VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE. Diplomová práce Pavel Zít

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE

Diplomová práce

2006

Pavel Zít

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Hlavní specializace: Podniková ekonomika a management

Název diplomové práce:

Oceňování nemovitostí

Vypracoval: Pavel Zít Vedoucí diplomové práce: Ing. Jan Heřman, CSc.

Prohlášení

Prohlašuji, že diplomovou práci na téma „Oceňování nemovitostí“ jsem vypracovala samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury.

V Praze dne 12. listopadu 2006

Poděkování

Velké poděkování patří panu Ing. Janu Heřmanovi, Csc., za náležitou pomoc a odborné vedení při zpracování diplomové práce.

Pavel Zít


Obsah Obsah ................................................................................................................................ 5 1 Úvod.......................................................................................................................... 6 2 Teoreticko - metodologická část............................................................................... 8 2.1 Základní pojmy ................................................................................................. 8 2.2 Movitý a nemovitý majetek .............................................................................. 9 2.3 Trh nemovitostí................................................................................................. 9 2.3.1 Základní rysy trhu s nemovitostmi ........................................................... 9 2.3.2 Situace na českém trhu nemovitostí........................................................ 10 2.3.3 Výnosnost nemovitostí v ČR .................................................................. 15 2.3.4 Rizika investic do nemovitostí................................................................ 16 2.3.5 Trendy a příležitosti ................................................................................ 19 2.4 Druhy nemovitostí .......................................................................................... 20 2.4.1 Stavba...................................................................................................... 20 2.4.2 Oceňování staveb .................................................................................... 21 2.4.3 Pozemek.................................................................................................. 22 2.4.4 Oceňování pozemků ............................................................................... 23 2.5 Katastr nemovitostí ......................................................................................... 23 2.5.1 Správa a předmět katastru....................................................................... 23 2.5.2 Obsah katastru......................................................................................... 24 2.5.3 Závaznost údajů katastru ........................................................................ 24 2.5.4 Veřejnost a zásady užívání katastru........................................................ 25 2.5.5 Aktuální situace na katastru nemovitostí ................................................ 25 2.6 Stáří stavby a životnost ................................................................................... 27 2.7 Cena a hodnota................................................................................................ 29 2.8 Cena administrativní versus tržní ................................................................... 30 2.8.1 Cena administrativní ............................................................................... 30 2.8.2 Cena tržní................................................................................................ 31 2.9 Znalecká činnost ............................................................................................. 31 2.9.1 Znalecký posudek ................................................................................... 31 2.9.2 Podklady pro ocenění nemovitostí.......................................................... 32 2.9.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti........................................................... 33 2.10 Oceňování nemovitostí ................................................................................... 33 2.10.1 Oceňování rodinného domu nákladovým způsobem.............................. 33 2.10.2 Oceňování rodinného domu výnosovým způsobem............................... 36 3 Praktická část .......................................................................................................... 39 3.1 Ocenění nemovitosti výnosovým způsobem .................................................. 39 3.2 Ocenění nemovitosti nákladovým způsobem ................................................. 41 3.3 Umístění volného kapitálu na trhu nemovitostí.............................................. 60 4 Závěr ....................................................................................................................... 66 4.1 Rekapitulace.................................................................................................... 68 5 Seznam použité literatury ....................................................................................... 69 6 Seznam příloh ......................................................................................................... 71

-5-

Pavel Zít


1 Úvod Každý z nás je obklopen velkým množstvím trhů, na kterých se směňuje různé zboží. Tyto trhy však nefungují odděleně a jsou vzájemně propojeny. Součástí tohoto propojeného tržního systému je i trh nemovitostí, který díky velkým finančním prostředkům, jež sem směřují, patří mezi významné hospodářské oblasti. Tento trh se sice obecně řídí shodnými pravidly jako trhy s jiným zbožím, existují zde však odlišnosti, které jsou dány samotnou podstatou nemovitostí jako je jejich daleko větší životnost, nepřenosnost a pro svého vlastníka představují málo likvidní aktivum. Ceny jsou na trhu nemovitostí relativně vysoké, což značně omezuje jednání účastníků trhu. Aby však vůbec k jednáním a jakýmkoliv tržním transakcím mohlo dojít, je třeba cenu směňovaných nemovitostí znát. A právě zde hraje nezastupitelnou roli oceňování nemovitostí. Význam oceňování se v České republice zvýšil až po transformaci národní ekonomiky z plánované na tržní. Do té doby neměly ceny zboží vztah ani k trhu, ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky. Jediné, co částečně odpovídalo jejímu stavu, byly ceny šedé ekonomiky. To vše se samozřejmě odráželo i v jakémsi modelu oceňování nemovitostí, který tím nezachycoval jejich skutečnou hodnotu, ani ceny, se kterými se s nimi obchodovalo. Nyní je však situace odlišná a problematika oceňování nemovitostí je důležitou součástí celého trhu nemovitostí. Osobně se domnívám, že její význam nadále poroste spolu s rostoucí důležitostí této hospodářské oblasti. A to je i jeden z hlavních důvodů, proč jsem si jako téma této práce vybral právě oceňování nemovitostí. Tato problematika, a to především při zjišťování ceny nemovitosti pro daňové účely, je v České republice upravena zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhláškou Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších úprav. Výsledná cena však často neodpovídá ceně utvářené pro tutéž nemovitost trhem. Tu musí určit soudní znalec. Na něj jsou tak kladeny nároky z pohledu zkušeností, znalostí a celkového reflektování situace na trhu. -6-

Pavel Zít


Cílem této diplomové práce je shrnout hlavní poznatky z oblasti oceňování nemovitostí. Tato disciplína je spjata s velkým množstvím odborných pojmů, postupů a výpočtů, z nichž se ty základní snaží zmapovat a přiblížit její teoreticko metodologická část, jejíž součástí je i vymezení trhu nemovitostí, objektů, s kterými se na něm obchoduje, a základních rysů, kterými se vyznačuje, včetně současných trendů v České republice. Hlavním úkolem této práce je však stanovení administrativní ceny u konkrétní nemovitosti dle platné vyhlášky1, a to jak nákladovým, tak i výnosovým způsobem a jejich porovnání s oceněním tržním. Touto nemovitostí je rodinný dům v obci Žlunice, který dobře znám a v jehož okolí se často pohybuji. Prodej a pronájem nemovitostí představuje také možnost, jak rozmnožit naše finanční prostředky jejich vhodným umístěním. I to v mé práci ukazuji na konkrétním případu prodeje zde oceňovaného rodinného domu a následné investici v podobě koupi bytu stejné hodnoty v jiné, více atraktivnější lokalitě.

1

č.540/2002 Sb.

-7-

Pavel Zít


2 Teoreticko - metodologická část 2.1 Základní pojmy Oblast oceňování nemovitostí je spjata s mnoha odbornými pojmy, které jsou v praxi užívány. Bez odborného pojmosloví se neobejde žádný znalec a navíc by docházelo i k mnohým nedorozuměním. K pochopení celé problematiky oceňování majetku je tak třeba dát velký důraz na správné užívání základních pojmů. Zde uvádím základní definice citované z odborné literatury a českého právního řádu.

Majetek Majetkem rozumíme soubor práv a závazků určité osoby, či více osob, který lze ocenit penězi. Majetek členíme na investiční a oběžný, do investičního majetku hmotného zařazujeme nemovitý a movitý majetek. Nemovitost Dle současných právních předpisů se za nemovitosti považuje pozemek či stavba spojená se zemí pevným základem, případně obojí. Nemovitost nelze bez porušení její podstaty nebo bez násilného rozebrání jednotlivých částí přenést z místa na místo. Parcela Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Přitom stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří a pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Pozemek Pozemek je charakterizován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku. Příslušenství věci Příslušenství je samostatnou věcí, není součástí věci a je charakterizováno jako věc, která náleží vlastníku věci hlavní a je jím určena k tomu, aby byla s hlavní věcí trvale užívána. Vlastníkem hlavní věci a příslušenství je tentýž subjekt. -8-

Pavel Zít


Stavba Podle občanského zákoníku se stavbou rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a využití, a zejména podle jeho využití v terénu. Podle zákona o oceňování majetku jsou stavby členěny pro účely oceňování na stavby pozemní, inženýrské a speciální pozemní, na vodní nádrže, rybníky a jiné stavby (viz. Kap 2.4.1). Součást věci Podle obchodního zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc (tj. věc hlavní) znehodnotila. Součást je vždy ve vlastnictví vlastníka věci hlavní, a proto sdílí rovněž právní osudy této věci. Podle českého právního řádu stavba není součástí pozemku, je vždy samostatnou věcí, ale až od okamžiku, kdy je věcí v právním smyslu.

2.2 Movitý a nemovitý majetek Dle občanského zákoníku rozdělujeme věci na movité a nemovité. Nemovitým majetkem se rozumí zpravidla takový objekt, který je neoddělitelně spojen se zemským povrchem a nelze jej tedy přenést nebo přemístit do jiné lokality. Ostatní fyzické objekty, jež nesplňují podmínky zde uvedené definice, se označují jako věci movité, neboli movitosti. Movitým majetkem jsou tedy hmotné a nehmotné objekty, které nemají povahu nemovitostí. Jsou to objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a obecně je lze charakterizovat svou pohyblivostí.

2.3 Trh nemovitostí 2.3.1 Základní rysy trhu s nemovitostmi Trh s nemovitostmi se sice obecně řídí shodnými pravidly jako trh s jiným zbožím, avšak vzhledem ke specifickým vlastnostem nemovitostí se od trhu běžného liší v několika směrech, které bych zde rád připomněl.

Každá nemovitost je jiná, originální a fixovaná svou polohou. Nemovitosti nemohou být stejné, mohou být pouze více či méně podobné.

-9-

Pavel Zít


U nemovitostí je počet vlastníků značně menší, ne každý z nich může jednat okamžitě, ceny jsou relativně vysoké. Soutěžní podmínky tak mohou být snáze ovlivňovány vnějšími vlivy, zájmovými skupinami apod.

Relativně vysoké ceny nemovitostí způsobují, že málokterý účastník je schopen platit hotově, proto jsou pro trh s nemovitostmi typické specifické způsoby financování jako hypotéky, úvěry, stavební spoření apod. To sice může určitou část zájemců přilákat, ale na druhé straně výhledy dlouhodobých zatížení mohou od vstupu na tento trh odradit.

Na trhu nemovitostí se setkáváme s větším množstvím státních zásahů a regulačních vlivů.

U nemovitostí se nabídka a poptávka vyrovnává pomaleji a daleko méně předvídatelněji, je zde více zastoupena i náhoda, někdy dochází ke zpožděnému efektu, ale naopak i k prudkým změnám, nedostatek je možno nahradit obtížněji, nemovitosti nelze zajistit importem.

Účastníci trhu nemovitostí jsou informováni daleko hůře, často postrádají zkušenosti, neboť nemovitosti se neprodávají a nekupují denně, v souvislosti s přísnou evidencí vlastnictví je transakce poměrně složitou procedurou.

V porovnání s kapitálovým trhem, jde na trhu s nemovitostmi většinou o složité rozhodování jedince s nejrůznější škálou motivací.

Nemovitosti mají oproti spotřebním výrobkům většinou nesrovnatelně větší životnost, a jak již jsem uvedl, jsou nepřenosné. Jejich nákup a prodej je zdlouhavější, časové horizonty úvah jsou obvykle dlouhodobé.

2.3.2 Situace na českém trhu nemovitostí Na českém realitním trhu můžeme sledovat trend zvyšování cen nemovitostí. Nabízí tedy hned několik možností, jak rozmnožit své finanční prostředky. Navíc v době, kdy globální politická i hospodářská situace nenahrává akciím, ceny dluhopisů klesají a pevně úročená aktiva přinášejí jen mizivé zhodnocení, začíná o investici do českých nemovitostí přemýšlet čím dál širší skupina i drobných investorů.

