Vliv územního plánu na cenu pozemků

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Vliv územního plánu na cenu pozemků

Bakalářská práce

Autor:

Jaroslav Urbánek DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma Vliv územního plánu na cenu pozemků zpracoval sám a uvedl jsem zde všechny pouţité prameny a zdroje. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Děčíně, dne 4. dubna 2011

Jaroslav Urbánek

Poděkování: Chtěl bych poděkoval vedoucímu bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi CSc. za vstřícnost, ochotu, pomoc při vedení a zpracování této bakalářské práce.

Anotace práce: Tato práce je rozdělena do tří základních částí. Teoretická část se zabývá zhodnocení vlivů územního plánu na cenu pozemků. Vzhledem k tomu, ţe územní plánování je sloţitý proces, část mé práce je právě o něm. Další část této teoretické části je věnována oceňování pozemků spolu s uvedením několika nejuţívanějších metod. V této části i zhodnocuji jaký vliv má územní plán na ceny pozemků. Výstupem bakalářské práce je znázornění vlivu územního plánování na základě provedené případové studie. V praktické části provádím ocenění bytové jednotky ve městě Děčín a provozního objektu – pensionu, který se nalézá v obci Jetřichovice. Poslední část práce tvoří analýza trhu s nemovitostmi v okrese Děčín. Tato práce mi umoţnila hlouběji proniknout do problematiky územního plánování a celkově pro mne byla velkým přínosem. Doufám, ţe tomu tak bude i v případě čtenářů.

Annotation: This final thesis is divided into three basic parts. The theoretical part is concerned with the evaluation of the influence of the ground plan on the prices of grounds. Since the ground planning is a very difficult process, the part of this work discusses it. The another part of it deals with ground assessing together with the introduction into some most used methods. In this part I am assessing the effect of the ground plan on the ground prices. The output of this final thesis is the illustration of the ground planning in terms of the executed case study. In the practical part I am engaged in assesing of the home unit in Děčín and the operating property the guest house in Jetřichovice village. The last part of this work is the property market analysis in Děčín district. This work enabled me to get into the ground planning process deeply and generally it is the great benefit for my professional life. Hopefully it will be the same for the readers.

OBSAH

ÚVOD ..................................................................................................................................................................... 6 1

ZÁKLADNÍ POJMY.................................................................................................................................... 7 1.1 1.2 1.3

2

HODNOTA A CENA ................................................................................................................................. 10 2.1 2.2 2.3

3

ZÁKLADNÍ POJMY ZE STAVEBNÍHO ZÁKONA ............................................................................ 7 ZÁKLADNÍ POJMY ZE ZÁKONA O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU ...................................................... 8 ZÁKLADNÍ POJMY Z KATASTRÁLNÍHO ZÁKONA ...................................................................... 9

CENA Z PRÁVNÍHO HLEDISKA ..................................................................................................... 10 CENA OBVYKLÁ .............................................................................................................................. 11 KLASIFIKACE CEN........................................................................................................................... 12

OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ....................................................................................................................... 13 3.1 METODY OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ................................................................................................ 13 3.1.1 Metody oceňování pozemků dle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku)13 3.1.2 Tržní metody oceňování pozemků .................................................................................................... 15 3.2 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU ............................................................... 17 3.2.1 Oceňování stavebního pozemku ....................................................................................................... 17 3.2.2 Ocenění podle cenové mapy ............................................................................................................ 17 3.3 VLIV NA CENU POZEMKU .............................................................................................................. 18 3.4 HODNOTA POZEMKŮ ...................................................................................................................... 19

4

ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ ............................................................................................................................. 21 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

5

CHARAKTERISTIKA ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ .......................................................................... 21 ÚZEMNÍ PLÁN ................................................................................................................................... 22 REGULAČNÍ PLÁN ........................................................................................................................... 24 CÍLE ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ....................................................................................................... 24 ÚKOLY ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ.................................................................................................. 25 ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ ................................................................................................................... 25

ANALÝZA .................................................................................................................................................. 26 5.1 STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY POZEMKU V DĚČÍNĚ ............................................... 26 5.1.1 Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku .................................................................. 27 5.1.2 Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP .......................................... 27 5.1.3 Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku ....................................................................... 28

6

ZÁVĚR ........................................................................................................................................................ 30

7

TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY ............................................................................................. 32

8

TRŢNÍ OCENĚNÍ PROVOZNÍHO OBJEKTU - PENSION ................................................................ 49

9

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI PRO OKRES DĚČÍN ........................................................... 86

10

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ....................................................................................................... 97

ÚVOD Vzhledem ke sloţitosti daného problému se v úvodu mé bakalářské práce zabývám vymezením několika základních pojmů z právních předpisů. Další částí mé práce je popis základních metod oceňování a faktorů, které ovlivňují hodnotu pozemku. Následně se zabývám vysvětlením základních pojmů z oblasti územního plánování. Při zpracování této části jsem vycházel ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Bakalářská práce se zabývá i posouzením vlivu územního plánování na administrativní cenu pozemků v katastrálním území Pomokly ve statutárním městě Děčín. Formou studie je simulováno, ţe vybraná parcela je zemědělským pozemkem, dále pozemkem určeným k zastavění dle územního plánu a v poslední fázi stavebním pozemkem. Pro praktickou část, kterou tvoří trţní ocenění jedné nekomerční a komerční nemovitosti, jsem si vybral bytovou jednotku a pension. U bytu jsem indikoval trţní hodnotu porovnávací metodou, u pensionu jsem pak ke zjištění trţní hodnoty pouţil všech tří metod ocenění, tedy porovnávací, výnosovou i nákladovou. V samotném závěru pak analyzuji trh pro okres Děčín v Ústeckém kraji. Cílem této bakalářské práce je porozumět danému tématu, čili územnímu plánu, jako součásti celku územního plánování a jeho vlivu při oceňování nemovitostí, zvláště pak pozemků.

6

1

ZÁKLADNÍ POJMY

V úvodu této teoretické části bych uvedl pár termínů z jednotlivých zákonů běţně uţívaných v celé problematice oceňování.

1.1 ZÁKLADNÍ POJMY ZE STAVEBNÍHO ZÁKONA1 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon): stavební pozemek - pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, zastavěný stavební pozemek - pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, zastavěné území - území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (dále jen "intravilán"), nezastavitelný pozemek - pozemek, jenţ nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to: - pozemek veřejné zeleně a parku slouţící obecnému uţívání, - v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha, s tím, ţe do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší neţ 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků, - v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha, nezastavěné území - pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy, plocha - část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo poţadovaný způsob jejího vyuţití a její význam, 1

Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

7

zastavitelná plocha - plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje, charakteristika územního plánování a jeho právní úpravy.

1.2 ZÁKLADNÍ POJMY ZE ZÁKONA O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU2 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): stavební pozemky, kterými jsou: 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitosti a zalesněné nelesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál,baţina. Stavebním pozemkem pro účely ocenění není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují

2

Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

8

úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základu, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami a apod. 1.3

ZÁKLADNÍ POJMY Z KATASTRÁLNÍHO ZÁKONA3

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon): pozemek - pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků, parcela - parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, stavební parcela - stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, pozemkovou parcelou - pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou, geometrické určení nemovitosti - geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině, polohové určení nemovitostí - polohovým určením nemovitosti a katastrálního území určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím, výměrou parcely - výměrou parcely vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna; jejím zpřesněním nejsou dotčeny právní vztahy k pozemku, katastrální území - katastrálním územím technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí,

3

Zákon č. 344/1992 Sb., ze dne 7. května 1992 o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon).

9

katastrální mapa - katastrální mapou polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem, svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků; stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu.

2

HODNOTA A CENA

Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit na straně jedné prodávajícím a kupujícím na straně druhé.4 V terminologii oceňování mluvím o trţní hodnotě. Cena je peněţním vyjádřením hodnoty; ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo sluţba.5 Je všeobecně chápána jako konkrétní a skutečně poţadovaná, nabízená nebo jiţ realizovaná částka. Trţní hodnotu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, jsou to především:6 - politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy), - ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, ţivotní úroveň, inflace, úroková míra), - sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, ţivotní styl), - fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, doprava ţivotní prostředí).

2.1 CENA Z PRÁVNÍHO HLEDISKA Cena je v současné době stanovena dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, toto vyplývá z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, kde v § 1 odst. 2 se uvádí: „Cena je

4

BRADÁČ, A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí., 7. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, Brno 2008, 727 s. ISBN 978-80-7204-578-5. 5

Zákon č. 526/1990 Sb., ze dne 27. listopadu 1990 o cenách.

6

Studijní databáze cen nemovitostí [online]. 2008 [cit. 2011-04-10]. Trţní hodnota nemovitostí. Dostupné z WWW: .

10

peněţní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboţí podle § 2 aţ 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji.“ 7 Pro lepší přehlednost je v tabulce uveden systém cen v České republice podle cenového práva.8 Systém cen v České republice podle cenového práva A: Ceny smluvní

- volné

- zákon č. 526/1990 Sb., o cenách

- regulované (seznam regulovaných cen se zveřejňuje v cenovém věstníku)

úředně (§ 5) věcně (§ 6) časově (§ 8) cen. moratoriem (§ 9)

B: Ceny zjištěné podle zvláštního předpisu

- ceny majetku

- - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - - prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve zněn pozdějších předpisů (č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb.,)

nemovitosti věci movité majetek finanční majetek ostatní

- ceny sluţeb

2.2 CENA OBVYKLÁ Definice ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní

7

Zákon č. 526/1990 Sb., ze dne 27. listopadu 1990 o cenách.

8

BRADÁČ, A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí., 7. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, Brno 2008, 727 s. ISBN 978-80-7204-578-5.

11

vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 9

2.3 KLASIFIKACE CEN Ceny týkající se oceňování můţeme klasifikovat na:10 Cena zjištěná (administrativní, úřední). Pojmem cena zjištěná se označuje cena, zjištěná podle cenového předpisu. Tímto předpisem je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena pořizovací (cena historická) je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena) je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota (časová cena věci) je reprodukční cenou věci, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledků pak sníţená o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku, cena zjištěná výnosovým způsobem, kapitalizovaný zisk). Definována je jako součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného ročního nájemného, sníţené o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, daň z nemovitostí a další. Tento vztah můţeme pouţít i na ocenění nemovitosti, na níţ vázne věcné břemeno. Výchozí cena. Při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. Stopcena. Stopcenou se rozumí cena, vycházející z nařízení předsedy vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Jednotková cena. Cena za jednotku (m2, ha). Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši způsobu, jakým bude vytvořena.

9

Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 10 BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde, 2007. 744 s. ISBN 978-80-7201-679-2.

12

Cena obvyklá (obecná, trţní) je cena, za kterou je moţno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat.

3

OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ

Účelem ocenění pozemků je odhadnout hodnotu majetku. Ocenění pozemků můţe být vyţadováno pro různé účely. Jako je např. při stanovení daňového základu poplatníka, záruka za půjčku či úvěr, dědictví, ale i při soudních jednání. V oblasti oceňování pozemků rozlišujeme metody oceňování: Administrativní oceňování pozemků - výsledkem je administrativní cena (cena zjištěná podle cenového předpisu). Oceňování administrativní cenou se pouţívá hlavně pro ocenění nemovitosti při prodeji, kdy se znalecký posudek s administrativní cenou přikládá k daňovému přiznání pro výpočet daně z převodu nemovitosti. Obecně se administrativní ocenění pouţívá pro daňové potřeby státu. Administrativním oceňováním se rozumí zjištění ceny oceňovaného majetku některým ze způsobů či metod, které stanoví obecně závazný právní předpis, kterým je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Trţní oceňování pozemků - výsledkem je odhad trţní ceny (cena obvyklá, trţní). Tato cena představuje cenu, za kterou je moţno věc v daném místě prodat nebo koupit. Při trţním ocenění jde tedy o co nejpřesnější odhad reálné trţní hodnoty oceňovaného majetku. Odhady trţní hodnoty se zpracovávají především pro potřeby klientů bankovních ústavů, kteří ţádají o úvěr nebo o hypotéku. Dále pak pro zájemce o koupi nebo prodej nemovitosti, při vypořádání dědictví, soudních sporech, draţbách a exekucích.

