ZNALECKÝ POSUDEK č. 603-29/2014 o ceně bytové jednotky číslo 741/14 zapsané na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor, včetně podílu ve výši 3460/307330 na společných částech budovy č.p. 741 a na pozemku p.č.535/3 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Účel znaleckého posudku:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 28.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje předává ve 3 vyhotoveních.
16
stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se
V Praze 28.4.2014 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 3476/11 - 36 ze dne 4.6.2013 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 741/14 zapsané na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor, včetně podílu ve výši 3460/307330 na společných částech budovy č.p. 741 a na pozemku p.č.535/3 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace bytová jednotka č.741/14 Rumburských hrdinů 741 473 01 Nový Bor Kraj: Liberecký Česká Lípa Okres: Obec: Nový Bor Katastrální území: Nový Bor Počet obyvatel: 12 004 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 920,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
č. I IV V I
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00
I
1,00
II
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 411,13 Kč/m2
2
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti nebyla dne 25.2.2014 znalci umožněna. Posudek bude v návaznosti na ustanovení § 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro dražbu v exekuční řízení. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 14.1.2014 vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 2630 pro obec Nový Bor , katastrální území Arnultovice u Nového Boru. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Arnultovice u Nového Boru vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzovaný pozemek p.č.535/3. 4 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 25.2.2014 5 ) Prohlášení vlastníka k budově obsahující posuzovanou bytovou jednotku poskytnuté zadavatelem posudku - Ex.úřadem KV. 6 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech I-Dnes,Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz,Hledamreality.cz ,Seznam.cz, Severočeské reality.cz. a v RK obce Nový Bor. 7 ) Údaje zjišťované o vybraných srovnatelných nemovitostech v obci Nový Bor. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 14.1.2014 číslo 2630 vyhotoveném u ČÚZK (Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor), je jako výhradní vlastník posuzované nemovitosti, a to bytové jednotky číslo 741/14 u včetně podílu ve výši 3460/307330 na společných částech budovy č.p. 741 a na pozemku p.č.535/3 uveden : Němec Jan Rumburských hrdinů 741, Arnultovice, 473 01 Nový Bor
2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne 14.1.2014 číslo 2630 vyhotoveném u ČÚZK (Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor) je v oddíle C pro omezení vlastnických práv u vlastníka nemovitosti Němec Jan Rumburských hrdinů 741, Arnultovice, 473 01 Nový Bor uvedeno: 3
-
2 x zástavní právo soudcovské 1 x zástavní právo smluvní 6 x zástavní právo exekutorské 1 x nařízení exekuce 5 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3 x zahájení exekuce
- tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( § 336a, odst. 2 o.s.ř.)- takovéto závady nebyly zjištěny, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny.
Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sdělena.
4
6. Dokumentace a skutečnost Pro výčet výměr podlahové plochy posuzované bytové jednotky a předpokládanou vybavenost této bytové jednotky byly požity údaje z Prohlášení vlastníka budovy obsahující posuzovanou bytovou jednotku - viz. níže.
5
7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná b.j. číslo 741/14 ( dispozičně 1+1 - 34,6 m2 ) se nachází v 3 NP panelového objektu č.p. 741, který je součástí standardní sídlištní panelové zástavby města Nový Bor - části Arnultovice, ulice Rumburských hrdinů z 80 let minulého století.
Do objektu, který je převážně v původním stavu bez zateplení jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn.
U vlastní bytové jednotky je předpokládán původní stav s tím, že pro uvedení na současný standard bydlení je nutná celková rekonstrukce bytu spočívající v rekonstrukci bytového jádra se sociálním zařízením a kuchyně. Okolní území je stavebně dokončeno a standardní občanská vybavenost je v dostupnosti MHD.
6
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 441/2013 Sb., ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) . b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu. Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 . 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 )Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
bytová jednotka č. 741/14 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 535/3 Výpočet indexu cenového porovnání - Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - standardní pozemek II zastavěný objektem bytové domu s napojením na veškeré inženýrské sítě
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - byt v panelovém sídlišti zatížený exekučními tituly 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost I zatížena exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
8
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 1,00
Index polohy pozemku - Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí - v daném domě a a okolí lokální výstkyt konfliktních skupin obyvatel s projevy vandalismu (fasáda,schránky,společné prostory budovy ) II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 -0,05
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,948 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,948 = 0,853 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 411,13 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 535/3
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 393,00
Index
Koef.
