Gemeente Breda. SSC Onderzoek en Informatie. Vastgoedmarktmonitor Breda 2008

Gemeente Breda

Vastgoedmarktmonitor Breda 2008

Publicatienummer: 54321 Datum: december 2008

SSC Onderzoek en Informatie

In opdracht van: Afdeling Economische Zaken Afdeling Vastgoed Afdeling Wonen Uitgave: Gemeente Breda Afdeling SSC Onderzoek en Informatie Projectnummer: 1202 Claudius Prinsenlaan 10 4811 DJ Breda Telefoon 076-5293513 E-mail: [email protected] Bronvermelding verplicht

1.

Samenvatting ........................................................................................................... 5 1.1. Woningmarkt ............................................................................................................ 6 1.2. Detailhandel ............................................................................................................. 7 1.3. Kantoren ................................................................................................................... 8 1.4. Bedrijventerreinen en bedrijfsruimten .................................................................... 10

2.

Woningmarkt .......................................................................................................... 11 2.1. De Nederlandse woningmarkt................................................................................ 11 2.2. Huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt, medio 2008 ............................ 13 2.3. Bredase woningmarkt ............................................................................................ 16

3.

Detailhandel ........................................................................................................... 21 3.1. De Nederlandse winkelmarkt ................................................................................. 21 3.2. Bredase winkelmarkt .............................................................................................. 22 3.3. Winkelcentra: binnenstad, wijkwinkelcentra, buurtcentra en dorpscentra ............. 25 3.4. Toekomstige ontwikkelingen detailhandel ............................................................. 33

4.

Kantorenmarkt........................................................................................................ 35 4.1. De Nederlandse kantorenmarkt ............................................................................. 35 4.2. Huidige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt, medio 2008 .......................... 37 4.3. Bredase kantorenmarkt.......................................................................................... 37

5.

Bedrijfsruimtemarkt en bedrijventerreinen ............................................................. 43 5.1. De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt in 2007 ........................................................ 43 5.2. Bredase bedrijfsruimtemarkt .................................................................................. 45 5.3. Bedrijventerreinen .................................................................................................. 47

6.

Tabellenboek.......................................................................................................... 49

Bijlage 1 ............................................................................................................................ 97

4


Gemeente Breda

1.

Samenvatting De vastgoedmarktmonitor 2008 laat, evenals de monitor van 2007 in het algemeen een positief beeld zien van de Bredase vastgoedmarkt. De gunstige economische ontwikkelingen van de laatste jaren hebben een stimulerende invloed gehad op de vraag naar commercieel vastgoed in Breda. West-Brabant en in het bijzonder de gemeente Breda, wordt steeds meer ontdekt als locatie voor verkoop- en hoofdkantoren. Grote nieuwe kantoorgebruikers zijn o.a. GE Commercial Finance en de Beneluxkantoren van Scania en Chevrolet. Het gaat hierbij steeds vaker om het samenvoegen van meerdere vestigingen op een nieuwe locatie, waarbij bedrijfsinterne factoren als fusies, overnames, schaalvergroting en efficiency een rol spelen, naast veranderingen in vestigingsfactoren als bereikbaarheid, arbeidsmarkt en imago van steden en locaties. West-Brabant is door het vakblad Logistiek uitgeroepen als logistieke hotspot nr.1, de belangrijkste logistieke regio van Nederland. Overigens wordt ook Breda daarbij geconfronteerd met een mismatch tussen vraag en aanbod; ondanks een aantrekkende markt staat tegelijkertijd veel commercieel vastgoed (langdurig) leeg. Opvallend daarbij is dat het niet alleen om oude panden gaat, maar dat ook nieuwe (kantoor)panden al langer dan twee jaar niet in gebruik zijn. Niet alleen blijkt Breda aantrekkelijk voor ondernemers, ook als woonstad is de stad attractief, wat leidt tot hoge vraagprijzen en korte looptijden. In 2007 stijgen de prijzen bovengemiddeld en behoren tot de hoogste van de andere steden in Nederland. Voor starters wordt het steeds moeilijker om toe te treden tot de koopmarkt. Wel vlakt in 2008 de stijging van de huizenprijzen af en loopt de termijn dat huizen te koop staan op. Echter, de koopmarkt blijft een krap segment van de huizenmarkt. Op de winkelmarkt hebben zich het afgelopen jaar weinig nieuwe ontwikkelingen voorgedaan. Breda blijft zich sterk ontwikkelen als winkelstad. De huurprijzen zijn verder toegenomen, terwijl de leegstand tot de laagste behoort van de grote steden in Nederland. Het segment dat het afgelopen jaar weinig beweging liet zien is de uitgifte van bedrijventerreinen. Terwijl landelijk de uitgifte van bedrijventerreinen al een aantal jaar aantrekt, bereikte de afgelopen jaren de uitgifte in Breda een dieptepunt. In 2006 en 2007 is sprake van een licht herstel, echter de uitgifte is nog aanzienlijk lager dan in de jaren 1999/2000. Niet zozeer de achterblijvende vraag is hiervan de oorzaak, maar eerder het ontbreken van voldoende aanbod aan bedrijventerrein. Nieuwe vestigingskandidaten hebben weinig keuzemogelijkheden. Het huidige terreinenaanbod is beperkt en versnipperd. Stemmingsbeeld toekomst: gematigd positief De komende periode zal ook de Bredase vastgoedmarkt waarschijnlijk niet ontkomen aan de gevolgen van de onzekere internationale economische ontwikkelingen. Het dalende consumenten- en producentenvertrouwen en de onzekerheid op de financiële markten zijn inmiddels al voelbaar op de diverse deelsegmenten. Banken en financiers zijn afwachtend en kritisch wanneer het gaat om de financiering van nieuwbouwprojecten, zowel op de woningmarkt als het commercieel vastgoed. Daarnaast kan ook de toenemende terughoudendheid van banken bij het verstrekken van hypotheken en leningen en de oplopende rente een rechtstreekse invloed hebben op de woningmarkt.

5

En het lage consumenten- en producentenvertrouwen gaat zeker een rol spelen bij het nemen van verhuisbeslissingen of de aankoop van vastgoed. Vooralsnog lijkt de Bredase economie voldoende solide om een aantal minder gunstige ontwikkelingen op te vangen. Ook uit een consultatie van Bredase makelaars is naar voren gekomen dat zij het algemeen sentiment van de Bredase vastgoedmarkt als gematigd positief karakteriseren. Markt commercieel vastgoed nog steeds vragersmarkt Ondanks de aantrekkende opname van kantoor- en bedrijfsruimten het afgelopen jaar, blijft de vastgoedmarkt nog steeds een vragersmarkt. Door het ruime aanbod staan de wensen en behoeften van de gebruikers centraal. Vaak worden door aanbieders extra incentives gegeven, om het aangeboden vastgoed voor gebruikers aantrekkelijker te maken. Aanbieders van vastgoed worden steeds vaker geconfronteerd met potentiële gebruikers die snel de beschikking willen hebben over het vastgoed, het liefst op maat gesneden, waarbij hoge eisen worden gesteld aan bereikbaarheid, ligging en representativiteit van het pand. In deze markt wordt het steeds moeilijker om “gebruikt” vastgoed af te zetten, maar worden ook de eisen die de markt aan nieuw vastgoed stelt groter. Toekomstige grootschalige ontwikkelingen waarvoor de stad Breda zich gesteld ziet, kunnen niet los gezien worden van de bestaande voorraad en de leegstandsproblematiek. Voor de winkelmarkt geldt dat de markt blijvend krap is en dat er zeker op de A1-locaties nauwelijks leegstand is. Dat neemt niet weg dat nieuwe uitbreidingslocaties tot nieuwe dynamiek en koopkrachtverschuivingen kunnen leiden. Nieuwe economische dynamiek creëert vraag naar kleinschalig vastgoed De laatste jaren is het aantal bedrijven in Breda flink toegenomen. Een belangrijke oorzaak hiervan is dat steeds meer werknemers kiezen voor het zelfstandig ondernemerschap. Vanuit deze nieuwe bedrijven is veel vraag naar kleinschalig vastgoed. De dynamiek in de vastgoedmarkt wordt bovendien in grote mate bepaald door deze kleine gebruikers. Het aanbod van kleinere panden is echter beperkt en bevindt zich vaak aan de onderkant van de vastgoedmarkt. Nieuwe concepten, welke inspelen op de vraag naar hoogwaardige kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimten, zouden een hiaat in de markt kunnen opvullen. Hierna volgen per segment van de vastgoedmarkt de belangrijkste conclusies, trends en ontwikkelingen. 1.1.

Woningmarkt Landelijk • In 2007 stijgen de huizenprijzen opnieuw flink, mede door een sterk draaiende economie. • In 2007 liep het aanbod te koop staande woningen op en nam het aantal transacties af; de doorstroming stagneert. • Door stijgende koopprijzen en stijgende hypotheekrente nam in 2007 de betaalbaarheid af, met name voor starters. • De gevolgen van de kredietcrisis en verslechterde economische situatie lijken vooralsnog met name voelbaar te worden in de nieuwbouwsector; de verkoop van nieuwbouwwoningen stagneert aanzienlijk.

6


Gemeente Breda

•

• • •

Prijsstijging voor 2008 valt naar verwachting lager uit dan het (hoge) inflatieniveau door minder gunstige economische vooruitzichten en een hogere hypotheekrente. Naar verwachting neemt in 2008 het aanbod verder toe en het aantal transacties verder af. De looptijd van te koop staande woningen stijgt naar verwachting. In 2008 verslechtert naar verwachting de betaalbaarheid verder. Door een blijvend structureel tekort op de Nederlandse woningmarkt zal courant aanbod dat voldoet aan de kwalitatieve vraag een blijvend hoge prijs en vraag houden.

Breda • In 2007 stijgen de huizenprijzen opnieuw bovengemiddeld (9%). • Een gemiddelde woning is in 2007 in Breda 11% duurder dan het landelijk gemiddelde. de • Het 2 kwartaal van 2008 laat een lichte prijsdaling zien, de gemiddelde prijsstijging voor 2008 valt naar verwachting voor het eerst sinds jaren lager uit dan het landelijk gemiddelde. • Medio 2008 is ook in Breda een stijging te zien van het aanbod te koop staande woningen. • Het transactieniveau zakt echter nog niet verder terug, wel neemt het aantal dagen dat een woning te koop staat op. • Woningbouwproductie moet komende jaren aanzienlijk hoger zijn dan de afgelopen jaren om aan de gemeentelijke doelstellingen te voldoen. De gevolgen die de kredietcrises lijkt te hebben op de verkoop van nieuwbouwwoningen kan dit bemoeilijken. • De doorstroming binnen de bestaande voorraad is in 2007 afgenomen. 1.2.

Detailhandel Landelijk • Omzetontwikkelingen detailhandel tot en met mei 2008 positief, juni geeft nog slechts een geringe omzetgroei te zien. • Consumentenvertrouwen en koopbereidheid historisch laag; koopkracht staat onder druk • Vastgoedmarkt winkels hogere segment krap; stijgende huurprijzen • Daling opname winkels met 20% in 2007 naar circa 500.000 m² . Hier tegenover staat een toename van het winkelaanbod naar circa 848.000 m². • Voor minder courant aanbod dreigt (langdurige) leegstand • Flinke stijging internetaankopen; gevolgen voor (fysieke) winkelaanbod nog onduidelijk. Breda • Breda heeft een regionaal verzorgende functie. Door een combinatie van een compact en omvangrijk winkelen horeca-aanbod is de binding aan Breda hoog. Breda heeft een bovengemiddeld koopkrachtig publiek, wat ook tot uitdrukking komt • •

in de bestedingen. Toenemende bezoekersaantallen Breda, bezoekerstrouw en bestedingsniveau sterke punten van Breda Toeristische bezoekers komen vooral naar Breda om te winkelen 7

• • • • • •

•

• • •

1.3.

Binnenstad wordt gewaardeerd om sfeer, horeca-aanbod, omvang en kwaliteit van winkelaanbod en diversiteit van het aanbod Wonen en kleding & mode sterk vertegenwoordigd in Breda Sterkste toename winkelvloeroppervlak bij wonen en kleding & mode Stijging huurprijzen winkels bovengemiddeld Vergeleken met ander steden weinig leegstand Duidelijke verschillen bezoekmotieven winkelcentra: o Binnenstad:fun o Wijk- en buurtwinkelcentra: run o Specifieke winkelcentra: doel. Ingrijpende verschuivingen koopkrachtoriëntatie: o Minder weglekken koopstromen naar buiten Breda o Elektronica en woninginrichting, werden voorheen voornamelijk in binnenstad gekocht, nu voor een belangrijk deel op woonboulevard o Vooral op het terrein van woninginrichting versterking verzorgingsfunctie Breda. Hoge Vucht belangrijkste locatie wekelijkse boodschappen, Valkeniersplein gerelateerd aan winkelvloeroppervlak meeste consumenten Werkgelegenheid detailhandel ontwikkelt zich positief Voor de komende jaren streeft Breda naar het versterken van de (boven)regionale positie van Breda als winkelstad. Belangrijkste uitbreidingslocaties detailhandel voor Breda zijn: Achter de Lange Stallen, Bavelse Berg, Woonboulevard, Via Breda en De Burcht.

Kantoren Landelijk • De kantoorhoudende sectoren profiteren in 2007 van de goed presterende economie. • De Nederlandse kantorenmarkt in 2007 kan als ruim gekenmerkt worden. Hoewel de markt ten opzichte van 2006 een stijgende opname en een dalend aanbod vertoonde (stijgende kantorenmarktratio), was het aanbod in kantoorruimte nog steeds hoog. • Aan de vraagzijde heeft de kantorenmarkt zich met een hoge opname goed ontwikkeld. De grootste problemen doen zich voor aan de aanbodzijde. Vooral het structurele (langdurige leegstand) aanbod is ongewenst hoog. Vraag en aanbod groeien verder uit elkaar. • Huurprijzen zijn in 2007 licht gestegen, vooral in het nieuwbouwsegment. De incentives dalen licht, maar worden nog steeds toegepast. De strijd om de gunst van de huurder is nog steeds hevig, er is sprake van een ‘huurdersmarkt’ . • Er liggen veel plannen voor nieuwe kantoorruimte. Dit zet verouderd incourant aanbod verder onder druk. Transformatie en herstructurering zal naast nieuwbouw steeds meer aandacht moeten krijgen. • Energiebesparing en duurzaamheid zijn belangrijke kansen voor vastgoedpartijen. • Medio 2008 laat een substantiële daling van de opname zien. De onrust in de financiële wereld en neerwaarts bijgestelde economische groeiverwachtingen worden voelbaar op de kantorenmarkt. Als gevolg van kredietcrisis wordt bouwen op eigen risico steeds moeilijker (banken geven vaak pas krediet als gebouw al grotendeels verhuurd/verkocht is.

8

Gemeente Breda


Breda • De Bredase voorraad bedraagt inmiddels 670.000 m2 vvo kantoorruimte (>500m2). 39% van de voorraad is jonger dan10 jaar. • In het Centrum bevindt zich de grootste concentratie aan kantoorruimte. Sinds 2000 zijn de groeiers de kantoorlocaties Station, Lunetstraat en Westerhage. • Het aanbod kantoorruimte is in 2007 met 10% gedaald ten opzichte van 2006. In totaal is 130.500m2 vvo kantoorruimte direct beschikbaar. • De opname van kantoorruimte is in 2007 gedaald met 13% ten opzichte van 2006. In totaal is 37.500 m2 vvo kantoorruimte opgenomen. • De kantorenmarktratio bedraagt per 1 januari 2008 29% en de verhouding tussen aanbod en vraag is 3.5. Deze getallen zijn nagenoeg gelijk aan het lang jaarlijkse gemiddelde. De kantorenmarkt in Breda kan hiermee als redelijk ruim bestempeld worden. In 2008 lijkt de kantorenmarkt zich verder te verruimen. Zowel het aanbod als de opname dalen. • Algemeen sentiment voor de kantorenmarkt:gematigd positief. • Veel vervangingsvraag, weinig vragers van buitenaf. Met komst HSL wel toenemende interesse voor Breda; nieuwe vestigers kiezen nu bijvoorbeeld tussen Den Bosch, Eindhoven en Breda. • Veel vraag naar gebouwen met eigen identiteit en dan ook nog liefst op een eigenstandige locatie • Vraag van bedrijven verandert in termen van flexibiliteit en planning, dit vraagt om een actieve en betrokken houding van de vastgoedaanbieders. Goed voorbeeld is plan Lindenberg in Princenhage, dat dan ook op korte termijn af is gezet. • Relatief veel nieuwe kantoren in Breda staan langdurig leeg. Potentiële gebruikers kijken kritisch naar locatie en/of bereikbaarheid. • De structurele leegstand bedraagt 45% van het aanbod (absoluut gaat het om 58.000 m2 vvo). De meeste langdurige leegstand is te vinden in Breda Oost en rondom het Station. Rondom het Station is de laatste jaren het aanbod flink opgelopen en wordt ruim 80% van het aanbod al langer dan 2 jaar aangeboden. • Het direct beschikbare planaanbod bedraagt ca. 40.000 m2 vvo. NB. Veel van deze locaties worden al geruime tijd aangeboden. Op (korte) termijn komen hier de ontwikkelingslocaties Drie hoefijzers (12.000m2) en het station (22.000m2) bij en op middellange termijn de verdere ontwikkeling van Via Breda. • Er is een toenemende behoefte aan concrete plannen, die op korte termijn uitvoerbaar zijn en die flexibel in kunnen spelen op wensen van vragende marktpartijen. • De huurprijzen van eersteklas kantoorruimte zijn het laatste jaar gestegen (waarbij de stijging groter is dan het landelijke gemiddelde) naar bijna €160 per m2. Aanbieders moeten wel de nodige incentives leveren om hun aanbod op de markt af te kunnen zetten • Grote dynamiek in kleinschalige markt. Veel vraag naar kleinschalige projecten, als Blushuis en Oude Vest (creatieve industrie). Probleem is dat veel aanbod tot 150 m2 te weinig kwaliteit heeft. • Onderscheid tussen bedrijventerreinen en kantoorlocaties wordt steeds diffuser.

