Dynamiek door beleid Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert

Dynamiek door beleid Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert

Opdrachtgevers: Contactpersonen:

Hoofdbedrijfschap Detailhandel CBW-Mitex P.I.A.M. Manning (HBD) mw. S. van der Linden (CBW-Mitex)

Projectteam DTNP: D.J.A. Droogh, W. Frielink, J. Vlek Projectnummer: 986.1110 Datum: 26 april 2011 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E [email protected] W www.dtnp.nl

Dynamiek door beleid Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert

Inhoudsopgave 0

Samenvatting

1

1

De aanleiding

3

2

De nieuwe winkelmarkt

4

3

Sterke en zwakke locaties

7

4

Regie door de overheid

14

5

Het ABC van aan de slag

20

Bijlage Verantwoording

26

0

Samenvatting

1 Winkels: de basis voor aantrekkelijke centra

2 Nieuwe winkelmarkt: aantal winkels neemt af

3 Sommige locaties kwetsbaar, andere kansrijk

4 Niet elk marktinitiatief versterkt de structuur

5 Keuzes en beleid: meer dynamiek en kwaliteit

Actie A: keuzes in structuurvisie detailhandel

Actie B: versterken van kansrijke locaties

Actie C: regie in afbouwen kansarme locaties

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

1

‘Gaan de winkels de kantoren achterna?’

2


1

De aanleiding

Nieuwe winkelprojecten worden gefaseerd of zelfs afgeblazen, er staat steeds meer te huur.

Winkels zijn de ruggegraat van een attractieve

Welke rol speelt de overheid?

binnenstad en vormen het hart van leefbare

Hoe zorgen overheden voor aantrekkelijke

dorpen en wijken. Het beleid in Nederland is

winkelgebieden? Hoe dienen zij om te gaan

dan ook gericht op behoud en versterking van

met leegstand op woonboulevards en andere

centrumgebieden. Winkels daarbuiten, op

locaties? Hoe kan de markt gestimuleerd

perifere locaties, zijn alleen in uitzonderlijke

worden? Is beleid wel zinvol en in welke mate

gevallen toegestaan.

mag de overheid eigenlijk nog sturen? Is

Winkels vormen de ruggegraat van attractieve centra

detailhandelsbeleid in strijd met de Europese

Ruimte voor dynamiek

Dienstenrichtlijn en recente jurisprudentie?

Maar is een dergelijk beleid nog wel van deze tijd? Als marktpartijen willen investeren, moet

Leeswijzer

de overheid dan nog toetsen of zelfs tegen

Dit rapport biedt een bondige leidraad voor

zijn? Nieuwe winkels betekenen dynamiek,

offensief detailhandelsbeleid. We schetsen de

bieden werkgelegenheid en dragen bij aan

nieuwe winkelmarkt (hoofdstuk 2) en gevolgen

kostbare gebiedsontwikkeling. Moet en kan de

voor verschillende typen winkelgebieden (H3):

overheid winkelontwikkelingen nog sturen?

sommige winkellocaties worden bedreigd, op

Veranderende winkelmarkt leidt tot leegstand

andere liggen juist kansen.

Stagnatie in de winkelmarkt Intussen kunnen marktpartijen en overheden

De rol van gemeente en provincie en de vraag

leren van de kantorenmarkt. Overproductie en

wat wel en niet mag (H4) wordt vertaald in een

gebrek aan regie hebben geleid tot structurele

concreet ‘aan de slag-ABC’ (H5). Gemeenten

leegstand. Gaat de winkelmarkt de kantoren-

en provincies kunnen marktpartijen zo

markt achterna? Tekenen van stagnatie zijn al

faciliteren: dynamiek stimuleren door actief

zichtbaar: bezoekersaantallen in centra dalen,

beleid. Voor achtergronden en bronnen

speciaalzaken sluiten, leegstand neemt toe.

verwijzen we naar de bijlage.


Welk overheidsbeleid kan de markt stimuleren? 3

‘De schaalvergroting van winkels gaat door’

2

De nieuwe winkelmarkt

De veranderende winkelmarkt is niet alleen te verklaren door de economische recessie. Een aantal trends versterkt elkaar. De winkelmarkt wijzigt van een groei- naar een verdringingsmarkt. De belangrijkste trends op een rij:

Schaalvergroting: steeds grotere winkels Het totale winkeloppervlak is de afgelopen 10 jaar met een kwart gegroeid tot 27,3 miljoen m2. Nieuwe winkelruimte is gemiddeld groot, kleine winkels vallen vaker uit. De gemiddelde winkel groeide van ± 215 m2 wvo naar 266 m2 wvo. Deze trend zet naar verwachting door.

Schaalvergroting: oppervlak per winkel steeds groter

Schaalvergroting; meer winkeloppervlak per inwoner

Schaalvergroting: steeds meer filialen Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 35%. Ook dit is een vorm van schaalvergroting. Doel: vergroten van marktaandeel. Ook deze trend zet naar verwachting door. Gevolg: aantal filialen neemt toe, aantal zelfstandige winkeliers neemt af.

Schaalvergroting: meer m2, minder winkels Doordat het winkeloppervlak sneller groeide Schaalvergroting: minder zelfstandigen, meer filialen 4

Schaalvergroting: minder winkels per inwoner

dan de bevolking kreeg elke inwoner er in de D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

afgelopen 10 jaar ± 20% winkelmeters bij. Het aantal winkels per inwoner nam echter af. Ook deze trend zet de komende jaren door.

Omzet per m2 neemt af De omzet bleef achter bij de groei van het winkeloppervlak: daardoor nam de omzet per m2 met ± 10% af. Deels komt dit voort uit de

‘De behoefte aan winkels neemt af’

trend van schaalvergroting (kostenreductie). Veel (vooral kleinere) spelers komen echter onder druk te staan en worden verdrongen.

Meer zelfstandigen met pensioen De beroepsbevolking neemt in omvang af. De komende tien jaar gaat een groeiend deel van de bevolking met pensioen. Dit geldt ook voor de zelfstandige winkeliers. Circa 40% van hen is ouder dan 50, eenzesde zelfs ouder dan 60 jaar. Meer dan voorheen gaan zelfstandigen

Omzet in winkels volgt conjunctuur

Omzet via internet neemt snel toe

Omzet in winkels blijft achter bij winkeloppervlak

Groeiend aandeel ondernemers richting pensioen

stoppen. Zij worden minder opgevolgd door starters. Veel winkels sluiten zonder opvolger.

