Woningmarktrapport Nederland

2013 Woningmarktrapport Nederland

Woningmarktcijfers.nl, Leo van de Pas

Woningmarktrapport Nederland 2013 Analyse en cijfers over de woningmarktontwikkelingen in 2013

Voorwoord Woningmarktcijfers.nl levert data en rapporten over de Nederlandse woningmarkt. De gebieden zijn gemeenten, regio’s, COROP gebieden en provincies, terwijl sommige data tot op 4PPC beschikbaar zijn. Woningmarktcijfers.nl is een product van Pasgoed BV. Pasgoed koopt de belangrijkste data van koopsommen en transacties in bij het Kadaster. Hiermede kunnen ook cijfers over prijsklassen en gedwongen verkopen worden gegenereerd. De rapporten worden aangevuld met demografische prognoses van het CBS, huurontwikkelingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het aanbod bestaande koopwoningen. Door het actuele woningaanbod te koppelen aan transacties van de laatste twaalf maanden wordt de theoretische verkooptijd (TVT) berekend. De TVT geeft per prijssegment het aantal maanden aan die nodig zijn om het huidig aanbod te verkopen. Bovendien wordt in opdracht van derden woningmarktonderzoek gedaan. Woningmarktcijfers.nl onderzoekt permanent aspecten en ontwikkelingen die op de woningmarkt betrekking hebben en publiceert daarover. Op die manier hoopt Pasgoed een bijdrage te leveren aan een transparante woningmarkt. In deze toelichting worden de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt nader toegelicht. Dit als aanvulling op het standaard woningmarktrapport Nederland, dat via de website gratis beschikbaar is. Tevens wordt een historische terugblik gegeven op diverse aspecten die met het functioneren van de woningmarkt te maken. Een kritische blik over het ontstaan, de oorzaken, de veroorzakers en de economische gevolgen van de crisis op de Nederlandse woningmarkt en hypotheekmarkt kan evenmin onbelicht blijven.

Pasgoed BV – Woningmarktcijfers.nl, L.P.M. (Leo) van de Pas Februari 2014

1 Woningmarktrapport Nederland 2013

Woningmarktcijfers.nl

Teleurstellende ontwikkelingen in 2013 In 2013 waren de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt opnieuw teleurstellend. De gemiddelde koopsom van alle via het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam uit op € 213.353. In vergelijking met 2012 (€ 226.700) nam de gemiddelde koopsom af met 5,9%. 2012 kende een groot prijsverschil tussen het eerste en het tweede halfjaar. In het eerste halfjaar werd nog gemiddeld € 235.000 voor een koopwoning betaald, in het tweede halfjaar daalde de koopsom naar gemiddeld € 215.000. Vanaf juli 2012 schommelt de koopsom nog wel iets, maar is er van forse prijsdalingen geen sprake meer. In 2013 zijn zowel de maandcijfers als de kwartaalcijfers stabiel rond een niveau van € 212.000. Dit beeld is goed terug te zien in de tabellen met de gemiddelde koopsom per maand en per kwartaal. Volgens Woningmarktcijfers.nl een duidelijke indicatie dat huizenprijzen stabiliseren. In vergelijking met het topjaar 2008 is de gemiddelde koopsom in Nederland met 16,3% gedaald. De koopsom bevindt zich momenteel op hetzelfde niveau als in 2004.

Nederland, koopsom per jaar 270.000 250.000 230.000

210.000 190.000 170.000 150.000 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Nederland

© Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000

190.000 180.000 170.000

©Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster


Koopsom per maand


Kadaster gemiddelde koopsom per kwartaal Nederland 270.000 260.000 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 190.000 180.000


Kadaster absoluut

Verschillen per provincie Groningen is met € 163.505 de goedkoopste provincie van Nederland, in Utrecht wordt de hoogste koopsom betaald, namelijk € 249.506. Zeeland kende in 2013 met -2,6% de kleinste koopsomdaling, gevolgd door Zuid-Holland met -3,5%. In Noord Brabant daalde de koopsom met -7,9% het sterkst, gevolgd door Gelderland met -7,5%. Dezelfde verschillen zien we ook terug als een vergelijking met het topjaar 2008 wordt gemaakt.

