Vliv územního plánu na cenu nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv územního plánu na cenu nemovitostí Bakalářská práce Studijní obor oceňování majetku

Autor:

Jiří Kott

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort PhD.

Praha

Duben 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 20. dubna

Jiří Kott

Poděkování: Chtěl bych poděkovat vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi Ph.D. za pomoc při psaní této práce.

Anotace práce: Tato práce je členěna do tří částí. Část teoretická, která se zabývá problematikou územního plánování a jeho vlivu na ceny nemovitostí. Část praktická, která se skládá ze dvou trţních ocenění. Závěrečná část, která analyzuje trh s nemovitostmi na Českolipsku.

Annotation: This work is divided into three parts. Theoretical part is about ground planning and its impact on the price of real property. Practical part are two market evaluation of property. The last part is an analysis of market in district of Česká Lípa.

Obsah: VLIV ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ NA CENU NEMOVITOSTÍ 1. Územní plán......................................................................................................................7 1.1 Územní plánování ...........................................................................................................7 1.2 Cíle a úkoly územního plánování ...................................................................................7 1.3 Nástroje územního plánování ........................................................................................9 1.4 Územně plánovací podklady ..........................................................................................9 1.5 Územně plánovací dokumentace .................................................................................10 1.6 Územní rozhodnutí .......................................................................................................11 1.7 Regulační plán .............................................................................................................12 1.8. Dotčené orgány státní správy (DOSS).........................................................................12 1.9 Změna územního plánu ...............................................................................................14 2. Vliv územního plánování na cenu nemovitostí ..............................................................14 2.1 Změna územního plánu v obci Zákupy ........................................................................14 2.2 Změna územního plánu v obci Bohatice ......................................................................17 2.3 Územní plán města Česká Lípa ....................................................................................19 2.4 Přílohy ..........................................................................................................................21 2.5 Závěr .............................................................................................................................23 3. Trţní ocenění ..................................................................................................................24 3.1 Trţní ocenění 1 .............................................................................................................24 3.2 Přílohy ..........................................................................................................................43 3.3 Trţní ocenění 2 .............................................................................................................49 3.4 Přílohy ..........................................................................................................................68 4. Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Česká Lípa ........................................................74 4.1 Závěr .............................................................................................................................96 5. Seznam pouţité literatury ...............................................................................................97

5

Úvod: Téma vliv územního plánování na cenu nemovitostí jsem si vybral, protoţe územní plánování dnes ve výstavbě a hodnotě nemovitostí hraje velkou roli. Územní plánování je spjato s mnoha obory a nemalou měrou i s oceňováním. Proces vytváření územního plánu je dlouhý a sloţitý a pro laika těţko srozumitelný. Má práce má čtenáře seznámit se základními sloţkami a postupy v územním plánování a uvést příklady změn v územních plánech. Územní plán by měl být pro všechny závazný, bohuţel dnes dochází často na nátlak velkých investorů k změnám, mnohdy neopodstatněným.

6

Vliv územního plánování na cenu nemovitostí

1. Územní plán 1.1 Územní plánování Územní plán je součástí územně plánovací dokumentace. Územně plánovací dokumentace se zabývá prostorovým a funkčním uspořádáním územní v krajině a jeho vyuţitím. Určuje vyuţití všech ploch na území celé obce. Úkol územního plánu spočívá v umoţnění výstavby a zachování trvale udrţitelného rozvoje, který je v souladu s ţivotním prostředím, hospodářstvím a společnosti lidí ţijících v určitém prostředí. Územní plán by měl naplnit potřeby současné, ale i budoucí generace. V České republice se územní plánování řídí zákonem č.183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu. 1.2 Cíle a úkoly územního plánování Cílem územního plánování je zachovat udrţitelný rozvoj prostředí a vytvářet moţnosti pro výstavbu. Má zjišťovat funkční a účelové vyuţití a adekvátní prostorové uspořádání území. Určuje pravidla organizace a plánuje výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj územní. Dalším cílem je dosáhnout spolupráce mezi veřejnými a soukromými zájmy v území. Územní plánování usiluje o zachování příznivého ţivotního prostředí a rozvíjí kulturní, přírodní a civilizační hodnoty území. Při hledání řešení funkčního vyuţití území bere v úvahu přírodní podmínky, vhodnost či nevhodnost daného území pro konkrétní vyuţití, sociální a ekonomické podmínky, pro stupeň rozvoje a prosperitu území a podmínky plánování pro veřejný zájem. Stanovuje vyuţití zastavěného území a chrání území k výstavbě nevhodná. Technická opatření a stavby je moţné na nezastavěném území realizovat jen tehdy, pokud zlepší podmínky vyuţití daného území. Dále jsou to stavby a 7

zařízení pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těţbu nerostů, ochranu přírody, dopravní a technickou infrastrukturu a opatření pro sniţování ekologických a přírodních katastrof. V bodech uvedené úkoly územního plánování1: a) zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty, b) stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území, c) prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, životní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné využívání, d) stanovovat urbanistické, architektonické a estetické požadavky na využívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb, e) stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území, f) stanovovat pořadí provádění změn v území (etapizaci), g) vytvářet v území podmínky pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem, h) vytvářet v území podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn, i) stanovovat podmínky pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení, j) prověřovat a vytvářet v území podmínky pro hospodárné vynakládání prostředků z veřejných rozpočtů na změny v území, k) vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany, l) určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území, m) vytvářet podmínky pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů, před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak, n) regulovat rozsah ploch pro využívání přírodních zdrojů, o) uplatňovat poznatky zejména z oborů architektury, urbanismu, územního plánování a ekologie a památkové péče.

1

Zákon č. 183/2006 Sb., §19, odst. (1)

8

1.3 Nástroje územního plánování Nástroji územního plánování jsou územně plánovací podklady a územní studie, které jsou vyuţívány jako podklady pro politiku územního rozvoje, územně plánovací dokumentaci a pro rozhodování v území. Územně analytické podklady informují o stavu a vývoji území, omezení a změn v důsledku ochrany veřejných zájmů vyplívajících z právních předpisů. Územní studie posuzuje a řeší dané problémy, které se týkají úpravy nebo rozvoje některých funkčních systémů v území, jako je veřejná infrastruktura, územní systém ekologické stability(ÚSES), které by mohly významně ovlivnit vyuţití území. 1.4 Územně plánovací podklady Územně plánovací podklady jsou buď zpracovány jako ucelený soubor informací o území, nebo jako účelově zaměřené údaje o území. Územně plánovací podklady nejsou právně závazné. Jsou pouhými podklady pro zpracování územně plánovací dokumentace, či pro vydání územního rozhodnutí. Územně plánovací podklady zahrnují: Územně technické podklady jsou soubory dat charakterizující podmínky území, jsou pro celé území ČR, jednotlivá města a v do budoucna i pro území krajů. Nejčastěji jsou v digitální podobě a mohou být uspořádany jako GIS (geografický informační systém). Územní generel je pro jednotlivé funkční sloţky, řeší podrobně stránky územního rozvoje např. bydlení, průmyslu, zemědělství, dopravy, technických sítí a sluţeb, občanského vybavení, zeleně a rekreace. Můţe slouţit jako podklad pro územní rozhodování nebo při zpracování územně plánovací dokumentace.

Územní prognóza se zabývá moţnostmi dlouhodobého rozvoje v delším časovém horizontu (cca 10-30 let). Urbanistická studie se zabývá dílčím urbanistickým uspořádáním, nebo dalšímy problémy v území. Vyplatí se ji vypracovat tam, kde jsou komplikované územně technické, urbanistické nebo architektonické podmínky. Předem je třeba prověřit zadání územního, nebo

9

regulačního plánu, kvůli kapacitní moţnosti území a jeho urbanistickým popřípadě architektonickým potenciálem.

1.5 Územně plánovací dokumentace Pořizovatelem územně plánovací dokumentace je orgán veřejné správy. Zpracovatelem je k tomu oprávněný projektant. S ním dále spolupracují např. geografové, dopravní inţenýři, energetici, ekologové, krajináři a další. Na vytváření územně plánovací dokumentace by se měla podílet i veřejnost, která můţe do řízení zasáhnout svými návrhy či námitkami. Pro podporu podnikatelského subjektu můţe být účastníkem i trţní ekonomický subjekt. Řízení ohledně územně plánovací dokumentace můţe při dodrţení zákonných lhůt trvat 16-24 měsíců. Ve sloţitějších případech můţe být tato lhůta delší. Příprava, projednání a schválení územního plánu zahrnuje tyto kroky. 1.krok Nejdříve je potřeba shromáţdit potřebné podklady o zájmovém území, to jsou mapové podklady, územně plánovací podklady, strategické a programové dokumenty, data ze sčítání, demografické statistiky, záměry investorů a údaje o vlastnictví pozemků. Dále vytváření různých omezení do budoucího územního plánu jako je ochrana ekologické stability, kulturního dědictví, přírodních zdrojů, funkce technických sítí a další. 2.krok Jedná se o analytickou část, kde jsou prováděny průzkumy a rozbory. Zpracovatel shromaţďuje a analyzuje nejrůznější data, která získává sekundární analýzou, čili konkrétní prací např. sčítání lidu, či statistickými výpočty. Další informace lze získávat prostřednictvím různých anket. V zájmovém území získáváme informace o přírodním prostředí, přírodních zdrojích, obyvatelstvu a bydlení, občanské vybavenosti, vlastnictví nemovitosti, subjektivních názorech veřejnosti a data z geografických informačních systémů. 3.krok Koncept územního plánu je obvykle vypracován v několika variantách, kde káţdá má své výhody a nevýhody.V případě, ţe je pro dané území vypracovaná urbanistická studie není potřeba koncept vypracovávat. 4.krok

10

Návrh následuje po koncepční části a jiţ se nevypracovává ve variantách. Návrh postupuje k projednání. V případě, ţe by jeden z účastníků nesouhlasil, návrh schválit nelze. 5.krok Územní plán můţe schválit obecní zastupitelstvo, nebo ministerstvo pro místní rozvoj. Územně plánovací dokumenty mají obecně závaznou část, platnou pro všechny subjekty v území a část směrnou, která můţe být změněna rozhodnutím pořizovatele. 1.6 Územní rozhodnutí Územní rozhodnutí je výsledkem správního řízení, které je vedeno ve věci umístění stavby, vyuţití území, chráněného území nebo ochranného pásma, o stavební uzávěře a o dělení, nebo sjednocování pozemků. Platnost a závaznost územního rozhodnutí je popsána v zákoně. Územní rozhodnutí nabývá platnosti podle stanoveného reţimu. Podkladem pro územní řízení je územně plánovací dokumentace. Územní rozhodnutí rozhoduje v následujících případech:

Rozhodnutí o umístění stavby- stanovuje co je stavební pozemek a podmínky pro umístění stavby na něm. U jednoduchých staveb se územní a stavební řízení slučuje. Rozhodnutí o využití území- stanovuje podmínky pro terénní úpravy, skládky, lomy, hřiště, umoţňuje zřízení vinic, chmelnic, lesů, sadů a zahrad(v případě, ţe podmínky nejsou určeny stávajícími pozemkovými úpravami).

