Woonvisie Tilburg 2015

Woonvisie Tilburg 2015 Woonvisie Tilburg 2015 – pagina 1

Sloop - nieuwbouw / sociale huur, Jeruzalem (Oud-Zuid Oost)

Woonvisie Tilburg 2015 Afdeling Ruimte (-Wonen), m.m.v. RIGO Research en Advies, Amsterdam juni 2015

Woonvisie Tilburg 2015 – pagina 2

Inhoudsopgave

Samenvatting

5

1. Inleiding / verantwoording Leeswijzer

9 10

2. De woningmarkt in Tilburg in 2014

11

3. Ambities / beleidsagenda 3.1 Aantrekkelijkheid 3.2 Betaalbaarheid 3.3 Duurzaamheid 3.4 Zelfredzaamheid

16 16 25 33 37

4.

Vervolg: uitvoering en monitoring


41

HtB

Nieuwbouw appartementen / koop, Piushaven (Oud-Zuid Oost)


Woonvisie Tilburg 2015 Samenvatting In de Woonvisie zet de gemeente uiteen welke voornemens zij heeft voor het beleidsveld wonen. De gemeente geeft aan wat zij –gegeven de context van de huidige economie, verwachte demografische ontwikkelingen, regionale samenwerking enzovoorts– ziet als de belangrijkste opgaven voor het wonen en welke instrumenten zij daarvoor inzet. De Woonvisie is opgesteld na consultatie van betrokken externe partijen en heeft begin januari 2015 ter inzage gelegen.

Opgaven Woonvisie 2015 De opgave voor de gemeente wordt in deze Woonvisie in vier thema’s verdeeld: 





Aantrekkelijkheid: Woningen en woonomgeving aantrekkelijk. Zowel voor bestaande als nieuwe woningen geldt dat de woonomgeving aantrekkelijk moet zijn, ook om (zoals we in de Omgevingsvisie schrijven) de agglomeratiekracht van Tilburg optimaal te benutten. Aantrekkelijkheid heeft te maken met bouwen naar de voorkeur van bewoners; we kijken daarvoor naar leefstijlen, woonwerelden en woonmilieus. Belangrijk is dat er homogene buurten in heterogene wijken zijn: niet overal hetzelfde, maar wel een duidelijke identiteit op buurtniveau. Een belangrijke opgave ligt in het behouden of verbeteren van de aantrekkelijkheid van de bestaande woningvoorraad. De aantrekkelijkheid van de nieuwbouw moet vooral door ontwikkelaars en bouwers zelf worden gerealiseerd; de gemeente ondersteunt hen door goede informatie over de woonvoorkeuren van huishoudens per wijk te ontsluiten. Betaalbaarheid: Voor iedereen een betaalbare woning. Zeker voor huishoudens met een laag inkomen wordt het vinden van een betaalbare woning steeds moeilijker. Dat komt voor een groot deel door het rijksbeleid, zowel wat betreft de transities binnen het zorgstelsel, als wat betreft het huurbeleid (nieuwe Woningwet). De gemeente ziet zich daarom (met de lokale corporaties) geconfronteerd met een groeiende betaalbaarheidsproblematiek, die niet volledig lokaal is op te lossen. Wat we willen is in ieder geval een voldoende grote voorraad sociale huurwoningen aanhouden; we maken daarover afspraken met de corporaties. Ook vinden we het van belang dat er binnen die sociale woningvoorraad voldoende “echt goedkope” woningen zijn, zodat de woonlasten van mensen op bijstandsniveau beheersbaar blijven. We kijken niet alleen naar huurlasten, maar ook naar de bijkomende energielasten en streven naar beperking daarvan. Om de betaalbare woningvoorraad optimaal te benutten, stimuleren we samen met de corporaties de doorstroming en zoeken we naar vernieuwende manieren van woningtoewijzing. Daarnaast onderzoeken we of er – bijvoorbeeld in leegstaande kantoorpanden– zogenoemde “permanente vormen van tijdelijke huisvesting” gerealiseerd kunnen worden. Dit zijn echt goedkope wooneenheden, die voor arbeidsmigranten, statushouders of mensen na relatiebreuk aantrekkelijk kunnen zijn en de druk op de reguliere sociale voorraad kunnen verkleinen. Als sluitstuk zoeken we naar mogelijkheden voor woonlastencompensatie. Duurzaamheid: Stip op de horizon: alle woningen energieneutraal. Het beperken van het energieverbruik van woningen is niet alleen goed voor het milieu, maar draagt ook bij aan lagere woonlasten. Met corporaties maken we afspraken over het verduurzamen van de sociale woningvoorraad. Ons streven is dat in 2020 in elk geval de woningen met een E-, F- of G-label verbeterd zijn. Op termijn (in 2020) moet alle nieuwbouw energieneutraal worden gerealiseerd, maar liefst zien we daar nu al een aanzet toe. Voor de bestaande koopwoningvoorraad stimuleren we verduurzaming door middel van informatievoorziening. We ontwikkelen samen met lokale aannemers, financiers en andere betrokken partijen aantrekkelijke arrangementen voor de verduurzaming van particuliere woningen. Woonvisie Tilburg 2015 – pagina 5



Zelfredzaamheid: Mensen moeten zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat betekent dat de voorraad geschikte woningen voldoende groot moet zijn, inclusief woningen voor beschermd of verzorgd wonen. Daarnaast is het van belang dat mensen die zo’n woning nodig hebben, er ook een toegewezen krijgen. In de nieuwbouw zorgen we ervoor dat er voldoende geschikte woningen bij komen. Bij renovatie proberen de corporaties woningen zo veel mogelijk geschikt te maken. Voor particuliere woningeigenaren is dat de verantwoordelijkheid van de bewoner zelf; we ondersteunen die bewoners met informatie en maken afspraken met lokale bouwpartijen over hun rol bij woningverbetering. Ook faciliteren we bewoners waar nodig, bijvoorbeeld door belemmeringen voor mantelzorg weg te nemen. Samen met partijen binnen en buiten de gemeente stellen we een “agenda woonbegeleiding” op, waarin we afspraken maken over de samenwerking tussen “wonen” en “zorg”, ook in het licht van de transities van AWBZ en WMO.

Handelingsperspectief In de Woonvisie zijn concrete acties benoemd waar de gemeente de komende periode mee aan de slag gaat. Deze zijn in hoofdstuk 3 benoemd aan het einde van iedere paragraaf. In essentie zijn het de volgende acties: Handelingsperspectief aantrekkelijkheid  Bij woningbouwontwikkelingen analyseren we de kenmerken van het woningmarktgebied als onderlegger voor de beoordeling van initiatieven op toegevoegde waarde en toekomstbestendigheid;  We monitoren nieuwbouw in relatie tot onder meer woningbehoefte en leefstijl;  We actualiseren periodiek woningbehoefteramingen;  Waar mogelijk faciliteren we consumentgericht bouwen, waaronder eigenbouw/zelfbouw/(C)PO;  We maken afspraken met bouwers en ontwikkelaars op projectniveau over het te realiseren programma;  We zetten grond- en grondprijsbeleid in voor kwaliteitsvergroting  We werken nader uit hoe we als gemeente kunnen bijdragen aan de verbetering van met name de onderkant van de particuliere woningvoorraad, waaronder die van VVE's, waarbij ondersteuning uit de voorziening Herstructurering een optie is. Handelingsperspectief betaalbaarheid  Met de corporaties maken we afspraken in het nieuwe convenant (2015 e.v.);  We werken een beleidskader woningsplitsing uit;  We maken afspraken met marktpartijen over de bouw van middeldure huurwoningen (€710 - €900);  We monitoren de omvang van de sociale woningvoorraad naar prijsklassen;  We monitoren nieuwbouw naar prijsklasse, grootte en levensloopbestendigheid;  Het hanteren van speciale grondprijzen voor sociale huurwoningen zetten we voort;  We dagen corporaties en marktpartijen uit om een extra aantal echt goedkope woningen voor de doelgroep te bouwen, waarbij eventueel de voorziening Herstructurering kan worden ingezet om betaalbare kavels te kunnen realiseren;  Met behulp van inzet vanuit de reserve volkshuisvesting ondersteunen we met de corporaties incidenteel maatwerk om sociale huur betaalbaar te maken;  We onderzoeken de mogelijkheden van betaalbare tijdelijke huisvesting in onder meer leegstaand vastgoed.


Handelingsperspectief duurzaamheid  We maken in het convenant afspraken over verbetering van de duurzaamheid van de sociale woningvoorraad;  We blijven werken met Green Deals voor investeringen in duurzaamheid;  We brengen in kaart voor welke sociale huurwoningen de “nul op de meter”-ambitie onhaalbaar is en wat de beste strategie is voor de resterende exploitatieperiode van deze woningen;  We nemen meerdere maatregelen om te stimuleren dat particulieren hun woning verduurzamen (zoals de mogelijkheid om een lening af te sluiten);  We onderzoeken de mogelijkheid van een voorlichtingscentrum over duurzame woningbouw (voor bestaande en nieuwe woningen). Handelingsperspectief zelfredzaamheid  De doelstelling “levensloopbestendigheid” wordt gecontinueerd, hetgeen ook op langere termijn een waarborg is voor een woningvoorraad die geschikt is voor meerdere levensfases.  Per jaar monitoren we het aantal opgeleverde levensloopbestendige woningen.  We brengen in kaart –in samenhang met het armoedebeleid– hoe de financiële positie van bewoners met zorg zich ontwikkelt;  We maken afspraken met corporaties over het aanbod aan geschikt, verzorgd en beschermd wonen;  We stellen in overleg met partijen binnen en buiten de gemeente een “agenda woonbegeleiding” op;  We gaan het gesprek aan met bouwpartijen over hoe zij goede voorlichting over woningaanpassing kunnen geven;  We coördineren het onderzoek naar de mogelijkheden van huisvesting in vrijkomend zorgvastgoed en brengen de potentiële doelgroepen in kaart.


Particulier oodrachtgeverschap / koop, Enschotsebaan (Berkel-Enschot)


Hoofdstuk 1

Inleiding / verantwoording

Voor u ligt de nieuwe Woonvisie Tilburg 2015. In deze Woonvisie beschrijven we de hoofdambities van de gemeente op het gebied van wonen. Die ambities liggen voor een groot deel in het verlengde van de ambities uit de vorige Woonvisies: 





In de Woonvisie 2011 t/m 2014 stonden drie thema's centraal: 1. verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad; 2. nieuwbouw van woningen die de consument aantrekkelijk vindt; 3. het verbinden van wonen met welzijn en zorg. Aandacht (soms in versterkte mate) blijft nodig voor alle drie de thema's. Zo krijgt de bestaande woningvoorraad bijvoorbeeld in deze Woonvisie nog meer aandacht dan in de voorgaande. Op het gebied van wonen –welzijn– zorg ziet de wereld er met de decentralisatie van de AWBZ per 1 januari 2015 ook weer heel anders uit, met een nog grotere rol voor de gemeente. De Woonvisie 2006 zette naast de inhaalslag in de bouwproductie de kwaliteit van het wonen op de voorgrond. Dat doet deze Woonvisie nog steeds. De wens dat mensen goed kunnen wonen in Tilburg staat centraal; aantallen zijn daar een afgeleide van. Daar richten we ons ook in deze Woonvisie op. De eerste Woonvisie (2002) had als ondertitel “Ongedeelde stad”. Tilburg als gemeente waar iedereen kansen heeft. In een tijd waar de betaalbaarheidsproblemen steeds meer huishoudens boven het hoofd groeien is dit thema weer prominent op de agenda gezet. We blijven streven naar een ongedeelde stad, waar het voor iedereen aantrekkelijk en betaalbaar wonen is. Een ongedeelde stad is echter geen eenheidsworst, maar een stad waar in verschillende gebieden verschillende keuzes gemaakt worden, op basis van homogene buurten in heterogene wijken.

In de Omgevingsvisie wordt geschetst dat het in de Woonvisie onder andere gaat over verduurzaming van de woningvoorraad. Ook dat is niet nieuw. Duurzaamheid was in de vorige Woonvisie een belangrijk thema, onder andere in verband met de betaalbaarheid van het wonen. In deze Woonvisie is duurzaamheid opnieuw één van de centrale thema's. In deze Woonvisie geven we aan wat de gemeentelijke ambities zijn. Over de uitvoering van deze ambities zijn we in gesprek met de corporaties, en maken we aansluitend afspraken in het nieuwe convenant wonen (2015). Ook met de “markt” gaan we in gesprek. Daarbij zetten we onder andere in op de betaalbaarheid en omvang van de (sociale) woningvoorraad, op de middeldure huursector en op het verduurzamen van de voorraad.

Aanpak Het proces voor het opstellen van deze Woonvisie begon met de startnotitie Actualisering Woonvisie, die in de raadscommissie van 27 juni 2014 besproken is. Na deze bespreking is op de verschillende thema's uit de vorige Woonvisie teruggeblikt met de vraag wat deze anno 2014 betekenen voor het gemeentelijk beleid. Op basis van een eerste inventarisatie is in een bijeenkomst op 10 oktober 2014 samen met corporaties, ontwikkelaars, andere overheden uit de regio, bewonersorganisaties, architecten, makelaars, zorginstellingen en raadsleden gekeken naar de thema’s voor het nieuwe woonbeleid. Deze partijen zijn immers actief binnen het beleidsveld wonen en leveren een belangrijk aandeel in de realisatie van de beleidsdoelen die deze nota formuleert. Ongeveer gelijktijdig is er in de regio Hart van Brabant een start gemaakt met het opstellen van een regionale woonvisie. Deze visie is bij het schrijven van de Tilburgse Woonvisie nog in voorbereiding. De hoofdlijnen van de regionale woonvisie –aandacht voor de kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande voorraad, betaalbaarheid en wonen met zorg– sluiten goed aan bij de ambities die in de Tilburgse Woonvisie geformuleerd zijn. Bij nieuwbouw bezien we die in relatie tot ontwikkelingen in de regio, zodat de verschillende gemeenten niet dezelfde producten in dezelfde tijd op de markt brengen en er sprake is van een complementair woningaanbod. Op deze manier streeft de regio naar verdere versterking van het vestigingsklimaat. Als de regionale woonvisie op onderdelen hogere ambities kent dan vermeld in de Woonvisie Tilburg 2015, zal dat voor die delen die relevant zijn voor Tilburg worden voorgelegd aan de gemeenteraad.


