Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku
Vliv změn územního plánu na cenu pozemků v okrese Prachatice Bakalářská práce
Autor:
Václav Nováček oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph. D.
Duben 2010
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Týnci, dne 23.dubna 2010
Václav Nováček
Poděkování Tímto bych rád poděkoval panu Ing. Petru Ortovi vedoucímu bakalářské práce, za cenné rady a odborný dohled při tvorbě této práce. Dále děkuji panu Ing. Františkovi Kottovi za předané zkušenosti a důleţité informace týkající se trhu s nemovitostmi v okrese Prachatice.
Václav Nováček
Anotace Práce se zabývá územním plánováním a jeho vlivem na ceny pozemků. Obsah práce je rozdělen do tří částí. První je zaměřena na samotné stavební pozemky a metody jejich oceňování. Dále přibliţuje nástroj územního plánování. Protoţe se jedná o rozsáhlý a sloţitý proces, který přizpůsobuje vývoj území současným potřebám při zachování hodnot v území, přikládám této části značnou důleţitost. Pro znázornění vlivu územního plánování na ceny pozemků uvádím příklady ze dvou obcí v okrese Prachatice. V praktické části pak provádím ocenění řadového rodinného domu ve městě Prachatice a souboru pozemků určených k zastavění v atraktivní lokalitě obce Zdíkov. Poslední část práce tvoří analýza trhu s nemovitostmi v okrese Prachatice.
Annotation This work deals with land use planning and its impact on land prices. This work is divided into three parts. First is focused on building plots and method of valuation.Furthermore, approaching planning instrument. Since this is a vast and complex process, which adapts the current development needs while maintaining the values in the area, attach great importance to this part. To simulate the effect of planning on the price of land I give examples from two municipalities the district of Prachatice. The practical part is devoted to the valuation of terraced in the town of Prachatice and file of land intended to be built in a attractive village location Zdíkov. The last part consists of analysis of the real estate market in the district of Prachatice.
Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 7 A. Teoretická část .................................................................................................................. 8 Definice pojmů ...................................................................................................................... 8 Pozemky ............................................................................................................................ 8 Pozemky z hlediska oceňování ...................................................................................... 8 Rozdělení pozemků ....................................................................................................... 9 Stavební pozemky ......................................................................................................... 9 Ostatní druhy pozemků................................................................................................ 10 Katastr nemovitostí ...................................................................................................... 11 Teorie oceňování pozemků.......................................................................................... 11 Trţní hodnota a trţní cena ....................................................................................... 12 Faktory působící na hodnotu pozemků........................................................................ 12 Vliv očekávání a změn ............................................................................................ 13 Nabídka a poptávka ................................................................................................. 13 Nejvyšší a nejlepší vyuţití ....................................................................................... 14 Substituce ................................................................................................................ 14 Konformita .............................................................................................................. 14 Kontribuce ............................................................................................................... 14 Rovnováha a váţení ................................................................................................. 15 Omezení vlastnických práv ..................................................................................... 15 Význam polohy ....................................................................................................... 16 Metody vhodné pro ocenění pozemků......................................................................... 16 Metoda porovnávací ................................................................................................ 17 Indexová porovnávací metoda ................................................................................. 19 Metoda třídy polohy – Naegeliho metoda ............................................................... 20 Ocenění pomocí cenových map ............................................................................... 20 Podle cenových předpisů ......................................................................................... 21 Územní plánování ............................................................................................................ 22 Co je to územní plánování ........................................................................................... 22 Historie ........................................................................................................................ 22 Orgány územního plánování a jejich působnost .......................................................... 23 Orgány obce............................................................................................................. 23 Orgány kraje ............................................................................................................ 24 Ministerstvo obrany ................................................................................................. 24 Ministerstvo pro místní rozvoj ................................................................................ 24 Cíle a úkoly územního plánování ................................................................................ 25 Nástroje územního plánování ...................................................................................... 26 Územně plánovací podklady (ÚPP) ........................................................................ 27 Politika územního rozvoje ....................................................................................... 28 Územně plánovací dokumentace (ÚPD) ................................................................. 28 Územní rozhodnutí .................................................................................................. 29 Územní souhlas ....................................................................................................... 30 Územní plánování v praxi ........................................................................................... 30 Postup při tvorbě územního plánu obce ...................................................................... 30 Pořízení .................................................................................................................... 30 Zadání ...................................................................................................................... 31 Koncept.................................................................................................................... 31 Návrh ....................................................................................................................... 32
Řízení ....................................................................................................................... 32 Vydání ..................................................................................................................... 32 Aktualizace .............................................................................................................. 33 Vliv územního plánu a jeho změn na cenu pozemků .................................................. 33 Analýza zájmového území............................................................................................... 34 Situace v okrese Prachatice ..................................................................................... 34 Územní plán města Prachatice ................................................................................. 36 Územní plán obce Stoţec ........................................................................................ 37 Ocenění vybraných pozemků ...................................................................................... 38 Území města Prachatice .......................................................................................... 39 Území obce Stoţec .................................................................................................. 41 Vyhodnocení výsledků ................................................................................................ 41 B. Praktická část – trţní ocenění ......................................................................................... 43 Řadový rodinný dům ....................................................................................................... 43 Soubor pozemků .............................................................................................................. 59 C Analytická část ................................................................................................................. 70 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Prachatice ........................................................... 70 Závěr .................................................................................................................................... 79 Pouţitá literatura .............................................................................................................. 80 Přílohy ............................................................................................................................. 81
6
Úvod Volba tématu „Vliv změn územního plánu na cenu pozemků“ nebyla jednoduchá. Předcházelo jí několik konzultací s odborníky, kteří se zabývají pozemky a s nimi souvisejícími činnostmi. Po přiblíţení problematice územního plánování jsem se rozhodl pro vyhotovení práce na toto téma. Cílem práce je porozumění rozsáhlé problematice územního plánování a jeho vlivu při oceňování nemovitostí, zejména pozemků. Z toho vychází i členění a zaměření jednotlivých částí práce. Na úvod povaţuji za důleţité seznámení s problematikou pozemků. Ty se mohou rozdělovat na několik druhů. Díky oboru, pro který tuto práci zpracovávám, jsem zvolil členění podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Dále se zabývám oceňováním pozemků, faktory působícími na jejich hodnotu a metodami oceňování. Díky tomu, ţe nástroj územního plánování má na hodnotu pozemků značný vliv, věnuji mu v další části práce velkou pozornost. Strukturu a členění této části jsem koncipoval podobně jako je provedena v zákoně č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu. Vím, ţe pojem územní plánování má velice širokou problematiku, kterou není moţné v této práci podrobně rozebrat a popsat. Proto se věnuji a největší pozornost přikládám základním nástrojům územního plánování a samotnému postupu připravování, schvalování a vydávání územního plánu. Za velice důleţitou pak povaţuji následující část analyzující vliv územního plánu a jeho změn na území a na hodnotu pozemků. Protoţe nejlépe se ukazují teoretické závěry na konkrétních příkladech v praxi, poslední část teoretického úseku provedu analýzu území okresu Prachatice z hlediska územního plánování, pak vyberu konkrétní obce s vydaným územním plánem. U kaţdého z nich se pokusím uvést příklad působení územního plánu.
7
A. Teoretická část Definice pojmů Pozemky V počátku této práce povaţuji za důleţité vymezit a definovat několik základních pojmů týkajících se pozemků. Jako první zmiňuji pojmy pozemek a parcela, které se v praxi často nerozlišují, a je jim přisuzován stejný význam. Pozemek je definován v §27 písm. a) katastrálního zákona č. 344/1992 jako „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků“. Parcelou se podle katastrálního zákona §27 písm. b) rozumí „pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.
Pozemky z hlediska oceňování Pozemky a půda jako taková je velice specifické „zboţí“. Při jejich oceňování je potřeba brát v úvahu, ţe pozemky jsou jedinečné v těchto směrech:1 -
jsou základním výrobním faktorem
-
jsou nereprodukovatelné
-
neopotřebovávají se
-
mají nekonečnou ţivotnost
-
jsou nepřemístitelné
-
jejich nabídka je konečná V ekonomii je pojem půda jako základní výrobní faktor chápán široce a zástupně
pro všechny přírodní zdroje. Půdu nelze ničím nahradit, jde o prvotní faktor. Její existencí jsou podmíněny další výrobní faktory, které by bez ní nemohly existovat. Při oceňování musíme vycházet také z předpokladu, ţe pozemky nelze vyrábět, tudíţ se jejich vznik neváţe s ţádnými výrobními či reprodukčními náklady. S přihlédnutím k těmto předpokladům vyplývá i jejich nemoţné zastarání či opotřebení. Toto tvrzení však nelze vyvrátit v případech špatného vyuţití pozemků, kdy dojde k jejich 1
Zazvonil, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. dotisk 1. vydání , Praha VŠE 2007, ISBN 978-80-245-1211-2, str. 13
8
znehodnocení např. kontaminací pozemku chemikáliemi. Pozemek můţe ztratit svoji hodnotu i při jiných externích vlivech jako je např. vývoj ekonomiky (při níţ můţe v některých oblastech cena pozemků klesat), či vytěţením nerostných surovin na pozemku. Pro kaţdý pozemek je specifická jeho poloha mající na jeho cenu velký vliv a dávající kaţdému pozemku jeho unikátnost, originalitu a neopakovatelnost. Všechny jejich hranice mají vţdy své sousední pozemky, které nelze přemístit. Hranici můţeme upravit pouze technicky, např. výstavbou plotu. V oceňování chápeme pozemky jako dvojrozměrné. Samozřejmě nelze zanedbat jejich terénní konfiguraci, ale pro zjednodušení je jejich hlavní parametr pouze plocha a terén zohledňujeme aţ v dalších krocích ocenění. Z pohledu mnoţství pozemků je jejich nabídka konečná, limitovaná plochou zemského povrchu. Z toho vyplývá jejich vzácnost. Kaţdý vyspělý stát zachází se svým půdním fondem opatrně. Jak jiţ bylo zmíněno, pozemky nelze přemisťovat, proto kdyţ dochází např. stavební pozemky, je potřeba přeurčit jiný typ pozemků k zastavění. Nástrojem k regulaci vyuţití a ochrany území se povaţuje územní plánování. Z těchto důvodů není oceňování pozemků jednoduchou disciplínou, naopak ji můţeme zařadit mezi nejtěţší.
Rozdělení pozemků Pozemky lze rozdělit do skupin podle jejich vyuţití. Lze je rozdělit na dva základní druhy, a to stavební a ostatní pozemky. Druhy pozemků, se kterými se můţeme setkat, určuje katastrální zákon č. 344/1992 Sb. V oboru oceňování se jednotliví odhadci setkávají nejvíce se stavebními pozemky. Není to tím, ţe by jich bylo největší mnoţství, ale jsou nejţádanější a nejčastěji se s nimi obchoduje. Přesné vymezení stavebního pozemku potřebné pro odhadce je uvedeno v zákoně č. 151/1997 o oceňování majetku, kde najdeme i rozdělení dalších druhů pozemků. Zákon také udává, ţe pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí a skutečným stavem, se vychází při oceňování ze skutečného stavu.
Stavební pozemky Tento druh pozemků je pro odhadce jeden z nejtěţších pro ocenění a zároveň nejvíce oceňovaný typ pozemku.
9
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje stavební pozemky takto:2 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost
pozemku,
je
stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný
funkční
celek
se
stavbou a pozemkem
evidovaným
v
katastru
nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu 3. plochy
pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v
katastru nemovitostí Zároveň povaţuji za důleţité zmínit, jaké pozemky zákon o oceňování definuje jako nestavební. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.
Ostatní druhy pozemků 1. zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, 2. lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, 3. pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky 4. jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina 2
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku § 9
10
Katastr nemovitostí O tomto tématu by se nechala napsat celá bakalářská práce. Zde chci pouze upozornit na několik základních pojmů. Nutno říci, ţe katastr nemovitostí je pevně spjat s pozemky i ostatními nemovitostmi. Slouţí k jejich evidenci, grafickému zobrazení a záznamu práv k nemovitostem. Řídí se katastrálním zákonem č. 344/1992 Sb., v současnosti katastrální operát obsahuje soubor geodetických informací (SGI), soubor popisných informací (SPI), souhrnné přehledy o půdním fondu a dokumentace. Pro praxi oceňování majetku je katastr nemovitostí důleţitý zdroj informací. Avšak údaje v něm uvedené nemusí být vţdy správné a přesné (např. výměry nemusí odpovídat skutečnosti, coţ můţe být způsobeno mnoha faktory souvisejícími se samotnou tvorbou katastrálních map). Údaje katastru, závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí v něm vedených, kterými jsou parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území vymezuje katastrální zákon.
Teorie oceňování pozemků Úkol
odhadce
spočívá
ve
správném
zjištění
trţní
hodnoty
majetku.
Z ekonomického hlediska se jedná o velmi důleţitou činnost. Zjištění správné hodnoty je předpoklad k další moţné směně majetku. Zjišťovanou trţní hodnotou je pak cena, kterou lze teoreticky získat při realizované směně odhadovaného majetku. Odhadce se můţe setkat s několika výklady trţní hodnoty. Nejdůleţitějšími a v praxi nejpouţívanějšími jsou tyto: 1. Definice vycházející ze zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v §23 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí 3
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
11
zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Definice
podle
komunitárního
práva
(práva
Evropské
unie)4
Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. 3. Definice dle IVSC/TEGoVA5 Trţní hodnota je odhadnutelná částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.
Trţní hodnota a trţní cena Tyto dva pojmy mohou být snadno zaměněny. Jejich význam je podobný, ale je velmi důleţité oba pojmy rozlišovat. Jak jiţ bylo zmíněno úkolem odhadce je správně určit trţní hodnotu. Ta pak vyjadřuje jakousi střední hodnotu z předpokládaných trţních cen běţně dosahovaných na trhu. Střední hodnotu proto, ţe záleţí na konkrétních podmínkách realizovaného prodeje a ceny se mohou pohybovat v určitém rozmezí. Trţní cenu narozdíl od trţní hodnoty odhadce nemůţe stanovit. Trţní cena je totiţ dohodnuta při samotném prodeji mezi kupujícím a prodávajícím za určitý majetek v určitém čase.
Faktory působící na hodnotu pozemků Jak jiţ bylo zmíněno, na hodnotu všech nemovitostí působí hned několik různých faktorů současně. Ve své práci uvedu hlavní faktory podílející se na vytváření hodnoty pozemků. Jde hlavně o následující vlivy:6
4
Ort, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, str. 14 5 Ort, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, str. 14 6 Zazvonil, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. dotisk 1. vydání, Praha VŠE 2007, ISBN 978-80-245-1211-2, str. 18
12
Vliv očekávání a změn „Trh s nemovitostmi je jako kaţdý jiný třeba chápat jako dynamický kontinuálně probíhající komplexní proces, který se neustále vyvíjí a mění. Působí na něj nejrůznější síly a zájmy z mnoha oblastí, přičemţ i jejich intenzita podléhá změnám. Změny mohou nastat např. v souvislosti s politickou a hospodářskou situací, daňovou politikou, s výší úrokových měr na úvěry a hypotéky, s výší státních příspěvků, s územním plánováním, se změnami ţivotního prostředí, s vývojem techniky apod. Hodnota pozemků se mění především v závislosti na tom, jaké lze předpokládat jejich vyuţití a jaký je moţno podle toho očekávat prospěch spojený s jejich vlastnictvím či moţností uţívání.“ Hodnota je značně závislá na stupni vývoje daného pozemku a jeho schopnosti plnit funkce vytvářející jeho zhodnocení. Pozemek například projde vývojem, kdy je nejdříve vyuţíván jako zemědělská půda, jejíţ hodnota je relativně nízká. S postupnou urbanizací a rozvojem území je určen k zastavění v krátkodobém horizontu, jeho hodnota skokově vyroste. Další zvýšení hodnoty přichází s přípravou inţenýrských sítí na pozemku a konečný stupeň jeho vývoje je zastavění stavbou. Tyto vlivy jiţ nepůsobí na hodnotu tak razantně jako změna z nezastavitelného pozemku na stavební.
Nabídka a poptávka „Se stoupající nabídkou a sniţující se poptávkou ceny pozemků klesají, se stoupající poptávkou a sniţující se nabídkou ceny stoupají. Změny nabídky a poptávky jsou důsledkem průběţného a nepřerušovaného působení trţních sil, které ceny v závislosti na mnoţství posunují k rovnováţnému stavu. Proto dočasná nerovnováha můţe hodnotu pozemků výrazným způsobem ovlivnit.“ Na poptávku i nabídku působí velké mnoţství jevů mezi něţ patří např. územní plánování, vývoj a ceny stavebnictví a další. Pro odhadce je velice důleţité sledovat poměr nabídky a poptávky, který má na aktuální cenu pozemku značný vliv. Tento poměr lze obecně popsat na příkladě, kdy po stavebních pozemcích v místě s nějakou výhodou je poptávka převyšující nabídku a ceny zde stoupají výše, zatímco se zvyšující vzdáleností od místa výhody se poptávka sniţuje a ceny zde nedosahují tak vysokých hodnot. Rychleji a pruţněji se projevují změny poptávky, nabídka na tyto změny však ve většině případů nestačí reagovat okamţitě. Změna např. zemědělských pozemků na stavební neproběhne nikterak rychle díky sloţitosti celé operace.
