Vliv územního plánování na cenu pozemků

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv územního plánování na cenu pozemků Bakalářská práce

Autor:

Jana Vitásková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Jan Česelský, Ph.D.

Duben 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Opavě dne 14. 4. 2011

Jana Vitásková

Poděkování Ráda bych poděkovala Ing. Janu Česelskému, Ph.D. za ochotu a cenné rady při vedení mé bakalářské práce. Poděkování patří téţ mé rodině a blízkým přátelům za pomoc a podporu během studia.

Anotace Příjmení a jméno:

Vitásková Jana

Název:

Vliv územního plánování na cenu pozemků

Vedoucí práce:

Ing. Jan Česelský, Ph.D.

Katedra:

Oceňování majetku

Ak. Rok:

2010/2011

Počet stran:

124

Počet příloh:

0

Počet titulů pouţité literatury:

15

Počet pramenů:

20

Bakalářská práce se zabývá posouzením vlivu územního plánování na cenu pozemků. V jednotlivých vývojových úsecích popisuje roli územního plánování při administrativním a trţním ocenění. Na základě získaných výsledků je vyhodnoceno, jak jednotlivé fáze územního plánování ovlivňují cenu pozemků. Práce je lokačně zaměřena na trh ve statutárním městě Opava. Součástí bakalářské práce je i analýza realitního trhu Opavska. Klíčová slova Územní plán, administrativní ocenění, trţní ocenění, cena pozemků. Annotation My bachelor work put mind to influence of spatial planning to cost of land. The work describes the role of spatial planning in administrative and market valuation in particular development stages. On the basis of gained outcomes it is evaluated how the particular stages of spatial planning interact the price of land. The work is locally focused on market in the city of Opava. A part of my bachelor work is also the analysis of real-estate market of Opava region. Key words Ground plan, administrative valuation, market valuation, price of land.

Obsah

Úvod ........................................................................................Chyba! Záloţka není definována.

A . Vliv územního plánování na cenu pozemků 1

Základní názvosloví .......................................................................................................... 8 1.1 Základní názvosloví ze stavebního zákona ....................................................................... 8 1.2 Základní názvosloví ze zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)................................................................................................................. 10

2

Historie územního plánování ......................................................................................... 12 2.1 Počátky osídlování .......................................................................................................... 12 2.2 Nejstarší plánovací regulativy na českém území ............................................................ 12 2.3 Prvotní moderní urbanismus ........................................................................................... 14 2.4 Období 1. Československé republiky (od roku 1918) .................................................... 14 2.5 Územní plánování po druhé světové válce ..................................................................... 15 2.6 Územní plánování v období po roce 1989 ...................................................................... 16

3

Cena administrativní a cena trţní ................................................................................. 18 3.1 Cena obecně .................................................................................................................... 18 3.2 Oceňovací období z hlediska tvorby cen nemovitostí na území dnešní ČR ................... 19 3.3 Cena úřední (zjištěná, administrativní) ........................................................................... 20 3.3.1 Způsoby uţívané ke zjištění administrativní ceny ................................................... 20 3.4 Cena trţní (obvyklá) ....................................................................................................... 21 3.4.1 Metody uţívané ke zjištění trţní ceny ...................................................................... 23

4 Oceňování pozemků ............................................................................................................ 24 4.1 Obecně k cenám pozemků .............................................................................................. 24 4.1.1 Principy ovlivňující cenu pozemků .......................................................................... 25 4.2 Základní přístupy a metody ocenění pozemků ............................................................... 27 Přehled přístupů a metod ocenění pozemků ...................................................................... 27 4.3 Členění pozemků ............................................................................................................ 29 5 Role územního plánu při ocenění pozemků ...................................................................... 31 5.1 Role územního plánu při úředním ocenění pozemků ..................................................... 32

5.1.1 Zjištění úřední (administrativní) ceny zemědělského pozemku ............................... 32 5.1.2 Zjištění úřední ceny stavebního pozemku ................................................................ 35 5.1.3 Zjištění úřední ceny pozemku určeného k zastavění podle územního plánu ........... 37 5.2 Role územního plánu při trţním ocenění pozemků ........................................................ 42 5. 2. 1 Stanovení porovnávací hodnoty zemědělského pozemku ve městě Opava ........... 44 5.2.2 Stanovení porovnávací hodnoty nezastavěného stavebního pozemku..................... 49 5.2.3 Stanovení porovnávací hodnoty pozemku k zastavění podle územního plánu ........ 55 6 Vliv územního plánování na cenu pozemků ...................................................................... 60

B. Odhad trţní ceny nemovitostí 7 Trţní ocenění bytové jednotky ........................................................................................... 67 7.2 Popisné informace ........................................................................................................... 71 7.2.1 Popis lokality ............................................................................................................ 71 7.3 Ocenění ........................................................................................................................... 74 7.3.1 Úvod ......................................................................................................................... 74 7.4. Porovnávací metoda ....................................................................................................... 74 7.4.1 Stanovení trţní hodnoty pozemku ............................................................................ 74 7.4.2 Stanovení trţní hodnoty nemovitostí jako celku ...................................................... 74 7.5 Věcná břemena................................................................................................................ 78 7.6 Stanovení aktuální trţní ceny nemovitostí ...................................................................... 78 8 Trţní ocenění administrativní budovy............................................................................... 80 8.2 Popisné informace ........................................................................................................... 83 8.2.1 Popis lokality ............................................................................................................ 83 8.2.2 Oceňovaný majetek .................................................................................................. 84 8.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ......................................................................... 88 8.4 Ocenění ........................................................................................................................... 88 8.4.1 Úvod ......................................................................................................................... 88 8.5 Porovnávací metoda ........................................................................................................ 89 8.5.1 Stanovení trţní hodnoty pozemku ............................................................................ 89 8.5.2 Stanovení trţní hodnoty administrativní budovy ..................................................... 93 8.6 Výnosová metoda............................................................................................................ 95 8.6.1 Stanovení výnosové hodnoty administrativní budovy ............................................. 95 8.7. Nákladová metoda ....................................................................................................... 103

8.7.1 Stanovení věcné hodnoty administrativní budovy ................................................. 104 8.8 Stanovení aktuální trţní ceny nemovitostí .................................................................... 105

C. Analýza trhu nemovitostí Opavska 9 Analýza trhu nemovitostí Opavska .................................................................................. 106 9.1 Úvod.............................................................................................................................. 106 9.2 Analýza trhu .................................................................................................................. 107 9.3 Obecná charakteristika trhu .......................................................................................... 108 9.3.1 Popis okresu Opava ................................................................................................ 110 9.3.2 Charakter osídlení .................................................................................................. 111 9.4 Realitní trh Opavska ..................................................................................................... 111 9.4.1 Pozemky ................................................................................................................. 111 9.4.2 Budovy ................................................................................................................... 114 9.4.3 Pronájmy administrativních prostor ....................................................................... 116 9.4.4 Průmyslové objekty ................................................................................................ 117 9.4.5 Byty ........................................................................................................................ 117 9.5 Celkový marketingový výhled ...................................................................................... 120

Závěr......................................................................................................................................121 Bibliografie ............................................................................................................................ 122

Úvod

Bakalářská práce se zabývá posouzením vlivu územního plánování na cenu pozemků. Pro účely posouzení byla vybrána lokalita města Opavy část Kylešovice, která patří mezi lokality s velmi silnou poptávkou po bydlení. Zvolená parcela se nachází v nově vybudované zóně, která je funkčním uspořádáním území města Opavy určena k výstavbě rodinných domů. Administrativní a trţní cena pozemků je stanovená ve třech variantách územního rozvoje, zjištěná vybranými postupy a metodami, které se při odhadu jejich hodnoty nabízí. Na základním modelu je simulováno, ţe zvolená parcela je v první variantě pozemkem zemědělským. Ve druhé variantě se předpokládá, ţe je pozemkem stavebním a v poslední variantě pozemkem, který prokazatelně není pozemkem stavebním, ale je zahrnut do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění. Důvod, který mě vedl k výběru tématu této práce, je myšlenka, vedoucí k bliţšímu poznání systému územního plánování v návaznosti na ovlivňující subjekty a přípustné vyuţití pozemků. Studie územního plánování by měla doplnit stávající poznatky získané především z praxe a vést ke správným především profesním rozhodnutím. Hodnotným podkladem bakalářské práce je odborná literatura včetně právních předpisů, která je pojednána v kapitolách 1 aţ 4. Zjištění cen pozemků podle oceňovacích předpisů a porovnávací metodou, databáze inzerovaných pozemků a výpočet počátečního zhodnocení inţenýrskými sítěmi je obsahem 5. kapitoly. Cílem této bakalářské práce je vyhodnocení vlivu územního plánování na cenu pozemků, provedené na základě studie a zkoumání, které je obohaceno vlastním pohledem na danou problematiku. Výsledky jsou prezentovány formou tabulek, grafů a vysvětlujících komentářů v kapitole 6.

7

A . Vliv územního plánu na cenu pozemků

1 Základní názvosloví Jako vstup do oblasti územního plánování a oceňování nemovitostí, je v této kapitole vysvětleno a definováno základní názvosloví, které bude dále v bakalářské práci uţíváno.

1.1 Základní názvosloví ze stavebního zákona Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Podle § 2 stavebního zákona se rozumí [9] : „změnou v území – změna jeho využití nebo prostorového uspořádání, včetně umisťování staveb a jejich změn, stavebním pozemkem – pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, zastavěným stavebním pozemkem – pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, zastavěným územím – území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona, nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (intravilán), nezastavitelným pozemkem – pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to – pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání;

8

v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, a tím, že do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší než 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků; v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha, nezastavěným územím - pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy, plochou – část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající požadovaný způsob jejího využití a její význam, plochou nadmístního, popřípadě republikového významu – plocha, která svým významem, rozsahem nebo využitím ovlivní území více obcí nebo více městských částí na území hlavního města Prahy, popřípadě území více krajů, koridorem – plocha vymezená pro umístění vedení dopravní a technické infrastruktury nebo opatření nestavební povahy, zastavitelnou plochou – plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje, veřejnou infrastrukturou – pozemky, stavby, zařízení, veřejné prostranství, zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu, a to, dopravní infrastruktura - například stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení; technická infrastruktura - kterou jsou vedení a stavby a s jimi provozně související zařízení technických vybavení, například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny odpadních vod, stavby a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační zařízení veřejné komunikační sítě, produktovody; občanské vybavení – kterým jsou stavby, zařízení a pozemky sloužící například pro vzdělávaní a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva; veřejně prospěšnou stavbou – stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci,

9

veřejně prospěšným opatřením – opatření nestavební povahy sloužící ke snižování ohrožení území a k rozvoji anebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci, územně plánovací dokumentací – zásady územního rozvoje, územní plán, regulační plán”.

1.2 Základní názvosloví ze zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Podle § 2, odstavce 3 katastrálního zákona [10] : „Pozemky se člení podle druhů na: ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (zemědělské pozemky), dále na: lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy”. Podle § 27 katastrálního zákona se rozumí [10] : „pozemkem - část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků,

10

parcelou – pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, stavební parcelou – pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, pozemkovou parcelou – pozemek, který není stavební parcelou, polohovým určením nemovitosti a katastrálního území - určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím, výměrou parcely – vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna; jejím zpřesněním nejsou dotčeny právní vztahy k pozemku“.

11

2 Historie územního plánování Obsahem této kapitoly je seznámení s historií územního plánování od pravěkého počátku vývoje aţ po současnost.

2.1 Počátky osídlování

Prostřednictvím archeologických nálezů se seznamujeme s nejstarším pravěkým osídlováním a počátky vývoje plánování území. Prvotní třídění půdy podle druhu (zalesněná, zavodněná), způsobu uţití a úrodnosti, tedy výnosu, vzniklo z poznatků získaných z přírodních zákonů, které lidstvo respektovalo jiţ v období neolitu. Plánovité zakládání prvních větších středověkých měst na českém i moravském území se mapuje aţ ve 13. století a pokračuje po celé století čtrnácté. Města většinou vyrostla na křiţovatkách obchodních cest, v místech řemeslných osad v lokalitách, které byly pro obchodování nejvhodnější, tedy v místech dobře dostupných a tam, kde přirozeně docházelo k setkávání lidí. Obchodní místa zajišťovala městům ekonomický přísun, protoţe jiţ v dobách středověkých byly vybírány daně ve prospěch města, především z nemovitostí a také dávky z řemesel a ţivností [3].

2.2 Nejstarší plánovací regulativy na českém území

Jihlavský městský řád z roku 1270

12

Městu Jihlava udělil Přemysl Otakar II. Podle tohoto řádu mohly být domy vystavěny jen se souhlasem městské rady a podle stavebního plánu, naopak domy, které byly pro město nevyuţité, mohly být strţeny. Řád také obsahoval plán členění města, kde hlavní ulice vycházely od náměstí, které tvořilo střed, aţ k městským branám.

Práva městská mistra Koldína z roku 1579 Stanovila regulaci svévolného zabírání veřejných pozemků a definovala veřejný statek, pojem, který se uţívá dodnes jako statek, ze kterého mají všichni lidé stejný prospěch.

Funkční vyuţití území Ve městě bylo dáno regulativem, které vymezovalo veřejné prostranství, předpisy nařizovaly umisťování činností s negativními vlivy na ţivotní prostředí – kovářství (hluk), špitály (infekce), aj.

Stavební řády pro Království České z let 1886 a 1889 Nařizovaly městům i osadám, aby si pořídily polohové plány, které budou zobrazovat náměstí, ulice, polohu budov, hranice pozemků a inţenýrské sítě. Součástí plánů si města stanovovala regulační podmínky pro zástavbu – šířku komunikací, hygienická a protipoţární opatření, které nám dodnes ukazují urbanistické uspořádání, způsob zástavby, sociální a ekonomickou situaci tehdejší doby. Postupně se obsah regulačních plánů rozšiřuje o regulativy intenzity vyuţití, výšky zástavby a šířky ulic.

Asanační zákon z roku 1893

13

Podle tohoto zákona byla provedena asanace Ţidovského města a části Starého a Nového Města Praţského. Jeden z prvních velkých projektů v historii územního plánování na našem území, při kterém byla strţena většina starého města. I přes řadu výhrad proti ničení staré zástavby a hodnot, vznikla nová městská čtvrť, která odpovídala moderní výstavbě tehdejší doby, bezpečnostním a hygienickým podmínkám. Počátkem 20. století měla všechna naše města své regulační a polohové plány [5].

2.3 Prvotní moderní urbanismus

Satelitní města (zahradní města) Počátky plánovaní satelitních měst nalezneme v Anglii koncem 19. a začátkem 20. století. Návrhy byly doloţeny ekonomickými propočty, které dokládaly, ţe investice do vybudování se investorům vrátí zhodnocením pozemků a městům na daních. Návrhy plánovaly výstavbu obytných a výrobních satelitů kolem stávajících měst se zachováním volné okolní krajiny, která měla být propojena mezi jednotlivými satelity kolejovou dopravou. K první realizaci projektu satelitního města došlo v roce 1903.

Zákon o ochraně zemědělské půdy Nejvýznamnější územně plánovací opatření 20. let. Kolem zastavěného území měst byly zákonem vymezeny pásy (politika zelených pásů), které nesměly být zastavovány.

2.4 Období 1. Československé republiky (od roku 1918)

Urbanizace se nejvíce rozvíjela ve větších městech (Praha, Brno, Hradec Králové) díky rozvoji školství, správě a administrativě nového státu. Státní regulační komise vypracovala ve 14

20. letech regulační plán Prahy a okolí, který sice nebyl schválen a realizován, ale měl pro Prahu, okolní města a vesnice řadu zásadních dopadů. Blízká osídlení včetně vesnic se včlenila do města Prahy. V souladu s plánem začala vznikat předměstí a významné obytné vilové čtvrti, např. Barrandov a jiné [5]. Budování silniční a ţelezniční sítě Plánování a výstavba ţelezniční sítě patřila k nejsloţitějším stavebním dílům 19. století. V roce 1830 byla zprovozněna první koňská ţeleznice v Evropě vedoucí z Českých Budějovic do rakouského Lince, o osm let později první parní ţeleznice vedoucí z Vídně do polského Krakova s odbočkami do Olomouce a Brna. Během první poloviny devatenáctého století se v českých zemích postupně rozšiřovala síť státních silnic [2].

2.5 Územní plánování po druhé světové válce

Zákon o územním plánování a výstavbě obcí z roku 1948 Tento zákon je první zákonnou úpravou územního plánování Československa. Byl výrazně poznamenán nástupem totalitního reţimu - návrhy územního plánování se řídily především politickými a ekonomickými zájmy, bez ohledu na vlivy a důsledky pro území a ţivotní prostředí. V 50. letech byla sídelní politika plně podřízena vojenským teoriím, důraz se kladl hlavně na rozvoj měst a regionů s těţbou nerostných surovin, s těţkým a zbrojním průmyslem – Ostravsko, Kladensko. Zatímco evropská válkou poškozená města se obnovovala, naše města v důsledku soustředění veškerých investic do rozvoje těţkého průmyslu začala chátrat. Během 50. let se Československo dostalo na jedno z posledních míst v intenzitě sídelní výstavby.

15

Zákonná úprava územního plánování z roku 1958 Pojem územní plánování bylo v zákoně vysvětlováno jako investiční zásah územního plánu do národního hospodářství. Během následujících deseti let měla všechna města a významné regiony vypracovány územní plány a plány rajonů.

Výstavba sídlišť V 50. letech se stala po vzoru vyspělých zemí na čtvrt století hlavní a jedinou formou územního rozvoje měst. Sídliště se zakládala ‘‘na zelené louce‘‘, řešila problém bydlení obyvatel, kteří přicházeli z venkova do měst. Tzv. komplexní bytová výstavba zabezpečovala standardní bydlení s minimální občanskou vybaveností. Doba neexistujícího bytového trhu způsobila úpadek ve vývoji modernizace výstavby, která se projevila jednotnými uniformními výsledky. Sídelní politika státu soustřeďovala lidi především do průmyslových regionů s nejhorší kvalitou ţivotního prostředí. Zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 50 z roku 1976 Tento zákon s řadou úprav a změn platí dodnes. Centrálně direktivně řízená ekonomika v 70. a 80. letech stavěla územní plánování do role umisťovatele investic a rozvoje společnosti.

