Personalia. Naam: Annelinda van Eck Afstudeerlab: Real Estate and Housing Sustainable Housing Transformations

Personalia Naam:

Annelinda van Eck

E-mail:

[email protected],

Afstudeerlab:

Real Estate and Housing Sustainable Housing Transformations

Datum:

April 2008

Afstudeerorganisatie TU Delft Technische Universiteit Delft Faculty of Architecture, Real Estate and Housing Berlageweg 1 2628 CR 1e mentor:

Dhr. ir. H. (Henk) Westra

2e mentor:

Dhr. drs. P. (Philip) W. Koppels

3e mentor:

Mvr. dr. C. (Clarine) J. van Oel

Afstudeerbedrijf AM Edisonbaan 14h Gebouw V Postbus 632 3430 AP Nieuwegein Begeleider:

Dhr. Ir. F. (Frank) van Genne MRICS

Samenwerking VEH Vereniging Eigen Huis Displayweg 1 3821 BT Amersfoort Postbus 735 3800 AS Amersfoort Contactpersonen Naam:

Nico Stolwijk, manager collectief ledenbelang

Naam:

Steven Wayenberg, beleidsadviseur

Naam:

Angelo Vedder, marktonderzoeker

2 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

VOORWOORD Voor u ligt mijn eindrapport dat is geschreven in het kader van mijn afstudeeronderzoek: De ‘willingness to pay’ voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Dit onderzoek is het laatste onderdeel van mijn studie en is verricht op de afdeling Real Estate and Housing van de faculteit Bouwkunde TU Delft. Eigenlijk ben ik niet iemand die continu bezig is met het milieu. Ik recycle geen afval, laat de verwarming te lang aan staan, pak sneller de auto in plaats van de trein en douche soms te lang. Echter ben ik me er de laatste jaren toch meer in gaan verdiepen. Dit heef te maken met het volgende: Mijn opa (Tom van Eck) is jarenlang, vanuit zijn achtergrond in elektrotechniek, bezig geweest met groene energie. Hij was altijd een groot voorstander van kernenergie, zeker nog in een periode waarin men daar nog niet klaar voor was. Tijdens gesprekken bij het haardvuur kon hij hier altijd lang over praten en maakte zich zorgen voor zijn kinderen en kleinkinderen. Hij had het dan over ‘Der untergang des Abendlandes’ en dat we door decadentie onze wereld langzaam aan het afbreken waren. Nadat hij in 2000 overleden was, kwam ik op vreemde wijze ook elke keer in aanraking met energie. Ik kwam op de vreemdste plaatsen artikelen tegen of ik zapte juist naar een zender waar het over duurzame energie ging. Hierdoor ben ik mij steeds meer gaan verdiepen in dit onderwerp en heb dan ook besloten om binnen mijn vakgebied hier iets mee te doen. Het kan toch niet zo zijn dat we deze prachtige aarde naar de ‘klote’ helpen zonder maatregelen te nemen? Mijn dank gaat uit naar mijn afstudeerbegeleiders van dit onderdeel; Henk Westra van het afstudeerlab Sustainable Housing Transformations voor zijn ondersteuning op alle fronten binnen het afstuderen, Philip Koppels van het afstudeerlab Bouweconomie voor zijn bijdrage aan het onderzoekskader en het financiële kader en Clarine van Oel voor haar enorme informatieve bijdrage aan het ‘willingness to pay’ onderzoek. Naast de docenten van de faculteit Bouwkunde ben ik ook veel dank verschuldigd aan de medewerkers binnen AM, in het bijzonder Frank van Genne voor zijn enthousiaste begeleiding. Bij het opzetten en uitvoeren van mijn onderzoek heb ik hulp gekregen van diverse mensen uit de praktijk. Hier ben ik heel dankbaar voor. In het bijzonder wil ik de Vereniging van Eigen Huis bedanken voor hun medewerking bij de enquête. Tenslotte wil ik mijn familie, vriend en vrienden bedanken die mij gesteund en geholpen hebben.

Delft, April ’08

Annelinda van Eck



ABSTRACT Following the European mandate on CO2 reduction, the Dutch government has set a 2% CO2 reduction per year for all sectors. To obtain this CO2 reduction, buildings have to be built more energy efficient. This study relates to the Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), which requires sellers to provide houses with a label that informs consumers about the energy performance of the building. It is thought that market parties will use the EPBD-label to negotiate selling prices. However, project developers doubt about consumers’ willingness-to-pay for high-end sustainable housing, and perceive the development of housing project with an energy index of 0.7-0.51 (A+) or 0.5 and lower (A++) as an increased strategic risk. This study uses a discrete choice experiment with photos. The consumers' willingness-topay was assessed for newly built energy efficient houses in the Netherlands and analyzed with Non Linear Regression Modelling. The questionnaire was first piloted with 187 participants. The final questionnaire was submitted to all members of the Dutch Association for occupant-owners who received the electronic newsletter. A total of 815 respondents (1%), mainly occupant-owners, filled out the questionnaire. They were asked to choose between two images representing the residential building of their choice with two attributes, namely energy label (A, A+, A++) and the selling price at 4 levels (costplus price and 5%, 10% or 15% increase). The results showed that people assign higher utilities to newly built energy sufficient housing, both for A+ and A++ quality. Moreover, they would be willing to pay a 5% higher market price for an A+ labelled house, and up to 10% for the high-end sustainable residential building (A++). Results indicate that project developers might profit from designing housing projects with a higher energy saving profile than they currently do. They might even do so at lower strategic risk.



SAMENVATTING Het milieu gaat achteruit en de gevolgen hiervan merken we steeds meer om ons heen. Door deze achteruitgang en de media aandacht, in de vorm van het verschijnen van ‘An inconvenient truth’ van Al Gore en het IPCC rapport, is er bij de consument een omslag in denken gaande. Deze omslag in denken heeft tot gevolg dat de ‘algemene opinie’ is dat er nu iets moet gebeuren om verdere achteruitgang van het milieu te voorkomen. Een groot deel van deze achteruitgang kunnen we niet meer tegengaan, maar de snelheid waarmee dit gebeurt kan wel vertraagd worden. En hoe kan dit beter dan in mijn eigen vakgebied ‘de bouw’ die op dit moment in zijn geheel voor 30% bijdraagt aan de uitstoot van CO2 en daarmee aan het broeikaseffect? Er moet nog een hoop gebeuren wil elke woning een positieve bijdrage leveren aan het milieu, want op dit moment bestaat het aantal duurzame woningen in de huidige voorraad uit 3% en worden er nog maar 50% van de nieuwbouwwoningen milieubewust gebouwd. Kortom niet alle woningen worden duurzaam gebouwd en een belangrijke oorzaak hiervan ligt bij de projectontwikkelaar die direct verkoopt. Hun tijdshorizon is te kort om er werkelijke financiële voordelen van te hebben, tenzij de eventuele meerkosten door de afnemer worden opgebracht. Projectontwikkelaars die gelieerd zijn aan een corporatie en beleggers

passen

duurzaam

bouwen

wel

steeds

meer

toe,

omdat

zij

de

rendementsvoordelen op langere termijn zien. Aanleiding Aanleiding voor dit onderzoek is de invoering van het energieprestatiecertificaat (EPBD). Vanaf 1 januari 2008 is het voor de verkoper van een huis verplicht om aan de koper het energielabel te overhandigen. Dit label geeft aan hoe energiezuinig de woning is door een classificatie van A tot en met G. Bij nieuwbouw wordt het label A onderverdeeld in A, A+ en A++. Doordat het label inzicht geeft in de energiezuinigheid van de woningen verwacht men dat de consument het gaat gebruiken als middel om te onderhandelen over de koopof huurprijs. Tevens verwacht men dat maar liefst driekwart van de Nederlanders bereid is om meer te betalen voor een huis dat minder energie verbruikt. Hoeveel men extra wil betalen, is niet bekend en dit onderzoek moet daar helderheid in verschaffen. Doelstelling Als bekend is bij de projectontwikkelaar dat de extra kosten voor een hogere energiezuinigheid te verhalen zijn op de consument, omdat de consument extra wil betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning, dan kan deze kennis over de stijging van de marktwaarde dé extra prikkel zijn om meer duurzaam te gaan bouwen. De doelstelling van dit onderzoek is om inzicht te krijgen in de bereidheid (‘willingness to pay’) van de consument om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning na de invoering van het energielabel. Op basis daarvan worden projectontwikkelaars richtlijnen aangereikt om duurzaam bouwen te bevorderen. Onderzoeksmethode Een goede manier om de ‘willingness to pay’ (WTP) van de consument in kaart te brengen is het gebruik van ‘Stated Preference’ technieken waarbij direct de WTP gemeten wordt door te vragen naar iemands voorkeuren. Van de Stated Preference technieken is de


Discrete Choice Methode het meest geschikt om inzicht te krijgen in de factoren (attributen) die van invloed zijn op de keuze voor een woning. Een respondent moet telkens een afweging maken tussen verschillende attribuuteigenschappen die op de vignetten genoemd worden. Zo dient de respondent een keuze te maken tussen een kwalitatief hoogwaardige maar duurdere situatie en een kwalitatief mindere situatie die goedkoper is. Een belangrijk voordeel van deze ‘vignettenmethode’ is, dat er echt een keuzemoment is. Deze ‘vignettenmethode’ maakt deel uit van een grotere enquête, die eerst uitvoerig is uitgetest in een pilot onderzoek (n=257) en vervolgens is aangeboden aan de leden van de

Vereniging

Eigen Huis. Aan de

definitieve enquête hebben uiteindelijk 1003

respondenten deelgenomen. In het deel van de enquête dat aan de keuze tussen vignetten voorafging, werd er nader ingegaan op de huidige mening en handelen van de respondent ten aanzien van energiebesparing. Uit de pilot enquête kwam naar voren dat het bij het toepassen van de vignettenanalyse belangrijk is om mensen een totaal concept te tonen. Niet alleen attribuut eigenschappen als type woning, energielabel, vaste lasten en verkoopprijs zijn belangrijk maar ook inzicht in hoe de vaste lasten en het energielabel zijn opgebouwd. Verder bleek het niet raadzaam om twee typen woningen naast elkaar te leggen, omdat mensen dan niet alleen een keuze maken op basis van de attributen, maar ook rekening houden met het type woning. Het type woning hangt samen met kwaliteiten die geen deel uitmaakten van dit onderzoek. De bevindingen die in de pilot enquête zijn verwerkt in de enquête die naar de leden van de Vereniging Eigen Huis is gestuurd. De attribuutniveaus zijn opnieuw opgesteld volgens het volgende schema: Attributen 1 2 3 4

Type woning Energielabel CO2 reductie Energie lasten

5 Hypotheeklasten 6 Verkoopprijs

Niveaus 1 Type woning

2 A

3 Basis

4 Basis

5 5 5 5

0% 5% 10% 15%

6 6 6 6

0% 5% 10% 15%

2 A+

3 Plus

4 Plus

5 5 5 5

0% 5% 10% 15%

6 6 6 6

0% 5% 10% 15%

4 Plus extra

5 5 5 5

0% 5% 10% 15%

6 6 6 6

0% 5% 10% 15%

2 A++ 3 Plus extra

tabel 1.1 – Attribuutniveaus die gehanteerd zijn in de enquête naar de leden VEH

De verkoopprijzen en de type woningen zijn afgeleid uit de referentiewoningen van SenterNovem. Om de WTP te kunnen onderzoeken, is de energiezuinigheid van de woning gevarieerd in drie niveaus, te weten A, A+ en A++. De CO2 reductie en de energielasten zijn hier afgeleiden van. De kostprijsdekkende verkoopprijs is bepaald aan de hand van de energiezuinigheid (Toolkit Duurzame woningbouw) en varieert in vier niveaus van 0% tot 15%. De hypotheeklasten zijn hier een afgeleide van. Resultaten Het eerste deel van de enquête geeft een beeld weer van de waardering die mensen toekennen aan energiezuinigheid. Grootonderhoud werkzaamheden worden door de meeste mensen in eerste instantie genomen om er zelf beter van te worden; financieel of


wel ter bevordering van het binnenmilieu en wooncomfort. Als ze hiermee een bijdrage kunnen leveren aan het milieu of de omgeving dat is dat een prettige bijkomstigheid maar geen noodzaak. Dit vertaalt zich ook in de mening over de invoering van het energielabel. De meeste mensen vinden het vaak weer een onnodige eis van de overheid en zien niet in welke financiële voordelen ermee behaald kunnen worden. Als het energieverbruik en dus de energielasten van de woning hoog zijn, zal men eerder zuiniger met energie omgaan en de woning renoveren, dan verhuizen naar een betere woning. Dat energiezuinigheid van de woning voor de consument nog niet als verkoopargument geldt, is ook te zien in de prioriteit die ze hieraan wordt gegeven bij het kopen van een woning. Fysieke woonomgevingkenmerken

als

woningtype,

oppervlakte,

staat

van

onderhoud,

buitenruimte en omgevingskenmerken als locatie, buurt en type buurtbewoners, spelen een belangrijkere rol dan de energiezuinigheid. Wel is energiezuinigheid belangrijker dan het hebben van een parkeerplaats. Dat het desondanks bij een kleine groep wel meespeelt, blijkt uit het feit dat de energiezuinigheid bij 10% van de mensen sterk heeft meegewogen in de beslissing bij het kopen van hun woning. Uit het onderzoek blijkt dat de meeste respondenten het eigen financiële en kwalitatieve gewin boven het milieu stellen als men rechtstreeks vraagt naar het belang van energiezuinigheid. Pas als mensen daadwerkelijk gedwongen worden om een keuze te maken uit een aantal vignetten met daarop de financiële- en milieu waarden, blijkt dat energiezuinigheid wel degelijk een rol speelt bij het maken van een keuze. De keuzeexperimenten in het tweede deel van de enquête laten zien dat mensen voor een A+ woning 5% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs willen betalen en zelfs 10% voor een A++ woning. Een prijs van 15% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs is duidelijk te veel en is hiermee een goede bovengrens voor het onderzoek. De resultaten van het onderzoek suggereren dat de projectontwikkelaar een extra opbrengst kan genereren variërend van € 8.900,- (A+) tot €33.300,-. (A++), omdat in de verkoopprijs de meerkosten van de duurzame investeringen waren verrekend. De kans dat mensen voor deze situaties kiezen, neemt wel trendmatig af. Dit betekent dat er bij het in de markt plaatsen van de energiezuinige woningen goed gelet moet worden op de marketingstrategie om de extra winst te behalen. Zowel intern als extern moet er duidelijk gecommuniceerd worden over de mogelijkheden en de kwaliteiten van het product en is het belangrijk om te focussen op verschillende doelgroepen (doelgroepsplitsing) die elk in hun eigen context, taalgebruik en tijdschema benaderd dienen te worden. Hierbij kan er ingespeeld

worden

op

de

verschillende

doelgroepen

die

door

Ettekoven

(2006)

gespecificeerd zijn als de milieu-idealist (2%), de Cultural Creatives (15%) en de doorsnee Nederlander (82%) maar er kan ook gefocust worden op andere doelgroepen. Belangrijk blijft hierbij om de consument inzicht te geven in de energiebesparing en de hypotheek besparing. De doelgroep benaderen op eigenschappen als het type wenswoning, het inkomen en het geslacht heeft geen zin. Uit het onderzoek kwam namelijk duidelijk naar voren dat deze eigenschappen geen significante relatie hebben met de bereidheid om te betalen voor een energiezuinige woning. Wel zijn er op grond van dit onderzoek aanwijzingen dat hoger opgeleiden een grotere bereidheid hebben om extra te betalen voor een energiezuinige woning dan laagopgeleiden, en lijken gezinnen met thuiswonende kinderen een aparte groep te vormen. De groep gezinnen met kinderen zal overwegend in de leeftijdsgroep 3464 jaar vallen en beide groepen bleken minder bereid te zijn om extra te betalen voor een huis met een energielabel A+ of A++. Verder onderzoek zal uit moeten wijzen of bij deze


groep andere overwegingen (attributen) zoals bijvoorbeeld ruimte een belangrijkere rol spelen dan milieuaspecten. Dit suggereert dat dergelijke investeringen beter gericht kunnen worden op jongeren (zonder kinderen) of ouderen. Als de marketingstrategie op een goede wijze wordt toegepast, dan kunnen er extra opbrengsten door de projectontwikkelaar worden gegenereerd, waardoor uiteindelijk het rendement op eigen vermogen toeneemt. Duurzaam bouwen is hierdoor niet meer een last maar een kans om extra rendement te behalen.


INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ....................................................................................................... 3 ABSTRACT ............................................................................................................ 5 SAMENVATTING ................................................................................................... 7 INHOUDSOPGAVE............................................................................................... 11 1

LEESWIJZER ............................................................................................... 13

2

ONDERZOEKSPLAN ..................................................................................... 15 2.1

AANLEIDING ...........................................................................................15

2.2

PROBLEEMGEBIED...................................................................................16

2.3

PROBLEEMSTELLING................................................................................18

2.4

DOELSTELLING .......................................................................................18

2.5

VRAAGSTELLING .....................................................................................18

2.6

ONDERZOEKSVRAGEN .............................................................................19

2.7

CONCEPTUEEL MODEL .............................................................................19

2.8

AFBAKENING DUURZAAM BOUWEN EN ENERGIE .........................................20

2.9

ONDERZOEKSAANPAK..............................................................................21

2.10

RELEVANTIE ...........................................................................................22

2.10.1 MAATSCHAPPELIJKE RELEVANTIE ....................................................................22 2.10.2 WETENSCHAPPELIJKE RELEVANTIE ..................................................................23 2.11

AFSTUDEERORGANISATIE ........................................................................23

2.11.1 MENTOREN ............................................................................................23 2.11.2 SAMENWERKING MET PARTIJEN ......................................................................24 2.11.3 STAGE BEDRIJF .......................................................................................24 2.12 3

VERWANT ONDERZOEK ............................................................................24

DUURZAAM BOUWEN .................................................................................. 27 3.1

DUURZAAM BOUWEN ...............................................................................27

3.2

ENERGIEZUINIG BOUWEN ........................................................................28

3.3

TREND DUURZAAM BOUWEN ....................................................................28

3.4

POSITIE CONSUMENT TEGENOVER DUURZAAMHEID....................................30

3.5

CONCLUSIE ............................................................................................33

4

FACTOREN .................................................................................................. 35

5

SPANNINGSVELD PROJECTONTWIKKELAAR................................................ 37

6

5.1

SPANNINGSVELD ONTWIKKELAAR.............................................................37

5.2

DIVERSE VORMEN VAN PROJECTONTWIKKELING ........................................38

5.3

DE PRIJSBEPALING VAN EEN WONING .......................................................39

5.3.1

Opbrengsten en kosten ........................................................................40

5.3.2

Winst en Risico ....................................................................................41

5.4

RUIMTE VOOR DUURZAAMHEID ................................................................43

5.5

CONCLUSIE ............................................................................................44

ONDERZOEKSMETHODE .............................................................................. 45 6.1

WILLINGNESS TO PAY..............................................................................45 11 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

6.2

CONTINGENT VALUATION ........................................................................46

6.3

CONJOINT ANALYSES ..............................................................................46

6.3.1

RATING BASED METHODE ...........................................................................47

6.3.2

DISCRETE CHOICE METHODE .......................................................................47

6.3.3 6.4 6.4.1

STATISTIEK ...........................................................................................49

6.4.2

BESCHRIJVENDE STATISTIEK ........................................................................49

6.4.3 6.5

INDUCTIEVE STATISTIEK .............................................................................49 PROGRAMMA’S VOOR DE VERWERKING VAN DE GEGEVENS .........................50

6.5.1

SPSS..................................................................................................50

6.5.2

SAS ...................................................................................................50

6.6 7

KEUZE TUSSEN RATING BASED METHODE EN DISCRTE CHOICE METHODE ....................49 BESCHRIJVENDE EN INDUCTIEVE STATISTIEK ............................................49

CONCLUSIE ............................................................................................51

WTP ENQUETE............................................................................................. 53 7.1 7.1.1 7.1.2 7.2

8

PILOT ENQUÊTE ......................................................................................53 DEEL 1 ................................................................................................54 DEEL 2 ................................................................................................54 ENQUÊTE ONDER VEH..............................................................................58

7.2.1

DEEL 1 ................................................................................................58

7.2.2

DEEL 2 ................................................................................................59

RESULTATEN VAN ONDERZOEK ................................................................... 63 8.1

REPRESENTATIVITEIT VAN ENQUÊTE VEH ..................................................63

8.2

DEEL 1...................................................................................................64

8.2.1 8.3

RESULTATEN DEEL 1 SAMENGEVAT..................................................................67 DEEL 2...................................................................................................69

8.3.1

TOELICHTING OP DE RESULTATEN ...................................................................70

8.3.2

TOETSING HOOFDHYPOTHESE .......................................................................71

8.3.3

TOETSING HYPOTHESE TYPE WONING ...............................................................74

8.3.4

TOETSING HYPOTHESE INKOMEN ....................................................................75

8.3.5

TOETSING HYPOTHESE GESLACHT ...................................................................75

8.3.6

TOETSING HYPOTHESE OPLEIDINGSNIVEAU ........................................................75

8.3.7

TOETSING HYPOTHESE LEEFTIJD.....................................................................76

8.3.8

TOETSING HYPOTHESE HUISHOUDSAMENSTELLING ................................................77

8.3.9

TOETSEN HYPOTHESEN AAN DE HAND VAN PRIORITEITEN .........................................77

8.3.10 RESULTATEN DEEL 2 SAMENGEVAT..................................................................78 9

SPANNINGSVELD RESULTATEN EN WTP...................................................... 81 9.1

RENTABILITEIT DUURZAAM BOUWEN ........................................................81

9.2

MARKETING............................................................................................82

9.3

CONCLUSIE ............................................................................................83

10

CONCLUSIE EN DISCUSSIE ......................................................................... 85

10.1

CONCLUSIES ..........................................................................................85

10.2

DISCUSSIE .............................................................................................87

LITERATUUR EN PRAKTIJKREFERENTIES ........................................................... 91 BIJLAGEN ........................................................................................................... 95 12 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

1

LEESWIJZER

Hoofdstuk 1 Leeswijzer Met behulp van deze leeswijzer wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste elementen in het rapport. Het geeft de ‘rode draad’ weer zodat de lezer zelf de volgorde van het lezen kan bepalen. Hoofdstuk 2 Onderzoeksplan Het onderzoeksplan is de basis ofwel het fundament van het onderzoek. Het geeft aan hoe het onderzoek is uitgevoerd. Om welk onderzoek het gaat, wordt toegelicht in de aanleiding, probleemgebied, doelstelling, vraagstelling, onderzoeksvragen en conceptueel model.

Hoe

dit

vervolgens

wordt

aangepakt,

is

toegelicht

in

de

paragraaf

onderzoeksaanpak. Veder wordt nader ingegaan op de theoretische en praktische relevantie van dit onderzoek en verwant onderzoek. Hoofdstuk 3 Duurzaam bouwen In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van een literatuurstudie naar duurzaam en energiezuinig bouwen. Daarbij wordt nader ingegaan op de positie van de consument jegens duurzaam bouwen. Hoofdstuk 4 Factoren Dit hoofdstuk gaat nader in op de factoren die invloed zijn op de ‘willingness to pay’ van de consument voor een woning. Tevens wordt er in dit hoofdstuk bekeken welke fysieke woningkenmerken het best gebruikt kunnen worden voor de analyse. Hoofdstuk 5 Spanningsveld projectontwikkelaar In dit hoofdstuk wordt er nader ingegaan op de rol die de projectontwikkelaar in de markt inneemt en welke vormen van projectontwikkeling er zijn. Hiernaast komt de prijsbepaling van de woning aan de orde en er wordt onderzocht waar ruimte zit voor duurzaamheid. Hoofdstuk 6 Onderzoeksmethode Voor de analyse van de ‘willingness to pay’ kunnen een aantal methoden gebruikt worden. In dit hoofdstuk worden de verschillende methoden toegelicht. Ook wordt er gekeken naar de verschillende vormen van statistiek en welke programma’s het best gebruikt kunnen worden voor de verwerking van de gegevens. Hoofdstuk 7 WTP Enquête In dit hoofdstuk wordt zowel de pilot enquête als de definitieve enquête toegelicht. Daarbij worden ook de attributen en de inhoudelijke factoren besproken. Hoofdstuk 8 Resultaten onderzoek De resultaten van de ‘willingness to pay’ enquête bij de Vereniging Eigen Huis worden in dit hoofdstuk nader toegelicht. Voor de uitgebreide beschrijvende uitkomsten van beide enquêtes wordt naar bijlage IX en bijlage X verwezen.


Hoofdstuk 9 Spanningsveld resultaten en WTP In dit hoofdstuk wordt het spanningsveld van de uitkomsten van deel 2 van de enquête en de projectontwikkelaar opgezocht. Dit wordt ondersteund door de werksessies gehouden op AM d.d. 18 februari en 5 maart 2008 (bijlage III). Er wordt een aanbeveling gegeven voor een mogelijk succesvolle marketing strategie om duurzaam bouwen in de praktijk rendabel te maken. Hoofdstuk 10 Conclusie en discussie De conclusies uit de voorgaande hoofdstukken worden in dit hoofdstuk samengevat tot een eenduidige conclusie. Tevens wordt er in de discussie nader ingegaan op de interpretatie en verklaring van de resultaten. Opmerkingen in verband met methodiek, tekortkomingen en suggesties voor de toekomst worden hier ook behandeld.


2

ONDERZOEKSPLAN

Inleiding Het milieu gaat achteruit, maar het lijkt de meerderheid van de mensen weinig te kunnen schelen. We raken gewend aan berichten over tropische regenwouden die leeggeroofd worden voor het hardhout van onze kozijnen of platgebrand voor landbouwgrond. We lezen geregeld berichten over fossiele brandstoffen die langzaam opraken. We putten uit, vervuilen en tasten de aarde aan, maar doen er weinig voor terug. Dit heeft als gevolg dat de aarde als machtigste orgaan iets terug doet in de vorm van stormen, een Tsunami, ijskappen die smelten, strengere winters en langere zomers. Vorige zomer werd Scheveningen zelfs de Costa Hollanda genoemd. Nog meer dan wijzelf, zullen onze kinderen en kleinkinderen worden geconfronteerd met deze achteruitgang en niet slechts vanwege de schadelijke gevolgen voor de gezondheid. Door deze grote klimaat veranderingen, het verschijnen van ‘An inconvenient truth’ van Al Gore en het verkiezingsprogramma van november 2006 is er sinds 2006 een omslag in denken gaande. Dit wordt nog versterkt door het verschijnen van het Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) rapport in begin 2007, dat aantoont dat er wel degelijk een verband is tussen de achteruitgang van het klimaat en het menselijk handelen. Deze omslag in denken heeft tot gevolg dat de ‘algemene opinie’ is, dat er nu iets moet gebeuren om verdere achteruitgang van het milieu te voorkomen. We kunnen een groot deel van de klimaatveranderingen niet meer tegengaan. Maar de snelheid waarmee dit gebeurt, kan wel vertraagd worden door maatregelingen te treffen. En hoe kan dit beter dan in mijn eigen vakgebied ‘de bouw’ die op dit moment in zijn geheel voor 30% bijdraagt aan de uitstoot van CO2 en daarmee aan het broeikaseffect? (Siderius, 2008).

2.1

AANLEIDING

Op 4 januari 2003 is de Europese richtlijn Energy Performance Building Directive (EPBD) gepubliceerd en in werking getreden. Het doel van de richtlijn is het stimuleren van verbeterde energieprestaties van gebouwen in de Europese Unie. De lidstaten hebben maximaal zes jaar de tijd om de richtlijn te implementeren en uit te voeren, te weten maximaal drie jaar ten behoeven van de wettelijke

implementatie

en,

indien

aantoonbaar noodzakelijk, drie jaar extra ten

behoeven

activiteiten

om

gekwalificeerde deskundigen

te

van

de

benodigde

over

voldoende

en/of

erkende

beschikken

om

de

verplichte keuringen en certificeringen integraal

te

kunnen

toepassen.

Nederland zal uiterlijk 1 januari 2009 moeten voldoen aan alle verplichtingen van de richtlijn. figuur 2.1 - Energieprestatiecertificaat


De EPBD verplicht alle EU-lidstaten tot vijf concrete activiteiten: 1. Het berekenen van de energieprestatie van gebouwen in alle EU-landen (waarbij rekening wordt gehouden met de plaatselijke klimaatomstandigheden); 2. Het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties door de lidstaten en toepassing daarvan bij nieuwbouw en bij de renovatie van grote gebouwen (meer dan 1.000 m2); 3. Het invoeren van een systeem van energiecertificaten voor gebouwen, waardoor energiegebruik beter inzichtelijk gemaakt kan worden voor eigenaars, huurders en gebruikers; 4. Het regelmatig inspecteren van verwarmingsketels en airconditioningsystemen boven een bepaald vermogen; 5. Het

doen

van

haalbaarheidsstudies

voor

alternatieve

systemen

van

energievoorziening. Het energiecertificaat is qua vorm en inhoud afgeleid van het energielabel dat nu vooral bij wasmachines en koelkasten gebruikt wordt. Vanaf 1 januari 2008 is het in Nederland verplicht om bij elke gebouwtransactie een energieprestatiecertificaat te overhandigen (figuur 2.1). Het energieprestatiecertificaat, ook wel het energielabel genoemd, geeft in één oogopslag een indruk van de energiezuinigheid van gebouwen. Voor nieuwbouw geldt de bij de bouwaanvraag gecontroleerde en goedgekeurde EPCberekening als gelijkwaardig aan het energielabel. Bij nieuwbouw wordt dus geen gebruik gemaakt van kwaliteitsborging via certificering maar via gemeentelijk toezicht. Bij nieuwbouw wordt label A onderverdeeld in A, A+ en A++. Deze situatie is in de bestaande bouw niet of nauwelijks van toepassing. Dit is de reden waarom deze niet in de energiebesparingverkenner is opgenomen. Uit recent onderzoek van Wobben et al. (2006) komt naar voren dat de noodzaak voor energiebesparing ook door de consument gevoeld wordt. Zowel kopers als huurders zien het energielabel als een middel om te onderhandelen over de koopof huurprijs. Consumenten willen op deze manier de hoge energiekosten van onzuinige huizen compenseren. Verder blijkt uit dit onderzoek dat maar liefst driekwart van de Nederlanders bereid is om meer te betalen voor een huis dat minder energie gebruikt. Hoeveel men extra wil betalen is niet bekend.

