Woningmarktrapport Nederland

2014 Woningmarktrapport Nederland

Woningmarktcijfers.nl, Leo van de Pas Pasgoed BV

Woningmarktrapport Nederland 2014 Analyse en cijfers over de woningmarktontwikkelingen in 2014

Voorwoord Woningmarktcijfers.nl levert data en rapporten over de Nederlandse woningmarkt. De gebieden zijn gemeenten, regio’s, COROP gebieden en provincies, terwijl sommige data tot op 4PPC beschikbaar zijn. Woningmarktcijfers.nl is een product van Pasgoed BV. Pasgoed koopt de belangrijkste data van koopsommen en transacties in bij het Kadaster. Hiermede kunnen ook cijfers over prijsklassen en gedwongen verkopen worden gegenereerd. De rapporten worden aangevuld met demografische prognoses van het CBS en het aanbod bestaande koopwoningen. Door het actuele woningaanbod te koppelen aan transacties van de laatste twaalf maanden wordt de theoretische verkooptijd (TVT) berekend. De TVT geeft per prijssegment het aantal maanden aan die nodig zijn om het huidig aanbod te verkopen. Bovendien wordt in opdracht van derden woningmarktonderzoek gedaan. Woningmarktcijfers.nl onderzoekt permanent aspecten en ontwikkelingen die op de woningmarkt betrekking hebben en publiceert daarover. Op die manier hoopt Pasgoed een bijdrage te leveren aan een transparante woningmarkt. In deze toelichting worden de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt nader toegelicht. Dit als aanvulling op het standaard woningmarktrapport Nederland, dat via de website gratis beschikbaar is. Tevens worden een aantal belangrijke woningmarktfactoren belicht.

Pasgoed BV – Woningmarktcijfers.nl, L.P.M. (Leo) van de Pas februari 2015

1 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Krachtig herstel woningmarkt in 2014 De woningmarkt heeft een prima jaar achter de rug. De crisisjaren met dalende woningverkopen en prijsdalingen lijken achter ons te liggen. Vooral de toename van het aantal geregistreerde woningtransacties is opmerkelijk. In Nederland worden door het Kadaster 153.512 geregistreerd, 39,4% meer ten opzichte van 2013. De gemiddelde koopsom bedraagt in Nederland in 2014 gemiddeld € 222.200, een stijging van 4,2% in vergelijking met de € 213.300 van 2013. In de grafiek op kwartaalbasis is te zien dat het verschil vooral in het tweede halfjaar van 2014 wordt gemaakt. De PBK index blijft, zoals wij al vaker hebben geconstateerd, fors achter bij de absolute koopsomontwikkeling. Feit is ook dat de ontwikkelingen regionaal verschillend kunnen verlopen. In deze analyse zullen wij de ontwikkelingen op verschillende niveaus in kaart brengen.

Gemiddelde koopsom per jaar Nederland 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000

2005

2006

2007

2008

2009

© Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster

2010

2011

2012

2013

2014

Gemiddelde koopsom per jaar Nederland

Transacties per jaar Nederland 230.000

210.000 190.000 170.000 150.000 130.000 110.000 90.000 70.000 50.000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011



2012

2013

2014

Transacties per jaar

Gemiddelde koopsom per kwartaal Nederland 270.000 260.000 250.000

240.000 230.000 220.000

210.000

©Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster

2014-4

2014-3

2014-2

2014-1

2013-4

2013-3

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

200.000

Kadaster absoluut PBK index CBS/Kad.2010=100

Verschillen per provincie Groningen is met € 165.800 de goedkoopste provincie van Nederland, in Noord Holland wordt de hoogste koopsom betaald, namelijk € 257.100. Groningen kende in 2014 met 1,4% de kleinste koopsomstijging, gevolgd door Zeeland met 1,5%. In Flevoland en Noord Holland stijgt de gemiddelde koopsom met resp. 5,7 en 5,8% het meest.

Gemiddelde koopsom per provincie 2014 € 280.000 € 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000

© Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster


Koopsomontwikkeling 2014 tov 2013 7,0% 6,0% 5,0%

4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%


Provincies, periode 1993-2014 In de periode 1993-2014 is de gemiddelde koopsom in Nederland met 174% gestegen. Friesland gaat in dit overzicht aan kop met een stijging van 194%. In Limburg blijft de stijging beperkt 128%.

Koopsom ontwikkeling 1993 - 2014 210% 190% 170% 150% 130% 110%

90% 70% 50%



Periode 2008-2014 In de periode 2008-2014 is de gemiddelde koopsom in Nederland met 12,8% gedaald. In Noord Brabant was de daling met 17,8% het grootst. In Zeeland met -9,8% het kleinst. De grafiek daarna laat het ontstaan van de crisis in 2009 en de verdieping hiervan in 2012 goed zien. Vanaf de tweede helft van 2013 zien we dat het herstel wordt ingezet.

Koopsomontwikkeling 2008-2014 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0%

-12,0% -14,0% -16,0% -18,0% -20,0%


Ontwikkeling koopsom en transacties tov dezelfde maand voorgaand jaar 25.000

15.000 5.000 5.00015.00025.00035.000-

© Woningmarktcijfers.nl, bron CBS

Koopsom


Transacties

Prijsontwikkelingen per woningtypen In onderstaande grafiek is de prijsontwikkeling per woningtype te zien. In vergelijking met 2013 stijgen alle woningtypen in koopprijs. De goedkopere woningtypen zoals appartementen (+6%) en tussenwoningen (5,3%) het meest. Hoek- en 2/1 kapwoningen met 4% en de vrijstaande woningen met 2%. In vergelijking met het topjaar 2008 daalde de gemiddelde koopsom het sterkst bij de vrijstaande woningen (-21,3%). Appartementen daalden het minst (-5,4%) in prijs. Bij de tussenwoningen is de daling 11% en bij de hoek en 2/1 kapwoningen resp. 14,4% en 16,9%.