Leeswijzer Het gaat in deze Woonvisie over de gemeentelijke ambities: wat ambiëren wij op het gebied van wonen in Tilburg, en wat gaan we daarvoor doen? In hoofdstuk 2 wordt de context beschreven waarbinnen ons beleid plaatsvindt: hoe staat de woningmarkt er op dit moment voor, specifiek in Tilburg? Dat hoofdstuk dient als achtergrond voor de in hoofdstuk 3 beschreven ambities van de gemeente: aantrekkelijkheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en zelfredzaamheid. Per ambitie is in dat hoofdstuk een samenvattend handelingsperspectief opgenomen, waar in staat wat we als gemeente concreet gaan doen in de komende jaren. Dat handelingsperspectief staat centraal in het laatste hoofdstuk van de Woonvisie, waar we beschrijven hoe we u de komende jaren op de hoogte houden van de uitvoering.

HtB

Transformatie – nieuwbouw / koop, Korvel (vml. Havep-terrein) / Oud-Zuid West


Hoofdstuk 2

De woningmarkt in Tilburg in 2014

Na de vorige Woonvisie “We wonen op de drempel van een nieuwe realiteit”, zo zette de vorige Woonvisie in. Het meest in het oog springend was de crisis op de woningmarkt, maar onder de oppervlakte had een veel grotere verschuiving plaatsgevonden. “Van volkshuisvesting naar wonen”, zo was die verschuiving daar getypeerd. Minder aandacht voor aantallen en productie, meer voor kwaliteit en bewonerswensen. Het woonbeleid van Tilburg moest daar bij aansluiten. Als die vorige Woonvisie op de drempel van die werkelijkheid geschreven werd, dan zijn we daar inmiddels ruim overheen. Het voorspelde einde van grootschalige en door de overheid gedomineerde nieuwbouwprogramma's is realiteit geworden. Die tijd zal ook niet terugkeren. Teruglopende bevolkingsgroei (in sommige delen van Nederland zelfs krimp) is ten opzichte van de vorige Woonvisie hoger op de agenda gekomen. De economie blijft een aandachtspunt. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn vooralsnog niet erg zonnig te noemen. In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkelingen om ons heen, waarmee we bij het woonbeleid rekening moeten houden. Achtereenvolgens gaat dat over de ontwikkelingen zoals de Woningwet, Novelle, corporatiebeleid, demografische en economische ontwikkelingen en de resultante daarvan voor de woningmarkt. Dat doen we aan het einde van het hoofdstuk specifiek voor Tilburg. Waar moeten we met ons beleid op in gaan, hoe zit het met het wonen in Tilburg in die nieuwe realiteit? Woonvisie 2011 - 2014: evaluatie Voordat we nieuwe beleidsambities formuleren, kijken we terug op wat er van de ambities uit de vorige Woonvisie terecht is gekomen. Wat betreft het doel “verduurzaming van de bestaande voorraad” geldt dat er veel gebeurd is. We hadden de ambitie om 4.000 sociale huurwoningen te verduurzamen. Dat doel wordt gehaald, maar we beseffen dat dit slechts een begin was. Daarnaast was er een herstructureringsopgave, die grotendeels en succesvol is afgerond (op Rosmolen na) en een grote binnenstedelijke bouwopgave, waarvan de prioriteit nog steeds ligt bij de projecten Piushaven en Spoorzone. De afgelopen jaren zijn al goede resultaten geboekt bij deze projecten, maar we hebben nog jaren te gaan voordat ze als voltooid kunnen worden beschouwd. In Tilburg zijn meer nieuwbouwwoningen opgeleverd (gemiddeld 900 per jaar) dan het gestelde doel (850). De doelstelling van het aandeel eigenbouw-woningen is niet gehaald, omdat het vrijmaken van kavels meer tijd en moeite kostte dan verwacht Het gestelde percentage sociale woningbouw (15%) is wel gehaald en ook studentenwoningen zijn in voldoende mate opgeleverd. Het laatste thema in de Woonvisie 2011 - 2014 was de verbinding wonen–welzijn–zorg. Het doel om 40% levensloopbestendige woningen te realiseren is gehaald. Daarnaast is een aantal servicewijken gerealiseerd.

Ontwikkelingen beleidsveld wonen Sinds de vaststelling van de vorige Woonvisie in 2011 is in het beleidsveld wonen nogal wat veranderd. Met het Woonakkoord van het Rijk is duidelijkheid gekomen over de te verwachten ontwikkelingen binnen het beleidsveld Wonen. Een deel van die vernieuwingen is al concreet gemaakt, een andere deel nog niet. Alle veranderingen in het beleidsveld hebben hun weerslag op de voorliggende Woonvisie. Veel meer dan ten tijde van de vorige Woonvisie legt het rijksbeleid anno 2014 het primaat van het woonbeleid bij de gemeente: zij moet aangeven wat de gewenste beleidsrichting is. Corporaties zijn ook in deze nieuwe visie belangrijke samenwerkingspartners. Zij vervullen in de Novelle van minister Blok, het voorgelegde ontwerp voor een aangepaste Woningwet, een belangrijke rol bij de uitvoering van het beleid. Zij geven aan op welke onderdelen van de Woonvisie zij hun inzet willen concentreren, en wat zij daar kunnen betekenen.


De positie van de corporaties is niet alleen door nieuwe Woningwet veranderd. In de afgelopen jaren hebben zij meer dan eens onder vuur gelegen. Uiteindelijk mondde dat uit in een parlementaire enquêtecommissie. Corporaties dienen zich te beperken tot de kerntaken: het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. Die lijn was ook door de minister al ingezet met de Novelle. Eerder al was de financiële speelruimte van de corporaties beperkt door de verhuurdersheffing. Voorheen werd door de corporaties veel gedaan voor de leefbaarheid van wijken, bijvoorbeeld door investeringen in duurdere woningen en voorzieningen. In de komende jaren zullen zij zich op dat vlak moeten beperken door zowel financiële als beleidsmatige veranderingen. Twee andere door het Rijk ingezette veranderingen zijn de extramuralisering (mensen die een lichte vorm van zorg nodig hebben blijven zelfstandig wonen) en de nieuwe Huisvestingswet. Die laatste beperkt de mogelijkheden van gemeentelijk ingrijpen in de woonruimteverdeling; dat mag alleen nog maar tijdelijk en onder voorwaarden. Bijvoorbeeld als er in een bepaald marktsegment sprake is van schaarste of om de leefbaarheid te verbeteren. In dit laatste geval is er een verordening nodig. Er komen dus nieuwe beleidsinstrumenten beschikbaar, maar alleen voor specifieke situaties.

Demografische ontwikkeling Achtereenvolgende demografische prognoses maken één ding duidelijk: Tilburg is geen krimpgemeente en de regio Hart van Brabant is geen krimpregio. Integendeel, bij alle onderlinge verschillen geeft elk van de prognoses aan dat er de komende twee decennia in de regio nog een forse groei van het aantal huishoudens te verwachten is. Dat is overigens niet langer de 'normale' situatie. Berichten over gemeenten die de groei overschat hebben en die zich met tegenvallende woningbehoefte geconfronteerd zien, zijn in de afgelopen jaren herhaaldelijk de revue gepasseerd. Dat heeft ertoe geleid dat “groeien” niet langere het standaardparadigma is in het woonbeleid; soms gaat het al om krimpen, vaak ook om een anticiperen daarop. In Tilburg en de omliggende gemeenten is krimp zoals gezegd niet aan de orde. Groei zal hier de context zijn waarbinnen het woonbeleid gevoerd wordt. Het leeuwendeel van die groei vindt plaats in de gemeente Tilburg – in lijn met het ook in de Omgevingsvisie geconstateerde toenemende belang van agglomeraties en stedelijke netwerken. Momenteel gaan de prognoses voor Tilburg uit van een groei met ruim 9.000 huishoudens in het komende decennium. De groei doet zich met name voor bij kleine en oudere huishoudens. Ook daarin stemmen de prognoses overeen: vergrijzing en individualisering zijn onmiskenbare tendensen van de komende jaren. ver vijftien jaar, aldus de prognose van de provincie, wonen er een kleine 10.000 meer één-persoonshuishoudens in Tilburg, iets meer tweepersoonshuishoudens (zo'n 3.000) en ongeveer evenveel gezinnen als nu. In de marges wijken andere prognoses daar misschien iets van af, maar de hoofdlijn is hetzelfde: groei is er zeker, maar vooral van oudere en kleinere huishoudens. En dus zal ook groei van de woningvoorraad nodig zijn.

Bron: Provinciale Bevolkings- en Woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2014


Economische ontwikkeling Het perspectief van de vorige Woonvisie was een tegenvallende koopkrachtontwikkeling met niet al te goede vooruitzichten. Veroorzaakt door de economische crisis uiteraard. Wat dat betreft is de situatie iets verbeterd, maar het herstel is nog pril. Vooralsnog is de koopkracht van de meeste huishoudens in de afgelopen jaren gemiddeld nauwelijks gestegen – of zelfs gedaald. De verwachting is dat we de komende jaren geen stevige groei zullen zien. Ook de hoge werkloosheid en de onzekerheid over de toekomst –mede gevoed door technologische ontwikkelingen, ontwikkelingen in Europees verband en in de geopolitieke sfeer– zorgen ervoor dat het consumentenvertrouwen vooralsnog niet al te hoog is. Een flexibelere arbeidsmarkt geeft veel mensen daarbij hoe dan ook minder zekerheden. Zowel op de woningmarkt als op allerlei andere terreinen is daarom te zien dat mensen nog terughoudend zijn met grote uitgaven: men denkt weer na over een nieuwe woning, maar er zijn nog veel hindernissen. Desondanks zijn er op de woningmarkt eerste lichtpunten te zien, bijvoorbeeld in aantrekkende verkoopcijfers.

Woningmarkt Alles bij elkaar ziet de woningmarkt er heel anders uit dan vijf à tien jaar geleden – en ook in vergelijking met de vaststelling van de vorige Woonvisie. Een ingrijpende structuurwijziging voor de (sociale) huurmarkt begon met de beperking in 2011 van de verhuur van corporatiewoningen. Deze werd beperkt tot alleen de lage 1 inkomensgroepen (toentertijd tot €33.000, inmiddels is die grens geïndexeerd naar €34.911) . Hogere inkomensgroepen kunnen sinds die tijd geen sociale huurwoning meer betrekken. Die ontwikkeling naar beperking van de sociale huursector tot lagere inkomensgroepen is doorgezet met de maatregelen van het kabinet-Rutte II om extra huurverhogingen voor hogere inkomensgroepen in sociale huurwoningen mogelijk te maken. Daarmee wordt het voor zittende huurders aantrekkelijker om te verhuizen, mits er een goed en betaalbaar alternatief is. De koopsector is hard getroffen door de crisis op de woningmarkt. Veel huishoudens –vooral jongeren– die in de afgelopen jaren gekocht hebben, zitten vast aan een hypotheek die hoger is dan de woningwaarde. Hun verhuismobiliteit is hierdoor beperkt. Om zulke ontwikkelingen in de toekomst tegen te gaan heeft het Rijk besloten de maximale hypotheeksom in stappen te beperken tot de woningwaarde: een maximale loan-tovalue van 100%, in vaktermen. Eigen geld meebrengen is dan bijna altijd nodig bij het kopen van een woning. Ook kunnen minder huishoudens gebruik maken van de Nationale Hypotheekgarantie; de grens daarvoor is verlaagd naar €265.000 en wordt in de komende periode nog verder verlaagd naar uiteindelijk €225.000. Doorstroming is in de huidige woningmarkt een sleutelbegrip. Vaak zijn de gewilde woningen (of het nu grotere eengezinswoningen zijn of betaalbare huurwoningen) op zich wel aanwezig in de voorraad, maar komen ze niet vrij. Simpelweg omdat er voor de huidige bewoner geen goede alternatieven zijn. Zo blijven huishoudens die eigenlijk qua inkomen niet meer in de sociale huursector thuishoren, daar toch wonen. De alternatieven in de koopsector zijn onbereikbaar en in de commerciële huursector is er onvoldoende aanbod. Bewoners zijn kritische consumenten geworden, die alleen verhuizen als ze er echt op vooruit gaan. Voor het woonbeleid betekent dat een steeds groter belang van goede woningen in aansprekende woonmilieus en leefstijlgebonden woonwerelden, die in samenspraak met toekomstige bewoners ontwikkeld moeten worden. Een trend die we gelukkig terugzien in diverse projecten in onze gemeente.

1

De EU schrijft voor dat ten minste 90% van de sociale huurwoningen aan die doelgroep verhuurd moet worden; in Tilburg is de keuze gemaakt om de inkomensgrens op te rekken tot €38.950. Er zit genoeg speelruimte in de 10% toewijzingen die de EU vrijlaat om deze verruiming met de categorie €34.991 tot €38.950 mogelijk te maken.


Voor wat betreft de betaalbaarheid van het wonen is de groep huishoudens met een laag inkomen van bijzonder belang. Die groep is geenszins homogeen. Nadere analyses laten zien dat het gaat om een groep die voor een groot deel bestaat uit één-persoonshuishoudens. Dat zijn aan de ene kant jongeren, voor een belangrijk deel studenten. En het zijn statushouders, in steeds grotere aantallen. Maar ook ouderen die na het overlijden van hun partner alleen overgebleven zijn. Voor de woonwensen maakt dit een wereld van verschil; de eerste groep is blij met een klein appartement op een centrum-stedelijke locatie, terwijl voor de oudere doelgroep levensloopbestendig wonen hoger op de agenda staat. Misschien wel bij voorkeur in de eigen, vertrouwde woning en woonomgeving, met enkele aanpassingen. Voor beide delen van de primaire doelgroep geldt dat betaalbaarheid een probleem is, maar waar dat voor de jongere doelgroep op termijn wellicht heel anders is, hebben de ouderen een veel minder rooskleurig vooruitzicht. De groep (één-ouder)gezinnen met een laag inkomen (kleiner, maar ook substantieel) let daarentegen weer veel meer op ruimte. Betaalbare eengezinswoningen zijn voor deze groep een belangrijk deel van het aanbod. En ook de verschillen in inkomensniveau zijn groot, variërend van minder dan bijstandsniveau tot pakweg een modaal inkomen. Ook worden we geconfronteerd met de zogenaamde “VVE-problematiek”: oudere appartementencomplexen die toe zijn aan renovatie en/of voor onverwachte kosten komen, waarvoor de Vereniging van Eigenaren onvoldoende geld beschikbaar heeft. Financiering door de banken is problematisch vanwege onder meer de zorgplicht (niet alle leden van de VVE zijn draagkrachtig genoeg om een lening aan de gaan).