2.2

PROBLEEMGEBIED

Wereldwijd

veroorzaken

de

bouwactiviteiten

20%

van

het

probleem

van

het

broeikaseffect. In Nederland is dit ongeveer 30% (Siderius, 2008). De bijdrage van de bouw aan de milieubelasting in Nederland is in figuur 2.2 weergegeven (Gouwens, 1997). De bouw is de grootste gebruiker van oppervlakte delfstoffen; daarbij moet vooral gedacht worden aan ontgrondingen. Tevens is 45% van de energieconsumptie gerelateerd aan bouwen en aan exploitatie van gebouwen. De huishoudens gebruiken samen 15% hiervan met ruimteverwarming, tapwater verwarming en elektrische huishoudelijke apparatuur als grootste energie verbruikers.


Verzuring Geluidshinder Aantasting ozonlaag Broeikaseffect Verwijdering Ongezonde gebouwen Energie Oppervlakte Delfstoffen 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Percentage milieubelasting

figuur 2.2 – Bijdrage milieubelasting in Nederland (Gouwens, 1997)

De bouwactiviteiten veroorzaken kortom veel milieuschade maar duurzaam bouwen heeft in Nederland bij marktpartijen niet altijd de prioriteit. In 2004 bestond het aandeel duurzame woningen uit 3 % van de gehele bebouwde woningvoorraad. Volgens het nog rapport

‘Bewoners

Nieuwe

Woningen

2005’

(VROM,

2005)

ligt

het

percentage

milieubewust1 gebouwde nieuwbouw woningen van de afgelopen jaren op 50% (figuur 2.3). Bij opdrachtgeverschap van gemeenten of projectontwikkelaars is de helft van de koopwoningen milieubewust gebouwd en bij particuliere opdrachtgevers bijna zeventig procent. Uit deze percentages is af te leiden dat er nog veel moet gebeuren om elke woning een positieve bijdrage te laten leveren aan het milieu.

50000

70

aantal woningen

45000

60

40000 35000

50

30000

40

25000

%

20000

30

15000

20

10000

10

5000 0

0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2002

2004

aantal milieubewuste woningen percentage milieubewuste woningen figuur 2.3 - Percentages en aantallen milieubewust gebouwde woningen (VROM, 2005)

Dat duurzaam bouwen niet ‘duur’ hoeft te zijn, onderkennen corporaties en zij passen het uit oogpunt van rendement steeds meer toe. Dit geldt ook voor projectontwikkelaars waarbij de belegger in de vroege fase van het project betrokken is. Projectontwikkelaars die direct na oplevering verkopen, ondervinden echter onvoldoende prikkels om duurzaam te bouwen, doordat hun tijdshorizon te kort is om er werkelijk (financiële) voordelen van

1

Een milieubewust gebouwde woning kan omschreven worden als een woning die minder milieubelastend is

dan de conventioneel gebouwde woningen met betrekking tot de gebruikte bouwmaterialen, het energiegebruik en in mindere mate het watergebruik.


te kunnen hebben. Dit komt omdat er geen duidelijke vraag vanuit de markt is en geldt niet indien de eventuele meerkosten door de afnemer worden opgebracht (van Hal, 2004). Duurzaam bouwen staat ten dienste van het algemene belang, maar veel elementen ervan brengen ook onmiskenbaar direct eigenbelang op korte termijn met zich mee zoals gezondheid, kwaliteit,

energiezuinigheid, kostenbesparing, gemak en comfort. Bij

projectontwikkelaars blijft de balans tussen kosten en kwaliteit nog altijd een actueel thema. Vandaar ook de vraag hoeveel de projectontwikkelaar, met behoud van hun rendement op eigen vermogen (REV), extra investeren in een woning om gezondheid, kwaliteit, energiezuinigheid, kostenbesparing, gemak en comfort te borgen en te vergroten.

2.3

PROBLEEMSTELLING

Op dit moment worden bijna de helft van de woningen milieubewust gebouwd. Als we met de bouwactiviteiten een positieve bijdrage willen leveren aan het milieu, dan zouden alle woningen duurzaam gebouwd moeten worden. Projectontwikkelaars die direct verkopen ondervinden te weinig financiële prikkels om duurzaam te bouwen, terwijl zij juist degene zijn die het gat van 50% kunnen opvullen. Door de invoering van de energielabel en de maatschappelijke bewustwording is de verwachting dat de consument (Wobben et al, 2006) meer wil betalen voor een energiezuinige woning. Wat de consument echter extra overheeft voor een energiezuinige woning is nog niet bekend. Als projectontwikkelaars de extra kosten voor een hogere energiezuinigheid terug kunnen verdienen, omdat de consument extra wil betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning, dan leidt deze kennis over de stijging van de marktwaarde tot dé extra prikkel om meer duurzaam te bouwen en draagt hiermee positief bij aan het milieu.

2.4

DOELSTELLING

Inzicht krijgen in de bereidheid (‘willingness to pay’) van de consument om extra te betalen

voor

een

energiezuinige

nieuwbouwwoning

na

de

invoering

van

het

energielabel. Op basis hiervan worden projectontwikkelaars richtlijnen aangereikt die duurzaam bouwen bevorderen.

2.5

VRAAGSTELLING

Wat is de bereidheid (‘willingness to pay’) van de consument om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning na de invoering van het energielabel en hoe kunnen projectontwikkelaars hier het beste op inspelen om duurzaam bouwen te bevorderen?


2.6

ONDERZOEKSVRAGEN

Om inzicht te krijgen in de centrale vraagstelling zijn een aantal onderzoeksvragen opgesteld die zijn onderverdeeld zijn in een theoretische en praktische vragen. Theorie • Wat is de positie van de consument ten opzichte van duurzaam en energiezuinig bouwen? • Welke factoren zijn van invloed op de ‘willingness to pay’ van de consument voor energiezuinige nieuwbouwwoning? •

In welk spanningsveld werkt de projectontwikkelaar?

•

Welke waarderingsmethode kan het best gebruikt worden om de ‘willingness to pay’ van de consument voor energiezuinige nieuwbouwwoning te bepalen?

Praktijk •

Wat is de consument bereid om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning na de invoering van het energielabel?

•

Hoe ligt het spanningsveld tussen de uitkomsten van de ‘willingness to pay’ en het rendement op eigen vermogen van de projectontwikkelaar?

•

Hoe

kunnen projectontwikkelaars het

beste

hun ontwikkelen marketing

aanpassen om in te spelen op de uitkomsten van ‘willingness to pay’ analyse?

2.7

CONCEPTUEEL MODEL

Zoals al benoemd in de probleemstelling is het belangrijk om te weten hoeveel de consument

wil

betalen

voor

een

energiezuinige

nieuwbouwwoning

om

de

projectontwikkelaar de extra prikkel te geven om duurzaam te bouwen. Investeringen in een gebouweigenschap als energiezuinigheid komen voor de projectontwikkelaar naar voren in de grondkosten, de bouwkosten, de ontwikkelkosten en de kapitaalkosten waarbij de verwachte waardecreatie zich uit in de marktwaarde die weer samenhangt met de verkoopprijs van de woning (zie hoofdstuk 6 voor een verdere toelichting). Tussen de kosten en de opbrengsten (verkoopprijs) zit de winst/risico verhouding die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Onder winst worden de totale opbrengsten minus de kosten verstaan. De winstmarge wordt bepaald aan de hand van de omvang van de risico’s die met het project gepaard gaan. Bij investeringen in duurzaamheid zijn de kosten hoger en de risico’s ook hoger. De risico’s worden hoger omdat het natuurlijk de vraag blijft of mensen daadwerkelijk de woningen kopen (afzetrisico). Echter, als men weet dat de consument meer wil betalen voor een energiezuinige woning, dan nemen de risico’s af en de winst toe waardoor het rendement op eigen vermogen toeneemt.


Gebouweigenschap: Energiezuinigheid

Kosten ontwikkelaar Marktwaarde (WTP) Grondkosten Bouwkosten

Winst & Risico verhouding

Ontwikkelkosten Kapitaalkosten

Opbrengsten ontwikkelaar Verkoopprijs

Als winst omhoog: REV omhoog

Duurzaam Bouwen

Figuur 2.4 – Conceptueel model

2.8

AFBAKENING DUURZAAM BOUWEN EN ENERGIE

Duurzaam bouwen is een ruim begrip. Iedereen heeft een ander idee bij duurzaamheid. Energiezuinig bouwen is een onderdeel van duurzaam bouwen (zie hoofdstuk 3). Omdat energiezuinig bouwen door de invoering van het energielabel meetbaar is geworden, wordt in dit onderzoek nader ingegaan op energiezuinigheid. De volgende stappen worden hierin gevolgd: 1. Duurzaam bouwen in Nederland (woningbouw) 2. Positie energie binnen duurzaam bouwen (woningbouw) 3. WTP consument voor een energiezuinige woning 4. Marketingstrategie projectontwikkelaar voor een energiezuinig woning

Stappen 1 en 2 zijn de basis voor het theoretisch kader van dit onderzoek. Stappen 3 en 4 zijn de basis voor het praktisch onderzoek. Van belang is verder, dat de informatie die verkregen wordt in de onderliggende laag, noodzakelijk is voor de invulling van de laag erboven.


2.9

ONDERZOEKSAANPAK

Hieronder staat het onderzoeksdesign weergegeven. Deze geeft aan welke stappen werden genomen gedurende het proces. In dit verslag zal telkens bij elk hoofdstuk aangegeven worden waar u zich bevindt. ONDERZOEKSKADER H2

Probleemanalyse

Onderzoeksopzet

THEORETISCH KADER H3

Positie consument DuBo

Inzicht in de positie van consument jegens DuBo

H4

Factoren van invloed op WTP

Inzicht in de factoren voor bepaling WTP

H5

Spanningsveld projectontwikkelaar

Inzicht in het spanningsveld van PO

H6

Methoden van invloed op WTP


PRAKTISCH KADER H7

WTP enquête

Digitale enquête maken en uitzetten

H8

Verwerken resultaten WTP

Resultaten verwerken in SPSS en SAS

H9

Spanningsveld resultaten uitzoeken Verwerking en werksessie

EINDPRODUCT H10

Conclusies en discussie

Rapportage

Het onderzoeksdesign is opgebouwd aan de hand van verschillende kaders; het onderzoekskader, theoretische kader, praktische kader en het eindproduct. Het onderzoekskader bestaat uit de probleemstelling, doelstelling, vraagstelling en de onderzoeksaanpak. Het theoretische kader bestaat uit de theoretische onderzoeksvragen. Om hier een antwoord op te vinden, is er een literatuurstudie gedaan en zijn er diverse gesprekken met experts gevoerd. Een kleine samenvatting van deze gesprekken is te vinden in bijlage II. Het theoretische kader bestaat uit de volgende onderdelen: 1.

Positie consument ten opzichte van duurzaam bouwen en energiezuinig bouwen

2.

Factoren van invloed op de ‘willingness to pay’ van de consument voor energiezuinige nieuwbouwwoning

3. 4.

Spanningsveld projectontwikkelaar Waarderingsmethoden voor de ‘willingness to pay’ van de consument voor energiezuinige nieuwbouwwoning te bepalen


Het theoretische kader dient tevens als ‘kapstok’ voor het praktische kader. Onderdelen die in het praktische kader behandeld worden, zijn onderbouwd in het theoretische kader. Het praktische kader bestaat uit de volgende onderdelen: 1.

‘Willingness to pay’ enquête

2.


3.

Spanningsveld WTP en rendement projectontwikkelaar

Het praktische kader bestaat uit drie delen namelijk het ‘willingness to pay’

(WTP)

onderzoek, de verwerking van de resultaten en de afstemming van de resultaten met een projectontwikkelaar. Willingness to pay De enquête waarin de vignetten waren opgenomen waaruit respondenten konden kiezen is in samenwerking met Vereniging Eigen Huis en Guus de Haas uitgevoerd. De populatie van het onderzoek heeft dus betrekking op alle huidige en toekomstige eigenaarbewoners. Het steekproefkader bestaat uit alle 109.000 mensen die ingeschreven staan bij de Vereniging Eigen Huis en die ook de digitale nieuwsbrief ontvangen. Spanningsveld WTP en rendement projectontwikkelaar De resultaten van het WTP onderzoek worden samen met de kennis die is opgedaan in het literatuuronderzoek verwerkt. Het spanningsveld tussen deze twee facetten wordt opgezocht.

Tevens

wordt

er

een

uitspraak

gedaan

over

de

manier

waarop

projectontwikkelaars hun ontwikkelen marketing gedrag kunnen aanpassen om optimaal in te spelen op de uitkomsten van het WTP onderzoek. De aanbevelingen die hier gedaan worden, worden ondersteund door ‘werksessies’ gehouden op 18 februari en 5 maart bij AM (bijlage III). Het eindproduct is een adviesrapport welke afgesloten wordt met conclusies en een discussie voor verder onderzoek.

2.10 RELEVANTIE In deze paragraaf wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de wetenschappelijke relevantie van dit onderzoek. De maatschappelijke context legt daarbij de nadruk op de noodzaak voor de praktijk en de wetenschappelijke relevantie omschrijft het belang.

2.10.1 MAATSCHAPPELIJKE RELEVANTIE Milieuvervuiling is een maatschappelijk probleem waar iedereen mee te maken krijgt. Gelukkig wordt het bij steeds meer mensen duidelijk dat we zo niet langer door kunnen gaan. Vanuit de overheid worden er door middel van het Bouwbesluit, ook steeds meer normen gesteld waaraan een nieuw woongebouw moet voldoen. Één van deze normen is de energieprestatienorm (EPN). In deze norm wordt tegenwoordig een energieprestatieeis (EPC) van 0,8 voor een nieuwbouwwoning gevraagd. Deze EPC heeft echter geen directe waarde voor de consument. De consument weet niet hoe hij met deze informatie kan onderhandelen over de koopof huurprijs van een woning. Ook weet de consument niet wat de financiële voordelen op de langere termijn zijn. Door middel van de Energy 22 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

Performance Building Directive EPBD komt er op 1 januari 2008 een energielabel voor een woongebouw. De consument heeft vanaf dan een instrument in handen waarmee hij kan onderhandelen bij de verkoop en aankoop van een woning. De uitkomsten van mijn onderzoek geven aan hoeveel mensen daadwerkelijk willen betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Dit is vooral interessant voor projectontwikkelaars. Zij kunnen door de verkregen inzichten beter anticiperen op de veranderingen in de markt en zullen ook zekerder zijn van een afzet binnen een vooraf opgestelde prijscategorie. Voor de consument is dit prettig, want dan worden er in een bepaalde prijscategorie woningen gebouwd die zij ook daadwerkelijk willen hebben.

2.10.2 WETENSCHAPPELIJKE RELEVANTIE Uit verschillende onderzoeken (van Hal, 2006; SenterNovem, 2006) komt naar voren dat de

consument

behoefte

heeft

aan

een

middel

om

van

duurzaam

bouwen

een

controleerbaar begrip te maken. Ook uit het onderzoek ‘Market attractiveness EPC for builings’ (Wobben et al., 2006) komt naar voren dat het energielabel een goed middel voor de consument gaat vormen om te onderhandelen over koop- en huurprijs. Consumenten willen op deze manier de hoge energiekosten van onzuinige huizen compenseren. Verder blijkt uit dit onderzoek dat maar liefst driekwart van de Nederlanders bereid is om meer te betalen voor een huis dat minder energie gebruikt. Hoeveel men extra wil betalen, is echter niet bekend. Met dit onderzoek wordt er een bijdrage geleverd aan de kennis op het gebeid van onderzoek

naar

waarderingen

van

de

consument

voor

een

energiezuinige

nieuwbouwwoning met behulp van Stated Preference Methoden. Door gebruik te maken van deze methode in de vorm van Conjoint analyses, specifiek de Discrete Choice Methode, is het mogelijk om uit te rekenen hoeveel mensen extra willen betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Op basis van deze gegevens wordt bepaald of de energiezuinigheid effect heeft op de prijs van een woning.

2.11 AFSTUDEERORGANISATIE Afstuderen kan niet zonder de nodige begeleiding en sturing. De partijen die mij hierbij ondersteund hebben worden genoemd in de volgende paragraven.

2.11.1 MENTOREN Mijn hoofdmentor is Henk Westra. Hij is sinds 2004 parttime hoofddocent Housing Management bij de afdeling RE&H van de faculteit Bouwkunde, TU Delft. Daarvoor werkte hij van 1970 tot 1989 ook bij deze faculteit. Van 1977 tot 1989 was hij hoofd van de afdeling wonen van de gemeente Utrecht en is oud-directeur van de Stuurgroep Experimenten

Volkshuisvesting.

Hij

is

commissaris

bij

de

woningcorporatie

GroenrandWonen en bij de projectontwikkelaar Timpaan, lid van Raad van Toezicht van de Stichting Tijdelijk Wonen (Utrecht). Van 1997 tot 2005 bestuurslid van het Nationaal Dubo Centrum. Door zijn opgedane kennis in de loop van de jaren en de aansluiting hiermee op dit onderzoek is hij een waardevolle toevoeging tot het mentoren team. Mijn tweede mentor is Philip Koppels. Philip heeft een achtergrond in Bedrijfskunde en is nu aan het promoveren op de faculteit Bouwkunde op de afdeling Bouweconomie. In zijn promotieonderzoek kijkt Philip naar de relatie tussen gebruikswaarde en de financieel-


economische waarde van het kantoorgebouw. Vanwege dit onderwerp is hij een goede aanvulling op het ‘willingness to pay’ onderzoek binnen dit afstudeeronderzoek. Mijn derde mentor is Clarine van Oel. Clarine is sinds oktober 2006 als universitair docent verbonden aan de afdeling Real Estate & Housing. Daarvoor heeft zij gewerkt als adviseur/onderzoeker bij de afdeling Leefomgeving en Gezondheid van TNO Bouw en Ondergrond (2004-2006) en heeft zij epidemiologisch onderzoek gedaan op het gebied van de volksgezondheid en de psychiatrie (1990-2004).

2.11.2 SAMENWERKING MET PARTIJEN Er is, om de enquête onder veel mensen te verspreiden, samengewerkt met de Vereniging Eigen Huis (VEH). De VEH is een consumentenorganisatie voor zowel huidige als toekomstige woningbezitters. Jaarlijks verstrekt de vereniging tienduizenden adviezen aan haar 670.000 leden in verband met het kopen of verkopen van een huis op financieel, juridisch en/of bouwtechnisch terrein en op het gebied van verzekeringen. Door deze achtergrond was de samenwerking voor de VEH ook erg interessant omdat zij hun leden van een zo goed mogelijk advies willen voorzien.

2.11.3 STAGE BEDRIJF Voor de vertaling van het onderzoek naar de praktijk, heb ik stage gelopen bij AM. AM ontwikkelt inspirerende en duurzame gebieden om in te wonen, werken, winkelen en recreëren. Zij versterkt hiermee zowel de stedelijke omgeving als het landelijk gebied. AM fungeert

als

strategische

en

betrokken

partner

van

onder

meer

overheden,

maatschappelijke organisaties, institutionele beleggers en woningcorporaties. Tevens betrekt zij consumenten actief en vroegtijdig bij de planvorming. AM zorgt hiermee voor kwaliteit van ruimte

n kwaliteit van leven. Binnen AM werd ik begeleid door Frank van

Genne. Frank is bij AM Directeur onderzoek en innovatie en is tevens Lector vastgoed op de Hanzehogeschool Groningen. Vanuit zijn kennis op de markt en zijn kennis op het gebied van onderzoek was hij een waardevolle toevoeging op mijn team van begeleiders. Binnen AM werkte ik op de AM Energy afdeling. Het expert center AM Energy ondersteunt de regionale vestigingen op het vlak van de duurzaamheid van nieuwe ontwikkelingen. Naast het integreren van ‘groene’, ‘blauwe’ en ‘rode’ functies (natuurontwikkeling, waterberging en bebouwing), zijn energiebesparing en beperking van schadelijke uitstoot steeds belangrijker wordende onderwerpen. AM Energy voegt kennis en ervaring toe om zowel op stedenbouwkundig niveau als de schaal van het gebouw efficiënter en effectiever met energie om te gaan. Zo is een actieve start gemaakt met het toepassen van warmte/koude opslag in diverse projecten.

2.12 VERWANT ONDERZOEK In 2006 is er door Banfi et al. in Zwitserland onderzoek gedaan naar de bereidheid van de consument om te betalen voor energiebesparende maatregelen. Dit onderzoek is het meest verwante onderzoek welke op dit gebied heeft plaatsgevonden. Door middel van een Discrete Choice onderzoek gebaseerd op een fixed-effect logit model hebben twee groepen respondenten, 163 huurders en 142 huiseigenaren, moeten kiezen tussen hun eigen woning en een hypothetische situatie met daarop attributen als energiebesparende maatregelen en prijzen. De resultaten suggereren dat energiebesparende maatregelen door de respondenten een hogere waardering krijgen en dat zij hier dus ook meer voor 24 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

willen betalen. Het onderzoek gaat nader in op diverse losse ingrepen en gaat niet in op de gehele energiezuinigheid van de gehele woning en de prijs die men daarvoor wil betalen. Op dit moment is er in Nederland geen vergelijkend onderzoek waarin wordt gekeken naar de bereidheid van de consument om te betalen voor een voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Wel wordt er door verschillende organisaties bekeken hoe de CO2 uitstoot in de huidige woningvoorraad teruggebracht kan worden. Een voorbeeld hiervan is het Platform energietransitie Gebouwde Omgeving (PeGO). PeGO is één van de publiekprivate

platforms die in het

kader

van de

transitie

naar

een duurzame

energievoorziening zijn opgericht. Dit platform wil de transitie naar een duurzame en energiezuinige gebouwde omgeving versnellen. Een ander voorbeeld van een project dat zich bezig houdt met energiereductie in de bestaande bouw is EOS Lange termijn project RIGOUREUS. RIGOREUS staat voor Renovatie-Innovatie in de Gebouwde Omgeving & Reductie Energiegebruik door Unieke Systeemintegratie. RIGOREUS heeft als doel renovatie concepten te ontwikkelen die het totale (fossiele) energiegebruik met 75 procent doen dalen. Een reductie van 75 procent in totaal primair energiegebruik is alleen haalbaar met een innovatieve, samenhangende aanpak, waarbij bouwkundige maatregelen hand in hand gaan met maatregelen op het gebied van bouwproces, installatietechniek en huishoudelijk energiegebruik. Bij het ontwikkelen van zulke concepten moet de klassieke systeemgrens tussen bouwtechniek, installatietechniek en gebruikersbehoeften dus worden doorbroken. Een ander persoon die met deze materie bezig is, is Ing. Guus de Haas. Guus de Haas zit bij dezelfde vakgroep als ik en studeert af op CO2 reductie in de huidige woningvoorraad. Met hem combineer ik de enquête die bij Vereniging Eigen Huis is uitgezet. Zijn doelstelling is het in kaart brengen van de knelpunten die eigenaar-bewoners ondervinden bij het zodanig renoveren van hun huis dat het fossiele energieverbruik van hun woning sterk afneemt. Deze analyse zal leiden tot het vaststellen van relevante factoren voor een afwegingsmodel dat voor eigenaar-bewoners beschrijft wat de investeringen en de opbrengsten van energiebesparende maatregelen bij renovatie zijn. Dit zal verwoord worden in een advies voor de volgende fase in het project RIGOREUS waarin het afwegingsmodel daadwerkelijk zal worden ontwikkeld.



3

DUURZAAM BOUWEN


Positie consument DuBo

Inzicht in de positie van consument jegens DuBo

In dit hoofdstuk wordt er ingegaan op de onderzoeksvraag naar duurzaam bouwen en energiezuinig bouwen. Omdat energiezuinig bouwen een onderdeel vormt van duurzaam bouwen, zal er eerst in de eerste paragraaf ingegaan worden op duurzaam bouwen. Omdat duurzaam bouwen in de loop der jaren een grote ontwikkeling heeft doorgemaakt zal in de derde paragraaf de trend van duurzaam bouwen besproken worden. Vervolgens wordt er in de vierde paragraaf nader ingegaan op de positie van de consument ten opzichte van duurzaamheid. De volgende paragrafen zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op de literatuurstudie van A. van Eck (bijlage XI).

3.1

DUURZAAM BOUWEN

Duurzaam bouwen is binnen de huidige bouw, stedenbouw en grond-, wegen waterbouw niet meer weg te denken. Het begrip duurzaam bouwen werd in 1989 door het ministerie van VROM voor het eerst geïntroduceerd in het Nationale Milieubeleidsplan Plus. In de bijlage werd een overzicht gegeven van de milieubelasting die een directe relatie had met het bouwen; hieruit bleek duidelijk dat de bouw een belangrijke bijdrage kon leveren aan de noodzakelijke vermindering van de milieubelasting. Over het begrip duurzaam bestaat enige verwarring. Het heeft in Nederland namelijk meer dan één betekenis. Duurzame ontwikkeling komt voort uit het Engelse ‘sustainable development’ en daar komt het begrip duurzaam bouwen uit voort. In de Nederlandse bouwpraktijk heeft het echter ook de betekenis ‘durable’ gekregen. Voor de duidelijkheid worden hieronder de begrippen beschreven zoals ze binnen dit rapport gebruikt zullen worden. Definitie Duurzaam bouwen: (Duijvestein, 2006) Duurzaam Bouwen is bouwen op een manier waarbij aan de huidige vraag voldaan wordt, zonder de mogelijkheden voor andere volkeren en toekomstige generaties te beperken.

Definitie Duurzame ontwikkeling: (Brundtland 1987) Een duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.

Op het gebied van kwaliteit wordt er gekeken naar duurzaam bouwen zoals dit uit de definitie van Brundtland voortvloeit. Hier spelen zowel sociale kwaliteit, ecologische kwaliteit en economische kwaliteit een rol binnen duurzame ontwikkeling. Of kortweg: Planet People, Profit (Triple P). Bij de wereldtop over duurzame ontwikkeling in augustus 2002 in Johannesburg is de P van Profit veranderd in de P van Prospherity, van Winst naar Welvaart.


De TU Delft hanteert de door Prof. Ir. C.A.J. Duijvestein ontwikkelde ‘Quadruple P’ (figuur 3.1). Aan de driehoek van duurzame ontwikkeling is ‘duurzame kwaliteit’ toegevoegd. De ruimtelijke kwaliteit steunt daarbij op de andere drie kwaliteiten. Vaak worden in de planvorming zwaartepunten gekozen om te voorkomen dat duurzaam bouwen een koepelbegrip vormt waar alles onder valt en niets meer herkenbaar is. Ruimtelijke kwaliteit

Economische kwaliteit PROJECT

Relaties voor de schalen

Welvaart

Stevigheid

Winst

Schoonheid

Betaalbaarheid

PROSPHERITY

Eerlijkheid

Sociale kwaliteit

Milieukwaliteit

Welzijn

Stromen:

Gezondheid

PEOPLE

Energie

(keuze) vrijheid

Water

Sociale samenhang

Materiaal

PLANET

veiligheid

Mobiliteit

Figuur 3.1 – Quadruple P (bron: Duijvestein, 2006)

3.2

ENERGIEZUINIG BOUWEN

Energiezuinig bouwen is een onderdeel van duurzaam bouwen welke een grote bijdrage levert aan het ‘Planet’ van de ‘Quadruple P’, maar ook een kleinere bijdrage levert aan ‘People’, ‘Prospherity’ en Project’. Voor het bereiken van een zo duurzaam mogelijke energievoorziening heeft de TU Delft een strategie ontwikkeld, die ook bekend staat onder de term ‘Trias Energetica’. Dit model beschrijft drie gelijktijdige stappen in de richting van een duurzame energievoorziening: Stap 1. Beperk de energievraag door energiebesparing Stap 2. Gebruik duurzame energiebronnen Stap 3. Gebruik eindige energiebronnen efficiënt en schoon

De drie stappen van de ‘Trias Energetica’ volgen elkaar op. Als eerste moet er zoveel mogelijk worden gedaan aan de beperking van de vraag. Dit kan de projectontwikkelaar bewerkstelligen

door

warmteterugwinning.

bijvoorbeeld De

de

consument

woningen kan

hier

te een

isoleren bijdrage

of

te

aan

zorgen

voor

leveren

door

energiebesparende ingrepen in de woning te plaatsen en zuinig aan te doen. De tweede stap is de inzet van de duurzame energie welke ook door de projectontwikkelaar en de consument bewerkstelligd kan worden. En de laatste stap is aan de projectontwikkelaar en de consument om de fossiele energie zo efficiënt mogelijk te gebruiken en om het gebruik tot een minimum te beperken (voor verdere verdieping wordt verwezen naar de literatuurstudie in bijlage XI).