Rozhodnutí o chráněném území nebo o ochranném pásmu- vyhrazuje území, kde se zakazují nebo omezují některé činnosti pro ochranu veřejného zájmu. Např. ochranná pásma vodních zdrojů, ochrana před zdroji znečištění (velkokapacitní zemědělské provozy, čistírny odpadních vod), ochranná pásma dráhy, letišť, vedení vysokého napětí, dobývací prostor při těţební činnosti.

Rozhodnutí o stavební uzávěře- určí území, kde se dočasně nebo trvale zakazuje či omezuje stavební činnost. Dále je povoleno provádět běţné udrţovací práce. Toto rozhodnutí se vyuţívá pro utlumení investiční činnosti v území, kde je potřeba zabránit dalšímu stavebnímu vývoji např. v případě asanace nebo pokud je třeba odstranit stavby z důvodu výstavby nové komunikace. 11

Rozhodnutí o dělení nebo sjednocování pozemků- vyuţívá se při pozemkových úpravách, k dosaţení logického uspořádání pozemků, pro případný převod části pozemku jinému majiteli, pro zajištění přístupu k pozemku či stavbě. 1.7 Regulační plán Regulační plán se zabývá zachováním ţivotního prostředí a ochranou území. Stanovuje vhodné vyuţití pozemků, dispozici staveb a veřejné infrastruktury. Regulační plán vydaný krajem je závazný pro územní i regulační plány obcí. Obsah a náleţitosti regulačního plánu jsou zadány v prováděcím předpise. Pořízení regulační plánu se uskutečňuje buď z podnětu, nebo na ţádost podle správního řádu. O pořízení rozhoduje zastupitelstvo kraje, zastupitelstvo obce nebo Ministerstvo obrany. Za stanovených podmínek je moţné regulační plán vydat i na ţádost fyzické či právnické osoby. V případě, ţe jde o pořízení regulačního plánu z podnětu, poté obsahuje základní údaje, identifikaci pozemků, údaje o vyuţití plochy, účel a důvod pořízení plánu, návrh území, kde regulační plán nahradí územní rozhodnutí a návrh zadání. V případě, ţe se jedná o pořízení územního plánu na ţádost, obsahuje stejné údaje jako v pořízení z podnětu, ovšem ţadatel musí připojit stanoviska dotčených orgánů, včetně stanoviska posuzující vliv na ţivotní prostředí, posouzení vlivu na evropsky významnou lokalitu, návrh plánu, porovnání návrhu se zadáním, posouzení nároků na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu a vlastnická práva. Platnost regulačního plánu je 3 roky ode dne nabytí v účinnost, pokud není stanovena delší lhůta. 1.8. Dotčené orgány státní správy (DOSS) Obce- pořizují územní plány, regulační plány a územně plánovací podklady Obce s rozšířenou působností- jsou nadřízeným orgánem územního plánování pro obec, naţádost obce pořizují územní a regulační plán. Pořizují územně plánovací podklady nezbytné pro svou činnost. 12

Kraje- jsou nadřízeným orgánem pro okresní úřady a pro města Brno, Ostrava, Plzeň, pořizují územní plány velkých územních celků a územně plánovací podklady. Ministerstvo pro místní rozvoj- pořizuje územní plány velkých územních celků, pořizuje územně plánovací podklady, územně technické podklady, pravidelně prověřující stav a záměry uspořádání území, pořizuje pro celé území České republiky, vykonává působnost nadřízeného orgánu územního plánování pro hlavní město Prahu a pro kraje. Ministerstvo obrany- pořizuje územně plánovací podklady a územně plánovací dokumentaci na území vojenských újezdů. Dotčené orgány státní správy sledují při pořizování územně plánovací dokumentace a v územním řízení ochranu speciálních zájmů. Speciální státní zájmy a k nim příslušné DOSS2:

ochrana životního prostředí, ochrana přírody a krajiny, vodní hospodářství, ochrana zemědělského půdního fondu – referát životního prostředí příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností nebo příslušného pověřeného obecního úřadu ochrana lesa, ochrana ovzduší, odpadové hospodářství – referát životního prostředí příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností péče o zdraví lidu – okresní hygienik ochrana ložisek nerostných surovin – Ministerstvo životního prostředí, Ministerstvo pro místní rozvoj, obvodní báňský úřad památková péče – referát kultury příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností ochrana státu – Ministerstvo obrany, Vojenská ubytovací a stavební správa civilní obrana a ochrana – referát obrany a ochrany příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností dráhy – drážní správní úřad silniční hospodářství – odbor dopravy příslušného obecního úřadu s rozšířenou působností nebo příslušného pověřeného obecního úřadu bezpečnost a plynulost silničního provozu – dopravní inspektorát Police ČR vodní cesty – Státní plavební správa telekomunikace – Český telekomunikační úřad

2

http://www.la-ma.cz/?p=25

13

1.9 Změna územního plánu Změna územního plánu je časově i finančně sloţitá operace, jednotlivé kroky jsou podobné jako při schvalování nového územního plánu, proto je obce příliš často nedělají. Územní plány se často zpracovávají alespoň na deset let dopředu aměli by mít povahu obecně závazného předpisu, ke změnám by mělo docházet pouze ojediněle. Z tohoto důvodu by si měl ţadatel změny promyslet v časovém předstihu, komunikovat se zastupiteli a zajímat se o dění na příslušném úřadě. V praxi se však často stává, ţe individuální ţadatelé jsou odmítání s tím, ţe změny v územním plánu nejsou moţné. Následně se objeví finančně zajímavější ţadatel(stavební, obchodní nebo výrobní společnost),který zastupitelům naslibuje vše moţné a ti záhy změní svůj názor.

2. Vliv územního plánování na cenu nemovitostí Územní plánování má poměrně značný vliv na cenu nemovitostí, zejména pak tedy na cenu pozemků, zpracovaný územní plán je závazný pro budoucí vyuţití pozemků. Jistě budeme mít zcela odlišné ceny u pozemků určených k zástavbě a nezastavitelných pozemků. Územní plán nám změní i ceny staveb, které jsou v daném místě, jelikoţ nám předurčuje, jak bude nejspíše vypadat jejich budoucí okolí. Pro demonstraci vlivu změn v územním plánu na ceny nemovitostí zde uvedu několik příkladů: 2.1 Změna územního plánu v obci Zákupy Jedná se změnu v územním plánu, konkrétně změna ve vyuţití pozemku p.č 2256/3 z dnešní orné půdy na stavební pozemek, kde plánuje vybudovat sklad logistická společnost WILLI BETZ Bohemia s.r.o. Celková výměra parcely činí 14 094 m2. BPEJ

Kč/m2

Výměra(m2)

Cena celkem

52851

5,71

598

3414,58

55411

3,75

13496

50610

Zaokrouhleno

54 025 14

54 025 Kč je celková cena tohoto pozemku jako orné půdy. Při pouţití porovnávací metody v případě změny územního plánu na pozemek určený k zástavbě je odhadní cena 3 072 000 Kč. Ocenění daného pozemku po změně územního plánu na pozemek určený k zástavbě: TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Zákupy Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

2256/3

Obec

Zákupy

Okres

Česká Lípa

Zákupy

Porovnávaný pozemek


1

2


3


4

Stavební parcela N/A




Skalice u České Lípy Skalice u České Lípy Česká Lípa

Horky u Dubé

Bezděz

Horky

Bezděz

Česká Lípa

Česká Lípa

Kamenický Šenov Kamenický Šenov Česká Lípa

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena celkem X 4 160 000 3 476 000 Rozloha pozemku 14 094 13 000 13 120 2 vm 2 320 265 X Cena za 1m Datum transakce 10. 3. 2010 12. 1. 2010 Korekce 1 1 Upravená hodnota 320 265 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 288 238,5 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 Upravená hodnota 288 238,5 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 Upravená hodnota 288 238,5 Vyuţití podle Pozemek Pozemek Pozemek územního plánu určený k určený k určený k zástavbě zástavbě zástavbě Korekce 1 1 Upravená hodnota 288 238,5

15

1 619 000 11 565

1 727 000 10 159

140 11. 3. 2010 1 140

170 8. 2. 2009 1 170

Nabídka

Nabídka 0,9 126

0,9 153

Absolutní vlastnictví


1 126 Bez věcných břemen 1 126 Pozemek určený k zástavbě 1 126

1 153 Bez věcných břemen 1 153 Pozemek určený k zástavbě 1 153

Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Autobus,vlak Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Výborné a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 218 2 1m Rozloha pozemku 14 094 Celková porovnávací 3 072 492 hodnota

Ano

Ano 1 288

Nejsou

Ano 1 238,5

Nejsou 1 288

Ano 1 126

Nejsou 1 238,5

1 153 Nejsou

1 126

1 153

Srovnatelná

Horší Srovnatelná Horší 1 1,1 1 1,1 288 262,4 126 168,3 Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 1 288 262,4 126 168,3 Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný 1 1 1 1 288 262,4 126 168,3 Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní 1 288

1 262,4

1 126

Nezjištěna

Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 288 262,4 126 Autobus,vlak Autobus Autobus,vlak 1 1,1 1 288 288,6 126 Výborné Výborné Výborné 1 288 Ne

1 288,6 Ne

1 288

1 126 Ne

1 288,6

1 168,3 Nezjištěna 1 168,3 Autobus,vlak 1 168,3 Výborné 1 168,3 Ne

1 126

1 168,3

Obdobná

Obdobná Obdobná Obdobná 1 1 1 1 288 288,6 126 168,3 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 288

1 288,6

1 126

1 168,3

288

288,6

126

168,3

0

0

0

0

16

Výpis oceňovaných parcel

poř. číslo 1

2

jednotková hodnota v Kč/ 2

výměra v m m 14 094

číslo parcely 2256/3

trţní hodnota zaokrouhleno 218 3 072 492 3 072 000

Celkem

2.2 Změna územního plánu v obci Bohatice Změna územního plánu pro zajištění výstavby rodinných domů. Jedná se p.č. 556, rozloha parcely je 3 075 m2 a v současnosti se jedná o trvalý travní porost. BPEJ

Kč/m2

Výměra(m2)

Cena celkem

53001

7,37

3 075

22 662,75

Zaokrouhleno

22 663

Současná cena jako trvalého travního porostu je 22 662 Kč. Při pouţití porovnávací metody v případě změny územního plánu na pozemek určený k zástavbě je odhadní cena 666 000 Kč. Ocenění daného pozemku porovnávací metodou v případě změny územního plánu na pozemek určený k zástavbě:

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Bohatice



1

2

Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území

556


Bohatice

Jestřebí

Mimoň

Obec

Bohatice

Jestřebí

Mimoň

Okres

Česká Lípa

Česká Lípa

Česká Lípa

17


3


4




Hamr na Jezeře Hamr na Jezeře Česká Lípa

Nový Oldřichov Nový Oldřichov Česká Lípa

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena celkem X 694 000 1 184 000 Rozloha pozemku 3 075 2 841 3 200 2 vm 2 244 370 X Cena za 1m Datum transakce 15. 2. 2010 5. 3. 2010 Korekce 1 1 Upravená hodnota 244 370 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 219,6 333 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 Upravená hodnota 219,6 333 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 Upravená hodnota 219,6 333 Vyuţití podle Pozemek Pozemek Pozemek územního plánu určený k určený k určený k zástavbě zástavbě zástavbě Korekce 1 1 Upravená hodnota 219,6 333 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 219,6 333 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 Upravená hodnota 219,6 333 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Autobus Korekce Upravená hodnota

