XL Businesspark Twente

XL Businesspark Twente

Grondexploitatie per 1-1-2014 en bijbehorende risicoanalyse

Openbaar Lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT)

24 maart 2014

Grondexploitatie XL Businesspark (per 1-1-2014)

Inhoudsopgave Pagina

1. Inleiding

3

2. Voorstel aan het Algemeen Bestuur

4

3.1 Begroot resultaat per 1-1-2014

7

3.2 Verschillen ten opzichte van de grondexploitatiebegroting per 1-1-2013

8

4. Toelichting op de begroting

10

4.1 Rekenparameters

10

4.2 Kosten

10

4.3 Opbrengsten

11

4.4 Fasering van kosten- en opbrengsten

12

5. Gevoeligheidsanalyse

13

6. Risicoanalyse

14

6.1 Risicobandbreedtes

15

6.2 Risicosimulatie en risicoprofiel

16

Bijlagen

1. Kaart van het exploitatiegebied 2. Grondexploitatie per 1-1-2014 3. Analyse van verschillen t.o.v. grondexploitatie per 1-1-2013 4. Overzicht van geraadpleegde bronnen 5. Bandbreedtes per begrotingspost

2


1. Inleiding Voor u ligt de toelichting op de grondexploitatie per 1 januari 2014. De grondexploitatiebegroting vormt de waardering van de in het kader van programma 1 (bouwgrondproductie) en programma 4 (laad- en loskade) van de jaarrekening geadministreerde investeringen (het onderhanden werk).

De nu voorliggende notitie wordt in maart 2014 behandeld door het Dagelijks Bestuur, tegelijk met de jaarstukken (over 2013) en de (herziene) begroting (2014 / 2015). De notitie wordt in mei aangeboden aan raden en staten van de deelnemende gemeenten en de provincie. Deze kunnen daarover hun ‘gevoelen’ kenbaar maken aan het Algemeen Bestuur. Het Algemeen Bestuur stelt vervolgens de grondexploitatie, horende de gevoelen van raden en staten, in juni 2014 vast.

Hoofdstuk 2 van deze notitie bevat het voorstel aan het Algemeen Bestuur. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste wijzigingen (op hoofdlijnen) beschreven. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens een toelichting gegeven op het resultaat. Daarbij komen de belangrijkste verschillen ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2013 aan bod. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de grondexploitatiebegroting. In hoofdstuk 5 en 6 komen de resultaten van de uitgevoerde gevoeligheidsanalyse en risicoanalyse aan de orde, waarmee de grondexploitatie in een breder perspectief wordt geplaatst.

3


2. Voorstel aan het Algemeen Bestuur Op 24 januari 2013 heeft het Algemeen Bestuur besloten om: 1. In te stemmen met de realisatie van een laad- en loskade; 2. Deze laad- en loskade zodanig te dimensioneren, dat deze ook geschikt is voor containeroverslag; 3. De grondexploitatie qua uitgiftetempo te baseren op het marktonderzoek van Ecorys; 4. Twee hectare te reserveren voor realisatie van een containeroverslagterrein;

De laad- en loskade wordt op dit moment gerealiseerd en wordt daarbij geschikt gemaakt voor de overslag van containers. Direct daarna, wanneer alle benodigde gronden pachtvrij zijn, wordt de ontsluitingsweg naar de laad- en loskade aangelegd. Dit ten behoeve van een adequate ontsluiting, toegespitst op logistieke bedrijven. In de berekening is als uitgangspunt gehanteerd dat de hoofdinfrastructuur in 2018 wordt afgerond, na uitgifte van tranche 3a. De vastgestelde grondexploitatie per 1 januari 2013 sloot op een tekort van € 11,3 miljoen (netto contant per 1 januari 2013). Op prijspeil 1 januari 2014 is dat 11,7 miljoen. De grondexploitatie per 1-1-2014 sluit op een tekort van € 15,0 miljoen en verslechtert derhalve met € 3,3 miljoen. Hierna worden de belangrijkste wijzigingen (op hoofdlijnen) toegelicht. Voor een uitgebreider overzicht van verschillen wordt verwezen naar paragraaf 3.2.

Subsidies Het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft een subsidie ter beschikking gesteld van € 4,5 miljoen. Zowel de aanleg van de laad- en loskade, als deze subsidie, is vanaf 2013 in de grondexploitatie opgenomen. Het afgelopen jaar is een subsidie toegekend door de Regio Twente van € 0,85 miljoen (vanuit de Agenda van Twente) om de laad- en loskade te kunnen dimensioneren voor containeroverslag en een veilige toegang tot het containeroverslagterrein te kunnen realiseren. Daarnaast is door de provincie Overijssel een subsidie voorzien van € 1,8 miljoen (vanuit de Ontwikkelagenda van Twente) voor aanleg van de ontsluitingsweg tussen de containerterminal en de A35. Deze subsidies (in totaal € 2,65 miljoen) zijn in de nu voorliggende grondexploitatie opgenomen. Omdat de investeringen al waren voorzien, heeft dit een positief effect op de grondexploitatie. Bluswatervoorziening Op 18 november 2013 is een ontwikkelovereenkomst gesloten met Eurol. Voor Eurol is het essentieel dat er een centrale bluswatervoorziening wordt aangelegd. Juist logistieke bedrijven hebben baat bij een gezamenlijke blusvoorziening, omdat op deze wijze grote logistieke hallen

