ZNALECKÝ POSUDEK č. 608-34/2014 O ceně bytové jednotky číslo 2139/104 zapsané na listu vlastnictví číslo 10862 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, včetně podílu ve výši 552/35534 na společných částech budovy č.p. 2139 a na pozemku p.č.1523/19 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 10540 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Účel znaleckého posudku:
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 26.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje předává ve 3 vyhotoveních.
17
stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se
V Praze 27.5.2014 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 2055/07-171 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to ceně bytové jednotky číslo 2139/104 zapsané na listu vlastnictví číslo 10862 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, včetně podílu ve výši 552/35534 na společných částech budovy č.p. 2139 a na pozemku p.č.1523/19 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 10540 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace bytová jednotka č. 2139/104 Závodu Míru 2139 356 01 Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: 23 981 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 840,00 Kč/m2
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.2.2014 za přítomnosti p.Hrušky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV LV č. 10862 evidovaný u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov , obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 2139/104 . 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Sokolov obec Sokolov, vyhotovená u ČÚZK osahující identifikační polohové údaje o budově č.p. 2139 a pozemku p.č.1523/19. 3 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 21.2.2014
2
4) Kupní smlouva k posuzovaným nemovitostem , a to k bytové jednotce číslo 2139/104 zapsané na listu vlastnictví číslo 10862 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, včetně podílu ve výši 552/35534 na společných částech budovy č.p. 2139 a na pozemku p.č.1523/19 poskytnutá vlastníkem posuzované bytové jednotky při místním šetření. 5 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz Západočeské reality.cz a Portálu dražeb.
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu katastru nemovitostí - LV č. 10862 evidovaném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov , obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 2139/104 jsou jako vlastníci posuzované nemovitosti uvedeni :
2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 10862 evidovaném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: - 7 x zástavní právo exekutorské - 12 x nařízení exekuce - 3 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 1 x zástavní právo smluvní - 1 x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( § 336a, odst. 2 o.s.ř.)- takovéto závady nebyly zjištěny, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny.
Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. 3
6. Dokumentace a skutečnost Pro výčet výměr podlahové plochy bytu č.2139/104 byla použita Kupní smlouva na posuzovanou bytovou jednotku v níž jsou výměry z Prohlášení vlastníka budovy č.p. 2139 pro katastrální území Sokolov a obec Sokolov a údaje zjištění při místním šetření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Objekt s posuzovanou bytovou jednotkou se nachází v ulici Závodu míru , v sousedství obchodního domu Tesco. Objekt má 9 NP je z roku 1979 s tím, že v roce 2007 proběhla rekonstrukce objektu se zateplením fasády, výměny oken a stoupaček. Do objektu jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn. Okolní území je stavebně dokončeno a standardní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti od objektu nebo v dostupnosti MHD.
Posuzovaná b.j. číslo 2139/104 ( dispozičně 2+1 - 55,2 m2 ) se nachází v 1.NP . Bytová jednotka je v udržovaném stavu, má však původní umakartové bytové jádro.
4
8. Stanovení pomocných způsobů ocenění a jejich vah pro stanovení tržní ceny Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 441/2013 Sb., ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) . b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu. c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 . 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce zastavěný objektem bydlení -bytovým domem
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - byt v přízemí zatížen exekučními tituly v objektu s pohledávkami od jednotlivých vlastníků b.j. v částce převyšující částku 1,3 mil. Kč 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - byt zatížen I exekučními tituly užívaný současnými vlastníky 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
6
Pi -0,06
0,00 0,00 -0,04 1,00
Index polohy pozemku - Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - na společných prostorách objektu známky poškozování od vandalismu, dle údajů od spol. vlastníků přesahuje dlužná částka od jednotlivých vlastníků bytových jednotek částku 1 300 000,-Kč. 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
I
0,00
II I
0,00 0,00
II
-0,02
VI
0,00
V
0,00
I
0,00
I
-0,37
I I
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,628 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,628 = 0,565 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 840,-
Zatřídění
Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 1523/19
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 700,00
Index
Koef.
