Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku
Vliv velkých stavebních celků na cenu okolních nemovitostí Bakalářská práce
Autor:
Lukáš Zmeškal
Studijní obor: Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D.
Praha
duben 2010
Prohlášení: Prohlašuji, že tuto bakalářskou práci jsem zpracovával pouze sám, používal jsem literaturu, která je uvedena na konci teoretické části zmiňované práce.
V Praze dne
Podpis
Poděkování: V prvé řadě bych rád poděkoval mému vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, PhD., zejména za jeho náměty a připomínky při tvorbě mé bakalářské práce, dále pak nemohu opomenout všestrannou morální a psychickou podporu ze strany mých rodičů.
Knihovna BIVŠ Záznam o bakalářské práci Autor Název BP Obor Rok obhajoby Počet stran Vedoucí BP
Anotace
Klíčová slova
Lukáš Zmeškal Vliv velkých stavebních celků na cenu okolních nemovitostí Oceňování majetku 2010 91 Ing. Petr Ort, PhD. Bakalářská práce je rozčleněna celkem do tří částí, z nichž prvá teoretická část má za úkol prokázat či vyvrátit vliv administrativního komplexu BB centra v Praze 4 – Michli na cenu okolních nemovitostí, převážně bytového charakteru. V následující druhé části jsou pak zpracována dvě ocenění. Prvé ocenění se týká bytové jednotky v Praze 7 – Holešovice a druhé ocenění se dále zaměřuje na tržní hodnotu skladové haly v obci Slaný, okres Kladno. Poslední třetí částí bakalářské práce je přehlednou analýzou trhu s nemovitostmi na Praze 4 – Michli. Vliv výstavby Tržní ocenění Přehled trhu Místo vloţení Signatura
Library BIVŠ Bachelor` s Essay Quotation Author
Lukáš Zmeškal Major Bulding Complexes influence on the Price of Surrounding Real Estates. Real Estates Evaluation
Title Field Year of State 2010 Examination Number Of 91 Pages Ing. Petr Ort, PhD. Supervisor This Bachelor`s Essay has been divided in three parts. The first theoretical part is suppossed to prove or disprove an influence of BB Center in Prague 4- Michle on the price of surrounding real estates, mostly with housing character. In the second practical chapter there are Synopsis elaborated 2 real estates evaluations. One evaluation is related to an accommodation unit at Prague 7- Holešovice, second evaluation is related to a storage unit at Slaný, district of Kladno. The last third part of this essay is a lucid analysis of real estates market at Prague 4- Michle. Influence of Buildings Key Words Market Price Evaluation Market Overview Place of Insertion Signature
Obsah:
ÚVOD............................................................................................................................. 1 VÝVOJ V DANÉ LOKALITĚ AŽ PO SOUČASNOST............................................... 2 Historie (Prahy 4 – Michle, BB centrum) .................................................................. 2 Současnost .................................................................................................................. 3 Budova C (1996 – 1998) ........................................................................................ 4 Budova B (1998 – 1999) ........................................................................................ 5 Budova A (2000 – 2002) ........................................................................................ 6 Budova D (2000 – 2002) ........................................................................................ 6 Office Park (2000 – 2002) ...................................................................................... 7 Residence BB Centrum (2000 – 2002) ................................................................... 8 Budova Alfa (2002-2003)....................................................................................... 8 Budova Beta (2003-2005) ...................................................................................... 9 Budova E (2005-2007) ......................................................................................... 10 Budova Gamma (2005 - 2007) ............................................................................. 11 Společenské centrum (2008-2009) ....................................................................... 12 Brumlovka (2005-2007) ....................................................................................... 13 VYUŽITÍ PROSTOROVÝCH REZERV V AREÁLU ............................................... 14 Budova FILADELFIE (2008-2010) ..................................................................... 14 Rezidenční park Baarova (2010-2012) ................................................................. 15 FAKTORY, KTERÉ OVLIVNÍ INVESTORA PŘI VÝBĚRU NEMOVITOSTÍ ...... 16 Nemovitost - pozemek .............................................................................................. 16 Cena ...................................................................................................................... 17 Inženýrské sítě ...................................................................................................... 17
Tvar a velikost pozemku ...................................................................................... 17 Geologické podmínky .......................................................................................... 18 Dopravní obslužnost ............................................................................................. 18 Lokalita ................................................................................................................. 19 Věcné břemeno ..................................................................................................... 19 Nemovitost – stavba ................................................................................................. 20 Vzhled a první dojem ........................................................................................... 20 Stav nemovitosti ................................................................................................... 20 ZÁVĚR A HODNOCENÍ ............................................................................................ 20 OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY ............................................................................. 24 OCENĚNÍ SKLADOVÉ HALY .................................................................................. 53 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI MĚSTSKÉ ČÁSTI PRAHY 4 -MICHLE . 77 Popis městské části Prahy 4 ...................................................................................... 77 Trh s nemovitostmi ................................................................................................... 77 Regionální segmentace ............................................................................................. 78 Prodeje ...................................................................................................................... 78 Pozemky ............................................................................................................... 78 Budovy ................................................................................................................. 79 Nájmy ....................................................................................................................... 82 Budovy ................................................................................................................. 82 Celkový výhled realitního trhu ................................................................................. 83
A. Teoretická část
ÚVOD
Téma s názvem „Vliv existence administrativního komplexu BB Centra na cenu okolních nemovitostí“ jsem zvolil zejména na základě osobních sympatií k předmětným budovám tohoto komplexu. Administrativní komplex mne zaujal již v úvodních fázích výstavby. Budovy, které se zde staví, jsou z hlediska architektury administrativních budov mnohem zajímavější a vzhledově atraktivnější, než administrativní celky klasického uniformního charakteru. V této části Prahy a v okolí jmenovaného centra se celkem často pohybuji, proto je pro mne zmíněná lokalita zajímavá. Specifikem tohoto komplexu je jeho samostatný a poměrně bouřlivý rozvoj, který příliš nereflektuje své okolí, do něhož je zasazen. Postupný růst tohoto komplexu delší dobu sleduji pouze z pohledu laika, rád bych tedy při zpracovávání práce využil příležitost dozvědět se více podrobných a odborných informací o komplexu. Administrativní
komplex
BB
Centrum je
poměrně
specifickým příkladem
administrativní zástavby. Byl založen na „zelené louce“ v Praze 4 – Michli, na území zvaném Brumlovka. Ještě před 15 lety zde kromě stejnojmenného sportovního areálu nebylo téměř nic významného a ceny pozemků tomuto odpovídaly. Když se ovšem podnikatel Radim Passer rozhodl vybudovat zde kancelářské budovy, začalo být vše jinak. Postupem času zde vybudoval významný administrativní komplex, který těží z poměrně dobré dostupnosti metra, ale především z vynikající dostupnosti automobilovou dopravou z dálnice D1. Tento komplex rostl poměrně pomalu, postupně až do dnešní podoby, kdy se již zdá, že jej není kam rozšiřovat. I když dnes celé BB Centrum působí jako zastavěné, stále existují rezervy, které umožňují další využití a rozvoj. Tyto pozemky určené rovněž k zástavbě těží zcela jistě z existence okolního komplexu a právě zjištění míry zhodnocení je cílem mé práce. Ovšem na druhou stranu nesnížila výstavba BB Centra cenu okolních nemovitostí bytového charakteru? I na tuto problematiku se bude má práce snažit odpovědět. Předpokládám, že závěry mé práce vyústí ve zřejmé zhodnocení pozemků, na nichž BB Centrum stojí a současně pozemků jim přiléhajících, se značným vlivem na růst počtu pracovních míst v dané lokalitě. Pokud jde o vliv BB Centra na cenu nemovitostí bytového charakteru, pak podstatná související otázka je naznačena shora.
1
VÝVOJ V DANÉ LOKALITĚ AŢ PO SOUČASNOST
Historie (Prahy 4 – Michle, BB centrum) Městská část Michle byla nepřímo zmiňována již v roce 1185. K roku 1185 doloženo slovní spojení „de Michel“. V roce 1222 byla zmiňována jako majetek vyšehradské kapituly, později byla majetkem Břevnovského kláštera, od roku 1348 Zderazského kláštera. Byl zde poplužní dvůr, mlýn, louky, lesy, vinice a zahrady. Ve 14. století byla poměrně velkou osadou. Roku 1421 si Michli přivlastnili husitští Pražané. Roku 1436 král Zikmund věnoval ves a panství sladovníku Janu Rečkovi z Ledec, zakladateli Rečkovy studentské koleje. Ten roku 1438 ves Michel odkázal univerzitě na založení studentské koleje. Univerzitě ves patřila až do zrušení poddanství v roce 1848. Roku 1506 nechal Jiří Kopidlanský Michli vypálit za to, že Pražané zabili jeho bratra. Na konci 19. století zmizel zemědělský ráz vesnice a v roce 1900 byla Michle s 6144 obyvateli, mlýnem, cihelnou, pivovarem, zpracováním železa a zelinářstvím jednou ze vsí okresu Královské Vinohrady. Roku 1922 byla ves Michle s 9318 obyvateli a 446 domy připojena k Praze, v níž pak tvořila součást obvodu Praha 14. V roce 1949 byla severovýchodní část katastrálního území Michle přičleněna k Praze 13 (s Vršovicemi a částí Záběhlic) a druhá část k Praze 14 (s Nuslemi, Lhotkou, a částí Krče). V roce 1960 se větší část katastrálního území Michle stala součástí městského obvodu Praha 4 a v roce 1990 součástí městské části Praha 4. Severní část Michle, tedy vrch Bohdalec včetně autobusových a kamionových garáží, a dále pak a část nouzové kolonie Na Slatinách, je součástí městského obvodu a městské části Praha 10. Zejména po připojení k Praze vznikaly hlavně v okolí Bohdalce a v širším území zasahujícím i do Záběhlic, Vršovic a Strašnic rozsáhlé nouzové kolonie. Malé improvizované domky vyrostly při jižním úpatí Bohdalce (část jich byla zbořena při rozšíření ulice U plynárny v 80. letech 20. století), rozsáhlé území s charakterem slumu vzniklo ve druhé polovině 20. let a ve 30. letech na východní straně Bohdalce a v údolí Slatinského potoka. Ačkoliv dnes jsou kolonie Na Slatinách a Pod Bohdalcem oficiálně zahrádkářskými koloniemi, dosud v nich stojí mnoho původních staveb a některé z nich jsou do dnešní doby stále ještě obydleny. Od 20. let 20. století až doposud vzniklo a stále vzniká mnoho rozvojových plánů této oblasti, ale žádný celoplošný nebyl prozatím realizován. V místě části původní kolonie vznikla elektrická rozvodna a obytné domy energetiků, autobusové garáže 2
DP, kamionové garáže patřící původně ČSAD, severovýchodní část odstavného nádraží Praha-jih a několik dalších objektů s tím, že přítomnost vysokonapěťových vedení v okolí elektrorozvodny komplikuje jiné využití území. V Michli se vyskytují všechny základní typy městské zástavby, od secesních činžovních domů z přelomu 19. a 20. století přes chudinskou zástavbu, funkcionalistické domy první poloviny 20. století, socialistickou sídlištní výstavbu (sídliště Michelská), průmyslové a obchodní zóny až po moderní komerčně budované čtvrtě.1 Nyní něco málo k historii samotného BB Centra. Vzhledem k tomu, že se samotný komplex ve zmiňované části Prahy objevil teprve před několika lety, tak i jeho historie je velmi krátká. Projekt BB Centrum má své kořeny již v roce 1992, kdy se pozornost podnikatele Radima Passera začala upírat k plánům rozvoje rozsáhlého území v Praze 4 Michli. Když v roce 1993 projekt architekta Jana Aulíka zvítězil v urbanistické soutěži vyhlášené pro zmíněné území Městskou částí Praha 4, začala intenzivní jednání mezi developerem, architektem a dalšími možnými partnery. V témže roce spatřil světlo světa název BB Centrum, který vznikl z místopisných názvů ulice Baarova a projektu Brumlovka. V roce 1996 začíná projekt BB Centra dostávat svoji konkrétní podobu a první realizovanou stavbou je administrativní budova C. Strategickým partnerem prvních fází výstavby BB Centra se stalo PSJ prostřednictvím developerské dceřiné firmy PSJ Invest. Jednalo se o skutečný průlom do této sféry ze strany ryze české společnosti, bez zkušeností s výstavbou velkých a moderních kancelářských budov, byl realizován první velký kancelářský objekt v Praze po roce 1989.