4


zonder de belemmering van scheidingswanden kunnen worden gebruikt. Om die reden is besloten om ook tranche 3 aan te sluiten op het pompgebouw dat in 2010 is gerealiseerd in tranche 1. De investeringskosten (€ 3,5 mln., gebaseerd op een raming van Deerns) voor de aansluiting van de bedrijven op de blusleiding bij de laad en loskade zijn dermate excessief, dat deze kosten niet marktconform kunnen worden ondergebracht in de reguliere parkmanagementbijdrage die bij de bedrijven in rekening wordt gebracht. Om die reden is besloten om de aanleg van de blusleiding naar de laad- en loskade op te nemen in de grondexploitatie. Plankosten Bij behandeling van de nota grondexploitatiebeleid is er voor gekozen om “de begroting van plankosten en kosten voorbereiding, toezicht en uitvoering, zoals opgenomen in de grondexploitatie 2010, voorlopig als uitgangspunt te blijven nemen voor toekomstige herzieningen”. Vorig jaar hebben wij u geïnformeerd over het feit dat deze raming niet langer voldoende is. Sindsdien zijn maatregelen genomen om de kosten te beheersen, echter deze zullen naar verwachting pas vanaf volgend jaar effect sorteren. Vanaf 2015 is vanuit het eerder bepaalde budget jaarlijks nog € 250.000 per jaar beschikbaar. Om inzicht te krijgen in het benodigde budget vanaf 2015, hebben wij de projectdirecteur opdracht gegeven om een nieuwe plankostenraming uit te werken voor de grondexploitatie per 1-1-2015. Dit ook in het licht van de discussie over het moment waarop de werkzaamheden worden ondergebracht bij één van de deelnemers (‘going concern’). De grondexploitatie moet echter ook op dit moment een reëel beeld geven van het resultaat (Besluit Begroting en Verantwoording). Om die reden hebben wij, vooruitlopend op uitwerking van de plankostenraming, het budget opgehoogd met € 2,0 miljoen. Dit gebaseerd op de werkzaamheden die in ieder geval moeten plaatsvinden en in afwachting van besluitvorming over ‘going concern’. Het is nog steeds nodig om een nauwkeurige raming uit te werken. Na afronding van het onderzoek wordt het plankostenbudget definitief vastgesteld.

Uitgiftetempo Uit onderzoek van Ecorys (2012) bleek dat na aanleg van een laad- en loskade en bij vestiging van een containerterminal, jaarlijks 6 hectare bedrijventerrein wordt uitgegeven. Ook uit de Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad (2013) komt deze verwachting naar voren. De laad- en loskade en containerterminal worden op dit moment gerealiseerd. Als gevolg hiervan trekt de belangstelling vanuit het bedrijfsleven merkbaar aan. Voor 2014 is de uitgifte verzekerd, nu met Eurol een ontwikkelovereenkomst (4 hectare, waarvan 3,2 hectare wordt afgenomen in 2014) en met C.T.T. een huurovereenkomst (3 hectare) is gesloten. Daarnaast worden, in samenwerking met Port of Twente, gesprekken gevoerd met grote logistieke dienstverleners, voor vestiging in 2014 en/of 2015. Op korte termijn lijken de vooruitzichten, ondanks de moeilijke marktomstandigheden, goed.

5


Desalniettemin maken wij ons zorgen over het afzettempo. Mede als gevolg van de economische recessie, is het uitgiftetempo tot op heden niet gehaald (uitzondering hierop vormt het jaar 2011, waarin Timberland zich vestigde). Gemiddeld is slechts 2,7 hectare per jaar uitgegeven. Wij zullen de gronduitgifte nauwgezet monitoren. Omdat een vertraging van gronduitgifte een forse impact heeft op het resultaat van de grondexploitatie, zullen wij binnen twee jaar opnieuw een marktonderzoek laten uitvoeren. Voorstel aan het Algemeen Bestuur Wij stellen u voor om de grondexploitatie per 1-1-2014 vast te stellen, inclusief het bijbehorende risicoprofiel.

Besluit:

Almelo, 23 juni 2014

De secretaris

De voorzitter

H.M. Bolhaar

E.J. van Marle

6


3. Grondexploitatie per 1-1-2014 In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie. 3.1 Begroot resultaat per 1-1-2014 Per 1-1-2013 werd een tekort van € 11,3 miljoen (netto contant per 1-1-2013) begroot. Op prijspeil 1-1-2014 is dit € 11,7 miljoen. De grondexploitatie per 1-1-2014 sluit op € 15 miljoen en verslechtert derhalve met € 3,3 miljoen. De verschillen ten opzichte van de grondexploitatie per 11-2013 worden in paragraaf 3.2 toegelicht.

T/m 31-12-2013 is circa 80,9 miljoen geïnvesteerd in de productie van bouwgrond (op basis van vreemd vermogen). De grondexploitatie laat zien dat op deze investeringen circa € 65,9 wordt terug verdiend en derhalve een tekort resteert van € 15 miljoen (netto contant per 1-1-2014). Dit op basis van een begroting van (op netto contante waarde) € 56,5 miljoen aan nog te maken kosten en € 122,4 miljoen aan nog te realiseren opbrengsten. In onderstaande tabel wordt een vereenvoudigde weergave gegeven van de grondexploitatiebegroting. Voor de fasering van kosten- en opbrengsten wordt verwezen naar bijlage 2.

GREX-begroting op EW Boekw aarde per 31-12- 2013

80.891.263

Kosten nominaal 2,50% kostenstijging

50.082.213

9.616.610

6.433.390 70.850.086

2,46% opbrengstenstijging Nog te realiseren opbrengsten

101.323.693

34.244.533

21.106.641 122.430.334

54.689.619

Economische w aarde (O - K) 2031

Resultaat op Ew per 31-12-2031

2014

Resultaat op NCW per 1-1-2014

56.515.603

140.912.677 175.157.210

4,18% Rente (nog te maken)

80.891.263

61.233.477

Nog te maken kosten Opbrengsten nominaal

op NCW

65.914.732 31.273.758 14.976.531

Tabel 1: gecomprimeerde weergave van de grondexploitatiebegroting

7


3.2 Verschillen ten opzichte van de grondexploitatiebegroting per 1-1-2013

De belangrijkste wijzigingen zijn als volgt: -

De aanleg van de laad- en loskade blijkt goedkoper dan vooraf geraamd. Het aanbestedingsvoordeel is in de grondexploitatie verwerkt. Daarbij is rekening gehouden met onvoorzien meerwerk.

-

In de grondexploitatie is een budget opgenomen voor aanleg van een ringleiding ten behoeve van de centrale bluswatervoorziening, ter hoogte van € 3,5 miljoen. Dit gebaseerd op een raming van investeringskosten door Deerns Raadgevende Ingenieurs (5 juli 2013).

-

In eerdere grondexploitaties was een budget opgenomen voor ophoging van bedrijfskavels met ophoogzand, als ‘extraatje’ om de uitgifte te bespoedigen. Omdat bedrijven vaak maatwerk willen, is hier niet langer rekening mee gehouden. Bedrijven kunnen wel ophoogzand afnemen uit depot (tegen kostprijs en voor zover beschikbaar).