Gemiddelde koopsom Provincie

2013

2013-2012

2013-2008

Drenthe

181.850

-6,2%

-15,3%

Flevoland

178.294

-5,8%

-18,7%

Friesland

169.899

-6,0%

-16,7%

Gelderland

215.875

-7,5%

-18,5%

Groningen

163.505

-5,3%

-13,1%

Limburg

179.427

-5,5%

-14,1%

Noord Brabant

221.039

-7,9%

-20,5%

Noord Holland

243.147

-6,1%

-17,8%

Overijssel

189.733

-6,3%

-13,6%

Utrecht

249.506

-6,6%

-17,1%

Zeeland

183.907

-2,6%

-11,1%

Zuid Holland

211.626

-3,5%

-12,6%

Nederland

213.353

-5,9%

-16,3%




Koopsom per provincie - 2013 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 -


Periode 2000-2013 Over de periode 2000-2013 laten de goedkope provincies zoals Friesland, Groningen en Zeeland de grootste prijsstijging zien, van 35% in Friesland tot 55% in Zeeland. In Gelderland en Limburg blijft de prijsstijging beperkt tot 13 resp. 14%.

Prijsontwikkeling 2000-2013 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%


Prijsontwikkelingen per woningtypen In onderstaande grafiek is de prijsontwikkeling per woningtype te zien. In vergelijking met het topjaar 2008 daalde de gemiddelde koopsom het sterkst bij de vrijstaande woningen (17,6%). Naast een daling van de prijzen, speelt de daling van verkoop van dure vrijstaande woningen een rol. Appartementen daalden het minst (-7,2%) in prijs. In vergelijking met 2005 zien we eveneens bij de vrijstaande woningen een sterkere daling (-5,4%), appartementen stegen in deze periode met 9,8%.



Prijsontwikkeling Nederland per woningtype op jaarbasis 2005 - 2013 450.000 400.000 350.000 300.000

250.000 200.000 150.000 2005

2006

2007

2008

2009

© Woningmarktcijfers.nl, bron: het kadaster

2010

2011

2/1 kapwoning Hoekwoning

2012

2013

Appartement Tussenwoning

Fors verschil tussen PKB index en koopsom absoluut De prijsindex van bestaande koopwoningen (PBK index) scoort beduidend slechter dan de absolute gemiddelde koopsom. Het verschil bedraagt bijna € 10.000. De PBK, zoals deze door het CBS en het Kadaster worden gepubliceerd, is op maandbasis voor Nederland beschikbaar en op kwartaalbasis voor provincies en enkele grote gemeenten. Wanneer de PBK index wordt vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom, dan vallen grote verschillen op.

Gemiddelde koopsom per maand Nederland 2012-2013 245.000 240.000 235.000 230.000

225.000 220.000 215.000 210.000 205.000 200.000

©Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

Gem. koopsom absoluut-Kadaster PKB index CBS/Kad.2010=100

Sinds 2010 is de index met 14,6% in waarde gedaald, terwijl de gemiddelde koopsom slechts met 10,9% is afgenomen. De PBK index is sinds de top van eind 2008 gedaald met 20,5%, de absolute koopsom daalde slechts met 16,3%. De huidige PBK index komt overeen met het prijsgemiddelde van



2002, de absolute koopsom ligt op het niveau van 2004. Dat is merkwaardig als men bedenkt dat er sinds de crisis vooral minder dure woningen worden verkocht. Aan de andere kant is de verkoop van goedkopere corporatiewoningen met gemiddeld 15.000 per jaar op peil gebleven. Het marktaandeel is echter verdubbeld van 7% in 2008 tot 14% in 2013. Dit grotere marktaandeel levert een prijsvervuilend effect op van € 5.000. Dezelfde redenering kan gevolgd worden bij de gedwongen verkopen. Dit aantal is de afgelopen jaren toegenomen, terwijl deze woningen voor 2/3 van de marktwaarde worden verkocht. In feite zou de index op dit moment boven de gemiddelde koopsom moeten uitkomen. De persberichten van het CBS zijn daardoor extra negatief, wat de woningmarkt en de economie de afgelopen jaren geen goed heeft gedaan. Bij de grafiek op kwartaalbasis zijn de verschillen eveneens zichtbaar. De PBK eindigt zelfs beneden de mediane koopsom van de NVM uit die traditioneel € 10.000 beneden de absolute koopsom van het Kadaster ligt.

