ZNALECKÝ POSUDEK č. 588-14/2014 O ceně bytové jednotky číslo 1526/16 zapsané na listu vlastnictví číslo 7773 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Kadaň a obec Kadaň, včetně podílu ve výši 3511/279542 na společných částech budovy č.p. 1526, č.p.1527 a na pozemcích p.č.2292, p.č.2293 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 6906 Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Kadaň a obec Kadaň ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 15.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a jednu stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 15.3.2014
1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 430/05 - 30 ze dne 12.8.2011 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to ceně bytové jednotky číslo 1526/16 zapsané na listu vlastnictví číslo 7773 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Kadaň a obec Kadaň, včetně podílu ve výši 3511/279542 na společných částech budovy č.p. 1526, č.p.1527 a na pozemcích p.č.2292, p.č.2293 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 6906 Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Kadaň a obec Kadaň ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace bytová jednotka č.1526/16 1.Máje 1526 432 01 Kadaň Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Kadaň Katastrální území: Kadaň Počet obyvatel: 18 030 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
č. I IV V I I I
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 1,00 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 465,12 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka nemovitosti nebyla dne 3.9.2013 znalci umožněna. Posudek bude v návaznosti na ustanovení § 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro dražbu v exekuční řízení.
2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.3.2014 vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 7773 pro obec Kadaň , katastrální území Kadaň. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Rybáře vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzované pozemky p.č.2292, p.č.2293. 4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 3.9.2013 5 ) Smlouva o převodu posuzované bytové jednotky s právními účinky vkladu k 5.10.2010 6 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech I-Dnes,Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a inzertním severu Seznam.cz, Západočeské reality.cz. a obci Kadaň. 7 ) Údaje zjišťované o vybraných srovnatelných nemovitostech v obci Kadaň.
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 6.3.2014 vyhotoveném u ČÚZK je jako výhradní vlastník posuzované nemovitosti, a to bytové jednotky číslo 1526/16 zapsané na listu vlastnictví číslo 7773 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Kadaň a obec Kadaň, včetně podílu ve výši 3511/279542 na společných částech budovy č.p. 1526, č.p.1527 a na pozemcích p.č.2292, p.č.2293 uveden : Vavroušek Pavel 1.Máje 1526 432 01 Kadaň
2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne 6.3.2014 vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 7773 pro obec Kadaň , katastrální území Kadaň je v oddíle C pro omezení vlastnických práv u vlastníka nemovitosti Vavroušek Pavel 1.Máje 1526 432 01 Kadaň uvedeno: -
1 x zástavní právo soudcovské 7 x zástavní právo exekutorské 10 x nařízení exekuce 9 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 1 x předkupní právo
3
- tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( § 336a, odst. 2 o.s.ř.)- takovéto závady nebyly zjištěny, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny.
Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. Předkupní právo uvedené v oddíle C na LV může jeho nositel uplatnit jen tím, že se jako dražitel zúčastní dražby - viz . text níže z Odůvodnění obdobného případu z Usnesení č.j. 16 Co 192/2011 ze dne 2.6.2011 Městské soudu v Praze.
4
5
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 441/2013 Sb., ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) .
b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu.
Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 (jedná se o
6
nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 .
6. Dokumentace a skutečnost Pro výčet výměr podlahové plochy posuzované bytové jednotky a předpokládanou vybavenost této bytové jednotky byly požity údaje ze Smlouvy o převodu posuzované bytové jednotky s právními účinky vkladu k 5.10.2010 - viz. níže.
7
7. Celkový popis nemovitosti
Posuzovaná b.j. číslo 1526/16 ( dispozičně 1+1 - 35,11 m2 ) se nachází v 5.patře rekonstruovaného panelového objektu se zateplením č.p. 1526, který je součástí standardní sídlištní panelové zástavby města Kadaň, ulice 1.Máje z 80 let minulého století. Do objektu jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn. Okolní území je stavebně dokončeno a standardní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti od objektu nebo v dostupnosti PHD.
