Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Vliv územního plánu na cenu pozemků Bakalářská práce
Autor:
Jaroslav Heřman, DiS. oceňování majetku
Vedoucí práce:
České Budějovice
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Duben 2012
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Českých Budějovicích dne 15. dubna 2012
Jaroslav Heřman
Poděkování Dříve, neţ se seznámíte s obsahem této práce, bych chtěl touto cestou poděkovat vedoucímu mé bakalářské práce prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za cenné rady a odborné vedení.
Anotace práce Bakalářská práce stručně popisuje pojmy a zákony, které souvisí s oceňováním a územním plánem. Praktická část práce se zabývá oceněním rodinného domu a nebytového prostoru. Rodinný dům je nejprve oceněn na základě vyhlášky a poté na principech tzv. trţního ocenění. Nebytovým prostorem je hala, která je oceněna výnosovou metodou a poté nákladovým způsobem. Analytická část je zaměřena na analýzu realitního trhu Českých Budějovic. V této části je stručně popsána urbanistická skladba města a město samotné. Poté je prozkoumán samotný realitní trh a ceny nemovitostí, coţ je pak následně zanalyzováno. Klíčová slova: Oceňování, územní plán, rodinný dům, nebytový prostor, realitní trh, stavba, pozemek, cena. Annotation This Bachelor thesis describes some terms and laws which are connected with assessing of real property and ground plan. Practical part of the thesis is focused on assessing of family house and non-residential building. For evaluation of the family house were chosen two different methods – the first is on basis of regulation and the second is on principles of market valuation. The non-residential building is assessed by the method of cost approach and by the method of revenue. Analytical part is aimed at analysis of real estate market of České Budějovice. This part briefly describes the town as a whole and urban pattern of the town. After that the real estate market of the town and prices of real properties are examined. Finally this information is analysed. Key words: Assessments, ground plan, family house, non-residential building, real estate market, building, land, price.
Obsah ÚVOD ................................................................................................................................. 7 1
ZÁKLADNÍ POJMY ................................................................................................... 9 1.1
Nemovitost ........................................................................................................... 9
1.2
Stavba .................................................................................................................. 9
1.3
Pozemek ............................................................................................................... 9
1.3.1
Členění pozemků dle zákona č.183/2006 Sb. ................................................. 9
1.3.2
Členění pozemků dle zákona č.151/1997 Sb. ............................................... 10
Stavební pozemky .......................................................................................................... 10 1.4 Způsoby oceňování nemovitosti dle zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb. Oceňování stavby ........................................................................................................... 11 1.5
2
Cena a hodnota ................................................................................................... 13
1.5.1
Cena ........................................................................................................... 13
1.5.2
Hodnota ...................................................................................................... 14
1.6
Vlivy působící na ceny pozemků......................................................................... 15
1.7
Cenové mapy ...................................................................................................... 16
ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ ............................................................................................ 17 2.1
Cíle územního plánování .................................................................................... 17
2.1.1 2.2
Působnost ve věcech územního plánování ........................................................... 18
2.2.1 2.3
Ochranné pásmo dle zákona č.458/2000 Sb. ................................................ 21
2.4
Územní rozhodnutí ............................................................................................. 21
2.5
Stavební uzávěra ................................................................................................. 22
2.6
Vliv územního plánu........................................................................................... 22
METODY OCEŇOVÁNÍ .......................................................................................... 24 3.1
4
Zákon č.222/1999 Sb. ................................................................................. 19
Ochranné pásmo ................................................................................................. 20
2.3.1
3
Cíle územního plánování dle zákona č.183/2006 Sb. § 18 ............................ 17
Porovnávací metoda............................................................................................ 24
3.1.1
Další porovnávací metody ........................................................................... 25
3.1.2
Rozlišení cen .............................................................................................. 26
3.1.3
Podklady pro cenové porovnání .................................................................. 27
3.2
Nákladový přístup .............................................................................................. 27
3.3
Výnosová hodnota .............................................................................................. 27
3.4
Podklady pro ocenění nemovitosti....................................................................... 28
OCEŇENÍ RODINNÉHO DOMU ............................................................................. 30
4.1
Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu ................................................ 31
4.2
Výpočet ceny rodinného domu na základě vyhlášky č.3/2008.............................. 32
4.3 Výpočet ceny nemovitosti na principech tzv. trţního ocenění, na základě metody přímého porovnání ......................................................................................................... 35 4.3.1
Porovnávané nemovitosti ............................................................................ 35
4.3.2 Výpočet ceny rodinného domu a pozemku na základě trţního ocenění za pomoci porovnávací metody ....................................................................................... 37 5
6
OCENĚNÍ NEBYTOVÉHO PROSTORU .................................................................. 42 5.1
Nákladová metoda .............................................................................................. 43
5.2
Výnosový způsob ............................................................................................... 45
ANALÝZA TRHU REALIT MĚSTA ČESKÉ BUDĚJOVICE ................................... 47 6.1
Město České Budějovice..................................................................................... 47
6.2
Urbanistická skladba města ................................................................................. 48
6.3
Realitní trh Českých Budějovic ........................................................................... 53
6.4
Cenová analýza prodeje nemovitostí ................................................................... 53
6.4.1
Byty ............................................................................................................ 53
6.4.2
Domy.......................................................................................................... 55
6.4.3
Rekreační nemovitosti ................................................................................. 56
6.4.4
Administrativní a průmyslové budovy ......................................................... 56
6.4.5
Pozemky ..................................................................................................... 57
6.5
Cenová analýza nájmů nemovitostí ..................................................................... 58
6.5.1
Byty ............................................................................................................ 58
6.5.2
Obchodní prostory ...................................................................................... 58
6.5.3
Kanceláře.................................................................................................... 59
6.5.4
Průmyslové objekty .................................................................................... 59
6.6
Shrnutí analýzy realitního trhu ............................................................................ 59
7
ZÁVĚR ...................................................................................................................... 61
8
LITERATURA .......................................................................................................... 63
9
SEZNAM ................................................................................................................... 67
10
9.1
Tabulky .............................................................................................................. 67
9.2
Obrázky.............................................................................................................. 67
PŘÍLOHY .................................................................................................................. 68
ÚVOD Hlavním cílem této bakalářské práce je vymezení pojmů souvisejících s oceňováním a vlivem územního plánu na cenu pozemků. Oceňování je prováděno způsobilou osobou, a to znalcem či odhadcem, který by mimo jiné měl být výborně znalý realitního trhu. Samotné ocenění je prováděno podle skutečného stavu nemovitosti a jeho cílem je zjištění reálné hodnoty nemovitosti. K ocenění nemovitosti se pouţívají různé metody oceňování, a to především porovnávací metoda, nákladová metoda a výnosová metoda. Metody oceňování souvisí s určitými zákony (nebo s určitými vyhláškami), ale také s katastrem nemovitostí, který poskytuje potřebné informace o dané nemovitosti. V této práci jsou dále zmíněny definice a základní pojmy, s kterými se při oceňování často setkáváme a které s oceňováním přímo souvisí: mimo jiné například rozdělení pozemků pro účely oceňování, definice ceny, vlivy působící na cenu pozemků, co to je územní plánování a jaké vlivy má na oceňování nemovitostí atd. Práce je rozdělena na tři hlavní části, a to část teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část se zabývá definicí pojmů a zákonů majících vliv na oceňování. Především jsou zde rozděleny a definovány pozemky pro účely oceňování, způsoby, jakým jsou oceňovány nemovitosti v souladu se zákonem o oceňování majetku č.151/1997 Sb., dále je zde definice ceny, která je nedílnou součástí oceňování. V neposlední řadě se tato teoretická část zabývá územním plánováním, jehoţ cílem je jak chránit tak rozvíjet přírodní i civilizační hodnoty území. Dále jsou zde vymezeny cíle územního plánování tak, jak je definuje Stavební zákon č.183/2006. Praktická část se přímo věnuje samotnému oceňování. Nejprve je provedeno ocenění rodinného domu a jeho pozemku, konkrétně porovnávacím způsobem, a to podle cenového předpisu vyhlášky č.3/2008 Sb. (v nedávné době novelizována vyhláškou č.387/2011 Sb.) Dále je rodinný dům oceněn metodou zaloţenou na trţním principu. Následně je provedeno ocenění nebytového objektu, konkrétně skladových prostor. Toto ocenění je vypracováno na základě nákladového a výnosového způsobu.
7
Třetí část této práce se věnuje analýze realitního trhu Českých Budějovic. V této kapitole je analyzováno samotné město z hlediska počtu obyvatel, infrastruktury, průmyslu atd. Je zde stručně popsána urbanistická skladba města, typ zástavby, občanská vybavenost a dopravní řešení. Tato část je zaměřena na cenovou analýzu nemovitostí. Je zde provedena studie o ceně nemovitostí, a to jak k prodeji, tak k pronájmu, a následně jsou vyhodnoceny faktory, které tuto cenu ovlivňují, jako například lokalita nemovitosti. Závěrem této bakalářské práce je shrnuta praktická i analytická část a jsou vyhodnoceny zjištěné poznatky.
8
1 ZÁKLADNÍ POJMY 1.1
Nemovitost
Podle zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník, § 119, odst. 2 jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. [1]
1.2 Stavba Pojem stavba je definován ve dvou předpisech. Rozlišujeme stavbu podle stavebního zákona č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu a dále podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu § 2 odst. 3 definuje stavbu jako: veškerá díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. [2] Zákon č.151/1997 SB., o oceňování majetku dle §3 odst. 1 se stavba pro účely oceňování člení na: a) stavby pozemní, kterými jsou - budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, - venkovní úpravy, b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrţe a rybníky, d) jiné stavby. [3]
1.3 Pozemek 1.3.1 Členění pozemků dle zákona č.183/2006 Sb. Pozemek se dle zákona č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu § 2 odst. 1 dělí na: Stavební pozemek – je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem,
9
Zastavěný stavební pozemek – je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, Nezastavitelný pozemek – je pozemek, který nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán. [4] 1.3.2 Členění pozemků dle zákona č.151/1997 Sb. Pro účely oceňování se pozemky dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku člení na: Stavební pozemky nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina. Lesní pozemky lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky.
10
Jiné pozemky například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina a pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky. [5]
1.4 Způsoby oceňování nemovitosti dle zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb. Oceňování stavby Dle zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb. § 4 se stavby oceňují, nestanoví-li zákon jinak, nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichţ pouţití je stanoveno vyhláškou. Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího uţití stejným způsobem jako stavba nemovitá stejného uţití. Dle § 5 odst. 1) Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se: a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění pouţitelného materiálu z jejího odstranění, sníţeného o náklady na odstranění, b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrţe a rybníku i ze zohlednění jejich funkce, c) z technického opotřebení stavby. § 6 Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. § 7 Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Oceňování bytu a nebytového prostoru Byt - § 8 odst. 1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně
11
podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenství, určených pro společné uţívání. Nebytový prostor - § 8 odst. 2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům neţ k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech mimo dům, jakoţ i včetně podílu na příslušenství a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné uţívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. Dle §8 odst. 3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostor ve stavbě, do něhoţ se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíţí k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. Oceňování stavebního pozemku Stavební pozemek - §10 odst. 1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška. Odst. 2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. Odst. 3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je pouţít, protoţe jiţ neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu uţití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části
12
cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu můţe stanovit vyhláška. Odst. 4) Jestliţe nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. Oceňování zemědělského pozemku Zemědělský pozemek se dle § 11 odst. 1) oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Dle odst.2 základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překáţky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška. Oceňování lesního pozemku Lesní pozemek se dle §12 odst. 1) oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. Dle odst. 2) základní ceny lesních pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesu a další vlivy působící na vyuţitelnost lesních pozemků stanoví vyhláška. Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků Dle § 13 se pozemky vodních nádrţí, vodních toků a jiné pozemky oceňují cenami stanovenými vyhláškou. [6]
1.5 Cena a hodnota 1.5.1 Cena Cena je základním ekonomickým pojmem, který vyjadřuje hodnotu a ukazuje, jaké částky je potřeba vynaloţit, aby mohl být získán určitý statek či sluţba. Kaţdá ze stran trhu má většinou různé představy o hodnotě a právě v okamţiku směny se tyto představy spolupodílejí na vzniku ceny. Zákon č.526/1990
13
Sb. vymezuje cenu jako částku, která je sjednána při nákupu a prodeji zboţí, nebo vytvořená pro ocenění zboţí k jiným účelům. [7] Pojem cena se dá také definovat jako nabízená, zaplacená či poţadovaná částka za zboţí nebo sluţby a můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou dané věci přisuzují jiné osoby. Cena zjištěná – cena, která byla zjištěna na základě cenového předpisu, coţ je v současné době podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. Cena pořizovací – cena, za kterou bylo moţno pořídit věc v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. U nemovitostí, jeţ jsou hlavním předmětem této práce, je to cena v době jejich postavení. Cena reprodukční – je úzce spjata s cenou pořizovací, a proto se jí také často říká „reprodukční pořizovací cena“, ale na rozdíl od pořizovací ceny je bez odpočtu opotřebení. Vyjadřuje cenu, za kterou by v době ocenění bylo moţné stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit. Cena obecná – cena, za kterou je moţno v daném místě a čase věc koupit či prodat. Tato cena je definována zákonem č.151/1997 Sb., § 2, odst. 1. [8] 1.5.2 Hodnota Na rozdíl od ceny není hodnota skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Hodnota se řadí mezi ekonomickou kategorii, vyjadřující vztah mezi sluţbami a zboţím, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a na druhé straně prodávajícími. Je zapotřebí zdůraznit, ţe hodnota nevyjadřuje ani skutečně zaplacenou, ani poţadovanou a ani nabízenou cenu, protoţe se v tomto případě jedná pouze o odhad. Věcná hodnota – je reprodukční cena věci, která je sníţena o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání. To znamená, ţe ve výsledku je sníţená o náklady na opravu váţných závad znemoţňujících okamţité uţívání věci.