3.1 METODY OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ Byla vyvinuta řada metod, jeţ se snaţí nějakým způsobem cenu pozemku určit, nebo cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout. Metody oceňování pozemků se dělí na administrativní metody dle cenového předpisu a metody trţního oceňování pozemků. 3.1.1

Metody oceňování pozemků dle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku)

Tento předpis upravuje postupy oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo sluţby k jinému účelu neţ, pro prodej rozumí se tímto předpisem tento zákon. 13

Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Cena obvyklá je taková cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného popřípadě podobného majetku nebo také při poskytování stejné či podobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Do výše této ceny se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů obou stran (prodávající – kupující). K mimořádným okolnostem trhu řadíme například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, dále důsledek přírodních a jiných kalamit. Za osobní poměry se povaţují zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Tento zákon uvádí i jiné způsoby oceňování:11 nákladový způsob - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, výnosový způsob - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného či z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), porovnávací způsob - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, oceňování podle jmenovité hodnoty - vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, oceňování podle kurzové hodnoty - vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, oceňování sjednanou cenou - cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

11

Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

14

3.1.2

Trţní metody oceňování pozemků12

Ocenění pozemků zaloţené na trţních principech je od stanovení regulované ceny zcela odlišné. Neexistuje ţádná metodika nebo systém, který by jednoznačně reguloval cenu majetku na trhu kromě trhu samotného. Problém hodnoty pozemků je v oceňování praxi jedním z nejobtíţnějších, neboť často je málo záchytných bodů a sám charakter jedinečnosti pozemku je podstatou jedinečnosti celé nemovitosti. Trţní ocenění má za úkol indikovat skutečnou hodnotu. Pro stanovení trţní ceny neexistuje ţádný jednoznačný návod. Její zjištění předpokládá jednak práci s informacemi a zkušenostmi, či schopnostmi znalců aplikovat správnou metodiku výpočtu. Odhad hodnoty pozemku porovnáním Odhad hodnoty pozemku porovnáním spočívá v tom, ţe odhadce shromáţdí větší počet obdobných pozemků resp. jejich realizovaných cen. Vytipují se hodnototvorné faktory, ve kterých se shromáţděný vzorek odlišuje od oceňovaného pozemku a odlišnost se zohlední pomocí koeficientu. Aritmetický průměr upravených hodnot cen v Kč/m² představuje hodnotu pozemku porovnáním, tzv. srovnávací hodnotu. Nejlepším zdrojem dat jsou skutečné ceny zaznamenané v databázi odhadce. Vzhledem k častému nedostatku datového materiálu bývají někdy skutečné transakce nahrazeny nabídkovými cenami z inzerce uveřejňované v realitních kancelářích, v periodikách zaměřených na trh s nemovitostmi a na internetu. Výhodou této metody ocenění je její přímá vazba na ceny utvářené na trhu nemovitostí. Nejsou-li však splněny předpoklady pro její pouţití (např. pouţití malého počtu dat o nemovitosti, které nevykazují s předmětem ocenění dostatečnou obdobnost) můţe to vést ke zkreslení ocenění. Indexová metoda Metody jsou zaloţeny na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Indexovou metodu je moţno efektivně vyuţít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Porovnání s jedním pozemkem je však zřejmě málo, pro větší objektivitu je zapotřebí provést porovnání s více pozemky prodanými resp. inzerovanými.

12

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Vysoká škola Ekonomická, Nakladatelství Oeconomica, 2004. 113 s. ISBN 80-245-0728-5.

15

Metoda třídy polohy Metoda je zaloţena na výpočtu ceny stavebního pozemku na základě tzv. "třídy polohy". Tato metoda vyuţívá zcela jasné relace vztahu ceny pozemku stavebního k celkové ceně nemovitosti a dále pak k výnosu nájmu. Můţe se pouţít v případě, kdy nemáme k dispozici ţádné srovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Prostřednictvím „klíče třídy polohy“ určíme procentuální podíl ceny pozemku. Vyuţívá se 7 klíčů třídy polohy, které hodnotíme na základě slovního popisu. •

1. klíč: je popis všeobecné situace, ta hodnotí polohu nemovitosti a to v závislosti na

umístění (malé, rekreační nevyuţívané vesnice aţ nejlepší místa pro obchody ve velkoměstech). •

2. klíč: hodnotí intenzitu vyuţití pozemku (zda jde o objekty určené k rodinné rekreaci,

rodinné, bytové nebo obchodní domy), důleţitým ukazatelem je i počet podlaţí daných objektů. •

3. klíč: hodnotí dopravní relaci k velkému centru (zda se jedná o pozemky odlehlé,

nepříznivě dostupná místa, aţ o pozemky, které se nacházejí v centrech). •

4. klíč: je obytný sektor (pouţije se u obytných budov, hotelů apod., jedná se o vybavenost

a uspořádání těchto budov). •

5. klíč: je pouţit pro provozní objekty - výroba, průmysl, administrativa, obchod

(štěrkovny, pískovny, lomy, pily, skladovací plochy aţ luxusní obchody, velké banky, sídla koncernů). •

6. klíč a 7. klíč: nám dovoluje zvýšit či sníţit třídu polohy (povyšující a redukující

faktory). Výhodou je, ţe tato metoda můţe být pouţita v převáţné většině případů ocenění staveních pozemků, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. Reziduální metoda Tato metoda se pouţívá zejména, vykazuje-li pozemek potenciál (nového) stavebního vyuţití. Je to např. tehdy, jedná-li se o pozemek nezastavěný resp. zastavěný zástavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a na jejím místě vystavět stavbu novou. Nejprve se stanoví hodnota nemovitosti po jejím dokončení. K tomu bývá nejčastěji vyţito některé z výnosových metod příp. metody porovnání. Od budoucí hodnoty celé nemovitosti se odečtou náklady 16

potřebné na výstavbu. Jedná se nejen o náklady stavební, ale rovněţ o náklady na případné odstranění ekologické zátěţe, vypracování projektu, poplatky a daně, financování výstavby atd. Na závěr se odečte obvyklý zisk developera, se kterým by v případě realizace daného projektu kalkuloval. Současná hodnota výsledného rezidua představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou.

3.2 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Oceňujeme dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který je účinný od 1.1.1998 a dále dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Zákon o oceňování majetku upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Základním způsobem pro ocenění majetku a sluţeb je stanovena cena obvyklá. Mimo cenu obvyklou zákon dále uvádí i jiné způsoby oceňování. Tyto jiné způsoby oceňování jsou uvedeny v předchozí kapitole 3.1.1. 3.2.1

Oceňování stavebního pozemku

Stavební pozemek se podle zákona o oceňování majetku oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m² podle cenové mapy pozemků, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě (tzn., ţe obec cenovou mapu vůbec nemá, nebo cenovou mapu má, ale pro daný pozemek není v této mapě uvedena), ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m² upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, případě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška.13 3.2.2

Ocenění podle cenové mapy

Cenové mapy slouţí k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převáţně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyţadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Cenové mapy představují databáze cen, jejichţ grafickým výstupem je mapa s vyznačeními tzv. směrnými cenami určitého území v Kč/m².

13

Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

17

„Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami."14

3.3 VLIV NA CENU POZEMKU Mnoţství pozemků je omezené, jejich další charakteristikou je prakticky nekonečná ţivotnost. Mezi hlavní vlivy na cenu pozemku patří: poloha pozemku v dané obci, celková výměra pozemku, způsob vyuţití pozemku, územní plán obce, tvar pozemku, inţenýrské sítě, ekologická zátěţ na pozemku z minulosti. Poloha pozemku v dané obci: Jde o jeden z důleţitých faktorů, který hodnotu pozemku ovlivňuje. Pozemky jsou specifikovány svou jednoznačnou polohou. Stavby na nich mohou být duplikované nebo posléze pomocí techniky přemístěny, nicméně poloha pozemků dává nemovitostem jejich hlavní typické vlastnosti, kterými jsou unikátnost, originalita a neopakovatelnost. Celková výměra pozemku: Dalším faktorem je zcela určitě celková výměra pozemku. Platí, ţe čím větší je pozemek, tím vyšší je zpravidla jeho hodnota v Kč. Způsob využit pozemku: Moţný způsob vyuţití pozemku (zemědělský pozemek, zahrada, vodní plocha, stavební pozemek, komunikace) ovlivňuje uţitek resp. potencionální výnos a téměř vţdy má zásadní vliv na jeho hodnotu.

14

Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

18

Územní plán obce: Z hlediska nejčastějšího vyuţití pozemků je důleţité, aby bylo zajištěno právo výstavby na daném pozemku. Zajištění moţnosti výstavby na základě územního rozhodnutí a následně stavebního povolení či ohlášení stavby. Tvar pozemku: Nepravidelný nebo i příliš úzký tvar stavebního pozemku ovlivňuje negativně hodnotu pozemku. Inženýrské sítě: Co se týče nákladů, představují inţenýrské sítě (vedení elektřiny, plynu, kanalizace a vodovodu) často nemalou poloţku. U některých pozemků mohou náklady na vybudování inţenýrských sítí dokonce převýšit hodnotu pozemku v nezasíťovaném stavu. Existence inţenýrských sítí má proto pozitivní vliv na hodnotu pozemku. Ekologická zátěž na pozemku z minulosti: Pozemky, které mohly být v minulosti průmyslově vyuţívané mohly být kontaminovány látkami, které ohroţují zdraví nebo dokonce ţivot lidí. Zátěţ se zpravidla negativně odrazí na hodnotě pozemku v důsledku vysokých nákladů na dekontaminaci. Z výše jmenovaných faktorů jak uţ z hlediska kladného, tak záporného, lze pozorovat, ţe vliv územního plánu na cenu pozemků je obrovský. Kdyţ zmíním polohu, bude jisté, ţe hodnota pozemku u páteřní komunikace či dálnice bude jiná neţ na okraji klidného města. Způsob vyuţití spolu se stupněm územního plánování vypovídá o tom, ţe hodnota pozemků bude jiná u města odlehlé zahrady nebo u stavební proluky v centru města. Faktorů ovlivňujících hodnotu pozemků je nespočet, zde je uveden pouze hlavní výčet. Jako další můţeme příkladem uvést záplavové území, vedení nadzemních a podzemních inţenýrských sítí, moţnost zastavitelnosti, blízkost továren, dálnic, průmyslových zón atd. Je tedy zřejmé, ţe při oceňování pozemků je třeba z mnoha hledisek přezkoumat jak je samotné, tak i jejich okolí. Dále pak zohlednit i budoucnost, jak je s pozemky zamýšleno v rámci územního plánu.

3.4 HODNOTA POZEMKŮ Problém hodnoty pozemků je v oceňovací praxi jedním z nejobtíţnějších, neboť často je k tomu velmi málo záchytných bodů. Hodnota pozemků se především odvíjí z těchto základních faktorů:15

15

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1.vydání. Praha: Vysoká škola Ekonomická, Nakladatelství Oeconomica, 2007. 201 s. ISBN 978-80-245-1211-2.

19

Vliv očekávání změn Hodnota pozemků se mění v závislosti s tím, jaké lze předpokládal jejich vyuţití a jaké je moţno podle toho očekávat výhody a výnosy spojené s jeho vlastnictvím či uţíváním. Hodnota pozemků je významným způsobem závislá na časových horizontech či stupni vývoje, v nichţ se toto očekávání odehrává. Hodnota zemědělského pozemku je poměrně nízká, s úvahami o moţnostech rozvoje a vývoje území roste a zvyšuje se v závislosti na tom jak časově postupují příslušná správní řízení. Nabídka a poptávka Se stoupající nabídkou a sniţující se poptávkou ceny klesají, se stoupající poptávkou a sniţující se nabídkou ceny stoupají. Dočasná nerovnováha můţe hodnotu výrazným způsobem ovlivnit. Výhody jsou motivovány zejména komerčním vyuţitím a s tím spojeným výnosem, výrazný nárůst cen pozemků směrem do center měst jsou toho dokladem. Výhody však nemusí být pouze komerční, např. ceny pozemků pro rodinné domy se řídí spíše ţivotním prostředím, dopravní dostupností. úrovní sluţeb apod. Navíc se podmínky poměrně rychle mění, souvisí s rozvojem automobilismu, kupní sílou, apod. Nejvyšší a nejlepší využití Moţnost vyuţití má přímý vliv na zúročení pozemku a tudíţ na moţný výnos. Souvisí s územním plánováním a jeho prověrka je neodmyslitelnou součásti při trţním oceňování, zejména nezastavěných stavebních pozemků. Proto znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty jsou pro jejich objektivní ocenění nezbytným předpokladem. Substituce Jde o pravidlo spočívající v tom, ţe v podmínkách volného trhu není ochota zaplatit vyšší cenu neţ je cena srovnatelné a dosaţitelné nemovitosti, přičemţ ze srovnatelných nabídek je akceptována cena nejniţší. Souvisí-li to s porovnáváním, všeobecně to platí pro nemovitosti, tudíţ i pro pozemky. Konformita Konformita znamená, ţe v neměnných podmínkách se ceny vzájemně souvisejících pozemků se stejným určením v rámci jedné lokality postupně ustalují. Např. při vybudování nové kanalizace s čistírnou odpadních vod lze očekávat u všech pozemků v lokalitě stejný cenový nárůst, zatímco zprovoznění skládky odpadu můţe mít za následek efekt opačný.

