Vliv územního plánu na cenu pozemku

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Vliv územního plánu na cenu pozemku (Revitalizace Prahy 8 z dlouhodobého pohledu) Bakalářská práce

Autor:

Karolina Cichoňová bankovnictví, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou, resp. diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 28. 4. 2011

Karolina Cichoňová

Poděkování Děkuji prof. Ing. Josefu Michálkovi,CSc. mému vedoucímu bakalářské práce za odbornou pomoc při vedení této práce, za jeho cenné rady a připomínky, které mi byly přínosem při zpracování a dokončení mé bakalářské práce.

Anotace Tato bakalářská práce je tematicky zaměřena na problematiku vlivu změny územního plánu na cenu pozemku. Úvodní kapitola je věnována definicím týkajícím se územního plánování, dále pak základním pojmům pouţívaným při tvorbě územního plánu, popisu průběhu tvorby a jeho nezbytné funkci vzhledem k celým generacím lidstva. Ve druhé kapitole jsou zpracovány dvě trţní ocenění a v kapitole třetí je analýza trhu rezidenčních a komerčních nemovitostí v Praze 8.

Annotation Topic of this bachelor´s thesis is influence of development plan on the price of a land. The first chapter is devoted to definitions related to planning, then the basic concepts used in formulating the development plan, a description of the work and its essential function in relation to whole generations of mankind. In the second chapter the two estimations of market value and the third chapter is an analysis of the market of residential and commercial properties in Prague 8.

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 1.

Teoretická část .................................................................................................................... 7 1.1.

Druhy pozemků ........................................................................................................... 7

1.2.

Územní plán ................................................................................................................. 8

1.3.

Urbanistické termíny .................................................................................................. 12

1.3.1.

Blackfields ........................................................................................................ 12

1.3.2.

Greenfields ........................................................................................................ 12

1.3.3.

Brownfields ....................................................................................................... 13

1.4.

Důleţité termíny ......................................................................................................... 15

1.5.

Revitalizace Prahy 8 ................................................................................................... 17

1.5.1.

Historie Karlína ................................................................................................. 17

1.5.2.

Dnešní projekty ................................................................................................. 21

1.6.

Základní vlivy ovlivňující ceny pozemků .................................................................. 25

Závěr teoretické části ............................................................................................................ 26 2.

3.

4.

Praktická část .................................................................................................................... 27 2.1.

Trţní ocenění komerční nemovitosti .......................................................................... 27

2.2.

Trţní ocenění rezidenční nemovitosti ........................................................................ 48

Analýza trhu ..................................................................................................................... 65 3.1.

Obecná charakteristika trhu ........................................................................................ 65

3.2.

Trh s nemovitostmi ..................................................................................................... 66

3.3.

Sektorová analýza....................................................................................................... 67

Závěr ................................................................................................................................. 71

Seznam literatury ...................................................................................................................... 72 Seznam obrázků........................................................................................................................ 73 Seznam tabulek ......................................................................................................................... 74

Úvod Toto téma - vliv územního plánu na ceny pozemků mi přišlo natolik zajímavé, ţe jsem si ho vybrala jako téma pro mou bakalářskou práci. Je to téma velmi široké a lze se s ním zabývat ze všech moţných úhlů. Zaměření mojí práce je na jednu stranu velmi teoretické, snaţím se objasnit základní pojmy, dále pak, jelikoţ ve svém ţivotě jsem jiţ především praktik, snaţím se reálně zobrazit tuto teorii v praxi na konkrétním území. V teoretické části je vysvětleno několik důleţitých pojmů, tak aby kaţdý, i laik, lépe porozuměl celému textu. Následuje vysvětlení samotného pojmu územního plánování. Tyto informace jsem čerpala především z příslušného zákona 183/2006 sb. (Stavební zákon) v této části vysvětluji, co samotné územní plánování znamená, čím se zabývá, co zahrnuje. Dále se ve své práci zabývám revitalizací konkrétního území, z dlouhodobého pohledu. Vysvětluji zde základní pojmy revitalizace, brownfield. Brownfield je pojem, který do dnešního dne nebyl přesně definován, nevznikla na něj jednotná definice. Je to urbanistický termín, pouţívající se pro zdevastovanou, aktuálně nepouţívanou krajinu, která velmi často bývá kontaminována. Bývá to zpravidla území značného rozsahu, velmi často lokalizováno v blízkosti dnešních center měst. Výsledkem revitalizace tohoto území pak bývá optimální vyuţití tohoto území, např. pro bydlení, volnočasové aktivity. Na základě regenerace je toto území velmi atraktivní. Nedílnou součástí této práce je shrnutí všech faktorů ovlivňujících ceny pozemků. Jaký je vliv územního plánu na ceny pozemků? To se objeví v závěrečné části teorie této bakalářské práce. Jedná se o praktické vysvětlení a znázornění na momentálně probíhající výstavbě Další částí této bakalářské práce je trţní ocenění dvou objektů, jedná se o ocenění rodinného domu slouţícího jako sídlo firmy a bytu. Třetí a zároveň poslední část této práce je analýza trhu s nemovitostmi na území Prahy 8, včetně rámcového návrhu cenové mapy, kde se zabývám momentální stavem trhu a jeho následným vývojem. Cílem mé bakalářské práce je porozumět danému tématu a na konkrétních případech vysvětlit čím se územní plán zabývá, jak je důleţitý při ocenění nemovitosti a pozemků.

6

1. Teoretická část Územní plán je výsledkem mnoha provázaných činností a je zaznamenán v tzv. územně plánovací dokumentaci, klade si za cíl racionalizaci prostorového a funkčního uspořádání území v krajině a jejího vyuţití. V Česku je územní plán vyhotovován na základě stavebního zákona 183/2006 Sb., má formu opatření obecné povahy a vydává ho zastupitelstvo obce. Územní plán si klade za cíl nalézt takové předpoklady, které by umoţnily další výstavbu a trvalé udrţitelný rozvoj spočívající v nalezení vyváţeného stavu mezi zájmy ţivotního prostředí, hospodářství a pro společenství lidí obývající dané území. Územní plán by se měl snaţit naplnit potřeby současné generace tak, aby umoţnil existenci a přeţití i generací příštích. Územní plán je vyhotovován na základě vlastních podkladů a rozborů daného území. Veškeré informace o pozemku můţeme získat především na příslušném stavebním a katastrálním úřadě. Stavební úřady v rozsahu své působnosti spravují územně plánovací dokumentaci a na jejím základě provádějí územní řízením, v němţ rozhodují o vyuţívání území, umísťování staveb, a ochraně důleţitých zájmů v území. Katastrální úřady spravují katastrální operát, tedy informace o nemovitostech, které jsou uspořádány v měřickém operátu, písemném operátu, ve sbírce listin a v sumarizačních výkresech. Zde zjistíme nezbytné informace o vlastnických a jiných věcných právech, dále pak potřebné identifikační údaje. Kaţdý občan má právo si pořídit za asistence zaměstnanců katastrálního úřadu pro svou potřebu výpisy, kopie starších, ale i aktuálních dokumentů, veškeré údaje o právních vztazích k nemovitostem. Za správní poplatek poskytují katastrální úřady a jejich pracoviště i některé další sluţby, např. opisy katastrálních map.

1.1.

Druhy pozemků 1

Pozemek je pořízená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí buď územně správní jednotkou, nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou. Hranicí drţby, hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemky můţeme rozdělit na pozemky určené k zástavbě, pozemky jinak komerčně vyuţitelné (parkoviště, trţiště), pozemky vyuţitelné jako zemědělská půda (orná půda, pastviny, apod.) pozemky komerčně přímo nevyuţitelné (veřejná zeleň).

1

Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon

7

Nezastavitelný pozemek Pozemek, jenţ nelze zastavět na území obce, která nemá vydán územní plán a to pozemek veřejné zeleně a parku slouţící obecnému uţívání, v intravilánu zemědělský pozemek nebo, soubor sousedících zemědělských pozemky o výměře větší neţ 0,5 ha, a tím, ţe do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší neţ 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků. Dále v intravilánu lesní pozemek nebo souboru sousedících lesních pozemků o náběře větší neţ 0,5 ha. Stavební pozemek Pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Zastavěný stavební pozemek Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Lesní pozemky Pozemek s lesním porostem a pozemek, u něhoţ byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší neţ 4 m a pozemek, na němţ byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů. Lesní pozemek, na němţ je postavena budova. Zemědělské pozemky Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, louky, pastviny.

1.2.

Územní plán

Územní plánování Územní plánování vychází ze zákona č. 183/2006 Sb. Jedná se o zákon o územním plánování a stavebním řádu. Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování, soustavu orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udrţitelný rozvoj území a rozhodování v území, moţnost sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na ţivotní prostředí, podmínky pro územně plánovací činnosti a kvalifikační poţadavky pro územně plánovací činnost. 2

2

Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon

8

Tento zákon řeší zejména povolovaní staveb a jejich změn, uţívání a odstraňování staveb, terénních úprav, dále pak řeší dohled a zvláštní pravomoci stavebních úřadů, povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. Upravuje také podmínky pro projektovou činnost, poţadavky na provádění staveb, obecně na výstavbu, důvody pro vyvlastnění, ochranu veřejných zájmů a některé další věci související s předmětem této právní úpravy. Dle tohoto zákona vykonávají působnost orgány obcí a krajů, ministerstvo pro místní rozvoj. Obce a kraje vykonávají působnost jako působnost přenesenou, není-li stanoveno zákonem, ţe zastupitelstvo obce nebo kraje o dané věci rozhoduje. Pro další rozvoj obce je nezbytným materiálem územní plán, který má funkci regulační, ale i motivační. Platný územní plán, uloţený na okresním úřadu, je prvním základním dokumentem, s nímţ by se kaţdý investor měl seznámit, tak aby mohl řádně zhodnotit svůj investiční záměr. Ale i kaţdý občan by se měl zajímat o územní plán, tak aby byl srozuměn s budoucím stavem prostředí své obce, ve které bude ţít. Průzkumy a rozbory, tato část územního plánu obsahuje důkladnou analýzu všech funkčních systémů (bydlení, výroba, rekreace, infrastruktury apod.). Výsledkem návrhové části územního plánu (děje se sloţitým procesem projednávání, a to ve dvou krocích – koncept řešení a návrh) je kompromis v rozvoji jednotlivých funkcí a zájmu celku. Nejdůleţitější součástí územního plánu je závazná část, kde jsou v textové i grafické podobě specifikované regulativy funkčního vyuţití území a regulativy prostorového uspořádání a vymezení veřejně prospěšných staveb. Regulativy funkčního vyuţití území – kaţdému pozemku v řešeném území je přiřazena určitá funkční náplň podrobně popsaná v textu, bývá určeno, které stavby, respektive aktivity jsou dominantní, vhodné nebo výjimečně přístupné. Funkční regulace se uplatní vţdy při umístění stavby nebo souboru staveb, úpravě stavby, změně vyuţití stavby nebo ploch. Regulativ prostorového uspořádání – regulovány bývají jak půdorysné rozměry (uliční, stavební a regulační čáry nebo koeficienty zastavění atd.) tak výškové rozměry staveb (počet pater, výška římsy apod.) Prostorová regulace se uplatní při umístění stavby nebo úpravě existující stavby. Vymezení veřejně prospěšných staveb (např. tras komunikací, pozemků pro stavbu škol atd.). Pro ně lze pozemky, stavby a práva k nim vyvlastnit. Důleţité jsou i další části územního plánu – např. návrh dopravy, návrh řešení technického vybavení (zejména vodohospodářské a energetické systémy), návrh místního systému ekologické stability atd. Vedle územního plánu mohou existovat i jiné materiály. Mohou to 9

být např. rozvojové studie sídel, strategické rozvojové plány, urbanistické studie, dále pak generely dopravy, infrastruktury, rekreace, školství a dalších oblastí. Územní plán vymezuje zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému vyuţívání znehodnoceného území, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro vyuţití těchto ploch a koridorů. Také vymezuje širší vztahy, dopravu, zeleň, inţenýrské sítě. Základní nástroji územního plánování jsou podle stavebního zákona a vyhlášky o územně plánovacích podkladech a územně plánovací dokumentaci územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí. Územně plánovací podklady3 Územně plánovací podklady slouţí zejména pro zpracování nebo změnu územně plánovací dokumentace, a není-li tato dokumentace zpracována, pro územní rozhodování a pro sledování vývoje a vyhodnocování stavu a moţnost rozvoje území. Územně plánovací podklady tvoří urbanistická studie, územní generel, územní prognóza, územně technické podklady. Urbanistická studie je podklad, který řeší územně technické, urbanistické a architektonické podmínky vyuţití území, je účelné ji vypracovat tam, kde jsou komplikované územně technické,

urbanistické

nebo

architektonické

podmínky,

prověřit

urbanistický

a

architektonický potenciál. Územně technické podklady vytvářejí informační systémy o území, které se dále vyuţívají jako vstupní data při zpracování jiných územně plánovacích podkladů, územně plánovací dokumentace, pro stanovení regulačních podmínek v územním rozhodnutí. Dále se tyto materiály vyuţívají i mimo územní plánování. Často slouţí jako podklady pro oceňování pozemků a pro regeneraci města vesnic. Územně technické podklady zpravidla mívají digitální podobu a mohou být uspořádány jako geografický informační systém. Územní generel je podklad, který řeší otázky územní stránky rozvoje např. průmyslu, zemědělství, bydlení, dopravy, občanského vybavení, zeleně a území pro rekreaci - územně technické, urbanistické a architektonické podmínky vyuţití území, dále pak podklad, který řeší podrobně otázky územního rozvoje jednotlivých sloţek osídlení a krajiny.

3

www.urr.cz

10

Územní prognóza je podklad, který slouţí k prověření dlouhodobého rozvoje v dlouhém časovém horizontu (cca 10 aţ 30 let). Bohuţel z takto dlouhodobého pohledu nelze jednoznačně prognózovat ani základní rozvojové trendy, výstupem jsou zpravidla varianty prognózy rozvoje území. Ty se postupně vyhodnocují a hledá se optimální varianta. Územně plánovací dokumentace Rozlišuje tři druhy územně plánovací dokumentace, a to územní plán velkého územního celku, územní plán obce a regulační plán. Územní plán velkého územního celku slouţí pro více obcí, často pro území přesahující velikost okresu popřípadě více okresů. Územní plán obce slouţí pro celé území obce nebo pro část statutárního města. Regulační plán slouţí pro část území obce nebo pro celou (menší) obec s jednoznačnými územně technickými a urbanistickými podmínkami. Územní rozhodnutí Územní rozhodnutí je rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, změně vyuţití území, změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území, dělení nebo scelování pozemků, ochranném pásmu. Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí. Obsah územního plánu Územní plán velkého územního celku stanoví uspořádání a limity řešeného území, vymezí významné rozvojové plochy, hlavní koridory dopravy a technické infrastruktury, územní systémy ekologické stability a další územní speciálních zájmů. Územní plán velkého územního celku se zpracovává pro vymezené území více obcí, v dosavadní praxi zpravidla v rozsahu jednoho či více okresů. Zabývá se důsledky předpokládaného růstu nebo poklesu počtu obyvatelstva, ekonomické aktivity, migrace, dojíţďky, exploatace nerostných surovin a řešení ekologické, ekonomické, sociální a územně technické důsledky navrţeného řešení. Měl by vytvářet rámec pro koordinovaný regionální rozvoj, tedy i pro rozumné rozmisťování investic nadmístního významu, jako jsou například velká logistická centra, průmyslové a skladištní zóny, předměstská nákupní centra apod. Toto jsou nezbytné informace pro budoucí developery a investory. Územní plán obce obsahuje širší vztahy, urbanistickou koncepci, funkční vyuţití, limity vyuţití území (ochranná pásma a chráněná území), vymezení současně zastavěného území a 11

hranice zastavitelného území, dopravní řešení, řešení technické infrastruktury, veřejně prospěšné stavby, ÚSES (územní systém ekologické stability krajiny), etapizace, návrh lhůt aktualizace plánu. Územní plán se vypravovává pro celé území obce, nebo pro část statutárního města. Zaměřuje se na vyuţití území a urbanistickou koncepci. Tento plán zhodnotí stav a tendence, dílčí záměry a na základě vyhodnocení hledá optimální řešení z hlediska obce jako celku. V územním plánu obce se vyznačí hranice současně zastavěného území obce. Územní plán obce se zpracovává pro celé území obce nebo po dohodě schvalujících orgánů společně pro území více obcí. Územní plán pracuje s takovou mírou detailu, která odpovídá měřítku grafické části a ve které lze plánovat bez nebezpečí, ţe při jakékoliv změně podmínek bude nutno plán upravovat. Pro malé obce (městečka a vesnice) se můţe zpracovat územní plán obce včetně prvků, které jinak řeší regulační plán, obvykle se vypravovává v měřítku 1:2000. Regulační plán navazují na územní plány obcí, přičemţ podrobněji specifikují vyuţití území. Stanoví podmínky pro vyuţití jednotlivých pozemků.

