Vliv územního plánu na cenu pozemků

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování

Vliv územního plánu na cenu pozemků

Bakalářská práce

Autor:

Ondřej Leitermann Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne

______________________

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval prof. Ing. Michálkovi, CSc., vedoucímu mé bakalářské práce, za odborné vedení, projevenou ochotu, profesionální přístup, poskytnuté rady a připomínky, které výrazně přispěly ke vzniku této práce.

Anotace Obsahem této bakalářské práce je vliv územního plánu na cenu pozemků. Teoretické část je věnována územnímu plánování, popsání jeho sloţek a cílů, a problematiky oceňování pozemků. V další části je ukázka vlivu územního plánu na cenu pozemku. V závěru jsou pak tyto vlivy posouzeny. Praktická část se zabývá indikací trţní hodnoty rodinného domu v ulice Na Křivce v Praze a administrativní budovy na Letenském náměstí v Praze. Poslední část je analýza trhu pro Prahu 10 a Prahu 15. Annotation The content of this bachelor thesis is the influence of the ground plan on the value of the land. The theoretical part is devoted to ground planning, describe its components and objectives, and issues of land valuation. The next section is an example of the impact of ground plan on the value of land. In conclusion, these effects are then assessed. The practical part deals with the indications of the market value of the house in the street Na Křivce in Prague and the administrative building at Letna Square. The last part is an analysis of the market for Prague 10 and Prague 15.

Obsah 1

Úvod ................................................................................................................................................ 7

2

Územní plánování ............................................................................................................................ 8

3

2.1

Cíle a úkoly územního plánu ................................................................................................... 8

2.2

Nástroje územního plánování ................................................................................................. 8

2.2.1

Územně plánovací podklady ........................................................................................... 9

2.2.2

Územně plánovací dokumentace .................................................................................... 9

2.2.3

Územní rozhodnutí ........................................................................................................ 11

Hodnota a cena ............................................................................................................................. 13 3.1

4

Pozemek ........................................................................................................................................ 15 4.1

Definice v právních úpravách ................................................................................................ 15

4.2

Členění pozemků z hlediska oceňování ................................................................................. 16

4.2.1

Stavební pozemky ......................................................................................................... 16

4.2.2

Zemědělské pozemky .................................................................................................... 17

4.2.3

Lesní pozemky ............................................................................................................... 17

4.2.4

Vodní nádrže a toky ....................................................................................................... 17

4.2.5

Jiné pozemky ................................................................................................................. 17

4.3 5

6

Klasifikace cen ....................................................................................................................... 14

Hodnototvorné faktory pozemku.......................................................................................... 17

Pozemky dle územního plánu ....................................................................................................... 19 5.1

Území pro umístění staveb ................................................................................................... 20

5.2

Vodní plochy .......................................................................................................................... 20

5.3

Zeleň a pěstební plochy......................................................................................................... 21

5.4

Plochy pro dopravu ............................................................................................................... 21

Oceňování pozemků ...................................................................................................................... 22 6.1

Administrativní oceňování .................................................................................................... 22

6.2

Tržní oceňování ..................................................................................................................... 22

6.3

Metody oceňování ................................................................................................................ 23

6.3.1

Porovnávací metoda ..................................................................................................... 23

6.3.2

Příjmová (výnosová) metoda ........................................................................................ 23

6.3.3

Indexová metoda........................................................................................................... 23

6.3.4

Metoda třídy polohy ..................................................................................................... 23

6.3.5

Reziduální metoda ......................................................................................................... 24

6.3.6

Ocenění podle cenové mapy ......................................................................................... 24 5

7

Administrativní ocenění pozemku ................................................................................................ 25 7.1

Administrativní ocenění zemědělského pozemku ................................................................ 25

7.2

Administrativní ocenění pozemku určeného k zastavění dle ÚP .......................................... 26

7.3

Administrativní ocenění stavebního pozemku ...................................................................... 27

8

Závěr .............................................................................................................................................. 28

9

OCENĚNÍ - Rodinný dům ............................................................................................................... 30

10

OCENĚNÍ – administrativní budova ........................................................................................... 47

11

ANALÝZA TRHU .......................................................................................................................... 63

12

POUŽITÁ LITERATURA ............................................................................................................... 71

13

PŘÍLOHY ..................................................................................................................................... 72

6

1

Úvod

Teoretická část této bakalářské práce se zabývá těmi aspekty, které pomáhají posoudit vliv územního plánu na cenu pozemku. V první části se proto hned věnuje územnímu plánování a jeho sloţkám. Při zpracování této kapitoly se vychází ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Další část se zabývá definicemi některých právních pojmů týkajících se pozemku a hodnoty a ceny, načeţ navazuje kapitola o oceňování pozemků. Práce se také věnuje posouzení vlivu územního plánu na administrativní cenu vybrané parcely, kde je nasimulováno její různé vyuţití dle územního plánu. V praktické části, kterou tvoří trţní ocenění jedné komerční a jedné nekomerční budovy, je vybrán jeden rodinný dům a administrativní budova. U obou budov je indikována trţní hodnotu pomocí všech tří metod, tedy porovnávací, příjmové a nákladové. Na závěr je provedena analýzu trhu v Praze 10 a Praze 15. Cílem této bakalářské práce je porozumět danému tématu, tedy územnímu plánování a z něj plynoucímu vlivu na cenu pozemků.

7

2

Územní plánování

Územní plánování je v České republice upraveno stavebním zákonem1. Z tohoto zákona také vyplývají cíle a úkoly územního plánování, postupy v plánování a jeho nástroje. Územní plánování je specifický druh plánování, které lze zjednodušeně definovat jako řízení změn prostředí. Vychází ze zásad trvale udrţitelného rozvoje. Tím pádem, přestoţe se soustřeďuje hlavně na změny hmotných aspektů, mezi jeho úkoly patří i propojení s ostatními aspekty prostředí (např. společenské, ekonomické aspekty). Územní plánování je základem pro rozvoj kaţdého území v České republice. Je prováděno na několika úrovních státní správy. Na niţších úrovních je v kompetenci obecních či krajských úřadů, případně Ministerstva obrany ČR na území vojenských újezdů, na nejvyšší v kompetenci Ministerstva pro místní rozvoj ČR, které je ústředním správním úřadem ve věcech územního plánování. 2.1

Cíle a úkoly územního plánu

Obecné cíle územního plánování definuje stavební zákon v § 18 odst. 1: „Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a trvale udrţitelný rozvoj území, spočívající ve vyváţeném vztahu podmínek pro příznivé ţivotní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudrţnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniţ by ohroţoval podmínky pro ţivot generací budoucích.“ Jinými slovy lze říci, ţe územní plánování se stará o účelné vyuţití a uspořádání území v souladu s veřejnými a soukromými zájmy a o ochranu a rozvoj přírodních, kulturních a civilizačních hodnot v území. Hlavním úkolem územního plánování tedy je stanovení koncepce rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území. Dalšími cíli je stanovovat urbanistické, architektonické a estetické poţadavky na vyuţívání a uspořádání území, zejména u řešení staveb, a posuzovat a prověřovat potřeby změn v území, jejich přínosy a rizika (problémy) a určovat nutné asanační a rekultivační zásahy do území. 2.2

Nástroje územního plánování

K dosaţení cílů územního plánování se dle stavebního zákona pouţívá následujících nástrojů: Územně plánovací podklady 1

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění platném k 1.1.2012

8

Územně plánovací dokumentace Územní rozhodnutí 2.2.1

Územně plánovací podklady

„Tyto podklady tvoří územně analytické podklady, které zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území a územní studie, které ověřují moţnosti a podmínky změn v území. Slouţí jako podklady k pořizování politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace a pro rozhodování v území.“ Územně analytické podklady „Územně analytické podklady obsahují zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území, jeho hodnot, omezení uměn v území z důvodů ochrany veřejných zájmů, záměrů na provedení změn v území, zjišťování a vyhodnocování udrţitelného rozvoje území a určení problémů k řešení v územně plánovací dokumentaci.“ Územní studie „Územní studie navrhuje, prověřuje a posuzuje moţná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území, například veřejné infrastruktury, územního systému ekologické stability, které by mohli významně ovlivňovat nebo podmiňovat vyuţití a uspořádání území nebo jejich vybraných částí.“ Politika územního rozvoje „Politika územního rozvoje určuje ve stanoveném období poţadavky na konkretizaci úkolů územního plánování v republikových, příhraničních a mezinárodních souvislostech, zejména s ohledem na udrţitelný rozvoj území, a určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto úkolů. S ohledem na moţnosti politika územního rozvoje koordinuje tvorbu a aktualizaci zásad územního rozvoje, tvorbu koncepcí schvalovaných ministerstvy a jinými ústředními správními úřady a záměry na změny v území republikového významu a stanoví úkoly zajišťující tuto koordinaci. Politiku pořizuje ministerstvo pro celé území republiky a schvaluje ji vláda. Schválená politika je závazná pro pořizování a vydávání zásad územního rozvoje, územních plánů, regulačních plánů a pro rozhodování v území.“ 2.2.2

Územně plánovací dokumentace

„Územně plánovací dokumentace je tvořena zásadami územního rozvoje, územním plánem a regulačním plánem.“ 9

Zásady územního rozvoje „Zásady územního rozvoje stanoví zejména základní poţadavky na účelné a hospodárné uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nemístního významu a stanoví poţadavky na jejich vyuţití, zejména plochy nebo koridory pro veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření, stanoví kritéria pro rozhodování o moţných variantách nebo alternativách změn v jejich vyuţití. Zásady územního rozvoje mohou vymezit plochy a koridory, s cílem prověřit moţnosti budoucího vyuţití, jejich dosavadního vyuţití nesmí být měněno způsobem, který by znemoţnil nebo podstatně ztíţil prověřované budoucí vyuţití. Součástí zásad je i vyhodnocení vlivů na udrţitelný rozvoj území. Ve vyhodnocení vlivů na ţivotní prostředí se popisují a vyhodnocují zjištěné a předpokládané závaţné vlivy zásad územního rozvoje na ţivotní prostředí a přijatelné alternativy naplňující cíle zásad územního rozvoje. Zásady územního rozvoje se pořizují pro celé území kraje a jsou závazné pro pořizování a vydávání územních plánů, regulačních plánů a rozhodování v území.“ Územní plán „Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošné a prostorové uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury. Dále vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené k přestavbě, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky vyuţití těchto ploch a koridorů. Územní plán v souvislostech a podrobnostech území obce zpřesňuje a rozvíjí cíle a úkoly územního plánování v souladu se zásadami územního rozvoje kraje a politikou územního rozvoje. Územní plán se pořizuje a vydává pro celé území obce a vydává se formou opatření obecné povahy podle správního řádu. Je závazný pro pořízení regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území a zejména pro vydávání územních rozhodnutí.“ Regulační plán „Regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro vyuţití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého ţivotního prostředí. Regulační plán vţdy stanoví podmínky pro vymezení a vyuţití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření. Regulační plán nahrazuje v řešené ploše ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí a je závazný pro rozhodování v území. Regulační plán vydaný krajem je dále závazný pro územní plány a 10

regulační plány vydávané obcemi. Regulační plán nenahrazuje územní rozhodnutí v nezastavěném území. Regulační plán se vydává z podnětu nebo na ţádost formou opatření obecné povahy podle správního řádu. Regulační plán pořízený na ţádost platí tři roky ode

dne nabytí jeho

účinnosti, není-li v něm stanovena lhůta delší. Pozbývá platnosti, nebyla-li ve lhůtě platnosti podána úplná ţádost o stavební povolení, ohlášení nebo jiné rozhodnutí, nebylo-li započato s vyuţíváním území pro stanovený účel, nebo bylo-li stavební nebo jiné povolovací řízení zastaveno nebo ţádost zamítnuta po uplynutí lhůty jeho platnosti.“ 2.2.3

