Woningmarktrapport Nederland

2012 Woningmarktrapport Nederland

Leo van de Pas

Woningmarktrapport Nederland 2012 Analyse en achtergronden cijfers en crisis op de woningmarkt

Pasgoed BV – Woningmarktcijfers.nl, L.P.M. (Leo) van de Pas 5 februari 2013

Woningmarktrapport Nederland 2012

Pagina 1

Woningmarktcijfers.nl

Voorwoord Pasgoed levert via Woningmarktcijfers.nl op kwartaalbasis data en rapporten over de Nederlandse woningmarkt. De gebieden zijn gemeenten, regio’s, COROP gebieden en provincies, terwijl sommige data tot op 4PPC beschikbaar zijn. Pasgoed koopt de belangrijkste data van koopsommen en transacties per woningtype bij het Kadaster. Hiermede kunnen ook cijfers over prijsklassen en gedwongen verkopen worden gegenereerd. De rapporten worden aangevuld met demografische prognoses van het CBS, huurontwikkelingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het aanbod bestaande koopwoningen. Door het actuele woningaanbod te koppelen aan transacties van de laatste twaalf maanden wordt de theoretische verkooptijd (TVT) berekend. De TVT geeft per prijssegment het aantal maanden aan die nodig zijn om het huidig aanbod te verkopen. Bovendien wordt in opdracht van derden woningmarktonderzoek gedaan. Woningmarktcijfers.nl onderzoekt permanent aspecten en ontwikkelingen die op de woningmarkt betrekking hebben en publiceert daarover. Op die manier hoopt Pasgoed een bijdrage te leveren aan een transparante woningmarkt. In deze toelichting worden de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt nader toegelicht. Dit als aanvulling op het standaard woningmarktrapport Nederland, dat via de website gratis beschikbaar is. Tevens wordt een historische terugblik gegeven op diverse aspecten die met het functioneren van de woningmarkt te maken. Een kritische blik over het ontstaan, de oorzaken, de veroorzakers en de economische gevolgen van de crisis op de Nederlandse woningmarkt en hypotheekmarkt kan evenmin onbelicht blijven.


Pagina 2


Inhoud Hoofdstuk 1 ........................................................................................................................................ 5 1.1 Gevarieerde ontwikkelingen in 2012 ............................................................................................ 5 1.2 Uitleg bij de verschillende cijfers................................................................................................... 6 1.3 Verschillende methoden, verschillende prijzen ............................................................................ 6 1.4 Resultaten van de verschillende methoden .................................................................................. 7 1.5 Wie bepaalt de prijs....................................................................................................................... 7 1.6 Huizenprijzen laten zich niet regisseren........................................................................................ 8 1.7 Welk prijsniveau is wenselijk ......................................................................................................... 8 1.8 Prijsontwikkeling vanaf 1993......................................................................................................... 9 1.9 Gemiddelde koopsom is geen gemiddelde woningwaarde .......................................................... 9 1.10 Prijsontwikkelingen per woningtypen ....................................................................................... 10 1.11 Ontwikkeling transacties per woningtype ................................................................................. 10 1.12 Transacties naar prijssegment................................................................................................... 11 1.13 Prijsontwikkeling per provincie ................................................................................................. 12 1.14 Theoretische verkooptijd (TVT) bestaande koopwoningen ...................................................... 12 1.15 Kopers naar leeftijd en type koper ............................................................................................ 13

Hoofdstuk 2 ..................................................................................................................................... 14 2.1 Het nut van de maandelijkse publicaties over woningtransacties .............................................. 14 2.2 Betrouwbaarheid PBK index ........................................................................................................ 14 2.3 Verschillen per provincie ............................................................................................................. 15 2.4 PBK index per woningtype .......................................................................................................... 15

Hoofdstuk 3 ..................................................................................................................................... 17 3.1 Koopkansen in 2013 .................................................................................................................... 17 3.2 Ontwikkeling hypotheekrente ..................................................................................................... 17 3.3 Een koophuis is in 2013 wel degelijk aantrekkelijk ..................................................................... 18 3.4 Tabel vergelijking woonlasten van koop en huur........................................................................ 19 3.5 Consumentenvertrouwen ........................................................................................................... 20

Slotadvies ......................................................................................................................................... 20 Overheid, schaf nu de overdrachtsbelasting helemaal af ................................................................. 20

Hoofdstuk 4 ..................................................................................................................................... 21 4.1 Verdieping en toelichting complete situatie en crisis woningmarkt ........................................... 21 4.2 Aanleiding en oorzaak ................................................................................................................. 21 4.3 Hoe de Nederlandse woningmarkt en economie om zeep werd geholpen ............................... 21 4.4 Een stukje geschiedenis............................................................................................................... 21


Pagina 3


4.5 Rol politici .................................................................................................................................... 22 4.6 Gevolgen van de overdreven reacties en het uitblijven van adequaat beleid ............................ 23 4.7 De Nederlandse woningmarkt heeft behoefte aan rust en vertrouwen .................................... 23 4.8 Banken laten het afweten ........................................................................................................... 23 4.9 De Nationale Hypotheekgarantie ................................................................................................ 24 4.10 Het nut van voorspellingen ....................................................................................................... 24

Hoofdstuk 5 ..................................................................................................................................... 26 5.1 Fabels en feiten ........................................................................................................................... 26 5.2 Fabels en feiten woningmarkt ..................................................................................................... 26 5.3 De woningmarkt is doodziek ....................................................................................................... 26 5.4 Nederland gaat gebukt onder enorme hypotheekschuld ........................................................... 27 5.5 Toename hypotheekschuld vlakt af ............................................................................................ 27 5.6 Financiële risico’s huiseigenaren veel te groot ........................................................................... 28 5.7 Voorlopige NHG cijfers 2012 bekend .......................................................................................... 29 5.8 Huizenprijzen Nederland lopen uit de pas .................................................................................. 29 5.9 Nederland gaat failliet aan hypotheekrenteaftrek ..................................................................... 30 5.10 Huizenprijzen zijn ingestort en dalen nog veel verder .............................................................. 31 5.11 Verlaging overdrachtsbelasting zinloos..................................................................................... 31 5.12 Nederlanders willen af van de hypotheekrenteaftrek .............................................................. 32


Pagina 4


Hoofdstuk 1 1.1 Gevarieerde ontwikkelingen in 2012 In 2012 waren de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt opnieuw ongunstig. De gemiddelde koopsom van alle via het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam uit op € 226.700. In vergelijking met 2011 (€ 240.100) nam de gemiddelde koopsom af met 5,6%. Het aantal transacties kwam, mede als gevolg van een goede decembermaand, uit op 117.261 stuks. In vergelijking met 2011 ((120.739) bedraagt de transactiedaling 2,9%. De sterke decembermaand zorgde bovendien voor positieve ontwikkelingen in het vierde kwartaal. In vergelijking met het derde kwartaal werden 55,4% meer transacties geregistreerd en 11,3% meer in vergelijking met het vierde kwartaal van 2011. Ten opzichte van het derde kwartaal steeg de gemiddelde koopsom met 1,8%, ten opzichte van het vierde kwartaal van 2012 daalde de koopsom met 5,8%. Overzicht Provincies 2012 Provincie

Gemiddelde koopsom T.o.v. 2011 Transacties T.o.v. 2011

1. Utrecht 2. Noord Holland 3. Noord Brabant

€ 267.100 € 258.900 € 240.100

-5.6% -7.2% -5.0%

9504 21010 16583

-4.8% -4.6% -0.7%

4. Gelderland 5. Zuid Holland

€ 233.900 € 219.400

-4.5% -5.8%

12752 24917

-1.9% -5.4%

6. Overijssel 7. Drenthe

€ 202.500 € 193.800

-2.7% -4.7%

7843 3385

4.0% -1.8%

8. Limburg 9. Flevoland

€ 189.800 € 189.300

-4.2% -4.9%

7558 2564

2.5% -0.5%

10. Zeeland 11. Friesland 12. Groningen

€ 188.700 € 180.800 € 172.600

-4.7% -5.7% -4.4%

3392 4031 3722

2.4% -7.7% -9.1%

Nederland

€ 226.700

-5.6%

117261

-2.9%

Gemiddelde koopsom 2012, per provincie 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0

© Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

In bovenstaande tabel en grafiek zijn de ontwikkelingen per provincie te zien. De koopsomdaling was in Noord Holland met -7,2% het sterkst. In Overijssel bleef deze beperkt tot -2,7%. In Groningen valt de transactiedaling van 9,1% op. In Overijssel nam ook het aantal transacties het meest toe, Limburg en Zeeland scoren eveneens positief. Ontwikkelingen kunnen soms een correctie zijn op het voorgaande jaar. Daarom is het goed om te kijken naar de ontwikkelingen over een langere termijn.


