Woonmarketing Breda Rapportage tweede fase

Woonmarketing Breda Rapportage tweede fase Spelregels, informatie, organisatie en beheer

Breda, 28 juli 2009

Woonmarketing Breda fase 2

1

Inhoud

pagina

Inleiding

3

1 Het model op hoofdlijnen 1.1 Uitgangspunten 1.2 Het Combinatiemodel 1.3 Service- en Dienstverlening

4 5 6

2 Spelregels: woningaanbod 2.1. Verdeling woningen over modules 2.2 Bemiddeling van woningen

8 8

3 Inschrijvingsvoorwaarden, passendheidnormen, selectiecriteria 3.1 Inschrijvingsvoorwaarden 3.2 Voorrang 3.3 Passendheid 3.4 Overige normen 3.5 Weigeringen 3.6 Selectiecriteria

11 11 12 13 14 15 15

4 Spelregels voor de aanbod-, loting, directe huurmodule

16

5 Spelregels Optiemodule

17

6 Studentenhuisvesting

18

7. Totaaloverzicht regels, criteria en werkafspraken

21

8 Overgangsperiode van het oude naar het nieuwe woonruimtebemiddelingmodel22 9 Informatie en Communicatie

23

10 Evaluatie en Beheer 10.1 Evaluatie 10.2 Beheer

26


2

Inleiding Op 1 oktober 2008 werd de Notitie Woonmarketing Breda, eerste fase : ‘Op weg naar een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem’ afgerond. Deze rapportage is voorgelegd aan het Directeurenoverleg en aansluitend is een kostenindicatie besproken in een gezamenlijk overleg van directeuren en managers van de Bredase woningcorporaties en enkele leden van de projectgroep Woonmarketing Breda. De directeuren hebben ingestemd met de gekozen richting zoals verwoord in de notitie van de eerste fase. Daarmee is de projectgroep aan de slag gegaan. Deze rapportage tweede fase bevat de uitwerking van de spelregels, de informatie en de organisatie van een nieuw woonruimtebemiddelingmodel.

Leeswijzer In deze rapportage benoemen we in hoofdstuk 1 het model op hoofdlijnen, met daarin de uitgangspunten en de uitwerking van het Combinatiemodel, aangevuld met de te ontwikkelen Service- en Dienstverlenging. In hoofdstuk 2 worden de Spelregels van woningaanbod, verdeeld over de modules behandeld en de bemiddeling van specifieke woningen uitgewerkt. Hoofdstuk 3 is gewijd aan de vestigingsvoorwaarden, passendheidnormen en selectiecriteria. Hoofdstuk 4 geeft de spelregels voor de aanbod-, lotingen directe huurmodule, terwijl in hoofdstuk 5 de spelregels voor de optiemodule worden uitgewerkt. Hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 geeft een schematisch overzicht van alle regels, criteria en werkafspraken en hoofdstuk 8 gaat over de overgangsperiode. In hoofdstuk 9 wordt een voorzet gedaan voor de mogelijke Informatie en Communicatie van de nieuwe Woonmarketing Breda. De rapportage wordt afgesloten met hoofdstuk 10, waarin de Evaluatie en het Beheer aan de orde komen. De projectgroep Woonmarketing Breda vertrouwt erop met deze rapportage een goede basis voor de realisatiefase te hebben gelegd.

Tineke Booi Irma Dekker Janet Schmits Yvonne van den Braken Peter Ernest Bruno Gruijters Perry van Happen Tanja Appels Nita Kramer Mieke van der Does Rian Rommens

ORKA-advies Gemeente Breda Laurentius - manager Woondiensten WonenBreburg – beleidsadviseur WonenBreburg – verhuurmedewerker WonenBreburg, manager Woonwinkel-Verhuur AlleeWonen – adviseur Markt en Innovatie AlleeWonen – adviseur Markt en Innovatie Singelveste AlleeWonen – teamleider Service en Verhuur Woonloket Breda – consulent bijzondere doelgroepen Woonloket Breda - coördinator

Breda, 16 juni 2009


3

1. 1.1

Het model op hoofdlijnen Uitgangspunten

De Bredase woningcorporaties hebben gekozen voor de invoering van een combinatiemodel voor de woonruimtebemiddeling in de gemeente Breda. Het combinatiemodel bestaat uit een aantal naast elkaar gebruikte modules, zoals de aanbodmodule, de optiemodule, de lotingmodule en de direct te huurmodule. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten: - de klant staat centraal: Woonmarketing Breda moet de woningzoekenden faciliteren bij de zoektocht naar een woning; - transparantie voor de woningzoekenden in aanbod, regels en procedures; - vrije vestiging; - de woningcorporaties bepalen van alle woningen zelf via welke module zij deze gaan bemiddelen. Woonplein Er komt een speciale website voor het nieuwe woonruimtebemiddelingsysteem, ter vervanging van de Woonloket Breda-website. Deze website biedt de bezoekende klant: - informatie over het wonen in de gemeente Breda en het bezit van Singelveste AlleeWonen in Oosterhout; - een doorlink naar de website van de deelnemende corporaties voor meer informatie; - een doorlink naar de website van de gemeente Breda; - informatie over de organisatie en systematiek van de woonruimtebemiddeling, de modules en de spelregels; - informatie over het actuele aanbod van woningen, woondiensten en woonproducten; - de mogelijkheid om zich in te schrijven; - de mogelijkheid om te reageren op een woning en/of opties te nemen; - het eigen woningzoekendendossier in te zien; - gebruik te maken van speciale diensten; - etc. Volledige woningaanbod in de etalage Het woonruimtebemiddelingmodel richt zich op al het vrijkomende aanbod: - Huurwoningen; - Koopwoningen; - Te Woon-woningen - Woningen die voor derden door de corporatie worden aangeboden; - Alle overige panden die door de corporaties worden verhuurd of verkocht, zoals garages, parkeerplaatsen, bedrijfsruimten en winkels; - Tijdelijke verhuur. Een brede ‘etalage’ met een zo ruim mogelijk aanbod en uitgebreide informatie is daarbij van belang. Kernbegrippen in het nieuwe systeem zijn: etaleren, informeren en faciliteren. De website biedt de medewerkers van de woningcorporaties de mogelijkheid om eenvoudig en efficiënt te werken en direct te beschikken over alle informatie die nodig is voor een goede begeleiding en advisering. Uitzonderingen Dit betekent dat alle vrijkomende woningen worden aangeboden via de website. Uitzondering hierop vormen woningen waarvoor specifieke afspraken zijn gemaakt met de gemeente (taakstellingen vergunninghouders) of instellingen (maatschappelijke opvang) en de vrije toewijzingsruimte van de woningcorporaties. Deze worden direct bemiddeld. Toekomstbestendig: Virtueel Woonplein Breed De website dient in de mogelijkheid te voorzien uit te groeien naar een breed virtueel woonplein. Bijvoorbeeld met woningcorporaties in de regio, andere woningaanbieders, gemeenteloketten en andere aanbieders van aan wonen gerelateerde diensten.


4

Persoonlijke Dienstverlening Elke corporatie blijft vanzelfsprekend persoonlijke dienstverlening leveren. Woningzoekenden met vragen, in specifieke omstandigheden, kunnen zich altijd melden bij de balie. De afgelopen zes jaar is ervaring opgedaan met het gebruik van internet door de Bredase woningzoekenden. Werd in 2003 nog uitgegaan van een internet gebruik door 50% van de woningzoekenden, begin 2009 heeft ruim 70% van de woningzoekenden een e-mailadres in de inschrijving staan. Om te voorkomen dat woningzoekenden buiten de boot vallen treffen we de volgende maatregelen: - de hiervoor genoemde dienstverlening aan de balie bij elke deelnemende corporatie; - een flyer, die aangeboden wordt aan de balies bij de woningcorporaties, de gemeente en CWI en de bibliotheken; - een uitgebreide introductie van het systeem en de werking daarvan voor een aantal instellingen, organisaties en informatiepunten die woningzoekenden vaker behulpzaam zijn. Ook via die balies kunnen woningzoekenden via internet zich inschrijven en eventueel een flyer downloaden; - de communicatiewerkgroep zal voorstellen doen voor wat betreft de communicatie in het algemeen als ook voor woningzoekenden die niet met de computer overweg kunnen.

