ZNALECKÝ POSUDEK č. 614-40/2014 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši ½ nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník , na listu vlastnictví číslo 126, katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, a to pozemků p.č.1532/2 a p.č.1532/5 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ).
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Účel znaleckého posudku:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 7.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje předává ve 3 vyhotoveních.
21
stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se
V Praze 7.7.2014
1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 Ex 1225 - 09/ - 120 ze dne 21.12.2010 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně spoluvlastnického podílu ve výši ½ nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník , na listu vlastnictví číslo 126, katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, a to pozemků p.č.1532/2 a p.č.1532/5 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemků z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je tedy posoudit ve smyslu u stanovení § 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí jako východisko pro určení výše nejnižšího podání ( § 336e odst.1 o.s.ř. ) tak, aby byly posuzované nemovitosti v nedobrovolné dražbě byly reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
pozemky s příslušenstvím Kounov 270 06 Kounov Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Kounov Katastrální území: Kounov u Rakovníka Počet obyvatel: 602 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 620,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. IV IV V III
Pi 0,65 0,60 0,80 0,70
IV V
0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 240,59 Kč/m2
3. Prohlídka nemovitostí Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 24.6.2014 za přítomnosti spoluvlastníka posuzované nemovitosti paní Dany Chaloupkové.
2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 1225/09 - 120 ze dne 21.12.2010 požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník , na listu vlastnictví číslo 126, katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, a to pozemků p.č.1532/2 a p.č.1532/5 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 126 katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5. 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov , obsahující identifikační údaje o o pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5. 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne 24.6.2014 o pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5 katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov. 5) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích obce Rakovník a na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz,Zápodočeské reality.cz. a Portálu dražeb. 6 ) Územní plán obce Kounov, 2.7.2014.
okres Rakovník poskytnutý obecním úřadem
Kounov dne
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 126 katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, obsahující identifikační údaje pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5 jsou jako spoluvlastníci této nemovitosti je uvedeni:
3
3 ) V oddíle C na LV č. 126 katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, obsahující identifikační údaje pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5 je u spoluvlastníka posuzované nemovitosti
uvedeno : exekuční příkaz k prodeji nemovitosti nařízení exekuce nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení neboť na nemovitosti váznou zástavní práva a exekuční tituly – zástavní práva jsou vymazána až po skončení rozvrhového řízení. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) takovéto závady nebyly znalcem zjištěny, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sděleny. Práva - nebyla znalcem zjištěna, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sdělena.
6. Popis nemovitosti , příslušenství, možné využití dle územního plánu. Obec Kounov se nachází v okrese Rakovník, kraj Středočeský, 11 km severně od Rakovníka . Žije zde cca 600 obyvatel. Vlastní posuzované pozemky s příslušenstvím se nachází na okraji intavilánu obce poblíž železniční zastávky , kdy přístup k pozemkům je po nezpevněné komunikaci. K pozemkům je přivedena elektřina a městská voda, kanalizace zde není. Oceňované pozemky o celkové výměře 2 146 m2 jsou užívány jako celek k nenáročné letní rekreaci a jsou ohraničené oplocením . Pozemky nejsou v posledním období udržovány – jsou zarostlé travinami a původními ovocnými stromy, na jižní a západní straně pozemků jsou u oplocení vysazeny smrky které oddělují pozemky na jižní straně od příjezdní nezpevněné cesty a na západní straně od pole.
4
Příslušenství pozemků, jež je užíváno dlouhodobě společně s posuzovanými pozemky tvoří : 1 ) Příslušenství- stavební buňka č. 1 2 ) Příslušenství- stavební buňka č. 2 ( vše pod společným zastřešením )
3 ) Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk
4 ) Příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemek
5 ) Příslušenství-suchý záchod u severní strany pozemku
5
6 ) Příslušenství-pilíř elektro v oplocení
7 ) Příslušenství-vodoměrná šachta na pozemku u vstupu na pozemek 8 ) Příslušenství –oplocení – jižní a východní strana pozemku 9 ) Příslušenství -přípojka elektro – vedeno ze zděného pilíře k mobilním buňkám 10 ) Příslušenství -ocelová vrata s výplní pletivem – vstup na pozemek
Využití dle schváleného územního plánu obce Kounov.
