XL Businesspark Twente

XL Businesspark Twente

Grondexploitatie per 1-1-2012

Openbaar Lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Februari 2012

Grondexploitatie XL Businesspark (per 1-1-2012)

Inhoudsopgave

pagina

1. Inleiding

3

2. Grondexploitatiebeleid 2011 – 2016 2.1 Laad- en loskade

4

2.2 Verwervingsbeleid

5

2.3 Kadegebonden bedrijventerrein

7

3. Grondexploitatie per 1-1-2012 3.1 Begroot resultaat

9

3.2 Verschillen ten opzichte van 1-1-2011

10

4. Toelichting op de begroting 4.1 Rekenparameters

12

4.2 Kosten

12

4.3 Opbrengsten

13

4.4 Fasering van kosten en opbrengsten

14

Bijlagen Kaart van het exploitatiegebied en ruimtegebruik Grondexploitatie per 1-1-2012 (verkorte weergave t/m 2018) Gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten Analyse van verschillen Overzicht van geraadpleegde bronnen

2


1. Inleiding Voor u ligt de toelichting op de grondexploitatie per 1-1-2012. Deze (herziene) grondexploitatie wordt in juni 2012 ter vaststelling aangeboden aan het Algemeen Bestuur. Het Dagelijks Bestuur wordt gevraagd om in te stemmen met de grondexploitatiebegroting. Gelijktijdig worden de jaarstukken (over 2011), de begroting (2012 en 2013) en de risicoanalyse behandeld. In de jaarstukken (jaarverslag en jaarrekening) worden de lasten en baten over het afgelopen jaar (in relatie tot het vastgestelde financiële kader) verantwoord. De begroting bevat het (nieuwe) financiële kader voor 2012 en het (voorlopige) financiële kader voor 2013. De risicoanalyse plaatst de grondexploitatiebegroting in een breder perspectief. De grondexploitatiebegroting vormt de waardering van de in het kader van programma 1 van de jaarrekening (bouwgrondproductie) en programma 4 (laad- en loskade) geadministreerde investeringen. In deze notitie wordt allereerst ingegaan op de nota grondexploitatiebeleid 2011 - 2016, die op 24 oktober 2011 is vastgesteld door het Dagelijks Bestuur. De uitgangspunten van dit beleid (waaronder de laad- en loskade) zijn in de nu voorliggende grondexploitatiebegroting verwerkt. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het resultaat van de grondexploitatie toegelicht. Daarbij worden verschillen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2011 verklaard. Hoofdstuk 4 bevat een verantwoording van de in de berekening gehanteerde uitgangspunten.

3


2. Grondexploitatiebeleid 2011 – 2016 In artikel 4.9 van de gemeenschappelijke regeling is vastgelegd dat het Dagelijks Bestuur (minimaal) om de vijf jaar een nota grondexploitatiebeleid vaststelt. De nota grondexploitatiebeleid 2011 – 2016 is op 24 oktober 2011 vastgesteld door het Dagelijks Bestuur. In de nota wordt (o.a.) ingegaan op de planning, wat betreft grondverwerving en civieltechnische investeringen (zoals de laad- en loskade). In de volgende paragrafen wordt een toelichting gegeven op het beleid en de wijze waarop het beleid is vertaald naar de grondexploitatie. 2.1 Laad- en loskade Het ministerie van Infrastructuur en Milieu (voorheen Verkeer en Waterstaat) heeft een subsidie toegekend van € 4,5 miljoen (zijnde maximaal 50% van de subsidiabele investering) voor aanleg van de laad- en loskade. Voorwaarde van het ministerie is dat het Regionaal Bedrijventerrein Twente voorziet in cofinanciering. De laad- en loskade moet voor 31-12-2013 worden gerealiseerd. Het Dagelijks Bestuur heeft uitgesproken dat realisatie (op termijn) niet mag leiden tot een deficit in de grondexploitatie. In de zoektocht naar dekking is ondermeer gekeken naar de mogelijkheid om private investeringen uit te lokken, in combinatie met het gedeeltelijk aan de openbaarheid onttrekken van de kade. Er zou dan één private ligplaats en één publieke ligplaats worden gerealiseerd. Omdat, ook bij realisatie van één private ligplaats, publieke investeringen noodzakelijk blijven, is geconcludeerd dat het noodzakelijk is dat beide ligplaatsen openbaar zijn. Ook is er (in samenwerking met de regio Twente) onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om een beroep te doen op de derde tranche van de subsidieregeling “Quick Win Binnenvaart”. Omdat deze derde tranche zich richt op containeroverslag, is geconcludeerd dat een subsidieverzoek niet kansrijk is. Het Dagelijks Bestuur heeft in het kader van het grondexploitatiebeleid het volgende besloten: •

