Voorwoord WS Yim TUDelft 2004 # Bsc 6 Real Estate & Housing Ontwerpopgave

WS Yim #1091123

TUDelft 2004 Bsc 6 Real Estate & Housing Ontwerpopgave

Voorwoord Dit is het laatste ontwerpopgave van de bachelor. Deze bestaat uit het vervaardigen van een functioneel ontwerp voor een zelf gekozen programma en het beargumenteren ervan vanuit programmatische, functionele, vormelijke, technische, besliskundige en economische hoek. Het accent ligt op het integreren van de inzichten uit verschillende disciplines en op de consistentie van de gekozen ontwerpoplossing, wat bereikt kan worden door het ontwerpproces cyclisch vorm te geven. In de volgende bladzijdes, beschrijf ik het resultaat van MIJN ontwerp. Op de linkerzijde van de pagina, vindt de uitleg plaats van de afbeelding op de rechterzijde. Er wordt zo nu en dan verwezen naar de bijlage. Deze bevat tekeningen op schaal op A1-formaat. De A1-tekeningen zijn meer het technisch aspect van dit rapport. De mogelijkheid om het op A4-formaat te printen, was er niet, vanwege de dan ontstane onleesbaarheid. De afbeeldingen op de rechterzijde zijn dan ook NIET op schaal! Ze zijn handmatig geschaald naar duidelijkheid. Ondanks het dikke pakket aan bijlage, zal het zeker de moeite waard zijn om alles door te nemen. Veel plezier! WS Yim Student TU Delft

-1-

WS Yim #1091123


Inhoudsopgave Voorwoord

Pag. 1

Ontwerpopgave

Pag. 3

Analyse

Pag. 4-5

Aktueel

Pag. 6

Programma van eisen

Pag. 7-9

Concept

Pag. 10

Plattegronden

Pag. 11-14

Materiaal

Pag. 15

Doorsneden

Pag. 16

Constructie

Pag. 17

Kosten en opbrengsten

Pag. 18-19

Sfeerbeelden

Pag. 20

Varianten

Pag. 21-23

Samenvatting

Pag. 24

-2-

WS Yim #1091123


Ontwerpopgave Waar ooit passagiersschepen naar de Oost vertrokken, verreist nu een uniek stukje Rotterdam.1 Ten zuiden van Delfshaven, op loopafstand van de Euromast, bevind zich het Lloydkwartier. Dit is een nieuwe wijk, waar op dit moment volop gebouwd wordt. Er ontstaan appartementcomplexen, bedrijfsruimten en opslagruimten. Het middelpunt van deze nieuwe wijk wordt gevormd door de Schiecentrale (voormalige elektriciteitscentrale van Rotterdam), hetgeen ertoe leidt, dat een aantal centrale wijkfuncties in de Schiecentrale (fig. 1) zullen worden opgenomen, zoals een supermarkt en een centrale parkeergarage. Door de Schiecentrale een totaalprogramma aan te bieden, wonen met werken te combineren en te koppelen aan een grote hoeveelheid additionele en ondersteunende functies zal de Schiecentrale bij wijze van spreken een stad in een stad 2 gaan worden. De opdracht was het ontwerpen van een indoor sportgelegenheid in de omgeving van de Schiecentrale. Op de website van het Lloydkwartier was vermeld, dat er plannen zijn om een fitnesscentrum te creëren in de nieuwe wijk. Dit idee heb ik dus overgenomen, door twee kleine fitnesscentra in de buurt te hervestigen en deze uit te breiden met enkele andere functies onstaat er een nieuw “sportcenter”.