Současnost BB Centrum je jedním z největších a nejúspěšnějších developerských projektů v České republice, který vzniká od roku 1996. Jedná se o novou část Prahy 4 - Michle, která nabízí celou řadu funkcí – administrativa, bydlení, obchody, služby, sport a relaxace. Součástí projektu je i sportovní a obchodní centrum Brumlovka, Společenské centrum s mateřskou školkou. V blízké budoucnosti vznikne ještě Baarův park a základní škola. Pamatováno je také na dostatek parkovacích míst a dobrou dopravní obslužnost lokality.
1
Informace o městské části Praha 4 – Michle dostupné z http://cs.wikipedia.org/wiki/Michle
3
Kvalitní projekt láká prestižní společnosti, které činí z BB Centra dobrou adresu, kde úspěšní potkávají úspěšné.2
Pojďme se tedy podívat na jednotlivé budovy, které BB centrum tvoří. Na prvním obrázku můžeme shlédnout schéma celého areálu a jednotlivé rozmístění budov, které jsou zde označeny.
Budova C (1996 – 1998) Administrativní budova byla postavena jako první větší administrativní objekt po revoluci 1989 v Praze na zelené louce. V sedmi nadzemních a dvou podzemních podlažích se nachází zhruba 12 780 m2 pronajímatelné plochy s vysoce kvalitními velkoprostorovými kancelářemi a 206 parkovacími místy. Architektonické řešení a materiály použité v interiéru budovy vytvářejí velice příjemné pracovní prostředí. Vysoký standard doplňuje plná klimatizace s garantovanou vlhkostí vzduchu. Estetické a architektonické pojetí se navenek prezentuje obkladem z kvalitní zelené žuly s výraznou kresbou. Budova získala hlavní cenu 2
Úvodní informace z http://www.bbcentrum.cz/uvod.php
o
administrativním
4
komplexu
BB
Centrum
dostupné
v soutěži “Best of Reality” mezi kancelářskými objekty postavenými po sametové revoluci na území České republiky.
Budova B (1998 – 1999) Tato kancelářská budova o osmi nadzemních a třech podzemních podlažích nabídla po svém dokončení v roce 1999 nájemcům zhruba 16 500 m2 pronajímatelných ploch a 280 podzemních parkovacích stání. Podobně jako ostatní objekty v BB Centru je i budova B velmi flexibilní a uživatelsky příjemná. Nájemní smlouva uzavřená s GE Capital Bank (dnešní GE Money Bank) na cca. 11.000 m2 byla až do května roku 2000 největším nájemním kontraktem z hlediska kancelářských ploch, uzavřeným v České republice. V přízemí budovy se nachází bankovní hala, stravovací zařízení a vstupní hala s netradičně řešenou recepcí. Další zajímavostí budovy je provozně nesmírně efektivní dvojitá jižní fasáda, která je prosklená, což umožnilo netradiční umístění loga hlavního nájemce přímo na tuto fasádu.
5
Budova A (2000 – 2002) Jde o moderní administrativní objekt s vysokým standardem všech řešení exteriérů, interiérů i technického vybavení. Podepsáním budoucí nájemní smlouvy vznikl do té doby největší nájemní kontrakt v České republice, společně s budovou D, 25 100 m2. Půdorys budovy ve tvaru písmene B zajišťuje maximální možnou efektivní komunikaci a flexibilitu. Flexibilita pronajímaných prostor je jedním ze základních požadavků nájemců, stejně jako maximální jednoduchost prostor s cílem vytvořit příjemné a reprezentativní pracovní prostředí se zřetelem na vysokou životnost a minimální nutnou údržbu. Také výměra jednotlivých podlaží (mezi 2 600 - 3 100 m2) patří mezi největší svého druhu. Celková užitná plocha činí 21 300 m2. V přízemí budovy je umístěn rozsáhlý samostatný gastronomický provoz s jídelnou, vstupní lobby a zhruba 1 300 m2 obchodů a doplňkových služeb. Ve třech podzemních podlažích se nacházejí parkoviště o celkové kapacitě 416 stání. Efektním prvkem je vnitřní atrium přes všechna podlaží. Jsou v něm umístěny panoramatické výtahy. Jižní fasáda s hlavním průčelím je řešena předsazeným skleněným pláštěm a zaručuje vysokou ochranu kancelářských ploch před hlukem a tepelnými úniky.
Budova D (2000 – 2002) Jde o kancelářský dům o šesti nadzemních podlažích a dvou dalších podlažích podzemních o jednom komunikačním jádru, hlavním schodišti s výtahem. Fasáda je tvořena z perforovaného trapézového plechu. Objekt je mimořádně technologicky vybavený. Zajišťuje kvalitní a efektivní dodávku vnitřní infrastruktury a podpory IT. Interiéru dominuje velkorysá vstupní hala s viditelnými výtahy, která propojuje patra. Díky tomuto řešení nepůsobí i poměrně malý objekt stísněně a poskytuje uživatelům pocit vzdušnosti a prostoru. Kance-
6
lářské prostory umožňují variabilní uspořádání jak klasické, tak i volné halové. V šestém, uskočeném patře je pochozí a zčásti zatravněná terasa.
Office Park (2000 – 2002) Office Park stojící v těsné blízkosti budov A, B, C se sestává ze dvou domů vzájemně propojených společným přízemím i s třetí budovou, obytným domem (Residence BB Centrum). Ve dvou budovách je k dispozici 7510 m2 kancelářských ploch v šesti nadzemních podlažích. Ve velmi architektonicky vyvážené stavbě obou budov je snadné upravovat prostory jednotlivých pater podle požadavků nájemce.
7
Residence BB Centrum (2000 – 2002) První residenční část BB Centra nabízí 35 bytů vysokého standardu o ploše 48 m2 až 85 m2. Byt v nejvyšším sedmém podlaží má výměru cca 150 m2. Promyšlené dispoziční řešení i vkusné a funkční terasy ke každému bytu, stejně jako kvalitní bezpečnostní systém patří mezi charakteristiky Residence BB Centrum. Obyvatelé jistě oceňují i možnost bezpečného a pohodlného parkování v prostorách dvoupodlažního podzemního parkoviště, stejně tak jako využití komory ke každému bytu.
Budova Alfa (2002-2003) Budova Alfa byla navržena a postavena, stejně jako další budovy BB centra, podle urbanistického plánu tohoto území z roku 1993. Ten definoval v širším území vymezeném ulicemi 5. května, Baarova a Michelskou způsob zástavby pro specifický střední prstenec města v blízkosti liniové stavby - magistrály. Urbanistické schéma je navrženo napříč obvyklými kategoriemi blokové a solitérní zástavby. Hmoty jednotlivých objektů jsou ve vzájemně pevných geometrických vztazích a vytvářejí dohromady tvary velkých neuzavřených bloků s vnitřním prostředím, zelení a parkováním. Budova staré sportovní haly Brumlovka je ponechána v rámci areálu beze změn jako jeho součást s parkovými úpravami, které ji začleňují do areálu. Koncepce budovy Alfa je více než u ostatních objektů v BB centru velmi ovlivněna kapacitními komunikacemi - Vyskočilovou a ulicí 5. Května. Ulice 5. května se sjezdovou rampou má zcela dálniční charakter a v ostrém úhlu křížení s ulicí Vyskočilovou vytváří při různé niveletě obou komunikací zbytkovou plochu jako typický průvodní jev neměstských 8
liniových staveb. Právě vymezení se proti dálnici, proti tomu aby její linie určili obrys domu, s nímž nikdy nepočítala, bylo podstatné při hledání formy domu. Část objektu je pod zeleným svahem, který tvoří redukci mezi různými výškami a nezávislými liniemi domu a sjezdové rampy dálnice. Trávník na svahu dálnice, pod kterým je část domu, je zde obecně redukcí mezi městským a neměstským prostředím.
Budova Beta (2003-2005) Podle vyjádření hlavního architekta Jana Aulíka, mladší sestra sousední Alphy se v něčem odlišuje od své starší sestry, ale je zřejmé, že jsou ze stejné rodiny. Beta stojí uprostřed nově vzniklé městské struktury a kromě ulice Vyskočilovy není v přímém kontaktu s původním prostředím. Nesousedí se staršími objekty ani přímo s radiálou 5. května. Kromě ulice Vyskočilovy, ji u jedné strany obklopuje pěší zóna areálu Jih, která vede k budově Gamma, z druhé strany pruh parkové zeleně hlavního parku BB Centra Jih a konečně sousedí s objektem Gamma. Beta má to štěstí, že je v prostředí, které je k ní přátelské. V okolí, které je rovnoměrně kvalitní, může být příjemně otevřená do všech stran. Protože se nemusí vyrovnávat s žádnými omezujícími a zatěžujícími vlivy, nemá hlavní a vedlejší fasády, všechny fasády mají stejný význam a stejnou architekturu.
9
Alpha je naproti tomu výrazně ovlivněna těsnou blízkostí dálnice, která ji „natahuje“. Musela se přizpůsobit fasádou, která má například nižší okna atd.
Budova E (2005-2007) Budova E, situovaná do jižního nároží BB Centra v bezprostřední blízkosti nájezdové rampy na magistrálu směrem do centra, se díky své unikátní architektonické koncepci stala jednou z nezajímavějších pražských kancelářských budov. I tato budova má již svého nájemce. Stala se jím Skupina ČEZ, která s developerem BB Centra, společností Passerinvest Group, a.s., podepsala smlouvu na pronájem celé budovy v roce 2005. Architektonicky unikátní budova E se začala stavět v polovině roku 2005. Nachází se mezi ulicemi Baarova, Vyskočilova a Michelská, v těsné blízkosti nájezdové rampy na magistrálu (ulice 5. května) směrem do centra Prahy, což jí zaručuje výbornou viditelnost. Budova o 7 nadzemních a 4 podzemních podlažích nabízí 14 600 m2 kancelářských ploch. Podzemní parkoviště má kapacitu přes 300 automobilů. Do prvního nadzemního podlaží budovy je situován gastronomický provoz a konferenční prostory s posuvnými stěnami, které umožňují velkou variabilitu.
10
Půdorysně
trojúhelníkové
kryté
atrium
propojuje
jednotlivá
patra
pomocí
panoramatických výtahů a zároveň umožňuje pronikání denního světla do kanceláří orientovaných do atria.
