WOONPLAN GEMEENTE GULPEN-WITTEM. vraagverandering, doorstroming, krimp, leefbaarheid en bouwen

WOONPLAN 2010 – 2020 GEMEENTE GULPEN-WITTEM

vraagverandering, doorstroming, krimp, leefbaarheid en bouwen.

INLEIDING I.

……….………………………………………………..…..1

SAMENVATTING Missie en beleidsvoornemens

II

……………….………………………… .………...3

HET WOONBELEID II.1. ALGEMEEN II.1.1. MISSIE WOONBELEID

……………………..…6

II.1.2. THEMA’S IN HET WOONBELEID VAN GULPEN-WITTEM

….……..6 II.1.2.1. Vraagverandering ……………………….………..….………7 II.1.2.2. Nieuwbouw en Doorstroming ………………………………………8 II.1.2.3. Leefbaarheid van de kernen …………………………………………9 II.1.2.4. Positie en betekenis bestaande voorraad ………………………10 II.1.2.5. Wonen en zorg ………………………………………....…11

II.2. ASPECTEN II.2.1. DOELGROEPEN

………………………..….……….12 ……………………………...……12 ……………………….……...13 …………………………….……...15

II.2.1.1. Primaire doelgroep II.2.1.2. Starters en koopstarters II.2.1.3. Oudere huishoudens

II.2.2. WONINGBOUWPROGRAMMA

……………….……16 …….……………….…….16 …………….……18

II.2.2.1. Nieuwbouw; ja of nee. II.2.2.2. Nieuwbouw; voor wie, wat en hoeveel.

II.2.3. WOONRUIMTEVERDELING

………....19

II.2.4. ZELFBOUW (BAAS OVER BOUW EIGEN WONING)

…….19 …..…………………………20 …………………..20 ……..………….21

II.2.4.1. Individuele bouw II.2.4.2. Bouwen met een bouwgroep (starters) II.2.4.3. Bouwen in mede-opdrachtgeverschap

II.2.5. FINANCIËLE INSTRUMENTEN II.2.5.1. Grondbeleid II.2.5.2. Koopsubsidie van ministerie VROM II.2.5.3. Starterslening II.2.5.4. Koop in MGE / Koopgarant II.2.5.5. Overbruggingskrediet

……………22 ………………………22 …………………………..22 ……………………………….23 ………………………...24 ………………………………………25

II.2.6. TOEGANKELIJKHEID EN BEREIKBAARHEID II.2.7. WOONWAGENS

…….………26

II.2.8. BOUWKWALITEIT EN DUURZAAMHEID II.2.8.1. GPR-gebouw II.2.8.2. Woonkeur II.2.8.3. Bestaande bouw

II.2.9. SAMENWERKING II.2.10 FINANCIEN

………...…26

……..….….……..26 ………………………………..………….27 ….…………….……………………...….28 ………………………………………....29 ……………30 ………………………....30

BIJLAGEN A. Begrippen en omschrijvingen ……...…32 B. Overzicht lopende en geplande woningbouwprojecten …..35 ..37 C. Overzicht subsidieregelingen energiebesparing, aug. 2009

INLEIDING Op grond van allerlei studies en onderzoeken is het duidelijk dat Zuid-Limburg zich bevindt in een situatie van “krimp” gecombineerd met “vergrijzing” en “ontgroening”. De bevolking neemt in aantal af en het aandeel ouderen zal toenemen gepaard aan het teruglopen van het aandeel jongeren. Aan het Heuvelland met de gemeente Gulpen-Wittem gaat dit niet voorbij. Naar aanleiding van een Rondetafelgesprek (RTG) - zomer 2008 - over bouwen en wonen in GulpenWittem is besloten om een volkshuisvestingsplan te vervaardigen gebaseerd op een demografische prognose en een woononderzoek; beide op kernenniveau. E´til heeft de bevolkingsprognose uitgevoerd. Het rapport “Demografische ontwikkelingen GulpenWittem op kernenniveau”. is in juni 2008 verschenen. Het woononderzoek heeft ABF-Research 1 uitgevoerd . De resultaten zijn opgenomen in het rapport “Woononderzoek 2008 Gulpen-Wittem”, dat in december 2008 is uitgebracht. Beide onderzoeken zijn waar mogelijk tot op kernenniveau afgedaald. De rapporten bieden samen een basis voor het woonbeeld en de woningmarkt van de gemeente. Bij het vervaardigen van het woonplan 2010-2020 wordt een werkwijze gevolgd waarbij eerst informatie en meningen zijn verzameld voordat er uitspraken worden gedaan over de inhoud en koers. Dat wil zeggen dat betrokkenen eerst met elkaar op basis van feitenverzameling en bevindingen tot afstemming komen voor een gemeenschappelijke basis. In de volkshuisvesting zijn meerdere partijen betrokken. In eerste instantie gaat het om de inwoners en huishoudens in de kernen. In 10 kernengesprekken (elke kern 1 gesprek) zijn de inwoners over de uitkomsten van het woononderzoek geïnformeerd en is met tussenkomst van een gespreksleider onderling en met de verantwoordelijke wethouder van gedachten gewisseld over het wonen in de kern. De kernengesprekken zijn gehouden in de weken 3 5 en week 7 van 2009. Beroepsmatig ligt de volkshuisvesting in handen van woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars en bouwers, makelaars, gemeente, banken en woon-zorginstellingen. Zij zijn de belanghouders. In een samenkomst van het woonplatform op 22 januari 2009 hebben de belanghouders onderling de zaak belicht. Ook de politiek is betrokken bij het informatie geven en informatie ontvangen over de resultaten en interpretaties van de onderzoeken. In de vorm van een paneldiscussie is op 5 maart 2009 een raadsconferentie gehouden. Vertegenwoordigers van de raadsfracties zijn met vragen en meningen onderling en met de panelleden tot een uitwisseling van gedachten gekomen. Op basis van de onderzoeken, gesprekken en overleggen is de kadernota “Kaders Woonplan 2010– 2020” geschreven. Deze kadernota heeft de gemeenteraad in mei 2009 vastgesteld. De kadernota is op te vatten als een programma van eisen voor de beleidsnota. De kadernota formuleert de gedeelde feiten en geeft de inhoudelijke speerpunten waar de beleidsnota op is uitgeschreven. De kaders zijn de randvoorwaarden voor het ontwerp. De beleidsnota is het ontwerp. Bij de beoordeling van de inhoud van de beleidsnota kunnen aldus geen nieuwe feiten worden toegevoegd of veranderingen in de randvoorwaarden worden aangebracht. De nota kan ook niet verder gaan dan de verdere beleidsmatige verfijning van de kaders. In deze beleidsnota zijn de kaders aldus uitgedetailleerd in de missie en de beleidsvoornemens. De gemeentelijke rol in het wonen is beperkt. De gemeente bouwt geen woningen, handelt niet in woningen, verhuurt geen woningen. Andere organisaties en instellingen opereren wel actief in de woningmarkt: projectontwikkelaars en aannemers, woningbouwcorporaties, zorginstellingen en financiële instellingen. Toch is de gemeente in afleiding van de publiekrechtelijke regelingen betrokken bij de (gemeentelijke) volkshuisvesting. Zij neemt dus vanuit de eigen positie en mogelijkheden deel in die woningmarkt. Samen zijn het de belanghouders in het wonen, die elkaar – ieder met de eigen verantwoordelijkheid en resultaatverplichting - aanvullen en ondersteunen. Over de manier waarop en de onderwerpen waarin de gemeente zijn rol wil uitoefenen doet de gemeenteraad uitspraken. De gemeenteraad van Gulpen-Wittem legt zijn missie en voornemens vast in een nota die leidend is voor het handelen van de gemeente (woonbeleid). Het handelen wordt in samenhang met de werkprocessen en jaarlijkse begroting vastgelegd met concreet te behalen

1

In opdracht van de gemeente en de drie in de gemeente werkzame woningbouwcorporaties (woningvereniging Gulpen, woningstichting Wittem , Woonpunt) samen.

resultaten (targets) en de manieren en momenten om die te bereiken (projecten, verantwoordelijken, middelen en tijd). Deze vormen geen deel van de beleidsnota. Leeswijzer De nota is tot stand gekomen in drie parten. Het part “Algemeen” bevat de thema’s van het woonbeleid van Gulpen-Wittem. De thema’s zijn een soort van melodie. Steeds dringt zo’n thema zich op bij de afwegingen in het woonbeleid. Als het ware een aantal melodielijnen die bij het componeren telkens en terugkerend door het hoofd gaan. Met het part “Aspecten” worden de zaken opgevoerd waar het woonbeleid mee werkt. Het zijn als het ware de toonzetting, notenbalk, noten, instrumenten waar de componist de compositie mee maakt. De “Samenvatting” met de missie en beleidsvoornemens kan worden gezien als de uitgeschreven symfonie. De opzet van de nota bestaat naast de inleiding uit twee delen. Met het deel I krijgt de lezer direct inzage in het woonbeleid: een missie met een reeks van beleidsvoornemens. Het deel II met het hoofdstuk over de thema’s en het hoofdstuk over de aspecten vormen de achtergronden, overwegingen en opvattingen van het woonbeleid. In de tekst zijn een aantal tabellen en figuren opgenomen. Deze zijn afkomstig uit de kadernota “Kaders Woonplan 2010-2020”. Zij zijn ingevoegd om de herinnering op te roepen in samenhang met het behandelde onderwerp.

I. SAMENVATTING De gemeente Gulpen-Wittem wil dat de mensen kunnen wonen in de woning van hun keuze, in de kern van hun keuze, in een omgeving van hun keuze, tegen een betaalbare prijs (koop of huur), in leefbare kernen, met behoud van welvaart en welzijn. Woonbeleid is het maken van keuzes. Een van de hoofdkeuzes gaat over nieuwbouw van woningen, terwijl je mag verwachten, dat er over 10 jaar minder huishoudens zijn, en er nu al te veel woningen zijn om het aantal huishoudens van straks in onder te brengen. We mogen ook verwachten dat de komende 10 jaren het aantal huishoudens iets zal toenemen er dat er voor die aantallen nu te weinig woningen zijn. Bovendien weten we, dat het aantal huishoudens niet groeit als gevolg van natuurlijke aanwas en/of een positief migratiesaldo, maar als gevolg van het langer blijven leven en de huishoudensverdunning (van een huishouden komen er twee of meer in de plaats). Zonder nuanceringen aan te brengen en zonder te letten op de verhouding van het kwalitatieve aanbod en de vraag betekent dit: elk nieuw huis is er straks een te veel. Bovendien weten we, dat een omvangrijk deel van de oudere huishoudens om een woningtype en kwaliteit vraagt die nu in Gulpen-Wittem niet voorhanden is. In de geest van de missie van het woonbeleid en de genomen besluitvorming in de nota ouderenbeleid kiest de gemeente voor nieuwbouw (daarbij ook de vernieuwbouw verdisconteerd) van de woningen waar vele oudere huishoudens om vragen en die er nu niet zijn. Dit betekent tegelijkertijd de keuze voor doorstroming waarmee de eengezins-koopwoningen (die de oudere huishoudens zullen achterlaten) beschikbaar komen voor de jonge huishoudens (<35 j.) en de huishoudens van de middengroep (35 – 55 j.) (starters en koopstarters). Deze keuze gaat gepaard met de keuze voor het toepassen van interveniërende instrumenten om deze voorraad bestaande woningen bereikbaar en betaalbaar maken voor de huishoudens met lagere inkomens. Het woonbeleid culmineert in de volgende beleidsvoornemens. •

Waar mogelijk zullen binnen de contouren van de kernen initiatieven voor nieuwbouw van ouderenwoningen in de huursector worden genomen en ondersteund. Datzelfde geldt voor vernieuwbouw van bestaande woningen en andere gebouwen; al dan niet complexmatig benaderd. Het type woningen is in prijs en omvang gedifferentieerd en in uitvoering zodanig dat de woningen geschikt zijn voor bewoning door ouderen en jongeren (starters) naar gelang omvang huishouden (alleenstaand of paar) en betaalbaarheid In aantallen gaat het om een raming van gemiddeld ongeveer 55 woningen op jaarbasis. Afhankelijk van de mogelijkheden en omstandigheden kunnen de aantallen per jaar verschillend zijn. De spreiding over de kernen is ook afhankelijk van de kansen en mogelijkheden die in de kernen worden geboden.

•

De woningbouwcorporaties voorzien in een nieuwbouwprogramma in samenhang met de sloop en gewenste omvang van de voorraad voor de primaire doelgroep. Een deel van de nieuwbouw is dus een vervanging voor de gesloopte woningen. Bij de bouw van grotere aantallen zelfstandige woonruimten in een project kunnen deze naar type, prijs en omvang worden gedifferentieerd, zodanig dat de woningen geschikt zijn voor bewoning door ouderen en jongeren (starters) naar gelang omvang huishouden (alleenstaand of paar) en betaalbaarheid Het programma van nieuwbouw, sloop e.d. zal in de prestatieafspraken over de periode 20102014 worden opgenomen.

•

De nieuwbouwwoningen zullen gelijkvloers en levensloopbestendig zijn; zij zullen voldoen aan de eisen van Woonkeur en worden opgeleverd met een GPR-score tussen de 6,5 en 8. De gemeenteraad wil in de zomer 2010 op basis van een nader afgewogen en concreet voorstel een besluit nemen over de definitieve score.

•

Met de woningbouwcorporaties wordt overleg gevoerd om de duurzaamheid en energiebesparing van hun bestaande woningvoorraad te verbeteren. Nationaal heeft de vereniging van woningbouwcorporaties (Aedes) in zijn ‘Antwoord aan de samenleving’ toegezegd het energiegebruik in de bestaande voorraad te verminderen. De aanpak en de gewenste resultaten worden in de prestatieafspraken 2010-2014 vastgelegd.

•

De gemeente streeft naar een verbetering van het energiegebruik van de bestaande voorraad. Zij wil de investeringsmogelijkheden voor particuliere huiseigenaren verbeteren. Rond de jaarwisseling zal de gemeenteraad een voorstel voor de uitvoering van de duurzaamheidslening ontvangen (regeling, leningbedrag, omvang storting duurzaamheidsfonds).

•

Met de woningbouwcorporaties wordt overleg gevoerd om de omvang van hun woningvoorraad in relatie tot de omvang van de primaire doelgroep concreet vast te stellen. Daartoe zal de gemeente samen met de woningbouwcorporaties een nader onderzoek (laten) doen. De aanpak en uitvoering zullen in het regulier overleg met de woningbouwcorporaties worden meegenomen. De resultaten zullen uiteindelijk in de prestatieafspraken worden opgenomen.

•

Met de woningbouwcorporaties wordt overleg gevoerd inzake de bevordering van het eigen woningbezit. Inzet van dat overleg is het invoeren van een vorm van koopgarant en het in gematigde aantallen verkopen van woningen: prijsniveau goedkoop.

•

De gemeente streeft naar een door alle in Gulpen-Wittem werkzame woningbouwcorporaties toegepaste uniforme woonruimteverdeling. De gemeente zal in de prestatieafspraken 20102014 afspraken maken over de herziening en uniformering van de woonruimteverdeling. De inzet van de gemeente is een transparant systeem dat uitgaat van een vorm van aanbodmodel dat vraaggericht is.

•

De gemeente moedigt de woningbouwcorporaties aan om een deel (ongeveer 20 a 25%) van de vrijkomende huurwoningen met voorrang beschikbaar te stellen aan jonge, startende huishoudens (die nog geen of een beperkte inschrijvingstermijn kunnen hebben). De visie en aanpak van de woningbouwcorporaties worden in de prestatieafspraken 2010-2014 opgenomen.

•

De gemeente zet het overleg met Woonpunt met als doel dat de woonwagenstandplaatsen aan de woningbouwcorporatie kunnen worden overgedragen, voort.

•

Zoals in het ouderenbeleid vastgesteld, zal de gemeente in 2010 starten met een voorlichtingscampagne waarbij ouderen bewust worden gemaakt van de onveilige situaties in en om het huis. Deze bewustwording maakt deel uit van een breed opgezet voorlichtingsproject voor ouderen, waarbij een groot aantal gezondheidsaspecten aan de orde zullen komen.

•

De gemeente overlegt met de zorginstellingen over de uitbreiding van het aantal wozoco’s in de andere kernen (wens, mogelijkheden, omvang, aantallen en locaties van wozoco’s in de kernen). Dit is ook een onderdeel van het ouderenbeleid. Zomer 2011 zal verslag worden gedaan van resultaat of tussenbalans.

•

De gemeente heeft grote belangstelling voor het concept van de woonservicezone’s in de kernen (specifiek aandacht voor toegankelijkheid, bereikbaarheid en verkeersveiligheid van het openbaar gebied). Het is wenselijk en nodig om daar nadere inzichten in te krijgen in samenhang met o.a. de organisatorische, fysieke en financiële implicaties. In 2012 zal de gemeenteraad naar aanleiding van een rapport het concept bespreken en over de verdere voortgang beslissen.

•

De gemeente wil de (koop)starters meer kansen bieden om woningen in de bestaande voorraad te verwerven. De gemeenteraad zal rond de jaarwisseling een voorstel voor de uitvoering van de starterslening (verordening) ontvangen.

•

De gemeente zal in 2010 informatiebijeenkomsten houden over een cpo-project voor starters en een inventarisatie maken van de belangstelling (haalbaarheidstoets). Afhankelijk van omvang en mate van belangstelling zal de besluitvorming worden voorbereid over het al dan niet uitvoeren van een dergelijk project in een of meerdere kernen.