-

Planoptimalisatie (tranche 3) heeft geleid tot extra uitgeefbaar terrein (1,4 hectare)

-

Er is een subsidie toegekend door de Regio Twente van € 700.000,- (vanuit de Agenda van Twente) om de laad- en loskade te kunnen dimensioneren voor containeroverslag. Omdat deze investeringen waren voorzien in de grondexploitatie (terwijl de subsidie niet was opgenomen), heeft dit een positief effect.

-

Er is door de Regio Twente een subsidie voorzien van € 150.000,- (vanuit de Agenda van Twente of BDU) om een veilige toegang tot het containeroverslagterrein te kunnen realiseren. Omdat deze investeringen waren voorzien in de grondexploitatie (terwijl de subsidie niet was opgenomen), heeft dit een positief effect.

-

Er is door de provincie Overijssel een subsidie voorzien van € 1,8 miljoen (vanuit de Ontwikkelagenda van Twente) voor aanleg van de ontsluitingsweg tussen de containerterminal en de A35. Omdat deze investeringen waren voorzien in de grondexploitatie (terwijl de subsidie niet was opgenomen), heeft dit een positief effect.

-

Het uitgiftetempo is, net als vorig jaar, gebaseerd op marktonderzoek van Ecorys (2012). Dit ook omdat ook uit de Herijking Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad (2013) bleek dat deze prognose nog steeds actueel is. De uitgifte van bouwgrond bleef in 2013 echter achter bij de planning. In plaats van 6,0 hectare is 2,0 hectare bouwgrond uitgegeven. Dit had een negatief effect van circa € 1 miljoen, omdat de grondopbrengsten zijn ‘uitgefaseerd’ tot na 2030.

-

Voor wat betreft 2014 is de uitgifte zeker gesteld. In november 2013 zijn twee overeenkomsten gesloten, met Eurol en C.T.T., over een oppervlak van in totaal zeven hectare.

-

Het Dagelijks Bestuur heeft opdracht gegeven om een nauwkeurige plankostenraming uit te werken. Hierop vooruitlopend is het plankostenbudget opgehoogd met € 2 miljoen.

8


Afhankelijk van de uitkomst van dit onderzoek wordt de plankostenraming in het kader van de grondexploitatie per 1-1-2015 naar boven of beneden bijgesteld.

De verschillen per begrotingspost worden in onderstaande tabel cijfermatig weergegeven. wis oude grex

Verschillenanalyse grondexploitatie per 1-1-2014 ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2013 Grex Grex 1-1-2014 1-1-2013 Verschil Verklaring 2014 2013 Eindjaar -----> 2031 2030 1 Looptijd wordt met één jaar verlengd Verwerving Sloopkosten Milieuonderzoek en sanering Ophogen kavels Bouw- en woonrijp maken Laad- en loskade Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige uitgaven Boekwaarde rente + rente 2013 Niet verrekenbare BTW Totaal

65.664.653 1.528.798 873.796 758.543 35.955.969 4.986.904 19.413.636 7.324.730 8.996.835 19.761.792 169.924 165.435.580

Uitgifte bedrijventerrein (totaal) Containerterminal

144.410.917 2.411.667

Subsidie EFRO en TIPP Subsidie Quick wins Agenda van Twente Ontwikkelagenda Netwerkstad Overige opbrengsten Bestaande objecten Totaal

5.964.635 4.593.482 850.000 1.800.000 2.162.817 2.030.000 164.223.517

Uitgavenstijging Inkomstenstijging

9.616.610 34.244.533

Rente toerekening

54.689.619

Saldo Investeringen op eindwaarde op NCW 1-1-2014

31.273.758 14.976.531

66.031.502 1.581.208 876.456 1.769.934 35.963.561 5.210.969 17.413.636 7.720.577 5.458.317 19.768.658 169.924 161.964.742 143.367.348 1.895.000 5.964.635 4.593.482 1.926.772 2.030.000 159.777.237 10.567.217 35.056.031 48.380.407

- 366.849 - 52.410 - 2.660 - 1.011.391 - 7.592 - 224.065 2.000.000 - 395.847 3.538.518 - 6.866 3.470.838

23.440.546 11.702.400

5.194.660 3.274.131

1.043.569 516.667

Geveltaxatie vs werkelijke taxatie Aanbestedingsvoordeel Aanbestedingsvoordeel Geen ophoging van kavels in tranche 1 Aanbestedingsvoordeel Aanbestedingsvoordeel Ophoging plankostenbudget Geen rekening gehouden met indexering Ringleiding blusvoorziening

Meer uitgeefbaar terrein door planoptimalisatie Aanbestedingsvoordeel

850.000 1.800.000 236.045 4.446.280

Bijdrage vanuit de Regio Twente Conform besluit GS Overijssel Huren en pachten

- 950.607 - 811.498

T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters

6.309.212

T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters

negatief

Tabel 2: overzicht van verschillen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2013 (zie bijlage 3 voor een begroting)

9


4. Toelichting op de begroting In dit hoofdstuk wordt een beknopte toelichting gegeven op de uitgangspunten die in de grondexploitatiebegroting worden gehanteerd. In bijlage 4 is een lijst opgenomen met geraadpleegde bronnen. 4.1 Rekenparameters 

Op basis van de huidige leningsarrangementen wordt de rente op korte termijn begroot op 3,58% (tot en met 2015). Dit is in overeenstemming met het advies van de werkgroep treasury.



Op basis van de huidige leningsarrangementen wordt de gemiddelde rente op middellange termijn (2016 t/m 2020) begroot op 4,25%. Dit is in overeenstemming met het advies van de werkgroep treasury.



De rente op lange termijn is lastiger in te schatten. Zeker omdat in 2020 een substantieel deel van de huidige leningen moet worden hergefinancierd. Voor alsnog wordt uitgegaan van 4,25%, net als in eerdere grondexploitaties en gelijk aan de rente op middellange termijn. De werkgroep treasury merkt op dat een rentepercentage van 4,25% voor de periode 2015 t/m 2020 reëel is, maar adviseert om in de periode na 2020 uit te gaan van 5%. Hierop wordt ingegaan in de risicoanalyse (hoofdstuk 6).



De kostenstijging is begroot op 2,5%, op basis van de prijsontwikkeling in grond, weg en waterbouw (gemiddeld over de afgelopen twintig jaar).