Budova Gamma (2005 - 2007) Administrativní budova Gamma je největším objektem z dosud postavených budov BB Centra. Gamma disponuje celkem 30 000 m2 ploch v 10 nadzemních podlažích. Ve 3 podzemních podlažích se pak nachází více než 500 parkovacích stání. Typické nadzemní podlaží Gammy je tvořeno plochou přesahující 3 000 m2. Svým architektonickým řešením se řadí k nejpůsobivějším moderním administrativním budovám. Prosvětlenému prostornému vstupnímu atriu dominují plně prosklené panoramatické výtahy, jednací místnosti zasahující do atria přes dvě nadzemní podlaží a štíhlé lávky spojující obě části budovy. Prosklená střecha zajišťuje dostatek denního světla. V krytém atriu jsou použity přírodní materiály (kámen na podlahu a dřevo na různé obklady) tak, aby byly v rovnováze velké prosklené plochy s teplejšími materiály.
11
V posledním podlaží budovy je umístěna rozlehlá střešní zahrada, která je v osmém patře doplněna menší terasou. Budovu Gamma si celou pronajala společnost Telefónica O2 Czech Republic.3
Společenské centrum (2008-2009) Investorem Společenského centra je občanské sdružení Maranatha, za nímž stojí Radim Passer. Budova, pro niž jsou typické dlouhé čisté linie, jež jsou ozvláštněny skleněnými průhledy, má dvě nadzemní podlaží. Objekt o 2.200 m2 bude sloužit jak potřebám školky, tak i Církvi adventistů sedmého dne, která bude Společenské centrum Patamos provozovat. To se nachází ve východní části budovy a zahrnuje sál přes dvě podlaží, klubovny a technické a sociální zázemí. Tato část je pak proskleným atriem propojena se západní části, v němž má své zázemí správce budovy a kazatel. Náplň centra budou představovat nejrůznější kurzy a semináře, koncerty, výstavy, sociální a charitativní programy a samozřejmě též pravidelné bohoslužby a studium Bible. Přítomný duchovní bude vykonávat veškeré služby od pastorační činnosti, vedení pravidelných bohoslužeb, bohoslužeb u příležitosti křtů, svateb až po pohřby. Do západní části budovy je umístěna také křesťanská mateřská školka Elijáš, která zde má dvě třídy pro celkem 40 dětí, sociální příslušenství, jídelnu. Nedílnou součástí školky je i zahrada, která je navržena u jižního vstupu do budovy.
3
Firemní tisk stavební společnosti PSJ a.s. (Lidé a stavby PSJ)
12
Tato školka je výjimečná především tím, že pro děti připravuje program, který je nejen zábavný, ale také výchovný a to v duchu křesťanských hodnot.
Brumlovka (2005-2007) Stavba Brumlovky o celkové ploše 5 000 m2 se 190 parkovacími místy byla zahájena v únoru 2005. Brumlovka se svými třemi nadzemními a třemi podzemními podlažími se nachází ve Vyskočilově ulici, je umístěna uprostřed pěší zóny a obklopena kancelářskými budovami Alpha, Beta a Gamma. Kromě spousty obchodů a restaurací stojí určitě za zmínku velice kvalitní wellness a fitness centrum Balance Club Brumlovka. Balance Club Brumlovka zabírá část druhého a celé třetí podlaží. Pro své členy klub připravil nadstandardně vybavené fitness a kardio zóny, aqua zónu s pětadvacetimetrovým bazénem, páry, sauny, vířivku, apod. Z klasických cvičebních programů jsou v nabídce lekce spinningu, široká škála aerobiků a novinky ze světa sportu jako je např. BOSU.
Klub také navíc nabízí lekce zaměřené na prevenci civilizačních chorob, speciální tréninkové programy, pomoc při redukci váhy, antistresové lekce, hodiny na vyrovnání
13
disbalancí a další nadstandardní služby. Také střecha budovy vyzývá k relaxaci díky japonské sauně a sluneční terase.4
VYUŢITÍ PROSTOROVÝCH REZERV V AREÁLU
Budova FILADELFIE (2008-2010) Budova Filadelfie se nachází mezi ulicemi Želetavská, U Pomníku a U Michelské školy, v sousedství již stojících budov B, C a E. Stavba budovy začala v květnu 2008 a její dokončení se plánuje v létě 2010. Budova Filadelfie nabízí svým nájemcům plochu o téměř 30 000 m2 kancelářských ploch v sedmnácti nadzemních podlažích. Typické nadzemní podlaží má 1 760 m2 pronajmutelné plochy. V kvalitě vnitřního prostředí a uživatelského komfortu patří Filadelfie k nejmodernějším administrativním budovám. Budova přinese do areálu další rozšíření nabídky obchodů a služeb na téměř 4 500 m2. V podzemních garážích se bude nacházet téměř 1 000 parkovacích stání z většiny využívaných nájemci a z části veřejností. V blízkosti budovy Filadelfie vznikne rozsáhlý Baarův park, který bude doplněn vodním prvkem.
4
Informace dostupné a http://www.bbcentrum.cz/
k datu
5. 1. 2010
z portálu
14
http://www.spolecenskecentrum.cz/cs/
Nové zelené plochy zde tak vytvoří příjemnou klidovou zónu. Další místo k relaxaci bude pro nájemce připraveno také na střeše Filadelfie, kde vznikne terasa s nevšedním výhledem.
Rezidenční park Baarova (2010-2012) Architektonicky zajímavý komplex Rezidenční park Baarova bude nabízet celkem 139 bytů vysokého standardu. Byty o velikosti 50 - 170 m2 s balkonem, terasou či zahrádkou v dispozicích 2+kk až 6+kk jsou nabízeny se sklepem a garážovým stáním v ceně. Rezidenční park Baarova se skládá ze tří samostatných objektů, bytových domů A, B, C, mezi nimiž vznikne moderní vnitroblok s vnitřní zahradou. Každý objekt má samostatný vstup z ulice i z přilehlého nově budovaného Baarova parku. Vstupy do objektu budou chráněny kartovým systémem a bezpečnostními kamerami. Hlavní recepce areálu s nepřetržitým provozem bude umístěna v budově A. Lokalita, ve které se Rezidenční park Baarova nachází, disponuje vynikající a bezproblémovou dopravní dostupností jak automobilem, tak i městskou hromadnou dopravou a zároveň i skvělou občanskou vybaveností. Kromě celé řady obchodů a služeb se v blízkém okolí nachází i řada restaurací a kaváren, wellness a fitness klub Balance Club Brumlovka, v nedaleké budově Filadelfie vznikne mimo jiné market Albert 15
a drogerie dm. Nechybějí zde ani zdravotnická zařízení a lékárna, pobočka České pošty, mateřská a základní škola či nedávno otevřené Společenské centrum. Architektonický koncept nového bytového areálu vychází z myšlenky plynulého a přirozeného přechodu mezi původní vilovou zástavbou okolí a moderním multifunkčním komplexem BB Centrum v sousedství. Plánovaná doba výstavby je 18 měsíců.5
FAKTORY, KTERÉ OVLIVNÍ INVESTORA PŘI VÝBĚRU NEMOVITOSTÍ
Nemovitost - pozemek Každý potenciální stavebník (investor) si před realizací svého záměru musí uvědomit, že výběr pozemku hraje vskutku důležitou, ne-li nejdůležitější roli. Proto je třeba do konečného rozhodnutí zahrnout veškeré možné ovlivňující faktory. Nákup pozemku je nevratným rozhodnutím a vztahuje se k němu nejen úspěch či neúspěch plánované stavby, ale především její následné užívání. Uvažujeme-li o výstavbě jakékoliv stavby, musíte přemýšlet o vhodném pozemku, na kterém budeme stavbu realizovat. 5
Informace dostupné k datu 23. 1. 2010, zdroj informací - Rezidenční Park Baarova - průvodce
(brožura)
16
Mezi faktory, které nejvíce ovlivní výběr pozemku, bezesporu patří jeho cena, dostupnost inženýrských sítí a regulační podmínky zástavby, tvar a velikost pozemku, geologické podmínky, dopravní obslužnost lokality, ale také svažitost terénu a orientace ke světovým stranám apod. Může zde být také problém, který nemusíme zjistit před koupí a který může způsobit řadu nepříjemností – věcné břemeno.6
Cena Ceny stavebních pozemků se místně výrazně liší. Za 1 m2 pozemku tak můžeme zaplatit 90 - 100 Kč, v atraktivních lokalitách cena vyroste až k několika tisícům či desetitisícům korun za m2. Lokalita Prahy je velmi specifická, zejména co se týče vysokých cen pozemků. Okolí BB centra samozřejmě není výjimkou a tak ceny za m2 pozemku se zde pohybuji v průměru kolem 15 000 Kč. Takto trhem stanovená částka není nejnižší, avšak budoucí investor tuto cenu musí respektovat a zařadit ji do svého business plánu.
Inţenýrské sítě Současné
nároky
moderních
staveb
kladou
důraz
na vybavenost
pozemku
inženýrskými sítěmi – možnost napojení na plynovod, elektrické vedení, vodovod a kanalizaci. K tomu je zapotřebí mít zajištěn přístup k pozemku, nejlépe po zpevněné komunikaci. Když pozemek tuto vybavenost nemá, je potřeba počítat s poměrně vysokými částkami na jejich vybudování a napojení. V okolí BB centra tento problém však není, protože Praha jako celek je vybavena poměrně rozsáhlou sítí těchto přípojek. Není zde tedy problém již ve fázi výstavby například s napojením na elektrické rozvody. Mimo klasických sítí standardního typu nalezneme v lokalitě BB centra, která je součástí Prahy 4 Michle, jak už zde bylo několikrát uvedeno též mnoho sítí nadstandardního typu jako například vysokorychlostní datové sítě na bázi optických vláken.
Tvar a velikost pozemku Tvar a velikost pozemku jsou velmi důležitými faktory pro investora, který řeší problémem výběru pozemku v návaznosti na budoucí stavbu. Investor by tak měl mít alespoň dobrou představu o tom, do jaké podoby bude jeho stavba realizována a pro které účely má stavba sloužit. V případě BB Centra byla velmi důležitým bodem velikost pozemků, 6
Zdroj informací dostupný stavba/pozemky/jak-vybirat-stavebni.aspx
k datu
14.
2.
17
2010
z portálu
http://www.tvujdum.cz/dum-
na kterých v současné době zmiňované centrum stojí. Budovy převážně administrativního typu nepatří mezi nejmenší budovy, ba naopak mezi největší, které se v běžné praxi staví, a proto celková plocha BB centra v součtu zaujímá několik desítek tisíc metrů čtverečních.
Geologické podmínky Na první pohled dobře situovaný a upravený pozemek nemusí být pro stavbu ideálem. Rozhoduje totiž i to, co se skrývá pod povrchem pozemku. Znalost geologických podmínek parcely výrazně pomáhá učinit správné rozhodnutí o koupi pozemku. Jen málokdo se totiž odváží stavět na místě, kde je známa nízká únosnost podložních vrstev. Zkomplikovat stavbu může i vysoká hladina spodní vody, radonu či nebezpečí záplav vinou blízkosti vodního toku.
Dopravní obsluţnost Dopravní dostupnost lokality je důležitá už ve fázi stavby. Měl by sem být snadný příjezd pro stavební mechanizaci, a to nejlépe po zpevněné komunikaci. Do budoucna pak určitě příjezd autem, ale je vhodné pamatovat i na obslužnost veřejnou hromadnou dopravou a tak se pojďme podívat, jak to vypadá s dopravní obslužností v okolí BB centra.