3.3

TREND DUURZAAM BOUWEN

In de literatuurstudie (bijlage XI) is te lezen dat de visie van wetenschappers, bedrijfsleven, overheid en consument op duurzaam bouwen in de loop der jaren veranderd is, omdat men steeds bewuster is geworden van de effecten van bouwen op het milieu. Op dit moment is het door de maatschappelijke bewustwording ‘hipper’ dan ooit tevoren. In deze paragraaf wordt er gekeken of we kunnen spreken van een trend. 28 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

Elke nieuwe ontwikkeling kent een vergelijkbare golfbeweging (Rogers in van Hal, 2003). Veel wetenschappers hebben er uitgebreid over geschreven. Eerst zijn er enthousiaste personen die bereid zijn geld en moeite te steken in de ontwikkeling van iets waarvan zij geloven dat het de toekomst heeft (innovators). Vervolgens breekt er een tijd aan waarin mensen deze ideeën oppakken (early adopters) en uiteindelijk volgt de massa (the early majority en the late majorty). Vanaf dat moment kan je spreken van een trend. Vaak neemt vervolgens de belangstelling weer af waarna een nieuwe trend zich ontwikkeld (figuur 3.2).

figuur 3.2 – Golfbeweging van trends (bron: Rogers in van Hal, 2003)

Ook bij duurzaam bouwen is duidelijk een golfbeweging waar te nemen. Eerst waren er pioniers op het gebied van milieubewuste bouwproducten. Deze mensen hielden zich al met duurzaam bouwen bezig voordat de term bestond. In de jaren 70 en 80 waren er individuele bouwers, architecten, opdrachtgevers en bewoners die met veel energie en doorzettingsvermogen trachtten milieubewuste bouwprojecten te realiseren. Zorg voor milieu vormde hun voornaamste drijfveer. Dit werk werd als inspiratie gezien door een nieuwe groep enthousiastelingen en vervolgens opgepakt. Dit waren veelal gemeenten, architecten, bewonersgroepen en een enkele projectontwikkelaar (early adopters). Wat voorheen ecologisch en milieubewust bouwen heette, kreeg de officiële naam ‘duurzaam bouwen’. Duurzaam bouwen kreeg dus wel de aandacht maar werd niet door de grote groep opgepakt. De overheid heeft in vroegere jaren veel gedaan om duurzaam bouwen te stimuleren. Ze kwamen met nieuwe pakketten, subsidieregelingen en groenfinancieringen. Er was op een gegeven moment geen bouwpartij meer die niet wist wat met de term duurzaam bouwen werd bedoeld. Er was dus veel mogelijk, maar dit werd niet door de grote massa opgepakt en daarmee bleef het beperkt tot kleinschalige projecten. Door het verschijnen van de film ‘An inconvenient truth’ van Al Gore, het IPCC rapport en de grote stroom van berichten in de media is duurzaamheid veel meer onder de aandacht van de mens gekomen (Take off). Hiernaast communiceren en marketen bedrijven hun duurzame producten steeds beter waardoor de consument op de hoogte komt van diverse maatregelen die van invloed zijn op het milieu. Duurzame ingrepen die voorheen bij de grote groep onbekend waren worden nu wel bekend en herkend. Duurzaam bouwen wordt nu door de grote massa opgepakt waardoor er nu sprake zou kunnen zijn van een trend.


Zoals de wetmatigheid dicteert, ontstaat er weer nieuwe golven. Niet alleen gericht op duurzaam bouwen, dan wel op aanverwante zaken zoals gezondheid, kwaliteit en comfort. Er zijn weer innovatoren actief met nieuwe ideeën en producten die ze een plaats willen geven in de bouwsector. En weer ligt hier de relatie met milieu.

3.4

POSITIE CONSUMENT TEGENOVER DUURZAAMHEID

Zoals in de vorige paragraaf is beschreven, bevindt het duurzaam bouwen zich nu mogelijk in de trend fase door de maatschappelijke bewustwording. Op het gebied van ‘Planet’ van ‘Quadruple P’ zijn er al veel producten, maatregelen en technieken beschikbaar om de druk op het milieu te verlichten. Hoewel het milieubesef bij grote groepen consumenten toeneemt, is de vraag naar milieuvriendelijke producten meestal niet erg eenduidig. Volgens Takke in Hoijtink (2004) is voor het gebrek aan helderheid in de vraag van consumenten een verklaring te vinden in het feit dat ieder mens een aantal verschillende rollen vervult. Houding, gedrag en prioriteiten worden deels bepaald door de rol die iemand vervult en kunnen daarom per rol verschillen. In de rol van de burger kan iemand bijvoorbeeld oprecht bezorgd zijn over de gang van zaken in de wereld, over maatschappelijke problemen zoals milieu en vinden dat er iets aan gedaan moet worden. In de meeste gevallen zal dat voor hem geen directe nadelige consequenties hebben. Het eigenbelang speelt bij het debiteren van de mening dan ook geen of hooguit een afgeleide rol: een betere wereld is voor iedere burger plezierig, dus ook voor wie vindt dat er ingegrepen moet worden. Verwacht de persoon echter zelf nadelen van de ingreep, dan moet er een afweging gemaakt worden tussen de voordelen voor de wereld en de persoonlijke nadelen. De consument stelt in veel gevallen zijn eigen belang boven het collectieve belang. Dit veroorzaakt een kloof tussen het denken en het doen. Een duurzaam alternatief zal alleen gekozen worden als het wordt aangeboden en als zodanig herkenbaar en makkelijk verkrijgbaar is, zoals het geval is bij groene stroom. In hetzelfde artikel stelt Takke dat een andere oorzaak voor de kloof tussen denken en doen is gelegen in het marketingbeleid welke voor duurzame producten gevoerd wordt. Daaraan wordt over het algemeen veel minder aandacht besteedt dan aan de marketing van traditionele producten. Daarnaast spelen de consumentenperceptie2 en de ‘Perceived consumer effectiveness3’ een rol. Deze factoren blijken meer bepalend te zijn dan de prijsperceptie.

2

Consumentenperceptie: de waardering voor het product, waarbij de waardering is opgebouwd uit

vertrouwen, het kennen en begrijpen van, en identificatie met het betreffende product. 3

‘Perceived consumer effectiveness’ (PCE). Dit is de mate waarin een individu waarneemt effectief te

kunnen handelen om sociaalethische kwesties positief te beïnvloeden (bijvoorbeeld effectief bestrijden van milieuverontreiniging)


Volgens de Amerikaans Aceti (van Hal, 2000) zijn de belangrijkste barrières bij de aanschaf van milieuvriendelijke producten de algemene indruk dat de kwaliteit minder is, moeite om groene producten te onderscheiden en prijsgevoeligheid. Om de vraag naar duurzame woningen te vergroten, moet er heel wat gebeuren. Maar er liggen voldoende kansen, meent Van Hal. Uit onderzoek dat zij verrichtte voor de SEV (2004) naar praktische marktkansen voor duurzaam bouwen, komt naar voren dat de uitdaging lijkt te liggen in de combinatie goedkoop en duurzaam bouwen. Daarnaast moet het de consument makkelijk worden gemaakt en hetgeen dat wordt aangeboden moet kwaliteit hebben. Die kwaliteit moet eenduidig zijn waardoor erop geconcurreerd kan worden. Ook een grote mate van keuzevrijheid wordt door de klant gewaardeerd. Milieu kan hoogstens als toegevoegde kwaliteit worden beschouwd. Tevens blijkt uit onderzoek van Van Hal (2000) dat een beperkt aantal factoren bepalend zijn voor de verspreiding van milieumaatregelen in de woningbouw. Ten eerste hangt er veel af van de kwaliteit van het product waarvoor de markt enthousiast moet worden. Ten tweede is het van belang dat het totale woningbouwproject waar de producten in zijn toegepast, is geslaagd. Ten derde is belangrijk hoe de doelgroep informatie krijgt over het product en wat die informatie inhoudt: de communicatie. Communicatie

moet

volgens

Van

Hal

gericht

zijn

op

specifieke

doelgroepen

(doelgroepsplitsing) die ieder binnen hun eigen context, taalgebruik en tijdschema benaderd dienen te worden. Inleving in de doelgroep is hierbij een voorwaarde. Voor de promotie dienen zowel massamediakanalen als persoonlijke contacten worden ingezet, waarbij de persoon of instantie die voorlichting geeft een betrouwbare indruk moet maken. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van bekende personen. Dit betekent voor duurzaam bouwen dat er per doelgroep een andere strategie gekozen moet worden (Ettekoven, 2006). Volgens Ettekoven kan de Nederlandse bevolking opgesplitst worden in drie groepen namelijk; de echte ‘donker groenen’, ook wel de milieu-idealisten, de Culturale Creatives (CC), potentieel groen en ethisch bewust en de onverschilligen, de doorsnee Nederlander (figuur 3.3). De eerste twee groepen vormen de zogenaamde koplopers. De laatste groep is op te delen in de massa en de achterblijvers.

1,90%

15,10% Milieu-idealisten Culturale Creatives Doorsnee Nederlander

83% figuur 3.3 – Doelgroepen duurzaam bouwen (Ettekoven, 2006)

De milieu-idealist Deze doelgroep wordt ook wel de ‘geitenwollen sokken’ genoemd. Vaak worden ze geassocieerd met Greenpeace en krakers. Ze gaan bewust om met de natuur, het leven en de medemens. Deze groep heeft niet veel marketing nodig, aangezien zij in hun aankoopbeslissingen het milieu zeker meenemen. In veel projecten ziet men zelfs dat de initiatieven voor een duurzame woonwijk bij deze groep vandaan komen.


De Cultural Creatives (CC) Deze groep van de bevolking is wat onbekender en nog niet zolang als zodanig benoemd. Zij omvatten momenteel 15% van de Nederlandse bevolking en zijn door alle leeftijden en klassen vertegenwoordigd. Ze creëren hun eigen cultuur, waarin zorg voor de aarde en de innerlijke ontwikkeling centraal staan. Nog eens 10% van de Nederlander heeft enige affiniteit met deze groep en is potentieel ‘Cultural Creatives’. ‘Cultural Creatives’ laten zich leiden door 6 grote thema’s: 1. Zorg over de wereld en ecologische problemen. De CC’s zijn begaan met de wereld en de ecologische problemen en zijn ook bereid om er zelf wat aan te doen, o.a. door meer te betalen voor de producten die zij gebruiken. 2. Achterstelling van vrouwen en kinderen. Onder de CC’s bevinden zich veel vrouwen. Het is ook hun wens om meer vrouwen op topposities te zien, meer dan doorsnee Nederland. 3. Kritisch ten aanzien van materialisme en economisch gewin. CC’s zijn duidelijk over het welvaartsniveau van Nederland dat doorgeslagen is. Toch blijken de CC’s hier niet de enigen in te zijn. 4. Nastreven betere leefomgeving. Ook de aandacht voor een goede leefomgeving vormt een saillant verschilpunt tussen de CC’s en de doorsnee Nederlanders. 5. Aandacht voor anderen in omgeving. CC’s hebben iets met mensen, zijn bereid te helpen en doen opvallend meer vrijwilligerswerk dan andere Nederlanders. 6. Persoonlijke leefstijl. Tenslotte vergeet de CC’s zichzelf niet: eerst het eigen huis op orde, daarna anderen helpen. De eigen ontwikkeling, maar ook het uitgaven patroon gebeurt zeer bewust. Opvallend is dat maar 6% van de CC’s, tegen 24% van de Nederlanders, de uitgaven niet onder controle heeft. Kenmerken van de CC’s zijn dat ze houden van kunst een cultuur (80%), koken (74%) van bestaande woningbouw (80%) en van lezen (63%). Zij zijn niet heel erg weg van alle toepassingen van ICT (49%). CC’s leiden een actief sociaal leven en consumeren niet dat het een lieve lust is. CC’s zijn pluriform te karakteriseren. In geslacht; iets meer vrouwen (57%) dan mannen (43%) en in leeftijd; ouders tot 50 jaar (met kinderen in de leeftijd 5-14 jaar) en personen boven de 50, de empty nesters. Kortom, CC’s komen voor in alle lagen van de bevolking. CC’s zullen, mits verenigd, een zware stempel drukken op de koersbepaling van de samenleving en de rol van het maatschappelijk middenveld en bedrijfsleven. De uitdaging voor marketing is om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de wensen van de Cultural Creative. De doorsnee Nederlander Deze derde groep kenmerkt zich door de onverschilligheid ten opzichte van het milieu. Acht op de tien volwassen Nederlanders denkt minder bewust na over de wereld en haar problematiek, en zal niet snel duurzame producten kopen, tenzij het hip of noodzaak is, bijvoorbeeld om gezondheidsredenen. Bij de doorsnee Nederlandse burger dient er met het marketingbeleid weinig op het gedrag van de consument gefocust te worden. De uitdaging ligt hier om meer kwaliteit te bieden ten opzichte van bestaande producten, mits op een duurzame manier gerealiseerd en indien mogelijk voor eenzelfde prijs of lagere prijs.


3.5

CONCLUSIE

In deze paragraaf wordt het antwoordt op de volgende onderzoeksvraag gegeven:

Wat is de positie van de consument ten opzichte van duurzaam en energiezuinig bouwen?

Door de jaren heen heeft duurzaam bouwen zich ontwikkeld tot een trend waarbij begrippen als ruimtelijke-, economische-, sociale- en milieukwaliteit een grote rol spelen. Doordat er bij duurzaam bouwen niet alleen aan de huidige vraag voldaan wordt zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties te beperken, maar dus ook een duidelijke bijdrage geleverd wordt aan een goed milieu, wordt het door de consument positief ontvangen. Zij zijn zich namelijk door de aandacht in de media steeds meer bewust geworden van de bijdrage die zij kunnen leveren om verdere achteruitgang van de milieuproblematiek te voorkomen. Wel moet geconstateerd worden dat de vraag van de consument naar duurzame producten niet erg duidelijk is. Dit komt doordat de consument een aantal verschillende rollen vervult waardoor houding, gedrag en prioriteiten een kloof veroorzaken tussen het denken en het doen. Hiernaast speelt de mate waarin een individu effectief kan bijdrage aan een beter milieu (PCE), de consumentenperceptie en de prijs/kwaliteit verhouding een belangrijke rol. Door als markt geslaagde kwalitatief hoogwaardige producten af te leveren waarbij de uitdaging ligt om een goed evenwicht te vinden tussen goedkoop en duurzaam bouwen, zodat

er

concurrentie

plaats

kan

vinden.

Naar

de

consument

moet

duidelijk

gecommuniceerd worden over de mogelijkheden en de kwaliteiten van het product om zo meer afzet te vinden. Deze communicatie dient gericht te zijn op doelgroepen waarbij er volgens Ettekoven (2006) drie duidelijke te onderscheiden zijn: 1. De milieu-idealist (2%) Bij deze groep moeten vooral de duurzame aspecten van het product naar voren gebracht worden waarbij duidelijk benoemd wordt wat de bijdrage aan het milieu is. 2. De Cultural Creatives (15%) Bij deze groep moet zowel over de bijdrage aan het milieu als over de voordelen voor henzelf gecommuniceerd worden. Accenten op begrippen als ‘gezondheid’, ‘kwaliteit’, ‘energiezuinigheid’, ‘kostenbesparing’, ‘gemak’ en ‘comfort’ zijn hierbij essentieel. 3. De doorsnee Nederlander (83%) Bij deze groep mensen dient er vrijwel niet over het duurzame aspect gecommuniceerd te worden. De communicatie over de prijs/kwaliteit verhouding van het product is hier belangrijker. Als bij de marketing van een product de doelgroepsplitsing wordt toegepast, dan zal de vraag naar duurzaam bouwen vanuit de markt duidelijker kunnen worden.



4

FACTOREN


Factoren van invloed op WTP


Om inzicht te krijgen welke factoren meespelen bij de WTP van de consument voor een energiezuinige nieuwbouwwoning is het belangrijk om eerst inzicht te krijgen in de factoren die van invloed zijn op de koopprijs. Visser et al. (2006) geven de volgende specificatie van factoren die de koopprijs van de woning bepalen: 1. Fysieke woningkenmerken: zoals woningtype, oppervlakte, inhoud, aantal kamers, aanwezigheid van cv, tuin of garage, staat van onderhoud, isolatie; 2. Fysieke woonomgevingkenmerken: zoals de hoeveelheid groen en water in de buurt, de bebouwingsdichtheid in de buurt, de aard en kwaliteit van de gebouwde omgeving en de kwaliteit van de openbare ruimte in de buurt; 3. Sociaal-culturele en sociaaleconomische woonomgevingkenmerken: de bevolkingssamenstelling, het werkeloosheidscijfer, het percentage huur en koopwoningen, en het gemiddelde inkomen in de buurt; 4. Functionele woonomgevingkenmerken: de bereikbaarheid van en afstand tot allerlei voorzieningen, infrastructuur en werkgelegenheid vanuit de woning. Voor een energiezuinige nieuwbouwwoning zijn vooral de ‘fysieke woningkenmerken’ van belang. Binnen de fysieke woningkenmerken hangen diverse factoren met elkaar samen. Een energiezuinige nieuwbouwwoning drukt een stempel op de koopprijs, de maandelijkse uitgave aan energie en is van invloed op de keuze van een hypotheekvorm. In dit onderzoek is het belangrijk om voor de consument vergelijkbare ‘fysieke woningkenmerken’ te gebruiken zoals standaardwoningtypen. De vier referentiewoningen van

SenterNovem

(Galerijwoning,

Eengezinswoning,

2-onder-1-kap

en

Vrijstaande

woning) lenen zich hier goed voor.

Figuur 4.1 – type woningen (bron: SenterNovem en foto’s van G. de Haas)

De referentiewoningen van SenterNovem zijn eenvoudige uitvoeringen van diverse woningtypen die voldoen aan het Bouwbesluit, zonder veel extra’s. In bijlage IV kan nog meer informatie over de woningen gevonden worden.



5

SPANNINGSVELD PROJECTONTWIKKELAAR


In

Spanningsveld projectontwikkelaar

dit

hoofdstuk

wordt

nader

Inzicht in het spanningsveld van PO

ingegaan

op

het

spanningsveld

waarin

de

projectontwikkelaar zich bevindt. Allereerst wordt een toelichting gegeven op het werkterrein en werkzaamheden van de projectontwikkelaar. Daarnaast wordt er gekeken naar de verhouding tussen kosten en opbrengsten waarna er wordt gekeken naar de mogelijkheden voor de projectontwikkelaar om extra te investeren in duurzame projecten met behoud van hun Rendement op Eigen Vermogen (REV).

5.1

SPANNINGSVELD ONTWIKKELAAR

Een projectontwikkelaar probeert waardecreatie in bestaande en nieuwe te bebouwen gebieden te realiseren door ontwikkeling en afzet van vastgoed (woningen, kantoren, winkels,

bedrijfsgebouwen,

recreatieprojecten,

maatschappelijke

gebouwen

etc.).

Aangezien de waarde van vastgoed in belangrijke mate wordt bepaald door de omgeving, richten projectontwikkelaars zich ook op het ontwikkelen van de buitenruimte met als einddoel

waardecreatie

in

opstallen

projectontwikkelaars een belangrijke

te

kunnen

bijdrage

verzilveren.

leveren aan de

Hiermee

kunnen

verbetering

en de

versterking van de kwaliteit en structuur van de leefomgeving in de vorm van gebruikswaarde, belevingswaarde, toekomstwaarde

en afgeleide effecten zoals bij

voorbeeld sociale samenhang, veiligheid en gezondheid. Waardecreatie is alleen optimaal als er een duidelijke visie van de projectontwikkelaar is op wat de toekomst gaat brengen. Oftewel, de projectontwikkelaar heeft een duidelijke locatiespecifieke visie van de toekomstige consument vertaald in woonidentiteit en concept voor de betreffende locatie. Met dit doel voor ogen zet de projectontwikkelaar mensen en (financiële) middelen in, bepaalt het product, verwerft rechten op de locatie, laat ontwerpen maken, zorgt voor de benodigde vergunningen, laat het object realiseren, zoekt gebruikers en laat het in gebruik nemen. Tot slot draagt hij het object in eigendom over aan derden. Die derde kan een (institutionele) belegger zijn, maar ook de gebruiker zelf in de vorm van een bedrijf of een particulier. De meeste projectontwikkelaars hebben primair belang bij de verkoop van het project, en zijn veelal niet geïnteresseerd in commercieel, technisch of administratief beheer. Een

projectontwikkelaar

draagt

bij

de

ontwikkeling

het

overallrisico

voor

alle

bovengenoemde activiteiten. Hij ontwikkelt voor eigen rekening en risico. Van de marge tussen opbrengsten en kosten aan derden betaalt hij de kosten van zijn organisatie en betaalt hij een vergoeding voor het aangetrokken geld. Om geld van banken (vreemd vermogen) aan te kunnen trekken, moet de projectontwikkelaar beschikken over ‘eigen vermogen’. Dat is geld dat aandeelhouders aan hem ter beschikking stellen om risicodragend in te zetten voor zijn bedrijfsactiviteiten. In financiële zin wordt de projectontwikkelaar uiteindelijk afgerekend op het rendement dat hij behaalt op het eigen vermogen.


De hoogste waardecreatie bij projectontwikkeling vindt plaats aan het begin van het vastgoedproces. Het ‘zien’ van de mogelijkheid op waardecreatie, het uitwerken in een ontwikkelingsvisie en de planontwikkeling (ontwerpwerkzaamheden). In deze fase wordt de haalbaarheid in afzet, financiën, maatschappelijke zin grotendeels bepaald en geoptimaliseerd.

5.2

DIVERSE VORMEN VAN PROJECTONTWIKKELING

In principe is projectontwikkeling een zelfstandig proces dat in de vorm van een onderneming door een persoon of bedrijf kan worden uitgevoerd, waarbij vanuit een heldere bedrijfsstrategie geld en middelen worden ingezet. Het komt echter veel voor dat projectontwikkeling uitgevoerd wordt ten behoeve van een ander doel en dat de projectontwikkelingsorganisatie hoofdactiviteit

heeft.

De

deel

vier

uitmaakt

meest

van

een

voorkomende

bedrijf

dat

een

andere

vormen

zijn

(bron:

KEI

kenniscentrum4): 1. Projectontwikkelaar gelieerd aan financiële moeder 2. Projectontwikkelaar gelieerd aan bouwbedrijf 3. Projectontwikkelaar gelieerd aan woningcorporatie 4. Projectontwikkelaar gelieerd aan belegger 1) Gelieerd aan financiële moeder Een aantal projectontwikkelingsmaatschappijen zijn gelieerd aan banken. De activiteiten van een dergelijke projectontwikkelaar zullen altijd worden gewogen ten opzichte van het hoofddoel van de bank: het doen toenemen van de financieringsactiviteiten en –omzet (zowel project- als hypothecaire financiering). Daartoe kan de projectontwikkelaar gebruik maken van het netwerk, de reputatie en de expertise van de financiële instelling. Enerzijds zou daardoor de slagkracht qua acquisitie en financiering hoger kunnen zijn. Daar staat tegenover dat banken geneigd zijn minder ‘ondernemend’ met waardecreatie en risico’s om te gaan. 2) Gelieerd aan bouwbedrijf Deze groep verenigt de kwaliteiten van de projectontwikkelaar en de bouwer. Een projectontwikkelaar die deel uitmaakt van een bouwbedrijf zal als primaire doelstelling hebben: het door middel van projectontwikkeling vergroten van de bouwproductie. Bouwbedrijven hebben over het algemeen een beperkt eigen vermogen, zij zijn gefinancierd op cashflow. Met een lage marge kan al een bevredigend rendement op het eigen vermogen worden gemaakt. De capaciteit om voorinvesteringen te plegen, is daarmee

echter

gering.

Voor

de

bouwende

projectontwikkelaar

zijn

er

twee

winstmomenten: de ontwikkelwinst en de bouwwinst. Niet bij alle bedrijven wordt daartussen helder onderscheid gemaakt. Bouwen en vooral continuïteit in het bouwen is hun drijfveer. Dat kan de calculatie van ontwikkelingsrisico’s beïnvloeden. Tevens zijn bouwers vaak meer gericht op kostenreductie dan op waardecreatie.

4

http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1899&item_type=vraag_en_antwoord&item_id=95

geraadpleegd op 12 november 2007


3) Gelieerd aan woningcorporatie Doordat na de Tweede Wereldoorlog het sociale huurdeel van de bouwopgave structureel bij woningcorporaties is ondergebracht en deze instellingen vervolgens verzelfstandigd zijn, is een belangrijk deel (40%) van de Nederlandse woningvoorraad en onderliggende gronden in bezit van deze bedrijven. Doordat de meeste corporaties na de brutering ook beschikken over gunstige financieringsmogelijkheden en lage prestatie-eisen op het eigen vermogen, hebben zij de afgelopen jaren aanzienlijke grondposities opgebouwd. Gesterkt door hun vastgoed- en grondposities ontwikkelen corporaties steeds meer woningen zelf. De belangrijkste doelstellingen zijn het huisvesten van de ‘primaire doelgroep’ en het houden van een kwalitatief goede portefeuille. Corporaties geven vaak ook aan koopwoningen zelf te willen ontwikkelen om uit de ontwikkelingswinst de verwachte tekorten op de exploitatie van de sociale huurwoningen (de zogenaamde ‘onrendabele top’) te verevenen. Steeds meer corporaties hebben een apart projectontwikkelingbedrijf opgericht dat in meer of mindere mate verbonden is aan de moedermaatschappij. Corporaties spelen daarbij in op het hybride karakter van de eigen organisatie: commercieel in het handelen, maar op een maatschappelijke manier investeren. Naast woningen wordt ook aandacht besteed aan de woonomgeving en leefbaarheid. Corporaties hoeven daarbij niet op projectniveau quitte te draaien. Zij profiteren hierbij van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) waar zij, in tegenstelling tot de marktpartijen, hun commerciële activiteiten kunnen borgen en daardoor voordelige leningen met een laag rente percentage kunnen afsluiten. 4) Gelieerd aan belegger Voor een projectontwikkelaar met binding aan een (institutionele) belegger zal het ontwikkelen

van

vastgoedobjecten

voor

eigen

portefeuille,

een

doelstelling

zijn.

Institutionele beleggers moeten de premies die zij ter beschikking krijgen, beleggen om later uitkeringen te kunnen doen aan pensioengerechtigden of aandeelhouders. Zij hebben belang bij een zo hoog mogelijke, maar vooral ook stabiele stroom van opbrengsten in de vorm van opbrengsten uit de verhuur (direct rendement) of waardestijging (indirect rendement). Beleggingen in woningen zijn voor institutionele beleggers interessant, omdat woningen tot nu toe een zeer stabiele waardeontwikkeling laten zien. Het indirecte rendement zorgde daarmee over langere periode voor een goede beleggingsprestatie. Een belegger heeft vaak een langere binding (rendementshorizon van 10-15 jaar) met het vastgoed dan projectontwikkelaars, maar minder lang dan corporaties. Vanuit hun langere termijnbetrokkenheid richt men zich ook meer op algehele gebiedsontwikkeling.

5.3

DE PRIJSBEPALING VAN EEN WONING

Een projectontwikkelaar benadert prijsvorming vanuit de markt. In principe staat de vraagprijs van een woning dus geheel los van de voortbrengingskosten. Die kosten bepalen de mogelijke waardecreatie en daarmee of een project wordt voortgezet en welke risico’s daarbij aanvaardbaar zijn. Eerder werd aangegeven dat het financiële succes van een projectontwikkelaar uiteindelijk wordt bepaald door het rendement op het eigen vermogen. De mate (omvang en looptijd) waarin gebruik wordt gemaakt van eigen vermogen voor de ontwikkeling van een project, is dus belangrijk voor de besluitvorming. Bij

één

enkel

project

kunnen

bepaalde

risico’s

catastrofaal

zijn.

Voor

een

projectontwikkelingbedrijf met meerdere projecten zal er echter sprake zijn van een ‘gemiddeld’

risico

dat

op

portefeuilleniveau

wordt

bepaald.

Daarom

worden


rendementsdoelstellingen vaak op bedrijfsniveau bepaald. Dat is overigens alleen zinvol als de verschillende projecten binnen de portefeuille (bedrijfsonderdeel) vrijwel dezelfde risicostructuur hebben. De hoogte van het rendement dat een aandeelhouder van een bedrijf verlangt hangt af van het risicoprofiel van dat bedrijf. Het rendement op eigen vermogen5 (REV) wordt berekend door de nettowinst te delen door het gemiddeld eigen vermogen (EV). REV =

nettowinst × 100 % gemiddelde eigenvermo gen

De volledige bedrijfsinvestering hoeft echter niet uit eigen vermogen te worden gefinancierd. Het bedrijf trekt ook ‘vreemd vermogen’ aan door te lenen van banken. Bij eventuele problemen gaat de afbetaling van deze schulden voor en daarom is vreemd vermogen goedkoper. De gemiddelde kosten van eigen en vreemd vermogen binnen een bedrijf wordt de vermogenskostenvoet genoemd. Of in het Engels de WACC (Weighted Average Cost of Capital). Aan de hand van de bedrijfsportefeuille, de slagingskans van initiatieven en het gemiddelde kapitaalsbeslag van projecten worden binnen een projectontwikkelingbedrijf rendementsdoelstellingen

geformuleerd.

Op

basis

daarvan

worden

vervolgens

doelstellingen voor de marge voor winst/risico gesteld. 5.3.1

Opbrengsten en kosten

De totale opbrengsten van het project worden bepaald door de verkoopprijs die de consument voor de woning betaalt. Deze verkoopprijs wordt weer in belangrijke mate bepaald door de marktwaarde van zo’n woning. Zoals in voorgaand hoofdstuk is beschreven wordt de marktwaarde bepaald door de fysieke woningkenmerken, fysieke woonomgevingkenmerken, sociaal-culturele en sociaaleconomische woonomgevingkenmerken en de functionele woonomgevingkenmerken. De kosten die de ontwikkelaar maakt, kunnen worden onderverdeeld in vier categorieën: 1. Grondkosten 2. Bouwkosten 3. Ontwikkelkosten 4. Kapitaalkosten 3) Grondkosten Onder grondkosten vallen de kosten voor verwerving, bodemonderzoek (milieu en archeologie), sloop, sanering en bouwen woonrijp maken. De grondkosten kunnen op diverse manieren benaderd worden. De methode waarvoor gekozen wordt, hangt samen met de aard van het grondbeleid dat een gemeente voert, wie de eigenaar is, de wijze waarop de eigenaar de grond uitgeeft (of het project uitbesteed) en de aard van het concrete project.

5

Deze ratio drukt uit hoeveel winst een onderneming maakt ten opzichte van het kapitaal dat in de

onderneming is gestoken.


Bij Nederlandse gemeenten zijn er verschillende methoden van grondprijsbepaling in gebruik, allen met hun eigen voor- en nadelen. Was er vroeger nog vaak sprake van een vaste prijs per uitgeefbare m2, nu is de grondprijs vaak afhankelijk van hetgeen de ontwikkelaar uiteindelijk realiseert.

De belangrijkste twee varianten zijn daarbij het

werken

de

met

grondquotes

en

residuele

grondwaardemethode.

