ZNALECKÝ POSUDEK č. 616-42/2014 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 2394, katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, a to na pozemku p.č. St. 799, na budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799, včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku:
Účel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary exekuční řízení – prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Praze 21.7.2014
1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 2/14 - 423 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne 11.6.2014 vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 2394, katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, a to na pozemku p.č. St. 799, na budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799, včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemků z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je tedy posoudit ve smyslu u stanovení § 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí jako východisko pro určení výše nejnižšího podání ( § 336e odst.1 o.s.ř. ) tak, aby byly posuzované nemovitosti reálně prodány v nedobrovolné dražbě a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace budova č.p.714 s pozemkem Hlavní 714 36301 Ostrov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Ostrov Katastrální území: Ostrov nad Ohří Počet obyvatel: 17 235 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
č. I IV V I
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00
II
0,95
II
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 018,89 Kč/m2
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídku umožnil 15.7.2014 spoluvlastník posuzované nemovitosti pan Zdeněk Frána a následně 16.7.2014 byla znalcem zaměřeny výšky jednotlivých podlaží, neboť účastníky řízení byla projektová dokumentace při místním šetření předložena pouze v rozsahu půdorysu budovy v 2NP a řezy budovy nebyly ani následného dne dohledány v archívu stavebního úřadu Ostrov. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 2/14 ze dne 11.6.2014 požadující vypracovat tržní ocenění o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 2394, katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, a to na pozemku p.č. St. 799, na budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799, včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 2394 katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799. 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799. 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne 15.7.2014 o pozemku p.č. St. 799 a o budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799. 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 16.7.2014 v archívu stavebního úřadu Ostrov o budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799. 6) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích obce Ostrov a na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz,Zápodočeské reality.cz. a Portálu dražeb. 7 ) Kupní smlouva na posuzované nemovitosti z 4.6.1997 obstaraná Ex. úřadem KV.
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 2394 katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799 jsou jako spoluvlastníci této nemovitosti je uvedeni:
3
2 ) V oddíle C na LV č. 2394 katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799 je u spoluvlastníka posuzované nemovitosti
uvedeno -
Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) takovéto závady nebyly znalcem zjištěny, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sděleny. Práva - nebyla znalcem zjištěna, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sdělena.
6. Celkový popis nemovitosti
Posuzovaná nemovitost se nachází v obci Ostrov v ulici Hlavní v lokalitě s převážně rezidenční zástavbou.Objekt č.p.714 na pozemku p.č. St.799 je zděnou třípodlažní budovou z roku cca 1955.Objekt je napojen na veřejný vodovod,elektřinu, kanalizaci a plyn. Zastřešení je sedlovou střechou s valbami s krytinou plechovými šablonami. 4
Budova je v současnosti využívána jako administrativní budova s tím, že pronajmuto je k datu ocenění celkem 80 % ploch.
Vlastní objekt je bez výtahu ( nákladní výtah na východní straně objektu je mimo provoz a není využíván ). Do jednotlivých pater vede betonové schodiště s podestami s terasovým povrchem. Objekt má přistavěny ze tří stran rampy se schodištěm , které tvoří součást budovy a ze severní strany je vstup z chodníku.
Vytápění objektu je na ÚT z centrální kotelny, okna jsou dřevěná zdvojená stáří cca 20 let, budova je podsklepena pouze v části se schodištěm.
Objekt je využit jako administrativní budova ( je zde pouze jeden malometrážní byt , který je neobsazený ), kdy na jednotlivých patrech jsou společné sociální zařízení, pronajímané prostory v přízemí mají sociální zařízení vlastní.
