Gemeente Landerd
Woonvisie 2015-2019 Vastgesteld 9 juli 2015
DATUM
1 juni 2015
TITEL
Woonvisie 2015-2019
ONDERTITEL
Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem OPDRACHTGEVER
Gemeente Landerd
[email protected] www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291
AUTEUR(S)
Pim Tiggeloven (Companen) Theo van der Waals (Companen)
PROJECTNUMMER
1685.103
Inleiding Voor u ligt de nieuwe Woonvisie van de gemeente Landerd: de Woonvisie 2015-2019. Deze visie formuleert ambities en beleid en benoemt maatregelen gerelateerd aan wonen. De woonvisie is het kader waarbinnen met andere partijen wordt gewerkt om de kernen evenwichtig, leefbaar en toekomstbestendig te maken of te houden. De woonvisie schetst een perspectief en zet voor de komende jaren de acties en maatregelen op een rijtje. Het stuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel omvat de analyse van de landelijke en Landerdse woningmarkt. Het tweede deel betreft de uitwerking. Hierin staat waar de gemeente Landerd de komende jaren op het gebied van wonen op gaat sturen.
Inhoud Deel 1: Analyse
1
1
Ontwikkelingen 1.1 Demografische ontwikkelingen 1.2 Recente ontwikkelingen in de nieuwbouw 1.3 Transacties woningmarkt bestaande voorraad 1.4 Toekomstige woningbehoefte 1.5 Behoefte aan wonen met zorg 1.6 Verwachte inkomensontwikkeling 1.7 Woningbehoefte arbeidsmigranten 1.8 Huisvesting statushouders
2 2 4 4 7 8 9 11 11
2
Woonwensen
13
3
Opbouw bestaande woningen 3.1 Opbouw huidige woningvoorraad 3.2 Potentiële levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad
15 15 17
Deel 2: Uitwerking
19
1
Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Opzet van dit deel
20 20 20
2
Onze speerpunten 2.1 Bouwen naar behoefte 2.2 Inzetten op centrumlocaties en geplande ontwikkelingslocaties 2.3 Inzetten op kwalitatieve prestatieafspraken 2.4 Inzetten op daadwerkelijke realisatie
21 21 21 21 21
3
Toetsing en sturing 3.1 Inleiding 3.2 De kwantitatieve toets 3.3 Bouwen naar behoefte 3.4. Inzetten op centrumlocaties en geplande inbreidingslocaties 3.5. Inzetten op kwalitatieve prestatieafspraken
23 23 23 24 26 28
4
De toets in het kort 4.1 Inleiding 4.2 De reikwijdte van de toets 4.3 Schematische weergave
30 30 30 31
5
Inzetten op realisatie 5.1 Inleiding 5.2 Stimuleringsmaatregelen 5.3 Eindigheid principe-uitspraak 5.4 Intrekken omgevingsvergunning 5.5 Overcapaciteit 5.6 Geen bouwclaims in overeenkomsten
32 32 32 32 33 33 34
6
Monitoring
35
Bijlage I: Geschiktheid woningvoorraad per kern
36
Bijlage II: Resultaten woningmarktonderzoek 2013
39
Deel 1: Analyse
Opgesteld door: Companen
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
1
1 Ontwikkelingen Om onze toekomstige visie en ambitie op het wonen in Landerd goed te kunnen bepalen, moeten we eerst een goed zicht hebben op het heden en recente verleden. Eerst kijken we naar de ontwikkeling van onze bevolking. Welke demografische trends zagen we in de afgelopen jaren? En wat kunnen we de komende jaren verwachten?
1.1 Demografische ontwikkelingen Onderstaand figuur geeft inzicht in de geboorte- en migratieontwikkelingen in de gemeente over de periode 2003-2013. Deze demografische trends zetten we af tegen de ontwikkeling van de woningvoorraad. Figuur 1.1: Gemeente Landerd. Bevolkingsontwikkeling en woningvoorraadontwikkeling 2003-2013*.
200 150 100 50 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-50 -100 Geboortesaldo
Buitenlands migratiesaldo
Binnenlands migratiesaldo
Bevolkingsgroei
Woningvoorraadontwikkeling Bron: CBS (2014) *Er zijn nog geen gegevens beschikbaar over het buitenlands migratiesaldo in 2013
Over de periode 2003-2010 zien we een licht dalende trend als het gaat om het geboorteoverschot. De laatste drie jaar neemt het geboorteoverschot echter weer licht toe. • Het binnenlandse migratiesaldo (vestiging en vertrek van en naar Nederlandse gemeenten) was de afgelopen tien jaar vrijwel altijd sterk positief (met uitzondering van 2005-2006). De laatste jaren worden de schommelingen in het binnenlandse migratiecijfer sterker. In 2012 was er een groot vestigingsoverschot (+135 personen), gevolgd door een jaar met het eerste vertrekoverschot in jaren in Landerd (-13 personen). • De dip in de nieuwbouwproductie als gevolg van de economische crisis, was in vergelijking met andere Nederlandse gemeenten, in Landerd relatief kort. Met name in 2010 is er weinig gebouwd (30 woningen). Daarna nam de productie weer toe, met 2012 als topjaar met ongeveer 110 nieuwe woningen, hoofdzakelijk veroorzaakt door de ontwikkeling van de nieuwbouwlocaties Repelakker en Akkerwinde.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
2
•
•
Zeker de laatste vijf jaar is te zien dat het binnenlands migratiecijfer de nieuwbouwontwikkeling volgt. In jaren van sterke toename van de woningvoorraad, trekt Landerd per saldo veel vestigers aan. De vraag is wel of deze lijn voortgezet kan worden. Het vermoeden bestaat dat de nieuwbouw in Repelakker de afgelopen jaren ook geprofiteerd heeft van de terugkeer van jonge huishoudens die in de periode voor 2010 uit Landerd zijn vertrokken vanwege het beperkte woningaanbod. Per saldo is de bevolking in vrijwel alle jaren toegenomen, afgezien een bevolkingsafname in de periode 2006-2006.
Gezien de belangrijke rol die de binnenlandse migratie speelt in de bevolkingsgroei, zoemen we hier nu nader op in. Uit welke nabijgelegen gemeenten trekt Landerd veel vestigers aan en aan welke gemeenten verliest men per saldo mensen? Tabel 1.1: Gemeente Landerd. Aantal gevestigde en vertrokken personen naar gemeente (2002-2012).
Bernheze Boekel Cuijk Grave Mill en Sint Hubert Oss Sint Anthonis Uden Veghel Overig Noord-Brabant Nijmegen Wijchen Overig Gelderland Overig Nederland Buitenland
Vestiging 280 48 50 494 201 1.018 37 711 155 1.351 232 46 365 852 533
Vertrek 249 67 66 313 179 817 33 600 135 1.176 325 70 325 873 510
Saldo +31 -19 -16 +181 +22 +201 +4 +111 +20 +175 -93 -24 +40 -21 +23
Bron: CBS (2014).
• •
•
Met de meeste omliggende gemeenten heeft Landerd een vestigingsoverschot. Vooral met Oss, Grave en Uden heeft men een sterk positief migratiesaldo. De gemeente heeft een negatief migratiesaldo met Nijmegen, Wijchen, Boekel en Cuijk. Vooral het negatieve saldo met Nijmegen is relatief groot (wellicht doordat jongeren vanwege studie en/of werk hier naar toe verhuizen). Als we sec kijken naar de grootste groepen vestigers in Landerd, dan komen de meeste vestigers uit Oss, Uden, Grave en Bernheze. De meeste vertrekkers uit Landerd gingen naar Oss, Uden, Grave, Nijmegen en Bernheze. Feitelijk verhuisgedrag komt grotendeels overeen met wensbeeld In de woonwensenenquête uit 2013 is aan potentiële vertrekkers in Landerd gevraagd naar welke gemeente men wenst te verhuizen. De meeste genoemde gemeenten waren daarbij: Uden, Oss, Grave en Mill en Sint Hubert. Het feitelijke verhuisgedrag lijkt hier in grote lijnen wel op. Alleen Mill en Sint Hubert komt iets vaker voor in het wensbeeld dan in de feitelijke verhuizingen.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
3
1.2 Recente ontwikkelingen in de nieuwbouw In figuur 1.1 hebben we de woningvoorraadontwikkeling van de gemeente Landerd geschetst. Daarin was te zien dat vanaf 2010 de nieuwbouwproductie is toegenomen. Maar in welke kernen vond deze productie vooral plaats? Figuur 1.2: Gemeente Landerd. Nieuwbouw naar kern en huur/koop (2010-2014).
Schaijk Zeeland Reek 0
20
40
60 Huur
80
100
120
140
Koop
Bron: WOZ Gemeente Landerd (2014)
• •
•
In Schaijk is de voorraad het meest toegenomen; bijna 120 woningen. Het ging daarbij voornamelijk om koopwoningen op de locatie Akkerwinde. Ook in Zeeland zijn relatief veel woningen gebouwd, met name als gevolg van de ontwikkeling van Repelakker. Het aandeel huur is hier wel wat groter geweest dan in Schaijk. Mooiland heeft op twee locaties woningen gericht op de doelgroep senioren gebouwd (zowel appartementen als grondgebonden woningen). De productie in de kern Reek is beperkt gebleven, maar lijkt wel in verhouding te staan tot de omvang van de kern.
1.3 Transacties woningmarkt bestaande voorraad Om meer zicht te krijgen op de werking van de woningmarkt, brengen we de ontwikkeling van de woningtransacties in de koopsector in beeld. Hierbij kijken we met name naar de ontwikkeling van het aantal transacties en de gemiddelde transactieprijs.
Aantal transacties naar woningtype Onderstaande figuur geeft een overzicht van het jaarlijks aantal transacties naar woningtype in de gemeente Landerd. Met name de verkoop van vrijstaande woningen is vanaf de intrede van de crisis stevig afgenomen.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
4
Figuur 1.3: Gemeente Landerd. Aantal transacties in de bestaande voorraad naar woningtype (2003-2013).
70 60 50 40 30 20 10 0 2003
2004
2005
Rijwoning
2006
2007
Hoekwoning
2008
2009
2-onder-1 kap
2010
2011
Vrijstaand
2012
2013
Appartement
Bron: Woningmartcijfers.nl
Sinds 2010 neemt het aantal transacties van rijwoningen in de bestaande voorraad duidelijk toe. Mogelijk is dit het effect van huishoudens die doorstromen naar de nieuwbouw in Repelakker en daarmee het aanbod rijwoningen uit de bestaande voorraad vergroten. De ontwikkeling van het aantal transacties in Landerd kunnen we vergelijken met de regiogemeenten. Hierbij maken we gebruik van indexcijfers. We stellen daarbij het aantal transacties in 2009 vast op 100%. Figuur 1.4: Regiogemeenten. Terugval van het aantal woningtransacties in de bestaande voorraad (2009-2013; 2009 = 100%)
Mill en Sint Hubert Grave Bernheze Cuijk Oss Landerd Uden Veghel 0%
10%
20%
30%
40% 2009
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2013
Bron: Woningmartcijfers.nl
Hoewel we eerder zagen dat de nieuwbouwproductie in de crisisperiode in Landerd sterk werd opgevoerd, nam het aantal transacties in de bestaande voorraad juist af. Het aantal transacties in 2013 was nog maar 34% van het aantal transacties in 2009. Ter vergelijking; het aantal transacties in de gemeente Mill en Sint Hubert was in 2013 nog 73% van het aantal transacties vijf jaar daarvoor. Alleen in Uden en Veghel is het aantal woningtransacties verder teruggevallen dan in Landerd.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
5
Gemiddelde transactieprijs Naast het aantal transacties kunnen we ook de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs naar woningtype in kaart brengen. Figuur 1.5: Gemeente Landerd. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs bestaande voorraad naar woningtype (2003-2013).
€ 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0 2003
2004
Rijwoning
2005
2006
2007
Hoekwoning
2008
2009
2-onder-1 kap
2010
2011
Vrijstaand
2012
2013
Appartement
Bron: Woningmartcijfers.nl
Ondanks de economische crisis zien we in de gemeente Landerd geen sterke terugval van de transactieprijzen. Wel zijn duidelijke schommelingen te zien. Met name de transactieprijs voor vrijstaande woningen vertoont tot 2008 nog een redelijk opgaande lijn. Daarna daalt de gemiddelde transactieprijs. Onderstaande figuur toont de gemiddelde transactieprijs per woningtype over de periode 2009-2013 per gemeente. Figuur 1.6: Regiogemeenten. Gemiddelde transactieprijs naar woningtype en gemeente (2009-2013).
€ 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 Rijwoning Landerd
Bernheze
Hoekwoning Cuijk
Grave
2-onder-1 kap Mill en Sint Hubert
Vrijstaand Oss
Appartement Uden
Veghel
Bron: Woningmartcijfers.nl
Over de afgelopen vijf jaar is te zien dat Uden, Veghel en Bernheze gemiddeld genomen de hoogste gemiddelde transactieprijzen kenden. Landerd is bij de meeste woningtypen de vierde in rij. Met name
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
6
Cuijk, Grave en Mill en Sint Hubert kenden relatief wat lagere transactieprijzen bij de meeste woningtypen.
1.4 Toekomstige woningbehoefte In de afgelopen tien jaar is de bevolking dus toegenomen. Betekent dit ook dat we voor de komende jaren een groei kunnen verwachten? En wat betekent dit voor de vraag naar woningen? Medio 2014 heeft de Provincie Noord-Brabant een nieuwe –voorlopige- bevolkings- en huishoudensprognose gepubliceerd. Uit onderstaande figuur blijkt dat de nieuwe prognose voor de gemeente Landerd aanzienlijk positiever uitpakt dan de vorige Provinciale prognose uit 2011. We kijken daarbij naar de huishoudensontwikkeling, omdat dit een goede graadmeter is voor de toekomstige woningbehoefte. Figuur 1.7: Gemeente Landerd. Verwachte ontwikkeling aantal huishoudens (2014-2030) volgens oude en nieuwe provinciale prognose.
6.400 6.300 6.200 6.100 6.000 5.900 5.800 5.700 5.600 5.500 5.400 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Huishoudens (Prognose 2014)
Huishoudens (Prognose 2011)
Bron: Provincie Noord-Brabant (2011 en 2014)1.
•
• • •
In de actuele prognose is te zien dat het aantal huishoudens in Landerd op 5.900 ligt. Dat aantal ligt wat hoger dan het aantal zelfstandige woningen (5.815) in Landerd. Dat komt omdat een deel van de huishoudens in een onzelfstandige woonsituatie wonen (o.a. verzorgingshuis, arbeidsmigranten). De actuele prognose laat tot ongeveer 2025 een groei van het aantal huishoudens in de gemeente Landerd zien. Daarna stabiliseert het huishoudensaantal zich. Op basis van deze prognose neemt het aantal huishoudens in Landerd tot en met 2030 toe met 390 (in totaal 6.295 huishoudens in 2030). De prognose uit 2011 ging uit van een aanzienlijk lagere huishoudensgroei (+115 huishoudens). Bovendien toonde deze trendlijn vanaf 2025/2026 een lichte krimp van het aantal huishoudens. De grote nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren heeft wellicht een sterke invloed gehad op het bijstellen van de huishoudensprognose.
In de actuele prognose is tevens een raming van de toekomstige woningbehoefte opgenomen.
1
Het aantal huishoudens in 2014 verschilt in beide prognoses, omdat de twee prognoses een ander startjaar als uitgangspunt hebben.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
7
Figuur 1.8: Gemeente Landerd. Verwachte woningbehoefte (2014-2030).
6.600 6.400 6.200 6.000 5.800 5.600 5.400 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Bron: Provincie Noord-Brabant (2014).
De prognose gaat uit van een woningbehoefte van 520 woningen in de periode 2015-2025. Net als bij de huishoudensprognose is hier een afvlakkende groei te zien. Na 2025 is er dus nog maar een beperkte woningvraag te verwachten, aldus de prognose. Over de periode 2015-2030 is er nog een woningbehoefte van 570 woningen.
Woningbehoefte versus plannen Het nieuwbouwprogramma moet in evenwicht zijn met deze verwachte behoefte. Op dit moment hebben we plannen voor ca. 490 woningen, waarvan 320 woningen de harde plancapaciteit vormen. Dit totaal aantal ligt ruim onder het aantal woningen van 570 woningen dat nog nodig is om toe te voegen voor het bereiken van de huishoudenspiek in onze gemeente. Tabel 1.2: Gemeente Landerd. Harde en zachte woningbouwplannen naar kern (2015-2024)*.
Kern
Schaijk Zeeland Reek Totaal
Harde plancapaciteit Realisatie 2015-2019 42 20 41 103
Realisatie 2020-2024 105 100 13 218
Zachte plancapaciteit
Totaal
170
491
Totaal hard 147 120 54 321
Bron: Gemeente Landerd (2015) peildatum 1 januari 2015. *Hard: Vastgesteld of onherroepelijk bestemmingsplan, incl. uitwerkingsplicht. *Zacht: principeverzoek medewerking / bestemmingsplan nog niet vastgesteld / afspraken in overeenkomsten.
1.5 Behoefte aan wonen met zorg Doordat Landerd vergrijst, groeit ook de behoefte aan verschillende vormen van wonen met zorg. Daar komt bij dat het Rijksbeleid erop gericht is dat ouderen en andere zorgbehoevenden steeds langer zelfstandig moeten blijven wonen. Mensen variërend van een lichte tot relatief zware zorg komen niet meer in aanmerking voor intramurale huisvesting. Zij maken wel nog steeds aanspraak op zorg, maar dan in de thuissituatie. Hierdoor blijven mensen langer zelfstandig wonen. Het gevolg is dat zeker op de korte termijn er minder vraag zal zijn naar intramurale vormen van wonen met zorg. Op de lange termijn worden de gevolgen van deze extramuralisering gecompenseerd door de sterke vergrijzing (waardoor het aantal ouderen met een zware zorgbehoefte toe zal nemen). In onderstaande tabel zetten we het huidige aanbod aan wonen met zorg af tegen de verwachte behoefte.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
8
Tabel 1.3: Gemeente Landerd. Huidig aanbod wonen met zorg vergeleken met de toekomstige vraagontwikkeling (2014-2024).