•

De gemeente zal het overleg met de belanghouders in de vorm van het Woonplatform en de jaarlijks meerdere bijeenkomsten met alle in de gemeente Gulpen-Wittem opererende belanghouders continueren.

•

De gemeente zal in het overleg met de belanghouders het opzetten van een Woonfonds inbrengen. In dat Woonfonds kan o.a. een vorm van overbruggingskrediet bij de verkoop van bestaande woningen in de gemeente worden ondergebracht. Het fonds kan voor meer doeleinden dienen. In het overleg zullen ook de mogelijkheden worden nagegaan welke de commerciële financiële instellingen extra hebben in het interveniëren in de verkoopbaarheid van bestaande woningen.

•

De gemeente zal in het overleg met de belanghouders het vergroten van de invloed van de toekomstige bewoner op de bouw van zijn woning promoten.

•

De gemeente zal zich oriënteren op de mogelijkheden om het wonen in het Heuvelland en de kwaliteiten van de bestaande voorraad eengezinswoningen uit te dragen. Daarbij zal in bijzonder ook gelet worden op de rol en positie van de verschillende belanghouders. Concrete besluitvorming over uitvoering en kosten; zomer 2011.

•

De gemeente stelt een tweejaarlijkse monitor in om de ontwikkelingen rondom nieuwbouw, doorstroming en positie van de bestaande woningvoorraad te meten en te volgen. Concrete besluitvorming over uitvoering en kosten; najaar 2011.

•

De gemeente stelt een tweejaarlijkse monitor in die is gericht op de positie van starters en jonge huishoudens op de woningmarkt van Gulpen-Wittem en de noodzaak en mogelijkheden voor verbetering van de bereikbaarheid en betaalbaarheid van een woning. Concrete besluitvorming over uitvoering en kosten; najaar 2011.

De gemeente ondersteunt de primaire doelgroep door met de woningbouwcorporaties te waken over de omvang van het gewenste woningbestand en de ijzeren voorraad. De gemeente ondersteunt de doelgroep starters en koopstarters met de nieuwbouw van woningen (gelijkvloers en levensloopbestendig) die tevens geschikt zijn voor bewoning door deze doelgroep. Zij wil de bereikbaarheid van nieuwbouw en bestaande voorraad bevorderen met het door doorstroming beschikbaar krijgen van eengezins-koopwoningen in de bestaande voorraad; met de inzet door de woningbouwcorporaties van koopgarant; met de starterslening; met een haalbaarheidstoets voor een of meerdere cpo-projecten. De gemeente ondersteunt de doelgroep oudere huishoudens met een nieuwbouwprogramma van (in aantal gerelateerd aan de omvang van de vraag) gelijkvloerse en levensloopbestendige (al dan niet grondgebonden) woningen; met de bevordering van wozoco’s in de diverse kernen; met aandacht voor de mogelijkheden van invoering van woonservicezone’s; met aandacht voor en in de komende jaren nader te preciseren inspanningen gericht op de toegankelijkheid van het openbaar gebied en de bereikbaarheid van woningen en voorzieningen.

II. HET WOONBELEID II.1. .ALGEMEEN II.1.1. MISSIE WOONBELEID (Citaat): “De beschikbaarheid van voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plaats in een aantrekkelijke woonomgeving en leefklimaat is van groot belang voor het welzijn van de bevolking en tevens een belangrijke vestigingsfactor voor bedrijvigheid”. Wat betekent dat voor de gemeente Gulpen-Wittem? De gemeente Gulpen-Wittem wil dat de mensen kunnen wonen in de woning van hun keuze, in de kern van hun keuze, in een omgeving van hun keuze, tegen een betaalbare prijs (koop of huur), in leefbare kernen, met behoud van welvaart en welzijn.

II.1.2. THEMA’S VAN HET WOONBELEID VAN GULPEN-WITTEM De laatste decennia van de vorige eeuw en nog enkele jaren daarna werd de opgave van het volkshuisvestingsbeleid voor een belangrijk deel bepaald uit de noodzaak om de woningvoorraad te vergroten ten behoeve van het stijgende aantal huishoudens, hoofdzakelijk jongere huishoudens en 2 huishoudens in de middengroep. Zij wensten huizen voor hun gezin en bij voorkeur grondgebonden . Kort door de bocht; er waren geen woningen genoeg voor de overheersend jonge huishoudens en huishoudens uit de middengroep. Vooral de financieel minder bedeelden en de startende huishoudens onder hen hadden het moeilijk om aan een koop- of huurwoning te komen. Het tij is in Zuid-Limburg en in bijzonder in de gemeente Gulpen-Wittem evenwel gekeerd. De woonopgave van de gemeente ONTWIKKELING HUISHOUDENS 2010 – 2040 Gulpen-Wittem in 2010 heeft te maken met de vergrijzing en absoluut 3 ontgroening van de bevolking , de Huishoudens 2010 2020 2030 2040 vertraging in de groei en vervolgens <35 j 593 619 498 378 binnen enkele jaren de vermindering 35 - 54 j. 2372 1661 1339 1274 van het aantal huishoudens. De stabilisatie en vervolgens over >55 j 3238 4100 4248 3675 enkele jaren de daling van het Totaal 6.203 6.380 6.085 5.327 aantal huishoudens is het resultaat van de sterke terugval in de natuurlijke aanwas (negatief relatief geboorteoverschot) en een negatief Huishoudens 2010 2020 2030 2040 migratieoverschot. Het <35 j 10% 10% 8% 7% emigratieoverschot van jongeren, die het ouderlijk huis verlaten, hangt 35 - 54 j. 38% 26% 22% 24% vooral samen met verhuizing in >55 j 52% 64% 70% 69% verband met scholing en/of Totaal 100% 100% 100% 100% werkgelegenheid. Er zijn in Bron: E’til bevolkingsprognose Gulpen-Wittem, 2008 kwantitatieve zin voldoende woningen in Gulpen-Wittem. Over enkele jaren zijn er woningen te veel en dreigt de situatie van leegstand en sloop. De bevolkingsontwikkeling en de effecten en ontwikkelingen op de woningmarkt zijn nagegaan in de bevolkingsprognose en het woononderzoek. Een beschrijving is gegeven in hoofdstuk I van de “kaders woonplan 2010-2020”. Een prognose is een berekende verwachting en nog geen werkelijkheid. Die opmerking mag dan correct zijn, maar ontegenzeglijk zal de daling van de huishoudens en de verandering van samenstelling en leeftijd een feit worden. De huishoudens hadden eerder al een lagere 4 vruchtbaarheid. Nu met het ouder worden van de huishoudens is de periode van vruchtbaarheid voorbij. 2

95% van de woningvoorraad in Gulpen-Wittem is een eengezinswoning (rijtjeswoning, twee-onder-een-kap, vrijstaand) Bij een gelijkblijvend totaal aantal huishoudens gaat - bij het voortschrijden van de tijd - de jaarlijks omvangrijke ( 80-tal) toename van het aantal oudere huishoudens (> 55 j.) gepaard aan een bijna gelijke jaarlijkse afname van de middengroep huishoudens (35 -55 j.). De groei of daling in de groep jongere huishoudens (< 35 j.) is procentueel niet noemenswaardig, en de absolute omvang van deze groep is laag. 4 In 2010 is al ongeveer 75% ouder dan 45 jaar; in 2015 is dat cijfer 79%. 3

Indien een groot aandeel huishoudens in de vruchtbare leeftijdsgroep gewenst of verwacht wil worden, dan zal die dus uit immigratie tot stand moeten komen. Zou die immigratie tot stand komen, dan zal die naar verwachting niet van die omvang zijn dat het de “nieuwe” verhouding kan afwenden. Bij een toename van jaarlijks ongeveer 80 huishoudens in de leeftijdsgroep > 55j. zou ook jaarlijks een ophoging van ongeveer 80 huishoudens in elk van de beide andere leeftijdsgroepen (< 35j. en 3555j.) moeten plaatsvinden. Vanwege de in absolute aantallen steeds maar groeiende leeftijdsgroep > 55 j. zal dat verlies in de andere twee groepen – om dezelfde onderlinge verhoudingen die in 2010 gelden overeind te houden - nog eens extra met instroom moeten worden gecompenseerd. Dat betekent dus ongeveer een verdubbeling en een jaarlijkse toename van huishoudens ( in bijzonder in de middengroep van 35-55j.) van ongeveer 150-180 huishoudens. Dat is voor de situatie van de gemeente niet reëel, en met gevolg is de prognose significant. Nemen we het beeld zwart-wit, dan zien we: geen autonome groei, geen instroom, en over enige jaren de daling als gevolg van het overlijden van de steeds ouder wordende bevolking.

Huishoudens

<35 jaar 35-54 jaar >55 jaar Totaal

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Totaal 10 -4 6 4 6 5 7 -2 1 -7 26 -56 -63 -67 -63 -66 -59 -102 -77 -90 -68 -711 71 97 91 85 82 70 113 80 99 74 862 6.203 25 30 30 26 22 15 19 1 9 0 177

Bron: E’til bevolkingsprognose Gulpen-Wittem, 2008; bewerking gemeente Gulpen-Wittem

Over precieze omvang en tijdstip van de ontwikkelingen valt te discussiëren. Prognose en woononderzoek geven voldoende aanleiding en informatie om de te nemen stappen op te baseren. De bevolkingsontwikkeling maakt het significante en grote aandeel van de oudere huishoudens zichtbaar. De informatie uit het woononderzoek over de woonsituatie en de woonwensen van deze oudere huishoudens heeft dus een belangrijke invloed op het woonbeleid.

De ambitie inzake het wonen hangt in zijn algemeenheid samen met een zestal thema’s. Dat zijn de vraagverandering, bouwen en doorstroming, de zorg voor de leefbaarheid van de kernen, de positie en betekenis van de bestaande voorraad, en gerelateerd aan het steeds ouder worden – de combinatie wonen-zorg-welzijn. Overkoepelend is de wens van de bewoners om te willen blijven wonen in hun kern, in hun eigen maatschappelijke en culturele omgeving, en in woningen van hun keuze. Dat is ook de politieke keuze die de gemeenteraad in de strategische visie heeft vastgelegd. Op die keuze heeft ook de openingszin van paragraaf II.1.1. betrekking. Het is een citaat uit de ontwerpPOL-herziening van de provincie Limburg (2009).

II.1.2.1. Vraagverandering De woningvoorraad van de gemeente Gulpen-Wittem bestaat hoofdzakelijk uit eengezinswoningen van het type vrijstaand of twee-onder-een-kap in de koopsector. Het grootste deel (ongeveer 70%) van de woningen is gebouwd vanaf het midden van de vorige eeuw. Deze woningen komen overeen met de heersende vraag van de toenmalige huishoudens. Dat waren de jonge (< 35j.) en middengroep (35-55j.) huishoudens bestaand uit een ouderpaar met kinderen. Bovendien is een belangrijk aandeel van deze woningen voor ouderen niet bereikbaar (wonen in het Heuvelland) en een groot aandeel is niet gelijkvloers.

GulpenWittem

Zuid-Limburg

Nederland

koop huur

70% 30%

56% 44%

56% 44%

eengezins meergezins

95% 5%

76% 24%

71% 29%

-1944 1945-1970 1971-

27% 30% 43%

19% 37% 44%

21% 28% 50%

totaal % totaal abs.

100% 6.280

100% 279.170

100% 6.912.410

100%

80%

60%

40%

20%

0% Gulpen-Wittem huur eengezins

huur meergezins

Zuid-Limburg koop eengezins

koop meergezins

Nederland

De bestaande woningvoorraad voldoet niet meer aan de woonwensen van een groot deel van de oudere huishoudens (> 55j.). Niet omdat er verkeerde woningen zijn gebouwd of omdat de woningen niet goed meer zijn, maar omdat een groot deel van de (toenmalige middengroep-) huishoudens met hun woonwens is gaan schuiven. Van 5 deze oudere huishoudens in de gemeente Gulpen-Wittem geeft ongeveer 30% aan te willen verhuizen naar een andere woning. Zij zoeken een ouderenwoning in de huursector. Een ouderenwoning is in het woononderzoek gedefinieerd als een zelfstandige woning met een woonkamer, keuken, douche/badkamer, en (minstens) een slaapkamer op dezelfde verdieping (gelijkvloers). Deze woning mag ook deel zijn van een groter geheel (meergezins/appartement) en op een verdieping liggen; mits voorzien van een lift. Voor ouderen geldt ook nog dat deze woningen bereikbaar zijn en niet “op de berg liggen”. Het aandeel van 30% van de oudere huishoudens dat aangeeft te willen verhuizen is opmerkelijk 6 7 hoog . In absoluut aantal zouden dat ongeveer 1000 huishoudens zijn . Gelet op de jaarlijkse toename van dit type huishouden betekent dit voor de verhoudingen in de gemeente een omvangrijk marktpotentieel. Bijkomende factor is dat bij het toenemen van de leeftijd het aandeel alleenstaand ook toeneemt. We hebben te maken met een groot aandeel huishoudens dat op dit moment in de eigen koopwoning woont; die te groot is geworden; niet gelijkvloers is en veelal moeilijk bereikbaar. Men wil wel wat gemakkelijker en kleiner gaan wonen; het liefst in de huursector. Met name de e “actieve oudere” (4 levensfase) heeft de wens om onafhankelijk (o.a. van onderhoud van woning en tuin) te zijn met een vrij en onbevangen uitgavenpatroon. Daarvoor zou hij gaarne de eigen woning “te gelde willen maken” en dat vervolgens gaan gebruiken. De huishoudens hebben aangegeven in de gemeente te willen blijven wonen, en in het bijzonder in de eigen kern. Een klein aandeel wil naar de kern Gulpen verhuizen. De door deze omvangrijke bevolkingsgroep gevraagde woningen zijn in de gemeente Gulpen-Wittem onvoldoende aanwezig. Wil het woonbeleid aan die woonwens voldoen, dan zullen die woningen moeten worden gemaakt.

II.1.2.2. Nieuwbouw en Doorstroming In kwantitatieve zin is het niet noodzakelijk en zelfs niet wenselijk om het aantal woningen in GulpenWittem te laten toenemen. Bij de te verwachte daling van het aantal huishoudens zal dat – buiten het feit dat volgens de prognose de omvang van de bestaande voorraad straks al te groot zal zijn – leegstand kunnen impliceren. Om aan de woonwens van een grote groep (oudere) huishoudens te kunnen voldoen zouden er toch nieuwe huizen moeten worden gebouwd;. Huizen van een ander type, kwaliteit en financieringsvorm dan die er nu staan (p.m: waaronder wonen-zorg-welzijn combinaties). In tegenstelling tot het verleden waarbij nieuwbouw bedoeld was voor het opheffen van het woningtekort (die als het ware werd gevuld met nieuw gevormde huishoudens) en de doorstroming nauwelijks te traceren was, zal die kwalitatieve 5

In 2008 is 45% van alle huishoudens ouder dan 55 jaar. Het gemiddelde in Nederland voor deze ouder huishoudens ligt op ongeveer 12%. 7 Zie passage “woonvoorkeur van oudern“; kaders woonplan 2010-2020, blz.22. 6

nieuwbouw naar verwachting wel een duidelijk patroon van doorstroming teweeg brengen. Met de verhuizing van de oudere huishoudens naar die door hen gewenste nieuwbouw (appartementen in de huursector), zullen de eengezinswoningen (vrijstaand; twee-onder-een-kap) beschikbaar komen voor jongere en startende huishoudens uit de gemeente. De duurdere koopwoningen komen beschikbaar voor hen die nog een stap in de wooncarrière willen en kunnen maken. Door deze laatst genoemde beweging komen er ook weer goedkopere en middeldure eengezinswoningen beschikbaar voor de jongere en startende huishoudens. Ook in de huursector zal dit effect gaan optreden. Door verhuizing van de oudere huishoudens naar de huurappartementen, komen de goedkopere en middeldure (eengezins) huurwoningen beschikbaar voor de jongere huishoudens. De doorstroming en de betekenis van doorstroming voor de woningmarkt is voor de gemeente Gulpen-Wittem aldus een thema dat steeds weer terugkeert bij de afwegingen. Het ontstaan van doorstroming op zichzelf kan dus een doel van het woonbeleid zijn. Door doorstroming komen de eengezins-koopwoningen van de bestaande voorraad, waar de oudere huishoudens niet meer in willen of kunnen wonen, beschikbaar voor de jonge huishoudens en de middengroep huishoudens die juist in dit woningtype willen wonen. Tegelijkertijd levert de vestiging en het behoud van deze groepen huishoudens een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de kernen. De doorstroming komt niet alleen tot stand door middel van nieuwbouw. Er zal rekening mee moeten worden gehouden dat de woning (die verlaten wordt ) ook tegen de door de eigenaar gewenste ,en misschien in verband met financiering, de noodzakelijke prijs verkocht kan en zal worden.