2.6 Územní plánování v období po roce 1989

Po roce 1989 došlo ke změnám v podmínkách činnosti územního plánování. Zaniklo státní jednotné řízení územního plánování a řízení ekonomiky.

16

Po celá 90. léta probíhaly změny v legislativě územního plánování. Stavební zákon a navazující vyhlášky byly postupně novelizovány. Legislativní změny jsou zaměřeny na ochranu ţivotního prostředí a vlastnických práv.

Novela Stavebního zákona číslo 83/1998 Sb. Tato novela umoţnila obcím pořizovat územně plánovací dokumentace obcí a jejich částí. Tímto bylo ukončeno centrální řízení územního plánování státem. Stavební zákon číslo 183/2006 Sb., zákon o územním plánování a stavebním řádu. Tímto zákonem se řídí současné územní plánování v České republice [5].

17

3 Cena administrativní a cena trţní

V této kapitole se nabízí základní vysvětlení pojmu cena, administrativní cena, trţní cena.

3.1 Cena obecně

Pojem cena je obecně pouţíván pro nabízenou, poţadovanou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. V současné době se v České republice cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, vyplývajícího ze zákona č. 526/1990 Sb., zákon o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a zákona č. 151/1997 Sb., § 1, odstavec 2, [1] : „Cena je peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13, nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než prodeji”.

18

3.2 Oceňovací období z hlediska tvorby cen nemovitostí na území dnešní ČR Obrázek č. 1:Přehled oceňovacích období z hlediska volnosti určení ceny nemovitostí [11]

Zdroj: [11], str. 31

Určování cen nemovitostí, které zobrazuje výše uvedený graf, můţeme rozčlenit do tří hlavních časových období. Pro kaţdé období je charakteristická metodická podobnost cenových předpisů pro oceňování nemovitostí. Volná tvorba cen nemovitostí byla ovlivňovaná pouze zákonitostmi nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi (trţní ceny) v období od roku 1897 do 20. 6. 1939. Regulovaná tvorba cen nemovitostí nastala v období od 20. 6. 1939 – 30. 4. 1964, ceny byly regulovány centrálním orgánem státu, trh s nemovitostmi odumíral (stopceny, zákaz zvýšení cen). Centrálně direktivní tvorba cen nemovitostí je typická pro období let 1964 – 1990, ceny neurčoval trh s nemovitostmi, který prakticky ani neexistoval, ale centrální orgány státu. Ceny byly jednotné po celém území Československé republiky. Období od roku 1990 je charakteristické změnami a odklonem centrálně direktivní tvorby cen nemovitostí a postupným přecházením k volné tvorbě cen. Oceňování se začalo řídit novými oceňovacími principy, které v podstatě platí dodnes [11].

19

3.3 Cena úřední (administrativní)

V českém právu se vyskytuje řada způsobů ocenění a řada cen. K nejvíce pouţívaným způsobům zjištění ceny, kromě způsobu zjištění cen sjednaných při nákupu a prodeji, je cena zjištěná podle cenového předpisu, tj. cena zjištěná k jiným účelům neţ k prodeji. Cenovým předpisem, nebo také úředním oceněním majetku, se rozumí ocenění podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který dále upravuje platná prováděcí vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb.

3.3.1 Způsoby uţívané ke zjištění úřední ceny

Způsoby, které se uţívají ke zjištění úřední ceny, jsou:

nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty.

Zjištěná úřední cena je výsledkem přesné aplikace cenového předpisu na oceňovanou nemovitost a pro předem stanovený účel. Vychází z daných ukazatelů a hodnot, od kterých se zpracovatel nemůţe odchýlit, musí respektovat návody, moţnosti, které cenový předpis určuje.

20

Nejčastější účel zjištění úřední ceny je:

ocenění majetku při stanovení základu daně, ocenění majetku při občansko-právních sporech.

3.3.2 Ocenění majetku při základu daně

Cílem státu je při výběru daní dosáhnout daňové spravedlnosti. Tedy dosáhnout toho, ţe všechny daňové subjekty budou platit stejný typ daně za stejných podmínek a ve stejné výši. Ocenění majetku pro jakékoliv daňové účely vychází ze stávajícího právního systému, kde podle Ústavy České republiky a Listiny základních práv a svobod musí být výběr všech druhů a typů daní upraven zákonem [12].

3.3.3 Ocenění majetku při občansko-právních sporech

Nejčastější vyuţití zjištění administrativní ceny v rámci občansko-právních sporů: -

dědictví,

-

spoluvlastnictví,

-

společné jmění manţelů,

-

vyvlastnění,

-

majetková újma [12].

3.4 Cena trţní (obvyklá) Po téměř padesátileté absenci, kdy se oceňování nemovitostí soustředilo pouze na vytváření administrativních cen, se veřejnost postupně seznamuje s principy trţního oceňování nemovitostí, tj. s cenou sjednanou při nákupu a prodeji zboţí. 21

V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v § 2 odstavec 1 se obvyklou cenou rozumí [13]: „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění”.

„Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy:

mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například:

stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy: majetkové, rodinné, jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim” [13].

22

3.4.1 Metody uţívané ke zjištění trţní ceny

Metody, které se uţívají ke zjištění trţní ceny, jsou:

zjištění věcné hodnoty, zjištěná výnosové hodnoty, srovnávací metoda, metoda střední hodnoty, Naegeliho metoda váţeného průměru, Bradáčova úprava metody váţeného průměru, metoda zbytku [1].

23

4 Oceňování pozemků 4.1 Obecně k cenám pozemků Při oceňování pozemků je velice důleţité pohlíţet na pozemky z více hledisek, především z hlediska velmi specifického zboţí, které se od jiného v mnoha směrech podstatně liší, neboť:

jsou základním výrobním faktorem, nelze je vyrobit, neopotřebovávají se, mají nekonečnou ţivotnost, jsou nepřemístitelné, jejich nabídka je konečná.

Příznivé ekonomické podmínky vyţadují všechny urbanistické projekty, jejichţ cílem je dosáhnout co největšího prospěchu z kaţdého pozemku. Prospěch neboli uţitek z pozemku můţe být dvojího druhu: pozemková renta - je uţitek z pozemku poskytující majiteli svými přirozenými vlastnostmi, např. úrodností, pozemky jsou uţívány jako nositelé ekonomických nebo jiných činností, např. bydlení, výroba, doprava, aj.

Níţe uvedené principy ovlivňující cenu pozemků ukazují, ţe role územního plánování je úzce spjata s vlivy, které na pozemky a jejich hodnoty působí [7].

24

4.1.1 Principy ovlivňující cenu pozemků

Na hodnotu pozemku má především vliv jeho poloha. V prvotní fázi plánovaného záměru investora je analýza polohy pozemku, při které preferuje zejména:

výběr konkrétní obce a umístění pozemku v území, urbanistické záměry a plány k okolí, dopravní dostupnost, tvar pozemku a jeho funkční vyuţití, orientace ke světovým stranám, moţnost napojení na infrastrukturu, posouzení vlivů okolí. Po prvotním posouzení polohy pozemku se okruh informací rozšiřuje o geografické a urbanistické informace vybrané obce, např. význam obce, do které spadá správa, pracovní příleţitosti, obchod a sluţby, bydlení, zdravotnictví, kultura, školství, doprava, kvalita ţivotního prostředí, aj. Význam polohy je pro účel ocenění pozemků nutno hodnotit především v souvislosti se získáváním a zpracováním dat a aktuálních cen srovnatelných pozemků v blízkém okolí.

Změny a očekávání nastávají vývojem a působením vlivů, které se u pozemků projevují změnou v jeho vyuţití a ceně. Např. cena zemědělského pozemku, který se schváleným územním plánem stane pozemkem stavebním, bude stoupat s realizací stavby a v závislosti na stupni vývoje stavebního řízení. Významný vliv na cenu pozemku mají také inţenýrské sítě, jejichţ vybudování je značně nákladné [8].

25

Obrázek č. 2: Vývoj ceny pozemků, určených v dohledné době k zastavění, v závislosti na stupni stavebního řízení [1].

Zdroj: [1], str. 338

Základ trţního ocenění se opírá o situaci na trhu s nemovitostmi a jako u kaţdého zboţí, jímţ jsou také pozemky, i kdyţ velice specifickým, se ceny řídí nabídkou a poptávkou. Poptávkou rozumíme koupěschopnou poptávku, a ta se výhradně odvíjí od výkonnosti ekonomiky, kterou ovlivňují další faktory, zejména zaměstnanost, dostupnost financí, politika státu, nezanedbatelnou roli hrají média. Na nabídku působí změny v souvislosti s vývojem území, výstavbou a územním plánováním.

Hodnota pozemku se mění především podle toho, jaké je jeho předpokládané nejlepší a nejvyšší vyuţití. Nezbytným předpokladem pro objektivní nejlepší a nejvyšší vyuţití je soulad posuzovaného pozemku s územně plánovací dokumentací a znalost územních záměrů, neboť jednoznačně určená plocha pozemku můţe být rezervována pro jiný způsob vyuţití.

Na hodnotu pozemku mohou mít vliv různé typy omezení vlastnických práv, které souvisejí s omezením vyuţití. Mohou vyplývat z nejrůznějších typů trvalých nebo dočasných závazků, věcných břemen a dlouhodobějších nájemních vztahů, které cenu pozemku sniţují. Vzhledem k individuálnímu charakteru omezení se není moţné z hlediska ocenění řídit jednoznačným návodem. Obvykle lze jako měřítko pouţít náklady na odstranění nebo sníţení ušlého výnosu, které omezení přináší. 26

Uvedené principy ukazují, ţe role územního plánování je úzce spjata s vlivy, které na pozemky a jejich hodnoty působí [8].

4.2 Základní přístupy a metody ocenění pozemků

Vzhledem k výše uvedeným vlivům, které vytvářejí hodnotu pozemků, byla vyvinuta řada přístupů a metod, jeţ se snaţí cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout. Seznámení s oceňovacími přístupy je obsahem následujících stránek. Při oceňování můţeme vycházet ze základního oceňovacího modelu, který platí pro oceňování pozemků, tj. pozemek plus jeho zhodnocení stavbou. Odhadce by si měl odpovědět na otázky, které si investor klade: proč by měl pozemek kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva nebo návratnost investice.

4.2.1 Přehled přístupů a metod ocenění pozemků

Přehled přístupů ocenění pozemků: porovnávací přístup, výnosový přístup, nákladový přístup. Přehled metod pro zjištění hodnoty pozemků: oceňování pozemků podle cenových předpisů (kapitola 5.1), metoda třídy polohy (Naegeliho metoda třídy polohy), Sammetova metoda, indexová porovnávací metoda (kapitola 5.2), vyuţití cenových map pozemků. 27

4.2.1.1 Porovnávací přístup

Odhad hodnoty pozemků porovnáním s pozemky srovnatelných parametrů je v praxi pouţíván ve většině případů a jeho výsledkům je přikládán největší význam. Porovnání je analytický proces zaloţený na předpokladu, ţe jsou-li dva nebo více subjektů co do většiny parametrů stejné, shodné, podobné nebo obdobné, vzniká předpoklad, ţe jejich parametry zbývající jsou také shodné, podobné či obdobné. V případě pozemků je absolutní shodnost vyloučena pro jejich jedinečnost a neopakovatelnost, vyplývající z nepřemístitelné polohy.

4.2.1.2 Výnosový přístup

Z pohledu uţitku, který se z pozemků nabízí, by zřejmě bylo optimální oceňovat pozemky výnosovou metodou, při které předpokládaný uţitek pozemek zhodnocuje. Základní princip přístupu je jednoduchý, vyplývá z kvantitativního a kvalitativního uţitku: čím vyšší a kvalitnější prospěch budoucí majitel pozemku očekává, tím vyšší cenu pozemku je ochoten akceptovat. Kvantitativním uţitkem je jeho velikost vyjádřená penězi nebo jinou rovnocennou hodnotou, kvalitativním uţitkem je zpravidla časový průběh, stabilita, pravidelnost. Výnosový přístup má charakter prognózy budoucího děje, jde tedy o prospěch budoucí, který nikdy nelze určit se stoprocentní spolehlivostí. Je v souladu s koncepcí základního modelu oceňovacího procesu, který je zaloţen na vynaloţených nákladech, porovnání s cenami podobných nemovitostí a očekávaného budoucího uţitku. Je také řada pozemků, které mají pro majitele významnou hodnotu, ale výnos z těchto pozemků počítat nelze, jsou to např. okrasné zahrady, parky, pozemky pod silnicemi, aj.

4.2.1.3 Nákladový přístup

Koncepce základního oceňovacího modelu, který je tvořen nákladovým, porovnávacím a výnosovým přístupem, plně vyhovuje pozemkům zastavěným stavbou. U oceňovaného 28

pozemku, který zastavěn stavbou není, vyhovuje pouze přístup porovnávací a výnosový. Přístup nákladový lze v případě nezastavěnosti pozemku zaloţit pouze na simulaci nákladů na stavbu, která by v budoucnu na pozemku mohla být postavena. Pozemek nevzniká lidskou činností, nevyrábí se, tím nelze měřit náklady na jeho výrobu a uplatnit nákladový přístup. Nákladová hodnota je definována jako součet hodnoty pozemku a nákladů na realizaci na něm stojící stavby, takţe hodnotu pozemku lze vyjádřit jako zbytek, který zůstane při odečtení nákladové hodnoty celkové nemovitostí nákladové hodnoty stavby, nazýváme také reziduální přístup na bázi nákladů [1].

4.3 Členění pozemků

Pozemky se oceňují podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve kterém jsou v § 9 pozemky členěny na [13] : „stavební pozemky, zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, louka a pastvina, lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina” .

„Stavební pozemky jsou: nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný 29

funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu”.

Tabulka 1: Bilance půdy v tis. ha na území České republiky

Zemědělská půda

Nezemědělská půda

4249 Orná půda

3 032

Chmelnice Vinice

11

19

3637 Travní Ostatní porosty plochy

947

240

Zdroj: ČSÚ 2011 (data platná k 31.12.2007)

30

Lesní půda

2 651

Vodní plochy

Ostatní plochy

162

824

5 Role územního plánu při ocenění pozemků

V následující kapitole je popsána role územního plánu, kterou sehrává v souvislosti s úředním a trţním oceněním vybraných druhů pozemků.

Role územního plánování je vyjádřená popisem jednotlivých typů ocenění v závislosti na územním plánu. U vybraného základního modelu je simulováno, ţe je nejprve pozemkem zemědělským, v druhé variantě pozemkem stavebním a v poslední variantě pozemkem, který prokazatelně není pozemkem stavebním, ale je zahrnut do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění.

U všech tří typů pozemků se zjišťuje cena administrativní podle platných oceňovacích předpisů a cena trţní porovnávacím způsobem.

Oceňovaný základní model parcely č. 2241 se nachází v zastavěné části města Opavy, bliţší lokalita Opava – Kylešovice, která je okrajovou částí města. Podle platného územního plánu je funkční vyuţití parcely určeno pro výstavbu rodinného domu, v katastru nemovitostí je parcela evidována jako orná půda.

31

Obrázek č. 3: Mapa města Opavy s vyznačenou lokalitou Kylešovice

Zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E08&MarQParam0=291 505806&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

5.1 Role územního plánu při úředním ocenění pozemků Ke dni ocenění je platným oceňovacím předpisem zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. [13].

5.1.1 Zjištění úřední ceny zemědělského pozemku

V této kapitole je vybraná parcela v roli zemědělského pozemku. Oceňování zemědělského pozemku je v platné vyhlášce v § 11 definováno takto [13]:

32

„Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška”.

Pojem bonitovaná půdně ekologická jednotka je vymezen v příloze č. 22 zemědělských pozemků platné vyhlášky, a to tímto způsobem [13]:

„Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků s pětimístným číselným kódem vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. První číslice kódu BPEJ značí příslušnost ke klimatickému regionu (0 – 9), druhá a třetí číslice vymezuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce (01 – 78), čtvrtá číslice stanoví kombinaci svažitosti a expozice pozemku ke světovým stranám a pátá číslice určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovitosi”.

Zemědělský pozemek vedený v katastru nemovitostí jako orná půda se ocení podle § 29 odstavce 1 oceňovací vyhlášky [13]. Základní cena (ZC) pozemku, zjištěná pomocí BPEJ, je pro lokalitu Opava – Kylešovice 4,43 Kč / m² (příloha č. 22). Základní cena se upraví přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23. Opava je obec s počtem obyvatel 50 – 100 tis., pouţije se v poloţce č. 1 přiráţka nejvyšší 200 %. Další přiráţky ani sráţky se neuplatní. Takto upravená základní cena se vynásobí koeficientem Kp (koeficient prodejnosti) z přílohy č. 39, který je podle odstavce 15 roven 1,00.

Koeficient prodejnosti je v příloze č. 39 platné vyhlášky definován takto [13]:

33

„Koeficienty prodejnosti vyjadřují vztah cen nemovitostí sjednaných podle kupních smluv a jejich cen zjištěných podle vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň”.

Tabulka č. 2: Zjištění úřední ceny zemědělského pozemku

Typ pozemku

Ocenění

Výpočet

Výsledná cena

podle Parcela číslo: 2241

Druh pozemku: orná půda

po zaokrouhlení

§ 29

* ZC

4,43,- Kč

odst. 1), 2)

* přiráţka 200 % ZCU

13,30

* Kp

1,00

Výsledná cena /m² 14,- Kč

Výměra [m²]: Výsledná cena celkem

1443

20 210,-Kč BPEJ: 52212

Počet obyvatel obce: 58 807

Zdroj: Vlastní tvorba Tabulka č. 3:Vyhodnocení zjištěné ceny zemědělského pozemku při úředním ocenění

Cena Kč / m²

Zemědělský pozemek

administrativní

14

Zdroj: Vlastní tvorba

34

5.1.2 Zjištění úřední ceny stavebního pozemku

V této kapitole je vybraný model parcely v roli stavebního pozemku s jiţ vydaným územním rozhodnutím o výstavbě rodinného domu.

