Vliv energetických opatření na cenu nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv energetických opatření na cenu nemovitostí (zaměření na pasivní domy) Bakalářská práce

Autor:

Miloš Müller Oceňování nemovitostí

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Desné dne 30. dubna 2010

Miloš Müller

2

Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval panu prof. Ing. Josefu Michálkovi CSs. a panu Ing. Petru Ortovi za odborné vedení, konzultace a podnětné rady a názory při vzniku této práce.

3

Anotace Tato bakalářská práce je rozdělena do tří hlavních částí, části teoretické, praktické a analytické. V první části představuje pasivní domy od historických počátků po současné moderní trendy. Popisuje jejich základní charakteristické vlastnosti, technická a technologická řešení, především se zaměřením na vyuţívání alternativních zdrojů energie. Dále se zabývá moţnostmi částečného financování stavby z programu na podporu úspor energie. Zahrnuje jeden názorný příklad úprav rodinného domu ze standardního aţ po nízkoenergetický. V závěru první části se snaţí o kvalifikovaný odhad vlivu energeticky úsporných opatření na cenu nemovitostí a představuje konkrétní realizovaný projekt souboru pasivních domů v Koberovech. Druhá praktická část trţně oceňuje soubor pasivních domů v Koberovech.a byt 2+1 v Tanvaldě Třetí část analyzuje realitní trh v okrese Jablonec nad Nisou.

Annotation This thesis is dividend into free main parts: theoretical, practical and analytical. In the first part it introduces a Pasove house from the historici beginnings to the modern trends. It describes thein basic characteristics, technical and technological solutions, mainly focusing on the use of

alternative energy sources. It also deals with the

possibilityof partially fund the construction of a program to promote energy savings. Includes one illustration of modifications of a standard house to low energy. At the end of the first part seeks a qualified assessment of the impal of energy-saving measures on the cost of real estate and is the completed project file Iberovy Pasove houses. The second part evaluates a market price set of passive houses in Koberovy and 2+1 apartment in Tanvald, The third part analyzes the real estate market in the distrikt Jablonec nad Nisou.

4

Obsah Úvod ................................................................................................................................. 6 A. Teoretická část ............................................................................................................. 8 1. Pasivní domy ............................................................................................................ 8 1.1 Historie pasivních domů ................................................................................... 8 1.2 Postupy pro dosaţení úspor energetické spotřeby ............................................ 9 1.3 Průkaz energetické náročnosti budov ............................................................. 10 1.4 Alternativní zdroje energie ............................................................................. 11 1.4.1 Solární systémy ....................................................................................... 12 1.4.2 Tepelná čerpadla .................................................................................... 15 1.4.3 Rekuperace ............................................................................................. 21 2. Program zelená úsporám ........................................................................................ 26 3. Vlivy energeticky úsporných opatření na ceny nemovitostí ................................. 38 3.1 Administrativní cena ...................................................................................... 38 3.2 Cena obvyklá .................................................................................................. 39 3.3 Vliv solárních systémů, tepel. čerpadel a rekuperace na cenu nemovitostí ... 41 3.4 Vliv zateplení objektu na cenu nemovitosti ................................................... 42 4. Soubor obytných domů v Koberovech ................................................................... 44 Závěr ............................................................................................................................... 48 B. Praktická část ............................................................................................................ 49 1. Odhad trţní hodnoty souboru 12-ti pasivních domů ............................................ 50 2. Odhad trţní hodnoty bytu 2+1 v obci Tanvald ..................................................... 104 C. Analytická část ......................................................................................................... 128 Analýza trhu v okrese Jablonec nad Nisou................................................................... 128 Celkový závěr ............................................................................................................... 136 Seznam pouţité literatury ............................................................................................. 138 Seznam pouţitých obrázků, grafů a tabulek ................................................................. 139

5

Úvod Téma této bakalářské práce jsem si vybral na základě vlastního zájmu o problematiku staveb v nízkoenergetickém standardu. Cílem mé práce je zhodnotit ekonomickou výhodnost energeticky úsporných budov s vyuţitím alternativních zdrojů energie a analýza vlivu úsporných opatření na oceňování nemovitostí. Úvodní kapitoly se snaţí presentovat a definovat specifika pasivních domů, od jejich historie, po současné trendy v moderním stavitelství. Zabývají se obecnými postupy pro dosaţení úspor energetické spotřeby a seznamují s průkazem energetické náročnosti budov. Jeho vypovídající schopnost je ukazatelem nejen pro investory, ale i pro odhadce cen nemovitostí. Dále se tato bakalářská práce věnuje alternativním zdrojům energie a jejich začleněním v rodinných domech. Zde také rozebírá solární systémy, tepelná čerpadla a rekuperaci, jako směr vedoucí k úsporám energií. Snaţí se poukázat na skutečnost, ţe tyto systémy hrají důleţitou roli nejen z ekonomického hlediska v podobě úspor a navýšení hodnoty majetku, ale i z hlediska ekologického a z hlediska trvale udrţitelného rozvoje. Na tuto část navazuje kapitola představující program Ministerstva ţivotního prostředí zaměřeného na úspory energie a obnovitelné zdroje nazvaný Program zelená úsporám. Bakalářská práce se zde snaţí nastínit jak, za jakých podmínek a v jaké výši lze dosáhnout na státní podporu z tohoto fondu. Součástí této části je i projekt rodinného domu vystavěného v běţném energetickém standardu. Návrhy na úpravy vedoucí k sníţení energetické náročnosti tohoto domu, aţ po standard nízkoenergetického domu a vliv dotace z Programu zelená úsporám na tuto investici a její návratnost. V posledním bodě teoretické části tato bakalářská práce představuje komplex vybudovaných pasivních domů v Koberovech. Na ni navazuje praktická část, která se týká samotného oceňování nemovitostí a vlivu energetické náročnosti budov na trţní hodnotu. Podrobně opisuje a definuje, co si pod pojmem trţní hodnota máme představit a kde a jakým způsobem se v této hodnotě projeví sníţení energetické spotřeby, popřípadě nízkoenergetický standard. Názorně oceňuje soubor pasivních domů trţní cenou a byt v panelovém domě, jelikoţ s tímto typem nemovitosti se odhadce setkává nejčastěji.

6

Třetí závěrečná část se zabývá detailní analýzou realitního trhu v okrese Jablonec nad Nisou. Snaţí se okres popsat jak z hlediska lokálního, tak statistického. Rozdělit ho podle základních cenových hladin na tři skupiny, tj. samotné okresní město, části okresu, které jsou turisticky velmi vyhledávané a ceněné a zbytek okresu, který se chová jako jeden trh.