De opbrengstenstijging is begroot op 2,5%. Dit omdat verwacht wordt dat de prijs van bouwgrond op lange termijn (minimaal) de kostprijsontwikkeling volgt. Uit onderzoek van Stec bleek dat er ruimte is om de reële uitgifteprijs gefaseerd te verhogen naar € 160,- per m2. Op korte termijn (2014 en 2015) wordt de consumentenprijsindex (CPI) gevolgd, omdat deze index als uitgangspunt geldt in de huidige uitgiftecontracten.

4.2 Kosten 

De verwervingskosten zijn begroot op basis van taxaties van Roes-Groenlo B.V. Het betreft grotendeels geveltaxaties. In de exploitatie is rekening gehouden met € 16,- als basisprijs voor ruwe bouwgrond. Er wordt blijvend onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om een verlaging van de basisprijs te (kunnen) effectueren.



De sloopkosten zijn geraamd door het team Vastgoed van de Gemeente Almelo, op basis van een uitwendige opname, rekening houdend met een proportionele aanwezigheid van asbesthoudende materialen. De verwachte sloopkosten in 2014 zijn op basis van aanbestedingsresultaten in de grondexploitatie opgenomen.



De saneringskosten zijn geraamd door het team milieu van de Gemeente Almelo, op basis van archiefonderzoek en het kennisdocument dat is opgesteld door Buro Antares. 10




De civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken) zijn geraamd door het Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB). In de raming van het ingenieursbureau is rekening gehouden met onvoorziene kosten (6%). Uitgangspunt in de raming is de ruimtegebruik kaart die is opgenomen in bijlage 1.



De aanleg van de laad- en loskade is op basis van het aanbestedingsresultaat in de begroting opgenomen, waarbij rekening is gehouden met onvoorzien meerwerk.



De aanleg van de blusringleiding is begroot op basis van een raming van het bureau Deerns.



Bij behandeling van de nota grondexploitatiebeleid is er voor gekozen om “de begroting van plankosten en kosten voorbereiding, toezicht en uitvoering, zoals opgenomen in de grondexploitatie 2010, voorlopig als uitgangspunt te blijven nemen voor toekomstige herzieningen”. Het Dagelijks Bestuur heeft opdracht gegeven aan de projectdirecteur om een plankostenraming uit te werken ten behoeve van de grondexploitatie per 1-1-2015. Vooruitlopend hierop is het plankostenbudget opgehoogd met € 2 miljoen.



De afdracht aan het fonds Bovenwijkse voorzieningen (gemeente Almelo) is begroot op € 6,- per m2 uitgeefbaar terrein, conform de gemeenschappelijke regeling RBT.



Voor onderhoud-, tijdelijk beheer en onroerende zaakbelasting zijn (voor alsnog) stelposten opgenomen.



De kosten die samenhangen met de (voorfinanciering van de) aanleg van het energienet zijn begroot op basis van indicatieve ramingen van Cogas en Enexis. De aanleg van de (voor het rioleringsnet noodzakelijke) persleiding naar de rioolwaterzuivering, is aanbesteed en op basis van de aanbestedingsresultaten in de grondexploitatie verwerkt (waarbij rekening is gehouden met onvoorzien meerwerk).

4.3 Opbrengsten 

De grondopbrengsten zijn begroot op gemiddeld € 125,- per m2. Uit onderzoek van de Stec groep (2009), in opdracht van Netwerkstad Twente, bleek dat een gefaseerde verhoging naar € 160,- tot € 180,- per m2 uitgeefbaar terrein realistisch is. De ingezette lijn, om de grondprijzen te verhogen, wordt in de praktijk ook geëffectueerd en is als zodanig in ontwikkelovereenkomsten opgenomen.



Voor aanleg van de laad- en loskade is rekening gehouden met een subsidie van € 4,5 miljoen. Deze subsidie is begroot op basis van de beschikking van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, in het kader van de regeling Quick Wins Binnenvaart. Daarnaast is rekening gehouden met cofinanciering vanuit de Agenda van Twente, ter hoogte van € 850.000,-.



Voor aanleg van de ontsluitingsweg is rekening gehouden met een provinciale subsidie van € 1,8 miljoen, vanuit de Ontwikkelagenda Netwerkstad.

11




De opbrengsten uit verkoop of (en/of verhuur) van te handhaven panden zijn getaxeerd door Roes-Groenlo B.V. Hetzelfde geldt voor gronden die zijn aangekocht buiten de grens van het bestemmingsplan en die op termijn worden afgestoten (bijvoorbeeld t.b.v. de doorbraak).

4.4 Fasering van kosten- en opbrengsten 

Uitgangspunt is dat alle gronden voor 2018 worden aangekocht. Dit omdat het Dagelijks Bestuur zich bij het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan RBT heeft verplicht om zich in te spannen om alle gronden binnen tien jaar te verwerven.



De laad- en loskade wordt in 2014 afgerond. Direct hierop volgend wordt de toegangsweg gerealiseerd. De overige civieltechnische werkzaamheden worden afgestemd op het uitgiftetempo (conform artikel 14 van de gemeenschappelijke regeling) en zijn (pas) in een later stadium aan de orde. Verwachting is dat de hoofdinfrastructuur in 2018 wordt afgerond.



De grondexploitatiebegroting is gebaseerd op een uitgiftetempo van 6,0 hectare per jaar. Dit in overeenstemming met het advies van Ecorys en in lijn met de Herijking Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad. De gronduitgifte in 2014 is zeker gesteld door middel van overeenkomsten met Eurol en C.T.T.

In onderstaande grafiek wordt het uitgiftetempo grafisch weergegeven. Het uitgiftetempo is voor wat betreft 2014 gebaseerd op de overeenkomsten met Eurol en C.T.T.

Figuur 1: uitgiftetempo (m2 bouwgrond per jaar)

In onderstaande grafiek wordt de uitgifte in euro’s weergegeven en afgezet tegen de te realiseren kosten.

Figuur 2: fasering van kosten- en opbrengsten (€ per jaar)

12


5. Gevoeligheidsanalyse Het resultaat van de grondexploitatie wordt in belangrijke mate bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Bijvoorbeeld: a. Parameter kosten- en opbrengstenstijging b. Parameter rente c. Eenheidsprijzen bouw- en woonrijp maken d. Eenheidsprijzen grondverwerving e. Uitgifteprijs f.