1 2

Fig. 1

Bron: programma schiecentrale 4b november 2002 Bron: OntwikkelingsBedrijf Rotterdam

-3-

WS Yim #1091123


Analyse Geschiedenis3 De geschiedenis van het Lloydkwartier gaat ongeveer honderd jaar terug. Rond 1900 legde Rotterdam de Schiehaven, de St. Jobshaven en de Parkhaven aan. Door de toenemende industrialisering en de groeiende goederenstromen had de stad nieuwe havenbekkens nodig. Nadat spoorlijnen het gebied met het achterland verbonden, vestigden zich er de eerste overslagbedrijven. Het stuwadoorsbedrijf Müller & Co gaf de Müllerpier zijn naam. De firma Blaauwhoed bouwde het St. Jobsveem en de St. Jobssilo (deze worden op dit moment gerenoveerd). Blaauwhoed had deze kolossen nodig voor de opslag van producten uit de koloniën. De Lloydpier draagt de naam van de rederij Rotterdamsche Lloyd. Die bouwde op de pier een grote terminal, waar vandaan haar passagiersschepen naar Nederlands-Indië vertrokken. Het voormalige hoofdkantoor, het Rotterdamsche Lloydgebouw, herinnert daar nog aan. Ook de eerste Rotterdamse elektriciteitsfabriek, de Schiecentrale, kreeg een plaats in het gebied: aan de Schiehaven. Op het vasteland schoten de wijken Middelland en het Nieuwe Westen als paddestoelen uit de grond. Ze waren nodig om de vele havenarbeiders te huisvesten. Het gebied bloeide. Maar in de decennia na de oorlog nam de bedrijvigheid af. De havenactiviteiten verplaatsten zich verder westwaarts. Grotere schepen met meer diepgang, de behoefte aan meer ruimte en nieuwe laaden lostechnieken zorgden daarvoor. In 1996 telde de Schiehaven-Müllerpier, zoals het Lloydkwartier altijd heette, nog maar enkele havengebonden bedrijven. De braakliggende Müllerpier was inmiddels in gebruik als evenemententerrein. Het gebied was klaar voor een nieuw leven.

Fig. 2

Ontsluiting/ bereikbaarheid (fig. 2) De analyse is gestart met de onsluiting. Het Lloydkwartier is ontsloten door water en een hoofdweg. Dit zijn respectievelijk de Nieuwe Maas en de Westzeedijk. De nabije omgeving kent drie tramhaltes, waarvan de dichtsbijzijnde op drie minuten loopafstand is gevestigd. Dit is halte Pieter de Hoochstraat. Station Coolhaven is de dichtst in de buurt liggende metrostation, deze bevindt zich op tien minuten loopafstand.

3

Bron: http://www.lloydkwartier.nl

-4-

WS Yim #1091123


Wonen Wonen in het Lloydkwartier is ‘wonen op z’n Rotterdamst’. Dat betekent wonen in een typisch Rotterdamse omgeving, met kades, bolders, rails, historische (haven)gebouwen en een fraai uitzicht op de rivier. Het betekent ook wonen in een omgeving met een moderne en noeste architectuur, die past bij het karakter van het voormalige havengebied. En het betekent een hoog voorzieningenniveau. Het Lloydkwartier krijgt 1.750 tot 2.000 woningen, gestapeld en grondgebonden Functies In het Lloydkwartier zijn voornamelijk bedrijven gevestigd afkomstig uit de ICTen de AV-sector (audio visueel). Zoals reeds vermeld, bevinden de centrale wijkfuncties zich in het centraal punt van de wijk, de Schiecentrale. Er bevindt zich een supermarkt, een parkeergarage, een kinderdagverblijf, een videotheek, bedrijven en woningen. Naast al deze functies bevinden zich elders in de wijk nog een uitzendbureau, een kapper, een stomerij, een zwembad,een gymlokaal en een evenemententerrein.

Deelgebied

Aantal woningen

Realisering Markt

Entreegebied

250

1997-2011 50

50

-

Müllerpier

700

2000-2006 50

30

20

Sport- en evenemententerrein

2002-2004 -

-

-

Schiehaven Noord

350

2002-2014 50

25

25

Lloydpier

700

2003-2011 50

25

25

Middelduur

Fig. 3

Cijfers en planning nieuwbouw rondom de Schiecentrale. In 2014 worden 2000 nieuwe woningen opgeleverd.

Fig. 4

De twee dichtstbijzijnde fitnesscentra zullen geïntegreerd worden in het nieuw ontwerp.