Automobilová doprava BB Centrum je vzdáleno 5 minut jízdy jižně od centra města a přiléhá k Severo-jižní magistrále, která pokračuje z Prahy jako dálnice D1. Bezprostředně poskytuje vynikající spojení s Brnem, Vídní a Budapeští i bezproblémové napojení na vnější pražský okruh ve směrech Plzeň, Hradec Králové a Teplice. Kromě snadné dostupnosti automobilem je lokalita kvalitně obsluhována i městskou hromadnou dopravou. Sjezdová rampa z dálnice D1 ve směru od Brna do Michle a BB Centra, výrazně usnadnila a zrychlila příjezd do areálu BB Centra
Autobusová doprava V květnu roku 2009 to byly tři roky od okamžiku, kdy vyjely na svou první jízdu nové „bublinkové“ autobusy spojující BB Centrum se stanicí metra Budějovicka. Tato kyvadlová doprava byla zřízena pro zvýšení komfortu nájemců a návštěv při dojížděni do areálu a postupně se stala nedílnou součásti BB Centra. O jejím zavedení bylo rozhodnuto na základě průzkumů mezi nájemci, kteří v roce 2004 vyslovili nespokojenost s intervaly linek MHD. Po několika měsíčním fungovaní linek BB Centra bylo zjištěno, že by 18
bylo vhodné rozšířit kyvadlové linky Centra. Z řad zaměstnanců a návštěvníku BB Centra vzešla prosba ohledně rozšíření těchto linek, byl vypracován projekt rozšíření kyvadlové dopravy, který řeší obslužnost jak jižní, tak i severní části areálu. Autobusy by se tak dostaly blíže k budovám postaveným v té části komplexu, kde doposud nebyla doprava zajištěna (budovy Skupiny ČEZ, Office Park, budoucí Filadelfie apod.). Projekt zahrnuje kroky od rozšíření ulice Želetavská až po vytvoření nových vnitroareálových zástavek.7 Samozřejmostí je využití linek MHD, které projíždí okolo BB Centra po ulici Vyskočilova. Nevýhodou oproti kyvadlovým autobusům BB Centra je jejich zpoplatnění klasickým tarifem PID, kterým se řídí veškerá městská hromadná doprava v Praze
Lokalita Nemálo důležitým faktorem je také lokalita. Dvě naprosto stejné nemovitosti umístěné třeba jen několik set metrů od sebe nebo ve dvou vedlejších obcích či městech mohou mít pro potenciálního kupujícího naprosto jinou hodnotu. Umístění nemovitosti a okolní prostředí se ukazují jako nejvíce rozhodující faktory při stanovení tržní ceny. Co se týče BB centra, tak z hlediska lokality spatřuji jeho veliký význam právě v jeho umístění. BB centrum využívá výborné dostupnosti do centra i mimo něj. Nechybí návaznost na nejvíce frekventovanou dálnici D1. V okolí BB centra je také spoustu příležitostí pro bydlení a tak není problémem pro některé ze zde žijících občanu dojít i pěšky. Nechybí zde ani kompletní občanská vybavenost, jediným záporným faktorem může pro některé být nedostatek volné přírody, avšak většina obyvatelů žijících v Praze tento problém nepovažuje za zásadní.
Věcné břemeno Věcné břemeno dle zákona omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného, a to tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. V praxi to znamená například to, že cesta k sousednímu pozemku vede přes pozemek náš, že pod naším pozemkem vede obecní vodovod nebo má původní majitel v části nemovitosti právo doživotního užívání apod. Vše důležité se dozvíme ze Smlouvy o zřízení věcného břemene. Vlastník nemovitosti zatížené věcným břemenem je ve smlouvě označen jako „povinný z věcného břemene“. Ten, v jehož prospěch se věcné břemeno zřizuje, je 7
Měsíčník BB Centra - eReview dostupný z < http://www.bbcentrum.cz/press_ereview.php
19
„oprávněný z věcného břemene“. Výjimkou není ani úplata za věcné břemeno, která musí být opět součástí smlouvy
Nemovitost – stavba U tohoto typu nemovitostí se faktory víceméně shodují jako u předchozích, nicméně zde figuruje pár faktorů navíc.
Vzhled a první dojem Nejdůležitější
moment
při
první
prohlídce
nabízené
nemovitosti.
Pokud
se potenciálnímu kupujícímu nemovitost zalíbí na první pohled, je daleko vyšší předpoklad, že se mu podaří nemovitost prodat.
Stav nemovitosti Technický stav nemovitosti vždy zajímá kupujícího. Přivedení vody, plynu, elektřiny, řešení odpadu, možnost parkování nebo příjezd k nemovitosti mají vždy vliv na cenu nemovitosti i ochotu kupujícího zabývat se po zaplacení kupní ceny případnými opravami nebo rekonstrukcí.
ZÁVĚR A HODNOCENÍ
Nakonec tedy hodnocení a závěr teoretické části mé závěrečné bakalářské práce. Za cíl jsem si kladl, jednak představit dle mého názoru zajímavý projekt samotného BB centra a poté zjistit, jaký vliv má jeho výstavba na cenu okolních nemovitostí v Praze 4 Michli, kde je projekt BB centra realizován. Z hlediska vzhledu nelze projekt BB centra při průjezdu jeho okolím přehlednout. Samozřejmě otázkou zůstává, do jako míry BB centrum zapadá do okolní zástavby. Vzhledem k tomu, že okolní nemovitosti netvoří pouze staré objekty a je zde spousta jiných nemovitostí podobného charakteru, nespatřuji v této věci vážný problém. Pokud se na samotné BB centrum podíváme z hlediska přínosů, tak se odvážím tvrdit, že jich je hned několik. Prvým a velmi důležitým faktorem jsou zejména pak v době finanční krize nová volná pracovní místa, která v postavených administrativních budovách vznikají. Dalším neméně důležitým bodem je mnoho nových sportovně relaxačních aktivit, které považuji 20
v jinak celkem nudné lokalitě pro současné i budoucí občany za velmi přínosné, i když pro všechny ne zrovna dostupné a to především z hlediska cen, ty nejsou určeny pro nižší příjmové skupiny. Posledním, ale v současné době zřejmě nejméně důležitým pozitivem může být dokončení rezidence Baarova a přírůstek nových bytových jednotek, tedy i rozšíření celkové nabídky nemovitostí bytového charakteru. Řekl bych, že celkově došlo k zatraktivnění lokality Praha 4 Michle, která se tak muže pro spoustu lidí jevit zajímavou ať již pro jednu ze zmiňovaných výhod, či pro jiné aspekty. Co se týče vlivu BB centra na cenu okolích nemovitostí, mám za to, že půjde převážně jen o mírné zvýšení cen nemovitostí, zejména v bezprostřední blízkosti samotného komplexu. Předpokládám, že dramatických skoků v tržních cenách se v okolí centra obávat nemusíme. Samozřejmě pokud jde přímo o ceny bytových jednotek v rezidenci Baarova, které jsou nesmyslně nadsazené, můžeme se domnívat, že je to způsobeno výstavbou BB centra. Při podrobnějším zkoumání však zjistíme, že tyto nesmyslně vysoké ceny nejsou ovlivněny výstavbou BB centra, ale jinými důvody, kterými jsou např. luxusnější vybavení těchto jednotek, ale samozřejmě také velmi vysoký zisk developera z jeho investice.
21
Pouţitá literatura: 1. Internetový magazín Můj dům Dostupný z
22
B. Praktická část
23
OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY
Základní údaje Typ nemovitosti: Předmět ocenění: Okres:
Bytová jednotka
Hl. m. Praha
Město/obec:
Katastrální území: LV č.: Pozemky: Č. byt./nebyt. j.: Sp. podíl dle zák. č. 72/1994Sb. Klient jméno: - adresa: Zpracováno pro: Vlastník nemovitosti:
Holešovice - Bubny
Ulice:
8245, 557 parc. č. 992 1092/107
ze dne:
Bytová jednotka č. 1092/107 v domě č.p. 1092 umístěném na pozemku parc. č. 992 Praha 7
U Měšťanského pivovaru 9.4.2010
Poč. obyv.: čp./čo.:
1 200 000 1507/6
6325/1106207 AirFlats Avenium a.s. Na Maninách 1092/20, Praha, Holešovice, 170 00 Vlastní potřebu klienta
RČ/IČO
-
AirFlats Avenium a.s.
Podmínky platnosti ocenění o K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup o Jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva 24
o Jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. o Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku o Jednotka je dokončena o Jednotka je zkolaudována
Podklady předloţené pro účely ocenění o Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8245, 557 ze dne 9. 4. 2010, o Snímek katastrální mapy ze dne 10. 4. 2010, o Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 19. 3. 2010
Základní informace o nemovitosti Počet PP:
2
Počet NP:
Počet garáží: Nebyt. plocha v m2:
1 -
Technický stav: Rok výstavby:
Velmi dobrý
8
Počet podkroví:
Přípojky IS:
-
Předmět:
Celkem: 10
Jiné parkování/počet: 0 Celková rozestavěnost: 100% Rozestavěnost plán. prací (rekonstrukce):
-
Opotřebení:
-
2009 Rok rekonstrukce:
0
souč. stav:
5%
budoucí stav:
-
V, K, E, P
Předpoklady platnosti ocenění Úkolem zpracované expertizy bylo odhadnout obvyklou cenu, kterou rozumíme tržní hodnotu předmětu ocenění, ke dni místního šetření, resp. ke dni dokončení plánované rekonstrukce/dostavby. Zpráva zohledňuje pouze informace, které byly známé a dostupné k datu uvedenému dále v ocenění jako datum úplnosti podkladů. Zpráva je připravena výhradně za účelem stanovení současné, resp. současné a budoucí obvyklé ceny nemovitosti uvedené v úvodu ocenění jako předmět ocenění a nelze ji bez předchozího písemného souhlasu ze strany zpracovatele používat k účelům jiným a jinými osobami. 25
Rozsah ocenění Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou zodpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že nárok vlastníka je právoplatný, majetková práva jsou platná a prodejná a nejsou zatížena žádnými závazky nebo omezením v užívání, kterých nemohou být zbavena běžnými postupy Při mém nejlepším vědomí jsou všechny údaje dále uvedené pravdivé a přesné. Ačkoli byly získány ze spolehlivých zdrojů, neposkytuji žádné záruky ani nepřebírám žádnou odpovědnost za přesnost jakýchkoliv údajů, vyjádření nebo výpočtů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným, a které byly použity při tvorbě této analýzy. Údaje o rozloze pozemků použité v ocenění byly poskytnuty objednatelem a nebyly ověřovány ani právníkem, ani odborným znalcem. Hodnota nebo hodnoty prezentované v této zprávě jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel. Faktory ovlivňující trţní hodnotu nemovitostí Uvedené oceňované nemovitosti jsem osobně prohlédl a při zpracování této expertizy jsem do ocenění každé jednotlivé nemovitosti zahrnul následující aspekty: o Náklady na pořízení majetku jakoby nového snížené o jakékoli vzniklé znehodnocení. Znehodnocení představuje ztráty hodnoty, které jsou způsobeny celkovým stavem, využitelností, opotřebením a zastaráním. o U pozemku především velikost, využitelnost, lokalitu o Převažující trendy a obecné podmínky každé lokality, současný stav nabídky a poptávky na trhu s daným typem nemovitosti o Velikost, stav a využitelnost stávajících objektů a staveb o Realizované prodeje a výše nájemného u srovnatelných nemovitostí v příslušné lokalitě o Očekávaný čistý příjem z pronájmu nemovitosti a jeho kapitalizace ke stanovení hodnoty o Nejvyšší a nejlepší využití daných nemovitostí
26
Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto odhadu je objektivní tržní hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o předmětu směny. Tato definice je prakticky totožná s definicí uvedenou v zákoně o oceňování MF ČR: tržní hodnota je cena, která by byla dosažena při prodeji téhož nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění dle jeho stavu a jakosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Má zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem Oceňování podle tržní hodnoty, který vypracoval International Valuation Standards Committee a v souladu s International Valuation Standards.