de voorbereiding (bestemmingsplan, onteigening i.v.m. pacht, civiele techniek) van de aanleg van de laad- en loskade, wordt met spoed ter hand genomen teneinde de subsidietoezegging van het Rijk in het kader van Quick Win veilig te stellen;

•

aan de provincie Overijssel wordt voorgesteld om garant te staan voor de financiële risico’s die samenhangen met de voorinvestering om te komen tot de uitgifte van nat bedrijventerrein.

Het Dagelijks Bestuur beoogt hiermee de belemmeringen voor realisatie van de laad- en loskade weg te nemen. Dit zodat, na het verkrijgen van zekerheid met betrekking tot de afdekking van financiële risico’s, in 2013 tot (fysieke) realisatie kan worden overgegaan.

4


In eerdere grondexploitaties was de laad- en loskade (evenals de subsidiebijdrage) niet opgenomen. Wel werd rekening gehouden met een stelpost van € 1,1 miljoen, als bijdrage aan het havenproject. In de nu voorliggende grondexploitatie is het havenproject wel opgenomen. Het project omvat de volgende werkzaamheden: -

laad- en loskade (o.a. verharding, riolering, verlichting en kade)

(nieuw in grex)

-

grondwerk en verleggen van ter plaatse aanwezige kabels- en leidingen (nieuw in grex)

-

ringweg, ter ontsluiting van het natte bedrijventerrein

(nieuw in grex)

-

de toegangsweg naar de kade (deels hoofdas, deels ringweg)

(eerder in grex)

De werkzaamheden worden weergegeven op figuur 1.

Figuur 1: plankaart XL Businesspark (het project ‘laad- en loskade’ en de toegangsweg is omlijnd)

De laad- en loskade wordt, nadat zekerheid is verkregen over de afdekking van financiële risico’s, in 2013 gerealiseerd. De overige civieltechnische werkzaamheden worden afgestemd op het uitgiftetempo (artikel 14, gemeenschappelijke regeling) en zijn (pas) in een later stadium aan de orde. 2.2 Verwervingsbeleid Het Dagelijks Bestuur heeft het volgende besloten: • Er wordt pas tot verwerving van nieuwe percelen overgegaan, op het moment, dat de voorraad uitgeefbaar bedrijventerrein te klein wordt; • Er wordt voor 2018 tot aankoop van grond en opstallen overgegaan, indien eigenaren de (eerder bepaalde) bieding, wat betreft prijs en aankoopcondities, accepteren. De projectdirecteur heeft opdracht gekregen om onderzoek te doen naar de mogelijkheden om, gelet op de economische omstandigheden, een (verdere) verlaging van de prijs van ruwe bouwgrond te (kunnen) effectueren. 5


Om de laad- en loskade te realiseren moet grond worden aangekocht van het Waterschap en Rijkswaterstaat (circa 1,5 hectare). Alle percelen om de toegangsweg naar de laad- en loskade te realiseren, zijn (sinds 2010) al in eigendom van het RBT (figuur 2). Eén perceel moet nog worden ontpacht. Hiertoe is een onteigeningsprocedure voorbereid, die in 2012 wordt opgestart. Deze procedure biedt, hoewel gelijktijdig wordt getracht om over te gaan tot minnelijke verwerving, zekerheid op een tijdige beschikbaarheid.