Stavební pozemek vedený v katastru nemovitostí jako orná půda se ocení podle § 10 odstavce 1 oceňovací vyhlášky. Město Opava nemá stavební pozemky oceněné v cenové mapě, proto se zvolený stavební pozemek ocení způsobem podle § 28 odstavec 3.

Oceňování stavebního pozemku je v platné vyhlášce v § 10 definováno takto [13]: „Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m² uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m² upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemku pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška”. Podle § 28 odstavec 3 oceňovací vyhlášky je základní cena nezastavěného pozemku určeného k zastavění územním rozhodnutím ve městě Opava 800 Kč / m². Tato zjištěná základní cena se upraví sráţkami a přiráţkami podle přílohy č. 21. Pozemku v zastavěném území města Opavy, které má počet obyvatel od 50 – 250 tis. náleţí nejméně polovina polohové přiráţky, tj. 100 %. Vzhledem k okrajové části města je zvolena přiráţka ve výši 30%. Pozemek je s moţností napojení na veřejný rozvod plynu, v poloţce 2.11 připočteme přiráţku 10 %. Pozemek se nachází v zátopovém území obce stanoveném vodohospodářským orgánem v poloţce 2.9 odečteme sráţku ve výši 15 %. Ostatní přiráţky a sráţky nebudou uplatněny. Upravená základní cena se vynásobí koeficienty Ki z přílohy č. 38, tj. 2,169 (budovy jednobytové) a Kp z přílohy č. 39, tj. 0,788 (rodinné domy, Opava 3). Přitom platí: není-li zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80. Je-li zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40.

35

Tabulka č. 4:Zjištění úřední ceny stavebního pozemku s vydaným územním rozhodnutím o výstavbě rodinného domu.

Typ pozemku

Ocenění

Výpočet

Výsledná

podle

cena v Kč po zaokrouhlení

§ 28 e), Parcela číslo: 2241


Územní plán: výstavba RD

* ZC

odst. 3), b) * přiráţka ZCU

800,- Kč 30 % 1040,-

* přiráţka

10 %

* sráţka

15 %

ZCU

998,-

* Ki

2,169

* Kp

0,788 1689,-

Je zřejmá budoucí zastavěná Výměra [m²]:

část pozemku

1443 Není zřejmá budoucí zastavěná Počet obyvatel obce: 58 807

část pozemku

Výsledná cena / m² 1690,- Kč


* Koeficient 0,80 Výsledná cena celkem 1 950 940,-Kč

Zdroj:vlastní tvorba

36

Tabulka č. 5:Vyhodnocení stavebního vývoje stavebního pozemku při úředním ocenění.

Cena Kč / m²

Je zřejmá budoucí zastavěná část pozemku

administrativní

Není zřejmá budoucí zastavěná část pozemku

1690

1352


5.1.3 Zjištění úřední ceny pozemku určeného k zastavění podle územního plánu

V této kapitole je vybraný model parcely v roli pozemku, který není prokazatelně pozemkem stavebním, ale je podle územního plánu pozemkem určeným k zastavění. Předpokládá se na něm výstavba rodinného domu. Tato kapitola je ještě rozdělena do dvou podkapitol, ve kterých je vybraná parcela v první variantě napojena na inţenýrské sítě a vede k ní zpevněná komunikace, ve druhé variantě je tomu naopak, pozemek není napojen na inţenýrské sítě a vede k němu nezpevněná komunikace [13].

5.1.3.1 Pozemek je napojený na inţenýrské sítě a vede k němu zpevněná komunikace

V § 32 odstavec 1 oceňovací vyhlášky se uvádí, ţe pozemek, který prokazatelně není pozemkem stavebním, ale je zahrnut do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle § 28 odstavec 2 a vynásobí se koeficientem 0,30.

37

Podle § 28 odstavec 2 oceňovací vyhlášky je základní cena pozemku ve městě Opava 800 Kč / m². Tato zjištěná základní cena se upraví sráţkami a přiráţkami podle přílohy č. 21. Pozemku v zastavěném území města Opavy, které má počet obyvatel od 50 – 250 tis., náleţí nejméně polovina polohové přiráţky, tj. 100 %. Z důvodu okrajové části města je zvolena přiráţka ve výši 30%. Pozemek je s moţností napojení na veřejný rozvod plynu, v poloţce 2.11 připočteme přiráţku 10 %. Pozemek se nachází v zátopovém území obce stanoveném vodohospodářským orgánem, v poloţce 2.9 odečteme sráţku ve výši 15 %. Ostatní přiráţky a sráţky nebudou uplatněny. Upravená základní cena se vynásobí koeficienty Ki z přílohy č. 38, tj. 2,169 (budovy jednobytové) a Kp z přílohy č. 39, tj. 0,788 (rodinné domy, Opava 3). Takto upravená základní cena se vynásobí koeficientem 0,30.

Při zjištění úřední ceny určeného pozemku, který je napojen na inţenýrské sítě a zpřístupněn zpevněnou komunikací, byla uplatněná přiráţka v plné výši, tj. 10 %, vyjadřující moţnost napojení na veřejný rozvod plynu. Napojení na ostatní inţenýrské sítě a přístup po zpevněné komunikaci se v této úpravě ceny přiráţkou neuplatňují [13].

38

Tabulka č. 6:Zjištění úřední ceny pozemku určeného k zastavění podle územního plánu. Pozemek je napojený na inţenýrské sítě se zpevněnou přístupovou komunikací.

Typ pozemku

Parcela číslo: 2241


Územní plán: výstavba RD

Ocenění podle

Výpočet

Výsledná cena v Kč po zaokrouhlení

§ 32

* ZC

odst. 1

* přiráţka

800,- Kč 30 %

ZCU 1040,* přiráţka 10 % * sráţka ZCU

15 %


988,-

* Ki

2,169

* Kp

0,788

* koeficient

0,30

506,59,Výměra [m²]: 1443

Počet obyvatel obce: 58 807 Zdroj:vlastní tvorba

39

Výsledná cena celkem 735 930,-Kč

5.1.3.2 Pozemek není napojený na inţenýrské sítě a vede k němu nezpevněná komunikace

Pozemek se ocení podle § 32 odstavec 1 oceňovací vyhlášky. Při zjištění ceny se postupuje stejným způsobem uvedeným v předešlé podkapitole. Výjimku tvoří poloţky vyjadřující moţnost napojení na inţenýrské sítě a přístup po zpevněné komunikaci (příloha č. 21), u níţe vyjmenovaných poloţek se uplatní sráţky v plné výši:

přístup po nezpevněné komunikaci

sráţka do 10 %

není v místě napojení na veřejný vodovod

sráţka do 5 %

není v místě napojení na veřejnou kanalizaci

sráţka do 7 %

není v místě napojení na rozvod elektřiny

sráţka do 8 %.

Přiráţka ve výši 100 % vyjadřuje polohu města s počtem obyvatel od 50 – 250 tis. (město Opava). Sráţka ve výši 15 % vyjadřuje zátopové území obce [13].

40

Tabulka č. 7:Zjištění úřední ceny pozemku určeného k zastavění podle územního plánu. Pozemek není napojený na inţenýrské sítě s nezpevněnou přístupovou komunikací.

Typ pozemku

Ocenění podle

Výpočet

Výsledná cena v Kč po zaokrouhlení

Parcela číslo: 2241

§ 32

* ZC

800,- Kč

odst. 1

* přiráţka 30 % ZCU

1040,-

* sráţka

15 %

Výsledná cena / m²

* sráţka

10 %

300,- Kč

* sráţka

5%

Územní plán:

* sráţka

7%

výstavba RD

* sráţka

8%


ZCU

572,-

Výměra [m²]:

* Ki

2,169

1443

* Kp

0,788

* koeficient

0,30

Počet obyvatel obce: 58 807

293,29,-


41

Výsledná cena celkem 432 900,-Kč

Tabulka č. 8:Výsledky zhodnocení pozemku inţenýrskými sítěmi při úředním ocenění.

Cena Kč / m²

Pozemek bez IS a s nezpevněnou komunikací

administrativní

Pozemek s IS a se zpevněnou komunikací

300,-

510,-


5.2 Role územního plánu při trţním ocenění pozemků Pro cenové porovnání byla pouţita databáze sestavená z údajů získaných z realitních serverů v průběhu prvního čtvrtletí roku 2011. Databáze je z převáţné části tvořena z pozemků leţících v lokalitě města Opavy a blízkém okolí v poloze srovnatelné s oceňovaným pozemkem. Postupným sledováním bylo zjištěno, ţe databáze zemědělských pozemků obsahuje především zahrady a trvalé travní porosty. U pozemků, které stavebními pozemky nejsou, ale nachází se v území, které je zařazeno v územním plánu do funkční plochy rodinné zástavby je trţní cena zjištěna ve dvou variantách. První varianta nabízí ocenění pozemku, který je napojen na veškeré inţenýrské sítě a přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci, ve variantě druhé je tomu naopak, pozemek není napojen na veškeré inţenýrské sítě a přístup je zajištěn po nezpevněné komunikaci. Pro ocenění vybraných pozemků je pouţita multikriteriální metoda (metoda porovnávání na základě více kritérií) přímého porovnání. Z databáze inzerovaných pozemků je pomocí koeficientů a souvisejících indexů odlišnosti zjištěna trţní cena vybraných pozemků.

Indexy odlišnosti [ I ] jednotlivých pozemků vybraných z databáze vyjadřují rozdíl oproti

42

oceňovanému pozemku. Rozdílnost jednotlivých pozemků je určena koeficienty K1 aţ K6, které vyjadřují tyto vlastnosti:

K1 – koeficient úpravy polohy pozemku (srovnatelnost lokality), K2 – koeficient úpravy velikosti pozemku, K3 – koeficient úpravy vyuţití pozemku, K4 – koeficient úpravy dostupnosti inţenýrských sítí, K5 – koeficient úpravy na dopravní dostupnost pozemku, K6 – koeficient úpravy podle odborné úvahy znalce [1].

Tabulka 9:Popis oceňovaného pozemku

Popis oceňovaného pozemku Opava – Kylešovice, okres Opava Oceňovaná parcela č. 2241 se nachází v zastavěné části města Opavy, bliţší lokalita Opava – Kylešovice, která je okrajovou částí města. Podle platného územního plánu je funkční vyuţití parcely určeno pro výstavbu rodinného domu, v katastru nemovitostí je parcela evidována jako orná půda. Přístup na pozemek je z obecní zpevněné komunikace, veškeré inţenýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek není ovlivněn ţádným omezením.

Druh pozemku: stavební parcela Plocha parcely: 1443 m² Zdroj:vlastní tvorba

43

5. 2. 1 Stanovení porovnávací hodnoty zemědělského pozemku ve městě Opava

Tabulka č. 10:Údaje z inzerce, zemědělské pozemky.

Č.

Popis Opava – Kylešovice

1

Pozemky zemědělské půdy v Opavě – Kylešovicích. Pozemky jsou rovinaté, pravidelného tvaru. Voda, plyn, elektřina ve vzdálenosti 100 m.

Druh pozemku: travní porost Plocha parcely: 57 881 m² Cena: 50,- Kč / m²

Č.

TRIMEX REALITY, a.s http://www.sreality.cz/

Popis Markvartovice, okres Opava

2

Zemědělský pozemek v obci Markvartovice, není veden v územním plánu k výstavbě rodinného domu. Výhled na změnu územního plánu do 5 let.

Druh pozemku: orná půda Plocha parcely: 1484 m² Cena: 40,- Kč / m² http://www.rksting.cz/prodej-pozemky-markvartovice-11530/

44

Č.

Popis Hlučín, okres Opava

3

Jedná se o pozemek určený pro zemědělské účely, přístup k pozemku po veřejné komunikaci, v blízkosti venkovská zástavba. Zdroj vody, kanalizace, elektřina není.

Druh pozemku: travní porost Plocha parcely: 6052 m² Cena: 110,- Kč / m² http://www.mmreality.cz/cs/nabidka/151226/

Č.

Popis Háj ve Slezsku, okres Opava

4

Pozemek s trvalým travním porostem. Jedná se o lokalitu, kde je zvýšená poptávka po pozemcích s výhledem dalšího rozvoje obce.

Druh pozemku: louka Plocha parcely: 1398 m² Cena: 90,- Kč / m² http://www.mmreality.cz/cs/nabidka/151235/

45

Č.

Popis Opava - Předměstí, okres Opava

5

Prodáme do osobního vlastnictví zahrádku o výměře 1046 m2. Nachází se v zahrádkářské kolonii "U řeky". Na pozemku nestojí ţádná chatka, ale je oplocen. Na pozemku není ani voda ani elektřina.

Druh pozemku: zahrada Plocha parcely: 495 m² Cena: 200,- Kč / m² http://www.rkrealika.cz/cz/nemovitost/prodej_zahradky_v_opave12092-nemovitost/

Č.

Popis Opava - Komárov, okres Opava

6

Prodej pozemku v Komárově u Opavy. Pozemek je dle územního plánu v oblasti zahrádkářské osady a nachází se v bezprostřední blízkosti ul.Ostravské.

. Druh pozemku: zahrada Plocha parcely: 3340 m² Cena: 460,- Kč / m² http://www.1realitka.cz/reality/prodej-pozemku-v-komarove-okropava-713135.html Zdroj:vlastní tvorba

46

Tabulka č. 11:Zjištění trţí ceny porovnáním pozemků.

Zjištění ceny porovnáváním nemovitostí jako celku Cena

Koef.

Č poţadov aná

redukc e

resp. na zaplacen pramen á ceny

Cena po redukc i na prame n ceny=

K1

K2

K3

Poloh Vel Vy a i uţit kos í t

K4

K5

Dostup Dostu nost pnost inţ. dopra sítí vní

K6

I

Úva ha znal ce

K1 aţ K6 náso bí se

(8)*(9)

Cena oceňov. objektu odvozená ze srovnávac ího = (10)/(17) Kč

(8)

(9)

(10)

(11)

(12 )

(13) (14)

(15)

(16) (17)

(18)

1

50

0,9

45

1

1,2

1

1

1

1

1

45

2

40

0,9

36

1

1

1

0,9

0,9

1

0,81

29

3

110

0,9

99

0,9

1,1

1

0,9

1

1

0,89

88

4

90

0,9

81

0,9

1

1

0,9

1

1

1,056 66

5

200

0,9

180

1

0,9

0,9

0,9

1

1

0,72

131

6

460

0,9

414

1

1,1

1

1

1

1

1,1

455

Celkový průměr

136

minimum

29

maximum

455

K1 koeficient úpravy polohy objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší neţ u oceňovaného: lepší >1, horší<1 – v setinách

47

Na základě porovnání oceňovaného pozemku s pozemky výše uvedenými s přihlédnutím ke skutečnosti, ţe pozemky se nachází ve stejné či obdobně srovnatelné lokalitě oceňovaného pozemku, stanovuji cenu zemědělského pozemku na 136 Kč/m². Výměra pozemku 1443 m². Cena pozemku 1443 * 136 = 196 248,- Kč.

Tabulka č. 12:Výsledná cena zemědělského pozemku při trţním ocenění.

Zemědělský pozemek

Obvyklá cena pozemku v Kč za m²

Obvyklá cena pozemku celkem po zaokrouhlení

trţní

136,-

196 300 ,-


48

5.2.2 Stanovení porovnávací hodnoty nezastavěného stavebního pozemku

Jednotným znakem parcel vybraných k porovnání je napojení pozemku na inţenýrské sítě.

Tabulka č. 13:Údaje z inzerce, stavební pozemky.

Č. 1

Popis Opava - Kylešovice, okres Opava Atraktivní pozemek se nachází v jedné z nejprestiţnějších částí katastrálního území Kylešovice, totiţ v těsné blízkosti vilové čtvrti. O lokalitě si lze udělat obrázek z přiloţených fotografií. Pozemek je Územním plánem Statutárního města Opavy určen k výstavbě rodinných domů. Kompletní inţenýrské sítě se nacházejí na hranici pozemku. Vzhledem k velikosti parcely je moţno jednat o odkoupení její části, preferováni jsou však zájemci o celou parcelu.

Druh pozemku: bydlení s územním rozhodnutím Pl Plocha parcely: 2570 m² Cena: 1300,- Kč / m² Cena celkem: 3 341 000,- Kč http://reality.remax-czech.cz/detail/50907/stavebni-pozemek-v-opavekylesovicich

49

Č.

Popis Opava - Kylešovice, okres Opava

2

Prodej stavebního pozemku v Opavě - Kylešovicích. IS u pozemku, pozemek je zahrnutý v ÚP pro výstavu RD. Nachází se mezi zástavbou RD.

Druh pozemku: bydlení s územním rozhodnutím Plocha parcely: 860 m² Cena: 1700,- Kč / m² Cena celkem: 1 462 500,- Kč http://www.1realitka.cz/reality/prodej-pozemku-pro-bydleni-opava-okropava-657759.html

Č.


3

Nabízíme k prodeji stavební pozemek určený k stavbě RD v Opavě Kylešovicích o výměře cca 926m2. IS u pozemku. Okolní zástavba RD.

Druh pozemku: bydlení s územním rozhodnutím Pl Plocha parcely: 1022 m² Cena: 1350,- Kč / m² Cena celkem: 1 380 000,- Kč http://www.atrim.cz/nemovitosti/items/prodej-stavebniho-pozemku-vkylesovicich.html

50

Č.


4

Exkluzivní nabídka!! Nabízíme k prodeji stavební parcely v klidné lokalitě mezi ulicí Joţi Davida a Hlavní. Výměra parcel je cca 800m2 - 1000m2 (20x40). IS budou přivedeny ke hranici pozemku (plyn, voda, elektřina, kanalizace). Předpokládaný termín výstavby RD - podzim 2012.

Druh pozemku: bydlení s územním rozhodnutím Pl Plocha parcely: 1000 m² Cena: 1700,- Kč / m² Cena celkem: 1 700 000,- Kč http://www.atrim.cz/nemovitosti/items/prodej-stavebniho-pozemku-vkylesovicich.html

51

Č.