900 000 3 114

331 000 2 551

289 21. 1. 2010 1 289

130 8. 3. 2009 1 130

Nabídka

Nabídka

0,9 260,1 Absolutní vlastnictví 1 260,1 Bez věcných břemen 1 260,1 Pozemek určený k zástavbě 1 260,1 Ano 1 260,1 Nejsou 1 260,1

0,9 117 Absolutní vlastnictví 1 117 Bez věcných břemen 1 117 Pozemek určený k zástavbě 1 117 Ano 1 117 Nejsou 1 117

Lepší

Srovnatelná Srovnatelná Horší 0,9 1 1 1,1 197,6 333 260,1 128,7 Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 1 197,6 333 260,1 128,7 Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný 1 1 1 1 197,6 333 260,1 128,7 Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní 1 1 1 1 197,6 333 260,1 128,7 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 1 197,6 333 260,1 128,7 Autobus,Vlak Autobus,Vlak Autobus Autobus 0,9 0,9 1 1 177,8 299,7 260,1 128,7

18

Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Výborné

Výborné

Výborné 1 177,8

Ne

Ne

1 299,7 Ne

1 177,8

E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Výborné

Výborné 1 260,1

Ne 1 299,7

1 128,7 Ne

1 260,1

1 128,7

Obdobná

Obdobná Obdobná Obdobná 1 1 1 1 177,8 299,7 260,1 128,7 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 216,6 2 1m Rozloha pozemku 3 075 Celková porovnávací 666 045 hodnota

1 177,8

1 299,7

1 260,1

1 128,7

177,8

299,7

260,1

128,7

0

0

0

0


poř. číslo 1

číslo parcely 556

2


výměra v m m 3 075

Celkem

trţní hodnota zaokrouhleno 216,6 666 045 666 000

2.3 Územní plán města Česká Lípa Novodobá historie Po druhé světové válce se do města vrátila většina obyvatel, co ho před válkou opustila. Byly odtraněny následky bombardování a továrny se vrátily k mírové výrobě. Následující čtyři desetiletí město zaznamenalo prudký nárůst obyvatel v souvislosti s těţbou uranu. V roce 1992 dosáhl počet obyvatel 40 000. Výstavba panelových domů v 70. a 80. Letech definivně změnila tvář města. Od 90. let dochází dochází k rehabilitaci historického jádra města, které bylo vyhlášeno městskou památkovou zónou. 19

Územní plán Od roku 2007 vzniká z rozhodnutí zastupitelstva nový územní plán, který se lépe přizpůsobí současným potřebám města. Z větších změn jde například o změnu vyuţití ploch v okolí sídlišť Špičák a Sever z občanské vybavenosti na plochu pro rekreaci a zeleňdíky dnešní přemíře hypermarketů. Na Svárově mají z luk a zemědělských ploch vzniknout díky prostředkům z fondů evropské unie lesy. Ve Staré Lípě a Ţízníkově mají vzniknout nové lokality pro výstavbu rodinných domů. Přípravám územního plánu předcházelo schválení regulačního plánu města. Ten obsahuje kromě jiného také městský obchvat. Nový územní plán také říká, kde mohou být umístěny zábavní zařízení s výherními automaty. Během roku 2010 by měl být nový územní plán dokončen. V současnosti stále platí územní plán z roku 1998, který je přílohou této práce. Územní plán je čitelný pouze ve velkém formátu, proto ho do své práce nevkládám a uvádím odkaz: http://www.mucl.cz/mestsky-urad/odbory/usek-urad-uzemniho-planovani-/uzemni-plany/uzemni-plan-sidelniho-utvaru-ceska-lipa-z-r-1998.html

20

2.4 Přílohy Příloha č. 1 Změna územního plánu Zákupy

21

Příloha č. 2 Změna územního plánu Bohatice

22

2.5 Závěr: Teoretická část práce definuje a popisuje jednotlivé části v procesu územního plánování. Dále se zabývá problematikou změny územních plánů a jejich vlivu na cenu nemovitostí, kde uvádí dva konkrétní příklady z kterých je patrné,ţe cena nemovitostí v souvislosti se změnou územního plánu rapidně vzrostla. Tato problematika je v současnosti velice aktuální a změny v územních plánech jsou často na hraně, nebo i za hranou zákona. To můţeme často vidět i na případech zveřejněných v médiích. Jedná se většinou o střet zájmů někoho kdo můţe přímo ovlivnit změny v územním plánování, nebo má důvěrné informace o brzké změně a na základě toho můţe vybrané nemovitosti s vidinou zisku nakoupit. Například v současnosti hodně diskutované relativně bezcenné pole a louky kolem prahy, u kterých ceny v případě změny územního plánu několika násobně vzrostou.

23

3. Tržní ocenění 3.1 Tržní ocenění 1

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ing. Petr Ort, PhD. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č. p.227 5.května 227 Doksy 472 01 Doksy STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 31. března 2010 24

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ing. Petr Ort, PhD. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 31. března 2010 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č. p. 227 Uvedený na listu vlastnictví č. 46, pro katastrální území Doksy, obec Doksy,okres Česká Lípa Nacházejícího se na adrese 5.května 227, 472 01 Doksy, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 31. březnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, na listu vlastnictví č. 46, pro katastrální území Doksy, okres Česká Lípa. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 31. března 2010 je přílohou této zprávy.

25

Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (31. březnu 2010) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje,poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

26

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popis lokality Oceňovaný majetek –rodinný dům č.p.227 se nachází ve městě Doksy leţícího u silnice č.38 spojnicí okresních měst Česká Lípa a Mladá Boleslav. Lokalita je komerčně atraktivní jedině v období léta jako vyhledávané rekreační středisko-Máchovo jezero. Pracovních příleţitostí zde mimo letní sezonu mnoho není za prací se spíše dojíţdí do České Lípy či Mladé Boleslavy. Ve městě je k dispozici základní občanská vybavenost – základní a střední škola,zdravotní středisko,pošta a základní síť obchodů a sluţeb. Pravidelné linky autobusů. Parkování je bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním pozemku tak na okolních veřejných prostranstvích .Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou,výhled je omezen zástavbou rodinných a bytových domů.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti,moţnost pronajmutí zde je, ovšem velmi mizivá v dané lokalitě rodinné domy k nájmu nikdo nepoptává. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaná stavba byla postavena v roce 1860, v letech 1996-2001 prošla celkovou rekonstrukcí,kde se z původní stavby zachovalo pouze obvodové pískovcové zdivo

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek p. č. 204/1, leţící ve městě Doksy v lokalitě původní zástavby rodinných i bytových domů. Pozemek je přibliţně čtvercového tvaru, je rozdělen zdí z pískovcovích kvádrů vysokou cca 3m na 2 úrovně rozdíl je řešen venkovním schodištěm. Pozemek je obklopen okolními zastavěnými parcelami jen z jedné strany hraničí s příjezdovou komunikací(ulicí 5.května). Výměra je 238m2. Druh pozemku je zastavěná plocha a nádvoří. Zahrada je upravena, vysázeny jsou okrasné stromy,keře a 27

„ţivý plot“. V místě jsou kompletní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace), včetně telefonní přípojky.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáţ.Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou jiţně od stavby hlavní při boční hranici se sousedním bytovým domem. Garáţ je přízemní, nepodsklepená, krytá pultovou střechou. Je přístupná po zpevněné ploše, která je tvořena zámkovou dlaţbou.Garáţ je konstruována na stání pro jeden osobní automobil.Jedná se o novostavbu, rok výstavby 2002. Garáţ je zaloţena na betonové desce. Svislé konstrukce jsou zděné z tvárnic, strop šikmý, trámový

s dřevotřískovým

podbitím.

Krov

dřevěný,pultový.

Omítky

hladké

štukované.Okno plastové,zdvojené. Dveře plastové, prosklené. Vrata plechová výsuvná na elektrický pohon. Do garáţe je zaveden světelný proud. Architektura a provedení garáţe odpovídají stylu hlavní budovy. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1.

Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice 5.května

2.

Přípojka kanalizace z trub kameninových, hrdlových, vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice 5.května

3.

Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici 5.května

4.

Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného na fasádě domu

5.

Zídka z tvárnic směrem do ulice

6.

Zeď situovaná na zahradě, provedená z pískovcových kvádrů

7.

Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích

8.

Vrata dřevěná na ocelových profilech s el.pohonem

9.

Vrátka dřevěná na ocelových profilech

10.

V první úrovni zahrady poloţena zámková dlaţba

11.

Venkovní schodiště z prostého betonu

28

Trvalé porosty: Zahrada je tvořena okrasnými keři a stromky, podél plotu jsou vysázeny habry a tůje. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu 9,68 x 14,81. Objekt rodinného domu je jednopodlaţní s půdní vestavbou, obvodové zdivo je původní pískovcové, stropy jsou původní dřevěné s rákosovým podhledem. 1NP zahrnuje chodbu, obývací pokoj, kuchyň, pracovnu, koupelnu, wc a sklep. V podkroví je loţnice, chodba, 2 pokoje, koupelna s wc, skladovací místnost a schodiště. Obě podlaţí jsou bez balkonů, teras nebo lodţií. Podkroví je přístupné pouze vnitřním schodištěm. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové, hydroizolace nová přidaná po podříznutí. Nosné zdivo je z pískovcových kvádrů. Stropy jsou rovné, dřevěné s rákosovým podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným, krovem. Krytina z pálených, raţených, tašek. Klempířské konstrukce z mědi.Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnější obklady nejsou provedeny, podezdívka je ze slepené kamenné drti. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně i na WC z obkladaček.Schody jsou provedeny z 2 ocelových profilů a keramických vloţek s nabetonovanými stupni. Venkovní dveře jsou dřevěné, prosklené v dřevěných zárubních.Vnitřní jsou dřevěné nebo dřevotřískové. Okna jsou dřevěná, zdvojená. Podlahy obytných místností jsou pokryty plovoucí podlahou nebo koberci. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění je ústřední,s litinovými radiátory.Zdrojem tepla je plynový kotel DAKON. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Rozvod vody je 29

proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody je plynový boiler o objemu 100 litrů. Zemní plyn je zaveden pouze do 1NP. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, myčkou nádobí a lednicí.Vnitřní vybavení obsahuje plastovou vanu, 3 umývadla, sprchový kout. 2 záchody standartní splachovací.Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsavač par, rozvod telefonu a televizní anténu.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve výborném stavu, uţíván. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod Pro ocenění rodinného domu jsme pouţili: a) porovnávací metodu. Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku s pouţitím korekcí indikované trţní hodnoty, 30

které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. b) příjmovou metodu, analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. c) nákladovou metodu, analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo o jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s obytným domem indikovaná porovnávací metodou je: 148 036 Kč a je kalkulována následně: 622 * 238 = Kč