7

A. Teoretická část 1. Pasivní domy Investice do bydlení je dlouhodobou záleţitostí, je dobré myslet na budoucnost, jak nejlépe investovat peníze do realizace bydlení s ohledem na zvyšování cen energií vyuţitých na vytápění. Klíčem k energeticky úsporné stavbě je pouţití kvalitních materiálů, precizní projekt a dokonalé provedení stavby. U pasivního domu je horní hranice měrné spotřeby tepla 15kWh/m2/rok.

1.1 Historie pasivních domů Pasivním domům předcházela výstavba s koncepcí solárních domů. Tyto domy byly navrhovány s velkými zásobníky tepla, které akumulovaly teplo ze slunce skrze vodu nebo vzduch. Mnohem menší důraz byl kladen na tepelnou ochranu budovy a vhodné větrání. Takové domy se objevily jako experimenty university MIT (Massachusetts Institute of Technology) v USA poprvé v roce 1939. V evropských zemích se problematikou pasivních domů zabýval prof. Bo Adamson z Lund University (Švédsko) a Wolfgang Feistom z Institut für Wohnen und Umwelt (Německo), kteří v roce 1996 zaloţili Passivhaus-Institut pro propagaci a kontrolu standardu pro pasivní domy. Dále byla zaloţena pracovní skupina pro projektování pasivních staveb a vývoj technologií. Koncept byl od roku 1998 financován skrze Evropský projekt CEPHEUS (Cost Efficient Passive Houses as European Standards), který oslovil pět evropských zemí, kde byla provedena výstavba 250 staveb pasivního standardu. V Rakousku také vznikl národní program klima active v roce 2004, ve Švýcarsku pak národní standard MINERGIE-P. Osvětovou činnost v ČR zajišťuje od roku 2000 Ekologický Institut Veronika, přibliţně od roku 2005 funguje občanské sdruţení Centrum pasivního domu, které mezi roky

8

2006 – 2008 zajišťovalo „Síť center pasivního domu“, skrze přednášky, publikace a odborné konference. Od doby prvních prototypů byly postaveny jiţ tisíce pasivních domů převáţně v německy mluvících zemích a Skandinávii. V ČR byl první pasivní dům postaven v roce 2004. Do roku 2009 jich byly realizovány desítky, mezi ně patří i soubor pasivních domů v obci Koberovy u Ţelezného Brodu.

1.2 Postupy pro dosaţení úspor energetické spotřeby Dobrý architektonický návrh budovy nejen co se týče tvaru, ale i začlenění do okolí, natočení vůči světovým stranám, orientace na jih a nezastínění budovy, vnitřní dispozice místností, velké mnoţství a velikosti oken a jejich stínění Kvalitní zateplení o síle cca 280 – 400 mm standardní izolace (např. polystyrén, minerální vlna, ale také celulóza, konopí, len, ovčí vlna, dřevovlákniny nebo sláma) U obvodového pláště U = 0,14 – 0,10 Wm-2K-1 Důsledné odstraňování tepelných mostů stavebních konstrukcí. Kvalitní provedení těsné stavby. Kontrola se provádí tzv. Bloowerdoor testem těsnosti. Průnik vzduchu netěsnostmi musí být niţší neţ 0,6 objemu budovy za hodinu, vyzkoušeno pomocí tlakového testu n50 (při stále stejném tlaku 50Pa za hodinu nesmí netěsnostmi projít více neţ 60% objemu vzduchu v celém měřeném objektu). Kvalitní okna s trojsklem, nejlépe i se zatepleným rámem okna. U(celého okna) = 0,71 – 0,86 Wm-2K-1 Vysoce účinné větrání s rekuperací tepla a nejlépe v jednom zařízení zároveň s teplovzdušným vytápěním. Čerstvý vzduch je pomocí protiproudového předavače tepla ohříván odváděným teplým vzduchem (teplotní účinnost rekuperace musí být vyšší neţ 80%). Důleţitým faktorem je pasivní vyuţití solární energie Ohřev vody obnovitelnými zdroji energie Vodu lze ohřívat pomocí solárních kolektorů (spotřeba elektřiny na jejich provoz je jen asi 1% získané energie) nebo také pomocí tepelných čerpadel

9

(podíl elektřiny je u nich asi jedna třetina). Myčky a pračky by měly mít přívod teplé vody, aby se v nich nemusela ohřívat elektricky Úsporné domácí elektrospotřebiče Důleţitou součástí konceptu pasivního domu jsou vysoce účinné elektrické spotřebiče (lednice, sporák, mraznička, lampy, pračka, . . .)

1.3 Průkaz energetické náročnosti budov Od 01.01.2009 musí mít kaţdý dům povinně tzv. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Tato povinnost je definována zákonem 406/2000 Sb., o hospodaření s energií v pozdějším znění z roku 2006, dále prováděcí vyhláškou 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov. Tato povinnost se vztahuje na výstavbu nových budov, při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad 1000m2 . Průkaz energetické náročnosti budovy zpracovávají tzv. energetičtí experti, kteří získají oprávnění MPO. Hlavním výstupem je hodnota spotřeby energie na 1m2 podlahové plochy. Do této spotřeby se započítává spotřeba tepla na vytápění, ohřev teplé vody, osvětlení, elektřina na provoz oběhových čerpadel a ventilátorů a případně na chlazení budovy. Obr.č. 1: Průkaz energetické náročnosti budovy

Zdroj: http://www.energetika.cz/index.php?id=71&cl=444, 17.1.2010 10

Energetický štítek je vystavován v rozmezí A aţ G, kde A jsou např. pasivní domy, objekty A-C jsou vyhovující a objekty D- G jsou nevyhovující aţ mimořádně nehospodárné. Tabulka č. 1: Klasifikační třídy Klasifikační třída

Slovní vyjádření klasifikace

A

Velmi úsporná

B

Úsporná

C

Vyhovující

D

Nevyhovující

E

Nehospodárná

F

Velmi nehospodárná

G

Mimořádně nehospodárná

Zdroj: http://ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/prukaz-energeticke-narocnostibudovy, 17.1.2010 Pokud budova spadá do kategorie nevyhovující, pak spolu s průkazem energetické náročnosti budov obdrţí investor i návrh na opatření, jak energetickou náročnost sníţit.

