1. Inleiding. Bsc 6. RE&H BK. TUDelft 1

ConferenceHotelZandvoort

AlexEndstra1140698

1. Inleiding Hier voor U ligt de ontwerpopgave van Bachelor 6, leerstoel RE&H. Het gaat in dit geval om een hotel aan de kust van Zandvoort. Ik kwam het kavel toevallig tegen toen ik in de buurt was. Ik hoorde dat de huidige eigenaar een andere locatie zocht. Met de bestemming Horeca besloot ik daarom te kijken of een hotel een optie zou zijn. Toen bleek dat er wel degelijk vraag naar was, besloot ik hier een ontwerp van te maken. Ik wilde niet zomaar een hotel ontwerpen, maar een landmark zodat Zandvoort weer een beetje op de kaart zou komen, aangezien het er redelijk verloedert bij ligt. Het verslag bestaat grofweg uit 3 gedeelten; de voorbereiding, het ontwerp en het LP model/ haalbaarheid. Ik zal dus beginnen met locatie en marktanalyses en zal na het samenstellen van mijn randvoorwaarden, eisen en uitgangspunten gesterkt door enige referentieprojecten beginnen met de stedenbouwkundige opzet. Als ik vervolgens uit mijn varianten een ontwerp heb gekozen staat deze vervolgens uitgewerkt in dit verslag. Het laatste gedeelte bestaat uit zoals gezegd uit mijn LP model en haalbaarheid. Tot slot staan er nog conclusies, aanbevelingen en een literatuurlijst. In de bijlagen zijn gedetailleerdere tekeningen te vinden en een uitgebreide elementenbegroting.

Bsc 6. RE&H BK. TUDelft

1


AlexEndstra1140698

2. Locatie 2.1 Inleiding De locatie die ik gekozen heb om een plan voor te ontwikkelen is in Zandvoort aan het strand. Momenteel is de eigenaar van dit stuk grond Holland Casino, die echter door meningsverschillen met de desbetreffende gemeente wilt verhuizen naar waarschijnlijk Haarlem. Het stuk grond is ongeveer 1200m² en heeft de bestemming HORECA. Hierover echter meer bij de randvoorwaarden. 2.2 Analyse Het kavel (licht-blauw) ligt aan de kust van Zandvoort. Direct achter het kavel licht het centrum van Zandvoort met verscheidene voorzieningen. Met betrekking tot de bestemming HORECA liggen er maar 3 andere hotels langs de kust van Zandvoort, namelijk; NH-hotels, Centre Parcs Hotel en Best Western Palace. Allen aangegeven met de paarse kleur. Het Centre Parcs Zwembad (groen) en het Curcuit parc Zandvoort (donker blauw) liggen beiden aan de andere kant van dit dorp.


De bereikbaarheid van het kavel is over het algemeen goed te noemen met een paar belangrijke aanmerkingen. Binnen Zandvoort is het kavel goed te bereiken en ligt het zelfs aan een hoofdroute (groen). Echter er gaat geen enkele snelweg naar Zandvoort zelf toe. De enige mogelijkheid die er is met de auto is of over de Zandvoortselaan of over de Zeeweg. De dichtstbijzijnde snelweg is naast Haarlem (rood) namelijk de A 9. Bereikbaar met openbaar is uitstekend te noemen, aangezien de trein (licht blauw) stopt op loopafstand van het kavel. Dit is een goede manier van reizen in de zomer als de 2 wegen naar Zandvoort overvol zijn.

2


Volgens het kadaster ziet het perceel er zo uit.

AlexEndstra1140698

2.3 Conclusies Binnen Zandvoort is het kavel goed gesitueerd, namelijk tussen het dorp en het strand. Het kavel is vooral met de trein goed bereikbaar. Van alle hotels aan het strand is dit echter het kleinste kavel.

Hier zie je nogmaals dat het perceel tussen het strand en de kerkstraat inlicht en dat het omgeven is door gebouwen, behalve aan de Noord zijde waar een pleintje licht.


3


3. Marktanalyse

AlexEndstra1140698 volgende;

3.1 Marktanalyse Met de bestemming Horeca volgt hier een analyse of er vraag is naar een hotel op deze bestemming. Uit het vorige plaatje viel op dat er maar 3 hotels aan de kust zitten in Zandvoort. Dit terwijl het totaal aantal Horeca bedrijven in Zandvoort toch veel te noemen is voor een dorp.

Conclusie hiervan is dat de markt sterk internationaal is en dat er dus niet alleen voor Nederlanders ontworpen wordt. Sterker nog als men naar het aantal verblijfstoeristen en dag toeristen kijkt dan blijkt zelfs het volgende.