13
Nejvyšší a nejlepší vyuţití „Moţnost vyuţití má úzkou souvislost s moţnostmi zhodnocení pozemku a je poplatné buď stávajícímu, nebo plánovanému funkčnímu vyuţití území. Proto prověrka souladu
vyuţití
posuzovaného
pozemku
s územně
plánovací
dokumentací
je
neodmyslitelnou součástí při trţním oceňování zejména nezastavěných stavebních pozemků a znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty jsou pro jejich objektivní ocenění nezbytných předpokladem. Klíčový význam pak má analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití, které je jednou z podmínek definice trţní hodnoty ve smyslu Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů, přičemţ nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální uţití nemovitostí, které je fyzicky reálné, technicky podloţené, finančně přiměřené a směřující k nejvyšší hodnotě nemovitosti.“ Analýzu nejlepšího a nejvyššího vyuţití provádíme jak u dosud nezastavěných pozemků, kde je jeho moţné vyuţití dáno územním plánem. Proto je důleţité vţdy při tvorbě této analýzy s územním plánem pracovat a respektovat jeho moţnosti a omezení, které definuje. U pozemků jiţ zastavěných analýzu provádíme také, zejména pokud je zřejmé, ţe stavba na pozemku nepředstavuje jeho nejlepší a nejvyšší vyuţití.
Substituce „Jde o pravidlo spočívající v tom, ţe v podmínkách volného trhu poptávající nejsou ochotni zaplatit vyšší cenu, neţ je cena kvalitativně i kvantitativně podobného pozemku, který by mohl být povaţován za jeho variabilní náhradu. Je-li moţno dva pozemky povaţovat ze strany poptávky za substituční, dá přirozeně poptávající přednost tomu, který je nabízen za niţší cenu.“
Konformita Naznačuje, ţe pokud se trh ustálí, ceny podobných pozemků v jednotlivých lokalitách se mohou také ustálit a rapidní rozdíly v jejich cenách zmizet. Na cenu těchto pozemků pak můţe působit změna provedená v jejich blízkosti či ovlivňující jejich kvalitu buď pozitivně, ale také negativně. Vybudováním čističky odpadních vod či rekonstrukcí kanalizace se cena všech pozemků v lokalitě změny zvýší, naopak rozhodnutí o vybudování skládky komunálního odpadu cenu pozemků rapidně sníţí.
Kontribuce Většinou se objevuje u jiţ zastavěných pozemků. Základem kontribuční úvahy jsou různé vlivy působící na výslednou cenu nemovitosti, nelze však říci, ţe všechny vlivy na
14
cenu působí kladně, některé ji mohou i sniţovat. Názorným příkladem jsou právě jiţ zastavěné pozemky, kde mohlo dojít k volbě nevhodné stavby jak z legislativního hlediska, tak z pohledu nejlepšího a nejvyššího vyuţití. Tato nevhodná stavba pak cenu pozemku nezvyšuje, ba naopak ji můţe značně sníţit díky nutnosti objekt odstranit nebo rekonstruovat pro přijatelné vyuţití.
Rovnováha a váţení Vychází z principu, ţe nemovitost lze teoreticky rozdělit na dílčí komponenty, u kterých se pak vyjádří jejich finanční hodnota. Tento princip úzce souvisí s kontribucí. Pro pouţití u pozemků se nemovitost rozdělí na dvě základní komponenty a to na pozemek a objekt stojící na něm. Náklady spojené s výstavbou objektu jsou aţ na drobné rozdíly podobné v centru města i na venkově. Ceny pozemků se v těchto lokalitách značně liší, v centru města je cena několikrát vyšší neţ na venkově. Z těchto předpokladů jsme schopni určit poměr mezi náklady na pozemek a na stavbu. Za předpokladu konformity trhu a dostatečně zdůvodněnému výsledku trţními důkazy lze pomocí principu rovnováhy a váţení odhadnout hodnotu pozemku.
Omezení vlastnických práv V současnosti se omezení vlastnických práv objevuje poměrně často. Omezení představují různé druhy věcných břemen, které vlastníkovi nemovitosti určují, ţe musí něco strpět, něčeho se zdrţet či něco konat. Nejčastěji se jedná např. o právo chůze, právo vedení a údrţby inţenýrských sítí atd. Dalším častým omezením vlastnických práv jsou např. uzavřené nájemní smlouvy, které není moţno bez značných sankcí vypovědět. V současnosti s oblibou a dobrou dostupností hypotéčních úvěrů vzrost také počet zástavních práv k uspokojení pohledávky v případě jejich nesplácení. Dalším významným vlivem na hodnotu pozemků důsledkem omezení vlastnických práv jsou různé druhy podílového vlastnictví. Obzvláště při větším počtu spoluvlastníků jsou různé operace prováděné s pozemkem sloţitější a trvají delší dobu. K vykonání např. prodeje podílu jednoho spoluvlastníka je potřeba souhlas všech, díky této komplikaci se celá operace prodluţuje. Díky minulému reţimu a pochybení např. stavebního úřadu se můţeme setkat i se stavbou buď celou, nebo jen částí stojící na pozemku jiného vlastníka. Tyto problémy jsou jen obtíţně řešitelné a zuţuje se i segment poptávky a nabídky prakticky na vlastníky těchto dvou dotčených nemovitostí. S přihlédnutím k těmto okolnostem prakticky u těchto pozemků nelze určit trţní cenu.
15
Význam polohy Kaţdý pozemek má svoji určitou polohu. Za předpokladu nepřemístitelnosti pozemku tvoří jeho poloha značný vliv na hodnotu pozemku. Pro pozemky jsou nejvhodnější oceňovací metody na porovnávací bázi. Tyto metody však vychází z předpokladu, ţe v místě a blízkém okolí oceňovaného pozemku nalezneme ceny pozemků srovnatelných či podobných parametrů. Polohu pak analyzujeme s ohledem na :7 -
umístění v rámci obce
-
urbanistické vztahy k okolí
-
dopravní dostupnost a parkovací moţnosti
-
konfiguraci terénu, tvar pozemku a jeho vyuţití, orientaci ke světovým stranám
-
moţnosti napojení na infrastrukturu
-
ostatní významnější vlivy okolí Pokud pozemky pro porovnání v blízkém okolí chybí, můţeme pouţít pozemky
vzdálenější či v obdobné lokalitě. Při výběru takovýchto pozemků je důleţité soustředit pozornost, aby vybraná lokalita byla co nejpodobnější lokalitě, kde se nachází oceňovaný pozemek. Jde hlavně o parametry týkající se velikosti a významu obce i např. polohy v rámci státu a další.
Metody vhodné pro ocenění pozemků „Pozemek, jakoţto část zemského povrchu sám o sobě sice reprezentuje určitou hodnotu, danou jeho existencí a přírodou, tedy vlastní půdou včetně nerostných, vodních či jiných zdrojů a původních porostů, avšak tato hodnota má na svém prvopočátku pouze latentní formu. Reálně vzniká aţ teprve v důsledku následné lidské činnosti nebo poznání uţitečnosti, ať jiţ jde pouze o prosté vyuţívání přírodních zdrojů, přes kultivaci půdy či smysluplnou výsadbu kultur, aţ po jeho rozvoj formou nejrůznější zástavby. Tato činnost směrově orientovaná na, pod i nad povrch pozemku, bývá označována jako zhodnocení pozemku a je základní hnací silou, která působí na tvorbu hodnoty nemovitostí.“8 Oceňování pozemků je jeden z nejtěţších úkolů pro odhadce. Na pozemky působí mnoho faktorů utvářejících jejich hodnotu, proto je důleţité správně vybrat hlavní faktory, které působí na hodnotu více a kterým je nutno přisuzovat větší váhu a pozornost. To však 7
Zazvonil, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. dotisk 1. vydání, Praha VŠE 2007, ISBN 978-80-245-1211-2, str. 27 8
Zazvonil, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha CEDUK 1996, str. 14
16
neznamená, ţe ostatní faktory nejsou důleţité a nemůţou na hodnotu působit, avšak jejich vliv jiţ není tak významný. Z trţního hlediska pozemky můţeme chápat jako jakékoliv obchodované zboţí, ale díky své povaze je řadíme mezi nemovitosti a to zejména díky tomu, ţe jsou: -
unikátní a jedinečné vzhledem ke své poloze
-
nepřemístitelné
-
jejich ţivotnost je teoreticky neomezená (pozemek můţe ztratit svoji hodnotu nevhodným vyuţíváním např. znečištěním chemickými látkami)
-
jejich nabídka je konečná a limitovaná rozlohou zemského povrchu Pro odhadce není jednoduchá ani volba metody ocenění, kterých bylo vyvinuto
velké mnoţství. Orientace mezi nimi však není jednoduchá. Díky jejich neustálenosti a nedefinování jsou jejich názvy a tudíţ i postupy zaměňovány. Metody oceňování pozemků vychází ze třech základních přístupů k oceňované nemovitosti, a to z : -
porovnávacího přístupu
-
výnosového přístupu
-
nákladového přístupu Pokud uvaţujeme, ţe pozemek je jedinečný a nenahraditelný, nelze u jeho ocenění
pouţít metodu vztaţenou k nákladům na jeho vybudování. Tento druh metod lze pouţít pouze na stavby či úpravy jako vybudování inţenýrských sítí, přizpůsobení terénu atd. vybudovaných na pozemku. Zjištěnou hodnotu pak připočteme k jiţ jinak zjištěné hodnotě. Výnosový přístup se jiţ z vypovídacího hlediska jeví pro pouţití k ocenění pozemku lépe. Největší roli zde přikládáme k určení nejlepšího a nejvyššího vyuţití, které má značný vliv na budoucí moţné příjmy z pozemku plynoucí. Nejlepší a nejvyšší vypovídací schopnost poskytují metody, které jsou zaloţeny na porovnávacím přístupu. Můţeme porovnávat přímo, např. s pozemky obdobného rázu s podobnými parametry za pouţití koeficientů nebo nepřímo např. pomocí cenových map. Jako důleţité povaţuji zmínit ještě moţnost ocenění podle cenového předpisu, který je ale spíše vyuţíván znalci, protoţe jeho zjištěný výsledek neodpovídá trţní hodnotě.
Metoda porovnávací Jak jsem jiţ zmínil, má porovnávací metoda při oceňování pozemků nejvyšší vypovídací schopnost a je nejčastěji vyuţívána zejména pro odhady hodnot stavebních
17
pozemků v konformním prostředí. Díky těmto vlastnostem má i největší váhu v případě, kdyţ pouţijeme více metod pro ocenění pozemku. Samotná metoda spočívá v komparaci, tzn. porovnání oceňovaného pozemku s tzv. vzorky, které jsou dle parametrů upravovány pomocí koeficientů. Vzorky pak vybíráme za předpokladu, ţe se snaţíme vybrat takové, aby co nejvíce parametrů bylo podobných či obdobných. Jiţ zmiňovaná jedinečnost kaţdého pozemku zaručuje, ţe vzorek nebude nikdy stejný jako oceňovaný pozemek. Pro zvýšení vypovídací schopnosti je doporučeno pro porovnání vybrat vzorky parametry jak lepší, tak horší. Kaţdý odhadce by měl disponovat databází jiţ realizovaných prodejů či alespoň nabídek. Tvorba takovýchto databází není jednoduchá. Předpokladem k vytvoření spolehlivé databáze je neustálé získávání informací o pohybech na trhu. Dalším důleţitým aspektem je úplnost a pravdivost údajů. Lze získat např. realizovanou při prodeji pozemku z kupní smlouvy, ale i tento údaj nemusí být zcela přesný. Můţe zde sehrát svoji roli daňová povinnost při převodu nemovitostí a cena ve smlouvě můţe být uzpůsobena pro účel tuto povinnost optimalizovat. Nabídkové ceny jsou opakem cen realizovaných, většinou bývají nadsazeny aţ o cca 10%. Odhadce téţ můţe pouţít i informace z externích databází. Jednotkou pro komparaci se nejčastěji vyuţívá Kč/m2, při níţ odpadají problémy s kvantitavní rozdílností. Lze vyuţít i jiné jednotky, jejich pouţití je ale omezeno a mohou přinášet problémy pro vytvářené ocenění. U této metody je důleţité vyhledat všechny podstatné rozdíly mezi oceňovaným pozemkem a jednotlivými vzorky. Obvykle se vyuţívá těchto deseti prků porovnání:9 1. přejímaná vlastnická práva k nemovitostem 2. finanční podmínky 3. podmínky prodeje 4. trţní podmínky 5. daňové podmínky 6. poloha 7. technické faktory 8. ekonomické faktory 9. způsob a moţnosti vyuţití 10. nerealitní faktory 9
Zazvonil, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. dotisk 1. vydání, Praha VŠE 2007, ISBN 978-80-245-1211-2, str. 40
18
Při odhadu výčet těchto prvků slouţí spíše k orientaci. Můţe se stát, ţe odhadce nemá dostatek dat nebo naopak u speciálních druhů pozemků bude nutné tento výčet rozšířit. Výběr vzorků by se měl řídit také pravidlem, aby jejich parametry byly co moţná nejpodobnější s oceňovaným pozemkem. Aby odhad hodnoty měl co největší vypovídací schopnost, je potřeba vzorky nevybírat vzorky pouze kvalitativně lepší či horší. Výsledek odhadu by pak mohl být zkreslený. Proto je doporučeno pro porovnání vybrat vzorky jak kvalitativně lepší, tak horší. Doporučený počet třech vybraných vzorků, které by měly splňovat ještě několik poţadavků: -
podobná lokalita
-
podobný účel vyuţití
-
podobná velikost
-
podobná kvalita Můţe se stát, ţe u nějakých poţadavků bude nutno slevit na nárocích z důvodu
neexistence takovýchto vzorků. U speciálních druhů pozemků je moţné pro porovnání vybrat i vzdálenější vzorky. Můţeme se setkat i s případy, kdy porovnávací metodu nelze pouţít. Srovnávané parametry pak na hodnotu působí kladně či záporně. U kaţdého parametru pouţijeme koeficient, kterým pak násobíme cenový základ pozemku. Pokud má koeficient hodnotu menší neţ jedna, značí, ţe vzorek je lepší neţ oceňovaný pozemek, proto redukuje hodnotu vzorku na přiměřenou, která odpovídá parametru pozemku. U shodných parametrů se pouţívá koeficient s hodnotou jedna. Pokud je vzorek horší neţ oceňovaný pozemek, hodnota koeficientu bude větší neţ jedna. Výhodou této metody je přímá vazba na ceny utvářené v trţním prostředí. Pokud nejsou splněny předpoklady pro její pouţití, můţe vést ke zkreslenému výsledku. Nutno dodat, ţe porovnávací metoda v prostředí českého trhu s pozemky má výhradní postavení a pouţití jiné metody je aţ na výjimky nemoţné.
Indexová porovnávací metoda Vznikla při tvorbě cenových map pozemků v SRN. Vycházela z principu vytvoření tzv. směrných cen, na jejichţ základě bylo moţné hrubé odhadnutí přibliţné ceny stavebních pozemků. Směrná cena se pak násobí indexy vyhodnocených dle vlastností oceňovaného pozemku pro jednotlivá kriteria.
19
V České republice se s názvem „indexová metoda“ uváděla původně metoda pro zjištění ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN publikovaná p. Brachmannem. Základ tvořila průměrná cena, ze které se provádělo odvození pomocí indexů. Tuto metodu pak lze vyuţít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou pozemku oceňovaného. Pro zpřesnění a větší vypovídací schopnost se doporučuje provést porovnání s více prodanými nebo nabízenými pozemky.
Metoda třídy polohy – Naegeliho metoda Tuto metodu vytvořil švýcarský architekt W. Naegeli, který její princip zaloţil na poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Ke zjištění relativní hodnoty pozemku metoda pouţívá klíčů třídy polohy. Klíčům je přiřazena hodnota 1 – 8, přičemţ se pouţívá 5 + 2 klíčů třídy polohy jsou to: 1. všeobecná situace 2. intenzita vyuţití pozemku 3. dopravní relace k velkému centru 4. obytný sektor 5. výroba, průmysl, administrativa, obchod 6. povyšující faktory 7. redukující faktory Zjištěný průměrný klíč pak stanovuje poměr hodnoty zastavěné části pozemku k celkové hodnotě nemovitosti. Metodu lze aplikovat i na nezastavěné pozemky, je ale nutné nejdříve správně určit nejlépe a nejvýše vyuţitelný objekt a vyčíslit náklady na jeho výstavbu (reprodukční náklady). Stejný způsob bychom mohli aplikovat na pozemek např. bez inţenýrských sítí, jejichţ reprodukční náklady bychom odečetli ze zjištěné ceny. Značná výhoda metody třídy polohy spočívá v moţnosti její pouţití i v místech, kde nejsou k dispozici ţádné prodeje srovnatelných pozemků pro pouţití porovnávací metody. Lze ji pouţít prakticky pro kaţdý druh stavebních pozemků v jakékoli lokalitě.
