Exekuce a její vliv na tržní cenu nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování nemovitostí

Exekuce a její vliv na tržní cenu nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Dominika Pisková Oceňování nemovitostí

Vedoucí:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, Csc.

duben, 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe svoji bakalářskou práci jsem vypracovala samostatně pouze s pouţitím pramenů a literatury uvedených v seznamu citované literatury. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze 17. dubna 2011

Podpis studenta

Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat svému vedoucímu práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, Csc. a panu prof. Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za konzultace a cenné rady, které přispěli k vyhotovení mé bakalářské práce. Dále pak své rodině a přátelům za jejich podporu v mém studiu.

Anotace: V teoretické části je bakalářská práce zaměřená především na problematiku exekucí, jejich průběh, výhody a nevýhody s ní spojené. Dále pak na vliv exekucí na nemovitosti, průběh draţeb a insolvenční řízení. Dané téma jsem si zvolila z důvodu svých pracovních zkušeností na exekutorském úřadě Praha – východ. V praktické části jsou zpracovány dvě ocenění a to rodinného domu a základní a mateřské školy nacházející se v okrese Kroměříţ ve Zlínském kraji. Analytická část je zaměřena na nabídku nemovitostí v okrese Kroměříţ.

Annotation: In the theoretical part of the bachelor thesis focused mainly on problems of execution, their course, advantages and disadvantages associated with it. Furthermore, the effect of executions on the property, conduct auctions and liquidation proceedings. This theme I chose because of their work experience in the office of executor, Prague - East. The practical part presents two awards, and the family home and nursery and primary schools located in the District of the Zlín Region. The analytical part focuses on the range of properties in the District of.

Obsah 1

Teoretická část ....................................................................................................................................................8 1.1

Exekuce a výkon rozhodnutí................................................................................................................8

1.1.1

Pojem exekuce a výkonu rozhodnutí ..........................................................................................8

1.1.2

Charakteristika exekuce a výkonu rozhodnutí .........................................................................8

1.1.3

Druhy výkonu rozhodnutí ..............................................................................................................9

1.1.4

Realizace výkonu ........................................................................................................................... 10

1.1.5

Usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí ................................................................................. 12

1.1.6

Zastavení, odklad a ukončení výkonu rozhodnutí ............................................................... 12

1.1.7

Exekuční titul .................................................................................................................................. 13

1.1.8

Odporovatelnost právním úkonům ........................................................................................... 14

1.2

Dražby ........................................................................................................................................................ 14

1.2.1

Draţby podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných draţbách............................................ 14

1.2.2

Typy draţeb ..................................................................................................................................... 14

1.2.3

Průběh draţby na exekutorském úřadě ................................................................................... 15

1.2.4

Náleţitost draţební vyhlášky ..................................................................................................... 16

1.2.5

Účastníci draţby ............................................................................................................................. 17

1.2.6

Noví vlastníci vydraţených věcí ............................................................................................... 17

1.3

Exekuční řízení a soudní vykonavatel .......................................................................................... 18

1.3.1

Zahájení exekučního řízení a jeho průběh ............................................................................. 18

1.3.2

Soudní exekutor a jeho postavení ............................................................................................. 18

1.3.3

Vykonavatel soudního exekutora a jeho postavení ............................................................. 20

1.3.4

Mobiliární exekuce........................................................................................................................ 20

1.3.5

Draţba movitých věcí ................................................................................................................... 21

1.3.6

Neobvyklá zabavení ...................................................................................................................... 21

1.3.7

Společné jmění manţelů v exekuci .......................................................................................... 22

1.3.8

Skončení exekučního řízení ........................................................................................................ 22

1.3.9

Náklady exekuce – náklady soudního exekutora ................................................................. 22

1.3.10

Mlčenlivost soudního exekutora ............................................................................................... 23

1.3.11

Napadení soudního exekutora .................................................................................................... 23

1.3.12

Odměna soudního exekutora ...................................................................................................... 24

1.4

Exekutorská komora ............................................................................................................................ 24

1.4.1

Centrální evidence exekucí ......................................................................................................... 25

1.4.2

Součinnosti třetích osob............................................................................................................... 25 5

1.5

2

Insolvenční řízení .................................................................................................................................. 26

1.5.1

Pojem insolvence resp. úpadku ................................................................................................. 26

1.5.2

Způsoby řešení úpadku ................................................................................................................ 27

1.5.3

Insolvenční rejstřík (dále jen „ISIR“) ...................................................................................... 29

1.6

Vliv exekuce na cenu nemovitostí .................................................................................................. 29

1.7

Porovnání cen nemovitostí................................................................................................................ 30

Praktická část .................................................................................................................................................... 33

ZPRÁVA O HODNOCENÍ ......................................................................................................................................... 33 2.1.1

Popisné informace ......................................................................................................................... 37

2.1.2

Rodinný dům ................................................................................................................................... 39

2.1.3

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ................................................................................ 42

2.1.4

Ocenění ............................................................................................................................................. 43

2.1.5

Závěr .................................................................................................................................................. 53

2.1.6

Popisné informace ......................................................................................................................... 59

2.1.7

Základní a mateřská škola ........................................................................................................... 61

2.1.8

Ocenění ............................................................................................................................................. 62

Úvod ...................................................................................................................................................................... 62 2.1.9 3

Závěr .................................................................................................................................................. 69

Analytická část.................................................................................................................................................. 70 3.1

Analýza trhu v okrese Kroměříž...................................................................................................... 70

3.1.1

Popis okresu .................................................................................................................................... 70

3.1.2

Trh s nemovitostmi ....................................................................................................................... 71

3.1.3

Regionální segmentace ................................................................................................................ 72

3.1.4

Město Kroměříţ.............................................................................................................................. 72

3.1.5

Nájmy ................................................................................................................................................ 77

3.2

Závěr ........................................................................................................................................................... 80

Použitá literatura: ..................................................................................................................................................... 81

6

Úvod K výběru výše uvedeného tématu „Exekuce a její vliv na nemovitosti“ mne vedl následující důvod: V březnu roku 2010 jsem nastoupila na místo přípraváře na Exekutorském úřadě části města Praha - východ. Od této doby jsem se začala problematikou exekucí a insolvenčním řízení, která s exekucí úzce souvisí podrobněji zabývat, neboť se v roce 2010 přepisovala historie exekucí rekordním nárůstem obyvatel. Počet exekucí evidovaných v Centrální evidenci přesáhl poprvé v historii jeden milion, to znamená, ţe zhruba kaţdý desátý Čech se nyní potýká s exekucí. Vzhledem k výše uvedeným informacím jde o aktuální záleţitost, kterou jsem se rozhodla zpracovat a vysvětlit ve své bakalářské práci. Teoretické část je tedy zaměřena na pojem slova exekuce a výkon rozhodnutí, práva a povinnosti soudního exekutora, výhody a nevýhody exekuce, draţby movitých a nemovitých věcí a insolvenční řízení. V další části práce porovnávám trţní cenu nemovitostí s nemovitostmi, které byly draţeny exekutorskými úřady po celé České republice, abych dokázala jednu z výhod, která exekuce přináší. V analytické části jsem se zaměřila na Zlínský kraj, který bude zastupovat okres Kroměříţ, jenţ je významný památkami UNESCO. V praktické části jsem ocenila rodinný dům, nacházející se v těsné blízkosti Kroměříţe v obci Rataje a Základní a mateřskou školu v obci Ţalkovice, které se nachází mezi Kroměříţí a Přerovem, tedy na hranici mezi Zlínským a Olomouckým krajem.

7

1 Teoretická část 1.1 Exekuce a výkon rozhodnutí 1.1.1 Pojem exekuce a výkonu rozhodnutí Exekuce nebo-li výkon rozhodnutí představuje nucený výkon exekučního titulu, tj. prosazení mocenské autority státu proti vůli subjektu, který je v exekučním titulu zavázán ke splnění povinnosti, která mu vyplývá z exekučního titulu a kterou dobrovolně nesplnil ve lhůtě stanovené exekučním titulem. Obecně je moţno říci, ţe exekuci i výkon rozhodnutí nutno chápat jako paralelně vedle sebe existující dvě varianty, jak můţe oprávněný z exekučního titulu vůči povinnému z exekučního titulu vymoci svoji pravomocnou a vykonatelnou pohledávku.

1.1.2 Charakteristika exekuce a výkonu rozhodnutí Výkon rozhodnutí neboli exekuce tedy znamená proces vymoţení na povinném splnění peněţité povinnosti (typicky uhradit dluţnou částku) či vymoci od něj jinou nepeněţitou povinnost, podle exekučního titulu (nejčastěji pravomocného a vykonatelného rozhodnutí soudu nebo orgánu státní správy). Výkon rozhodnutí a exekuce se realizuje v civilně-procesním vztahu a jedná se o samostatné řízení, tzv. řízení vykonávací, coţ lze označit za souhrnný termín pro obě řízení, řízení o výkon rozhodnutí a exekuční řízení. K řízení vykonávacímu dochází tehdy, pokud dluţník svůj závazek vůči věřiteli nesplnil dobrovolně a ani neměl snahu komunikovat s věřitelem. Řízení vykonávací je řízením sporným, to znamená, ţe proti sobě v tomto vztahu vystupují povinný (právnická či fyzická osoba, dluţník z exekučního titulu, tj. osoba, která má vůči věřiteli dluh, který dobrovolně neuhradil a je proti němu moţné nařídit exekuci) a oprávněný (právnická či fyzická osoba, věřitel z exekučního titulu, tj. osoba, která má vůči dluţníku pohledávku, která nebyla dobrovolně uhrazena). 8

Řízení o výkon rozhodnutí je upraveno výlučně v části šesté hlavě prvního zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OSŘ). Oproti tomu řízení exekuční je upraveno primárně v zákoně č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), ve znění pozdějších předpisů (dále jen EŘ) a sekundárně v OSŘ, jehoţ úpravu pro exekuční řízení zakotvuje ustanovení § 52 odst. 1 EŘ. Rozdíl mezi těmito výše uvedenými řízeními je podstatný, neboť u řízení o výkon rozhodnutí musí oprávněný jiţ v návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí navrhnout, jakým způsobem bude výkon rozhodnutí proveden a má na výběr pouze jednu variantu. U exekučního řízení oproti tomu oprávněný neurčuje způsob provedení exekuce, ale je to soudní exekutor, kterého oprávněný navrhne a jehoţ soud provedením exekuce pověří, kde má moţnost zvolit, jakým způsobem bude výkon proveden a nemusí se omezovat pouze na jednu variantu, ale můţe pouţít všech a zároveň je i kombinovat, coţ vyplývá z ustanovení § 58 EŘ. Cílem exekuce je tedy vymoci z dluţníka prostřednictvím veškerých donucovacích prostředků, které jsou v kompetenci soudních exekutorů, finanční obnos k umoření nejen závazku věřitele ale i nákladům, které exekutorskému úřadu vznikly.

1.1.3 Druhy výkonu rozhodnutí Exekuce ve správním řízení – v tomto řízení rozhodují okresní a obecní úřady, ministerstva nebo jiné orgány veřejné správy. Rozhodnutí musí obsahovat výrok, jenţ je nejdůleţitější částí, konkrétního účastníka řízení jeho práva a povinnosti. Dále obsahuje odůvodnění, tedy za jakých okolností a podkladů byl na účastníka řízení nařízená exekuce a poučení o odvolání. Poučení účastníka řízení informuje, o tom zda je rozhodnutí soudu konečné nebo odvolatelné. V případě odvolatelného rozhodnutí poučení obsahuje, délku odvolací lhůty, ke kterému soudu se lze odvolat. Vymáhání se vztahuje jen na přikázání pohledávky nebo sráţky ze mzdy. Toto rozhodnutí se uplatňuje nejpozději do tří let od stanovené lhůty.

9

Exekuce v daňovém řízení – ověřují skutečnosti, které účastníci řízení předkládají formou daňového přiznání nebo hlášení. Doba 3 let od uplynutí lhůty, kdy mělo být daňové přiznání podáno nelze daň naměřit ani doměřit a 6 let od stanovení splatnosti lhůty pro vyplacení daňového nedoplatku je brán jako čas, který tomuto nedoplatku představuje promlčecí lhůtu, po jejímţ uplynutí se oprávněný současně správce daně nemůţe svého práva ( k námitce povinného) úspěšně dovolat. Daňové nedoplatky se vymáhají, stejným způsobem jak u správního řízení s tím rozdílem, ţe můţe dojít k prodeji movitých věci nebo nemovitosti. V případě hrozby zmaření výkonu dochází k vymáhání i bez výzvy. Exekuci provádí správce daně. Exekuce v občanskoprávním řízení – spory mezi oprávněným a povinným řeší a rozhoduje soud. Soud můţe návrh zamítnout, pokud zjistí, ţe rozhodnutí není dosud vykonatelné. Exekuce se vztahuje nejen na peněţité plnění, ale i na nepeněţité plnění. Podání, kterým oprávněný zahajuje, výkon rozhodnutí v občanskoprávním řízení musí mít formu návrhu, který by měl obsahovat údaje o dluţníkovi (povinném), oprávněné straně (u obou postačí jméno, příjmení, bydliště, u právnických osob pak identifikační číslo a sídlo anebo místo podnikání) a soudu, kterému byl návrh zaslán. Oprávněný si prostřednictvím výkonu rozhodnutí sám navrhne způsob, jakým by měla být jeho pohledávka uspokojena, a to podle podmínek uvedených v ustanovení § 261 odst.1 OSŘ.

1.1.4 Realizace výkonu Výkon rozhodnutí ukládající zaplacení peněţité částky můţe být zrealizován všemi nástroji, mezi které patří: a) sráţky ze mzdy b) přikázání pohledávky c) prodej movitých věcí a nemovitostí d) zřízením soudcovského zástavního práva k nemovitostem e) prodejem podniku

10

V případě výkonu rozhodnutí ukládající jinou povinnost neţ zaplacení peněţité částky, se výkon řídí povahou uloţené povinnosti: a) vyklizením b) odebráním věci c) rozdělením společné věci d) provedením prací a výkonů Všechny výše uvedené podbody se řídí podle různých ustanovení a násl. OSŘ. V případě sráţek ze mzdy se z čistého příjmu povinného odečte tzv. základní částka (tato je stanovena procentně podle částky ţivotního minima, přičemţ do této se započítá částka nákladů na bydlení, počet osob ve společné domácnosti vypočte čistá mzda, a to na základě nařízení vlády č. 63/ 1998 Sb., nařízení o nezabavitelných částkách, ve znění pozdějších předpisů) a zbytek se rozdělí na třetiny, přičemţ přednostní pohledávky se sráţí ze dvou třetin a nepřednostní pohledávky z jedné třetiny. Sráţky z tohoto výpočtu bývají velmi nízké a vztahují se i na stipendia, mateřskou, důchod, nemocenskou apod. Tento způsob bývá nejúčinnějším nástrojem jen v případě, pokud povinný dluţí malou finanční částku, neboť sráţet ze mzdy lze pouze do výše vymáhané povinnosti. Z tohoto důvodu exekutor často přistupuje k většímu nátlaku na povinného prostřednictvím prodeje movitých věcí či nemovitosti. Prostřednictvím přikázání pohledávky z účtu exekuční úřad poţádá banku o veškeré informace k účtu, který povinný vlastní. (vkladový, běţný, spořící). Bance je prostřednictvím soudu zasláno usnesení, ve kterém peněţnímu ústavu zakazuje, svému klientovi – dluţníkovi jakékoliv disponování se svým účtem. Dnem kdy usnesení o exekuci nabude právní moci, provede banka odepsání částky z účtu. Veškeré peněţní částky na účtu jsou blokovány po dobu 6 měsíců ode dne, kdy peněţnímu ústavu došel exekuční příkaz. Prodej nemovitostí je samostatně vysvětlen v části draţby a problematika movitých věcí v mobiliární exekuci.