14
Výnosová hodnota – je hodnota zjištěná z dosaţeného ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz (odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitosti, daň z nemovitostí, pojištění atd.). [9]
1.6 Vlivy působící na ceny pozemků Na ceny pozemků má vliv to, zda jsou dané pozemky zastavěné, nebo nezastavěné. Cena zastavěných pozemků je ovlivněna především charakterem zástavby z hlediska dalšího uţívání stavby a také jinými faktory stavby. Pozemky zastavěné stavbou trvalou – na ceny pozemků má vliv hlavně: účel uţívání stavby (zda se jedná o rodinný dům, rekreační objekt, komerční stavbu, bytový dům, průmyslovou stavbu atd.); charakter areálu, obce a okolí; věcná břemena; výměra a tvar pozemku; stavebně technický stav stavby a doba jejího dalšího uţívání atd. Pozemky zastavěné stavbou dočasnou – dočasná stavba je stavba, která je zřízena ke krátkodobému účelu, nebo stavba, která je umístěna na pozemcích určených k jinému vyuţití apod. Cenu pozemku ovlivňují zejména: účel dosavadního uţívání dočasné stavby; účel budoucího uţívání dočasné stavby; věcná břemena; stav technické infrastruktury apod. Pozemky zastavěné stavbou určenou k odstranění – důvodem pro odstranění stavby jsou například závadnost stavby ohroţující ţivot a zdraví osob, stavba postavena v rozporu se stavebním povolením, uplynutí stanovené doby trvání stavby nebo pominutí účelu, pro který byla stavba zřízena, neefektivnost stavby. Na cenu pozemku má vliv: náklady na odstranění stavby a uvedení pozemku do přijatelného stavu, účel uţívání stavby, charakter areálu, obce a okolí, věcná břemena, výměra pozemku atd. Pozemky zastavěné stavbou nepovolenou – nepovolená stavba je stavba, která byla postavena bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním. Cenu pozemku, který je zastavěn nepovolenou stavbou ovlivňuje zejména to, zda pozemek je, či není určen k zastavění. Pozemky nezastavěné – u nezastavěných pozemků se dále hodnotí skutečnost, jestli v budoucnu budou moci být zastavěny, či zda je jejich zastavění nepřijatelné.
15
Pozemky nezastavěné s možností zastavění – budou vyuţity podle předpokladů stavebních úřadů a jsou jimi zejména: záměry územního plánu, vývojový stupeň připravenosti pozemku k zastavění, moţnost připojení na rozvodné sítě a kanalizaci, věcná břemena, charakter areálu, obcí a okolí, podmínky zastavění, účel uţívání stavby atd. Pozemky nezastavěné bez možnosti zastavění – zahrnují zemědělské pozemky, lesní pozemky, vodní plochy a pouze některé pozemky z dalších druhů pozemků. [10]
Obrázek č. 1: Cena pozemku v závislosti na územním plánu [11]
1.7 Cenové mapy Zákon č.151/1997 § 10 definuje cenové mapy jako grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. Dle zákona č.151/1997 § 10 odst. 5) návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. Podle odst. 6) si koncem kaţdého kalendářního roku obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. [12]
16
2 ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ V České republice je územní plánování a stavební právo upravováno stavebním zákonem č.183/2006 o působnosti ve věcech územního plánování a stavebního řádu. Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí například zastavěné území, plochy a koridory, plochy k přestavbě, plochy pro veřejně prospěšné stavby atd. V souladu se zásadami územního rozvoje kraje a s politikou územního rozvoje se pořizuje a vydává pro celé území obce územní plán, který zpřesňuje a rozvíjí cíle a úkoly územního plánování. [13]
2.1 Cíle územního plánování Cílem územního plánování je soustavné a komplexní řešení veškerých změn, a to nástroji územního plánování, k dosaţení obecně prospěšného souladu jak veřejných, tak i soukromých zájmů na rozvoji území. Uzemní plánování má ve veřejném zájmu rozvíjet a chránit jak přírodní, tak i civilizační hodnoty území, ale i urbanistické,
architektonické
a
archeologické
dědictví.
Současně
vytváří
předpoklady pro udrţitelný rozvoj území spočívající ve vyváţení podmínek pro příznivé ţivotní prostředí, hospodářský rozvoj a soudrţnost společenství obyvatel území a zároveň uspokojuje potřeby současné generace, aniţ by jakkoliv ohroţoval podmínky ţivota budoucí generace. [14] 2.1.1 Cíle územního plánování dle zákona č.183/2006 Sb. § 18 (1) Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udrţitelný rozvoj území, spočívající ve vyváţeném vztahu podmínek pro příznivé ţivotní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudrţnost společenství obyvatel území a zároveň uspokojuje potřeby současné generace, aniţ by ohroţoval podmínky ţivota generací budoucích. (2) Územní plánování zajišťuje předpoklady pro udrţitelný rozvoj území soustavným a komplexním řešením účelného vyuţití a prostorového uspořádání území s cílem dosaţení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů
17
na rozvoji území. Za tím účelem sleduje společenský a hospodářský potenciál rozvoje. (3) Orgány územního plánování postupem podle tohoto zákona koordinují veřejné i soukromé záměry změn v území, výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území a konkretizují ochranu veřejných zájmů vyplývajících ze zvláštních právních předpisů. (4) Územní plánování ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační
hodnoty
území,
včetně
urbanistického,
architektonického
a archeologického dědictví. Přitom chrání krajinu jako podstatnou sloţku prostředí ţivota obyvatel a základ jejich totoţnosti. S ohledem na to určuje podmínky pro hospodárné vyuţívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného území a nezastavitelných pozemků. Zastavitelné plochy se vymezují s ohledem na potenciál rozvoje území a míru vyuţití zastavěného území. (5) V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem umisťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těţbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro sniţování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho vyuţití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra. (6) Na nezastavitelných pozemcích lze výjimečně umístit technickou infrastrukturu způsobem, který neznemoţní jejich dosavadní uţívání. [15]
2.2 Působnost ve věcech územního plánování Podle zákona č.183/2006
působnost ve věcech územního plánování
vykonávají: 1) Působnost ve věcech územního plánování podle zákona č. 183/2006 Sb. §5 vykonávají orgány obcí a krajů, ministerstvo a na území vojenských újezdů Ministerstvo obrany.
18
2) Orgány obce a kraje vykonávají působnost ve věcech územního plánování jako působnost přenesenou, nestanoví-li zákon, ţe o věci rozhoduje zastupitelstvo obce nebo kraje. 3) Orgány obce zajišťují ochranu a rozvoj hodnot území obce, pokud nejsou svěřeny působnosti v záleţitostech nadmístního významu orgánům kraje nebo na základě zvláštních právních předpisů dotčeným orgánům. 4) Orgány kraje zajišťují ochranu a rozvoj hodnot území kraje, přitom mohou zasahovat do činnosti orgánů obcí jen v zákonem stanovených případech, a to pouze v záleţitostech nadmístního významu; postupují přitom v součinnosti s orgány obcí. 5) Ministerstvo můţe zasahovat do působnosti orgánů krajů a obcí jen v zákonem stanovených případech, a to pouze v záleţitostech týkajících se rozvoje území státu; postupuje přitom v součinnosti s orgány krajů a dotčených obcí. 6) Obce a kraje jsou povinny soustavně sledovat uplatňování územně plánovací dokumentace a vyhodnocovat je podle tohoto zákona. Dojde-li ke změně podmínek, na základě kterých byla územně plánovací dokumentace vydána, jsou povinny pořídit změnu příslušné územně plánovací dokumentace. [16] 2.2.1 Zákon č.222/1999 Sb. Do územního plánování promlouvá také zákon č.222/1999 Sb., o zajišťování obrany státu České republiky, konkrétně §29, §30, §31,32, který říká, ţe objekty s pozemky určenými pro zajištění ochrany státu a vojenské újezdy a objekty důleţité pro obranu státu jsou ve vlastnictví státu a můţe do nich být zakázán nebo omezen přístup.
Vojenské újezdy se zřizují a ruší zvláštním zákonem a jsou vţdy ve
vlastnictví státu. O vzniku nebo zániku rozhoduje parlament České republiky. Označování hranic újezdů určuje zvláštní předpis zákona č.183/2006 Sb., §34. Osoby, které mají nemovitosti a trvalé bydlení ve vojenském území a které nedostanou povolení na tomto území setrvat, jsou nuceny se vystěhovat. Stát samozřejmě poskytne náhradu za toto vystěhování. [17] Působnost stavebních úřadů na území vojenských újezdů vykonávají dle zákona č.183/2006 § 16, odst. 1, újezdní úřady. Podle tohoto zákona § 10, odst. 1,
19
Ministerstvo obrany pro území vojenských újezdů vydává jak územní, tak regulační plán, dále projednává územně analytické podklady a územní studie a podává návrh na vloţení dat do evidence. Podle § 10, odst. 2, Újezdní úřad pro území vojenského újezdu zpracovává územní, regulační plán a územní studii. [18]
2.3 Ochranné pásmo Ochranné pásmo je území, kde lze omezit nebo zakázat určitou činnost, nařídit úpravu stavby nebo prostoru, pozemku atd. Chráněna můţe být činnost, zdroj nebo hodnota, a to před negativními vlivy okolí, nebo naopak můţe chránit okolí před důsledky činností provozovaných na určitém zdrojovém území. Ochranné pásmo můţe být také vyhlášeno v okolí kulturních památek či památkové rezervace. Rozhodnutí o ochranném pásmu je vydáváno stavebním úřadem a v případě, je-li obec stavebním úřadem, tak podle stavebního zákona §133 můţe vyhlásit obecně závazný předpis stavební uzávěry nebo chráněného území. [19] S ochranným pásmem souvisí platné znění zákona č.254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů, který stanovuje dle § 30 ochranná pásma vodních zdrojů. K ochraně vodních zdrojů povrchových nebo podzemních a jejich nezávadnosti můţe vodoprávní úřad vyhlásit ochranné pásmo i pro menší kapacity neţ je 10 000 m3. 0chranná pásma mají dva stupně ochrany: I. stupeň je co nejblíţe vodního díla a je zakázán vjezd a vstup mimo osob určených. II. stupeň je okolo ochranného pásma I. stupně a to můţe být tvořeno jedním nebo více územími, které mohou být od sebe odděleny. Je v něm omezeno provádět činnost, která by poškozovala a ohroţovala vodní dílo. Vymezení ochranných pásem je pokaţdé veřejným zájmen a můţe být také zrušeno, kdyţ pomine důvod ochrany. V případě omezení vlastníků v ochranném území jim náleţí náhrada za omezení. Ochrana před povodněmi je upravena §66 týkající se záplavových území. Existují území, kam se v případě povodně můţe rozlít voda.
20
Tato území určuje
vodoprávní úřad. V případě, je-li určeno záplavové území v zastavěné části, tak se jedná o aktivní zónu. Dle §67 o omezení v záplavovém území se v aktivní zóně záplavového území nesmí povolovat, umisťovat a provádět stavby s výjimkou vodních děl, která mají ochranný účel. Je zde zakázáno těţit nerosty a zeminu, která by zhoršovala povahu území při povodni. Dále se nesmí skladovat odplavitelný materiál, zřizovat oplocení a jiné obdobné překáţky, zřizovat tábory, kempy a jiné ubytovací zařízení. [20] 2.3.1 Ochranné pásmo dle zákona č.458/2000 Sb. Zákon č. 458/200 Sb. o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích dle § 46 definuje ochranné pásmo jako: Ochranným pásmem je oblast v blízkosti elektrizační soustavy, která zaručuje ochranu majetku, zdraví a ţivota. Ochrannými pásmy jsou chráněny nadzemní i podzemní
vedení,
elektrárny,
elektrické stanice,
vedení telekomunikační,
informační, zabezpečovací, ochranné, řídící, měřící techniky. Ochranné pásmo nadzemního prostoru je prostor vedený svislými rovinami po obou stranách. V ochranném pásmu je zakázáno bez souhlasu vlastníka stavět budovy, konstrukce atd. Dále je zakázáno v ochranném pásmu provádět výkopové práce bez vědomí vlastníka, nebo provádět činnosti, které by mohly mít vliv na ohroţení správné funkce zařízení nebo ohroţení ţivota. [21]
2.4 Územní rozhodnutí Umisťování staveb nebo zařízení, jejich změny, změny jejich vlivu na vyuţití území nebo změny na vyuţití území lze převáţně jen na základě územního rozhodnutí nebo souhlasu. Územní rozhodnutí vydává příslušný stavební úřad na základě územního řízení nebo zjednodušeného územního řízení. Územním rozhodnutím je: Rozhodnutí o umístění stavby – vymezuje stavební pozemek, navrhovanou stavbu, stanovuje její účel i druh, podmínky pro její umístění atd. Rozhodnutí o změně využití území – stanoví nový způsob uţívání pozemku a podmínky jeho vyuţití. Toto rozhodnutí vyţadují například terénní úpravy,
21
změny druhu pozemku, přesahující výměru 300m2 , zřizování, rušení a úpravy vinic, chmelnic, lesů, parků atd. Rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území – stanoví podmínky pro poţadovanou změnu stavby a její nové vyuţití, nebo podmínky upravující vliv na ţivotní prostředí a nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Toto rozhodnutí vyţadují například nástavby, přístavby, změny ve způsobu vyuţívání staveb atd. a můţe být sloučeno stavebním úřadem s řízením o změně v uţívání stavby. Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků – stanoví pro nové rozdělení nebo scelení pozemků a je moţné ho vydat pouze na ţádost podanou všemi vlastníky všech dotčených pozemků a staveb na nich. Rozhodnutí o ochranném pásmu – chrání stavbu, zařízení nebo pozemek před negativními vlivy okolí, nebo chrání okolí stavby či zařízení nebo pozemku před jejich negativními účinky. [22]
2.5 Stavební uzávěra Stavební uzávěra je výsledkem rozhodnutí v územním řízení, při kterém se vymezuje území, kde se trvale nebo dočasně zakazuje nebo omezuje stavební činnost, a to především v případě, ţe by se mohlo ztíţit nebo znemoţnit budoucí vyuţití území, nebo jeho organizaci podle připravované územně plánovací dokumentace. [23]
2.6 Vliv územního plánu Na cenu pozemků má vliv celá řada faktorů. Jak jiţ bylo řečeno, na cenu pozemků má vliv to, zda se jedná například o pozemek určený k zástavbě, nezastavitelný pozemek atd. V neposlední řadě cenu pozemků ovlivňuje územní plán, který určuje základní koncepci uspořádání obce. V praxi to znamená, je-li v územním plánu pozemek či oblast vyznačena jako například území rekreační zeleně, tak je daná oblast nezastavitelná. Ale v případě, je-li územní plán změněn a území je převedeno například na zastavitelné území, tak je dané území zastavitelné a v tuto chvíli získávají pozemky hodnotu stavebních pozemků (tudíţ vyšší hodnotu).