Figuur 2: eigendomspositie RBT per 1 januari 2012

Voor overige percelen is er geen urgentie om over te gaan tot een spoedige grondverwerving. Tranche 1 voorziet, samen met het natte terrein, in de behoefte t/m 2016. Daarna zijn er tot 2020 voldoende uitbreidingsmogelijkheden op eigen terrein (reeds verworven ruwe bouwgrond). In de grondexploitatie per 1-1-2011 werd uitgegaan van een gelijkmatig verwervingsproces. In de nu voorliggende grondexploitatie worden grondaankopen gerealiseerd in / vanaf 2018. Beleidsdoelstelling is om in/na 2018 tot verwerving over te gaan. Het is echter niet reëel om te veronderstellen dat dit in alle situaties zal lukken. Dit ook gelet op de uitspraak die het bestuur heeft gedaan bij de Raad van State. Het bestuur heeft bij het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente uitgesproken dat zij bereid is om voor einde van de looptijd van het bestemmingsplan alle gronden te verwerven. Deze uitspraak diende om de zekerheid te verschaffen aan (particuliere) eigenaren, dat het bedrijventerrein daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Waarschijnlijk zal het RBT in een aantal situaties tot eerdere verwerving over moeten gaan. Om die reden wordt een bedrag van € 1 miljoen aan rentekosten begroot. Daarmee kan worden voorzien in dekking van rentekosten, samenhangend met eerdere grondverwerving.

6


2.3 Kadegebonden bedrijventerrein Bij aanleg van de laad- en loskade wordt gelijktijdig circa 10 hectare kadegebonden bedrijventerrein ontsloten. Omdat hierbij sprake is van een ander marktsegment (dan het reguliere ‘droge terrein’), ontstaan kansen om sneller grond uit te geven. Hierdoor wordt de looptijd van het project (mogelijk) verkort. Dit wordt geïllustreerd in figuur 2. Uitgiftefasering XL Businesspark 90.000

80.000

70.000

60.000 U itgifte(m 2)

Tranche 3a (nat) Tranche 3b

50.000

Tranche 2b Tranche 2a 40.000

Tranche 3a Tranche 1

30.000

20.000

10.000

0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Ja a r

Figuur 2: versnelde uitgifte van nat bedrijventerrein

Nat terrein

Figuur 3: indeling in tranches

Om vast te stellen in hoeverre sprake is van een versnelde uitgifte, is marktonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek (Stec Groep, augustus 2011), blijkt dat er tot 2020 behoefte is aan 22 tot 30 hectare kadegebonden- en kadegerelateerd bedrijventerrein. De hoeveelheid bedrijventerrein die

7


past binnen het RBT-profiel is kleiner, namelijk 50% tot 60%. De verwachte vraag ligt daarmee tussen de 11 en de 18 ha.. Op het XL Businesspark is ruimte voor 10 hectare nat bedrijventerrein. Inmiddels hebben zich drie bedrijven gemeld, die concreet belangstelling hebben getoond voor een oppervlak van in totaal 8 hectare nat bedrijventerrein. Deze bedrijven ‘eisen’ een locatie aan de haven en zullen zich niet vestigen op het reeds beschikbare ‘droge terrein’. Gelet op de uitkomsten van het marktonderzoek en de contacten met ondernemers lijkt het aannemelijk dat het RBT sneller grond kan uitgeven, na aanleg van de laad- en loskade. Het gaat immers om een apart marktsegment. Dankzij deze versnelde uitgifte wordt een rentevoordeel gegenereerd, waarmee in dekking kan worden voorzien in de kosten van aanleg van de kade. Mits het RBT er in slaagt om het natte bedrijventerrein voor 2017 uit te geven, treedt geen verslechtering op van de grondexploitatie. Wel neemt het neerwaarts risico (= de kans op verslechtering van de grondexploitatie) toe. Om (eventuele) toekomstige begrotingstegenvallers te voorkomen, is de Provincie Overijssel gevraagd om garant te staan voor het uitgiftetempo. Het Dagelijks Bestuur heeft daarnaast besloten om ook subsidiemogelijkheden te verkennen. Dit omdat de aanleg van een laad- en loskade past binnen het Provinciaal Beleid. In het Hoofdlijnenakkoord 2011 - 2015 “de kracht van Overijssel” wordt geformuleerd dat het College van GS het goederenvervoer over water van belang acht en wil stimuleren door het verbeteren van overslagpunten.