Nederland - koopsom absoluut en PBK index 260.000 250.000 240.000 230.000

220.000 210.000 200.000 190.000 180.000 2002

2003

2004

2005

2006

2007

© Woningmarktcijfers.nl, bron CBS/Kadaster

270.000

2008

2009

2010

2011

PBK-koopsom, 2010=100

2012

2013

Koopsom absoluut

Huizenprijzen Nederland per kwartaal 2007-2013

260.000 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 2007-1 2007-3 2008-1 2008-3 2009-1 2009-3 2010-1 2010-3 2011-1 2011-3 2012-1 2012-3 2013-1 2013-3

© Woningmarktcijfers.nl

PBK index CBS Kad


Kadaster absoluut

NVM


Minder woningtransacties in 2013, ondanks sterk 4e kwartaal In 2013 werden door het Kadaster in Nederland 110.094 woningtransacties geregistreerd. In vergelijking met 2012 betekent dit een daling van 6,1%. De achterstand werd opgelopen in het eerste halfjaar van 2013. De oorzaak lag grotendeels in de vervroegde gang naar de notaris van enkele duizenden kopers in december 2012. De reden hiervan is bekend, per 1 janauri 2013 veranderde de renteaftrekregels ingrijpend. Ook juni 2012 was een uitzonderlijk maand vanwege de kwestie rondom de overdrachtsbelasting. Deze ontwikkelingen zorgden voor een slecht eerste halfjaar in 2013. Per 1 juli 2013 bedroeg de achterstand 23%. In de tweede helft van 2013 zien we de achterstand elke maand kleiner worden. In de grafiek zijn de maandelijkse schommelingen goed te zien. De tabel op kwartaalbasis laat een goed 4e kwartaal zien, met een stijging ten opzichte van voorgaande kwartalen. Zelfs in vergelijking met het 4e kwartaal van 2012 kan een kleine plus worden genoteerd. Zeer opmerkelijk vanwege de bijzondere decembermaand in 2012. Het resultaat is eveneens hoger dan van het vierde kwartaal van 2010 en 2011. Op jaarbasis is het aantal tranacties ten opzichte van 2006 (209.767 transacties) met 47,5% afgenomen.

Transacties Nederland per jaar 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Transacties Nederland

©Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster.

Woningtransacties Nederland per kwartaal 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

10.000

© Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster


2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012 1

2011 4

2011 3

2011 2

2011 1

2010 4

2010 3

2010 2

2010 1

2009 4

2009 3

2009 2

2009 1

2008 4

2008 3

2008 2

2008 1

0

Woningtransacties Nederland per kwartaal


Provinciale verschillen De verschillen op provinciaal niveau zijn groot. In Flevoland wordt met (-2,2%) de kleinste daling ten opzichte van 2012 wordt gemeten, de grootste in Overijssel met -12,8%. Ten opzichte van 2006 blijft de daling in Zeeland met -39,4% het meest beperkt. De provincie Flevoland is nu met 54,5% de grootste daler.

Woningtransacties per provincie Gebied 2013 Drenthe 3.264 Flevoland 2.508 Friesland 3.878 Gelderland 12.060 Groningen 3.590 Limburg 6.963 Noord Brabant 15.683 Noord Holland 20.358 Overijssel 6.840 Utrecht 8.632 Zeeland 3.193 Zuid Holland 23.126 Nederland 110.095 © Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

2012 3.385 2.564 4.031 12.752 3.722 7.558 16.583 21.010 7.843 9.504 3.392 24.917 117.261

2013-2012 -3,6% -2,2% -3,8% -5,4% -3,5% -7,9% -5,4% -3,1% -12,8% -9,2% -5,9% -7,2% -6,1%

2013-2006 -47,3% -54,5% -52,4% -48,6% -49,1% -45,7% -48,7% -42,0% -46,3% -48,5% -39,4% -49,9% -47,5%

Ontwikkeling transacties per woningtype In onderstaande tabel wordt de ontwikkeling per wonintype weergegeven. De verkoop van appartementen laat met -3,2% de kleinste afname zien. Vrijstaande woningen en 2/1 kapwoningen dalen met -8,1% respectievelijk -9,4% sterker dan gemiddeld. De twee duurste woningtypen laten dus een sterkere daling zien. Voor de gemiddelde koopsom van alle woningtypen samen heeft dit een prijsdrukkend effect. Het jaar 2006 was het topjaar wat het aantal woningtransacties betreft. Bijna 210.000 woningen wisselden in dat jaar van eigenaar. Ten opzichte van 2006 is het aantal transacties met 47,5,% afgenomen tot 110.095. Bij de tussenwoningen was de afname met 51,1% het grootst. Bij de appartementen bleef de daling beperkt tot 39,6%.