Sport Behalve een zwembad en een gymlokaal, zijn er ook sportvelden aanwezig. Deze zijn voor iedereen toegankelijk. In de omgeving van de wijk, zijn er een aantal fitnesscentra, zwembaden en sauna’s aanwezig. Dit zijn de hoofdfuncties van deze sportgelegenheden. Enkele hebben bijvoorbeeld squash als “bijsport”, maar het zijn niet de trekkers van het pand (fig. 4). Fitnesscentra De huidige twee fitnesscentra hebben een ledental van totaal 1100. De zalen zijn samen 300 m2. De openingstijden variëren tussen 09.00 uur en 22.00 uur. De medewerkers vertellen, dat daarom bezoekers heel de dag door binnenkomen.

-5-

Sociaal

WS Yim #1091123


Aktueel Onderzoek4: De gemiddelde sporter van 15 jaar en ouder gaf bijna € 24 per maand uit aan sportdeelname. Consumenten gaven in 2000 € 165 per persoon per jaar uit aan sport). Laat men het niet sportende deel van de bevolking buiten beschouwing dan komen de uitgaven uit op ongeveer € 245. Uit het RSO-onderzoek blijkt verder dat sporters in de leeftijdscategorieën '25 t/m 34 jaar' en '45 t/m 54 jaar' naar verhouding het meest aan sport besteden. Commerciële sporters geven met € 34 gemiddeld het meest uit, gevolgd door de 'anders georganiseerde sporters' (gem. € 28 p.m.) en de verenigingssporters (€ 27,50 p.m.). Duidelijk het minste wordt uitgegeven door de 'ongeorganiseerde sporters' (€ 19 p.m.). In het 2002-RSO-onderzoek zijn extra vragen gesteld over de voor- en nadelen van het verenigingslidmaatschap. 'De vereniging als ontmoetingsplaats' wordt door tweederde van de respondenten als positief ervaren. Dit is met afstand de meest gewaardeerde kwaliteit van de sportvereniging. De verenigingscultuur en de contributie worden eerder als nadeel dan als voordeel gezien. Krantenartikel5 (citaten): Op Muscle Beach ontstond in de jaren ’60 de Amerikaanse bodybuildercultuur Muscle Beach is eigenlijk niets meer dan een krachthonk in de buitenlucht. Krantenartikel6 (citaten): Met ruim 1,2 miljoen leden in zo’n vijftienhonderd fitnesscentra is fitnessen inmiddels volkssport nummer 1. Fitness is op dit moment zo populair, omdat ieder op zijn eigen manier kan sporten. Boek7: Zowel sporter als niet-sporters zijn bereid meer te betalen voor hun sportbeoefening als daarmee de kwaliteit van de deskundigheid van trainers (21,6%), gezelligheid en sfeer (17,6%) of voorzieningen bij de sportaccomodatie (14,6%) verbeterd worden. 4

Bron: Richtlijnen Sport Onderzoek (RSO) 2002 NOC*NSF Bron: Spits 2 juni 2004, Krachthonk in de buitenlucht, blz 14, Angelique Heijligers Bron: Spits 2 jnui 2004, Trends in fitness, blz 18, Guido Willemsen 7 Bron: Strategische sportmarketing, Hans Westerbeek en Berend Rubingh, Nieuwegein 2003 5 6

-6-

WS Yim #1091123


Programma Van Eisen Het PVE is bepaald aan de hand van enkele zaken. 1. Fitness is de hoofdfunctie 2. Overige functies is bepaald uit de functies uit de omgeving. Oftewel de eventuele concurrent is relatief ver verwijderd 3. Alle sporten zijn op recreatieniveau

De randvoorwaarden zijn voornamelijk afkomstig van het OBR. Het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Rotterdam (de opdrachtgever). 1. De architectuur moet passen bij het havenstructuur 2. Er moet gelet worden op bouwoverlast, geluidhinder trilling, stof en bouwlogistiek tijdens het bouwfase (enkele bedrijfspanden zijn al in gebruik genomen en dienen ongehinderd door te kunnen gaan) 3. De afmetingen van de sportzalen zijn conform recreatie-eisen Velen zien een vereniging als een ontmoetingsplaats. Er moet dus een ruimte aanwezig zijn waar het sfeervol is (een aangenaam “klimaat”). Een ruimte waar men na het sporten even kan uitrusten. De voorzieningen bij de sport moeten daarom gemakkelijk te bereiken zijn. Tevens bevat het pand weinig bouwlagen, zodat traplopen niet als een “warming up” beschouwd kan worden. Verder moet de architectuur passen bij de overige bebouwing (fig. 5 en 6)

