WOONMARKETING BREDA Op weg naar een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem. Rapportage eerste fase. Breda, 1 oktober 2008

WOONMARKETING BREDA Op weg naar een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem Rapportage eerste fase Breda, 1 oktober 2008

INLEIDING .................................................................................................................................. 3 1 EVALUATIE WOONLOKET BREDA ..................................................................................... 4 1.1 Korte geschiedenis februari 2003 – februari 2008 ........................................................ 4 1.2 Positieve en negatieve punten van het huidige woonruimtebemiddelingsysteem .......... 4 1.3 Samenvatting .............................................................................................................. 6 2 ALGEMENE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN .................................................................... 7 3 OPGAVEN IN BEELD ......................................................................................................... 11 3.1 Opgaven bezien vanuit de woningmarkt ..................................................................... 11 3.2 Opgaven bezien vanuit de woningzoekenden ............................................................ 14 3.2.1 Kritische zoekers ................................................................................................... 14 3.2.2 Snelzoekers .......................................................................................................... 14 3.2.3 Spoedzoekers ....................................................................................................... 16 3.2.4 Maatwerk............................................................................................................... 16 3.2.5 Conclusie: naar een woonwebsite met uitgebreide informatie ................................ 18 4. TWEE VARIANTEN VOOR EEN VIRTUEEL WOONPLEIN ................................................. 19 Eerste Variant: Virtueel Woonplein van de drie Bredase woningcorporaties ............................ 19 Tweede Variant: Virtueel Woonplein Breda breed ................................................................... 19 5. UITGANGSPUNTEN VAN EEN NIEUW MODEL................................................................. 21 5.1 Keuzevrijheid ............................................................................................................. 21 5.2 Eigen verantwoordelijkheid ........................................................................................ 21 5.3 Inzichtelijk en transparant .......................................................................................... 21 5.4 Systeemeisen ............................................................................................................ 22 6. HET MODEL EN DE DIENSTEN ......................................................................................... 23 6.1 De modules ............................................................................................................... 23 6.2 Het woningaanbod in de etalage ................................................................................ 23 6.3 Het aanbod aan woonproducten en woondiensten in de etalage ................................ 24 6.4 Woonmarketing service ............................................................................................. 24 7 HET MODEL EN DE REGELS ............................................................................................ 26 7.1 Inschrijving ................................................................................................................ 26 7.2 Passendheid.............................................................................................................. 26 7.3 Voorrang en labeling ................................................................................................. 26 7.4 Maatwerk met het oog op leefbaarheid ...................................................................... 27 7.5 Vrije toewijzingsruimte overbodig ............................................................................... 27 8 MANAGEMENT- EN MARKTINFORMATIE ........................................................................ 28 8.1 Managementinformatie .............................................................................................. 28 8. 2 Klantinformatie .......................................................................................................... 28 9. FASE 2 ............................................................................................................................... 29 9.1 Draagvlakverkenning Virtueel Woonplein .......................................................................... 29 9.2 Het model en de spelregels .............................................................................................. 29 9.3 Ontwikkeling informatie- en dienstenpakket ...................................................................... 29 9.4 Automatisering ................................................................................................................. 29 9.5 Management- en marktinformatie ..................................................................................... 29 9.6 Website ............................................................................................................................ 29 9.7 Voorlichting en PR ............................................................................................................ 29 Eindproducten: ................................................................................................................... 30 Automatisering .................................................................................................................... 30 Communicatie ..................................................................................................................... 30 PLANNING EN KOSTENINDICATIE ......................................................................................... 31 BEGRIPPENLIJST .................................................................................................................... 32 Overzicht onderzoeken naar woonruimtebemiddeling in Breda ........................................... 35

Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van 01-10-08

2

INLEIDING Het is alweer 5 jaar geleden dat, op 17 februari 2003, Woonloket Breda werd geïntroduceerd. Een optiemodel voor de bemiddeling van de sociale huurwoningen van de drie Bredase woningcorpo raties. Een mooi moment voor een pas op de plaats waarbij de volgende vragen gesteld kunnen worden. Voldoet het huidige model aan de verwachtingen, past het nog wel bij de ontwikkelingen op het gebied van de regionale en lokale woningmarkt, sluit het voldoende aan bij het meer gedifferentieerde woningen woonproductenaanbod van de corporaties. Past het nog in de consumententrends? Wat zijn de ontwikkelingen op het gebied van de woonruimtebemiddeling en kunnen we daar nog wat mee? De betrokken corporaties gaven de Overleggroep Woonmarketing Breda de opdracht het huidige model kritisch te bekijken en meer toe te snijden op de eisen van deze tijd en de servicevragen van de woningzoekenden. ORKA-advies Tineke Booi begeleidde hen daarbij. Dit rapport is het resultaat van deze verkenning en het schetst de mogelijke ontwikkeling van een woonruimtebemiddelingmodel naar een virtueel woonplein waar de woonconsument eenvoudig zelf zijn weg op de woningmarkt kan vinden en waarbij hij efficiënt wordt gefaciliteerd in zijn zoektocht naar een nieuw of een ander thuis. Leeswijzer In deze rapportage benoemen we in hoofdstuk 1 de evaluatie van het huidige optiemodel. In hoofdstuk 2 worden algemene trends van de veranderende woningmarkt, de veranderende woningzoekenden en de veranderende rol van de woningcorporaties bekeken. Ook kijken we naar de mogelijkheden die de nieuwe technologie op het gebied van communicatie en marketing ons biedt. In hoofdstuk 3 worden de opgaven bezien vanuit de situatie op de woningmarkt, de woningzoekende klant en de specifieke doelgroepen. Deze analyses geven tegelijkertijd de ontwikkelingsrichting van een nieuw model aan. Hoofdstuk 4 geeft de uitgangspunten voor het nieuwe systeem aan, terwijl in hoofdstuk 5 en 6 het model en de diensten en het model en de regels worden weergegeven. Hoofdstuk 7 gaat over de management- en marktinformatie. In hoofdstuk 8 wordt het vervolg van het project Fase 2 beschreven. Daarmee geeft deze startnotitie de contouren van een in een volgende fase uit te werken nieuwe manier van woonruimtebemiddeling, Woonmarketing in Breda. De Overleggroep Woonmarketing Breda vertrouwt erop met deze startnotitie een goede basis voor de toekomst te hebben gelegd.

Tineke Booi Janet Schmits Yvonne van den Braken Peter Ernest Bruno Gruijters Perry van Happen Tanja Appels Helmy van Baal Mieke van der Does Rian Rommens

ORKA-advies Laurentius - manager Wonen WonenBreburg – beleidsadviseur WonenBreburg – verhuurmedewerker WonenBreburg, manager Woonwinkel-Verhuur AlleeWonen – adviseur Markt en Innovatie AlleeWonen – adviseur Markt en Innovatie Singelveste AlleeWonen – teamleider Service en Verhuur Woonloket Breda – consulent bijzondere doelgroepen Woonloket Breda - coördinator

Breda, 1 oktober 2008


3

1

EVALUATIE WOONLOKET BREDA

1.1 Korte geschiedenis februari 2003 – februari 2008 Uitgangspunten Woonloket Breda is een samenwerkingsverband tussen de drie Bredase woningcorporaties Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg. In juni 2002 werden de spelregels voor een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem vastgesteld. Als uitgangspunt voor het nieuwe systeem om corporatiewoningen onder de maximale huurtoeslaggrens te bemiddelen, is het optiemodel gekozen. Voorop staat de optimale keuzevrijheid voor de woningzoekenden. Er worden geen beperkingen aan het aantal te nemen opties gesteld en woningzoekenden mogen hun opties op elk moment wijzigen. Er zijn slechts enkele passendheidscriteria geformuleerd. Woningzoekenden kunnen actief (dus direct bemiddelbaar) of passief ingeschreven staan. Passieve woningzoekenden bouwen wel inschrijfduur op, maar willen nog geen woningtoewijzing. In februari 2003 is Woonloket Breda en daarmee het optiemodel in gebruik genomen. Inschrijfduur De toewijzing van woonruimte volgens het optiemodel gebeurt op basis van opgebouwde inschrijfduur. Wanneer er een woning vrij komt, wordt deze in het systeem ingevoerd en het systeem kijkt welke kandidaten in aanmerking willen komen voor de betreffende woning. Daarbij wordt naast de genomen optie ook gekeken naar aanvullende woningeisen, zoals een open of dichte keuken, een vaste trap naar zolder en dergelijke. De woningzoekende met de langste inschrijfduur krijgt als eerste de woning aangeboden. Als deze de woning weigert, komt de tweede kandidaat in de wachtrij aan de beurt en zo voorts. Een deel van de woningen wordt buiten de wachtrij om toegewezen aan bij voorbeeld woningzoekenden v anuit de maatschappelijke opvang, de statushouders of woningzoekenden vanuit de herstructurering. Woninglabeling en extra inschrijfduur Vanaf 2003 worden studentenwoningen specifiek gereserveerd voor studenten en een deel van het woningbezit is gelabeld voor senioren van 55 jaar en ouder. Sinds september 2007 is een ander deel van de woningen gelabeld voor jonge starters. Sinds 2003 kennen de Bredase woningcorporaties een zeer beperkt urgentiesysteem. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen komt een woningzoekende in aanmerking voor urgentie. Woningzoekenden die vanwege ergonomische beperkingen andere woonruimte nodig hebben krijgen op basis van de Wmo-beschikking extra inschrijfduur aan hun inschrijving toegevoegd , maximaal 40 maanden. Woningzoekenden die vanwege beëindiging van hun relatie als herstarter op de woningmarkt komen krijgen 30 maanden extra, waarbij dan wel de beperking wordt gemaakt dat men binnen zes maanden woonruimte moet accepteren en dat men een aangeboden woning niet mag weigeren. Ook krijgen woningzoekenden die vanuit een corporatiewoning inschrijven een extra inschrijfduur van 15 maanden om de doorstroming te bevorderen. Ontwikkeling van het aantal woningzoekenden In februari 2003 werden circa 15.000 woningzoekenden vanuit het oude woningzoekendenbestand overgezet naar het nieuwe woonruimtebemiddelingsysteem. Woningzoekenden kunnen Woonloket Breda goed vinden en zij zijn op de hoogte van toewijzing op basis van inschrijfduur. In toenemende mate schrijft men zich in om inschrijfduur op te bouwen, om dat op een (veel) later moment om te zetten naar een specifiek gewenste woonruimte. De afgelopen jaren is voor een deel van de Bredase woningzoekenden het systeem een „woningverzekering‟ geworden.

1.2 Positieve en negatieve punten van het huidige woonruimtebemiddelingsysteem Aan elke woonruimtebemiddelingmodel zijn voor- en nadelen verbonden en ook voor Woonloket Breda geldt dat het niet voor 100% een succes verhaal is. Op basis van de onderzoeken (zie overzicht op pagina 35) die in de afgelopen jaren zijn gehouden en vanuit de dagelijkse klantcontacten kennen we de volgende voor- en nadelen.


4

Positieve punten  De toewijzing van woonruimte op basis van inschrijfduur wordt door een overgrote meerderheid van de woningzoekenden als positief ervaren. Men vindt het eerlijk dat de langst wachtende het eerste aan de beurt komt. Overigens sluit dit aan bij de landelijke ervaringen.  Het Optiemodel is voor een deel van de woningzoekenden een goed systeem. Woningzoekenden die genoeg inschrijfduur hebben opgebouwd, of degene die tijd hebben om te wachten vinden het optiemodel een gemakkelijk systeem. Men hoeft maar één keer moeite te doen om opties te nemen en daarna kan men wachten tot de gewenste woning aangeboden wordt. Er hoeft niet actief gekeken worden naar vrijkomende woningen en door het huidige systeem zal men geen woningaanbod mislopen.  De wekelijkse verantwoording van de nieuw verhuurde woningen en de verantwoording bij de opties van de toewijzingen van de afgelopen twaalf maanden wordt door woningzoekenden gewaardeerd. Uit de websitestatistieken blijkt dat woningzoekenden deze verantwoording ook volgen.  De keuzevrijheid van het onbeperkt opties nemen, opties wijzigen en switchen tussen actief en passief ingeschreven staan wordt door woningzoekenden positief beoordeeld. De informatie over de woningen wordt als goed ervaren, alhoewel er een groep woningzoekenden is die juist nog meer informatie verwacht, terwijl een andere groep woningzoekenden de hoeveelheid informatie te groot vindt waardoor zoeken onduidelijk wordt.  Het beperkte aantal regels omtrent inkomen en huishoudgrootte wordt positief gewaardeerd omdat dit de keuzevrijheid vergroot.  Het toewijzen aan bijzondere doelgroepen zoals herstructureringskandidaten of woningzoekenden vanuit de maatschappelijke opvang wordt begrepen en rechtvaardig gevonden, al heeft men er soms moeite mee dat men een gewenste woning hierdoor niet krijgt toegewezen. Negatieve punten  Woonloket Breda benadert alle 25.000 woningzoekenden op dezelfde manier en zij hebben ook allemaal te maken met dezelfde spelregels. Het maakt niet uit of de woningzoekende een 17 jarige student is of een 80 jarige senior die een aanleunwoning zoekt, de communicatie en spelregels zijn voor alle groepen nagenoeg gelijk. Er wordt in de rapportages wel onderscheid gemaakt tussen categorieën woningzoekenden op basis van huishoudgrootte en leeftijd, maar er wordt door Woonloket Breda nauwelijks maatwerk geleverd.  Het voordeel van één keer de opties bepalen en daarna geen omkijken meer he bben naar een woningtoewijzing wordt door een groep woningzoekenden juist als nadeel ervaren. Zij willen graag zelf actief zoeken en reageren en juist niet afwachten tot er een woningaanbieding komt.  De belangrijkste vragen die actieve woningzoekenden hebben is: „wanneer krijg ik een woning?‟ of „Op welke plaats sta ik in de wachtrij?‟ Beide vragen kunnen vanuit Woonloket Breda niet worden beantwoord. Omdat toewijzing op basis van inschrijfduur gebeurt en woningzoekenden onbeperkt opties mogen nemen en wijzigen, verandert de wachtrij voortdurend. Langer ingeschreven woningzoekenden die een optie nemen schuiven hoog in de wachtrij in en anderen die hun opties laten vervallen (of woonruimte accepteren) verdwijnen weer uit de wachtrij. Elke twee maanden actualiseert Woonloket Breda de verwachtte inschrijfduur (op basis van de bovenste kandidaten in de wachtrij) bij de opties, maar dat is niet meer dan een indicatie die per periode flink kan schommelen.  Woningzoekenden die snel woonruimte nodig hebben, maar nog geen inschrijfduur hebben kunnen opbouwen hebben de eerste jaren nog geen zicht op woonruimte via Woonloket Breda.  De inschrijfduur in Breda is al jaren met gemiddeld 48 maanden onverminderd hoog. Omdat langdurige passieve woningzoekenden met een lange inschrijfduur actief worden, zijn zij het eerst aan de beurt bij toewijzing en wordt de wachttijd voor een woning voor de andere woningzoekenden weer langer. In de loop van de jaren kregen groepen zoals Wmo-kandidaten of herstarters een hogere extra inschrijfduur om hun kansen op een passende woning te vergroten, maar ook daarmee wordt de inschrijfduur hoog gehouden.