Pagina 5


1.2 Uitleg bij de verschillende cijfers Voordat we dieper ingaan op de ontwikkelingen is het goed om vooraf in beeld te brengen hoe de cijfers tot stand komen en welke andere cijfers beschikbaar en bruikbaar zijn. Vanaf 1993 kent het Kadaster het huidige registratiesysteem van woningtransacties. Prijsontwikkelingen en woningtransacties zijn op elk gewenst niveau en woningtype in beeld te brengen. Hetzelfde kan gezegd worden van de hypotheken, met dien verstande dat er een verschil bestaat tussen het hypotheekbedrag in de hypotheekakte en de werkelijk geleende hypotheeksom. Bij het volgen van prijsontwikkelingen dient te worden opgemerkt dat er telkens andere woningen worden verkocht (nimmer exact dezelfde typen en kwaliteiten). Bovendien wordt voortdurend aan kwaliteitsverbetering van woningen gedaan, zowel in de nieuwbouw, als ook in de bestaande sector. Aan de andere kant zorgde een toename van de verkoop goedkopere huurwoningen door corporaties voor een prijsdrukkend effect. Wanneer we dit effect neutraliseren komt de gemiddelde koopsom in Nederland € 4.000 hoger uit. De prijsdaling ten opzichte van het topjaar 2008 komt dan in een iets gunstiger perspectief te staan. Op basis van deze effecten en een jaarlijkse inflatie van 2%, achten wij een prijsstijging van 3,5% per jaar wenselijk. Het Kadaster beschikt over de absolute cijfers maar publiceert samen met het CBS de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De index is een bewerking op de absolute koopsomgegevens. De absolute cijfers hebben betrekking om ca. 95% van alle woningtransacties. Het Kadaster sluit bepaalde transacties uit, uitsluitend aankopen door natuurlijke personen tellen mee. Verder dient de betrouwbaarheid van de koopsom helder en betrouwbaar te zijn. Twee 2 woningen in één akte met één koopsom worden daarom niet meegenomen. Evenmin transacties met een koopsom beneden € 5.000 of boven 5 miljoen euro. Bij de berekening van de PBK index vinden correcties plaats op basis van verhoudingen in woningtypen en verkoopgebieden, terwijl bovendien verschillen tussen verkoopprijs en WOZ waarde worden meegenomen. De berekeningsmethodiek is enkele jaren geleden gewijzigd. Daarnaast publiceert de NVM de mediaan prijzen van de door de NVM makelaars (ca. 70% marktaandeel) verkochte woningen. Het meetmoment van de NVM heeft ongeveer een kwartaal voorsprong op de Kadastercijfers. De cijfers van de NVM liggen, vanwege de mediane methode, structureel € 15.000 beneden het niveau van de absolute koopsom.

1.3 Verschillende methoden, verschillende prijzen De prijsindex gaat voortdurend naar beneden, terwijl de absolute koopsomgegevens op een hoger niveau blijven. In 2010 en 2011 stijgt de absolute koopsom licht, terwijl de PBK naar beneden gaat. Op provinciaal niveau zien we nog grotere verschillen. We komen hier later uitgebreid op terug. In Limburg bijvoorbeeld is de PBK ten opzichte van 2005 gedaald met 7,9%. De absolute koopsom is bijna op hetzelfde niveau gebleven (-0,7%). Bij de appartementen zien wij over geheel Nederland een onverklaarbare ontwikkeling. Vanaf 2005 stijgt de gemiddelde koopsom met 10% van € 165.000 tot € 181.000. In dezelfde periode daalt de PBK echter met 2%. De vraag is of de CBS publicaties op PBK basis niet te negatief zijn. De koppen kunnen eveneens misleidend worden genoemd. De suggestie wordt gewekt dat het om de absolute koopsom gaat, terwijl de cijfers over de PBK index gaan. Voorspellingen van analisten worden vooral op basis van de PBK index gemaakt en publicaties hierover in de media spelen een belangrijke rol als het om de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen gaat. In onderstaande grafiek zijn de verschillen tussen de absolute koopsomgegevens, de PBK index en de NVM mediaan prijzen goed zichtbaar.


Pagina 6


1.4 Resultaten van de verschillende methoden Huizenprijzen Nederland per kwartaal 2007-2012

270.000 260.000 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 2007-1

2007-3

2008-1

2008-3

© Woningmarktcijfers.nl

2009-1

2009-3

2010-1

2010-3

2011-1

PBK index CBS/Kadaster

2011-3

2012-1

Kadaster absoluut

2012-3 NVM

1.5 Wie bepaalt de prijs De markt bepaalt de prijs. In elke periode wordt de woningprijs gemaakt door de markt, het spel van vraag en aanbod. Dat geldt zowel voor de bestaande woningen en evenzeer voor de nieuwbouwsector. Bij nieuwbouwplannen wordt weliswaar gecalculeerd op basis van grondprijzen, bouwkosten en ontwikkelingskosten, maar het is uiteindelijke de markt die de eindprijs bepaalt. Door de vele subsidies en belastingen en het voortdurend ingrijpen daarin, is er natuurlijk geen sprake van een volledige vrije marktwerking. Bovendien bepalen economische en demografische factoren evenals het woningbouwbeleid de markt.

Factoren woningmarkt Demografie: Economie: Rente, inkomen Werkgelegenheid Arbeidsmarkt Onderwijs

Politiek lokaal: Woonvisie - BP plannen Lokale lasten - subsidies Cultuur - Imago

Vergrijzing, Krimp, migratie Huishoudens

Woningmarkt: Vraag en aanbod

Overheid: Huurbeleid, NHG Renteaftrek / subsidies Overdrachtsbelasting Leenquote

Consument: Trends, status, emotie, Consumentenvertrouwen Betaalbaarheid

Aanbod: Nieuwbouw Verkoop huurwoningen Leegstand - sloop

Extern


Media

Pagina 7


1.6 Huizenprijzen laten zich niet regisseren Van de 230.000 woningen die momenteel te koop staan, wil 2/3 van de eigenaren opnieuw een ander huis kopen. Het aantal huishoudens neemt volgens de CBS prognoses de komende 30 jaar nog met 1 miljoen toe. Op enig moment zullen economie en het consumentenvertrouwen verbeteren en zal ook de vraag naar koopwoningen toenemen. Door de daling van de gemiddelde koopsom met 11%, de daling van de overdrachtsbelasting met 4% en een licht gedaalde hypotheekrente, zijn startende kopers nu fors goedkoper uit dan in 2008, of zijn in staat het hetzelfde inkomen een betere woning te kopen. Wel vormen gemeentelijke belastingen en energiekosten een steeds belangrijker aandeel in de woonlasten. Energiekosten zijn de laatste tien jaren verdubbeld, de verwachting is dat dit ook de komende tien jaar gaat gebeuren. Nieuwbouwwoningen worden als gevolg van de BTW verhoging gemiddeld € 5.000 duurder. Het klinkt gemakkelijk om de huren extra te laten stijgen. Huurprijzen zijn echter gekoppeld aan rendementen en bepalen dus indirect de waardeontwikkeling van woningen. Het is overigens merkwaardig dat corporaties om nieuwbouw te kunnen realiseren bestaand bezit moeten verkopen, iets waarop markt en consument niet zitten te wachten. Het is een illusie om te denken dat voor elke marktsituatie voor de consument een perfecte woningvoorraad kan worden geleverd. De jaarlijkse toename van de woningvoorraad bedraagt slechts 1%. Via herstructurering kan ongeveer hetzelfde aantal een kwaliteitsslag maken. De kwaliteit van de woningvoorraad is behoorlijk goed en vormde in de jaren negentig geen enkel probleem. Het lijkt me niet reëel om te stellen dat de kwaliteit van de woningvoorraad een oorzaak is voor de huidige problemen op de woningmarkt.