De reden die hiervoor te geven is is dat de gronduitgifte binnen de gemeente Zandvoort aan de kust 0m² is! Belangrijk om te weten is; voor welke markt moet je ontwerpen? Uit cijfers van Toerisme Noord-Holland blijkt het


4


AlexEndstra1140698

Men kan dus stellen dat de markt voor toeristen die in hotels blijft voornamelijk mensen buiten Nederland zijn. De reden dat mensen in Zandvoort zijn is het volgende.

Hieruit blijkt dat de dag recreanten wel in grotere mate komen, de verblijfstoeristen niet! Als men het hoofd en schouder seizoen vergelijkt dat komt men tot een zeer verklaarbare conclusie. Opvallend is dat de meeste mensen voor de natuur komen (de duinen) en ander opvallend iets is dat weinig mensen op jaar basis naar Zandvoort komen voor het circuit. De vraag nu is of er stijgende vraag is naar hotels in Zandvoort. Uit recente ontwikkelingen blijkt het volgende.


5

ConferenceHotelZandvoort De reden dat er meer mensen in de zomer komen dan in de winter heeft uiteraard te maken met het weer. Er is een zwaar over capaciteit in de winter terwijl in zomer vaak alles verhuurd is. Overigens blijkt uit onderzoek van het CBS dat er jaarlijks 166 miljoen Euro omgaat in toerisme in Zandvoort. Als we kijken naar het aantal bezoekers per hotel dan blijkt het volgende.

AlexEndstra1140698 RTLZ nieuws is dit een groeiende markt in Nederland dat vooral in de winter maanden gebeurd. Het volgende wil ik dus bereiken.

Toeristen

Zaken mensen

Center Parcs (helemaal rechts) blijkt verreweg de meeste bezoekers te hebben van alle hotels in Zandvoort! Dit terwijl het grootste gedeelte van dit hotel niet eens aan de kust ligt. Na gesprek met de eigenaar blijkt dit vooral te komen door hun zwembad park die dag recreanten met zich meetrekt en toeristen in het schouderseizoen met zich meebrengt. Het is dus wel mogelijk om toeristen in de winter naar Zandvoort te krijgen. 3.2 Conclusies In de zomer komen hotels wel vol in Zandvoort. Het grootste probleem is echter het schouder seizoen. Hiervoor zal een oplossing gevonden moeten worden. Gecombineerd met de vorige conclusie ben ik tot het besluit gekomen om een hotel te ontwerpen dat in de zomer een leisure hotel is en in de winter een conferentie hotel. Volgens zowel het CBS als


6


4. Randvoorwaarden, Eisen en Uitgangspunten 4.1 Randvoorwaarden Randvoorwaarden worden opgelegd door externe partijen. In dit geval is dat gemeente Zandvoort en nationaal en europees beleid. -

-

-

Installatieruimten ongeveer 1500m² Totaal oppervlak Conferentie/ recreatie minimaal 3500m².

Relatieschema hotel;

De bestemming van dit perceel is Horeca Het gebouw moet binnen de het perceel blijven. Deze is 1400m² en 70 meter hoog. De gemeente Zandvoort wilt graag een landmark. Het enige hoge gebouw op dit moment (Best Western Palace) is niet meer van deze tijd. Het gebouw moet voldoen aan het bouwbesluit.

4.2 Eisen De eisen van een hotel zijn complex. Dit doordat er een hele organisatie nodig is om een hotel tot een succes te maken. Het ontwerp kan hierbij goed helpen. -

AlexEndstra1140698

Relatieschema front desk;

De structuur van de kamers moet zichtbaar zijn vanaf de weg. De hotelkamers moeten zoveel mogelijk uitzicht hebben op de zee. De structuur van de hotelkamers moet zoveel mogelijk de conferentie zalen en andere grotere publieke zalen met rust laten. De hotelkamers moeten minimaal 67% van het BVO in beslag nemen op een verdieping. De liften en trappen moeten zoveel mogelijk aan de binnenkant van het gebouw om zoveel mogelijk gevel aan de hotelkamers te geven. Er moet deels een aparte circulatie (liften) voor personeel komen. De gangen moeten minimaal 1,5 meter breedt zijn. Badkamers moeten rug aan rug gesitueerd worden. Minimaal 200 parkeerplaatsen. Totaal oppervlak kamers minimaal 8000m² Totaal oppervlak service/ administratie minimaal 1800m² Totaal oppervlak restaurant/ lobby minimaal 1500m²


