TOEGEVOEGDE WAARDE KADE XL BUSINESSPARK Stec Groep aan Projectbureau XL Busnesspark

TOEGEVOEGDE WAARDE KADE XL BUSINESSPARK Stec Groep aan Projectbureau XL Busnesspark

Stec Groep B.V. Evert-Jan de Kort, Harry Hendriks en Hinke Quarre 8 september 2011

-"1117111-1-77-^7

I

I

-1

I

INHOUDSOPGAVE 1.

2.

3.

INLEIDING 1.1 Uwvraag 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer MARKTRUIMTE EN SCENARIO'S VOOR KADE XL BUSINESSPARK 2.1 Voor de Netwerkstad Twente is de totale vraag naar kadegebonden en kadegerelateerde kavels (exciusief containergerelateerd) tot en met 2020 22 tot 30 hectare 2.2 11 tot 18 hectare (50 a 60 %) is geschikt voor XL Businesspark 2.3 Eisen watergebonden en waterverbonden bedrijven aan locatie en aan kade 2.4 Scenario's

2 2 2 3 4 4 6 8 10

16 ADVIEZEN 16 3.1 Zet in op een ingroei kade zodat u alle sectoren kan bedienen 3.2 Vergroot uw markpotentieel door ook kadegebonden en kadegerelateerde bedrijven kleiner dan 19 2 hectare toe te laten 3.3 We verwachten een prijsstijging van circa 15% voor de kadegebonden kavels en 10% voor kadegerelateerde kavels 20 21 3.4 Houd rekening met de volgende succes en randvoorwaarden 23 3.5 Toegevoegde waarde kade XL Businesspark op een nj BIJLAGE A: LOCATIEPROFIEL BIJLAGE B: VRAAGRAMING OP BASIS VAN RUIMTEPRODUCTIVITEIT BIJLAGE C: VRAAGRAMING OP BASIS VAN BLM BIJLAGE D: VRAAG NAAR SECTOR BIJLAGE E: REFERENTIES BIJLAGE F: VAARWEG KLASSE BIJLAGE G: 'NEED TO HAVE' VERSUS 'NICE TO HAVE'

Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

1. INLEIDING In dit hoofdstuk gaan we in op uw vraag, onze aanpak en de lees wijzer van dit rapport. 1.1 Uwvraag Op dit moment bent u bezig met de uitgifte op het XL Businesspark. Het park richt zich op bedrijfsvestigingen groter dan twee hectare in de productie en de logistiek. U overweegt de ontwikkeling van een openbare laad- en loskade van bijna 400 meter op uw bedrijventerrein XL Businesspark. Het gaat om een investering van ongeveer € 9 miljoen. Bedrijven op uw locatie kunnen dan (idealiter vanaf 2014) gebruikmaken van vervoer over water via het Twentekanaal. Dit is een forse investering. U wilt daarom meer vat krijgen op de daadwerkelijke meerwaarde van deze kade. U wilt bijvoorbeeld weten hoe groot de vraag naar natte kavels is, wat het moge!ijke aandeel van XL Businesspark is en welke elsen deze bedrijven stellen aan de kade. 1.2 Onze aanpak Onze aanpak bestaat uit vier stappen.

stap 1: een gerichte vraaganalyse

In stap een maakten we een gerichte vraaganalyse. Deze stap resulteerde in een helder inzicht in de omvang en aard van de vraag in Netwerkstad Twente naar kavels aan of nabij laad- en loskades voor bulkgoederen.

stap 2: concurrerend aanbod en leereffecten

stap 3: bepalen effecten laad- en loskade

In stap twee beoordeelden we de belangrijkste __________________ __ __________________ '2 I! ri : r1fl .r*-i jg. concurrerende ontwikkelingen voor kade van XL Businesspark en brachten we de relevante leereffecten van ontwikkelingen elders in Nederland in kaart.


2

De resultaten van stap een en twee gebruikten we voor stap drie. We brachten in deze stap de (economische) effecten van de laad- en loskade in beeld. Hoe groot is de vraag naar natte kavels voor XL, op welk scenario moet u inzetten en levert de kade hogere grondprijzen op? Tot slot trokken we in stap vier conclusies en vertaalde deze naar een advies. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee berekenen we de marktruimte voor kadegebonden en kadegerelateerde kavels in de Netwerkstad Twente en vertalen we dit door naar XL-Businesspark. Vervolgens beschrijven we de eisen die water- en kadegebonden bedrijven stellen aan hun kavel en geven aan hand daarvan drie scenario's voor een mogelijke ontwikkeling van uw kade. In hoofdstuk drie geven we tenslotte onze adviezen. In de bijTage vindt u ondersteunende informatie: • Bijlage A: Locatieprofiel • Bijiage B: Vraagraming op basis van ruimteproductiviteit • Bijiage C: Vraagraming op basis van BLM • Bijlage 0: Vraag naar sector • Bijiage E: Referenties • Bijiage F: Vaarweg kiasse • Bijlage G: 'Need to have' versus 'nice to have'