Transacties per woningtype, excl. onbekend Transacties per woningtype Type 2.013 2/1 kapwoning 11.945 Appartement 31.806 Hoekwoning 15.171 Tussenwoning 34.923 Vrijstaand 12.678 Totaal 110.095 © Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster


2.012 13.187 32.858 16.238 37.558 13.802 117.261

2013-2012 -9,4% -3,2% -6,6% -7,0% -8,1% -6,1%

2013-2006 -46,1% -39,6% -42,0% -51,1% -43,2% -47,5%


Aantal transacties Nederland per woningtype 2005 - 2013 76.000 66.000 56.000 46.000 36.000 26.000 16.000 6.000 2005

2006

2007

2008

2009


2010

2011

2/1 kapwoning Hoekwoning Vrijstaand

2012

2.013 Appartement Tussenwoning

Mutatiegraad verschilt per woningtype In 2013 wisselde 2,8% van de koopvoorraad van eigenaar. Bij de vrijstaande woningen wisselde slechts 1,6% van de woningen van eigenaar, bij de appartementen ligt dit percentage op 6,3%. Dit grote verschil in marktaandeel zorgt er voor dat de gemiddelde koopsom fors beneden de gemiddelde woningwaaarde in Nederland ligt. Als de mutatiegraad van alle woningtypen gelijk zou zijn, zou de gemiddelde koopsom in Nederland uitkomen op ca. € 235.000.

Mutatiegraad woningtypen 2013 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Vrijstaande woning

2-onder-1-kap

Hoekwoning



Tussen- of geschakelde woning

Totaal

Appartement


Kopers naar leeftijdsklasse Het grootste marktaandeel hebben kopers in de leeftijdsklasse 25 tot 29 jaar. 60plussers zijn met 8% het minst actief op de koopmarkt. Wel zien we dat het marktaandeel van kopers vanaf 45 jaar is gestegen, terwijl jongere kopers in omvang afnemen.

Kopers naar leeftijdsklassen 2013 8%

15%

19%

0 - 24 25 - 29 30 - 34 23%

35 - 44 45 - 59 60 +

20%

15%

©Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

Ontwikkeling kopers naar leeftijd 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0

0 - 24

25 - 29

30 - 34



35 - 44 2011

45 - 59

60 +

2012

2013


Kopers naar woningtype Onderstaande tabel brengt het koopgedrag naar woningtype en leeftijd goed in beeld. Jongere kopers zien we minder vaak bij de vrijstaande woningen, waar vooral kopers vanaf 35 jaar actief zijn. Bij de 60 plussers heeft een appartement de grootste voorkeur.

Kopers naar leeftijd en woningtype 30,0% 25,0% 20,0% 15,0%

10,0% 5,0% 0,0% 0 - 24 25 - 29 © Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

30 - 34 2/1 kap

35 - 44 app

hoek

45 - 59 tussen

60 + vrijstaaand

Wie bepaalt de prijs De markt bepaalt de prijs. In elke periode wordt de woningprijs gemaakt door de markt, het spel van vraag en aanbod. Dat geldt zowel voor de bestaande woningen en evenzeer voor de nieuwbouwsector. Bij nieuwbouwplannen wordt weliswaar gecalculeerd op basis van grondprijzen, bouwkosten en ontwikkelingskosten, maar het is uiteindelijke de markt die de eindprijs bepaalt. Door de vele subsidies en belastingen en het voortdurend ingrijpen daarin, is er natuurlijk geen sprake van een volledige vrije marktwerking. Bovendien bepalen economische en demografische factoren evenals het woningbouwbeleid de markt.