22
Avšak změna územního plánu je ovlivněna několika faktory. V první řadě je nutné se zaměřit na tuto problematiku z hlediska zákonů, které ovlivňují podobu územního plánu. Do podoby územního plánu zasahují zákony, jako je například Zákon o vodách. Tento zákon má značný vliv na to, kde a jak můţe být pozemek vyuţit v závislosti na ochranném pásmu, které má dále vliv na cenu pozemku. Obdobně nám ovlivňují územní plán a ceny pozemků další zákony, které jsou například: Zákon o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a Zákon o zajišťování obrany státu České republiky. Neméně důleţitým zákonem ovlivňujícím územní plán je stavební zákon č.183/2006 o působnosti ve věcech územního plánování a stavebního řádu. Podle tohoto zákona územní plán stanovuje základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, vymezí například zastavěné území, plochy, koridory atd. Dále je územní plán ovlivněn například stavební uzávěrou, která vymezuje území, kde se trvale nebo dočasně zakazuje stavební činnost. Od všech těchto vlivů se nadále odvíjí cena pozemků. Územní plán se můţe měnit a také se mění podle potřeb určité oblasti v souladu se zákonem. Je rozdíl mezi pozemkem, který je veden jako zemědělská půda, a pozemkem, který je veden jako stavební parcela. Cena u stavební parcely je daleko větší neţ u pozemku, který je veden v územním plánu jako zemědělská půda (v závislosti na lokalitě o 50% a výše).
23
3 METODY OCEŇOVÁNÍ Pro zohlednění jednotlivých hodnototvorných faktorů existuje mnoho oceňovacích metod, které jsou zaloţeny většinou na jednom z následujících principů: Nákladový přístup (takzvaná věcná hodnota), Výnosový přístup (takzvaná výnosová hodnota, Porovnání (tzv. porovnávací neboli srovnávací hodnota). Nicméně kromě těchto hlavních přístupů se pouţívají i další metody, které se pouţívají často v souvislosti se specifickým charakterem oceňované nemovitosti nebo jako doplněk jiných metod. [24] Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, §4, nestanoví-li zákon jinak, se tak stavba nebo její části oceňují jak nákladovým, výnosovým tak i porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichţ pouţití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška. [25]
3.1 Porovnávací metoda Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Toto ocenění se provádí porovnáním s věcmi volně prodávanými k datu ocenění, a to na základě řady hledisek, např. druh a účel věci, materiál, technický stav, dostupnost náhradních dílů, u nemovitostí jejich velikost, vyuţitelnost, umístění atd. Oproti věcem movitým jsou nemovitosti nepřemístitelné, a tudíţ je cena velmi závislá na poloze nemovitosti. A proto, pokud je to moţné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň podobných polohách. Dále velmi blízká podobnost u staveb bude zpravidla jen u bytů stejné kategorie a velikosti. Rodinné domy se většinou liší velikostí, vybavením a vliv na cenu má také technický stav domu. V komparativní metodě se rozlišuje nemovitost oceňovaná, jejíţ cenu je třeba zjistit, a nemovitost srovnávací, u níţ známe cenu i její parametry (obec, její vybavení, poloha nemovitosti, účel uţití stavby atd.). [26] Jsou-li splněny všechny předpoklady pro pouţití porovnávací metody, jako například pouţití dostatečného mnoţství dat o nemovitostech, tak je výhodou této metody její přímá vazba na ceny utvářené na trhu nemovitostí. V případě, nejsou-li však splněny předpoklady pro pouţití této metody (například nedostatečné mnoţství
24
počtu dat o nemovitostech, které nevykazují s předmětem ocenění dostatečnou obdobnost), tak je moţné, ţe ocenění bude zkreslené. [27] 3.1.1 Další porovnávací metody Metoda monokriteriální – v této metodě je porovnání oceňovaného majetku prováděno pouze na základě jednoho kritéria. Metoda multikriteriální – porovnání je prováděno na základě více kritérií. Metoda přímého porovnání – přímé porovnání mezi nemovitostí oceňovanou a nemovitostmi srovnávacími. Metoda nepřímého porovnání, také metoda bazická či metoda standardní ceny – oceňovaná nemovitost je porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou, přičemţ cena standardního objektu je odvozena na základě databáze nemovitostí (utříděný a statisticky zpracovaný soubor dat o nemovitostech). [ 28] Metoda třídy poloh neboli Naegeliho metoda – hodnota stavebního pozemku je v určité relaci jednak k celkové hodnotě nemovitosti, jednak k dosaţitelnému výhozu z nájmu. Relativní podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen klíči, které charakterizují polohu nemovitosti. Kaţdému z klíčů (v hodnotě 1-8) je přidělena určitá vlastnost a na základě průměrného klíče je stanoven poměr hodnoty zastavěné části pozemku na celkové hodnotě nemovitosti: 1. klíč – všeobecná situace (velikost města, rekreační vyuţitelnost atd.) 2. klíč – intenzita vyuţití pozemku (nepatrné vyuţívání aţ vícepodlaţní obchodní domy) 3. klíč – dopravní relace k velkému centru 4. klíč – obytný sektor (rodinné domy bez zahrad aţ luxusní, velké banky, sídla koncernů atd.) 5. klíč – výroba, průmysl, administrativa, obchod 6. klíč – povyšující faktory 7. klíč – redukující faktory [29]
25
3.1.2 Rozlišení cen Tržní cena nemovitosti – cena nemovitosti, která je zjištěna z trhu nemovitostí (nemovitost prodaná nebo k prodeji nabízená). Označení: TC
… trţní cena (obecně)
TCs
… trţní cena srovnávací nemovitosti
TCo
… trţní (obvyklá) cena oceňované nemovitosti
Jednotková cena – cena za jednotku výměry, např. za m3 obestavěného prostoru, za m2 podlahové plochy, za m2 uţitkové plochy atd. Označení: JC
… jednotková cena (dle vyhlášky č.3/2008 Sb. se vychází ze základních cen).
Rozměr: Kč/ m3, Kč/ m2, Kč/m apod. Jednotková cena tržní – trţní cena nemovitosti, která je přepočtena na jednotku výměry. Označení: JTC
… jednotková trţní cena
JTCs … jednotková trţní cena srovnávací nemovitosti JTCo … jednotková trţní cena oceňované nemovitosti SJTC … standardní jednotková trţní cena Koeficient odlišnosti – vyjadřuje vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti. V případě, ţe je hodnota srovnávací nemovitosti působením tohoto koeficientu vyšší neţ hodnota oceňované nemovitosti, tak je koeficient vyšší neţ 1. Označení: K, K1, K2,…,k, k1, k2, apod. Index odlišnosti – ke zjištění indexu odlišnosti se pouţívá kombinace více koeficientů zmíněných výše. Tento index vyjadřuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší neţ hodnota nemovitosti oceňované, tak je index vyšší neţ 1. Označení: I
… index odlišnosti
Is
… index odlišnosti srovnávacího objektu; vyjadřuje, kolikrát je dle odhadce cena srovnávacího objektu vyšší neţ cena oceňovaného objektu.
Io
… index odlišnosti oceňovaného objektu; vyjadřuje, kolikrát je podle odhadce cena oceňovaného objektu vyšší neţ cena objektu standartního.
[30]
26
3.1.3 Podklady pro cenové porovnání Jedním z důleţitých objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obecné ceny nemovitostí je realitní inzerce. Přitom je však důleţité si uvědomit, ţe inzerované ceny jsou zpravidla vyšší, neţ jaké budou ve skutečnosti dosaţeny. Z inzerce je třeba vzít v úvahu co nejvíce dostupných informací, a to z co nevětšího moţného počtu objektů. Dalším z důleţitých podkladů jsou cenové mapy pozemků, které by měly být zpracovány podle skutečně dosahovaných cen. Toto se týká zejména obcí, kde jsou cenové mapy zpracovány. Pro objektivní stanovení ceny je nezbytné, aby si odhadce vedl vlastní databázi cen a nájemného. Databáze by měla být průběţně doplňována s datem kaţdé informace, popřípadě s kaţdou změnou a uvedením pramene informací. [31]
3.2 Nákladový přístup Podle kritiků spočívá omezení této metody v tom, ţe představuje především stavební náklady, zatímco trh nemovitostí se řídí i jinými kritérii. Její pouţití je proto vhodné u objektů, kde není rozhodující výnos, ale pohoda při jejich uţívání, jako např. rekreační domy apod. Výpočet věcné hodnoty spočívá v tom, ţe se oceňovaná stavba nejprve kvantifikuje. Takto stanovené jednotky se poté ocení hodnotou odpovídající nákladům na výstavbu nemovitosti, respektive pořízení nemovitosti. Zjištěnou hodnotu je třeba na základě stáří a stavu stavby upravit o opotřebení. Opotřebení v sobě zahrnuje jak sloţku technicko, tak i ekonomickou. Úpravou hodnoty o opotřebení je stanovena časová hodnota stavby. Poté se zjistí hodnota pozemku a součet časových hodnot všech oceňovaných staveb a hodnot pozemků dává dohromady věcnou hodnotu. [32]
3.3 Výnosová hodnota Hlavním jmenovatelem výnosové hodnoty je ocenění uţitku, které plyne z vlastnictví
nemovitosti
ve
formě
nájemného
inkasovaného
vlastníkem
(pronajímatelem). Z ekonomického hlediska lze metody výnosové hodnoty rozdělit do dvou skupin.
27
1. Výpočet vychází z celkového ročního výnosu nemovitosti. Z tohoto výpočtu se dále odečtou roční náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Tento zjištěný provozní zisk, který bude plynout z nemovitosti v budoucnu, se pomocí odúročení převede na současnou hodnotu, jeţ představuje výnosovou hodnotu. 2. Výpočet vychází z celkových příjmů plynoucích vlastníkovi nemovitosti, z kterých jsou odečteny výdaje spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Čisté roční příjmy se převedou podobně jako v 1. výpočtu na současnou hodnotu. [33]
3.4 Podklady pro ocenění nemovitosti Znalec (odhadce) je povinen uvést v nálezové části svého znaleckého posudku přehled všech podkladů, které vyuţil pro ocenění. U kaţdého dokladu se uvede jeho název, kdo a kdy ho vydal a schválil, pod jakým jednacím číslem a k tomu uvede podstatný obsah. Tyto podklady jsou zejména: Výpis z katastru nemovitostí – výpis by neměl být starší neţ 3 měsíce, v případě, ţe je starší 3 měsíců, je třeba, aby objednatel znalci potvrdil, ţe pouţitý výpis je stále aktuální. V takovém případě si znalec můţe jeho aktuálnost ověřit dálkovým přístupem do katastru nemovitostí, Kopie příslušné části katastrální mapy – s vyznačením oceňovaných pozemků, které odpovídají skutečnosti, a v případě, ţe je pouţita kopie katastrální mapy starší 3 měsíců, je třeba, aby objednatel znalci opět potvrdil, ţe pouţitá kopie je stále aktuální, Výpisy z pozemkové knihy – zejména tehdy, jde-li o stáří starších staveb. V tomto případě má znalec moţnost oslovit příslušný obecní nebo městský úřad či magistrát s dotazem, zda v rámci odboru vnitřních věcí nemá oddělení evidence nemovitostí s archivem základní informace o nemovitostech nacházejících se na území obce či města, Cenová mapa pozemků – je-li v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná,
28
Výkresová dokumentace – dokumentace o provedení staveb, pokud moţno schválená stavebním úřadem, Stavebně právní dokumentace – zahrnující územní rozhodnutí, stavební povolení,
kolaudační
rozhodnutí,
dokumentace
prováděných
změn,
rekonstrukcí a modernizací, Nájemní smlouvy a výměry nájemného k bytům, nebytovým prostorám, venkovním plochám atd., Pasporty nemovitostí, Přiznání k dani z nemovitostí, Pojistné smlouvy, Smlouvy o správě nemovitostí, Smlouvy o sluţbách – sluţby spojené s údrţbou, opravami a provozem nemovitostí, Výsledky místního šetření – ohledání nemovitosti, provedené zásadně osobně odhadcem za pomoci příslušně poučeného a nestranného pomocníka při měření, Příslušné předpisy, katalogy cen, normy atd., V některých případech, zejména v soudních sporech, i další obsah spisu – například výpovědi účastníků a svědků, fotografie dřívějšího stavu atd., Databáze informací – například o dosahovaných cenách nemovitostí, o poţadovaných cenách při nabídce v realitní inzerci atd. [34]
29
4 OCEŇENÍ RODINNÉHO DOMU Oceňovaný rodinný dům se nachází v klidové části města České Budějovice, konkrétně v oblasti Suché Vrbné. Jedná se o rodinný dům v řadové zástavbě. Dům se nachází na parcele č. 1325 o výměře 517 m2. K domu náleţí garáţ, určena pro dva osobní automobily, která je přímo spojena s domem. Rodinný dům byl postaven v 50. letech. Dokončeno bylo první podlaţí se sklepními prostory. V sedmdesátých letech byl dům rozšířen o další nadzemní podlaţí, a to včetně podkroví určeného pro bydlení. Jedná se o dvougenerační dům. V devadesátých letech byla přistavěna garáţ. Podsklepená část zrekonstruovaná v roce 2000 se nachází pouze pod domem a obsahuje vybavení typu: kotel na plyn a kotel na tuhá paliva, prádelna, úloţné prostory a čerpadlo na vodu ze studně i vodovodního řadu. Podsklepená část špatně odizolována. V domě se nachází dvě bytové jednotky shodných rozměrů, dispozičně řešeny jako 2+1. Tyto jednotky obsahují: kuchyň, obývací pokoj, loţnici, koupelnu s vanou a se splachovacím záchodem. Rozvod tepla je zajištěn ústředním topením. Kaţdá bytová jednotka je opatřena elektrickým bojlerem a sporákem na plyn. Odpad je napojen na místní kanalizaci. Elektrické rozvody 220V, omítky štukové, podlahy opatřeny povrchy z PVC, plovoucí podlahou a keramickým obkladem, stropy jsou dřevěné nebo betonové (pouze ve dvou místnostech). V druhém podlaţí jsou navíc umístěna krbová kamna. V domě je dále půdní prostor, jehoţ polovina je vyuţita jako obytné podkroví. Zde se nachází jeden pokoj a koupelna se záchodem. Pokoj má dřevěnou podlahu s kobercem a strop je částečně obloţen dřevem. Koupelna je opatřena splachovacím záchodem, sprchovým koutem a keramickými obklady. Rodinný dům je postaven z cihel, stropy jsou betonové a dřevěné. Okna plastová, schodiště betonové s ocelovým zábradlím. V mezipatře se nachází balkón. Střecha sedlového typu je opatřena střešní krytinou KM beta.