7


AlexEndstra1140698

Nogmaals moet opgelet worden op een duidelijke structuur en hiërarchie om tot een succesvol ontwerp te komen. 4.3 Uitgangspunten De strandzijde van het object zal uitzicht op zee hebben. Dit is de mooiste kant, maar de andere kant heeft uitzicht op Zandvoort en de duinen. Het hotel zal namelijk niet alleen door de hoogte van het gebouw zelf veel uitzicht hebben, maar ook om het feit dat het op de eerst (en dus hoogste) duin staat. Daarom vind ik zo´n functionele indeling als het Burj al Arab overbodig, vooral dat atrium zou ik nooit ontwerpen. Het moet iets moderns uitstralen, waardoor het overal in de wereld aandacht krijgt. Zoals eerder ook al een beetje gesuggereerd, moet het een lux hotel worden. Het hotel moet helder zijn in zijn programma. Waarbij ik bedoel dat de meeste openbare functies op plint niveau moeten zijn gesitueerd. Het restaurant en eventueel de vergaderruimten moeten op de bovenste verdiepingen. Hoe hoger je komt des te luxer worden de kamers. De congreszalen moeten op een simpele wijze kunnen omgezet kunnen worden, naar bijv. een zwembad of tennisbanen. Ik wil dat het gebouw opvalt, daarom wil ik dat het glinstert. Waarschijnlijk d.m.v. een glazen gevel. Ik wil een thema van Zandvoort gebruiken in mijn hotel. 4.4 Concept De randvoorwaarden, eisen en uitgangspunten die betrekking hebben bij deze opgave resulteren in een aantal concepten die ik kan gebruiken bij het ontwerpen verderop in het kwartaal.

Echter mocht ik het programma over verdiepingen kunnen verdelen, dan zou het ook mogelijk zijn om alles in een toren te doen of in aparte torens (nog duidelijker), dus;

Doordat de conferentiezalen en/of recreatie zalen relatief veel ruimte zullen innemen en omdat ik graag de openbare functies op de plint wil houden zal het hotel ongeveer deze vorm krijgen.


8


AlexEndstra1140698 4.5 Conclusies Hoewel de randvoorwaarden simpel te noemen zijn zijn in dit geval de eisen zeer complex. Alles komt op 2 dingen neer; helderheid en hiërarchie. Deze zijn nodig om de hele organisatie die achter het hotel zit tot een succes te maken. De helderheid wil ik bereiken door duidelijk de verschillende functies te scheiden. Als concept kan dus gelezen worden: Contrast. Bovendien zal er flink gestapeld moeten worden om het hele programma van eisen op dit kavel te krijgen.

Qua concept is de laatste variant beter, maar ik moet dus nog onderzoeken of dit mogelijk is. Ik wil een opvallende vorm die tot mensen hun verbeelding spreekt. Dit komt mede doordat de gemeente Zandvoort een landmark wilt die van deze tijd is. De recht toe recht aan vorm van de plaatjes zal ik dus niet gebruiken, daarvan zijn er al genoeg in Zandvoort en het moet iets aparts worden. Vandaar dacht ik meer aan meer aparte vorm. Het zou door middel van materiaal kunnen.


9


5. Referentie projecten

AlexEndstra1140698 kost vooral qua stookkosten, maar ook omdat er een heleboel (teveel) onbenutte ruimte achterblijft.

De locatie, de markt, de eisen en randvoorwaarden zorgen voor een paar problemen voor de ontwerper. Zo is er het probleem van hoe verzorg je het uitzicht. Staat het hotel loodrecht of haaks op het strand? In hoe zorg je voor helderheid en duidelijkheid in je ontwerp op het moment dat je zoveel functies door elkaat hebt lopen? Er zijn voorbeeld projecten waar ik korte analyses van maak om te kijken hoe andere architecten met deze problematiek is omgegaan. Het Burj al Arab in Dubai en Hotel Kyocera in Kagoshima hebben haast de identieke problematiek als ik heb. Bij alle bij moesten de architecten een hotel ontwerpen met een speciaal uitzicht, moest het gebouw een icon worden van het gebied en ze hebben allebij een multi functuineel programma (Burg al Arab is ook een conventie hotel en de ander zit een theater in). Het probleem van het uitzicht hebben ze op dezelfde manier opgelost. Wel goed aan het Burj al Arab, maar ook erg duur (dit hotel heeft trouwens ongeveer 1.000.000.000$ gekost) is dat de architecten (WS Atkins & Partners) hebben gekozen om de constructie aan de buitenkant te houden, waardoor er geen conflicten binnenin zijn. Qua uitzicht vind ik The Ritz-Carlton Battery Park in New York beter. Deze heeft een waaiervorm gegeven aan het gebouw, waardoor er aan de kant met het mooiste uitzicht meer kamers zijn dan aan de binnenkant, die overigens ook wel een OK uitzicht heeft.

De architecten hebben er beide voor gekozen om de ontsluiting achter de hotelkamers te zetten en hebben beide voor enorme atria gekozen in het midden. Persoonlijk vind ik dit geen goede oplossing, omdat dit te veel


10


AlexEndstra1140698 Functiespreiding in Mandalay Bay Resort

Qua functiemening kwam ik er ook achter dat er meerdere mogelijkheden bestaan. Een ander hotel met neven functies die ook de hoogte in gaat is Mandalay Bay Resort & Casino in Las Vegas. Om duidelijkheid te bewaren zijn de hoofdfuncties verdeeld over de verdiepingen. De Ritz-Carlton heeft de plint groter waar dan bovenop de toren met kamers staan. De onderste en bovenste etages zijn dus openbaar en alles ertussenin prive. Dit om dus de helderheid te bewaren. Hoe hoger je komt des te duurder worden de kamers.


