VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomie a managementu
D o p ad y f i n a n č n í k r i ze n a ú vě ro vá n í b yd l e n í Bakalářská práce
Autor: Renata Šťastná Vedoucí práce: Ing. Lenka Lízalová, Ph.D. Jihlava 2010
Anotace Předmětem bakalářské práce Dopady finanční krize na úvěrování bydlení je rekognoskace a komparace měnících se podmínek hypotečních úvěrů v souvislosti s krizí. Tato práce je rozdělena na dvě části. V první Teoretické části, předkládám základní informace k dané problematice. Rekognoskuji moţnosti financování bydlení prostřednictvím bankovních úvěrů. Ve druhé Praktické části analyzuji vliv finanční krize na úvěrování bydlení a předkládám novinky v oblasti hypotečních úvěrů.
Klíčová slova Hypoteční úvěr, úroková sazba, státní podpora, finanční krize, fixace, splátkový kalendář, bankovní záruky
Annotation Das Thema meiner Bachelorarbeit heiβt Auswirkungen der Wirtschaftskrise auf die Wohnungskredite. Ich erforsche und vergleiche die sich ändernden Bedingungen der Hypothekenkredite im Zusammenhang mit der Wirtschaftskrise. Die Arbeit ist in zwei Teile gegliedert. In dem ersten theoretischen Teil werden die grundlegenden Informationen zu dieser Problematik angeführt. Ich analysiere hier die Möglichkeiten der Wohnungsfinanzierung mittels der Hypothekenkredite. In dem zweiten praktischen Teil beschäftige ich mich mit dem Einfluss der Krise auf die Wohnungskredite und weise auf einige Neuigkeiten hin.
Schlüsselwörter der Hypothekenkredit, der Zinssatz, die Staatsunterstützung, die Finanzkrise, die Fixierung, der Ratenkalender, die Bankgarantien
Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat vedoucí bakalářské práce Ing. Lence Lízalové, Ph.D. za odborné vedení práce. Děkuji také Aleně Šťastné za poskytnutí materiálů k tomuto tématu a moţnost konzultací.
Prohlašuji, ţe předloţená bakalářská práce je původní a zpracoval/a
jsem ji
samostatně. Prohlašuji, ţe citace pouţitých pramenů je úplná, ţe jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále téţ „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím uţitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ . Byl/a jsem seznámen/a s tím, ţe na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, ţe VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o uţití mé bakalářské práce a prohlašuji, ţe s o u h l a s í m s případným uţitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, ţe uţít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu vyuţití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne poţadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaloţených vysokou školou na vytvoření díla (aţ do jejich skutečné výše), z výdělku dosaţeného v souvislosti s uţitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne 3. května 2010 ................................................... Podpis
Obsah ÚVOD ................................................................................................................................. 7 TEORETICKÁ ČÁST. .............................................................................................................. 8 1 Historický vývoj hypotečního bankovnictví .............................................................................8 2 Hypoteční úvěr ..................................................................................................................... 11 2.1 Hypoteční zástavní listy................................................................................................. 11 2.2 Definice hypotečního úvěru .......................................................................................... 12 2.3 Druhy úvěrů .................................................................................................................. 14 2.4 Zajištění hypotečních úvěrů .......................................................................................... 15 2.5 Pojištění......................................................................................................................... 16 2.6 Čerpání úvěru ................................................................................................................ 16 2.7 Splatnost a splácení úvěru ............................................................................................ 17 2.8 Státní podpora hypotečního úvěrování ........................................................................ 17 2.9 Úroková sazba ............................................................................................................... 20 3 Hodnocení hypotečního úvěru ............................................................................................. 23 3.1 Výhody .......................................................................................................................... 23 3.2 Nevýhody ...................................................................................................................... 24 4 Postup bank při vyřizování úvěrů ......................................................................................... 25 4.1 Přípravná fáze ............................................................................................................... 25 4.2 Schvalovací fáze ............................................................................................................ 27 4.3 Realizační a kontrolní fáze ............................................................................................ 28 5 Bankovní a nebankovní registr ............................................................................................. 30 6 Zásady a rizika úvěrových obchodů...................................................................................... 32 6.1 Úvěrové riziko ............................................................................................................... 32 6.2 Úrokové riziko ............................................................................................................... 33 PRAKTICKÁ ČÁST ................................................................................................................34 7 Finanční krize........................................................................................................................ 34 8 Novinky na hypotečním trhu ................................................................................................ 38 9 Modelový příklad ................................................................................................................. 42 ZÁVĚR ...............................................................................................................................48 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ .............................................................................................50 SEZNAM TABULEK A GRAFŮ ...............................................................................................51 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................................52
6
ÚVOD Bydlení patří k základním lidským potřebám, slouţí k zajištění na období po odchodu do penze. Vlastnictví nemovitosti je důleţitým prostředkem zabezpečení na stáří. Získání vlastního bydlení z vlastních prostředků není v České republice pro mnoho lidí dostupné. Tito lidé vyuţívají finanční pomoc ve formě nejrůznějších dlouhodobých úvěrů. K pořízení vlastního bydlení lidé pouţívají hned několik způsobů financování bydlení. Mezi základní pilíře financování patří hypoteční úvěry, které nabízejí finanční instituce, mají relativně nízké úrokové sazby neţ běţně poskytované úvěry. Pro řadu občanů i pro mě je velmi obtíţné řešit otázku, jestli si půjčit na vlastní bydlení, zadluţit se a zatíţit rodinný rozpočet na poměrně velkou část svého ţivota nebo platit za nájemní byt. Proto by měl být nákup na úvěr dobře promyšlený a neuspěchaný. V loňském roce došlo k váţným propadům národních ekonomik vlivem celosvětové hospodářské krize, kterou odstartovala hypoteční krize v USA. Objem poskytnutých úvěrů v loňském roce klesl i přesto patří hypoteční úvěr k nejčastějšímu způsobu financování bydlení. Zajímalo mě tedy, jak finanční krize ovlivnila úvěrování bydlení v České republice. Práce je rozdělena do dvou částí. V první části charakterizuji hypoteční úvěr, způsob zajištění, moţnosti pojištění, čerpání a splácení tohoto typu úvěru. V této části navrhuji jak postupovat při vyřizování úvěru, zvlášť jsem se zaměřila na vysvětlení bankovních a nebankovních registrů. Ve druhé části se zaměřuji na finanční krizi a jednotlivé novinky na hypotečním trhu. Při psaní práce jsem vyuţila metodu rekognoskace a komparace, která je nejvíce patrná v praktické části.
7
TEORETICKÁ ČÁST 1 Historický vývoj hypotečního bankovnictví Hypotéky v ČR mají dlouhou historii. První hypotéky se objevily v 18. století. První hypoteční úvěr byl poskytnut v roce 1995. Česká národní banka udělila první licenci k vydávání hypotečních zástavních listů. Na počátku své existence byla hypotéka pro mnoho lidí nedostupnou, nebyly příliš známé a úrokové sazby dosahovaly k patnácti procentům a v dalších letech stoupaly aţ ke dvaceti procentům.1 Rok 2000 byl pro hypotéky přelomový. Začala růst konkurence a sniţovaly se úrokové sazby. Ke konci roku 2003 celkový objem představoval zhruba jedné stovky miliardy korun. Dalších sto miliard bylo dosaţeno počátkem roku 2006 a v červnu roku 2007 byl celkový poskytnutý objem úvěrů na bydlení tři sta miliard korun. Na konci roku 2009 činí objem úvěrů 663 534 781 tisíc korun. Největší nárůst hypoték byl zaznamenán v letech 2007 aţ 2008, kdy byly relativně nízké úrokové sazby, zvyšující se příjmy obyvatel a očekávané zdraţení stavebních prací díky zvýšené sazbě DPH u stavebních prací. V loňském roce došlo k váţným propadům národních ekonomik vlivem světové krize, kterou odstartovala hypoteční krize v USA. „První známky hypoteční krize se objevily už v první polovině roku 2006. Oznámení o poklesu prodejů starších domů a nižších cenách nových domů v USA zpočátku nikdo nebral příliš vážně. Ani krach první dvacítky menších poskytovatelů hypoték ještě nevedl k poplachu.“2 Větší problémy nastaly v dubnu roku 2007, kdy největší hypoteční firma New Century vyhlásila bankrot. Do Evropy se problémy s úvěry dostaly aţ v červenci. Mezi hlavní příčiny patří poskytování hypoték klientům s horší finanční situací. Kdyţ FED3 zvýšil úrokové sazby, mnoho lidí najednou nemohlo splácet hypotéku. Větší problémy nastaly v dubnu roku 2007, kdy největší hypoteční firma New Century vyhlásila bankrot. Do Evropy se problémy s úvěry dostaly aţ v červenci, kdy německý úvěrový ústav IKB se dostal do problémů. 1
Blíže viz http://www.hypoindex.cz/clanky/poroste-hypotecni-trh-i-nadale 1. 3. 2010 Blíže viz http://ekonom.ihned.cz/2-22651510-400000_d-d6 1. 3. 2010 3 FED – The Federal Reserve System – Centrální banka USA 2
8
„Mezibankovní trhy ve stejnou dobu řešily nedostatek peněz. Banky nevěděly, kdo má problémy a kdo ne, a tak si odmítaly půjčit navzájem. První pomoc ze strany centrálních bank přišla na počátku srpna, kdy Fed "nalil" na trh 38 mld. dolarů. Přidala se i Evropa v čele s Evropskou centrální bankou, která uvolnila 100 mld. eur. V druhé půlce srpna Fed snížil diskontní sazbu, a pak zahájil sérii kroků na snížení základní sazby z 5,25 % na 4,25 %.“3 Hlavním viníkem byly ratingové agentury, které neinformovaly o problémech v bankách. Vývoj je zobrazen v tabulce č. 1, kde je zachycen počet poskytnutých hypotečních úvěrů občanům ČR a jejich objem od roku 2003 do konce roku 2009.
Tabulka č. 1: Vývoj hypotečních úvěrů Stav k Počet úvěrů Jistina (v mil.)
31.12.2003
31.12.2004
31.12.2005
31.12.2006
31.12.2007
31.12.2008
31.12.2009
96 290
137 275
188 301
255 645
338 989
406 519
450 770
102 436
154 396
226 464
327 304
469 593
589 683
663 535
Pramen: Autor, podle údajů na WWW: < http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=fe42c5928c70-4bc5-bf9e-5e8aace070b6>
Dlouhotrvající pokles zájmu o hypotéky je pro banky nepříjemný, a tak lákají na různé slevy na poplatcích při uzavření úvěrové smlouvy nebo na zvýhodněné úrokové sazby.