5
celkový přehled pronajmutelných ploch viz. níže: č. prostoru nebo nájemce
plocha (m2)
313 309-310 308 307 304 311-312 ( užíváno vlastníky-fiktivní nájemné ) 301-302 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 303( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 305-306 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 314 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 318 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 202 201 216 209-212 208 207 206 217 205 203-204 přízemí-GE Money Bank přízemí-Syptáková přízemí-AKVER přízemí-Staněk fasáda -reklama-LIDL
13,8 24 24,66 12,6 24
48 24 12 36
24 24 12 25,2 12 86 24 25,86 12 12 24 38 152 80 40 40 fasáda-reklamní plocha
celkem (m2)
850,12
Pozemek p.č. St.799 je zastavěn vlastním objektem č.p.714 a vstupními rampami na jižní,východní a západní straně budovy, volné plochy jsou zatravněny. Nemovitosti nemají příslušenství ( vstupní rampy jsou součástí budovy č.p.714 ). 6
7. Stanovení způsobů ocenění a jejich vah Stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Jako pomocné hodnoty pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. bylo vzhledem k charakteru posuzovaných nemovitostí použito ocenění: a) dle současně platného oceňovacího přepisu - vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., Důvod: Přes veškerou snahu nebyly dohledány srovnatelné nemovitosti se stejného segmentu trhu a využití , které by se samostatně na trhu s nemovitostmi v dané nebo obdobné lokalitě obchodovali ( jedná se o ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši 1/2 , kdy nemovitost nelze reálně rozdělit na části odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů ). Oceňovací předpis byl od 1.1.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé a vychází z přitom ze základní ceny, která je následně upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími její vybavenost, polohu a tržní podmínky ( právní stav ). Cena stanovená na základě tohoto postupu je zpravidla v případě prodeje spoluvlastnického podílu akceptována jak stranou kupujícího, tak stranou prodávajícího. b) Ocenění výnosovou hodnotou dle evropského bankovního standardu – „metodika RoosBrachmann“ Důvod: Ocenění dle bankovního standardu – „metodika Roos-Brachmann“ je pro potenciálního investora významnou hodnotou, neboť je reálný předpoklad, že při záměru financování této investice z části formou bankovního úvěru mu bude poskytnut úvěr zajištěný touto nemovitostí pouze do 90% takto stanovené hodnoty. Současně jedná se o cenu s kalkulací zobrazující ekonomickou návratnost vložené investice a tedy s možným porovnáním rentability této investice s jinými možnými investicemi a je tady reálný předpoklad, že potenciální zájemce o posuzovanou nemovitost bude postupovat obdobně. 7
c) stanovení vah jednotlivých ocenění vzhledem k jejich vlivu na tržní cenu c1 ) Ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. c2 ) Ocenění výnosovou hodnotou dle evropského bankovního standardu – „metodika RoosBrachmann je přisouzena váha 2 .
Pozn. a) Základní rozdíl mezi oceněním dle cenové vyhlášky a metodiky Roos-Brachmann je v tom, že u metodiky Roos-Brachmann je uvažováno s reálnou zůstatkovou ekonomickou životností objektu ( zde 20 let ) , kdežto u ocenění dle cenového předpisu je uvažováno s věčnou rentou ( tj.100 let). b) Zhoršená prodejnost z důvodu prodeje pouze spoluvlastnického podílu na nemovitosti ve výši ½ nemá významný vliv, neboť nemovitost je ve svých ucelených částech dlouhodobě pronajímána a výnosy z nájmů reálně rozdělit lze.
8
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - prodej vlastnického podílu ve výši 1/2 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej I spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 ,kdy nemovitost nelze reálně rozdělit 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 -0,01 0,00 -0,04
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,890 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,03 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11
9
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,678 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,603
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. objekt č.p.714 Objekt č.p.714 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy administrativní zděná 122
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 39,45*11,20 1NP 2NP 39,45*11,20 3NP 39,45*11,20
= = =
[m2] 441,84 441,84 441,84
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 441,84 m2 441,84 m2 441,84 m2 1 325,52 m2
Podlaží 1NP 2NP 3NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. Součin výška 2,90 m 1 281,34 2,90 m 1 281,34 2,90 m 1 281,34 3 844,02
3 844,02 / 1 325,52 1 325,52 / 3
= 2,90 m = 441,84 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (39,45*11,20)*(2,90) 1NP 2NP (39,45*11,20)*(2,90) 3NP (39,45*11,20)*(2,90) spodní stavba (39,45*11,20*1,2)+(6*6*1,8) zastřešení ((39,45*11,20)*3,0/2)-2*(11,2*3,0*5,2/6) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
10
= = = = =
1 281,34 m3 1 281,34 m3 1 281,34 m3 595,01 m3 604,52 m3
Podlaží
Typ
1NP 2NP 3NP spodní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP NP NP NP
Obestavěný prostor 1 281,34 m3 1 281,34 m3 1 281,34 m3 595,01 m3 604,52 m3 5 043,55 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S X S C C X
8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00
11
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 92,70 0,9270