Ocenění pomocí cenových map Pro odhadce je oceňování pomocí cenových map spíše doplňující metoda, kterou nelze povaţovat za příliš přesnou. Její vypovídací schopnost není také velká, coţ je
20
způsobeno i samotnou tvorbou map samotných. Ocenění touto metodou definuje jiţ několikrát zmiňovaný zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v §10. Cenové mapy jsou vytvářeny pro stavební pozemky obecními úřady ve spolupráci s katastrálními úřady. Jejich tvorba spočívá ve sledování realizovaných prodejů v dané lokalitě a vynesením těchto cen do mapy. Členění se většinou provádí podle druhu staveb, např. pro stavby rodinných domů, pro rekreaci apod. Ceny jsou uváděny v Kč/m2 a dotištěny do katastrálních map s měřítkem 1:5000. Obecní úřad kaţdý rok tyto podklady aktualizuje a následně zasílá ke schválení ministerstvu financí české republiky. Vypovídací schopnost cenové mapy značně závisí na počtu realizovaných prodejů. Vyšší počet prodejů zajišťuje vyšší míru vypovídací schopnosti. Další významnou roli hraje velikost území, pro které je cenová mapa vytvářena. Na hodnotu pozemku má významný vliv jeho poloha, pokud vytvořená mapa zahrnuje rozsáhlé území, můţe ceny v jednotlivých lokalitách zkreslovat. Další výrazný problém při vytváření cenových map tvoří získávání dostatečného mnoţství informací a jejich věrohodnost. Prodávané stavební pozemky jsou také často zastavěny, coţ způsobuje ovlivnění ceny. Pro pouţití při tvorbě cenové mapy je nutno cenu této stavby odečíst od realizované ceny a tím zjistit ceny samotného pozemku. Jednu z největších nepřesností cenových map pak tvoří aktuálnost cen v nich uvedených. Málokdy se stává, ţe by se pozemek prodával např. kaţdý rok. Proto cena uvedená v cenových mapách můţe být stará i několik let, z čehoţ vyplývá jejich zastaralost a nemoţnost vyuţití pro trţní ocenění. Z těchto problémů vyplývají i výhody, jedna z nich je moţnost sledování vývoje cen pozemku. S kaţdým jeho prodejem se zaznamená prodejní cena, kterou při kaţdém dalším prodeji nahrazuje cena aktuální. V praxi můţeme zjistit i neexistenci cenové mapy a to hlavně u pozemků potencionálně zastavitelných. Problémem můţe být i fakt, ţe cenové mapy neřeší moţnou míru zastavění pozemku, která hlavně u rozsáhlých pozemků značně působí na jejich cenu.
Podle cenových předpisů Tato metoda má za sebou v České republice bohatou historii. Její pouţití a metodika byla upravována několika zákony a vyhláškami. K přiblíţení ocenění touto metodou trţní ceně, byly vypracovány tzv. koeficienty prodejnosti členěné dle okresů do jednotlivých obcí podle velikosti. Výpočet a vypracování koeficientů zajišťuje statistický úřad ze zpráv finančních úřadů.
21
V současnosti se tato metoda ocenění řídí zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Vzhledem k povaze a způsobu toho ocenění, neslouţí k určení trţní hodnoty. Proto metodu vyuţívají hlavně znalci ke zjištění administrativních cen.
Územní plánování Co je to územní plánování Nástroj územního plánování vznikl na základě potřeby chránit a komplexně řešit území a jeho udrţitelný rozvoj. Spočívá v souhrnu opatření týkajících se moţností a mezím vyuţívání území. „Je to proces, jehoţ úkolem a účelem je ve veřejném zájmu komplexně a zároveň soustavně řešit funkční vyuţití území, stanovit zásady jeho organizace a věcně a časově koordinovat činnost v území ovlivňující jeho rozvoj, zejména výstavbu za současného zachování či rozvíjení hodnot území.“10 S trochou nadsázky můţeme říci, ţe územní plánování tvoří základ realizace staveb. Chrání veřejné i soukromé zájmy a disponuje souborem nástrojů a technik vedoucí ke správnému rozvoji území z prostorového, časového a v neposlední řadě osidlovacího hlediska. V současnosti územní plánování upravuje a definuje zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu, kde lze nalézt i úpravu samotné procedury územního plánování. Vyhláška č. 500/2006 o územně analytických podkladech, územně plánovací
dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, slouţí jako
prováděcí předpis k tomuto zákonu. Není však jediná, v samotném zákoně lze nalézt odkaz na několik dalších zákonů a vyhlášek.
Historie Za počátky územního plánování lze povaţovat jiţ zakládání starověkých měst. V této době byla nejvíce řešena obranná schopnost města, které se přizpůsobovala i výstavba. Dále byly vymezovány i veřejné prostory, akvadukty a další. Ve středověku se začala objevovat diferencovaná struktura města, jiná pro střed a jiná pro okrajové části. Určité vlivy se objevují při zakládání nových vesnic, pro které je typická jejich dobrá 10
Kliková, A., Havlan, P., Valachová, K., Hamplová, E., Stavební právo – praktická příručka, Praha Linde a.s. 2007, str. 11
22
poloha blízko zdroji vody. Postupem času se sniţuje význam opevnění obranné funkce. Roste zájem o pohodlné bydlení a jsou zakládány parky. S vyvíjejícím se průmyslem roste počet dělníků v továrnách, pro které je nutno zajistit ubytování. Začínají se objevovat první činţovní domy. Ve 20. století se mnoho architektů a urbanistů snaţí vymyslet ideální koncepci města a nově vznikajících kolonií a sídlišť pro dělníky. Po 2. světové válce je největší pozornost soustředěna na likvidaci důsledků války. Zatímco v západní Evropě dochází díky dostupnosti hypoték k výstavbě nových nízkopodlaţních domů, ve východní Evropě jsou stavěny velká sídliště s levnými byty pomocí nekvalitních technologií a materiálů. Po uvolnění socialistického reţimu dochází k postupné revitalizaci a úpravě těchto funkčních budov. Tímto stručným průřezem historií bych rád poukázal na fakt, ţe územní plánování není nový obor. Jedná se o činnost která se vyvíjela postupně s vývojem samotného lidstva a jeho poţadavky na rozvoj a vyuţití území.
Orgány územního plánování a jejich působnost Díky rozsáhlosti a sloţitosti územního plánování se na jeho činnosti podílejí orgány od nízkých stupňů samosprávy jako např. obce s rozšířenou působností aţ po Ministerstvo pro místní rozvoj nebo Ministerstvo obrany na území vojenských újezdů. Pořizování územně plánovací dokumentace se řídí principem hospodárnosti a přiměřenosti. O potřebě jejího pořízení rozhoduje orgán územního plánování na základě vlastního či jiného podnětu. Rozhodnutí provede zákonem pověřený orgán.
Orgány obce Obecní úřad obce s rozšířenou působností pořizuje v přenesené působnosti územní a regulační plán, územně plánovací podklady a vymezení zastavěného území pro rozsah území obce. Pokud se na jejím území nenachází místo s nadmístním významem a zákon tak dovolí, můţe tyto podklady i schvalovat. Zpracovatelem územního plánování můţe být i obecní úřad, který splní předepsané kvalifikační podmínky pro výkon této činnosti. Obce, které splňují tyto podmínky, mohou na základě smlouvy zpracovávat územně plánovací činnost i pro ostatní obce leţící ve stejném správním obvodu. Pokud zpracování provádí jiná obec, je dotčená obec povinna poskytnou poţadované údaje a data.
23
Při této činnosti samostatně působí zastupitelstvo obce jako schvalovací orgán. Úkolem zastupitelstva obce je rozhodování o pořízení územně plánovací dokumentace, schvalování v různých stupních pořizování a její konečné schválení a vydání. Stavební úřad vydává územní rozhodnutí, územní souhlas, poskytuje informace pro pořizování územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace.
Orgány kraje Krajský úřad v přenesené působnosti pořizuje zásady územního rozvoje, v případech stanovených zákonem pořizuje regulační plán pro plochy a koridory nadmístního významu. Územně plánovací podklady určuje stavební úřad příslušný k územnímu řízení v zákonem stanovených případech a vkládá data do evidence územně plánovací činnosti za svůj správní obvod. Dále je dotčeným orgánem v územním řízení, v nichţ se rozhoduje o změnách v území, které se dotýkají více správních obvodů obcí s rozšířenou působností a v územním řízení o záměrech, které vyţadují posouzení vlivu na ţivotní prostředí. V samostatné působnosti pak zastupitelstvo kraje vydává zásady územního rozvoje, schvaluje zadání, v případech stanovených zákonem regulační plán. Zpracovává návrh zásad územního rozvoje a zprávu o jejich uplatňování. Rada kraje v samostatné působnosti můţe vydat např. opatření o stavební uzávěře.
Ministerstvo obrany Jeho působnost je omezena pro území vojenských újezdů, pro které vydává územní a regulační plán. Dále má oprávnění pro projednání územně analytických podkladů a územní studie. Můţe podat návrh na vloţení dat do evidence územně plánovací činnosti.
Ministerstvo pro místní rozvoj Ve věcech zemního plánování je ústředním správním orgánem. Vykonává státní dozor, vede evidenci územně plánovací činnosti, ze které analyzuje výsledky a pracuje na vývoji politiky územního rozvoje a územně plánovacích podkladů. Sleduje a sbírá poznatky o nových trendech a tyto poznatky pak metodicky předává k menším orgánům. Má oprávnění zasahovat do rozhodování orgánů krajů i obcí pouze v záleţitostech týkajících se rozvoje státu. I při takovémto zásahu je však povinno spolupracovat s dotčenými orgány.
24
Dále zřizuje ústav územního rozvoje, který se zabývá několika okruhy z oblasti územního plánování, regionální politiky, bydlení atd. Jeho hlavní okruhy činnosti jsou: -
zpracování podkladů pro operativní činnost zřizovatele
-
metodická, konsultační a rešeršní činnost
-
studijní, informační, dokumentační a publikační činnost
-
příprava podkladů pro legislativu
-
tvorba informačních systémů
-
organizace mezinárodního odborného styku a účast v mezinárodních organizacích
-
další úkoly podle rozhodnutí Ministerstva pro místní rozvoj
Cíle a úkoly územního plánování Cílem územního plánování je neustálé, komplexní řešení všech změn prováděných v území. K této činnosti a dosaţení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů při rozvoji území vyuţívá všech dostupných nástrojů územního plánování. Ve veřejném zájmu pak má chránit a rozvíjet přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. V souběhu s touto činností vytváří předpoklady pro trvale udrţitelný rozvoj. Ten spočívá v udrţování vyváţeného stavu mezi ţivotním prostředím, hospodářským rozvojem a soudrţnosti společenství obyvatel. Pojem trvale udrţitelný rozvoj je nerozlučně spojen s vizí uspokojování potřeb současné generace, aniţ by ohroţoval podmínky pro ţivot budoucí generace. Přesné cíle územního plánování jsou uvedeny v zákoně č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu §18. Úkolem je pak neustálé sledování a vyhodnocování rozvoje území a podrobné porovnávání s předpoklady, které jsou definovány. Podle zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu §19 je úkolem územního plánování zejména:11 -
zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty
-
stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území
-
prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, ţivotní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné vyuţívání
11
Zákon č. 183/2006 o územním plánování a stavebním řádu § 19
25
-
stanovovat urbanistické, architektonické a estetické poţadavky na vyuţívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb
-
stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území
-
stanovovat pořadí provádění změn v území (etapizaci)
-
vytvářet v území podmínky pro sniţování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem
-
vytvářet v území podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn
-
stanovovat podmínky pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení
-
prověřovat a vytvářet v území podmínky pro hospodárné vynakládání prostředků z veřejných rozpočtů na změny v území
-
vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany
-
určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území
-
vytvářet podmínky pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak
-
regulovat rozsah ploch pro vyuţívání přírodních zdrojů
-
uplatňovat
poznatky
zejména
z
oborů
architektury,
urbanismu, územního
plánování a ekologie a památkové péče
Nástroje územního plánování K dosahování cílů a provádění úkolů územního plánováni slouţí soubor územně plánovacích nástrojů. Jejich výčet uvádí jiţ zmiňovaný zákon č. 183/1997, kterým jsou i přesně definovány. Zde je jejich přehled: a) územně plánovací podklady – vyhodnocují stav, moţnosti a podmínky změn v území, zahrnují: b) územně analytické podklady c) územní studie d) politika územního rozvoje – strategický nástroj územního plánování na celostátní úrovni, řeší problematiku státních priorit (stanovuje např. silniční koridory)
26
e) územně plánovací dokumentace – stanoví parametry pro rozhodování a schvalování změn ve vyuţívání území, koordinují veřejné zájmy chráněné dotčenými orgány, obsahuje: a. zásady územního rozvoje b. územní plán c. regulační plán f) územní rozhodnutí g) územní souhlas
Územně plánovací podklady (ÚPP) Slouţí především jako podklad pro pořizování a změny politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace a pro rozhodování v území. Jejich povahou podkladů se jedná o nejobecnější materiály v územním plánování. ÚPP se skládají z územně analytických podkladů a územní studie. Územně analytické podklady Jedná se ucelený soubor informací o území vytvořený na základě údajů o území předaných a garantovaných jejich poskytovateli. Mají charakter prostorově orientovaných, datových informací, berou v potaz ochranná pásma, památkové ochrany a další. Slouţí jako podklady pro územně plánovací činnost to je pro pořizování politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace a rozhodování o změnách v území. Mimo tento účel plní i funkci podkladu pro zpracování zásad územního rozvoje, územních a regulačních plánů. Jejich pořizovatelem jsou obce s rozšířenou působností a kraje, které je zpracovávají pro správní obvod v jejich působnosti na základě provedených průzkumů a údajů o území. Nejčastěji jsou zpracovány ve formě GIS nebo městských informačních systémů. Ze zákona vyplývají i povinnosti poskytovatelů údajů. Jsou průběţně plně aktualizovány kaţdé dva roky a projednávají se s Radou obcí pro udrţitelný rozvoj území nebo krajským zastupitelstvem. Územní studie Vyuţívá se k ověření poţadavků na ochranu hodnot území, záměrů a změn v jeho vyuţití. Navrhuje a prověřuje moţné varianty řešení vybraných problémů a úprav či rozvoje některých funkčních systémů v území.
27
Politika územního rozvoje Jedná se o dokument na národní úrovni. Důleţitým faktem je, ţe není ani územně plánovacím podkladem a ani dokumentací. Tento nástroj stanovuje priority územního plánování a to v republikovém měřítku. Dále vymezuje koridory dopravní a technické infrastruktury národního i nadnárodního významu, rozvojové oblasti a oblasti, které mají specifické hodnoty a z nich vyplývající specifické problémy. U těchto vymezených lokalit stanoví podmínky a kriteria pro rozhodování o změnách v území. Politiku územního rozvoje pořizuje Ministerstvo pro místní rozvoj a po projednání, které můţe být i v mezinárodním měřítku je předkládá ke schválení vládě české republiky. Po 4 letech se provádí vyhodnocení, posléze se rozhoduje, zda politiku pouze aktualizovat nebo zpracovat novou verzi.