8


3. Grondexploitatie per 1-1-2012 In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie. Daarbij zijn de uitgangspunten van het grondexploitatiebeleid, zoals toegelicht in het voorgaande hoofdstuk, verwerkt. 3.1 Begroot resultaat per 1-1-2012 Per 1-1-2011 werd een tekort van € 8,5 miljoen (netto contant per 1-1-2011) begroot. Op prijspeil 1-1-2012 is dit € 8,8 miljoen. Ten opzichte van de begroting per 1-1-2011 wordt geen substantiële verbetering of verslechtering van het begrote tekort verwacht. De geactualiseerde grondexploitatie sluit eveneens op een tekort van € 8,8 miljoen (per 1-1-2012). Het resultaat is berekend op basis van een begroting van (netto contant per 1-1-2012) € 58,5 miljoen aan nog te maken kosten en € 123,2 miljoen aan nog te realiseren opbrengsten (tabel 1).

op eindw aarde (incl. prijsstijging en rente) boekw aarde te maken kosten rente en prijsstijging totale kosten

74,4 66,1 49,2 189,7

te realiseren opbrengsten rente en prijsstijging totale opbrengsten

142,9 mln. 28,6 mln. 171,5 mln.

resultaat op eindw aarde

-18,2 mln.

op NCW per 1-1-2012

mln. mln. mln. mln.

resultaat op netto contante w aarde

74,4 58,7 133,1 124,3 124,3

-8,8

Tabel 1: resultaat grondexploitatie

Voor de fasering van kosten- en opbrengsten in de tijd wordt verwezen naar bijlage 2. In bijlage 4 wordt per begrotingspost inzicht gegeven in het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde, deels geschat) en de nog te realiseren kosten- en opbrengsten.

9


3.2 Verschillen ten opzichte van de grondexploitatiebegroting per 1-1-2011 Zoals toegelicht, wordt er geen substantiële verbetering of verslechtering verwacht ten opzichte van het in 2011 begrote resultaat. Belangrijkste verschil ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2011 is de laad- en loskade. Deze planaanpassing leidt tot wijziging van de volgende begrotingsposten: -

De kosten van aanleg van de laad- en loskade (inclusief VTU) zijn toegevoegd;

-

De subsidie in het kader van de regeling Quick Wins Binnenvaart is begroot;

-

De verwervingskosten nemen toe, vanwege uitbreiding van het exploitatiegebied;

-

De civieltechnische kosten nemen toe, door realisatie van de ringweg;

-

De grondopbrengsten nemen af, vanwege een beperking van het uitgeefbaar terrein. Dit heeft ook effect op de afdracht aan het fonds bovenwijkse voorzieningen;

-

De rentekosten nemen af, dankzij een versnelde gronduitgifte van het natte bedrijventerrein en het uitstellen van grondverwerving.

De verschillen worden in tabel 4 toegelicht (zie bijlage 3 voor een vergroting). Verschillenanalyse grondexploitatie per 1-1-2012 ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2011 Grex Grex 1-1-2012 1-1-2011 Verschil Verklaring 2012 2011 Eindjaar -----> 2029 2030 -1 looptijdverkorting i.v.m. vervroegde uitgifte (vanwege nieuw marktsegment) Verwerving Rentenadeel bij eerdere verwerving Sloopkosten Milieuonderzoek en sanering Ophoging kavels Bouw- en woonrijp maken Laad- en loskade Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige uitgaven Boekwaarde rente + rente 2011 Niet verrekenbare BTW Totaal

66.092.882 1.000.000 1.658.767 847.490 1.769.880 36.652.743 4.538.472 17.277.146 7.502.100 5.441.490 14.294.244 169.924 157.245.138

65.797.284 1.704.370 817.827 1.073.410 34.535.542 1.080.000 17.210.649 7.479.496 5.424.137 14.281.158 169.924 149.573.797

295.598 1.000.000 - 45.603 29.663 696.470 2.117.201 3.458.472 66.497 22.604 17.353 13.086 7.671.341

Uitgifte bedrijventerrein (droog) Uitgifte bedrijventerrein (nat)

132.697.223 12.565.125

145.918.361 -

- 13.221.138 12.565.125

5.964.635 4.500.000 1.883.318 2.030.000 159.640.301

5.964.635 1.882.859 1.400.000 155.165.855

4.500.000 459 630.000 4.474.446

Uitgavenstijging Inkomstenstijging

10.708.995 28.566.703

1.737.271 - 4.114.262

i.v.m. opnemen extra investeringen (laad- en loskade) i.v.m. beperking uitgeefbaar terrein en vroegtijdige uitgifte

Rente toerekening

38.466.830

8.971.724 32.680.965 48.378.432

- 9.911.602

scherpere fasering, verkorting looptijd en verlagen korte termijnrente

Saldo Investeringen op eindwaarde op NCW 1-1-2012

18.213.959 8.778.811

Subsidie EFRO en TIPP Subsidie Havenproject Overige opbrengsten Bestaande objecten Totaal

