WONINGMARKT SNAPSHOT Een Cushman & Wakefield Publicatie
H1 2015
WONINGMARKT
CUSHMAN & WAKEFIELD
ALGEMEEN De Nederlandse woningmarkt toont tekenen van herstel. Het aantal te koop staande woningen daalt gestaag, terwijl de waardes van woningen lijken uit te bodemen. Daarnaast worden er weer meer woningen verkocht, hetgeen resulteert in een positief sentiment op de markt. Regionaal zijn er echter grote verschillen. Waar het westen van het land op dit moment de geografie lijkt te zijn waar de positieve ontwikkelingen het sterkst zichtbaar zijn, hebben het noorden, oosten en zuiden van het land nog te maken met druk op de vraagprijzen van woningen. De stedelijke gebieden lijken op dit moment het meest in trek te zijn, wat overigens geldt voor het gehele land.
AANTAL VERKOPEN EN TRANSACTIEPRIJZEN Volgens opgave van het CBS is de woningprijs tussen januari 2010 en januari 2015 met circa 13% afgenomen. In vergelijking met het dieptepunt uit juni 2013, is de gemiddelde verkoopprijs van woningen inmiddels echter toegenomen met 3,1%. Ook het aantal verkochte woningen lijkt langzaam weer te stijgen. Het dieptepunt in het aantal verkochte woningen werd in januari 2013 bereikt. Het aantal verkochte woningen in januari 2014 lag al 42% boven het aantal verkopen in januari 2013, terwijl dit in januari 2015 nog verder steeg (+50% in vergelijking met januari 2013).
Grafiek: aantal verkochte woningen per maand en prijsindex bestaande koopwoningen
AANBOD EN AANBODTIJD Dankzij een toenemend aantal verkopen loopt het aanbod van koopwoningen terug. Volgens opgave van het CBS is het aantal te koop staande huizen tussen december 2013 en december 2014 met 20.000 gedaald. Dat komt neer op een daling van ruim 10%. Het aantal te koop staande woningen varieert echter sterk, waarbij er in de eerste maanden van 2014 zelfs een lichte stijging in het aanbod waar te nemen viel. De meest significante daling van het aanbod werd waargenomen aan het einde van 2014, logischerwijs een gevolg van het hoge aantal verkopen (> 25.000) dat in die maand geregistreerd werd
1
WONINGMARKT
CUSHMAN & WAKEFIELD
In tegenstelling tot het aanbod dat langzaam aan het dalen is, neemt de gemiddelde looptijd van het aanbod juist toe. In december was de gemiddelde aanbodtijd van de te koop staande woningen opgelopen tot 24 maanden. In vergelijking met een jaar eerder betekende dat een toename van 4 maanden. In vergelijking met februari 2013 is het aantal maanden dat een woning te koop staat zelfs toegenomen met 7 maanden.
Grafiek: aanbod van koopwoningen en aanbodtijd
GEMIDDELDE VRAAGPRIJS De gemiddelde vraagprijs voor een woning in Nederland bedroeg in december 2014 €295.000. Dat betekende een stijging van de gemiddelde vraagprijs in vergelijking met de voorgaande maanden. De gemiddelde vraagprijs was in 2014 juist afgenomen van gemiddeld €295.000 in 2013 tot €292.000 in de eerste zes maanden van 2014.
FOCUS OP WEST-NEDERLAND Binnen Nederland zijn er sterke geografische verschillen waar te nemen. Het aanbod van woningen concentreert zich hoofdzakelijk in west Nederland, waar 70.300 woningen aangeboden werden in december 2014. Dat is ruim 40% van het totale woningaanbod. Niet geheel verrassend neemt West-Nederland ook een belangrijk deel van het aantal inwoners voor haar rekening. Sterker, gekeken naar het aandeel van inwoners in West-Nederland (47%), is het aantal aangeboden woningen zelfs relatief beperkt in dit landsdeel. De overige landsdelen hebben allemaal relatief meer inwoners in relatie tot het aantal aangeboden woningen. Het verschil in Zuid-Nederland (2,7% verschil) tussen het aandeel inwoners (21,4%) en het aandeel aangeboden woningen (24,1%) is relatief het grootst, gevolgd door Noord-Nederland (1,9% verschil) en Oost-Nederland (0,9% verschil).