1.2

Het Combinatiemodel

Het nieuwe combinatiemodel wordt geautomatiseerd op basis van het principe dat alle aan te bieden woningen, woonproducten en diensten in het systeem worden ondergebracht in een centrale database. Via een geautomatiseerd programma worden vrijkomende woningen ingevoerd, reacties bijgehouden en uiteindelijk de woningzoekenden geselecteerd. Woningen kunnen dagelijks via de website worden aangeboden. Binnen elke module wordt het aanbiedingsproces geheel geautomatiseerd. Het programma vermeldt tevens markt- en managementinformatie. Er komt een nieuwe website waarin naast alle informatie ook de mogelijkheid wordt geboden om te zoeken en te selecteren. Naast het zoeksysteem van het combinatiemodel, wordt de klant een aantal extra diensten aangeboden (zie 1.3). Deze diensten zijn er op gericht zijn/haar keuzes op het goede moment en afgewogen te kunnen maken. Model en Modules De woningcorporatie bepaalt zelf in welke modules de woningen worden aangeboden. Vervolgens kan de woningzoekende zelf kiezen via welke module men woonruimte zoekt: actief via de aanbod-, lotingen direct te huurmodule of passief via de optiemodule. Hieronder staat een korte omschrijving van de modules. Verderop in de notitie worden de modules verder uitgewerkt. De Aanbodmodule Een deel van de woningen wordt in de aanbodmodule geadverteerd op de website. Woningzoekenden kunnen uit de advertenties de woning van hun voorkeur zoeken. Deze voorkeur wordt via een (elektronische) reactie ingevoerd in de centrale database en daar verwerkt. Via de vooraf vastgestelde urgentie- en selectiecriteria wordt vervolgens de toekomstige huurder geselecteerd. Het is een zogenaamd actief systeem. Dat wil zeggen dat de woningzoekenden zelf actie ondernemen. Het aanbodmodel is transparant: men heeft direct inzicht in het gehele vrijkomende aanbod en men kan het aantal reacties volgen en daarmee de eigen kansen bepalen. Toewijzing via de aanbodmodule gaat op basis van inschrijfduur. De Lotingmodule Een deel van de vrijkomende woningen wordt aangeboden via loting. De woningen die worden verloot worden net als de woningen in de aanbodmodule geadverteerd op de website. Woningzoekenden kunnen daarop reageren. Na de sluitingsdatum van aanmelden vindt de toewijzing plaats via loting. Het is een actief systeem, waarbij woningzoekenden zelf moeten reageren. De Direct te huurmodule Ook kan een deel van de woningen, worden aangeboden via de direct te huurmodule. Het gaat dan om woningen waarvoor bij voorbeeld vanwege de hoge huurprijs geen grote vraag bestaat. Een vrijkomende woning wordt op de website geadverteerd en de eerste woningzoekende die reageert, krijgt de woning aangeboden.


5

De Optiemodule Tot slot zal een deel van de woningvoorraad via de optiemodule aangeboden worden. Het betreft een vast bestand van woningclusters die op een aparte pagina op de website zijn opgenomen. De woningzoekende neemt een optie op een specifiek cluster van woningen, door zich op de optielijst te (laten) plaatsen. Zodra een woning binnen het cluster vrijkomt, wordt deze toegewezen aan de eerst volgende kandidaat in de optielijst. Het is een passief systeem: de woningzoekende maakt zijn/haar voorkeur bekent en wacht tot het moment dat een aanbod wordt gedaan. De woningen in de optiemodule zullen voor tenminste vijf jaar niet op andere wijzen worden aangeboden. Overgangsperiode optiemodule We houden rekening met de opgebouwde rechten van woningzoekenden. Zie hiervoor Hoofdstuk 7 Overgangsbepalingen

1.3

Service- en Dienstverlening

Binnen de Service- en Dienstverlening kunnen we woningzoekenden op maat informatie gaan geven. Hierbij wordt in ieder geval gedacht aan: Tipbericht (een e-mail, sms-bericht of dergelijke) Het tipbericht kan op verzoek van de woningzoekende zelf worden ingezet. Men bepaalt zelf voor welk woningaanbod men getipt wil worden. De woningzoekenden geven bij inschrijving aan op welke wijze men wil corresponderen met de corporatie, bijvoorbeeld via post, SMS en/of e-mail. Direct Mail Een corporatie kan besluiten, in het kader van de doorstroming of een specifiek project, een deel van de woningzoekenden direct over een aanbod te berichten (digitaal en per post). Zo kan een corporatie die een woon-zorgcomplex gaat ontwikkelen, op basis van een leeftijdsselectie, de groep ouderen attenderen op het nieuwe project en, indien men geïnteresseerd is, uitnodigen te reageren via de website. Of, uit het bestand de hogere inkomens uitdraaien en het via direct mail attenderen op een speciaal koopproject. Direct mail is ook bruikbaar voor het peilen van interesse voor bijvoorbeeld nieuwbouwplannen. Slaagkansberekening De woningzoekenden kunnen op de website per woning zien wat hun slaagkansen zijn. Met de slaagkansformule wordt aangegeven hoe lang het gemiddeld genomen duurt voordat een bepaalde kandidaat in aanmerking komt voor de gewenste woning. De slaagkans is nooit hard en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Daar worden de woningzoekenden op gewezen. De slaagkansberekening werkt pas na enige tijd, omdat het systeem geleidelijk aangevuld wordt met gegevens. Wel kan het systeem alvast gevuld worden met ervaringsgegevens. Zoekadvies Op verzoek van de woningzoekenden kan samen met de corporatie gekeken worden wat de meest geschikte woning is. In een gesprek wordt eerst nagegaan hoe lang het duurt voordat de woningzoekenden in aanmerking komen voor de woning van zijn/haar voorkeur. Deze voorkeur kan dan vervolgens naast de tijd worden gezet die de woningzoekenden bereid zijn om te wachten. Zo kan de klant zelf een afweging maken tussen de gewenste buurt, kwaliteit van de woning en de gewenste wachtduur (slaagkans). De corporaties kunnen zelf ook contact opnemen met een woningzoekende, bijvoorbeeld als iemand steeds ‘verkeerd’ reageert of ingeschreven staat, maar nooit reageert.

Woningruil Woningruil wordt ingezet met een doorlinkmogelijkheid op de website naar de landelijke woningruilsite. Zo krijgen huurders/woningzoekenden een aanbod te zien van mogelijkheden om te ruilen.


6

Doorlinken Via de website kunnen de woningzoekenden andere websites benaderen die dienstbaar kunnen zijn bij het maken van zijn/haar keuze. Bijvoorbeeld: - alle individuele corporatiesites; - www.breda.nl van de Gemeente Breda; - www.breda.nl is een doorlink naar Loket Wegwijs. Op deze webpagina vindt men een digitaal loket voor informatie en aanvragen op gebied van zorg, wonen, vervoer en ondersteuning. Ook vindt men hier meer informatie over de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). - www.nibud.nl aangezien woningen boven de aftoppingsgrens (in het kader van de Huurtoeslagwet) ook toegewezen kunnen worden, is het handig voor woningzoekenden om inzicht te hebben in hun financiële positie en of ze dus de rekenhuur van de woning kunnen opbrengen. Deze kan ook worden gebruikt bij de advisering van de woningzoekenden, omdat zij opgeroepen zijn voor een gesprek als gesignaleerd is dat men ‘boven budget’ heeft gereageerd. - www.toeslagen.nl voor klanten is het van belang te weten of zij in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Via de site www.toeslagen.nl kan met een rekenhulp de eventuele huurtoeslag worden berekend. - www.mijnwooncarriere.nl Mijnwooncarriere.nl helpt mensen om hun koopwooncarrière in beeld te brengen. Hoe ontwikkelen het inkomen en daarmee de maximale hypotheek zich op lange termijn? Welke huizen passen bij de situatie van woningzoekenden? Welke gebeurtenissen in hun leven hebben impact op hun huis? - www.woneninjeregio.nl/overzicht_woonlasten Voordat woningzoekenden een besluit nemen over kopen of huren (zoals bij Te Woon) kunnen zij op deze website alle uitgaven op een rij zetten en de consequenties daarvan overzien. - www.iceb.nl deze site van het Informatie Centrum Eigen Bouw geeft informatie over het (ver)bouwen van woonruimte in eigen beheer. - Corporatiesites van omliggende regio’s. - www.verbeteruwhuurwoning.nl Verbeter uw Huurwoning is een gezamenlijke uitgave van Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector, Milieu Centraal, VACpunt Wonen, Vastgoed belang, VLOK, VvE Belang en de Woonbond.

-

-

www.energiebesparingsverkenner.nl De Energiebesparingverkenner laat u in enkele stappen de energiebesparingmogelijkheden van een woning zien, en berekent meteen uw financiële voordeel. www.consument-en-energie.nl. Een site van Milieu Centraal in samenwerking met het Ministerie van Economische Zaken. Alles over duurzame energie, energie besparen en het kiezen van een energieleverancier.


