Ontwerpopgave. BSc6 Initieel Ontwerp Real Estate & Housing. BSc 6 'Initieel Ontwerp' Real Estate & Housing Ontwerpopgave

BSc 6 'Initieel Ontwerp' Real Estate & Housing Ontwerpopgave

BSc6 ‘Initieel Ontwerp’ Real Estate & Housing

Ontwerpopgave

T i m

d e n

D e k k e r

&

J o h a n n e s

v a n

U s s e l

Juni 2005

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

1


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

2


BSc6 ‘Initieel Ontwerp’ Real Estate & Housing

Ontwerpopgave

Verantwoordelijke docenten Ir.arch. H.J.M. Vande Putte, leerstoel Vastgoedbeheer en –ontwikkeling, kab. 11.12, tel. 83056, [email protected] Ir. L. Lousberg leerstoel Bouwmanagement, kab. …, tel.84159, [email protected] Drs.ing. J.P. Soeter, leerstoel Bouwinformatica, kab. 13.06, tel. 84294, [email protected] Dr.ir. P.P.J. van Loon, leerstoel Vastgoedontwikkeling, kab. 13.12b, tel. 84084, [email protected] Ir. P. de Jong, leerstoel Bouwmanagement, kab …, tel. 87730, [email protected]

T i m

d e n

D e k k e r

&

J o h a n n e s

v a n

U s s e l

Juni 2005 Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

3


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

4


Voorwoord Voor u ligt de ontwerpopgave van BSc 6 ‘Initieel Ontwerp’ Real Estate & Housing gemaakt door Tim den Dekker en Johannes van Ussel. Het beschrijft het ontwerp dat gedurende 9 weken tot stand is gekomen door hard werken en veel overleg met docenten.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

5


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

6

7


Inhoudsopgave Voorwoord

5

Inhoudsopgave

7

Probleem van Den Haag

13

Opgave zoals geformuleerd

15

Eisen

17

gemeente ontwikkelaar exploitant

17 17 19

Randvoorwaarden -

23

Het bouwbesluit Brandvoorschriften van de Lokale brandweer Bestemmingsplan Spuimarkt E.O. Welstandsnota bijzondere stedelijke gebieden

23 23 23 25

Uitgangspunten

27

Relatieschema

29

Concept

31

MOTOR

33

Vertaling naar het ontwerp

33

Locatie Analyse

35

Bereikbaarheid

37

Parkeren

38

Parkeren

39

Voorzieningen

41

Concurentie

43

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

8

9


Marktanalyse

45

EUROPA NEDERLAND DEN HAAG BEREKENING Conclusie

47 55 57 59 59

Precedenten Analyse

61

Pathe Arena

63

Pathe Schouwburgplein

65

Kinepolis Brussel

67

Ontwerpuitgangspunten

69

Het complex

71

Indeling Werking Draagconstructie

71 71 71

De bioscoop

73

Zaalontsluiting Projectieruimte Zaalafmeting Zaalopbouw Wachtruimte, Popcornbar en Café Entree

73 73 73 75 75 75

Het ontwerp

77

Locatie

79

Functie-indeling

81

Werking per functie

85

Winkels Café-restaurant Discotheek Woningen Multiplex Bioscoop

85 85 85 87 89

Investeringskosten

93

1e fase

95

2e fase

95

3e fase

97

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

10

11


Exploitatiekosten

101

Opbrengsten

103

Kosten

103

Scenario's

105

Conclusie

105

Bronnen

107

Literatuur

107

Websites

109

Interviews

109

Bijlagen

111

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

12


Probleem van Den Haag De gemeente Den Haag wil van het slechte imago van haar binnenstad af. Een paar jaar geleden voelden de mensen zich overdag niet veilig in de centrum van Den Haag, de kapitaalkrachtige Hagenaar ging naar Rijswijk, LeidschendamVoorburg of Zoetermeer om daar te winkelen (Angelique Mulders, NCP, Haagse Courant, 19 december 2003). Op dit moment is de sfeer overdag al een stuk verbeterd, maar zodra de avond begint, slaat de stemming in het centrum om. De binnenstad raakt leeg en de junks, zwervers en hangjongeren zorgen voor een onaangename en soms beangstigende sfeer. (Leo van der Velde, Haagse Courant, 13 augustus 2004) De gemeente wil door initiatieven de criminaliteit terugdringen en de sfeer in de binnenstad verbeteren. Tot nu toe lag de nadruk in het centrum meer op het zakelijke aspect. De vernieuwing dient ook hier verandering in te brengen en een dynamisch winkel-, verblijfs- en uitgaansgebied te creëren. Omdat de sfeer tegen de avond omslaat en de criminaliteit met name 's avonds plaatsvindt, wil de gemeente het avond- en nachtleven van de stad verbeteren, waardoor er meer sociale controle zal plaatsvinden, zodat de inwoners en bezoekers zich veiliger zullen voelen. Een van de middelen die de gemeente inzet om dit doel te bereiken is een upgrade van het winkelcentrum van Den Haag, met meerdere winkels, grand cafés en vrijetijdsbesteding. De gemeente verwacht met deze upgrade een verlevendiging van de binnenstad en daarbij komend ook economisch gezien een stimulans voor het centrum. (www.spuimarkt.nl) De inwoners van Den Haag en ook consumenten uit omstreken zullen hun geld weer in Den Haag uitgeven, in plaats van in omliggende steden. De vrijetijdsbesteding functie zal onder andere in de vorm van een zogenaamde multiplexbioscoop vertegenwoordigd worden. De bioscoop zal als stimulans dienen voor de omliggende functies, zodat de bioscoopganger ook de winkels, de cafés en andere uitgaansgelegenheden zal gaan bezoeken. (www.spuimarkt.nl) De multiplex bioscoop zal opgenomen worden in het project 'Spuimarkt'. De bioscoop dient hierin een integrale rol te spelen, het wordt geen afgesloten functie maar een onderdeel van de winkels, cafés en andere uitgaansgelegenheden. Er zullen fysieke relaties zijn met deze andere functies. De entree van de bioscoop zal zowel vanuit de straatzijde, als vanuit de winkelstraat bereikbaar zijn, die op haar beurt weer een verbinding heeft met de parkeergarage. Hierdoor zal een bioscoopbezoeker gestimuleerd worden nog een drankje te nuttigen in één van de verschillende uitgaansgelegenheden, of om overdag nog wat te winkelen, voor of na de film.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

13


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

14


Opgave zoals geformuleerd Een gedeelte van de binnenstad van Den Haag, de Spuimarkt, wordt momenteel als onveilig en onaantrekkelijk ervaren door de bewoners en bezoekers. De gemeente heeft initiatief genomen om dit deel een upgrade te geven. Men heeft besloten het gebouw op de hoek van de Grote Marktstraat, het Spui en de Gedempte Gracht te slopen, om plaats te maken voor een nieuw blok met winkel-, bioscoop- en uitgaansfuncties. Uitgangspunt voor het geheel, is dat er veel te doen zal zijn voor een breed publiek. De bioscoop zal als grote trekker moeten dienen voor omliggende functies. (bron: Den Dekker, Van Ussel, 2005) Het hoofddoel van de opgave is het verlevendigen van de binnenstad. Een middel om dat te bereiken is de bioscoop. We gaan de bioscoop ontwerpen met achterliggende gedachte dat het de binnenstad moet verlevendigen. Tijdens het uitwerken van de bioscoop zagen we in dat we het gehele complex moesten ontwerpen om een realistisch ontwerp te maken. Nu ontwerpen we het hele gebouw tot een bepaald niveau uit en de bioscoop gedetaileerder. Dit zal vanuit het oogpunt van de ontwikkelaar ontworpen worden, met de vraag van de bioscoopexploitant (pathe) of de bios realiseerbaar is.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

15


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

16


Aan een bioscoop worden eisen gesteld waaraan deze moet voldoen. Hieronder staat een samenvatting van het PvE dat we ter voorbereiding hebben gemaakt bij het vak Programma, Ontwerp en Projectmanagement BK6R050. Hierin staat ook beschreven welke eisen de gemeente stelt aan het complex en aan welke randvoorwaarden het moet voldoen. Ook daarvan volgt een korte samenvatting van de relevante onderdelen.

Eisen gemeente

- Het centrum van Den Haag moet een gemoedelijke, warme uitstraling krijgen, zodat de Hagenaar en de bezoeker van Den Haag zich prettig gaan voelen en zich kunnen identificeren met de stad. De binnenstad zal het visitekaartje van Den Haag worden. (bron: Den Dekker, Van Ussel, 2005) - De bioscoop zal als stimulans dienen voor de omliggende functies, zodat de bioscoopganger ook de winkels, de cafés en andere uitgaansgelegenheden zal gaan bezoeken. (bron: www.spuimarkt.nl, 19 april 2005) - Het verkeer in de binnenstad zo min mogelijk hinder zou ondervinden van de werkzaamheden. - De bouw van het bioscoopcomplex moet binnen 18 maanden voltooid zijn. (bron: www.spuimarkt.nl, 19 april 2005)

ontwikkelaar - Het totale complex bevat bioscoop 8000 m² ±2400 stoelen cultuur 6000 m² winkels 21.000 m² (bron: www.spuimarkt.nl, 19 april 2005) - Het complex moet een directe verbinding hebben met het `Souterain` (tramtunnel) - De opbrengst van het complex moet groter zijn dan de kosten.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

17


18

afbeelding 1: Pathé Schouwburgplein

afbeelding 2: Pathé ArenA

afbeelding 3: Pathé Scheveningen

afbeelding 4: kaartverkoop Pathé ArenA

Tim den Dekker

1140612

afbeelding 5: Trap Pathé ArenA

&

Johannes van Ussel

1142194


-

exploitant

De bioscoop moet duidelijk herkenbaar zijn als zijnde een bioscoop. De entree moet goed bereikbaar zijn. Het gebouw moet een aantrekkelijk uiterlijk hebben. Het interieur moet modern zijn. De bezoeker moet zich binnen ongedwongen voelen. (bron: www.spuimarkt.nl, 19 april 2005) - Het volgende capaciteitsschema geeft de minimale afmetingen weer.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

19


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

20


Capacitei Aantal t 1

uimte Entrée Kaartverkoop

1

Foyer

1

Popcornbar

2

Cafébar

1

Sanitair dames

Totale oppervlakte (m²) 150

Afmeting 150 m²

5 kassa's

5 m² per stuk

30

min. 350 m²

350

2 kassa's per unit 25 m² per unit

50

50 zitplaatsen

100 100 m²

10 1 8 6 8 1 8

heren

Zalen

21

100

2 units

2 units

9 zalen 1 zaal

2400 stoelen 550 stoelen per zaal 650 m² per zaal

650

zaal 2,3

2 zalen

400 stoelen per zaal 480 m² per zaal

960

zaal 4,5,6

3 zalen


750

zaal 7,8,9

3 zalen


420

zaal 1

Projectiecabine s Personeelsruim te Kleedruimte

9 cabines 1

heren dames Kantoren

1 1 1

12 m² per 300 stoelen

bxdxh: miminaal 4 x 3 x 2,5 m 40 m²

270 40

20 m²

20

90 m²

90

Opslag drankopslag

1

20 m²

20

opslag droge voeding bergruimte promotiemateria tabel 1: alcapaciteitenschema

1

50 m²

50

1

80 m²

80

Totaal

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

4130

1142194


Fig. 6: Bijenkorf Den Haag

Tim den Dekker

Fig. 7: Stadhuis Den Haag

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

22


Randvoorwaarden

De locatie van het nieuw te bouwen complex bevind zich op een kruising van bouwstijlen. De gemeente wil een aansluiting met het gevelbeeld bij de bestaande omgeving. Het gevelbeeld van de Grote Marktstraat heeft een cultuurhistorische waarde, hier mag geen afbreuk aan worden gedaan. Het zal direct grenzen aan de bijenkorf van Piet Kramer dat in de Amsterdamse stijl is gebouwd zie fig. X en liggen aan het Spui waaraan het nieuwe stadhuis van Richard Meier ligt dat in de neonmodernistische stijl is gebouwd zie fig. X. Het gebouw moet voldoen aan een aantal randvoorwaarden.