II.1.2.3. Leefbaarheid van de kernen De leefbaarheid van de kernen heeft hoge aandacht. In de strategische visie heeft de gemeenteraad de keuze gemaakt om hier op in te zetten. Ook vanuit het wonen zullen – ook al zou de verwachting van de bevolkingsontwikkeling rationeel anders liggen – inspanningen dienen te worden aangegaan om verenigingsleven, diensten en zorg overeind te houden. In de kernengesprekken hebben de inwoners kenbaar gemaakt dat het leven in hun dorp hen aan het hart gaat. De politieke aspiraties zijn dan ook om het aantal huishoudens in de kernen op peil te houden. Met name geldt dat voor de startende en jonge huishoudens; in bijzonder de gezinnen met kinderen. Hoewel het niet zo zal zijn dat de aanwezigheid van woningen automatisch bewoning inhoudt, mag het ook niet gebeuren, dat startende en jongere huishoudens of ouderen uit de kern weg zouden trekken, omdat er geen woningen van hun keuze en met hun mogelijkheden beschikbaar zouden zijn. Mochten er binnen de bestaande voorraad via doorstroming onvoldoende mogelijkheden liggen, dan zal met nieuwbouw de noodzakelijke kwalitatieve aanvulling tot stand moeten worden gebracht. De bijdrage van het wonen aan de leefbaarheid van de kernen zal dan met name bestaan uit een samenstel van inspanningen en maatregelen. Dat zijn o.a. nieuwbouw van zelfstandige woonruimten (appartementen of grondgebonden) in de huursector waar zowel ouderen als jongvolwassenen in willen wonen; doorstroming; financieringsconstructies die in bijzonder de bestaande woningen financieel bereikbaar moeten maken voor starters en andere jongere huishoudens; promotieactiviteiten voor het wonen in de kernen van het 5-sterrenlandschap; nieuwbouw van wonen, zorg en welzijn combinaties; woonservicezones; benutten van kansen en mogelijkheden voor vernieuwbouw van bestaande woningen en/of zakelijke panden (of een of andere herstructureringsvorm).

II.1.2.4. Positie en betekenis bestaande voorraad Een groot aandeel (70%) van de oudere huishoudens is helemaal niet van plan de woning te verlaten. Dat zal mogelijk pas gebeuren als ook de thuiszorg niet meer toereikend kan zijn en de intramurale zorg noodzakelijk is geworden. Het ouderenbeleid van de gemeente heeft ook als doel om de ouderen zolang mogelijk in de eigen woning en in de kernen te laten wonen. Maar die bestaande woningen zijn veelal niet gelijkvloers en niet of moeilijk voor ouderen bereikbaar. Dat zal betekenen dat deze huishoudens op termijn voor kleinere en/of grotere aanpassingen van de woning komen te staan. Voor kleinere aanpassingen biedt de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) in gevallen van onvoldoende financieel vermogen ondersteuning. Grote aanpassingen en verbeteringen van de eigen woning zullen de bewoners primair zelf moeten opbrengen.. Of dat wel altijd mogelijk zal zijn, zal nog moeten blijken. De gemeente heeft oog voor deze ontwikkeling. De bewoonbaarheid van de bestaande voorraad voor oudere huishoudens is zodoende (meer nog dan in het verleden) een onderdeel van het woonbeleid geworden. In de strategische visie is aangegeven, dat - gerelateerd aan de betekenis voor de leefbaarheid van de kernen - hierbij o.a. gedacht moet worden aan een flexibele inrichting van woningen, vernieuwbouw van bestaande woningen en vrijkomende gebouwen. Daarmee kunnen bestaande woningen of woninggroepen als het ware worden opgeknapt en geschikt

gemaakt voor bewoning door de (actieve) oudere en de jongvolwassene (beide huishoudens naar verwachting veelal alleenstaand). Ook nieuwbouw om kwalitatieve redenen betekent een kwantitatieve aanvulling van de voorraad. In een situatie van krimpende aantallen huishoudens betekent dit het risico van vraaguitval, sterke prijsdaling en leegstand. Als het woonbeleid de keuze maakt voor nieuwbouw van de nu in de voorraad ontbrekende ouderenwoningen in de huursector, dan hoort daar dus ook een beleid bij ten aanzien van de bestaande voorraad eengezins-koopwoningen. Een vergroting van het aanbod heeft naast een (mogelijk) gunstig effect op de vraagzijde van de woningmarkt ook een (mogelijk) negatief 8 maatschappelijk effect ten aanzien van het financieel budget van de huishoudens en van de 9 overheid . Het beleid zal er op gericht willen zijn dat de bestaande voorraad eengezins-koopwoningen in redelijke mate zijn waarde zal moeten kunnen vasthouden. Faciliterende financiële maatregelen kunnen deze eengezins-koopwoningen bereikbaar maken voor met name de starter en koopstarter. Naast het behoud van de startende en jonge huishoudens in de kernen kan dat ook betekenen dat deze groep huishoudens hierdoor wordt aangetrokken om zich in een kern in Gulpen-Wittem te vestigen. Verder zijn de woningen in de bestaande voorraad juist van dat type, soort en prijs waar de jonge en middengroephuishoudens die in Zuid-Limburg en de grensregio werk hebben of vinden, naar zoeken. De regio Aken met de plannen voor de campus belooft zich te ontwikkelen als een groeipool. Gulpen-Wittem biedt hen een potentieel van goede woningen en een goede woonomgeving. Contacten om dit in beeld te brengen zijn inmiddels gelegd. Een beschikbare woning betekent niet direct dat er ook belangstelling voor die woning zal zijn. De kwaliteit van de woningen en woonomgeving zal ook onder de aandacht van de potentiële koper moeten worden gebracht (uitdragen). Mogelijk kan aansluiting worden gevonden bij het project “Branding Zuid-Limburg”. Anderzijds is de optie aanwezig om de oude, minder duurzame voorraad, slecht bereikbaar en niet gelijkvloers, in te zetten voor herinrichting en verbouwing (vernieuwbouw). De betekenis daar van is in de strategische visie gegeven alsmede in de paragraaf over de leefbaarheid van de kernen. In bijzonder zullen de mogelijkheden van vernieuwbouw zich aandienen in situaties dat nieuwbouw niet 10 mogelijk zal zijn . De onzekerheden en mogelijkheden van de woningmarkt vragen in samenhang met die positie van de bestaande voorraad om een adequaat volgen (monitoren) en flexibiliteit in ingrepen (interventie). In het kader van duurzaamheid mag worden aangenomen dat een deel van de bestaande voorraad laag zal scoren. De kwaliteit zal slechter zijn dan tegenwoordig gangbaar is bij nieuwbouw. Feitelijke inzichten ontbreken. De particulieren huiseigenaren hebben een eigen verantwoordelijkheid in samenhang met de rijksregelingen. De gemeentelijke overheid heeft de mogelijkheden om informatie en deskundigheid onder de aandacht te brengen en te verspreiden. De gemeentelijke overheid kan de verbetering van de duurzaamheid van het bestaand eigen woningbezit ook actief ondersteunen met o.a. stimuleringsregelingen in de financiële sfeer ( zie ook aspect ‘bouwkwaliteit en duurzaamheid’). In de huursector ligt de situatie anders. De woningbouwcorporaties sluiten aan bij het landelijk lopende implementatieprogramma “naar een duurzame voorraad”. De gemeente bevindt zich in de positie om over dit onderdeel met de woningbouwcorporaties te spreken en overeenkomsten te sluiten (prestatieafspraken).

II.1.2.5. Wonen en zorg Met verwijzing naar de opmerkingen en beleidsvoornemens van de nota “integraal ouderenbeleid 2008-2010” kan de nota woonbeleid niet voorbij aan een overeenkomende aandacht voor het wonen van de oudere huishoudens in samenhang met de zorgverlening. Van de 1000 verhuisgeneigde oudere huishoudens geeft ongeveer 25% aan een woonvorm te kiezen in combinatie met verzorging respectievelijk verpleging.

8

Niet alle huishoudens met een eigen woning zullen een hoog maandelijks inkomen hebben uit salaris of pensioen. Een deel van de oudere huishoudens heeft mogelijk alleen een aow-toelage. 9 Bijv. inkomsten uit woz-waardering. 10 Vanwege ontbreken van gronden binnen de contouren van de kernen en/of regionale en provinciale ‘afspraken’.

Ongeacht het migratiepatroon zal het aantal ouderen toenemen en zullen de ouderen ouder worden. De aanspraak op zorg zal daarmee ook toenemen. Dat heeft gevolgen voor het woningbouwprogramma: clustering van woningen en zorgwoningen; samenhang van woonzorgcomplexen (op dit moment aanwezig in, Eijs, Epen, Mechelen en Wijlre) met de huishoudens met zorgbehoefte in de verspreide bestaande woningen (thuiszorg); bereikbaarheid en organisatorische verwevenheid van zorg- en andere voorzieningen. Deze zaken worden in verband gezien met leefbaarheid, comfort en veiligheid. Het gaat dan dus niet alleen om woonzorgcomplexen maar om woonservicezones. In een wozoco is de bundeling in een gebouw gerealiseerd; in een woonservicezone wordt die bundeling van wonen, zorg en welzijn in een bepaalde ruimte tot stand gebracht. De kernen en de omvang van de kernen, het woningbouwprogramma en de inspanningen ten aanzien van de bestaande voorraad hebben een belangrijke samenhang met de mogelijkheden en uitrusting van een woonservicezone.

II.2. ASPECTEN II.2.1. DOELGROEPEN Voor het woonbeleid is in beginsel elk huishouden belangrijk. Toch maakt het woonbeleid een selectie. De gemeente geeft prioriteit aan de huishoudens die op eigen kracht moeilijk (of niet) een woning in Gulpen-Wittem kunnen vinden. De doelgroepen van het woonbeleid van Gulpen-Wittem zijn de primaire doelgroep, de starters, en de oudere huishoudens (> 55 jaar / senioren).

II.2.1.1. Primaire doelgroep. De primaire doelgroep bestaat uit huishoudens die vanwege het inkomen zijn aangewezen op huurwoningen in de sociale sector (van overheidswege gerealiseerde huisvesting). Het is de in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) vastgelegde core-business van de woningbouwcorporaties om goede en betaalbare huisvesting te verschaffen aan de primaire doelgroep. Volgens artikel 13 van het BBSH dient voorrang te worden verleend aan de huishoudens die een beroep kunnen doen op de huurtoeslag. De omvang van de woningvoorraad van de woningbouwcorporaties zal dus minstens zo groot moeten zijn, dat zij dit aantal huishoudens een woning kan verschaffen: de “ijzeren voorraad”. De omvang van de ijzeren voorraad is dus een afgeleide van het aantal huishoudens dat een beroep op de huurtoeslag kan doen. De inkomensgrens voor de huurtoeslag is een verzamelinkomen tussen de € 20.600,-- en € 27.950,-- p.j. (grens 2009). De gegevens uit het woononderzoek geven een basis om een schatting te maken van het aantal huishoudens. Dat zullen ongeveer 20% van de huishoudens zijn: ongeveer 1.300 huishoudens. Daarmee wordt de ijzeren voorraad in Gulpen-Wittem op ongeveer 1.300 woningen geschat. Bij het bepalen van de gewenste omvang van de voorraad sociale huurwoningen rekenen de 11 woningbouwcorporaties met het bruto modaal inkomen : € 32.500,-- p.j. (2009). Op basis van de gegevens van het woononderzoek kan de omvang van de primaire doelgroep (grens bruto modaal inkomen) in de gemeente worden ingeschat op ongeveer 40% van de huishoudens. Dat zijn ongeveer 2500 huishoudens in Gulpen-Wittem. De drie woningbouwcorporaties hebben in de gemeente samen ongeveer 1250 woningen. Dit is dus ongeveer de omvang van de ijzeren voorraad. Om als woningbouwcorporaties beter aan de taakstelling te kunnen voldoen, zouden zij dus meer woningen in exploitatie moeten hebben. Dan kunnen ook huishoudens die niet direct afhankelijk zijn van de huurtoeslag, maar wel afhankelijk zijn van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen, aan een goede en betaalbare woning worden geholpen. Daarmee wil niet gezegd zijn dat de woningbouwcorporaties niet aan hun taakstelling voldoen of kunnen voldoen. Het resultaat is het gevolg van een theoretische analyse die omgeven is met een aantal onzekere aannamen en berekeningen. Een aantal met Gulpen-Wittem verbonden eigenschappen zetten de uitkomst ook weer op losse schroeven . Bij het bepalen van de omvang van de voorraad en de opgave van de woningbouwcorporaties ten aanzien van de doelgroep, spelen een aantal zaken mee. Zo hoeft de omvang van de gewenste voorraad niet uit huurwoningen te bestaan. In het kader van de bevordering van het eigen woningbezit gaat het ook om koopwoningen. Goedkope koopwoningen en koopwoningen binnen de constructie van koopgarant vormen ook een deel van de voorraad ten behoeve van de huisvesting van de doelgroep. Een met Gulpen-Wittem verbonden eigenschap is juist de omvang van het eigen woningbezit. Het is namelijk niet zonder meer aannemelijk (premisse) dat huishoudens met een laag inkomen geen eigen 12 woning zouden kunnen hebben . Op dit moment is het aannemelijk dat een deel van de doelgroep (modaal inkomen) een eigen woning bewoont. Dat heeft belangrijke implicaties wanneer dit ook voornamelijk oudere huishoudens betreft, die in de komende jaren een laag pensioen, respectievelijk alleen de aow-toelage, kunnen verwachten. Indien zij in het eigen huis willen blijven wonen, is het de vraag of zij in staat zullen zijn om de kosten voor aanpassingen en/of verbeteringen op te brengen. Anderzijds zullen zij bij verhuizing naar een ouderenwoning - vanwege het inkomen - aangewezen zijn op de (goedkopere) sociale huur. De 11

Het Modaal inkomen van het CPB is geen statistische maat maar een vastgesteld (geprikt) inkomen. Eerder gebruikt ten behoeve van het vaststellen van de ziekenfondsgrens. 12 In het woononderzoek zijn geen vragen over vermogen gesteld.

betekenis en rol van het vermogen uit verkoop van het oude huis, is op dit moment niet in te schatten en is ook weer afhankelijk van het behoud van de waarde. Uit de cijfers van het woononderzoek is verder af te leiden dat met name onder de jongeren onder de 22 jaar – en die veelal gezien de onderzoekspopulatie nog thuis wonen – de inkomens onder de € 1.000,- netto per maand liggen. Dat drukt op de uitkomsten van het onderzoek waardoor de aanname van het aandeel huishoudens met een laag inkomen waarschijnlijk te hoog ligt. Uit een nadere analyse van de gegevens van het woononderzoek volgt ook dat van de ouderen boven de 65 jaar het grootste aandeel (rond de helft) een modaal inkomen, en wat lager, heeft. We hebben in dit kader dus te maken met inschattingen en onzekerheden. Dat levert de wens op om hier meer zicht op te krijgen. Dat vraagt om nader onderzoek, overleg en monitoring. Het nader vaststellen van de doelgroep en de afleiding van de noodzakelijke en wenselijke omvang van de woningvoorraad is onderwerp van overleg met de woningbouwcorporaties. Het onderwerp zal worden uitgewerkt in de prestatieafspraken. Het woonbeleid zet o.a. in op de bevordering van het eigen woningbezit ook voor de primaire doelgroep. Dat betekent het ontstaan van koop en huur binnen de sociale sector; goedkope huur en goedkope koop en vormen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom. De woningbouwcorporaties werkzaam in Gulpen-Wittem verkopen een aantal woningen uit hun bezit. Dat zal de komende jaren ook het geval zijn. Het gaat veelal om woningen uit het gespreid bezit. Daarmee ontstaat ook voor de lagere inkomensgroepen een keuzemogelijkheid van huur of koop. De verkoopprijzen zijn van zodanige aard dat ook en met name startende huishoudens tot aankoop kunnen overgaan. Conclusie Het woonbeleid van de gemeente Gulpen-Wittem ziet toe op de huisvesting van de primaire doelgroep. Het woonbeleid ondersteunt de bevordering van het eigen woningbezit voor de primaire doelgroep. De aanpak en uitvoering zullen in het regulier overleg met de woningbouwcorporaties worden meegenomen. De resultaten zullen uiteindelijk in de prestatieafspraken worden opgenomen.

II.2.1.2.Starters en koopstarters Onder de term starters vallen in de volkshuisvesting verschillende typen huishoudens. Dat kan zijn een huishouden dat voor het eerst een woning koopt (koopstarter), of een nieuw huishouden 13 (alleenstaand of paar) dat de eerste woning (zelfstandige woonruimte) betrekt . Beide typen huishouden hebben een verschillende positie op de woningmarkt. Een starter is, als hij tot koop over gaat, altijd een koopstarter. Een koopstarter is lang niet altijd een starter. Het beleid aangaande het bevorderen van het eigen woningbezit heeft de optie om huishoudens met lage inkomens aan een eigen woning te helpen. In veel gevallen zijn dat ook startende huishoudens. Dit beleid richt zich er met name op om huishoudens die een huurwoning bewonen, een eigen woning te kunnen laten kopen. Dat is dan een eerste woning in eigendom. Er wordt van uitgegaan dat met een eerste eigen woning de eerste stap wordt gezet van de ‘carrière’ op de markt van koopwoningen. Starters maken dan van deze zelfde mogelijkheden gebruik om een eigen woning te verwerven. Bij starter en koopstarter speelt veelal ook nog een verschil van leeftijd en levensstijl. Een starter die een eerste zelfstandige woonruimte zoekt, zal veelal jong zijn. De jong volwassene die zich (nog) niet ste aan partner, werk en woning wil binden en tot ongeveer zijn 30 levensjaar alleenstaand zal zijn, zoekt een huurappartement. Uit het woononderzoek volgt, dat ongeveer 190 jongeren die waarschijnlijk binnen twee jaar het ouderlijk huis willen verlaten en alleenstaand zullen blijven, in de eigen kern een zelfstandige woonruimte (huurappartement) zoeken.

13

Of zelfstandig wil gaan wonen maar nog niet kan, omdat er geen passende en betaalbare woning beschikbaar is.