11


AlexEndstra1140698

6. Stedenbouwkundig 6.1 Inleiding Het hele kavel is niet groter dan 1400m². Dit houdt automatisch in dat het hele perceel nodig zal zijn om de vele functies onder te brengen. Tevens wil ik dat het gebouw duidelijk verschil laat zien in functies, dat het gebouw gericht is op de zee en dat laden en lossen door trucks goed kan gebeuren. Deze punten werden al eerder vernoemd bij de eisen, randvoorwaarden en.

Links is hier het strand en rechts is het centrum. Het zijn dus 2 volumes die in elkaar grijpen met het hoogste (slaapkamer gedeelte) gericht op de zee. Openbare functies wil ik op de BG hebben, waardoor er een soort 'straat' ontstaat hier en er dus interactie is met de kerkstraat (winkelstraat van Zandvoort) en de zee.

6.2 Masterplan


12


AlexEndstra1140698

7. Varianten 7.1 Variant 1

Deze variant is een stuk zakelijker dan zijn tegenhanger. Om er toch een beetje speelsheid in te krijgen heb ik een boog in de plint gemaakt. Er moet niet vergeten worden dat het echter naast een zakelijk hotel ook een leisure hotel is voor gezinnen. Toch heeft dit gebouw een monumentaal en statusvol karakter.


7.2 Variant 2

Deze variant heeft een absurdere vorm dan zijn concurrent. De plint heb ik hetzelfde gehouden, maar de toren is veel speelser. Veel kleuren en een oppervlak dat de reflecteert in allerlei richtingen. Er kan echter gerust gesteld worden dat deze variant ook meer gaat kosten. Zijn aantrekkingskracht kan dit echter compenseren. Bovendien voldoet het toch beter aan de randvoorwaarden om Zandvoort weer op de kaart te krijgen.

13


AlexEndstra1140698

7.3 Keuze variant Hieronder volgen een paar belangrijke eisen en vergelijk ik deze twee concept ontwerpen met elkaar om tot een definitieve keuze te komen.

Contrast in ontwerp Nieuw landmark Kosten Aantrekkingskracht Zakelijkheid

Variant 1 7 3 6 4 8

Variant 2 4 8 4 8 5

Totaal opgeteld heeft variant 1; 28 punten Totaal opgeteld heeft variant 2; 29 punten Nog maar net is het variant 2 geworden. Toch ben ik ervan overtuigd dat door de aantrekkingskracht die deze vorm met zich meebrengt er veel meer klanten zouden kunnen komen. Opvallend zijn de lage cijfers bij deze variant voor zakelijkheid en contrast. Hier zou wat aan gedaan moeten worden in het definitieve ontwerp, omdat ik denk dat dit makkelijk verholpen zou kunnen worden. De kosten worden nog moeilijk, omdat een aparte gevel nou eenmaal over het algemeen meer kosten met zich meebrengt. Hierover later meer. 7.4 Conclusies Ik heb uiteindelijk toch gekozen voor een variant met een vorm die meer tot de verbeelding roept, omdat ik ervan overtuigd ben dat dit het beter gaat doen in de markt. Er moet echter wel gelet worden op de zakelijkheid en het concept van contrast.


14


AlexEndstra1140698

8. Definitief ontwerp 8.1 Inleiding Hierna volgen enkele pagina's met het ontwerp. De schalen zijn groot, omdat deze anders niet op de pagina's passen. Daarom bevinden zich in de bijlagen 1 op 200 tekeningen, waar beter overzicht is. De keuze is gevallen op het speelse ontwerp dat meer tot verbeelding doet spreken. Er is een sterk contrast tussen conferentiezalen en slaapkamer gedeelte. Het hele gebouw wordt 'gekroond' met het restaurant. Er volgen hierna de gevel aanzichten representatieve plattegronden en doorsnedes 1 op 500. In de bijlagen zullen ook een 1 op 20 gevel aanzicht en 1 op 20 doorsnede zitten en ook enkele details naast dezelfde tekeningen als in dit verslag 1 op 200.