2
WONINGMARKT
Grafiek: aanbod van koopwoningen per landsdeel
CUSHMAN & WAKEFIELD
Grafiek: gemiddelde vraagprijs per m² per landsdeel
VRAAGPRIJZEN Ook wanneer er gekeken wordt naar de gemiddelde vraagprijs per m² woonruimte is West- Nederland koploper. De gemiddelde vraagprijs per m² ligt in West-Nederland op €2.430, wat ook ruim boven het landelijk gemiddelde van €2.160 is. Wanneer gekeken wordt naar de andere landsdelen is het opvallend dat Oost- en Zuid-Nederland elkaar niet veel ontlopen qua gemiddelde prijs (respectievelijk €2.050 en €2.040 per m²). Het noorden van Nederland is echter een duidelijke uitschieter naar beneden met een gemiddelde vraagprijs van €1.680 per m² woonruimte.
BELEGGINGSMARKT In 2014 bedroeg het totale beleggingsvolume in commercieel Nederlands vastgoed € 9,8 miljard, het op twee na hoogste jaarlijkse beleggingsvolume ooit. Na een lichte daling in het derde kwartaal ten opzichte van het eerste halfjaar van 2014, volgde een zeer succesvol vierde kwartaal, dat met € 4,3 miljard voor bijna 45% bijdroeg aan het totale jaarvolume. In 2014 kwam 62% van het totale beleggingsvolume voor rekening van internationale beleggers. De stijgende interesse van internationale beleggers voor de Nederlandse vastgoedmarkt is evident. Toch bleef hun marktaandeel sinds 2008 structureel onder de 50%. In 2014 steeg dit aandeel naar 62%, slechts 3,5% onder het historisch hoogste aandeel uit 2007. Dit betrof zowel het relatieve marktaandeel als het absolute beleggingsvolume. Voor de woningmarkt was 2014 een recordjaar met een beleggingsvolume van € 2,2 miljard. Het hoge volume is het resultaat van diverse omvangrijke portfoliotransacties die gedurende 2014 plaatsvonden. De grootste beleggingstransactie werd genoteerd in het laatste kwartaal van 2014: de verkoop van een gedeelte van de Vestia-portefeuille aan Patrizia met een volume van € 448 miljoen. Ook de transactie van Round Hill Capital droeg voor een groot deel bij aan het recordvolume.
3
CUSHMAN & WAKEFIELD
WONINGMARKT Beleggingsmarkt
De woningbeleggingsmarkt werd in 2014 gekenmerkt door zowel nationale als internationale kopers. Deze laatste groep richtte zich hoofdzakelijk op portfoliotransacties van EUR 50 miljoen en groter. Zij waren in 2014 samen goed voor ongeveer de helft van het totaal aan investeringen in woningbeleggingen. Nationale beleggers bij grote- en kleinere transacties waren betrokken. Ook is gebleken dat er met name woningcorporaties en institutionele partijen tot de verkopers behoorden. Niet alleen de investeerdersmarkt is geïnternationaliseerd, ook de woonconsument wordt internationaler. ‘Consumenten zijn meer gericht op het efficiënt gebruik van hun woonruimte, efficiëntie speelt een hoofdrol in alles. Mensen vragen comfort, willen wonen en werken integreren, alles wordt zo efficiënt mogelijk om het drukke leven heen gebouwd. Mensen wonen liever klein, dicht bij hun werk, dan ruim ergens aan de periferie. Daarmee heeft de Nederlandse woningbeleggingenmarkt zich bewezen als succesvolle asset-class voor een brede doelgroep. De groeiende vraag naar huurwoningen, de lage rentestand en het beschikbare kapitaal voorspellen ook een gezonde toekomst. Ook banken zien woningbeleggingen weer als een ´safe haven´ en zijn bereid meer financiering te verstrekken. Diverse partijen hebben inmiddels aangegeven hun woningbeleggingen te willen uitbreiden of om een nieuwe portefeuille op te bouwen. Dit biedt voor de eigenaren perspectief om zaken te doen. Voor Nederlandse partijen geldt bovendien dat zij beschikken over essentiële kennis van het Nederlandse (huur)woningstelsel. Kennis die buitenlandse partijen ontbeert.
