Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015 Gemeente Amsterdam
Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) Aantal verkocht
3000
2500
2000
1500
1000
500
0 Tussenwoning
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2014
Hoekwoning
3e kwartaal 2014
Twee onder één kap
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2015
Vrijstaand
2e kwartaal 2015
Appartement
3e kwartaal 2015
4e kwartaal 2015
Toelichting: Het aantal verkopen per woningtype komt tot stand op basis van NVM-cijfers. De cijfers illustreren vooral de verhoudingen qua verkopen tussen de woningtypen. Meest verkochte woningtype in het vierde kwartaal van 2015 Appartement
Ontwikkeling woningprijzen Transactieprijs in dzd. euro's
800 700
600 500 400
300 200 100 0 Tussenwoning 1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2014
Hoekwoning 3e kwartaal 2014
Twee onder één kap 4e kwartaal 2014
Vrijstaand 1e kwartaal 2015
Appartement 2e kwartaal 2015
3e kwartaal 2015
Totaal 4e kwartaal 2015
Toelichting: Ook de ontwikkeling van de woningprijzen is gebaseerd op NVM-cijfers. De prijzen van woningen zijn in het vierde kwartaal van 2015 landelijk gezien met 1,8% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van een jaar eerder was er sprake van een prijsstijging van 5,0%. Regionaal kan dit afwijken.
Gemeente Amsterdam Verschil tussen vraag- en verkoopprijs (in procenten) In procenten
12% 10% 8%
6% 4% 2% 0% Tussenwoning
Hoekwoning
Twee onder één kap
Vrijstaand
Appartement
Totaal
-2%
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2014
3e kwartaal 2014
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2015
2e kwartaal 2015
3e kwartaal 2015
4e kwartaal 2015
Toelichting: Bij de vraagprijs gaat het hier om de laatste vraagprijs. Daar komen vraag en aanbod samen. Een percentage hoger dan nul betekent in dit geval dat de transactieprijs lager is geweest dan de vraagprijs.
Ontwikkeling verkooptijden Verkooptijd in dagen
300
250
200
150
100
50
0 Tussenwoning 1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2014
Hoekwoning 3e kwartaal 2014
Twee onder één kap 4e kwartaal 2014
Vrijstaand 1e kwartaal 2015
Appartement 2e kwartaal 2015
3e kwartaal 2015
Totaal 4e kwartaal 2015
Toelichting: De verkooptijd van woningen wordt uitgedrukt in een looptijd in dagen. Voor geheel Nederland geldt dat in het vierde kwartaal van 2015 een woning gemiddeld binnen 102 dagen verkocht werd.
Gemeente Amsterdam Ontwikkeling woningprijzen per m2 Prijs per m2 in euro's
5000 4500
4000 3500
3000 2500
2000 1500
1000 500
0 Tussenwoning 1e kwartaal 2014
Hoekwoning
2e kwartaal 2014
3e kwartaal 2014
Twee onder één kap 4e kwartaal 2014
Vrijstaand 1e kwartaal 2015
Appartement 2e kwartaal 2015
Totaal
3e kwartaal 2015
4e kwartaal 2015
Toelichting: De prijsontwikkeling per vierkante meter laat soms een andere ontwikkeling zien dan de ontwikkeling van de 'totale' prijs. De prijs per vierkante meter sluit de invloed van de grootte van het pand (beter) uit.
Verkochte woningen naar woonoppervlakte Percentage verkopen
70% 60% 50% 40%
30% 20%
10% 0%
tot 80 m2 2008
2009
80 tot 100 m2 2010
100 tot 120 m2 2011
2012
120 tot 140 m2 2013
2014
meer dan 140 m2 2015
Toelichting: De gewenste woonoppervlakte van een woning is verschillend per type koper. In de verhouding tussen de verschillende groepen wordt duidelijk waar meer vraag naar is, of van welke groep te weinig woningen beschikbaar zijn in het aanbod of de voorraad.
Gemeente Amsterdam Aantal woningen in aanbod Aantal in aanbod
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0 Tussenwoning 1e kwartaal 2014
Hoekwoning
2e kwartaal 2014
3e kwartaal 2014
Twee onder één kap 4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2015
Vrijstaand 2e kwartaal 2015
Appartement 3e kwartaal 2015
4e kwartaal 2015
Toelichting: Tussen eind 2008 en eind 2012 is de omvang van het aanbod landelijk gezien met circa 60% gegroeid. Sindsdien zien we echter in Nederland over het algemeen een daling van het aantal in aanbod staande woningen. In het vierde kwartaal 2015 is het aantal in aanbod t.o.v. eind 2014 met 14% gedaald. Meest te koop staand woningtype: Appartement
Ontwikkeling vraagprijzen van het aanbod Vraagprijs in dzd. euro's
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Tussenwoning 1e kwartaal 2014
Hoekwoning
2e kwartaal 2014
3e kwartaal 2014
Twee onder één kap 4e kwartaal 2014
Vrijstaand 1e kwartaal 2015
Appartement 2e kwartaal 2015
3e kwartaal 2015
Totaal 4e kwartaal 2015
Toelichting: De vraagprijs van het aanbod is in de afgelopen jaren landelijk gezien afgenomen. Landelijk was in het vierde kwartaal 2015 de vraagprijs van een gemiddeld te koop staande woning voor het eerst sinds 2009 hoger dan een jaar eerder (+0,5%). In vergelijking met een kwartaal was de toename 0,6%.