3

2. MARKTRUIMTE EN SCENARIO'S VOOR KADE XL BUSINESSPARK In dit hoofdstuk komen de marktruimte voor kade gebonden en kadegerefateerde kavels aan bad. Oak beschrijven we de scenario's in dit hoofdstuk. 2.1 Voor de Netwerkstad Twente is de totale vraag naar kadegebonden en kadegerelateerde kavels (exciusief containergerelateerd) tot en met 2020 22 tot 30 hectare De vraag van natte bedrijventerreinen bestaat uit kadegebonden en kadegerelateerde kavels De vraag naar natte bedrijventerreinen komt uit een selecte groep van bedrijven, waarvoor Jigging ean vaarwater een economische noodzaak is. Daarbij kunnen we onderscheid maken tussen kadegebonden en kadegerelateerde bedrijvigheid. Zie box 1. Box 1: Kadegebonden en kadegerelateerde bedrijven: Figuur 1: segmentering natte kavels Kadegebonden bedrijven zijn voor het transport afhankeJijk van het water. Deze bedrijven liggen direct aan het water en hebben - - behoefte aan een elgen kave!. Over het algemeen zijn dit bedrijven met omvangrijke bulkstromen. Deze bedrijven noemen we ook wel 'eerstelijns watergebonden' bedrijven. Kadegerelateerde bedrijven zijn bedrijven die wel gebruik maken van transport over water, maar het transport en de oversiag van de goederen overlaten aan derden. Deze bedrijven hebben dus geen behoefte aan een eigen kade. Over het algemeen betreft dit bedrijven met containeroversiag en/of stukgoed. Kadegerelateerde bedrijven hoeven niet aan het water te Tiggen. Een vestiging nabij een overs?agpunt heeft zelfs de voorkeur. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een logistieke dienstverlener de oversiagactiviteiten uitvoert en over de daarvoor benodigde infrastructuur beschikt. Deze bedrijven worden ook wel aangeduid als tweede- en derdelijns watergebonden bedrijven en zijn qua ruimtebehoefte dus vooral op zoek naar overstaglocaties. Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

4

1

Iijns 2 Iijns 3' Iijns - - -

- - -

Intensiteit aan- en afvoer goederen Bron: Stec Groep, 2011

We baseren de marktvraag voor watergebonden en watergebonden kavels op de prognose voor goederenoversiag en de ruimteproductiviteit. Deze methode geeft voor berekening van de ruimtebehoefte naar 'natte bedrijvigheid' de betrouwbaarste informatie. 1 Onder ruimteproductiviteit verstaan we de feitelijk geproduceerde of vervoerde eenheden per hectare per jaar. Op basis van ruimteproductiviteit vertaalden we de groei van bulkgoederen in tonnage in een groei in hectares. Omdat containers niet op XL-Businesspark mogen berekenen we alleen de ruimtevraag voor bulkgoederen.

We verwachten een groel in Netwerkstad Twente van 800.000 ton (15%) tot en met 2020 Voor de prognose voor goederenoversiag maakten we gebruik van de scenario's van de Welvaart- en Leefomgevingstudie (WLO) van de Nederlandse planbureaus, de doorvertating hiervan in de groei van vervoer per binnenvaart van Rijkswaterstaat DVS en van de prognose en afspraken van Havenbedrijf Rotterdam. Op basis van dit materiaal is een nationaal beeld ontstaan voor zowel oversiag van bulkgoederen (ton) en containers (TEU). Deze prognose is vervolgens vertaald naar regio Corop-niveau (Netwerkstad) Twente. We verwachten een groel van 15% (800.000 ton) van de oversiag van bulkgoederen ten opzichte van 20102. Zie ook bijiage B.

800.000 ton heeft, afhanke/ijk van de ruimteproductiviteit, een ruimtevraag van 22 tot 30 hectare Verhoging van de ruimteproductiviteit is een trend, die ook in verschitlende sectoren praktisch aanwijsbaar is. De ruimteproductiviteit op watergebonden bedrijventerreinen neemt volgens het CPB in de toekomst toe met circa 1 tot 3% per jaar. Hierdoor is groei in oversagvoIume niet direct door te vertalen in eenzetfde groei in ruimtebeslag. Een intensivering van het ruimtegebruik in de Twentse havens komt voorat neer op het reatiseren van een hogere omzet in tonnen per hectare of strekkende meter oeverlengte. Oftewel, hoe hoger de ruimteproductiviteit, hoe minder ruimtebeslag. Overigens moet worden opgemerkt dat de ruimteproductiviteit sterk afhankelijk is van het type bedrijvigheid. Afhanketijk van het gekozen groeiscenario is er in de Netwerkstad Twente een ruimtevraag van 22 hectare tot 30 hectare tot en met 2020. Zie tabel 1. Een uitgebreide berekening staat in bijiage B. 1

Voor 'standaard' bedrijvigheid is de BLM-methodiek de meest gebruikte methode. Deze gaat uit van groei in werkgelegenheid. Voor watergere!ateerde bedrijvigheid is werkgelegenheid een moeilijke voorspetler van de ruimte. We hebben de BLM-methode gebruikt als extra check op de cijfers uit ruimteproductiviteit. Zie bijiage C. 2 Ecorys Nederland B y , Landelijke capaciteitsanalyse Binnenhavens (2010) Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

5

Tabel 1: Groei marktvraag in 2020 SE scenario 3 op basis van ruimteproductiviteit

Bron: Stec Groep (2011) In bijiage D gaan we in op de vraag per sector. In de Netwerkstad Twente is droge bulk (bijv. zand, grind en veevoeder) op dit moment de grootste sector. De verwachting is echter dat deze sector in de toekomst een ondergemiddelde groei doormaakt. De groei zit vooral in containers, echter deze zijn niet toegestaan op XL-Businesspark. Interessant voor XL is de groei in stukgoed (zoals metaal) en natte bulk chemie).

Figuur 2: Ontwikkeling goederenstromen tot 2020 Bovengemiddeld

+ '.ineri1e oieproducten en overige :.ice ol9asvormlge bulk* -•.... Ccrniddelde roe, 3% - 4%

2.2 11 tot 18 hectare (50 a 60 %) is geschikt voor XL Businesspark

1.11 . .i

. ........