Lokale en regionale context Met de Omgevingsvisie zet de gemeente Tilburg in op versterking van de agglomeratiekracht van de eigen stad, de regio en van het geheel van de Brabantse steden. Voor het wonen betekent dat een inzet op kwaliteit. Tilburg moet een compleet en gevarieerd palet van woonmilieus kunnen bieden, zodat de woonwensen van (toekomstige) bewoners optimaal bediend worden. Nu al is het “gewoon goed” wonen in Tilburg, zoals recent woningmarktonderzoek laat zien. We willen echter een stap verder gaan dan “gewoon goed” en werken aan aantrekkelijke woonmilieus voor specifieke leefstijlgroepen. In veel woonmilieus is momenteel al voldoende aanbod. Veel mensen wonen dan ook met grote tevredenheid in Tilburg, maar er blijft een aantal aandachtspunten. Dat is allereerst het toevoegen van woonmilieus voor huishoudens die nu in Tilburg moeilijk aan een woning komen. Bijvoorbeeld omdat ze een specifiek nicheproduct zoeken, omdat eigenlijk alles te duur is of omdat ze vanwege een ondersteuningsvraag een specifiek woningtype nodig hebben. We zetten ons in voor een completer aanbod van woonmogelijkheden in Tilburg. Daarnaast werken we aan verbetering van die woongebieden waar we zien dat de kwaliteit achter blijft. In verschillende onderzoeken is al veel aandacht aan de lokale woningmarkt besteed: het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (KWBO) van de gemeente zelf, het onderzoek naar leefstijlen en woonwensen van SmartAgent, een onderzoek van RIGO naar de betaalbaarheid en een Bouwfonds-onderzoek dat een toenemende vraag van één-persoonshuishoudens naar stedelijk wonen constateert. Daarnaast is er nog de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose. Die geeft net als veel andere onderzoeken aan dat vergrijzing en individualisering belangrijke tendensen zijn. Bij de formulering van onze beleidsambities voor de komende periode grijpen we terug op de resultaten uit deze onderzoeken. Bij nieuwbouwplannen die we planologisch mogelijk maken is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Bro artikel 3.1.6) van toepassing. Daarbij is het onder meer van belang aan te geven waarom de nieuwe ontwikkeling past in de (regionale) woningbehoefte en echt een toevoeging is ten opzichte van de bestaande voorraad.


Regionale afspraken We kunnen het wonen in Tilburg niet los zien van de woningmarkt in de gemeente om ons heen; we doen daarom onderzoek samen met de andere Hart van Brabant-gemeenten naar de woonwensen en de mogelijkheden om de aantrekkelijkheid van de regio te vergroten. Dat moet uiteindelijk uitmonden in een nieuwe regionale Woonvisie. In de aanloop daarnaartoe is onder andere een regionale agenda wonen vastgesteld. Deze geeft de regionale kaders aan waarbinnen we ons als gemeente begeven. Dat kader is in elk geval de in de regio afgestemde kwantitatieve woningbehoefte. De regionale agenda gaat uit 2 van een behoefte in Tilburg van ruim 9.300 woningen in de periode 2014-2023 . Daarbij geldt wel dat er een differentiatie van het programma moet plaatsvinden naar woningtype en woonmilieu: woningen in de ene gemeente zijn niet zo maar uitwisselbaar met die in andere, geeft ook de regionale agenda aan. Afstemming op de actuele marktvraag blijft dus altijd nodig, maar voor de langere termijn geeft de agenda richting aan de ontwikkeling van de regio.

2

Regionale Agenda Wonen 2014, deel A, p. 17.


Hoofdstuk 3

Ambities / beleidsagenda

Met deze Woonvisie geven we aan wat ons beleid is voor het wonen in Tilburg in de komende jaren. We doen dat aan de hand van vier hoofdambities:    

Aantrekkelijkheid Betaalbaarheid Duurzaamheid Zelfredzaamheid

Die vier onderscheiden we, maar we zien ook dat er allerlei dwarsverbanden zijn. Een stad waar het wonen niet betaalbaar is, is niet aantrekkelijk. Woningen die te veel energie verbruiken zijn voor de bewoners onvoordelig. Enzovoorts. De vier ambities worden in de volgende paragrafen verder uitgewerkt en waar nodig gaan we nader in op de dwarsverbanden. Uiteindelijk zijn het alle vier uitwerkingen van ons hoofddoel: goed wonen in Tilburg.

3.1 Aantrekkelijkheid Met de Omgevingsvisie zetten we in op versterking van de agglomeratiekracht van Tilburg, in het geheel van de regio en het Brabantse stedelijke netwerk. Om die sterke positie te behouden en verder uit te bouwen, is het van belang dat Tilburg een aantrekkelijke stad is waar mensen, met hun eigen woonvoorkeuren, leefstijlen en droombeelden, graag wonen. Dat is waar we eerst naar kijken: wat willen de verschillende Tilburgers? Vervolgens werken we uit wat dat betekent voor de bestaande woningvoorraad, voor nieuwbouw en voor de woonomgeving. Burgers in soorten en maten De bevolkingssamenstelling is op verschillende manieren te beschrijven. Dat kan op basis van meer objectieve criteria - is iemand jong of oud, woont hij alleen of samen met anderen, wat is zijn of haar inkomen? - maar ook op basis van meer subjectieve: waarden en drijfveren. In onderzoeken die we de afgelopen tijd hebben 3 uitgevoerd en die we in het voorgaande hoofdstuk kort hebben samengevat , hebben we op deze beide manieren naar de bevolking en de woonwensen van onze inwoners gekeken. In deze paragraaf trekken we de lijn van die onderzoeken door naar beleidsuitspraken en handelingsperspectieven. Uit onderzoek blijkt dat Tilburg een stad is met veel kleine huishoudens: ongeveer 1/3 van het totaal. Dat zijn voor een deel studenten en voor een deel ouderen, maar zeker niet alleen. Ook ongeveer 1/3 van de huishoudens bestaat uit gezinnen met één of meerdere kinderen. Voor de komende jaren verwachten we dat het aandeel gezinnen kleiner zal worden en het aandeel één-persoonshuishoudens groter, onder andere door de vergrijzing. We moeten er daarom ook rekening mee houden dat er straks meer senioren zullen wonen, en minder jongeren. Het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (KWBO) laat zien dat de markt in Tilburg nog steeds weinig in beweging is; er zijn minder mensen geneigd te verhuizen dan bij de voorgaande meting in 2008. Wel is te zien dat mensen hun woonwensen bijstellen naar goedkopere woningen en vaker een huurwoning zoeken. Over het algemeen zijn eengezinswoningen in Tilburg veel gewilder dan appartementen en wil men niet een te kleine woning; een grondgebonden 3- of 4-kamerwoning is het favoriete product. Dat is ondanks de ook in dit onderzoek geconstateerde groei van het aantal kleine huishoudens; blijkbaar geven ook één-persoonshuishoudens niet vaak aan op zoek te zijn naar een heel klein appartement.

3

KWBO en SmartAgent, leefstijlen en woonvoorkeuren.


Het onderzoek van SmartAgent let meer op woonmilieus (“woonwerelden”) waarin de beleving van mensen een belangrijke rol speelt. Ze doen dat vanuit een analyse van zogeheten leefstijlen van mensen. Op basis van de beleving van mensen heeft SmartAgent die leefstijlen in vier “kleuren” onderscheiden: rood, blauw, geel en groen. “Rood” staat voor de mensen die vrijheid, creativiteit en flexibiliteit belangrijk vinden. “Blauw” waardeert juist ambitie, status en controle. “Gele” mensen zijn gericht op betrokkenheid en harmonie en “groen” houdt van geborgenheid en zekerheid. Al die verschillende wensen hebben zo hun consequenties voor het wonen: de één woont liever binnenstedelijk tussen de mensen, de ander liever in het groen. De één houdt van een gezellige woonbuurt, waar je gemakkelijk bij elkaar over de vloer komt, de ander houdt liever afstand. In veel woonmilieus is er op basis van deze analyse op dit moment al voldoende aanbod. Ten opzichte van de wens van bewoners is er te weinig aanbod in woonmilieus die door consumenten gezien worden als “centrum4 stedelijk plus”, “groenstedelijk” , “(centrum)dorps” en “landelijk” (zie figuur 1). Voorbeelden van deze woonmilieus zijn te vinden in resp. de Spoorzone, (delen van) de Reeshof, Berkel-Enschot/Udenhout en het buitengebied. Woonmilieus waar weinig extra behoefte aan is, zijn de “gewoon stedelijke” milieus, zoals bijvoorbeeld te vinden in de na-oorlogse wijken in Tilburg Noord en West. En qua beleving zien mensen, aldus dit onderzoek, graag meer woonwerelden die als “ruim en hoogwaardig”, “stedelijk en authentiek” of “landelijk en vrij” gekarakteriseerd kunnen worden. Figuur 1

Mismatch tussen aanbod en vraag van bewoners naar woonmilieus

SmartAgent constateert ook een aantal bedreigingen. Dat is allereerst het gebrek aan herkenbaarheid in de Reeshof (de VINEXt-problematiek). Voor mensen die op zoek zijn naar de woonwereld “ruim en hoogwaardig” en die een nog wel stedelijk, maar ook echt groen woonmilieu zoeken heeft de Reeshof minder te bieden dan sommige dorpen in de omgeving (m.n. Goirle). Daarnaast wijst het onderzoek op de kwetsbaarheid van de vroeg-naoorlogse wijken (vooral Zand/Wandelbos en Noord) en op de vereenzijdiging van de oude linten, waar de kleinschalige winkel- en bedrijfspanden het onderspit delven ten opzichte van (monofunctionele) woonbestemmingen. We verwelkomen initiatieven uit de markt die ons helpen om de aantrekkelijkheid en gevarieerdheid van deze plekken te behouden en te versterken. 4

SmartAgent heeft voor het onderzoek in Tilburg de gangbare woonmilieu-indeling van ABF (/BZK) verfijnd. Vanwege het grotere aantal categorieën levert dat dus ook andere cijfers op. Door koppeling van de leefstijlcategorieën aan gewenst woonmilieu en woonbeleving ontstaan de zgn. woonwerelden.


Figuur 2

Tilburgse bevolking naar leefstijl (bron: SmartAgent, p. 7)

Een belangrijk beleidsuitgangspunt van deze Woonvisie is dat we zo veel mogelijk rekening houden met deze verschillen. Zo willen we specifieke doelgroepen binden aan de stad. We willen niet een woningvoorraad die voor iedereen net voldoende is, maar voor niemand echt aansprekend. Liever zien we verschillende woonmilieus, waar voor ieder wat wils te vinden is. Met woningen die gewild zijn, maar ook betaalbaar, gezien de inkomens van Tilburgse huishoudens. Hoe dat eruit ziet, hebben we in de Omgevingsvisie op hoofdlijnen benoemd. Een “ongedeelde stad” waar ruimte is voor ontmoeting tussen verschillende mensen: “homogene buurten in heterogene wijken”. We nodigen andere betrokken partijen dus uit om met ons in gesprek te gaan over de invulling die zij geven aan deze visie op een aantrekkelijk Tilburg. Over hun visie op de ontwikkeling van de stad als geheel, maar ook over hun beeld van kansrijke, specifieke bouwinitiatieven: wat zou je waar moeten doen, en welke inwoners hebben daar dan baat bij? Daar waar mogelijk vragen we met name de kansen te benutten om te bouwen voor de zogenaamde rode en blauwe doelgroepen, vanwege versterking van de innovatiekracht en de economische ontwikkeling van Tilburg.


Bestaande voorraad Het belangrijkste aandachtspunt als het gaat om de aantrekkelijkheid van de stad is de bestaande woningvoorraad. Al jarenlang zetten we ons –samen met de corporaties en andere partijen– in voor het verbeteren van de woonkwaliteit in de bestaande voorraad. Daar gaan we mee door. Tegelijkertijd zien we dat de traditionele aanpak daarvan via grootschalige sloop-nieuwbouw niet langer de oplossing is. In steeds meer gevallen hebben we daar ook simpelweg de middelen niet voor, omdat het gaat om buurten die voor een groot deel uit koopwoningen bestaan. Verbetering van bestaande woongebieden vindt daarom vooral plaats via kleinschalige, specifieke ingrepen. Het onderzoek van SmartAgent biedt daarvoor een aantal suggesties om met kleinschalige veranderingen de aantrekkelijkheid te vergroten, zoals het vergroten van de herkenbaarheid van buurten door verbeteringen in de openbare ruimte. Herbestemming van bestaand vastgoed kan daarin een rol spelen en tegelijkertijd mogelijkheden bieden voor goedkope huisvesting voor bepaalde doelgroepen. In de paragraaf betaalbaarheid gaan we hier nader op in. Daarnaast monitoren we via onder andere de Wijktoets de leefbaarheid van buurten om eventuele achteruitgang tijdig te kunnen signaleren. Zeker in die wijken waar veel koopwoningen staan, moet de vernieuwing voor een groot deel vanuit de burger zelf komen. We verwachten dat vooral mensen met een 'rode leefstijl' daar oren naar zullen hebben: creatieve en ondernemende burgers die het liefst zelf hun woonwens vormgeven en daarmee bijdragen aan de kwaliteit van het grotere geheel. We gaan na op welke manier dit concreet vorm kan krijgen en we de ondernemingszin van burgers zo goed mogelijk kunnen inzetten. Te denken valt aan “kluswoningen” in bepaalde gebieden, bijvoorbeeld voormalige huurwoningen, of aan het verkopen van casco gebouwdelen, die door bewoners naar eigen inzicht af te werken zijn. Kansen hiervoor liggen er niet overal en zijn uiteraard mede-afhankelijk van de wensen van de doelgroep. Maar waar we kansen zien, spelen we daarop in en we hopen daarmee tegelijkertijd nieuwe huishoudens uit deze doelgroepen aan te trekken. Ook voor andere woningen –bestaand en nieuw– is aanpasbaarheid aantrekkelijk, niet alleen in het licht van een eventuele zorgbehoefte. De mogelijkheden van vergunningvrij uitbouwen aan de achterzijde van de woning geven hier al ruimte voor. We zien de groeiende verbeteropgave vooral in de vroeg naoorlogse wijken. Deze zijn voor een groot deel bewoond door ouderen waarvan de vrijkomende (koop)woningen weinig aantrekkelijk zijn. Daarnaast laat bij een deel van deze woningen de bouwtechnische kwaliteit te wensen over. We onderzoeken hoe doelmatig gewerkt kan worden aan de verbetering van dit deel van de woningvoorraad, liefst zo dat tegelijkertijd voorzien wordt in de woonbehoefte van bepaalde huishoudens. We zetten experimenten op met ondersteuning of financiering om de onderkant van de particuliere woningmarkt te versterken; we denken onder andere aan verbeterde informatievoorziening, zoals we dat ook voor bevordering van duurzaamheid inzetten. In een toekomstige notitie over de goedkope delen van de koopwoningmarkt gaan we nader in op de instrumenten die ons voor ogen staan. In ieder geval willen we voorkomen dat nieuwe woningen concurreren met het aanbod in dit segment. Daarnaast ondersteunen we waar nodig Verenigingen van eigenaren met informatie over professioneel onderhoud en beheer van complexen. We faciliteren particuliere huiseigenaren bij woningverbetering en zetten onder voorwaarden eventueel middelen uit de reserve herstructurering in, om ook via deze weg huishoudens met een laag inkomen te ondersteunen. Zoals gezegd verwachten we voor de komende jaren een toename van het aantal kleine huishoudens. De woningvoorraad bestaat echter voor een groot deel uit relatief ruime woningen. In bepaalde wijken en voor bepaalde woningtypen zou splitsing van bestaande woningen daarom aantrekkelijk kunnen zijn, zowel voor bewoners als voor een meer gedifferentieerd en kwalitatief aantrekkelijker woonmilieu. Dit kan echter ongewenste neveneffecten zoals “verkamering” met zich meebrengen. Om dit te voorkomen, zal een beleidskader ingevolge de Huisvestingswet worden uitgewerkt, waarin voorwaarden worden vastgelegd waaronder een eventuele woningsplitsing kan worden toegestaan.