- Het bouwbesluit - Brandvoorschriften van de Lokale brandweer - Bestemmingsplan Spuimarkt E.O. 3.1

Voorgestane ontwikkelingen De hoofddoelstelling van het Binnenstadsplan is versterking van het economisch functioneren van de Haagse binnenstad. Randvoorwaarde voor verbetering van het economisch functioneren zijn onder andere een goede bereikbaarheid en een hoogwaardige openbare ruimte. 3.1.3 Horeca Het complex is een ontwikkelingsgebied waar wordt gestreefd naar een uitbreiding van de horecamogelijkheden. Nacht horeca is toegestaan. 3.1.4 Cultuur/leisure/urban entertainment De binnenstad moet aantrekkelijk zijn om gezellig een dagje uit te gaan en om vermaakt te worden. Leisure, horeca en vermaak dienen daarom een substantieel deel van het binnenstadaanbod te vormen. Uitgegaam wordt van een concentratie van grootschalige recreatieve voorzieningen in de `centrale zone`. Bioscoop Onder een multiplex verstaat de gemeente - de combinatie met horeca en detailhandel (àlles-onder-een-dak` formule); - de vestiging is veelal in nieuwbouw ondergebracht en heeft een ruime foyer; - de bereikbaarheid is zowel met de auto als met het openbaar vervoer goed. 3.6 Parkeren Parkeren zal in de omgeving opgelost worden, (Rabbijn Maarsenplein, Souterain) Kernpunten die van toepassing zijn op het project uit: Bestemmingsplan Spuimarkt E.O. (vastgesteld bij raadsbesluit 172, d.d. 4 november 2004) Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

23


Historisch centrum Niet planmatige, negentiende eeuwse stadsuitbreidingen (ca. 1850-1920) Planmatige stadsuitbreidingen (ca. 1920-1940) Wederopbouwgebieden Tweede helft twintigste eeuw (ca. 19701990) Eind twintigste eeuw - begin éénentwintigste eeuw

afbeelding 8: Stadsgebieden

Vrije verkaveling Bedrijvengebieden Groengebieden Bijzondere stedelijke gebieden

afbeelding 9: Uitvergroot Stadsgebieden

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

24


- Welstandsnota bijzondere stedelijke gebieden

De gemeente heeft Den Haag opgedeeld in een aantal gebieden waar een aparte welstandsnota voor is opgesteld. Het project ligt in het gebied van het historische centrum maar doordat rond het gebied van de Grote Markt straat en het spui complexen staan die een grotere schaal hebben dan de bebouwing van het historische centrum wordt dit gebied gerekend onder het gebied bijzondere stedelijke gebieden. Zie fig. X

Situering, onderlinge groepering gebouwen, stedelijke ruimtebeleving Het gebouw maakt deel uit van een groter complex waardoor de stedenbouwkundige positie ondergeschikt is aan de totaalcompositie van het complex. Oriëntatie gevelopeningen De gevelopeningen moeten aan meerdere zijden naar de openbare straat gericht zijn. Kapvorm De kapvorm moet passen bij de dakvorm van het grotere complex waar het gebouw deel van uitmaakt. Schaal De schaal in dit gebied is relatief groot. Het heeft de afmeting van een bouwblok. Hoofdvorm en bouwmassa Er is zeer veel variatie in hoofdvormen en bouwmassa's. Door de grote schaal van de bebouwing is de hoofdvorm wel vaak eenvoudig en als afzonderlijke vorm herkenbaar. Ritme in gevelwanden of stedenbouwkundige situaties Door de variatie in bouwmassa, architectuurstijl en ontwerp is er geen herkenbare ritmiek in de straatwanden. Plastische verschijning en massacompositie De massacompositie is opgebouwd uit eenvoudige grote volumes. Verhoudingen Door de grote schaal van de bebouwing en de diversiteit aan volumes is er geen duidelijke verhouding die het beeld van de bebouwing kenmerken. Samenvatting van de bron: www.denhaag.nl, Welstandsnota bijzondere stedelijke gebieden. (18 april 2005)

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

25


figuur 2: Impressie `s avonds

figuur 3: Impressie feest op straat

figuur 4: Impressie gala's

figuur 5: Impressie overdag

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

26


Uitgangspunten

De bioscoop zal als stimulans dienen voor de omliggende functies, zodat de bioscoopganger ook de winkels, de cafés en andere uitgaansgelegenheden zal gaan bezoeken. De inwoners van Den Haag en ook consumenten uit omstreken zullen hun geld weer in Den Haag uitgeven, in plaats van in omliggende steden. - Het centrum van Den Haag moet een gemoedelijke, warme uitstraling krijgen, zodat de Hagenaar en de bezoeker van Den Haag zich prettig gaan voelen en zich kunnen identificeren met de stad. - De multiplex bioscoop zal opgenomen worden in het project 'Spuimarkt'. De bioscoop dient hierin een integrale rol te spelen, het wordt een onderdeel van de winkels, cafés en andere uitgaansgelegenheden. - Er zullen fysieke relaties zijn met deze andere functies. - De entree van de bioscoop zal zowel vanuit de straatzijde, als vanuit de winkelstraat bereikbaar zijn, die op haar beurt weer een verbinding heeft met de parkeergarage en het souterrain. - De levendigheid van het gebouw dient op straat zichtbaar te zijn. - De bioscoop mag geen afgesloten functie worden, daarom zullen de zalen naar binnen gekeerd worden, zodat de verkeersgebieden het gevelbeeld kunnen verlevendigen. - De binnenstad zal het visitekaartje van Den Haag worden. Verderop in het verslag zullen de verder ontwikkelde ontwerpuitgangspunten behandeld worden.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

27


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

28


Relatieschema

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

29


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

30


Concept

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

31


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

32


MOTOR

Een deel van de Haagse binnenstad wordt als onveilig ervaren door de bezoekers, maar ook vooral de bewoners. De gemeente heeft daarom initiatief genomen tot het upgraden van het betreffende deel van de binnenstad. Het Spuimarktcomplex, en dus ook de multiplexbioscoop, maakt onderdeel uit van deze upgrade. Als concept voor het Spuimarktcomplex hebben wij gekozen voor een motor. Niet in de zin van een motorfiets, maar in de zin van een motorblok. Een motor heeft als doel een voertuig aandrijving te geven zodat het voertuig zich kan voort bewegen. De binnenstad van Den Haag heeft ‘aandrijving’ nodig. Daarvoor is een motor nodig, en die motor wordt ons ontwerp.

Vertaling naar het ontwerp Een motor werkt goed als de onderdelen waaruit de motor bestaat goed zijn afgesteld. Net als in ons ontwerp, waar de verschillende functies waaruit het complex bestaat, goed op elkaar afgesteld moeten zijn. Als er aan een automotor iets mankeert kun je deze bij een monteur laten nakijken en de mankementen laten verhelpen. Oude of versleten onderdelen moeten vervangen kunnen worden. Zo moet het ook in ons ontwerp mogelijk zijn om verschillende functies, de onderdelen, te vervangen. Bij de motor is het motorblok het houvast van het geheel, bij het complex is dat de constructie die flexibel moet zijn zodat functies vervangen kunnen worden. Aan een motor kun je niet precies aflezen hoe het ding precies werkt, maar je ziet aan de buitenkant verschillende delen draaien en bewegen. Het is een fascinerend gezicht om te z ien een hoor ijzer en rubber een levend geheel kan lijken. Het gebouw moet ook een fascinerend geheel worden waar de levendigheid aan de buitenkant zichtbaar is. Een motor heeft brandstof nodig om te kunnen werken. Er moet benzine in en er komen uitlaatgassen uit. De omzetting van de brandstof naar uitlaatgassen, de verbranding, gebeurt in de motor, aan het zicht onttrokken. Het complex heeft ook brandstof nodig om te kunnen functioneren. Er gaan bezoekers in. De activiteit die ze in het gebouw doen, de verbranding, is aan de buitenkant niet te zien. Maar er komen we ‘restproducten’ uit de uitgaande bezoekers.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

33


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

34


Locatie Analyse

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

35


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

36


Bereikbaarheid In de buurt van de nieuw te bouwen bioscoop zijn reeds voldoende parkeergelegenheden aanwezig, zodat er bij de bouw van het complex geen extra parkeervoorziening ingepast hoeft te worden. De parkeergarages zijn via de ‘parkeerroute’ goed bereikbaar met de auto. (zie fig. 1) Per openbaar vervoer is het complex goed bereikbaar middels het reeds gebouwde ‘Souterrain’ (tramtunnel), die tevens een directe verbinding met het Spuimarktcomplex zal krijgen.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

37


38

figuur 1: Verkeer binnenstad van Den Haag

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

39


Parkeren

Parkeergelegenheden -

uit 24 u/dg

Souterrain Parking Burgwal City parking Markthof Veerkade Parking Spui centrum Stadhuis Bibliotheek Parking Turfmarkt

Tim den Dekker

500 320 390 62 900 300 350 540

1140612

pl pl pl pl pl pl pl pl

&

20 m. 400 m. 500 m. 20 m. 150 m. 100 m. 100 m. 250 m.