Verschuiving omzet naar internet De rol van internet is tot op heden bescheiden en groeide van 1% naar 5% marktaandeel (non-food: 7%). Tot nu toe zijn de effecten op de totale winkelomzet nog beperkt zichtbaar. Naar verwachting komt internet als volwaardig D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

5

aankoopkanaal de komende jaren verder op gang. Techniek en logistiek ontwikkelen zich, (nieuwe) generaties consumenten groeien op met internet. Het toekomstige marktaandeel van internet is nog moeilijk in te schatten en verschilt per artikelgroep. Voor versproducten blijft dit laag (<5%), bij elektronica en media wordt dit naar verwachting meer dan 50%.

Bevolking: groei, maar veel regio’s krimpen De bevolking groeide de afgelopen 10 jaar van 16,0 naar 16,7 miljoen (+4%). De groei zet de komende 10 jaar door: in 2021 wonen er in Nederland ± 17,3 miljoen mensen. Wel wisselt de ontwikkeling per regio. Zo groeit Flevoland de komende 10 jaar met 16% terwijl de regio Oost-Groningen met 8% krimpt.

Bevolking: samenstelling verandert De samenstelling van de bevolking verandert; het aantal 65-plussers neemt toe, en het aandeel inwoners onder de 65 jaar daalt in de komende 10 jaar. Voor winkels is dit een nadeel: oudere groepen besteden veel minder in winkels dan groepen in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding, meubels, sport, etc.). In qua bevolking stagnerende en krimpregio’s is de ontgroening en vergrijzing nog sterker. 6


3

Sterke en zwakke locaties

De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt zijn naar verwachting groot. De groei van internet en demografische ontwikkelingen leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Veel winkelruimte komt vrij en wordt niet meer

‘Nieuwe winkelmarkt: verschillen per locatie’

ingevuld, de leegstand neemt toe.

Verschillen per regio Toch kan hieruit niet de conclusie getrokken worden dat winkels en winkelgebieden geen toekomst hebben. Allereerst verschillen vraag, aanbod en leegstand sterk per regio.

Verschillen per winkelgebied Meer nog zullen de gevolgen van de nieuwe winkelmarkt sterk verschillen per type winkelgebied. Om dit te begrijpen, verplaatsen we ons kort in de consument en zijn gedrag.

De consument: wisselend winkelgedrag De consument kiest elke keer weer zijn winkel of winkelgebied, afhankelijk van zijn motief op dat moment. Vier typen gedrag domineren. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

7

Winkelgebieden: profilering naar winkelgedrag De consument kiest winkel en winkelgebied per keer, afhankelijk van zijn motief. Zoekt hij sfeer of vooral veel keuze? Of moet het vooral snel en efficiënt? Winkels en winkelgebieden zijn andersom vaak sterk in één specifiek bezoekmotief, soms twee:

Recreatief winkelen: ontspanning, vermaak en beleving in een sfeervolle ambiance: ‘een dagje stad, ik zie wel of ik iets koop’

Boodschappen doen: frequent gekochte artikelen, deels vers, gemak en nabijheid belangrijk: ‘handig, dichtbij, alles bij elkaar’

•

Binnensteden en andere grote centra zijn gemiddeld sterk in recreatief winkelen en vergelijkend winkelen (in mode en andere keuzegevoelige artikelen).

•

Dorps-, buurt- en wijkcentra zijn sterk in boodschappen doen en veel doelgerichte niet-keuzegevoelige aankopen.

•

Themacentra als woonboulevards en factory outletcentra richten zich op vergelijkend winkelen, soms zetten zij ook in op ook op recreatief bezoek.

•

PDV- en GDV-locaties* zijn vooral sterk in doelgericht aankopen (runshoppen). In grootschalige megastores is vergelijkend winkelen ook een belangrijk motief.

Vergelijkend winkelen: oriëntatie, aankoop van een smaak- of keuzegevoelig artikel: ‘op zoek naar een nieuwe bank, jas, flatscreen, etc.’ 8

Doelgericht aankopen: artikel al in het hoofd, snelheid, efficiëntie en verkrijgbaarheid bepalend: ‘snel ... halen’ (runshoppen)

*

PDV: perifere detailhandelsvestigingen, winkels met volumineuze artikelen (o.a. woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra, auto’s, boten, caravans) GDV: grootschalige detailhandelsvestigingen, dit zijn in de regel winkels groter dan 1.000 of 1.500 m2 wvo (veelal elektronica, sport, speelgoed)


Internet: sterk in vergelijkend en doelgericht Internet is een virtueel winkelgebied met heel eigen kwaliteiten. Winkelen via internet biedt voordelen ten opzichte van fysieke winkels: •

onbeperkt aanbod: vrijwel elk artikel is leverbaar, ‘sorry uitverkocht’ bestaat niet;

•

makkelijk vergelijken: alle producten naast elkaar, met handleidingen, reviews, tips;

•

gemakkelijk: kopje koffie, warm achter de pc, niet lopen en sjouwen, thuisbezorgd;

•

efficiënt: geen reistijd, parkeren, zoeken en wachten, besteld in enkele minuten;

•

laagste prijs: onbeperkt vergelijken en (via speciale zoekmachines) de laagste prijs.

Voor elk type winkelgedrag is via internet een winkelomgeving te creëren. Internet biedt in het bijzonder voor vergelijkend winkelen en doelgericht aankopen goede mogelijkheden: zoek je een bepaald artikel, dan biedt internet meer keuze tegen een lage prijs. Vooral winkels en winkelgebieden die zich richten op efficiëntie, gemak en prijs zijn kwetsbaar.

‘Internet: keuze en efficiëntie voor de laagste prijs’

Kleur, stof, boord, mouwlengte, knoopsgat...

... reviews, handleidingen, de laagste prijs...

In recreatief winkelen (beleving) en dagelijkse boodschappen (o.a. vers) houden fysieke winkelgebieden vooralsnog een voorsprong op internet. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

... en vaak de volgende dag al bij je thuisbezorgd 9

‘Kansrijk: beleving en boodschappen’

De nieuwe winkelmarkt: gevolgen selectief De ontwikkelingen in de winkelmarkt hebben verschillende gevolgen per type winkelgedrag en type winkelgebied. Per saldo zullen winkels op goede locaties winkels op zwakke locaties verdringen. Dit betekent bedreigingen voor het ene winkelgebied, en kansen voor het andere.