Metody oceňování Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v ze tří hlavních teoreticky různě pojatých přístupů: o Výnosové metody o Metody stanovení věcné hodnoty o Porovnávací metoda Metody výnosové Metody výnosové vycházejí ze základního předpokladu o tom, že nemovitost je podnik k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti, sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve vyvinutých ekonomikách, 27
kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. Tyto metody jsou založeny na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos – cash flow. Nejrozšířenější
metodou
je
metoda
přímé
kapitalizace,
kterou
lze
zapsat
do jednoduchého matematického vzorce: V=NOI/k kde tržní hodnota V oceňovaného majetku je rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou k.
Metoda porovnávání dosahovaných trţních cen Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější v ekonomikách, kde jsou informace o prodejích veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu majetku. Trh by měl být fungující ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický vzorec této metody má tvar:
V=S (RCi x ki)/n
kde RCi je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nejpřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace.
28
Aplikace jednotlivých metod Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou chyb, ať už z pohledu znalce, volby použitých matematických modelů nebo změn nabídky a poptávky, trhu. Proto je běžné, že se pro stanovení tržní hodnoty používá několik metod, jejich vzájemný mix. I když každá z nich vychází z jiných předpokladů, je obvyklé považovat za výslednou tržní hodnotu tu, která je dána jejich vzájemným porovnáním. Je neoddiskutovatelné, že se porovnávají metody založené na principiálně odlišných základech, ale výsledkem každé z nich je tržní hodnota vyjádřená ve finančních jednotkách, v penězích. Proto nelze proti tomuto mixu vznášet připomínky z pohledu rozdílnosti jednotek porovnávaných veličin. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehož výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Čtyři kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost, a maximální ziskovost.
Popis nemovitosti Popis polohy Bytový dům se nachází v městské části Praha 7 - Holešovice, která leží v severní části Prahy. Tato městská část je z dopravního hlediska ovlivněna především Argentinskou ulicí, která propojuje Magistrálu s dálnicí D8. Holešovice se rozvíjely hlavně po vybudování městských jatek a největší stavební rozvoj zaznamenali v 1. pol. 20. století. Celé Holešovice jsou zastavěny klasickou městskou blokovou zástavbou. Do dnešní doby zde zůstalo minimum stavebních parcel, a proto je sledovaný objekt poměrně výjimečným příkladem novostavby v této městské části - objektem je zastavěná proluka v blokové zástavbě. Největším problémem Holešovic je nedostatek parkovacích stání, tento nedostatek je u dané novostavby samozřejmě eliminován existencí vlastních garážových státní. Občanská vybavenost v této lokalitě je průměrná. Dopravní obslužnost je velmi dobrá a je zajištěna jak tramvají, tak metrem.
29
Celkový popis nemovitosti Poloha je na základě celkového charakteru lokality a s ohledem na typ a charakter nemovitosti hodnocena jako dobrá. Nemovitost se nachází v blízkosti linek MHD a tudíž dopravní obslužnost je velmi dobrá i pro občany, kteří nejsou majiteli osobních automobilů Předmětnou nemovitostí je bytová jednotka, která se nachází v bytovém domě z roku 2009 a jde tedy o novostavbu. Provedení této bytové jednotky a stejně tak bytového domu se jeví jako velmi dobré, lze tedy říci, že stavební firma, která tento dům stavěla, odvedla kvalitní stavební práce. Prodejnost předmětné nemovitosti je s ohledem na polohu, typ nemovitosti, její celkový stavebně-technický stav a standard vnitřního vybavení hodnocena jako dobrá. Vlastník bytové jednotky č. 1092/107 je tatáž osoba jako vlastník domu a jednotka není využívána k bydlení. V současné době je však tato jednotka v nabídkách realitních kanceláří.
Pronajatelnost je na základě výše uvedeného popisu nemovitosti hodnocena jako velmi dobrá. Tržní nájemné za srovnatelnou nemovitost se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 8000 – 12 000 Kč/měs. Celkově působí předmětná nemovitost dobrým dojmem.
Technická data Konstrukční řešení stavby Konstrukce
Provedení
% dokonč. konstrukce
Provedení
% dokonč.
základy
betonové pasy
100
střešní krytina
PE folie
100
obvodové stěny, vnitřní příčky
izol. proti zem. vlhkosti
PVC folie
100
sv. nosné konstrukce
ŽB skelet
100
vodorovné konstrukce krov
ŽB monolitické 100 desky ŽB monolitická 100 deska
ŽB skelet s výplňovým zdivem-doplněné o tepelnou izolaci, porbetonové tvárnice kontaktní zateplovací vnější povrchy systém vnitřní povrchy
vápenocementové štukové omítky
100 100 100
ŽB schodiště/výtah monolitické/jednošachtový- 100 1 kabina
30
Vnitřní vybavení stavby / jednotky Konstrukce
Provedení
% dokonč. Konstrukce
Provedení
% dokonč.
okna
Dřevěná
100
rozvod vody
teplá, studená
100
dveře
deskové dřevěné
100
rozvod plynu
podlahy obyt. místn. podlahy nebyt. místn.
dlžba, laminát 100 -
zdroj teplé vody
-
100
plynový kotel v domě
100
100
vybavení kuchyně
-
100
vytápění
deskové radiátory, plynovékotelna v domě
100
vybavení koupelny
vana, umyvadlo, WC
100
elektro
230V, 400V
100
vybavení WC
záchodová mísa
100
Dispoziční řešení stavby - výčet místností 7.NP Předsíň Koupelna/WC Pokoj 1 + kk Pokoj 2 Lodžie
podkroví 3,9 6,8 31,4 18,9 1,2
Celkem
62,1
Celková podlahová plocha všech podlaţí:
2
m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
Celkem 0,0 62,1
31
m2
Stanovení tržní hodnoty výnosovou metodou Uţitné plochy užitná Podlaží využití plocha 7.NP byt 62 garážová stání
Nájemné 2
m2 m2 m2
1
míra nájemné/rok obsaz. 113 832 0,90 0 0
2
Kč/m /měs. Kč/m /rok 153 1 836 0 0
Ks
0
0
0
0 113 832
hrubé náj./rok 102 449 Kč 0 Kč 0 Kč 0
Kč
0 102 449
Kč Kč
K garáže
s Celkem:
Podlaží využití 7.NP byt 0 0 garážová stání
užitná plocha 62 0 1
garáže UP celkem: parkování
Podlaží využití 1.NP byt garážová stání
0
Provozní a správní náklady Kč/m2/ro k m2 150 m2 ks ks Celkem:
2
62 1
náklady/rok 9 300 Kč 0 Kč 0 Kč 0 9 300
Náklady/hrubý Kč nájem: Kč 9,1%
m ks
Náklady na údrţbu a rekonstrukce užitná plocha Kč/m2/rok náklady/rok 62 m2 350 21 700 Kč 0 ks 50 0 Kč
garáže
0
ks Celkem:
UP celkem: parkování
Kč
62 0
2
m ks
32
0 Kč 21 700 Kč
Náklady/hrubý nájem: 21,2%
Čisté roční nájemné po odpočtu neobsazenosti a nákladů spojených s provozem nemovitosti: Kapitalizační míra: Výsledná výnosová hodnota nemovitosti:
71 449
Kč
0,05 1 420 000
33
Průměrná Kč hodnota/m2 UP:
22 900
Kč
Stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou Porovnávaná nemovitost č. 1
UP / OP v m2: Pozemek v m2: Podlaží: Stav.-tech. stav: Garáž / gar. stání: Rozsah vybavení: Stav a kvalita vyb:
58 0 6NP
Celkový dojem/koncept: Poloha obce: Poloha v rámci obce:
velmi dobrý Praha 7 V Přístavu
velmi dobrý
Kvalita okolí:
dobrá
standart
Zdroj info o ceně:
RK
velmi dobrý
Cena v Kč:
4 420 000
1
34
Porovnávaná nemovitost č. 2
UP / OP v m2: Pozemek v m2:
54 0
Podlaží: Stav.-tech. stav: Garáž / gar. stání: Rozsah vybavení: Stav a kvalita vyb:
4NP velmi dobrý
Celkový dojem/koncept: Poloha obce: Poloha v rámci obce: Kvalita okolí:
velmi dobrý Praha U Měšťanského Pivovaru dobrá
standart
Zdroj info o ceně:
RK
velmi dobrý
Cena v Kč:
3 348 038
1
35
Porovnávaná nemovitost č. 3
UP / OP v m2: Pozemek v m2: Podlaží: Stav.-tech. stav: Garáž / gar. stání: Rozsah vybavení: Stav a kvalita vyb:
Celkový dojem/koncept: Poloha obce: Poloha v rámci obce: Kvalita okolí:
velmi dobrý Praha Osadní dobrá
standart
Zdroj info o ceně:
RK
velmi dobrý
Cena v Kč:
3 450 000
52 0 4NP velmi dobrý 1
36
Konečné srovnání s oceňovanou nemovitostí
Údaje srovnatelných objektů pro stanovení srovnávací hodnoty předmětu ocenění Hodnocený faktor / objekt Poloha obce / městské části
objekt č. 1 Praha 7
objekt č. 3 Praha
hodnocená nem. Praha 7
V Přístavu dobrá
objekt č. 2 Praha U Měšťanského Pivovaru dobrá
Poloha v rámci obce Kvalita okolí Velikost užitné / obytné plochy Pozemek Podlaží (pouze pro jednotky) Stavebně-technický stav stavby Garáž / gar. stání Rozsah vnitřního vybavení Stav / kvalita vnitřního vybavení Celkový dojem/koncept Zdroj informace o ceně Cena Cena/m2 UP / OP
Osadní dobrá
U Měšťanského pivovaru dobrá
58 0 6NP
54 0 4NP
52 0 4NP
62 0 7.NP
velmi dobrý 1 standart
velmi dobrý 1 standart
velmi dobrý 1 standart
1 standart
velmi dobrý velmi dobrý RK 4 420 000 76 207
velmi dobrý velmi dobrý RK 3 348 038 62 001
velmi dobrý velmi dobrý RK 3 450 000 66 990
velmi dobrý velmi dobrý -
Vyhodnocení / stanovení srovnávací hodnoty předmětu ocenění Hodnocený faktor / objekt Poloha obce / městské části Poloha v rámci obce Kvalita okolí Velikost užitné / obytné plochy Pozemek Podlaží (pouze pro jednotky) Stavebně-technický stav stavby Garáž / gar. stání Rozsah vnitřního vybavení Stav / kvalita vnitřního vybavení Celkový dojem/koncept Zdroj informace o ceně Stáří informace o ceně Hodnota srov. objektu / m2
objekt č. 1 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 52 777
Stanovená výsledná hodnota předmětu ocenění / m2 užitnéobytné plochy: Stanovená celková výsledná hodnota předmětu ocenění:
37
objekt č. 2 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 55 243
objekt č. 3 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 59 688
55 903
Kč
3 470 000
Kč
Závěr Na závěr je třeba rekapitulace celého ocenění. Jako hlavní cíl bylo stanovit tržní hodnotu bytové jednotky č. 1092/107 v domě č.p. 1092 umístěném na pozemku parc. č. 992, která se nachází na Praze 7 – Holešovice. V následující tabulce jsou uvedeny výsledné hodnoty jednotlivých metod, které byly u toho typu nemovitosti vhodné a to zejména metoda porovnávací a metoda výnosová. Jednotlivé zdůvodnění použitých metod je popsáno hned pod tabulkou.