1.3.

Urbanistické termíny

1.3.1. Blackfields Jako „blackfields (černá pole) označujeme místa s extrémně vysokými hodnotami kontaminace půdy, či jinou ekologickou zátěţ, způsobenou dříve nešetrným vyuţitím daného území, které má zásadní vliv na ţivotní prostředí pro jejich dnešní moţné nové vyuţití. Častou příčinnou toxického znečištění bal nevhodný způsob skladování a skládkování nebezpečných odpadů, těţba a zpracování nerostných surovin, průmyslová výroba, dále pak i dřívější aktivity související s vojenským vyuţitím ploch. Je jasné, ţe dnešní náklady na sanace těchto starých ekologických zátěţí jsou velmi vysoké. Díky evropským fondům dnes vlastníci často získávají poměrně vysoké dotace a Evropské společenství tam alespoň můţe dohlíţen na jejich likvidaci. Bohuţel ale né všichni vlastníci těchto lokalit těchto prostředků vyuţívají, velmi často likvidace odkládají a realizace řešení pak výdaje pouze znásobí. 1.3.2. Greenfields Názvem „greenfields“ (zelená pole) jsou označovány volné pozemky a plochy mimo celistvě zastavěná území měst. Tyto pozemky, plochy byly dříve určené k lesnickému, zemědělskému a rekreačnímu vyuţití a na základě nové změny územně plánovací dokumentace jsou definovány jako rozvojové lokality určené k rezidenční, komerční nebo průmyslové zástavbě.

12

Jestliţe dojde ke změně funkce tohoto území, dochází tak i ke změně vybavení dopravní a technickou infrastrukturou za pomoci vyuţití soukromých či veřejných rozpočtů. Na základě těchto změn mohou na takto připravených plochách postupně realizovány stavby. Termín greenfields je v české odborné terminologii běţně nahrazován slovním spojením zelená louka (např. stavby na zelené louce). Lze všeobecně říci, ţe zastavování greenfields není ve většině případů preferovaným jevem. Zejména pak v městském územním plánování má být kladen důraz spíše na obnovu jiţ zmíněných brownfields, tedy oblastí, které byly v minulosti zastavěny a dnes jsou zdevastované a bez vyuţití 1.3.3. Brownfields Přesné vymezení pojmu brownfields je problematické a v českém jazyce existuje jeho formální překlad, výraz, který by přesně nahrazoval anglický termín. Název brownfields vznikl dle barvy těchto území na základě leteckých a satelitních snímků. Doslovný překlad „“hnědá pole“ je krkolomný, a ne přesně vystihující správný význam tohoto slova. Z tohoto důvodu jím není pojem brownfields zatím překládán. Podle J:B: Jackson by český ekvivalent výrazu brownfields zněl spíše jako dříve urbanizované území, které je dnes opuštěné nebo nedostatečně vyuţívané a velmi často i určitým způsobem zanedbané, nebo poškozené. Česká terminologie není zatím sjednocená – Ministerstvo pro místní rozvoj ČR vyuţívá výrazu „deprimující zóny“, zatímco Ministerstvo ţivotního prostředí ČR pouţívá výraz „narušené pozemky“. Termín brownfields je všeobecně oblíbený a uţívaný hlavně proto, ţe je krátký, výstiţný a po vysvětlení jasný. Podstatnou výhodou ale je, ţe se jedná o termín světově uţívaný, a tak můţeme pod tímto slovem hledat informace na všech světových webových vyhledávačích.4 Hlavní příčiny vzniku brownfields Hlavní příčinou vzniku „brownfields“ je restrukturalizace ekonomiky státu, jednotlivých regionů a měst. Jde zejména o to, ţe dochází k radikálním změnám sociálně-ekonomické struktury, které jsou charakterizovány přesunem pracovních sil z primární (zemědělství, lesnictví a rybolov) nejprve do sekundární (průmysl a stavebnictví) a v současnosti zejména do terciární (obchod, doprava, sluţby a veřejná správa) sféry civilního sektoru národního hospodářství. Lze si tedy všimnout, ţe otázka řešení brownfields se stává aktuální vţdy v

4

JACKSON. Brownfields snadno a lehce: Příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí [online]. [cit.2011-03-18]. Dostupné na: http://www.mmr-vyzkum.cz/cz/prirucka-brownfields-sna.aspx

13

období zásadních ekonomických přeměn ve společnosti, kdy dochází k útlumu klasických oborů a nástupu nových s jiným zaměřením. Překážky revitalizace Pod názvem brownfield si dnes především všichni představujeme opuštěné, nebo nedostatečně vyuţité a zastaralé průmyslové areály a nefunkční průmyslové zóny. Pojem brownfields však v sobě zahrnuje mnohem víc – označuje také zemědělské objekty včetně staveb, nepouţívané dráţní pozemky, pozemky vyuţívané v oblasti odpadového hospodářství, zasaţené občanskou vybaveností ( energetika), bývalé vojenské prostory, území s rozpadajícími se obytnými budovami, nevyuţívanými dopravními stavbami apod. S brownfieldy však souvisí i další překáţky, jako například neprůhledné majetkoprávní vztahy, zdevastované výrobní či jiné budovy, přítomnost starých ekologických zátěţí (zejména toxické látky, jimiţ je kontaminovaná půda, podzemní a povrchové vody i objekty, shromátěné nebo přechodně uskladněné odpady, včetně nebezpečných a „černých skládek odpadů“). Významným problémem jsou také pozůstatky strojního a technologického vybavení, které ve většině případů obsahují ekologicky nebezpečné náplně. Z tohoto důvodu není divu, ţe je většinou okolí těchto objektů vylidněné. Všechny uvedené faktory pak vedou k tomu, ţe investoři odmítají do těchto území investovat v důsledku z obav z vysokých nákladů spojených se sanací starých ekologických zátěţí, ale i s obtíţnou předinvestiční přípravou pozemků. Brownfields mohou být různého rozsahu, většinou se však jedná o plochy velkých rozměrů, které se často vyznačují se i negativními sociálními jevy (bezdomovectví, krádeţe kovů). Vlivem všech těchto faktorů se sniţuje atraktivita těchto oblastí, a často není plně vyuţit ekonomický potenciál. Na řadě brownfields ale stojí i technicky a kulturně velmi cenné budovy včetně unikátního technologického vybavení, u kterých by se nemělo při přestavbě či revitalizaci přistupovat k plošné asanaci bez předchozího průzkumu ze strany orgánů památkové péče. Mezi hlavní iniciátory v této oblasti patří především stát, ale také krajské a městské úřady, obce, města, ve spolupráci s institucemi státní správy (Ministerstvo ţivotního prostředí České republiky, Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky a další resortní ministerstva). Při realizaci celého procesu je vhodné aplikovat tzv. princip Public Private Partnership, tj. spolupráce soukromého a státního sektoru na bázi partnerství.

14

Výhody a nevýhody využití brownfields Jak uţ jsem zde zmínila, brownfields jsou lokality, které jsou nevyuţité a zdevastované po předchozí činnosti. Toto území je však moţné vyuţit pro další činnost, z důvodu jeho časté blízkosti centra města. Jiným způsobem regenerace můţe být změna účelu – například přestavba továrních hal na kancelářské prostory, nákupní centra, ale i rezidenční budovy s nadstandardními byty (dnes velmi oblíbené lofty). Existuje celá řada důvodů, proč je vhodné brownfields regenerovat. Jedná se zejména o to, ţe: • Brownfields jsou zasíťovány • Jsou napojeny na existující dopravní infrastrukturu • Nezabírají další zemědělskou půdu • Dochází díky jejich znovuvyuţití k odstranění ekologické zátěţe • Předcházejí „rozlézání“ města, zkrácení přepravních vzdáleností • Přispívají k ekonomickému rozvoji lokality • Rozvoj podnikatelských aktivit, zvýšení pracovních příleţitostí, pokles nezaměstnanosti v dané lokalitě • Růst daňových přírůstků obce • Zhodnocení stávajících nemovitostí v blízkosti revitalizovaného území Brownfields v sobě skrývají ohromný potenciál. Přesto však mají značné potíţe s uplatněním na trhu vzhledem ke skutečnosti, ţe komplexní rekonstrukce bývá draţší neţ novostavba. Důvodem bývají náklady na bourací práce, odvoz suti, nutnost pouţití speciálních materiálů, nestandardních řešení a větší pracnost.

1.4.

Důležité termíny

Veřejně prospěšná stavba Stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně územní obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci. Veřejně prospěšná opatření Opatření nestavební povahy slouţící ke sníţení ohroţení území a k rozvoji nebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci.

15

Asanace, asanační úpravy Pojmy asanace, asanační úpravy, zásahy nejsou v předpisech stavebního práva blíţe definovány, při jejich výkladu je proto nezbytné vycházet z obecných zvyklostí. V oblasti výstavby a územního plánování jsou zpravidla chápány jako úprava, směřující ke zlepšení stávajícího stavu prostředí, někdy spojována s úplnou, plošnou demolicí stávající zástavby, změnou jejího uspořádání a nahrazení novými stavbami. Ochranné pásmo Území, v němţ se stanoví zvláštní podmínky, jichţ je nutno dbát při pořizování územně plánovací dokumentace a dalších dokumentací. Lze zde omezit nebo zakázat určitou činnost, nařídit úpravu stavby či prostoru, pozemku atd. Chráněna můţe být činnost, zdrojného hodnota před negativními vlivy okolí nebo naopak okolí před důsledky činnosti provozované na určitém zdrojovém území. Ochranné pásmo můţe být vyhlášeno téţ okolo kulturní památky, souboru či památkové rezervace. Intravilán Území sídelního útvaru, které je souvisle zastavěno, popřípadě jinak technicky upraveno pro potřeby sídelního útvaru. Zahrnuje plochy zastavěné budovami a zařízeními, pozemky těchto budov a zařízení, plochy stavebních mezer a stavebních pozemků, plochy náměstí a veřejných prostranství, plochy komunikací a odstavných stání, plochy hřišť a obytné zeleně. Územní rozvoj Proces v území, při němţ dochází k jeho zhodnocení a to změnou jeho funkčního vyuţití, nebo zásadní změnou intenzity jeho vyuţití, Je výsledkem investiční činnosti. Politika územního rozvoje Politika územního rozvoje určuje ve stanoveném období poţadavky na konkretizaci úkolů územního plánování v republikových, přeshraničních a mezinárodních souvislostech, zejména s ohledem na udrţitelný rozvoj území a určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto cílů.

16

1.5.

Revitalizace Prahy 8

Výzkum upozorňuje na skutečnost, ţe vzhledem k nedostatku konkrétních regulačních mechanismů je územní plán jediným rámcem vyuţívaným zainteresovanými stranami při rozvoji konkrétních území. Při tvorbě územního plánu jsou přednostně vyslyšeny poţadavky soukromých investorů, které jsou v souladu s jejich ekonomickými zájmy. Velkým problémem je nedostatek studijních programů zaměřených na udrţitelný rozvoj měst a městských prostředí na českých univerzitách. K řešení situace je nezbytné, aby spolupracovaly nevládní organizace, komunální politici a lokální občanské iniciativy a usilovali o to, aby rozhodovací procesy zejména na úrovni Magistrátu hlavního města Prahy byly transparentnější a respektovaly principy udrţitelného rozvoje. V důsledku pozdního zapojení občanů do rozhodovacích procesů a obtíţnosti jak samotného zapojení, tak i příslušných procesů, vzniká jednosměrný direktivní systém městského plánování shora dolů (magistrát rozhoduje, veřejnost uţ se v podstatě pouze dozví o přijatých rozhodnutích. Všechny zainteresované strany by se měly shodnout na tom, ţe v přípravě stavebních záměrů budou přikládat velkou důleţitost opětovnému vyuţití a recyklaci celých území brownfields, stejně jako existujících budov. V Praze neexistují ţádné konkrétní strategie zaměřené na udrţitelný rozvoj brownfields. Jediným rámcem, který reguluje městskou výstavbu, je územní plán. Útvar rozvoje města i developeři chtěli, aby nový plán byl flexibilnější. Zejména v případě zastavěných území brownfields, například v oblasti Karlína, bylo obtíţné umísťování budov s novou funkcí bez toho, aby bylo nutné měnit územní plán. To vedlo k zamítání často i zajímavých projektů, které nezapadaly do původní regulace území.5 1.5.1. Historie Karlína První zmínka o území, na kterém se dnes rozkládá Karlín, pochází z roku 993, kdy byl kníţetem Boleslavem II. Zaloţen klášter v Břevnově pro mnichy Benediktského řádu, který při této příleţitosti dostal řád od panovníka darem mimo jiné i rozsáhlé pozemky při pobřeţí Vltavy pod Vítkovem, které do té doby leţely ladem. Jejich součástí byla i osada německých kupců na Poříčí, jeţ vznikla na významné obchodní stezce vedoucí do Saské Luţice a Slezska. Trasa stezky vedla podél Vltavy v místech dnešní Pobřeţní ulice do Libně, kde se rozbíhala do několika směrů. Byla tak sběrnou komunikací pro zemské cesty vedoucí do Prahy ze severních, severovýchodních a jihovýchodních Čech, a také do značné části Moravy. Více neţ dvě století obdělávali břevnovští Benediktini pozemky pod Vítkovem a zakládali 5

www.arnika.cz

17

zde pole, louky, zelinářské zahrady i ovocné sady, které svou úrodou přinášely klášteru značný uţitek. Nařízením krále Přemysla Otakara I. byl Benediktinský řád na počátku 13. století donucen odstoupit celé toto území včetně osady Poříčí řádu německých rytířů, kterému se v té době dostávalo od panovníků značné podpory. Němečtí rytíři tu však zůstali jen přibliţně 18 let a v roce 1233 se přestěhovali na Staré Město, kde si postavili u kostela sv. Benedikta nový klášter. Rozsáhlé pozemky na Poříčí, a v místech dnešního Karlína pak prodali královně Konstancii, vdově po Přemyslu Otakarovi. Celé území roku 1235 obdrţela od své matky Aneţka Přemyslovna, která jej darovala řádu Křiţovníků s červenou hvězdou, který rok předtím sama zaloţila. Ti pak roku 1252 zaloţili špitál sv. Františka pro chudé a nemocné u Juditina mostu a pro jeho pozemky pod Vítkovem se od té doby vţil název Špitálská pole nebo krátce Špitálsko. Z výnosu zdejších úrodných polí, luk a zahrad pak Křiţovníci financovali náročný provoz svého špitálu.6 Název Rohanský ostrov je dnes pouţíván pro část území Karlína, které jiţ ostrovem není. Původní ostrov zbudoval v roce 1550 za vyuţití říčního nánosu praţský mlynář Jan Šašek. Na přelomu 19. a 20. století byl na západní straně, proti proudu Vltavy, spojen s Jeruzalémským ostrovem. Rozprostíral se tak mezi dnešní ulicí Těšnov na západě a Šaldovou ulicí na východě. Ve dvacátých letech 20. století byl spojen l Libeňským ostrovem a s karlínským břehem Vltavy. Ztratil tak charakter ostrova a změnil se v nábřeţí. Dnešní název ostrova je odvozen od jména praţského radního a tesařského mistra Josefa Rohana, který byl jedním z majitelů ostrova. Původně se nazýval po svém tvůrci Šaškovský. V 17. a 18. století byl vyuţíván staroměstskou radnicí a proto se nazýval Staroměstský nebo také Primátorský. Po spojení s Jeruzalémským ostrovem se západní část nazývala Jeruzalémský a východní část Rohanský ostrov. V letech 1777 – 1870 ho vlastnila manţelka nejvyššího praţského purkrabího hraběte Jindřicha Gabriela Rottenhana a ostrov se nazýval Rottenhanský. V letech 1850 – 1875 se nazýval po svém dalším majiteli, praţském měšťanovi, Janu Jiřím Köpplovi Köpplův ostrov.7