Prijsontwikkeling Nederland per woningtype 450.000 400.000 350.000 300.000

250.000 200.000 150.000 2005

2006

2007

2008

2009

© Woningmarktcijfers.nl, bron: het kadaster

2010

2011

2012

2013

2014

2/1kapwoning

Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning

Vrijstaand

Fors verschil tussen PBK index en koopsom absoluut De prijsindex van bestaande koopwoningen (PBK index) scoort beduidend slechter dan de absolute gemiddelde koopsom. Het verschil bedraagt bijna € 16.000. De PBK, zoals deze door het CBS en het Kadaster worden gepubliceerd, is op maandbasis voor Nederland beschikbaar en op kwartaalbasis voor provincies en enkele grote gemeenten. Wanneer de PBK index wordt vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom, dan vallen grote verschillen op. De verschillen zien we bij alle tijdreeksen, zowel op provinciaal niveau als ook bij de woningtypen. Sinds 2010 (=100) is de index met 14% in waarde gedaald, terwijl de gemiddelde koopsom slechts met 7,2% is afgenomen. De PBK index is sinds de top van eind 2008 gedaald met 18,7%, de absolute koopsom daalde slechts met slechts 13,9%. De huidige PBK index komt overeen met het prijsgemiddelde van 2003, de absolute koopsom ligt op het niveau van 2005. Dat is merkwaardig als men bedenkt dat er sinds de crisis vooral minder dure woningen worden verkocht. Aan de andere kant is de verkoop van goedkopere corporatiewoningen met gemiddeld 15.000 per jaar op peil gebleven. Het marktaandeel is echter verdubbeld van 7% in 2008 tot 14% in 2013. Dit grotere marktaandeel levert een


prijsverlagend effect op van € 5.000. Dezelfde redenering kan gevolgd worden bij de gedwongen verkopen. Dit aantal is de afgelopen jaren verhoudingsgewijs sterk toegenomen, terwijl deze woningen voor 2/3 van de marktwaarde worden verkocht. In feite zou de index in de buurt van de gemiddelde koopsom moeten uitkomen. De persberichten van het CBS zijn daardoor extra negatief geweest, wat de woningmarkt en de economie de afgelopen jaren geen goed heeft gedaan. Bij de grafiek op kwartaalbasis zijn de verschillen eveneens zichtbaar. De PBK eindigt zelfs beneden de mediane koopsom van de NVM die traditioneel € 10.000 beneden de absolute koopsom van het Kadaster ligt.

245.000

Gemiddelde koopsom per maand Nederland 2012-2014

240.000 235.000

230.000 225.000 220.000 215.000 210.000 205.000 2012-01 2012-02 2012-03 2012-04 2012-05 2012-06 2012-07 2012-08 2012-09 2012-10 2012-11 2012-12 2013-01 2013-02 2013-03 2013-04 2013-05 2013-06 2013-07 2013-08 2013-09 2013-10 2013-11 2013-12 2014-01 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-12

200.000

©Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster

270.000

Gem.koopsom Absoluut-Kadaster PKBindexCBS/Kad.2010=100

Huizenprijzen Nederland per kwartaal 2007-2014

260.000 250.000 240.000 230.000 220.000

210.000 200.000 2007-1 2007-3 2008-1 2008-3 2009-1 2009-3 2010-1 2010-3 2011-1 2011-3 2012-1 2012-3 2013-1 2013-3 2014-1 2014-3

© Woningmarktcijfers.nl

PBK index CBS Kad

Kadaster absoluut


NVM

Provinciaal Op provinciaal niveau zien we de PBK verschillen ten opzichte van 2010 (=100) uiteenlopen van 82 in Friesland tot 90,4 in Zeeland. Uitgedrukt in euro is het verschil in Flevoland met € 6.000 het kleinst. In Limburg, Zuid Holland en Gelderland is het verschil overeenkomstig het landelijk niveau. Bij de woningtypen is de afwijking bij de appartementen het grootst.

PBK index 2014 per provincie 92,0 90,0 88,0 86,0 84,0 82,0 80,0 78,0 76,0

© Woningmarktcijfers.nl, bron CBS/Kadaster

Verschil absolute koopsom en PBK per provincie 18.000 16.000

14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 -



Verschil absolute koopsom en PBK woningtype 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20%

2-onder-1-kap

Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning


Vrijstaand

PBK 2010=100

totaal

Koopsom abs.

Bijna 40% meer woningtransacties in 2014 In 2014 worden in Nederland door het Kadaster 153.512 woningtransacties geregistreerd. In vergelijking met 2013 (110.094) betekent dit een stijging van 39,4%. De positieve berichten over de woningmarkt en economie, de politieke rust en de lage hypotheekrente zorgden voor een stijging van het consumentenvertrouwen. Hierdoor is de woningmarkt, sneller dan verwacht, uit het dal gekropen. Het herstel op de woningmarkt levert een belangrijke bijdrage aan de verbeterde economische situatie. Ten opzichte van het topjaar 2006 (209.767 transacties) bedraagt de achterstand in transacties momenteel 27%, in plaats van 47,5% eind vorig jaar. Het aantal transacties ligt in 2014 op hetzelfde niveau als 20 jaar geleden.

Transacties Nederland 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0



transacties Nederland

Topresultaten in 4e kwartaal en decembermaand In het vierde kwartaal van 2014 kwam het aantal transacties uit op 51.314, een stijging van 42,7% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2013.Het vierde kwartaal is hierdoor het beste kwartaal sinds 2007. In december 2014 werden 25.265 akten ingeschreven. Een historisch hoogtepunt, nooit eerder sinds 1993, het jaar dat het Kadaster met het huidige registratiesysteem is gestart, zijn zoveel transacties geregistreerd.