9

1.4.

Bedrijventerreinen en bedrijfsruimten Landelijk • Door de sterke economie is 2007 een topjaar als het gaat om opname van bedrijfsruimte. Hierdoor neemt ook voor het eerst sinds jaren het aanbod weer af. • De tophuurprijzen voor bedrijfsruimte zijn in 2007 weer fors gestegen. De hoogste huurprijzen worden betaald voor kleinschalige ruimte tot 1.000 m2 en voor grootschalige objecten vanaf 5.000 m2. Kwalitatief hoogwaardige locaties stijgen sterk in waarde, de huurprijzen van verouderde niet-courante gebouwen staan onder druk. Verschillen in huurprijzen nemen naar verwachting verder toe. • De vooruitzichten voor 2008 zijn ondanks de verslechterde economische situatie positief. De opname zal in 2008 weliswaar een stuk lager uitkomen dan in 2007 maar nog altijd ruim boven het langjarig gemiddelde. • Een grote bedreiging voor de sector is het voortdurend kunnen blijven voorzien in locaties en gebouwen die aan de marktvraag tegemoet komen. Door maatschappelijke weerstand wordt de planning van nieuwe locaties steeds moeilijker. Meer aandacht voor herstructurering van verouderde bedrijven(terreinen) is noodzakelijk. • Initiatieven van marktpartijen zorgen voor meer vernieuwing in de bedrijfsruimtemarkt. Duidelijk zichtbaar is dat meer wordt ingespeeld op de vraag en behoefte bij de (eind)gebruiker, en nieuwe concepten bevatten een hoge mate van servicegerichtheid. Op gebouwniveau bestaan veel nieuwe initiatieven op het gebied van starterscentra en bedrijfsverzamelgebouwen. De gebouwen zelf zijn geen nieuw fenomeen, wel de commerciële exploitatie door marktpartijen. Breda • Bedrijfsruimtemarkt Breda trekt flink aan in 2008. Opname is hoog in eerste helft 2008, terwijl tegelijkertijd aanbod afneemt. • Opname het grootst in Overig Breda, Breda West en Krogten. • Leegstand het grootst op Emer, terwijl tegelijkertijd aanbod stijgt. • Stabilisering huurprijzen. • Uitgifte bedrijventerreinen in Breda is beperkt. Niet zozeer de achterblijvende vraag is hiervan de oorzaak, maar eerder het ontbreken van voldoende aanbod aan bedrijventerrein. Er zijn weinig keuzemogelijkheden voor nieuwe vestigingskandidaten. Het huidige terreinenaanbod is beperkt en versnipperd.

10


Gemeente Breda

2.

Woningmarkt

2.1.

De Nederlandse woningmarkt Prijsontwikkeling In 2007 heeft de op volle toeren draaiende Nederlandse economie geleid tot prijsstijgingen op de woningmarkt. Voor een gemiddelde woning moet in Nederland bijna 1 €250.000 betaald worden . Opvallend is dat de duurdere woningen meer in prijs stijgen dan de woningen in het laagste segment. De prijs van duurdere vrijstaande woningen en van duurdere appartementen stijgt het hardst. Dit wijst erop dat de hogere inkomensgroepen kennelijk relatief gemakkelijker een duurdere woning kunnen betalen 2 dan de lagere en middeninkomens een goedkopere woning . Aanbod en verkooptransacties De doorstroming op de Nederlandse koopwoningenmarkt neemt af. Het aantal 3 transacties in de bestaande woningvoorraad is in 2007 flink gedaald . Tegelijkertijd neemt het aanbod te koop staande woningen ten opzichte van vorig jaar 4 toe . Ook de gemiddelde tijd dat een woning te koop staat loopt aan het eind van 2007 5 licht op, eind 2007 bedraagt de gemiddelde mediane verkooptijd 78 dagen . Echter, nieuw te koop aangeboden woningen worden iets sneller verkocht dan vorig jaar. Dit geeft aan dat de markt onverminderd krap is. Daar staat tegenover dat woningen die al langer te koop staan momenteel minder snel veranderen van eigenaar. Dit kan veroorzaakt worden door ongunstige prijs-kwaliteitverhouding, maar waarschijnlijk is dit 6 een gevolg van de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.

1

Bron Kadaster: stijging gemiddelde koopsom van woningen in 2007 met 5,3%. In 2007 werd gemiddeld € 248.325 voor een woning betaald. In 2006 was dat nog € 235.843. Bron NVM: eind van 2007 mediane verkoopprijs van gemiddeld € 246.000. Een stijging van ruim 3% ten opzichte van het 4e kwartaal van 2006. 2 Bron Rabobank. 3 Bron Kadaster: het aantal verkochte woningen in 2007 is gedaald met 3,5%. In 2006 werden 209.767 woningen verkocht tegen 202.401 woningen in 2007. 4 Bron NVM: het aanbod van te koop staande woningen ten opzichte van vorig jaar is met ruim 3.500 toegenomen tot 85.350. Het aantal transacties daalde volgens de NVM licht ten opzichte van 2006. 5 Bron NVM. 6 Bron Rabobank.

11

Figuur 1 Ontwikkeling aanbod en transacties (opnameratio) op de Nederlandse woningmarkt

100.000

aanbod derde kwartaal transacties derde kwartaal

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000

54%

45%

46%

44%

44%

45%

39%

40.000 30.000 20.000 2002

2003

2004

aanbod

2005

2006

2007

2de kwartaal 2008

transacties Bron: NVM

Nieuwbouwproductie De Nederlandse woningvoorraad is in 2007 met 64 duizend woningen toegenomen. Naast de vermeerdering van 80 duizend door nieuwbouw en ruim 7 duizend door verbouw of woningsplitsing, zijn bijna 24 duizend woningen onttrokken aan de 7 woningvoorraad. Eind 2007 staan iets meer dan 7 miljoen woningen in Nederland. De stijgende lijn in de landelijke woningbouwproductie houdt ook in 2007 stand. In totaal zijn iets meer dan 80.000 nieuwe woningen opgeleverd. In totaal steeg het aantal opgeleverde woningen met 10%. Het aantal opgeleverde appartementen steeg met 21% ten opzichte van 2006, het aantal opgeleverde eengezinswoningen met 5%. De ambitie 8 van het kabinet om jaarlijks ruim 80.000 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen wordt hiermee gehaald. Inmiddels liep in 2007 de afgifte van bouwvergunningen weer terug. Werden in 2006 nog ruim 95.000 vergunningen afgeven, in 2007 is dat nog circa 88.000. Dit is een daling van 9%. In 2008 zal het aantal opgeleverde woningen naar verwachting uitkomen op 82.000. Vanaf 2009 zal het aantal gereedgekomen woningen gaan dalen en in 2010 komt het naar verwachting uit op 78.500. Onder invloed van de huidige conjunctuur, de kredietcrisis, lagere economische groei, hogere inflatie, hogere hypotheekrente en onzekerheid over de inkomensgroei wordt de woonconsument voorzichtiger. De 9 haperende economie zal vooral te merken zijn in de koopwoningmarkt .Consumenten die van plan zijn een nieuwbouwhuis aan te schaffen, zullen eerst hun bestaande woning willen verkopen. De economische onzekerheid zorgt ook voor minder verhuizingen en de verkopen binnen de bestaande voorraad vertragen. Aangezien de nieuwbouwkoopsector voor het grootste deel afhankelijk is van kopers uit de bestaande koopwoningvoorraad, hebben de vertragingen en dalingen daar op termijn consequenties voor het aantal te bouwen koopwoningen.

7

Bron CBS. Bron VROM 9 Dit blijkt uit de nieuwe woningbouwprognoses van BouwKennis 8

12


Gemeente Breda

Betaalbaarheid 10 De betaalbaarheid van een koopwoningen is in 2007 flink is afgenomen . Zowel het koopprijsniveau als het niveau van de woonlasten zijn minder betaalbaar geworden. De belangrijkste oorzaken zijn de stijgende koopprijzen, oplopende rente en de strengere eisen die hypotheekverstrekkers aan een lening stellen. De inkomensgroei van Nederlandse huishoudens heeft in deze periode slechts in beperkte mate tegenwicht kunnen bieden aan de toegenomen financieringslasten. Met name voor éénverdienende starters is de betaalbaarheid van een koopwoning zorgelijk. Zij zullen meer en meer op het huursegment aangewezen zijn. 2.2.

Huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt, medio 2008 Negatief sentiment De afgelopen periode zijn veel berichten met een negatieve stemming in de media verschenen. Het vertrouwen van potentiële starters en koopwoningbezitters in de 11 Nederlandse woningmarkt is in het tweede kwartaal 2008 flink is gedaald. Met name wordt verwacht dat de hypotheekrente verder gaat stijgen en dat het aantal verkochte woningen en de huizenprijzen gaan dalen. Ook is een grotere groep van mening dat het een ongunstige periode is om een huis te kopen. Niettemin verwachten twee op de drie huizenbezitters de eigen woning nog altijd gemakkelijk te kunnen verkopen. Ook het CBS spreekt van een dalend consumentenvertrouwen. Zij stelt dat in het afgelopen jaar het pessimisme snel de overhand heeft gekregen. Nog nooit eerder heeft de consument in één jaar tijd zoveel vertrouwen verloren. Het vertrouwen in de economie daalde sterk en de consument is somber over de toekomst. Inmiddels zijn er meer doemdenkers dan optimisten. Ook de koopbereidheid, de tweede bouwsteen van het consumentenvertrouwen, verslechterde. Consumenten vinden nu de tijd veel minder gunstig voor het doen van grote aankopen. Ook over de eigen financiën zijn consumenten veel somberder geworden. Echter, de stemming over de financiële situatie van het eigen huishouden voor het komende jaar verslechterde minder sterk. De Bouwbrief van ABN-AMRO geeft aan dat de gevolgen van de Amerikaanse kredietcrises ook op de Nederlandse woningmarkt voelbaar worden. Het dalende consumentenvertrouwen vertaald zich rechtstreeks in een afname van de transacties. Met name de nieuwbouwsector wordt geconfronteerd met stagnerende verkopen die leiden tot vertragingen van de bouwproductie.

10 11

Bron: NVM en Rabobank Bron: Woonbericht Postbank

13

Prijsstijgingen woningmarkt Tegenover de negatieve berichtgeving geven verschillende bronnen aan dat er géén sprake is van absolute prijsdalingen op de woningmarkt. Ten opzichte van eind 2007 zijn 12 de prijzen in het eerste half jaar van 2008 zelfs gestegen . De prijs van de gemiddelde 13 verkochte woning komt in het tweede kwartaal van 2008 uit op bijna € 251.000 . De 14 stijging van de prijzen van koopwoningen is wel minder hard dan voorgaande jaren. De stijgende prijzen zijn een rechtstreeks gevolg van een structureel tekort op de Nederlandse woningmarkt. Figuur 2 Ontwikkeling mediane transactieprijs naar woningtype op de Nederlandse woningmarkt in 2007

€ 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 2005

2006

2007

2008

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder een kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal Bron: NVM

Toename aanbod, daling transacties Het aanbod te koop staande woningen neemt verder toe. Het aantal woningen dat te de koop staat is gestegen van ruim 80.000 in 2007 naar ruim 93.000 in het 2 kwartaal van 15 2008 . Het aantal huizen dat per kwartaal verkocht wordt, blijft daar bij achter en is gedaald van bijna 40.000 transacties medio 2007 naar ruim 35.000 transacties medio 2008. De opnameratio (verhouding tussen opname en aanbod) daalde van 45% eind 2007 naar 39% nu. Met andere woorden, het gat tussen het aantal woningen dat te koop staat en verkocht wordt, groeit. Ook het aantal dagen dat een woning gemiddeld te koop staat stijgt licht. Ook het CBS constateert een daling van het aantal transacties. In het eerste halfjaar van 2008 was het aantal verkochte bestaande koopwoningen 7% lager dan in de eerste helft van 2007. De Rabobank geeft aan dat het aantal verkooptransacties al zeven kwartalen op rij daalt (in verhouding tot het toenemend aantal te koop staande woningen). De Rabobank wijst bovendien op een kwantitatieve, kwalitatieve en locatiegebonden mismatch op de Nederlandse woningmarkt. Het transactietotaal neemt al meer dan anderhalf jaar achtereen af. Dit is niet goed voor de zo belangrijke doorstroming, die dan 12

Woningmarktcijfers.nl stelt, na een analyse van alle door het Kadaster verwerkte woningtransacties, dat de gemiddelde koopsom van alle in Nederland verkochte woningen is in het eerste halfjaar van 2008 gestegen is tot € 253.500. Ten opzichte van eind 2007 is dit een stijging van de koopsom met nog altijd 2,1%. 13 Bron NVM: Ten opzichte van eind 2007 is dit een prijsstijging van 2% procent. 14 Bron Rabobank. 15 Bron NVM.

14


Gemeente Breda

ook onder druk staat. Tegelijkertijd neemt het aanbod van te koop staande woningen wel toe, terwijl de woningmarkt op nationaal niveau nog steeds krap is. De NVB wijst in haar ‘Huizenkopers in Profiel’ ook op deze mismatch op de Nederlandse woningmarkt. Zo prefereert maar liefst 85 procent een eengezinswoning, waarbij vooral de luxe woonvormen in het groen het meest favoriet zijn. De toename van het aandeel koopappartementen in de bouwprogramma’s staat echter in schril contrast met deze wens. Ook blijkt uit hun onderzoek een massale voorkeur voor de zogenoemde suburbane locatie. Ook dit beeld contrasteert met het kabinetsbeleid dat inzet op het (binnen)stedelijk wonen. Kortom, er is continu sprake van de verkeerde producten op de verkeerde plaats. Verwachting NVM en Rabobank zijn beide gematigd positief voor de komende jaren op de Nederlandse woningmarkt. De NVM stelt dat het structureel tekort (kwantitatief als kwalitatief) aan woningen op de Nederlandse markt, ertoe leidt dat de prijs en de vraag hoog blijven. Gelet op de ontwikkeling van de markt tot nu toe verwacht de NVM dat de prijsstijging over heel 2008 zal uitkomen op 2 procent. De Rabobank stelt dat de woningmarkt er minder positief voorstaat dan enkele jaren geleden, maar dat de 16 huizenprijzen nog wel zullen stijgen, weliswaar minder hard dan een jaar geleden . De stijging van de huizenprijzen komt daarmee voor het eerst sinds 2003 lager te liggen dan het inflatietempo. De belangrijkste oorzaak van de langzamere stijging is de oplopende hypotheekrente, die ertoe leidt dat huizenkopers minder te besteden hebben. Volgens Rabobank heeft het merendeel van de huizenbezitters geen last van de stijgende hypotheekrente omdat zij hun rente voor een lange tijd hebben vastgelegd. Alleen bij verhoging van de hypotheek of bij het aflopen van de rentevaste periode, voelen zij de hogere tarieven in hun portemonnee. Voor starters op de woningmarkt is de situatie verder verslechterd. De NVM verwacht voor de tweede helft van dit jaar geen verbetering van de betaalbaarheid. Onder invloed van de hogere inflatie blijft de rente op het huidige hogere niveau. In combinatie met het hoge koopprijsniveau en met een minder goed draaiende economie leidt dit tot een verzwakking van de woningmarkt. De Rabobank verwacht voor dit en volgend jaar een stabilisatie van het huidige betaalbaarheidniveau. In hun verwachtingen neemt de kapitaalmarktrente wel verder toe, maar veel minder snel dan in de afgelopen jaren. Hetzelfde geldt voor de huizenprijzen, die minder snel zullen stijgen. Bovendien nemen de lonen dit en volgend jaar sneller toe dan in de afgelopen jaren. Per saldo zal de betaalbaarheid hierdoor dit jaar minimaal verbeteren, waarna dit effect volgend jaar weer teniet wordt gedaan.

16

In het tweede Kwartaalbericht Woningmarkt (augustus 2008) stelt de Rabobank dat zowel dit jaar als volgend jaar naar verwachting koopwoningen 2,5 % duurder worden.

15

2.3.