1.7 Welk prijsniveau is wenselijk In 1978, ruim dertig jaar geleden, kostte een woning in Nederland gemiddeld € 90.000. Vervolgens daalde de gemiddelde koopsom in vier jaar tijd met 30% tot € 63.000. In 1993, als de huidige registratiemethode van het kadaster aanvangt, bedraagt de gemiddelde koopsom € 78.000, een vergelijkbaar niveau van het gemiddelde rond 1980. In 2008 bereikt de gemiddelde koopsom in Nederland de top van € 255.000. Daarna volgt een daling van 11% tot € 226.700 in 2012. Vanaf 1993 heeft de gemiddelde koopprijs een stijging doorgemaakt van gemiddeld 5,8% per jaar. Dit is 2,3% boven het gewenste niveau van 3,5%. Een doorrekening met 3,5% vanaf het jaar 1980 geeft € 235.000 als resultaat. Het gekozen vertrekpunt is dus bepalend in de analyses die worden gemaakt. De uitzonderlijke prijsontwikkeling tussen 1995 en 2000 kan ook als een mogelijke correctie op de voorafgaande periode worden gezien. Er is maar één verklaring voor de bovenmatige prijsstijgingen in de jaren negentig. De consument was niet alleen in staat om te kopen maar vooral bereid die hogere prijzen te betalen. Prijsontwikkeling per jaar Nederland, 1994-2012 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5%

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

-10% Nederland



Pagina 8


1.8 Prijsontwikkeling vanaf 1993 Onderstaande grafiek geeft de prijsontwikkeling aan, zowel in absolute zin als reëel, rekening houdend met inflatie. Na de stormachtige periode van 1995 -2000 volgt tussen 2000 en 2008 een meer rustige periode. Prijzen stijgen iets boven het inflatieniveau. Reëel gezien bevinden wij ons nu op het niveau van 2004. Wanneer rekening wordt gehouden met prijsstijging als gevolg van een kwaliteitsverbetering van 1% per jaar, dan zijn we op het prijsniveau van 2000 aangeland. In de periode 1993-2012 steeg de koopsom gemiddeld met 5,7% per jaar. Woningprijzen Nederland 1993-2012 - absoluut + na inflatie + kwaliteit 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

© Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster

Nederland

na inflatie

na I + kw

stijging 5,7%

1.9 Gemiddelde koopsom is geen gemiddelde woningwaarde Onderstaande tabel laat het aantal mutaties in 2012 zien ten opzichte van de koopvoorraad. In 2012 wisselde 3,1% van de koopwoningen van eigenaar. Appartementen wisselen veel vaker van eigenaar dan de overige woningtypen. Als de mutatiegraad van alle woningtypen gelijk zou zijn, zou de gemiddelde koopsom in Nederland zijn uitgekomen op € 250.000. Dit cijfer sluit eveneens beter aan bij de gemiddelde WOZ waarde (€ 232.000) van alle koop- en huurwoningen in Nederland.

Mutatiegraad 2012 per woningtype 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2012 ©Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster en CBS


Pagina 9

Vrijstaande woning Hoekwoning Appartement

2-onder-1-kap Tussenwoning Totaal


1.10 Prijsontwikkelingen per woningtypen In onderstaande grafiek is de prijsontwikkeling per woningtype te zien. In vergelijking met het topjaar 2008 daalde de gemiddelde koopsom het sterkst bij de vrijstaande woningen (-17,6%). Naast een absolute daling van de prijzen, speelt de daling van verkoop van dure vrijstaande woningen een rol. Appartementen daalden het minst (-7,2%) in prijs. In vergelijking met 2005 zien we eveneens bij de vrijstaande woningen een sterkere daling (-5,4%), appartementen stegen in deze periode met 9,8%.

Prijsontwikkeling Nederland per woningtype op jaarbasis 2005 - 2012 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 2005

2006

2007

2008

2009


2010 2011 2/1 kapwoning

2012 Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning

1.11 Ontwikkeling transacties per woningtype Het jaar 2006 was het topjaar wat het aantal woningtransacties betreft. Bijna 210.000 woningen wisselden in dat jaar van eigenaar. Ten opzichte van 2006 is het aantal transacties met 44% afgenomen tot 117.261. Bij de tussenwoningen was de afname met 47,3% het grootst. Appartementen, hoekwoningen en vrijstaande woningen namen met 38% af. Bij de 2-kap woning was de afname iets meer dan 40%.

Nederland - aantal woningtransacties 2003-2012 225.000 200.000 175.000 150.000 125.000 100.000 75.000 50.000 25.000

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012



Pagina 10


Aantal transacties Nederland per woningtype 2005 - 2012 76.000 66.000 56.000 46.000 36.000 26.000 16.000 6.000 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2/1 kapwoning Hoekwoning Vrijstaand


2012 Appartement Tussenwoning

1.12 Transacties naar prijssegment Onderstaande grafiek geeft duidelijk de afname van het dure segment weer, zowel in 2009 als in 2012. In 2010 en 2011 blijven de ontwikkelingen ongeveer gelijk. De middenprijsklasse blijft gedurende de gehele periode behoorlijk stabiel. Indien de prijssegmenten worden gecorrigeerd met de prijsdaling in 2009 en 2012, blijven de marktsegmenten vrijwel onveranderd.

Ontwikkeling marktaandeel naar prijssegment 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 2006

2007

2008

2009



2010 <175

Pagina 11

2011 175-275

2012 >275


1.13 Prijsontwikkeling per provincie De grafieken hierna laat de prijsverschillen per provincie zien, Groningen, Friesland en Limburg zijn relatief goedkoop, Noord Brabant, Noord Holland en Utrecht behoren tot de duurste provincies. Als we kijken naar de prijsontwikkeling vanaf 2000, dan zien we dat de goedkopere provincies zoals Friesland, Groningen en Zeeland de grootste prijsstijging kennen en een kleine inhaalslag maken.

Prijsontwikkeling koopwoningen 2000-2012 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%


1.14 Theoretische verkooptijd (TVT) bestaande koopwoningen Bij de theoretische verkooptijd wordt het actuele woningaanbod afgezet tegen de transacties van de laatste 12 maanden. In Nederland staan momenteel 243.400 woningen te koop. Afgezet tegen de transacties in 2012, levert dit een TVT op van 24,9 maanden. In 2008 bedroeg de TVT 13,5 maanden. In de prijsklasse boven € 500.000 is de toename van de TVT met 91% het grootst.

Ontwikkeling Theoretische Verkooptijd in maanden Nederland 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008 © Woningmarktcijfers.nl

2009

2010 0-200 >500


2011 200-300 TOTAAL

Pagina 12

2012 300-500 Aanbod x1.000


1.15 Kopers naar leeftijd en type koper In onderstaande diagrammen zijn de kopers naar leeftijdsklasse weergegeven en het type koper. De groep 25-30 jarigen zijn met 25% het meest actief op de koopmarkt, de 60 plussers met 7% het minst. De cijfers zijn in vergelijking met 2011 nauwelijks gewijzigd. Ruin 68% van de kopers kan aangemerkt worden als koopstarter, bijna 32% als doorstromer. Een koopstarter is een koper die vanaf 1993 (de start van de huidige registratie bij het Kadaster) voor de eerste keer koopt. Een aankoop voor 1993 wordt hierbij dus buiten beschouwing gelaten.

Kopers naar leeftijdsklasse 2012 7% 17% 17%

0-25 25-30 30-35 24%

35-45

20%

45-60 > 60 15%

©Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

Aandeel starters en doorstromers 2012

32% Starter Doorstromer 68%

©Woningsmarktcijfers.nl, bron het Kadaster


Pagina 13


Hoofdstuk 2 2.1 Het nut van de maandelijkse publicaties over woningtransacties De mutaties in het aantal transacties per maand laten zien dat vergelijkingen op maandbasis niet zinvol zijn. Januari is per definitie de maand met de minste transacties, in december worden steevast de meeste transacties geregistreerd. Daartussen zijn de schommelingen zo heftig dat een vergelijking met de voorgaande maand of dezelfde maand van voorgaand jaar geen zinnige bijdrage levert aan een objectieve marktinformatie.

Woningtransacties per maand, Nederland 2009 - 2012 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 1

2

3

4

5

6

7


8

9

10

11

12

transacties 2009

transacties 2010

Transacties 2011

Transacties 2012

2.2 Betrouwbaarheid PBK index Onderstaande grafieken brengen de verschillen in beeld. De PBK index die gebaseerd is op de absolute koopsom en gecorrigeerd wordt met onder andere de WOZ waarden, laat een sterke afwijking zien ten opzichte van de absolute koopsomgegevens. Het voordeel van de PBK index is dat hevige schommelingen kunnen worden geëlimineerd. Een stelselmatige afwijking roept de vraag op of er iets mis met de berekeningsmethode.

Gemiddelde koopsom per maand, Nederland 2011 - 2012 114,0 112,0 110,0 108,0 106,0 104,0 102,0 100,0 98,0 96,0 94,0 1

2

3

4

5

6

8 2011 absoluut 2011 PBK index



7

Pagina 14

9

10

11

12

2012 absoluut 2012 PBK index


2.3 Verschillen per provincie In onderstaande grafiek is te zien dat de verschillen van de verschillende indexen steeds verder oplopen. In Nederland en meerdere provincies stijgt de koopsom, terwijl de index daalt. In Limburg bedraagt het verschil tussen koop en index maar liefst 7%, ofwel € 15.000 als absoluut getal.