30
Obrázek č. 2: Oceňovaný rodinný dům
4.1 Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu ZASTAVĚNÁ OBESTAVĚNÝ PLOCHA
PROSTOR
m2
m3
1. nadzemní podlaţí
153,366
383,415
2. nadzemní podlaţí
89,32
223,300
Obytné podkroví
89,32
183,106
Sklep
89,32
205,436
CELKEM
421,326
995,257
Podlaţnost
ZP/ZP1=2,75
ÚDAJE POŘÍZENÉ MĚŘENÍM
Zastavěná plocha prvního nadzemního ZP1=153,366 podlaţí Zastavěná plocha všech podlaţí
ZP = 421,326
Tabulka č. 1: Výpočet prostoru rodinného domu 31
4.2 Výpočet ceny rodinného domu na základě vyhlášky č.3/2008 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle vyhlášky č.3/2008 Sb. §5 Obec
České Budějovice
Katastrální území
České Budějovice 5
Index trhu IT – příloha č.18a, tabulka č. 1 Situace na dílčím trhu s nemovitostmi
Poptávka niţší neţ nabídka
II.
- 0,05
Vlastnictví nemovitosti
Stavba na vlastním pozemku
II.
0
Vliv právních vztahů na prodejnost
Bez vlivu
II.
0
Celkem IT
IT = 1 +
0,995
Index polohy IP – příloha č.18a, tabulka č. 6 Poloha nemovitosti v obci
Souvisle zastavěné území obce
III.
0
Význam lokality
Bez vlivu
II.
0
Okolní zástav ba a ţivotní prostředí v okolí nemovitosti
Objekty pro bydlení bez zázemí parků
IV.
0,03
Dopravní spojení
Výborná dostupnost centra obce
III.
0,02
Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti
Výborné privátní parkování
III.
0,02
Obyvatelstvo
Bezproblémové okolí
II.
0
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Bez vlivu
III.
0
Vlivy neuvedené
Bez dalších vlivů
II.
0
Celkem IP
IP = 1 +
1,070
Index konstrukce vybavení – příloha č.20a, tabulka č. 2 Typ stavby
Podsklepený – se šikmou nebo strmou 32
III.
D
střechou Druh stavby
Řadový dům
II.
-0,01
Provedení obvodových stěn
Cihelné
III.
0
Tloušťka obvodových stěn
Méně jak 45 cm
I.
-0,02
Podlaţnost
Hodnota větší jak 2
I.
0
Napojení na sítě (přípojky)
Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn
V.
0,08
Způsob vytápění stavby
Lokální vytápění el. nebo plynem
II.
-0,04
Základní příslušenství v rodinném domě
Úplné nadstandard nebo více základního příslušenství standardního provedení
IV.
0,05
Ostatní vybavení rodinného domu
Bez dalšího vybavení
I.
0
Venkovní úpravy
Standardního rozsahu a provedení
III.
0
Vedlejší stavby tvořící příslušenství rodinného domu
Standardní příslušenství
I.
0,05
Pozemky ve funkčním celku se stavbou
Od 300m2 do 800m2
II.
0
Kritérium jinde neuvedené
Bez vlivu na cenu
III.
0
Stavebně technický stav
Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou
II.
1,05
Stáří stavby
72let
Koeficient stáří stavby
0,70
Celkem IV
IV = V13
Celkový index I
I = IT x IP x IV
Indexová průměrná cena IPC příloha č.20a, tabulka č.1 byla nahrazena vyhláškou č.387/2011 Sb.
x
0,808
0,860 4 356 Kč/m3
33
Základní cena upravená ZCU
ZCU = IPC x I
995,257 m3
Obestavěný prostor Celková cena
3 746,16 Kč/m3
= ZCU x obestavěný prostor
3 728 391,9 Kč
§28 Základní cena za m2
Odst. 1, e), v Českých Budějovicích
800 Kč
Cena se sráţkami
Odst. 2, příloha č. 21, poloţka 1.2.2. přiráţka, tabulka č. 1
+ 50%
Koeficient změn cen Ki
Odst. 2, příloha č. 38, poloţka 1121
2,158
Koeficient prodejnosti Kp
Odst. 2, příloha č. 39 – České Budějovice 4 – rodinné domy
1,014
Koeficient pro cenu pozemku zahrady
Odst. 5
0,4
Tabulka č. 2: Výpočet ceny rodinného domu na základě vyhlášky č.3/2008 Výpočet ceny pozemku zahrady CP = (800 + 50%) x 2,158 x 1,014 x 0,40 x 517 = 543 026,689 Kč Celková cena nemovitosti s pozemkem 3 728 391,9 + 543 026,689 = 4 271 418,589 Kč Na základě vyhlášky č.3/2008 Sb. (novelizována vyhláškou č.387/2011) byl rodinný dům oceněn zaokrouhleno na 3 728 392 Kč. Pozemek byl oceněn zaokrouhleně na 543 027 Kč. Hodnota celé nemovitosti s pozemkem je: 4 271 419 Kč
34
4.3 Výpočet ceny nemovitosti na principech tzv. tržního ocenění, na základě metody přímého porovnání Tato metoda vychází z přímého porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi stejnými či podobnými. Cena nemovitosti je upravovaná pomocí indexů, které si na základě úvahy zvolí odhadce a podle mnoha kritérií indexy zvyšuje či sniţuje. 4.3.1 Porovnávané nemovitosti Budova: Cihlová Vlastnictví: Osobní Umístění
objektu:
Klidná
část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Rodinný dům č.1 Ledenická 1177/121 České Budějovice 5
Plocha zastavěná:202 m2 Plocha užitná:350 m2 Plocha pozemku:640 m2 Plocha zahrady:438 m2 Terasa: Ano
2 950 000,- Kč
Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Doprava: MHD
České Budějovice-Ledenická, v místě obchody, školy, sport centrum, dále MHD a zároveň blízko přírody. Rodinný dům po nedávné modernizaci se zahradou s moţností zvětšení v patře. V přízemí je vstupní hala, garáţ, sklad a komora, vstup na zahradu, dále vstup do bytu, kde je veranda, chodba s pracovnou, kotelna, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, koupelna, WC, šatna, vstup do sklepa a do podkroví. V podkroví je hala, kuchyň, obývák, loţnice, koupelna a WC, moţnost propojení chodbou nad garáţ, kde jsou nedokončené 2 pokoje, terasa a skládek. Před domem je dvůr na parkování, za domem pergola s posezením a velká ovocná zahrada. Celková plocha je 640 m2.
Budova: Cihlová Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet:2 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná:120 m2 Rodinný dům č.2 Josefa Hory 1050/25 České Budějovice 5
Plocha užitná:177 m2 Plocha podlahová:177 m2 Plocha pozemku:449 m2
35
K prodeji dvougenerační krajní řadový dům 7+2 s terasou, 3 garáţemi a menší zahradou, který se nachází v klidné části Suchého Vrbného, ulice Josefa Hory. Dispozice: 1. NP o velikosti 3+1 se skládá ze zádveří, pokojů 19 m2 a 14 m2, kuchyně 15,5 m2, obývací pokoj 25 m2, koupelny s toaletou. 2. NP 4+1 se skládá z obývacího
3 500 000,- Kč
Plocha zahrady:227 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano
Budova: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet:2 Podlaží umístění: Přízemí Rodinný dům č. 3 U školy 1507/7 České Budějovice 5
Plocha zastavěná:120 m2 Plocha užitná:180 m2 Plocha podlahová:150 m2 Plocha pozemku:699 m2 Balkón: Ano
4 099 000,- Kč
Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Jiné Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina:230V
Budova: Cihlová Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet:2 Plocha zastavěná:147 m2 Rodinný dům č. 4 Tovární 242/4 České Budějovice 4
Plocha užitná:293 m2 Plocha podlahová:293 m2 Plocha pozemku:410 m2 Zařízeno: Ne
3 999 000,- Kč
36
pokoje 25 m, pokojů o velikosti 15,7 m2, 13 m2 a 15,7 m2, kuchyně s balkonem 12 m2, koupelny a WC. Dům je vytápěný ústředním plynovým kotlem. Nabízíme k prodeji pěkný rodinný dům v klidné lokalitě Suché Vrbné v Český Budějovicích, který lze v případě potřeby vyuţít jako dvougenerační. V přízemí o domu o velikosti 80m2 se nachází kuchyň s jednoduchou, ale novou kuchyňskou linkou a dva velké pokoje, z nichţ v jednom je krb a vstup na zahradu, WC, technická místnost, ze které je moţné vybudovat druhou koupelnu a garáţ. V 1. patře se nachází velký částečně zrekonstruovaný byt 4+kk o velikosti 100m2 (nová kuchyňská linka, nové stěrky na podlahách) s balkonem. K RD patří velká otevřená zahrada s několika ovocnými stromy. V místě se nachází veškerá občanská vybavenost (škola, školka, obchod, restaurace, zastávka MHD).
Řadový rodinný dům v Č.Budějovicích. Pozemek 410 m2, zast. plocha 17 m2 vč. nádvoří (81 m2 dům). V současné době je dům vyuţíván jako administrativní budova. Dům je celý podsklepený. V přízemí jsou 3 místnosti, archiv, WC, předsíň. V 1. patře jsou 3 místnosti, sociál. V podkroví je 1 místnost - garsoniéra, koupelna a WC. Vytápění je ústřední plynové, napojeno na obecní vodu i kanalizaci.
Zabezpečovací zařízení, klimatizace v 1. patře, předokenní ţaluzie.