9
Jak vyplývá z Grafu č. 1 nejvýraznější pokles ceny je u bytů 3+1 a to necelých 18 procent.4
Graf č. 1: Ceny bytů
Pramen: Autor, podle údajů na WWW:
V roce 2010 můžeme zaznamenat pokles cen bytů. V Česku klesly průměrně o 21,1 procenta na 1,78 milionu korun.
4
Blíže viz http://ekonomika.idnes.cz/ceny-bytu-se-vraceji-do-roku-2006-od-pocatku-krize-klesly-opetinu-psi-/ekonomika.asp?c=A100408_125657_ekonomika_spi 28. 4. 2010
10
2 Hypoteční úvěr Poskytovatelem hypotečních úvěrů jsou banky, které získaly povolení vydávat hypoteční zástavní listy. Licenci uděluje Česká národní banka bankám, aby byla zajištěna bezpečnost pro investory a ochrana kvality těchto dluhopisů. 2.1 Hypoteční zástavní listy
Hypoteční zástavní listy jsou zvláštní dlouhodobé bankovní dluhopisy, které mohou emitovat jen speciální, tzn. „hypoteční banky“, které získaly speciální licenci. Peněţní prostředky, které banka získá prodejem hypotečních zástavních listů, můţe pouţít pouze na poskytování hypotečních úvěrů.5 V České republice mohou poskytovat hypoteční úvěry tyto banky: Citibank, a.s. Česká spořitelna, a.s. Československá obchodní banka a.s. GE Money bank, a.s. Hypoteční banka, a.s. ING Bank N. V. a.s. mBank, a.s. Komerční banka, a.s. LBBW Bank Oberbank Poštovní spořitelna Raiffeisenbank, a.s. Volksbank CZ a.s. UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot hypoteční banka a.s.
5
REJNUŠ, Oldřich: Peněžní ekonomie (Finanční trhy), Brno, Akademické nakladatelství CERM,s.r.o., 2006, ISBN 80-214-3235-7, str. 71.
11
2.2 Definice hypotečního úvěru
V současné době je hypoteční bankovnictví v České republice upraveno zákonem o dluhopisech 190/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Definice hypotečního úvěru podle § 28 zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Který vstoupil v platnost dnem 1. 5. 2004: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.6 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník vymezuje pojem nemovitost v § 119 jako: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“7 Objektem hypotečních úvěrů je rodinný dům, byt v osobním vlastnictví, bytový dům, rekreační objekt, stavební pozemek, bytová jednotka v druţstevním vlastnictví. Rodinný dům Rodinný dům je stavba, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení, a v níţ je více neţ polovina podlahové plochy všech místností určena k bydlení. Rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaţí a jedno podzemní podlaţí a podkroví.8
6
§ 28 Zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. § 119 Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. 8 písmeno c) §3 vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu 7
12
Byt Byt je místnost nebo soubor místností, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje poţadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu uţívání určen.9 Bytový dům Bytovým domem se rozumí stavba, která je pro bydlení, ve které převaţuje funkce bydlení (výměra podlahové plochy bytů činí více neţ polovinu ze součtu podlahové plochy bytů a podlahové plochy nebytových prostor).10 Rekreační objekt Rekreační objekt (například rekreační domek, chata, rekreační chalupa, zahrádkářská chata) je jednoduchá stavba, která svými objemovými parametry, vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinnou rekreaci.11 Stavební pozemek Stavební pozemek je část území určená územním plánem do zóny výstavby, pozemek zastavěný hlavní stavbou nebo pozemek určený k výstavbě rodinného domu, bytového domu nebo rekreačního objektu na základě stavebního povolení, územního rozhodnutí. Účelem hypotečního úvěru můţe být:12 koupě nemovitosti (i spoluvlastnického podílu); koupě rozestavěné nemovitosti a její dostavba; výstavba nemovitosti; rekonstrukce, modernizace a oprav nemovitosti; přístavba, nástavba, vestavba k nemovitosti; vypořádání majetkových nároků na nemovitost; vyrovnání dříve poskytnutých úvěrů pouţitých na investice do nemovitosti; koupě druţstevního podílu s právem uţívání bytové jednotky.
9
písmeno l) §3 vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu písmeno b) §3 vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu 11 písmeno d) §3 vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu 12 odst. 3. § 15. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů 10
13
2.3 Druhy úvěrů
Z pohledu bank jsou rozlišovány dva základní druhy hypotečních úvěrů, a to z hlediska toho, na co má být poskytnutý úvěr vyuţit, nejčastěji: účelové, neúčelové. Hypoteční
úvěr
účelový
na
výstavbu,
rekonstrukci,
koupi
nemovitosti
či refinancování dříve poskytnutých úvěrů na bydlení anebo neúčelový úvěr tzv. „Americká hypotéka“.13 Nabídka produktů se v různých bankách liší. Pro názornost uvádím konkrétní nabídku ČSOB, a.s..14 Hypotéka Nejoblíbenější účelová hypotéka, kterou lze financovat koupě, výstavba, rekonstrukce či modernizace nemovitosti. Hypotéka 2 v 1 Kombinace účelové hypotéky a neúčelové části úvěru, kterou můţe klient vyuţít na cokoli. Výhodou je získání aţ 20 % hypotéky z celé výše za stejnou úrokovou sazbu dané hypotéky. Hypotéka s garantovanou výší splátky Stejné splátky po celou dobu trvání hypotéky, nemění se ani úroková sazba. Hypotéka bez dokládání příjmů Vyuţívají ji především podnikatelé, kdy nemusí dokládat své příjmy, jejichţ výše příjmů uvedená v daňovém přiznání nemusí být dostačující pro získání hypotéky za standardních podmínek. Hypotéka na družstevní bydlení Úvěr určený na koupi, modernizaci či rekonstrukci bytu v druţstevním vlastnictví.
13
REJNUŠ, Oldřich: Peněžní ekonomie (Finanční trhy), Brno, Akademické nakladatelství CERM,s.r.o., 2006, ISBN 80-214-3235-7, str. 63-64. 14 Blíže viz http://www.csob.cz/cz/HP/Stranky/hp-bydleni-hypoteky.aspx 16. 3. 2010
14
Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový úvěr. Poskytnuté prostředky lze pouţít na cokoli,
například
na
bydlení,
nákup
auta,
refinancování
dříve
poskytnutých úvěrů bez nutnosti předkládání dokladů jak jsou peníze pouţity. Předhypoteční úvěr Úvěr určený na nákup nemovitosti před jeho převedením do osobního vlastnictví, kdy není moţné dát nemovitost do zástavy, např. koupě druţstevního bytu, výstavba u developerských projektů. Půjčka na lepší bydlení Půjčku lze pouţít na rekonstrukci nebo modernizaci bydlení, kde se dokládají potřebné doklady aţ poté. Kombinace účelové a neúčelové části úvěru, kterou můţe klient vyuţít na cokoli. Výhodou je získání aţ 20 % z poskytnuté půjčky maximálně 25 tis. Kč. 2.4 Zajištění hypotečních úvěrů
Základním pilířem pro poskytnutí hypotečního úvěru je vyţadováno zajištění zástavním právem k nemovitosti, která je ohodnocená dle metodiky banky. Kvůli poměrně značným výkyvům cen nemovitostí je úvěr poskytován pouze na část odhadní ceny nemovitosti, většinou 70 – 80 % trţní ceny. „Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to může být jiná či jiné (v zástavě může být i více nemovitostí). 15 Nemovitost, která je předmětem zajištění se musí nacházet na území České republiky, můţe být i rozestavěná, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí. Banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud banka poskytne úvěr vyšší, musí najít jiné krytí. Na nemovitosti nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou.
15
Blíže viz http://www.sfinance.cz/osobni-finance/informace/hypoteky/zajisteni-uveru/ 23. 3. 2010
15
Dalším nástrojem, který banka vyţaduje k zajištění je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Banka můţe poţadovat i uzavření ţivotního pojištění ţadatele o úvěr a vinkulaci tohoto pojištění ve prospěch banky. 2.5 Pojištění
Základní podmínka pro čerpání úvěru je majetkové pojištění zastavené nemovitosti proti ţivelným pohromám či jiným rizikům na částku, která pokryje skutečnou hodnotu, tj. náklady na obnovení do původního stavu nemovitosti tzv. reprodukční cena. V případě existujícího pojištění nemovitosti banka ho akceptuje, pokud vyhovuje podmínkám úvěru nebo uzavře nové pojištění. Vinkulace pojistného plnění musí být vţdy ve prospěch banky. Banka můţe poţadovat po klientovi i uzavření ţivotního pojištění, kdy mu nabídne výhodnější úrokovou sazbu. Z pohledu hypotéky můţeme ţivotní pojištění rozdělit na úvěrové a kapitálové. Úvěrové pojištění plně či částečně zabezpečuje hrazení splátek nebo úplného splacení úvěru pojišťovnou pojištěného dluţníka v případě nepříznivé ţivotní události a to smrti, trvalé invalidity, dlouhodobé pracovní neschopnosti i ztráty zaměstnání. V případě pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání pojišťovna uhradí měsíční splátky úvěrů aţ po dobu dvanácti měsíců. Pojistka se sjednává jen na dobu trvání úvěru. Kapitálovým ţivotním pojištěním můţe dluţník splatit jistinu hypotéky. Investice do kapitálového ţivotního pojištění a plynoucí výnosy pouţije k úhradě úvěru. 2.6 Čerpání úvěru16
Čerpat úvěr můţe klient, pokud splní podmínky pro čerpání, které jsou stanoveny v úvěrové smlouvě. Nejdůleţitější podmínka je potvrzení o zapsání vkladu zástavního práva banky do katastru nemovitostí. Některé banky umoţňují čerpat úvěr i bez zápisu, pouze na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva. Díky tomu klient získá peníze dříve.
16
Blíže viz http://hypoteky.finance.cz/pruvodce-hypotecnim-svetem/informace/hypotecniuvery/cerpani-uveru/ 12. 3. 2010
16
Čerpání úvěru lze pouze bezhotovostně na účet klienta nebo na účet dodavatele na základě faktur. Čerpání je buď jednorázové, při koupi nemovitosti nebo postupné např. při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti. 2.7 Splatnost a splácení úvěru
Splatnost hypotečního úvěru většinou bývá na dobu od 5 do 45 let. Klient musí být starší 18 let a ke dni konečné splatnosti úvěru věk nepřesáhne 70 let. Čím je delší doba splatnosti hypotéky, tím je niţší splátka, která se rozloţí do více let. Splácení úvěru, termíny splátek a úhrada úroků musí být sjednáno v úvěrové smlouvě. Jsou různé moţnosti, závislé na druhu úvěru a jeho účelovém pouţití. Úvěr můţe být splácen: jednorázovou splátkou, v pravidelných měsíčních splátkách, kdy je předem sjednaná pevná částka
(absolutně nebo procentem z výše úvěru) jako výše roční splátky. Se splátkami úvěru jsou splatné i úroky,17 konstantními anuitami, které jsou charakteristické pro splácení hypotečního
úvěru. V pravidelných splátkách probíhá splácení jak úroku, tak i úmoru. Anuita je po celou dobu splácení ve stejné výši, jen se mění poměr sloţek – oč poklesne podíl úroku, o to se zvýší podíl úmoru,18 mimořádnou splátkou, kterou můţe klient splatit úvěr dříve. V současné době
mimořádné splátky bez sankce je moţné splatit jen v termínech, kdy dochází ke změně úrokové sazby, kterou si zvolil dluţník. V případě mimořádné splátky mimo tyto termíny, banky si účtují vysoké sankční poplatky za předčasné splácení.19 2.8 Státní podpora hypotečního úvěrování
Ekonomická krize pomohla, aby ministerstva rozšířila nabídku dotačních programů a zmírnila jejich podmínky.