Factoren woningmarkt Demografie: Economie: Rente, inkomen Werkgelegenheid Arbeidsmarkt Onderwijs

Politiek lokaal: Woonvisie - BP plannen Lokale lasten - subsidies Cultuur - Imago

Vergrijzing, Krimp, migratie Huishoudens

Woningmarkt: Vraag en aanbod

Overheid: Huurbeleid, NHG Renteaftrek / subsidies Overdrachtsbelasting Leenquote

Consument: Trends, status, emotie, Consumentenvertrouwen Betaalbaarheid

Aanbod: Nieuwbouw Verkoop huurwoningen Leegstand - sloop

Extern


Media Woningmarktcijfers.nl

1.6 Huizenprijzen laten zich niet regisseren Van de 228.000 woningen die momenteel te koop staan, wil de meerderheid van de eigenaren opnieuw een ander huis kopen. Het aantal huishoudens neemt volgens de CBS prognoses de komende 30 jaar nog met 1 miljoen toe. Op enig moment zal de economie herstellen en het consumentenvertrouwen verder verbeteren. Dan zal ook de vraag naar koopwoningen toenemen. Door de daling van de gemiddelde koopsom met 18%, de daling van de overdrachtsbelasting met 4% en een licht gedaalde hypotheekrente, zijn startende kopers nu fors goedkoper uit dan in 2008, of zijn in staat het hetzelfde inkomen een betere woning te kopen. Wel vormen gemeentelijke belastingen en energiekosten een steeds belangrijker aandeel in de woonlasten. Energiekosten zijn de laatste tien jaren verdubbeld, de verwachting is dat dit ook de komende tien jaar gaat gebeuren. De huren stijgen de komende jaren fors. Het klinkt gemakkelijk om de huren extra te laten stijgen. Huurprijzen zijn echter gekoppeld aan rendementen en bepalen dus indirect de waardeontwikkeling van woningen. Het is overigens merkwaardig dat corporaties om nieuwbouw te kunnen realiseren bestaand bezit moeten verkopen, iets waarop markt en consument niet zitten te wachten. Het is een illusie om te denken dat voor elke marktsituatie voor de consument een perfecte woningvoorraad kan worden geleverd. De jaarlijkse toename van de woningvoorraad bedraagt slechts 1%. Via herstructurering kan ongeveer hetzelfde aantal een kwaliteitsslag maken.

1.7 Welk prijsniveau is wenselijk In 1978, ruim dertig jaar geleden, kostte een woning in Nederland gemiddeld € 90.000. Vervolgens daalde de gemiddelde koopsom in vier jaar tijd met 30% tot € 63.000. In 1993, als de huidige registratiemethode van het kadaster aanvangt, bedraagt de gemiddelde koopsom € 78.000, een vergelijkbaar niveau van het gemiddelde rond 1980. In 2008 bereikt de gemiddelde koopsom in Nederland de top van € 255.000. Daarna volgt een daling van 18% tot € 213.000 in 2013. Vanaf 1993 heeft de gemiddelde koopprijs een stijging doorgemaakt van gemiddeld 4,9% per jaar. Dit is 1,4% boven het gewenste niveau van 3,5%. Een doorrekening met 2,7% vanaf het jaar 1980 geeft € 215.000 als resultaat. Het gekozen vertrekpunt is dus bepalend in de analyses die worden gemaakt. De uitzonderlijke prijsontwikkeling tussen 1995 en 2000 kan ook als een mogelijke correctie op de voorafgaande periode worden gezien. Er is maar één verklaring voor de bovenmatige prijsstijgingen in de jaren negentig. De consument was niet alleen in staat om te kopen maar vooral bereid die hogere prijzen te betalen.

Ontwikkeling gemiddelde koopsom per jaar Nederland, 1994-2013 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%



Nederland


1.8 Prijsontwikkeling vanaf 1993 Onderstaande grafiek geeft de prijsontwikkeling aan, zowel in absolute zin als reëel, rekening houdend met inflatie. Na de stormachtige periode van 1995 -2000 volgt tussen 2000 en 2008 een meer rustige periode. Prijzen stijgen iets boven het inflatieniveau. Reëel gezien bevinden wij ons nu op het niveau van 2004. Wanneer rekening wordt gehouden met prijsstijging als gevolg van een kwaliteitsverbetering van 1% per jaar, dan zijn we op het prijsniveau van 2000 aangeland. In de periode 1993-2013 steeg de koopsom gemiddeld met 4,9% per jaar. Het resultaat is sterk afhankelijk van de gekozen startperiode. Vanaf 1974 tot en met 2013 bedraagt de prijsontwikkeling gemiddeld 2,7%. Wanneer 1983 als startjaar wordt gekozen komt de prijsontwikkeling neer op 4,1% per jaar.