Afbeelding: Bevolkingsgroei tot 2014 Bevolkingsontwikkeling
Bron: CBS en PBL
Regio
Koper
Verkoper
Koopsom
Landelijk
Patrizia
Vestia
€448 miljoen
Landelijk
Round Hill Capital
CBRE Global Investors
€180 miljoen
Amsterdam
Aventicum Capital
Bouwinvest REIM
€100 miljoen
Landelijk
Quadrigo
BPFD
€90 miljoen
Landelijk
Round Hill Capital
Propertize
€89 miljoen 4
WONINGMARKT
CUSHMAN & WAKEFIELD
VOORUITBLIK Nationale en internationale investeerders richten zich in toenemende mate op de woningmarkt. Deze trend zal zich nog zeker twee jaar voordoen. Voor 2015 worden grote portefeuilledeals verwacht, welke gesloten zullen worden door zowel internationale beleggers als nationale beleggingsfondsen. Echter, doordat beleggers steeds positiever tegen de Nederlandse woningmarkt aankijken, is het aantal verkopers afgenomen, wat het aantal grote woningportefeuilles op de markt sterk heeft teruggebracht. Nederlandse fondsen zullen desondanks weer aanmerkelijke beleggingsactiviteit laten zien na jaren van consolidatie en het afstoten van woningen. Met name portefeuilles met minimaal dertig objecten lijken interessant voor actieve kopers. In plaats van het uitponden van portefeuilles zoals enkele jaren geleden gebruikelijk was, richten zij zich nu op het optimaliseren van de exploitatie van woningportfolio’s. Beleggers passen hun strategieën aan en corporaties keren terug naar hun kerntaak en professionaliseren in een hoog tempo. Cushman & Wakefield verwacht dat er dit jaar veel meer, maar dan kleinere woningbeleggingstransacties komen, meer gedreven vanuit strategische overwegingen. Eigenaren zullen besluiten een project of deelportefeuille af te stoten, omdat het niet langer in de strategie past en corporaties zullen niet meer vanuit financiële noodzakelijk grootschalig verkopen maar vanuit de strategie om zicht te richten op hun kerntaak: investeren in sociale woningen. Hiervoor zullen zij niet-gereguleerd bezit verkopen om daarmee te investeren in de portefeuille sociale woningen. Dat heeft grote gevolgen voor het koperspubliek. Voor grote portefeuilles van 100 miljoen euro of meer zijn er mogelijk nog wel een aantal ´nieuwe´ kopers, trekken hooguit een paar (internationale) bieders. Voor kleinere portefeuilles is er meer keuze in kopersgroepen. De Nederlandse woningbelegger zal dan ook weer aan bod komen. Het traditionele model van investeren in huurwoningen en op termijn uitponden blijft van toepassing maar wij voorspellen de opkomst van het volledige exploitatiemodel, zoals we dat in Engeland en de VS kennen. Vooruitziende beleggers investeren dan ook in woningen die zijn gebouwd om zo efficiënt mogelijk te exploiteren, zonder rekening te houden met een eventueel indirect rendement door uitponden. Het begon met studentenwoningen, seniorenwoningen en zorgwoningen, nu volgen starterswoningen en compacte appartementen voor eenpersoonshuishoudens. Institutionele beleggers daarentegen nog vrij traditioneel ingesteld. Zij zijn zich nu aan het heroriënteren op hun strategie, zullen zich meer richten op de veranderde woonwensen. Lange tijd is de eengezinswoning in de Vinex het ideaal geweest. Dat was erg overzichtelijk, maar het is voorbij. Het institutionele geld zal ook richting centrumgebieden gaan vloeien. Niet alleen in de Randstad, maar ook in steden daarbuiten die wel een grote economische activiteiten kennen. Wij zien ook in steden zoals Groningen, Den Bosch en bijvoorbeeld Eindhoven vraag naar compacte woningen in het centrum. De vooruitzichten voor demografische groei zijn over het algemeen positief, maar er blijven grote regionale verschillen. De Randstad zal de meest aantrekkelijke regio blijven voor beleggers. Toch zijn er verschillende andere regio’s waar mogelijkheden blijven voor de binnenlands beleggingsmarkt. Daarnaast verwachten wij dat, ondanks de huidige krapte van aanbod, partijen getriggerd zullen worden om weer woningen te verkopen. Dit wordt steeds aantrekkelijker naarmate de prijzen voor portefeuilles de uitpondwaarde van woningen benaderen.
5
CONTACT CAPITAL MARKETS JEROEN LOKERSE
JUSTIN DE GIER
Managing Partner - Retail investments
Partner - Capital Markets
+31 (0)6 2242 2564
+31 (0)6 2157 7251
[email protected]
[email protected]
VALUATION & ADVISORY WILLEM RODERMOND
MARTIJN ONDERSTAL
Partner - Head of Valuation & Advisory
Associate - Valuation & Advisory
+31 (0)6 1093 0908
+31 (0) 6 2170 5193
[email protected]
[email protected]
RESEARCH MICHIEL BOONEN
TIM VAN DER VELDEN
Senior Consultant - Research
Senior - GIS Specialist
+31 (0)20 800 2000
+31 (0)6 4641 0942
[email protected]
[email protected]
www.cushmanwakefield.com Cushman & Wakefield - Amsterdam Atrium 3e vloer Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam - Nederland +31 (0)20 - 800 2000
Cushman & Wakefield - Rotterdam Bahialaan 400 3065 WC Rotterdam - Nederland +31 (0)10 - 2666 888