- 10 -

Pavel Zít


Mnoho odborníků zastávalo názor, že růst cen nemovitostí před vstupem České republiky do Evropské unie je pouze dočasný. Ukázal se však pravý opak. Ihned po přijetí do Unie byl sice zaznamenán určitý pokles cen jak u bytů, tak i domů, avšak nikterak dramatický a následný příliv investorů překvapil i odborníky v oblasti nemovitostí, kteří určitý růst cen předpokládali. V průměru vzrostly

ceny nemovitostí za poslední rok o 15 %, u

nejzajímavějších projektů ceny poskočily až o jednu čtvrtinu. U všech investic do nemovitostí samozřejmě hraje hlavní roli lokalita, stále větší důraz se však klade i na kvalitu nemovitosti samotné. I když prudce roste počet investic a staví se stále více nových budov, poptávka není

dostatečně saturována. Největší zájem lze i nadále

sledovat u nemovitostí v Praze, růst poptávky však zaznamenaly i nemovitosti mimo hlavní město. Zde jde především o místa, která mají dobré napojení na stávající dálnice, případně dobrou dostupnost veřejné dopravy. Investoři však začínají nakupovat i pozemky v oblastech, kde jsou nové napojení a výstavba sítí plánovány i v horizontu deseti let či více. Dalším velice zajímavým trendem, jež lze v letošním roce sledovat na českém trhu nemovitostí, je růst cen i nájmů u bytů ve starších panelových domech. V hlavním městě je tento pohyb nazýván doslova malou revolucí. Nejvíce pak rostou ceny velkých bytů, především v blízkosti metra. Mezi hlavní investory zde patří především lidé ze střední nižší příjmové skupiny. Cena větších bytových jednotek v Praze tak za poslední rok vzrostla nejméně o 15 %, u těch s dobrým napojením na veřejnou dopravu až o 25 %. V následující tabulce uvádím ceny bytu za metr čtverečný v panelovém domě na některých sídlištích v hlavním městě. Cena za m2 v Kč

Název sídliště Praha Strašnice

29 000 - 43 000

Prosek

26 000 - 37 000

Letňany

26 000 - 37 000

Černý Most

26 000 - 38 000

Kyje

24 000 - 33 000

Horní a Dolní Počernice

24 000 - 33 000

Ďáblice

27 000 - 36 000 - 11 -

Pavel Zít


Cena za m2 v Kč

Název sídliště Bohnice

27 000 - 36 000

Kobylisy

27 000 - 36 000

Čimice

27 000 - 36 000

Stodůlky

28 000 - 40 000

Barrandov

28 000 - 40 000

Motol

28 000 - 40 000

Košíře

28 000 - 40 000

Zbraslav

24 000 - 36 000

Zličín

27 000 - 34 000

Řepy

27 000 - 34 000

Chodov

25 000 - 31 000

Háje

25 000 - 31 000

Roztyly

25 000 - 31 000

Krč

24 000 - 35 000 Zdroj: Jednotlivé RK pro Lidové noviny, 13.6. 2006

Jedním z důležitých aspektů, který způsobuje současný růst cen bytů, může být nástup populačně silných ročníků ze sedmdesátých let, které právě zakládají své vlastní rodiny a hledají vhodné bydlení. Dalším aspektem, je obava ze zvýšení daně z přidané hodnoty na stavební práce, a tedy i ceny bytů, od ledna 2008. Evropská unie sice umožňuje určité výjimky, mezi které se Česká republika snaží zahrnout i takzvané sociální bydlení, zatím však takový dokument schválen nebyl. Existují i další důvody, které tlačí v poslední době ceny bytů a domů nahoru. Je jím rostoucí obava ze zrychlení uvolňování regulovaného nájemného, dále pak vyrovnávání cen v europrostoru. Při srovnání obdobných lokalit v Evropě – Mnichově, Vídni a Berlíně, jsou ceny bytů v Praze stále o mnoho nižší než ve starých zemích Evropské unie. Ale i přes rozdílnou ekonomickou situaci u nás ve srovnání s těmito zeměmi a při stávajícím tempu životní úrovně se jim mohou poměrně brzy přiblížit. Ceny jsou navíc zrychlovány i aktuálním růstem celé české ekonomiky.

- 12 -

Pavel Zít


Skokový vývoj cen nemovitostí je však poměrně přirozený a i situace jako v České republice, kdy je tento vývoj způsoben hned několika výraznými faktory je na trzích nemovitostí zcela běžný.

Top 10 na českém trhu nemovitostí Zajímavé jsou výsledky srovnání cen nemovitostí a jejich pronájmů dle analytiků Hypoteční banky. Ti sestavili takzvanou top 10 českého trhu nemovitostí. Z ní vyplývají ty k nákupu či pronájmu nemovitostí jak nejvíce, tak i nejméně atraktivní lokality roku 2006. 1. Nejjistější investice – Praha Odborníci na trh nemovitostí nadále doporučují koupi domu či bytu v dobrém stavu nebo pozemku připraveného k výstavbě v Praze. Hlavní město patří, co se týče cen nemovitostí, k nejstabilnějším oblastem. Realitní makléři se shodují, že jejich ceny tu budou v nejbližší době držet svoji úroveň nebo se mírně zhodnocovat. 2. Nejdražší pozemky – Liberec, Praha, Zlín Hodnota pozemků je sice nejvyšší v centru hlavního města, ale parcely se tu běžně k prodeji nenabízejí. V cenové mapě Prahu přeskočil Liberec. V jeho centru se metr čtvereční prodává za 7000 korun, kdežto v širším centru Prahy za 6500 korun. V závěsu za oběma městy je Zlín s cenou 5800 korun za metr čtverečný parcely ve středu města. 3. Nejlevnější pozemky – Česká Třebová, Bruntál, Krnov Naopak na okraji Krnova a Bruntálu lze koupit stavební parcely za 150 korun. Ještě o třicet korun méně, tedy 120 korun za metr čtvereční, stojí pozemek v České Třebové. A pro příští půlrok analytici Hypoteční banky nemají pro majitele realit v této oblasti příliš dobré zprávy, cena by měla stagnovat. Což je naopak dobrý signál pro ty, kdo o koupi pozemku uvažují. 4. Nejdražší byty – Praha Co se týče ceny nového bytu, centrum Prahy zatím nikdo z postu vítěze nesesazuje. 82 000 korun, tolik se platí za jeden metr čtvereční u bytu s celkovou výměrou 70 metrů čtverečných. To znamená, že takové bydlení tu přijde na 5,74 milionu korun. Mezi Prahou a druhým nejdražším městem – Brnem je tak propast v podobě více než čtyřiceti tisíc korun, právě za tuto částku se nabízí metr čtvereční v - 13 -

Pavel Zít


centru jihomoravské metropole. Tato cena je ještě o dost nižší i v porovnání s hodnotou bytů v takzvaném širším centru Prahy, například v Praze 2 lze koupit metr čtverečný bytu o stejné výměře za částku 58 000 korun. 5. Nejlevnější byty – Varnsdorf, Bílina, Kadaň, Žatec, Jirkov, Litvínov, Most Za zlomek „pražské“ ceny lze pořídit nemovitosti na severu Čech. Neutěšená ekonomická situace regionu drží ceny nových bytů na nízké úrovni, okolo 8000 korun za metr čtvereční za byt o velikosti sedmdesát metrů čtverečných. Celkem za 560 000 korun, tedy desetinu ceny bytu v centru Prahy. Odborníci přitom na příští rok nedávají zdejším cenám příliš nadějné vyhlídky k růstu. 6. Nejdražší pronájem – Praha Do hlavního města se lidé stěhují za prací, za studiem, jezdí sem i jako turisté, a to nejen z Česka, ale i z ciziny. To vše otevírá majitelům bytů šance byt pronajmout. V centru hlavního města lze byt velikosti 3+1 pronajmout za 30 000 korun. Ve většině měst České republiky přitom podobný pronájem nestojí více než 10 000 korun. A poměrně vysoké jsou ceny i u pronájmu již zde zmiňovaných bytů v panelových domech. 7. Nejlevnější pronájem – Varnsdorf, Bílina, Kadaň, Jirkov, Litvínov Ve Varnsdorfu nebo Bílině lze standardní byt velikosti 2+1 pronajmout za částku nepřevyšující 2500 korun. A tato cena by se ani v příštích šesti měsících neměla dle analytiků Hypoteční banky příliš měnit. Ve Vsetíně a Valašském Meziříčí se za obdobný byt platí necelé tři tisíce korun, ale zde by mohl v budoucnu pronájem přijít na částku dokonce až o pětinu nižší. 8. Největší potenciál růstu – Ostravsko, jižní Morava Realitní odborníci se shodují, že nejvíce by se dnes mohla zvyšovat cena nemovitostí na Moravě. V mnoha lokalitách jižní Moravy se dlouho nestavělo a nyní se začínají objevovat nové projekty, které mohou posunout cenu bytů směrem vzhůru. Na Ostravsku se zase začíná projevovat pozitivní trend ve vývoji regionální ekonomiky, a tím i zvýšená poptávka po nemovitostech. 9. Nejlepší poměr cena bytu a cena pronájmu – Bruntál Z hodnocení poměru cena bytu versus cena pronájmu se jeví za ideální dle analytiků Hypoteční banky severomoravský Bruntál. Za starší sedmdesátimetrový byt na okraji města se tu průměrně platí 385 000 korun. Pronajmout ho však lze za 4000

- 14 -

Pavel Zít


korun měsíčně. To již představuje slušnou výnosnost. Obdobně výhodný poměr má například i Opava, kde podobné bydlení přijde na 770 000 korun s tím, že měsíčně lze byt pronajmout za 7000 korun. Návratnost tak zde činí zhruba devět let (ovšem v obou případech bez odečtu prostředků nutných na údržbu a opravy bytu). Opava je totiž považována za nejatraktivnější město v Moravskoslezském kraji, což se projevuje i v ceně nemovitostí. Není postižená těžbou a je historicky hlavním městem Slezska. 10. Největší šance na výdělek – Praha, Špindlerův Mlýn Při dostatku volných finančních prostředků doporučují analytici Hypoteční banky investovat do nákupu bytu či domku v Praze nebo okolí a nabídnout ho k pronájmu, případně k následnému prodeji. Mezi atraktivní a žádané lokality patří také Špindlerův Mlýn v Krkonoších, a obecně

všechna větší zimní střediska. Staví se

například v Harrachově nebo Rokytnici na Jizerou. Ceny za metr čtvereční horského apartmánu se blíží cenám bytů v atraktivních lokalitách. Za týdenní pronájem padesátimetrového apartmánu pro čtyři osoby se ceny pronájmů pohybují od osmi až do deseti tisíc korun podle kvality a polohy.

2.3.3 Výnosnost nemovitostí v ČR Současná výnosnost českých realit se pohybuje na úrovni 7,5% p.a., což je sice méně než před rokem (7,9% p.a.), ale i tak je to stále větší než v zemích západní Evropy, kde se výnosnost pohybuje na úrovni do 5% p.a. Obecně se dá říci, že výnosnost z pronájmu by neměla klesnout pod 6% p.a. z pořizovací ceny nemovitosti, abychom považovali investici za dobrou. Za zajímavou investici považujeme koupi nemovitosti, kde se výnosnost z pronájmu pohybuje v rozmezí cca 6 až 8% z ročního výtěžku z nájemného. Pokud výnosnost z nájemného přesahuje 8% p.a. považuje se investice do nemovitosti za velmi dobrou. Další velmi zajímavá část výnosu spočívá v růstu cen nemovitosti samotné v čase. Je třeba říci, že v některých lokalitách Prahy se tržní cena zvyšuje již o zde zmiňovaných 10%

ročně a více. To je dáno i nízkými úrokovými sazbami u

hypotéčních úvěrů, které byly ještě umocněny státními příspěvky k úrokům, dále pak již zde zmiňované faktory mezi které patří nástup populačně silných ročníků hledajících nové bydlení či očekávaný růst DPH.

- 15 -

Pavel Zít


2.3.4 Rizika investic do nemovitostí S investicí do nemovitosti jsou však spojena i rizika. Mezi ty největší patří pokles cen nemovitostí i nájemného. Vývoj cen bytů a domů sice lze do jisté míry předpovídat, zde popsaná situace, kdy mnoho odborníků očekávalo výrazný pokles cen panelových bytů, přestože došlo k jejich růstu, je však dobrým příkladem omezených hranic těchto předpovědí. Ty nejčastější rizika spojená s investicí na českém trhu nemovitostí ukazuje následující tabulka.