17
REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví, Praha, Management Press, 2005, ISBN 80-7261132-1, str. 135 18 POLOUČEK, S. a kol.: Bankovnictví, Praha, C.H.Beck, 2006, ISBN 80-7179-462-7, str. 380 19 POLOUČEK, S. a kol.: Bankovnictví, Praha, C.H.Beck, 2006, ISBN 80-7179-462-7, str. 380
17
Státní finanční podpora – podpora starších bytů V roce 2009 je opět vyplácena státní finanční podpora úvěrů na bydlení, protoţe průměrné úrokové sazby dosáhly úrovně 5,6 % ročně. Lze dostat dotaci -1 % z úroků. Platí nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění novely č. 32/2004 Sb., který se vztahuje na ţadatele, který v roce podání ţádosti nedosáhne věku 36 let. Ţádají-li o úvěr manţelé, musí se do podmínky stáří vejít oba. Ţadatelé nesmí vlastnit ţádnou nemovitost. Příspěvek ke splátkám hypotečního úvěru lze získat pouze na koupi rodinného domu nebo bytové jednotky starší dvou let na území České republiky. Ţádost o státní podporu a čestné prohlášení, ve kterém prohlašuje, ţe nevlastní ţádnou nemovitost. Ţádost můţe být podána nejdříve v den podpisu smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději před prvním čerpáním úvěru. Po splnění podmínek dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. to je předloţení kupní smlouvy a listu vlastnictví bude sepsána smlouva o státní finanční podporu. Ministerstvo pro místní rozvoj rozhodne o přiznání státní podpory. Výše finanční podpory je limitována výši hypotečního úvěru. Státní podpora se vztahuje pouze na cenu bytu, která nepřevyšuje 800 tis. Kč, nebo 1.500 tis. Kč, je-li účelem úvěru koupě rodinného domu. Pokud je výše úvěru vyšší, dotace se vztahuje jen na část úvěru nepřevyšující tyto částky.20 Státní fond rozvoje bydlení Klient můţe ţádat o poskytnutí úvěru z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení podle nařízení vlády č. 616 / 2004 Sb.. Úvěr je poskytován ve výši 300 000,- Kč, úroková sazba se stanoví ve výši 2 % ročně jako pevná a platí po celou dobu úvěrového vztahu. Doba splatnosti je stanovena na dvacet let. Odpočet daní Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (i z úvěru ze stavebního spoření) na financování bytových potřeb, lze odečíst ze základu daně z příjmu a to aţ do výše 300 000,- Kč ročně, které vyplívá z § 15 odst. zákona č. 586/1992 Sb. o daních
20
Blíže viz http://hypoteky.finance.cz/statni-podpora/ 14. 4. 2010
18
z příjmů. Klient můţe odečíst úroky z úvěru, který pouţil na koupi či rekonstrukci nemovitosti, která slouţí k bydlení. Pro názornost v Tabulce č. 2 uvádím příklad, jak můţe klient uspořit na daních při odpočtu úroků.
Tabulka č. 2: Úleva na daních úroku z úvěru Hypotéka
1 000 000
1 500 000
2 000 000
3 000 000
5 000 000
6 000 000
úrok za 1. rok
55 000
82 500
110 000
165 000
275 000
330 000**
úspora
8 250
12 375
16 500
24 750
41 250
45 000
Pramen: Autor Poznámka: předpokládaná úroková sazba 5,5 procenta ročně, výpočet pro první rok splácení, časem se platby za úroky snižují a i úspora na daních je nižší, **uplatnit lze nejvýše 300.000,- Kč, daň z příjmů 15 procent.
Zelená úsporám – dotační program21 Především majitelé starších domů vyuţívají tento program pro rozsáhlou rekonstrukci. Získat státní dotaci z programu Zelená úsporám není tak jednoduché. Poţádat o dotaci je moţné od 1. dubna 2009. Klient má moţnost získat financování svých projektů prostřednictvím dotace od státu, a to aţ 60 % celkové hodnoty investice do energeticky úsporných opatření. Dotace jsou vypláceny prostřednictvím od Státního fondu ţivotního prostředí a navíc je moţno po splnění podmínek splatit předčasně úvěr bez sankce ve výši dotace. Na jednotlivé typy dotací mají banky ţádosti A, B, C. V Příloze č. 1 uvádím typ ţádosti A. Banky pověřené administrací projektu: Česká spořitelna, a. s. ČSOB, a. s. Hypoteční banka, a. s. Komerční banka, a. s. LBBW Bank CZ, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Poštovní spořitelna, a. s. UniCredit Bank ČR, a. s. 21
Blíže viz http://www.zelenausporam.cz/ 18. 4. 2010
19
Dotační program se vztahuje na tyto kategorie: A. Úspora energie na vytápění 1. Celkové zateplení – dosaţení měrné roční potřeby tepla 40kWh na m2 nebo 70kWh na m2, u rodinného dobu navýšení aţ na 2.200,- Kč/m2, u bytového domu aţ na 1.500,- Kč/m2 podlahové plochy. 2. Dílčí zateplení – výměna oken, zateplení stěn, zateplení stropu atd.. Sníţení spotřeby o 20 %, rodinný dům 650,- Kč/m2 a bytový dům 450,- Kč/m2 podlahové plochy. Sníţení spotřeby o 30 %, rodinný dům 850,- Kč/m2 a bytový dům 600,- Kč/m2 podlahové plochy. B. Novostavby v pasivním standardu C. Obnovitelné zdroje energie pro vytápění a přípravu teplé vody 1. Výměna elektrického vytápění či kotlů např. na uhlí za kotle na biomasu. 2. Instalace tepelných čerpadel. 3. Instalace solárně-termických kolektorů. Dotace na projekt – dotace na projektové dokumentace a energetická hodnocení, která jsou podmínkou kaţdého zpracování ţádosti o dotaci. Dotace bude vyplácená po schválení ţádosti a podle oblasti dotačního programu. Například: Pro oblast A. – pro rodinný dům 2x10.000,- Kč a pro bytový dům 15.000,- Kč na jeden dům (energetické hodnocení) a 2.000,- Kč bytová jednotka (projekt). 2.9 Úroková sazba22
Úroková sazba se sjednává mezi klientem a bankou ještě před samotným uzavřením smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru většinou individuálně. Přijaté úroky z úvěrů jsou největším zdrojem výnosů právě pro banky. Kaţdá banka uplatňuje svou úvěrovou politiku, tj. soubor zásad, principů a doporučení při přípravě a schvalování úvěrů klientům. Úroková sazba z úvěru bývá v úvěrové smlouvě určena následnými způsoby:
22
KIPIELOVÁ, I. a kol.: Bankovnictví pro střední školy a veřejnost, Praha, Fortuna, 1995, ISBN 80-7168273-X, str. 90-91
20
Pevná (fixní) úroková sazba Úroková sazba, která je stanovena pevně a to procentem po celou dobu splatnosti úvěru. Pohyblivá úroková sazba Úroková sazba, která se mění po celou dobu splatnosti úvěru. Úroková sazba můţe být stanovena odchylkou od základní sazby, kterou vyhlašuje ústřední banka dané banky. Úroková sazba se pohybuje stejně jako základní sazba. Na finančním trhu existuje několik úrokových sazeb. Úvěr je poskytován v různých formách a na různě dlouhá období. Repo sazba Hlavním nástrojem České národní banky je Repo sazba, kterou ovlivňuje na základě měnové báze v ekonomice mnoţství peněz, a to nákupem a prodejem cenných papírů. Lombardní sazba Je to úrok z lombardního úvěru. Úvěr slouţí na zástavu cenných papírů. Diskontní sazby Úrokové sazby vyhlašuje centrální (národní) banka, které poskytuje obchodním bankám nebo státu. Nabídku úrokových sazeb především ovlivňují následující základní faktory: Právní prostředí Ústřední banka můţe stanovit maximální odchylku úrokových sazeb z úvěru od diskontní sazby, kterou poskytuje Česká národní banka obchodním bankám. Úroková sazba na trhu Výše úrokových sazeb z úvěru odráţí vývoj a stav ekonomiky dané země, protoţe zdrojem peněz pro banky jsou dluhopisy, proto se odvíjí, za jakých podmínek je banky nakoupí. Konkurenční prostředí Banka sleduje na trhu jednotlivé kroky ostatních bank, aby byla připravena na konkurenci a udrţela si klienty. 21
Výše nákladů banky Banka, která má nízké náklady, můţe si dovolit vyšší pruţnost při tvorbě úrokových sazeb z úvěrů, aniţ by přicházela o zisk. Charakter úvěrů Jednotlivé produkty bank se liší jak zajištěním, splácením i úrokovou sazbou. Rizikovější úvěr má obvykle vyšší úrokovou sazbu. Důvěryhodným a stálým klientům se stabilními příjmy banka obvykle stanoví niţší úrokovou sazbu. Doba fixace Čím delší je doba fixace úrokové sazby, tím je vyšší úroková sazba.
22
3 Hodnocení hypotečního úvěru V této části bych chtěla popsat jednotlivé výhody a nevýhody hypotečního úvěru. 3.1 Výhody
Mezi výhody hypotečního úvěru patří: Získání finančních prostředků v krátké době Po předloţení všech poţadovaných podkladů (včetně odhadu) banka vyřídí hypotéku do tří pracovních dnů. Delší doba splatnosti Klient si můţe vybrat, jak dlouho bude hypotéku splácet. Je moţné sjednat od 3 do 40 let. Kdyţ splácí aţ 40 let, finančně méně zatěţuje rodinný rozpočet. Odpočet daní Úroky z úvěru lze odečíst ze základu daně z příjmu a to aţ do výše 300 000,Kč ročně. Daňovým odpočtem se sniţuje reálná splátka hypotéky. Varianty účelové hypotéky s neúčelovým úvěrem Banka poskytuje různé typy hypoték, které jsou různě kombinované, a klient získá hypotéku dle jeho situace, např. hypotéku bez dokládání příjmů, americkou hypotéku, anebo hypotéku 2 v 1, kdy klient získá určité procento z celkové výše úvěru na cokoliv za jednu úrokovou sazbu. Široké použití Hypotéku lze pouţít na koupi pozemku, nemovitosti, modernizaci, ale i na vypořádání spoluvlastnictví, dědictví či na refinancování dřívějšího úvěru. Úrokové zvýhodnění Banka poskytuje slevu na úrokové sazbě, pokud si klient sjedná na pobočce pojištění k hypotéce a zasílá výplatu na účet. Fixace úrokové sazby Fixace umoţní klientovi si zvolit pevnou úrokovou sazbu na určité období, po kterou se nebude měnit úroková sazba.