Binnensteden en stadsdeelcentra De kracht van deze grote centra is het ruime aanbod (keuze). Omdat vergelijkend winkelen (oriënteren en aankopen van keuzegevoelige artikelen) meer en meer via internet gebeurt, wordt ‘beleving’ steeds belangrijker (recreatief winkelen). Dit vraagt in centra om verrassend en onderscheidend aanbod, kritische massa (keuze, variëteit) en een groot verzorgingsgebied. Daarnaast is een prettige, bijzondere ambiance steeds meer cruciaal. Kleinere en niet onderscheidende centra zijn kwetsbaar. Grote binnensteden en centra met karakter houden ook op termijn goede kansen.

Dorps-, buurt-, en wijkcentra De kracht van dorps-, buurt- en wijkcentra is de nabijheid voor de consument, en het gemak. Dagelijkse boodschappen en doelgerichte aankopen worden hier gedaan. Voor 10


verse producten is de rol van internet vooralsnog beperkt (kosten, logistiek). Schaalvergroting, beperkt bevolkingsdraagvlak en met pensioen gaande mkb-ondernemers leiden vooral in kleine centra tot verdere afname van winkels (leegstand). Mits compact en compleet hebben grotere dorps- en wijkcentra goede kansen, mede door overname van de rol van de kleinere centra.

Woonboulevards, factory outletcentra, etc. Thematische centra moeten het hebben van het grote aanbod binnen het thema (auto’s, meubelen, voordelige modemerken, etc.). In de praktijk zijn de verzorgingsgebieden van veel themacentra te klein om het benodigde ruime aanbod (keuze) mogelijk te maken. Dit overaanbod speelt vooral bij woonboulevards. Tot voor kort waren keuze, efficiëntie, gemak en prijs sterke troeven van themacentra. Door internet worden deze aspecten minder uniek. Beleving en uniciteit van het aanbod worden ook hier belangrijker. Kleine themacentra met doorsnee aanbod krijgen het (nog) moeilijker. Themacentra met een groot verzorgingsgebied kunnen wel in een bijzonder aanbod en attractieve entourage (blijven) voorzien. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

‘Kwetsbaar: klein, kleurloos, prijs en run’ 11

Runshoppingcentra

Kansrijke en kwetsbare locaties binnen centra

Runshoppingcentra zonder een (duidelijk)

Binnen (grote) winkelgebieden zijn meerdere

thema moeten het vooral hebben van gemak

winkelmilieus te onderscheiden. De grootste

en efficiëntie. De perifere locatie en goedkope

veranderingen van de nieuwe winkelmarkt

huisvesting bieden concurrentievoordelen op

treden op binnen winkelgebieden. De nieuwe

prijs. Grootschalige winkels kunnen daarnaast

winkelmarkt werkt selectief naar type locatie.

door hun omvang veel keuze bieden. Ook veel

Zo hebben ook kansrijke winkelgebieden vaak

oorspronkelijke woonboulevards hebben deels

toch kwetsbare delen.

een niet-thematische invulling gekregen (o.a.

A-locaties: druk blijft hoog

elektronica, sport, speelgoed) en ontwikkelen

Naar verwachting blijft de druk op de centrale

zich tot runshoppingcenter.

A1-winkelstraten groot, door schaalvergroting en nieuwvestiging van vooral filialen. De druk

Meer nog dan themacentra zijn algemene

op straten eromheen (B-milieus) zal afnemen.

runshoppingcentra kwetsbaar voor internet als

In grotere en attractieve centra (met name de

concurrerend aankoopkanaal. De bereidheid

historische binnensteden) zijn onder bepaalde

bij de consument om een grote afstand af te

voorwaarden kansen te creëren voor ‘snuffel-’

leggen voor runshoppen zal naar verwachting

of ‘dwaalmilieus’. Hier is ruimte voor speciaal-

verder teruglopen. Samen met het grote

zaken (mkb) met een sterk recreatief karakter.

(over)aanbod van dit soort locaties kan in dit

In aanloopstraten aan de randen van centra

type winkelgebieden relatief veel verdringing

(C-milieus) zal de vraag naar winkelruimte

en duurzame leegstand verwacht worden.

verder teruglopen. Veel functies zijn of worden

B-locaties: onder bepaalde voorwaarden kansen

verdrongen door PDV-locaties en internet. Naar verwachting liggen er in dit type centra vooral kansen voor een lokale functie met een

Per saldo ontstaan, door het vrijvallen van

hierop aansluitende (veelal beperkter dan de

ruimte op B- en C-locaties, noodzaak en

huidige) omvang.

kansen voor herstructurering en versterking van het kernwinkelgebied (grootschalige trekkers, gebouwd parkeren, etc.).

12

C-locaties: druk neemt af, herontwikkeling? D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

‘Belangstelling voor PDV en GDV neemt af’

De markt reageert: afnemende planvoorraad De nieuwe winkelmarkt weerspiegelt zich in de planvoorraad en het type plannen. In de periode 2002 was er voor 3 miljoen m2 aan winkelplannen. In 2008 was dit opgelopen tot 6,5 miljoen m2. Eind 2010 was de planvoorraad teruggelopen tot 4,1 miljoen m2. Een deel van de plannen is uitgevoerd, een groot aantal is afgeblazen of uitgesteld*.

De markt reageert: kleiner en minder PDV/GDV In de wel gerealiseerde plannen verschuift het accent. In 2010 zijn 50% meer m2 in reguliere centrumprojecten opgeleverd dan in het jaar ervoor. Het aantal opgeleverde PDV/GDVmeters nam met bijna 20% af. Het accent in plannen verschuift naar kleinere projecten*.

Vertrouwen in centra, minder in periferie Institutionele beleggers en vastgoedfondsen die investeren in winkelvastgoed beoordelen vooral A1-locaties en stadsdeelcentra positief. Perifere locaties worden als beleggingsobject als onaantrekkelijk beoordeeld**. Ook hierin zien we de trends in de nieuwe winkelmarkt terug. * Vastgoedmarkt 11/2009 en 11/2010 ** Vastgoedmarkt 09/2010


13

4

Regie door de overheid

Maak keuzes, neem regie! Opvallend is de consensus bij marktpartijen, die de overheid oproepen vooral keuzes te

De nieuwe winkelmarkt dwingt tot keuzes. De

maken en beleid te voeren. Immers, als ‘alles

komende jaren nemen leegstand en stagnatie

overal kan’, biedt dit zowel ontwikkelaars,

in winkelgebieden toe, en marktpartijen stellen

eigenaren van vastgoed als retailers louter

zich, veelal noodgedwongen, terughoudend

onzekerheid. Zij zullen dan niet snel (kunnen)

op. Maatschappelijk is het echter gewenst te

investeren, zeker niet in complexe projecten

(blijven) voorzien in:

op kostbare locaties. De actuele situatie van

•

een gezond ondernemersklimaat voor

overaanbod en stagnerende economie maken

bestaande en nieuwe detailhandel;

de markt nog afwachtender. Steeds breder

complete en aantrekkelijke voorzieningen

heerst de opvatting dat regie van de overheid

voor consumenten, prettige leefomgeving;

cruciaal is voor een gezonde winkelmarkt.

