ZNALECKÝ POSUDEK č. 671-28/2015 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 68 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní a obec Milíkov, a to pozemku p.č. st.94, jehož součástí je stavba č.p. 82 a pozemku 105/6, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednavatel znaleckého posudku:
Účel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření.
V Praze 2.4.2015
1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 782/06 - 34 ze dne 16.12.2014 a Č.j. 55 430/14 - 118 ze dne 16.12.2014 vypracovat tržní ocenění nemovitostí , a to o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 68 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní a obec Milíkov, a to pozemku p.č. st.94, jehož součástí je stavba č.p. 82 a pozemku 105/6, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336b odst. (1) o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
RD s pozemky Milíkov 350 02 Milíkov Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Milíkov Katastrální území: Milíkov u Mariánských Lázní Počet obyvatel: 281 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 060,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V II
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 165,42 Kč/m2 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 10.3.2015 za přítomnosti pana Jana Juhaňáka.
2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení č.j. Č.j. 55 782/06 - 34 ze dne 16.12.2014 a Č.j. 55 430/14 - 118 ze dne 16.12.2014 požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 68 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní a obec Milíkov, a to pozemku p.č. st.94, jehož součástí je stavba č.p. 82 a pozemku 105/6, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 68 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro obec Milíkov , katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech - viz- Příloha posudku. 3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní a obec Milíkov , obsahující identifikační polohové údaje o posuzovaných nemovitostech 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 10.3.2015 6) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v městě Louny a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.c, Hledamreality.cz., Portálu dražeb ,EXdražby.cz, OKdražby.cz. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 68 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro obec Milíkov , katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní , obsahujícím identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech jsou jako vlastníci těchto nemovitostí uvedeni :
3
2 ) Na výpise výpise z katastru nemovitostí číslo 68 vyhotoveném bezúplatně EX úřadem KV u ČÚZK pro obec Milíkov , katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní, obsahujícím identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Juhaňáková Veronika Zahájení exekuce - Juhaňák Jan Zahájení exekuce - Juhaňáková Anna Zahájení exekuce - Juhaňáková Veronika Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní právo váznoucí na posuzované nemovitosti je vymazáno až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucí zástavě a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení. 3 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva byla znalcem v rozsahu jejich evidence na výpisu z katastru nemovitostí číslo 68 ( oddíle B ) pro obec Milíkov , katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní, a to:
4
6. Dokumentace a skutečnost 1 ) K budově č.p. 82 umístěné na pozemku p.č. St.94 nebyla předložena žádná projektová dokumentace. 2 ) Pro výpočet pomocných hodnot byly rozměry objektu č.p. 82 převzaty z evidenčního stavu v KN , popř. doměřeny lineární aproximací. 3 ) Evidenčně je posuzovaná stavba č.p. 82 evidována v KN jako rodinný dům – svým posledním využitím odpovídá stavba tomuto stavu a bude i takto posuzována. 7. Celkový popis nemovité věci
Posuzovaná nemovitost je umístěna v obci Milíkov ( katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní ). Obec Milíkov se nachází v okrese Cheb, kraj Karlovarský. Nachází se 13 km na východ od Chebu. Ke dni 29. 8. 2008 zde žilo 251 obyvatel. Vlastní nemovitost je umístěna poblíž centra obce v lokalitě s rodinnými domy. Navzájem na sebe navazující pozemky o celkové velikosti 432m2 jsou přístupné z místní průjezdní komunikace a přes soukromé pozemky, ke kterým je řízeno věcné břemeno práva chůze a jízdy . Objekt je dle obhlídky a sdělení vlastníka stáří cca 90 let s tím, že vnitřní prostory byly před cca 15 lety postupně rekonstruovány ( vyměněny okna za plastová, vestavěno podkroví včetně koupelny, nově Út s elektrokotlem, výměna kuch.linky ). Dispozičně RD obsahuje:
částečné podsklepení - je zde umístěn elktro-kotel na ÚT a bojler na ohřev vody 5
1 NP - dispozičně se zda nachází předsíň, chodba se schodištěm do podkroví, kuchyně, obývací pokoj krbovými kamny, koupelna se sprchovým koutem + WC
obytné podkroví - dispozičně se zde nachází 2 pokoje, chodba, koupena se sprchovým koutem a záchodem, vstup na venkovní terasu
zastřešení objektu je původními střešními pálenými taškami, na zahradě se nachází porosty ovocných dřevin a zahradní skleník. RD je napojen na vodu, elektřinu a kanalizaci přes jímku. Vytápění RD je elektrokotlem do ÚT a krbovými kamny v obývacím pokoji v přízemí. Příslušenství posuzovaných nemovitostí tvoří: oplocení pozemku ze severozápadní a jihozápadní strany , přístřešek u domu, kanalizační jímka a zahradní skleník .