11

1.1.5 Usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí Usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí se zasílá všem účastníkům řízení, a to do vlastních rukou, přičemţ nutno dbát, aby povinnému nebylo doručeno dříve neţ oprávněnému a výkon rozhodnutí tím nebyl zmařen. Při rozhodnutí sráţky ze mzdy: oprávněnému, povinnému a plátci mzdy do vlastních rukou. Přikázáním pohledávky z účtu u peněţního ústavu: oprávněnému, povinnému a peněţnímu ústavu. Při prodeji movitých věcí: oprávněnému, povinnému aţ při výkonu, manţelu povinného – pokud jsou výkonem postiţeny věci v SJM. Při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti - oprávněnému, povinnému, manţelu povinného, příslušnému katastrálnímu úřadu.

1.1.6 Zastavení, odklad a ukončení výkonu rozhodnutí Povinný má právo na podání návrhu na odklad nebo zastavení exekuce. Zastavení výkonu rozhodnutí podle ustanovení § 268 OSŘ – k rozhodnutí dochází v případě nově zjištěných skutečností, které brání v dalším řízení a mají za následek skončení exekuce zpravidla v neprospěch oprávněného. Důvody k zastavení mohou být například: -

oprávněný, který navrhl řízení, jej chce i zastavit

-

nařízení se nestalo vykonatelným

-

výkon rozhodnutí je nepřípustný.

Odklad výkonu podle ustanovení § 266 OSŘ -

pozastaví donucovací kroky vůči

povinnému a uskutečnění práva oprávněného. Odklad můţe být určen pevným datem, vázán k určité skutečnosti (kupř. pravomocné skončení řízení o vyloučení movitých věcí z exekuce), prodluţen nebo se nařídí pokračování ve výkonu rozhodnutí. Důvody odkladu jsou často sociální důvody povinných, relativně krátkodobého rázu. Z této strany se jedná o exekuci, kterou si povinný nezavinil sám, například nepříznivé krátkodobé podmínky. 12

Pokud soud povinnému vyhoví, exekutor můţe ve svém výkonu pokračovat aţ po uplynutí doby odkladu, v tomto případě je odklad výhodný jen pokud povinný potřebuje čas k získání finančních prostředků na úhradu dluhu vůči oprávněnému. Ukončení výkonu rozhodnutí - ukončení probíhá třemi způsoby. Nejčastějším způsobem je samotná úhrada dluhu povinného, dále důvody, jenţ brání v pokračování tohoto výkonu nebo neúčinností tohoto výkonu. Za neúčinnost je například brána věc, kterou se nepodařilo prodat nebo nebyla po jejím označení nalezena, sráţky ze mzdy, které se nedají provádět z důvodu ukončení pracovního poměru.

1.1.7 Exekuční titul Exekuce je prováděna pouze na základě pravomocného exekučního titulu. Mezi exekuční tituly, (výslovně uvedené v ustanovení §40 odst. 1 EŘ) na jejichţ základě je na věřitelův návrh nařízena exekuce patří:1 -

Rozhodnutí soudu či rozhodčí nález v občanskoprávním řízení

-

Rozhodnutí soudu a jiného orgánu činného v trestním řízení, pokud přiznává právo, zavazuje k povinnosti nebo postihuje majetek

-

Exekutorský zápis nebo notářský zápis se svolením k vykonatelnosti

-

Rozhodnutí orgánu státní správy a územní samosprávy včetně platebních výměrů výkazů nedoplatků ve věcech daní a poplatků, jakoţ i smíry schválené těmito orgány

-

Rozhodnutí a výkaz nedoplatků ve věcech nemocenského pojištění a sociálního zabezpečení.

Exekuční titul je především vyhotoven ve formě rozsudku nebo usnesení. Můţe mít však i formu dohody nebo (směnečného, elektronického nebo klasického) platebního rozkazu či jiného rozhodnutí správního orgánu. Prostřednictvím exekučního práva má být věřiteli vyplacena jeho pohledávka vůči povinnému (dluţníkovi) a měly by být upřednostněny jeho zájmy a aţ potom zájmy dluţníka.

1

http://www.pravnipredpisy.cz/predpisy/ZAKONY/2001/120001/Sb_120001_------_.php

13

1.1.8 Odporovatelnost právním úkonům Odporovatelnosti právních úkonů se dluţník dopouští, pokud rozprodává nebo daruje svůj majetek rodině nebo blízkým osobám. Zbavováním majetku se sniţuje hranice uspokojení věřitelovi pohledávky. Odporovatelné úkony jsou ty, které byly provedeny dluţníkem v posledních 3 letech v úmyslu zkrátit svého věřitele. Pokud věřitel uplatní ve svůj prospěch odporovatelnost, můţe se domáhat pohledávky, která mu skrz rozprodávání majetku unikla, a to i vůči osobě, v jejíţ prospěch byl odporovatelný úkon dluţníka učiněn. Odpor se uplatňuje ţalobou u soudu (§80 OSŘ) a ţalovaný není dluţník ale osoba, jeţ měla z právního úkonu prospěch. Příklady odporovatelnosti se nám mohou do hlavy zarýt prostřednictvím známých hlášek z filmů: Vše odkazuji své ţeně Filoméně – Dařbuján a Pandrhola.

1.2 Dražby 1.2.1 Dražby podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách Draţba je veřejné jednání, jehoţ účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu draţby. Draţby probíhají na předem určeném místě a v předem určeném čase. Průběh draţby má na starosti licitátor. Licitátorem musí být osoba starší 18-ti let, bezúhonná a s odbornými předpoklady. Draţby se nemůţe zúčastnit licitátor, draţebník ani jejich rodinní příslušníci popřípadě zaměstnanci draţebníka a licitátora.

1.2.2 Typy dražeb Draţby se dělí na: a) dobrovolné b) nedobrovolné c) exekuční (speciální typ upravený v OSŘ a EŘ) Draţbou dobrovolnou se rozumí draţba, kterou navrhl sám vlastník nebo osoba, jenţ má právo s majetkem hospodařit. U dobrovolných draţeb se nesmí draţit nic z duševního

14

vlastnictví, tzn. patenty, ochranné známky, autorská práva apod. Draţit nelze ani nemovitosti nebo movité věci, které jsou omezeny předkupním právem, nebo bylo uplatněno zadrţovací právo. U dobrovolné draţby sepisuje draţebník s navrhovatelem smlouvu o provedení draţby. Pokud smlouva neobsahuje všechny povinné náleţitosti je absolutně neplatná. Typickým příkladem dobrovolné draţby je zpeněţení majetkové podstaty v insolvenčním řízení insolvenčním správcem nebo draţba nemovitého majetku obce. Draţba nedobrovolná je nejčastějším případem. Jde o draţbu, kde navrhovatelem je věřitel, jehoţ pohledávka vůči povinnému mu byla přiznána soudním rozhodnutím (má exekuční titul) nebo věřitel učinil zástavní prohlášení ve formě notářského zápisu, kde uvádí, ţe má vůči povinnému splatnou pohledávku, která je zajištěná zástavním právem. V případě, ţe věřitel svou pohledávku nezajistil zástavním právem, nemůţe podat návrh na nedobrovolnou draţbu. Draţba nedobrovolná se provádí pouze na základě exekučního titulu. Draţit nesmí povinný ani jeho manţel, můţou však do draţby zasáhnout i minutu před zahájením jen v případě, ţe mají finanční prostředky na umoření celého dluhu. Nedobrovolnou draţbu lze provést pouze na základě písemné smlouvy mezi navrhovatelem a draţebníkem. Draţba končí příklepem. Pokud však nastane situace, kdy nikdo z účastníků nepřihazuje, můţe licitátor sníţit cenu nemovitosti o částku sjednanou ve smlouvě o provedení draţby.

1.2.3 Průběh dražby na exekutorském úřadě Draţba nemovitostí je nejúčinnějším nástrojem exekuce k vymáhání pohledávky, z pohledu povinného jde ovšem o největší psychický nátlak, který můţe takto zvolený způsob exekuce na povinného vyvolat. K draţbě nemovitosti dochází aţ v nevyhnutelném případě, pokud povinný nehradí svůj dluh vůči věřiteli a na základě platného usnesení o nařízení exekuce. Soud pak vyrozumí o návrhu na exekuci příslušný katastrální úřad a vydá usnesení, které zakazuje povinnému nemovitost prodat, zatíţit nebo převést na jinou osobu. 15 dnů od doručení usnesení uloţí 15

soud povinnému, aby oznámil, zda a kdo má k nemovitostem předkupní právo s poučením. V případě neoznámení povinný odpovídá za veškerou škodu, kterou tím můţe způsobit Pokud vlastní povinný nemovitost ustavuje soudní exekutor znalce, který nemovitost ocení vzhledem k jejímu staří, technickému stavu a závadám. Závadami ve smyslu ustanovení §336a odst. 2 OSŘ se rozumí věcná břemena, o nichţ to stanoví zvláštní předpisy (kupř. inţenýrské sítě, stoţáry elektrického vedení, apod.), nájem bytů a další věcná břemena (např. doţivotní uţívání, břemeno chůze) a nájemní práva, u zástavní právo, předkupní právo apod. Na základě znaleckého posudku určí výslednou, a tím i vyvolávací cenu (2/3 výsledné ceny) draţené nemovitosti, a tu je povinen veřejnosti zpřístupnit. Exekutorský úřad musí zájemcům umoţnit obhlídku dané nemovitosti a majitel je povinen nemovitost zpřístupnit. Před začátkem draţby kaţdý ze zájemců musí sloţit draţební jistotu. Draţební jistotou se rozumí finanční částka nebo bankovní převod, který nesmí přesáhnout ¾ z nejniţšího podání jsou na základě rozvrhu odečteny náklady exekuce a aţ potom se zabývající výtěţek draţby rozvrhne podle ustanovení §337c OSŘ mezi přihlášené věřitele a oprávněného (ten je však oproti soudnímu exekutorovi teprve ve 3. Skupině společně s věřitelem zajištěným zástavním právem a oproti soudnímu exekutorovi tak není vţdy z výtěţku draţby nemovitosti uspokojen).

1.2.4 Náležitost dražební vyhlášky Prostřednictvím draţební vyhlášky vyhlašuje exekutorský úřad konání draţby. Tato vyhláška musí splňovat určité náleţitosti, bez kterých by byla jinak neplatná, např. označení navrhovatele, vlastníka předmětu draţby, zástavce, důvod draţby, nejniţší podání apod. Oznámení o konání draţby se zasílá věřiteli, dluţníkovi, vlastníkovi, zástavci a draţebním věřitelům. V případě nemovitosti i katastrálnímu úřadu, aby zapsal poznámku neboli plombu o nedobrovolné draţbě k dané nemovitosti.

16

1.2.5 Účastníci dražby

Osoby, které se chtějí zúčastnit draţby, musí doloţit svou totoţnost, sloţit jistinu, zapsat se do seznamu účastníků draţby, neboli draţitelů, a převzít draţební číslo. Přístup do prostor, kde bude draţba probíhat je účastníkům zpřístupněn 30 min před zahájením draţby. Draţbu zahajuje licitátor vyvolávací cenou a draţí se tak dlouho, dokud účastníci draţby činí vyšší podání. Pokud má někdo z účastníků předkupní právo, musí ho draţebníkovi doloţit před začátkem draţby později jej nelze uplatnit. Dojde-li ke střetu nejvyššího podání mezi osobou s předkupním právem a někým z draţitelů, tak bude udělen příklep osobě s předkupním právem. Má-li o nemovitosti zájem více spoluvlastníků, kteří nabídnou stejnou cenu, stává se vydraţitelem spoluvlastník s nejvyšším podílem.

1.2.6 Noví vlastníci vydražených věcí Po vydraţení se novému vlastníku vystaví písemné potvrzení o nabytí předmětu draţby, které obsahuje předmět draţby, draţebníka a bývalého vlastníka. Toto písemné potvrzení je pak draţebník povinen zaslat na katastrální úřad, v němţ uvádí, jak věcná práva k předmětu draţby zanikla a uvádí nového vlastníka nemovitosti. Vydraţitel má dle draţební vyhlášky po zaplacení celé částky převzít doklady osvědčující nabytí vlastnictví k předmětu draţby, které písemně stvrdí svým podpisem. Zbylým účastníkům draţby, kteří nic nevydraţili, by se draţební jistota měla vrátit bez zbytečného odkladu. Pokud byla nemovitost vydraţena za niţší cenu, neţ je dluh povinného, nadále se pokračuje v exekučním řízení. Nastane-li situace, ţe byla nemovitost vydraţena za vyšší cenu neţ, na kterou se vztahuje exekuce a povinný má i exekuci u jiného exekutorského úřadu neţ, který byl první na listě vlastnictví, jiný exekutorský úřad vydá exekuční příkaz k přikázání jiné pohledávky a poté zbylá částka přechází na další exekutorské úřady v tom pořadí, ve kterém zaslali na katastrální úřad exekuční příkaz. Vlastní-li povinný nemovitost a má více exekucí, právo na prodej nemovitosti má pouze exekutorský úřad, který zaslal jako první exekuční příkaz katastrálnímu úřadu. K návrhu na neplatnost draţby musí dojít nejpozději do 1 roku od udělení příklepu, jinak zaniká. O provedené draţbě se sepisuje protokol i v tom případě, ţe draţba skončila bez udělení příklepu. 17

V dnešní době se realitní kanceláře specializují na prodej nemovitosti, která je zatíţená exekucí, i kdyţ to zákon neumoţňuje.2 Nejdříve se však musí uhradit dluţnou částku, a teprve potom dojde k odblokování nemovitosti a následně k převodu vlastnického práva.

1.3 Exekuční řízení a soudní vykonavatel 1.3.1 Zahájení exekučního řízení a jeho průběh Exekuční řízení lze zahájit pouze na základě návrhu oprávněného podle ustanovení § 35 odst. 1 EŘ. Soudní exekutor, který obdrţel návrh oprávněného na nařízení exekuce, předloţí tento návrh spolu s pravomocným a vykonatelným exekučním titulem nejpozději do 15 dnů soudu a poţádá ho o udělení pověření k provedení exekuce. Soud usnesením nařídí exekuci a jejím provedením pověří exekutora do 15 dnů, jestliţe jsou splněny všechny zákonem stanovené předpoklady. Exekutor poté, co mu bylo doručeno usnesení o nařízení exekuce, posoudí, jakým způsobem bude exekuce provedena, a vydá exekuční příkaz ohledně majetku, který má být exekucí postiţen.3 Za návrh na nařízení exekuce oprávněný neplatí soudní poplatky, které jsou odvozený od výše vymáhané částky. Kromě účastníků řízení v exekučním řízení vystupují soudci, vyšší soudní úředníci, ale také soudní exekutor, vykonavatel a exekutoři správních orgánů, a v neposlední řadě osoby zúčastněné na řízení, např. peněţní ústav, dluţník povinného či jeho zaměstnavatel.