Územně plánovací dokumentace (ÚPD) Územně plánovací dokumentace je vydávaná ve formě obecně závazné vyhlášky. Zákon stanovuje i její strukturu, postup při jejím projednávání a v neposlední řadě i role jednotlivých účastníků řízení. Zásady územního rozvoje Úkolem tohoto nástroje je řešení staveb a koridorů nadmístního významu a koordinace udrţitelného rozvoje. Jeho role pak spočívá v řešení: -
struktury osídlení
-
regionálního územního systému ekologické stability
-
dopravní a technické vybavenosti vyššího významu
-
vyhodnocování navrţených řešení v předchozích bodech Podklady se zpracovávají s přesností na jednotlivá katastrální území či jejich částí
pro celý kraj. Výsledky se pak graficky znázorňují do map o měřítku 1:10 000 nebo 1:25 000. Návrhy jsou pak projednávány s jednotlivými ministerstvy, ale i s veřejností. Kaţdé dva roky probíhá posouzení nutnosti jejich aktualizace. Schválené návrhy zavazují územní plány jednotlivých obcí. Územní plán Jedná se tzv. hlavní rozvojový dokument obcí. Úkolem územního plánu je stanovení funkčního vyuţití území a řešení územně technického rozvoje obce s ohledem na technické a urbanistické moţnosti vyuţití území. Stavoví podmínky vyuţití ploch, které rozděluje na :
28
-
zastavěné území – území jiţ dotčené zástavbou
-
zastavitelné území – území, které je moţno podmíněně zastavět, ale není to nutné
-
nezastavitelné území – území nevyuţitelné pro zástavbu Dále vymezí rozvojové plochy, plochy zvláštního významu, moţnosti a způsoby
jejich ochrany. Pomocí tzv. funkčních celků a funkčních ploch stanoví moţné funkce území. Přičemţ funkční celek vyjadřuje ucelený urbanistický útvar plnící hlavní nebo převaţující funkci, ale jsou zde přípustné i další funkce (např. sídliště se školou a obchodem). Funkční plochy pak vymezují individuální plochy plnící stejnou funkci (např. hřiště), pro které pak platí stejné regulativy. Rozsah jeho působnosti spočívá v řešení celého správního území jeho pořizovatele. Pracuje vţdy s přesností na jednotlivé pozemky. Grafická podoba je zapracována do map o měřítku 1:2 880 nebo 1:5 000, pokud se zpracovává pro velká města, můţe být v měřítku 1:10 000. Územní plán pořizuje úřad obce s rozšířenou působností, pokud splní kvalifikační předpoklady jiná obec, můţe pořídit územní plán i ona. Schvalování provádí zastupitelstvo obce. Regulační plán Jeho zpracování se provádí pouze pro část obce a to většinou pro rozvojové lokality, historická jádra, pro místa se soustředěnou výstavbou nebo pro přestavbová území. Nejčastěji se pouţívá v měřítku 1:500 nebo 1:1000. ÚPD pořizuje obec s rozšířenou působností, který pak schválí zastupitelstvo obce. Můţe nahrazovat i územní rozhodnutí. Nejčastěji řeší podrobné umístění stavby na pozemku.
Územní rozhodnutí Jedná se o výsledek procesu projednávání územního řízení vydané stavebním úřadem po ukončení projednávání. Slouţí jako podklad pro stavební řízení a definuje podmínky pro umístění stavby na pozemku nebo změnu ve vyuţití území. Musí být přizpůsoben územnímu či regulačnímu plánu, který musí respektovat. Pokud není schválen územní plán, předpoklady pro územní rozhodnutí vychází z potřeb vyuţití území. Vydává se s platností dvou let, ale jeho platnost lze prodlouţit o další dva roky.
29
Územní souhlas Tento nástroj můţe v některých případech nahradit územní rozhodnutí. Územní souhlas můţe vydat stavební úřad na základě oznámení o záměru. Ten by měl splňovat tyto podmínky: -
nacházet se v zastavěném nebo zastavitelném území
-
poměry v území nevykazují výrazné změny
-
záměr neklade nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu V případě splnění těchto podmínek můţe být vydán územní souhlas např. pro
reklamní panely, drobné stavby, lehké terénní úpravy či změny ve vyuţití pozemku do 300 m2. Vydaný územní souhlas je pak platný po dobu jednoho roku.
Územní plánování v praxi V předchozí části jsem přiblíţil základní termíny uţívané v procesu územního plánování. Nyní bych se rád zaměřil na praktické vyuţití samotného územního plánu, jakoţto dokumentu územního plánování. Do roku 1990 se tento plán zpracovával hlavně pro velká města. V současnosti jiţ existuje i pro větší obce a začíná být vyuţíván i menšími obcemi. Do dneška má územní plán zpracováno kolem 60 % měst a obcí.
Postup při tvorbě územního plánu obce Samotný vznik územního plánu je velice dlouhá a finančně nákladná záleţitost. Postup jeho tvorby lze rozčlenit do několika základních fází.
Pořízení V této první fázi rozhoduje zastupitelstvo obce, pro kterou má být plán pořízen, o jeho pořízení. V zákoně č. 183/2006 o územním plánování a stavebním řádu pak § 44 přímo definuje, na základě jakých podnětů zastupitelstvo obce rozhodne o pořízení plánu. O pořízení rozhodne:12 a) z vlastního podnětu b) na návrh orgánu veřejné správy c) na návrh občana obce d) na návrh fyzické nebo právnické osoby, která má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku nebo stavbě na území obce
12
Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu § 44
30
Z této definice se můţeme sledovat, ţe při pořizování územního plánu se prolínají zájmy veřejné i soukromé. Návrh na pořízení plánu se podává obci, které se změna v území týká. Její obecní úřad je pak pořizovatelem územního plánu. Musí se však jednat o obecní úřad s rozšířenou působností nebo obecní úřad, který splňuje kvalifikační podmínky. Prvním úkolem pořizovatele je posouzení návrhu. Pokud návrh splňuje především soulad s právními předpisy a předepsanou úplnost, je bezodkladně předloţen zastupitelstvu obce k rozhodnutí. V opačném případě můţe být návrh vrácen zpět navrhovateli k jeho doplnění či úpravě, který je povinen tyto závady v přiměřené době odstranit.
Zadání Jedná se o úvodní etapu pořízení nového územního plánu, kde se vymezují základní cíle a poţadavky na budoucí návrh územního plánu. Návrh zadání plánu zpracovává obec jako pořizovatel s příslušným zastupitelstvem obce. Podkladem pro zpracování zadání územního plánu jsou územně analytické podklady, případně územní studie. Po vypracování návrhu zadání, musí tento podklad pořizovatel zaslat všem dotčeným orgánům včetně sousedních obcí. Dále musí s tímto záměrem seznámit veřejnost, např. vystavením na úřední desce. Ve stanovené lhůtě 30 dnů pak můţe kdokoliv uplatňovat svoje připomínky. Po uplynutí této lhůty pořizovatel se zastupitelstvem projednají a vyhodnotí případné poţadavky na změny. Na základě výsledků tohoto jednání můţe být stávající návrh zadání upraven. Poté je předloţen ke schválení zastupitelstvu, které v nutných případech rozhodne o zpracování konceptu územního plánu.
Koncept Zpracovává se pouze v případě, kdy jeho zpracování uloţí zastupitelstvo v zadání. V případě jeho tvorby plní funkci návrhu různých variant územního plánu. Povinností pořizovatele je koncept zpracovat a posoudit vliv na udrţitelný rozvoj území. Po zpracování následuje vystavení konceptu k veřejnému nahlédnutí, které musí být provedeno minimálně 15 dní před jeho veřejným projednáním. Dalších 15 dní po veřejném projednání můţe kdokoliv uplatňovat své připomínky. Ke konceptu se vyjadřuje i krajský úřad, který posuzuje koordinovanost vyuţívání území, soulad s nadmístními prioritami, stavebním řádem a dalšími kritérii. Výsledkem projednání konceptu je vytvoření pokynů pro tvorbu návrhu územního plánu, které následně schvaluje zastupitelstvo obce.
31
Návrh Vytvoření návrhu územního plánu spočívá na schváleném zadání či pokynů vyplývajících z projednaného konceptu. Nedílnou součást tvoří posouzení vlivu na udrţitelný rozvoj. Tuto část lze vynechat, pokud posouzení bylo jiţ provedeno v konceptu nebo zadání neobsahuje tento poţadavek. Vyhodnocení vlivu na udrţitelný rozvoj projednává Rada obcí. Návrh územního plánu se projednává společně. Pořizovatel má povinnost 15 dní před projednáváním oznámit tuto skutečnost všem dotčeným orgánům a sousedním obcím. Ty pak mohou po dobu 30 dní od konání tohoto jednání podávat svoje připomínky. Před samotným řízením o vydání územního plánu je návrh posuzován krajským úřadem z hlediska koordinace vyuţívání území, souladu s politikou územního rozvoje a územně plánovací dokumentací vydané krajem. Krajský úřad se poté ve lhůtě 30 dnů musí vyjádřit k návrhu. Pokud má nějaké připomínky musí být návrh před zahájením řízení o územním plánu upraven a vydáno potvrzení o odstranění připomínek.
Řízení Po upravení návrhu se koná veřejné projednání, při kterém můţou vznášet připomínky jak dotčené orgány, tak vlastníci nemovitostí tímto návrhem dotčených. Následuje vyhodnocení výsledků jednání pořizovatelem, v případě nutnosti změn provede pořizovatel úpravu návrhu územního plánu. Pokud jsou prováděné změny většího či závaţnější charakteru, koná se opětovné veřejné projednávání. Další fáze řízení o územním plánu spočívá v opětovném přezkoumání návrhu z hlediska souladu s politikou územního rozvoje, územně plánovací dokumentací a dalšími předpoklady pro udrţitelný rozvoj území. Konečný úkol pořizovatele spočívá v komplexním zdůvodnění přijatého řešení, posouzení koordinace vyuţívání území z hlediska širších vztahů v území, vlivu na udrţitelný rozvoj, vlivů na ţivotní prostředí aţ po určení vybrané varianty.
Vydání Závěrečnou fází, kterou prochází tvorba územního plánu je jeho vydání. O vydání rozhoduje příslušné zastupitelstvo obce na základě návrhu na vydání územního plánu pořizovatelem. Činnost zastupitelstva spočívá v opětovném ověření, zda územní plán není v rozporu s vyšší územně plánovací dokumentací vydanou krajem, politikou územního rozvoje a zda správně vyřešilo připomínky a námitky od dotčených orgánů a subjektů, které uplatňovali svá stanoviska při procesu tvorby územního plánu. Pokud zastupitelstvo neshledá nedostatky či nesrovnalosti, vydá územní plán. V případě, kdy jsou při procesu schvalování shledány nějaké nedostatky, nesrovnalosti či rozpory, je územní plán vrácen
32
pořizovateli k úpravě nebo přepracování. V krajním případě můţe dojít i k jeho zamítnutí. Schválený územní plán se oznamuje vyhláškou. Schválený a vydaný územní plán je opatřen záznamem o účinnosti a uloţen u obce, pro kterou byl vydán. Společně s ním obec ukládá i doklady o jeho pořizování. Pořizovatel má povinnost územní plán poskytnout příslušnému stavebnímu úřadu, krajskému úřadu a úřadu územního plánování. Dále je povinností pořizovatele zveřejnit dokumenty územního plánu a místa, kde je moţné do těchto dokumentů nahlíţet.
Aktualizace Aktualizace územního plánu je zajištěna pomocí vydávání zprávy o jeho uplatňování, která se předkládá minimálně ve čtyřletém intervalu. Návrh zprávy je nutné konzultovat s dotčenými orgány a krajským úřadem a následně je schvalován zastupitelstvem obce. Postup při aktualizaci, tj. pořizování změn územního plánu probíhá obdobně jako pořizování plánu nového. Uzná-li zastupitelstvo za vhodné, můţe rozhodnout o pořízení zcela nového územního plánu.
Vliv územního plánu a jeho změn na cenu pozemků Lze říci, ţe územní plánování a zejména jeho část územní plán má velký vliv na pozemky, tedy na jejich hodnotu. Důvodem tohoto působení je vymezení funkce a vyuţití území. Jak jiţ bylo řečeno, územní plán rozděluje území na plochy dle jejich vyuţití. Základními druhy jsou: -
zastavěné území – území jiţ dotčené zástavbou
-
zastavitelné území – území, které je moţné podmíněně zastavět, ale není to nutné
-
nezastavitelné území – území nevyuţitelné pro zástavbu Jiţ toto členění vypovídá o hlavním vyuţití jednotlivých ploch. Zastavěné a
zastavitelné území ale územní plán můţe členit ještě do dalších podrobnějších částí, které vymezují přesné vyuţití ploch v nich se nacházejících. Základní rozdělení můţe být např. takovéto : území pro bydlení plochy občanské vybavenosti území pro výrobu/průmysl plochy pro sport a rekreaci území se smíšenou funkcí plochy technické vybavenosti
33
plochy pro dopravu atd. Kaţdý územní plán však tyto druhy území a ploch můţe nazývat a strukturovat jinak. Základní koncepce a myšlenka členění území ale zůstává zachována. Územní plán můţe dále určovat i další, v krajních případech dosti detailní, parametry budoucího vyuţití území. Můţe se jednat např. o procentuální vymezení maximální zastavitelnosti pozemku, umístění stavby na pozemku, rozměry či výška, konečný vzhled a mnoho dalších parametrů, které je nutno při stavbě dodrţovat. Z předešlého vyplívá, ţe vliv územního plánu na území a tudíţ i na jednotlivé pozemky je zásadní. Jak tedy územní plán ovlivňuje hodnotu pozemků? Základním a na hodnotu nejvíce působícím faktorem je právě ono určení moţného vyuţití pozemku. Vycházíme-li z předpokladu, ţe nejvyšší hodnotu má stavební pozemek, tak největší roli sehraje právě definování zastavěných a zastavitelných území v územním plánu. Dva, vedle sebe leţící pozemky, mohou mít rozdílnou hodnotu v řádu desítek procent za předpokladu, ţe první je územním plánem určen k zastavění např. rodinným domem a druhý má plnit funkci veřejné zeleně. Při změnách územního plánu můţe docházet k zásadním změnám hodnoty pozemků. Zvláště pak v případě rozšiřování zastavitelného území. V těchto situacích lze sledovat jinak téměř nerealizovatelné skokové změny hodnoty pozemků. V případě, kdy se vydáním nového územního plánu nebo jeho aktualizace změní vymezení funkce, např. k městu přilehlých zemědělských pozemků na pozemky zastavitelné rodinnými domy, je moţno sledovat skokovou změnu hodnoty těchto pozemků o desítky procent. Další vliv na hodnotu pozemku přináší určení funkčního druhu území a ploch. Je však důleţité zmínit, ţe tento vliv jiţ nemá tak velkou váhu jako určení zastavěného a zastavitelného území. Nelze ale zanedbat ani tento fakt. Jinou, resp. vyšší hodnotu, bude mít pozemek určený pro výstavbu bytového domu neţ pozemek určený pro rodinný dům. Na hodnotu pozemků mají vliv i další faktory. Jedná se hlavně o trendy obyvatelstva a jeho nároky, vývoj trhu spjatý s ekonomickými podmínkami a další.
Analýza zájmového území Situace v okrese Prachatice Nejprve povaţuji za důleţité přiblíţit prachatický okres jeho polohou a několika dalšími obecnými údaji. Okres se nachází v jihozápadní části Jihočeského kraje a sousedí s Německem a Rakouskem. Nachází se v něm 65 obcí, z nichţ 6 jsou městy. S hustou
34
osídlení 38 obyvatel/km2 se řadí mezi velmi málo osídlené okresy. Více neţ polovina území je pokryta lesy, další velkou část tvoří zemědělská půda. Ve větších městech byl rozšířený i průmysl, který se však utlumil a v současnosti se objevuje pouze v malém měřítku. Nejzajímavější a nejţádanější lokality pro výstavbu jsou oblast vysoké Šumavy a samotné město Prachatice. Všeobecně lze říci, ţe zájem o stavební pozemky v oblasti Šumavy značně převyšuje moţnosti tohoto území. Velký zájem o výstavbu, jak objektů k rekreaci či k trvalému bydlení, je dán atraktivitou, způsobenou jak zachovalou přírodou, tak moţností celoročního sportovního vyţití. Velká část pohoří Šumava je však chráněná krajinná oblast a další nemalou část tvoří Národní park Šumava. Díky této ochraně není jednoduché získat stavební povolení pro realizaci výstavby. V několika obcích se přidává ještě ochrana památková – např. ve Stoţci v části obce Dobrá je nová zástavba velice „tvrdě“ hlídána a do značné míry je omezen ráz a vzhled celé nové stavby. Velká část obcí v této lokalitě územní plán vydalo nebo pracuje na jeho pořizování. V obcích, kde je vydaný platný územní plán, který určuje pozemky k zastavění, se problém získání stavebního povolení zmenšuje. Ovšem pokud chce investor realizovat stavební záměr mimo vymezené území, musí počítat s delší lhůtou projednávání či dokonce se zamítnutím realizace záměru. Problém nastává při hledání vhodného stavebního pozemku. Lze říci, ţe obce pro účely výstavby mají vyhrazeno dostatek pozemků, ale uţ nemá dostatek financí pro vytvoření, renovaci či rozšíření kapacity inţenýrských sítí. V takovýchto případech záleţí na zastupitelstvu a starostovy obce, kterou zvolí prioritu a zda na tyto nutné úkony vyčlení část rozpočtu obce. Okres je z hlediska územního plánování rozdělen na Prachaticko a Vimpersko. Tyto města se řadí mezi obce s rozšířenou působností. Z důvodu moţnosti dalšího rozvoje obcí a realizace nových staveb, obce bez vydaného územního plánu vydávají opatření obecné povahy o vymezení zastavěného území. Tento krok vychází ze zákona o územním plánování a stavebním řádu č. 183/2006 Sb., který zastavuje novou výstavbu mimo vymezené zastavěné území. Zákon ale uvádí i výjimky pro případ nevydání opatření. V § 18 odst. 5 přesně vymezuje, jaké stavby lze mimo zastavěné území, tedy do „volné krajiny“ umisťovat. Jedná se např. o stavby či jiné zařízení
slouţící
k lesnictví,
zemědělství,
ochraně
přírody,
zlepšení
technické
infrastruktury atd. Lze říci, ţe pro obec, která se chce rozvíjet je vydání opatření o vymezení zastavěného území či územního plánu nutná povinnost. Pokud by obec toto 35
opatření nevydala, nebylo by podle zákona moţné stavět nikde jinde neţ v intravilánu, který byl vymezen v roce 1966. Tento koncept jiţ neodpovídá současným nárokům a poţadavkům, čehoţ si velká část obcí je vědoma.