7

2.

Spelregels: woningaanbod

2.1

Verdeling woningen over de modules

Hoofdprincipe De corporatie bepaalt zelf welke woningen en hoeveel er in een module worden geplaatst. Wel is het voor het functioneren van het systeem van belang om per editie van het aanbod op de website (in ieder geval periodiek, regelmatig en consequent) woningen in aanbod-, lotingen direct te huurmodule of optiemodule te plaatsen. De voordelen van het systeem zijn immers gelegen in de toepassing van de vier modules gezamenlijk. Afspraak is dat iedereen aan alle modules meedoet. Voor de start van het nieuwe systeem is een overzicht gemaakt per corporatie aandeel per module (bijlage). Hieronder is aangegeven waarmee een corporatie rekening kan houden met de verdeling van zijn woningen over de verschillende modules. Woningen in Aanbodmodule In principe komen hiervoor alle woningen in aanmerking. Via de aanbodmodule zullen ook de zogenaamde voorrangskandidaten worden geholpen, daar kan bij plaatsing van woningen rekening mee worden gehouden. Woningen in Lotingmodule Het aanbieden van woningen in de lotingmodule kunnen bijvoorbeeld woningen zijn: - geschikt voor starters; - geschikt voor herstarters; - geschikt voor jongeren: - geschikt voor degenen die zich urgent voelen maar volgens de criteria niet als zodanig worden erkend; - tijdelijk leegstaande woningen (bijvoorbeeld herstructurering); - woningen waarvoor een niet te overbruggen wachttijd is (enorm gewild). Woningen Direct te huurmodule Hierin kunnen woningen opgenomen worden: - in een krimpend marktsegment; - uit complexen met een verhoogde mutatiegraad; - woningen die moeilijk verhuurbaar zijn; - ook woningen geschikt voor spoedzoekers. Woningen optiemodule Bij de keuze kunnen de corporaties de volgende richtlijnen hanteren: - optiewoningen zijn bij uitstek geschikt voor zeer kritische woningzoekenden die wat langer willen wachten; - gewilde eengezinswoningen of starterswoningen; - gewilde nultredenwoningen zonder verplichte Wmo-beschikking; - specifieke gewilde wijkjes (hofjes) of complexen. Te Woon Het Te Woonconcept maakt onderdeel uit van alle modules, dus zowel binnen de aanbod-, loting-, direct te huur- en optiemodule krijgt de woningzoekende bij een Te Woonwoning de keuze tussen huren of kopen. Op het moment dat de kandidaat de woning heeft geaccepteerd, gaat de corporatie met hem in gesprek en wordt samen bekeken of huren dan wel kopen voor de kandidaat de beste optie is.

2.2 Bemiddeling van specifieke woningen Voor woningen die specifieke eigenschappen hebben of die bestemd zijn voor een speciale groep woningzoekenden gelden andere regels bij de nieuwe verhuring. In deze paragraaf wordt aangegeven wat de afwijkende regels zijn.


8

Woningen voor woningzoekenden met een fysieke beperking  Aangepaste / rolstoeltoe- en doorgankelijke woningen  Aangepaste / rolstoeltoe- en doorgankelijke woningen zijn uitsluitend bestemd voor woningzoekenden met een fysieke beperking, waarvoor een rolstoeltoe- en doorgankelijke woning noodzakelijk is. Op pagina 12 van deze notitie staat de specifieke doelgroep uitgewerkt. 

Nultredenwoningen Nultredenwoningen zijn geschikt voor woningzoekenden die een gelijkvloerse woning, bereikbaar zonder trappen nodig hebben. Bij de woningen in de aanbodmodule kan voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een Wmo-beschikking voor een gelijkvloerse woning. Als daarop geen Wmo-geïndiceerde woningzoekenden reageren, wordt de woning toegewezen aan degene met de langste inschrijfduur (tenzij de corporatie ervoor kiest om de woning direct te huur te zetten). Op pagina 12 van deze notitie staat de specifieke doelgroep uitgewerkt.



Aanleunwoningen Aanleunwoningen zijn bestemd voor woningzoekenden die persoonlijke of verpleegkundige zorg nodig hebben. De woningzoekenden die over een CIZ-indicatie hiervoor beschikken, kunnen een aanleunwoning huren.

Coöptatierecht  Centraal wonen projecten/groepswonen Verenigingen die gezamenlijk een woongroep vormen kunnen zelf kandidaten aandragen voor vrijkomende woningen binnen hun woongroep. 

Woningen voor mensen van Molukse afkomst Een deel van de woningen in de buurt Driesprong, welke in bezit zijn van WonenBreburg, zijn bestemd voor woningzoekenden uit de Molukse gemeenschap. Deze woningen worden in de woonruimtebemiddeling aangemerkt als een Centraal Wonenproject, waarbij de Molukse wijkraad woningzoekenden voordraagt als nieuwe huurders.

Woningen voor andere doelgroepen  Atelierwoningen Kunstenaars die lid zijn van de VAK (Vereniging Ateliers Kunstenaars Breda) komen in aanmerking voor de vrijkomende atelierwoningen. Bemiddeling gaat op basis van inschrijfduur.  Studentenwoningen Op de homepage komt een aparte studentenwebsite. De spelregels voor studentenhuisvesting wijken af van de overige woonruimtebemiddelingregels en zijn in een aparte notitie opgenomen. Zie daarvoor de bijlage bij deze notitie. 

Woonwagenstandplaatsen De huidige bemiddeling van woonwagenstandplaats, via Nijbod in Den Bosch, blijft gehandhaafd. Woningzoekenden die een standplaats zoeken kunnen zich bij de Bredase woningcorporaties inschrijven, maar de toewijzing gaat in overleg met de contactpersoon van Nijbod.

Koopwoningen en luxe huurwoningen  Koopwoningen en luxe huurwoningen, zowel nieuwbouw als bestaande bouw Koopwoningen en luxe huurwoningen worden afwijkend geadverteerd op de website. De woningen kunnen naar keuze worden aangeboden in de aanbodmodule op basis van inschrijfduur of via de lotingmodule. Binnen de lotingmodule kan het een ‘gewogen’ loting zijn (slechts een beperkte groep woningzoekenden (bijvoorbeeld de eigen huurders) mag meeloten.) Bij het vermarkten van koopwoningen kan direct mail worden ingezet.


9

Overige producten  Garageboxen en parkeerplaatsen Garageboxen en parkeerplaatsen worden op een apart onderdeel van de website geadverteerd. Hiervoor is geen inschrijving als woningzoekende nodig. Belangstellenden kunnen zich wel op een lijst laten plaatsen, hieraan zijn geen kosten verbonden. Er komt een overzicht van alle garages en parkeerplaatsen die eigendom zijn van de woningcorporaties. Een vrijkomende garage of parkeerplaats wordt via de website aanboden, daarbij kan worden aangegeven dat de huidige huurders uit het complex voorrang hebben bij het verhuren van de garage of parkeerplaats. 

(semi) Bedrijfsruimten, kantoorruimten en winkels Er komt een apart onderdeel op de website voor het adverteren van (semi) Bedrijfsruimten, kantoorruimten en winkels.

De verschillende marktsegmenten krijgen een aparte positionering op de gezamenlijke website. Dit kan zijn door middel van een aparte pagina of een aparte advertentieopmaak / apart advertentieformaat. Voorbeelden van deze aparte marktsegmenten zijn luxe huurwoningen en koopwoning. Voor studentenhuisvesting zal een aparte website worden ontwikkeld.


10

3.

