dynamiek OP TOP RETAIL LOCATIES Nederland Een Cushman & Wakefield Research Publicatie
JUNI2013 2013
JUNI 2013
Een Cushman & Wakefield Research Publicatie
COLOFON KARTOGRAFIE Topografische basiskaart (c) Kadaster, 2012
GRAFISCH ONTWERP Cushman & Wakefield V.O.F.
FOTOGRAFIE Cushman & Wakefield Marketing
BRONNEN BAG CBS ESRI Kadaster Locatus Nederland Rijkswaterstaat
KOPIEËN Extra kopieën van deze publicatie zijn verkrijgbaar bij: Cushman & Wakefield V.O.F. Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam
[email protected]
DISCLAIMER Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor de geadresseerde bestemd.Alle gegevens zijn met zorg samengesteld en uit ons inziens betrouwbare bron afkomstig. Ten aanzien van de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheid aanvaarden. ©2013 Cushman & Wakefield. Alle rechten gereserveerd. Onze schriftelijke toestemming is benodigd alvorens iemand gerechtigd is dit rapport, of een gedeelte daarvan te reproduceren of gebruiken.
2
DYNAMIEK OP TOP RETAIL LOCATIES
Een Cushman & Wakefield Research Publicatie
VERNIEUWING ZORGT VOOR AANTREKKELIJKE A-LOCATIES De dynamiek in de Nederlandse topwinkelstraten van de vier grootste steden is toegenomen in de afgelopen vijf jaar. In 2012 zijn er significant meer verhuisbewegingen geregistreerd dan in de jaren daarvoor. Toegenomen online verkopen, verandering in de vraag van de consument en de expansie van internationale retailers zijn belangrijke oorzaken van deze dynamiek in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Door de algemene berichtgeving met betrekking tot leegstand in winkelstraten, omzetdalingen en het mogelijk inkrimpen van fysieke winkelruimte door online verkopen is het sentiment in de retailmarkt echter omgeslagen, waardoor er een negatieve sfeer heerst in de markt. We vergeten dat het op de A-locaties van onze topsteden goed gaat. Op deze locaties wordt vrijwel geen leegstand geconstateerd en door de retailers op deze locaties worden de hoogste omzetten behaald. Dit rapport zal inzicht geven in een aantal veranderingen in het winkellandschap en laat zien in welke lijn de vier grootste steden procentueel zijn vernieuwd. De dynamiek in de hoofdwinkelstraten zorgt voor een positief veranderend winkellandschap. Hoofdwinkelstraten zijn steeds vaker het decor van nieuwe formules die zorgen voor een onderscheidend karakter van een winkelstad, denk aan Abercrombie & Fitch, All Saints, Apple, Forever 21, Marks & Spencer en Urban Outfitters. Door deze vernieuwingen worden de hoofdwinkelstraten van Nederland beter vergelijkbaar met internationale winkelstraten, er ontstaat meer verscheidenheid en allure. De aanhoudende interesse van internationale retailers zorgt er ook voor dat de huurprijzen voor de hoofdwinkelstraten nog altijd niet onder neerwaartse druk staan en in sommige gevallen zelfs nog te maken hebben met oplopende huurprijzen.
3
JUNI 2013
Een Cushman & Wakefield Research Publicatie
INTERNATIONALE KETENS
SAMENVOEGINGEN
SCHAALVERGROTING
ALGEMEEN
Internationale ketens vragen veelal om schaalvergroting, welke niet in elke stad gemakkelijk realiseerbaar is. De historische binnenstad van Amsterdam heeft geen oneindige ruimte beschikbaar voor grootschalige retailunits, waardoor het samenvoegen van meerdere panden steeds vaker noodzakelijk is, maar helaas niet overal realiseerbaar blijkt door juridische beperkingen. Rotterdam daarentegen heeft minder problemen met het aanbieden van grootschalige units en wordt daardoor een steeds aantrekkelijkere vestigingslocatie voor internationale retailers. Ook Den Haag wordt steeds meer gezien door internationale formules, de stad ondergaat veel binnenstedelijke ontwikkelingen en is een aantrekkelijke stad voor toeristisch publiek. Dit leidt tot een grotere aantrekkingskracht in de omgeving waardoor het verzorgingsgebied vergroot en intensiveert.
Een belangrijk onderdeel van vernieuwingen in de hoofdwinkelstraten zijn transformaties van huidige objecten. Vooral in Amsterdam en Den Haag zijn in 2012 verschillende transformaties gestart, terwijl in Rotterdam en Utrecht ook nog verschillende transformaties op stapel staan.
(INTER)NATIONALE MARKT
Naast veel nieuwe internationale formules, zien we vooral dat sterke (internationale) zittende formules expanderen of met nieuwe formules de markt betreden. Voorbeelden hiervan zijn uitbreidingen van Bestseller (Vero Moda, Only, Pieces, Name It), Hünkemoller, Primark, Sting, Mango (HE), Inditex (Zara, Bershka, Massimo Dutti, Pull & Bear) en H&M (Cos, Monki, Weekday). INNOVATIE
Ook moeten retailers blijven innoveren: technologische ontwikkelingen bewegen snel en worden steeds meer geaccepteerd door de consument. Sterke formules combineren hun offline verkopen met online verkopen. De fysieke winkel wordt dan ook gebruikt als showroom waarbij consumenten hun zintuigen op de producten kunnen loslaten en vervolgens de keuze hebben deze producten in de fysieke winkel of online aan te kopen. Een ander voorbeeld is het implementeren van een groot touchscreen waarop consumenten de gehele collectie kunnen bekijken en eventueel kunnen bijbestellen, hierdoor hoeft een winkelier nooit meer “nee” aan haar consument te verkopen.