19.077.133 8.804.686 8.495.452

- 863.174 -25.876

uitbreiding exploitatiegebied minus voordeel op aankoop W.G.M. Stamsnijder i.v.m. rentenadeel bij eerdere grondverwerving aanbestedingsvoordelen 2011 i.v.m. uitbreiding exploitatiegebied ophoging kadekavels ringweg en rotonde laad- en loskade inclusief voorzieningen conform besluit DB beperking uitgeefbaar terrein beperking uitgeefbaar terrein lager rentetarief dan begroot

verlies uitgeefbaar terrein i.v.m. laad- en loskade:

-0,66 mln.

subsidie laad- en loskade (regeling Quick Wins)

i.v.m. (her)taxatie van nog te verkopen objecten

positief

Tabel 3: verschillenanalyse grondexploitatie per 1-1-2012, t.o.v. grondexploitatie per 1-1-2011 (zie bijlage 3 voor een vergroting)

10


De laad- en loskade heeft geen effect op het begrote resultaat (het tekort), maar wel op het neerwaarts risico (= kans op verslechtering van de grondexploitatie). De boekwaarde neemt in 2013 sterk toe (voorinvestering) – terwijl op voorhand niet zeker is dat het natte bedrijventerrein wordt uitgegeven in het tempo dat wordt aangenomen (jaarlijks 2,5 hectare in de periode 2013 – 2016). Aan de provincie Overijssel is gevraagd om garant te staan voor het uitgiftetempo. Ook worden de subsidiemogelijkheden verkend. Uitgangspunt is dat pas tot realisatie (aanbesteding) wordt overgegaan, nadat zekerheid is verkregen over de risico’s.

11


4. Toelichting op de begroting In dit hoofdstuk wordt een beknopte toelichting gegeven op de uitgangspunten die in de grondexploitatiebegroting worden gehanteerd. In bijlage 5 is een lijst opgenomen met geraadpleegde bronnen. 4.1 Rekenparameters

•

Op basis van de huidige leningsarrangementen wordt de gemiddelde rente op korte termijn geschat op 3,57% (tot en met 2014). Dit is een verlaging ten opzichte van vorig jaar (3,64%) en in overeenstemming met het advies van de werkgroep treasury.

•

De rente op lange termijn is lastiger in te schatten. Zeker omdat in 2020 een substantieel deel van de huidige leningen moet worden hergefinancierd. Voor alsnog wordt uitgegaan van 4,25%, evenals in eerdere grondexploitaties. In de risicoanalyse per 1-1-2012, die gelijktijdig wordt behandeld, wordt ingegaan op het renterisico.

•

Verondersteld wordt dat, op lange termijn, kosten- en opbrengstenstijging gelijk zijn. In de berekening wordt uitgegaan van 2,5%. Dit overeenkomstig de gemiddelde stijging van civieltechnische kosten over de afgelopen 10 jaar. Gelet op de huidige marktomstandigheden is de raming van kosten- en opbrengsten, ten opzichte van 1-12011, niet verhoogd. Ook voor 2012 is, vanwege de economische crisis, geen rekening gehouden met prijsstijging.

4.2 Kosten

•

De verwervingskosten zijn begroot op basis van taxaties van Roes-Groenlo B.V. en het team Vastgoed van de Gemeente Almelo. Het betreft grotendeels geveltaxaties. In de exploitatie is rekening gehouden met € 16,- als basisprijs voor ruwe bouwgrond. Er wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om een verlaging van de basisprijs te kunnen effectueren.

•

De sloopkosten zijn geraamd door het team Vastgoed van de Gemeente Almelo, op basis van een uitwendige opname, rekening houdend met een proportionele aanwezigheid van asbesthoudende materialen;

•

De saneringskosten zijn geraamd door het team BMCH van de Gemeente Almelo, op basis van archiefonderzoek en het kennisdocument dat in 2006 is opgesteld door Buro Antares (voorheen Verhoeve Milieu).

•

De civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken) zijn geraamd door het Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB). Uitgangspunt in de raming is de ruimtegebruik kaart die is opgenomen in bijlage 1. 12


•

Tot 2016 (tranche 1a en het natte terrein) is rekening gehouden met ophoging van kavels met zand (voor tranche 1 en het natte bedrijventerrein), waarbij als uitgangspunt geldt dat alleen wordt opgehoogd indien omniet schoon zand wordt verkregen. Er is geen rekening gehouden met de ophoging van kavels op het resterende terrein.