Územní plán města Prachatice Současný, stále platný územní plán pro město Prachatice byl zastupitelstvem města schválen 31. října 1994. Není však vydán pro kompletní území, ale řeší jen část území města Prachatice, jeho blízkého okolí, dále části Staré Prachatice a Ostrov, výrobní areál u Těšovic včetně blízkého mimoúrovňového kříţení silnic II/145 a II/141. Od schválení územního plánu bylo vydáno jiţ pět aktualizací. Návrh šesté změny byl dne 3. února 2009 veřejně projednáván. Jeho obsah řeší dvě lokality, které pouze uvádí do souladu se současným stavem. Obě řešené plochy se nachází v obytné zóně rodinných domů Šibeniční vrch. Jedná se o změnu funkční plochy z ostatní zeleně a zemědělské kultury na plochu rodinných domů. Územní plán navrhuje záměry k realizaci: -
výstavba rodinných domů v lokalitě Pod Cvrčkovem
-
průmyslová zóna v Krumlovské ulice a u Těšovic – s tím, ţe průmyslová zóna u Těšovic by byla realizována aţ po úplném vyčerpání kapacity průmyslové zóny v Krumlovské ulici a s podmínkou zájmu podnikatelských subjektů
-
obnova areálu Lázní sv. Markéty a Kandlova mlýna
-
dostavba severní strany Vodňanské ulice
Díky několikaleté působnosti územního plánu bylo několik záměrů jiţ realizováno. Mezi jedny z nejdůleţitějších patří: -
revitalizace bývalých kasáren pro komerční účely a bydlení
-
přestavba území bývalého Okresního stavebního podniku a jeho okolí
-
rozšíření čistírny odpadních vod města Prachatice
-
supermarket COOP
-
Domov seniorů Mistra Křišťana
Územní plán dále určuje několik lokalit pro výstavbu rodinných domů. O pozemky vymezené pro zastavění je velký zájem, proto je v současnosti mnoho z těchto lokalit jiţ vyčerpáno. Obecně lze říci, ţe volné lokality, ve kterých je moţné stavební pozemek zakoupit, mají problémové připojení k inţenýrským sítím. Toto tvrzení však není pravidlo.
36
Pro část katastrálního území Prachatice a Staré Prachatice a celá katastrální území Libínské Sedlo, Perlovice, Kahov, Oseky, Volovice a Stádla, které jsou územím nezahrnutým do vydaného územního plánu, je podle § 59 a § 60 zákona č. 183/2006 Sb. vymezeno zastavěné území. Dokument byl vydán 10. října 2007 z důvodu zmenšení přísnosti umisťování nových staveb mimo území řešené územním plánem vycházející ze zákona. Dne 23. prosince 2008 bylo zastupitelstvem města schváleno pořízení nového územního plánu. Tento plán bude řešit kompletní území města Prachatice, konkrétně celá katastrální území Prachatice, Staré Prachatice, Kahov, Oseky, Libínské Sedlo, Perlovice, Volovice a Stádla. Důvodem k rozhodnutí o pořízení nového plánu bylo nabytí účinnosti nového stavebního zákona 1. ledna 2007, díky němuţ by stávající územní plán přestal platit na konci roku 2015. Vydání nového územního plánu je předpokládáno nejdříve v prvním pololetí roku 2012. V současnosti probíhají doplňující průzkumy a rozbory. Během pořizování proběhne přehodnocení moţností a poţadavků na rozvoj území města. Dále budou zohledněny i ţádosti a podněty na změny stávající plánu. „Územní plán musí vytvořit předpoklady pro výstavbu a pro udrţitelný rozvoj území, spočívající ve vyváţeném vztahu podmínek pro příznivé ţivotní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudrţnost společenství obyvatel území. Musí stanovit základní koncepci rozvoje území města, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání. Vymezí zastavěné území a zastavitelné plochy a stanoví podmínky pro vyuţití těchto ploch. Současně stanoví koncepci uspořádání veřejné infrastruktury, uspořádání krajiny, vymezí veřejně prospěšné stavby a veřejně prospěšná opatření.“13 Nový plán bude zpracován v měřítku katastrálních map a vydán v měřítku 1:5 000.
Územní plán obce Stoţec Obec Stoţec a celé její území patří mezi ţádané lokality jak turisty, tak i pro rezidenční účely. Územní plán obce byl schválen 23. března 2004 pro celé správní území obce Stoţec. To je tvořeno katastrálními územími Stoţec, České Ţleby, Radvanovice a Horní Cazov. Územní plán je zpracován v základním měřítku 1:10 000, detaily řešeného území pak v měřítku 1:2 000. Vydaný územní plán si klade za cíl umoţnit nový rozvoj obce při současném udrţení stávajícího rázu venkovského charakteru. Urbanistická koncepce určuje prostorové 13
http://mesto.prachatice.cz/n_mu_upnovy.html
37
uspořádání stávající a nové zástavby se zachováním celistvosti sídelního útvaru. V jednotlivých sídlech obce je stávající zástavba realizována způsobem vesnického charakteru ve středové části a v jeho blízkém okolí se nachází zástavba původních zemědělských usedlostí. Takovýto ráz musí být zachován, proto územní plán klade důraz na rozvoj a výstavbu hlavně v místech doposud volných ve stávajícím zastavěném území. Dále se snaţí podporovat i rekonstrukci stávajících objektů. Limitujícím faktorem pro rozvoj obce je ochrana přírody. V řešeném území, které je téměř celou rozlohou součástí Národního parku Šumava se limitující faktor ochrany přírody uplatňuje ve velkém měřítku. Navíc územím obce Stoţec prochází významný biokoridor, proto územní plán řeší i význam a zachování krajiny a její významné součásti. Budoucí výhled přikládá velkou důleţitost i útlumovým programům zemědělství, které s sebou přináší i dotace např. na zatravňování a zalesňování. Poloha v Národním parku Šumava má ale i své kladné stránky. Díky krásné přírodě se území obce řadí mezi turisticky velmi ţádané lokality. Z výše uvedených důvodů územní plán řeší rozvoj obce i z tohoto pohledu. Vymezuje dostatek prostorů pro občanskou vybavenost, parkování a další sluţby spojené s turistickým ruchem. Samotný územní plán pak řeší hlavní tři části obce, jedná se o sídla Stoţec, České Ţleby a Dobrá, u nichţ popisuje současný stav zastavěného a zastavitelného území. Zároveň zdůrazňuje, ţe pro celé řešené území platí jiţ zmiňované zpřísněné podmínky pro Národní park Šumava, které však nejsou předmětem územního plánu obce. Bude nutné je zpracovat v dalších stupních územně plánovací dokumentace, např. regulačních plánech. Dne 14.5.2009 byla vydána první změna územního plánu obce Stoţec. Hlavním důvodem pořízení změny se staly návrhy a připomínky obyvatel obce na budoucí rozvoj území. Změnou je řešen návrh ploch pro bydlení v rodinných domech, občanské vybavení, veřejnou zeleň, dopravní a technickou infrastrukturu. Tyto plochy určené pro novou výstavbu budou vhodně navazovat na stávající zástavbu. Nová výstavba se bude přizpůsobovat stávajícímu charakteru, aby nedošlo k poškození vzhledu a stávající hodnoty sídla.
Ocenění vybraných pozemků Po přiblíţení stavu územního plánování v konkrétních lokalitách uvádím příklady některých změnou dotčených pozemků, které byly zahrnuty do územního plánu. U kaţdé
38
lokality provedu analýzu jednoho vybraného pozemku, který budu analyzovat hlavně z úhlu jeho zahrnutí a určení územním plánem.
Území města Prachatice Jak jiţ bylo řečeno, o pozemky v Prachaticích a blízkém okolí určené k zastavění je velký zájem. Vzhledem k vývoji situace a postupnému vyčerpávání kapacity stavebních pozemků se jejich cena neustále mírně zvyšuje. Zatím největší nevyčerpanou lokalitou určenou pro zástavbu rodinnými domy je část území města Prachatice „Pod Cvrčkovem“. Lokalita „Pod Cvrčkovem“ se skládá z několika desítek pozemků od malých aţ po velmi rozsáhlé. Celková výměra se pohybuje kolem 25 ha. Nejrozlehlejší pozemky, které současně tvoří největší část tohoto území vlastní stále město. Několik dalších pozemků spadá pod správu pozemkového fondu. Ostatní, převáţně jiţ menší a oddělené pozemky patří jiţ soukromým subjektům. Velká část území je stále vedena jako orná půda či trvalý travní porost. Od vydání územního plánu uplynula dlouhá doba, proto na několika pozemcích jiţ stojí rodinné domy a na dalších se počítá s jejich brzkou výstavbou. Ceny před vydáním územního plánu se pohybovaly v řádu desítek korun za 1 m2. Územní plán v lokalitě vymezuje dvě základní funkční plochy, a to plochu zastavitelnou rodinnými domy a plochu pro veřejnou zeleň, kterou ale bude tvořit jen zlomek z celkové velikosti území. Územní plánem je tedy staveno základní rozdělení. Dále je nutné rozlišovat pozemky z hlediska umístění a polohy v lokalitě. Vzhledem k tomu, ţe se stále jedná o „zelenou louku“ je kriterium polohy celkem opodstatněné. Je důleţité zaměřit se na: -
moţnost přístupu – dá se předpokládat, ţe vybudování komunikací pro zpřístupnění nově rozdělených stavebních pozemků nebude jednoduchým úkolem jak z hlediska financí, tak vlastnictví
-
dostupnost inţenýrských sítí – s přihlédnutím k velké rozloze celé lokality vyplívají velké náklady na vybudování přípojek k inţenýrským sítím jednotlivých pozemků
V současnosti je prodej pozemků do značné míry ovlivněn těmito zhoršujícími vlivy. Podle mého názoru je tento pozemek, resp. pozemky vhodný spíše pro developerský projekt, který by vyřešil problémy s těmito pozemky spjatými a provedl by rozdělení celé lokality na jednotlivé stavební pozemky, jiţ opatřené přípojkami a s vyřešenou přístupností v podobě obsluţných komunikací. Zároveň jsem si vědom toho, ţe pokud by podobný záměr byl realizován, ceny prodávaných pozemků by výrazně vzrostly, díky provedené investici.
39
Odhad hodnoty těchto pozemků není jednoduchý úkol. Značnou komplikací jsou různí vlastníci, řešení přístupu, věcná břemena a několik dalších faktorů. Z výše uvedených důvodů jsem pro rychlý odhad vybral pouze největší pozemek 842/1 ve vlastnictví města Prachatice, jehoţ výměra je 130 251 m2. Pozemek a vlastně téměř celá lokalita „Pod Cvrčkovem“ se nachází na mírném jiţním svahu s výhledem do krajiny a na celé město Prachatice. Jedná se o velice atraktivní a ţádané místo. V okolí pozemku se postupně realizují projekty výstavby rodinných domů. Město můţe realizovat dva základní druhy prodeje, a to jak prodej celého pozemku, tak prodej jednotlivých malých parcel. Jako velice limitující a problematické při tvorbě odhadu shledávám i velikost pozemku. Prodeje srovnatelných parametrů se téměř nevyskytují. Po provedené analýze trhu a sledování současného vývoje myslím, ţe pokud by se město rozhodlo pro prodej celého pozemku pro investiční záměr cena za 1 m2 by se mohla pohybovat kolem 400 Kč. S přihlédnutím k velké rozloze, nutnosti část vyuţít pro dopravní a technickou infrastrukturu je tato cena niţší neţ běţně dosahované ceny. Po zainvestování a budoucím prodeji pozemků připravených pro výstavbu rodinných domů se prodejní ceny mohou pohybovat kolem 1 000 Kč/m2.
Výřez územního plánu - lokalita Pod Cvrčkovem
40
Území obce Stoţec Téměř celé území obce Stoţec se nachází v Národním parku Šumava. Ochrana ţivotního prostředí zde má velký vliv i na realizaci výstavby. Ceny pozemků určených k zástavbě v těchto místech stoupají na úroveň okresního města, v některých lokalitách i výše. Konkrétní porovnání lze sledovat na dvou blízkých pozemcích leţících přímo v samotné obci Stoţec. Pozemek 1039/67 byl při pořizování první změny územního plánu určen jako zastavitelný, tímto krokem se jeho hodnota skokově zvýšila o několik set procent. Druhý pozemek 1001/11 se nachází v těsné blízkosti prvního. Na rozdíl od prvního pozemku, tento při vydání územního plánu i jeho první změny nebyl vůbec zahrnut do řešeného území. Rozdíl v hodnotách těchto dvou pozemků je markantní. Zatímco cena pozemku 1039/67 se na trhu pohybuje aţ kolem 800 Kč/m2 cena pozemku 1001/11 je cca 40 Kč/m2.
Snímek z katastrální mapy
Vyhodnocení výsledků Z obecných předpokladů i z konkrétních příkladů lze vysledovat značný vliv územního plánování, potaţmo územního plánu i jeho změn na hodnotu pozemků. Pokud se
41
budeme drţet obecného předpokladu, ţe nejvyšší hodnotu mají stavební pozemky, pak největší změnu hodnoty pozemku přinese jeho určení územním plánem jako zastavitelný. Proces územní plánování se řadí mezi časově velmi náročné činnosti, na které je nutné vyčlenit dostatek rozpočtu. V současnosti jeho důleţitost stále vzrůstá. To je způsobeno nutností stanovení podmínek pro další rozvoj sídel a krajiny při zachování tzv. trvale udrţitelného rozvoje. Je nutné udrţovat hodnoty krajiny, ve které ţijeme a uchovat ji v dobrém stavu i budoucím generacím. Z těchto a mnoha dalších předpokladů vychází i pořizování územně plánovací dokumentace. Následky činnosti územního plánování se skokově mohou projevit i na hodnotě pozemků nacházejících se v řešené části území. Jak jiţ bylo řečeno, největší vliv na hodnotu pozemku má určení jeho zastavitelnosti. Dalším, však jiţ méně hodnototvorným faktorem je stanovení účelu stavby, kterou bude moţno na pozemku vybudovat. Závěrem je nutné říci, ţe na hodnotu pozemků nepůsobí pouze nástroj územního plánování, ale hned několik faktorů zároveň.
42
B. Praktická část – trţní ocenění Řadový rodinný dům
Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Řadový rodinný dům č.p. 27 Ostrov 27 383 01 Prachatice
Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Zpracovatel: Václav Nováček Týnec 3 341 01 Horaţďovice Datum ocenění: 16.4.2010
43
Obsah Průvodní dopis ..................................................................................................................... 45 Popisné informace ............................................................................................................... 46 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ............................................................................. 48 Ocenění ................................................................................................................................ 49 Závěr .................................................................................................................................... 57 Omezující podmínky a předpoklady ................................................................................... 58 Osvědčení ............................................................................................................................ 58
Přílohy Příloha č. 1 – výpisy z katastru nemovitostí Příloha č. 2 – snímek z katastrální mapy
44
Úvod Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16.4.2010, kdy bylo provedeno místní šetření. Zpracovateli ocenění je známo, ţe tato zpráva bude slouţit jako podklad pro stanovení prodejní ceny oceňovaného majetku. Zpracovateli ocenění není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný účel. Zpracovatel ocenění chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění prázdný, bez trvalého vyuţívání. Ţádná část domu není pronajata za trţní ani regulované nájemné. Z výpisu z katastru nemovitostí nebyla zjištěna ţádná věcná břemena ani zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu tyto faktory: -
polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku
-
velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
-
nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku
-
převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
-
náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.
45
-
prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků a okolí i v celé lokalitě
-
očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek
jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov, staveb a pozemků byly převzaty z údajů uvedených v katastru nemovitostí. Základní identifikace oceňované nemovitosti řadového rodinného domu č.p. 27 Vlastníci
SJM - Parus Jindřich a Parusová Marie, Dlouhá 90, Prachatice
Listy vlastnictví
2555, 2530, 2582
Katastrální území Staré Prachatice Obec
Prachatice
Okres
Prachatice
Nemovitosti
Budova č.p. 27 na stavebním pozemku p.č. 79 Pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 79 s výměrou 99 m2 Pozemek: zahrada p.č. 290/5 s výměrou 224 m2 Pozemek: zahrada p.č. 290/10 s výměrou 32 m2
Seznam použitých podkladů -
výpis z katastru nemovitostí, čísla listů vlastnictví 2555, 2530, 2582
-
kopie katastrální mapy
-
základní fotodokumentace poskytnutá vlastníkem
-
místní šetření formou venkovní obhlídky
Popisné informace Popis lokality Oceňovaný rodinný řadový dům se nachází v klidné lokalitě malé obce Ostrov, která je od centra města Prachatice vzdálena 1,5 km. Tato lokalita s dobrý spojením s okresním městem a zároveň vykazující klid malé obce a ostatní lokality jí podobné jsou
46
v současnosti velice oblíbené. V těsné blízkosti domu vede frekventovaná silnice. Hluk z ní, obzvláště ve chvílích špičky způsobuje rušivý element.