6 7

http://kzp.cz/karlin01.htm www.atlasceska.cz

18

Obrázek 1 Karlín v letech 1870

Nové, velkoryse vytyčené domovní bloky byly přísně pravoúhlé. Karlín má svůj řád, stavěl se zkraje devatenáctého století v duchu racionalistického a osvícenského urbanismu. Osami nového urbanistického řešení Karlína se staly čtyři komunikace: Pobřeţní, Sokolovská, Křiţíkova a Pernerova, na něţ byly chytře připojeny kolmé ulice. Jednoduché a účelné. Roštový systém, který byl uplatněn kupříkladu v newyorském Manhhattanu. Nemusíte mít mapu, stačí se orientovat podle světových stran a – pravda pamatovat si, jakým směrem ulice, kterou chcete navštívit, leţí případně její jméno (systém pouhých čísel místo názvů se v našich zeměpisných šířkách nikdy neujal). V Praze devatenáctého století něco takového nemělo obdoby, působí to přitom tak elegantně. Objekt Invalidovny, jeden z monumentů Karlína, byl postaven v letech 1731 - 1797 pod vedením K. I. Diezenhofera. Současná budova jen pouze jednou devítinou zamýšleného budoucího projektu Rohanského ostrova. Nyní se zde nachází Vojenský historický ústav. Prostory jsou to ovšem k jeho účelům nevyhovující, coţ se projevilo například při povodních v roce 2002. Bohuţel příští vyuţití budovy je nejasné. Jako ideální se jeví zamýšlené vyuţití pro nějakou vysokou školou či univerzitou Uţ od roku 1821 se také přidělovaly pozemky pro zřizování továren – hlavně v okrajových polohách, u tehdy neregulované Vltavy a pod Vítkovem, kde si zakrátko začala razit cestu dráha. Zvláštním úkazem, světem pro sebe, je sám viadukt. Historik umění Zdeněk Wirth, jenţ se zaslouţil na začátku dvacátého století o rozšíření kubistické architektury po Praze i Čechách - kupodivu nikoliv však do Karlína – se o něm vyjádřil: „Je projevem monumentality empírové doby v oboru technické stavby“. Dostal jméno podle svého autora Aloise Negrelliho, světově uznávaného odborníka na podobně smělé dopravní stavby. Negrelli se 19

podílel i na projektu Suezského průplavu, tady mu stála v cestě krotká Vltava a stou si poradil hravě. Karlínský viadukt je dlouhý tisíc sto metrů, drţí jej sedmasedmdesát polokruhových kleneb, překonává Vltavu, pokračuje přes štvanický ostrov aţ na druhý břeh, odkud vedou koleje do nádraţí Praha – Bubny. V Karlíně také byla provozovaná první tramvajová trať na území dnešní Prahy. Ta dnes slaví 110. výročí od zahájení provozu. Touto tratí je právě úsek Karlín-Libeň, připomeňme si tedy ve stručnosti historické události předcházející 19. březnu 1896. Jiţ od září 1875 vedla Královskou třídou (dnešní Sokolovskou) dráha koňské tramvaje. Byl to dvojkolejný úsek mezi dnešními zastávkami Florenc a Urxova. Na jejím počátku, u Riegrovy ulice (dnešní Urxovy), byla umístěna také vůbec první praţská tramvajová vozovna. Snad i zavedení koňské dráhy do Karlína stálo za obrovským rozvojem místních průmyslových podniků. Vznikl tedy poţadavek na prodlouţení koňky od stávající vozovny přes Invalidovnu do Libně. Majitel koňky, belgický podnikatel Eduard Otlet, ovšem odmítl investovat vlastní finance a tak se zástupci Libně obrátili na českého elektrotechnika a vynálezce Františka Křiţíka s přáním, zda by nemohl vybudovat z Libně do Prahy dráhu elektrickou. Křiţík se příleţitosti chopil a 11. června 1892 obdrţel povolení k zahájení předběţných prací. Definitivní koncesi ke stavbě a následnému provozování dráhy udělilo Křiţíkovi ministerstvo obchodu dne 16. března 1895 a během následujícího roku došlo k výstavbě prvního úseku od karlínské vozovny koňky dnešní Sokolovskou ulicí na Balabenku. Provoz na trati byl zahájen 19. března 1896 v podobě jednokolejné tratě s výhybnami u karlínské vozovny koňky, Rustonovy továrny (zhruba u dnešní zastávky Invalidovna), na Palmovce a na Balabence. Součástí prvního traťového úseku byla téţ vozovna a elektrárna na Švábkách. Ve 40. letech, kdy byla značná část převáţně jednopatrové karlínské zástavby, sloţené z dvoutraktových pavlačových domů, dokončena, se tak Karlín stal v důsledku ţivelného průmyslového rozvoje ekologicky problematickou oblastí Prahy. V 6o. letech vzniká na území Karlína experimentální sídliště Invalidovna, které je nejmenším z praţských sídlišť. Bylo postaveno na ploše bývalého vojenského cvičiště a nabídlo domov pro 4 tisíce lidí. Experimentální bylo proto, ţe se zde zkoumaly nové postupy a pznatky o moderním bydlení. Byl zde postaven i jedenáctipatrový montovaný hotelový panelový dům, který stojí na betonových nohách, který je dnes kulturní památkou. Tato budova je v českém prostředí opravdovým unikátem. Vychází ze vzoru Le Corbusierových obytných jednotek, to znamená, ţe byla uvnitř vybavena a lidé se tam mohli nastěhovat v podstatě jen s oblečením. Tento objekt se v dohledné době dočká také revitalizace, ale bude slouţit i nadále bydlení.

20

1.5.2. Dnešní projekty Meteor Centre Office Park Celý komplex se nachází v Sokolovské ulici, v těsné blízkosti stanice metra B-Křiţíkova. První část tohoto administrativního centra, budova A, kterou tvoří zrekonstruovaný areál bývalé továrny na sušenky Meteor z 19. století. Budova B je umístěna uvnitř původního traktu a je od základu nová. Na základě demoličního výměru vyrostla na místě prázdného a zanedbaného domu kompletně nová budova C. Corso Karlín Administrativní budova na Křiţíkově ulici, jeţ si získala mnoho příznivců a často také slouţí jako názorná ukázka revitalizace industriálních prostor a zejména práce předního architekta Racarda Bofilla je druhým jiţ dokončeným projektem společnosti Real Estate Karlín Group. Celkem 9 900 m2 poskytujících dostatečný prostor kaţdému nájemci celkem na čtyřech nadzemních podlaţích je doplněno dostatečným počtem parkovacích stání i podzemních parkovacích ploch. Obrázek 2 Corso Karlín

Palác Karlín Palác Karlín na nároţí Křiţíkovy a Thámovy ulice je prvním projektem společnosti Real Estate Karlin Group. Rekonstrukcí a přestavbou bývalé budovy ČKD ve spolupráci s renomovaným architektem Ricardo Bofillem a jeho architektonickou kanceláří naše společnost jako první otevřela moţnost výstavby kvalitních a moderních administrativních budov, za spolupráce s architektem významného jména a jeho uměleckým přínosem, v neposlední řadě také moţnost revitalizace industriálních budov a jejich okolí. Palác Karlín je první dokončenou administrativní budovou v rámci projektu "Nový Karlín Development". 21

Obrázek 3 Palác Karlín

River Diamond Jeden z mála rezidenčních projektů - bytový dům, bydlení u řeky. Dle inspirace v zahraničí, kde se stává bydlení u řeky nejprestiţnější lokalitou, např. Vídeň, dále pak Londýn, Paříţ. Obrázek 4 River Dimond

River City Prague. První z budov společnosti Europolis Danube House bodovala v kategorii kancelářská budova. Dále je zde budova Nile House a jako poslední Amazon Court. Projekt River City Prague je nejvýznamnější investiční akcí této společnosti ve střední Evropě. Společnost sídlí ve Vídni a je stoprocentní dceřinou společností banky Investkredit Bank AG působící v oblasti nemovitostí.

22

Rohan city Projekt Rohanského ostrova vytváří nové moderní kancelářské, obchodní a rezidenční centrum o rozloze cca. 202 000 m2 na rozhraní tří osobitých komunit Karlína, Invalidovny a Libně. Celý koncept projektu je postaven na jedinečné poloze tohoto území, které je rozsáhlými plochami zeleně tzv. „Zeleným ostrovem“ těsně spojeno s řekou Vltavou. Tento zelený pás a vodní plochy jsou v území projektu Rohanského ostrova doplněny dalšími velkými plochami zeleně, které tak skýtají unikátní řetězec rekreačních moţností a kvalitního prostředí pro bydlení i zaměstnání a vytvářejí tak zcela originální Genium Loci této lokality. Urbanistická struktura projektu i jeho výškové členění vychází z blokové zástavby okolních městských čtvrtí, která se ale směrem k řece rozvolňuje do solitérních vila domů tak, aby co moţná všem obyvatelům tohoto území umoţňovala přímý kontakt s řekou a jedinečné výhledy na ní i panorama města Prahy. Celá lokalita je výborně dostupná jak individuální tak i městskou dopravou – metrem i tramvají a je obklopena fungující městskou infrastrukturou, která v budoucnu bude ještě posílena novými plánovanými projekty. Hlavní město díky tomuto projektu získá do sedmnácti let nové centrum. Dělníci je vybudují na rozlehlých a dosud zanedbaných pozemcích v Karlíně. Praţští radní schválili takzvanou realizační studii, která obsahuje třeba harmonogram prací. Podle ní se má na "Rohaňáku" začít stavět a ostrov se bude plnit domy a parky následujících sedmnáct let. Dosud se plánování zadrhlo na odlišné představě města a developera, společnosti Sekyra Group, co zde vůbec bude stát. Město například poţadovalo mateřskou školu, sportoviště a také přímé pěší cesty ke stanicím metra v Karlíně a tyto své poţadavky nyní prosadilo. Developer zde tak vybuduje aţ za 16 miliard nové domy, ulice, parky a také dva nové ostrovy. Právě blízkost řeky a moţnost budovat ostrovy jsou významnou devízou pro developera, protoţe celý prostor zatraktivňuje. Mohl by do Karlína přivést lukrativní nájemníky z řad významných firem. Ačkoli si nově vzniklé území přímo říkalo o rozvoj, jeho budoucnost se ubírala jiným směrem. Ostrov se stal na dlouhá léta černou skládkou. V době výstavby praţského metra slouţily tyto prostory jako místo pro ukládání hlíny z výkopů. To se změnilo aţ v roce 1999, kdy sem najely bagry. Strhly provizorní objekty, co zde v uplynulých desetiletích vyrostly, a odvezly většinu uloţené suti. Postupně se zde jedna po druhé k nebi vztyčilo několik administrativních budov. Město sem natáhlo také cyklostezku. 23

Velké části ostrova však stále dominuje pouze bujná vegetace a říční ptactvo vytlačené z jiných částí města. Území o velikosti pěti Václavských náměstí se stane druhým centrem Prahy a na rozdíl od historického jádra hlavního města nabídne prý ţivot v zeleni. Do roku 2028 zde mají vyrůst bytové domy, obchody, kancelářské budovy, ale také park a plochy určené pro sportování. "Rohanský ostrov jako zelené centrum Prahy představuje z hlediska polohy i rozsahu jedinečnou investiční příleţitost. Je největším multifunkčním projektem v sousedství historického centra hlavního města," plánuje developer Luděk Sekyra. Rustonka, byla jednou z nejstarších továren v Praze, vyráběly se zde různé ocelové konstrukce, například i na dva jiţ neexistující mosty přes Vltavu (na místě dnešního Mánesova a Števánikova mostu). Přibliţně z té doby pochází i kotelna se svým 42 m vysokým oktogonálním komínem, který patří mezi nejstarší komíny v Praze. V prosinci 2007 byla většina budov zdemolována, byla pouze ponechána část staré kotelny a komín, který se také stane součástí nového projektu, který nejspíše ponese tradiční název pro tuto oblast Rustonka. Obrázek 5 Rustonka v současnosti / projekt

Vybudování Pobřeţní ulice otevřelo cestu k developmentu Rohanského ostrova. Rohanský ostrov je jiţ řadu let místem, kde Magistrát hl. m. Prahy toleruje pro Praţany obtěţující nepořádek. Rozvaliny budov, skládky komunálních odpadů, hromady pneumatik nebo naváţku odpadní zeminy – to je běţný obrázek 200 000 m2 pozemků na samé hranici praţské památkové rezervace.

24

Obrázek 6 Rohanský ostrov, současná podoba

Největší pozemky jsou v drţení developerů Europolis (Nile house, Danube house, Amazon court), Real estate Karlin group (River gardens) a Sekyra group. Obrázek 7 Výřez z mapy Zeměpisného atlasu 1920

1.6.

Základní vlivy ovlivňující ceny pozemků

Bezpochyby nejdůleţitějším faktorem, který ovlivňuje cenu pozemku je lokalita, další velmi důleţitý faktor je tvar pozemku, v případě ţe není dostatečně široký, nebo dlouhý, jiţ nám diktuje, jaký tvar bude muset budova mít, tak aby splnila veškeré podmínky stavebního zákona. Další vliv na cenu pozemku má atraktivnost okolí (blízkost lesa, MHD, dobrá infrastruktura lokality, občanská vybavenost, dostupnost inţenýrských sítí). Nemalý vliv má i procentuální zastavitelnost území. Záporný vliv na ceny u stavebních pozemků má nepravidelný tvar, orientace pozemku na severní stranu, blízkost ţelezniční tratě, frekventované silnice, letový koridor, záplavové území, nízká procentuální zastavitelnost, nepříznivé vlastnické vztahy.

25

Z výše uvedený vlastností jasně vyplývá, ţe územní plán má 100 % vliv na ceny pozemků. A do budoucna tomu nebude jinak, veškeré informace jsou zaneseny v územním plánu a díky těmto informacím je stanovení ceny pozemků o něco snadnější.