Bredase woningmarkt Kenmerken van de woningvoorraad De Bredase woningvoorraad is per 1 januari 2008 gegroeid met ruim 1% tot een totaal van 75.319 woningen. In 2007 zijn 764 woningen aan de voorraad toegevoegd door nieuwbouw, 56 door toevoegingen anderszins en zijn 17 woningen door sloop aan de voorraad ontrokken. De nieuwbouwproductie laat sinds 2005 weer een stijgende lijn zien. Om de gemeentelijk doelstelling te behalen zullen er tot 2020 circa 15.000 woningen moeten worden gerealiseerd. Van de nieuwbouwproductie in 2007 was 83% een koopwoningen, 17% was een huurwoning. De verdeling van nieuwbouw tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen ligt ongeveer gelijk. Het aandeel koopwoningen neemt nog steeds toe, per 1 januari 2008 bestond de woningvoorraad uit 59% koopwoningen. Niet alleen door de productie van nieuwe koopwoningen groeit het aandeel koopwoningen, ook door de omzetting van huur- naar koopwoningen. In 2007 zijn 329 voormalige huurwoningen aan de koopvoorraad toegevoegd. Per 1 januari 2008 valt 93% van de sociale huurwoningen in de bereikbare huurklasse, 4% in de middeldure lage huurklasse, de middeldure hoge en dure huurklassen bevatten beiden slechts 1% van de voorraad. In de voorraad koopwoningen heeft per 1 januari 2008 7% een WOZ-waarde onder de bereikbaarheidsgrens, 75% van de voorraad is een middeldure koopwoningen en 18% heeft een WOZ-waarde boven de grens voor dure koop. Per woongebied zijn de verschillen tussen het aandeel huur- en koopwoningen en bereikbare voorraad groot. Zo hebben de woongebieden Zandberg/Sportpark, Ginneken/Ypelaar/Blauwe Kei, Boeimer/Ruitersbos, de dorpskernen en het buitengebied relatief weinig huurwoningen. Het aandeel bereikbare huur- en koopwoningen is kleiner dan 20% van de woningvoorraad. Daarnaast stagneert in de dorpskernen de doorstroming in de bereikbare sector. Hiertegenover hebben de woongebieden Centrum, Hoge Vught, Princenhage/Heuvel een hoger aandeel huur dan koopwoningen. Bovendien is het aandeel bereikbare huur- en koopwoningen in deze gebieden groter dan 40% van de totale voorraad. Dit geldt ook voor de woongebieden Belcrum/Doornbos-Linie, Brabantpark/Heusdenhout, Tuinzigt/Westerpark. De gemiddelde WOZ-waarde en de stijging daarvan op de peildata 1-1-2005 en 1-1-2007 loopt per woongebied nogal uiteen (zie figuur 22 in de bijlage Tabellenboek). Woongebieden met een bovengemiddelde WOZ-waarde en een bovengemiddelde stijging daarvan zijn onder andere Ulvenhout en Zandberg/Sportpark. Hiertegenover staan de woongebieden met een bovengemiddelde WOZ-waarde, maar waar de stijging zich onder het gemiddelde bevindt zoals Prinsenbeek en Boeimeer/Ruitersbos. Daarnaast zijn er woongebieden met een lagere WOZ-waarde dan gemiddeld. Verschil is er echter tussen de woongebieden die daarbij een hogere waardestijging doormaken dan gemiddeld (Centrum en Belcrum/Doornbos-Linie) en woongebieden met een lagere waardestijging (Brabantpark/Heusdenhout) dan het Bredaas gemiddelde.

16


Gemeente Breda

Ontwikkelingen koopmarkt 2007 Prijsontwikkeling Aan het eind van 2007 registreerde de NVM een mediane verkoopprijs in Breda van € 273.794. Een gemiddelde woning in Breda is hiermee maar liefst 11% duurder dan het landelijke gemiddelde. Een vergelijking van de huizenprijsontwikkeling in 20 grote steden is gemaakt op basis van cijfers van DIMO en het Kadaster. Breda heeft na Amsterdam en Den Bosch de hoogste woningprijzen. In Breda is bovendien de stijging van de huizenprijs in de periode 2002-2007 ruim boven het landelijk gemiddelde geweest. Samen met Haarlem en Utrecht behoort Breda tot een van de meest krappe woningmarktgebieden. Eind 2007 moet in Breda voor een vrijstaande woning ca. € 550.00 betaald worden. Voor een twee-onder-een-kapper € 350.000, voor een rijwoning € 230.000 en voor een appartement bijna € 187.000. De NVM komt in Breda uit op een stijging van de de huizenprijzen in 2007 met ruim 9% ten opzichte van het 4 kwartaal van 2006. De bovengemiddelde stijging van de huizenprijzen in Breda zoals die enkele jaren daarvoor ook al zichtbaar was, zet zich in 2007 nog door. In Breda zijn in 2007 vooral de hoekwoningen zeer sterk in prijs gestegen. De prijsstijging van vrijstaande woningen is wat lager dan gemiddeld. Figuur 3 Ontwikkeling mediane transactieprijs naar woningtype op de Bredase woningmarkt, per kwartaal

€ 650.000 € 600.000 € 550.000 € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder een kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal Bron: NVM

Aanbod en verkooptransacties De ontwikkeling van het aantal transacties op de Bredase woningmarkt was tot en met de het derde kwartaal van 2007 nog stijgend. In het 4 kwartaal laat ook Breda een lichte afname zien van het aantal transacties. Bovendien laat het aanbod in het vierde kwartaal van 2007 een sterke stijging zien.

17

Toch kon in 2007 de koopwoningmarkt in Breda nog altijd als zeer krap bestempeld worden. De opnameratio (verhouding tussen opname en aanbod) bedraagt maar liefst 77% tegenover een landelijk gemiddelde van 45%. De gemiddelde tijd dat een woning te koop stond daalde verder naar een gemiddelde van 49 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen begeeft zich maar net boven dat gemiddelde, terwijl landelijk gezien vrijstaande woningen twee maal zo lang te koop staan. In 2007 was landelijk al sprake van een licht oplopende mediane looptijd, in Breda daalde die nog met 20% t.o.v. 2006. Figuur 4 Ontwikkeling aanbod en transcaties (opnameratio) op de Bredase woningmarkt

1.000

aanbod 3de kwartaal transacties 3de kwartaal

900 800 700 600 500

67%

65% 61%

77%

55%

64%

48%

400 300 2002

2003

2004

2005

aanbod

transacties

2006

2007

2de kwartaal 2008

Bron: NVM

Ontwikkelingen koopmarkt 2008 de Anders dan de landelijke ontwikkeling waarbij voor het 2 kwartaal nog altijd een de prijsstijging van 2% ten opzichte van 4 kwartaal 2007 geconstateerd wordt, is in Breda een lichte prijsdaling waarneembaar. Volgens de NVM bedraagt de gemiddelde mediane de verkoopprijs medio 2008 € 271.750. Dit is een daling van 0,7% ten opzichte van het 4 kwartaal van 2007. Niettemin liggen de gemiddelde Bredase prijzen medio 2008 nog altijd 8% boven het Nederlandse gemiddelde. Overigens is de prijsdaling alleen waar te nemen bij de 2-onder-1-kappers en tussenwoningen, de andere woningtypes stijgen nog altijd in waarde. Dat er op de Bredase woningmarkt een kentering waarneembaar is laat ook de toename van het aanbod zien. Werden eind 2007 nog ruim 800 woningen aangeboden, inmiddels zijn er dat 950. Het aantal transactie loopt nog niet terug maar het gat tussen aanbod en opname wordt groter (de opnameratio is gezakt naar 55%). Ook de tijd dat een gemiddelde woning te koop staat, de mediane looptijd, is opgelopen van nog geen 50 dagen in 2007 naar 63 dagen medio 2008. De looptijd is nog altijd lager dan het Nederlands gemiddelde maar het verschil wordt minder groot. Temeer omdat de de mediane looptijd in Nederland in het 2 kwartaal van 2008 weer wat aan het dalen is.

18


Gemeente Breda

Figuur 5 Ontwikkeling jaarlijkse mediane looptijd in Breda en Nederland

90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 2004

2005

2006

Nederland

2007

2de kwartaal 2008

Breda Bron: NVM

Sociale huursector 2007 Bij de Bredase corporaties staan ca. 5.750 actief woningzoekenden op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Zij willen op korte termijn een huurwoning betrekken. Dit is bijna 24% van de ruim 24.000 ingeschreven personen op de wachtlijst. De actieve vraag daalt, maar dit heeft ook te maken met een verandering in de systematiek van het registreren van actief woningzoekenden. In totaal zijn bijna 2.300 sociale huurwoningen van eigenaar gewisseld. Dit getal ligt wat lager dan voorgaande jaren. Gemiddeld moest een woning 3.3 keer aangeboden worden alvorens deze geaccepteerd werd. De meeste ingeschreven woningzoekende (45%) zijn een- of tweepersoonshuishoudens vanaf 23 jaar tot 55 jaar. Bijna 30% van de ingeschreven woningzoekende is 55 jaar of ouder. Deze groep senioren staat gemiddeld 50 tot ruim 70 maanden ingeschreven, de grootse vraaggroep (een- of tweepersoonshuishoudens vanaf 23 jaar tot 55 jaar) gemiddeld 43 maanden. Doorstroming en Migratie In vergelijking met voorgaande jaren zijn meer mensen uit Breda vertrokken maar zijn ook meer personen van buiten in Breda komen wonen. Het migratiesaldo is daarbij positief, zij het zeer klein. In Breda zelf zijn in 2007 minder personen van woonruimte gewisseld dat vorig jaar. In totaal gaat om bijna 13.000 binnenverhuizingen. Het aantal personen dat verhuist, zowel binnen als buiten Breda bedraagt 13% van de totale bevolking. Een analyse van de doorstroming in de bestaande voorraad laat zien dat in 2007 weer minder huishoudens zijn doorgestroomd. De doorstroming van huur naar koop is slechts 4% en dit percentage daalt al sinds 2004 toen nog bijna 6 procent doorstroomde van een huur- naar een koopwoningen. Het aantal doorstromers van een koop- naar huurwoningen is verwaarloosbaar klein.

19

20


Gemeente Breda

3.

Detailhandel

3.1.

De Nederlandse winkelmarkt Actuele informatie over de detailhandelsmarkt wordt steeds belangrijker, niet alleen vanwege de ruimere beleidsmogelijkheden voor de lokale overheid, maar ook omdat de 17 winkelmarkt volop in beweging is. Het Ruimtelijk PlanBureau (RPB) schetst een beeld van consumenten die steeds veeleisender worden: “ze willen zowel snel en voordelig hun boodschappen kunnen doen, als verwend worden met een prettige winkelomgeving vol keuzemogelijkheden en vermaak. Ze willen ergens makkelijk met de auto kunnen komen en gratis kunnen parkeren, maar willen niet gehinderd worden door anderen met auto’s. En consumenten waarderen het ruime assortiment van grootschalige winkels en zijn bereid daarvoor te reizen, maar geven ook aan de ‘winkel om de hoek’ te willen behouden”. Ook aan de aanbodkant zijn de veranderingen groot. Er is sprake van een toenemende schaalvergroting en branchevervaging in de detailhandel. Retailorganisaties komen steeds weer met nieuwe bedrijfsconcepten. Daarnaast wordt de concurrentie uit het buitenland groter; steeds meer internationale winkelketens vestigen zich in Nederland. Landelijke vastgoedmarkt winkels 18 De vastgoedmarkt voor winkels is een krappe markt . Het aanbod aan winkelvastgoed is onvoldoende om in de vraag te voorzien. Het aanbod op de vrije markt is volgens de FGH-bank in 2007 toegenomen tot circa 848.000 m², terwijl de opname daalde naar 500.000 m2. Deze opname weerspiegelt volgens FGH niet de feitelijke vraag in de markt. De vraag bij retailers is namelijk groot, terwijl het door hen gewenste aanbod niet of nauwelijks voor handen is. Vooral de minder aantrekkelijk gelegen winkelpanden worden te huur aangeboden. Een situatie die in vergelijking met vorige jaren niet is veranderd, maar ook niet wordt opgelost. Er zijn maar weinig beleggers die afstand doen van hun winkelportefeuilles. Gezien het beperkte bouwvolume verwacht de FGH-bank dat de schaarste aan winkelvastgoed de komende jaren aan zal houden. De grote druk op de 19 markt voor winkelvastgoed heeft er volgens DTZ Zadelhoff toe geleid dat de huurprijzen voor winkels in de belangrijkste winkelgebieden in het afgelopen jaar zijn gestegen met gemiddeld 5%. Dit is de grootste stijging in zeven jaar tijd. Vooral op goede locaties in grotere binnensteden stegen de huurprijzen, gevolgd door stadsdeelcentra en kleinere binnensteden. Door het grote tekort aan winkels op goede locaties nemen de overnamesommen op A-locaties toe. De vraag naar winkels concentreert zich vooral in de topwinkelgebieden, de huurprijzen stijgen hier het sterkst. Ook op de sub-toplocaties nemen de huurprijzen toe, maar in mindere mate. Hierdoor wordt het huurprijsverschil tussen top- en sub-toplocaties steeds groter. Voor lokale winkeliers worden de hoge huurprijzen veel moeilijker te betalen. Maar zij geven wel kleur aan de lokale markt, en hebben alleen al om die reden een belangrijke plaats in de lokale winkelstructuur. Tegenover het tekort aan eersteklas winkelruimte staat een aanbod van minder aantrekkelijke panden. De FGH-bank ziet dan ook een grote uitdaging in het renoveren en herontwikkelen van bestaande winkels in de toekomst een grote uitdaging.

17 Ruimtelijk Planbureau, Winkelen in Megaland, 2005 18 FGH-Bank Vastgoedbericht 2008, 2008 19 DTZ Zadelhoff, Retailers in de rij, december 2007

21

Detailhandel: koopkracht en consumentenvertrouwen Als gevolg van de positieve ontwikkeling van de Nederlandse economie is de koopkracht in 2006 en 2007 flink gestegen. In 2006 steeg de koopkracht gemiddeld met 2,4 procent en in 2007 met 3,1 procent. In 2008 keert het economische tij. Uit cijfer van het CBS blijkt dat de detailhandel in het tweede kwartaal van 2008 nog wel meer heeft omgezet dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Maar dit is de laagste omzetgroei sinds het vierde kwartaal van 2005. De nog positieve omzetontwikkelingen in de detailhandel staan in schril contrast met de ontwikkelingen van het consumentenvertrouwen. Cijfers van het CBS laten zien dat het vertrouwen van de consument in de loop van 2008 flink is afgenomen, met een dieptepunt in juli. In augustus is de consument iets minder somber. Consumenten waren in augustus vooral minder pessimistisch over het economisch klimaat. De eigen financiële situatie beoordeelden ze ook minder negatief dan in juli, waardoor de koopbereidheid iets verbeterde. Niettemin bleven de doemdenkers per saldo veruit in de meerderheid. 3.2.

Bredase winkelmarkt Winkelvloeroppervlakte en branchering In 2008 bedraagt het totale winkelvloeroppervlak (wvo) in Breda 366.885 m2. Breda is daarmee, net als in 2007, de zevende winkelstad van Nederland. Het aantal m2 wvo per inwoner geeft een indicatie voor de relatieve verzorgingsfunctie van een gemeente. Met ruim 2.400 m2 wvo per inwoner komt Breda na Groningen, evenals in 2004 op een 2e plaats. Met ruim 100.000 m2 winkelvloeroppervlak is wonen de grootste winkelbranche in Breda. Na wonen zijn kleding & mode en levensmiddelen de belangrijkste branches in Breda. Het winkelvloeroppervlak is het meest toegenomen in de branches kleding & mode (+ 7.000 m2) en wonen (+ 5.000 m2). Voor bijna alle branches geldt dat het winkelvloeroppervlak gerelateerd aan het inwoneraantal groter is dan in de andere grote steden in Nederland. Met name de branche wonen is vergeleken met de andere grote steden ruim vertegenwoordigd in Breda. Ook de grootste groeier van de afgelopen periode, kleding & mode, is in Breda relatief groter dan in de andere grote steden.

22


Gemeente Breda

Figuur 1 Toe-/ afname winkelvloeroppervlak per branche in Breda 2004 - 2008

Kleding & Mode Bruin & Witgoed Plant & Dier Doe-Het-Zelf Sport & Spel Levensmiddelen Auto & Fiets Media Schoenen & Lederwaren Persoonlijke Verzorging Huisehoudelijke& Luxe Artikelen

Juwelier & Optiek Hobby Warenhuis Wonen Detailhandel Overig Antiek & Kunst -2000

-1000

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

Bron: Locatus, bewerking O&I

In Breda hebben zich twee grote winkelcentra ontwikkeld. Aan de ene kant de binnenstad (113.650 m2) met een sterke (boven)regionale verzorgingsfunctie en ontspanningsfunctie. Aan de ander kant in westelijk Breda de woonboulevard met een winkelvloeroppervlak van 63.750 m2, met vooral een regionale verzorgingsfunctie, waar consumenten vooral komen om doelgericht hun aankopen te doen. Het belangrijkste wijkwinkelcentrum is Hoge Vucht met 10.800 m2 wvo. Leegstand In 2008 bedraagt de winkelleegstand in Breda 17.800 m2. Het leegstandspercentage bedraagt hiermee 5,3%. In 2004 bedroeg de leegstand in Breda nog 24.000 m2. Vergeleken met vier jaar geleden is de leegstand in Breda meer afgenomen dan het gemiddelde van de grote steden: in Breda daalde het leegstandspercentage van 8,0% naar 5,3 %, het gemiddelde van de grote steden nam af van 8,0% naar 7,6%. In de rangorde van de grote steden verbeterde Breda daarmee haar positie van de 12e naar de 5e plaats.