1.3.2 Soudní exekutor a jeho postavení Exekuci provádí exekutor, kterého si zvolila oprávněná strana. K získání pověření od soudu zašle exekutorský úřad nejpozději do 15 dnů exekuční návrh společně s exekučním 2

http://www.exekucenemovitosti.cz/

3

http://www.bpx.cz/exekucni-rizeni/

18

titulem a vyčkává do jeho rozhodnutí. Bez udělení pověření nesmí být spis předán vykonavateli k mobiliárnímu výjezdu. Exekuce je upravena v EŘ. V návrhu musí být označen exekutor, který bude exekuci provádět a soud, kterému byl návrh určen. Zájemce o výkon činnosti soudního exekutora musí být nejprve zapsán do seznamu exekutorských koncipientů či kandidátů, nebo se jím případně můţe stát jiná osoba s právnickým vzděláním a vzájemně započítatelnou praxí, kupř. soudce, advokát, notář, státní zástupce. Po absolvování praxe pak musí koncipient úspěšně sloţit exekutorskou zkoušku a získat o jejím sloţení osvědčení. Zkoušku nemusí skládat ten, kdo sloţil odbornou justiční zkoušku, soudcovskou zkoušku, jednotnou soudcovskou zkoušku, jednotnou soudcovskou a advokátní zkoušku, prokurátorskou zkoušku, advokátní zkoušku, notářskou zkoušku a profesní zkoušku na komerčního právníka. Totéţ platí i pro praxi. Po sloţení zkoušky je moţné poţádat exekutorskou komoru České republiky o zápis do seznamu exekutorských kandidátů. V případě uvolnění některého z exekutorských úřadů je pak na místo nového

4

exekutora vypisováno výběrové řízení. Po jeho úspěšném

absolvování a sloţení je kandidát ministrem spravedlnosti jmenován do funkce soudního exekutora.

Exekutor řídí činnost exekutorského úřadu, který jeho jménem plní všechny úkoly potřebné k řádnému výkonu exekuční činnosti. Exekutor při své činnosti pouţívá průkaz exekutora, razítko a pečetidlo, které obsahují a) jeho jméno, příjmení a titul, b) označení - soudní exekutor, c) sídlo exekutora, d) státní znak České republiky. Průkaz exekutora, razítko a pečetidlo vydá exekutorovi Komora. 5

4

5

http://www.businessinfo.cz/cz/clanek/pravni-sluzby-jkm/nuceny-vykon-exekucnich-titulu/1001791/54248/ www.exekutorskakomora.cz http://www.pravnipredpisy.cz/predpisy/ZAKONY/2001/120001/Sb_120001_------_.php)

19

1.3.3 Vykonavatel soudního exekutora a jeho postavení Vykonavatel soudního exekutor je zaměstnanec soudního exekutora, který je pověřený exekutorským úřadem provádět exekuční fyzická osoba, která je pověřená exekutorským úřadem provádět exekuční činnost, nezávisle a za úplatu. Vykonavatelem se můţe stát jakákoliv osoba, splňuje-li následující podmínky: -

Občan ČR

-

Bezúhonnost

-

Pracovní poměr u soudního exekutora (nejméně po dobu 1 roku)

-

Středoškolské vzdělání

-

Plná způsobilost k právním úkonům

-

Účast na školení Komory pro vykonavatele

-

Úspěšné sloţení kvalifikačních zkoušek

Pracovní náplň vykonavatele obsahuje výjezdy do míst, kde se povinný zdrţuje (trvalé, přechodné bydliště) nebo do míst, které mu sdělili státní orgány, mezi které patří: -

Státní a cizinecká policie ČR

-

Česká správa sociálního zabezpečení

-

Banka, u které má povinný svůj účet

-

Vězeňská sluţba

-

Centrální evidence obyvatel – veřejný seznam

-

Úřad práce

-

Katastr nemovitostí

1.3.4 Mobiliární exekuce Mobiliární neboli přednostní exekuce se vztahuje především na soupis a následné zajištění movitých věcí dluţníka. Exekutor má právo odvézt a označit všechny movité věci, u kterých není povinný schopen na místě prokázat, ţe nepatří jemu ale třetí osobě. O tom co exekutor smí, či nesmí zabavit, kolují různé mýty. Věci, které nepodléhají exekuci jsou ty, které člověk potřebuje k uspokojení základních ţivotních potřeb svých nebo své rodiny v běţném popřípadě pracovním ţivotě nebo prodej věcí, který by byl 20

v rozporu s morálními pravidly. Mezi tyto věci řadíme například zdravotní potřeby, které povinný vyuţívá při nemoci nebo mu mají jeho zdravotní stav usnadnit, veškerý oděv, hotovost do 1000,- Kč, nebo věci, které mají citový charakter například snubní prstýnky. Dále se exekuce netýká movitých věcí, u kterých je povinný spoluvlastníkem. Soud však můţe rozhodnou o prodeji i těchto nepostiţitelných movitých věcí. Exekutor má právo na osobní prohlídku povinného, jeho bytu nebo sídla firmy. Při prohlídce bytu sepisuje exekutor nejčastěji věci, které se nejsnadněji dají vydraţit (televize, video, dvd apod.) Vykonavatel pak rozhodne, zda sepsané věci odveze nebo je ponechá na místě. V případě ponechání movitých věcí na místě nesmí povinný tyto věci prodávat, darovat nebo poškozovat. Povinný, který by sepsané věci například prodal, dopustil by se trestného činu maření výkonu úředního rozhodnutí a poškozování věřitele. Odhad cen provádí vykonavatel zpravidla přímo na místě, nejedná se tedy o znalecký odhad. Pouze v případě věcí cenného charakteru anebo významných kulturně-historických předmětů nutno přizvat znalce z příslušného oboru.

1.3.5 Dražba movitých věcí Movité věci jsou draţeny do doby, dokud neuspokojí celou pohledávku. Věci, které se nepodaří prodat ani v opětovné draţbě můţe oprávněný převzít do 15 dnů od převzetí vyrozumění o neúspěchu draţby za 1/3 stanovené ceny. Odmítne-li oprávněný tyto věci převzít, vyškrtnou se ze soupisů a vrátí se zpět povinnému. Po prohlídce bytu popřípadě rodinného domu, není-li povinný přítomen, vymění exekutor zámek u dveří a zanechá povinnému výzvu se vzkazem, kde si můţe vyzvednout nové klíče od jeho bytu.

1.3.6 Neobvyklá zabavení Exekutor můţe zabavit kromě movitých věcí i zvířata jakoţto movité věci povinného, jde ovšem o ojedinělé případy. Například chová-li povinný vzácný druh psa, koně nebo nějaké exotické zvíře můţe dojít k zabavení a pozdějšímu prodeji.

21

Věřitel má právo před podáním návrhu na exekuci poţádat soud, aby vyzval povinného k předloţení soupisu movitých či nemovitých věcí, které vlastní, a to ve formě prohlášení o majetku podle ustanovení §260a a násl. OSŘ. Pokud soud věřiteli vyhoví, zašle povinnému předvolání. Povinný zde můţe být dopraven i za pomoci Policie ČR a kromě soudu mu můţe klást otázky i oprávněná strana.

1.3.7 Společné jmění manželů v exekuci Do exekučního řízení spadá i majetek ve společném jmění manţelů a to i za předpokladu, ţe dluh vznikl za dobu trvání manţelství pouze jednomu z nich. Zbavit se dluhu tedy nejde ani rozvodem neboť nesmí být dotčena práva věřitele. Při exekuci se nepřihlíţí ke smlouvě, kterou byl zúţen zákonem stanovený rozsah SJM o majetek, který patřil do SJM v době vzniku vymáhané pohledávky.6

1.3.8 Skončení exekučního řízení Exekuce končí podle ustanovení § 51 EŘ vymoţením nebo zastavením či zamítnutím návrhu na nařízení exekuce. Exekuce skončí vymoţením ve chvíli, kdy je vymoţena částka nebo nepeněţité plnění, pro kterou byla exekuce nařízena a veškeré náklady exekuce uhrazeny.7

1.3.9 Náklady exekuce – náklady soudního exekutora Náklady exekuce jsou podle ustanovení § 87 EŘ odměna exekutora, náhrada paušálně určených či účelně vynaloţených hotových výdajů, náhrada za ztrátu času při provádění exekuce, náhrada za doručení písemností, odměna a náhrada nákladů správce podniku, a je-li exekutor nebo správce podniku plátcem daně z přidané hodnoty, je nákladem exekuce rovněţ příslušná daň z přidané hodnoty podle zvláštního právního předpisu. Náklady exekuce a náklady oprávněného vymůţe exekutor na základě příkazu k úhradě nákladů exekuce 8 6

http://www.zbynekmlcoch.cz/info/pravo/exekuce_spolecneho_majetku_jmeni_manzelu_a_jak_ji_ovlivnit_vylucovaci_zaloba.html http://www.exol.cz/index.php?template=pc_05.php 8 http://www.pravnipredpisy.cz/predpisy/ZAKONY/2001/120001/Sb_120001_------_.php 7

22

1.3.10 Mlčenlivost soudního exekutora V praxi se exekutor můţe setkat s informacemi, které mají nebo mohou být pro povinného velmi citlivé a tudíţ je ze zákonného ustanovení § 31 EŘ povinen zachovávat mlčenlivost. Kromě

toho

nesmí

poskytovat

informace

ţádnému

z členů

rodiny

kromě

manţela/manţelky, jsou-li účastníky exekučního řízení. Poruší-li exekutor mlčenlivost, odpovídá za veškerou škodu, která můţe vzniknout oprávněnému i povinnému a toto porušení zakládá dále kárnou odpovědnost vůči Exekutorské komoře ČR. Mlčenlivost zůstává zachovávána i po skončení výkonu exekutora. Mlčenlivosti soudního exekutora můţe zbavit zejména Exekutorská komora a jen v důleţitých případech související s výkonem exekutora. Například dojde-li k napadení nejen exekutora ale i přivolané policie, zaţádá policie o zproštění mlčenlivosti z důvodu výpovědi vykonavatele. Pokud vznikne někomu při provedení exekuce škoda, kterou prokáţe, bude odškodněn z škodu podle zákona č. 82/1998 Sb. Exekutor musí být ze zákona povinně pojištěn. Exekutor o veškeré informace, které mu mohou být poskytnuty, zaţádá prostřednictvím součinností třetích osob.

1.3.11 Napadení soudního exekutora Většina exekutorů se při svém povolání setká ze strany povinných agresivních výhruţek nebo v horším případě napadení. Útok na exekutora je povaţován jako útok na veřejného činitele a je trestný. S přibývajícími dluţníky jsou útoky na exekutory stále vyšší. Většinou jde o případy napadením psa nebo noţem. Lidé si v daný moment bohuţel neuvědomují, ţe exekutor je taky jen člověk, na kterého doma čeká rodina a ţe za napadení mohou jít i do vězení. Při jednání s exekutorem nebo jeho zaměstnanci je nutné, aby povinný zachoval klid a domluvil se na dalších krocích bez uráţek, zbytečného křiku a v neposlední řadě hlavně výhruţek. Exekutor je oprávněn za hrubé uráţky udělit pokutu. Na druhé straně i exekutor by měl při jednání s povinnými zachovávat pravidla slušného chování.

23

1.3.12 Odměna soudního exekutora Exekutorovi za jeho práci a ztrátu času náleţí odměna, kterou platí povinný. Odměna také tvoří větší část příjmů exekutora, proto je v jeho hlavním zájmu vyřešit exekuci v nejkratším čase. Odměna exekutora za kaţdý tvoří exekutorovi 15% vymáhané povinnosti, minimálně však 3.000,- Kč, u částek nad 3 miliony Kč procenta klesají. Mezi exekutorem a oprávněným můţe dojít ke smluvní dohodě, v níţ sjednají smluvní odměnu za provedení exekuce. Tato dohoda není však nákladem exekuce a ani nijak nezvýhodňuje věřitele před ostatními věřiteli na daném exekučním úřadě. 9

1.4 Exekutorská komora Exekutorská komora se sídlem v Brně zřízená EŘ je stavovskou organizací profesní samosprávy sdruţující soudní exekutory. Členství v ní je pro všechny exekutory povinné ze zákona.

Exekutor se stává jejím členem okamţikem jmenování exekutorem.

Exekutorská komora je právnickou osobou. Jménem Exekutorské komory jedná prezident, jako její statutární orgán. Orgány exekutorské komory:

9

-

Prezidium

-

Revizní komise

-

Kontrolní komise

-

Kárná komise

-

Zkušební komise

-

Právní a legislativní komise

-

Vzdělávací komise

-

Mediální komise

-

IT komise

-

Mezinárodní komise

http://www.pravnipredpisy.cz/predpisy/ZAKONY/2001/120001/Sb_120001_------_.php

24

V kaţdé komisi zasedají především soudní exekutoři jmenovaní do jednotlivých exekutorských úřadů. Na exekutorskou komoru se lze obracet i v případě stíţností na vykonavatele soudního exekutora.

1.4.1 Centrální evidence exekucí Exekutorské úřady si vzájemně poskytují informace, prostřednictvím centrální evidence exekucí. Zde se dá zjistit, zda má povinný více pravomocně nařízených exekucí, z jakého roku a u jakého exekučního úřadu. CEE je zpoplatněna a je zpřístupněna na internetu. Údaje jsou do 15 dnů po splacení exekuce vymazány. Údaje v CEE jsou spravovány exekutorskou komorou10

1.4.2 Součinnosti třetích osob Součinnosti třetích osob podle ustanovení § 33 EŘ mají pro exekuční úřad významné postavení. Jedná se například o orgány státní správy a samosprávy, policie České Republiky, katastr nemovitostí, pojišťovny, banky, provozovatelé telekomunikačních sluţeb, registr motorových sluţeb, kteří na písemnou ţádost exekutora musí sdělit údaje povinného, které by exekučnímu úřadům pomohli k rychlejšímu splacení jejich pohledávek vůči povinným. Policie zpravidla sdělí adresu, na které se povinný nachází nebo telefonní kontakt. Do katastru nemovitostí lze bezplatně nahlíţet pomocí internetu a z listu vlastnictví lze zjistit, zda má nemovitost spoluvlastníky a jak velký je jejich podíl. Banky poskytují informace v podobě částky povinného na jeho účtu, Česká správa sociální zabezpečení zda jsou povinnému vypláceny dávky. Ministerstvo vnitra pak poskytne údaje z informačního systému evidence obyvatelstva a z registru rodných čísel prostřednictvím elektronické podoby. Údaje jsou poskytovány o občanech České republiky, cizincích, kteří mají trvalý či přechodný pobyt na území České republiky nebo si zaţádali o azyl, popřípadě pokud mají vízum.

10 https://live.ceecr.cz/main.php

25

Poskytovanými údaji podle odstavce 1 ustanovení § 33 jsou:11 1) u občanů České republiky -

jméno, příjmení, případně jejich změna, u ţen jejich rodné příjmení

-

datum a místo narození

-

rodné číslo

-

pohlaví a jeho změna

-

rodinný stav - datum sňatku/rozvodu

-

adresa trvalého pobytu, jeho vznik i zánik, popřípadě veškerá předchozí místa trvalého pobytu

-

rodné číslo manţela

-

datum, místo a okres úmrtí: jde-li o úmrtí občana mimo území České republiky, datum a stát, na jehoţ území k úmrtí došlo

-

den, který byl v rozhodnutí soudu o prohlášení za mrtvého uveden jako den úmrtí

2) u cizinců se poskytují stejné informace jak u občanů České republiky. Liší se jen v těchto bodech: -

místo a stát, na jehoţ území se narodili

-

státní občanství

-

číslo a platnost k povolení pobytu jeho platnost, případně datum zrušení

-

vyhoštění a doba, po kterou není umoţněn vstup na území České republiky

1.5 Insolvenční řízení 1.5.1 Pojem insolvence resp. úpadku Insolvenční řízení je soudní řízení, jehoţ hlavním cílem je projednání úpadku. Dluţníci, kteří mají vyšší výdaje neţ příjmy, mnohost věřitelů a nezvládají splácet své závazky, podají soudu návrh na insolvenční řízení současně s návrhem na oddluţení jedná-

11

http://www.pravnipredpisy.cz/predpisy/ZAKONY/2001/120001/Sb_120001_------_.php

26

li se o dluţníky, kteří nejsou podnikateli. Návrh mohou podat i jejich věřitelé. Podnikatelé na sebe vyhlašují konkurs nebo vyuţijí reorganizace Rozhodne-li soud o úpadku, zasílá se rozhodnutí všem osobám, kteří přistoupili k řízení, navrhovateli a dluţníkovi i jeho správci se doručuje do vlastních rukou. Pokud dluţník v insolvenčním návrhu neuvedl způsob řešení úpadku, rozhodne o něm soud nejpozději do 3 měsíců od rozhodnutí o úpadku.