Územní rozhodnutí

„Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na vyuţití území, měnit vyuţití území a chránit zájmy v území lze převáţně jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Územním rozhodnutím je rozhodnutí o: Umístění stavby nebo zařízení (tzv. rozhodnutí o umístění stavby), změně vyuţití území, změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území, dělení nebo scelování pozemků, ochranném pásmu. Stavební úřad můţe podle správního řádu spojit územní a stavební řízení, jsou-li podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území schválen územní nebo regulační plán. Stavební úřad můţe u jednoduchých staveb, terénních úprav a některých zařízení, jestliţe to nevylučuje povaha věci, ochrana veřejných zájmů nebo ochrana práv a oprávněných zájmů účastníků řízení, stanovit na ţádost, ţe k jejich provedení nebude vyţadovat ohlášení anebo stavební povolení.“ Rozhodnutí o umístění stavby „Rozhodnutí o umístění stavby vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanovuje její účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Stavební úřad můţe vydaní územního souhlasu spojit s vydáním souhlasu s provedením ohlášené stavby.“

11

Rozhodnutí o změně vyuţití území „Rozhodnutí o změně vyuţití území stanoví nový způsob uţívání pozemku a podmínky jeho vyuţití. Rozhodnutí o změně vyuţití území vyţadují terénní úpravy, stanovení dobývacího prostoru, manipulační plochy, prodejní plochy a trţiště, hřbitovy, změny druhu pozemku přesahující výměru 300 m2, zejména zřizování, rušení a úpravy vinic, chmelnic, lesů, parků, zahrad a sadů, pokud podmínky nejsou stanoveny jinak, úpravy pozemků, které mají vliv na schopnost vsakování vody.“ Rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území „Rozhodnutí o změně stavby stanoví podmínky pro poţadovanou změnu stavby a její nové vyuţití nebo podmínky upravující vliv na ţivotní prostředí a nároky na veřejnou a technickou infrastrukturu. Rozhodnutí o změně stavby vyţadují nástavby, přístavby, změny ve způsobu uţívání, které podstatně mění nároky stavby na okolí. Rozhodnutí naopak nevyţadují stavební úpravy a udrţovací práce.“ Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků „Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků stanoví podmínky pro nové rozdělení nebo scelení pozemků. Toto rozhodnutí je moţné vydat pouze na ţádost podanou všemi vlastníky všech dotčených pozemků a staveb na nich, které jsou předmětem rozhodnutí.“ Rozhodnutí o ochranném pásmu „Rozhodnutí o ochranném pásmu chrání stavbu, zařízení nebo pozemek před negativními vlivy okolí a chrání okolí stavby či zařízení nebo pozemku před jejich negativními vlivy.“ Územní rozhodnutí vydává příslušný stavební úřad na základě územního řízení nebo zjednodušeného územního řízení. Územním rozhodnutím stavební úřad schvaluje navrţený záměr a stanoví podmínky pro vyuţití a ochranu území a podmínky pro přípravu a realizaci záměru (zejména pro projektovou přípravu stavby). V rozhodnutí stavební úřad rozhodne o námitkách účastníků řízení, v odůvodnění se vypořádá s připomínkami veřejnosti. Platnost rozhodnutí, nestanoví-li stavební úřad jinak, je dva roky ode dne nabytí právní moci, jak standardně stanoví zákon.

12

3

Hodnota a cena

Hodnota a cena jsou dva rozdílné pojmy, u kterých často dochází ke splývání jejich významu ať uţ laickou, či odbornou veřejností. Pro účely oceňování je ale nutné znát a umět pouţívat jejich rozdílné významy. Cena je pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka zůstává historickým faktem. Můţe a nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Z právního hlediska se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu. Ze zákona o cenách2 plyne: „cena je peněţní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboţí podle §2 aţ 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji.“ Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na straně jedné a kupujícím a prodávajícím na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí či sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. V terminologii oceňování se pouţívá pojem trţní hodnota. Tržní hodnota je jakási obecná cena, kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Ve světě má trţní hodnota hned několik definic, u nás je zastoupena tzv. cennou obvyklou, jejíţ definice vyplývá ze zákona o oceňování majetku3. Cenou obvyklou se pro účely toho zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplívající z osobního vztahu k nim.

2 3

Zákon 526/1990 Sb., o cenách, ve znění platném k 1.1.2012 Zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění platném k 1.1.2012

13

Systém cen v České republice podle cenového práva A: Ceny smluvní

-volné

- zákon č. 526/1990 Sb., o cenách

- regulované (seznam regulovaných cen

úředně (§ 5)

se zveřejňuje v cenovém věstníku)

věcně (§ 6) časově (§ 8) cen. moratoriem (§ 9)

B: Ceny zjištěné podle zvláštního předpisu -

- ceny majetku

nemovitosti

- zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování

věci movité

majetku

majetek finanční

- prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.

majetek ostatní

s poslední novelou č. 387/2011 Sb.

3.1

- ceny sluţeb

Klasifikace cen

„Ceny týkající se oceňování můţeme klasifikovat na: 1. Cena zjištěná (administrativní, úřední). Pojmem cena zjištěná se označuje cena, zjištěná podle cenového předpisu. Tímto předpisem je zákon o oceňování majetku. 2. Cena pořizovací (cena historická) je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. 3. Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena) je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Věcná hodnota (časová cena věci). Reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledků pak sníţená o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Pojem reprodukční hodnota není totéţ co reprodukční cena věci. Reprodukční hodnota není korigována o opotřebení. V ZOM4 je obdobou této ceny je tzv. „cena zjištěná nákladovým způsobem“. 5. Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, cena zjištěná výnosovým způsobem, kapitalizovaný zisk). Definována je jako součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného ročního nájemného, sníţené o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly

4

Zákon o oceňování majetku

14

započítat odpisy, daň z nemovitostí a další. Tento vztah můţeme pouţít i na ocenění nemovitosti, na níţ vázne věcné břemeno. 6. Jednotková cena. Cena za jednotku (m2, ha). 7. Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši a způsobu, jakým bude vytvořena. 8. Cena obvyklá (obecná, trţní) je cena, za kterou je moţno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat.“5

4 4.1

Pozemek Definice v právních úpravách

Pozemky představují části zemského povrchu, jsou to tedy nereprodukovatelné přírodní zdroje, mají nekonečnou ţivotnost, neopotřebovávají se, jsou nepřemístitelné a jejich nabídka je konečná. Z právního hlediska jsou povaţovány za věc nemovitou. Definice pozemku se v různých zákonech můţe lišit, neboť můţe být upravena pro potřeby těchto zákonů. Pro nás je nejdůleţitější definice z katastrálního zákona. Podle katastrálního zákona6 se rozumí pozemkem „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků.“ Protoţe je pozemek podle občanského zákoníku7 povaţován za věc, § 120 říká: „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila.“ Proto jsou za součásti pozemku povaţovány například trvalé porosty jako stromy či keře. Stavba ovšem v současné době není povaţována za součást pozemku, ale měl by to upravovat nový občanský zákoník, který se v současnosti projednává8. Podle něho by aţ na výjimky měl být součástí pozemku prostor nad i pod povrchem, včetně staveb a zařízení na něm zřízených. Další definice spojené s pozemky podle katastrálního zákona: „Parcela – parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, 5

BRADÁČ A.; FIALA J.; HLAVINKOVÁ V. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. 2007 Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění platném k 1.1.2012 7 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, platný k 1.1.2012 8 Během vypracovávání této bakalářské práce byl jiţ schválen zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník. 6

15

Stavební parcela - stavební parcelou pak „pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří“, pozemkovou parcelou „pozemek, který není stavební parcelou.“ Geometrické určení nemovitosti - geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině, Polohové určení nemovitosti - polohovým určením nemovitosti a katastrálního území určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím, Výměra parcely - výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průměru pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna; jejím zpřesněním nejsou dotčeny právní vztahy k pozemku. Celý pozemek se můţe skládat i z několika parcel (pouze výjimečně obrácená situace). Jednotlivé pozemky jsou pak určeny parcelními čísly a názvy obcí, případně katastrálních území, kde leţí.“ 4.2

Členění pozemků z hlediska oceňování

Pro účely oceňování se dle zákona o oceňování majetku člení pozemky na: Stavební pozemky Zemědělské pozemky Lesní pozemky Vodní nádrţe a toky Jiné pozemky 4.2.1

Stavební pozemky

„Stavební pozemky jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou

16

jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.“ 4.2.2

Zemědělské pozemky

„Zemědělské pozemky jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocné sady, louky a pastviny.“ 4.2.3

Lesní pozemky

„Lesní pozemky jsou evidované v katastru nemovitostí jako lesní pozemky a zalesněné nelesní pozemky.“ 4.2.4

Vodní nádrže a toky

„Vodní nádrţe a toky jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a toky.“ 4.2.5

Jiné pozemky

„Jiné pozemky jsou např. hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina.“ 4.3

Hodnototvorné faktory pozemku

Hodnota pozemků nespočívá pouze v jejich omezeném v mnoţství, ale i ve schopnosti přinášet uţitek. Ten většinou plyne z vyuţití daného pozemku a liší se podle způsobu jeho