•

Het Dagelijks Bestuur heeft besloten “de begroting van plankosten en kosten voorbereiding, toezicht en uitvoering, zoals opgenomen in de grondexploitatie 2011, (vooralsnog) als uitgangspunt te blijven nemen voor de toekomstige herzieningen”. De plankostenraming wordt in feite als ‘taakstellend’ beschouwd. In de raming is verdisconteerd dat het projectorganisatie (qua werkzaamheden) vanaf 2018 wordt ondergebracht bij één van de deelnemers (‘going concern’). De komende jaren wordt de ontwikkeling van plankosten nauwgezet gemonitoord. Indien blijkt dat de plankostenraming op termijn onvoldoende ruimte biedt dan moet een eerdere ‘going concern’ en/of een verhoging van de raming worden overwogen.

•

De afdracht aan het fonds Bovenwijkse voorzieningen (gemeente Almelo) is begroot op € 6,- per m2 uitgeefbaar terrein, conform de gemeenschappelijke regeling.

•

Voor de kosten van onderhoud-, tijdelijk beheer en Ozb1 zijn (voor alsnog) stelposten opgenomen. De onderhoudsbegroting is uitgewerkt door het Intergemeentelijk Ingenieursbureau en wordt met de Gemeente Almelo besproken, opdat deze in juni 2012 kan worden voorgelegd aan het Dagelijks Bestuur.

•

De kosten samenhangend met de (voorfinanciering van de) aanleg van het energienet zijn geraamd op basis van offertes van de Cogas en Essent. De aanleg van de (voor het rioleringsnet noodzakelijke) persleiding naar de rioolwaterzuivering, is geraamd door het Intergemeentelijk Ingenieursbureau.

4.3 Opbrengsten

•

De begroting van grondopbrengsten is gebaseerd op een prijsverhoging naar gemiddeld € 125,- per m2 uitgeefbaar terrein (prijspeil 1-1-2012) in 2012. Deze verhoging wordt o.a. onderbouwd door onderzoek van de Stec groep, in opdracht van de Netwerkstadgemeenten (2010), waaruit de ruimte tot verhoging tot € 160,- bleek. In de begroting is (nog) geen rekening gehouden met een stijging van de uitgifteprijs van het natte bedrijventerrein. Uit onderzoek van Stec (2011) blijkt de uitgifteprijs van nat bedrijventerrein in de praktijk 10% hoger ligt dan de uitgifteprijs van droog bedrijventerrein.

•

Voor wat betreft de laad- en loskade is rekening gehouden met een subsidie van € 4,5 miljoen. Deze subsidie is begroot op basis van de beschikking van het ministerie van

1

Onroerende zaakbelasting (OZB) wordt door de Gemeente Almelo geheven over bouwterreinen, in het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ)

13


Infrastructuur en Milieu, in het kader van de regeling Quick Wins Binnenvaart, waarin ook de voorschotten zijn vastgelegd. •

De opbrengsten uit verkoop of (en/of verhuur) van te handhaven panden zijn getaxeerd door Roes-Groenlo B.V. Hetzelfde geldt voor gronden die zijn aangekocht buiten de grens van het bestemmingsplan en die op termijn worden afgestoten (bijvoorbeeld t.b.v. de doorbraak).

4.4 Fasering van kosten- en opbrengsten

•

Beleidsmatig uitgangspunt is dat (nagenoeg) alle nog aan te kopen gronden (circa 35 hectare) in 2018 (of later) worden verworven. Er is een rentepost is begroot van € 1 miljoen, omdat verwacht wordt dat in een aantal situaties moet worden overgegaan tot eerdere grondverwerving.

•

Er wordt uitgegaan van een uitgiftefasering van 6,0 hectare per jaar. Dit wordt onderbouwd door het onderzoek van Ecorys (2010) in het kader van de Visie Bedrijventerreinen. Hieruit blijkt tot 2020 een vraag van 4,9 hectare (o.b.v. autonome regionale groei) per jaar. Daarnaast wordt in de visie de ambitie uitgesproken om grond te verkopen aan ondernemers van buiten de Netwerkstad (regio Twente en daarbuiten). Zeker ook gelet op artikel 4a., lid 2 van de gemeenschappelijke regeling, waarin wordt toegelicht dat Provincie Overijssel vestiging buiten het XL Businesspark ontmoedigt en waar mogelijk tegen gaat, lijkt het aannemelijk dat het een belangrijk deel van de ondernemers van buiten de regio zich vestigt op het XL Businesspark.