5



  

Het verhuren van studentenwoonruimte en de woningen met een dure huur via het optiemodel gaat ook niet altijd probleemloos. Studenten hebben erg wisselende wensen; zij willen vandaag graag iets, maar als dat pas volgende week beschikbaar is, is er geen interesse meer. De woningzoekenden op de dure huurmarkt kunnen tussen de sociale huurwoningen minder goed hun weg naar de gewenste woonruimte vinden. Het feit dat een deel van de woningen (± 8.200 woningen) in verband met labeling voor jonge starters of senioren niet bereikbaar is voor de „reguliere‟ woningzoekenden wordt als een forse beperking van de keuzevrijheid ervaren. Bij de inschrijving worden alleen die gegevens van woningzoekenden gevraagd, die van belang zijn voor de toewijzing van woonruimte. Gegevens over de te verlaten woning en de reden van inschrijving worden niet geregistreerd. Dit is een probleem bij het genereren van markt- en managementinformatie.

Tot slot is bij de evaluatie geconstateerd dat de veranderende rol en werkwijze van de woningcorporaties binnen Woonloket Breda niet of nauwelijks zijn in te passen. Ontwikkelingen als Koopgarant, Slimme Koop en Te Woon vragen om een gedifferentieerde benadering van de woningzoekendenmarkt.

1.3 Samenvatting Onvoldoende toegesneden op de diversiteit in klantgroepen Kijkend naar de woningvraag kunnen we drie categorieën woningzoekenden onderscheiden: - de kritische zoekers: die al wonen maar specifieke woonwensen hebben en op termijn willen verhuizen; - de snelzoekers: actieve woningzoekenden die binnen een afzienbare termijn een woning wensen; - de spoedzoekers: urgente woningzoekenden die met spoed een woning nodig hebben. We zien dat ons Optiemodel goed aansluit bij de eerste categorie maar onvoldoende werkt voor de laatste 2 groepen. Het huidige model houdt onvoldoende rekening met een differentiatie in woningzoekenden. Onvoldoende toegesneden op het productenaanbod Daarnaast richt het Optiemodel zich uitsluitend op de sociale huursector, terwijl het woningaanbod van de corporaties in de loop van de tijd behoorlijk is gedifferentieerd. Ook zien we dat de leeftijdsindeling niets zegt over het gewenste woonproduct (en overigens in het kader van Europese wetgeving ook verboden is). Dé 55 plusser bestaat niet, daarvoor zijn de woonwensen van de 55 plussers veel te uiteenlopend. Daarentegen kennen we wel de woningzoekende met een speciale woonwens bijvoorbeeld vanwege een zorgbehoefte of een handicap. Het model sluit dus onvoldoende aan bij het productenaanbod van de corporaties en de woningvraag van de woningzoekenden. Onvoldoende toegesneden op woningmarktsegmenten Het huidige model houdt ook onvoldoende rekening met verschillende deelwoningmarkten (woningzoekenden in de duurdere huursfeer vinden minder goed hun weg). De doorstroming wordt in het huidige model gestimuleerd door extra wachttijd toe te kennen. In de praktijk blijkt echter dat de doorstroming beter kan worden gestimuleerd door te sturen op een gericht aanbod in specifieke marktsegmenten of aan specifieke doelgroepen. Spelregels duidelijk en voldoende, labeling contraproductief Positief aan het huidige model zijn de spelregels: de keuzevrijheid van de woonconsument, de transparantie van het model en het voorkomen van de remmende werking van de beweging in de woningmarkt door minimale regels. Labeling echter werkt contraproductief: het zorgt voor wachtlijstjes (remmend op de marktbeweging) en woningzoekenden voelen zich beperkt in hun keuze.


6

2

ALGEMENE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

Woonruimtebemiddeling is in ontwikkeling, zowel op het gebied van de regelgeving als ook op het gebied van de verdelingssystematiek. Op diverse plaatsen worden, om verschillende redenen, nieuwe modellen geïntroduceerd. In dit hoofdstuk een samenvatting van de trends en per trend een doorkijkje naar het Bredase. Zoveel groepen woningzoekenden, zoveel mogelijkheden Woningcorporaties gaan over het algemeen steeds meer doelgroepgericht werken. Bijvoorbeeld omdat dé woningzoekende niet bestaat maar er verschillende klantgroepen kunnen worden onderscheiden die elk hun eigen manier van zoeken hebben. Zo zien we in den lande dat steeds meer met combinatiemodellen wordt gewerkt waarin verschillende zoeksystemen zijn opgenomen. In het vorige hoofdstuk gaven we al aan dat we verschillen in zoekgedrag kennen: de snelzoekers, de spoedzoekers en de kritische woningzoekenden. In de diverse modellen wordt daarop geanticipeerd. Zo is een Aanbodmodel, waarin de vrijkomende woningen worden geadverteerd en waarop een woningzoekende kan reageren, gericht op de actieve en kritische woningzoekende. Een Optiemodel, waarin de woningzoekende eenmalig een optie neemt op een woning en afwacht tot de keuzewoning vrijkomt, is meer gericht op de kritische en passieve woningzoekende. We zien dat veel ouderen hiervan gebruik maken. Een Lotingmodel, waarbij de vrijkomende woning wordt verloot onder diegenen die er op reageren, is meer geschikt voor spoed- en snelzoekers. We zien dat vaak woningzoekenden die zich urgent voelen hiermee hun voordeel doen. Of juist jongeren die op basis van wachttijd altijd achteraan de lijst hangen. Het Direct Wonen Model, waarbij de eerste die reageert ook direct de woning krijgt aangeboden, is meer gericht op de spoed- en snelzoekers en een krimpende markt. In Breda wordt op dit moment een verdeling gehanteerd op basis van leeftijd en huishoudgrootte. Deze verdeling is echter meer een statistisch gegeven dan een middel om de categorieën woningzoekenden afzonderlijk te bedienen. De afgelopen jaren is er tussen de categorieën weinig verschuiving te zien. De algemene trend is dat er steeds meer één- en twee persoonshuishoudens komen. Op dit moment maken zij 85% van alle woningzoekenden uit. H et percentage gezinnen dat woonruimte zoekt, ligt rond de 15%. De senioren (55+) één- en tweepersoonshuishoudens maken al enkele jaren circa 30% van alle woningzoekenden uit. In plaats van een verdeling op leeftijd en huishoudgrootte kan beter een onderscheid worden gemaakt in de vraag (woonwensen) van woningzoekenden en de manier waarop zij woonruimte zoeken. De gewijzigde regelgeving De Tweede Kamer heeft nog net voor haar zomerreces de kadernotitie aangenomen voor de herziening van de Huisvestingswet. De concept tekst is nog niet gereed maar de contouren zijn er al wel. Essentie is dat er meer marktwerking nodig is, dus VROM/WWI gaat uit van het principe van vrije vestiging: de huisvestingsverordening is niet meer nodig. Een gemeente kan een huisvestingsverordening wel weer invoeren – voor specifieke delen van de woningmarkt / wijken, en voor een beperkte tijd- maar dan onder strikte voorwaarden: een aantoonbare krappe woningmarkt en in wijken/buurten met ernstige leefbaarheidproblemen waarbij woonruimtebemiddeling een substantiële bijdrage levert aan de verbetering daarvan – en als onderdeel van een totaalpakket aan maatregelen. Over de definities wordt nog gestoeid. De gemeente Breda is vertegenwoordigd in een klankbordgroep van Aedes/VNG die de minister adviseert. ORKA-advies leidt de discussies van deze klankbordgroep. Op termijn, naar verwachting in het voorjaar van 2010, zal dit thema ook in Breda spelen. De gemeente dient dan de verordening af te schaffen of opnieuw in te voeren. Belangrijk is dat de wetgever uitgaat van een convenant tussen de corporaties en de gemeente betreffende de woonruimtebemiddeling en vooral prestatieafspraken daarover. Overigens zitten we in Breda, kijkend naar de huidige huisvestingsverordening, al op de goede weg. Van een andere invloed is de Europese wetgeving. Zo mogen geen leeftijdeisen worden gesteld in het kader van de woonruimtebemiddeling. Voor de groep studenten regelt een campuscontract Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van 01-10-08

7

de tijd die men een studentenwoning mag bewonen. In andere gevallen (aangepaste woning, specifieke complexen met zorg, wordt via de woonruimtebemiddeling en bijv. het huurcontract de specifieke link gelegd tussen aard van bewoning en specifieke eis aan de bewoner. Voor Breda betekent dit, dat labeling op basis van leeftijd niet meer is toegestaan. Labeling op basis van specifieke kenmerken, zoals aangepaste woningen, nultreden woningen en dergelijke blijven wel mogelijk. Inspelen op nieuwe diensten en services Nieuwe technologische ontwikkelingen bieden kansen voor nieuwe diensten en producten bijvoorbeeld het zoekadvies, de slaagkans en het tipbericht. De woningzoekende stelt meer eisen aan informatie en wil zelf een eigen afweging ku nnen maken tussen de woonwens en de eventuele wachttijd. In het voorgaande hoofdstuk wordt al gewezen op het feit dat onze verantwoordingstabel over het algemeen goed gelezen wordt. Uit landelijk onderzoek bleek dat deze zo populair is omdat men denkt daaruit de vermoedelijke wachttijd af te kunnen leiden. In situaties waarin de woningzoekende direct kan zien wat de vermoedelijke slaagkans of wachttijd is voor een door hem uitgezochte woning, blijkt de verantwoordingstabel aan populariteit af te nemen. Woningzoekenden maken steeds meer afwegingen bij het kiezen voor woonruimte. Niet alleen de woning zelf is belangrijk, maar ook de woonomgeving, de aanwezigheid van voorzieningen en het sociale netwerk. Een woonwebsite met nieuwe technologie (zoals Google Earth, aansluiting op GIS, de 360 gr view) biedt uitgebreide informatie over type, huurprijs, ligging, buurt en voorzieningen al dan niet gelardeerd met plattegronden, foto‟s en filmpjes. Inspelen op ontwikkelingen op de woningmarkt De woningmarkt is niet eenduidig. Vaak hebben gemeenten en corporaties te m aken met krappe maar ook minder krappe deelmarkten. Verhuren van woningen gaat niet meer altijd vanzelfsprekend. Elke deelmarkt kent een eigen dynamiek waarop de woonruimtebemiddeling kan worden afgestemd. Minder krappe woningmarkten kunnen het beste bediend worden door de module Directe Huur (wie het eerst komt, het eerst maalt) of de Lotingmodule. Ook kunnen corporaties meer gebruik maken van de Direct Marketingmodule. Als men bijvoorbeeld de doorstroming wil bevorderen vanuit een bepaald segment woningen ku nnen de woningzoekenden uit dit segment worden aangeschreven en getipt worden over een geschikt aanbod. Wmo-kandidaten kunnen bijvoorbeeld worden „‟uitgedraaid” en gericht een aanbod voor een nultredenwoning krijgen. Hogere inkomens kunnen worden geselecteerd en geattendeerd worden op een specifiek project om de doorstroming te bevorderen. In Breda is een overwegend krappe sociale huurwoningmarkt, maar bij enkele segmenten zien we wel een meer gedifferentieerde markt. Gemiddeld over alle woningen is de inschrijfduur 4 jaar, maar voor aanleunwoningen moeten woningzoekenden gemiddeld meer dan 7 jaar ingeschreven staan. Voor eengezinswoningen is de gemiddelde inschrijfduur 5 jaar en 7 maanden . Er zijn in de buurten Heuvel en Tuinzigt enkele complexen met een gemiddelde inschrijfduur van iets korter dan 3 jaar, maar daar tegenover staan meer dan 10 complexen in de buurten Ginneken, Blauwe Kei, Prinsenbeek en Princenhagen die meer dan 9 jaar inschrijfduur hebben. De gemiddelde inschrijfduur voor 55+ woningen is 5 jaar. In Geeren-Noord en Kesteren staan enkele complexen waar de inschrijfduur korter dan 2 jaar is, maar 65% van alle voor seniorengelabelde woningen heeft een inschrijfduur van 4 tot 9 jaar. Bij studentenwoonruimte is er aan het begin van het studiejaar een grote vraag, maar in de loop van het studiejaar neem t die weer af. De nieuwbouwcomplexen in de luxe huur (vanaf € 631,73) zijn bij oplevering snel verhuurd. Wanneer er echter in de luxe huur een woning opnieuw vrij komt, dan is het moeilijker om de woning opnieuw te verhuren. Inspelen op de woningvraag De woningzoekende is veranderd, de woningmarkt dynamiseert en tot slot zien we dat de corporaties hun producten hebben verbreed. Woningcorporaties richten zich allang niet meer op alleen huurwoningen maar ook op de koopmarkt of bieden tussenvormen aan. Daarnaast wordt ook steeds meer een koppeling gelegd met het aanbieden van diensten al dan niet in samenwerking met andere partijen bijvoorbeeld op het gebied van wonen, zorg en we lzijn.