Závěr teoretické části Cílem teoretické části mé práce je seznámit čtenáře s celkovou problematikou, úkony a činnostmi, které územní plánování vykonává. Provázanost nástrojů územního plánování zajišťuje koordinaci záměrů v územní a národní, regionální a lokální úrovni. Dalším cílem práce byla identifikace dané lokality, její počátky a důvody zaloţení aţ po současné a budoucí vyuţití. Na této lokalitě byla prezentována generační obměna a způsob vyuţití a následně se promítající tyto faktory na změnu ceny pozemků. Dále jsem se zde zabývala různými urbanistickými termíny. Vysvětlovala jsem zde pojmy jako jsou brownfields, greenfields, blackfields. Popsala jednotlivá území a zaznamenala jejich vývoj. Zaměřila jsem se především na revitalizaci území. Z dnešního pohledu, kdy pozemky jsou nereprodukovatelným přírodním zdrojem a nabídka volných pozemků je takřka jiţ vyčerpána je toto jediná moţnost, jak získat kvalitní pozemky v blízkosti center měst a zároveň uchovat přírodu v okolí. Je jednoznačné, ţe města by se jiţ neměla výrazně rozrůstat do šířky, a mělo by se i vzhledem k budoucím generacím přistupovat k uzemí s větší zodpovědností. Oceňování pozemků není lehkou disciplínou. Faktorů ovlivňujících jejich hodnotu je mnoho, nejvíce samozřejmě v souvislosti s územním plánováním, jehoţ celková problematika a široké spektrum, činností, které provádí, pak udává hodnotu nejen pozemků ale celkově i nemovitostem na nich se nacházejících. Z mého pohledu jsem došla k jednoznačnému stanovisku, ţe ve většině případů hodnotu určuje pozemek, nikoliv nemovitost na něm postavená. V určitých případech lze konstatovat, ţe špatná nemovitost na pozemku postavená můţe cenu pozemku i sniţovat. Při zpracování teoretické části jsem vycházela nejvíce z odborné literatury, dále pak ze zkušeností lidí, kteří se ve svém ţivotě zabývají touto problematikou.

26

2. Praktická část 2.1.

Tržní ocenění komerční nemovitosti

Odhad hodnoty nemovitosti - vila č. p. 431 na pozemku 1286 a pozemků parcela č. 1286, parcela č. 1287 v katastrálním území Střešovice, obci Praha, okrese Hlavní město Praha, zapsaných na LV č. 472 Obrázek 8 Oceňovaná vila, Praha Střešovice

Zhotovitel:

Karolina Cichoňová

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola

Účel:

Zjištění trţní hodnoty nemovitosti

Datum, ke kterému se oceňuje:

14. 03. 2011

Posudek obsahuje celkem:

28 stran, z toho 5 stran příloh

Počet vyhotovení pro objednatele:

2 výtisky pro objednatele

Datum vyhotovení:

20. 03. 2011

27

Obsah : A

B

NÁLEZ 1

Úkol

2

Informace o nemovitosti

3

Prohlídka nemovitosti

4

Podklady pro vypracování posudku

5

Vlastnické a evidenční údaje

6

Dokumentace a skutečnost

7

Vymezení pojmů a definic

POSUDEK 8

Celkový popis nemovitosti

9

Ocenění 9.1 Výnosová metoda 9.2 Porovnávací metoda 9.3 Analýza zjištěných hodnot

C

ZÁVĚR

D

SEZNAM PŘÍLOH

28

A 1

NÁLEZ

Úkol

Úkolem odhadce je ocenění hodnoty nemovitostí, a to: Budovy č. p. 431, na pozemku parcelní číslo 1286, o výměře 150 m2; Pozemku parcelní číslo 1286, o výměře 150 m2, zastavěná plocha a nádvoří; Pozemek parcelní číslo 1287, o výměře 732 m2 , zahrada; vše v k.ú. Střešovice, obec Praha, zapsaných na LV č. 472, vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, které budou převedeny na základě smlouvy do podílového spoluvlastnictví pana Narcise Killera, nar. 28. 12. 1969, bytem Falckweg 4, Hamburg, 22605, Spolková republika Německo a pana Svena Killera, nar. 03. 01. 1972, bytem Kirchstrasse 6, Seevetal, 21218, Spolková republika Německo a to k datu ocenění 14. 3. 2011 2 Informace o nemovitosti Nemovitý majetek zapsaný na LV č. 472 ze dne 13.04.2010 pro katastrální území Střešovice, obec Praha a okres Hlavní město Praha. Při stanovení hodnoty nemovitostí byl respektován stav uvedený v citovaném listu vlastnictví. 3

Prohlídka nemovitostí

Prohlídka nemovitostí proběhla 03.01.2011 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti. Proměřování a zaměřování nemovitostí nebylo prováděno. 4

Podklady pro vypracování posudku Kopie výpisu z katastru nemovitostí z LV č. 472 pro katastrální území Střešovice ze dne 13.04.2010; Kopie katastrální mapy dotčeného území; Cenová mapa pro Hlavní město Prahu platná pro rok 2010; Informace získané při místním šetření a od objednatele posudku.

internetové stránky: www.ckait.cz

www.sps.cz

www.czso.cz

www.arkcr.cz

29

www.patria cz

Dále pak byly vyuţity informace získané z veřejně přístupných databází. Není-li v textu uvedeno jinak, jsou veškeré hodnoty vykazovány v Kč. 5 Vlastnické a evidenční údaje Zapsaný vlastník: killtec Sport a volný čas CZ spol. s.r.o. Střešovická 431/24 162 00 Praha 6 - Střešovice K předmětné nemovitosti je zřízeno zástavní právo dle smlouvy o úvěru ze dne 23. 06. 1994 ve výši 14 000 000 Kč. Dle informací od objednatele byl úvěr jiţ splacen. 6 Dokumentace a skutečnost Dokumentace a předloţené podklady odpovídají skutečnosti. 7 Vymezení pojmů a definic Obvyklá cena je cenou, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou uţitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné, nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvaţují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu (prodejnost, mnoţství, poruchovost apod.), avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vlivy zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních, či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Takto stanovená obvyklá cena je v trţním oceňování synonymem mezinárodně pouţívaného pojmu trţní hodnota majetku. Trh je systémem, kde jsou zboţí, nebo sluţby směňovány mezi kupujícím a prodávajícím prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboţí nebo sluţeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez omezení jejich činnosti. Kaţdá strana reaguje na nabídkově – poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti 30

kaţdé strany, jejich chápání relativní uţitečnosti zboţí nebo sluţeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není - na rozdíl od ceny – skutečností, ale odhadem ohodnocení zboţí a sluţeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce hodnoty odráţí názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboţí nebo obdrţí sluţby k datu platnosti hodnoty. Datum ocenění je datum, které je povaţováno za rozhodné pro shromaţďování informací o stavu majetku, majetkoprávních vztazích, stavu trţního prostředí a ostatních důleţitých informací pro ocenění majetku. Ocenění majetku bylo vypracováno dle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách a které nejvhodnějším způsobem vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je časově velmi proměnlivá a je ovlivňována mnoha faktory, které se odvíjejí od současné úrovně hospodářství. Ocenění majetku je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně znaleckého posudku a jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na toto ocenění. S ohledem na charakter majetku, který je předmětem tohoto ocenění, byla pouţita metoda ocenění cenou obvyklou, tzn. trţní hodnotou.

31

B

POSUDEK

8 Celkový popis nemovitosti Lokální části Střešovice sestávají z několika částí, Staré Střešovice (Velké Střešovice), Střešovičky, Ořechovka, Baterie. Další lokality jsou ve Střešovicích nazývány podle starých usedlostí, které v těchto částech byly nebo stále jsou: Petynka, Kajetánka, Andělka, Hubálka, Malovanka. Oceňovaná nemovitost se nachází ve Střešovicích (Praha 6), v části zvaná Ořechovka. Ořechovka je vilovou čtvrtí stavěnou v první polovině 20. století leţící na místě původní Bořkovy zahrady. Je postavena podle projektu tzv. zahradního města od Jaroslava Vondráka a Jana Šenkýře. Je zde velmi patrná inspirace anglickou architekturou té doby. Centrem celé vilové čtvrti je Macharovo náměstí s budovou kina Ořechovka. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící vila s jedním podzemním, dvěma nadzemními patry a podkrovím umístněným v památkově chráněném území. Objekt je uţíván od roku 1923. Dříve byla v suterénu umístěna bytová jednotka, z důvodu zdravotní závadnosti byla v roce 1979 vyjmuta z bytového fondu. První a druhé patro bylo rovněţ vyuţíváno jako bytová jednotka. V roce 1986 byla provedena rekonstrukce objektu, sestávající z kompletní přestavby podzemí (nové podlahy, omítky, elektroinstalace, svislé izolace, nová střešní krytina a oplechování, přeměna kotelny z pevných paliv na plyn, nové rozvody teplé vody a nové venkovní omítky. V roce 1994 pak došlo ke změně vyuţívání na kanceláře a bylo provedeno vestavěné podkroví slouţící jako bytová jednotka. V současnosti slouţí pro ubytování vedení společnosti killtec Sport a volný čas CZ spol. s.r.o. V úrovni suterénu se nachází garáţ, kotelna, 3x kancelář, prádelna předsíň a sociální zařízení. V 1 NP se nachází kancelář, vzorkovna bot, vzorkovna textilu, sociální zařízení a předsíň. V 2 NP se nachází 4x kancelář, šatna, sociální zařízení a předsíň. V podkroví se nachází obytná buňka (kuchyň, obyv. pokoj, loţnice, soc. zařízení). Dům je postaven z klasických zdících materiálů (obvodové stěny tl. 450 mm). Vodorovnými konstrukcemi v suterénu jsou dřevěné trámové stropy se záklopem z prken, podbité rákosem a omítnuté maltou tl. 15 mm, nad 1 NP pak ţelezobetonová deska. Jsou provedeny omítky. Okna v obvodových konstrukcích jsou dřevěná, dveře plné dřevěné. Střešní krytina je pálená. Vnitřní vybavení - dřevěné obklady, schodiště - vše původní (dřevěné konstrukce) dobře 32

udrţované. Jsou provedeny veškeré inţenýrské sítě - elektro, vodovod, kanalizace, plyn. Vytápění i příprava teplé uţitkové vody jsou centrální, plynové. Podlaţí Název

Výška

Zastavěná plocha

1PP

3,02 m

13,26×10,58+2,25×0,45+2,75×0,6– 3,58×0,87–4,88×0,1–0,5×1,05×1,05– 2,5×1,9–4×0,15

1NP

3,42 m

= 133,45 m2

13,26×10,58+2,25×0,45+2,75×0,6– 3,58×0,87–4,88×0,1–0,5×1,05×1,05– 2,5×1,9–4×0,15

2NP

3,32 m

= 133,45 m2

13,26×10,58+2,25×0,45+2,75×0,6– 3,58×0,87–4,88×0,1–0,5×1,05×1,05– 2,5×1,9–4×0,15

Podkroví

2,60 m

= 133,45 m2

13,26×10,58+2,25×0,45+2,75×0,6– 3,58×0,87–4,88×0,1–0,5×1,05×1,05– 2,5×1,9–4×0,15

Součet:

= 133,45 m2 533,80 m2

12,36 m

Obestavěný prostor (OP): 1PP

3,02 × (13,26×10,58+2,25×0,45+2,75×0,6–3,58×0,87– 4,88×0,1–0,5×1,05×1,05–2,5×1,9–4×0,15)

1NP

3,42 × (13,26×10,58+2,25×0,45+2,75×0,6–3,58×0,87– 4,88×0,1–0,5×1,05×1,05–2,5×1,9–4×0,15)

2NP

= 456,40 m3

3,32 × (13,26×10,58+2,25×0,45+2,75×0,6–3,58×0,87– 4,88×0,1–0,5×1,05×1,05–2,5×1,9–4×0,15)

Podkroví

= 403,02 m3

= 443,05 m3

(2,60+(1,30–0,25)/2) × (13,26×10,58+2,25×0,45+2,75×0,6–3,58×0,87– 4,88×0,1–0,5×1,05×1,05–2,5×1,9–4×0,15)

= 417,03 m3 = 1 719,50 m3

Obestavěný prostor – celkem: Garáž: 1NP 33

1NP Výška: Zastavěná plocha:

2,85 m 6,20×2,93+2,13×0,35

= 18,91 m2

Obestavěný prostor (OP): 1NP

2,85 × (6,20×2,93+2,13×0,35)

= 53,90 m3

Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název

Parc. č.

Zastavěná plocha a 1286

Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/ m2]

Cena [Kč]

150

8 350,–

1 252 500,00

732

8 350,–

6 112 200,00

nádvoří Zahrada Součet:

1287

882

7364700

34

9 Ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních, či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Stanovení ceny obvyklé (trţní) se můţe opírat o dvě oceňovací metody, z nichţ kaţdá generuje určitý názor na hodnotu nemovitosti. Výsledná cena obvyklá je určitým názorovým kompromisem mezi těmito dvěma získanými údaji. Jedná se o metodu porovnávací a metodu výnosovou. Stručná charakteristika těchto metod: Metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. Metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen v nedávné minulosti prodaných porovnatelných nemovitostí. 9.1 Hodnota výnosová Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Obvyklá výše nájemného musí odráţet daný stav nemovitosti. 35

Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloţenou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos výnosová hodnota = --------------------------------------------------úroková míra kapitalizace Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy stavby určené k pronájmu, rozlišené dle účelu uţívání. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvaţovat bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvaţovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů moţných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: daň z nemovitostí (staveb i pozemků) pojištění staveb rezerva na renovace průměrné výdaje na běţnou údrţbu a opravy náklady na správu Výše optimálně dosažitelného nájemného pro oceňovanou nemovitost: Zdrojem je nájemné ze stavby a pozemků vlastněných objednatelem posudku. Jedná se o pozemky parc. č. 1286 a parc. č. 1287 a stavby umístěné na pozemku parc. č. 1286, uvedených na LV č. 472 pro k. ú. Střešovice, ve vlastnictví společnosti killtec Sport a volný čas CZ spol. s.r.o. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, tj. pro odhad obvyklé ceny (trţní hodnoty), je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvaţovat s 36

nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Stanovení obvyklého nájemného Přehled nabízených pronájmů v dané lokalitě (Praha 6) je uveden v následující tabulce. Přehled pronájmů v rodinných domech (vilách) v letech 2009-2010 obytné i komerční využití (kancelářské prostory, obchodní prostory) Cena za Lokalita

Pronajímatelná plocha

pronájem

Charakter pronajímané

celkem

Kč/m2/rok

nemovitosti

m2

Praha 6 – Veleslavín

3 696

komerční plocha

650

Praha 6 – Bubeneč

3 696

komerční plocha

650

obytná plocha případně komerční Praha 6 – Vokovice

3 600

plocha

77

Praha 6 – Břevnov

3610

komerční plocha

316

komerční plocha Praha 6 – Ruzyně

3 240

35 obytná plocha případně komerční

Praha 6 – Ořechovka

5 280

účely

250

obytná plocha případně Praha 6 – Střešovice

4 596

komerční účely

235

obytná plocha případně komerční Praha 6 – Hanspulka

3 630

účely

314

Tabulka 1 Přehled pronájmů v RD 2009-2010

Z této tabulky lze odvodit, ţe nabízená cena za pronájem kancelářských případně obchodních prostor, bytových prostor umístěných v rodinném domě (vile) se pohybuje v rozpětí 3 600–5 280 Kč/m2/rok. Výsledná hodnota nájemného za m2/rok, bude stanovena jako střední hodnota daného rozpětí, tj. 3 663 Kč/m2/rok, tj. po zaokrouhlení cca 3 660 Kč/m2/rok, tj. 305 Kč/m2/měsíc. Dle zprávy o trhu nemovitostí vydaném Asociací realitních kanceláří České republiky pro rok 2007-2008 se výše pronájmu kancelářských prostor jako vyhledávanou lokalitou pohybovaly v lokalitě Praha 6 v rozmezí 2 880–4 560 Kč/m2/rok, výše pronájmu obchodních prostor jako spíše ostatní lokalitu 3 360 Kč/m2/rok – 9 600 Kč/m2/rok v závislosti na technickém stavu