Bij

de

grondquotemethode is de grondprijs een percentage van de vrij-op-naam-prijs. Het percentage wordt veelal bepaald aan de hand van een grafiek (grondquote-curveprijs). Bij de residuele grondwaardemethode is de grondprijs het verschil tussen de verkoopprijs en de ontwikkelingskosten. De kosten (bouwkosten, ontwikkelkosten, kapitaalkosten plus vaste marge voor ontwikkelaar) worden afgetrokken van de opbrengsten. Het residu is de grondprijs. 2) Bouwkosten De bouwkosten zijn de kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw, de gebouwen of ten behoeve van verbouwingen. De bouwkosten bestaan uit directe kosten (materiaal, arbeid en materieel) en indirecte kosten (bouwplaatskosten, kantoorkosten, verzekering en winst/risico). Ook de prijsstijgingen tijdens de bouw vallen onder de bouwkosten. 3) Ontwikkelkosten De ontwikkelkosten zijn de kosten die de projectontwikkelaar maakt aan marktonderzoek, ontwerpers en andere adviseurs, leges voor vergunningen, aansluitkosten, verkoopkosten (zoals maquette, brochure, reclame, makelaarscourtage en notariskosten) en onvoorziene kosten. Deze kosten kunnen in het eigen apparaat zitten of gemaakt worden als de kennis of expertise ingehuurd wordt bij een externe partij. Ook algemene kosten van de eigen organisatie horen bij de ontwikkelingskosten. 4) Kapitaalkosten Dit zijn de kosten (of opbrengsten) voor financiering van zowel grond-, ontwikkelen/of bouwkosten. De kapitaalkosten worden weergegeven in de WACC welke in voorgaande paragraaf uiteen wordt gezet. 5.3.2

Winst en Risico

Tegenover deze kostprijsbenadering staat de marktwaardebenadering van de woning met daar tussenin de winst/risico verhouding. Deze twee begrippen zijn onlosmakelijk verbonden. Zonder risico geen winst. En het nemen van hogere risico’s dient bij succes ook verbonden te zijn met meer winst. Schematisch levert dit het onderstaande beeld op van de totstandkoming van de prijs van nieuwbouwwoningen: Kosten ontwikkelaar

Opbrengsten ontwikkelaar

Grondkosten Bouwkosten

Winst & Risico verhouding

Verkoopprijs

Marktwaarde


figuur 5.1 – Kostprijsbenadering versus marktwaardebenadering met winst en risico verhouding


In het geval dat de grondprijs wordt bepaald aan de hand van grondquotes is het schema als volgt: Kosten ontwikkelaar

Opbrengsten ontwikkelaar

Grondkosten Winst & Risico verhouding

Bouwkosten

Verkoopprijs

Marktwaarde


figuur 5.2- Kostprijsbenadering versus marktwaardebenadering met winst en risico verhouding

Dit systeem kan nadelig zijn voor investeringen in energiezuinigheid want, als de verkoopprijs en de bouwkosten omhoog gaan moet er meer betaald worden voor de grond en hiermee kan er minder winst gemaakt worden. Dit kan opgevangen worden door duidelijke afspraken te maken met de gemeente over de kwaliteit en de prijs van het project. Zo kan er bijvoorbeeld afgesproken worden dat er een lagere grondquote betaald wordt bij investeringen in energiezuinigheid. Een belangrijke vaardigheid van projectontwikkeling is risicomanagement. Dat bestaat uit drie onderdelen: 1. Risico’s benoemen 2. Risico’s kwantificeren 3. Risico’s toewijzen 3) Risico’s benoemen Er zijn veel risico’s die benoemd kunnen worden bij een project. De meesten voorkomende zijn: •

Financieringsrisico: valt onder gunstige voorwaarden financiering te krijgen over de vooraf te maken investeringen?

•

Renterisico: stijgt of daalt de rente gedurende de looptijd van een project ten opzichte van de prognose?

•

Planrisico: lopen alle voorbereidende trajecten volgens planning of ontstaat ergens vertraging, komen uiteindelijk alle benodigde goedkeuringen tot stand?

•

Afzetrisico: worden de bedachte woningen daadwerkelijk verkocht?

•

Kostenrisico: ontstaan er wel of niet aanzienlijke kostenstijgingen in bijvoorbeeld arbeid of materiaal?

•

Prijsrisico:

kunnen

de

geplande

woningen

afgezet

worden

tegen

de

geprognosticeerde prijs? 2) Risico’s kwantificeren De tweede stap is een specifieke deskundigheid van een projectontwikkelaar. Voor elk specifiek project wordt aan de hand van een nauwkeurige analyse een inschatting gemaakt van de omvang van de benoemde risico’s.


3) Risico’s toewijzen De laatste stap betekent dat ontwikkelaars ernaar zullen streven om de benoemde en gekwantificeerde risico’s toe te wijzen aan partijen die kunnen sturen op het beperken van het risico en het leveren van het beoogde onderdeel. Voorbeelden daarvan zijn: Goed overleg voeren met verschillende belanghebbenden en hun instemming

•

verkrijgen •

Vaste leveringsdata en prijzen afspreken met aannemers

•

Met gemeenten overeenkomen dat gronden pas worden afgenomen als een bestemmingsverandering tot stand is gekomen of als bijvoorbeeld 60% van de woningen zijn verkocht Een samenwerking aangaan met een belegger om onverkochte woningen af te

•

nemen Financiële afspraken maken met bezwaarmakers

•

5.4 Om

RUIMTE VOOR DUURZAAMHEID

duurzaamheid

in

de

praktijk

te

definiëren

gebruiken

projectontwikkelaars

verschillende instrumenten. Veel gebruikte vormen zijn de Toolkit duurzame woningbouw (Hameetman et al., 2006), GPR gebouw, Greencalc+, Eco-Quantum en de DCBA-methode (SenterNovem). Afhankelijk van de ambities die de projectontwikkelaar heeft, maakt hij een keuze uit de verschillende instrumenten. De Toolkit bestaat nu ruim een jaar en maakt voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen, architecten en gemeenten op een

praktische

wijze

duidelijk

welke

concepten

gekozen

kunnen

worden

om

duurzaamheidprestaties in de bouw te realiseren. Bij de opzet van de energieconcepten is de Trias Energetica nadrukkelijker gevolgd dan bij de andere instrumenten. Er zijn verschillende concepten toegevoegd die recht doen aan ‘Stap 1’ van de Trias Energetica. Een groot voordeel van de Toolkit duurzame woningbouw is dat direct de kosten van de ingrepen zichtbaar worden samen met het exploitatie perspectief van de investering in energiebesparing. Een groot voordeel van GPR gebouw is dat het een goed communicatieinstrument is om te gebruiken als er met meerdere partijen naar één ambitie niveau streven. GPR-gebouw is nu geïntegreerd in de Toolkit. Duurzaamheid komt binnen projectontwikkeling voor in de vorm van ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’ (MVO). MVO in de bouw houdt in dat een bedrijf bewust en structureel inhoud geeft aan zijn maatschappelijke rol, op een wijze die verder gaat dan de wet verplicht en die leidt tot toegevoegde waarde voor het bedrijf en de samenleving. Hierbij kan aandacht worden besteed aan sociale aspecten (People), milieuaspecten (Planet) en financiële zaken (Profit). Door maatschappelijk verantwoord te ondernemen, kunnen projectontwikkelaars zich profileren op de markt en hierdoor marktvoordeel behalen.


5.5

CONCLUSIE

In welk spanningsveld werkt de projectontwikkelaar?

Projectontwikkeling is gericht op waardecreatie in bestaande en nieuwe stedelijke gebieden door ontwikkeling en afzet van vastgoed. Deze waardecreatie vind plaats vanuit een duidelijke visie van de projectontwikkelaar op de locatie en toekomstige gebruiker. Naast de zelfstandige projectontwikkelaar zijn er ook nog projectontwikkelaars die gelieerd zijn aan een financiële moeder, een bouwbedrijf, een woningcorporatie en aan een belegger. Deze werken allen met andere tijdshorizonnen en doelstellingen die hun bedrijfsstrategie versterken. De prijsbepaling van de woning wordt vanuit de markt bekeken

waarbij

in

voortbrengingskosten.

principe In

de

financiële

vraagprijs zin

van

wordt

de

de

woning

los

staat

projectontwikkelaar

van

de

uiteindelijk

afgerekend op het rendement dat hij behaald op eigen vermogen. Investeringen in duurzaamheid komen positief tot uiting in de leefomgeving waarbij maatschappelijk verantwoordt ondernemen (MVO) een belangrijke rol speelt. Ruimte voor deze investering moet gezocht worden in 2 samenhangende aspecten; namelijk de kostprijsbenadering en de marktwaardebenadering. Zo kunnen extra waardecreërende investeringen

in

duurzaamheid

(grondkosten,

bouwkosten

en

kapitaalkosten)

terugverdiend worden als de consument een hogere verkoopprijs wil betalen. Dit kan alleen als de consument daadwerkelijk meer waarde toekent aan een duurzame woning. Hierop wordt later in dit verslag ingegaan.


6

ONDERZOEKSMETHODE


Methoden van invloed op WTP


De bereidheid van mensen om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning kan niet direct in geld uitgedrukt worden. Dit komt doordat de prijs van veel factoren afhankelijk is. In verschillende markten wordt al lange tijd onderzoek verricht naar de wensen van de consumenten bij een bepaald product. Hierbij wordt ook onderzocht wat de bereidheid van de consument is om extra te betalen, ‘willingness to pay’ (WTP), voor bepaalde eigenschappen van het product. In dit hoofdstuk wordt er nader ingegaan op de verschillende waarderingsmethoden voor de bepaling van de WTP. Ook wordt ingegaan op de methodiek die het beste gebruikt kan worden voor de bepaling van de WTP van een energiezuinige nieuwbouwwoning en wordt er nader ingegaan op de verschillende programma’s voor de verwerking van de statistische gegevens.

6.1

WILLINGNESS TO PAY

Ter bepaling van de WTP zijn een groot aantal waarderingsmethoden beschikbaar. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen Revealed Preference methoden, Stated Preference methoden en Non-preference methoden (Van Beukering et al. in Van Kempen, 2001) zie Figuur 6.1. Bij Revealed Preference methoden (RPM) wordt de WTP indirect bepaald op basis van gedrag dat is vertoond. Het idee hierachter is dat consumenten hun voorkeuren tonen door hun handelen. Bij Stated Preference methoden (SPM) wordt direct de WTP gemeten door te vragen naar iemands voorkeuren. Er wordt uitgegaan van een hypothetische situatie waarbij de respondent de gelegenheid krijgt om hun WTP aan te geven. Bij deze methode kan niet met 100% zekerheid gezegd worden of de respondent in werkelijkheid ook die keuze zal maken. Stated preference technieken zijn de enige methoden die de niet-gebruikswaarden kunnen meten. Non-preference methoden daarentegen hangen een prijskaartje aan goederen, zonder daarbij na te gaan wat de voorkeuren van mensen voor deze goederen nu zijn (Hoevenagel in Van Kempen, 2001).

Waarderingsmethoden

Revealed Preference methoden

Stated Preference methoden

Non-preference methoden

Travel Cost methode Hedonic Pricing methode Averting Behaviour Production Factor methode

Contingent Valuation Conjoint analysis

Dose-response methode Energy Analysis Shadow Cost methode Implicit Valuation

Figuur 6.1 – Waarderingsmethoden (Hoevenagel in Van Kempen, 2001)


Voor dit afstudeeronderzoek is er gekozen om de SPM te gebruiken. Dit omdat het energielabel in Nederland ten tijde van het onderzoek nog niet is ingevoerd. Er kan dus niet door middel van RPM een analyse gemaakt worden van het verleden genomen beslissingen. Bovendien zou RPM te veel tijd innemen om binnen het tijdsbestek van dit onderzoek uit te voeren. Ook Non-preference methoden zijn niet van toepassing op dit onderzoek, omdat deze slechts achteraf uitgevoerd kunnen worden. Binnen de SPM zijn grofweg twee methodieken – een directe en een indirecte – te onderscheiden om de prijskaartjes voor energiezuinige nieuwbouwwoningen te schatten. De directe methodiek is bekend onder de naam ‘Contingent Valuation Method’ (CVM).

6.2

CONTINGENT VALUATION

Bij gebruik van CVM wordt aan respondenten direct gevraagd naar hun hypothetische betalingsbereidheid of acceptatiebereidheid voor een ex ante of ex post verandering in hun (directe) leefomgeving. CVM is vooral populair in de milieueconomie voor het afleiden van de waardering van natuurgebieden en milieukwaliteit. De belangrijkste problemen met CVM zijn gerelateerd aan cognitieve stress en strategische antwoorden (Geurs et al. 2006). In CV studies hebben respondenten een moeilijke taak om een geldige waardering voor een goed of dienst te geven. Daarnaast zijn er weinig prikkels voor respondenten om hun werkelijke waardering te geven. Dit kan resulteren in een strategische bias als respondenten denken invloed te kunnen uitoefenen op bijvoorbeeld de prijs van een woning.

6.3

CONJOINT ANALYSES

De indirect SP methode is de Conjoint analyses methode (CAM) in Nederland beter bekend onder de naam ‘vignettenmethode’. Een vignetonderzoek is een beoordelingsonderzoek waarin door middel van vignetten gegevens worden verzameld. Met deze methode wordt er getracht om kwalitatieve informatie (gevoelens, voorkeuren) te kwantificeren.

Een vignet is een korte beschrijving van een hypothetische situatie die relevant geachte informatie bevat en die wordt voorgelegd aan respondenten om een oordeel te krijgen over een beschreven persoon of situatie (Veenma et al., 2004). De

alternatieven

op

een

vignet

worden

beschreven

als

attributen

waarvan

verondersteld wordt dat ze het keuzegedrag beïnvloeden. Deze attributen kunnen verschillende waarden aannemen die attribuut niveaus worden genoemd.

Door de indirecte vraagwijze bij de CAM is in tegenstelling tot de CVM de relatie tussen het prijskaartje en het te waarderen goed veel minder zichtbaar, waardoor de kans op strategisch (sociaal wenselijk) antwoordgedrag veel geringer is. Hierdoor is de validiteit hoger. De CAM kent enkele voor- en nadelen. Een belangrijk voordeel is dat met relatief weinig respondenten de invloed van een groot aantal factoren op het oordeel van een persoon of situatie kan worden onderzocht. Een ander voordeel van de methodiek is dat complexe oordelen kunnen worden teruggebracht tot een overzichtelijke situatie, waardoor goed 46 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

inzicht wordt verkregen in de wijze waarop een oordeel tot stand komt en welke factoren hierbij een rol spelen. Een beperking van de CAM is dat respondenten geneigd zijn hypothetische situaties of personen meer rationeel te beoordelen dan ze werkelijk zouden doen. De vignetten kunnen op verschillende manieren aan de respondenten worden voorgelegd (Van Kempen, 2001): 1. Rating Based Methode (RBM) 2. Discrete Choice Methode (DCM) 3. Contingent Ranking Methode (CRM) 4. Allocation Games Methode (AGM) Van deze methoden zijn de RBM en de DCM de meest gebruikte. Deze zullen daarom in de volgende paragrafen behandeld worden.

6.3.1 RATING BASED METHODE Bij de RBM kan de respondent zijn voorkeur uitspreken door een rapportcijfer te geven aan de verschillende vignetten. Een vignet dat een wenselijke en acceptabele situatie uitbeeldt, krijgt een hoog cijfer (maximaal een tien), en een ‘slecht’ vignet een laag cijfer (minimaal een één). Voor het kwantificeren van de relatie tussen attributen en de waardering wordt gebruik gemaakt van statistische regressietechnieken. Welke techniek men gebruikt hangt vooral af van de wijze waarop de waardering wordt waargenomen.

Y = a + b1 * X1 + b2 * X2 + … + bn * Xn Y

afhankelijke variabele (de responsvariabele in een experiment)

X

onafhankelijke variabele, de regressor

a

parameter voor het snijpunt van de regressielijn met de verticale as, geschat door a’

b

parameter voor de helling van de regressielijn, geschat door b’

Een goed programma om een enkel of meervoudige regressieanalyse uit te voeren is SPSS of SAS. Op de werking van beide programma’s zal later worden ingegaan. Het gebruik van RBM heeft enkele nadelen. Ten eerste worden de vignettenseries individueel beschouwd. Dit leidt er toe dat als twee verschillende respondenten met het zelfde gevoel bij een vignet, hoogstwaarschijnlijk een ander rapportcijfer koppelen aan dit gevoel. Tevens geven respondenten vaak minder snel uitersten aan. Dus rapportcijfers 1, 2, 3, 9 of 10 zullen minder snel gegeven worden.

6.3.2 DISCRETE CHOICE METHODE Bij DCM worden er twee of meer vignetten getoond aan de respondent die daarna zijn voorkeur aan één vignet geeft. In sommige gevallen wordt, om een negatieve correlatie


tegen te gaan, gebruik gemaakt van een extra optie ‘geen van beide’ of ‘geen van allen’. Het is dan voor de respondent mogelijk om de voorgelegde combinaties te verwerpen. Met behulp van dit keuze-experiment kan de betalingsbereidheid van een respondent voor een goed of dienst indirect worden afgeleid. Een individu ontleent aan elk attribuutniveau een

zeker

nut

verondersteld

(utiliteitswaarde),

dat

een

individu

dat de

deelnut

wordt

deelnutten

voor

genoemd.

Vervolgens

afzonderlijke

wordt

attribuutniveaus

combineert tot het totale nut van het alternatief. De eenvoudigste manier voor het afleiden van het totale nut is door deelnutten te sommeren en de variabelen lineair te specificeren. Oftewel (Geurs, 2006): Vi = ß0i + ß1i * X2i + ß1i * X2i + ….. + ßki * Xki Vi

het totale nut van een alternatief i

ß1i

een (te schatten) parameter die wordt geassocieerd met attribuut X1 en alternatief

ß0i

een alternatief specifieke constante die het niet waargenomen nut weergeeft

i

van het alternatief

Xki

een attribuutniveau k voor alternatief i

Het totaalnut van keuzealternatieven en attributen uit keuze-experimenten kan geschat worden

met

discrete

keuze

modellen.

De

modellen

zijn

gebaseerd

op

de

nutmaximalisatietheorie. De veronderstelling is dat individuen een keuze maken uit een volledige en vaststaande set van discrete keuzen (0,1,2, enz.) waarbij de gekozen optie het hoogste ‘nut’ heeft. Hierbij wordt doorgaans aangenomen dat de storingstermen Gumbel6 verdeeld zijn, waardoor het multinomiale logit (MNL) model kan worden gehanteerd. Bij een keuzeset van twee keuzealternatieven kan gebruikt worden gemaakt van het binomiale logit (BNL) model:

e Vi Pi = e Vj + 1 Pi

kans dat alternatief i wordt gekozen

Vi

het nut dat wordt ontleend aan alternatief i

e

grondgetal voor natuurlijk logaritme (± 2,72)

Als in het keuze-experiment een prijsvariabele is opgenomen kan het nut van ieder attribuutniveau worden vertaald naar een geldelijke waardering. Het nut van een attribuutniveau kan dan worden gerelateerd aan de prijsattributen. Kort samengevat geeft de utiliteitswaarde het nut aan dat de respondent toedeelt aan een eigenschap van een voorgelegd vignet. Vervolgens geeft het binominale logit model aan wat uit de steekproef de meest gewaardeerde combinatie van attribuutniveaus is.

6

Dit is een kansverdeling die sterk lijkt op een normale verdeling, maar waarvan de wiskundige formule

eenvoudiger is dan die van de normale verdeling, en die zich daardoor analytisch gemakkelijker laat manipuleren.


Net als bij de regressieanalyse is het ondenkbaar om de grote hoeveelheden aan data van bovenstaande berekeningen met de hand te doen. Het programma SAS en het minder bekende R leent zich goed om dit soort berekeningen op grote schaal uit te voeren. In paragraaf 6.5.2 wordt verder ingegaan op de analyse met SAS.

6.3.3 KEUZE TUSSEN RATING BASED METHODE EN DISCRTE CHOICE METHODE Voor het WTP onderzoek geniet de Discrete Choice Methode de voorkeur omdat bij RBM is de kans op valse ‘Stated preference’ groter is dan bij DCM doordat de respondenten zelf een cijfer

mogen geven. Bij

DCM

wordt

alleen een afweging

gevraagd

tussen

attribuuteigenschappen (Post, 2007). Hiernaast wordt er in dit onderzoek gekeken of respondenten een kwalitatief hoogwaardige maar duurdere situatie verkiezen boven een kwalitatief mindere situatie die goedkoper is. Vooral het keuzemoment, waarbij de doelgroepen de optie hebben om een voorkeur te geven, is belangrijk bij het beantwoorden van de vraag of consumenten extra willen betalen voor een energiezuinige woning.

6.4

BESCHRIJVENDE EN INDUCTIEVE STATISTIEK

6.4.1 STATISTIEK Statistiek biedt niet alleen de handvatten om de veelheid aan gegevens die voortkomen uit het onderzoek op de juiste wijze te analyseren en te interpreteren, maar ook om de gegevens op een overzichtelijke wijze samen te vatten en te presenteren (Vocht et al., 2004). Statistiek kan inhoudelijk worden onderverdeeld in twee richtingen: de beschrijvende of descriptieve statistiek en de inductieve of generaliserende statistiek. Beide vormen van onderzoek zijn van belang en zullen dus behandeld worden in dit hoofdstuk.

6.4.2 BESCHRIJVENDE STATISTIEK Bij beschrijvende statistiek zijn hypothesen en een theorie niet aan de orde. Beschrijvende statistiek heeft betrekking op het ordenen en presenteren van onderzoekgegevens in overzichtelijke tabellen en grafieken, en op samenvatten van gegevens door middel van statistische maten. Via beschrijvende statistiek probeer je antwoord te krijgen op open frequentieonderzoeksvragen zoals geslacht en leeftijd. Er worden verschillende soorten statistische maten onderscheiden: centrummaten, spreidingsmaten

en

associatiematen.

Centrum

maten

geven

het

middelpunt

of

zwaartepunt van een reeks aan. De bekendste centrummaat is het rekenkundig gemiddelde. Spreidingsmaten geven een indicatie van de verdeling van de gegevens. De bekendste spreidingsmaat is de standaarddeviatie. Associatiematen worden gebruikt om statistisch verband tussen twee variabelen uit te drukken. De bekendste associatiemaat is de correlatiecoëfficiënt.

6.4.3 INDUCTIEVE STATISTIEK Met inductieve statistiek wordt getracht om op basis van een representatieve of aselecte steekproef uitspraken te doen over de doelgroep van het onderzoek: de populatie. De


vraag daarbij is, of de uitkomsten van de steekproef geldig zijn voor de gehele populatie waaruit de steekproef getrokken is. Onder populatie wordt verstaan de verzameling eenheden die voor het onderzoek van belang is en waarover men door middel van het onderzoek een uitspraak wil doen. Zoals in dit onderzoek: alle eigenwoning bezitters in Nederland. Hoewel men uitspraak wil doen over de hele populatie is het vaak niet mogelijk alle elementen in die populatie ook daadwerkelijk in het onderzoek op te nemen. Dit is vaak veel te kostbaar of te arbeidsintensief. Volstaan wordt dan met een gedeelte uit dit geheel. Dit gedeelte heet de steekproef. De steekproef dient een juiste afspiegeling van de populatie te zijn. Er zijn een hoop statistische toetsen beschikbaar om te onderzoeken of de steekproeven significant (representatief) zijn voor de hele populatie. Welke toets het beste gebruikt kan worden hangt af van de onderzoeksvraag en de meetschaal.

6.5

PROGRAMMA’S VOOR DE VERWERKING VAN DE GEGEVENS

6.5.1 SPSS Voor de verwerking van onderzoeksgegevens van kleine beschrijvende onderzoeken is het programma Excel voldoende. SPSS leent zich echter veel beter om gangbare statische procedures uit te voeren omdat het programma de mogelijkheid biedt om relatief eenvoudig en snel, uitgebreide statistische bewerkingen uit te voeren (Grotenhuis, 2006). Aanvankelijk is SPSS ontstaan als een programmeertaal. Gebruikers schreven SPSS syntax. Bij het gebruik van SPSS onder Windows kan nog steeds gebruik gemaakt worden van deze commando-taal. Hierin kunnen de statistische handelingen worden ingetypt en via het run-commando worden uitgevoerd. Naast de Syntax bestaat SPSS uit een scherm met twee tabbladen met een ‘Data view’ tabblad waar de gegevens worden ingevoerd en een ‘Variable view’ tabblad waar de variabelen getoond worden. Vervolgens worden de statistische handelingen die geschreven worden in de Syntax getoond in een ‘output’ scherm. Het ‘output’ scherm toont ook grafieken. De WTP enquête is gemaakt in het programma NetQuestionaire (NetQ). NetQ biedt de mogelijkheid om op een vrij eenvoudige wijze vragenlijsten op te stellen en te distribueren. Vanuit NetQ kunnen de resultaten uit de enquête in één keer in het programma SPSS geplaatst worden waarbij de codes die gehanteerd zijn in NetQ ook in SPSS toegepast worden. SPSS wordt binnen dit onderzoek gebruikt voor zowel het beschrijvende onderzoek als voor inductief onderzoek (ranking van de prioriteiten).

6.5.2 SAS Voor het andere inductieve deel van het onderzoek, dus de verwerking van de vignetten, is het programma SPSS niet voldoende omdat hierin de Discrete Choice Methode niet geanalyseerd kan worden. Dit dient te geschieden in het programma SAS. SAS is een geïntegreerd systeem van software ontwikkeld door SAS Institute dat het mogelijk maakt om data te analyseren en te rapporteren. Het is een alternatief voor SPSS. Het programma is minder gebruiksvriendelijk dan SPSS, maar kent meer mogelijkheden voor analyses.


Het databestand moet in SPSS eerst bewerkt worden, voordat het getransporteerd kan worden naar SAS. Dit komt omdat op dat moment alleen nog maar de vignetten, met bijbehorende attributen, getoond worden welke gekozen zijn (choice=1). Voor de verwerking in SAS moeten ook de vignetten die niet gekozen zijn getoond worden (choice=2). Hierna kan de datafile gebruikt worden.

6.6

CONCLUSIE

Welke waarderingsmethode kan het best gebruikt worden om de ‘willingness to pay’ van de consument voor energiezuinige nieuwbouwwoning te bepalen?

Een goede manier om de ‘willingness to pay’ van de consument in kaart te brengen is het gebruik van ‘Stated Preference’ technieken waarbij direct de WTP gemeten wordt door te vragen naar iemands voorkeuren. Van de Stated Preference technieken is de Discrete Choice Methode de methode die het meest geschikt is bevonden voor de uitvoer van het onderzoek omdat er telkens een afweging gemaakt moet worden tussen verschillende attribuuteigenschappen. Zo dient de respondent een keuze te maken tussen een kwalitatief hoogwaardige maar duurdere situatie en een kwalitatief mindere situatie die goedkoper is. Vooral het keuzemoment, waarbij de doelgroepen de optie hebben om een voorkeur te geven, is belangrijk bij het beantwoorden van de vraag of consumenten extra willen betalen voor een energiezuinige woning. Een programma wat zich goed leent voor de verwerking van de vignetten analyse is SAS. Dit programma maakt het mogelijk analyses van om het totale nut van een vignet en de ‘probability of choice’, de kans dat een vignet gekozen wordt, te maken en te rapporteren.



7

WTP ENQUETE

PRAKTISCH KADER H7

WTP enquête

Digitale enquête maken en uitzetten

De enquête is twee keer digitaal uitgezet. De eerste keer als een pilot en de tweede keer in de definitieve vorm onder de leden van de Vereniging Eigen Huis. Op grond van de eerste enquête zijn een aantal aanpassingen gedaan in de uiteindelijke enquête. De definitieve enquête verschilt op een aantal fundamentele punten van de eerste en de beide enquêtes zullen daarom apart behandeld worden. Voor de uitgebreide uitkomsten uit beide enquêtes wordt er verwezen naar bijlage IX en bijlage X. Gegevens over pilot enquête: Datum: 28 september 2007 tot en met 22 oktober 2007 Doelgroep: Vrienden en kennissen Totale Steekproef: 400 Aantal respondenten: 257 Aantal afgeronde enquêtes: 187 Netto respons7: 64% Gegevens over enquête bij VEH: Datum: 24 oktober 2007 tot en met 5 november 2007 Doelgroep: Leden van de Vereniging Eigen Huis die geabonneerd zijn op de nieuwsbrief Totale Steekproef: 109.000 Aantal respondenten: 1003 Aantal afgeronde enquêtes: 815 Netto respons: 1%

7.1

PILOT ENQUÊTE

Zoals eerder vermeld, is deze enquête in samenwerking met Guus de Haas opgezet. Dit betekent dat ook enkele vragen ingingen op grootonderhoud aspecten in de bestaande voorraad. Deze vragen kwamen in deel 1 van het onderzoek naar voren. De vignettenanalyse kwam in deel 2 van de enquête voor. In deel 3 van de enquête vond de afsluiting plaats. Daarbij werd er gevraagd naar eventuele open aanmerkingen op de enquête, of de respondent in aanmerking wilden komen voor de prijs (een gratis energielabel van hun woning) en of de respondent op de hoogte wilden blijven van de resultaten van het onderzoek. De enquête was zo geprogrammeerd dat alle verschillende sets van de vignetten analyse, minimaal twee keer beoordeeld werden en dat elke respondent 15 combinaties voorgelegd kreeg.