Oceňovaný majetek Podle poskytnutých podkladů a dle vlastního zjištění je oceňovaný objekt přizpůsoben pouze pro bydlení. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ je moţné objekt pronajímat za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou popsány v dalších oddílech zprávy.
Pozemek Součástí oceňovaného majetku jsou i tři pozemky: Parcelní číslo
Druh pozemku
Výmě ra (m2)
79
zastavěná plocha a
99
nádvoří 290/10
zahrada
32
290/5
zahrada
224
Všechny tři pozemky tvoří obdélníkový tvar, který delšími stranami sousedí s okolními pozemky. Kratší strany pak sousedí s komunikacemi. Další zvětšování pozemků je z hlediska polohy nemoţné. V blízkosti pozemků jsou dostupné veškeré inţenýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektřina, plyn, telefon) z nichţ k pozemkům není zaveden pouze plyn. Všechny tři pozemky tvoří jediný funkční celek, proto budou oceněny jako jediný o výměře 355 m2.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jako vedlejší stavbu lze počítat dřevěný přístřešek na zahradě, který slouţí pro uloţení drobného nářadí. Tato stavba zároveň tvoří hranici při frekventované komunikaci a tím přispívá ke sníţení hluku na pozemku. Venkovní plochy jsou zpevněny kamennými opěrnými zdmi a velkou část ostatní plochy tvoří trávník. Před domem je vytvořena betonová plocha slouţící pro vjezd do garáţe případně jako moţné venkovní stání pro parkování. Seznam venkovních úprav
47
-
přípojka vody
-
přípojka kanalizace
-
přípojka elektřiny
-
betonový vjezd do garáţe
-
opěrné kamenné zdi tvořící předzahrádku
-
opěrné kamenné zdi tvořící stupně v mírně svaţité zahradě
-
kamenné schodiště
-
venkovní betonová dlaţba tvořící chodníky na zahradě
-
plot z ocelových sloupků a pletiva
Řadový rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům čtvercového půdorysu. Vchod i vjezd do garáţe jsou realizovány z ulice. Dům obsahuje dvě nadzemní podlaţí bez podsklepení. Vzhledem ke světlosti podkroví není moţná půdní vestavba. V prvním nadzemním podlaţí se nachází samostatný byt s kuchyní, samostatnou koupelnou a WC, garáţ a technická místnost. Ve druhém podlaţí jsou tři místnosti, kuchyně, koupelna a WC. První podlaţí má terasu, druhé má lodţii situovanou do zahrady. V domě se nacházejí dva byty a garáţ. Z funkčního hlediska je moţné zachovat rozdělení na dva byty či celý dům vyuţívat pouze jedním uţivatelem. Konstrukční řešení a vybavenost Dům byl vystavěn v roce 1979. Je zaloţen na betonových pasových základech, na kterých je provedena hydroizolace. Obvodové zdivo je zděné z cihel tloušťky 450 mm. Stropy tvoří systém z desek Hurdis. Sedlovou střechu rodinného domu tvoří krov vaznicové soustavy, krytinu tvoří betonové tašky. Dům je po celkové rekonstrukci, při níţ byly vyměněny rozvody vody, topení a elektroinstalace. Dále byly modernizovány koupelny a podlahy. Celý objekt byl zateplen včetně výměny oken a vchodových dveří a nové fasády.
Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití
48
Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Kriteria nejlepšího a nejvyššího vyuţití: -
dodrţení právních předpisů
-
fyzická realizovatelnost
-
finanční proveditelnost
-
maximální ziskovost Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt a garáţ na dvou
listech vlastnictví. Ostatní pozemky jsou na dalším samostatném listu vlastnictví. Důvodem takového zapsání je minulý reţim. Vyuţití domu ale odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe vyuţití domu pro účely bydlení je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po celkové rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněna ţádnou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt je určen pro bydlení a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe určené vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
Ocenění Úvod Při stanovení trţní hodnoty jsou nejčastěji vyuţívány tři metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda – spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s podobnými, které byly v posledním období prodány nebo jsou volně nabízeny k prodeji. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.
49
Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – vyuţívá reprodukčních a pořizovacích nákladů ke stanovení trţní hodnoty. Určí náklady na pořízení nemovitosti nové. Částku je moţné sníţit o opotřebení či jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny majetku jsem pouţil kombinaci porovnávací a nákladové metody. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací. Vzhledem k tomu, ţe trh s pronájmy domů není v dané lokalitě rozšířen, příjmovou metodu jsem nepouţil.
Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemků Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Při zjišťování trţní hodnoty pozemků jsem pouţil ke srovnání dvou jiţ prodaných pozemků a jednoho pozemku v současné době nabízeného. Všechny porovnávané pozemky se nacházejí v katastrálním území Prachatice. Jako porovnávací jednotku jsem zvolil jeden metr čtverečný. Při porovnání pozemků bylo vzato v úvahu mnoho faktorů, všechny jsou zahrnuty v následující tabulce. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
277 000 Kč a je kalkulována následovně: 355 * 781 = 277 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce:
Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Prachatice Ostrov
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
Pod Lázněmi
ulice Přímá
ulice Kaštanova
50
Parcelní číslo
79, 290/5, 290/10
Adresa pozemku
Ostrov 27, Prachatice
1184/5
815/21, 815/25
1091/4, 1091/16
Katastrální území Staré Prachatice Prachatice Prachatice Obec Prachatice Prachatice Prachatice Okres Prachatice Prachatice Prachatice B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč
Prachatice Prachatice Prachatice
Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce
X 355
600 500 Kč 887
1 250 000 Kč 1100
385 000 Kč 711
X
677,00 Kč 12.9.2007
1 136,36 Kč 14.4.2010
541,49 Kč 1.3.2010
1,1 744,70 Kč
1 1 136,36 Kč
1 541,49 Kč
Prodej
Prodej
Nabídka
1 744,70 Kč
1 1 136,36 Kč
0,98 530,66 Kč
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1 744,70 Kč
1 1 136,36 Kč
1 530,66 Kč
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1 744,70 Kč
1 1 136,36 Kč
1 530,66 Kč
Občanská vybavenost
Rodinný dům
Rodinný dům
0,95 707,47 Kč
1 1 136,36 Kč
1 530,66 Kč
Ano
Ano
Ano
1 707,47 Kč
1 1 136,36 Kč
1 530,66 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1 707,47 Kč
1 1 136,36 Kč
1 530,66 Kč
Srovnatelná
Lepší
Horší
1 707,47 Kč
0,9 1 022,73 Kč
1,1 583,73 Kč
Pravidelný
Pravidelný
Nepravidelný
0,9 636,72 Kč
0,9 920,45 Kč
1,1 642,10 Kč
Korekce Upravená hodnota
C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota
Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota
Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota
Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota
Územní rozhodnutí
Ano
Korekce Upravená hodnota
Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce
Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota
Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota
Podlouhlý
51
Svaţitost
Rovinný
Korekce Upravená hodnota
Dostupnost inţenýrských sítí
Kompletní
Korekce Upravená hodnota
Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota
Dopravní obsluţnost
Autobus
Korekce Upravená hodnota
Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Korekce Upravená hodnota
Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota
Jiná technická korekce
Rovinný
Rovinný
1 636,72 Kč
1 920,45 Kč
1 642,10 Kč
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1 636,72 Kč
1 920,45 Kč
1 642,10 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1 636,72 Kč
1 920,45 Kč
1 642,10 Kč
Autobus
Autobus
Autobus
1,1 700,39 Kč
1 920,45 Kč
1 642,10 Kč
Výborné
Výborné
Výborné
1 700,39 Kč
1 920,45 Kč
1 642,10 Kč
Ne
Ne
Ne
1 700,39 Kč
1 920,45 Kč
1 642,10 Kč
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Korekce Upravená hodnota
Moţná zastavitelnost
1 700,39 Kč
1 920,45 Kč
1 642,10 Kč
Větší
Větší
Větší
1,05 735,41 Kč
1,05 966,48 Kč
1 642,10 Kč
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 781,33 Kč 1 m2 Porovnávací hodnota 781,33 Kč 1 m2 - zaokrouhleno Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
Rovinný
1 735,41 Kč
1 966,48 Kč
1 642,10 Kč
735,41 Kč
966,48 Kč
642,10 Kč
0
0
0
výměra v m2 99 224
jednotková hodnota v Kč/m2 781,33 Kč 781,33 Kč
trţní hodnota 77 351,61 Kč 175 017,79 Kč
355 277 371,94 Kč
Výpis oceňovaných parcel
poř. číslo 1 2
číslo parcely 79 290/5
52
2 Celkem
290/10
32 355
781,33 Kč
Zaokrouhleno
25 002,54 Kč 277 371,94 Kč 277 000,00 Kč
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze trţní hodnoty jako celku jsem vzal v úvahu srovnatelné řadové domy v městě Prachatice, které byly prodány v minulých dvou letech. Tento faktor bude zohledněn v tabulce příslušným koeficientem. Jako srovnávací jednotku jsem zvolil celkovou zastavěnou plochu (GFA). Při porovnání nemovitostí bylo vzato v úvahu mnoho faktorů, všechny jsou zahrnuty v následující tabulce. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:
2 939 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce:
Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
Řadový rodinný dům č.p.27 st. 99
Řadový rodinný dům č.p.787 st.1693/4
Řadový rodinný dům č.p.861 st.1938
Ostrov 27, Prachatice
Pod Cvrčkovem 787, Prachatice Prachatice
Větrná 442, Prachatice
Řadový rodinný dům č.p.1095 st.2518,st. 2519 Budovatelská 1095, Prachatice
Katastrální území
Staré Prachatice Obec Prachatice Prachatice Okres Prachatice Prachatice B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku
Prachatice
Prachatice
Prachatice Prachatice
Prachatice Prachatice
355
378
608
438
781 Kč
814 Kč
819 Kč
750 Kč
277 255 Kč
307 692 Kč
497 952 Kč
328 500 Kč
53
celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 198 298 312 202 jednotek Prodejní cena celkem X 2 750 000 Kč 3 763 000 Kč 2 870 000 Kč Prodejní cena bez 2 442 308 Kč 3 265 048 Kč 2 541 500 Kč ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
X
8 195,66 Kč
10 464,90 Kč
12 581,68 Kč
4.1.2008
16.1.2009
29.4.2009
1,13
1,03
1
9 261,10 Kč
10 778,84 Kč
12 581,68 Kč
Prodej
Prodej
Prodej
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
9 261,10 Kč
10 778,84 Kč
12 581,68 Kč
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
9 261,10 Kč
10 778,84 Kč
12 581,68 Kč
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
9 261,10 Kč
10 778,84 Kč
12 581,68 Kč
Rodinný dům č.p.38
Rodinný dům
Rodinný dům
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
9 261,10 Kč
10 778,84 Kč
12 581,68 Kč
Ano
Ano
Ne
Korekce
1
1
1,05
Upravená hodnota
9 261,10 Kč
10 778,84 Kč
13 210,77 Kč
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
9 261,10 Kč
10 778,84 Kč
13 210,77 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
9 261,10 Kč
10 778,84 Kč
13 210,77 Kč
Dobrý
Výborný
Nutné dodělat venkovní omítky
Datum transakce Korekce Upravená hodnota
D. Právní údaje Druh transakce
Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Existence věcných břemen
Vyuţití podle územního plánu
Ne
Rodinný dům č.p.38
Kolaudační rozhodnutí
Ano
Jiná právní omezení a závazky
Ne
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota
Technický stav objektu
Dům po rekonstrukci
54
Korekce Upravená hodnota
Technická vybavenost budovy
Dobrá
1,35
1,05
1,1
12 502,49 Kč
11 317,79 Kč
14 531,84 Kč
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
12 502,49 Kč
11 317,79 Kč
14 531,84 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
12 502,49 Kč
11 317,79 Kč
14 531,84 Kč
Ţádný
Ţádný
Moţnost podkroví
1
1
0,9
12 502,49 Kč
11 317,79 Kč
12 933,34 Kč
Autobus
Autobus
Autobus
1
1
1
12 502,49 Kč
11 317,79 Kč
12 933,34 Kč
Výborné, garáţ
Výborné, garáţ
Výborné, garáţ
1
1
1
12 502,49 Kč
11 317,79 Kč
12 933,34 Kč
Průměrná
Průměrná
Průměrná
1
1
1
12 502,49 Kč
11 317,79 Kč
12 933,34 Kč
Korekce Upravená hodnota
Funkční vyuţitelnost budovy
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota
Další moţný rozvoj nemovitosti
Ţádný
Korekce Upravená hodnota
Dopravní obsluţnost
Autobus
Korekce Upravená hodnota
Dopravní dostupnost a parkování
Výborné, garáţ
Korekce Upravená hodnota
Atraktivita objektu
Průměrná
Korekce Upravená hodnota
Jiná technická korekce
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota
Jiná korekce
1
1
1
12 502,49 Kč
11 317,79 Kč
12 933,34 Kč
Větší
Větší
Srovnatelná
1,15
1,15
1
14 377,86 Kč
13 015,45 Kč
12 933,34 Kč
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
14 377,86 Kč
13 015,45 Kč
12 933,34 Kč
14 377,86 Kč
13 015,45 Kč
12 933,34 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
13 442,22 Kč
55
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
2 661 559,22 Kč
Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno
277 255,00 Kč 2 938 814,22 Kč 2 939 000,00 Kč
Nákladová metoda U této metody je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování shodného majetku při současných cenách. Ke stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku určena nákladovou metodou je:
2 178 000 Kč Postup výpočtu je uveden v následující tabulce:
NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
Řadový rodinný dům, Ostrov 27, Prachatice 99, 290/10, 290/5 klasická, zděná 31 let 1 rok 60 let 99 m2 2 nadzemní 198 m2 0,85 168 m2 534,6 m3 3 877 Kč/m3 2 072 644 Kč 10% 1 865 380 Kč 2% 1 828 072 Kč 0% 1 828 072 Kč
Venkovní úpravy
73 000 Kč
56
Pozemek
277 000 Kč
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
2 178 072 Kč 2 178 000 Kč
Závěr Následující tabulka rekapituluje hodnoty určené na základě tří metod ocenění majetku:
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 2 939 000 0 2 178 000
Váha (%) 90 0 10
Vážený průměr (Kč) 2 645 100 0 217 800 2 862 900 2 863 000
Oceňovaný majetek patří mezi často obchodovaný typ nemovitostí. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe vystihuje stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Proto je indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou přisouzena váha 90%. Indikace hodnoty nákladovou metodou slouţí spíše jako korekce hodnot zjištěných jinými metodami. Z tohoto důvodu je jí přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni 16.4.2010 je:
2 863 000 Kč (slovy: dvamilionyosmsetšedesáttřitisíckorunčeských)
57
Omezující podmínky a předpoklady 1. Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění trţní hodnoty oceňovaného majetku. 2. Oceňovatel předpokládá, ţe všechny předloţené údaje jsou správné a pravdivé a nejsou tudíţ ve všech případech ověřovány. 3. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k oceňovanému majetku je správné, není omezeno ţádnými zadrţovacími právy, břemeny či zadluţením a proto je prodejné. 4. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí. Další informace o oceňovaném majetku byly poskytnuty vlastníkem nebo zjištěny při místním šetření. 5. Závěry uvedené v této zprávě předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje materiály jako je azbest a další škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě zjištění jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. 6. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách, hodnota zjištěná v této zprávě platí k datu vypracování ocenění. 7. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 8. Ocenění bylo vypracováno v souladu s planými zákony a vyhláškami.
Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. Při zpracování této zprávy jsem neshledal ţádné skutečnosti, které nasvědčovaly, ţe pouţité informace nejsou pravdivé a správné. 2. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění. 3. Posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 4. Nemám a nebudu mít účast nebo prospěch z oceňovaného majetku.