Deze transformaties worden gedreven door de aanhoudende interesse van verschillende internationale retailers voor grootschalige winkelruimtes. Doordat de hoofdzakelijk historische panden in de binnensteden veelal kleinschalig zijn vinden hier vaak samenvoegingen of nieuwe ontwikkelingen plaats. De winkeloppervlakte waar verschillende internationale ketens naar op zoek zijn is vaak groter dan 1.000m². RECENTE SAMENVOEGINGEN IN AMSTERDAM
In Amsterdam zijn verschillende voorbeelden van recente transformaties waardoor er vernieuwing op de winkelstraat is ontstaan. Denk hierbij onder andere aan The Sting die eind 2012 aan de Kalverstraat in Amsterdam een vestiging opende in het voormalige “Fame Music” pand en de samenvoeging van drie panden aan de Kalverstraat waar retailer Mango gevestigd is. Verder zijn er werkzaamheden aan de Kalverstraat, waar meerdere winkels met een doorgang naar Rokin worden gerealiseerd, die op dit moment nog in volle gang zijn. In Rokin Plaza zal Forever 21 zich vestigen en Urban Outfitters zal zich in een andere ontwikkeling aan de Kalverstraat gaan vestigen. Daarnaast werd recent aangekondigd dat aan het Damrak een transformatie plaats zal vinden waarbij ruim 20.000m² winkelruimte gecreëerd wordt voor een tweetal retailers, C&A en Primark.Aan de Nieuwendijk zal circa 5.100m² over drie etages beschikbaar komen als gevolg van een transformatie. Het voormalig bankgebouw aan Rokin 55, dat als laatst gebruikt werd door MeesPierson (onderdeel van ABN Amro), wordt van vier huidige objecten getransformeerd naar twee objecten van 6.000m². In één van deze twee objecten zal Marks & Spencer haar flagshipstore gaan vestigen. Op de naastgelegen kaart zijn de grootschalige transformaties zichtbaar.
4
TRANSFORMATIES IN HET CENTRUM VAN AMSTERDAM
Primark
Ni
euw end
ijk
Internationale retailer
Dam
Kalverstraat
The Sting
Forever 21
Urban Outfitters Mango
Rokin
Marks & Spencer
C&A
Damrak
JUNI 2013
Een Cushman & Wakefield Research Publicatie
TOEGENOMEN DYNAMIEK RETAIL ONDERZOEK
Zoals eerder genoemd tonen onderzoeksresultaten van Cushman & Wakefield aan dat de dynamiek in de winkelstraten is toegenomen. Onderstaande grafiek geeft inzicht in de lijnen van de vier grootste steden. In deze grafiek wordt het gemiddelde procentuele verloop van de belangrijkste straten per stad en per jaar inzichtelijk gemaakt. Kijkend naar de gemiddelde lijn van deze vier steden zien we een duidelijke stijging tussen 2008 en 2012. In Amsterdam is het gemiddelde verloop van retailers relatief stabiel in de afgelopen vijf jaar.Absolute getallen laten zien dat er op de toplocaties in Amsterdam het meeste verloop van de vier steden is. Een opvallend gegeven is dat de grootste stijgingen (2008 t.o.v. 2012) geconstateerd zijn in Rotterdam (+8%) en Den Haag (+6%).
6%
van de panden in de hoofdwinkelstraten van de vier grootste steden wisselt gemiddeld ieder jaar van gebruiker
GEMIDDELD VERLOOP VAN HET AANTAL PANDEN IN PERCENTAGE VAN HET TOTAAL AANTAL PANDEN OP DE HOOFDWINKELSTRATEN
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2008 Gemiddeld
6
2009 Amsterdam
2010 Rotterdam
2011 Den Haag
2012 Utrecht
DYNAMIEK OP TOP RETAIL LOCATIES
Een Cushman & Wakefield Research Publicatie
CONTACT RETAIL Arjen Boesveldt
Gijs van Dedem
Head of Retail
Associate
T: +31 (0)20 800 2035
T: +31 (0)20 800 2036
M: +31 (0)6 1093 0908
M: +31 (0)6 1078 6954
[email protected]
[email protected]
Pepijn van den Bosch Associate T: +31 (0)20 800 2037 M: +31 (0)6 1172 1234
[email protected]
RESEARCH Michiel Boonen
Selina Polman
Senior Research Consultant
Research Consultant
T: +31 (0)20 800 2092
T: +31 (0)20 800 2094
M: +31 (0)6 1396 7315
M: +31 (0)6 3084 8449
[email protected]
[email protected]
7
www.cushmanwakefield.com