Woningprijzen Nederland 1993-2013 - absoluut + na inflatie + kwaliteit 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000

-

(C) Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster

Nederland

na inflatie

na I + kw

stijging 4,90%

Prijsontwikkeling Nederland, diverse perioden 250000 200000 150000 100000 50000 0


1974-2,7%


1983-4,1%

1993-4,9%


1.12 Transacties naar prijssegment Onderstaande grafiek geeft duidelijk de afname van het dure segment weer, zowel in 2009 als in 2012 en 2013. In 2010 en 2011 blijven de ontwikkelingen ongeveer gelijk. Het goedkope prijssegment stijgt fors, de middenprijsklasse blijft gedurende de gehele periode behoorlijk stabiel. Indien de prijssegmenten worden gecorrigeerd met de prijsdaling, dan blijven deze redelijk constant.

Aandeel transacties naar koopsomklasse Nederland 2007-2013 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0%

0,0% 2007

2008

2009

2010

2011


2012

2013

0-150

150-250

250-400

400+

1.14 Theoretische verkooptijd (TVT) bestaande koopwoningen Bij de theoretische verkooptijd wordt het actuele woningaanbod afgezet tegen de transacties van de laatste 12 maanden. In Nederland staan momenteel 243.400 woningen te koop. Afgezet tegen de transacties in 2012, levert dit een TVT op van 24,9 maanden. In 2008 bedroeg de TVT 13,5 maanden. In de prijsklasse boven € 500.000 is de toename van de TVT met 91% het grootst.

Ontwikkeling TVT in maanden Nederland 85,0 75,0 65,0 55,0 45,0 35,0 25,0 15,0 5,0 2008


2009

2010

2011

2012

2013

0-200

200-300

300-500

>500

TOTAAL

Aanbod x1.000



1.15 Starters en doorstromers Ruin 68% van de kopers kan aangemerkt worden als koopstarter, bijna 32% als doorstromer. Een koopstarter is een koper die vanaf 1993 (de start van de huidige registratie bij het Kadaster) voor de eerste keer koopt. Een aankoop voor 1993 wordt hierbij dus buiten beschouwing gelaten.

Aandeel starters en doorstromers 2013

32% Starter Doorstromer 68%

©Woningsmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

Het nut van de maandelijkse publicaties over woningtransacties De mutaties in het aantal transacties per maand laten zien dat vergelijkingen op maandbasis niet zinvol zijn. Januari is per definitie de maand met de minste transacties, in december worden steevast de meeste transacties geregistreerd. Daartussen zijn de schommelingen zo heftig dat een vergelijking met de voorgaande maand of dezelfde maand van voorgaand jaar geen zinnige bijdrage levert aan een objectieve marktinformatie.

Woningtransacties per maand, Nederland 2009 - 2013 18.000

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 1

2

3

4


5

6 7 8 transacties 2010 Transacties 2012

9

10 11 12 Transacties 2011 transacties 2013

Betrouwbaarheid PBK index



Onderstaande grafieken brengen de verschillen in beeld. De PBK index die gebaseerd is op de absolute koopsom en gecorrigeerd wordt met onder andere de WOZ waarden, laat een sterke afwijking zien ten opzichte van de absolute koopsomgegevens. Het voordeel van de PBK index is dat hevige schommelingen kunnen worden geëlimineerd. Een stelselmatige afwijking roept de vraag op of er iets mis met de berekeningsmethode.

Gemiddelde koopsom per maand, Nederland 2009 - 2013 260.000 250.000 240.000 230.000

220.000 210.000 200.000 1

2

3

4

5


6

7

8

2009 absoluut 2011 absoluut 2013 Absoluut

9

10

11

12

2010 absoluut 2012 absoluut

Koopkansen in 2014 Onderstaande tabel laat de financieringsmogelijkheden zoals deze in 2014 met Nationale Hypotheekgarantie zijn vastgesteld door het Nibud. Het toegestane woonlastenpercentage daalt sinds enkele jaren. Wanneer we rekening houden met de licht gedaalde hypotheekrente (4% bij 10 jaar vast), dan blijkt dat kopers in 2014 ruimere koopmogelijkheden hebben als in 2013. Door een lagere koopsom, minder overdrachtsbelasting en een lagere hypotheekrente kan een betere woning worden gekocht dan in 2009. Onderstaande woonlastentabel is gebaseerd op een eenverdiener tot 65 jaar.