Popis Opava - Slavkov, okres Opava

5

Nabízíme k prodeji stavební parcely k výstavbě rodinných domů v klidné lokalitě Slavkova. Stavební pozemky jsou situovány na JIH. Výměra parcel se pohybuje od 798m2 do 832m2. Budování přípojek IS bude zahájeno na jaře 2011 (březen - duben). Po vybudování sítí bude u kaţdého pozemku přípojka elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Pozemky budou přístupny po asfaltové komunikaci. K jednotlivým pozemkům je zpracováno hodnocení radonového indexu a průzkum geologického podloţí pozemku, za coţ je nutno k ceně kaţdého pozemku připočítat částku 18.000,- Kč. Výstavba RD moţná ve druhé polovině roku 2011 (7/2011 8/2011). V obci se nachází veškerá občanská vybavenost, velmi dobrá dostupnost MHD.

Druh pozemku: bydlení s územním rozhodnutím Pl Plocha parcely: 800 m² Cena: 1400,- Kč / m² Cena celkem: 1 120 000,- Kč http://www.atrim.cz/nemovitosti/items/prodej-stavenich-parcel-k-vystavberd-ve-slavkove.html

52

Č.

Popis Opava - Předměstí, okres Opava

6

Nabízíme na prodej poslední pozemek ve velmi pěkné lokalitě na okraji Opavy. Na pozemku je 24 parcel včetně všech IS: elektřiny, plynu, vodovodu, splaškové kanalizace, dešťové kanalizace, asfaltová cesta, chodníky, veřejné osvětlení. Výměry parcel jsou od 780 m2 - 1295 m2. Parcely jsou pro výstavbu rodinného domu. Předběţné dokončení polovina roku 2010, nejzazší termín dokončení 31. 12. 2010. MHD je od parcel cca 2. minuty.

Druh pozemku: bydlení s územním rozhodnutím Pl Plocha parcely: 1000 m² Cena: 1650,- Kč / m² Cena celkem: 1 650 000,- Kč

http://www.1slezskarealitni.cz/329/detail


53

Tabulka č. 14:Zjištění trţní ceny stavebního pozemku porovnáním.

Zjištění ceny porovnáváním nemovitostí jako celku Cena

Koef.

Č poţadovan reduk á ce resp. zaplacená

Cena po redukc i

na na prame prame n ceny n ceny=

K1

K2

K3


K4

K5

Dostup Dostu nost pnost inţ. dopra sítí

K6

I

Úva ha znal ce


vní

(8)*(9)

Cena oceňov. objektu odvozená ze srovnávacíh o= (10)/(17) Kč

(8)

(9)

(10)

(11)

(12 )

(13) (14)

(15)

(16) (17)

(18)

1

1300

0,9

1170

1

1,1

1

1

1

1

0,99

1287,-

2

1700

0,9

1053

1

1

1

1

1

1

1,0

1530,-

3

1350

0,9

896

1

1

1

1

1

1

1,0

1215,-

4

1700

0,9

1530

1

1

1

1

1

1

1,0

1530,-

5

1325

0,9

1193

1

0,9

1

1

1

1

0,9

1134,-

6

1650

0,9

1485

1

1

1

1

1

1

1,0

1485

Celkový průměr

1364,-

minimum

896,-

maximum

1530,-

K1 koeficient úpravy polohy objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší neţ u oceňovaného: lepší >1, horší<1 – v setinách Zdroj:vlastní tvorba

Na základě porovnání oceňovaného pozemku s pozemky výše uvedenými s přihlédnutím ke skutečnosti, ţe pozemky se nachází ve stejné či obdobně srovnatelné lokalitě, stanovuji cenu stavebního pozemku na 1 364,- Kč/m². Výměra pozemku 1443 m². Cena pozemku 1443 * 1364 = 1 968 252,- Kč. 54

Tabulka č. 15:Výsledná cena stavebního pozemku při trţním ocenění.

Stavební pozemek


Obvyklá cena pozemku celkem po zaokrouhlení

trţní

1364,-

1 970 000 ,-


5.2.3 Stanovení porovnávací hodnoty pozemku k zastavění podle územního plánu

Jednotným znakem parcel vybraných k porovnání je vzdálenost inţenýrských sítí, které jsou v inzerci uváděny jako moţnost napojení, inţ. sítě v blízkosti aj.

Tabulka č. 16:Údaje z inzerce, pozemky určené k zastavění podle územního plánu.

Č. 1

Popis Opava – Malé Hoštice, okres Opava Prodej stavebního pozemku pro výstavbu RD, moţnost napojení na inţenýrské sítě. Výměra parcely 1185 m². Klidná lokalita.

Druh pozemku: bydlení bez územního rozhodnutí Plocha parcely: 1185 m² Cena: 750,- Kč / m² Cena celkem: 888 750,- Kč http://www.1realitka.cz/reality/prodej-stavebniho-pozemku-v-opavemale-hostice-144793.html

55

Č.

Popis Opava - Kylešovice, okres Opava Prodej stavebního pozemku v Opavě - Kylešovicích. Moţnost napojení na inţenýrské sítě.

2

Druh pozemku: bydlení bez územního rozhodnutí Pl Plocha parcely: 2280 m² Cena: 1000,- Kč / m² Cena celkem: 2 280 000,- Kč http://www.1realitka.cz/reality/prodej-pozemku-v-opave-kylesovicich118481.html

Č. 3

Popis Opava - Kateřinky, okres Opava Prodáme pozemek, který je určen k výstavbě rodinného domu. Celková výměra je 790 m2. K tomuto pozemku je třeba dodělat veškeré inţenýrské sítě a příjezdovou cestu v součinnosti s vlastníky ostatních pozemků. Je nutno se finančně podílet na vybudování těchto sítí a cesty. Druh pozemku: bydlení bez územního rozhodnutí Plocha parcely: 790 m² Cena: 842,- Kč / m² Cena celkem: 665 000,- Kč http://www.rkrealika.cz/cz/nemovitost/prodej_pozemku_v_opave-12123nemovitost/

56

Č. 4

Popis Hradec nad Moravicí, okres Opava Prodej stavebního pozemku v klidné lokalitě. K pozemku jsou připraveny veškerá povolení a projekty k zasíťování (el., voda, kanalizace, plyn). Pozemek je na rovině v krásném prostředí mimo hlavní komunikace v blízkosti se nachází jízdárna. Vzdálenost do Opavy je 7 km.

Druh pozemku: bydlení bez územního rozhodnutí Plocha parcely: 1382 m² Cena: 650,- Kč / m² Cena celkem: 898 300,- Kč http://www.rksting.cz/prodej-pozemky-hradec-nad-moravici-22297/

Č.

5

Popis Opava - Kylešovice, okres Opava Nabízíme k prodeji pozemek určený ke stavbě RD v Opavě Kylešovicích. Výměra pozemku je cca 877 m². IS - elektřina u pozemku, plyn přes cestu, vlastní ţumpa, dešťovka svedena do příkopu.

Druh pozemku: bydlení bez územního rozhodnutí Plocha parcely: 877 m² Cena: 798,- Kč / m² Cena celkem: 700 000,- Kč http://www.atrim.cz/nemovitosti/items/prodej-pozemku-k-vystavbe-rdv-kylesovicich.html

57

Č.

Popis Opava – Komárovské Chaloupky, okres Opava Nabízíme prodej pozemku, v současné době spadá pozemek do změny územního plánu, kde se připravuje změna na stavební parcelu. Přístup na pozemek je z obecní komunikace, vyuţití inţenýrských sítí je následující: vodovod a plynovod vede v cestě, elektřina se stáhne ze sloupu a odvod splaškových vod se vyřeší pomocí malé čističky u domu nebo kanalizací.

6

Druh pozemku: bydlení bez územního rozhodnutí Plocha parcely: 800 m² Cena: 1095,- Kč / m² Cena celkem: 876 000,- Kč http://www.1slezskarealitni.cz/546/detail Zdroj:vlastní tvorba

Tabulka č. 17:Zjištění trţní ceny pozemku bez územního rozhodnutí o výstavbě porovnáním.

Zjištění ceny porovnáváním nemovitostí jako celku

Č

Cena

Koef.

poţadova ná

redukce

Cena po redukci

na pramen ceny

na pramen ceny=

resp. zaplacená

K1

K2

K3

K4

K5

K6

I

Poloh a

Veli

Vy

Dostu

kost

uţití

Dostupn ost inţ. sítí

Úvaha znalce

K1 aţ K6 násobí se

(8)*(9)

pnost dopra

Cena oceňov. objektu odvozená ze srovnávacího = (10)/(17) Kč

vní

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

(18)

1

750

0,9

675

1

1

1

0,9

1

1

1

608,-

2

1000

0,9

900

1

1,1

1

0,90

1

0,9

0,891

802,-

3

842

0,9

758

1

0,9

1

0,8

1

0,9

0,648

491,-

4

650

0,9

585

1

1

1

0,9

1

1

0,9

527,-

58

5

798

0,9

718

1

0,9

1

0,9

1

0,9

0,72

517,-

6

1095

0,9

986

1

0,9

1

0,8

1

1

0,72

710,-

Celkový průměr

609,-

minimum

491

maximum

802

K1 koeficient úpravy polohy objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší neţ u oceňovaného: lepší >1, horší<1 – v setinách Zdroj:vlastní tvorba

Na základě porovnání oceňovaného pozemku s pozemky výše uvedenými s přihlédnutím ke skutečnosti, ţe pozemky se nachází ve stejné či obdobně srovnatelné lokalitě oceňovaného pozemku, stanovuji cenu pozemku na 609,- Kč. Výměra pozemku 1443 m². Cena pozemku 1443 * 609 = 878 787,- Kč.

Tabulka č. 18:Výsledná cena pozemku bez územního rozhodnutí o výstavbě při trţním ocenění.

Pozemek bez územního rozhodnutí o výstavbě


Obvyklá cena pozemku v Kč celkem po zaokrouhlení

trţní

609,-

878 800 ,-


59

6 Vliv územního plánování na cenu pozemků

V této kapitole je vyjádřen vliv územního plánování na cenu pozemků. Vyhodnocení vlivu je prezentováno formou tabulek a grafů s informačními komentáři.

Základním vlivem, působícím ve volném trţním prostředí na cenu pozemků je vliv nabídky a poptávky, která je úzce spjata s kupní silou obyvatelstva. Dalšími hlavními vlivy, které ze studie vyplynuly, jsou:

velikost a význam obce z hlediska cizineckého a turistického ruchu, územní plán obce – rozvoj, poloha nemovitosti v dané obci, velikost a tvar pozemku, stavební připravenost – zhodnocení inţenýrskou sítí a přístupovou komunikací, geologické podmínky – svaţitost terénu, orientace ke světovým stranám, ţivotní prostředí, ochranná pásma, aj. V tabulce č. 18 jsou vyjádřeny zjištěné úřední a trţní jednotkové ceny vybraných pozemků. Trţní ceny jsou vţdy vyšší neţ administrativní. Výjimku představuje zjištěná úřední cena stavebního pozemku. Pravděpodobnou příčinou vysoké úřední ceny je zřejmě přikládaný důraz na významnost města Opavy, u kterého základní cena m² činí 800 Kč. Dále městu Opava náleţí polohová přiráţka ve výši aţ 100 % ze základní ceny. V případě oceňované parcely bylo z důvodu okrajové lokality města zohledněno navýšení pouze 30 %.

60

Tabulka č. 19:Rekapitulace výsledných jednotkových cen pozemků.

Cena [Kč] / m² Druh pozemku

administrativní

trţní

zemědělský pozemek

14

136

pozemek určený k zastavění dle ÚP

300

609

stavební pozemek

1360

1 364


V tabulce č. 20 jsou porovnány ceny zemědělského pozemku. Trţní cena pozemku je výrazně vyšší oproti ceně administrativní. Pravděpodobným důvodem je chování trhu, kde se předpokládá budoucí prospěch z uţitku, který majiteli pozemek přinese. Zřejmě největším důvodem vyšší trţní ceny je, jak současný vývojový trend realitního trhu naznačuje, předpokládaná moţná změna v územním plánu, která můţe v budoucnu nastat.

Tabulka č. 20:Jednotkové ceny zemědělského pozemku.

Cena zemědělského pozemku

administrativní

trţní

Kč / m²

14,-

136,-


61

Graf č. 1:Ceny zemědělských pozemků.

Zemědělské pozemky 250000 196250

Cena Kč

200000 150000 100000 50000

20210

0 1 administrativní cena

tržní cena


Srovnání cen pozemků, které prokazatelně nejsou pozemkem stavebním, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu jako pozemky určené k zastavění, je v tabulce č. 21. Také v této variantě trţní cena převyšuje cenu administrativní. Nabízí se ukazatel počátečního zhodnocení pozemku inţenýrskými sítěmi a přístupovou zpevněnou komunikací. U pozemku, který není zasíťován, je cena mnohem niţší, zřejmě z důvodu předpokládané další finanční investice budoucího majitele pozemku, a to na vybudování inţenýrských sítí a přístupových cest. Porovnání cen ukazuje, ţe administrativní předpisy výši finančních nákladů na vybudování sítí zohledňují v niţším měřítku.

62

Tabulka č. 21:Jednotkové ceny pozemku určeného k zastavění podle územního plánu.

Cena pozemku v Kč/m² určeného k zastavění podle ÚP

Pozemek bez IS a

Pozemek s IS a se

s nezpevněnou komunikací

zpevněnou komunikací

administrativní

300,-

510,-

trţní

609,-

jiţ jsou pozemky stavebními 1364,-


Graf č. 2:Vývoj cen pozemků určené k zastavění podle územního plánu.

Cena Kč

Pozemky určené k zastavění podle ÚP 700 600 500 400 300 200 100 0

510

609

300

administrativní bez IS a 1s nezpevněnou komunikací administrativní s IS a se zpevněnou komunikací tržní bez IS Zdroj:vlastní tvorba

V tabulce č. 22 jsou uvedeny ceny stavebních pozemků. Pravděpodobnou příčinou vysoké úřední ceny je zřejmě přikládaný důraz na významnost města Opavy, u kterého základní cena za m² činí 800 Kč. Dále městu Opava náleţí polohová přiráţka ve výši aţ 100 % ze základní 63

ceny. V případě oceňované parcely bylo z důvodu okrajové lokality města zohledněno navýšení pouze 30 %. V této variantě je také zhodnocen stupeň výstavby, který ukazuje navýšení ceny pozemku v případě, ţe je z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí zastavěná část pozemku. Trţní cena pozemku, u kterého je zřejmá budoucí zastavěná část z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona, je ovlivněna dalšími okolními faktory, např. zda budoucí stavba vyhovuje novému majiteli a také stupněm zhodnocení.

Tabulka č. 22:Jednotkové ceny stavebních pozemků.

Cena stavebního pozemku v Kč / m²

Je zřejmá budoucí zastavěná část pozemku

Není zřejmá budoucí

administrativní

1690,-

1360,-

trţní

cena podle stupně zhodnocení

1364,-

zastavěná část pozemku


Graf č. 3:Ceny stavebních pozemků.

Stavební pozemky 2000000

1962480

1968260

1750000

Cena v Kč

1500000 1250000 1000000 750000 500000 250000 0

administrativní1


64

tržní

Administrativní ceny jsou znázorněny v grafu č. 4. Cena stavebního pozemku výrazně převyšuje ceny ostatních pozemků a také vykazuje nejvyšší hodnotu i ve srovnání s pozemkem, který je určen k zastavění podle územního plánu. Značný vliv na výši ceny stavebního pozemku a pozemku určeného k zastavění podle územního plánu má vysoká základní cena a následné přiráţky a sráţky. Nejníţe je ohodnocen zemědělský pozemek, u kterého má vliv na cenu přiřazené BPEJ a následné přiráţky – sráţky, které jsou ovlivněny především polohou obce a negativními vlivy.

Graf č. 4:Vývoj administrativních cen pozemků.

Stupně vývoje administrativních cen pozemků 1962480

2100000 Cena Kč

1800000 1500000 1200000

735930

900000

432900

600000 300000 0

20210 zemědělský pozemek

1

pozemek určený k zastavění podle ÚP bez inž. sítí pozemek určený k zastavění podle ÚP s inž. sítí stavební pozemek


Z grafu č. 5 je zřejmé, jak cenu pozemků ovlivňují jednotlivé stupně územního plánování. Zemědělské pozemky jsou velmi specifickou skupinou, mají význam pouze pro úzkou skupinu investorů a tímto je poptávka po zemědělských pozemcích nejniţší. Cena zemědělského pozemku stoupá s tím, jak se přibliţuje jeho vzdálenost k obytným

65

zónám, a tímto se přibliţuje i moţnost budoucí změny územního plánu ze zemědělského pozemku na pozemek stavební.

Další stupeň vývoje zobrazuje pozemek určený k zastavění podle územního plánu. Území, ve kterém se změní funkční vyuţití ploch na plochy obytné, s touto změnou také stoupnou na ceně pozemky do území spadající. V tabulce je zřejmý vývoj cen a nárůst při změně jeho vyuţití. V případě změny vyuţití ze zemědělského pozemku na pozemek, který je určen k zastavění, je výše nárůstu ceny podle této studie o více neţ 320 %.

Nejvyššího stupně vývoje dosahuje pozemek stavební, který se dále můţe zhodnocovat stavbou - zhodnocováním roste cena stavebního pozemku. Z této studie vyplývá nárůst ceny v závislosti na stupni územního plánování - procentuální nárůst ceny mezi pozemkem určeným k zastavění podle územního plánu a pozemkem stavebním je o více neţ 120 %. Důvod vyšší ceny stavebního pozemku je kromě územního rozhodnutí o výstavbě také zhodnocení pozemku inţenýrskou sítí.

Graf č. 5:Vývoj trţních cen jednotlivých pozemků.

Stupně vývoje tržních cen pozemků 2500000 1970000

Cena Kč

2000000 1500000 878800

1000000 500000

196250

0

zemědělský pozemek 1 pozemek určený k zastavění podle ÚP bez inž. sítí stavební pozemek s inž. sítí Zdroj:vlastní tvorba

66

B . Odhad trţní ceny nemovitostí

7 Trţní ocenění bytové jednotky

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ CENY NEMOVITOSTÍ

Bytová jednotka č. 2287 / 7 s příslušenstvím v bytovém domě č. p. 2287 postaveném na pozemku p. č. 2433/3, Olomoucká 7 Opava – Předměstí, Moravskoslezský kraj

Datum ocenění:

14. DUBEN 2011 67

OBSAH Úvodní list Obsah Popisné informace Ocenění Porovnávací metoda Stanovení aktuální trţní ceny

68

Objednatel: Aktuální trţní cena stanovena pro potřeby bakalářské práce [6].