0 Anbulk .iwe ohe

Ru/rn de he/ft van de vraag naar kadegebonden en

'I.'.rig stukgoed

kadegere/ateerde kave/s is geschikt voor XL-

.eriqe ±oqe bull

Bus/n esspark

De totale ruimtevraag voor bulkgoederen voor de Netwerkstad Twente is 22 tot 30 hectare tot en met 2020. Dit is zowel de vraag naar kavels groter dan 2 hectare als kavels kleiner clan 2 hectare. Omdat XL bestemd is voor bedrijven met een ruimtevraag groter

Ondeigenuddeld

Bron: ING Economisch Bureau, 2011

Voor watergebonden bedrijvigheid in Twente hanteert het CPB het SE scenario. Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

6

dan 2 hectare hebben we deze vraag eruit gefilterd. Ruim de heift van de totale vraag bestaat uit bedrijven groter dan 2 hectare. Dit komt neer op circa 11 tot 18 hectare tot en met 2020. Dit blijkt uit de huidige kaveigroottes van watergebonden bedrijvigheid in Almelo, Enschede en Hengelo. 44% van de watergebonden bedrijven is groter dan 2 hectare. In totaal is ruim 80% van de oppervlakte voor bedrijven groter dan 2 hectare. Dit hoge percentage komt door de aanwezigheid van AKZO nobel (Hengelo) en Merkesteijn (Almelo), beide circa 14 hectare. Als we deze bedrijven buiten beschouwing laten is circa 65% van de oppervlakte voor bedrijven groter dan 2 hectare. We gaan uit dat 50 tot 60% van de ruimtevraag naar watergebonden bedrijven in Twente groter dan twee hectare is. Echter, deze cijfers geven ook aan dat met een grote speler de ruimtevraag aanzienlijk kan toenemen.

Concurrentie voor XL-Businesspark is buiten de Netwerkstad Door uw atbakening in doelgroepen (kavels > 2 hectare) hoeft u geen concurrentie binnen de Netwerkstad te verwachten. U hebt immers afspraken gemaakt dat alle bedrijvigheid groter dan 2 hectare uit de Netwerkstad zich moeten vestigen op XL Businesspark. Uw concurrentie komt buiten de regio. Rondom Netwerkstad Twente zijn negen bedrijventerreinen met vestigingsmogelijkheden voor watergebonden bedrijven groter dan 2 hectare. De grootste concurrentie verwachten we van Europark (Coevorden) en Oevers (Meppel). Europark in Coevorden richt zich ook op de logistieke sector. Voordeel ten opzichte van XL Businesspark Twente is de multimodale ontsluiting met Duistland. Nadeel ten opzichte van XL is de Tagere vaarklasse (op dit moment III) De doelstefling is het kanaal op termijn geschikt te maken voor 1 000 ton schepen (kiasse IV). Oevers in Meppel heeft het voordeel ten opzichte van XL Businesspark dat het terrein bereikbaar is voor CEMT vaarklasse Va. Zie ook onderstaande tabel. Tabel 2: Regionale concurrentie Natte kavels groter dan 2 hectare RTn

ppe!erdiep Zwartew ate rland 74 C ontainers (Overijssel)


7

Geen: gericht op containers

Westervoort- Arnhem 8,87 ha Va Hogere milieucategorieen met het Matig: wel concurrentie van nat, sedijk/ (Gelderland) profiel Energie- en Milieutechnologie maar minder voor drooj en Kieefsewaard stukgoederen. Munnikenland Zaltbommel 3,0 ha Va Geen specifieke doelgroep Matig: slechts 3 hectare (Gelderland) uitgeefbaar. Medel Tiel (Gelderland) 69,69 VI Handel, industrie en bouw. Matig: zet ook in op logistiek en ha Beeldkwaliteit is belangrijk. hoge beeldkwaliteit. Meer gericht op container. Er komt container terminal. Europapark Coevorden 26,1 ha ii! Hi 4 Logistiek look containers) Sterk: goede verbinding met (Drenthe) (nog 18 Duitsland en ook bereikbaar per trein nat) Bargermeer Emmen 15,15 0,1 of Geen specifieke doelgroep Laag: kleinere vaarklasse (Drenthe) ha II Natte Meppel 14,15 Va Bedrijven met een eigen aanlegkade, Sterk: zelfde doelgroep en hogere industrie (Drenthe) ha zoals scheepswerven, voedings- vaarklasse. Oevers D bedrijven en overslagbedrijven. Noordersiuis Lelystad 12,25 0,1 of Groothandel, industrie en Laag: kleinere vaarklasse (Flevoland) ha II dienstverlening. De Vaart IV Almere 52,3 ha Vb Zwaardere industriele activiteiten (tim Matigl sterk: als de oversiag 5). Er zijn plannen voor een oversiag terminal er komt groot. (Flevoland) terminal.