37

nemovitosti, dlouhodobosti pronájmu, vybavení a umístění v rámci Prahy. V roce 2009 a 2010 nájemné stagnuje, v některých lokalitách se mírně sníţilo. Z výše všeho uvedeného a vzhledem k současné ekonomické situaci, kdy realitní trh i nadále stagnuje a nabídka převýšila poptávku v daném segmentu, stanovujeme výši ceny pronájmu za m2 jak obytné plochy, tak komerční plochy (administrativní, obchodní prostory) v úrovni rozpětí 4 596 Kč/m2/rok - 5 280 Kč/m2/rok, tj. 383Kč/m2/měsíc – 440 Kč/ m2/měsíc. Výše ceny pronájmu ostatních společných ploch (wc, předsíň, hala) je stanovena ve výši 20 % z ceny pronájmu bytových/komerčních ploch, tj. 919 Kč/m2/rok – 1056 Kč/m2/rok. Výše ceny pronájmu koupelny + wc a předsíně v rámci půdní vestavby je stanovena v úrovni rozpětí pronájmu bytových ploch, tj. 4 596 Kč/m2/rok - 5 280 Kč/m2/rok. V následující tabulce je uveden výpočet předpokládané výše nájmu z oceňovaných nemovitostí. Byla provedena korekce z důvodu očekávané neobsazenosti. Výsledek propočtu je uveden v následující tabulce. Stanovení předpokládané výše nájemného. Zjištěná výše Vyuţití místnosti

Pronajímateln nájemnéhoKč/m2/r 2

á plocha m

ok (spodní hranice)

1. PP

Zjištěná výše

Nájemné

nájemnéhoKč/m2/r

(spodní

ok (horní hranice)

hranice)

Nájemné (horní hranice)

kancelář

17,50

4 596,00

5 280,00

80 430,00

92 400,00

kancelář

19,80

4 596,00

5 280,00

91 000,80

104 544,00

kancelář

10,70

4 596,00

5 280,00

49 177,20

56 496,00

prádelna

8,50

4 596,00

5 280,00

39 066,00

44 880,00

kotelna

8,20

919,00

1 056,00

7 535,80

8 659,20

předsíň

4,50

919,00

1 056,00

4 135,50

4 752,00

předsíň

7,50

919,00

1 056,00

6 892,50

7 920,00

koupelna

3,70

919,00

1 056,00

3 400,30

3 907,20

Wc

2,20

919,00

1 056,00

2 021,80

2 323,20

komora

3,40

4 596,00

5 280,00

15 626,40

17 952,00

zádveří

1,60

919,00

1 056,00

1 470,40

1 689,60

Garáţ

15,40

4 596,00

5 280,00

70 778,40

81 312,00

Celkem 1. PP -

103,00

371 535,10

426 835,20

suterén 1. NP

kancelář

8,40

4 596,00

5 280,00

38 606,40

44 352,00

vzorkovna

21,45

4 596,00

5 280,00

98 584,20

113 256,00

38

boty vzorkovna

49,40

4 596,00

5 280,00

227 042,40

260 832,00

předsíň

4,55

919,00

1 056,00

4 181,45

4 804,80

wc- ţeny

2,64

919,00

1 056,00

2 426,16

2 787,84

wc - muţi

1,60

919,00

1 056,00

1 470,40

1 689,60

hala

10,50

919,00

1 056,00

9 649,50

11 088,00

terasa

22,50

919,00

1 056,00

20 677,50

23 760,00

textil

Celkem 1.NP 2.NP

462 570,24

8,40

4 596,00

5 280,00

38 606,40

44 352,00

kancelář

8,40

4 596,00

5 280,00

38 606,40

44 352,00

kancelář

12,00

4 596,00

5 280,00

55 152,00

63 360,00

kancelář

20,10

4 596,00

5 280,00

92 379,60

106 128,00

kancelář

18,80

4 596,00

5 280,00

86 404,80

99 264,00

hala

9,00

919,00

1 056,00

8 271,00

9 504,00

předsíň

2,00

919,00

1 056,00

1 838,00

2 112,00

koupelna

4,40

919,00

1 056,00

4 043,60

4 646,40

NP

podkroví

402 638,01

šatna

Celkem 2.

3.NP-

121,04

83,10

325 301,80

373 718,40

pracovna

7,60

4 596,00

5 280,00

34 929,60

40 128,00

předsíň

6,80

4 596,00

5 280,00

31 252,80

35 904,00

4,50

4 596,00

5 280,00

20 682,00

23 760,00

13,10

4 596,00

5 280,00

60 207,60

69 168,00

37,40

4 596,00

5 280,00

171 890,40

197 472,00

318 962,40

366 432,00

1 418 437

1 629 556

koupelna + wc loţnice obyvací pokoj Celkem 3.NP -

69,40

podkroví Nájemné celkem Kč/rok Tabulka 2 Stanovení předpokládané výše nájemného

Výše ročního nájemného se pohybuje v rozmezí 1 418 tis. Kč -1 630 tis. Kč. 39

Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je proveden s těmito vstupy: Nájemné: konstantní Míra kapitalizace: resp. výnosová míra nemovitostí Náklady: Roční náklady na údrţbu, provoz, pojištění a daň z nemovitosti jsou stanoveny dle odhadu, či skutečných nákladů pro tuto nemovitost. Odhad míry kapitalizace (r) Míra kapitalizace byla odhadnuta s ohledem na přílohu č. 16 vyhlášky 460/2009 Sb. a s vyuţitím údajů míry výnosnosti ze zprávy o trhu nemovitostí z let 2005, 2006, 2007, 2008 vydanou Asociací realitních kanceláří České Republiky. Míra kapitalizace je stanovena ve výši 7 %. Odhad nákladů Výše nákladů na opravy a údrţbu byla odhadnuta na základě podílu z nákladů na opravy a údrţbu. Tento podíl se dle příslušné metodiky pohybuje v rozmezí 0,5 aţ 1,0 % z reprodukční ceny stavby. Pro účely tohoto posudku byl tento podíl stanoven v úrovni 1,2 % z reprodukční ceny objektu, coţ odpovídá zjistěné výši ročních nákladu na opravy a údrţbu dle poskytnutých informací od objednatele posudku, které činí cca 113 012 Kč. Rezerva na renovace byla stanovena dle vzorce: Rezerva na renovace = reprodukční cena = rezerva/ 1 rok životnost Reprodukční cena = cena znovupořízení shodné nemovitosti. Pro tento specifický účel má její výpočet podstatné zvláštnosti: Pro výpočet neuvaţujeme konstrukce, které obvykle nejsou předmětem rekonstrukce a jejich ţivotnost je obvykle rovna celkové ţivotnosti nemovitosti (např. základy, svislé a vodorovné konstrukce, nosná část schodiště, opěrné zdi, apod.) Podle konkrétní situace uvaţujeme při výpočtu změnu poţadavků na vybavení, které bude nutno provést pro zachování příjmového potenciálu majetku. V následující tabulce je uveden výsledek odhadu nákladů na opravy, údrţbu a rezervu na renovaci.

40

Na základě zjištěných hodnot, tj. předpokládané výše trţeb za pronájem, nákladů a míry kapitalizace bude proveden výpočet výnosové hodnoty předmětných nemovitostí. Výsledek je uveden v následující tabulce. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Uţitná plocha

m2

376,54

b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Kč/rok

1 418 000,00 Kč

Dosahované procento

PP

%

VCk = VC × PP / 100

1 276 200, 00 Kč

pronajmutí Výnosy po korekci (Kč/rok) c)

1 630 000, 00 Kč 90,00 1 467 000,00 Kč

Roční náklady na dosažení příjmů:

Rezerva na renovace (Kč/rok)

166 660,-

Náklady na provoz (Kč/rok)

-113012

Pojištění (Kč/rok)

38 000,-

Daň z nemovitosti (Kč/rok) Roční náklady celkem (Kč/rok) Čisté výnosy (Kč/rok)

7 000,– NR

324 675,-

V = VCk – NR

951525,-

1 142 325,-

d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra Výnosová hodnota (Kč)

i

0,0700

V/i

13 593 214,–

16 318 928,–

Tabulka 3 Výpočet ceny výnosovým způsobem

Odhadnutá hodnota pozemků parc. č. 1286 a parc. č. 1287 a stavby umístěné na pozemku parc. č. 1286 uvedených na LV č. 472 pro k. ú. Střešovice, ve vlastnictví společnosti killtec Sport a volný čas CZ spol. s.r.o. zjištěná k 20. 03. 2011 metodou výnosovou pro účel případného prodeje činí po zaokrouhlení: 13 600 tis. Kč – 16 300 tis. Kč. 9.2 Hodnota porovnávací Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů 41

nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok. To proto, ţe v delším časovém horizontu údaje ztrácí svoji vypovídací schopnost. Uvedené srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Při provedeném průzkumu nemovitostí byly nalezeny srovnatelné nemovitosti, tzv. referenční nemovitosti. Nemovitosti jsou porovnávány s oceňovanou nemovitostí s vyuţitím odpovídajících korekcí kritérií. V našem porovnání se opíráme o 9 hodnotících kritérií, vyjádřená ve výsledku korekčními koeficienty K1 aţ K9. Výsledný koeficient K je jejich součinem a jím se pak násobí průměrná sazba za 1 m2 referenční nemovitosti. Pokud platí, ţe oceňovaná nemovitost má v daném kritériu příznivější (lepší) hodnocení, neţ nemovitost referenční, je hodnota korekčního koeficientu vyšší neţ 1,00 a naopak nepříznivější (horší) hodnocení je hodnota koeficientu menší neţ 1,00. První referenční jednotková cena nemovitosti je upravena o 40 % její inzerované ceny z důvodu navýšení hodnoty této nemovitosti, které by se projevila při provedené rekonstrukci. U druhá referenční jednotková cena nemovitosti je upravena o 20 % její inzerované ceny z důvodu navýšení hodnoty této nemovitosti, jelikoţ je z ½ rekonstruována. Uváţíme-li, ţe ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ které jsou nakonec dosaţeny (skutečná realizovaná kupní cena nabízených nemovitostí se pohybuje zhruba o 5-10 % níţe neţ nabídková cena), je inzerovaná cena referenční nemovitosti upravena o koeficient redukce na prameny ve výši 5 %. Dále byla nabídková cena upravena o koeficient prodejnosti (kp) ve výši 10 %, zohledňující současný trh nemovitostí, kdy nabídka převyšuje poptávku. Je pochopitelné, ţe výsledky dle porovnávací metody jsou ovlivněny (zatíţeny) různou úrovní vstupních informací i jistým subjektivním přístupem hodnotitele. Pro daný případ se předpokládá, ţe zjištěné výsledné hodnoty se pohybují v rozpětí +/- 10 % kolem zjištěné hodnoty indexu odlišnosti I, v němţ se s velkou pravděpodobností vyskytuje odhad ceny obvyklé dané nemovitosti v daném a čase a stavu.

42

Referenční nemovitost č.1 Vila se nachází v části Prahy 6-Střešovice - Na Ořechovce. Objekt stojí v mírném svahu, je obklopen vzrostlými dřevinami, pozemek ohraničuje zeď, coţ zaručuje soukromí a klid. K vile patří rozlehlý pozemek, má výměru 1388 m2. Dům je vhodný k rekonstrukci a má uţitnou plochu 400 m2. Dále má plnohodnotné podzemní podlaţí, sklepy jsou pod částí budovy ještě o podlaţí níţe. Zásadní rekonstrukce objektu (zvednutí o patro, francouzská okna) je předjednána se stavebním úřadem. Součásti vily je i 2x garáţ a bazén na pozemku. Stavba je cihlová, disponuje pěti podlaţími. Postavena byla v roce 1926. Je proveden bezbariérový přístup. Dostupnost do centra města do 30 minut, nedaleko domu je autobusová zastávka. Obrázek 9 Referenční nemovitost č.1, Na Ořechovce

Cena nemovitosti : 32.000.000,- Kč

Referenční nemovitost č.2 Samostatná vila se zahradou v části Prahy 6-Střešovice - Na Ořechovce roku 1924, na rohovém pozemku s vlastní samostatnou garáţí pro 2 auta. Vila je od počátku v drţení jediné rodiny vlastníků. V letech 1996-1998 prošla částěčnou, ale rozsáhlou modernizací / rekonstrukcí a přístavbou (1. NP, garáţ, zahrada). Celková rozloha pozemku je 866m2, kde je cca 200m2 zastavěná část (160m2 dům a 40m2 garáţ). Vila se sestává ze 2 nadzemních podlaţí a obyvatelného podkroví, uţitná plocha domu je cca 320m2. V 1. NP je vybavený apartmán s koupelnou ( jacuzzi, masáţní sprcha, WC, bidet), členěným 68m2 obývacím pokojem s krbem, zimní zahradou se vstupem na zahradu, vybavenou kuchyní. 1.NP má také vstupní předsíň, další WC, vstup do 2.NP a suterénu. V 2. NP je obývací pokoj, loţnice, kuchyně se sezením, spíţ, koupelna, pracovna, veranda a schodiště s halou a velkou terasou s markýzou. Podkroví má v současnosti dva pokojíky, předsíňku a další půdní prostory. Podkroví můţe být dalšími úpravami otevřeno a dále rozšířeno o současné jinak nevyuţité půdní prostory. Další plochu představuje částečně podsklepený suterén (podsklepen přibliţně ze 2/3) s technickým zázemím (kotlem na plyn). Součástí suterénu je i věrší prostor s přípravou pro saunu.

43

Obrázek 10 Referenční nemovitost č.2, Na Ořechovce

Cena nemovitosti : 33.000.000,- Kč Porovnání s referenční nemovitostí Procentuální navýšení hodnoty

Navýšení hodnoty

Cena

nemovitosti

nemovitosti při

Koef. redukce na

poţadovaná

s uvaţováním

zohlednění

prameny ceny

(Kč)

rekonstrukce

rekonstrukce

32 000 000 Kč

40 %

44 800 000 Kč

20 %

39 600 000,00 Kč

0,95

Cena po redukci na

Koeficient

Cena po zahrnutí

Kč

prameny Kč

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,95

42 560 000 Kč

0,90

38 304 000 Kč

37 620 000,00 Kč

0,90

33 858 000,00 Kč

33 000 000,00 Kč

Tabulka 4Porovnání s referenčními nemovitostmi

Zjištění indexu odlišnosti K5 Okolní

K8

K1

K2

K3

zástavba a

K6

K7

Tech.