V návaznosti na postoupený územní plán obce Kounov, okres Rakovník poskytnutý obecním úřadem Kounov dne 2.7.2014 jsou pozemky označeny jako OB – obytné území venkovského charakteru ( individuální výstavba obytnými objekty ) 6
7. Stanovení způsobů ocenění Cena obvyklá ( tržní ) bude stanovena ve smyslu znění zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V návaznosti na shora uvedené byly zvoleny níže uvedené pomocné způsoby ocenění : a ) ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 441/2013 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že současně platný oceňovacího předpis je od 1.1.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé . b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z jednotkové ceny skutečných pozemků upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu pozemku a následně přepočtenou na výměru posuzovaného pozemku . c) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Vzhledem k tomu, že druh posuzované nemovitosti ( volné nezastavěné pozemky ) je na trhu s nemovitostmi trvale obchodován a lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) - je ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 1 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současného standardu ocenění nemovitosti na tržní cenu ) a ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 . 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Příslušenství Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí II -0,02 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
8
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,948
1.1.1. Příslušenství- stavební buňka č. 1 Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba § 23 Příslušenství- stavební buňka č. 1 - základní cena: Koeficient změn cen staveb Ki: Příslušenství- stavební buňka č. 1 - upravená cena
= * =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100)
*
Příslušenství- stavební buňka č. 1 - zjištěná cena
=
2 000,- Kč
Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba § 23 Příslušenství- stavební buňka č. 2 - základní cena: Koeficient změn cen staveb Ki: Příslušenství- stavební buňka č. 2 - upravená cena
= * =
10 000,- Kč 1,000 10 000,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100)
*
Příslušenství- stavební buňka č. 2 - zjištěná cena
=
10 000,- Kč 1,000 10 000,- Kč
0,200
1.1.2. Příslušenství- stavební buňka č. 2
0,200 2 000,- Kč
1.1.3. Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba § 23 Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk - základní cena: Koeficient změn cen staveb Ki: Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk - upravená cena Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků 9
= * =
10 000,- Kč 1,000 10 000,- Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 25 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100)
*
Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk - zjištěná cena
=
0,200 2 000,- Kč
1.1.4. příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemek Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba § 23 Příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemek - základní cena: Koeficient změn cen staveb Ki: Příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemek - upravená cena
= * =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 42 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 42 = 95,2 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)
*
0,150
=
750,- Kč
Příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemnek - zjištěná cena
5 000,- Kč 1,000 5 000,- Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Příslušenství-suchý záchod Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
22.1. Záchod dřevěný bez žumpy 1,00 ks 242
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,948 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,948 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/ks
= * * =
1 800,0,8000 2,2910 3 299,04
Plná cena:
=
3 299,04 Kč
1,00 ks * 3 299,04 Kč/ks
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků 10
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 25 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,200 659,81 Kč 0,948 625,50 Kč
Příslušenství-suchý záchod - zjištěná cena
=
625,50 Kč
1.2.2. Příslušenství-pilíř elektro v oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
3.2.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel 0,80 m3 obestavěného prostoru 2224
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,948 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m3
= * * =
2 810,0,8000 2,2170 4 983,82
=
3 987,06 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1- 16,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,833 3 321,22 Kč 0,948 3 148,52 Kč
Příslušenství-pilíř elektro v oplocení - zjištěná cena
=
3 148,52 Kč
Plná cena:
0,80 m3 * 4 983,82 Kč/m3
1.2.3. Příslušenství-vodoměrná šachta Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.2. Vodoměrná šachta - betonová s ocelovým poklopem 3 0,60 m obestavěného prostoru 2222
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 11
= *
3 500,0,8000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m3
* =
2,3020 6 445,60
=
3 867,36 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1- 20,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,800 3 093,89 Kč 0,948 2 933,01 Kč
Příslušenství-vodoměrná šachta - zjištěná cena
=
2 933,01 Kč
Plná cena:
0,60 m3 * 6 445,60 Kč/m3
1.2.4. Příslušenství -oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 80,00 m2 pohledové plochy 242
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,948 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2
= * * =
240,0,8000 2,2910 439,87
80,00 m2 * 439,87 Kč/m2
=
35 189,60 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 5 278,44 Kč 0,948 5 003,96 Kč
Příslušenství -oplocení - zjištěná cena
=
5 003,96 Kč
Plná cena:
12