Tabulka č. 3: Porovnávané nemovitosti [35] 4.3.2 Výpočet ceny rodinného domu a pozemku na základě tržního ocenění za pomoci porovnávací metody Výpočet ceny nemovitosti Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
1 A.Kříţe 19
Parcelní číslo
2
České Budějovice I
1325
2725
3
České Budějovice II
4
České Budějovice III
2250
2560
České Budějovice IV 1014
Adresa nemovitosti
A.Kříţe 575/19
Ledenická 1177/121
Josefa Hory 1050/25
U školy 2653/5
Tovární 242/4
Katastrální území
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
Obec
České Budějovice 5
České Budějovice 5
České Budějovice 5
České Budějovice 5
České Budějovice 4
Okres
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
517
640
449
699
410
Hodnota za 1 m2 pozemku
1 619 Kč
1 619 Kč
1 619 Kč
1 619 Kč
1 619 Kč
Hodnota pozemku celkem
837 023,00 Kč
1 036 160,00 Kč
726 931,00 Kč
1 131 681,00 Kč
663 790,00 Kč
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
153
202
120
147
3 500 000 Kč
4 099 000 Kč
3 999 000 Kč
1 913 840,00 Kč
2 773 069,00 Kč
2 967 319,00 Kč
3 335 210,00 Kč
9 474,46 Kč
23 108,91 Kč
24 727,66 Kč
22 688,50 Kč
1. 3. 2012
1. 3. 2012
1. 3. 2012
1. 3. 2012
1
1
1
1
9 474,46 Kč
23 108,91 Kč
24 727,66 Kč
22 688,50 Kč
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,85
0,85
0,85
0,85
8 053,29 Kč
19 642,57 Kč
21 018,51 Kč
19 285,23 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
X
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Datum transakce
2 950 000 Kč
120
Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
37
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
1
1
1
1
8 053,29 Kč
19 642,57 Kč
21 018,51 Kč
19 285,23 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
8 053,29 Kč
19 642,57 Kč
21 018,51 Kč
19 285,23 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Administrativní budova
1
1
1
1,1
8 053,29 Kč
19 642,57 Kč
21 018,51 Kč
21 213,75 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
8 053,29 Kč
19 642,57 Kč
21 018,51 Kč
21 213,75 Kč
Ano
Ne
Ano
Ne
1,15
1
1,15
1
9 261,28 Kč
19 642,57 Kč
24 171,29 Kč
21 213,75 Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Obdobná
1
1
1
1
9 261,28 Kč
19 642,57 Kč
24 171,29 Kč
21 213,75 Kč
Velmi dobrý
Dobrý
Velmi dobrý
Dobrý
1
1,2
1
1,2
9 261,28 Kč
23 571,09 Kč
24 171,29 Kč
25 456,50 Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Průměrná
1
1
1
1,2
9 261,28 Kč
23 571,09 Kč
24 171,29 Kč
30 547,80 Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Dobrá
1
1
1
1,1
9 261,28 Kč
23 571,09 Kč
24 171,29 Kč
33 602,58 Kč
Obdobný
0bdobný
Velmi dobrý
Obdobný
1
1
0,85
1
9 261,28 Kč
23 571,09 Kč
20 545,59 Kč
33 602,58 Kč
Výborná
Výborná
Velmi dobrá
Výborná
1
1
1,1
1
9 261,28 Kč
23 571,09 Kč
22 600,15 Kč
33 602,58 Kč
Výborná
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
1
9 261,28 Kč
23 571,09 Kč
22 600,15 Kč
33 602,58 Kč
Dobrá
Dobrá
Výborná
0bdobná
1,1
1,1
0,9
1
10 187,41 Kč
25 928,20 Kč
20 340,14 Kč
33 602,58 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
Bez vlivu na cenu
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Velmi dobrý
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy
Výborná
Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy
Výborná
Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti
Omezený
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Výborná
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Výborná
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Velmi dobrá
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
38
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
10 187,41 Kč
25 928,20 Kč
20 340,14 Kč
33 602,58 Kč
Obdobná
Menší
Menší
Obdobná
1
0,95
0,95
1
10 187,41 Kč
24 631,79 Kč
19 323,13 Kč
33 602,58 Kč
N/A
N/A
N/A
N/A
1
1
1
1
10 187,41 Kč
24 631,79 Kč
19 323,13 Kč
33 602,58 Kč
10 187,41 Kč
24 631,79 Kč
19 323,13 Kč
33 602,58 Kč
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
21 936,23 Kč 3 356 242,62 Kč
837 023,00 Kč 4 193 265,62 Kč
Tabulka č. 4: Výpočet ceny nemovitosti na základě trţního ocenění Rodinný dům byl porovnán s domy nacházejícími se ve stejné lokalitě. Dům byl oceněn na základě tzv. trţního ocenění za pomoci porovnávací metody a jeho zjištěná cena je 3 356 242,62 Kč bez pozemku, zaokrouhleno na 3 356 243 Kč. Výpočet ceny pozemku oceňovaného rodinného domu Porovnávané pozemky viz příloha č. 2 Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
4
České Budějovice I
České Budějovice II
České Budějovice III
České Budějovice IV
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
A. Kríţe19 1325
Adresa pozemku
A. Kríţe19
V Hluboké cestě
Neuvedeno
Neuvedeno
Ţerotínova
Katastrální území
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
České Budějovice
Obec
České Budějovice 5
České Budějovice 5
České Budějovice 5
České Budějovice 5
České Budějovice 4
Okres
České Budějovice 5
České Budějovice 5
České Budějovice 5
České Budějovice 5
České Budějovice 4
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2
X
1 383 750,00 Kč
1 230 000,00 Kč
895 000,00 Kč
873 800,00 Kč
517
615
668
754
1028
X
2 250,00 Kč
1 841,32 Kč
1 187,00 Kč
850,00 Kč
39
Datum transakce
3. 3. 2012
3. 3. 2012
3. 3. 2012
3. 3. 2012
1
1
1
1
2 250,00 Kč
1 841,32 Kč
1 187,00 Kč
850,00 Kč
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,95
0,95
0,95
0,95
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
807,50 Kč
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
807,50 Kč
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
807,50 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Komerční budova
1
1
1
1,1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
888,25 Kč
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
888,25 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
888,25 Kč
Porovnatelná
Porovnatelná
Porovnatelná
Porovnatelná
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
888,25 Kč
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
888,25 Kč
Rovinný
Rovinný
Rovinný
Rovinný
1
1
1
1
2137,5
1749,251497
1127,65252
888,25
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Částečná
1
1
1
1,3
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
1 154,73 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
1 154,73 Kč
Porovnatelná
Porovnatelná
Porovnatelná
Porovnatelná
Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Věcná břemena bez vlivu
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svaţitost
Rovinný
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí
Kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Výborné
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
1 154,73 Kč
40
Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
1 154,73 Kč
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
1 154,73 Kč
1
1
1
1
2 137,50 Kč
1 749,25 Kč
1 127,65 Kč
1 154,73 Kč
Větší
Větší
Větší
Větší
1,05
1,05
1,05
1,05
2 244,38 Kč
1 836,71 Kč
1 184,04 Kč
1 212,46 Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Obdobná
1
1
1
1
2 244,38 Kč
1 836,71 Kč
1 184,04 Kč
1 212,46 Kč
2 244,38 Kč
1 836,71 Kč
1 184,04 Kč
1 212,46 Kč
0
0
0
0
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
517
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
viz. územní plán
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
1 619,40 Kč 517 837 227,92 Kč
Tabulka č. 5: Výpočet ceny pozemku oceňovaného rodinného domu Rodinný dům byl porovnán s domy nacházejícími se ve stejné lokalitě. Dům byl oceněn na základě tzv. trţního ocenění za pomoci porovnávací metody a jeho zjištěná cena je 3 356 242,62 Kč bez pozemku. Pozemek o velikosti 517m2 byl oceněn na 837 227,92 Kč. Celková cena rodinného domu i s pozemkem byla odhadnuta na 4 193 265,62 Kč, zaokrouhleno na 4 193 266 Kč.
41
5 OCENĚNÍ NEBYTOVÉHO PROSTORU Oceňovaným objektem je jednopodlaţní hala bez podsklepení, nacházející se v průmyslové zóně na parcele č.907/1. Jedná se o výrobní nebo skladovací prostory. Celková výměra haly je 1313m2 a její výška je 5,5 m. Všechny konstrukce standardního provedení. Elektrická energie vedena ze sítě. Dále je hala vybavena nákladovou rampou pro snazší distribuci, internetem, kabelovými rozvody, bezbariérovým vstupem. Parkování je k dispozici před halou. Dopravní dostupnost je výborná jak pro osobní tak nákladní dopravu – v blízkosti se nalézá ţelezniční doprava či městská hromadná doprava. Budova je zděná se střechou pilového tvaru. Stáří stavby – kolaudace stavby 1970 Místo – České Budějovice 4 (část průmyslové zóny) Hala pro lehký průmysl nebo pro skladování, lehkou výrobu. Konstrukce stavby – cihlová [36] Pronájem vytápěných
Cena: 77 000,-
skladovacích prostorů (haly)
Kč/měsíc Adresa: Vrbenská,
o celkové výměře 1.313m2.
České Budějovice 4
Výška od 4 do 7m. Prostory
Budova: Cihlová
jsou v areálu (bývalé
Stav objektu: Velmi dobrý
tiskárny) v blízkosti centra s
Poloha domu: V bloku
velmi dobrou dostupností
Umístění objektu: Rušná
pro nákladní automobily +
část obce
MHD. Prostory mají vlastní
Zástavba: Průmyslová
nákladovou rampu a
Typ domu: Přízemní
distribuci. Parkování pro
Plocha uţitná: 1 313 m2
nájemníky a jejich
Parkovací stání: Ano
zákazníky je zajištěno.
Výška stropu: 5.0 m Doprava: Vlak, Silnice,
výrobních nebo
MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Bezbariérový přístup: Ano
Tabulka č. 6: Oceňovaná hala [37]
42
5.1 Nákladová metoda Průmyslová hala – ocenění nákladovým způsobem dle vyhlášky 3/2008 Sb. §3 Výpočet ceny haly dle §3. Základní cena haly počítána dle vzorce: ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x Ki x K p J. Budovy pro skladování ZCU = 1 599 Kč/m3 (základní cena dle přílohy č. 3) Konstrukce: zděné K1 = 1,075 (příloha č. 4 – zděné konstrukce – koeficient přepočtu ZC podle druhu konstrukce) Průměrná zastavěná plocha (§3) …………………… 1 313 m2 K2 = 0,92 + 6,6 / 1 313 = 0,925 (koeficient přepočtu ZC podle zastavěné plochy podlaţí) Průměrná výška podlaţí (4 + 7) / 2 = 5,5 m K3 = 2,80 / 5,5 + 0,3 = 0,809 (koeficient přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaţí) Koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce: K4 = 1 + (0,54 x n) Jelikoţ jsou všechny konstrukce a vybavení standardní n=0 K4 = 1 + (0,54 x 0) = 1 (koeficient vybavení) Polohový koeficient K5 = 1 (příloha č. 14, poloţka č. 4, tabulka č.1) Koeficient změny ceny Ki = 2,122 (příloha č. 38 – Budova skladů) Koeficient prodejnosti Kp = 0,564 (příloha č. 39 – České Budějovice 4, sklady) ZCU =1 539,471 m3 Výpočet obestavěného prostoru 1. nadzemní podlaží OP = 1 313 x (4 x 7) / 2 = 7 221,5 m3 Cena stavby se zjistí vynásobením základní ceny ZCU počtem m3 obestavěného prostoru Cena stavby = 1 539,471 x 7 221,5 = 11 117 289 Kč
43
Výše opotřebení stavby se zjistí dle vzorce: B / C x 100 B = skutečné stáří stavby C = celková předpokládaná ţivotnost stavby Opotřebení = 50 / 100 x 100 = 50% Kop = 0,5 (koeficient opotřebení) Cena stavby po sníţení opotřebení = 11 117 728 x 0,5 = 5 558 864 Kč STAVEBNÍ POZEMEK Výpočet stavebního pozemku dle § 28, odst. 2 ZC = 800 Kč/m2 (§28, odst.1, e) Příloha č. 21 + 50% ZCU = ZC x Ku1 x Ku2 x Ki x Kp - podle §28, odst.2 Ku1 = 3,1 koeficient úprav – přiráţky: poloţka1.2.2.: + 200 (výhodnost polohy) poloţka 1.3.: + 100 (komerční vyuţitelnost) poloţka 2.11.: + 10 (napojení na plyn) = 310 Ku2 =1 (žádné srážky) Koeficient změn cen Ki = 2,122 (poloţka změn staveb) Koeficient prodejnosti, příloha č. 39 Kp = 0,564 ZCU = 800 Kč/m2 x 3,1 x 1 x 2,122 x 0,564 = 2 968 Kč/m2 Cena pozemku = ZCU x výměra pozemku = 2 968 x 1 313 = 3 897 094,08 Kč ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Hala Stavební pozemek
5 558 864 Kč 3 897 094,08 Kč
Celkem
9 455 958 Kč
Nebytový prostor byl na základě nákladové metody oceněn na 9 455 958 Kč.
44
5.2 Výnosový způsob Ocenění dle § 22, § 23, vyhlášky 3/2008 Sb. Objekt
Druh prostor k pronajmutí
Výměra (m2)
Hodnota nájemného (Kč/m2/rok)
Výše ročního nájemného (Kč)
HALA
Skladové prostory
1 313,00
703,73
924 000,00
Nájemné celkem
924 000,00 Kč
Tabulka č. 7: Výše nájemného/rok CV = N / P x 100 CV = cena zjištěná výnosovým způsobem N = roční nájemné (77 000Kč/měsíc x 12 = 924 000 Kč/rok) P = míra kapitalizace v % - dle přílohy č. 16, poloţka č. 8: 6% CV = 924 000 / 6 x 100 CV = 15 400 000 Kč Daň z nemovitosti Daňová povinnost – dle §11, odst. 1 d) poloţka 3 ………… § 11, odst. 3, koeficient ……………………………………… Daňová povinnost celkem - (10 x 1 313) x 3,5 …………….
10 Kč/m2 3,5 45 955,00 Kč
Pojištění stavby Hodnotu pojistného stanovujeme ve výši 8 ‰ z reprodukční ceny stavby. [Oceňování majetku v praxi str. 207] Pojistné (0,0008 x 11 117 289)………………………………
8 893,831 Kč
Amortizace Dle vyhlášky č. 540/2002 Sb. §22, odst. 4 c) Předpokládaná doba pro amortizaci 30 let. Cn= jistina pro zjištění pořizovací ceny nemovitosti i = reálná úroková míra 3% q = úročitel (q = 1 + i) n = doba dalšího trvání stavby do zchátrání nebo generální opravy Odpisy (5 558 864 x 0,03) / (1,0330 – 1)…………………… 116 843,204 Kč
45
Náklady na běžnou údržbu 0,5 % - 1,5% z reprodukční hodnoty stavby včetně příslušenství. [38] Vzhledem k technickému stavu nemovitosti jsou náklady spojené s opravou a údrţbou nemovitosti odhadem ve výši 0,75% Opravy a údrţba (0,0075 x 11 117 289) …………………… Celkem zaokrouhleno ……………………………………….