Tot 02:30 uur Tot 19:00 uur Tot 02:30 uur Tot 18:00 uur Tot 19:00 uur Tot 01:00 uur Tot 01:00 uur Tot 01:00 uur

Johannes van Ussel

1142194

X X X X


Locatie

Winkels Cafés Uitgaansgelegenhe id Pleinen Theaters Tramlijn

figuur 6: Binnenstad Den Haag

figuur 7: Centrum Den Haag

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

40


Locatie Voorzieningen

De binnenstad van Den Haag moet voorzieningen krijgen die van ’s ochtends tot ’s avonds laat mensen naar het centrum trekt. De bioscoop ligt in het centrum van Den Haag, zodat het bioscoopbezoek kan worden gecombineerd met de overige functies van het centrum (winkels, cafés, restaurants).

figuur 9: Winkels in het centrum

figuur 8: Winkels Grote Marktstraat

figuur 10: Café's Grote Markt

Tim den Dekker

figuur 11: Grote Markt

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

41


8 zalen

Informatief Filmtheater 6 zalen 9 zalen

Filmhuis

figuur 12: Concurentie in Den Haag

Te bouwen Pathé bioscoop Bestaande Pathé bioscoop Andere bioscopen

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

42


Concurentie

Den Haag telt 5 gelegenheden waar films bezocht kunnen worden. Men zou zeggen dat dit voldoende aanbod is. Echter twee daarvan draaien over het algemeen culturele films, en het Omniversum vertoont informatieve films. De enige concurrent in Den Haag zou Pathé Buitenhof zijn. Vanuit de gemeente is er echter besloten dat op deze locatie een bioscoop moet komen. Met het oog op de concurrentie, is het dus verstandiger om in deze aantrekkelijke locatie te investeren. Zodat de concurrentie geen bezoekers weg kan trekken. Filmtheater Babylon Koningin Julianaplein 30 2595 AA DEN HAAG Filmhuis Den Haag Spui 191 2511 BN DEN HAAG Pathé Buitenhof Buitenhof 20 2513 AG DEN HAAG Pathé Scheveningen Kurhausweg 2 2587 RT DEN HAAG Omniversum President Kennedylaan 5 2517 JK DEN HAAG

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

43


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

44


Marktanalyse

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

45


4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1

Ierland

Spanje

Frankrijk

Noorwegen

VK

Luxemburg

Zwitserland

Denemarken

België

Oostenrijk

Zweden

Portugal

Duitsland

Italië

Nederland

Finland

0

Griekenland

0,5

Fig. X Jaarlijks bioscoopbezoek per hoofd van de bevolking in 2003 per land

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

46


Met behulp van deze analyse wordt er gekeken of er nog genoeg marktruimte is voor een nieuwe multiplex bioscoop in het centrum van Den Haag. Eerst wordt er een beeld geschetst van de huidige bioscoopmarkt in Nederland vergeleken met andere West-Europese landen en de huidige bioscoopmarkt in Den Haag vergeleken met andere Nederlandse steden. Daarna volgt een berekening van de marktruimte in Den Haag.

EUROPA In 1998 ging de Nederlander gemiddeld 1,28 keer per jaar naar de bioscoop. In 2003 is dit kengetal al gestegen tot 1,54 keer per jaar. Toch is dit vergeleken met omliggende landen een erg lage frequentie. In 2003 bezocht men in België gemiddeld 2,21 keer de bioscoop, in Duitsland 1,80 keer en in Frankrijk zelfs 2,92 keer. Het West-Europees gemiddelde ligt op 2,3 bezoeken per jaar per inwoner.

Jaarlijks bioscoopbezoek per hoofd van de bevolking in 2003

(European Cinema Yearbook, Annual frequency per capita, MEDIA Salles, 2004 advance edition De lage bezoekfrequentie in Nederland kan verschillende oorzaken hebben, de meest voor de hand liggende oorzaken zijn een hoge prijs voor een bioscoopkaartje, een klein aanbod van bioscopen en een lage kwaliteit van het huidige aanbod. Deze oorzaken worden hieronder uiteengezet.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

47


8 7 6 5 4 3 2

Ierland

Portugal

Spanje

Frankrijk

Duitsland

België

Luxemburg

VK

Noorwegen

Denemarken

Nederland

Oostenrijk

Zwitserland

Finland

0

Zweden

1

Fig. X Gemiddelde kaartprijs per land gecompenseerd voor koopkracht

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

48


De Prijs

Ten eerste is een toegangsbewijs in Nederland, vergeleken met andere landen, aan de dure kant. Men betaalt hier gemiddeld € 6,56 voor een kaartje. In de landen waar het bioscoopbezoek hoog ligt, liggen de prijzen over het algemeen lager. Zo betaalt men in Ierland € 5,59, in Spanje € 4,65 en in Frankrijk € 5,74. In het European Cinema Yearbook, wordt de prijs van het toegangskaartje gecompenseerd voor koopkracht. Dit geeft een helder beeld van de verhouding van ticketprijzen in West-Europa. Zweden blijkt de duurste te zijn, ook hier ligt de bezoekersfrequentie erg laag, nog lager dan in Nederland zelfs. Daarop volgt Finland, hier ligt de bezoekersfrequentie zelfs nog lager dan in Nederland. Nederland behoort tot de landen waar een bioscoopkaartje betrekkelijk duur is, terwijl onze directe buurlanden behoren tot de delen van West-Europa waar een kaartje relatief goedkoop is. Gemiddelde kaartprijs (in euro’s) gecompenseerd voor koopkracht (European Cinema Yearbook, Adjusted average ticket prices (2002), 2003 edition, pag. 78)

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

49


30000 25000 20000 15000 10000

Zweden

Spanje

Frankrijk

Noorwegen

Ierland

Zwitserland

Denemarken

Oostenrijk

Finland

Italië

Duitsland

Luxemburg

VK

Portugal

Nederland

0

België

5000

Fig. X Aantal inwoners per bioscoopdoek per land

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

50


Aanbod

Daarnaast is het aanbod van bioscopen in Nederland niet groot. Nederland heeft in 2003 verreweg het meeste aantal inwoners per bioscoopdoeken, oftewel het minste aantal doeken per hoofd van de bevolking. Nederland telt 26.853 inwoners per doek. België zit op 19.725, Duitsland op 16.955 en Frankrijk zelfs op 11.275 inwoners per doek. Aantal inwoners per bioscoopdoek (European Cinema Yearbook, Number of inhabitants per screen, MEDIA Salles, 2004 advance edition, pag. 89)

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

51


60,00%

50,00%

40,00%

30,00%

20,00%

Noorwegen

Zwitserland

Zweden

Denemarken

Italië

Nederland

Griekenland

Duitsland

Frankrijk

Portugal

Oostenrijk

Luxemburg

Spanje

België

0,00%

VK

10,00%

Fig. X Percentage Multiplexen per land

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

52


Kwaliteit

Wat ook een mogelijke drempel vormt voor bezoekers om niet naar de bioscoop te gaan, is de kwaliteit van de huidige bioscoopzalen, in de vorm van beenruimte, zitcomfort, geluids- en beeldkwaliteit. De consument wil wel naar de bioscoop, maar niet naar die oude kleine bioscoop die er nu staat. Multiplexen worden door hun ruime opzet, door de consument gezien als kwaliteitsverbetering en het aantal multiplexen in Nederland is één van de laagste in Europa. (De ontwikkeling van het multiplex in de Nederlandse binnenstad, Afstudeerrapport van A.F. Seckel, 2002) (Onder een multiplex bioscoop wordt verstaan: een bioscoop met 8 tot 16 zalen) Percentage Multiplexen Bron: European Cinema Yearbook, Density of screens in monoscreen cinemas, multiscreens and multiplexes in 2002, 2003 edition, pag. 78)

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

53


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

54


NEDERLAND In de grote steden ligt het bioscoopbezoek een stuk hoger dan de gemiddelde Nederlandse frequentie. In Amsterdam ging men in 2002 zo’n 4,5 keer naar de bioscoop. Op een tweede plaats staan de inwoners van Den Haag, die 3,8 keer naar bioscoop gingen. Daarna volgt Rotterdam met 2,9 keer. Deze frequentie ligt een stuk hoger dan het Nederlandse gemiddelde in 2002 van 1,5 keer per jaar. (Bron: European Cinema Yearbook, Breakdown of admission and G.B.O. by town - 2002, MEDIA Salles, 2003 edition, pag. 259) Een verklaring hiervoor is dat een groot aantal bezoekers vanuit omliggende steden en dorpen naar de grote steden trekken om een film te bekijken, omdat daar de dichtstbijzijnde (kwalitatief goede) bioscoop zich bevindt. Stad Inwoners Inwoners per doek Bezoekfrequentie Amsterdam 735.500 12.057 4,5 Den Haag 450.000 18.000 3,8 Rotterdam 595.000 16.528 2,9 (European Cinema Yearbook, Breakdown of admission and G.B.O. by town 2002, MEDIA Salles, 2003 edition, pag. 259) Aangezien Amsterdam ongeveer 12 duizend inwoners per doek telt met een bezoekfrequentie van 4,5 en Den Haag slechts 18 duizend met een bezoekfrequentie van 3,8, kan er aangenomen worden dat er nog een behoorlijke marktvraag bestaat in Den Haag. De bouw van een nieuwe bioscoop in Den Haag kan de bezoekfrequentie doen stijgen.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

55


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

56


DEN HAAG Aantal inwoners van de stad

Den Haag telt op februari 2005 ongeveer 468.700 inwoners (incl. Scheveningen). De bevolking stijgt met ongeveer 1 % per jaar. (www.cbs.nl) Huidig aantal bezoeken per jaar in de stad of regio

In 2003 werd er in Den Haag 1.716.000 keer naar de bioscoop gegaan. Dit is een lichte daling ten opzichte van het jaar 2002, toch zit er over het algemeen een stijgende lijn in het aantal bezoeken per jaar. (NFC jaarverslag 2003) Huidig aantal stoelen in een binnenstadsmultiplex

In de binnenstad van Den Haag zit reeds de bioscoop Pathé Buitenhof, die 6 doeken en 1.395 stoelen bevat en daarmee dus eigenlijk geen multiplex kan worden genoemd, toch zullen we deze bioscoop meenemen in de berekening. Daarnaast is er nog een bioscoop in Scheveningen, deze telt 8 doeken en 2.224 stoelen en kan daarmee wel als multiplex worden benoemd. Huidig en toekomstig aantal stoelen in oude binnenstadsbioscopen

Den Haag telt 5 gelegenheden waar films bezocht kunnen worden. Twee van deze theaters draaien over het algemeen culturele films, en het Omniversum vertoont informatieve films. De enige concurrentie in Den Haag is Pathé zelf in de vorm van Pathé Buitenhof en Pathé Scheveningen. Pathe heeft plannen om Buitenhof om te bouwen tot een service bioscoop, ze gaan ervan uit dat een service bioscoop ander publiek zal trekken dan de nieuw te bouwen multiplex. Huidig aantal stoelen in een perifere multiplex