8,0%

Ontwikkeling PBK index en koopsom absoluut 2005-2012

6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0%


ontw. index

ontw. absoluut

2.4 PBK index per woningtype Onderstaande grafieken laten de ontwikkelingen van de index versus de absolute koopsom zien bij de vrijstaande woningen en de appartementen. Waar de index bij de vrijstaande woningen de koopsom op een evenwichtige manier volgt, zien we bij de appartementen een zeer afwijkende ontwikkeling.

130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80

Ontwikkeling koopsom vrijstaande woningen en PBK index - NL

vrijstaand PBK



Pagina 15

Index Abs


Ontwikkeling koopsom en PBK index appartementen - NL 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80



Pagina 16

app PBK

Index Abs


Hoofdstuk 3 3.1 Koopkansen in 2013 Onderstaande tabel laat de financieringsmogelijkheden zoals deze in 2013 met Nationale Hypotheekgarantie zijn vastgesteld door het Nibud. Het toegestane woonlastenpercentage daalt sinds enkele jaren. Wanneer we rekening houden met de licht gedaalde hypotheekrente (4,5% bij 10 jaar vast), dan blijkt dat kopers in 2013 dezelfde koopmogelijkheden behouden als in 2012. In vergelijking met 2009 zijn de koopkansen zelfs verbeterd. Door een lagere koopsom, minder overdrachtsbelasting en een lagere hypotheekrente kan een betere woning worden gekocht dan in 2009. Onderstaande woonlastentabel is gebaseerd op een eenverdiener tot 65 jaar. inkomen

2009 30,0% 30,8% 31,6% 33,0% 34,3% 36,4% 37,7%

20.000 27.000 44.000 51.000 57.000 68.000 76.000

2012 23,5% 29,0% 30,0% 31,0% 32,5% 34,5% 35,5%

2013 tov 2012 2012-5% 2013-4,5% 2013 x bruto 21,5% -8,5% 72,936 70,677 3,53 27,5% -5,2% 121,508 122,041 4,52 28,0% -6,7% 204,842 202,498 4,60 28,5% -8,1% 245,345 238,905 4,68 29,0% -10,8% 287,477 271,696 4,77 31,5% -8,7% 364,060 352,071 5,18 33,0% -7,0% 418,684 412,229 5,42

3.2 Ontwikkeling hypotheekrente Ondanks het feit dat banken de marge op hypotheken de afgelopen hebben verdubbeld, is het niveau van de hypotheekrente momenteel erg laag. Alleen in 2004 en 2005 lag de rente op een nog iets lager niveau. 1% renteverschil levert een verschil in leencapaciteit op van € 15.000.

Ontwikkeling hypotheekrente

© Woningmarktcijfers.nl, bron CBS


2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

10,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00%

hypotheekrente

Pagina 17


3.3 Een koophuis is in 2013 wel degelijk aantrekkelijk De gevolgen van het overheidsbeleid zijn zeker niet gering. Vanaf 2013 moeten hypotheken via annuïteit worden afgelost. De huren gaan extra omhoog. Naast de verlaging van de leenquote wordt de NHG grens per 1 juli 2013 verlaagd naar € 290.000. Feit is ook dat de nieuwe regels zorgen voor een tweedeling in Nederland tussen oude (voor 2013) en nieuwe hypotheken. Zo zal het in de toekomst lastiger zijn om voor de gehele sector aanpassingen te doen. De renteaftrek procentueel verlagen of een verhoging van het eigenwoningforfait voor alle eigenaren wordt dan moeilijk. De kopers vanaf 2013 hebben immers al een forse beperking moeten incasseren. De wijzigingen worden door meerdere economen afgeschilderd als rampzalig voor de woningmarkt. Objectieve berekeningen tonen aan dat de effecten zwaar worden overdreven. De woonlasten stijgen in 2013 lichtjes ten opzichte van 2012. Door de prijsdaling in 2012 (-5,6%) en een iets lagere hypotheekrente, blijven de gevolgen beperkt. Als we een vergelijking maken met 2009, dan zien we dat de koper in 2013 beduidend goedkoper uit is dan dezelfde koper in 2009. In onderstaande tabel worden de hypotheeklasten van een koper uit 2009, 2012 en 2013 met de onderlinge verschillen weergegeven. Er is maar een conclusie mogelijk. Ook na 2013 is het kopen van een woning, zeker op langere termijn, aantrekkelijk. Het wordt hoog tijd dat de consument duidelijk inzicht krijgt in de lastenontwikkeling van 40 jaar wonen in een huurhuis of 40 jaar in een koopwoning.


Pagina 18


3.4 Tabel vergelijking woonlasten van koop en huur


Pagina 19


3.5 Consumentenvertrouwen Een belangrijke pijler voor de woningmarkt is het consumentenvertrouwen. De daling in 2009 werd gevolg door een licht herstel in 2010 en 2011. Mede door de crisis in Europa en onduidelijkheid over diverse politieke kwesties daalde het vertrouwen in 2012 opnieuw. Het vertrouwen van de consument wordt gemeten op een vijftal deelterreinen. De vraag over de economische situatie van de laatste 12 maanden is hierbij dominant negatief.

Ontwikkeling consumentenvertrouwen 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100


Grote aank Totaal

ecK12m ec.L12

fiK12

Slotadvies Overheid, schaf nu de overdrachtsbelasting helemaal af In hoofdstuk 4 kunt u alles lezen over de oorzaak en gevolgen van de crisis op de Nederlandse woningmarkt. Een snel herstel van de woningmarkt is dan ook een belangrijke kans voor een herstel van onze economie. Om de woningmarkt een steuntje in de rug te geven, zou de overheid per direct de overdrachtsbelasting geheel moeten afschaffen. De overdrachtsbelasting levert de staat momenteel weliswaar 600 miljoen euro per jaar op, maar deze wordt tijdens de looptijd van de hypotheek weer grotendeels aan kopers teruggeven via de hypotheekrenteaftrek. Het afschaffen van deze belasting zorgt voor een lagere hypotheekbehoefte (tot 103% van de koopsom) en bevordert dat kopers sneller kunnen doorstromen. Als compensatie zou de overheid kunnen besluiten om de dubbele aftrek van hypotheekkosten te stoppen. Hypotheekkosten zijn nu zowel eenmalig aftrekbaar in het jaar van betaling en vervolgens nog eens via de hypotheekrenteaftrek, dit omdat deze kosten veelal worden meegefinancierd. Het afschaffen van de eenmalige hypotheekkostenaftrek levert een besparing op van 300 miljoen euro per jaar. Bovendien zorgt het doorvoeren van deze twee voorstellen ervoor dat er forse besparingen op uitvoeringskosten bij de overheid en belastingdienst kunnen worden gerealiseerd. Beide voorstellen kunnen dus vrijwel budget neutraal worden uitgevoerd met een prachtige stimulans voor de Nederlandse woningmarkt en economie. Niet langer wachten, maar doen dus! Lees meer in het volledige onderzoek HRA uit 2010 op Woningmarktcijfers.nl. © Woningmarktcijfers.nl - Heerlen, februari 2013, Leo van de Pas, 045-4040250


Pagina 20


Hoofdstuk 4 4.1 Verdieping en toelichting complete situatie en crisis woningmarkt Pasgoed BV, Woningmarktcijfers.nl – L.P.M. (Leo) van de Pas, februari 2013.

“Pas als we de oorzaak van de crisis op de woningmarkt begrijpen, kunnen we werken aan een oplossing” In deze bijdragen leest u alles over het ontstaan van de crisis in de woningmarkt Over de oorzaken en de economische gevolgen De resultaten van de voorspellers en de macht van de media Voldoende kooppotentie, maar geen koopbereidheid bij de consument De onmacht van de politiek met jarenlange speculaties over hervormingen Fabels versus harde feiten over de Nederlandse woningen hypotheekmarkt Een prijsontwikkeling die niet te regisseren is Praktische oplossingen om de hypotheekrenteaftrek verstandig aan te pakken

4.2 Aanleiding en oorzaak De financiële crisis eind 2008 in Amerika wordt doorgaans gezien als oorzaak van de crisis op de Nederlandse woningmarkt. Zij vormde echter slechts de aanleiding, waardoor een kleine correctie in Nederland te verwachten viel. De echte oorzaak is veel meer gelegen in de manier waarop in Nederland op de crisis werd gereageerd. Fabels en mythen in plaats van kennis en feiten.