Woonvorm
Zorgzwaarte
Intramuraal
Lichte zorg Zware zorg (PG+SOM) Revalidatie Totaal Verzorgd wonen
Extramuraal
Aanbod 2014 68 96 24 188 111
Vraag 2014 45 89 14 148 101
2019 0 105 17 122 138
2024 0 131 22 153 172
Verschil aanbod 2014 – vraag 2024 2014-2024 +68 -35 +2 +35 -61
Bron: Gemeente Landerd, CIZ (2014), Prognose Provincie Noord-Brabant (2011), WoON2012.
• •
•
• •
Het aanbod van wonen met zorg bevindt zich met name in Schaijk en Zeeland. Op dit moment is er sprake van een licht overaanbod van intramurale vormen van wonen met zorg voor de lichtste zorgcategorie. Deze overcapaciteit zal in de praktijk de komende jaren waarschijnlijk afnemen doordat Verzorgingshuis Compostella met een transformatie van haar bezit bezig is. De vraag is wel in welke mate er behoefte is dit getransformeerde aanbod. De afzet van appartementen van het vernieuwde Compostella gaat op dit moment moeizaam. De komende vijf jaar neemt de vraag naar intramurale vormen van wonen met zorg in Landerd af als gevolg van de extramuralisering. Daarna neemt de totale behoefte weer toe doordat de vergrijzing het effect van het Rijksbeleid compenseert. Over tien jaar ligt de behoefte aan intramurale woonzorgvormen weer ongeveer op het niveau van 2014. De intramurale capaciteit lijkt in Landerd de komende jaren voldoende om de voorziene vraag op te vangen. Daarnaast zal de vraag naar verzorgd wonen door zowel het Rijksbeleid als de vergrijzing sterk toenemen. Het aanbod verzorgd wonen lijkt op dit moment te klein om in te kunnen spelen op de verwachte vraag. Daarbij moet wel worden aangetekend dat het nog de vraag is in welke mate ouderen naar de komende jaren naar aangepaste (extramurale) woonvormen zullen verhuizen, of dat zij toch zolang mogelijk in hun eigen woning proberen te wonen.
1.6 Verwachte inkomensontwikkeling De betaalbaarheid van het wonen is de afgelopen jaren steeds nadrukkelijker op de beleidsagenda komen te staan. In de koopsector zijn huishoudens de afgelopen jaren geconfronteerd met dalende huizenprijzen en strengere hypotheekregels. Huurders kregen de afgelopen jaren te maken met stijgende huurprijzen (deels het doorbelasten van de verhuurdersheffing). Aan de andere kant zijn de financiële mogelijkheden om deze stijgende woonlasten op te vangen, met de huidige economische tegenwind er niet op vooruit gegaan. Op basis van de bevolkingsprognose kunnen we inzicht geven in de huidige en toekomstige samenstelling van de huishoudens naar inkomensgroep. De toekomstige omvang van de verschillende inkomensgroepen is sterk afhankelijk van de verwachte inkomensontwikkeling. We gaan hierbij uit van 2 een economisch scenario waarbij de eerste 5 jaar sprake is van 0% koopkrachtontwikkeling en daarna 1,2 % koopkrachtontwikkeling per jaar.
2
De procentuele inkomensontwikkeling betreft de inkomensontwikkeling bovenop de inflatie (=welvaartsgroei).
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
9
Tabel 1.4: Gemeente Landerd. Huishoudensontwikkeling naar inkomensgroep (2014-2029). Landerd 2014 2019 2024 2014-2029 < €34.911 2.385 2.455 2.355 -30 €34.911-€43.000 830 870 920 +90 > €43.000 2.695 2.830 3.000 +305 Bron: Regionaal Inkomensonderzoek CBS (2013), Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant (2014), bewerking Companen.
• • •
•
Op dit moment zijn er 2.385 huishoudens met een inkomen tot €34.911 (de primaire doelgroep voor de woningcorporatie) in de gemeente Landerd (40% van alle huishoudens in de gemeente). Naar verwachting zal deze groep de komende jaren licht afnemen (met 30 huishoudens in de komende tien jaar). Zo’n 830 huishoudens hebben een inkomen tussen de €34.911 en €43.000. Deze groep komt nauwelijks nog in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar hebben anderzijds ook beperkte financiële mogelijkheden om een woning te kopen. De verwachting is dat deze inkomensgroep de komende jaren zal toenemen, met ongeveer 90 huishoudens tot en met 2024.
Van de primaire doelgroep woont 43% in een huurwoning. Dat is aanzienlijk lager dan het landelijke gemiddelde (63%). Relatief veel lage inkomens in Landerd wonen dus in een koopwoning. Ook bij de middeninkomens (€34.680 - €43.000) is het aandeel huurders relatief laag (25%).
Huidige en toekomstige woonsituatie inkomensgroepen In de onderstaande tabel vertalen we de ontwikkeling van de inkomensgroepen in de huur en de koopvoorraad. Omdat de toekomstige woonsituatie van inkomensgroepen ook sterk bepaald wordt door andere, moeilijk te voorspellen factoren (veranderde woonvoorkeuren, Rijksbeleid), kijken we hier tien jaar vooruit. Tabel 1.5: Gemeente Landerd. Ontwikkeling inkomensgroepen naar woonsituatie (2014-2024), afgeronde aantallen. 2014 2014 2024 2014-2024 (aantal) (%) Huishoudens < € 34.911
2.385
Waarvan in huur Waarvan in koop
1.035 1.350
Huish. €34.911 - €43.000
830
Waarvan in huur Waarvan in koop
210 620
Huishoudens > € 43.000
2.695
Waarvan in huur Waarvan in koop
310 2.385
Totaal aantal huishoudens
5.910
43% 57% 25% 75% 12% 88%
2.355
-30
1.025 1.330
-10 -20
920
+90
230 690
+20 +70
3.000
+305
345 2.655
+35 +270
6.280
+370
Waarvan in huur 1.555 26% 1.600 Waarvan in koop 4.350 74% 4.675 Bron: Regionaal Inkomensonderzoek CBS (2013), Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant (2014).
•
•
+45 +325
Op dit moment woont 43% van de huishoudens met een inkomen tot € 34.911 in een huurwoning en circa 57% in een koopwoning. Het aandeel lage inkomens in een huurwoning is daarmee aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddelde (63%). Wanneer we ervan uit gaan dat deze verhouding in de komende jaren gelijk blijft, zal het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.911 in de huur min of meer gelijk blijven (lichte afname van -10 huishoudens).
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
10
•
In de periode tot en met 2024 zal het aantal huishoudens met een inkomen boven de € 34.911 in huurwoningen toenemen met ongeveer 55 huishoudens. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door de groep huishoudens met een inkomen boven de €43.000.
Toekomstige vraag naar sociale huur 3
Op dit moment staan er ongeveer 1.100 sociale huurwoningen in de gemeente Landerd . Het merendeel van deze woningen zijn in bezit van Mooiland (ongeveer 1.050). De meeste van deze woningen staan in Schaijk (46%) en Zeeland 41%), op afstand gevolgd door Reek (13%). Deze voorraad ligt redelijk in lijn met de omvang van de primaire doelgroep in het huursegment in de gemeente Landerd (zowel nu als in de toekomst). Daarmee volstaat de sociale voorraad om de komende jaren in de behoefte aan sociale huurwoningen van de primaire doelgroep te voorzien.
1.7 Woningbehoefte arbeidsmigranten Door de uitbreiding van de EU zijn er de afgelopen jaren uit meerdere landen (met uit name OostEuropa) arbeidsmigranten naar Nederland gekomen. De vraag is in welke mate dit ook in Landerd is gebeurd. In eerste instantie is hun woningbehoefte tijdelijk, maar mogelijk zal een deel van deze groep zich op den duur (semi-)permanent in Nederland gaan vestigen. Op dit moment beschikt de gemeente over twee bedrijfslocaties met een specifieke bestemming / vergunning voor het huisvesten van arbeidsmigranten: • Tuinbouwbedrijf Jonkergouw (Schaijk): maximaal 40 plaatsen • Champignonkwekerij Van Dongen (Zeeland): maximaal 28 plaatsen In de periode 1-1-2010 tot 20-8-2014 hebben zich ongeveer 300 personen vanuit het buitenland in de gemeente Landerd gevestigd én hebben zich bovendien ingeschreven bij de gemeente. Ongeveer eenderde van hen (99 personen) was naar alle waarschijnlijkheid arbeidsmigrant vanuit Oost-Europa (vrijwel allemaal uit Polen). Figuur 1.9: Gemeente Landerd. Instroom van personen uit Oost-Europa naar kern van vestiging (januari 2010 - augustus 2014).
40 30 20 10 0 2010
2011 Reek
2012 Schaijk
2013
2014
Zeeland
Bron: GBA-registratie Gemeente Landerd (Peildatum 20-8-2014).
•
• 3
Sinds 2011 zit er een duidelijk stijgende lijn van de instroom van Oost-Europese arbeidsmigranten. Uitgaande van de instroom in de eerste helft van dit jaar, lijkt 2014 ongeveer op het niveau van 2013 uit te komen. De meeste arbeidsmigranten vestigen zich in Schaijk.
Bron: CBS (2013)
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
11
Op basis van leeftijd, datum van inschrijving en vestigingsadres hebben we een globale inschatting gemaakt van het aantal huishoudens dat zich met name vanuit Polen in Landerd heeft gevestigd. De meerderheid (77%) vestigt zich als eenpersoonshuishouden in Landerd; vaak wel met meerdere huishoudens op één adres. De overige 23% lijkt zich als meerpersoonshuishouden in Landerd gevestigd te hebben. Uitgaande van een huishoudensgrootte van gemiddeld drie personen, komt dat uit op een instroom van ongeveer 8 meerpersoonshuishoudens. Inclusief de eenpersoonshuishoudens komt dat neer op een instroom van ongeveer 85 huishoudens sinds 1-1-2010, die zich (al dan niet tijdelijk) in de gemeente hebben gevestigd.
1.8
Huisvesting statushouders
Elke gemeente heeft de verplichting om statushouders te huisvesten, zo ook Landerd. Per half jaar maakt het COA (Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers) het aantal bekend. Ook wijst de COA toe welke statushouders door Landerd opgevangen moeten worden. De aantallen zijn afhankelijk van de instroom asielzoekers en het aantal inwoners van de gemeente. De aantallen stijgen sinds 2014 enorm. Voor het uitvoeren van de taak onderhoudt de gemeente nauw contact met de woningcorporaties. Die samenwerking verloopt uitstekend. Aan de taakstelling wordt ieder jaar voldaan.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
12
2 Woonwensen We weten nu hoeveel woningen we als gemeente de komende jaren moeten bouwen. Maar naar welk type woningen is er vraag? Om hier zicht op te krijgen, heeft de gemeente in 2013 een woonwensenonderzoek laten uitvoeren (zie bijlage II). Deze kwalitatieve behoefte hebben we nogmaals getoetst in een Woonforum met o.a. makelaars, ontwikkelaars, corporaties en belangenorganisaties op 30 september 2014.
Woonwensen per kern In het woningmarktonderzoek in 2013 zijn verhuisgeneigde huishoudens middels een enquête ondervraagd over hun toekomstige woonwensen. Daarmee hebben we zicht op de specifieke woningbehoefte per kern. In deze paragraaf geven we een kort overzicht van deze woonwensen. Nadere informatie is te vinden in de rapportage uit 2013. Woonwensen Schaijk De verhuisgeneigdheid in Schaijk is relatief hoog (38%). De verhuisgeneigdheid is onder gezinnen wat lager dan bij de 1+2 persoonshuishoudens. •
•
• •
Ongeveer tweederde van de starters zoekt een koopwoning (met name grondgebonden). Ongeveer de helft daarvan zoekt een woning tot de € 200.000. 26% van de starters zoekt een sociale huurwoning en 8% van de starters zoekt een huurwoning in de vrije sector. Starters hebben hier een iets bescheidener woonwens dan in Reek en Zeeland; minder vrijstaand en iets meer appartement. Ongeveer 35% van de kleine huishoudens tot 55 jaar woont nu in een huurwoning. Bij verhuizing verschuift deze verhouding tussen huur/koop bij dit huishoudenstype niet veel. Wel zoekt ongeveer een kwart van hen (vaak de oudere huishoudens in deze leeftijdscategorie) al naar een grondgebonden seniorenwoning. Gezinnen blijven sterk georiënteerd op de koopsector. Men zoekt een ruimere grondgebonden woning of een seniorenwoning. Het merendeel van de 55 plussers gaat bij verhuizing op zoek naar een huurwoning; vooral grondgebonden seniorenwoningen. Nu woont men vaak nog in een ruime grondgebonden koopwoning. Daarnaast gaat ongeveer eenderde van hen op zoek naar een appartement. 7% van de senioren zoekt bij verhuizing een huurwoning in de vrije sector. Daarmee zijn zij de enige groep (naast starters in Schaijk) die op zoek is naar een dure huurwoning in Landerd.
Woonwensen verhuisgeneigden Zeeland Ongeveer 20% van de huishoudens in Zeeland is verhuisgeneigd. De verhuisgeneigdheid onder huishoudens tot 55 jaar is iets groter dan bij gezinnen en 55-plussers. • Starters zoeken met name een 2-onder-1 kap of vrijstaande woning in het koopsegment. Ongeveer de helft daarvan zoekt een woning boven de 2 ton. 42% van de starters zoekt een sociale huurwoning. Onder starters in Zeeland is geen interesse in particuliere huur. • Kleine huishoudens tot 55 jaar stromen nog meer door naar de koopsector en vaker naar een ruime grondgebonden woning. • Gezinnen wonen nu vrijwel allemaal in een koopwoning. Bij verhuizing zien we twee bewegingen: 1) doorstromen naar een duurdere, vaak vrijstaande koopwoning, 2) verhuizen naar een kleinere (huur)woning, soms gaat het daarbij om een seniorenwoning.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
13
•
Het merendeel van de 55 plussers gaat bij verhuizing op zoek naar een huurwoning; meestal een grondgebonden seniorenwoning, uitsluitend in het sociale segment.
Woonwensen verhuisgeneigden Reek Ongeveer 20% van de huishoudens in Reek is verhuisgeneigd. De verhuisgeneigdheid is met name groot onder starters. Onder zelfstandige huishoudens zijn de 55-plussers het meest verhuisgeneigd. • Starters zoeken met name een rij- of hoekwoning (koop), met name in het goedkope prijssegment. 41% van de starters zoekt een huurwoning, uitsluitend in het sociale segment. • Kleine huishoudens tot 55 jaar wonen nu vrijwel altijd in een koopwoning. Het merendeel zoekt bij verhuizing een vrijstaande koopwoning in het hogere segment. • Ook gezinnen wonen nu grotendeels in een koopwoning. Bij verhuizing zal men nog sterker richting de koop oriënteren. Het merendeel zoekt wel een goedkope koopwoning (tot € 200.000), maar ongeveer 40% zoekt een woning in het hogere prijssegment. • Bij de 55-plussers zien we een sterke verschuiving van de koop- naar de huursector. Ongeveer 80% van deze doelgroep zoekt een (levensloopgeschikte) huurwoning. Het Woonforum over de woonwensen Tijdens het Woonforum is uitgebreid gesproken over de woonwensen die de verschillende doelgroepen in de gemeente Landerd hebben. Hierbij zijn enkele nuances gemaakt ten opzichte van de uitkomsten. Dit zijn daarvan de hoofdpunten: Starters Starters zijn sterk op de koopsector gericht in Landerd. Zij zoeken in eerste instantie naar een rij- of hoekwoning tot ongeveer €225.000. Ongeveer een op de vijf starters heeft interesse in een huurwoning (met name grondgebonden). Zij zijn meestal niet bereid om een woningen boven de liberalisatiegrens te betalen, omdat men in dat geval liever een woning koopt. Doorstromers tot 55 jaar en gezinnen Deze groep woont vaak al in een koopwoning en zal meestal eerst de eigen woning proberen te verkopen, voordat men zelf op zoek gaat. De huishoudens in de goedkopere koopwoningen (die beter in de huidige markt liggen) zullen daarom in de praktijk wat eerder de mogelijkheid hebben om te verhuizen. Mogelijk dat de aantrekkende woningmarkt ervoor zorgt dat op termijn ook de verhuisgeneigdheid onder de huishoudens in de duurdere koopwoningen (> €250.000) weer gaat toenemen. Senioren Veel oudere huishoudens wonen op dit moment in een ruime koopwoning. Het woonwensenprofiel in met name Schaijk en Zeeland laat zien dat een deel van hen op termijn naar een grondgebonden seniorenwoning wil verhuizen. Bij veel senioren heerst nog het beeld dat zij bij verhuizing in een sociale huurwoning terecht kunnen. Door de verscherpte toewijzingsregels komt een groot deel van de senioren (vanwege een te hoog inkomen) hier echter niet meer voor in aanmerking. De vraag naar vrije sector huur lijkt vooralsnog beperkt, maar met een aantrekkelijk concept kan een deel van deze groep toch misschien in beweging komen. Onvermijdelijk is wel dat een groot deel van de senioren niet zal verhuizen. Voor die groep is het belangrijk dat er voldoende aandacht is voor het geschikt maken van de huidige woningvoorraad. Deels door de invetseringen van de corporatie (in de huursector), deels door het bewust maken van de eigenaar-bewoners (koopsector).
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
14
3 Opbouw bestaande woningen De woonvisie vormt een belangrijk kader voor onze toekomstige nieuwbouwplannen en daarmee de invulling van de woningbehoefte. Maar het grootste deel van onze toekomstige woningvoorraad staat er al. In dit hoofdstuk belichten we de huidige samenstelling van onze woningvoorraad.
3.1 Opbouw huidige woningvoorraad In totaal stonden er op 1 januari 2014 ongeveer 5.400 woningen in de gemeente Landerd. Op basis van het WOZ-bestand kunnen we inzage geven in de samenstelling van de huidige woningvoorraad in de gemeente Landerd. Onderstaand figuur geeft een overzicht van de woningvoorraad naar type en WOZwaarde. Figuur 3.1: Gemeente Landerd. Huidige woningvoorraad naar koop- (naar WOZ-waarde) en huursector.