Uitgiftetempo

5.1 Gevoeligheidsanalyse Een ‘gevoeligheidsanalyse’ geeft inzicht in het effect van bijstelling van de gehanteerde uitgangspunten. De gevoeligheidsanalyse geeft geen inzicht in de kans op afwijking (hierop wordt ingegaan in de risicoanalyse), maar het financieel gevolg van bijstelling van de in de berekening gehanteerde uitgangspunten. Zo ontstaat per uitgangspunt zicht op het effect van verschillende keuzes (waarop vervolgens kan worden gestuurd). In onderstaande grafiek wordt het effect weergegeven van een bijstelling, per in de berekening gehanteerd uitgangspunt.

Figuur 3: gevoeligheidsanalyse grondexploitatie

Uit de analyse blijkt dat vooral een bijstelling van de uitgifteprijs een groot effect heeft op het resultaat. Dit hangt samen met het feit dat veel kosten al zijn gemaakt (een geïnvesteerd vermogen van € 80,9 miljoen), terwijl de opbrengsten (gebaseerd op de verkoop van 1.088.100 m2 bouwgrond) grotendeels nog moeten worden gerealiseerd.

13


5.2 Uitgifteprijs De Stec Groep heeft in september 2009 een marktscan uitgevoerd in opdracht van Netwerkstad Twente. Dit om inzicht te verkrijgen in marktconforme grondprijzen in de Netwerkstad. Het adviesbureau concludeert dat op verschillende terreinen in de Netwerkstad ruimte is voor prijsverhoging. Voor wat betreft het XL Businesspark wordt een adviesprijs genoemd van € 160,tot € 180,- per m2 uitgeefbaar terrein (prijspeil 1-1-2010). Dit vanwege de gunstige ligging, het hoge kwaliteitsniveau en de vele voorzieningen (zoals een laad- en losfaciliteit en collectief bluswater). Stec adviseert de regio om de grondprijzen gefaseerd te verhogen.

Het Dagelijks Bestuur heeft in maart 2011 besloten om de uitgifteprijs per 1 januari 2013 bij te stellen naar gemiddeld € 125,- per m2. Daarmee werd, in lijn met het advies van Stec, een prijsverhoging met € 15,- per m2 doorgevoerd. In de grondexploitatie wordt uitgegaan van een bijstelling met 2,5% per jaar, omdat verwacht wordt dat de uitgifteprijs op lange termijn minimaal de kostprijsontwikkeling volgt. Indien geen extra verhogingen worden doorgevoerd, wordt de door Stec benoemde ondergrens van € 160,- per m2 (prijspeil 1-1-2010) over tien jaar bereikt. Omdat een snellere verhoging ook mogelijk is, wordt een hogere uitgifteprijs in de risicoanalyse beschouwd als kans.

De uitgifteprijs staat veel ter discussie. Dit onder meer omdat verwacht wordt dat met een lagere uitgifteprijs bedrijven over de streep worden getrokken. Uit diverse onderzoeken blijkt echter dat een verhoging van de uitgifteprijs, nagenoeg geen effect heeft op het uitgiftetempo. Dit omdat de grondprijs voor bedrijven zelden een doorslaggevende factor is bij de vestigingsplaatskeuze. Andere factoren, zoals ligging (aan een snelweg), voorzieningen (zoals een laad- en loskade, camera’s of centraal blusgebouw), blijken veel belangrijker. Dit houdt ongetwijfeld verband met het gegeven dat slechts 1% tot 2% van de jaarlijkse investeringen van bedrijven, betrekking heeft op de grondkosten. Omdat de grondkosten een marginaal aandeel vormen in de bedrijfskosten, is de prijselasticiteit van de vraag naar grond gering en zal een verhoging van grondkosten nauwelijks leiden tot vraaguitval. Desalniettemin zal een ondernemer in onderhandelingen altijd inzetten op een zo laag mogelijke uitgifteprijs, simpelweg omdat een ondernemer nooit meer zal willen betalen dan nodig (psychologisch effect).

Het is niet waarschijnlijk dat bedrijven de regio zullen verlaten, wanneer een hogere uitgifteprijs wordt gehanteerd. Prijs vormt immers geen doorslaggevende factor. Voor (grote) bedrijven, die van buiten de regio komen, ligt het genuanceerder. Deze bedrijven betrekken – naast de aanwezige kwaliteiten – de investering in grond wel degelijk in hun afweging.

14


6. Risicoanalyse Grootschalige gebiedsontwikkelingen (zoals de transformatie van 180 hectare agrarische gebied tot het XL Businesspark) kennen een lange looptijd. Om die reden hebben de in de grondexploitatie opgenomen ramingen (de nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten), in een bepaalde mate het karakter van een voorspelling. De boekwaarde (al gemaakte kosten en opbrengsten) ligt vast, terwijl de ramingen beter of slechter kunnen uitvallen dan vooraf begroot. Door middel van een (financiële) risicoanalyse wordt de grondexploitatiebegroting (en daarmee het begrote resultaat) in een breder perspectief geplaatst. 6.1 Risicobandbreedtes Alle afzonderlijke begrotingsposten zijn tegen het licht gehouden, waarbij de kansen en bedreigingen zijn beoordeeld. Dit heeft geleid tot een bandbreedte per begrotingspost, met aan de ene kant de meest optimistische afwijking van de begroting en aan de andere kant de meest pessimistische afwijking van de begroting. De bandbreedte wordt in onderstaand figuur grafisch weergegeven.

Figuur 4: bandbreedte per begrotingspost

15


In bijlage 5 wordt een cijfermatige weergave gegeven van de bandbreedtes per begrotingspost. Deze uitgangspunten (de ‘input’) zijn bepalend voor de uitkomst van de risicosimulatie.

Uit de bandbreedtes kan het volgende worden geconcludeerd: 

De verwervingskosten zijn behoudend geraamd. Ruwe bouwgrond is voor € 16,- in de begroting opgenomen, terwijl binnen de huidige economische omstandigheden een verlaging voor de hand ligt.