• •

duurzaam en intensief ruimtegebruik en winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit

Regie door ruimtelijk detailhandelsbeleid Overheden hebben weinig instrumenten om

Meewerken aan alle marktinitiatieven?

rechtstreeks te sturen in het type en de

Veel overheden veronderstellen dat het zoveel

kwaliteit van winkelvoorzieningen. Bovendien

mogelijk meewerken aan marktinitiatieven de

staan overheden voor grote bezuinigingen. In

markt ook optimaal faciliteert. In het project

welke mate kan de overheid regie voeren?

‘Kiezen of delen’* is hierover met belangrijke partijen in de winkelplanning** de dialoog

Ruimtelijke ordening is een van de krachtigste

gezocht. Wat wil de markt van de overheid?

instrumenten die de overheden hiervoor ter beschikking staan. In het kader van de Wet

* **

‘Kiezen of delen’, beleid op maat voor perifere detailhandel, DTNP, 2010 in opdracht van HBD, CBW-Mitex en Vereniging Meubelboulevards gemeenten, provincies, projectontwikkelaars beleggers, retailers, beheerders, makelaars, adviesbureaus, branche- en koepelorganisaties

14

ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht actuele bestemmingsplannen te maken. Voor winkels kan gericht beleid gemaakt worden in een sectorale structuurvisie detailhandel. In

‘Keuzes en beleid leiden tot meer dynamiek en kwaliteit’ D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

een dergelijke visie worden duidelijke keuzes

specifieke winkels of branches, anderzijds zijn

(prioriteiten) gemaakt voor de winkelstructuur.

er geluiden dat detailhandelsbeleid onmogelijk

Deze vormt de benodigde onderbouwing voor

is (geworden) door jurisprudentie en/of de

detailhandel in bestemmingsplannen, en bij de

Europese Dienstenrichtlijn. Wat mag eigenlijk

toetsing van nieuwe initiatieven. Op regionaal

bij het voeren van detailhandelsbeleid?

niveau worden ambities en visies afgestemd in een regionale detailhandelsstructuurvisie.

Wet ruimtelijke ordening: het bestemmingsplan Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke

Als alles overal kan...

Keuzes: investeringen en ruimtelijke kwaliteit

ordening (Wro) in werking getreden. Hierin is

Met een duidelijk regionaal en gemeentelijk

vastgesteld dat gemeenten verplicht zijn om

detailhandelsbeleid wordt aan marktpartijen

actuele bestemmingsplannen op te stellen.

duidelijkheid en zekerheid geboden. Bundelen

... investeren marktpartijen niet op complexe locaties

van marktpotenties biedt daarbij kansen voor

Voor het detailhandelsbeleid is uiteindelijk het

relatief complexe stedelijke vernieuwings- of

bestemmingsplan het krachtigste instrument.

centrumlocaties. Juist hier liggen in de nieuwe

Hierin wordt bepaald waar detailhandel wordt

winkelmarkt ook op langere termijn de beste

toegestaan en in welke mate. Ook eventueel

kansen voor winkels. Er ontstaan compacte

nader onderscheid voor PDV, GDV of andere

locaties met voldoende ‘kritische massa’ voor

uitzonderingen dient in een bestemmingsplan

bezoekers om te voorzien in kwaliteit en

te worden onderbouwd.

attractiviteit. Zwakke winkelprojecten met een korte levenscyclus worden voorkomen. Dit

Branchering in bestemmingsplannen

leidt tot een duurzame winkelstructuur.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bij de nieuwe Wro is de mogelijkheid opgenomen

Keuzes en beleid leiden tot dynamiek en kwaliteit D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Verwarring: mag detailhandelsbeleid nog wel?

om binnen de bestemming detailhandel regels

In de praktijk is er verwarring over de vraag of

op te nemen met betrekking tot branches. De

en welk detailhandelsbeleid gevoerd mag

motivering ervan dient te gebeuren op basis

worden. Enerzijds worden op basis van

van ruimtelijk relevante argumenten, niet

marktberekeningen besluiten genomen voor

vanuit argumenten van concurrentiebeperking. 15

Strikt genomen is dit niet nieuw: branchering was ook onder de oude wet al mogelijk. Door de jaren heen is bij voorbeeld branchering van ‘traditionele PDV-branches’ ruimtelijk relevant gebleken*. De motivering ervan is gelegen in het feit dat aard en omvang van de artikelen (volumineus) een groot winkeloppervlak nodig hadden en deze winkels moeilijk inpasbaar

‘Economische ordening mag niet’

waren in centrumgebieden. groot geworden. Grote winkels blijken in veel

betogen dat winkelplanning vanwege de

Onderscheid detailhandel, PDV en GDV

gevallen goed inpasbaar in centrumgebieden.

Dienstenrichtlijn niet (meer) mag. Dit is echter

In de loop der jaren is de aard en omvang van

Daarmee is er, zowel in aard en omvang van

allerminst het geval.

de assortimenten op perifere locaties sterk

de artikelen als in omvang van winkels, steeds

gewijzigd. Mede vanwege gunstiger marges is

minder een principieel onderscheid te maken

Economische ordening: niet toegestaan

de nadruk geleidelijk meer komen te liggen op

tussen perifere en niet-perifere detailhandel.