Woningtransacties per kwartaal, Nederland 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

Transacties per kwartaal


Woningtransacties in Nederland op maandbasis 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

0 1

2

3

4

5

6


7

8

9

gem. 2006-2008 gem. 2009-2013


10

11

tr. 2014

12

Provinciale verschillen De verschillen op provinciaal niveau zijn groot. In Utrecht werden maar liefst 53,7% meeer woningen verkocht. Ook Noord Holland kwam met een stijging van 48,5% flink boven het gemiddele uit. In Zeeland was de stijging met 25,2% het kleinst.

Ontwikkeling transacties provincies 2014 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0%

10,0% 0,0%


Ontwikkeling transacties per woningtype In onderstaande tabel wordt de ontwikkeling per woningtype weergegeven. De verkoop van vrijstaande woningen laat met 46,5% de grootste stijging zien. Daarna volgt het type appartement met +42,4% en tussenwoningen met +41,6%. Hoekwoningen (+34,2% ) en 2/1kap woningen (+32%) blijven hier iets bij achter. De grafiek daarna laat de ontwikkelingen sinds 2005 zien. De tabel marktaandeel per woningtype laat een geringe toename zien van verkoop van vrijstaande woningen.

Ontwikkeling transacties 2014 woningtype 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%

2/1kapwoning Hoekwoning

totaal

Tussenwoning Appartement

© Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster 11 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Vrijstaand

Aantal transacties Nederland per woningtype 2005 - 2014 76.000 66.000 56.000 46.000 36.000 26.000 16.000 6.000 2005

2006

2007

2008

2009


2010

2011

2012

2.013

2/1kapwoning Hoekwoning Vrijstaand

2014

Appartement Tussenwoning

Marktaandeel per woningtype % 35,0% 30,0% 25,0%

20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 2/1kapwoning

Appartement

Hoekwoning


Tussenwoning

2008%

2013%

Vrijstaand

2014-%

Mutatiegraad verschilt per woningtype In 2014 wisselde 3,7% van de koopvoorraad van eigenaar. Bij de vrijstaande woningen veranderde slechts 2,2% van de woningen van eigenaar, bij de appartementen ligt dit percentage op 8,1%. Dit grote verschil in marktaandeel zorgt er voor dat de gemiddelde koopsom fors beneden de gemiddelde woningwaaarde in Nederland ligt. Als de mutatiegraad van alle woningtypen gelijk zou zijn, zou de gemiddelde koopsom in Nederland uitkomen op ca. € 240.000. 12 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

Transacties in % van koopvoorraad 2014 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Vrijstaand

2-onder-1-kap

Hoekwoning

Tussenwoning

totaal

Appartement


Kopers naar leeftijdsklasse Het grootste marktaandeel hebben kopers in de leeftijdsklasse 25 tot 29 jaar. 60plussers zijn met 9% het minst actief op de koopmarkt. Wel zien we dat het marktaandeel van kopers vanaf 45 jaar is gestegen, terwijl jongere kopers in omvang afnemen. De jongste kopersgroep geeft gemiddeld € 167.000 uit aan een koopwoning. Voor de groep 35-34 ligt dit bedrag op € 262.000.

Kopers naar leeftijd 2014 9%

13%

20%

0 - 24 23%

25 - 29 30 - 34 35 - 44 45 - 59

20% 15%



60 +

Kopers naar leeftijdsklasse % 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 0 - 24

25 - 29

30 - 34

35 - 44

45 - 59

2011


2012

60 +

2013

2014

Gemiddelde koopsom naar leeftijd 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000

50.000 0 - 24

25 - 29

30 - 34


35 - 44

45 - 59

60 +

Gemiddelde koopsom naar leeftijd

Kopers naar woningtype Onderstaande tabel brengt het koopgedrag naar woningtype en leeftijd goed in beeld. Jongere kopers zien we vooral bij de appartementen en tussenwoningen en minder vaak bij de vrijstaande woningen, waar vooral kopers vanaf 35-59 jaar actief zijn. Bij de 60 plussers heeft een appartement de grootste voorkeur.


Kopers naar leeftijd en woningtype 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 - 24

25 - 29

30 - 34


35 - 44 2/1 kapwoning Tussenwoning

45 - 59 Appartement Vrijstaand

60 + Hoekwoning

Starters en doorstromers Ruim 68% van de kopers wordt door het Kadaster aangemerkt als koopstarter, bijna 32% als doorstromer. Een koopstarter is een koper die vanaf 1993 (de start van de huidige registratie bij het Kadaster) voor de eerste keer koopt. Een aankoop vóór 1993 wordt hierbij dus buiten beschouwing gelaten. In de grafiek met verdeling naar leeftijd is het grote aandeel van de ouderen bij de doorstromers goed te zien. Bij de starters ligt het accent bij de jongere leeftijdsgroepen. Aannemelijk is dat een deel van de starters boven 45 jaar al voor 1993 bij een transactie betrokken is geweest.