Er is geen perifere bioscoop aanwezig in Den Haag. Stand van zaken van andere plannen in de omgeving

Er bestaat geen bedreiging van de bouw van een ander multiplex in de directe omgeving. De dichtstbijzijnde nieuwe bioscoop wordt in Delft gerealiseerd, deze bioscoop zal 7 zalen bevatten en 1.275 stoelen (www.zuidpoort.com). Dit kan een lichte afname van het bioscoopbezoek in Den Haag betekenen. Aantal jaren tot eerste jaar van exploitatie

We gaan ervan uit dat de bioscoop in 2006 wordt opgeleverd. Geschatte stijging van het bezoek

Aangezien Amsterdam een bezoekfrequentie heeft van 4,5 en Den Haag een bezoekfrequentie van 3,8 bezoeken per inwoner. Gaan we uit van een mogelijke stijging van (4,5 - 3,8) / 3,8 * 100% = 18,4%

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

57


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

58


Benodigde bezetting per stoel

Voor een goed draaiende bioscoop kan worden uitgegaan van een bezetting van 300 x per stoel per jaar. (Seckel A., 2002)

BEREKENING

Omdat we ervan uitgaan dat Pathé niet met zichzelf wil gaan concurreren binnen Den Haag, houden we voor zowel de huidige bioscopen als de nieuwe bioscoop een bezettingsgraad aan van 300 x per stoel per jaar. Aantal inwoners in 2005 * bevolkingsgroei = Aantal inwoners in 2006 468.700 * 101% = 473.387 inwoners Aantal inw. in 2006 * bezoekfrequentie = Aantal bioscoopbezoeken in 2006 473.387 * 3,8 = 1.798.870 bioscoopbezoeken aantal bioscoopbezoeken / bezettingsgraad = mogelijk aantal stoelen 1.798.870 / 300 = 5.996 stoelen mogelijk aantal stoelen - huidige aantal stoelen = te realiseren aantal stoelen 5.996 - 3.619 = 2.377 te realiseren aantal stoelen. Er kan worden uitgegaan van een stijging van de bezoekfrequentie binnen Den Haag door de realisatie van een nieuw multiplex. Bij een stijging van de bezoekfrequentie met 18,4% kunnen er 2.814 stoelen gerealiseerd worden, maar aangezien Pathé zelf ook de twee concurrerende bioscopen in Den Haag in zijn bezit heeft, is het verstandiger om het op safe te spelen en deze marktruimte open te laten.

Conclusie De Nederlandse bioscoopmarkt is vergeleken met andere West-Europese landen erg onderontwikkeld. Door het beperkte aanbod en de slechte kwaliteit van de bioscopen ligt de bezoekfrequentie in Nederland zeer laag. De realisatie van multiplexen van goede kwaliteit (geluidskwaliteit, beeldkwaliteit, zitcomfort), kan de bezoekfrequentie doen stijgen. Volgens onze berekening is het voor de exploitant verstandig om ongeveer 2.400 stoelen te realiseren. Bij de realisatie van 2.400 stoelen blijft er nog enige marktruimte over wanneer een stijging van de bezoekfrequentie (door de realisatie van een nieuw multiplex) plaats vindt. Het zou onverstandig zijn deze ruimte op te vullen met het oog op zelfconcurrentie.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

59


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

60


Precedenten Analyse

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

61


Fig. X: grote open ruimte

1 2

Fig. X: twee projectiegangen

Fig. X: ingang en uitgang door dezelfde deur

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

62


Pathe Arena

Pathe Arena is gebouw als een enorme dichte doos van RVS-panelen met daarin een scheur van glas waarachter de entree begint. Hieraan is ook de lobby verbonden die doorloopt over de trappen, die de scheur lijken te volgen omhoog waar ze uitkomen op de tweede verdieping. De zalen zijn over twee verdiepingen verdeeld. Hierdoor zijn er twee projectie gangen op verschillende niveaus waardoor de projectoren niet door 1 man bedient kunnen worden.Op de eerste verdieping bevinden zich de 7 zalen en op de tweede verdieping bevinden zich de 7 zalen. Het binnentreden van de zalen door de bezoekers geschied via dezelfde deur als waardoor ze de zaal verlaten. Dit heeft als gevolg dat aan elke deur van elke zaal gecontroleerd moet worden op toegangsbewijzen. (De architecten Cie, 2005) Punten die we kunnen gebruiken voor ons ontwerp: 1 de vrij hangende grote zaal waaronder de entree en de snack verkoop plaats vinden. 2 het gebruik van licht om sfeer te creëren binnen de bioscoop. Punten die wij anders willen doen: 1 de ontsluiting van de zalen via 1 deur laten geschieden waardoor extra gecontroleerd dient te worden. 2 de projectie gangen over twee verdiepingen. Hierdoor is extra personeel nodig om de projectoren te bedienen. Project gegevens opdrachtgever programma architect ontwerpteam uitvoering constructeurs aannemer bouwsom datum opdracht bouwjaar bruto oppervlakte inhoud

Pathé Theatres BV, Amsterdam 14 bioscoopzalen, 3250 pers./ de Architekten Cie., Frits van Dongen Pero Puljiz, Marc Heesterbeek H. de Haas, F. Verweij, R. van Gaans, A. Bandelow ABT, Delft Bouwcombinatie Amstel III v.o.f. Ballast Nedam / BAM / HBG € 10.437.000,maart 1995 november 1998 t/m maart 2000 10.500 m² 50.500 m³

Een interessant gegeven is het bruto oppervlak en de bouwsom. Bij dit project is het bruto vloeroppervlak 10.500 m² en bedraagt de bouwsom €10.437.000,-. In ons geval is het bruto vloeroppervlak 10.028 m² en bedraagt de bouwsom €10.498.299,-. Wel moet opgemerkt worden dat Pathe Arena 14 zalen en 3250 stoelen exploiteert en onze bioscoop slechts 9 zalen en 2404 stoelen huisvest.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

63


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

64


Pathe Schouwburgplein Pathe schouwburgplein is gelegen langs het Schouwburgplein in de binnenstad van Rotterdam. Het is een gebouw zonder duidelijke compositie. Je zou kunnen zeggen dat het verschillende dozen zijn die in elkaar zijn geschoven met af en toe een gat ertussen. De entree van de bioscoop ligt naast het plein. De kassa´s bevinden zich recht tegenover de ingang. De foyer bevindt zich op de eerste verdieping onder de grote zalen. Deze is bereikbaar via een brede trap die haaks op de entree staat. In de foyer is het onduidelijk waar de verschillende zalen zich bevinden. De ontsluiting van de zalen gebeurt via 1 ingang per zaal waar de mensen in en uit moeten. De ordening van de zalen is zeer onoverzichtelijk. Bij de ene zaal moet men onhoog en bij de andere moet men omlaag, bij weer een andere moet men een hoek om, om er te komen. Door deze opstelling zijn de projectiecabines op verschillende plaatsen en hoogtes in het gebouw, waardoor het bedienen van de projectoren een arbeidsintensieve taak is. Punten die we kunnen gebruiken voor ons ontwerp: 1 De ruimte onder zalen gebruiken om mensen te laten verblijven. Punten die wij anders willen doen: 1 De ontsluiting van de zalen via 1 ingang regelen. 2 De projectiecabines van elkaar gescheiden plaatsen.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

65


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

66


Kinepolis Brussel

Het principe dat Kinepolis hanteert in haar gebouwen is een centrale binnenstraat onder de tribunes van de zalen die als foyer dient. Hierdoor kan een projectiegang gebruikt worden. Deze projectiegang heeft als voordeel dat er slechts 1 projector operateur hoeft te zijn om de hele straat zalen te bedienen. De ontsluiting van de zalen van Kinepolis in Antwerpen gebeurt door een ingang en een uitgang. Hierdoor wordt de ingaande stroom bezoekers gescheiden van de uitgaande stroom bezoekers. Waardoor het weer mogelijk is een centrale kaart controle te hanteren. Punten die we kunnen gebruiken voor ons ontwerp: 1 De ontsluiting van de zalen scheiden in een ingaande stroom en een uitgaande stroom mensen. Zodat er een centrale kaart controle kan plaatsvinden. Punten die wij anders willen doen: 1 De uitgaande stroom bezoekers wordt direct naar de uitgang geloosd. Wij willen de uitgaande stroom mensen zoveel mogelijk terug het gebouw inkrijgen.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

67


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

68


Ontwerpuitgangspunten

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

69


Fig. X: Levendigheid, Centre Pompidou, Parijs

Fig. X: Onafhankelijke draagconstructie met kolomkoppen, Las Palmas, Rotterdam

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

70


In dit hoofdstuk zetten we de ontwerpprincipes uiteen, waarmee we gewerkt hebben. Principes van de stad Ten eerste worden de ontwerpprincipes op schaal van het complex geëxpliceerd. Ten tweede worden de ontwerpprincipes op schaal van de bioscoop uitgelegd.

Het complex Indeling

Kleine en middelgrote winkels zijn functies die alleen aantrekkelijk werken, wanneer deze zich op de begane grond bevinden of aan de uitgang van de tramtunnel in de kelder. Middelgrote winkels kunnen op de 1e verdieping ook nog reëel zijn, mits de bereikbaarheid en de routing binnen de winkel goed is. Over het algemeen zijn de verdiepingen daarboven slechts op te vullen met winkelfuncties die een grote aantrekkingskracht hebben, functies waar men bewust naartoe gaat. Hierbij kan worden gedacht aan een "Media Markt". Ook een discotheek en een bioscoop zijn functies die het kunnen overleven op een hogere verdieping, mensen plannen vaak van tevoren hiernaartoe te gaan, de vele trappen vormen dan in mindere mate een drempel voor de bezoeker.

Werking

Het complex moet de levendigheid in de binnenstad van Den Haag verbeteren. Van de ene kant zal dit reeds worden bewerkstelligd door de functies die in het gebouw worden geplaatst. Zo is een bioscoop op zich al een trekker van publiek voor de binnenstad. Van de andere kant willen wij de levendigheid in het gebouw laten terugkomen. De levendigheid in het gebouw moet zichtbaar zijn op de straat. (zie fig. X) We willen dubbel gebruik maken van de levendigheid die het complex te bieden heeft. Verlevendiging van de binnenstad heeft in het ontwerp een hoge prioriteit.