20

Omezení vlastnických práv Na hodnotu pozemku mohou mít samozřejmě vliv různé typy omezení vlastnických práv, které souvisejí s moţnostmi jeho optimálního vyuţití. Mohou to být jednak dlouhodobější nájemní vztahy, různé typy závazků a věcných břemen, které hodnotu podle konkrétních smluvních podmínek více či méně sniţují. Na hodnotu pozemků mohou mít vliv i různé formy podílového spoluvlastnictví, kde můţe větší počet vlastníků rapidně sníţit operativnost s nemovitostí při prodeji. Dále je pak velmi problematické určit odhad hodnoty pozemku, který je bez vůle majitele zastavěn stavbou jiného vlastníka, tyto problémy mají své kořeny v hluboké minulosti a jsou obvykle spojeny s restitucemi a pochybením při stavebním řízení. Význam polohy (vnější vlivy) Hodnota pozemku je především závislá na jeho poloze. Vzhledem k tomu, ţe při odhadu hodnoty pozemků by měl být preferován především porovnávací přístup a v jeho rámci nejlépe některá z metod přímého porovnání, je polohu nutno hodnotit především v souvislosti s moţnostmi získat k posuzovanému pozemku data a aktuální ceny srovnatelných pozemků v blízkém okolí. Polohu je třeba analyzovat zejména s ohledem na: - umístění v obci, - urbanistické vztahy k okolí, - dopravní dostupnost a parkovací možnosti, - konfiguraci terénu, tvar pozemku a jeho využití, orientaci ke světovým stranám, - možnosti napojení na infrastrukturu a sítě.

4

ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ

V této části o územním plánování bych uvedl několik pojmů běţně uţívaných v problematice územního plánování. Rád bych odpověděl na otázky „Proč se mám zajímat o územní plánování, co se dozvím z územně plánovací dokumentace?“

4.1 CHARAKTERISTIKA ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ16 Územní plánování řeší vyuţití a zásady jeho uspořádání. Chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území včetně urbanistického, architektonického a archeologického

16

Ústav územního rozvoje [online]. 2009 [cit. 2011-04-17]. Občan a územní plánování. Dostupné z WWW: .

21

dědictví. S ohledem na ochranu krajiny dbá na hospodárné vyuţívání zastavěného území. Územní plánování usiluje o dosaţení souladu veřejných a soukromých zájmů. Pod pojmem „vyuţití území“ v územním plánování rozumíme určení, jakým způsobem bude území vyuţito (pro jakou stavbu, činnost či jinou funkci). Pod pojem „uspořádání území“ v územním plánování rozumíme koncepci vyuţití území, a to v zastavěném území a zastavitelné ploše zejména: způsob zástavby, výšku zástavby a intenzitu zastavění (jak velká část může být zastavěna, se udává v procentech). V nezastavěném území zejména: způsob využití pozemků v krajině, vymezení územních systémů ekologické stability (biocentra, biokoridory) apod. Konkrétní právní úprava územního plánování je obsaţena ve stavebním zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Na tento zákon navazují prováděcí právní předpisy, které jsou postaveny na formulářovém charakteru a kromě obsahových náleţitostí obsahují v přílohách i povinné formuláře pro podávání jednotlivých ţádostí. Prováděcími předpisy vztahujícími se k územnímu plánování jsou vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích vyuţívání území a vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření.

4.2 ÚZEMNÍ PLÁN Územní plán stanoví koncepci rozvoje a ochranu hodnot území obce; z hlediska obce a jejich občanů je nejdůleţitějším nástrojem územního plánování. Vymezuje zastavěné území, zastavitelné plochy přestavby, plochy pro veřejně prospěšné stavby, plochy pro územní rezervy a stanovuje vyuţití těchto ploch. Dále řeší koncepci dopravní a technické infrastruktury, koncepci vyuţití krajiny apod.17 V celém procesu pořizování územně plánovací dokumentace mohou nejen vlastníci pozemků a staveb, jejichţ práva mohou být dotčena řešením územně plánovací dokumentace, podávat k projednávané územně plánovací dokumentaci své námitky, ale i ostatní veřejnost můţe do tohoto procesu zasahovat. Schválená územně plánovací dokumentace je vyhlášena obecně závaznou vyhláškou obce,

17

Ústav územního rozvoje [online]. 2009 [cit. 2011-04-17]. Občan a územní plánování. Dostupné z WWW: .

22

která stanovuje základní zásady uspořádání území a limity jeho vyuţití, vyjádřené v regulativech, které musí být respektovány v rozhodování o území všech správních úřadů, tj. i stavebního úřadu při vydávání územního rozhodnutí a v návaznosti na to i stavebního povolení. Jak vyplývá z ustanovení stavebního zákona, je závazná část územně plánovací dokumentace závazným podkladem pro rozhodování v území. Územně plánovací dokumentace je podkladem pro vydání územního rozhodnutí. Z uvedeného tedy vyplývá, ţe stavební úřad je územně plánovací dokumentací vázán a nemůţe vydat územní rozhodnutí, které by s ní bylo v rozporu. V Česku je územní plán vyhotovován na základě stavebního zákona 183/2006 Sb., má formu opatření obecné povahy a vydává ho zastupitelstvo obce. Občan by se měl zajímat zejména o hlavní výkres, který obsahuje zejména hranice zastavěného území, zastavitelných ploch a urbanistickou koncepci. Barevné vyznačení a případný kód určují pro jaký způsob vyuţití (účel) je plocha území vymezena. Ve většině ÚP jsou rozlišovány plochy bydlení, občanského vybavení (kultura, administrativa, školství, sport), dále výroby a skladování (zemědělství, průmysl), dopravní infrastruktury (komunikace, parkování), plochy veřejné zeleně, plochy technické infrastruktury jako jsou například čistírny odpadních vod apod. Nezbytnou součástí výkresů je legenda. Barevně vyznačené ploše (někdy doplněné značkou) musí odpovídat stejná barevná plocha a označení v legendě, kde je uveden název této plochy. Pod takto zjištěným názvem plochy najdeme v textové části územního plánu podmínky pro vyuţití ploch. Zpravidla se uvádí hlavní vyuţití plochy (např. bydlení), přípustné vyuţití plochy (např. individuální garáţe, zahrady) a nepřípustné vyuţití plochy (např. stavby pro výrobu a zemědělství). Jak jiţ bylo uvedeno, občan by měl sledovat v územním plánu zejména:18 - hranice zastavěného území, - způsob vyuţití ploch (účel ploch, funkční plochy), - zastavitelné plochy (návrhové plochy), - podmínky pro vyuţití ploch.

18

Ústav územního rozvoje [online]. 2009 [cit. 2011-04-17]. Občan a územní plánování. Dostupné z WWW: .

23

V územních plánech je dále třeba sledovat zejména veřejně prospěšné stavby, neboť jejich vymezení ve vydaném územním plánu umoţní omezit nebo odejmout vlastnické právo k pozemkům a stavbám (vyvlastnit) nebo zřídit předkupní právo následně uvedené na listu vlastnictví. Nutné je věnovat pozornost moţným změnám ÚP. Ke kaţdému ÚP mohou být pořizovány změny. Ty jsou vyznačeny v samostatných výkresech a jejich konkrétní řešení nebývá součástí původních výkresů. Změny územních plánů jsou uloţeny stejně jako územní plány u stavebního úřadu a obecního úřadu příslušné obce, dále většinou také u krajského úřadu a úřadu územního plánování.

4.3 REGULAČNÍ PLÁN Regulační plán řeší uspořádání jedné nebo více ploch. Vţdy stanoví podmínky pro vymezení a vyuţití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezí veřejně prospěšné stavby. Regulační plán nahrazuje v řešené ploše ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí.

4.4 CÍLE ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ Jak jiţ bylo uvedeno, územní plánování je proces zaměřený na nakládání s územím. Cílem územního plánování, tak jak stanovuje stavební zákon, je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro rozvoj území. Důraz je kladen na ochranu nezastavěného území. V roce 2008 však byla přijata novela zákona č. 191/2008 Sb., který s účinností od 7.5. 2008 ochranu

nezastavěného

území

podstatně

změnil.

Původní

přísná

ochrana,

která

v nezastavěném území dovolovala umisťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těţbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro sniţování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho vyuţití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra, byla prolomena. Uvedenou novelou bylo do stavebního zákona vloţeno ustanovení § 188a, které umoţňuje ochranu nezastavěného území částečně prolomit. Toto ustanovení uvádí, které další stavby kromě výše uvedených lze umístit do nezastavěného území i přesto, ţe pro území obce nebo

24

části území obce neexistuje platný územní plán, územní plán obce, popřípadě územně plánovací dokumentace sídelního útvaru nebo zóny. Jedná se o:19 - stavby, pro které byly podle právních předpisů platných a účinných k 31. prosinci 2006 pravomocně povoleny stavby technické infrastruktury, - stavby podle urbanistické studie, byla-li pro území obce opatřena do 31. prosince 2006 a data o ní byla vloţena do evidence územně plánovací činnosti, - stavby pro bydlení na pozemcích, které mají společnou hranici s pozemky v zastavěném území, které je tvořeno více neţ jedním zastavěným stavebním pozemkem, atd. Tyto stavby však lze v nezastavěném území umisťovat do doby vydání územního plánu, nejpozději však do 31. prosince 2015. Stavby pro bydlení, stavby pro zemědělství s byty pro trvalé rodinné bydlení a stavby občanského vybavení však lze v území umístit pouze se souhlasem zastupitelstva obce. Zastupitelstvo obce v řízení o umístění takových staveb, ale nemá postavení účastníka řízení jako v běţném územním řízeni; nýbrţ má postavení dotčeného orgánu. V rámci svého souhlasu si můţe stanovit podmínky pro umístění stavby.

4.5 ÚKOLY ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ20 - vymezovat veřejný zájem na vyuţití území, - stanovení podmínek pro umisťování a prostorové uspořádání staveb a opatření na pozemcích, - prosazovat ochranu nezastavitelného území a nezastavitelných pozemků v zastavěném území, - určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území, atd.

4.6 ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ Proces v němţ stavební úřad rozhoduje o změnách v území, se nazývá územní řízení. Jeho výsledkem je územní rozhodnutí. Podle účelu se dělí územní rozhodnutí na:21

19

Zákon č. 191/2008 Sb., ze dne 7. května 2008, kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 20

Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

25

- rozhodnutí o umístění stavby, - rozhodnutí o změně využití území, - rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území, - rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků, - rozhodnutí o ochranném pásmu. Územní rozhodnutí navazuje na územně plánovací dokumentaci. Stavební úřad můţe vydat územní rozhodnutí jen v souladu s územně plánovací dokumentací. Kromě umístění stavby vyţadují územní rozhodnutí také nástavby (zvýšení stavby) a přístavby (půdorysné rozšíření stavby). Zamýšlí-li stavebník změnit způsob uţívání stavby tak, ţe by se podstatně měnily nároky stavby na okolí, je rovněţ třeba mít tento krok schválený územním rozhodnutím. Územní rozhodnutí je výsledkem správního řízení (územního řízení), které můţe být vedeno ve věci umístění stavby, o změně vyuţití území, o změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území, o dělení nebo scelování pozemků.

5

ANALÝZA

Vybraná pozemková p.č. 3082 v katastrálním území Podmokly je v katastru nemovitostí evidována jako trvalý travní porost, která podle územního plánu města Děčín je určena pro bydlení. Parcela se nachází v blízkosti novostaveb. U této parcely je simulováno, ţe je nejprve zemědělským pozemkem, v druhé variantě pozemkem určeným k zastavění dle územního plánu a v poslední variantě stavebním pozemkem. Pro všechny tři varianty zjišťuji cenu administrativní dle platných oceňovacích předpisů.

5.1 STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY POZEMKU V DĚČÍNĚ Vybraná pozemková p.č. 3082 v katastrálním území Podmokly, město Děčín je v katastru nemovitostí evidována jako trvalý travní porost, která podle územního plánu města Děčín je určena pro bydlení. Parcela se nachází v blízkosti novostaveb. U této parcely je simulováno, ţe je nejprve zemědělským pozemkem, v druhé variantě pozemkem určeným k zastavění dle územního plánu a v poslední variantě stavebním

21

Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

26

pozemkem. Pro všechny tři varianty zjišťuji cenu administrativní dle platných oceňovacích předpisů. 5.1.1

Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku

V této kapitole se uvaţuje, ţe zvolená parcela je nestavební plochou – zemědělským pozemkem. Zemědělský pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda se ocení podle § 29 odst. 1 oceňovací vyhlášky. Základní cena, určená pomocí BPEJ, je pro tuto lokalitu 12,76 Kč (příloha č. 22) a upraví se přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23. Jelikoţ město Děčín je obec s počtem obyvatel nad 50 tis., pouţiji tedy v poloţce č. 1 nejvyšší přiráţku. Další přiráţky ani sráţky se neuplatní. Takto upravená základní cena se vynásobí koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39, který je podle odstavce 15 této přílohy roven 1,00. Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Pozemek

p.č.

Druh pozemku

3082 trvalý travní porost

Výměra pozemku

m²

562

-

21 010

Kč/m²

12,76

Přiráţky podle přílohy č. 23

%

200

Sráţky a přiráţky celkem

-

200

KP

1,00

Kč/m²

38,28

Cena pozemku

Kč

21 496,5

Cena pozemku po zaokrouhlení (§ 46)

Kč

21 500

BPEJ ZC podle přílohy č. 22

Koeficient prodejnosti (příloha č. 39) ZCU (min. 1 Kč/m² - § 29 odst. 5)

5.1.2

Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP

V paragrafu 32 odst. 1 oceňovací vyhlášky se uvádí, ţe pozemek, který prokazatelně není pozemkem stavebním, ale je zahrnut do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle § 28 odst. 2 a vynásobí se koeficientem 0,30. Podle § 28 odst. 2 se základní cena uvedená v odst. 1 tohoto paragrafu (500 Kč) upraví sráţkami a přiráţkami podle přílohy č. 21. V polohové poloţce č. 1.2 je uvaţována nejméně polovina přiráţky, protoţe obec Děčín má nad 50 tis. obyvatel (viz odst. 1 této přílohy). 27

Pozemek je moţno napojit na veřejný rozvod plynu, počítá se tedy v poloţce č. 2.11 s přiráţkou 10 %. Další přiráţky ani sráţky se neuplatní. Takto upravená cena se vynásobí koeficientem změn cen staveb Ki z přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39. Ocenění pozemku podle § 32 odst. 1 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Pozemek

p.č.