Gemeente Amsterdam Bouwvergunningen Aantal bouwvergunningen
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0 2009
2010
2011
2012
Huur
2013
2014
Koop
Toelichting: Het aantal verleende bouwvergunningen geeft een signaal voor naderende nieuwbouw. Landelijk gezien wordt ongeveer een derde van de vergunningen afgegeven voor de bouw van huur en twee derde voor Cijfers bijgewerkt t/m 2014 koopwoningen.
Gemiddelde WOZ-waarde woningen WOZ-waarde (* €1000)
300
250
200
150
100
50
0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Toelichting: De figuur geeft de waarde van het onroerend goed weer op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Het gaat om objecten met in hoofdzaak een woonfunctie. Landelijk is de gemiddelde woningwaarde tot 2010 toegenomen. Daarna is deze gedaald. In 2015 bedroeg de (voorlopige) woningwaarde €206.000. Cijfers 2014 zijn nader voorlopig, cijfers 2015 voorlopig
Gemeente Amsterdam Koopwoningvoorraad Meting o.b.v. BAG
Woningvoorraad
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
Toelichting: Ten opzichte van 2012 is de voorraad van koopwoningen in Nederland in 2013 flink afgenomen, namelijk met 6%. De grote afname is geen werkelijke afname, maar het gevolg van de trendbreuk die is ontstaan, omdat het CBS vanaf 2013 de woningvoorraad baseert op de BAG, waarbij andere definities worden gebruikt. De BAG is een meer betrouwbare informatiebron, maar kan op gemeentelijk niveau tot sterke dalingen of stijgingen leiden in vergelijking met 2012. In 2014 bedroeg de koopwoningvoorraad in Nederland ruim 4,2 miljoen woningen. * Cijfers op basis van Basisregistratie Adressen en Gebouwen, bijgewerkt t/m 2014
Woningvoorraad naar eigendom en woningtype
Sociale huur appartement
Sociale huur eengezinswoning
Particuliere huur appartement
Particuliere huur eengezinswoning
Koop appartement
Koop eengezinswoning
0%
5%
10%
2010
15%
2011
20%
2012
25%
30%
2013
35%
40%
45%
2014*
Toelichting: De koopwoningvoorraad in Nederland beslaat ongeveer 55 procent van de totale woningvoorraad. 31 procent van de voorraad is in handen van woningbouwcorporaties en 15 procent bestaat uit particuliere verhuur. Ook deze gegevens zijn vanaf 2013 verkregen via de BAG, waardoor ook hier grote verschillen tussen 2012 en 2013 kunnen ontstaan. De verhoudingen wijken per gemeente sterk af. * Cijfers op basis van BAG, bijgewerkt t/m 2014
Gemeente Amsterdam Voorraad woningen naar bouwperiode en type 70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
Eengezinswoningen
Meergezinswoningen
Toelichting: De verdeling van de woningvoorraad naar bouwperiode kan per gemeente sterk verschillen. Op landelijk niveau is de verdeling over de bouwperioden vrijwel gelijk voor eengezins- en Cijfers bijgewerkt t/m 2014, zowel huur als koop
Koopwoningvoorraad naar bouwperiode
Na 2010 1% 2001 - 2010 14%
Vóór 1906 20%
1991 - 2000 14% 1981 - 1990 10%
1971 - 1980 5%
1906 - 1930 16% 1960 - 1970 7%
1931 - 1944 9%
1945 - 1959 4%
Toelichting: Van de bijna 4,2 miljoen koopwoningen die Nederland rijk is, is 3 op de 10 woningen gebouwd vóór 1960 en 3 op de 10 in de periode 1960 - 1980. Zo'n 28% van de Nederlandse koopwoningvoorraad is gebouwd tussen 1981 en 2000 en circa 13% dateert van na 2000. Cijfers bijgewerkt t/m 2014, alleen koop
Gemeente Amsterdam Aantal nieuwbouwwoningen Aantal woningen
2.000 1.800 1.600 1.400 1.200
1.000 800
600 400 200 0 EGW
MGW
TOT
EGW
Aanbod nieuwbouw koopwoningen 2010
MGW
TOT
EGW
Aantal verkochte nieuwbouwwoningen 2011
MGW
TOT
Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen
2012
2013
2014