K9

IO

Velikost

Uţitná

Zastavěná

K4

ţivotní

Počet

Dopravní

stavu a

Úvaha

K1*K2*K3*K4*K5*K6*k7*K8*

pozemku

plocha

plocha

Poloha

prostředí

podlaţí

dostupnost

vybavení

znalce

K9

0,7

1,1

1

1

1

1

1

1,05

1,05

0,89

1

1,1

1

0,95

1

1

1

1,05

1,05

1,15

Tabulka 5 Zjištění indexu odlišnosti

K1

Koeficient úpravy dle velikosti pozemk zahrady

K2

Koeficient úpravy dle uţitné plochy

K3

Koeficient úpravy dle zastavěné plochy

K4

Koeficient úpravy dle polohy (lokalita)

K5

Koeficient úpravy dle okolní zástavby a ţivotního prostředí

K6

Koeficient úpravy dle počtu podlaţí

K7

Koeficient úpravy dle dopravní dostupnosti

K8

Koeficient úpravy dle technického stavu nemovitosti a vybavení

K9

Koeficient úpravy dle úvahy znalce

Index odlišnosti…….IO = (K1 * K2 * K3 * K4* k5 * K6 * K7 * K8 * K9) 44

Hodnota oceňovaného objektu Kč 38 304 000 * 0,89 = 34 090 560,00 Kč 33 858 000 * 1,15 = 38 936 700,00 Kč Tabulka 6 Hodnota oceňovaného objektu v KČ

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvaţují všechny koeficienty rovny 1,00. Pro daný případ se předpokládá, ţe zjištěné výsledné hodnoty se pohybují v rozpětí +/- 10 % kolem zjištěné hodnoty indexu odlišnosti I, v němţ se s velkou pravděpodobností vyskytuje odhad ceny obvyklé dané nemovitosti v daném a čase a stavu. Hodnota pozemků a stavby zjištěná metodou porovnávací činí po zaokrouhlení: 36 500 tis. Kč 9.3 Analýza zjištěných hodnot Při stanovení odhadu trţní hodnoty se vycházelo z obecně uţívaných metod pro stanovení výnosové a porovnávací hodnoty. Protoţe kaţdá má své klady a zápory, bylo nutno provést analýzu trhu a trţních podmínek, neboť ty nejlépe vystihují poptávku po daném typu nemovitosti v této lokalitě. Hodnota nemovitostí výnosovou metodou pro danou nemovitosti a pro účel vyuţití především jako sídla společnosti činí 13,6 mil. Kč – 16,3 mil Kč. Tato hodnota odpovídá stavu nemovitosti v současném technickém stavu, tj. stavu vhodném k pronájmu bez dalších výrazných investic. Při výpočtu hodnoty porovnávací se v principu jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku atd. Na základě získaných informací jsme provedli srovnání s prodejem obdobných nemovitostí ve stejné lokalitě. Rekapitulace (odvození obecné – tržní hodnoty) Hodnota zjištěná porovnávacím způsobem

36 500 tis. Kč

Výnosová hodnota CV

13 600 tis. Kč – 16 300 tis. 45

Kč Obecná cena (trţní, obvyklá cena) podle odborného odhadu znalce

36 500 tis. Kč

Tabulka 7 Rekapitulace, odvození obecné tržní hodnoty

Při stanovení trţní hodnoty byl brán zřetel zejména na silné a slabé stránky nemovitosti a lze předpokládat, ţe za současného stavu by předmětné nemovitosti byly prodejné v úrovni porovnávací hodnoty, která nejlépe odráţí situaci na trhu nemovitostí, tj. 31 000 tis. Kč Závěrečné stanovisko Z výše uvedeného je moţno konstatovat: Tržní hodnota staveb a pozemků činí po zaokrouhlení: C

36 500 tis. Kč

ZÁVĚR

Zjištění tržní hodnoty nemovitostí - vily č. p. 431 na pozemku 1286 a pozemků parc. č. 1286, parc. č. 1287 v katastrálním území Střešovice, obci Praha, okrese Hlavní město Praha, zapsaných na LV č. 472 k datu 14. 3. 2011 činí po zaokrouhlení: 36 500 tis. Kč (slovy: třicetšesttisícpětsetmilionů korun českých).

46

D

PŘÍLOHY

č.1 – Kopie výpisu LV č. 472 z katastru nemovitostí ze dne 13. 04. 2010

1 x A4

č.2 – Letecký snímek

1 x A4

č.3 – Fotodokumentace

2 x A4

Celkem

4 x A4

Zpracovatelé posudku prohlašují, že: při práci na posudku byly respektovány podstatné skutečnosti, mající vliv na výsledné trţní ceny podklady poskytnuté objednatelem pro účel ocenění nebyly prověřovány a byly povaţovány za správné, pravdivé a reálné neberou ţádnou odpovědnost za změny v trţních podmínkách, které nastaly po datu zpracování posudku v současné době a ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného posudku Posudek byl zpracován výhradně pro účel uvedený v tomto posudku. Jakékoliv publikování nebo šíření posudku nebo jeho částí je bez písemného souhlasu zpracovatele zakázáno.

47

2.2.

Tržní ocenění rezidenční nemovitosti

Odhad trţní hodnoty nemovitosti – bytu a nebytového prostoru nacházejících se v domě č. p. 137 na pozemku 562/1 a pozemku 562/5 v katastrálním území Veleslavín, obci Praha, okrese Hlavní město Praha, zapsaných na LV č. 2695 (byt), LV č. 2633 (garáţ), LV č. 2621 (dům) a LV č. 2632 (pozemky) Obrázek 11 Oceňovaný byt, Praha Veleslavín

Zhotovitel:

Karolina Cichoňová

Objednatel:

Bankovní institut Vysoká škola

Účel:

Zjištění trţní hodnoty nemovitosti

Datum, ke kterému se oceňuje:

14. 03. 2011

Datum vyhotovení:

14. 03. 2011

Počet vyhotovení pro objednatele:

2 výtisky

Posudek obsahuje celkem:

39 stran, z toho 23 stran příloh 48

Obsah: A

B

NÁLEZ 1

Znalecký úkol

2

Prohlídka nemovitosti

3

Podklady pro vypracování posudku

4

Vlastnické a evidenční údaje

5

Dokumentace a skutečnost

6

Vymezení pojmů a definic

POSUDEK 7

Celkový popis nemovitosti

8

Ocenění 8.1 Výnosová metoda 8.2 Porovnávací metoda 8.3 Analýza zjištěných hodnot

C

ZÁVĚR

D

SEZNAM PŘÍLOH

49

A

NÁLEZ

1

Znalecký úkol

Úkolem znalce je ocenění hodnoty nemovitostí a to: Bytu č. 137/14 o velikosti 122,1 m2 v budově č. p. 137, na pozemku parcelní číslo 562/1 o výměře 545 m2 a pozemku č. 562/5 o výměře 617 m2; Podílu o velikosti 1/22 na nebytovém prostoru – garáţ, č. 137/119 o velikosti 122,1 m2 v budově č. p. 137 Spoluvlastnický podíl o velikosti 31983/570702 na pozemku parcelní číslo 563/1, o výměře 65 m2, zahrada a na pozemku parcelní číslo 563/2, o výměře 57 m2, zahrada; Spoluvlastnický podíl o velikosti 31983/570702 na pozemku parcelní číslo 562/4, o výměře 26 m2 zastavěná plocha a nádvoří; Spoluvlastnický podíl o velikosti 10661/190234 na pozemku 562/1 o výměře 545 m2 a 562/5 5 o výměře 617 m2, zastavěná plocha a nádvoří, vše v k. ú. Veleslavín, obec Praha, zapsaných na LV č. 2695 (byt), LV č. 2633 (garáţ), LV č. 2621 (dům), LV č. 2632 (pozemky), vedených Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, a to k datu ocenění 14.3.2011 2

Prohlídka nemovitostí

Prohlídka nemovitostí proběhla dne 12.3.2011, za přítomnosti majitele nemovitosti. Proměřování a zaměřování nemovitostí bylo prováděno. 3

Podklady pro vypracování posudku Kopie katastrální mapy dotčeného území; Kopie výpisů z katastru nemovitostí z LV č. 2695 (byt), LV č. 2633 (garáţ), LV č. 2621 (dům), LV č. 2632 (pozemky) pro katastrální území Veleslavín ze dne 26.01.2011 Informace získané při místním šetření a od objednatele posudku.

internetové stránky: www.ckait.cz

www.sps.cz

www.patria cz

www.czso.cz

www.arkcr.cz

www.sreality.cz

50

Dále pak byly vyuţity informace získané z veřejně přístupných databází a v neposlední řadě rovněţ podklady a informace z databáze znaleckého ústavu. Není-li v textu uvedeno jinak, jsou veškeré hodnoty vykazovány v Kč. 4

Vlastnické a evidenční údaje

Zapsaný vlastník: KaNo & Partners s.r.o. Na Pískách 17/1545 160 00 Praha 6 5

Dokumentace a skutečnost

Dokumentace a předloţené podklady odpovídají skutečnosti. 6

Vymezení pojmů a definic

Obvyklá cena je cenou, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou uţitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné, nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvaţují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu (prodejnost, mnoţství, poruchovost apod.), avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vlivy zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních, či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Takto stanovená obvyklá cena je v trţním oceňování synonymem mezinárodně pouţívaného pojmu trţní hodnota majetku. Trh je systémem, kde jsou zboţí, nebo sluţby směňovány mezi kupujícím a prodávajícím prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboţí nebo sluţeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez omezení jejich činnosti. Kaţdá strana reaguje na nabídkově – poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti kaţdé strany, jejich chápání relativní uţitečnosti zboţí nebo sluţeb a jejich individuální potřeby a přání. 51

Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není - na rozdíl od ceny – skutečností, ale odhadem ohodnocení zboţí a sluţeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce hodnoty odráţí názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboţí nebo obdrţí sluţby k datu platnosti hodnoty. Datum ocenění je datum, které je povaţováno za rozhodné pro shromaţďování informací o stavu majetku, majetkoprávních vztazích, stavu trţního prostředí a ostatních důleţitých informací pro ocenění majetku. Ocenění majetku bylo vypracováno dle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách a které nejvhodnějším způsobem vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je časově velmi proměnlivá a je ovlivňována mnoha faktory, které se odvíjejí od současné úrovně hospodářství. Ocenění majetku je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně znaleckého posudku a jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na toto ocenění. S ohledem na charakter majetku, který je předmětem tohoto ocenění, byla pouţita metoda ocenění cenou obvyklou, tzn. trţní hodnotou.

52

B

POSUDEK

7

Celkový popis nemovitosti

Veleslavín byl dříve samostatná vesnice, dnes městská čtvrť, je součástí obvodu Praha 6 (s Dejvicemi, Sedlcem, Vokovicemi a s částmi Bubenče, Hradčan, Střešovic a Liboce). Oceňovaná nemovitost se nachází na Veleslavíně (Praha 6), Veleslavín je vilovou čtvrtí navazující na Střešovice a Ořechovku stavěnou v první polovině 20. století leţící na místě původní Bořkovy zahrady. Je postavena podle projektu tzv. zahradního města od Jaroslava Vondráka a Jana Šenkýře. Je zde velmi patrná inspirace anglickou architekturou té doby. Centrem celé vilové čtvrti je Macharovo náměstí s budovou kina Ořechovka. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící bytový dům sloţený ze dvou na sebe navazujících objektů, přičemţ jeden objekt je historický (secesní) z počátku minulého století a druhý objekt je soudobý (novostavba). Jedná se o monolitickou nadstandardní stavbu s podzemními garáţemi dokončenou v roce 2004. Oba objekty spolu tvoří jeden architektonický a provozní celek. Jejich rozdílný charakter je zvolen s tím záměrem, aby celý soubor působil zajímavým dojmem a aby v něm byla obsaţena historická kontinuita. Architektura jednotlivých částí pracuje na principu kontrastu, který se vzájemně doplňuje a vytváří tak jeden celek. Historická část je rekonstruována tak, aby byl zdůrazněn její secesní charakter. Nová část pouţívá výrazové prostředky a materiály, které jsou příjemné pro vytvoření obytného prostředí a které patří k Praze (omítka, reţné zdivo, dřevo). Nosná konstrukce původního secesního domu je tvořena původním cihelným zdivem a klenbami, a je zároveň doplněna o nové stropní konstrukce. V novém domě se konstrukce sestává ze ţelezobetonového skeletu s betonovými stropy. Plášť nového domu je z cihelných bloků POROTHERM, s omítnutým povrchem. Vnitřní příčky jsou vyzděny z cihelných bloků POROTHERM. Příčky mezi byty jsou zesílené tak, aby byl zajištěn potřebný zvukový útlum. Obvodový plášť secesního domu je komplexně obnoven do původního stavu, včetně všech cenných detailů. Nový dům je kombinací omítky s obkladem, i zde jsou zajímavé drobné architektonické detaily. Střecha původního secesního domu je navrţena jako ocelová konstrukce s dřevěnými prvky. Krytina je pouţita klasická, tj. pálená. Nový dům má plochou střechu v několika úrovních, jejíţ finální povrh je tvořen terasami (dřevěný rošt nebo dlaţba) a oplechováním z titanzinkového plechu.

53

V prostoru suterénních garáţí je celkem 22 garáţových stání, které jsou vybaveny poţárním odvětráním. Příjezd do garáţe je pod svahem Střešovickou ulicí a je odcloněn přirozenou opěrnou zdí. Ovládání vjezdu je bezdotykovou kartou. Z garáţí je vnitřní přístup do bytů. Dvůr je upraven jako uzavřená společná klidná ozeleněná zahrada bez přístupu vozidel. Bytová jednotka V obytných místnostech jsou provedeny štukové omítky. Na toaletách a v koupelnách jsou keramické obklady do výše stropů. V koupelnách a v předsíni jsou sádrokartonové stropy s osvětlením. V ostatních místnostech jsou provedeny štukové omítky. Podlaha je klasická třívrstvá lamelová s dřevěným povrchem, která je opatřena povrchovým lakem s podlahovými lištami. V koupelnách a toaletách je poloţena keramická dlaţba. Vstupní dveře jsou bezpečnostní, protipoţární. V interiéru jsou dýhované plné a prosklené dveře včetně obloukových zárubní. Do bytu je zavedena pevná telefonní linka, společná televizní anténa, domácí videotelefon, umoţňující obrazovou a zvukovou komunikaci a zároveň ovládání hlavních vstupních dveří objektu. V domě je centrální plynová kotelna, která zajišťuje přípravu tepla pro vytápění i teplou uţitkovou vodu pro všechny byty. Byt má vlastní zděný sklípek umístěný v suterénu objektu. Prostor je zajištěn bezpečnostními a protipoţárními dveřmi.

54

8.

Ocenění

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Ocenění majetku bylo vypracováno dle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách, a které nejvhodnějším způsobem vystihují likvidační hodnotu majetku. Ta je časově velmi proměnlivá a je ovlivňována mnoha faktory, které se odvíjejí od současné úrovně hospodářství. Stručná charakteristika použitých metod: Metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. Metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen v nedávné minulosti prodaných porovnatelných nemovitostí. 8.1

Hodnota výnosová

Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Výnosová hodnota je definována jako součet diskontovaných čistých budoucích výnosů. Výnosové ocenění je dáno všemi předpokládanými budoucími výnosy, diskotovaným (odúročenými) ke dni odhadu. Jedná se vlastně o částku, kterou bychom museli mít uloţenou na určité úrokové procento, abychom z ní formou úroků dostali v jednotlivých budoucích letech částky, rovné předpokládaným budoucím výnosům z dané věci. Tomuto odpovídá vztah pro tzv. věčnou rentu. Jedná se o nejčastěji pouţívaný výraz pro výpočet výnosové hodnoty, který ovšem platí pouze za předpokladu dostatečně dlouhé doby, po kterou budou pobírány konstantní výnosy. stabilizovaný čistý roční výnos výnosová hodnota = --------------------------------------------------úroková míra kapitalizace

55

Pouţitá diskontní sazba má významný dopad na celkovou výnosnost investice. Proto je důleţité věnovat jí náleţitou pozornost. Na druhou stranu je však nezbytné říct, ţe diskontní sazbu lze sice přesně vypočítat, výsledné číslo je ovšem potřebné vnímat v kontextu pouţitých vstupních hodnot: některé z nich lze pouze odhadnout, navíc se v čase mohou měnit. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvaţovat bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvaţovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů moţných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: daň z nemovitostí (staveb i pozemků) pojištění staveb odpisy vyjadřující jejich „střádací funkci“ na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy) průměrné výdaje na běţnou údrţbu a opravy náklady na správu. Stanovení obvyklého nájemného Přehled nabízených pronájmů v dané lokalitě (Praha 6) je uveden v následující tabulce. Přehled pronájmů v bytech Pronáje m měsíc

Koeficien Koeficient za Cena za t nezapočítano pronájem Charakter kvality u Kč/m2/ro pronajímané Lokalita K1 Plochu K2 k nemovitosti 55 000 0,9 0,8 obytná plocha Praha 6 - Vokovice , 3 741 garáţ Praha 6 – 35 000 1,2 1 obytná plocha Veleslavín 3 876 garáţ 46 000 1,2 1 obytná plocha Praha 6 - Vokovice 3 828 garáţ Tabulka 8 Přehled pronájmů v bytech

Pronajímatelná plocha celkem m2 127 130 173

Při provedeném průzkumu nemovitostí byly nalezeny srovnatelné nemovitosti, tzv. referenční nemovitosti. Nemovitosti

jsou

porovnány s

oceňovanou

nemovitostí

s

vyuţitím

odpovídajících korekcí kritérií. V našem porovnání se opíráme o 2 hodnotící kritéria, vyjádřená ve výsledku korekčními koeficienty K1 a K2. 56

Námi oceňovaná nemovitost je vzhledem k velikosti terasy, která u ostatních nemovitostí je v ceně zahrnuta, navýšena koeficientem 1,2, tak aby ve výši nájmu tato atraktivita byla zhodnocena. Pokud platí, ţe oceňovaná nemovitost má v daném kritériu nepříznivější (horší) hodnocení, neţ nemovitost referenční, je hodnota korekčního koeficientu vyšší neţ 1,00 a naopak příznivější (lepší) hodnocení je hodnota koeficientu menší neţ 1,00. Z této tabulky lze odvodit, ţe nabízená cena za pronájem bytových prostor se pohybuje v rozpětí 3 741–

3 876 Kč/m2/rok.

