September 2012
Stand van zaken
Nederlandse winkelmarkt
Inhoud 1.
Opname van winkelruimte
2.
Aanbod van winkelruimte
3.
Prijzen van winkelruimte
4.
Beleggingen in winkelruimte
H Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving Proof Studio, Amsterdam Fotografie Flip Franssen, Hollandse Hoogte
et direct beschikbare aanbod van te verhuren en te verkopen winkelruimte is de eerste zes maanden van 2012 verder toegenomen. Uit cijfers van NVM Business blijkt dat halverwege 2012 circa 2 miljoen vierkante meter winkelruimte te huur of te koop werd aangeboden. Ten opzichte van begin dit jaar betekent dit een stijging van 8,7%. De stijging van het aanbod werd mede veroorzaakt door het hoge aantal faillissementen in de detailhandel door ondermeer teruglopende consumentenbestedingen. Hoewel het aanbod is toegenomen, is de leegstand min of meer gelijk gebleven. Dat komt doordat een deel van de te huur en te koop staande winkels nog in gebruik is. Gezien de verdere toename van het aanbod verwacht NVM Business dat de leegstand op de winkelmarkt eveneens zal toenemen. Vooral de provincies Overijssel en Zeeland werden geconfronteerd met een verruiming van het aanbod. Utrecht was de enige provincie in Nederland waar het beschikbare aantal vierkante meters winkel ruimte afnam. Van de vier grote steden deed de stad Utrecht het ook veruit het best; het direct beschik-
bare aantal vierkante meters winkelruimte nam er af. In Den Haag en Amsterdam daarentegen steeg het aanbod. In Rotterdam bleef het direct beschikbare aanbod vrijwel ongewijzigd. Hoewel het aanbod toenam, was het opvallend dat de vraag naar winkelruimte zich positief ontwikkelde. In het eerste halfjaar van 2012 werd er circa 9% meer winkelruimte door de markt opgenomen dan in dezelfde periode vorig jaar. Ondanks de toegenomen vraag bleef de gemiddelde huurprijs die gerealiseerd werd stabiel. Er was echter een duidelijke scheiding waarneembaar tussen de hoofdwinkelstraten en de overige straten in de kernwinkelgebieden. Op de A-locaties en goede B1-locaties waren de huurprijzen over het algemeen stabiel of stegen in bepaalde gevallen, maar op de B2- en C-locaties daalden de huurprijzen. De beleggingsmarkt had met een sterk afgenomen beleggingsvolume te maken. Over de eerste zes maanden werd er voor circa 308 miljoen euro in winkels belegd, 35% minder dan in dezelfde periode vorig jaar.
1. Opname van winkelruimte Meer vraag o ndanks crisis De vraag naar winkelruimte ontwikkelde zich het eerste halfjaar van 2012 positief. Er werd circa 260.000 m² winkelruimte door de markt opgenomen, 9% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Ondanks de stijging van de opname nam het verschil tussen aanbod en opname echter toe. Vooral in Flevoland, Drenthe en Zuid-Holland werd in de eerste zes maanden van 2012 meer winkelruimte opgenomen. Daar stond echter tegenover dat de opname in Noord-Holland en Groningen sterk achterbleef bij die van een jaar geleden. Van de vier grote steden bleef alleen in Rotterdam de opname op peil. In Amsterdam, Den Haag en Utrecht werd aanzienlijk minder winkelruimte door de markt opgenomen dan een jaar geleden. Weliswaar nam het aantal transacties toe, maar door het ontbreken van grote transacties viel de opname lager uit. De vraag naar winkelruimte op A1-locaties bleef ook in het eerste halfjaar onverminderd sterk. Vooral grote winkelunits in de hoofdwinkelstraten blijven schaars en winkelketens zijn bereid daarvoor veel geld te betalen. Hoewel het A-segment weinig last van de crisis ondervindt, moet wel worden opgemerkt dat er onder invloed van de crisis minder kandidaten voor een object zijn dan een paar jaar geleden en het langer duurt voordat een geschikte huurder wordt gevonden. Waren er voor de crisis tien partijen die in de rij stonden om een beschikbaar A1-object in gebruik te nemen, tegenwoordig zijn dat er zeven. Zo goed als de hoofdwinkelstraten het nog steeds doen, zo moeizaam verloopt de verhuur van winkelruimte in de aanloopstraten (B- en C-locaties). Ook hier is er een voorkeur voor grote units, waar schaarste aan is, maar over het algemeen neemt de vraag af en de leegstand toe.