Woonlastenpercentage en hypotheekmogelijkheden eenverdiener 4,5%-rente woonlast hypotheek 4% inkomen 2009 2012 2013 2014 tov 2013 NHG 2013 2014 NHG 2014 X inkomen 20.000 30,0% 23,5% 21,5% 17,5% -18,6% 54,314 3.500 61,146 3,1 27.000 30,8% 29,0% 27,5% 25,5% -7,3% 106,844 6.885 120,283 4,5 44.000 31,6% 30,0% 28,0% 25,5% -8,9% 174,115 11.220 196,017 4,5 51.000 33,0% 31,0% 28,5% 26,0% -8,8% 205,773 13.260 231,656 4,5 57.000 34,3% 32,5% 29,0% 26,5% -8,6% 234,404 15.105 263,889 4,6 68.000 36,4% 34,5% 31,5% 28,5% -9,5% 300,745 19.380 338,574 5,0 76.000 37,7% 35,5% 33,0% 29,5% -10,6% 347,921 22.420 391,684 5,2 90.000 38,0% 34,0% 31,0% -8,8% 432,961 27.900 487,421 5,4 © Woningmarktcijfers.nl



3.2 Ontwikkeling hypotheekrente Ondanks het feit dat banken de marge op hypotheken de afgelopen jaren hebben verhoogd, is het niveau van de hypotheekrente momenteel erg laag. Alleen in 2004 en 2005 lag de rente op een nog iets lager niveau. 1% renteverschil levert een verschil in leencapaciteit op van € 15.000. De invloed op de hoogte van de hypotheekrenteaftrek spreekt voor zich. De aanvangslasten van een koper zijn de afgelopen jaren aanzienlijk verlaagd. Dat zien we in de grafiek die is gebaseerd op de hoogte van de hypotheekrente en de gemiddelde koopsom in de afgelopen periode.

Hypotheekrente% 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5

Hypotheekrente%

© Woningmarktcijfers.nl, bron CBS

Aanvangslasten kopers en huurders 14000 12000

10000 8000 6000 4000 2000 0



Koopwoning

huurwoning


Woonlastenontwikkeling koop/huur Onderstaande tabel laat de woonlastenontwikkeling zien van een koper en huurder die in 2014 starten op de woningmarkt. De koper koopt voor € 210.000 en financiert € 220.000, de huurder start met en huurprijs van € 750,- per maand. De huren stijgen elk jaar met 3%. De koper betaaalt naast rente (4%) en aflossing voor een annuiteitenhypotheek, kosten voor onderhoud, OZB en opstalverzekering. De koper is aanvankelijk duurder uit. Na ongeveer 15 volgt het omslagpunt en wordt in dit voorbeeld de huurwoning duurder. In 40 jaar heeft de koper € 455.000 betaald en de huurder € 680.000. Inflatie (2%) zal het verschil verkleinen naar uiteindelijk € 105.000. De koper heeft daarnaast nog een hypotheekvrij huis dat een bepaalde waarde zal vertegenwoordigen.

Woonlasten koop - huur Nederland, start 2014

€ 35.000

€ 30.000 € 25.000 € 20.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000 €1

3

5

7

9

11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39


Financiering 220.000

Aanvangshuur € 750

Prognose marktaandeel NHG grens bestaande koopwoningen 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 2009-350

2012-320

2013-290

2014-265

©Woningmarktcijfers.nl

2015-245 2016-225 Marktaandeel NHG grens…

Een koophuis is in 2014 wel degelijk aantrekkelijk De gevolgen van het overheidsbeleid zijn zeker niet gering. Vanaf 2013 moeten hypotheken via annuïteit worden afgelost. De huren gaan extra omhoog. Naast de verlaging van de leenquote wordt de NHG grens per 1 juli 2014 verlaagd naar € 265.000. Kwam in 2009 nog ruim 85% van alle kopers