7

Netto respons= (Aantal respondenten/totale steekproef) * 100%


7.1.1 DEEL 1 Deel 1 bevat de volgende onderdelen: A

Informatie over de woning

B

Renovatie

C

Achtergrond informatie

Onderdeel A vroeg naar het huidig type, de grootte en bouwjaar van de woning die de respondent bezit. Onderdeel B vroeg naar het verbruik, acties omtrent grootonderhoud werkzaamheden, investeringen en mening over bepaalde zaken die spelen zoals het energielabel. Onderdeel C vroeg naar de persoonsgegevens van de respondent zoals leeftijd, geslacht, opleiding, huishoudgrootte en inkomen. Deze persoonsgegevens waren van belang voor de bepaling van het marktsegment waarin de respondent viel en dus de bepaling van het type vignetten die de respondent in deel 2 voorgelegd kreeg. Zo kregen de respondenten die modaal (€28.000,- Bruto) en 1,5 keer modaal verdienden Combinatie A (de galerijwoning en eengezinswoning) voorgelegd. De mensen die 2 keer modaal of meer verdienden, kregen Combinatie B (de 2-onder-1-kap woning en de Vrijstaande woning) voorgelegd. Bepaling Marktsegment

Galerijwoning en Eengezinswoning (Combinatie A)

2-onder-1-kap woning en Vrijstaande woning (Combinatie B)

Figuur 7.1 – Bepaling marktsegment

7.1.2 DEEL 2 Op grond van de bepaling van het marktsegment, kreeg de respondent vijftienmaal een combinatie van twee vignetten voorgelegd. Op deze vignetten stond een hypothetische nieuwbouwwoning in Almere aangegeven. De respondent diende zijn voorkeur tussen de twee vignetten aan te geven. Opbouw vignetten Terugkomend op een deel van de onderzoeksvraag – Wat is de consument bereid om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning?- gaat het om de verkoopprijs voor een bepaalde woning. Die bepaalde woning bestaat uit een energielabel met de daarbij horende vaste lasten. Deze waarden werden dan ook op de vignetten getoond. Dit resulteert in het volgende model: Opbouw vignetten Type woning

Gebouw eigenschap: Waarden op vignetten

Galerijwoning Eengezinswoning

A-label Vaste lasten

Twee-onder-één-kap woning Vrijstaande woning

Verkoopprijs

Marktwaarde (WTP)


Energiezuinigheid

Het model geeft aan op welke waarden de analyse moet plaatsvinden om een antwoordt te krijgen op de vraag. Voor de verschillende waarden zijn diverse attribuut niveaus bepaald (tabel 7.1 en tabel 7.2). Combinatie A Attributen 1 Type woning 2 Energiezuinigheid 3 Vaste lasten

Niveaus 1 Galerijwoning

4 Verkoopprijs

1 Eengezinswoning

2 A

3 €

630

4 € 170.000 4 € 173.000 4 € 176.000

2 A+

3 €

561

4 € 178.000 4 € 182.500 4 € 187.000

2 A++

3 €

517

4 € 190.000 4 € 194.500 4 € 199.000

2 A

3 €

789

4 € 185.000 4 € 189.500 4 € 194.000

2 A+

3 €

677

4 € 197.000 4 € 199.000 4 € 201.500

2 A++

3 €

623

4 € 203.000 4 € 205.000 4 € 207.500

2 A

3 €

943

4 € 295.000 4 € 302.500 4 € 310.000

2 A+

3 €

817

4 € 315.000 4 € 317.500 4 € 320.000

2 A++

3 €

741

4 € 322.000 4 € 324.500 4 € 327.000

2 A

3 € 1.113

4 € 310.000 4 € 313.000 4 € 317.500

2 A+

3 €

954

4 € 320.000 4 € 325.000 4 € 330.000

2 A++

3 €

888

4 € 333.000 4 € 338.000 4 € 343.000

tabel 7.1 – Combinatie A, attribuutniveaus pilot enquête

Combinatie B Attributen 1 Type woning 2 Energiezuinigheid 3 Vaste lasten

Niveaus 1 Twee-onder-éénkap woning

4 Verkoopprijs

1 Vrijstaande woning

tabel 7.2 – Combinatie B, attribuutniveaus pilot enquête


Type woning Zoals in hoofdstuk 5 beschreven is, werd bij het opstellen van de vignetten gebruik gemaakt van de vier verschillende referentiewoningen van SenterNovem (bijlage IV).

Deze woningtypen zijn uitermate geschikt omdat ze naast een heldere opbouw van de V.O.N.-prijs

ook

beschikken

over

bepaalde

kwaliteiten

en

eigenschappen

zoals

oppervlakte. Bij de keuze tussen verschillende situaties spelen de kwaliteiten van de attributen ook sterk mee. Verkoopprijs De verkoopprijzen van bovenstaande woningen vormen de basis voor de bepaling van de verkoopprijzen van de woningen met een hogere energiezuinigheid. Voor de bepaling van de bouwkosten die nodig zijn om tot een hogere energiezuinigheid te komen, is de Toolkit duurzame woningbouw (Hameetman et al., 2006) gebruikt. De Toolkit duurzame woningbouw biedt een breed scala aan mogelijkheden om tot duurzame ingrepen of gebouwconcepten te komen. Bij deze mogelijkheden wordt ook de CO2 reductie, de energiebesparing, de EPC waarde en de prijs genoemd. De gekozen concepten voor de vignetten analyse staan in bijlage IV genoemd. Naast

de

bepaling

van

de

verkoopprijs

voor

elke

woning

met

een

bepaalde

energiezuinigheid, werden ook twee extra, met elkaar correlerende, verkoopprijzen gebruikt. Zo heeft bijvoorbeeld galerijwoning A de V.O.N.-prijs van €170.000,-. De twee extra verkoopprijzen bedragen €173.000,- respectievelijk €176.000,- en de beide verkoopprijzen voor een A-woning liggen daarmee net onder de verkoopprijs van A+ namelijk €178.000,- . Energiezuinigheid Een nieuwbouwwoning met een EPC van 0,8 valt in energielabel A. Woningen met een EPC tussen de 0,71 en 0,51 vallen in klasse A+ en woningen met een EPC lager dan 0,5 vallen in klasse A++8. Voor de bepaling van energiezuinige nieuwbouwwoningen zijn de gegevens over de referentiewoningen met A+ en A++ ook van belang. Het is dan namelijk mogelijk om van één type woning drie niveaus van energiezuinigheid te tonen. Voor extra

8

Dit is een schatting die genomen is aan de hand van de individuele gesprekken (bijlage I) omdat ten tijde

van dit rapport nog geen accurate inijkingstabel beschikbaar was.


informatie voor de ingrepen en kenmerken van de verschillende woningen wordt er naar bijlage IV verwezen. Deze ingrepen werden ook aan de respondent getoond als ze tijdens de enquête op een link klikten. In de enquête werd de energiezuinigheid weergegeven met de volgende kleuren en iconen: van links naar rechts lichtgroen met één brandend lampje A; enz.

figuur 7.2 – Vignetten in de pilot enquête

Vaste lasten De vaste lasten zijn bepaald aan de hand van gegevens van VROM (2006) en SenterNovem (2006). Onder vaste lasten wordt verstaan de totale woonuitgaven als: kosten aan gas, elektra, water, hypotheek, erfpacht, OZB, opstal verzekering, de rijksbijdrage (bijlage V). Een energiezuinige woning met label A+ of A++ heeft minder maandelijkse lasten. Dit komt doordat er minder geld betaald hoeft te worden aan hypotheekrente en nutsvoorzieningen vanwege de gunstige rente voor een groene hypotheek. Voor de bepaling van de vermindering van hypotheeklasten is gebruik gemaakt van informatie over de klimaat hypotheek van de Rabobank. Noot: Later in het proces kwam naar voren dat de hypotheek lasten van de twee-onderéén-kap woning en de vrijstaande woning te hoog bepaald zijn. Hierin was de klimaat hypotheek meegenomen terwijl de stichtingskosten van een woning lager moeten liggen dan € 272.268,- om in aanmerking te komen voor een groenfinanciering. In de definitieve enquête is deze fout hersteld. Locatie Omdat

de

verkoopprijzen

en

dus

ook

de

grondprijzen

van

de

standaard

referentiewoningen relatief laag liggen, is ervoor gekozen om de woningen op een fictieve locatie in Almere te plaatsen. Dit omdat de woning en grondprijzen daar gemiddeld lager liggen dan in de Randstad. Hoeveelheden Combinatie A en combinatie B geven elk 135 verschillende sets. Hierbij zijn een aantal combinaties weggelaten, omdat ze niet reëel leken. Een voorbeeld is een galerijwoning met een label A en een verkoopprijs van € 170.000,- naast precies dezelfde woning met een verkoopprijs € 173.00,-. De 135 sets zijn onderverdeeld in 9 categorieën van 15 sets


(Zie bijlage IX). Zo kreeg elke respondent in zijn enquête 15 verschillende combinaties van vignetten.

7.2

ENQUÊTE ONDER VEH

De eerste enquête is ingevuld door mensen uit het persoonlijke netwerk van Guus de Haas, begeleiders en mijzelf. Uit de pilot bleek dat de enquête op een aantal fundamentele punten aangepast diende te worden. Om deze reden wordt de inhoud van de nieuwe enquête hier apart besproken. De enquête onder VEH bestaat weer uit drie onderdelen met de zelfde opbouw als voorgaande enquête. De inhoud van de verschillende onderdelen is echter gewijzigd.

7.2.1 DEEL 1 Deel 1 bevat de volgende onderdelen: A

Informatie over de woning

B

Renovatie van de woning

C

Energie maatregelen

D

Achtergrond informatie

Onderdeel A vraagt naast het huidig type, de grootte en bouwjaar van de woning die de respondent bezit, ook of het een huur- of koop woning is, wat de postcode is en in hoeverre er rekening is gehouden met het energieverbruik van de woning toen deze werd gekocht. Onderdeel B vraagt net als in de pilot enquête naar het verbruik, acties omtrent grootonderhoud

werkzaamheden en investeringen. Verder

zijn de grootonderhoud

werkzaamheden in deze enquête gesplitst om zo meer inzicht te krijgen in de beweegredenen van de respondent voor elke actie. In onderdeel C wordt er dieper ingegaan op energiebesparende maatregelen in de toekomst, het Energie Prestatie Advies, het energielabel en er wordt door middel van ranking gevraagd welke factoren de respondent belangrijk vindt als hij een woning gaat kopen. Onderdeel D vraagt naar de persoonsgegevens van de respondent zoals leeftijd, geslacht, opleiding, huishoudgrootte en inkomen. De indeling van de opleidingscategorieën en de inkomenscategorieën is aanzienlijk anders dan bij de pilot enquête. De diverse inkomens bepalen nu niet langer in welk marktsegment de respondent terecht komt bij deel 2. Dit wordt bepaald aan de hand van een extra vraag die luidt: Stel dat u naar Almere zal verhuizen, naar welk type woning zal u dan zoeken? A

Galerijwoning

b

Eengezinswoning

c

Twee-onder-één-kap woning

d

Vrijstaande woning

Een belangrijke reden om dit te veranderen is dat uit de pilot enquête bleek dat doordat er twee verschillende woningtypen naast elkaar werden gelegd men ook onbewust de kenmerken en kwaliteiten van die bewuste woningen meenam. Door mensen van te voren naar hun voorkeur te vragen is dit probleem opgelost.


7.2.2 DEEL 2 Aan de hand van de laatste vraag is bepaald welke serie van vignetten de respondent voorgelegd krijgt. Deze serie bestaat uit elf combinaties van twee vignetten met een hypothetische nieuwbouwwoning in Almere. De respondent dient zijn voorkeur tussen de twee vignetten aan te geven. Opbouw vignetten De vignetten zijn op een andere wijze opgebouwd als bij de pilot. Uit de pilot enquête kwam naar voren dat mensen de prijs voor de vaste lasten verwarrend vonden en liever wilde weten wat de hypotheek kosten waren en wat de prijs was voor gas en elektra. Het model ziet er nu als volgt uit: Opbouw vignetten

Gebouw eigenschap:

Type woning

Waarden op vignetten

Galerijwoning

A-label

Eengezinswoning

CO2 reductie

Twee-onder-één-kap woning

Hypotheek lasten

Vrijstaande woning

Energie lasten

Energiezuinigheid Energiezuinigheid

Verkoopprijs

Marktwaarde (WTP)

Het model geeft aan op welke waarden de analyse moet plaatsvinden om een antwoord te krijgen op de vraag. Voor de verschillende waarden zijn diverse attribuut niveaus bepaald (tabel 7.3 t/m tabel 7.6). 1 2 3 4

Attributen Type woning Energielabel CO2 reductie Energie lasten

Niveaus 1 Galerijwoning


2 A

3

0% 4 €

113

2 A+

3

12% 4 €

72

2 A++

3

29% 4 €

50

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

€ € € € € € € € € € € €

708 744 779 815 732 768 805 841 767 805 843 882

6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

€ € € € € € € € € € € €

170.000 178.500 187.000 195.500 178.000 186.900 195.800 204.700 190.000 199.500 209.000 218.500

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

€ € € € € € € € € € € €

771 809 848 886 806 846 886 927 823 865 906 947

6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

€ € € € € € € € € € € €

185.000 194.250 203.500 212.750 197.000 206.850 216.700 226.550 203.000 213.150 223.300 233.450

tabel 7.3 – Galerijwoning, attribuut niveaus enquête VEH 1 2 3 4



Niveaus 1 Eengezinswoning

2 A

3

0% 4 €

177

2 A+

3

32% 4 €

103

2 A++

3

47% 4 €

77

tabel 7.4 – Eengezinswoning, attribuut niveaus enquête VEH


1 2 3 4


Niveaus 1 Twee-onder-éénkap woning


2 A

3

0% 4 €

215

2 A+

3

11% 4 €

133

2 A++

3

41% 4 €

93

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

€ € € € € € € € € € € €

1.229 1.291 1.352 1.414 1.313 1.378 1.444 1.509 1.342 1.409 1.476 1.543

6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

€ € € € € € € € € € € €

295.000 309.750 324.500 339.250 315.000 330.750 346.500 362.250 322.000 338.100 354.200 370.300

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

€ € € € € € € € € € € €

1.292 1.356 1.421 1.485 1.333 1.400 1.467 1.533 1.388 1.457 1.526 1.596

6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

€ € € € € € € € € € € €

310.000 325.500 341.000 356.500 320.000 336.000 352.000 368.000 333.000 349.650 366.300 382.950

tabel 7.5 – Twee-onder-één-kap, attribuut niveaus enquête VEH Attributen 1 2 3 4

Niveaus

Type woning Energielabel CO2 reductie Energie lasten

1 Vrijstaande Woning


2 A

3

0% 4 €

233

2 A+

3

18% 4 €

130

2 A++

3

21% 4 €

102

tabel 7.6 – Vrijstaande woning, attribuut niveaus enquête VEH

Type woning Net als in de pilot enquête wordt er gebruik gemaakt van de volgende woningtypen: galerijwoning, eengezinswoning, twee-onder-één-kap woning en vrijstaande woning. Energiezuinigheid Energiezuinigheid wordt net als in de pilot enquête weergegeven met lampjes en kleuren voor A, A+ en A++. Bij een eengezinswoning ziet dit er als volgt uit:

figuur 7.3 – Vignetten die gebruikt zijn in de enquête naar de VEH


CO2 reductie De CO2 reductie is in deze enquête toegevoegd omdat het naast het label een extra idee geeft van de energiezuinigheid van de woning. Deze CO2 reductie is bepaald aan de hand van de ingrepen die gedaan zijn om van A naar A+ en A++ te gaan (Hameetman et al., 2006). Meer informatie over de waarde van de CO2 reductie kan gevonden worden in bijlage IV. Vaste lasten, energielasten en hypotheek lasten De totale woonuitgaven van de verschillende woningtype zijn op een iets andere wijze bepaald dan in de pilot enquête. Zo is er voor de berekening van de hypotheeklasten uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek met een rente van 5%. Verder is er uitgegaan van een groen financiering9 voor de galerij- en eengezinswoning A+ en A++. Dit houdt in dat er 1,5% korting op de hypotheek wordt verkregen. Voor de bepaling van de energielasten van een A+ en A++ woning is er ook met andere waarden voor elektra gerekend dan in de pilot enquête. Eerst was er uitgegaan van vaste gemiddelden verkregen via VROM. Nu is er uitgegaan van de benodigde energie bij elk woningtype (KWh maal € 0,12 en m3 maal € 0,42). Zie voor een uitgebreide berekening van de vaste lasten bijlage VI. Omdat uit de pilot bleek dat het lastig was om duidelijke statistische uitkomsten te kunnen trekken uit de met elkaar correlerende verkoopprijzen die per type woning verschilden, is er bij deze enquête ervoor gekozen om de vaste lasten telkens met 5% te laten verspringen tot 15%. Door een vierde niveau er aan toe te voegen, wordt ook de bovengrens bepaald. Door de bovengrens te bepalen kan er duidelijk gezien worden aan welk attribuut de respondent meer waarde hecht, namelijk de energiezuinigheid of toch de prijs. De verspringing in lasten geeft een effect op de hypotheeklasten, welke weer gerelateerd is aan de verkoopprijzen. Voor een toelichting zie bijlage VII. Verkoopprijs De verkoopprijzen zijn op de zelfde wijze bepaald als in de pilot. De attribuutniveaus nemen in vier stappen met 5% toe van 0% tot 15%, zoals ook de hypotheek lasten van 0% tot 15% stapsgewijs toenemen, omdat de verkoopprijs gerelateerd is aan de hypotheek lasten. Locatie De locatie is gelijk aan die van de pilot. Hoeveelheden Er zijn per type woning drie energieniveaus die samen met de in vier niveaus variërende vaste lasten (3x4=12) 12 unieke combinaties vormen. Deze 12 combinaties worden

9

Woningen met een groen verklaring waarbij de stichtingskosten lager zijn dan € 272.268,- komen in

aanmerking voor een groen financiering (bron: www.VROM.nl).


telkens in andere tweetallen voorgelegd waardoor 66 unieke combinaties van de twee vignetten ontstaan. Anders als bij de pilot enquête is er voor gekozen om alle vignetten te laten beoordelen. Zelfs diegenen die logisch klinken, omdat dit voor de statistische analyses wenselijk werd geacht. Doordat 66 combinaties te veel zijn om aan elke respondent voor te leggen is er gekozen om deze 66 combinaties te verdelen onder 6 verschillende sets van 11. Op deze manier is de hoeveelheid aan combinaties nog goed door de respondent te beoordelen.


8

RESULTATEN VAN ONDERZOEK

PRAKTISCH KADER H8


Resultaten verwerken in SPSS en SAS

In dit hoofdstuk worden de resultaten van de enquête onder de leden van de Vereniging Eigen Huis besproken. De uitgebreide resultaten van de pilot enquête en de enquête VEH zijn te vinden in bijlage IX en X. De paragrafen zijn opgedeeld in de representativiteit en deel 1 en 2 van de enquête.

8.1

REPRESENTATIVITEIT VAN ENQUÊTE VEH

De enquête die onder de leden van de VEH is gehouden, is naar hun leden kenbaar gemaakt via de digitale nieuwsbrief die naar 109.000 mensen is verzonden. De link naar de enquête zag er als volgt uit:

Oproep: help mee bij consumentenonderzoek Doe mee met de energie-enquête en help twee studenten, Guus de Haas en Annelinda van Eck, bij hun onderzoek. Zij onderzoeken in hoeverre de veranderingen van het milieu van invloed zijn op het renovatie- en koopgedrag van de consument. Als u de enquête volledig afrondt kunt u kans maken op 1 van de 10 energielabels die onder de deelnemers verloot worden.

Naar het onderzoek >> Uit deze groep mensen heeft 1% gereageerd op het verzoek van deelname. Van de 1% hebben er 815 de enquête daadwerkelijk afgerond. De representativiteit van deze groep voor de Nederlandse bevolking is onderzocht op twee manieren: •

Vergelijking met WOON 2006 (64.005 respondenten)

•

Vergelijking met het marktindicator onderzoek van de VEH (665 respondenten)

Allereerst zijn de groepen respondenten aan elkaar gelijkgesteld door alleen naar de eigenwoningbezitter te kijken. Bij de enquête onder de leden van de VEH was namelijk 95% eigenwoningbezitter terwijl dit normaal gesproken bijna gelijkverdeeld is. De enquêtes zijn op de volgende punten vergeleken: geslacht, huishoudsamenstelling, aantal kinderen, inkomen, leeftijd, opleidingsniveau, huidige woningtype, gas en elektra kosten per jaar en twee grootonderhoud werkzaamheden namelijk verwarmingsketel en HR glas (bijlage XII). Op enkele fronten was de vergelijking tussen WOON 2006 en het marktindicator onderzoek niet mogelijk omdat sommige vragen niet in het onderzoek naar voren kwamen. Om de waarden te vergelijken zijn de verschillende bronnen opnieuw gecodeerd in SPSS. Alleen bij de kosten die de respondent maakt per jaar aan gas en elektra zijn grote afwijkingen gevonden. Dit terwijl het bouwjaar van de verschillende woningen niet van elkaar afwijkt. Een verklaring hiervoor kan liggen in een andere wijze 63 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

van vraagstellen. Op de overige fronten wijken de resultaten van de enquête onder de leden van de VEH niet significant af van WOON 2006 en het marktindicator onderzoek. De groep respondenten lijkt hiermee representatief voor de Nederlandse bevolking. Dit kan echter niet met zekerheid gesteld worden omdat de vergelijking voor een groot deel getrokken is op onafhankelijke variabelen en om meer hier een krachtigere uitspraak te kunnen doen zouden ook afhankelijk variabelen vergeleken moeten worden.

8.2

DEEL 1

In deze paragraaf worden de samenvatting en de conclusie beschreven van het eerste deel van de enquête. Achtergrond informatie respondenten De leeftijden van de verschillende respondenten zijn verspreid tussen 25 jaar en 64 jaar, waarbij er net iets meer mannen deelnamen dan vrouwen. Verder bestaat het merendeel van de respondenten uit tweepersoonshuishoudens zonder (thuiswonende) kinderen. Als ze wel thuiswonende kinderen hebben, dan zijn dit er één of twee die over het algemeen jonger zijn dan 18 jaar. 41% van de respondenten verdienen tussen de €1750,- en € 3050,- netto per maand en 33% meer dan € 3050,- netto per maand. Dit betekent dat de meeste respondenten bovenmodaal verdienen. Informatie over de woning 40% van de respondenten woont in een woning die groter is dan 110 m2 en 31% woont in een rijwoning. De meeste vrijstaande- en eengezinswoningen zijn van voor 1946 en na 1997.

De

meeste

twee-onder-één-kap

woningen

zijn

van

na

1987.

De

meeste

galerijwoningen zijn ook van na 1997. De respondenten die een universitaire opleiding hebben afgerond, wonen het meest in een eengezinswoning. Dit geldt ook voor degene die een hogere beroepsopleiding, een lagere beroepsonderwijs of een postdoctorale opleiding hebben afgerond. Verder wonen mensen met een hoger inkomen niet alleen geregeld in een vrijstaande woning of twee-onder-één-kap woning, maar ze kiezen ook voor een rijwoning of een hoekwoning. Wel is het zo dat de meeste mensen die in de vrijstaande woning en twee-onder-één-kap woning wonen meer verdienen dan € 3050,- per maand. De respondenten wonen over het hele land, al is er wel een grotere respons in de Randstad en grote steden. Dit is ook logisch, want daar wonen de meeste mensen. Niet alle respondenten die de enquête hebben ingevuld, wonen in een koopwoning. Van de mensen die in een huurwoning wonen (5%) wil 93 % binnen 2 jaar verhuizen. Dit is niet gelijk aan het landelijk gemiddelde en heeft te maken met de doelgroep waaronder de steekproef is getrokken. 33% van de mensen die een woning kochten, hebben bij de koop gelet op het energieverbruik van de woning. Bij 10% heeft het energieverbruik zelfs zwaar meegewogen bij de beslissing tot koop. Grootonderhoud 54% van de respondenten heeft wel eens grootonderhoud werkzaamheden aan hun woning uitgevoerd. De meest uitgevoerde groot onderhoud werkzaamheden zijn het vervangen of verplaatsen van de verwarmingsketel en radiatoren en het plaatsen van dubbel glas (Figuur 8.1). Deze werkzaamheden zijn meestal tussen de 1 en 5 jaar geleden uitgevoerd, waarbij de meeste investeringen onder de € 20.000,- liggen. De meest 64 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

voorkomende redenen die hiervoor werden gegeven, zijn: ‘noodzakelijke vervanging’, ‘om energie (kosten) te besparen’, ‘om comfort/behaaglijkheid woning te vergroten’ en ‘voor verbetering van het binnenklimaat’. Het milieu is hierbij vaak een prettige bijkomstigheid maar geen hoofdzaak. Bijna niemand geeft aan dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd om ‘zichzelf te onderscheiden van anderen’, ‘omdat ze graag trendsetter zijn’ en ‘omdat de rest van de straat het ook doet’. Dit geeft aan dat groot onderhoud werkzaamheden niet beïnvloedbaar zijn door imago. Het plaatsen van een zonne-energie systeem, een warmtewisselaar en een zonneboiler worden het minst vaak gedaan. Wel hebben de respondenten die deze werkzaamheden uitgevoerd hebben het gedaan om energie (kosten) te besparen en voor een beter milieu. Grootonderhoud werkzaamheden Plaatsen van een zonne-energie systeem Plaatsen van warmte wisselaar Plaatsen van een zonneboiler Buitengevel isolatie Spuwmuur isolatie Plaatsen van een vloerverwarming Kierdichting Isoleren van de begane grond vloer Isoleren van het dak Plaatsen van HR-glas Vervangen van de kozijnen Plaatsen van ventilatieroosters Vervangen dakbedekking Vervangen of plaatsen van de radiatoren Plaatsen van dubbel glas Vervangen of plaatsen van de verwarmingsketel 0

50

100

150

200

250

300

350

Aantallen Figuur 8.1 – Grootonderhoud werkzaamheden

Energie maatregelen Afgelopen jaren was het mogelijk om een Energie Prestatie Advies (EPA) van een woning op te stellen. 5% van de respondenten hebben dit toen gedaan. 54% van de respondenten is ten tijde van de enquête nog niet op de hoogte op de hoogte van de invoering van het energielabel. Dit terwijl de campagne van VROM al lang begonnen is. Voor 62% van de respondenten is de invoering niet een reden om de huidige woning te renoveren. De meest voorkomende redenen die hiervoor worden gegeven, zijn: •

‘Mijn huis is al in goede staat’

•

‘Dit laat ik over aan de nieuwe koper’

•

‘Ik zie het nut niet’

•

‘Ik denk niet de kosten eruit te zullen halen’

•

‘Weer een commercieel verhaal van de overheid’

•

‘Denk niet dat de koper zich laat beïnvloeden’

•

‘Geen geld voor’

Als het energieverbruik en dus de energielasten van de woning hoog zijn, dan zal men eerder zuiniger met energie omgaan (18%) en de woning renoveren (57%), dan verhuizen naar een andere, betere woning (17%). Energiebesparende maatregelen resulteren volgens de respondenten in de verbetering van het wooncomfort en de hoeveelheid tocht in huis. In mindere mate zijn ze het erover eens dat het ook de gezondheid en de hoeveelheid vocht in de woning verbetert. 65 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

Prioriteiten bij het kopen van een woning De respondenten werden gevraagd om 12 verschillende factoren die mede bepalend kunnen zijn bij het kopen van een woning te rangschikken op belangrijkheid (figuur 8.2). Hieruit komt naar voren dat mensen de betaalbaarheid, het woningtype, de locatie (stad) en de buurt het belangrijkst vinden. De energiezuinigheid van de woning komt pas op plaats 9. Bovendien komt er uit de Kendall’s W test10 een waarde van 0.180, hetgeen betekent dat er geen overeenstemming is tussen respondenten over het belang van de factoren bij het kopen van een woning. De respondenten die meer dan € 3050,- netto per maand verdienden, vonden de betaalbaarheid minder belangrijk dan mensen die tussen de € 1750,- en € 3050,verdienen. De mensen die meer dan € 3050,- verdienden, vonden de locatie weer belangrijker dan de mensen die tussen de € 1750,- en € 3050,- verdienden. Prioriteiten bij kopen van een woning Betaalbaarheid Woningtype Locatie (Stad) Buurt Oppervlak Staat van onderhoud Buitenruimte Type buurt bewoners Energiezuinigheid Parkeerplaats Ouderdom Oriëntatie 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1 = meest belangrijk 12 = minst belangrijk

7 6 5 4 3

1 = meest belangrijk 12 = minst belangrijk

figuur 8.2 – Factoren die belangrijk worden geacht bij het kopen van een woning

12 10 8 6 4 2 0 Betaalb Woning aar-type heid

Locatie _Stad

Buurt

Oppervlak

Onderhoud

Buitenruimte

Type Energie Parkeer Ouderbuurt -zuinig- -plaats dom bewone heid rs

Orientatie

figuur 8.3 – Boxplot van de factoren die belangrijk worden geacht bij het kopen van een woning

10

Met de Kendall’s W test kunnen verbanden en correlaties gezocht worden over de mate van

overeenstemming die er wel of niet is bij een groep respondenten. Bij een lage waarde (0,1-0.3) is er geen tot weinig verband en bij een hoge waarde (0,7-1) is er een sterk verband.


Een boxplot geeft een idee van de spreiding van de waarnemingen; hoe hoger de box, hoe groter de spreiding. In figuur 8.3 komt naar voren dat hoewel de locatie_stad in de ranking op de 3de plaats komt het toch ook vaak een hogere plaatsing gegeven wordt. Ook het oppervlak van de woning wordt vaak hoger geplaatst dan de buurt waarin de woning staat. Naar deel 2 De respondenten hebben door middel van een vraag aangegeven naar welk type woning ze zouden verhuizen als ze naar Almere gingen. 48% van de mensen die in een galerijwoning wonen, zouden weer naar een galerijwoning verhuizen. 42% van de mensen die in een eengezinswoning wonen zouden weer naar een eengezinswoning verhuizen. 40% van de mensen die in een twee-onder-één-kap wonen zouden weer naar een tweeonder-één-kap woning verhuizen en 81% van de mensen die in een vrijstaande woning woont, zou weer naar een vrijstaande woning verhuizen. Zie Figuur 8.4. Opvallend is om te zien dat bij de eengezinswoning 48% van de mensen naar een grotere woning zou verhuizen.