8.2 Korte utleg van het ontwerp Het gebouw bestaat uit 2 elementen. De hotelkamers en 'de rest'. De hoofdentree bevindt zich onder de betonnen vloer van de conferentiezalen op de eerste verdieping. Op de BG heeft men openbare functies als een café een winkel en de receptie. Voor de rest is hier ook het laad en lospunt van de trucks. Op de eerste en derde verdieping zijn kleinere ruimten. Deze kunnen in de zomer gebruikt worden voor tenniszalen, basketbal zalen etc. en in de winter kunnen er matten en stoelen neergezet worden voor conferentie en/of vergader zalen. Er is veel opbergruimten gereserveerd op de verdiepingen. Het enige verschil met de tweede verdieping is de omvang. Deze zaal neemt 1000m² in. Het voordeel van deze open zalen is dat ze multifunctioneel zijn en dus een hoge bezettingsgraad met zich meebrengen. De liften zijn de ruggengraat van het gebouw. Het zorgt voor stabiliteit en voor een heldere en duidelijke verbinding in het gebouw. Er is 1 lift gereserveerd voor personeel. Bovenop zit het restaurant.


15


AlexEndstra1140698

8.3. Definitief ontwerp 8.3.1 Aanzicht Zuid-West Hier is goed te zien hoe ik het effect wilde bereiken van helderheid door verschillende materialen en vormentaal te gebruiken. De betonnen gedeeltes zijn de functies (conferentie zalen, lobby's, restaurants, tennisbanen etc.) en de glas met stalen toren zijn de hotelkamers. De functies hebben vooral een zakelijke vorm, horizontaal en verticaal, terwijl de hotelkamers speelser zijn met zoveel mogelijk diagonalen. Tevens is hier te zien dat de truck onder de betonnen conferencezalen kan komen, zodat deze op eigen terrein kan laden en lossen en direct bij het hotel zelf is als dit gedaan wordt. De trap rechts is een brandtrap aangezien er zich geen andere trap binnen 20 meter bevindt.


16


AlexEndstra1140698

8.3.2. Aanzicht Noord-Oost In deze tekening zijn ook de kozijnen erin getekend waardoor de structuur nog duidelijker wordt. Aan deze kant zitten geen ramen in de conferentie/ leisure gedeelte. Dit om constructieve redenen die later uitgelegd worden. Overdag zal dit hotel dus op een steeds andere manier schitteren, waardoor het beeld nooit hetzelfde zal zijn.


17


AlexEndstra1140698

8.3.3. Doorsnede Deze doorsnede is genomen ter hoogte van de goederenlift. Om de speelsheid van de hotelkamers nog beter tot zijn recht te laten komen wilde ik verschillende kleuren gebruiken. Dit is vooral s'nachts een apart gezicht, waardoor het beeld van het hotel ook s'avonds steeds zal veranderen. Onder de grond kan men parkeren. Daarna begint de 'straat' waar zich de verschillende openbare functies bevinden, zoals een café een winkel en de receptie. Links op de BG bevindt zich in deze doorsnede de laad en los ruimte met de goederen lift ernaast om zo snel de goederen door de lift te verpreiden. De drie zalen boven de BG (die 6m hoog is voor de representatieviteit en om een beter gevoel van een doorgang van dorp naar strand te creëren) bevinden zich de conferentiezalen en sportzalen, samen met een lobby aan de zee kant. Op het dak van de bovenste conferentie/ vergaderzaal zijn is een dak terras, die gericht is op het zuiden en alleen toegankelijk is voor hotelgasten. Ze kunnen dus kiezen voor het strand (openbaar aan zee) of voor het dakterras (semi openbaar en op de zon). Helemaal bovenin bevindt zich het restaurant over 2 verdiepingen. Links is de keuken en rechts de toiletten. Het zit gedeelte in net niet te zien op deze doorsnede.


18

ConferenceHotelZandvoort 8.3.4. Garage -1

AlexEndstra1140698 8.3.5. BG

Over 5 verdiepingen onder de grond bevindt zich de parkeergarage waar tevens de installatie ruimten en opslag ruimten zitten. Hier is ook te zien dat het onderste gedeelte een aparte constructie heeft. Hier is goed te zien hoe de receptie gepositioneerd is tegenover de liften (dit was een eis) en hoe ik een straat heb gecreëerd door het gebouw heen.


19

ConferenceHotelZandvoort 8.3.6. Conferentie zaal +1

AlexEndstra1140698 8.3.7. Conferentiezaal +2

Deze verdieping herhaalt zich op de derde verdieping. Daarboven komt dan het dakterras.


20

ConferenceHotelZandvoort 8.3.8. Hotelkamers +5

AlexEndstra1140698 8.3.9. Restaurant +19

Hier zijn enkel de 2 personen kamers afgebeeld. Er zijn echter ook luxer ingerichte kamers en kamers die 2 beukmaten innemen.


21

ConferenceHotelZandvoort 8.4 Gevel Door constructieve problemen en doordat de gevel lastig in zijn ontwerp is heb ik uiteindelijk besloten om de gevel zelfdragend te maken. Hierdoor wordt het makkelijker de verspringende vloeren op te vangen met een randbalk op de breedtplaatvloeren tegen de gevel aan.