31

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

32

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Doksy, 5.května Parcelní číslo 204/1 Adresa pozemku Katastrální území Doksy Obec Doksy Okres Česká Lípa


1



2


3

4





Doksy Doksy Česká Lípa

Bezděz Bezděz Česká Lípa

Doksy Staré Splavy Česká Lípa

Doksy Staré Splavy Česká Lípa

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena celkem X 740 000 480 000 Rozloha pozemku 238 687 1005 2 vm 2 1077 477 X Cena za 1m Datum transakce 10. 2. 2010 5. 1. 2010 Korekce 1 1 Upravená hodnota 1077 477 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 969,3 429,3 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 Upravená hodnota 969,3 429,3 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 Upravená hodnota 969,3 429,3 Vyuţití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1 1 Upravená hodnota 969,3 429,3 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 969,3 429,3 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 Upravená hodnota 969,3 429,3 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota

Srovnatelná

650 000 891

550 000 1600

730 11. 1. 2010 1 730

344 8. 2. 2009 1 344

Nabídka

Nabídka 0,9 657


0,9 309,6 Absolutní vlastnictví

1 1 657 309,6 Bez věcných Bez věcných břemen břemen 1 1 657 309,6 Rodinný dům Rodinný dům 1 657 Ano

1 309,6 Ano

1 657 Nejsou

1 309,6 Nejsou

1 657

1 309,6

Horší Srovnatelná Srovnatelná 1 1,05 1 1 969,3 450,8 657 309,6 Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 1 969,3 450,8 657 309,6

33

Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Výborné

Rovinný

Svaţitý Rovinný Rovinný 1 1,1 1 1 969,3 495,9 657 309,6 Kompletní Kompletní Omezená Omezená 1 1 1,2 1,2 969,3 495,9 788,4 371,5 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 1 969,3 495,9 788,4 371,5 Autobus,Vlak Autobus,Vlak Autobus,Vlak Autobus,Vlak 1 1 1 1 969,3 495,9 788,4 371,5 Výborné Výborné Výborné Výborné 1 969,3

Ne

Ne

1 495,9 Ne

1 969,3

E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 622 2 1m Rozloha pozemku 238 Celková porovnávací 148 036 hodnota

Větší

1 788,4 Ne

1 495,9

Obdobná

1 371,5 Ne

1 788,4

Větší

1 371,5

Obdobná

0,9 1 0,95 1 872,4 495,9 749 371,5 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 1 872,4 495,9 749 371,5

872,4

495,9

749

371,5

0

0

0

0


poř. číslo 1

číslo parcely 204/1

2


výměra v m m 238

Celkem

34

trţní hodnota zaokrouhleno 622 148 036 148 036

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly ve městě Doksy a blízkém okolí v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 3 825 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

35

TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Porovnávaná nemovitost


1



3

4

2

Rodinný dům Rodinný dům Doksy Doksy

Rodinný dům Rodinný dům Doksy Doksy

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Rodinný dům Doksy 204/1 5.května 227

Katastrální území

Doksy

Doksy

Doksy

Doksy

Doksy

Obec Okres

Doksy Česká Lípa

Doksy Česká Lípa

Doksy Česká Lípa

Doksy Česká Lípa

Doksy Česká Lípa

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 238 2 622 Hodnota za 1m pozemku Hodnota pozemku 148 036 celkem

250 700

300 650

576 600

350 630

175 000

195 000

345 600

220 500

430

240

2 690 000 2 344 400

3 150 000 2 929 500

5452,1

12206,3

12. 2. 2010 1 5452,1

7. 2. 2009 1 12206,3

2

C. Základní údaj pro porovnání – m celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 286,8 142 180 jednotek Prodejní cena celkem X 3 350 000 3 200 000 Prodejní cena bez ceny 3 175 000 3 005 000 pozemku Cena za 1 porovnávací X 22359,2 16694,4 jednotku Datum transakce 2. 2. 2010 6. 1. 2010 Korekce 1 1 Upravená hodnota 22359,2 16694,4

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Nabídka

Ne

Nabídka Nabídka Nabídka 0,9 0,9 0,9 0,9 20123,3 15024 4906,9 10985,7 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní 1 1 1 1 20123,3 15024 4906,9 10985,7 Ne Ne Ne Ne

Rodinný dům

1 1 1 1 20123,3 15024 4906,9 10985,7 Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Absolutní

1 20123,3 Ano

Ano

1 15024 Ano

1 20123,3

36

1 4906,9 Ano

1 15024

1 10985,7 Ano

1 4906,9

1 10985,7

Jiná právní omez. a záv. Ne Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Dobrá budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Dobrý nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Autobus Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Průměrná Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 12822 jednotky Porovnávací hodnota 3 677 349 celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 148 036 Celková porovnávací 3 825 385 hodnota

Ne

Ne 1 20123,3

Ne 1 15024

Ne 1 4906,9

1 10985,7

Porovnatelná Porovnatelná Porovnatelná Lepší 1 1 1 0,8 20123,3 15024 4906,9 8788,6 Dobrý Dobrý Horší Dobrý 1 1 1,1 1 20123,3 15024 5397,6 8788,6 Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá 1 20123,3 Dobrá Dobrá

1 15024

1 20123,3 Dobrý Dobrý

1 15024

1 5397,6 Dobrá

1 8788,6 Dobrá

1 5397,6 Dobrý

1 8788,6 Dobrý

1 1 1 1 20123,3 15024 5397,6 8788,6 Autobus,Vlak Autobus,Vlak Autobus,Vlak Autobus,Vlak 1 1 1 1 20123,3 15024 5397,6 8788,6 Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá 1 1 1 1 20123,3 15024 5397,6 8788,6 Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná 1 1 1 1 20123,3 15024 5937,4 8788,6 N/A N/A N/A N/A 1 1 1 1 20123,3 15024 5937,4 8788,6

Menší

Obdobný

Větší

Obdobný

1,1 22135,6

1 15024

0,9 5343,7

1 8788,6

1 22135,6

1 15024

1 5343,7

1 8788,6

22135,6

15024

5343,7

8788,6

37

PŘÍJMOVÁ METODA Danou metodu v případě této nemovitosti neuplatňuji,jelikoţ na místním trhu s nemovitostmi není ţádná nabídka ani poptávka po pronájmu tohoto druhu nemovitosti.

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční 38

nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

4 023 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulkách:

Jednotková reprodukční cena garáţe ZC = 1 375 ZCU = 1 375*K4*K5*Ki*Kp ZCU = 1 375*1,065*1*2,136*0,702 ZCU = 2 195,789

39

Garáţ Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

61,18 2 195,789 134 290,1 5% 126 575,595 126 575,595 125 000

m3 /m3

Jednotková reprodukční cena RD ZC = 2290*1,12 = 2564,8 ZCU = 2564,8*K4*K5*Ki*Kp ZCU = 2564,8*1,1*1**2,142*0,982 ZCU = 5 934 NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům, 5. Května 227, Doksy, Česká Lípa 204/1 Pískovec cca 140 let 90 let 80 let 143,4 1 NP, podkroví 286,8 0,9 168 705,5

m2 m2 m2 m3 /m3

5 934 4 183 755 -5% 3 947 568 -5% 3 750 190 0% 3 750 190

Vedlejší stavba - garáţ Venkovní úprava

125 000 0

Pozemek

148 036

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

4 023 226 4 023 000 40

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. březnu 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

3 825 000

70%

2 677 500

0

0%

0

4 023 000

30%

1 206 900

Výsledná cena

3 884 400

Zaokrouhleno

3 884 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento typ majetku – rodinný dům není v dané lokalitě poptáván ani nabízen. Slouţí k bydlení pro majitele objektu a jeho rodinu. Proto přisouzena váha 0%. Váha 30% přibliţně odpovídá počtu investorů, kteří se v dané lokalitě rozhodnou pro novostavbu.

41

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 31. 3. 2010 reprezentována částkou:

3 883 000 Kč (slovy: třimilionyosmsetosmdesáttřitisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

42

3.2 Přílohy Příloha č. 1 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 43

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

44

Příloha č.2 OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 31. března 2010

…………………………………… Jiří Kott

45

Příloha č. 3

46

Příloha č. 4

47

Příloha č. 5-Fotodokumentace

48

3.3 Tržní ocenění 2

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ing. Petr Ort, PhD. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č.p. 405 Antonína Sovy Česká Lípa

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 31. BŘEZEN 2010

49

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Ing. Petr Ort, PhD. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 31. března 2010 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění: BYTOVÝ DŮM č.p. 405 uvedený na listu vlastnictví č. 22924, pro katastrální území Česká Lípa, město Česká Lípa Nacházející ho se na adrese: Antonína Sovy 405, 470 01 Česká Lípa, Česká republika Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 31. březnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v České Lípě, na listu vlastnictví č. 4840, pro katastrální území Česká Lípa, město Česká Lípa. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 31. března 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

50

Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (31. březnu 2010) uţíván jako bytový dům se třemi bytovými jednotkami. Dva byty jsou pronajímány za trţní nájemné a jeden obývá majitel. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek je v podílovém vlastnictví s tím že majiteli patří ¾. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

51

Popis lokality Oceňovaná nemovitost leţí v zastavěné části města Česká Lípa mimo centrální či historickou část při jedné z hlavních výpadových komunikací a to ve směru na Děčín. Současně lze konstatovat, ţe leţí v blízkosti podruţného centra občanské vybavenosti pro sídliště Slovanka a Holý vrch. Hlavním objektem je bytový dům s plným podsklepením, dvěma nadzemními podlaţími a podkrovím ve valbovém krovu. Pozemek je nepravidelného tvaru a leţí jako rohový při styku ulic Děčínská a Antonína Sovy. Celá nemovitost sestává z uvedeného bytového domu, garáţe, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemku s jednou stavební parcelou jednou vedenou jako ostatní plocha, vše je oploceno a se stavbou tvoří jeden funkční celek. Město Česká Lípa je okresním městem tvoří spádové správní centrum s vyšší občanskou vybaveností pro okolní města a ostatní sídla. Město samo má podle stavu k 30.6.2005 celkem 38 830 obyvatel celý okres pak 106 411 obyvatel. Město disponuje základní i vyšší občanskou vybaveností včetně okresní nemocnice s poliklinikou. Z hlediska dopravního je napojena na státní silniční síť, ţelezniční a autobusovou síť.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem je podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů, reklamních ploch. Stavba je tedy vyuţívána i k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, bytového domu a vedlejší stavbou-garáţe. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Stavba byla postavena cca v roce 1928 čemuţ odpovídá i její stav, pouţité stavebně technické prvky a původní dispozice. Po roce 1993 byly provedeny rozsáhlé rekonstrukce včetně elektroinstalací, zdravotní techniky, zařizovacích předmětů, rozvodů slaboproudu, zabezpečovacího zařízení, nových dlaţeb a obkladů, opravy omítek, stropů a přeloţení střešní krytiny.