2.3 Eisen watergebonden en waterverbonden bedrijven aan locatie en aan kade

Be/angrikste /ocatie-eisen voor watergebonden en waterverbonden bedrijven Uiteraard verschillen de Iocatie-eisen per branche. Ats rode draad constateren we de volgende belangrijke Iocatie-eisen van vaarwatergebonden bedrijven:

Het kanaal is berekend op 600 tons-schepen. Grotere schepen, tot 800 ton, kunnen er ook door, maar hiervoor is (nog) een aparte ontheffing van de provincie Overijssel nodig. De doelstelling is het kanaal op termijn geschikt te maken voor 1000 ton schepen. Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

8

• Voldoende fysieke ruimte: ruime kavels (minimaal zo'n 2 hectare), met mogelijkheden voor uitbreiding. • Juiste kavelvorm (breedte-diepteverhouding). Zo zoeken eerstelijns watergebonden productie en logistieke bedrijven vooral naar kavels met een grote diepte die haaks op het water staan. De gewenste diepte loopt soms wel op tot zo'n 300 meter en meer. Bij een rechthoekige vorm van de kavel is de waterzijde van de kavel idealiter dan zo'n 150 meter lang. Zuivere overslagbedrijven moeten ook direct toegang hebben tot het kanaal, maar kunnen met een kleinere perceeldiepte uit de voeten, omdat er op het terrein geen verdere productie- of distributleactiviteiten plaatsvinden. Dit type bedrijven heeft vooral ruimte nodig voor het stalTen van kranen. De ideale kaveldiepte is voor dit soort bedrijven tussen 50 en 100 meter. • Zo min mogetijk beperkingen aan bouwhoogte. Tot zo'n 18 meter moet mogelijk zijn. • Goede ontsluiting: minimaal moet de ontsluiting van de Tocatie per vrachtauto goed zijn. Dit betekent bij voorkeur een ontsluiting op een provinciale of sneiweg of minimaal een sneTle ontsluiting naar deze weg en. • Ligging aan voldoende diep vaarwater, voldoende diepgang voor de kade. Door schaalvergroting van schepen - tegenwoordig betreft de nieuwbouw van schepen bijna uitsluitend 2.000 ton en meer verschuift het transport steeds meer naar vaarwegen met een hogere vaarklasse; • Aanwezigheid kade van voldoende lengte (gezien huidige scheepslengte bij voorkeur een kade van 135 meter Tang met eventueel bijbehorende faciliteiten als verlaadinstallaties). • Voldoende manoeuvreerruimte voor schepen. • Voldoende milieuruimte (geschikt voor de zwaardere milieucategorieen 4 en 5, sporadisch 6). • Watergebonden bedrijven zijn veeTal bedrijven met een hoge milleubeTasting. Denk aan puinbrekers, scheepswerven en asf alt- en betoncentraTes. Een belangrijke eis waaraan de vestigingslocatie dan ook moet voldoen is voldoende afstand tot hindergevoelige functies. In een straal van zo'n 400 meter mogen geen hindergevoelige functies als wonen of natuur voorkomen. Dit is voor het huidige functioneren van het bedrijf van belang, maar ook noodzakelijk voor eventuele uitbreidingen naar de toekomst. • Hoogwatervrij terrein.

Eisen aan de kade zijn afhankelijk van het type bedrijf De goederenoverslag verdelen we in vijf sectoren. Zie onderstaande tabel. Tabel 3: Internationale standaard verschijningsvormen Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aen Projectbureau XL Businesspark 11.076

9

Sector Omschrijving iu1irnt' Droge bulk als massagoed vervoerde en behandelde granen, productie, opslag, lopende banden op van en ertsen, vaste brandstoffen, meststoffen e.d. naar de terminal, aanvoer vanuit schip, afvoer per trein/weg. Natte bulk als massagoed vervoerde en behandelde vloeistoffen, productie, opslag, pijpleiding op van en naar zoals ruwe olie, vloeibare gassen en aardolieproducten de terminal, aanvoer vanuit schip. Roll-on / Roll- alle lading die in en uit een schip wordt gereden kranen/verplaatsingen op de terminal, opsiag off (overig) alle avenge lading, ook die op pallets, in containers die kranen/verplaatsingen op de terminal, opslag Stukgoed kleiner zijn dan 20 voet (6 m) en onverpakte goederen zoals pijpen, rails e.d. Figuur 3: schip voor droge bulk en stukgoederen

Figuur 4: schip met natte bulk (type gas)

AN-

_;•.

Figuur 5: roll-on-roll-off-schip (ro-roschip)

r1 -'

2.4 Scenario's Op basis van het voorgaande (de mogelijke vraag voor XL) en de eisen en wensen die worden gesteld aan kavel en kade geven we een drietal scenario's voor mogelijke inrichting van de kade. Dit zijn mogetijke ontwikkelscenario's hoe de kade zou kunnen warden ingericht. De scenario's die we in deze paragraaf beschrijven zijn: Zie voor uitgebreide omschrijving van de utilities bijiage F. Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

10

Scenario's kade XL Businesspark • Scenario 1: sobere kade; • Scenario 2: basiskade; • Scenario 3: luxe kade;

Sobere kade

In dit scenario beperkt u zich tot de aanleg van de kade en maar er zijn verder geen faciliteiten. De bedrijven moeten zelf zorgen voor de faciliteiten voor het laden en lossen. Voorbeelden van dit type kade zijn Dollegoor en haven Goor. Voorbeelden Dollegoor en haven Goor

Dollegoor, Almelo en Goor zijn voorbeelden van een sobere kade met geen faciliteiten. Goor heeft een openbare kade van 800 meter. De kade is in eigendom van de gemeente Twentekanaal. Er zijn vier bedrijven die gebruik maken van de kade. De openbare kade wordt beperkt gebruikt door bedrijven die niet direct aan water gevestigd zijn. Dollegoor heeft een gemoderniseerde openbare mad- en loskade van 400 meter en 3 kades van 80 meter. Er zijn twee bedrijven die gebruik maken van de openbare kade. De openbare kade is belangrijk voor bedrijven die niet direct ann het water gevestigd zijn, bijvoorbeeld zware constructies. Er is een kade aangelegd, maar er zijn weinig tot geen faciliteiten.