Druh pozemku

3082 plocha určena k zastavění dle ÚP

Výměra pozemku

m²

562

Základní cena ZC

Kč/m²

500

%

83

Kč/m²

915

Přiráţky a sráţky podle přílohy č. 21 tab. 2.11

%

10

Stavba umístěna na pozemku

-

předpokládáme RD

Koeficient Ki (příloha č. 38) budova jednobytová

-

2,169

Kč/m²

2183,99

Koeficient Kp (příloha č. 39) RD

-

0,940

ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki s Kp

Kč/m²

2052,11

Přiráţky a sráţky podle přílohy č. 21 tab. 1.2 ZC po úpravě poloţkami tab. 1

ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki bez Kp

Cena pozemku bez Kp

Kč

1 227 402,38

Cena pozemku s Kp

Kč

1 153 285,82

Cena pozemku bez KP upravená koeficientem 0,3

Kč

654,9

368 220, 7

Cena pozemku s Kp upravená koeficientem 0,3 zaokrouhleno (§ 46)

Kč

615,63

345 990

5.1.3

Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku

Pozemek p.č. 3082 oceňuji jako stavební pozemek podle § 28 odstavce 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Pozemek je zastavěn rodinným domem. Ocenění pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Pozemek

p.č.

Druh pozemku

3082 Zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku

m²

28

562

Základní cena ZC

Kč/m²

500

%

83

Kč/m²

915

Přiráţky a sráţky podle přílohy č. 21 tab. 2.11

%

10

Stavba umístěna na pozemku

-

RD

Koeficient Ki (příloha č. 38) budova jednobytová

-

2,169

Kč/m²

2183,99

Koeficient Kp (příloha č. 39) RD

-

0,940

ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki s Kp

Kč/m²

2052,11

Přiráţky a sráţky podle přílohy č. 21 tab. 1.2 ZC po úpravě poloţkami tab. 1

ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki bez Kp

Pouţita cena s Kp

Kč

1 153 285,82

Cena pozemku s Kp zaokrouhleno (§ 46)

Kč

1 153 290

29

6

ZÁVĚR

Kdo se pohybuje na trhu s nemovitostmi, tak ví, ţe ceny pozemků se mohou lišit mnohonásobně. Kaţdého napadne, ţe hlavním faktorem ovlivňující ceny pozemků je především jeho poloha, blízkost města, dopravní spojení apod., coţ je nejvíce prezentováno v kapitole Vliv na hodnotu pozemku. Tyto faktory jsou samozřejmě klíčové, avšak ještě podstatnější je povaha pozemku určená územním plánem. Zájemce o stavební pozemek by měl být si měl dávat pozor především před relativně levně vyhlíţejícími pozemky, které prodávající nabízí k výstavbě. I krásná poloha pozemku s blízkými inţenýrskými sítěmi totiţ nemusí být nutně stavebním pozemkem a po nákupu takového pozemku zůstanou kupujícímu jenom oči pro pláč. Ceny pozemků, které nejsou určeny pro výstavbu, se pohybují i na stonásobně niţších hodnotách neţ kupříkladu hned vedle stojící pozemky určené k výstavbě. Pozemky oproti převáţně většině jiných věcí mají jednu podstatnou zvláštnost, kterou je jejich omezená rozloha v daném územním celku (obec, město, stát). Pozemky nelze libovolně rozšiřovat nebo vyrábět, vzhledem k tomu se vlastnictví půdy stává zvláštní formou monopolu. Významný vliv na cenu pozemku budou mít také inţenýrské sítě, jejichţ vybudování je značně nákladné. V předchozí analýze demonstruji, jak stupeň územního plánování ovlivňuje cenu pozemku ve vybrané lokalitě. Nejniţších cen dosahuje pozemek zemědělský. Jakmile se rozhodneme, ţe takovýto pozemek bude určen pro výstavbu, jeho cena začne stoupat s tím, jak se přibliţuje skutečná realizace stavby. Bakalářská práce se zabývá problematikou oceňování pozemků. Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu práv přiřazován peněţní ekvivalent. Ocenění pozemků můţe být vyţadováno pro různé účely. Například pro stanovení daňového základu poplatníka, záruku za finanční půjčku, úvěr či hypotéku. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, upravuje oblast cen sjednaných mezi prodávajícím a kupujícím, tedy ceny, které jsou přímo předmětem směny nebo převodu mezi právními subjekty. Tam, kde nedojde ke směně a cena je potřebná pro jiné potřeby, nastupuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Ocenění podle cenového předpisu má interpretovaný cenový předpis. Pojem cena administrativní se označuje cena podle tohoto zákona. Způsob určení této ceny i výchozí údaje jsou přesně dány oceňovací vyhláškou č. 3/2008 Sb. Rozdíl mezi odhadem trţní hodnoty a administrativní ceny je velmi výrazný. Administrativní cena je zaloţena na kalkulaci velikosti obestavěného prostoru nebo zastavěné plochy násobené hodnotami a koeficienty, které jsou stanoveny v platném zákonu o oceňování a 30

prováděcích vyhláškách. Cena se v tomto případě kalkuluje na bázi nákladového přístupu a u pronajatých nemovitostí na základě výnosové metody opět dle platné vyhlášky. Hodnota většiny konstrukcí a prvků se kalkuluje samostatně. U některých typů nemovitostí je moţné ocenit nemovitost také pomocí porovnávacího způsobu. Trţní ocenění není zaloţeno na přesných pravidlech, ale spíše na obecně uznávaných přístupech. Trţní (obecná, obvyklá) hodnota je zjednodušeně definována jako cena, která se dosáhne při prodeji oceňované nemovitosti v daném místě a čase a za předpokladů, ţe prodej nebude ovlivněn např. mimořádnými okolnostmi trhu, stavem tísně nebo zvláštní obliby prodávajícího nebo kupujícího. Rozlišuji pojmy cena a hodnota. Často se stává, ţe rozdíl mezi těmito výrazy velice splývá. V případě hodnoty se jedná o vyjádření odhadnuté částky a v případě ceny o vyjádření částky realizované. Závěrem lze říci, ţe vliv územního plánování na cenu pozemků je obrovský. Územní plánování je na celém území obce určujícím podkladem pro vyuţití ploch a uspořádání výstavby na těchto plochách. Dalšími faktory jsou „Regulační plán, Územní rozhodnutí a např. Stavební uzávěra“, kterou se vydává zákaz stavební činnosti na určených územích v případě, ţe by výstavba mohla negativně ovlivňovat budoucí vyuţití území.

31

7

TRŢNÍ OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Byt č. 159/10 Labská 18 405 02 Děčín 2

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 15. prosince 2010

32

OBSAH

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5384 Snímek katastrální mapy

33

32 33 34 36 37 38 42 46 48

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

15. prosince 2010

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako:

Byt č. 159/10

uvedený na listu vlastnictví č. 5384, pro katastrální území Děčín, okres Děčín, obec Děčín.

Nacházející se na adrese: Labská 159, 405 02 Děčín 2, Česká republika. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15. prosinci 2010. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, na listu vlastnictví č. 5384, pro katastrální území Děčín, okres Děčín, obec Děčín. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 29. listopadu 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má

34

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek nebyl ke dni zpracování ocenění 15. prosince 2010 komerčně vyuţíván a je v absolutním vlastnictví majitele bez jakéhokoli omezení. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu. Velikost a technický stav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.159/10, se spoluvlastnickým podílem ve výši 654/26693 na společných částech domu a se spoluvlastnickým podílem ve výši 654/26693 na parcele p.č. 258, LV č. 1853 a na parcele p.č. 259, LV č. 1853.

35

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – bytová jednotka č. 159/10 se nachází v centrální části města Děčín v blízkosti Masarykova náměstí cca 300 m v pěším dosahu veškeré občanské vybavenosti a sluţeb, zastávka MHD je vzdálena cca 300 m. Okolní zástavba – objekty panelových bytových domů a objekty občanské vybavenosti (střední škola, internát atd.) Dopravní dostupnost je velmi dobrá, přístup je ze zpevněné komunikace ul. Labská – bez závad a omezení. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranství. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle získaných informací je záměrem zadavatele trţního ocenění vyuţívání bytové jednotky pouze k bydlení majitele bytu. Byt tedy není určen k podnikatelské činnosti. K bytu náleţí sklepní kóje, komora na mezipodestě a poměrná část ostatních společných prostor. HISTORIE Podle dostupné dokumentace byl bytový (panelový) dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1970. POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 654/26693 na parcele p.č. 258 o výměře 248 m² a na parcele p.č. 259 o výměře 221 m². Podíl na uvedených pozemcích není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby ani venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 654/26693 na společných částech domu. BYT Samostatná bytová jednotka s orientací oken na jihozápadní stranu se nachází ve třetím nadzemním podlaţí panelového domu. Celkový počet nadzemních podlaţí je osm a jedno podzemní podlaţí. Objekt v průběhu let 2000 aţ 2010 procházel nákladnými rekonstrukcemi. Součástí rekonstrukce byla výměna dřevěných oken za plastová, rekonstrukce lodţií, zhotovení nové fasády domu spolu se zateplením a výměny střešní krytiny. Co se týče 36

rekonstrukce interiéru domu, došlo k výměně, stoupaček a opravě vstupní chodby a výměně vchodových dveří. V roce 2010 proběhla kompletní rekonstrukce bytu – vyzdění nového bytového jádra, výměna vybavení kuchyně, celková rekonstrukce koupelny a WC, výměna podlahových krytin a oprava vnitřních omítek. Přístup k bytové jednotce je zajištěn betonový schodištěm a výtahem. Obvodové svislé konstrukce jsou v bytě tvořeny panelem. Vodorovné nosné konstrukce jsou tvořeny hladkými panely. Vytápění bytové jednotky je zajištěno prostřednictvím ústředního dálkového topení. Bytová jednotka je připojena na rozvody vody, kanalizace, plynu a elektrické energie. Podlahová plochy bytu Název místnosti Chodba Obývací pokoj Kuchyně Pokoj I – loţnice Pokoj II – dětský pokoj Koupelna WC Celkem

Výměra v m² 8,4 18,9 11,3 10,2 9,9 3,2 0,8 62,7

Ostatní plochy Lodţie Komora na mezipodestě Celkem

3,1 1,3 4,4

Sklep Sklepní kóje Celkem

2,7 2,7

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fakticky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytová jednotka a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

37

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe bytová jednotka slouţí k vlastnímu bydlení majitele je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ Pro stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Je to metoda porovnávací, příjmová a výnosová. Porovnávací metoda bere v úvahu obdobné, porovnatelné ceny majetku v srovnatelném období. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje budoucí příjem z vlastnictví. Nákladová metoda určuje náklady na pořízení majetku v současné době jakoby nového. Volba metody ocenění je dána charakterem posuzovaného majetku. Posuzovaná nemovitost je v katastru nemovitostí evidovaná jako byt. Jedná se o klasickou panelovou bytovou jednotku. Pro ocenění majetku pouţiji porovnávací metodu, protoţe neuvaţuji o ekonomickém vyuţití majetku a ani metoda nákladová není pro tento účel vhodná. POROVNÁVACÍ METODA Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti byly pouţity ceny porovnatelných nemovitostí ve stejné lokalitě, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů, z inzerce uveřejňované v realitních kancelářích, v periodikách zaměřených na trh s nemovitostmi a na internetu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 050 000 Kč a je kalkulována následovně: 62,7 x 16 761 = 1 050 000 Kč

38

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Byt 3+1 ul. Labská

Byt 2+1 ul. Řetězová

Byt 2+1 ul. 28.října

Byt 3+1 ul. Labská

258, 259

179

227

262,263

Labská 159

Řetězová 101

28. října 225

Labská 134

Katastrální území

Děčín

Děčín

Děčín

Děčín

Obec

Děčín

Děčín

Děčín

Děčín

Okres

Děčín

Děčín

Děčín

Děčín

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m² celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

62,7

63

62,2

64,3

Prodejní cena celkem

X

965 000

1 050 000

900 000

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

15 317

16 881

13 997

04/2010

02/2010

04/2010

1

1

1

15 317

16 681

13997

Prodej

Prodej

Nabídka

1

1

0,9

15 317

16 881

12 597

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

15 317

16 881

12 597

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota

39

Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Byt

Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

Ne

Ne

Ne

1

1

1

15 317

16 881

12 597

Byt

Byt

Byt

1

1

1

15 317

16 881

12 597

Ano

Ano

Ano

1

1

1

15 317

16 881

12 597

Ne

Ne

Ne

1

1

1

15 317

16 881

12 597

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

15 317

16 881

12 597

Dobrý

Výborný

Horší

1,1

1

1,2

16 848

16 881

15 116

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

16 848

16 881

15 116

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

16 848

16 881

15 116

MHD

MHD

MHD

1

1

1

16 848

16 881

15 116

Dobré

Dobré

Dobré

1

1

1

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Výborný

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Výborná

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce

40

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota

16 848

16 881

15 116

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

16 848

16 881

15 116

Horší

Obdobné

Horší

1,1

1

1,1

18 532

16 881

16 628

2+1

3+1

2+1

0,95

1

0,95

17 605

16 881

15 797

Stejný

Stejný

Stejný

1

1

1

17 605

16 881

15 797

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

3+1

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl pozemku

Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

16 761

17 605

16 881

15 797

Celková porovnávací hodnota

1 050 915

1 109 115

1 049 998

1 015 747

Zaokrouhleno

1 050 000

PŘÍJMOVÁ METODA Při oceňování příjmovou metodou oceňujeme majetek na základě potencionálního čistého příjmu. V našem případě, ale neuvaţujeme o komerčním vyuţití, takţe tato metoda nebude aplikována. NÁKLADOVÁ METODA Při pouţití nákladové metody postupujeme tak, ţe bereme v úvahu cenu majetku jako bychom pořizovali majetek nový při současných cenách, při pouţití stejných materiálů a provedení. Musíme však vzít v úvahu technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky. V případě našeho ocenění, ale tato metoda není vhodná, proto jí neuvaţujeme.