AlexEndstra1140698

Doorsnede gevel fragment

De gevel bestaat uit allemaal HE120-A en HE100 profielen die in elkaar grijpen. Op deze profielen bevinden zich witte kunststof (tegen de weersomstandigheden) kozijnen. Deze zijn dus ook open te zetten. Gevelaanzicht

Gevel detail


Horizontaal detail gevel

22


AlexEndstra1140698

8.5 Constructie Doordat ik minstens een grote zaal wilde (op een beperkt perceel) en omdat ik 2 volumes in elkaar wilde laten grijpen kreeg ik constructief nogal wat problemen. Het antwoord van de 2 volumes was makkelijk op te lossen met een dilatatie. Ik scheid gewoon letterlijk de twee gebouwdelen. Overigens krijgt de garage ook een aparte constructieve voorziening. Het gedeelte met de hotelkamers heeft een simpele betonnen structuur en een dragende gevel.

De betonnen kolommen en de gevel worden verbonden met betonnen liggers. Op de liggers worden breedtplaatvloeren gelegd die de kortste overspanning overbruggen. De stabiliteit gebeurt door zowel de liften als door de gevel. De grote overspanning bij de conferentiezaal is op een geheel andere manier opgelost. De muren van de kleinere zalen op de 1e en 2e verdieping zijn eigenlijk verdiepingshoge liggers. De vloeren zijn 250mm dikke kanaalplaten. In het midden van de liggers zitten de onderbrekingen, omdat hier het moment maximaal is en de dwarskrachten het minst. Het moment zal namelijk toch zoveel mogelijk door de flenzen gaan. Deze zullen dus ook extra gewapend moeten worden.


23


9. LP model 9.1. Inleiding Het hotel kent 3 verschillende typen kamers. Er moet een zodanige mix komen van deze kamers dat deze is optimaal is. Dit houdt in; dat ze binnen een jaar het meeste rendement opleveren. Een andere optimalisatie is het tekort van de directe bouwkosten te minimaliseren. De 3 typen kamers onderscheiden zich op verschillende niveau; directe bouwkosten, exploitatie kosten, oppervlak, bezettingsgraad (vraag) en uiteraard inkomsten. Er zijn ook enkele randvoorwaarden; budget, maximaal vloeroppervlak en minimale kamers per type. Ik heb dus 2 optimalisaties gemaakt. De eerste is dus het minimaliseren van de directe bouwkosten en de ander kijkt over een de periode na de oplevering. Deze is dus direct inzetbaar bij mijn haalbaarheid. Ik heb ook een model met 7 typen kamers, dat slaat niet op dit ontwerp. 9.2. Uitleg De beukmaten zijn hetzelfde. Kamer type 1 is de goedkoopste en zijn voor kleine gezinnen, oftewel 2 tot 4 mensen, kamer type 2 is voor grote gezinnen en is daardoor ook iets duurder, het aantal mensen 4 tot 8. De laatste is voor zakenlieden die voor de conferentiezalen komen. Deze zijn het duurst ingericht, maar nemen ook maar 1 beukmaat in. Directe bouwkosten; Kamer type 1; 15.000 Euro Kamer type 2; 25.000 Euro Kamer type 3; 25.000 Euro

AlexEndstra1140698

Inkomsten (per dag); Kamer type 1; 110 Euro Kamer type 2: 150 Euro Kamer type 3; 160 Euro Oppervlak; Kamer type 1; 32,5m2 Kamer type 2; 65 m2 Kamer type 3; 32,5 m2 Enkele randvoorwaarden; Budget; 5.000.000 Euro Maximaal vloeroppervlak; 8287,5 m2 Minimaal kamer type 1; 30 Minimaal kamer type 2; 25 Minimaal kamer type 3; 10 Minimalisatie 15A + 25B + 25C nA ->- 30 nB ->- 25 nC ->- 10 nA + 2nB + nC = 255

Bezettingsgraad; Kamer type 1; 83% Kamer type 2; 75% Kamer type 3; 55% Exploitatie kosten (per jaar); Kamer type 1; 4500 Euro Kamer type 2; 8000 Euro Kamer type 3; 7000 Euro


24


AlexEndstra1140698

0,0 0,0 1,0 0,0 0,0 1,0 2,0 1,0

30 108 10 255

rechterlid

=>= >= =>= =

30 25 10 255

Beslissingsvariabelen Doelfunctie

De uitkomst is niet compleet verassend. Kamer type B neemt namelijk de meeste ruimte in en kost relatief daardoor het minst. In dit scenario zijn er dus 30 goedkope kamers 108 gemiddelde kamers en 10 duurdere kamers. De totale uitgaven zijn hier zo'n 3.400.000 Euro. Dit is dus onder het budget en dus wel mogelijk.