De Europese Dienstenrichtlijn heeft als doel

niet-volumineuze en deels branchevreemde

de concurrentie tussen dienstverrichters van

artikelen. Het ruimtelijk relevante onderscheid

Dit vraagt expliciet aandacht bij het aanwijzen

lidstaten te bevorderen. In de Dienstenrichtlijn

met reguliere winkels is kleiner geworden.

van locaties voor bij voorbeeld PDV, GDV of

zijn economische vestigingseisen verboden.

een factory outlet center. Dit kan alleen als de

Zo kunnen winkels niet worden geweigerd op

Ook binnen centrumgebieden heeft zich de

branche- of oppervlaktecriteria ook zijn te

basis van gebrek aan (economische) markt-

nodige dynamiek voorgedaan: er heeft forse

motiveren op basis van ruimtelijke criteria. In

ruimte, of het failliet gaan van andere winkels.

schaalvergroting plaatsgevonden in vrijwel

de praktijk is de motivering (en handhaving)

alle branches. Naast warenhuizen zijn onder

vaak beneden de maat.

meer supermarkten, mode-, sport- en multimediawinkels vaak ruim boven de 1.000 m² *

PDV: perifere detailhandelsvestigingen, winkels met volumineuze artikelen (o.a. woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra, auto’s, boten, caravans)

16

Ruimtelijke ordening: wel toegestaan Voorschriften inzake ruimtelijke ordening en

Europese Dienstenrichtlijn

stedenbouw of gebruik van land vallen niet

In discussies over de regelgeving en planning

onder de Dienstenrichtlijn. Hier liggen immers

voor winkels komt regelmatig de Europese

geen economische criteria aan ten grondslag.

Dienstenrichtlijn ter sprake. Sommige partijen

Het is en blijft dus toegestaan bestemmingen D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

aan gronden toe te kennen. De Diensten-

winkelontwikkeling. Wel kan een distributieve

richtlijn staat ook kwantitatieve of territoriale

berekening waardevol zijn als onderdeel van

beperkingen toe, bij voorbeeld op basis van

een ruimtelijke onderbouwing, bij voorbeeld

bevolkingsomvang of de minimale afstand

waar het gaat om randvoorwaarden voor of

tussen dienstenverrichters. Dergelijke

effecten op de (beoogde) winkelstructuur.

beperkingen zijn toegestaan mits: • • •

geen onderscheid naar nationaliteit

Jurisprudentie: ontwrichting winkelstructuur

plaatsvindt (discriminatieverbod);

In de praktijk van het ruimtelijk detailhandels-

eisen gerechtvaardigd zijn om dwingende

beleid zijn veel nieuwe winkelontwikkelingen

reden van algemeen belang (noodzaak);

juridisch aangevochten. Vaak wordt gesteld

eisen geschikt zijn om het nagestreefde

dat door de nieuwe ontwikkeling overaanbod

doel te bereiken en niet verder gaan dan

ontstaat, waardoor de voorzieningenstructuur

nodig is (evenredigheid).

duurzaam wordt ontwricht. Vaak blijkt dat dit onvoldoende is onderbouwd: de ontwrichting

Distributieplanologisch onderzoek (DPO)

kan niet worden aangetoond.

Voorgaande betekent dat een distributieve berekening naar de aanwezige (economische)

De consument staat centraal

marktruimte op zichzelf nog geen afdoende

In de jurisprudentie komt, in lijn met hetgeen

onderbouwing is voor of tegen een bepaalde

in de Europese Dienstenrichtlijn staat, steeds naar voren dat het feit dat bestaande winkels

‘Ruimtelijke ordening mag wel’ D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

meer concurrentie ondervinden of zelfs failliet gaan niet relevant is bij de beoordeling van winkelplannen. Deze verdringing kan in feite als ‘gezonde dynamiek’ worden gezien. In de jurisprudentie over duurzame ontwrichting is de consument het uitgangspunt: deze dient op aanvaardbare afstand de geregelde aankopen te kunnen doen. 17

‘Beleidsmaker bepaalt ...

De beleidsmaker bepaalt...

de toegestane branches of winkelgroottes op

Het is aan beleidsmakers om op basis van

een specifieke locatie is ook toegestaan. In

ruimtelijk relevante criteria te bepalen welke

alle gevallen geldt echter dat keuzes ruimtelijk

winkelstructuur gewenst is en (dus) niet mag

relevant gemotiveerd moeten worden.

worden ontwricht.

Ruimtelijk relevante begrippen ... maar motiveren moet!

De Wet ruimtelijke ordening en jurisprudentie

Indien beleidsmakers de (gewenste) detail-

bieden houvast voor de goede motivering van

handelsstructuur onvoldoende concreet en

ruimtelijk detailhandelsbeleid. In principe staat

ruimtelijk onderbouwd definiëren of duurzame

een breed scala aan ruimtelijke begrippen ter

ontwrichting ervan onvoldoende motiveren, is

beschikking. Afhankelijk van het beoogde doel

de rechter helder: duurzame ontwrichting van

(visie) zijn geschikte begrippen onder meer:

de detailhandelsstructuur is dan onvoldoende

•

parkeren, bevoorraden, milieueisen);

aantoonbaar. •

... maar motiveren moet’ 18

• • •

duurzaam ruimtegebruik (flexibiliteit, intensief ruimtegebruik, duurzaamheid);

Zij onderstrepen de noodzaak van een goed gemotiveerd detailhandelsbeleid op basis van

ruimtelijke kwaliteit (stedenbouwkundige verschijningsvorm, investeringsniveau);

worden? Niets is minder waar. De uitspraken wijzen vooral op de onvoldoende motivering.

omvang/kritische massa (omwille van voldoende variëteit/kwaliteit aanbod);

uitspraken in verwarring: is ontwrichting geen argument meer? Kan er niets meer geregeld

omvang/verzorgingsfunctie (benodigd draagvlak t.o.v. aanwezig draagvlak);

Jurisprudentie biedt houvast Regelmatig zijn beleidsmakers door dergelijke

ruimtelijke inpasbaarheid (fysieke ruimte,

•

ruimtelijke synergie (functiemenging, dubbelgebruik, combinatiebezoek);

ruimtelijk relevante criteria. •

mobiliteit (voorzieningen in nabijheid

In het detailhandelsbeleid kunnen dus keuzes

woonomgeving, centrale goed ontsloten

gemaakt worden omtrent ruimtelijke spreiding,

locaties, knooppunt openbaar vervoer).

locatie, omvang en aanbod. Het beperken van D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S


19

5

Het ABC van ‘aan de slag’

2. Algemene beleidskaders niet (meer) genoeg Behalve voor het stimuleren van de markt, is een gedegen detailhandelsbeleid juridisch

‘Actie A: structuurvisie detailhandel’ 20

Nieuwe winkelontwikkelingen zijn minder

noodzakelijk. De hedendaagse rechtspraktijk

vanzelfsprekend geworden, overaanbod en

vraagt om een gedegen motivering op basis

stagnatie van centra dreigen. Marktpartijen

van ruimtelijk relevante criteria. Veel vigerend

zullen minder vaak initiatiefnemer (kunnen)

detailhandelsbeleid voldoet hier niet aan. De

zijn. Om te voorzien in goede voorzieningen en

gewenste positie van winkelgebieden is niet

attractieve centra moet de overheid vaker de

geconcretiseerd (wat, waar, waarom) en

regie nemen: het ABC van ‘aan de slag’.