8

Woon- en leefstijlen We zien grofweg drie ontwikkelingen: - Leefstijl indeling van de woningzoekenden, selectieve keus . De woningzoekenden worden, via een vragenlijst, ingedeeld naar woonmilieu en krijgen de keus uit het woningaanbod dat daarbij past. Woningcorporatie Ymere heeft een geautomatiseerde vragenlijst (Gibraltar) waarbij de woningzoekende naar het aanbod wordt geleid wat bij zijn leefstijl past. - Woonmilieu indeling van de wijken/buurten, vrije keus. De woningzoekende wordt uitgebreid geïnformeerd over de verschillende woonmilieus in de stad zodat hij zelf gericht kan kie zen voor een specifieke buurt. Bij Woonbron Maasoevers is bij de advertentie in de aanbodkrant informatie opgenomen over het karakter van het wonen in de buurt. - Individueel vraaggesprek naar gedragskenmerken en gerichte aanbieding . Via een intakegesprek, aan de hand van een vragenformulier vooral gericht op gedr agskenmerken, wordt de woningzoekende een gericht woningaanbod gedaan. Woningcorporatie Woondrecht kent het POLmodel. Zij houdt een intakegesprek, aan de hand van dit gesprek wordt de woningzoekende een specifiek aanbod gedaan waar op men vervolgens een op tie neemt. Via loting wordt de eerste kandidaat geselecteerd. De eerste twee methoden zijn vooral gericht op indeling van wijken en buurten op basis van individuele waarden en beleving. Zo kent Smart Agent een onderscheid in Dynamische individualisten, ongebondenen, stille luxers, samenlevers, verankerden en terugtreders. Motivaction zoekt het in de verdeling in postmoderne hedonisten, postmaterialisten, opwaarts mobielen, kosmopolieten, nieuwe conservatieven, moderne burgers, traditionele burgers, gemaksgeoriënteerden. Overigens liggen de indelingen niet vast maar nog voortdurend in ontwikkeling. In Breda wordt bij de bemiddeling geen rekening gehouden met woon- en leefstijlen. Singelveste AlleeWonen heeft echter in verband met de positionering van haar woningbezit een leefstijlenkaart ontwikkeld. Interessant is te bekijken in hoeverre we bij de ontwikkeling van een model daarbij kunnen aansluiten, met als doel dit te gebruiken als informatievoorziening. De wijkinformatie die daarmee beschikbaar is, kan mogelijk gebruikt worden. Sturen op leefbaarheid Een actueel thema is het met de woonruimtebemiddeling sturen op leefbaarheid. Doel is om de samenstelling van bewoners in een wijk, waarbij die samenstelling een van de veroorzakers is van de leefbaarheidproblemen, te veranderen via de woonruimtebemiddeling. Verschillende experimenten zijn hiermee gehouden. Bijvoorbeeld in Rotterdam werden alleen woningzoekenden met een hoger inkomen toegelaten (eenzijdige inkomensamenstelling doorbreken). In Utrecht, Overvecht, alleen woningzoekenden boven de 30 (jongeren en studenten veroorzaken overlast) en hogere inkomens. In Nijmegen stelt men de voorwaarde dat een woningzoekende een vaste baan heeft (bevordering van de emancipatie van de wijk), in Dordrecht en Arnhem mogen corporaties in sommige wijken een bewijs van goed gedrag via de politie opvragen (voorkomen van criminaliteit) voordat een woningkandidaat wordt bemiddeld. Het RIGO onderzocht eind 2007 de resultaten. Uit het evaluatieonderzoek bleek dat er niet tot na uwelijks resultaten zijn geboekt. De hogere inkomens reageerden niet op de woning, de instromers in Overvecht gebruikten de situatie als overstap naar een koopwoning elders. Alleen het bewijs van goed gedrag werkte. Over het algemeen wordt er van uitgegaan dat het sturen op de voorraad en op sociaal beheer meer succes heeft. In Breda is de discussie meerdere malen gevoerd. Het gaat om een aantal aandachtsgebieden, verspreid over de stad. Op verschillende plaatsen wordt er ook al actief opgetreden. WonenBreburg experimenteert bijv. in Tilburg-Noord in één complex met „KansWonen‟. Bij toekomstige huurders wordt hun persoonlijke situatie bekeken en of zij gebruik kunnen maken van KansWonen. Er wordt met hen gekeken naar de mogelijkheden voor scholing en het vi nden van werk. In Tilburg-West loopt het project ‟Kruidenbuurt op slot‟ waarbij ook gevraagd wordt naar een verklaring van goed gedrag en de nieuwe huurders werk moeten hebben. De bestuurders hebben dan ook expliciet aandacht voor dit thema gevraagd bij de ontwikkeling van het nieuwe model. We komen er verder op in dit rapport nog op terug.


9

Een Centraal Virtueel Woonplein Een laatste ontwikkeling is de koppeling van de woonmarketing aan een vorm van citymarketing. Een website waarbij het wonen in Breda wordt gepromoot en (alle) aanbieders van woningen en woonproducten betrokken zijn: het aanbod moet zo breed mogelijk zijn. Dit zou de meest ideale situatie voor woningzoekenden zijn. Zij zoeken op de eerste plaats een woning (of aanverwant product) en niet zo zeer de aanbieder ervan. Ook voor de betrokken woningcorporaties, makelaars en organisaties heeft het voordelen: de aantrekkingskracht van één centraal punt, de profilering etc. Op de website, het woonplein, zou men dan bijvoorbeeld terecht kunnen voor: - woningen (huur, koop en alles wat er tussen zit); - woonproducten (garages, parkeerplaatsen, bedrijfspanden); - woondiensten, bijvoorbeeld Woonenergie, klussendienst, verzekeringen; - zo veel mogelijk relevante informatie en links, bijvoorbeeld naar het gemeenteloket, NIBUD-wijzer (woonlasten), de leenwijzer en eventueel naar een hypotheekadviseur, woninginrichters en architecten; - debat, opinie en kleinschalig onderzoek: bijvoorbeeld over specifieke projecten, woonwensen, klantenpanels en onderzoek. Belangrijke andere deelnemers zouden kunnen zijn o.a.: - overige woningcorporaties in de regio: de woningzoekenden zijn minder plaatsgebonden. Woningzoekenden zijn mobieler en zoeken meer in een regio dan in de gemeente; - de gemeente: bijvoorbeeld met het WMO loket, het vergunningenloket, belangrijke gemeentelijke informatie op het gebied van bouwen en wonen; - makelaars: met het actuele aanbod in de regio; - projectontwikkelaars en bouwers: met informatie over hun laatste projecten in de nieuwbouw en het actuele aanbod. Van woonruimtebemiddeling naar woonmarketing Het voorgaande overziend dekt de term woonruimtebemiddeling de lading niet meer. Het gaat om meer dan alleen woningbemiddeling. Een corporatie weegt af welke woningen in welke deelma rkt op welke wijze zouden kunnen worden gepositioneerd en aangeboden. Hij weegt af welke projecten op welke manier het best kunnen worden gepromoot. Hij weegt af waar er woningzoekenden verleid kunnen worden om door te stromen. Kortom er is een dynamiek in de woonruimtebemiddeling gekomen die er eerder niet was. We spreken daarom nauwelijks meer over woonruimtebemiddeling maar steeds meer over woonmarketing. Sturen op nieuwbouw en aanpassing Woonruimtebemiddeling is daarom allang geen beleidsinstrument meer waarmee we de woningmarkt kunnen sturen. Met woonmarketing faciliteren we de woningzoekende in zijn zoe ktocht naar een nieuwe of een andere woning. We kunnen de beweging in de woningmarkt wel een beetje stimuleren of juist afremmen. Het zo min mogelijk hanteren van regeltjes en zo zuinig mogelijk zijn met labelen van woningen versterkt de beweging op de woningmarkt. En via direct mail of tipberichten kunnen we potentiële doorstromers verleiden. Maar de beweging op de woningmarkt wordt in feite alleen effectief beïnvloed door nieuwbouw (kwantiteit) en/of aanpassing van de bestaande voorraad (kwaliteit). Maatwerk en Vangnet Corporaties streven meer en meer naar een gezamenlijk combinatiemodel, één zoekmachine en één etalage. Feit blijft dat de corporaties hun eigen specifieke aanbod hebben en wellicht in specifieke deelmarkten werken. Daarom blijft het uitgangspunt dat de corporaties binnen het centrale, eenduidige model, individuele keuzes kunnen maken en co rporatiemaatwerk kunnen blijven leveren. Ook blijft uitgangspunt de dienstverlening aan de woningzoekende. Opvang voor diegenen die niet met internet kunnen werken, dienstverlening aan de balie, maatwerk voor individuele problemen.


10

3

OPGAVEN IN BEELD

3.1 Opgaven bezien vanuit de woningmarkt Voor het benoemen van de opgaven waarvoor de Bredase woningmarkt staat is geen specifiek woningmarktonderzoek gedaan. Het benoemen van de opgaven is gebaseerd op de jaar - en kwartaalrapportages van de afgelopen vijf jaar, de eerdere onderzoeken en de bevindingen in de praktijk van de woonwinkels en de deelnemers aan de Overleggroep. Opgaven: De Bredase woningmarkt / de krappe voorraad sociale huurwoningen zorgvuldig verdelen De Bredase woningmarkt telt ongeveer 75.000 woningen. Daarvan verhuren de woningcorporat ie Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg circa 25.250 woningen, ofwel éénderde deel. Uit onderzoek blijkt dat „er tot 2020 geen sprake is van krimp op de West -Babantse woningmarkt. Breda is hierbij duidelijk de motor.‟ (zie Managementsamenvatting Onderzoek „Krimp in West-Brabant‟ van Gerrichhauzen en Partners). De mutatiegraad lag de afgelopen jaren rond de 10%. Dat komt neer op 2.500 woningen per jaar. Breda kent al tientallen jaren woonruimtebemiddeling op basis van inschrijfduur. Veel woningzoekenden hebben zich uit voorzorg ingeschreven en komen op het moment dat zij actief worden op de woningmarkt op basis van (een lange) inschrijfduur in de wachtrij bij een optie. De gemiddelde inschrijfduur is daardoor rond de 4 jaar. Dit is al enkele jaren stabiel. De onderstaande grafiek laat de ontwikkeling zien van het aantal ingeschreven woningzoekenden en het percentage actieve woningzoekenden van 2002 tot en met de eerste helft van 2008. 30.000

100 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

Aantal woningzoekenden Percentage actieven

1/2 2008

Sociale huurwoningen De druk op de huurmarkt ligt voor bepaalde segmenten nog hoog. Dit geldt vooral voor: - aanleunwoningen (voor woningzoekenden met een CIZ-indicatie) – gemiddelde inschrijfduur 7 jaar en 1 maand - nul-treden seniorenwoningen – gemiddelde inschrijfduur 5 jaar - aangepaste woonruimten – is maatwerk, gemiddelde inschrijfduur 1 jaar en 9 maanden - eengezinswoningen in de sociale huurklasse tot € 535,33 (huurtoeslaggrens voor gezinnen met kinderen) – gemiddelde inschrijfduur 5 jaar en 7 maanden De druk op de sociale huurmarkt (tot € 535,33) wordt versterkt door: - de grote herstructureringsopgaven die er de komende jaren liggen - de opvang van specifieke doelgroepen, zoals woningzoekenden uit de maatschappelijke opvang- en zorginstellingen, de vergunninghouders en woningzoekenden uit de generaal pardonregeling. In totaal gaat het om ± 30% van alle toewijzingen.


11

Er is wel verschil tussen wijken/buurten. Er zijn zeer populaire wijken en iets minder populaire wijken, maar ook in de iets minder populaire buurten is de inschrijfduur gemiddeld meer dan 3 jaar. Een deel van het woningbezit is gelabeld voor jonge starters. Ook voor deze groep woningzoekenden geldt een gemiddelde inschrijfduur van 3 jaar. Ontwikkelingsrichting: Voor een deel van het woningbezit is er sprake van schaarste. De vraag overtreft het aanbod en daarom blijft het nodig de beschikbare woningen zorgvuldig te verdelen. Het geheel loslaten van regels is in deze krappe markt nog niet mogelijk, want daardoor zouden groepen woningzoekenden buiten de boot vallen. Bij de verdeling kan onderscheid wor den gemaakt tussen de woningzoekenden die kritisch op zoek zijn naar woonruimte en daarop ook geruime tijd kunnen/willen wachten en de woningzoekenden die graag binnen niet al te lange tijd (andere) woonruimte zoeken omdat hun persoonlijke omstandigheden d at noodzakelijk maken. Als basisprincipe voor het eerlijk verdelen van schaarste kan het selectiecriterium inschrijfduur worden gehandhaafd (Aanbodmodule, Optiemodule). Voor de categorie starters werkt het selectiecriterium inschrijfduur negatief uit (te nzij er woningen specifiek worden gelabeld, maar dat kan niet meer). Zij hangen immers altijd achteraan. Voor hen zou selectie op basis van loting positiever zijn (Loting Module). Opgaven: De duurdere huurmarkt en luxe huurwoningen adequaat verhuren Er is sprake van een ontspannen markt voor dure huurwoningen. Via Woonloket Breda worden 315 woningen in de dure huur (vanaf € 631,73) verhuurd, maar de woningcorporaties zijn daarbij niet gebonden aan de spelregels die voor de sociale huurwoningen gelden. De woningzoekenden die zich inschrijven via Woonloket Breda worden wel meegenomen in de toewijzing van dure huurwoningen, maar dit gebeurt lang niet altijd op basis van opties en inschrijfduur. Een deel van de dure huurwoningen valt onder de categorie luxe huurwoningen. Het afwerkniveau van deze woningen is hoger dan gemiddeld in de duurdere huurwoningen. Ook de huurprijzen liggen fors hoger dan de grens voor dure huur van € 631,73. Bij nieuwbouw krijgen woningzoekenden medezeggenschap bij het bepalen van de inrichting. Als er een nieuwbouw complex in de dure/luxe huur wordt opgeleverd, levert de verhuring geen problemen op. Bij mutatie in de bestaande bouw moet er wel veel moeite worden gedaan om een nieuwe huurder te vinden. Er zijn geen betrouwbare cijfers over de verhuurbaarheid van dure/luxe huurwoningen uit de database van Woonloket Breda te halen, maar de corporatiemedewerkers ervaren moeite om bestaande dure/luxe huurwoningen te verhuren. Of er is een krimpmarkt voor bijvoorbeeld kwaliteit versus prijs, of we bereiken de doelgroep niet voldoende. Dit marktsegment moet dus qua marketing anders worden aangepakt om de huurders, zowel „van binnen‟ als „van buiten‟ aan te trekken. Er kunnen ook middelen worden ingezet om zittende huurders met een hoger inkomen te bewegen om door te stromen naar de luxe huurwoningen. Ontwikkelingsrichting: Woningen die een hoge aanbiedingsgraad kennen moeten met een snellere mutatietijd op de markt worden gebracht. Hierbij werkt het selectiecriterium: wie het eerst komt, het eerst krijgt (Directe Huur Module). Opqaven: Het bevorderen van de doorstroming vanuit het goedkopere huursegment – wooncarrière In het huidige systeem krijgen alle woningzoekenden die vanuit een corporatiewoning verhuizen naar een andere corporatiewoning een extra inschrijfduur van 15 maanden. Bij de start van Woonloket Breda in 2003 hoopte men dat dit de doorstroming zou bevorderen. Dit mid del blijkt niet voldoende. In de praktijk blijkt dit geen stimulans voor bewoners te zijn om daardoor sneller door te stromen naar andere woonruimte. Slechts 20% van alle ingeschreven woningzoekenden zal bij verhuizing een corporatiewoning vrijmaken. Voor studenten die vanuit een studentenkamer willen doorstromen naar zelfstandige of reguliere huisvesting is doorstroming wel een goed middel om hun kansen te vergroten, maar dit kan ook worden gerealiseerd in het „campuscontract‟. Huurders zullen veel meer dan tot nu toe „verleid‟ moeten worden om vanuit hun huidige woning door te stromen naar andere woonruimte. Er moet inzicht komen in wat woningzoekenden belangrijk vinden bij het doorstromen naar andere woningen en het aanbod zal daarop afgestemd moeten worden. Als huurders waarvan het inkomen in de loopt der jaren is gestegen verleid