23

Figuur 2 Leegstandspercentages winkels grote steden 2008

Utrecht Zwolle Tilburg Haarlem Breda Amersfoort Amsterdam s-Hertogenbosch Nijmegen Arnhem Groningen Maastricht Dordrecht Rotterdam Eindhoven s-Gravenhage 0

2

4

6 2008

8 2004

10

12

14

16


Opname De winkelmarkt kent een grote dynamiek. Leegstand wordt vaak tijdelijk opgevuld, andere nieuwkomers zijn na korte tijd weer verdwenen. Vergeleken met 2004 zijn in 2008 op nieuwe locaties 71 winkels bijgekomen. De totale vloeroppervlakte van deze winkels bedraagt 27.900 m2. Een belangrijk deel van het winkelvloeroppervlak van deze “nieuwe” locaties bevindt zich op de woonboulevard. Daarnaast was er een flinke uitbreiding van het winkelvloeroppervlak door de vestiging van een supermarkt aan de Haagweg. 20 Volgens gegevens van de FGH-bank bedroeg de opname van winkelruimte in 2007 in Breda ongeveer 4.500 m2, tegenover 12.000 m² in 2006. Deze lagere opname kan voor een belangrijk deel toegeschreven worden aan het feit dat minder nieuwe winkellocaties in Breda zijn gerealiseerd het afgelopen jaar. Werkgelegenheid In de Bredase detailhandel zijn ruim 9.200 personen werkzaam. Het afgelopen jaar heeft de werkgelegenheid in de detailhandel zich positief ontwikkeld. Er zijn 150 banen bijgekomen, ofwel een groei van 1,6%. Over de gehele periode 2000 – 2008 bezien is de ontwikkeling van de werkgelegenheid aanzienlijk positiever geweest dan die van de totale Bredase werkgelegenheid.

20 Marktgegevens 2006 – Winkelmarkt - © FGH Bank, 2008

24


Gemeente Breda

3.3.

Winkelcentra: binnenstad, wijkwinkelcentra, buurtcentra en dorpscentra Navolgende figuur geeft een beeld van de spreiding van de verschillende winkelcentra over Breda.

Winkelvloeroppervlakte winkelcentra Heksenw iel 6.850

De Berg 1.400

De Donk 1.150 Steenakker 16.650

Centrum Prinsenbeek 5.100

Tuinzigt 1.950 Woonboulevard 63.750

Princenhage kern 5.100

Centrum Teteringen 2.100

Hoge Vucht 10.800

Spinveld 3.850

Moleneind Oost 3.250

Tramsingel/ Lunetstraat 5.450

Binnenstad 113.650

Graaf Hendrik III plein 800 Dr. Struycken -plein 900

Baliendijk 1.100

Belcrumw eg 4.400

Langendijk 650

Brabantplein 2.650

Bisschopshoeve 1.650

Wilhelminastraat 4.800 Ginnekenw eg C1000/AH 5.950 Valkeniersplein 4.000 De Burcht 3.400 Ginnekenmarkt/ Jorisstraat Ginneken 950 3.400

Winkelcentra Centrum Bavel 2.200

Binnenstad Buurtcentra Wijkwinkelcentra Perifere winkelcentra Dorpscentra Specifieke winkelcentra

Centrum Ulvenhout 3.300 Afdeling Onderzoek en Inform atie


De binnenstad van Breda heeft de belangrijkste positie op het gebied van detailhandel. De binnenstad is de plek waar publiekstrekkende detailhandel, horeca, cultuur en vermaakelementen zijn gebundeld. De ambitie van het gemeentebestuur is gericht op een versterking van de positie van de binnenstad als (boven)regionaal koopcentrum, als uitgaans- en ontmoetingscentrum en als podium voor cultuur. De buurt-, wijk- en dorpscentra kunnen gekwalificeerd worden als belangrijke elementen in de verzorgingsstructuur. Net als in diverse andere steden staat een deel van de Bredase (veelal kleinere) winkelconcentraties onder druk, door uitholling van het draagvlak per buurt, de schaalvergroting bij de supermarktorganisaties en de voorkeur van consumenten (liever een groter en gevarieerder aanbod). De perifere centra zijn aanvullend op de andere winkelcentra en vooral gericht op de consumenten die doelgericht aankopen willen doen. Van de perifere centra is de Bredase woonboulevard met bijna 64.000 m² wvo qua omvang het tweede belangrijkste winkelcentrum van Breda. De woonboulevard heeft een belangrijke regiofunctie: 58% van de bestedingen komt van buiten Breda. Bezoekmotieven winkelcentra: Run, Fun, Doel In de studie Winkelen in Megaland van het Ruimtelijk PlanBureau (RPB), alsook in de gemeentelijke Detailhandelsnota 2002, wordt onderscheid gemaakt tussen drie koopmotieven: Run (boodschappen doen), Fun (recreatief winkelen) en Doel (gerichte aankopen doen). De Bredase winkelgebieden onderscheiden zich duidelijk wat betreft koopmotieven van het winkelend publiek. De winkels in de binnenstad richten zich vooral 25

(76%) op winkelconsumenten voor wie Fun het belangrijkste koopmotief is. Bij de buurtcentra gaat het voor 61% om winkels die gericht zijn op frequent (dagelijks) benodigde artikelen. Ook de wijkwinkelcentra en de dorpscentra richten zich voor meer dan de helft op deze artikelgroep. De subcentra zijn voor bijna 90% gericht op winkelconsumenten die hier komen voor doelgerichte (laagfrequente) aankopen. Figuur 3 Bezoekmotieven winkelcentra 2008

Binnenstad Specifieke… Wijkwinkelcentra Buurtcentra Dorpscentra Subcentra 0%

10%

20%

30% Doel

40% Fun

50% 60% Run

70%

80%

90% 100%


Binnenstad Met ruim een derde van het totale winkelvloeroppervlak is kleding & mode de grootste winkelbranche in Breda. Het aandeel kleding & mode ligt in de Bredase binnenstad boven het gemiddelde van de andere binnensteden. Ook wonen en sport en spel zijn qua winkelvloeroppervlak ruimer vertegenwoordigd dan in de andere binnensteden. Het aandeel warenhuizen ligt onder het gemiddelde maar heeft wel het één naar grootste aandeel in de Bredase binnenstad.

26


Gemeente Breda

Figuur 4 Branchering binnenstad 2008

Detailhandel Overig Wonen Doe-Het-Zelf Auto & Fiets Bruin & Witgoed Plant & Dier Media Hobby Sport & Spel Antiek & Kunst Huishoudelijke… Juwelier & Optiek Schoenen &… Kleding & Mode Warenhuis Persoonlijke… Levensmiddelen

% winkelvloeroppervlak 0%

5%

10% Breda

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Grote steden Bron: Locatus, bewerking O&I

Bezoekers In oktober 2006 zijn door Locatus voor het laatst passantellingen gehouden in de Bredase binnenstad. Op basis van de verzamelde telgegevens is het bezoekersaantal in de Bredase binnenstad in de betreffende telweek geraamd op 403.000. De drukste locaties in Breda zijn de Ginnekenstraat met een maximale uurwaarde van 9.400 passanten en de Eindstraat met maximaal 8.200 passanten. Het ContinuVakantieOnderzoek (CVO) geeft inzicht in de toeristische bezoeken aan Breda. In 2007 telde Breda bijna 1,5 miljoen toeristische bezoekers. Als gekeken wordt naar het aantal bezoeken dan komt Breda met 4,8 miljoen bezoeken op een nog iets hogere positie: de achtste plaats. Dit komt omdat de bezoekerstrouw met jaarlijks gemiddeld 3,2 bezoekers boven het gemiddelde van de meeste andere steden ligt. Wat betreft het aantal bezoeken is Breda daarmee vergelijkbaar met Den Bosch. In 2007, het jaar dat de haven is opengegaan, behoorde Breda ook tot de belangrijkste groeiers van de Nederlandse steden. Het aantal bezoeken is wat minder toegenomen dan het aantal bezoekers, omdat de bezoekerstrouw aan Breda is afgenomen. Ook voor de meeste andere steden geldt dat de bezoekerstrouw is afgenomen. De meeste toeristische bezoekers (70%) komen naar Breda om er te winkelen, vaak in combinatie met lunchen/dineren en op een terrasje zitten. Per persoon geven de toeristische bezoekers gemiddeld bijna €51 uit, dit is meer dan in de meeste andere steden.

27

Waardering binnenstad Uit een in het voorjaar 2008 gehouden onderzoek blijkt dat bezoekers de Bredase 21

binnenstad in het algemeen positief beoordelen . Het gemiddelde rapportcijfer dat bezoekers aan de Bredase binnenstad geven is een 7,7. Sfeer, horeca-aanbod, omvang en kwaliteit van winkelaanbod en diversiteit van het aanbod scoren allen hoger dan 7,5. Het positieve oordeel over het winkelaanbod komt ook terug in het geringe aantal winkels wat gemist wordt. Het aanbod is volgens de consument compleet en er zijn geen lacunes in het aanbod. Het enige minpunt is de parkeergelegenheid die slechts door 48% met een voldoende beoordeeld werd, maar desondanks nog een gemiddeld rapportcijfer van een 6,4 kreeg. Figuur 5 Rapportcijfers binnenstad Breda 2008

Totale indruk

7,7

Fietsenstallingen

6,8

Parkeergelegenheid

6,4

Horecavoorzieningen

7,8

Klimaat/temperatuur

7,5

Winkelmix/aanbod

7,4

Bereikbaarheid

7,6

Sfeer

7,9 5

6

7

8

9

10

Bron: Strabo

Winkelsegmenten en passantenintensiteit binnenstad De meeste hoogwaardige en exclusieve winkels in de Bredase binnenstad zijn te vinden in de Veemarktstraat, Korte Brugstraat, ’t Sas, Ridderstraat, Halstraat en Nieuwe Ginnekenstraat. In het algemeen gaat het hier om de wat rustigere winkelstraten, met een gemiddeld goede pandkwaliteit. In de drukste winkelstraten, de Ginnekenstaat en de Eindstraat zijn de huren het hoogst en bevinden veel winkels zich -in wat Locatus noemthet lage en midden winkelsegment. De Wilhelminastraat, overgaand in de Ginnekenweg, is een bijzondere winkelstraat in Breda. Hier zijn veel hoogwaardige winkels in de mode en woninginrichting te vinden. Dit heeft ondermeer te maken met de statige panden en de mogelijkheid van parkeren voor de deur.

21

28

Strabo, Passantenonderzoek kernwinkelgebied Breda, juni 2008, in opdracht van Unibail Rodamco


Gemeente Breda

Figuur 6 Winkelsegmenten (2004) en Passantenintensiteit (2006)

Bron: Locatus

MarktsegmentOI a. Discount - laag b. Laag c. Midden d. Hoog e. Hoog - exclusief

+

+

+

+ & &

,

&

,

+

+ +

+

+

+ ,

+

+

& &

,

+

&

+

,

Huurprijzen binnenstad De tophuurprijzen van winkels in de Bredase binnenstad bevinden zich iets boven het gemiddelde van de tophuurprijzen van de binnensteden in Nederland. De Bredase huren liggen op hetzelfde niveau als van Den Bosch en Zwolle. De hoogste huren in Breda worden betaald in de eindstraat (€ 1.050) en de Ginnekenstraat (€ 1.000). De binnenstad van Amsterdam heeft met € 2.200 m2 gemiddeld de hoogste winkelhuurprijzen in Nederland. Ten opzichte van 2003 behoort Breda tot één van de grootste stijgers: de tophuurprijzen zijn met 27% toegenomen, terwijl het gemiddelde voor de grote steden 17% bedraagt.

29

Figuur 7 Tophuurprijzen winkels 2003 en 2008 (€ per m2)

Amsterdam s-Gravenhage Rotterdam Maastricht Utrecht Eindhoven Groningen Arnhem s-Hertogenbosch Breda Zwolle Tilburg Enschede Nijmegen Amersfoort Heerlen Leeuwarden Lelystad Hengelo Ov 0

250

500

750 2008

1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2003 Bron: DTZ Zadelhoff, bewerking O&I

Aankooplocatie Niet-dagelijkse artikelen In 2003, 2006 en 2008 is aan Bredanaars gevraagd wat de aankoopplaats was van hun laatste product (niet-dagelijkse artikelen). Gedurende deze periode is het winkelgedrag van de Bredase consumenten wat betreft aankooplocatie ingrijpend veranderen. Dit heeft met name te maken met de uitbreiding van de woonboulevard. Voor de meeste nietdagelijkse artikelen geldt, dat Bredase consumenten voor het aankopen van deze producten meer op eigen gemeente gericht zijn. Uit het in 2005 gehouden regionale koopstromenonderzoek blijkt dat Breda niet alleen voor de eigen bewoners een belangrijker winkelstad is geworden, maar dat ook steeds meer inwoners van andere gemeenten naar Breda komen winkelen.

30


Gemeente Breda

Figuur 8 Aandeel aankooplocatie Breda voor niet-dagelijkse artikelen 2003 - 2008

Doe-het-zelf-artikelen Woninginrichting Elektronica Tuinartikelen/dierenben. Rijwielen/motoren Kampeerart./caravans 0%

20% 2008

40% 2006

60%

80%

100%

2003 Bron: Burgerenquête O&I

De verandering in aankooplocatie is het grootst voor elektrische apparaten. In 2003 kocht bijna de helft van de Bredanaars deze artikelen in de binnenstad (op de woonboulevard waren nog geen winkels in deze branche). In 2008 koopt 44% van de Bredanaars elektrisch apparaten en onderdelen op de woonboulevard en niet meer dan 30% in de binnenstad. Ook wat betreft de aankooplocatie van woninginrichtingartikelen is de positie van de woonboulevard versterkt van 38% naar 53%. Voor de woningbranche geldt dat er aanzienlijk minder afvloeiing naar buiten Breda is. In 2003 kocht ruim een kwart van de Bredanaars hun woninginrichtingartikelen buiten Breda, in 2008 is dit gehalveerd naar 13%. Ruim acht op de tien mensen heeft in 2008 de doe-het-zelfartikelen voor het laatst gekocht bij de grotere doe-het-zelf zaken (Praxis, Gamma of Karwei). De belangrijkste aankoopplaatsen van tuinartikelen en –benodigdheden waren zowel in 2003 als 2008 de tuincentra. Alleen voor de categorie kampeerartikelen geldt dat Bredanaars hun aankopen voor het merendeel buiten hun eigen gemeente doen. Het belang van Breda als aankooplocatie is wel toegenomen van 28% naar 39%. Wekelijkse boodschappen Uit navolgende figuur blijkt dat wat betreft wekelijkse boodschappen Hoge Vucht het belangrijkste winkelcentrum in Breda is. Voor 14 % van de Bredanaars is Hoge Vucht de belangrijkste aankooplocatie. Als daarbij ook nog gekeken wordt naar de tweede 22 belangrijkste locatie , dan komt het bereik van Hoge Vucht op bijna een kwart van de Bredanaars (24%). De meeste consumenten voor dit winkelcentrum komen uit Hoge Vucht zelf, maar ook veel bewoners uit Doornbos-Linie, Haagse Beemden en Teteringen doen hier hun wekelijkse boodschappen.

22

Waar één keer of meer per maand de wekelijkse boodschappen worden gedaan

31

Figuur 9 Aankooplocatie wekelijkse boodschappen Bredanaars 2007

Hoge Vucht (Moerwijk) Valkeniersplein Heksenwiel Haagweg (Jumbo) Markt Prinsenbeek Haagsemarkt/ Princenhage Ginnekenweg (AH/ C1000) De Burcht Binnenstad + inlopers Elders De Donk Centrum Ulvenhout Centrum Bavel

eerste locatie

Brabantplein/ St. Ignatiusstraat

tweede locatie

Bisschopshoeve Balieendijk Tuinzigt (Acaciastraat/… Teteringsedijk (Aldi) Speelhuisplein (AH) Scheperij (Teteringen) Belcrumweg (Super de Boer) Rijnauwenstraat (Aldi) Mgr. Nolensplein Graaf Hendrik lll Plein De Berg Langendijk 0

5

10

15

Bron: Leefbaarheids- en Veiligheidsenquête O&I

Na Hoge Vucht zijn Valkeniersplein en Heksenwiel met 9% van de Bredanaars de belangrijkste aankooplocaties voor wekelijkse boodschappen. Als daarnaast ook nog gekeken wordt naar de tweede belangrijkste locatie, dan doet Valkeniersplein het nog iets beter. De positie van het Valkeniersplein is opvallend, omdat het aanzienlijk minder winkelvloeroppervlak aan supermarkt heeft dan Heksenwiel. Bij de binnenstad en inlopers valt op dat deze winkellocaties op de tiende plaats staan als belangrijkste aankoopplek voor wekelijkse boodschappen, terwijl als ook gekeken wordt naar de tweede belangrijkste aankoopplek de binnenstad en de inlopers een stuk hoger scoren met een vierde plek.