Příjmy z pronájmu

Příjmy z prodeje

Rizika spojená Snížení rizika: s investicí: Nízká poptávka snižuje nájemné Zpravidla krátkodobí nájemci Levné hypotéky Nájemce sjednaný na delší dobu Riziko nesolventnosti nájemců Legislativa komplikovaná vymahatelnost práv pronajímatele Nenaplnění časového testu mezi prodejem a „Insider“ nákupem znamená zdanit (zasvěcené)informace dle zákona o daních z o pozitivním vlivu příjmů očekávaných událostí Nutnost hradit náklady na na tržní cenu údržbu po dobu vlastnictví nemovitosti

Další riziko nese samotný pronájem. Časté střídání nájemců, či jejich případná nesolventnost snižují výnosnost investice. Zde však existuje hned několik způsobů, jak toto riziko eliminovat. Je jím jednak důsledné dodržení dané legislativy. Problematika nájmu bytu je v českém právním řádu upravena občanským zákoníkem. Nájemce bytu je tak chráněn, pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů uvedených v zákoně. Ustanovení občanského zákoníku týkající se nájmu bytu byla novelizována k 1.dubnu 2006 v návaznosti na zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Další práva a povinnosti jsou ošetřena nájemní smlouvou. Ty by tak měla ošetřit nejlépe všechny, - 16 -

Pavel Zít


nebo alespoň většinu situací, které v tomto vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem mohou nastat. Pokud je investicí družstevní byt, je majitel tohoto bytu v postavení nájemců vůči družstvu. Svůj byt sice může dát do podnájmu, ale bytové družstvo musí s podnájmem písemně souhlasit. Obsah podnájemní smlouvy pak na rozdíl od smlouvy nájemní, závisí prakticky výlučně na vůli smluvních stran, které mohou libovolně upravit i důvody výpovědi apod. Přitom je třeba mít na paměti, že v každém případě podnájem zaniká okamžikem, kdy skončí nájemní vztah mezi družstvem a jeho členem. Vrátím-li se zpět k nájemní smlouvě, která často skrývá rizika spojená s pronájmem, je třeba upozornit na neopomenutí označení bytu a způsobu výpočtu nájemného a příslušných úhrad. Označení bytu a jeho příslušenství i rozsah jejich užívání znamená přesnou adresu, číslo bytu v domě, patro, počet místností v bytě, příslušenství (koupelna a WC) a další prostory, které patří k bytu (balkón, sklep apod.). Vše by mělo být uvedeno včetně rozměrů a celkové podlahové plochy bytu. Dobré je i v nájemní smlouvě specifikovat zařízení bytu, pronajímá-li se zařízený (včetně dokumentace datovanými fotografiemi). Rozsah užívání znamená to, že některé prostory mohou patřit k jednomu bytu, některé mohou být společné pro užívání více bytů. Způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výší znamená nájemné a služby, na kterých se pronajímatel s nájemcem dohodne a které s užíváním bytu souvisí (elektrická energie, plyn, vodné, stočné, teplo a teplá voda, odvoz odpadu). Často se stává, že pronajímatel do nájemného zahrne i úhradu za plnění spojená s užíváním bytu (tzv. služby) a spotřebu energií nájemci už následně nevyúčtovává. Taková praxe je však nejen nepraktická (nájemce není motivován k úsporám a pronajímatel nese riziko nadměrné spotřeby ze strany nájemce, což mu snižuje příjmy), navíc je nezákonná. Zákon totiž přesně odlišuje nájemné, což je nezúčtovatelná paušální částka, kterou hradí nájemce pronajímateli za užívání bytu a poplatky za plnění s užíváním bytu spojené, tj. za spotřebu energií, odvoz odpadu apod. V nájemní smlouvě je také dobré stanovit nejen výši plateb, ale také termín a způsob jejich úhrady. Je lepší účtovat si nájemné dopředu, nikoliv zpětně a stanovit konkrétní den splatnosti – např. 15. den každého měsíce. Pro případ, že nájemce nezaplatí do pěti dnů od data splatnosti, zákon umožňuje pronajímateli účtovat si zákonem stanovený poplatek z prodlení (jeho výši však zákon nedefinuje). Dluží-li - 17 -

Pavel Zít


nájemce alespoň trojnásobek měsíčního nájemného, je to dle zákona již důvod pro výpověď z nájmu, ke které již není třeba přivolení soudu. Do smlouvy však není možné uvést přísnější důvody výpovědi, než je stanoveno zákonem. Dále může být smluvně sjednáno i každoroční zvyšování nájemného, např. o inflaci. Nejpohodlnější způsob platby je bezhotovostní převod na účet pronajímatele. Někteří pronajímatelé však dávají přednost platbě v hotovosti oproti vystavení příjmového dokladu. Tento způsob je sice méně pohodlný, ale osobnější a pronajímatelé s ním mají lepší zkušenost (tzn. nájemci pak platí spolehlivěji) než s převody. Navíc má pronajímatel možnost si každý měsíc neformálně zkontrolovat stav pronajímaného bytu, sjedná-li se ve smlouvě, že nájem bude vyzvedávat osobně u nájemce. Bezdůvodně pronajímatel nemůže do bytu vstupovat, ačkoli se jedná o jeho majetek. Zákon umožňuje pronajímateli do bytu vstoupit pouze za účelem opravy nebo údržby bytu tak, aby zajistil jeho 100% funkčnost (např. oprava elektrického bojleru, revize karmy, odpočet plynoměru pro potřeby plynáren, havárie). Do smlouvy je možné zakotvit i kontroly nad rámec zákona, ovšem jen se souhlasem nájemce. Podle platného zákona je pronajímatel oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat složení kauce v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného včetně záloh na služby. Tyto prostředky může použít např. právě k úhradě případných pohledávek na nájemném či při poškození bytu zaviněním nájemce. Čerpal-li pronajímatel kauci oprávněně, má nájemce ze zákona povinnost ji do jednoho měsíce doplnit na původní výši. V případě, že je vše v pořádku, musí pronajímatel po skončení nájemního vztahu kauci nájemci vrátit, opět nejpozději do 1 měsíce od data vyklizení a předání bytu. Důležitým ustanovením nájemní smlouvy je doba, na kterou se uzavírá. Zda na dobu určitou (datum od kdy a do kdy), nebo na dobu neurčitou (datum ukončení není stanoveno, smlouva platí stále, dokud není ukončena dohodou nebo výpovědí). U smlouvy na dobu určitou je možné zakotvit do smlouvy možnost jejího automatického prodloužení při splnění dohodnutých závazků. Jak jsem zde již uvedl, výpověď může dát pronajímatel nájemci jen ze zákonem výslovně stanovených důvodů (a nadto v řadě případů jen s přivolením soudu), jednoznačně se proto doporučuje byt pronajímat pouze na dobu určitou. Je-li smlouva uzavřena na dobu neurčitou, může se pronajímateli stát, že se svého nájemníka již nikdy "nezbaví". A to dokonce ani v případě, že zemře, protože jeho nájemní právo může podle zákona ve vybraných případech přejít na osoby, které s ním v bytě budou v den úmrtí žít. Zákon není možné obejít. Jestliže nájemce

- 18 -

Pavel Zít


zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci jeho děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Ve smlouvě by měla být písemně dohodnuta i jakákoliv další a zvláštní ujednání, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne. Může to být například způsob placení oprav v bytě (toto upravuje podpůrně nařízení vlády č. 258/1995 Sb., ale pronajímatel se s nájemcem mohou o opravách dohodnout jinak), úklid prostor mimo byt, ustanovení týkající se pojištění bytu či chování zvířat v bytě. Není však možné si dohodnout něco, co by bylo v rozporu s ustanoveními zákona. Například v nájemní smlouvě nemůže být odlišně od zákona uvedená výpovědní lhůta, kontrola bydlících osob majitelem, zákaz přijímání návštěv apod. Pokud nájemce neužívá byt sám, doporučuje se ve smlouvě uvést i údaje o spolubydlících osobách. Společní nájemníci mají stejná práva a povinnosti. Ve smlouvě je dobré ošetřit i případné přihlášení trvalého pobytu nájemce v bytě či registraci adresy bytu jako sídla jeho podnikání. Na závěr smlouvy by obě smluvní strany měly svým podpisem stvrdit, že se s obsahem smlouvy řádně seznámily a že s ním souhlasí. Jako přílohy nájemní smlouvy, které jsou pak její nedílnou součástí, se obvykle sepisují také další dokumenty:

evidenční list - ten slouží pro výpočet nájemného a jsou v něm uvedeny osoby, které s nájemcem v bytě bydlí,

protokol o předání bytu - zde je uveden den předání bytu a stav bytu (např. vybavení bytu, stav měřičů vody apod.),

výpis z katastru nemovitostí (jako doklad o vlastnictví bytu pronajímatelem)

fotokopie občanských průkazů nájemce či nájemců (ta je však legislativně sporná)

2.3.5 Trendy a příležitosti I nadále lze považovat koupi nemovitosti za velice zajímavou investiční příležitost. Vzhledem k výraznému nárůstu cen v nedávné minulosti, je však třeba zvážit vstupní ceny, možné výnosy snížené o náklady na provoz i po zpracování případného vnitřního dluhu na technickém stavu. Nelze zapomenout i na další rizikové faktory, které jsem již popsal v předešlé části. - 19 -

Pavel Zít


Trendem, který bude pokračovat, je motivace lidí vlastnit. Zastaralý bytový fond i téměř zakonzervovaný stav regulace nájmů vede občany k zájmu o koupi nových nemovitostí, případně starších s následnou rekonstrukcí. Kupující budou i nadále více zvažovat lokalitu, obslužnost, podmínky prodeje a kvalitu provedení u nových projektů. U starší zástavby bude spolu s atraktivností daného předmětu prodeje posuzována úroveň fungování Společenství vlastníků. Bytové nemovitosti budou i nadále atraktivní příležitostí k investici a seriózní možností zabezpečení vlastního bydlení. Výhodnost investice a udržení nebo zhodnocení prostředků však budou závislé na podmínkách pořízení a následného hospodaření s danou nemovitostí. Předpoklad, že investice do nemovitosti je výhodná za každých podmínek, je však nesprávný. Úspěšnost investorů bude totiž mnohem více odvislá od schopnosti realizovat zajímavé projekty při optimalizaci nákladů. Ke značnému zájmu lidí o koupi vlastního bydlení je třeba zapracovat ještě i další fakta. Předpoklad stále rostoucích cen nemovitostí je spekulativní a nelze ho v žádné zemi spatřovat jako stav trvalý. Největší zájem o vlastnické bydlení v uplynulých letech přicházel z věkové skupiny 25 až 30 let. Za dva roky se počet této skupiny sníží o 19,7%. Co se lokalit týče, disproporce cen nemovitostí Prahy a zbytku země se nedočká zásadních změn a zájem o větší výnosy i nadále požene většinu developerů do hlavního města. Situace bude postupně ovlivněna větší mírou nasycení trhu v Praze a výstavba se více rozvine i na doposud méně frekventovaných místech. S ohledem na velmi dobrý vývoj na trhu nemovitostí v roce 2006, lze očekávat potvrzení tohoto trendu i v roce příštím. V následujících pěti letech pak lze očekávat určitý propad cen u bytů a domů v méně atraktivních lokalitách.

2.4 Druhy nemovitostí Podle zákona o oceňování majetku1 se za nemovitosti považuje pozemek, stavba spojená se zemí pevným základem a trvalé porosty.

2.4.1 Stavba Pro účely oceňování se stavby člení na: 1

č.151/1997 Sb.

- 20 -

Pavel Zít


1)

stavby pozemní, kterými jsou

a) budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, b) venkovní úpravy,

2)

stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní,

vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, 3)

vodní nádrže a rybníky,

4)

jiné stavby.

Členění staveb na jednotlivé druhy jsou stanoveny vyhláškou.

2.4.2 Oceňování staveb Nestanoví-li zákon o oceňování majetku jinak, stavba nebo její část se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška.

Výnosový způsob Vyhláška stanovuje způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období.

Nákladový způsob Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se:

ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění,

ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce,

z technického opotřebení stavby.

- 21 -

Pavel Zít


Porovnávací způsob Dalším možným způsobem je zjištění ceny metodou porovnávací – porovnáním s již realizovanými, resp. inzerovanými koupěmi a prodeji stejných, resp. podobných nemovitostí za použití odpovídajících kritérií. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu.

2.4.3 Pozemek Pro účely oceňování se pozemky člení na stavební pozemky, kterými jsou: nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.

- 22 -

Pavel Zít


2.4.4 Oceňování pozemků Oceňování stavebního pozemku Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy.

Oceňování zemědělského pozemku Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek.

Oceňování lesního pozemku Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů.

Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků Pozemky vodních nádrží, vodních toků a jiné pozemky se oceňují cenami stanovenými vyhláškou.

2.5 Katastr nemovitostí Ve smyslu § 1 katastrálního zákona1 představuje katastr nemovitostí soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je rovněž evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

2.5.1 Správa a předmět katastru Jednotné provádění správy katastru nemovitostí České republiky zabezpečuje podle zákona o zeměměřických a katastrálních orgánech Český úřad zeměměřičský a katastrální. Jeho inspektoráty pak kontrolují jednotlivé katastrální úřady. Katastrální úřady zejména provádějí zápisy údajů o právních vztazích a jiných údajů do katastru, prověřují změny údajů katastru, revidují soulad údajů katastru se 1

č. 344/1992 Sb.

- 23 -

Pavel Zít


skutečným stavem v terénu, provádějí opravu chyb v katastrálním aparátu, ověřují opisy nebo kopie listin o právních vztazích ze sbírky listin katastru a pozemkové knihy, poskytují údaje z katastru, schvalují změnu hranic katastrálního území a plní i další úkoly. V katastru se evidují: a)

pozemky v podobě parcel

b)

budovy spojené se zemí pevným základem

c)

byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky

d)

rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná oprávněná osoba

e)

rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim

f)

stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis

V katastru se neevidují drobné stavby.

2.5.2 Obsah katastru Obsahem katastru jsou konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru. Mezi tyto údaje patří geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících nemovitosti, údaje pro daňové účely, místní a pomístní názvosloví. Všechny výše uvedené údaje tvořící obsah katastru nemovitostí musí být uspořádány tak, aby byly schopny plnit svůj účel.