uitzonderingen voor perifere detailhandel zijn slecht onderbouwd. Bij juridische procedures

A. Structuurvisie detailhandel als fundament

(toetsing initiatieven) zijn gemeenten en

Gemeenten en provincies zijn verantwoordelijk

provincies daardoor onnodig kwetsbaar.

om eigen detailhandelsbeleid te formuleren. Een gemeentelijke structuurvisie detailhandel

3. Van defensief naar offensief

maakt keuzes op lokaal niveau. Bovenlokale

Doordat veel detailhandelsbeleid niet concreet

keuzes worden afgestemd in een regionale

is, is het ook weinig visionair en defensief:

structuurvisie detailhandel. Zeven gouden tips

‘nieuwe ontwikkelingen zijn toegestaan tenzij

voor het maken van detailhandelsbeleid zijn:

de structuur duurzaam wordt ontwricht’. In populair Nederlands: ‘alles mag tot blijkt dat

1. Dynamiek door beleid

bestaande centra omver worden geblazen’.

Met heldere keuzes voor de winkelstructuur

Een meer offensieve en op ruimtelijke kwaliteit

ontstaat duidelijkheid en zekerheid bij markt-

gerichte benadering past beter bij de nieuwe

partijen. Door zowel kwantitatief als ruimtelijk

winkelmarkt: ‘alleen winkelontwikkelingen die

te focussen, zal de markt ook op complexe en

bijdragen aan de beoogde winkelstructuur zijn

relatief dure centrumlocaties willen en kunnen

gewenst’. Overheden die op deze wijze regie

investeren. Dit leidt tot centra met ruimtelijke

nemen, nemen een voorsprong. Dit vraagt om

kwaliteit en duurzaam winkelvastgoed.

beleidsmatige keuzes, ambitie en lef. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

4. Ruimtelijk detailhandelsbeleid: SER-ladder

worden. Ontwikkelingen daar dragen bij aan

Per gemeente of regio zullen andere keuzes

vernieuwing en ruimtelijke kwaliteit en aan de

gemaakt worden voor de ruimtelijke structuur

aantrekkelijkheid van de winkelstructuur als

van winkelgebieden. Een landelijke blauwdruk

geheel. Sterke centrumgebieden dragen bij

volstaat niet meer. Wel kan als richtsnoer voor

aan de snelle sanering van marginaal aanbod

ruimtelijke detailhandelsbeleid, in navolging

op kansarme onaantrekkelijke locaties.

van bedrijventerreinen, het systeem van de SER-ladder worden gehanteerd: eerst wordt

6. Visie als middel voor betrokkenheid

in of aan bestaande winkelgebieden ruimte

Regie nemen betekent niet alles zelf doen. De

gezocht of gemaakt (herstructurering). Indien

overheid bepaalt vooral de kaders. Het is wel

binnen bestaande centra onvoldoende kansen

zaak om dit in nauw overleg te doen met

aanwezig blijken, kan ruimte gezocht worden

eigenaren- en ondernemersorganisaties. Zo

op schillocaties. Pas als die mogelijkheden

wordt voorkomen dat cruciale zaken over het

zijn benut, wordt overwogen of nieuwe winkel-

hoofd worden gezien en wordt de realiteit van

ontwikkelingen in de periferie gewenst zijn.

het beleid direct getoetst. Het opstellen van de

Principe van de SER-ladder: eerst in bestaande centra

structuurvisie detailhandel wordt tegelijkertijd Vanuit deze benadering kan actiever gezocht

een middel om de marktsector actief te krijgen

worden naar mogelijkheden in de bestaande

en te enthousiasmeren.

winkelgebieden. Veelal zijn hier, zeker als er een bepaalde druk op de markt aanwezig is,

7. Doorvertaling in bestemmingsplannen

kansen voor (her)ontwikkeling, functiewijziging

De structuurvisie detailhandel vormt het kader

en schaalvergroting.

bij de toetsing van nieuwe winkelinitiatieven.

Bij onvoldoende ruimte: aan rand van centra

Daarnaast vormt de visie een sectorale bouw-

5. Leegstand betekent geen stilstand

steen voor integrale ruimtelijke structuurvisies.

Een overschot aan (leegstaande) winkelruimte

Het detailhandelsbeleid kan als planologische

moet niet vertaald worden in het stoppen van

onderbouwing dienen in de (verschillende)

nieuwe winkelontwikkelingen als geheel.

bestemmingsplannen en vormt de toetssteen

Kansrijke locaties verdienen het versterkt te

voor continuïteit en handhaving van beleid.


Pas als daar geen ruimte is: periferie overwegen 21

B. Strategie kansrijke centra en locaties

de straatstenen bepalen de invulling. Wel de

De structuurvisie detailhandel geeft aan welke

situering van publiekstrekkers, parkeerclusters

winkelgebieden kansrijk en welke kwetsbaar

en passantenstromen (routing). In succesvolle

zijn. Dit biedt kaders en prioriteiten voor de

centra wordt uitstraling en openbare ruimte op

aanpak per gebied. Binnen winkelgebieden is

de functie aangepast. Identiteitsversterkende

vaak een verdere verfijning nodig. Een sterke

iconen (monument, plein, bijzondere winkels)

historische binnenstad kan bij voorbeeld een

vormen cruciaal dna in de belevingseconomie.

kansarme aanloopstraat hebben. Bij ruimtelijk

‘Actie B: strategie voor kansrijke locaties’ 22

detailhandelsbeleid gaat het uiteindelijk om

3. Langetermijnvisie, kortetermijnprojecten

kansrijke en kansarme winkellocaties. Deze

Complexe gebiedsontwikkelingen met diverse

worden bepaald in een functioneel-ruimtelijke

eigenaren en een lange doorlooptijd zijn voor

gebiedsvisie. Zeven gouden tips hiervoor zijn:

een belangrijk deel voorbij. Om vernieuwende projecten van de grond te krijgen, is een visie

1. Ruimtelijke opzet: niet te groot, niet te klein

voor de (middel)lange termijn meer dan ooit

Succesvolle winkelgebieden sluiten aan bij hun

noodzakelijk. Hierin worden de omvang van

verzorgingsfunctie. Zij zijn ruimtelijk goed

het winkelgebied, de positie van deelgebieden

afgebakend en hebben een heldere structuur.

en beleidsambities helder.