32


Gemeente Breda

3.4.

Toekomstige ontwikkelingen detailhandel Voor de komende jaren kiest Breda voor het versterken van de (boven)regionale positie van Breda als winkelstad met onder meer Achter de Lange Stallen en de Woonboulevard. De belangrijkste winkelontwikkeling voor de komende jaren is het project Achter de Lange Stallen. In dit project, aan de oostkant van het centrum, zal 20.000 m² winkelruimte worden ontwikkeld. Deze ontwikkeling is voorlopig de laatste grote toevoeging aan het winkelareaal van de binnenstad. Daarnaast bestaan plannen om de woonboulevard uit te breiden met ongeveer zesduizend vierkante meter aan winkels en 250 parkeerplaatsen. Het is de vijfde en tevens laatste uitbreiding van het winkelgebied. In Via Breda, is behalve voor kantoren en woningen ook ruimte opgenomen voor de realisatie van circa 6.000 m² winkelruimte in de OV-terminal. In de wijk IJpelaar wordt het winkelcentrum De Burcht uitgebreid. Dit centrum heeft een omvang van 5.500 m² en hieraan wordt 2.500 m² toegevoegd. Voor het in stand houden en versterken van de verzorgingsstructuur op buurt- en wijkniveau zijn daarnaast de ontwikkelingen op het Dr. Struyckenplein van belang. Met de geplande vestiging van bouwmarkt Hornbach van 23.000 m² wordt een belangrijke uitbreiding van het doe-hetzelf segment in Breda gerealiseerd. Wat betreft de detailhandelsontwikkelingen bij de gebiedsontwikkeling Bavelse Berg staan de thema’s (outdoor) sport, wellness en interactivity centraal. Voor de Stadionlocatie wordt onder voorwaarden voor de formule van een runshoppingcenter gekozen.

33


Gemeente Breda

4.

Kantorenmarkt

4.1.

De Nederlandse kantorenmarkt Opname en aanbod Aan de vraagzijde van de kantorenmarkt domineert in 2007 nog altijd het positieve sentiment. Was 2006 al een topjaar als het om de opname van vierkante meters 23 kantoorruimte gaat, 2007 laat opnieuw historisch hoge opname cijfers zien . Meer dan 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte wisselde in 2007 van eigenaar. Dit opnamevolume ligt ruim boven het gemiddelde van de laatste 10 jaar. Onder invloed van de ruime markt zet de moderniseringstrend zich verder door. Kantoorgebruikers verhuizen naar een modern, nieuw kantoor en laten daarbij het oude, vaak minder courante pand achter. Het totale aanbod blijft echter nog steeds op een zeer 24 (onwenselijk) hoog niveau . Ondanks de relatief hoge opname is het aanbod in 2007 met minder dan 500.000 m² gedaald, tot een niveau van rond de 5,5 miljoen m² eind 2007. Dit komt neer op ongeveer 12% van de voorraad. Leegstand Op de Nederlandse kantorenmark is sprake van structurele leegstand en een eenduidige oplossing om deze ‘onderkant’ van de kantorenmarkt uit het slop te halen, ontbreekt. De 25 structurele leegstand van kantoorobjecten blijft bovendien stijgen (bron: FGH). De kans is zeer groot dat een pand dat twee jaar of langer in aanbod staat, het volgende jaar ook niet wordt verhuurd. Zeker wanneer het totale aanbod onveranderd hoog blijft. De NVB (Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers) is erg negatief gestemd als het gaat om de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt. Zij stellen dat er sprake is van een "bijzonder ongezonde kantorenmarkt". Veel kantoren staan momenteel leeg, en de verwachting is dat de leegstand verder toeneemt. Volgens de NVB staat de leegstand in schril contrast met de 1,4 miljoen vierkante meter waarvoor in 2007 een bouwvergunning is verleend. De brancheorganisatie rekent op een afzwakkende economie en verwacht dat de vraag nog verder zal zijn afgenomen tegen de tijd dat de nieuwe kantoren worden opgeleverd. De NVB vindt dat gemeenten, ontwikkelaars en beleggers onvoldoende anticiperen op economische golfbewegingen en maant tot terughoudendheid met nieuwbouwplannen. Ook Dynamis uit haar zorgen over de structurele leegstand. Net als voorgaande jaren worden er nog steeds veel kantoorpanden op de markt aangeboden die al jaren leeg staan. Voor deze nagenoeg incourante panden zal het lastig zijn een gebruiker te vinden en dat wordt alleen maar versterkt door het feit dat er in Nederland nog steeds voldoende

23

Bron FGH: opname van 2,3 miljoen m² kantoorruimte in 2007 (10 jaarlijks gemiddelde is in Nederland circa 1,85 miljoen m². Bron DTZ: opname van 2,4 miljoen m2 kantoorruimte in 2007 (dit opnameniveau is volgens DTZ een stijging van maar liefst 28% (!) ten opzichte van 2006). Bron Vastgoedmarkt: opname van 2,1 miljoen m² kantoorruimte in 2007 (stijging van bijna 5% ten opzichte van het jaar daarvoor). Bron Dynamis: opname van 1,7 miljoen m2 kantoorruimte in 2007 (stijging van 7% ten opzichte van 2006).

24

Bron FGH: aanbod kantoorruimte 5,5 miljoen m2 eind 2007. Bron DTZ: aanbod kantoorruimte 5,8 miljoen m2 eind 207. Bron Dynamis: aanbod kantoorrruimte 4,7 miljoen m2 eind 2007.

25

Volgens gegevens van de NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) wordt bijna 3 miljoen m² kantoorruimte al twee jaar of langer niet gebruikt. Volgens de NVB bedraagt de leegstand 6,4 miljoen vierkante meter.

35

kantoorpanden worden bijgebouwd die veel beter aansluiten bij de hedendaagse wensen van de kantoorgebruikers. Marktgerichte nieuwbouw In 2007 is de hoeveelheid opgeleverde kantoorruimte toegenomen en ook de komende jaren komt een substantiële hoeveelheid nieuwe kantoorruimte op de markt. Begin 2007 was er volgens cijfers van de NEPROM 1,3 miljoen m² kantoorruimte in aanbouw, bijna 45% meer dan aan het begin van 2006. Nieuwbouw wordt in de huidige markt relatief eenvoudig verhuurd. De hogere bouwproductie is te verklaren uit het feit dat kantoorgebruikers een sterke voorkeur hebben voor kwaliteit op maat. Dit leidt ertoe dat het bestaande aanbod maar nauwelijks daalt. Transformatie en herontwikkeling van dit bestaande aanbod is volgens FGH daarom noodzakelijk. DTZ ziet eveneens een stijging in de opname van nieuwe kantoren. Vooral de interesse voor grootschalige nieuwbouwontwikkelingen is fors. In totaal werd voor bijna 300.000 m² kantoorruimte vanaf de tekentafel een contract getekend. Ruim tweederde hiervan betrof kantoren van 10.000 m² en groter. Prijsstijging toplocaties De huurprijzen zijn het afgelopen jaar licht gestegen. Het gemiddelde huurprijsniveau steeg van €141,-/m² in 2006 naar €143,-/m² in 2007. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door een huurstijging van nieuw opgeleverde kantoorobjecten en bestaande courante kantoren. In verouderde, incourante panden staan de huren onder neerwaartse druk. De hoogste huurprijzen worden, net als de afgelopen jaren, behaald aan de Zuidas in Amsterdam en op luchthaven Schiphol. Hier ligt het topniveau rond €350,-/m². FGH verwacht dat de tophuren door de grote vraag naar kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw in 2008 iets verder zullen stijgen. Tegelijkertijd neemt het overaanbod van oudere kantoorgebouwen dusdanige vormen aan, dat de huurprijzen in dit segment onder neerwaartse druk staan. De kwaliteit van een kantoorgebouw vertaalt zich dus steeds sterker in de hoogte van de huurprijzen, met een verdere differentiatie in de markt tot gevolg. Hoewel incentives in 2007 iets zijn afgenomen, krijgen huurders nog steeds voordelen aangeboden in de vorm van een huurvrije periode, een financiële tegemoetkoming in de verhuizing of in de inrichting. Dit is opvallend in een periode van economische groei en een relatief grote vraag naar kantoren. Hiermee worden de ruime marktomstandigheden en de hevige concurrentie in de markt nog eens onderstreept.

36


Gemeente Breda

4.2.

Huidige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt, medio 2008 Opname en aanbod De opname in het eerste halfjaar van 2008 is substantieel lager dan in de eerste helft van 26 vorig jaar. Dit blijkt uit gegevens van onder meer DTZ en Dynamis . Het toch al bijzonder 27 hoge aanbod is in de eerste helft van 2008 gestegen . Omdat het aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt sinds oktober 2005 alleen maar is gedaald, is de stijging in het eerste halfjaar van 2008 opmerkelijk te noemen. Verwachting In 2007 vormde de hoge economische groei de belangrijkste aanjager van de dynamiek op de vastgoedmarkten. De kredietcrisis heeft de gebruikersmarkten (nog) niet of nauwelijks beïnvloed. Wel vertaalt de turbulentie in de bancaire sector zich direct naar een lagere opname medio 2008. Voor de jaren 2008 en 2009 is de verwachting dat de invloed van de kredietcrisis meer merkbaar zal worden. De noemenswaardige afzwakking van de economische groei zal zich langzamerhand gaan vertalen in minder dynamiek op de verschillende vastgoedmarkten. Een lagere economische groei, toenemende inflatie en onrust op de financiële markten werpen daarmee duidelijk hun schaduw af, aldus DTZ. Ondanks de teruglopende vraag is er volgens de vastgoedadviseur geen reden voor pessimisme. Bij eenzelfde ‘achterblijvende' marktdynamiek het komende halfjaar, is de prognose dat de jaaropname voor kantoorruimte met ongeveer 1,5 miljoen vierkante meter in 2008 nog altijd het niveau van de jaren 2002, 2003 en 2004 evenaart. Ook Dynamis ziet vooralsnog geen reden tot zorg. Ondanks de tegenvallende cijfers in het tweede kwartaal, verwacht Dynamis dat het opnameniveau van het derde en vierde kwartaal het niveau van 2007 alsnog kan evenaren.

4.3.

Bredase kantorenmarkt Voorraad (areaal) De totale Bredase kantorenvoorraad (kantoren > 500m2) bedraagt per 1 januari 2008 de bijna 670.000 m2 vvo. Breda is hiermee de 12 kantorenstad van Nederland. Ten opzichte van 2000 verjongt de kantorenvoorraad. Inmiddels is 13% van de voorraad jonger dan 5 jaar en 39% van de voorraad is niet ouder dan 10 jaar. Het aantal vooroorlogse panden neemt zowel absoluut als relatief gezien af door sloop of renovatie. In het Centrum bevindt zich de grootste concentratie kantoorgebouwen, maar liefst 23% van de kantorenvoorraad is binnen de singels van Breda te vinden. Sinds 2000 heeft de grootste groei van de kantorenvoorraad zich met name voorgedaan in de kantoorgebieden Station, Lunetstraat en Westerhage. Het gebied rondom het Station (Via Breda) zal in de toekomst een verdere groei laten zien door de ontwikkeling van Via Breda. Ook in het gebied Lunetstraat (rondom NAC stadion) is nog ruimte voor een aantal grootschalige kantoorontwikkelingen. 26

Bron DTZ: opname van 700.000 m2 kantoorruimte in eerste helft van 2008 (daling van 34% ten opzichte van eerste helft 2007). Bron Dynamis: opname van 1,2 miljoen m2 kantoorruimte in eerste helft van 2008.

27

Bron DTZ: aanbod kantoorruimte bijna 6 miljoen m2 per medio 2008 (stijgig van 3.2% ten opzichte van eind 2007). Bron Dynamis: aanbod kantoorruimte van bijna 5 miljoen per medio 2008 (stijging van 6% yen opzichte van eind 2007).

37

Aanbod en opname Het aanbod aan kantoorruimte is in 2007 gedaald met 10%. Op 1 januari 2008 bedroeg het aanbod 130.500 m2. Dit betreft zowel kantoorruimtes groter als kleiner dan 500m2 vvo. (N.B. niet meegenomen wordt het planaanbod waarvan de bouw nog niet is gestart). Wanneer alleen gekeken wordt naar het aanbod > 500 m2 vvo dan bedraagt het aanbod op 1 januari 2008 108.500 m2. Ten opzichte van 1 januari 2007 daalde het aanbod met 10%. Op 1 augustus 2008 is het aanbod aan beschikbare kantoorruimte verder gedaald en bedraagt nu 102.500 m2 vvo (daling van 21% ten opzichte van 1 januari 2008). Het aanbod van kantoorruimte > 500 m2 bedraagt medio 2008 83.500 m2 vvo. Ook de opname van kantoorruimte is in 2007 gedaald. Werd in 2006 nog bijna 43.000 m2 vvo door de markt opgenomen, in 2007 bedraagt de opname 37.500 m2 vvo. Dit is een daling van 13%. De kantorenmarktratio (verhouding tussen opname en aanbod) komt op 1 januari 2008 uit op 29%. Ten opzichte van 2007 is de verhouding tussen opname en aanbod nauwelijks verandert. Ook historisch gezien is de Bredase kantorenmarkt vrij ruim, de gemiddelde ratio van de laatste 8 jaar bedraagt 27%. De kantorenmarkt in Breda is ruimer dan het landelijke gemiddelde (de kantorenmarktratio in Nederland bedraagt volgens Dynamis 36%). De cijfers voor het eerste half jaar van 2008 wijzen op een verdere verruiming van de kantorenmarkt. Het aanbod zakt terug, maar ook de opname blijft sterk achter. Figuur1 Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in m2 vvo, stand per 1-1

180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2002

2003

2004

2005

opname in voorgaand jaar

2006

2007

aanbod per 1-1

2008

1 aug 2008

Bron: Afdeling O&I

38


Gemeente Breda

Aanbod per kantorenlocatie Het aanbod kantoorruimte als percentage van de totale voorraad komt op 1 januari 2008 neer op 19%. Ten opzichte van 2006 (26%) en 2007 (22%) is dit een aanmerkelijke daling. Wanneer alleen gekeken wordt naar het aanbod kantoorruimte > 500m2 vvo dan bedraagt het aanbod 16% van de voorraad. De verschillende kantoorgebieden laten echter verschillende verhoudingen tussen het aanbod en de voorraad aan kantoorruimte zien. Zo staat in de kantoorgebieden Breda Oost en Paardeweide een groot deel van de voorraad te huur of te koop (bijna 40%). In de kantoorgebieden Centrum en Lunetstraat is het laagste percentage van de kantorenvoorraad beschikbaar (10%). Per 1 januari 2008 zijn de meeste meters kantoorruimte te huur in Breda Oost. Bijna 33% van het aanbod bevindt zich in dat gebied. In de gebieden Centrum, Station en Overig Breda bedraagt het aanbod per 1 januari ongeveer 12% van het totaal beschikbare aanbod. Het aanbod in het Centrum is de laatste jaren flink afgenomen. Ook in de kantoorgebieden Claudius Prinsenlaan, Lunetstraat en Ettensebaan daalt het aanbod. Rondom het Station stijgt het aanbod sinds 2006 aanzienlijk. Figuur 2 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in m2 vvo naar kantoorlocatie

45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

jan-05

jan-06

jan-07

jan-08

aug-08 Bron: Afdeling O&I

Nieuwbouw en planaanbod Op 1 januari 2008 is slechts een klein aantal nieuwbouwprojecten in aanbouw. In het Centrum wordt gebouwd aan het Turfschip waarvan ongeveer 3.000 m2 beschikbaar is als kantoorruimte. Eind 2008 wordt dit project opgeleverd, het kantooraanbod staat nog te huur. Aan de Lunetstraat is recent ca. 2.500 m2 kantoorruimte voor PWC opgeleverd en aan de Doornboslaan een nieuw kantoor voor de GGD. In het in aanbouw zijnde Park Lindenburg, een ontwikkeling van 7.500 m2, is nog ca. 450 m2 te huur. 39

In het Consunpark is nog planaanbod beschikbaar voor twee kantoorgebouwen (samen bijna 5.500m2). Aan de Claudius Prinsenlaan is nog ruimte voor een gebouw van bijna 8.000m2 (D’Laudius), aan de Ettensebaan ca. 3.000 m2 (Westpoort), nog eens 5.000 m2 kan tot ontwikkeling gebracht worden aan de Lunetstraat en aan de Tramsingel ca. 6.500 m2 (Ante). In de Druivenstraat zijn nog plannen voor de bouw van een aantal kantoorgebouwen (samen ca. 5.000 m2). De genoemde kantoorruimten worden op dit moment actief in de markt aangeboden (NB. In de aanbodcijfers zijn deze kantoorruimten buiten beschouwing gelaten omdat ze nog niet in aanbouw zijn genomen). Naast bovenstaande ontwikkelingen, en op de toch al ruimte kantoormarkt in Breda, komt hier op korte termijn nog ca. 12.000m2 in het project Drie Hoefijzers bij en bij de nieuwe Stationsontwikkeling is nog eens 22.000 m2 kantoorruimte voorhanden. Werd in voorgaande monitor nog gesproken van een opdrogend planaanbod, inmiddels is dit aanbod ruimer. Leegstand Van het totale aanbod (op 1 januari 2008) kantoorruimte wordt ruim 74.000 m2 vvo (of te wel 57%) al langer dan 1 jaar aangeboden. Het aanbod dat al langer dan twee jaar actief op de markt wordt aangeboden bedraagt 58.000 m2 vvo. Dit is 45% van het aanbod. Dit aanbod noemen we de langdurige leegstand. Ten opzicht van 2007 is de langdurige leegstand met bijna 6.000m2 teruggelopen. (NB. De leegstand als percentage van het aanbod is sinds 2006 toegenomen van 37% naar 45%). Bijna eenderde van de langdurige leegstand is aanbod met een bouwjaar tussen 1998 en 2003 en nog eens 33% heeft een bouwjaar tussen 1988 en 1998. Figuur 3 Ontwikkeling leegstand en langdurige leegstand, stand per 1-1

180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 2006 langdurige leegstand

2007

2008

totale leegstand (= totale aanbod) Bron: Afdeling O&I

Op 1 januari bevindt de meeste langdurige leegstand zich in het kantoorgebied Breda Oost (24%) en in het kantorengebied Station (23%). In het stationsgebied zijn recentelijk het Hof van Breda, La Fontana en kantoorruimte in de Meerten Verhoffstraat opgeleverd. Nog steeds wacht een groot deel van de beschikbare meters op hun eerste huurder. In Breda Oost zijn al langere tijd kantoorruimtes beschikbaar op de Takkebijster, Druivenstraat en Minervum. 40


Gemeente Breda

De laatste jaren is de langdurige leegstand flink teruggelopen in het Centrum. In het kantoorgebied Station en Breda Oost is de langdurige leegstand toegenomen. Wanneer gekeken wordt naar de langdurige leegstand als percentage van het aanbod dan valt op dat in de kantoorgebieden Station en Westerhage meer dan 80% van het aanbod al langer dan twee jaar op de markt wordt aangeboden. Figuur 4 Ontwikkeling langdurige leegstand kantoorruimte in m2 vvo naar kantoorgebied, stand per 1-1.