4.3 Hoe de Nederlandse woningmarkt en economie om zeep werd geholpen Eind 2008 was er nog weinig met onze economie aan de hand. De werkloosheid was laag evenals de hypotheekrente, het consumentenvertrouwen hoog, kortom geen factoren die het instorten van de woningmarkt rechtvaardigen. Niettemin volgden overdreven reacties van economen, planbureaus en maatschappelijke organisaties. Ik noem slechts enkele voorbeelden. Mevrouw Pernot van de Vereniging Eigen Huis geeft bij Pauw en Witteman het ongelukkige advies om “maar even geen huis te kopen”. De voorzitter van de Raad van Bestuur van de Rabobank laat ontvallen dat “de huizenprijzen in Nederland ook wel eens met 30% kunnen dalen”. De slecht-nieuws-shows op radio en televisie volgen elkaar in rap tempo op. De overheid keek te lang toe. De marktsector was eveneens niet in staat met één mond te spreken. Zo hebben we de huidige malaise gecreëerd. Vanuit consumentenoogpunt bezien is het dan heel begrijpelijk dat deze de kat uit de boom kijkt en een afwachtende houding aanneemt. Het woningaanbod nam toe, verkopers en kopers wachten op elkaar. Een daling van het aantal transacties met 35% in 2009 was het gevolg, de gemiddelde koopsom ging met 6% naar beneden.

4.4 Een stukje geschiedenis De overheid heeft zich altijd nadrukkelijk bemoeid met de woningmarkt. In de periode van de wederopbouw na de tweede wereldoorlog moest er volop gebouwd worden. De woningvoorraad groeide vanaf 1950 van 2,2 miljoen woningen tot 7,2 miljoen in 2011. Het eigen woningbezit werd volop gestimuleerd en steeg in deze periode van 26% naar 60%. Verschillen per gemeente zijn er wel. In de grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam bedraagt het eigen woningbezit niet meer dan 25% en 30%, in kleinere gemeenten op het platteland loopt het eigen woningbezit op tot boven de 80%. Stimulering vond plaats via subsidies op nieuwbouwwoningen, de hypotheekrenteaftrek en de garantie van hypotheken via de gemeenten. Er verschenen startersleningen en starterswoningen.


Pagina 21


Tussen 1975 en 1980 vond een ware prijsexplosie plaats die vergelijkbaar is met de periode 19952000. In 1980 werd gemiddeld 200.000 gulden voor een woning betaald, ofwel € 90.000. Vanwege een economische crisis (oliecrisis) en een tot 12% oplopende hypotheekrente, daalde de gemiddelde koopsom begin jaren tachtig met 30% naar f 140.000, ofwel € 63.000. Het zou tot 1994 duren totdat de gemiddelde prijs van 1980 weer werd bereikt. In de jaren tachtig kenden we de premie ABC regelingen en men begon met het beperkt meerekenen van het partnerinkomen voor de hypotheekverstrekking. De gevolgen van dat beleid worden inmiddels duidelijk. In de jaren negentig komen ook de spaarhypotheken in zwang. Gedurende de looptijd genoot men maximaal van de renteaftrek, terwijl men aan de andere kant fiscaal vriendelijk kon sparen. Met de spaarhypotheek werd dit geoptimaliseerd, de spaarrente was gegarandeerd en gelijk aan de hypotheekrente. Onze hypotheekrenteaftrek is nog steeds een verdedigbaar systeem. Met de spaarhypotheek kregen woningeneigenaren er een extra voordeel bij in de vorm van fiscaal vrij sparen, waardoor de kloof met huurders werd vergroot. Spaarhypotheken zorgen jammer genoeg voor een vertekend beeld als het gaat om de hoogte van de Nederlandse hypotheekschuld. Het is triest om te constateren dat in vele studies en publicaties over hypotheekschulden in verschillende Europese landen dit fenomeen niet wordt onderkend. Ook vinden aflossingsvrije hypotheken steeds meer aftrek. De Nationale Hypotheekgarantie vervangt de gemeentegarantie en het meenemen van het tweede inkomen werd uitgebreid tot 100%. Midden jaren negentig raakt de woningmarkt oververhit, er wordt te weinig gebouwd, prijzen schieten omhoog en de koopsector bloeit als nimmer tevoren. Als gevolg hiervan raakt de huurmarkt zelfs ontspannen. Er wordt gekocht en doorgestroomd, de overwaarde wordt benut om te verbouwen of andere consumentenbestedingen te financieren. Grondopbrengsten worden gemaximaliseerd door gemeenten en projectontwikkelaars. De woningmarkt levert een maximale bijdrage aan de economie en werkgelegenheid. Er is maar een reden voor de bovenmatige prijsstijgingen in de jaren negentig. De consument was niet alleen in staat om te kopen maar vooral bereid om fors te investeren in de woningmarkt. Naast subsidiëren en stimuleren wordt de woningmarkt ook steeds meer gezien als melkkoe. We kennen de overdrachtsbelasting, het eigenwoningforfait, onroerend zaak belasting, energieheffingen, grondopbrengsten, BTW heffingen en successierechten. Het spanningsveld tussen stimuleren en afromen neemt toe, de roep om te hervormen of de hypotheekrenteaftrek te beperken bestaat al sinds de jaren zeventig, maar stijgt in elke verkiezingsperiode naar recordhoogte. Er vinden kleine correcties plaats, aftrek uitsluitend voor aankoop en verbouwing, de meeneemregeling wordt ingevoerd en de wet Hillen zorgt ervoor dat er niet meer eigenwoningforfait hoeft te worden bijgeteld dan de betaalde hypotheekrente. Bedoeld om extra aflossen te stimuleren zorgt deze wet er voor dat vermogende huiseigenaren nog extra worden ondersteund. Hypotheekproducten worden steeds complexer. De AFM wordt opgericht als super waakhond over de financiële wereld.

4.5 Rol politici De politiek gaat zich na 2010 nadrukkelijker met het onderwerp bemoeien. Er worden enkele positieve stappen gezet, zoals de verhoging van de NHG grens naar € 350.000 en de verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2%. Huizenprijzen en transacties blijven in 2010 en 2011 behoorlijk stabiel. Het consumentenvertrouwen krabbelt omhoog. De werkloosheidcijfers gaan naar beneden en het ergste kwaad lijkt voorbij. De discussie over het zogenaamde hervormingsdossier woningmarkt stijgt echter naar recordhoogte. Opnieuw zien diverse studies het licht. De discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek voert hierbij de boventoon. Pas aangetreden directeuren van de AFM en DNB mengen zich in de strijd, evenals (oud) politici. Zelfs Brussel gaat zich met de Nederlandse woningmarkt bemoeien. Het lijkt er zo langzamerhand op dat niet meer de vraag centraal staat óf de hypotheekrenteaftrek beperkt moet worden, maar meer de vraag wanneer en hoe? De hypotheekrenteaftrek is absoluut niet verantwoordelijk voor de malaise op de huizenmarkt.


Pagina 22


Nog steeds levert de woningmarkt miljarden meer baten op dan dat er kosten zijn. In de meeste voorstellen gaat het om bezuinigingsmaatregelen, die onherroepelijk zullen leiden tot minder gezinsconsumptie. Niets hoor je over praktische oplossingen en besparingen op uitvoeringskosten bij de overheid. In plaats daarvan worden sprookjes verteld over te hoge huizenprijzen, te hoge hypotheekschulden en zogenaamde onverantwoorde risico’s voor de eigenwoningbezitter. Hierdoor holt het consumentenvertrouwen verder achteruit. Het is dan ook niet overdreven om te stellen dat de politici met hun discussies en gebrek aan visie de woningmarkt de genadeklap hebben uitgedeeld. De beperking van de hypotheekrenteaftrek voor kopers in 2013, heeft eind 2012 nog voor een kleine opleving van kopers kunnen zorgen. Met bestaande hypotheken gebeurt vooralsnog niets. Van een hervorming is dan ook geen sprake. Het heeft er alle schijn van dat Nederland de huizenprijzen gecontroleerd wil laten dalen om zodoende het oplopen van de hypotheekschuld aan banden te leggen. De betaalbaarheid van koopwoningen is nog steeds op orde, het is de koopbereidheid van de consument die het laat afweten.