1.4 Alternativní zdroje energie V poslední době se i v našem přístupu ke stavění začíná odráţet návrat člověka k přírodě. Chceme totiţ ţít v přirozeném prostředí a klademe si mnohem náročnější poţadavky na způsob našeho bydlení. Není pochyby o tom, ţe naši potomci budou energii čerpat z alternativních zdrojů, především z slunečního záření. Alternativní zdroje energie jsou správnou volbou investice do nemovitosti. Investor aţ na výjimky nemusí mít obavy z návratnosti takto vloţených prostředků, důleţitou roli zde hraje i moţnost vyuţití státní dotace a tím i sníţení celkových nákladů a zkrácení doby návratnosti. Hlavními alternativními zdroji jsou energie slunce a země. V následujících podkapitolách si tyto zdroje představíme, vysvětlíme si funkčnost moderních technologií, které umoţňují z těchto zdrojů získávat uţitek. Bez znalosti funkčnosti a

11

uţitku by ţádný odhadce nebyl schopen správně ocenit nemovitost, která těchto technologií vyuţívá. Závěr této kapitoly se věnuje systémům nuceného větrání s rekuperací. Tento systém má velmi výrazný vliv na energetickou náročnost budov a proto je třeba se s ním blíţe seznámit.

1.4.1 Solární systémy Převáţná většina energie, kterou na zemi máme, pochází ze slunce. Na území ČR dopadne za rok statisíckrát více energie, neţ je veškerá spotřeba paliv. Sluneční záření lze přímo vyuţívat k výrobě tepla, chladu a elektřiny, nepřímo jako energii vodních toků, větru a tepelnou energii prostředí. V našich podmínkách dopadá na 1m2, zemského povrchu, za rok něco přes 1000 kilowatthodin slunečního záření. Spočteme-li však plochu osvětlených střech a stěn rodinných domků, dostaneme statisíce kilowatthodin za rok, tedy energii v hodnotě statisíců korun, kterou zatím většinou necháváme unikat jako teplo zpět do vesmíru. Elektrická energie ze slunečního záření je z hlediska ţivotního prostředí nejčistším a nejšetrnějším způsobem její výroby. Účinnost přeměny slunečního záření na elektřinu umoţňuje získat se současnými solárními systémy z jednoho m2 aktivní plochy aţ 110kWh elektrické energie za rok. V českých podmínkách je solární systém o výkonu 1kW schopen vyrobit 900 – 1000 kWh elektrické energie za rok.

12

Obr.č.2: Základní údaje pro využívání sluneční energie

Zdroj: http://energie.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=13, 17.1.2010 Ze sluneční energie jsme dnes schopni získávat přímo vyuţitelné teplo, tzv. fototermální přeměnou (solární tepelné kolektory) nebo elektrickou energii tzv. fotoelektrickou přeměnou (fotoelektrické články). Hovoříme-li o sluneční energii, je třeba si uvědomit, ţe tento zdroj je nejen nevyčerpatelný, ale i zcela zdarma. Poměrně vysoká investice má tedy krátkou dobu návratnosti. Ta se můţe pohybovat v rozmezí 4 – 10 let, přitom ţivotnost těchto systémů je okolo 30 let. Někteří výrobci dávají na tuto technologii aţ 10 let záruku. Nejprve se zaměříme na fototermální přeměnu. Výhodou této technologie jsou niţší pořizovací náklady a jejich funkčnost i při polojasné nebo zcela zataţené obloze. Tyto kolektory se dají instalovat za pomocí speciálních konstrukcí na rovné i šikmé střechy, popřípadě i ve volném terénu v horizontální i ve vertikální poloze. Jelikoţ v některých měsících, především zimních, je doba slunečního záření kratší a má niţší intenzitu, je třeba počítat s nutností kombinovaného ohřevu vody. Tento systém musí být vţdy napojen na další zdroj tepla. Zjednodušeně princip solární fototermické přeměny spočívá v přechodu slunečního tepla dopadajícího na plochu solárních panelů do teplonosného média pomocí absorbéru, který musí mít schopnost pohlcovat co nejvíce 13

tepla a zároveň ho co nejméně vyzařovat. Toto teplo se přes teplonosné médium převádí do výměníku, kde se uchovává a předává k dalšímu vyuţití. Můţe se jednat jak o vytápění celého objektu, tak o ohřev teplé uţitkové vody nebo vody v bazénu. Velice důleţitá je kvalitně provedená realizace, celý systém musí být velmi dobře izolovaný, aby nedocházelo ke ztrátám a tím k znehodnocení tohoto efektu. Úspory nákladů mohou tvořit aţ 80% na teplé uţitkové vodě a aţ 30% na vytápění. Obr.č.3: Možnosti krytí potřeby tepla solárním systémem různé velikosti

Zdroj: http://energie.tzb-info.cz/t.py?t=2&i=1956&h=13&pl=49, 17.1.2010 Česká republika má vzhledem ke své zeměpisné poloze a průměrné délce slunečního svitu ideální podmínky pro vyuţití solární energie. Obr.č.4: Průměrné roční sumy záření v MJ/m2

Zdroj: http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/sc_2220.xml, 17.1.2010

14

Druhý moţností vyuţití solární energie je vyuţití tzv. fotovoltaického jevu. Při jevu se v určité látce působením světla (fotonů) uvolňují elektrony. Fotovoltaické články jsou nejčastěji tvořeny tenkou destičkou z monokrystalu křemíku. Tato destička je z jedné strany obohacena atomy trojmocného prvku (např. bóru) a z druhé strany atomy pětimocného prvku (např. arsenu). Kdyţ na destičku dopadnou paprsky světla, záporné elektrony se uvolňují a zbývají kladně nabité „díry“. Po přiloţení elektrod na obě strany destičky a spojení vodičem začne protékat elektrický proud. Jeden m2 v letní poledne můţe takto vyrobit aţ 150 W stejnosměrného proudu. To jak podrobněji technicky dochází k tomuto jevu není pro odhadce jistá základní znalost v tomto směru jistě stačí. Je zde mnohem důleţitější pochopit jaký potenciálně maximální přínos můţe takto instalovaný systém mít a to jak z pohledu vlastní spotřeby v objektu kde je instalován, tak je třeba zhodnotit moţnost odprodeje takto vyrobeného elektrického proudu do veřejné sítě. Díky současnému nastavení výkupních cen se můţe jednat o velmi výhodný způsob krytí energetické náročnosti celého objektu s moţným dalším výnosem. Odhadce by měl být schopen tyto moţnosti zhodnotit a promítnout do trţního odhadu.