Inschrijvingsvoorwaarden, passendheidnormen, selectiecriteria

De volgende voorwaarden en criteria worden gehanteerd: - Vestigings- en inschrijvingsvoorwaarden; - Voorrang- en urgentiecriteria - Passendheidnormen en - Selectiecriteria (wie krijgt het eerst de woning) Daarnaast beschrijven we een aantal specifieke regels en voorwaarden. Hoe om te gaan met overlastbezorgers, met overbewoning en met weigeringen. 3.1. Inschrijvingsvoorwaarden Inschrijving Internet of aan de balie Alle woningzoekenden worden vooraf ingeschreven en centraal geregistreerd binnen een geautomatiseerd systeem. Inschrijving kan centraal via internet en decentraal, aan de balie van alle betrokken corporaties. De minimale leeftijd om in te kunnen schrijven als woningzoekende is 18 jaar. Voor studenten en woningzoekenden met een kind geldt deze minimum leeftijd niet. Inschrijfgegevens Bij inschrijving wordt alleen die informatie gevraagd die noodzakelijk is voor een goede woonruimtebemiddeling en informatieverstrekking ten behoeve van de woonruimtebemiddeling. Dat wil zeggen: naam, voorletters, geslacht, geboortedatum, burgerservicenummer, adres, postcode, woonplaats, mobiel telefoonnummer, vast telefoonnummer, e-mailadres, bruto jaarinkomen, banknummer, huidige woonsituatie, huidige woningtype, huidige huurprijs, eigenaar huidige woning en reden inschrijving. Tevens wordt gevraagd naar de inschrijfgegevens van de partner en het aantal kinderen. Privacy In het kader van de wetgeving rondom persoonsregistratie dient op de website aangegeven te worden dat het gebruik van de geleverde informatie zich beperkt tot de woonruimtebemiddeling. Individueel De inschrijving is individueel. Bij samenwoning wordt de partner bijgeschreven. Beiden hebben (en behouden) een eigen registratieID. De (gezamenlijke) inschrijving krijgt naast een of meerdere IDnrs ook nog een inschrijfnummer (is de huidige situatie, die prima werkt). Het registratienummer wordt bij het reageren via alle modules als toegangscode gebruikt. Bij splitsing van de inschrijving, bij voorbeeld naar aanleiding van beëindiging relatie, behoudt elke ingeschrevene zijn/haar inschrijfduur op basis van de datum van inschrijving/bijschrijving. Een van de aanvragers behoudt het oorspronkelijke inschrijfnummer, de gesplitste aanvrager krijgt een nieuw inschrijfnummer en moet daarvoor inschrijfgeld betalen. Een inschrijving is niet overdraagbaar aan anderen. Elders opgebouwde inschrijfduur kan niet worden overgeheveld naar de inschrijving in Breda. Een woningzoekende mag slechts één maal ingeschreven staan (met uitzondering van studenten, die een studenten- en een reguliere inschrijving kunnen hebben). Kosten De kosten voor inschrijving bedragen € 22,50. Verlengen van de inschrijving kost € 11,25. De hoogte van het inschrijfgeld/de verlengingskosten wordt niet aangepast. Een woningzoekende blijft één jaar ingeschreven en ontvangt na het jaar per post/e-mail de vraag of hij/zij de inschrijving wil verlengen. De inschrijvingen verlengingskosten worden gevraagd als tegemoetkoming in de kosten van te leveren diensten en het actueel houden van het woningzoekendenbestand. (Als er geen inschrijvingskosten worden gevraagd, moeten de kosten van de woonruimtebemiddeling indirect door de zittende huurder worden betaald. Een groot deel van de kosten in rekening brengen bij de woningzoekenden vinden we aanvaardbaar.) Na aanmelding heeft de woningzoekende toegang tot zijn/haar eigen inschrijfgegevens en kan opties nemen in de optiemodule. Na betaling van het inschrijfgeld kan een woningzoekende reageren op het woningaanbod en bemiddeld worden bij een woning uit de optiemodule.


11

Periodieke opschoning Om het bestand actueel te houden (alleen op die manier kan de klant een goed beeld worden gegeven van de slaagkansen en de vermoedelijke wachttijden), is jaarlijkse opschoning noodzakelijk. Elk jaar wordt de woningzoekende aangeschreven met de vraag of hij/zij nog langer geregistreerd wil blijven staan. Zo ja, dan zijn er verlengingskosten verschuldigd. Tegelijkertijd moet de inschrijving worden geactualiseerd. Een maand voor de verlenging, krijgt de woningzoekende het verzoek om de inschrijving te verlengen. Als op de vervaldatum nog niet is betaald, wordt de inschrijving geblokkeerd en krijgt de woningzoekende een herinnering. Na de vervaldatum heeft de woningzoekende nog 60 dagen de gelegenheid om alsnog te verlengen. In de periode tussen de vervaldatum en de betaling kan woningzoekende niet reageren op woningaanbod en staan de opties in de parkeerstand.

Toegang tot het systeem Alle informatie op de website is voor iedereen toegankelijk, alleen voor het beheren van de ‘eigen’ woningzoekendenpagina en het actief via de verschillende modules reageren op een woning is inloggen via het registratienummer noodzakelijk. Via de website en zijn/haar unieke code heeft de woningzoekende inzicht in het persoonsdossier waarin wordt bijgehouden in welke module hij heeft gereageerd, wat het zoekgedrag is etc. De medewerkers van de corporaties kunnen, naast deze basisinformatie die op de website voor ieder met inschrijfnummer toegankelijk is, ook beschikken over een werkdossier ( Klant Volg Systeem). Hierin zijn naast persoonsdossiers ook alle geslaagde en niet geslaagde transacties te zien. Mutaties De woningzoekende kan zelf mutaties verwerken. Alleen wijzigingen in de naam, voorletters, geslacht, geboortedatum en burgerservicenummer kunnen niet zelf worden aangepast, om overzetten van een inschrijving van de ene naar de andere persoon te voorkomen. Een aanvrager kan de andere aanvrager niet zelf uitschrijven, zelf de inschrijving splitsen moet in de toekomst wel mogelijk worden. Elke woningzoekende is ten alle tijden zelf verantwoordelijk voor het actueel houden van de inschrijving.

Uitschrijving als woningzoekende Een inschrijving wordt uitgeschreven als: - de verlenging van de inschrijving niet binnen de daarvoor geldende termijn wordt voldaan; - de woningzoekenden een woning accepteren van een aangesloten woningcorporatie en daarvoor het huurcontract hebben getekend ; - de aanvrager (of beide aanvragers) daartoe een schriftelijk verzoek hebben ingediend, voorzien van een legitimatie; - de aanvrager zich via zijn/haar inschrijving op de website uitschrijft (niet mogelijk als er meerdere aanvragers zijn). Bij het uitschrijven als woningzoekende vervalt de opgebouwde inschrijfduur en ook de plaats in de optierij.

3.2. Voorrang Levensbedreigende situaties en calamiteiten Woningzoekenden die in een levensbedreigende situatie verkeren of woningzoekenden die vanwege een calamiteit zoals brand of instortingsgevaar met spoed andere woonruimte nodig hebben, kunnen met voorrang op andere woningzoekenden bemiddeld worden. De aanvrager moet woonachtig zijn in een zelfstandige woonruimte in Breda op het moment dat de levensbedreigende situatie is ontstaan. Bij dakloosheid door een calamiteit moet de woningzoekende aantonen dat de huidige (particuliere) woningeigenaar niet in vervangende woonruimte kan voorzien. Een aanvraag voor bemiddeling met voorrang kan worden ingediend bij de consulent Bijzondere Doelgroepen. Binnen enkele weken na het toekennen van de voorrang, krijgt de woningzoekende een passend aanbod. Wanneer men een woningaanbod weigert, vervalt de voorrang.


12

Specifieke doelgroepen Er zullen specifieke groepen woningzoekenden blijven die niet of in beperkte mate zelf op zoek kunnen naar woonruimte. Voor deze groep wordt maatwerk geboden. We onderscheiden daarbij de volgende groepen: Voorrang voor woningzoekenden met een zorgbehoefte of fysieke beperkingen Het onderscheid op basis van leeftijd wordt losgelaten. Niet de leeftijd maar de beperking of de zorgvraag is maatgevend voor de toegankelijkheid van het aangepaste deel van de woningvoorraad. In Breda kennen we twee Wmo-beschikkingen: één voor verhuizing naar een gelijkvloerse woning bereikbaar zonder trappen en één voor een rolstoel toe- en doorgankelijke woning. Daarnaast zijn er aanleunwoningen waarvoor woningzoekenden met een zorgvraag (CIZ-indicatie) in aanmerking komen. In de aanbodmodule wordt door middel van de huidige pictogrammen bij de woning aangegeven of het een nultredenwoning of een woning met andere voorzieningen betreft. Bij nultreden woningen die via het aanbodmodel worden aangeboden, kan voorrang voor deze doelgroep worden aangegeven. Bij aangepaste woningen kunnen alleen woningzoekenden met een WMO-beschikking voor een rolstoeltoe- en doorgankelijke woning reageren. In het optiemodel worden woningen op basis van de huidige pictogrammen gelabeld: nultreden voor woningzoekenden met een Wmo-beschikking gelijkvloers, ‘opgepluste’ woningen labelen voor de doelgroep waarvoor ze bedoeld zijn enz. Er moet een lijst komen van aangepaste woningen (of aanpasbare woningen) waar ook de gehandicapte woningzoekenden op kunnen reageren. De aanleunwoningen moeten op een eenduidige manier worden toegewezen, de nu ontbrekende transparantie moet worden verbeterd.