0,853 Jedn. cena [Kč/m2] 350,69
Upr. cena [Kč/m2] 350,69 Cena [Kč] 137 821,17 137 821,17
Pozemek p.č. 535/3 - zjištěná cena
=
137 821,17 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
137 821,17 Kč
9
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 35 let 14 825,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 4,9 * 1,00 = 20,9 * 1,00 = 5,7 * 1,00 = 2,1 * 1,00 = 1,0 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: chodba: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu:
4,90 m2 20,90 m2 5,70 m2 2,10 m2 1,00 m2 34,60 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825
č. II I II III II
Vi -0,05 -0,01 0,00 0,05 0,00
II
-0,10
I
-0,03
III III IV
0,00 0,00 0,65
Index trhu s nemovitostmi - Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - byt v panelovém sídlišti zatížený exekučními tituly IV 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III I 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost zatížena exekučními tituly
Pi -0,06
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,825 = 0,461
i=1
10
0,00 0,00 -0,04
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
Index polohy pozemku - Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí - v daném domě a a okolí lokální výstkyt konfliktních skupin obyvatel s projevy vandalismu (fasáda,schránky,společné prostory budovy ) 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Pi 1,03
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
0,00 -0,01 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 -0,05
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,948 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 825,- Kč/m2 * 0,461 = 6 834,33 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 34,60 m2 * 6 834,33 Kč/m2 * 0,900 * 0,948= 201 754,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
201 754,34 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 137 821,17 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 460 / 307 330 Hodnota spoluvlastnického podílu: 137 821,17 Kč * 3 460 / 307 330 = 1 551,63 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
1 551,63 Kč
Bytová jednotka č. 741/14 - zjištěná cena
= 11
203 305,97 Kč
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) byt 2+kk – 44 m2 – nabídková cena 630 000,-Kč –Nový Bor,Rumburských hrdinů-Arnultovice
12
a2 ) byt 2+kk – 45 m2 – nabídková cena 690 000,-Kč –Nový Bor,Rumburských hrdinů-Arnultovice
13
a3 ) byt 2+kk – 45 m2 – nabídková cena 460 000,-Kč –Nový Bor,Dobrovského-Arnultovice
14
Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza vybraných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek srovnatelné velikosti v panelových bytových domech, umístěných v městě Nový Bor, části Arnultovice, v okruhu do 1 km od posuzované nemovitosti. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří a na realitních serverech . Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: -
-
tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 4 -6 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10% nižší vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny velikost srovnávané nemovitosti technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,rušivé vlivy,podlažnost) vlastnická práva ( podíl vlastnických práv, obsazenost bytu , zatíženost ex. tituly)
vliv velikosti bytu
tech.stav, vybavenost
poloha , rušivé vlivy, podlažnost
vlast. práva
tržní podmínky(1(obsazenost, prodej,0,9věc. břem. RK nabídka, ex.tituly) 0,04 daň,)
lokalita
cena Kč
a1) Nový Bor, Arnultovice
630000
0,8
0,6
1,05
0,85
0,86
232 107 Kč
a1) Nový Bor, Arnultovice
690000
0,77
0,6
1
0,85
0,86
233 028 Kč
a1) Nový Bor, Arnultovice
460000
0,76
0,8
1,05
0,85 PRŮMĚR
0,86
214 668 Kč 226 601 Kč
přímé porovnání
b ) klady : -
objekt obsahující posuzovanou b.j. je v intravilánu obce v lokalitě zastavěné objekty bydlení
c ) zápory: - u bytové jednotky je předpokládán stav, kdy pro uvedení na současný standard bydlení je nutná rekonstrukce bytu v rozsahu výměny bytového jádra a kuchyně - bytová jednotka je zatížena zástavním právem a exekučními tituly –posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících
d ) Cena posuzované bytové jednotky stanovená dle porovnávacího způsobu cenového předpisu platného k 28.4.2014 činí celkem 203 310,- Kč 2 ) Vyhodnocení rozhodných skutečností cena přímé porovnání srovnatelná hodnota vážený průměr
váha
203 306 Kč 226 601 Kč 209 130 Kč
3 1
3 ) Stanovení ceny obvyklé - v návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti při zvážení všech známých okolností, které mají na cenu vliv, stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí pro exekuční řízení na 210 000 Kč. 15
C. REKAPITULACE o ceně bytové jednotky číslo 741/14 zapsané na listu vlastnictví číslo 2630 u
Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor, včetně podílu ve výši 3460/307330 na společných částech budovy č.p. 741 a na pozemku p.č.535/3 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 2630 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, katastrální území Arnultovice u Nového Boru a obec Nový Bor ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
C1 ) cena administrativní = 203 306,- Kč
C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., činí 210 000,- Kč . slovy: Dvěstědesettisíc. Kč. C3 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly i nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny.
V Praze 28.4.2014
Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 603-29/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 29/2014. E. Příloha : Výpis z katastru nemovitostí ze dne 14.1.2014 vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 2630 pro obec Nový Bor , katastrální území Arnultovice u Nového Boru – pouze titulní strana s identifikačními údaji o posuzované nemovitosti.
16
17