Draagconstructie

Bouwen in het centrum is kostbaar en de overlast voor omliggende functies en infrastructuur is moeilijk te vermijden. Omdat het gebouw in de binnenstad van Den Haag gesitueerd is, is het belangrijk dat de draagconstructie van het gebouw lang meegaat. Het gebouw moet meerdere malen de exploitatietermijn van verschillende functies kunnen overleven. Daarom moet de draagconstructie los staan van de verschillende functies, zodat de ruimte binnen het gebouw flexibel kan worden ingedeeld.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

71


Fig. X: Zaalingangen, Metropolis Antwerpen




Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

72


De bioscoop Zaalontsluiting We hebben in ons ontwerp gekozen voor een gescheiden ontsluitingsprincipe, de ingangen van de zalen zijn gescheiden van de uitgangen, zodat de bezoekersstroom die naar de film gaat, gescheiden wordt van de bezoekersstroom die uit de film komt. (Zie fig. X en fig. X) Dit heeft het voordeel dat het mogelijk is om een centrale kaartcontrole te realiseren, wat personeelskosten scheelt, er hoeft namelijk niet bij iedere zaal gecontroleerd te worden. Op deze manier kunnen we de uitgaande stroom mensen in de gevel laten zien. Het nadeel is dat het extra vloeroppervlak kost om de uitgaande bezoekersstroom te leiden. Het ontsluitingsprincipe eist geen extra uitgang, want om brandtechnische eisen, is het verplicht om twee vluchtwegen per zaal te hebben, en zelfs 3 bij een zaal boven de 400 personen.

Projectieruimte Ook bij de projectieruimtes hebben we gekozen voor een personeelsbesparende oplossing. Door van de projectieruimte een projectiestraat te maken met aan weerszijden bioscoopzalen (Zie fig. X en X), hoeft de filmoperateur geen grote afstanden af te leggen, waardoor er niet meer dan 1 operateur nodig is en sneller kan worden ingegrepen bij storingen. Dit is niet het enige voordeel wat een projectiestraat biedt ten opzichte van projectiecabines. Ook kunnen de installatiekanalen eenvoudig verdeeld worden via de projectiestraat. De schakeling van de zalen biedt een duidelijke structuur om het publiek te geleiden en projectoren kunnen 'interlocked' worden, zodat dezelfde film tegelijkertijd in meerder zalen kan worden afgespeeld, zonder dat daarvan meerdere kopieën nodig zijn, dit is een groot voordeel bij de kaskrakers, omdat het een hoop kosten scheelt van het huren van een film van de distributeur. (Seckel A., 2000)

Zaalafmeting Omdat Pathé Cinemas van plan is om van Pathé Buitenhof (Den Haag) een service bioscoop te maken, hebben wij de keuze gemaakt om van ons multiplex een bioscoop te maken met een optimale filmbeleving en dus zeer comfortabele zetels. We hebben daarom gekozen voor een stoelbreedte van 65 cm en een rijafstand van 130 cm. Bij dergelijke afmetingen zijn klapstoelen niet nodig. Daarnaast loopt de tribune trapsgewijs op onder een hoek van 20 tot 25 graden, zodat de bioscoopbezoeker ongehinderd het gehele beeldscherm kan zien. Het bijkomend voordeel hiervan is, dat er voldoende ruimte onder de tribunes vrijkomt om andere functies te plaatsen, zoals popcornbars, toiletblokken of looproutes.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

73


Fig. X: Popcornbars onder de schuine tribunevloer van de zalen, Metropolis Antwerpen

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

74


Zaalopbouw

Voor de zaalopbouw hebben we gekozen voor oplopende zaalgroottes. Dit is een veel toegepast principe bij multiplexbioscopen, om de vraag te kunnen verdelen over het aanbod stoelen. Niet iedere film heeft evenveel animo. Bij kaskrakers is het handig om deze in een grote zaal af te spelen, zodat de films die al langer draaien en waar wat minder belangstelling voor is, de kleinere zalen op kunnen vullen. Onze zaalopbouw: 1 1 1 1 1

x x x x x

157 169 183 216 226

stoelen stoelen stoelen stoelen stoelen

1 1 1 1

x x x x

247 stoelen 280 stoelen 332 stoelen 594 stoelen

Totaal: 2.404 stoelen

Wachtruimte, Popcornbar en Café

De plaatsing van de popcornbars (afhaalcounters voor snacks en drinken) is erg belangrijk voor de omzet van de bioscoop, we hebben ze daarom na de kaartcontrole dicht in de buurt van de zalen geplaatst, tussen de wachtruimtes. De bezoekers kunnen dan hun snacks en drinken kopen, vlak voordat ze de zaal betreden. De praktijk leert dat een café achter de kaartcontrole niet erg rendabel is, er zijn maar weinig uren in de week dat de bar echt exploitabel bezet kan worden. De meeste mensen willen niet langer dan noodzakelijk vertoeven binnen de bioscoop. (Seckel, A., 2000) Wij hebben daarom een café in het complex geplaatst waar verschillende functies gebruik van kunnen maken, het café heeft zowel een eigen toegang als een toegang vanuit de entree van de bioscoop. Dit café kan door de bioscoopexploitant worden onderverhuurd of worden geëxploiteerd of het kan een externe ondernemer zijn.

Entree

De bioscoop ligt op de vierde verdieping van het complex. Toch is het vanuit de exploitant gewenst om de entree van de bioscoop op de begane grond te positioneren. Om de integratie van de verschillende functies in het gebouw te bevorderen, willen we het mogelijk maken vanuit de winkels op de bezoekersstroom van de bioscoop in te haken of vanuit de bioscoop op de bezoekersstroom van de winkels. Zo trekt de bioscoop meer publiek vanuit de winkels en de winkels trekken meer bezoekers van de bioscoop.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

75


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

76


Het ontwerp

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

77


Fig. X: Situatietekening, Spuimarktkavel, Den Haag

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

78


Locatie De Grote Marktstraat, de Voldersgracht en de Gedempte Gracht vormen de voornaamste winkelstraten rond de kavel. Het Spui is een zware verkeersader door de binnenstad. De Grote Marktstraat is de prominentste winkelstraat, hier zal de belangrijkste gevel van het gebouw komen. De huurprijzen aan deze zijde van het gebouw zullen hoog zijn, middelgrote winkels die waarde hechten aan een toplocatie zullen hier gesitueerd worden. De Voldersgracht zal door middel van een passage doorgetrokken worden langs het V&D gebouw. Dit zal dus ook een belangrijke winkelroute worden, die tevens de weg naar de Gedempte Gracht aantrekkelijker maakt. Aan de Gedempte Gracht zal daarom ruimte worden gecreëerd voor de kleinere winkels. De gevel aan de zijde van het Spui ligt niet gunstig voor winkels, omdat er weinig winkelend publiek langs deze gevel komt. Wel zal deze gevel door de drukke verkeersroute over het Spui en de looproute van het station naar het centrum een veel bekeken gevel worden. De plaatsing van functies met een grote aantrekkingskracht aan deze zijde, zal een stimulans zijn voor het gehele complex en de omgeving.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

79


Fig. X: Atriummodel

Fig. X: Blokmodel, Functieindeling

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

80


Functie-indeling

Bij de indeling van het gebouw is rekening gehouden met de verlevendiging van de binnenstad. We hebben daarom een atrium model (Fig X) afgewogen tegen een blok model (Fig. X). Bij de toepassing van een atrium zal de levendigheid zich veelal in de kern van het gebouw bevinden en weinig op straat. Daarom hebben we gekozen voor het blok model waarbij de levendigheid zichtbaar kan worden gemaakt in de gevel. Aangezien de gevel aan het Spui weinig voordelen biedt aan winkeliers, maar wel een blikvanger is langs een veel gebruikte route, zullen hier twee grote attractieve functies geplaatst worden. De bioscoop zal zijn entree op begane grond niveau op de hoek van de Grote Marktstraat en het Spui hebben, deze kan dan zijn verticale ontsluiting in de gevel laten zien, naar de 4 e verdieping van het gebouw waar de bioscoop zich uiteindelijk zal bevinden. Bioscoopgebouwen leveren weinig huur op in vergelijking met winkels. De plaatsing van de bioscoop boven in het gebouw is daarom een aantrekkelijke ontwerpoplossing. We hebben overwogen om de bioscoop in de kelder te plaatsen en de discotheek op het dak. Het is echter niet praktisch om dronken publiek 4 verdiepingen te laten dalen via trappen. Liften zijn hiervoor ook geen alternatief, aangezien deze een beperkte mensenstroom vervoeren. Het is aantrekkelijker om hier winkels te plaatsen, aangezien deze een hogere huurprijs kunnen opbrengen. Ook had een bioscoop in de kelder meer graafkosten met zich meegebracht, omdat de zalen tot 14 meter hoog zijn. Aan de andere kant, op de hoek van het Spui met de Gedempte Gracht, wordt de ingang van de discotheek geplaatst die vervolgens de grond in zal gaan. De kelder aan de Gedempte Gracht is minder aantrekkelijk voor winkeliers dan de kelder aan de Grote Marktstraat, omdat er aan de zijde van de Grote Marktstraat een connectie met de tramtunnel is. Bovendien heeft de discotheek geen daglicht nodig en bezorgt deze minder geluidsoverlast onder de grond. Aan de overkant van de Gedempte Gracht en de Grote Marktstraat staan namelijk woningen.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

81


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

82


De middelgrote winkels aan de Grote Marktstraat beslaan 2 verdiepingen, de begane grond en de 1 e verdieping. Verdiepingen daarboven zijn voor winkeliers van klein en middelgroot formaat onaantrekkelijk, omdat winkelend publiek niet de moeite wil doen om zover te lopen (Window shopping, Boss magazine). Daarom worden op deze verdiepingen grote winkels geplaatst met een grote aantrekkingskracht. Deze hebben hun entree op de begane grond aan de Voldersgracht. Zoals reeds hierboven beschreven, worden de kleinere winkels aan de Gedempte Gracht geplaatst, deze beslaan alleen de begane grond. Omdat winkelend publiek niet de moeite willen nemen om een trap op te gaan om te kijken of er misschien iets te halen valt. (Kok, h., 2005) Op het dak van het gebouw worden woningen geplaatst in de vorm van zeer luxe appartementen op een toplocatie, met uitzicht over de stad. Deze woningen moeten een stuk terug liggen, omdat de dakrand van de bioscoop al op het maximum van 30 meter hoogte zit.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

83


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

84


Werking per functie Winkels

De middelgrote winkels aan de Grote Marktstraat beslaan over het algemeen 2 bouwlagen, de begane grond en de 1 e verdieping. De winkels zijn één beukmaat breed van 13,5 meter. Het stijgpunt naar de 1 e verdieping is per winkel in de gevel geplaatst door middel van een trap. We hebben de trap met opzet in de gevel geplaatst om de gevel dynamischer en levendiger te maken. (Fig. X) De goederen aanvoer van de winkels geschiedt via een centrale expeditieruimte die aan de Gedempte Gracht gepositioneerd is. De kleine winkels aan de Gedempte Gracht beslaan alleen de begane grond en beschikken over een halve beukmaat winkelbreedte van iets minder dan 7 meter. Het gebouw heeft 3 grote winkels, 2 daarvan hebben ongeveer gelijke oppervlaktes, op de begane grond, 1e en 2 e verdieping. Eén van deze winkels zal in gebruik genomen worden door C&A. De derde grote winkel bevindt zich op de 3 e verdieping en heeft deze verdieping ook bijna helemaal tot zijn beschikking. Bij deze winkel moet worden gedacht aan een Media Markt. De bezoeker van deze winkel wordt de hele zaak doorgeleid, voordat deze de uitgang bereikt. Alle winkels hebben de entree op de begane grond en de goederentoevoer gebeurt via de centrale goederenlift in de expeditieruimte. De Media Markt heeft ook nog een opslagruimte in de kelder van het gebouw, hier kan eventueel goederenafgifte en retour plaatsvinden. Alle 3 de winkels zullen een rondgang langs de gevel krijgen, zodat er levendigheid van de gevel af te lezen valt vanaf de straatzijde. Ook zijn de (rol)trappen in de gevel geplaatst, om het dynamische beeld te versterken.