1.5.2 Způsoby řešení úpadku 1.5.2.1 Oddlužení K návrhu na oddluţení dluţník přikládá soupis veškerého majetku, závazku a listiny vykazující jeho příjmy za poslední 3 roky. Doba insolvenčního řízení je většinou 3 – 6 měsíců. Po tuto dobu je povinný osvobozen od jakékoliv úhrady svých závazků vůči svým věřitelům. Soud mezi tím rozhodne, zda povinnému oddluţení povolí nebo zamítne. V případě povolení o oddluţení, zaplatí povinný pouze 30% ( s nezajištěnými věřiteli se můţe dohodnout i na niţší výši) z původního dluhu všem svým věřitelům v období 5-ti let, (soud a schůze věřitelů můţe určit, ţe splátkový kalendář byl splněn i dříve), po které pobírá pouze stanovené ţivotní minimum. Po uplynutí 5-let je zbytek dluhu povinnému odpuštěn a pohledávky přihlášených i nepřihlášených věřitelů zanikají. Naskytnou-li se povinnému mimořádné příjmy jako dědictví, výhra v loterii musí je poskytnout věřitelům jako splátku svého dluhu. Po dobu trvání insolventního řízení má kaţdý dluţník svého insolvenčního správce, kterému musí sdělit veškeré informace, které by se za dobu insolvenčního řízení mohly změnit. (změna trvalého pobytu či zaměstnání apod.) Nesmí zvýhodňovat ţádného z věřitelů ani brát na sebe nové závazky, které by nesplnil a dvakrát do roka podat insolvenčím soudu, správci a věřitelskému výboru přehled svých příjmů. Jeli povinný v insolvenční řízení, nemusí se obávat exekučního řízení. Exekuci lze podle ustanovení § 109 IŘ nařídit ale nelze provést. Na internetu se nabízí i kalkulátory, kde si dluţníci mohou vypočítat12, jakou částku by měsíčně po dobu insolvence museli splácet.

12

http://insolvencni-zakon.justice.cz/obecne-informace/insolvencni-pravo.html

27

Oddluţení, probíhá dvěma způsoby: a) splátkovým kalendářem b) zpeněţením majetkové podstaty O způsobu řešení úpadku rozhodují na schůzi věřitelů věřitelé formou hlasování. V případě zpeněţením majetku se jedná pouze o majetek nabytí před zahájením insolvenčního řízení.

1.5.2.2 Konkurs Konkurs vyuţívají zadluţené firmy, které se nacházejí v úpadku a svůj dluh vůči věřitelům splácí prostřednictvím zpeněţení majetkové podstaty. Jde o zpeněţení movitých věcí nebo nemovitostí, čímţ umoří aspoň určitou část dluhu. Zpeněţením majetkové podstaty nelze pohledávku dále vymoci v exekučním řízení, neboť se jedná pouze o naturální obligaci. Dluţník nesmí svůj majetek rozprodávat nikomu ze svých blízkých, zaměstnanců, akcionářům, společníkům atd. Ke zrušení konkursu můţe dojít například, pokud dojde k zjištění, ţe majetek dluţníka není vůči dluhu postačující, nepřihlásí-li se věřitelé a veškeré závazky vůči nim budou splaceny, navrhnou-li věřitele souhlas ke zrušení konkursu apod.

1.5.2.3 Reorganizace V případě reorganizace můţe dluţník nadále vést svou podnikatelskou činnost, avšak s určitým omezením, který mu ukládá reorganizační plán. RP sleduje ozdravení podniku a vztahy mezi dluţníkem a věřiteli. Reorganizaci můţou provádět jen podnikatelé, kteří nejsou v likvidaci, neobchodují-li na burze nebo nejsou obchodníky s cennými papíry, zaměstnávají více neţ 100 zaměstnanců a jejich obrat za účetní období přesáhl 100 milionů Kč. Oprávnění k podání návrhů na reorganizaci má jak dluţník, tak přihlášený věřitel. Neskončí-li reorganizace ale soud ji zruší, můţou věřitelé podat návrh na exekuční řízení. Insolvenční soud povinnému zamítne návrh na oddluţení, jen v tom případě, sleduje-li ze strany povinného nepoctivý záměr spojený s nedbalým přístupem nebo pokud povinný

28

ţádal opakovaně o oddluţení. Údaje o dluţnících, kteří se nachází v insolvenčním řízení je moţné bezplatně zjistit z insolvenčního rejstříku. Věřiteli umoţňuje insolvenční návrh zasahovat do průběhu řízení a vybrat insolvenčního správce. Soud zveřejní seznam pohledávek od všech věřitelů. Věřitel, který nepřihlásí svou pohledávku ve stanoveném čase (zpravidla 30 dnů, v některých případech aţ 60 dnů od rozhodnutí soudu o způsobu řešení úpadku, nemá později na úhradu dluhu nárok a dluţníkovi je závazek vůči věřiteli smazán.

1.5.3 Insolvenční rejstřík (dále jen „ISIR“) Informuje o celém průběhu insolvenčního řízení a zveřejňuje údaje o dluţníkovi, správci a dokumentech týkající se insolvence. ISIR navazuje ne Centrální evidenci úpadců, ve které je moţné získat informace jen o dluţnících před rokem 2008.

Správcem ISIRu je

ministerstvo spravedlnosti ČR. Dojde-li k ukončení insolvenčního řízení jsou informace o dluţníkovi v tomto rejstříku znepřístupněny.13

1.6 Vliv exekuce na cenu nemovitostí Vzhledem k probíhajícím draţbám nemovitostí nebo pozemků má do jisté míry exekuce na ceny těchto nemovitostí či pozemků vliv. Odkoupení nemovitosti pro osoby, které nemají, ţádný rodinný vztah se zadluţeným vlastníkem můţe nést i rizika, v případě ţe vlastník po psychické stránce neunese draţbu a dům se pokusí nějakým způsobem poničit. Tento příklad poničení domů se stal ovšem pouze dvakrát za dobu působení všech exekutorských úřadů V současné době je na území ČR, v kaţdém kraji širší nabídka draţených nemovitostí, popřípadě pozemků. Pozemek je dle mého názoru asi nejlepší volbou pro koupi v exekučním řízení. Vlastník není na tento druh majetku citově vázán jako na nemovitost a draţba pozemku jim mnohdy pomůţe splatit svůj dluh vůči věřiteli a oni tak nepřichází o střechu nad hlavou. Pozemek určen ke stavbě můţe být vydraţen za niţší cenu neţ okolní pozemky, které se nenacházejí v exekučním řízení, ale nemusí to být pravidlem. Sejde-li se 13

http://insolvencni-zakon.justice.cz/obecne-informace/insolvencni-rejstrik.html

29

více zájemců o tento pozemek, cena můţe vyrůst aţ na úroveň ostatních cen. Toto riziko platí i u nemovitostí nebo jiných movitých věcí. Většinou jsou však tyto ceny niţší neţ ostatní ceny nemovitostí na trhu. Často se draţí nemovitosti pouze ve formě podílů, pokud spoluvlastníci nemají zájem, nabídne se nemovitost širší veřejnosti. Kupovat si ale například 4/15 z domu nemá smysl. Dům začíná být atraktivní, aţ kdyţ je nabízená aspoň jeho polovina, ke které by si nový majitel mohl přistavit například nové sociální zařízení, vlastní vchod a dům tak rozdělit. Potom uţ jen zbývá doufat v pokojné sousedské vztahy s původním majitelem. Nové domy jsou pro zájemce atraktivnější neţ starší nabízené domy. Mnohdy si nový majitel koupí starší dům ve špatném technickém stavu jen kvůli pozemku, na kterém se dům nachází. Dům zbourá a na jeho místě si vystaví svůj vlastní nový nebo plochu vyuţije ke komerčním účelům. Osoba, která se rozhodne zkupovat domy v exekuci a podaří se mu nemovitost vydraţit v poměrně malých částkách, můţe tyto nemovitosti zrekonstruovat a později prodávat za trţní ceny nemovitostí. Dle mého názoru momentálně jedna z nejvýhodnějších investic. V dnešní době nemají ještě lidé tolik zkušeností s draţbami nemovitostí nebo se jich nechtějí zúčastnit z morálních důvodů. S přibývajícím počtem lidí, kteří se dostávají do exekučního řízení lze očekávat, ţe větší část těchto nemovitostí bude nabízena za tak nízké ceny, ţe je lidé začnou kupovat a vliv exekuce poroste.

1.7 Porovnání cen nemovitostí Abych prokázala vliv exekucí na cenu nemovitostí, rozhodla jsem se porovnat ceny nemovitosti ve všech krajích České republiky, které jsou nabízeny skrz realitní kanceláře k draţeným nemovitostem, na které je uvalena exekuce. K porovnání jsem si vybrala za kaţdý okres dvě nemovitosti, tak aby jejich vzdálenost, stáří a lokalita byla podobná a porovnání tak bylo reálné. Z této analýzy vyplynulo, ţe nové rodinné domy v exekuci nemají rozdílné ceny jako ceny na trhu ale starší rodinné domy nebo byty, které byly vystavěny původní panelovou technologií, mohou být draţeny za poloviční cenu. Ve většině případů se však cena 30

nemovitostí vyšplhá do 2/3 trţní ceny, tím pádem budoucí vlastník ušetří 1/3, kterou můţe pouţít k rekonstrukci nebo modernizaci nemovitosti. Z tabulky číslo 1 lze vyčíst rozdíly, které exekuce nabízí. Pouze u Karlovarského kraje, přišel dům v exekuci dráţ. Hlavním a jediným důvodem v tomto případě ovšem bylo, ţe v kraji nebyla na trhu nabídnutá ţádná podobná nemovitost a tak byla pouţita nemovitost s třikrát menší plochou vyuţití. Tabulka č. 1 Porovnání cen nemovitostí na území ČR Zdroj: www.sreality, www.exekuce.com Praha - exekuce

Praha - realitky

Plocha exekuce

Plocha realitka

Rozdíl v ceně

Praha - byt

1 200 000

Praha - Chodov

2 480 000

74

71

1 280 000

Praha 4

1 520 000

Praha 4

3 104 000

102

136

1 584 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Zlínský kraj

Zlín kraj- realitky

Kroměříž

705 000

Hulín

1 990 000

125

160

1 285 000

Vsetín

785 000

Valašské Meziříčí

1 520 000

98

120

735 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Olomoucký kraj

Olomoucký kraj - realitky

Olomouc

1 400 000

Olomouc

1 900 000

140

120

500 000

Zábřeh na Moravě byt

600 000

Zábřeh na Moravě

1 180 000

65

62

580 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Pardubický kraj

Pardubický - realitky

Pardubice

1 360 000

Pardubice

2 660 000

121

130

1 300 000

Ústí nad Orlicí

916 000

Ústí nad Orlicí

1 490 000

135

150

574 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Jihomoravský

Jihomoravský- realitky

Břeclav - byt

610 000

Břeclav

1 100 000

67

70

490 000

Brno - venkov

846 000

Brno - venkov

1 500 000

98

100

654 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Ústecký kraj

Ústecký kraj - realitky

Most - byt

362 000

Most

745 000

73

68

383 000

Klášterec nad Ohří byt

415 000

Kadaň

690 000

80

75

275 000

31

Karlovarský kraj Karlovy Vary byt Nová Role nový dům

Karlovarský kraj - realitky

Plocha exekuce

Plocha realitka

330 000

Karlovy Vary

1 399 000

83

76

1 069 000

2 410 000

Nová Role

1 400 000

150

58

-1 010 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Liberecký kraj - exekuce

Liberecký kraj - realitky

Liberec - byt

200 000

Liberec

698 000

39

39

498 000

Česká Lípa

1 500 000

Česká Lípa

1 990 000

137

165

490 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Královehradecký kraj

Královehradecký - realitky

Náchod

1 500 000

Náchod

2 600 000

117

100

1 100 000

Broumov

1 370 000

Police nad Metují

2 500 000

132

142

1 130 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Jihočeský kraj

Jihočeský kraj - realitky

Prachatice byt

430 000

Prachatice

915 000

67

68

485 000

Písek

575 000

Křenovice

1 350 000

360

360

775 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Plzeňský kraj

Plzeňský kraj - realitky

Domažlice

347 000

Domažlice

1 000 000

86

80

653 000

Plzeň

2 333 000

Plzeň

2 900 000

114

120

567 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Severomoravský kraj

Severomoravský - realitky

Frýdek Místek

453 000

Frýdek Místek

1 200 000

85

86

747 000

Ostrava

1 633 000

Ostrava

2 800 000

142

140

1 167 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Kraj Vysočina

Kraj Vysočina - realitky

Jihlava

1 300 000

Jihlava

2 900 000

189

190

1 600 000

JIHlava - byt

770 000

Jihlava

1 550 000

73

70

780 000

Plocha exekuce

Plocha realitka

Středočeský kraj

Středočeský kraj - realitky

Kladno - nový dům

2 210 000

Kladno - starší dům

2 660 000

95

90

450 000

Kolín

753 000

Kolín

1 600 000

110

125

847 000

Dále jsem prostřednictvím největšího tuzemského úřadu soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány v Přerově porovnala nárůst draţených nemovitostí v roce 2008 a 2010 32

a vytvořila anketu pro širší veřejnost. Všechny výše uvedené informace jsem znázornila pomocí grafů, které jsou uvedeny v příloze.

2 Praktická část Ocenění rodinného domu ve Zlínském kraji Objednatel: Jaromír Bakalík Rataje 174 768 12 Rataje Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č.p. 174 Rataje 174 768 12 Rataje

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 5. DUBNA 2011

33

OBSAH: Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Osvědčení

Přílohy Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

34

Pan Jaromír Bakalík Rataje 4 768 12 Rataje Česká republika

5. dubna 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného mnou jako RODINNÝ DŮM č.p. 174 Uvedený na listu vlastnictví č. 695, pro katastrální území Rataje u Kroměříţe Obec Rataje, okres Kroměříţ Nacházejícího se na adrese: Rataje 174, 768 12 Rataje, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. dubnu 2011 ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kroměříţi, na listu vlastnictví č. 695, pro katastrální území Kroměříţ, obec Rataje, okres Kroměříţ. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchod. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouho pro nalezení kupce.

35

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (5. dubna 2011) podle sdělení majitele i podle dostupné dokumentace vyuţíván k pronájmu. Podle sdělení zadavatele se na nemovitost nevztahují ţádná věcná břemena nebo zástavní právo, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly 14

Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv

omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

14

Oceňování na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D.

36

2.1.1 Popisné informace 2.1.1.1 Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 174 se nachází v obci Rataje, která se nachází 6 km jihozápadně od Kroměříţe. Obec má rozlohu 1211 ha a je obklopena Chřiby a částí Orlovských lesů. Celkový charakter lokality je příměstské bydlení v okrajové části vesnice, která je vyuţívaná především pro výstavbu nových rodinných domů. Obecně lze říci, ţe se jedná o velmi atraktivní lokalitu vzhledem k poloze k městu. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – škola, pošta, obchod a různé organizační sdruţení myslivců, hasičů, zahrádkářů, červený kříţ a divadelní soubory. Dále je v obci autobusová zastávka. Parkování je moţné zcela bez problému a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme na výbornou, výhled není téměř ničím omezen, naopak nabízí výhled na chřibské kopce. Rataje si do dnešního dne zachovávají své tradice, které vesnice na jiţní Moravě nabízejí, a proto tvoří nejen klidné místo pro rodiny s dětmi, ale díky dobré dostupnosti do města i místo pro ty, kteří nechtějí přijít o výhody městského ţivota.