2.5.3 Závaznost údajů katastru Katastrální zákon výslovně upravuje, které údaje katastru jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. Těmito údaji jsou:

parcelní číslo,

geometrické určení nemovitosti,

- 24 -

Pavel Zít


název a geometrické určení katastrálního území

2.5.4 Veřejnost a zásady užívání katastru Informace o údajích katastru lze získat bezplatně, a to buď ve formě ústní informace poskytnuté katastrálním úřadem nebo ve formě nahlédnutí do katastru v prostorách a v době k tomu určených katastrálním úřadem. Mezi zásady zápisu vlastnických a ostatních práv do katastru nemovitostí patří:

zásada priority - tato zásada znamená, že pořadí zápisů v katastru nemovitostí se řídí podle doby, ve které byl návrh na vklad doručen na katastrální úřad. Na každém návrhu vkladu se uvádí nejen den, měsíc a rok, ale i hodina a minuta doručení. Zároveň se docházející návrhy průběžně evidují v protokolu o vkladech, do něhož má každý právo nahlédnout. Uplatnění této zásady je obzvlášť důležité u pořadí zástavních práv, protože uspokojování nároků se děje podle pořadí.

zásada konstitutivní - ta zaručuje, že všechna smluvní vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem vznikají, mění nebo zanikají až dnem provedení vkladu práva nebo výmazu vkladu práva v katastru nemovitostí na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu (nikoliv tedy již uzavřením smluv mezi jednotlivými účastníky).

zásada veřejné víry - zásada vyjadřuje, že každý,

kdo vychází ze zápisu

v katastru nemovitostí, je v dobré víře, že uvedený stav v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem, a je proto chráněn, i kdyby tomu tak nebylo.

zásada veřejnosti – zde na základě zákona1 o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, je každý oprávněn nahlédnout do katastru a učinit si o právních vztazích týkajících se evidovaných nemovitostí opisy nebo výpisy.

2.5.5 Aktuální situace na katastru nemovitostí Zákonná lhůta na vyřízení vkladu do katastru nemovitostí je v současnosti třicet dní, v Praze ale vklad trvá běžně pět měsíců. Zde katastrální úřad vyřídil v roce 2004 celkem 56 665 návrhů na vklad práv k nemovitostem oproti 9200 v roce 1993, lhůty se tak od roku 1993 stále prodlužují. 1

č. 256/1992 Sb.

- 25 -

Pavel Zít


Za podání každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se vybírá správní poplatek ve výši 500 Kč. Poplatek se hradí kolkovými známkami při podání návrhu nebo na zvláštní účet státního rozpočtu příslušného katastrálního úřadu převodem z účtu či poštovní poukázkou. Od poplatku jsou osvobozeny některé subjekty (např. státní orgány, diplomatická zastupitelství, orgány ochrany přírody, registrované církve a náboženské společnosti) a některá řízení (např. převod majetku státu na jiné osoby). V České republice je tento poplatek jeden z nejnižších v celé Evropské unii. Přestože uvnitř EU existuje mnoho rozdílů ve vedení pozemkových evidencí obsahujících údaje o právních vztazích, panuje obecná shoda v tom, že náklady na tyto evidence mohou a mají být hrazeny z poplatků za poskytované služby. Konstrukce správního poplatku za vklad práva do katastru nemovitostí platná v České republice však nijak pracnost nevyjadřuje a nerozlišuje např. mezi prodejem drobného pozemku a prodejem velkého podniku. Výše poplatku byla stanovena v roce 1994 a od té doby se nezměnila, rozšiřovala se pouze osvobození od placení tohoto poplatku, Reálně, tedy při započtení inflace, tak navrhovatelé platí v současnosti zhruba 60 % toho, co v roce 1994. Totéž platí o správních poplatcích za poskytování údajů z katastru nemovitostí. Další poplatky jsou spojeny s vydáváním údajů na přepážkách jednotlivých katastrálních úřadů. Jedná se o výpisy z katastru nemovitostí (poplatek 100 Kč), identifikace parcel (poplatek 100 Kč), kopie katastrálních map (50 Kč), kopie katastrálních map s orientačním zakreslením parcel (100 Kč), výpisy/opisy/kopie z pozemkové nebo železniční knihy (poplatek 100 Kč), ověřené opisy nebo kopie listin o právních vztazích (poplatek 50 Kč) a dále pak srovnávací sestavení parcel (poplatek 300 Kč). V současnosti se stále více hovoří o potřebě zavedení možnosti urychleného vyřizování návrhů na vklad práv. Mnozí klienti jsou za urychlení ochotni zaplatit i vyšší poplatek než je běžných 500 Kč. Asociace pro rozvoj trhu s nemovitostmi dokonce prohlásila, že při zápisu do dvou týdnů by pro ni byl akceptovatelný poplatek v rozmezí 10 000 Kč až 50 000 Kč v závislosti na kupní ceně nebo výši zajišťovaného úvěru. Tato praxe již existuje i v zahraničí, například na Slovensku za vklad práva ve lhůtě 15 dnů žadatel k běžnému poplatku 2 000 Sk připlácí dalších 8 000 Sk. Další změny by měl přinést i nový katastrální zákon, který je v současnosti v procesu připomínkového řízení na Ministerstvu financí ČR a Ministerstvu zemědělství

- 26 -

Pavel Zít


ČR. Dle tohoto návrhu by došlo ke zvýšení poplatků jednotlivých úkonů katastrálních úřadů, a to konkrétně:

Zvýšení poplatku za vklad do katastru - průměrný poplatek za návrh na vklad práva by po nové úpravě byl na úrovni 1 500 Kč, tedy stále výrazně nižší než je obvyklé v evropských zemích nebo i na Slovensku (v SR současný poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Sk).

Zvýšení poplatku za poskytování údajů z katastru a elektronické výpisy – zde se navrhuje zdražit poskytování údajů na přepážkách (zatím nebylo stanoveno na jakou výši) a dosavadní poplatky ponechat při poskytování údajů elektronickou formou. Současně je

plánováno zpřístupnění

výpisů z katastru u notářů, obcí a na pobočkách České pošty. Tyto zápisy budou opatřeny elektronickou značkou a budou tak plnohodnotnou alternativou tištěných výpisů v ceně stávajících poplatků (tzn. v rozpětí od 50 Kč do 300 Kč). Oprávnění k vydávání těchto zápisů budou mít pouze výše uvedené instituce, žadatel o zápis nepotřebuje elektronický podpis.

Zavedení poplatku za zápisy práv záznamem a zápisy poznámek - v současnosti jsou tyto služby katastrem poskytovány zdarma. Podle připravované novely katastrálního zákona by se však zápisy a výmazy věcných práv měly zapisovat vkladem. Pak by byly zpoplatněny stejně jako ostatní vklady. Nejspíš paušálně za podání, protože ne vždy jsou vázány na nemovitost, mohou být vázány např. i na vlastníka.

2.6

Stáří stavby a životnost Stářím stavby rozumíme počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní

moci kolaudační rozhodnutí, do roku, ke kterému se ocenění provádí, v případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem. Životností staveb pak rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání, za předpokladu, že po celou dobu byla na stavbě prováděna běžná (preventivní) údržba. Životnost se udává v rocích. Při oceňování se setkáme se čtyřmi druhy životností: - 27 -

Pavel Zít


Předpokládaná životnost (technická životnost) je pravděpodobná životnost (trvání) stavby.

Zbytková životnost je doba od okamžiku, ke kterému je prováděno ocenění, do zchátrání stavby. Opět za předpokladu běžné údržby.

Objektivní životnost se používá u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií (vliv prováděné údržby, vliv okolí aj.) tuto základní dobu upravují.

Ekonomická životnost

je doba od vzniku stavby do jejího

hospodářského zániku. Bývá obvykle kratší než technická životnost. V zemích, ve kterých se uplatňuje tržní hospodářství, je možno považovat za okamžik ekonomického zániku situaci, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu zlikvidovat a postavit novou, která bude přinášet vyšší zisk. Kritériem také může být výše nákladů na běžnou údržbu v porovnání s výnosem stavby. Ekonomickým dožitím stavby může být zejména u provozních staveb situace, kdy se jedná o stavbu jednoúčelovou a v daném místě a čase daný druh provozu zanikne.

Mezi podmínky, které ze stavebně technického hlediska ovlivňují nejvíce životnost staveb patří:

způsob založení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám,

návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti,

způsob a intenzita užívání stavby,

provádění běžné (preventivní) údržby,

z technického, ale i ekonomického hlediska zde nebude zanedbatelný vliv prováděných modernizací. Ty obvykle bývají provedeny současně s velkými eventuálně s generálními opravami celé stavby.

Stavba

Životnost v letech

Veřejné budovy při velmi dobrém provedení (masivní)

200 – 400

Obytné budovy a obchodní domy - při normálním provedení

70 – 150

- 28 -

Pavel Zít

Oceňování nemovitostí Stavba

Životnost v letech

Obytné budovy a obchodní domy - při lepším provedení

100 – 200

- při velmi dobrém provedení

150-300

Hospodářské budovy - při jednoduchém provedení (dřevěná stavba)

50 - 80

- lepší provedení

70 – 120

- dobré provedení (masivní stavba)

100 – 150

Průmyslové budovy - masivní

50 - 100 Zdroj: Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradač, DrSc.

2.7 Cena a hodnota Při oceňování nemovitostí se lze setkat s různými druhy cen či hodnot. Tyto dva pojmy je však nutné od sebe odlišit. Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Cena zjištěná, administrativní Cena zjištěná podle cenového předpisu. Cena pořizovací Cena za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, u staveb cena v době jejich postavení Cena reprodukční Cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Cena obvyklá, tržní Cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu prodat nebo koupit. Jednotková, základní cena Cena za jednotku ( m3, m2, m, ks, ha)

- 29 -

Pavel Zít


Výchozí cena Pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota Součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. U nemovitosti ji zjistíme z dosaženého ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.

2.8 Cena administrativní versus tržní V oblasti oceňování nemovitostí se setkáváme jak s cenou administrativní, tak s cenou tržní. Oba pojmy je třeba důsledně rozlišovat a přesně vymezit.

2.8.1 Cena administrativní Tato cena vychází z určitého zjednodušení, paušalizace a průměrů, jde tedy o cenu uměle vytvořenou, která se skutečnou objektivní hodnotou nemovitostí přijímanou trhem má pouze málo společného. To však vůbec neznamená, že by administrativní cena v oblasti oceňování neměla mít své místo, naopak její funkce je velmi důležitá a nezastupitelná. Samozřejmě, že při tvorbě takovéto ceny je maximální snaha ji koncipovat v souladu s podmínkami, které odpovídají skutečnému trhu s nemovitostmi. Na druhé straně se však tržní prostředí odmítá podrobit jakýmkoliv vytvořeným pravidlům. Musíme pamatovat, že nemovitosti jsou svým způsobem jedinečné a nezaměnitelné a na jejich hodnotu působí tak obrovský počet nejrůznějších cenotvorných stimulů včetně faktoru času, že ani při nejlepší vůli je nelze technicky zobecnit a zahrnout do jednodušších schémat, které vyžaduje právní předpis. Pro úplnost dodejme, že administrativní cena se v současné době zjišťuje dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb. - 30 -

Pavel Zít


2.8.2 Cena tržní Na rozdíl od administrativní ceny je tržní oceňování nutno považovat za sice systematický, avšak individuální tvůrčí proces, spočívající především v hledání cenotvorných argumentů, v jejichž analýze a následném vážení všech vlivů, které na hodnotu nemovitosti působí, to vše v konkrétních podmínkách příslušného tržního prostředí, v němž je nemovitost obchodovatelná. V tržním oceňování neexistují a ani nemohou existovat přesné návody a vzorce, do kterých lze mechanicky dosazovat a dospět tak k určitému výsledku. Tržní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout.

Tedy oba typy cen, jak administrativní, tak i tržní, mají svou úlohu a při jejich správných aplikacích by mezi nimi nemělo vznikat antagonistické prostředí. Nastává však situace, kdy i na občanskoprávní či obchodní bázi nelze s administrativní cenou vystačit a soudně znalecká praxe, která byla orientována na administrativní ceny, tak vychází i z oblasti tržní.

2.9 Znalecká činnost Ocenění nemovitosti může provést buď přidělený znalec v oboru ekonomika, odvětví a oceňování nemovitostí nebo profesionální odhadce majetku.

2.9.1 Znalecký posudek Znalecký posudek se zpravidla vydává písemně. Po obsahové stránce sestává z těchto základních částí:

Titulní stránka: Ta obsahuje zejména identifikace objednatele, znalce, oceňované nemovitosti, účel posudku

Nález: Kromě toho, že je nález znaleckého posudku předepsán předpisem, je třeba jeho důležitost spatřovat i v tom, že znalecký posudek se stává přezkoumatelným – je zřejmé, jaké podklady měl znalec k dispozici, a při případném stvrzování znaleckého posudku má znalec podklad o tom, jaký byl stav spisu v době zpracování.

Posudek: Ten je vlastním řešením problematiky, výčtem otázek, na které má odpovědět, s odpověďmi na tyto otázky. Písemný znalecký posudek musí být - 31 -

Pavel Zít


sešit, jednotlivé strany očíslovány, sešívací šňůra připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečetí. Na poslední straně písemného posudku připojí znalec znaleckou doložku, která obsahuje označení seznamu, v němž je znalec zapsán, označení oboru, v němž je oprávněn podávat posudky, a číslo položky, pod kterou je úkon zapsán ve znaleckém deníku.

Současně se znaleckým posudkem předává znalec i vyúčtování.