Opname van winkelruimte naar eigendomssituatie m2 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
2006
2007
2008
2009
Huur
2011
2012 H1
Koop
Bron: NVM
Opname van winkelruimte naar regi0 Amsterdam Den Haag Utrecht Rotterdam Breda Eindhoven Tilburg Enschede Groningen Haarlem Maastricht Arnhem Almere
m2 0
2.000
4.000
6.000 2011 H1
Bron: NVM
Transactieduur gestabiliseerd Ondanks de toegenomen vraag naar winkelruimte duurde het de laatste jaren steeds langer voordat winkelruimte werd verhuurd of verkocht. In 2006 duurde het gemiddeld 206 dagen voordat een winkel verhuurd of verkocht werd. In het eerste halfjaar van 2012 was dit gemiddeld 330 dagen. De transactieduur lijkt zich echter te hebben gestabiliseerd rond de 330 dagen. Ten opzichte van 2011 is de transactieduur niet verder toegenomen. Dit geldt echter niet voor Drenthe en Zeeland. Hier nam de transactieduur het afgelopen halfjaar verder toe. Ook in Noord-Brabant is de stijgende trend nog niet doorbroken, maar hier liep de transactieduur duidelijk minder snel op. Hierbij moet echter worden opgemerkt dat dit voornamelijk de B- en C-locaties betreft; A1-locaties worden over het algemeen nog steeds aansluitend verhuurd. In zijn algemeenheid geldt dat hoe lager de locatiekwaliteit, hoe langer een winkel in aanbod blijft.
2010
Opname van winkelruimte naar grootteklasse eerste helft 2012 22 %
5% 19 %
14 % 27 % 13 % 0–99 m²
500–999 m²
100–249 m²
1.000–1.999 m²
250–499 m²
≥ 2.000 m²
Bron: NVM
NVM Business Nederlandse winkelmarkt
8.000
10.000 2012 H1
12.000
14.000
16.000
2. Aanbod van winkelruimte Aanbod gestegen, Utrecht uitzondering Ondanks dat er in de eerste zes maanden van 2012 meer winkelruimte werd opgenomen, steeg de direct beschikbare hoeveelheid winkelruimte. Halverwege 2012 stond circa 2 miljoen m² winkelruimte te huur of te koop, een stijging van 8,7% ten opzichte van begin 2012. Ook het aantal aangeboden objecten steeg, namelijk tot 6400 winkels. Opvallend was verder dat binnen het aanbod verkoop bij veiling/inschrijving het eerste halfjaar toenam, al blijft het aandeel marginaal. Vooral de provincies Overijssel en Zeeland hadden met een verruiming van het aanbod te maken. Met name in de Twentse Stedenband nam het aanbod fors toe, maar ook in Middelburg, Emmen en Heerenveen kwam er aanzienlijk meer winkelruimte beschikbaar. Utrecht was de enige provincie in Nederland waar het beschikbare aantal vierkante meters omlaag ging. Van de vier grote steden zagen alleen Den Haag en Amsterdam het aanbod van winkelruimte toenemen, en wel met respectievelijk 11 en 7%. In Rotterdam bleef de aangeboden hoeveelheid winkelruimte vrijwel ongewijzigd. Utrecht had met een daling van het aanbod te maken.