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

jan-06

jan-07

jan-08 Bron: Afdeling O&I

Transacties De opname van kantoorruimte is in 2007 10% achtergebleven met de opname in 2006. De verhouding tussen aanbod en opname is hierdoor echter niet veel verslechterd. De verhouding tussen aanbod en opname bedraagt per 1 januari 2008 3.5 (d.w.z. het aanbod is 3.5x zo groot als de opname). Op 1 januari 2007 was dit verhoudingsgetal 3.4. Het langjarige gemiddelde voor Breda toont een verhoudinggetal van 3.8. Het kantoorjaar 2007 is daarmee een vrij gemiddeld jaar te noemen als het gaat om de opname in relatie tot de aangeboden m2 kantoorruimte. Met uitzondering van Ettensebaan, Station en Paardeweide heeft in de andere kantoorgebieden in 2007 een groot aantal transacties plaatsgevonden. In het Centrum is het voormalige PTT-gebouw aan de Oude Vest opnieuw (tijdelijk) verhuurd. Aan de Heerbaan heeft Avans 1.100m2 gehuurd. Aan de Lunetstraat wordt voor PWC een gebouw van ruim 2.600 m2 vvo gerealiseerd en heeft Scania ruim 1.600m2 kantoorruimte betrokken in Tertrade II. In Westerhage aan de Lage Mosten zijn twee grote huurders neergestreken (Pentax 650 m2 en Energyst 1100 m2) en in Breda Oost (Bergschot) heeft General Electric Commercial Finance 2500m2 kantoorruimte in gebruik genomen.

41

In de eerste helft van 2008 is al een aantal grotere transacties te melden. De Politie Midden West Brabant heeft 2.050 m2 vvo gehuurd aan de Essendonk, Into Telecom ruim 1400 m2 aan de Heerbaan en Van Doren Beheer bijna 1.350m2 aan de Takkebijsters. In Westerhage hebben DHL en Kinesis Pharma beide ruim 1100 m2 betrokken. Figuur 5 Opname kantoorruimte in % van de totale opname naar kantoorlocatie, jaar 2007

Centrum

18%

20%

Station 3%

3% 0%

Cl. Prinsenlaan Lunetstraat Westerhage

15%

16%

Breda Oost Ettensebaan

12%

13%

Paardeweide Overig Breda

Bron: Afdeling O&I

Naar economische activiteit bezien heeft de afgelopen jaren ongeveer de helft van de opname van kantoorruimte plaatsgevonden door bedrijven in de zakelijke dienstverlening. Het belang van de zakelijke dienstverlening is daarbij in de loop der jaren nog verder toegenomen. Sociale diensten, overheidsdiensten en handel hebben in de periode vanaf 2001 een belang in de opname van kantoorruimte gehad, variërend van respectievelijk 12% tot 21%. Huurprijzen Het afgelopen jaar stegen de huurprijzen in Breda opnieuw. Voor eersteklas kantoorruimte worden nu huurprijzen van bijna €160 per vierkante meter betaald. De meeste grote kantoorsteden in Nederland toonden nauwelijks prijsstijgingen. Alleen in Utrecht, Nijmegen en Groningen stegen de huurprijzen harder. In de andere grote steden bleven de huurprijzen nagenoeg gelijk. Werkgelegenheid In 2008 bedraagt het aantal banen in de Bredase kantoorgebieden 23.200. Dit is bijna een kwart van de totale werkgelegenheid in Breda. De werkgelegenheid in de kantoorgebieden is met 700 banen toegenomen, een stijging van 3% ten opzichte van 2007. De werkgelegenheid in kantoorgebieden ligt nog wel iets onder het niveau van 2002. De werkgelegenheidstoename vond vooral plaats in Breda Oost (+ 440 banen en Breda Centrum + 330 banen). In het stationsgebied en Paardeweide nam het aantal kantoorbanen af met respectievelijk 220 en 110 banen.

42


Gemeente Breda

5.

Bedrijfsruimtemarkt en bedrijventerreinen

5.1.

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt in 2007 Opname en aanbod De vraag naar bedrijfsruimte reageert vrij snel op een groeiende economie. Dit wordt veroorzaakt doordat een stijgende vraag naar goederen direct ruimtebehoefte creëert, in tegenstelling tot de kantorenmarkt, waar eerst de behoefte aan personeel toeneemt en later pas de ruimtebehoefte. De opname in 2007 is dan ook gestegen ten opzichte van 28 2006 en het opnamevolume bedroeg ongeveer 3,5 miljoen m2 bedrijfsruimte. De marktverhoudingen tussen vraag en aanbod is in 2007 enigszins verbetert door een daling van het aanbod. Het aanbod bevindt zich wel op een structureel hoog niveau: ca. 8 29 miljoen m2 bedrijfsruimte is voor verhuur beschikbaar. Huurprijzen De gemiddelde huurprijs bedraagt in 2007 volgens DTZ € 51 per m2. Dit is een stijging van 9,6% ten opzichte van 2006. Volgens JLL staan de huurprijzen voor hoogwaardige nieuwbouw op aantrekkelijke locaties, zoals Schiphol, onder opwaartse druk. Op minder aantrekkelijke locaties en voor bestaande verouderde bedrijfsruimten is het omgekeerde het geval: hier staan de huurprijzen juist onder neerwaartse druk. Gemiddeld worden de hoogste huurprijzen betaald in het kleinschalige segment van de markt. De huurprijzen in het segment tot 1.000 m2 liggen duidelijk boven het landelijk gemiddelde. Ook grootschalige courante bedrijfsruimte is schaars. De huurprijzen in dit segment liggen met € 52,-/m2 ook net boven de gemiddelde huurprijs. In het middelgrote segment, tussen 1.000 en 5.000 m2, liggen de gemiddelde huurprijzen lager. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat juist in dit marktsegment relatief veel aanbod beschikbaar is, waardoor de huurprijsontwikkeling wordt gedrukt. FGH Bank verwacht dat de verschillen in de huurontwikkeling naar grootteklasse en courantheid, de komende jaren verder zullen toenemen. Uitgifte bedrijventerreinen IBIS rapporteert jaarlijks over de stand in planning en uitgifte van bedrijventerreinen en de gerealiseerde uitgifte in het voorgaande jaar. In de IBIS Rapportage 2007 worden de planninggegevens van 1 januari 2007 en de uitgifte in 2006 gepresenteerd. Na vier jaar van dalende uitgifte, is vanaf 2004 sprake van een stijging van de uitgifte. In 2006 zet de trend van stijgende uitgifte zich voort. De stijging van de uitgifte ten opzichte van 2005 was circa 20%. Nederland telde 1 januari 2007 3.606 bedrijventerreinen. Het totale areaal aan bedrijventerreinen is nu bijna 97.300 hectare bruto. Ten opzichte van vorig jaar is dit een stijging van circa 2.800 hectare. Gemiddeld voor alle provincies samen, ligt de verkoopprijs op € 88 tot € 104 per m² kavel.

28

Bron JLL (‘Dutch Warehousing Market Bulletin 2008’): opname van 3,36 miljoen m2 vvo bedrijfsruimte in 2007 (stijging van de opname met 20%.ten opzichte van 2006). Bron FGH (‘Vastgoedbericht 2008’): opname van 3,4 miljoen m2 vvo bedrijfsruimte in 2007. Bron DTZ (‘Factsheets’): opname van 3,7 miljoen m2 vvo bedrijfsruimte in 2007 (stijging van 48% ten opzichte van 2006). 29

Bron JLL: aanbod bedrijfsruimte 7,8 miljoen m² vvo.eind 2007 (daling van 7,7% ten opzichte van 2006). Bron DTZ: aanbod bedrijfsruimte 7,6 miljoen m2 eind 2007 (daling van 5,2% ten opzichte van 2006).

43

Huidige situatie en verwachting op de bedrijfsruimtemarkt, medio 2008 De positieve marktontwikkelingen op zowel de kantoren- als bedrijfsruimtemarkt in 2007, lijken in 2008 een ommekeer te maken. Een lagere economische groei, toenemende inflatie, prijsstijgingen van grondstoffen en energie en onrust op de financiële markten drukt de dynamiek op de vastgoedmarkten. Op de bedrijfsruimtemarkt zijn hiervan de gevolgen merkbaar, al blijft het marktbeeld voor dit segment nog altijd positief. DTZ ziet de opname van bedrijfsruimte in de eerste helft van 2008 dalen met 21% ten opzichte van het eerste half jaar van 2007. Tot nu toe is ruim 1,3 miljoen m2 bedrijfsruimte door de markt opgenomen. De verwachting is dat de totale opname in 2008 op ongeveer 2,5 miljoen blijft steken. Kijkend naar het lang jaarlijkse gemiddelde, dan is een dergelijk opname niveau nog altijd bovengemiddeld hoog (15 tot 20% hoger). Het merendeel van de vraag in het eerste halfjaar van 2008 werd ingegeven door verplaatsing van bedrijfsactiviteiten waardoor het totale aanbodniveau op de bedrijfsruimtemarkt nagenoeg onveranderd is gebleven. Het aanbod bedraagt medio 2008 bijna 7,5 miljoen m2 bedrijfsruimte. Dit is een daling van 1,4% ten opzichte van het eerste half jaar van 2007. FGH constateert voor het eerste halfjaar van 2008 een daling van 50% in de opname van bedrijfsruimte groter dan 10.000 m². Hieruit blijkt een terughoudendheid in het aangaan van omvangrijke (her-)huisvestingsbeslissingen. De interesse voor nieuwbouw houdt volgens DTZ in 2008 aan. Er is sprake van een verdubbeling van het aantal nieuwbouw bedrijfsruimtemeters ten opzichte van de halfjaarcijfers in de voorgaande 3 jaar. Het merendeel van deze transacties werd geïnitieerd door de logistieke sector. In de bedrijfsruimtemarkt is het bouwen ‘op maat’ voor de toekomstige gebruiker niet uitzonderlijk (vanwege bedrijfsvoeringspecifieke huisvestingseisen). Een verdubbeling van nog te bouwen m2 bedrijfsruimte duidt op een toenemende behoefte aan passende huisvesting die blijkbaar in mindere mate gevonden wordt in het bestaande bedrijfsruimteaanbod. Nieuwbouw en herstructurering In de ‘Thermometer Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt 2007’ spreekt de NVB van een topjaar als het gaat om de uitgifte van nieuwe bedrijfsruimten. In 2007 is 5,7 miljoen vierkante meter aan bouwvergunningen uitgegeven. De verwachting is dat de vergunningenuitgifte in 2008 naar 6 miljoen vierkante meter doorgroeit. Vooral de sectoren handel, transport en logistiek vragen om ‘maatwerk’. Ook is bij het MKB een grote vraag naar kleinschalige flexibel in te richten bedrijfsgebouwen. Tegelijkertijd ontstaat druk op de sector: zo is sprake van veel leegstand en bedrijfslocaties zouden bijdragen aan de ‘verrommeling’ van Nederland. De NVB stelt echter dat een stop op de uitgifte van bedrijventerreinen slecht is voor de economie. Volgens de NVB moeten nieuwe terreinen wel beter in het landschap ingepast worden. En, er moet meer werk worden gemaakt van herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. De zorgen van de NVB worden gedeeld door de FGH Bank (‘Vastgoedbericht 2008’). De mismatch tussen kwalitatieve vraag naar nieuwbouw enerzijds en de leegstand van verouderde gebouwen anderzijds wordt tot nu toe nauwelijks opgelost. De FGH stelt dat het voeren van een restrictiever beleid bij de uitgifte van nieuwe terreinen niet gewenst is. En bovendien wordt door herontwikkeling van een bestaande locatie vraag en aanbod niet automatisch weer goed op elkaar afgestemd. In Nederland blijven nieuwe bedrijfslocaties noodzakelijk, locaties die niet kunnen worden ingevuld door herontwikkeling van bestaande terreinen. 44


Gemeente Breda

5.2.

Bredase bedrijfsruimtemarkt Aanbod en opname Op 1 januari 2008 bedraagt het aanbod aan bedrijfsruimte circa 235.000 m2 vvo. Dit betreft zowel aanbod groter als kleiner dan 500 m2 vvo. Het aanbodniveau ligt hiermee nagenoeg gelijk aan dat van 2007. Op 1 augustus 2008 is het aanbod aanmerkelijk gedaald. Medio 2008 wordt nog ruim 182.000 m2 vvo te huur of te koop aangeboden. Het opnamevolume is in 2007 aanmerkelijk gedaald ten opzichte van 2006. Werd in 2006 nog 165.000 m2 vvo door de markt opgenomen, in 2007 wisselde ‘slechts’ 90.000 m2 vvo bedrijfsruimte van eigenaar. In 2008 laat de opname weer een forse stijging zien. Halverwege het jaar 2008 is al 121.000 m2 door de markt opgenomen. De opname ratio bedroeg in 2007 37% en is nu gestegen. De markt is zich duidelijk aan het verkrappen. Figuur 1 Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimte in m2 vvo, stand per 1-1

350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2006

2007 opname in voorgaand jaar

2008

1-aug-08

aanbod per 1-1 Bron: Afdeling O&I

Aanbod en opname per bedrijfslocatie Per medio 2008 is de leegstand van bedrijfsruimte het grootst op Emer: 64.500 m2. Op deze bedrijfslocatie is de laatste jaren een stijging van het aanbod waar te nemen. Op de Krogten en in Breda West daalt het aanbod. (Binnen Breda West bevindt het grootste deel van het aanbod zich op Hazeldonk). In Breda Oost ligt het aanbod door de jaren heen op een vrij stabiel niveau. Momenteel is het minste aanbod te vinden in Overig Breda.

45

Figuur 2 Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimten in m2 vvo naar bedrijfslocatie

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 oktober 2003 Emer

maart 2005

januari april 2006 januari mei 2007 januari augustus 2006 2007 2008 2008

Krogten

Breda Oost

Breda West

Overig Breda Bron: Afdeling O&I

In 2007 zijn de meeste meters bedrijfsruimte opgenomen in Breda West (25.700 m2) en Breda Oost (25.000 m2). In de eerste helft van 2008 was de opname hoog (totaal meer dan 40.000 m2) in overig Breda. Opvallend hoog is ook de opname in de Krogten (de eerste helft van 2008 al twee keer zoveel opname als in 2008). Daarnaast zijn er positieve opnamecijfers in Breda West en de Krogten; op beide werklocatie is het opnameniveau in de eerste helft van 2008 gelijk aan dat van geheel 2007. Figuur 3 Opname naar bedrijfslocatie

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Emer

Krogten 2005

2006

Breda Oost 2007

Breda West

Overig Breda

eerste halfjaar 2008 Bron: Afdeling O&I

Huurprijzen De huurprijzen van bedrijfsruimten in Breda ligt met een gemiddelde van €60 per m2 boven het Nederlandse gemiddelde van de meeste andere grote steden. Het afgelopen jaar zijn de prijzen echter niet verder gestegen. 46


Gemeente Breda

5.3.