De civieltechnische investeringen (sloop, sanering en bouw- en woonrijp maken) zijn behoudend begroot. Uit onderzoek van het Intergemeentelijk Ingenieursbureau (op basis van een analyse van recent aanbestede werken) blijkt dat op korte termijn een aanbestedingsvoordeel van circa 20% kan worden gerealiseerd.



De rentelasten op korte termijn (t/m 2015) en op middellange termijn (t/m 2020) zijn behoudend begroot. De rente op lange termijn lijkt (gerelateerd aan het historisch langjarig gemiddelde van 5%) relatief optimistisch begroot. Anderzijds blijft de rente historisch laag (ook bij een langjarige lening).



De grondopbrengsten zijn behoudend begroot (gemiddeld € 125,- per m2). Uit onderzoek van de Stec groep (2009), in opdracht van Netwerkstad Twente, bleek dat een gefaseerde verhoging naar € 160,- tot € 180,- per m2 uitgeefbaar terrein realistisch is.



Het uitgiftetempo (de fasering van grondopbrengsten) is gebaseerd op onderzoek van Ecorys (jaarlijks 6 hectare). Volgens Ecorys wordt met een uitgifte van jaarlijkse zes hectare een behoedzaam scenario gevolgd. Gerelateerd aan de uitgifte t/m heden is het uitgiftetempo echter optimistisch. In de risicoanalyse is daarom ook rekening gehouden met de mogelijkheid 33% minder wordt uitgegeven (4 hectare per jaar). Met een structurele uitval van vraag is geen rekening gehouden.

Het belangrijkste risico vormt het uitgiftetempo, in combinatie met de rente op lange termijn. Dit risico wordt in balans gehouden door de mogelijkheid om (op termijn) de grondprijs te verhogen.

6.2 Risicosimulatie en risicoprofiel Het risicoprofiel van het project is, op basis van de hiervoor genoemde bandbreedtes, bepaald door middel van het uitvoeren van een risicosimulatie. Daarbij zijn 10.000 willekeurige scenario’s bepaald m.b.v. de Monte Carlo techniek. Door vervolgens deze 10.000 scenario’s te rangschikken van extreem gunstig tot extreem ongunstig, ontstaat er een ‘risicoprofiel’, dat weergegeven kan worden in een zogenaamde kansdichtheid grafiek.

16


Figuur 5: Kansdichtheidsgrafiek (risicoprofiel XL Businesspark)

Uit de simulatie kan het volgende worden geconcludeerd: 

Met 80% zekerheid kan worden gesteld dat het tekort in een bandbreedte ligt van (netto contant per 1-1-2014) een winst van € 4,4 miljoen (€ 19,4 miljoen positiever) en een verlies van € 31,8 miljoen (€ 16,8 miljoen negatiever). In onderstaand schema wordt de meest optimistische en de meest pessimistische afwijking van de begroting weergegeven. begroot resultaat



-19.400.000

=

-4.400.000

16.800.000

=

31.800.000

15.000.000

Er is 10% kans dat het resultaat negatiever is dan € 31,8 miljoen en 10% kans dat het resultaat positiever is dan € 4,4 miljoen.



Er is 50% kans op een gunstiger resultaat en 50% kans op een negatiever resultaat.

Statistisch en rekenkundig gezien zijn de uitkomsten van de risicosimulatie goed. Desondanks moet niet uit het oog verloren worden dat de betrouwbaarheid van de uitkomst bepaald wordt door de input (= de bandbreedtes). Deze input is en blijft altijd arbitrair, omdat hierover immers verschillend kan worden gedacht. De gehanteerde bandbreedtes zijn weergegeven in bijlage 5.

17

Bijlage 1:

Kaart van het exploitatiegebied

Bijlage 2:

Grondexploitatie XL Businesspark per 1-1-2014

Plan MPG nr Complex nr

XL Bussinesspark Twente een project van Openbaar Lichaam RBT n.v.t.

Startjaar Kosten st.% Rente %

2014 2,50% 3,58%

4,25%

Eindjaar Opbr. st.% Rc-rente %

2031 2,50% 3,58%

2,50% 3,58% 2014 2014 245.462 187.429 163.074 189.636 2.491.606 2.634.674 -

2,50% 3,58% 2015 2015 3.399.000 104.129 8.088 189.636 2.491.606 -

2,50% 4,25% 2016 2016 3.399.000 154.629 8.088 189.636 3.347.626 -

2,50% 4,25% 2017 2017 31.629 8.088 189.636 2.719.623 -

2,50% 4,25% 2018 2018 6.586.920 71.629 156.588 954.660 -

Kasstroomschema % jaarlijkse kostenstijging % rente Omschrijving K UITGAVEN 1 Verwerving 2 Sloopkosten 3 Milieuonderzoek en sanering 5 Ophogen kavels 6 Bouw- en woonrijp maken 7 Laad- en loskade 8 Zonnepark 12 13 14 15 16

Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige uitgaven Boekwaarde rente Niet verrekenbare BTW Totaal

regels_verbergen Totaal

Omschrijving INKOMSTEN 21 Bedrijventerrein 22 …. 23 * Containerterminal 24 ….