52

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 1616,1617 LV 4840 o rozloze 1145 m2. Jde o rovinatý pozemek nepravidelného tvaru rohový leţící při styku dvou ulic. Parcela číslo 1616 kopíruje zastavěnou plochu bytového domu. Parcela číslo 1617 tvoří okolí bytového domu a je na ní garáţ.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavba je jedna a to garáţ se stáními pro tři automobily.Jedná se o cca 12 let starý objekt. Přízemní objekt, který je zaloţen na základových pasech a betonové desce. Obvodové nosné konstrukce jsou vyzděny na tloušťku 30 cm a opatřeny omítkami. Stropní konstrukce je z válcovaných „I“ profilů, hurdisek a betonu, je s omítaným vodorovným podhledem. Okna jsou ocelová jednoduchá a troje ocelová vrata, dvoukřídlá, ven otevíravá. Zastřešení je provedeno pultovou střechou opatřeno ţivičnou svařovanou krytinou. Klempířské konstrukce jsou úplnné z pozinkovaného plechu. Tato garáţ není vytápěna a z vnitřních instalací je proveden pouze rozvod elektro v provedení 220 V/ 380 V. Podlaha je z prostého betonu. Venkovní úpravy: Vodovodní přípojka DN 25 mm Kanalizační přípojka DN 150 mm Plot dřevěný, laťkový Plotová vrata dřevěná Zpevněná plocha Plotová vrátka

Bytový dům 1.podzemní podlaţí Má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 60 cm, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou nespalné betonové, podlahy jsou z PVC, vybavení je elektroinstalace a studená voda. 1.nadzemní podlaţí Obvodové stěny z cihelného zdiva o tl. do 45 cm, fasádu má upravenou omítkou, vápennou, hladkou s nástřikem, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou dřevěné, trámové s podhledem, podlahy jsou s parketami a část keramická dlaţba, vybavení je úplné. 53

2.nadzemní podlaţí Viz.1. Podkroví Obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 30 cm, stropy jsou zateplené, podlahy pvc. Vytápění je v prvních dvou NP zajištěno plynovým kotlem a v podkroví elektrickými přímotopy.

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 3 byty s dispozicí: 2x 3+1,1x 4+1 v podkroví. Majitelem je obýván byt jeden byt 3+1, ostatní jsou pronajímány za trţní nájem.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Současné vyuţití objektu je v souladu s nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Majitel obývá jeden byt, čímţ šetří náklady na nájem v případě, ţe by bydlel jinde a zbylé dva pronajímá za trţní nájemné. Dále jsou díky vhodnosti polohy objektu pronajímány plochy na oplocení pro reklamu.

Ocenění Úvod Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

54

Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním obytného domu jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s obytným domem indikovaná porovnávací metodou je: 751 406 Kč a je kalkulována následně: 1145 * 656 = 751 406 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

55

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres





1

2

3

4

Antonína Sovy 405

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

1616,1617

N/A

N/A

N/A

N/A

Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa

Stará Lípa Česká Lípa Česká Lípa

Ţízníkov Česká Lípa Česká Lípa


Stará Lípa Česká Lípa Česká Lípa

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena celkem X 800 000 860 000 927 500 650 000 2 1145 1 000 1 000 900 900 Rozloha pozemku v m 2 X 800 860 1030,1 722,2 Cena za 1m Datum transakce 20. 2. 2010 11. 2. 2010 19. 1. 2010 23.2 . 2010 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 800 860 1030,1 722,2 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 720 774 927,1 649 Vlastnická práva ¾ podíl Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního Bytový dům plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

0,8 0,8 0,8 0,8 576 619,2 741,7 519,2 Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen 1 1 1 1 576 619,2 741,7 519,2 Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům 1 576

Ano

Ano

1 619,2 Ano

1 576 Nejsou

Nejsou

Ano 1 619,2

Nejsou 1 576

56

1 741,7 Ano 1 741,7 Nejsou

1 619,2

1 519,2 1 519,2 Nejsou

1 741,7

1 519,2

D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Nepravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţenýrských sítí

Porovnatelná 1 576 Pravidelný 0,95 547,2 Rovinný 1 547,2 Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus, vlak

1 1 1 1 547,2 588,2 704,6 493,2 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 1 547,2 588,2 704,6 493,2 Autobus,vlak Autobus,vlak Autobus,vlak Autobus,vlak

Výborné

1 1 1 1 547,2 588,2 704,6 493,2 Výborné Výborné Výborné Výborné

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Nezjištěna

1 547,2 Ne

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

Porovnatelná 1 619,2 Pravidelný 0,95 588,2 Rovinný 1 588,2 Kompletní

X

Obdobná

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 583,3 2

1 588,2 Ne

1 547,2


1 704,6 Ne

1 588,2

Obdobná


1 493,2 Ne

1 704,6

Obdobná

1 493,2

Obdobná

1 547,2

1 588,2

1 704,6

1 493,2

547,2

588,2

704,6

493,2

m

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1145 667 878,5


poř. číslo 1 2 Celkem

číslo parcely 1616 1617

jednotková hodnota v 2 2 výměra v m Kč/ m trţní hodnota zaokrouhleno 143 583,3 83411,9 1002 583,3 584446,6 667 878,5 667 879

57

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy nemovitosti stejného vyuţitím, které byly v České Lípě a okolí v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 3 073 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

58

TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost




A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 nemovitosti Název nemovitosti Antonína Sovy 405 Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres


Doksy Doksy Doksy

2

1616,1617 Antonína Sovy 405 Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa Česká Lípa

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 1145 2 583,3 Hodnota za 1 m pozemku Hodnota pozemku 667 878 celkem

3

845 800

827 900

1230 860

676 000

744 300

1 057 800

2

C. Základní údaj pro porovnání – m celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 457 550 624 jednotek Prodejní cena celkem X 4 000 000 4 900 000 Prodejní cena bez ceny 3 324 000 4 155 700 pozemku Cena za 1 porovnávací X 6043,64 6659,78 jednotku Datum transakce 8. 2. 2010 20. 1. 2010 Korekce 1 1 Upravená hodnota 6043,64 6659,78 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 5439,3 5993,8 Vlastnická práva ¾ podíl Absolutní Absolutní Korekce 0,8 0,8 Upravená hodnota 4351,4 4795 Existence věcných Ne Ne Ne břemen Korekce 1 1 Upravená hodnota 4351,4 4795 Vyuţití podle Bytový dům Bytový dům Bytový dům územního plánu Korekce 1 1 Upravená hodnota 4351,4 4795 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 4351,4 4795 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne závazky Korekce 1 1 Upravená hodnota 4351,4 4795

59

600 4 500 000 3 442 200 5737 15. 2. 2010 1 5737 Nabídka 0,9 5163,3 Absolutní 0,8 4130,6 Ne 1 4130,6 Bytový dům 1 4130,6 Ano 1 4130,6 Ne 1 4130,6

E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Vedlejší stavba Korekce Upravená hodnota

Horší

Srovnatelná 1,1 4786,5

Dobrý

Dobrý 1 4786,5

Dobrá

Horší 1 4795

Dobrá

Průměrný 1 4795

Dobrá 1 4786,5

1 4795

Dobrá

1 4795

Průměrný

1 4786,5 Průměrný Průměrný 1 4786,5 Kompletní Kompletní 1 4786,5 Dobrá Dobrá

1 4795

Dobrá

Výborná

Garáţ

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

1,1 4 998 Dobrá

Dobrá

Kompletní

1,1 4543,7

Dobrá

1 4 998 Dobrá 1 4 998 Průměrný 1 4 998 Kompletní

1 4795

1 4 998 Dobrá

1 1 1 4786,5 4795 4 998 Srovnatelná Srovnatelná Srovnatelná 1 1 1 4786,5 4795 4 998 Není Není Stánek 1,1 1,1 1,05 5265,2 5274,5 5247,9 Obdobná

Obdobná 1 5265,2

N/A

Obdobná 1 5274,5

N/A

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 5262,5 jednotky Porovnávací hodnota 2404962,5 celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 667 878 Celková porovnávací 3 073 000 hodnota(zaokrouhleno)

60

1 5247,9 N/A

1 5265,2

1 6527,18

1 5247,9

5265,2

5274,5

5247,9

Příjmová metoda Předmět ocenění generuje příjem z pronájmu bytů. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále jsou stanoveny náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. V tomto případě je obvyklá cena stanovena pomocí metody přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 1 464 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: Potenciální hrubý příjem za rok Rozměr Cena/m2 Cena/měs. Trţní Smluvní 2 (m ) nájemné nájemné Celkem 99,6 85,3 8500 Byt 1 102000 102000 102000 108 78,7 8500 102000 102000 102000 Byt 2 900 Reklama na budově 10800 10800 10800 Celkem 214 800 Reklama na budově byla stanovena dle nabídkových cen reklamních ploch v České Lípě. Trţní a smluvní nájemné stanoveno dle smluv.

61

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

0%

214 800 214 800

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

214 800 20 000 1 600 2 200 0 23 800

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

191 000 73 867 117 133

Míra kapitalizace

8%


1 464 162,5 1 464 000

Nákladová metoda Obvyklá cena pozemku je připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

62

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z vyhlášky o oceňování majetku. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

6 648 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulkách:

63

Stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavba-Garáţ Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 8% Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Jednotkové reprodukční náklady stavby vedlejší:

61 171,36 2568,4 440 121 404 911,32 404 911,32 404 911

ZC=1375 ZCU=1375*K4*K5*Ki*Kp K4= 1,1 K5= 1 Ki= 2,136 Kp=0,795 ZCU = 1375*1,1*1*2,136*0,795 = 2568,4 Jednotkové reprodukční náklady domu: ZC=2150 ZCU=2150*K1*K2*K3*K4*K5*Ki*Kp K1= 0,939 K2= 0,92+(6,6/114,25) = 0,978 K3= (2,10/V)+0,3 V=2,82 K3=1,045 K4= 1+(0,54*0,3) = 1,162 K5= 1 Ki= 2,131 Kp=0,951 ZCU = 2150*0,939*0,978*1,045*1,162*1*2,131*0,951 = 4858,8

64

m2 m3 /m3

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Stavby a venkovní úpravy

Antonína Sovy 405, Česká Lípa 1616,1617 Klasická, zděná 82 let 90 let 50 let 143 1 PP, 1 NP, 2 NP, půdní vestavba 457 0,9 337,4 1342,11 4858,8 6 521 044 -10% 5 868 939,6 -5% 5 575 493,6 0% 5 575 493,6 404 911

Pozemek

667 878


6 648 000 6 648 000

m2 m2 m3 /m3

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. březnu 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace:

65

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

1 464 000 3 247 000 6 648 000

30 60 10

439 200 1 948 200 664 800 3 052 200 3 052 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Avšak díky bezproblémovému pronájmu za trţní nájemné jsme nejvyšší váhu dali metodě příjmové. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za vedlejší a přisoudili jsme jí váhu 30 %. Daný bytový dům není zatíţen regulovaným nájemným ani jinými břemeny a po bytových jednotkách je v dané lokalitě poptávka. Z těchto důvodů jsme příjmové metodě přisoudili největší váhu 60 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena 3/4 podílu oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 31. březnu 2010 reprezentována částkou

3 052 000 Kč (slovy: třimilionypadesátdvatisíckorunčeských)

Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. 66

Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

67

3.4 Přílohy Příloha č. 1

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

68

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

69

Příloha č. 2

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 31. března 2010

…………………………………… Jiří Kott

70

Příloha č. 3

71

Příloha č. 4

72

Příloha č. 5-Fotodokumentace

73

4. Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Česká Lípa

ANALÝZA TRHU

OKRES ČESKÁ LÍPA

LIBERECKÝ KRAJ

74

Březen 2010 POPIS OKRESU Okres Česká Lípa je situován na severu České repubiky a dnes je součástí Libereckého kraje. Největší nárust obyvatel byl za minulého reţimu v souvislosti s těţbou uranu v okolí, kdy se okolo města vybudovala velká sídliště. Dnes má Česká Lípa 38 830 obyvatel a celý okres pak 106 411 obyvatel k roku 2005. Pracovních příleţitostí zde v důsledku finanční krize značně ubylo. Především díky zavření sklárny Crystalex a celkovému odlivu zahraničních investorů. U České Lípy se nachází průmyslový areál Dubice, kde mají své výrobní linky velké firmy automobilového průmyslu. Další průmysl je soustřeďen ve Stráţi pod Ralskem, Mimoni a částečně Doksech. Mnoho obyvatel okresu také dojíţdí za prací do sousedního okresu Mladá Boleslav, kde je průmyslový areál Škoda Auto a.s. Okresem nevede ţádná dálnice ani rychlostní komunikace, silnice č.9 směřuje do Německa. Z nedaleké Mladé Boleslavy je poté po dálnici R10 dojezdový čas do prahy cca ½ hod. TRH S NEMOVITOSTMI Trh s nemovitostmi se vzpamatovává z finanční krize, kdy klesla poptávka po nemovitostech a jejich cena. Zpřísnily se podmínky pro schválení hypotečních úvěrů. Taktéţ hůře na úvěry dosáhnou stavební firmy, které se také v současné době potýkají se špatnou platební morálkou zákazníků. Nyní se očekává jaký bude další ekonomický vývoj ve světě, jenţ ovlivní i Českou Republiku. STAVEBNÍ POZEMKY Ceny stavebních pozemků v okrese Česká Lípa se pohybují cca od 100 Kč/m2 do 1000 Kč/m2. Zaleţí především na dané lokalitě, velikosti pozemku, dostupnosti inţenýrských sítí a dopravním spojení.

75

Prodej stavební parcely v České Lípě- 840 Kč/m2 Stavební parcela se nachází v lokalitě Stará Lípa. Rozloha pozemku je 1000 m2. Pozemek je mírně svaţitý, kompletně zasíťovaný. Je situován v klidné části města.

Prodej stavební parcely Česká Lípa-Ţízníkov- 980 Kč/m2 Rozloha pozemku je 604 m2. Inţenýrské sítě dostupné do 100 metrů od pozemku. Pozemek je rovinný.

Prodej stavební parcely Česká Lípa-Stará Lada- 838 Kč/m2 Rozloha pozemku je 1803 m2. Pozemek je rovinný s krásným výhledem.Je kompletně zasíťovaný.

Prodej stavební parcely Polevsko- 510 Kč/m2 Rozloha pozemku je 1482 m2.Pozemek je rovinný, obdélníkového tvaru. Zasíťovaný, kanalizace řešena septikem.

Prodej stavebního pozemku Cvikov- 200 Kč/m2 Rozloha pozemku je 60937 m2. Z toho cca 50000 m2 je určeno územním plánem k výstavbě rodinných domů. Pozemek je rovinatý a inţenýrské sítě jsou dostupné.

76

Prodej stavební parcely Nový Bor- 400 Kč/m2. Rozloha pozemku je 3693 m2.Pozemek je rovinný a kompletně zasíťovaný.

Prodej pozemku Kamenický šenov- 75 Kč/m2. Rozloha pozemku je 5101 m2. Pozemek se skládá ze 4 parcel na sebe navazujících. Je rovinný, inţenýrské sítě jsou na okraji pozemku.

Prodej stavebních parcel Bezděz-Dvůr- 620Kč/m2. Celkem 3 parcely,rozloha 1 parcely je 1150 m2.Pozemek je rovinný a zasíťovaný. Jedná se o klidné místo vhodné k rekreaci či bydlení.

Prodej stavebního pozemku Dubá- 520Kč/m2. Rozloha pozemku je 1800 m2. Je mírně svaţitý, kompletně zasíťovaný s výhledem do kraje.

Prodej stavebního pozemku Sosnová u České Lípy- 850Kč/m2 Rozloha pozemku je 720 m2. Pozemek územním plánem schválen k výstavbě RD. Kompletně zasíťovaný.

77

POZEMKY PRO KOMERČNÍ VYUŢITÍ Ceny pozemků pro komerční vyuţití se pohybují cca od 100Kč/m2 do 1600Kč/m2. Na cenu má největší vliv lokalita, velikost pozemku a dostupnost inţenýrských sítí. Prodej pozemků určených ke komerční výstavbě u Kamenického Šenova- 90Kč/m2 Rozloha pozemku je 21000 m2. Pozemek je rovinný, kompletně zasíťovaný. Nachází se u hlavní komunikace na Českou Lípu a Děčín.

Prodej stavebního pozemku Doksy- 538Kč/m2 Rozloha pozemku je 13000 m2. Je rovinný, kompletně zasíťovaný. Nachází se v blízkosti Máchova Jezera a nyní je vyuţíván jako autokemp.

Prodej pozemku k výstavbě satelitního městečka či bytových domů Nový Bor- 1641Kč/m2. Rozloha pozemku je 27092m2. Kompletní inţenýrské sítě. Veškerá občanská vybavenost v místě. Prodej stavebního pozemku Skalice u České Lípy- 490Kč/m2. Rozloha pozemku je 8000 m2. Inţenýrské sítě na hranici pozemku. Lze rozparcelovat, nebo prodat v celku.

78

BYTY 1+1 Cena bytů 1+1 se pohybuje cca od 300 000 Kč do 800 000 Kč. Na cenu má vliv především lokalita, velikost a technický stav bytu. V současnosti se s menšími byty nejvíce obchoduje v České Lípě a Novém Boru.

Prodej bytu 1+1 v OV v Kamenickém Šenově- 300 000 Kč Podlahová plocha je 40 m2. Byt se nachází ve 2. podlaţí, v celkově zrekonstruovaném panelovém domě. Nově vyštukováno a vymalováno, nízké měsíční náklady.

Prodej bytu 1+1 v OV v České Lípě- 685 000 Kč Podlahová plocha bytu je 43 m2. Byt se nachází ve 3. patře cihlového domu. Má samostatné topení. Dobrý technický stav.

Prodej bytu 1+1 v OV v České Lípě- 778 000 Kč Podlahová plocha je 44 m2. Byt se nachází ve 2. podlaţí. Budova je v dobrém technickém stavu. Je v hezké a klidné lokalitě.

Prodej bytu 1+1 v OV v ulici Tkalcovská v N. Boru- 610 000 Kč Podlahová plocha je 34 m2. Byt se nachází ve 4. podlaţí panelového domu. Je po částečné rekonstrukci. Stav budovy je velmi dobrý.

79

BYTY 2+1 Cena bytů 2+1 se pohybuje cca od 400 000 Kč do 1 200 000 Kč. Na cenu má vliv především lokalita, velikost a technický stav bytu. S těmito byty se v současnosti nejvíce obchoduje v České Lípě, Novém Boru a Stráţi pod Ralskem.

DR byt 2+1 ve Stráţi pod Ralskem- 420 000 Kč Podlahová plocha je 56 m2. Nachází se v 6. podlaţí panelového domu, který je po rekonstrukci.

Prodej bytu 2+1, OV, 58 m2, Česká Lípa- Střelnice- 795 000 Kč Podlahová plocha je 58 m2. Nachází se v 7. podlaţí panelového domu, který je v dobrém technickém stavu. Klidná lokalita a nízké měsíční náklady.

Prodej bytu 2+1 v OV v České Lípě na Slovance- 1 200 000 Kč Byt o podlahové ploše 63 m2. Nachází se ve 2. podlaţí zděného domu, má vlastní topení. Ţádaná lokalita.

Druţstevní byt 2+1 v Doksech- 852 000 Kč Podlahová plocha je 63 m2. Byt je ve 3. podlaţí zděného domu. Nachází se u centra města.

80

Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví v Novém Boru- 750 000 Kč Podlahová plocha je 55 m2. Byt se nachází ve 3. podlaţí zděného domu. Je udrţovaný v dobrém stavu.

Prodej bytu 2+1/OV,Česká Lípa- 850 000 Kč Podlahová plocha bytu je 56 m2. Nachází se v 3. podlaţí zrekonstruovaného panelového domu.

BYTY 3+1 Cena bytů 3+1 se pohybuje cca od 400 000 Kč do 1 600 000 Kč. Na cenu má vliv především lokalita, velikost a technický stav bytu. S těmito byty se v současnosti nejvíce obchoduje v České Lípě, Novém Boru a Stráţi pod Ralskem.

Byt 3+1 Kamenický Šenov- 400 000 Kč Podlahová plocha bytu je 68 m2. Jedná se o druţstevní byt. Nachází se ve 3. podlaţí v panelovém domě.

Byt 3+1, OV, střed města Česká Lípa- 1 349 000 Kč Podlahová plocha činí 75 m2. Byt se nachází v 1. podlaţí panelového domu. Nová plast. okna dřevěné dveře a zděná koupelna.

81

Byt v OV 3+1 Stráţ pod Ralskem- 710 000 Kč Podlahová plocha je 65 m2. Nachází se v 3.patře panelového domu. Je po celkové rekonstrukci.

Prodej bytu 3+1 v OV, Česká Lípa- 1 550 000 Kč Podlahová plocha činí 105 m2. Byt se nachází ve zděné budově a náleţí k němu zahrádka 208 m2 a sklep 40 m2.

Byt 3+1 v OV Nový Bor- 989 000 Kč Podlahová plocha bytu činí 64 m2. Byt je ve 3.patře zděné budovy. Je v dobrém technickém stavu, náleţí k němu 2 sklepy.

Byt 3+1 v OV na Ladech v České Lípě- 1 220 000 Kč Podlahová plocha bytu je 65 m2. Nalézá se ve 3.patře panelového domu a je ve výborném stavu.

Byt 3+1, OV, Cvikov- 436 000 Kč Podlahová plocha bytu je 69 m2. Nachází se ve 3.patře panelového domu. Objekt je v dobrém technickém stavu.

82

BYTY 4+1 Ceny bytů 4+1 se pohybují cca od 700 000 Kč do 1 600 000 Kč. Na cenu má vliv především lokalita, velikost a technický stav bytu. S těmito byty se v současnosti nejvíce obchoduje v České Lípě.

Prodej druţstevního bytu 4+1+L v České Lípě- 730 000 Kč Podlahová plocha bytu je 75 m2. Nachází se v 1.patře panelového domu, který je v dobrém stavu. Je v blízkosti nákupního centra.

Prodej druţstevního bytu 4+1 v Novém Boru okres Česká Lípa- 1 065 000 Kč Podlahová plocha bytu je 78 m2. Nachází se ve 4.patře panelového domu. Občanská vybavenost v nejbliţším okolí.