Rij-/hoekwoning 2-1 kap Vrijstaand Appartement 0 < 200.000
500 200-250.000
1.000 250-300.000
1.500 300-400.000
2.000 > 400.000
2.500 Huur
Bron: WOZ-administratie gemeente Landerd (Peildatum 1-1-2014).
•
• • •
Het aandeel ruime grondgebonden woningen (vrijstaande woningen, tweekappers) is in Landerd goed vertegenwoordigd (67%). Het meest voorkomende woningtype in de gemeente zijn de vrijstaande woningen. Het merendeel van deze woningen bevinden zich in de duurdere prijsklasse (> €300.000). Ook het aantal 2-onder-1 kapwoningen is groot (ruim 1.600 woningen). De prijsklasse varieert. Het aantal appartementen is relatief klein. Het betreft hier voornamelijk huurwoningen. De huursector bestaat vooral uit rijwoningen en appartementen.
We kijken nu naar de woningvoorraad van de verschillende kernen.
Woningvoorraad Schaijk In Schaijk staan ongeveer 2.790 woningen. Vergeleken met de rest van Landerd staan hier iets meer rijwoningen en appartementen. Het aandeel vrijstaande woningen is relatief wat kleiner.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
15
Figuur 3.2: Kern Schaijk. Huidige woningvoorraad naar koop- (naar WOZ-waarde) en huursector.
Rij-/hoekwoning 2-1 kap Vrijstaand Appartement 0
100
< 200.000
200
200-250.000
300
400
500
250-300.000
600
700
300-400.000
800
> 400.000
900
1.000
Huur
Bron: WOZ-administratie gemeente Landerd (Peildatum 1-1-2014).
• •
•
Schaijk beschikt over ruim 600 rij- en hoekwoningen, waarvan ongeveer de helft in de huur en de helft in koopsegment tot €250.000. Het aantal vrijstaande woningen is duidelijk groter dan het aantal tweekappers. De vrijstaande woningen kennen meestal een woz-waarde van €300.000 of meer. De prijs van 2-onder-1 kap woningen ligt meestal iets lager. Van de drie kernen kent Schaijk het grootste appartementenaanbod; met name in de huur.
Woningvoorraad Zeeland In Zeeland staan ongeveer 2.390 woningen. De woningvoorraad lijkt in grote lijnen op het aanbod in Schaijk. Wel is het aantal rijwoningen iets lager. Figuur 3.3: Kern Zeeland. Huidige woningvoorraad naar koop- (naar WOZ-waarde) en huursector.
Rij-/hoekwoning 2-1 kap Vrijstaand Appartement 0
100
< 200.000
200
200-250.000
300
400
250-300.000
500 300-400.000
600
700
800
> 400.000
Huur
900
Bron: WOZ-administratie gemeente Landerd (Peildatum 1-1-2014).
• •
Ten opzichte van Schaijk ligt in Zeeland het aantal 2-onder-1 kapwoningen iets hoger. Ook ligt het prijsniveau van de gemiddelde tweekapper in Zeeland iets hoger dan in Schaijk. Het aantal appartementen ligt in Zeeland iets lager dan in Schaijk. Ook hier bestaat het merendeel van het aanbod uit huurappartementen.
Woningvoorraad Reek Reek vormt met ongeveer 640 woningen de kleinste kern van de gemeente. Het aandeel vrijstaande woningen is hier het grootst. Het aandeel appartementen is hier juist relatief laag.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
16
Figuur 3.4: Kern Reek. Huidige woningvoorraad naar koop- (naar WOZ-waarde) en huursector.
Rij-/hoekwoning 2-1 kap Vrijstaand Appartement 0 < 200.000
50 200-250.000
100 250-300.000
150 300-400.000
200
250 > 400.000
300 Huur
Bron: WOZ-administratie gemeente Landerd (Peildatum 1-1-2014).
• • • •
Een groot deel van de woningvoorraad bestaat uit vrijstaande woningen vanaf €300.000. Het aanbod aan tweekappers ligt lager, maar wel zeer divers. In elke prijscategorie is wel iets te vinden, met name in het segment €200.000 tot €250.000. Het aanbod aan rij- en hoekwoningen bestaat voor ongeveer een derde uit goedkope koopwoningen en voor tweederde uit huurwoningen. Het aantal appartementen is zeer beperkt en bestaat voornamelijk uit huurwoningen.
3.2 Potentiële levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad De gemeente Landerd vergrijst. Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte. Hoe groter het aantal ouderen, hoe meer vraag naar levensloopgeschikte woningen. Deze vraag kan voor een deel worden opgevangen door het nieuwbouwprogramma. Maar onze bestaande woningvoorraad biedt hierin ook veel mogelijkheden. Bovendien wil een groot deel van ouderen niet verhuizen en zolang mogelijk in de huidige woning blijven wonen. Daarom is het belangrijk om zicht te hebben op de potentiële geschiktheid van onze woningvoorraad. Welke woningen zijn (potentieel) geschikt? Waar staan ze? En worden ze nu al door de (toekomstige) ouderen bewoond? Op basis van enkele kenmerken van de woningvoorraad (bouwjaar, woningtype, aanwezigheid lift, oppervlakte) kunnen we een voorzichtige inschatting maken van de omvang van de geschikte en potentieel geschikte woningvoorraad. Deze laatste categorie zijn woningen die met enkele eenvoudige ingrepen levensloopgeschikt te maken zijn (bijvoorbeeld door een kamer op de begane grond als slaapkamer in te richten).
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
17
Figuur 3.5: Gemeente Landerd. Woningvoorraad naar mate van geschiktheid
Appartement Koop
Seniorenwoning Vrijstaand / 2^1 kap Rijwoning Overig Appartement Huur
Seniorenwoning Vrijstaand / 2^1 kap Rijwoning Overig 0%
10%
20%
Niet geschikt te maken
30%
40%
Levensloopbestendig te maken
50%
60%
70%
Geschikt
Bron: Gemeentelijke WOZ-administratie, Gemeente Landerd (Peildatum: 1-1-2014).
•
•
Slechts een klein deel van de huidige woningvoorraad bestaat uit levensloopgeschikte woningen (7%). In de praktijk zal het aandeel iets hoger liggen, doordat mensen zelf al aanpassingen in hun grondgebonden woningen hebben aangelegd. Bovendien geeft het WOZbestand geen inzicht in het aantal appartementen op de begane grond in Landerd. Verder is te zien dat met name in de bestaande koopvoorraad een groot potentieel aan levensloopgeschikt te maken woningen zit. Dat geldt vooral voor de ruimere grondgebonden woningen. In de huursector zijn de mogelijkheden beperkter.
Vervolgens is de vraag of de potentieel geschikte voorraad ook bewoond wordt door de (toekomstige doelgroep). Onderstaand figuur geeft inzicht in de leeftijd van de hoofdbewoner naar geschiktheid van de woning. Figuur 3.6: Gemeente Landerd. Geschiktheid woningvoorraad naar leeftijd hoofdbewoner.
Geschikt Levensloopbestendig te maken Niet geschikt 0
500 <55
55-64
1.000 65-74
1.500 75-84
2.000
2.500
3.000
85+
Bron: Gemeentelijke WOZ-administratie, Gemeente Landerd (Peildatum: 1-1-2014).
• •
Iets minder dan de helft van de geschikte woningen wordt bewoond door 75-plussers (ongeveer 200 van de 420 geschikte woningen). Ongeveer 330 van de niet geschikt te maken woningen (totaal 2.390) wordt momenteel bewoond door 75-plussers. Dit is een doelgroep waarbij veel mensen te maken krijgen met lichamelijke beperkingen, waardoor een levensloopgeschikte woning zeer gewenst is.
In bijlage I is per kern een kaart opgenomen waarbij de (potentiële) geschiktheid en de leeftijdsklasse van de huidige bewoner is weergegeven.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
18
Deel 2: Uitwerking
Opgesteld door: Gemeente Landerd, Afdeling Ruimte
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
19
1 Inleiding 1.1 Aanleiding In tegenstelling tot veel omliggende gemeenten, is er in Landerd de laatste jaren veel gebouwd. Het aantal opgeleverde woningen lag bijna jaarlijks boven de aantallen die de provincie verwachtte. In oktober 2014 heeft de provincie de prognose voor Landerd daarom fors naar boven bijgesteld. Verder heeft de gemeente nog 100 contingenten overgenomen van de gemeente Bernheze. Ondanks de ruimte die er daardoor ontstaan is, blijft het belangrijk een goede afweging te maken ten aanzien van de woningbouw. Met bouwen voor leegstand is niemand gebaat. De woningbouwontwikkeling moet aansluiten bij de vraag die er ligt. De mogelijkheden zijn ook niet oneindig. Voorkomen moet worden dat we weer te snel tegen onze grenzen aanlopen en om die reden goede plannen moeten tegenhouden.
1.2 Opzet van dit deel De woonvisie bestaat uit twee delen. Het eerste deel omvat de analyse van de landelijke en Landerdse woningmarkt. Dit is het tweede deel: de uitwerking. Hieraan geven wij aan waar wij in Landerd op gaan sturen en hoe wij dit gaan doen. In Hoofdstuk 2 formuleren wij eerst onze speerpunten. In hoofdstuk 3 en 4 geven wij aan hoe wij in de praktijk met deze speerpunten om willen gaan. Hoofdstuk 5 geeft onze lijn schematisch weer. Hoofdstuk 6 ten slotte gaat over de monitoring.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
20
2 Onze speerpunten Wij hebben 4 speerpunten: 1. Bouwen naar behoefte; 2. Inzetten op centrumlocaties en geplande ontwikkelingslocaties; 3. Inzetten op kwalitatieve prestatieafspraken; 4. Inzetten op daadwerkelijke realisatie.
2.1 Bouwen naar behoefte “Bouwen naar behoefte” is in de eerste plaats belangrijk omdat daarmee tegemoet wordt gekomen aan de behoeftes van de burgers van onze gemeente. Niemand is gebaat bij “bouwen voor leegstand”. In de analyse zijn de behoeftes en tendensen in beeld gebracht. Deze analyse vormt de onderlegger voor het afwegingskader van de woonvisie. Immers, de afweging moet ertoe leiden dat aan de behoefte tegemoet wordt gekomen. In paragraaf 3.2. wordt dit behoefte-aspect uitgewerkt.
2.2 Inzetten op centrumlocaties en geplande ontwikkelingslocaties We zijn actief bezig met de centrumgebieden van Schaijk en Zeeland. We hebben veel ambitie om deze gebieden aantrekkelijker te maken. Ook wonen is een functie die daaraan kan bijdragen. Verder zijn er verschillende ontwikkelingslocaties binnen onze gemeente. In Schaijk gaat het om Akkerwinde en D’n Omgang, In Zeeland om Repelakker en in Reek om Kerkepad. Daarnaast komen er veel individuele verzoeken van particulieren binnen. Al met al ligt er een flink programma. Keuzes en prioritering zijn belangrijk. In paragraaf 3.3. wordt dit uitgewerkt.
2.3 Inzetten op kwalitatieve prestatieafspraken In het algemeen zijn woningen in Landerd prima in orde. Om ook in de toekomst het aanbod van de woningen aan te laten sluiten bij de vraag, kunnen kwalitatieve prestatieafspraken worden gemaakt. Flexibiliteit, levensloopbestendigheid en duurzaamheid zijn daarin belangrijke begrippen. In paragraaf 3.4. werken we dit verder uit.
2.4 Inzetten op daadwerkelijke realisatie De woonvisie geeft het kader om al dan niet medewerking te verlenen aan initiatieven. Wanneer medewerking wordt verleend en een procedure wordt gestart of een vergunning wordt verleend, is het
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
21
van belang dat ook daadwerkelijk gebouwd wordt. Anders blijft een initiatief zinloos “drukken” op de beschikbare contingenten. Voorkomen moet worden dat door niet-benutte plancapaciteit opnieuw tegen de grenzen wordt aangelopen waardoor goede, nieuwe initiatieven in de toekomst – puur vanwege het feit dat het maximum is bereikt – moeten worden afgewezen. Dit aspect werken wij uit in hoofdstuk 4.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
22
3 Toetsing en sturing 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk werken wij uit hoe wij nieuwe initiatieven toetsen en waar we op willen sturen. We nemen allereerst een standpunt in ten aanzien van de kwantitatieve toetsing. Daarna gaan we in op de volgende speerpunten: bouwen naar behoefte, inzetten op centrumlocaties en geplande ontwikkelingslocaties en het sturen op kwalitatieve prestatieafspraken. Het vierde speerpunt – het inzetten op daadwerkelijke realisatie – komt aan bod in het volgende hoofdstuk.
3.2 De kwantitatieve toets Wat betreft de toetsing kan een onderscheid gemaakt worden in: • A. Een kwantitatieve toets: waarin een maximaal uit te geven aantal woningen wordt toegestaan, bijvoorbeeld per jaar of per kern en op basis waarvan een initiatief kan worden af- of toegewezen; • B. Een kwalitatieve toets: waarin initiatieven aan criteria worden getoetst van kwalitatieve aard. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat Landerd in trek is en dat daar de komende jaren ook geen daling in te verwachten is. De bijgestelde provinciale prognose sluit hierbij aan. Maar de mogelijkheden zijn niet oneindig en de gemeentelijke ambitie is hoog. Zoals in het analysedeel al is weergegeven, bedraagt de huidige plancapaciteit in de gemeente Landerd nu 491 woningen. Daarvan omvatten 321 woningen de zogenaamde “harde plancapaciteit”. Dit wil zeggen dat hiervoor in onherroepelijke bestemmingsplannen liggen. Hierdoor ligt er een directe bouwtitel en moeten aangevraagde omgevingsvergunningen in principe verleend worden. 170 woningen betreffen de “zachte plancapaciteit”. Dit zijn plannen die in voorbereiding zijn. Bijvoorbeeld omdat hiervoor nu bestemmingsplannen gemaakt worden. Ook de zogenaamde principebesluiten – dus waarvan het college heeft aangegeven in principe medewerking te verlenen aan een verzoek – vallen hieronder. Volgens de provinciale prognose bedraagt de Landerdse woningbouwopgave voor de komende tien jaar (2015-2024) maximaal 555 woningen. Dit betekent dat er voor de komende tien jaar nog zo’n 64 woningen aan de voorraad toegevoegd dienen te worden. Met de 100 extra verkregen contingenten is er de komende tien jaar dus nog ruimte voor 164 woningen. Hieruit kan de volgende conclusie getrokken worden: er is ruimte, maar een goede afweging is noodzakelijk. De ruimte die er is, maakt dat wij niet kwantitatief willen toetsen: een absoluut maximum stellen aan het aantal woningen dat gefaseerd mag worden uitgegeven, eventueel uitgesplitst naar kernen, is niet nodig. Je zet hiermee onnodig zaken op slot en loopt bovendien het risico dat je goede plannen moet afwijzen, simpelweg omdat je het maximum hebt bereikt. Lijn: Er vindt geen kwantitatieve toets plaats. Dit uitgangspunt maakt dat de toets aan de kwalitatieve behoefte des te belangrijker is. We willen alleen de goede woningen op de juiste plaats. Dat doen we door te sturen op de volgende speerpunten: de behoefte, voorkeurslocaties en prestatieafspraken. In de volgende paragrafen werken we dit uit.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
23
3.3 Bouwen naar behoefte 3.3.1. Algemene bevindingen woningmarktanalyse Deel 1 van deze woonvisie bevat de woningmarktanalyse. Hierin staat dat de gemeente Landerd met de volgende factoren te maken heeft: • er was afgelopen jaren sprake van een vestigingsoverschot. Dus; meer mensen vestigden zich in Landerd dan dat er vertrokken; • de woningvoorraden in Schaijk en Zeeland zijn de afgelopen jaren flink toegenomen, met name door de ontwikkeling van Akkerwinde en Repelakker. In Reek is de voorraad nagenoeg gelijk gebleven; • de provinciale prognose sloot niet aan bij de feitelijke situatie. Terwijl de prognose rekening hield met een netto-afname van de woningvoorraad, nam de woningvoorraad in de periode 2011-2013 juist toe met 365 woningen. Inmiddels is deze prognose naar boven bijgesteld; • Er is geen terugval in de transactieprijs. Het aantal transacties van rijenwoningen nam toe; • Er is meer behoefte aan verschillende woonvormen met zorg. Het Rijksbeleid is er meer en meer op gericht om extramurale zorg mogelijk te maken. Het is gericht op het langer zelfstandig laten wonen van ouderen. Op dit moment is er in Landerd een licht overschot aan intramurale zorg; • Er is komende jaren een lichte stijging te verwachten in de midden- en hoge inkomens; • Er is behoefte aan huisvesting van arbeidsmigranten; • Het huidige aanbod van woningen sluit redelijk aan bij de wensen/behoeften, maar er zijn aandachtspunten. Dit wordt uitgewerkt in de volgende paragraaf.
3.3.2. Ambitie per kern In onderstaand schema zetten wij de gesignaleerde behoefte af tegen het bestaande aanbod aan woningen. Daar leiden wij uit af op welke soort woningen wij de komende jaren gaan inzetten. Omdat deze vergelijking per kern verschilt, geven wij dit hieronder per kern weer. Schaijk Wens Starters: Koopwoningen in lagere en middelste prijsklasse (grondgebonden en tementen)
appar-
Gezinnen: Ruime, grondgebonden Koopwoningen Senioren: Grootste deel wil grondgebonden seniorenwoning (huur of koop), 1/3 wil appartement
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
Huidig aanbod Er zijn relatief veel vrijstaande en 2/1 – kapwoningen in de koopsector. Er is dus voldoende aanbod in ruime, grondgebonden woningen zoals gezinnen willen. Deze worden ook vaak bewoond door ouderen (55 + en 75+) Bij de rij-hoekwoningen is een sprake van een gelijke verdeling tussen koop en (goedkopere) huur. Bij de appartementen gaat het met name om huur.
Ambitie Toevoeging van kleinere seniorenwoningen (huur en goedkope koop) om zo de doorstroming te bevorderen. Niet zozeer toevoeging vrijstaande en 2/1-kapwoningen. Toevoeging van goedkopere koopen huurappartementen t.b.v. senioren (om doorstroming te bevorderen) en starters. Niet zozeer toevoeging van duurdere appartementen.