Maatschappelijke Opvang- en Zorginstellingen en Vergunninghouders De woningcorporaties hebben afspraken gemaakt met de instellingen voor maatschappelijke opvang en zorg en de gemeente over het huisvesten van woningzoekenden vanuit de maatschappelijke opvang of woningzoekenden met een vergunning tot verblijf (vergunninghouders). Ook in de toekomst zal een deel van de vrijkomende woonruimten worden gereserveerd voor deze woningzoekenden. De druk vanuit de maatschappelijke opvang wordt groter, onder andere door de extramuralisering van de instellingen. Op dit moment zijn er tussen de woningcorporaties en de instellingen voor maatschappelijke opvang twee overeenkomsten: de taakstellingen om jaarlijks een x-aantal woningen beschikbaar te stellen en de individuele afspraken tussen corporaties en instellingen voor het leveren van woonruimte als daaraan behoefte is. De taakstelling wordt bepaald door het managersoverleg (HBZ) en ligt per jaar in aantallen vast, de individuele afspraken hebben een open einde. Voor vergunninghouders wordt door het Ministerie van Justitie jaarlijks een taakstelling bepaald. Deze taakstelling schommelt qua aantallen, maar naar verwachting blijft er een jaarlijkse taakstelling bestaan. Woningzoekenden vanuit de maatschappelijke opvang/vergunninghouders hebben geen keuze in woonruimte en zij mogen een woningaanbieding niet weigeren. Bemiddelen van woningzoekenden vanuit de Maatschappelijke Opvang en van vergunninghouders blijft maatwerk. Het betreft een kwetsbare groep, waarvoor niet elke beschikbare woning geschikt zal zijn. Wel zal meer dan tot nu toe, rekening worden gehouden met de wensen van de woningzoekende cliënt. Woningzoekenden vanuit de herstructurering De drie Bredase woningcorporaties zullen de komende jaren nog een groot aantal woningen herstructureren. Het is van belang om de huurders zo snel mogelijk uit de herstructureringscomplexen te verplaatsen. Bij toewijzing van woonruimte hebben zij absolute voorrang op andere woningzoekenden. In de Omgangscode worden de termijnen waarbinnen woningzoekenden moeten verhuizen aangegeven. Zij worden daarbij ondersteund met een zoekprofiel en tipberichten. Personeel In dringende gevallen kan een woningcorporatie woonruimte beschikbaar stellen voor een personeelslid. Er moet dan sprake zijn van een nieuw dienstverband vanuit een woonplaats die niet dagelijks te bereizen is of een reden die de uitvoering van de werkzaamheden ernstig belemmert,


13

zoals een relatiebreuk. Per corporatie kan slechts twee maal per jaar van deze regeling gebruik worden gemaakt. Vrije toewijzingsruimte voor de woningcorporaties Voor het oplossen van (beheer)problemen binnen het corporatiebezit is er een (beperkte) vrije toewijzingsruimte voor de woningcorporaties. Per jaar wordt een maximaal aantal woningen via deze vrije toewijzingsruimte bemiddeld. Het aantal wordt per jaar bepaald door het managersoverleg (HBZ). De vrije toewijzing mag niet gebruikt worden voor het maken van wooncarrière door woningzoekenden.

3.3. Passendheidnormen Huurprijs/inkomen In de prestatieafspraken 2009 – 2012 tussen de gemeente Breda en de woningcorporaties is overeengekomen dat de woningen met een bereikbare huurprijs (peil 01-07-2008: € 535,33 voor bestaande bouw en € 631,73 voor nieuwbouw) alleen toegankelijk zijn voor woningzoekenden met een gezamenlijk bruto jaarinkomen tot € 30.975,= per jaar (modaal). De woningzoekenden met een hoger inkomen kunnen alleen woningen huren met een huurprijs boven deze huurgrenzen. De grens van € 30.975,= staat nog ter discussie. De uitkomsten van deze discussie zal als passendheidnorm aan deze spelregels worden toegevoegd. Woonbezetting Er worden geen regels meer gehanteerd ten aanzien van het minimaal aantal personen per woning. 85% van alle woningzoekenden behoort tot de één- of tweepersoonshuishoudens en slechts 15% van de woningzoekenden zijn gezinnen. Op grond daarvan vervalt de regel dat voor eengezinswoningen wel een minimaal aantal personen nodig is.

3.4. Overige normen Overbewoning Algemene stelregel is dat overbewoning voorkomen dient te worden. Van overbewoning is sprake als bewoners en/ of omwonenden hinder ervaren én als de woning qua oppervlakte, ligging, aantal kamers, bouwkundige staat en uitrustingsniveau niet aansluit bij het aantal personen. Indien een reactie en selectie leidt tot een dergelijke situatie kan de selectie worden genegeerd en wordt de geselecteerde kandidaat daarvan in kennis gesteld. Uitgangspunt blijft dat de woningzoekende zo min mogelijk wordt beperkt in de keuze van zijn woning. Vorderingen en huurachterstand Periodiek worden de inschrijvingen gecontroleerd op huurschuld en overige vorderingen. De betreffende inschrijving wordt geblokkeerd tot 2/3 van de schuld (die aanwezig is bij een van de deelnemende woningcorporaties) is voldaan en er een goede betalingsregeling loopt; wanneer woningzoekenden in de WSNP zitten en zij nog geen 2 jaar van de drie jaar deze WSNPregeling hebben lopen. Met de maatschappelijke opvanginstellingen zijn afspraken gemaakt voor het huisvesten van hun kandidaten, ook als er sprake is van huurschuldenproblematiek. Deze kandidaten worden onder strikte voorwaarden gehuisvest zonder dat 2/3 van de schuld al is voldaan. Overlast en ontruimingen vanwege hennep Periodiek worden de inschrijvingen gecontroleerd op ontruimingen in verband met hennep kweken, overlast en dergelijke. De woningzoekende krijgt in de inschrijving de ‘laatste kans’code. Bij een nieuw huurcontract wordt een aanhangsel toegevoegd, waarin wordt opgenomen dat de nieuwe huurder bij herhaling van de overlast/hennepkwekerij alsnog wordt ontruimd en geen toegang meer krijgt tot de Bredase corporatiewoonruimte. Indien een overlastbezorger wordt geselecteerd voor een vrijgekomen woning die vanwege de woning of de woonomgeving niet geschikt is, dan wordt deze persoon opgeroepen voor een gesprek. In dat gesprek wordt uitgelegd waarom deze specifieke woning wordt geweigerd en dat de corporatie bereid is maatwerk te leveren voor een beter passende woning. De woningzoekende kan hierbij zijn of haar wensen aangeven. Deze maatregel is preventief van aard: om huisuitzetting te voorkomen.


14

Als een huurder is ontruimd in verband met hennep volgt automatisch een blokkade van drie jaar. Ook in verband met ernstige overlast kan de inschrijving worden geblokkeerd tot een termijn van drie jaar. Op het moment van woningtoewijzing moet de kandidaat-huurder aantonen dat hij/zij voldoet aan de gestelde criteria (inkomen e.d.) en dat er geen huurachterstand/overlastproblematiek bij een collegacorporatie is. Het is mogelijk dat een corporatie besluit om na een ernstig incident, een bepaalde woningzoekende niet meer als huurder te accepteren. Fraude Woningzoekenden die zich, in het kader van de verkrijging van huisvesting, bezig houden of hebben bezig gehouden met het achterhouden van gegevens, het verdraaien van gegevens, en /of het creatief aanpassen van de werkelijkheid aan de wenselijkheid, maken zich schuldig aan fraude. De corporatie kan besluiten de woningzoekende (alsnog) geen woning aan te bieden, later aan te bieden en/of de woningzoekende te schrappen uit het register van woningzoekenden. Immers hij/zij vermindert de slaagkans van andere woningzoekenden en dupeert hen daarmee. Na acceptatie van woonruimte vindt de controle door de corporatie plaats. De aanbieding is dan ook een principe-aanbieding. 3.5. weigeringen Voor alle modules geldt, dat weigeren van woonruimte is toegestaan. Wel wordt de inschrijving tijdelijk geblokkeerd als (na een eerste positieve reactie bij Aanbod-, Loting- of Direct te huurmodule) niet wordt gereageerd op de woningaanbieding of wanneer woningzoekende meer dan drie woningen heeft geweigerd. Woningzoekenden blijven geblokkeerd totdat contact op is genomen met een woningcorporatie en men (nogmaals) uitleg heeft gegeven over het woonruimtebemiddelingsysteem. 3.6. Selectiecriteria Kandidaten voor de woningen in de Aanbodmodule worden geselecteerd op basis van: 1. de met voorrang gelabelden (geldt voor een beperkt deel) 2. indien er meerdere met voorrang reageren geldt de langste inschrijfduur 3.de inschrijfduur Kandidaten voor woningen in de Lotingmodule worden geselecteerd op basis van loting. Kandidaten voor woningen in de Directe huur module worden geselecteerd op basis van wie het eerst komt. Kandidaten voor woningen in de Optiemodule worden geselecteerd op basis van volgnummer in de optielijst.