Wenswoning in Almere Wenswoning in Almere Gelerijwoning Galerijwoning

Aantallen

200

Eengezinswoning Eengezinswoning

150

Twee-onder-één-kap Twee-onder-één kap woning 100

Vrijstaande woning

Vrijstaande woning

50

0 Galerijwoning

Eengezinswoning

Twee-onder-éénkap woning

Vrijstaande woning

Huidige woning

Figuur 8.4 – Verhuizen van huidige woning naar type woning in Almere

8.2.1 RESULTATEN DEEL 1 SAMENGEVAT Aandachtspunten Om de representativiteit van het onderzoek te onderzoeken is de enquête vergeleken met WOON 2006 en het marktindicator onderzoek van de VEH. De resultaten lijken representatief te zijn. Echter kan dit niet met 100% zekerheid gesteld worden omdat er met te weinig afhankelijke variabelen vergeleken kan worden. De twee vragen over groot onderhoud in het marktindicator onderzoek van de VEH zijn hiervoor niet genoeg. Om hier een betrouwbare uitspraak over te doen zouden nog meer afhankelijke vragen uit deze enquête in ander onderzoek meegenomen moeten worden. De analyses die in voorgaande paragraaf gedaan zijn, worden voor dit onderzoek van belang geacht. Verdere analyses aan de hand van de enquête zullen plaatsvinden binnen het onderzoek van Guus de Haas en ten behoeve van het project RIGOREUS. Als extra aandachtpunt geldt dat dit onderzoek gedaan is in een periode waarin energiezuinigheid en milieu sinds kort veel aandacht in de media krijgen. De mening van de respondent kan hierdoor extra zijn beïnvloed en daardoor maakt de respondent misschien andere keuzes dan een jaar geleden.


Verder moet worden opgemerkt dat bij de vraag waarbij de respondent 12 factoren kon ordenen op prioriteit, het begrip ‘oriëntatie’ bij sommigen niet bekend was. Dit kan van invloed zijn geweest op de plaats die het heeft gekregen in de ranking. Conclusies Uit voorgaande analyse kan geconcludeerd worden dat grootonderhoud werkzaamheden door de meeste mensen worden genomen om er in eerste instantie zelf beter van te worden; financieel of wel ter bevordering van het binnenklimaat (tocht) en wooncomfort. Als ze hiermee een bijdrage kunnen leveren aan het milieu of de omgeving dan is dat een prettige bijkomstigheid maar geen belangrijke motivatie. Verder blijken mogelijke voordelen van de invoering van het energielabel ten tijde van het onderzoek, nog niet tot de consument (62%) te zijn doorgedrongen. Vaak geeft men aan het als een onnodige eis van de overheid te beschouwen en respondenten zien de financiële voordelen die het kan hebben, vooralsnog niet in. Als het energieverbruik en dus de energielasten van de woning hoog zijn, dan zal men eerder zuiniger met energie omgaan en de woning renoveren, dan verhuizen naar een andere, betere woning. Dat energiezuinigheid van de woning voor de consument nog niet als verkoopargument geldt, is ook te zien in de prioriteit die ze hieraan geven bij het kopen van een woning. Fysieke woonomgevingkenmerken als woningtype, oppervlakte, staat van onderhoud, buitenruimte en omgevingskenmerken als locatie, buurt en type buurtbewoners, spelen een belangrijkere rol dan de energiezuinigheid. Wel is energiezuinigheid belangrijker dan het hebben van een parkeerplaats. Dat het desondanks bij een kleine groep wel meespeelt, blijkt uit het feit dat de energiezuinigheid bij 10% van de mensen sterk heeft meegewogen in de beslissing bij het kopen van hun woning.


8.3

DEEL 2

De resultaten uit het eerste deel van de enquête geven een goed beeld van de respondenten en hun mening over energiezuinigheid maar het geeft nog geen beeld over de bereidheid om te betalen voor dit goed. Dit wordt in deze paragraaf verder onderzocht. Om dit te onderzoeken is een hoofdhypothese opgesteld waaraan de resultaten getoetst worden. De hoofdhypothese, gebaseerd op de huidige praktijk, vormt de basis voor dit onderzoek: Mensen zijn bereid om extra te betalen voor een energiezuinigere nieuwbouwwoning

Omdat de respondentengroep zeer divers is, is het interessant om te kijken of eigenschappen van de respondent zoals het type woning die ze gekozen hebben in Almere, het inkomen, het geslacht, de opleiding, de leeftijd en de huishoudgrootte van invloed zijn op de bereidheid van de respondent om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Dit resulteert in de volgende hypotheses: Mensen die in een galerijwoning willen wonen in Almere willen minder betalen voor energiezuinige nieuwbouwwoning dan mensen die in een vrijstaande woning willen wonen

Mensen met een hoog inkomen zijn bereid om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning dan mensen met een laag inkomen

Vrouwen zijn bereid om meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning dan mannen.

Mensen met een hoog opleidingsniveau willen meer betalen voor een energiezuiniger nieuwbouwwoning dan mensen met een laag opleidingsniveau Oudere

mensen

zijn

bereid

om

meer

te

betalen

voor

een

energiezuinigere

nieuwbouwwoning dan jonge mensen Tweepersoonshuishoudens zonder thuiswonende kinderen zijn bereid om meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning dan tweepersoonshuishoudens met thuiswonende kinderen Alleenstaanden zijn vaker bereid om meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning dan alleenstaanden met thuiswonende kinderen Tevens is de vraag waarbij men prioriteiten moet geven aan 12 factoren ook een interessante input voor 2 nieuwe hypothesen: Mensen die de betaalbaarheid van de woning als hoogste prioriteit hebben willen meer betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning


Mensen die de energiezuinigheid van de woning laag waarderen willen meer betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning

In de volgende paragrafen zullen de hypothesen getoetst worden aan de hand van de conjuncte analyse waarna de hypothesen bevestigd of ontkracht zullen worden.

8.3.1 TOELICHTING OP DE RESULTATEN Om de hypothesen te kunnen toetsen zijn er 17930 (815 respondenten*11 sets * van 2 vignetten) waarnemingen uit de choice based conjuncte analyse in SAS ingevoerd. Hieruit kan het nut (gebruikswaardering) welke de respondent toekent aan een attribuut of attribuut niveaus geanalyseerd worden. Om betrouwbare conclusies te trekken, wordt er een significantieniveau gekozen van 5% (p ≤ 0,05) wanneer het om hoofdeffecten van de attributen energielabel en verkoopprijs gaat. Dit houdt bijvoorbeeld in dat bij herhaling van het onderzoek doorgaans (in 95% van de onderzoeken) eveneens zal worden gevonden dat het betreffende attribuut een nut (utiliteit) heeft welke groter is dan 0 en dus een rol speelt bij de keuze voor een bepaald vignet. Omdat in de discrete choice modelling in SAS de interacties van de attributen energielabel en verkoopprijs met andere factoren (type wenswoning, geslacht, opleiding, enz) per attribuut niveau (bv galerijwoning * energielabel * verkoopprijs) wordt getoetst, wordt als significantieniveau voor interacties een grenswaarde van p=0.01 aangehouden. Utiliteiten in de standaard situatie worden gelijkgesteld aan nul. Zo kunnen utiliteiten die een positieve waardering hebben, een waarde hoger dan nul toegekend krijgen. Verwacht mag worden dat bij prijs de utiliteit lager zal zijn dan nul, omdat men prijsstijging altijd als negatief zal waarderen. De uiteindelijke keuze voor een van de vignetten worden bepaald door de hoogste totale utiliteit die door een respondent aan beide vignetten is toegekend op basis van de waardering van de attributen waaruit het vignet is opgebouwd. Dit komt tot uitdrukking in de ‘Probability of Choice’. Bij de ‘Probability of Choice’ geeft de P-waarde aan hoe groot de kans is dat een combinatie gekozen wordt. Deze P-waarde wordt deels bepaald door tegenliggend alternatief. Het ligt voor de hand dat een keuze moeilijker is naarmate de beide vignetten dichter bij elkaar liggen, dan wanneer 1 van de vignetten voor de respondent duidelijk geen optie is. Om te onderzoeken of een factor die niet werd gevarieerd in het keuze/experiment, zoals bijvoorbeeld inkomen of geslacht, van invloed is op de utiliteit van het energielabel of de hoogte van de verkoopprijs, wordt er onderzocht of de interactie tussen de betreffende factor en de attributen significant is. Mocht er sprake zijn van een significante interactie met het energielabel of de verkoopprijs, dan beïnvloedt de betreffende factor de gemiddelde utiliteit van dat attribuut en is er dus sprake van een relatie tussen deze factor en het attribuut.


8.3.2 TOETSING HOOFDHYPOTHESE Mensen zijn bereid om extra te betalen voor een energiezuinigere nieuwbouwwoning Deze hypothese is gevormd aan de hand van het onderzoek van Wobben et al. (2006) waaruit blijkt dat mensen het energielabel (EPBD) willen gebruiken om te onderhandelen over de verkoopprijs van de woning en dat men ook meer weer betalen voor een energiezuinige woning. Hoeveel dit is wordt getoetst in deze hypothese. In SAS wordt de hypothese eerst getoetst aan de ‘parameter estimate’ welke de utiliteit ofwel het nut van het energielabel en respectievelijk de verkoopprijs geeft (bijlage VIII). Onderstaande grafieken tonen de utiliteiten die horen bij het energielabel en de verkoopprijs.

Nut

Energielabel 3 2 1 0

A

A+

A++

Verkoopprijs

Nut

0

0%

-1

5%

10%

15%

-2 -3

Figuur 8.5 – Grafiek van de utiliteiten bij het energielabel (EPBD) en de verkoopprijs

In bovenstaande grafiek is goed te zien dat de stap van energielabel A+ naar energielabel A++ een positief afnemend nut laat zien. De lijn van de verkoopprijs is negatief en constant. Dit is logisch omdat, zoals eerder beargumenteerd, mensen het liefst extra kwaliteit willen zonder hiervoor te betalen. Vervolgens wordt er gekeken naar het nut van de combinatie van de twee attributen in onderstaande figuur. Utiliteit

1,33

1,4 1,2 1,0

0,63

0,69

0,8 0,6 0,4 0,2

0,02

0,0 -0,10

-0,2 -0,4 -0,6

-0,54 EPBD A+ * EPBD A+ * EPBD A+ * EPBD A++ * EPBD A++ * EPBD A++ * Verkoopprijs Verkoopprijs Verkoopprijs Verkoopprijs Verkoopprijs Verkoopprijs 5% 10% 15% 5% 10% 15%

Figuur 8.6 – Combinatie van de attributen energielabel (EPBD) en de verkoopprijs


Uit de uitkomsten in figuur 8.6 komt naar voren dat men 5% en 10% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs wil betalen voor een woning met een label A+. Voor een woning met een label A++ wil men zelfs 10% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs betalen. Echter is de A+ woning met de 10% kostprijsdekkende verkoopprijs niet significant en mag dus niet meegenomen worden in de conclusie. Uit de grafiek kan afgeleid

worden

dat

woningen

die

energiezuiniger

zijn,

dus

ook

een

hogere

gebruikswaardering (nut) krijgen van de respondenten. Het positieve nut van de energiezuinigheid weegt dus zwaarder dan de verkoopprijs. In de derde analyse is gekeken naar de kans dat elke combinatie van het energielabel en Verkoopprijsniveau gekozen wordt (Figuur 8.7). Hier is te zien dat men de hoogste waardering toekent aan een A++ zonder stijging in de verkoopprijs11. Vervolgens kent men ook deze hoge waardering toe aan een A+ en A woning. Dat ligt voor de hand, omdat mensen graag de hoogste kwaliteit voor de laagste prijs willen. Hierna neemt de kans trendmatig af. Probability of choice

Legenda: Verkoopprijs 0 = Verkoopprijs 0% 1 = Verkoopprijs 5% 2 = Verkoopprijs 10% 3 = Verkoopprijs 15% EPBD 0 = Energielabel A 1 = Energielabel A+ 2 = Energielabel A++

Figuur 8.7 – Probability of choice van energielabel (EPBD) maal verkoopprijs

Zoals eerder is beschreven, wil men 5% extra betalen voor een A+ woning en 10% voor een A++ woning. Deze vignetten hebben achtereenvolgens een ‘probability of choice’ van 0,158 en 0,093. De toegekende waarde is niet echt hoog in vergelijking tot de ‘probability of choice’ die toegekend wordt aan een A++ woning zonder stijging in de verkoopprijs (p=0,569). Hieruit kan geconcludeerd worden dat de kans minder groot is dat men veel meer wil betalen en dat er naar een middenweg gezocht moet worden.

11

Hierbij wordt nogmaals opgemerkt, dat in de verkoopprijs rekening is gehouden met de extra kosten die

gemaakt moeten worden om tot een hogere energiezuinigheid te komen.


Na deze analyse is gekeken naar de combinaties van de vignetten. De kans dat een vignet gekozen wordt tegenover het tegenliggende alternatief hangt af van de attributen die daarop benoemd zijn. In onderstaande tabel staan de combinaties met de bijbehorende pwaarden benoemd. De p-waarde geeft de ‘choice probability’ aan; oftewel de kans dat het ene vignet boven de andere verkozen wordt. Noot: tabel 8.1 is in twee kolommen weergegeven waarbij eerst de eerste p-waarde informatief is, omdat de keuze voor het alternatieve vignet gelijk is aan 1-de kans dat het eerste vignet is gekozen. .

Nr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

P 0.99509 0.98830 0.98802 0.97433 0.97175 0.97132 0.97065 0.96965 0.96919 0.96919 0.94055 0.94055 0.94055 0.93922 0.93832 0.93238 0.93016 0.92914 0.92757 0.92757 0.92757 0.92757 0.86836 0.86563 0.86563 0.86563 0.86381 0.86381 0.86381 0.86100 0.85680 0.85489 0.84225

label Verk.p. A++ A+ A++ A++ A+ A+ A++ A++ A++ A++ A++ A A+ A++ A++ A+ A+ A+ A++ A++ A++ A++ A+ A++ A A+ A A+ A++ A++ A++ A++ A+

0% 0% 0% 0% 0% 5% 5% 0% 10% 10% 0% 0% 0% 0% 5% 5% 0% 10% 15% 0% 5% 10% 0% 0% 0% 0% 5% 5% 5% 5% 0% 10% 10%

P & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

label Verk.p.

0.00491 0.01170 0.01198 0.02567 0.02825 0.02868 0.02935 0.03035 0.03081 0.03081 0.05945 0.05945 0.05945 0.06078 0.06168 0.06762 0.06984 0.07086 0.07243 0.07243 0.07243 0.07243 0.13164 0.13437 0.13437 0.13437 0.13619 0.13619 0.13619 0.13900 0.14320 0.14511 0.15775

A A A A+ A A A A A A A+ A A++ A+ A+ A A A A A A A A++ A++ A+ A A++ A+ A A+ A+ A+ A

15% 15% 10% 15% 10% 15% 10% 5% 15% 15% 15% 15% 15% 10% 15% 10% 5% 15% 15% 0% 5% 10% 15% 10% 10% 10% 15% 15% 15% 10% 5% 15% 10%

Nr

P

34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66

label Verk.p.

0.84225 0.84225 0.84225 0.83908 0.83697 0.83219 0.74769 0.72868 0.72560 0.72086 0.72086 0.72086 0.71384 0.71384 0.71384 0.71065 0.71065 0.71065 0.70576 0.70576 0.70576 0.70576 0.68492 0.68156 0.67400 0.66877 0.66532 0.55267 0.54681 0.54296 0.51845 0.50980 0.50592

A+ A+ A+ A++ A++ A++ A A+ A+ A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++ A++ A++ A++ A++ A+ A+ A+ A++ A++ A A A A+ A+ A+

5% 15% 0% 15% 5% 10% 0% 0% 5% 5% 5% 5% 0% 0% 0% 10% 10% 10% 0% 5% 10% 15% 15% 5% 10% 15% 10% 0% 0% 5% 5% 0% 10%

P & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

label Verk.p.

0.15775 0.15775 0.15775 0.16092 0.16303 0.16781 0.25231 0.27132 0.27440 0.27914 0.27914 0.27914 0.28616 0.28616 0.28616 0.28935 0.28935 0.28935 0.29424 0.29424 0.29424 0.29424 0.31508 0.31844 0.32600 0.33123 0.33468 0.44733 0.45319 0.45704 0.48155 0.49020 0.49408

A A A A A A A+ A++ A++ A++ A+ A A A+ A++ A++ A+ A A+ A+ A+ A+ A A A A A A++ A+ A+ A++ A++ A++

5% 15% 0% 10% 0% 5% 15% 10% 15% 10% 10% 10% 5% 5% 5% 15% 15% 15% 0% 5% 10% 15% 10% 0% 5% 5% 0% 15% 10% 15% 10% 5% 15%

tabel 8.1 – Vergelijking tussen vignetten

In bovenstaande tabel is vanaf nummer 33 een interessant keerpunt zichtbaar. De energiezuinigheid wordt verkozen boven de extra kosten (woning met label A+ en verkoopprijs 10% boven A woning met verkoopprijs 10%). Vervolgens is er bij nummer 40 weer een interessante wending. Daar valt de p-waarde met bijna een punt naar beneden en

wordt

het

goedkope

minder

energiezuinige

alternatief

boven

het

duurdere

energiezuinige alternatief gekozen. (label A en verkoopprijs 0% boven label A+ en verkoopprijs 15%). Vanaf nummer 61 liggen de vignet combinaties het dichts bij elkaar. Dit betekent dat de keuzes die hier gemaakt zijn, vrijwel gelijke kans hebben (label A en verkoopprijs 0% ten opzichte van label A++ en verkoopprijs 15%).


8.3.3 TOETSING HYPOTHESE TYPE WONING Mensen die in een galerijwoning willen wonen in Almere willen minder betalen voor energiezuinige nieuwbouwwoning dan mensen die in een vrijstaande woning willen wonen Deze hypothese is gebaseerd op de veronderstelling dat mensen die kleiner wonen een andere waarde geven aan energiezuinigheid dan mensen die groter wonen. Of dit correct is wordt getoetst door in het statistisch model de interactie tussen ‘type wenswoning’, het energielabel en de verkoopprijs op te nemen. Allereerst werd er aan de hand van het significantieniveau gekeken welke combinaties van woningen met energiezuinigheid en stijging in verkoopprijs significant zijn. Hieruit komt naar voren dat alle type woningen een relatie hebben met het energielabel. Met de verkoopprijs was er geen significante waardering en bij de interactie tussen type wenswoning, het energielabel en de verkoopprijs was er ook geen significante waardering (p>0.01). In Figuur 8.8 is de ‘probability of choice’ te zien die mensen toekennen aan een wenswoning in combinatie met de verschillende duurzaamheidniveaus. Over het algemeen is te zien dat voor elk type wenswoning de kans op keuze toeneemt naarmate het energielabel duurzamer wordt. Probability of choice

Legenda: EPBD 0 = Energielabel A 1 = Energielabel A+ 2 = Energielabel A++ Type wenswoning 1 = Galerijwoning 2 = Eengezinswoning 3 = Twee-onder-één-kap 4 = Vrijstaande woning

Figuur 8.8 – Probability of choice van de verkoopprijs maal type woning

Terugkijkend op de hypothese, kan gezegd worden dat er geen verband bestaat tussen de combinatie van type wenswoning in Almere en wat mensen extra willen betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Er bestaat alleen een verband met het energielabel. De hypothese wordt op basis van dit gegeven verworpen.


8.3.4 TOETSING HYPOTHESE INKOMEN Mensen met een hoog inkomen zijn bereid om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning dan mensen met een laag inkomen Deze hypothese is genomen met de gedachte dat mensen die meer geld hebben ook meer willen betalen voor duurzaamheid. Om dit te controleren is er eerst gekeken naar de interactie van inkomen, het energielabel en de verkoopprijs (bijlage VIII). Deze interactie bleek niet significant (p > 0.01) en het is dus niet zo dat mensen met een hoog inkomen sneller bereid zijn extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. De hypothese wordt verworpen.

8.3.5 TOETSING HYPOTHESE GESLACHT Vrouwen zijn bereid om meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning dan mannen. De hypothese is gebaseerd op het feit dat vrouwen vaak hun gevoel meer laten spreken bij het wegen tussen alternatieven. Deze hypothese is getoetst door de interactie tussen geslacht, het energielabel en de verkoopprijs te onderzoeken (bijlage VIII). Hieruit komt naar voren dat er geen relatie is met het geslacht en het energielabel en de verkoopprijs. De hypothese wordt verworpen.

8.3.6 TOETSING HYPOTHESE OPLEIDINGSNIVEAU Mensen met een hoog opleidingsniveau willen meer betalen voor een energiezuiniger nieuwbouwwoning dan mensen met een laag opleidingsniveau Bovenstaande hypothese is getrokken met de gedachte dat hoger opgeleiden meer kennis hebben over kwaliteit en waarde dan lager opgeleiden. De hypothese wordt getoetst door de interactie tussen opleiding, het energielabel en de verkoopprijs te onderzoeken (bijlage VIII) en hieruit blijkt inderdaad dat er een relatie en een positieve utiliteit is tussen een hoog opleidingsniveau, het belang dat mensen toekennen aan een A++ label, en de bereidheid om daar 5% of 10% extra voor te betalen (p< 0.01) ten opzichte van laag opgeleiden.

Probability of Choice 0,53 0,6 0,5 0,4 0,3

0,26 0,11

0,2 0,1 0 Hoog opgeleid * EPBD Hoog opgeleid * EPBD Hoog opgeleid * EPBD A++ * Verkoopprijs 5% A++ * Verkoopprijs 10% A++ * Verkoopprijs 15%

Figuur 8.9 – Interactie tussen hoog opgeleiden, het energielabel A++ en de verkoopprijs


In figuur 8.9 is te zien dat de kans dat een hogere verkoopprijs voor een A++ woning betaald wordt steeds kleiner wordt. Doordat het opleidingsniveau meespeelt bij de relatie met het energielabel en de verkoopprijs en er geen significante interactie aangetoond is met laag opgeleiden wordt de hypothese dus deels bevestigd.

8.3.7 TOETSING HYPOTHESE LEEFTIJD Oudere

mensen

zijn

bereid

om

meer

te

betalen

voor

een

energiezuinigere

nieuwbouwwoning dan jonge mensen Omdat ouderen vaak door levenservaring en kennis meer weten over welke kwaliteiten energiezuinigheid met zich meebrengt is bovenstaande hypothese opgesteld. Deze wordt getoetst op de interactie tussen leeftijd, het energielabel en de verkoopprijs (bijlage VIII). Er is een relatie tussen leeftijd 1 (34-64 jaar) en de bereidheid een 5% of 10% hogere verkoopprijs te betalen voor een woning met het energielabel A++ (p < 0.01) ten opzichte van leeftijd 2 (64+). Er is geen significante relatie tussen leeftijd en het belang dat men toekent aan het energielabel. Wel was er een significante interactie tussen de leeftijd en de bereidheid om een hogere verkoopprijs te betalen (p<0.01 voor alle prijsniveaus). Uit Figuur 8.10 blijkt dat de ‘probability of choice’ om extra te betalen voor een woning het laagst is voor mensen tussen de 34 en de 64 jaar. Probability of choice

Legenda: Verkoopprijs 0 = Verkoopprijs 0% 1 = Verkoopprijs 5% 2 = Verkoopprijs 10% 3 = Verkoopprijs 15% Leeftijd 0 = Jonger dan 34 jaar 1 = 34-64 jaar 2 = 64 jaar en ouder

Figuur 8.10 – Probability of choice van de verkoopprijs maal leeftijd

De hypothese, dat er een relatie is tussen de bereidheid om meer te betalen naarmate men ouder wordt, wordt deels bevestigd. Ouderen (64+) zijn meer dan mensen van middelbare leeftijd bereid om extra te betalen. Beter is echter om te stellen dat met name de leeftijdsgroep 34 tot 64 jaar, minder dan jongeren (< 34) en ouderen (64+) bereid zijn om extra te betalen voor een woning met energielabel en dat er dus geen lineair effect is van leeftijd. 76 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

8.3.8 TOETSING HYPOTHESE HUISHOUDSAMENSTELLING

Tweepersoonshuishoudens zonder thuiswonende kinderen zijn bereid om meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning dan tweepersoonshuishoudens met thuiswonende kinderen Alleenstaanden zijn vaker bereid om meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning dan alleenstaanden met thuiswonende kinderen Deze twee hypothesen zijn gesteld vanuit de gedachte dat als je alleen voor jezelf moet zorgen er meer geld over blijft voor andere zaken. De hypothesen worden getoetst door de interactie tussen huishoudsamenstelling, het energielabel en de verkoopprijs te onderzoeken. Inderdaad blijkt dat tweepersoonshuishoudens met kinderen minder bereid zijn om extra te betalen voor een duurzame nieuwbouwwoning dan een stel zonder thuiswonende kinderen, echter dit geldt alleen voor een A++ label met een verkoopprijs die 10% hoger ligt (p<0.01). Dit zelfde gold ook voor een alleenstaande met kinderen. Ook zijn zij minder geneigd om 10% extra te betalen voor een huis met A++ label dan een tweepersoonshuishouden zonder thuiswonende kinderen (p<0.01). Alle andere interacties waren niet significant.

De beide hypotheses kunnen dus ten dele worden

bevestigd.

8.3.9 TOETSEN HYPOTHESEN AAN DE HAND VAN PRIORITEITEN In deel 1 van de enquête is gevraagd aan de respondenten om 12 factoren op volgorde te zetten van hoogste prioriteit naar laagste prioriteit bij het kopen van een woning. De betaalbaarheid van de woning krijgt van de meeste respondenten de hoogste prioriteit. De energiezuinigheid van de woning komt op plaats 9 terecht. Allereerst wordt de bereidheid om extra te betalen voor een duurzamere woning van de groep respondenten die betaalbaarheid op de eerste, tweede en derde plaats hadden (68%) vergeleken met de bereidheid om extra te betalen voor een duurzamere woning van mensen die hier een lagere prioriteit aan toekenden (32%). Mensen die de betaalbaarheid van de woning als hoogste prioriteit hebben willen meer betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning Deze hypothese is getoetst door te kijken naar de interactie betaalbaarheid, het energielabel en de verkoopprijs. Hieruit komt naar voren dat er een relatie is tussen mensen die de betaalbaarheid van de woning als hoogste prioriteit hebben gegeven, het A+ label en de verkoopprijs 5%. Tevens is er ook een relatie tussen deze groep mensen, het label A++ en de verkoopprijs 0% tot 10%. Wel hebben beide relaties een negatief nut, wat betekent dat mensen die de betaalbaarheid van de woning als hoogste prioriteit geven, de relatie negatief waarderen. De hypothese wordt dus verworpen.

Mensen die de energiezuinigheid van de woning laag waarderen willen meer betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning De hypothese is getoetst door de interactie tussen het belang dat men hecht aan de energiezuinigheid van de nieuwe woning, het energielabel en de verkoopprijs te


onderzoeken. Over het algemeen was er geen verband en de hypothese wordt verworpen. De enige significante relatie die gevonden is (p < 0.01) was tussen de mensen die geen belang toekenden aan energiezuinigheid (31%), het A++ label en verkoopprijs 15%. Deze relatie kent een negatief nut.

8.3.10 RESULTATEN DEEL 2 SAMENGEVAT Aandachtspunten Uit de enquête kwam naar voren dat de respondenten zich laten beïnvloeden door de attributen die op de vignetten genoemd worden. Een woning met een hoger energielabel heeft lagere energielasten en soms12 lagere hypotheek lasten. Ook de CO2 reductie die genoemd is kan een invloed hebben op de keuze. Het is voor de respondent niet zichtbaar geweest hoe de verschillende niveaus in prijsstijging en energiezuinigheid met elkaar samenhingen. Dit komt omdat de respondent slechts 11 combinaties van de 66 heeft beoordeeld en hierdoor niet de verschillende sprongen heeft kunnen analyseren. Ze hebben hierdoor ook niet kunnen achterhalen wat de kostprijsdekkende verkoopprijs was en hebben dus echt hun mening gegeven aan de hand van de attributen die ze voorgelegd kregen. Sociaal wenselijk antwoordgedrag is hierdoor niet aannemelijk. Hiernaast kennen mensen een zekere kwaliteit toe aan een type woning met de daarbij horende kenmerken. De keuze tussen verschillende vignetten met de daarbij horende attributen hangt dus ook samen met de waardering die mensen toekennen aan een type woning. Voor dit onderzoek zijn slechts de hypothesen getrokken die van belang geacht worden. Desalniettemin is de input van deel 1 uitermate geschikt om nog verdergaande analyses te trekken. Het geniet dan ook een aanbeveling om met verder onderzoek op dit gebied gebruik te maken van deze bron van informatie. Conclusies Uit de hoofdhypothese kan er geconcludeerd worden dat mensen bij het zien van vignetten, met daarop verschillende attributen als het energielabel en de prijs, een energiezuinige woning hoger waarderen en hier dus ook meer voor willen betalen; 5% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs van een A+ woning en 10% voor een A++ woning. De kans dat deze situaties gekozen worden neemt wel trendmatig af en er moet dus een middenweg gekozen worden als deze resultaten in de praktijk toegepast gaan worden. In tabel 8.2 is te zien wat de extra opbrengsten voor de projectontwikkelaar bij de resultaten kunnen zijn. Een stijging van 15% in de verkoopprijs is dus duidelijk te veel. Dit betekent dat de stappen die genomen zijn van 0%, 5%, 10% en 15% goed zijn omdat nu ook een bovengrens bepaald is.