Toelichting: Het totaal aantal nieuw aangeboden en het aantal verkochte nieuwbouwwoningen nam afgelopen jaar landelijk fors toe met resp. 70% en 80%. Voor zowel eengezins- als meergezinsnieuwbouwwoningen was er een stijging. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen nam in 2014 met ongeveer 12% af. Het aantal opgeleverde eengezinswoningen bleef echter vrijwel stabiel. Cijfers bijgewerkt t/m 2014
Prijs nieuwbouwwoningen Vraagprijs/Transactieprijs
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
EGW
MGW
TOT
EGW
Prijs aanbod nieuwbouw koopwoningen
2010
MGW
TOT
Prijs verkochte nieuwbouwwoningen
2011
2012
EGW
MGW
TOT
Prijs opgeleverde nieuwbouwwoningen
2013
2014
Toelichting: Landelijk gezien daalden zowel de aanbiedprijzen van nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen, de prijzen voor verkochte nieuwbouwwoningen als de prijzen van opgeleverde nieuwbouwwoningen. Deze prijsdaling doet zich telkens voor in beide typen woningen (eengezinswoningen en meergezinswoningen). Cijfers bijgewerkt t/m 2014
Gemeente Amsterdam Aantal personen naar huishouden
Alleenstaand
Personen in huishoudens
Ouder in eenouderhuishouden Samenwonend zonder kinderen Samenwonend met kinderen
Thuiswonend kind
Overig lid huishouden Personen in institutionele huishoudens
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
Toelichting: Iedere staaf geeft het aantal personen aan dat voldoet aan deze categorie. In stedelijk gebied is de groep alleenstaanden over het algemeen veel groter, terwijl in minder stedelijk gebied samenwonenden met en zonder kinderen de overhand hebben. Stand per 1 januari 2015
Bevolkingsopbouw
70-80 jr 5%
80-90 jr 2%
> 90 jr 1%
< 10 jr 12%
60-70 jr 9%
10-20 jr 9%
50-60 jr 13%
20-30 jr 19% 40-50 jr 14% 30-40 jr 17%
< 10 jr
10-20 jr
20-30 jr
30-40 jr
40-50 jr
50-60 jr
60-70 jr
70-80 jr
80-90 jr
> 90 jr
Toelichting: De opbouw van de bevolking naar leeftijdsklasse is van belang omdat deze mede bepalend is voor de (gewenste) woningvoorraad. De woonbehoeftes zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van de leeftijd. De komende 15 jaar zal het aantal bewoners van 65 jaar of ouder landelijk met 44% toenemen. De groep 40-50jarigen is nu het grootst. Deze groep zal naar verwachting echter het sterkst afnemen tot 2030 (bijna -20%). Stand per 1 januari 2015
Gemeente Amsterdam Bevolkingsontwikkeling Aantal inwoners
940000 920000 900000
880000 860000 840000 820000 800000
780000 760000 2040
2035
2030
2025
2015
2020
740000
Toelichting: De grafiek geeft de verwachte omvang van de bevolking weer in Nederland, in de periode 2015-2040. Naar verwachting zal rond 2040 het aantal inwoners in Nederland vrijwel stabiliseren. Cijfers bijgewerkt in 2014
Prognose bevolking naar leeftijd
100% 90%
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0 tot 20 jaar
20 tot 65 jaar
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2014
0%
65 jaar en ouder
Toelichting: De grafiek geeft de huidige en toekomstige verhoudingen weer tussen jonge en oudere mensen op de totale bevolking. In Nederland groeit de categorie 65 of ouder, als gevolg van de vergrijzing, van 18% in 2015 tot ruim een kwart van de bevolking in 2040. Cijfers bijgewerkt t/m 2014
Gemeente Amsterdam
Amsterdam
Verhuizingen vanuit Amsterdam naar..
68%
0%
20%
25%
40%
60%
80%
100%
Aandeel in verhuizingen 1 Amsterdam 68% 2%
2
Utrecht
2%
3
Amstelveen
1%
4
Almere
1%
5
's-Gravenhage
25%
6
Overig
Toelichting: Waar verhuizen mensen uit de gemeente naartoe? De grootste groep verhuist binnen de eigen gemeente. Bovenstaande figuur geeft weer naar welke gemeenten men nog meer verhuist. * Cijfers betreffen jaar 2014, zowel huurders als kopers
Amsterdam
Verhuizingen naar Amsterdam vanuit..