4.6 Gevolgen van de overdreven reacties en het uitblijven van adequaat beleid - de gemiddelde prijs van koopwoningen is met 11% gedaald (100 miljard waardeverlies) - het aantal transacties is met bijna 50% gedaald ten opzichte van het topjaar 2007 - forse daling van de werkgelegenheid in de aan vastgoed gerelateerde sectoren - forse daling van belastinginkomsten (VB en BTW) bij de overheid - forse daling economische en financiële slagkracht Nederland - forse daling van het consumentenvertrouwen - daling overwaarde woning c.q. toename risico van overfinanciering - in combinatie met baanverlies en echtscheiding, meer executieverkopen De directe economische schade (minder belastingopbrengsten- meer uitkeringen) over de afgelopen vier jaar bedraagt meer dan 100 miljard euro. Bezuinigingen en lastenverzwaringen zorgen opnieuw voor een daling van het vertrouwen bij de consument. Kennelijk voelt niemand zich verantwoordelijk voor het ontstaan van deze misère.

4.7 De Nederlandse woningmarkt heeft behoefte aan rust en vertrouwen Kopers vanaf 2013 kunnen nog slechts rekenen op een renteaftrek die het annuïteiten aflossingssysteem volgt. Woonlasten lopen geleidelijk aan op, waardoor een gemiddelde hypotheek tijdens de gehele looptijd voor de koper ongeveer € 50.000 duurder wordt, c.q. voor de overheid een besparing oplevert. De oplopende woonlasten worden grotendeels gecompenseerd door inflatie. Bij de huidige kopers ontstaat de komende jaren echter geen extra ruimte. Bij kopers in het verleden ontstond, vanwege gelijkblijvende woonlasten, die ruimte wel, met als gevolg meer consumptieve bestedingen en of meer doorstroming. Bij de annuïteitenhypotheek worden rentestijgingen niet gedempt, zoals dat bij de spaarhypotheek plaatsvindt. Het huidige fiscale systeem zal in combinatie met een mindere prijsstijging blijvend voor minder doorstroming op de woningmarkt zorgen. Om het consumentenvertrouwen te laten herstellen is een evenwichtige informatievoorziening wenselijk. De start in 2013 belooft echter niet veel goeds. Opnieuw voorspellen bankeconomen een forse prijsdaling voor 2013 en 2014. We weten uit het verleden wat deze waard zijn. De prognoses worden in de media echter als vaststaande feiten gepresenteerd. De gevolgen van de annuïteitenhypotheek en de verlaging van de leenquote worden fors overdreven.

4.8 Banken laten het afweten Banken staan momenteel niet te trappelen om geld aan consumenten of bedrijven uit te lenen. Zij stallen het geld nog liever bij de Europese Centrale Bank. De marges zijn wel verdubbeld, waardoor banken weer winst maken.


Pagina 23


Aan de andere kant zien wij pensioenfondsen die te geringe rendementen maken om de pensioenen te kunnen garanderen. Pensioenfondsen beheren samen ongeveer 900 miljard euro. De meest praktische oplossing zou zijn dat er een nieuwe Nationale Hypotheekbank wordt opgericht dat via de vermogens van de pensioenfondsen kan financieren. Bij een rendement van 4%, zou tegen 4,5% rente hypotheken kunnen worden verstrekt aan huizenkopers. De rente kan voor onbepaalde tijd vaststaan. Een aantal van de huidige problemen zou dan in een keer zijn opgelost. Ook het vermogen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, en overschotten bij provincies en gemeenten zou hier prima kunnen worden gestald.

4.9 De Nationale Hypotheekgarantie Banken spelen eveneens een kwalijke rol als het gaat om de beoordeling van de Nationale Hypotheekgarantie. Zij zien het belang daarvan liever afnemen, dit ten faveure van hun eigen marge. Voor consumenten betekent dit een lagere hypotheekrente (0,5%) en dus lagere woonlasten. Bovendien geeft dit systeem kopers extra zekerheid als deze door ziekte, werkloosheid of scheiding de hypotheek niet meer kunnen betalen. De premie is in 1,5 jaar tijd terugverdiend. Het aantal executieverkopen stijgt als gevolg van de crisis wel, maar blijft nog steeds binnen acceptabele grenzen. Banken lopen in dit soort situaties geen enkel risico, de consument evenmin, terwijl het vermogen van de uitvoerder van de NHG (Waarborgfonds Eigen Woningen) behoorlijk is. Een prettig gevolg voor de overheid is dat de belastingteruggave op hypotheekrenteaftrek met 10% ofwel een miljard per jaar wordt verlaagd. Onze Nationale Hypotheekgarantie is in feite de beste beleggings- en verzekeringspolis ineen die ter wereld bestaat. Ja, de overheid loopt vanwege de verstrekte garanties enig risico. Dit wordt manifest als de woningmarkt nog verder onder water wordt gezet. Uit ons onderzoek van 2009 blijkt dat woningen op een veiling gemiddeld € 50.000 minder opbrengen dan bij een normale verkoop. De helft van de geveilde woningen wordt binnen een half jaar doorverkocht met een gemiddelde hogere opbrengst van € 30.000.

4.10 Het nut van voorspellingen Onderstaande grafieken laten zien hoe lastig het is om juiste voorspellingen over koopsom en aantal transacties te doen. Voortschrijdend inzicht zorgt voor permanente bijstelling. Voor 2013 zijn de voorspellingen opnieuw negatief. Er wordt gerekend op een prijsdaling van ca. 7% in 2013 en nog een 5% in 2014. In de media worden de prognoses steeds vaker als vaststaande feiten gepresenteerd. Voorspelling Rabobank, kadaster koopsommen Nederland % 2 0 -2 -4 -6 -8 -10


2009


2010

Pagina 24

2011

2012

2013


6,00%

Voorspellingen Rabobank, ontwikkeling NVM prijzen %

4,00% 2,00% 0,00% -2,00% -4,00% -6,00% -8,00% -10,00%


2009

2010

2011

2012

2013

Voorspellingen Rabobank, aantal transacties Nederland 190.000 180.000 170.000 160.000 150.000 140.000 130.000 120.000 110.000 100.000

(©) Woningmarktcijfers.nl

2009


2010

Pagina 25

2011

2012

2013


Hoofdstuk 5 5.1 Fabels en feiten Nu de woningmarkt het moeilijk heeft vanwege de economische crisis, wordt plotseling de beperking van de hypotheekrenteaftrek uit de hoge hoed getoverd als oplossing voor alle problemen. De oorzaak van het probleem is helder en ligt niet in de woningmarkt zelf. De oplossing zou dan ook moeten liggen in het aanpakken van het probleem, niet zozeer in bestrijding van symptomen. Als de overheid gaat hervormen, betekent dat doorgaans dat er wat met kosten en baten geschoven gaat worden en altijd met de bedoeling om te bezuinigen, of een deel van de burgers op te zadelen met hogere lasten. Als uitleg en motief worden dan de meest fraaie fabeltjes of mythen aangehaald om het volk te overtuigen van de goede bedoelingen. Hieronder een overzicht van de 8 grootste mythen die de woningmarkt beheersen. Fabels die alleen maar met harde feiten en waarheden kunnen worden bestreden.

5.2 Fabels en feiten woningmarkt 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

De woningmarkt is doodziek Nederland gaat gebukt onder enorme hypotheekschuld Financiële risico’s huiseigenaren veel te groot Huizenprijzen Nederland lopen uit de pas Nederland gaat failliet aan hypotheekrenteaftrek Huizenprijzen ingestort en dalen verder Verlaging overdrachtsbelasting zinloos Nederlanders willen af van de hypotheekrenteaftrek.

5.3 De woningmarkt is doodziek De woningmarkt heeft het zeker moeilijk. Prijzen /waarden van woningen zijn de afgelopen jaren met bijna 10% gedaald en het aantal transacties is met bijna 50% afgenomen. Daarnaast stagneert de nieuwbouw en worden er 30.000 woningen te weinig opgeleverd op basis van de prognoses. In sommige gebieden is de woningmarkt ontspannen, zeker in de koopsector. In de Randstad, vooral in de grote steden, bestaan er in de huursector nog steeds wachttijden van meerdere jaren. Het scheefwonen onder huurders bestaat al decennia en lijkt niet uit te bannen. Vraag en aanbod sluiten niet goed op elkaar aan. Verkopers, zeker die in het duurdere segment, wachten soms jaren op een koper voor hun huis. Allemaal waarheden als een koe, die vaak al lange tijd bestaan. Om dan de woningmarkt doodziek te noemen is wel erg kort door de bocht. Oorzaak en gevolg worden dan gemakshalve vergeten. De economie hapert, burgers krijgen extra lasten voor de kiezen en de consument wordt helemaal gek gemaakt door de eenzijdige negatieve crisisjournaals in de media. Natuurlijk dat die denkt bekijk het maar, ik ga lekker op vakantie en doe andere leuke dingen, maar voor dure uitgaven houd ik de hand op de knip. Waar in de jaren negentig iedereen het gevoel had “vandaag kopen, morgen is duurder”, leven nu steeds meer mensen met de gedachte dat het de komende jaren anders kan uitpakken. En dat hebben deze uiteraard allemaal niet zelf bedacht. Worden huizen de komende jaren echt goedkoper? Gaat de hypotheekrenteaftrek nu werkelijk verdwijnen? Ik wil wel een andere baan accepteren, maar dan wil ik eerst mijn huis verkopen. Als ik nu koop, krijg ik mijn investering in de toekomst dan nog wel terug? Dit soort vragen houden Nederlanders bezig.