12

kunnen worden om door te stromen naar een duurder segment, komen er weer woningen beschikbaar voor woningzoekenden die lager op de wooncarrièreladder staan. Ontwikkelingsrichting: Met een „Makelmodule‟ kan specifiek ingespeeld worden op de gewenste verhuisketens. Zo kan uit de registratie van woningzoekenden een uitdraai gemaakt worden op basis van leeftijd, inkomen, buurt en achter te laten woning. Als een corporatie een nieuwbouwcomplex koopwoningen op de markt wil brengen om de doorstroming van hogere inkomens te bevorderen, wordt de lijst met hogere inkomens uitgedraaid en wordt elke woningzoekende uit deze groep apart getipt of gemaild. Als een corporatie de doorstroming van hoogbejaarden wil stimuleren, kan zij bij een nieuwbouwproject deze groep per persoon uitdraaien en een tipbericht of een advertentie sturen. Woningzoekenden met een zodanig zoekprofiel dat dit een belangrijke doorstroming op zou kunnen leveren kan een tipbericht ontvangen met een geschikte woning. Een dergelijke specifiek, individueel ingezette systematiek, werkt gerichter dan het huidige generieke systeem. Opgaven: Koopvarianten De Bredase woningcorporaties bieden woningen aan in verschillende koopcon structies, zoals bij voorbeeld Koopgarant of Slimme koop. Singelveste wil in de nabije toekomst het Te Woonconcept invoeren, waarbij de nieuwe bewoner de keuze heeft tussen het huren of het kopen van de vrijkomende woning. Ontwikkelingsrichting: Woningzoekenden via Woonloket maar ook kopers elders op de markt verwachten (nog) niet dat men ook woningen die via Woonloket worden aangeboden kan kopen of zelfs kan kopen met korting. Het woonruimtezoeksysteem in Breda moet ook voor deze (potentiële) doelgroepen het vanzelfsprekende platform worden om een (koop)woning te zoeken. Ook moet eenvoudig herkenbaar zijn welke woningen gelabeld zijn met Te Woon. Te Woon is niet gebonden aan een bepaald woonruimtebemiddelingmodel. Opgaven: Wijken onder druk/ Leefbaarheid in de buurten behouden Een paar buurten in Breda hebben te kampen met leefbaarheidproblemen. Een aantal voorbeelden: In Breda-Noordoost zijn grote problemen. De problematiek ten aanzien van de instroom van sociaal kwetsbare huurders neemt in Geeren-Noord, maar ook in Geeren-Zuid toe. Om deze op te lossen zijn er vele projecten, waarbij de gemeente, de woningcorporaties en andere instellingen samenwerken. Er is voor heel Breda Noord een veiligheidsregisseur, er zijn „buurtvaders‟, „grote broer‟-projecten, huiskamers voor allochtone vrouwen, buurtmeesters en zo voorts. WonenBreburg en Singelveste hebben samen een sociaal programma om hier meer greep op te krijgen. Ontwikkelingsrichting: Om de leefbaarheid in buurten te behouden c.q. terug te brengen moeten er mogelijkheden worden ontwikkeld om „te sturen aan de voordeur‟. Er kunnen regels worden gemaakt, waarbij bij woningtoewijzing iets wordt gestuurd. Maar voor de woningzoekenden die hierdoor worden overgeslagen moeten wel andere kansen worden aangegeven/gecreëerd. Om de leefbaarheid te bevorderen kan gedacht worden aan een „goed gedrag –check‟ voor nieuwe bewoners, bij voorbeeld een verklaring omtrent het gedrag moet overlegd worden om voor een bepaalde woning in aanmerking te kunnen komen. In Nijmegen zijn goede ervaringen met een goed-gedrag-check en nieuwe huurders die een baan hebben. Alle andere voorbeelden van sturen op leeftijd of inkomen blijken op de lange termijn minder succesvol. De ervaringen met de experimenten in Tilburg worden afgewacht. Conclusie: aan de hand van de bovenstaande opgaven is er gekeken naar de ontwikkelingen die er momenteel al bestaan en toepasbaar zijn om de woonmarketing in Breda in de toekomst vorm te geven. Daarbij is duidelijk dat één woonruimtebemiddelingmodel voor alle woningzoekenden, geen goede oplossing biedt. Woonruimtebemiddeling moet een combinatie worden van verschillende modellen, toegespitst op de verschillende zoekgroepen en eventuele deelmarkten.


13

3.2 Opgaven bezien vanuit de woningzoekenden Het huidige onderscheid van woningzoekenden op leeftijd en huishoudgrootte voldoet niet meer. In de rapportage wordt nog van de volgende categorieën woningzoekenden uitgegaan: - Studenten (aan een MBO of HBO dagopleiding in Breda) - Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 23 jaar; - Eén- en tweepersoonshuishoudens vanaf 23 tot 55 jaar; - Gezinnen met kinderen - Eén- en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 tot 65 jaar; - Eén- en tweepersoonshuishoudens vanaf 65 tot 75 jaar; - Eén- en tweepersoonshuishoudens vanaf 75 jaar en ouder. Waar het om draait: woningzoekenden binnen redelijke termijnen kansen bieden op de woningmarkt, ongeacht sociale status, inkomen en leeftijd. Centraal staat de woningzoekende met zijn of haar woonwens. Ieder moet zelf de afweging kunnen maken tussen de gewenste kw aliteit (woningtype, aantal kamers en buurt), de gewenste wachttijd (snel, kan iets langer wachten) en prijs. Dat vereist: - inzicht in de woonwens: een zoekprofiel - inzicht in de aanbodmogelijkheden en de bijbehorende kansen op de woningmarkt: een centrale etalage en de slaagkans per aangeboden woning. - een transparant aanbod waarin men ook nog eens verleid kan worden tot een van tevoren niet bedachte stap in de wooncarrière: dus het totale aanbod van woningen, op de huurmarkt, de (bereikbare) koop, de klant kiest etc. een flexibel zoeksysteem: een combinatiemodel, waarin elke woningzoekende in elke module, soms meerdere tegelijkertijd, terecht kan. Woonwensen zijn niet meer gekoppeld aan leeftijd, we moeten inzoomen op de wensen en de manieren van zoeken van mensen. Kijkend naar het zoekgedrag van woningzoekenden zien we:

3.2.1

Kritische zoekers

Dit zijn woningzoekenden met een (zeer) beperkte woonwens en tijd om te wachten. Zij beschikken over adequate woonruimte, maar willen in de toekomst veranderen van woonruimte die aansluit op hun veranderende situatie. Met name senioren behoren tot deze groep. Kritische woningzoekenden worden met het Optiemodel goed bediend. 3.2.2

Snelzoekers

Snelzoekers zijn woningzoekenden die op korte termijn woonruimte willen, die minder kieskeurig zijn en een afweging maken tussen woonwens en wachttijd. Zij willen zelf actief zoeken naar woonruimte. Voor snelzoekers zijn de Aanbod- en Lotingmodule goede manieren om woonruimte te vinden. Tot de snelzoekers behoren de volgende groepen: Studenten Studenten zijn woningzoekenden die studeren aan een MBO - of HBO dagopleiding in Breda. De NHTV is een internationale opleiding, die zowel veel studenten uit het buitenland als uit de rest van Nederland trekt. De Avans Hogeschool heeft met de kunstacademie een landelijke opleiding in huis, terwijl de overige academies een meer regionale uitstraling hebben. Ook binnen de hogescholen zien we een toename van het aantal buitenlandse studenten, die variërend van enkele semesters tot enkele jaren aan de opleiding studeren. De Bredase woningcorporaties verhuren 814 studentenkamers en 392 zelfstandige studentenwoonruimten. In de maanden juli tot en met november krijgen de nieuwe (nuldejaars) studenten die zich daarvoor hebben aangemeld woonruimte aangeboden via de zogenaamde nuldejaarsgarantieregeling. De woningcorporaties garanderen een kamer voor 1 januari daarop volgend. In de eerste maanden van een nieuw studiejaar is de vraag groot. Tussen november en februari/maart is er nog wel vraag naar studentenkamers, maar wordt de druk op deze Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van 01-10-08

14

woningmarkt al beduidend minder. Vanaf maart tot en met juni is de studentenkamermarkt heel ontspannen, waarbij via „direct te huur‟ snel een kamer is te vinden en de corporaties in enkele gevallen te maken hebben met leegstand van kamers. Opgaven: Studentenwoonruimte met een snelle doorlooptijd blijven verhuren en de studentenklant blijven binden. Er is een „bulk‟ aan het begin van het studiejaar die weggewerkt moet worden: de primaire taak is zorgen voor 100% bezetting, de studenten binnenhalen en daarna door laten verhuizen naar de gewenste plek. Werken op basis van inschrijven/inschrijfduur is bij studenten lastig. Het maakt vaak niet uit voor studenten waar ze wonen als het maar in het centrum of omgeving va n de opleiding is. Ze zoeken een plek, maar die kan snel wisselen. Studentenhuisvesting is een dynamische woningmarkt (44% mutatiegraad in 2007). HBO-studenten gaan mogelijk minder snel op kamers, maar zodra ze op de studentenmarkt komen is er geen verschil met de universitaire studenten. Naast de „reguliere‟ studenten zijn er ook de buitenlandse studenten. Hiervoor kunnen afspraken met de opleidingen gemaakt worden. Korte contracten voor studenten die enkele maanden in Breda studeren, stagelopende studen ten en dergelijke. In het huidige woonruimtebemiddeling systeem is hiervoor geen plaats, maar ook deze groep ruimte bieden is noodzakelijk. Om te voorkomen dat studenten binnen Breda vertrekken naar andere woonruimte moeten er voor hen ook binnen het corporatiebezit goede doorstroommogelijkheden zijn: van een niet zelfstandige naar een zelfstandige studentenwoonruimte en na de studie mogelijkheden zijn voor een jonge starterwoning. Ontwikkelingsrichting: - er zijn al goede studentenmodellen in gebruik, met een goede „look and feel‟. Via Kencis zijn ze goed te bekijken; - met een studentenmodel biedt je elke dag nieuwe kamers aan, waarop meteen gereageerd kan worden en waar de toewijzing, bij voorbeeld loting, dezelfde dag nog wordt geregeld. De volgende dag is er dan weer nieuw aanbod. Het is een dynamische doelgroep; - doe alles via internet; - studenten zijn bekend met het fenomeen loting; - ook bij dit studentenmodel kun je prima werken met sms en tipberichten en zelfs rekening houden met speciale eisen/studentengroepen, zoals atelierwoningen en dergelijke; - naast de eigen woonruimte van de corporaties ook bemiddelen bij particuliere kamers e.d.; - naast de kamerbemiddeling kun je op de website nog veel meer informatie kwijt, zoals goedkoop eten, leuke terrassen, uitgaan en dergelijke (zelf zichtbaar maken, niet met banners); - ook doorlinken maken naar artsen, ziekenhuis, en dergelijke. (Je moet de markt wel goed kennen voordat je de website inricht.) Jonge starters Jonge starters zijn woningzoekenden die nog geen 28 jaar zijn en vanuit een niet-zelfstandige woonsituatie (ouders of studentenwoonruimte) op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte. Dat kan al een koopwoning zijn, maar gezien de inkomenspositie van jongeren tot 28 jaar zullen dit voornamelijk starters op de huurwoningmarkt zijn. Pas sinds september 2007 zijn door de Bredase corporaties groepen woningen specifiek voor jonge starters gelabeld. We zien dat de gemiddelde inschrijfduur voor deze jonge starterswoningen lager is dan bij de woninge n waartoe alle woningzoekenden toegang hebben. Dit hoeft niet te betekenen dat jonge starters nu sneller aan woonruimte komen, als wel dat de woningen die nu gelabeld zijn voor jonge starters vanwege de woninggrootte, de ligging en de huurprijs het aantrek kelijkst zijn voor woningzoekenden die genoegen nemen met kleinere woonruimte. Veelal de jonge starters. Een deel van de jonge starters is bekend met de toewijzing op inschrijfduur en ook bij deze groep woningzoekenden zien we dat slechts 15% van hen actief op zoek is naar woonruimte. Opgaven: Jonge starters op de woningmarkt moeten zicht krijgen op een „wooncarrière‟. Als zij het perspectief hebben dat er binnen enkele jaren een doorstroommogelijkheid is om vanuit een


15

kleine starterwoning door te stromen naar andere woonruimte, dan komt er meer dynamiek bij deze groep woningzoekenden. Jonge starters die van buiten Breda komen, omdat zij bij voorbeeld hier een baan hebben gevonden, ook zonder lange inschrijfduur mogelijkheden bieden. Ontwikkelingsrichting: De labeling voor jonge starters loslaten. De meeste kleine woonruimten hebben nu toch al meer de interesse van jonge starters. Omdat de jonge startende woningzoekenden maar voor een deel vooruitkijken en inschrijfduur hebben opgebouwd, moet er voor deze groep ook een mogelijkheid zijn om snel iets te vinden. Een (aanbod- en een) lotingmodel voor deze groep verhoogt de slaagkansen voor degene die geen inschrijfduur hebben (kunnen) opgebouwd.