Aandeel koopstarters en doorstromers 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 2011

2012


2013

2014

doorstromers

starters


Starters en doorstromers naar leeftijd 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 0-24

25-29

30-34

35-44

45-59

60 +


Theoretische verkooptijd (TVT) bestaande koopwoningen Bij de theoretische verkooptijd wordt het actuele woningaanbod afgezet tegen de transacties van de laatste 12 maanden. In Nederland staan momenteel 220.000 woningen te koop. Afgezet tegen de transacties in 2014, levert dit een TVT op van 17 maanden. In 2014 is door de toename van het aantal transacties en een geringer aanbod de TVT fors afgenomen. Voor de goedkopere woningen is iets meer dat 12 maanden nodig om het gehele aanbod te verkopen. In de prijsklasse boven € 500.000 is de TVT met 33 maanden het hoogst. Op provinciaal niveau hebben Noord Holland en Utrecht de kortste verkooptijd. In Drenthe bedraagt de TVT nog 24 maanden. Bij alle woningen is de TVT in 2014 verbeterd. Bij de tussenwoningen is de TVT met 10 maanden het laagst, voor de vrijstaande woningen moet momenteel een TVT van 40 maanden worden gehanteerd.

Theoretische verkooptijd per prijsklasse 60,0 50,0

40,0 30,0 20,0 10,0 2009

2010


2011 000 - 200

2012 200 - 300


2013 300 - 500

2014 500 +

Theoretische verkooptijd per provincie, eind 2014 30,0 25,0 20,0

15,0 10,0 5,0 -


Theoretische verkooptijd per woningtype 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 2013 1

2013 2


2013 3

2013 4

2014 1

2/1 kapwoning Tussenwoning

2014 2

2014 3

Appartement Vrijstaand

2014 4 Hoekwoning Totaal

Ontwikkelingen t.o.v. de woningvoorraad De verhouding van aanbod en transacties kan eveneens via de koopvoorraad (het eigenwoningbezit) in beeld worden gebracht. In onderstaande grafiek zijn beide afgezet als percentage van de koopvoorraad. Hoekwoningen en tussenwoningen zijn het meest in evenwicht. Ook nu zien we dat het verschil aanbod/transacties bij de vrijstaande woningen het grootst is.


Woningaanbod en transacties als % van Koopvoorraad 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2/1 kapwoning

Appartement

Hoekwoning


Tussenwoning

Vrijstaand

Aanbod % KV

Trans % KV

Transacties naar koopsomklasse In onderstaande grafiek is te zien hoe de woningtransacties per prijsklasse zijn verdeeld. Bijna de helft van alle transacties hebben een koopsom tussen 100 en 200.000 euro. Het prijssegment boven € 600.000 is met ongeveer 2% marktaandeel uiterst klein. Wel is te zien dat de duurdere koopsomklassen in 2014 aan terrein hebben gewonnen, dit ten koste van de twee goedkoopste prijsklassen. In 2007 en 2008 werden nog 1.200 woningen in Nederland met een koopsom boven 1 miljoen euro verkocht. In 2013 lag het dieptepunt op 367 stuks. In 2014 zien we een stijging tot 498 stuks (+35%).

Transacties naar koopsomklasse 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 000-100

100-200

200-300


300-400

400-600

2008


2013

600+

2014

Ontwikkelingen per regio In onderstaande tabel laten we de ontwikkelingen per regio zien. Het gaat om de gemiddelde koopsom, het aantal transacties en de TVT, evenals de ontwikkeling t.o.v. 2013. Er zijn verschillen, maar vrijwel alle regio’s scoren in 2014 positief. Op Woningmarktcijfers.nl zijn deze ontwikkelingen via een handige kaart ook op gemeenteniveau te zien. Ontwikkeling woningmarkt per regio - 2014 A7-zone Achterhoek Alblasserwaard/Vijfheerenlanden Amstel - Meerlanden Bestuursregio Utrecht De Bevelanden Walcheren De Vallei Drechtsteden Eemland Flevoland Goeree-Overflakkee Gooi en Vechtstreek Heuvelrug Hoeksche Waard Holland-Rijnland IJmond IJsselmeerkust Kop van Noord-Holland Maasduinen Maastricht - Mergelland Midden Brabant Midden-Holland Netwerkstad Twente Netwerkstad Zwolle-Kampen Noord-Drenthe Noord-Kennemerland Noord-Oost Brabant Noord-Veluwe Noordoost-Friesland Noordoost-Overijssel Noordoost-Twente Noordwest-Friesland Noordwest-Overijssel Parkstad Limburg Regio Amsterdam Regio Centraal Regio Noord Regio Oost Regio Roermond Regio Venlo Regio Venray Regio Weert Regio West Rivierenland

Gem. Koopsom 2014 180.519 190.592 228.279 266.298 253.976 196.227 242.445 186.188 258.603 188.445 207.568 323.211 260.779 223.128 247.397 212.006 190.277 182.657 213.239 213.928 216.367 212.414 169.333 209.194 197.695 229.031 236.389 250.714 160.631 211.360 218.461 148.677 197.337 150.909 272.438 179.150 146.542 140.397 190.139 186.616 208.752 205.692 179.329 231.389

t.o.v.

transacties

t.o.v.

Verkooptijd

t.o.v.

2013 1,1% 0,9% 1,6% 4,6% 2,7% 2,0% 2,6% 2,8% 2,8% 5,7% -6,9% 1,0% 6,6% 0,5% 0,0% 3,4% 3,9% 4,0% 9,2% 2,5% 2,7% 2,9% 3,8% 2,3% 2,7% 3,0% 1,9% 5,1% 1,6% 3,7% 4,5% 0,7% 6,7% 7,0% 6,3% 2,2% -2,9% 1,1% 4,0% 6,7% -1,6% -2,0% 0,6% 3,5%

2014 1.205 1.802 1.047 3.188 7.689 2.041 2.238 2.373 2.887 3.367 340 2.774 1.489 740 5.072 1.474 1.245 1.373 257 1.720 3.254 1.889 2.796 1.675 1.747 2.544 5.768 1.893 613 856 717 399 516 1.936 11.285 2.539 663 1.076 1.405 1.244 561 618 470 2.184