1.4.2 Tepelná čerpadla Druhou nejvýznamnější technologií umoţňující krytí energetické potřeby objektu z alternativních zdrojů jsou tepelná čerpadla. Jejich výhodou je schopnost získávat z okolního prostředí mnohem více energie neţ sami spotřebují na svůj provoz. Základním principem tepelných čerpadel je schopnost odebrání nízké teplotní hladiny z půdy, vody nebo vzduchu, převádět toto teplo na vyţší teplotní hladinu a následně ho převádět pro potřeby vytápění nebo ohřevu teplé uţitkové vody. Má li odhadce správně určit jejich vliv na hodnotu nemovitosti musí pochopit jejich funkčnost a i ekonomický a ekologický přínos. Všechny tyto faktory hrají při správném určení hodnoty majetku svou nezastupitelnou roli. Mezi hlavní výhody tepelných čerpadel patří jejich schopnost získat několika násobně více energie neţ samo spotřebuje a jejich bezobsluţný provoz. Mezi nevýhody ke kterým je třeba přihlédnout, patří vysoké pořizovací náklady a z důvodů nedostatečné výstupní teploty vody (maximálně 55°C) většinou i nutnost instalace nízkoteplotní tepelné soustavy. Tím zvyšuje nároky na investici poskytuje však vysoký komfort bydlení, přináší úspory a tím zhodnocuje celou stavbu. Jedním ze základních parametrů který určuje kvalitu tepelného čerpadla je topný faktor. Ten

15

vyjadřuje poměr mezi dodávanou energií v podobě tepla a mnoţstvím spotřebovaného elektrického proudu na potřebného na provoz. Výpočet topného faktoru:. Výpočet topného faktoru: E = Q/E Q = teplo dodávané do vytápění (kWh) E = energie pro pohon tepelného čerpadla (kWh) Ne vţdy se při určení této hodnoty můţeme spolehnout na údaje udávané výrobci. Občas se stává, ţe při výpočtu tohoto faktoru není do spotřeby zahrnuta spotřeba na provoz oběhových čerpadel (resp. ventilátorů), které jsou pro provoz nutné. Skutečný topný faktor se tak můţe od údajů z prospektů výrazně lišit. Pro nejekonomičtější provoz tepelného čerpadla je dobré zajistit aby teplota zdroje nízkopotenciálního tepla byla co nejvyšší, nesmí však přesáhnou maximální teplotu povolenou výrobcem. Běţná tepelná čerpadla dodají za ideálních podmínek 3 aţ 4 krát více tepla neţ sami spotřebují. Abychom správně pochopili funkčnost, v krátkosti se seznámíme s principem, na kterém funguje. Jeho principem je uzavřený chladící okruh (stejně jako u chladničky), kterým se teplo na jedné straně odebírá a na druhé straně předává. Chladnička odebírá teplo z vnitřního prostoru a předává je kondenzátorem na své zadní straně do místnosti. Tepelné čerpadlo místo potravin ochlazuje okolní prostředí, například vodu, vzduch nebo půdu, a teplo, které těmto zdrojům odebírá, předává do otopné soustavy. Tepelné čerpadlo vyuţívá fyzikálního jevu spojeného se změnou skupenství pracovní látky, tedy chladiva. Ve výparníku chladivo při nízkém tlaku a teplotě odnímá teplo zdroji nízkopotenciálního tepla, dochází k varu, páry chladiva jsou stlačeny, zahřívají se a v kondenzátoru předávají teplo ohřívané látce. Tím se opět ochlazují a zkapalňují. Celý oběh je uzavřen odvodem chladiva do výparníku přes expanzní ventil, který sniţuje tlak kapalného chladiva.

16

Obr.č.5: Princip tepelného čerpadla

Zdroj: http://www.instalace-atep.cz/rubriky/tepelna-cerpadla/zakladni-princip/, 23.1.2010 Tepelných čerpadel rozeznáváme celou řadu, podle způsobu jakým se uskutečňuje odsávání par z výparníku a zvýšení jejich tlaku se dělí na kompresorová (nejběţnější), absorpční a hybridní. Rozdíl je samozřejmě i v jejich pořizovacích cenách, ale i v délce ţivotnosti, údrţbě, tichosti provozu a obsluţnosti. Jak jiţ bylo zmíněno, v současnosti se nejčastěji u rodinných domů setkáme s tepelnými čerpadly kompresorovými poháněnými elektromotorem. Tento systém umoţňuje i odebírání elektřiny ve zvláštním levnějším tarifu. Mezi špičku v tepelných čerpadlech patří tepelná čerpadla se spirálovými kompresory Scroll. Ty jsou sice draţší, dosahují však mnohem lepších topných faktorů. Jejich ţivotnost je nejméně 20 let. Pokud máme posoudit vliv tepelných čerpadel na hodnotu nemovitosti, je důleţité se zabývat otázkou, jaké jsou zdroje nízkopotenciálního tepla a čím nás jejich vyuţití omezuje z pohledu dalšího vyuţití majetku. Podle zdrojů a druhu ochlazované a ohřívané látky rozlišujeme čerpadla na kombinace: voda/voda, vzduch/voda, vzduch/vzduch, nemrznoucí kapalina/voda. Tepelné čerpadlo dokáţe odebírat teplo z okolního vzduchu, odpadního vzduchu, povrchových vod, půdy, vrtů, podzemních vod i odpadní teplo technologických procesů. Venkovní vzduch - je velmi často vyuţíván, neboť dosahuje dobrých parametrů a pořizovací náklady na tento systém patří mezi niţší. Současná tepelná čerpadla jsou schopna pracovat i při teplotě –12°C. Tento systém výrazně nezatěţuje okolní stavby, je však potřeba počítat s nutností vybavit systém vytápění i dalším zdrojem tepla, například elektrokotlem, kotlem na tuhá paliva apod. 17