24
Zeeland Wens Starters: Grondgebonden Koopwoning: vrijstaand Of 2/1 kap tot € 200.000,Geen behoefte aan Appartementen Gezinnen: Ruime, grondgebonden koopWoning
Huidig aanbod Er is relatief veel aanbod in 2/1kapwoningen en vrijstaande woningen. Vaak worden deze ook bewoond door ouderen. Bij de rij-hoekwoningen is sprake van een gelijke verdeling tussen koop en (goedkopere) huur. Bij de appartementen gaat het met name om huur.
Senioren: Kleinere grondgebonden woning (huur of goedkope koop)
Ambitie Toevoeging voor starters goedkopere categorie comfortabele klasse.
in in
Toevoeging van kleine seniorenwoningen (huur en goedkope koop) om zo doorstroming te bevorderen. Niet zozeer toevoeging van appartementen (niet goedkoop en ook niet duur)
Reek Wens Starters: Rijenwoningen in goedkope koopsegment of sociale huur. Kleine huishoudens tot 55 jaar: Vrijstaande grondgebonden koopwoning in hoger segment Gezinnen: Grondgebonden koopwoningen zowel in duurder (40%) als goedkopere (60%) segment Senioren: Sterke wens (80%) voor huurwoning
Huidig aanbod Veel aanbod in duurdere, vrijstaande woningen, ook veelal bewoond door ouderen. Weinig vrijstaande huurwoningen.
Ambitie Niet zozeer inzetten op toevoeging van vrijstaande woningen in hoogste segment. Eventueel wel in middensegment (2-1/kap)
Het aanbod aan 2-1 kapwoningen is nagenoeg gelijk aan het aanbod aan rij-hoekwoningen en wat lager dan het aanbod aan vrijstaande woningen. Het aanbod aan 2-1 kapwoningen is qua prijsklassen divers. Het omvat weinig huurwoningen. Het aanbod aan rij-en hoekwoningen bestaat voor een derde uit goedkope woningen en voor tweederde uit huurwoningen.
Toevoeging van grondgebonden woningen (huur en goedkope koop) ten behoeve van senioren en starters. In principe geen appartementen.
toevoeging
In de praktijk betekent dit dat we concrete initiatieven steeds toetsen aan de behoefte afgezet tegen de tot dan toe gerealiseerde voorraad. In gesprekken met ontwikkelaars/initiatiefnemers sturen we op realisatie van woningen waar behoefte aan is. Afspraken hierover leggen we vast in realisatieovereenkomsten. De toenemende behoefte aan extramurale zorg uit zich steeds vaker in particuliere zorginitiatieven. Vormen waarin burgers samen woonruimtes betrekken en gezamenlijk specifieke zorg inkopen. Het gaat daarbij niet alleen om woonzorgvormen voor senioren, maar ook om woonzorgvormen voor andere zorgbehoevenden, zoals personen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. Dit soort initiatieven die voorzien in een concrete behoefte passen uiteraard in onze ambitie. Mede vanuit de taakstelling die aan de gemeente wordt opgelegd om statushouders te huisvesten, bestaat een behoefte voor woningen voor deze specifieke doelgroep.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
25
Bijzondere aandacht verdienen hier de sociale huurwoningen. Woningbouwcorporaties besluiten soms huurwoningen te verkopen. Hierdoor worden ze aan de huurmarkt onttrokken. Omdat het belangrijk is dat er wel voldoende sociale huurwoningen beschikbaar blijven, willen we hierover afspraken maken met corporaties. De bestaande voorraad mag in aantal niet verder afnemen. Wanneer bestaande huurwoningen onttrokken worden aan de voorraad, betekent dit dat deze bijvoorbeeld in nieuwbouwprojecten gecompenseerd moeten worden. Lijn: De bestaande voorraad aan sociale huurwoningen mag niet verder afnemen. Daarover maken we afspraken met corporaties. Bestaande sociale huurwoningen mogen alleen aan de huurmarkt onttrokken worden, als het aanbod gelijk blijft doordat in andere projecten weer sociale huurwoningen worden toegevoegd.
3.3.3. Behoefte anderszins Daarnaast kan er een behoefte zijn die niet direct af te leiden is uit de woningmarktanalyse, maar wel op een andere manier blijkt. Bijvoorbeeld omdat er een concrete geïnteresseerde voor is. Bij CPO’s zal hiervan zondermeer sprake zijn. CPO’s stimuleren we om die reden dan ook. Bij een CPO past wat ons betreft een kleinschaligere opzet van zo’n 6 tot 10 woningen. De behoefte moet concreet zijn en de woning moet ook daadwerkelijk op korte termijn ten behoeve van die behoefte gerealiseerd worden. Omdat we ook gaan inzetten op daadwerkelijke realisatie, is dit geborgd. Lijn: De behoefte moet aansluiten bij de woningmarktanalyse of anderszins concreet zijn aangetoond. We sturen hierop en leggen gemaakte afspraken vast. Lijn: We stimuleren CPO-initiatieven.
3.4. Inzetten op centrumlocaties en geplande inbreidingslocaties De afgelopen jaren heeft nieuwbouw in de gemeente Landerd met name op de locaties Akkerwinde en Repelakker plaatsgevonden. Voor de komende jaren staan er nog de nodige woningen op deze locaties en de locatie Reek-Kerkepad gepland. In het coalitieprogramma is nog de ontwikkeling van het gebied D’n Omgang opgenomen. Ook voor Reek-Zuid ligt er nog een opgave. De gebieden zijn aantrekkelijk om te wonen, met name door de diversiteit aan woningen die op deze plekken gerealiseerd kan worden. Daarnaast willen we onze centrumgebieden een nieuwe impuls geven. Voor Schaijk en Zeeland zijn we daarom bezig met plannen. Wonen is een functie die nodig is om deze gebieden op een goede manier her in te vullen. De gebieden lenen zich – door de nabijheid van voorzieningen – ook uitstekend voor deze functie. Zeker voor senioren en starters zijn de centrumgebieden aantrekkelijk. We vinden het belangrijk dat deze locaties volwaardig afgebouwd worden. Deze locaties zijn uitermate geschikt voor woningbouwontwikkeling. Op deze locaties zullen we ons dan ook richten. Concurrentie vanaf andere locaties moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Op andere plekken zal de toets nog strenger zijn: de toevoeging van woningen moet een duidelijke meerwaarde hebben . Lijn: We zetten in op de centrumlocaties en geplande inbreidingslocaties (Akkerwinde, Repelakker, Kerkepad, D’n Omgang).
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
26
Lijn: Met het toevoegen van woningen op andere locaties gaan we terughoudend om: deze moeten een duidelijke meerwaarde hebben.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
27
3.5. Inzetten op kwalitatieve prestatieafspraken 3.5.1. Inleiding We vinden het belangrijk dat onze woningvoorraad ook in de toekomst aansluit bij de wensen van onze inwoners en potentiële vestigers. Daarom willen we investeren in de toekomstbestendigheid van onze woningvoorraad. Flexibiliteit, levensloopbestendigheid en duurzaamheid zijn daarin belangrijke begrippen.
3.5.2. Flexibiliteit Met ontwikkelaars worden overeenkomsten gesloten. Daarin wordt opgenomen welke woningen zij gaan realiseren. Daarbij sluiten we aan bij de uitgangspunten uit deze woonvisie. De vraag vanuit de markt kan echter veranderen. Om hierop in te kunnen spelen, is een zekere flexibiliteit belangrijk. Die flexibiliteit geven we niet in de overeenkomsten. Deze moeten vanuit het woningbouwprogramma sturend zijn. Wel willen wij flexibiliteit inbouwen in bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan geldt in principe immers voor 10 jaar. Binnen 10 jaar kan er veel veranderen. We denken dan bijvoorbeeld aan ruimere woonbestemmingen die meerdere woningbouwtypes toelaten. En flexibele bouwgrenzen, zodat woningen bijvoorbeeld makkelijker uitgebouwd kunnen worden om ze levensloopbestendig te maken. Dit komt dan bovenop de ruimere mogelijkheid om vergunningsvrij te bouwen die de huidige regelgeving al biedt. Uiteraard moet deze flexibiliteit wel te verantwoorden zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Op die manier kunnen we flexibeler inspelen op de veranderende markt. We hoeven alleen de overeenkomsten aan te passen en geen lange bestemmingsplanprocedures te volgen. Lijn: We maken bestemmingsplannen flexibel.
3.5.3. Levensloopbestendigheid Onderzoek wijst uit dat ouderen dubben tussen in de huidige woning blijven wonen of verhuizen. Wanneer er een verhuiswens is, ziet deze op verhuizen naar een zelfstandige woning. Dit sluit aan bij het Rijksbeleid dat er ook op gericht is om ouderen en andere zorgbehoevenden steeds langer zelfstandig in hun woning te laten wonen. Wij willen beide bewegingen faciliteren, dat wil zeggen: • A. Nieuwe levensloopbestendige woningen (laten) bouwen, en; • B. Levensloopbestendige aanpassingen aan bestaande woningen stimuleren. Ten aanzien van het eerste punt willen we met ontwikkelaars afspraken maken over het aantal levensloopbestendige woningen dat zij moeten realiseren. Bij grotere ontwikkelingen streven wij ernaar dat ten minste 2/3 van de te realiseren woningen levensloopbestendig is dan wel levensloopbestendig te maken is. De flexibiliteit die wij in bestemmingsplannen ten aanzien van levensloopbestendige aanpassingen inbouwen, is van belang om dit te kunnen realiseren.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
28
Met woningcorporaties maken we prestatieafspraken over het levensloopbestendig maken van hun bestaande woningvoorraad.
Lijn: Wij maken prestatieafspraken met ontwikkelaars over het aantal te realiseren levensloopbestendige woningen. Bij grotere ontwikkelingen streven wij ernaar dat 2/3 van de te realiseren woningen levensloopbestendig is dan wel levensloopbestendig te maken is. Verder maken we met woningcorporaties prestatieafspraken over het levensloopbestendig maken van hun bestaande woningvoorraad.
3.5.4. Duurzaamheid Het belang van verduurzaming van de woningvoorraad is niet alleen ingegeven door de zorg voor een beter milieu, maar ook door een verwachte stijging van toekomstige woonlasten. Energielasten zijn daarin bepalend. Corporaties hebben landelijk convenantafspraken (convenant energiebesparing huursector) gemaakt om in 2020 gemiddeld label B te bereiken.. Ook is er een wijziging in voorbereiding van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte voor een mogelijkheid voor verhuurder en huurder om een energieprestatievergoeding overeen te komen. Ontwikkelaars dienen voor wat betreft hun bouwplannen te voldoen aan het regionaal convenant Duurzaam Bouwen. Particuliere bouwers moeten voldoen aan dit convenant. Richting huurders en eigenaren/bewoners van bestaande woningen werken we stimulerend. In regionaal verband wordt gewerkt aan de oprichting van een duurzaamheidsloket waar bewoners terecht kunnen voor advies en oplossingen met betrekking tot energiebesparing en energieopwekking. In de samenwerking tussen (bouw)bedrijven, energiecoöperaties en gemeenten worden transparante oplossingen ontwikkeld die laagdrempelig, via het duurzaamheidsloket, worden aangeboden. Gemeenten krijgen door dit regionale initiatief middelen ter beschikking om lokaal invulling te geven aan verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. De doelstelling is dat medio 2016 het duurzaamheidsloket operationeel is.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
29
4 De toets in het kort 4.1 Inleiding In Hoofdstuk 3 gaven wij aan waar wij nieuwe initiatieven aan toetsen en waar wij op sturen. In dit hoofdstuk geven wij deze lijn schematisch weer.
4.2 De reikwijdte van de toets Het is belangrijk te beseffen dat naast de toets aan de woonvisie uiteraard altijd een algemene toets vanuit ruimtelijke ordening plaatsvindt. In die ro-toets wordt het verzoek getoetst aan stedenbouwkundige, milieukundige en andere beleidsmatige aspecten. Wanneer een verzoek op de ROtoets strandt, kan het geen doorgang vinden. Wat betreft de stedenbouwkundige toets is de ambitie hoog. Het is niet voldoende dat een plan “aanvaardbaar of voorstelbaar is”. Het moet kwalitatief zo goed zijn dat het ook iets toevoegt. Lijn: De stedenbouwkundige ambitie is hoog. Wanneer wij vervolgens toetsen aan de woonvisie, worden de volgende vragen gesteld: 1. Is de behoefte aangetoond? 2. Is de locatie goed? 3. Kunnen we aanvullende prestatieafspraken maken? In deze drie vragen komen onze speerpunten naar voren. Omdat we niet alles dicht willen timmeren, bouwen we graag een “escape” in. Er kunnen redenen zijn die rechtvaardigen dat we toch medewerking willen verlenen, ook al past het initiatief niet helemaal in onze uitgangspunten. Woningbouw kan soms knelpunten oplossen. Het kan gaan om de oplossing van een milieukundig probleem, bijvoorbeeld doordat woningbouw de sanering van een bedrijf in een gevoelige omgeving mogelijk maakt. Het kan gaan om een ruimtelijk probleem, bijvoorbeeld omdat woningbouw leegstand en verpaupering oplost. Ook “Ruimte voor Ruimte-gevallen” zijn wat ons betreft oplossingen van ruimtelijke problemen en daarmee aanvaardbaar. Ook deze zijn immers gekoppeld aan amovering van bebouwing. “Ruimte voor Ruimte-kavels” tellen bovendien niet mee in de contingenten. Het kan ook gaan om een financieel knelpunt; woningbouw is nodig om de exploitatie sluitender te maken. Ook kan het zo zijn dat woningbouw niet zozeer een knelpunt oplost, maar wel gewenst is omdat het stedenbouwkundig een meerwaarde oplevert (bijvoorbeeld omdat een stedenbouwkundige structuur logischerwijs wordt verdicht of vanwege de bijzondere uitstraling van de voorgestane bebouwing). In die gevallen behouden we graag de mogelijkheid om concessies te doen aan onze speerpunten. We ontkomen daarbij niet aan maatwerk. Uiteraard moet aan die afwijkingen wel een duidelijke motivering ten grondslag liggen.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
30
4.3 Schematische weergave Schematisch ziet de toets er dan als volgt uit:
Initiatief Toets op allerlei R.O. - aspecten: milieu, beleid, stedenbouwkundig etc.
A. Kwantitatieve toets Vindt niet plaats.
B.
Kwalitatieve toets
1. Sluit het aan bij volkshuisvestelijke behoefte? a. Als aangegeven in de Woonvisie: - qua doelgroep - qua typewoning b. Is de behoefte anderszins aangetoond?
Nee
Ja
Zijn er andere dringende redenen die medewerking rechtvaardigen? Bijvoorbeeld oplossing ruimtelijk, milieukundig, financieel knelpunt.
Nee
2. Sluit het aan bij een voorkeurslocatie? a. Centrumgebied b. Geplande Inbreidingslocatie
Ja Ja Initiatief aanvaardbaar.
Nee Initiatief afwijzen Prestatieafspraken: Planning: afspraak einddatum Afspraak intrekking Levensloopbestendigheid Duurzaamheid EPC 1685.103 | Woonvisie 2015-2019
31
5 Inzetten op realisatie 5.1 Inleiding Wanneer wij een woningbouwmogelijkheid bieden, is het van belang dat de woning ook daadwerkelijk binnen korte termijn gerealiseerd wordt. Anders drukt de woningbouwmogelijkheid ten onrechte op de beschikbare contingenten. We kunnen via vijf sporen sturen op realisatie: 1. Door het treffen van stimuleringsmaatregelen; 2. Door het verbinden van een eindigheid aan een principe-uitspraak; 3. Door het intrekken van een niet-benutte vergunning; 4. Door overcapaciteit in plannen te voorkómen; 5. Door geen bouwclaims te hebben in overeenkomsten.
5.2 Stimuleringsmaatregelen De markt lijkt weer wat aan te trekken. Maar het blijft belangrijk om het zo aantrekkelijk mogelijk te maken voor mensen om juist nu een woning te kopen. Daarom zijn wij actief met stimuleringsmaatregelen. Tijdelijke verlagingen van de grondprijs, flexibele grondprijzen, verhuur van delen van kavels met opties tot koop, verstrekken van startersleningen zijn voorbeelden die in het coalitieprogramma genoemd zijn en die we nu ook toepassen. Ook komende jaren willen wij hier actief mee omgaan. Lijn: Ook komende jaren treffen we stimuleringsmaatregelen.
5.3 Eindigheid principe-uitspraak Binnen onze gemeente komen veel verzoeken binnen voor vooroverleg. Daarin vragen inwoners aan het college of de gemeente bereid is medewerking te verlenen aan een verzoek. Daar zitten ook veel woningbouwverzoeken bij. Om daadwerkelijke realisatie af te dwingen, verbinden wij nu al een termijn aan een principe-uitspraak. Wanneer niet binnen een jaar een omgevingsvergunning wordt ingediend, vervalt de geldigheid van een principe-uitspraak. Deze werkwijze zetten wij actief voort. Lijn: aan principe-uitspraken zit een geldigheidsduur van een jaar.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
32
5.4 Intrekken omgevingsvergunning De Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht biedt de mogelijkheid om een verleende vergunning in te trekken wanneer niet binnen 26 weken begonnen is met de werkzaamheden. Hieraan is een procedure verbonden waarbij zienswijze kunnen worden ingediend en ook bezwaar en beroep mogelijk is. Wij kennen zo’n intrekkingsbeleid al. We zetten dit voort. Wij gaan actief aan de slag met intrekkingsprocedures indien niet tijdig wordt begonnen met bouwen. Lijn: We zetten ons intrekkingsbeleid ten aanzien van niet-geëffectueerde vergunningen voort.