2.9.2 Podklady pro ocenění nemovitostí Pro ocenění je třeba, aby znalec měl potřebné podklady. Z nich by měl objednatel ocenění zajistit zejména následující:

výpis z katastru nemovitosti, který by zpravidla neměl být starší dvou měsíců. Výpis je zapotřebí pro identifikaci jednotlivých parcel, jsou zde uvedeny vlastníci i jejich podíly,

kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků, odpovídající skutečnosti,

výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, pokud možno schválená stavebním úřadem,

stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí a modernizací),

výpisy z pozemkové knihy, zejména pokud se týká starších staveb,

nájemní smlouvy a výměry nájemného na prostory v oceňované nemovitosti,

pasparty nemovitostí,

přiznání k dani z nemovitostí,

pojistné smlouvy na živelní pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu,

smlouvy o správě nemovitostí,

smlouvy o službách spojených s údržbou, opravami a provozem nemovitosti o Další podklady si zajišťuje znalec. Jedná se zejména o:

výsledky místního šetření nemovitosti, provedeného odhadcem,

- 32 -

zásadně

osobně

Pavel Zít


cenu z cenové mapy pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná,

ceny srovnatelných nemovitostí, pokud je zjišťována obvyklá (tržní) cena,

příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy a literaturu.

2.9.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se provádí při běžném ocenění formou místního šetření. Vlastní místní šetření začíná zpravidla zjištěním prezence přítomných, následuje úvodní seznámení znalce s objektem. Po této prohlídce provádí znalec podrobné popisy, obvykle po podlažích, a zjištění potřebných rozměrů (tyto ověřuje, i když je mu předána výkresová dokumentace, pro ověření jejího souladu se skutečností – ne vždy bývají rozměry ve výkresech správné). Na místě je odhadce povinen porovnat pozemky dle kopie katastrální mapy se skutečností a určit, které stavby se nacházejí na oceňovaných pozemcích a které jsou na pozemcích jiných. Při ohledání se provede fotodokumentace rozhodujících staveb, dokumentují se i významnější poškození staveb a atypické části, mající podstatný vliv na cenu. Odhadce je povinen spolu s jedním kompletním listinným vyhotovením znaleckého posudku (včetně všech příloh a fotografií) archivovat po dobu pěti let i nákresy a zápisy z ohledání.

2.10 Oceňování nemovitostí Oceňování nemovitostí se v České republice provádí dle konkrétní situace nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem.

2.10.1

Oceňování rodinného domu nákladovým způsobem

Podle zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb. se cena rodinného domu zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem, který je uveden v příloze č.1 dané vyhlášky, základní cenou uvedenou v příl. č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odstavce 2. - 33 -

Pavel Zít


Základní cenu upravenou (ZCU) vypočítáme z následujícího vzorce: ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * Kp, kde ZCU……..základní cena upravená ZC……….základní cena podle přílohy č. 6 k vyhlášce č. 452/2003, kde je stanovena základní cena v Kč za 1 m3 obestavěného prostoru s rozlišením, zda se jedná o dům se strmou, šikmou nebo plochou střechou. Dále pak zda je nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.nadzemního podlaží, či nepodsklepený. Musíme i rozlišit typ konstrukce, zda se jedná o dům s konstrukcí zděnou, železobetonovou – monolitickou, železobetonovou – montovanou, či dřevěnou. Základní cena se vynásobí koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové využití podkroví, u řadových domů rozlišíme, zda se jedná o dům vnitřní, či o dům koncový. K4…….koeficient vybavení stavby, který se vypočte podle vzorce: K4 = 1 + (0,54 * n) kde 0,54 je konstanta, n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Je tedy zřejmé, že u konstrukcí a vybavení s nadstandardním provedením se přidává 54 % jejich objemového podílu, tedy vlastně k základní ceně za m3 se přidává 54 % ceny, kterou se příslušná konstrukce na této základní ceně podílí. Obecně u konstrukcí a vybavení podstandardních se 54 % ubírá. U konstrukcí a vybavení chybějících se ubírá celý podíl, poněvadž se postupně násobí koeficienty 1,852 a pak 0,54 a vzhledem ke zápornému znaménku se odečítá, přitom 0,54 * 1,852 = 1,000. Vlastní výpočet koeficientu probíhá následovně: Nejprve se při prohlídce objektu provede podrobné ohledání a popis jednotlivých konstrukcí a vybavení, dané konstrukce a vybavení se porovná s popisy standardního provedení, uvedenými v příslušných přílohách vyhlášky. Zjistí se, které konstrukce chybí a naopak. Objemové podíly konstrukcí nadstandardních, podstandardních a chybějících pak, jak již jsem uvedl, zjistíme z příl. č. 14. Následně provedeme výpočet n a celého koeficientu K4.

- 34 -

Pavel Zít


Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.

K5……… koeficient polohový Koeficient polohový je uveden v příloze č. 13 vyhlášky a měl by rozlišit různé náklady na stavby v různých místech. Nezohledňuje však polohu v dané obci. Ki……..koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35. Vzhledem k inflaci se ceny staveb mění, tyto změny jsou v cenovém předpisu ošetřeny koeficientem změny cen staveb. Základní ceny ve vyhlášce jsou vztaženy k cenové úrovni roku 1994. Kp……..koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36 Koeficient prodejnosti vyjadřuje, kolikrát dráže či levněji se nemovitost prodává oproti nákladům na její pořízení (sníženým o přiměřené opotřebení).

Základní cenu upravenou vynásobíme fyzickým objemem, čímž dostaneme plnou cenu, tedy cenu před odpočtem opotřebení. V závislosti na stáří, technickém stavu a předpokládané další životnosti stanovíme opotřebení, k čemuž můžeme použít buď lineární metodu pro celou stavbu najednou, nebo metodu analytickou, při které je opotřebení stavby součtem dílčích opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení. Obdobně postupujeme i u studní, venkovních úprav, případně bytů, nebytových prostor atd. Základní ceny, koeficienty a další údaje potřebné pro ocenění jsou obsaženy v příslušných přílohách vyhlášky. Základní ceny ovocných dřevin jsou obsaženy v příloze č. 31, základní ceny okrasných rostlin pak v příloze č. 34. Pozemky oceňujeme dle § 27 až § 31. Pokud v dané obci platí cenová mapa stavebních pozemků, stanovujeme cenu stavebního pozemku dle této mapy. V opačném případě postupujeme podle § 28 – stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků v závislosti na počtu obyvatel, typu a katastrálního území obce.

Lineární metoda výpočtu opotřebení Lineární metoda výpočtu opotřebení je popsána v příloze č. 14 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Při této metodě je třeba správně určit stáří a životnost celé stavby jako

- 35 -

Pavel Zít


celku. Stáří se určí jako rozdíl letopočtu roku odhadu a roku, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí (resp. od začátku užívání stavby). Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Při použití této metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností. Použije-li se tato metoda výpočtu opotřebení u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků, rekreačních a zahrádkářských chat, garáží a vedlejších staveb, opotřebení může dosáhnout maximálně 85 %. Předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, monolitickými nebo železobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně. U zděných rekreačních chat je předpokládaná životnost 80 let, u zděných vedlejších staveb a garáží také 80 let, u kopaných studní 100 let.

2.10.2

Oceňování rodinného domu výnosovým způsobem

Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, která by se oceňovala nákladovým způsobem ocenění jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se taková stavba dle vyhlášky1 výnosovým způsobem. Cena nemovitosti se vypočte podle vzorce: Ni CV =

* 100 p

kde CV … cena zjištěná výnosovým způsobem, N … roční nájemné upravené podle následujících pravidel p … míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 15 této vyhlášky. U staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího

1

č. 540/2002 Sb.

- 36 -

Pavel Zít


účelu užití. Jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace.

Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného, a nejsou-li k disposici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení obvyklé ceny. Použití obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněno. Do podlahové plochy se nezapočítávají společné prostory staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Nepronajaté prostory, jejichž stavebně technický stav (havárie) neumožňuje užívání bez závad nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, se do výpočtu nájemného nezahrnou. Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí. Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo část stavby se sníží o:

nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka

5 % z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků, jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejného subjektu, přičemž se vychází pouze ze zastavěné plochy stavbou oceňovanou.

odpisy vypočtené z ceny zjištěné nákladovým způsobem podle vzorce:

CN x i o= (1 + i)n - 1

kde: o

… výše ročního odpisu,

CN… cena oceňované stavby zjištěná dle hlavy první včetně příslušenství, bez Kp úroková míra setinná 0,03

i

…

n

… předpokládaná další ekonomická životnost stavby v letech, nejvýše 30,

přitom - při použití analytické metody výpočtu opotřebení:

- 37 -

Pavel Zít


1 ≤ n ≤ 30 - při použití lineární metody výpočtu opotřebení 1≤n≤C-Ba

B ; C se zaokrouhlí na celé číslo,

C≥ 0,85

B…

skutečné stáří stavby v letech,

C … předpokládaná celková životnost stavby v letech náklady na údržbu a opravy ve výši 0,5 % pro stavbu ve velmi dobrém stavu a ve výši až 1 % pro stavbu ve stavu horším, a to z ceny stavby včetně příslušenství zjištěné nákladovým způsobem, bez odpočtu opotřebení a bez Kp

náklady na správu podle účetní evidence,

částku daně z nemovitosti, není-li stavba od daně osvobozena,

částku pojistného, je-li nemovitost pojištěna.

Roční nájemné však nesmí být nižší než 40 % z ročního nájemného zjištěného podle vzorce Ni CV =

* 100 . p

- 38 -

Pavel Zít


3 Praktická část 3.1 Ocenění nemovitosti výnosovým způsobem Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Rodinný dům č.p.6 v katastrálním území Žlunice

Adresa nemovitosti: 507 34 Žlunice Kraj:

Královehradecký

Okres:

Jičín

Katastrální území:

Žlunice

Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu:

Rodinný dům

Míra kapitalizace (dle příl. č. 15):

8,00 %

Předpokládané výnosy z pronajímaných prostor: Plocha [m2] 805,76

Nájemné [Kč/m2] 96,89

Výnos[Kč] 78 000

Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

78 000,- Kč

Odpisy vypočtené z ceny zjištěné nákladovým způsobem podle vzorce CN x i o= (1 + i)n - 1 Nákladová cena: CN = 1 249 519,- Kč Předpokládaná ekonomická životnost stavby: n = 30 Úroková míra: u = 3 % Vypočtené odpisy:

-

Náklady na údržbu a opravy ve výši 1,000 %

- 39 -

26 268,79,- Kč

Pavel Zít


z ceny staveb včetně příslušenství zjištěných nákladovým způsobem, bez odpočtu opotřebení a bez Kp. Cena staveb a příslušenství: 3 426 993,- Kč Náklady na údržbu a opravy: 3 426 993,- Kč * 1,000 %

-

32 469,93,- Kč

Daň z nemovitosti:

-

240,- Kč

Pojistné nemovitosti:

-

1 384,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 22 odst. 5:

=

11 637,- Kč

Minimální nájemné upravené dle § 22 odst. 5:

=

31 200,- Kč

Míra kapitalizace 8,00 %

/

8,00 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

390 000,- Kč

V tomto případě se na rodinný dům č.p. 6 v katastrálním území Žlunice díváme čistě ekonomickým pohledem a vycházíme především z dosažitelného užitku. Výnosem z nemovitosti je zde nájemné, kterého lze reálně dosáhnout. To pro tuto nemovitost činí 6500,- Kč/měsíc a předpokládaným ročním výnosem je pak 78000,- Kč. Toto nájemné je ve srovnání s pronajímanou plochou relativně nízké, odráží však situaci v dané lokalitě, jež není příliš lukrativní, mezi další faktory pak můžeme zařadit i stav a stáří domu. Velice zajímavé je srovnání ceny stanovené výnosovým způsobem, která dosahuje pouze zlomku jak nákladové ceny, tak tržního ocenění1 provedené znalcem. Pro danou lokalitu není stanovení ceny výnosovým způsobem příliš optimální a neodráží tak některé důležité skutečnosti obsažené v ceně nákladové. Je však zajímavým indikátorem atraktivnosti lokality a v oblasti oceňování nemovitostí tak hraje nezastupitelnou roli.

1

viz. Praktická část 3.2

- 40 -

Pavel Zít


3.2 Ocenění nemovitosti nákladovým způsobem Znalecký posudek:

A. Nález Znalecký úkol Ocenění nemovitosti k 12.10.2006 vyhl.č. 452/2003 Sb., platnou k tomuto datu.

Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Rodinný dům č.p.6 v katastrálním území Žlunice

Adresa nemovitosti: 507 34 Žlunice Kraj:

Královehradecký

Okres:

Jičín


Žlunice

Počet obyvatel:

266

Základní cena stavebního pozemku: 35,- Kč/m2

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.10.2006 za přítomnosti Ing. Jarmily Zítové a Pavla Zíta.

Podklady pro vypracování posudku

snímek mapy z katastru nemovitostí, list vlastnictví číslo 165, kat.území Žlunice

kopie znaleckého posudku z roku 1994

projekt na stavbu obytného domu, vypracovaný Františkem Mokošínem

informace zadavatele posudku

Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitosti je majitelem oceňované nemovitosti: Ing. Jarmila Zítová, Horákova 1207, Praha 4, 140 00

Dokumentace a skutečnost Poskytnutá dokumentace odpovídá skutečnému stavu.

