Presentatie door:
Jeroen Lokerse
CUSHMAN & WAKEFIELD KANSEN EN BEDREIGINGEN IN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT
Inhoud
• Introductie spreker: drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS
• Korte introductie Cushman & Wakefield • De Nederlandse beleggingsmarkt • De Nederlandse winkelmarkt • Trends
• De Nederlandse winkelmarkt in 2012 en 2013
Introductie spreker:
Jeroen Lokerse
• drs. Jeroen M. Lokerse MSRE MRICS: - Sinds 2007 bij Cushman & Wakefield; - Equity partner bij Cushman & Wakefield; - Algemeen econoom, meer dan 10 jaar ervaring met vastgoed; - Specialisatie: Vastgoed als onderdeel van een beleggingsportefeuille - Betrokken geweest bij meer dan 100 transacties met een totale waarde van circa 4 miljard euro;
• Betrokken bij onder andere: - Verkoop van winkelportfolio van Unibail-Rodamco aan Altera ter waarde van EUR 156 miljoen; - Verkoop van winkelportfolio van Unibail-Rodamco aan Wereldhave ter waarde van EUR 230 miljoen; - Verkoop A1-winkelportefeuille Lijnbaan te Rotterdam aan Syntrus Achmea; - Aankoop van 175 appartementen voor Direct Wonen van ING REIM; - Verkoop van winkelcentrum Walburg te Zwijndrecht aan Vastned; - Verkoop winkelportefeuille voor De Hoge Dennen aan diverse particuliere kopers; - Verkoop van winkelportfolio voor Altera aan verschillende kopers ter waarde van EUR 30 miljoen.
Introductie Cushman & Wakefield
• Top-3 vastgoed adviseurs wereldwijd; •Integriteit is belangrijkste core value; •$1,8 miljard omzet in 2010; • 234 kantoren in 61 verschillende landen;
• 2 kantoren in Nederland: Amsterdam en Rotterdam; • In 2010 #1 beleggingsmakelaar van Nederland; • Verschillende service lijnen: beleggingsadvies, vertegenwoordiging huurders, vertegenwoordiging eigenaren / verhuurders, taxaties, ontwikkelingadvies, research & consultancy, commercieel- en technisch vastgoedbeheer.
DE NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT IN 2011
DE NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT IN 2011
• Ca. 2,4 miljard belegd vermogen in Q1 t/m Q3;
Kantoren
Bedrijfsruimte
Winkelruimte
Hotel & Leisure
€ 10
• Kantoren met 885 miljoen grootste beleggingsproduct;
•Winkelruimte in Q3 het meest in trek: 290 miljoen; • Totale beleggingsvolume lijkt beneden peil 2010 te blijven;
Miljard
• Winkelbeleggingen in periode 2007-2010 in de lift ten opzichte van andere categorieën;
€8
€6
€4
€2
€0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Q1 t/m Q3 - 2011
DE NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT IN 2011
Kantoren
• Winkelruimte historisch als meest “veilige” belegging;
Bedrijfsruimte
Winkelruimte
9,00%
8,00%
• Na crisis een daling in aanvangsrendementen waargenomen;
7,00%
6,00%
• Aanvangsrendementen voor A1locaties stabiliseren in 2011, ook voor 2012 weinig beweging verwacht; • Amsterdam blijft top-locatie, gevolgd door Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Maastricht.
5,00%
4,00%
3,00% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Q3 2011
DE NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT IN 2011
• Grootste single-asset transactie in de eerste drie kwartalen was een winkelcentrum transactie; • Ook andere grote transacties komen van winkelcentra: - Buitenmere in Almere; - De Weiert in Emmen; - Walburg in Zwijndrecht.
• Winkelcentra blijven een aantrekkelijke beleggingsklasse.