Bedrijventerreinen Op 1 januari 2008 beschikte Breda over ca. 780 ha. bedrijventerrein netto. In de periode 1999 – 2005 is de jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen gedaald van 20 ha tot onder de 10 ha. In 2006 is de uitgifte voor het eerst weer gestegen; met 3 ha tot een totaal van 10 ha. In 2007 ligt de uitgifte met 11 ha weer iets hoger, maar ligt hiermee toch nog flink onder het gemiddelde niveau van de voorgaande jaren. Op 1 januari 2008 beschikt Breda over een totaal oppervlak van 20 hectare direct uitgeefbaar terrein. Het vrij uitgeefbare aanbod in gemeentelijk eigendom bedraagt slechts 3 hectare. Figuur 10 Uitgifte bedrijventerrein en uitgeefbaar terrein in ha. 1998-2007

80 70 60

Uitgeefbaar

50 40 30 20

Uitgifte

10 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Bron: BRIM, CRA

In de periode 2001-2002 werden gemiddeld nog 34 percelen per jaar gekocht. Vanaf 2003 is het jaarlijkse aantal gedaald naar 16 à 17 percelen. Met 21 percelen ligt het aantal verkochte percelen in 2007 daar weer wat boven. De 2 grootste transacties (van beide ruim 2 ha) vonden in 2007 plaats op Hazeldonk. De meeste transacties in 2007 hebben betrekking op bedrijven die binnen Breda zijn verhuisd. Veroudering, revitalisering en transformatie Evenals elders in Nederland, heeft Breda ook te maken met verouderde bedrijventerreinen. Tussen de 50 en 60% van de Bredase bedrijventerreinen kan als verouderd aangemerkt worden. De belangrijkste verouderde terreinen zijn De Krogten, Emer Zuid en Noord en Hazeldonk. Van de verouderde bedrijventerreinen wordt in een kwart getransformeerd. Op 32% van de verouderde terreinen vindt enige vorm van herstructurering of revitalisering plaats en wordt 43% geconsolideerd.

47

Planvooraad Hiervoor is aangegeven dat Breda nog 20 ha aan terstond uitgeefbaar terrein heeft. Op wat langere termijn kan Breda beschikken over 116 ha op nieuwe locaties en 54 ha die vrij komen door herstructurering van bestaande terreinen. De qua omvang belangrijkste nieuwe locaties zijn Bavel Zuid met 53 ha, waarvan de gronduitgifte naar verwachting in 2012 begint en de locatie Breda West-Prinsenbeek (40 ha) die nu nog in studie is en in 2016 beschikbaar zou kunnen komen. Bij de herstructureringsterreinen gaat het om Emer/Krogten met 30 ha, Greenery 17 ha en Hazeldonk 7 ha. Werkgelegenheid Bijna één op de drie banen in Breda bevindt zich op een bedrijventerrein. Deze bedrijven leverden samen in 2008 een werkgelegenheid op van 31.200 banen. Het afgelopen jaar is de werkgelegenheid op bedrijventerreinen met ruim 500 afgenomen. Over de gehele periode 2000-2008 is de werkgelegenheid op bedrijventerreinen met zo’n 2.000 banen afgenomen. Het afgelopen jaar is de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen in Breda Oost toegenomen met ruim 400 banen, ook op Emer was sprake van een werkgelegenheidsgroei met 80 banen. Op met name Krogten en Breda West was daarentegen sprake van een flinke werkgelegenheidsdaling, met respectievelijk 290 en 690 banen. Figuur 8 Ontwikkeling banen periode 2007-2008 naar bedrijfslocatie

600 400 200 0 -200 -400 -600 -800 Breda Oost

Emer

Breda West

Krogten


48


Gemeente Breda

6.

Tabellenboek Woningmarkt (pag. 50 t/m 74) Kantorenmarkt (pag. 75 t/m 88) Bedrijfsruimten (pag. 89 t/m 96)

49

Woningmarkt

50


Gemeente Breda

Figuur 1 Ontwikkeling mediane transactieprijs naar woningtype op de Nederlandse woningmarkt in 2007

€ 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 2005

2006

2007

2008

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder een kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal Bron: NVM

Figuur 2 Ontwikkeling procentuele jaarlijkse stijging (per 4de kwartaal) van de mediane transactieprijs in Nederland en Breda

16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 2005

2006 Nederland

2007

2de kwartaal 2008

Breda Bron: NVM

51

Figuur 3 Ontwikkeling mediane looptijd naar woningtype op de Nederlandse woningmarkt

160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 2005

2006

2007

2008

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder een kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal Bron: NVM

Figuur 4 Ontwikkeling aantal transacties op de Nederlandse woningmarkt per kwartaal, bron: NVM

42.500 40.000 37.500 35.000 32.500 30.000 27.500 25.000

Bron:NVM

52


Gemeente Breda

Figuur 5 Ontwikkeling aanbod en transacties (opnameratio) op de Nederlandse woningmarkt

aanbod derde kwartaal jaar x transacties derde kwartaal jaar x

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000

54%

45%

46%

44%

44%

39%

45%

40.000 30.000 20.000 2002

2003

2004

2005

aanbod

2006

2007

2de kwartaal 2008


Figuur 6 Ontwikkeling Nederlandse woningvoorraad, stand per 1-1 bron: CBS

8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 2001

2002

2003

2004

Huurwoningen

2005

2006

2007

2008

Koopwoningen Bron: CBS

53

Figuur 7 Ontwikkeling aandeel huur- en koopwoningen op de Nederlandse woningmarkt, stand per 1-1

65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 2001

2002

2003

2004

Huurwoningen

2005

2006

2007

2008

Koopwoningen Bron: CBS

Figuur 8 Ontwikkeling gereedgekomen nieuwbouwwoningen en verleende bouwvergunningen op de Nederlandse woningmarkt, stand per 1-1

100.000 95.000 90.000 85.000 80.000 75.000 70.000 65.000 60.000 55.000 50.000 1998

1999

2000

2001

2002

Woningen bouwvergunning verleend

2003

2004

2005

2006

2007

Gereedgekomen woningen Bron: CBS

54


Gemeente Breda

Figuur 9 Ontwikkeling Bredase woningvoorraad, stand per 1-1

Bron: Afdeling O&I

Figuur 10 Nieuwbouwplanning en gerealiseerde nieuwbouw en sloop in Breda, bron: afdeling O&I

1.750 1.550 1.350 1.150 950 750 550 350 150 -50 -250 2000

2001

2002

2003

Nieuwbouw planning

2004

2005

2006

2007

Nieuwbouw realisatie

2008

2009

2010

Sloop Bron: Afdeling O&I

55

Figuur 12 Ontwikkeling gereedgekomen nieuwbouwwoningen en verleende bouwvergunningen op de Bredase woningmarkt, stand per 1-1

1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 1998

1999

2000

2001

2002

2003

Woningen bouwvergunning verleend

2004

2005

2006

2007

Gereedgekomen woningen Bron: CBS

Figuur 13 Nieuwbouwproductie naar eigendom in Breda in 2007

3% 14% Nieuwbouw koopwoningen Nieuwbouw woningbouwverenigingen Nieuwbouw overige verhuurders 83%

Bron: Afdeling O&I

56


Gemeente Breda

Figuur 14 Nieuwbouwproductie naar woningtype in Breda in 2007

6%

Nieuwbouw eensgezinswoningen 48%

Nieuwbouw meergezinswoningen Nieuwbouw aantal wooneenheden

46%

Bron: Afdeling O&I

Figuur 15 Ontwikkeling aandeel huur- en koopwoningen op de Bredase woningmarkt,stand per 1-1

65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 2001

2002

2003

2004

Huurwoningen

2005

2006

2007

2008

Koopwoningen Bron: Afdeling O&I

57

Figuur 16 Omzettingen woningen van huur naar koop in Breda, bron: afdeling O&I

600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2001

2002

Corporaties

2003

2004

Instututioneel beleggers

2005

2006

Particulieren

2007 overig

Bron: Afdeling O&I

Figuur 17 Samenstelling Bredase woningvoorraad naar eigendomsverhouding in % van de voorraad, stand per 1-1 2008

[%] Eigendom woningbouwverenigingen 31%

[%] Eigendom toegelaten instellingen [%] Eigendom overige eigenaren

59% 5% 4%

1%

[%] Eigendom institutionele beleggers [%] Koopwoningen (eigenaar bewoner)

Bron: Afdeling O&I

58


Gemeente Breda

Figuur 18 Samenstelling Bredase woningvoorraad naar bouwperiode in % van totale voorraad, stand per 1-1 2008

16% [%] Bouwperiode vóór 1946 [%] Bouwperiode van 1946 tot en met 1970

55% 29%

[%] Bouwperiode 1970 en later

Bron: Afdeling O&I

Figuur 19 Sociale huurwoningen naar huurklassen in % van sociale huurvoorraad in Breda, stand per 1-1 2008

1% 4%

1% 1% [%] Bereikbaar (tot € 528) [%] Middelduur laag (van €528 tot €623) [%] Middelduur hoog (van €623 tot €751) [%] Duur (vanaf €751) 93%

[%] Onbekend

Bron: Afdeling O&I

De grensdefinitie voor de verschillende huurklassen is medio 2007 aangepast. Hierdoor is een trendbreuk ontstaan. Door de definitieaanpassingen wordt een groot aantal woningen, welke voorheen tot de middeldure huurklasse behoorde, nu toegerekend tot de bereikbare huurklasse.

59

Figuur 20 Koopwoningen naar prijsklassen (WOZ-waarden) in % van koopvoorraad in Breda, stand per 1-12008

7% 18%

koop goedkoop (tot €168.000) koop middelduur laag (van €168.000 tot €265.000)

26%

koop middelduur hoog (van €265.000 tot €415.000) 49%

koop duur (vanaf €415.000)

Bron: Afdeling O&I

60

Huurwoningen Gemiddelde

Buitengebied

Teteringen

Prinsenbeek

Ulvenhout

Bavel

Haagse Beemden NW

Haagse Beemden ZO

Princenhage/Heuvel

Tuinzigt/Westerpark

Boeimeer/Ruitersbos

Ginneken/Ypelaar/Blauwe Kei

Zandberg/Sportpark

Brabantpark/Heusdenhout

Hoge Vucht

Belcrum/Doornboslinie

Centrum

Gemeente Breda


Figuur 21 Aandeel huur- en koopwoningen naar woongebied, stand per 1-1 2008

100% 90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Koopwoningen Bron: Afdeling O&I

61

Figuur 22 Vergelijking WOZ-waarde en verandering t.o.v. het gemiddelde per woongebied op peildata 1-1-2005 tot 1-1-2007, bron: afdeling O&I

Peildatum WOZ waarde 1-1-2005 1-1-2006 1-1-2007

Koop € 264.497 € 279.537 € 296.113

Huur € 141.804 € 150.309 € 160.755

Totaal € 212.889 € 225.908 € 240.894 Bron: Afdeling O&I

62

Woning Woonomgeving Voorzieningen

Gemiddelde

Teteringen

Prinsenbeek

Ulvenhout

Bavel

Haagse Beemden NW

Haagse Beemden ZO

Princenhage/Heuvel

Tuinzigt/Westerpark

Boeimeer/Ruitersbos

Ginneken/Ypelaar/Blauwe Kei

Zandberg/Sportpark

Brabantpark/Heusdenhout

Hoge Vucht

Belcrum/Doornboslinie

Centrum

Gemeente Breda


Figuur 23 Rapportcijfers naar woongebied per 2007, bron: Bredata

8,4

8,2 8

7,8

7,6

7,4

7,2

7

6,8

6,6

6,4

6,2

6

Sfeer buurt

Bron: Afdeling O&I

63

Figuur 24 Ontwikkeling jaarlijkse mediane transactieprijs (per 4de kwartaal) in Nederland en Breda, bron: NVM

€ 290.000 € 270.000 € 250.000 € 230.000 € 210.000 € 190.000 € 170.000 € 150.000 2004

2005

Nederland

2006

2007

2de kwartaal 2008

Breda Bron: NVM

Figuur 25 Ontwikkeling procentuele jaarlijkse stijging (per 4de kwartaal) van de mediane transactieprijs in Nederland en Breda

16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 2005

2006 Nederland

2007

2de kwartaal 2008

Breda Bron: NVM

64


Gemeente Breda

Figuur 27 Ontwikkeling mediane transactieprijs naar woningtype op de Bredase woningmarkt, per kwartaal

€ 650.000 € 600.000 € 550.000 € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder een kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal Bron: NVM

Figuur 28 Ontwikkeling jaarlijkse transactieprijs naar woningtype op de Bredase woningmarkt,

€ 650.000 € 600.000 € 550.000 € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 2.002

2003

2004

2005

2.006

Vrijstaand

Twee-onder-een-kap

Appartememten

Gemiddeld

2007

2008

1-7-2008

Hoek- en rijwoningen

bron: Kadaster, bewerking afdeling Belastingen en O&I

65

Figuur 29 Ontwikkeling mediane transactieprijs naar woningtype op de Bredase woningmarkt in 2007

600.000 550.000 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 1ste kwartaal

2de kwartaal

3de kwartaal

4de kwartaal

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal Bron: NVM

Figuur 30 Ontwikkeling aantal transacties naar woningtype op de Bredase woningmarkt, per kwartaal

250 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 2005

2006

Tussenwoning

Hoekwoning

Vrijstaand

Appartement

2007

2008 Twee onder een kap

Bron: NVM

66


Gemeente Breda

Figuur 31 Ontwikkeling aanbod en transacties (opnameratio) op de Bredase woningmarkt in 2007

900 800 700

77%

68%

600

61%

63%

500 400 300 1ste kwartaal

2de kwartaal aanbod

3de kwartaal

4de kwartaal


Figuur 32 Ontwikkeling aanbod en transcaties (opnameratio) op de Bredase woningmarkt

1.000

aanbod 3de kwartaal jaar x transacties 3de kwartaal jaar x

900 800 600

67%

65%

700

64%

48%

61%

77%

55%

500 400 300 2002

2003

2004

2005

aanbod

transacties

2006

2007

2de kwartaal 2008

Bron: NVM

67

Figuur 33 Ontwikkeling mediane looptijd naar woningtype op de Bredase woningmarkt in 2007

130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 1ste kwartaal

2de kwartaal

3de kwartaal

4de kwartaal

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal Bron: NVM

Figuur 34 Ontwikkeling jaarlijkse mediane looptijd in Breda en Nederland

90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 2004

2005

2006

Nederland

2007

2de kwartaal 2008

Breda Bron: NVM

68


Gemeente Breda

Figuur 35 Vergelijking huizenprijzen en verandering t.o.v. het gemiddelde in de periode 2002-2007

Amsterdam

€ 50.000

's Hertogenbosch

€ 40.000 Apeldoorn

€ 30.000

Amersfoort

€ 20.000 Leiden

€ 10.000 Eindhoven

-15%

-10% Almere

Nijmegen

€-

Huizenprijs 2007 t.o.v. gemiddelde

€ 60.000

Maastricht

-5% Tilburg0% € -10.000

Breda Haarlem Utrecht Stijging (% 2002-2007) huizenprijs t.o.v gemiddelde

5%

10%

Zoetermeer

15%

20%

25%

's Gravenhage

Zwolle € -20.000

€ -30.000 € -40.000

Dordrecht

€ -50.000

Enschede

Rotterdam

Groningen

€ -60.000

bron: DIMO, bewerking Afdeling O&I

69

Figuur 36 Mutaties corporatiebezit

300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 nieuwbouw

sloop

verkoop 2005

2006

verwerving

totaal

2007 Bron: Woonloket

Figuur 37 Ontwikkeling jaarlijkse mutaties woningzoekenden

25.000 22.500 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0 2003

2004

2005

2006

2007

Nieuw ingeschreven

Totaal uitgeschreven

Geaccepteerde aanbiedingen

Totaal ingeschreven per 31-12 Bron: Woonloket

70


Gemeente Breda

Figuur 38 Ontwikkeling actief en niet-actief woningzoekenden, aandeel per 21-12

80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 2004

2005

2006

2007

Actief ingeschrevenen NB: Trendbreuk per 2007 vanwege nieuwe systematiek, gevolg daling met 5% t.o.v. 2006 Niet actief ingeschreven Bron: Woonloket

Figuur 39 Ontwikkeling aanbiedingsgraad per woningzoekende categorie

2006

totaal

senioren vanaf 75 jaar

senioren 65-75 jaar

senioren 55-65 jaar

gezin

1-2 persoons vanaf 23 jaar

1-2 persoons tot 23 jaar

student

5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0


71

Figuur 40 Woningzoekenden naar categorie, aandeel per 31-12, bron: Woonloket

9%

1%

10% student

9%

1-2 persoons tot 23 jaar 1-2 persoons vanaf 23 jaar

10%

gezin senioren 55-65 jaar senioren 65-75 jaar

45%

16%


Bron: Woonloket

Figuur 41 Ontwikkeling inschrijfduur naar maanden per woningzoekende categorie

2006

totaal


senioren 65-75 jaar

senioren 55-65 jaar

gezin

1-2 persoons vanaf 23 jaar

1-2 persoons tot 23 jaar

student

80 70 60 50 40 30 20 10 0


72


Gemeente Breda

Figuur 42 Herkomst woningzoekenden, aandeel per 1-1 2008

1%

21%

doorstromers corporatiewoning

30%

doorstromers zelfstandige woonruimte starters hertstarters 49%

Bron: Woonloket

Figuur 43 Woningzoekende met optie naar woonwens aandeel per 1-1 2008

1% 0% 2% 1%

Aanleunwoningen Appartementen met lift

25%

27%

Appartementen zonder lift Begane grond woning Eengezinswoning

24%

20%

Studentenwoning niet zelfstandig Studentenwoning zelfstandig

Bron: Woonloket

73

Figuur 44 Ontwikkeling binnenverhuizingen en migraties in Breda in aantal personen per jaar