-7-

Fig. 5

Omgeving; architectuurbeeld

Fig. 6

Omgeving; architectuurbeeld

WS Yim #1091123


Aerobicsruimte Ruimte waar het mogelijk is om lessen te volgen/ geven 200m2 Fitnessruimte

1000m2

Horecaruimte

Ontmoetingsruimte Uitrustruimte

Kantoren

Ruimte voor de werknemers Ruimte voor de directie Vergaderzaal

Kleedruimte

Douches Opberggelegenheden (lockers) Toiletten 2*100m2

Ontvangsthal

Controlepunt Ontmoetingsruimte Receptie

Sauna

30 m2

Squashbaan

6 banen (baanafmetingen 9,75m*6,4m), kunstmatig verlicht

Tennisbanen

3 banen (baanafmetingen: 23,77m*10,97m)

Overige ruimte

Entree Garderobe Toiletten Trappenhuizen

-8-

Fig. 7

Functiediagram

Fig. 8

Functieplattegrond

WS Yim #1091123


Eisen mbt speelvelden Squashbaan Algemeen Zorg voor een goed verzorgde recreatieruimte. Door de aard van de sport is er veel behoefte aan ontspannen met een drankje, ook voor het douchen en verkleden. Kijken en recreëren met elkaar verbinden is een functioneel maken van een complex. Communicatie speelt een grote rol. Lage prijzen verhogen de omzet en stimuleren het clubleven. Naast dranken ook snacks e.d., dus minimaal een kleine keuken. In een complex ruimte plannen voor een shop (rackets, ballen, kleding, schoenen, racketgrips, zweetbandjes, haarbanden, handdoeken). Oppervlakte tenminste 1,5 m2 per baan.

Tennisbaan

Fig. 9

Afmetingen squashbaan

Fig. 10

Afmetingen tennisbaan

Op recreatieniveau is het noodzakelijk dat de ruimte tussen de voorwandspeelveld 5,5 meter is. Dit geld ook voor de achterwand-speelveld. De ruimte tussen twee speelvelden is 3,7 meter . De vrije hoogte van de tenniszaal bedraagt minimaal 9 meter.

Opmerking: Naast deze afmetingen en algemene eisen, zijn er nog eisen met betrekking tot ventillatie, verlichting, wanden en vloeren. Hier ga ik niet verder op in.

-9-

WS Yim #1091123


Concept Na het betreden van het pand, is de bezoeker terechtgekomen in een centrale hal.Via deze centrale hal is alles te bereiken en alle niet-sport functies zijn hier gevestigd. Deze ruimte is dan tevens de ontmoetingsruimte, die men als zeer positief ervaren. Van hieruit kan men rustend om zich heen kijken en waarnemen wat in zijn omgeving gebeurt. Een aangenaam binnenklimaat is dan ook zeer welkom. Een aangenaam binnenklimaat wordt gecreëerd door de aanwezige begroeing, maar ook via de openingen in het dak, dat zorgt voor een koel briesje en voor sfeervol lichtinval. Dit is tevens een natuurlijke uitgang voor stijgende warme lucht. Zoals gezegd, is na de entree, de centrale hal de eerst volgende ruimte die men na het betreden van het pand tegenkomt. De entree is van buitenaf dan ook zeer goed zichtbaar. De hoofdfunctie van het gebouw, is gevestigd aan de waterzijde. Bezoekers komen voornamelijk om te fitnessen. De mogelijkheid is er om tevens te genieten van zicht op water. Tevens is er ook de mogelijkheid om te fitnessen in de open lucht nav de populariteit van “een krachthonk in de buitenlucht”. De squashzalen hebben kunstmatig licht nodig, waardoor deze zich in de meest ongustige ligging (wat betreft zonlicht) in de plattegrond bevindt. De materialen bestaan voornamelijk aan de buitenkant uit metselwerk en hout en aan de binenkant heeft beton en glas de overhand. Het pand past dan qua materiaal in de architectuur van de omgeving.