De Weiert Emmen – transactie winkelcentrum in 2011 Piazza Centre Eindhoven – grootste beleggingstransactie in de eerste drie kwartalen van Verkoper: Stichting Spoorweg pensioensfonds 2011. Koper: Peter van Dijk Projects & Investments Verkoper: Unibail – Rodamco Koper: Wijs & van Oostveen, tB investments en Condo Inventures Adviseurs: Cushman & Wakefield, Houthoff Buruma, Berkhouwe Vastgoed en Allen & Overy
DE NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT IN 2011
Winkelcentrum Brunssum Noord
Winkelcentrum Slandshof in Zuidland
Verkoper: ING REIM Nederland Koper: XXL Real Estate Group B.V. Type: Wijkwinkelcentrum Metrage: 4.200 m² Huurders: Albert Heijn, Aldi
Verkoper: Altera Vastgoed N.V. Koper: Particuliere Belegger Type: Wijkwinkelcentrum Metrage: 1.875 m² Huurders: MCD supermarkt en lokaal opererende retailers
DE NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT IN 2011
Winkelcentra
• PDV-GDV, wijkcentra en supermarkten relatief klein marktaandeel.
Retail warehousing
Buurtcentra en supermarkten
€ 3.000
• In 2011 vooralsnog een daling in marktaandeel van winkelbeleggingen; beperkt aanbod!
€ 2.500
€ 2.000 Miljoen
• Winkelcentra in 2010 en 2011 grootste beleggingscategorie;
Winkelstraten
€ 1.500
€ 1.000
€ 500
€2005
2006
2007
2008
2009
2010
H1 2011
DE NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT IN 2011
• Aanvangsrendementen wijkcentra dalen vanaf december 2009 gestaag: vertrouwen wordt dus groter;
8,50%
• Na crisis 2008 een piek, vanaf toen is het marktsentiment weer verbeterd;
6,50%
• Aanvangsrendementen binnenstedelijke winkelcentra al een jaar stabiel; • Solitaire (top) supermarkten worden als ideale belegging gezien.
8,00% 7,50% 7,00%
6,00% 5,50% 5,00% 4,50%
Binnenstedelijk winkelcentrum
Groot wijkwinkelcentrum (incl. non-food)
Klein wijkwinkelcentrum (dagelijkse goederen)
Solitaire supermarkt (prime)
Solitaire supermarkt (secundair)
DE NEDERLANDSE BELEGGINGSMARKT IN 2011
•Financieringsmarkt voor vastgoed sinds 2008 beperkt; •Lagere bevoorschotting en hogere opslagen; •Komende jaren geen verruiming financieringsmogelijkheden; •Afdekken renterisico en herfinancieringrisico essentieel.
DE NEDERLANDSE WINKELMARKT
DE NEDERLANDSE WINKELMARKT: Introductie
• De Nederlandse winkelmarkt is (vanaf de tweede wereldoorlog) opgebouwd op basis van functionele hiërarchie; • Winkels zijn daarin ruimtelijk gespreid op basis van hun functie; • Structuur in Nederland is internationaal gezien uniek door de fijnmazigheid; • De hiërarchie is gebaseerd op de frequentie van consumentenaankopen: dagelijkse artikelen koopt men dicht bij huis, niet-dagelijkse artikelen koopt men in grotere winkelconcentraties.
DE NEDERLANDSE WINKELMARKT: Introductie
• Centrale plaatsenhiërarchie is een theorie over de spreiding van marktgebieden van de Duitse econoom Walter Christaller;
• Totale winkelvloeroppervlakte in Nederland: 30,32 miljoen m²; • 2.444 winkelgebieden, waarvan ongeveer 50% dagelijkse goederen verkoopt.
DE NEDERLANDSE WINKELMARKT
• Internationale winkelketens komen naar de centra van de grootste steden; • Wijkwinkelcentra bieden consument een mix van lokale- en (inter)nationale winkels; • Supermarkt- en versproducten belangrijk in wijkwinkelcentra; • Online winkelen neemt echter nog steeds toe;
• Winkelketens moeten innovatief zijn om klanten aan te blijven trekken.