23
Vysoká konkurence Díky velké konkurenci na hypotečním trhu, klient získá mnoho výhod (servis na jednom místě, sleva na poplatku za vyřízení a poskytnutí úvěru). 3.2 Nevýhody
Mezi nevýhody hypotečního úvěru patří: Dlouhodobé finanční zatížení rodinného rozpočtu Dlouhá doba splatnosti zatěţuje klientův rozpočet na několik desítek let. Vysoké poplatky Celkové náklady spojené s hypotékou nemusí být malé. Kaţdá banka má jiné poplatky za zpracování, za schválení, za vedení účtu a za čerpání úvěru. Sankční poplatky Pokud klient splatí účelový úvěr mimo uvedený termín, kdy končí fixace úrokové sazby. Nutnost zástavy nemovitosti Hypotéka musí být vţdy zajištěna nemovitostí, protoţe zákon vyţaduje sjednání zástavního práva k nemovitosti. Pohyblivá úroková sazba Úroková sazba se mění po dobu splácení úvěru, pokud si ji klient nezafixuje na celou dobu trvání úvěru. Úroková sazba se pohybuje s vývojem klíčových úrokových sazeb na mezibankovním trhu. Zdola omezená výše úvěru Banky nabízejí hypoteční úvěry aţ od určité výše, nejčastěji od 200 aţ 300 tis. Kč.
24
4 Postup bank při vyřizování úvěrů Samotný proces při poskytování úvěru bývá zdlouhavý, protoţe poskytnutí úvěru nese sebou určité úvěrové riziko. Banky musí správně vyhodnotit stabilitu příjmů ţadatele o úvěr a klíčovým parametrem je v kaţdé době zajištění úvěru, aby omezila výši úvěrového rizika, proto úvěrový proces lze rozdělit na následující etapy: přípravná, schvalovací, realizační a kontrolní. 4.1 Přípravná fáze
Klient, který ţádá úvěr, se musí nejprve obrátit na banku se ţádostí o jeho poskytnutí. Ţádost o úvěr je jak ústní, tak i písemná. V ústním jednání se především projednává:23 výše úvěru, předpokládaná splatnost úvěru, účel úvěru, nabízené a poţadované zajištění, druh úvěru. Písemná ţádost o poskytnutí úvěru obvykle zahrnuje:24 údaje o klientovi, poţadovaný druh úvěru, částku a měnu úvěru, dobu splatnosti, způsob splácení úvěru, způsob zajištění úvěru,
23
Kolektiv autorů: Bankovnictví v České republice, Praha, Bankovní institut, a.s., 2000, ISBN 80-7265-0351, str. 126-127 24 Kolektiv autorů: Bankovnictví v České republice, Praha, Bankovní institut, a.s., 2000, ISBN 80-7265-0351, str. 127
25
účel pouţití, údaje o finanční situaci klienta, údaje o poskytnutých úvěrech i v jiných bankách. Pracovník banky musí před poskytnutím úvěru získat dostatečné mnoţství informací o klientovi, aby mohl správně vyhodnotit návratnost poţadovaného úvěru: úvěruschopnost ţadatele, tj. způsobilost klienta uzavírat právoplatné úvěrové obchody, musí být plnoletý, svéprávný a ke dni konečné splatnosti úvěru nepřesáhne věk 70 let, jeho úvěruhodnost, tj. schopnost klienta dostát svým závazkům (uhradit úroky a splátky z úvěru), prověření ţadatelů v bankovních a nebankovních registrech, má-li příjmy ze závislé činnosti, podnikání nebo bankou jiný uznatelný příjem, ţádá-li sám nebo se spoluţadatelem – společně mohou ţádat manţelé, rodiče a děti, příbuzní, druh a druţka, lidé, kteří nejsou v příbuzenském vztahu, maximálně 4 ţadatelé ze dvou domácností, je-li jeden ze ţadatelů vlastníkem úvěrované nemovitosti nebo se jím stane, je-li moţné zastavit nemovitost zástavním právem k nemovitosti ve prospěch banky a je pojištěna proti ţivelným a jiným rizikům. Hned na první schůzce v bance klient dostane seznam všech potřebných dokladů, které bude přikládat k ţádosti o úvěr. Klientovi je vypracován orientační propočet, kde zjistí, zda je schopen ze svých příjmů splácet úvěr. Doklady při poskytnutí hypotečního úvěru:25 obecné dokumenty (občanský průkaz, ţivnostenský list atd.), doloţení výše příjmů (potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, daňové přiznání, potvrzení finančního úřadu o zaplacení daní, výpis z účtu atd.) jak ţadatelů, tak i spoludluţníků či ručitelů,
25
Blíže viz http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/doklady-nutne-k-poskytnuti-hypotecnihouveru/ 1. 4. 2010
26
doklady o závazcích (např. úvěrová a leasingová smlouva, nájemní smlouva, potvrzení o sociálních dávkách), doklady k nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí, geometrický plán, existence a vlastnictví stavebního pozemku či nemovitosti, znalecký odhad, pojištění nemovitosti atd.), koupě nemovitosti (kupní smlouva či smlouva o smlouvě budoucí), stavba či rekonstrukce (stavební povolení, projektová dokumentace, rozpočet stavby a další smlouvy jako smlouva o dílo, časový harmonogram stavby atd., splácení jiného úvěru (původní úvěrová smlouva, původní zástavní smlouva a souhlas původní banky s refinancováním). Kdyţ bude mít klient všechny potřebné doklady vyplněné, odevzdá je bance se ţádostí o poskytnutí hypotečního úvěru. 4.2 Schvalovací fáze
Banka zkontroluje správnost a úplnost všech dokumentů, které předloţil klient, provede analýzu úvěruschopnosti a úvěruhodnosti klienta, posoudí záruky, zváţí způsob splácení úvěru, fixaci úrokové sazby a stanoví cenu úvěru. Pracovník banky vypracuje návrh na poskytnutí úvěru, který předloţí k posouzení schvalovateli (např. pobočka nebo centrála).26 V případě schválení úvěru, banka s klientem uzavře úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu a smlouvu o vedení účtu. Při podpisu smlouvy je klient seznámen se smluvními podmínkami a klient můţe začít čerpat úvěr. Během čerpání úvěru, klient splácí bance jen úroky z vyčerpané částky. Úvěrová smlouva především obsahuje údaje o účastnících, výši a účel úvěru, způsob zajištění úvěru, úrokovou sazbu a délku její fixace, podmínky čerpání úvěru a závazek dluţníka splatit úvěr a úroky ve sjednaných termínech (splátkový plán), sankční poplatky při neplnění podmínek a všeobecné obchodní podmínky.27
26
Kolektiv autorů: Bankovnictví v České republice, Praha, Bankovní institut, a.s., 2000, ISBN 80-7265-0351, str. 131. 27 Kolektiv autorů: Bankovnictví v České republice, Praha, Bankovní institut, a.s., 2000, ISBN 80-7265-0351, str. 132.
27
4.3 Realizační a kontrolní fáze
Po úplném vyčerpání úvěru klient dostane oznámení o ukončení čerpání a výši splátky dle úvěrové smlouvy. Klient splácí a banka mu posílá výpisy z úvěrového účtu. Před koncem fixace úrokové sazby, kdy se bude měnit úroková sazba je klient informován a můţe částečně nebo úplně úvěr splatit a to bez sankcí.28 Banka provádí ve stanovených termínech kontrolu plnění úvěrových podmínek, kde se soustřeďuje především:29 schopnost klienta dostát svým závazkům (splátky úvěrů a úroků v předem domluvených termínech), účelové pouţití úvěru, celkovou finanční situaci klienta a plnění dalších sjednaných podmínek. Po provedené kontrole banka vytvoří hodnocení plnění úvěrové smlouvy. Kdyţ se objeví nedostatky při kontrole, banka vyţaduje opatření k nápravě. V závaţných případech banka přistoupí k sankčním opatřením, tj. zvýšení úrokové sazby, případně okamţité splacení úvěru.30 Kdyby se však začaly objevovat varovné signály, tzn. problémové úvěry, kdy klient není schopen plnit úvěrové podmínky a kde bance hrozí nesplacení částečného nebo celkového úvěru včetně úroků. Banka musí neprodleně vyhodnotit návratnost úvěru a zváţit moţná opatření. Banka posuzuje pravděpodobnost splacení úvěru v těchto případech:31 pokračování úvěru, zmrazení úvěru (dočasné zastavení čerpání), okamţité splacení, restrukturalizace dluhu, 28
Blíže viz http://hypoteky.finance.cz/pruvodce-hypotecnim-svetem/informace/hypotecniuvery/vyrizeni-uveru/ 6. 4. 2010 29 Kolektiv autorů: Bankovnictví v České republice, Praha, Bankovní institut, a.s., 2000, ISBN 80-7265-0351, str. 132. 30 Kolektiv autorů: Bankovnictví v České republice, Praha, Bankovní institut, a.s., 2000, ISBN 80-7265-0351, str. 133. 31 Kolektiv autorů: Bankovnictví v České republice, Praha, Bankovní institut, a.s., 2000, ISBN 80-7265-0351, str. 133.
28
odloţení splátek jistiny. Neexistuje návod, jak by měla banka postupovat, opatření vţdy vychází z konkrétní situace klienta. Banka musí postupovat vţdy opatrně, aby zabránila nebo zmírnila moţné ztráty. Jakmile by se úvěr stal nenávratným, banka přistoupí k poslednímu kroku a to k soudnímu vymáhání dluhu, nebo aţ k vyhlášení konkurzního řízení.32
32
Kolektiv autorů: Bankovnictví v České republice, Praha, Bankovní institut, a.s., 2000, ISBN 80-7265-0351, str. 133.