2,50% 4,25% 2020 2020 8.088 461.436 -

2,50% 4,25% 2021 2021 8.088 461.436 -

2,50% 4,25% 2022 2022 8.088 461.436 -

2,50% 4,25% 2023 2023 8.088 461.436 -

2,50% 4,25% 2024 2024 8.088 461.436 -

2,50% 4,25% 2025 2025 8.088 1.989.368 -

2,50% 4,25% 2026 2026 8.088 2.231.850 -

2,50% 4,25% 2027 2027 8.088 2.231.850 -

2,50% 4,25% 2028 2028 8.088 772.613 -

2,50% 4,25% 2029 2029 8.088 772.613 -

2,50% 4,25% 2030 2030 8.088 772.613 -

2,50% 4,25% 2031 2031 400.806 -

65.664.653 1.528.798 873.796 758.543 35.955.969 4.986.904 135.561

Boekwaarde 01-jan-14 52.034.271 979.355 432.810 12.461.914 2.352.230 135.561

nog te realiseren 13.630.382 549.443 440.986 758.543 23.494.055 2.634.674 -

19.278.075 7.324.730 8.996.835 19.761.792 169.924

12.028.075 796.130 3.050.041 19.761.792 169.924

7.250.000 6.528.600 5.946.794 -

1.000.000 426.193 2.172.289 -

1.000.000 360.001 2.243.104 -

666.667 360.001 108.287 -

666.667 360.001 108.287 -

666.667 360.001 89.899 -

250.000 360.001 89.899 -

250.000 360.000 325.942 -

250.000 360.000 89.899 -

250.000 360.000 89.899 -

250.000 360.000 89.899 -

250.000 360.000 89.899 -

250.000 360.000 89.899 -

250.000 360.000 89.899 -

250.000 360.000 89.899 -

250.000 360.000 89.899 -

250.000 360.000 89.899 -

250.000 360.000 -

250.000 342.402 -

165.435.580

104.202.103

61.233.477

9.510.363

9.795.564

8.233.933

4.083.930

8.886.363

718.031

1.405.466

1.169.423

1.169.423

1.169.423

1.169.423

2.697.355

2.939.837

2.939.837

1.480.600

1.480.600

1.390.701

993.208

% jaarlijkse opbrengststijging

O

2,50% 4,25% 2019 2019 8.088 10.043 -

Totaal

2,10%

2,10%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

nog te realiseren 131.554.655 2.411.667 -

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

144.410.917 2.411.667 -

Boekwaarde 01-jan-14 12.856.262 -

4.093.333 2.828.333 -

7.433.333 - 138.889 -

7.009.904 - 111.111 -

7.500.000 - 83.333 -

7.344.709 - 55.556 -

8.540.000 - 27.778 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.500.000 -

7.133.375 -

5.964.635 4.593.482 2.650.000 2.162.817 2.030.000

5.964.635 2.572.514 1.917.429 -

2.020.968 2.650.000 245.388 2.030.000

2.020.968 1.600.000 5.000 -

1.050.000 5.000 -

5.000 -

5.000 -

225.388 950.000

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1.080.000

-

164.223.517

23.310.840

140.912.677

10.547.635

8.349.444

6.903.793

7.421.667

8.464.541

8.512.222

7.500.000

7.500.000

7.500.000

7.500.000

7.500.000

7.500.000

7.500.000

7.500.000

7.500.000

7.500.000

8.580.000

7.133.375

9.616.610 34.244.533 104.307.124

118.146 42.809 961.935

369.620 235.533 - 1.580.206

524.310 388.563 - 1.465.887

368.651 613.728 3.582.814

1.044.373 927.159 - 539.037

104.447 1.166.058 8.855.802

244.692 1.237.157 7.087.000

237.922 1.455.586 7.548.241

273.106 1.679.476 7.736.947

309.169 1.908.963 7.930.371

346.134 2.144.187 8.128.630

885.775 2.385.291 6.302.161

1.063.034 2.632.424 6.129.553

1.163.106 2.885.734 6.282.792

637.438 3.145.377 8.527.340

690.389 3.411.512 8.740.523

699.449 4.214.839 10.704.689

536.850 3.770.138 9.373.456

54.689.619

2.878.840 82.808.168 103

2.992.569 87.380.943 128

3.744.516 92.591.346 123

3.859.790 92.868.322 135

3.958.239 97.365.597 136

3.951.810 92.461.605 162

3.780.586 89.155.192 146

3.630.365 85.237.316 149

3.459.886 80.960.255 153

3.274.044 76.303.928 157

3.071.981 71.247.279 161

2.895.482 67.840.600 165

2.754.328 64.465.375 169

2.607.658 60.790.241 173

2.404.265 54.667.166 177

2.139.551 48.066.194 182

1.817.706 39.179.211 186

1.468.003 31.273.758

opbr_ov 25 Subsidie EFRO en TIPP 26 * Subsidie Quick wins 27 * Agenda van Twente 28 Overige opbrengsten 29 Bestaande objecten Totaal

INFLATIECORRECTIE EN BEPALING KASSTROOM Uitgavenstijging 9.616.610 Inkomstenstijging 34.244.533 Kasstroom 23.415.861 Rentetoerekening SALDO INV PER ULTIMO CONTANTE WAARDE

54.689.619 31.273.757 80.891.263 14.976.531 negatief

19

Bijlage 3:

Verschillenanalyse ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2013

wis oude grex

Verschillenanalyse grondexploitatie per 1-1-2014 ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2013 Grex Grex 1-1-2014 1-1-2013 Verschil Verklaring 2014 2013 Eindjaar -----> 2031 2030 1 Looptijd wordt met één jaar verlengd Verwerving Sloopkosten Milieuonderzoek en sanering Ophogen kavels Bouw- en woonrijp maken Laad- en loskade Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige uitgaven Boekwaarde rente + rente 2013 Niet verrekenbare BTW Totaal

65.664.653 1.528.798 873.796 758.543 35.955.969 4.986.904 19.413.636 7.324.730 8.996.835 19.761.792 169.924 165.435.580

Uitgifte bedrijventerrein (totaal) Containerterminal

144.410.917 2.411.667

Subsidie EFRO en TIPP Subsidie Quick wins Agenda van Twente Ontwikkelagenda Netwerkstad Overige opbrengsten Bestaande objecten Totaal

5.964.635 4.593.482 850.000 1.800.000 2.162.817 2.030.000 164.223.517

Uitgavenstijging Inkomstenstijging

9.616.610 34.244.533

Rente toerekening

54.689.619

Saldo Investeringen op eindwaarde op NCW 1-1-2014

31.273.758 14.976.531

66.031.502 1.581.208 876.456 1.769.934 35.963.561 5.210.969 17.413.636 7.720.577 5.458.317 19.768.658 169.924 161.964.742 143.367.348 1.895.000 5.964.635 4.593.482 1.926.772 2.030.000 159.777.237 10.567.217 35.056.031 48.380.407

- 366.849 - 52.410 - 2.660 - 1.011.391 - 7.592 - 224.065 2.000.000 - 395.847 3.538.518 - 6.866 3.470.838

23.440.546 11.702.400

5.194.660 3.274.131

1.043.569 516.667

Geveltaxatie vs werkelijke taxatie Aanbestedingsvoordeel Aanbestedingsvoordeel Geen ophoging van kavels in tranche 1 Aanbestedingsvoordeel Aanbestedingsvoordeel Ophoging plankostenbudget Geen rekening gehouden met indexering Ringleiding blusvoorziening