- 41 -

Pavel Zít


Obsah posudku a) Rodinný dům na parcele č.k. 140 b) Studna c) Venkovní úpravy c1) Žumpa c2) Přípojka elektro c3) Přípojka kanalizace C4) Přípojka vody C5) Plynová přípojka C6) Zpevněné plochy C7) Schody venkovní C8) Vrata C9) Vrátka C10) Oplocení C11) Podezdívka C12) Pískoviště d) Porosty e) Pozemky

- 42 -

Pavel Zít


B. Posudek Popis objektů, výměra a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a) Dům č.p. 6 - § 5 Předmětem ocenění je přízemní rodinný dům, částečně podsklepený s vybudovaným podkrovím. Dům obsahuje v podzemí 2 sklepy se schodištěm, v přízemí verandu, předsíň se schodištěm, kuchyň, pokoj, koupelnu, spíž a WC. V podkroví je schodišťový prostor, chodba, kuchyň, 1 pokoj, 2 balkony a půdní prostor. Základy domu jsou z kamene na maltu VPC bez izolace. Zdivo je cihelné, sokl z kamene, stropy jsou nad sklepem železobetonové, ostatní dřevěné a rovné. Střecha je sedlová, krytina je eternitová na bednění, oplechovaná včetně komínu pozinkovaným plechem, parapety rovněž. Schodiště je z terénních stupňů, zárubně jsou obíjené, dveře plné a náplňové, částečně zasklené. Podlahy jsou prkenné i betonové. WC je splachovací s betonovou dlažbou. Okna jsou dvojitá. Elektroinstalace v trubkách pod omítkou. Stav – je prováděna pravidelná údržba, stav dobrý.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek:

typ A

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Podsklepení:

podsklepená

Podkroví:

má podkroví

Střecha:

se šikmou nebo strmou

střechou Počet nadzemních podlaží:

s jedním nadzemním

podlažím - 43 -

Pavel Zít


Dům:

neřadový

Kód standardní klasifikace produkce:

46.21.11

Zastavěná plocha: 9,70*9,85+(3,14*2,52)*0,25+4,70*1,20+2,50*5,50+2,60*1,25 =

123,08 m2

Obestavěný prostor: (2,60*5,67+2*0,7*1,00+5,00*2,60+3,10*3,00)*2,35

=

90,33 m3

(9,70*9,85+4,90+4,70*1,20+2,50*5,50)*3,30

=

395,43 m3

(5,25*7,60+4,70*9,30)*3,00

=

250,83 m3

(5,00*2,25*4,00)*0,5

=

22,50 m3

(4,70*3,45*4,00)+(4,45*1,60*4,00)*0,5

=

46,67 m3 _______________ 805,76 m3

Obestavěný prostor – celkem:

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce a vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna:

Hodnocení standardu S S S S P P S P S S S S S

- 44 -

Objemový podíl 0,082 0,212 0,079 0,073 0,034 0,009 0,058 0,028 0,005 0,023 0,010 0,032 0,052

Pavel Zít


Konstrukce a vybavení

Hodnocení standardu S S S P S S S S N S S S

14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní hygienické vybavení 25. Záchod: 26. Ostatní:

Objemový podíl 0,022 0,010 0,052 0,043 0,032 0,019 0,005 0,031 0,005 0,041 0,003 0,034

K4 = 1 + (0,54*n) K4 = 1 - (0,54*0,109) Hodnota koeficientu vybavení K4:

K4 = 0,9411

Výpočet opotřebení lineární metodou:

Stáří stavby (S):

72 roků

Předpokládaná další životnost (PŽD):

35 roků

Předpokládaná celková životnost (PCŽ):

107 roků

Opotřebení činí: 70/107*100 % =

67,29%

Ocenění:

Základní cena bez koeficientu za využití podkroví(dle příl. č.6):

= 2 290,- Kč/m3

Koeficient za využití podkroví do 2/3 zast.plochy(dle příl. č.6):

* 1,0900 _________________

Základní cena

= 2 496,10 Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

* 0,9411

Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 – dle významu obce):

* 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 dle SKP):

* 1,7750

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 36 – dle obce a účelu užití):

* 1,137

- 45 -

Pavel Zít

Oceňování nemovitostí ________________ = 4 029,73 Kč/m3

Základní cena upravená

Plná cena:

805,76 m3 * 4 029,73 Kč/m3

= 3 246 992,90 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Opotřebení lineární metodou: 67,29% Úprava ceny za opotřebení:

- 2 184 901,52 Kč _________________

Dům čp.6 – zjištěná cena

= 1 062 091,38 Kč

b) Studny b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny:

Kopaná

Hloubka studny:

6,00 m

Elektrické čerpadlo:

1 ks

Kód standardní klasifikace produkce:

46.25.22.2

Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky:

5,00 m * 1950,- Kč/m

+

9750,- Kč

další hloubka:

1,00 m * 3810,- Kč/m

+

3810,- Kč

+

10 780,- Kč

Základní cena celkem

=

24 340,- Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 – dle významu obce)

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 35 – dle SKP):

*

1,7720


*

1,1370

Plná cena

= 41 683,45,- Kč

elektrické čerpadlo:

1 ks * 10 780,- Kč/ks

- 46 -

Pavel Zít


Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S/PCŽ = 100 % * 72/100 = 72 %

- 30 012,08,- Kč

Studna – zjištěná cena

= 11 671,37,- Kč

c) Venkovní úpravy c1) Žumpa - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.3.2. Žumpa zděná z cihel Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.41.4 Výměra: 1,80*1,50*1,30 m = 3,51 m3

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

3,51 m3 * 2150

=

7 546,50,- Kč


*

0,8500


*

1,6790


*

1,1370

Plná cena:

12 245,48,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: max. 85% (dle příl. č. 14)

-

10 408,66,- Kč

Žumpa – zjištěná cena:

=

1 836,82,- Kč

- 47 -

Pavel Zít


C2) Přípojka elektro - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.4. Přípojky elektro 3fázové, kabel AL 16 mm2 vzdušná vedení střepníková Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.43.9 Délka: 6,60 m


6,60 m * 280,- Kč/m

=

1 848,- Kč


*

0,8500


*

1,8600


*

1,1370

Plná cena:

3 321,96,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 40 = 0,675

-

2 242,32,- Kč

Přípojka elektro – zjištěná cena

=

1 079,64,- Kč

C3) Přípojka kanalizace - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.41.4 Délka: 19,70 m

- 48 -

Pavel Zít



19,70 m * 1180,- Kč/m

=

23 246,- Kč


*

0,8500


*

1,8640


*

1,1370

Plná cena

= 41 876,80,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 72 / 90 = 80 %

- 33 501,44,- Kč

Přípojka kanalizace – zjištěná cena

= 8 375,36,- Kč

C4) Přípojka vody - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.2 Přípojka vody DN 40 mm Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.41.1 Délka: 11 m


11 m * 360,- Kč/m

=

3 960,- Kč


*

0,8500


*

1,8640


*

1,1370

Plná cena

=

7 133,79,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků

- 49 -

Pavel Zít


Předpokládaná další životnost (PDŽ): 11 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 39 / 50 = 78,00 %

-

5 564,36,- Kč

Přípojka vody – zjištěná cena

=

1 569,43,- Kč

C5) Plynová přípojka - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.42.3 Délka: 11,00 m


11,00 m * 305 Kč/m

=

3 355,- Kč


*

0,8500


*

1,8640


*

1,1370

Plná cena

=

6 043,91,- Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,00 %

-

906,57,- Kč

Plynová přípojka – zjištěná cena

=

5 137,32,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 let Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků

C6) Zpevněné plochy - § 10 a/ Plochy s povrchem betonovým monolitickým

Zatřídění pro potřeby ocenění:

- 50 -

Pavel Zít


Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 Výměra: 3,80 * 1,80 m = 6,84 m2

b/ Plochy s povrchem dlážděným

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.3.1. Plochy s povrchem dlážděným z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 Výměra: 0,38 * 1,20 * 13 + 0,60 * 1,18 * 8 = 11,59 m2

Ocenění: Základní cena a/ (dle příl. č. 11):

6,84 m2 * 235,- Kč/m2

=

1 607,40,- Kč

Základní cena b/ (dle příl. č. 11):

11,59 m2 * 210,. Kč/m2

=

2 434,32,- Kč

Základní cena a/ + b/ (dle příl. č. 11):

=

4 041,72,- Kč


*

0,8500


*

1,7730


*

1,1370

Plná cena:

=

6 925,55,- Kč

Opotřebení: max. 85% (dle příl. č. 14)

-

5 886,72,- Kč

Zpevněné plochy – zjištěná cena

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků

C7) Schody venkovní - §10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 12.4. Schody venkovní a předložené betonové

- 51 -

1 038,83,- Kč

Pavel Zít


Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.5 Výměra: 1,80 * 5 = 9 bm


9 bm * 225,- Kč/bm

=

2 025,- Kč


*

0,8500


*

1,6790


*

1,1370

Plná cena:

=

3 285,91,- Kč

Opotřebení: max. 85% (dle příl. č. 14)

-

2 793,02,- Kč

Schody venkovní – zjištěná cena

=

492,89,- Kč

1,00 ks * 3 300,- Kč

=

3 300,- Kč


*

0,8500


*

1,6790


*

1,1370

Plná cena:

=

5 354,81,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 let Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků

C8) Vrata - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.4. Vrata dřevěná včetně sloupků Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Počet: 1,00 ks


Výpočet opotřebení lineární metodou

- 52 -

Pavel Zít


Stáří (S): 6 let Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 25 = 24,00 %

-

1285,15,- Kč

Vrata – zjištěná cena

=

4 069,66,- Kč

1,00 ks * 1 270,- Kč

=

1 270,- Kč


*

0,8500


*

1,6790


*

1,1370

Plná cena:

=

2 060,79,- Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 25 = 24,00 %

-

494,59,- Kč

Vrátka – zjištěná cena

=

1 566,20,- Kč

C9) Vrátka - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.1. Vrátka dřevěná včetně sloupků Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Počet: 1,00 ks



C10) Oplocení - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění:

- 53 -

Pavel Zít


Venkovní úprava: 13.2. Plot z ocelových plotových rámů s pletivem Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Plocha: 1,50 m * 3,30 m = 4,95 m2


4,95 m2 * 450,- Kč/m2

=

2 227,50,- Kč


*

0,8500


*

1,6790


*

1,1370

Plná cena:

=

3 614,50,- Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 25 = 68,00 %

-

2 457,86,- Kč

Oplocení – zjištěná cena

=

1 156,64,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků

C11) Podezdívka - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Délka: 3,30 m


3,30 m * 950,- Kč/ m

=

3 135,- Kč


*

0,8500


*

1,6790


*

1,1370

- 54 -

Pavel Zít


Plná cena:

=

5 087,07,- Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 50 = 34,00 %

-

1 729,60,- Kč

Podezdívka – zjištěná cena

=

3 357,47,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků

C12) Pískoviště - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 17.1. Pískoviště s dřevěným rámem Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Výměra: 2,80 m * 3,00 m = 8,40 m2


8,40 m2 * 700,- Kč/m2

=

5 880,- Kč


*

0,8500


*

1,6790


*

1,1370

Plná cena:

=

9 541,30,- Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 20 = 30,00 %

-

2 862,39,- Kč

Pískoviště – zjištěná cena

=

6 678,91,- Kč


- 55 -

Pavel Zít


d) Porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 31 Zahrádkářský typ ovocnářství: Stáří Název

Počet / Jedn. cena Úprava

/roků/ Výměra (Kč/jedn.)

(%)

Upr. cena (Kč/jedn.)