41

ZÁVĚR Toto ocenění vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku a to se skutečnostmi platnými ke dni 15. prosince 2010. Na základě výše uvedených metod jsem určil následující indikaci: AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA indikace (Kč)

váha (%)

váţený průměr (Kč)

1 050 915

100

1 050 915

Příjmová metoda

X

0

0

Nákladová metoda

X

0

0

Porovnávací metoda

Výsledná trţní hodnota

1 050 915

Zaokrouhleno

1 050 000

42

Příloha č. 1

43

44

Příloha č. 2

45

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

46

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

47

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Děčíně, dne 15. prosince 2010

…………………………………… Jaroslav Urbánek

48

8

TRŢNÍ OCENĚNÍ PROVOZNÍHO OBJEKTU - PENSION

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Nároţní 2006/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Pension s restaurací Jetřichovice č.p. 57 407 16 Jetřichovice u Děčína

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 13. března 2011

49

OBSAH

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 528 Snímek katastrální mapy

50

49 50 51 53 55 55 78 83 85

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

13. března 2011

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako:

Pension s restaurací č.p. 57

uvedený na listu vlastnictví č. 528, pro katastrální území Jetřichovice u Děčína, okres Děčín, obec Jetřichovice.

Nacházející se na adrese: Jetřichovice č.p. 57, 407 16 Jetřichovice u Děčína, Česká republika. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 13. březnu 2011. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, na listu vlastnictví č. 528, pro katastrální území Jetřichovice u Děčína, okres Děčín, obec Jetřichovice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 9. března 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 51

Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 13. března 2011 uţíván výhradně k podnikatelské činnosti majiteli objektu. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví bez jakéhokoli omezení. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu. Velikost a technický stav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou apod., byl z ocenění vyloučen.

52

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná nemovitost je situována v zastavěné části obce leţící v CHKO Labské pískovce, v jejím středu, naproti bývalé prodejně smíšeného zboţí spotřebního druţstva Jednoty, podél páteřní místní komunikace, 13 km od bývalého hraničního přechodu Hřensko-Schmilka. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladových materiálů je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v objektu - ubytovací činnost s restaurací. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. HISTORIE Stáří původní části objektu je dle sdělení vlastníka cca z roku 1920, v letech 1930 byla přistavěna zděná přístavba k levému štítu, kde původně bylo řeznictví, nyní je propojeno s pensionem Dřevák. POZEMEK Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou situovány ve středu obce se spádem k jihozápadu. Pozemek st.p.č. 55 v k.ú. Jetřichovice u Děčína (zastavěná plocha nádvoří o výměře 1060 m²) je z převáţné části zastavěn posuzovanou budovou č.p. 57, zbytek tvoří zpevněná plocha. Ve funkčním celku je dále vyuţíván nezastavěný pozemek p.č. 104/10 v k.ú. Jetřichovice u Děčína (trvalý travní porost o výměře 568 m²) slouţící jako zahrada. Vzhledem k tomu, ţe pozemky tvoří jeden funkční celek, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1628 m². st.p.č/p.p.č. 55 104/10 Celkem

Druh pozemku / způsob vyuţití zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost

53

Výměra (m²) 1060 568 1628

PŘÍSLUŠENSTVÍ A VENKOVNÍ ÚPRAVY Příslušenství budovy tvoří domácí čistírna odpadních, vrtaná studna, přípojka inţenýrských sítí (vodovodní, kanalizační a elektro přípojka). Vodovodní přípojka z r PE DN je dlouhá 17 m a ukončena ve vrtané studni. Kanalizační přípojka splaškové kanalizace z PVC trub DN 150 mm, v délce 15 m je ukončena v domácí čistírně odpadních vod. Přípojka elektro je provedena zemním kabelem délky 18,50 m. Terasa u hotelových pokojů a venkovní terasa je zpevněna zámkovou dlaţbou. Terénní rozdíly mezi hlavním vstupem a silnicí vyrovnává venkovní schodiště a opěrní zdi z lomového kamene. PENSION S RESTAURACÍ Architektonické, konstrukční a dispoziční řešení Samostatně stojící dvoupodlaţní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou s vyuţitým podkrovím, krytina z kanadského šindele, klempířské prvky z Titanzinku. Obvodové stěny z části dřevěné roubené, z větší části zděné z kamene v kombinaci s cihlami. Přistavěná část je zděná z tvárnic. Schodiště betonové, do podkroví dřevěné, opatřené koberci. Stropy jsou dřevěné částečně s viditelnými trámy, část s rovnými omítnutými podhledy, část klenbové. Podlaha v přízemí je z keramické dlaţby, ve skladech a sklepích je betonová mazanina, v ostatních podlaţích se nalézá dřevěná podlaha, na terase je dlaţba. Okna dřevěná zdvojená. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaţí halu, chodbu se schodištěm do druhého nadzemního podlaţí, vinárnu, restauraci, recepci, předsíň, kuchyň, dva sklepy, dva sklady, WC ţeny, WC muţi, společenskou místnost a technickou místnost. Ve druhém nadzemním podlaţí je hala se schodištěm, pokojská, chodba, devět pokojů pro hosty včetně sociálního zařízení. V podkroví se nachází chodba se schodištěm, dva pokoje pro hosty včetně sociálního zařízení. Inţenýrské sítě, zdroje a rozvody energií Elektrická instalace: Napojení nemovitosti na veřejnou síť s vlastním elektroměrem. Vodovod: Objekt je zásoben vodou z vlastní studny. Zemní plyn: Není zaveden. Kanalizace: Svedena kanalizačním potrubím do domácí čistírny odpadních vod. Vytápění: Prostřednictvím tepelného čerpadla, jako doplňkový zdroj jsou vyuţita krbová kamna, která se nacházejí v restauraci. 54

Telefon: Je zaveden.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fakticky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe pension s restaurací je vyuţíván majitelem k podnikatelské činnosti je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ Pro stanovení indikace trţní hodnoty majetku se obvykle uţívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Je to metoda porovnávací, příjmová a výnosová. Porovnávací metoda bere v úvahu obdobné, porovnatelné ceny majetku v srovnatelném období. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda analyzuje budoucí příjem z vlastnictví. Nákladová metoda určuje náklady na pořízení majetku v současné době jakoby nového. Pro ocenění majetku pouţiji kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme pouţil všechny tři metody.

55

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku, jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním pensionu s restaurací jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako porovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídku, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe pomocí porovnávací metody byla indikována trţní hodnota:

1 130 000 Kč a je kalkulována následovně: 1628 x 693,70 = 1 130 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v nadcházející tabulce. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

Jetřichovice č.p. 57

Janov

Děčín

Děčín

55, 104/10

X

X

X

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Jetřichovice č.p. 57

56

Jetřichovice u Děčína

Janov u Hřenska

Podmokly

Maxičky

Obec

Jetřichovice

Janov

Děčín

Děčín

Okres

Děčín

Děčín

Děčín

Děčín

Katastrální území

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m² v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m²

X

1 190 000

1 582 000

1 500 000

1628

2407

1582

2000

X

494,40

1 000

750

11/2010

02/2011

03/2011

1

1

1

494,40

1 000

750

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Nabídka

Korekce

1

1

0,9

494,40

1 000

675

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

494,40

1 000

675

Ne

Ne

Ne

1

1

1

494,40

1 000

675

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

494,40

1 000

675

Ne

Ne

Ne

1,1

1,1

1,1

543,84

1100

742,5

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

543,84

1100

742,5

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

D. Technické parametry

57

Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Nepravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stav. Objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Obdobná

Lepší

Lepší

1

0,9

0,9

543,84

990

668,25

Nepravidelný

Nepravidelný

Nepravidelný

1

1

1

543,84

990

668,25

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Rovinný

1,05

1

1,05

571,03

990

701,66

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

543,84

990

668,25

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

543,84

990

668,25

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

543,84

990

668,25

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

543,84

990

668,25

Ne

Ne

Ne

1

1

1

543,84

990

668,25

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

543,84

990

668,25

Obdobná

Větší

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Větší

58

Korekce

0,9

990

0,9

489,46

990

601,65

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

489,46

990

601,65

489,46

990

601,65

0

0

0

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m²

693,70

Rozloha pozemku

1628

Celková porovnávací hodnota

1 129 343

Výpis oceňovaných parcel Číslo parcely

Výměra v m²

Jed. hodnota v Kč/m²

Trţní hodnota

1

55

1060

693,70

735 322

2

104/10

568

693,70

394 022

Pořadové číslo

Celkem

1628

Zaokrouhleno

1 129 343 1 130 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze stanovení trţní hodnoty jako celku jsem vzal do úvahy nemovitosti poskytující ubytování a restaurační zařízení, které byly v okrese Děčín v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V tomto případě, kdy se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost,

59

poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

5 570 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Pension

Pension

Pension

Jetřichovice č.p. 57

Janov

Chřibská

Jetřichovice

Jetřichovice u Děčína

Janov u Hřenska

Krásné Pole u Chřibské

Jetřichovice u Děčína

Obec

Děčín

Janov

Chřibská

Jetřichovice

Okres

Děčín

Děčín

Děčín

Děčín

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Pension Dřevák

Parcelní číslo

55

Adresa nemovitosti Katastrální území

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulka I Plocha pozemku

1628

3416

4460

1720

Hodnota za 1 m² pozemku

693,70

693,70

693,70

693,70

Hodnota pozemku celkem

1 129 343

2 369 679

3 093 902

1 193 164

C. Základní údaj pro porovnání – m² zastavěná plocha podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

355

257

263

120

X

4 650 000

3 990 000

5 500 000

2 280 321

896 098

4 306 836

8872,84

3407,22

35890,30

08/2010

02/2011

01/2011

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

60

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

8872,84

3407,22

35890,30

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

7985,56

3066,48

32301

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

7985,56

3066,48

32301

Ne

Ne

Ne

1

1

1

7985,56

3066,48

32301

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

7985,56

3066,48

32301

Ano

Ano

Ano

1

1

1

7985,56

3066,48

32301

Ne

Ne

Ne

1

1

1

7985,56

3066,48

32301

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

7985,56

3066,48

32301

Dobrý

Horší

Dobrý

1

1,1

1

7985,56

3373,13

32301

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce

61

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

7985,56

3373,13

32301

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

7985,56

3373,13

32301

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

7985,56

3373,13

32301

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

7985,56

3373,13

32301

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

7985,56

3373,13

32301

Dobrá

Horší

Dobrá

1

1,1

1

7985,56

3710,44

32301

N/A

N/A

N/A

1

1

1

7985,56

3710,44

32301

Obdobný

Obdobný

Menší

1

1

0,8

7985,56

3710,44

25 841,02

N/A

N/A

N/A

1

1

1

7985,56

3710,44

25 841,02

3710,44

25 841,02

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

12 512,34

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

4 441 880

7985,56

62

Hodnota pozemku

1 129 343

Celková porovnávací hodnota

5 571 223

Celková cena po zaokrouhlení

5 570 000

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého přijmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Potencionální

provozní

příjem

byl

stanoven

na

základě

průměrného

nájemného

v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ostatní pouţité hodnoty byly stanoveny na základě předloţených smluv. Vzhledem k poloze penzionu s restaurací, která je u páteřní

komunikace, ale nachází se v obci s pouze 339 stálými obyvateli, z čehoţ vyplývá, ţe klientela je omezená, uvaţuje zhotovitel rezervu na obsazenost (vyuţití) budovy na 10 %. Na základě výše zmíněných skutečností byla stanovena hodnota nemovitostí příjmovou metodou na:

4 000 000 Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

63

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

480 000

Neobsazenost

10 %

Efektivní hrubý příjem

48 000 432 000

Náklady na údrţbu (zdroj smlouva)

50 000

Pojistné (zdroj smlouva)

23 000

Daň z nemovitosti (zdroj smlouva)

8 860

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

0

Provozní náklady celkem

81 860

Provozní příjem

350 140

Rezervy na renovace

30 000

Čistý provozní příjem

320 140

Míra kapitalizace

8 %

Indikovaná hodnota

4 001 750

Zaokrouhleno

4 000 000

NÁKLADOVÁ METODA Při pouţití nákladové metody uvaţujeme tak, jako bychom pořizovali majetek nový včetně trţní hodnoty pozemku. Náklady na pořízení majetku odpovídají nákladům na vybudování stejného majetku při současných cenách, pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Vzhledem k účelu ocenění je zvolena základní cena dle platné oceňovací vyhlášky. Opotřebení je pro tyto účely stanoveno analyticky.