Meer uitgeefbaar terrein door planoptimalisatie Aanbestedingsvoordeel

850.000 1.800.000 236.045 4.446.280

Bijdrage vanuit de Regio Twente Conform besluit GS Overijssel Huren en pachten

- 950.607 - 811.498

T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters

6.309.212

T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters

negatief

Bijlage 4:

Overzicht van geraadpleegde bronnen

-

Roes Groenlo B.V., raming verwervingskosten, 3 november 2010

-

Gemeente Almelo, team Vastgoed, raming van sloopkosten, 30 september 2010

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau, gunningsadvies sloopbestek XL Park 14, 19 december 2013

-

Gemeente Almelo, team BMCH, raming bodemonderzoek en saneringskosten XL Businesspark Twente, 26 september 2011

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden Tranche 1, bouwrijpfase, 26 september 2011

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden Tranche 1, woonrijpfase, 26 september 2011

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten ophogen kavels, 18 januari 2012

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden tranche 2 en 3, per cluster, bouwrijpfase en woonrijpfase, 26 augustus 2011

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), gunningsadvies bestek XL Park 12, 14 juni 2013

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten inrichting groenzone langs de Doorbraak, 11 april 2011

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), memo inzake aanbestedingsvoordelen ten opzichte van de ramingen, 8 november 2012

-

Gunningsadvies laad- en loskade, Witteveen + Bos, 20 december 2013

-

Deerns Raadgevende Ingenieurs, kostenraming tranche 3, investering bluswatervoorziening, 5 juli 2013

-

Enexis, concept offerte aanleg energievoorzieningen in tranche 3a en 3b, 17 oktober 2012

-

G3 advies, uitgangspunten aanbieding Cogas m.b.t. aanleg gasnet tranche 3 XL Businesspark Twente, 27 december 2012

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau, kaart oppervlakte verschillende tranches, 23 oktober 2013

-

Ecorys, marktstudie XL Businesspark Twente, 21 november 2012

-

Herijking Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad, 8 november 2013

-

Vestiging bedrijven op het XL Businesspark Twente, vertrouwelijke memo aan het Dagelijks Bestuur, 19 december 2013

-

Stec Groep, Marktscan bedrijventerreinen en grondprijzen netwerkstad, 22 september 2009

-

Stec Groep, Email over actualiteit van eerdere adviezen, 7 februari 2013

-

Roes Groenlo B.V, raming verkoopwaarde te handhaven cultuurhistorische panden, 22 december 2010

-

Ministerie van Infrastructuur en Milieu (vh Verkeer en Waterstaat), subsidiebeschikking in het kader van de tijdelijke regeling Quick Wins binnenvaart, 13 juli 2010

-

Regio Twente, subsidiebeschikking in het kader van de Agenda van Twente, 22 januari 2014

-

Regio Twente, voorstel aan het DB inzake besteding resterende middelen Agenda van Twente, 9 september 2013

-

Statenvoorstel m.b.t. ontwikkelagenda Netwerkstad Twente, d.d. 5 november 2013 en bijbehorend besluit van Provinciale Staten d.d. 11 december 2013.

22

Bijlage 5: risicobandbreedtes per begrotingspost

Risico analyse

XL Bussinesspark Twente kans op begroot bedrag voordoen

INDEXERING + RENTE Kostenstijging 100% 9.617.000 Opbrengstenstijging 100% -34.245.000 Rentekosten 2014 - 2015 100% 5.871.000 Rentekosten 2016 - 2020 100% 19.295.000 Rentekosten 2021 - 2031 100% 29.523.000 Faseringsrisico = afwijking t.o.v. de100% looptijd = 18 jaar 0 Sub-totaal KOSTEN (nog te maken) Verwerving Sloopkosten Milieuonderzoek en sanering Bouw- en woonrijp maken Laad- en loskade Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige afdrachten

30.061.000 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

13.630.000 549.000 441.000 24.253.000 2.635.000 7.250.000 6.529.000 5.947.000

gewogen bandbreedte

Sub-totaal 61.234.000 OPBRENGSTEN (nog te realiseren) Uitgifte bouwgrond bedrijventerrein100% -131.554.700 Uitgifte containerterminal 100% -2.412.000 … 100% 0 Subsidie laad- en loskade Quick Wins 100% -2.021.000 Subsidie Ontwikkelagenda en Agenda 100% van Twente -2.650.000 Huren en pachten 100% -245.000 Overige opbrengsten 100% -2.030.000 gewogen bandbreedte

Sub-totaal

TOTAAL

Eindresultaat op NCW

Bandbreedte positief negatief

0% 0% 0% 0% 0%

Bandbreedte positief negatief

gemiddeld effect t.o.v. de begroting

0% 0% 0% 0% 0%

-2.108.089 -6.623.028 -300.127 -3.170.733 -2.193.273 -3.220.395

2.210.987 6.633.925 33.380 1.241.585 6.479.917 6.440.790

34.300 3.632 -88.916 -643.049 1.428.882 1.610.197

23,0 m ln

-17.615.644

23.040.584

2.345.046

-30% -30% -30% -30% -30% 0% -10% -30%

20% 20% 20% 20% 20% 0% 10% 20%

-4.089.115 -164.833 -132.296 -7.275.779 -790.402 -1.886.019 -652.860 -1.784.038

2.726.076 109.889 88.197 4.850.520 526.935 7.913.981 652.860 1.189.359

-681.519 -27.472 -22.049 -1.212.630 -131.734 2.009.321 0 -297.340

-27%

29% -16.775.342

18.057.816

-363.423

-33.840.450 -241.167 0 -202.097 -265.000 -24.539 -609.000

25.671.750 241.167 0 202.097 265.000 24.539 609.000

-2.722.900 0 0 0 0 0 0

-17,6 m ln

-16,8 m ln

0% 10% -10% 10% 10% 10% 30% 25%

18,1 m ln

0% -10% 10% -10% -10% -10% -30% -19%

-140.912.700

-35,2 m ln

27,0 m ln

-35.182.253

27.013.552

-2.722.900

31.273.300

-69,6 m ln

68,1 m ln

-69.573.239

68.111.952

-741.278

gekwanticeerd optimisme / pessimisme

14.977.000 -741.000

risico-neutraal eindresultaat

14.236.000

23

XL Businesspark Twente

Recommend Documents