12

Bij woningen waarbij de stichtingskosten lager zijn dan € 272.268,-


Type woning

label

Van basis verkoopprijs Naar verkoopprijs Extra opbrengst

Galerijwoning Galerijwoning Galerijwoning

A A+ A++

€ € €

170.000 178.000 190.000

€ € €

170.000 € 0 186.900 € 8.900 209.000 € 19.000

Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning

A A+ A++

€ € €

185.000 197.000 203.000

€ € €

185.000 € 0 206.850 € 9.850 223.300 € 20.300

2-onder-1-kap 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap

A A+ A++

€ € €

295.000 315.000 322.000

€ € €

295.000 € 0 330.750 € 15.750 354.200 € 32.200

Vrijstaande woning A Vrijstaande woning A+ Vrijstaande woning A++

€ € €

310.000 320.000 333.000

€ € €

310.000 € 0 336.000 € 16.000 366.300 € 33.300

Tabel 8.2 – Extra opbrengsten in kaart aan de hand van de hoofdhypothese

Uit de overige hypothesen blijkt dat er een verband is aangetoond tussen het type woning dat mensen in Almere zouden kiezen en het energielabel, maar er is daarbij geen verband aangetoond met de verkoopprijs. Er is ook geen significante relatie tussen inkomen en geslacht en een energiezuinige nieuwbouwwoning met de daarbij horende verkoopprijs. Bij de vergelijking met het opleidingsniveau is er een relatie aangetoond tussen hoog opgeleiden het A++ label en de verkoopprijs. Hoog opgeleiden zijn bereid om tot 10% meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Er is een relatie aangetoond tussen de leeftijdscategorie 34-64 jaar en de bereidheid om 5% en 10% extra te betalen voor een woning met het energielabel A++ ten opzichte van mensen ouder dan 64 jaar. Anders beschouwd suggereren de resultaten dat met name de groep van middelbare leeftijd (35-64) minder bereid is om extra te betalen. Dit lijkt overeen te komen met het feit dat er een relatie werd aangetoond tussen tweepersoonshuishouden zonder (thuiswonende) kinderen het energielabel A++ en de verkoopprijs 10% ten opzichte van tweepersoonshuishouden

met

thuiswonende

kinderen

en

alleenstaanden

met

thuiswonende kinderen. Geconcludeerd kan worden dat het type wenswoning, het inkomen en het geslacht geen invloed

hebben

op

de

bereidheid

om

te

betalen

voor

een

energiezuinige

nieuwbouwwoning. Wel zijn er op grond van dit onderzoek aanwijzingen dat hoger opgeleiden een grotere bereidheid hebben om extra te betalen voor een energiezuinige woning dan laagopgeleiden, en lijken gezinnen met thuiswonende kinderen een aparte groep te vormen. De groep gezinnen met kinderen zal overwegend in de leeftijdsgroep 3464 jaar vallen en beide groepen bleken minder bereid te zijn om extra te betalen voor een huis met een energielabel A+ of A++. Verder onderzoek zal uit moeten wijzen of bij deze groep andere overwegingen (attributen) zoals bijvoorbeeld ruimte een belangrijkere rol spelen dan milieuaspecten. Dit suggereert dat dergelijke investeringen beter gericht kunnen worden op jongeren (zonder kinderen) of ouderen.



9

SPANNINGSVELD RESULTATEN EN WTP

PRAKTISCH KADER H9

Spanningsveld resultaten uitzoeken Verwerking en werksessie

In dit hoofdstuk wordt onderzocht waar het spanningsveld ligt tussen de resultaten van de literatuurstudie en de resultaten van het WTP onderzoek. Tevens wordt er een uitspraak gedaan over de manier waarop projectontwikkelaars hun marketing gedrag kunnen aanpassen om optimaal in te spelen op de uitkomsten van de WTP analyse. Deze uitspraak wordt ondersteund door de werksessies, gehouden bij AM op 18 februari en 5 maart 2008 (bijlage III).

9.1

RENTABILITEIT DUURZAAM BOUWEN

Bij de meeste vormen van duurzaamheid die commercieel worden ondernomen is financiële rentabiliteit13 een voorwaarde. Deze financiële rentabiliteit heeft een breed spectrum: directe winst, innovatie, markten concurrentiepositie, continuïteit, imago, beperking van risico’s en daaruit voortvloeiende kosten etc. De rentabiliteit speelt echter een wisselende rol bij de beslissingen om duurzaamheid toe te passen in projecten. Dit is afhankelijk van de rollen en posities in het bouwproces en het directe belang (het profiteren van het rendement) (van Hal, 2004). Zoals beschreven staat in paragraaf 6.2 zijn er diverse vormen van projectontwikkeling. Projectontwikkelaars die gelieerd zijn aan een woningcorporatie en aan een belegger zijn veel meer gericht op de langere termijn en passen duurzaam bouwen uit rendement ook toe. Projectontwikkelaars die direct verkopen na oplevering ondervinden onvoldoende prikkel om duurzaam te bouwen doordat hun tijdshorizon te kort is om er werkelijk (financiële) voordelen van te kunnen hebben, tenzij de eventuele meerkosten door de afnemer worden opgebracht. Uit het WTP onderzoek blijkt dat de consument niet alleen de kostprijsdekkende verkoopprijs wil betalen voor een energiezuinige woning maar ook nog eens extra wil betalen voor die woning omdat de consument het een hogere waardering toekent. Die hogere waardering wordt door de consument toegekend omdat inzichtelijk is gemaakt hoeveel de kostenbesparing, de energiereductie en de CO2 reductie is. Deze attributen hangen

voor

hen

samen

met

milieubescherming,

kwaliteit,

gezondheid

en

de

portemonnee. En hoewel dit niet de hoogste prioriteit heeft bij het kopen van een woning speelt het wel mee als het totale woonconcept getoond wordt. Voor de projectontwikkelaar, die wil investeren in duurzaamheid, moet ruimte gezocht worden

13

in

de

kostprijsbenadering

en

de

marktwaardebenadering.

Vanuit

de

De rentabiliteit over het eigen vermogen (REV) wordt berekend door de nettowinst te delen door het

gemiddeld eigen vermogen (EV). Deze ratio drukt uit hoeveel winst een onderneming maakt ten opzichte van het kapitaal dat in de onderneming is gestoken.


kostprijsbenadering zal er een extra financiële injectie moeten plaatsvinden om tot duurzame kwalitatieve ingrepen te komen. Deze injectie komt tot uiting in de grondkosten, de bouwkosten, de ontwikkelkosten en de kapitaalkosten waarbij de verwachte waardecreatie zich uit in de marktwaarde die weer samenhangt met de verkoopprijs van de woning. Tussen de kosten en de opbrengsten (verkoopprijs) zit de winst/risico verhouding die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Onder winst worden de totale opbrengsten minus de kosten verstaan. De winstmarge wordt bepaald aan de hand van de omvang van de risico’s die met het project gepaard gaan. Bij investeringen in duurzaamheid zijn de kosten hoger en de risico’s ook hoger. De risico’s worden hoger omdat het natuurlijk de vraag blijft of mensen daadwerkelijk de woningen kopen (afzeten prijs risico). Nu bekend is hoeveel men meer wil betalen voor een energiezuinige woning wordt een deel van de afzeten prijsrisico’s opgevangen welke de winst van het bedrijf of te wel het Rendement op Eigen Vermogen ten goede komt.

9.2

MARKETING

Om daadwerkelijk het maximale rendement te behalen uit een energiezuinig project zijn een aantal aspecten van belang. Ten eerste moeten de verschillende betrokkenen bekend zijn met duurzaam bouwen of energiezuinig bouwen en de kwalitatieve en financiële meerwaarde hiervan. Ten tweede moet er vanaf de initiatieffase, intern goed tussen de verschillende betrokkenen (ontwikkelingsmanager, projectmanager, verkoopmanager en marketingmanager) gecommuniceerd worden over deze eigenschappen en het doel wat men voor ogen heeft. Vervolgens dienen de partijen die bij de verkoop betrokken zijn, de kwaliteiten, de kostenbesparing en mogelijkheden die duurzaam bouwen en energiezuinig bouwen met zich mee brengen voor de consument goed in beeld te brengen. Bij de communicatie naar de consument is het raadzaam om doelgroepsplitsing toe te passen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de doelgroepen die door Ettekoven (2006) gespecificeerd zijn: De milieu-idealist Zoals al eerder benoemd moet er bij deze groep mensen vooral op de duurzame en energiezuinige aspecten van de woning gewezen worden. De wijze waarop de woning energiezuiniger is geworden, wat tot een hoger energielabel en meer CO2 reductie heeft geleid, moet inzichtelijk zijn. De milieu-idealisten willen met eigen handelen de milieuproblemen terugbrengen en willen er dus alles aan doen om positieve ingrepen toe te passen. Producten als zonneboilers, zonne-energie systemen en warmtepompen dienen dan ook duidelijk naar deze groep gecommuniceerd te worden. Maar ook andere duurzame ingrepen als grijs wateropvang, kunnen bij deze groep mensen afzet vinden. De Cultural Creatives Bij de communicatie naar de Cultural Creatives moet over zowel de bijdrage aan het milieu als aan henzelf gecommuniceerd worden. Deze groep mensen heeft bij het WTP onderzoek waarschijnlijk keuzes gemaakt aan de hand van de volgende attributen: type woning, energielabel, energielasten hypotheek lasten, CO2 reductie en verkoopprijs. De producten die

dit

bewerkstelligd

hebben,

zoals

zonneboilers,

zonne-energie

systemen

en

warmtepompen maar ook energiebesparende ingrepen zoals bijvoorbeeld vloerverwarming moeten genoemd worden; vloerverwarming bespaart energie en heeft ook een positief effect op het binnenklimaat en het wooncomfort. De consumentenperceptie en de ‘Perceived consumer effectiveness’ moeten hierbij in acht genomen worden. Deze groep 82 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

mensen zijn best bereid om extra te betalen maar hier willen ze wel kwaliteit in de vorm van ‘gezondheid’, ‘energiezuinigheid’, ‘kostenbesparing’, ‘gemak’ en ‘comfort’ voor terug. De doorsnee Nederlander De doorsnee Nederlander hecht minder waarde aan het milieu en meer waarde aan de portemonnee. Deze groep heeft bij het WTP onderzoek waarschijnlijk zijn keuze gebaseerd op: het type woning, de energielasten, de hypotheek lasten en de verkoopprijs. Zij hebben gelet op situaties waarin het financiële perspectief positief was. Bij de benadering van deze groep is het aan te raden om duurzame ingrepen te onderbouwen met een financieel plaatje waarin de energiebesparing maar ook de hypotheek besparing, door middel van de groen hypotheek, inzichtelijk is gemaakt. Deze groep mensen wil waar voor hun geld en zal dus een harde afweging maken tussen de

fysieke woningkenmerken, fysieke

woonomgevingkenmerken, sociaal-culturele en sociaaleconomische woonomgevingkenmerken en de functionele woonomgevingkenmerken en de prijs die hiervoor betaald dient te worden. Het aanbieden van een totaal concept zal wellicht een oplossing zijn. Aangezien de doorsnee Nederlander met 83% de grootste groep is, is het raadzaam om hierbinnen ook weer onderscheid te maken. Hierbij kan gedacht worden aan leefstijlen of bijvoorbeeld inspelen op termen als hip en trendy.

9.3

CONCLUSIE

Hoe kunnen projectontwikkelaars het beste hun ontwikkelen marketing aanpassen om in te spelen op de uitkomsten van ‘willingness to pay’ analyse?

Op basis van de uitkomsten van de WTP analyse is er inzicht verkregen in de mate waarin men bereid is om extra te betalen voor een energiezuinige woning. De winst die hiermee behaald wordt komt tot uiting in een stijging van het rendement op eigen vermogen van de projectontwikkelaar. Om de maximale winst te behalen is het belangrijk dat gedurende het gehele project, er intern en extern goed gecommuniceerd wordt over de kwaliteiten van de energiezuinige woning. Hierbij kan er ingespeeld worden op de verschillende doelgroepen als de milieu-idealist, de Cultural Creatives en de doorsnee Nederlander maar er kan ook gefocust worden op andere doelgroepen. Belangrijk blijft hierbij om de consument inzicht te geven in de energiebesparing en de hypotheek besparing.



10

CONCLUSIE EN DISCUSSIE

PRAKTISCH KADER H10

Conclusie en discussie

Rapportage

In dit hoofdstuk wordt er nader ingegaan op de eindconclusies en discussie. In de discussie wordt er nader ingegaan op de interpretatie en verklaring van de resultaten. Opmerkingen in verband met methodiek, tekortkomingen en suggesties voor de toekomst worden hier ook behandeld.

10.1 CONCLUSIES Het doel van het onderzoek is om inzicht te krijgen in de bereidheid (‘willingness to pay’) van de consument om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning na de invoering van het energielabel. Op basis hiervan worden projectontwikkelaars richtlijnen aangereikt die duurzaam bouwen bevorderen. Een goede manier om de ‘willingness to pay’ (WTP) van de consument in kaart te brengen is het gebruik van ‘Stated Preference’ technieken waarbij direct de WTP gemeten wordt door te vragen naar iemands voorkeuren. Van de Stated Preference technieken is de Discrete Choice Methode het meest geschikt om inzicht te krijgen in de factoren (attributen) die van invloed zijn op de keuze voor een woning. Een respondent moet telkens een afweging maken tussen verschillende attribuuteigenschappen die op de vignetten genoemd worden. Zo dient de respondent een keuze te maken tussen een kwalitatief hoogwaardige maar duurdere situatie en een kwalitatief mindere situatie die goedkoper is. Een belangrijk voordeel van deze ‘vignettenmethode’ is, dat er echt een keuzemoment is. Uit de pilot enquête kwam naar voren dat het bij het toepassen van de vignettenanalyse het belangrijk is om mensen een totaal concept te tonen. Niet alleen attribuut eigenschappen als type woning, energielabel, vaste lasten en verkoopprijs zijn belangrijk maar ook inzicht in hoe de vaste lasten en het energielabel zijn opgebouwd. Verder bleek het niet raadzaam om twee type woningen naast elkaar te leggen omdat mensen dan niet alleen een keuze maken op basis van de attributen maar ook rekening houdt met het type woning. Het type woning hangt samen met kwaliteiten die geen deel uitmaken van dit onderzoek. De enquête die onder de leden van de Vereniging Eigen Huis is genomen, geeft een goed beeld van de waardering die mensen toekennen aan energiezuinigheid. Grootonderhoud werkzaamheden worden door de meeste mensen in eerste instantie genomen om er zelf beter van te worden; financieel of wel ter bevordering van het binnenmilieu en wooncomfort. Als ze hiermee een bijdrage kunnen leveren aan het milieu of de omgeving dat is dat een prettige bijkomstigheid maar geen noodzaak. Dit vertaalt zich ook in de mening over de invoering van het energielabel. De meeste mensen vinden het vaak weer een onnodige eis van de overheid en zien niet in welke financiële voordelen ermee behaald kunnen worden. Als het energieverbruik en dus de energielasten van de woning hoog zijn, zal men eerder zuiniger met energie omgaan en de woning renoveren, dan verhuizen naar 85 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

een betere woning. Dat energiezuinigheid van de woning voor de consument nog niet als verkoopargument geldt, is ook te zien in de prioriteit die ze hieraan wordt gegeven bij het kopen van een woning. Fysieke woonomgevingkenmerken als woningtype, oppervlakte, staat van onderhoud, buitenruimte en omgevingskenmerken als locatie, buurt en type buurtbewoners,

spelen

een

belangrijkere

rol

dan

de

energiezuinigheid.

Wel

is

energiezuinigheid belangrijker dan het hebben van een parkeerplaats. Dat het desondanks bij een kleine groep wel meespeelt, blijkt uit het feit dat de energiezuinigheid bij 10% van de mensen sterk heeft meegewogen in de beslissing bij het kopen van hun woning. Uit het onderzoek blijkt dat de meeste respondenten het eigen financiële en kwalitatieve gewin boven het milieu stellen als men rechtstreeks vraagt naar het belang van energiezuinigheid. Pas als mensen daadwerkelijk gedwongen worden om een keuze te maken uit een aantal vignetten met daarop de financiële- en milieu waarden, blijkt dat energiezuinigheid wel degelijk een rol speelt bij het maken van een keuze. De keuzeexperimenten in het tweede deel van de enquête laten zien dat mensen voor een A+ woning 5% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs willen betalen en zelfs 10% voor een A++ woning. Een prijs van 15% bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs is duidelijk te veel en is hiermee een goede bovengrens voor het onderzoek. De resultaten van het onderzoek suggereren dat de projectontwikkelaar een extra opbrengst kan genereren variërend van € 8.900,- (A+) tot €33.300,-. (A++), omdat in de verkoopprijs de meerkosten van de duurzame investeringen waren verrekend. De kans dat mensen voor deze situaties kiezen, neemt wel trendmatig af. Dit betekent dat er bij het in de markt plaatsen van de energiezuinige woningen goed gelet moet worden op de marketingstrategie om de extra winst te behalen. Zowel intern als extern moet er duidelijk gecommuniceerd worden over de mogelijkheden en de kwaliteiten van het product en is het belangrijk om te focussen op verschillende doelgroepen (doelgroepsplitsing) die elk in hun eigen context, taalgebruik en tijdschema benaderd dienen te worden. Hierbij kan er ingespeeld

worden

op

de

verschillende

doelgroepen

die

door

Ettekoven

(2006)

gespecificeerd zijn als de milieu-idealist (2%), de Cultural Creatives (15%) en de doorsnee Nederlander (82%) maar er kan ook gefocust worden op andere doelgroepen. Belangrijk blijft hierbij om de consument inzicht te geven in de energiebesparing en de hypotheek besparing. De doelgroep benaderen op eigenschappen als het type wenswoning, het inkomen en het geslacht heeft geen zin. Uit het onderzoek kwam namelijk duidelijk naar voren dat deze eigenschappen geen significante relatie hebben met de bereidheid om te betalen voor een energiezuinige woning. Wel zijn er op grond van dit onderzoek aanwijzingen dat hoger opgeleiden een grotere bereidheid hebben om extra te betalen voor een energiezuinige woning dan laagopgeleiden, en lijken gezinnen met thuiswonende kinderen een aparte groep te vormen. De groep gezinnen met kinderen zal overwegend in de leeftijdsgroep 3464 jaar vallen en beide groepen bleken minder bereid te zijn om extra te betalen voor een huis met een energielabel A+ of A++. Verder onderzoek zal uit moeten wijzen of bij deze groep andere overwegingen (attributen) zoals bijvoorbeeld ruimte een belangrijkere rol spelen dan milieuaspecten. Dit suggereert dat dergelijke investeringen beter gericht kunnen worden op jongeren (zonder kinderen) of ouderen. Als de marketingstrategie op een goede wijze wordt toegepast, dan kunnen er extra opbrengsten door de projectontwikkelaar worden gegenereerd, waardoor uiteindelijk het


rendement op eigen vermogen toeneemt. Duurzaam bouwen is hierdoor niet meer een last maar een kans om extra rendement te behalen.

10.2 DISCUSSIE Uit het onderzoek komt duidelijk één boodschap naar voren, namelijk dat er winst gemaakt kan worden door duurzaam of energiezuinig te bouwen. Hierbij moet echter niet uit het ook verloren worden wat de kern is van duurzaam bouwen en dat de kwaliteit van de woning en de milieuvriendelijkheid voorop moet blijven staan en niet de EPC-reductie. Want zoals uit de enquête naar voren kwam spelen andere aspecten als fysieke woningkenmerken, fysieke woonomgevingkenmerken, sociaal-culturele woonomgevingkenmerken, sociaaleconomische woonomgevingkenmerken en functionele woonomgevingkenmerken ook een belangrijke rol. Bij beoordeling van dit onderzoek door buitenstaanders zou gedacht kunnen worden dat de respondent inzicht had in de verschillende niveaus in prijsstijging van de verkoopprijs. Het tegengestelde is echter waar. Doordat zij telkens slechts 11 combinaties van de 66 combinaties beoordeelden, konden zij niet de verschillende sprongen analyseren. Ze hebben hierdoor ook niet kunnen achterhalen wat de kostprijsdekkende verkoopprijs was en hebben dus echt hun mening gegeven aan de hand van de attributen die ze voorgelegd kregen. Sociaal wenselijk antwoordgedrag was hierdoor uitgesloten. Uit de resultaten kwam naar voren dat de verschillende niveaus (0%, 5%, 10% en 15%) in prijsstijging bovenop de kostprijsdekkende verkoopprijs goede stappen waren. 5% en 10% speelden een duidelijke rol bij de stijging in energiezuinigheid waarbij 15% een goede bovengrens vormde. Een heldere bovengrens is bij deze vorm van onderzoek uitermate belangrijk omdat het de kaders aangeeft waarbinnen de resultaten vallen. Door de kaders kunnen kwantitatieve resultaten benoemd worden. Jammer genoeg kon uit de opbouw van de verkoopprijs van SenterNovem niet bepaald worden wat het winstopslag percentage van de ontwikkelaar was en wat de gehele looptijd van het project was. Hierdoor is het niet mogelijk geweest om aan de hand van de extra opbrengsten voor de ontwikkelaar te bepalen hoeveel het rendement op eigenvermogen (REV) of hoeveel de Internal Rate of Return14 (IRR) was. Wat mijn onderzoek onderscheid van andere onderzoeken zoals die van Banfi et al. (blz. 24), is dat door de grootte van de steekproef het onderscheidend vermogen van het onderzoek groter is. Door het grote aantal respondenten (n=816) kan met meer zekerheid worden gesteld dat mensen bereid zijn om extra te betalen voor een huis met een hoger energielabel. Daarmee bevestigt dit onderzoek de resultaten van Banfi et al. (2006) die in een onderzoek naar de WTP voor individuele maatregelen, bij 142 huiseigenaren, vinden dat men voor de meeste maatregelen tussen de 0% (HR++ glas vs dubbel glas) en 12% (ventilatiesysteem) extra wil betalen. Meer dan het onderzoek van Banfi et al. (2006) laat dit onderzoek zien dat hoge extra kosten (meer dan 10%) niet door iedereen zullen worden opgebracht. Een extra vraagprijs van 10% voor een A++-kwaliteit werd nog wel verkozen, echter een verhoging met 15% bleek in mijn onderzoek niet reëel.

14

Het rendement dat een project tijdens de hele looptijd jaarlijks oplevert


Wel moet worden opgemerkt dat mijn onderzoek een steekproef betreft van onder huiseigenaren. Gezien de vraagstelling van mijn onderzoek heb ik geprobeerd om een representatieve steekproef te krijgen door de vragen te richten aan mensen die lid zijn van de Vereniging Eigen Huis, omdat huiseigenaren een andere populatie vormen dan huurders. In mijn onderzoek zijn bovendien de kwalitatieve eigenschappen behorende bij een woning aan elkaar gelijk gesteld, zodat dus alleen op energiezuinigheid en prijs werd gevarieerd. Doordat deze eigenschappen met elkaar werden vergeleken en de rest constant bleef, lijkt het niet erg waarschijnlijk dat andere motieven als oppervlak, locatie, sfeer en onderhoud van de woning een prominente rol hebben gehad. Energielabel De invoer van het energielabel is erop gericht om het energieverbruik van de woning terug te dringen. Dit komt voort uit twee achterliggende gedachten. Ten eerste wil men een positieve bijdrage leveren aan het milieu. Dit doet de overheid door afspraken te maken in de vorm van het Kyoto protocol en door eigen doelstellingen te leggen met betrekking tot energiebesparing. Zo wil het kabinet de uitstoot van broeikasgassen in 2020 met 30% naar beneden brengen en in 2020 moet het aandeel duurzame energie 20% zijn. Een andere belangrijk onderdeel van het terugdringen van het energieverbruik van woningen is om ervoor te zorgen dat we in Nederland minder afhankelijk worden van fossiele brandstoffen en de daarbij horende prijzen. Dit omdat de voorraden in Nederland niet toerijkend genoeg zijn. Het heeft enige tijd geduurd voordat het energielabel in Nederland werd ingevoerd en er zijn sindsdien nog steeds enkele problemen en kritische noten. Zo zijn er op dit te weinig gecertificeerde Energie Prestatie Adviseurs (EPA) en is er nog geen landelijke dekking. Tevens verschilt de werkwijze van de gecertificeerde EPA-ers. Dit kwam onlangs pijnlijk aan het licht bij het TV-programma Radar toen door drie gecertificeerde bedrijven aan één woning een ander energielabel werd afgegeven. Tevens blijkt ook dat als de verkoper en de koper samen afspreken dat zij geen energielabel laten opmaken dit bij de notaris geen obstakel vormt om de koop door te laten gaan. Verder is het energielabel slechts verplicht is bij de bestaande bouw tot woningen die tot 10 jaar geleden gebouwd zijn. Het is niet verplicht voor nieuwbouw. Naast de onregelmatigheden in de markt is ook de publieke opinie, die uit de enquête naar voren kwam, opmerkelijk. Sommige mensen vinden het ‘weer een actie van de overheid om geld te verdienen’ of ze denken dat ‘de koper zich niet laat beïnvloeden door het label’. Hoewel er met het energielabel nog een hoop obstakels zijn te overwinnen, ben ik van mening dat het uiteindelijk wel een bijdrage gaat leveren aan het terug dringen van het energieverbruik in de woning. Zeker tegen het licht van de steeds verdere uitputting, vervuiling en aantasting van de aarde waardoor de energieprijzen blijven stijgen en waarbij de kans groot geacht wordt dat de energielasten de hypotheeklasten zullen overstijgen. Tegen die tijd zal, naar mijn mening, de energiezuinigheid van de woning een veel prominentere rol gaan spelen bij het kopen van een woning waardoor de bereidheid van de consument om hier meer voor te betalen ook groter wordt. Specifieke woningkenmerken en woonomgevingkenmerken die op dit moment de doorslag geven krijgen een minder grote prioriteit en energiezuinigheid, kostenbesparing en ouderdom van de woning een hogere prioriteit. Met het oog op deze veranderingen ben ik van mening dat de overheid het energielabel ook voor nieuwbouwwoningen verplicht moet stellen zodat nu al ingespeeld kan worden op de wensen in de toekomst. Bovendien worden de projectontwikkelaars op deze manier nog 88 Afstudeerverslag Annelinda van Eck

meer gestimuleerd om energiezuinig te bouwen om zo een positieve bijdrage te leveren aan de vermindering van biogassen. Aanbevelingen In dit onderzoek is er gekeken of verschillende eigenschappen van de respondent zoals het type woning die ze gekozen hebben in Almere, het inkomen, het geslacht, de opleiding, de leeftijd, de huishoudgrootte en de prioriteit die ze geven bij het kopen van een woning, van invloed zijn op de bereidheid van de respondent om extra te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. In verder onderzoek zou het interessant zijn om verder in te gaan de invloed van opleiding en met name op de positie van huishoudens met thuiswonende kinderen. Bij huishoudens met kinderen is nader onderzoek gewenst naar het belang van een energiezuinig label ten opzichte van andere attributen als ruimte, op de bereidheid om extra te investeren. Dergelijk onderzoek kan bijdragen aan een beter inzicht in het profiel van specifieke doelgroepen waarop gefocust zou kunnen worden met het in de markt plaatsen van energiezuinige woningen. Mijn onderzoek vond plaats op het moment dat het energielabel net verplicht was gesteld. Een aanzienlijk deel van de respondenten was nog niet bekend met dit label. Het zou interessant zijn om over 5 jaar te onderzoeken wat de invloed van een dergelijke maatregel is op de betalingsbereidheid van mensen. Bovendien zou over 5 jaar, met behulp van ‘revealed preferences methoden’, onderzocht kunnen worden hoeveel men daadwerkelijk bereid is geweest om extra te betalen voor een woning met label A+ en A++. Ook zou het interessant zijn om te analyseren of de focus op doelgroepen daadwerkelijk voor meer rendement heeft gezorgd.



LITERATUUR EN PRAKTIJKREFERENTIES Baarsma, B., Berkhout, P.H.G. en Hop, J.P. (2004) Op prijs gesteld, maar ook op kwaliteit. Amsterdam: SEO Stichting der Economisch Onderzoek te Amsterdam. Banfi, S., Farsi, M., Filippini, M. en Jakob, M. (2006) Willingness to pay for energy-saving measures in residential buildings. Zwitserland: Elsevier Berkhout, P.H.G. en Hop, J.P. (2002) Een prijskaartje aan kwaliteitskenmerken van kantoren, Onderzoek in opdracht van DTZ Zadelhoff en Twynstra Gudde. Amsterdam: SEO Stichting der Economisch Onderzoek te Amsterdam. Duijvestein, C.A.J. en Stofberg, F. (2006) Basisdocument, Wat is duurzaam bouwen? Utrecht: SenterNovem Eck, A.J.L. van (2007) literatuurscriptie AR0180, de kwalitatieve en kwantitatieve effecten van energielevering op het milieu en de consument. Delft: verkrijgbaar op aanvraag bij auteur. Ettekoven, J. van (2006) Heerlijk ontspannen, de marketing van duurzaam bouwen d.m.v. een positieve duurzaamheidsbeleving in vrijetijdswoningen. Delft: argief Explore lab Geurs,

K.T.

en

Haaijer,

M.E.

(2006)

De

optiewaarde

van

het

spoor.

Rapport

500021002/2006 Bilthoven: MNP Grotenhuis, M. te en Matthijssen, A. (2006) Basiscursus SPSS. Assen: van Gorcum Hal, A. van (2000) Beyond the demonstration project. Best: Aeneas Hal, A. van (2003) Trends, over de relatie duurzaam bouwen en de bouwtrends van de toekomst. Boxtel: Aeneas Hal, A. van (2004) Duurzaam bouwen vermarkten, Boxtel: Aeneas Hal, A. van (2004) Eindrapportage Onderzoek Financieel rendement duurzaam bouwen, Rotterdam: Nationaal DuBo centrum Hal, A. van (2006) Praktische Prikkels, een voorstel ter vergroting van de rentabiliteit van duurzaam bouwen. Utrecht: SenterNovem Hameetman, P., Haas, F. de en Aa, A. van der (2006) Toolkit duurzame woningbouw, voor ontwikkelaars, gemeenten en ontwerpers. Boxtel: Aeneas Kempen, E.E.M.M. van (2001) Een schatting van de baten van geluidmaatregelen. Bilthoven: RIVM


Kuhfeld, W. F. (2005) Marketing Research Methods in SAS, Experimental Design, Choice, Conjoint, and Graphical Techniques. SAS 9.1 Edition Hoijtink, J. (2004) Van geitenwollen sokken naar design jeans, over duurzaamheid en marketing. Amsterdam: Kluwer Milieu en natuur planbureau (2007) Milieu en duurzaamheid in regeerakkoord 2007. Bilthoven: MNP Post, J. (2007) Investeren in de openbare ruimte, zijn inwoners bereid om te betalen voor extra kwaliteit? Delft: Afstudeerverslag TUDelft SenterNovem

(2006)

Cijfers

en

tabellen

2006.