Luxusní byt 4+1 v České Lípě, 2L- 1 575 000 Kč Podlahová plocha bytu je 82 m2. Byt se nachází v 1.patře panelového domu, který je po kompletní rekonstrukci. Součástí bytu jsou 2 lodţie.

Česká Lípa, Střelnice, 4+1/L, OV- 1 150 000 Kč Podlahová plocha činí 80 m2. Byt se nachází v 1.patře panelového domu, který je ve velmi dobrém stavu. Klidné místo uprostřed zeleně.

83

Prodej dr.dvougeneračního bytu 4+1+L v České Lípě Podlahová plocha bytu je 98 m2. Nachází se v 9.patře panelového domu. Veškerá občanská vybavenost v místě.

Byt v OV 4+1/L ve Stráţi pod Ralskem Podlahová plocha je 105 m2. Byt se nachází ve 3.patře a je po kompletní rekonstrukci stejně jako budova. Občanská vybavenost v místě.

RODINNÉ DOMY DO ZASTAVĚNÉ PLOCHY 100 m2 Ceny rodinných domů do zastvěné plochy 100 m2 se pohybují cca od 700 000 Kč do 3 800 000 Kč. Na cenu má vliv především lokalita, velikost a technický stav domu. Tyto domy se v současnosti nejvíce prodávají na vesnicích poblíţ větších měst.

RD, menší novostavba před dokončením,Česká Lípa- 750 000 Kč Zastavěná plocha domu je 45 m2. Plocha pozemku 520 m2. Zbývá dokončení, koupelny, kuchyně vč. kuch. linky, podlahové krytiny, terasy.

Novostavba RD 4+kk poblíţ Nového Boru- 2 357 000 Kč Zastavěná plocha 74 m2. Plocha pozemku 112 m2. RD je postaven z Porothermu a je zateplen, plastová okna a dveře, střecha Bramac a střešní okna Velux. Dům je bez konečných vnitřních úprav.

84

Prodej domu 3+1 v Horní Polici- 2 200 000 Kč Dům o zastavěné ploše 70 m2. Plocha pozemku 1 500 m2. Vnitřní část domu zrekonstruována před 5ti lety, nové elektrické rozvody, voda, plyn, odpady, plastová okna, plovoucí podlahy, dlaţba v kuchyni a koupelně. Vytápění-plyn, kotel na tuhá paliva.

Prodej RD 4+1, Zákupy-Lasvice- 3 800 000 Kč Zastavěná plocha 76 m2. Plocha pozemku 1 600 m2. Dům je nově postavený ze stavebního materiálu Porotherm, má střechu Bramac a dřevěná EURO okna a francouzská křídlová okna. Na parcele je rovněţ automatická čistička odpadních vod.

RD 5+1, Mimoň -ul. Příkop- 1 510 000 Kč Zastavěná plocha 80 m2. Plocha pozemku 245 m2. Městský rodinný dům 5+1, po rekonstrukci interiérů, nové ústřední topení v mědi, nový kotel, odpady, rozvod vody, elektroinstalace, dvě koupelny. K domu náleţí dva velké pískovcové sklepy.

RD, Kamenický Šenov- 2 100 000 Kč Zastavěná plocha 98 m2. Plocha pozemku 663 m2. V domě jsou celkem tři bytové jednotky, velikosti 2+1 po rekonstrukci, z čehoţ dvě mají vlastní vchod. Koupelny a kuchyně po rekonstrukcích. Nová střecha, komín.

85

RODINNÉ DOMY ZASTAVĚNÉ PLOCHY 100-200 m2 Rodinné domy zastavěné plochy 100-200 m2 se pohybují cca od 1 200 000 Kč do 8 000 000 Kč. Na cenu má vliv především lokalita, velikost a technický stav domu. Současný trh s těmito domy je rovnoměrný na celém území okresu.

Prodej RD ve Cvikově- 1 190 000 Kč Zastavěná plocha 105 m2. Plocha pozemku 1350 m2. Prodej pěkného RD ve Cvikově, ul Palackého. Jedná se o prodej velice prostorného domu v klidné části obce Cvikov. Dům je po částečné rekonstrukci.

RD 8+1, Doksy u Máchova jezera- 3 490 000 Kč Zastavěná plocha 135 m2. Plocha pozemku 1000 m2. Velký rodinný dům zkolaudovaný v roce 1999, v přízemí, které bylo vyuţíváno jako sídlo firmy je pět místností, sociální zařízení, technická místnost. V patře prostorný byt 3+1 se vstupem na terasu. RD dvoupodlaţní, Česká Lípa- 4 000 000 Kč Zastavěná plocha 150 m2. Plocha pozemku 150 m2. prodej krásného dvoupodlaţního renesančního domu se sedlovou střechou s přízemím pro komerční účely např. prodejna, kancelář, první patro rovněţ pro komerční účely nebo moţnost zařídit byt 3+1, v podkroví lze zařídit další byt 3+1, k domu náleţí garáţ a velká krytá terasa, dům se nachazí ve velmi lukrativní obchodní zóně.

86

Luxusní rodinný dům na Svárově v České Lípě- 8 200 000 Kč Zastavěná plocha 150 m2. Plocha pozemku 460 m2. Luxusní rodinný dům s vnitřním bazénem a garáţí, který se nachází na Svárově v České Lípě. Vše moderně a luxusně zařízeno.

Rodinný dům, Nový Bor - ul. Zahradní- 2 940 000 Kč Zastavěná plocha 193 m2. Plocha pozemku 193 m2. Řadový rodinný dům v klidné lokalitě v Novém Boru. V první podlaţí WC, kuchyně s obývacím pokojem. V patře 3 místnosti, koupelna, WC. V podkroví 2 místnosti (moţnost 3 místností). Menší zahrádka, garáţ pro 2 auta. Dům je velmi udrţovaný.

Prodej zrekonstruovaného RD 6+1 v Mimoni- 3 300 000 Kč Zastavěná plocha 120 m2. Plocha pozemku 520 m2. prodej krásného dvougeneračního Rd 6+1 s terasou v Mimoni. V RD jsou dvě šatny, velká kuchyně, 3 WC, dvě koupelny, V domě je elektrický kotel i kotel na tuhá paliva, sklep, zastřešená terasa, nová dřevěná okna, nové podlahy, štuky, vymalováno v barvách, voda v plastu, nová elektřina, kanalizace, zateplená fasáda. RODINNÉ DOMY ZASTAVĚNÉ PLOCHY 200-500 m2 Ceny rodinných domů zastavěné plochy 200-500 m2 se pohybují cca od 1 600 000 do 6 300 000 Kč. Na cenu má vliv především lokalita, velikost a technický stav domu. Současný trh s těmito domy je rovnoměrný na celém území okresu.

87

Rodinný dům s bytovými i nebytovými prostory v Mimoni- 1 662 000 Kč Zastavěná plocha 360 m2. Plocha pozemku 700 m2. Dispozičně řešen jako 3+1, 1+1 a v přízemí jsou ještě další nebytové prostory. Nemovitost je v původním stavu, má dvě patra a podkroví. Rodinný dům je ve velice pěkném a udrţovaném stavu.

Rodinný dům 6+1, Blíţevedly, okr. Česká Lípa- 1 950 000 m2 Zastavěná plocha 381 m2. Plocha pozemku 2 500 m2. RD po rekonstrukci. Nová střecha, plastová okna, topení, elektrika. V přízemí kuchyň, obývací pokoj, loţnice, WC a koupelna. V patře 4 pokoje.

Rodinný dům, Česká Lípa- 5 580 000 Kč Zastavěná plocha a plocha pozemku 205 m2. Nemovitost je ve výborném stavu, po celkové rekonstrukci v centru města Česká Lípa, vhodná pro bydlení a podnikání. V přízemí jsou prostory vhodné pro komerční vyuţití, sklep a v patře velmi pěkný a nově zrekonstruovaný byt 3+1 s terasou 16 m2.

RD ve Starých Splavech u Máchova Jezera- 6 300 000 Kč Zastavěná plocha 440 m2. Plocha pozemku 2 500 m2. Atypický RD v klidné části obce Staré Splavy u Máchova Jezera. Vjezd-2 garáţe, suterén. Přízemí-vstupní hala, obývací pokoj s krbem a vstupem na terasu, kuchyň s jídelnou, WC, koupelna,2 pracovny. Patro-3 loţnice s balkony, šatna, posilovna, koupelna s WC a prádelnou. 88

RODINNÉ DOMY ZASTAVĚNÉ PLOCHY NAD 500 m2 Prodej a nabídka rodinných domů zastavěné plochy nad 500 m2 je zcela výjmečná, tudíţ neexistují spolehlivé databáze prodejů a nabídek, proto jsem se rozhodl tuto část trhu neanalyzovat. REKREAČNÍ OBJEKTY Na okrese se nachází hodně rekreačních oblastí, čili je zde nabídka rekreačních objektů poměrně vysoká. Je zde velká rozmanitost, od malých dřevěných chat po velké zděné a roubené chalupy, tomu odpovídá i velké cenové rozpětí od cca 150 000 Kč do 4 000 000 Kč. Na cenu má největší vliv lokalita, velikost, technický stav dále přítomnost elektrické, vodovodní a kanalizační přípojky. Chata u Hamerského jezera okr. Česká Lípa- 150 000 Kč Zastavěná plocha 24 m2. Velmi dobrý stav nemovitosti. Chata má dvě místnosti, jednu společenskou - obývací pokoj s kuchyní a dále loţnici. V kaţdé této místnosti jsou okna s okenicí. Chata má malou terasu s posezením. WC a koupelna je společná pro 3 chaty, jsou ve velmi dobrém a udrţovaném stavu. Nachází se ca 150 m od chaty. Studna s pitnou vodou 20m od chaty, je to zděná budova.

Prodej roubené chalupy 4+1- 1 980 000 Kč Zastavěná plocha 153 m2. Plocha pozemku 1 363 m2. Chalupa má eternitovou střechu, krb, je vybavena staroţitným nábytkem. Je nabízena k prodeji s veškerým vybavením. Na zahradě jsou vzrostlé stromy, bazén, studna. Chalupa se nachází na klidném místě v obci Volfartice, cca 9 km vzdálené od České Lípy.

89

Chata u Máchova jezera- 1 700 000 Kč Zastavěná plocha 48 m2. Plocha pozemku 150 m2. Chata na krásném místě uprostřed lesa cca 300m od pláţe, celoročně obyvatelná, dojezd autem zajištěn. Interiér po rekonstrukci v r. 2005, topení krbovými kamny, celoročně obyvatelná.

Roubená chalupa- 3 800 000 Kč Zastavěná plocha 150 m2. V přízemí jsou 2 obytné místnosti, kuchyň a sociální zázemí. V prvním patře jsou 3 místnosti, balkon s nádherným výhledem po okolní krajině a další moţnost vyuţítí rozsáhlých půdních prostor.