Výnosová metoda Porovnávací metoda Výsledná tržná hodnota
výsledek v Kč 1 420 000 3 470 000
váha v % 20 80 100
vážený průměr v Kč 284 000 2 776 000 3 060 000
Největší váhu a to 80% jsem přisoudil metodě porovnávací a to z hlediska četnosti používaní porovnávací metody u těchto typů nemovitostí. Dalším důležitým faktorem je velmi rozšířená databáze prodejů a nabídek bytových jednotek obzvláště v lokalitě Prahy. Jako druhou metodu, kterou jsem u ocenění bytové jednotky použil, je metoda výnosová. Přiřadil jsem jí hodnotu 20% a to především proto, že již není u oceňování bytových jednotek tak častá, nicméně i tak občas používaná a to hlavně díky celkem rozsáhlým databázím obvyklých nájmů. Nákladová metoda zde použita nebyla a to zdůvodňuji hlavně tím, že se v praxi u bytových jednotek v podstatě nepoužívá. Konečná tržní hodnota oceňované bytové jednotky č. 1092/107 v domě č.p. 1092 umístěném na pozemku parc. č. 992, která se nachází na Praze 7 – Holešovice byla stanovena ke dni ocenění na částku ve výši 3 060 000 Kč.
38
Přílohy k ocenění bytu Fotodokumentace
39
40
41
42
Listy vlastnictví
43
44
45
46
47
48
Katastrální mapy
49
Ostatní mapy
50
51
52
OCENĚNÍ SKLADOVÉ HALY
Základní údaje Typ nemovitosti: Předmět ocenění: Okres: Katastrální území: LV č.: Pozemky: Č. byt./nebyt. j.: Sp. podíl dle zák. č. 72/1994Sb. Klient - jméno: - adresa: Zpracováno pro: Vlastník nemovitosti:
Výrobní hala Výrobní hala bez č.p.umístěná na pozemku st. 2391 a pozemky st. 2391 a parc.č. 696/1 Kladno Město/obec: Slaný Poč. 15 000 obyv.: Slaný Ulice: Pražská čp./čo.: 2307 ze dne: st. 2391 a parc.č. 696/1 NOUEMNOT, s.r.o Třebízského 178/38, Slaný, 274 01 Pro vlastní potřebu klienta
IČO
NOUEMONT, s.r.o. Třebízského 178/38, Slaný, 274 01
53
61676632
Podmínky platnosti ocenění o Zástavní právo váznoucí na předmětu ocenění nebylo zohledněno, předpokládá se, že bude vymazáno-nutno následně doložit o Jiná rizika nezjištěna Podklady předloţené pro účely ocenění
o Výpis z Katastru nemovitostí ze dne 30. 3. 2010 o Snímek katastrální mapy ze dne 10. 4. 2010 o Skutečnosti zjištěné při místním šetření ze dne 2. 3. 2010 o Ocenění nemovitosti číslo 4374-054/2008 ze dne 7. 4. 2008
Základní informace o nemovitosti Počet PP:
Počet 1 podkroví:
0 Počet NP:
Počet garáží: Nebyt. plocha v m2: Technický stav: Rok výstavby:
0 -
Jiné parkování/počet:
1
dostatek na pozemku
Celková rozestavěnost: 100% Rozestavěnost plán. prací (rekonstrukce):
-
Neudržovaná Opotřebení: souč. stav:
1971 Rok rekonstrukce: Přípojky IS:
0 Celkem:
-
Předmět:
55% budoucí stav:
-
-
E
Předpoklady platnosti ocenění. Úkolem zpracované expertizy bylo odhadnout obvyklou cenu, kterou rozumíme tržní hodnotu předmětu ocenění, ke dni místního šetření, resp. ke dni dokončení plánované rekonstrukce/dostavby. Zpráva zohledňuje pouze informace, které byly známé a dostupné k datu uvedenému dále v ocenění jako datum úplnosti podkladů. Zpráva je připravena výhradně za účelem stanovení současné, resp. současné a budoucí obvyklé ceny nemovitosti uvedené v úvodu ocenění jako předmět ocenění a nelze ji bez předchozího písemného souhlasu ze strany zpracovatele používat k účelům jiným a jinými osobami.
54
Rozsah ocenění Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou zodpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že nárok vlastníka je právoplatný, majetková práva jsou platná a prodejná a nejsou zatížena žádnými závazky nebo omezením v užívání, kterých nemohou být zbavena běžnými postupy Při mém nejlepším vědomí jsou všechny údaje dále uvedené pravdivé a přesné. Ačkoli byly získány ze spolehlivých zdrojů, neposkytuji žádné záruky ani nepřebírám žádnou odpovědnost za přesnost jakýchkoliv údajů, vyjádření nebo výpočtů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným, a které byly použity při tvorbě této analýzy. Údaje o rozloze pozemků použité v ocenění byly poskytnuty objednatelem a nebyly ověřovány ani právníkem, ani odborným znalcem. Hodnota nebo hodnoty prezentované v této zprávě jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel. Faktory ovlivňující trţní hodnotu nemovitostí Uvedené oceňované nemovitosti jsem osobně prohlédl a při zpracování této expertizy jsem do ocenění každé jednotlivé nemovitosti zahrnul následující aspekty: o Náklady na pořízení majetku jakoby nového snížené o jakékoli vzniklé znehodnocení. Znehodnocení představuje ztráty hodnoty, které jsou způsobeny celkovým stavem, využitelností, opotřebením a zastaráním. o U pozemku především velikost, využitelnost, lokalitu o Převažující trendy a obecné podmínky každé lokality, současný stav nabídky a poptávky na trhu s daným typem nemovitosti o Velikost, stav a využitelnost stávajících objektů a staveb o Realizované prodeje a výše nájemného u srovnatelných nemovitostí v příslušné lokalitě o Očekávaný čistý příjem z pronájmu nemovitosti a jeho kapitalizace ke stanovení hodnoty o Nejvyšší a nejlepší využití daných nemovitostí
55
Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto odhadu je objektivní tržní hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o předmětu směny. Tato definice je prakticky totožná s definicí uvedenou v zákoně o oceňování MF ČR: tržní hodnota je cena, která by byla dosažena při prodeji téhož nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění dle jeho stavu a jakosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Má zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem Oceňování podle tržní hodnoty, který vypracoval International Valuation Standards Committee a v souladu s International Valuation Standards.
Metody oceňování Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v ze tří hlavních teoreticky různě pojatých přístupů: o Výnosové metody o Metody stanovení věcné hodnoty o Porovnávací metoda Metody výnosové Metody výnosové vycházejí ze základního předpokladu o tom, že nemovitost je podnik k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti, sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve vyvinutých ekonomikách, 56
kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. Tyto metody jsou založeny na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos – cash flow. Nejrozšířenější
metodou
je
metoda
přímé
kapitalizace,
kterou
lze
zapsat
do jednoduchého matematického vzorce: V=NOI/k kde tržní hodnota V oceňovaného majetku je rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou k. Metody stanovení věcné hodnoty Naprosto odlišný přístup k oceňování nemovitosti vychází z pohledu vlastnických aktivit. Metoda věcná vychází z předpokladu o tom, že hodnota nemovitosti je totožná s hodnotou jejích jednotlivých složek. Tato metoda se zdá být velice jednoduchá a přesná, přesto je však i její použití omezené, neboť odráží současnou situaci na trhu – prodejní cenu – s velkým časovým odstupem. V této souvislosti se vžil název substance – věcná hodnota. Věcná hodnota znamená, kolik peněz by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. V případě nákupu má substance jasný ekonomický význam. Řeší otázku, zda je výhodnější koupit již existující nemovitost, nebo vybudovat stavbu novou. Matematický vzorec této metody lze zapsat v této velmi zjednodušené podobě:
V=S (PCi x Oi + Pi)
kde PCi je pořizovací cena stavby, Oi opotřebení stavby a Pi cena pozemku. Metoda porovnávání dosahovaných trţních cen Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější v ekonomikách, kde jsou informace o prodejích veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu majetku. 57
Trh by měl být fungující ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický vzorec této metody má tvar:
V=S (RCi x ki)/n
kde RCi je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nejpřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. Aplikace jednotlivých metod Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou chyb, ať už z pohledu znalce, volby použitých matematických modelů nebo změn nabídky a poptávky, trhu. Proto je běžné, že se pro stanovení tržní hodnoty používá několik metod, jejich vzájemný mix. I když každá z nich vychází z jiných předpokladů, je obvyklé považovat za výslednou tržní hodnotu tu, která je dána jejich vzájemným porovnáním. Je neoddiskutovatelné, že se porovnávají metody založené na principiálně odlišných základech, ale výsledkem každé z nich je tržní hodnota vyjádřená ve finančních jednotkách, v penězích. Proto nelze proti tomuto mixu vznášet připomínky z pohledu rozdílnosti jednotek porovnávaných veličin. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehož výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Čtyři kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost, a maximální ziskovost.
Popis nemovitosti Popis polohy nemovitosti Předmětná hala se nachází na samém východním okraji královského města Slaný v průmyslovém areálu, který tvoří velkou část jižní a jihovýchodní části města. Dopravní dostupnost je vynikající především díky velmi rychlé dosažitelnosti rychlostní silnice R7 pomocí silnice III/00724 spojující centrum města s touto důležitou dopravní tepnou. 58
V minulosti vedla do areálu železniční vlečka, ta je již ale nyní zrušena. Celý areál se postupně vyvíjel během druhé poloviny 20. století a jeho hlavní funkcí byl provoz traktorové stanice. Po roce 1989 došlo k zániku této stanice a jednotlivé objekty byly odprodány soukromým majitelům jako skladové a výrobní prostory. V současnosti je tedy celý areál konglomerátem rozličných podnikatelských subjektů plnící funkci průmyslové výroby a skladů. Pro objekt tohoto typu a funkce lze danou lokalitu označit za ideální. Občanskou vybavenost je nutné hledat blíže k centru města. Celkový popis nemovitosti Poloha je na základě celkového charakteru lokality a s ohledem na typ a charakter nemovitosti hodnocena jako velmi dobrá. Předmětnou nemovitostí je skladová hala bez jeřábových drah, která byla postavena v roce 1971 v severovýchodní části areálu bývalé strojní traktorové stanice, dnešní průmyslové zóně města. Svislé nosné konstrukce jsou ze zdvojených kruhových ocelových sloupů vodorovných paždíků z „U“ profilu, stropy chybí, krov je z ocelových příhradových vazníků. Opláštění stěn a střešní krytina je z vlnitého plechu, vrata i dveře jsou ocelové. Celkově působí předmětná nemovitost standardním dojmem.
Technická data Konstrukční řešení stavby Konstrukce
Provedení
% dokonč.
konstrukce
základy
ŽB patky
100
střešní krytina
izol. proti zem. vlhkosti
již nefunkční
-
obvodové stěny, vnitřní příčky
sv. nosné konstrukce
svařovaná příhradová konstukce
100
vnější povrchy
vlnitý plech
100
vodorovné konstrukce
-
-
vnitřní povrchy
vlnitý plech
100
krov
přírhradová konsktrukce, sedlová střecha
100
schodiště/výtah
-
-
59
Provedení vlnitý plech vlnitý plech
% dokonč. 100 100
Vnitřní vybavení stavby / jednotky Konstrukce
Provedení
% dokonč.