!


4

11

e.


12

Basis kade In dit scenario legt u een kade aan met alleen de noodzakelijke faciliteiten om de laden en te lossen. Voorbeelden zijn een kraan om te laden en te lossen, een weegbrug en opsiag mogelijkheden. Een voorbeeld van dit type kade is Sesam in Enschede. Voorbeeld Sesam kade

Faciliteiten: • Sesam heeft loskade is 400 meter lang en is bereikbaar voor schepen van maximaal 1 500 ton. • Laden van goederen kan vanuit schip in vrachtwagens of in silo's, trechters, loodsen of vakken. • Sesam heeft beschikking tot een kraan. • Opslagruimtes zijn te huur (Sesam heeft Ca. 10.000 m 2 opslagruimte op een terrein van Ca. 2,5 ha). • 70 tons weegbrug.

/

I - -


13

Luxe kade In dit scenario legt u een luxe kade aan. Afhankelijk van het segment waarop de haven zich richt staan hieronder de faciliteiten voor de lading en utilities voor natte bulk, droge bulk en roll-on en roll-off en stukgoederen. Voorbeeld hiervan is Haven Stein by. Droge bulk Faciliteiten Natte bulk Roll-on en roll-off en stukgoederen Lading

• Controle (surveying (laboratorium), douane).

• Controle (surveying (laboratorium), douane)

• Controle (surveying (laboratorium), douane, fytosanitair en veterinair); • Lashing en securing; • Strippen en stuffen van breakbulk naar containers en vice versa; • Bekisting en maintenance.

Utilities

• Onderhoud en reparatie; • Opslag (tank, cilo, asfalt/belijning en verlichting); • Pijleiding op van en naar terminal; • Aanvoer vanuit schip (steiger, pomp, manifold, slag jetty).

• Onderhoud en reparatie; • Opslag (tank, cilo, bak, asfalt/belijning en verlichting); • Lopende banden op van en naar terminal; • Aanvoer vanuit schip: steiger, grijper, lopende ban); • Afvoer per trein/weg (truckbelader/ spoorbelader).

• Zwaar hijskraantransport en vorkheftrucks; • Opslag (loods, asfalt, belijning/ verlichting).

Voorbeeld Haven Stein by

Het haventerrein heeft een oppervlakte van 7,5 hectare en heeft een 400 meter lange kade. Haven Stein b y heeft zich gespecialiseerd in open overslag van bulkgoed. Ook open overslag van stukgoederen en value addes logistics behoren tot de mogelijkheden. Voor overslag beschikt de haven over twee havenkranen, laadsteigers een weegbrug en wiellaadschoppen. Ten behoeve van het opslaan van diverse bulkgoederen zijn, binnen kraanbereik, opslagboxen (9000m 2) van diverse afmetingen aanwezig. Ook overdekte opslag behoort tot de mogelijkheden. Technische kenmerken: Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

14

• maximale diepgang voor schepen: 3 meter; • reikwijdte kraan: 24 meter (board/board behoort tot de mogelijkheden); • draagvermogen 2 Iaadsteigers: 60 ton; • weegbrug: 60 ton.

3

Voor de opsiag van bulkgoederen zijn, binnen kraanbereik, betonnen opslagboxen aanwezig met een inhoud van 1.000 a 2.000 m per stuk. Ook overdekte opsiag behoort tot de mogelijkheden voor producten die niet nat mogen worden of om andere redenen niet in de open Iuoht mogen worden opgeslagen. /

1

I -.

7-.

A

/ P

-w wp -

Toegevoegdo waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

1

15

41iL.

3. ADVIEZEN

In dit hoofdstuk geven we onze adviezen. 3.1 Zet in op een ingroei kade zodat u alle sectoren kan bedienen

/ngroeikade voor u met meest gunstig We adviseren u om niet op voorhand uw kade compleet in te richten maar te kiezen voor een 'ingroeikade'. Hierbij start u met een basis kade, zoals in scenario 1 (sobere kade), en voorziet u in voorzieningen als er voldoende belangstelling is. Zoals blijkt uit onze analyse stellen natte bulk, droge bulk en roll-on en roll-off en stukgoederen verschillende eisen aan de kade. Afhankelijk van de vraag en te vestigen bedrijven kunt u in de loop der tijd uw kade voorzien van de juiste faciliteiten. De marktpotentie voor XL is , zoals we zagen, voor XL tussen de 11 en 18 hectare. De vijver waarin u vist, is niet erg groot. Zet daarom niet in op een sector, maar op alle sectoren. Als u met een basis kade, zoals in scenario 1 (sobere kade) start, kunt u de voorzieningen aanpassen naar behoefte. Immers, droge bulk, natte bulk en roll-on en roll-off/ stukgoederen hebben behoefte aan verschillende voorzieningen (zie ook scenario 3). U bent flexibel en kan inspelen op de marktbehoefte. Op basis van een aantal criteria hebben we de drie scenario's plus de ingroeikade beoordeeld. Zie tabel 4 op de volgende pagina. Met extra faciliteit kunt u zich - naast de overige aantrekkelijke die XL biedt profileren als een compleet en up to date bedrijventerrein met verschillende modaliteiten. U creeert zo een onderscheidend vermogen ten opzichte van de bestaande 'natte' terreinen binnen en buiten de Netwerkstad Tw e nte.


16

Tabel 4: Beoordeling scenario's kade

Een luxe kade kan a/tijd nog Op het moment dat er voldoende vraag is naar een bepaald type voorzieningen, kunt u dit faciliteren. Afhankelijk van het type bedrijf dat belangstelling heeft, kunt u kiezen voor een standaard haven met een sobere kade of voor een overs!agcentra.