Cena (Kč)

Švestka

12

5 ks

1031,00

-20%

804,00

4124,00

Třešeň - Vk nebo Pk

52

1 ks

120,00

-40%

min. 120,00

120,00


32

1 ks

1133,00

-40%

747,00

679,00


7

1 ks

1466,00

1466,00

1466,00

Jabloň - Zk

32

6 ks

227,00

30,00

1089,00

Hrušeň - Čk

32

1 ks

386,00

386,00

386,00

Rybíz černý

32

4 ks

20,00

-30%

min. 20,00

80,00

Rybíz červený

32

4 ks

20,00

-30%

min. 20,00

320,00

Jabloň - Vk nebo Pk

52

1 ks

120,00

-40%

min. 120,00

120,00

Ořešák vlašský

22

2 ks

2840,00

2840,00

5680,00

Ořešák vlašský

12

1 ks

1620,00

1620,00

1620,00

Višeň

42

1 ks

60,00

min. 60,00

60,00

Višeň

7

1 ks

714,00

714,00

714,00

Meruňka

32

1 ks

60,00

min. 60,00

60,00

Meruňka

22

1 ks

646,00

646,00

646,00

7

1 ks

716,00

716,00

716,00

Borůvka velkoplodá

-20%

-20%

-50%

Součet

17 880,00,- Kč

Koeficient prodejnosti Kp:

*

1,00 17 880,00,- Kč

Celkem – ovocné dřeviny

Okrasné dřeviny: příloha č. 34 Stáří Název

Počet /

Jedn. cena

Úprava

Upr. cena

(roků) Výměra

(Kč/jedn)

(%)

(Kč/jedn.)

smrk stříbrný

67

2 ks

azalky

22

5 ks

29 590,00 -50% 380,00

- 56 -

Cena (Kč)

14 795,00

29 590,00

380,00

1 900,00

Pavel Zít

Oceňování nemovitostí Stáří

Název

Počet /

Jedn. cena

Úprava

Upr. cena

(roků) Výměra

(Kč/jedn)

(%)

(Kč/jedn.)

rhododendrony

Cena (Kč)

7

6 ks

380,00

380,00

2 280,00

růže keřové

42

5 ks

85,00

425,00

425,00

růže keřové

7

10 ks

35,00

350,00

350,00

růže stromkové

7

1 ks

150,00

150,00

150,00

růže pnoucí

4

1 ks

35,00

35,00

35,00

růže pnoucí

1

1 ks

35,00

35,00

35,00

kalina hlavokvětá

62

1 ks

15825,00 -40%

7 912,00

7 912,00

šeřík obecný

22

1 ks

8325,00 -40%

4 995,00

4 995,00

živé ploty z listn. dřevin

52

15 m

460,-Kč/m

6 900,00

460,- Kč/m

Součet

54 572,00,- Kč

Polohový koeficient (dle příl. č. 34)

*

0,75

Koeficient prodejnosti Kp:

*

1,00

Celkem – okrasné dřeviny

40 929,00,- Kč

Porosty – zjištěná cena

=

58 809,00,- Kč

e) Pozemky e1) Pozemky - § 28 Stavební pozemek Stavební parcela č.k.140, kat.území Žlunice, výměra 277 m2 277 m2 * 35,00 Kč

=

9 695,00

3 – není možnost napojení na veřejný vodovod: - 5 %

-

484,75

Součet

=

9 210,25


*

1,1370


*

1,736

Úprava dle příl. č. 18, tab.1

Stavební pozemek oceněný dle § 28 – celkem Pozemek zahrady nebo ostatní plochy Ostatní plocha č.k. 16/3, k.ú. Žlunice

- 57 -

18 179,49

Pavel Zít


Výměra: 827 m2 827 m2 * 35,00 Kč

=

28 945,00

3 – není možnost napojení na veřejný vodovod: - 5 %

-

1 447,25

Součet

=

27 497,75


*

1,1370


*

1,736

Úprava dle příl. č. 18, tab. 1:

Stavební pozemek oceněný dle § 28 – celkem

54275,94

Pozemky – zjištěná cena

= 72 455,43,- Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům na parcele č.k. 140

=

3 246 992,90,- Kč

b) Studna

=

41 683,45,- Kč

c1) Žumpa

=

12 245,48,- Kč

c2) Přípojka elektro

=

3 321,96,- Kč

c3) Přípojka kanalizace

=

41 876,80,- Kč

C4) Přípojka vody

=

7 133,79,- Kč

C5) Plynová přípojka

=

6 043,91,- Kč

C6) Zpevněné plochy

=

6 925,55,- Kč

C7) Schody venkovní

=

3 285,91,- Kč

C8) Vrata

=

5 354,81,- Kč

C9) Vrátka

=

2 060,79,- Kč

C10) Oplocení

=

3 614,50,- Kč

C11) Podezdívka

=

5 087,07,- Kč

C12) Pískoviště

=

9 541,30,- Kč

d) Porosty

=

76 438,00,- Kč

e) Pozemky

=

72 455,43,- Kč

c) Venkovní úpravy

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

- 58 -

3 544 061,65,- Kč

Pavel Zít


Cena nemovitosti bez odpočtu opotřeb. po zaokr. dle § 42 činí 3 544 060,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům na parcele č.k. 140

=

1 062 091,38,- Kč

b) Studna

=

11 671,37,- Kč

c1) Žumpa

=

1 836,82,- Kč

c2) Přípojka elektro

=

1 079,64,- Kč

c3) Přípojka kanalizace

=

8 375,36,- Kč

C4) Přípojka vody

=

1 569,43,- Kč

C5) Plynová přípojka

=

5 137,32,- Kč

C6) Zpevněné plochy

=

1 038,83,- Kč

C7) Schody venkovní

=

492,89,- Kč

C8) Vrata

=

4 069,66,- Kč

C9) Vrátka

=

1 566,20,- Kč

C10) Oplocení

=

1 156,20,- Kč

C11) Podezdívka

=

3 357,47,- Kč

C12) Pískoviště

=

6 678,91,- Kč

d) Porosty

=

58 809,00,- Kč

e) Pozemky

=

72 455,43,- Kč,

c) Venkovní úpravy

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 246 612,44,- Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokr. dle § 42 činí

1 246 612,- Kč

slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicetšesttisícšestsetdvanáct Kč

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Hradci Králové pod č. jed. 000/000 ze dne ……… pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1/1 2006 znaleckého deníku.

- 59 -

Pavel Zít


3.3 Umístění volného kapitálu na trhu nemovitostí Na praktickém příkladě bych v této části rád ukázal, jak je možné rozmnožit své finanční prostředky prostřednictvím investice do nemovitosti. Jak jsem již uvedl v teoretické části této práce, naši nemovitost můžeme zhodnotit buď příjmy z pronájmu nebo příjmy z prodeje. Budeme uvažovat konkrétní nemovitost, kterou je zde rodinný dům č.p. 6 v katastrálním území Žlunice1. Majitelka může tuto nemovitost pronajmout a inkasovat tak pravidelný příjem v podobě nájmu plynoucího od nájemníka. Vzhledem k tomu, že se však jedná o ne příliš atraktivní lokalitu, musíme zde brát v úvahu předpoklad poměrně nízkého nájemného, dále pak poměrně vysoké riziko nesolventnosti nájemců i jejich krátkodobost. V místě se sice nachází zemědělský podnik i několik dalších živnostenských provozoven, přesto je zde poměrně značná fluktuace pracovní síly i poměrně nízká poptávka po obytných prostorách k pronájmu. Po srovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě lze odhadnout, že rodinný dům č.p.6

je možné

pronajmout za 6500 Kč/měsíc. Při zvážení stáří nemovitosti i jejího opotřebení a poměrně velkých finančních nároků na její údržbu, pak tento způsob jako rozmnožení finančních prostředků nelze doporučit. Poměrně zajímavá však může být investice do nemovitosti v případě, že se majitelka tohoto rodinného domu rozhodne tuto nemovitost prodat a pořídit si byt či dům v jiné, více atraktivní lokalitě. Tuto novou nemovitost může pak výhodně pronajmout anebo v očekávání nárůstu tržních cen v budoucnu dobře prodat. Hodnota tržního ocenění nemovitosti rodinného domu č.p. 6 v katastrálním území Žlunice je 1 400 000 Kč. Můžeme tedy předpokládat, že i prodejní cena může této částky dosáhnout, případně ji převýšit. Mezi atraktivní lokality, kam směřuje nejvíce investic do nemovitostí dle Asociace realitních kanceláří České republiky patří především hl. m. Praha, Praha – východ, Praha – západ a obdobně celý Středočeský kraj, dále pak Brno – Medlánky, Brno - Bohunice, Hradec Králové a Pardubice. Dále předpokládejme, že nemáme žádnou trhem neakceptovanou informaci, která by v krátkém, případně i střednědobém horizontu vedla k růstu ceny nemovitosti, navíc jsme limitováni disponibilní finanční částkou, jíž je právě prodejní cena nemovitosti v obci Žlunice. Uvažujeme tak pouze o koupi nemovitosti pro zhodnocení

1

viz. Praktická část 3.2 – Znalecký posudek

- 60 -

Pavel Zít realizovaném

Oceňování nemovitostí prostřednictvím

inkasování

pravidelné

platby

–

nájemného.

Předpokládejme také, že majitelka domu je méně finančně silný investor, může však při koupě bytu využít sjednání hypotéky. Zde však vycházím z konkrétního příkladu, kdy ke koupi nemovitosti vystačí finanční prostředky získané prodejem nemovitosti v obci Žlunice, navíc rodina disponuje dalšími prostředky v rámci svých běžných příjmů, nemusí tak využít hypotečního úvěru.

Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Bytová jednotka 1+1

Adresa nemovitosti: Bramboříková 37, Zahradní město Kraj:

Praha


Praha 10

Popis nemovitosti: Byt v dobrém stavu se zděným jádrem, koupelnou a WC zvlášť, v koupelně vana, nová plastová okna, na podlahách PVC a koberce. Dům má novou střechu a zateplení. Velmi pěkné prostředí. Byt se nachází v 7. patře panelového domu. Tak jako u každé jiné investice i zde je třeba ji vyhodnotit a dle dostupných údajů a za určitých předpokladů zjistit její výnosnost. Kupní cena tohoto bytu činí 1 400 000 Kč. Kupující platí celou částku z vlastních prostředků, a to především z prostředků získaných prodejem rodinného domu v obci Žlunice. Byt se nachází v lokalitě s dostupností městské hromadné dopravy a občanskou vybaveností, přesto se však jedná o starší panelovou zástavbu, navíc byt je poměrně vzdálen centrálním částem města. Vyjdeme-li z vývoje cen bytů v panelových domech v okrajových částech Prahy v uplynulých třech letech, tedy po vstupu do EU, zjistíme, že především v letošním roce došlo k růstu poptávky jak po těchto bytech, tak i jejich pronájmech. Nenaplnily se tak pesimistické scénáře o poklesu cen těchto nemovitostí a i do budoucna lze předpokládat jejich růst. V delším časovém horizontu se však aktuální tržní cena bytu z tohoto příkladu může odchýlit výrazněji od ceny nákupní, a musíme brát zřetel i existenci rizika jejího poklesu. Z tohoto důvodu je třeba náležité opatrnosti a vycházím z toho, že průměrný roční růst ceny nemovitosti bude jen minimální, a to 1% p.a. Růst cen v oblasti bydlení, někdy nazýván jako inflace v oblasti

- 61 -

Pavel Zít


bydlení, předpokládám výrazněji vyšší ve srovnání s ročním růstem ceny nemovitosti, a to 4%. Dalším rizikem, s kterým je třeba počítat, je nesolventnost budoucích nájemců a jejich krátkodobost. Musíme tedy vycházet z toho, že nemovitost nebude pronajata celých 100% času, ale že může dojít k výpadkům inkasované částky. V Praze je však poměrně silná poptávka po pronajímaných prostorách, a tak obsazenost odhaduji poměrně vysokou, na 90%. V tomto případě neuvažujeme o čerpání hypotéky, z tohoto důvodu nejsme ani zatíženi poplatky za její vyřízení a poplatkem za odhad ceny nemovitosti pro účely hypotečního úvěru. S vlastnictvím nemovitosti jsou však spojeny náklady na její údržbu, těmi jednak na začátku rozumíme počáteční investici do bytu (malování, zařízení nábytkem, …), ta zde činí pouze 5000 Kč, protože majitelka disponuje zařízením z prodané nemovitosti, je však třeba dále počítat s jistou rezervou na údržbu (zařízení bytu před dalším nájemníkem), dále pak fondem oprav, tedy pravidelným příspěvkem na údržbu a opravy domu pro společenství vlastníků. Mezi další konstantní náklady patří i daňové zatížení, které se skládá z daně z nemovitosti a daně z příjmů. Dalším nákladem je provize pro realitní kancelář (RK) při nákupu nemovitosti, která činí 60000 Kč.

Rekapitulace: Kupní cena bytu:

1 400 000,- Kč (zaplaceno z vlastních

prostředků) Průměrný roční růst ceny nemovitosti:

1%

Nájem:

7 500,- Kč

Růst cen v oblasti bydlení:

4%

Obsazenost nemovitosti:

90%

Hypotéka:

Ne

Provize pro RK při nákupu nemovitosti:

60 000,- Kč

Počáteční investice do bytu:

5 000,- Kč

Konstantní náklady/měsíc: Pojištění nemovitosti: Daň z nemovitosti:

200,- Kč 50,- Kč

- 62 -

Pavel Zít


Fond oprav (společenství vlastníků): Rezerva na údržbu a nenadálé situace:

750,- Kč 1000,- Kč

Jako rok, pro který chceme vypočítat a zvážit výnosnost této investice, zvolíme rok 2016, tedy celkem období 10-ti let.