OBJEKTY PRO KOMERČNÍ VYUŢITÍ Nejčastěji se jedná o pensiony, restaurace, rekreační střediska, administrativní budovy, nebytové prostory, výrobní a skladové haly. Výjmečně čerpací stanice. Ceny se pohybují v rozpětí cca 2 000 000 Kč aţ 15 000 000 Kč. Zaleţí především na lokalitě, technickém stavu a časovém horizontu návratnosti investice v daném odvětví .

Nebytový prostor,Česká Lípa- 1 800 000 Kč Zastavěná plocha 825 m2. Plocha pozemku 4 272 m2. Nabízíme skladovou, montáţní, zděnou halu, na rozlehlém pozemku, v zemědělské zóně, na okraji obce. Hala má rozměr 54x15m a výška cca 7m ve hřebeni, osazeny 2ks vrata 4,2šířka a 4,5výška, uvnitř není dělená, krovy jsou zachovalé, krytina vlnitý eternit.

90

Dům s bytem a obchody Nový Bor- 8 490 000 Kč Zastavěná plocha 532 m2. Plocha pozemku 1553 m2. Dům po kompletní rekonstrukci se nachází v ul. Černá. V přízemí domu obchody s výlohami a vlastním parkovištěm. V prvním patře prostorný byt 3+1 (120m2) a terasou s přímím vstupem do zahrady s bazénem .

Budova s kancelářemi a obchody, Česká Lípa- 9 250 000 Kč Zastavěná plocha 162 m2. Plocha pozemku 600 m2. Budova v rušné ulici Hrnčířská s obchody a kancelářskými prostory. Obchody v přízemí budovy s výlohou do ulice a do parkovacího dvora. V patře kanceláře, které lze lehce adaptovat. Vytápění budovy centrální plynovou kotelnou. Kaţdý obchodní prostor má podruţné měřáky elektřiny. Nákladní výtah v budově.

Prodej zavedené čerpací stanice v Doksech- 10 000 000 Kč Čerpací stanice se třemi stojany a doplňkovým prodejem v turistické oblasti u Máchova jezera. Průměrný měsíční prodej 150 tisíc litrů. K disp. veškeré účetní a provozní údaje. Prodává první majitel-ten kdo je vybudoval a od počátku provozoval.

Hotel Skalka u Doks, okres Česká Lípa- 14 800 000 Kč Zastavěná plocha 661 m2. Plocha pozemku 2648 m2. Celková kapacita hotelu 47 lůţek, 11 pokojů a byt pro správce objektu. Před 4 lety prošel objekt kompletní rekonstrukcí (elektřina, voda, střecha, podlahy, fasáda, topení, venkovní úpravy). Vlastní parkoviště. 91

PRONÁJEM KOMERČNÍCH OBJEKTŮ Trh s pronájmy komerčních objektů zde není příliš veliký. Nejčastěji se pronajímají obchodní a kancelářské prostory a skladovací haly. Ceny se odvíjejí především od lokality velikosti pronajímaných prostor. Ceny nájmů se pohybují ve značném rozpětí v závislosti na předem uvedených faktorech a to cca od 3 000 Kč/měs. do 150 000 Kč/měs. Pronájem prodejny v Doksech- 3000 Kč/měs. Podlahová plocha 40 m2. Prodejna o ploše cca.40m2 se nachází na náměstí ve dvorním traktu , je zavedena na prodej cyklo , rybařiny a letního zboţí . Součástí dohody o nájmu je odkoupení zásob v nákupní ceně , dle inventury. Cena je bez energií .

Komerční areál - kanceláře, sklady, haly, garáţe, Doksy – Břehyně- 20 000 Kč/měs. Plocha pozemku 10 000 m2. Nabízíme k pronájmu skladově adminstrativní budovu, haly, zastřešená venkovní stání, garáţe, čerpací stanici a ostatní zpevněné a travnaté plochy. Prostory lze pronajmout vcelku nebo i jednotlivě po částech. Lze je vyuţít např. pro provoz autobazaru, autoopraven, kanceláří, zahradnictví apod. Obchodní prostory, Česká Lípa - ul. Hrnčířská- 25 000 Kč/měs. Podlahová plocha 250 m2. Prostory jsou tvořeny dvěma patry. Celkem 250 m2. Velké výlohy do ulice. Parkoviště v areálu. Po rekonstrukcích. Vlastní poměrová měřidla spotřeby elektřiny. Celkem tři místnosti - 2 prodejny a 1 kancelář. Nákladní výtah do patra. Celkový nájem za obě patra 25.000,- Kč/měsíc.

92

Pronájem obchodních prostor v Paráda Shopping centru v České Lípě- 145 000 Kč/měs. Podlahová plocha 473 m2. Nákupní centrum je umístěno na velmi výhodném místě, které je výborně viditelné z velmi frekventované silnice Česká Lípa – Děčín. Celkový nájem prostoru obsahuje i poplatky za správu nemovitostí, údrţbu, provoz a opravy společných prostor v budově dále pak veškeré potřebné práce spojené s pravidelnou prohlídkou budov. PRONÁJEM BYTŮ 1+1 Trh s těmito byty je spíše okrajový. Obchoduje se s nimi především v České Lípě a Novém Boru. Na cenu má vliv především lokalita, velikost a technický stav bytu. Ceny nájmů se pohybují od cca 4 000 Kč/měs. do 8 000 Kč/měs. Pronájem bytu 1+1,Nový Bor- 4 200 Kč/měs. Podlahová plocha 42 m2. Pronájem bytu 1+1, v dobrém stavu, 4. patro ze 4, sklep+lodţie, rekonstruovaná koupelna, nový sporák. kauce 10.000.

1+1 pronájem,Česká Lípa- 5 800 Kč/měs. Podlahová plocha 37 m2. Byt se nachází v Jáchymovské ulici 2909 v 7 patře. Byt pronajímám bez nábytku.

93

Pronájem bytu 1+1 v Novém Boru, centrum- 7 000 Kč/měs. Podlahová plocha 55 m2. Byt je po kompletní rekonstrukci ( nová kuchyňská linka, nová luxusní koupelna s WC, plastová okna, plovoucí parkety ).

1+1 na Slovance,Česká Lípa- 7 500 Kč/měs. Podlahová plocha 36 m2. Byt se nachází v šestém patře panelového domu a je po kompletní rekonstrukci. Uvedená cena je včetně poplatků za energie.

PRONÁJEM BYTŮ 2+1 A 3+1 Díky velice nízké nabídce pronájmů těchto bytů jsem tyto dvě skupiny sloučil do jedné. Na cenu má vliv především lokalita, velikost a technický stav bytu. Ceny nájmů se pohybují od 5 000 Kč/měs. do 9 000 Kč/měs.

Pronájem bytu 2+1 v centru Nového Boru- 5 000 Kč/měs. Podlahová plocha 56 m2. Byt v cihlové zástavbě v centru Nového Boru. V pěší dostupnosti MHD, škola, školka, úřady. Nové vlastní plynové vytápění, nová plastová okna, dům po novém zateplení.

94

Pronájem bytu 2+1 v České Lípě- 8 800 Kč/měs. Podlahová plocha 65 m2. pronájem bytu 2+1 v centru České Lípy s malou terasou na náměstí T. G. Masaryka. Velkou výhodou tohoto bytu jsou dva samostatné vchody do bytu. Byt disponuje dvěma velkými místnostmi, kuchyní a kopelnou + terasou.

Pronájem bytu 3+1 v České Lípě- 8 500 Kč/měs. Podlahová plocha 80 m2. Pronájem bytu 3+1 o velikosti 80m2 v České Lípě na sídlišti Sever, naproti hotelu Kahan. Byt se nachází v předposledním 10. patře. V bytě jsou nová plastová okna.

Pronájem bytu 3+1, Česká Lípa, Střelnice- 9 000 Kč/měs. Podlahová plocha 77 m2. Pronájem 3+1 s lodţií ve čtvrtém patře. V bytě plovoucí podlaha, dlaţba, nové štuky, nové sociální zařízení.

95

4.1 Závěr: Současný trh s nemovitostmi není zrovna dynamický o tom svědčí sniţující se tendence vkladů do katastru nemovitostí. Dále počet hypoték sjednaných pro vlastní bydlení byl meziročně o 40% niţší. Došlo k přerušení výstavby nových bytových domů coţ se se projeví menší nabídkou nových bytů a odhadem za rok nebudou na trhu nové dokončené byty. Loňský propad trhu s nemovitostmi způsobila především obava zákazníků ohledně stability příjmů nebo dokonce ztráty zaměstnání. Oţivení trhu pak můţe začít teprve aţ tyto obavy pominou. Na odhad vývoje realitního trhu existuje celá řada názorů, největší část odborníků se domnívá,ţe letos se nic významného nestane. K tomuto názoru se osobně také přikláním. Pro pochopení názoru, ţe se trh s nemovitostmi prozatím nezmění je potřeba si uvědomit jaké skupiny lidí si u nás v minulosti byty nejvíce kupovali byli to mladí lidé od 26 do 32 let. Nyní je ovšem v tomto věku o 20% méně lidí neţ bylo před pěti lety. Změnil se také ţivotní styl mladých lidí a jejich moţnosti po absolvování školy. Dříve banky půjčovaly i na 100% ceny nemovitosti a mnoho mladých se pro koupi rozhodlo. Dnes jsou spíše vyhledávájí nájmy, které jsou pro ně pruţnější a jednoduší neţ vázat se k vlastnictví. Dále mezi kupci chybí ti, kteří koupi bytu následný pronájem pokládali za ideální uloţení peněz ovšem nájmy klesali a tudíţ i výnosy. Další skupinu lidí z trhu odebrali privatizace. Kdyţ se tyto skupiny sečtou tvoří desítky procent zájemců, kteří zmizeli z trhu oproti letům minulým. Velký otřes pak zaznamenal trh v roce 2008, kdy banky začaly být opatrnější v půjčování. Mhoho lidí si myslí, ţe je to jediný důvod proč se dnes byty neprodávají ovšem i kdyby se podmínky úvěrů opět zmírnily, tak lidé nepřijdou, protoţe tu nejsou. Demografická situace se zhorší, mladých bude méně, protoţe příchazejí slabé ročníky do věku, kdy se byty nejvíce kupovaly. Ani výnosy z nájmů se nezvýší, protoţe nájmy neporostou. U bank se toho moc také nezmění, spíš se očekává, ţe sazby porostou a nic z toho co by mohlo trh více nastartovat se tedy nezmění.

96

5. Seznam použité literatury: 1. MAIER Karel Územní plánování 2000 Praha: České vysoké učení technické, ISBN 80-01-02240-4 2. MAIER Karel Územní plánování a udrţitelný rozvoj 2008 Praha: ABF-nakladatelství ARCH, ISBN 978-80-86905-47-1 3. ORT Petr Moderní metody oceňování na trţních principech Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 4. ORT Petr Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, oceňování na trţních principech 2007 Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-128-3 5. Stavební zákon č.186/2006 Sb. 6. Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. 7. www.wikipedie.cz 8. www.uur.cz 9. www.la-ma.cz 10. www.hypoindex.cz 11. www.farmy.cz/cena-pudy/ 12. www.csu.cz 13. www.mucl.cz

97

98

99

100

Vliv územního plánu na cenu nemovitostí

Recommend Documents