Obr.č.6: Tepelné čerpadlo s výměníkem vně budovy

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=10, 23.1.2010 Teplo podloţí – teplo ze země se získává pomocí hloubkových vrtů. S rostoucí hloubkou vrtu roste i teplota hornin. Obvykle kaţdých 30 m se zvýší teplota o 1°C. V hloubce 100 m je pak teplota okolo 10°C. Teplo z podloţí se běţně čerpá z hloubky od 50 m do 150 m. Pokud je třeba více vrtů, měly by být od sebe ve vzdálenosti minimálně 10 metrů, aby se vzájemně neovlivňovaly. Na 1kW výkonu je třeba 12 aţ 18 metrů hloubky podle geologických podmínek. Tepelné čerpadlo o výkonu 10 kW vyţaduje vrt o hloubce okolo 140 m nebo dva 70 m. Z pohledu odhadce je vţdy lépe jeden hlubší vrt, neţ několik mělčích. To umoţňuje zachování okolního prostoru objektu k dalšímu funkčnímu vyuţití. Jelikoţ tento systém mírně zatěţuje okolí stavby, je třeba na to při odhadu hodnotu majetku myslet a zahrnout to do výpočtu příslušného korekčního činitele. Na druhé straně je třeba vzít v úvahu ekonomickou a ekologickou výhodnost systému. Obr.č.7: Tepelné čerpadlo kapalina/voda s ochlazováním v hlubinném vrtu

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=10, 23.1.2010

18

Podzemní voda - zde je zdrojem tepla přímo spodní voda. Ta se odebírá ze zdrojové studny a po ochlazení se vrací do druhé, tzv. vsakovací studny. Výhodou tohoto systému je nejvyšší průměrný topný faktor při nejniţších nákladech. To je dáno relativně vysokou teplotou spodní vody, která je v hloubkách přes 10 m stálá během celého roku a pohybuje se v rozmezí 8 – 10°C. Nevýhodou je, ţe na pozemku musí být zdrojová studna s celoročně dostatečnou vydatností vody a vsakovací studna, která je schopna odebranou vodu přijímat zpět do podloţí. Pokud je pro čerpání podzemní vody nutné provést vrt, je třeba odborný hydrogeologický průzkum m a povolení vodoprávního úřadu. Čerpání podzemní vody je obvykle zpoplatněno, pro účely ochlazení v tepelném čerpadle však zpoplatněno není. Vlastní vrt je podle zákona o vodách č. 254/2001 Sb. Povaţován za vodní dílo a provádět ho můţe výhradně firma s oprávněním báňského úřadu. Tyto všechny okolnosti by měl odhadce znát. V hodnotě nemovitosti se kladně projeví úspora energie a ekologické hledisko, negativním vlivem je však nutnost dvou studen na pozemku, coţ do značné míry omezuje jeho funkční vyuţitelnost. Je třeba se zaměřit i na všechna právní náleţitosti spojené s vrty nebo studnami a případné právní nedostatky zohlednit. Obr.č.8: Tepelné čerpadlo s čerpáním ze sací studny a vypouštěním do vsakovací studny

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=10, 23.1.2010 Povrchová voda – s tímto zdrojem pro tepelná čerpadla se odhadce setká jen minimálně. Jedná se totiţ o nejméně vhodný zdroj nízkopotenciálního tepla. Teplota povrchové vody je poměrně nízká, nezřídka zamrzá a bývá i znečištěná. Malé zamrzající potoky vůbec nelze pouţít. Jako ideální se zdá vyuţití náhonu malé vodní elektrárny, samozřejmě v případě, ţe je v těsné blízkosti objektu, kde lze bez problémů umístit výměník tepelného čerpadla. Teoreticky by se dala voda i přivádět potrubím

19

k tepelnému čerpadlu a ochlazovanou ji vracet zpět. V tomto případě by však takto odebíraná voda byla zpoplatněna správci tou za odběr vody. Pokud se s tímto zdrojem odhadce setká, je třeba tuto skutečnost zohlednit v odhadu a na nutnost platby za takto odebíranou vodu upozornit i v závěrečné zprávě odhadce. Celkově se jedná o systém vedoucí k ekonomickým i ekologickým úsporám a jako takový můţe mít i kladný vliv na hodnotu nemovitosti. Zde záleţí více neţ jinde na kaţdém individuálním případě, jedná-li se skutečně o vhodné zařízení vedoucí ke sníţení energetické náročnosti budovy s odpovídající dobou návratnosti. Obr.č.9: Tepelné čerpadlo s povrchovým zdrojem vody

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=10, 23.1.2010 Půdní vrstva – jako posledním zdrojem nízkopotenciálního tepla se budeme zabývat vyuţitím půdních kolektorů. Zde je principem hadovitý výkop, ve kterém je uloţeno polyetylenové potrubí plněné nemrznoucí směsí. Jedná se o poměrně hodně rozšířený systém, který má oproti hlubinným vrtům niţší pořizovací náklady. Jeho výhodou je mírně horší průměrný roční tepelný faktor a hlavně velký plošný zábor pozemku, který znemoţňuje další výstavbu v prostorech tohoto kolektoru. To výrazně sniţuje moţnost dalšího funkčního vyuţití tohoto pozemku jako součásti nemovitosti. Instalace tohoto typu tepelného čerpadla obvykle kladně ovlivňuje hodnotu nemovitosti, avšak v případech kdy by investor počítal s umístěním další stavby by tuto hodnotu mohl výrazně negativně ovlivnit.

20

Obr.č.10: Tepelné čerpadlo s půdním kolektorem

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=10, 23.1.2010 Poslední co bychom měli o tepelných čerpadlech vědět je moţnost, jejich zapojení v tzv. monovalentním a bivalentním provozu. Monovalentní provoz je pouţitelný u moderních dobře izolovaných domů s nízkou tepelnou ztrátou. Zde můţe být tepelné čerpadlo navrţeno jako jediný zdroj tepla. Tam kde se spotřeba během tepla během roku výrazně mění a pokrytí celé této spotřeby by bylo neekonomické, například z důvodu nutnosti velmi výkonného drahého tepelného čerpadla, je tento systém doplněn o další „špičkový“ zdroj tepla. Zde se poté jedná o bivalentní provoz. Jako „špičkový“ (ve smyslu vyuţívání pouze při nejvyšších odběrech) zdroj tepla můţe být vyuţit elektrokotel nebo například krb s teplovodním výměníkem. U správně navrţeného systému „špičkový zdroj tepla dodává pouze 10 – 15% celkové spotřeby tepla. Odhadce by při zpracování odhadu měl být schopen zjistit kolik z celkové spotřeby tepla pokryje tepelné čerpadlo a kolik ho je třeba dodat z dalšího zdroje.