29
5 Bankovní a nebankovní registr S finanční krizí banky zpřísnily nahlíţení na platební morálku klienta v registrech, z důvodů zvyšující se platební neschopnosti klientů. Dostatek informací, které poskytují jednotlivé registry, chrání finanční instituce od „špatného“ klienta, ale umoţňuje rozpoznat klienta dobrého. Od roku 2006 bankovní i nebankovní subjekty nahlíţí do registrů. Banky při ţádosti o jakýkoliv typ úvěru prověřují klienta v bankovním a nebankovním centrálním registru. Centrální registr dlužníků České republiky (CERD)33 – patří mezi největší národní
i
nadnárodní
který vyhledává
bankovní
nesplacené
a
nebankovní
závazky
osob
a
informačním
systémem,
ekonomických
subjektů.
Zprostředkovává zobrazení všech negativních i pozitivních údajů vedených v jednotlivých registrech státní správy, bankovních registrů, databází soukromých subjektů atd. Bankovní registr klientských informací (BRKI)34 – nezávislý subjekt, který poskytuje databázi sdílených klientských informací pro banky a finanční instituce. Informační systém je tvořen pozitivními i negativními informacemi o platební morálce a důvěryhodnosti klientů. Nabízí jednotlivým uţivatelům pohled na současný stav zadluţení klienta, ale také zpětně na historické záznamy za poslední 4 roky. Registr zahrnuje jméno a příjmení, rodné číslo a adresu bydliště klienta, počet existujících úvěrových smluv (včetně kreditních karet), výši jednotlivých úvěrů a splátek, historii splácení těchto závazků, zda je ţadatel nebo ručitel. V Příloze č. 235 přikládám aktuální seznam uţivatelů Bankovního registru klientských informací k 1. 3. 2010. Objem splátek tří a více měsíců po splatnosti vzrostl na celkovém objemu úvěrů, a to z 0,57 procent v prosinci 2008 na 0,69 procent v prosinci 2009. Z níţe uvedeného grafu je patrné, ţe nárůst objemu splátek po splatnosti byl nejvýraznější mezi listopadem 2008 a říjnem 2009, kdy došlo k nárůstu o 0,17 %. 33
Blíže viz: http://www.centralniregistrdluzniku.cz/ 23. 4. 2010 Blíže viz: http://www.cbcb.cz/registr.html 23. 4. 2010 35 Blíže viz: http://www.cbcb.cz/download/inf_mem_brki_nrki.pdf 23. 4. 2010 34
30
Graf č. 2: Objem splátek 3 a více měsíců po splatnosti
Zdroj: Czech Banking Credit Burelu
Nebankovní registr klientských informací (NRKI) – společná databáze údajů vytvořená na základě informací, které si vzájemně poskytují nebankovní věřitelské subjekty (leasingové společnosti, společnosti poskytující spotřebitelské úvěry, splátkové společnosti) o vztazích mezi věřitelskými subjekty a jejich klienty. K získání údajů v registru je nutný písemný souhlas klienta. V Příloze č. 336 přikládám aktuální seznam uţivatelů Nebankovního registru klientských informací k 1. 3. 2010.
36
Blíže viz: http://www.cbcb.cz/download/inf_mem_brki_nrki.pdf 23. 4. 2010
31
6 Zásady a rizika úvěrových obchodů Hlavní zásady úvěrových obchodů, které musí mít banka na zřeteli při realizaci úvěrů, jsou bezpečnost, likvidita a rentabilita.37 Bezpečnost Banka půjčuje jí svěřené vklady od klientů ve formě úvěrů, proto má povinnost investovat peníze co nejbezpečněji. Proto banka neţ poskytne úvěr, zpracuje si pečlivou analýzu klienta. Likvidita Zdravá likvidita banky je klíčová pro stabilitu a fungování celé její existence. Banka nemůţe půjčit veškeré cizí a vlastní prostředky. Část peněz klientů si musí ponechat, aby mohla kdykoliv vyhovět přání klientů, kteří si chtějí své peníze vybrat. Pravidla likvidity stanovuje centrální banka. Rentabilita Banka se snaţí, aby měla uspokojivou úrokovou marţi (srovnání mezi získanými a vyplacenými úroky, respektive mezi výnosovou a nákladovou úrokovou sazbou). Při posuzování úvěrových obchodů banka hodnotí návratnost a výnosnost úvěrů. 6.1 Úvěrové riziko38
Úvěrové riziko vyplývá z úvěrových aktivit banky, především ze ztráty z poskytnutých úvěrů, kdy klient nedodrţí sjednané podmínky. Je mnoho případů, kdy firmy, jiné banky nebo finanční instituce, ale také vlády a obce nejsou schopni nebo ochotni splácet. Vyšší výnos s sebou nese vyšší riziko. Poskytnutí úvěrů rizikovějším klientům s orientací na rizikovější produkty za vyšší úrokové sazby, např. americká hypotéka. Přímé úvěrové riziko je riziko z nesplacení úvěru v plné nebo částečné výši. Roste úměrně s dobou splatnosti úvěru a trvá po celou dobu úvěrového vztahu.
37
Kolektiv autorů: Bankovnictví v České republice, Praha, Bankovní institut, a.s., 2000, ISBN 80-7265-0351, str. 124 - 125. 38 POLOUČEK, S. a kol.: Bankovnictví, Praha, C.H.Beck, 2006, ISBN 80-7179-462-7, str. 305 – 307.
32
Riziko úvěrové angaţovanosti je riziko ztráty z nadměrného půjčení jednomu dluţníkovi. Banka stanovuje obvykle úvěrové limity a zkoumá, jak se riziko určitého klienta projevuje k celkovému riziku. Banky mohou omezit úvěrové riziko konzervativními úvěrovými postupy, především způsob, zajištění a podmínky, za nichţ jsou úvěry poskytovány. 6.2 Úrokové riziko39
Úrokové riziko vzniká ze změn trţních úrokových sazeb, kdy úrokové náklady rostou rychleji neţ úrokové výnosy banky. Tento úrokový vývoj je nepříznivý, protoţe má negativní dopad na zisk banky. Výše úrokového rizika především závisí na nastavení úrokové politiky úvěrů a vkladů.
39
REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví, Praha, Management Press, 2005, ISBN 80-7261132-1, str. 131.
33
PRAKTICKÁ ČÁST 7 Finanční krize Finanční krize jasně ovlivnila cenu nových i starších nemovitostí. O finanční krizi, která byla vyvolaná nedostatečnou likviditou pohledávek, v oblasti nákupu nemovitostí v Americe slýcháme jiţ přes rok. Lidé a dluţníci jsou si vědomi své situace a byli donuceni omezit nakupování zboţí a sluţby, coţ zapříčinilo řetězovou reakci do celé světové ekonomiky v podobě sníţení produkce výroby a poskytování sluţeb, z toho plynoucí zvyšující se nezaměstnanosti a sníţením finančních moţností obyvatelstva. V první fázi byl velmi zasaţen sektor realitního trhu, který se přímo prolínal s krizí v bankovním sektoru. Banky neposkytovaly půjčky na bydlení v důsledku zpřísněného systému podmínek pro poskytnutí úvěru, tím klesal obchod na realitním trhu. Z druhé strany ovšem sílí tlak na prodej nemovitosti, které jsou zatíţeny zástavami věřitelů a kde majitelé nejsou schopni splácet své závazky a někteří z nich se ocitli i ve finanční nouzi. Tím pádem se v realitním trhu objevuje více nemovitostí k prodeji, které se mohou koupit za výhodnějších podmínek. Finanční krize má jasný dopad na realitní trh a vedla ke sníţení cen nemovitosti, k jeho novému oţivení, v závislosti na vývoji ekonomiky. Na úvěrovém trhu se významným způsobem omezilo financování developerských projektů úvěry. Některé banky zcela zastavily financování těchto projektů, jiné zpřísnily podmínky úvěrů natolik, ţe developeři jiţ nejsou schopni získat úvěr. V minulosti platilo, ţe developer měl poskytnut úvěr na výstavbu celého projektu a předhypoteční úvěr jako úhrada kupní ceny, pomáhal splácet tento firemní úvěr. Útlum financování developerského sektoru se jiţ projevuje problémy s dokončením rozestavěných projektů, kde jsou čerpány předhypoteční úvěry. Při nedokončení stavby banky nezískají plnohodnotné zajištění a hrozí, ţe předhypoteční úvěr nebude převeden na hypoteční úvěr. Riziko se sniţuje s vyšší rozestavěnosti projektu. Čím blíţe je projekt k dokončení, tím riziko vyplývající z nemoţnosti dokončit 34
stavbu je niţší. U předhypotečních úvěrů v rámci developerských projektů je banka obezřetná při prověřování projektu. Banky jsou ochotny poskytnout peníze pouze za předpokladu, ţe je velká část projektu uţ předprodaná. Některé firmy jsou ve velkých problémech. Lidé mají zájem o menší byty, protoţe na větší nedosáhnou. Developeři to vědí, a tak se snaţí větší byty změnit na menší. Budou muset přijít s výstavbou lacinějšího bydlení. Začali poprvé ve své historii ve velkém zlevňovat byty a domy, ačkoli loni touto dobou nechtěli o takovém kroku ani slyšet. Ceny nových bytů klesly od nejvyšších hodnot v roce 2008 po současnost zhruba o deset aţ patnáct procent. Značnou roli tu hraje i faktor daně z přidané hodnoty neţ krize. Vyšší sazba DPH od roku 2008 u nových bytů znamenala sníţení poptávky po nemovitostech. Změna sazby měla vliv na hypotéky uţ o půl roku dříve, neţ se rozběhla celosvětová finanční krize v září 2008. V případě, ţe by krize dopadla negativně na trh nových bytů a domů výrazným propadem cen, celá tato skupina by byla ohroţená. Hodnota majetku, který si kupující pořídili, by mohla poklesnout pod hodnotu hypotéky. 40 Typickým problémem těchto měsíců je pokles cen bytů v Jihlavě. Například jak popisuje pan Schneider z Jihlavy v týdeníku Sedmička z 11. 3. 2010. Před pěti lety si koupil byt v Jihlavě, který chtěl tento rok prodat a koupit větší. Jenţe cena jeho bytu strmě klesla. Situace v Jihlavě je ojedinělá, před dvěma roky ceny nemovitostí nebývale vzrostly. Zapříčinily to hlavně strojírenské firmy, které v období hospodářského růstu zaměstnávaly řadu lidí za nadprůměrné platy. Tito zaměstnanci si brali v předchozích letech vysoké úvěry a ceny bytů rostly s rostoucí poptávkou. V současné době je můţe negativně zasáhnout změna úroků a to v souvislosti s jejich příjmy, které v důsledku finanční krize klesly. Majitelé hypoték by potom měli problémy se splácením úvěru. Zhoršila by se finanční situace klienta. Například tím, ţe úrokové sazby vzrostou. Na tyto klienty můţe krize dolehnout velmi tvrdě.