2013 39,8% 29,8% 39,0% 54,2% 57,8% 32,4% 40,9% 28,1% 47,9% 34,3% 41,7% 51,8% 42,4% 44,2% 37,6% 39,7% 38,2% 23,0% 24,2% 31,1% 33,1% 19,8% 37,0% 36,5% 35,6% 32,6% 51,5% 37,1% 54,0% 17,9% 41,7% 33,9% 32,3% 29,3% 61,8% 36,3% 25,6% 28,9% 36,7% 27,5% 23,8% 43,4% 29,1% 45,9%

2014 18,4 28,0 17,5 13,1 11,6 20,3 17,3 16,3 15,1 19,3 38,3 16,7 17,8 21,7 14,3 14,1 19,3 22,6 29,2 14,6 19,7 17,9 16,0 16,0 20,4 17,1 20,0 20,5 30,8 23,4 16,2 30,2 26,8 19,5 7,3 13,0 33,4 40,3 21,7 23,6 23,1 19,5 21,8 20,0

2013 -34% -24% -27% -40% -45% -26% -31% -29% -37% -30% -20% -40% -34% -33% -32% -34% 9% -14% -15% -31% -27% -20% -32% -26% -29% -29% -36% -31% -22% -13% -36% -28% -20% -26% -50% -32% -17% -20% -30% -22% -18% -33% -25% -33%


Ontwikkeling woningmarkt Salland Schouwen - Duiveland Tholen Stadsgewest Haaglanden Stadsregio Arnhem-Nijmegen Stadsregio Friesland Stadsregio Rotterdam Stedendriehoek Utrecht-West Wadden Waterland West Brabant West-Friesland Westelijke Mijnstreek Zaanstad Zeeuws-Vlaanderen Zuid-Kennemerland Zuid-Oost Brabant Zuidoost-Drenthe Zuidrand Zuidwest-Drenthe Zuidwest-Twente

Gem. Koopsom 203.475 205.221 233.819 210.169 161.379 192.980 224.348 259.895 252.861 219.533 222.706 193.059 174.645 184.956 164.325 299.507 233.067 164.198 179.145 192.465 212.341

t.o.v.

transacties

t.o.v.

Verkooptijd

t.o.v.

6,5% -0,6% 4,1% 0,7% 3,8% 3,5% 5,6% -1,8% 2,4% 9,3% 3,4% 0,3% 3,4% 4,8% -0,1% 4,4% 4,4% 1,2% 2,2% 1,4% 3,4%

1.166 600 9.993 5.991 1.472 9.816 2.369 1.199 101 1.525 6.617 1.870 1.314 1.271 1.357 2.921 6.647 1.399 408 1.062 1.445

30,9% 33,0% 36,6% 32,8% 40,7% 36,8% 39,8% 55,3% 40,3% 33,1% 41,4% 30,7% 24,1% 36,7% 13,0% 54,6% 40,0% 31,5% 35,5% 16,4% 36,4%

19,7 22,9 14,3 21,2 24,6 20,1 19,1 14,7 24,1 15,1 18,3 17,6 17,2 11,7 15,5 12,6 19,9 28,5 27,0 24,9 17,9

-22% -23% -33% -27% -30% -30% -31% -36% -26% -29% -31% -28% -23% -34% -10% -43% -29% -25% -23% -15% -27%


Wie bepaalt de prijs De markt bepaalt de prijs. In elke periode wordt de woningprijs gemaakt door de markt, het spel van vraag en aanbod. Dat geldt zowel voor de bestaande woningen en evenzeer voor de nieuwbouw. Bij nieuwbouw wordt weliswaar gecalculeerd op basis van grondprijzen, bouwkosten en kosten ontwikkeling, maar het is uiteindelijke de markt die de eindprijs bepaalt. Door de vele subsidies en belastingen en het voortdurend ingrijpen daarin, is er natuurlijk geen sprake van een volledige vrije marktwerking. Bovendien bepalen economische en demografische factoren evenals het woningbouwbeleid de marktsituatie.

Huizenprijzen laten zich niet regisseren Van de 220.000 woningen die momenteel te koop staan, wil de meerderheid van de eigenaren opnieuw een ander huis kopen. Het aantal huishoudens neemt volgens de CBS prognoses de komende 30 jaar nog met 1 miljoen toe. Met het lichte herstel van de economie en het verbeterde consumentenvertrouwen zal ook de vraag naar koopwoningen verder toenemen. Door de daling van de gemiddelde koopsom met 14%, de daling van de overdrachtsbelasting met 4% en de gedaalde hypotheekrente, zijn startende kopers nu fors goedkoper uit dan in 2008, of zijn in staat het hetzelfde inkomen een betere woning te kopen. Wel vormen gemeentelijke belastingen en energiekosten een steeds belangrijker aandeel in de woonlasten. Energiekosten zijn de laatste tien jaren verdubbeld, de verwachting is dat dit ook de komende tien jaar gaat gebeuren. De huren stijgen de komende jaren extra. Huurprijzen zijn echter gekoppeld aan rendementen en bepalen dus indirect de waardeontwikkeling van woningen. Het is overigens merkwaardig dat corporaties om nieuwbouw te kunnen realiseren bestaand bezit moeten verkopen, iets waarop markt en consument niet zitten te wachten. Het is een illusie om te denken dat voor elke marktsituatie voor de consument een perfecte woningvoorraad kan worden geleverd. De jaarlijkse toename van de woningvoorraad bedraagt slechts 1%. Via herstructurering kan ongeveer hetzelfde aantal een kwaliteitsslag maken. Een gerichte planning op langere termijn is zeker geen sinecure.