83 379,667 Kč 83 379,00 Kč
Roční nájemné pro výpočet výnosové hodnoty Příjmy ročně celkem
924 000,00 Kč
Výdaje ročně celkem
255 072,00 Kč
Čisté roční nájemné Tabulka č. 8: Čisté roční nájemné
668 928,00 Kč
Celková úročená kapitalizační míra ………………………………. 6% (Kapitalizační míra byla stanovena vyhláškou č.3/2008 Sb., příloha č. 16, poloţka č. 8) Výnosová hodnota nemovitosti je: VH =
x 100
VH = výnosová hodnota v Kč ČV = čistý výnos v Kč KM = kapitalizační míra v % VH = 668 928/6x100=11 148 800 Výnosová hodnota oceňované nemovitosti je stanovena na částku: 11 148 800 Kč
46
6 ANALÝZA TRHU BUDĚJOVICE
REALIT
MĚSTA
ČESKÉ
6.1 Město České Budějovice Krajské město České Budějovice se nachází v Jihočeském kraji, cca 45 km severně od hranic s Rakouskem a 80 km východně od hranic se Spolkovou republikou Německo. Toto krajské město, v němţ ţije okolo 95 000 obyvatel, je největším městem Jihočeského kraje. Nachází se na soutoku řek Vltavy a Malše v kotlině Novohradských hor, Šumavy a Třeboňské rybníkové oblasti. Umístění města je strategické z hlediska turistiky. Nejen samotné město České Budějovice, ale i jeho okolí je hojně vyhledávanou lokalitou České republiky. Město bylo zaloţeno v roce 1265 českým králem Přemyslem Otakarem II. [39] Co se týká průmyslu, převaţuje zde průmysl lehký. Z pohledu hospodářství a v tradiční výrobě zastává město významnou pozici v Jihočeském kraji. Mezi největší firmy, které znají po celém světě, patří například: Budějovický Budvar n. p., Robert Bosch s.r.o., Madeta a.s. a další. V Českých Budějovicích se dále nachází několik vysokých škol, veřejné instituce a úřady. Město je povaţováno za hospodářské, správní a kulturní centrum Jihočeského kraje. Dopravní dostupnost kraje je oproti jiným relativně špatná, zejména co se týká východní a západní částí republiky a hranic s Rakouskem, a to především kvůli absenci dálnice D3. Ve městě samotném také není příznivá dopravní situace, a to především z důvodu absence obchvatů. Jejím důsledkem je například klesající atraktivita městské hromadné dopravy, a to zejména z důvodu sniţování její rychlosti při průjezdu městem kvůli častým dopravním zácpám. Dalším velkým problémem města je nedostatek parkovacích míst, zvláště pak v jeho centrální části. Z hlediska dalšího rozvoje Českých Budějovic je plánováno spojení města s dálnicí D3 a počítá se i s transformací místního letiště na mezinárodní. [40]
47
Obrázek č. 3: Mapa Jiţní Čechy – s pohledem na České Budějovice [41]
6.2 Urbanistická skladba města Město České Budějovice je největším a také nejlidnatějším městem Jihočeského kraje. Správní území města zahrnuje vlastní jádrové město (jeho městské části České Budějovice 1 – 7) a městské části s charakterem příměstských sídel (například: Adamov, Borek, Doudleby, Libí, Libnič, Vrábče, Stříţov, Roudné, Rudolfov, Sedlec, Včelná atd.) Katastrální území České Budějovice 1 – výměra území je 34,6258 ha [42]. Území je tvořené historickým centrem města. Tato část je spojena s velkým podílem ubytovacích a restauračních zařízení (hotely, pensiony, restaurace atd.) a zastoupením sluţeb (městský úřad, stavební úřad atd.). Nenachází se zde ţádné průmyslové zóny. Stavební rozvoj území je velice omezený, vyjma rekonstrukce a zástavby vnitřních částí areálů. Velký problém je zde ztíţená moţnost parkování, a to především kvůli malému počtu parkovacích míst. Katastrální území České Budějovice 2 – výměra území je 934,5144 ha [43]. Tato část je tvořena částmi: České Vrbné, Haklovy Dvory, sídliště Vltava, Zavadilka, sídliště Máj, sídliště Šumava, Čtyři Dvory a Stromovka. České Vrbné – hlavní funkcí území je bydlení s částečným zastoupením sluţeb. V této lokalitě se nachází nákupní centrum Čtyři
48
Dvory. Část území tvoří přírodní rezervace rybníků (Vrbenské rybníky). Území je z převáţné části klidné, rušené pouze hlavním silničním tahem na Písek. Rozvoj bytové zástavby je na části území částečně omezen z důvodů přírodní rezervace rybníků a blízkosti řeky Vltavy (část tohoto území je v zátopové oblasti). Převaţující zástavbu zde tvoří rodinné domy, je zde dobrý dosah MHD. Haklovy Dvory – venkovský typ území s převaţující funkcí bydlení. Jsou zde jak zástavby domů venkovských, tak i novostaveb. Lokalita je klidná a část území je tvořena zemědělskou půdou. Je zde dostatečný dosah městské hromadné dopravy. V této části města se nachází velké plochy pro rozvoj bydlení. Sídliště Vltava – území slouţící pro potřeby bydlení. Převáţně je zde zastoupena panelová zástavba. Nacházejí se tu objekty občanské vybavenosti, jako například: základní škola, mateřská školka, kulturní dům, obchodní dům a je zde výborná obsluţnost MHD. Zavadilka – převaţující funkce území je bydlení. Zástavbu tvoří většinou rodinné domy. Území je v dosahu MHD. Rozvoj území je soustředěn na nové výstavby rodinných domů. Sídliště Máj – hlavní funkcí území je bydlení s převaţující panelovou zástavbou. Jde o oblast s velkou hustotou obyvatel. Rozvoj území bude pokračovat západně, a to především výstavbou bytových domů. Objekty občanské vybavenosti na tomto území jsou převáţně: školy, mateřské školky, restaurace a kino. Sídliště Šumava – převaţující funkce této části města je bydlení. Je zde výrazně zastoupena panelové zástavba, ale částečně také zástavba rodinných domů. Na tomto území se nachází areál Jihočeské univerzity a Akademie věd.
V této části není ţádný průmyslový
objekt. Čtyři Dvory – hlavní funkcí území je bydlení s převaţující zástavbou rodinných domů. Nachází se zde bývalý vojenský areál, na jehoţ místě je plánována bytové zástavba a výstavba objektů sluţeb. Toto území je z části dopravně vytíţené z důvodu hlavní komunikace
49
vedoucí z centra města na sídliště Máj a Šumava, na Zavadilku a Haklovy Dvory. Stromovka – převáţnou část území tvoří českobudějovický park. Jde o území s nízkou hustotou obyvatel. Převaţuje zde zástavba rodinných domů a zahrádkářských kolonií. K území patří rozsáhlé plochy zeleně, slouţící k rekreaci obyvatel. Katastrální území České Budějovice 3 – výměra území je 734,6998 ha [44] Katastrální území je tvořeno částmi: Praţské předměstí, Kněţské Dvory a Nemanice Pražské předměstí – tato část sousedí s katastrálním územím České Budějovice 1. Nachází se zde velký počet ubytovacích a restauračních zařízení. Území slouţí pro potřeby bydlení (paneláková zástavba, rodinné a bytové domy), ale je zde zároveň velký podíl objektů občanské vybaveností (administrativní budovy, hotely, pensiony, školy, mateřské školky, obchodní domy atd.). Území v dosahu MHD. Kněžské Dvory – převaţující funkcí tohoto území jsou průmyslové zóny. V místě se nachází minimum zelených ploch. Na území slouţícím pro potřebu bydlení převaţují rodinné domy a domy vesnického typu a je zde dobrý dosah MHD. Stavby, které zde převládají, jsou převáţně: výrobní haly, sklady, administrativní budovy, nákupní centra a velkou část území zaujímá pivovar. Nemanice – území slouţící převáţně pro potřeby bydlení. Převaţují domy rodinné a zahrádkářské kolonie. Toto území nemá dostatečnou občanskou vybavenost (nedostatek škol, obchodů, administrativních budov atd.). Je zde dobrá obsluţnost MHD. Katastrální území České Budějovice 4 – výměra území je 625,2829 ha [45] Tato část města je tvořena: Husovou kolonií a Novým Vrátem. Husova kolonie – převaţující funkce území je průmyslová. Převáţná část budov jsou: výrobní haly, sklady, administrativní budovy, průmyslové objekty atd. Z objektů určených pro bydlení jsou zde převáţně rodinné domy. Přes toto území vede hlavní ţelezniční trať na
50
Prahu a na Plzeň. V současné době je zde budován obchvat města. Území v dosahu MHD. Nové Vráto – převáţná část území je zastavěna administrativními budovami, sklady a průmyslovými objekty. Nachází se zde minimum objektů pro bydlení. Území v dosahu MHD. Katastrální území České Budějovice 5 – výměra území je 322,8835 ha [46] Území je tvořeno sídelními jednotkami: Suché Vrbné, Stará Pohůrka, Kaliště, Třebotovice Suché Vrbné – území slouţící pro potřeby bydlení. Převaţující zástavba jsou rodinné domy a bytové domy. Na tomto území je dostatečná občanská vybavenost: školy, mateřské školky, obchody, restaurace atd. V severní části území se nachází výrobní prostory pekáren, sklady a administrativní budovy. Očekávaný rozvoj území bude soustředěn jiţně, a to výstavbou nových rodinných domů. Území se nachází v dosahu MHD. Stará Pohůrka – Toto území sousedí západně se Suchým Vrbným. V budoucnu je na pomezí těchto dvou území plánovaná výstavba dálnice D3. Území je v dosahu MHD. Převaţující funkce území je bydlení. Z hlediska stavebního rozvoje se zde nachází volné plochy určené pro případnou výstavbu domů. Kaliště - venkovský typ území s převaţující funkcí bydlení. Území je klidné a část je tvořena zemědělskou půdou. V této části se nachází plochy pro rozvoj bydlení. Nedostatečná občanská vybavenost a částečně dobrá dopravní obsluţnost městské hromadné dopravy. Třebotovice - venkovský typ území s převaţující funkcí bydlení. Typy domů převládající na tomto území jsou domy vesnického typu. Nachází se zde prostor Armády ČR. Je zde nedostatečná dopravní obsluţnost (chybějící městská hromadná doprava) a občanská vybavenost (ţádné školy, mateřské školky, obchody, administrativní budovy atd.).
51
Katastrální území České Budějovice 6 – výměra území je 460,4022 ha [47] Toto území je tvořené: Havlíčkovou kolonií, Mladým, Srubcem a Novými Hodějovicemi. Havlíčkova kolonie – území slouţící převáţně pro potřeby bydlení. Na části území se nacházejí průmyslové objekty. Převaţují zde obytné, bytové a rodinné domy. Kvůli své poloze blízko řeky bylo území v minulosti několikrát zatopené. Území je v dosahu MHD a je zde dostatečná občanská vybavenost (školy, školky, obchody atd.). Mladé – území určené převáţně pro bydlení. Je zde převaha rodinných domů. Přes toto území vedou dvě ţelezniční tratě, a to směrem na České Velenice a druhá na Dolní Dvořiště, a začíná zde nákladní nádraţí. Z hlediska stavebního rozvoje se na tomto území nachází prostor pro případnou výstavbu nových domů, ovšem část území je v územním plánu vytyčena jako zátopová oblast. Území v dosahu MHD. Srubec – funkce území převaţuje bydlení, s převahou rodinných domů. Z hlediska stavebního rozvoje je to velmi lukrativní a vyhledávaná lokalita – je zde postaveno mnoho nových rodinných domů a očekává se, ţe tato výstavba bude pokračovat i v budoucnu. Je zde nedostatečná občanská vybavenost (nachází se zde pouze mateřská škola, ţádné obchody, administrativní budovy atd.). Území v dosahu MHD. Nové Hodějovice – území určené převáţně pro bydlení. Přes toto území vede ţelezniční koridor. Na části území se nacházejí zahrádkářské osady, nejsou zde ţádné průmyslové budovy. Z hlediska občanské vybavenosti se zde nachází: škola, penziony, obchody atd. Území v dosahu MHD. Katastrální území České Budějovice 7 – výměra území: 454,6308 ha [48] Území je tvořeno městskou částí Roţnov Rožnov - Toto území je tvořeno převáţně plochami pro bydlení. Mimo jiné se zde nachází Českobudějovická nemocnice, průmyslová zóna (papírny, pivovar Samson atd.), mnoho administrativních budov,
52
školy, mateřské školky, obchody, kino, atd. Na tomto území převaţuje zástavba jak rodinných, tak i panelových a bytových domů. Přes Roţnov vede ţelezniční trať a Lidická ulice, která je jednou z hlavních ulic vedoucích do centra města. Z hlediska dalšího stavebního rozvoje se v jiţní části tohoto území nachází prostor pro případné stavby domů.
6.3 Realitní trh Českých Budějovic Trh s nemovitostmi se začal nejvíce rozvíjet aţ po roce 1989. V tuto dobu začaly růst i ceny nemovitostí. Tento růst souvisí v první řadě se vzrůstající ţivotní úrovní, snazší dostupností úvěrů a jiných bankovních sluţeb, a v neposlední řadě také se vstupem do Evropské unie a dotacemi z EU. Nová výstavba převaţuje na perifériích města a s tím souvisí i zvyšující se nabídka sluţeb. Naneštěstí se zástavba dotýká i centra města, kde jsou zastavována volná prostranství, a z tohoto důvodu mizí parkovací plochy a parkoviště. Stávající obchvaty byly přerušeny světelnými křiţovatkami, především z důvodů výstavby komerčních objektů. Město se tudíţ potýká se špatnou infrastrukturou. Proto se v současné době rozhodlo vybudovat ţelezniční koridor a silniční infrastrukturu (například budování tzv.„Zanádraţní“ komunikace), na které jsou čerpány dotace z Evropské Unie. Tímto by se měla zlepšit
dostupnost
okrajových částí Českých Budějovic
směrem k centru
a v neposlední řadě by se měl zdokonalit průjezd samotným městem. V územním plánu je počítáno se dvěma novými obchvaty, a to jsou Jiţní spojka (jejíţ vybudování ovšem naráţí na odpor části obyvatel města) a Východní spojka. Vzhledem k výhodné pozici města je cena pozemků vyšší neţ v jiných částech Jihočeského kraje. V závislosti na zdokonalení infrastruktury města lze předpokládat růst cen pozemků.