Budget Oppervlak Minimaal A Minimaal B Minimaal C Bezettingsgraad

154

25

51

Optimum

26

32

28

6233

1,5 1,0 1,0 0,0 0,0 0,8

2,5 2,0 0,0 1,0 0,0 0,4

2,5 1,0 0,0 0,0 1,0 0,6

rechterlid

1,0 0,0 0,0 1,0

Maximale inkomsten na 1 jaar

<=, =,>= relatie

3388

Linkerlid

25 25

Aantal kamers A Aantal kamers B Aantal kamers C Kamers totaal

Optimu m C

15

Uitkomst;

B

Doelfunctie

De vraag is hier niet alleen blijft het binnen budget, maar ook hoeveel inkomsten zijn hier na 1 jaar aan gekoppeld en welke verdeling is juist inclusief een minimale bezettingsgraad van 65%.

A

30 108 10

9.2.2. Maximalisatie

bron

Beslissingsvariabele n

<=, =,>= relatie

Linkerlid

C

B

A

Minimalisatie van directe bouwkosten

bron

9.2.1. Uitkomst;

421 <= 255 = 154 >= 25 =>= 51 >= 1 =>=

500 255 30 25 10 0,65

Het beeld is hier heel anders, aangezien type B de meeste ruimte inneemt valt deze ineens ver terug in aantal! De verdeling is nu; • 154 aantal type A kamers • 25 aantal type B kamers • 51 aantal type C kamers De totale inkomsten per jaar zijn nu 6.200.000 Euro na 1 jaar. De bezettingsgraad hierbij is anders zoals staat vermeld in deze sheet, namelijk 65%.


25


AlexEndstra1140698

10. Haalbaarheid 10.1. Inleiding Om de haalbaarheid te kunnen bepalen hoef je maar 2 dingen te weten; wat mag ik investeren? en hoeveel kost het? Voor de maximale investering zijn er bij hotels 2 methoden. De een is de 1000x de huurprijs methode en de ander is via de BAR-eis. Ik begin hier met de directe bouwkosten van het project via een elementen methode. Ik heb onderscheidt gemaakt tussen de 2 helften (kamers en functies), omdat deze qua draagconstructie en gevel erg van elkaar verschillen. Op het einde heb ik simpelweg de directe bouwkosten bij elkaar opgeteld. 10.1.1. Deel 1; Kosten van de hotelkamers Omschrijving

ReferentiebegrotingVariant 1

FUNDERING

233700

233700

SKELET

416200

416200

DAK

199200

199200

GEVELS

5741200

5761500

BINNENWANDEN

1334100

1617100

VLOEREN

2195000

2361400

10119400

10589100

BOUWKUNDIG WERK WERKTUIGBOUWKUNDIG

985700

985700

1778300

1778300

BIJZONDERE INSTALLATIES

545500

545500

VASTE INRICHTING

173600

490700

TERREIN

887900

0

Directe bouwkosten

14490400

16928500

Bouwkosten

17719100

17595500

ELECTROTECHNIEK


26


AlexEndstra1140698

10.1.2. Deel 2; Kosten van de de functies Omschrijving

ReferentiebegrotingVariant 1

FUNDERING

171300

171300

SKELET

201600

201600

DAK

206200

206200

GEVELS

923500

784900

382500

312400

BINNENWANDEN VLOEREN

1060600

951900

BOUWKUNDIG WERK

2945700

2628300

WERKTUIGBOUWKUNDIG

2060400

2060400

ELECTROTECHNIEK

914300

914300

BIJZONDERE INSTALLATIES

153300

153300

VASTE INRICHTING

98100

128500

460100

1411300

Directe bouwkosten

6631900

7296100

Bouwkosten

8109600

8921800

TERREIN

Let op! Er moet gekeken worden naar variant 1 en alleen naar de directe bouwkosten. Voor de volledige elementen begroting moet ik U naar de bijlage verwijzen. De totale directe bouwkosten zijn dus: 24.224.588,24 Euro Opvallend zijn de dure gevels en bouwkundig werken. Dit komt toch doordat de constructie door zijn complexiteit waarschijnlijk ook duurder dan normaal zijn geworden.


27


AlexEndstra1140698

10.2. Totale kosten Directe bouwkosten; 24.224.588,24 Euro Totale kosten (194% regel); 46.995.701,18 Euro

20 % winst en risico hierover is dus; 2.249.860 Euro Na gesprekken met de dhr. Kluijt kwam ik tot de volgende exploitatiekosten; 4.636.363,64 Euro

10.3. 1000x de kamerprijsmethode Via mijn LP model heb ik een gemiddelde kamer prijs van; 128 Euro Dus; 128 Euro x 365 dagen x 1000 = 46.720.000 Euro Het plan is dus via deze methode op 200.000 Euro na haalbaar. Het mag dus gesteld worden dat het wel haalbaar is. 10.4. BAR-methode Als ik de BAR-methode wil toepassen in deze haalbaarheidsstudie moet ik wel weten wat de huurprijs zal zijn die het hotel aan de eigenaar van het pand geeft. Na gesprekken met Alexander Kluijt (Holiday Inn Nederland) kon ik een redelijk beeld krijgen wat de huurprijs zou moeten zijn. Het blijkt dat de onderneming 20% winst en risico wilt halen per jaar. Als ik de totale inkomsten bereken via mijn huurprijzen en ik weet de exploitatie kosten inclusief de winst en risico dan zou dat de huurprijs moeten zijn. Een soort residuele waarde methode dus;