40
Blíže viz http://www.penize.cz/50621-jak-muze-krize-v-cesku-ohrozovat-drzitele-hypotek 16. 4. 2010
35
Při refixaci úrokové sazby jsou úroky pro další období vyšší, neţ kolik banky nabízí novým klientům. Polovina bank nabízí stávajícím klientům stejné podmínky jako těm novým. Stejně velká část bank nabízí novým klientům výhodnější podmínky, tedy bonus, kteří uţ stávající klienti nedostanou. V poslední době banky změnily k lepšímu politiku vůči stávajícím klientům. „Zhruba 70 tisícům klientům letos končí fixace sazby a z toho asi 40 tisícům z nich se stane, že se jim výrazně zvýší úroková sazba.“41 V roce 2006 si klienti brali hypotéku, sazby byly tři procenta na tříletou fixaci. Dnes dostanou nabídku na úrokovou sazbu kolem pěti aţ šesti procent. To je pro většinu výrazný skok. Navíc se můţe stát, ţe jejich stávající banka jim nabídne ještě o půl procenta horší sazbu neţ novým klientům. Klientovi pak vzrostou náklady na hypotéku o 20 aţ 30 procent. 42 Proto se refinancování hypotečních úvěrů dostává do popředí zájmu všech bank. Nově poskytované úvěry stagnují, proto banky vidí v této skupině klientů, kterým končí fixace obrovský potenciál, který můţe nahradit v současné době příliv nových úvěrů. Některé klienty čeká nepříjemné navýšení úrokové sazby. Přechod ke konkurenci můţe nespokojeným klientům ušetřit desetitisíce korun. Banky vidí v těchto klientech bezpečnější obchod, neţ jaké představují nové hypoteční úvěry, neboť tito klienti uţ hypotéku několik let splácejí a jejich hodnota úvěru vůči hodnotě nemovitosti je niţší.43 Banky nabízí klientům zjednodušené refinancování úvěru. Umoţňuje za určitých podmínek zjednodušené dokládání, a to ocenění nemovitosti a doloţení příjmů, a ani neplatí poplatek za zpracování hypotečního úvěru. Aby klient při refinancování úvěru nemusel dokládat všechny dokumenty jako u nového úvěru, banka vyuţije podkladů jiţ předloţených klientem pro původní úvěr a informaci týkající se jeho platební morálky. Základní podmínkou je splnění podmínek například v bance ČSOB: klient splácí původní úvěr 30 měsíců, hypoteční úvěr do 70 procentní zástavní hodnoty, splatnost úvěru max. 25 let, objektem úvěru rodinný dům
41
Blíže viz http://www.penize.cz/50621-jak-muze-krize-v-cesku-ohrozovat-drzitele-hypotek 16. 4. 2010 Blíže viz http://www.penize.cz/50621-jak-muze-krize-v-cesku-ohrozovat-drzitele-hypotek 16. 4. 2010 43 Blíže viz http://www.hypoindex.cz/clanky/v-letosnim-roce-skonci-fixace-50-000-hypotek/ 16. 4. 2010 42
36
nebo bytová
jednotka,
účelem
původního
úvěru
byla
koupě,
výstavba
nebo rekonstrukce. Refinancování se nevyplatí, pokud si klient například vzal před třemi lety úvěr na 100 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Za tři roky splatí sedm procent hodnoty nemovitosti, ostatní jsou jen úroky a navíc cena nemovitostí klesla. Bude tedy klient potřebovat zase stoprocentní hypotéku. V současné době bude muset mít vlastní zdroje, aby mohl jít do niţší zástavní hodnoty. Před krizí banky běţně poskytovaly klientům 100% hypotéky, ale v dnešní době poskytují jen některé velké banky po splnění podmínek. Dalším východiskem pro klienta, který bude mít refixaci například za pět let, hypotéku pozdě splácí, banka můţe nabídnout restrukturalizaci. Restrukturalizací se rozumí změna podmínek splácení hypotéky na ţádost klienta, která vede k trvalému či dočasnému sníţení splátek úvěru a obvykle je situace spojena se zhoršením finanční situace klienta. Slouţí tedy výhradně k řešení problémových ţivotních situací klienta. Restrukturalizací můţe docházet k prodlouţení úvěru, odkladu splátek jistiny či případně kombinaci obou způsobů. Někteří klienti tuto ţivotní situaci mohou řešit prodejem nemovitosti s hypotékou. Převzetí dluhu můţe být i vhodným východiskem pro řešení problémového úvěru pro banku při zachování výhodnějších podmínek původního úvěru. Například výhodné sazby, nároku na odpočet úroků z daňového základu nového dluţníka či zachování nároku na příspěvek státní finanční podpory. Nový klient se tak stává novým klientem banky a pokračuje ve splácení úvěru. Prodávajícímu doplatí rozdíl mezi kupní cenou bytu a částkou, kterou zbývá splatit bance v rámci hypotéky. Banka má větší obezřetnost při stanovení zástavní hodnoty odhadcem nemovitosti. V souvislosti s pokračujícím poklesem cen nemovitosti byla upravena v ČSOB hodnota koeficientu nemovitosti u zástavní hodnoty na 0,95.
37
8 Novinky na hypotečním trhu O hypotéky není zájem, banky musí zlevňovat. Konkurence zejména menších bank, ale také stavebních spořitelen na hypotečním trhu je široká. Stále častěji se objevují nabídky, které lákají klienty na nízké úrokové sazby hypoték, sníţení či odpuštění poplatku za zpracování. Většinou se jedná o časově omezené akce. Novinka na hypotečním trhu je offsetová hypotéka, se kterou přichází Raiffeisenbank a mBank. Tato novinka kombinuje spořicí účet a hypotéku. Základním rozdílem je tzv. bilanční mechanismus, který vychází ze vzájemného započítávání zůstatků na úvěrovém a spořicím účtu. Výše měsíční splátky se tak odvíjí od rozdílu mezi dluţnou částkou hypotéky a sumou prostředků na účtu. Uloţené prostředky má klient vţdy k dispozici. Výhodnější je pro klienty, kteří mají vyšší vklady na účtu. Nevýhodou je vyšší úroková sazba neţ u standardní hypotéky.44 Další novinkou se objevuje nový druh hypotéky, jde o variabilní úrokovou sazbu vázanou na PRIBOR (aktuální mezibankovní úroková sazba, nyní je na měsíc březen 1,22 %,45 zbytek úroku je marţí banky). Nabízejí ji UniCredit Bank, Komerční banka, GE Money, mBank a Raiffeisenbank. UniCredit Bank prezentuje roční variabilní úrokovou sazbu 3,93 %, Raiffeisenbank nabízí 4,75 % a mBank sníţila sazbu na 4,24 % do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti při sjednání ţivotního pojištění. Komerční banka nabízí u hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti, při tříleté a pětileté fixaci úrokovou sazbu od 4,65 %. Ţádost musí podat do konce dubna. GE Money Bank má podobnou nabídku jako Komerční banka, jen ji nemá časově omezenou. Úrok začíná od 4,69 % u tříleté a pětileté fixace.46 V případě variabilní sazby, klient nikdy neví, jaké budou měsíční splátky v budoucnu. Můţe se stát, ţe několik měsíců bude platit o několik stovek, či tisíců niţší splátky neţ v případě srovnatelné hypotéky s pevnou sazbou, ale v dalších měsících můţe platit více. 44
Blíže viz: http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoindex-brezen-2010-banky-po-dlouhe-dobe-prekonaly7miliardovou-hranici/ 20. 4. 2010 45 Blíže viz: http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/penezni_trh/pribor/prumerne.jsp?year=2010&show=Spustit+sesta vu 20. 4. 2010 46 Blíže viz: http://aktualne.centrum.cz/finance/bydleni/clanek.phtml?id=664909 20. 4. 2010
38
Splátky si strhává banka z účtu klienta a o změně úrokové sazby informuje banka dopisem. Klient by měl počítat s tím, ţe sazby jsou nyní na minimum a budou se v budoucnu pohybovat spíše směrem nahoru. Sazby vázané na PRIBOR mohou být výhodné. Pokud sazby výrazně vzrostou a pro klienta přestanou být výhodné, můţe kaţdý měsíc převést svůj úvěr na fixní sazbu. Další výhodou je mimořádné (předčasné) splacení úvěru či odchod k jiné bance (refinancování), ovšem za cenu jednoho procenta ze splacené částky.47 Česká spořitelna nabízí kromě standardní slevy z úrokové sazby ve výši 1 % z poloviny výše úvěru po celou dobu splácení další sníţení o 0,2 %. Minimální úroková sazba je 4,49 % s podmínkou pětileté fixace úrokové sazby, splácení hypotéky minimálně dvacet let a sjednání pojištění úvěru.48 Na nejniţší úrokovou sazbu ne kaţdý dosáhne. Je třeba splnit řadu podmínek. Přehled úrokových sazeb uvádím v Tabulce č. 3.
Tabulka č. 3: Úrokové sazby hypoték Banka
Fixace (úvěr do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v %) 1 rok
3 roky
5 let
10 let
15 let
Česká spořitelna
5,29
5,19
5,19
5,19
5,19
ČSOB
5,49
5,19
5,29
5,29
5,69
GE Money Bank
5,09
4,69
4,69
5,59
nenabízí
Hypoteční banka
5,49
5,19
5,29
5,29
5,69
Komerční banka
5,05
4,65
4,65
5,15
5,35
LBBW Bank
4,99
4,58
4,59
5,09
5,29
mBank
4,93
5,34
5,70
nenabízí
nenabízí
Poštovní spořitelna
individuální
Raiffeisenbank
5,39
5,19
5,49
6,49
6,49
UniCredit Bank
4,44
4,54
4,64
5,44
nenabízí
Volksbank
5,49
4,49
4,99
nenabízí
nenabízí
Wüstenrot hyp. banka
4,90
5,34
5,34
6,45
nenabízí
Pramen: Autor,
47 48
Blíže viz: http://www.penize.cz/71722-hypoteky-meni-tvar-a-jsou-nejlevnejsi-za-dva-roky 20. 4. 2010 Blíže viz: http://www.csas.cz/banka/content/inet/bydleni/cs/news_ie_931.xml 20. 4. 2010
39
podle údajů
na
WWW:
roztrhl-pytel/> 19. 4. 2010
Minimální úrokové sazby ČSOB platí pro klienty, kteří zasílají peníze na účet a sjednají si 2 ze 3 nabízených pojištění.
ČSOB, Hypoteční banka a Poštovní spořitelna nabízejí časově omezenou slevu 0,1 % ze sazby za každý započatý milion korun objemu úvěru, max. 0,4 %.
GE Money Bank poskytne tento úrok, pokud bude úvěr nad 2 miliony korun, zástavní hodnota do 80 %, klient musí mít účet u banky a sjedná si pojištění proti neschopnosti splácet.