Fig. 11

- 10 -

Concepttekeningen

WS Yim #1091123


Plattegronden Om te voldoen aan de eis om zo min mogelijke bouwlagen toe te passen, is het noodzakelijk om het hele beschikbare kavel te gebruiken. De vorm van het ontwerp ontleent dus hier aan. Het pand bevindt zich op een minuut loopafstand van de Schiecentrale, waar een parkeergarage aanwezig is. Eigen parkeerplaatsen wordt dan overbodig. Ook is de doelgroep voornamelijk inwoners uit de directe omgeving. De parkeerruimte in de functiediagram is dan ook geschrapt.

De locatietekeningen fig. 12 en fig. 13 zijn respectievelijk op schaal 1:2000 en 1:500 beschikbaar (Locatie 1/2 en Locatie 2/2).

- 11 -

Fig. 12

Locatietekening

Fig. 13

Locatietekening vergroot

WS Yim #1091123


De squashbanen zijn op de meest ongunstige ligging mbt het lichtinval geplaatst en verdeeld over twee lagen, zodat de noordgevel vrij dicht is gebeleven. De fitnessruimten liggen aan het water, vanwege het uitzicht. Vanwege de benodigde oppervlak voor het tennis (door de beperkte kavel grootte is het niet mogelijk om te voorzien van drie tennisvelden, ten compensatie zijn er twee kindertennisvelden aanwezig), is de grootste oppervlak van de resterende gedeeltes opgeëist. Tevens is het dan ook mogelijk, dat de entree het eerste is wat men tegenkomt van de SportCenter indien men afkomstig is van hoofdontsluiting van het Lloydkwartier, de Westzeedijk. Door een hap weg te halen uit de vrij strakken vorm, wordt de entree opvallend en dus ook snel gevonden. Eenmaal het gebouw binnengetreden, wordt u door de ronde vormen van de centrale ruimte binnengeleidt richting alle functies. De direct zichtbare trappen worden meteen opgemerkt, en “vertellen” u dat er op de bovenliggende laag ook nog eens sportgelegenheden zijn. Dit kunt u ook nog eens waarnemen, door dwars door de vide heen te kijken. In deze centrale ruimte merkt u gelijk de sfeervolle en aangename ambiance, door de aanwezige begroeing, het aanwezige briesje, maar ook door het invallende zonlicht vanuit het dakraam.

1. Entree (entree+centrale ruimte: 281m2) 2. Centrale ruimte, ontmoetingsplaats, drink- en rustgelegenheid 3. Fitnesszaal (305 m2) 4. Tenniszaal (1411 m2) 5. Kleedruimten met sauna, douche en toilet (man: 67 m2, vrouw: 80m2) 6. Squashbanen (3 * 62,4 m2) 7. Brandtrap (oppervlakten zijn netto vloeroppervlak)

Fig. 14

De plattegrondtekening fig. 14 is op schaal 1:200 beschikbaar (plattegrond 1/2).

- 12 -

Begane grond

WS Yim #1091123


De squashruimtes vereisen een minimale vrije hoogte van 5,640 meter. Hierdoor werd het mogelijk om tussenverdiepingen te creëren voor ruimtes waar een lagere vrije hoogte geoorloofd is. Extra fitnessruimte is hiermee dan ook feit, maar ook de plaatsing van de kantoren. De smalle overloop voor de kantoren, verteld dat u voor de openbare ruimten, nog wat hoger moet zijn Ook vanuit deze verdieping is in de centrale ruimte, veel waar te nemen. Indien u zich op deze verdieping plaatsvindt, dan is er door de aanwezige vides, de mogelijkheid om zich te oriënteren. U kunt ook zien, waar de drukte zich begeeft indien de werknemers u er nog niet op heeft gewezen. 3. Fitnesszaal (166 m2) 8. Kantoren, personeelsruimte (33 m2, 23 m2 en 62m2)

Fig. 15 Tussenverdieping

De plattegrondtekening fig. 15 is op schaal 1:200 beschikbaar (plattegrond 1/2).