In de afgelopen jaren hebben we in een aantal wijken succesvol ingezet op herstructurering. Nieuwe grootschalige herstructureringsopgaven hebben we (buiten Rosmolen) vooralsnog niet in beeld. Voor toekomstige herstructureringen op langere termijn staat voor wat betreft het wonen de verbetering van de aantrekkelijkheid van het woonmilieu hoog op de agenda. De richtlijnen uit de hiervoor genoemde onderzoeken gelden ook daarvoor. Voor dergelijke opgaven, maar ook voor kleinere projecten die de aantrekkelijkheid van de stad vergroten, kunnen middelen uit de voorziening herstructurering en de reserve volkshuisvesting worden ingezet (binnen de spelregels die daarvoor gelden). Zoals aangegeven in de stadsstrategie van de Omgevingsvisie geldt dit ook voor knelpunten in de wijken en buurten (m.n. de wijken buurtcentra). Deze vervullen een belangrijke functie in de economische dynamiek en vitaliteit van het woon- en leefmilieu van de bewoners en zorgen voor ontmoeting en sociale binding in de wijken. In de afgelopen jaren hebben de corporaties een belangrijke rol gespeeld bij de verbetering van bestaande woonwijken. Volgens het nieuwe rijksbeleid mogen corporaties alleen nog activiteiten ontplooien die in het zogeheten DAEB-segment vallen: de huisvesting van lage inkomensgroepen, tenzij de gemeente uitdrukkelijk aangeeft ook een rol voor de corporaties buiten het DAEB-segment te zien. We zien mogelijkheden daartoe – voor zover de financiële positie van de corporaties dat mogelijk maakt en de markt het niet zelf oppakt– voor de komende jaren in de aandachts- en focuswijken.

Sloop – nieuwbouw / sociale huur, Vogeltjesbuurt (Groenewoud)

Nieuwbouw Het leek er in het verleden soms op dat de gemeentelijke overheid kon bepalen wie waar ging wonen, in welk woningtype en in welke prijsklasse. Inmiddels zijn bijna alle gemeenten ervan doordrongen dat dit in hoge mate een illusie was: een beetje bijsturen kan, maar over het algemeen kiezen mensen zelf waar ze willen wonen. Geen rekening houden met die woonwensen is recept voor herhaling van de crisisproblematiek in veel gemeenten, waarbij bouwplannen bij nader inzien ongewenst bleken, niet verkocht werden en dus tegen hoge kosten beëindigd of omgezet moesten worden. We gaan dan ook in deze Woonvisie geen bouwprogramma opnemen. Dat zien we niet als onze gemeentelijke rol. Wel beschikken we over informatie uit de verschillende woningmarktonderzoeken en hebben we een toetsende, coördinerende en regisserende rol. Dat betekent dat we met iets meer afstand kunnen kijken naar bouwinitiatieven. Die kunnen we vergelijken met de verwachte ontwikkeling van de woningbehoefte en met alle alternatieve plannen. Zo kunnen we beoordelen of een nieuw plan al dan niet wenselijk is en onder welke voorwaarden. Deze Woonvisie geeft een aantal handvatten voor de beoordeling van initiatieven vanuit het woon-perspectief. Woonvisie Tilburg 2015 – pagina 20

Allereerst gaat het daarbij om de aantallen. We willen voldoende woningen bouwen om de verwachte groei van de woningbehoefte te accommoderen. Maatgevend daarvoor zijn de aantallen die in overleg tussen de regiogemeenten in Hart-van-Brabant en Provincie Noord-Brabant zijn afgesproken en jaarlijks worden geactualiseerd. Momenteel is het beeld dat daar de komende jaren zo'n 850 woningen per jaar voor nodig zijn. Liefst hebben we daarbij een kleine overmaat (zo'n 20%) aan bouwplannen, om de groei niet te beperken door toevallige planvertragingen. We monitoren scherp hoeveel woningen er per jaar opgeleverd worden, maar ook hoe de verwachte groei verandert en stemmen het aanbod af op de kansen in de markt. Dat doen we ook in regionaal perspectief door ons aanbod af te stemmen op dat in de andere regiogemeenten. We doen dat mede omdat de 'ladder voor duurzame verstedelijking' het voorschrijft, maar vooral omdat de woningmarkt in hoge mate regionaal is. Sterkere groei in de ene gemeente leidt daarom tot een dalende behoefte in omliggende gemeenten. We willen overaanbod in dezelfde segmenten voorkomen, zoals ook in regionaal verband afgesproken is, maar vanuit onze visie op de agglomeratiekracht van de stad zien we kansen om eventueel een sterkere concentratiebeweging naar Tilburg op gang te brengen. In ieder geval willen we voorkomen dat mensen zich door onvoldoende ruimte in Tilburg belemmerd zien in hun wens om in de stad te gaan of blijven wonen. Van groot belang voor de aantrekkelijkheid is dat er een gedifferentieerd nieuwbouwaanbod is: verschillende woningtypen, prijsklassen, woonmilieus en woonwerelden (zie onderstaand tekstvak). We werken aan diverse buurten in gedifferentieerde wijken. We nodigen marktpartijen nadrukkelijk uit om te komen met initiatieven die tegemoet komen aan de geschetste ontwikkelingen op de woonmarkt. We vragen daarbij van initiatiefnemers een onderbouwing: wat heeft juist dit voorstel dat de aantrekkelijkheid van Tilburg vergroot?

Woonwensen, woonwerelden en woonmilieus: een toelichting De vraag naar woonmilieudifferentiatie wordt, net als die naar woonvorm, woningtype, eigendomsvorm, prijscategorie e.d., elke vier jaar door de gemeente geïnventariseerd aan de hand van het Kwalitatief WoningBehoefteOnderzoek (KWBO), meest recent in 2012. Het KWBO biedt vooral inzicht in harde kenmerken: huishoudens- en woningkenmerken, verhuisplannen, gewenst woonmilieu enz. Het leefstijlonderzoek van SmartAgent (2013) geeft informatie over de drijfveren van mensen in hun keuzes en gedrag, op basis van hun normen, waarden en beleving: de 'zachte' kant van de woningmarkt. Beide onderzoeken vullen elkaar aan, vormen als het ware twee kanten van dezelfde medaille. In samenhang bieden beide onderzoeken aanknopingspunten voor doelgroep-segmentatie en -specialisatie, gerelateerd aan zogenoemde 'woonwerelden': product-markt(vraag)-combinaties, waarin locatie (woonmilieu), consument (leefstijl) en product (woningtype) samenkomen. Zo kunnen omgevings-/locatiekenmerken en consumentenvraag optimaal op elkaar worden afgestemd in het te ontwikkelen woonproduct(gamma).

Aandachtspunten Zonder uitputtend te zijn zien we ten aanzien van aantrekkelijk wonen de volgende aandachtspunten: 







Als je het de Tilburgers vraagt en niet direct kijkt naar betaalbaarheid, is er meer behoefte aan eengezinswoningen dan aan appartementen, zowel in de huur- als in de koopsector. Als er appartementen gebouwd worden, moeten het met lift toegankelijke woningen zijn, zodat ze ook goed bewoond kunnen worden door mensen die slechter ter been zijn. Daarnaast is buitenruimte bij alle behalve de echt goedkope appartementen altijd wenselijk. Aan nieuwe 3- of 4-kamerwoningen is het meeste behoefte, met 2 of 5 kamers in mindere mate ook. Eén-kamerwoningen of woningen met 6 of meer kamers zijn er op basis van de woonwensen van mensen voldoende. Prijs is een belangrijk aandachtspunt. Mensen zijn relatief weinig op zoek naar dure, vrijstaande woningen (meer dan €350.000) of 2-onder-1-kapwoningen. Aan betaalbare grondgebonden woningen is veel meer behoefte. Het aanbod aan relatief betaalbare vrije sector huurwoningen is onvoldoende. Dat beperkt de mogelijkheden van huishoudens met een inkomen net boven de grens van €38.950, voor wie een koopwoning vaak onbereikbaar is. We zijn in gesprek met commerciële vastgoedpartijen over de realisatie van deze woningen in Tilburg.










Er is vooral vraag naar woningen in óf echt centrum-stedelijke woonmilieus, óf meer groene woonmilieus: groen-stedelijk, landelijk en in mindere mate dorps wonen. “Gewoon goed wonen in de stad” kan al op heel veel bestaande plekken in Tilburg. Juist in woonbuurten met of een hoogstedelijke allure, of een groen karakter is op dit moment weinig aanbod. Het onderzoek van SmartAgent constateert drie bedreigingen voor Tilburg: het gebrek aan herkenbaarheid in de Reeshof, de kwetsbaarheid van de vroeg-naoorlogse wijken (vooral Het Zand) en de vereenzijdiging van de oude linten, waar de bestaande kleinschalige winkel- en bedrijfspanden steeds vaker leegstaan. We verwelkomen initiatieven uit de markt die ons helpen om de aantrekkelijkheid van deze plekken te behouden en te versterken. Een speciale groep vormt de Tilburgse studentenpopulatie, die we graag ook ná hun afstuderen aan Tilburg binden We zorgen dat er voor hen voldoende studentenwoonruimte beschikbaar is. Liefst voorkomen we dat dat ten koste gaat van het aanbod in de reguliere (betaalbare) voorraad. Daarnaast vinden we het belangrijk om voldoende aantrekkelijke woningen te hebben waar deze groep na afronding van hun studie in terecht kan, zodat ze niet bij gebrek aan beter in een studentenwoning of sociale huurwoning blijven wonen. Of de stad verlaten. We nodigen initiatiefnemers uit om voor locaties die zich daarvoor lenen, zich meer te richten op de zogenaamde rode en blauwe doelgroepen, vanwege versterking van de innovatiekracht en de economische ontwikkeling van Tilburg.

Om aan deze aandachtspunten recht te doen, stellen we met deze Woonvisie een “proceskader woningbouwprogrammering” vast. Proceskader woningbouwprogrammering In het besluit over de nieuwe stedelijke ontwikkelingsstrategie is aangegeven op welke manier besluiten over ruimtelijke projecten genomen worden. De structuur van stuurgroep en kerngroep stedelijke ontwikkeling speelt hierin een belangrijke rol. In lijn met onze rolopvatting stellen we in deze Woonvisie geen woningbouwprogramma vast. We willen –en dat wilden we ook al toen we de stedelijke ontwikkelingsstrategie vaststelden– ruimte geven aan de markt om gewenste ontwikkelingen te realiseren. Zonder op voorhand aan te geven wat-waar-wanneer gebouwd moet worden. Dat doen we door dit proceskader woningbouwprogrammering; een model voor onderbouwing van de wenselijkheid van nieuwe initiatieven dat door partijen binnen en buiten de gemeente gebruikt kan worden. Daarin vragen we van initiatiefnemers –zowel private projectontwikkelaars en corporaties als bij eigen gemeentelijke grondexploitaties, voor nieuwe projecten en voor wijzigingen op bestaande projecten– om bij de onderbouwing van een projectinitiatief in ieder geval op de volgende punten in te gaan:       

Voor welke periode is de oplevering van de woningen voorzien? Hoe verhoudt het bouwprogramma zich tot de verwachte groei van het aantal huishoudens met ongeveer 850 per jaar? Bij welke andere projecten (in de gemeente Tilburg en de regio) worden woningen opgeleverd die qua type, prijsklasse en woonmilieu concurrerend zijn? Hoe is de woonwereld van het nieuwe project (zie de rapportage van SmartAgent) te typeren? In hoeverre draagt het project bij aan realisatie van woonwerelden waar in Tilburg behoefte aan is? Voor welke leefstijlgroepen (zie de rapportage van SmartAgent) is het project naar verwachting vooral aantrekkelijk? Tot welk woonmilieu is het project te rekenen? In hoeverre draagt het project bij aan het vergroten van de aantrekkelijkheid van het woonmilieu in de directe omgeving? Welke woningtypen worden er gerealiseerd? In hoeverre is er sprake van concurrentie met kwetsbare segmenten in de bestaande woningvoorraad? Levert het project specifiek een bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen voor lagere inkomensgroepen (woningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens) of aan de doorstroommogelijkheden van lage middeninkomens (woningen met een huur tot €200 boven de liberalisatiegrens)?

De gemeente kan op basis van deze onderbouwing besluiten over de wenselijkheid van het starten of aanpassen van een project. In jaarlijkse rapportages wordt verslag uitgebracht over de nieuw toegekende en lopende projecten onderscheiden naar deze criteria. Daarmee is inzichtelijk welk programma er naar verwachting in totaal gerealiseerd gaat worden en kan eventueel bijgestuurd worden.