14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 2000

2001

2002

2003

Verhuizingen binnen Breda

2004

2005

Vertrekken

2006

2007

Vestigingen Bron: Afdeling O&I

Tabel 1 Doorstroming in de bestaande Bredase woningvoorraad

sector corporatie huur -> corporatie huur corporatie huur -> koop overig huur -> overig huur overig huur -> koop koop -> koop koop -> huur totaal

2001 1880 70 948 183 2387 6 5474

2002 1809 80 840 224 2384 7 5344

2003 1870 45 738 206 2444 8 5311

2004 2137 70 651 247 2551 13 5669

2005 2384 71 701 270 2694 5 6125

2006 2214 53 732 185 2679 4 5867

2007 1931 58 681 144 2569 12 5395

bron: afdeling O&I

74


Gemeente Breda

Kantorenmarkt

75

Tabel 1 Aantal m2 vvo kantoorruimte in de grote kantoorsteden

aantal m2 vvo kantoorruimte 2007 2008 7.200.000 7.240.000 6.200.000 6.290.000 3.800.000 3.800.000 3.400.000 3.473.000 1.400.000 1.450.000 999.000 1.024.000 874.000 874.000 850.000 850.000 759.000 774.000 750.000 785.000 680.000 715.000 672.000 677.500 550.000 550.000 517.000 517.000 480.000 485.000 470.000 470.000 455.000 455.000 430.000 435.000 426.000 426.000 320.000 320.000 290.000 290.000 285.000 290.000

Stad Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Eindhoven Arnhem Groningen Den Bosch Zwolle Amersfoort Apeldoorn Breda Maastricht Leeuwarden Almere Tilburg Enschede Heerlen Nijmegen Deventer Hengelo Assen

Bron: Dynamis

Figuur 1 Ontwikkeling kantorenvoorraad in m2 vvo, kantoren > 500 m2 vvo, stand per 1-1

700.000

650.000

600.000

550.000

500.000

450.000 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bron: Afdeling O&I

76


Gemeente Breda

Figuur 2 Kantorenvoorraad in m2 vvo naar kantoorlocatie, kantoren > 500m2 vvo, stand per 1-1 2008

160.000 145.000 130.000 115.000 100.000 85.000 70.000 55.000 40.000 25.000 10.000

Bron: Afdeling O&I

Figuur 3 Kantorenvoorraad in % van totale voorraad naar kantoorlocatie, kantoren > 500m2 vvo, per 1-1 2008

Centrum

16%

Station

23%

3%

Cl. Prinsenlaan

2%

Lunetstraat Westerhage 11%

17%


10% 11%

6%


Bron: Afdeling O&I

77

Figuur 4 Ontwikkeling samenstelling kantorenvoorraad (>500m2) naar ouderdom in m2 vvo

225.000 200.000 175.000 150.000 125.000 100.000 75.000 50.000 25.000 0 vooroorlogs ouder dan 20 10 - 20 jaar jaar 2000

5 - 10 jaar

jonger dan 5 jaar

2008 Bron: Afdeling O&I

Figuur 5 Ontwikkeling samenstelling kantorenvoorraad (>500m2) naar ouderdom in % van totale voorraad

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% vooroorlogs

ouder dan 20 jaar

10 - 20 jaar 2000

5 - 10 jaar

jonger dan 5 jaar


78


Gemeente Breda

Figuur 6 Ontwikkeling kantorenvoorraad in m2 vvo naar kantoorlocatie, kantoren > 500m2 vvo, stand per 1-1

180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

2000

2006

2007


Figuur7 Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in m2 vvo, stand per 1-1

180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2002

2003

2004

2005

opname in voorgaand jaar

2006

2007

aanbod per 1-1

2008

1 aug 2008

Bron: Afdeling O&I

79

Figuur 8 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte als% percentage van de totale voorraad

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

jan-06

jan-07


Figuur 9 Aanbod kantoorruimte in % van het totale aanbod naar kantoorlocatie, per 1-1 2008

12%

Centrum

12%

Station Cl. Prinsenlaan

6% 13%

3%

Lunetstraat Westerhage

9%


33%

3% 9%


Bron: Afdeling O&I

80


Gemeente Breda

Figuur 10 Aanbod kantoorruimte in % van het totale aanbod naar kantoorlocatie, per augustus 2008

14,7%

2,2%

Centrum

11,9%

Station Cl. Prinsenlaan

5,1%

Lunetstraat

16,1%

Westerhage Breda Oost Ettensebaan

11,4%

26,3%

Paardeweide 9,7%

Overig Breda 2,5%

Bron: Afdeling O&I

Figuur 11 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in m2 vvo naar kantoorlocatie

45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

jan-05

jan-06

jan-07

jan-08


81

Figuur 12 Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in % van totale aanbod naar kantoorlocatie

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

jan-05

jan-06

jan-07

jan-08


Figuur 13 Ontwikkeling leegstand en langdurige leegstand, stand per 1-1

180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 2006 langdurige leegstand

2007

2008

totale leegstand (= totale aanbod) Bron: Afdeling O&I

82


Gemeente Breda

Figuur 14 Ouderdom van de langdurige leegstand kantoorruimte in m2 vvo, stand per 1-1 2008

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 vooroorlogs

ouder dan 20 jaar

10 - 20 jaar

5 - 10 jaar

jonger dan 5 jaar Bron: Afdeling O&I

Figuur 15 Ontwikkeling langdurige leegstand kantoorruimte in m2 vvo naar kantoorgebied, stand per 1-1.

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

jan-06

jan-07


83

Figuur 16 Langdurige leegstand kantoorruimte in m2 vvo naar kantoorlocatie, per 1-1 2008

0%

7%

3%

10%

Centrum Station Cl. Prinsenlaan 23%

24%

Lunetstraat Westerhage Breda Oost Ettensebaan

10% 19%

Paardeweide

4%

Overig Breda

Bron: Afdeling O&I

Figuur 17 Ontwikkeling langdurige leegstand kantoorruimte als % van de totale kantorenvoorraad naar kantoorlocatie, stand per 1-1

23% 20% 18% 15% 13% 10% 8% 5% 3% 0%

jan-06

jan-07


84


Gemeente Breda

Figuur 18 Ontwikkeling langdurige leegstand kantoorruimte als % van het aanbod naar kantoorgebied, stand per 1-1.

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

jan-06

jan-07


Figuur 19 Opname kantoorruimte in % van de totale opname naar kantoorlocatie, jaar 2007

Centrum

18%

20%

Station 3%

3% 0%

Cl. Prinsenlaan Lunetstraat Westerhage

15%

16%


12%

13%


Bron: Afdeling O&I

85

Figuur 20 Ontwikkeling opname kantoorruimte in m2 vvo naar kantoorlocatie

20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

2005

2006

2007

t/m aug 2008 Bron: Afdeling O&I

Figuur 21 Opname kantoorruimte naar economische activiteit, 2001-2004 en 2005 – augustus 2008

70.000 Zakelijke diensten 60.000 50.000 40.000 Handel

30.000

Financiële diensten

20.000

Sociale diensten

Bouw 10.000

Overheids diensten Onderwijs

Industrie

0 2001-2004

2004-2008 Bron: Afdeling O&I

86


Gemeente Breda

Figuur 22 Ontwikkeling huurprijzen per vierkante meter vvo kantoorruimte grote steden

Amsterdam Utrecht s-Gravenhage Rotterdam Amersfoort Eindhoven Zwolle Arnhem

2008

s-Hertogenbosch

2006

Maastricht

2004

Breda Nijmegen Tilburg Groningen Leeuwarden Enschede €-

€ 50

€ 100 € 150 € 200 € 250 € 300 € 350 € 400 Bron:DTZ

87

Figuur 23 Ontwikkeling werkgelegenheid 2000-2008, 2000=100

112 110 108 106

Kantoorgebieden

104 102 100 Totaal Breda

98 96 94 92 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bron: Afdeling O&I

Figuur 24 Ontwikkeling banen periode 2007-2008 naar kantoorlocatie

500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300

Bron: Afdeling O&I

88


Gemeente Breda

Bedrijfsruimten

89

Figuur 1 Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimten in m2 vvo naar bedrijfslocatie

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 oktober 2003 Emer

maart 2005 Krogten

januari april 2006 januari mei 2007 januari augustus 2006 2007 2008 2008 Breda Oost

Breda West


Figuur 2 Ontwikkeling totaal aanbod bedrijfsruimten in m2 vvo

325.000 300.000 275.000 250.000 225.000 200.000 175.000 150.000 125.000 100.000 oktober 2003

maart 2005

januari april 2006 januari mei 2007 januari augustus 2006 2007 2008 2008 Bron: Afdeling O&I

90


Gemeente Breda

Figuur 3 Aanbod bedrijfsruimte in % van het totale aanbod naar bedrijfslocatie, per 1-1 2008

20% 27%

Emer Krogten Breda Oost Breda West

27%

Overig Breda

14% 12%

Bron: Afdeling O&I

Figuur 4 Aanbod bedrijfsruimte in % van het totale aanbod naar bedrijfslocatie, per 1-1 2008

19% 27%

Emer Krogten Breda Oost

8%

Hazeldonk IABC

6% 14%

Overig West Overig Breda

14% 12%

Bron: Afdeling O&I

91

Figuur 5 Ontwikkeling opname bedrijfsruimte in m2 vvo bedrijfsruimte

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2005

2006

2007


Figuur 6 Ontwikkeling opname bedrijfsruimte in m2 vvo naar bedrijfslocatie

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Emer

Krogten 2005

2006

Breda Oost 2007

Breda West

Overig Breda


92


Gemeente Breda

Figuur 7 Ontwikkeling werkgelegenheid 2000-2008, 2000=100

110 105 100 95 90 85 80 75 2000

2001

2002

2003

2004

Bedrijventerreinen

2005

2006

2007

2008

Totaal Breda Bron: Afdeling O&I

93

Figuur 7 Opname bedrijfsruimte in % van de totale opname naar bedrijfslocatie, jaar 2007

5% 19% Emer 30%

Krogten Breda Oost

17%

Breda West Overig Breda

29%

Bron: Afdeling O&I

Figuur 8 Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimte in m2 vvo, stand per 1-1

350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2006

2007 opname in voorgaand jaar

2008

1-aug-08

aanbod per 1-1 Bron: Afdeling O&I

94


Gemeente Breda

Figuur 9 Opname bedrijfsruimte naar economische activiteit in m2 vvo bedrijfsruimte

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Bouw

Handel

Industrie

2007

Onderwijs

Overig

Zakelijke diensten

tot aug 2008

Bron: Afdeling O&I

Figuur 10 Opname bedrijfsruimte naar economische activiteit in % van de totale opname

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bouw

Handel

Industrie

2007

Onderwijs

Overig

Zakelijke diensten

tot aug 2008 Bron: Afdeling O&I

95

Figuur 11 Ontwikkeling huurprijzen per vierkante meter vvo bedrijfsruimte grote steden

Amsterdam Utrecht Rotterdam s-Gravenhage Breda Groningen Amersfoort Arnhem Eindhoven Nijmegen Zwolle s-Hertogenbosch Tilburg Leeuwarden Maastricht Helmond Enschede Hengelo Heerlen € 30 € 35 € 40 € 45 € 50 € 55 € 60 € 65 € 70 € 75 € 80 € 85 2008

2007

2006 Bron:DTZ

96


Gemeente Breda

Bijlage 1 Aanbod Het aanbod betreft alle kantoor-, winkelen bedrijfsruimte geregistreerd door de Nederlandse Vereniging van Vastgoedmakelaars en door Propertynl. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde en daadwerkelijk binnen 12 maanden ter beschikking komende en niet reeds uit de markt genomen objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog niet in gebruik genomen of nog in aanbouw zijn. Banen Het aantal werkzame personen die minstens 1 uur per week in of vanuit een vestiging werkzaam zijn met inbegrip van uitzendkrachten. Bedrijfsruimte Een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf, en bedoeld is voor productie, opslag en distributie van goederen. Eventueel in het gebouw aanwezige kantoor- en showroomruimte wordt toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte wordt gemeten in m2 verhuurbaar vloeroppervlak. Bedrijventerrein Een terrein met een bruto oppervlak van minstens één hectare dat vanwege zijn bestemming bestemd en geschikt is voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening en industrie. Terrein bestemd voor openbare bijzondere doeleinden (bijvoorbeeld scholen of ziekenhuizen) wordt niet meegenomen. In Breda worden momenteel vier terreintypes onderscheiden: • Gemengd plus terreinen: terreinen waar vestiging van alle soorten bedrijvigheid inclusief milieuhinderlijke bedrijvigheid is toegestaan; • Modern gemengde terreinen: terreinen bestemd voor alle soorten bedrijven die voldoen aan hindercategorie 2-4; • Transport- en distributieterreinen: terreinen die specifiek zijn bestemd voor transport- en distributiebedrijven met inbegrip van groothandelsbedrijven of distributieactiviteiten van productiebedrijven; • Wijkwerkterreinen: terreinen die opgenomen zijn in de wijkbebouwing dan wel een grote verwevenheid tonen met de woonbebouwing. Branche Een groep van bedrijven die wordt gekenmerkt door één bepaalde (dominante) assortimentsgroep of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen (bijv. warenhuizen). Bruto vloeroppervlakte Oppervlakte (in m2) gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Dagelijkse artikelen Het aanbod in de branchegroepen voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging. 97

Frictieleegstand De noodzakelijke mate van leegstand in de voorraad bedrijfs- of kantoorruimte voor het goed functioneren van de markt. Herbestemmen Het van de markt halen van voor kantoorfunctie bestemde ruimte of van terrein met de bestemming bedrijventerrein met het doel deze ruimte of dit terrein om te zetten in een andere functie of bestemming. Huurprijzen Huurprijzen worden meestal gewaardeerd in euro per m2 per jaar verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en eventuele andere vergoedingen zoals goodwill en/of overnamekosten. Kantoorruimte Binnenruimte in gebouwen waarin in hoofdzaak administratieve werkzaamheden worden verricht. Kantoorgebouw Een gebouw hoofdzakelijk bestaande uit kantoorruimte met een bruto vloeroppervlak van minstens 500 m2. Kantorensector Bedrijfsklassen binnen de SBI-indeling die in overwegende mate kunnen worden beschouwd als kantoorhoudende activiteiten. Tot de kantorensector worden hier gerekend: post en telecommunicatie (64), financiële instellingen (65-67), verhuur van en handel in onroerendgoed en zakelijke dienstverlening (70, 72-74), openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen (75). Kantorenvoorraad De totale omvang kantoorruimte in kantoorgebouwen van meer dan 500 m2 bvo in Breda inclusief de leegstaande kantoorruimte. De hoeveelheid kantoorruimte wordt uitgedrukt in m2 verhuurbaar vloeroppervlak dan wel in bruto vloeroppervlak. Indien het aanbod wordt uitgedrukt in een percentage van de kantorenvoorraad dan wordt ook de kantoorruimte in aanbouw en in concrete ontwikkeling bij de kantorenvoorraad opgeteld. Koopkrachtbinding De mate waarin de bevolking in de eigen woonplaats koopt, uitgedrukt als percentage van de totale koopstromen vanuit een woonplaats. Het betreft hier klanten die uit de eigen gemeente komen. Koopkrachtoriëntatie De mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen doen bij een bepaald winkelcentrum. Leegstand In het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject.

98

Gemeente Breda


Leegstand langdurig Voor gebruik gereed zijnde kantoorruimte langer dan twee jaar leegstaand. Mediane verkoopprijzen De NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan is de middelste waarneming in de oplopende reeks van waarden) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Mediane verkooptijd Geeft de middelste score weer van het aantal dagen dat een woning ter verkoop staat. 50% van de scores is kleiner of gelijk aan de mediaan en 50% van de scores is groter of gelijk aan de mediaan. Opname Kantoor-, winkel of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is. Er is sprake van een transactie (opname) als tussen partijen wilsovereenkomst is bereikt. Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Het netto vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten, installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief niet-statistische gebouwdelen en glaslijncorrectie. Verzorgingsindex Het gemiddelde metrage van het winkelvloeroppervlak dat in een woonplaats per inwoner beschikbaar is. Vestiging Elke op zichzelf staande of complex van aaneengesloten ruimte(n) waar of van waaruit betaalde werkzaamheden (= gelijkwaardig aan de begrippen arbeidsplaatsen, banen, werkgelegenheid en werkzame personen) worden verricht. Vrije markt De markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Winkelvloeroppervlak (WVO) Oppervlakte van een winkel, waarvan de hoofdactiviteit detailhandelgericht is. Het gaat hierbij om alle overdekte voor de consument toegankelijke en zichtbare ruimten.

99

Gemeente Breda. SSC Onderzoek en Informatie. Vastgoedmarktmonitor Breda 2008

Recommend Documents