Pagina 26


5.4 Nederland gaat gebukt onder enorme hypotheekschuld Van deze mythe klopt weinig. De hypotheekschuld wordt vaak vergeleken met het BNP en dan heeft men zeker een punt. Een meer objectieve methode is om de netto hypotheekschuld af te zetten tegen de waarde van het woningbezit. De ruim 4 miljoen eigen huisbezitters hebben samen een bruto hypotheekschuld van 670 miljard euro. Dat is iets meer dan de helft van de totale waarde van alle woningen. Daarnaast zit zeker 100 miljard in beleggings- en spaarpolissen, de netto hypotheekschuld is dus nog een stuk lager. Spaarhypotheken hebben vanaf de jaren negentig een groot marktaandeel verkregen. Geleidelijk aan zullen de polissen tot uitkering komen en hypotheekschulden in een keer worden afgelost. Per woningeigenaar bedraagt de bruto hypotheekschuld € 160.000.Ongeveer 500.000 Nederlanders hebben een eigen huis zonder hypotheek. Het is natuurlijk wel waar dat recente kopers over het algemeen een hogere schuld hebben dan de waarde van de woning, maar dat geldt voor hooguit een kwart van alle eigenaren. Indien men de woningprijzen structureel wil laten dalen, neemt het risico van overfinanciering bij deze groep uiteraard wel toe. Of de hypotheekschuld verantwoord is, valt ook af te leiden uit het gezinsinkomen van de eigenwoning bezitters. Voor een huishouden met één inkomen is dit volgens het CBS € 35.000, voor tweeverdieners bedraagt het huishoudinkomen € 70.000. Op basis van de huidige financieringsnormen zou de gemiddelde woningeigenaar een hypotheek kunnen hebben van € 225.000. Op basis van de gemiddelde woningwaarde (€ 250.000) en op basis van inkomens is de stelling van te hoge hypotheekschulden niet hard te maken.

5.5 Toename hypotheekschuld vlakt af Vanaf 2009 zien we dat de toename van de hypotheekschuld in Nederland minder wordt. De afname wordt veroorzaakt door een verminderde hypotheekconsumptie door de daling van de overdrachtsbelasting, de daling van de huizenprijzen, maar vooral door de afname van het aantal transacties. Deze ontwikkeling is gunstig voor de hoogte van de hypotheekrenteaftrek, echter desastreus voor de effecten op de arbeidsmarkt en diverse belastingopbrengsten.


Pagina 27


Hypotheekschuld Nederland 1994-2012 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0

Woninghypotheken


Daling groei hypotheekschuld Nederland door crisis, 2012 t.o.v. 2008 hyp.som aantal totaal IB effect 2% Daling overdrachtsbelasting met 4% € 9.000 120.000 € 1.080.000.000 € 21.600.000 Daling gemiddelde koopsom tov 2008 € 30.000 120.000 € 3.600.000.000 € 72.000.000 Daling aantal transacties bestaand tov 2008 € 240.000 80.000 € 19.200.000.000 € 384.000.000 Daling Nieuwbouw € 300.000 20.000 € 6.000.000.000 € 120.000.000 Totaal € 29.880.000.000 € 597.600.000 © Woningmarktcijfers, eigen berekening

5.6 Financiële risico’s huiseigenaren veel te groot Ook tegen deze mythe valt het nodige in te brengen. Het is waar dat in de eerste jaren na aankoop sprake is van een verhoogd risico. Met de huidige NHG norm van € 320.000 (voorheen € 350.000) is dit risico voor 90% van alle kopers perfect af te dekken. Tegenover betaling van een eenmalige premie staat jarenlang een rentevoordeel van 0,5 %, een systeem dat trouwens ook gunstig werkt voor de staatskas, er hoeft namelijk minder renteaftrek te worden uitbetaald. Als iedereen van NHG gebruik zou kunnen maken bedraagt de besparing meer dan 1 miljard per jaar. NHG is de beste verzekeringspolis en beleggingsfonds in één dat ter wereld bestaat. Van banken is het nog te begrijpen dat ze van deze marge verminderende systeem af willen, van alle overige organisaties en de politiek is dit onbegrijpelijk. De afgelopen jaren is het aantal woningexecuties toegenomen tot 2.800 stuks. Daarnaast worden probleemgevallen steeds meer onderhands geregeld, zonder dat het tot een executie komt. Het risico ontstaat over het algemeen niet in de woning of hypotheek, maar in andere leningen en kredieten. Daarnaast zijn persoonlijke omstandigheden, zoals het verlies van een baan of het verbreken van een relatie, de grootste veroorzakers. Het is waar dat de risico’s het grootst zijn binnen de eerste jaren na aankoop. Zoals gezegd zijn deze, behoudens in gevallen van grove schuld, prima af te dekken door de Nationale Hypotheekgarantie. De stelling dat Nederlanders onverantwoord hoge risico’s lopen is nauwelijks hard te maken. De verlaging van de verhoogde NHG grens is te overzien, maar onnodig. De suggestie van de directie van het WEW om de grenzen verder af te bouwen is opmerkelijk te noemen. De NHG premie mag best verder omhoog, tot bijvoorbeeld 1% van de lening, dit om voor extra buffers te zorgen. Het voordeel voor de consument blijft immens groot, net als voor de overheid zelf natuurlijk, vanwege een lagere belastingteruggave. De maximale financieringsnorm bedraagt in 2013 105% van de koopsom c.q. waarde van de woning. Een verdere afbouw van de LTv naar 100% in de komende jaren, zal de start op de koopmarkt verder bemoeilijken.


Pagina 28


5.7 Voorlopige NHG cijfers 2012 bekend De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen heeft de voorlopige cijfers over 2012 bekend gemaakt. In 2012 hebben in totaal 3.549 huishoudens (2011: 2.004) vanwege een gedwongen verkoop een beroep gedaan op NHG. Deze forse toename is conform de verwachtingen en laat zich vooral verklaren door de aanhoudende daling van woningprijzen. Daarnaast is voor een deel sprake van een volume-effect, vanwege het feit dat de afgelopen jaren meer leningen met NHG zijn verstrekt. Relatiebeëindiging (61%) en werkloosheid (16%) waren ook in 2012 de belangrijkste oorzaken van de gedwongen verkoop. Het gemiddelde verlies per woning (circa € 34.000) ligt op hetzelfde niveau als vorig jaar. Het garantievermogen van het waarborgfonds is in 2012 met € 53 miljoen gestegen tot € 782 miljoen. De hogere verliezen over 2012 zijn dus ruimschoots gecompenseerd door de premieinkomsten voor nieuwe garanties. Hierdoor is het weerstandsvermogen op peil gebleven. Voor 2013 wordt rekening gehouden met een verdere toename van het aantal verliesdeclaraties en een afname van het aantal nieuwe garanties. Per saldo is de prognose dat, mede door de premieverhoging vanaf 1 januari 2013 voor nieuwe garanties (van 0,70% naar 0,85%), ook in 2013 sprake zal zijn van een positief resultaat voor het waarborgfonds. Aanspraken op de achtervangfunctie worden niet verwacht. Aldus het persbericht van de Stichting.

5.8 Huizenprijzen Nederland lopen uit de pas Regelmatig valt te horen dat Nederland uit de pas loopt wat prijsontwikkeling van de koopwoningen betreft. Ondanks verschillende fiscale systemen ligt de prijsontwikkeling in Nederland in lijn met de overige Europese landen. Globaal is de reële prijsindex vanaf midden jaren negentig gestegen van 100 naar 200 punten. In Zwitserland steeg de index nauwelijks, terwijl alleen in Duitsland de index naar beneden ging. De Belgische woningmarkt heeft al helemaal geen last gehad van de financiële en eurocrisis. In 1980, ruim dertig jaar geleden, kostte een woning in Nederland gemiddeld € 90.000, in 2011 € 240.000. Dit is een gemiddelde stijging van 3,5% per jaar. Bij een gemiddeld inflatiepercentage van 2% en 1% voor kwaliteitsverbetering is dit een surplus van 0,5% per jaar. In Nederland is overigens geen sprake van één woningmarkt. Er zijn meerdere regio’s waar de gemiddelde koopsom hoger ligt dan in de jaren voor de crisis. Zorgwekkender is de daling van het aantal transacties, in 2012 ligt het transactieniveau bijna 50% lager ten opzichte van het topjaar 2006.