Daarnaast zal een deel van de jongeren die verwachten binnen twee jaar het ouderlijk huis te verlaten, een paar gaan vormen. Ongeveer 120 van dergelijke huishoudens zoeken een eengezinswoning in de gemeente en met name in de eigen kern. Een koopstarter die geen starter is, en dus al in een zelfstandige woonruimte (huur) woont, zal naar verwachting wat ouder zijn. Het huishouden is een gezin of zal een gezin gaan vormen. Dergelijke huishoudens zoeken een eengezins-koopwoning in de eigen kern. Over de aantallen kan alleen maar een globale schatting worden gemaakt. Gezien het feit dat het aantal sociale huurwoningen in de kernen heel laag is , zullen dat ook maar weinig huishoudens zijn. De meerderheid van deze starters en koopstarters hebben een laag inkomen. De gemeenteraad – zoals vastgelegd in de kaders woonplan 2010-2020 - wil de starters en koopstarters een perspectief bieden om een woning te vinden en om binnen de kern te kunnen (blijven) wonen. Er bestaan verschillende instrumenten om de starters en koopstarters te ondersteunen bij het vinden en verwerven van een passende en bereikbare woning. Dat zijn: - nieuwbouw van starterswoningen - verkoop van sociale huurwoningen - de starterslening - koopsubsidie - koop in maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) - collectief particulier opdrachtgeverschap (samen zelf bouwen) - voorkeur bij vrijkomende huurwoningen Dat betekent dat afhankelijk van de situatie op de woningmarkt en afhankelijk van het type huishouden (starter, koopstarter, levensstijl) het instrumentarium – al dan niet gecombineerd - kan en zal worden ingezet. Hier moet al wel worden opgemerkt dat – zoals beschreven in het hoofdstuk algemeen - de woningmarkt in Gulpen-Wittem zich aan het wijzigen is, en anders is dan de nationale markt. In de nationale woningmarkt is er een schaarste aan woningen. Daar moeten nieuwe woningen aan worden toegevoegd waarvan een deel voor starters en koopstarters wordt gereserveerd (omdat er in de bestaande voorraad niets beschikbaar en/of bereikbaar is). De veranderende woningmarkt van ZuidLimburg heeft belangrijke gevolgen voor de positie van de starters. Van betekenis daarin is in hoeverre een doorstroming van oudere huishoudens - vanuit de bestaande voorraad van eengezinshuizen naar de nieuwbouw – ontstaat; en de omvang daar van. Komt die beweging er niet, dan zal de beschikbaarheid en betaalbaarheid van (koop-)woningen voor starters en koopstarters waarschijnlijk ook in Gulpen-Wittem geblokkeerd blijven. Conclusie Het woonbeleid van de gemeente Gulpen-Wittem heeft oog voor de positie van de starter. De starter en koopstarter wordt als een doelgroep gezien waarvoor de toegang op de woningmarkt zal worden bevorderd en ondersteund.

II.2.1.3. Oudere huishoudens In 2010 is 52% van de huishoudens in de gemeente ouder dan 55 jaar; in 2020 zal dat naar verwachting 64% zijn; en in 2030 zal dat 70% zijn. Deze omvang maakt dat de oudere huishoudens

een belangrijke factor in de woningmarkt gaan spelen. De omvangrijke verschuiving zal zich nog niet direct in de periode van deze beleidsnota aandienen. Dat betekent niet dat er geen aandacht aan hoeft te worden geschonken. De omvang van nu is al van betekenis, en de gemeente wil voorsorteren op de te verwachten ontwikkeling. Een belangrijk deel (ongeveer een derde) van de oudere huishoudens (> 55j.) heeft aangegeven binnen twee jaar te willen verhuizen(ongeveer 1000 huishoudens). Hun woonvoorkeur is beschreven in de nota “Kaders Woonplan 2010-2020” en is beschreven onder het thema ‘vraagverandering’ (paragraaf II.1.2.1.). Ongeveer de helft van hen zoekt een ouderenwoning in de huursector (ongeveer 500 huishoudens). Bijna een kwart denkt aan verhuizen naar een al dan niet zelfstandige woonruimte gecombineerd met verzorging of verpleging (ongeveer 250 huishoudens). In de woningvoorraad van de kernen van Gulpen-Wittem zijn deze woningen nauwelijks aanwezig. In verhouding tot de vraag is er een schrijnend tekort. Een groot deel van de oudere huishoudens heeft aangegeven in de bestaande woning te willen blijven 14 wonen (ongeveer 2000 huishoudens) . Dat zal – gezien de verdeling van de voorraad – veelal ook een eigen (koop-)woning zijn. Veel van die woningen zijn niet gelijkvloers, en in veel gevallen zijn de woningen ook moeilijk bereikbaar. Naar verwachting zullen aanpassingen en verbeteringen van de woningen nodig worden. Dat stelt de gemeente en de huishoudens zelf voor een belangrijke opgave. Voor de kleinere aanpassingen kan een beroep op de Wmo worden gedaan. Voor grotere aanpassingen, verbeteringen en verbouwingen zal het huishouden – in verband met de maximale bijdrage - veelal op zichzelf zijn aangewezen. Wat betreft de Wmo-gelden wordt er geen verschil gemaakt tussen koop en huur. De gemeente Gulpen-Wittem heeft de bijdrage gemaximeerd op ongeveer € 14.000,- (2009). Zijn de kosten hoger dan komt het “primaat van verhuizing” in werking. In geval van eigen woningbezit zal dit weinig praktisch en weinig realistisch zijn. Over de bijdrage in geval van eigen vermogen zegt de verordening weinig. Wat moet of kan het huishouden dan doen? Die vraag doet zich dan met name voor bij huishoudens waarbij het vermogen in de woning vastzit en het inkomen laag is (bijv. alleen de aow-toelage). Niet altijd zal een beroep op de wmo mogelijk zijn, of een oplossing bieden. Hoe de situatie zich zal ontwikkelen of zal worden, is op dit moment niet volledig te overzien. Vast staat wel dat zich voor het wonen en het woonbeleid belangrijke opgaven zullen gaan voordoen. Dat betekent voor de gemeente een inspanning om de zaak eens in kaart te brengen en te monitoren. In het ouderenbeleid en de strategische visie is het uitgangspunt vastgelegd dat de ouderen zo lang 15 mogelijk in de eigen woning kunnen blijven wonen . Het ouder worden zal gepaard gaan met een beroep op de zorgverlening. Dat betekent dat wonen en zorg bij elkaar worden gebracht; ook fysiek. Met de woonzorgcombinaties zijn in enkele kernen (Wijlre, Eijs, Mechelen en Epen.) goede ervaringen opgedaan. Wonen en zorg zal niet altijd binnen 100% Geen ouderenw oning een gebouw gecombineerd hoeven te zijn. 26% Wonen,zorg en welzijn kunnen ook binnen een Ander soort w oonruimte voor 80% ouderen zekere afstand - dat wil zeggen binnen een zone Plek in verpleeghuis bereikbaar worden gemaakt. Daarmee komt een 60% Plek in verzorgingshuis combinatie van zorginstellingen, Woonzorgcomplex 40% dagvoorzieningen, zelfstandige woonruimten Serviceflat binnen eenzelfde gebouw en binnen een wijk (de 20% eigen woning) in het verschiet: de Ouderenw oning woonservicezone. In de woonservicezone zijn 0% wonen, welzijn en zorg met elkaar verbonden en bereikbaar. De huishoudens zijn voor de instellingen fysiek bereikbaar (komen aan huis) en omgekeerd. De omvang van de kernen leent zich voor een woonservicezone. In een woonservicezone 7% 4%

9% 7%

47%

14 15

Althans, zij hebben aangegeven nu niet aan verhuizing binnen twee jaar te denken. In samenhang met het wonen is in de nota integraal ouderenbeleid als beleid vastgelegd: “Ouderen moeten zo lang mogelijk in de vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen, waarbij zowel het ouderenhuisvestingsbeleid als het zorg- en welzijnsbeleid dit ondersteunen. Veel pleit dan ook voor een wijk- en kerngerichte aanpak. Anderzijds zijn overwegingen van schaalgrootte en doelmatigheid in het geding. Hier geldt het credo: in de kern wat kan en gemeentelijk wat moet Steeds meer ouderen worden thuis oud. Intramurale zorg wordt omgezet in zorg buiten de muren. Dat kan alleen maar slagen indien er voldoende voor ouderen geschikte woningen voorhanden zijn. Bij nieuwbouw dient er dan ook gestreefd te worden naar voldoende levensloopbestendige woningen. Daarbij dient ook het aspect van de verkeersveiligheid en de sociale veiligheid aandacht te krijgen Grote aandacht wordt gevraagd voor de aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Vooral in een gemeente als GulpenWittem is het aandeel eigen woningbezit onder ouderen erg hoog. De bewoner kiest in de regel om in deze woning te blijven wonen, aanpassingen liggen niet zonder meer voor de hand. Bewustwording van de kwaliteit van de huidige woning lijkt dan gewenst “

zijn aanwezig, bijvoorbeeld, een gezondheidscentrum, 24-uurs zorg; een buurthuis; verkeersluwe straten; alarmering en ‘domotica’, brievenbus, geldautomaat, bushalte (pendelbus), dependance van de bibliotheek. Een woonservicezone betekent ook aandacht voor de toegankelijkheid van de openbare ruimte. Een woonservicezone heeft volgens het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg de volgende kenmerken: - een gewoon woongebied waarin de zorg beslist niet domineert; - integrale zorg- en dienstverlening, georganiseerd in en vanuit multifunctionele wijkcentra; - levensloopbestendige woningen en woonomgeving met een goed voorzieningenniveau. Het zijn in principe wijken met een goed georganiseerd zorg- en dienstverleningsniveau die op alle wijkbewoners is gericht. De intramurale zorg – van oudsher onevenwichtig over regio’s verspreid – wordt in dit concept meer evenredig over kernen verspreid. Op een bepaald moment - bij toenemen van de leeftijd en voor elke persoon op een verschillend moment - zal de afhankelijke ouderdom optreden. De oudere is dan aangewezen op de intramurale opvang. De zorginstellingen hebben in de ontwikkeling en realisatie een voortouw. Aansprekend zijn de ontwikkelingen naar kleinschaligheid met verweving van zorgtaken en gewoon wonen, al dan niet in het kader van woonzorgcomplexen, al dan niet in combinatie met woonservicezone. Het wijkzorgcentrum Eschveld in Epen is een voorbeeld. De gemeente voelt zich ook in het kader van het woonbeleid aanspreekbaar om samen met de belanghouders initiatieven te nemen en resultaten te boeken. Conclusie De oudere huishoudens zijn onderwerp van woonbeleid (doelgroep) vanwege de omvang van de groep, de vraagverandering waar een antwoord op moet worden gegeven, en het ontstaan van de samenhang van wonen, zorg en welzijn. Het gaat er om dat deze omvangrijke groep huishoudens in de eigen kern van Gulpen-Wittem in de woning van hun keuze kunnen gaan wonen en/of in hun woning in de kern kunnen blijven wonen. Het woonbeleid schenkt speciaal aan deze groep aandacht, om het voor hen mogelijk te maken om in een passende en betaalbare woning te kunnen (blijven) wonen.

II.2.2. WONINGBOUWPROGRAMMA II.2.2.1. Nieuwbouw; ja of nee.

Waar er minder woningen zijn dan huishoudens zullen er nieuwe woningen moeten worden gebouwd. Waar het aantal huishoudens toeneemt zal de woningvoorraad met nieuwbouw moeten worden aangevuld. Waar de groei van het aantal huishoudens stagneert en over enkele jaren naar verwachting daalt – zoals in de gemeente Gulpen-Wittem het geval is – is het bouwen van nieuwe woningen niet vanzelfsprekend. Bovendien is van belang, dat in maart 2009 een provinciaal beleid in ontwikkeling is dat uitgaat van een ‘bouwstop’ in de kernen in het Heuvelland. Als er een woning wordt gebouwd, dan moet er de 16 sloop van een woning tegenover staan . Het formuleren van provinciaal of regionaal beleid betekent niet dat de eigen verantwoordelijkheid over het gemeentelijk woningbouwprogramma wordt vervangen of weggeschoven. De beslissing in het kader van het gemeentelijke woonbeleid blijft gebaseerd op de eigen gemeentelijke inzichten in de woningmarkt en de wenselijke ontwikkelingen. Deze inzichten brengt de gemeente in voor overleg en afstemming met de overige regiogemeenten en 17 de provincie .

16

De provincie stelt in het concept voor de POL-aanvulling “verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering” van maart 2009 voor: “ De nieuwbouw dient uitsluitend plaats te hebben in het kader het herstructureren/transformeren van verouderde wijken (zie verder 2.3.1). Er wordt daarom in principe geen ruimte meer gezien voor uitbreiding van de woningvoorraad buiten de stadsregio’s. Nieuwbouw in de plattelandskernen in Zuid-Limburg dient gepaard te gaan met het wegnemen van minstens één wooneenheid binnen de kern of de regio. Dit mag echter niet ten koste gaan van de omvang en kwaliteitsslag van de benodigde sociale woningvoorraad.” 17 Brief van de gemeente met de zienswijze op de concept POL-aanvuling; 30 juli 2009.

Een kernvraag voor het woonbeleid is dus of er nieuwe woningen worden gebouwd. En zo ja, voor wie en wat? En tegelijkertijd, dient de vraag zich aan: wat dan te doen met het mogelijk overschot. Aan het bouwen van nieuwe woningen kleeft aldus een risico. Als er 100 woningen bij worden gebouwd, zullen er ook 100 huishoudens in de gemeente bij moeten komen. En ook dat is niet vanzelfsprekend. Met verwijzing naar het kwalitatieve overzicht van vraagoverschotten en 18 aanbodoverschotten hebben de vraagoverschotten betrekking op woningen die er in de gemeente op dit moment niet staan. Daarbij heeft een groot deel van de huishoudens aangegeven in de eigen kern te willen blijven wonen. In uitersten geschilderd, gaat de keuze dan om a) of nieuwbouw van het type woningen waar er nu ten opzichte van de vraag onvoldoende van zijn, met tegelijkertijd het stimuleren van en interveniëren in de doorstroming (van de oudere huishoudens uit de bestaande voorraad naar die nieuwbouw), met tegelijkertijd het tegengaan van leegstand en waardeverlies; b) of het laten wonen van de oudere huishoudens – een aantal tegen hun zin - in de ongeschikte en ontoereikende bestaande woningen, met tegelijkertijd het omgaan met en interveniëren in de bewoonbaarheid van die woningen voor de oudere huishoudens (WMO, aanpassingen), met 19 tegelijkertijd de situatie dat de nieuwe huishoudens moeten wachten tot een woning vrij komt . De keuze wordt gemaakt is het licht van de missie van het woonbeleid van Gulpen-Wittem. Dat betekent dat de keuze wordt gemaakt voor a. nieuwbouw. En dat betekent ook in bijzonder het toepassen van interveniërende instrumenten in de doorstroming en het bereikbaar en betaalbaar maken van de bestaande voorraad. De fysieke mogelijkheden voor nieuwbouw zijn met het contourenbeleid rond de kernen beperkt. Naast nieuwbouw als zuivere toevoeging aan de totale voorraad dient ook de vernieuwbouw zich aan. In de paragrafen over de bestaande bouw is daar al op gewezen. Deze bedoelde vernieuwbouw gaat verder dan alleen renovatie. Het gaat om een algehele vernieuwing met (gedeeltelijke) verandering van bouwwerk, indeling, functie etc. Onder vernieuwbouw wordt dus ook begrepen een soort van tussenweg tussen renovatie en sloop met compleet nieuw bouwwerk(-en) en ruimtelijke inrichting. Vanwege de schaarste aan onbebouwde plekken binnen de contouren van de kernen zal in bijzonder gekeken worden naar de mogelijkheden van vernieuwbouw van bestaande woningen en overige gebouwen . De mogelijkheden van vernieuwbouw zijn divers en afhankelijk van situatie, locatie, tijd, fysieke en financiële omstandigheden. Ook de woningbouwcorporaties zullen de komende jaren nieuwe woningen bouwen. Een aantal woningen uit hun bestand zal worden gesloopt. Het gaat dan om woningen die vanwege fysieke kwaliteit en onkosten n iet meer voor opknappen in aanmerking komen. Het gaat voor de woningbouwcorporaties dus vooral om vervangende nieuwbouw. Mogelijk kan aanvulling van de voorraad aan de orde zijn in samenhang met de nadere informatie over de omvang van de primaire doelgroep.

II.2.2.2. Nieuwbouw; voor wie, wat, waar en hoeveel.

De woningen die er op dit moment in de gemeente nauwelijks staan en waar een groot vraagoverschot naar is, zijn de ouderenwoningen in de huursector. Dat is een zelfstandige woonruimte met 3 ( á 4) kamers, gelijkvloers (naast woonkamer, keuken, douche/badkamer, minstens een slaapkamer op dezelfde verdieping), grondgebonden of een met een lift bereikbaar appartement.

18 19

Figuur 21 uit de Kaders Woonplan 2010-2020 O.a. na gedwongen verhuizing in verband met de noodzaak van intramurale opname, of na overlijden.