17

vyuţití např. zemědělské pozemky či lesní pozemky. Důleţitým uţitkem pozemků je i moţnost výstavby na nich. Za nejdůleţitější hodnototvorné faktory pozemků proto povaţujeme: poloha celková výměra způsob vyuţití stupeň územního plánování míra vyuţití tvar pozemku inţenýrské sítě zátěţ z minulosti Poloha Poloha nemovitosti je obecně povaţována za nejdůleţitější faktor ovlivňující hodnotu a zároveň i prodejnost. Z hlediska vlivu na hodnotu pozemku lze rozlišit tzv. makropolohu, tedy polohu branou šířeji (např. pozemek v Praze) a mikropolohu, tedy polohu branou v rámci malé lokality (např. jedné ulice). Rozdílná mikropoloha dvou jinak shodných např. sousedních pozemků můţe mít za následek jejich rozdílnou hodnotu. Kvalitu pozemku nelze hodnotit absolutně, ale vţdy jen relativně v souvislosti s moţným vyuţitím pozemku. Celková výměra Platí, ţe čím je pozemek větší, tím je zpravidla vyšší jeho hodnota v Kč. Naopak hodnota pozemku v Kč/m2 se obvykle sniţuje s velikostí pozemku (čím větší pozemek tím menší cena v Kč/m). Způsob vyuţití Vliv způsobu vyuţití na hodnotu pozemku odráţí jeden ze dvou základních hodnototvorných prvků pozemku – uţitek. Moţný způsob vyuţití pozemku ovlivňuje uţitek resp. potencionální výnos a můţe mít zásadní vliv na jeho hodnotu. Stupeň územního rozhodnutí Z hlediska vyuţití pozemků jako stavebních parcel, je důleţité, aby bylo zajištěno právo výstavby na daném pozemku. Zajištění právní moţnosti výstavby (např. územní rozhodnutí, 18

stavební povolení) vyţaduje čas a finanční prostředky vlastníka na straně jedné a naopak sniţuje nebo eliminuje rizika související s moţným ohroţením realizace stavby, a odráţí se tak pozitivně na hodnotě daného pozemku. Míra vyuţití Přestoţe vztah hodnoty nezastavěného a naopak zastavěného pozemku není v teorii oceňování jednoznačný, lze říci, ţe nízká nebo naopak vysoká míra stavebního vyuţití pozemku se negativně odrazí v jeho hodnotě. Tvar pozemku Nepravidelný nebo příliš úzký tvar pozemku bývá nepříznivý z hlediska jeho moţného vyuţití a negativně ovlivňuje jeho hodnotu. Nejvyhledávanější bývají pozemky čtvercové nebo obdélníkové s vhodným poměrem stran (ne příliš úzké). Inţenýrské sítě Z hlediska nákladů představují inţenýrské sítě (elektřina, plyn, kanalizace, vodovod) často nemalou poloţku. U některých pozemků mohou náklady na vybudování inţenýrských sítí dokonce převýšit hodnotu pozemku v nezasíťovaném stavu. Existence inţenýrských sítí má proto pozitivní vliv na hodnotu pozemku. Zátěţ z minulosti Jedná se hlavně o zátěţ ekologickou, zejména u průmyslově vyuţívaných pozemků, kde můţe být půda kontaminována látkami, které ohroţují zdraví nebo dokonce ţivot lidí. Identifikace, ocenění a případné odstranění resp. zakonzervování takové zátěţe je prováděno zpravidla ve spolupráci s odborníky z oboru geologie, chemie apod. Zátěţ se zpravidla negativně odrazí v hodnotě pozemku.

5

Pozemky dle územního plánu9

Členění pozemků dle územního plánu dá se říci, vychází z členění pro oceňování, ale je oproti obecnějšímu členění dle zákona o oceňování majetku více určující. Pozemky rozděluje na polyfunkční území a monofunkční plochy. U jednotlivých pozemků pak určuje například, zda 9

Vychází se ze Změna Z1000/00 Územního plánu sídelního útvaru hl.m. Prahy schváleného usnesením ZHMP č. 40/14 dne 14.9.2006, REGULATIVY FUNKČNÍHO A PROSTOROVÉHO USPOŘÁDÁNÍ ÚZEMÍ HLAVNÍHO MĚSTA PRAHY

19

je vybraný zemědělský pozemek, louka či orná půda nebo vybraný stavební pozemek určen k zástavbě obytným domem či veřejným vybavením a podobně. Zároveň také vymezuje pozemky určené pro dopravu. Zjednodušeně můţeme rozdělit plochy dle územního plánu na území pro umístění staveb, vodní plochy, zeleň a pěstební plochy a plochy pro dopravu. 5.1

Území pro umístění staveb

Z polyfunkčních území sem patří obytná území, smíšená území, území výroby a sluţeb, některá území sportu a rekreace a zvláštní komplexy, z monofunkčních ploch sem řadíme plochy veřejného a technického vybavení. Tyto jednotlivé plochy a území územní plán dále rozděluje na další podskupiny, které ještě více specifikují plánovaný způsob vyuţití vybraných pozemků. Například obytná území se dělí na čistě obytné území, slouţící pro bydlení, a všeobecně obytné území, slouţící převáţně k bydlení s moţností umisťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel, jako například školy nebo kulturní zařízení. Z pohledu oceňování mají pozemky spadající pod tyto plochy a území největší hodnotu. Aţ na výjimky se jedná o stavební pozemky, umoţňující vlastníkovi pozemku na něm umístit stavbu. Hodnota pozemku v jednotlivých územích se samozřejmě můţe lišit, protoţe jednotlivá území mají různá plánovaná vyuţití. Například pozemek v obytném území (pozemek pro bydlení) bude mít většinou větší hodnotu neţ pozemek v území sportu a rekreace. U některých ploch, jako jsou třeba plochy pro technické vybavení, je hodnota ovlivňována hlavně jejich specifickým vyuţitím. Pod technické vybavení spadají například plochy pro energetiku – plochy slouţící pro stavby a zařízení pro zásobování teplem, plynem a elektrickou energií, z čehoţ jasně vyplývá, ţe po těchto plochách nebude příliš velká poptávka a ţe tyto plochy budou zajímat ponejvíce pouze společnosti podnikající v některém z těchto oborů. 5.2

Vodní plochy

Jedná se především o vodní toky, plavební kanály, vodní plochy jako rybníky či jezera a suché poldry. Pozemky patřící do tohoto území nebývají příliš pbchodovatelné. Často se také jedná o pozemky v majetku státu či obce a nemají téměř ţádnou hodnotu. Dá se říci, ţe zajímavé jsou pouze plochy, které lze vyuţít ke generaci nějakého uţitku (zisku), jako například koupaliště či chovné rybníky. Vodní plochy jsou ale hlavně také jeden z faktorů, které ovlivňující cenu okolních pozemků. Ovlivnění můţe být pozitivní i negativní. Pozitivním vlivem je například výhled na jezero. Ovšem mnohem závaţnější bývají negativní vlivy. Jedná se zde zejména o zátopové oblasti říčních toků. V těchto oblastech dnes mnohdy 20

existuje zástavba, ale nové územní plány se snaţí upouštět od stavebního vyuţití těchto ploch a posouvat zástavbu dále od vodních ploch či v některých případech město (obec) přistupuje k různým opatřením, jako například protipovodňové zábrany, které ovšem většinou nepokryjí celé území. Tyto pozemky, které jsou v záplavové oblasti pak, mívají minimální hodnotu a jsou vyuţívány nejčastěji jako louky či pastviny, kde bývají škody po záplavách minimální. Územní plán také na těchto pozemcích nedoporučuje a mnohdy ani nedovoluje obnovení stavby zničené při povodních a s novými ani nepočítá. 5.3

Zeleň a pěstební plochy

Jedná se většinou o zemědělské nebo lesní pozemky. V městské zástavbě se většinou jedná o pozemky s městskou zelení či různé parky a hřbitovy a jejich hodnota bývá dosti malá, pokud jsou vůbec prodejné. Zajímavější, co se týče hodnoty, bývají pozemky spadající pod lesní plochy, louky a pastviny a pěstební plochy. Tyto pozemky jsou totiţ vlastníkovi schopny generovat uţitek (zisk), ať uţ obhospodařováním či pronajímáním. Hodnota lesních a zemědělských pozemků bývá podobná, záleţí na jejich kvalitě a poloze (u zemědělských pozemků je mimo jiné spojena s kvalitou půdy, u lesních s typem dřevin), ale oproti hodnotě stavebních pozemků řádově mnohem niţší. Tyto pozemky také mívají vliv na cenu okolních pozemků jako přidaná hodnota, a to hlavně ve městech, kde bydlení u parků a lesů bývá vnímáno velmi pozitivně, a tím zvyšuje cenu okolních pozemků pro bydlení. 5.4

Plochy pro dopravu

Jedná se o plochy pro umístění staveb a zařízení dopravní infrastruktury. Jsou to hlavně silnice, dálnice, ţeleznice, letiště, přístavy a parkoviště. Většina těchto pozemků je majetkem státu (obce) a často jsou neprodejné nebo mají většinou velmi malou trţní hodnotu. Zajímavými se pozemky pro dopravu stávají hlavně při změně územního plánu a plánování nové komunikace či dálnice, kdy tyto pozemky vykupuje stát. Díky tomu se také často tyto pozemky dostávají do zájmu různých spekulantů, za účelem zajímavého zisku. Dále sem mohou patřit různé pozemky fungující jako soukromé příjezdové komunikace, které ovšem mají hodnotu pouze pro majitele pozemku či budovy, k níţ vedou, a z trţního hlediska tedy také mají velmi malou hodnotu. Další výjimku tvoří pozemky vyuţívané pro soukromé účely, jako soukromá letiště, přístavy a parkoviště, a to opět pro schopnost generovat uţitek, ať uţ jejich vyuţíváním pro soukromé účely či pronajímáním za účelem zisku. Hodnota těchto pozemků je mnohonásobně větší, obzvláště v prvních dvou případech, kdy se jedná o stavební pozemky, ale i hodnota pozemku pro parkoviště bude v některých lokalitách velmi zajímavá. 21

Samozřejmě tyto pozemky ovlivňují cenu okolních pozemků, a to pozitivně i negativně. Negativní vliv má například letiště na hodnotu pozemků v okolí, které ovlivňuje hlavně hluk přistávajících letadel. Ale plochy pro dopravu mají často také pozitivní vliv na okolní pozemky. Ať uţ jde o pozemky podél dálnic, které jsou dnes u nás hojně vyuţívány pro různé sklady a překladiště (především pro polohu ČR ve středu transitních tras na východ Evropy),

nebo například pozemky u velkých měst pro tzv. satelitní městečka, kde zavedení komunikace je mnohdy prvním předpokladem pro jejich vznik.