1.2.5. příslušenství -přípojka elektro Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 40,00 m 2224
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m
= * * =
140,0,8000 2,2170 248,30
Plná cena:
40,00 m * 248,30 Kč/m
=
9 932,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,750 7 449,- Kč 0,948 7 061,65 Kč
Příslušenství -přípojka elektro - zjištěná cena
=
7 061,65 Kč
1.2.6. Příslušenství -ocelová vrata s výplní pletivem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks 2222
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/ks
= * * =
3 420,0,8000 2,3020 6 298,27
Plná cena:
1,00 ks * 6 298,27 Kč/ks
=
6 298,27 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)
*
13
0,150
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
944,74 Kč 0,948 895,61 Kč
Příslušenství -ocelová vrata s výplní pletivem - zjištěná cena
=
895,61 Kč
č. IV
Pi 0,00
III I I II I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,20
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,03
I
0,00
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek v intravilánu obce určený ÚP k využití pro individuální obytné objekty, ale bez přímé návaznosti na stavebně srostlé území obce 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,800 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 14
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III I
-0,01 0,00
II
-0,02
IV
-0,03
IV I
-0,02 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,948 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,800 * 0,948 = 0,758 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1) 240,59 0,758 Typ
Název
Parcelní číslo 1532/2
§ 9 odst. 3 (§ 4 orná půda odst. 1) § 9 odst. 3 (§ 4 orná půda 1532/5 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Koef. 0,300
Upr. cena [Kč/m2] 54,71
Výměra [m2] 1 285,00
Jedn. cena [Kč/m2] 54,71
Cena [Kč] 70 302,35
861,00
54,71
47 105,31 117 407,66
=
117 407,66 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů:
Kč m2 m2 15
146 829,00 0,00 1 500,00
Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč * =
146 829,00 0,065 9 543,89 9 543,89 Kč
Administrativní cena - rekapitulace
1 . Příslušenství 1) Příslušenství- stavební buňka č. 1 2) Příslušenství- stavební buňka č. 2 3) Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk 4) příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemnek 5) Příslušenství-suchý záchod 6) Příslušenství-pilíř elektro v oplocení 7) Příslušenství-vodoměrná šachta 8) Příslušenství -oplocení 9) příslušenství -přípojka elektro 10) Příslušenství -ocelová vrata s výplní pletivem Příslušenství celkem
2 000,- Kč 2 000,- Kč 2 000,- Kč 750,- Kč 625,50 Kč 3 148,50 Kč 2 933,- Kč 5 004,- Kč 7 061,60 Kč 895,60 Kč 26 418,20 Kč
2 . Ocenění pozemků celkem
117 407,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
9 543,90 Kč
Celkem nemovitosti s příslušenstvím
153 369,80 Kč
Výsledná administrativní cena po zaokrouhlení dle § 50:
16
153 370,- Kč
B2 ) Přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti
Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. pozemků přímo v obci Kounov a současně obdobné co do účelu využití, velikosti a kvality .Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří průběžně uveřejňovaných v tisku, na realitních serverech internetu a realitních kanceláří v Rakovníku. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: -
-
tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 15% nižší vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny. velikost srovnávané nemovitosti vybavenost daného pozemku inž. sítěmi a přístupnost pozemku poloha srovnávané nemovitosti včetně vlivu ÚP na její využití vlastnická práva, zatíženost ex. Tituly ( snížení prodejnosti vlivem velikosti oceňovaného podílu )
17
b) vybrané srovnatelných nemovitostí b1) nabídka pozemku v ceně 104Kč/m2 – Kounov u Rakovníka
18
b2) nabídka pozemku v ceně 119 Kč/m2 – Kounov u Rakovníka
19
c) vyhodnocení srovnatelných nemovitostí velikost
cena Kč
srov. cena srovnávaného velikost cena po poloha pozemku posuzovaného Kč/m2 úpravě (vliv pozemku (Kč/m2) inž. sítě ÚP)
220 000
2107
2146
1 778 098
14942
2146
104 119
srov.
vlast. práva (podíl na nemo, věc. břem. ex.tituly)
tržní podmínky(1prodej,0,85RK nabídka, 0,04 daň,)
cena
72
1
1
0,85
0,81 154 274 Kč
82
1
1
0,85
0,81 175 825 Kč
Průměr
165 049 Kč
2 ) klady : -
pozemky jsou charakteru
dle platného ÚP určené k využití zástavbou obytnými objekty venkovského
3 ) zápory:
- přístup po nezpevněné komunikaci - pozemky na okraji obce - předmětem ocenění a prodeje je spoluvlastnický podíl ve výši ½ 4 ) Cena posuzovaných nemovitostí stanovená dle cenového předpisu platného k 7.7.2014 činí
153 370,- Kč.
5 ) vyhodnocení rozhodných skutečností
5.1. průměr pomocných cen ( ocenění mají stejnou váhu ) váha přímé porovnání
165 049 Kč
1
srovnatelná hodnota
153 370 Kč
1
vážený průměr
159 210 Kč
z toho podíl 1/2
79 605 Kč
6 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení posuzovaných nemovitostí na 79 605 Kč
20
stanovuji cenu obvyklou
C. REKAPITULACE o ceně spoluvlastnického podílu ve výši ½
nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště o ceně o ceně Rakovník , na listu vlastnictví číslo 126, katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, a to pozemků p.č.1532/2 a p.č.1532/5 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). C2 ) Cena tržní - cena obvyklá celkem ( včetně práv a závad ) podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. činí 79 605,- Kč slovy:Sedmdesátdevěttisícšestsetpet Kč. C3 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny.
Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny.
V Praze 7.7.2014
Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 614-40/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 40/2014.
E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 126 katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov – pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5.
21
22