Het aantal oudere huishoudens dat heeft aangegeven (binnen 2 jaar) te willen verhuizen, is in 2008 ongeveer 1000 huishoudens. De helft zoekt een ouderenwoning en ongeveer 25% een combinatie met verzorging respectievelijk verpleging. De nieuwe woningen zijn voor de oudere huishoudens (> 55 j.) bedoeld. In 2010 is er aldus een vraagpotentieel van ongeveer 500 huishoudens. Binnen dezelfde verhoudingen zou het vraagpotentieel in 2020 op dan ongeveer 600 huishoudens zijn. In verhouding tot dit vraagpotentieel zouden er in de periode ongeveer 500 á 600 ouderenwoningen kunnen worden 20 gebouwd . Over de komende 10 jaar een gemiddelde jaarproductie van ongeveer 55 zelfstandige woonruimten (woningen). Een belangrijk aandeel van de doelgroep (oudere huishoudens) is vanwege het inkomen op goedkope en middeldure huren aangewezen. De vraag naar middeldure huur is groter dan het aantal nu bestaande huurwoningen binnen die prijscategorie. In de nieuwbouwprojecten zullen verschillende prijsklassen door elkaar gerealiseerd kunnen worden. Het merendeel van de verhuisgeneigde huishoudens hebben aangegeven een ouderenwoning te zoeken in de eigen kern. Het woonbeleid wil dat mogelijk maken en de nieuwbouw over de kernen verdelen. Dat zal geen evenredige verdeling kunnen zijn aangezien de mogelijkheden ook niet evenredig over de kernen verdeeld zijn. De inzet is nieuwbouw respectievelijk vernieuwbouw in alle kernen, waarbij de uitvoering afhankelijk is van de mogelijkheden en het tijdsmoment. De gemeenteraad heeft in de ‘Kaders Woonplan 2010-2020’vastgelegd dat jongeren en starters een passende en betaalbare woning in de kernen moeten kunnen vinden. Daarbij heeft de gemeenteraad vooral het oog voor starterswoningen, naast seniorenwoningen en de toepassing van ‘slimme combinaties’. Bij de behandeling van de doelgroep starters en koopstarters is aangegeven dat de nieuwbouw van starterswoningen een van de instrumenten is om het beleidsresultaat te bereiken. Bij de keuze van welk instrument(-en) gebruikt zal worden, spelen de omstandigheden van de (gemeentelijke / regionale) woningmarkt. De ene situatie vraagt om het ene instrument, de andere situatie om het andere instrument (of mix). Op dit moment worden er in enkele kernen starterswoningen gebouwd. Onder een starterswoning wordt begrepen een nieuwbouwwoning waarbij met de bouwers is afgesproken dat deze goedkoop (maximumprijs v.o.n.) zal zijn en alleen aan starters kan worden verkocht. De gemeente heeft dit vastgelegd met de “Raadsinformatiebrief beoordelingscriteria bouwkavels Wahlwiller, oktober 2008, U.08.05028”. Nieuwbouw van eengezinswoningen (als aanvulling van de woningvoorraad) is een instrument dat in het volkshuisvestingsbeleid wordt ingezet wanneer er meer woningen bij moeten komen als gevolg van de groei van het aantal huishoudens. In de bestaande voorraad komen er onder die omstandigheden voor de starters en koopstarters geen of te weinig betaalbare woningen beschikbaar. Die worden daarom in het nieuwbouwprogramma opgenomen (de starterswoning). De woningmarkt van Gulpen-Wittem is anders. Nieuwbouw is niet vanzelfsprekend. Er is binnen enkele jaren geen kwantitatief woningtekort. Binnen de bestaande woningvoorraad in de kernen staan voldoende voor (koop)starters passende en gewenste woningen. Doel is dat deze met doorstroming beschikbaar komen. Als het om aanvulling van woningen gaat, dan zijn dat primair de ouderenwoningen. Daar is een groot tekort aan. De nieuwbouw van deze woningen zal gedoseerd en met gevoel voor de actuele ontwikkelingen in de woningmarkt moeten gebeuren. Dat is nog meer het geval in de situatie van starterswoningen. Juist het nieuwbouwprogramma van zelfstandige woonruimten met 3 ( á 4) kamers, gelijkvloers (naast woonkamer, keuken, douche/badkamer, minstens een slaapkamer op dezelfde verdieping), grondgebonden of een met een lift bereikbaar appartement, is geschikt voor bewoning door alle leeftijdsgroepen en van wisselende huishoudsamenstelling; en dus ook voor starters. Gerelateerd aan de actuele noodzaak en de actuele dosering kan een gedeelte van het programma op een actuele locatie specifiek voor de (koop) starter worden gereserveerd. Ook zullen – vooruitlopend op de overwegingen in komende paragrafen –slimme combinaties worden gemaakt. Doel van het woonbeleid is om - gerelateerd aan de omvang van de vraag - met name voldoende ouderenwoningen in de gemeente te realiseren. Met de verwachte doorstroming komen in de bestaande voorraad de voor (koop)starters passende en gewenste woningen beschikbaar. Vooruitlopend op de overwegingen in komende paragrafen zullen die met ondersteunende regelingen bereikbaar worden gemaakt. Een overzicht van de lopende en geplande nieuwbouwprojecten is gegeven in de bijlage B. 20

En rechtlijnig geredeneerd, zouden er door doorstroming 500 á 600 eengezinswoningen beschikbaar komen voor de jongere (incl. starters) en middengroep huishoudens.

Ten aanzien van de lopende projecten is in 2009 al met de ontwikkelaars in overleg getreden over de noodzaak en wenselijkheid van wijzigingen als gevolg van de crisis op de financiële markten en de resultaten van het woononderzoek 2008. Voor enkele projecten heeft dat tot wijzigingen geleid. Er is daarbij gevolg gegeven aan gesignaleerde vraag en de omvang van de vraag van de oudere huishoudens. De wijzigingen betreffen wijzigingen in het ontwerp, en omzetting van koop naar huur. Conclusie In het (ver)nieuwbouwprogramma wordt ingezet op een gemiddeld aantal woningen van ongeveer 55 per jaar verdeeld over de kernen. Exacte jaarlijkse aantallen en de locaties zullen op basis van de mogelijkheden worden ingevuld. De nieuwbouw zal overheersend bestaan uit ouderenwoningen in de huursector,. Deze zijn gelijkvloers en levensloopbestendig en daarmee geschikt voor bewoning door huishoudens van alle leeftijdsgroepen en van nagenoeg elke samenstelling. Van deze woningen zal gerelateerd aan de actualiteit en de gewenste dosering een aandeel voor (koop)starters kunnen worden gereserveerd. Het nieuwbouwprogramma zal flexibel worden uitgevoerd in koop en huur en met verschillende varianten.

II.2.3. WOONRUIMTEVERDELING In de gemeente Gulpen-Wittem is de woonruimteverdeling op verschillende en van elkaar afwijkende manieren georganiseerd; in 2009 met 3 woningbouwcorporaties ook drie systemen. Voor de burger werkt dit verwarrend, geeft ongemakken, onzekerheden en extra kosten. Hij moet zich voor een huurwoning in de gemeente bij drie woningbouwcorporaties inschrijven. Mogelijk nog aanvaardbaar en begrijpelijk in een historische situatie dat een woningbouwcorporatie enkel in een eigen kern opereert (-de), maar nu niet meer naar de tijdgeest. De gemeente ondersteunt de inzet van de woningbouwcorporaties om te komen tot een actualisatie en harmonisatie uitmondend in de toepassing van een en hetzelfde systeem. De opzet zal transparant zijn en uitgaan van een vorm van aanbodmodel, waarbij aan de woningzoekende vrijheden zijn geboden o.a. in de keuze van woning, woonplaats en locatie. Conclusie De gemeente streeft naar een door elke in Gulpen-Wittem werkzame woningbouwcorporatie toegepaste uniforme woonruimteverdeling. Zij wil dit bereiken in het overleg met de woningbouwcorporaties en zal dit vastleggen in de prestatieafspraken 2010—2014.

II.2.4. ZELFBOUW (BAAS OVER BOUW EIGEN WONING) Er is altijd een groep mensen die zelf wil bepalen hoe zij wonen; die invloed wil hebben op de grootte, kosten, vorm en indeling van zijn huis. Die mensen willen te kiezen hebben, en op die manier een eigen identiteit geven aan de woning en woonomgeving. Zij willen niet afhankelijk zijn van wat bijvoorbeeld de ontwikkelaars/bouwers voor hen hebben bedacht, en ook niet afhankelijk zijn van de prijs, die de bouwers daar voor bepalen dan wel opleggen. Zij willen zelf bouwen en opdracht geven (particulier opdrachtgeverschap ofwel PO). Dat alles dan wel binnen de door de gemeente opgestelde randvoorwaarden zoals bestemmingsplan, welstand, visie bouwmeester e.d. (die dus voor iedereen gelden). Zelfbouw is ook een mogelijkheid om in een gespannen woningmarkt (meer vraag dan aanbod) aan een gewenste, passende en betaalbare woning te komen. Zelfbouw kent verschillende varianten en mogelijkheden. En daarbinnen bestaan of zijn er ook weer allerlei modaliteiten te maken. - De individuele bouw; dat wil zeggen iemand bouwt individueel zijn eigen woning of laat die in opdracht bouwen. - Bouwen met een bouwgroep; dat wil zeggen dat een groep personen samen (collectief) een woningbouwproject met ieder zijn eigen woning bouwt (collectief particulier opdrachtgeverschap ofwel CPO). Volgens de definitie van het ministerie VROM is cpo het volgende: “een groep burgers zonder winstoogmerk heeft de volledige juridische zeggenschap over en verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerpen en de bouw van de woning.” - Bouwen in mede-opdrachtgeverschap; dat wil zeggen dat de kopers samen met de professionele ontwikkelaar (ontwerper en bouwer) de woning naar hun idee laten bouwen. Binnen deze hoofdgroep mag ook de cascobouw worden meegenomen, waarbij de bouwers de ruwbouw (casco) opleveren die de bewoners dan zelf

eventueel kunnen aanvullen en die ze zelf in eigen beheer, naar eigen inzichten, materiaalkeuze en persoonlijke financiële mogelijkheden afbouwen.

II.2.4.1. Individuele bouw De gemeente Gulpen-Wittem maakt de individuele bouw mogelijk. In de gemeente zijn individuele bouwkavels te koop. De te bouwen woningen zijn uitsluitend bedoeld voor zelfbewoning. Er is een winstdelingregeling vastgesteld die van toepassing is bij niet nakoming van de verplichting van zelfbewoning. Daarmee biedt de gemeente de eigen inwoners een manier om de binding met de gemeenschap te behouden en te vergroten. Ook kan het aantrekkelijk zijn voor nieuwe inwoners om juist op deze manier in het Heuvelland een woning van hun keuze, op de plaats van hun keuze (binnen de randvoorwaarden) te (doen) realiseren. De hoeveelheid en aanbod van individuele bouwkavels vraagt om dosering. De uitgiftemogelijkheden zijn beperkt vanwege ruimtelijk-landschappelijke mogelijkheden en het restrictieve beleid van de gemeente. Ook de voorgenomen POL-aanvulling “verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering” van maart 2009 zal mogelijk beperkend op de mogelijkheden voor de nieuwbouw van eengezinswoningen werken. Anderzijds ontstaat mogelijk minder vraag als gevolg van de veranderde marktsituatie met minder huishoudens in de middengroep, en een (bij doorstroming) te verwachten toename van de keuzemogelijkheden in bestaande voorraad. Conclusie Individuele zelfbouw is in de gemeente mogelijk en de gemeente wil in afweging van ruimtelijklandschappelijke en planologisch beleidsmatige beperkingen de mogelijkheden open houden.

II.2.4.2. Bouwen met een bouwgroep (starters). Het bouwen met een bouwgroep heeft naam gemaakt via het zgn. “Bladels model”. Het betreft in dat geval dan (koop-)starters met een leeftijdscriterium. Maar ook andere vormen van ‘groeperen’ is denkbaar en mogelijk, bijvoorbeeld een groep senioren of een willekeurige groep huishoudens. 21

Naast de mogelijkheden van het bouwen met een eigen identiteit, komt bij een cpo-project nog het voordeel en doel van goedkoop. Een huishouden dat zich een duurdere woning kan veroorloven en wil, gaat meestal over naar individuele bouw. Daarom is de werkwijze van cpo in zwang geraakt als woningbouwproject voor starters. Een cpo-project voor starters wordt onder een aantal voorwaarden en kenmerken uitgevoerd. De doelgroep is starters. Dat zijn personen met een vastgestelde minimum- en maximumleeftijd (bijvoorbeeld 18 en 30 jaar), die nooit eerder een koopwoning hebben gehad. Het betreft de bouw van goedkope koopwoningen (maximumprijs € 200.000,-; prijsgrens VROM 01-07-2008). De prijs van de kavel is de prijs voor sociale woningbouw. De omvang van het project is niet te groot en niet te klein De bouw wordt gerealiseerd onder professionele begeleiding. Een woningbouwcorporatie neemt aan het project deel, die de woningen in koopgarant mogelijk maakt en financiert. De voorwaarden voor de omvang hebben te maken met de noodzaak van een zekere schaalgrootte. De professionele begeleiding is noodzakelijk vanwege gebrek aan deskundigheid, ervaring en management. De deelname van een woningbouwcorporatie is noodzakelijk vanwege financiële zekerheid en zekerheid dat het project wordt gerealiseerd (ook als deelnemers uitvallen) en goedkoop wordt gerealiseerd binnen een sociale doelstelling. De constructie van koopgarant maakt de verplichting van zelfbewoning niet noodzakelijk aangezien de woning na in- /verkoop opnieuw voor de doelgroep kan worden ingezet. Binnen een dergelijke constructie wordt dus een kostenreductie (op de marktprijs van de vrije sector) bereikt op drie fronten: sociale grondprijs, koopgarant, zelfbouw. Vervolgens betekent het bouwen met een bouwgroep ook het bouwen aan een eigen identiteit (of het uitbouwen van een eigen identiteit) en het ontstaan van sociale cohesie en binding met woonomgeving, buurt of dorp. Het geeft de mogelijkheid om de jonge en startende huishoudens in de kernen van het Heuvelland hun eigen woning en woonomgeving te laten realiseren waarmee zij aan de kernen gebonden blijven. Bovendien zou het ook nieuwe inwoners kunnen verleiden om mee te doen en in die sociale cohesie op te gaan.

21

Collectief particulier opdrachtgeverschap

Van betekenis is verder dat een cpo-project niet uitsluitend voor nieuwbouw is gereserveerd, en dat juist ook vernieuwbouw op deze manier kan worden geïnitieerd en bereikt. Hier zijn in den lande ook voorbeelden van en is ervaring opgedaan. Een cpo-project (voor starters) vraagt een faciliterende opstelling van de gemeente. Zo zal de gemeente (of via de gemeente) gronden beschikbaar moeten stellen en zal een financiële ondersteuning aan de orde zijn voor de noodzakelijke opstart en begeleiding. Daarnaast zal de ambtelijke dienst extra uren voor ondersteuning moeten reserveren. De provincie Limburg stimuleert een cpo-project met het beschikbaar stelen van subsidie en met name subsidie voor de 22 vernieuwbouw . In de woningmarkt van Gulpen-Wittem heeft een cpo-project voor starters in relatie tot de leefbaarheid van de kernen grote praktische en maatschappelijke waarde. Er zijn evenwel ook factoren die de slaagkans negatief beïnvloeden. Gezien de potentiele omvang van het aantal starters in een kern en in de gehele gemeente is het de vraag of de gewenste schaalgrootte kan worden bereikt. Bovendien kan de noodzaak en wens om zelf te bouwen minder worden, wanneer er op de woningmarkt meer mogelijkheden zijn om een betaalbare (eengezins-)woning te vinden. Dat zal het geval worden bij het ontstaan van doorstroming en krimpende aantallen ‘concurrerende’ huishoudens (jonge en huishoudens uit de middengroep). Bovendien vraagt de woningmarkt nu juist niet om een toevoeging van een woningtype dat ruimschoots in de voorraad aanwezig is (de eengezinswoning in de koopsector), maar om voor ouderen geschikte woningen (gelijkvloers op bereikbare locaties). Binnen deze laatste overweging komt een cpo-project voor senioren met een opgave van vernieuwbouw in beeld. Conclusie De gemeente zal in 2010 informatiebijeenkomsten houden over een cpo-project voor starters en een inventarisatie maken van de belangstelling (haalbaarheidstoets). Afhankelijk van omvang en mate van belangstelling zal de besluitvorming worden voorbereid over het al of niet invoeren van een dergelijk project in een of meerdere kernen.

II.2.4.3. Bouwen in mede-opdrachtgeverschap In een situatie van bouwen in mede-opdrachtgeverschap zal de grond of een object al in handen zijn of komen van een ontwikkelaar. Het is dan veelal aan de ontwikkelaar die de keuze maakt hoe het project gerealiseerd zal worden. In hoeverre en op welk moment wil hij (toekomstige) kopers in het ontwerp, etc. betrekken. Datzelfde geldt voor het realiseren van een ruwbouw-project (casco) en de mate van ruwbouw. Zo zou een aanvankelijk kleinere woning zodanig kunnen zijn ontworpen dat deze zich later bij verandering van gezinssituatie en verbetering van inkomen laat uitbouwen. Een andere optie is dat een woning zich later laat omzetten in een of meer “ouderenwoning(-en)”. De gemeente kan in de fase van overleg en initiatief aangaande een project van een projectontwikkelaar wel een rol spelen om een vergroting van zeggenschap voor de burger in de bouw van woningen en woonomgeving te bereiken. Via strategische verwerving kan de gemeente in een positie komen om een dergelijke aanpak als voorwaarde bij gunning mee te nemen. In het kader van vernieuwbouw, binding en leefbaarheid van de kernen is dit (in samenhang met samenbouwen door senioren) een aansprekende optie. Conclusie De gemeente wil vergroting van zeggenschap voor de burger in de bouw van woningen en woonomgeving bereiken. In het overleg met de ontwikkelaars en bouwers zal zij de potenties van het mede-opdrachtgeverschap uitdragen.