qua koopsomgrens in aanmerking voor NHG, in 2016 zal dat op basis van het huidig prijsniveau zijn teruggebracht tot 66%. Feit is ook dat de nieuwe regels zorgen voor een tweedeling in Nederland tussen oude (voor 2013) en nieuwe hypotheken. Zo zal het in de toekomst lastiger zijn om voor de gehele sector aanpassingen te doen. De renteaftrek procentueel verlagen of een verhoging van het eigenwoningforfait voor alle eigenaren wordt dan moeilijk. De kopers vanaf 2013 hebben immers al een forse beperking moeten incasseren. De wijzigingen werden door meerdere economen afgeschilderd als rampzalig voor de woningmarkt. Objectieve berekeningen tonen aan dat de effecten zwaar worden overdreven. De woonlasten stegen in 2013 lichtjes ten opzichte van 2012. Door de prijsdaling in 2013 en een lagere hypotheekrente, blijven de gevolgen beperkt. Als we een vergelijking maken met 2009, dan zien we dat de koper in 2013 beduidend goedkoper uit is dan dezelfde koper in 2009. In onderstaande tabel worden de hypotheeklasten van een koper uit 2009, 2012 en 2013 met de onderlinge verschillen weergegeven. Er is maar een conclusie mogelijk. Ook na 2013 is het kopen van een woning, zeker op langere termijn, aantrekkelijk. Het wordt hoog tijd dat de consument duidelijk inzicht krijgt in de lastenontwikkeling van 40 jaar wonen in een huurhuis of 40 jaar in een koopwoning.

3.5 Consumentenvertrouwen Een belangrijke pijler voor de woningmarkt is het consumentenvertrouwen. De daling in 2009 werd gevolg door een licht herstel in 2010 en 2011. Mede door de crisis in Europa en onduidelijkheid over diverse politieke kwesties daalde het vertrouwen in 2012 opnieuw. Het vertrouwen van de consument wordt gemeten op een vijftal deelterreinen. De vraag over de economische situatie van de laatste 12 maanden is hierbij dominant negatief.

Consumentenvertrouwen 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2014 januari

2013 Q4

2013 Q3

2013Q2

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Consumentenvertrouwen

2013 Q1

©Woningmarktcijfers.nl, bron CBS

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

-50

Gevolgen van de crisis In 2012 schreven wij een apart hoofdstuk over de oorzaken en gevolgen van de crisis die nog steeds niet voorbij is. Wilt u dit hoofdstuk nog eens nalezen, dan verwijzen wij u graag naar het woningmarktrapport van 2012 dat op de website van Woningmarktcijfers.nl te vinden is. In de jaren van de crisis is de waarde van het totale woningbezit met ca. 350 miljard afgenomen. Ook bij het zakelijk vastgoed is sprake van een waardeverlies van ca. 100 miljard. Een miljoen woningeigenaren staan onder water. De overheidsschuld is gestegen van 260 naar 450 miljard euro. Het aantal werklozen is gestegen van 300.000 in 2008 naar 656.000 personen.



Schuld overheid

2012

2011

2010

2009

Schuld overheid

2013 Q3*


2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0

Werkloze beroepsbevolking 700 600 500 400 300 200 100 0 2003

2004

2005

2006

2007


2008

2009

2010

2011

2012

2013

Werkloze beroepsbevolking

Overheid, schaf overdrachtsbelasting nu helemaal af Een snel herstel van de woningmarkt is een belangrijke kans voor een herstel van onze economie. Om de woningmarkt een steuntje in de rug te geven, zou de overheid per direct de overdrachtsbelasting geheel moeten afschaffen. De overdrachtsbelasting levert de staat momenteel weliswaar 600 miljoen euro per jaar op, maar deze wordt tijdens de looptijd van de hypotheek weer grotendeels aan kopers teruggeven via de hypotheekrenteaftrek. Het afschaffen van deze belasting zorgt voor een lagere hypotheekbehoefte (tot 103% van de koopsom) en bevordert dat kopers sneller kunnen doorstromen. Als compensatie zou de overheid kunnen besluiten om de dubbele aftrek van hypotheekkosten te stoppen. Hypotheekkosten zijn nu zowel eenmalig aftrekbaar in het jaar van betaling en vervolgens nog eens via de hypotheekrenteaftrek, dit omdat deze kosten veelal worden meegefinancierd. Het afschaffen van de eenmalige hypotheekkostenaftrek levert een besparing op van 300 miljoen euro per jaar. Bovendien zorgt het doorvoeren van deze twee voorstellen ervoor dat er forse besparingen op uitvoeringskosten bij de overheid en belastingdienst kunnen worden gerealiseerd. Beide voorstellen kunnen dus vrijwel budget neutraal worden uitgevoerd met een prachtige stimulans voor de Nederlandse woningmarkt en economie. Lees meer in het volledige onderzoek HRA uit 2010 op Woningmarktcijfers.nl. © Woningmarktcijfers.nl - Heerlen, februari 2014, Leo van de Pas, 045-4040250



Woningmarktrapport Nederland

Recommend Documents