5.5 Overcapaciteit Ook onze bestemmingsplannen bieden soms meer planologische mogelijkheden voor woningbouw dan benut worden. Bestemmingsplannen kunnen rechtstreekse bouwmogelijkheden bevatten. Er kunnen ook wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsverplichtingen in staan die met een eenvoudige procedure woningbouw mogelijk maken. In onze bestemmingsplannen is de overcapaciteit gering. Onze bestemmingsplannen zijn pas geleden geactualiseerd. Daarbij is grotendeels conserverend bestemd; uitgegaan is van de bestaande situatie. Deze overcapaciteit kan weggehaald worden. Dit kan door middel van een zogenaamd parapluplan waarin een regeling is opgenomen voor een aantal plannen tegelijkertijd. Er zijn dan twee manieren mogelijk: 1. Het rechtstreeks weghalen van een woonbestemming; 2. Het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid waarin staat dat de gemeente bevoegd is om de woonbestemming er door middel van een wijzigingsprocedure af te halen wanneer deze niet binnen een bepaalde termijn benut wordt. Wij kiezen er niet voor om bestaande plannen hierop aan te passen. De inperking van rechten levert veel commotie op bij rechthebbenden. Voor de gemeente betekent het veel extra werk. De ruimte in contingenten die er is, rechtvaardigt een dergelijke strakke lijn niet. Verder speelt het aspect van planschade. De eerste manier leidt onmiddellijk tot planschade. Bij de tweede manier speelt dit nauwelijks. Omdat daar een termijn wordt verbonden aan het weghalen waaruit voorzienbaarheid voortvloeit, is de kans op een succesvolle planschadeclaim in dat geval nihil. Wanneer wij nieuwe plannen maken, nemen wij daarom hierin wel een dergelijke wijzigingsbevoegdheid op. Lijn: We maken geen overkoepelend plan om overcapaciteit in bestaande bestemmingsplannen weg te nemen. Lijn: In nieuwe plannen nemen we een wijzigingsbevoegdheid op die het mogelijk maakt op termijn nietbenutte plancapaciteit weg te nemen.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
33
5.6 Geen bouwclaims in overeenkomsten In overeenkomsten worden soms bouwclaims opgenomen: rechten voor ontwikkelaars om op een bepaalde locatie te mogen bouwen. Ook in Landerd is dit gebeurd. Omdat aan die claims geen eindigheid verbonden was, konden deze claims in lengte van jaren voortduren. Dergelijke bouwclaims zijn onwenselijk. Als gemeente ben je afhankelijk van de plannen van ontwikkelaars waardoor de sturingsmogelijkheid vanuit de gemeente ontbreekt. Zo kan het gebeuren dat uitgegeven contingenten jarenlang niet worden gebruikt, maar wel effect hebben op andere plannen. Daarom nemen wij in beginsel geen nieuwe bouwclaims meer op. Wanneer we er echt niet onderuit komen, verbinden we er in ieder geval een duidelijke eindtermijn aan. We gaan uit van clustering van een beperkt aantal woningen en verbinden aan die clustering een afnametermijn. Aan bestaande bouwclaims proberen we een eindigheid te koppelen. Lijn: We nemen in beginsel geen nieuwe bouwclaims op. Aan bestaande bouwclaims proberen we een eindigheid te verbinden.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
34
6 Monitoring De gemeenteraad stelt de woonvisie en daarmee de kaders vast. Dit geeft het college de vrijheid om binnen de kaders van de raad een eigen uitvoeringsstrategie te voeren. Dat is vooral op het gebied van planontwikkeling nodig omdat het college moet kunnen onderhandelen, compromissen moet kunnen sluiten met ontwikkelende en maatschappelijke organisaties of zelfs initiatieven moet kunnen afwijzen. De gemeenteraad controleert op hoofdlijnen. Het college levert jaarlijks een monitorings- en voortgangsverslag aan aan de gemeenteraad. In dat verslag staan in elk geval de volgende dingen: • een overzicht van de toegevoegde woningen; • een overzicht van de ingetrokken woningbouwmogelijkheden; • bereikte resultaten met betrekking tot prestatieafspraken. Lijn: De Raad stelt de kaders vast en controleert op hoofdlijnen, het college voert uit. Het college koppelt jaarlijks de stand van zaken en bereikte resultaten terug aan de gemeenteraad.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
35
Bijlage I: Geschiktheid woningvoorraad per kern Schaijk
Wat zien we? • •
•
Beperkt aantal geschikte woningen verspreid over de kern, vaak nu al bewoond door 75-plussers. In de nieuwbouwwijk Akkerwinde, ten noorden van de Molengraaf en ten westen van de Bruinsteeg zijn relatief veel potentieel geschikte woningen te vinden. Een groot deel van deze woningen worden nu nog bewoond door jonge huishoudens. Met name aan de noordoostkant van Akkerwinde staan relatief veel niet geschikte woningen. Deze woningen worden grotendeels bewoond door huishoudens die in de leeftijdscategorie 55 t/m 74 jaar vallen. Een deel van hen zal in de komende jaren behoefte krijgen aan een geschikte woning.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
36
Zeeland
Wat zien we? • •
Een groot deel van de geschikte woningen ligt helemaal aan de rand van het dorp Relatief veel woningen zijn potentieel geschikt te maken. Maar deze woningen liggen wat verder van het centrum af dan de niet-geschikte woningen.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
37
Reek
Wat zien we? • • •
Relatief veel potentieel geschikte woningen aan de westkant van Reek. Deze woningen worden voornamelijk bewoond door huishoudens tot 55 jaar. Relatief veel ongeschikte woningen ten oosten van de Monseigneur Borretstraat. Een deel hiervan wordt bewoond door huishoudens tussen de 55 en 74 jaar. De meeste geschikte woningen staan bij Nieuw Heijtmorgen. Hierin wonen voornamelijk 75plussers.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
38
Bijlage II: Resultaten woningmarktonderzoek 2013
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
39
1 Inleiding 1.1
Achtergrond
De Nederlandse woningmarkt gaat al enige jaren door een moeilijke fase. Sinds het begin van de economische crisis in 2008 is de verkoop van woningen de afgelopen jaren steeds verder gedaald. Banken zijn zeer terughoudend geworden in het verstrekken van hypotheken. Daarnaast is er veel onzekerheid onder huizenbezitters over de ontwikkeling van de huizenprijzen. Hierdoor stagneert de doorstroming op de woningmarkt. Of het Woonakkoord dat begin 2013 is gesloten, hierin verandering gaat brengen, valt voorlopig nog te bezien. Ook in de gemeente Landerd zijn de gevolgen van de crisis op de woningmarkt voelbaar. De verkoop van woningen is teruggelopen en nieuwbouwlocaties zijn minder snel ingevuld dan voorheen. Niettemin is de gemeente ook in de afgelopen jaren aantrekkelijk gebleven voor vestigers. Landerd kent nog altijd een vestigingsoverschot. Daarnaast neemt het aantal huishoudens de komende jaren ook toe door de gezinsverdunning. Er is dus nog steeds ruimte voor nieuwbouw. Wel is het, zeker in de huidige crisistijden, zeer belangrijk om woningen te bouwen die aansluiten bij de wensen en mogelijkheden van woningzoekenden. Daarom heeft de gemeente Landerd onderzoek laten uitvoeren naar zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte. Dit deel van de rapportage (deel II) beschrijft de kwalitatieve woningbehoefte. We gaan in op de verhuisgeneigdheid (welk deel van de huishoudens wil de komende jaren verhuizen?) en de woonwensen van de huishoudens die willen verhuizen. Daarbij kijken we ook kritisch naar de bestedingsruimte en eventuele alternatieve woonwensen, als men de gewenste woning niet kan vinden. Door vraag en aanbod op de lokale woningmarkt met elkaar te vergelijken krijgen we inzichtelijk in welke woningmarktsegmenten ruimte is voor nieuwbouw.
1.2
Responsverantwoording
Om de woonwensen van de inwoners van de gemeente Landerd in beeld te krijgen is een enquête onder alle zelfstandige huishoudens gehouden. Ieder huishouden heeft een uitnodigingsbrief ontvangen waardoor men deel kon nemen aan het onderzoek. De enquête kon op internet worden ingevuld. Huishoudens die niet via internet mee wilden / konden doen, hadden de mogelijkheid om een schriftelijke vragenlijst in te vullen. Deze schriftelijke vragenlijst kon worden afgehaald op het gemeentehuis in Zeeland of in een van de drie gemeenschapshuizen in de drie kernen. Uiteindelijk hebben 21 huishoudens de vragenlijst schriftelijk ingevuld (3%). De rest heeft via internet meegedaan. Daarnaast zijn ook alle potentiële starters (inwonende jongeren tussen de 18 en 30 jaar) aangeschreven om deel te nemen aan het onderzoek. De totale respons op de enquête (onder zelfstandige huishoudens en starters) is als volgt:
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
40
Zelfstandige huishoudens
Starters
Aangeschreven
Respons (abs.)
Respons (%)
Aangeschreven
Respons
%
Zeeland
2.605
298
11%
-
-
-
Schaijk
2.320
257
11%
-
-
-
675
111
16%
-
-
-
-
-
-
Reek Niet ingevuld Gemeente totaal
-
17
-
5.600
683
12%
179
In totaal heeft 12% van de zelfstandige huishoudens meegewerkt aan het onderzoek. Dat is ruim voldoende om betrouwbare uitspraken te kunnen doen over de woonwensen op gemeenteniveau. Met deze respons kunnen we uitgaan van een betrouwbaarheid van 95%. Dit houdt in dat de kans 95% is dat we dezelfde resultaten krijgen als we hetzelfde onderzoek onder een andere steekproef van de bevolking van de gemeente Landerd houden. De nauwkeurigheidsmarge is 5%. Dit houdt in dat een uitkomst van bijvoorbeeld 30% verhuisgeneigdheid bij een betrouwbaarheid van 95% tussen de 25 en 35% ligt. Deze uitgangspunten van betrouwbaarheid en nauwkeurigheidsmarge zijn het meest gangbaar bij statistisch onderzoek. Alleen in Reek hebben we een iets ruimere nauwkeurigheidsmarge moeten hanteren, namelijk 8%. Weging naar huishoudens en dorp Per dorp hebben we de respons geïnventariseerd naar verschillende leeftijdscategorieën. Vervolgens hebben we de respons gewogen en gecorrigeerd naar de werkelijke verdeling en huishoudensaantallen per dorp. Hierdoor hebben we een eventuele over- of ondervertegenwoordiging van bepaalde leeftijdsgroepen kunnen corrigeren naar de werkelijke verhoudingen per dorp. Gesprekken met makelaars Tenslotte zijn de uitkomsten van de enquête besproken met enkele makelaars met veel kennis van de lokale woningmarkt; Makelaarsdij Van Casteren, Bernheze Makelaars, Van de Ven Garantiemakelaars en Van der Krabben Makelaars.
1.3
Leeswijzer
De rapportage is als volgt opgebouwd: • Hoofdstuk 1 bestaat uit de factsheets over de woonwensen in de drie kernen van de gemeenten; Zeeland, Schaijk en Reek. Per kern geven we inzicht over de verhuisgeneigdheid, motieven en verhuisrichting. Vervolgens geven we per kern de woonwensen per huishoudenstype weer. Het onderdeel van iedere kern wordt afgesloten met een confrontatie tussen potentiële vraag en aanbod. Daarmee krijgen we zicht op de eventuele ruimte voor nieuwbouw naar marktsegment. • In hoofdstuk 2 worden kenmerken van vestigers en vertrekkers van en naar de gemeenten besproken. Van vestigers wordt tevens aangegeven hoe hun woonwensen eruit zien (op basis van realiseerde verhuizingen naar Landerd in de afgelopen 5 jaar). • Hoofdstuk 3 geeft nader inzicht in de specifieke woonwensen voor de drie nieuwbouwlocaties in de gemeente Landerd; Repelakker in Zeeland, Akkerwinde in Schaijk en Kerkpad in Reek. • Hoofdstuk 4 beschrijft de invloed van de economische crisis op de woonwensen van de verschillende doelgroepen.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
41
2
Woonwensen naar dorp
In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de woonwensen per dorp. Iedere paragraaf beschrijft de woonwensen van een van de dorpen van de gemeente Landerd; Zeeland, Schaijk en Reek. Elke paragraaf kent drie pagina’s en is op dezelfde wijze opgebouwd; e
1 pagina: Verhuisgeneigdheid, motieven en richting We geven eerst enkele kenmerken van het dorp (inwoneraantal, huishoudenssamenstelling) en vergelijken dit met het gemeentelijk gemiddelde). Vervolgens geven we de verhuisgeneigdheid per huishoudenstype weer. Wie wil er verhuizen? Waarom? En waarheen? Op deze wijze krijgen we ook inzicht naar de achterliggende motieven van de verhuizing en of men sterk gebonden is aan het dorp waar men nu woont. e
2 pagina: Woonwensen per huishoudenstype Pagina 2 brengt de woonwensen in beeld van de huishoudens die hebben aangegeven dat ze willen verhuizen. Dit doen we per huishoudenstype (starters, 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar en -vanaf 55 jaar en gezinnen). Van de zelfstandige huishoudens die willen verhuizen geven we ook hun huidige woning weer (de woning die zij bij een verhuizing weer beschikbaar komt). Van starters geven we alleen de gewenste woning weer (zij laten geen woning achter). e
3 pagina: Vraag versus aanbod per dorp De huidige- en gewenste woonsituatie van pagina 2 confronteren we nu met elkaar. Daarmee krijgen we 4 de potentiële vraag en aanbod van alle doelgroepen samen in beeld . Deze kwalitatieve woningbehoefte koppelen we aan de huishoudensprognose, waarmee ook de omvang van vraag en aanbod in de komende tien jaar beeld in beeld wordt gebracht. Zo kunnen we zien waar kansrijke of kwetsbare 5 segmenten ontstaan, gebaseerd op de geuite woonwensen van de inwoners en recente vestigers van Landerd.
4
Ook het gewenste woonprofiel van vestigers (zie ook hoofdstuk 3) en de huidige woonsituatie van mensen die uit Landerd willen vertrekken, zijn hieraan toegevoegd. 5 Een kwetsbaar segment hoeft in de praktijk niet te betekenen dat woningen leeg komen te staan. Wel wordt gesignaleerd dat de populariteit van deze woningen afneemt.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
42
Zeeland Huishoudenssamenstelling
Verhuisgeneigdheid naar huishoudenstype
50%
Zeeland
45%
Gemeente
Zeeland Totaal
40%
1+2p. huishoudens > 55 jaar
35% 30%
Gezinnen
25%
1+2p. Huishoudens < 55 jaar
20%
Starters
15% 10%
0%
5% 0% 1+2 phh < 35 1+2 phh 35-55
gezinnen
10%
Verhuisgeneigd binnen 5 jaar
1+2 phh 55-75 1+2 phh >75
20%
30%
40%
50%
Verhuisgeneigd bij geschikt aanbod
•
Aantal inwoners: 6.415 (2013)
•
Ongeveer 20% van de huishoudens is verhuisgeneigd.
•
Aantal huishoudens: 2.320 (2013)
•
Starters het meest verhuisgeneigdheid (43%).
•
Samenstelling komt sterk overeen met het gemeentelijke beeld
•
Bij de overige doelgroepen: huishoudens tot 55 jaar (23%)
•
Relatief iets meer gezinnen
•
1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar zijn het meest concreet
•
Iets minder huishoudens tussen 55 en 75 jaar
over hun verhuizing: 19% wil binnen vijf jaar verhuizen.
Top 5 meest genoemde verhuisredenen
Vanwege leeftijd / gezondheid Wil gelijkvloers wonen Wil een kleinere woning Vanwege de bereikbaarheid van voorzieningen Vanwege de woonomgeving / buurt 0% Zeeland totaal •
10%
1+2p. huishoudens > 55 jaar
20%
Gezinnen
30%
40%
50%
60%
1+2p. Huishoudens < 55 jaar
Meest genoemde verhuisreden is leeftijd / gezondheid (vooral bij 55 plussers). Ook gelijkvloers willen wonen en een kleinere woning zijn redenen die vaak samenhangen met de gezondheidstoestand.
•
Leeftijd / gezondheid is ook door veel gezinnen genoemd. Met name oudere gezinnen, waarvan de kinderen over niet al te lange tijd het huis uit gaan.
•
Woonomgeving / buurt is het vaakst genoemd door 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar.
Schaijk
Zeeland
Het Oventje
Gemeente Mill en St. Hubert
Gemeente Oss
Gemeente Uden
Overig Nederland
Buitenland
Totaal
Verhuisrichting
1+2 p. huishoudens < 55 jaar
6%
48%
0%
7%
6%
0%
26%
7%
100%
Gezinnen
0%
75%
0%
2%
0%
18%
4%
2%
100%
1+2 p. huishoudens > 55 jaar
6%
59%
9%
3%
0%
12%
9%
0%
100%
•
Ongeveer de helft of meer van de verhuisgeneigden wil in Zeeland blijven wonen.
•
Vooral gezinnen zijn gehecht aan de kern Zeeland; 75% wil bij verhuizing in Zeeland blijven wonen.
•
1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar verwachten het meest uit Zeeland te vertrekken, vaak naar Eindhoven of Den Bosch (meest genoemde gemeenten bij ‘Overig Nederland').