3.2.3

Spoedzoekers

Spoedzoekers zijn mensen die zichzelf urgent achten en dringend andere woonruimte nodig hebben. Zij hebben geen inschrijfduur opgebouwd. Tot de spoedzoekers rekenen we: Herstarters Een groep woningzoekenden zal opnieuw en dan meestal met spoed, woonruimte zoeken omdat men door beëindiging van een langdurige relatie of gedwongen verkoop van de huidige woonruimte moet verlaten. De woningcorporaties onderkenden in het verleden de problematiek van deze woningzoekenden al en heeft hen meer mogelijkheden gegeven op de woningmarkt door ze een beperkte tijd extra inschrijfduur toe te kennen. In feite hoef je deze groep niet meer als zodanig te benomen. Ook hiervoor geldt dat een specifieke, individueel gerichte systematiek, beter werkt dan een generieke maatregel. Indien men specifieke woningen heeft die geschikt zijn voor deze groep kunnen ze in de Lotingmodule of de Directe Huurmodule worden ondergebracht. De herstarter maakt ook een eigen afweging tussen de gewenste kwaliteit en de bijbehorende wachttijd.

3.2.4

Maatwerk

Er zullen specifieke groepen woningzoekenden blijven die niet of in beperkte mate zelf op zoek kunnen naar woonruimte. Voor deze groep wordt maatwerk geboden. We onderscheiden daarbij de volgende groepen: Woningzoekenden met een zorgbehoefte of fysieke beperkingen Het onderscheid op basis van leeftijd wordt losgelaten. Niet de leeftijd maar de beperking of de zorgvraag is maatgevend voor de toegankelijkheid van het aangepaste deel van de woningvoorraad. In Breda kennen we nu twee Wmo-beschikkingen: één voor verhuizing naar een gelijkvloerse woning bereikbaar zonder trappen en één voor rolstoel toe- en doorgankelijke woningen. De eerste groep moet met extra inschrijfduur zelf op zoek naar woonruimte die voldoet aan de criteria zoals in de beschikking staat aangegeven. De tweede groe p krijgt een passende woning aangeboden. Vanwege de schaarste aan aangepaste woningen heeft de gehandicapte woningzoekende niets/weinig te kiezen wat betreft buurt en dergelijke. Daarnaast zijn er aanleunwoningen waarvoor woningzoekenden met een zorgvraag (CIZindicatie) in aanmerking komen. Opgaven: De Wmo-kandidaten die naar een nultreden woning moeten binnen de gestelde termijn (van 3, 6 of 12 maanden) aan passende woonruimte helpen. De Wmo-kandidaten die een rolstoeltoe- en doorgankelijke woning nodig hebben, moeten zelf ook keuzes kunnen maken en niet afhankelijk zijn van de woningen die op dat moment vrij komen. De woningzoekenden met een zorgvraag moeten adequaat worden geholpen. De transparantie moet daarbij worden verbeterd.


16

Ontwikkelingsrichting: Bij nultreden woningen die via het aanbodmodel worden aangeboden, kan voorrang voor deze doelgroep worden aangegeven. In het optiemodel kunnen woningen op basis van de huidige pictogrammen worden gelabeld: nultreden voor woningzoekenden met een Wmo-beschikking gelijkvloers, „opgepluste‟ woningen labelen voor doelgroep waarvoor ze bedoeld zijn enz. Er moet een lijst komen van aangepaste woningen (of aanpasbare woningen) waar ook de gehandicapte woningzoekenden op kunnen reageren. De aanleunwoningen moeten op een eenduidige manier worden toegewezen, de nu ontbrekende transparantie moet worden verbeterd. Maatschappelijke Opvang- en Zorginstellingen en Vergunninghouders De woningcorporaties hebben afspraken gemaakt met de instellingen voor maatschappeli jke opvang en zorg en de gemeente over het huisvesten van woningzoekenden vanuit de maatschappelijke opvang of woningzoekenden met een vergunning tot verblijf (vergunninghouders). Ook in de toekomst zal een deel van de vrijkomende woonruimten moeten worden gereserveerd voor deze woningzoekenden. De verwachting is dat de druk vanuit de maatschappelijke opvang groter wordt, onder andere door de extramuralisering van de instellingen. Op dit moment zijn er tussen de woningcorporaties en de instellingen voor ma atschappelijke opvang twee overeenkomsten: de taakstellingen om jaarlijks een x-aantal woningen beschikbaar te stellen en de individuele afspraken tussen corporaties en instellingen voor het leveren van woonruimte als daaraan behoefte is. De taakstelling (83 in 2007) ligt per jaar in aantallen vast, de individuele afspraken hebben een open einde. Voor vergunninghouders wordt door het Ministerie van Justitie jaarlijks een taakstelling bepaald. Deze taakstelling schommelt qua aantallen, maar naar verwachting blijft er een jaarlijkse taakstelling bestaan. (In 2007 was de taakstelling 51 personen). Woningzoekenden vanuit de maatschappelijke opvang/vergunninghouders hebben geen keuze in woonruimte en zij mogen een woningaanbieding niet weigeren. Opgaven: De woningcorporaties hebben een taak bij het huisvesten van woningzoekenden uit de maatschappelijke opvang of/en de vergunninghouders. Voorrang bij deze doelgroep blijft dus noodzakelijk. Ontwikkelingsrichting: Bemiddelen van woningzoekenden vanuit de Maatschappelijke Opvang en van vergunninghouders blijft maatwerk. Het betreft een kwetsbare groep, waarvoor niet elke beschikbare woning geschikt zal zijn. Wel zal meer dan tot nu toe, rekening worden gehouden met de wensen van de woningzoekende cliënt. Woningzoekenden vanuit de herstructurering De drie Bredase woningcorporaties zullen de komende jaren nog een groot aantal woningen herstructureren. Tot 2017 gaat het om 2.850 woningen. In het huidige systeem hebben deze woningzoekenden absolute voorrang op andere woningzoekenden. Zij mogen kiezen uit alle opties, zolang de toekomstige woning maar passend is bij hun gezinssituatie of het een woning betreft die gelijkwaardig is aan de te verlaten woning. We zien dat hierdoor zeer gewilde woningen met een lange inschr ijfduur naar herstructureringskandidaten gaan in plaats van de woningzoekende die al meer dan 10 jaar in de wachtrij staat. Door de toewijzing aan de herstructureringskandidaten zien we ook dat hele buurten „op slot gaan‟ voor reguliere woningzoekenden en dat de inschrijfduur voor deze buurten verder oploopt. Opgaven: De woningzoekenden uit de herstructurering op een adequate manier huisvesten, zodat de woningen op het juiste moment leeg zijn voor sloop. Ontwikkelingsrichting: Het is van belang om de huurders zo snel mogelijk uit de herstructureringscomplexen te verplaatsen. Na het inwerkingtreden van het sociaal statuut, hebben de huurders 18 maanden om te verhuizen. De eerste negen maanden mogen zij zelf op zoek naar woonruimte/ zelf reageren op vrijkomende woningen. Zij worden daarbij ondersteund met een zoekprofiel en tipberichten. Bij toewijzing hebben zij absolute voorrang op andere woningzoekenden. Als de herstructurerings-kandidaat na 9 maanden zelf geen woonruimte heeft gevonden, dan volgt bemiddeling door de woningcorporatie. Bij het opstellen van het zoekprofiel kan mogelijk gebruik worden gemaakt van Woonquest, een woonwensenenquête. Calamiteiten Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van 01-10-08

17

Er zullen ook in de toekomst soms calamiteiten, zoals brand of een levensbedreigende situatie, ontstaan, die een zeer snelle toewijzing van woonruimte noodzakelijk maken. Ook zullen woningcorporaties vanwege hun verplichting om huurders woongenot te verschaffen, problemen moeten oplossen door het verhuizen van huurders. Die ruimte moet binnen het woonruimtebemiddelingmodel blijven bestaan. Opgaven: Woningzoekenden die vanwege een calamiteit direct andere woonruimte nodig hebben, moeten snel worden geholpen. De woningcorporaties moeten ernstige (beheers)problemen waarbij verhuizing van een partij de enige oplossing is, kunnen oplossen. Ontwikkelingsrichting: Woningzoekenden die vanwege een calamiteit woonruimte nodig hebben, worden één op één bemiddeld naar woonruimte. Voor het oplossen van (beheer)problemen binnen het corporatiebezit is er een (beperkte) vrije toewijzingsruimte voor de woningcorporaties.

3.2.5

Conclusie: naar een woonwebsite met uitgebreide informatie

Gedacht kan worden aan uitbreiding van de huidige site bijvoorbeeld met: - uitbreiding met het totale woningaanbod van de corporaties, - eventueel uitbreiding met het dienstenpakket als bijbehorende service, - uitbreiding van de informatie, - uitbreiding met een aantal services zoals: tipbericht en slaagkans. Uitbreiding van het Optiemodel: een Combinatiemodel Kritische woningzoekenden worden met de Optiemodule goed gediend. Zij hebben specifieke, beperkte woonwensen en de tijd om op woonruimte te wachten. Een Aanbodmodule voor de woningzoekenden die zelf graag actief zijn bij het zoeken van woonruimte. Zij zullen zelf een afweging maken tussen hun wensen en de slaagkansen die er zijn. Voor hen is een Aanbodmodule een goede mogelijkheid. De snelzoekers maken hier kans op woonruimte op het moment dat zij woonruimte wensen. Voor de spoedzoekers is een Lotingmodule of Directe Huurmodule een oplossing. Snel reageren en snel duidelijkheid is voor deze groep belangrijk. Iedereen heeft evenveel kans, ook als men geen inschrijfduur heeft opgebouwd.


18

4.

TWEE VARIANTEN VOOR EEN VIRTUEEL WOONPLEIN

Eerste Variant: Virtueel Woonplein van de drie Bredase woningcorporaties Een virtueel woonplein voldoet goed aan de hiervoor genoemde uitgangspunten. Een centraal punt waar de woningzoekende terecht kan voor informatie over het totale beschikbare woningaanbod, waar men zich kan laten registreren als mogelijke klant en waarop de woningzoekende tevens direct kan reageren op de aangeboden woningen. In één etalage worden alle vrijkomende woningen gepresenteerd. Er zijn verschillende zoekstructuren afgestemd op de verschillende klantgroepen maar overigens voor iedereen toegankelijk. In de verschillende „winkels‟ op deze website kunnen woningzoekenden gaan shoppen en hun uiteindelijke keuzes maken. Ook de woningzoekenden uit de bijzondere doelgroepen kunnen hier terecht en zelf een keuze maken. Nader te bepalen (groepen) woningzoekenden kunnen een voorrangstatus krijgen, prefferres client met voorrang geholpen. Het is mogelijk om de onderdelen los van elkaar te ontwikkelen. De studentenhuisvesting hoeft niet te wachten op de ontwikkeling van de andere onderdelen. Op de centrale website wordt gewerkt met eenzelfde format, maar verder kan alles verschillend worden ingevuld. De corporaties kunnen zich zelf profileren; er kan een profilering zijn per marktsegment; verschillende doelgroepen kunnen verschillend wor den aangesproken; er kunnen nieuwsitems op het woonplein komen; er moet een uitwisseling zijn tussen de centrale website en de corporatiesites (doorlinken) e.d.. Op de centrale website moet alle informatie te vinden zijn. Er kan nog wel schriftelijk mate riaal zijn, maar dat wordt zo veel mogelijk beperkt. De onderdelen die op de gezamenlijke website kunnen komen, worden uitgewerkt in Hoofdstuk 5.