Café-restaurant Het café-restaurant kan door verschillend publiek gebruikt worden. Zo kan men vanuit de entree van de bioscoop het café bezoeken, maar het café heeft ook een aparte entree aan de straatzijde, zodat ook winkelend publiek er gebruik van kan maken. Het is zodanig op de 1 e verdieping gepositioneerd dat het een stuk gevel aan de Gedempte Gracht heeft én een stuk gevel aan de Grote Marktstraat. Zo kan de cafébezoeker op de winkelstraten uitkijken en wordt de levendigheid van het café vanaf de straat zichtbaar.

Discotheek De discotheek heeft zijn ingang op de hoek van het Spui en de Gedempte Gracht, maar kan tevens via de tramtunnel bereikt worden. De discotheek zelf zit in een 6 meter hoge kelder zodat er weinig geluidsoverlast zal zijn. Voor de goederentoevoer kan gebruik gemaakt worden van de centrale goederenlift. Ook heeft de discotheek aansluiting op de 2 centrale noodtrappen.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

85


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

86


Woningen

De woningen zitten op het dak van de bioscoop, hiervoor is een bijzondere constructie nodig, omdat de bioscoopzalen een grote overspanning hebben en er geen geluidscontact mag zijn tussen de woningen en de bioscoop. Het dak wordt daarom overspannen met een vakwerk met daarop breedplaten. Zo staan de woningen eigenlijk op een eigen constructie. De woningen worden onsloten via de twee trappenhuizen aan het Spui en de Voldersgracht. Deze trappenhuizen kunnen tevens door de andere functies in het complex als nooduitgang worden gebruikt.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

87


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

88


Multiplex Bioscoop Routing

De multiplex bioscoop zit op de 4 e verdieping. De entree ligt zoals gewenst op de begane grond op de hoek van het Spui en de Grote Marktstraat. De hele hoek van het gebouw is vrijgemaakt om de bioscoopbezoekers naar boven en naar beneden te leiden. In de entree van de bioscoop op de begane grond bevindt zich de kaartverkoop, het filmaanbod wordt in deze ruimte uitvoerig weergegeven met posters en toelichtingen aan de wanden. De bioscoopbezoeker wordt op iedere verdieping d.m.v. de trap of de roltrap langs de gevel geleid, om de levendigheid van de bioscoop in de gevel te tonen. Wanneer de bioscoopbezoeker erg op tijd is, kan deze op de eerste verdieping het café-restaurant bezoeken, uiteraard is het ook mogelijk vanuit het café de bioscoop te bereiken. Op de verdiepingen naar de Bioscoop kan een kaartje worden gekocht bij één van de automatische kassa’s. Op de tweede en derde verdieping is er een fysieke relatie met de grote winkels, zodat het winkelend publiek kan worden verleid tot een bioscoopbezoekje. Zo ontstaat er een wisselwerking tussen de verschillende functies in het complex. Op de 4 e verdieping komt men op het niveau van de bioscoop (Fig. X), hier moet men door de centrale kaartcontrole voordat men de gecontroleerde zone mag betreden. Na de kaartcontrole, bevindt men zich onder de bioscoopzalen, dit is goed zichtbaar aan de constructie. Er is hier voldoende plaats om te wachten voordat de zaal betreden mag worden. Vanuit de gecontroleerde zone kan men de uitgaande bezoekersstromen zien achter de glasgevel. De structuur van de zaalindeling is helder aan beide kanten van een brede gang gesitueerd. Onder de zalen bevinden zich de popcornbars, waar men de snacks en het drinken voor tijdens de film kan kopen. De toiletblokken zijn achter de popcornbars geplaatst. Men betreedt de zaal via een luchtsluis en een trap. Tijdens de pauze van een langere film kan men de gecontroleerde zone weer betreden. Na de film wordt men via een andere luchtsluis en trap naar de ongecontroleerde zone geleid. Via de glasgevel kan men de naar de film gaande bioscoopbezoekers zien. Vanuit hier kan men via de centrale entree naar beneden afdalen. Op de 2 e en 3 e verdieping wordt de bioscoopbezoeker langs de 3 grote winkels geleid, men kan hier dan ook de winkels betreden of de route naar beneden doorzetten. Op de eerste verdieping krijgt de filmbezoeker dan weer de keuze om het café te bezoeken, of om via de begane grond naar buiten te treden. Personeel van de bioscoop kan gebruik maken van het trappenhuis en de lift aan de Voldersgracht. Deze komt op de 4 e verdieping uit bij het kantorenblok, hier bevinden zich de kantoren en personeelsruimte. De trap naar de projectiegang is hier ook geplaatst en bevindt zich in de gevel. De lift kan ook worden gebruikt om naar de projectiegang te gaan.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

89


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

90


Goederen kunnen ook op de bioscoopverdieping via de centrale goederenlift worden getransporteerd. Nooduitgangen Iedere bioscoopzaal heeft twee uitgangen, de grote zaal voor 600 personen heeft er 3. De uitgangen leiden de bezoekers in geval van nood naar de 3 trappenhuizen in de gevels.

Gevelbeeld (Fig. X)

De hoek van het gebouw waar de entree van bioscoop in zit, dient als blikvanger langs de drukbezette verkeersroute over het Spui en de wandelroute van het station naar de binnenstad. Op een deel van deze gevel is het voor de bioscoopexploitant mogelijk, om een groot doek te spannen met de hoofdfilm erop. In de gevel van deze hoek van het gebouw zijn de bezoekersstromen van de bioscoop goed te zien. De naar boven draaiende roltrap is langs de gevel geplaatst met daarnaast een trap. Ook zijn de bioscoopzalen vanaf de straat goed zichtbaar. Ze zijn als de cilinders van het motorblok in het gebouw geplaatst, achter een glazen gevel. ’s Avonds en ’s nachts worden de zalen in verschillende kleuren verlicht, dit geeft het gebouw een dynamische uitstraling. (Fig. X) De 5 zalen aan de gevel van de Grote Marktstraat dragen de letters van de bioscoopexploitant. De uitgaande bezoekersstromen komen als uitlaatgassen van de motor uit de verschillende luchtsluizen (uitlaatkleppen) die onder aan de zalen, langs de gevel hangen. Ook deze bezoekersstromen zijn goed te zien in de gevel om de levendigheid te versterken. De bioscoopexploitant start in de avonduren ongeveer om het kwartier een film in, waardoor er ongeveer ieder kwartier ook weer een bezoekersstroom uit één van de zalen komt. Hierdoor wordt de levendigheid gelijkmatig verdeeld over de avond.

Constructie

De constructie is op een stramien van 13,5 m x 13,5 m geplaatst. Deze keuze komt voort uit de behoeft aan middelgrote winkels aan de Grote Marktstraat en kleinere winkels aan de Gedempte Gracht. We hebben de middelgrote winkels daarom één beukmaat gevelbreedte gegeven en de kleine winkels een halve beukmaat gevelbreedte. De draagconstructie van het complex bestaat uit 80 cm dikke kolommen. De breedplaat vloeren rusten op balken die van kolom naar kolom zijn gelegd. Ook de opgetilde bioscoopzalen rusten op deze kolommen. Omdat de zalen een grote overspanning hebben, kon de kolomstructuur niet in zijn geheel worden doorgezet naar de woningvloer. Deze vloer rust daarom op de kolommen in de gevels en de middelste rij kolommen.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

91


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

92


Investeringskosten

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

93


ruimte aantal eh zalen 2780 m² horeca 500 m² installatieruimtes 270 m² kantoren/kaartverkoop 180 m² verkeersgebied 2500 m² entrée 150 m² opslag 150 m² sanitair 100 m² trappen 2 stuks liften 2 stuks 6630 m²

kosten per eenheid € 1300 € 1400 € 750 € 1600 € 300 € 1000 € 200 € 500 € 4000 p/verd € 10000 p/verd

94

kosten € 3.614.000,€ 700.000,€ 202.500,€ 288.000,€ 750.000,€ 150.000,€ 30.000,€ 50.000,€ nog onbekend € nog onbekend

Totaal

€

5.784.500,-

tabel 2: kostenindicatie

Bioscoop Grondkosten Bouwkosten

5600 m² A B C D

Directe kosten Bouwplaats kosten Algemene kosten Winst + Risico

€ 500

100% 10% van A 8% van A + B 4% van A + B + C

€ 9.728.000 € 972.800 € 1.751.040 € 3.112.960

Totaal Inrichtingskosten

meubilair bedrijfsinstallaties

€ 15.564.800 6080 m²

Bijkomende kosten

€ 2.800.000

€ 150

25-30 % van de bouwkosten

€ 912.000

€ 3.891.200

advies heffingen verzekeringen financiering aanloopkosten risicoverzekering onvoorzien Beeldende kunst

1,5%

€ 145.920 € 20.513.920

Vereist

acceptabel

1

I Verwacht

2

Huur 1e jaar Huur / m² BVO BAR

3

Reele rente nominale rente inflatie Exploitatie termijn Exploitk. Rek.verh.1e jaar

= € 20.513.920 = € 2.179.604 = € 358 = reele rente afschrijving Exploitk. Rek.verh.1e jaar =

= = = = =

Tim den Dekker

=

€ 8.583.529

Huur 1e jaar Huur / m² BVO

= =

€ 912.000 € 150

3,15% 2% 1,5% 8,50%

3,15% 6% 2,76% 25 1,5%

I acceptabel =

I acceptabel

Acceptabele bouwkosten per m²=

Huur/m² VVO BAR

1140612

&

*

Johannes van Ussel

€ 657

VVO BVO

1142194


In het begin hebben we de bouwkosten heel globaal berekend. Aan de hand van de prijzen die in Inkos vermeld waren hebben we de prijzen per m² BVO voor onze functies afgeleid om zo de bouwkosten te kunnen berekenen. Vervolgens hebben we de investeringskosten berekend aan de hand van het schema dat we uit de presentatie van Jo Soeter hebben gehaald. En tenslotte hebben we de acceptabele investeringskosten berekend doormiddel een elementen begroting.