LBBW Bank nabízí do konce května úrokovou sazbu od 4,59 %. Podobně jako ostatní banky vyžaduje zvolení delší fixace, tj. od pěti let. Další podmínkou je úvěr od tří milionů.
mBank nabízí úroky na úvěr do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Úrokové sazby jsou garantované.
UniCredit Bank nabízí sazby pro nově poskytnuté úvěry s podmínkou pojištění proti neschopnosti splácet a vedení osobního konta s kreditní kartou.
Volksbank nabízí do konce června nižší úrokové sazby u úvěru do 80 % zástavní hodnoty s tříletou fixací a splatností do 10 let je potom úroková sazba od 4,49 %.
Oberbank nabízí při jednoleté fixaci sazbu od 4,6 %. I u této banky platí, že pokud zvolí klient delší fixaci, bude sazba vyšší.
Akci na poplatek za zpracování hypotéky nabízí GE Money Bank klientům, kteří požádají o hypotéku do konce května. Česká spořitelna, Raiffeisenbank a mBank ho neúčtují.
Sazby hypoték klesají, na srovnatelných překlenovacích úvěrech od stavebních spořitelen jdou nahoru. Nabízené úroky jsou běţné nad 5 %. Banky se snaţí víc hypotéky oţivit. Po delší době jsou tak úroky na hypotékách výhodnější neţ na překlenovacích úvěrech stavebních spořitelen. U překlenovacího úvěru platí klient jen úroky (anuita se nesniţuje). Úroková sazba závisí na výši zástavní hodnoty. Úroky platí po celou dobu z celé výše úvěru, tedy i z jiţ naspořené částky jak uvádí Tabulka č. 4.
40
Tabulka č. 4: Úroková sazba u překlenovacího úvěru Výše úvěru
1 500 000
1 500 000
1 500 000
Naspořeno
0
200 000
500 000
Sazba úvěru
4,94 %
4,94 %
4,94 %
1%
1%
1%
Úroky z úvěru rok
74 100
74 100
74 100
Úroky ze spoření
0
2 000
5 000
4,94 %
5,55 %
6,91 %
Sazba spoření
Efektivní úroková sazba
Pramen: Autor, z interních údajů banky ČSOB
41
9 Modelový příklad Modelový příklad 1 Kdo se zajímá jen o výši úrokové sazby, jistě zaznamená nejniţší čísla. Na akční nabídku ne kaţdý dosáhne. Pro klienta by však v závěru měla být nejdůleţitější celková výše splátky, kterou měsíčně zaplatí a ne výše úrokové sazby. Tabulka č. 5 uvádí porovnání hypotéky například České spořitelny a ČSOB.
Tabulka č. 5: Nabídka hypotéky Nabídka hypotéky
Česká spořitelna
ČSOB
Výše hypotéky
1 503 998 Kč
1 503 998 Kč
Doba splatnosti
25 let
25 let
Délka fixace
5 let
5 let
Úroková sazba
5,24 %
5,59 %
Měsíční splátka
9 077 Kč
9 317 Kč
349 Kč
150 Kč
711 Kč
417 Kč
10 137 Kč
9 884 Kč
Měsíční poplatky Pojištění schopnosti splácet Celková výše splátky Pramen: Autor, příloha č. 4.
Jak vyplývá z tabulky č. 5 Česká spořitelna má lepší úrokovou sazbu neţ banka ČSOB, ale přesto je celková výše splátky vyšší u České spořitelny. Česká spořitelna má vyšší měsíční poplatek za vedení hypotečního úvěru a za pojištění.
42
Modelový příklad 2 Navíc vlivem finanční krize došlo k zpřísnění dokládání příjmu typu důchody, různé příspěvky jako rodičovský příspěvek, mateřská, penze, výţivné, cestovní náhrady (diety) a různé odměny. Při propočtu jeho příjmů nesmí tyto příjmy přesáhnout 50 % z celkových příjmů (úvěrový obchod nesmí být postaven na těchto příjmech). Tyto příjmy se započítávají pouze za podmínky jejich trvalosti a stability. V Příloze č. 5 je uveden příklad důchodce, který má celkový příjem ve výši 20 000,Kč, a to důchod 12 000,- Kč, příjem ze zaměstnání 8 000,- Kč. I kdyţ potřebný čistý měsíční příjem dle modelu (příloha č. 3) splňuje, banka mu hypotéku neposkytne. Musí mít spoluţadatele, který bude mít příjmy např. ze závislé činnosti. Modelový příklad 3 Hypoteční úvěry se zástavní hodnotou aţ 100 % objemu úvěru patří mezi rizikové typy hypoték. Banka ČSOB je jedna z mála bank, která tento typ hypotéky poskytuje. Z důvodu ošetření úvěrového rizika došlo k úpravě rezerv k anuitní splátce. Dříve stačila rezerva 30 %, v současné době 50 %. (Jedná se o větší finanční rezervu, klient musí dokládat o to vyšší příjem.) Cílem banky je udrţovat podíl 100% hypoték na nových prodejích na úrovni max. 30 % (a postupně tento podíl sniţovat), protoţe vyšší rizikovost tohoto typu úvěru se významným způsobem přenáší do nákladů banky. V bance tento typ hypotéky nabízí zejména vlastním klientům, které zná. Banka má stanovený pravidla. Podle Přílohy č. 6 stačí ţadateli potřebný čistý měsíční příjem ve výši 15 686,- Kč, ale banka poţaduje u tohoto typu hypotečního úvěru prokázání příjmu minimálně ve výši 30 000,- Kč. Poţadovaná částka se navýšila z důvodů finanční krize.
43
Tabulka č. 6: Porovnání vybraných produktů
Název produktu
Max. výše úvěru - % z ceny nemovitosti Maximální doba splatnosti Úroková sazba – fixace 1 rok Úroková sazba – fixace 3 rok Úroková sazba – fixace 5 rok Úroková sazba – fixace 10 rok Úroková sazba – fixace 15 rok Předhypoteční úvěr Poplatky při schválení Za vedení účtu se státní podporou Za vedení účtu bez státní podpory Běţný účet v bance Sankce za předčasné splacení úvěru
Změna podmínek smlouvy Aktualizace k datu
Česká spořitelna Ideální hypotéka
ČSOB Hypotéka do 85 %
Komerční banka Klasik
Hypoteční banka Hypoteční úvěr 85 %
GE Money BankHypotéka
Raiffeisen bank Klasik
LBBW Bank CZ – IQ Hypotéka
mBank mHYPOT ÉKA
100 %
85 %
85 %
85 %
80 %
90 %
90 %
50 %
30 let
40 let
30 let
30 let
30 let
30 let
40 let
45 let
5,29 %
5,49 %
5,05 %
5,69 %
5,09 %
5,39 %
4,90 %
4,72 %
5,19 %
5,19 %
4,65 %
5,39 %
4,69 %
5,19 %
4,78 %
5,13 %
5,19 %
5,29 %
4,65 %
5,29 %
4,69 %
5,49 %
4,75 %
5,49 %
5,19 %
5,29 %
5,15 %
5,29 %
5,59 %
6,49 %
5,17 %
nepolskytuje se
5,19 %
5,69 %
5,35 %
5,69 %
nepolskytuje se
6,49 %
5,36 %
nepolskytuje se
-
ano
ano
ano
-
ne
-
-
0 Kč
0,80 % 8 aţ 25 tis. Kč
2 900,- Kč
0,80 % 8 aţ 25 tis. Kč
0 Kč
0 Kč
0,40 % 9 aţ 25 tis. Kč
0 Kč
200 Kč
220 Kč
150 Kč
220 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
nepolskytuje se
200 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
zdarma
ne
ano
ano
ne
ne
ano
ano
ne
individuální 1 999 Kč
5% z mimořádné splátky za kaţdý rok před koncem platnosti úrokové sazby
individuální
5% z mimořádné splátky za kaţdý rok před koncem platnosti úrokové sazby
5 % ze splacené části úvěru
10 % z výše mimořádné splátky
2%z předčasně splacení jistiny, min. 5 000 Kč
0 Kč
500 – 5 000 Kč
2 000 – 10 000 Kč
2 000 Kč
2 000 – 10 000 Kč
3 000 – 5 000 Kč
5 000 – 10 000 Kč
2 000 Kč
300 – 2 500 Kč
9. 3. 2010
20. 4. 2010
21. 4. 2010
3. 2. 2010
20. 4. 2010
21. 4. 2010
17. 3. 2010
4. 2. 2010
Pramen: Autor, podle údajů na WWW: http://www.penize.cz/porovnavac?producttypeid=5623 a
44
http://www.mesec.cz/produkty/hypoteky/porovnani/?vybrane[0]=1130&vybrane[1]=1782&vybrane[2]=1035&vybra ne[3]=363&vybrane[4]=1785&vybrane[5]=365&vybrane[6]=1704&vybrane[7]=651&vybrane[8]=1131&vybrane[9] =1712&vybrane[10]=1944&vybrane[11]=1126
Trh bydlení, zasaţený finanční krizí, zapříčinil pokles prodeje nových bytů, který je ale kompenzován zvyšujícím se zájmem klientů o pronájem a rekonstrukce starších bytů. Právě rekonstrukce a modernizace představují potenciál, který banky chtějí vyuţít. Banka ČSOB má jednodušší přístup k bydlení pomocí půjčky na lepší bydlení neţ půjčky na cokoliv. Největším přínosem nové půjčky na lepší bydlení pro klienta je zpětné doloţení účelu, při úrokové sazbě od 8,7 % ročně. Po schválení úvěru jsou peníze ihned převedeny klientovi na účet, maximálně 600 tis. korun. Doklady, prokazující účel vynaloţených prostředků, stačí doloţit do šesti měsíců. Klient tak můţe nejprve provést plánované úpravy bydlení a aţ poté doloţit potřebné dokumenty. Jednoduchost úvěru bez sloţitého papírování a rychlost získání prostředků jsou nyní hlavními prodejní argumenty proti úvěrům ze stavebního spoření. Tuto půjčku můţe klient vyuţít například na koupi bytu, rekonstrukci, modernizaci či výstavbu. Tato půjčka nabízí financovat zelené bydlení, kde klient získá úrokovou sazbu 7,7 %. GE Money Banknabízí Osobní půjčku Expres s nejniţší úrokovou mírou od 5,70 % do 600 tis. Kč, doba splatnosti do osmi let. Raiffeisenbank představuje účelovou půjčku na bydlení s úrokovou mírou od 6,30 % do 1 mil. Kč. Česká spořitelna nabízí spotřebitelský úvěr s úrokovou mírou od 6,50 % do 500 tis. Kč. UniCredit Bank Czech Republic představuje osobní úvěr účelový s úrokovou mírou od 10,40 % do 300 tis. Kč, doba splatnosti do pěti let, ale bez sankcí za předčasné splacení úvěru.49
49
Blíže viz: http://www.penize.cz/spotrebitelske-uvery 22. 4. 2010
45
V Tabulce č. 7 ukazuji moţný přehled měsíčních splátek klienta při úrokové sazbě 7,7 % ročně.