2.1.1.2 Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je tato nemovitost poskytována vlastníkem do pronájmu. Majetek je tedy určen ke komerčnímu vyuţití za trţní nájemné. V tomto roce projevili nájemci zájem o koupi domu. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

2.1.1.3 Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2008 a od svého vzniku nebyl nikým obýván, pouze majitel tohoto domu, který vlastní další nemovitost v této lokalitě jej chodil udrţovat. Za 3 měsíce od výstavby se majitel rozhodl dům pronajmout.

37

2.1.1.4 Pozemek Předmětem ocenění jsou 4 pozemky, rozdělený na zahradu a ornou půdu. Pozemky vyuţívaný jako orná půda mají největší výměru a společně tvoří jeden větší celek ve tvaru obdélníku. Na těchto pozemcích p.č. 276/7 a 276/9 o rozloze 122m2 a 455m2 je z části zastavěn budovou č.p. 174. Parcely 276/8 a 276/6 se nachází před domem. Parcela č.p. 276/6 je nezastavěná a slouţí jako zahrada, která se svaţuje směrem od domu aţ k silniční komunikaci a parcela č.p. 276/8

byla z části vyuţitá jako příjezdová cesta k domu.

Pozemky jsou situovány v obci Rataje v lokalitě rodinných domků. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek.

2.1.1.5 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Dům nemá ţádnou vedlejší stavbu, neboť garáţ tvoří část domu nacházející se v podsklepené části. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1.

Přípojkou dešťové kanalizace trub PVC KG DN 150 mm svedeny do nově navrţeného kanalizačního řádu obce – stoky K1.

2. Napojení na veřejný řád pitné vody byl proveden navrtávkou DN1 se zemní zákopovou soupravou a zemním uzavíracím šoupátkem. 3. Plynová přípojka STL plynu je napojena na obecní plynovod. Plynovod je veden cca1,5 před hranicí parcely. Z tohoto plynovodního řádu byla provedena STL přípojka do skříně pro doregulaci a měření instalované v oplocení parcely stavebníka. Zde je umístěn regulátor tlaku plynu, hlavní uzávěr plynu a plynoměr. 4. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici. 5. Obrubníky z prostého betonu 6. Venkovní schodiště z prostého betonu 38

7. plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. 8. Plot se zděnými sloupky z kamenných tvarovek Veškeré stavební příslušenství je vzhledem k stáří domů ve výborné kvalitě.

2.1.1.6 Trvalé porosty Orná půda je vyuţívána pro pěstování zeleniny a kolem plotu jsou vysázeny ovocné keře. Pozemek před domem vyuţíván, jako zahrada zdobí dva jehličnaté stromy. Trţní hodnota trvalých porostů nebude v hodnocení zohledněna.

2.1.2 Rodinný dům 2.1.2.1 Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu čtvercového půdorysu, která má ovšem jednu stranu o něco větší vinou geodeta, který stavbu prohloubil o 1 m víc, neţ bylo v plánech s delší stranou umístěnou kolmo k ulici. Směrem do ulice ze základního půdorysu vystupuje schodiště. Objekt je řešen jako příčný dvoutakt s jedním nadzemním podlaţím a je částečně podsklepený. Objekt je svou podélnou osou orientován ve směru SV – JZ. Orientace objektu ke světovým stranám je dána tvarem stavební parcely. Rodinný dům má jednu bytovou jednotku o velikosti 4+1 a jednou garáţí pro osobní vozidlo. Stavba je řešena jako příčný dvoutakt. Levý trakt je řešen jako klidová část se třemi loţnicemi, koupelnou a WC. Pravý trakt obsahuje chodbu a kuchyni spojenou s obývacím pokojem. V částečném podzemním podlaţí se nachází kotelna s kotli na plyn a tuhá paliva. Půdorysné rozměry stavby jsou 13 x 11,5 m, výška hřebene nad okolní terén 6,32 m. Světlá výška suterénu je 215cm, světlá výška obytného podlaţí 265cm. Nadzemní podlaţí má teoreticky obdélníkový tvar, bez balkonů, teras nebo lodţií. Přístup do půdního prostoru je řešen půdním stahovacím schodištěm. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. 39

2.1.2.2 Konstrukční řešení a vybavenost Objekt je zaloţen na základových pásech z prostého betonu v nezamrzne hloubce a je navrţen pro výstavbu v klasické stavební technologii obvodového vnitřního zdiva Porotherm se stropem ze systému Porotherm se střešním pláštěm ve tvaru valbové střechy s pálenou střešní krytinou. Zemní práce: Výkop rýh pro zaloţení objektu je uvaţován v zemině třídy 3. Vykopaná zemina byla pouţita na terénní úpravy pozemku zahrady majitele. Hladina ustálené spodní vody se nachází pod úrovní navrţené základové spáry. Dovolené namáhání základové půdy pro dimenzování základových konstrukcí je uvaţováno na 0,12PMa. Obvodové zdivo objektu plnící nosnou funkci objektu je navrţeno jako obvodové z cihelných bloků Porotherm na tloušťku 36,5 cm a vnitřní nosné z cihelných bloků Porotherm n tl. 30cm.V úrovni stropu nad 1 a 2. nadzemním podlaţím bylo zdivo ukončeno ztuţujícím věncem z betonu. Překlady nad otvory jsou montované z překladů Porotherm výšky 25 cm a šířky 7 cm. Mezi překlady bude vloţena tepelná izolace z pěnového polystyrénu tl. 100 mm. Vnitřní příčky jsou navrţeny zděné z příčkovek Porotherm z bloků pevnosti P 10 na maltu MC 5. Obvodové zdivo je zatepleno kontaktním zateplovacím systém s izolantem z desek z pěnového polystyrénu tl. 80 mm a povrchovou úpravou minerální stěrkovou omítkou. Stropní konstrukce: Nosnou konstrukci stropu jsou keramické stropní nosníky s výplní keramickými stropními tvarovkami Miako. Dimenzování velikosti nosníků POT a vzdálenosti stropních vloţek bylo provedeno dle dimenzovacích tabulek firmy Porotherm. Tloušťka stropu Porotherm po zmonolitnění bude 25 cm. Schodiště v objektu má ţelezobetonovou nosnou konstrukci s nabetonovanými stupni a keramickým obkladem stupňů. Zastřešení objektu: Konstrukce zastřešení je navrţena jako klasické dřevěný krov sedlového tvaru. Nosnou konstrukcí střechy jsou dřevěné krokve průřezu 120/160 mm a dále vaznice průřezu 140/160 mm a sloupky průřezu 120/160 mm. Ocelové sloupky jsou osazeny n ocelové kotevní botky, které budou přivařeny ke stropní výztuţi. Pomocnou konstrukcí jsou 40

ocelové rámy krovu, vynášejí konstrukci vaznic. Na krokvích jsou osazeny kontralatě svisle a na nich latě vodorovně v osových vzdálenostech 33 cm jako podklad pod střešní krytinu. Tou je keramická pálená taška Tondach Brněnka engobovaná. Pod keramickou krytinou bude podstřešní folie Jutafol. Odvodnění střechy je zajištěno podokapními ţlaby půlkruhového tvaru rozvinuté šířky 330 mm a svislými dešťovými svody průměru 120 mm z materiálu TiZn. Dešťové svody jsou svedeny do dešťové kanalizace obce Rataje. Výplně otvorů: Okna a dveře fasády jsou navrţená plastová se zasklením plochým tabulovým sklem a součinitelem prostupu tepla U=1,1. Venkovní a vnitřní dveře v objektu jsou dřevěné, venkovní do plastových a vnitřní do ocelových zárubní. Podlahy: Na podkladní betonové mazanině tloušťky 100 mm je poloţena hydroizolace Foalbit Al, která současně plní funkci protiradonové bariery. Podlahy 1.NP jsou poloţeny na cementovém potěru, pod kterým je separační folie a tepelná izolace z desek z pěnového polystyrénu tl. 50mm. Nášlapnou vrstvu podlah tvoří keramická dlaţba tl. 9mm do tmelu a vlýsky tloušťky 14 mm lepícího tmelu. Úpravy povrchů Vnitřní omítky objetku jsou vápenné štukové, venkovní omítky vápeno-cementové štukové. Vnitřní malby stěn jsou malířskou směsí Primalex s dvojnásobným podkladním pačokem. Tepelné izolace Strop nad 2NP stavby má tepelnou izolaci z desek ORSIK tloušťky 200 mm, zespodu tepelné izolace je parozábrana Difunorm, shora je tepelná izolace uzavřena svařenou folií Pe. Podlahové konstrukce nad terénem jsou izolovány deskami z pěnového polystyrénu tl. 50 mm, typ EPS 100Z. Fasáda objektu je zvenku zateplena kontaktním zateplovacím systémem s izolantem z pěnového fasádního polystyrénu EPS 70 F tloušťky 100 mm. Finální vrstva fasády bude z minerální stěrkové omítky.

41

Navrţené materiálové řešení odpovídá předpokládanému způsobu vyuţití objektu jeho očekávané době ţivotnosti cca 60 let. Pro dopravní obludnost navrţeného objektu bude vyuţit nově navrţený sjezd a chodník ze zámkové dlaţby, který bude směrově i výškově napojen na stávající asfaltovou místní komunikaci. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, myčkou nádobí, ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje keramickou vanu, umyvadlo. Záchod je standartní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod veřejného telefonu a televizní anténu.

2.1.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická, realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je teprve 3 roky starý, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z jakéhokoliv hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

42

2.1.4 Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně 15

uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Příjmová metoda nebyla pouţita z důvodu malé nabídky rodinných domů k pronájmu v této lokalitě, a protoţe její výsledná hodnota byla zavádějící. Nákladová metoda - analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

2.1.4.1 Porovnávací metoda 2.1.4.1.1 Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků související s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách, jejichţ vzdálenost od Kroměříţe nepřesáhla hranici 10 km. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku.

15

Oceňování na trţních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D,

43

Při porovnání pozemku byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, pod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 741 300,- Kč A je kalkulována následně: 1555 *476,72 = Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Tabulka č. 2

POZEMEK oceňovaný pozemek porovnaný pozemek porovnaný pozemek porovnaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

Rataje

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

276/6,7,8,9

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Rataje

Skaštice

Popovice - Rataje

Bojanovice

Obec

Rataje

Skaštice

Popovice - Rataje

Bojanovice

Okres

Kroměříţ

Kroměříţ

Kroměříţ

Kroměříţ

Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cen celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce

X

590 000

780 670

710 000

1555

1485

1 661

1230

X

397,31

470

577,2

31.1.2011

23.9.2010

27.11.2010

1

1

1

Korekce

44

Upravená hodnota

397,31

470

577,2

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

397,31

470

577,2

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví

absolutní vlastnictví

1

1

1

397,31

470

577,2

Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen bez věcných břemen bez věcných břemen bez věcných břemen bez věcných břemen Korekce

1

1

1

397,31

470

577,2

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

397,31

470

577,2

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Upravená hodnota

397,31

470

577,2

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

397,31

470

577,2

Horší

Dobrá

Lepší

1,05

1

0,9

417,18

470

519,48

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

417,18

470

519,48

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

1

1,05

1

417,18

493,5

519,48

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní hodnota

Ano

Korekce

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. sítí

Kompletní

Korekce

45

Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

417,18

493,5

519,48

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

417,18

493,5

519,48

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

417,18

493,5

519,48

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

417,18

493,5

519,48

Ne

Ne

Ne

1

1

1

417,18

493,5

519,48

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

417,18

493,5

519,48

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

417,18

493,5

519,48

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

417,18

493,5

519,48

417,18

493,5

519,48

0

0

0

Korekce Upravená hodnota dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod 1m2 Rozloh pozemku Celková hodnota

porovnávací

476,72 1555 741 299,60

46

Tabulka č. 3 poř. číslo číslo parcely výměra v m2 1 276/6 249 2 276/7 769 3 276/8 119 4 276/9 418 celkem 1555

Výpis oceňovaných parcel jednotková hodnota v Kč/m2 476,72 476,72 476,72 476,72

trţní hodnota 118703,28 366597,68 56729,68 199268,96

zaokrouhleno 118703 366598 56730 199269 741 300

2.1.4.1.2 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Kroměříţ v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standartní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 3 000 000,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

47

Tabulka č. 4 MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnaný pozemek

Porovnaný pozemek

Porovnaný pozemek

1

2

3

Rodinný dům Rataje

Rodinný dům Věţky

Rodinný dům Postoupky

A. Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti Rodinný dům Rataje

Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Rataje 4

Katastrální území

Rataje

Rataje

Věţky

Postoupky

obec

Rataje

Rataje

Věţky

Postoupky

okres

Kroměříţ

Kroměříţ

Kroměříţ

Kroměříţ

1255

1 200

1284

476,72

476,72

476,72

476,72

741 299,60

598283,6

572 064

612108,48

160

150

2 900 000

2 450 000

2 450 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

2 301 716,40

1 877 936

1 837 891,52

Cena za 1 porovnávací jednotku

16 440,80

11737,1

12 252,61

Datum transakce

28.1.2011

3.1.2011

19.10.2010

1

1

1

16 220,80

11 737,10

12 252,61

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

Upravená hodnota

16 220,80

11 737,10

12 252,61

Vlastnická práva

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

16 220,80

11 737,10

12 252,61

B. Údaje o pozemku- přenos z tabulky I Plocha pozemku 1555 Hodnota pozemku Hodnota celkem

za

1m2

pozemku

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 149,5 140 jednotek Prodejní cena celkem

Korekce Upravená hodnot D. Právní údaje Druh transakce Korekce

Korekce Upravená hodnota

48

Existence břemen

věcných

Korekce Upravená hodnot Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům Rataje

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnot Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Ne

Ne

Ne

1

1

1

16 220,80

11 737,10

12 252,61

Rodinný dům Rataje

Rodinný dům Věţky

Rodinný dům Postoupky

1

1

1

16 220,80

11 737,10

12 252,61

Ano

Ano

Ano

1

1

1

16 220,80

11 737,10

12 252,61

Ne

Ne

Ne

1

1

1

16 220,80

11 737,10

12 252,61

Dobrá

Horší

Horší

1

1,1

1,1

16 220,80

12 910,81

13 477, 871

Dobrý

Dobrý

Průměrný

1

1

1,2

16 220,80

12 910,81

16 173,45

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

16 220,80

12 910,81

16 173,45

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

16 220,80

12 910,81

16 173,45

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

16 220,80

12 910,81

16 173,45

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

16 220,80

12 910,81

16 173,45

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Tech. budovy

vybavenost

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční hodnoty

vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný nemovitosti

rozvoj

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota

Autobus

49

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 15 101,67 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz)

2 257 699, 6

Hodnota pozemku

741 300,00

Celková hodnota

2 998 999, 6

porovnávací

ZAOKROUHLENO

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

16 220,80

12 910,81

16 173,45

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

16 220,80

12 910,81

16 173,45

N/A

N/A

N/A

1

1

1

16 220,80

12 910,81

16 173,45

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

16 220,80

12 910,81

16 173,45

N/A

N/A

N/A

1

1,00

1

16 220,80

12 910,81

16 173,45

16 220,80

12 910,81

16 173,45

3 000 000

2.1.4.2 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiál, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

50

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku, v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení – je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky – jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiál nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky- jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jakou jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.16 Funkční nedostatky uplatnění při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

16

Cvičení z oceňování nemovitostí – Ing. Petr Ort, Ph.D.