Tweede Variant: Virtueel Woonplein Breda breed Vanuit het belang van de klant en vanuit het oogpunt van m arketing is het wellicht aantrekkelijk alle informatie, woningaanbod en aanbod van diensten te centraliseren op een virtueel Woonplein. Een woonplein waarop je niet alleen wordt geïnformeerd maar ook daadwerkelijk „‟zaken kan doen‟‟. Het nieuwe woonmarketingmodel van de woningcorporaties Breda kan hierin in zijn geheel worden opgenomen. Het Woonplein biedt alles wat met wonen te maken te heeft: - Woningen: koop, huur, tussenvormen, Te Woon, nieuwbouwprojecten, speciale woonprojecten, wonen met zorg etc. - Woonproducten: garages, parkeerplaatsen, maatschappelijk vastgoed, h ypotheken, energieproducten, interieuradviezen, tuinadviezen, bouwhulp etc. - Woondiensten: zoekprofiel, tipbericht, slaagkans, informatie - Gemeentelijke informatie en diensten: zoals bijv. de gemeentelijke informatiepagina wonen, het virtueel loket bouwvergunningen, WMO-loket Mogelijke invulling van het Vituele Woonplein Breda breed (niet uitputtend, louter ideeën): - Woonwinkel Breda - Projectontwikkelaars - Aannemers en bouwbedrijven - Makelaars - Gemeenten - (Landschaps) architecten - Woonwinkels en woninginrichters - Tuinklusbedrijven - Gamma, Praxis ed. - Instellingen en huurderorganisaties. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van 01-10-08

19

Focus op klantbinding De ontwikkeling van een Virtueel Woonplein gaat uit van drie bewegingen: Toegang –Transactie – Perspectief. Toegang: Het gaat om zoveel mogelijk bezoekers te trekken en traffic te genereren: promotie van de Bredase regio, van de onderscheiden gemeenten en informatie over wat de verschillende deelnemers op het plein te bieden hebben op het gebied van wonen. Transactie: Eenmaal als bezoeker geregistreerd is, gaat het er om hem vast te houden, en dat kan het beste door transacties direct mogelijk te maken, bijvoorbeeld door registratie , selectie en reactie op het nieuwe woonmarketingmodel van de woningcorporaties, door belangstellendenregistratie van andere woningaanbieders of reacties op het aanbod van de makelaars. Perspectief: Niet direct geholpen, toch zorgen dat de bezoeker nog enige tijd blijft. Door bijvoorbeeld aanbieden van een zoekprofiel, een tipbericht, te registreren voor direct-mail etc. Maar ook: een platform bieden om mee te denken, mee te praten over belangrijke projecten of ontwikkelingen op het gebied van wonen. Dit zouden de uitgangspunten kunnen zijn voor een nadere verkenning . Focus op klantbeleving Stap 1: Aandacht trekken en interesseren

Stap 2: Informeren en oriënteren

Stap 3: Binden en transactie

Promotie en Informatie over de gemeente Informatie over wonen, werken en recreëren Informatie over het woningaanbod van alle aanbieders Informatie over de gemeente, de wijken en de buurten, 360” foto‟s Informatie over de voorzieningen Info over de woningen, type, prijs, indeling, plattegrond, foto‟s Informatie over specifieke projecten Registreren als woningzoekende of als geïnteresseerde koper Reageren op een woning via het woonwinkelmodel

Losstaande ontwikkeltrajecten De corporaties kunnen hun nieuwe woonmarketingmodel los ontwikkelen van het voorgaande idee. Op enig moment is de koppeling van belang, namelijk daar waar het gaat om de ontwikkeling van de gezamenlijke website van het Virtuele Woonplein. De gezamenlijke website is aan de orde nadat het woonmarketingmodel gereed is. Beide trajecten, verdere ontwikkeling van model en draagvlakverkenning van een virtueel woonplein Breda zouden dus gelijkertijd kunnen lopen. Tegen de tijd dat een draagvlak verkenning zicht geeft op de (on)mogelijkheden kan eventueel een koppeling worden gelegd.


20

5.

UITGANGSPUNTEN VAN EEN NIEUW MODEL

Een nieuw woonmarketingmodel bestaat uit een aantal belangrijke onderdelen:  het woonmarketingmodel: het geautomatiseerde proces van een woning zoeken, selecteren en aanbieden;  de regels die bij de uitvoering van het model worden gehanteerd;  de diensten en services die in het kader van de woonmarketing worden geleverd;  de website: de inrichting van de etalage met informatie en het woonmarketingmodel. Bij de ontwikkeling van het woonmarketingmodel willen we de volgende uitgangspunten hanteren. Bij het formuleren van de uitgangspunten kijken we naar de klant en de wensen vanuit de klant. De centrale vraag daarbij is: „wat willen we zijn voor onze klanten‟. Toegang, transactie en perspectief Essentie is het faciliteren van de klant bij zijn zoektocht naar een andere of een nieuwe woning. Het totale proces dient daarop te zijn ingericht en omvat in ieder geval de volgende onderdelen: - Toegang (toelatingscriteria, vrije vestiging, informatie, weloverwogen keus) - Transactie (zoekprofiel/zoekopdracht, woningen die passen, verwachtte wachttijd) - Perspectief (vervangende mogelijkheden als de eerste voorkeur niet snel te realiseren is) 5.1 Keuzevrijheid We willen de woningzoekende keuzevrijheid bieden tussen alle woningaanbod en alle diensten. Dat betekent een brede etalage: zoveel mogelijk woningen en diensten op een centrale plaats aanbieden (Website/„woonplein‟ met verschillende winkels). We willen een zo ruim mogelijk aanbod van woningen, woondiensten en andere woonvormen zoals garages, bedrijfsruimten en dergelijke. De woningzoekende moet een goede afweging kunnen maken - tussen de woning en de woonomgeving; - tussen de woning en de prijs voor de woning; - tussen de woning en de slaagkans/wachttijdindicatie: - tussen de woning en de contractvormen die mogelijk zijn. Daarbij moeten we de woningzoekenden aan zo weinig mogelijk regels binden. Faciliteren van de keuzevrijheid: de website moet ook zo ingericht worden dat de afweging gemakkelijk gemaakt kan worden, met een eenvoudige zoekstructuur. De zoekmodule moet snel duidelijk maken waar de kritische zoeker, de snelzoeker en de spoedzoeker hun informatie kunnen halen. Ook de woningzoekenden uit de bijzondere doelgroepen en gehandicapten woningzoekenden moeten keuzen kunnen maken. 5.2 Eigen verantwoordelijkheid Woningzoekenden hebben zelf een grote verantwoordelijkheid bij het zoeken naar woonruimte. De corporaties bieden de woningzoekenden daartoe ruime mogelijkheden/faciliteiten zoals een persoonlijke pagina waarop woningzoekenden zelf een groot deel van hun woning zoeken kunnen regelen. Als de verantwoordelijkheid nog meer dan nu bij de woningzoekenden wordt gelegd, kan deze bij voorbeeld ook zelf verantwoordelijk zijn voor het verlengen van de inschrijving (er worden geen verlengingen meer gestuurd), opties nemen en reageren op woningen binnen de andere aanbiedingsmodellen. Woningzoekenden moeten zelf hun slaagkansen kunnen sturen (wisselen van reactie bij aanbod van woningen, van een woning met veel reacties naar een w oning met minder reacties e.d.). Woningzoekenden willen „winkelen‟ en eerst diverse mogelijkheden bekijken voordat ze een beslissing nemen. Als het systeem duidelijk is en goed werkt, is er geen sanctie nodig op bijvoorbeeld de weigering van een woning. Pas na de evaluatie (na een periode van 2 jaar) eventueel aanpassingen daarop invoeren. 5.3 Inzichtelijk en transparant De informatie moet inzichtelijk zijn, met korte duidelijke teksten. Er moet geen over-kill aan informatie zijn, want dan lezen mensen niet meer.


21

Het moet duidelijk zijn waar woningzoekenden hun informatie kunnen halen. Waar in de organisatie men moet zijn. Ondanks de eigen verantwoordelijkheid wordt/is de dienstverlening steeds belangrijker, want we willen maatwerk leveren. We moeten woningzoekenden goed advies kunnen geven bij het maken van de keuze en de slaagkansen. Voor een deel moet dit zeker geautomatiseerd worden. Dienstverlening is ook naar de klanten toegaan. Alle resultaten worden ook weer aan de klant teruggekoppeld in de verantwoording. 5.4 Systeemeisen - Het te bouwen woonmarketingsysteem moet flexibel en aanpasbaar zijn - De corporatie bepaalt zelf welk segment woningen in welke module komt, waarbij wel naar een evenwichtige verdeling wordt gekeken. - Het kan ook zijn dat een deel van een segment woningen in verschillende modules worden ondergebracht. De corporaties bepalen dat percentage zelf - Bij een veranderende markt kan worden gewisseld van module - Doorstroming en service bevorderen door direct-mail, tipbericht en dergelijk (Makelmodel) - Er moet maatwerk naar de klant toe mogelijk zijn (nooit stoppen met na denken) - Het systeem levert management informatie.


22

6. HET MODEL EN DE DIENSTEN Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt al dat de Overleggroep het advies geeft om te gaan werken met een Combinatiemodel. Uitgangspunt daarbij is dat elke corporatie zelf bepaalt welke woningen aan welk model worden toegevoegd. De corporaties (of toekomstige andere deelnemers) zijn daarin vrij. De inhoud van de afzonderlijke modellen wordt hieronder op een rij gezet.

6.1 a)

b)

c)

d)

De modules Optiemodule: voor de (kritische) woningzoekende die tijd heeft om te wachten en een beperkte/specifieke woonwens heeft. Woningzoekenden maken één keer een keuze en hoeven verder geen actie meer te ondernemen. Het zeer schaarse bezit kan via een optiemodel worden bemiddeld. Degene met de langste inschrijfduur krijgt de vrijkomende woning aangeboden. Woningzoekenden geven al aan welke opties zij wensen, zij kunnen daarbij aangeven of zij daarbij in de parkeerstand staan of actief een aanbod wensen. Zo wordt de wachtrij duidelijk voor ieder die in de wachtrij staat en kunnen de kansen beter worden ingeschat. Woningen die in de optiemodule worden aangeboden moeten daar voor zeker 5 jaar vast staan. Uiteraard kan bij gebrek aan kandidaten een woning wel naar een andere module worden overgezet. Aanbodmodule: is geschikt voor alle woningzoekenden die graag zelf actief bezig zijn met zoeken naar andere woonruimte. Dit kunnen kritische zoekers zijn die iets van hun gading zien „langskomen‟, snelzoekers en spoedzoekers. De vrijkomende woningen worden periodiek aangeboden, woningzoekenden kunnen zelf reageren en degene met de langste inschrijfduur die reageert krijgt als eerste de woning aangeboden. Er kan bij bepaalde woningen worden aangegeven dat woningzoekenden uit een bijzondere (doel)groep voorrang hebben op de andere woningzoekenden. Lotingmodule: voor spoedzoekers en snelzoekers die actief bezig zijn met woonruimte zoeken. Populair bij jongeren omdat het hun kansen op een woning vergroot (niet meer afhankelijk van inschrijfduur). De te verloten woningen worden op de website geplaatst (naast het aanbodmodel), woningzoekenden kunnen reageren en na de sluitingstermijn, wordt de woning onder de belangstellenden verloot. Direct te huur: voor spoedzoekers, snelzoekers of voor die segmenten waarop het aantal reacties afneemt of woningen vaker aangeboden moeten worden. Ook in te zetten in bijvoorbeeld het luxe huursegment. Degene die zich als eerste meldt als belangstellende voor de woning, kan de woning bekijken en gaan huren.

Ten behoeve van de vier voorgaande modellen, kan verder nog gewerkt worden met de zogenaamde „Makelmodule‟. Dit is geen aparte module maar een selectietool dat gericht kan worden ingezet bij promotie van nieuwe of specifieke projecten en/of bevorderen van een specifieke doorstroomketen. Er kan in het woningzoekendenbestand een selectie plaatsvinden op basis van leeftijd, inkomen en achter te laten woning. Voorbeeld: Als een corporatie een nieuwbouw koopproject heeft worden alle hogere inkomens uitgedraaid en apart aangeschreven. Bijvoorbeeld via een tipbericht, direct mail / e-mail of sms. Of als de corporatie een speciaal woon-zorg complex heeft ontwikkeld kunnen alle ouderen boven een bepaalde leeftijd worden uitgedraaid, of ouderen ide een goedkope huurwoning achter laten. 6.2 Het woningaanbod in de etalage Corporaties bieden ál hun vrijkomende woningen aan: - studentenwoonruimte: voor woningzoekenden die studeren aan een dagopleiding in Breda; - sociale huurwoningen (tot een huurprijs van € 535,33 per maand); - huurwoningen in de middenprijsklasse (van € 535,33 tot € 631,73); - dure huurwoningen (vanaf € 631,73); - luxe huurwoningen (zoals Thoornseweg, De Prins en Carré Markendael); - bereikbare koopwoningen (goedkoop tot een koopprijs van € 168.000,= of middeldure koop tot € 250.000,=); - dure koopwoningen; - woonwagenstandplaatsen (want de woonwagens zelf zijn eigendom van de bewoner) . - Te Woon concept; Koopgarant; Slimmer Kopen; en alle mogelijke andere varianten. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van 01-10-08

23

Eventueel kunnen woningen specifiek gelabeld worden, voor woningzoekenden m et een specifieke vraag of een voorrangspositie: - nul-tredenwoningen, rollator-, scootmobieltoegankelijk - rolstoeltoe- en doorgankelijke woningen – alleen toegankelijk voor woningzoekenden met een dergelijke Wmo-beschikking - een winkel voor de woningzoekenden uit de Maatschappelijke opvang, vergunninghouders en generaal gepardonneerden, waar een x aantal woningen komen, waarop de betreffende woningzoekenden kunnen reageren 6.3 Het aanbod aan woonproducten en woondiensten in de etalage Als woonproducten die ook via de centrale website/ het woonplein aangeboden kunnen worden kan worden gedacht aan: - garages; - bedrijfshuisvesting; - parkeerplaatsen; - aparte bergingen. Voor wat betreft de diensten kan gedacht worden aan: - woonenergie; - verzekeringen; - onderhoudsabonnementen; - Goed geregeld (120 diensten, zoals verhuisservice, schilders, klusbedrijf, korting bouwmarkt, maar ook pedicure, kapper aan huis en dergelijke). 6.4 Woonmarketing service Om de service aan woningzoekenden zo optimaal mogelijk te maken kunnen naast de woningen en de woonproducten op de gezamenlijke website/woonplein op verschillende services worden aangeboden. Daarbij valt te denken aan zaken die betrekking hebben op het vinden van woonruimte, of scherp krijgen van de woonwensen zoals: 

Zoekprofiel (bestaat ook in het huidige model, wordt weer meegenomen) Samen met de woningzoekende kan zijn zogenaamde zoekprofiel worden o pgesteld. Bijvoorbeeld kan aan de hand van het vragenformulier van WoonQuest een beeld worden geschetst van een gewenste woning, van een bepaald type met bepaalde woonlasten, in een gewenste wijk. Op basis van dit zoekprofiel kan een “tipbericht” verzonden worden. Het zoekprofiel kan ook worden gebruikt bij de bemiddeling voor zogenaamde herstructureringskandidaten. Het biedt de verhuurmedewerker een leidraad voor actief handelen.