Figuur 3

Woonmilieus in Tilburg in de beleving van bewoners (bron: SmartAgent, p. 22)

Bij alle bouwprojecten is er aandacht voor consumentgericht ontwikkelen. Een deel van de woonconsumenten gaat graag verder en ontwerpt het liefst zijn eigen woning: particulier opdrachtgeverschap, al dan niet collectief. We bewaken dat er voor deze groep structureel voldoende aanbod van individuele of collectieve bouwkavels is in verschillende woonmilieus en prijsklassen en op verschillende locaties. Als daarvoor vanuit de provincie (Ruimte voor Ruimte-regeling) en private partijen onvoldoende aanbod in, zorgen we zelf voor bouwkavels. We monitoren de belangstelling voor deze kavels en passen naar aanleiding hiervan het aanbod zo nodig aan. Ook andere burgerinitiatieven, bijvoorbeeld voor creatieve combinaties van wonen en zorg, zullen waar mogelijk gefaciliteerd worden. We zijn ons ervan bewust dat de groei van de woningvoorraad niet oneindig meer is. Het grootste deel van de benodigde Tilburgse woningvoorraad anno 2050 staat er nu al. We kunnen het ons daarom niet veroorloven om –bijvoorbeeld om financiële redenen– woningen te laten bouwen waarvoor op langere termijn geen markt meer is, of die onvoldoende aantrekkelijk zijn. Dat betekent ook iets voor ons eigen grond- en vastgoedbeleid: we vinden naast financieel resultaat ook kwaliteit en toekomstbestendigheid belangrijk. We willen de nieuwbouw gericht inzetten voor de verbetering van de kwaliteit van woongebieden en voor het creëren van aanbod in die prijssegmenten en woonmilieus waar Tilburg op dit moment nog onvoldoende te bieden heeft. Het mag niet zo zijn dat we de komende jaren alleen die standaardproducten nieuw bouwen, die ook in de bestaande woningvoorraad al ruim voorradig waren. Als we een aantrekkelijke stad nastreven, doen we dat rekening houdend met de financiële draagkracht van de eigen inwoners. In de volgende paragraaf gaan we daar nader op in. Vanuit het perspectief van aantrekkelijkheid is het in ieder geval van belang dat mensen niet in een goedkope woning blijven wonen bij gebrek aan beter. Er moet ruimte zijn voor een volgende stap in de wooncarrière van mensen, niet alleen vanwege hun eigen woonwensen, maar ook in het licht van het beschikbaar maken van zo veel mogelijk betaalbare woningen. Met dat oogmerk gaan we bij bepaalde woningcategorieën verder dan alleen onze coördinerende en toetsende rol door actief de markt te stimuleren: bijvoorbeeld voor de bouw van vrije sector huurwoningen tussen de €710 en €900, waarover we afspraken hebben gemaakt met een aantal commerciële vastgoedpartijen. Woonvisie Tilburg 2015 – pagina 23

We monitoren in de periodieke informatiebrieven Wonen aan de gemeenteraad en in de begrotingscyclus welke woningen opgeleverd zijn, in welke woningmarktgebieden en in welke prijsklassen. We maken daarbij gebruik van de hiervoor benoemde kwaliteitskenmerken. Woonomgeving Voorwaarde voor aantrekkelijk wonen is een aansprekende woonomgeving. Denk daarbij aan de inrichting en onderhoud van het openbaar gebied, de mate van functiemenging en aanwezigheid van voorzieningen in de wijk. We trachten de bestaande menging van woon- en werkfuncties in wijken zo veel mogelijk te behouden. Onder bepaalde voorwaarden –denk aan het bestaande detailhandelsbeleid– is ook uitbreiding van werkfuncties in woonwijken toegestaan. Dit kan de levendigheid en zo aantrekkelijkheid van woonbuurten positief beïnvloeden. Sommige dingen zien we liever niet in Tilburg: leegstaande, verloederde kantoorpanden, vervallen bedrijfjes, slecht onderhouden openbare ruimte. We gaan na –ook in het kader van een evaluatie van de leegstandsverordening– welke mogelijkheden er zijn voor transformatie van leegstaand vastgoed (zie verder de paragraaf hierover onder “betaalbaarheid”). Hierover gaan we in gesprek met de betreffende vastgoedeigenaren. Periodiek monitoren we samen met de corporaties de leefbaarheid in de verschillende Tilburgse buurten. Op grond van die monitor stellen we onze prioriteiten waar het gaat om de aanpak van de openbare ruimte. Indien nodig grijpen we bij een zichtbare verslechtering van de leefbaarheid in. Idealiter signaleren we groeiende problemen tijdig. We gebruiken daarvoor de wijktoets en leggen het accent op de focus- en aandachtswijken.

Handelingsperspectief aantrekkelijkheid Op grond van de beleidslijnen die in het voorgaande geschetst zijn, gaan we als gemeente de volgende acties ondernemen: 



    

Uitwerking van hoe we als gemeente kunnen bijdragen aan de verbetering van met name de onderkant van de particuliere woningvoorraad, waaronder die van VVE's, waarbij ondersteuning uit de voorziening Herstructurering een optie kan zijn. Bij woningbouwontwikkelingen analyseren we de kenmerken van het woningmarktgebied als onderlegger voor de beoordeling van initiatieven op toegevoegde waarde en toekomstbestendigheid. Afwegingen die daarbij een rol spelen zijn onder meer de (toekomstige) woningbehoefte en leefstijlen. Ook varianten voor een aantrekkelijke prijs-productdifferentiatie worden beschreven. Per locatie maken we afspraken met bouwers en ontwikkelaars over het te realiseren programma, rekening houdend met de uitgangspunten die uit de analyse volgen. Waar mogelijk faciliteren we consumentgericht bouwen, waaronder eigenbouw/zelfbouw/(C)PO. We monitoren jaarlijks in de programmabegroting en het jaarverslag welke woningen er in welke woningmarktgebieden gerealiseerd zijn. Dat vergelijken we met de uitgangspunten uit de analyse. Daarnaast monitoren we de verwachte ontwikkeling van de groei aan de hand van nieuwe prognoses. Waar mogelijk zetten we ons grond- en grondprijsbeleid in voor toevoeging van kwaliteit.


3.2

Betaalbaarheid

Een tweede belangrijke ambitie voor Tilburg is de betaalbaarheid van het wonen. We zien dat er in de afgelopen jaren –door de crisis en door de bezuinigingen bij het Rijk– een groeiend probleem is bij huishoudens met een laag inkomen om rond te komen. De woonlasten maken bij deze groep een groot deel van de maandlasten uit. We zien het daarom als onze verantwoordelijkheid om juist voor deze groep voldoende betaalbaar woningaanbod te laten realiseren. Achtergrond van het probleem Betaalbaarheid van het wonen is ook in Tilburg een belangrijk thema, en een groeiend probleem. Om bruikbare aanknopingspunten voor beleid te benoemen, schetsen we eerst de context van dat probleem met de bijbehorende mogelijkheden en onmogelijkheden. Huurtoeslag en corporatiebeleid (beide instrumenten van het Rijk) zijn daarin belangrijke onderwerpen.

Definities: doelgroepen en woningcategorieën Als het gaat om betaalbaarheid, wordt er vaak gesproken over 'de doelgroep', onderverdeeld in de 'primaire doelgroep' en de 'secundaire doelgroep'. De 'doelgroep' (soms ook 'aandachtsgroep' genoemd) is een begrip uit de wet, i.c. het Besluit Beheer Sociale Huursector; het is de doelgroep waarvoor de woningcorporaties zich inzetten. Dat zijn in eerste instantie de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag: zij vormen de 'primaire doelgroep'. Naar inkomensniveau horen bij die primaire doelgroep één-persoonshuishoudens met een jaarinkomen tot ongeveer €21.500 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot ongeveer €29.000. De 'secundaire doelgroep' is het deel van de doelgroep van de woningcorporaties dat geen recht op huurtoeslag heeft. Aan de bovenkant is die groep begrensd door de met de EU afgesproken inkomensgrens van €34.911 en aan de onderkant door de per huishoudenstype verschillende inkomensgrenzen voor de huurtoeslag. Daarnaast wordt in Tilburg nog gewerkt met een categorie 'lage middeninkomens', van de EU-grens tot €38.950. Bij de huisvesting van de doelgroep spelen sociale huurwoningen een grote rol. In deze Woonvisie gebruiken we het begrip 'sociale huurwoning' voor huurwoningen van corporaties met een huur tot €710,50 (de huurtoeslaggrens in 2015). Huurwoningen met een hogere huur zijn 'vrije sector huurwoningen'. Binnen de categorie 'sociale huurwoningen' kan verder onderscheid gemaakt worden naar e e de bestaande prijsklassen te weten de kwaliteitskortingsgrens, de 1 en de 2 aftoppingsgrens. Buiten deze sociale huurwoningen zijn er nog huurwoningen van andere eigenaren met een huur onder de huurtoeslaggrens; die worden in deze Woonvisie niet apart benoemd, maar spelen wel een rol bij de huisvesting van lage inkomensgroepen.

Het belangrijkste instrument vanuit het Rijk om het wonen betaalbaar te houden is de huurtoeslag. Deze huurtoeslag compenseert voor deze primaire doelgroep een deel van de huur. Doordat de huurtoeslag afneemt naarmate de huur hoger wordt (zie figuur 4) ondervindt de huurder een prikkel om passende huisvesting te zoeken. Bovendien betaalt de huurder ook voor extra kwaliteit boven de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens (€ 403 in 2015). Is de woning duurder dan de liberalisatiegrens (€710,50 in 2015) dan is geen huurtoeslag beschikbaar; of de woning in eigendom is van een corporatie of van een andere verhuurder, maakt daarvoor geen verschil. De huurtoeslag zorgt er dus voor dat de primaire doelgroep in de goedkope huurwoningvoorraad betaalbaar kan wonen. Voorwaarde is dus wel dat de compensatie via de huurtoeslag voldoende groot is en bezuinigingen bij het Rijk hierop raken dus direct de betaalbaarheid van het wonen. Een tweede voorwaarde, die lokaal meer te beïnvloeden is, is dat er voldoende aanbod is van goedkope woningen. Niet alleen van woningen tot de e huurtoeslaggrens, maar ook van “echt goedkope huurwoningen”, met een huur tot de 1 aftoppingsgrens of zelfs de kwaliteitskortingsgrens. De huurtoeslag compenseert immers boven die grens slechts een deel van de huur. Hogere huren leiden dus bij huishoudens met een laag inkomen in de primaire doelgroep –minima bijvoorbeeld– al snel tot betaalbaarheidsproblemen.


Figuur 4

Berekeningsschema huurtoeslag < 23 jaar (z. kinderen)

1 persoon

2 of meer personen

3 of meer personen

< 65 jaar

65+ / MV

< 65 jaar

65+ / MV

0%

40%

0%

40%

huurtoeslaggrens €710 40% 2e aftoppingsgrens €618

helemaal geen huurtoeslag 65%

1e aftoppingsgrens €576 65%

65%

100%

100%

100%

100%

0%

0%

0%

0%

kwaliteitskortingsgrens €403

basishuur vanaf €226

Die beschikbaarheid van goedkope woningen (niet alleen tot de huurtoeslag, maar ook tot de aftoppings- en kwaliteitskortingsgrens) komt de laatste tijd steeds meer in het gedrang. Daarvoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. Zo is de kwaliteit van de voorraad, door verduurzaming en nieuwbouw van steeds grotere woningen, toegenomen. Corporaties mogen voor die woningen op basis van het puntensysteem een hogere huur vragen. Daarnaast zien corporaties zich door financiële redenen genoodzaakt de huren dichter naar het toegestane maximum op te trekken. Waar het in het verleden (en nog steeds) vaak beleid van corporaties was om minder te vragen dan de maximaal toegestane huur, zien de corporaties door o.a. de verhuurdersheffing van het Rijk daar steeds minder mogelijkheden voor. We zien dus binnen de voorraad sociale huurwoningen een verschuiving optreden van “goedkoop” naar “duur”: steeds meer woningen worden verhuurd met een huur tussen ongeveer €620 en €710 (zie figuur 5). Omdat bij nieuwe verhuringen de streefhuur mag worden doorgevoerd, zijn de consequenties voor het vrijkomend aanbod nog veel groter dan voor de verhuurde voorraad. De cijfers van Woning in Zicht laten zien dat het aanbod in het goedkope segment de laatste jaren fors daalt en dat het aanbod in het segment boven de aftoppingsgrenzen sterk toeneemt. Voor nieuwkomers betekent dit dat de beschikbaarheid van een betaalbare woning verder onder druk komt te staan. Het Rijk is bezig met de (her)invoering van een regeling voor het “passend toewijzen” van sociale huurwoningen. In het voorstel staat dat woningcorporaties over drie jaar ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens. Bij 5% van de toewijzingen mogen de corporaties van deze regel afwijken. Er komt een overgangsregeling tot 2018. De maatregel staat in de nadere uitwerking van de nieuwe Woningwet. Minister Blok stuurde zijn voorstel daarvoor in februari 2015 naar de Eerste en Tweede Kamer. Als dit voorstel door gaat zal dit consequenties hebben voor de beschikbaarheid van woningen voor de primaire doelgroep. We zullen hierover anticiperend met de corporaties het gesprek voeren.


Figuur 5

Verwachte ontwikkeling sociale woningvoorraad naar prijsklasse bij huidig huurbeleid

Tegelijkertijd laten vooruitberekeningen zien dat de omvang van de doelgroep (primair en secundair) naar verwachting toeneemt, door de verwachte beperkte economische groei, stijging van het aandeel éénpersoonshuishoudens en flexibilisering op de arbeidsmarkt. De groep die net boven het minimuminkomensniveau zit, groeit daarbij harder dan de andere groepen. Een grotere en vaak minder draagkrachtige groep is dus op een steeds kleinere en duurdere woningvoorraad aangewezen, terwijl er daarbij bezuinigd wordt op de huurtoeslag. Dat maakt het niet vreemd dat het recente woonlastenonderzoek van RIGO laat zien dat 14% van de huurders van corporatiewoningen en 22% van de primaire doelgroep betaalbaarheidsproblemen heeft. De verwachting is dat dit aantal zonder verder ingrijpen alleen maar toe zal nemen. Eigen aan de hierboven geschetste context is dat het probleem niet geheel oplosbaar is op gemeentelijk niveau en minder nog in het gemeentelijk woonbeleid. Daarvoor is het teveel een probleem van inkomens die hoe dan ook te laag liggen om rond te komen en zijn er voor gemeenten en corporaties te stringente randvoorwaarden. We zien het als onze verantwoordelijkheid om binnen de marges die de context ons laat zo goed mogelijk zorg te dragen voor de huisvesting van mensen met een laag inkomen. We blijven echter ook gebruik maken van de beschikbare kanalen om de consequenties van de huidige beleidsconstellatie bij het Rijk kenbaar te maken. De uitgangspunten Ons belangrijkste uitgangspunt bij het voorgaande is dat er aanbod is met realistische woonlasten voor alle inkomensgroepen van alle leeftijden en alle huishoudenssamenstellingen. Dat aanbod moet een bepaalde basiskwaliteit hebben, maar daarboven vinden we dat beter wonen ook meer mag kosten. Bij ”woonlasten” kijken we dan naar de som van huur of hypotheek, energielasten en gemeentelijke lasten. Ons beleid is erop gericht (hoewel we weten dat dit niet helemaal realistisch is) dat geen enkele groep zich in Tilburg gedwongen ziet tegen zulke hoge maandlasten te wonen, dat er onvoldoende overblijft voor de noodzakelijke overige uitgaven. We verwachten dat bewoners voor zover mogelijk ook zelf hun verantwoordelijkheid daarvoor nemen; om een betaalbaardere woning te zoeken, bijvoorbeeld, of om hun energielasten te beperken. We letten dus in het bijzonder op het beschikbare aanbod. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om bestaande woningen of nieuwbouwwoningen. In deze Woonvisie zijn geen minimumpercentages sociale huurwoningen voor nieuwbouw opgenomen. Die nieuwbouwpercentages zien we niet als het startpunt, maar als het sluitstuk van de analyse van de beschikbare en benodigde goedkope voorraad. Dat betekent dat het van belang is om steeds een actueel inzicht te hebben in behoefte en aanbod. Goede en frequente monitoring, ook richting de raad, is daarom één van de uitgangspunten van ons beleid.