Box 3: Overslaglocaties Overslaglocaties maken het mogelijk dat binnenvaartschepen hun goederen af kunnen leveren bij de klant. Er zijn drie soorten overslaglocaties te onderscheiden:

-

Havens: Binnenhavens vormen regionale logistieke en industriele 7j knooppunten aan vaarwegen en vormen een netwerk met de zeehavens. Binnenhavens slaan vooral veel bulkgoederen over. Nederland telt zo'n 400 , binnenhavens, hiervan zijn 150 veelgebruikte havens. Terminals: Bij terminals worden vooral containers overgeslagen. Maar ook 1 F - bulk, stukgoed, pallets of trailers is in sommige gevallen mogelijk. Het is mogelijk om bulkgoederen over te slaan in Container Terminal Twente.

. V

Overslagcentra: Bij een overslagcentrum kunnen vrijwel alle soorten oversiag plaats vinden, zoals bulk, stukgoed, pallets en trailers. Containeroverslag komt in sommige gevallen voor. In tegenstelling tot terminals ligt de focus echter vooral op bulk. ROC's verzorgen de open overslag voor lokale ondernemers.


17

Maak een goede afweging tussen openbaar en private kades Het beheer van deze kade kunnen jullie als gemeenten in eigen beheer houden, maar mogelijk kan daarvoor ook een beheerorganisatie (bijvoorbeeld binnen de parkmanagementorganisatie) opgezet worden. Daarnaast kunt u overwegen om kavels te verkopen met een private kade. Een mogelijk daarbij is om een clausule in de verkoopcontracten op te nemen, waarin u aangeeft de kade ook door andere bedrijven kan worden gebruikt. Dit is niet gek, immers, jullie gemeenten investeren in de kades bij de aanleg! Een ander optie is het verpachten van de kades. Zie ook box 4. Op deze manier blijft de kade juridisch in handen van de gemeente, maar is het onderhoud in particulier eigendom. Het is belangrijk om bij de ontwikkeling van XL Businesspark een goede afweging te maken tussen openbaar en private kades. Het is lastig om daar nu al een definitieve keuze voor te maken. Een en ander is namelijk ook sterk afhankelijk van het type bedrijven en de grootte van de bedrijven die zich vestigen op jullie locatie (een groot bedrijf die zand/puin transporteert, zal eerder behoefte hebben aan een private kavel dan bijvoorbeeld een containervervoerder en/of wanneer jullie het gehele terrein aan bijvoorbeeld drie grote bedrijven uitgeven, kan elk bedrijf mogelijk over directe ligging aan de kade beschikken, waardoor private kades voor de hand liggen). Box 4: gemeentelijke kade of particuliere kade Ongeveer 60% van de kadervoorzieningen zijn in eigendom van de gemeenten. Ze beschikken daarnaast ook in 60 tot 80% van de gevallen over de aangrenzende grond(bedrijventerrein). De gemeenten zijn vrij dominant op de natte bedrijventerreinenmarkt. De andere grote partijen zijn de provincies, Rijkswaterstaat, ministerie van Verkeer en Waterstaat, Havenbedrijven 6 en particulieren. De bedrijventerreinenmarkt is aan het verzakelijken: particulieren en andere marktpartijen treden steeds vaker toe. Echter, vanuit vastgoedbeleggingen zien we dat institutionele beleggers nog beperkt zijn vertegenwoordigd op de bedrijventerreinenmarkt. De investeringsbereidheid van reglo's en gemeenten is echter hoog. Zo heeft of gaat een funk deel van de gemeenten (70%) de komende jaren investeren in hun binnenhavens. De verwachte investeringssom ligt veelal tussen de €1 en 10 miljoen (Enquete Blue Ports rapport, TNO).

"De rol van het havenbedrijf verandert van traditionele havenbeheerder, verantwoordelijk voor de aanleg van terreinen en kades, naar ontwikkelaar, die groei in zowel omvang als kwaliteit nastreeft. Toch blijft de marktpositie van de havens in de overslag van groot belang, omdat oversiag de basis blijft voor vele andere activiteiten in de havens. Het belang van deze positie wordt weerspiegeld in de uitbreidingen van overs?agcapaciteit, onder andere op Maasvlakte 2 en in Vlissingen en Terneuzen." (Bron: rapport ABN AMRO Nederlandse Zeehavens). Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

18

3.2 Vergroot uw markpotentieel door ook kadegebonden en kadegerelateerde bedrijven kleiner clan 2 hectare toe te laten

Bilna de he/ft van de kadegebonden en kadegere/ateerde kave/s bestaat ult bedrijven k/einer dan 2 hectare De vijver waarin u vist is klein. De tota!e ruimtevraag tot en met 2020 van kadegebonden en kadegerelateerde kavels is circa 22 tot 30 hectare. Ruim de heift hiervan bestaat uit bedrijven groter dan 2 hectare. De andere helft bestaat dus uit bedrijven kleiner dan 2 hectare. Daar uw huidige vestigingscriteria voor XL-Businesspark laat u dus de helft van uw potentiele vraag liggen. Figuur 6: vraagraming kadegebonden en kadegerelateerde kavels in Netwerkstad Twente tf m 2020

Hoe meer watergebonden en verbonden bedrijven zich vestigen op het terrein, hoe meer gebruik wordt gemaakt van de kade en de bijbehorende faciliteiten. En hoe eerder u ook daarmee uw investering te ru gve rd ie nt.