1e fase Bij de eerste kostenberekening, zie tabel X op de naastgelegen pagina, is er uitgegaan van 6.600 m² BVO voor het bioscoopcomplex. Het bioscoopgebouw zal echter 8.000 m² in beslag kunnen nemen. Indien de vloeroppervlakte evenredig wordt opgeschroefd naar 8.000 m², zullen de kosten op € 7 miljoen uitkomen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de trappen en de liften die het gebouw nodig zal hebben. Tevens zullen er grondkosten in de berekening moeten worden meegenomen, deze zijn nog onbekend. Deze kostenraming is puur bedoeld ter indicatie van de bouwkosten. Ontwerpbeslissingen kunnen een grote invloed hebben op de totale kosten. De prijs per m² BVO bij deze berekening komt op €872 komen.

2e fase

In de eerste berekening van de investeringskosten hebben we aangenomen dat een bioscoop €1600 X per m² BVO kost. Hiermee zouden de directe bouwkostenkosten op €9.728.000 komen. De investeringskosten zouden dan ruim €20.000.000 moeten zijn. Zie tabel X. In deze berekening is als BVO genomen wat het optimalisatie model aangaf. Hierin zou de bioscoop 6080 m² betrekken. De huur per m² NVO per jaar hebben we in deze berekening op €150 gesteld. Met een BAR van 8,5% konden we op slechts een acceptabele investering van €5.583.500 halen. Wat bijna vier keer zo laag is om het gebouw rendabel te maken. Met een huur van €358 zou de bioscoop in dat geval haalbaar zijn.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

95


96

Bioscoop Grondkosten Bouwkosten

5% A B C D

Directe kosten Bouwplaats kosten Algemene kosten Winst + Risico

5700 m²

€ 500

########

100% 10% van A 8% van A + B 4% van A + B + C

Totaal Inrichtingskosten

meubilair bedrijfsinstallaties

€ 7.655.986

44% van A 76% van A

Bijkomende kosten

25-30 %

€ 142.500 € 4.784.991 € 478.499 € 861.298 € 1.531.197

€ 2.105.396 € 3.636.593

van de bouwkosten

€ 1.913.997

advies heffingen verzekeringen financiering aanloopkosten risicoverzekering onvoorzien Beeldende kunst

1,5%

€ 71.775 € 15.526.247

Vereist

acceptabel

1

I Verwacht

2

Huur 1e jaar Huur / m² BVO

3

= € 15.526.247

I acceptabel

=

€ 20.600.000

= € 1.319.731 = € 132

huur 1e jaar

=

€ 1.751.000 € 170

BAR = reele rente afschrijving Exploitk. Rek.verh.1e jaar =

Reele rente nominale rente inflatie Exploitatie termijn Exploitk. Rek.verh.1e jaar

= = = = =

3,15% 6% 2,76% 25 1,5%

Tim den Dekker

3,15% 2% 1,5% 8,50%

BVO

10028

Acceptabele bouwkosten per m² BVO

=

€ 2.054

Verwachte bouwkosten per m² BVO

=

€ 1.548

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194


3e fase

Bij de berekening van de definitieve investeringskosten hebben we de bouwkosten bereken doormiddel van de elementen begroting. De opzet voor deze begroting is geleend van het programma Svinks en aangevuld met onderwerpen van de webpagina van Theo van der voord X. Het zou interessant zijn om een investeringsberekening en een elementen begroting van het hele gebouw te maken. Wegens gebrek aan tijd om dit zorgvuldig te doen hebben we alleen de investeringskosten en de elementen begroting voor de bioscoop uitgewerkt. Op bladzijde X is de elementen begroting te vinden die we hebben opgesteld voor de bioscoop. Hierin valt op dat de inrichtingskosten van de bioscoop 20% van de totale kosten beslaan. Uit deze elementen begroting komt dat de totale bouwkundige werken op €4.784.991 komt. En de investeringskosten op €15.526.247 In tabel X is te zien dat de acceptabele investeringskosten bij een huurprijs per m² BVO €20.600.000 bedragen. De bioscoop is dus haalbaar.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

97


Ele men tclus ter

Element code

hoeveelheid

eenheid kosten per eenheid

per m² BVO

Totaal percentage t.o.v. Totaal

2 BOUWKUNDIGE WERKEN 2A FUNDERING (11)

bodemvoorzieningen

0 [m²]

€0

0,00%

(13)

vloeren op grondslag

0 [m²]

€0

0,00%

(16)

funderingsconstructies

0 [m²]

€0

0,00%

(17)

paalfunderingen

0 [m²]

€0

0,00%

2B SKELET (21)

buitenwanden (constructief)

[m²]

€0

0,00%

(22)

binnenwanden (constructief)

[m²]

€0

0,00%

(23)

vloeren (constructief)

5440 [m²]

€ 55

€ 52,6

€ 299.798

2,86%

(27)

daken (constructief)

5700 [m²]

€ 100

€ 100,0

€ 570.000

5,43%

(28)

hoofddraagconstructies

€ 0,0

€0

0,00%

a kolommen (3 m)

32 [st]

€ 700

€ 3,9

€ 22.400

0,21%

b kolommen (13,7 m)

13 [st]

€ 840

€ 1,9

€ 10.920

0,10%

c balken

86

€ 850

€ 12,8

€ 73.100

0,70%

2CDAKEN (27)

dakafbouwconstructies

[m²]

0,00%

(37)

dakopeningen

[m²]

0,00%

(47)

dakafwerkingen

3000 [m²]

€ 25

€ 13,2

€ 75.000

0,71%

2DGEVELS (21)

buitenwandafbouwconstructies

[m²]

0,00%

(31)

buitenwandopeningen

3360 [m²]

€ 380

€ 224,0

€ 1.276.800

12,16%

(41)

buitenwandafwerkingen

1080 [m²]

€ 95

€ 18,0

€ 102.600

0,98%

a binnenwanden gasbeton

2680 [m²]

€ 47

€ 22,1

€ 125.960

1,20%

b binnenwanden glas

1500 [m²]

€ 325

€ 85,5

€ 487.500

4,64%

€ 307

€ 1,4

€ 7.982

0,08%

€ 13

€ 6,1

€ 34.840

0,33%

2EBINNENWANDEN (22)

binnenwandafbouwconstructies

(32)

binnenwandopeningen (deuren)

(42)

binnenwandafwerkingen

26 [st] 2680 [m²]

2FVLOEREN (23)

vloerafbouwconstructies

(33)

vloeropeningen Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

98


(43)

vloerafwerkingen

5440 [m²]

€ 24

€ 22,9

€ 130.560

1,24%

2G TRAPPEN, HELLINGEN, BALUSTRADES (24)

trappen a 16 treden

16 [st]

€ 1.000

€ 2,8

€ 16.000

0,15%

b 10 treden

7 [st]

€ 650

€ 0,8

€ 4.550

0,04%

(34)

balustrades en leuningen

422 [m]

€ 84

€ 6,2

€ 35.448

0,34%

(44)

trap- en hellingafwerkingen

235 [st]

€ 24

€ 1,0

€ 5.640

0,05%

plafondafwerkingen

110 [m²]

€ 23

€ 0,4

€ 2.530

0,02%

2HPLAFONDS (45)

ZALEN (22)

wanden

5207 [m²]

€ 140

€ 127,9

€ 728.980

6,94%

(23)

vloeren

3838 [m²]

€ 55

€ 37,0

€ 211.090

2,01%

(27)

plafonds

3838 [m²]

€ 55

€ 37,0

€ 211.090

2,01%

(42)

wandafwerking

5207 [m²]

€ 13

€ 11,9

€ 67.691

0,64%

(43)

vloerafwerking

3838 [m²]

€ 24

€ 16,2

€ 92.112

0,88%

ENTRÉE (22)

wanden

(23)

vloeren

750 [m²]

€ 55

€ 7,2

€ 41.250

0,39%

(27)

plafonds

750 [m²]

€ 23

€ 3,0

€ 17.250

0,16%

(41)

buitenwandafwerkingen

100 [m²]

€ 95

€ 1,7

€ 9.500

0,09%

(42)

buitenwandopeningen

280 [m²]

€ 380

€ 18,7

€ 106.400

1,01%

(43)

vloerafwerking

750 [m²]

€ 24

€ 3,2

€ 18.000

0,17%

€ 839,5

€ 4.784.991

45,58%

TOTAAL BOUWKUNDIGE WERKEN

3 INSTALLATIES 3A WERKBOUWKUNDIG cv-installatie

8022 [m²]

€ 80

€ 112,6

€ 641.792

6,11%

(51) warmte opwekking (52)

afvoeren

110 [m²]

€ 40

€ 0,8

€ 4.400

0,04%

(53)

water

110 [m²]

€ 40

€ 0,8

€ 4.400

0,04%

3838 [m²]

€ 80

€ 53,9

€ 307.040

2,92%

(54) gassen (55)

koude opwekking en distributie (56) warmte distributie

(57)

luchtbehandeling

8022 [m²]

€ 123

€ 173,1

€ 986.706

9,40%

(58)

regeling klimaat en sanitair

8022 [m²]

€ 88

€ 123,8

€ 705.936

6,72%

8022 [m²]

€ 76

€ 107,0

€ 609.672

5,81%

3B ELECTROTECHNISCH elektronische installatie (61) centrale elektronische voorzieningen (62) krachtstroom Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

99


10 0

(63) verlichting (64)

communicatie

8022 [m²]

€ 11

€ 15,5

€ 88.242

0,84%

(65)

beveiliging

8022 [m²]

€ 10

€ 14,1

€ 80.220

0,76%

3CLIFT EN TRANSPO RT (66)

liften en transport a lift

2 [st]

€ 37.200

€ 13,1

€ 74.400

0,71%

b roltrap

4 [st]

€ 21.000

€ 14,7

€ 84.000

0,80%

c lift goederen

1

€ 30.000

€ 5,3

€ 30.000

0,29%

€ 634,5

€ 3.616.808

€ 0,0

€0

TOTAAL INSTALLATIES

34,45% 75,59%

4 VASTE INRICHTINGEN (71)

vaste verkeersvoorzieningen

(72)

vaste gebruiksvoorzieningen

150 [m²]

€0

0,00% 0,00%

bioscoop stoelen

2404 [st]