8
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č.1526/16 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek zastavěn standardní zástavou byt. domem bez rozvojových možností a rušivých vlivů
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost zatížena exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy pozemku 9
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,030 = 0,989 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 465,12 0,989 460,00 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 2292
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2293 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 236,00
Jedn. cena [Kč/m2] 460,00
Cena [Kč] 108 560,-
237,00
460,00
109 020,217 580,-
Pozemky - zjištěná cena
=
217 580,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemky
=
217 580,-Kč 217 580,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
217 580,- Kč
10
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 35 let 7 717,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 8,56 * 1,00 = 6,51 * 1,00 = 16,04 * 1,00 = 3 * 1,00 = 1 * 1,00 = 2,1 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyně: předsíň: pokoj: koupelna: WC: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
8,56 m2 6,51 m2 16,04 m2 3,00 m2 1,00 m2 0,21 m2 35,32 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - předpokládán původní stav bytu, kdy pro uvedení na současný standard bydlení je nutná celková rekonstrukce bytu Koeficient pro stavby 9 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * 9 = 0,88 9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,88 = 0,509 i=1
11
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III III IV
0,00 0,00 0,65
Index trhu s nemovitostmi - Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost zatížena exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti V 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 7 717,- Kč/m2 * 0,509 = 3 927,95 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 35,32 m2 * 3 927,95 Kč/m2 * 0,960 * 1,030= 137 181,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 137 181,36 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku 217 580,- Kč * 3 511 / 279 542 = 2 732,77 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 2 732,77 Kč Bytová jednotka č.1526/16 - zjištěná cena
=
12
139 914,13 Kč
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) byt 1+1 – 35m2 – nabídková cena 395 000,-Kč – Kadaň,ul.kpt.Jaroše
13
a2 ) byt 1+1 – 35m2 – nabídková cena 340 000,-Kč – Kadaň,ul.Na Podlesí
14
a3 ) byt 1+1 – 55m2 – nabídková cena 280 000,-Kč – Kadaň,ul.Na Podlesí
15
Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza vybraných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek v bytových domech, umístěných v městě Kadaň, v okruhu do 1,5 km od posuzované nemovitosti, v objektech s provedenou rekonstrukcí a původním stavem bytu. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří a na realitních serverech . Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 4 -6 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10% nižší vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny - velikost srovnávané nemovitosti - technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti - poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,rušivé vlivy,podlažnost) - vlastnická práva ( podíl vlastnických práv, obsazenost bytu , zatíženost ex. tituly)
poloha , vliv rušivé velikosti tech.stav, vlivy, bytu vybavenost podlažnost
vlast. práva
tržní podmínky(1(obsazenost, prodej,0,9RK nabídka, věc. břem. 0,04 daň,) ex.tituly)
lokalita
cena Kč
a1) Kadaň, kpt. Jaroše
395000
1
0,9
1
0,8
0,86
244 584 Kč
a2) Kadaň,Na Podlesí
340000
1
0,9
1
0,8
0,86
210 528 Kč
280000
0,64
0,9
1,3
0,8 0,86 PRŮMĚR
144 249 Kč 199 787 Kč
přímé porovnání
a3) Kadaň,Chomutovská
b ) klady : - objekt obsahující posuzovanou b.j. je v intravilánu obce s dobrou dostupnosti standardních občanských služeb a centra - objekt je po rekonstrukci s pravidelnou údržbou c ) zápory: - bytová jednotka se nachází ve stavu, kdy pro uvedení na současný standard bydlení je předpokládána rekonstrukce v rozsahu bytového jádra a kuchyně - bytový jednotka je zatížena zástavním právem a exekučními tituly – při jejím financování ji v době pořízení v dražbě nelze použít jako předmět ručení u bankovního domu pro standardní hypotéku na bydlení d ) Cena posuzované bytové jednotky stanovená dle porovnávacího způsobu cenového předpisu platného k 15.3.2014 činí celkem 139 910,- Kč 2 ) Vyhodnocení rozhodných skutečností cena přímé porovnání srovnatelná hodnota vážený průměr
199 787 Kč 139 910 Kč
váha 3 1
184 818 Kč
3 ) Stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na 184 800 Kč.
16
C. REKAPITULACE o ceně bytové jednotky číslo 1526/16 zapsané na listu vlastnictví číslo 7773 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Kadaň a obec Kadaň, včetně podílu ve výši 3511/279542 na společných částech budovy č.p. 1526, č.p.1527 a na pozemcích p.č.2292, p.č.2293 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 6906 Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Kadaň a obec Kadaň ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) cena administrativní = 139 910,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., činí 184 800,- Kč . slovy: Stoosmdesátčtyřitisícosmset. Kč. C3 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Předkupní právo uvedené v oddíle C na LV – viz. strana 4,5 posudku.
V Praze 15.3.2014
Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 588-14/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/2014. E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.3.2014 vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 7773 pro obec Kadaň , katastrální území Kadaň – pouze titulní strana s identifikačnímu údaji o nemovitosti.
17
18