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
43
Kwalitatieve woningbehoefte naar huishoudenstype Tabel 2.1: Zeeland. Kenmerken huidige woning en gewenste woning van verhuisgeneigden huishoudens (naar huishoudenstype) Starters 1+2 phh 31 – 55 jaar Gezinnen 1+2 phh > 55 jaar 2013: 425 huishoudens 2013: 1.040 huishoudens 2013: 905 huishoudens Gewenste Huidige Gewenste Huidige Gewenste Huidige Gewenste woning woning woning woning woning woning woning Eigendomstype Huur
19%
39%
15%
6%
17%
-
58%
Koop
81%
61%
85%
94%
83%
100%
42%
57%
31%
100%
100%
49%
-
49%
69%
-
-
26%
-
23%
43%
-
-
-
-
-
18%
-
-
-
-
25%
-
10%
< €200.000
44%
50%
18%
11%
7%
9%
37%
€ 200 - 250.000
31%
50%
35%
11%
33%
18%
23%
€ 250 - 300.000
13%
-
29%
6%
7%
31%
27%
€ 300 - 350.000
6%
-
18%
28%
20%
10%
10%
€ 350 - 400.000
-
-
-
22%
20%
19%
0%
6%
-
-
22%
13%
13%
4%
Rij-/hoekwoning
15%
50%
22%
23%
12%
13%
0%
2-onder-1 kap
35%
18%
35%
47%
18%
43%
7%
Vrijstaand
40%
0%
22%
29%
47%
41%
13%
Appartement
10%
32%
-
-
6%
2%
18%
-
-
22%
0%
18%
0%
62%
-
-
-
-
-
-
10%
-
18%
0%
12%
6%
5%
7%
Huurprijs < € 535 € 535 - € 575 € 535 - € 680 > € 680 Koopprijs
> € 400.000 Woningtype
Grondgebonden seniorenwoning Aanleunwoning serviceappartement Overig
/
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
• • •
•
Starters zoeken met name een 2-onder-1 kap of vrijstaande woning in het koopsegment. Ongeveer de helft daarvan zoekt een woning boven de 2 ton. Kleine huishoudens tot 55 jaar willen stromen nog meer door naar de koopsector en vaker naar een ruime grondgebonden woning. Gezinnen wonen nu vrijwel allemaal in een koopwoning. Bij verhuizing zien we twee bewegingen: 1) doorstromen naar een duurdere, vaak vrijstaande koopwoning, 2) verhuizen naar een kleinere (huur)woning, soms gaat het daarbij om een seniorenwoning. Het merendeel van de 55 plussers gaat bij verhuizing op zoek naar een huurwoning; meestal een grondgebonden seniorenwoning, vaak tot € 680.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
44
Fricties op de woningmarkt In onderstaand figuur confronteren we de gewenste en huidige woonsituatie van alle doelgroepen met elkaar. Deze ‘vraag-aanbodbalans’ geeft zicht op de fricties op de woningmarkt van Zeeland. Het linker figuur geeft aan in welke woningmarktsegmenten veel dynamiek te verwachten valt in de komende tien jaar (vraag en aanbod). De rechterfiguur geeft de fricties aan (vraag minus aanbod). Zo zien we welke woningmarktsegmenten kansrijk zijn voor uitbreiding van woningvoorraad (groen: vraag > aanbod) en welke segmenten kwetsbaar (rood: vraag < aanbod). Vraag en aanbod huursector Zeeland 2013 - 2023
Vraag
Aanbod
Kansrijk
Kwetsbaar
Eengezins <575 Eengezins 575-680 Eengezins >680 Appartement <575 Appartement 575-680 Appartement >680 Seniorenwoning ggb <575 Seniorenwoning ggb 575-680 Seniorenwoning ggb >680 -100 -80 -60 -40 -20 0
• • •
20 40 60 80 100 -100 -80 -60 -40 -20 0
20 40 60 80 100
Veel vraag en aanbod: goedkope eengezinshuurwoningen en huurappartementen. Veel vraag en nauwelijks aanbod: grondgebonden seniorenwoningen. Meest kansrijk voor uitbreiding van de woningvoorraad: grondgebonden seniorenwoningen tot € 575.
Vraag en aanbod koopsector Zeeland 2013 - 2023
Vraag
Aanbod
Kansrijk
Kwetsbaar
Rij/hoekwoning <170.000 Rij/hoekwoning 170 - 250.000 Rij/hoekwoning 250 - 400.000 Rij/hoekwoning > 400.000 2^1 kap <250.000 2^1 kap >250.000 Vrijstaand <300.000 Vrijstaand >300.000 Appartement <170.000 Appartement 170 - 250.000 Appartement > 250.000 Seniorenwoning ggb <170.000 Seniorenwoning ggb 170 - 250.000 Seniorenwoning ggb > 250.000 -400 -300 -200 -100 0
• • • •
100 200 300 400 -200 -150 -100 -50
0
50 100 150 200
Veel vraag en aanbod naar 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen Verwacht aanbod 2-1 kap vanaf € 250.000 en vrijstaande woningen groter dan de vraag. Kwetsbaar segment: 2-onder-1 kap vanaf € 250.000 en vrijstaande woningen Kansrijk segment: grondgebonden seniorenwoning, goedkope 2-onder-1 kap / vrijstaande woning.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
45
Schaijk Huishoudenssamenstelling
Verhuisgeneigdheid naar huishoudenstype
50% Schaijk
45%
Gemeente
Schaijk Totaal
40%
1+2p. huishoudens > 55 jaar
35% 30%
Gezinnen
25%
1+2p. Huishoudens < 55 jaar
20%
Starters
15% 10%
0%
5% 0% 1+2 phh < 35 1+2 phh 35-55
gezinnen
Verhuisgeneigd binnen 5 jaar
1+2 phh 55-75 1+2 phh >75
•
Aantal inwoners: 6.955 (2013)
•
Aantal huishoudens: 2.605 (2013)
•
Samenstelling komt overeen met het gemeentelijke beeld
10%
•
20%
30%
40%
50%
Verhuisgeneigd bij geschikt aanbod
De verhuisgeneigdheid ligt hoog in Schaijk: 38% van de huishoudens is verhuisgeneigd
•
Iets minder gezinnen
•
Iets meer oudere huishoudens (tussen 55 en 75 jaar en 75+)
•
Verhuisgeneigdheid
is
het
vooral
hoog
bij
1+2
persoonshuishoudens (zowel tot 55 jaar als boven tot 55 jaar) •
Iets minder dan eenderde van de starters is verhuisgeneigd
Top 5 meest genoemde verhuisredenen
Vanwege leeftijd / gezondheid Wil gelijkvloers wonen Wil een kleinere woning Vanwege de bereikbaarheid van voorzieningen Vanwege de woonomgeving / buurt 0% Schaijk totaal •
1+2p. huishoudens > 55 jaar
20%
Gezinnen
30%
40%
50%
60%
1+2p. Huishoudens < 55 jaar
De meest genoemde verhuisredenen zijn in Schaijk vergelijkbaar met Zeeland. Meest genoemd is ook hier de gelijkvloers willen wonen en een kleinere
•
10%
leeftijd / gezondheid,
woning.
Veel (vooral oudere) huishoudens geven aan dat bereikbaarheid van voorzieningen een belangrijke verhuisreden is. Het gaat hier met name om ouderen die (zorg)voorzieningen op korte loopafstand van de woning willen hebben.
Gemeente Grave
Gemeente Uden
Overig Nederland
Buitenland
Totaal
45%
0%
0%
0%
15%
6%
21%
12%
100%
Gezinnen
76%
0%
3%
3%
3%
0%
16%
0%
100%
1+2 p. huishoudens > 55 jaar
88%
1%
0%
0%
0%
0%
11%
0%
100%
Zeeland
1+2 p. huishoudens < 55 jaar
Schaijk
Gemeente Bernheze
Gemeente Oss
Verhuisrichting
•
Minimaal 45% van elke doelgroep wil bij verhuizing in Schaijk blijven wonen.
•
Vooral huishoudens vanaf 55 jaar (88%) zijn gehecht aan Schaijk.
•
1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar verwachten het meest uit Schaijk te vertrekken bij verhuizing, vaak naar Oss of elders in Nederland (vaak Eindhoven of Den Bosch).
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
46
Kwalitatieve woningbehoefte naar huishoudenstype Tabel 2.2: Schaijk. Kenmerken huidige woning en gewenste woning van verhuisgeneigden huishoudens (naar huishoudenstype) Starters 1+2 phh 31 – 55 jaar Gezinnen 1+2 phh > 55 jaar 2013: 470 huishoudens 2013: 1.130 huishoudens 2013: 1.050 huishoudens Gewenste Huidige Gewenste Huidige Gewenste Huidige Gewenste woning woning woning woning woning woning woning Eigendomstype Huur
21%
35%
39%
6%
11%
14%
73%
Koop
79%
65%
61%
94%
89%
86%
27%
< € 535
40%
28%
28%
50%
83%
33%
30%
€ 535 - € 575
30%
0%
72%
-
-
37%
42%
€ 535 - € 680
50%
72%
0%
-
17%
8%
26%
> € 680
10%
-
-
50%
-
10%
< € 200.000
48%
-
-
10%
8%
3%
11%
€ 200 - 300.000
34%
64%
82%
21%
25%
25%
41%
€ 250 - 300.000
14%
18%
18%
28%
18%
24%
38%
€ 300 - 350.000
-
-
-
14%
21%
20%
5%
€ 350 - 400.000
-
-
-
7%
7%
13%
5%
4%
18%
-
21%
21%
16%
-
Rij-/hoekwoning
16%
10%
13%
21%
4%
22%
4%
2-onder-1 kap
34%
35%
0%
33%
14%
32%
2%
Vrijstaand
25%
20%
33%
42%
55%
42%
1%
Appartement
19%
25%
27%
3%
7%
2%
34%
-
10%
27%
0%
21%
2%
58%
-
0%
0%
0%
4%
0%
4%
6%
0%
0%
0%
10%
10%
1%
Huurprijs
Koopprijs
> € 400.000 Woningtype
Grondgebonden seniorenwoning Aanleunwoning serviceappartement Overig
/
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
• •
• •
Starters zoeken met name een grondgebonden koopwoning. Ongeveer de helft daarvan zoekt een woning tot de € 200.000. Er is weinig verschuiving te zien van kleine huishoudens tot 55 jaar van huur naar koop (en andersom). Wel zoekt ongeveer een kwart van hen (vaak de oudere huishoudens in deze leeftijdscategorie) al naar een grondgebonden seniorenwoning. Gezinnen blijven sterk georiënteerd op de koopsector. Men zoekt een ruimere grondgebonden woning of een seniorenwoning. Het merendeel van de 55 plussers gaat bij verhuizing op zoek naar een huurwoning; vooral grondgebonden seniorenwoning. Daarnaast gaat ongeveer eenderde van hen op zoek naar een appartement.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
47
Fricties op de woningmarkt In onderstaand figuur confronteren we de gewenste en huidige woonsituatie van alle doelgroepen met elkaar. Deze ‘vraag-aanbodbalans’ geeft zicht op de fricties op de woningmarkt van Zeeland. Het linker figuur geeft aan in welke woningmarktsegmenten veel dynamiek te verwachten valt in de komende tien jaar (vraag en aanbod). De rechterfiguur geeft de fricties aan (vraag minus aanbod). Zo zien we welke woningmarktsegmenten kansrijk zijn voor uitbreiding van woningvoorraad (groen: vraag > aanbod) en welke segmenten kwetsbaar (rood: vraag < aanbod) zijn. Vraag en aanbod huursector Schaijk 2013 - 2023
Vraag
Kansrijk
Aanbod Eengezins <575
Eengezins <575
Eengezins 575-680
Eengezins 575-680 Eengezins >680
Eengezins >680
Appartement <575
Appartement <575
Appartement 575-680
Appartement 575-680
Appartement >680
Appartement >680
Seniorenwoning ggb <575
Seniorenwoning ggb <575
Seniorenwoning ggb 575-680
Seniorenwoning ggb 575-680
Seniorenwoning ggb >680
Seniorenwoning ggb >680
-200 -150 -100 -50
• • •
Kwetsbaar
0
50
100 150 200 -150
-100
-50
0
50
100
150
Veel vraag naar goedkope huur, met name grondgebonden seniorenwoningen en appartementen. Vraag en aanbod van goedkope eengezinswoningen redelijk in evenwicht. Meest kansrijk: appartementen en grondgebonden seniorenwoningen tot € 575.
Vraag en aanbod koopsector Schaijk 2013 - 2023
Kansrijk
-400 -300 -200 -100
• • • •
Kwetsbaar
Kansrijk
Kwetsbaar
Rij/hoekwoning <170.000 Rij/hoekwoning 170 - 250.000 Rij/hoekwoning 250 - 400.000 Rij/hoekwoning > 400.000 2^1 kap <250.000 2^1 kap >250.000 Vrijstaand <300.000 Vrijstaand >300.000 Appartement <170.000 Appartement 170 - 250.000 Appartement > 250.000 Seniorenwoning ggb <170.000 Seniorenwoning ggb 170 - 250.000 Seniorenwoning ggb > 250.000
Rij/hoekwoning <170.000 Rij/hoekwoning 170 - 250.000 Rij/hoekwoning 250 - 400.000 Rij/hoekwoning > 400.000 2^1 kap <250.000 2^1 kap >250.000 Vrijstaand <300.000 Vrijstaand >300.000 Appartement <170.000 Appartement 170 - 250.000 Appartement > 250.000 Seniorenwoning ggb <170.000 Seniorenwoning ggb 170 - 250.000 Seniorenwoning ggb > 250.000
0
100 200 300 400 -150
-100
-50
0
50
100
150
Veel vraag en aanbod van 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen. Veel aanbod van dure 2-onder-1kap (beide prijssegmenten), vrijstaande woningen (> € 300.000) en middeldure rij-/ hoekwoning. Kwetsbaar: 2-onder-1 kap (met name >€ 250.000), vrijstaande woningen vanaf € 300.000 en rij/hoekwoningen (€ 170.000 - € 250.000). Beperkt kansrijk: appartementen en grondgebonden woningen voor senioren.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
48
Reek Huishoudenssamenstelling
Verhuisgeneigdheid naar huishoudenstype
50%
Reek
Gemeente
45%
Totaal
40%
1+2p. huishoudens > 55 jaar
35% 30%
Gezinnen
25%
1+2p. Huishoudens < 55 jaar
20%
Starters
15% 10%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
5% 0% 1+2 phh < 35 1+2 phh 35-55
gezinnen
Verhuisgeneigd binnen 5 jaar
1+2 phh 55-75 1+2 phh >75
Verhuisgeneigd bij geschikt aanbod
•
Aantal inwoners: 1.695 (2013)
•
Ongeveer 20% van de huishoudens is verhuisgeneigd.
•
Aantal huishoudens: 675 (2013)
•
Starters veruit het meest verhuisgeneigdheid (71%), maar wel
•
Bij de overige doelgroepen: huishoudens vanaf 55 jaar het meest
•
Samenstelling komt overeen met het gemeentelijke beeld
•
Iets meer gezinnen en huishoudens tot 35 jaar.
•
Iets minder oudere huishoudens (tussen 55 en 75 jaar en 75+)
vooral bij geschikt aanbod.
verhuisgeneigd (26%) •
Gezinnen zijn het minst verhuisgeneigd (14%).
Top 5 meest genoemde verhuisredenen
Vanwege de bereikbaarheid van voorzieningen Wil een kleinere woning Wil gelijkvloers wonen Vanwege leeftijd / gezondheid Wil dichterbij kinderen wonen 0% Reek totaal •
1+2p. huishoudens > 55 jaar
10%
20%
Gezinnen
30%
40%
50%
60%
1+2p. Huishoudens < 55 jaar
De bereikbaarheid van voorzieningen is de meest genoemde verhuisreden. Dit geldt met name voor 55-plussers. Voor kleine huishoudens tot 55 jaar speelt dit geen rol.
•
Net als in de andere kernen spelen verhuisredenen die samenhangen met het ouder worden een belangrijke rol.
•
Met name bij jonge huishoudens tot 55 jaar geldt dat zij dichter bij hun kinderen willen wonen (geldt met name voor de oudere huishoudens binnen deze doelgroep)
Gemeente Nijmegen
Gemeente Uden
Overig Nederland
Buitenland
Totaal
0%
0%
0%
0%
0%
38%
13%
100%
40%
33%
3%
6%
3%
3%
9%
3%
100%
1+2 p. huishoudens > 55 jaar
46%
16%
0%
7%
0%
7%
16%
7%
100%
Zeeland
50%
Gezinnen
Schaijk
1+2 p. huishoudens < 55 jaar
Reek
Gemeente Grave
Verhuisrichting
•
Het percentage huishoudens dat na verhuizing in de huidige kern (Reek) wil blijven wonen, ligt lager dan in Zeeland en Schaijk.
•
Met name bij gezinnen en starters wil een groot gedeelte naar een andere plaats verhuizen, vaak is dat Schaijk.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
49
Kwalitatieve woningbehoefte naar huishoudenstype Tabel 2.3: Reek. Kenmerken huidige woning en gewenste woning van verhuisgeneigden huishoudens (naar huishoudenstype) Starters 1+2 phh 31 – 55 jaar Gezinnen 1+2 phh > 55 jaar 2013: 130 huishoudens 2013: 305 huishoudens 2013: 255 huishoudens Gewenste Huidige Gewenste Huidige Gewenste Huidige Gewenste woning woning woning woning woning woning woning Eigendomstype Huur
20%
0%
25%
16%
0%
22%
81%
Koop
80%
100%
75%
84%
100%
78%
19%
< € 535
-
-
100%
100%
-
33%
30%
€ 535 - € 575
-
-
-
-
100%
37%
42%
€ 535 - € 680
100%
-
-
-
-
8%
26%
-
-
-
-
-
-
10%
< €200.000
75%
25%
-
20%
59%
11%
25%
€ 200 - 250.000
25%
75%
-
40%
-
11%
25%
€ 250 - 300.000
-
-
-
-
-
39%
50%
€ 300 - 350.000
-
-
100%
-
-
39%
-
€ 350 - 400.000
-
-
40%
-
-
-
> € 400.000
-
-
-
-
41%
-
-
Rij-/hoekwoning
60%
100%
-
33%
0%
16%
8%
2-onder-1 kap
40%
-
-
33%
19%
38%
8%
Vrijstaand
-
-
75%
33%
61%
46%
8%
Appartement
-
-
-
-
-
-
8%
Grondgebonden seniorenwoning Aanleunwoning serviceappartement Overig
-
-
25%
-
19%
-
29%
-
-
-
-
-
-
32%
-
-
-
-
-
-
8%
Huurprijs
> € 680 Koopprijs
Woningtype
/
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
• • •
•
Starters zoeken met name een rij- of hoekwoning (koop), met name in het goedkope prijssegment. Kleine huishoudens tot 55 jaar wonen vrijwel altijd in een koopwoning. Het merendeel zoekt bij verhuizing een vrijstaande koopwoning in het hogere segment. Ook gezinnen wonen nu grotendeels in een koopwoning. Bij verhuizing zal men nog sterker richting de koop oriënteren. Het merendeel zoekt wel een goedkope koopwoning (tot € 200.000), maar ongeveer 40% zoekt een woning in het hogere prijssegment. Bij de 55 plussers zien we een sterke verschuiving van de koop- naar de huursector. Ongeveer 80% van deze doelgroep zoekt een huurwoning
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
50
Fricties op de woningmarkt In onderstaand figuur confronteren we de gewenste en huidige woonsituatie van alle doelgroepen met elkaar. Deze ‘vraag-aanbodbalans’ geeft zicht op de fricties op de woningmarkt van Zeeland. Het linker figuur geeft aan in welke woningmarktsegmenten veel dynamiek te verwachten valt in de komende tien jaar (vraag en aanbod). De rechterfiguur geeft de fricties aan (vraag minus aanbod). Zo zien we welke woningmarktsegmenten kansrijk zijn voor uitbreiding van woningvoorraad (groen: vraag > aanbod) en welke segmenten kwetsbaar (rood: vraag < aanbod) zijn. Vraag en aanbod huursector Reek 2013 - 2023
Vraag
Aanbod
Kansrijk
Kwetsbaar
Eengezins <575 Eengezins 575-680 Eengezins >680 Appartement <575 Appartement 575-680 Appartement >680 Seniorenwoning ggb <575 Seniorenwoning ggb 575-680 Seniorenwoning ggb >680 -100 -80 -60 -40 -20 0
• • •
20 40 60 80 100 -40 -30 -20 -10
0
10
20
30
40
Veel vraag en aanbod: goedkope eengezinshuurwoningen. Veel vraag en nauwelijks aanbod: goedkope grondgebonden seniorenwoningen. Meest kansrijk voor uitbreiding van de woningvoorraad: grondgebonden seniorenwoningen tot € 575.