1.4.3 Rekuperace Trvalý tlak na sniţování tepelných ztrát budov vyvolaný postupným zdraţováním všech energií na vytápění vede k razantnímu zlepšování tepelných parametrů budov. Projektanti nuceni stále se zpřísňujícími poţadavky norem i poţadavky investorů navrhují obvodové stěny, okna i střešní plášť se stále vyššími tepelnými odpory a souběţně se zlepšuje těsnost těchto obvodových konstrukcí. Tato úsporná opatření přinášejí úspory nákladů na vytápění. Pokud ale není souběţně s nimi řešena otázka dostatečného větrání, mohou se projevit velmi negativně na zhoršení vnitřního klimatu

21

obytných prostor, kondenzaci vlhkosti, vzniku plísní a dlouhodobě mohou vést i k poruchám staveb. Pokud u těchto moderních staveb chceme odstranit výše uvedené nedostatky, musíme obytné prostory vybavit nuceným větráním s dostatečnou intenzitou (kontrolovaným větráním). Tím ale do značné míry negujeme přínosy získané dokonalým zateplením a utěsněním domu. Tepelná ztráta větráním zde tvoří aţ 50% celkových tepelných ztrát objektu. Elegantním řešením, je zařadit do systému větrání budovy zařízení umoţňující zpětné získání tepla z odváděného vzduchu, tzv. rekuperační jednotku. Tímto teplem se pak ohřívá čerstvý vzduch přiváděný do budovy. Pouţitím rekuperátoru se sníţí tepelné ztráty větráním o 50 – 70%, coţ představuje výrazné úspory nákladů na vytápění a současně i ekologické přínosy v úsporách pevných, plynných paliv nebo elektřiny na vytápění. Standard moderního pasivního domu vyţaduje splnění poţadavků na komfort, zdravé prostředí, nezávadnost, energetická úspornost a hospodárnost. Jedním z nejdůleţitějších opatření je větrací jednotka, která zajišťuje v kaţdé místnosti dostatečné mnoţství čerstvého vzduchu, průběţně odvádí opotřebovaný vzduch, vlhkost, pachy a škodliviny a umoţňuje účinnou rekuperaci tepla. Při zahrnutí všech tepelných ztrát domu se ukazuje, jak mají sečtené všechny ztráty vedením relativně malý vliv oproti ztrátám větráním okny. Z obrázku níţe vidíme, ţe při pouţití rekuperace tepla se uspoří 36 kWh/m2a (sníţení ztrát větráním okny z 43 na 7 kWh/m2a). To znamená úsporu 44% tepla z původní spotřeby 82 na 46 kWh/m2a. Tabulka č.2: Srovnání podílů spotřeby tepla rodinného domu s rekuperační jednotkou a bez ní


22

Jako instalační místo je upřednostňován sklep. Důvodem je, ţe zdroj hluku při provozu větrací jednotky je daleko od obytného prostoru, při pouţití předřazeného zemního výměníku (k ohřevu přiváděného čerstvého vzduchu v zimě a jeho ochlazení v létě) je vedení tohoto čerstvého vzduchu k větrací jednotce ve sklepě krátké. To je uţitečné, protoţe studený vzduch více či méně přijímá teplo z místnosti, kde je větrací jednotka umístěna. Volba větrací jednotky se řídí velikostí domu, počtem obyvatel, místními podmínkami, poţadovaným způsobem (ruční nebo automatické) a nároky na komfort uţivatelů. Obr.č.11: Rodinný dům s rozvody v podstřešním prostoru a větrací jednotkou ve sklepě

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=245, 6.2.2010 Obr.č.12: Rodinný dům s nástěnnými rozvody a větrací jednotkou v přízemí


23

Obr.č.13: Rodinný dům s rozvody v podstřešním prostoru a větrací jednotka v přízemí

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=245, 6.2.2010 Obr.č.14: Rodinný dům s nástěnnými rozvody a větrací jednotkou v podstřešním prostoru

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=245, 6.2.2010 Obr.č.15: Rodinný dům s rozvody v podstřešním prostoru a větrací jednotkou v podstřešním prostoru

Zdroj: http://www.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=245, 6.2.2010 Při oceňování staveb vybavených nuceným větráním s rekuperací je třeba nejprve zhodnotit některé faktory, které mají na uţivatele vliv. U rodinných domů se jedná zejména o tichý provoz, kvalitu vzduchu, bezobsluţnost, nízká spotřeba elektrické 24

energie, malé nároky na provoz, jednoduchost a přehlednost a málo nároků na údrţbu. Při oceňování velkých zařízení typu výrobních hal jsou tyto parametry nastaveny odlišně. Zde převládá ekonomický faktor plynoucí z úspor provozních nákladů nad komfortností zařízení. Obecně se dá říci, ţe kvalitně projektované a vybudované nucené větrání s rekuperací je vţdy přínosem a bude tedy pozitivně ovlivňovat hodnotu oceňované nemovitosti.

25

2. Program zelená úsporám Tento bod bakalářské práce je zaměřený na program Ministerstva ţivotního prostředí administrovaný Státním fondem ţivotního prostředí ČR zaměřený na úspory energie a obnovitelné zdroje domácností v rodinných a bytových domech nazvaný téţ Program zelená úsporám. Bakalářská práce zde presentuje jakým způsobem je moţné částečně financovat realizaci opatření vedoucích k úsporám energie. V některých případech můţe takto provedená investice sníţená o vládní dotaci výrazně navýšit konečnou hodnotu nemovitosti. Můţe zde docházet aţ k synergickému efektu kdy k hodnotě nemovitosti přidáme investici do energeticky úsporných opatření a tuto sníţíme o dotaci. V konečné podobě se můţe tato investice násobně vrátit v navýšení hodnoty nemovitosti. Ta plyne z výhodně pořízené a realizované technologie i ze zvýhodnění takto upraveného objektu na trhu a tím zvýšení jeho ceny. Podpora v rámci Programu zelená úsporám je nastavena tak, aby prostředky mohly být čerpány v průběhu celého období od vyhlášení Programu do 31.12.2012. Ţádosti o podporu budou přijímány do konce trvání programu nebo do vyčerpání finančních prostředků Programu. O dotaci lze poţádat jak před realizací, tak po ní, nebude však moţné ţádat o podporu opatření dokončených před vyhlášením Programu. Podporu je moţné poskytnout na zařízení instalovaná v obytných domech, nikoli například v objektech určených k individuální rekreaci nebo průmyslových objektech. Tento Program je financován prostředky získané prodejem tzv. emisních kreditů Kjótského protokolu o sniţování emisí skleníkových plynů. Celková alokace Programu je 25 miliard korun. Program je začleněn do tří základních oblastí podpory: A. Úspora energie na vytápění Celkové zateplení Dílčí zateplení B. Výstavba v pasivním energetickém standardu C. Vyuţití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody

26

Výměna neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla Instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb Instalace solárně-termických kolektorů Oprávněnými ţadateli o podporu jsou vlastníci a stavebníci rodinných domů a bytových domů, kteří dům vyuţívají k bydlení nebo poskytování bydlení třetím osobám, tedy: Fyzické osoby podnikající i nepodnikající Společenství vlastníků bytových jednotek Bytová druţstva Města a obce Podnikatelské subjekty Případně další právnické osoby Ţádosti o dotaci přijímají krajská pracoviště Státních fondu ţivotního prostředí ČR -

administrace ţádostí právnických a fyzických osob podnikajících

-

prověřování projektů v oblasti A (zateplení) a B (pasivní domy) fyzických osob nepodnikajících

pobočky pověřených bankovních institucí -

administrace ţádostí fyzických osob nepodnikajících

-

Česká spořitelna, ČSOB, Hypoteční banka, Komerční banka, LBBW, Poštovní spořitelna, Unicredit bank.