Te ruime centra kampen met zwakke delen en leegstand, te krappe centra met ruimtegebrek

Uitvoeringsprojecten dienen echter behapbaar

en te hoge huren. De nieuwe winkelmarkt

te zijn (laag afbreukrisico). Succesvolle centra

vraagt om keuzes welke delen te versterken en

gaan uit van de bestaande structuur. Alleen

welke af te bouwen: het op maat maken van

op strategische locaties wordt ingezet op een

winkelgebieden, passend bij de nieuwe situatie.

(her)ontwikkeling. Projecten zijn overzichtelijk en onafhankelijk van elkaar te realiseren.

2. Positie deelgebieden: dna en iconen Grotere centra hebben meerdere deelmilieus.

4. Niet dromen maar rekenen

Variatie in vestigingsmilieus biedt ruimte aan

Natuurlijk is het goed soms ‘out of the box’ te

verschillende typen winkels. Niet de gevels of

denken. Maar niet te lang. Veel centrumvisies D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

zijn te veel vanuit stedenbouwkundige ambities

6. Verkeer, parkeren, bevoorraden en verblijven

en vormgeving opgesteld, en zijn onrealistisch

In veel centra is de infrastructuur kwalitatief

qua programma (te veel), exploitatie (te duur)

en kwantitatief beneden de maat. Soms is dit

en uitvoering (te lang en te veel betrokkenen).

zelfs een bewuste keuze: het tegengaan van

Dit soort visies remmen, in plaats van dat zij

autoverkeer. Succesvolle centra hebben veel

ontwikkelingen stimuleren. Meer dan ooit zijn

bezoekers, omzet, auto’s en bevoorrading.

centrumvisies die uitgaan van het haalbare

Steeds dient het optimum te worden gezocht

programma noodzakelijk. Op basis van dit

tussen bereikbaarheid en beleving. Naarmate

realistische programma vindt uitwerking van

centra groter worden, neemt de omvang van

vormgeving en proces plaats. Praktische visies

het verblijfsgebied toe. Dit stelt extra hoge

als deze worden omarmd door betrokkenen en

eisen aan het parkeren en bevoorraden. Een

leiden tot snel zichtbare resultaten op straat.

goede infrastructuur is een randvoorwaarde

Afgebakend centrum en positionering deelgebieden.

voor succesvolle winkelgebieden.

5. Compact winkelgebied, ruime bestemming Succesvolle winkelgebieden zijn dynamisch

7. Gebiedsgerichte samenwerking

en huisvesten de nieuwste winkelconcepten.

Steeds meer winkelgebieden kiezen voor een

Branche- en zelfs functievervaging zijn steeds

professionele vorm van beheer en marketing.

gebruikelijker: de boekhandel schenkt koffie,

In diverse vormen van centrummanagement

de lunchroom verkoopt tafels en de kapper

werken ondernemers, eigenaren, gemeente

verkoopt schoenen. In veel gevallen dragen

en soms andere betrokkenen samen. Veel tijd

dit soort concepten bij aan attractieve centra.

en energie kan bij de start verloren gaan aan

Succesvolle centra schaffen onnodige regels,

het vergaderen over organisatiestructuren en

die belemmerend werken op de flexibiliteit

financiering. Effectiever is het om inhoudelijke

en dynamiek, af. Binnen een compact centrum

doelen te bepalen en met praktische projecten

past een ruime bestemming. Dit leidt tot meer

te starten. Al werkend aan de eerste projecten

flexibel en daarmee duurzaam vastgoed, een

groeit de organisatie en het draagvlak voor

beter rendement en meer mogelijkheden voor

structurele financiering en ingrijpender acties.

ruimtelijke kwaliteit. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Cruciaal dna in de belevingseconomie

Goede infrastructuur is randvoorwaarde voor succes 23

C. Strategie voor kansarme locaties

Verlies nemen en opnieuw beginnen

Kansrijke locaties worden kansrijker als ook

De oplossing voor kansarme locaties begint

kansarme locaties worden geïdentificeerd en

met het erkennen van dit probleem: partijen

benoemd. Vastgesteld moet worden dat niet

moeten hun verlies nemen:

alle locaties altijd succesvol kunnen blijven als

•

winkelgebied: dynamiek in de winkelmarkt is

moeten de boekwaarde aanpassen aan

niet alleen ontwikkelen en uitbreiden, maar

actuele huurprijzen en leegstandsrisico’s;

ook afscheid nemen en herontwikkelen van

•

locaties die niet meer (kunnen) voldoen.

‘Actie C: strategie voor kansarme locaties’ 24

eigenaren/beleggers van winkelvastgoed

ontwikkelaars met speculatieve vastgoedof grondposities moeten programma en opbrengsten aanpassen aan de realiteit;

Resultaten uit het verleden...

•

winkeliers met onvoldoende rendementen

Praktisch probleem is dat veel eigenaren van

moeten stoppen, of verplaatsen naar

winkelvastgoed en partijen met grondposities

meer kansrijke locaties;

(soms ook gemeenten) te hoge verwachtingen

•

gemeenten moeten middelen beschikbaar

hebben ten aanzien van de marktkansen. In

stellen voor ruimtelijk beleid en het

tijden van economische hoogconjunctuur is

voorkomen van maatschappelijk verlies.

vaak dure grond of vastgoed ingekocht met de verwachting dit te (her)ontwikkelen tot

Regie voor kansarme locaties

winkellocatie met hoge(re) huuropbrengsten.