Bytová jednotka č. 2287/7 s příslušenstvím v bytovém domě č. p. 2287 postaveném na pozemku p. č. 2433/3

Podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 921/10000

Věcné břemeno pro dopravní podnik Olomoucká 2287 Opava – Předměstí Moravskoslezský kraj

uvedené na listu vlastnictví č. 9637, katastrální území Opava – Předměstí, obec Opava

nacházející se na adrese:

Olomoucká 2287, 746 01 Opava 1 – Předměstí, okres Opava, Česká republika

69

V tomto ocenění předkládám výsledky šetření.

Tato zpráva o ocenění vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 14. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Stanovená trţní hodnota má slouţit výhradně pro potřeby bakalářské práce a není známo nic o tom, ţe by ocenění mělo zároveň slouţit i pro jiný účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, na listu vlastnictví č. 9637, pro katastrální území Předměstí, obec Opava. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (14. 04. 2011) uţíván výhradně vlastníkem nemovitosti jako bytová jednotka s příslušenstvím.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:

polohu, velikost a vyuţitelnost, technický stav bytové jednotky a bytového domu, nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitostí v dané lokalitě, technické, ekonomické, právní nebo jiné vlivy, prodeje, poptávkové a nabídkové ceny v okolí Předmětem ocenění je jedna bytová jednotka s příslušenstvím a se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu. Jakýkoliv jiný majetek (vnitřní zařízení), byl z ocenění vyloučen. Výměry bytové jednotky a bytového domu byly převzaty z poskytnutých podkladů.

70

7.2 Popisné informace

7.2.1 Popis lokality

Oceňovaný nemovitý majetek – bytová jednotka č. 2287/7 se nachází v blízkosti centra města Opavy, v docházkové vzdálenosti od středu města cca 300 m. Okolní zástavba je řadová, převáţně tvořená nízkopodlaţními zděnými bytovými domy z přelomu 19. a 20. století. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení vyšší kategorie. V docházkové vzdálenosti od bytového domu je k dispozici veškerá občanská vybavenost (obchody, banky, kulturní zařízení, apod.). Zastávky městské hromadné dopravy (autobus, trolejbus) jsou rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, kapacita těchto míst není plně dostačující.

7.2.2 Oceňovaný majetek

Podle skutečností, které byly zjištěny na místě a podle poskytnutých podkladů je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt není určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení majitele má byt příslušenství – uzamykatelnou sklepní kóji. Majitel oceňovaného bytu má právo uţívat společné domovní prostory.

7.2.2.1 Historie

Bytový dům, v němţ se oceňovaná bytová jednotka nachází, je původní městský řadový dům z 30. let 20. století, postaven v tradiční zděné technologii. V celém bytovém domě jsou jen 71

bytové jednotky, nebytové prostory – obchody, restaurace, aj. se v domě nevyskytují. V uplynulém roce byl celý bytový dům rekonstruován – byly provedeny nové rozvody domovních instalací, výměna oken, opravena střecha, fasáda a upraveny společné domovní prostory.

7.2.2.2 Pozemek

Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 921/10000 na parcele p. č. 2433/3 o výměře 221 m². Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu celkové trţní hodnoty.

7.2.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby ani venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 921/10000 na společných částech domu – jedná se především o přípojky sítí. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, jejich hodnota je zohledněna při výpočtu celkové trţní hodnoty.

7.2.2.4 Bytová jednotka

Oceňovaný byt je přístupny z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn plnými bezpečnostními dveřmi. Dispozice bytu 2+1 obsahuje - dva pokoje směrem do Olomoucké ulice, kuchyni do ulice Náměstí Slezského odboje a komoru, koupelnu, WC směrující do dvora. Byt je situován ve 4. nadzemním podlaţí. Vodorovné nosné konstrukce tvoří rovné trámové stropy. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou klasické, zděné z plných pálených cihel. Všechny prvky HSV jsou bez statických poruch a závad, nebo jevů trhlin, plísně apod. 72

Prvky PSV jsou ve standardním provedení. Jedná se především o ústřední vytápění s ocelovými radiátory, potrubní rozvody a plynový kotel jako zdroj tepla, zařizovací předměty koupelny a WC, kuchyňskou linku, povrchové obklady stěn a podlah.

7.2.2.5 Výměry podlahové plochy jednotlivých místností a sklepů

Ke dni ocenění tvoří bytová jednotka:

Tabulka 23:Podlahové plochy bytu.

Názvy jednotlivých místností

Podlahové plochy bytu [m²]

Předsíň

6,39 m²

Pokoj 1

24,03 m²

Pokoj 2

19,50 m²

Kuchyně

10,80 m²

Koupelna

3,19 m²

WC

1,09 m²

Plocha bytu celkem

65,00 m²

Sklepní kóje,

2,50 m²

ne místnost Zdroj:vlastní tvorba

73

7.3 Ocenění

7.3.1 Úvod

Při stanovení trţní hodnoty je pouţita porovnávací metoda ocenění. Porovnávací metoda srovnává trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za obdobné a srovnatelné typy nemovitostí v blízkém okolí oceňované nemovitosti.

7.4. Porovnávací metoda

7.4.1 Stanovení trţní hodnoty pozemku

Trţní hodnota pozemku není oceněna samostatně, je zohledněna při výpočtu majetku jako celku.

7.4.2 Stanovení trţní hodnoty nemovitostí jako celku

Na základě průzkumu prodejních cen bytových jednotek v cihlových domech ve městě Opava, stanovuji cenu bytové jednotky č. 2287/7následovně: Pro porovnání byly pouţity bytové jednotky ve zděných bytových domech ve srovnatelných lokalitách. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve městě Opava na ul. Olomoucké. V dané lokalitě se jedná o lukrativní umístění.

74

Tabulka 24:Zjištění ceny porovnáním.

Tab. 1 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 č. lokalita

oceň. obje kt

Balkon, výměra počet vlastnict sklep, výtah podl. ploch místnos ví A - ano, tí v m2 N - Ne balkon-A

Opava 2+1

osobní

sklep-A

65

ul. Olomoucká výtah-N

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

jiné, stav, stáří

v nabídce nebo realizaci

Byt 2+1 ve 4.NP, v cihlovém bytovém domě, sklep, vybavení standard, v dobrém technickém stavu, stáří domu cca 80 let. Parkování u domu. (7)

(8)

Byt 2+1 v os. vlastnctví, ve 2.NP balkon-N Opava 1

2+1

osobní

sklep-A

54

Krnovská výtah-N

cihl. domu. Byt je po celkové rekonstrukci. Nová kuchyňská linka, rohová vana. K bytu patří zděný sklep 10m². Za domem je zahrada. Ţádaná lokalita Opavy. Comfort reality

balkon-A Opava 2

2+1

osobní

sklep-A

83

Nám. Sv. Hedviky

Byt 2+1 po celkové rekonstrukci, spíţ, komora, balkon, 2x sklep. Prostorná koupelna s rohovou vanou. Kompletní rekonstrukce byt. domu. Parkování před domem.

výtah-N Atrim

balkon-N Opava 3

2+1

osobní

sklep-A

68

Na Rybníčku

Byt 2+1 v 1.NP cihlového byt. domu. Byt je po celkové rekonstrukci. Vlastní plynový kotel,plastová okna, vestavěné skříně. K bytu patří sklep.

výtah-N MM reality

balkon-A Opava 4

2+1

Osobní

sklep-A

85

Pekařská výtah-N

Byt v cihl. domě ve 2.NP s terasou, komorou na chodbě, sklep. Kolaudace bytu před 4 lety. Nová kuchyně, koupelna, podlahy. K bytu je k uţívání velká zahrada za domem. Parkování ve dvoře. Atrim

Opava 5

balkon-A 2+1

Nákladní

osobní

69 sklep-A

75

Byt se nachází v cihlovém domě v blízkosti centra města. Je po rozsáhlé rekonstrukci, nové rozvody elektro, plynu,vody,nové

výtah-N

omítky,plastová okna.

balkon-A Opava 6

2+1

Osobní

sklep-A

72

Nákladní

Byt v cihl. domě v 1.NP, byt je v udrţovaném stavu , má samostatné ústřední topení na plyn. Koupelna s vanou, umyvadlem a WC. Kuchyňská linka s plynovou troubou a digestoří.

výtah-N

Sting Byt ve 2. NP cihlového domu. Byt je udrţován, zachovány stylové dveře.V domě i bytě jsou nové rozvody vody, elektro, plynu,nová střecha.K bytu patří sklep a půda.

balkon-A Opava 7

2+1

Osobní

Remax

sklep-A

78

Olomoucká výtah-N

Sting Zdroj:vlastní tvorba

V tabulce č. 25 je provedeno porovnání výše uvedených porovnávacích nemovitostí s oceňovanými nemovitostmi na základě přepočtu na uţitkové plochy a na základě koeficientů, kdy jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt lepší neţ oceňovaný. Koeficientem redukce na zdroj ceny cena nabídková nabízená na trhu s nemovitostmi tj. koeficient redukce < 1 (např. 0,95 aţ 0,85 dle zdroje a mnoţství informací) Koeficienty K1 aţ K6, K1 koeficient úpravy polohy objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší neţ u oceňovaného: lepší > 1, horší < 1) K2 koeficient úpravy na charakter ploch a jejich vybavení (kolikrát je u srovnávacího lepší či horší neţ u oceňovaného (lepší > 1,horší< 1) K3 koeficient úpravy zda se jedná o objekt v lepší stavebně-technickém stavu nebo horším lepší > 1 horší < 1 K4 koeficient úpravy na dopravní návaznost a zasíťování, (lepší > 1, horší < 1)

76

K5 koeficient úpravy na velikost pozemku větší > 1, menší < 1 K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší, horší) KC koeficient celkový KC = K1*K2*K3*K4*K5*K6

Tabulka 25:Zjištění ceny porovnáním. č.

K1

Cena poţadovaná resp. zaplacená přepočtená na m2 uţ.pl.

Koef. redukce

Cena po redukci

na pramen ceny

na pramen ceny

K2

K3

Charakter Poloha uţitných ploch

K4

K5

Stáří popř. stavebně- Vybavení Parkování budovy technický stav

K6

Úvaha znalce

KC Cena oceňovaného objektu (16)

odvozená ze srovnávacího (Kč)

1

27 222

0,9

24 500

1

1

1

1

1

1

1

24 500

2

26 265

0,9

23 639

1

1,1

1

1

1

1

1,1

21 490

3

26 470

0,9

23 823

1

1

1

1

1

1

1

23 823

4

32 824

0,9

29 542

1

1,1

1

1

1

1

1,1

26 856

5

17 917

0,9

16 125

0,9

1

1

1

1

1

0,9

14 513

6

19 103

0,9

17 193

0,9

1

1

1

1

1

0,9

15 474

Celkový průměr

20 456

minimum

14 513

maximum

26 856


Na základě porovnání oceňované bytové jednotky s jednotkami výše uvedenými a s přihlédnutím ke skutečnosti, ţe byty se nachází ve stejné či obdobně srovnatelné lokalitě oceňované bytové jednotky, stanovuji cenu bytu 2+1 na 20 456 Kč/m2. Výměra bytové jednotky 65 m². Cena bytu 3+1 činí 20 456 * 65 = 1 329 640,-Kč

Obvyklá cena bytové jednotky 2+1 činí

1 329 640,- Kč

Slovy: Jeden milion tři sta dvacet devět tisíc šest set čtyřicet korun českých.

77

7.5 Věcná břemena Na bytovém domě vázne věcné břemeno pro dopravní podnik. Jedná se o kotvení trolejí.

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. [13]: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou. Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku 10 000 Kč. Hodnota věcného břemene: 921,- Kč Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti sniţuje hodnotu nemovitosti, a proto se od hodnoty nemovitosti odečítá.

10 000,- Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem:

* 921 / 10 000

Ocenění věcného břemene činí:

- 921,- Kč

7.6 Stanovení aktuální trţní ceny nemovitostí Tabulka 26:Rekapitulace zjištěných cen.

Porovnávací hodnota

1 329 640,-Kč

Věcná břemena

-

Obvyklá cena po zaokrouhlení

921,-Kč

1 328 720,-Kč

78

Aktuální trţní cenu oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 9637 v k. ú. Opava – Předměstí ke dni ocenění stanovuji na základě skutečností a zjištěných cen metodou porovnávací ve výši: Kč 1 328 720,Slovy: Jeden milion tři sta dvacet osm tisíc sedm set dvacet korun českých. Zdroj:vlastní tvorba

79

8 Trţní ocenění administrativní budovy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ CENY NEMOVITOSTÍ

Administrativní budova č.p. 11 / 7 Pozemky p. č. 196 / 1 a p. č. 197 Krnovská 7 Opava – Předměstí Moravskoslezský kraj

Datum ocenění:

14. DUBEN 2011 80

OBSAH Úvodní list Obsah Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Stanovení aktuální trţní ceny

81

Aktuální trţní cena stanovena pro potřeby bakalářské práce [4]

14. duben 2011

Administrativní budova č. p. 11/7 Pozemky p. č. 196/1 a p.č. 197

uvedené na listu vlastnictví č. 12146, pro katastrální území Opava – Předměstí, obec Opava

nacházející se na adrese

Krnovská 11/7, 746 01 Opava 1 – Předměstí, Česká republika

V tomto ocenění předkládám výsledky šetření.

Tato zpráva o ocenění vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 14. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Stanovená trţní hodnota má slouţit výhradně pro potřeby bakalářské práce a není mi známo nic o tom, ţe by ocenění mělo zároveň slouţit i pro jiný účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, na listu vlastnictví č. 12146, pro katastrální území Předměstí, obec Opava. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 14. 04. 2011 je přílohou tohoto ocenění.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (14. 04. 2011) uţíván výhradně jako standardní administrativní budova s přízemním obchodním prostorem. Ţádný prostor oceňované budovy 82

nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné informace o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku, velikost, technický stav a vyuţitelnost oceňované budovy a venkovních úprav, nejlepší a nejvyšší vyuţití, nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitosti v dané lokalitě, náklady na pořízení nemovitostí jako nových sníţených o jejich opotřebení (opotřebení vyznačuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, právními nebo jinými vlivy), prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného v okolí, čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je jedna samostatně stojící budova a dva pozemky. Jakýkoliv jiný majetek (vnitřní zařízení), byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z poskytnutých podkladů.

8.2 Popisné informace

8.2.1 Popis lokality

Oceňovaný majetek – administrativní budova č. p. 11, je umístěna v blízkosti centra Opavy, v docházkové vzdálenosti cca 300 m. Lokalita je tvořena administrativními a rezidenčními nemovitostmi. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně standardní lokalitu. V docházkové vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost, zastávky MHD (tramvaj i autobus).

83

Parkování je moţné pouze na přilehlých veřejných prostranstvích, jejichţ kapacita je velmi omezená, v docházkové vzdálenosti cca 200 m. V objektu ani na přilehlém pozemku nejsou parkovací místa. Kvalita pohledových horizontů je standardní, v rámci administrativní a rezidenční lokality nízkopodlaţního objektu.

Negativem lokality je značné zatíţení hlukem a smogem z dopravy přilehlé ulice.

8.2.2 Oceňovaný majetek

Podle skutečností, které byly zjištěny na místě a podle poskytnutých podkladů je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v administrativním domě poskytování pronajímatelných prostor – administrativních a skladových. Budova je určena výhradně k podnikatelské činnosti, i kdyţ je v katastru nemovitostí zapsána pod způsobem vyuţití objekt k bydlení. Změna uţívání objektu z bytového domu na kancelářské prostory je doloţena kolaudačním rozhodnutím vydaným Magistrátem města Opavy dne 29. 9. 1997. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem dvou pozemků a administrativní budovy.

8.2.2.1 Historie

Předmětem ocenění je původní městský řadový dům starý 80 let, který byl celkově rekonstruován a přistavěn v zadní části, nadstaven o třetí nadzemní podlaţí a byla provedena účelová vestavba podkroví pod novou střechou. Původní zdivo je tl. více jak 90 cm, nadstavba a přístavba tl. 45 cm. Stropy nad suterénem jsou klenbové, nad přízemím původní dřevěné trámové s podhledem, ostatní stropy jsou nové Hurdis desky do ocelových nosníků. Čelní fasáda je členitá, střešní krytina Bramac. Schodiště je ţelezobetonové. Rekonstrukce objektu s nadstavbou, vestavbou a přístavbou byla provedena v roce 1997.

84

8.2.2.2 Pozemek

Předmětem ocenění jsou dva pozemky uvedené na listu vlastnictví č. 12146, které tvoří jeden funkční celek. Parcela číslo 196/1 o výměře 263 m², z větší poloviny zastavěná oceňovanou administrativní budovou, vedená na katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Druhá parcela číslo 197 o výměře 48 m² vedená na katastru nemovitostí v druhu pozemku jako zahrada. Pozemky jsou rovinné, vytvářejí celkový tvar obdélníkový. Na pozemky není přístup z ulice, pouze přes oceňovaný administrativní dům. Z tohoto důvodu je nezastavěná část pozemku bez dalšího vyuţití. Pozemky jsou napojeny na systémy inţenýrských a sdělovacích sítí.

8.2.2.3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou vzhledem k hodnotě budovy a pozemku minimální. Jedná se jen o přípojky sítí. Trţní hodnota venkovních úprav je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.

8.2.2.4 Administrativní budova

Předmětem ocenění je standardní řadová administrativní budova stáří 80 let. Celkem obsahuje jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaţí. Podzemní podlaţí pod částí půdorysu domu je tvořeno schodištěm do sklepa a dvěma sklepními místnostmi vyuţívanými k technickým účelům. V prvním nadzemním podlaţí je prodejna, sklad, soc. zařízení prodejny, šatna, chodba, 2x zádveří, 2x chodba, schodiště a technická místnost. V technické místnosti je umístěn plynový kotel, který zajišťuje ohřev vody a vytápění celého domu. Ve druhém aţ

85

čtvrtém nadzemním podlaţí jsou umístěny kancelářské prostory. V kaţdém patře jsou vţdy čtyři kanceláře, chodba, schodiště, 2x sociální zařízení.