64

Na základě výše uvedených výpočtů byla hodnota nemovitostí indikovaná metodou nákladovou stanovena na:

5 715 530 Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujícím sdělení. 1) BUDOVA Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova

G. budovy hotelů

Svislá nosná konstrukce

zděná

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

121

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název

Zastavěná. plocha

Konstr. výška

Součin

I.NP

354,65 m2

2,65 m

939,82 m3

II.NP

336,41 m2

2,70 m

908,31 m3

82,89 m2

2,30 m

190,65 m3

Podkroví

773,95 m2

Součet

2 038,78 m3

Průměrná výška podlaţí:

PVP = 2 038,78 / 773,95 = 2,63 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

PZP = 773,95 / 3 = 257,98 m2

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název

Typ

Obestavěný prostor

Spodní stavba

NP

891,58 m3

Vrchní stavba

NP

908,31 m3

Z

455,35 m3

Zastřešení

2 255,24 m3

Obestavěný prostor - celkem:

65

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce

Hodnocení standardu

Část [%]

1. Základy včetně zemních prací

S

75

1. Základy včetně zemních prací

S

25

2. Svislé konstrukce

S

75

2. Svislé konstrukce

S

25

3. Stropy

S

75

3. Stropy

S

25

4. Krov, střecha

S

75

4. Krov, střecha

S

25

5. Krytiny střech

S

100

6. Klempířské konstrukce

S

100

7. Úprava vnitřních povrchů

S

100

8. Úprava vnějších povrchů

S

100

9. Vnitřní obklady keramické

S

100

10. Schody

S

100

11. Dveře

S

100

12. Vrata

X

100

13. Okna

S

100

14. Povrchy podlah

S

100

15. Vytápění

S

100

16. Elektroinstalace

S

100

17. Bleskosvod

S

100

18. Vnitřní vodovod

S

100

19. Vnitřní kanalizace

S

100

C

100

21. Ohřev teplé vody

S

100

22. Vybavení kuchyní

S

100

23. Vnitřní hygienické vybavení

S

100

20. Vnitřní plynovod

Provedení

chybí

66

24. Výtahy

chybí

C

100

25. Ostatní

chybí

C

100

X

100

26. Instalační pref. jádra

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

Obj. podíl [%]

Část [%]

Koeficient

Upravený obj. podíl

1. Základy včetně zemních prací

S

6,30

75

1,00

4,72

1. Základy včetně zemních prací

S

6,30

25

1,00

1,58

2. Svislé konstrukce

S

15,00

75

1,00

11,25

2. Svislé konstrukce

S

15,00

25

1,00

3,75

3. Stropy

S

8,20

75

1,00

6,15

3. Stropy

S

8,20

25

1,00

2,05

4. Krov, střecha

S

6,10

75

1,00

4,57

4. Krov, střecha

S

6,10

25

1,00

1,53

5. Krytiny střech

S

2,70

100

1,00

2,70

6. Klempířské konstrukce

S

0,60

100

1,00

0,60

7. Úprava vnitřních povrchů

S

7,10

100

1,00

7,10

8. Úprava vnějších povrchů

S

3,20

100

1,00

3,20

9. Vnitřní obklady keramické

S

3,10

100

1,00

3,10

10. Schody

S

2,80

100

1,00

2,80

11. Dveře

S

3,80

100

1,00

3,80

12. Vrata

X

0,00

100

1,00

0,00

13. Okna

S

5,90

100

1,00

5,90

14. Povrchy podlah

S

3,30

100

1,00

3,30

15. Vytápění

S

4,90

100

1,00

4,90

16. Elektroinstalace

S

5,80

100

1,00

5,80

17. Bleskosvod

S

0,30

100

1,00

0,30

18. Vnitřní vodovod

S

3,30

100

1,00

3,30

19. Vnitřní kanalizace

S

3,20

100

1,00

3,20

20. Vnitřní plynovod

C

0,30

100

0,00

0,00

21. Ohřev teplé vody

S

2,20

100

1,00

2,20

67

22. Vybavení kuchyní

S

1,80

100

1,00

1,80

23. Vnitřní hygienické vybavení

S

4,30

100

1,00

4,30

24. Výtahy

C

1,40

100

0,00

0,00

25. Ostatní

C

4,40

100

0,00

0,00

26. Instalační pref. jádra

X

0,00

100

1,00

0,00

Součet upravených objemových podílů

93,90

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP Část [%] K [%]

UP [%]

PP [%]

St.

Ţiv.

Opot. části

Opot. z celku

1. Základy vč. zemních prací

S

6,30

75,00

1,00

4,72

5,03

91

200

45,50

2,2887

1. Základy vč. zemních prací

S

6,30

25,00

1,00

1,58

1,68

81

200

40,50

0,6804

2. Svislé konstrukce

S 15,00

75,00

1,00 11,25 11,98

91

200

45,50

5,4509

2. Svislé konstrukce

S 15,00

25,00

1,00

3,75

3,99

81

200

40,50

1,6160

3. Stropy

S

8,20

75,00

1,00

6,15

6,55

91

200

45,50

2,9803

3. Stropy

S

8,20

25,00

1,00

2,05

2,18

81

200

40,50

0,8829

4. Krov, střecha

S

6,10

75,00

1,00

4,57

4,87

91

150

60,67

2,9546

4. Krov, střecha

S

6,10

25,00

1,00

1,53

1,63

81

150

54,00

0,8802

5. Krytiny střech

S

2,70

100,00 1,00

2,70

2,88

18

80

22,50

0,6480

6. Klempířské konstrukce

S

0,60

100,00 1,00

0,60

0,64

18

80

22,50

0,1440

7. Úprava vnitřních povrchů

S

7,10

100,00 1,00

7,10

7,56

18

80

22,50

1,7010

8. Úprava vnějších povrchů

S

3,20

100,00 1,00

3,20

3,41

18

60

30,00

1,0230

9. Vnitřní obklady keramické

S

3,10

100,00 1,00

3,10

3,30

18

50

36,00

1,1880

10. Schody

S

2,80

100,00 1,00

2,80

2,98

91

200

45,50

1,3559

11. Dveře

S

3,80

100,00 1,00

3,80

4,05

18

80

22,50

0,9113

13. Okna

S

5,90

100,00 1,00

5,90

6,28

18

80

22,50

1,4130

14. Povrchy podlah

S

3,30

100,00 1,00

3,30

3,51

18

68

26,47

0,9291

15. Vytápění

S

4,90

100,00 1,00

4,90

5,22

18

50

36,00

1,8792

16. Elektroinstalace

S

5,80

100,00 1,00

5,80

6,18

18

50

36,00

2,2248

17. Bleskosvod

S

0,30

100,00 1,00

0,30

0,32

18

50

36,00

0,1152

68

18. Vnitřní vodovod

S

3,30

100,00 1,00

3,30

3,51

18

50

36,00

1,2636

19. Vnitřní kanalizace

S

3,20

100,00 1,00

3,20

3,41

18

60

30,00

1,0230

21. Ohřev teplé vody

S

2,20

100,00 1,00

2,20

2,34

18

40

45,00

1,0530

22. Vybavení kuchyní

S

1,80

100,00 1,00

1,80

1,92

18

30

60,00

1,1520

23. Vnitřní hyg. vybavení

S

4,30

100,00 1,00

4,30

4,58

18

60

30,00

1,3740

Součet upravených objemových podílů:

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2)

93,90

[Kč/m3]

Opotřebení:

=

37,1321

2 710,-

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4)

*

0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP)

*

0,9456

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP)

*

1,0985

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu)

*

0,9392

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce)

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)

*

2,0740

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití)

*

0,6940

[Kč/m3]

=

2 255,24 m3 * 3 037,30 Kč/m3

=

6 849 840,45 Kč

Úprava ceny za opotřebení

-

2 543 489,61 Kč

- zjištěná cena

=

4 306 350,84 Kč

Základní cena upravená Plná cena:

3 037,30

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 37,1321 %

2) POZEMKY Cena pozemku jiţ byla vypočtena v rámci porovnávací metody ocenění tohoto subjektu a oceněna na: - zjištěná cena

=

69

1 130 000,00 Kč

3) VRTANÁ STUDNA Oceněno podle § 9, přílohy č.10 vyhlášky Popis Vrtaná studna o průměru 150 mm do hloubky 35,0 m. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny:

Vrtaná

Hloubka studny:

35,00 m

Profil studny:

150 mm

Elektrické čerpadlo:

1 ks

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2222

Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka:

35,00 m * 1 640,- Kč/m

+

57 400,- Kč

elektrické čerpadlo:

1 ks * 12 840,- Kč/ks

+

12 840,- Kč

Základní cena celkem:

=

70 240,- Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,3220

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

96 211,09 Kč

Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 14 činit 85 %

-

81 779,43 Kč

- zjištěná cena

=

14 431,66 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 91 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 9 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 91 / 100 = 91,000 %

70

4) VENKOVNÍ ÚPRAVY a) Vodovodní přípojka (přípojka vody DN 50 mm) Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. č. 1.1.6.3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

1.1.6.3. Přípojka vody DN 50 mm

Délka:

17,00 m

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2222

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 17,00 m * 465,- Kč / m

=

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,3220

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

10 827,86 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 18 / 50 = 36,000 %

-

3 898,03 Kč

- zjištěná cena

=

6 929,83Kč

7 905,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 32 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků

b) Kanalizační přípojka (přípojka kanalizace DN 150 mm) Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. č. 2.1.4.1 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm

Délka:

15,00 m

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2223

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 1 240,- Kč / m

=

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

71

18 600,- Kč 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,3240

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

25 499,25 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 18 / 90 = 20,000 %

-

5 099,85 Kč

- zjištěná cena

=

20 399,40Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 72 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 90 roků

c) Kanalizační šachta Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. č. 2.2.1 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

2.2.1. Kanalizační šachta skruţená z prefa dílců hloubka 2 m

Výměra:

2,00 ks

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2223

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 ks * 7 500,- Kč / ks

=

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,3240

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

20 563,91 Kč

-

4 112,78 Kč

15 000,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 72 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 18 / 90 = 20,000 %

72

- zjištěná cena

=

16 451,13Kč

d) Čistírna odpadních vod pro 80-100 ekvivalentních obyvatel (stavební část) Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. č. 2.5.8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

2.5.8 Čistírny pro 80 - 100 ekv. obyvatel stavební část

Výměra:

1,00 ks

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2223

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 246 240,- Kč / ks

=

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,3240

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

337 577,21 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 18 / 60 = 30,000 %

-

101 273,16 Kč

- zjištěná cena

=

236 304,05Kč

246 240,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 42 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 60 roků

e) Čistírna odpadních vod pro 80-100 ekvivalentních obyvatel (technologická část) Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. č. 2.5.8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

2.5.8 Čistírny pro 80 - 100 ekv. obyvatel technologie

Výměra:

1,00 ks

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2223

73

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 65 460,- Kč / ks

=

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,3240

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

89 740,92 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 18 / 30 = 60,000 %

-

53 844,55 Kč

- zjištěná cena

=

35 896,37 Kč

65 460,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 12 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 30 roků

f) Přípojka elektro AL 25 mm² Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. č. 3.1.6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

3.1.6. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel

Délka:

18,50 m

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

2224

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,50 m * 195,- Kč / m

=

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,2370

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 32 roků

74

3 607,50 Kč

4 760,48 Kč

Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 18 / 50 = 36,000 %

-

1 713,77 Kč

- zjištěná cena

=

3 046,71Kč

g) Plochy s povrchem dláţděným (dlaţby teracové do loţe z MC) Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. č. 8.3.9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

8.3.9. Dlaţby teracové z dlaţdic 25/25/2,5 do loţe z MC a podkl. betonu

Výměra:

54,00 m2

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

211

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 54,00 m2 * 285,- Kč / m2

=

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,2840

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

20 735,43 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 18 / 50 = 36,000 %

-

7 464,75 Kč

- zjištěná cena

=

13 270,68Kč

15 390,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 32 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků

h) Plochy s povrchem dláţděným (betonová dlaţba zámková) Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. č. 8.3.30 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

8.3.30. Betonová dlaţba zámková - barevná tl. do 60 mm

75

Výměra:

304,00 m2

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

211

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 304,00 m2 * 525,- Kč / m2

=

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,2840

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

215 034,12 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 18 / 50 = 36,000 %

-

77 412,28 Kč

- zjištěná cena

=

137 621,84Kč

159 600,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 32 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků

i) Opěrné zdi (z lomového kamene) Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. č. 11.3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

11.3. Opěrné zdi z lomového kamene

Výměra:

74,00 m3 obestavěného prostoru

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

242

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 74,00 m3 * 1 850,- Kč / m3

=

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

*

2,3510

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,6940

Plná cena:

=

189 860,44 Kč

76

136 900,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 22 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 18 / 40 = 45,000 %

-

85 437,20 Kč

- zjištěná cena

=

104 423,24Kč

77

5) Rekapitulace

1) Budova

4 306 350,80 Kč

2) Pozemek

1 130 000,00 Kč

3) Studna

14 431,70 Kč

4) Venkovní úpravy a) vodovodní přípojka

6 929,80 Kč

b) kanalizační přípojka

20 399,40 Kč

c) kanalizační šachta

16 451,10 Kč

d) čistírna odpadní vod (stavební část)

236 304,10 Kč

e) čistírna odpadní vod (technologická část)

35 896,40 Kč

g) přípojka elektro

3 046,70 Kč

g) plochy s povrchem dláţděným

13 270,70 Kč

h) plochy s povrchem dláţděným

137 621,80 Kč

i) opěrné zdi

104 423,20 Kč

Celkem

6 025 125,70 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

6 025 125,70 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí celkem

6 025 130,- Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutní vlastnictví, jako by byl nabídnut prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 13. březnu 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

78

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

5 570 000

70

3 899 000

Příjmová metoda

4 000 000

10

400 000

Nákladová metoda

6 025 130

20

1 205 026

Výsledná cena

5 504 026

Zaokrouhleno

5 505 000

Oceňovaný majetek není svým způsobem nijak výjimečný a to jak svými objemovými a cenovými parametry, tak i svojí lokací. I přes to se však domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe vystihuje stav ekonomiky i konkrétní nabídku po oceňovaném majetku. Proto pro indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou byla přisouzena váha 70 %. Z hlediska typu objektu se jedná o jednoúčelový majetek, který můţe slouţit pouze k provozu restaurace a ubytování. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám příjmová metoda slouţí jako korektor hodnot zjištěný jinými metodami a proto jí přisuzuji váhu 10 %. Vzhledem k tomu, ţe trh v dané lokalitě je obdobnými nemovitostmi nasycen, není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Z tohoto důvodu stanovuji váhu příjmové metody 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 13. března 2011 reprezentována částkou:

5 505 000 Kč (Slovy: pětmiliónůpětsetpěttisíckorun českých)

79

Příloha č. 3

80

81

Příloha č. 4

82

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

83

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

84

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Děčíně, dne 13. března 2011

…………………………………… Jaroslav Urbánek

85

9

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI PRO OKRES DĚČÍN

ANALÝZA TRHU

OKRES DĚČÍN

ÚSTECKÝ KRAJ

86

Charakteristika okresu Děčín Okres Děčín má celkovou rozlohu 909 km² a ţije v něm cca 135,5 tis. obyvatel. Jejich průměrný věk je 39,5 roku. Poloha Děčína je v rámci České republiky jedinečná, protoţe kombinuje hospodářsky výhodné podmínky, dané příhraničním významem dopravního uzlu, blízkostí a velice snadnou dostupností velkých center na obou stranách hranice, s přírodními krásami, které jsou svým rozsahem a charakterem ve střední Evropě neopakovatelné. Pro Děčínsko je charakteristická značná členitost krajiny. Nejniţším bodem je místo u Hřenska (115 m n.m.), kde Labe opouští naší republiku, naopak nejvýše poloţenými místy jsou vrcholy Luţických hor (792 m n.m.). Značná část okresu, cca ¾, leţí v chráněných krajinných oblastech - Labské pískovce, České středohoří a Luţické hory. Labské pískovce patří mezi nejmohutnější pískovcová území s největšími skalními útvary v Evropě. Toto území je chráněno Národním parkem České Švýcarsko a Chráněnou krajinnou oblastí Labské pískovce. CHKO České středohoří zasahuje do děčínského okresu pouze svým severním cípem. Místní flóra je povaţována za jednu z nejbohatších oblastí v České republice. Pro CHKO Luţické hory je charakteristické pohoří vrchovinného typu, zasahující do regionu svou západní částí.22

Charakteristika města Děčín Město Děčín se rozprostírá v široké kotlině na obou březích Labe a je nejníţe poloţeným městem České republiky (135 m n.m.). Ve 13. století zaloţil král Přemysl Otakar II. při soutoku řek Labe a Ploučnice pod hradem královské město, které po celou dobu své existence vţdy vyuţívalo svých královských výsad. Díky své poloze je Děčín často nazýván bránou severních Čech. Děčín je významným říčním přístavem, důleţitou ţelezniční křiţovatkou a leţí na křiţovatce několika významných silničních tahů. Území města Děčín tvoří soubor 22 katastrálních území o celkové rozloze cca 12 tisíc ha s cca 52

22

Statutární město Děčín [online]. 2005 [cit. 2011-02-26]. Charakteristika okresu Děčín. Dostupné z WWW: .

87

tisíci trvale bydlících občanů (dle Českého statistického úřadu je k 1.1.2010 počet obyvatel Děčína 52 260). Město Děčín se dělí na 35 částí, a to Děčín I – Děčín XXXV: Děčín I - Děčín, Děčín II - Nové Město, Děčín III - Staré Město, Děčín IV - Podmokly, Děčín V - Rozbělesy, Děčín VI Letná, Děčín VII - Chrochvice, Děčín VIII - Dolní Oldřichov, Děčín IX - Bynov, Děčín X Bělá, Děčín XI - Horní Ţleb, Děčín XII - Vilsnice, Děčín XIII - Loubí, Děčín XIV - Dolní Ţleb, Děčín XV - Prostřední Ţleb, Děčín XVI - Přípeř, Děčín XVII - Jalůvčí, Děčín XVIII Maxičky, Děčín XIX - Čechy, Děčín XX - Nová Ves, Děčín XXI - Horní Oldřichov, Děčín XXII - Václavov, Děčín XXIII - Popovice, Děčín XXIV - Krásný Studenec, Děčín XXV Chmelnice, Děčín XXVI - Bechlejovice, Děčín XXVII - Březiny, Děčín XXVIII - Folknáře, Děčín XXIX - Hoštice nad Labem, Děčín XXX - Velká Veleň, Děčín XXXI - Křešice, Děčín XXXII – Boletce nad Labem, Děčín XXXIII - Nebočady, Děčín XXXIV - Chlum, Děčín XXXV - Lesná. Správní obvod obce s rozšířenou působností tvoří 95 katastrálních území, do něhoţ spadá 34 obcí s celkovou rozlohou cca 55 tis. ha a celkovým počtem cca 80 tis. obyvatel (Arnoltice, Benešov nad Ploučnicí, Bynovec, Česká Kamenice, Děčín, Dobkovice, Dobrná, Dolní Habartice, Františkov nad Ploučnicí, Heřmanov, Horní Habartice, Hřensko, Huntířov, Janov, Janská, Jetřichovice, Jílové, Kámen, Kunratice, Kytlice, Labská Stráň, Ludvíkovice, Malá Veleň, Malšovice, Markvartice, Merboltice, Růţová, Srbská Kamenice, Starý Šachov, Těchlovice, Valkeřice, Velká Bukovina, Verneřice, Veselé).23 Město má zachovanou rozsáhlou městskou zástavbu jak v původním Děčíně, tak v Podmoklech. Nacházejí se zde také i novější cihlové domy, panelová sídliště a rodinné domky.

Průmysl a zaměstnanost V současné době je město Děčín průmyslovým městem s pestrou strukturou firem. Největšími podniky ve městě jsou ČEZ Distribuce a. s., Belden CDT Inc., Alcan Děčín Extrusions, s. r. o. zaměřený na výrobu a zpracování hliníku, Chart Ferox, a. s., zabývající se výrobou kovových kontejnerů a zásobníků aj. Kromě průmyslu je město centrem obchodu, administrativy a školství. Je sídlem několika středních škol a také detašovaného pracoviště ČVUT Praha.

23

Statutární město Děčín [online]. 2005 [cit. 2011-02-26]. Charakteristika města Děčín. Dostupné z WWW: .

88

Důleţitou součástí jeho ekonomiky je odvětví dopravy. Děčín leţí na trase prvního ţelezničního koridoru a na labské vodní cestě. Ředitelství silnic a dálnic ve spolupráci s městem připravuje výstavbu přeloţky I/13 na dálnici D8, která umoţní kvalitní silniční spojení s Ústím nad Labem, Prahou, ale i s Dráţďany v sousední Spolkové republice Německo. Průmyslové podniky byly dříve v rámci celého okresu rozmístěny rovnoměrně. Některé z těchto závodů a provozů byly však velmi zastaralé a v nových ekonomických podmínkách neschopné konkurence. V rámci transformace národního hospodářství, vedle privatizace, došlo k likvidaci některých větších podniků, závodů a provozů (ZPA Děčín, Stavokonstrukce Děčín, Diana Děčín, Desta Děčín atd.) Míra nezaměstnanosti ve městě Děčín šplhá ke 14,0 %.

Město Děčín Pozemky V samotném centru a nejbliţším okolí města se volné pozemky k zastavění v podstatě jiţ nevyskytují. Moţnost nové výstavby zde prakticky není moţná – jediná moţnost je rekonstrukce a modernizace stávajících objektů za předem stanovených podmínek. V ostatních částech města jsou k dispozici připravené pozemky (zasíťované, s přístupovými komunikacemi). Ceny za které se tyto pozemky obchodují jsou v rozmezí 1000 - 1200 Kč/m². Jedná se o lokality v Děčíně III – Staré město, Děčín VI – Letná, Děčín XVII – Jalůvčí, Děčín XXIV-Krásný Studenec, Děčín XXVIII – Folknáře. V ostatních lokalitách města se pozemky obchodují v cenových relacích 350 - 750 Kč/m² v závislosti na napojení inţenýrských sítí. Byty Ve městě v současné době přetrvává poměrný převis nabídky nad poptávkou bytů. Vzhledem k tomuto faktu je skutečnost taková, ţe i tak ceny bytů klesají jen velmi pozvolně. Převáţně se na trhu obchoduje s byty v panelových bytových domech postavených v letech 1970 – 1989. S byty v bytových domech postavených z cihelných materiálů se obchoduje v menší míře, jedná se zejména o byty, které se nacházejí v centru města. Rozptyl cen je odvislý od lokality bytu, dostupnost centra města, typ budovy panelový/zděný. Byt 1+1

400 000 - 650 000 Kč

Byt 2+1

500 000 - 900 000 Kč

Byt 3+1

700 000 - 1 200 000 Kč

Byt 4+1

900 000 - 1 800 000 Kč

89

Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je výrazně niţší neţ nabídka těchto nemovitostí. Rozptyl cen je zejména odvislý od lokality ve které se nemovitost nachází, dispozice stavby, kdy starší objekty ve vilových čtvrtích mají větší cenu neţ nové stavby na perifériích města. Realizované ceny volně stojících domů ve vilových čtvrtích se pohybují v rozmezí 3 000 000 - 4 500 000 Kč. Domy na perifériích a ve spádových obcích města se pohybují v rozmezí 1 500 000 - 2 500 000 Kč v závislosti na technickém stavu. Objekty individuální rekreace Ve městě se nachází několik zahrádkářských osad, kde poptávka převyšuje nabídku. Realizované ceny se pohybují v rozmezí dle dostupnosti umístění od 100 000 - 450 000 Kč včetně pozemku. Chaty a chalupy určené k individuální rekreaci se nacházejí především v lokalitách chráněných krajinných oblastí. Jsou dobře obchodovatelné zde poptávka je výrazně vyšší neţ nabídka. Realizované ceny mají velké rozpětí zejména podle velikosti a lokality od 500 000 - 2 000 000 Kč. Na území města se rekreační objekty nevyskytují. Bytové domy Bytové domy jako celek se na území města obchodují ojediněle. Realizované ceny se pohybují opět v závislosti na lokalitě, dostupnost centra města od 8 000 000 - 15 000 000 Kč. Ve větší míře byly a jsou prodávány jednotlivé byty do osobního vlastnictví nájemníkům. Administrativní objekty Objekty tohoto typu nemovitostí se v nabídce na trhu v podstatě nevyskytují. Jedná se spíše o trh s pronájmy jednotlivých prostor. Průmyslové objekty V nabídce se objevilo několik skladových a výrobních hal (např. bývalá Diana). Vzhledem k celkovému útlumu průmyslové výroby v České republice je spíše přebytek nabídky nad poptávkou. Tyto objekty jsou vyuţívány jako sklady nebo prostory, které jsou pronajímány. Velké průmyslové areály viz. výše uvedená Diana jsou dlouhodobě nabízeny k prodeji. Areál bývalé čokoládovny Diana je nabízen ze 39 900 000 Kč. Obchoduje se spíše menší objekty jednotlivých drobných provozoven (prodejny, drobné řemeslné dílny, autoopravny apod.). Tyto objekty se prodávají do 5 000 000 Kč.