Vraag en aanbod koopsector Reek 2013 - 2023
Vraag
Aanbod
Kansrijk
Kwetsbaar
Rij/hoekwoning <170.000 Rij/hoekwoning 170 - 250.000 Rij/hoekwoning 250 - 400.000 Rij/hoekwoning > 400.000 2^1 kap <250.000 2^1 kap >250.000 Vrijstaand <300.000 Vrijstaand >300.000 Seniorenwoning ggb <170.000 Seniorenwoning ggb 170 - 250.000 Seniorenwoning ggb > 250.000 -100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60
• • • •
Veel aanbod van 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen. Met name vraag naar rij-/hoekwoning tot € 250.000 en 2-onder-1 kap (vanaf € 250.000) en vrijstaand vanaf € 300.000. Kwetsbaar segment: 2-onder-1 kap (beide prijssegmenten) en vrijstaande woningen tot € 300.000. Beperkt kansrijk: goedkope rijwoning, vrijstaande woning vanaf €300.000.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
51
Makelaars over de verschillende doelgroepen
Starters Starters in Landerd zijn moeilijk in beweging te krijgen. Starters blijven langer thuis wonen vanwege de beperkte hypotheekruimte en een mogelijke verdere daling van de prijzen van koopwoningen. Wel is het een doelgroep die vergeleken met andere doelgroepen nog relatief veel verhuisgeneigden kent. Starters zoeken in het koopsegment naar een rij- of hoekwoning tot maximaal € 225.000. Ook is er enige interesse voor grondgebonden huurwoningen.
Doorstromers tot 55 jaar en gezinnen Alleen verhuisgeneigde doorstromers tot 55 jaar en gezinnen die in woning wonen die in de huidige markt nog relatief goed te verkopen is (woning tot € 200.000), zullen ook daadwerkelijk kunnen verhuizen. De volgende stap in hun wooncarrière is een woning die een waarde heeft van € 40.000 à € 50.000 boven hun huidige woning (dus ongeveer € 250.000). Een woning in die prijscategorie is op dit moment in de nieuwbouw moeilijk te vinden. In de bestaande voorraad is de prijs inmiddels dusdanig gezakt dat hierin redelijk wat aanbod te vinden is. Echter het grootste deel van de doorstromers en gezinnen stelt een mogelijke verhuizing uit, gezien de huidige prijsontwikkeling van koopwoningen.
Senioren Ook huishoudens van 55 jaar en ouder verwezenlijken nauwelijks hun verhuiswens op dit moment. Vooral doordat men de eigen woning niet kan verkopen voor de gewenste prijs. De ouderen die wel verhuizen, doen dat vooral vanuit noodzaak (beginnende fysieke beperkingen) of doordat een van de twee partners komt te overlijden. Een huurwoningen is voor deze groep steeds vaker een serieuze optie (tot ongeveer €900 is men bereid te betalen). Voorwaarden daarbij zijn wel: minimaal twee slaapkamers, een eigen parkeergelegenheid en het liefst een locatie dichtbij voorzieningen. 55 plussers die een koopwoning zoeken, stellen op dit moment een verhuizing uit. Deze groep heeft wel een latente vraag voor een grondgebonden seniorenwoning (met name patiobungalows).
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
52
3 Vestiging en vertrek In dit hoofdstuk geven we de belangrijkste kenmerken van de vestigers en vertrekkers weer. Voor de vestigers in Landerd geven we ook de kwalitatieve woningbehoefte weer. Dit doen we door de gerealiseerde verhuizingen van vestigers uit de afgelopen vijf jaar in beeld te brengen.
3.1
Vestigers
Huishoudenssamenstelling en vorige gemeente Aan huishoudens die in de afgelopen vijf jaar in de gemeente Landerd zijn komen wonen, is gevraagd wat hun huishoudenssamenstelling is. Daarnaast is gevraagd naar hun vorige woongemeente. Figuur 3.1: Gemeente Landerd. Vestigers naar huishoudenssamenstelling en vorige gemeente. 45% Oss Uden Grave Eindhoven Den Bosch Veghel Sint Anthonis Mill en Sint Hubert Nijmegen Bernheze Wijchen Elders in Nederland
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1+2 phh < 1+2 phh 35- gezinnen 1+2 phh 55- 1+2 phh > 35 jr 55 jr 75 jr 75 jr
0%
10%
20%
30%
40%
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
• •
De gemeente Landerd heeft vooral gezinnen en 1+2 persoonshuishoudens aangetrokken. Het aantal oudere huishoudens dat zich vanuit een andere gemeente in Landerd vestigt, is zeer beperkt. Het grootste deel van de vestigers in Landerd is afkomstig uit de gemeenten Oss (30%), Uden (16%) en Grave (10%). Bij de overige gemeenten zijn voornamelijk Brabantse gemeenten genoemd, verspreid over de hele provincie.
Waar vestigt men zich in de gemeente? Vervolgens is gekeken in welk dorp van de gemeente men is gevestigd: Figuur 3.2: Gemeente Landerd. Vestigingsplaats van vestigers die in de afgelopen vijf jaar in de gemeente Landerd zijn komen wonen.
Zeeland Schaijk Reek 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
53
•
De meeste vestigers geven aan dat ze in Zeeland zijn gaan wonen (50%), gevolgd door Schaijk (29%). Het percentage vestigers in Reek ligt het laagst (21%).
Kwalitatieve woningbehoefte vestigers Van de huishoudens die maximaal vijf jaar in de gemeente Landerd wonen, is de huidige woonsituatie in beeld gebracht (huur/koop, prijscategorie, woningtype). Op basis daarvan kunnen we een woonwensenprofiel van vestigers op stellen. Daarmee hebben we een redelijk betrouwbaar beeld van de woningbehoefte van toekomstige vestigers in Landerd. Figuur 3.3: Gemeente Landerd. Huidige woning van vestigers in de gemeente Landerd (2007-2012).
Koop
Huur
Vraag vestigers gemeente Landerd Eengezins <575 Eengezins 575-680 Eengezins >680 Appartement <575 Appartement 575-680 Appartement >680 Seniorenwoning ggb <575 Seniorenwoning ggb 575-680 Seniorenwoning ggb >680 Rij/hoekwoning <170.000 Rij/hoekwoning 170 - 250.000 Rij/hoekwoning 250 - 400.000 Rij/hoekwoning > 400.000 2^1 kap <250.000 2^1 kap >250.000 Vrijstaand <300.000 Vrijstaand > 300.000 Appartement <170.000 Appartement 170 - 250.000 Appartement > 250.000 Seniorenwoning ggb <170.000 Seniorenwoning ggb 170 - 250.000 Seniorenwoning ggb > 250.000 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
•
• •
De vraag onder vestigers concentreert zich op de grondgebonden koopwoningen, met name 2onder-1 kap en vrijstaande woningen vanaf € 250.000, maar ook rij-/hoekwoningen tussen de € 170.000 en € 250.000. In de huursector zoekt men vooral eengezinswoningen, deels in het sociale segment, maar deels ook vrije sector huur. De vraag naar ‘senioren-woningtypen’ (grondgebonden sneiorenwoningen, appartementen) is onder vestigers zeer beperkt. Het zijn dan ook met name gezinnen die zich in de gemeente vestigen.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
54
3.2 Vertrekkers Huishoudenssamenstelling en gewenste gemeente Van alle huishoudens in de gemeente Landerd die willen verhuizen in de komende vijf jaar, denkt 26% de gemeente te gaan verlaten. In de nu volgende figuren is te zien om welke huishoudenstypen het gaat en waar men naartoe wil vertrekken. Figuur 3.4: Gemeente Landerd. Huishoudenssamenstelling en gewenste nieuwe gemeente van huishoudens die in de komende jaren uit Landerd willen vertrekken.
40%
Uden
35%
Buitenland
30%
Oss
25%
Grave
20%
Mill en Sint Hubert Bernheze
15%
Nijmegen
10%
Wijchen
5%
Veghel
0%
Elders in Nederland 1+2 phh < 1+2 phh 35 jr 35-55 jr
• • •
gezinnen
1+2 phh 1+2 phh > 55-75 jr 75 jr
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Ruim eenderde van de vertrekkers zijn gezinnen (38%). Dit is niet onlogisch, want zij zijn immers ook in totaliteit de grootste groep onder alle huishoudens in de gemeente. Na de gezinnen bestaan de meeste vertrekkers uit 1+2 persoonshuishoudens tussen de 55 en 75 jaar (25% van de vertrekkers). Een zeer grote groep vertrekkers wil verhuizen naar een gemeente elders in Nederland (46%).
Uit welke kern vertrekt men uit Landerd? Daarnaast is gekeken wat de huidige woonplaats is van de huishoudens die in de toekomst uit de gemeente willen vertrekken. Figuur 3.5: Gemeente Landerd. Huidige woonplaats van huishoudens die in de komende jaren uit de gemeente Landerd willen vertrekken.
Zeeland Schaijk Reek 0%
10%
20%
30%
40%
50%
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
•
De meeste huishoudens die uit Landerd willen vertrekken, wonen op dit moment in Zeeland (41%), gevolgd door Schaijk (38%) en Reek (21%).
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
55
4 Woonwensen nieuwbouwprojecten Aan de verhuisgeneigde huishoudens die in Landerd willen blijven wonen is gevraagd of men interesse heeft in een van de drie grotere nieuwbouwlocaties in de gemeente. Van de geïnteresseerden in deze locaties is de kwalitatieve woningbehoefte in kaart gebracht. Zo krijgen we zicht op de woonwensen per nieuwbouwlocatie van zelfstandige huishoudens.
4.1 Zelfstandige huishoudens
Interesse in nieuwbouwproject
Interesse bij doelgroepen
Eigendomstype
Huurprijs
Koopprijs
Woningtype
Type nieuwbouw
Kavelgrootte bij zelfbouw?
Interesse voor CPO
Aantal geïnteresseerden % van alle verhuisgeneigden % van alle verhuisgeneigden die in Landerd willen blijven 1+2 phh < 55 jaar Gezinnen 1+2 phh > 55 jaar Huur Koop < € 535 € 535 - € 575 € 575 - € 680 > € 680 < € 200.000 € 200 - 250.000 € 250 - 300.000 € 300 - 350.000 € 350 - 400.000 > € 400.000 Rij-/hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Grondgebonden seniorenwoning Aanleunwoning / serviceappartement Overig Project Zelfbouw Geen voorkeur 350 – 450 m² 450 – 600 m² Meer dan 600 m² Ja Misschien Nee
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
Repelakker 47 2%
Akkerwinde 97 4%
Kerkpad 25 1%
3%
6%
2%
32% 68% 20% 80% 100% 86% 14% 32% 12% -
40% 60% 50% 50% 33% 50% 17% 24% 43% 33% 16% 30% -
60% 40% 100% 60% 40% 100% -
45%
32%
-
12%
16%
-
100% 43% 45% 12%
5% 27% 73% 67% 33% 21% 41% 37%
40% 60% 100% 100%
56
4.2 Starters Ook aan starters is gevraagd of zij interesse hebben in een van de drie grote nieuwbouwlocaties.
Interesse in nieuwbouwproject
Eigendomstype
Huurprijs
Koopprijs
Woningtype
Type nieuwbouw Kavelgrootte bij zelfbouw? Interesse voor CPO
Aantal geïnteresseerden % van alle verhuisgeneigden % van alle verhuisgeneigden die in Landerd willen blijven Huur Koop < € 535 € 535 - € 575 € 575 - € 680 > € 680 < € 200.000 € 200 - 250.000 € 250 - 300.000 € 300 - 350.000 € 350 - 400.000 > € 400.000 Rij-/hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Project Zelfbouw Geen voorkeur 250 – 350 m² Ja Misschien Nee
Repelakker 7 6%
Akkerwinde 10 9%
Kerkpad 1 1%
8%
11%
1%
29% 71% 50% 50% 40% 40% 20% 14% 57% 14% 75% 25% 14% 57% 29%
11% 89% 50% 50% 50% 50% 28% 57% 14% 60% 20% 20% 100% 40% 40% 20%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% -
We vatten hieronder de woonwensen per nieuwbouwlocatie kort samen: Repelakker • 3% van de huishoudens die in Landerd een woning zoeken is geïnteresseerd. • Het gaat met name om kleine huishoudens vanaf 55 jaar en (in mindere mate) kleine huishoudens tot 55 jaar. • 80% zoekt een koopwoning, voornamelijk tussen de 2,5 en 3 ton. • Meest gewenste woningtypen zijn een grondgebonden seniorenwoning en een tweekapper • 8% van de starters in Landerd is geïnteresseerd; zij zoeken met name een koopwoning tot 2,5 ton. • In eerste instantie is er geen interesse voor zelfbouw onder zelfstandige huishoudens, maar bij nadere toelichting van het concept CPO blijkt toch ruim 40% hierin geïnteresseerd te zijn. Onder starters is deze interesse lager (14%)
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
57
Akkerwinde • 3% van de huishoudens die in Landerd een woning zoeken is geïnteresseerd. • De interesse komt vooral van kleine huishoudens vanaf 55 jaar en gezinnen met kinderen. • Er is veel vraag naar een huurwoning (50%), vooral in het sociale segment. • De helft zoekt een koopwoning, vaak vanaf € 300.000. • De 55 plusser zoekt hier een grondgebonden seniorenwoning (vaak huur), het gezin een ruime tweekapper of vrijstaande woning. • 11% van de starters in Landerd is geïnteresseerd; zij zoeken met name een koopwoning tot 2,5 ton. • Er is veel interesse bij zelfstandige huishoudens voor zelfbouw (73%), een deel daarvan ziet het concept CPO ook zitten (21%). Ook onder starters is er de nodige interesse voor CPO (40%). Kerkpad • 2% van de huishoudens die in Landerd een woning zoeken is geïnteresseerd. • Kleine huishoudens tot 55 jaar en gezinnen met kinderen zijn in kerkpad geïnteresseerd. Onder starters is de vraag zeer beperkt. • Vrijwel iedereen zoekt een ruime, vrijstaande woning, vanaf € 300.000. • Onder zelfstandige huishoudens in nauwelijks of geen interesse voor CPO op deze locatie. Voor reguliere zelfbouw bestaat wel de nodige interesse (40%).
Makelaars over kansen voor CPO in Landerd De makelaars reageren wisselend op de kansen voor CPO in de gemeente Landerd. Sommigen geven aan dat er veel tijd en moeite door veel partijen (o.a. bewoners, ontwikkelaar, gemeente) in gestoken moet worden terwijl het rendement (vaak 10 tot 15 beperkt is). Bovendien zijn de kostenbesparing (vaak een belangrijk argument voor CPO) meestal beperkt door het langdurige traject. Anderzijds zijn er wel makelaars die aangeven dat CPO in een bepaalde behoefte voorziet. In de regio zijn diverse CPO-projecten trajecten succesvol afgerond. Meestal ging het daarbij om 10 à 15 woningen. Wel zijn er enkele voorwaarden. Het gaat dan met name om het voorzien in een goede achtervang als woningen niet verkocht raken (kan bijvoorbeeld een corporatie dan de woningen afnemen en verhuren?). Indien CPO bedoeld is om woningen in het starterssegment te creëren, is het belangrijk om duidelijke kaders in het PvE op te nemen, zodat deze woningen ook in de toekomst voor het starterssegment behouden blijven (inhoud, woonoppervlak, etc.). In de praktijk blijkt dit nog vaak een lastig te ondervangen hindernis.
4.3 Gewenste nieuwbouwsegmenten De verschillende woonwensen voor de nieuwbouwlocaties (huur / koop, prijscategorie, type) brengen we nu met elkaar in verband. Daarmee krijgen we zicht op de gewenste marktsegmenten per nieuwbouwlocatie. Let op: de gewenste nieuwbouwsegmenten zijn gebaseerd op de geuite woonwensen. In hoofdstuk 5 kijken we in hoeverre deze woonwensen op dit moment ook reëel zijn.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
58
Repelakker
Huur
Figuur 4.1: Gemeente Landerd. Woonwensen van huishoudens die Repelakker als gewenste nieuwe woonlocatie hebben.
Appartement < 575 Seniorenwoning ggb < 575 Rij-/hoekwoning < 170.000
Koop
2-1 kap < 250.000 2-1 kap > 250.000 Vrijstaand > 300.000 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
•
Er is vooral vraag naar 2-onder-1 kappers in de koop. Er is iets meer vraag naar tweekappers vanaf € 250.000 dan het prijssegment daaronder. Deze vraag komt met name van 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar en starters. De vraag naar huurwoningen (appartement en grondgebonden seniorenwoningen) komt met name van de 55 plussers.