6
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: a ) porovnávacím způsob u staveb a pozemků majících vliv na cenu obvyklou dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.10.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - u stavby vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem vybavení nemovitosti, indexem trhu s nemovitostmi a indexem polohy nemovitosti ; u pozemku pak indexem omezujících vlivů a indexem trhu. ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) . b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce . Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ). d) Stanovení ceny jednotlivých spoluvlastnických podílů Na stanovení ceny jednotlivých spoluvlastnických podílů bude, vzhledem ke skutečnosti že předmětem dražby budou všechny spoluvlastnické podíly, nahlíženo jako na prostý podíl z celkové ceny posuzovaných nemovitostí. 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost zatížena exekučními a zástavními právy 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 8
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,950 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby- 1.1.1. RD č.p. 82 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel 90 let 2 036,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží podsklepení: 4,5*4,3 1 NP: 8,6*11,30 půdní nadezdívka: 8,6*9,15 Název podlaží podsklepení: 1 NP: půdní nadezdívka:
= = =
Zastavěná plocha 19,35 m2 97,18 m2 78,69 m2
Konstrukční výška 2,30 m 2,80 m 0,90 m
Obestavěný prostor podsklepení: (4,5*4,3)*(2,30) 1 NP: (8,6*11,30)*(2,80) půdní nadezdívka: (8,6*9,15)*(0,90) zastřešení: (8,6*9,15)*(1,25) přístavek u vstupu: (5,4*2,8)*2,3 Obestavěný prostor - celkem:
= = = = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,01
19,35 m2 97,18 m2 78,69 m2
44,51 m3 272,10 m3 70,82 m3 98,36 m3 34,78 m3 520,57 m3 97,18 m2 195,22 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 9
č. I
Vi typ A
III III II III
0,00 0,00 0,00 0,02
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 90 let: s = 1 - 0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
IV
0,04
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,636
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 036,- Kč/m3 * 0,636 = 1 294,90 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 520,57 m3 * 1 294,90 Kč/m3 * 0,960 * 0,990= 640 651,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
640 651,42 Kč
1.2. Příslušenství - 1.2.1. zahradní skleník Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 1271
Výměra:
8,00 m2 zastavěné plochy
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:
8,00 m2 * 3 476,80 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků 10
= * * =
2 050,0,8000 2,1200 3 476,80
=
27 814,40 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 20 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,250 6 953,60 Kč 0,950 6 605,92 Kč
Zahradní skleník - zjištěná cena
=
6 605,92 Kč
2. Ocenění pozemků - 2.1. pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,990 = 0,950 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 165,42 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St.94 105/6
Pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 242,00 190,00 432,00
Index 0,950
Upr. cena [Kč/m2] 157,15
Jedn. cena [Kč/m2] 157,15
Cena [Kč] 38 030,30
157,15
29 858,50 67 888,80
m2 =
11
Koef.
67 888,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů - 3.1. porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Porosty - zjištěná cena
67 888,80 432,00 200,00 31 430,00 0,065 2 042,95
2 042,95 Kč
Věcná břemena oceňovaná samostatně 1.právo chůze po pozemku p.č. St.97 v rozsahu dle údajů na LV
Vzhledem k tomu , že právo chůze a jízdy po pozemku p.č.St.97 se týká blíže nespecifikovaného přístupu počtu osob a četností chůze a jízdy a dle údajů zjištěných při místním šetření toto břemeno nijak významně neomezuje vlastníka pozemku p.č.St.97 v jeho vlastním užívání, nelze jednoznačně určit roční užitek tohoto práva - právo bude v návaznosti na Zák.151/97 Sb.,§ 18 , odst.(5) oceněno paušální částkou.
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku::
Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč
=
10 000,- Kč
2. právo chůze po pozemku p.č.105/8 v rozsahu dle údajů na LV
Vzhledem k tomu , že právo chůze a jízdy po pozemku p.č.105/8 se týká blíže nespecifikovaného přístupu počtu osob a četností chůze a jízdy a dle údajů zjištěných při místním šetření toto břemeno nijak významně neomezuje vlastníka pozemku p.č.105/8 v jeho vlastním užívání, nelze jednoznačně určit roční užitek tohoto práva - právo bude v návaznosti na Zák.151/97 Sb.,§ 18 , odst.(5) oceněno paušální částkou.