Konstrukce
Provedení
% dokonč.
okna
-
-
rozvod vody
-
-
dveře
plechové
100
rozvod plynu
-
-
podlahy obyt. místn. podlahy nebyt. místn.
-
-
zdroj teplé vody
-
-
betonová stěrková podlaha
100
vybavení kuchyně
-
-
vytápění
-
-
vybavení koupelny
-
-
elektro
230V,400V
100
vybavení WC
-
-
Celkem
Dispoziční řešení stavby - výčet místností 1. PP m2 skladový prostor 2 m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 0,0 m2 Celkem
1.NP
Celková podlahová plocha všech podlaţí:
Stanovení tržní hodnoty metodou nákladovou 1.NP:32m*18m=576m2, kde výška podlaží je 6m: 576*6=3456m3 Sedlová střecha, kde a=32, b=18, h=2,4 (a*b*h)/2= 691 m3 Obestavěný prostor celkem: 4147 m3
60
590,0
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
590,0
m2
590,0
OP hlavní stavby (p.č.: )
m3
4 147
Jedn. rep. náklady:
Reprodukční hodnota hl. staveb: Příslušenství hl. staveb
8 294 000
Reprodukční hodnota staveb celkem
8 294 000
Kč
Věcná hodnota staveb celkem
3 317 600
Kč
696/1
Kč Kč
opotřebení
60%
Pozn: data pozemků jsou uvedena dle evidence v KN na základě předloženého výpisu z KN
Pozemky: pozemek č.: 2391
Kč/m3
2 000
výměra v m2 druh pozemku 596 zastavěná plocha a nádvoří 6 407
Celková výměra pozemků: Hodnota pozemku celkem:
vyuţití manipulační plocha
ostatní plocha
7 003
m2
8 753 750
Kč
Věcná hodnota celkem:
Hodnota pozemku:
12 071 350
způsob ochrany -
1 250
Kč/m2
Kč
Stanovení tržní hodnoty výnosovou metodou
Podlaží 1.NP
Uţitné plochy užitná využití plocha skladovací prostor 590 m2
garážová stání
ks
garáže
ks
Nájemné Kč/m2/měs. Kč/m2/rok nájemné/rok 85 1 017 600 000 0 0 0 0 Celkem: 600 000
61
míra obsaz. 0,80
Kč
hrubé náj./rok 480 000 Kč 0 Kč 0 Kč 480 000 Kč
Provozní a správní náklady využití užitná plocha Kč/m2/rok náklady/rok skladovací 1.NP prostor 590 m2 250 147 500 Kč 0 0 0 m2 0 Kč 2 0 0 0 m 0 Kč garážová stání 0 ks 0 Kč Podlaží
garáže
0
ks Celkem:
UP celkem: parkování
Podlaží
využití výrobní 1.NP prostor garážová stání garáže
590 0
Náklady/hrubý 0 Kč nájem: 147 500 Kč 30,7%
m2 ks
Náklady na údrţbu a rekonstrukce užitná plocha Kč/m2/rok náklady/rok 590 0 0
m2 ks ks
100
Celkem: UP celkem: parkování
590 0
59 000 0 0 59 000
Kč Kč Kč Náklady/hrubý nájem: Kč 12,3%
2
m ks
Čisté roční nájemné po odpočtu neobsazenosti a nákladů spojených s provozem nemovitosti: Kapitalizační míra:
273 500
Kč
0,11
Výsledná výnosová hodnota nemovitosti:
2 480 000 Kč
62
Průměrná hodnota/m2 UP:
4 200
Kč
Stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou Porovnávaná nemovitost č. 1
Celkový dojem/koncept:
Dobrý
Poloha obce:
Slaný
Poloha v rámci obce:
-
Kvalita okolí:
standardní
standard
Zdroj info o ceně:
Kupní cena
standard
Cena v Kč:
UP / OP v m2:
690
Pozemek v m2:
6 628
Podlaží: Stav.-tech. stav: Garáž / gar. stání: Rozsah vybavení: Stav a kvalita vyb:
Dobrý -
63
6 200 000
Porovnávaná nemovitost č. 2
Celkový dojem/koncept:
Dobrý
Poloha obce:
Slaný
Poloha v rámci obce:
-
Kvalita okolí:
standardní
standard
Zdroj info o ceně:
Kupení cena
standard
Cena v Kč:
UP / OP v m2:
860
Pozemek v m2:
6 816
Podlaží: Stav.-tech. stav: Garáž / gar. stání: Rozsah vybavení: Stav a kvalita vyb:
Dobrý -
64
4 800 000
Porovnávaná nemovitost č. 3
UP / OP v m2:
2 550
Celkový dojem/koncept:
dobrý
Pozemek v m2:
4 500
Poloha obce:
Slaný
Podlaží:
-
Poloha v rámci obce:
-
Stav.-tech. stav: Garáž / gar. stání: Rozsah vybavení: Stav a kvalita vyb:
dobrý
Kvalita okolí:
dobrá
standard
Zdroj info o ceně:
nabídka
standard
Cena v Kč:
7 490 000
-
65
Konečné srovnání s oceňovanou nemovitostí
Údaje srovnatelných objektů pro stanovení srovnávací hodnoty předmětu ocenění Hodnocený faktor / objekt Poloha obce / městské části Poloha v rámci obce Kvalita okolí Velikost užitné / obytné plochy Pozemek Podlaží (pouze pro jednotky) Stavebně-technický stav stavby Garáž / gar. stání Rozsah vnitřního vybavení Stav / kvalita vnitřního vybavení Celkový dojem/koncept Zdroj informace o ceně Cena Cena/m2 UP / OP
objekt č. 1 Slaný standardní 690 6 628 Dobrý standard standard Dobrý Kupní cena 6 200 000 8 986
objekt č. 2 Slaný standardní 860 6 816 Dobrý standard standard Dobrý Kupení cena 4 800 000 5 581
objekt č. 3 Slaný dobrá 2 550 4 500 dobrý standard standard dobrý nabídka 7 490 000 2 937
hodnocená nem. Slaný Pražská 590 7 003 dobrý standard standard Uspokojivý -
Vyhodnocení / stanovení srovnávací hodnoty předmětu ocenění Hodnocený faktor / objekt objekt č. 1 objekt č. 2 objekt č. 3 Poloha obce / městské části 1,00 1,00 1,00 Poloha v rámci obce 1,00 1,00 1,00 Kvalita okolí 1,00 1,00 1,00 Velikost užitné / obytné plochy 1,05 1,05 1,20 Pozemek 1,05 1,05 1,10 Podlaží (pouze pro jednotky) 1,00 1,00 1,00 Stavebně-technický stav stavby 0,90 0,90 0,95 Garáž / gar. stání 1,00 1,00 1,00 Rozsah vnitřního vybavení 0,90 0,90 0,95 Stav / kvalita vnitřního vybavení 0,90 0,90 0,95 Celkový dojem/koncept 0,90 0,90 0,95 Zdroj informace o ceně 1,00 1,00 1,00 Stáří informace o ceně 1,00 1,00 1,00 2 Hodnota srov. objektu / m 6 500 4 037 3 158
Stanovená výsledná hodnota předmětu ocenění / m2 užitnéobytné plochy: Stanovená celková výsledná hodnota předmětu ocenění:
66
4 565
Kč
2 690 000
Kč
Závěr Na závěr je třeba rekapitulace celého ocenění. Jako hlavní cíl bylo stanovit tržní hodnotu výrobní haly bez č.p. umístěné na pozemku st. 2391 a pozemky st. 2391 a parc.č. 696/1 v obci Slaný okres Kladno.
V následující tabulce jsou uvedeny výsledné hodnoty jednotlivých metod, které byly u toho typu nemovitosti vhodné a to všechny tři, které jsou na tržních principech používané. Jedná se tedy o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Jednotlivé zdůvodnění použitých metod je popsáno hned pod tabulkou.
Metoda věcné hodnoty Výnosová metoda Porovnávací metoda Výsledná tržná hodnota Zaokrouhlení
výsledek v Kč 12 071 350 2 480 000 2 690 000
váha v % 10 60 30 100
vážený průměr v Kč 1 207 135 1 488 000 807 000 3 502 135 3 503 000
Největší váhu a to 60% jsem přisoudil metodě výnosové, protože u nemovitosti typu skladovací haly se jeví tato metoda i z hlediska praxe jako nejlepší a to především kvůli malému počtu srovnatelných nemovitostí. Druhá metoda s přiřazením hodnoty 30% byla použita metoda porovnávací. I přes nevelké množství realizovaných obchodů s halami, či poměrně malé nabídce hal v databázích RK nabízí porovnávací metoda relativně obstojný obraz o reálné tržní ceně. Zbylých 10 procent jsem přiřadil metodě nákladové z důvodu vysoké částky na pořízení nové haly, která výrazně převyšuje současnou hodnotu nemovitosti. Konečná tržní hodnota oceňované skladové haly bez č.p. umístěné na pozemku st. 2391 a pozemky st. 2391 a parc.č. 696/1 v obci Slaný okres Kladno byla stanovena ve výši 3 503 000 Kč.
67
Přílohy k ocenění nemovitosti Fotodokumentace
68
69
Listy vlastnictví
70
71
Katastrální mapy
72
Ostatní mapy
73
74
75
C. Analytická část
76
ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI MĚSTSKÉ ČÁSTI PRAHY 4 -MICHLE
Popis městské části Prahy 4 Městská část Praha 4 je správní celek hlavního města České republiky tvořený, vyjma menších místních úprav, tradičním územím katastrálních obcí Nusle, Michle, Podolí, Braník, Hodkovičky, Krč a části obce Lhotka, dále částí katastrálních území Záběhlice a několika domů na Vinohradech. Území této městské části představuje výseč mezi tokem Vltavy na západě a strouhou Botiče na severovýchodě. Převážně zastavěný, v podstatě trojúhelníkový prostor je na jihu ohraničen roklí Hodkovického potoka, Hornokrčským výběžkem, Michelským lesem a komunikačním uzlem na pomezí s Prahou 11.
Trh s nemovitostmi Situace na trhu s nemovitostmi v České republice se jeví většině lidí jako stagnující, bez zásadního pohybu a změn. Existuje samozřejmě mnoho názorů různých stran na tuto situaci, většina se však přiklání k tomu, že situace na trhu s nemovitostmi je momentálně velmi špatná. Hlavním problémem je, že z předmětného trhu zmizela spousta kupujících subjektů a tudíž poptávka je velmi malá. Mnoho lidí dává tuto situaci za vinu bankám, které v ekonomické krizi pochopitelně zpřísnily podmínky poskytování hypotéčních úvěrů. Pokud ale pronikneme do problematiky o něco hlouběji, zjistíme, že situace není špatná jen díky bankám, ale je zde i řada dalších vlivů, které se na této špatné situaci podílí. Jedním z dalších faktorů je logická nejistota kupujících, pokud jde o stabilitu jejich měsíčních příjmů. Mnoho z nich se obává nestability příjmů, či ztráty zaměstnání, která se mnoha potenciálním kupujícím bohužel nevyhnula. Jako jeden z příkladů bych uvedl, že důležitými poptávajícími v oblasti prodejů bytů, jsou mladí lidé ve věku 26 až 32 let. V tomto věku je v současné době zhruba o 20% méně lidí, než bylo ve stejné věkové skupině před 5 lety. Do jisté míry je to zapříčiněno demografickými podmínkami, které se nepochybně v ČR změnily. Životní styl a možnosti mladých lidí se neustále mění, v určitých případech významně zhoršují či omezují. V minulých letech mladý člověk získal jako absolvent školy mnohem lépe zaměstnání s dobrým platem. V dnešní době řada mladých lidí pociťuje ekonomickou nestabilitu, díky níž odcházejí hledat práci do zahraničí nebo hledají bydlení spíše v podobě nájmu. Odborných 77
názorů, co nejvíce ovlivňuje trh s nemovitostmi, je celá škála. Většina se však přiklání spíše k tomu, že situace na našem trhu povede spíše ke stagnaci či mírnému poklesu.