•

In de periode tot 2016 wordt, hoewel de uitgifte in 2011 ruimschoots is gehaald, uitgegaan van een behoedzamer uitgiftescenario van jaarlijks 5,5 hectare in plaats van 6,0 hectare. Het Dagelijks Bestuur heeft besloten dat in de tweede helft van 2012, een marktonderzoek wordt uitgevoerd naar de uitgiftefasering (marktopnamecapaciteit) en prijsoptimalisatie van bouwgrond op het XL Businesspark.

•

Voor wat betreft het natte bedrijventerrein wordt uitgegaan van een uitgifte van jaarlijks 2,5 hectare nat terrein, in de periode tussen 2013 en 2016. De vraag naar nat bedrijventerrein wordt onderbouwd door het onderzoek van Stec (2011), waaruit blijkt dat van de totale vraag aan nat bedrijventerrein (t/m 2020) in de regio, circa 11 tot 15 hectare binnen het RBT profiel past.

14

Bijlage 1:

Kaart van het exploitatiegebied

Bijlage 2:

Grondexploitatie XL Businesspark per 1-1-2011 (verkortte weergave t/m 2018)

16

Bijlage 3:

Analyse van verschillen ten opzichte van 1-1-2011

Verschillenanalyse grondexploitatie per 1-1-2012 ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2011 Grex Grex 1-1-2012 1-1-2011 Verschil Verklaring 2012 2011 Eindjaar -----> 2029 2030 -1 looptijdverkorting i.v.m. vervroegde uitgifte (vanwege nieuw marktsegment) Verwerving Rentenadeel bij eerdere verwerving Sloopkosten Milieuonderzoek en sanering Ophoging kavels Bouw- en woonrijp maken Laad- en loskade Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige uitgaven Boekwaarde rente + rente 2011 Niet verrekenbare BTW Totaal

66.092.882 1.000.000 1.658.767 847.490 1.769.880 36.652.743 4.538.472 17.277.146 7.502.100 5.441.490 14.294.244 169.924 157.245.138

65.797.284 1.704.370 817.827 1.073.410 34.535.542 1.080.000 17.210.649 7.479.496 5.424.137 14.281.158 169.924 149.573.797

295.598 1.000.000 - 45.603 29.663 696.470 2.117.201 3.458.472 66.497 22.604 17.353 13.086 7.671.341

Uitgifte bedrijventerrein (droog) Uitgifte bedrijventerrein (nat)

132.697.223 12.565.125

145.918.361 -

- 13.221.138 12.565.125

5.964.635 4.500.000 1.883.318 2.030.000 159.640.301

5.964.635 1.882.859 1.400.000 155.165.855

4.500.000 459 630.000 4.474.446

Uitgavenstijging Inkomstenstijging

10.708.995 28.566.703

1.737.271 - 4.114.262

i.v.m. opnemen extra investeringen (laad- en loskade) i.v.m. beperking uitgeefbaar terrein en vroegtijdige uitgifte

Rente toerekening

38.466.830

8.971.724 32.680.965 48.378.432

- 9.911.602

scherpere fasering, verkorting looptijd en verlagen korte termijnrente

Saldo Investeringen op eindwaarde op NCW 1-1-2012

18.213.959 8.778.811

Subsidie EFRO en TIPP Subsidie Havenproject Overige opbrengsten Bestaande objecten Totaal

19.077.133 8.804.686 8.495.452

- 863.174 -25.876

uitbreiding exploitatiegebied minus voordeel op aankoop W.G.M. Stamsnijder i.v.m. rentenadeel bij eerdere grondverwerving aanbestedingsvoordelen 2011 i.v.m. uitbreiding exploitatiegebied ophoging kadekavels ringweg en rotonde laad- en loskade inclusief voorzieningen conform besluit DB beperking uitgeefbaar terrein beperking uitgeefbaar terrein lager rentetarief dan begroot

verlies uitgeefbaar terrein i.v.m. laad- en loskade:

-0,66 mln.

subsidie laad- en loskade (regeling Quick Wins)

i.v.m. (her)taxatie van nog te verkopen objecten

positief

Bijlage 4: gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten

Gerealiseerde en nog te realiseren kosten- en opbrengsten Uitgaven

Totaal

Boekwaarde

Nog te maken

Verwerving Sloopkosten Milieuonderzoek en sanering Ophoging kavels Bouw- en woonrijp maken Laad- en loskade Risicoreservering fasering

€ € € € € € €

67.092.882 1.658.767 847.490 1.769.880 36.652.743 4.538.472 -

€ 51.086.536 € 839.501 € 342.332 € € 11.473.833 € 64.841 € -

€ 16.006.346 € 819.266 € 505.158 € 1.769.880 € 25.178.910 € 4.473.631 € -

Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige uitgaven Boekwaarde rente Niet verrekenbare BTW sub-totaal kosten nominaal Uitgavenstijging Rentekosten (nog)

€ € € € € € € €

17.277.146 7.502.100 5.441.490 14.294.244 169.924 157.245.138 10.708.995 38.466.830

€ 10.069.266 € 671.130 € 2.140.435 € 14.294.244 € 169.924 € 91.152.042

€ 7.207.880 € 6.830.970 € 3.301.055 € € € 66.093.096 € 10.708.995 € 38.466.830

Totaal uitgaven :

€

206.420.963

€ 91.152.042

€ 115.268.922

Boekwaarde

Nog te maken

Inkomsten

Totaal

Bedrijventerrein (droog) Bedrijventerrein (nat)

€ €

132.697.223 12.565.125

€ €

9.166.223 -

€ 123.531.000 € 12.565.125

Subsidie EFRO en TIPP Subsidie laad- en loskade Overige opbrengsten sub-totaal opbrengsten nominaal Inkomstenstijging

€ € € € € €

5.964.635 4.500.000 3.913.318 159.640.301 28.566.703

€ 5.964.635 € € € 1.583.974 € 16.714.832

€ € 4.500.000 € € 2.329.345 € 142.925.470 € 28.566.703

Totaal inkomsten :

€

188.207.005

€ 16.714.832

€ 171.492.173

€ 74.437.210

€ 56.223.251-

Eindsaldo per 31-12-2029 Eindsaldo op NCW per 1-1- 2012

€

18.213.959 negatief 8.778.811

Bijlage 5:

Overzicht van geraadpleegde bronnen

-

Roes Groenlo B.V., Raming van nog aan te kopen objecten (2010)

-

Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, uitspraak 200701994 m.b.t. vaststelling bestemmingsplan Regionaal Bedrijventerrein Twente (2008)

-

Gemeente Almelo, team Vastgoed, Raming van sloopkosten o.b.v. sloopkaart 2508-2010 (2010)

-

Gemeente Almelo, team BMCH, raming bodemonderzoek en saneringskosten XL Businesspark Twente (2011)

-

Essent, offerte bijdrage regeling industrieterrein XL Businesspark Twente (2008)

-

Cogas, offerte voorzieningen XL Businesspark Twente fase 1 (2007)

-

Ontwerp regeling plankosten exploitatieplan, rekenmodel Plankostenscan o.b.v. XL Businesspark (2011)

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden Tranche 1, bouwrijpfase (2011)

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden Tranche 1, woonrijpfase (2011)

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), kostenraming verwijderen en of verleggen kabels en leidingen (2011)

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten ophogen kavels (2011)

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden tranche 2 en 3, per cluster, bouwrijpfase (2011)

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden tranche 2 en 3, per cluster, woonrijpfase (2011)

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming rioolpersleiding XL Businesspark (2008)

-

Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten inrichting groenzone langs de Doorbraak

-

Advies werkgroep treasury, email (2011)

-

Roes Groenlo B.V, taxatie verkoopwaarde te handhaven panden

-

Vertrouwelijke memo voor Dagelijks Bestuur, update gronduitgifte XL Businesspark Twente (2011),

-

Visie bedrijventerreinen Netwerkstad Twente (2011)

-

Ministerie van Infrastructuur en Milieu (vh Verkeer en Waterstaat), subsidiebeschikking in het kader van de tijdelijke regeling quick wins binnenvaart

19

XL Businesspark Twente

Recommend Documents