86

8.2.2.5 Aktuální vyuţití majetku, výměry jednotlivých podlaţí

Ke dni ocenění tvoří oceňovaná administrativní budova:

Tabulka č. 27:

Název podlaţí 1. PP – sklepní prostory

Zastavěná plocha [m²] * Konstrukční výška [m] = Součin [m³] Třída S1

5,47 * 14,70 = 80,41 m² 80,41 m² * 2,75 m = 221,13 m³

1. NP

Třída S

8,06 * 19,46 = 156,85 m² 156,85 m² * 3,68 m = 577,21 m³

2. NP

Třída S

(8,06 * 14,76) + (2,60 * 3,70) = 128,59 m² 128,59 m² * 3,84 m = 493,79 m³

3. NP

Třída S

128,59 m² 128,59 m² * 3,30 m = 424,35 m³

4. NP – podkroví

Třída S

128,59 m²

a zastřešení

128,59 m² * 5,85 m = 752,25 m³


1

Poznámka: Symbol S označuje standard a typ prostoru ve vazbě na výši nájmu

87

8.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

Nejvyšší a nejlepší vyuţití pozemku a budovy, které je moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, je takové, jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Oceňované nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí jako bytový dům, přiloţeným kolaudačním rozhodnutím, funkčním vyuţitím a územně plánovací dokumentací odpovídají domu administrativnímu. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho uţívání z technického hlediska, provozování není podmíněno rozsáhlou investicí. Nemovitost splňuje podmínku okamţité vyuţitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem za trţní nájemné, nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem ke skutečnosti, ţe je celý administrativní dům pronajat za trţní nájemné, je i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

8.4 Ocenění

8.4.1 Úvod

Při stanovení trţní hodnoty jsou zpravidla uţívány tři metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda srovnává trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za obdobné a srovnatelné typy nemovitostí. 88

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku, jakoby nového, sníţené o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţila kombinaci všech tří metod. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění nemovitostí jako celku jsem pouţila všechny tři metody ocenění.

8.5 Porovnávací metoda

8.5.1 Stanovení trţní hodnoty pozemku

Při stanovení trţní hodnoty pozemku je předpokládáno, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním administrativní budovy jsou porovnány 3 pozemky, jejichţ prodej se uskutečnil v letech 2006 aţ 2009 v blízkých lokalitách. Jedná se o skutečně dosaţené prodejní ceny uvedené v kupních smlouvách (vybrány z vlastní databáze). Korekční činitel pro úpravu cen stanoven nebyl, neboť se domnívám a z průzkumu trhu bylo vysledováno, ţe ceny odpovídají současné kupní poptávce. Srovnávací jednotkou je cena za jeden metr čtvereční pozemku. V současném období se nabídka samostatných pozemků určených k zástavbě administrativním domem v centru města nevyskytuje. Pro porovnání jsou pouţity srovnatelné pozemky svým uţitím a srovnatelné lokalitou.

89

Tabulka č. 28:Identifikační údaje porovnaných pozemků.

Oceňovaný pozemek Pořadové číslo pozemku

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek

0

1

2

3

Název pozemku

zastavěná plocha a nádvoří

stavební pozemek

stavební pozemek

stavební pozemek

Parcelní číslo

196/1, 197

205, 204

303, 379/4

285

Adresa pozemku

Krnovská 11

Krnovská 9

Náměstí Republiky

Na Rybníčku

Katastrální území

Předměstí

Předměstí

Předměstí

Předměstí

Obec

Opava

Opava

Opava

Opava

Okres

Opava

Opava

Opava

Opava

2 158 800

1 669 500

1 862 400

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

311

771

477

582

Cena za 1 m2

2 710

2800

3500

2400

2009

2006

2009

Datum transakce Zdroj:vlastní tvorba

90

Tabulka č 29:Popis porovnávacích pozemků.

pozemek č.

lokalita

účel uţití

Oce ň. Opava Stavební Krnovsk poze pozemek á 11 mek

1

Opava Krnovsk á 9

Stavební pozemek

311

771

Opava 2

Náměstí Stavební Republik pozemek y

Na Rybníčk u

Stavební pozemek

Nabídka real. kancel.

Pozemek v Opavě – Předměstí o výměře 311 m².Pozemek je určen ke komerční a bytové zástavbě, přístupová komunikace je obecní. Pozemek se nachází cca 300 m od centra města. Stavební pozemek v blízkosti centra města. Pozemek je zahrnutý v ÚP pro bytovou a administrativní výstavbu.

2 800,-

kupní smlouva

477

Stavební pozemek v centru města Opavy . V územním plánu kupní 3 500,je určen k zástavbě občanské smlouva vybavenosti.

582

Prodej stavebního pozemku v centru Opavy . Plocha občanské vybavenosti a bytové výstavby.

Opava 3

popis

výměra m2

Cena v Kč/ m2


91

2 400,-

kupní smlouva

Tabulka č. 30:Zjištění ceny pozemku porovnáním.

Cena

Koef.

Č poţadovan reduk á ce resp. zaplacená

Cena po redukc i

na na prame prame n ceny n ceny=

K1

K2

K3


K4

K5

Dostup Dostu nost pnost inţ. dopra sítí

K6

I

Úva ha znal ce


vní

(8)*(9)

Cena oceňov. pozemku odvozená ze srovnávacíh o= (10)/(17) Kč

(8)

(9)

(10)

(11)

(12 )

(13) (14)

(15)

(16) (17)

(18)

1

2 800

1

2800

1

1,1

1

1

1

1

1,1

2 545

2

3 500

1

3 500

1,1

1

1

1

1

1

1,1

3 181

3

2 400

1

2 400

1

1

1

1

1

1

1

2 400

Celkový průměr

2 710

minimum

2 400

maximum

3 181

Redukce ceny z důvodu zastavěnosti oceňovaného pozemku – K 7 K7

0,9

2439


Na základě porovnání oceňovaného pozemku s pozemky výše uvedenými s přihlédnutím ke skutečnosti, ţe pozemek se nachází v širším centru města, ale je z celé části zastavěn objektem, stanovuji cenu pozemku na 1 000 Kč/m². Výměra pozemku 311 m² . Cena pozemku 1 000 * 311 = 311 000,-Kč.

Obvyklá cena pozemku po zaokrouhlení

311 000,- Kč

Slovy: Tři sta jedenáct tisíc korun českých. 92

8.5.2 Stanovení trţní hodnoty administrativní budovy Pro porovnání jsou pouţity srovnatelné budovy svým vyuţitím a charakterem obchodně kancelářských objektů, přibliţně srovnatelného vybavení a srovnatelné lokalitou, které jsou nabízeny na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě v 1. čtvrtletí roku 2011.

Tabulka č. 31:Popis porovnávacích nemovitostí administrativní budovy.

Tab. č. – Popis porovnávacích nemovitostí Nabídka real. kancel. č.

(1)

1

Lokalita

(2)

Opava Dolní náměstí

Účel uţití

(3)

Kancelářské obchodní bytové prostory

Zast. plocha v m2

Uţitko vá plocha v m2

(4)

(5)

352

1500

Pozemek

Jiné

v m2

(tech. stav, stáří, vybavení)

(6)

400

Komerční budova se nachází v atraktivní části centra města. Skládá se ze čtyř nadzemních podlaţí a jednoho podzemního podlaţí. Je po celkové rekonstrukci, která proběhla v roce 1998. Skládá se z obchodních a kancelářských prostorů.

nabídková popř. zaplacená v Kč

(7) a (8)

MM reality Nabídková cena: 24 000 000 Kč

2

Opava Nákladní

Kancelářské obchodní bytové

350

1750

1202

Prodej komerční nemovitosti v centru Opavy. Objekt je po celkové rekonstrukci na vlastním pozemku s vlastním parkovištěm. Bezbariérové řešení celého domu podporuje nově zbudovaný výtah. V 1.PP se nachází restaurace a bar se sociálním zázemím. 1.NP kanceláře,bar. 2.NP kancelářské prostory, ordinace lékaře, společenský sál s kuchyní. 3. NP šicí dílny, šatny pro personál. 4. NP 4 bytové jednotky.

RK plus

prostory

Nabídková cena: 16 000 000 Kč

3

Opava Kolářova

Obchodní kancelářské prostory

250

1000

300

Prodej komerční nemovitosti v centru města Opavy. Dům se skládá z 1. PP aţ 4. NP . Tvoří přízemní obchodní prostory a kancelářské prostory v jednotlivých patrech. Dům je po celkové rekonstrukci v roce 2000. Parkování je zajištěno na přilehlé ulici.

93

RK ILMA Nabídková cena: 8 500 000 Kč

Opava 4 Pekařská

Obchodní kancelářské bytový prostory

Prodej administrativní budovy v blízkosti centra města Opavy. Dům je po celkové rekonstrukci v roce 1998. Dům má jedno podlaţí podzemní a tři podlaţí nadzemní, z toho třetí podlaţí je podkrovním. 190

760

Opava Kolofíkovo nábřeţí

Kancelářské bytové prostory

Nabídková cena:

263

7 500 000

V suterénu se nachází restaurace, přízemní prostory jsou obchodní. 2. NP – prostory kancelářské, podkroví je tvořeno bytovou jednotkou. Parkování je na přilehlé ulici

Obchodní 5

RK IMLA

320

1280

520

Administrativní budova s restaurací a bytovými prostory. V roce 2008 proběhla na domě rekonstrukce a přístavba bytové části. Budova je tvořena: sklepními prostory, restaurací v přízemí, ve 2. NP se nachází sídlo stavební firmy, 3. NP tvoří 4 bytové jednotky. Parkování je zajištěno ve dvoře.

RK ILMA Nabídková cena: 9 500 000

Tabulka č. 32:Zjištění ceny administrativní budovy porovnáním.

Tab. – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku

Cena požadovan á resp. zaplacena

výměr a užitný ch ploch v m2

Koef. Cena po reduk redukci ce

K1

K2

K3

K4

K5

K6

Cena přepočten poloha vybav stáří popř. dopravní výměra úvah a na na na enost stavebnět návaznos pozem a výměru pram pramen ků, objekt echnický ta znalc užit. ploch výměra en ceny u stav zasíťován e zpevně ceny =(7)*(8) í

KC

Cena oceňovaného objektu

(1-6)

odvozená ze srovnávacího =(10)/(17) Kč

(18)

ných pl.

(8a)

(6)

(8b)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

24 000 000

1500

16 000

0,80

12800

1,1

1

1

1

1

1

1,1

11 636

16 000 000

1750

9 143

0,90

8229

1

1,05

1

1

1,05

1

1,1

7 481

8 500 000

1000

8 500

0,90

7 650

1,05

1

1

1

1

1

1,05

7 286

7 500 000

760

9 868

0,90

8 881

0,9

1

1

1

1

1

0,90

9 868

9 500 000

1280

7422

0,90

6 680

0,9

1

1,05

1

1,05

1

0,99

6 748

celkem průměr

Kč

8 604

Minimum

Kč

6 748

Maximum

Kč

11 636

94

Na základě porovnání administrativní budovy s výše uvedenými a s přihlédnutím ke skutečnosti, ţe budovy se nachází ve stejné lokalitě budovy oceňované, stanovuji cenu administrativní budovy na 8 604 Kč/m2. Výměra uţitných ploch 623,03 m². Cena pozemku 8 604 * 623,03 = 5 360 550,-Kč.

Obvyklá cena administrativní budovy činí po zaokrouhlení

5 400 000,- Kč

Slovy: Pět milionů čtyři sta tisíc korun českých.

8.6 Výnosová metoda

8.6.1 Stanovení výnosové hodnoty administrativní budovy

Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu, diskontovaných odúročených na současnou hodnotu. Jedná se o tzv. jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos nemovitosti. V tomto ocenění byla zjištěna hodnota z dosaţeného ročního nájemného, sníţeného o roční náklady na provoz. Do nákladů je započítána daň z nemovitosti, pojištění stavby, průměrné roční výdaje na údrţbu a opravu, výdaje na správu nemovitosti a odpisy – amortizace stavby. Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění ve dvou variantách - skutečně dosahovaného a z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace zjištěného výnosu (úrokové míry). Ve výpočtech není vycházeno z cen za spotřebu energie, nájemcům jsou účtovány na základě jejich skutečného čerpání.

95

Tabulka č. 33:. Uţitná plocha v m².

Uţitná plocha

Objekt

v m2 Administrativní budova

623,03

Celkem

623,03


8.6.1.1 Stanovení výnosové hodnoty administrativní budovy podle skutečného výnosu

Výše nájemného za pronájem obchodních a kancelářských prostorů vč. soc. zázemí je stanoveno na základě skutečné výše nájmů.

96

Tabulka č. 34:Výpočet hrubého ročního nájemného – skutečná výše. Charakter prostor Objekt

UŢ. PL. k pronájmu

Nájemné v Kč/m2/rok

Nájemné v Kč/rok

Nájemné v Kč/měsíc

1a) Obchodní prostory - přízemí

prodejna

70

1 543

108 010

9 000

1b) Nebytové prostory – 2. NP

lékařská ordinace

35

1000

35 000

2 917

1c) Nebytový prostor – 2. NP

kadeřnictví

35

1030

36 050

3 000

1d) Kancelářské prostory – 2. NP

kancelář účetní firmy

19

1000

19 000

1 583

1e) Kancelářské prostory – 3. NP

kancelář – fa Nesvadba

16,70

900

15 030

1 253

1f) Kancelářské prostory – 3. NP

realitní kancelář ILMA

32

600

19 200

1 600

1g) Nebytové prostory – 3. NP

kosmetické studio – Mary Kay

18

730

13 140

1095

1h) Kancelářské prostory – 4. NP

kancelář – fa Kudellová

16,70

862

14 395

1 200

51,43

700

36 000

3 000

20

900

18 000

1500

313,83

9265

313 825

26 148

1ch) Kancelářské prostory – 4. NP kancelářské prostory – fa Starečková 1i) Kancelářské prostory – 4. NP

jazyková škola

Celkem Zdroj:vlastní tvorba

Tabulka č. 35:Výpočet nájemného za zpevněné plochy – skutečná výše. Výměra pl. Nájemné v k pronájmu Kč/m2/rok

Další dosaţitelné nájemné za zpevněné plochy

Pozemky k pronájmu – přístup pouze z budovy - nepronajaty


97

0

0

Nájemné v Kč/rok

Nájemné v Kč/měsíc

0

0

Tabulka č. 36:Výpočet výnosové hodnoty – skutečná výše. Zadání Pozemek – výměra celkem

VP

m2

311

Zastavěná plocha za všechny stavby

ZP

m2

156,85

Podlahová plocha k pronájmu celkem

PP

m2

623,03

Obestavěný prostor za všechny objekty

OP

m3

2 468,73

Reprodukční cena za všechny objekty

RC

Kč

14 385 290

Stáří

S

roků

80

Doba dalšího trvání

T

roků

30

Časová cena celkem za všechny objekty

C

Kč

Úroková míra pro amortizaci

ia

10 069 703 0,03

Příjmy ( za rok ) Nj

Kč/ m2/r

26 148

Nj* PP

Kč/r

313 825

-3 %

Kč/r

- 9 415

Kč/r

0

Nh

Kč/r

304 410

Daň z nemovitosti

skutečnost

Kč

6 066

Pojištění

skutečnost

Kč

3 209

Oprava a údrţba

skutečnost

Kč

35 000

Správa nemovitosti

1% z nájmu

Kč/r

2 700

Amortizace

X=C*i/q³º-1

Kč/r

45 688

V

Kč/rok

92 663

N=Nh-V

Kč/rok

211747

u

%/rok

7

Dosaţitelné měsíční nájemné - průměrné Dosaţitelné hrubé nájemné za všechny objekty Odhady ztráty nájemného Další event. nájemné – zpevněné plochy Hrubé nájemné ročně celkem Výdaje ( za rok )

Výdaje celkem Čisté roční nájemné Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty Úroková míra setinná Úročitel

i = u /100

0,07

q = 1+ i

1,07

Vztah pro výpočet – věčná renta

Cv = N / i

Výnosová hodnota

C ve

Kč

3 024 957

Výnosová hodnota ( po zaokrouhlení )

Cv

Kč

3 025 000

98


Výnosová hodnota po zaokrouhlení činí:

Kč 3 025 000,-

Na základě výše uvedených skutečností je výnosová hodnota administrativní budovy stanovena na 3 035 000,- Kč. Slovy: Tři miliony třicet pět tisíc korun českých.

8.6.1.2 Stanovení výnosové hodnoty administrativní budovy podle obvyklého nájemného Obvyklým nájemným se rozumí výnos, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek, v dané lokalitě a čase obvykle získat.

Tabulka č. 37:Porovnání obvyklého nájemného. Tab. č. 1 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje Nabídka real. kancel. č.

Lokalita

Vyuţití

Poloha v domě

Plocha

Druh

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

100

Pronájem komerčních prostor o výměře 100 m2, které lze eventuelně rozdělit. Prostory se nacházejí ve středu města Opavy naproti radnici ve 2 NP. Široká moţnost podnikání - od obchodu, sluţeb, kanceláří, svatebního salónu, baru, kavárny atd. K dispozici výloha v přízemí.

1

Opava Horní náměstí

obchod, sluţby,

2. NP

kanceláře

cena poţadovaná popř. v Kč

zaplacená

(7) a (8) RK Sting

Cena nájemného v Kč/m²: 3 000,MM Reality

Opava 2

Dolní náměstí

komerční

1. NP

30

Pronájem komerčních prostor o výměře 30 m2. Prostory jsou v 1. patře obchodního centra Pasáţ. Moţnost připojení k internetu. Nájem včetně sluţeb 6.800,-/měsíc. Kauce ve výši 2 nájmů.

Cena nájemného v Kč/m²: 2 724, RE-MAX

Opava 3

Sady Svobody

obchodní, kancelářs ké prostory

přízemí

155

Nabízíme k pronájmu velice pěkné obchodní prostory o celkové uţitné ploše 155 m2 v historickém centru Opavy na ul. Sady Svobody 4 vedle pobočky pojišťovny Kooperativa. Tyto prostory se nachází v objektu komerčních prostor s parkovištěm, na kterém je moţné pronajmout dvě parkovací stání.