II.2.5. FINANCIËLE INSTRUMENTEN Indien er te weinig (goedkope) woningen zijn zouden er primair meer woningen gebouwd moeten worden. Dit laat zich opmerken vanuit de gedachte dat bij vergroting van het aanbod de prijs van een goed zal dalen. Maar meer woningen impliceert niet meteen ook goedkopere woningen. Verruiming van het aanbod zal niet of nauwelijks verandering brengen in de problemen die huishoudens met lagere inkomens op de woningmarkt ondervinden. Daarom – zo onderschrijft ook de minister in de nota n.a.v. het verslag over de wijziging van de WEB februari 2008 – is een gerichte ondersteuning aan de vraagkant noodzakelijk. Naast gerichte vergroting van het aanbod met bijvoorbeeld (starters-)

22

Provincie Limburg: “Bouwen met Burgers”, handboek cpo voor gemeenten in Limburg.

woningen zijn de starterslening en de koopsubsidie instrumenten om de toegang van (koop)starters tot de kopersmarkt te verbeteren. Het financieel instrumentarium is divers en gevarieerd met allerlei modaliteiten. De behandeling beperkt zich tot enkele voor de gemeente interessante hoofdgroepen. Zo komen aan de orde: - Grondbeleid - Koopsubsidie van het ministerie VROM (BEW) - Starterslening - Koop in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) / Koopgarant - Overbruggingskrediet

II.2.5.1. Grondbeleid Het is staand beleid van de gemeente om voor gronden met een bestemming van sociale 23 woningbouw een lagere prijs te rekenen dan de waarde op de vrije sector . Dit beleid wordt voortgezet.

II.2.5.2. Koopsubsidie van het ministerie VROM Het ministerie VROM heeft in de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW) de voorwaarden vastgelegd voor een subsidie in de vorm van een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten. De uitvoering ligt in handen van Senternovem. Het ministerie wil hier het eigenwoningbezit mee bevorderen. De Eigenwoningbijdrage is o.a. afhankelijk van het toetsinkomen, koopsom, hypothecaire leensom en leeftijd. Het toetsinkomen is het bruto jaarinkomen van koper en eventuele medebewoner. Er is geen maximum aan het toetsingsinkomen gesteld. Naarmate meer wordt verdient, wordt de bijdrage minder (en mogelijk nul). Belangrijke voorwaarden zijn dat de koper in de drie jaar voorafgaand geen eigenaar van een woning is geweest; de koopsom is maximaal € 163.625,- en de hypotheek maximaal 24 € 176.715,- . De koopsubsidie kan gebruikt worden bij de aankoop van nieuwe en bestaande koopwoningen, en voor de aankoop van huurwoningen. Na een wetswijziging is koopsubsidie ook van toepassing op woningen die in koopgarant worden gekocht. Binnen het prijssegment van de koopsubsidie zijn er in de gemeente in 2009 enkele woningen te koop. Dat betekent dat voor de aankoop van een woning in Gulpen-Wittem in veel gevallen de regeling van het ministerie niet kan worden gebruikt. Conclusie De gemeente zal de optie van de koopsubsidie via de makelaars bij potentiële kopers onder de aandacht brengen.

II.2.5.3. Starterslening Er bestaan verschillende varianten op de starterslening en er zijn nog varianten te maken. Zo kende de provincie Limburg een eigen variant. De starterslening van de provincie is per eind 2009 afgelopen. Een veelvuldig toegepaste - zeg maar- standaard model is de VROM-starterslening.

23 24

-

Vastgelegd met de “Raadsinformatiebrief beoordelingscriteria bouwkavels Wahlwiller, oktober 2008, U.08.05028”. Volgens de internetsite van senternovem gelden voor de eigenwoningbijdrage de volgende voorwaarden; citaat: U bent 18 jaar of ouder op de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning uw eigendom wordt U bent geen eigenaar en bewoner geweest van een koopwoning in de drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning uw eigendom wordt U gaat de woning zelf bewonen Uw vermogen over 2008 is niet hoger dan EUR 20.315 (en niet hoger dan EUR 40.630 als u een medebewoner heeft) De koopsom mag niet meer bedragen dan EUR 163.625 De hypotheek mag niet meer bedragen dan EUR 176.715 Voor aanvragen waarvan de hypotheek offerte op of na 1 januari 2009 is uitgebracht, geldt dat alle overige betalingsverplichtingen voortvloeiend uit geldleningen of andere vormen van kredieten uiterlijk op de datum van passeren moeten zijn afgelost en het contract of de contracten zijn opgeheven Over de hypotheek moet een garantie (Nationale Hypotheek Garantie) worden afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen De hypotheek heeft een rentevaste periode van ten minste 10 jaar

De VROM-starterslening is een lening die de gemeente mogelijk maakt door middel van het storten van een bedrag in het stimuleringsfonds. Eenzelfde bedrag wordt dan door het ministerie VROM bijgedragen. Het extra van de VROM-starterslening is dus dat met het bedrag van het ministerie tweemaal zo veel voor uitlening in de gemeente beschikbaar is. De uitvoering ligt in handen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). e

Een starterslening is geen korting op de aankoop. De starterslening is een tweede lening (2 hypotheek) bovenop de hypothecaire lening die een bank aan het huishouden verstrekt. Die tweede e lening overbrugt het verschil tussen het maximumbedrag aan 1 hypotheek onder de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de aankoopkosten van de woning rekening houdend met de bijkomende kosten (een verschillend percentage voor nieuwbouw en bestaande woning). De starterslening, die ook onder voorwaarden van de NHG loopt, wordt afgesloten naar draagkracht van het huishouden. Dit wordt telkens volgens vaste termijnen herzien en bepaald. Komt er geen verbetering in de draagkracht , dan zal het aflossingsbedrag niet stijgen. Bij de eerste termijn (3 jaar) wordt wel de rente bepaald, maar wordt geen aflossing gedaan of rente betaald. De voorwaarden van de starterslening bepaalt de gemeente zelf; rekening houdend met de voorwaarden die het ministerie heeft vastgesteld. Dat zijn met name het criterium starter en het criterium dat de hoofdsom van de starterslening niet meer bedraagt dan 20% van de verwervingskosten. Onder een starter wordt verstaan een koopstarter, dat wil zeggen degene die voor de eerste maal een eigen woning koopt. De gemeenten voegen daar afhankelijk van de bedoelingen en de eigen situatie criteria aan toe zoals 25 het maximum bedrag van de verwervingskosten en veelal een minimum en maximum leeftijd van de starter. De gemeente kan zelf bepalen voor welke woningen een starterslening wordt verstrekt. Dat kunnen alle woningen in de gemeente zijn, woningen in bepaalde wijken, nieuwbouw, of bepaalde nieuwbouwprojecten. De lening is geen schenking maar een revolving fund. De afbetalingen komen terug in het fonds. Het risico van ‘onvermogen tot aflossing’ is afgedekt (NHG). Voor Gulpen-Wittem heeft de starterslening met name betekenis voor het bereikbaar maken van de bestaande voorraad. Dat zijn dan in bijzonder de goedkope eengezinswoningen die de oudere huishoudens bij verhuizing achter laten (doorstroming). Ook de ondergrens van de middeldure koop (200.000 – 240.000 verwervingskosten) kan met de steun van een starterslening bereikbaar worden 26 gemaakt . De starterslening betekent ook een stimulans om de goedkope sociale huurwoning te verlaten en door te stromen naar een (eerste) koopwoning, bijv. op een moment dat een huishouden transformeert van alleenstaand naar een paar met (nog geen) kinderen. Voor de verkopende huishoudens (die naar de ouderenwoning willen of moeten verhuizen) wordt de kans van verkoop verbeterd, en bestaat de mogelijkheid van behoud van de waarde. Het is mogelijk de starterslening voor eigen inwoners van de gemeente te ‘reserveren’. Voor het inzetten van een VROM-starterslening dient een gemeente een speciale verordening op te stellen en een bedrag in het stimuleringsfonds van de SVn te storten. De omvang van dat bedrag verdubbeld met de bijdrage van het ministerie is het totaalbedrag dat aan leningen kan worden verstrekt. Gaande de tijd kunnen er opnieuw stortingen worden gedaan die het totaalbedrag dan verhogen. Voor de oriëntatie en als voorbeeld denkt de gemeente aan een starterslening van maximaal 20% van de verwervingskosten met een maximumbedrag van € 45.000,- . Dan komen de verwervingskosten op maximaal € 225.000,- . Het gemiddelde leningsbedrag wordt getaxeerd op € 38.000,- . Voor het verstrekken van 10 leningen moet het stimuleringsfonds (SVn) gevoed zijn met € 380.000,- . Aangezien het Rijk verdubbelt, betekent dat voor de gemeente een bedrag van € 190.000,- . Op de commerciële markt wordt door sommige banken gewerkt met een zgn. springplank model voor de hypothecaire lening. Het betreft dan huishoudens met een belofte dat het inkomen zal verbeteren. Enkele banken hebben daarbij oog voor het regionaal maatschappelijke veld gerelateerd aan een regionale binding van het huishouden. In combinatie met regelingen van de overheid of de

25

De leeftijdsgrens (bijv. 30 j.) wordt toegepast vanuit de verwachting dat een jong huishouden nog een inkomensverbetering zal meemaken. De maximumgrens van de verwervingskosten is het grensbedrag van de NHG-garantie. 26 Stel verwervingskosten € 240.000. Starterslening van 20%; betekent een eerste hypotheek van rond de € 192.000; gedeeld door 4,5 betekent een bruto jaarinkomen ( incl vakantiegeld, 13e maand e.d.) van rond de € 43.000,- ; is rond € 3.100,- bruto p. mnd.

woningbouwcorporaties ontstaan opties om jonge en/of startende huishoudens met een regionale 27 binding financieel te helpen bij de eerste stappen op de kopersmarkt . Conclusie De gemeente acht de VROM-starterslening een instrument om de koopwoningen aan de onderkant van de markt met name in de bestaande voorraad voor huishoudens met een laag inkomen bereikbaar te maken. De gemeente zal rond de jaarwisseling op basis van een concreet voorstel over de uitvoering (verordening e.d.) beslissen.

II.2.5.4. Koop in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) / Koopgarant 28 Ook de koop in MGE kent allerlei varianten die onder verschillende namen door het leven gaan . Soms wordt een andere naam voor hetzelfde gebruikt. Een algemeen dekkende term en standaard is Koopgarant. De constructie is ontstaan bij de verkoop van sociale huurwoningen aan de zittende huurders. Die kunnen/konden de marktwaarde niet betalen, en naar maatstaf van het ministerie VROM mogen de woningbouwcorporaties de (niet betaalbare) marktwaarde ook niet aan de zittende huurder/koper ‘schenken’. Aan zittende huurders wordt daarom bij aankoop een korting gegeven onder de voorwaarde dat de woning bij verkoop weer aan de woningbouwcorporatie wordt aangeboden. Die is verplicht om tegen de marktwaarde te kopen. Bij deze transactie wordt de korting (lening) terugbetaald en de winst of het verlies wordt gedeeld. De verdeling is afhankelijk van het kortingspercentage en is vastgelegd in een brief van de minister VROM aan de gemeenten (circulaire MG2006-06). De deling gaat nooit verder dan de helft. De constructie van koopgarant is niet meer gereserveerd voor verkoop van huurwoningen aan zittende huurders. Vrijkomende huurwoningen kunnen ook aan andere belangstellende huishoudens worden verkocht. Verder wordt koopgarant ook toegepast voor de aankoop van nieuwbouwwoningen. Daarbij worden wel voorwaarden gesteld aan het inkomen van het huishouden, e.d.. Koopgarant is op deze manier een constructie om woningen in het lagere marktsegment bereikbaar te maken voor de huishoudens met lagere inkomens; afhankelijk van project en beleid kunnen dat ook starters zijn. Na terugkoop kan de woningbouwcorporatie de woning weer verhuren, of wederom onder dezelfde constructie verkopen. Op deze manier wordt de sociale woningvoorraad en het maatschappelijk kapitaal voor de doelgroep behouden. En naast sociale huur doet daarmee ook sociale koop zijn intrede. In de woningmarkt van Gulpen-Wittem biedt koopgarant verschillende opties. Het instrument is bijvoorbeeld in te zetten bij de verkoop van de nieuwe woningen in een appartementencomplex (van gelijkvloerse woningen, 3 a 4 kamers, levensloopbestendig en dus geschikt voor bewoning door oudere en jonge huishoudens (alleenstaand of paar). Een deel van de appartementen kan worden verhuurd en een ander deel zou onder koopgarant kunnen worden verkocht (al dan niet gereserveerd 29 voor starters). Beheer en continuïteit ligt verzekerd in handen van de woningbouwcorporatie . Een dergelijke mixture is ook in andere situaties toepasbaar. Andere mogelijkheden liggen in de bestaande bouw. Een optie zou kunnen zijn om bestaande woningen (eengezinswoningen) aan te kopen en in koopgarant (aan een nader te bepalen doelgroep) door te verkopen. Op deze manier ook kunnen woningbouwcorporaties in de bestaande voorraad van particuliere woningen eigendom verwerven en in de sociale sector inbrengen. In de situatie van Gulpen-Wittem is nieuwbouw immers niet vanzelfsprekend meer. Afhankelijk van de situatie, tijd, financiële omstandigheden zullen diverse toepassingen en varianten in Gulpen-Wittem aan bod kunnen komen. Conclusie Over het toepassen van koopgarant beslissen de woningbouwcorporaties. De gemeente acht koopgarant een interessante optie in de woningmarkt. Zij zal over de opties spreken in het structurele overleg met de woningbouwcorporaties

II.2.5.5. Overbruggingskrediet 27

In het woonplatform heeft de Rabobank deze mogelijkheden die zij in haar regionale binding biedt, over tafel gebracht. Woonpunt gebruikt de term “Slimmer kopen”. Wonen Limburg kent de regeling “Kopen dichterbij”. 29 Elders zijn er praktijkvoorbeelden van. 28

Ook al komen er nieuwe gelijkvloerse huurwoningen beschikbaar, dat wil nog niet zeggen dat een huishouden gaat verhuizen. Voordat het zo ver is, zal het huishouden de bestaande woning verkocht willen hebben of kunnen verwachten te zullen verkopen. Eventuele dubbele woonlasten zal het afgedekt willen hebben. Een vorm van overbruggingskrediet neemt die onzekerheden weg, en kan een stimulans om toch al te gaan verhuizen. In het belang van het wonen kan een fondsvorming met participatie van verschillende belanghouders worden overwogen. Dit Woonfonds kan geheel op commerciële grondslag worden ingesteld en 30 worden ingezet . Naast vormen van overbruggingskrediet kunnen ook andere zekerheden aangaande de verkoop van de eigen woning worden ontwikkeld. In 2009 passen enkele commerciële partijen in den lande een zekerheid van aankoop al toe; met garantie van bijv. 90% van de gewaardeerde marktwaarde. Nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt bieden wellicht opties voor creativiteit en de introductie van nu nog onbekende constructies. Conclusie De gemeente zal in het overleg met de belanghouders het opzetten van een Woonfonds inbrengen. In dat Woonfonds kan o.a. een vorm van overbruggingskrediet bij de verkoop van bestaande woningen in de gemeente worden ondergebracht. Het woonfonds kan meer doeleinden hebben. In het overleg zullen ook de mogelijkheden worden nagegaan welke de commerciële financiële instellingen extra hebben in het interveniëren in de verkoopbaarheid van bestaande woningen (p.m. springplank, verkoopgarantie).

II.2.6. TOEGANKELIJKHEID EN BEREIKBAARHEID De gemeente Gulpen-Wittem met de 10 kernen ligt in het Heuvelland. Dat betekent een woonomgeving van heuvel op en heuvel af met hoogteverschillen tussen de woning en de weg. Voor degenen die moeilijk ter been zijn (of zullen raken) is dit een ruimtelijk fysieke aangelegenheid die een rol speelt bij de keuze van de locatie van de woning. Deze fysieke eigenschap van de gemeente is niet onbelangrijk bij een omvangrijke toename van het aantal oudere personen en het ouder worden. Bij de overwegingen over de plek van nieuwbouw van voor ouderen geschikte woningen zal hier rekening mee moeten worden gehouden. Ook voor bestaande situaties is dit geen onbelangrijk gegeven. Het zal er mogelijk toe leiden dat ouderen – ook al willen zij langer in de eigen woning blijven wonen – vanwege die slechte bereikbaarheid niet langer in die eigen woning kunnen blijven wonen. In het kader van het ouderenbeleid is er aandacht voor aanpassingen en/of verbeteringen van de woning. De aandacht zal zich dus ook gaan ontwikkelen voor de woonomgeving. In het concept van de woonservicezone kunnen de vragen en antwoorden over dit fenomeen niet onbehandeld blijven. Bereikbaarheid van de woningen en de toegankelijkheid (veiligheid) van de openbare ruimte maken in dit opzicht deel uit van het woonbeleid. Een volledig beeld is niet voor handen. Nadere informatie is wenselijk en nodig, met name ook in verband met de organisatorische, fysieke en financiële implicaties. Conclusie De gemeente heeft grote belangstelling voor het concept van de woonservicezone’s in de kernen (specifiek aandacht voor toegankelijkheid, bereikbaarheid en verkeersveiligheid van het openbaar gebied). Het is wenselijk en nodig om daar nadere inzichten in te krijgen in samenhang met o.a. de organisatorische, fysieke en financiële implicaties. In 2012 zal de gemeenteraad naar aanleiding van een rapport het concept bespreken en over de verdere voortgang beslissen.