Pagina 29


Nieuw per 31 januari 2013 is de Europese huizenprijzenindex van Eurostat. Volgens deze bron zijn de huizenprijzen in Nederland sterker gedaald dan in de rest van de Eurozone. Alleen Spanje en Ierland doen het nog slechter dan Nederland.

5.9 Nederland gaat failliet aan hypotheekrenteaftrek Ook bij deze mythe gaat het om de inbreng van alle feiten. Het is waar, de belastingdienst betaalt jaarlijks 12 tot 13 miljard euro aan hypotheekrenteaftrek. Daarnaast bestaan er nog vrijstellingen voor kapitaalverzekeringen en banksparen. Er bestaan koopsubsidies en startersleningen, terwijl in de huursector ca. 2 miljard aan huurtoeslagen wordt uitgekeerd. Het is niet fair om alleen de uitgaven voor het voetlicht te brengen en de inkomsten maar weg te laten. Kopers betaalden in het verleden 2,5 miljard per jaar aan overdrachtsbelasting (basis 6%). Alle eigenaren betalen samen nog eens 3,5 miljard aan eigenwoningforfait en OZB. Kopers van nieuwbouwwoningen betalen ruim € 50.000 per woning aan BTW, samen goed voor 4 miljard. De verkoop van bouwgrond levert gemeenten jaarlijks vele miljarden op. Dan hebben we het nog niet gehad over de belastingopbrengsten en werkgelegenheidseffecten die rondom de woningen verhuismarkt spelen. Per saldo levert de woningmarkt meer baten op dan dat er kosten zijn. Het is waar dat Nederland op het gebied van hypotheekrenteaftrek uit de pas loopt in vergelijking met andere Europese landen. Maar dat doen we wel op meerdere terreinen, denk aan de autokosten, de financiering van de zorg, de pensioenen, het onderwijs etc.


Pagina 30


5.10 Huizenprijzen zijn ingestort en dalen nog veel verder De huizenprijzen in Nederland zijn absoluut niet ingestort. Ten opzichte van het topjaar 2008 is de gemiddelde koopsom met 10% gedaald, van € 255.000 naar € 230.000, een daling die tegen de achtergrond van de impact van de economische en eurocrisis te overzien is. In 2009 ging de gemiddelde koopsom sinds lange tijd naar beneden. In 2010 en 2011 bleven de prijzen met een minimale plus op peil. 2012 zal opnieuw een daling alten zien van ongeveer 5%. Het beeld over enorme prijsdalingen wordt vermoedelijk ingegeven door de maandelijkse berichten van het CBS en het Kadaster over de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). In deze index wordt naast de werkelijke prijzen onder andere rekening gehouden met de transacties naar woningtypen en de waarden van de WOZ. In de kop van elk persbericht komt wel het woord prijsdaling voor, een term die door media vol overgave wordt uitgemeten. De absolute koopsom die in veel gevallen stijgt, krijgt hierbij nauwelijks aandacht. Of de gemiddelde koopsom nog verder zal dalen, valt moeilijk te voorspellen. Standard & Poor’s zien de Nederlandse huizenprijzen de komende 10 jaar nog niet stijgen. Diverse Nederlandse banken en economen wagen zich hier eveneens aan, maar de geschiedenis toont aan dat er van hun voorspellingen weinig terecht komt. Medio 2006 voorspellen economen van de ABN AMRO bank voor dat jaar een prijsdaling van 4%, terwijl op dat moment al een prijsstijging van 4% was gerealiseerd. Uiteindelijk sloot 2006 af met een stijging van bijna 6%. In het 4e kwartaal van 2008 gaan de economen van de Rabobank uit van een neutrale prijsontwikkeling in 2009, de daling kwam uit op 6,5%. Ook in 2010 en 2011 zien we dat de kwartaalprognoses telkens fors moeten worden bijgesteld aan de actuele ontwikkelingen. Voortschrijdend inzicht of gewoon aanpassen aan de actuele realiteit? Er zijn veel factoren die van invloed zijn op de vraag- en aanbodverhouding. Economische ontwikkeling, inkomen, consumentenvertrouwen, leenquote, hypotheekrente en ontwikkeling huishoudens zijn slechts enkele indicatoren. De overheid heeft de woningmarkt nog altijd in haar greep en is in het bezit van de sleutel tot herstel. De politiek bepaalt de huurprijzen, de bouwlocaties, houdt toezicht op de corporaties, laat de woonlasten voor eigenaren stijgen en zal uiteindelijk ook bepalen hoe het verder gaat met de hypotheekrenteaftrek. Kortom, het juist inschatten van al die factoren en daarmee een betrouwbare eindverwachting presenteren is een hachelijke onderneming. De toekomst zal ook leren wat het effect van de extra huurverhogingen is. Corporaties gaan hogere rendementen realiseren die weliswaar via de verhuurdersheffing worden afgeroomd. Bij verkoop van het bezit aan een belegger bijvoorbeeld, zullen de hogere rendementen wel leiden tot een hogere overnameprijs. Ook bij verkoop aan een huurder zal de corporatie die hogere prijs willen incasseren. Tenslotte zal ook de toename van het aantal huishoudens (1 miljoen tot 2040) de vraag naar woningen niet doen verstommen.

5.11 Verlaging overdrachtsbelasting zinloos De verlaging van de overdrachtsbelasting per 1 juli 2011 naar 2% heeft niet de verwachte extra transacties opgeleverd. Niettemin kan de verlaging als een positieve maatregel worden gezien. Het aantal transacties daalde in 2011 opnieuw (-4,3%) en bereikte met 120.700 opnieuw een historisch laag niveau. Zonder deze verlaging was de daling zeer waarschijnlijk nog groter geweest. Een lage overdrachtsbelasting, of liever nog een 0 tarief, blijft voor de toekomst van belang. Omdat prijzen de komende jaren waarschijnlijk niet veel zullen stijgen, kunnen de kopers van nu over enkele jaren veel gemakkelijker doorstromen naar een andere woning. De terugverdientijd van de huidige kosten koper is te overzien. Er zijn meer argumenten die pleiten voor een blijvende verlaging of afschaffing van de overdrachtsbelasting. De financieringsbehoefte en hypotheekschuld stijgen minder snel. De overdrachtsbelasting wordt doorgaans meegefinancierd en de daarover betaalde rente in mindering gebracht op het inkomen. In feite betaalt de overheid in het huidige systeem het grootste gedeelte van de overdrachtsbelasting weer terug, eigenlijk een zinloze vorm van een renteloze lening van de eigenaar aan de staat. Het besluit om de overdrachtsbelasting op 2% te handhaven zal uiteindelijk positieve effecten opleveren. De onzekerheid over het voortbestaan van het lage tarief leverde in juni 2012 maar liefst 70% meer transacties op dan in juni 2011.


Pagina 31


5.12 Nederlanders willen af van de hypotheekrenteaftrek Natuurlijk is het voor te stellen dat een deel van de Nederlanders af wil van de hypotheekrenteaftrek. Allereerst is de financiële kennis van de gemiddelde Nederlander over ingewikkelde financiële producten gering. Huurders die geen koop wens hebben zullen zeker wijzen op de forse subsidie die aan eigenaren wordt toegekend. De groep eigenaren zonder hypotheek en eigenaren met een woonwens richting huursector eveneens. Aan de andere kant kan ik mij niet voorstellen dat een groot deel van de eigenaren klakkeloos een lastenstijging van 20 tot 50% kan en wil accepteren. Ik ben benieuwd hoe huurders reageren als deze met een dergelijke huurstijging worden geconfronteerd. Uiteindelijk hangt het van de vraagstelling af en zal een deel van de bevolking, murw en moegestreden van zoveel discussie, uiteindelijk wel het hoofd in de schoot leggen. Naast de rol van de burgers mag de rol van belangenorganisaties (makelaars, ontwikkelaars, bouwers) en maatschappelijke instellingen niet onvermeld blijven. Ondanks alle grote belangen die voor betrokken partijen spelen, bleken zij tot voor kort niet in staat een unaniem standpunt in te kunnen nemen of het gezamenlijk advies aan de overheid te kunnen presenteren. © Heerlen, febr. 2013, Leo van de Pas, directeur Pasgoed BV - Woningmarktcijfers.nl, 045-4040250


Pagina 32


Woningmarktrapport Nederland

Recommend Documents