15

4.

Spelregels voor de aanbod-, loting-, directe huurmodule

Dagelijkse Woningplaatsing Zodra een woning wordt leeggemeld plaatst de corporatie hem, via een vooraf vastgesteld format, in een van de modules. Vervolgens wordt de woning op de website in een van de modules geadverteerd. De woning/advertentie kan dagelijks, tot uiterlijk 12.00 uur, op de site worden geplaatst. Vervolgens worden de tipberichten gemaild, doorgebeld, naar degenen die hebben aangegeven dat ze dat willen. Na sluiting van de plaatsingstermijn worden de flyers uitgedraaid en op de balie en in de etalage gelegd. Reageren op advertenties De woning blijft zeven kalenderdagen op de website staan. Tijdens deze dagen wordt per advertentie het aantal reacties aangegeven. De site biedt de mogelijkheid woningen in een winkelmand op te nemen opdat de woningzoekende eenvoudig woningen kan vergelijken. De woningzoekende mag drie reacties hebben lopen, verspreid over de aanbod- , loting en directe huurmodule. Per woning mag dat slechts één reactie zijn. De woningzoekende mag tussentijds wisselen van reactie. Selecteren Op basis van de vastgestelde volgordecriteria wordt de kandidaat automatisch geselecteerd. De medewerker ziet op zijn/haar scherm de volgordelijst van de geselecteerde kandidaten. De eerste geselecteerde kandidaat wordt geblokkeerd voor reageren op ander aanbod. De eerste geselecteerde kandidaat wordt op de hoogte gesteld. Aanbieding De aanbiedingsprocedures zijn door de corporaties op elkaar afgestemd. De werkprocessen bij de corporaties kunnen iets verschillen. Een woningzoekende heeft altijd het recht om de woning te bezoeken alvorens hij/zij definitief beslist over acceptatie. Binnen drie dagen na de bezichtiging moet de kandidaat zijn/haar definitieve beslissing doorgeven en de gevraagde gegevens/bewijsstukken overleggen. Acceptatie en sluiting huurcontract Na bezichtiging moet de kandidaat binnen drie dagen de woning accepteren of weigeren. Indien de kandidaat de woning accepteert, wordt het huurcontract opgesteld en kan de kandidaat deze tekenen. Elke woning waarvan het huurcontract is getekend wordt weer afgemeld in het systeem, zodat de inschrijving van de betrokken woningzoekende wordt uitgeschreven. Daarmee vervalt ook de opgebouwde inschrijfduur van de betrokkene. Woningzoekende krijgt bericht van de uitschrijving. Het geautomatiseerde systeem levert wel de aanbiedingsbrief, maar niet de huurcontracten aan. Verantwoording Bij de algemene woninginformatie worden de toewijzingen van de afgelopen 12 maanden verantwoord. Daarbij wordt vermeld of de toewijzing op basis van inschrijfduur (die wordt vermeld) of op basis van bijzondere doelgroep plaats vond. Bij de woning uit de optiemodule wordt de plaats in de optielijst vermeld.


16

5.

Spelregels Optiemodule

Presentatie De presentatie van de clusters van woningen vindt plaats op een aparte pagina van de website, in een vooraf vastgesteld format. Per cluster komt onder andere het logo van de corporatie te staan. Nemen van een optie Het moment dat de woningzoekende een optie neemt op een clusterwoning is bepalend voor de plaats in de optielijst. Per cluster van woningen wordt een optielijst aangemaakt.

Aantal Opties Woningzoekenden kunnen maximaal vijf (5) opties nemen, doch slecht één optie per cluster. Woningzoekenden mogen onbeperkt opties wijzigen (tot maximaal 5 opties zijn genomen) en verwijderen, maar een verwijderde optie is ook definitief verwijderd. Bij een (op)nieuw genomen optie komt men onder aan de optielijst. Bij het ‘wisselen’ van optie komt men bij de nieuw genomen optie onder in de optielijst. Parkeerstand Woningzoekenden kunnen zichzelf in de parkeerstand (laten) zetten. Zij behouden hun plaats in de optielijst, maar worden bij een vrijkomende woning niet benaderd. De overige woningzoekenden in de optielijst kunnen zien hoeveel wachtenden er bij een optie vóór zijn, en hoeveel daarvan in de parkeerstand staan en zo de eigen kansen inschatten. Op het moment dat een inschrijving wordt uitgeschreven in verband met niet verlengen of accepteren van andere woonruimte (ook via de andere modules) vervallen ook de (overige) opties. Selecteren In de optiemodule wordt alleen geselecteerd op basis van de plaats in de optielijst. Aanbieding van de optiewoning Zodra een woning uit de optiemodule wordt leeggemeld, wordt de woning aangeboden aan de bovenste kandidaat in de optielijst (waarbij woningzoekenden in de parkeerstand worden overgeslagen). De kandidaat heeft vijf (werk)dagen de tijd om te reageren, een afspraak te maken voor bezichtiging en zijn/haar definitieve beslissing over acceptatie of weigering door te geven. De corporatie kan desgewenst de reactietermijn aanpassen. Na enkele weigeringen van de woning kan aan de volgende vijf kandidaten tegelijk de woning worden aangeboden ter bezichtiging (de huidige groepsaanbieding). Acceptatie en afsluiten huurcontract Als de woningzoekende een huurcontract tekent, wordt de woning in het systeem afgemeld en wordt de inschrijving uitgeschreven. Hiermee vervallen ook alle opties op andere woonruimte en de mogelijkheid om met de betreffende inschrijving te reageren op woningen in de andere modules. Weigeren en parkeerstand Bij weigering van een woning door nummer één van de optielijst, wordt de woning aan nummer twee aangeboden etc. Een woningzoekende die weigert moet de reden van de weigering opgeven. Na drie keer weigeren wordt de inschrijving geblokkeerd totdat de woningzoekende contact heeft gezocht met een corporatie en de optielijst is doorgesproken.


17

6.

Studenten

Inleiding De drie Bredase corporaties zijn overeengekomen om de bemiddeling van de woonruimten voor studenten op een andere manier dan nu, maar wel via één centraal systeem te realiseren. Aanleiding hiervoor is het inzicht dat de bezettingsgraad van de studenteneenheden op termijn alleen gewaarborgd kan worden door het aanbod via het juiste medium bij studenten onder de aandacht te brengen. Er komt een aparte website voor studenten met een eigen ‘look and feel’. Deze website is zowel via de website van Woonmarketing Breda als via de eigen webadres te benaderen. Het is mogelijk voor andere gemeenten/corporaties om hun studentenwoonruimte ook via deze studentensite te bemiddelen. In dit hoofdstuk wordt een korte onderbouwing gegeven voor de keuze van het lotingen aanbodmodel als woonruimtebemiddelingsysteem voor studenteneenheden. Tevens wordt de aanpak van de realisatie van dit systeem geschetst. Inventarisatie van het aanbod via de studentenwebsite Als aanbod voor woonruimte aan studenten wordt gedacht aan: -

Zelfstandige studentenwoonruimte

-

Niet-zelfstandige kamers

-

Tijdelijke woonruimte in bijvoorbeeld sloopcomplexen

-

Short-stay (1/2 tot 1 jaar verblijf) aan buitenlandse studenten of stagiaires

-

Long-stay (lager dan 1 jaar) aan buitenlandse studenten e.d.