Slaagkansberekening Als een woningzoekende een bepaalde woning uitkiest, kan het systeem aa ngeven wat de vermoedelijke wachttijd is en/of zijn slaagkans. Het gaat om een indicatie, de informatie biedt geen garantie. Het systeem moet namelijk eerst ongeveer twee jaar draaien voor een goede indicatie. Men kan eventueel eerder beginnen op basis van ervaringsgegevens.



Zoekadvies Ondersteuning van de woningzoekende bij het maken van een keuze. Met de slaagkansberekening kan een afweging worden gemaakt tussen gewenste kwaliteit en gewenste wachttijd. De verhuurmedewerker kan diverse mogelijkheden voorleggen en adviseren. Er kunnen geen garanties worden afgegeven omdat er altijd omstandi gheden zijn die de reguliere aanbiedingen beïnvloeden (bijvoorbeeld bemiddeling van herstructureringskandidaten).



Tipbericht De woningzoekende kan tevoren kenbaar maken voor welke soorten woningen, of voor welke kern/ kerkdorp/ wijk, hij of zij een tipbericht wil hebben (zie ook „zoekprofiel‟). Het tipbericht wordt op prijs gesteld door woningzoekenden die niet altijd op internet terecht kunnen, die nogal vergeetachtig zijn, en dergelijke. Het tipbericht kan per email of per sms verstuurd worden.


24



Doorkliksysteem Op de website zijn verschillende doorkliksystemen mogelijk die de woningzo ekenden kunnen ondersteunen. Bijvoorbeeld naar de NIBUD-wijzer (woonlasten) en voor aspirant-kopers de leenwijzer, en eventueel naar een hypotheekadviseur (zie voor meer informatie de volgende paragraaf).

Als gekozen wordt voor de variant die beschreven is in Hoofdstuk 4 het Woonplein , variant twee, dan is uiteraard een verdere uitbreiding van aanbod en diensten aan de orde. Zorg voor een goed over het voetlicht brengen/ een effectieve promotie .


25

7 HET MODEL EN DE REGELS Met een Combinatiemodel kunnen op verschillende manieren de woningen worden aangeboden, maar daarnaast is enige regelgeving noodzakelijk. De huidige Spelregels voor Woonloket Breda voldoen goed. Grote wijzigingen in deze regels zijn dan ook niet nodig. Voor de nieuwe Woonmarketing stellen we de volgende regels voor: 7.1

Inschrijving

Vrije vestiging In Breda blijft de vrije vestiging gehandhaafd. Iedereen die in Breda woonruimte zoekt kan zich inschrijven c.q. registreren als woningzoekende. De huidige randvoorwaarden blijven gehandhaafd: Woningzoekenden kunnen zich inschrijven vanaf de leeftijd van 18 jaar. Stude nten die jonger dan 18 jaar zijn en een dagopleiding in Breda (gaan) volgen, kunnen zich inschrijven voor niet zelfstandige studentenwoonruimte vanaf één jaar voor de aanvang van de studie. Woningzoekenden jonger dan 18 jaar met een kind kunnen zich via de woningcorporaties in laten schrijven. Inschrijving blijft nodig voor de volgordebepaling bij de optie - en de aanbodmodule. Voor de lotingmodule is het niet nodig om ingeschreven te staan. 7.2 Passendheid * Huur/inkomen In het huidige systeem geldt alleen een inkomensgrens van € 55.000,=. Is het gezamenlijk huishoudinkomen hoger, dan kan men geen woningen met een huurprijs lager dan € 631,72 huren. Uit onderzoek van de afgelopen jaren blijkt dat woningzoekenden met een redelijk hoog inkomen niet de goedkoopste woningen betrekken. Deze grens wordt dus gehandhaafd. * Woonbezetting In het huidige systeem geldt er alleen voor eengezinswoningen een grens voor de huishoudgrootte ten opzichte van het aantal slaapkamers van een woning. Alleenstaanden mogen niet naar een eengezinswoning met drie slaapkamers, twee persoonshuishoudens mogen niet naar een eengezinswoning met 4 slaapkamers. Er gelden nu geen regels voor overbewoning. De huidige regel over huishoudgrootte versus eengezinswoninggrootte komt te vervallen. Er komt een aparte regel voor overbewoning. Leeftijd Op dit moment gelden de volgende regels. Voor seniorenwoonruimte geldt, dat men pas vanaf 55 jaar opties hierop mag nemen. Inschrijven als woningzoekende kan wel eerder. We schaffen het leeftijdcriterium af, maar labelen woningen op een andere manier (zie 6.3.) Woonsituatie Op dit moment geldt dat voor woningen die gelabeld zijn voor jonge starters alleen die woningzoekenden in aanmerking komen die jonger zijn dan 28 jaar en nog niet over zelfstandige woonruimte beschikken of jonger zijn dan 28 jaar en wonen in een zelfstandige studentenwoning van een van de corporaties. We schaffen deze regeling af maar geven in de advertentie per woning aan (via tekst of pictogram) voor welke doelgroep de woning het meest geschikt is.

7.3 Voorrang en labeling Een van de uitgangspunten voor woonruimtebemiddeling is de keuzevrijheid van woningzoekenden. Labeling van woonruimte belemmert deze keuzevrijheid. De labeling op basis van leeftijd wordt losgelaten. Alleen in gevallen waarbij de woningen gebouwd, c.q. aangepast zijn voor specifieke doelgroepen (aanleunwoningen voor CIZ-geïndiceerden; studentenkamers voor studenten en nultreden-woningen voor woningzoekenden met een Wmo-beschikking en Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van 01-10-08

26

opgepluste woningen voor ouderen senioren) kunnen voor een beperkt deel van de woningzoekenden gereserveerd worden. Voorrang voor woningzoekenden uit de herstructurering en bijzondere doelgroepen blijft gehandhaafd. Zie daarvoor hoofdstuk 3.

7.4 Maatwerk met het oog op leefbaarheid De huidige afspraken over het blokkeren van woningzoekenden met huurschuld of een andere betalingsachterstand blijven van kracht. Ook de in het Hennepconvenant afgesproken langdurige blokkade van woningzoekenden blijft gehandhaafd. De huidige afspraken inzake ontruiming vanwege overlast en dergelijke worden gehandhaafd. In wijken waar de leefbaarheid ernstig onder druk staat en er een op de wijk afgestemd plan van aanpak is, kán de corporatie besluiten te sturen via de woonruimtebemiddeling. De voorwaarden waaronder dit sturingsinstrument kan worden gehanteerd, wordt nog nader uitgewerkt. In het huidige systeem hebben de corporaties een beperkte vrije toewijzingsruimte om in individuele gevallen maatwerk te leveren.

7.5 Vrije toewijzingsruimte overbodig Er zullen altijd situatie ontstaan, waarbij de afzonderlijke woningcorporaties problemen in hun beheer moeten oplossen. Los van alle modellen kan een woning worden bemiddeld om het probleem op te lossen. Hiervoor hoeven geen regels te worden opgesteld en het afsp reken van bepaalde aantallen woningen is niet nodig. Wél moeten de bemiddelingen die buiten de modellen zijn gegaan, naar de woningzoekenden worden verantwoord.


27

8

MANAGEMENT- EN MARKTINFORMATIE

8.1 Managementinformatie Het toekomstige woonruimtebemiddelingsmodel/de woonruimtebemiddelingsmodellen moeten zo ingericht zijn, dat er management- en marktinformatie uit kan worden gegenereerd. Het huidige model heeft een ingebouwde Analyse bibliotheek. Van de voorgeprogrammeerde query‟s wordt maar op zeer bescheiden schaal gebruik gemaakt. Bij aanvang van het systeem werd wel veelvuldig gebruik gemaakt om samengestelde tabellen over te halen en in het eigen systeem in te lezen. De beperkte mogelijkheden daarvan bleken uiteindelijk niet te voldoen en twee jaar na aanvang werd over gestapt op het dagelijks overhalen van de volledige database, waarvan de kommagescheiden bestanden worden ingelezen in SQL en vandaar uit worden bewerkt voor gegevensoverzichten en rapportages. Ook vanuit het nieuw te ontwikkelen model/modellen moet het mogelijk zijn om de database over te halen, in een SQL-bestand in te lezen en van daaruit alle informatie te genereren. In een afzonderlijk traject zal met de corporaties en de gemeente Breda worden bepaald welke informatie en met welke frequentie deze zal worden uitgedraaid. De huidige week, maand, kwartaal en jaarrapportage zullen in ieder geval aangepast moeten worden (tijd en budget zijn daarvoor nodig).

8. 2 Klantinformatie Het nieuwe systeem levert de klant informatie over het gehele woningbezit van de Bredase woningcorporaties, de buurten en wijken en de verschillende modellen. In het optiemodel moeten woningzoekenden kunnen zien op welke plaats men in de wachtrij staat en wat de inschrijfduur is van de andere woningzoekenden in de wachtrij. Ook moet duidelijk worden op welk moment er woningen vrij kwamen (of niet), zodat men aan de hand daarvan de wachttijd kan inschatten. Bij het aanbodmodel moeten woningzoekenden hun slaagkansen kunnen berekenen, zij moeten bij een reageren op een woning kunnen zien op welke plaats in een wachtrij zij staan. De verschillen in populariteit tussen woningen en daarmee de wachttijd moet duidelijk zijn. Net als bij het huidige systeem moeten woningzoekenden de toewijzing achteraf kunnen volgen. Bij het opstellen van het zoekprofiel door/voor woningzoekenden kan worden aangesloten bij Woonquest.


28

9.

FASE 2

Plan van aanpak, fase 2 In het plan van aanpak is Fase 2 bedoeld voor specifieke uitwerking van de startnotitie.. Er komt dus een tweede rapport met in feite een algemeen programma van eisen. Dit tweede rapport is de basis voor de offerteaanvraag automatisering en het functioneel ontwerp voor de automatiseerder. Aan de orde zijn drie thema‟s: - de uitwerking van het woonmarketingmodel; - de ontwikkeling van een website – woonplein van de Bredase woningcorporaties- passend bij het nieuwe woonmarketingmodel of - het virtuele woonplein Breda breed In beide varianten van het woonplein is er sprake van een integratie van het combinatiemodel. In beide varianten is het voor andere woningaanbieders mogelijk diensten van de Woonwinkel in te kopen, bijvoorbeeld adverteren, reageren en selecteren via wachttijd, loting of directe huur. 9.1 Draagvlakverkenning Virtueel Woonplein Als men kiest voor een centraal virtueel woonplein met meerdere aanbieders dan zal vervolgens het draagvlak voor dit idee moeten worden onderzocht. Dat kan op de volgende manieren: - een gezamenlijke verkenning, met alle partijen, waarin uitgangspunten, nut en noodzaak, ideeën en mogelijke bijdragen gezamenlijk worden besproken; - een individuele verkenning langs partijen die in aanmerking zouden kunnen komen; Vervolgens dient het idee voor het woonplein nader uitgewerkt te worden: partijen, diensten, en zo voorts. 9.2 Het model en de spelregels - model: uitwerken van het combinatiemodel en de modules in spelregels per module formuleren; - maatwerk: specifieke spelregels voor specifieke situaties opstellen; - methode en spelregels: specifieke doelgroepen van beleid; - methode en spelregels: passendheidsnormen, voorrang en selectie; - methode en spelregels: up-to-date houden van bestanden; - overgangsregeling. 9.3 Ontwikkeling informatie- en dienstenpakket - presentatie van het woningaanbod, wijken en buurten, voorzieningen, leefstijl en en zo voorts (middelen en informatie-inhoud); - verantwoorden (wat, hoe en waar); - de relatie automatisering en aanbieden (bij voorbeeld „online inschrijven, communicatie met de klant, 24 uur bereikbaarheid en dergelijke); - uitwerken genoemde diensten. 9.4 Automatisering - een quick-scan van de automatiseringsmogelijkheden en – consequenties; - vormgeving werkprocessen; - automatiseringsplan plus bijbehorende begroting; - suggesties voor uitvoering- en begeleiding van de automatisering. 9.5 Management- en marktinformatie - aanpassen huidige structuur en informatiebehoefte op nieuw combinatiemodel en overeenkomst met de gemeente. 9.6 Website - program van eisen voor website c.q. virtueel woonplein 9.7 Voorlichting en PR - communicatieplan (interne en externe communicatie); - introductieplan; Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van 01-10-08

29

-

informatieplan (welke informatie wordt verstrekt, op welke manier).

Eindproducten: -

rapportage over de resultaten van de draagvlakverkenning; rapportage over de modules, spelregels, organisatie/beheer en management- en marktinformatie; een plan van aanpak voor automatisering, plus een begroting voor de ontwikkelings - en implementatiekosten; een beschrijving van de inpassing in de huidige organisatie van de woonmarketing en eventueel afspraken in het kader van de informatieverstrekking; een communicatieplan voor de interne- en de externe informatie (wie betrek je wanneer bij wat), een informatieplan en een introductieplan.

Automatisering Acties Ten behoeve van de automatisering dient gedacht te worden aan de v olgende activiteiten: - het in kaart brengen van eventuele nieuwe werkprocessen (die van belang zijn voor de automatisering); - een quick-scan voor de automatiseringsontwikkeling (welke bureaus, systemen passen bij de huidige primaire systemen en de uitgangspunten voor de keuze van een nieuw systeem – bijvoorbeeld een web bases solution); - een check bij de huidige automatiseringsaanbieder; - een automatiseringsplan; - het algemeen PVE voor de automatisering inclusief het advies voor offerteaanvraag; - het beoordelen van de offertes van de verschillende aanbieders en de onderhandelingen met de (gekozen) aanbieders; - advies over kosten/kwaliteit en aanbiederkeuze; - beoordeling van functionele PVE‟s en dergelijke; - begeleiding implementatie. ORKA-advies is geen deskundige op het gebied van automatisering. Deze activiteiten kunnen intern of extern uitbesteed worden aan een ICT deskundige die tijdelijk deel uit gaat maken van de Overleggroep. Mogelijk opdrachtnemers Gedacht wordt aan aanbesteding in concurrentie bij minimaal 2 bureaus, waaronder in ieder geval de huidige aanbieder ZIGwegsoftware. Voorts kan gedacht worden aan: - Woningnet (Fleximatch); - NCCW (WMS – Woning Matching Systeem) - DSA (combinatiemodel Roosendaal en West Brabant)

Gezien de wisselende ervaringen met diverse aanbieders kan er ook voor worden gekozen om alleen in gesprek te gaan met ZIGwebsoftware, omdat Breda daarmee goede ervaringen heeft en inmiddels ook de corporaties in Tilburg met deze aanbieder werken voor de woonruimtebemiddeling. Communicatie Ook wat betreft het onderdeel communicatie gaat ORKA-advies uit van de expertise binnen de organisatie. De ontwikkeling van de genoemde rapporten zal in principe intern uitgevoerd worden. Eventueel kan, gezien de werkdruk, gedacht worden aan uitbesteding. We gaan er van uit dat de communicatie rondom dit project een hoge prioriteit mee krijgt en geen expertise van buitenaf nodig is.