Aanbod van winkelruimte naar eigendomssituatie m2 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0
2006
2007
2008 Huur
2009 Koop
2010
2011
2012 H1
Huur of koop
Bron: NVM
Aanbod van winkelruimte naar regio medio 2012 Rotterdam Breda Groningen Den Haag
Leegstand stabiel Is het aanbod van winkelruimte het eerste halfjaar van 2012 verder toegenomen, de leegstand daaren tegen bleef relatief stabiel. Ten opzichte van begin dit jaar kwam er 45.000 m² leegstand bij, een stijging van 2,3%. Medio 2012 stond circa 2 miljoen m² winkelruimte leeg, ofwel 6,7% van de voorraad. Begin 2012 was dit 6,6% (bron: Locatus). Regionaal gezien zijn er echter grote verschillen. Zo bedraagt de gemiddelde winkelleegstand in Limburg meer dan het dubbele van die in Utrecht. In succesvolle centrale winkelgebieden, zoals bijvoorbeeld in Amstelveen en Putten, is leegstand vrijwel afwezig. In minder succesvolle winkel gebieden, zoals bijvoorbeeld in Schiedam en Kerkrade, is de leegstand structureel en staat meer dan 20% van het winkelvloeroppervlak leeg. Gezien de verdere toename van het aanbod verwacht NVM Business dat de leegstand op de winkelmarkt eveneens verder zal toenemen.
Enschede Tilburg Utrecht Arnhem Amsterdam Eindhoven Almere Haarlem Maastricht
m2 0
10.000
20.000
30.000
40.000
Uitgesplitst naar locatietype viel op dat het aanbod voor elke locatietype toenam. De toename was echter het sterkst op PDV- en GDV-locaties en in de stads- en dorpscentra van ons land. Overdekte winkelcentra hadden het moeilijk en zagen zowel het aanbod als de leegstand toenemen. In de stads- en dorpscentra bleven de B2- en C-locaties te maken hebben met moeilijk in te vullen leegstand. Winkels op PDV- en GDV-locaties stonden verhoudingsgewijs het langst in aanbod en zagen de aanbodduur ook het sterkst toenemen.
60.000
Bron: NVM
Aanbod van winkelruimte naar grootteklasse en locatietype medio 2012 5%
20 %
1%
10 % 3 % 3 %
7% 5%
23 %
Toename aanbod PDV- en GDV-locaties het sterkst
50.000
17 %
15 % 19 %
54 %
18 % 0–99 m²
500–999 m²
Buurtwinkelcentrum
PDV/GDV
100–249 m²
1.000–1.999 m²
Elders
250–499 m²
≥ 2.000 m²
In woonwijk
Stadscentrum/dorpskern Stationslocatie
Onbekend
Winkelcentrum
Bron: NVM
NVM Business Nederlandse winkelmarkt
3. prijzen van winkelruimte Huurprijzen stabiel Ondanks het toegenomen aanbod bleven de huurprijzen voor winkelruimte in de eerste helft van 2012 stabiel. Er was echter een duidelijke scheiding waarneembaar tussen de hoofdwinkelstraten en de overige winkelstraten in kernwinkelgebieden. Op A-locaties en goede B1-locaties zag NVM Business de huurprijzen nog steeds stijgen, maar op de B2- en C-locaties daalden de huurprijzen verder. Over het algemeen was het zo dat hoe verder van de A-locatie, hoe meer de huurprijzen onder druk stonden. Voor het zuiden van ons land gold dat ook de A-locaties het steeds moei lijker kregen. Incentives varieerden al naar gelang de locatie kwaliteit. Op A1-locaties werden over het algemeen geen incentives gegeven. In het B- en C-segment lagen huurkortingen gemiddeld tussen de 2 en 4 maanden. Tevens was meer dan in het verleden sprake van ingroeihuur en werden er geregeld kortere huur overeenkomsten gesloten. Huurprijsverlaging was niet altijd mogelijk en wordt zolang mogelijk uitgesteld. Banken en beleggers zijn niet gebaat bij waardevermindering door huurprijsverlaging. Voor banken neemt hierdoor het risico toe. Voor eigenaren geldt dat daardoor de financieringsvoorwaarden kunnen wijzigen, waardoor de exploitatie negatief kan uitvallen.
Gemiddelde huurprijzen van winkelruimte € per m2 300 250 200 150 100 50 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 H1
2011
2012 H1
Bron: NVM
Gemiddelde koopsom van winkelruimte
3.000
€ per m2
2.500 2.000 1.500 1.000 500
Koopsommen De voorkeur voor het huren van winkelruimte is mede door de terughoudende opstelling van banken verder toegenomen. In de eerste helft van 2012 bedroeg meer dan 95% van de transacties een huurtransactie. Doordat de winkelmarkt bij uitstek een huurmarkt is, waren er weinig kooptransacties. Ook op de koopmarkt gold dat er een duidelijke scheiding was tussen goede locaties en de minder goede locaties. Net als op de huurmarkt was er een tekort aan winkelruimte op A1-locaties en een overschot aan winkelruimte in het B- en C-segment is, wat zich ook in de prijzen weerspiegelde.