Cena nájemného v Kč/m²: 2 712,-

99

RK Sting

4

Opava Dolní náměstí

obchodní, kancelářs ké

2. NP

45

Pronájem komerčních prostorů v centru Opavy. Vhodné ke zřízení kanceláře nebo prodejny. Prostory jsou rozděleny na dvě místnosti s okny na náměstí.

Cena nájemného v Kč/m²: 1 450,RK Sting

Opava 5

Dolní náměstí

kancelářs ké

1. NP

35

Pronájem komerčních prostorů v centru Opavy. Prostory jsou vhodné ke zřízení kanceláře nebo prodejny. Připojení k internetu.

Cena nájemného v Kč/m²: 2 100,-


Tabulka č. 38:Zjištění ceny obvyklého nájemného.

Tab. – Zjištění ceny nájemného porovnáním nemovitostí jako celku

Cena poţadovan á resp. zaplacena

Cena K1 K2 K3 K4 K5 Koef. výměr po Cena redu a redukci přepočten kce poloha vybav stáří popř. dopravní výměr uţitný a na enost stavebněte návaznos a na ch na výměru objekt chnický t a ploch pramen ploch pram uţit. u stav zasíťová ceny en Ploch ní 2 vm =(7)*(8 ceny )

(8a)

(6)

(8b)

(9)

K6 úvah a znalc e

KC

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího =(10)/(17) Kč

(1-6)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

(18)

300 000

100

3000

1

3 000

1,2

1

1

1,05

1

1

1,26

2 380

81 720

30

2 724

1

2 724

1,2

1

1

1,05

1

1

1,26

2 162

420 360

155

2 712

1

2 712

1,2

1

1

1,05

1

1

1,26

2 152

65 250

45

1 450

1

1450

1,2

1

1

1,05

1

1

1,26

1 151

73 500

35

2 100

1

2100

1,2

1

1

1,05

1

1

1,26

1 667

celkem průměr

Kč

1 902

Minimum

Kč

1 151

Maximum

Kč

2 380


100

Tabulka č. 39:Porovnání skutečné výše nájemného a obvyklého nájemného.

Cena Kč / m² / rok

Obchodní a kancelářské prostory

Skutečná výše nájemného

Obvyklá výše nájemného

927

1902


Výše nájemného skutečného se pohybuje hluboko pod cenami nájemného obvyklými, proto v souvislosti s definicí nejlepšího a nejvyššího vyuţití majetku je výpočet pouţit při kalkulaci s nájemným obvyklým.

101

Tabulka č. 40:Výpočet výnosové hodnoty podle obvyklého nájemného. Zadání Pozemek – výměra celkem

VP

m2

311

Zastavěná plocha za všechny stavby

ZP

m2

156,85

Podlahová plocha k pronájmu celkem

PP

m2

623,03

Obestavěný prostor za všechny objekty

OP

m3

2 468,73

Reprodukční cena za všechny objekty

RC

Kč

14 385 290

Stáří

S

roků

80

Doba dalšího trvání

T

roků

30

Časová cena celkem za všechny objekty

C

Kč

Úroková míra pro amortizaci

ia

10 069 703 0,03

Příjmy (za rok) Nj

Kč/ m2/r

49 742

Nj* PP

Kč/r

596 905

-3 %

Kč/r

- 17 907

Kč/r

0

Nh

Kč/r

578 998

Daň z nemovitosti

skutečnost

Kč

6 066

Pojištění

skutečnost

Kč

3 209

Oprava a údrţba

skutečnost

Kč

35 000

Správa nemovitosti

1% z nájmu

Kč/r

2 700

Amortizace

X=C*i/q³º-1

Kč/r

45 688

V

Kč/rok

92 663

N=Nh-V

Kč/rok

486 335

u

%/rok

7

Dosaţitelné měsíční nájemné - průměrné Dosaţitelné hrubé nájemné za všechny objekty Odhady ztráty nájemného Další event. nájemné – zpevněné plochy Hrubé nájemné ročně celkem Výdaje ( za rok )

Výdaje celkem Čisté roční nájemné Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty Úroková míra setinná Úročitel Vztah pro výpočet – věčná renta

i = u /100

0,07

q = 1+ i

1,07 Cv = N / i

102

Výnosová hodnota

C ve

Kč

6 947 643

Výnosová hodnota (po zaokrouhlení)

Cv

Kč

6 947 700,-

Výnosová hodnota po zaokrouhlení činí:

Kč 6 947 700,-

Na základě výše uvedených skutečností je výnosová hodnota administrativní budovy stanovena na 6 947 700,- Kč. (Slovy: Šest milionů devět set čtyřicet sedm tisíc sedm set korun českých.)

8.7. Nákladová metoda Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.

Při ocenění nákladovým způsobem bylo vycházeno:

ze základních cen za měrné jednotky stavby, ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, z technického opotřebení stavby.

103

8.7.1 Stanovení věcné hodnoty administrativní budovy

Ocenění nákladovým způsobem – zjištění věcné hodnoty (časové ceny)

Tabulka č. 41:Věcná hodnota staveb vč. pozemků (časová cena).

Obestavěný prostor objektu

m3

2 468,73

Rozsah rozestavěnosti

%

100

roky

80

Stáří objektu Administrativní Opotřebení budova

%

30,0%

Cena za 1 m3 obestavěného prostoru přepočtena na celek

Kč

5 827

Reprodukční cena

Kč

14 385 290

Nákladová cena objektu

Kč

10 069 703

Výměra pozemků stavebních Pozemky

311

Cena stavebních pozemků

311 000 Kč/m2

1 000

Nákladová cena všech objektů

Kč

10 069 703

Nákladová cena objektu a cena pozemků

Kč

10 380 703

Věcná hodnota (časová cena) objektu včetně pozemků po zaokrouhlení

Kč

10 381 000

Cena pozemků

Celkem

Věcná hodnota – nákladová (časová) cena budovy vč. pozemků po zaokrouhlení činí: Kč 10 381 000,Zdroj:vlastní tvorba

104

8.8 Stanovení aktuální trţní ceny nemovitostí Tabulka č. 42:Rekapitulace zjištěných cen.

Porovnávací hodnota

5 400 000,-Kč

Výnosová hodnota skutečná výše

6 947 700,-Kč

Věcná hodnota / nákladová

10 381 000,-Kč

Aktuální trţní cenu oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 1214 v k. ú. Opava – Předměstí ke dni ocenění stanovuji na základě skutečností a zjištěných cen metodou porovnávací, ceny věcné hodnoty a výnosové hodnoty, s přihlédnutím k situaci výnosů ve výši: Kč 6 000 000,Slovy: Šest miliónů korun českých. Zdroj:vlastní tvorba

V Opavě dne 14. dubna 2011

105

C . Analýza trhu nemovitostí Opavska 9 Analýza trhu nemovitostí Opavska

9.1 Úvod

Jak jiţ nám úvodní název napovídá, v následujících řádcích se budu zabývat analýzou trhu. Pojem analýza znamená rozebírat, zkoumat, dospět k určitým výsledkům na základě detailního poznání. Tímto poznáním se budu zabývat na trhu nemovitostí v lokalitě Opavska, v České republice. Analýza trhu nejen rozebírá, zkoumá nabídku a poptávku v daném oboru, ale také návaznosti na dílčí okolnosti, které tento vývoj úzce ovlivňují. Výsledek detailního rozboru trhu ukazuje, o jaký segment trhu jde, jaké jsou jeho vlastnosti, znaky, mapuje stávající situaci a pravděpodobné prognózy. Tedy identifikuje vlastnosti celkového prostředí, které na oceňovanou nemovitost působí. Postup analýzy je moţno charakterizovat ve vazbě na následující body: zkoumání komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení segmentu trhu, zkoumání celkové ekonomické situace ve sledované lokalitě, zkoumání poptávky po nemovitostech v daném segmentu, zkoumání nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti, zkoumání celkového stavu trhu a postavení nemovitosti na něm. Trh nemovitostí je oproti standardním trhům dosti specifický, protoţe nemovitosti jsou do značné míry různorodým zboţím. Cena nemovitosti závisí na řadě charakteristik, například

106

na jejím typu, umístění, stáří a kvalitě, velikosti, jejím vybavení, a na mnoha dalších faktorech, které jsou obtíţně měřitelné. Zvláštností trhu nemovitostí je nemoţnost přemístění nemovitosti z jednoho místa na druhé, coţ způsobuje, ţe ceny jsou také ovlivňovány regionálně. Velmi důleţité je umístění nemovitosti v dané lokalitě. Další specifikum trhu nemovitostí v České republice je dáno charakterem české ekonomiky. Analýza cen nemovitostí je komplikována poměrně velkými změnami, kterými tuzemský trh nemovitostí v posledních dvaceti letech prochází: jednak v růstu kvality bydlení, kde dochází k dohánění úrovně běţné v rozvinutých ekonomikách, které nelze dostatečně cenově identifikovat, či naopak zkreslením cen doznívající regulace nájemného. Poměrně rychlý růst cen nemovitostí v České republice začal jiţ v druhé polovině roku 2006 a dále pokračoval i v roce 2008 navzdory světové finanční krizi, která přispěla k výrazným propadům cen nemovitostí [17].

9.2 Analýza trhu Trh nemovitostí si ţádá zkušené a kvalifikované odborníky, protoţe spekulovat s nemovitostmi chce hodně času, informací a především peněz. Je třeba stát oběma nohama na zemi a realisticky, dá se říci se selským rozumem, přistupovat k hodnocení nemovitostí. Zdá se, ţe nemovitosti jsou jen pro vyvolené a nakupují jen Ti, kteří jsou skutečně bonitními klienty.

Na trhu nemovitostí se vyskytují různé subjekty, pokusím se zhodnotit jejich náhledy. Byznys realitních makléřů je citlivý na různorodé okolnosti, které trh nemovitostí ovlivňují. Ukazatelé potvrzují, ţe současná krize dolehla na realitní kanceláře, pro které je především rozhodující, zda se prodává a kupuje. Počet transakcí klesá, kupující čekají na slevy a doba uzavření transakce se prodluţuje. V regionech postiţených ekonomickou krizí (růst nezaměstnanosti) je pokles cen výraznější neţ ve zbytku republiky. Ekonomické oslabení více ovlivnilo počet obchodů neţ ceny samotné. U cen nových bytů a rodinných domů nebyl zaznamenán výraznější cenový pokles, samozřejmě za předpokladu dobrého projektu v 107

kvalitní lokalitě. Jiná je situace se staršími byty a rodinnými domy - zejména u panelových domů došlo k propadu cen dosti značně. (v horších lokalitách aţ o 25 %). Důleţitou roli také hraje správné nastavení nabídkové ceny. Pokud je cena nastavena ve správné výši, můţe být realizace prodeje, i přes slabší poptávku, rychlá. A tady je na místě odborná poradenská činnost realitní kanceláře.

I ti nejlepší odborníci potřebují ke své práci informace a práce bankéřů je přímo závislá na informacích a následně na správném odhadu budoucího vývoje na trhu nemovitostí. Špatný odhad trhu s nemovitostmi a nezodpovědnost při poskytování hypoték americkými bankami je pokládán za hlavní důvod problémů současné ekonomiky. Banky omezily poskytování hypotečních úvěrů – poskytují půjčky maximálně jen 60 % - 80 % zástavní hodnoty nemovitosti, velmi zpřísnily podmínky pro ţadatele, a to jednoznačně z důvodu poklesu cen nemovitostí a reakce na celosvětovou ekonomickou situaci. Tímto je také kladena velká odpovědnost na odhadce,aby stanovil odpovídající hodnotu nemovitosti.

Pro developery je důleţitá především cena. Na slevy jsou developerské společnosti opatrné a do razantního sníţení cen se nehrnou, nechtějí si nízkými cenami podrazit trh. Ceny se drţí prakticky na stálé úrovni, ale přibyly bonusy, které jsou k novým bytům či rodinným domům podpůrně nabízeny, ať se jedná o zařízení nemovitostí nebo dokonce nabídek automobilů. Příčinou prázdných bytů je především vysoká cena. Neprodané byty se prodraţují, nejen o údrţbu, spotřebu energií (i prázdné byty se musí v zimě vytápět), ale také o finanční náklady z úvěrů. To stejné platí také o rodinných domech. Tímto peníze developerským společnostem chybí pro další rozvoj a bezproblémové splácení spojených závazků [16].

9.3 Obecná charakteristika trhu

Moravskoslezský kraj je nejvýchodnějším krajem České republiky, do kterého spadá větší část Slezska a některé přilehlé části severní Moravy. Je lemován pohořími, západně pohořím Hrubý Jeseník s nejvyšší horou Pradědem (1492 m), východně, při hranici se Slovenskem a 108

Polskem se nachází Moravskoslezské Beskydy s nejvyšší Lysou horou (1323 m). Jihozápadní část kraje obklopuje Nízký Jeseník a oblast Oderských vrchů. Nejjiţněji je poloţena Slezská níţina, navazující na Ostravskou pánev a Moravskou bránu. Krajem protéká řeka Odra a její přítoky, nejvýznamnějším je řeka Opava. Podnebí moravskoslezského kraje charakterizují mírnější průměrné teploty, hornatiny vyšší sráţky, zejména v Beskydech. Území kraje nepatří k nejstarším osídleným částem našeho státu, avšak jiţ odedávna procházely Moravskou branou důleţité obchodní cesty. Zavedení ţeleznice v polovině 19. století přineslo rozsáhlejší vyuţívání uhlí, tímto zde vzniklo významné průmyslové středisko. Ostravsko v minulých desetiletích nabízelo velké mnoţství pracovních příleţitostí, proto je zde příznivé sloţení obyvatelstva, oproti jiným krajům. Po národnostní stránce převládá česky mluvící obyvatelstvo, ţije zde také polská menšina (okres FrýdekMístek a okres Karviná, asi kolem 8 %), slovenská menšina (okres Karviná, přes 8 %). Moravskoslezský kraj hraničí na severozápadě s krajem Olomouckým, jihovýchodně s krajem Zlínským, na severu s Polskou republikou a severovýchodně se Slovenskou republikou. Kraj se skládá z 6 okresů (Bruntál, Nový Jičín, Opava, Ostrava-město, Frýdek-Místek, Karviná). Podle současného administrativního členění je na území kraje celkem 22 obcí s rozšířenou působností, 5 statutárních měst, 35 měst, 3 městyse a 256 obcí nejrůznější velikosí. Svou rozlohou (5 427 km²) je pátým největším krajem, zabírá 6,88 % území České republiky. Počtem obyvatel (1 249 897, stav k 31.3.2008) je nejlidnatějším ze všech 14 krajů. Moravskoslezský kraj je jednou z nejprůmyslovějších částí státu, soustřeďuje se zde hutní, těţební a strojírenský průmysl. Těţba černého uhlí, hutní průmysl, chemie a strojírenství představují hlavní průmyslová odvětví této oblasti s celostátním významem. Pro Ostravsko jsou typické velké průmyslové závody, na Opavsku a v ostatních částech kraje jsou menší závody různých odvětví. Na Opavsku se pěstují náročnější plodiny, včetně cukrové řepy, výše poloţené oblasti se věnují spíše chovu skotu. Hlavním střediskem kraje je město Ostrava, je městem vysokých škol, kulturních zařízení a především centrem průmyslu. Opava je střediskem kultury, významná farmaceutickým, potravinářským a strojírenským průmyslem.

Trh nemovitostí v Moravskoslezském kraji je srovnatelný s trhem ostatních krajů v České republice. Určité lokality jsou výjimečné, vykazují znaky obliby, řadu zvláštností a odlišností, 109

snad proto jsou vyhledávány, jiné méně atraktivní, také vzhledem k ţivotnímu prostředí, méně obydlené. Na hustotu osídlení regionů má velký vliv nabídka pracovních příleţitostí, která se především soustřeďuje ve větších městech s návazným trendem osídlení okolních obcí, které získávají velkou oblibu.

9.3.1 Popis okresu Opava Opava je sídelním městem stejnojmenného okresu. Rozloha Opavska je 1113,11 km², počet obyvatel je 176 653 osoby (hustota zalidnění je 159 obyvatel na km²). V okrese Opava je 77 obcí, z toho 7 měst a 1 městys. Sousedí s okresy Bruntál, Olomouc (náleží k Olomouckému kraji), dále přiléhá k okresu Nový Jičín, Ostrava-město a také k okresu Karviná. Severní stranu okresu Opava vymezuje státní hranice s Polskem. Všechny územní jednotky jsou součástí Moravskoslezského kraje, kromě okresu Olomouc. Opavsko má mírně teplé klima ovlivněné níţinatým terénem Opavské níţiny. Níţinná oblast se na jedné straně rozprostírá podél řeky Opavy, na straně druhé při severní hranici s Polskem. Opavsku dominuje především velké mnoţství zámků, architektonických památek a zachovalých vojenských pevností z 30. let 20. století. [15].

Opavské Slezsko

Zdroj :http://www.msregion.cz/cz/o-kraji/geograficke_informace.html

110

9.3.2 Charakter osídlení

Charakter osídlení výrazným způsobem ovlivnilo mnoho faktorů, které oblast Opavska nabízí, především vysoký zájem o bydlení je především ve městě Opava. Z pohledu pracovních příleţitostí jsou zde stabilizované firmy různorodých oborů, nabízející velké mnoţství pracovních příleţitostí. Z pohledu bydlení dochází k regeneraci bytových fondů, vytváření nových stavebních parcel a následné výstavbě rodinných domů v okrajových částech větších měst a přilehlých obcí. Co se vzdělávání týče, je zde dostatečná síť základních a mateřských škol, pestrá nabídka škol středních a sídlo významné Slezské univerzity v Opavě. Pozitivem je i dobrá dostupnost zdravotní péče včetně specializovaných zdravotnických zařízení a organizací poskytujících sociální sluţby. Na straně druhé, coţ jsou slabé stránky, převládá migrace trvalého rázu mimo území Severomoravského kraje.

9.4 Realitní trh Opavska Realitní trh v okrese Opava je v mnoha rysech srovnatelný s trhy v podobných městech. Nevyznačuje se ţádným specifickým rysem, spíše poklidným tempem vývoje menšího města. Okres můţeme z hlediska trhu rozdělit do dvou částí – na samotné město Opava a zbytek okresu.