Veel verlies is fictief: in werkelijkheid bezit de

In bestaand winkelvastgoed scheppen (huur-)

betreffende partij al lang niet meer wat men in

opbrengsten uit het verleden daarnaast soms

de boeken heeft staan. In haar regierol kan de

hoge verwachtingen voor de toekomst. Ook

overheid hierbij het ‘verlies nemen’ expliciet

winkelondernemers op kansarme locaties zijn

bespreken met betrokkenen. Hierdoor kan

vaak nog (te) hoopvol voor de toekomst of zijn

sneller ruimte ontstaan voor oplossingen.

door huurovereenkomsten of onverkoopbaar eigendom gedwongen door te functioneren op

Maatwerk per situatie

een slechte winkellocatie. In alle gevallen zou

Kansarme locaties en situaties verschillen, dé

eigenlijk verlies moeten worden genomen.

oplossing bestaat niet. Oplossingen zijn ook D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

een politieke keuze: in welke mate wil de

III Participerend herstructureren

overheid ‘maatschappelijk verlies’ tegengaan

De meest actieve vorm van regie is kansarme

en investeren in ‘maatschappelijke winst’? Er

locaties af te bouwen door als overheid zelf te

zijn drie vormen van regie te onderscheiden.

investeren in grond en vastgoed. Dit is vooral

In volgorde van intensiteit/inspanning zijn dit:

gewenst bij leefbaarheidsproblemen en verval. Op basis van een herstructureringsplan kan

I Kaderstellend defensief

vastgoed via onteigening tegen reële (lage)

Een heel belangrijke basisvorm van regie kost

marktwaarde worden verworven. Langdurige

relatief weinig: op basis van de structuurvisie

speculatie en verval worden zo tegengegaan.

detailhandel krijgt de kansarme locatie het

Te overwegen is een fonds op te richten van

expliciete predicaat ‘niet versterken/geleidelijk

waaruit onrendabele herstructurering van

af te bouwen’. Er wordt niet meegewerkt aan

locaties wordt bekostigd. Dit fonds kan (direct

uitbreiding van detailhandel (consolideren).

of indirect via de algemene middelen) gevuld

Functiewijziging naar niet-detailhandel wordt

worden vanuit de grondexploitatie van andere,

planologisch mogelijk gemaakt. Voor partijen

meer renderende ontwikkelingen (uitbreiding

is helder dat de toekomst niet ligt in winkels.

van winkels op kansrijke locaties).

II Kaderstellend offensief

Voorkomen maatschappelijk verlies biedt winst

Met de vorige basisvorm van regie houden

Verouderde winkelgebieden met leegstand en

stagnatie en leegstand nog lange tijd aan, een

verloedering zijn magneten van problemen.

alternatief (visie) ontbreekt. Offensiever is een

Investeren in kansarme winkelgebieden is

regierol waarin de overheid een (master)plan

noodzakelijk om ‘maatschappelijk verlies’ te

maakt. De huidige laagconjunctuur biedt

beperken of te voorkomen. Regie door de

hiervoor tijd. Plannen zijn klaar als de markt

overheid is hier onmisbaar. Overheidsbeleid

voor bedrijven, woningen, zorg, en andere

biedt daarbij perspectief op kansarme locaties

functies aantrekt. Deze anticyclische

en stimuleert dynamiek op kansrijke locaties.

benadering vraagt ambitie en visie voor de

De winst: een duurzame winkelstructuur met

langere termijn en middelen voor planvorming.

dynamische, attractieve winkelgebieden.


Verlies nemen is nodig om tot oplossing te komen

Functiewijziging biedt perspectief voor nieuw project

Mate waarin overheid regie neemt, is politieke keuze 25

Bijlage

Verantwoording

CBW-Mitex en HBD) en Revolutie in Retail-

en de Europese Dienstenrichtlijn (2006/2009)

land (Jones Lang LaSall, 2010). Cijfers over

verwijzen we naar de originele teksten. Veel

de planvoorraad en de aantrekkelijkheid van

jurisprudentie gaat over ruimtelijke relevante

In deze rapportage worden diverse cijfers en

retailvastgoed komen uit Vastgoedmarkt. Voor

motivering en duurzame ontwrichting. Enkele

trends gepresenteerd. Voor de leesbaarheid

prognoses over internetverkopen lopen cijfers

belangrijke uitspraken betreffen Sugar City in

zijn achtergronden en bronvermeldingen in de

en verwachtingen sterk uiteen. Systematisch

Halfweg (RvS 200901438/1/R3), het Factory

tekst veelal achterwege gelaten. Hieronder is

onderzoek is niet aanwezig. Genoemde cijfers

outletcenter Roermond (RvS 2003 2002

een korte nadere toelichting opgenomen.

voor de toekomst zijn een schatting van DTNP

0526/1), winkelcentrum Leens in De Marne

gebaseerd op diverse bronnen.

(RvS 200808122/1/R3) en een bouwmarkt in Ooststellingerwerf (RvS 200807997/1/H1).

Hoofdstuk 2 Aanbodgegevens over winkels in Nederland

Hoofdstuk 4

(aantal, winkelvloeroppervlak en filialisering)

De behoefte aan regie door marktpartijen is

Illustraties

zijn afkomstig van Locatus. Een filiaalbedrijf is

naar voren gekomen in de sessies die wij in

De getoonde websites op bladzijde 9 betreffen

een winkel(formule) met 7 of meer vestigingen

2010 gehad hebben met vertegenwoordigers

Capecomfort.com en vergelijk.nl. Alle overige

(indeling Locatus). Omzetcijfers voor de

van o.a. Nepron, IVBN, NRW, VNO-NCW,

illustraties zijn van DTNP.

detailhandel zijn van het Hoofdbedrijfschap

MKB-Nederland, Detailhandel Nederland,

Detailhandel, omzetcijfers voor internet van

KvK, HBD, CBW-Mitex, Vereniging

Thuiswinkel.org. Bevolkingscijfers zijn van het

Meubelboulevards, etc. Deze vonden plaats

Centraal Bureau van de Statistiek, prognoses

naar aanleiding van ‘Kiezen of delen’.

van het Planbureau voor de Leefomgeving. Onder meer in Stedenbouw en Ruimtelijke

Hoofdstuk 3

Ordening (S+RO, o.a. januari 2011) komt de

Voor verdere informatie over winkelgedrag en

(stilgevallen en risicomijdende) rol van de

winkellocaties verwijzen we naar het rapport

markt versus de (noodzakelijke regie)rol van

Kiezen of delen (DTNP, 2010, in opdracht van

de overheid uitgebreid aan bod.

CBW-Mitex, HBD en Vereniging Meubelboulevards). Enkele andere belangrijke rapportages

Voor de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het

zijn Retail2020 (Q&A, 2010 in opdracht van

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (beide 2008)

26


Hoofdbedrijfschap Detailhandel T (070) 338 56 00 Nieuwe Parklaan 72-74 F (070) 338 57 11 2597 LE Den Haag I [email protected] Postbus 90703 www.hbd.nl 2509 LS Den Haag

CBW-MITEX T (030) 697 31 00 Driebergsestraatweg 9 F (030) 691 97 51 3941 ZS Doorn I [email protected] Postbus 762 www.cbwmitex.nl 3700 AT Zeist

Dynamiek door beleid Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert

Recommend Documents