Z výše všeho uvedeného stanovujeme výši ceny pronájmu obytné plochy oceňované nemovitosti 3 800 Kč/m2/rok. Výše nájmu je stanovena na 38 665 Kč/měsíc, po úpravě ve výši od 5 % z důvodů moţných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.) je výše nájmu stanovena na:

Cena: 36 730 Kč/měsíc

Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je proveden s těmito vstupy: Nájemné: konstantní, sjednané na 480 000,00 Kč ročně. Míra kapitalizace: Metodický pokyn pro trţní oceňování nemovitostí, vydaný Českou komorou odhadců majetku, doporučuje uvaţovat pro bytové domy míru kapitalizace od 5 do 6 %. Tato hodnota byla zjištěna z relevantního lokálního trhu, tzn. pro daný druh srovnatelných nemovitostí zpětným výpočtem míry kapitalizace z dosaţených kupních cen při známé úrovni čistého výnosu a odhadu zůstatkové doby uţití srovnatelných nemovitostí. Z výše uvedených důvodů byl pro účely tohoto posudku pouţit průměr doporučených hodnot, míra kapitalizace byla stanovena na úrovni 5,5 %. Náklady na provoz a údržbu Výše ročních nákladů na opravy a údrţbu odpovídá dle poskytnutých informací od objednatele posudku a na základě vyúčtování od správní firmy J. B. Babylon, která má uzavřenou mandátní smlouvu se společenstvím vlastníků příslušného bytového domu na vedení správy nemovitosti (fond oprav, správní poplatek, daň z nemovitosti, pojištění, provozní fond) roční výši: 46 680,00 Kč. Hodnota výnosová:

7 878 545,00 Kč 57

8.2

Hodnota porovnávací

Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší neţ 1 rok. To proto, ţe v delším časovém horizontu údaje ztrácí svoji vypovídací schopnost. Uvedené srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Při provedeném průzkumu nemovitostí byly nalezeny srovnatelné nemovitosti, tzv. referenční nemovitosti. Nemovitosti

jsou

porovnány s

oceňovanou

nemovitostí

s

vyuţitím

odpovídajících korekcí kritérií. V našem porovnání se opíráme o 7 hodnotících kritérií, vyjádřená ve výsledku korekčními koeficienty K1 aţ K7. Výsledný koeficient K je jejich součinem a jím se pak násobí průměrná sazba za 1 m2 referenční nemovitosti. Pokud platí, ţe oceňovaná nemovitost má v daném kritériu příznivější (lepší) hodnocení, neţ nemovitost referenční, je hodnota korekčního koeficientu vyšší neţ 1,00 a naopak nepříznivější (horší) hodnocení je hodnota koeficientu menší neţ 1,00. Uváţíme-li, ţe ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ které jsou nakonec dosaţeny (skutečná realizovaná kupní cena nabízených nemovitostí se pohybuje zhruba o 5-10 % níţe neţ nabídková cena), je inzerovaná cena referenčních nemovitostí upravena o koeficient redukce na prameny ve výši 5 %. Dále byly nabídkové ceny upraveny (poníţeny) o koeficient prodejnosti (kp) ve výši 10 %, zohledňující současný stagnující trh nemovitostí. Je pochopitelné, ţe výsledky dle porovnávací metody jsou ovlivněny (zatíţeny) různou úrovní vstupních informací i jistým subjektivním přístupem hodnotitele. Pro daný případ se předpokládá, ţe zjištěné výsledné hodnoty se pohybují v rozpětí +/- 10 % kolem zjištěné hodnoty indexu odlišnosti I, v němţ se s velkou pravděpodobností vyskytuje odhad ceny obvyklé dané nemovitosti v daném a čase a stavu.

58

Porovnání s referenčními nemovitostmi Nad Závěrkou, Břevnov Jedná se o byt 4+kk o rozloze 109 m2 + 4x terasa 56 m2, celková plocha 165 m2, ve 3. patře novostavby na adrese Nad Závěrkou, Břevnov z roku 2006. Nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vestavěné skříně, na podlahách parkety, dlaţba, rohová vana, bezpečnostní dveře, vlastní plynový kotel. K bytu náleţí garáţové stání a sklep 4 m2. Orientace oken je na JV a SZ. Hezká lokalita plná zeleně, veškerá občanská vybavenost. Dostupnost MHD – bus, tram. Osobní vlastnictví, nízké měsíční náklady. Cena: 11 019 000 Kč

Cena poţadovaná

(Kč)

Koef. redukce na prameny ceny Kč

Cena po redukci na prameny Kč

Koeficient prodejnosti

Cena po zahrnutí koeficientu prodejnosti

0,95

10 468 050 Kč

0,80

8 374 440 Kč

11 019 000 Kč

Tabulka 9

K1 Plocha terasy

K2 Poloha

K3 Okolní zástavba a ţivotní prostředí

1,1

0,85

0,95

K4 Počet podlaţí

K5 Dopravní dostupnost

K6 Tech. stavu a vybavení

K7 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4*K5*K6*k7

1

1

0,9

1

0,7994

Tabulka 10

Cena po zaokrouhlení koeficientu prodejnosti 8 374 440

Cena s pouţitým koeficientem

Cena za 1 m2

6 694 527

61 417

Tabulka 11

Praha 6 Veleslavín Jedná se o byt 4+kk/B, 104,69 m2 + 9,60 m2 balkon ve 3. NP novostavby 2010 s výtahem v atraktivní lokalitě Praha 6 Veleslavín. Dispozičně pěkně řešený byt, 2 koupelny - vana se skleněnou zástěnou, sprchový kout s parní saunou. Příprava na kuchyňskou linku, na podlaze masiv bambus, v koupelně velkoformátová dlaţba a mramor, okna hliníková s dubovým obkladem. V bytě provedena příprava na klimatizaci do všech obytných místností, přivedena telefonní a datová kabeláţ, bezpečností dveře. Vytápění vlastním plynovým kotlem s moţností regulace teploty. Fasáda domu zateplená, severní fasáda z lícových cihel. V ceně bytu je zahrnuto garáţové stání v suterénu budovy a sklep 3,63 m2. K domu náleţí zahrada pouze pro rezidenty, kočárkárna, v přízemí k dispozici fitness a wellnes. Orientace bytu severjih. Dobrá dopravní dostupnost, stanice tram 250 m, nákupní středisko, škola, školka, poliklinika. Obora Hvězda 2 km, Šárecké údolí a koupaliště, sportovní areál. Kolaudace srpen 2010. 59

Cena : 8 396 720,00 Kč

Cena poţadovaná

(Kč)

Koef. redukce na

Cena po redukci na

Koeficient

Cena po zahrnutí koeficientu

prameny ceny Kč

prameny Kč

prodejnosti

prodejnosti

0,95

7 976 884 Kč

0,80

6 381 507Kč

8 396 720 Kč

Tabulka 12

K3 Okolní

K6

zástavba a

K4

K5

Tech.

K7

K1

K2

ţivotní

Počet

Dopravní

stavu a

Úvaha

Plocha terasy

Poloha

prostředí

podlaţí

dostupnost

vybavení

znalce

IO K1*K2*K3*K4*K5*K6*k7

1,2

1

1

1,1

1

0,8

1

1,056

Tabulka 13

Cena po zaokrouhlení koeficientu

Cena s pouţitým koeficientem

Cena za 1 m2

6 738 871

64 369

prodejnosti 6 381 507

Tabulka 14

Praha 6 Veleslavín Podkrovní byt 4+kk na Praze 6, 140m2. Byt se nachází ve 4. patře novostavby cihlového domu s výtahem. K bytu přísluší garáţové stání v podzemních garáţích. Cena : 7 300 000,00 Kč Koef. redukce na Cena poţadovaná

prameny ceny

Cena po redukci na

Koeficient

Cena po zahrnutí koeficientu

Kč

prameny Kč

prodejnosti

prodejnosti

0,95

6 935 000 Kč

0,80

5 548 000 Kč

(Kč)

7 300 000 Kč

Tabulka 15

K3 Okolní

K6

zástavba a

K4

K5

Tech.

K7

K1

K2

ţivotní

Počet

Dopravní

stavu a

Úvaha

Plocha terasy

Poloha

prostředí

podlaţí

dostupnost

vybavení

znalce

IO K1*K2*K3*K4*K5*K6*k7

1,25

1

1,1

1,1

0,9

1

1,1

1,4973

Tabulka 16

Cena po zaokrouhlení koeficientu

Cena s pouţitým koeficientem

Cena za 1 m2

8 307 020

59 335

prodejnosti 5 548 000

Tabulka 17

60

Zjištění indexu odlišnosti K1

Koeficient úpravy dle velikosti terasy

K2

Koeficient úpravy dle polohy (lokalita)

K3

Koeficient úpravy dle okolní zástavby a ţivotního prostředí

K4

Koeficient úpravy dle počtu podlaţí

K5

Koeficient úpravy dle dopravní dostupnosti

K6

Koeficient úpravy dle technického stavu nemovitosti a vybavení

K7

Koeficient úpravy dle úvahy znalce

Index odlišnosti…….IO = (K1 * K2 * K3 * K4* k5 * K6 * K7 ) Pokud platí, ţe oceňovaná nemovitost má v daném kritériu nepříznivější (horší) hodnocení, neţ nemovitost referenční, je hodnota korekčního koeficientu vyšší neţ 1,00 a naopak příznivější (lepší) hodnocení, je hodnota koeficientu menší neţ 1,00. U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvaţují všechny koeficienty rovny 1,00. Pro daný případ se předpokládá, ţe zjištěné výsledné hodnoty se pohybují v rozpětí +/- 25 % kolem zjištěné hodnoty indexu odlišnosti, v němţ se s velkou pravděpodobností vyskytuje odhad ceny obvyklé dané nemovitosti v daném čase a stavu. Adresa nemovitosti

Velikost

Cena za 1 m2

Nad Závěrkou, Břevnov

140 m2

61 417

Praha 6 Veleslavín

104,69 m2

64 369

Praha 6 Veleslavín

109 m2

59 335

Tabulka 18 Odhad ceny za 1m2

Hodnoty výše uvedené tabulky se pohybují v rozmezí cca 59 335Kč/m2 - 64 369Kč/m2. Ze všech výše uvedených skutečností, při zohlednění velikosti, umístění a účelu je moţno uvaţovat s trţní hodnotou nemovitostí, resp. s jejich obvyklou cenou: Hodnota porovnávací:

7 534 000,00 Kč

61

8.3

Analýza zjištěných hodnot

Při stanovení odhadu trţní hodnoty se vycházelo z obecně uţívaných metod pro stanovení výnosové a porovnávací hodnoty. Protoţe kaţdá má své klady a zápory, bylo nutno provést analýzu trhu a trţních podmínek, neboť ty nejlépe vystihují poptávku po daném typu nemovitosti v této lokalitě. Hodnota nemovitostí výnosovou metodou pro účel vyuţití především k bydlení činí 7 878 545,00 Kč. Tato hodnota odpovídá stavu nemovitosti v současném technickém stavu, tj. stavu vhodném k pronájmu bez dalších investic. Při výpočtu hodnoty porovnávací se v principu jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku atd. Na základě získaných informací jsme provedli srovnání s převodem 3 obdobných nemovitostí ve stejné lokalitě. Rekapitulace (odvození obecné – tržní hodnoty) Hodnota zjištěná porovnávacím způsobem

7 534 000

Výnosová hodnota CV

7 878 545

Obecná cena (trţní, obvyklá cena) podle odborného odhadu znalce

7 650 000 Kč

Tabulka 19 Rekapitulace, odvození obecné tržní hodnoty

62

C

ZÁVĚR

Zjištění trţní hodnoty nemovitostí - bytu a nebytového prostoru nacházejících se v domě č. p. 137 na pozemku 562/1 a 562/5, spoluvlastnického podílu na pozemcích 562/1, 562/3, 563/1, 563/2 a 562/4 v katastrálním území Veleslavín, obci Praha, okrese Hlavní město Praha, zapsaných na LV č. 2695 (byt), LV č. 2633 (garáţ), LV č. 2621 (dům) a LV č. 2632 (pozemky) k datu 26. 01. 2011 činí po zaokrouhlení: 7 650 000 Kč. (slovy: sedmmilionůšestsetpadesáttisíc korun českých)

63

D č. 4

PŘÍLOHY Kopie výpisu LV č. 2695 (byt), LV č. 2633 (garáţ), LV č. 2621 (dům), LV č. 2632 (pozemky), vedené Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu Katastrální pracoviště Praha, a to k datu ocenění 26. 01. 2011.

18 x A4

č. 5

Letecký snímek

1 x A4

č. 6

Fotodokumentace

1 x A4

Celkem

23 x A4

Zpracovatelé posudku prohlašují, že: při práci na posudku byly respektovány podstatné skutečnosti, mající vliv na výsledné trţní ceny podklady poskytnuté objednatelem pro účel ocenění nebyly prověřovány a byly povaţovány za správné, pravdivé a reálné neberou ţádnou odpovědnost za změny v trţních podmínkách, které nastaly po datu zpracování posudku v současné době a ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného posudku Tržní ocenění bylo zpracováno výhradně pro účel uvedený v tomto posudku. Jakékoliv publikování nebo šíření posudku nebo jeho částí je bez písemného souhlasu zpracovatele zakázáno.