51

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 3 894 300,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně. Tabulka č. 5 NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Rataje 4

Číslo pozemku

276/6,7,8,9

Nosná konstrukce

klasická, zděná

Skutečné stáří

3 roky

Efektivní stáří

X

Ekonomická ţivotnost

60 let

Zastavěná plocha

149,5

Počet podlaţí

částečně podsklepený, 1 nadzemní podlaţí, podkroví

Celková zastavěná plocha

149,5

Koeficient vyuţitelnosti

0,88

Celková podlahová plocha

147

Celkový obestavěný prostor

854,55

Jednotkové reprodukční náklady

3 487

Reprodukční náklady celkem

2 980 000

Fyzické opotřebení

X

Funkční nedostatky

X

Ekonomické nedostatky

X

Vedlejší stavba - garáţ

X

Venkovní úpravy

200 000

Pozemek

714 300

Indikovaná hodnot

3 894 300

Zaokrouhleno

3 894 300

52

2.1.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. dubnu 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikce: Tabulka č. 6 Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 000 000

80

2 400 000

Nákladová metoda

3 894 300

20

778 860

Výsledná cena

3 178 860

Zaokrouhleno

3 178 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky I konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodu je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%. Zejména u starších, I kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotní akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 5. dubna 2011 reprezentovaná částkou: = 3 178 000 Kč (slovy: třimilionystosedmdesátosmtisíckorunčeských)

53

Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnický práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za

skutečnosti

právního charakteru

nepřebírám ţádnou odpovědnost.

Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. 17

17

Všechny výše uvedené tabulky byly upraveny podle skript: Cvičení z oceňování nemovitostí, Ing. Petr Ort, Ph.D.

54

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uveden na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Kroměříţi dne 5. dubna 2011

Dominika Pisková

55

Objednatel: Dalibor Brand Žalkovice 245/3 768 23 Kroměříž Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Základní a mateřská škola č.p. 102 Žalkovice 102 768 23 Kroměříž

STANOVENÍ NÁKLADOVÉ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 5. DUBNA 2011 56

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Osvědčení

Přílohy Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

57

pan Tomáš Svozil Žalkovice 245/3b 768 23 Kroměříž Česká republika

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako:

Základní a mateřská škola č.p. 102 Uvedený na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Ţalkovice Obec Ţalkovice, okres Kroměříţ Nacházejícího se na adrese: Žalkovice 102, 768 23 Kroměříž, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na nákladovou hodnotu výše uvedeného majetku. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. dubnu 2011 ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kroměříţi, pro katastrální území Ţalkovice, obec Ţalkovice, okres Kroměříţ. Zpracovatel zprávy chápe nákladovou hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek teoreticky prodán. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (5. dubna 2011) podle sdělení obecního úřadu i podle dostupné dokumentace vyuţíván ke vzdělání a výchově dětí. Podle sdělení starosty se na nemovitost nevztahují ţádná věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov a staveb

58

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých obecním úřadem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Majetek je oceňován pouze nákladovou metodou, která by měla zachytit stav před a po rekonstrukci, která proběhla na přelomu roku 2010/2011.

2.1.6 Popisné informace 2.1.6.1 Popis lokality Oceňovaný majetek – základní a mateřská škola č.p.102 se nachází v obci Ţalkovice, která je vzdálena od dvou větších měst Kroměříţe a Přerova 10 km. Obec Ţalkovice patří k nejstarším moravským osadám. Půdorys obce tvoří historický půlkruh, uprostřed s kostelem farou a základní a mateřskou školou. Hlavním zdrojem obţivy bylo a do dnešního dne je zemědělství, proto se kolem obce rozkládají rozlehlá pole. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – škola, lékař, obchod, knihovna pouze pošta je vzdálená 3 km v sousední obci Břest. Dopravní dostupnost do města je zde dobrá. V obci je zastávka autobusové linky a 1 km ve vzdálené obci Říkovice je ţelezniční zastávka. Obec Ţalkovice začala s revitalizací určitých objektů pod vedením místního starosty, který dokázal v průběhu 10 let tuto obec zmodernizovat a zvýšit úroveň poptávky pozemků pro výstavbu v této lokalitě.

2.1.6.2 Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých obecním úřadem je jedinou činností školy občanské vyuţití pro výchovu a vzdělaní místních dětí. Budova školy stojí na pozemku p.č. 72 v katastrálním území Ţalkovice. Příjezd ke škole je po místní komunikaci odbočující ze silnice 3 třídy. Škola má dvě nadzemní podlaţí a na přelomu roku 2010/2011 podstoupila rekonstrukci, která byla zaměřena na nové zastřešení objektu, izolaci a moderní vzhled.

59

2.1.6.3 Historie Základní a mateřská škola byla postavena v březnu roku 1935, stáří budovy je tedy 76 let a jde o občanskou stavbu. V době 2. Světové války byl objekt uzavřen a vyuţíván jako sklad trvanlivých potravin a pitné vody v případě nějaké hrozby. V roce 1964 byla škola znovu otevřena uţ s přistavěným 2 nadzemním podlaţím. V těsné blízkosti školy je menší rodinný dům, který byl poskytován školníkovi. Od roku 1980 je tato budova v soukromém vlastnictví a nenáleţí ke škole. Na škole je připevněná pamětní deska s významnými lidmi, kteří tuto školu navštěvovali.

2.1.6.4 Pozemek Předmětem ocenění je jeden velký pozemek, ve tvaru obdelníka. Poloha pozemku p.č. 70 je ve středu vesnice a má rozlohu 398 m2 a je z převáţné části zastavěn budovou č.p. 102

2.1.6.5 Vedlejší stavby a venkovní úpravy Škola nemá ţádnou vedlejší stavbu. Vyuţívá pouze prostory TJ Sokol k výuce tělovýchovy ta ovšem nezapadá do předmětu ocenění. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedena z PE trouby z vodovodního řádu napojen na přípojku v obci 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových, vedená z budovy na přípojku v obci 3. Do hlavního rozvaděče RH pro budovu školy byl dostrojen kombinovaný svodič přepětí třídy ochrany (B+C) pro ochranu spotřebičů. Do patrového rozvaděče byly přidány jističe pro zásuvkové okruhy. Kabely elektroinstalace jsou svedeny v trubce pod omítkou do parapetního ţlabu. Ţlab pro zásuvky byl veden pod topnými tělesy. 4. Plynová přípojka STL plynu je napojena na obecní plynovod. Hlavní uzávěr plynu, plynoměr, regulátor tlaku plynu je umístněn na dvoře školy. 5. Obrubníky z prostého betonu 6. Venkovní schodiště z prostého betonu Veškeré stavební příslušenství je vzhledem k stáří budovy ve výborné kvalitě. 60

2.1.6.6 Trvalé porosty Část nezastavěného pozemku před školou tvoří anglický trávník a šípkové keře. Z boční strany školu zdobí 4 starší stromy. Trţní hodnota trvalých porostů nebude v daném případě vůbec indikována.

2.1.7 Základní a mateřská škola 2.1.7.1 Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu ve tvaru L. Stavba je dvoupodlaţní, částečně podsklepená. 1 i 2 nadzemní podlaţí mají obdélníkovitý tvar, zbylá část tvořící L je vyuţívaná pro schodiště a sklad. Budova nemá ţádné balkóny ani terasy. Prostory v přízemí této budovy jsou vyuţitý pro provoz mateřské školy s druţinou. Jedná se o 2 velké místnosti, 2 šatny, sociální zařízení a menší kuchyň s kanceláří. Ve 2 nadzemním podlaţí se nachází ředitelna, dvě velké třídy pro výuku, WC zařízení se sprchovým koutem. Na přelomu roku 2010/2011bylo rozhodnuto o provedení nové nosné střešní konstrukce při zachování hlavních rysů původního tvaru střechy. Výtvarné řešení školy a architektonický výraz stavby zůstal zachován. Svým architektonickým výrazem plně odpovídá určenému účelu a charakteru okolní výstavby v dané oblasti. Pokud by v budoucnosti obec jednala o další rekonstrukci, zvolila by variantu vestavby do stávajícího nevyuţitého půdního prostoru této budovy.

2.1.7.2 Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pásové. Zdivo objektu je cihelné. Stropy nad 1 a 2. NP jsou trámové dřevěné s vápennou omítkou podhledu na rákosovém pletivu. Schodiště je betonové. Zastřešení je provedenou valbovou střechou. Konstrukčně je budova provedena jako zděný strop a nad chodbou je ţelezobetonový trámový strop. Střešní krytina je tašková, šupinová. Výplně otvorů jsou dřevěné. 61

Stávající objekt je napojen na obecní kanalizaci, vodovod, plynovod, vedení NN a SLP.

2.1.7.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako základní a mateřská škola a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Oceňovaná stavba má staří 76 let a na přelomu roku 2010/2011 došlo k její rekonstrukci, je tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z občanského hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku splněna. Vzhledem k tomu, ţe základní a mateřská škola je oceňována pouze nákladovou metodou, je ve vlastnictví státu a nevynáší ţádný zisk, je jejím nejlepším vyuţitím pouze vzdělání místních dětí.

2.1.8 Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Vzhledem k vyuţitelnosti budovy jde zrealizovat pouze jedna a to nákladová metoda, pomocí které se zachytí stav v roce 2009 před provedenou rekonstrukcí a následně analytickou metodou ke dni ocenění tedy 5. dubnu 2011. Porovnávací metoda nelze provést z důvodu jedinečnosti školy, která se v daném okrese se stejnými technickými parametry nevyskytuje. Příjmová metoda nelze provést z důvodu, ţe škola je ve vlastnictví státu a nevynáší ţádný zisk.

62

2.1.8.1 Nákladová metoda 2.1.8.1.1 Základní škola - § 3 – varianta odhadu opotřebení – NEM 3000 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

C. školy,univerzity a budovy pro výzkum zděná 1263

Zastavěné plochy a výšky podlaží: -

Název podlaţí 1NP: 2NP: Součet

Zastavěná plocha 292,00 m2 271,00 m2 563,00 m2

Konstrukční výška 3,90 m 3,90 m

Součin 1 138,80 m3 1 056,90 m3 2 195,70 m3

-

Průměrná výška podlaţí: PVP = 2 195,70 / 563,00 = 3,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 563,00 / 2 = 281,50 m2 Obestavěný prostor: =

2 738,00 m3

=

2 738,00 m3

-

Obestavěný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody:

betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné valbová pálená taška pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běţné obklady ţelezobetonové montované s běţným povrchem náplňové

11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace:

dřevěná zdvojená okna vlýsky ústřední světelná třífázová 63

Hodnocení standardu S S P S S S P N S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S X S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

bleskosvod ocelové trubky litinové rozvod zemního plynu centrální ohřev teplé vody běţný plynový sporák WC, umyvadla, sprchové kouty

S S S S S S S S C X

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: P 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: P 8. Úprava vnějších povrchů: N 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: S 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,30 1,00 19,20 0,46 5,11 1,00 6,20 1,00 2,10 1,00 0,60 0,46 3,17 1,54 4,77 1,00 1,80 1,00 3,10 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 4,10 1,00 5,00 1,00 0,30 1,00 2,20 1,00 2,10 1,00 0,30 1,00 1,60 1,00 1,80 1,00 3,40 1,00 1,00 0,00 0,00 85,75

-

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,8575

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): 64

= * * * * * *

2 538,- Kč/m3 0,9390 0,9434 0,8385 0,8575 0,8500 2,0940

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,9350

-

Základní cena upravená 2 738,00 m3 * 2 690,28 Kč/m3

Plná cena:

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 76 roků Opotřebení: 50,000 %

=

2 690,28 Kč/m3

=

7 365 986,64 Kč

-

3 682 993,32 Kč

=

3 682 993,32 Kč

-

Základní škola - zjištěná cena

Tabulka č.7 ODBORNÝ ODHAD OPOTŘEBENÍ – 2009 Název Číslo pozemku Nosná konstrukce

Základní a mateřská škola 70 Klasicky zděná

Skutečné stáří

76 let

Ekonomická ţivotnost

40 let

Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Reprodukční náklady celkem

7 365 987

Fyzické opotřebení

50%

3 682 993

Funkční nedostatky

8%

294 639

Ekonomické nedostatky

25%

920 748

Venkovní úpravy

300 000

Pozemek

473 620

Indikovaná hodnot

3 241 226

Zaokrouhleno

3 241 000

Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na nákladovou hodnotu předmětného majetku v roce 2009, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.

65

2.1.8.1.2 Základní škola - § 3 – varianta: analytická metoda Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

C. školy,univerzity a budovy pro výzkum zděná 1263

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaţí 1NP: 2NP: Součet

Zastavěná plocha 292,00 m2 271,00 m2 563,00 m2

Konstrukční výška 3,90 m 3,90 m

Součin 1 138,80 m3 1 056,90 m3 2 195,70 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 2 195,70 / 563,00 = 3,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 563,00 / 2 = 281,50 m2 Obestavěný prostor: :

=

2 738,00 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

2 738,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody:

betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné valbová pálená taška pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běţné obklady ţelezobetonové montované s běţným povrchem náplňové

11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod:

dřevěná zdvojená okna vlýsky ústřední světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky 66

Hodnocení standardu S S P S S S P N S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S X S S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

litinové rozvod zemního plynu centrální ohřev teplé vody běţný plynový sporák WC, umyvadla, sprchové kouty

S S S S S S C X

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní:

Hodnocení standardu S S P S S S P N S S S S S S S S S S S S S S S C

Obj. podíl [%] 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20

Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,30 1,00 19,20 0,46 5,11 1,00 6,20 1,00 2,10 1,00 0,60 0,46 3,17 1,54 4,77 1,00 1,80 1,00 3,10 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 4,10 1,00 5,00 1,00 0,30 1,00 2,20 1,00 2,10 1,00 0,30 1,00 1,60 1,00 1,80 1,00 3,40 1,00 1,00 0,00 0,00 85,75 0,8575

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy:

S S P

OP Část [%] [%] 7,30 100,0 19,20 100,0 11,10 100,0 67

K

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 1,00 7,30 8,51 25 175 14,29 1,2161 1,00 19,20 22,39 76 140 54,29 12,1555 0,46 5,11 5,95 76 140 54,29 3,2303

4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: P 8. Úprava vnějších povrchů: N 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 12. Vrata: X 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 24. Výtahy: S 25. Ostatní: C 26. Instalační pref. jádra: X

6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20 0,00

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Součet upravených objemových podílů:

1,00 1,00 1,00 0,46 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00

6,20 2,10 0,60 3,17 4,77 1,80 3,10 3,20 0,00 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 0,00 0,00

7,23 2,44 0,70 3,70 5,56 2,10 3,62 3,73 0,00 6,06 2,57 4,78 5,83 0,35 2,57 2,45 0,35 1,87 2,10 3,97 1,17 0,00 0,00

0 0 0 5 0 15 76 0

110 60 55 65 45 40 140 65

1 15 5 15 0 15 15 15 5 15 10 0

65 47 35 37 40 35 45 35 30 25 45 0

85,75 Opotřebení:

0,00 0,00 0,00 7,69 0,00 37,50 54,29 0,00 0,00 1,54 31,91 14,29 40,54 0,00 42,86 33,33 42,86 16,67 60,00 22,22 100,00 0,00 0,00

0,0000 0,0000 0,0000 0,2845 0,0000 0,7875 1,9653 0,0000 0,0000 0,0933 0,8201 0,6831 2,3635 0,0000 1,1015 0,8166 0,1500 0,3117 1,2600 0,8821 1,1700 0,0000 0,0000 29,2911

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * * * * *

2 538,- Kč/m3 0,9390 0,9434 0,8385 0,8575 0,8500 2,0940 0,9350

Základní cena upravená

=

2 690,28 Kč/m3

=

7 365 986,64 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 29,2911 % Úprava ceny za opotřebení

-

2 157 578,51 Kč

Základní - zjištěná cena

=

5 208 408,13 Kč

Plná cena:

2 738,00 m3 * 2 690,28 Kč/m3

68

Tabulka č.8 NÁKLADOVÁ METODA 2011 Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Venkovní úpravy

Základní a mateřská škola 70 klasická, zděná 76 let 40 let 40 let 7 365 986 2 157 578 416 672 1 302 102 300 000

29% 8% 25%

Pozemek

473 620

Indikovaná hodnot Zaokrouhleno

4 263 254 4 263 000

2.1.9 Závěr Tato hodnocení vyjadřuje můj teoretický názor na nákladovou hodnotu předmětného majetku v absolutním státním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. dubnu 2011. Aplikace nákladové metody v roce 2009, byla uskutečněna prostřednictvím programu NEM 3000 variantou odborného odhadu opotřebení a v roce 2011 analytickou metodou. Oceňovaný majetek nepatří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţné oceňované. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe odhadovaná nákladová cena je pouze teoretická a se skutečnou hodnotou majetku se můţe lišit. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k závěru, ţe nákladová hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 5. dubna 2011 reprezentován částkou : 4 263 000,-Kč (slovy čtyřimilionydvěstěšedesáttřitisíckorunčeských)

69

Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost.