Welk prijsniveau is wenselijk In 1978, ruim dertig jaar geleden, kostte een woning in Nederland gemiddeld € 90.000. Vervolgens daalde de gemiddelde koopsom in vier jaar tijd met 30% tot € 63.000. In 1993, als de huidige registratiemethode van het kadaster aanvangt, bedraagt de gemiddelde koopsom € 78.000, een vergelijkbaar niveau van het gemiddelde rond 1980. In 2008 bereikt de gemiddelde koopsom in Nederland de top van € 255.000. Daarna volgt een daling van 18% tot € 213.000 in 2013. In 2014 kan weer een prijsstijging worden genoteerd. De uitzonderlijke prijsontwikkeling tussen 1995 en 2000 kan ook als een mogelijke correctie op de voorafgaande periode worden gezien. Er is maar één verklaring voor de bovenmatige prijsstijgingen in de jaren negentig. De consument was in staat en vooral ook bereid die hoge prijzen te betalen.

Ontwikkeling gemiddelde koopsom per jaar 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%


Nederland

Prijsontwikkeling vanaf 1993 Onderstaande grafiek geeft de prijsontwikkeling aan, zowel in absolute zin als reëel, rekening houdend met inflatie. Na de stormachtige periode van 1995 -2000 volgt tussen 2000 en 2008 een meer rustige periode. Prijzen stijgen iets boven het inflatieniveau. Reëel gezien bevinden wij ons nu op het niveau van 2005. Wanneer rekening wordt gehouden met prijsstijging als gevolg van een kwaliteitsverbetering van 1% per jaar, dan zijn we op het prijsniveau van 2000 aangeland. Vanaf 1974 tot en met 2014 bedraagt de prijsontwikkeling gemiddeld 2,7%. Wanneer 1983 als startjaar wordt gekozen komt de prijsontwikkeling neer op 4,1% per jaar. In de periode 1993-2014 steeg de koopsom gemiddeld met 4,9% per jaar. Dit is 1,5% boven het wenselijk geachte niveau van 3,5%. Een doorrekening met 2,7% vanaf het jaar 1980 geeft € 215.000 als resultaat. Het gekozen vertrekpunt is dus bepalend in de analyses die worden gemaakt. Elk vertrekpunt levert een ander resultaat op. Dit verklaart tevens het feit dat verschillende onderzoeken verschillende resultaten kunnen opleveren.


Woningprijzen 1993-2014 - absoluut + na inflatie + kwaliteit 300.000

250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 -


Nederland naI+kw

nainflatie stijging4,90%

Prijsontwikkeling Nederland, diverse perioden 250.000 200.000 150.000

100.000 50.000 0


1974-2,7%

1983-4,1%


1993-4,9%

Leencapaciteit in 2015 Onderstaande tabel laat de financieringsmogelijkheden zien op basis van de normen van het Nibud, geldend voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie. Het toegestane woonlastenpercentage daalt sinds enkele jaren. Er is steeds gerekend met de gemiddelde hypotheekrente in dat jaar. Wanneer we rekening houden met de gedaalde hypotheekrente (tot 3% begin 2015), dan blijkt dat de impact van de verlaagde leenquote bij de verschillende inkomensgroepen in de afgelopen jaar beperkt is gebleven. Door een lagere koopsom, minder overdrachtsbelasting en een lagere hypotheekrente kan een betere woning worden gekocht dan in 2009 De stippellijn geeft de gemiddelde koopsom incl. overdrachtsbelasting aan. Het gevaar voor de komende jaren schuilt in een oplopende rente. Onderstaande grafiek is gebaseerd op een eenverdiener tot 65 jaar. Lage inkomens krijgen een bepaalde situatie een toeslag op de leenquote. Hier is rekening mee gehouden.

Leencapaciteit volgens NHG norm tegen historische rente 370.000 320.000 270.000 220.000

170.000 120.000 70.000

2008

2009

2010

© Woningmarktcijfers.nl, bron HNG

2011

2012

2013

25000, incl. T3% 40.000 60.000

2014

2015

30.000 50.000 GKS+OB

Ontwikkeling hypotheekrente Ondanks het feit dat banken nog steeds een flinke marge op hypotheken hebben, is het niveau van de hypotheekrente momenteel lager dan ooit. 1% renteverschil levert een verschil in leencapaciteit op van € 10.000. De invloed op de hoogte van de hypotheekrenteaftrek spreekt voor zich. De aanvangslasten van een koper zijn de afgelopen jaren aanzienlijk verlaagd. Dat zien we in de grafiek die is gebaseerd op de hoogte van de hypotheekrente en de gemiddelde koopsom in de afgelopen periode. De lage hypotheekrente is niet alleen gunstig voor nieuwe kopers. Ook bestaande huiseigenaren krijgen op enig moment de mogelijkheid de hypotheekrente aan te passen aan de marktrente. Hierdoor krijgt deze groep extra bestedingsruimte. De overheid heeft dit voordeel natuurlijk ook en profiteert bovendien van een lagere belastingteruggave betreffende de hypotheekrenteaftrek.


Gemiddelde hypotheekrente in %, 5 jaar vast 12 10 8 6 4

© Woningmarktcijfers.nl, bron CBS

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1970

1968

1966

1964

1962

1960

1958

1956

1954

1952

0

1950

2

Gemiddelde hypotheekrente in %, 5 jaar vast

Woonlastenontwikkeling koop/huur Bij de bepaling van de woonlastenontwikkeling speelt de hoogte van de hypotheekrente dus een belangrijke rol. Daarnaast uiteraard ook de koopsomontwikkeling en de bijkomende kosten zoals deoverdrachtsbelasting en inflatie. Onderstaande grafiek laat de startpositie zien van kopers en huurders vanaf 1993. Uitgangspunt bij koop is een hypotheekbedrag van de gemiddelde koopsom + overdrachtsbelasting gebaseerd op de netto hypotheekrente en toevoeging van eigenaarslasten. De huur wordt jaarlijks aangepast aan de jaarlijkse huurverhoging. De bereking is met en zonder inflatie. Bij de nominale ontwikkeling zien we dat de aanvangslasten van koper en huurder op een gelijk punt eigendigen. Bij de reele ontwikkeling stijgt de huurprijs licht en dalen de kooplasten zelfs onder het niveau van 1993.