30

PLANNING EN KOSTENINDICATIE Planning Fasering Fase 2 Ontwikkeling

Oktober tot en met december 2008

Fase 3 Ontwikkeling Aanzet, implementatie december/januari

Fase 4 Implementatie Afronding en aanzat implementatie Januari t/m juli 2009 Invoering 1 september

Overleggroep * verkennen Virtueel Woonplein * opstellen PVE Virtueel Woonplein * uitwerken en afronden modellen/ diensten en PVE * opstelling concept rapportage (rapport spelregels, organisatie en informatie) * opstelling communicatieplan, informatie- en introductieplan en begroting(en) * opstelling automatiseringsplan, pve en begroting * voorstel begeleiding automatisering * voorstel begeleiding communicatie

Directie * vaststellen Ontwikkeling Virtueel Woonplein (met of zonder) * vaststellen rapportage model en spelregels * vaststelling communicatieplannen etc. en begroting * vaststellen plan van aanpak automatisering, pve en begroting * vaststellen voorstel begeleiding automatisering

* keuze automatiseerder en systeem * uitwerken werkprocessen * afronden voorstellen communicatie en website * en automatisering * presentatie intern * presentatie gemeente en overigen

* vaststellen diverse voorstellen * presentatie intern * presentatie gemeente e.o.

* * * * * * * *

* vaststellen nadere voorstellen website * eventueel deelbesluiten automatisering * besluiten interne organisatie

uitvoeren communicatieplan ontwikkelen Website implementatie automatisering o.a. functioneel PVE conversie en opschoning testen opleiden vormgeven interne organisatie

Kostenindicatie Aan de implementatie van een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem zij n kosten verbonden. Het betreft kosten voor automatisering, website, informatie en introductie van het nieuwe systeem. Het is in dit stadium nog niet mogelijk een begroting te overleggen. De kosten voor automatisering zijn afhankelijk van het definitieve programma van eisen, dat gebaseerd is op de Spelregelnotitie van Fase 2. De kosten zijn ook afhankelijk van het aantal deelnemers – en hun bijdrage – aan de website. Daarnaast is er bij de keuze van de automatiseerder onderhandeling over de kostprijs mogelijk.


31

BEGRIPPENLIJST Aanbodmodel: Vrijkomende woningen worden gepubliceerd en woningzoekenden kunnen hun belangstelling kenbaar maken. Van de woningzoekenden die op de woning reageren krijgt degene met de langste inschrijfduur de woning als eerste aangeboden. Aangepaste woning: Woning die rolstoeltoe- en doorgankelijk is. Daarbij kunnen extra voorzieningen zijn aangebracht, of deze zijn eenvoudig aan te brengen. Aanleunwoning: Aanleunwoningen zijn huurwoningen in de buurt van een verzorgingshuis. Ze zijn bedoeld voor mensen die: een indicatie hebben voor AWBZ-zorg, Wmo-beschikking voor huishoudelijke hulp of een Persoonsgebonden Budget. Actieve woningzoekenden: Woningzoekenden die zo snel als mogelijk andere woonruimte zoeken. Zij hebben opties genomen of reageren op vrijkomende woningen in het Aanbod- of Lotingmodel. Calamiteit: Een gebeurtenis waarbij het noodzakelijk is dat op zeer korte termijn andere woonruimte beschikbaar komt. Dit geldt voor brand, instortingsgevaar, levensbedreigende situa ties in relatie tot de woning of ernstige ontwrichtende zaken (zedenmisdrijf) in relatie tot de woning. Ook ernstige beheerproblemen, waarbij verhuizen de enige oplossing is, vallen onder calamiteiten. Campuscontract: Een campuscontract is een huurcontract waarin met de studentenbewoner wordt overeengekomen dat de huur van de woning geldt tot maximaal zes maanden na het beëindigen van de studie. CIZ-indicatie: Het Centrum Indicatiestelling Zorg onderzoekt of mensen zorg, zoals verpleging of persoonlijke verzorging nodig hebben. Zo ja, dan geven zij een CIZ-indidactie af, waarmee de zorg vanuit de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten wordt vergoed. Combinatiemodel: Woonruimtebemiddelingsysteem, waarbij diverse modellen, zoals aanbodmodel, optiemodel en lotingmodel, naast elkaar worden gebruikt voor de woonruimtebemiddeling. Direct Wonenmodel: Woonruimtebemiddelingmodel, waarbij een vrijkomende woning „in de etalage‟ wordt gezet en waarbij degene die het eerste reageert, de woning kan gaan huren. Doorstromers: In de brede zin van het woord: Woningzoekenden die al over zelfstandige woonruimte beschikken, maar willen doorstromen naar andere zelfstandige woonruimte. In de zin, zoals wordt gebruikt binnen de Bredase woningcorporaties: huurders die vanuit een zelfstandige corporatiewoning willen doorstromen naar andere woonruimte. Studenten die uit een niet-zelfstandige studentenkamer willen verhuizen naar andere corporatiewoonruimte worden ook tot de doorstromers gerekend. Dure huurwoningen: Dure huurwoningen zijn woningen met een maandhuur vanaf € 631,73. Gerenaal Pardonregeling: Landelijke regeling, waarbij mensen die voor 2001 asiel hebben aangevraagd in Nederland, maar in 2007 nog geen vergunning tot verblijf hadden gekregen omdat de procedure nog liep. Deze groep kreeg in één keer allemaal een vergunning tot verblijf. De gemeenten en daarmee de woningcorporaties krijgen de taakstelling om deze groep vergunninghouders te huisvesten.


32

Herstarter: woningzoekenden die vanwege een beëindiging van een duurzame relatie of gedwongen verkoop opnieuw starten op de woningmarkt. Inschrijfduur: de tijd dat woningzoekenden ingeschreven staan. Een opgebouwde inschrijfduur kan bestaan uit het aantal maanden dat woningzoekenden staan ingeschreven, plus daarbij de extra inschrijfduur die men vanwege de Spelregels heeft gekregen. Jonge starter: Een jonge starter is een woningzoekende die jonger is dan 28 jaar en nog niet over zelfstandige woonruimte beschikt. Ook studenten die in een zelfstandige studentflat van de Bredase woningcorporaties woont en daar na einde van de studie moet vertrekken, wordt als jonge starter aangemerkt. Koopgarant: Koopgarant is een speciale vorm van koop, waarbij de koper korting krijgt op de koopprijs. Bij koopgarant geldt een terugkoopgarantie. De corporaties kopen de woning altijd terug als men deze wil verkopen. Een Koopgarantwoning kan gekocht worden met of zonder korting. Door de jaren heen kan de waarde van de woning stijgen of dalen. Bij verkoop van de woning deelt men met de woningcorporatie de waardestijging of waardedaling. Dit is afhankelijk van het kortingspercentage dat men heeft gekozen. Labeling van woonruimte: Een woning kan vanwege aanwezige voorzieningen geschikt zijn voor een specifieke groep woningzoekenden. De corporaties kunnen besluiten om alleen woningzoekenden uit deze specifieke groep daarvoor in aanmerking te laten komen. De woning krijgt dan een label voor deze specifieke doelgroep. Leefbaarheid: Verschillende factoren, zoals omgeving en sociale cohesie die het moge lijk maken om in (een omgeving) te leven. Lotingmodel: Woonruimtebemiddelingmodel, waarbij een woning wordt vermeld en woningzoekenden een beperkte tijd kunnen reageren. Onder de reacties wordt de woning door middel van loting toegewezen. Luxe huurwoningen: Huurwoningen in het dure segment van de markt, waarbij het voorzieningenniveau hoog is en de huurprijs per maand € 800,= (?) of hoger is. Maatschappelijke Opvang- en zorginstellingen: Maatschappelijke opvang- en zorginstellingen is het geheel van instellingen die zorgen voor sociaal kwetsbaren in onze samenleving. Personen die (tijdelijk) niet in staat zijn zich staande te houden. Zij kampen met meerdere, vaak complexe problemen en vinden daar zelf geen oplossing voor. Daarvoor biedt de maatschappelijke opvang hen een plek, waar zij zichzelf kunnen zijn en samen met betrokken medewerkers werken aan een beter bestaan. Nultredenwoning: Woning die zonder drempels toegankelijk is en waarbinnen ook alle primaire woonvoorzieningen zonder drempels te bereiken zijn. Deze woningen zijn geschikt voor rollator gebruik. Optiemodel: Woonruimtebemiddelingsysteem, waarbij woningzoekenden hun woonvoorkeuren aangeven door het nemen van opties. Zij hoeven verder geen actie te ondernemen. Zodra er een woning vrijkomt, waarop de woningzoekende een optie heeft en daarbij de langst wachtende in de wachtrij is, krijgt men de woning automatisch aangeboden. Passendheidcriteria: Normen die gelden om te bepalen of woningen passend zijn voor bepaalde (groepen) woningzoekenden.


33

Passieve woningzoekenden: Woningzoekenden die ingeschreven staan om inschrijfduur op te bouwen, maar nog geen interesse hebben om snel te verhuizen. Zij hebben geen opties genomen en reageren niet op vrijkomende woningen in de andere woonruimtebemiddelingmodellen. Senioren: Mensen die 55 jaar of ouder zijn. Slaagkans: De mate waarin woningzoekenden in staat zijn om binnen de gewenste termijn woonruimte te vinden. Slimmer Kopen: Slimmer Kopen betekent kopen met korting en kan zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw gelden. De koper heeft een aanbiedingsplicht aan de corporatie en er zijn afspraken gemaakt over de winstdeling. De corporatie is niet verplicht de woning terug te kopen. Sociale huurwoningen: Woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens. Voor deze woningen tot een huurprijs van € 631,73 geldt dat huurders, afhankelijk van de hoogte van hun inkomen, huurtoeslag kunnen aanvragen. Spelregels: Het geheel van afspraken/regels die gelden voor de woonruimtebemiddeling in Breda. Starters: Woningzoekenden die niet over zelfstandige woonruimte beschikken. Te Woon: Woningen die gelabeld zijn met Te Woon geeft woningzoekenden de mogelijkheid om te kiezen, naast reguliere huur, uit een aantal huur- en koopvarianten. Dit kunnen producten zijn zoals bijvoorbeeld: Huurvast, Koopgarant en Koopcomfort. De corporatie bepaalt de keuzemogelijkheden (producten). De woningzoekende bepaalt de contractvorm (binnen de gegeven mogelijkheden) die het beste bij hem past. Het labelen van de woningen met Te Woon wordt beleidsmatig bepaald door de corporatie. Te Woon kan men koppelen aan diverse productmarktcombinaties en beperkt zich niet tot een bepaald woonruimtebemiddelingmodel. Tipbericht: Een berichtje per e-mail of sms, waarbij de woningzoekende wordt getipt dat er een woning binnen het zoekprofiel vrijkomt, waarop men kan reageren. Vergunninghouders: Mensen die asiel hebben aangevraagd in Nederland en een vergunning tot verblijf hebben gekregen. Wachtrij: Rij van woningzoekenden die belangstelling hebben voor een woning. Wmo-beschikking: De gemeenten voeren de Wet Maatschappelijke Ondersteuning uit. Woningzoekenden die vanwege een fysieke beperking andere woonruimte nodig hebben of hulp bij het voeren van hun huishouden kunnen daarvoor een beschikking bij de Wmo aanvragen. Deze beschikking wordt gebruikt om te bepalen of woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor geschikte woonruimte. Woonmarketing: Woonmarketing is een combinatie van middelen waarbij de woningzoekenden zo goed mogelijk worden bediend in het maken van afgewogen keuzes, bij het zoeken naar woonruimte.


34

Zoekadvies: Uitgebreid advies aan woningzoekenden over hun (on)mogelijkheden bij het zoeken naar gewenste woonruimte. Zoekprofiel: Een overzicht van de persoonlijke situatie van woningzoekenden met daarbij hun wensen waaraan de toekomstige woning moet voldoen.

Overzicht onderzoeken naar woonruimtebemiddeling in Breda - Klant tevredenheidonderzoek Woonloket Breda, januari 2004 – Alper Uskalelier - Onderzoek „Bijzondere doelgroepen‟ onder collega‟s van corporaties, oktober 2005 – Mieke van der Does - Klantenpanel, februari 2006 – beheergroep Woonloket Breda - „Het zijn ook mensen...‟ Een onderzoek naar het draagvlak van de wijk voor bijzondere doelgroepen (Breda noord), 15 mei 2007 - Annemieke Kakebeeke, Eline Veenstra en Karlo Tramper - „Wonen is leven‟. Onderzoek naar de huisvestingsmogelijkheden voor bijzondere doelgroepen, 29 november 2007 - Mirte Lueskens - Enquête van VROM: urgentieverlening in de locale praktijk, mei 2008 – Onderzoeksinstituut OTB – TU Delft. - Enquête van VROM: Spoedzoekers in vijf regio‟s (waaronder Breda), mei 2008 – Onderzoeksinstituut OTB – TU Delft. - Maand-, kwartaal- en jaarrapportage Woonloket Breda


35

WOONMARKETING BREDA Op weg naar een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem. Rapportage eerste fase. Breda, 1 oktober 2008

Recommend Documents