Utrecht:

SenterNovem

Kompas,

energiebewust wonen en werken SenterNovem (2007) Kosten en baten: de financiële aspecten van duurzaam bouwen. Utrecht: SenterNovem website SenterNovem (2007) Conceptrapport RIGOREUS, Renovatie-Innovatie in de Gebouwde Omgeving & Reductie Energiegebruik door Unieke Systeemintegratie. Delft: Printversie van C. van Oel SenterNovem (2007) Referentiewoningen nieuwbouw. Utrecht: SenterNovem website Siderius, F. (2008) Het energielabel, Hoe, wat, waarom eigenlijk? Delft: BOSS Magazine februari 2008 Veenma, K, Batenburg, R. en Breedveld, E. (2004) De vignetmethode, een praktische handleiding bij beleidsonderzoek. Tilburg/Utercht: IVA Visser, P. en Dam, F. van (2006) De prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs, Rotterdam: Nai uitgevers in opdracht van Ruimtelijk Planbureau Den Haag Vocht, A. de en Goedgeluk, R. (2004) Weten te meten & Meten om te weten. Delft TUP VROM (2005) Rapportage Bewoners Nieuwe Woningen 2005. Den Haag: VROM VROM, (2005) Regeleffecttoets aanscherpen EPC woningen. Den Haag: VROM mei 2005 VROM (2006) De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2006. Den Haag: VROM VROM

(2006)

Regeling

energieprestatie

gebouwen.

Den

Haag:

Regeling

van

de

Staatssecretaris van VROM van 21 december 2006 nr. DJZ 2006339319 Wobben, M.M.H., en K.J. Hooglander (2006) Market attractiveness EPC for builings, analyse van de enquête. SenterNovem


Websites: Bouwkunde

www.bk.tudelft.nl

Cobouw

www.cobouw.nl

KEI kenniscentrum

www.kei-centrum.nl

Rabobank

www.rabobank.nl

SBR

www.sbr.nl

SenterNovem

www.senternovem.nl

Vereniging Eigen Huis www.eigenhuis.nl VROM

www.vrom.nl

Wikimedia

www.wikimedia.org

Woonbond

www.woonbond.nl



BIJLAGEN BIJLAGE I

BEGRIPPENLIJST………………………………………………………………. 97

BIJLAGE II

SAMENVATTING EXPERTS…………………………..……………………… 99

BIJLAGE III

SAMENVATTING WERKSESSIE……………………………………………. 101

BIJLAGE IV

REFERENTIEWONINGEN…………………………..………………………… 103

BIJLAGE V

CIJFERS BIJ PILOT ENQUETE……………………………………………… 111

BIJLAGE VI

CIJFERS BIJ ENQUETE VEH….……………………………………………… 113

BIJLAGE VII COMBINATIES ENQUETE VEH……………………………………………… 115 BIJLAGE VIII SIGNIFICANTIENIVEAU’S………………….… OP BIJGEVOEGDE CD BIJLAGE IX

UITKOMSTEN PILOT ENQUETE……………… OP BIJGEVOEGDE CD

BIJLAGE X

UITKOMSTEN ENQUETE VEH………………… OP BIJGEVOEGDE CD

BIJLAGE XI

LITERATUUR ONDERZOEK….………………… OP BIJGEVOEGDE CD

BIJLAGE XII REPRESENTATIEVITEIT ENQUETE………… OP BIJGEVOEGDE CD



BIJLAGE I – BEGRIPPENLIJST Broeikaseffect

De term ‘broeikaseffect’ wordt in het huidige spraakgebruik veelal gebezigd voor het versterkte broeikaseffect door een verhoogde concentratie van broeikasgassen in de atmosfeer (dampkring).

Duurzaam bouwen

Duurzaam bouwen is bouwen op een manier waarbij aan de huidige vraag voldaan wordt, zonder de mogelijkheden voor andere volkeren en toekomstige generaties te beperken.

CC

Culturale Creatives

Duurzame

Een duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de

ontwikkeling

behoeften van de huidige generatie, zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.

EPA

Energie Prestatie Advies

EPC

Energie Prestatie Coëfficiënt

EPBD

Energy Performance Building Directive

GPR Gebouw

GPR Gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van nieuwbouwwoningen en utiliteitsgebouwen in kaart te brengen door middel van rapportcijfers, met als doel duurzaam bouwen meetbaar en bespreekbaar te maken

IPCC

Intergovernmental Panel on Climate Change

IRR

Internal Rate of Return

RIGOREUS

Renovatie-Innovatie

in de

Gebouwde

Omgeving

&

Reductie

Energiegebruik door Unieke Systeemintegratie REV Toolkit

Rendement op Eigen Vermogen duurzame

woningbouw

Aan

de

hand

van

locatiekenmerken

ambities,

levert

dit

kwaliteitsprofielen

digitale

instrument

en

enkele

een

aantal

mogelijke energieconcepten, die ieder bestaan uit een set van samenhangende

bouwkundige

en

installatietechnische

maatregelen, voorzien van een procesbeschrijving hoe deze zijn te realiseren en prestatiekenmerken op energetische en financieel gebied. Trias Energetica

De drie stappen van de Trias Energetica volgen elkaar op. Als eerste moet er zoveel mogelijk worden gedaan aan de beperking van de vraag. Dit kan door de woningen te isoleren of te zorgen voor warmte terugwinning. De tweede stap is de inzet van de duurzame energie. En de laatste stap is om de fossiele energie zo efficiënt mogelijk te gebruiken om het gebruik tot een minimum te beperken.

Vignet

Een vignet is een korte beschrijving van een hypothetische persoon of situatie die relevant geachte informatie bevat en die wordt voorgelegd aan respondenten om een oordeel te krijgen over een beschreven persoon of situatie.

Willingness to pay

Het bedrag dat mensen bereid zijn te betalen.

WTP

Willingness to pay



BIJLAGE II - SAMENVATTINGEN EXPERTS Gert-Wim Bos, Multi-development (12/03/07) Bij Multi-development is duurzaamheid niet één van de speerpunten vanuit het beleid zoals het neerzetten van mooie gebouwen echter kijken ze wel per opgave welke mogelijkheden er zijn. In sommige gevallen wordt warmte –koude terugwinning toegepast in samenwerking met externe partijen. Multi-development werkt business to business wat betekent dat ze geen direct contact hebben met de consument. John Bergs, benr-adviseurs (22/03/07) John Bergs adviseert externe partijen in de beginfase van het bouwproject hoe zij duurzaamheid het beste toe kunnen passen. Twee van zijn grote klanten zijn Wereldhave en Multi-development. Bij Wereldhave heeft hij meegewerkt aan een ‘duurzaam vastgoed rendement model’. In dit model worden alle aspecten van duurzaamheid vanaf de beginfase van het project tot de eindfase van een project meegenomen en afgezet tegen de kosten en inkomsten. Ook heeft John een model gemaakt om de gezondheid van een woning te bepalen. John vraagt zich af of de energiezuinigheid voldoende is om te concurreren en denk dat een waarde over de gezondheid van een woning net zo essentieel is. Marleen Spiekman, TNO Bouw (13/04/07) Marleen Spiekman is werkzaam bij TNO en kijkt onder andere naar de vertaling van de huidige energie berekeningsmethoden naar de toekomstige (energieprestatiecertificaat). Op dit moment wordt de Energieprestatie bij nieuwbouw gerelateerd aan de EPCberekening en bij bestaande bouw aan de Energie-Index. De EPC is een voortvloeisel uit de EPN waarbij in de begin fase bepaald wordt met een scala aan maatregelen hoe de verplichte norm van 0,8 gehaald gaat worden. Met de Energie-Index wordt er van de bestaande bouw door EPA-adviseurs een zo nauwkeurig mogelijke inschatting gemaakt van de hoeveelheid energie die een woning werkelijk verbruikt. Beide methoden geven een waarde die in het energieprestatiecertificaat naar voren komen. Nieuwbouwwoningen met een EPC van 0,8 krijgen het label A en met een EPC van 0,5 het label A++. Frans de Haas, De Haas en partners (04/05/07) Ik mag van Frans de Haas de Toolkit gebruiken als input voor de WTP analyse. Hij wees me nog op enkele interessante feiten. Zo hoeft niet altijd de grondquote duurder te zijn als de bouwkosten duurder zijn. Dit hangt af van de afspraken die er met de gemeente gemaakt zijn hierover. Ook moet er rekening gehouden worden met een extra investering budget van de toekomstig eigenaar-bewoners. Zij kunnen dit in duurzame maatregelen investeren of in een mooie keuken. De Toolkit bestaat op dit moment voor nieuwbouw. De Toolkit voor utiliteitsbouw, gebiedsontwikkeling en bestaande bouw is in ontwikkeling. Annelies Kronenberg, VROM (14/05/07) Annelies Kronenberg wijst erop dat het energieprestatiecertificaat vooral voor de bestaande bouw wordt ontwikkeld en dat bij nieuwbouw de overhandiging van een EPC certificaat volstaat. Ook meent zij dat een nieuwbouwwoning met een EPC van 0,8 in categorie A valt. Volgens Annelies zijn er op dit moment geen vergelijkbare onderzoeken


bezig. Echter word er wel met coöperaties onderhandeld om energiebesparing in de bestaande bouw toe te passen. Ze raadt me aan om contact op te nemen met de volgende personen: Dorien Putman (ASN bank), Chris Bruijnes (Milieu Centraal), Teun Bokhoven (PEGO), B. Bos (Vastgoed belang), Jaap Darwinkel of Ari Zijlstra (NVM), mevr. Sweringa (OFW woondiensten), Hans van Eck (senternovem) en Pieter Hameetman (BAM). Frank van Genne, AM Wonen (08/06/07) Frank van Genne is parttime werkzaam bij AM Wonen als directeur Onderzoek en Innovatie en is tevens Lector bij de Hanzehogeschool Groningen (www.vastgoedbeter.nl). Hij onderzoekt de relatie tussen de waarde van vastgoed, wat mensen ervoor betalen, hun eigenschappen en de woonomgeving. Bij Frank heb ik over mijn afstudeeronderzoek gesproken en de mogelijkheid om bij AM Wonen stage te lopen. Vanuit het oogpunt van zijn onderzoek en interesse heeft hij enkele aanbevelingen gedaan op mijn onderzoek. Zo stelde hij voor om de verkoopprijs te koppelen aan de provincie waar de respondent zijn woning wil gaan zoeken. Ook was hij van mening dat niet alleen de verkoopprijs, vaste lasten en CO2-uitstoot op de vignetten benoemd moest worden maar ook bepaalde eigenschappen van de woning. Dit omdat de keuze bij het kopen van een woning concept gebonden is.


BIJLAGE III – SAMENVATTING WERKSESSIE Op 18 februari en 5 maart 2008 heb ik een werksessie gehouden op AM om mijn resultaten te bespreken. Aanwezig hierbij waren: •

Louis Hiddes, Directeur AM Energy

•

Frank van Genne, Directeur onderzoek en innovatie

•

Sander ter Beek, Hoofd verkoopmanager

•

Joke van der Star, Marketingmanager

Tijdens mijn presentatie ben ik ingegaan op de uitkomsten van de WTP enquête en hoe deze vervolgens in de markt geïmplementeerd zouden moeten worden om het maximale rendement te behalen. De focus zou kunnen liggen op duidelijke communicatie naar de verschillende doelgroepen; de milieu-idealist, de Cultural Creatives en de doorsnee Nederlander. Uit de discussie die na de presentatie plaatsvond kwamen een aantal interessante aspecten naar voren. Ten eerste blijkt het bij grotere organisaties waarbij verschillende functies

betrokken

zijn

vanaf

de

initiatieffase

(ontwikkelingsmanager)

naar

de

uitvoeringsfase (projectmanager) tot de verkoopfase (verkoopmanager), er momenteel nog niet goed intern gecommuniceerd wordt over duurzaamheid. Duurzaam bouwen en energiezuinig bouwen zijn voor een aantal mensen slecht holle begrippen doordat ze te weinig kennis hebben hierover. Om duurzaam bouwen en energiezuinig bouwen in de praktijk succesvol te implementeren is het belangrijk dat deze termen binnen de organisatie ‘handen en voeten’ krijgen. Hierdoor kan er vanaf de initiatief fase duidelijk gecommuniceerd worden. De verkoopmanager of verkoopadviseur is door deze goede communicatie ook beter op de hoogte van de kwaliteiten van de woning en kan het beter naar de klant verkopen. Het initiatief om duurzaam te bouwen zou dus door de ontwikkelingsmanager genomen moet worden waarna het door de projectmanager en de verkoopmanager opgepakt moet worden. De drive van verschillende personen om duurzaam te bouwen kan gestimuleerd worden door extra waardering (interne beloning) toe te kennen aan de personen die het al doen. Bij kleinere bedrijven is dit probleem van interne

communicatie

minder

aanwezig

omdat

de

initiatiefnemer

directer

kan

communiceren. Ten tweede denkt men dat de marges die gegeven zijn behaald kunnen worden maar dan zou er anders nagedacht moeten worden over de positionering en de marketing naar de consument. Inzicht geven in de maandelijkse lasten zijn klaarblijkelijk bepalend om het extra rendement te behalen echter is er nog een belangrijke gedragsbepalende coëfficiënt die hier moeilijk in meegenomen kan worden. Ten derde blijkt dat de manier waarop de woning naar de klant verkocht wordt van groot belang is voor de slagingskans van het project. Soms moet er extra geïnvesteerd worden om een goede marketing neer te zetten maar de kosten worden er vaak wel uitgehaald. Naast de focus op de doelgroepen; de milieu-idealist, de Cultural Creative en de doorsnee Nederlander, kan er ook gefocust worden op andere doelgroepen zoals leefstijl en hippe


mensen. Bijvoorbeeld: ‘nooit meer slapen in een te warm kamer!’ of ‘bespaar woningen’ of ‘spaarhuis’. Om het project dus een goede slagingskans te geven is het niet alleen belangrijk om naar de consument goed te communiceren over kwaliteit en besparingen maar ook intern. Dan pas kan het maximale rendement behaald worden.


BIJLAGE IV – REFERENTIEWONINGEN SenterNovem Referentiewoning: Galerijwoning A Appartementen vertegenwoordigen circa 33 % van de woningproductie in Nederland. Eenderde van de appartementen wordt in de huursector gerealiseerd, tweederde in de koopsector. De oppervlakte van een appartement in de koopsector bedraagt gemiddeld 105 m2; in dit gemiddelde zijn zowel luxe penthouses als eenvoudige galerijwoningen opgenomen. Een appartement is veelal voorzien van twee slaapkamers.


Kenmerken:

Galerijwoning

Beukmaat

7,2 m

Woningdiepte Verdiepingshoogte Gebruiksoppervlakte Ag EPC Prijs V.O.N. Jaarlijks energieverbruik per m2 Jaarlijkse CO2 emissie

11,2 m 2,6 m 78 m2 0,8 € 170.000,98 kWh/m2 1.878 kg

Rc-waarde gevel

4,0 m2K/W

Rc-waarde dak

5,0 m2K/W

Rc-waarde begane grondvloer U-waarde ramen U-waarde voordeur Buitenzonwering op

4,0 m2K/W 1,7 m2K/W 2,0 m2K/W Z

Type verwarmingsinstallatie

HR-107 ketel, LT met radiatoren

Type ventilatiesysteem Type ventilatoren Type warmtapwatersysteem Rendement tapwater Zonneboiler

Zelfregelende roosters met mechanische afzuiging Gelijkstroom combiketel HRww CW4 67,5%* 44,8 m2 collectoroppervlak, voor tapwater**

Kenmerken:

Galerijwoning A+

Galerijwoning A++

Prijs V.O.N. Jaarlijks energieverbruik per m2 CO2 reductie t.o.v. referentiewoning EPC Isolatie Zonwering Kierdichting Bouwsysteem

€ 178.000,61 kWh/m2 12% 0,6 Toolkit Basis Nee 0,625 dm3/m2s Traditioneel, gemengd zwaar


Oriëntatie

Glasopp. Woonvertrek op zuid


Ventilatiesysteem Warmteopwekking * Temparatuurniveau * Warmteafgiftesysteem Tapwaterverwarming

Vraaggestuurde ventilatie WP + HR-107 collectief LTV Vloerverwarming WP + HR-107 collectief

HR-WTW Indiv. Combi-WP (grondwater) LTV Vloerverwarming Indiv. Combi-WP

Koudeopwekking * Temperatuurniveau * Koudeafgiftesysteem Zonneboiler Douche WTW Zomernachtventilatie

Ja HTK Vloerkoeling Nee Nee Nee

Ja HTK Vloerkoeling Ja Nee Nee

Referentie in Toolkit

Gc.1

Gi.2


SenterNovem Referentiewoning: Eengezinswoning A De rijwoningen vertegenwoordigen bijna 50% van de woningproductie in Nederland. Van die 50% is bijna driekwart een eengezinswoning. In totaal is 36,5% van de nieuwbouwwoningen een eengezinswoning. 20% van de rijwoningen wordt in de huursector gerealiseerd, 80% in de koopsector. De oppervlakte van een eengezinswoning bedraagt gemiddeld 125 m2. In een eengezinswoning zijn doorgaans drie slaapkamers aanwezig.


Kenmerken:

Waarden:

Beukmaat Woningdiepte Verdiepingshoogte Gebruiksoppervlakte Ag EPC Prijs V.O.N. Jaarlijks energieverbruik per m2 Jaarlijkse CO2 emissie

5,1 m 8,9 m 2,6 m 124 m2 0,8 € 185.000,100 kWh/m2 2.583 kg

Rc-waarde gevel Rc-waarde dak Rc-waarde begane grondvloer U-waarde ramen U-waarde voordeur Buitenzonwering op

3,0 4,0 3,0 1,8 2,0 Z

Type verwarmingsinstallatie Type ventilatiesysteem Type ventilatoren Type warmtapwatersysteem Rendement tapwater Zonneboiler

HR-107 ketel, HT met radiatoren Zelfregelende roosters met mechanische afzuiging Gelijkstroom combiketel HRww CW4 70% 2,8 m2 collectoroppervlak, alleen voor tapwater

Kenmerken:

Eengezinswoning A+

Eengezinswoning A++



€ 203.000,41 kWh/m2 47% 0,45 Passiefhuis Standaard Ja 0,15 dm3/sm2 Traditioneel, gemengd zwaar

Oriëntatie

Woonvertrek op zuid

woonvertrek op zuid


Vraaggestuurde ventilatie HR-107 LTV Vloerverwarming Combi-ketel

HR-WTW HR107/zonnegascombi LTV Radiatoren HR107/zonnegascombi


Nee Ja Ja Ja

Nee Ja Nee Ja, speciale voorzieningen


Ri.3

Ri.7

m2K/W m2K/W m2K/W W/m2K W/m2K


SenterNovem Referentiewoning: 2-onder-1-kap A De twee-onder-één-kap woningen vertegenwoordigen circa 13% van de woningproductie in Nederland. Het merendeel van de twee-onder-één-kap woningen wordt gerealiseerd in de koopsector. De oppervlakte van een twee-onder-één-kap woning bedraagt gemiddeld 142 m2. In een tweeonder-één-kap woning zijn doorgaans drie slaapkamers aanwezig.


Kenmerken:

Waarden:

Beukmaat

5,8 m

Woningdiepte Verdiepingshoogte Gebruiksoppervlakte Ag EPC Prijs V.O.N. Jaarlijks energieverbruik per m2 Jaarlijkse CO2 emissie

9,0 m 2,6 m 134 m2 0,8 € 295.000,110 kWh/m2 3.478 kg

Rc-waarde gevel

4,0 m2K/W

Rc-waarde dak Rc-waarde begane grondvloer U-waarde ramen U-waarde voordeur Buitenzonwering op

5,0 3,0 1,7 2,0 Z

Type verwarmingsinstallatie

HR-107 ketel, LT met vloerverwarming en radiatoren

Type ventilatiesysteem Type ventilatoren Type warmtapwatersysteem Rendement tapwater Zonneboiler

Zelfregelende roosters met mechanische afzuiging Gelijkstroom combiketel HRww CW4 72,5%* 2,8 m2 collectoroppervlak, alleen voor tapwater

m2K/W m2K/W m2K/W m2K/W

Kenmerken:

2-onder-1-kap A+

2-onder-1-kap A++




Oriëntatie




HR-WTW Combi WP (bodem) LTV Vloerverwarming Combi WP (bodem)

Vraaggestuude ventilatie Combi-WP (grondwater) LTV Vloerverwarming Combi-WP (grondwater)



Ja HTK Vloerkoeling Ja Ja Nee


Ti.1

Ti.3


SenterNovem Referentiewoning: Vrijstaande woning A De

vrijstaande

woningproductie

woningen in

vertegenwoordigen

Nederland.

Alle

circa

vrijstaande

5%

woningen

van

de

worden

gerealiseerd in de koopsector. De oppervlakte van een vrijstaande woning bedraagt gemiddeld 164 m2. In een vrijstaande woning zijn doorgaans drie slaapkamers aanwezig.


Kenmerken:

Waarden:

Beukmaat Woningdiepte Verdiepingshoogte Gebruiksoppervlakte Ag EPC Prijs V.O.N. Jaarlijks energieverbruik per m2 Jaarlijkse CO2 emissie

6,0 m 10,2 m 2,6 m 125 m2 € 310.000,113 kWh/m2 4.012 kg

Rc-waarde gevel

4,0 m2K/W

Rc-waarde dak Rc-waarde begane grondvloer U-waarde ramen U-waarde voordeur Buitenzonwering op

4,0 m2K/W 3,0 m2K/W 1,7 m2K/W 2,0 m2K/W Z, W

Type verwarmingsinstallatie Type ventilatiesysteem Type ventilatoren Type warmtapwatersysteem Rendement tapwater Zonneboiler

HR-107 ketel, LT met vloerverwarming en radiatoren Zelfregelende roosters met mechanische afzuiging Gelijkstroom combiketel HRww CW5 72,5%* 5,6 m2 collectoroppervlak, voor tapwater en ruimteverwarming

Kenmerken:

Vrijstaande woning A+

Vrijstaande woning A++




Oriëntatie




HR-WTW WP + HR-107 collectief LTV Vloerverwarming WP + HR-107 collectief

HR-WTW Indiv. Combi-WP (gr.w.) LTV Vloerverwarming Indiv. Combi-WP (gr.w.)



Ja HTK Vloerkoeling Ja Nee Nee


Uc.1

Ui.2


BIJLAGE V - CIJFERS BIJ PILOT ENQUÊTE TYPE WONING

label

Galerijwoning Galerijwoning Galerijwoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning WU=woonuitgaven

A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++

TYPE WONING Galerijwoning Galerijwoning Galerijwoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning

tot WU

Netto Bijk. WU Uitg. opl

630 561 517 789 677 623 943 817 741 1113 954 888

LABEL A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++

365 349 333 447 427 406 554 530 505 707 675 643

265 213 184 342 250 217 389 287 236 406 279 245

VERKOOPPRIJS € € € € € € € € € € € €

170.000 178.000 190.000 185.000 197.000 203.000 295.000 315.000 322.000 310.000 320.000 333.000

tot nuts gas elec

120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120

145 93 64 222 130 97 269 167 116 286 159 125

41 27 21 54 36 27 67 45 34 92 61 46

GBO m2 m3 73 315 73 315 73 315 123 450 123 450 123 450 134 590 134 590 134 590 125 540 125 540 125 540

fiscaal wat effect

89 56 37 154 85 63 184 111 74 177 86 70

15 10 7 15 10 7 18 12 9 18 12 9

133 127 120 174 166 158 200 190 180 286 271 257

Bruto Hypouitg. theek 498 475 453 621 592 564 754 720 685 993 946 900

Grondkosten pijs/m2 € 2.329 20% € 2.438 20% € 2.603 20% € 1.504 25% € 1.602 25% € 1.650 25% € 2.201 28% € 2.351 28% € 2.403 28% € 2.480 25% € 2.560 25% € 2.664 25%

476 452 429 595 565 536 714 679 643 952 905 857

Grondkosten € € € € € € € € € € € €

34.000 35.600 38.000 46.250 49.250 50.750 82.600 88.200 90.160 77.500 80.000 83.250

erfpacht

ozb opstal

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

12 13 13 13 14 14 21 22 23 22 23 24

Rijksbijdr.

12 12 13 15 15 15 20 21 21 20 21 21

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Bouwkosten Toolkit € 136.000 € € 142.400 € 6.400 € 152.000 € 16.000 € 138.750 € € 147.750 € 9.000 € 152.250 € 13.500 € 212.400 € € 226.800 € 14.400 € 231.840 € 19.440 € 232.500 € € 240.000 € 7.500 € 249.750 € 17.250



BIJLAGE VI – CIJFERS ENQUÊTE VEH TYPE WONING

label

tot WU

Netto Bijk. WU Uitg. opl

Galerijwoning A Galerijwoning A+ Galerijwoning A++ Eengezinswoning A Eengezinswoning A+ Eengezinswoning A++ 2-onder-1-kap A 2-onder-1-kap A+ 2-onder-1-kap A++ Vrijstaande woningA Vrijstaande woningA+ Vrijstaande woningA++ WU=woonuitgaven

779 751 753 885 833 817 1277 1251 1229 1315 1236 1245

TYPE WONING Galerijwoning Galerijwoning Galerijwoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning

LABEL A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++

532 550 576 574 600 613 924 986 1008 944 975 1014

247 202 177 311 233 205 352 265 221 371 262 231

120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120

VERKOOPPRIJS € € € € € € € € € € € €

170.000 178.000 190.000 185.000 197.000 203.000 295.000 315.000 322.000 310.000 320.000 333.000

tot tot nuts energ 127 82 57 191 113 85 232 145 101 251 142 111

113 72 50 177 103 77 215 133 93 233 130 102

gas elec 41 27 21 54 36 27 67 45 34 92 61 46

GBO m2 m3 73 315 73 315 73 315 123 450 123 450 123 450 134 590 134 590 134 590 125 540 125 540 125 540

72 45 29 123 68 50 147 88 59 141 69 56

fiscaal wat effect 15 10 7 15 10 7 18 12 9 18 12 9

198 205 215 223 233 238 344 368 376 388 400 416

Bruto Hypouitg. theek 730 755 791 797 833 851 1268 1354 1384 1332 1375 1430

Grondkosten pijs/m2 € 2.329 20% € 2.438 20% € 2.603 20% € 1.504 25% € 1.602 25% € 1.650 25% € 2.201 28% € 2.351 28% € 2.403 28% € 2.480 25% € 2.560 25% € 2.664 25%

erfpacht

708 732 767 771 806 823 1229 1313 1342 1292 1333 1388

Grondkosten € € € € € € € € € € € €

34.000 35.600 38.000 46.250 49.250 50.750 82.600 88.200 90.160 77.500 80.000 83.250

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ozb opstal 12 13 13 13 14 14 21 22 23 22 23 24

Rijksbijdr.

12 12 13 15 15 15 20 21 21 20 21 21

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Bouwkosten Toolkit € 136.000 € € 142.400 € 6.400 € 152.000 € 16.000 € 138.750 € € 147.750 € 9.000 € 152.250 € 13.500 € 212.400 € € 226.800 € 14.400 € 231.840 € 19.440 € 232.500 € € 240.000 € 7.500 € 249.750 € 17.250



BIJLAGE VII – COMBINATIES ENQUETE VEH TYPE WONING Galerijwoning Galerijwoning Galerijwoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning

Label A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++

Verkoopprijs € 170.000 € 178.000 € 190.000 € 185.000 € 197.000 € 203.000 € 295.000 € 315.000 € 322.000 € 310.000 € 320.000 € 333.000

TYPE WONING Galerijwoning Galerijwoning Galerijwoning

Label A A+ A++

Vaste lasten € 779 € 751 € 753

Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap 2-onder-1-kap Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning

A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++


Label A A+ A++


A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++


Label A A+ A++


A A+ A++ A A+ A++ A A+ A++

€ € €

885 833 817

€ € €

1.277 1.251 1.229

€ € €

1.315 1.236 1.245

Hypotheek € 708 € 732 € 767 € € €

771 806 823

€ € €

1.229 1.313 1.342

€ € €

1.292 1.333 1.388

Energie lasten € 113 € 72 € 50 € € €

177 103 77

€ € €

215 133 93

€ € €

233 130 102

€ € € € € € € € € € € €

5% 178.500 186.900 199.500 194.250 206.850 213.150 309.750 330.750 338.100 325.500 336.000 349.650

€ € € € € € € € € € € €

10% 187.000 195.800 209.000 203.500 216.700 223.300 324.500 346.500 354.200 341.000 352.000 366.300

€ € € € € € € € € € € €

15% 195.500 204.700 218.500 212.750 226.550 233.450 339.250 362.250 370.300 356.500 368.000 382.950

€ € € € € € € € € € € €

5% 818 789 791 929 874 858 1.340 1.314 1.291 1.381 1.298 1.307

€ € € € € € € € € € € €

10% 857 827 829 973 916 899 1.404 1.376 1.352 1.447 1.360 1.369

€ € € € € € € € € € € €

15% 896,03 864,12 866,27 1.017,52 957,73 940,03 1.467,98 1.438,75 1.413,77 1.512,31 1.421,79 1.431,56

€ € € € € € € € € € € €

5% 744 768 805 809 846 865 1.291 1.378 1.409 1.356 1.400 1.457

€ € € € € € € € € € € €

10% 779 805 843 848 886 906 1.352 1.444 1.476 1.421 1.467 1.526

€ € € € € € € € € € € €

15% 815 841 882 886 927 947 1.414 1.509 1.543 1.485 1.533 1.596

€ € € € € € € € € € € €

5% 113 72 50 177 103 77 215 133 93 233 130 102

€ € € € € € € € € € € €

10% 113 72 50 177 103 77 215 133 93 233 130 102

€ € € € € € € € € € € €

15% 113 72 50 177 103 77 215 133 93 233 130 102


Personalia. Naam: Annelinda van Eck Afstudeerlab: Real Estate and Housing Sustainable Housing Transformations

Recommend Documents