9.4.1 Pozemky

V okrese Opava není vytvořena cenová mapa pozemků, proto se ceny řídí především trhem. V centru města Opavy se pozemky určené k výstavbě téměř nevyskytují. Poslední prodej dvou nezastavěných pozemků proběhl v roce 2009. Tyto dvě volné proluky se nacházely na ulici Na Rybníčku a ulici Krnovská. Pozemky jsou určeny územním plánem města Opavy k výstavbě bytových a administrativních domů.

111

Pozemky byly prodány za průměrnou cenu 3000 Kč/m². Tyto případy prodeje nezastavěných pozemků v centru města jsou jedinečné a dá se říci neopakovatelné. Reálnější moţností je koupě pozemku s objektem určeným k rekonstrukci či demolici. Také tato nabídka je velmi omezená, v současné době se téměř nevyskytuje. V předměstských částech je volných proluk více. Vlastníkem těchto pozemků je převáţně Statutární město Opava, které nenabízí pozemky k prodeji, ale hledá vhodného investora, který by určený záměr zrealizoval a v počátečních fázích výstavby financoval. Příkladem takového záměru je plánována výstavba bytové zóny nazvaná ,,Rohlík” v části Kateřinky, která prozatím svého „investora” nenašla.

9.4.1.1 Stavební pozemky v Opavě

Současný trend trhu ukazuje na zvýšenou poptávku po pozemcích, které jsou v územním plánu města zahrnuty do ploch pro rezidenční výstavbu. Prvotní zvýšený zájem většinou přichází z řad developerů a osob podnikajících v oblasti nemovitostí. Stavební pozemky určené k výstavbě rezidenčních domů se nachází převáţně v části Kylešovice, která je oblíbeným a lukrativním místem. V investičně připravených lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a komunikacemi stoupá cena stavebního pozemku stoupá aţ na 1 700 Kč/m². Tabulka č. 43:Výše trţní ceny lukrativních stavebních pozemků v Opavě.

Stavební pozemek

Trţní ceny nejlukrativnějších pozemků v Kč/m²

S inţenýrskou sítí

1700


112

V ostatních okrajových částech města se stavební pozemky určené k výstavbě rodinných domů vyskytují minimálně. V těchto lokalitách jsou převáţně nezastavěné pozemky vedené jako zahrady umístěné mezi rezidenční zástavbou. Ceny těchto pozemků se průměrně pohybují ve výši 600 – 800 Kč.

Tabulka č. 44:Výše trţní ceny pozemků určených k výstavbě podle ÚP.

Pozemky určeny k výstavbě podle ÚP

Ceny pozemků v Kč za m²

Bez inţenýrské sítě

600 - 800


9.4.1.2 Pozemky v obcích

Poptávka po stavebních pozemcích mimo území města Opavy je závislá na vzdálenosti obce od města, ve které se pozemek nachází. Ze studie vyplynulo, ţe ve všech obcích v blízkém okolí jsou vybudovány nové obytné zóny s nabídkou stavebních pozemků. Poptávka po nabízených pozemcích překračuje nabídku, která má vliv na výši ceny.

Tabulka č. 45:Výše trţní ceny stavebních pozemků v okrese Opava.

Cena Kč / m²

Stavební pozemek

V blízkosti Opavy

900 – 1 400

Vzdálené od Opavy

500 - 650

Hlučín a okolí

1 100 – 1 500

Vítkov a okolí

300 - 500


113

9.4.1.3 Pozemky určené pro průmyslovou výstavbu

Pozemky určené ke komerčně – průmyslové výstavbě jsou nabízeny ve všech okrajových částech území města Opavy, ve kterých vznikají průmyslové zóny, ať se jiţ rozrůstají stávající nebo vznikají nové. Cena těchto pozemků se pohybuje v rozmezí uvedeném v tabulce č. 46

Tabulka č. 46:Výše cen pozemků určených k průmyslové výstavbě.

Cena Kč / m² Opava

Stavební pozemek 1200 – 2 500

V blízkosti Opavy

500 - 850

Hlučín a okolí

800 - 1200

Vítkov a okolí

150 - 250


9.4.2 Budovy

9.4.2.1 Bytové domy v Opavě

Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů minimální. Ceny standardních bytových domů se při prodeji pohybují od 6 000 000 – 12 000 000 Kč. V posledních letech se realizovala výstavba bytových domů spíše v blízkosti středu města. Tyto domy byly vybudovány v místech volných proluk, v dalších případech byla výstavba kombinací s rekonstrukcí stávajících objektů. Zástavba sídlišť panelových domů ze 70. – 80. let je především soustředěna v okrajových příměstských čtvrtích - Kateřinky a Kylešovice. U těchto domů probíhají značné vnější i vnitřní rekonstrukce. Prodej těchto domů se nevyskytuje, řady z nich je ve vlastnictví bytových druţstev. 114

9.4.2.2 Bytové domy v obcích

Výskyt bytových domů v obcích je minimální. Tvoří je zástavba starších domů z 60. let, které byly vybudovány bývalými zemědělskými druţstvy. Prodávají se především domy, které jsou ve vlastnictví obce a domy před rekonstrukcí. Tabulka č. 47:Výše trţní ceny bytových domů.

Cena Kč

Ceny bytových domů

Opava

5 000 000 – 12 000 000

V blízkosti Opavy

2 500 000 – 3 000 000

Vítkov a okolí

1 000 000 – 1 500 000


9.4.2.3 Administrativní budovy v Opavě

Nabídka administrativních budov se začíná v Opavě rozšiřovat, zřejmě v důsledku krize, která rozvoj města dost ovlivnila. Objekty se prodávají nejen v okrajových částech města, ale i v centru.

9.4.2.4 Administrativní budovy v obcích

V obcích a menších městech se administrativní budovy vyskytují minimálně, spíše jsou součástí zázemí menších firem.

115

Tabulka č. 48:. Výše trţních cen administrativních budov.

Cena Kč

Ceny bytových domů

Opava

8 000 000 – 24 000 000

V blízkosti Opavy

2 500 000 – 3 000 000

Vítkov a okolí

1 000 000 – 2 000 000

Hlučín

3 000 000 – 8 000 000


9.4.3 Pronájmy administrativních prostor

Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu prostor. V Opavě nabídka převyšuje poptávku, hůře pronajímatelné jsou prostory ve vyšších nadzemních podlaţích.

Tabulka č. 49:Ceny trţních pronájmů administrativních prostor.

Cena Kč / m²

Ceny pronájmů

Opava

1 100 – 3 000

V blízkosti Opavy

50 - 100

Hlučín

200 - 600


116

9.4.4 Průmyslové objekty

V nabídce se objevují výrobní i skladové haly. Vzhledem k celkovému útlumu průmyslu ve městě je výrazný přebytek nabízených objektů. Relativně více se obchoduje s většími provozovnami typu skladových a výrobních hal, které byly v minulosti součástí velkých výrobních podniků. V Opavě se vytvořila řada nových objektů, které vznikly rekonstrukcí a přestavbou stávajících chátrajících objektů. Příkladem takového objektu je budova bývalých opavských škrobáren, ze které byl vytvořen víceúčelový objekt, ve kterém se nyní nachází restaurace, obchody, bytové jednotky. Staré vyslouţilé objekty – například továrnu Moravolen (textilní výroba) čeká spíše demolice nebo přestavba na jiný účel.

Tabulka č. 50:Trţní ceny průmyslových objektů.

Cena Kč

Ceny průmyslových objektů

Opava

3 000 000 – 8 000 000

V blízkosti Opavy

2 000 000 – 4 500 000

Vítkov a okolí

1 000 000 – 2 500 000

Hlučín

3 000 000 – 4 000 000


9.4.5 Byty

Poptávku po bytech všech velikostí, stáří a lokace utlumuje vysoká cena, za kterou se na opavském trhu nabízí. Cena bytů ve staré zděné zástavbě v blízkosti centra města (ul. Olomoucká, Na rybníčku, Máchova) se pohybuje průměrně cenou kolem 1 600 000 Kč. Pokud je bytová jednotka i dům po celkové rekonstrukci, cena převyšuje 2 000 000 Kč. 117

Projekty nově vybudovaných luxusních bytů skončily neúspěšně. V lokalitě Na Rybníčku, v nově vybudovaném bytovým domě nazvaném „Modrá Růţe”, nabízející k prodeji samostatné luxusní bytové jednotky, jsou prodány pouze dva byty, dům je dva roky po kolaudaci. V nabídce jsou byty velikosti 1+1 (30 m²) aţ 3+1 (70 m²) s terasou a parkováním v cenové výši od 2 700 000 Kč. Stejný neúspěch poznamenaly i nově vybudované bytové jednotky na Krnovské ulici. Byty postavené panelovou technologií v 70. – 80. letech minulého století se nabízí za niţší ceny. Cena těchto bytů se odvíjí od stupně rekonstrukce bytových jednotek a celých bytových domů.

9.4.5.1 Byty v obcích

Bytové jednotky v obcích jsou nabízeny v menším měřítku, řada z nich je ve vlastnictví dané obce a jsou určeny převáţně k pronájmu.

Tabulka č. 51:Trţní ceny bytových jednotek.

Cena Kč/m²

Ceny bytových jednotek

Opava zděná zástavba panelová zástavba

1 500 000 – 2 800 000 700 000 – 1 300 000

V blízkosti Opavy

700 000 – 1 500 000

Vítkov a okolí

500 000 – 800 000

Hlučín

1 000 000 – 1 400 000


118

Tabulka č. 52:Ceny nájemného bytových jednotek.

Cena Kč

Ceny nájemného

Opava

5 500 – 10 000

V blízkosti Opavy

5 000 – 8 000

Hlučín

5 000 – 7 000


9.4.5.2 Rodinné domy

9.4.5.2.1 Rodinné domy v Opavě

Poptávka po rodinných domech je výrazně vyšší neţ nabídka. Nabídkové ceny starších domů se pohybují kolem 3 000 000 Kč. V poslední době se stala velkou oblibou developerská výstavba rodinných domů, ať jiţ samostatně stojících nebo řadových, která vzniká v nových lokalitách. Opava - Kylešovice je lokalitou nově vznikajících zón s výstavbou řadových i samostatně stojících rodinných domů. Ceny řadových domů postavených developerskými společnostmi se pohybují okolo 4 000 000 Kč. Další velmi lukrativní lokalitou města Opavy, kde je situovaná zástavba rodinných domů, je část ulic lákajících svými názvy – Květinová, Šípková, Jasmínová, Tulipánová. O nemovitosti v těchto lokalitách je velký zájem.

9.4.5.2.2 Rodinné domy v obcích

Nové zóny určené pro výstavbu rodinných domů vznikají také v obcích. Velmi vyhledávané jsou obce sousedící s Opavou. Prodej rodinných domů, především novostaveb, je často spojen s finanční neschopností 119

splácet závazky vlastníka, čímţ je také samotný prodej omezen po právní stránce. Ceny novostaveb se pohybují od 3 500 000 – 5 500 000 Kč.

9.5 Celkový marketingový výhled

Vzestupný trend se v roce 2009 zmírnil a došlo k poklesu cen nemovitostí. Celkově lze v krátkodobém i střednědobém výhledu očekávat stagnaci růstu cen všech typů nemovitostí s moţnou výjimkou stavebních pozemků, u kterých poptávka převyšuje nabídku. Trh s byty bude ovlivněn ukončením deregulace nájmů. Zvýšený zájem o nájemní byty zřejmě zůstane i nadále, hladina cen nájmů z důvodu velké nabídky zůstane ve stejné výši. Velkou roli hraje především neposkytnutí hypotečních úvěrů bankami, a tím oddálení moţnosti vlastního bydlení, opatrnost klientů v souvislosti s ekonomickou situací, obavy z moţnosti ztráty zaměstnání. Nečekané prodeje lukrativních nemovitostí ve středu města ukazují na dopad krize, která přinutila řadu firem ukončit obchodní aktivity a přestěhovat se do větších měst. Důleţitým faktorem koupěschopnosti je ekonomická vyváţenost, která v Opavě a okolí není příliš příznivá. Poslední vývoj cen nemovitostí také poukazuje na problémy při stanovování trţní hodnoty nemovitostí, kdy je na odhadce kladen velký důraz na schopnosti vhodného vyuţití údajů a informací týkajících se aktuální prodejní ceny srovnatelných nemovitostí. Úvahy o výši srovnatelné prodejní ceny závisí vedle obecných ekonomických souvislostí také na volbě zdroje dat. Trh se oproti posledním létům zklidňuje, coţ je dobrá zpráva především pro klienty, postupně se odstraňují cenové extrémy. Můţeme logicky říci, ţe nic takzvaně „neroste do nebe” a nelze nepředpokládat stály růst trhu [17].

120

Závěr V této bakalářské práci je popsáno, jakým způsobem jednotlivé stupně územního plánování ovlivňují cenu pozemku ve vybrané lokalitě. Práce je doplněna trţním oceněním bytové jednotky a trţním oceněním administrativní budovy. Přehled o aktuálním vývoji trhu Opavska podává Analýza realitního trhu. Zkoumáním bylo zjištěno, ţe nejniţší ceny dosahuje pozemek zemědělský. Jakmile se rozhodne, ţe pozemek bude určen k výstavbě, jeho cena začne výrazně stoupat. Mezi pozemkem zemědělským a pozemkem, který je zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, ale ještě není pozemkem stavebním, je zaznamenán nejvyšší nárůst ceny. Výše nárůstu ceny podle této studie je o více neţ 320 %. Nejvyšší ceny dosahuje pozemek stavební. Z této analýzy vyplývá nárůst ceny v závislosti na stupni územního plánování – procentuální nárůst ceny mezi pozemkem určeným k zastavění podle územního plánu a pozemkem stavebním je o více neţ 120 %. Důvod vyšší ceny stavebního pozemku je kromě územního rozhodnutí o výstavbě také zhodnocení pozemku inţenýrskou sítí. Porovnáním ceny pozemku napojeného na inţenýrskou síť s pozemkem bez napojení bylo zjištěno, ţe zhodnocení stavebního pozemku výrazně ovlivňuje výši nárůstu ceny. Důleţitými faktory ovlivňující cenu pozemku jsou vedlejší vlivy, které spolupůsobí na vytváření hodnoty pozemku. Zjištěné poznatky, které jsou doplněné Trţním oceněním nemovitostí a Analýzou realitního trhu Opavska, jsou v souladu s teorií, kterou popisují v úvodních kapitolách.

Z této studie vlivu územního plánování na cenu pozemků vyplynulo, ţe územní plán při stanovení ceny pozemku hraje roli nejvýznamnější.

121

Bibliografie [1]

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno : AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM,s.r.o., 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

[2]

ČAPKA, František; VYKOUPIL, Libor. Dějepis : Novověk. Brno : NOVÁ ŠKOLA, s.r.o., 2010. 112 s. ISBN 80-7289-100-6.

[3]

FIALOVÁ, Ludmila. Dějiny obyvatelstva českých zemí. Druhé, doplněné. Praha : Mladá Fronta, 1998. 398 s. ISBN 80-204-0720-0.

[4]

HASÍK, Otakar. ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ : Pro rozsah studia jednoho ročníku. 1. vydání. Ostrava : Ediční středisko VŠB-TU Ostrava, 2003. 96 s. ISBN 80-248-0282-1.

[5]

MAIER, Karel. ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ. Dotisk druhého přepracovaného vydání. Praha 6 : ČVUT, 2004. 85 s. ISBN 80-01-02240-4.

[6]

ORT, Petr. CVIČENÍ Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ DÍL 1 : OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH. První vydání. Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, 2007. 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

[7]

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha : CEDUK, 1996. 171 s. ISBN 80-902109-0-2.

[8] ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. první dotisk prvního vydání. Praha 6 : Oeconomica, 2007. 201 s. ISBN 978-80-245-1211-2. [11]

WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů: na území České republiky (1897-1994). FINAL TISK s.r.o. Olomučany: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2002. 161 s. ISBN 80-7204-259-9.

[12]

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. první. Praha : [s.n.], 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101.

122

Články v tištěných seriálech [16] LÉTAL, Jiří. Analýza trhu nemovitostí Karlovarska. Odhadce a oceňování majetku : Odborný čtvrtletník určený nejen pro odhadce. Duben 2010, XVI, 1, s. 42 - 62. ISSN 1213-8223. [17] CIMBUREK, Jan, et al. Vývojové trendy na trhu nemovitostí s ohledem na relevantní datové zdroje. Odhadce a oceňování majetku : Odborný čtvrtletník určený nejen pro odhadce. Prosinec 2009, XV, 3-4, s. 1 - 72. ISSN 1213-8223.

Právní normy [9]

Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Sbírka zákonů. 2006, částka 63/2006, s. 2226.

[10]

Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Sbírka zákonů. 1992, částka 72/1992, s. 1981.

[13]

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška č.3/2008 Sb. Ostrava: Sagit, 2011. 240 s. ISBN 978-80-7208-828-7.

Příspěvky v elektronických monografiích [14]

Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2004 [cit. 2011-04-20]. Vyhledání parcely. Dostupné z WWW: .

[15]

Moravskoslezský kraj [online]. 2007 [cit. 2011-04-14]. Opavské Slezsko. Dostupné z WWW: .

[18]

RUBEROVÁ, Marie. Posouzení vlivu územního plánování na cenu pozemků v Brně [online]. Brno : Vysoké učení technické v Brně, 2010. 78 s. Diplomová práce. Vysoké učení technické v brně. Dostupné z WWW: .

123

Seznam zkratek a symbolů KP

koeficient prodejnosti

K

hodnotící znak

n

počet případů

ČRV

čistý roční výnos

R

míra kapitalizace

CP

cena pozemku

RC

reprodukční cena stavby

PP

procentuální podíl pozemku na celkové ceně

BPEJ

bonitovaná půdně ekologická jednotka

NP

nadzemní podlaţí

THU

technicko-hospodářské ukazatele

k. ú.

katastrální území

xi

cena i-tého pozemku

ČV

čistý výnos

Kp

koeficient prodejnosti

SJC

standardní jednotková cena

124

125

126

Vliv územního plánování na cenu pozemků

Recommend Documents