€ 350

€ 147,6

€ 841.400

8,01%

film doeken

9 [st]

€ 26.000

€ 41,1

€ 234.000

2,23%

projectoren

18 [st]

€ 45.000

€ 142,1

€ 810.000

7,72%

geluidinrichting

9 [st]

€ 20.000

€ 31,6

€ 180.000

1,71%

kassa's (bemand)

4 [st]

€ 1.400

€ 1,0

€ 5.600

0,05%

kassa's (onbemand)

5 [st]

€ 600

€ 0,5

€ 3.000

0,03%

popcorn corners

2 [st]

€ 5.000

€ 1,8

€ 10.000

0,10%

(73)

vaste keukenvoorzieningen

1 [st]

€ 800

€ 0,1

€ 800

0,01%

(74)

vaste sanitaire voorzieningen 22 [st]

€ 250

€ 1,0

€ 5.500

0,05%

6 [st]

€ 248

€ 0,3

€ 1.488

0,01%

19 [st]

€ 248

€ 0,8

€ 4.712

0,04%

€0

0,00%

a closets b urinoirs c wasbakken (75)

vaste onderhoudsvoorzieningen

(76)

vaste opslagvoorzieningen

0,00%

TOTAAL VASTE INRICHTINGEN

€ 2.096.500

TOTAAL ELEMENTENCLUSTERS 2 3 4

€ 10.498.299

Kosten per stoel

€ 4.367

Kosten per m² BVO

€ 1.047

m² BVO per stoel bvo

Tim den Dekker

4,17 10028

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

19,97% 43,81%


Exploitatiekosten

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

10 1


10 2

Worst bezoekers per stoel

Opbrengsten

stoelen

prijs

Variabel kaartverkoop

250

2404

€ 7,00

€ 4.207.000

horeca verkoop

250

2404

€ 7,00

30,0% € 1.262.100 Totaal

Vast

€ 5.469.100

totale opbrengsten

Schermreclame en congresverhuur

€ 5.469.100

12,0% Totaal

€ 656.292 € 6.125.392

Kosten Filmhuur

40,0% van de kaartprijs

€ 4.207.000

€ 1.682.800

Inkoop Horeca

27,5% van opbrengsten horeca

€ 1.262.100

€ 347.078

Vaste personeelskosten

12,5% van de jaaromzet

€ 6.125.392

Huurlasten

€ 170 per m² BVO

Afschrijving interieur en techniek

€ 200 per stoel per jaar

Overige Lasten

€ 765.674

10028 m²

€ 1.704.760

2404 stoelen


€ 480.800

€ 6.125.392

€ 612.539 Totaal

€ 5.593.651

Totale opbrengsten € 6.125.392 Totale kosten Winst

€ 5.593.651 € 531.741

Winst percentage

8,7%

Normal bezoekers per stoel stoelen

Opbrengsten

prijs


300

2404

€ 7,00

€ 5.048.400

horeca verkoop

300

2404

€ 7,00

30,0% € 1.514.520 Totaal

Vast

€ 6.562.920

totale opbrengsten

Schermreclame en congresverhuur

€ 6.562.920

12,0% Totaal

€ 787.550 € 7.350.470

Kosten Filmhuur


€ 5.048.400

€ 2.019.360

Inkoop Horeca


€ 1.514.520

€ 416.493



€ 7.350.470

€ 918.809

Huurlasten

€ 170 per m² BVO

Afschrijving interieur en techniek


Overige Lasten


10028 m² 2404 stoelen € 7.350.470

€ 1.704.760 € 480.800 € 735.047

Totaal

€ 6.275.269

Totale opbrengsten € 7.350.470 Totale kosten

€ 6.275.269

Winst

€ 1.075.202

Winst percentage Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

14,6%


Voor de kosten en opbrengsten zijn we uitgegaan van de standaard berekening voor kosten en opbrengsten uit het afstudeerrapport van Arjen Seckel (Seckel, A., 2000). Hierin worden de opbrengsten verdeeld in variabele opbrengsten en vaste opbrengsten verdeeld.

Opbrengsten - variabele opbrengsten 1 Het aantal bezoekers keer de prijs per kaartje. De prijs van een kaartje hebben we gebaseerd op de prijs die Pathe vraagt voor 1 kaartje. €7 excl BTW. Omdat onze bioscoop in de binnenstad van Den Haag gelegen is moet gerekend worden met een bezettingsgraad van 300 per jaar per stoel. 2 Het aantal bezoekers keer horecaverkoop per bezoeker. Dit bedrag is recht evenredig verbonden met het bioscoopbezoek en Bedraagt 30% van de kaartverkoop. - vaste opbrengsten 3 opbrengsten van schermreclame en congresverhuur. Deze beslaan 12% van de totale opbrengsten van een jaar met een bezettingsgraad van 300. Ook de kosten worden opgedeeld in variabele- en vaste kosten.

Kosten

- variabele kosten 1 Kosten van het huren van een film van een distributeur. Deze kosten bedragen ongeveer 40% van de kaartverkoop 2 Kosten voor inkoop horeca. Bedragen tussen de 20% en 35% van de horeca verkoop. Wij hebben deze op 27,5% gesteld. 3 Variabele personeelskosten. Wanneer er een onverwachte drukte komt is het nodig extra personeel in te zetten. - vaste kosten 4 Vaste personeelskosten, 10% tot 15% van de omzet van een jaar. Hier op 12,5% gesteld. 5 Huurlasten, €170 per m² BVO (eigen aanname) 6 Afschrijving interieur en techniek. De interieur en techniek kosten uit de elementen begroting bedraagt €5700000. De afschrijvingsperiode is vijf jaar. Per jaar zal er dan per stoel €474 aan afschrijvingskosten betaald moeten worden. 7 overige lasten, ongeveer 10% van de omzet van een normaal jaar.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

10 3


10 4

Best bezoekers per stoel

Opbrengsten

stoelen

prijs


350

2404

€ 7,00

horeca verkoop

350

2404

€ 7,00

€ 5.889.800 30,0% € 1.766.940 Totaal

€ 7.656.740

totale opbrengsten

Vast Schermreclame en congresverhuur

€ 7.656.740

12,0% Totaal

€ 918.809 € 8.575.549

Kosten Filmhuur


€ 5.889.800

€ 2.355.920

Inkoop Horeca


€ 1.766.940

€ 485.909



€ 8.575.549

€ 1.071.944

Huurlasten

€ 170 per m² BVO

Afschrijving interieur en techniek Overige Lasten

10028 m²


€ 1.704.760

2404 stoelen


€ 480.800

€ 8.575.549

€ 857.555 Totaal

€ 6.956.887

Totale opbrengsten € 8.575.549 Totale kosten

€ 6.956.887

Winst

€ 1.618.662

Winst percentage

18,9%

Even bezoekers per stoel

Opbrengsten

stoelen

prijs


201

2404

€ 7,00

horeca verkoop

201

2404

€ 7,00

€ 3.382.428 30,0% € 1.014.728 Totaal

Vast Schermreclame en congresverhuur

€ 4.397.156

totale opbrengsten € 4.397.156

12,0% Totaal

€ 527.659 € 4.924.815

Kosten Filmhuur


€ 3.382.428

€ 1.352.971

Inkoop Horeca


€ 1.014.728

€ 279.050



€ 4.924.815

Huurlasten

€ 170 per m² BVO

Afschrijving interieur en techniek Overige Lasten

€ 615.602

10028 m²

€ 200 per stoel per jaar 10,0% van de jaaromzet

2404 stoelen € 4.924.815

€ 1.704.760 € 480.800 € 492.482

Totaal

€ 4.925.665

Totale opbrengsten € 4.924.815 Totale kosten Winst Tim den Dekker

1140612

&

Winst percentage Johannes van Ussel 1142194

€ 4.925.665 -€ 850 0,0%


Scenario's

We hebben de kosten en opbrengsten van drie scenario's uitgerekend. Hierbij hebben we de bezettingsgraad steeds gevarieerd. In het Worst scenario hebben we gerekend met een bezettingsgraad van 250, in het Normal scenario met 300 en in het Best scenario met 350. Dit hebben we gedaan om te kijken wat er gebeurt als er een tegenvallend jaar dan wel een meevallend jaar gedraaid wordt.

Conclusie Het Break Even Point ligt in ons geval op een bezettingsgraad van 201. Bij een bezettingsgraad hoger dan 201 zal de bioscoop al winst draaien. Voor een goed draaiende bioscoop in de binnenstad wordt een bezettingsgraad van 300 verlangd (Seckel, A., 2000). Uit onze marktanalyse bleek dit ook haalbaar te zijn. Bij deze bezettingsgraag komt de winst op 14,6% van de omzet.

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

10 5


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

10 6


Bronnen Literatuur Bouwbesluit Bouwbesluit 2003. Den Haag: Ministerie van VROM, 2003. Bestemmingsplan Spuimarkt Bestemmingsplan Spuimarkt E.O. Raadsbesluit 172, Gemeente Den Haag, 2004 Welstandsnota bijzondere stedelijke gebieden Welstandsnota bijzondere stedelijke gebieden. Gemeenteraad, 2004 Den Dekker, T., J. van Ussel, Programma van Eisen van een Multiplex Bioscoop. 2005 Kooijman, D.c., 2002, Boss Magazine nr 15, De derde detailhandelsrevolutie, blz 24-28 Cement, 1989, nr 9 Kinepolis, filmhuis van ongekende afmetingen, blz 21-27 Bauwelt, 2002, nr 43-44, plesuredome und cineplexx, blz 30-37 Seckel, A. (2000) De ontwikkeling van het multiplex in de Nederlandse binnenstad, (Delft) Media Salles (2004), European Cinema Yearbook (Italie) Neufert, E., Neufert, P., Architects' Data. 3e druk. Blackwell Publishing, 2000 NFC (2002), jaarverslag 2003 (Amsterdam) svinsk 2003

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

10 7


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

10 8


Websites Centraal Bureau voor de Statistiek www.cbs.nl, (19 mei 2005) Gemeente Den Haag www.denhaag.nl, (19 april 2005) Pathé Cinemas www.pathe.nl, (19 april 2005) De Architecten Cie www.cie.nl, (19 april 2005) Spuimarkt www.spuimarkt.nl, (19 april 2005)

Interviews Kok, h., 2005, AM Vatsgoed (Window shopping, Boss magazine). tabel 2: kostenindicatie Bron: INKOS software, Faculteit Bouwkunde, TU Delft

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

10 9


Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

11 0


Bijlagen

Tim den Dekker

1140612

&

Johannes van Ussel

1142194

11 1

Ontwerpopgave. BSc6 Initieel Ontwerp Real Estate & Housing. BSc 6 'Initieel Ontwerp' Real Estate & Housing Ontwerpopgave

Recommend Documents