Václav Nováček
58
Soubor pozemků
Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Rozsáhlý soubor pozemků určených k zástavbě v katastrálním území Zdíkov, obec Zdíkov, okres Prachatice
Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Zpracovatel: Václav Nováček Týnec 3 341 01 Horaţďovice
Datum ocenění: 18.4.2010
59
Obsah Průvodní dopis ..................................................................................................................... 61 Popisné informace ............................................................................................................... 62 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ............................................................................. 63 Ocenění ................................................................................................................................ 64 Závěr .................................................................................................................................... 68 Omezující podmínky a předpoklady ................................................................................... 69 Osvědčení ............................................................................................................................ 69
Přílohy Příloha č. 1 – výpisy z katastru nemovitostí Příloha č. 2 – snímek z katastrální mapy Příloha č. 3 – návrh budoucího rozdělení pozemků Příloha č. 4 – kopie územního plánu obce Zdíkov
60
Úvod Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu oceňovaného majetku. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 18.4.2010, kdy bylo provedeno místní šetření. Zpracovateli ocenění je známo, ţe tato zpráva bude slouţit jako podklad pro stanovení prodejní ceny oceňovaného majetku. Zpracovateli ocenění není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný účel. Zpracovatel ocenění chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Z výpisu z katastru nemovitostí nebyla zjištěna ţádná věcná břemena, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví pozemku. U vlastnictví Pacovského Františka, tedy na 1/8 majetku je na výpisu z katastru nemovitostí uvedeno usnesení soudního exekutora o nařízení draţebního jednání. Bylo ale zjištěno, ţe draţba jiţ proběhla ve prospěch majitele většinového podílu. Z tohoto důvodu lze majetek povaţovat, ţe se nachází v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu tyto faktory: -
polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku
-
velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
-
nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku
-
převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
61
-
náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.
-
prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků a okolí i v celé lokalitě
-
očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze pozemky. Hodnota trvalých porostů nebyla
zjišťována z důvodu názoru, ţe je zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z údajů uvedených v katastru nemovitostí. Základní identifikace oceňovaných pozemků Vlastníci
Pacovský František, Zdíkov 62 – podíl 1/8 Veselý Josef, U Lidušky 1360/7, Nymburk – podíl 7/8
Listy vlastnictví
7
Katastrální území Zdíkov Obec
Zdíkov
Okres
Prachatice
Nemovitosti
Pozemek: orná půda 55/1, 55/2, 55/9, 55/11, Pozemek: trvalý travní porost 58/6, 408/48, 408/49
Seznam použitých podkladů -
výpis z katastru nemovitostí, číslo listu vlastnictví 7
-
kopie katastrální mapy
-
základní fotodokumentace poskytnutá vlastníkem
-
místní šetření formou venkovní obhlídky
Popisné informace Popis lokality a pozemku Oceňovaný soubor pozemků se nachází v klidné lokalitě obce Zdíkov. Obec má dobrou polohu v blízkosti města Vimperk. Jedná se o velice atraktivní šumavskou lokalitu, která spojuje výhodu čistého prostředí a veškerou občankou vybavenost. Právě díky
62
šumavskému prostředí je moţné aktivní trávení volného času v nedalekých lyţařských areálech na Kvildě, v Churánově a dalších. Pozemky se nachází v krajní části zástavby rodinných domů, které mají vţdy dostatečně velký rozestup a nebrání výhledu do okolí. Celý soubor pozemků je územním plánem obce schválen k zastavění rodinnými domy. K moţnosti realizace této výstavby je jiţ vypracovaný návrh rozdělení pozemků do jednotlivých menších parcel. Jejich celkový počet je deset. Vzhledem k velikosti souboru pozemků část rozlohy musí tvořit příjezdové komunikace. Veškeré inţenýrské sítě se nachází ve stometrové vzdálenosti od hranic oceňovaného pozemku. Výpis jednotlivých oceňovaných pozemků Parcelní číslo Druh pozemku
Výměra (m2)
55/1
orná půda
1624
55/2
orná půda
510
55/9
orná půda
144
55/11
orná půda
16
58/6
trvalý travní porost
1237
408/48
trvalý travní porost
2199
408/49
trvalý travní porost
10585
Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Kriteria nejlepšího a nejvyššího vyuţití: -
dodrţení právních předpisů
-
fyzická realizovatelnost
-
finanční proveditelnost
-
maximální ziskovost Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá
územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití oceňovaných pozemků je právně přípustné.
63
Oceňovaný majetek je ve stavu, který připouští jeho plné vyuţití. Pozemek je v současné době v podílovém vlastnictví dvou majitelů. Na podíl 1/8 je uvaleno usnesení soudního exekutora o nařízení draţebního jednání. Bylo však zjištěno, ţe draţba skončila ve prospěch majitele většinového podílu. Proto o majetku lze tvrdit, ţe je v absolutním vlastnictví a tudíţ je splněna podmínka absolutní vyuţitelnosti. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného majetku. Vzhledem k současnému stavu pozemků je potencionální pronájem moţný. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe určené vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
Ocenění Úvod Při stanovení trţní hodnoty jsou nejčastěji vyuţívány tři metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda – spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s podobnými, které byly v posledním období prodány nebo jsou volně nabízeny k prodeji. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – vyuţívá reprodukčních a pořizovacích nákladů ke stanovení trţní hodnoty. Určí náklady na pořízení nemovitosti nové. Částku je moţné sníţit o opotřebení či jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny volných, nezastavěných pozemků jsem pouţil porovnávací metodu. Protoţe pozemky nejsou výsledky lidské činnosti nebylo vhodné aplikovat metodu nákladovou. Vzhledem k určení vyuţití pozemků nelze předpokládat, ţe by byly pozemky pronajaty jinému uţivateli a proto nebyla pouţita ani metoda příjmová.
Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemků
64
Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Při zjišťování trţní hodnoty pozemků jsem pouţil ke srovnání tří nabízených pozemků. Dva se nachází v katastrálním území Zdíkov a třetí v katastrálním území Chlum u Volar. Tato lokalita je velmi podobná lokalitě, ve které se nacházejí oceňované pozemky. Jako porovnávací jednotku jsem zvolil jeden metr čtvereční. Při porovnání pozemků bylo vzato v úvahu mnoho faktorů, všechny jsou zahrnuty v následující tabulce. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je:
5 726 000 Kč a je kalkulována následovně: 16315 * 351 = 5 726 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce:
Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území
Soubor pozemků Zdíkov viz tabulka s přehledem
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
Pozemky Chlum u Volar viz tabulka s přehledem
Pozemek Zdíkov1
Pozemek Zdíkov 2
N/A
N/A
Chlum u Zdíkov Volar Obec Zdíkov Volary Zdíkov Okres Prachatice Prachatice Prachatice B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota
C. Právní údaje Druh transakce Korekce
Zdíkov
X 16315 X
13 966 480 Kč 5 250 000 Kč 23672 22543
Zdíkov Zdíkov Prachatice 4 200 000 Kč 14958
590,00 Kč 20.3.2010
232,89 Kč 1.4.2010
280,79 Kč 1.3.2010
1 590,00 Kč
1 232,89 Kč
1 280,79 Kč
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
65
Upravená hodnota
Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota
Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota
Vyuţití podle územního plánu
Rodinný dům
Korekce Upravená hodnota
Územní rozhodnutí
Ne
Korekce Upravená hodnota
Jiná právní omezení a závazky
Nejsou
Korekce Upravená hodnota
D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota
Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota
Svaţitost
Rovinný
Korekce Upravená hodnota
Dostupnost inţenýrských sítí
Kompletní
Korekce Upravená hodnota
Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota
Dopravní obsluţnost
Autobus
Korekce Upravená hodnota
Dopravní dostupnost a parkování
Výborné
Korekce Upravená hodnota
Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota
Ne
531,00 Kč
209,60 Kč
252,71 Kč
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1 531,00 Kč
1 209,60 Kč
1 252,71 Kč
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1 531,00 Kč
1 209,60 Kč
1 252,71 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1 531,00 Kč
1 209,60 Kč
1 252,71 Kč
Ano
Ne
Ne
0,8 424,80 Kč
1 209,60 Kč
1 252,71 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1 424,80 Kč
1 209,60 Kč
1 252,71 Kč
Srovnatelná
Horší
Horší
1 424,80 Kč
1,1 230,56 Kč
1,1 277,98 Kč
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1 424,80 Kč
1 230,56 Kč
1 277,98 Kč
Rovinný
Rovinný
Mírně svaţitý
1 424,80 Kč
1 230,56 Kč
1,05 291,88 Kč
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1 424,80 Kč
1 230,56 Kč
1 291,88 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1 424,80 Kč
1 230,56 Kč
1 291,88 Kč
Autobus
Autobus
Autobus
0,95 403,56 Kč
1 230,56 Kč
1 291,88 Kč
Výborné
Výborné
Výborné
1 403,56 Kč
1 230,56 Kč
1 291,88 Kč
Ne
Ne
Ne
1 403,56 Kč
1 230,56 Kč
1 291,88 Kč
66
Jiná technická korekce
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Korekce Upravená hodnota
Moţná zastavitelnost
1 230,56 Kč
1 291,88 Kč
Větší
Větší
Srovnatelný
1,2 484,27 Kč
1,2 276,67 Kč
1 291,88 Kč
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 350,94 Kč 1 m2 Porovnávací hodnota 350,94 Kč 1 m2 - zaokrouhleno Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
1 403,56 Kč
1 484,27 Kč
1 276,67 Kč
1 291,88 Kč
484,27 Kč
276,67 Kč
291,88 Kč
0
0
0
16315 5 725 588,86 Kč
Výpis oceňovaných parcel
poř. číslo 1 2 3 4 5 6
číslo parcely 55/1 55/2 55/9 55/11 58/6 408/48
výměra v m2 1624 510 144 16 1237 2199
jednotková hodnota v Kč/m2 350,94 Kč 350,94 Kč 350,94 Kč 350,94 Kč 350,94 Kč 350,94 Kč
7
408/49
10585
350,94 Kč
Celkem
16315
Zaokrouhleno
Přehled parcelních čísel pozemků Název pozemku Seznam parcelních čísel Soubor pozemků Zdíkov 55/1, 55/2, 55/9, 55/11, 58/6, 408/48, 408/49 Pozemky Chlum u Volar 19, 20, 21, 22, 32/2, 32/5, 34/5, 32/3, 32/4
67
trţní hodnota 569 926,56 Kč 178 979,40 Kč 50 535,36 Kč 5 615,04 Kč 434 112,78 Kč 771 717,06 Kč 3 714 699,90 Kč 5 725 586,10 Kč 5 726 000,00 Kč
Závěr Následující tabulka rekapituluje hodnoty určené na základě tří metod ocenění majetku:
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 5 726 000 0 0
Váha (%) 100 0 0
Vážený průměr (Kč) 5 726 000 0 0 5 726 000 5 726 000
Vzhledem ke své rozloze se oceňovaný majetek řadí mezi méně obchodované. I přesto lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe vystihne stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Proto je indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou přisouzena váha 100%. Z hlediska typu majetku nelze předpokládat, ţe by byl pořízen za účelem pronájmu. Proto příjmová metoda nebyla aplikována. Indikace hodnoty nákladovou metodou není vhodná k ocenění pozemků z důvodu, ţe pozemek není výtvorem lidské činnosti. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni 18.4.2010 je:
5 726 000 Kč (slovy: pětmilionůsedmsetdvacetšesttisíckorunčeských)
68
Omezující podmínky a předpoklady 1. Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění trţní hodnoty oceňovaného majetku. 2. Oceňovatel předpokládá, ţe všechny předloţené údaje jsou správné a pravdivé a nejsou tudíţ ve všech případech ověřovány. 3. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k oceňovanému majetku je správné, není omezeno ţádnými zadrţovacími právy, břemeny či zadluţením a proto je prodejné. 4. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí. Další informace o oceňovaném majetku byly poskytnuty vlastníkem nebo zjištěny při místním šetření. 5. Závěry uvedené v této zprávě předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje materiály jako je azbest a další škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě zjištění jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. 6. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách, hodnota zjištěná v této zprávě platí k datu vypracování ocenění. 7. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 8. Ocenění bylo vypracováno v souladu s planými zákony a vyhláškami.
Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. Při zpracování této zprávy jsem neshledal ţádné skutečnosti, které nasvědčovaly, ţe pouţité informace nejsou pravdivé a správné. 2. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění. 3. Posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 4. Nemám a nebudu mít účast nebo prospěch z oceňovaného majetku.
Václav Nováček
69
C Analytická část Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Prachatice Obecná charakteristika Okres Prachatice se nachází v jihozápadní části Jihočeského kraje. Nachází se v něm 6 měst, z nichţ centrem je město Prachatice. Dalšími městy jsou Husinec, Netolice, Vimperk, Vlachovo Březí, Volary. Dále z celkového počtu 65 obcí mají tři titul městys.. Rozlohou 1375,03 km2 se řadí mezi průměrně velké okresy. Okres má velmi malou hustotou obyvatel. A to přibliţně kolem 38 obyvatel/km2. Celkový počet obyvatel se pak pohybuje přes 52 000 obyvatel. Více neţ polovina rozlohy okresu je pokryta lesy, další největší vyuţití půdy je pro zemědělství. Průmysl byl vţdy soustředěný hlavně do větších měst a obcí okresu, kde se nacházel dostatek pracovní síly. V současné době tomu není jinak. V okresním městě působil hlavně strojírenský, elektrotechnický a potravinářský průmysl, dnes ve větším měřítku funguje jen mlékárna Madeta, podnik Vishay a KLIMA M Technika. Ostatní velké podniky zanikly a v jejich areálech působí povětšinu malé společnosti zabývající se podobnou činností, avšak v malém měřítku. Druhým největším městem je Vimperk, kde je situace obdobná. Dříve působící velké tiskárny a sklárny zde zanikly nebo minimalizovaly výrobu, dnes je nejvíce zastoupen potravinářský a elektrotechnický průmysl. Ostatní oblasti jsou zaměřeny hlavně na zemědělství, těţbu a zpracování dřeva, potravinářství a ve formě malých provozoven i strojírenský a elektrotechnický průmysl. Přes okres vede pouze jedna významná komunikace, kterou je silnice 1. třídy vedoucí na hraniční přechod Stráţný.
Trh s nemovitostmi Členění trhu Pokud se zaměříme na okres z hlediska trhu nemovitostí, lze ho rozčlenit na tři odlišná území: a) samotné okresní město Prachatice b) město Vimperk
70
c) oblast vysoké Šumavy a okolí vodní přehrady Lipna, které jsou hlavně rekreačními oblastmi d) ostatní území okresu Prachatice
Město Prachatice Pozemky - stavební, proluky V současné době je trh se stavebními pozemky ve městě a jeho blízkém okolí značně omezen nabídkou nedostačující poptávce. Občasně se v nabídce objeví pozemek z jiţ realizovaného projektu. Ceny stavebních pozemků opatřených inţenýrskými sítěmi se cenově pohybují mezi 800 aţ 1 000 Kč/m2. Město v dohledné době připravuje prodej pozemků v lokalitě „Pod Cvrčkovem“, které budou určeny k rozdělení a vybavení inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi. Cena pozemků před provedením úprav je předběţně stanovena na cca 800 Kč/m2. Vzhledem ke stávající omezené nabídce můţeme očekávat stálý růst cen stavebních pozemků. V okolních obcích se stavební pozemky s inţenýrskými sítěmi prodávají za cenu pohybující se od 200 do 450 Kč/m2. V samotném centru města je hustá zástavba a stavební pozemky typu proluk se zde aţ na výjimky nevyskytují. Celé centrum chrání památková ochrana, která omezuje i moţnost rozšiřování původních staveb při rekonstrukci. Naopak krajích města se naopak nachází dostatek proluk, avšak nelze říci, ţe by se obchody s nimi vyskytovaly často. Budovy Byty Tento typ nemovitostí se v nabídkách objevuje pravidelně. Nejvíce bytů se nachází v panelových bytových domech, ostatní jsou ve zděných bytových domech. Hlavní cenotvorné faktory jsou: -
lokalita a s ní spjaté prostředí bydlení
-
stav
-
vlastnictví Velká část bytů je nabízena v původním stavu bez úpravy jádra a druţstevním
vlastnictví. Několik panelových domů jiţ prošlo rekonstrukcí, při níţ byla provedena výměna oken a zateplení vnějšího pláště. Ceny se pohybují v těchto relacích: 1+1 550 000 – 670 000 Kč
71
2+1 650 000 – 850 000 Kč 3+1 820 000 – 1 150 000 Kč Rodinné domy Přímo v Prachaticích se s rodinnými domy neobchoduje ve velké míře. Můţeme říci, ţe nabídka je vyrovnána s poptávkou. Vliv na cenu má hlavně lokalita. V centru se nacházejí spíše domy polyfunkčního rázu, v přízemí obsahující většinou nebytové prostory a teprve v dalších patrech prostory k bydlení. Dále lze rodinné domy rozdělit na řadové a samostatně stojící. Řadové domy v dobrém stavu nebo po rekonstrukci se prodávají za cenu okolo 2 500 000 Kč, zatímco domy samostatně stojící za 3 500 000 Kč. Mladí lidé volí také koupě rodinného domu v nejbliţších dobře dostupných obcích v blízkém okolí Prachatic místo koupě bytu. V těchto blízkých lokalitách lze rodinný dům zakoupit v průměrném rozpětí cen od 1 200 000 do 2 500 000 Kč. Objekty pro rekreaci Jedná se převáţně o zahrady, zahrady s chatkami, chaty a chalupy. Na okraji Prachatic je několik zahrádkářských kolonií. Nabídka není nikterak velká, ale je vyrovnaná s poptávkou. Cena menší zahrádky s dřevěnou chatkou pak můţe vystoupat aţ k částce 300 000 Kč, pokud by se jednalo o zděnou chatu se zahradou aţ k 600 000 Kč a dřevěná chata na samostatném pozemku stojí cca 170 000 Kč. Bytové domy Ve městě se nacházejí hlavně zděné bytové domy, které se však nejčastěji rozprodávají po jednotlivých bytech. Dalším typem jsou staré domy situované hlavně v centru. Tyto objekty mají rozšířené moţnosti vyuţití, obsahují jak bytové tak i nebytové prostory. Limit nastává při rozšiřování, rekonstrukcích a modernizacích budov, které jsou památkově chráněné. Obchodování s těmito nemovitostmi není příliš časté. Ceny domů před nebo se započatou rekonstrukcí jsou cca 5 500 000 Kč. Administrativní budovy Vzhledem k lokalitě okresu se tento typ nemovitostí téměř nevyskytuje a tudíţ se nerozvinul ani trh v tomto odvětví. Administrativní budovy i přes jejich minimální počet slouţí spíše k pronájmu kancelářských prostor.