Onze grootste verantwoordelijkheid zien we waar het gaat om de primaire doelgroep; de groep die in aanmerking komt voor huurtoeslag. Voor hen willen we voldoende aanbod beschikbaar hebben. Naast met de primaire doelgroep houden we ook rekening met de behoefte van de secundaire doelgroep. Binnen de primaire doelgroep onderscheiden we nader naar inkomensniveau: degenen die onder het sociaal minimum zitten hebben minder bestedingsruimte dan degenen die het dubbele verdienen. We kijken daarom specifieker naar verschillende inkomensgroepen binnen de primaire doelgroep. Ook qua huishoudenssamenstelling en leeftijd is het niet juist om te spreken van “de” primaire doelgroep. Zelfs waar het gaat om een groep die zich qua inkomen in een vergelijkbare situatie bevindt, gaat het om mensen in heel verschillende posities: 





Studenten en pas-afgestudeerden (beiden nu met een laag inkomen) hebben vaak zicht op (behoorlijke) inkomensstijging,. Maatregelen als de afschaffing van de studiefinanciering beïnvloeden de financiële positie van pas afgestudeerden. Jonge één-persoonshuishoudens op het minimum zijn vaak studenten, maar niet altijd. Hun niet-studerende leeftijdgenoten maken vaak een andere inkomensontwikkeling door. Gemiddeld gezien starten zij met minder (studie)schuld, maar blijft hun inkomen op termijn lager. Die twee groepen zijn daarom niet gelijk te stellen qua positie op de woningmarkt. Beide groepen jonge alleenstaanden hechten belang aan centrumvoorzieningen, die voor alleenstaande ouderen met een laag inkomen van veel minder belang zijn. Die ouderen hebben overigens minder vaak een inkomen op of onder minimumniveau, maar wel vaak er niet ver boven. En voor hen wordt betaalbaarheid in het licht van de transities van WMO en AWBZ mogelijk wel van groter belang. Omvangrijk is ook de groep die na een relatiebreuk op zoek is naar een betaalbare woning.

Zo is er binnen de groep één-persoonshuishoudens met een laag inkomen al een grote variëteit. Die verscheidenheid neemt alleen maar toe wanneer ook gekeken wordt naar gezinnen met een laag inkomen. Dit zijn er weliswaar minder, het is wel een kwetsbare groep. Zeker waar het gaat om huishoudens met een inkomen op minimumniveau. Al deze groepen stellen verschillende prioriteiten. Voor de één is dat ruimte, voor de ander levensloopbestendigheid. Voor weer een ander de locatie en soms is uiteindelijk de huurprijs het belangrijkst. We zien het als onze uitdaging om voor al deze subdoelgroepen betaalbaar aanbod beschikbaar te hebben, met een per doelgroep optimale kwaliteit. Dat is nog een uitgangspunt: we kijken specifiek, niet langer alleen generiek naar “de” doelgroep en “de” sociale voorraad. Onze uitgangspunten voor wat per inkomenscategorie betaalbaar is, is gebaseerd op gegevens van het NIBUD. Door minima kan volgens NIBUD maximaal de volgende bruto-huur opgebracht worden: minima: €403 kwaliteitskortingsgrens 110% minima: €576 / €618 aftoppingsgrenzen voor 1-phh / gezinnen primaire doelgroep: €710 liberalisatiegrens primair + €1 = minima secundair: €576 / €710 aftopping / liberalisatiegrens voor 1-phh / gezinnen Met deze drie uitgangspunten (kijken naar totale woonlasten, goede monitoring en letten op specifieke doelgroepen) zien we een aantal manieren om samen met de corporaties de betaalbaarheid van het wonen positief te beïnvloeden. We rangschikken onze inzet naar vier deelthema's: de omvang van de voorraad, het efficiënt benutten van de voorraad, de effecten van energiebesparing en de mogelijkheden van tijdelijke verhuur. Omvang sociale woningvoorraad De omvang en het prijsniveau van de sociale woningvoorraad wordt op verschillende manieren beïnvloed: door nieuwbouw, sloop, verkoop van huurwoningen en huuraanpassing. Het gaat daarbij om woningen die niet van de gemeente zelf zijn, maar van de corporaties en van andere partijen. Hoewel we er uiteindelijk dus niet zelf over gaan, geven we deze partijen wel mee wat de visie van de gemeente hierop is. Voor zover mogelijk maken we concrete afspraken over de implementatie hiervan door corporaties en andere vastgoedeigenaren.


Met de cijfers uit het RIGO-woonlastenonderzoek ligt er een duidelijke uitbreidingsopgave in de sociale e 5 e huursector, specifiek in het segment tot de 2 aftoppingsgrens . We willen dat de voorraad tot de 2 aftoppingsgrens in 2020 ten minste 27.700 woningen telt en de totale sociale huurvoorraad van de corporaties ten minste 30.790. Dat betekent dat de sociale huurvoorraad van corporaties met 1.640 woningen moet worden uitgebreid. Deze opgave kan kleiner worden als aangetoond wordt dat de sociale huurvoorraad efficiënter benut wordt voor de doelgroep en het aandeel scheefwoners afneemt. We onderzoeken wat de mogelijkheden zijn van nieuwbouw tot de eerste aftoppingsgrens, ook met nul-op-demeter. Marktpartijen en corporaties dagen we uit om in deze categorie woningen te realiseren. We beperken gemeentelijke eisen die tot kwaliteitsstapeling en daarmee tot hogere huren leiden: een woning hoeft niet en levensloopbestendig te zijn, en echt goedkoop, en geschikt voor gezinnen met kinderen. Nieuwe ontwikkelingen als conceptueel en/of flexibel bouwen en modulaire bouwtechnieken en de besparingen die daarmee te realiseren zijn, houden we goed in het oog. We dagen corporaties en commerciële partijen uit om daarmee in Tilburg te experimenteren. Eventueel zetten we de reserve herstructurering in om dit te bevorderen. Goedkope woningen mogen klein en sober zijn, mits gewaarborgd is dat de woning ook op termijn goed in de markt ligt, eventueel na aanpassingen. Daarbij moet later samenvoegen van kleine wooneenheden tot een grotere woning mogelijk zijn. We verwachten van initiatiefnemers dat zij een visie hebben op de toekomstige behoefte van de nu nieuw te bouwen woningen en zien daarop toe bij beoordeling van het projectinitiatief. Als gemeente vinden we het geen probleem om voor goede en betaalbare woningen een verlaagde grondprijs te rekenen, maar alleen voor zo lang de woning onder de aftoppingsgrenzen verhuurd wordt. Voor woningen tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens gelden voor de grondprijskorting extra voorwaarden aan de energieprestatie. Wordt de huur verder verhoogd of wordt de woning verkocht, dan volgt een nabetaling op de grondprijs. De missie van corporaties is om betaalbaar wonen voor de doelgroepen van beleid mogelijk te maken. We erkennen echter ook dat de corporaties een legitiem (financieel) belang hebben bij het optrekken van het huurniveau; zij moeten hun taken immers kostendekkend uitvoeren. Tegelijkertijd zien we dat juist dit op de woningmarkt leidt tot betaalbaarheidsproblemen bij de laagste inkomensgroepen. Daarom stimuleren we in ieder geval die maatregelen waarbij de huuropbrengsten worden verhoogd zonder dat het ten koste gaat van de betaalbaarheid van de primaire doelgroep, bijvoorbeeld met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Die kan tegelijkertijd de financiële ruimte van de corporaties vergroten én bijdragen aan bestrijding van de scheefheid. Als het gaat om verkoop van huurwoningen geven we de corporaties mee dat we graag zien dat juist de goedkopere huurwoningen in de corporatieportefeuille blijven. Wat ons betreft zijn het juist de duurdere, maar niet-duurzame woningen die verkocht kunnen worden. Deze woningen zouden bij verduurzaming nog duurder worden en dan voor de doelgroep niet meer betaalbaar zijn. Het spreekt voor zich dat verkoop van huurwoningen niet mag betekenen dat de ondergrens van de benodigde sociale voorraad in gevaar komt. Mogelijkheden om in de bestaande voorraad nieuw betaalbaar aanbod te realiseren, bijvoorbeeld door splitsing van woningen, vinden we het onderzoeken waard. Een positief bijeffect hiervan is dat het bij kan dragen aan meer gedifferentieerde bevolkingsopbouw op buurtniveau. Splitsing moet echter niet ten koste gaan van de betaalbare huurwoningvoorraad. We zien de mogelijkheden daartoe dan ook vooral in de koopsector en vanzelfsprekend alleen voor die woningen waar het bouwtechnisch mogelijk is. Tegelijkertijd waken we ervoor dat de splitsing van woningen juist leidt tot een verminderde leefbaarheid van wijken. We stellen –ook in relatie tot de vereisten van de Huisvestingswet– een beleidskader woningsplitsing op.

5

Zie RIGO, p. 38; p. 41.


Een belangrijk aandachtspunt is de beschikbaarheid van middeldure huurwoningen. We verwachten –gezien de flexibilisering van de arbeidsmarkt en de aanscherping van de hypotheekregels– dat de secundaire doelgroep en de lage middeninkomens minder vaak terecht zal kunnen in een koopwoning. We streven daarom naar uitbreiding van de woningvoorraad met een huur van €710 - €900 per maand. Dat doen we ook met het oog op de doorstroming vanuit de sociale huursector. Efficiënter benutten van de voorraad Van belang is dat de betaalbare voorraad optimaal gebruikt wordt door de doelgroep. Zo veel mogelijk streven we ernaar dat huishoudens met een iets hoger inkomen in de iets duurdere woningen wonen, grotere huishoudens in de grotere woningen, enzovoorts. De Huisvestingswet geeft de gemeente de mogelijkheden om bij schaarste aan goedkope woningen middels een huisvestingsverordening in te grijpen in de woonruimteverdeling. Indien nodig maken we van dit instrumentarium gebruik. We zoeken daarnaast –in samenspraak met de corporaties– naar creatieve mogelijkheden om de betaalbare voorraad optimaal te benutten. Een voorbeeld: wat grotere en daardoor duurdere sociale huurwoningen kunnen voor één jongere uit de doelgroep te duur zijn, maar samen prima betaalbaar. Dan moeten ze die wel toegewezen kunnen krijgen. Of er moeten specifieke woningen worden aangewezen voor dergelijke collectieve inschrijvingen. En er moeten geen belemmeringen zijn vanuit gemeentelijke regelgeving voor deze woonvorm. Woningruil is nog een voorbeeld van zo'n regeling. We spreken af met de corporaties hoe de belemmeringen daarvoor (zoals huurprijsstijging) zo klein mogelijk gemaakt kunnen worden. Een ander aandachtspunt is het op gang helpen of houden van de doorstroming. Om ervoor te zorgen dat de betaalbare voorraad in voldoende mate beschikbaar is voor de doelgroep, is het van belang dat de doorstroming van huishoudens met hogere inkomens uit de kernvoorraad niet belemmerd wordt door een gebrek aan alternatieven. We stimuleren daarom de inzet van alle instrumenten die kunnen helpen bij de doorstroming. Dat de corporaties de toegestane inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal doorvoeren, juichen we toe. We zouden verder willen gaan. Ook nieuwe instrumenten, zoals tijdelijke huurcontracten of contracten met een tijdelijke huurdemping, zijn wat de gemeente betreft inzetbaar. Wanneer dergelijke mogelijkheden er zijn voor corporaties, zien we graag dat ze gebruikt worden. Ook inzet van een instrument als de “seniorenmakelaar” 6, die drempels voor een verhuizing van ouderen verlaagt, of andere mogelijkheden om verhuizingen naar een passender woning te stimuleren zouden we vanuit de gemeente van harte willen ondersteunen. Monitoring blijft ook wat dit betreft noodzakelijk. Het gaat vooral om de ontwikkeling van het percentage “goedkope scheefwoners”. Bij een stijgend percentage hiervan is immers een grotere sociale woningvoorraad nodig om hetzelfde aanbod beschikbaar te hebben voor de doelgroepen die erop aangewezen zijn.

6

De ‘seniorenmakelaar’ is een persoon die in dienst van de corporaties ouderen ondersteunt bij het vinden van een nieuwe woning.


Effecten van energiebesparing Zeker bij de goedkoopste huurwoningen is de energierekening een belangrijke component bij de woonlasten. Dit effect wordt groter als de energieprijzen sterk gaan stijgen. Terugdringen van deze energierekening is dus in Tilburg, maar ook in de regio, een belangrijke doelstelling. Besparen op de energierekening kan door de woningen energetisch te verbeteren. Daarmee daalt de energierekening. Daar mag een investering of huurverhoging tegenover staan. We moeten daarbij wel in beeld houden dat deze investering terug verdiend moet worden. Aandachtspunt hierbij is het feit dat een energetisch betere woning ook wel eens verleidt tot meer gebruik van energie (bijvoorbeeld de verwarming een graadje hoger, ook op de slaapverdiepingen meer verwarming) waarmee het effect van de verbetering deels teniet wordt gedaan. Gelukkig zijn er steeds meer instrumenten die het gebruiksgedrag in beeld brengen. Die dragen positief bij aan het effect van de energetische verbeteringen van de woning. Ander aandachtspunt bij de sociale huurvoorraad is dat de investeringen leiden tot een kwalitatief verbeterde woning waar ook een bijgestelde huur bij hoort. Ook hierbij geldt dat de netto huurprijs niet meer mag stijgen dan de huidige én toekomstige bewoner via zijn huurrekening terug verdient. Vanuit duurzaamheidsoogpunt is onze stip op de horizon dat de hele Tilburgse woningvoorraad energieneutraal is. We stellen middelen uit de reserve herstructurering beschikbaar voor die verduurzamingsinitiatieven die aantoonbaar leiden tot lagere woonlasten. Mogelijkheden van tijdelijke huisvesting We zien al jaren steeds meer huishoudens die op zoek zijn naar een tijdelijk en liefst betaalbaar onderkomen. Het gaat daarbij om arbeidsmigranten maar ook om mensen die na een relatiebreuk op korte termijn huisvesting nodig hebben. Andere potentiele groepen zijn startende jongeren, ex-psychiatrische patiënten of ex-delinquenten en het zou een tijdelijke oplossing kunnen zijn voor een deel van de groeiende groep statushouders die we moeten huisvesten. We zoeken naar manieren om een min of meer permanente vorm van tijdelijke, betaalbare huisvesting te realiseren voor deze doelgroepen. Voor deze huisvesting denken we in eerste instantie aan leegstaand vastgoed (bijvoorbeeld kantoorpanden, winkels, zorgcomplexen). Juridische knelpunten daarvoor werken we zo mogelijk weg. We proberen zo de druk op de reguliere sociale huurvoorraad te beperken. We stellen een taskforce op om deze opgave te concretiseren.