II.2.7. WOONWAGENS

30

30

In het woonplatform heeft de Rabobank deze mogelijkheden die zij in haar regionale binding biedt, over tafel gebracht.

In 1999 is de Woonwagenwet ingetrokken. Vanaf dat moment geldt voor de woonwagenbewoners het algemeen wettelijk kader voor de volkshuisvesting. De gemeente Gulpen-Wittem voert geen specifiek beleid voor woonwagenbewoners. Dat betekent de volledige integratie in het reguliere woonbeleid. Bij de uitvoering van het woonbeleid gelden voor woonwagenbewoners dezelfde regels als voor alle inwoners van de gemeente. De gemeente heeft geen eigen huisvestingstaak. De huisvesting van huishoudens die zelfstandig (financieel) moeilijk of niet in de eigen huisvesting kunnen voorzien, ligt bij de woningbouwcorporaties. Daaronder valt ook de vorm van huisvesting in een woonwagen. Over het beginsel van overdracht van de woonwagenstandplaatsen is overeenstemming met de woningbouwcorporaties. Met instemming van de Woningvereniging Gulpen en de Woningstichting Wittem wil Woonpunt deze overnemen. Het overleg van de gemeente en Woonpunt gaat verder over de voorwaarden en condities. Dit overleg vraagt nog wel tijd. In de zomer van 2011 wordt resultaat verwacht. Conclusie Het overleg met Woonpunt dat gericht is op het overdragen van de woonwagenstandplaatsen, wordt voortgezet. Gestreefd wordt naar afronding zomer 2011.

II.2.8. BOUWKWALITEIT EN DUURZAAMHEID De gemeente streeft naar het gebruik van duurzame materialen en duurzame energie (winning) in en bij het bouwen van woningen. Zij heeft dat in haar milieubeleidsplan 2009-2012 (okt. 2008) met 31 beleidsdoel 18 vastgelegd . Dat betekent dat er criteria aan worden gesteld en/of prestatie-afspraken over worden gemaakt. In het Bouwbesluit zijn criteria opgenomen waar de energieprestatie van een gebouw aan moet voldoen; de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hoe lager het getal is, hoe energiezuiniger is het gebouw. Voor woningen geldt een EPC-grenswaarde van 0,8. De gemeente hanteert een 10% strengere norm, namelijk 0,72. De ontwikkelaar van het woningbouwproject in Partij-Oost werkt met verscherpingen van de EPC-waarden en gebruikt de systeem van GPR-gebouw. In het kader van kwaliteit en duurzaamheid is er meer aan een woning dan energie. Duurzaam bouwen houdt in het maken van keuzen voor een oplossing die het minst milieubelastend is. Vandaar dat er nieuwe systemen zijn ontwikkeld die meer zaken meenemen, en waarin geen middelen worden voorgeschreven maar eisen aan het eindresultaat worden gesteld. Een dergelijk systeem is flexibel; in die zin dat er uitwisseling mogelijk is. Met de ene ingreep (inspanning en kosten) kan een hoog resultaat worden bereikt waarbij een ander onderdeel wat lager kan scoren. Dan komt het gebouw toch op een goede totaalscore. Bovendien begint het proces bij de opdrachtgever die zelf bepaalt welke duurzame kwaliteit wordt gewenst. Bij de uitvoering speelt de verhouding van mogelijkheden in locatie, materialen, middelen, technieken, apparaten, bereikbaarheid en kosten.

II.2.8.1. GPR-Gebouw 32 Vele gemeenten zijn overgegaan op het gebruik van de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR)Gebouw. Daarbij krijgt duurzaamheid een duidelijke plaats in het ontwikkelingsproces Het GPR systeem maakt gebruik van een vijftal modules: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit, toekomstwaarde.

De module Energie Bevat de berekening van de energieprestatie van het gebouw (woning). De scores worden zodanig 2 geïndexeerd dat een 6 overeenkomt met primair energieverbruik per m gebruiksoppervlak van de gemiddelde nieuwbouwwoning met EPC 0,8. De module Milieu Deze module bevat de submodules water, milieuzorg en materialen. De submodule water bevat de kenmerken over waterbesparing (toiletten, kranen en douchekoppen), hergebruik (hemel- en grijswater) en waterbeheer (verharding, ontkoppeling van het riool en vervuiling). De submodule milieuzorg gaat over het zorgvuldig handelen gedurende de gehele levensloop van het gebouw (ontwerp, uitvoering, afvalscheiding, sloop). De score voor materialen is gebaseerd op de materiaalgebonden milieubelasting gedurende de levensloop van een gebouw. De module Gezondheid. 31

Beleidsdoel 18: “het vaststellen van een gemeentelijk klimaatbeleid waarin de toepassing van duurzame energie, duurzaam wonen en werken en duurzame mobiliteit wordt gestimuleerd.” 32 O.a. Maastricht, Tilburg, Eindhoven, Veldhoven, en andere gemeenten van het SRE., Weert, Nederweert, Sittard-Geleen.

Met de submodules geluid, luchtkwaliteit, thermisch comfort, licht en visueel comfort. De submodule geluid berekend de score voor hinder van verkeerslawaai (geluidwering), door buren, installatiegeluid, en de geluidisolatie binnen een gebouw. De submodule luchtkwaliteit gaat over aan- of afwezigheid van vervuilende bronnen en ventilatievoorzieningen. Bij thermisch comfort wordt gekeken naar comfort in de winter (type verwarmingsinstallatie naast enkele bouwkundige eigenschappen zoals kierdichting, enkelglas, isolatieniveau).en in de zomer (bouwkundige eigenschappen zoals spuivoorzieningen, gebouwmassa, grootte van glasoppervlak, dakisolatie). De submodule licht en visueel comfort gaat over raamoppervlak (daglichttoetreding) en maatregelen om verblinding te voorkomen. De module Gebruikskwaliteit Is opgebouwd uit de submodules toegankelijkheid, functionaliteit, technische kwaliteit, en sociale veiligheid.. De submodule toegankelijkheid ontleent de eisen aan het handboek toegankelijkheid (met een rolstoel buiten en binnen de woning zelfstandig kunnen leven). Onder de functionaliteit vallen kenmerken samenhangend met efficiënt ruimtegebruik, voldoende ruimtelijke afmetingen, functionele (gebruiks-)kwaliteit en de aanwezigheid van randvoorwaarden voor goed gebruik. De berekeningen in de submodule technische kwaliteit zijn ontleend aan beheer en planmatig onderhoud. In de submodule sociale veiligheid kan het politiekeurmerk Veilig Wonen worden ingevoerd of wordt gekeken naar maatregelen op gebouwniveau die bijdragen aan een sociaal veilige omgeving. De module toekomstwaarde heeft de submodules toekomstgerichte voorzieningen, flexibiliteit, en belevingswaarde. De submodule toekomstgerichte voorzieningen gaat over de randvoorwaarden voor lange levensduur (voorzieningen, bouwtechniek). In de submodule flexibiliteit gaat het om de mogelijkheid van aanpassingen en veranderingen. Onder de submodule belevingswaarde vallen de waardering voor het gebouw (o.a. identiteit, educatieve waarde). Een (inter)subjectieve benadering die nog verder ontwikkeld zal worden. De werkwijze structureert het overleg en maakt de rollen helder: de overheid bepaalt de score, de ontwikkelaar/architect ontwerpt. Het is een integrale benadering waarbij de prestatiegerichte werkwijze ontwikkelende partijen vrijheid geeft in ontwerp, bouwwijze en materiaalkeuze. Een aantal onderdelen bevat wettelijke minimumeisen. Met een normering door een gewenste GPRscore legt een gemeente een ambitie neer. Die ambitie kan op bepaalde onderdelen (de modules en submodules) worden gegeven en tegelijkertijd voor de totaalscore. Andere mogelijkheden is een ambitieniveau per module, of een ambitieniveau alleen voor de totaalscore. Een totaalscore van 5 betekent dat aan de wettelijke criteria wordt voldaan. Het resultaat van de berekening wordt in een label weergegeven met het rapportcijfer. Een voorbeeld is hiernaast gegeven. De systematiek van GPR-gebouw wordt in licentie uitgegeven. Deze heeft de vorm heeft van een abonnement voor een aantal gebouwen,. De gemeente bepaalt op welke score zij de bouwvergunningaanvraag zal toetsen. Een vergunning kan, wanneer de bouwaanvraag aan de wettelijke eisen voldoet, niet worden geweigerd. Anderzijds kan de gemeente bij het gunnen van projecten een GPR-score afspreken resp. opleggen. Conclusie De gemeente streeft naar het gebruik van duurzame materialen en duurzame energie (winning) in en bij het bouwen van woningen. Zij acht het systeem van GPR-gebouw een geschikt instrument en wenst dat nieuwbouwwoningen zullen voldoen aan een hogere dan voldoende score. In de zomer van 2010 zal de gemeenteraad naar aanleiding van een afgewogen en concreet voorstel besluiten over een score tussen de 6,5 en 8.

II.2.8.2. Woonkeur Met het bouwbesluit worden er eisen aan de kwaliteit van de woning gesteld. Dat zijn minimumeisen. De gemeente wenst een hoger niveau. In de Regionale woonvisie Maastricht en Mergelland 2005-

33

2009 is de afspraak opgenomen dat bij nieuwbouw zoveel mogelijk volgens de eisen van Woonkeur wordt gebouwd. En in de nota integraal ouderenbeleid 2008-2010 heeft de gemeenteraad vastgelegd dat er levensloopbestendig zal worden gebouwd waarbij de nieuwbouw zal voldoen aan het label Woonkeur. De Woonkeur is een certificaat over de kwaliteit van nieuwbouwwoningen. Het certificaat is tot stand gekomen uit de samenwerking van Consumentenorganisaties, Aedes, de VNG, projectontwikkelaars, de Bond Nederlandse Architecten, en de Vereniging Eigen Huis. Een woning met WoonKeur heeft een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit en aanpasbaarheid. Een woning met WoonKeur is een levensloopbestendige woning. De eisen van Woonkeur liggen boven het niveau van het Bouwbesluit, en zijn een samenstelling van de eisenpakketten uit het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VACKwaliteitswijzer, en het Handboek voor Toegankelijkheid. De Woonkeur bestaat uit drie verplichte basispakketten en drie pluspakketten. De drie basispakketten zijn Basispakket Deel A: woonomgeving, Deel B: woongebouw,en Deel C: woning. De pluspakketten hebben betrekking op veiligheid, gebruikskwaliteit, en toekomstwaarde. Er zit een overlapping tussen GPR en Woonkeur, maar de ene is geen vervanger van de ander. Dat betekent dat bij toepassing beide instrumenten of systemen moeten worden gebruikt. Conclusie De gemeenteraad ambieert een hoge bouwkwaliteit voor de nieuwbouwwoningen. Zij moeten voldoen aan de criteria van gelijkvloers en levensloopbestendig. De nieuwbouwwoningen zullen – zoals vastgelegd in de nota ouderenbeleid - aan de eisen van Woonkeur worden getoetst.

II.2.8.3. Bestaande bouw Voor de bestaande bouw geldt ook de wens van duurzaamheid en kwaliteit. De energiekosten voor het wonen vormen een substantieel aandeel van de woonlasten. Verlaging van de energielasten betekent voor de huishoudens in de sociale huursector ook een belangrijke verlaging van de woonlasten. Datzelfde geldt ook voor de huiseigenaren. Het grootste deel van de bestaande woningvoorraad in Gulpen-Wittem is particulier bezit. Dwang tot verbeteringen kan en wil de gemeente niet opleggen. Niet altijd is er sprake van voldoende reserves om energiebesparende maatregelen te nemen. Een steun in de rug kan helpen. Een gemeentelijke subsidieregeling op basis van een verordening voor bepaalde verbeteringen in duurzaamheid is mogelijk. Een andere concrete optie is het bieden van mogelijkheid van een lening tegen een lager rentetarief dan de markt; de Duurzaamheidslening. De SVn heeft deze in samenspraak met gemeenten en provincies ontwikkeld. Het toepassen van de duurzaamheidslening wordt ook met een gemeentelijke verordening geregeld; o.a. overeenkomst met SVn, doelgroep, hoofdsom, jaarbudget, in aanmerking komende maatregelen. De gemeente stort een bedrag in het energiebesparingsfonds bij SVn. Dat is het totaal bedrag aan uit te zetten leningen. Zoals met de starterslening is het een revolving fund. De SVn handelt de aanvragen af. De duurzaamheidslening betekent dat de eerste drie jaar alleen rente wordt betaald en geen aflossing. Dat gebeurt na het derde jaar. De looptijd is 10 jaar voor bedragen tot € 7.500,- en 15 jaar voor grotere bedragen. De lening is minimaal € 2.500,- en maximaal € 15.000,- . In het standaardmodel is de rente het vaste rentetarief van de SVN met de korting van 3%. Ter oriëntatie en als voorbeeld denkt de gemeente aan een duurzaamheidslening van minimaal € 2.500,- en maximaal € 5.000,- . Bij een gemiddelde lening van € 4.000,- en het verstrekken van 25 duurzaamheidsleningen voor investeringen in de bestaande voorraad zal de gemeente € 100.000,- in het energiebesparingsfonds (SVn) moeten storten. Daarnaast bieden provincie en rijk een veelsoortigheid van stimulansen en subsidies. De gemeente wil de kennis hier over bevorderen en heeft op haar internetsite een pagina gereserveerd. De medewerkers nemen een adviserende rol bij bouwvergunningaanvragen. De gemeenten in Limburg, de provincie en het rijk nemen deel in het zgn. ‘omschakelakkoord’ dat streeft naar investeringen in een programmatische en projectmatige aanpak op het gebied van energiebesparing en duurzame energie.

33

vastgesteld door o.a. de gemeente Gulpen-Wittem mei 2006

Een kleiner deel van de bestaande voorraad in Gulpen-Wittem is in bezit van de woningbouwcorporaties. De woningbouwcorporaties hebben in hun “Antwoord aan de samenleving” aangegeven dat zij het gasverbruik van de voorraad in de eerstkomende 10 jaar met tenminste 20% willen verminderen. In het kader van de prestatieafspraken zal de gemeente over maatregelen tot verbetering overleggen en afspraken maken. Conclusie De gemeente streeft naar een verbetering in het energiegebruik van de bestaande voorraad. Zij wil de investeringsmogelijkheden voor particuliere huiseigenaren verbeteren. De duurzaamheidslening biedt een aansprekende optie. Rond de jaarwisseling zal de gemeente een concreet besluit nemen over de uitvoering (verordening e.d.).

II.2.9. SAMENWERKING De gemeentelijke rol in het wonen is beperkt. De gemeente bouwt geen woningen, handelt niet in woningen, verhuurt geen woningen. Andere organisaties en instellingen opereren wel actief in de woningmarkt: projectontwikkelaars en aannemers, woningbouwcorporaties, zorginstellingen en financiële instellingen. De gemeente heeft een duidelijk wens en behoefte tot overleg en samenwerking met deze partners in het wonen. Alle zijn zij belanghouders. Bij het opstellen van deze beleidsnota zijn de eerste stappen gezet voor een regulier overleg. Ook bij de belanghouders blijkt de wens en behoefte van georganiseerd en regelmatig overleg. Wanneer het over beleidsaangelegenheden gaat is een soort van klankbordgroep in het leven geroepen die bestaat uit vertegenwoordigers uit die belanghouders. Zij vormen het Woonplatform. Daarnaast hebben alle belanghouders besloten dat zij met alle in de gemeente Gulpen-Wittem opererende belanghouders regelmatig (ongeveer 3x per jaar) met elkaar aan tafel willen zitten. Met de keren dat zij binnen het zogenaamde “zwarteruiteroverleg” – door de gemeente geïnitieerd naar aanleiding van de crisis op de financiële markten – aan tafel hebben gezeten om over de lopende projecten te praten, zijn zeer goede ervaringen opgedaan. Het overleg is open, positief en bevorderlijk geweest voor afspraken en oplossingen. In dit overleg zullen regelmatig de ontwikkelingen op de woningmarkt met de evaluatie van de resultaten van de monitor aan de orde zijn. De gemeente heeft regelmatig met de in de gemeente opererende woningbouwcorporaties overleg. Enerzijds ten behoeve van het contact over de lopende gang van zaken, toekomstige plannen en projecten. Anderzijds dient het overleg ter voorbereiding en vastlegging van de prestatieafspraken. De gemeente zal met de woningbouwcorporaties werken met een cyclus in de prestatieafspraken. De volgende prestatieafspraken zullen over de periode 2010 t/m 2014 gaan. Het woonbeleid in Gulpen-Wittem staat niet geheel en al op zichzelf. Het wonen en leven in GulpenWittem is onderdeel van het wonen en leven in Zuid-Limburg en in bijzonder het Heuvelland. Een vergaande vorm van samenwerking met de omringende gemeenten is ingezet. Het overleg met de regio is daarmee staand beleid en handeling. Dit komt verder ook tot uiting in het portefeuillehouderoverleg regio Maastricht en Mergelland. De gemeente acht dit overleg van belang voor een goede afstemming van o.a. het woningbouwprogramma in de regio. Met het woonplan biedt de gemeente inzicht in de achtergronden en haar motivatie. Zij wil het overleg niet uitwerken in eenrichtingsverkeer en wil in een open dialoog naar een gedeelde en gemeenschappelijke regionale opstelling komen. Conclusie De gemeenteraad acht het overleg en de samenwerking met belanghouders belangrijk voor het bereiken van haar missie voor het wonen in de gemeente. Het ingezette overleg met het Woonplatform en het overleg met alle in de gemeente werkzame belanghouders wordt voorgezet. De gemeente blijft regelmatig met de woningbouwcorporaties overleggen en afstemmen. De besluiten en de met elkaar afgesproken prestaties worden vastgelegd in de prestatieafspraken. De volgende prestatieafspraken gaan over de periode 2010-2014.