Aanvangslasten kopers en huurders 14000

12000 10000 8000 6000 4000 2000


Bestaande koopwoning

Huurwoning

Koop na inflatie + 0,5 KV

Huur na inflatie 2%

Op basis van gemiddelde koopsom incl. k.k., netto hypotheekrente en eigenaarslasten


Woonlastenontwikkeling vanaf 2015 Onderstaande tabel laat de woonlastenontwikkeling zien van een koper en huurder die in 2015 starten op de woningmarkt. De koper koopt voor € 222.000 en financiert € 230.000, de huurder start met en huurprijs van € 786,- per maand. De huren stijgen elk jaar met 2,5%. De koper betaaalt naast rente (3%) en aflossing voor een annuiteitenhypotheek, kosten voor onderhoud, OZB en opstalverzekering. De koper is aanvankelijk duurder uit. Na ongeveer 15 volgt het omslagpunt en wordt in dit voorbeeld de huurwoning duurder. In 40 jaar heeft de koper € 434.000 betaald en de huurder € 611.000. Inflatie (2%) zal het verschil verkleinen, maar uiteindelijk heeft de koper daarnaast nog een hypotheekvrij huis dat een bepaalde waarde zal vertegenwoordigen. De waarde opbouw is eveneens in beeld gebracht, waarbij rekening is gehouden met 2% eigen geld bij aankoop. Bovendien is aangenomen dat de huizenprijzen gemiddeld met 1,5% per jaar in waarde zullen stijgen.

Woonlasten koop - huur, start 2015 2.500 2.000 1.500 1.000 500 -

1

3

5

7

9

11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39

©Woningmarktcijfers.nl

koopwoning


Huurwoning

Woonlastentabel 2015 © Woningmarktcijfers.nl - Heerlen, november 2014 - 045-4040250 - L.P.M. van de Pas. Verschil tussen kopen en huren, op basis van onderstaande variabele uitgangspunten. Koopsom/WOZ waarde 222.000 Prognose waardestijging per jaar Annuiteitenhypotheek 230.000 Verzekeringen, onderhoud/service % WW Hypotheekrente % 3,0% OZB, gem. % van woningwaarde IB tarief gemiddeld % 38% Eigenwoningforfait, basis/top Inflatie 2,0% Huurprijs: % woningwaarde Eigen geld 4.440 2,0% Huurprijsstijging per jaar

0,75%

1,5% 0,6% 0,2% 1,3% 4,25% 2,5%

netto eigenaarsnetto huur verschil pj waarde vermogen aflossing restschuld EWF A-rente aftrek annOZB lasten p.maand p.maand koop/huur woning w-rs-mndl. 1 4.834 225.166 1.665 6.900 1.989 444 1.332 1.000 786 -2.570 222.000 -10.175 2 4.979 220.186 1.690 6.755 1.925 451 1.352 1.008 806 -2.425 225.330 -4.291 3 5.129 215.057 1.715 6.606 1.858 457 1.372 1.016 826 -2.277 228.710 1.942 4 5.283 209.775 1.741 6.452 1.790 464 1.393 1.024 847 -2.124 232.141 8.530 5 5.441 204.333 1.767 6.293 1.720 471 1.414 1.032 868 -1.968 235.623 15.485 6 5.604 198.729 1.794 6.130 1.648 478 1.435 1.040 890 -1.808 239.157 22.816 7 5.773 192.956 1.821 5.962 1.574 485 1.456 1.049 912 -1.644 242.744 30.531 8 5.946 187.011 1.848 5.789 1.498 493 1.478 1.058 935 -1.476 246.386 38.642 9 6.124 180.887 1.876 5.610 1.419 500 1.500 1.067 958 -1.304 250.081 47.158 10 6.308 174.579 1.904 5.427 1.339 508 1.523 1.076 982 -1.127 253.833 56.090 11 6.497 168.082 1.932 5.237 1.256 515 1.546 1.085 1.006 -945 257.640 65.449 12 6.692 161.390 1.961 5.042 1.171 523 1.569 1.095 1.032 -760 261.505 75.246 13 6.893 154.497 1.991 4.842 1.083 531 1.593 1.105 1.057 -569 265.427 85.493 14 7.100 147.397 2.021 4.635 993 539 1.616 1.115 1.084 -373 269.409 96.200 15 7.313 140.085 2.051 4.422 901 547 1.641 1.125 1.111 -173 273.450 107.381 16 7.532 132.553 2.082 4.203 806 555 1.665 1.136 1.139 32 277.552 119.047 17 7.758 124.795 2.113 3.977 708 563 1.690 1.147 1.167 243 281.715 131.211 18 7.991 116.805 2.145 3.744 608 572 1.716 1.158 1.196 459 285.941 143.886 19 8.230 108.574 2.177 3.504 504 580 1.741 1.170 1.226 680 290.230 157.085 20 8.477 100.097 2.209 3.257 398 589 1.767 1.181 1.257 907 294.583 170.823 21 8.732 91.366 2.243 3.003 289 598 1.794 1.193 1.288 1.139 299.002 185.113 22 8.993 82.372 2.276 2.741 177 607 1.821 1.206 1.321 1.378 303.487 199.969 23 9.263 73.109 2.310 2.471 61 616 1.848 1.218 1.354 1.622 308.039 215.406 24 9.541 63.568 2.345 2.193 625 1.876 1.227 1.387 1.930 312.660 231.498 25 9.827 53.740 2.380 1.907 635 1.904 1.230 1.422 2.309 317.350 248.324 26 10.122 43.618 2.416 1.612 644 1.933 1.233 1.458 2.697 322.110 265.904 27 10.426 33.192 2.452 1.309 654 1.962 1.236 1.494 3.096 326.942 284.257 28 10.739 22.453 2.489 996 664 1.991 1.239 1.531 3.505 331.846 303.405 29 11.061 11.393 2.526 674 674 2.021 1.243 1.570 3.924 336.823 323.368 30 11.393 0 2.564 342 684 2.051 1.246 1.609 4.355 341.876 344.168 31 694 2.082 231 1.649 17.015 347.004 366.310 32 704 2.113 235 1.690 17.468 352.209 388.983 33 EWF bijtelling max HR 715 2.145 238 1.733 17.933 357.492 412.199 34 726 2.177 242 1.776 18.409 362.854 435.971 35 737 2.210 246 1.820 18.899 368.297 460.312 36 748 2.243 249 1.866 19.401 373.822 485.237 37 759 2.277 253 1.913 19.916 379.429 510.760 38 770 2.311 257 1.960 20.444 385.120 536.895 39 782 2.345 261 2.009 20.986 390.897 563.658 40 230.000 62.502 122.033 25.715 23.301 69.904 434.027 611.227 177.200 396.761 573.961