Handelingsperspectief betaalbaarheid Op grond van de beleidslijnen die in het voorgaande geschetst zijn, gaan we als gemeente de volgende acties ondernemen: 

     





We maken in het nieuwe convenant afspraken met de corporaties over de omvang van de sociale woningvoorraad onderscheiden naar de verschillende prijsklassen, verduurzaming en over specifieke interventies per doelgroep. We werken een beleidskader woningsplitsing uit. We maken met marktpartijen afspraken over de bouw van middeldure huurwoningen (€710 tot €900). We monitoren de omvang en beschikbaarheid van de sociale voorraad onderscheiden naar de verschillende prijsklassen. We monitoren de nieuwbouw naar prijsklasse, grootte en levensloopbestendigheid. Het hanteren van speciale grondprijzen voor sociale huurwoningen wordt voortgezet We dagen corporaties en marktpartijen uit om een extra aantal echt goedkope woningen voor de doelgroep te bouwen, waarbij eventueel de voorziening Herstructurering kan worden ingezet om hier kavels voor te kunnen vrijmaken. Op incidentele basis is voor huishoudens die in al een sociale huurwoning wonen en toch te maken hebben met te hoge woonlasten maatwerkondersteuning mogelijk. Corporaties en de gemeente maken hierover afspraken in het convenant wonen. We onderzoeken de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten en andere doelgroepen met een soortgelijke woonbehoefte, waarbij benutting van bestaand (leegstaand) vastgoed de voorkeur heeft boven nieuwbouw.


3.3

Duurzaamheid

Tilburg wil een groene en duurzame gemeente zijn. Dat willen we ook waar het gaat om het thema 'wonen'. We zijn er van overtuigd dat investeringen in vergroening nu en op de langere termijn gunstig zijn voor de stad. Verduurzamen van een woning levert een lagere energierekening op, maar de woning biedt ook meer comfort. Bovendien verlengt het de levensduur van een woning. Bijkomend voordeel is dat we met deze opgave de werkgelegenheid en de innovatie in de bouwsector stimuleren en dat we bijdragen aan de hoognodige CO2reductie. Duurzaamheid van de woningvoorraad: huidige situatie Er is de afgelopen jaren hard gewerkt aan de verduurzaming van de woningvoorraad. De resterende opgave is echter nog aanzienlijk. Veel woningen hebben weinig isolatie en de energierekening is navenant (te) hoog. Wat de staat van de Tilburgse woningvoorraad is op dit vlak hebben we niet goed in beeld. Wel voor wat betreft het corporatiebezit (zie figuur 6). Voor de overige woningen zijn momenteel nog weinig energielabels beschikbaar; vanaf 1 januari 2015 krijgen alle woningen in ieder geval een “voorlopig energielabel”. Te zijner tijd zullen we inzichtelijk maken hoe op basis van deze voorlopige labels de duurzaamheid van de totale Tilburgse woningvoorraad ervoor staat. Figuur 6

Sociale huurwoningen naar energielabel: van zeer zuinig (A) tot zeer onzuinig (G)

Uitgangspunten Graag zouden we zien dat die CO2-uitstoot van de woningvoorraad sterk wordt gereduceerd: elke Tilburgse woning energieneutraal, zodat er bij alle bewoners jaarlijks 'nul' op de energiemeter staat. Dat is weliswaar onze ambitie, maar voorlopig is dat niet meer dan een stip op de horizon. We werken de komende periode om dichterbij de energieneutrale woningvoorraad te komen, maar doen dat in het besef dat het uiteindelijk een zaak van lange adem zal zijn. Dat we voor de lange termijn deze ambitie hebben, betekent wel dat we al onze inspanningen voor verduurzaming nu in dat perspectief zien. Wat we nu doen, mag niet ten koste gaan van de haalbaarheid van ons ultieme beleidsdoel. Zo'n ambitieus doel kunnen we niet op onszelf bereiken. Tilburg zet dan ook in –in lijn met de aanpak van de afgelopen jaren– op samenwerking met alle betrokken partijen in het veld. Als het gaat om wonen zijn dat niet alleen corporaties en andere woningeigenaren, maar ook partijen uit de bouwsector, banken, zorginstellingen en bewonersorganisaties. We gaan coalities aan waar we kansen zien door het sluiten van de inmiddels bekende “Green Deals”. Zo bevorderen we dat alle betrokken partijen vanuit hun eigen belangen en expertise meewerken aan de verduurzaming van de Tilburgse woningvoorraad. Concreet hebben we voor de komende periode een aantal voornemens. Het gaat enerzijds om plannen om de bestaande voorraad duurzamer te maken en anderzijds over ons beleid bij nieuwbouw. Voor beide is het van belang dat er geïnvesteerd wordt in nieuwe technieken en innovaties. Beide staat onder het voorteken van de genoemde stip op de horizon: op termijn moet elke Tilburgse woning ten minste evenveel energie opwekken als gebruiken.


Bestaande voorraad Bij de aanpak van de duurzaamheid van de huidige voorraad zijn er grote verschillen. Een deel van de recent gebouwde woningen is al heel duurzaam, voor een ander deel is er nog een lange weg te gaan. Daarnaast is een deel van de voorraad in eigendom bij grote, professionele vastgoedbeheerders zoals corporaties, en een ander deel –het grootste– bij particulieren. Dat maakt dat er niet één recept is voor de verduurzaming van het bestaande woningbestand. We zetten dan ook gedifferentieerd in, om in de breedte van de woningvoorraad zo veel mogelijk resultaat te behalen. Voor de huurwoningen die in eigendom zijn bij de corporaties maken we daarover afspraken in het convenant, naast de afspraken die er al zijn in de Green Deal “nul-op-de-meter huurwoningen”. We streven ernaar dat er in hun voorraad geen woningen met de energielabels E, F en G meer zitten. Momenteel gaat dat nog om zo'n 4.900 woningen. Onze wens is dat deze woningen voor 2020 verduurzaamd zijn. Dat zal niet voor alle woningen realistisch zijn. Sommige woningen lenen zich –bouwtechnisch of economisch gezien– niet voor grootschalige investeringen. Dat geldt overigens niet alleen in de corporatiesector, maar ook voor een deel van de particuliere voorraad. Eén van de hoofdaandachtspunten voor de periode van deze Woonvisie is dan ook dat we concreet in kaart brengen bij welke bestaande sociale huurwoningen de “nul op de meter”-ambitie niet haalbaar is. Voor deze voorraad we uit wat daarvan de consequenties zullen zijn, financieel en voor de woningbehoefte en wat de beste strategie is voor de resterende exploitatieperiode. Bij alle woningen geldt dat een verbeterde duurzaamheid leidt tot een stijging van de woningwaarde. Bij huurwoningen maakt dat –gegeven de systematiek van het woningwaarderingsstelsel– huurverhogingen mogelijk, en voor verhuurders noodzakelijk om de investeringen terug te verdienen. We letten erop dat investeringen in duurzaamheid zo niet per saldo leiden tot een stijging van de woonlasten.

PB

Vernieuwbouw / sociale huur – “nul-op-de-meter woningen”, Theresia (Oud-Noord)


Voor particuliere woningeigenaren zien we onze rol als een stimulerende, ondersteunde en faciliterende, waarbij bewoners in wijken, verenigingen en stichtingen worden gemobiliseerd om aan de slag te gaan met verduurzaming. Een grootschalige marketingcampagne met praktische informatie en concrete acties is hierbij een must. Door middel van het faciliteren van inkoopcollectieven en acties uit de stad, wordt getracht een grotere groep energiebesparende maatregelen te laten nemen. Eén en ander wordt nadrukkelijk ondersteund door op een digitale plek vraag- en aanbod aan elkaar te koppelen. Daarnaast wordt de mogelijkheid bekeken om deze digitale dienst te ondersteunen met een fysieke plek waar voorlichting wordt gegeven. Dit betekent dat het huidige “Samen geeft Energie”-programma wordt aangepast en verder ontwikkeld, zodanig dat zowel mensen die graag in collectief verband maatregelen nemen, als ook individuen informatie kunnen vinden om uiteindelijk over te gaan tot concrete acties. Uiteindelijk zal dit nieuwe programma tot stand moeten komen in samenwerking tussen de partijen uit het speelveld, zoals het regionale bedrijfsleven, landelijke leveranciers, gemeente en energiecoöperaties. Nieuwbouw We kunnen bij nieuwbouw geen grotere inspanning afdwingen dan het Bouwbesluit voorschrijft. In de afgelopen jaren schreef het Bouwbesluit een maximale energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,6 voor en vanaf 1 januari 2015 is deze nog verder verlaagd: de maximale EPC is nu 0,4. Ook is al duidelijk dat er binnen afzienbare termijn een verdere verlaging naar EPC 0 doorgevoerd gaat worden; daarover zijn immers in Europees verband afspraken gemaakt. Als we ons alleen al aan de wettelijke minimumeisen houden, dan bouwen we dus al duurzame woningen. Maar we zouden graag nog meer doen, nu al. Dat betekent in ieder geval dat we met corporaties afspraken maken over hun duurzaamheidsambities bij nieuwbouwwoningen. We spreken met hen af dat ze misschien niet heel hun nieuwbouwprogramma met “nul op de meter” realiseren, maar toch in ieder geval daar nu al mee te experimenteren. Zo ontstaat meer zicht op de haken en ogen van deze ambitie. Natuurlijk juichen we het vervolgens alleen maar toe als een succesvolle pilot gevolgd wordt door verdere verduurzaming van het hele nieuwbouwprogramma van corporaties, en hopelijk ook van andere bouwpartijen. Daarnaast willen we breder kijken naar duurzaamheid dan alleen energieverbruik. Duurzaamheid heeft ook te maken met materiaalgebruik, of met de verwachte toekomstwaarde en gebruikskwaliteit van de woning. Enkele jaren terug is besloten dat we het instrument GPR Gebouw gebruiken voor deze bredere blik op duurzaamheid. We nodigen ontwikkelaars en bouwers uit om een dergelijk instrument in te blijven zetten om duurzaamheidsaspecten van projecten in beeld te brengen, zodat de consument een betere keuze kan maken. Daar waar nodig stimuleren we ontwikkelaars en bouwers om duurzaamheid niet als optie, maar als standaard te zien, waarbij “nul- op-de-meter” het perspectief is. Stimulering innovatieve oplossingen Zonder innovatie is onze stip op de horizon zeker onbereikbaar. We stimuleren daarom onderzoek naar en experimenten met vernieuwende oplossingen voor het duurzaamheidsvraagstuk. Het gaat daarbij niet alleen om technische oplossingen, maar ook om oplossingen voor financiële en juridische hobbels. Zoals het probleem dat investeringen van de ene partij vaak leiden tot winst voor een andere partij: de verhuurder investeert, de huurder profiteert. Overigens is het in dat kader relevant te melden dat in de loop van 2015 de 7 Energieprestatievergoeding wordt ingevoerd . Hiermee wordt de verhuurder financieel gecompenseerd voor de investering in energetische maatregelen.

7

Dit is een vergoeding die de verhuurder aan de huurder vraagt als vervanging van de energienota. Deze vergoeding kan onder voorwaarden gevraagd worden voor bijvoorbeeld NOM woningen. Een deel van de energieprestatievergoeding wordt opgenomen in de huur (energiebesparingsmaatregelen) en een deel in de servicekosten (energieopwekkingsmaatregelen). Alleen het deel dat via de huur gevraagd wordt komt mogelijk in aanmerking voor huurtoeslag.


Innovatieve oplossingen zoeken we ook op bouwtechnisch gebied. Dat doen we vooral met lokale bouwpartijen, om zo tegelijkertijd te investeren in hoogwaardige werkgelegenheid in Tilburg. We onderzoeken de mogelijkheid van een innovatiecentrum en ondersteunen bij de implementatie van vernieuwende concepten in de praktijk. En we verwelkomen alle ideeën en suggesties uit de samenleving die ons verder kunnen helpen bij onze ambities.

Handelingsperspectief duurzaamheid Op grond van de beleidslijnen die in het voorgaande geschetst zijn, gaan we als gemeente de volgende acties ondernemen: 

    

We maken in het nieuwe convenant afspraken met de corporaties over verduurzaming van de sociale huurwoningvoorraad. Ons streven is dat in 2020 in elk geval de woningen met een E-, F- of G-label verbeterd zijn. We blijven werken met Green Deals voor investeringen in duurzaamheid. We brengen in kaart voor welke sociale huurwoningen de “nul-op-de-meter”/NOM-ambitie onhaalbaar is en wat de beste strategie is voor de resterende exploitatieperiode We nemen meerdere maatregelen om te stimuleren dat particulieren hun woning verduurzamen ( zoals de mogelijkheid om een lening af te sluiten); We onderzoeken de mogelijkheid van een voorlichtingscentrum over duurzame woningbouw (voor bestaande en nieuwe woningen). We monitoren de samenstelling van de woningvoorraad naar energielabels.


3.4

Zelfredzaamheid

Een laatste beleidsuitgangspunt van deze Woonvisie is dat we als gemeente een verantwoordelijkheid zien om de fysieke randvoorwaarden te creëren waarbinnen mensen zelfredzaam kunnen zijn. Een specifieke groep daarvan betreft de huisvesting van mensen met een ondersteuningsvraag. Dat gaat voor een groot deel over ouderen, maar er zijn ook andere groepen die ondersteuning nodig hebben. Mensen met een handicap of een psychische stoornis, bijvoorbeeld. Voor de komende jaren is de verwachting dat de vraag naar woningen van deze groep toeneemt, vanwege de tendens dat mensen langer zelfstandig wonen (de extramuralisering). Daarnaast is een consequentie van de toenemende vergrijzing dat er meer voor ouderen geschikte woningen nodig zullen zijn. Zelfredzaamheid heeft zowel te maken met de fysieke als de sociale omgeving en moet daarom integraal aangepakt worden. In deze Woonvisie komt vooral het fysieke deel aan de orde, maar dit kan niet los worden gezien van de sociale dimensie. Afstemming tussen wonen enerzijds en zorg en welzijn anderzijds is daarom noodzakelijk.