-

Particuliere kamers

-

Foyer de jeunesse of dergelijke initiatieven waarbij studenten en bewoners vanuit deze doelgroep samen zijn betrokken Naast het aanbod van woonruimte voor studenten worden ook diensten aangeboden: -

Faciliteren bij onderhuur ivm stages buitenland/binnenland

-

Reserveringsregeling – foreign guest, al dan niet via de onderwijsinstelling

-

Sms- e-mail- tipbericht

-

Reparatieverzoeken etc, via doorlink naar corporatiewebsite

-

Uitstroom van studentenwoonruimte naar reguliere woonruimte

-

Doorkliks/advertenties naar/van uitgaansgelegenheden en andere info

-

Doorlinks naar andere websites zoals de Hogescholen, IB-groep, studentenvakbond en dergelijke

Keuze woonruimtebemiddelingsysteem Er wordt een onderscheid gemaakt tussen zelfstandige eenheden en onzelfstandige eenheden voor studenten. Zij worden op verschillende manieren aangeboden. Onzelfstandige eenheden Keuzes Lotingmodel

Na loting: direct te huur


Argumenten Studenten worden aangemerkt als snelzoekers. Dit is het type woningzoekende dat vooral snel een woning wil hebben, heeft zich veelal niet vooraf geregistreerd. Het lotingmodel past goed bij snelzoekers. Indien zich geen woningzoekenden hebben aangemeld voor loting, wordt de woning via ‘direct te huur’ aangeboden op de website. Ook in perioden van minder vraag worden deze woningen via ‘direct te huur’

18

Registratie woningzoekenden

van

Adverteren via internet

aangeboden. Woningzoekenden moeten zich registreren. Het doel hiervan is om hen via direct-mailing of tipberichten te wijzen op een geschikte woning. Bijkomend voordeel is dat we inzicht krijgen in de doelgroep en haar wensen. Registreren moet vooral snel en makkelijk kunnen. Inschrijfduur speelt geen rol bij het toewijzen van woningen. Woningen worden alleen geadverteerd via internet. Het aanbod kan dagelijks worden ververst.

Zelfstandige eenheden Keuzes Aanbodmodel

Inschrijving van woningzoekenden Adverteren via internet

Argumenten De zelfstandige woningen worden aangeboden via het aanbodmodel. Hiermee stellen we de studenten een zelfstandige woning in het vooruitzicht, bieden we enige zekerheid. De vrijkomende woning wordt aangeboden aan de woningzoekende met de langste inschrijfduur. Woningen worden alleen geadverteerd via internet. Het aanbod kan dagelijks worden ververst.

Een student kan maximaal drie reacties tegelijk op studentenwoonruimte hebben lopen. Er mag wel gewisseld worden van reactie voordat de loting/aanbieding is gedaan. Zowel bij de lotingmodule als bij de aanbodmodule blijft de mogelijkheid om een groepsaanbieding te doen, in het systeem ingebouwd.

Spelregels De woningen worden via het lotingmodel en het aanbodmodel aangeboden, maar daarnaast is enige regelgeving noodzakelijk. Inschrijving Woningzoekenden moeten zich inschrijven. De inschrijving is nodig voor de volgordebepaling bij het aanbodmodel. Voor het lotingmodel speelt inschrijfduur geen rol, toch vragen we ook deze woningzoekenden zich in te schrijven. Het doel hiervan is om hen via direct-mailing of tipberichten te wijzen op een passende woning. Bijkomend voordeel is dat we inzicht krijgen in de doelgroep en haar wensen. De inschrijving moet vooral snel en makkelijk kunnen. Er zijn geen kosten verbonden aan een studenteninschrijving. Na toewijzing van een onzelfstandige studentenwoonruimte blijft de inschrijfduur voor zelfstandige studentenwoonruimte behouden. Naast de studenteninschrijving is het voor de student mogelijk om zich als reguliere woningzoekende in te schrijven. Hiervoor gelden de regels voor inschrijving, zoals leeftijd en inschrijfgeld. Studenten die inschrijven krijgen niet standaard een reguliere inschrijving, maar bij inschrijving wordt hen wel gevraagd of er al prijs gesteld wordt op een reguliere inschrijving. De keuze is aan de student zelf. Een studenteninschrijving kan niet worden omgezet naar een reguliere inschrijving. Om vervuiling te voorkomen, worden de bestanden één keer per jaar opgeschoond. Alle woningzoekenden worden aangeschreven met de keuze om hun inschrijving te verlengen. De huidige randvoorwaarden blijven gehandhaafd: de woningen of kamers worden alleen verhuurd aan studenten die voltijd studeren aan een landelijk erkende onderwijsinstelling. Dit kan een MBO-, HBO-opleiding of universitaire opleiding zijn. Studentenwoonruimte is niet alleen voorbehouden aan studenten die in Breda studeren. Ook vanuit andere studieplaatsen dan Breda is er de mogelijkheid om studentenwoonruimte in Breda te huren. Een woningzoekende student jonger dan 18 jaar mag zich vanaf 1 jaar voor aanvang van de studie inschrijven. De studentenwoonruimte blijft altijd bestemd voor één persoon. Twee studenten op een inschrijving/ op een huurcontract blijft niet mogelijk.


19

Coöptatie Coöptatie is op dit moment slechts bij twee studentenpanden (met onzelfstandige woonruimten) van kracht. In dit geval is het coöptatierecht vastgelegd in de huurcontracten van de huidige bewoners van deze panden. Voor deze panden blijft het coöptatierecht bestaan. Bij het vrijkomen van een kamer wordt deze via de lotingmodule aangeboden. Vervolgens worden er 10 kandidaten geloot, die worden voorgelegd aan de bewoners. Uit deze kandidaten kiezen zij de nieuwe bewoner. Nuldejaarsgarantie De huidige nuldejaarsregeling blijft bestaan. Dit betekent dat iedere aangemelde nuldejaars de garantie krijgt dat ze voor 1 januari (na aanvang van het eerste studiejaar) een onzelfstandige studentenkamer toegewezen krijgen. Deze woningzoekenden krijgen dus absolute voorrang op overige woningzoekenden. Er wordt geen rekening gehouden met woonvoorkeuren. Bij weigering van de aangeboden woonruimte vervalt de garantieregeling. De nuldejaarsgarantie geldt uitsluitend voor nieuwe studenten die in Breda gaan studeren. De volgorde op de lijst wordt bepaald door de reisafstand. De studenten die een reisafstand hebben van twee uur of meer (enkele reis), komen als eerste groep op de lijst te staan. De tweede groep bestaat uit studenten met een reistijd van korter dan twee uur. Toewijzing begint op 1 juli, aanmelden kan tot 1 augustus van het studiejaar.

Vrije toewijzingsruimte Er zullen altijd bijzondere situaties zijn waarin maatwerk gewenst is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan minder-validen of stagiair(e)s. Daarnaast komt het ook voor de ingrijpen in een beheersituatie nodig is. Om in deze gevallen maatwerk te kunnen bieden, wordt afgesproken dat iedere corporatie hiervoor jaarlijks 5 studentenwoningen kan inzetten. Diensten De invoering van een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem voor studenten biedt de mogelijkheid om extra diensten te gaan aanbieden aan deze doelgroep. Hieronder vallen Slaagkansberekening, Tipberichten (via SMS), Direct-mailing (gepersonaliseerde nieuwsbrief) en Eigen pagina (voor het beheren van persoonlijke gegevens en woningreacties).Tijdens de realisatie worden hieromtrent definitieve keuzes gemaakt. De studentenwebsite wordt zowel Nederlands- als Engelstalig. Realisatie Automatisering De studentenhuisvesting wordt een aparte website als onderdeel van het centrale Woonplein Breda en gaat mee met de te ontwikkelen automatisering.


20

7. Totaal Overzicht regels, criteria en werkafspraken Normen en criteria Welke woningzoekende reageren?

Aanbod

Loting

Direct te huur

Optie

Alle

Alle, vooral spoedzoekers

Voorrang Selectie op basis van: Reageren Moment benaderen klant

Alle, maar vooral kritische woningzoekenden die bereid zijn te wachten Nee Plaats in de optielijst

Aantal Opties

Ja Voorrang en inschrijfduur Website Na sluiting reactietermijn en selectie Totaal 3 incl. loting en directe huur maar één keer reageren op dezelfde woning nvt

Alle, vooral jongeren en starters, spoed- en snelzoekers Nee Loting

Wisselen Optielijst

Aantal reacties per woningzoekende

Website Na sluiting reactietermijn en selectie Totaal 3, incl. aanbod en directe huur één keer reageren op dezelfde woning

Nee Wie eerst komt, eerst maalt. Website Direct

Website Direct

Totaal 3, incl. aanbod en loting één keer reageren op dezelfde woning

Maximaal 5 opties, waarvan maximaal één per cluster

nvt

nvt

Nvt

Nvt

Nvt

Parkeerstand

Nvt

Nvt

Nvt

Weigeren

Geen beperking

Geen beperking

Geen beperking

Onbeperkt aantal opties Per cluster maximaal één optie Onbeperkt maar achteraan aansluiten Zelf inen uitschakelen Geen beperking