Lichte concurrentie binnen de Netwerkstad bij vergro ten doe/groep met bedrijven < 2 hectare Voor watergebonden kavels kleiner dan 2 hectare is concurrentie binnen de Netwerkstad. Er is in totaal nog bijna 16 hectare aan natte kavels in de Netwerkstad uitgeefbaar. De grootste concurrentie verwachten we van Hengelo. De Container Terminal Twente (CTT) richt zich in eerste instantie op containers, maar de Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

19

Terminal verwerkt ook bulkgoederen en stukgoederen. Daarnaast komt in mindere mate concurrentie voor van Dollegoor, Goor en Markelo. Op deze terreinen komen, door herstructurering, enkele hectares vrij voor (watergebonden) bedrijven. We verwachten echter dat door de aantrekkelijkheid van XL van de kade en door de overige vestigingsfactoren (sneiweglocatie, landlease, parkmanagement, etc) u een deel van deze markt voor u kan winnen. Tabel 5: Concurrentie natte kave!s in Twente (in ha)

Almelo Buitenhaven 17,98 13,88 3,68 Enschede Havengebied 222,20 133,66 1,66 Hof van Twente Haven Twentekanaal (Goor) 39,10 30,00 0,30 Hengelo Twentekanaal Zuid 230,30 179,60 4,50 Almelo Bedrijvenpark Twente 241,00 174,11 2,01 Almelo Turfkade 145,90 116,00 3,48 Bron: IBIS (2011) Echter, de aantrekkelijkheid van XLmet een kade met faciliteiten speciaal voor bulkgoederen, flexibiliteit (in en de andere aantrekkelijke vestigingsfactoren van XL Businesspark kunt u een deel van deze doelgroep voor u winnen. 3.3 We verwachten een prijsstijging van circa 15% voor de kadegebonden kavels en 10% voor kadegerelateerde kavels

Marktconforme grondprijzen voor natte kavels zijn hoger In het kader van deze marktscan hebben we geen uitvoerige analyse uitgevoerd naar de grondprijzen voor jullie watergebonden terrein. De prijzen voor natte terreinen liggen over het algemeen hoger dan voor droge terreinen. De prijzen voor natte kavels in Europark Coevorden en Oevers in Meppel Tiggen tussen de 10 en 20% hoger dan de droge kavels. Bedrijvenpark Medel maakt geen onderscheid tussen natte en droge kavels. Zij maken onderscheid in grondprijzen groter dan 2 hectare en kleiner dan 2 hectare en zichtlocaties en geen zichtlocaties. We raden u aan voor de natte kavels van XL Businesspark hogere grondprijzen te hanteren dan


20

droge kavels. Daarbij kunnen de meerkosten van de aanleg van de kade worden meegenomen in de vierkante meter prijs. In een eerder advies aan u, adviseerden we de residuele grondprijzen tussen de € 140 en € 170 per m2 (prijspijl oktober 2008). AIs we uitgaan van 10% hoger grondprijzen voor kadegebonden kavels, betekent dit een grondprijs van € 160 tot € 195 en voor kadeverbonden (tweede- en derdelijns bedrijven) € 155 tot € 190. Met een nadere residuele grondprijsanalyse kan de exacte waarde van de natte kavels worden berekend. 3.4 Houd rekening met de volgende succes en randvoorwaarden

Verdieping Twentekanaal fase 2 gaat waarschintijk door, doortrekking naar Mittellandkanaal niet waarschijn1i7k We spraken over de verdieping en doortrekking onder andere met Rijkswaterstaat, Provincie, CTT en gemeenten in de regio Twente. De verwachting is dat de verdieping doorgaat. De vraag is niet of de verdieping door gaat, maar hoe de verdieping wordt gefinancierd. In fase 1 is het Twentekanaal tussen de sluizen Eefde en Delden verruimd. In fase 2 wordt het kanaal tussen sluis Delden en de havens van Enschede en de zijtak naar Almelo verruimd. Deze fase is nog in studie, maar de kans is erg groot dat de verdieping er komt. -Op de meeste plekken wordt het kanaal niet breder, maar alleen dieper. Na de werkzaamheden van fase 2 is het hele Twentekanaal bevaarbaar voor kiasse Va schepen (110 bij 11,4 meter). XL Businesspark is dan ook voor grotere schepen (zoals Groot Rijnschip, Car carrier ook XL Businesspark bereiken. De kans op doortrekking van het Twentekanaal naar het Mittellandkanaal, wordt zeer Iaag ingeschat. Bij onze marktanalyse zijn we niet uitgegaan van de mogelijk extra marktpotentie die kan ontstaan door verdieping op doortrekking van het Twentekanaal. De huidige getallen kunnen door verdieping of doortrekking worden opgeplust.

Mutt/mo dale locaties winnen aan aantrekkelijkheid Een van de belangrijkste locatiefactoren van vervoerders/logistieke dienstverleners is - naast de arbeidsmarkt (veelal Iaaggeschoolden) - de (auto)bereikbaarheid. De congestie in Nederland is in dat opzicht Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

21

een bedreiging voor de aantrekkelijkheid voor vervoerders/Togistieke dienstverleners. Hoewel dit in de regio Twente minder het geval is dan de Randstad en West-Brabant moet u hier toch rekening mee houden. We zien dat door verladers/logistieke dienstverleners steeds meer waarde wordt gehecht aan locaties waar water, weg en spoor samenkomen. Locaties die multimodaal ontsloten zijn scoren zodoende steeds hoger/gunstiger in de locatiebeslissingen van logistieke bedrijven/gebruikers van logistiek vastgoed. Sterke voorbeelden hiervan zijn: Haven Moerdijk, Europark Coevorden-Emlichheim, Borchwerf Roosendaal, Bedrijventerrein Holtum Noord II in Sittard-Geleen (Born) en Venlo Trade Port.