Woningcategorieën en wonen met zorg: definities Levensloopbestendige woning: een woning, waarin verschillende typen huishoudens in verschillende fasen van de ontwikkeling van het huishouden naar tevredenheid kunnen wonen (dus flexibel en multifunctioneel). Levensloopbestendig is zo tevens het overkoepelend begrip voor een woning die geschikt of eenvoudig geschikt te maken is voor zelfstandige bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke beperkingen of chronische ziekten van bewoners. Een andere benaming is een geschikte woning. Nultredenwoning: een woning die zonder traplopen van buitenaf bereikbaar is en waarbij de zogenoemde primaire ruimtes (woonkamer, keuken, sanitair en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag c.q. op entreeniveau bevinden. Deze woningen zijn dus geschikt voor gebruik van rollator of rolstoel. Verzorgd wonen: een levensloopbestendige zelfstandige woning met mogelijkheid tot verzorging of verpleging vanuit een nabijgelegen zorgsteunpunt; veelal deel uit makend van een woonserviceg3ebied met beschikbaarheid van buurtwinkel(s), eerstelijnsgezondheidszorg, welzijnsdiensten e.d.. Verzorgd wonen in instellingen (i.c. verzorgingshuisplaatsen) wordt als 'beschut wonen' aangeduid. Beschermd wonen: woon- en verblijfsvormen met permanent aanwezig toezicht, bescherming en zorg, doorgaans in een onzelfstandige wooneenheid (intramuraal).

Op grond van bevolkingsomvang en -samenstelling én het vergrijzingsperspectief is voor Tilburg de vraagontwikkeling alsmede de minimaal benodigde aanbodverruiming –in blauw– in beeld gebracht. Navolgende tabel geeft inzicht in de omvang van de voorraad en de verwachte ontwikkeling van de vraag. Tot 2040 stijgt de behoefte aan levensloopbestendige woningen met ongeveer 9.600 woningen. Voor verzorgd en beschermd wonen wordt een uitbreidingsbehoefte van respectievelijk 1.900 en 700 woningen geraamd. De benodigde toename aan geschikt wonen is het grootst en ligt voornamelijk in periode 2015–2030 en bedraagt in Tilburg circa 8.100 woningen. Omdat senioren zo lang mogelijk thuis willen blijven wonen, is het wenselijk dat deze woningen daar zo nodig ook geschikt voor gemaakt worden. Eigenaar-bewoners zijn hiervoor in eerste instantie zelf verantwoordelijk.


Vanuit het wonen zijn er in het licht van de verwachte ontwikkelingen twee belangrijke aandachtspunten. Allereerst dat er ook op lange termijn voldoende woningen zijn mensen langer zelfredzaam zijn en zorg aan huis kunnen ontvangen. Dit kan in levensloopbestendige woningen. Dit aantal moet dus voldoende groot zijn. Daarnaast moet het aanbod van deze woningen voldoende groot zijn. De beschikbare woningen moeten dus ook aan de juiste huishoudens worden toegewezen. Levensloopbestendige woningvoorraad en -omgeving Een levensloopbestendige woning is niet altijd een woning die nu al geschikt is voor de combinatie van wonen en zorg. Het is wel een woning die daarvoor geschikt te maken is: bijvoorbeeld door het realiseren van een slaapkamer op de benedenverdieping, of doordat er ruimte is voor een traplift. Als we in deze Woonvisie aandacht besteden aan een levensloopbestendige woningvoorraad, is dat dan ook niet om de verantwoordelijkheid van mensen zelf voor hun woonsituatie (ook bij het ouder worden) uit handen te nemen. In tegendeel: we werken aan een levensloopbestendige voorraad, juist om ervoor te zorgen dat mensen zelf de ruimte hebben om die verantwoordelijkheid te kunnen nemen. Alleen voor de beperkte groep die daar niet de mogelijkheden toe heeft, worden kleinschalige bijzondere woonvormen gerealiseerd. Mogelijkheden om levensloopbestendige woningen te realiseren zijn er genoeg, zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw. Nabijheid van voorzieningen is voor deze doelgroep in ieder geval een vereiste. In de afgelopen jaren werd een groot deel van de Tilburgse productie als levensloopbestendige woning gebouwd en we verwachten dat dat de komende jaren zo zal blijven. Daarmee bouwen we voldoende levensloopbestendige woningen om de groei van de vraag op te vangen. Een aandachtspunt is dan wel dat deze woningen ook betaalbaar zijn: een groot deel zal in de sociale huursector gerealiseerd moeten worden, omdat die bewoners minder mogelijkheden hebben om de woning zelf geschikt te maken. Voor bestaande woningen zien we het niet als onze gemeentelijke taak om te investeren in levensloopbestendigheid, ook niet bij sociale huurwoningen. Dat is de verantwoordelijkheid van eigenaar-bewoners zelf, of van woningcorporaties. Met de corporaties spreken we af dat zij bij renovatie zo mogelijk ook het aspect levensloopbestendigheid betrekken. Voor eigenaar-bewoners beperkt onze rol zich tot voorlichting en coaching over de mogelijkheden van woningaanpassing. We stemmen deze voorlichting af op de voor bewoners relevante momenten: niet pas wanneer aanpassing eigenlijk al te laat is, maar ook niet zo vroeg dat het belang ervan voor bewoners nog onvoldoende urgent is. We gaan in overleg met aannemers, architecten en andere partijen uit de bouwsector over de rol die zij kunnen spelen bij voorlichting van deze doelgroep. Daarnaast informeren we mensen over “Huistest.nl”, een online zelftest om te beoordelen in hoeverre er aanpassingen aan de woning nodig zijn. Woonvisie Tilburg 2015 – pagina 38

Meer verantwoordelijkheid voor bewoners zelf kan betekenen dat er vaker mantelzorg gegeven gaat worden. In veel, maar zeker niet in alle gevallen kan het handig zijn als er de mogelijkheid is dat mantelzorger en verzorgde direct in elkaars nabijheid wonen: de mantelzorgwoning. Dergelijke woningen zijn op verschillende manieren te realiseren: door een tijdelijke woonvoorziening in de tuin, een aanbouw, maar soms ook door splitsing van grote eengezinswoningen in twee delen of nieuwbouw van een zogenaamde meergeneratiewoning. Als er concrete behoefte is aan dergelijke woonvormen kijken we hoe die het beste gerealiseerd kunnen worden, ook met het oog op de langere termijn. Bij de fysieke randvoorwaarden voor langer zelfstandig wonen horen, tot slot, een toegankelijke woonomgeving en voorzieningen. We continueren daartoe het huidige beleid met betrekking tot servicewijken. Een specifiek aandachtspunt is dat het krimpende aanbod van intramurale huisvesting niet moet leiden tot het verdwijnen van voorzieningen uit de buurt. We bezien hoe dit vastgoed (opnieuw) een functie kan krijgen voor de huisvesting van ouderen, mensen met een beperking of voor andere doelgroepen. De gemeente ziet voor zichzelf hierin een regisserende en coördinerende rol, vooral waar het gaat om het in kaart brengen van potentiële doelgroepen. Daarnaast zijn eventueel middelen uit de reserve herstructurering beschikbaar, wanneer dit leidt tot verminderde druk op de reguliere sociale woningvoorraad. Beschikbaarheid geschikte woningen voor mensen met ondersteuningsbehoefte Naast de geschiktheid van woningen en woonomgeving is een aandachtspunt dat er nu al voldoende woningen beschikbaar zijn voor de mensen die die vanwege een ondersteuningsvraag nodig hebben. Met andere woorden: er moeten niet alleen voldoende woningen in de voorraad aanwezig zijn, maar ze moeten ook verhuurd worden aan de mensen die ze nodig hebben. In het woonruimteverdeelsysteem Woning in Zicht krijgen mensen op grond van een WMO-verklaring voorrang voor bepaalde, geschikte woningen. We maken afspraken over het continueren van dit beleid. We verwelkomen het als andere aanbieders van zorgwoningen zich aansluiten bij Woning in Zicht. Vanwege de veranderingen in de zorg gaan huurders zelf betalen voor het wonen en schakelen daarnaast zorg in als dat gewenst is. Voor een grote groep ouderen - die met relatief weinig beperkingen - verandert hierdoor ook het financiële plaatje. Als zij behoefte hebben aan zorg en daar onvoldoende mogelijkheden voor hebben in hun eigen sociale netwerk, zullen zij die zorg zelf moeten betalen of een beroep moeten doen op de WMO. We houden in het oog of dit niet leidt tot betaalbaarheidsproblemen voor ouderen. Stijgende huren door het huurbeleid van de corporaties, ook bij woningruil (zie paragraaf “betaalbaarheid”), zijn onderdeel van dit probleem. Samen met de gemeentelijke afdeling zorg en sociaal en met relevante partners uit het veld werkt de gemeente aan het opstellen van een agenda begeleid en beschermd wonen, in aansluiting op het convenant tussen gemeente en corporaties. In die agenda wordt nader bepaald welk beleid de gemeente de komende jaren gaat voeren ten aanzien van wonen en zorg voor kwetsbare doelgroepen. In ieder geval de implicaties van de transities van de AWBZ en WMO komen in deze agenda aan de orde. Ook gaat de agenda in op de verwachte ontwikkeling van de behoefte en de daaruit volgende vraag naar zorg en begeleiding.


Handelingsperspectief zelfredzaamheid Op grond van de beleidslijnen die in het voorgaande geschetst zijn, gaan we als gemeente de volgende acties ondernemen:       

De doelstelling “levensloopbestendigheid” wordt gecontinueerd, hetgeen ook op langere termijn een waarborg is voor een woningvoorraad die geschikt is voor meerdere levensfases. Per jaar monitoren we het aantal opgeleverde levensloopbestendige woningen. We brengen in kaart –in samenhang met het armoedebeleid– hoe de financiële positie van bewoners met zorg zich ontwikkelt. We maken afspraken met corporaties, onder andere over aanbod voor geschikt, verzorgd en beschermd wonen We stellen in overleg met partijen binnen en buiten de gemeente een “agenda woonbegeleiding” op We maken afspraken met bouwpartijen over de rol die zij kunnen spelen bij voorlichting over woningaanpassing. We coördineren het onderzoek naar de mogelijkheden van huisvesting in vrijkomend zorgvastgoed en brengen de potentiële doelgroepen in kaart.


Hoofdstuk 4

Vervolg: uitvoering en monitoring

In deze Woonvisie is de beleidslijn van de gemeente Tilburg voor het wonen geformuleerd. Per paragraaf is daarbij het handelingsperspectief voor de gemeente zelf weergegeven. Een terugkerend thema daarin is “monitoring”. Monitoren doen we in de periodieke raadsbrief wonen, maar ook jaarlijks in de programmabegroting en jaarstukken. Tot nu toe waren daar drie indicatoren getoond: het aantal nieuwbouwwoningen (met de percentages sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap), de omvang van de kernvoorraad en het aantal verduurzaamde woningen. Om met betrekking tot de uitvoering van deze Woonvisie een vinger aan de pols te houden, stellen we voor om de komende jaren de volgende indicatoren te hanteren:      

De woningproductie, onderscheiden naar de in het “proceskader woningbouwprogrammering” genoemde kenmerken. Veranderingen in de prognose van de woningbehoefte. Omvang van de sociale woningvoorraad naar verschillende prijsklassen, zoals opgegeven door de corporaties. Het aantal toewijzingen naar prijsklasse op basis van de Woning in Zicht-cijfers. De ontwikkeling van het aantal minima-huishoudens op basis van het gemeentelijk armoedebeleid. De samenstelling van de woningvoorraad naar energielabels.

De Woonvisie als richtinggevend kader zelf brengt geen kosten met zich mee. Kosten en dekking komen aan de orde bij de uitwerkingen van de Woonvisie, waarbij separate financiële voorstellen worden gedaan. De uitvoering van de ambities in de Woonvisie worden met name door partijen als corporaties, de markt, en particulieren gefinancierd. De gemeentelijke inzet van middelen komt uit reserve Volkshuisvesting en voorziening Herstructurering. De reserve Volkshuisvesting kan worden ingezet voor noodzakelijke, niet reguliere en onrendabele investeringen in de Tilburgse sociale volkshuisvesting. Incidenteel kan hiermee de oplossing van knelpunten in bijvoorbeeld de betaalbaarheid of woonomgeving worden ondersteund. Voor de voorziening Herstructurering gelden momenteel de volgende uitgangspunten:  



 

Het moet gaan om herstructurering, revitalisering en vernieuwing van de bestaande stad; Het moet gaan om verbetering van de woon- en leefsituatie van in het bijzonder de doelgroep van de sociale woningbouw (direct of indirect) en daarmee bijdragend aan een “stad in balans” en sociale stijging van de doelgroep; Het moet gaan om fysieke investeringen in woningen, gebouwen of woonomgeving. Ook buurtgerichte ondersteunende maatregelen (zowel voorzieningen als openbaar gebied) als onderdeel/aanvulling van verbeteringsmaatregelen corporaties aan hun bezit, vallen hier onder; Het moet gaan om incidentele bijdragen in grondexploitatie (met voorrang) en of bouwexploitatie, geen bijdragen in regulier onderhoud of exploitatie of ter dekking van regulier gemeentelijke beleid; De afweging over de inzet van middelen vindt door het college op projectniveau en op basis van concrete maatregelen plaats waarbij steeds wordt gerelateerd aan de doelstellingen/spelregels van de voorziening.

Deze Woonvisie vult hierop vooral aan dat investeringen die leiden tot verduurzaming van de woningvoorraad of nieuwbouw met “nul op de meter” hier ook onder kunnen vallen. Daarnaast wordt conform de Omgevingsvisie uitgewerkt onder welke voorwaarden we de voorziening kunnen inzetten voor verbetering van de onderkant van de particuliere woningmarkt (VVE-problematiek), kleinschalige aanpak van brandpunten in de wijken en buurten (b.v. de wijken buurtcentra) en herbestemming van leegkomend zorgvastgoed.


HtB

Studentenhuisvesting PAX / sociale huur, Centrum (Binnenstad)


Woonvisie Tilburg 2015

Recommend Documents