Tabulka č. 7: Půjčka na lepší bydlení – přehled splátek Splatnost Půjčka (v Kč)
1 rok
3 roky
5 let
7 let
10 let
Výše měsíčních splátek (v Kč) 100 000
8 685
3 120
2 013
1 544
1 197
300 000
26 055
9 359
6 040
4 631
3 592
500 000
43 425
15 599
10 067
7 719
5 987
600 000
52 110
18 719
12 080
9 262
7 185
Pramen: Autor Poznámka: Pro výše uvedenou tabulku platí úroková sazba 7,7 % ročně.
Pokud klient nechce dokládat doklady například faktury, banka ČSOB mu poskytne půjčku na cokoliv, ale uţ za draţší úrokovou sazbu. Pro stávajícího klienta je sazba od 10,9 % a pro nového klienta 15,9 %. Peníze banka ihned převede na jeho běţný účet a klient můţe peníze pouţít na cokoliv. V současné době banky těmto parametrům věnují zvýšenou pozornost, a to zejména v níţe uvedených případech: Pokud zaměstnavatel ţadatele o úvěr je v některém ze sektorů, které jsou krizí ohroţeny, pak se vyţaduje spoludluţník s jiným zaměstnavatelem. Jde zejména
o
sektory:
sklářství,
strojírenství,
automobilový
průmysl,
poradenství a stavebnictví. Pokud zaměstnavatel ţadatele o úvěr má finanční problémy či ukončil svou činnost. Například pokud si klient nechal před ukončením pracovního poměru nebo od firmy, která ukončila činnost vystavit potvrzení o příjmu. I u neúčelových úvěrů je důleţité vědět pro banku, na co je klient pouţije. Kdyby klient ţádal vyšší úvěr, a odmítá sdělit účel, banka je opatrná, neboť hrozí přesun prostředků např. do podnikání. U zaměstnanců, kteří pracují pro personální agentury je zvýšené riziko ztráty zaměstnání, protoţe firmy jako první obvykle propouštějí agenturní pracovníky.
46
Pokud součástí příjmu jsou sociální dávky (mateřský příspěvek apod.), pak banka musí řádně vyhodnotit udrţitelnost a schopnost nahradit tyto příjmy. Pokud jsou všichni ţadatelé zaměstnáni v jedné firmě z rizikových sektorů. Příjmy z nájemného banka vyhodnocuje, zda za uvedenou částku je moţné nemovitost pronajmout, ale i reálnost pronájmu. Sleduje také soulad mezi závazky klienta, které uvedl v ţádosti a reálnými závazky v bankovních i nebankovních registrech. Opatrnější přístup k rizikovějším produktům je u těchto úvěrů nově spojen s čerpáním na zapsané zástavní právo. Jedná se o případy: Americká hypotéka – neúčelový hypoteční úvěr Hypotéka bez dokládání příjmů Refinancování půjček od soukromých (nebankovních) osob
47
ZÁVĚR Hypoteční úvěry jsou i nadále nejrozšířenější úvěrovým produktem, které jsou moţné vyuţít ke koupi bytu nebo rodinného domu, rekonstrukci či modernizaci stávajícího bydlení nebo stavbě rodinného domu. Vlivem finanční krize zájem o nové byty poklesl, ale v některých regionech je poptávka po nových bytech stále vysoká. V době finanční krize se všeobecně poptávka sníţila na venkově, u nových bytů a v oblasti nemovitosti pro komerční a výrobní vyuţití. V těchto oblastech realitního trhu se sníţila kupní cena. Cena nemovitosti je dána mírou nabídky a poptávky. Pokud se ceny nových bytů budou dále sniţovat, bude o ně větší zájem, objeví se nové projekty výstavby domů, čímţ se následně oţiví trh v realitním sektoru i v oblasti pronájmů bytů. Cílem práce bylo zachytit měnící se podmínky úvěrování bydlení vlivem finanční krize. Krizí byly zasaţeny hlavně sektory sklářství, strojírenství, automobilový průmysl, poradenství a stavebnictví. Ţadatelé o úvěr z těchto sektorů se mohou setkat s přísnějšími podmínkami při poskytování úvěru. Závěr práce ukazuje, ţe banka i nadále půjčuje klientům s krédem bezpečného půjčování s cílem omezení počtu klientů, kteří by se mohli v budoucnu dostat do situace, ţe by hypotéku nebyli schopni splácet, protoţe vlivem krize se zvyšuje platební neschopnost klientů o úvěr. Dlouhodobá finanční stabilita klienta patří k významným faktorům ovlivňujících splácení úvěrů. Správné vyhodnocení stability příjmů ţadatele o úvěr a zajištění účelu úvěru jsou klíčovými parametry poskytování úvěru v kaţdé době. Banky přicházejí s různými novinkami, lákají klienty na nízké variabilní úrokové sazby hypoték, protoţe realitní trh prochází útlumem. Kupující očekávají další sníţení cen nemovitostí, ale prodávající, nejsou ochotni prodat nemovitost za niţší cenu.
48
V dnešní době je trh přeplněn nabídkami jednotlivých finančních institucí, které slibují jednoduchost a minimální zatíţení rodinného rozpočtu, je však důleţité vyčkat na nejvýhodnější nabídku, která ušetří nemalé finanční prostředky. Při hledání hypotéky na míru je dobré se poradit i s finančními poradci, kteří danou problematiku znají a dobře se v ní orientují, protoţe jednotlivé produkty na našem trhu se neustále mění.
49
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ [1] KIPIELOVÁ, Ivana a kol. Bankovnictví pro střední školy a veřejnost. 1. vyd. Praha: Fortuna, 1995. 208 s. ISBN 80-7168-273-X. [2] Kolektiv autorů. Bankovnictví v České republice. 4. vyd. Praha: Bankovní institut, a.s., 2000. 349 s. ISBN 80-7265-035-1. [3] POLOUČEK, Stanislav a kol. Bankovnictví. 1. vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. 716 s. ISBN 80-7179-462-7. [4] REJNUŠ, Oldřich. Peněţní ekonomie (Finanční trhy). 2. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM,s.r.o., 2006. 258 s. ISBN 80-214-3235-7 [5] REVENDA , Zbyněk a kol. Peněţní ekonomie a bankovnictví. 4. vyd. Praha: Management Press, 2005. 627 s. ISBN 80-7261-132-1.
Zákony a vyhlášky Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
Internetové zdroje www.ekonom.ihned.cz www.hypoindex.cz www.mmr.cz
www.csob.cz www.sfinance.cz www.hypoteky.finance.cz www.zelenausporam.cz www.mesec.cz www.centralniregistrdluzniku.cz 50
www.cbcb.cz www.penize.cz www.cnb.cz www.aktualne.centrum.cz www.csas.cz
SEZNAM TABULEK A GRAFŮ Tabulka č. 1: Vývoj hypotečních úvěrů Tabulka č. 2: Úleva na daních úroku z úvěru Tabulka č. 3: Úrokové sazby hypoték Tabulka č. 4: Úroková sazba u překlenovacího úvěru Tabulka č. 5: Nabídka hypotéky Tabulka č. 6: Porovnání vybraných produktů Tabulka č. 7: Půjčka na lepší bydlení – přehled splátek
Graf č. 1: Ceny bytů Graf č. 2: Objem splátek 3 a více měsíců po splatnosti
51
SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1: Typ ţádosti A Příloha č. 2: Seznam uţivatelů Bankovního registru Příloha č. 3: Seznam uţivatelů Nebankovního registru Příloha č. 4: Nabídka hypotéky Příloha č. 5: Modelový příklad – důchodce Příloha č. 6: Modelový příklad - 100% hypotéka
52
Příloha č. 1: Typ ţádosti A
53
54
55
56
Příloha č. 2: Seznam uţivatelů Bankovního registru -Česká spořitelna, a.s.; - Československá obchodní banka, a.s. ; - GE Money Bank, a.s.; - UniCredit Bank Czech Republic, a.s.; - Komerční banka, a.s.; - Raiffeisenbank a.s.; - Hypoteční banka, a.s.; - Citibank Europe plc, organizační sloţka; - Českomoravská stavební spořitelna, a.s.; - Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.; - Wüstenrot-stavební spořitelna a.s.; - LBBW Bank CZ a.s.; - Wüstenrot hypoteční banka, a.s.; - Raiffeisen stavební spořitelna a.s.; - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.; - Volksbank CZ, a.s.; - Oberbank AG pobočka Česká republika; - Waldviertler Sparkasse von 1842 AG; - BRE Bank S.A; - Všeobecná úverová banka a.s., pobočka Praha - Raiffeisenbank im Stiftland eG pobočka Cheb, odštěpný závod
57
Příloha č. 3: Seznam uţivatelů Nebankovního registru - ČSOB Leasing, a.s.; - GE Money Auto, a.s.; - GE Money Multiservis, a.s.; - UniCredit Leasing CZ, a.s.; - Santander Consumer Finance a.s.; - ŠkoFIN s.r.o.; - Leasing České spořitelny, a.s.; - s Autoleasing, a.s.; - RCI Financial Services, s.r.o.; - D.S. Leasing, a.s.; - PSA finance Česká republika s.r.o.; - s Autoúvěr, a.s.; - Credium, a.s.; - Toyota Financial Services Czech s.r.o.; - UNILEASING a.s.; - S MORAVA Leasing, a.s. - D.S. Leasing Full Service, s.r.o.; - AGRO LEASING J.Hradec s.r.o.; - IMPULS-Leasing-AUSTRIA s.r.o.; - Diners Club Czech, s.r.o; - Factoring České spořitelny, a.s; - Raiffeisen Leasing s.r.o.; - NLB Factoring a.s.; - SG Equipment Finance Czech Republic s.r.o.; - COFIDIS s.r.o.; - CETELEM ČR, a.s.; - Home Credit a.s.
58
Příloha č. 4: Nabídka hypotéky
Nabídka hypotéky
Výše hypotéky Doba splatnosti Délka fixace Úroková sazba při refixaci
Celková výše splátky
10 137 Kč
1 503 998 Kč 25 5 5,59 %
Měsíční splátka
9 317 Kč
Měsíční poplatky Pojištění schopnosti splácet
150 Kč 417 Kč
Celková výše splátky
59
9 884 Kč
Příloha č. 5: Modelový příklad – důchodce
60
61
Příloha č. 6: Modelový příklad - 100% hypotéka
62
63