- 13 -

WS Yim #1091123


Op de hoogste verdieping bevindt zich nog eens een fitnessruimte, deze kan ook dienen als aerobicsruimte. Dit is tevens het gedeelte waar u kunt fitnessen in de buitenlucht. De aanwezige dakraam, met het zelfde systeem als die van de centrale ruimte, zorgt voor deze unieke ervaring. De nare zweetlucht zal mede door deze vorm van natuurlijke ventillatie het pand verlaten. De centrale ruimte op deze verdieping, bevat een horecagelegenheid. Van hieruit kunt de straat bezichtigen, maar ook de tennissers. U kunt hun bekijken vanuit de tribune bestaande uit drie rijen (de horecagelegenheid meegeteld). Om extra ruimte te benutten, is er een uitkraging in de tenniszaal aanwezig. Deze zorgt voor meer ruimte in de fitnesszaal en voor de horecagelegenheden. Verder is ook hier de centrale ruimte in contact met alle functies. 6. Squashbanen (3 * 62,4 m2) 7. Brandtrap 9. Fitness-/aerobicszaal (376 m2) 10. Toiletblok (39 m2) 11. Centrale ruimte, ontmoetingsplaats, horeca- en rustgelegenheid (424 m2) 12. Tribune (36 m2) Totaal netto vloeroppervlak: 3870 m2 Doordat de tenniszaal een vrije hoogte heeft van 9 meter en dus lager is dan de overige ruimtes (gestapeld, twee maal een vrije hoogte van 6 meter), onstaat er een hoogteverschil op het dak. Hierdoor is ruimte, op het dak van de tenniszaal, voor de installatieruimte. Deze is zo dicht mogelijk bij de dakopeningen gevestigd, zodat de warme lucht, die het pand zou willen verlaten, opgevangen kan worden en gebruikt kan worden voor andere doeleinden, zoals het verwamen van de ruimtes in de koude winter maanden. Ook is het geplaatst op de kleinste dak overspanning (zie constructietekening schaal 1:200 (constructie (1/1)).

Fig. 16 1e verdieping

De plattegrondtekening fig. 16 is op schaal 1:200 beschikbaar (plattegrond 2/2). Hier is tevens ook het dakplattegrond aanwezig

- 14 -

WS Yim #1091123


Materiaal De buitengevel is bekleed met twee soorten bakstaan, een lichtere en een wat donkere. Dit zijn de exacte bakstenen die in het Lloydkwartier in grote mate aanwezig is. De horeca gelegenheden zijn aan de gevels gekenmerkt door houten panelen. Deze zorgen voor verspringingen in de strakke gevellijn, net als de verspringing van de tennisgevel aan de straatzijde, de westgevel. De tennisbaan heeft dan ook de minimale maten. De straatgevel krijgt hierdoor een interessant beeld met opvallende elementen. Vanwege de weinig aantal tellende bouwlagen, is de installatieruimte op het dak van de tenniszaal nogal opvallend. Deze wordt dan ook gecamoufleerd door een houten framewerk. Gekozen is voor hout, zodat deze de beide delen bij elkaar trekt (tenniszaal en andere functies, gekenmerkt door de baksteenkleuren). Een andere reden is vanwege zijn gewicht. De kolommen in de zaal dragen immers al enorme vakwerken die een overspanning hebben van een kleine 35 meter. Verder is de entree geheel open en heb ik gekozen voor een tourniquet, zodat er geen sluis nodig is (ruimtebesparing), maar toch een gefiltreerde doorgang voor eventuele ingangcontrole door medewerkers. Ook is door de aanwezigheid van de tourniquet geen akelige harde wind aanwezig, die bij sluizen wel het geval is bij grote doorstroom van bezoekers).