21

8.Overgangsperiode van het oude naar het nieuwe woonruimtebemiddelingmodel Degene die staan ingeschreven als woningzoekenden in het huidige woonruimtebemiddelingsysteem behouden hun huidige inschrijving met de daarbij opgebouwde inschrijfduur. De inschrijvingen worden één op één overgezet. In het nieuwe woonruimtebemiddelingsysteem krijgen woningzoekenden geen extra inschrijfduur aan de inschrijving toegevoegd, maar de bestaande extra inschrijfduur blijft volgens de oude regels geldig, met uitzondering van de ‘oude’ extra inschrijfduur voor urgentie. Onderstaand schema geeft de extra inschrijfduur regels in Woonloket Breda weer: ‘Oude’ extra inschrijfduur van voor 2003 voor urgentie ‘oude’ extra inschrijfduur van voor 2003 voor startende woningzoekenden Doorstromende studenten

6, 9 of 12 maanden (nog 180 wozo) 12 maanden (nog 572 wozo ingeschreven)

Doorstromers

15 maanden

Herstarters

30 maanden

Urgenten Wmo- 12 maanden beschikking

Afhankelijk van de gemiddelde inschrijfduur 20 maanden

Wmo- 6 maanden beschikking

30 maanden

Wmo- 3 maanden beschikking

40 maanden

15 maanden

vervalt Blijft gehandhaafd, totdat wozo verhuizen naar zelfstandige niet-corporatie woonruimte Blijft gehandhaafd zolang wozo in een studentenwoning van de aangesloten corporaties woont Blijft gehandhaafd zolang wozo in een woning van de aangesloten corporaties woont Blijft gehandhaafd tot zes maanden na de toekenning Blijft gehandhaafd tot zes maanden na de toekenning Blijft gehandhaafd totdat Wmo de beschikking intrekt Blijft gehandhaafd totdat Wmo de beschikking intrekt Blijft gehandhaafd totdat Wmo de beschikking intrekt

Lopende aanvragen voor urgentie, herstarterscode, Wmo-beschikking en Aanleunwoningindicaties: Alle volledige aanvragen die op de datum van livegang van het nieuwe systeem zijn ontvangen, worden volgens de oude regels afgehandeld. Alle onvolledige aanvragen en aanvragen die na de datum livegang binnen komen, vallen onder de nieuwe regeling. Er bestaat dan geen recht meer op extra inschrijfduur.

Optiemodule Voor de optiemodule zal een overgangsperiode van drie maanden gelden. Stap 1: alle huidige opties komen te vervallen. Stap 2: alle woningzoekenden krijgen in drie maanden de gelegenheid om nieuwe opties te nemen, tot maximaal 5 opties. Stap 3: na drie maanden wordt de optielijst vastgesteld op basis van de inschrijfduur. Alle opties die daarna worden genomen, sluiten onderaan de optielijst aan. In deze overgangsperiode krijgt de woningzoekende die op dat moment bovenaan staat, de vrijkomende woning aangeboden. Woningen die op het moment van overstappen in het aanbiedingstraject zitten, worden via het oude systeem afgewerk.


22

9.

Informatie en Communicatie (dit is een suggestie, nog geen definitieve lijst)

Het onderdeel Informatie en Communicatie wordt door de werkgroep Communicatie verder uitgewerkt. Uitgangspunt van de website is dat een klant de website gebruikt om informatie te vinden over wonen in de breedste zin van het woord. Het kan dus om huren of kopen van een woning gaan, maar ook over het huren van een parkeergarage. De homepage moet een totaalbeeld geven van de mogelijkheden, waarbij een keuze gemaakt kan worden in wonen (huren, kopen, tussenvormen, nieuwbouw), parkeren, winkels etc.

Inzoomfunctionaliteit via kaart Breda met geadverteerde/beschikbare woningen. Zie voorbeeld van www.entree.nu

Via het woningaanbod of de zoekfunctionaliteit wordt een overzicht van woningen gepresenteerd. Daarbij wordt een beknopte overzicht van de woninggegevens getoond. Het beknopte overzicht bevat de volgende gegevens: Overzicht woningen Gegevens:             

Iconen Adres van de woning (met clusternummer) Foto van de woning Logo van aanbieder Wijknaam, Buurtnaam Type woning Welke contractvormen mogelijk zijn (bij Te Woon) Aantal slaapkamers Huurprijs / koopprijs Servicekosten Huurtoeslagmogelijkheden / koopsubsidiemogelijkheden Wachttijdindicatie / aantal reacties Status van de woning (reageren voor aangeboden, acceptatie)

Wanneer een woningzoekende meer informatie wenst kan dat via het aanklikken van het adres of foto.


23

De informatie over de woning is gerangschikt conform de volgende tabbladen: Woninggegevens Woningkenmerken

Woningomschrijving (of overige kenmerken)

Afbeeldingen

omgeving

Clustergegevens Gegevens:

                               

               


adres en woonplaats type woning aantal slaapkamers etagehoogte huurprijs of koopprijs Servicekosten Huurtoeslag- of koopsubsidiemogelijkheden Stookkosten Energielabel Soort cv Keuken gesloten/open Zolder wel/niet Welke contractvormen er mogelijk zijn (Te Woon) Beschikbaar vanaf Modulesoort (aanbod, loting…) etagehoogte Labels (aangepaste woning, geen kinderen, geen huisdieren, Leeftijdgroep, Bijzondere doelgroep WVG woning (ja-> altijd voorrang) Bij optie: clusternaam, clusternummer Verhuurmedewerker Telefoonnummer medewerker Status: in buffer, aangeboden e.d. Foto’s (goed printbaar via PDF) Plattegrond (goed printbaar via PDF) Beheerder ja/nee Eigenaar (presentatie logo op site) buurt, wijk google maps voorzieningen in de buurt Welke informatie over de wijkgegevens? Welke informatie over de buurtgegevens?

Clusternaam en clusterummer Zichtbaar ja/nee (ook niet zichtbaar voor wozo..) Datum loting Eigenaar Wijk, buurt Straten Woningtype Aantal slaapkamers Prijsklasse Label Label bijzondere doelgroep Oppervlakte woning huurprijs, servicekosten, inclusief stookkosten, subsidiabele huur, C.v. aanwezig Buitenruimte Beheerder

24

      

Bijzonderheden Afbeeldingen Plattegronden Gemiddelde wachttijd Aantal woningen Elke x mutatie naar de winkel Gegevens printbaar PDF

Zoekprofiel Op de site kan aan de hand van een geautomatiseerde vragenlijst een zoekprofiel worden opgesteld. Met het zoekprofiel kan de woningzoekende zelf zoeken op de site (voorselectie) en een tipbericht ontvangen. De vragenlijst bevat de volgende gegevens. Gegevens woningzoekenden:

Zoekprofiel:

van

          

Postcode Woonsituatie: Huur / koop / inwonend bij ouders / inwonend overig / anders Type woning Buurt, Wijk (via aanklikken kaartje of scroll down wijk) Straatnaam Huurprijs/koopprijs (min, max) Type aanbod ((koop, huur, parkeren, bijzondere woongebouwen....) Type woning (eengezinswoning, appartement e.d.) Soort aanbod bestaande bouw, nieuwbouw Aantal slaapkamers (min, max) Wachttijd

Woonproducten Per woonproduct moet nog een overzicht van gegevens worden toegevoegd aan deze notitie.


25

10.

Evaluatie en beheer

10 1 Evaluatie Met het Combinatiemodel zijn in andere plaatsen door andere corporaties al ervaringen opgedaan, waardoor de projectgroep Woonmarketing vertrouwen heeft in de juiste opzet van de Woonmarketing in Breda. Toch worden er in ieder geval twee evaluatiemomenten gepland. De eerste evaluatie wordt één jaar na de invoering gehouden. In deze evaluatie zal vooral gekeken worden naar het systeem en de werkprocessen. De tweede evaluatie wordt twee jaar na invoering gehouden. Dan zal vooral de klantkant van het systeem worden bekeken, alsmede de vindbaarheid van Woonmarketing Breda door de verschillende klantgroepen. Uiteraard zal direct vanaf de realisatie van het Combinatiemodel gevolgd worden hoe het systeem loopt en indien er bijstellingen noodzakelijk zijn, zullen die worden aangepakt. 10.2 Beheer Het technische beheer van het Woonmarketingmodel zal worden verzorgd door een Beheergroep Woonmarketing, waarin naast de coördinator vanuit elke corporatie ten minste een kerngebruiker van het systeem zit. Alle signalen vanaf de werkvloer worden in de beheergroep ingebracht. Eventuele voorstellen voor kleine systeemverbeteringen kunnen hier worden opgezet. De projectgroep Woonmarketing gaat er vanuit dat bij het sluiten van de nieuwe samenwerkingsovereenkomst afspraken worden gemaakt over het bevoegdheden van de Bestuurscommissie en de Toetsingscommissie.


26

Woonmarketing Breda Rapportage tweede fase

Recommend Documents