6.4 Cenová analýza prodeje nemovitostí 6.4.1 Byty V Českých Budějovicích je v nabídce k prodeji cca 1400 bytů, a to jak v panelových, tak i v cihlových domech. Objevují se zde i nabídky tak zvaného
53
luxusního bydlení v residencích, kde jsou také jedny z nejdraţších bytů (například ulice Na Dlouhé louce). Nejméně lukrativní lokalita bytů je sídliště Máj (především v okolí ulice V. Volfa), a proto se v této lokalitě často také nacházejí nejlevnější byty. Naopak velmi ceněné a vyhledávané lokality jsou především část městského území Stromovka (například ulice Na Dlouhé louce) a Praţské předměstí (například ulice Riegrova či J.Š.Baara). Nejvíce nabízených bytů je o velikosti 3+1 (v nabídce cca 370 bytů), 2+1 (v nabídce cca 240 bytů) a nejméně o velikosti 5+kk (v nabídce pouze 1 byt), 5+1 (v nabídce cca 5 bytů) a velikost 6+1/+kk nebyla v nabídce vůbec. Nejţádanější byty jsou o dispozici: 5+1,5+kk,4+kk a 3+kk. BYTY – PRODEJ - k prodeji nabízeno cca 1400 bytů
Nejnižší zjištěná cena v Kč
Nejvyšší zjištěná cena v Kč
Průměrná cena bytů v Kč
1 + kk
550 000,-
1 850 000,-
1 025 663,-
(17m2 – 47m2)
(31m2 V.Volfa – Máj)
(42m2 Na Dlouhé louce)
1+1
680 000,-
3 562 000,-
( 29 m2 - 59 m2)
(46m2,V.Volfa)
(45m2, J.Š.Baara)
2 + kk
675 000,-
4 352 520,-
( 36 m2 – 96 m2)
(39 m2,V.Volfa)
(96 m2, Staroměstská)
2+1
672 000,-
3 600 000,-
(31 m2 - 120 m2)
(42 m2, V.Volfa)
(80 m2, Riegrova)
3 + kk (55 m2 - 165 m2)
1 309 000,(60 m2, Dlouhá)
4 400 000,(99 m2, Na Dlouhé louce)
2 808 453,-
3+1
570 000,-
4 950 000,-
1 807 707,-
(50 m2 - 157 m2)
(76 m2, V.Volfa)
(117 m2, Otakarova)
4 + kk
1 800 000,-
7 100 000,-
(70 m2 - 183 m2)
(87 m2, Dobrovodská)
(119 m2, Na Dlouhé louce)
54
1 021 057,-
1 735 492,-
1 634 866,-
3 740 859,-
4+1
850 000,-
4 640 000,-
1 980 744,-
(74 m2 – 182m m2)
(84 m2, V.Volfa)
(182 m2, Ant.Barcala)
5 + kk
2 990 000,-
2 990 000,-
(146 m2)
(146 m2, U Lávky)
(146 m2, U Lávky)
5+1
2 670 000,-
4 500 000,-
(117 m2 - 191 m2)
(162 m2, Generála Svobody)
(191 m2, Ant.Barcala)
6 + 1/+ kk
-
-
2 990 000,-
3 223 000,-
-
- ţádná nemovitost Tabulka č. 9: Prodej bytů
6.4.2 Domy Nabídka domů převyšuje jejich poptávku. V nabídce se nachází mnoho domů různých velikostí a různého dispozičního řešení. Je zde výrazná nabídka jak starších rodinných domů (postavených kolem roku 1940), tak i novostaveb. V některých okrajových částech města vzniká výstavba vilových čtvrtí, avšak největší poptávka je po domech v blízkosti centra. Jak je moţné vidět v tabulce, prodej bytových domů je spíše ojedinělý. V nabídce převaţují cihlové bytové domy nad panelovými. DOMY – PRODEJ
Nejnižší zjištěná Nejvyšší zjištěná cena v Kč cena v Kč
Průměrná cena domů v Kč
Velikost uţitné plochy do 100 m2
1 218 000,59 m2, U Lučního jezu
6 261 000,95m2, Šroubárenská
2 971 461,-
100 m2 - 150 m2
2 000 000,148 m2, Zavadilka
8 000 000,145 m2, Nemanice
4 229 560,-
150 m2 - 200 m2
1 950 000,160 m2, Papírenská
6 950 000,195 m2, Široká
3 785 297,-
200 m2 - 300 m2
2 420 000,240 m2, Jana Milíče
20 480 000,215 m2, Grünwaldova
5 799 662,-
RODINNÉ DOMY
55
300 m2 - 400 m2
2 175 000,318 m2, Hlinská
10 200 000,379 m2, Praţská tř.
2 175 017,-
400 m2 - více
2 990 000,480 m2, Ledenická
24 019 125,820 m2, Česká
6 185 488,-
5 900 000,-
30 000 000,-
13 055 000,-
402 m2, Husova tř.
6 813 m2, O.Nedbala
BYTOVÉ DOMY 130 m2 – 6 813 m2
Tabulka č. 10: Prodej domů 6.4.3 Rekreační nemovitosti V Českých Budějovicích je velmi malá nabídka rekreačních objektů. Chaty v zahrádkářských koloniích jsou v nabídce od Kč 640 000,- do 990 000,- a zahradní pozemky jsou v nabídce od 294 000,- do 1 490 000,6.4.4 Administrativní a průmyslové budovy V nabídce k prodeji se nejvíce objevují obchodní prostory, o které je také velký zájem, nejméně se zde nachází prodej skladů a výrobních prostor. Z hlediska lokality jsou obchodní prostory a kanceláře nejvíce ţádané v blízkosti centra města a v blízkosti nákupních center, naopak výrobní prostory či sklady jsou převáţně v okrajových částech města (většinou v průmyslových částech). PRODEJ
Nejnižší cena
Nejvyšší cena v Kč
v Kč Kanceláře
Sklady
Výrobní prostory
Obchodní prostory
Průměrná cena v Kč
750 000,-
20 000 000,-
75m2, Branišovská
1 161 m2, Křiţíkova
500 000,-
18 000 000,-
160 m2, Nádraţní
7 100 m2, Dolní
6 500 000,-
31 900 000,-
843 m2, K rybníku
3 810 m2, Vrbenská
70 000 000,-
750 000,-
56
1 370 000,-
7 605 140,-
17 890 000,-
5 620 583,-
2 500 m2, 40 m2, Skuherského Tabulka č. 11: Prodej administrativních a průmyslových budov 6.4.5 Pozemky Stavební pozemky – určené pro bydlení V Českých Budějovicích je velmi velká poptávka po stavebních pozemcích určených pro bydlení. Poptávka zde značně převyšuje nabídku. Většina pozemků v Českých Budějovicích je skupována velkými developery, kteří často na těchto pozemcích staví rodinné či bytové domy na klíč. Prodej pozemků se pohybuje v závislosti na umístění a lokalitě od 1 300 Kč do 4 000 Kč. POZEMEK - PRODEJ
Cena v Kč za celý
Lokalita
pozemek 937 m2
Stromovka
3 750 000,-
1084 m2
Mladé
2 872 600,-
1800 m2
Nové Vráto
2 610 000,-
2933 m2
Haklovy Dvory
4 076 870,-
5 678 m2
Nemanice
7 600 000,-
Tabulka č. 12: Prodej pozemků pro bydlení Stavební pozemky – určené pro komerční výstavbu Pozemky pro komerční či průmyslovou výstavbu se v závislosti na lokalitě a umístění pohybují od 800 Kč za m2 do 4 200 Kč za m2. POZEMEK - PRODEJ
Cena v Kč za celý
Lokalita
pozemek 322 m2
Suché Vrbné
695 000,-
1 142 m2
Mladé
1 427 500,-
2 062 m2
Sídliště Vltava
8 807 000,-
2 608 m2
Kněţské Dvory
5 750 000,-
5 000 m2
Kněţské Dvory
14 000 000,-
18 893 m2
Nové Vráto
41 564 000,-
Tabulka č. 13: Prodej pozemků pro komerční výstavbu
57
Lesní, zemědělské a jiné pozemky V Českých Budějovicích se v současné době nenachází v nabídce k prodeji ţádný pozemek typu lesní pozemek a zemědělský pozemek. V této kategorii se nacházejí pouze zahradní pozemky pohybující se od 785Kč/m2 do 1 790Kč/m2. Zahradní
Cena v Kč za celý Cena za m2
Lokalita
pozemek
pozemek
486 m2
Suché Vrbné
550 000,-
1131,68 Kč/m2
840 m2
Husova kolonie
660 000,-
785,71Kč/m2
Tabulka č. 14: Prodej lesních, zemědělských a jiných pozemků
6.5 Cenová analýza nájmů nemovitostí 6.5.1 Byty V Českých Budějovicích, stejně tak jako i v mnoha jiných městech, mnoho lidí (především mladých lidí či studentů) dává přednost pronájmu bytu neţli jeho koupi. Ale i přes to je zde nabídka bytů k pronájmu značně menší neţli nabídka bytů k prodeji, a to přibliţně o polovinu. V současné době se byty pronajímají v této cenové hladině: BYTY – PRONÁJEM
Nejnižší cena
Nejvyšší cena
1+KK
4000,-
10 500,-
1+1
4500,-
11 000,-
2+KK
5000,-
11 000,-
2+1
6000,-
12 000,-
3+KK
6500,-
16 000,-
3+1
7000,-
14 000,-
4+1
6500,-
15 000,-
Tabulka č. 15: Pronájem bytů 6.5.2 Obchodní prostory Nabídka obchodních prostorů je velmi široká a převyšuje poptávku. Týká se to především menších prostorů, které jsou v poslední době pronajímány nejčastěji menším ţivnostníkům.
58
OBCHODNÍ PROSTORY
Cena za 1 měsíc v Kč
do 50m2
3 000,- aţ 19 000,-
50 m2 – 100 m2
5 500,- aţ 50 000,-
100 m2 – 150 m2
10 000,- aţ 69 000,-
150 m2 a více
17 000,- aţ 300 000,-
Tabulka č. 16: Pronájem obchodních prostorů 6.5.3 Kanceláře Nabídka kanceláří je velmi pestrá a převyšuje poptávku. Nabídková škála se pohybuje od malých kanceláří aţ po pronájem celých budov. Nacházejí se jak v centru města, tak v jeho okrajových částech. KANCELÁŘE
Cena za 1 měsíc v Kč
Do 50 m2
900,- aţ 10 000,-
50 m2 – 100 m2
4600,- aţ 25 000,-
100 m2 – 150 m2
9800,- aţ 26 000,-
150 m2 a více
10 000 aţ 300 000,-
Tabulka č. 17: Pronájem kanceláří 6.5.4 Průmyslové objekty Výrobních prostor není ve městě tolik. Cena se pohybuje od 15 000,- aţ 50 000,-. Skladů je uţ větší nabídka. Zde velice záleţí na lokalitě skladu. SKLADOVÉ PROSTORY
Cena za 1 měsíc v Kč
Do 400 m2
6200,- aţ 21 000,-
400 m2 a více
25 000,- aţ 157 000,-
Tabulka č. 18: Pronájem průmyslových objektů
6.6 Shrnutí analýzy realitního trhu K analýze realitního trhu Českých Budějovic bylo pouţito internetového zdroje sreality.cz a průzkum byl proveden k 20. březnu 2012. Po prozkoumání trhu
59
lze analýzu shrnout do několika bodů. Je zde poměrně velká nabídka jak domů, tak i bytů. Jiná situace se týká pozemků, které jsou ve městě skoupeny nebo skupovány většími developery. Pro jednotlivce je tak situace týkající se koupě pozemků poměrně sloţitá. Ve městě se také na některých místech nachází tzv. brownfields, jsou to například bývalá kasárna v lokalitě Čtyři Dvory a Praţské předměstí. Kvůli ekonomické krizi se v krátkodobém horizontu nedá předpokládat větší růst cen. Nicméně v delším horizontu se dá předpokládat, ţe se ceny budou zvyšovat. Vše samozřejmě záleţí na ekonomickém růstu v regionu i v celé Evropské unii. V Českých Budějovicích je dostatek pozemků pro komerční vyuţití zvláště pak v oblasti plánované dálnice D3. Stavební pozemky určené pro komerční vyuţití se stávají díky plánované dálnici mnohem lukrativnější, ale zároveň stavební pozemky, které jsou určené pro bydlení, ztrácejí v oblasti plánované dálnice na hodnotě. Na realitním trhu je velmi pestrá nabídka nebytových prostorů, a to především kancelářských. Zde je moţnost vybrat si z malých a poměrně levných objektů aţ po velké kancelářské komplexy. Nabídka skladovacích prostorů je také dostatečná. Na trhu je velmi široká škála jak různých velikostí, tak cen. Avšak nabídka výrobních prostorů je relativně omezená a v závislosti na ekonomické krizi a vzhledem k jejímu nejasnému vývoji se v blízké době nedá očekávat větší růst cen. Celkově se dá říci, ţe se trh s realitami ve městě postupně rozvíjí. Rostoucí nabídka sluţeb a jejich zkvalitňování můţe zapříčinit rostoucí poptávku po nemovitostech, jako jsou například byty a rodinné domy. Z dlouhodobého hlediska a z ekonomického pohledu se přepokládá, ţe po překonání krize bude opět růst také zájem o komerční objekty.