68%
0%
20%
24%
40%
60%
80%
100%
Aandeel in verhuizingen 1 Amsterdam 68% 3%
2
Amstelveen
2%
3
Almere
2%
4
Haarlem
2%
5
Zaanstad
24%
6
Overig
Toelichting: Waar komen de mensen die de gemeente binnenkomen vandaan? Vrijwel altijd is ook hier de grootste groep afkomstig uit de gemeente zelf. * Cijfers betreffen jaar 2014, zowel huurders als kopers
Gemeente Amsterdam Bevolking naar etniciteit
35% 49%
16%
Autochtoon
Allochtoon westers
Allochtoon niet-westers
Toelichting: Een steeds groter gedeelte van de Nederlandse bevolking is van buitenlandse afkomst. 22 procent van de Nederlandse bevolking is van allochtone afkomst. 56% van hen heeft een niet-Westerse achtergrond. * Stand per januari 2015
Werkgelegenheid (in dzd. personen)
0,08 0,0%
27,8 4,9%
171,13 30,1%
369,9 65,0%
Nijverheid & Energie
Commerciële dienstverlening
Niet-commerciële dienstverlening
Landbouw
Toelichting: Werkgelegenheidcijfers zijn niet voor iedere gemeente even goed gedocumenteerd. Een gebied met een krachtige economie en groeiende werkgelegenheid trekt meer mensen aan. * Stand per eind december 2014
VERANTWOORDING In dit rapport zijn grafieken opgenomen die gebaseerd zijn op informatie die uit verschillende bronnen afkomstig is. Wanneer de informatie bij de NVM vandaan komt of beschikbaar is, is aangegeven in welke applicatie de informatie gevonden kan worden. Grafiek Aantal verkochte woningen naar type (NVM) Grafiek Ontwikkeling woningprijzen Grafiek Verschil tussen vraag- en verkoopprijs (%) Grafiek Prijsontwikkeling prijs per m2 Grafiek Verkochte woningen naar woonoppervlakte Grafiek Ontwikkeling looptijden Grafiek Aantal woningen in aanbod Grafiek Ontwikkeling vraagprijzen van aanbod Grafiek Bouwvergunningen Grafiek Gemiddelde WOZ-waarde woningen Grafiek Koopwoningvoorraad Grafiek Woningvoorraad naar eigendom en woningtype Grafiek Voorraad woningen naar bouwperiode en type Grafiek Koopwoningvoorraad naar bouwperiode Grafiek Aanbod nieuwbouwwoningen Grafiek Verkochte nieuwbouwwoningen Grafiek Aantal personen naar huishouden Grafiek Bevolkingsopbouw Grafiek Bevolkingsontwikkeling Grafiek Prognose bevolking naar leeftijd Grafiek Verhuizingen vanuit.. naar.. Grafiek Verhuizingen naar.. vanuit.. Grafiek Bevolking naar etniciteit Grafiek Werkgelegenheid (in dzd. personen)
Bron: NVM Kwartaalcijfers Bron: NVM Kwartaalcijfers Bron: NVM Kwartaalcijfers Bron: NVM Kwartaalcijfers Bron: NVM Kwartaalcijfers Bron: NVM Kwartaalcijfers Bron: NVM Kwartaalcijfers Bron: NVM Kwartaalcijfers Bron: CBS, jaarcijfers 2014 Bron: CBS, jaarcijfers 2015 Bron: CBS jaarcijfers 2014 Bron: CBS, jaarcijfers 2014 Bron: CBS/PBL, jaarcijfers 2014 Bron: CBS/PBL, jaarcijfers 2014 Bron: Monitor Nieuwe woningen, jaarcijfers 2014 Bron: Monitor Nieuwe woningen, jaarcijfers 2014 Bron: CBS, per januari 2015 Bron: CBS, per januari 2015 Bron: CBS/PBL, bijgewerkt in 2014 Bron: CBS, jaarcijfers 2014 Bron: CBS, jaarcijfers 2014 Bron: CBS, jaarcijfers 2014 Bron: CBS, per januari 2015 Bron: CBS, december 2014
Aan dit document is de hoogst mogelijke zorg besteed. De grafieken zijn tot stand gekomen op basis van informatie die beschikbaar is bij de NVM en andere gerenommeerde partijen. Aan de informatie kunnen geen rechten ontleend worden. Wanneer u vragen heeft over de inhoud van dit document, neemt u dan contact op met NVM Research, tel. 0306085260 of email:
[email protected]. U kunt ook rapporten van andere gemeenten downloaden via het NVMportaal: www.nvm.nl De NVM behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Dit document bevat vertrouwelijke informatie, welke uitsluitend bestemd is voor de geadresseerde(n). Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