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,85 59 175 33,71 2,9833 2. Svislé konstrukce S 17,40 100,00 1,00 17,40 18,78 59 140 42,14 7,9139 3. Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 10,03 59 140 42,14 4,2266 4. Krov, střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,87 59 110 53,64 4,2215 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,27 59 74 79,73 1,8099 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 59 74 79,73 0,5182 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,44 59 73 80,82 6,0130 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,56 14 34 41,18 1,4660 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,94 14 29 48,28 0,9366 10. Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,13 59 140 42,14 1,3190 11. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,34 14 29 48,28 1,6126 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,61 20 35 57,14 3,2056 14. Povrchy podlah S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,45 40 55 72,73 2,5092 15. Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,53 14 34 41,18 1,8655 16. Elektroinstalace S 5,70 100,00 1,00 5,70 6,15 14 34 41,18 2,5326 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 59 79 74,68 0,2390 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,45 14 29 48,28 1,6657 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,34 14 29 48,28 1,6126 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100,00 1,00 0,20 0,22 14 34 41,18 0,0906 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,83 14 34 41,18 0,7536 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,24 14 29 48,28 1,5643 Opotřebení: 49,1 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 5 043,55 m3 * 4 919,65 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 49,1 % /100)
= *
24 812 500,76 Kč 0,509
Objekt č.p.714 - zjištěná cena
=
12 629 562,89 Kč
Rekapitulace nákladové ceny staveb: objekt č.p.714
2 807,0,9390 0,9349 1,0241 0,9270 1,0000 2,1030 4 919,65
12 629 562,89 Kč 12 629 562,89 Kč
Nákladové ceny - celkem
= 12
12 629 562,89 Kč
Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] 313 309-310 308 307 304 311-312 ( užíváno vlastníky-fiktivní nájemné ) 301-302 ( nepronajmutofiktivní nájemné) 303( nepronajmutofiktivní nájemné) 305-306 ( nepronajmutofiktivní nájemné) 314 ( nepronajmutofiktivní nájemné) 318 ( nepronajmutofiktivní nájemné) 202 201 216 209-212 208 207 206 217 205 203-204 přízemí-GE Money Bank přízemí-Syptáková přízemí-AKVER přízemí-Staněk fasáda -reklaMA-LIDL Výnosy celkem
Nemovitosti pro administrativu 6,50 %
Nájemné [Kč/měsíc] 1 150,2 000,3 084,1 050,2 000,4 000,-
Výnos [Kč]
13,80 24,00 24,66 12,60 24,00 48,00
Nájemné [Kč/m2] 1 000,1 000,1 500,73 1 000,1 000,1 000,-
24,00
1 000,-
2 000,-
24 000,-
12,00
1 000,-
1 000,-
12 000,-
36,00
1 000,-
3 000,-
36 000,-
24,00
1 000,-
2 000,-
24 000,-
24,00
1 000,-
2 000,-
24 000,-
1 000,1 000,2 600,1 000,05 1 000,1 000,1 000,1 000,1 000,1 000,11 3 000,-
1 000,2 100,2 600,7 167,2 000,2 155,1 000,1 000,2 000,3 167,38 000,-
12 000,25 200,31 200,86 004,24 000,25 860,12 000,12 000,24 000,38 004,456 000,-
1 500,1 860,1 200,-
10 000,6 200,4 000,2 500,-
120 000,74 400,48 000,30 000,1 298 076,-
12,00 25,20 12,00 86,00 24,00 25,86 12,00 12,00 24,00 38,00 152,00 80,00 40,00 40,00
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
13 800,24 000,37 008,12 600,24 000,48 000,-
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: 13
1 298 076,- Kč
- cena stavebního pozemku: 320 711,58 Kč - výměra stavebního pozemku: 522,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 522,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 320 711,58 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
16 035,58 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 1 298 076,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 6,50 %
= /
519 230,40 Kč 762 810,02 Kč 6,50 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
11 735 538,80 Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny F): V roce 2014 prodán městem Ostrov administrativní objekt v sousedství, který bude svými nově uvolněnými administrativními prostory tvořit významnou konkurenci posuzovanému objektu z hledisky nabídky kancelářských prostor k pronájmu. Ocenění nákladovým způsobem CN = 12 629 562,89 Kč CV = 11 735 538,80 Kč Ocenění výnosovým způsobem Rozdíl R = 894 024,09 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
11 735 538,80 Kč
=
11 735 538,80 Kč
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - prodej vlastnického podílu ve výši 1/2 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III 3. Změny v okolí - Bez vlivu III I 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 ,kdy nemovitost nelze reálně rozdělit 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,890 i=1
14
Pi -0,06 -0,01 0,00 -0,04
1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,03 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,678 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,603
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - standardní pozemky v intravilánu obce s dobrou dostupností a možnosti napojení na inřenýrské sítě 6
15
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - prodej vlastnického podílu ve výši 1/2 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej I spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 ,kdy nemovitost nelze reálně rozdělit 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 -0,01 0,00 -0,04
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,890 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 0,60
I
0,05
I I
0,05 0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,03
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,678 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 0,678 = 0,603 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené 16
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 018,89 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St.799
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 522,00
Index
Koef.
0,603
Upr. cena [Kč/m2] 614,39
Jedn. cena [Kč/m2] 614,39
Cena [Kč] 320 711,58 320 711,58
=
320 711,58 Kč
Rekapitulace administrativní ceny 1.1.1. objekt č.p.714
11 735 538,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
11 735 538,80 Kč
2.1. pozemek
320 711,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
320 711,60 Kč
Celkem
12 056 250,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
12 056 250,- Kč
B2) Ocenění výnosovou hodnotou dle evropského bankovního standardu – „metodika RoosBrachmann“ Ocenění dle bankovního standardu – „metodika Roos-Brachmann“ je pro investora významnou hodnotou, neboť je reálný předpoklad, že při záměru financování této investice z části formou bankovního úvěru, bude poskytnut úvěr zajištěný touto nemovitostí pouze do 90% takto stanovené hodnoty.