60
7 ZÁVĚR Teoretická část této bakalářské práce poskytuje informace o problematice oceňování a o územním plánu tak, aby bylo moţné vypracovat praktickou část bakalářské práce. Zabývá se především odbornými pojmy z oblasti oceňování a výkladem některých zákonů ovlivňujících územní plánování či samotné oceňování. Na cenu pozemků má vliv celá řada faktorů. Hlavními faktory ovlivňujícími cenu pozemků jsou například: zastavitelnost pozemku, věcné břemeno, lokalita či poloha pozemku, zda se pozemek nachází nebo nenachází v ochranném pásmu, dopravní dostupnost a také územní plán, který určuje vyuţitelnost pozemku. Z těchto důvodů a v závislosti na druhu pozemku (stavební pozemek, zemědělský pozemek, trvalý travní porost atd.) se ceny pozemků mohou lišit řádově aţ i o několik set procent. Tato část také stručně popisuje hlavní metody pouţívané při oceňování. Dále na teoretickou část navazuje praktická část, která se zabývá samotným oceněním. Praktická část této práce je zaměřena na ocenění rodinného domu a nebytového prostoru. Tato část začíná popisem oceňovaného rodinného domu, který je nejprve oceněn podle cenového předpisu vyhlášky č.3/2008 Sb. Pomocí této vyhlášky byl dům oceněn na 4 271 419 Kč. Druhý způsob ocenění je na základě tzv. trţního ocenění nemovitosti, kde byla zvolena metoda přímého porovnání, která vychází ze zjištěné internetové inzerce. Na základě této metody byl dům oceněn na 4 193 266 Kč, a z toho vyplývá, ţe cena zjištěná pomocí vyhlášky byla vyšší o 1,86 %. Dále byl v této části oceněn nebytový prostor, a to hala, která byla nejprve oceněna na základě výnosové metody dle vyhlášky č.540/2002 Sb. a poté byla oceněna nákladovou metodou dle vyhlášky č.3/2008 Sb. Zjištěná cena nemovitosti pomocí nákladové metody je 9 455 958 Kč a pomocí výnosové metody je 11 148 800 Kč, coţ znamená, ţe cena u výnosové metody je vyšší o 21,66%. Na praktickou část dále navazuje část analytická. V analytické části byla provedena analýza realitního trhu města České Budějovice. Realitní trh v tomto městě je poměrně rozsáhlý. Je zde dostatečně široká nabídka objektů jak pro bydlení, tak objektů určených pro komerční vyuţití. U objektů pro bydlení převyšuje nabídka nad poptávkou. V nabídce jsou nejen starší rodinné domy (například z 50. let 20. století), ale také novostavby, nacházející se převáţně v okrajových částech města. Také je zde velká nabídka bytů, a to jak 61
v panelové zástavbě, tak v cihlových domech (novostavby i staré bytové domy). Co se týká pozemků, jsou nabízeny především pozemky stavební, ale omezená je zde nabídka například zemědělských a lesních pozemků. Nejţádanější lokality pro bydlení jsou v dnešní době v okolí centra a nadále v klidových částech města, kde je minimum průmyslových či komerčních zón. Z hlediska komerčního vyuţití jsou ţádané lokality s dobrou dopravní obsluţností, tzn. především kolem hlavních silničních tahů a plánované dálnice D3.
62
8 LITERATURA [1] HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. 1.vyd. Bratislava: DonauMedia s.r.o, 2009, 247 s., ISBN 978-80-89364-07-7 [2] Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. In: Stavební zákon a vyhlášky. Ostrava: Sagit a.s., 2010, 400 s., IČ 27776981. [3] Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Oceňování 2012. Ostrava: Sagit, a.s., 2012, 240 s., ISBN 978-80-7208-887-4. [4] Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. In: Stavební zákon a vyhlášky. Ostrava: Sagit, a.s., 2010, 400 s., ISBN 978-80-7208-813-3. [5] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s., ISBN 978-80-7204578-5. [6] Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Oceňování 2012. Ostrava: Sagit, a.s., 2012, 240 s., ISBN 978-80-7208-887-4. [7] HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1.vyd. Praha: Oeconomica, 2005, 174 s., ISBN 80-245-0947-4 [8] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s., ISBN 978-80-7204578-5. [9] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s., ISBN 978-80-7204578-5. [10] HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. 1.vyd. Praha: Oeconomica, 2005, 174 s., ISBN 80-245-0947-4 [11] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s., ISBN 978-80-7204578-5. [12] Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Oceňování 2012. Ostrava: Sagit, a.s., 2012, 240 s., ISBN 978-80-7208-887-4.
63
[13] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4.vyd. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s., ISBN 978-80-245-18-18-3 [14] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4.vyd. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s., ISBN 978-80-245-18-18-3 [15] Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. In: Zákony IV/2011: sborník úplných znění zákonů z oblasti stavebního řízení, katastru nemovitostí, bydlení a poţární bezpečnosti a souvisejících předpisů. Český Těšín: Poradce, 2011, 352 s., ISSN 1802-8291 [16] Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. In: Stavební zákon a vyhlášky. Ostrava: Sagit, a.s., 2010, 400 s., ISBN 978-80-7208-813-3. [17] Zákon č.222/1999 Sb., o zajišťování obrany České Republiky [online]. 2011 [cit. 2012-03-04]. Sagit – Sbírka zákonů. Dostupné z www:
[18] Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. In: Stavební zákon a vyhlášky. Ostrava: Sagit, a.s., 2010, 400 s., ISBN 978-80-7208-813-3. [19] Ochranné pásmo [online]. 2011 [cit. 2012-01-23]. Stavební slovník – Ochranné pásmo. Dostupné z www: < http://www.stavimedum.cz/dictionary.jsp?ch=o > [20] Zákon č.254/2001 SB., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon). Praha: Česká vědeckotechnická vodohospodářská společnost, 2010, 134 s., cnb002194750 [21] Zákon č.458/2000 Sb., o hospodaření energií. In: Zákony 2011. Český Těšín: Poradce, 2011, 472 s., ISSN 1802-8314 [22] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4.vyd. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s., ISBN 978-80-245-18-18-3 [23] Stavební uzávěra [online]. 2011 [cit.2012-02-03]. Stavební slovník – Stavební uzávěra. Dostupné z www: [24] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4.vyd. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s., ISBN 978-80-245-18-18-3 [25] Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Oceňování 2012. Ostrava: Sagit, a.s., 2012, 240 s., ISBN 978-80-7208-887-4.
64
[26] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s., ISBN 978-80-7204578-5. [27] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4.vyd. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s., ISBN 978-80-245-18-18-3 [28] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s., ISBN 978-80-7204578-5. [29] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4.vyd. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s., ISBN 978-80-245-18-18-3 [30] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s., ISBN 978-80-7204578-5. [31] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s., ISBN 978-80-7204578-5. [32] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4.vyd. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s., ISBN 978-80-245-18-18-3 [33] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4.vyd. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s., ISBN 978-80-245-18-18-3 [34] BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s., ISBN 978-80-7204578-5. [35] Rodinné domy 1,2,3,4 [online]. 2012 [cit. 2012-03-20]. Dostupné z www: 1. < http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/ceske-budejovice-ceskebudejovice-5-ledenicka/1348969052> 2. < http://www.viareality.cz/nemovitost/prodej-dum-rodinny-177-m2-josefa-horyceske-budejovice-ceske-budejovice-5-169137> 3. < http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/ceske-budejovice-ceskebudejovice-5-u-skoly/2345763420> 4. < http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/ceske-budejovice-ceskebudejovice-4-tovarni/855323228> [36] Oceňovaný objekt – hala [online]. 2012 [cit. 2012-02-20]. Dostupné z www:
65
[37] Obrázek hala [online].2012 [cit. 2012-02-20]. Dostupné z www: http://www.sreality.cz/detail/pronajem/komercni/sklad/ceske-budejovice-ceskebudejovice-4-vrbenska/3221837149 [38] HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. 1.vyd. Bratislava: DonauMedia s.r.o, 2009, 247 s., ISBN 978-80-89364-07-7 [39] České Budějovice [online]. 2010 [cit. 2012-03-22]. Dostupné z www: [40] Dálnice D3 [online]. 2011 [cit. 2012-03-25]. Dostupné z www: [41] Mapa [online]. 2012 [cit. 2012-04-02]. Dostupné z www: [42] Rozloha katastrálního území [online]. České Budějovice 1, 2011 [cit. 2012-0406]. Dostupné z www: [43] Rozloha katastrálního území [online]. České Budějovice 2, 2011 [cit. 2012-0406]. Dostupné z www:< http://www.uir.cz/katastralni-uzemi/62194/redirect> [44] Rozloha katastrálního území [online]. České Budějovice 3, 2011 [cit. 2012-0406]. Dostupné z www: [45] Rozloha katastrálního území [online]. České Budějovice 4, 2011 [cit. 2012-0406]. Dostupné z www: [46] Rozloha katastrálního území [online]. České Budějovice 5, 2011 [cit. 2012-0406]. Dostupné z www: [47] Rozloha katastrálního území [online]. České Budějovice 6, 2011 [cit. 2012-0406]. Dostupné z www: [48] Rozloha katastrálního území [online]. České Budějovice 7, 2011 [cit. 2012-0406]. Dostupné z www:
66
9 SEZNAM 9.1 Tabulky Tabulka č. 1: Výpočet prostoru rodinného domu …………………………..….
30
Tabulka č. 2: Výpočet ceny rodinného domu na základě vyhlášky č.3/2008 ………………………………………………………….…
31
Tabulka č. 3: Porovnávané nemovitosti ……………………………….……..
34
Tabulka č. 4: Výpočet ceny nemovitosti na základě trţního ocenění ……..….
36
Tabulka č. 5: Výpočet ceny pozemku oceňovaného rodinného domu ……..…
40
Tabulka č. 6: Oceňovaná hala …………………………………...……………
41
Tabulka č. 7: Výše nájemného/rok ………………………………………..….
44
Tabulka č. 8: Čisté roční nájemné ………………………………………..…..
45
Tabulka č. 9: Prodej bytů …………………………………………………….
53
Tabulka č. 10: Prodej domů ………………………………………………….
54
Tabulka č. 11: Prodej administrativních a průmyslových budov ……………..
55
Tabulka č. 12: Prodej pozemků pro bydlení ………………………………….
56
Tabulka č. 13: Prodej pozemků pro komerční výstavbu ………………………
56
Tabulka č. 14: Prodej lesních, zemědělských a jiných pozemků …………….
57
Tabulka č. 15: Pronájem bytů ………………………………………………..
57
Tabulka č. 16: Pronájem obchodních prostor …………………………………
58
Tabulka č. 17: Pronájem kanceláří ……………………………………………
58
Tabulka č. 18: Pronájem průmyslových objektů ………………………………
58
9.2 Obrázky Obrázek č. 1: Cena pozemku v závislosti na územním plánu ………………….
16
Obrázek č. 2: Oceňovaný rodinný dům ………………………………………..
31
Obrázek č. 3: Mapa Jiţní Čechy – s pohledem na České Budějovice …………
48
67
10 PŘÍLOHY Příloha č. 1 VÝPOČET OBESTAVĚNÉHO PROSTORU Podlaţí
Zastavěná plocha
Konstrukční výška
Obestavěný prostor (zastavěná plocha x konstrukční výška)
1.NP
8,8 x 10,150 + 4,845 x 13,219 = 153,366 m2
2,5 m
383,415 m3
2.NP
8,8 x 10,150 = 89,32 m2
2,5 m
223,3 m3
Sklep
8,8 x 10,150 = 89,32 m2
2,3 m
205,436 m3
Obytné podkroví
8,8 x 10,150 = 89,32 m2
2,4 m – 0,30 m + 1,4m = 3,5 m
0,30 x 89,32 = 26,796 m3
Nadezdívka = 0,30 m
(3,5/2) x 89,32 = 156,31 m3 156,31 + 26,796 = 183,106 m3
Tabulka: Výpočet obestavěného prostoru (vypracováno autorem)
68
Příloha č. 2
POROVNÁVANÉ POZEMKY POZEMEK Č. 1 Cena: 1 383 750,Kč Adresa: V Hluboké cestě, České Budějovice 5 Plocha pozemku: 615 m2
Na okraji Českých Budějovic v lokalitě Suché Vrbné Vám nabízíme stavební parcelu o celkové výměře 615m2 se zavedenými inţenýrskými sítěmi.
POZEMEK Č.2
Cena:1 230 000,Kč Adresa: České Budějovice 5 Plocha pozemku: 668 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina:230V Doprava: MHD
Nabízíme k prodeji stavební pozemek se všemi inţenýrskými sítěmi v Pohůrce. Pozemek má 668 m2 s pěkným výhledem a snadnou dostupností do města - MHD
POZEMEK Č. 3 Cena:895 000,- Kč Prodej stavební parcely v ţádané Adresa: České lokalitě Rudolfov Budějovice 5 u Č. B. Pozemek Umístění objektu: se nachází na Okraj obce velice hezkém Zástavba: Obytná slunném místě a je Plocha kompletně pozemku:754 m2 zasíťován. Výborné spojení do města cca
69
8min.Veškerá občanská vybavenost (mat. Školka, škola, obchod)v místě. Výborná lokalita, výhled na Č.B. vycházky do přírody. Pozemek se prodává za velice výhodných cenových podmínek a je určen k výstavbě rodinného domu. POZEMEK Č.4
Cena:850,- Kč za m² Celková cena: 873 800,- Kč Adresa: Ţerotínova, České Budějovice 4 Plocha pozemku: 1 028 m2
Pozemek je územním plánem určený ke stavbě objektu podnikání. V současné době probíhá jednání o změně územního plánu na území pro bydlení. Voda a elektřina na pozemku. Velikost pozemku 1.028 m2.
Pozemky [online], 2012, [cit. 2012-03-20]. Dostupné z www: 1. < http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/ceske-budejoviceceske-budejovice-5-v-hluboke-ceste/883999324> 2. 3. 4.
70
Příloha č. 3 PŮDORYS OCEŇOVANÉHO RODINNÉHO DOMU Půdorys rodinného domy 1. nadzemní podlaží
71
Půdorys rodinného domu 2. nadzemní podlaží (půdorys podkroví má stejné půdorysné rozměry)
72
Půdorys rodinného domu sklep
73
Příloha č. 4 KATASTRÁLNÍ ROZDĚLENÍ ČESKÝCH BUDĚJOVIC
České Budějovice [online], 2011 [cit. 2012-04-02]. Dostupné z www:
74
Příloha č. 5
PLÁNOVANÁ DÁLNICE D3
Dálnice D3 [online], 2011 [cit. 2012-03-08]. Dostupné z www:
75