64

3. Analýza trhu 3.1.

Obecná charakteristika trhu

Obvod Praha 8 je jak svou plochou, tak i charakterem různorodý. Jiţní část - Karlín a Libeň se bezprostředně dotýká centra města, Dolní Chabry a Březiněves jsou pak městské části na severních hranicích města. Charakter obvodu je dán i tím, ţe vznikal jako část Prahy postupně. Nejstarší součástí města je katastrální území Libně. Ta byla k Praze připojena jiţ 12. září roku 1901. Nejstarší praţské předměstí Karlín se stal součástí Velké Prahy spolu s Bohnicemi, Trojou a Kobylisy roku 1922. Od roku 1960 jsou součástí obvodu Čimice, od roku 1968 pak Ďáblice a Dolní Chabry a konečně od roku 1974 Březiněves. Hranice obvodu Prahy 8 byly stanoveny v roce 1960 a v roce 1990 se tento obvod stal Městskou částí Praha 8. Území Městské části Praha 8 zahrnuje 9 katastrálních území: 4 celá (Bohnice, Kobylisy, Čimice a Karlín) a části dalších 5 (Libeň, Troja, Stříţkov, Nové Město a Ţiţkov). Rozloha MČ ve správním obvodu Praha 8 v km2 (zdroj: Český statistický úřad): MČ Praha 8

21,82

Ďáblice

7,21

Dolní Chabry

4,99

Březiněves

3,38

Počet obyvatel MČ Praha 8

MČ Praha - Dolní Chabry

MČ Ďáblice

MČ Praha - Březiněves

104 900 obyvatel

stav k 1. 9. 2001

100 255 obyvatel

stav k 1. 1. 2007

102 905 obyvatel

stav k 1. 1. 2010

2 485 obyvatel

stav k 9. 11. 2001

3 120 obyvatel

stav k 1. 1. 2007

2 135 obyvatel

stav k 13. 11. 2001

2 803 obyvatel

stav k 1. 1. 2007

608 obyvatel

stav k 13. 11. 2001

751 obyvatel

stav k 1. 1. 2007

Tabulka 20 Počet obyvatel podle MČ Prahy 8

65

Počet domů a bytů Zdroj: Český statistický úřad Domy

Byty

MČ Praha 8

6 033

64 074

MČ Praha - Dolní Chabry

837

1 013

MČ Ďáblice

543

886

MČ Březiněves

200

248

Tabulka 21 Počet domů a bytů podle MČ Prahy 8

3.2.

Trh s nemovitostmi

Z historického pohledu nutno konstatovat, ţe ke zlomovému momentu ve vývoji trhu s nemovitostmi došlo na počátku 90 let minulého století, kdy došlo tzv. k částečnému uvolnění drţení majetku státem. Drţení majetku státem bylo velmi zkostnatělé. Lze hovořit o černém trhu s byty. Majetek státu byl dlouhodobě neudrţován, bez potřebných investic do oprav, do inovací. Nastala doba privatizace. Lidé uţívající byty je získávají do svého vlastnictví za velmi výhodných podmínek. Tím ţe je uvolněn trh s byty, umoţňuje jim byty následně prodávat, nebo pronajímat a tím dochází k prodeji, či pronájmu za tzv. trţní cenu. Co se týče komerčních nemovitostí, dochází k draţbám v malé privatizaci. Menší provozovny poskytující sluţby, dále pak malé administrativní budovy jsou prodány, respektive vydraţeny. Koncem 90. let se objevuje mnoho komerčních projektů, jak administrativních, tak i retailových a logistických. Poptávka po těchto moderních prostorách velmi stoupá. Vše, co se v této době postaví, je jiţ při poloţení základového kamene pronajato. Na trh vstupuje mnoho nemovitostních fondů převáţně z Německa, kteří od developerů zkupují dokončené stavby včetně uzavřených dlouhodobých nájemních smluv na dobu určitou. Výnos a návratnost z pronájmů těchto budov je velmi vysoký. Po roce 2002 dochází v residenčním odvětví k uvolnění získávaní hypotéčních úvěrů. V tomto období začíná výrazně převyšovat poptávka nad nabídkou. Ceny bytů v důsledku příznivých úrokových sazeb a státní podpory rychle stoupají. Nastává stavební boom. Na trh vstupuje mnoho developerů a realizují tisíce rezidenčních developerských projektů. Vzniká nový residenční segment – satelity. Jedná se o hromadnou výstavbu řadových, nebo samostatně stojících rodinných domků v nově vzniklých lokalitách, převáţně vystavěných na původně zemědělských pozemcích. U těchto lokalit dochází k nekoordinovanému rozvoji výstavby, která většinou není v souladu s infrastrukturou. 66

Tento boom trvá aţ do začátku roku 2008, kdy rezidenční trh stagnuje. V druhé polovině roku 2008 pak dochází k celosvětové ekonomické finanční krizi ( hovoří se rovněţ o hypotéční krizi). Banky znevýhodňují hypotéční úvěry, přestávají poskytovat financování ve výši 100% zástavy, zpřísňují kritéria na bonitu klienta. To vede k výraznému poklesu poptávky nad nabídkou. Ceny bytů pozvolna začínají klesat. Aţ do začátku roku 2010 realitní trh stagnuje. Počátkem roku 2010 dochází k mírnému oţivení z důvodů vstřícnějšího přístupu bank. Výrazně stoupá počet uskutečněných hypotéčních úvěru, ale především se jedná o refinancování stávajících úvěru. Dále dochází k nevýraznému oţivení z důvodu blíţícího se zvýšení DPH. To se týká především novostaveb. Nejvíce však projektů, jejichţ stavba má být zahájena počátkem roku 2012, jelikoţ dochází i ke změně DPH u stavebních prací. Díky obezřetnosti bank u poskytování úvěrů, především důsledné prověření bonity klienta, dále pak neustálé aktualizování posuzování cen nemovitostí, pouţívaných jako zástava k poskytování úvěru, lze konstatovat, ţe prostředí hypotéčního trhu nezaznamenalo plošně kvalitu zajištění úvěrů, tak jak tomu došlo například v USA, nebo i v některých vyspělých zemích Evropy, tzv. Hypotéční bublině.

3.3.

Sektorová analýza

Pozemky Trh s pozemky je nejstabilnější z celého realitního trhu. Je to způsobeno díky tomu, ţe pozemky jsou nereprodukovatelným přírodním zdrojem a jejich nabídka je jednou pro vţdy limitována. Pro řadu investorů je také koupě pozemku jedna z moţností, jak jistě, bez ztrát uloţit peníze i v době realitní krize. Ceny pozemků se dlouhodobě drţí na stejné úrovni, nebo se jejich cena zvyšuje. Je to také jediný segment trhu, u kterého není procentuální rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou vyšší neţ 5%. Dále je také nutno říci, ţe v centru velkých měst jiţ volné pozemky nejsou, a to nejen v České republice, ale po celém světě. Z tohoto důvodu dochází k výraznému nárůstu cen brownfieldů. Rezidenční stavby Byty Bytový trh se celkově dá rozdělit na tři základní skupiny. Na byty v cihlových domech, dále pak na byty v panelákových domech a na byty v nových developerských projektech. První dvě skupiny lze pak ještě rozdělit na druţstevní byty a na byty v osobním vlastnictví.

67

Z hlediska vývoje cen lze konstatovat, ţe především byty v osobním vlastnictví v cihlových domech jsou v poslední době nejvíce ţádány, a rozdíl mezi nabídkovou cenou a prodejní realizovanou cenou je cca 10 %. Nejméně ţádané jsou byty v panelových domech, v druţstevním vlastnictví, které většinou nejsou z důvodu nesplacené anuity ani zrekonstruované a i domy jsou v původním stavu. Tyto byty jsou z dlouhodobého pohledu velmi těţko prodejné a rozdíl mezi nabídkovou cenou a realizovanou prodejní cenou můţe být aţ 30 %. Je to také způsobeno nemoţností financování z hypotéčního úvěru. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech Velikost

vlastnictví

Bohnice

Libeň

Karlín

Kobylisy

1+1/1+kk

OV

47 420

55 570

60 600

52 240

1+1/1+kk

DV

40 870

47 570

58 700

45 800

2+1/2+kk

OV

40 210

53 960

56 660

44 010

2+1/2+kk

DV

38 240

38 133

42 650

42 820

3+1/3+kk

OV

33 580

56 800

67 150

45 020

3+1/3+kk

DV

34 300

32 680

36 970

37 400

Větší neţ 3+kk

OV

40 780

66 820

57 300

64 930

Větší neţ 3+kk

DV

32 070

-

37 790

33 050

Tabulka 22 Ceny starších bytů

Rodinné domy Trh s rodinnými domy se prakticky zastavil. K prodejům tohoto typu nemovitostí dochází především ve zvláštních případech, např. prodej v tísni, kdy prodávající z nějakého důvodu je nucen nemovitost prodat. (např. dědické řízení, neschopnost splácet hypotéku, majetkové vyrovnání manţelů). V případě developerských projektů lze konstatovat, ţe tento segment realitního trhu se takřka zastavil a dochází v řadě případů k zastavení (zakonzervování) celých developerských projektů. Objekty pro individuální rekreaci Posledním segmentem rezidenčního trhu jsou rekreační stavby. V této lokalitě Prahy 8, ale bohuţel není zastoupeno. Původní stavby rekreačního typu jsou dnes jiţ přebudovány, rekolaudovány a uţívány k trvalému bydlení.

68

Komerční stavby Administrativní budovy Kancelářské budovy najdeme nejčastěji na území Karlína. Jedná se o velmi oblíbenou lokalitu, díky velmi dobré pěší vzdálenosti do centra, dále je zde metro a tramvaje. Tato lokalita zaţila v polovině devadesátých let velikou proměnu. Mnoho developerů zde zakoupilo staré výrobní haly a areály, které postupem času zdemolovala a na nově vzniklých pozemcích pak postavila nejmodernější administrativní budovy. Tato lokalita je srovnatelná svojí jedinečností se Smíchovem, má ale jednu výhodu, ţe je na rozdíl od Smíchova rozsáhlejší a ucelenější. Lze ji srovnat s velmi oblíbenou lokalitou v centru Londýna zvanou Canary Wharf, kde dříve stály doky. Kvůli velmi rychlému rozvoji Londýna museli ovšem ustoupit novým plánům. Na místě nyní stojí vysoké moderní mrakodrapy a jedná se o business centru celého města. Díky velmi šetrnému přístupu developerů a dobrému architektonickému postoji zde vzniká nová část Prahy, která propojuje residenční bydlení v blízkosti (bohuţel v Praze často opomíjené) Vltavy (např. River Diamond) s moderními kancelářskými budovami. Průměrná cena pronájmu kancelářské plochy m2 /měsíc: Karlín

Libeň

Ostatní

290

240

190

Tabulka 23 Ceny kancelářských prostor

Obchodní centra Tento segment není na Praze 8, spolu s Prahou 7, jako v jediné z Praţských čtvrtí zastoupen. Ale z pohledu celorepublikového a převáţně Praţského je trh s obchodními centry jiţ nasycen. Nájmy v těchto centrech klesly aţ o 30 %. U řady velkých center byl kompletně změněn koncept (např. Tesko Stodůlky). V roce 2010 byly v celé České republice dokončeny pouze dvě obchodní centra, rok 2011 bude historicky prvním porevolučním rokem, kdy nebude otevřeno ţádné obchodní centrum. Přesto lze říci, ţe z pohledu spotřebitele vzhledem k velikosti a počtu obyvatel, by se v této lokalitě jistě uplatnilo. Průmyslové objekty, objekty pro skladování Průmyslové odvětví se díky rozsáhlé revitalizaci území, změně územního vyuţití, z dříve ryze průmyslových lokalit vytratilo. To způsobilo i vysoký nárůst cen pozemků. V současné době 69

některé původní objekty v lokalitě Karlína, Libně jsou vyuţívány jako skladové. Dále pak skladové prostory najdeme na Praze 8 v lokalitě Libně (Švábky), Březiněves, Staré Ďáblice a Dolní Chabry. Zde se jedná převáţně o dříve vyuţívané zemědělské objekty. V dnešní době je velmi důleţité napojení na dálniční okruhy, z tohoto důvodu se převáţná skladovací plocha staví za hranicemi hlavního města, tak aby splňovala tyto kritéria. Vznikají ucelené logistické parky, ve kterých si firmy pronajímají přesně poţadovanou plochu. Průměrná cena pronájmu skladové plochy: 120 Kč,-/ m2 /měsíc.

70

4.

Závěr

Hlavním cílem mé bakalářské práce bylo aplikovat získané znalosti do praxe. Cílem teoretické části mé práce je seznámit čtenáře s celkovou problematikou, úkony a činnostmi, které územní plánování vykonává. Provázanost nástrojů územního plánování zajišťuje koordinaci záměrů v územní a národní, regionální a lokální úrovni, tak jak jsem se jiţ zmínila v závěru mé teoretické části. Při zpracování teoretické části jsem vycházela nejvíce z odborné literatury, dále pak ze zkušeností lidí, kteří se ve svém ţivotě zabývají touto problematikou. Při vypracování praktické části této bakalářské práce bylo pro mne velkým přínosem z hlediska osvojení a prohloubení si znalostí a zkušeností z oceňování majetku. Velkým přínosem mi byla i má současná praxe ve znaleckém ústavu. Při mém zaměření na danou lokalitu jsem zpracovala i analýzu trhu. Zde jsem vycházela převáţně ze své praxe s realitami a s informacemi od kolegů z jiných realitních kanceláří, dále pak především z velkého mnoţství informací prezentovaných a volně přístupných na internetu.

71

Seznam literatury [1] HRŮZOVÁ, A., NOVÁK, J. Revitalizace brownfields v ČR. Ústav pro ekopolitiku. [2] JACKSON. Brownfields snadno a lehce: Příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí [3] MAIER, K. Územní plánování. [4] ŠKODA, Eduard. Pražský chodec vypráví. [5] ZÁKON č. 183/2006 Sb., stavební zákon [6] ZELINKA, T. Č. Pražská předměstí [7] ZPRÁVA

EVROPSKÉHO

SEMINÁŘE

UNIVERZITY

WAGENINGEN.

Brownfields v centru Prahy: kritéria udržitelného rozvoje. Praha. Arnika, 2009.

72

Seznam obrázků Obrázek 1 Karlín v letech 1870 ................................................................................................ 19 Obrázek 2 Corso Karlín ............................................................................................................ 21 Obrázek 3 Palác Karlín ............................................................................................................. 22 Obrázek 4 River Dimond.......................................................................................................... 22 Obrázek 5 Rustonka v současnosti / projekt............................................................................. 24 Obrázek 6 Rohanský ostrov, současná podoba ........................................................................ 25 Obrázek 7 Výřez z mapy Zeměpisného atlasu 1920 ................................................................ 25 Obrázek 8 Oceňovaná vila, Praha Střešovice ........................................................................... 27 Obrázek 9 Referenční nemovitost č.1, Na Ořechovce ............................................................ 43 Obrázek 10 Referenční nemovitost č.2, Na Ořechovce............................................................ 44 Obrázek 11 Oceňovaný byt, Praha Veleslavín ......................................................................... 48

73

Seznam tabulek Tabulka 1 Přehled pronájmů v RD 2009-2010......................................................................... 37 Tabulka 2 Stanovení předpokládané výše nájemného .............................................................. 39 Tabulka 3 Výpočet ceny výnosovým způsobem ...................................................................... 41 Tabulka 4Porovnání s referenčními nemovitostmi ................................................................... 44 Tabulka 5 Zjištění indexu odlišnosti ........................................................................................ 44 Tabulka 6 Hodnota oceňovaného objektu v KČ....................................................................... 45 Tabulka 7 Rekapitulace, odvození obecné trţní hodnoty ......................................................... 46 Tabulka 8 Přehled pronájmů v bytech ...................................................................................... 56 Tabulka 9 .................................................................................................................................. 59 Tabulka 10 ................................................................................................................................ 59 Tabulka 11 ................................................................................................................................ 59 Tabulka 12 ................................................................................................................................ 60 Tabulka 13 ................................................................................................................................ 60 Tabulka 14 ................................................................................................................................ 60 Tabulka 15 ................................................................................................................................ 60 Tabulka 16 ................................................................................................................................ 60 Tabulka 17 ................................................................................................................................ 60 Tabulka 18 Odhad ceny za 1m2 ................................................................................................ 61 Tabulka 19 Rekapitulace, odvození obecné trţní hodnoty ....................................................... 62 Tabulka 20 Počet obyvatel podle MČ Prahy 8 ......................................................................... 65 Tabulka 21 Počet domů a bytů podle MČ Prahy 8 ................................................................... 66 Tabulka 22 Ceny starších bytů ................................................................................................. 68 Tabulka 23 Ceny kancelářských prostor .................................................................................. 69

74