Zaměření Programu vyţaduje vyuţití takových materiálů, výrobků a zařízení, které zajistí dosaţení cílů Programu a enviromentálních přínosů pro společnost a zároveň budou zárukou kvality pro realizátory projektů. Seznam odborných dodavatelů není nutno vyuţívat v oblasti podpory B (pasivní domy), kde je dosaţení poţadovaných parametrů ověřováno Blower-door testem. K ţádosti o poskytnutí dotace se přikládá projekt, z něhoţ je patrný rozsah a způsob provedení opatření. Projekt je zároveň podkladem k výpočtu poţadované dotace.

27

Minimální rozsah projektu přikládaného k ţádosti o dotaci v programu Zelená úsporám obsahuje: Identifikaci stavebníka – jméno, příjmení, místo trvalého pobytu stavebníka, jméno a příjmení projektanta, číslo pod který je v evidenci autorizovaných osob vedené českou komorou architektů, jeho kontaktní adresa, popřípadě stejné údaje u osoby oprávněné k činnostem stanoveným zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií ve znění pozdějších předpisů. Popis stavby – účel stavby, technické a konstrukční řešení stavby a konstrukcí tvořících její obálku, popis navrhovaných úprav, údaje o podlahové vytápěné ploše budovy v m2 (viz zákon č. 406/2000 Sb.) a údaje o počtu bytů. Statický posudek – smyslem je garance proveditelnosti zateplení nebo výměny oken v poţadované kvalitě. Odborný posudek – pouţitý výpočetní postup a software pro výpočet součinitelu prostupu tepla a měrné roční potřeby tepla na vytápění. Posouzení tepelně technických vlastností konstrukcí budov podle ČSN 730540:2007 – tepelná ochrana budov.Výpočet měrné roční potřeby tepla na vytápění podle technických norem s případným pouţitím metody výpočtu a okrajových podmínek dle TNI 730329. Výpočty se provádějí pro stav budovy před provedením opatření a po jejich provedení. Výkresová část – půdorysy jednotlivých podlaţí pro stávající i nový stav v měřítku nejvýše 1:100 nebo podrobněji vyjadřující architektonické a stavební řešení. Minimálně jeden řez pro stávající i nový stav v měřítku 1:100 nebo podrobněji obsahující popis skladeb vodorovných konstrukcí a střech, výškové kóty jednotlivých podlaţí a výšky terénu¨. Výkresy musí být dostatečným podkladem pro vytvoření poloţkového rozpočtu navrhovaného opatření přikládaného jako další příloha k ţádosti o dotaci.

28

Úspory a dotace v praxi Zde bakalářská práce předkládá názorný příklad realizace přestavby dvoupodlaţního rodinného domu s obytným podkrovím se státní dotací dále pak její dopady na provoz nemovitosti a návratnost této investice. Obvodové stěny objektu jsou vystavěny z pórobetonových tvárnic tloušťky 25 mm., střecha sedlová se zateplením nad krokvemi.

Obr. č. 16: Pohled na rodinný dům

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010 Obr.č. 17: Schéma objektu, půdorys 1.NP

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010

29

Obr.č. 18: Schéma objektu, půdorys 2.NP

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010 Navrhované úpravy Zateplení fasády kontaktním zateplovacím systémem, zateplení střechy v šikmé rovině krovu a stropu v 2. NP., výměna všech oken za nová s izolačním dvojsklem, výměna dveří a instalace nuceného větrání s rekuperací tepla. Popis objektu Zastavěná plocha

80,0 m2

Podlahová plocha

142,50 m2

Plocha výplní otvorů

30,65 m2

Plocha stěnových konstrukcí

135.33 m2

Skladby konstrukcí a jejich popis U kaţdého z materiálů je uvedena tloušťka a součinitel tepelné vodivosti. Tyto hodnoty jsou zapotřebí k výpočtu součinitele prostupu tepla U(w/m2K) podle ČSN 730540. Úpravy jsou nastaveny na tři varianty zateplení pro dosaţení: 1. poţadovaných hodnot dle ČSN 730540 – 1.varianta zateplení

30

2. doporučených hodnot dle ČSN 730540 – 2.varianta zateplení 3. hodnot potřebných ke splnění podpory z Programu zelená úsporám – 3. varianta zateplení

Tabulka č. 3: Skladba konstrukcí – obvodová stěna


Tabulka č. 4: Skladba konstrukcí – střešní konstrukce


31

Tabulka č. 5: Skladba konstrukcí – stropní konstrukce

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010 Tabulka č. 6: Skladba konstrukcí – podlaha na terénu

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010 Tabulka č. 7: Skladba konstrukcí – výplně otvorů


32

Vysvětlivky: (W/(m.K)). . . součinitel tepelné vodivosti materiálu, vlastnost materiálu daná výrobcem či normou ČSN 730540, d(mm). . . tloušťka vrstvy materiálu. Objekt se takto dostane do kategorie nízkoenergetických domů. Objektu bude vybaven nuceným větráním se zpětným získáváním tepla. Ve výpočtu se uvaţuje s účinností rekuperace 75%. Tabulka č. 8: Součinitel prostupu tepla – U (W/(m.K))


33

Tabulka č. 9: Měrná spotřeba tepla na vytápění EA(kWh/(m2.a))

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010 Tabulka uvádí hodnoty základních kritérií pro splnění podmínek programu Zelená úsporám tzn. Hodnotu měrné potřeby tepla na vytápění za rok v kWh na m2 podlahové plochy a procentní úsporu oproti stávajícímu stavu. Tabulka č. 10: Náklady, úspory, návratnost a výše dotace