•
Akkerwinde Figuur 4.2: Gemeente Landerd. Woonwensen van huishoudens die Akkerwinde als gewenste nieuwe woonlocatie hebben.
Huur
Eengezinswoning < 575 Seniorenwoning ggb < 575 Seniorenwoning ggb 575 - 680 Seniorenwoning ggb > 680 Rij-/hoekwoning < 170.000 Rij-/hoekwoning 170 - 250.000 Koop
2-1 kap < 250.000 2-1 kap > 250.000 Vrijstaand > 300.000 Appartement 170 - 250.000 Seniorenwoning ggb 170 - 250.000 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
• •
• •
De vraag voor Akkerwinde ligt zeer divers wat betreft huur/koop verhouding, woningtype en prijsstelling. Net als bij de locatie Repelakker, is ook bij Akkerwinde de meeste vraag te zien bij de 2-onder-1 kappers en vrijstaande woningen. Hier ligt het accent wel veel meer op vrijstaande woningen (vanaf € 300.000), dan 2-onder-1 kap. Bij 2-onder-1 kapwoningen zit de vraag met name in het segment tot € 250.000. In de huur is vraag naar eengezinshuurwoningen (tot € 575). Bijna 10% is op zoek naar een grondgebonden seniorenwoning tussen de € 170.000 en € 250.000
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
59
Kerkpad Figuur 4.3: Gemeente Landerd. Woonwensen van huishoudens die Kerkpad als gewenste nieuwe woonlocatie hebben.
Rij-/hoekwoning 170 - 250.000 Vrijstaand > 300.000 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
• •
De vraag bij de nieuwbouwlocatie Kerkpad ligt duidelijk geconcentreerd bij de grondgebonden koopwoningen. Het gaat daarbij met name om vrijstaande woningen vanaf € 300.000.
4.4 Nieuwbouw concurrentie voor bestaande woningvoorraad? De concrete vraag van zelfstandige huishoudens en starters naar een woning op een van de drie nieuwbouwlocaties is beperkt. Als we kijken naar welk type woningen gevraagd worden, is er met name vraag naar tweekappers (zowel tot € 250.000 als daarboven) en vrijstaande woningen (met name vanaf € 300.000). Echter, de gemeente Landerd beschikt reeds over een groot aanbod van dit woningtype in de bestaande voorraad. Op dit moment worden deze woningen voor een groot deel bewoond door gezinnen en 1+2 persoonshuishoudens vanaf 55 jaar. Zeker onder deze laatste groep de doelgroep denkt een aanzienlijk deel over verhuizen naar een meer geschikte woning. Door de huidige crisis op de woningmarkt, blijft deze groep nu echter zitten waar men zit. Gaat men wel verhuizen, dan komen veel van deze woningen in de komende jaren beschikbaar. In dat geval dreigt dit een kwetsbaar marktsegment te worden. Het extra toevoegen van dit woningtype via nieuwbouw kan daardoor op de lange termijn voor verzadiging van de markt zorgen. Nieuwbouw kan hierdoor concurrentie gaan vormen voor het potentiële aanbod vanuit de bestaande voorraad (als ouderen daadwerkelijk gaan verhuizen).
Makelaars: bestaande voorraad scherper in prijs/kwaliteitverhouding Makelaars geven aan dat op dit moment de prijs-kwaliteit verhouding in de bestaande voorraad scherper is dan bij de nieuwbouwlocaties in de gemeente Landerd. Dit komt met name doordat bij nieuwbouwlocaties de grond- en bouwkosten gelijk zijn gebleven (en dus ook de woningprijzen), terwijl in de bestaande voorraad de huizenprijzen de afgelopen jaren (als gevolg van de crisis op de woningmarkt) flink zijn gedaald. Mensen die van hun woning af moeten hebben de vraagprijs flink verlaagd. Hierdoor wordt de bestaande voorraad aantrekkelijker ten opzichte van de nieuwbouw. Bovendien levert de aankoop van een nieuwbouwwoning op dit moment veel onzekerheid op; hoe lang woon ik in een bouwput? Hoe lang duurt het voordat de rest in de straat verkocht is?
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
60
5 Woonwensen versus woonmogelijkheden De woonwensen per nieuwbouwlocatie uit het vorige hoofdstuk is gebaseerd op de geuite woonwensen. Die woonwens wil men het liefst realiseren, maar in de praktijk is dit niet altijd mogelijk en wijkt men uit naar een second-best-oplossing. Dat substitutiegedrag nemen we in dit hoofdstuk onder de loep. Eerst kijken we naar de invloed van de economische crisis op het verhuisgedrag van mensen in Landerd.
5.1 Invloed economische crisis Aan verhuisgeneigde huishoudens is gevraagd in hoeverre hun woonwensen worden beïnvloed door de economische crisis. Tabel 5.1: gemeente Landerd. Invloed van economische crisis onder verhuisgeneigde huishoudens. 1+2 phh. < 55 jaar Gezinnen 1+2 phh. > 55 jaar Ja 28% 32% 19% Misschien / een beetje 26% 37% 27% Nee 46% 32% 55% Totaal 100% 100% 100% Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
• • •
Starters 26% 39% 35% 100%
Een aanzienlijke deel van de verhuisgeneigden geeft aan dat zij bij hun verhuisgedrag worden beïnvloed door de economische crisis. Onder gezinnen en starters is de invloed van de crisis het grootst; slechts ongeveer eenderde van hen wordt niet beïnvloed door de crisis. 1+2 persoonshuishoudens vanaf 55 jaar geven aan het minst beïnvloed te worden door de crisis.
Vervolgens is gevraagd op welke wijze men beïnvloed wordt door de crisis: Tabel 5.2: Gemeente Landerd. Wijze waarop economische crisis verhuisgedrag beïnvloed*. 1+2 phh. < 55 Gezinnen 1+2 phh. > 55 jaar jaar Zoek een goedkopere woning dan voorheen 11% 7% 6% Ga huren in plaats van kopen 5% 9% 20% Ga pas verhuizen als ik mijn huidige woning heb 54% 57% 77% verkocht Wacht de prijsontwikkeling van koopwoningen af 48% 43% 24% Overig 13% 13% 1% Totaal 131% 130% 129% * Percentage kan hoger zijn dan 100%, omdat respondenten meerdere antwoorden konden geven Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
• • •
Starters 15% 15% n.v.t. 53% 17% 100%
Een meerderheid van de zelfstandige huishoudens geeft aan pas te zullen verhuizen als de huidige woning is verkocht. Dit geldt met name voor 55 plussers (77%). Daarnaast wachten veel huishoudens de prijsontwikkeling van koopwoningen af. Dit geldt het meest voor starters (53%). Onder 55 plussers verwacht 20% een woning te zullen huren in plaats van te kopen.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
61
•
Met name jonge huishoudens (1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar en starters) geven ook aan naar een goedkopere woning dan voorheen te zoeken.
Makelaars: economische crisis stokt de doorstroming Makelaars geven aan dat de geuite woonwensen een latent karakter hebben. Men wil wel verhuizen, maar door de economische crisis is er nauwelijks beweging op de woningmarkt, dat geldt vooral voor de doorstromers. Zij moeten eerst hun huidige woning verkocht hebben. Veel woningbezitters in Landerd hebben jarenlang hun tweekapper of vrijstaande woning goed onderhouden, hier en daar verbeterd (badkamer, dakkapel, etc.) soms al hun hypotheek afbetaald. De waardedaling is voor deze mensen daarom moeilijk te aanvaarden (met name mentaal). Is er geen noodzaak (bijvoorbeeld scheiding of overlijden), dan zal men de woning niet snel verkopen.
5.2 Alternatief voor de gewenste woning De vorige paragraaf geeft aan dat veel huishoudens bij hun verhuisgedrag worden beïnvloed door de economische crisis. Het is daarom niet vanzelfsprekend dat elk huishouden zijn meest gewenste woning vindt. Door de huidige crisis zijn wensbeeld en de werkelijke mogelijkheden juist verder uit elkaar komen te liggen, met name doordat de doorstroming stokt en de hypotheekeisen steeds strenger zijn geworden. Daarom is aan verhuisgeneigde huishoudens gevraagd hoe men de woonwensen bijstelt als de gewenste woning niet wordt gevonden. Koopsector Eerst kijken we naar de koopsector. Het gaat hierbij om huishoudens die hebben aangegeven op zoek te zijn naar een koopwoning. Tabel 5.3: Wat is het alternatief als men de gewenste woning niet kan vinden? 1+2 phh. < Gezinnen 55 jaar
1+2 phh. > 55 jaar
Niet verhuizen 52% 50% 39% Aanpassen/verbouwen van huidige woning 45% 33% 21% Zoeken in een hogere prijsklasse 25% 7% 15% Zoeken in een lagere prijsklasse 18% 5% 6% Huren in plaats van kopen 4% 13% 11% Zoeken in een ander dorp van de gemeente 18% 10% 6% Landerd Zoeken in een andere gemeente 27% 22% 20% Zoeken van een kleinere woning 14% 15% 20% Zoeken van een grotere woning 16% 3% 4% Overig 0% 2% 13% Totaal 219% 160% 156% * Percentage kan hoger zijn dan 100%, omdat respondenten meerdere antwoorden konden geven Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
•
Zelfstandige huishoudens (totaal) 48% 34% 13% 8% 11% 11%
Starters
23% 16% 7% 4% 174%
26% 11% 5% 4% 100%
12% n.v.t. 11% 11% 8% 11%
Bijna de helft van de zelfstandige huishoudens zegt niet te gaan verhuizen als men de gewenste woning niet kan vinden (48%). Een groot deel van deze groep gaat wellicht in dat geval de huidige woning aanpassen (34%). Gaat men wel verhuizen, dan lijkt een groot deel de zelfstandige
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
62
•
•
•
•
huishoudens in eerste instantie buiten de gemeente Landerd te gaan zoeken (23%) naar de gewenste woning. Blijft men in Landerd wonen en is men bereid de woonwensen bij te stellen, dan gaat men zoeken naar een kleinere woning (16%) of men verruimt de prijsgrenzen en door te zoeken in een hogere prijscategorie (13%). Per huishoudenstype zijn wel wat verschillen in alternatief verhuisgedrag te zien: 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar houden meer verschillende opties open in vergelijking met andere huishoudens. Een relatief grote groep is bereid om in een hogere of lagere prijsklasse te gaan zoeken. Huren is voor deze groep nauwelijks een optie. Het alternatief voor gezinnen komt redelijk overeen met het totaalbeeld van alle zelfstandige huishoudens samen. Wel is slechts een klein deel bereid om in een hoger prijssegment te gaan zoeken. In tegenstelling tot bij de kleine huishoudens tot 55 jaar is huren in plaats van kopen voor een deel van de gezinnen wel een mogelijke overweging. Onder 55 plus huishoudens is het aandeel wat niet verhuizen bij het niet vinden van de gewenste koopwoning het kleinst (39%). Ook het aandeel dat in dat geval de huidige woning gaat verbouwen, is relatief klein (21%). Van de starters gaat ongeveer een kwart zoeken in een andere gemeente (26%). 11% gaat in een ander dorp van Landerd op zoek naar een woning. Blijft men in het eigen dorp wonen, dan gaan veel starters hun woonwensen naar beneden bijstellen; kleiner en goedkoper (beiden 11%). Een deel gaat in een hoger prijssegment zoeken (11%). Ook gaat een deel huren in plaats van kopen (8%).
Huursector Nu kijken we naar de alternatieven voor huishoudens met een huurwoning als woonwens. Tabel 5.4: Wat is het alternatief als men de gewenste woning niet kan vinden? 1+2 phh. < Gezinnen 55 jaar
1+2 phh. > 55 jaar
Niet verhuizen 70% 37% 40% Aanpassen/verbouwen van mijn huidige 0% 13% 9% woning naar wens Zoeken in een hogere prijsklasse 0% 0% 14% Zoeken in een lagere prijsklasse 21% 0% 10% Kopen in plaats van huren 0% 0% 9% Zoeken in een ander dorp van de gemeente 15% 13% 11% Landerd Zoeken in een andere gemeente 0% 49% 23% Zoeken van een kleinere woning 15% 0% 20% Zoeken van een grotere woning 0% 0% 1% Overig 30% 0% 2% Totaal 151% 111% 139% * Percentage kan hoger zijn dan 100%, omdat respondenten meerdere antwoorden konden geven Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2013)
•
Zelfstandige huishoudens (totaal) 44% 9%
Starters
10% 10% 7% 11%
5% 7% 9% 13%
24% 16% 1% 5% 137%
22% 16% 2% 2% 100%
24% n.v.t.
Van de mensen die een huurwoning zoeken geeft 44% aan niet te zullen verhuizen als men de gewenste woning niet kan vinden. Stelt men de wensen bij, dan gaat men in eerste instantie in een andere gemeente zoeken (24%). Blijft men wel in de gemeente Landerd, dan gaat men vooral op zoek naar een kleinere woning (16%).
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
63
•
• •
•
De 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar zijn het minst bereid tot het bijstellen van de woonwensen; 70% gaat niet verhuizen als men de gewenste huurwoning niet kan vinden. Ongeveer 20% is bereid om in een lagere prijsklasse te gaan zoeken. Gezinnen die een huurwoning zoeken gaan met name op zoek naar een huurwoning in een andere gemeente (49%), als men in Landerd de woning niet kan vinden. De alternatieven van 1+2 persoonshuishoudens vanaf 55 jaar komen redelijk overeen met het gemiddelde van alle zelfstandige huishoudens. Zij vertegenwoordigen ook de grootste vraag naar huurwoningen. Starters gaan met name op zoek naar een huurwoning buiten de gemeente, als men in Landerd de woning niet kan vinden.
5.3 Het alternatief: kleiner en goedkoper Als huishoudens hun gewenste woning niet kunnen vinden, zal ongeveer 50% van de huishoudens de verhuizing uitstellen en zo nodig de eigen woning aanpassen / verbouwen. Daarnaast zal een gedeelte van de verhuisgeneigde huishoudens buiten de gemeenten Landerd op zoek gaan naar hun gewenste woning. Echter, uit de woonwensen van de drie kernen was al te zien dat een grote groep sterk gebonden is aan het eigen dorp. Op welke wijze is men toch tot verhuizing te verleiden? Op dat vlak lijkt men vooral bereid om concessies te doen aan prijs en grootte van de woning. Vindt men de gewenste woning niet en wil men toch binnen de gemeente Landerd verhuizen, dan gaan veel mensen kijken naar een goedkopere en/of kleinere woning. De grootste vraag is in Landerd naar tweekappers en vrijstaande woningen in het middensegment. Door de economische crisis en de stagnerende doorstroming is deze woning niet altijd te vinden of financieel haalbaar. Een alternatief hiervoor kan de rij-/hoekwoning tot € 250.000 zijn, of de goedkope tweekapper tot € 250.000.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
64
Makelaars: aanpassing van het nieuwbouwprogramma lijkt noodzakelijk De ondervraagde makelaars zijn het er over eens dat het nieuwbouwprogramma op de drie grote locaties in de gemeente behoefte heeft aan bijstelling. Drie opties worden daarbij met name genoemd:
Optie 1: Aanpassing prijs en kwaliteit Er is weinig vraag naar het huidige aanbod op de nieuwbouwlocaties (m.n. 2-onder-1 kap en vrijstaand vanaf € 250.000). Dit komt door de beperkte hypotheekmogelijkheden van starters, de beperkte verkoopbaarheid van de huidige woning en de prijsdaling van vergelijkbare woningen in de bestaande voorraad. Om de nieuwbouw aantrekkelijk te maken voor woningzoekenden, zal de prijsstelling aangepast moeten worden. Makelaars geven aan dat tweekappers met een prijsniveau tot €250.000 meer aansluiten bij de wensen én financiële mogelijkheden van woningzoekenden in Landerd. Volgens de makelaars zullen meerdere opties moeten worden bekeken om tot kostenverlaging te komen, zoals bouwkosten, grondprijs en kwaliteit van de nieuwbouw. Aandachtspunt hierbij is wel dat gewaakt worden voor de toekomstige kwaliteit van de nieuwbouwlocatie (zijn deze woningen op lange termijn nog wel courant?). Het is daarom niet wenselijk om concentraties aan goedkope nieuwbouwwoningen te creëren.
Optie 2: Groter aandeel rij- en hoekwoningen en huurwoningen De financiële mogelijkheden van starters en jonge doorstromers maken het vaak niet mogelijk om een tweekapper van meer dan € 250.000 te kunnen betalen. In het goedkopere koopsegment en het huursegment is er nog wel vraag vanuit de starters. Voor jonge tweepersoonshuishoudens (tweeverdieners, middeninkomen) zijn rij- /hoekwoningen tot ongeveer € 225.000 aantrekkelijk. Voorwaarde is wel dat men hier voor langere tijd in kan blijven wonen. Er moet ruimte zijn om een gezin te kunnen stichten (in ieder geval drie slaapkamers, tuin, voldoende bergruimte). Ook is er nog vraag naar huurwoningen. Hierbij moet de nadruk op levensloopbestendige woningen liggen die voor meerdere doelgroepen interessant kunnen zijn (zowel senioren en starters). Net als bij optie 1 geldt ook hier het aandachtspunt van de toekomstige kwaliteit van de woningvoorraad.
Optie 3: Betere fasering van nieuwbouw Met de huidige nieuwbouwlocaties zijn er teveel woningen tegelijkertijd op de Landerdse markt gekomen. De markt is hierdoor verzadigd geraakt. De prijsdaling in de bestaande voorraad als gevolg van de economische crisis is hierdoor verder versterkt, zo geven makelaars aan. De huidige tijd vraagt om een flexibel nieuwbouwprogramma dat in kleine deelgebieden op de markt wordt gebracht. De nieuwbouw moet worden gefaseerd over een langere periode dan nu het geval is. Nadat een deelgebied volledig is verkocht kan een tweede deelgebied op de markt worden aangeboden, waarbij type en prijs worden afgestemd op de dan actuele vraag. Deze methode vereist wel om een flexibele opzet van het bestemmingsplan.
1685.103 | Woonvisie 2015-2019
65