Počáteční cash flow: Příjmy Z nájemného:

6 750,- Kč

Výdaje Pojištění nemovitosti:

200,- Kč

Daň z nemovitosti:

50,- Kč

Fond oprav a rezerva na nenadálé situace:

1 750,- Kč

Rozdíl v příjmech a výdajích v prvních měsících:

4 750,- Kč

Měsíční cash flow po 5-ti letech: Příjmy Z nájemného:

8 212,- Kč

Výdaje Pojištění nemovitosti:

200,- Kč

Daň z nemovitosti:

50,- Kč

Fond oprav a rezerva na nenadálé situace:

2 129,- Kč

Rozdíl v příjmech a výdajích:

5 833,- Kč

rok 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

příjem/měsíc 7 020,0 Kč 7 300,8 Kč 7 592,8 Kč 7 896,5 Kč 8 212,4 Kč 8 540,9 Kč 8 882,5 Kč 9 237,8 Kč 9 607,3 Kč 9 991,6 Kč

příjem/rok 84 240,0 Kč 87 609,6 Kč 91 114,0 Kč 94 758,5 Kč 98 548,8 Kč 102 490,8 Kč 106 590,4 Kč 110 854,0 Kč 115 288,2 Kč 119 899,7 Kč

- 63 -

výdaj/měsíc 2 070,0 Kč 2 142,8 Kč 2 218,5 Kč 2 297,3 Kč 2 379,1 Kč 2 464,3 Kč 2 552,9 Kč 2 645,0 Kč 2 740,8 Kč 2 840,4 Kč

výdaj/rok 24 840,0 Kč 25 713,6 Kč 26 622,1 Kč 27 567,0 Kč 28 549,7 Kč 29 571,7 Kč 30 634,6 Kč 31 740,0 Kč 32 889,6 Kč 34 085,1 Kč

Pavel Zít


Vyhodnocení investiční příležitosti : Rok:

10

Počáteční investice:

1 465 000,- Kč

Z toho kupní cena bytu v ul. Bramboříkova:

1 400 000,- Kč

Cena bytu v ul. Bramboříkova na konci období:

1 546 471,- Kč

Celkem cash flow:

736 250,- Kč

Příjmy (nájem):

993 937,- Kč

Náklady:

- 257 687,- Kč

Celková hodnota majetku:

2 282 721,- Kč

Výnosnost investice do nemovitosti – bytu v ul. Bramboříkova:

4,8% p.a.

Obecně se dá říci, že výnosnost z pronájmu by neměla klesnout pod 6% p.a. z pořizovací ceny nemovitosti, abychom považovali investici za dobrou. To se v tomto případě nestalo. I tak se však blíží hranici 5% p.a., což je s ohledem na zvolenou lokalitu, kupní cenu nemovitosti i příjem a výdaje s ní spojenou, uspokojivý výsledek. S danou investicí navíc nejsou spojena žádná výrazná rizika, navíc některá, jako je například problémovost nájemníků, lze eliminovat tzv. bezpečnostní kaucí. Z hlediska výnosu i případných rizik tak investice do této nemovitosti představuje poměrně vhodnou cestu, jak zmnožit své finanční prostředky. Pro zvýšení výnosnosti z pronájmu je možno majitelce doporučit i sjednání hypotéky a volbu nemovitosti ve výhodnější lokalitě, případně i s lepší dispozicí.

Aktuální výnosnost dluhopisů Česká republika (splatnost) Státní ČR (2007) 2,68% p.a. Státní ČR (2016) 3,57% p.a. Zdroj: B&A

Aktuální výnosnost dluhopisů - Euroobligace v CZK (splatnost) DEPFA Bank (2006) 2,22% p.a. EBRD (2016) 3,58% p.a. Zdroj: B&A

Pro srovnání činí aktuální výnosnost státních dluhopisů se splatností 2016 3,57% p.a., u termínovaných a spořících účtů se investované prostředky spíše znehodnocují. Přesto na trhu existují i podstatně ziskovější produkty. Ty jsou ovšem spojeny - 64 -

Pavel Zít


s podstatně vyšším rizikem, navíc by majitelka domu musela dané portfolio adekvátně vytvořit a sledovat vývoj kapitálových trhů a jednotlivých tříd aktiv.

- 65 -

Pavel Zít


4 Závěr Zatímco v teoreticko-metodologické části práce jsem se snažil popsat základní rysy, postupy, pojmy a výpočty týkající se disciplíny oceňování nemovitostí, v praktické části jsem se vžil do osoby znalce a na konkrétní nemovitosti vypočetl cenu administrativní, tedy cenu, jež je stanovena jednoznačným postupem dle předpisu. K výpočtu jsem použil jak nákladový, tak výnosový způsob ocenění nemovitosti. Výsledná administrativní cena nemovitosti, která se sestává z rodinného domu, venkovních úprav, stavebních pozemků a ovocných a okrasných dřevin činí při použití nákladového způsobu 1 246 612,- Kč, při použití výnosového způsobu pak 390 000,Kč. Hodnota tržního ocenění nemovitosti je odhadnuta na 1 400 000,- Kč. Ačkoliv se jedná pouze o odhad, kterým se znalec snaží obvyklé ceně jen co nejvíce přiblížit, můžeme ho považovat za reálnou cenu nemovitosti, za kterou lze i tuto nemovitost aktuálně prodat. Musím však zdůraznit, že za tuto cenu se skutečný prodej nemovitosti na trhu realizovat nemusí. Na tržní hodnotu působí totiž velké množství vnitřních i vnějších vlivů. Ovlivňuje ji jak všeobecná hospodářská a politická situace, tak i vnější vlivy ve vazbě na region a lokalitu jako např. zaměstnanost, klimatické podmínky, dopravní situace atd. Je tedy velice těžké všechny vlivy do tržního ocenění nemovitosti zahrnout. Odlišnost tržní a administrativní ceny stanovené nákladovým způsobem je dána jednak skutečností, která souvisí s pojmem hodnota nemovitosti a obecnými rozdíly v tržním a administrativním ocenění, které jsem již popsal v teoreticko-metodologické části práce. Neméně důležitým faktorem je i skutečná lokalita nemovitosti. Oceňovaná nemovitost se nachází ve středu obce Žlunice, v okrese Jičín v Královehradeckém kraji. V místě sídlí obecní úřad a detašovaný úřad České pošty. Je zde sídlo zemědělského podniku, mateřská škola, 1 obchod a několik živnostenských provozoven. V obci je kanalizace, rozvod elektřiny a slaboproudu. Byla zde provedena i plynofikace. Žlunice mají autobusové spojení na okresní město Jičín, Nový Bydžov, Chlumec nad Cidlinou a Kopidlno. Z daných měst je možnost autobusového i železničního napojení na krajské město i do Prahy.

- 66 -

Pavel Zít


I přes poměrně dobré propojení osobní dopravy, se však jedná o ne příliš atraktivní lokalitu, kde převažuje zemědělská výroba. Rozvoji průmyslové výroby, který by zvýšil zaměstnanost v regionu a tak i jeho atraktivitu, brání i chybějící rychlostní komunikace s napojením na plánovanou dostavbu dálnice D 11 Praha – Hradec Králové, či k příhraničním regionům, jež by spojovala danou lokalitu se SRN a Polskou republikou. I tak lze považovat rozdíl mezi tržním oceněním nemovitosti a cenou stanovenou nákladovým způsobem za ne příliš veliký. To se však u dalších oceňovaných nemovitostí potvrdit nemusí. Důvodem je odlišný přístup jednotlivých způsobů ocenění a jejich následné využití v praxi. Zatímco administrativní ocenění se používá především pro daňové účely (daň dědická, daň darovací atd.), hodnota odhadnutá znalcem reflektuje situaci na trhu. Znalec se tak snaží přiblížit co nejvíce ceně, za kterou by danou nemovitost bylo možné v současnosti prodat. Tím hlavním faktorem, který zde sráží cenu rodinné vily oceňované v této práci, je již dříve zmiňovaná lokalita. Lze tak předpokládat, že obdobná nemovitost by měla v lukrativnější lokalitě hodnotu i výrazně vyšší. Dalším způsobem, který jsem zde využil ke stanovení ceny nemovitosti v obci Žlunice, byl výnosový způsob. Zde však hraje jak umístění nemovitosti, tak i její stav, roli velmi výraznou. To se také ukázalo ve výsledné ceně, která byla stanovena na 309 000,- Kč, což je několikrát méně než u nákladového způsobu ocenění i hodnoty odhadnuté znalcem. Prostřednictvím výnosového způsobu se totiž na rodinný dům č.p. 6 v katastrálním území Žlunice díváme čistě ekonomickým pohledem a vycházíme především z dosažitelného užitku. Výnosem z nemovitosti je zde nájemné, kterého lze reálně dosáhnout. To pro tuto nemovitost činí 6500,- Kč měsíčně a předpokládaným ročním výnosem je pak 78000,- Kč. Toto nájemné je však ve srovnání s lukrativními lokalitami pouze zlomkem výnosu, kterého bychom dosáhli, pokud bychom obdobnou nemovitost pronajímali například v okolí Prahy či jiného dynamicky se rozvíjejícího sídla. Výnosy u v této práci oceňované rodinné vily navíc poměrně výrazně sráží finanční požadavky na údržbu a opravy nemovitosti, které jsou dány jejím současným technickým stavem. Především z těchto zde jmenovaných důvodů, se ukazuje, že pro danou nemovitost je v této lokalitě použití výnosového způsobu ocenění nevhodné. I tak ale

- 67 -

Pavel Zít


přináší jeho výstup určité zajímavé informace o stavu rodinného domu a situaci na trhu v lokalitě, kde se nemovitost nachází. V další části práce jsem ukázal na konkrétním příkladě způsob, jak lze rozmnožit své finanční prostředky jejich vhodným umístěním na trhu nemovitostí. Předpokládal jsem, že by se majitelka rozhodla její dům v obci Žlunice prodat a získané finanční prostředky by se pokusila rozmnožit prostřednictvím investování do jiné nemovitosti. Tou je bytová jednotka 1+1 v Praze 9. Předpokládaná výnosnost této nemovitosti po vyhodnocení potřebných údajů činí 4,8% p.a. Z hlediska výnosu i zde zvažovaných rizik spojených s touto investicí představuje koupě této bytové jednotky poměrně vhodnou cestu, jak zmnožit své finanční prostředky. Nemovitosti tak představují zajímavou možnost investování jak pro investory drobné, tak pro profesionály zahrnující silné kapitálové společnosti. Domy, byty i další nemovitosti jsou ovšem i pevnou součástí životů všech ostatních, kteří o investici na trhu nemovitostí vůbec nepřemýšlí, často jsou pouze nájemci či vystupují z pozice uživatele nemovitosti. Doufám tak, že jsem prostřednictvím své práce nabídl zajímavý pohled jak na oceňování nemovitostí, tak i situaci na trhu nemovitostí, čímž jsem zároveň i splnil všechny mnou v úvodu vytyčené cíle. Na závěr bych si dovolil vyslovit přání, ať je tato oblast nadále spojena s alespoň tak zajímavým a dynamickým vývojem, kterým jsme byli svědky v několika letech minulých.

4.1 Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti č.p. 6, obec Žlunice stanovená výnosovým způsobem:

390 000,- Kč

Administrativní cena nemovitosti č.p. 6, obec Žlunice stanovená nákladovým způsobem:

1 246 612,-Kč

Tržní ocenění nemovitosti č.p. 6, obec Žlunice:

1 400 000,- Kč

- 68 -

Pavel Zít


5 Seznam použité literatury Odborná literatura: [1]

BRADÁČ A., Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, LINDE Praha, a.s., 1999

[2]

BRADÁČ A., FIALA J., Rádce majitele nemovitostí, LINDE Praha, a.s., 1998

[3]

BRADÁČ A., Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM, 2004

[4]

DROZEN F. a kol., Oceňování majetku, VŠE v Praze, 1997

[5]

KOKOŠKA J., Oceňování nemovitostí, díl I. a II., ABF – ARCH Praha 2000

[6]

ROSS – BRACHMANN – HOLZNER, Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, CONSULT Incest, 1993

[7]

ZAZVONIL Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Ceduk Praha, 1996

[8]

ZAZVONIL Z., Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Praha, 2004

Právní předpisy: [1]

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.

[2]

Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb. a související právní předpisy

[3]

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších úprav

[4]

Občanský zákoník č. 40/1964 Sb.

Elektronické prameny [1]

Asociace realitních kanceláří České republiky, www.arkcr.cz

[2]

Česká komora odhadců majetku, www.ckom.cz

[3]

Ministerstvo financí České republiky, www.mfcr.cz - 69 -

Pavel Zít


[4]

Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky, www.mmr.cz

[5]

Společnost pro certifikaci odhadců majetku, www.ckom/om.cz

[6]

Finanční server Peníze CZ, www.penize.cz

[7]

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, www.sps.cz

[8]

Server o oceňování nemovitostí, www.hovorka.cz

[9]

Realitní server, www.stredo.ceskereality.cz

Ostatní prameny: [1]

Znalecký posudek č. 336-14/1994 o ceně nemovitosti č.p. 6 v katastrálním území Žlunice

[2]

Znalecký posudek č. 35-2002 o ceně nemovitosti – rekreační chaty na parc. č. St 82 katastrálního území Voděrádky

- 70 -

Pavel Zít


6 Seznam příloh Příloha I.:

Fotodokumentace rodinného domu č.p.6 v katastrálním území Žlunice

Příloha II.:

Snímek katastrální mapy na parcelu Žlunice

Příloha III.:

Bytový dům Bramboříková 37

- 71 -

Pavel Zít


Příloha I. Fotodokumentace rodinného domu č.p.6 v katastrálním území Žlunice

Obr.1: Pohled z komunikace tř.č. 280, severní strana, stav r. 2004

Obr. 2: Východní strana rodinného domu č.p. 6, obec Žlunice, stav r. 2004

- 72 -

Pavel Zít


Příloha II. Snímek katastrální mapy na parcelu Žlunice, katastr. území Žlunice

- 73 -

Pavel Zít


Příloha III. Bytový dům Bramboříková 37

Obr. 3: Bytový dům v ulici Bramboříková, stav r. 2006

- 74 -

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE. Diplomová práce Pavel Zít

Recommend Documents