De geveltekeningen fig. 17 zijn op schaal 1:200 beschikbaar (gevel 1/1). Fig. 17 gevelaanzichten

- 15 -

WS Yim #1091123


Doorsneden In de doorsnede a-a’ zijn de tussenverdiepingen heel goed waar te nemen, net als de dakopeningen in de fitnessruimte en in de centrale ruimte. U kunt ook zien dat aan alle zijde met uitzondering van de westgevel (de straatkant) sportfuncties geplaatst zijn. In de doorsnede b-b’ kunt u de niveauverschillen zien tussen de verschillende rijen van de tribunes. Hieruit valt ook op te merken dat de uitkraging van de fitnessruimte, horecagelegenheid en de tribune, de tennissers niet storen bij het spel.

Fig. 18 Doorsnede aa’ en bb’

De doorsnedetekeningen fig. 18 zijn op schaal 1:200 beschikbaar (doorsnede 1/1).

- 16 -

WS Yim #1091123


Constructie Op deze 3d afbeelding wordt de draagconstructie, met uitzondering van de dragende buitenwanden getoond. Vanwege de brandveiligheid, heb ik gekozen voor een overheersende betonnen skelet. Alleen in de tenniszaal bevindt zich een stalen structuur. Dit komt vanwege de eigenschappen van staal, deze is beter geschikt om grote overspanningen te maken. In dit geval gaat het om een overspanning van bijna 35 meter. Verder worden alle vloeren in dezelfde richting overspannen, want de keuze is gevallen op de kortste overspanning, zodat dunnere vloeren toegepast kunnen worden.

Fig. 19 3D constructe de dragende buitenwanden zijn niet getoond

De CADconstructietekeningen van fig. 19 zijn op schaal 1:200 beschikbaar (constructie 1/1).

- 17 -

WS Yim #1091123


Kosten en opbrengsten

- 18 -

WS Yim #1091123


De opdrachtgever is het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam. Zij hebben bepaald dat de gemiddelde bouwkosten per m2 € 1000,- bedraagt. Aan de hand van het programma van eisen was bepaald dat het vloeroppervlak 3455 m2 bedroeg. Dat betekent dat de gemeente Rotterdam een bedrag van € 3.455.000,- beschikbaar stelt. Gezien het grond van de gemeente zelf is, zijn er geen grondkosten. De gemeente is verantwoordelijk voor de exploitatie.

Wat betreft de opbrengsten, hangt natuurlijk af van de verkoopprijs van de gemeente. Marketingsuggesties voor de koper voor maximale opbrengsten8: Visieontwikkeling hoort het uitgangspunt te zijn van een sportorganisatie die op lange termijn de kansen wil blijven zien die de markt te bieden heeft. Door een brede en deskundige visie krijgt marktgericht handelen een kans. Het kennen van de omgevingsvariabelen die van invloed zijn op de sportorganisatie en het toepassen van klantmanagement zorgen voor marketingintegratie. Dit heeft tot gevolg dat de werking van het marktmechanisme de sportorganisatie ontplooiingskansen geeft. Om de loyaliteit van klanten te vergroten kan de sportorganisatie overgaan tot de samenstelling van loyaliteitsprogramma’s. Loyaliteitsprogramma’a dragen bij aan een versterking van de klantbinding. In de sport kunnen diverse loyaliteitsprogramma’s worden toegepast. Er worden onder meer onderscheid gemaakt tussen direct voordeelprogramma’s, relatieprogramma’s, wedstrijdprogramma’s en evenementenprogramma’s Bij een direct voordeelprogramma ontvangt de klant een zichtbaar voordeel, zoals korting op het lidmaatschap bij verlenging ervan. Een ander voorbeeld is het met een korting aanbieden van producten uit het merchandisingassortiment als een lid al drie jaar zijn contributie heeft betaald. Het kenmerkende van een relatieprogramma is dat er, in tegenstelling tot bij een direct voordeelprogramma, geen direct voordeel aan de klant wordt uitgekeerd. Er is sprake van een uitgesteld voordeel. Een voorbeeld is het uitgeven van een spaarpunt voor elk jaar dat iemand lid is van een sportclub. Bij inlevering van vier punten verstrekt de club een clubdas. Een wedstrijdprogramma verlangt een actieve opstelling van de deelnemers. Zij nemen immers deel aan een wedstrijd waarbij hen een beloning in het vooruitzicht wordt gesteld. Evenementenprogramma’s worden doegroepgericht georganiseerd en leveren een sterke klantenbinding op. Deze programma’s worden incidenteel aangeboden en beogen een gedenkwaardige belevenis te zijn. Suggestie abonnementen en tarieven9: 1x per week Onbeperkt Onbeperkt jaarkaart Eenmalig Inschrijfgeld

€ 30 per 4 weken € 45 per 4 weken € 40 per 4 weken € 12 per keer €25 eenmalig

De opbrengsten bestaan behalve uit “entreegelden”, ook uit horecaopbrengsten, merchandisingverkoop en eventuele verhuur van ruimten.