17
Ocenění vychází z čisté ekonomické rozvahy , zvažující ekonomickou návratnost investice a tvorbu přiměřeného zisku . Odlišně od výnosové hodnoty stanovené dle současně platného oceňovacího předpisu je tedy dle této metodiky: -
je počítáno s reálným využitím pronajímatelných ploch ( je počítáno s reálným výpadkem výnosů z pronájmu – 10% ,současná skutečnost -19,76 %)
-
je použit kapitalizační faktor
-
mírně odlišný je odhad paušálních nákladů ( zde 35%,vyhláška 40% ) které pokrývají
dle zůstatkové ekonomické životnosti stavby 20 let
údržbu a opravy 0,5= z PN stavby náklady na správu odpisy na obnovu investice (ne účetní) daň z nemovitosti pojistné nemovitosti
18
Přehled pronajmutých ploch a výši nájmů jednotlivých prostor v roce 2014 dodal spoluvlastník nemovitosti– viz . přehled níže
č. prostoru nebo nájemce
plocha (m2)
313 309-310 308 307 304 311-312 ( užíváno vlastníkyfiktivní nájemné ) 301-302 ( nepronajmutofiktivní nájemné) 303( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 305-306 ( nepronajmutofiktivní nájemné) 314 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 318 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 202 201 216 209-212 208 207 206 217 205 203-204 přízemí-GE Money Bank přízemí-Syptáková přízemí-AKVER přízemí-Staněk fasáda -reklaMA-LIDL
13,8 24 24,66
celkem (m2)
nepronajmuté nájemné za plochy měsíc (Kč)
12,6 24
roční dosažitelné nájemné (Kč)
1 150 2 000 3 084 1 050 2 000
13 800 24 000 37 008 12 600 24 000
roční nájemné skutečné (Kč) 13 800 24 000 37 008 12 600 24 000
48
48
4 000
48 000
24
24
2 000
24 000
12
12
1 000
12 000
36
36
3 000
36 000
24
24
2 000
24 000
24 12 25,2 12 86 24 25,86 12 12 24 38 152 80 40 40
24
2 000 1 000 2 100 2 600 7 167 2 000 2 155 1 000 1 000 2 000 3 167 38 000 10 000 6 200 4 000 2 500
24 000 12 000 25 200 31 200 86 004 24 000 25 860 12 000 12 000 24 000 38 004 456 000 120 000 74 400 48 000 30 000
12 000 25 200 31 200 86 004 24 000 25 860 12 000 12 000 24 000 38 004 456 000 120 000 74 400 48 000 30 000
108 173
1 298 076
1 130 076
850,12 nepronajmuto
168 19,76%
19
Výnosová hodnota dle bankovního standardu Ross-Brachmann nájemné z nájemních smluv - plochy simulované nájemné u volných prostor nájemné za reklamní plochu celkové dosažitelné výnosy z nájmů
1 100 076 Kč 168 000 Kč 30 000 Kč 1 298 076 Kč
snížení o ušlé nájemné z nepronajmutých prostor v obvyklé výši 10%
129 808 Kč
celkové dosažitelné výnosy z nájmů s ponížením 10% paušální hospodářské náklady z ročního nájemného *) roční nájemné s ponížením hospodářských nákladů kapitalizační úroková sazba kapitalizační faktor dle zůt. Životnosti (n=20,q=1+p/100)
1 168 268 Kč 35% 759 374 Kč 6,50% 11,02
výnosová hodnota dle zůstatkové ekonomické životnosti 20 let
8 368 307 Kč 320 710 Kč 8 689 017 Kč 4 344 508 Kč
cena pozemku p.č.St.799 cena nemovitosti celkem
cena spoluvlastnického podílu 1/2
B3 ) Vážený průměr pomocných cen váha Ocenění dle bankovní standardů -Ross-Brachmann
4 344 508 Kč
2
Ocenění dle cen předpisu
6 028 125 Kč
1
vážený průměr
4 905 714 Kč
3
B4 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené vyhodnocení pomocných hodnot stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na 4 905 000,- Kč.
20
C. REKAPITULACE
o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 2394, katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, a to na pozemku p.č. St. 799, na budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799, včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C2 ) Cena tržní - cena obvyklá celkem ( včetně práv a závad ) podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. činí 4 905 000,- Kč slovy:Čtyřimilionydevětsetpěttisíc Kč. C3 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny.
V Praze 21.7.2014
Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 616-42/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42/2014.
Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 2394 katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.St. 799.
E. Příloha:
21
22