6

Oceňování pozemků

Účelem ocenění je odhadnout hodnotu pozemku. Pozemky se oceňují pro různé potřeby např. stanovení daňového základu, zaručení bankovního úvěru, dědictví či pro účely prodeje. V oblasti oceňování pozemků rozlišujeme dva základní druhy ocenění, které se vzájemně odlišují svými přístupy a metodami: Administrativní oceňování pozemků Trţní oceňování pozemků 6.1

Administrativní oceňování

Výsledkem tohoto ocenění je administrativní cena (cena zjištěná, úřední, dle cenového předpisu). Oceňování administrativní cenou se pouţívá pro účely státní správy, zejména pro daňové účely. Administrativním oceňováním se rozumí zjištění ceny oceňovaného majetku některým ze způsobů či metod, které stanoví obecně závazný právní předpis. Obecným oceňovacím předpisem v ČR je zákon o oceňování nemovitostí a oceňovací vyhláška10, kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Zákon o oceňování majetku vytváří jednotný, objektivní způsob zjištění ceny majetku pro všechny plátce bez rozdílu a zároveň tímto určuje základ, z nějţ bude odvedena daň. 6.2

Tržní oceňování

Výsledkem tohoto ocenění je odhad trţní ceny (cena obvyklá, trţní). Tato cena představuje cenu, za kterou je moţno věc v daném místě prodat nebo koupit. Při trţním ocenění jde tedy o co nejpřesnější odhad reálné trţní hodnoty oceňovaného majetku. Ocenění majetku zaloţené

10

Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění platném k 1.1.2012

22

na principech trţní ekonomiky je tak zcela odlišné od stanovení regulované ceny. Pro trţní ocenění se nejčastěji vyuţívají zejména porovnávací a výnosová metoda. 6.3 6.3.1

Metody oceňování Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je zaloţena na porovnání oceňovaného pozemku s pozemky srovnatelných parametrů, které byly prodány za srovnatelných podmínek. Odhad hodnoty pozemku spočívá v tom, ţe odhadce shromáţdí dostatečný počet podobných pozemků resp. jejich realizovaných cen, realizované ceny se převedou na porovnatelnou bázi, nejlépe na ceny v Kč/m2 výměry pozemku, vytipují se hodnototvorné faktory, ve kterých se vybrané pozemky od oceňovaného pozemku liší a odlišnosti se zohlední pomocí koeficientu. Hodnota pozemku se pak získá aritmetickým průměrem takto upravených cen v Kč/m2 porovnávaných pozemků. 6.3.2

Příjmová (výnosová) metoda

Příjmová metoda se pouţívá u pozemků, které mohou generovat výnos. Nejčastěji se jedná o pozemky slouţící jako parkoviště, sklady či skládky a zemědělské pozemky. Při pouţití příjmové metody je ocenění prováděno na základě kapitalizace předpokládaných příjmů plynoucích z pronájmu nebo vyuţívání pozemku. 6.3.3

Indexová metoda

Indexové metody jsou zaloţeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Indexovou metodu lze efektivně vyuţít při porovnávání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku, která je odhadována. Porovnání pouze s jedním pozemkem je většinou nedostatečné, pro větší objektivitu je tedy lepší provést porovnání s více pozemky. 6.3.4

Metoda třídy polohy

Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy“ (autorem je švýcarský architekt W. Naegeli, proto téţ někdy nazývána Naegeliho metoda) spočívá v poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určitém relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Relativní podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen pomocí klíčů charakterizujících polohu nemovitosti, přičemţ jednotlivým klíčům je přiřazena hodnota od 1 do 8:

23

1. klíč: všeobecná situace (malé, rekreační nevyuţívané vesnice aţ nejlepší místa pro obchody ve velkoměstech) 2. klíč: intenzita vyuţití pozemku (nepatrné vyuţívání, skromné jednopodlaţní budovy aţ vícepodlaţní obchodní domy v Praze a Brně) 3. klíč: dopravní relace k velkému centru (odlehlá, nepříznivě dostupná místa, cestovní čas > 1 hod. aţ ohnisko velkoměstského dopravního systému) 4. klíč: obytný sektor (venkovské obytné stavby, dopravní imise, RD bez zahrad aţ luxusní, velkoprostorově řešené hotely) 5. klíč: výroba, průmysl, administrativa, obchod (štěrkovny, pískovny, lomy, pily, skladovací plochy aţ luxusní obchody, velké banky, sídla koncernů) 6. klíč: povyšující faktory 7. klíč: redukující faktory Výhodou této metody je především její aplikovatelnost v případech, kdy nemáme k dispozici ţádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. 6.3.5

Reziduální metoda

Tato metoda se pouţívá zejména u pozemku s potenciálním stavebním vyuţitím. Tedy u pozemků nezastavěných resp. zastavěných stavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a nahradit novou výstavbou. Ocenění touto metodou se provádí následujícími kroky: Nejprve se stanoví hodnota nemovitosti po jejím dokončení. K tomu bývá nejčastěji vyuţito některé z výnosových metod případně porovnávací metody. Od budoucí hodnoty celé nemovitosti se odečtou náklady na výstavbu a náklady s ní spojené. Na závěr se odečte obvyklý zisk developera, se kterým by se v případě realizace počítalo. Současná hodnota výsledného rezidua představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou. 6.3.6

Ocenění podle cenové mapy

Cenové mapy představují určité databáze cen, jejichţ grafickým výstupem je mapa s vyznačenými tzv. směrnými cenami určitého území v Kč/m2. Legislativní úprava vytváření cenových map je v České republice obsaţena v zákoně o oceňování majetku. Podle něj je cenová mapa stavebních pozemků grafickým znázorněním stavebních pozemkům území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. 24

Cenové mapy vydávají zejména větší města. Pouţití cenové mapy je závazné pro ocenění pozemku podle zákona o oceňování majetku, pro trţní ocenění má cenová mapa pouze informativní charakter.

7

Administrativní ocenění pozemku

Pro názornou ukázku vlivu územního plánu na cenu pozemku jsem si vybral parcelu p. č. 460/14 v katastrálním území Zdiměřice u Prahy evidovánu v katastru nemovitostí jako orná půda. Parcela se nachází v těsné blízkosti obytné zástavby. U této parcely bude nasimulováno, ţe se jedná o zemědělský pozemek, pozemek určený k zastavění dle územního plánu a stavební pozemek. Následně budou u všech třech variant určeny jejich administrativní cenu dle platných oceňovacích předpisů. 7.1

Administrativní ocenění zemědělského pozemku

V této kapitole je vybraná parcela povaţována za zemědělský pozemek. Zemědělský pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda se ocení podle §29 oceňovací vyhlášky. Nejdříve se určí základní cena pomocí BPEJ11 a upraví se přiráţkami či sráţkami podle vyhlášky. Postup ocenění a koeficienty jsou ukázány v následující tabulce. Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek p. č.

460/14

Druh pozemku

Zemědělský pozemek

Výměra pozemku BPEJ Základní cena

1 296 m2 22 601 7,91 Kč/m2

Přiráţky

140 %

Sráţky a přiráţky celkem

140 %

Koeficient prodejnosti Kp

1,00

Základní cena upravená

11

18,984 Kč/m2

Bonitované půdně ekologické jednotky

25

Cena pozemku

24 603 Kč

Zaokrouhleno

24 600 Kč

Hodnoty pro ocenění určeny dle oceňovací vyhlášky. Základní cena určena dle přílohy č. 22. Přiráţky dle přílohy č. 23, katastrální území v okolí do 7 Km od Hl. m. Prahy. Koeficient prodejnosti Kp je určen podle přílohy č. 39 odst. 14.

7.2

Administrativní ocenění pozemku určeného k zastavění dle ÚP12

V této kapitole je vybraná parcela povaţována za pozemek určený k zastavění dle územního plánu. Oceňovací vyhláška v § 32 uvádí, ţe pozemek, který prokazatelně není stavební pozemek, ale je zahrnut do platného územního plánu nebo regulačního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle § 28 odst. 2 a vynásobí koeficientem 0,30. Cenu získáme upravením základní ceny z odstavce 1 pomocí přiráţek a sráţek a koeficientů Ki a Kp. Postup ocenění a koeficienty jsou ukázány v následující tabulce. Ocenění pozemku podle § 32 odst. 1 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek p. č.

460/14

Druh pozemku

Plocha určená k zastavění dle ÚP

Výměra pozemku Základní cena Přiráţky a sráţky

1 296 m2 354 Kč/m2 + 80 %

Základní cena upravená o přiráţky

637 Kč/m2

Předpokládaná stavba na pozemku

Rodinný dům

Koeficient Ki ZUC + Ki

2,155 1 373 Kč/m2

Koeficient Kp

2,699

ZUC + Ki + Kp

3 705 Kč/m2

12

Územní plán

26

Cena pozemku

4 801 695 Kč

Základní cena upravená koeficientem 0,30

1 111 Kč/m2

Cena pozemku upravená koeficientem 0,30 - zaokrouhleno

1 440 500 Kč

Hodnoty pro ocenění určeny dle oceňovací vyhlášky. Základní cena určena dle §28, odst. 1 b). Přiráţky dle přílohy č. 21, číslo poloţky 1.1. Koeficient Ki určen podle přílohy č. 38, budova jednobytová. Koeficient Kp je určen podle přílohy č. 39, Praha – Východ, 1001 – 2000 obyvatel.

7.3

Administrativní ocenění stavebního pozemku

V této kapitole je vybraná parcela povaţována za stavební pozemek. Stavební pozemek se ocení podle § 28 oceňovací vyhlášky. Základní cena se upraví přiráţkami a sráţkami a koeficienty Ki a Kp. Postup ocenění a koeficienty jsou ukázány v následující tabulce. Ocenění stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek p. č.

460/14

Druh pozemku

Zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku Základní cena Přiráţky a sráţky Základní cena s přiráţkami a sráţkami Koeficient Ki ZUC + Ki

1 296 m2 354 Kč/m2 + 80 % 637 Kč/m2 2,155 1 373 Kč/m2

Koeficient Kp

2,699

ZUC + Ki + Kp

3 705 Kč/m2

Cena pozemku

4 801 695 Kč

Cena pozemku – zaokrouhleno

4 800 000 Kč

27

Hodnoty pro ocenění určeny z oceňovací vyhlášky. Základní cena určena dle §28, odst. 1 b). Přiráţky dle přílohy č. 21, číslo poloţky 1.1. Koeficient Ki určen podle přílohy č. 38, budova jednobytová. Koeficient Kp je určen podle přílohy č. 39, Praha – Východ, 1001 – 2000 obyvatel.

8

Závěr

Na trhu s nemovitostmi se ceny pozemků mnohdy aţ několikanásobně liší. Je to dáno tím, ţe na ceny pozemků má vliv mnoho faktorů, jako např. poloha či tvar a velikost pozemku, jak uţ bylo zmíněno v jedné z předešlých kapitol. Velký vliv mají také inţenýrské sítě, jejichţ dobudování a zavedení k pozemku můţe být velice nákladné. Kdyţ se ale podíváme na trh s pozemky z pohledu ať uţ běţného člověka či investora (developera), oba si pořizují pozemek za účelem nějakého svého uţitku. Tohoto uţitku chtějí velmi často dosáhnout výstavbou nějaké budovy či rodinného domu. Proto je uzemní plán jedním z nejpodstatnějších činitelů ovlivňující cenu pozemku. Územní plán rozlišuje několik moţností vyuţití pozemků a tím tedy i určuje, zda se na určitém pozemku bude vůbec moci něco postavit. Pak lze vlastnit nádherný pozemek ve výborné lokalitě, ale vlivem územního plánu můţe slouţit třeba jen jako zahrada či okrasná zeleň a můţe být prakticky neprodejný. Územní plán také určuje typ zástavby pro jednotlivé pozemky, reguluje, co tam lze postavit či jak to můţe daná budova vypadat, nejen z urbanistického hlediska ale i třeba funkčního vyuţití stavby, coţ je také důleţité, aby se třeba zabránilo výstavbě velkých administrativních budov v oblastech se zástavbou rodinných domů. Vliv územního plánu byl také nastíněn pomocí jedné vybrané administrativně oceněné parcely, pro kterou bylo nasimulováno několik moţností vyuţití, konkrétně tři různá vyuţití dle územního plánu. Toto ocenění názorně ukazuje, ţe různá moţnost vyuţití velmi hýbe s cenou téhoţ pozemku. Rozdíl je aţ mnohonásobný, obzvláště pak rozdíl mezi zemědělským a stavebním pozemkem. Tato práce se také zabývá problematikou oceňování pozemků. Oceňování je činnost, při které se určitému předmětu práv přiřazuje jeho peněţní ekvivalent. Pozemky se oceňují pro různé účely, například pro stanovení daňového základu či pro záruku za úvěr nebo hypotéku. Pro různé potřeby se oceňuje různými způsoby a metodami. Při oceňování se vychází ze zákona o oceňování majetku. Nejběţnější je ocenění pro zjištění trţní hodnoty a ocenění dle cenového předpisu pro zjištění takzvané administrativní ceny, jejíţ způsob určení i výchozí údaje jsou přesně dány prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. Rozdíl mezi odhadem trţní hodnoty a 28

administrativní cenou bývá výrazný. Administrativní cena je zaloţena na kalkulaci obestavěného prostoru či zastavěné plochy násobené hodnotami a koeficienty přesně danými v zákoně o oceňování a prováděcí vyhlášce. Cena se zde určuje na bázi nákladového přístupu, u pronajatých nemovitostí pomocí výnosového přístupu. Trţní ocenění naopak není zaloţeno na přesných pravidlech, spíše na obecně uznávaných přístupech. Trţní hodnotu lze zjednodušeně definovat jako cenu, které se dosáhne při prodeji mezi ochotným kupujícím a ochotným nabízejícím v daném čase a místě bez mimořádných okolností.