Zorg voor de juiste kave/omvang en —verhoudingen... Belangrijk voor een succesvolle ontwikkeling is de juiste omvang en verhouding van de natte kavels op XL Businesspark. XL Businesspark biedt kavels groter dan twee hectare aan. Uit onze adviespraktijk constateren we dat het voor bedrijven mogelijk moet zijn om kavels met een omvang van enkele hectaren af te nemen. Aileen dan is het terrein echt aantrekkelijk voor de watergebonden en waterverbonden doelgroepen. Naast de kavelomvang is vooral de kavelvorm, ofwel de breedte-diepteverhouding, van belang. Eerstelijns watergebonden productie en logistieke bedrijven zoeken vooral naar kavels met een grote diepte die haaks op het water staat. De gewenste diepte loopt soms wel op tot zo'n 300 meter en meer. Bij een rechthoekige vorm van de kavel is de waterzijde van de kavel idealiter dan zo'n 150 meter lang. Directe toegang tot het kanaal is ook belangrijk voor de zuivere overslagbedrijven, maar kunnen met een kleinere perceeldiepte uit de voeten, omdat er op het terrein geen verdere productie- of distributieactiviteiten plaatsvinden. Dit type bedrijven heeft vooral ruimte nodig voor het stallen van kranen. De ideale kaveldiepte is voor dit soort bedrijven tussen 50 en 100 meter.

en voor de juiste situering van de kavels! Naast de omvang en vorm van de kavels is het belangrijk dat u het watergebonden terrein ook juist segmenteert qua kavels. Eerste?ijns watergebonden bedrijven vestigen zich het liefst direct aan het kanaal (en kade). Hoewel het mogeTijk is om bijvoorbeeTd een tussenliggende weg of dijk te overbruggen, gaat dit gepaard met veel extra (overslag)kosten. In de praktijk is dit vooral haalbaar voor bedrijven actief in natte bulk. Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

22

Bedrijven die te weinig watergebonden aan- en afvoer hebben van goederen, en daardoor de kade niet voltijds bezetten, kunt u het best vestigen achter de eerstelijns bedrijven. Deze bedrijven kunnen de toegang naar het water delen met bijvoorbeeld met de eerstelijns bedrijven. Tussen het bedrijf en de kade Iigt een transportsysteem zoals een pijpleiding, weg of transportband voor het vervoer van de goederen.

N

Bedrijven die slechts sporadisch van de aan- en afvoer van goederen over water gebruik maken, warden bij voorkeur in de derde lijn gevestigd. Dit type bedrijven maakt vooral gebruik van een overstagterminal of overslagbedrijf aan het water dat voor derden werkt. Dit type bedrijven kan zich oak op de droge terreindelen vestigen. Zorg voor een lu/ste opzet van de kade Naast de Iengte van de kade is oak de vorm van belang. De Iaad- en losactiviteiten van een bedrijf vinden veelal op een strook van 50 meter langs de kade plaats. Op deze strook stellen bedrijven kranen op en laden en lossen bedrijven goederen op vrachtwagens en/of transportbanden naar tweede- of derdelijnsbedrijven. Be!angrijk is dat deze strook een vrije, obstakelloze toegang heeft tat de kade. Dus geen weg of waterkering ertussen. Voor veel bedrijven is het wel technisch mogelijk zo'n obstakeT te overbruggen, maar levert het te veel extra kosten op. 3.5 Toegevoegde waarde kade XL Businesspark op een nj In deze Iaatste paragraaf zetten we de mogelijke toegevoegde waarde van een kade op XL —Businesspark nog eens op ru: • De ruimtevraag voor kadegebonden en kadegerelateerde kavels in Netwerkstad Twente is tot en met 2020 22 tot 30 hectare. • Hiervan is circa de helft, 11 tot 18 hectare, voor kavels groter dan 2 hectare en dus geschikt voor XL; • U kan uw markpotentie vergroten door ook kade- en watergebonden bedrijvigheid kTeiner dan 2 ha toe te laten. Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep aan Projectbureau XL Businesspark 11.076

23

• U kan uw marktpotentie ook vergroten niet te kiezen voor een bepaalde sector, maar op diverse soorten goederen te mikken. U kan dit faciliteren door een 'ingroeikade' aan te teggen. U start met een sobere kade en breidt deze uit naar behoefte. U kan zo de totate 'natte' vraag bedienen. • Uw kade geeft u een unieke positie in de markt. Uw range aan moge!ijke kadefacititeiten maken u samen met uw andere unieke vestigingsp!aatsfactoren onderscheidend ten opzichte van concurrerende terreinen binnen en buiten de regio. Betangrijk is wet dat u inzet op alte kavet groottes, atte soorten goederen. • Een verdieping van het Twentekanaal kan u marktpotentie flog meer verhogen. Op basis van interviews schatten we de doortrekking van het Twentekanaal naar het Mittel?andkanaal Iaag in. • Daarnaast is het belangrijk dat u ook flexibel bent in het beheer en expToitatie van de kade en de kavels. Maak daarom een juiste afweging tussen het gebruik van een pubtieke kade en kavets met een private kade.

Toegevoegde waarde kade XL Businesspark Stec Groep ean Projectbureau XL Businesspark 11.076

24

TOEGEVOEGDE WAARDE KADE XL BUSINESSPARK Stec Groep aan Projectbureau XL Busnesspark

Recommend Documents