72
Průmyslové objekty Po dřívější činnosti v průmyslové oblasti zůstalo ve městě několik objektů. Přesto se na trhu nabízejí sporadicky a stává se, ţe velké areály jsou rozprodány po jednotlivých objektech či jsou pronajímány menším společnostem. Po původních areálech není ani výrazná poptávka. Přicházející společnosti raději kupují pozemky v průmyslové zóně, kde si budují nové výrobní haly odpovídající poţadavkům a novým normám. Cena pozemků v průmyslové zóně je cca 400 Kč/m2. Všechny pozemky jsou vázány předkupním právem města. Nájmy Trh s pronájmy není rozvinutý ve velkém měřítku. Většina bytů se pronajímá za regulované nájemné, dále se pronajímají průmyslové objekty a různé druhy nebytových prostor. Byty Nabídky pronájmů bytových prostor z hlediska četnosti nejsou nikterak početné. Ceny nájmů jsou v mnoha případech regulované a jejich měsíční sazba se pohybuje kolem 53,- Kč/m2. Průměrné trţní nájemné se pak pohybuje v těchto hodnotách: 1+1 3 000 – 5 000 Kč/p.m. 2+1 4 000 – 6 000 Kč/p.m. 3+1 5 000 – 7 000 Kč/p.m. Hodnoty cen jsou pochopitelně závislé na lokalitě pronajímaného bytu a jeho vybavení. Prodejní a kancelářské prostory V rámci nebytových prostor jde o nejrozšířenější druh nájmu. Na výši platby nejvíce působí lokalita. Zatímco v centru se cena nájmu pohybuje v rozmezí 800 – 1 800 Kč/m2/p.a. v závislosti na druhu a vybavenosti prostor. V ostatních lokalitách se jedná o nájemné mezi 500 – 800 Kč/m2/p.a. Průmyslové a skladovací prostory Důsledkem ukončení činnosti velkých průmyslových podniků zůstalo ve městě několik objektů, které byly buď prodány, nebo jsou pronajímány (i po částech) menším
73
výrobcům. Ceny nájmů prostor pro výrobu čí skladování se pohybují v rozmezí 150 – 400 Kč/m2/p.a. Ostatní prostory Za zmínku stojí např. výše nájmů prostorů pro parkování pohybující se mezi 20 – 50 Kč/m2/p.a.
Město Vimperk Z obecného hlediska můţeme říci, ţe ceny nemovitostí jsou v tomto městě o přibliţně 10% - 25% niţší neţ v okresním městě. Toto číslo se pochopitelně můţe lišit v závislosti na typu nemovitosti a její přesné lokalitě.
Oblast vysoké Šumavy a okolí vodní přehrady Lipna Tato oblast je převáţně rekreační. Poptávka po nemovitostech jako jsou stavební pozemky, rodinné domy, budovy slouţící k rekreaci i samotné penziony a budovy občanské vybavenosti, značně převyšuje nabídku. Vůbec největší pohyby na trhu s nemovitostmi se vyskytují v obcích Kvilda, Nové Hutě (obzvláště v této lokalitě jsou ceny velmi vysoké díky velké poptávce a nedostačující nabídce), Nová Pec, Borová Lada a další. Pozemky- stavební, nestavební O stavební pozemky je velký zájem, jejich nabídka je však značně omezena územním plánem a v mnoha místech má vliv chráněné území, ve kterém regulační plán omezuje i rozšiřování současných staveb. I přesto se objevují nové investiční záměry s následným prodejem stavebních pozemků včetně inţenýrských sítí, jejich cena se pohybuje v rozmezí 1 200 – 1 400 Kč/m2. Důsledkem ochrany přírody a územního plánování můţeme předpokládat neustálý růst cen těchto pozemků. Budovy Byty V této oblasti si lidé kupují byty převáţně k přechodnému bydlení pro rekreaci či pro investiční záměr tento byt pronajímat. Nabídka těchto nemovitostí není velká avšak odpovídá poptávce. Dříve ojedinělé, dnes přirůstající projekty na výstavbu luxusních
74
apartmánů v nejatraktivnějších místech Šumavy vyplňují část nabídky nemovitostí tohoto typu. Je nutno podotknout, ţe prodej těchto apartmánů je často zahájen jiţ před samotnou výstavbou a díky velmi velkému zájmu se jejich nabídka velice rychle zmenšuje. Ceny bytů se pohybují v těchto relacích: 1+1 650 000 – 800 000 Kč 2+1 800 000 – 1 100 000 Kč 3+1 1 000 000 – 1 500 000 Kč Ceny nově vystavěných apartmánů se pohybují v těchto průměrných cenách za tyto dispozice: 1+1 1 500 000 Kč 2+1 2 700 000 Kč 3+1 4 000 000 Kč Rodinné domy V tomto segmentu trhu poptávka převyšuje nabídku. Rodinné domy jsou kupovány jak pro trvalé bydlení tak pro rekreaci jako tzv. chalupy. K nejoblíbenějším lokalitám pro chalupy patří oblast u Lipenké přehrady, která nabízí celoroční vyţití, v létě plavání a mnoho kilometrů cyklostezek, v zimě lyţování. Průměrné realizované ceny se hlavně dle lokality a technického stavu pohybují v rozpětí od 1 500 000 u budov k zásadní rekonstrukci, aţ po 3 500 000 Kč a vyšší. Objekty pro rekreaci Díky atraktivitě a rekreační povaze zaznamenává tato oblast velkou poptávku po rekreačních objektech všech typů. Značně omezená nabídka však takto velkou poptávku nestačí uspokojovat. Část poptávky vykrývají jiţ zmiňované byty, rodinné domy a nově budované projekty apartmánů. Čistě rekreační objekty jako např. chaty jsou tzv. „nedostatkovým zboţím“. Tento vývoj tlačí ceny stále na vyšší hodnoty. V současnosti se průměrná cena chaty pohybuje v rozmezí 800 000 aţ 1 900 000 Kč. Bytové domy, administrativní budovy a průmyslové objekty Nemovitosti těchto typů jsou v místě vysoké Šumavy a okolí vodní přehrady Lipno prakticky „vzácností“. Je to způsobeno tím, ţe zde nikdy nebylo a doposud není husté osídlení. Průmysl se zde větším měřítku nerozvinul a proto nebylo potřeba ani výstavby bytových domů. 75
Nájmy Vzhledem k rozvoji turistiky a cestovního ruchu v této oblasti je drtivá většina nemovitostí určených k bydlení pronajímána ke krátkodobé rekreaci. Díky tomu jsou sazby nájmů vyšší neţ běţné trţní hodnoty. Byty Díky dostupnosti hypotéčních úvěrů a rostoucí výši nájmů většina zájemců o bydlení v lokalitě Šumavy volí cestu výstavby či koupě vlastní nemovitosti. Z tohoto důvodu jsou bytové jednotky pronajímány z velké části krátkodobě pro rekreaci za vyšší neţ běţné trţní dlouhodobé nájemné. Ceny se v přepočtu na měsíční sazby pohybují v rozmezí: 1+1 4 000 – 6 500 Kč/p.m. 2+1 5 000 – 8 000 Kč/p.m. 3+1 7 500 – 10 000 Kč/p.m. Nebytové prostory Vývojem turistiky vzrost zájem o pronájem prostor k provozování sluţeb, jedná se hlavně o plochy k prodeji suvenýrů, provozování restauračních a stravovacích zařízení a k provozování ostatních sluţeb pro turistiku. S postupným vývojem a nynější ekonomickou krizí zájem o pronájem nemovitostí s nebytovými prostory klesl a můţeme říci, ţe nabídka lehce převyšuje poptávku. Nájemné nebytových prostor se pohybuje okolo 800 Kč/m2/p.a.
Ostatní lokality Pozemky- stavební, nestavební Prodeje stavebních pozemků jsou nejčastěji realizovány v lokalitách u větších obcí či v místech s dobrými spoji, a kde jsou rozvinuté sluţby. Jejich nabídka se s malými výjimkami vyrovnává poptávce. Ceny pozemků s inţenýrskými sítěmi jsou okolo 200 Kč/m2. Budovy Byty Byty se vyskytují pouze v obcích s větším počtem obyvatel v menších zděných bytových domech s malým počtem bytových jednotek. Tyto bytové domy byly vystavěny
76
za minulého reţimu s nevalnou kvalitou. Pokud tyto byty neprošli rekonstrukcí, musíme počítat s moţností její nutné realizace. Zájem o takovéto byty není veliký, avšak koresponduje s nabídkou. Ceny bytů se pak pohybují v těchto relacích: 1+1 300 000 – 450 000 Kč 2+1 400 000 – 700 000 Kč 3+1 580 000 – 900 000 Kč Rodinné domy Pokud zájemce poptává rodinný dům, má na výběr z nabídky domů různých typů rozeseté po celém prachatickém okrese. Prodávají se domy na samotách, v malých vesničkách i ve větších obcích. Poptávka po rodinných domech ve větších obcích trochu převyšuje nabídku. S klesajícím počtem obyvatel a se zvyšující se vzdáleností od míst s dobrou občanskou vybaveností poptávka klesá. Cena rodinného domu v oblíbenějších a lépe občansky vybavených lokalitách se pohybuje kolem 2 500 000 Kč. V méně oblíbených lokalitách cena klesá na úroveň 600 000 Kč aţ 1 500 000 Kč. Bytové domy a průmyslové objekty O bytových domech jsem se jiţ zmínil v souvislosti s byty. Těchto objektů vystavěných zděnou technologií se na území okresu nenachází velké mnoţství a jejich prodej je ojedinělý. Průmyslových objektů také nenajdeme velké mnoţství. Můţeme však sledovat postupné rozprodávání nepotřebných objektů v areálech zemědělských společností. Rozmezí cen je těţké definovat. Objekty jsou často v neutěšeném stavu nebo nesplňují nynější poţadavky a normy. Zjištěné ceny se pohybují od cca 50 000 Kč aţ do 700 000 Kč. Nájmy Byty S přihlédnutím k povaze trhu není pronájem vyhledávanou sluţbou. Pouze ve větších obcích je nabízeno několik bytů k pronájmu. Jedinou výjimkou jsou příhraniční oblasti, kde se zájem o pronájmy stále udrţuje díky lidem pracujících v zahraničí. Průměrné sazby nájemného se pohybují v rozmezí: 1+1 2 000 – 3 500 Kč/p.m.
77
2+1 3 000 – 5 000 Kč/p.m. 3+1 4 000 – 6 000 Kč/p.m. Nebytové prostory Prostory této povahy se pronajímají jen ojediněle. Pokud se jiţ nějaká nabídka objeví, jedná se převáţně o prostory skladovací v podobě nevyuţívaných zemědělských objektů či velkých stodol u venkovských usedlostí. Výše nájemného je cca 100 Kč/m2/p.a.
Marketingový výhled Při sledování vývoje trhu s nemovitostmi v okrese Prachatice můţeme pozorovat, ţe ekonomická krize sice způsobila menší stagnaci, avšak trh se s tímto faktem byl schopen vyrovnat a vrátil se do původních kolejí. Další vývoj a největší potenciál vidím v obchodu se stavebními pozemky zejména v okresním městě a jeho blízkém okolí. Tento vývoj způsobuje dostupnost hypotéčních úvěrů a neustále se zvyšující regulované nájemné v bytech, které se mimochodem od ledna tohoto roku zvýšilo cca o 50%. Díky zvyšování nájemného a blíţícímu se uvolnění jeho regulace neustále vzrůstá zájem o stavební pozemky a výstavbu vlastních rodinných domů. Stále rostoucí trend vykazuje také oblast Šumavy, která je velice atraktivní a ţádaná díky příjemnému prostředí zachovalé přírody. Naopak ochrana přírody způsobuje i komplikace v dalším rozvoji tohoto jedinečného území. Je nutné dodrţovat zásady územního rozvoje a přizpůsobovat budoucí výstavbu charakteru stávající zástavby.
78
Závěr Cílem mé práce je seznámení s nástrojem územního plánování a jeho vlivem na cenu pozemků. Nejprve jsem se zaměřil na samotné pozemky a základy jejich ocenění. Na hodnotu pozemků působí mnoho faktorů, které je nutné při ocenění zohlednit. Jedním z nejdůleţitějších je určení územním plánem, který je součástí nástroje územního plánování, jemuţ se dále věnuji. Pro samotnou indikaci skutečné hodnoty pozemku je důleţité i hledisko volby správné oceňovací metody. Lze se setkat s mnoha metodami určených pro odhad hodnoty pozemku, nejpřesnější zjištění obvyklé hodnoty ale přináší pouze metoda porovnávací. Nástroj územního plánování spojuje několik spolu provázaných činností řešících rozvoj území na národní, regionální a lokální úrovni. Jeho hlavním úkolem je regulovat rozvoj území při dodrţování tzv. trvale udrţitelného rozvoje, který se snaţí uspokojit potřeby současné generace při zachování hodnot území pro generace budoucí. Aby mohlo být dodrţeno všech předpokladů, je pořizování územně plánovací dokumentace dlouho trvající proces, který vykazuje i značnou finanční náročnost. V praktické části jsem vypracoval ocenění řadového rodinného domu a pozemku určeného k výstavbě. Při zpracování ocenění jsem si osvojil praktické dovednosti a spojil je se získanými znalostmi v průběhu studia.
79
Pouţitá literatura 1. Halasová, Hana, Šilarová, Vlasta, Územní plánování v České republice 2007 Brno 2007, volně dostupné na http://www.uur.cz/default.asp?ID=2827 2. Kliková, A., Havlan, P., Valachová, K., Hamplová, E., Stavební právo – praktická příručka, Praha Linde a.s. 2009, ISBN 978-80-7201-764-5 3. Maier, Karel, Územní plánování a udrţitelný rozvoj, 1. vydání Praha, ABF – Arch, ISBN 978-80-86905-47-1 4. Ort, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-128-3 5. Ort, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006, ISBN 80-7265-085-8 6. Zazvonil, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na trţních principech Praha CEDUK 1996, ISBN 80-902109-0-2 7. Zazvonil, Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. dotisk 1. vydání Praha VŠE 2007, ISBN 978-80-245-1211-2
Zákony 8. Vyhláška 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona 151/1997 Sb. 9. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku 10. Zákon 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu 11. Zákon 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky
Internetové a jiné zdroje 12. http://mesto.prachatice.cz/n_mu_up1.html 13. http://www.zdikov.cz/search.php?rsvelikost=sab&rstext=all-phpRS-all&rstema=12 14. http://www.stozec.cz/index.html?p=LNK6003&Menu_Polozka=2 15. www.wikiedie.cz 16. www.uur.cz 17. www.ocenovanimajetku.cz 18. Stavební úřad Prachatice 19. MěÚ Volary – Odbor výstavby, územního plánování a ţivotního prostředí
80
Přílohy Příloha 1 – výpisy z katastru nemovitostí - řadový rodinný dům Příloha 2 – snímek z katastrální mapy - řadový rodinný dům Příloha 3 – výpisy z katastru nemovitostí - pozemky Příloha 4 – snímek z katastrální mapy - pozemky Příloha 5 – návrh budoucího rozdělení pozemků - pozemky Příloha 6 – kopie územního plánu obce Zdíkov - pozemky
81
Příloha 1 – výpisy z katastru nemovitostí - řadový rodinný dům
82
83
84
85
Příloha 2 – snímek z katastrální mapy - řadový rodinný dům
86
Příloha 3 – výpisy z katastru nemovitostí - pozemky
87
88
89
90
91
92
Příloha 4 – snímek z katastrální mapy - pozemky
93
Příloha 5 – návrh budoucího rozdělení pozemků - pozemky
94
Příloha 6 – kopie územního plánu obce Zdíkov - pozemky
95