Een koophuis blijft ook in 2015 aantrekkelijk Ondanks het feit dat de leencriteria enigszins zijn aangescherpt en het maximale hypotheekbedrag is beperkt tot 103% van de koopsom, bestaan er in 2015 voldoende kansen voor starters en doorstromers op de woningmarkt. Naast de verlaging van de leenquote wordt de NHG grens per 1 juli 2015 verlaagd naar € 245.000. Kwam in 2009 nog ruim 85% van alle kopers qua koopsomgrens in aanmerking voor NHG, in 2016 zal dat op basis van het huidig prijsniveau zijn teruggebracht tot 66%. Zolang de hypotheekrente laag blijft zal de belangstelling voor een koopwoning toenemen en de druk op de huurmarkt verminderen.

Marktaandeel NHG grens bestaande koopwoningen 90% 80% 70% 60% 50% 40% 2009-350

2012-320

©Woningmarktcijfers.nl

2013-290

2014-265

2015-245

2016-225

Marktaandeel NHG grens bestaande koopwoningen

Nationale Hypotheekgarantie, restschulden en gedwongen verkopen Ondanks het feit dat de woningmarkt flink is hersteld, blijft in de komende jaren een grote groep eigenaren opgescheept met een hogere hypotheekschuld. In feite kan de situatie alleen verbeteren als de huizenprijzen de komende jaren blijven stijgen. Bij een gemiddelde prijsstijging van 2% per jaar, staan rond 2020 de meeste woningeigenaren weer op het droge. De cijfers van executieveilingen en verliesdeclaraties als gevolg van de Nationale Hypotheekgarantie is in 2014 licht gestegen. Niettemin blijft het gaan om een relatief kleine groep die met deze tragedie wordt geconfronteerd. Huiseigenaren hebben in 2014 naar schatting 10 miljard euro extra afgelost op hun hypotheek. Niet duidelijk is of ook de kopers vanaf 2007 hun schuld extra hebben kunnen verlagen.

Gedwongen woningverkopen en NHG verlies declaraties 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2006

2007

2008

© Woningmarktcijfers.nl, bron NHG

2009

2010

2011

2012

Gedwongen woningverkopen


2013

2014

NHG declaraties

Saldo woningwaarde en hypotheekschuld per koopjaar, bij 2% prijsstijging per jaar. Koopjaar 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Gem. k.som %hypotheek 212.700 112% 222.700 112% 235.800 112% 248.300 112% 254.900 112% 238.300 112% 239.500 112% 240.100 110% 226.700 106% 213.400 105% 222.200 104%

hypotheek 238.200 249.400 264.100 278.100 285.500 266.900 268.300 264.100 240.300 224.000 229.800

Ontwikkeling aantal eigenaren met restschuld © Woningmarktcijfers.nl, jan. 2015

2014 5.300 -7.700 -24.200 -40.100 -49.900 -34.800 -38.600 -36.800 -15.600 400 -8.800

2017 28.000 15.000 -1.400 -17.300 -27.300 -13.100 -17.300 -16.000 4.200 25.000 15.600

2020 53.100 40.000 23.700 7.800 -2.400 10.600 6.000 6.700 25.800 52.300 42.600

1.437.800

969.000

182.400

Prijsontwikkeling 2% per jaar

270.000 260.000 250.000

240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Prijsontwikkeling 2% per jaar


Consumentenvertrouwen Een belangrijke pijler voor de woningmarkt is het consumentenvertrouwen. De daling in 2009 werd gevolg door een herstel in 2010. Door de crisis in Europa en onduidelijkheid over diverse politieke kwesties daalde het vertrouwen in 2012 opnieuw. Het vertrouwen van de consument wordt gemeten op vijf onderdelen. Vanaf 2013 is de index weer gestegen.


2014 Q4

2015 januari

2014 Q3

2014 Q2

2014 Q1

2013 Q4

2013Q2

2012

2013 Q3

©Woningmarktcijfers.nl, bron CBS

2013 Q1

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

Consumentenvertrouwen 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50

Woningmarktrapport Nederland

Recommend Documents