De gemeente hecht hoge waarde aan het portefeuillehouderoverleg regio Maastricht en Mergelland. Zij zal de achtergronden en motivatie van haar voorgenomen woningbouwprogramma inbrengen om een regionale afstemming te bevorderen en te bereiken.

II.2.10. FINANCIEN EN UITWERKING De inspanningen in het woonbeleid gaan gepaard met de inzet van mensen en middelen. Een aantal inspanningen vallen binnen het reguliere werkproces. In dat werkproces worden de voornemens uitgewerkt in concreet vastgelegde en aan tijd gebonden resultaten of ‘targets’. Voor het bereiken van deze resultaten worden projecten opgezet met een projectverantwoordelijke. Mankracht, financiering e.d. worden in samenhang met de jaarlijkse begrotingen in werkprogramma’s verwerkt. Er zijn ook onderwerpen die wel al als voornemen (doel) zijn vermeld. Nadere besluitvorming over het concreet beschikbaar maken van mensen en middelen zal nog volgen; bijvoorbeeld overleg, monitoring, licentie GPR, onderzoek, informatiebijeenkomsten, inventarisaties. Niet altijd zullen voldoende middelen in een jaar beschikbaar zijn. Dat vraagt dan om het stellen van prioriteiten. Anderzijds betekent het formuleren van beleid ook de wens om te zoeken naar mogelijkheden van verwezenlijking. Niet altijd is direct klip en klaar dat een gewenst resultaat bereikbaar is. De ambitie betekent de aanzet en de richting van de te ondernemen stappen. Het zet de koers voor de uitvoerende organisatie.

BIJLAGE A BEGRIPPEN EN OMSCHRIJVINGEN Aanbodoverschot Er is sprake van een aanbodoverschot als het vrijkomende aanbod van een bepaald type woning (als iedereen die wil verhuizen daadwerkelijk verhuist en/of bij nieuwbouw) groter is dan de vraag naar een bepaald type woning. Aanpassingen aan de woning Kleine aanpassingen: handgrepen of steunen in badkamer of toilet, antislipvloer in badkamer, badlift, tweede leuning trap, aangepaste kranen, douchezitje, verhoogde toilet, verlaging drempels, aanpassing aanrecht of keukenkastjes Ingrijpende aanpassingen: als tweede toilet op slaapverdieping, hellingbaan bij buitendeur, traplift, vergroten woonkamer, slaapkamer maken op verdieping, woonkamer, verbreding deuren of gang voor rolstoel Bereikbare woning een woning of woonruimte is bereikbaar als de woonkamer vanaf de straat zonder traplopen kan worden bereikt. Eengezinswoning woning waar geen andere woning onder of boven is gebouwd, zoals vrijstaande woning (w.o. boerderij, villa, landhuis e.d.), 2-onder-1-kap, hoekwoning, rijtjeswoning e.d. Meergezinswoning of etagewoning woning in een gebouw waar meerdere woningen boven elkaar zijn gebouwd, zoals flat, maisonnette, portiekwoning e.d. Gelijkvloerse woning een woning is gelijkvloers als vanuit de woonkamer zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer kunnen worden bereikt Huurgrenzen per 1-7-2008 (VROM) € 349: kwaliteitskortingsgrens; € 500: aftoppingsgrens 1-2 personen; € 535: aftoppingsgrens 3 of meer personen; € 632: liberalisatiegrens. Huurklassen Betaalbaar: Goedkoop: Middelduur: Duur:

huur beneden € 535; huur beneden € 535; huur tussen € 535 en € 632; huur vanaf € 632

Koopklassen Goedkoop: woningwaarde beneden € 200.000; Middelduur: woningwaarde tussen € 200.000 en € 350.000; Duur: woningwaarde vanaf € 350.000 Ouderenwoning een zelfstandige woning speciaal bedoeld voor ouderen; woonkamer, keuken, douche/badkamer en (minstens) één slaapkamer liggen op dezelfde verdieping (gelijkvloers) Populatie woononderzoek 2008 Gulpen-Wittem de bevolking waaruit de steekproef wordt getrokken en waarop de uitkomsten op gericht zijn; in Gulpen-Wittem betreft het de bevolking van 16-84 jaar in september 2008, in totaal 12.104 personen Respondenten de personen die hebben deelgenomen aan het onderzoek door de vragenlijst in te vullen en terug te sturen Serviceflat

één of meer gebouwen die functioneel een geheel vormen, bestaande uit individuele wooneenheden waar ouderen zelfstandig wonen, en uit gemeenschappelijke voorzieningen voor dienstverleningen waarop de bewoners vrijwillig een beroep kunnen doen Steekproef een selectie uit een populatie ten behoeve van een meting van bepaalde eigenschappen van die populatie; bij een aselecte steekproef hebben alle personen een gelijke kans om in de steekproef terecht te komen Toegankelijke woning een woning die zowel bereikbaar als gelijkvloers is Verhuisgeneigdheid de mate waarin personen of huishoudens binnen 2 jaar willen verhuizen of al andere huisvesting hebben gevonden; de laatste groep (al huisvesting gevonden) wordt meegenomen omdat ze doorgaans wel nog een woning achterlaten en daarmee andere verhuisstromen op gang kunnen brengen. Verpleeghuis een instelling voor bewoners die permanente ondersteuning en zorg nodig hebben Verhuismotieven Persoonlijke omstandigheden: b.v. samenwonen, uit huis gaan, kinderen krijgen, gezondheid of zorg, het terugwillen naar de oorspronkelijke woonplaats, zelfstandig gaan wonen, studie of werk Woning: b.v. wil woning huren, wil woning kopen, vermindering van woonlasten, kwaliteit van woning Woonomgeving: b.v. aan-/afwezigheid van tuin bij toekomstige woning, kwaliteit van woonomgeving, voorzieningen in woonomgeving, bereikbaarheid Verzorgingshuis een instelling voor bewoners die niet meer in staat zijn zelfstandig te wonen; daarentegen is hun zorgbehoefte niet zó zwaar dat ze naar een verpleeghuis moeten; men krijgt een combinatie van huishoudelijke en persoonlijke zorg, recreatie en maaltijden aangeboden. Voorzieningen Voorzieningen voor jongeren 12-18 jaar: b.v. een trapveldje, een hangplek of een jeugdhonk Ouderenvoorzieningen: b.v. thuiszorg, maaltijdvoorziening, huishoudelijke hulp Winkelvoorzieningen: zowel winkels voor dagelijkse boodschappen (zoals brood, zuivel, levensmiddelen) als winkels voor niet-dagelijkse boodschappen (kleding, elektronica, etc.) Zorgvoorzieningen: b.v. huisarts, fysiotherapeut Vraagoverschot er is sprake van een vraagoverschot als de vraag naar een bepaald type woning groter is dan het vrijkomende aanbod van dat type (als iedereen die wil verhuizen daadwerkelijk verhuist en/of bij nieuwbouw) Woning in een woonzorgcomplex idem als ouderenwoning, maar men kan expliciet gebruik maken van zorg die wordt geleverd vanuit een nabij gelegen zorgsteunpunt Woonmilieu De typologie van 5 woonmilieus is een resultaat van een aggregatie van 13 woonmilieus. ‘centrum-stedelijk’: deze categorie bevat de centra van steden, en een aantal centraal gelegen wijken aan de rand of net buiten het centrum. Deze wijken zijn als centrum-stedelijk gekenmerkt op basis van de afstand tot het centrum, het percentage werkgelegenheid in de horeca, detailhandel en zakelijke diensten, dichtheid, aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van (groot-) stedelijke voorzieningen (bioscoop,theater,museum). ‘buiten-centrum’: deze categorie bevat de wijken die op een wat grotere afstand van het centrum liggen. Ze hebben een hogere dichtheid dan het groen-stedelijk woonmilieu en meestal ook hoger dan de centrummilieus. De variëteit binnen deze categorie is groot. Zowel tuindorpen,vooroorlogse etagebouw, als naoorlogse hoogbouwwijken vallen er binnen. ‘groen-stedelijk’: deze categorie bevat de woongebieden aan de rand van de steden met een dichtheid, gegeven de samenstelling van de woningvoorraad, die lager is dan gemiddeld. De nieuwbouwwijken worden tot groen-stedelijk gerekend. Wijken met een grote hoeveelheid werkgelegenheid vallen af.

‘landelijk-wonen’: gebieden met een lage dichtheid en relatief weinig voorzieningen worden als landelijk-wonen gekenmerkt. Dit kunnen woonwijken zijn met een lage dichtheid, maar ook landelijke gebieden met verspreide bebouwing. ‘centrum-dorps’: woonmilieus in aard landelijk maar met een hogere dichtheid of meer voorzieningen zijn als centrum-dorps gekenmerkt. Woonoppervlakte de totale woonoppervlakte komt grofweg overeen met de totale lengte maal de totale breedte maal het aantal woonlagen van de woning; eventuele buitenruimte, zoals tuin en balkon behoort niet tot de woonoppervlakte van de woning.

BIJLAGE B OVERZICHT STAND VAN ZAKEN VOORTGANG WONINGBOUWPROJECTEN, juli 2009

1

Project Wahlwiller, voormalig sportveld

Aanbod woningen 4 huurwoningen 6 koopwoningen 7 eigenbouwkavels en 4 starterswoningen Alle grondgebonden 8 starters-koopwoningen 14 koopwoningen 12 eigenbouwkavels Alle grondgebonden

Stand van zaken Vrijstelling 7 bouwkavels is verleend. 2 bouwvergunningen voor een eigenbouwkavel zijn verleend en in aanbouw. 14 woningen opgeleverd

Vrijstelling en bouwvergunning verleend. Start verkoop koopwoningen en bouwrijp maken van het terrein na het onherroepelijk worden van vrijstelling en bouwvergunning. (najaar 2009) Realisering deelgebied voormalige Boerenbond komt te vervallen Bouwvergunning is verleend voor 6 starterswoningen en 6 koopwoningen Start bouw zomer 2009.

2

Eys, Eys-Zuid

3.

Wijlre, Parallelweg; Deelgebied ‘palletfabriek’

10 koop-appartementen (gestapeld) 10 koopwoningen 3 eigenbouwkavels (grondgebonden)

4.

Partij, Partij-Oost

5.

Gulpen, Looierstraat-Nieuwstraat

8 vrije sector kavels 4 patiowoningen 6 starterswoningen 11 koopwoningen 69 huurwoningen (gestapeld) (46 sociale huur en 23 in duurder huursegment), discounter (ca. 1200 m2) en dienstverleningsruimte (ca. 1000m2) met ondergrondse parkeergarage

6

Gulpen, Tramweg, Hermeslocatie

19 koop-appartementen (gestapeld)

7

Gulpen, locatie voorm. Dr.Ackenshuis

8.

Mechelen, Heerenhof/ voormalig gemeentelager

9

.Wijlre; herstructurering Valkenburgerweg, Jan van Houtemstraat en Elkenraderweg Nijswiller; Kerkstraat Gulpen, Gulpen-west III

48 koop- en huurwoningen waaronder 11 starterswoningen, 11 vrije sectorwoningen 26 appartementen 22 huur en/of koopappartementen (gestapeld) 5 koopwoningen (grondgebonden) 15 huurapp 12 koopapp.(gestapeld) 8 patiowoningen (grondgebonden)

10. 11.

10 appartementen (gestapeld) Uitbreidingsmogelijkheid aan de kern Gulpen binnen de contour. Wordt vooralsnog niet ingevuld. Zou ruimte

Bestemmingsplanprocedure in 2008 goedgekeurd met onthouding van goedkeuring door GS voor twee zones. Bouwvergunning voor de projectbouwwoningen (10 starters en 12 koopwoningen) verleend. Verkoop koopwoningen en kavels is begonnen.

Opgeleverd zomer 2009

Bouwplan wordt gewijzigd. (eenzelfde aantallen) Waarschijnlijk verschuiven van koop naar huur Bouwprogramma wordt mogelijk gewijzigd.

Verbouwing brandweerkazerne gestart. Rest gefaseerd vanaf eind 2009 en bij 70% zicht op verkoop Start bouw najaar 2009

Bouw nagenoeg afgerond

12.

Eys, Bouwplan Engelen, Agathastr.

13.

Gulpen, Bouwplan Dorpsstraat 9 11 Gulpen, Oostelijke entree

14.

15

Gulpen vm meubelfabriek Wijnen-Ploemen + aangrenzende woning, Rijkswg 107-109

kunnen bieden aan ca. 80 grondgebonden woningen met ontsluiting op kruispunt (afslag)Osebos/Euverem Vervangende nieuwbouw in 8 koop of huurappartementen

9 zorgappartementen (gestapeld-huur) - Kantoor Wolfs - Verpleeghuis, zorgappartementen en zorggerelateerde functies (zorgboulevard) Vivre Verbouw tot 7 wooneenheden en commerciele ruimtes

Voorbereiding procedure opgestart. Archeologie in geding. Sloopvergunning afgegeven echter uitvoering ervan opgeschort door procedure monumentenwet. Monumentenaanvraag door RACM afgewezen. Wijzigingen mogelijk. Bouwplan ingediend. Sloop inmiddels voltooid. Maasvallei heeft project overgenomen. Start bouw najaar 2009 Kantoor Wolfs nagenoeg gereed. Ontwikkeling Vivre (zorgwoningen) in voorbereiding. Procedure kwaliteitscommissie Limburg. Bouwaanvraag ingediend, projectbesluitprocedure opgestart Vrijst/bvg verleend. Mogelijk wijziging bouwprogramma tot 10-12 wooneenheden (verhuur)

BIJLAGE C OVERZICHT SUBSIDIEREGELINGEN ENERGIEBESPARING, augustus. 2009

Energiebesparing is een belangrijk wapen in de strijd tegen klimaatverandering. Door de verbranding van olie, gas en kolen voor de opwekking van energie komen veel broeikasgassen vrij. Daardoor wordt het broeikaseffect versterkt. Het wordt op aarde warmer en de zeespiegel stijgt. Daarom heeft de overheid het doel gesteld om de uitstoot van broeikasgassen in 2020 met 30% verminderen ten opzichte van 1990. Een belangrijk instrument hierbij is het opzetten van stimuleringsmaatregelen waaronder ook subsidies voor de woningbouw. Deze maatregelen zijn van tijdelijke aard. Voor de subsidies geldt dat als het budget van de overheid op is, de subsidies worden stopgezet. Om een goed overzicht te houden over de beschikbare subsidies is door een gezamenlijk initiatief van de overheid, woningcorporaties, bouw-, installatie- en energiebedrijven Meer Met Minder ontstaan. Meer Met Minder is het nationale energiebesparingsprogramma voor de bestaande bouw. Het heeft als doel tot 2020 2,4 miljoen bestaande woningen en gebouwen aan te pakken en gemiddeld 30% energiezuiniger te maken. Meer Met Minder is in 2009 officieel van start gegaan. Meer informatie over actuele subsidiemogelijkheden is beschikbaar op www.meermetminder.nl Om de energiebesparing te stimuleren heeft de overheid een aantal tijdelijke maatregelen opgezet die het goedkoper maken om energie te besparen. Het gaat dan om subsidies en BTW-verlaging, die de prijs van energiebesparende adviezen en maatregelen lager maakt. Daarnaast zijn er regelingen (Energiebesparingskrediet en de Regeling Groenprojecten) die het mogelijk maken om tegen lagere rentes geld te lenen om energiebesparende maatregelen uit te (laten) voeren. Overzicht subsidieregelingen, augustus 2009

subsidie

regeling Eergie Groen besparings projecten krediet (± 1(± 1%) 1,5%)

Maatwerkadvies energiebesparing

kosten advies tot maximaal € 200,- inclusief btw

Vloer-, dak- & gevelisolatie

verlaging btw-tarief van 19% naar 6% voor arbeid en (in beperkte mate) materialen

Isolatieglas

maximaal 20% van de kosten, tot een nog te bepalen maximum ja

Zonnepanelen - grootschalig

€ 0,253 per kWh

ja

ja

Zonnepanelen - kleinschalig

€ 0,383 per kWh

ja

ja

Kleinschalige windturbine

€ 0,04 per kWh

ja

ja

Zonneboiler

Maximaal € 200,- per Gigajoule

ja

ja

Warmtepomp

Maximaal € 500,- per kWh

ja

Mirco-Warmtekrachtketel (WKK)

€ 4.000,- per installatie

ja

4 of 5 'labelsprongen'

ja

ja

>20% energiebesparing of 1 'labelsprong'

€ 300,- Meer Met Minder - premie

>30% energiebesparing of 2 'labelsprongen'

€ 750,- Meer Met Minder - premie

ja

Naast de subsidieregelingen van de rijksoverheid wil de provincie Limburg en de gemeente GulpenWittem ook naar energiebesparing in de nieuwbouw en bestaande woningbouw. Hiervoor is de provincie Limburg samen met de Limburgse gemeenten een projectenboek aan het opstellen. In dit projectenboek staan diverse stimuleringsmogelijkheden opgenomen om de inwoners te stimuleren om energie te besparen.