29

9

OCENĚNÍ - Rodinný dům

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Rodinný dům Na Křivce 1452/17a, 101 00 Praha 10 – Michle

30

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům se nachází na Praze 10 v části zvané Bohdalec, rozkládající na rozhraní čtvrtí Vršovice a Michle. Jedná se o malé praţské návrší, z větší části zalesněné. Prochází zde ulice Bohdalecká, coţ je jedna z hlavních ulic Prahy 10 co se týče provozu, protoţe na ní navazují další ulice vedoucí na Jiţní spojku a dálnici D1. Bohdalec je celkově klidná lokalita. Nachází se zde les a dostatek zeleně. Pouze prostory poblíţ jiţ zmiňované ulice Bohdalecká, kde se nachází i oceňovaný majetek, jsou ovlivněny často zvýšeným provozem po této ulici a nepříjemnostmi s ním spojené (např. vyšší hluk). Zástavbu zde tvoří převáţně rodinné domy. Jedná se o atraktivní lokalitu v blízkosti centra Prahy. Lokalita se nachází na vrchu, proto jsou zde i dobré výhledy na Prahu, hlavně však na Spořilov či Strašnice. V dosahu se nachází veškerá občanská vybavenost. V blízkosti je např. obchodní i nákupní centrum či fotbalový stadion Synot tip aréna. Zastávky MHD (bus, tramvaj) jsou ve vzdálenosti do 5 minut chůze. MHD to trvá do centra ( I.P.Pavlova) do 15 minut, stanice metra Ţelivského zhruba 6 minut, Flora 8 minut. Parkování je zde zcela bez problémů.

Oceňovaný majetek Oceňovaný majetek je určen k bydlení rodiny vlastníka. Dále je pak pronajímána část suterénu jako bytová jednotka. Je zde i hlášeno sídlo dvou společností, ale pouze pro korespondenční účely, kanceláře zde provozovány nejsou. Oceňovaný majetek je umístěn v Praze 10, katastrálním území Michle, ulici Na Křivce. Přístup je ze západu po zpevněné komunikaci. Jedná se o jiţní polovinu rodinného dvojdomu, označeného č. ev. 17a, venkovní úpravy a pozemek s příslušenstvím. Pozemek je svaţitý východním směrem, lichoběţníkového tvaru, s moţností napojení na všechny inţenýrské sítě. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný dům byl dostaven a zkolaudován v roce 2002. Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obvodu Praha 10 v lokalitě zvané Bohdalec. Jako celek mají zhruba lichoběţníkový půdorys s kratší stranou do ulice Na Křivce. Pozemek p. č. 2593/2 je 31

nezastavěný a tvoří ho převáţně zahrada, zbytek parkovací stání. Zahrada je architektonicky upravena a obsahuje opěrnou zeď a venkovní schodiště. Pozemek p. č. 2593/4 je z převáţné části zastavěn budovou, zbytek tvoří parkovací stání a přístupový chodník. Pozemek p. č. 2593/6 je zastavěn garáţí. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 380 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáţ. Jde o přístavbu dilatačně oddělenou od vlastního objektu. Garáţ je v přízemí mezi uliční čárou a vlastním objektem. Je nepodsklepená krytá sedlovou střechou. Má vrata do ulice a postraní vchod z chodníku mezi vchodem do objektu a ulicí. Garáţ je zaloţena na betonových pásech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel Porotherm. Krov dřevený, sedlový, sádrokartonový podhled. Omítky hladké štukované, přirozené osvětlení skleněnými dlaţdicemi. Vrata motorová na dálkové ovládání, vjezd z ulice. Architektura a provedení garáţe odpovídá stylu hlavní budovy. Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody 2. Přípojka kanalizace 3. Přípojka elektro 4. Přípojka plynu 5. Vstupní vrátka 6. Vjezdová vrata 7. Zpevněné plochy 8. Venkovní schody 9. Opěrná zeď 10. Plot 11. Podezdívka pod plotem

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Oceňovaný rodinný dům je umístěn na pozemku p. č. 2593/4 v zářezu východního svahu, je jiţní polovinou dvojdomu rozděleného dilatací. Objekt má jedno podzemní a dvě nadzemní 32

podlaţí, přičemţ nejvyšší podlaţí se jiţ nachází v prostoru krovu. Celkový půdorys je nepravidelný, blíţí se obdélníku. Objekt je zasazen do svahu, takţe na straně garáţe je suterén na celou výšku zapuštěn pod terén a na východní straně se terén nachází na úrovni podlahy suterénu (podzemí). První podzemní podlaţí obsahuje chodbu se schodištěm, předsíň, šatnu, koupelnu, loţnici, pokoj, komoru, sprchu, saunu, prádelnu, spíţ, sklep a kotelnu. První nadzemní podlaţí obsahuje vstupní závětří, chodbu, WC, pracovnu, kuchyň, jídelní kout, obývací pokoj a balkón. Podkroví obsahuje chodbu, tři pokoje, dvě šatny, dvě koupelny s WC a balkón. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou pásové, hydroizolace vodorovná provedená hydroizolační folií. Obvodové konstrukce jsou zděné z keramických bloků Porotherm, tl. 450 mm, vnitřní nosné zdivo je z cihel CDm, tl. 250 mm. Na více namáhaných konstrukcích jsou uplatněny ţelezobetonové sloupy. Konstrukce stropů tvoří ţelezobetonová armovaná deska, tl. 180 mm, která je doplněna trámy výšky 400 mm. Střecha je valbová, jako krytina slouţí pálené tašky Tondach. Klempířské práce z měděného plechu. Vnější omítky hladké štukové, vnitřní omítky štukové, obklady keramické, provedeny v koupelnách, WC, kuchyni a prádelně. Podlahy betonové s kobercem, keramické dlaţby a parkety. Schody jsou provedeny z monolitického ţelezobetonu s nabetonovanými stupni a povrchy dlaţba a dřevo. Dveře dřevěné, kromě vchodových – plastové bezpečnostní. Okna plastová zasklená dvojskly. Vytápění je ústřední s deskovými otopnými tělesy. Zdrojem tepla plynový kotel, který zajišťuje i ohřev vody.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je splněna.

33

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje diskontováním a / nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny se pouţije kombinaci všech tří metod ocenění. Pozemky se ocení porovnávací metodou.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty se předpokládá, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu se porovnají 4 pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku je pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. Skutečnost, ţe se jednalo o nabídkové ceny, je zohledněna koeficientem odráţejícím tuto skutečnost.

34

Při porovnávání pozemku byly vzaty v úvahu takové faktory jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, územní rozhodnutí, moţná zastavitelnost, apod. Na základě výše uvedených skutečností bylo určeno, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

5 318 000 Kč a je kalkulována následně: 380 * 13 994 = 5 317 720 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Na Křivce 17a

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Michle

Vršovice

Strašnice

Krč

Michle

Obec

Praha 10

Praha 10

Praha 10

Praha 4

Praha 10

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

A. Identifikační údaje Poř. č. pozemku Název pozemku Kat. území

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Nabídková cena Rozloha pozemku v m2

X

10 000 000

12 040 000

5 900 000

15 900 000

380

800

860

426

675

12 500

14 000

13 850

23 555

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,85

11 250

12 600

12 465

20 022

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

11 250

12 600

12 465

20 022

Cena za 1 m2 C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Absolutní vlastnictví

35

Existence věcných břemen

Není

Není

Není

Není

Není

1

1

1

1

11 250

12 600

12 465

20 022

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

11 250

12 600

12 465

20 022

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

11 250

12 600

12 465

20 022

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

11 250

12 260

12 465

20 022

Lepší

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

0,85

1

0,95

0,95

Upravená hodnota

9 562

12 600

11 9452

19 021

Pravidelný

Nepravidelný

1

1,1

1,1

1,1

9 562

13 860

13 026

20 923

Spíše mírná

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

0,95

0,95

0,95

9 562

13 167

12 375

19 877

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

9 562

13 167

12 375

19 877

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

9 562

13 167

12 375

19 877

Bus, Tram, Vlak

Bus, Tram

Bus

Metro, Bus

0,95

1

1,1

0,9

Korekce Upravená hodnota Vyuţití dle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení, závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Dobrá

Lichoběţník

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Prudká

Korekce Upravená hodnota Dostupnost. Inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţ. Korekce

Bus, Tram

Nepravidelný Nepravidelný

36

Upravená hodnota Dopr. dostupnost a parkování

Výborné

9 084

13 167

13 612

17 889

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

9 084

13 167

13 612

17 889

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

9 084

13 167

13 612

17 889

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

1

1

1

1

9 084

13 167

13 612

17 889

Menší

Menší

Obdobný

Menší

1,1

1,1

1

1

9 992

14 484

13 612

17 889

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

1

1

1

1

9 992

14 484

13 612

17 889

9 992

14 484

13 612

17 889

Zaokrouhleno

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stáv. objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

13 994

Rozloha v m2

380

Celková hodnota

5 317 720

Výpis oceňovaných parcel Číslo parcely

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/m2

Trţní hodnota

1

2593/2

226

13 994

3 162 644

2

2593/4

131

13 994

1 833 214

3

2593/6

23

13 994

321 862

Poř. číslo

Celkem

380

5 317 720

5 318 000

37

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy rodinné domy, které byly v době oceňování v nabídce realitních kanceláří. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se jednalo o nabídkové ceny, tak je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem je pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA13). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo určeno, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

14 706 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II- MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Rodinný dům Michle

Rodinný dům Strašnice

Rodinný dům Strašnice

Rodinný dům Strašnice

A. Identifikační údaje Pořad. Č. nemovitosti Název nem.

Rodinný dům Michle

Adresa nem.

Na Křivce 17a

Kat. území

Michle

Michle

Strašnice

Strašnice

Strašnice

Obec

Praha10

Praha 10

Praha 10

Praha 10

Praha 10

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

380

444

645

201

459

13 994

13 994

13 994

13 994

13 994

6 213 336

9 026 130

2 812 794

6 423 246

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku 2

Hodnota za 1 m Hodnota poz.