8 9

Bron: Marketingkansen in de sport, Communicatie in de klantrelatie, Jan van Wijk, Nieuwegein 2003 Prijzen zijn bepaald naar aanleiding van de prijzen van andere health clubs, Bodies HealtClub, Fem Only en Cannons club

- 19 -

WS Yim #1091123


Sfeerbeelden

De entree is vanuit de straat goed zichtbaar

Het houten frame maakt een geheel van het gebouw

De centrale ruimte kent een aangenaam klimaat

Vanuit de centrale ruimte kan men 3 lagen fitness bekijken

- 20 -

WS Yim #1091123


Varianten De varianten verschillen in constructiemateriaal. Variant 1 bestaat geheel staal. Variant 2 bestaat uit geheel beton. En de Uiteindelijk gekozen variant bestaat uit een combinatie ervan. Het verschil bevindt zich in de kosten voor kolommen, balken en liggers, maar ook in de eigenschappen. Stalen kolommen, balken en liggers kunnen slanker uitgevoerd worden, maar dienen nog bekleed worden voor de brandveiligheid. Ook zijn sprinklerinstallaties noodzakelijk. De kosten voor de installaties worden dus ook beinvloed. Uiteindelijk concludeer ik dat staal ruimte besparend werkt en handig is voor het ophangen van verlichten en ander elementen. Beton neemt meer ruimte in beslag, maar bespaart kosten op het gebied van brandveiligheid. Daarom heb ik gekozen voor de combinatie ervan. De ruimten waar veel bezoekers aanwezig zijn, staat brandveiligheid voorop. De tenniszaal kent een grote overspanning, betonnen balken zorgen voor grote lompen elementen in een in verhouding kleine ruimte. Qua kosten, zit het midden in.

- 21 -

WS Yim #1091123


Variant 1

- 22 -

WS Yim #1091123


Variant2

- 23 -

WS Yim #1091123


Samenvatting Er is een ontwerp tot stand gekomen, dat gekeken heeft naar de wens van de bezoekers. De ontmoetingsruimte neemt letterlijk en figuurlijk de centrale plaats in. Een gezellige sfeer is ontstaan. Ook heb ik geprobeerd om met de trend mee te gaan, door veel mogelijkheden te bieden, qua fitness. Een mogelijkheid tot verschillende indelingen van fitnesstypen over drie lagen, met als toppunt fitness in de buitenlucht. Verder heb ik goed gekeken naar andere fitness centra. Met name naar de oppervlakten van verschillende functies ten opzichte van het aantal leden. Er is een ontwerp tot stand gekomen, dat gekeken heeft naar de omgeving. Het materiaalgebruik verschilt niet van andere bouwwerken van het Lloydkwartier. De gebruikte baksteen komt veelal voor in de meeste panden, glas idem. Hout komt veelal voor aan de kades. Er is een ontwerp tot stand gekomen, dat gekeken heeft naar de kosten. Het uiteindelijk ontwerp is ruim binnen het budget gebleven. Het is realiseerbaar voor een bedrag van een kleine € 2,8 miljoen. Wel moet gezegd worden, dat er geen grondkosten is betaald. Er is een ontwerp tot stand gekomen, dat gekeken heeft naar de constructie. De constructie bestaat uit staal en beton. Deze beslissing is gemaakt aan de hand van de kosten , materiaaleigenschappen en de brandveiligheid.

- 24 -

WS Yim #1091123


Opmerkingen (bestemd voor docent)

- 25 -

Voorwoord WS Yim TUDelft 2004 # Bsc 6 Real Estate & Housing Ontwerpopgave

Recommend Documents