3 Analytická část 3.1 Analýza trhu v okrese Kroměříž 3.1.1 Popis okresu Okres Kroměříţ leţí na střední18 Moravě, v severozápadní části Zlínského kraje. Jeho sídlem je město Kroměříţ. Rozloha okresu činí 795,67 km², počet obyvatel je 107 564 (hustota zalidnění je 135 obyvatel na 1 km²). V okrese Kroměříţ je 79 obcí, z toho 7 měst a 1 městys. Z velké části leţí Kroměříţ v úrodné rovině zvané Haná.

19

Oblast kolem řeky Moravy

byla často vyuţívaná k zemědělství, nejen díky kvalitě půdy, ale i příznivými klimatickými podmínkami, které Kroměříţ nabízí. Jedná se totiţ o nejteplejší území v České republice. Do dnešního dne se dochovali místa, která zůstala netknutá. Příkladem mohou být Hostýnské vrchy, které jsou povaţovány za místa klidu, kde se zejména daří chráněným ţivočichů a vzácným rostlinám. Kroměříţ si do dnešního dne zachovala svůj gotický a barokní vzhled, který byl v roce 1998 oceněn titulem nejkrásnější město České republiky a podle průzkumu odborných studií zveřejněný v Mladé frontě 16. září 2010 se umístila na 12. místě k nejlepším místům pro ţivot. Průmysl zde má velké pole působnosti od dřevozpracujícího, strojírenského, chemického aţ k zemědělskému. Tradiční je především zpracování sladu a mastný průmysl. K největším odvětvím v tomto regionu patří výroba nábytku, reprezentující se společností Koryna. Průmysl je soustředěn do menších měst Hulína, Chropyně, Holešova, Bystřice pod Hostýnem a Kroměříţe. Dopravní dostupnost začíná v Kroměříţi vzkvétat. V roce 2010 18 19

http://www.zlin.czso.cz/ Zdroj : www.zlinskykraj.net

70

byla otevřená dálnice vedoucí z Prahy aţ do Hulína, která by měla v následujících letech pokračovat směrem na Přerov, Zlín a odtud navazovat na Ostravu. Kroměříţ je z turistického hlediska velmi navštěvovaným městem. Historicky nejznámější je kroměříţský arcibiskupský zámek, který je společně s květnou zahradou zapsán na listině kulturního dědictví UNESCO. K arcibiskupskému zámku náleţí i arcibiskupské sklepy, mincovna, muzeum a podzámecká zahrada, která je často vyuţívaná pro různé slavnosti například zářijové vinné slavnosti.

První větší vinice se nacházejí u města

Koryčany. Vesnice kolem větších měst začali s revitalizacemi týkající se chodníků, dětských hřišť a parků a účastní se soutěţe o vesnici roku ve Zlínském kraji, která přispívá finančními prostředky k těmto obnovám. Vesnice, které tento titul jiţ získaly, nabízejí klidné prostředí pro ty, kteří nechtějí svůj osobní ţivot trávit ve městě. Kroměříţ prošla za posledních 5 let velkou rekonstrukcí. Starší náměstí se opravila a na nevyuţitých místech zcela nová vznikla, zrekonstruovalo se kino, které si zachovalo svou původní zajímavou podobu, která jej odlišuje od ostatních moderních kin. Kroměříţský dům kultury prošel větší a modernější přestavbou, která umoţňuje pojmout větší počet lidi a rozšířil tak kulturní dění v tomto městě. I přes veškeré přestavby a rekonstrukce si toto město zachovává svůj historický vzhled a nabízí místo k ţivotu a odpočinku všem věkovým kategoriím.

3.1.2 Trh s nemovitostmi V březnu roku 2009 obdrţela Kroměříţ dotaci v hodnotě 3 816 513,- Eur z Evropského fondu pro regionální rozvoj (ERDF) za integrovaný plán rozvoje města. Účelem plánu je revitalizace prostranství a výstavba nových bytových domů v místech, které se potýkají s vysokou nezaměstnaností, kriminalitou nebo jsou celkově veřejnosti hodnocena jako negativní k bydlení. Výstavby začaly v roce 2010 a jejich konec je naplánován na rok 2014. Evropské fondy přispívají k rozvoji regionu, hospodářského růstu a zlepšení kvality ţivota obyvatel. Mezi části města, které by měly projít touto revitalizací patří: Oskol, Slovan a Zachar. Jedná se o lokality kde je postaveno nejvíce domů před rekonstrukcí nebo výškových

71

budov, které potřebují zrekonstruovat balkony, lodţie, popřípadě vyměnit výtahy. Revitalizace má za následek i právě probíhající výstavby rezidencí.

3.1.3 Regionální segmentace Ve zlínském kraji se nachází dohromady 4 menší okresy, mezi kterými by se dala cena nemovitostí porovnat. V okrese Kroměříţ, na který je tato analýza zaměřena se nachází jen menší města, která jsou ve vzdálenosti cca 20 km od Kroměříţe. Z tohoto důvodu nelze z hlediska trhu rozdělovat okres Kroměříţ na části, ale je bráno jako celek, ve kterém mají ceny nemovitostí homogenní charakter.

3.1.4 Město Kroměříž 3.1.4.1 Pozemky 3.1.4.1.1 Proluky Největší městskou stavbu tvoří Kroměříţský arcibiskupský zámek, který se nachází v historickém centru, a který je chráněn jako městská památková rezervace a proto se zde volné proluky nevyskytují a ani není reálná moţnost, ţe by vzniky nové prostřednictvím demolice současných historických staveb. Jedinou výjimkou v proluce byl pozemek kousek od náměstí Míru, který nebyl vůbec vyuţíván, slouţil pouze jako místo pro návštěvy poutí, které si tu postavily své atrakce. Na tomto místě byl v roce 2008 postaven Polyfunkční dům. Některé byty jsou ještě do dnešního dne volné, jejich cena je oproti ostatním nabízeným bytu nedaleko od centra příliš vysoká. Lze tedy předpokládat, ţe prodej bytů v historickém centru bude ojedinělý a za vysoké ceny. Poslední prolukou kousek od centra naproti Komenského náměstí byl pozemek, na němţ byl vybudován sportovní a relaxační areál Paráda se třemi patry krytých garáţí. V oblastech nedaleko od centra je volných proluk více, na některých z nich na přelomu roku 2010/2011 vznikly nové bytové jednotky. Pro výstavbu nových bytů se developeři rozhodli pro okrajové části Kroměříţe, který nabízí klidné místo zejména pro rodinu s dětmi.

72

3.1.4.1.2 Stavební pozemky Zejména díky dobré dostupnosti do centra Kroměříţe a menších měst jako jsou Hulín, Holešov, Bystřice pod Hostýnem je poptávka po stavebních pozemcích zaměřena spíše na pozemky nacházejících se v blízkosti těchto měst. Jejich cena se pohybuje v rozmezí 800 – 1100,- Kč za metr čtvereční. Pozemky ve větší vzdálenosti od měst se pohybují na úrovni 450 – 600,-Kč za metr čtvereční. V budoucnosti lze díky nové výstavbě dálnice a silničních křiţovatek očekávat nárůst cen pozemků v tomto okrese, zejména těch, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi určeny pro zástavbu rodinnými domy. Díky dobrým klimatickým podmínkám, které Kroměříţsko nabízí, nalezneme i nabídky zemědělské půdy, které se pohybují v rozmezí 50 – 80,- Kč za metr čtvereční. Tato zemědělská půda se nachází pouze mimo Kroměříţ a je vyuţívána především pro pěstování řepky, kukuřice, brambor a obilí. Pouze půda u Koryčan se vyuţívá pro pěstování vinné révy. Zemědělská půda, která se nacházela v bezprostřední blízkosti Kroměříţe, byla vyuţita ke stavbě dálnice a obchvatu kolem města. Původně měl obchvat, jenţ navazuje na dálnici ulehčit městu od těţkých aut a vysoké dopravy. To vše platilo do doby, neţ ministerstvo rozhodlo tento malý kousek dálnice pro Kroměříţ zpoplatnit. V Kroměříţi se pozemky na komerční výstavbu nabízí pouze ojediněle, větší nabídku poskytují menší města nacházející se několik kilometrů od Kroměříţe. Jejich cena se pohybuje v rozmezí 250 – 450 Kč za metr čtvereční. Pozemky vyuţívány k zahradničení jsou nejvíce nabízeny u města Hulín a vesnic, které se vyuţívají jako chatové oblasti, nacházející se do 30 km od Kroměříţe. Jejich cena se pohybuje v rozmezí 140 – 180 Kč za metr čtvereční. Přímo v Kroměříţi je výskyt pozemků zahrad za průmyslovou části u řeky Moravy. Nabídka ani poptávka po nich není skoro ţádná.

3.1.4.2 Budovy Momentálně převaţuje poptávka po starších bytech, které se nalézají v několikaminutovém intervalu od historického centra. Nabízené byty jsou převáţně postaveny panelovou technologií minulého století. 73

Tabulka č. 9 Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1+1 600 000 – 800 000 Kč Byt 2+1

900 000 – 1 250 000 Kč

Byt 3+1

1 300 000 – 1 600 000 Kč

Byt 4+1

1 300 000 – 1 700 000 Kč (malá nabídka)

Byty jiţněji od Kroměříţe, Hulína, Chropyně, Bystřice pod Hostýnem, Holešova mají cenu v průměru o 100 000 – 200 000 Kč niţší neţ je uvedeno v tabulce.

Ceny bytů

v panelových domech budou v budoucnosti s nárůstem nových rezidencí spíše stagnovat. Jejich vyuţití bude slouţit spíše k pronájmu neţ k prodeji.

3.1.4.3 Nové Byty Díky integrovanému plánu Kroměříţe, začala v minulém roce výstavba nových domů v okrajové části Kroměříţe pod názvem Rezidence Dolní zahrady a Rezidence Závodí. Dolní zahrady nabízí bezpečné místo k bydlení zejména pro rodiny s dětmi. V blízkosti je les, který nabízí místo k odpočinku po celotýdenním shonu. Na konci roku 2010 byl dokončen první ze sedmi bytových domů. Byty je moţné si zarezervovat dopředu, ale poptávka po nich zatím nepřevyšuje nabídku. S výstavbou dalších bytů, dětských hřišť a prodlouţením úseku dálnice D1 se očekává nárůst poptávky po těchto bytech. V nově zrealizovaných bytech je nabídka bytů všech velikosti kromě garsonek, těch je v Kroměříţi nejvíce v nabízených bytech na pronájem, a proto se s nimi ve vybudování neplánovalo. Tabulka č. 10 Prodej nových bytových jednotek Byt 2+kk 1 500 000 – 1 600 000 Kč Byt 3+kk

1 900 000 – 2 100 000 Kč

Byt 4+kk

2 700 000 Kč (malá nabídka)

I přes menší nabídku bytů 4+ kk jsou právě tyto byty jiţ rezervovány. Poptávka je v tomto případě větší neţ nabídka. 74

Pozemky v přírodní zeleni u nádrţe Bagrák, která slouţila především pro procházky se psy, vyuţila developerská společnost na vybudování nové rezidence pod názvem Závodí. V půlce roku 2010 byla zahájena výstavba 355 bytů v 4-6 podlaţních bytových domech s podzemními garáţemi a 43 dvoupodlaţních řádových domů součástí by měli být i dětská hříště uprostřed veřejné zeleně. Bytové jednotky jsou o rozměrech 33 m2 aţ 120 m2 podle počtu pokojů. V nabídce jsou od 1+kk aţ po 4+kk. Byt nebo řádový dům je moţný si uţ teď zarezervovat, prostřednictvím čehoţ se dozvíte i cenu. Ceny prozatím nejsou uvedeny. Jde o velmi atraktivní místo, v klidné části Kroměříţe u pobřeţí Moravy a přesto kousek od 2 větších supermarketů, sportovního či zimního stadionu. V této části Kroměříţe vznikají především rodinné domy, a proto se developerská společnost rozhodla pro výstavbu nejen bytových domů ale i těch rodinných. Atraktivnější bude podle polohy k městu rezidence Závodí a s nově připravovaným protipovodňovým opatřením i bezpečné. V budoucnosti lze očekávat nárůst poptávky po pozemcích v této lokalitě.

3.1.4.4 Bytové domy Menší bytové domy se nacházejí téměř v kaţdé větší vesnici, slouţící především k pronajmutí důchodcům nebo matkám s dětmi. V Kroměříţi byl na přelomu roku 2010/2011 postaven nový bytový dům na velmi zajímavým a atraktivním místě v ulici Kotojedská nedaleko od centra a v blízkosti fotbalového, zimního a sportovního areálu. Dům byl postavený tak aby vyhovoval kvalitě bydlení. Kaţdá bytová jednotka má svůj balkon a je prosvětlená. V nabídce je moţnost koupě garáţe a ve spodní části tohoto bytu je vybudovaná pasáţ. Jedinou nevýhodou je pouze prodej těchto bytů, který značně převyšuje cenu starších bytů, které jsou v prodeji ve stejné lokalitě. Kdyby byly byty nabízeny i k pronájmu poptávka po nich by převýšila poptávku po prodeji.