Wat in totaal overblijft voor de huur is dus; 11.249.300,00 - 4.636.363,64 - 2.249.860,00 = 5.290.349,09 Euro Ook kreeg ik te horen dat ondanks dat de bezettingsgraad is meegerekend en de rente om het moment maar 3% is. Dat er toch met een BAR van 8% gerekend moet worden door het grote risico. Mijn totaal toelaatbare investering wordt nu dus; 5.290.349,09 x 8%= 66.129.363,64 Euro 10.5. Conclusie Haalbaar!!! Kosten; Maximale investering;

46.995.701,18 Euro 46.720.000,00 Euro (1000x methode) 66.129.363,64 Euro (BAR-methode)

Inkomsten - 20% winst en risico - exploitatiekosten = huurprijs De 20% winst en risico is dus over de inkomsten! De gemiddelde inkomsten per kamer inclusief drank, eten etc. is 134 Euro De inkomsten van een kamer is maar 2/3 van de totale inkomsten. De bezettingsgraad is 65%. Dus; 128 x 65% x 1,5 = 134 Euro Met 230 kamers kom ik dus op een totale inkomst van; 11.249.300,00 Euro per jaar. Namelijk; 134 x 230 x 365 = 11.249.300,00 Euro


28


AlexEndstra1140698

11. Conclusies & Aanbevelingen 11.1. Conclusies Het over ongeveer een jaar vrijkomende perceel ligt aan de kust van Zandvoort. Het perceel is goed bereikbaar binnen Zandvoort en via de trein van buitenaf. Echter bereikbaarheid met de auto is slecht te noemen. De bestemming is Horeca. Het perceel is 1400 m² en er mag tot 70m hoog gebouwd worden. In mijn marktonderzoek kwam ik erachter dat er enkele specifieke problemen waren met hotels aan de kustlijn. Zo is alles vol in de zomer, maar in de winter is er zwaar overcapaciteit. Toch bleek dat indien een hotel specifieke functies herbergt tussen zijn gevels er toch mensen komen. In Zandvoort praten we over 4.500.000 toeristen per jaar en dat aantal is groeiende. Om een indicatie te geven er wonen maar 16.000 mensen in Zandvoort en zijn er op de drukste dagen 10 x zoveel mensen in Zandvoort. De markt is sterk internationaal en in de zomer komen bijna alleen maar stellen en gezinnen voor natuur, rust en strand.

Via mijn LP model kwam ik achter de ideale kamerverdeling van mijn kamers om zo tot een maximale winst te behalen. Dit was ook te zien in mijn haalbaarheidsstudie die positief uitkwam. Bij een voorzichtige BAR van 8% is de maximaal toelaatbare investering alsnog 20% hoger dan de totale kosten van het gebouw, die overigens beraamd is op iets meer dan 45.000.000,00 Euro. 11.2. Aanbevelingen Uit mijn kosten berekening blijkt dat (misschien niet helemaal verbazingwekkend) de gevel en de constructie zeer duur zijn. Als er bezuinigd moet worden op dit gebouw denk ik dat betere constructies (goedkopere) gevonden moeten worden.

De ontwerpopgave was dus een hotel ontwerpen dat een landmark zou worden en net even extra aandacht kan trekken. Bovendien is het belangrijk dat door zijn functie er ook mensen in de winter komen. Veel in het nieuws waren de conferentiezalen in Nederland die overvol raken. Ook vernam ik dat deze conferenties juist tijdens de wintermaanden plaatsvonden. Echter door het kleine perceel is niet mogelijk allemaal functies die een leisure hotel nodig heeft en conferentie zalen te plaatsen. Het is dus de bedoeling om grote zalen te ontwerpen die voor verschillende doeleinden gebruikt kunnen worden. Door de complexiteit in een hotel is het belangrijk een helder ontwerp te maken. Dit heb ik vertaald in mijn gebouw door een duidelijke scheiding te maken tussen functies en hotelkamers. Dit doe ik door vorm, kleur en materialisatie. De functies zijn 'zakelijk' en de kamers zijn 'speels'.


29


AlexEndstra1140698

12. Literatuurlijst -

Neufert de menselijke maat www.holiday-inn.com www.zandvoort.nl Hotel reed elseviers bouwkosten www.bouwkostenonline.nl


30

1. Inleiding. Bsc 6. RE&H BK. TUDelft 1

Recommend Documents