0,565 Jedn. cena [Kč/m2] 474,60
Upr. cena [Kč/m2] 474,60 Cena [Kč] 332 220,332 220,-
- zjištěná cena
=
332 220,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
332 220,- Kč
7
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Sokolov 35 let 11 226,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 20,2 * 1,00 = 16,2 * 1,00 = 9,8 * 1,00 = 5,8 * 1,00 = 2,4 * 1,00 = ,8 * 1,00 = 4,2 * 0,20 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
20,20 m2 16,20 m2 9,80 m2 5,80 m2 2,40 m2 0,80 m2 0,84 m2 56,04 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - pro uvedení na současný standard bydlení je předpokládána výměna umakartového bytového jádra Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (7 + 15)= 0,890 9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,890 = 0,666
i=1
8
č. III I II II II
Vi 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka - byt v přízemí zatížen exekučními tituly v objektu s pohledávkami od jednotlivých vlastníků b.j. v částce převyšující částku 1,3 mil. Kč 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - byt zatížen I exekučními tituly užívaný současnými vlastníky 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06
0,00 0,00 -0,04 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - na společných prostorách objektu známky poškozování od vandalismu, dle údajů od spol. vlastníků přesahuje dlužná částka od jednotlivých vlastníků bytových jednotek částku 1 300 000,-Kč. 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,628 i=2
9
č. I
Pi 1,03
I
0,00
II I
0,00 0,00
II
-0,02
VI
0,00
V
0,00
I
0,00
I
-0,37
I I
0,00 0,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 226,- Kč/m2 * 0,666 = 7 476,52 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 56,04 m2 * 7 476,52 Kč/m2 * 0,900 * 0,628= 236 809,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
236 809,86 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 332 220,- Kč Spoluvlastnický podíl: 522 / 35 534 Hodnota spoluvlastnického podílu: 332 220,- Kč * 522 / 35 534 = 4 880,36 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
4 880,36 Kč
B.j. č.2139/104 - zjištěná cena
=
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
241 690,22 Kč
241 690,- Kč
10
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) byt 2+1 – 59m2 – nabídková cena 450 000,-Kč – Sokolov, ul.Závodu míru – identický objekt
11
a2 ) byt 2+1 – 59m2 – nabídková cena 370 000,-Kč – Sokolov, ul.Závodu míru – identický objekt
12
a3 ) byt 2+1 – 60 m2 – nabídková cena 480 000,-Kč – Sokolov, ul.Závodu míru – identický objekt
13
a3 ) byt 2+1 – 60 m2 – nabídková cena 399 000,-Kč – Sokolov, ul.Závodu míru – identický objekt
14
Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza vybraných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek přímo v identickém bytovém domě obsahujícím posuzovanou bytovou jednotku, v městě Sokolov, v ulici Závodu míru č.p.2139. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří a na realitních serverech . Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: -
-
tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 4 -6 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 15 % nižší ( zde jsou v současné době v nabídce 4 byty identické velikosti ) vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny velikost srovnávané nemovitosti technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti poloha srovnávané nemovitosti v rámci objektu (podlažnost) právní stav a rizika s tím spojená ( obsazenost bytu , zatíženost ex. tituly)
poloha , vliv rušivé velikosti tech.stav, vlivy, bytu vybavenost podlažnost
vlast. práva (obsazenost, věc. břem. ex.tituly)
tržní podmínky(1prodej,0,85-RK nabídka, 0,04 daň,)
lokalita
cena Kč
a1)Sokolov,Závodu míru
450 000
1
0,9
0,8
0,85
0,81
223 074 Kč
370 000
1
1
0,8
0,85
0,81
203 796 Kč
480 000
1
1
0,8
0,85
0,81
264 384 Kč
399 000
1
1
0,8
0,85 PRŮMĚR
0,81
219 769 Kč 227 756 Kč
přímé porovnání
a2)Sokolov,Závodu míru a3)Sokolov,Závodu míru a4)Sokolov,Závodu míru
b ) klady : - objekt obsahující posuzovanou b.j. je v intravilánu obce s dobrou dostupnosti standardních občanských služeb - objekt je po rekonstrukci c ) zápory: - vlastní bytová jednotka se nachází v přízemí objektu, které je z hlediska poptávky zpravidla nejméně žádané - bytová jednotka má původní umakartové bytové jádro - bytová jednotka není ihned volná - bytový jednotka je zatížena zástavním právem a exekučními tituly – při jejím financování ji v době pořízení v dražbě nelze použít jako předmět ručení u bankovního domu pro standardní hypotéku na bydlení - celková výše současných nedoplatků jednotlivých vlastníků bytových jednotek přesahuje dle údajů od výboru SVJ 1,3 mil. Kč. d ) Cena posuzované stanovená dle porovnávacího způsobu cenového předpisu platného k 26.4.2014 činí celkem 15
241 690,- Kč
2 ) Vážený průměr pomocných hodnot cena
váha
přímé porovnání
227 756 Kč
3
srovnatelná hodnota
241 690 Kč
1
vážený průměr
231 239 Kč
3 ) Stanovení ceny obvyklé - V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na 231 000 Kč.
16
C. REKAPITULACE o ceně bytové jednotky číslo 2139/104 zapsané
na listu vlastnictví číslo 10862 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov, včetně podílu ve výši 552/35534 na společných částech budovy č.p. 2139 a na pozemku p.č.1523/19 ( budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 10540 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) cena administrativní = 241 690,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., činí 231 000,- Kč . slovy: Dvěstětřicetjedentisíc. Kč. C3 ) Závady a práva.
Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sdělena. V Praze 26.5.2014
Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 608-34/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2014. Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 10862 evidovaný u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Sokolov a obec Sokolov – pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 2139/104 . E. Příloha:
17
18