Regionální segmentace Vzhledem k tomu, že městská část Praha 4 zaujímá poměrně velkou část Prahy jako celku, rozbor jednotlivých častí trhu bych spíše zaměřil na oblast Prahu 4 – Michle. Tato část tak bude nepřímo navazovat na teoretický díl mé bakalářské práce. Osobně pokládám tuto návaznost za velmi rozumnou.
Prodeje Pozemky Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků v Praze 4 - Michli není rozsáhlá, avšak pokud se pozorně podíváme, přeci jen skromný počet pozemků určených k prodeji nalezneme. Z pohledu exkluzivity se pravděpodobně nejdražší pozemky nacházejí v okolí BB centra. Vzhledem k tomu, že tento projekt je víceméně ve finální fázi výstavby, lze se domnívat, že v bezprostředním okolí BB centra již volené pozemky k prodeji nebudou. Ostatní stavební pozemky leží v dolní části Michle, kde zaujímají především okolí Michelského mlýna pod kopcem a též okolí Michleské plynárny. Cenové nabídky se pohybují na velice podobných cenových hladinách a to s průměrnou cenou okolo 14 000 Kč/m2. S ohledem na poměrně hustou zástavbu nelze ani zde očekávat nějaký dramatický nárůst volných stavebních pozemků k obchodování.
Proluky Proluky jsou specifickými plochami, a proto je jich rovněž v Praze 4 - Michli velmi málo. Většina z nich se nachází pouze v dolní části Michle v okolí Michleské plynárny zejména po celé délce ulice Nuselská směrem do Nuslí, kde je převážná většina bytových domů z celé Michle. Konkrétně jde především o proluky vedle hotelu Michle, další například na rozhraní ulic Nuselská a Medíků. Ostatní proluky zde v podstatě nejsou a je to způsobeno hlavně tím, že v horní části zmíněné oblasti převažuje panelová zástavba a též zástavba rodinnými domy. V nabídkách pro Prahu 4 – Michle se tyto proluky neobjevují, takže jejich 78
tržní cenu nelze z nabídky zjistit. Z hlediska lokality Prahy lze říci, že cena za metr čtvereční nebude patřit mezi nejnižší, ba naopak půjde o ceny vyšší. Z nabídky proluk, která je v podstatě nulová lze říci, že významné rozšíření nabídky nelze očekávat ani v budoucnu.
Budovy Byty Asi nejrozsáhlejší nabídku nemovitostí v Michli tvoří trh s bytovými jednotkami. Je zde velká škála různých typů bytových jednotek, ať už z hlediska velikosti, lokality v Michli, stáří, či například konstrukčního rázu. K dispozici jsou v nabídce byty v nových cihlových bytových komplexech, panelových domech i zděných bytových domech ze 70. let. Nejvíce uznávanou lokalitou v Michli je určitě okolí BB centra zejména nový bytový komplex známý pod označení rezidence Baarova. Mezi další velmi pěkná místa nepochybně patří okolí Michelského mlýna na rozhraní ulic Nuselská, Michelská a U plynárny. Z nabídky několika zdrojů lze poměrně snadno získat rozumný přehled bytů k dispozici a zjistit, že převážná většina bytů, se kterými se obchoduje je typu 1+kk (1+1) až 4+kk (4+1). Pro větší přehlednost zde uvedu tabulku, kde je vidět rozmezí aktuálních tržních cen, se kterými se v jednotlivých kategoriích byty obchodují. Pro snazší orientaci jsem rozdělil byty z hlediska jejich stavebních materiálů na cihlové a panelové. Současná ekonomická krize jistě ukáže, jakým směrem se budou ubírat tržní ceny nemovitostí, a to nejen v oblasti Michle. Panelové byty 1+kk (1+1)
2+kk (2+1)
3+kk (3+1)
4+kk (4+1)
1 500 000 – 2 000 000 Kč
1 800 000 – 2 400 000 Kč
2 600 000 – 3 200 000 Kč
Byty tohoto typu nejsou v nabídkách
Cihlové byty 1+kk (1+1)
2+kk (2+1)
3+kk (3+1)
4+kk (4+1)
1 190 000 - 2 499 000 Kč
2 080 00 - 12 392 000 Kč
2 899 000 - 21 080 000 Kč
4 300 000 - 24 180 000 Kč
79
Rodinné domy Moderní developerské projekty typu satelitních městeček bychom zde hledali marně, protože to je doménou spíše okrajových částí Prahy a tou městská část jménem Michle rozhodně není. Tuto lokalitu spíše determinuje zástavba starších rodinných domů, než novostavby. Výhodou však zůstává skutečnost, i že spousta starších rodinných domů z nabídky je po rekonstrukci a na potencionální kupující má tento fakt jistě pozitivní dopad. I přesto, že nabídka rodinných domů není široká lze říci, že startovací cena u nejmenších objektů začíná na částce devíti milionů korun za nemovitost. Ceny těch největších rodinných domů, kterým přísluší i několik stovek metrů čtverečních navíc se v nabídkách pohybují přibližně za 25 000 000 Kč. Vzhledem k nedostatku volných stavebních pozemků nelze očekávat ani zde velký rozmach ve výstavbě těchto nových rodinných domů, a tudíž ani žádné velké rozšíření nabídky v tomto segmentu trhu.
Objekty k individuální rekreaci Tento typ objektů je velice neobvyklý pro jeho umístění v dané lokalitě, protože většina objektů k individuální rekreaci, jak již z názvu vyplývá, slouží převážně k rekreaci, a tudíž nelze očekávat, že nabídka těchto nemovitostí bude velká. Z podrobnějšího ohledání této pražské části zjistíme, že žádný takový objekt se zde nenachází. Je to z části dáno tím, že jediné místo, které je pokryto zelení, je na rozhraní dolní a horní části Michle. Tento prostor je však znehodnocen menší průmyslovou výstavbou a to především Michleskou pekárnou v horní části a poté Michelskou plynárnou na dolní hranici městské části Michle. Díky těmto vlivům se objekty k individuální rekreaci neobjevují v nabídce a ani fyzicky zde nejsou.
Bytové domy Vzhledem k tomu, že se v dnešní době bytové jednotky prodávají spíše samostatně, není prodej bytových domů úplně obvyklou součástí nabídky. V dostupných nabídkách, které se vztahují na zmiňovanou část Prahy, několik nemovitostí tohoto typu přeci jen nalezneme. Jejich cena se pochopitelně výrazně liší v závislosti na velikosti bytového domu. Menší objekty, jejichž zastavěná plocha se pohybuje kolem 200 metrů čtverečných a mají zhruba 2 nadzemní podlaží, stojí v průměru kolem 15 000 000 Kč. Středně velké objekty bytových domů prodávané v lokalitě Michle se obchodují v hodnotách desítek milionů 80
v závislosti na velikosti, stáří, vybavení a též technickém stavu. Nejvyšších cen v řádu stovek milionu korun dosahuji exkluzivní bytové domy. Možným příkladem přímo v městské části Michle je nový bytový komplex, jehož zastavěná plocha činí úctyhodných 1000 metrů čtverečných a disponuje 6 nadzemními podlažími. Takový bytový komplex převyšuje cenovou hranici dvou set milionů korun.
Administrativní budovy Největší zastoupení administrativních budov se nachází v okolí ulice Vyskočilova, kde již několik let vzniká obrovský areál administrativních budov pod názvem BB Centrum. Velkou část administrativních budov nalezneme také v podobě bytových domů předělaných na kancelářské prostory. Když pomineme BB centrum, o kterém se budu zmiňovat spíše v části pronájmu kancelářských prostor, tak zjistíme, že nabídka zmiňovaných bytových domů předělaných na kanceláře je poměrně široká. Většina z nich se nachází v horní časti Michle blíže k tzv. magistrále (ulici 5 května) a depu Kačerov. Zde pochází zástavba z velké části z dřívějších, většinou ze 70. let. Ceny zmiňovaných objektů jdou ruku v ruce s bytovými domy a tak nejlevnější nabídky se objevují již od necelých sedmi milionů korun, avšak nejdražší, budova s 6 NP se zde prodává za neuvěřitelných 140 000 000 Kč. Otázkou však vždy zůstává, zda je nemovitost v dnešní ekonomické situaci za takovou kupní cenu prodejná.
Průmyslové objekty Poslední kategorií zmiňovaných objektů jsou průmyslové objekty. Jedním ze zástupců objektů tohoto druhu je již několikrát zmiňovaná Michelská plynárna na rozhraní ulic Nuselská, U plynárny a Michelská. Nepochybně sem také patří i druhý, ale také poslední průmyslový objekt a tím jsou Michelské pekárny. Vzhledem k tomu, že v Michli již žádný podobný průmyslový objekt nenajdeme, v nabídkách se průmyslové objekty neobjevují, a tudíž se s nimi zde neobchoduje.
81
Nájmy Budovy Byty Michle, asi jako každá městská část Prahy nabízí velice širokou škálu bytů na pronájem. Zde jsem nebral v potaz rozdíly cihlových a panelových bytů vzhledem k tomu, že většina lidi, kteří se zajímají o své bydlení formou tržního nájmu, asi nepředpokládá, že by taková forma bydlení byla pro ně doživotní, a proto zřejmě nebude materiál jedním z hlavních hledisek. Měsíční nájmy bytů Praha 4-Michle 1+kk (1+1)
2+kk (2+1)
3+kk (3+1)
4+kk (4+1)
6 500 – 12 500Kč/měs.
7 000 – 20 000Kč/měs.
9 000 – 23 000Kč/měs.
15 000- 31 000Kč/měs.
Prodejní prostory Prodejní prostory bezpochyby do metropole patří, není proto divu, že v nabídkách se tyto prostory objevují. Některé z nich uvádějí cenu za m2 za měsíc jiné pouze celkovou částku za měsíc. Pro zjednodušení jsem zvolil druhou formu nabídky, tedy celkovou cenu nájmu za jeden měsíc. Měsíční tržní nájem v Praze 4 Michli se pohybuje v rozmezí od 8 000 Kč do 35 000 Kč za měsíc.
Kanceláře Kanceláře jsou v této městské části podobným případem jako prodejní prostory s tím, že v nabídkách jsou i objekty, kde je k dispozici 34 kancelářských prostor ve dvou nadzemních podlažích za tržní cenu 150 000 Kč za měsíc. Takové kanceláře jsou již plně vybavené a nechybí zde nic, co běžná firma dnes potřebuje ke své podnikatelské činnosti.
82
Průmyslové objekty Speciálními objekty jsou průmyslové objekty. Jak zde bylo již psáno, tak v této městské části nejsou na prodej ani na pronájem žádné objekty tohoto typu. Jedinou výjimkou jsou skladové haly. Velice skromný počet těchto hal, tedy spíše skladovacích prostor na pronájem se přeci jen v nabídce nachází. Skladovací prostory jsou k dispozici za ceny od 6000 Kč do zhruba 35 000 Kč za jeden měsíc.
Celkový výhled realitního trhu Další vývoj na realitním trhu je pro mnoho ekonomů a realitních makléřů zatím nejasný, či spíše neznámý. Tento vývoj bude především záviset na uklidnění a hlavně na zlepšení ekonomické krize.
83