2

C. Základní údaj pro porovnání – m – celkové zastavěné plochy podlaží

13

Gross floor area – celková zastavěná plocha

38

Počet srovnávacích jednotek

340

342

246

300

265

Nab. cena celkem

X

24 000 000

14 480 000

10 600 000

12 999 000

Prod. cena bez pozemku

X

17 786 664

5 453 870

7 787 206

6 575 754

52 007

22 170

25 957

24 814

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

46 807

19 953

23 606

22 333

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

46 807

19 953

23 361

22 333

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

46 807

19 953

23 361

22 333

RD

RD

RD

RD

1

1

1

1

46 807

19 953

23 361

22 333

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

46 807

19 953

23 361

22 333

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

46 807

19 953

23 361

22 333

dobrá

Dobrá

Horší

Horší

1

1

1,1

1,1

46 807

19 953

25 697

24 566

Výborný

Průměrná

Dobrý

Výborný

0,9

1,1

1

0,9

42 126

21 948

25 697

20 109

Lepší

Dobrá

Průměrná

Výborná

0,95

1

1,1

0,9

40 020

21 948

28 267

19 898

Cena za 1 por. jed. D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití dle územního plánu

RD

Korekce Upravená hodnota Kolaudační Rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Tech. vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

39

Funk. vyuţ. budov

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

40 020

21 948

28 267

19 898

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

40 020

21 948

28 267

19 898

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

0,95

1,05

1

40 020

20 851

29 681

19 898

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

40 020

20 851

29 681

19 898

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

Upravená hodnota

40 020

20 851

29 681

19 898

Jiná tech. korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

40 020

20 851

29 681

19 898

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

40 020

20 851

29 681

19 898

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

40 020

20 851

29 681

19 898

40 020

20 851

29 681

19 898

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a park.

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nem. Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za 1 jed.

27 613

Porovnávací hodnota celkem

9 388 420

Hodnota pozemku

5 317 720

Celková porovnávací hodnota

14 706 140

40

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení potenciálního hrubého příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního příjmu byla stanovena na základě nabídkových cen nájmů podobných budov. Ve výpočtech je v souladu s běţnou praxí pracováno s tzv. studenými nájmy, kdy jsou sluţby a energie přeúčtovány na základy skutečné spotřeby. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností bylo určeno, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

7 050 000 Kč. Podobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – nabídkové nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení náj. Efektivní hrubý příjem

600 000 10%

60 000 540 000

Náklady na údrţbu

50 000

Pojistné

10 000

Daň z nemovitosti

2 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0 41

Ostatní provozní náklady

1 000

Provozní náklady celkem

63 000

Provozní příjem

477 000

Rezervy na renovace

54 000

Čistý provozní příjem

423 000

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

7 050 000

Zaokrouhleno

7 050 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplívající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady částí daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

42

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční ani ekonomické nedostatky nebyly vzhledem ke stáří majetku neshledány. Fyzické opotřebení stanoveno lineární metodou na 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo stanoveno, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

13 033 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Na Křivce 17a, Praha

Číslo pozemku

2593/2,4,6

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

10 let

Efektivní stáří

10 let

Ekonomická ţivotnost

90 let 114 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1 podzemní, 2 nadzemní

Celková zastavěná plocha

340 1 135 m3

Celkový obestavěný prostor Základní cena

2 290 Kč/m3

Cena upravená

6 351 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

7 208 031

Fyzické opotřebení

10%

6 487 228

Funkční nedostatky

0%

6 487 228

15%

7 460 312

Ekonomické nedostatky Venkovní úpravy Pozemek

255 376 5 317 720

Indikovaná hodnota

13 033 408

Zaokrouhleno

13 033 000 43

ZÁVĚR Toto zhodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 25. Dubnu 2012. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

14 706 140

70

10 294 298

Příjmová metoda

7 050 000

20

1 410 000

Nákladová metoda

13 033 408

10

1 303 341

Výsledná cena

13 007 639

Zaokrouhleno

13 008 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou nejdůleţitější a je jí přiřazena váha 70%. Tento typ majetku nebývá často předmětem pronájmu ani se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb vlastníka a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována, ale je jí přisouzena váha pouze 20%. Indikace pomocí nákladové metody nebývá rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto je jí přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo stanoveno, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25. dubna 2012 reprezentována částkou:

=13 008 000 Kč (slovy: třináctmilionůosmtisíckorunčeských)

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost.

44

Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 45

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny potřebné licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

46

10 OCENĚNÍ – administrativní budova

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Administrativní budova Letenské náměstí 156/1 Praha 7 - Bubeneč

47

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – administrativní budova č. p. 156 se nachází na Praze 7 ve čtvrti Bubeneč na Letenském náměstí. Tuto lokaci lze povaţovat za jednu z lepších v Praze, protoţe se nachází v centru města. Je zde převáţně obytná zástavba. V docházkové vzdálenosti od objektu je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Přímo před objektem se nachází tramvajová zastávka s napojením na metro ve vzdálenosti dvou zastávek (metro A – Hradčanská a metro C – Vltavská). V blízkosti je také několik budov státní správy např. Ministerstvo vnitra, Úřad MČ Praha 7 a Finanční úřad pro Prahu 6 a 7. Vlastní budova nemá své zázemí s parkovacími místy, coţ je jak vzhledem ke komerčnímu charakteru oceňované nemovitosti a její velikosti, tak i vzhledem k parkovacím kapacitám v okolí váţným nedostatkem. Parkovací kapacity lokality jsou velmi ovlivněny také obytnou zástavbou a parkovacími zónami v okolí. Jistým negativem lokality je i fakt, ţe se zde nachází několik rušných ulic (ulice Veletrţní přímo pod okny), a proto je zde značné zatíţení hlukem a smogem z dopravy. Do budoucna by provoz v okolí mohl být sníţen po dobudování tunelového komplexu Blanka.

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů vlastníka je hlavní vyuţitím budovy podnikatelská činnost vlastníka. Jedná se o poskytování pronajímatelných prostor – administrativních a pomocných. Budova je teda primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek se skládá z administrativní budovy, venkovních úprav a pozemku. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech. Historie Podle informací poskytnutých správci objektu pochází dům z období mezi lety 1915 – 1917 původně jako bytový dům. V letech 1996 a 1997 byla provedená úplná rekonstrukce budovy na administrativní objekt. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek uvedený v listu vlastnictví č. 706. Celková rozloha pozemku je 420 m2 a je skoro celý zastavěn. Pozemek je rovinný, nepravidelný, přibliţně lichoběţníkový. V uličním systému je to pozemek rohový. Pozemek je napojen na všechny obvyklé inţenýrské sítě a sdělovací prostředky.

48

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Mezi venkovní úpravy zde patří plot, plotová vrátka a zpevněná plocha.

Administrativní budova Budova stojí jako rohová v řadě obytných domů. Je částečně podsklepená, má čtyři nadzemní podlaţí a podkroví. Jedná se o administrativní budovu. Dříve byly kanceláře pronajímány nedalekému Ministerstvu vnitra, které ale budovu před několika lety opustilo kvůli sniţování stavu úředníků. V současné době není budova plně vyuţita a některé kanceláře rovněţ vyuţívá vlastník pro své potřeby. První a druhé nadzemní podlaţí přestavěno na obchodní prostory. Základy jsou pásové obvyklého provedení. Svislé konstrukce jsou zděné, obvodové zdivo má po výšce objektu odstupňovanou tloušťku a jeho tepelně izolační vlastnosti jsou dostatečné. Příčky jsou zděné. V prostoru podkroví je rozsáhle pouţit sádrokarton. Stropy jsou obvyklého provedení. Krytina na dřevěném krovu je tašková, klempířské konstrukce jsou úplné, z pozinkovaného plechu. Vnější omítky na členité fasádě jsou vápenné štukové. Vnitřní omítky jsou rovněţ vápenné štukové. Keramické obklady jsou provedeny na sociálním zařízení a v kuchyňkách. Schody v budově jsou kamenné, do vyššího podkroví vede ocelové točité schodiště. Dveře v budově jsou hladké plné, okna jsou plastová zdvojená. Podlahy jednotlivých místností jsou podle jejich účelu a exponovanosti s nášlapnou vrstvou z textilních povlak, keramické dlaţby a mramorové dlaţby. Vytápění je ústřední se dvěma plynovými kotli s automatickou regulací v suterénu a s deskovými radiátory. Elektroinstalace je třífázová. V budově je provedený rozvod vody a zemního plynu. Zdroj teplé vody je centrální. Kanalizace provedená v obvyklém rozsahu od zařizovacích předmětů na sociální zařízení a v kuchyňkách. Na záchodech jsou mísy, pisoáry a umyvadla. Kuchyňky jsou vybavené malými linkami. V budově se nachází osobní výtah. Stropy jsou vybavené podhledy, do kterých je zabudováno osvětlení. Prostory v niţším podkroví a některé prostory v přízemí jsou vybavené klimatizací. V oknech jsou textilní ţaluzie. Na chodbě jsou instalovány poţární hydranty. Objekt je vybavený rozvody počítačové sítě a zabezpečovacím zařízením.

49

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako jiná stavba a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je současné vyuţití je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem za trţní nájemné nebo vyuţití budovy vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt vyuţíván jak vlastníkem tak k pronájmu prostor za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Na základě výše uvedených skutečností je současné vyuţití majetku v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny byla pouţita kombinace všech tří metod ocenění. Pozemky jsou oceněny porovnávací metodou. 50

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty je předpokládáno, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním administrativní budovy jsou porovnány 4 pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka je pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. Skutečnost, ţe se jednalo o nabídkové ceny, je zohledněna koeficientem odráţejícím tuto skutečnost. Při porovnávání pozemku byly vzaty v úvahu takové faktory jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, územní rozhodnutí, moţná zastavitelnost, apod. Na základě výše uvedených skutečností bylo stanoveno, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

16 942 000 Kč a je kalkulována následně: 420 * 40 338 = 16 942 170 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

Letenské náměstí 156/1

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Kat. území

Bubeněč

Libeň

Vršovice

Holešovice

Nusle

Obec

Praha 7

Praha 8

Praha 10

Praha 7

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

A. Identifikační údaje Poř. č. pozemku Název pozemku

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč Nabídková cena Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

24 500 000

5 900 000

13 999 748

32 000 000

420

422

162

553

823

58 057

36 420

25 316

38 882

C. Právní údaje

51

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Není

Korekce Upravená hodnota Vyuţití dle územního plánu

Stavební pozemek

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení, závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

52 251

32 778

22 784

34 994

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

52 251

32 778

22 784

34 994

Není

Není

Není

Není

1

1

1

1

52 251

32 778

22 784

34 994

Stavební pozemek

Stavební pozemek

Stavební pozemek

Stavební pozemek

1

1

1

1

52 251

32 778

22 784

34 994

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

52 251

32 778

22 784

34 994

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

52 251

32 778

22 784

34 994

Velmi dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,05

1,1

1,2

1,1

54 864

36 056

27 341

38 493

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

54 864

36 056

27 341

38 493

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1

54 864

36 056

27 341

38 493

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

D. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost. Inţenýrských sítí Korekce

Kompletní

52

Upravená hodnota Kontaminace

Nezjištěna

54 864

36 056

27 341

38 493

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

54 864

36 056

27 341

38 493

Bus, Tram, Metro

Tram, Vlak

Bus, Tram, Metro, Vlak

Bus, Tram

1

1

1

1

54 864

36 056

27 341

38 493

Omezené

Omezené

Dobrá

Omezené

1

1

0,95

1

54 864

36 056

25 974

38 493

Ne

Ne

Ne

Ano

1

1

1

1,1

54 864

36 056

25 974

42 342

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

1

1

1

1

54 864

36 056

25 974

42 342

Obdobný

Větší

Obdobný

Menší

1

1

1

1,05

54 864

36 056

25 974

44 460

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

Neaplik.