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:
Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč
= 12
10 000,- Kč
B2 ) Přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti , tzn. objektů obdobného charakteru ( rodinné domy původní zástavby v okolí do 10 km od posuzované nemovitosti ). Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - poloha nemovitosti a její dostupnost - velikost stavby a pozemku - architektonický vzhled stavby - technický stav staveb - rozsah a tech,.stav. příslušenství - parkovací možnosti - možnost ručení pořizovanou nemovitostí při financování objektu bankovními domy standardní hypotékou - věrohodnost informací tyto parametry ovlivňující cenu nemovitosti jsou při porovnání hodnocené nemovitosti se srovnatelnými nemovitostmi označeny jako koeficienty , ze kterých je pak jejich pronásobením stanoven index odlišnosti nemovitosti posuzované od nemovitosti srovnávané.
13
a.1) srovnatelná nemovitost č.1 - Tuřany - Lipoltov – současná nabídková cena 480 000,-Kč - ( nabídka k 2.4.2015 ) - RD před rekonstrukcí
14
a.2) srovnatelná nemovitost č.2 - Lipová-Horní Lažany – současná nabídková cena 1 280 000,-Kč (nabídka k 2.4.2015 ) - RD po celkové rekonstrukci
15
a.3) srovnatelná nemovitost č.3 - Milíkov-Malá Štiboř – současná nabídková cena 1 699 000,-Kč (nabídka k 2.4.2015 ) - RD po vnitřní rekonstrukci
16
b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikosti stavby a pozemku K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (stodola,oplocení,zpevněné plochy,pergoly,terasy apod.)) K6 koeficient zohledňující parkovací možnosti (garáž) K7 koeficient možnosti ručení při financování standardní hypotékou K8 koeficient validity informací ( nabídka´*0,85,skutečný prodej=1,0) cena po srovnání
lokalita
cena Kč
K1
K2
K3
K4
K5
K6
K7
K8
l
Tuřany LipováHorní Lažany MilíkovMalá Štiboř
480000
1,1
1,4
1
1,3
1,1
1
0,9
0,8
1,59
761 080
1 280 000
1,1
0,95
0,95
0,8
1
1
0,9
0,8
0,57
731 935
1 669 000
1
0,90
1
0,9
0,95
0,95
0,9
0,8
0,53
878 458
celkem Kč průměr v Kč
2 371 473 790 491
c ) klady : - nemovitost je dobře přístupná , poblíž centra obce - nemovitost je po vnitřní rekonstrukci včetně ústředního vytápění d) zápory: - jedná se o původní stavbu stáří cca 90 let – posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. e) cena dle cenového předpisu
platného 2.4.2015
činí celkem
717 190 ,- Kč.
2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností – vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky přímé porovnání vážený průměr cen
717 190 Kč 790 491 Kč 766 057 Kč
1 2
3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na 765 000,- Kč.
17
C. REKAPITULACE o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 68 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní a obec Milíkov, a to pozemku p.č. st.94, jehož součástí je stavba č.p. 82 a pozemku 105/6, včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá posuzovaných nemovitostí bez věcných břemen podle zák.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.4.2015 činí 765 000,- Kč, z toho spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 = 255 000,-Kč a spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 = 510 000,-Kč. C2 ) Závady a práva. C2.1. ) Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. C2.2. Práva byla zjištěna znalcem v rozsahu jejich evidence v KN : C2.2.1. právo chůze po pozemku p.č. St.97 v rozsahu dle údajů na LV
Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč z toho po zaokrouhlení spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 = 3 330,-Kč a spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 = 6 660,-Kč
C2.2.2.) právo chůze po pozemku p.č.105/8 v rozsahu dle údajů na LV
Ocenění věcného břemene činí
=
10 000,- Kč
z toho po zaokrouhlení spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 = 3 330,-Kč a spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 = 6 660,-Kč
C3 ) Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na posuzovaných nemovitostech včetně spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na věcných břemenech = 261 660,-Kč a cena spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na posuzovaných nemovitostech včetně spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na věcných břemenech = 523 320,-Kč.
18
V Praze 2.4.2015
Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 671-28/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 28/2015. E. Příloha : Výpis z katastru nemovitostí číslo 68 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro obec Milíkov , katastrální území Milíkov u Mariánských Lázní - pouze titulní strana s identifikačními údaji o posuzovaných nemovitostech
19
20