DE NEDERLANDSE WINKELSMARKT IN 2011
• Huurprijzen wijkwinkelcentra zeer stabiel;
Winkelcentrum in het centrum
Groot wijkwinkelcentrum
Klein wijkwinkelcentrum
Buurcentrum zonder supermarkt
€ 1.000,00 € 900,00
• Ook in economische crisis (nagenoeg) geen wijzigingen in huurprijzen; • In de toekomst naar verwachting geen wijzigingen in de trend van huurprijzen voor wijkcentra;
€ 800,00 € 700,00 € 600,00 € 500,00 € 400,00 € 300,00 € 200,00 € 100,00
sep-11
jun-11
mrt-11
dec-10
sep-10
jun-10
mrt-10
dec-09
sep-09
jun-09
mrt-09
dec-08
sep-08
jun-08
mrt-08
dec-07
sep-07
jun-07
€mrt-07
• Supermarkt in wijkcentrum biedt wel toegevoegde waarde.
TRENDS
TRENDS Internetwinkelen
• Internetwinkelen hoofdzakelijk voor niet-dagelijkse goederen; • Jaarlijkse omzet stijgt nog steeds, echter steeds minder; • Winkeliers combineren fysieke winkel met webshop; • Dagelijkse goederen nagenoeg niet via internet te verkrijgen – versproducten worden gewoon in de fysieke winkel aangeschaft: unique selling point.
TRENDS Internetwinkelen
• Percentage dat via internet een aankoop gedaan heeft tussen 2005 en 2010 gestegen van 46% naar 71%; • Totaal bestedingen aan non-food in 2009 circa EUR 2,7 miljard; • In 2000 was dat nog EUR12 miljoen, in 2005 nog EUR 905 miljoen;
• Gemiddelde uitgave per online bestelling is EUR 117, dat is ongeveer EUR 618 per online koper in 2008.
DE NEDERLANDSE WINKELMARKT IN 2012 en 2013?
Illusie of Werkelijkheid?
DE NEDERLANDSE WINKELMARKT IN 2012 en 2013?
Huurgroei
Gebruikersmarkt
Niveau rendement
Beleggingsvolume
Opmerkingen
2012
2013
/
Voor toplocaties kan de huurprijs nog stijgen, verder zal de tophuur naar verwachting stabiel blijven.
/
De gebruikersmarkt blijft relatief stabiel, met een gezonde hoeveelheid (inter)nationale retailers die nog naar vestigings- en uitbreidingsmogelijkheden kijkt.
Rendementen zullen relatief stabiel blijven voor goede locaties; voor secundaire locaties en PDV/GDV locaties kan het rendement licht stijgen.
/
/
Beleggingsvolume in 2012 zal redelijk stabiel blijven ten opzicht van 2010 en 2011. Een lichte stijging ten opzichte van 2011 is verwacht.
DE NEDERLANDSE WINKELMARKT IN 2012 en 2013?
Beleggingscategorie
Winkelstraten
Secundaire locaties
Winkelcentra
Trend
Verwachtingen 2012 - 2013
Stabiel / groei
Risico vooruitzichten en emotie zijn belangrijke drijfveren in dit segment.
Uitdagingen
Groei
Verwachte stijging van leegstand; daardoor beperkte interesse van beleggers. Polarisatie binnen deze sector; Groeiverwachting voor goedverhuurde winkelcentra. Stabiele doelgroep, consumentenbestedingen blijven relatief op peil, aantrekkelijke belegging voor beleggers.
Wijkcentra en supermarkten
Stabiel / groei
Buiten stedelijk (PDV/GDV)
Uitdagingen
Beperkte beleggingsactiviteit in verband met economische situatie.
Stabiel
Stijgende groei van consumenten, beleggingsproduct is schaars.
Outlet Centra
DE NEDERLANDSE WINKELMARKT IN 2012 en 2013?
Samenvattend:
• Economische onzekerheid drukt de markt; • Winkels zijn en blijven een stabiele belegging; • Interesse in goed winkelvastgoed blijft hoger dan het aanbod; • Weloverwogen beleggingsbeslissingen bieden solide kansen voor de toekomst; • Winkelcentra blijven naar verwachting het meest aantrekkelijke segment binnen de winkelbeleggingscategorie.
CONTACT
Cushman & Wakefield Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam The Netherlands Tel +31 20 800 2076 Fax +31 20 800 2070
[email protected] www.cushmanwakefield.com