1

1

1

1

54 864

36 056

25 974

44 460

54 864

36 056

25 974

44 460

Trţní hodnota

Zaokrouhleno

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţ.

Tram

Korekce Upravená hodnota Dopr. dostupnost a parkování

Omezené

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stáv. objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

40 338

Rozloha

420

Celková hodnota

16 942 170

Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/m2

53

1

443

420

Celkem

40 338

420

16 942 170 16 942 170

16 942 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku byly vzaty v úvahu administrativní budovy, které byly v době oceňování v nabídce realitních kanceláří. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se jednalo o nabídkové ceny, tak je tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku byla za srovnávací jednotku zvolena celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla určeno, ţe hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

42 849 315 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Admin. budova

Admin. budova

Admin. budova

Admin. budova

Admin. budova

Letenské nám.

Karlín

Vršovice

Holešovice

Dejvice

G. Identifikační údaje Pořad. Č. nemovitosti Název nemovitosti

Adresa nem.

Letenské náměstí 156/1

Kat. území

Bubeneč

Karlín

Vršovice

Holešovice

Dejvice

Obec

Praha 7

Praha 8

Praha 10

Praha 7

Praha 6

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

420

927

576

870

828

40 338

40 338

40 338

25 316

40 338

H. Údaje o pozemku Plocha poz. Hodnota za 1m2

54

Hodnota poz. I.

16 941 960

37 393 326

23 234 688

22 024 920

33 399 864

2

Základní údaj pro porovnání – m – celkové zastavěné plochy podlaží

Počet srovnávacích jednotek

1 710

2 000

2 040

2 030

1 497

Nab. cena celkem

X

82 000 000

49 500 000

48 000 000

72 500 000

Prod. cena bez pozemku

X

44 606 674

26 265 312

25 975 080

39 100 136

22 303

12 875

12 796

26 119

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

20 072

11 588

11 516

23 507

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

20 072

11 588

11 516

23 507

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

20 072

11 588

11 516

23 507

Občanská vybavenost

Jiná stavba

Jiná stavba

Občanská vybavenost

1

1

1

1

20 072

11 588

11 516

23 507

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

20 072

11 588

11 516

23 507

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

20 072

11 588

11 516

23 507

Výborná

Dobrá

Dobrá

Horší

0,9

1,1

1,1

1,2

18 065

12 746

12 668

28 209

Výborný

Průměrný

Dobrý

Výborný

0,9

1,1

1

0,8

16 259

14 021

12 668

22 567

Lepší

Průměrná

Průměrná

Lepší

Cena za 1 por. Jed. J.

Právní údaje

Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití dle úz. plánu

Jiná stavba

Korekce Upravená hodnota Kolaudační Rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota K. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Tech. vybavenost budovy

Průměrná

55

Korekce Upravená hodnota Funk. vyuţ. budov

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Omezená

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná tech. korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

0,95

1

1

0,9

15 446

14 021

12 668

20 310

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

0,97

15 446

14 021

12 668

19 701

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

15 446

14 021

12 668

19 701

Výborná

Dobrá

Výborná

Horší

1

1,05

1

1,2

15 446

14 722

12 668

23 641

Omezená

Dobrá

Dobrá

Dobrá

0,95

0,9

0,9

0,9

14 674

13 250

11 401

21 277

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

14 674

13 250

11 401

21 277

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

14 674

13 250

11 401

21 277

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

14 674

13 250

11 401

21 277

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

14 674

13 250

11 401

21 277

14 674

13 250

11 401

21 277

L. Ostatní parametry Korekce pro velikost nem. Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za 1 jed.

15 150

Porovnávací hodnota celkem

25 907 355

Hodnota pozemku

16 941 960

Celková porovnávací hodnota

42 849 315

56

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení potenciálního hrubého příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního příjmu byla stanovena na základě nabídkových cen nájmů podobných budov. Ve výpočtech je v souladu s běţnou praxí pracováno s tzv. studenými nájmy, kdy jsou sluţby a energie přeúčtovány na základy skutečné spotřeby. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností bylo určeno, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

34 366 000 Kč. Podobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujících tabulkách Druh plochy

Plocha v m2 Cena Kč/m2

1NP Obchodní prostory

157

350

2NP Obchodní prostory

102

466

Obchodní prostory

71

350

3NP Kancelářské prostory

178,5

285

4NP Kancelářské prostory

178,5

285

5NP Kancelářské prostory

175

285

. 57

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – nabídkové nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení náj.

3 331 200 5%

166 560

Efektivní hrubý příjem

3 164 640

Náklady na údrţbu

100 000

Pojistné

50 000

Daň z nemovitosti

14 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

5 000

Ostatní provozní náklady

40 000

Provozní náklady celkem

209 000

Provozní příjem

2 955 640

Rezervy na renovace

550 000

Čistý provozní příjem

2 405 640

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

34 366 286

Zaokrouhleno

34 366 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplívající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí

58

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady částí daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky nebyly shledány. Ekonomické byly stanoveny na +20%. Fyzické opotřebení bylo stanoveno pomocí analytické metody výpočtu opotřebení. Jeho hodnota vyšla na 34,25 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo určeno, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

43 878 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název

Administrativní budova, Letenské náměstí 156/1, Praha

Číslo pozemku Nosná konstrukce

443 Klasická, zděná

Skutečné stáří

95 let

Efektivní stáří

15 let

Ekonomická ţivotnost

60 let

Zastavěná plocha Počet podlaţí

315 m2 1 podzemní, 4 nadzemní

Celková zastavěná plocha

1 710 m2

Celkový obestavěný prostor

6 555 m3

59

Koeficient vyuţitelnosti

0,75 1 277 m2

Celková podlahová plocha Základní cena

2 807 Kč/m3

Cena upravená

5 187 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení

33 999 328 -34,25%

Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

22 354 558

0%

22 354 558

+20%

26 825 470

Venkovní úpravy

110 281

Pozemek

16 942 170

Indikovaná hodnota

43 877 921

Zaokrouhleno

43 878 000

ZÁVĚR Toto zhodnocení vyjadřuje trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 25. Dubnu 2012. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

42 849 315

40

17 139 726

Příjmová metoda

34 366 286

50

17 183 143

Nákladová metoda

43 877 921

10

4 387 792

Výsledná cena

38 710 661

Zaokrouhleno

38 711 000

Pro oceňovaný majetek je obtíţnější vyhledat dostatečně reprezentativní soubor porovnatelných nemovitostí, proto se povaţuje porovnávací metoda za nejlépe odráţející stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto je jí přisouzena váha 40%.

60

Oceňovaný majetek – administrativní budova je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Proto je příjmové metodě přisouzena váha 50%. Indikace pomocí nákladové metody nebývá rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto je jí přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo určeno, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25. Dubna 2012 reprezentována částkou:

=38 711 000 Kč (slovy: třicetosmmilionůsedmsetjedenácttisíckorunčeských)

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační 61

účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. při prohlídce nebyly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny potřebné licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

62

11 ANALÝZA TRHU

ANALÝZA TRHU

MČ PRAHA 10 MČ PRAHA 15 HL. M. PRAHA

63

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Praha 10 je situována v jihovýchodní části hlavního města a zahrnuje území o rozloze přibliţně 1 900 hektarů. Jména bývalých historických obcí - Vršovice, Strašnice, Malešice, Záběhlice, Vinohrady, Michle - tvoří (po sloučení v roce 1960 a po oddělení Prahy 15 v roce 1994) jednotlivé katastry Prahy 10. Některé katastry patří do Prahy 10 celou svou rozlohou, jako Vršovice, Malešice, jiné z větší či menší části, další zase jen částí okrajovou, zcela nepatrnou a téměř nezalidněnou, jako například Ţiţkov, Hloubětín, Hrdlořezy a Kyje. Na území současné Prahy 10 ţije dnes přibliţně 110 000 obyvatel. Na území městské části Praha 10 bylo v roce 2001 evidováno 6 786 domů a 55 860 bytů. Z celkového počtu cca 110 000 obyvatel připadá 36 000 na Vršovice, 38 000 na Strašnice, 12 000 na Malešice, 19 500 na Záběhlice, 7 000 na část Vinohrad v Praze 10, 2 000 na část Michle v Praze 10. Městská část Praha 15 leţí v jihovýchodní části hl. m. Prahy. Vznikla dnem komunálních voleb 18. 11. 1994 spojením katastrálních území Horní Měcholupy a Hostivař s rozlohou 10,5 km2. Ţije zde 27 890 obyvatel a na jejím území se nachází 1 707 domů a 12 049 bytů, z toho 362 domů a 3 458 bytů v Horních Měcholupech a 1 345 domů a 8 591 bytů v Hostivaři. Výrobní průmysl není příliš rozšířen ani v jedné z těchto městských částí, vyskytuje se zde pouze pár větších závodů jako KOH–I–NOOR na Praze 10, jinak spíše malé firmy a dílny. Jako ve většině Prahy je zde orientace na sluţby. TRH S NEMOVITOSTMI V současné době doznívání krizí minulých let, ať uţ v ČR či ve světě, je trh s nemovitostmi v trochu sloţitější situaci. Nicméně v Praze příliš neutrpěl, vrací se k situaci před krizí, obzvláště pak v širším centru, kam se řadí i Praha 10. Obě městské části jsou také zajímavé pro developery hlavně bytových komplexů. V posledních letech zde vzniklo a vzniká několik nových bytových domů. Obě městské části se také starají o údrţbu a rozvoj parků a zeleně, coţ také přispívá ke zlepšení prostředí. SEGMENTACE Pro účely analýzy lze trh rozdělit na Prahu 10 a 15.

64

PRAHA 10 POZEMKY Proluky Na Praze 10 se proluky v podstatě nevyskytují. Je to dáno buď plným vyuţitím pozemků nebo jiným typem zástavby. Do budoucna je moţný vznik nových proluk např. demolicemi současných staveb, nicméně mnoho jich nebude, jelikoţ je většina staveb udrţována nebo by se jednalo spíše o jejich rekonstrukci. Stavební pozemky V části Prahy 10 nejblíţe k centru prakticky nejsou volné stavební pozemky. Několik jich nalezneme v okrajových částech jako Michle (Bohdalec), Strašnice a Malešice. Pozemky ve většině vybaveny inţenýrskými sítěmi nebo je moţno se na ně připojit na hranici pozemku. Nabídkové ceny se pohybují kolem 10 000 – 15 000 Kč/m2. V některých případech nabídková cena stoupá aţ přes 30 000 Kč/m2.