90

Nájmy Byty Jako ve většině velkých měst je nabídka bytů velká. Pronájem bytů, kde se ceny nájmu pohybují dle lokality, dostupnost centra města, se pohybují takto: Byt 1+1

4 500 - 6 000 Kč/měs.

Byt 2+1

5 000 - 7 500 Kč/měs.

Byt 3+1

6 000 - 8 500 Kč/měs.

Byt 4+1

7 000 - 9 000 Kč/měs.

(Ceny jsou bez poplatků za energie a sluţby).

Prodejní prostory Po počátečním převisu poptávky nad nabídkou je v současné době situace opačná. Velkou část pronájmů prodejních prostor tvoří asijští obchodníci, kteří se přesouvají z trţišť do kamenných obchodů. Centrum města

2 000 - 3 500 Kč/m²/rok

Širší okolí

1 000 - 2 500 Kč/m²/rok

Kanceláře V poslední době je zřetelný jistý pokles poptávky po nabídce, nabídka začíná být větší neţ poptávka. Lze předpokládat, ţe s nastupujícím trendem (pracovat z domova) bude tento typ pronájmu ještě klesat. Jedinou výjimkou můţe být potřeba mít tzv. „dobrou adresu“ pro advokátní kanceláře, ordinace lékařů, obchodní organizace apod. Centrum města Širší okolí

1 000 - 2 500 Kč/m²/rok 800 - 1 500 Kč/m²/rok

Průmyslové objekty Vzhledem k útlumu průmyslové výroby ve městě je nabídka pronájmu průmyslových objektů relativně vysoká. V podstatě je větší část pronajatých původních výrobních prostor vyuţívána jako sklady. Tyto typy pronájmů se v centru města nevyskytují – pronajímají se pouze objekty na okraji města v cenové relaci 400 - 1 100 Kč/m²/rok.

Zbývajicí města Dalším segmentem trhu s nemovitostmi jsou města Rumburk a Varnsdorf.

91

Město Rumburk Město Rumburk je město v nejsevernější části České republiky, ve východní části Ústeckého kraje, v severovýchodní části okresu Děčín, ve Šluknovském výběţku. Město leţí ve Šluknovské pahorkatině a protéká jím říčka Mandava. V Rumburku jsou hraniční přechody do německých měst Seifhennersdorfu a Neugersdorfu. Rumburk je obcí s rozšířenou působností. Město se rozkládá na ploše 24,71 km² v nadmořské výšce 387 m. n. m.

Město Varnsdorf Město Varnsdorf je město v nejsevernější části České republiky, ve východní části Ústeckého kraje, v okrese Děčín, na jihovýchodě Šluknovského výběţku. Protéká jím říčka Mandava a je ze tří stran obklopen územím Německa. Leţí 32 km východně od Děčína a 34 kilometrů severozápadně od Liberce. Obec s rozšířenou působností Varnsdorf je počtem obyvatel druhým největším městem okresu Děčín, které má 16 098 obyvatel, výměra katastru města je 26,21 km². Skládá se z místních částí Varnsdorf, Studánka a Světliny Ve Varnsdorfu jsou hraniční přechody do Německa: silniční Varnsdorf-Seifhennersdorf a Varnsdorf-Großschönau, dále přes město vede ţeleznice z Ţitavy do Eibau. Pozemky V oblastech měst Rumburk a Varnsdorf je volných pozemků relativně mnoho a to v různých cenových relacích, jak stavebních tak zemědělských, nabídka silně převyšuje poptávku. Pozemky pro komerční účely se nacházejí poblíţ hraničních přechodů do NSR. Ceny jsou závislé na poloze, rozloze a lokalitě, všechny mají v dosahu inţenýrské sítě. Rumburk

100 - 600 Kč/m²

Varnsdorf

100 - 400 Kč/m²

92

Byty Poptávka a nabídka bytů k prodeji na trhu je v relativní rovnováze. Převáţně se obchoduje s byty v bytových panelových a cihlových domech, ostavených v letech 1970 – 1989. Nové bytové domy se prakticky nestaví, takţe nové byty se na trhu vůbec neobjevují. Rozptyl cen je odvislý od lokality bytu, dostupnost centra města, typ budovy panelový/zděný. Město Rumburk: Byt 1+1

250 000 - 400 000 Kč

Byt 2+1

350 000 - 550 000 Kč

Byt 3+1

450 000 - 600 000 Kč

Byt 4+1

500 000 - 600 000 Kč

Město Varnsdorf: Byt 1+1

250 000 - 400 000 Kč

Byt 2+1

350 000 - 600 000 Kč

Byt 3+1

450 000 - 700 000 Kč

Byt 4+1

600 000 - 800 000 Kč

Rodinné domy a vily Poptávka po rodinných domech je vyšší neţ nabídka, ať se jedná o starou zástavbu v dosahu centra města nebo o novější stavby na periferiích města. Ceny mají poměrně velký rozptyl, zejména velkou roli hraje lokalita a dispozice stavby. Cenová relace volně stojících domů ve vilových částech města Rumburk se pohybuje v rozmezí 2 000 000 - 3 900 000 Kč a města Varnsdorf od 2 000 000 do 3 800 000 Kč. Nelze předpokládat, ţe trh s rodinnými domy bude ve střednědobém období příliš vzrůstat, vzhledem ekonomické situaci v okrese a finančním moţnostem obyvatel města. Objekty pro individuální rekreaci Ve městech je několik zahrádkářských kolonií, kde poptávka je větší neţ nabídka, přestoţe se s nimi příliš neobchoduje. Realizované ceny se pohybují v cenové relaci dle dostupnosti umístění od 150 000 - 400 000 Kč, včetně pozemku. Zděné vícepodlaţní chaty a chalupy určené k rekreaci, které se nacházejí i v lokalitách chráněných krajinných oblastí jsou velmi dobře obchodovány, zde je poptávka výrazně vyšší neţ nabídka. Realizované ceny mají poměrně velké cenové rozpětí, zejména podle velikosti a lokality od 600 000 - 2 000 000 Kč.

93

Bytové domy Bytové domy se jako celek na území měst obchodují velmi ojediněle. Rozptyl cen je odvislý od lokality, dostupnost centra města. Realizované ceny se pohybují v závislosti na lokalitě a počtu podlaţí od 2 500 000 do 5 500 000 Kč. Mnohem častěji jsou prodávány jednotlivé byty do osobního vlastnictví nájemníkům. Výhled na vývoj trhu s činţovními/bytovými domy nelze jednoznačně stanovit, dle mnoţství nabídek, dlouhodobé inzerce v tisku lze dovodit prozatímní stagnaci tohoto segmentu trhu nemovitostí. Administrativní budovy Objekty tohoto typu nemovitostí se v nabídce na trhu v podstatě nevyskytují. Jedná se spíše otrh s pronájmy jednotlivých prostor. Průmyslové objekty Tyto objekty se prakticky neobchodují, přestoţe je nabídka a výběr velmi rozmanitý. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Většinou se jedná o zastaralé průmyslové objekty s velmi špatným technickým stavem. Komerční objekty Zde výrazně nabídka převyšuje poptávku. Zejména se jedná o hotely, pensiony, restaurace, které se nalézají v blízkosti hranic s NSR. V současné době tyto objekty neprosperují a proto je mnoho těchto objektů nabízeno k prodeji. Cenové relace těchto objektů se pohybují v závislosti na lokalitě, umístění, dispozici, provozu objektu a velikosti plochy od 2 500 000 25 000 000 Kč.

Nájmy Byty Jako ve většině velkých měst, je nabídka bytů velká a převyšuje poptávku. Pronájem bytů, kde se ceny nájmu pohybují dle lokality, technického stavu a vybavení, dostupnosti centra města se pohybují takto: Město Rumburk: Byt 1+1

2500 – 5000 Kč/měs.

Byt 2+1

2500 – 7000 Kč/měs.

Byt 3+1

3000 – 8000 Kč/měs.

Byt 4+1

5000 – 8000 Kč/měs.

94

Město Varnsdorf: Byt 1+1

2500 – 5000 Kč/měs.

Byt 2+1

3000 – 8000 Kč/měs.

Byt 3+1

4500 – 8000 Kč/měs.

Byt 4+1

5000 - 9000 Kč/měs.

(Ceny jsou bez poplatků za energie a sluţby).

Prodejní prostory Po počátečním převisu poptávky nad nabídkou je v současné době situace opačná. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Velkou část pronájmů prodejních prostor tvoří obchodníci, kteří se museli přesunout z trţišť do kamenných obchodů. V nabídce jsou převáţně prostory v centru města. Centrum města

2 000 - 3 500 Kč/m²/rok

Širší okolí

1 000 - 2 500 Kč/m²/rok

Kanceláře V současné době je zřetelný pokles poptávky proti nabídce, nabídka je jiţ větší neţ poptávka. Lze předpokládat, ţe s nastupujícím trendem (pracovat z domova) bude tento typ pronájmu ještě klesat. Výjimkou můţe být, potřeba vlastní „image“, mít tzv. „dobrou adresu“ zejména pro advokátní kanceláře, ordinace lékařů, obchodní organizace apod. Centrum města Širší okolí

1 000 - 2 000 Kč/m²/rok 800 - 1 500 Kč/m²/rok

Průmyslové objekty Vzhledem k útlumu průmyslové výroby ve městech je nabídka pronájmu průmyslových objektů relativně vysoká. V podstatě je větší část pronajatých původních výrobních prostor vyuţívána jako sklady nebo chátrají. Tyto typy pronájmů se v centrech měst nevyskytují – pronajímají se pouze některé objekty na periferiích města. Cenové relace se pohybují v rozmezí 250 - 700 Kč/m²/rok.

95

Závěr Výslednou cenu nemovitostí ovlivňuje mnoho faktorů. Není to pouze lokalita, dopravní obsluţnost, ale u nemovitostí (např. byt) i výhled z okna, patro, ve kterém se byt nachází, zda se jedná o panelový či zděný objekt, apod. Ve střednědobém výhledu nelze předpokládat, ţe vývoj trhu s nemovitostmi v okrese Děčín významně poroste. Vývoj trhu je silně závislý od vývoje ekonomiky, zaměstnanosti nejen v okrese, ale i v celé České republice, tím dojde ke zvýšení koupěschopnosti obyvatelstva. Velkou snahu města je trasa přípojky silnice I/13 jako dálničního přivaděče z Děčína na dálnici D8. Město Děčín takzvaný dálniční přivaděč potřebuje, protoţe tranzitní doprava především v Podmoklech a dále jedoucí po Teplické ulici je pro město a obyvatele města neúnosná. Odborníci se snaţí najít vhodnou trasu uţ čtyřicet let. Jeden z důvodů, proč se do města nehrnou velcí investoři, je špatné dopravní spojení. Přivaděč nebude znamenat jen snadnou cestu do Prahy či Teplic, ale hlavně lepší přístup do Děčína pro firmy a podnikatele, nová pracovní místa a sníţení nezaměstnanosti. Závěrem lze říci, ţe i k doznívající krizí na světových finančních trzích způsobené kolapsem hypotečního trhu ve Spojených státech amerických se razantně zvětšuje obezřetnost českých bankovních ústavů při poskytování úvěrů na bydlení. Z toho plyne horší dostupnost úvěrů jednak pro běţné občany, ale zejména pro developery.

96

10 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY PRÁVNÍ PŘEDPISY Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zákon č. 191/2008 Sb., ze dne 7. května 2008, kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Zákon č. 344/1992 ze dne 7. května 1992 o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Zákon č. 526/1990 Sb., ze dne 27. listopadu 1990 o cenách. KNIŢNÍ PUBLIKACE ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Praha: Vysoká škola Ekonomická, Nakladatelství Oeconomica, 2007. 201 s. ISBN 978-80-245-1211-2. BRADÁČ, A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. 7. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, Brno 2008, 727 s. ISBN 978-80-7204-578-5. BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti – oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vydání. Praha: Linde, 2007. 744 s. ISBN 97880-7201-679-2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Vysoká škola Ekonomická, Nakladatelství Oeconomica, 2004. 113 s. ISBN 80-245-0728-5. INTERNETOVÉ ZDROJE Statutární město Děčín [online]. 2005 [cit. 2011-02-26]. Charakteristika města Děčín. Dostupné z WWW: . Statutární město Děčín [online]. 2005 [cit. 2011-02-26]. Charakteristika okresu Děčín. Dostupné z WWW: . Studijní databáze cen nemovitostí [online]. 2008 [cit. 2011-04-10]. Trţní hodnota nemovitostí. Dostupné z WWW: .

97

Ústav územního rozvoje [online]. 2009 [cit. 2011-04-17]. Občan a územní plánování. Dostupné z WWW: . PŘÍLOHY Příloha 1 - Výpis z katastru nemovitostí - byt Příloha 2 - Katastrální mapa - byt Příloha 3 - Výpis z katastru nemovitostí - penzion s restaurací Příloha 4 - Katastrální mapa - penzion s restaurací

98

99

100