3.1.4.5 Rodinné domy Nabídka pronájmu rodinných domů se v tomto okrese vyskytuje ojediněle. Jejich cena se stejně jako u bytů liší jen několika řádů deseti tisíc podle jejich staří a lokace. S předpokládanou vzrůstající ţivotní úrovní několika oceněními, které Kroměříţ získala s a realizujícím integrovaným plánem lze předpokládat větší poptávku po rodinných domech

75

nejen v nově budované rezidenci ale i v okrajových čtvrtích. Rodinné domy, které se nabízejí k pronájmu jsou okolo 85 – 120 Kč/m2 Tabulka č. 11 Rodinné domy k prodeji Novější RD

1 700 000 – 2 900 000,- Kč

Starší RD

1 200 000 – 1 600 000,-Kč

RD ve větší vzdálenosti od měst

700 000 – 1 100 000,-Kč

3.1.4.6 Objekty pro individuální rekreaci Roštín, Rajnochovice, Rusava Chaty nebo chalupy se převáţně nabízejí v těchto lokalitách z důvodu jejich atraktivity k pobavení a relaxaci a turistickém vyţití. Rajnochovice a Rusava jsou vyuţívána a známa pro výlety rodin s dětmi, škol v přírodě a v Roštíně se konají pivní slavnosti, které kaţdoročně přilákají několik tisícovek návštěvníků z celého okresu. Poptávka po chalupách je tedy vyšší v těchto místech neţ v ostatních částech okresu Kroměříţ. I v tomto segmentu trhu celkově převyšuje nabídka nad poptávku. Tabulka č. 12 Objekty k rekreaci Roštín, Rajnochovice, Rusava

800 000 – 1 300 000 Kč

Širší okolí

500 000 – 700 000 Kč

3.1.4.7 Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce vůbec nevyskytují. Jedinou výjimkou je nabídka prodeje české spořitelny, která se nachází kousek od centra Kroměříţe v blízkosti sportovního areálu Paráda, domu kultury a několika restauracemi okolo. Jedinou nevýhodou této budovy je, ţe přes cestu je postavena diskotéka a sídliště, kolem dokola obývá menšinový národ. V této lokalitě by však mělo dojít k revitalizaci prostřednictvím fondu od Evropské unie. V budoucnosti lze očekávat poptávku po tomto pozemku, který můţe být vyuţit nejen jako pronájem kanceláří.

76

3.1.4.8

Průmyslové objekty

Nabídka prodeje průmyslových objektů je přímo nulová. Jediným moţným vyuţitým průmyslovým objektem byl Magneton, nacházející se na okraji Kroměříţe v průmyslové oblasti. Podnik je zaměřen na výrobu autopříslušenství. Tento podnik se ovšem v srpnu minulého roku dostal do insolvenčího řízení a musel na sebe vyhlásit konkurs. Potencionální kupci, kteří měli o tento podnik zájem a sloţili 50-ti milionové jistiny stejně neuspěli, jelikoţ neuspokojili věřitele. Vyhlášený konkurs podniku vůbec neuškodil ba naopak, obrat před konkursem byl 18 mil a nyní je 40 mil. Konkurs měl na firmu prvky ozdravení tohoto průmyslu. Od června tohoto roku má Magneton nového majitele, stala se jim dceřiná hulínská firma Rovina Group. Komerční prostory vhodné jako výrobní dílny mají pro toto průmyslové odvětví jediné zastoupení. Sklady se zde nabízí opravdu jen výjimečně. Nabídka je vyšší neţ poptávka, proto někteří majitelé jsou ochotní výrobní dílny i pronajmout. Jejich cena se pohybuje v rozmezí 6000 – 10 000Kč/m2

3.1.5 Nájmy 3.1.5.1 Byty Menší města v tomto okrese ani samotná Kroměříţ mají nabídku bytů k pronájmu minimální. Velký rozvoj má zde spíše prodej to má za následek i pomalý vznik nových rezidencí. Další bytové jednotky byly tento rok postaveny k pronajmutí na sídlišti Zachar, které je v plánu revitalizace. Byty by měli být v nejbliţší době nabídnuty k pronájmu, zatím se na nabídku stále čeká. Tabulka č. 13 Pronájem starších panelových bytů Byty 1+1 145 – 185 Kč/byt/p.m. Byty 2+1

100 – 140 Kč/by/p.m.

Byty 3+1

100 – 140 Kč/byt/p.m.

Byty 4+1

100 Kč/byt/p.m.

77

Ceny pronajímaných bytů jsou homogenní bez rozdílů na počet nabízených místnosti. Jejich nabídka je ovšem velmi nízká. Počet nabízených bytů k pronájmu v celém okrese činí cca 50 bytů.

3.1.5.2 Obchodní prostory V segmentu obchodních prostor je nabídka velmi nízká, většina nabízených prostor se nachází v Kroměříţi nebo v Holešově. Nabídka se týká jak prodeje, tak pronájmu. Nejlukrativnější nabídky pronájmu obchodních prostor vzhledem k jejich umístění jsou v Polyfunkčním domě a nově vybudovaném bytovém domě v Kotojedské ulici. Tabulka č. 14 – Obchodní prostory Pronájem

150 – 230 kč /m2

Prodej

10 000 – 20 000Kč/m2

Z hlediska prodeje jsou nejdraţšími obchodní prostory, ty o velké rozloze a ve velké blízkosti centra města.

3.1.5.3

Kanceláře

Nabídka pronájmu kanceláři je v Kroměříţi vyšší neţ jejich poptávka nebo prodej. Kanceláří je tu k pronájmu skoro stejný počet jako nabízených bytů. Vzhledem k realizaci nových rezidenci i s prostorem vyuţívaným i jako kanceláře se neočekává, ţe by poptávka převýšila nabídku. Tabulka č. 15 Kanceláře Pronájem

150 – 300 Kč /m2/ p.a.

Prodej

11 000 – 15 000 Kč/m2/p.a. (malá nabídka)

3.1.5.4 Restaurace V tomto okrese je více nabídek na prodej restaurací neţ-li, jejich pronájem, který je pouze výjimečný. Cena nabízených restaurací ke koupi je v rozsahu od 4 000 000 do 8 500 000Kč 78

3.1.5.5 Celkový marketingový výhled Postupem času s nově vybudovanými rezidencemi lze očekávat sníţení cen starších bytů, které nenabízejí takový komfort v bydlení. Největší míru zhodnocení investice lze předpokládat v rezidenci Dolní zahrady neboť jako první začala s výstavbou moderních bytových jednotek v klidné lokalitě a na okrajových částech Kroměříţe zvýšení cen pozemků pro výstavbu rodinných domů. Vzhledem k revitalizaci 3 částí, ve kterých se nacházejí pouze bytové jednotky postaveny původní panelovou technologií, by měly ceny v následujících letech spíše stagnovat. Průmyslové podniky zde nemají široké pole působnosti nejrozsáhlejší je plastový a zemědělský, který zaměstnává většinu obyvatelstva v tomto okrese. Nelze tedy do budoucna očekávat jeho zvýšení. Velký rozvoj lze očekávat především v sektoru cestovních ruchu díky historickým stavbám a tradicím, které se v tomto okrese dodrţují. Přílohy: Mapa okresu Kroměříţ Integrovaný plán Kroměříţe

79

3.2 Závěr Cílem mé bakalářské práce bylo objasnění pojmů exekuce a insolvenční řízení, které jsem splnila a dopodrobna vysvětlila v teoretické části. Abych prokázala svůj názor, ţe draţby nemovitostí mohou ovlivnit trţní cenu, porovnala jsem ceny nemovitostí na trhu s cenami nemovitostí, které byly nebo aktuálně jsou v tomto roce draţeny. Z tabulky č. 1 uvedené n začátku mé práce lze vyčíst, ţe skoro ve všech případech by člověk ušetřil nemalou finanční částku. V neposlední řádě mě zajímal názor široké veřejnosti, ve kterém se část lidí shodla, ţe nemovitost, která byla vydraţena, by si z morálních důvodu nepořídila. Kdyţ jsem však začala pokládat otázky a vysvětlovala, o jakou částku by teoreticky v daném kraji mohli za nemovitost ušetřit, tak většina dotazovaných začala své původní odpovědi měnit. Dle mého názoru většina lidí pokládá exekuci za špatnost, neţ-li za moţnost určité výhody, a proto není vliv exekucí na trţní ceny nemovitostí v tak velkém rozsahu, jak by mohla být. Dále jsem prostřednictvím největšího tuzemského exekutorského úřadu JUDr. Tomáše Vrány porovnala nárůst draţených nemovitostí v letech, abych prokázala, ţe počet těchto nemovitostí se s přibývajícími roky zvyšuje.

Fbla bla bla

Fdajfůadfdf fadjfůdjf

f

80

Použitá literatura: Tištěné monografie: Příklad 1 (standartní tištěná monografie s vícenásobným autorstvím) NOVESKÝ, Ivan. TUVOR, Jiří. KOTÝNKOVÁ, Magdaléna. KOPECKÝ, Leoš. Slabikář Finanční Gramotnosti. 2009. ISBN: 80-254-4207-4 Příklad 2 (česká učebnice) ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Oceňování na tržních principech. 2008 ISBN: 978 – 80-7265-128-3 Příklad 3 (česká učebnice) ORT, Petr. Oceňování na tržních principech. 2007. ISBN: 978-80-7265-101. Příklad 4 (česká učebnice) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. ISBN: 978-80-7265-113-9 Příklad 5 (standartní tištěná monografie) PRUDILOVÁ, Miroslava. Veřejné dražby a exekuce. 2001. ISBN 80-7201-288-6 Příklad 6 (standartní tištěná monografie) WINTEROVÁ, Alena a kolektiv. Civilní právo procesní, 2001 ISBN: 80-7201-289-4 Konzultace: VAVŘÍKOVÁ, Šárka. Redaktorka Kroměřížského deníku BAKALÍK, Jaromír. Majitel rodinného domu v Ratajích PALLA, Radomír. Starosta obce Žalkovice.

81

Internetové stránky: www.sreality.cz www.bussinesinfo.cz www.zalkovice.cz http://www.rezidencekromeriz.cz/ http://www.gais.cz http://www.zlin.czso.cz/ www.zlinskykraj.net www.e-aukce.com http://www.exekuce.cz/ www.rataje.cz http://insolvencni-zakon.justice.cz/obecne-informace/insolvencni-rejstrik.html http://www.pravnik.cz/uplna-zneni/uz-312.html http://business.center.cz/business/pravo/zakony/osr/ http://www.gavlas.cz:443/drazby/fmpro?-db=nemovitosti2.fp3&-format=zakon26.html&view http://www.zakonycr.cz/seznamy/082-1998-sb-zakon-o-odpovednosti-za-skoduzpusobenou-pri-vykonu-verejne-moci-rozhodnutim-nebo-nespravnym-urednim-postupema-o-zmene-zakona-ceske-narodni-rady-c-3581992-sb-o.html http://business.center.cz/business/pravo/zakony/insolvencni/

82

Přílohy: Příloha č. 1 Fotodokumentace rodinného domu v Ratajích

83

Příloha č. 2 Katastrální mapa – obec Rataje

84

Příloha č. 3 Katastrální mapa – pozemky náležící RD v Ratajích

85

Příloha č. 4 Fotodokumentace základní a mateřské školy v roce 2011

86

Příloha č. 5 Fotodokumentace školy v roce 2009

87

Příloha č. 6 Katastrální mapa obce Žalkovice

88

Příloha č. 7 Mapa okresu Kroměříž a celého Zlínského kraje

89

Příloha č. 8 Integrovaný plán města Kroměříž

90

Příloha č. 9 Grafy dražeb nemovitostí v letech Zdroj: www.exekuce.cz / exekutorský úřad JUDr. Tomáš Vrána

počet exekucí v roce 2008 12 10 8 6 4

počet exekucí v roce 2008

2 0

V roce 2008 byl maximální počet draţených nemovitostí 11 za měsíc.

počet exekucí v roce 2010 30 25 20 15 10

počet exekucí

5 0

O dva roky později, tedy v roce 2010 je draţeno minimálně 10 exekucí za měsíc. Průměrné mnoţství draţených nemovitostí je kolem 17 za měsíc 91

Nárůst dražených nemovitostí v letech 30 25 20 15 10 5 0

rok 2008

rok 2010

Z grafu lze vyčíst, ţe oproti roku 2008 se draţby v roce 2010 rapidně zvýšily. Vzhledem k přibývajícím exekučním řízením lze říci, ţe křivka draţených nemovitosti se bude stále zvyšovat a v budoucnu můţe mít i velký vliv na ceny nemovitostí.

92

Příloha č. 10 Přehled grafů – názor veřejnosti

Je podle Vás exekuce špatná ? 8% ne ano

92%

Počet dotazovaných v této anketě bylo 40 lidí z celé České republiky, muţi i ţeny ve věku od 20 do 50 let.

Dražil byste pozemek či dům v exekuci?

16

ne ano

24

Při této otázce, lidé často volili odpověď ne z morálních důvodů a loajality vůči cizímu majetku, proto jsem v následujícím grafu otázku poloţila jiným způsobem.

93

Dražil byste movitý nebo nemovitý majetek, který by měl poloviční cenu ?

4 ne ano 36

Z tohoto grafu je patrné, ţe většina lidí by při moţnosti koupi movité či nemovité věci za poloviční cenu neváhala a pořídila si ji v draţbě konané daným exekutorským úřadem.

Účastnil jste se někdy dražby?

12 ne ano 28

Z grafu lze vyčíst, ţe víc jak jedna čtvrtina dotazovaných, se jiţ nějaké draţby zúčastnila nebo se jich zúčastňují pravidelně.

94

Příloha č. 11 Exekuční příkaz č.j. 3434 EX 3434/03

JUDr. Nikol Hánečková, soudní exekutor Exekutorský úřad Žalkovice se sídlem Žalkovice 4567 Kroměříž tel: +420 111 111 000 fax: +420 111 112 000 úřední hodiny: Po, St, Čt 9 - 12 hod., 13 - 16 hod

mail: [email protected] www.exenikol.cz

EXEKUČNÍ PŘÍKAZ Soudní exekutor JUDr. Nikol Hánečková, Exekutorský úřad Ţalkovice, se sídlem Ţalkovice, Kroměříţ pověřený provedením exekuce na základě usnesení: Okresního soudu v Břestě ze dne 25.2.2011, č.j. 3434 EX 03, kterým byla nařízena exekuce podle vykonatelného rozhodnutí: Rozhodčí nález Společnost pro rozhodčího řízení, a.s. ze dne 24.7.2009, č.j. N/2009/00DD5Rozhodčí nález Společnost pro rozhodčího řízení, a.s. ze dne 28.5.2009, č.j. L/2009/0DDD95, ve věci oprávněného: Song-rock banka, a.s., se sídlem Řepíkov 56, Kroměříž 768 23, IČ: xxxx, právní zástupce JUDr. Miloslav Bělka, advokát se sídlem Markov 5, Chropyně 567 88, proti povinným: 1) Avona Oriflamlová, bytem Neználkov 45, Vsetín 765 44, R.Č. xxxxxxx a 2) Brambas Oknoký, bytem Ospalá díra 56, Most 563 00, k uspokojení pohledávky oprávněného ve výši Jistina 83,761.37 Kč s příslušenstvím: správní poplatek 5 131.28 Kč, náklady právního zastoupení 24 942.40 Kč, úrok z prodlení 13 760.88 Kč, úrok z úvěru 4 241.04 Kč, úrok 9,90 % ročně z částky 46 454,58 Kč od 24.10.2009 do zaplacení, úrok z prodlení 25,00% ročně z částky 64 519,86 Kč od 24.10.2009 do zaplacení, náklady oprávněného: 15 492,00 Kč, jakoţ i k úhradě nákladů exekuce, jejichţ výše bude následně stanovena v Příkazu k úhradě nákladů exekuce,

rozhodl o provedení exekuce: I)

Prodejem všech podle zákona exekucí postiţitelných movitých věcí povinných: , 1) Avona Oriflamlová, bytem Neználkov 45, Vsetín 765 44, R.Č. xxxxxxx a 2) Brambas Oknoký, bytem Ospalá díra 56, Most 563 00, R.č. xxxx včetně věcí tvořících společné jmění manţelů.

II)

Povinné(mu) se zakazuje, aby jakkoli nakládal s věcmi, které budou na základě tohoto exekučního příkazu sepsány. Právní úkon, kterým povinná(ý) poruší tuto povinnost, je absolutně neplatný.

Poučení :

Proti tomuto exekučnímu příkazu není opravný prostředek přípustný.

V Ţalkovicích dne 3.4.2011 JUDr. Nikol Hánečková soudní exekutor

95