BUDOVY Byty S poptávkou po bydlení v Praze 10 problém dle mého názoru rozhodně není. Díky poloze poblíţ centra Prahy a dobrému dopravnímu spojení s ním je Praha 10 rozhodně zajímavým místem pro bydlení. Nejvíce nabídek je na menší byty. Najdeme zde jak cihlové, tak panelové domy. Nabídkové ceny se většinou pohybují kolem 45 000-55 000 Kč/m2. Nabídkové ceny starších bytů ( v tisících) Garsoniéra

1 100 – 1 700 Kč

Byt 1+1

1 600 – 2 250 Kč

Byt 2+1

2 500 – 3 500 Kč

Byt 3+1

2 500 – 5 000 Kč

Byt 4+1

3 500 – 8 000 Kč

Nabídkové ceny na jednotlivé druhy bytů v této tabulce mají intervaly větší, jelikoţ díky větší nabídce se byty velikostně (plochou) výrazně liší.

65

Rodinné domy Nabídka rodinných domů na Praze 10 není příliš velká, zástavba rodinnými domy je na podstatně menší části Prahy 10 neţ bytová. Přesto se zde najde několik domů k prodeji. Jejich nabídková cena se většinou pohybuje mezi 8 000 000 – 17 000 000 Kč. Rozdíl určuje hlavně velikost a poloha domu. Individuální rekreace Rekreační objekty typu chat a chatek se zde jiţ prakticky nevyskytují. Můţeme nalézt několik posledních zahrádkářských chatek na Bohdalci a ve Strašnicích, ale prakticky se s nimi neobchoduje. Bytové domy S bytovými domy jako celky se příliš neobchoduje. V nabídce je jich pouze několik a jejich ceny se pohybují mezi 16 000 000 – 40 000 000 Kč. Administrativní budovy Prakticky se v nabídce nevyskytují, nabízeny jsou pouze samostatné kanceláře různých velikostí. Průmyslové objekty Na Praze 10 se nenachází příliš velkých průmyslových areálů, takţe se obchoduje spíše s menšími obchodními prostory a sklady. Dále také s obchodními prostory nových developerských projektů, kde se nabídková cena pohybuje kolem 40 000 Kč/m2.

NÁJMY Byty Nabídka nájmů na Praze 10 je velice pestrá a široká a zájem o ně jistě bude, hlavně díky poloze. V nabídce jsou cihlové i panelové domy v různém stavu, většinou však velmi dobrém. Nabídkové ceny nájmů bytů Garsoniéra

5 500 – 8 000 Kč

Byt 1+1

6 000 – 10 000 Kč

Byt 2+1

7 500 – 15 000 Kč

Byt 3+1

9 500 – 22 000 Kč

Byt 4+1

15 000 – 28 000 Kč

66

Nájemné u jednotlivých kategorií bytů opět zaujímají větší rozpětí díky velikosti bytů. Rodinné domy V Praze je zájem i o pronájem rodinných domů. Často jsou pronajímány velkými firmami pro zahraniční zaměstnance na vysokých postech apod. Nicméně v Praze 10 jich mnoho v nabídkách není. Ceny se případně pohybují mezi 17 000 – 30 000 Kč. Nájmy za některé velké vily a domy můţou jít aţ na 90 000 Kč. Prodejní prostory Na Praze 10 je prodejních prostor poměrně dostatek, především v přízemních patrech činţovních domů v centrální části Prahy 10 a bývá o něj zájem, jelikoţ jsou volné většinou pouze krátkou dobu. Nabídkové nájmy se pohybují mezi 250 – 450 Kč/m2. Kanceláře Velkých administrativních komplexů na Praze 10 není příliš mnoho, spíše se jedná o sídla větších firem. Kanceláře jsou většinou nabízeny v menších administrativních budovách či bytových domech. Nabídkové nájmy se pohybují mezi 170 – 350 Kč/m2. Průmyslové objekty Výrobních prostor v nabídce není mnoho a jejich nabídkové nájmy se pohybují mezi 75 – 200 Kč/m2. Pestřejší a širší je nabídka skladových prostor, i kdyţ spíše v okrajových částech. Nabídkové nájmy se pohybují mezi 60 – 180 Kč/m2.

PRAHA 15 POZEMKY Proluky Na Praze 15 se proluky prakticky nevyskytují, coţ je dáno i typem zástavby. Stavební pozemky Stavebních pozemků na Praze 15 najdeme více neţ na Praze 10, ale stále jich jiţ mnoho volných není. Je to dáno i vzdáleností od centra. Zájem o ně je však podobný a i pro developery se jedná o zajímavou část Prahy, zvláště pak Hostivař. Ceny se liší hlavně od polohy pozemku. Nabídkové ceny se pohybují většinou 3 000 – 7 000 Kč/m2.

BUDOVY Byty Byty jsou nabízeny především v panelových budovách a hlavně v Hostivaři, i kdyţ v Horních Měcholupech najdeme také v nabídce několik bytů, také panelových. V Hostivaři také v posledních letech vyrostlo či vyrůstá několik developerských projektů. 67

Nabídkové ceny bytů ( v tisících) Byt 1+1

1 300 – 1 600 Kč

Byt 2+1

1 900 – 2 600 Kč

Byt 3+1

2 000 – 3 000 Kč

Byt 4+1

2 600 – 4 500 Kč

Nabídkové ceny na jednotlivé druhy bytů v této tabulce mají intervaly větší, jelikoţ díky větší nabídce se byty velikostně (plochou) výrazně liší. Rodinné domy V nabídce rodinných domů převaţují větší rodinné domy, coţ je dáno především větším prostorem a pozemky. Díky tomu se průměrné ceny rodinných domů příliš neliší od cen na Praze 10. V nabídkách se ceny pohybují mezi 3 000 000 – 16 000 000 Kč. Bytové domy S bytovými domy jako celky se příliš neobchoduje. V nabídce je jich pouze několik a jejich ceny se pohybují kolem 16 000 000 Kč. Administrativní budovy Prakticky se v nabídce nevyskytují, nabízeny jsou pouze samostatné kanceláře. Průmyslové objekty Na Praze 15 není v nabídce mnoho průmyslových objektů, většinou se jedná o sklady a obchodní prostory, často v developerských projektech.

NÁJMY Byty Nabídka pronájmů na Praze 15 je relativně široká, opět spíše v Hostivaři, ale většinou se jedná o panelové budovy. Cihlových budov v nabídce mnoho není. Praha 15 dokáţe zájemce nalákat na relativně dobrou dostupnost do centra a zároveň je to klidnější část Prahy, proto zájem o pronájmy zde určitě bude. Nabídkové ceny nájmů bytů Byt 1+1

6 000 – 10 000 Kč

Byt 2+1

7 500 – 14 000 Kč

Byt 3+1

8 500 – 15 000 Kč

Byt 4+1

12 000 – 20 000 Kč 68

Nájemné u jednotlivých kategorií bytů opět zaujímají větší rozpětí díky velikosti bytů. Rodinné domy Na Praze 15 jsou nabízeny i pronájmy rodinných domů. Jedná se o větší rodinné domy s cenami pronájmů mezi 30 000 – 60 000 Kč. Prodejní prostory Nachází se hlavně v Hostivaři v částech blíţe k centru. Nejvíc je jich nabízeno v okolí obchodního centra Park Hostivař. Ceny pronájmů se většinou pohybují mezi 200 – 300 Kč/m2. Kanceláře Kancelářských prostor na Praze 15 najdeme v nabídce hned několik, většinou jsou situovány do Hostivaře. Jedná se většinou o kanceláře v menších administrativních budovách či domech. Pouze několik je novostaveb jinak spíše starší zástavba. Ceny pronájmů se v nabídkách pohybují okolo 100 – 300 Kč/m2. Průmyslové objekty Na Praze 15 je v nabídce pouze několik výrobních prostor, situovaných většinou v Hostivaři, a jejich cena pronájmu se pohybuje mezi 75 – 200 Kč/m2. Pro skladové prostory je nabídka mnohem širší. Nabízejí se sklady různých velikostí a vlastností. Cena pronájmu se pohybuje mezi 60 – 150 Kč/m2.

CELKOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat růst prakticky všech typů nemovitostí v obou městských částech. V Praze 10 bude asi růst větší, protoţe je blíţe centru a díky rozvoji Prahy se uţ dnes stala širším centrem. Na Praze 10 je také stále dost bytových domů v majetku města (městské části) a do budoucna se počítá s privatizací většiny zbývajících domů, coţ můţe následně také ještě více rozhýbat trh jak s prodeji tak nájmy. Dalším faktorem je postupná deregulace nájmů, coţ zřejmě i zapříčiní další růst nájmů bytů, zvláště ve Vršovicích a na Vinohradech. Praha 15 se dnes rozvíjí hlavně developerskými projektu v Hostivaři a řekl bych, ţe tento trend bude pokračovat. Vyrostlo zde jiţ několik projektů a výhledově lze očekávat další. Výhledově by se mohli rozšířit i do Horních Měcholup, ale zde je horší dopravní obsluţnost, coţ poněkud brzdí jejich rozvoj. Slabší trh lze nadále očekávat u průmyslových prostor a u administrativních prostor, protoţe lze očekávat stavbu dalších administrativních budov a komplexů hlavně v okolí těchto městských částí, coţ můţe zapříčinit převáţení nabídky nad poptávkou, zvláště kdyţ uţ dnes mají developeři občas

69

problém vše pronajmout (prodat). U obchodních prostor, které se budou asi stále více centralizovat do obchodních center, můţe nastat menší zájem o prostory v přízemích bytových domů apod. Celkově ale můţeme říci, ţe pokud nenastane další krize, zájem o obě městské části poroste, hlavně co se týče bydlení.

70

12 POUŽITÁ LITERATURA Tištěná monografie: BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8. vyd. 2009. ISBN 978-80-7204-630-0 BRADÁČ, A.; FIALA, J.; HLAVINKOVÁ, V. Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2 DUŠEK, D. Základy oceňování nemovitostí. 2. vyd. 2006. ISBN 80-245-1061-8 ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí – I. díl oceňování na tržních principech. 1. vyd. 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vyd. 2007. ISBN 978-80-245-1211-2

Právní předpisy: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ( nový ) Internetové zdroje: Územní plán Hl.M. Prahy http://wgp.urm.cz/tms/internet/vykresy_up/index.php?client_type=gis_hr1&strange_open er=0&client_lang=cz_win http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberParcelu.aspx http://servis.prahamesto.cz/uzplan/uzemni_plan_hmp/zmena_z1000_cist/regul/regulativy.pdf

71

13 PŘÍLOHY Příloha č. 1 – výpis z katastru nemovitostí - RD Příloha č. 2 – výpis z katastru nemovitostí - administrativní budova

72

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí – RD

73

74

Příloha č. 2 Výpis z katastru nemovitostí – administrativní budova

75