0 2006
2007
2008
Bron: NVM
NVM Business Nederlandse winkelmarkt
2009
2010
4. Beleggingen in winkelruimte Beleggingsvolume lager Op de beleggingsmarkt werden minder winkels en winkelcentra gekocht dan vorig jaar. In de eerste zes maanden van 2012 werd er voor circa 308 miljoen euro in winkels belegd, 35% minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Niet alleen het beleggingsvolume nam af, ook het aantal transacties bleef sterk achter. Er werd vooral minder in winkelcentra geïnvesteerd. Desondanks vonden toch nog enkele transacties plaats. Grote beleggingen waren onder meer de aankoop van het Waagblok (12.000 m2) in Leiden en de uitbreiding (7800 m2) en renovatie van het Diemerplein in Diemen.
Beleggingen in winkelruimte naar gebouwtype x miljoen € 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
Een factor die meespeelde bij het tegenvallende beleggingsvolume was dat beleggers hun goede winkelobjecten vasthielden en de mindere objecten te koop zetten. Fondsen wilden over het algemeen wel kopen, maar bij gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod werd aankoop uitgesteld.
2006
2008
2009
2010
Winkelpand
Bron: NVM
6% 2%
2011
2012 H1
Winkelcentrum
Beleggingen in winkelruimte naar regio eerste helft 2012
Rendementen stabiel Doordat banken de financiering hebben beperkt, is de doelgroep die kon kopen een stuk kleiner geworden. Hierdoor stegen de bruto-aanvangsrendementen en daalden de koopsommen op de mindere locaties aanzienlijk. Voor winkels in de hoofdwinkelstraten bleven de bruto-aanvangsrendementen over het algemeen stabiel, waarbij moet worden opgemerkt dat buiten de Randstad ook hier het bruto-aanvangsrendement met een stijging te maken had.
2007
Beleggingen in winkelruimte naar grootteklasse eerste helft 2012 17 %
15 %
2%
7%
1% 1%
31 %
18 %
44 %
56 %
Midden
West Noord
0–499 m²
Onbekend
West Zuid Zuid
500–2.499 m² 2.500–4.999 m²
Noord Oost
5.000–9.999 m² ≥ 10.0000 m²
Oost Bron: NVM
Bron: NVM
Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van winkelruimte % 9,5 8,5 7,5 6,5 5,5 4,5 3,5
2002
2003
2004
2005
2006
Beste locaties Bron: NVM
NVM Business Nederlandse winkelmarkt
2007
2008
2009
Overige locaties
2010
2011
2012 H1
Begripsomschrijvingen Winkelruimte
Een voor het publiek toegankelijke ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is ten behoeve van het voor eindgebruikers bedrijfsmatig ter verkoop uitstallen en aanbieden van artikelen die niet ter plekke geconsumeerd worden. Er moet derhalve sprake zijn van een detailhandelsfunctie. Globaal genomen laat de detailhandel zich indelen in twee groepen: de handel in voedings- en genotmiddelen (food) en de handel in duurzame en overige artikelen (non-food).
Opname
Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisvestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw), worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leasebackovereenkomsten en contractverlengingen.
Aanbod
Winkelruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Winkels die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde winkels ook ruimten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt.
Leegstand
Leegstand betreft het totaal van fysiek leegstaande winkelobjecten. Leegstand is veelal kleiner dan het aanbod.
Huurprijs
De gerealiseerde kale huur per vierkante meter verhuurbaar vloer oppervlak, exclusief btw.
Bruto-aanvangsrendement
De brutojaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering.
Onderzoeksverantwoording
Aan deze rapportage is medewerking verleend door Castanea Bedrijfsmakelaars, Jansen Nadorp Weatherall makelaars-taxateurs en RSP Makelaars.
NVM Business Nederlandse winkelmarkt