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010 Závěrečná tabulka obsahuje v 1. sloupci orientační přehled o vynaloţených finančních nákladech na zateplení při uţití plynového kotle. Cena zemního plynu 1070,6 Kč/MWh. 2. a 3. sloupec uvádí, kolik procent a financí za rok se uspoří při zateplení domu danou variantou opatření oproti stávajícímu stavu. Ve 4. 6. sloupci je vypočítána orientační cena pro zateplení fasády a stropu pěnovým polystyrénem a výměny výplní otvorů. 34

Ceny zahrnují materiál i montáţ. Sloupce 5 a 7 uvádí, kolik let bude trvat, neţ se vynaloţená investice do zateplení vrátí v podobě uspořené energie. Celková výše dotace při zateplení variantou, která splňuje podmínky přidělení dotace je vypočtena v poslední kolonce tabulky. Graf č.1: Měrná potřeba tepla na vytápění

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010 Graf č.2: Náklady na vytápění v Kč za rok


35

Graf č.3: Návratnost nákladů po zateplení objektu na požadovanou úroveň

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010 Graf č.4: Návratnost nákladů po zateplení objektu s Programem zelená úsporám

Zdroj: http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnympodkrovim.pdf, 18.2.2010 Z výše uvedeného je patrné, ţe při investici do zateplení aţ k hodnotám poţadovaným pro splnění podmínek získání dotace a realizaci této dotace, jsou celkové náklady okolo 200 000 Kč. Na trţní ceně nemovitosti se však tato investice projeví mnohonásobně

36

více. Její výhodnost spočívá nejen v ročních úsporách , ale i ve výrazném navýšení celkové trţní hodnoty nemovitosti.

37

3. Vlivy energeticky úsporných opatření na ceny nemovitostí „Za nemovitost z právního hlediska povaţujeme pozemek nebo stavbu pevně spojenou se zemí pevným základem. Definice nemovitosti je uvedena v paragrafu 19 Občanského zákoníku (zákona 40/1964Sb., ve znění pozdějších předpisů). Hlavními způsoby zjištění hodnoty nemovitosti jsou administrativní cenou a cenou obvyklou. Zjištění ceny obvyklé můţeme provést třemi metodami. Metodou porovnávací, výnosovou, nákladovou, popřípadě jejich kombinací. Samostatnou problematikou ve vztahu k energeticky úsporným stavbám je pro odhadce i samotné rozpoznání těchto staveb. Dobře porovnatelný údaj o měrné spotřebě tepla (kw/m2.rok) je málokdy dostupný, stanovit by se dal např., v na základě Průkazu energetické náročnosti budov. Bohuţel tímto průkazem je v současnosti opatřeno příliš málo budov pro porovnání. V budoucnu se však tento stav jistě změní a korekce pomocí PENB bude pro odhadce snazší.

3.1 Administrativní cena Právě platnými předpisy pro oceňování majetku je zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. a vyhláška č.640/2004Sb., kterou se provádí některá ustanovení tohoto zákona. Dokument, kterým je určena cena podle cenového předpisu se nazývá znalecký posudek. Znalecký posudek obsahuje tyto základní části: Identifikační údaje – nadpis, číslo znaleckého posudku, předmět ocenění, místo (katastrální území, adresa ...), vlastník nemovitosti, účel ocenění, datum ocenění, pouţité podklady. Nález – skutečný stav z provedeného místního šetření znalcem, obvykle se u rodinných domů skládá z dílčích částí jako jsou pozemky, rodinný dům, garáţ, venkovní úpravy, trvalé porosty.

38

Ocenění – musí být uveden účel ocenění, podle jakého cenového předpisu je provedeno číslo vyhlášky a podle kterých ustanovení a paragrafů bylo ocenění provedeno a samotný výpočet ocenění. Závěr – závěr má dvě části, rekapitulace zjištěných cen jednotlivých částím majetku a vlastní závěr, který rekapituluje účel ocenění, datum ke kterému bylo provedeno, pouţitý cenový předpis a celkovou zjištěnou částku. V poznámce v závěru se uvede počet vyhotovení znaleckého posudku, počet stran a příloh. Znalecká doloţka – znalecká doloţka je vlastně identifikací znalce, který posudek zpracoval. Součástí je i otisk kulatého razítka se státním znakem a identifikačními údaji znalce a jeho podpis. Přílohy – nejsou povinné, přikládá se však obvykle aktuální výpis z katastru nemovitostí, snímek z katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků a fotodokumentace. To jaký vliv na cenu zjištěnou podle cenového předpisu má existence zařízení vyuţívajících AZE není v cenovém předpisu specifikováno. Metodika administrativní ceny nijak nezohledňuje energetickou náročnost budovy. Jako nejlepší přístup se zdá tyto systémy zohlednit při výpočtu v koeficientu K4 – vybavení stavby. Je tedy na profesních znalostech a zkušenostech kaţdého odhadce jak tyto systémy zohlední.

3.2 Cena obvyklá Cena obvyklá neboli trţní cena je cenou kterou by bylo moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění k datu ocenění v běţném obchodním styku. Definice ceny obvyklé z českého zákona o oceňování majetku zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností na trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi na trhu se rozumějí například stav 39

tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přidaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Dalšími definicemi, které je třeba při oceňování majetku znát a dodrţovat jsou definice podle komunitárního práva a definice podle IVSC/TEGoVA. Definice podle komunitárního práva: „Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji.“ Definice podle TEGoVA: „Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“ Porovnávací způsob vychází z porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za obdobných podmínek. Vţdy je třeba nalézt minimálně tři obdobné porovnávané nemovitosti přičemţ oceňovaná nemovitost by se měla nacházet v intervalu mezi porovnávanými nemovitostmi. Při porovnávání jednotlivých nemovitostí vyuţíváme takzvaných korekčních činitelů, které nám indikují odlišnosti jednotlivých nemovitostí. Příkladem korekčního činitele je například lokalita, velikost nemovitosti, plochu pozemku, technický stav objektu, ..… Ţádný z korekčních činitelů by neměl přesahovat 50% jelikoţ se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce. Existenci technologií AZE v objektu zohledníme v jednom z korekčních

40

činitelů, zde vycházíme ze zkušeností a znalostí odhadce popřípadě s přizváním odborníka na energetickou náročnost staveb.“1

3.3 Vliv solárních systémů, tepel. čerpadel a rekuperace na cenu nemovitostí Solární systémy ať jiţ solární kolektory nebo fotovoltaické články patří mezi obnovitelné a ekologicky nezávadné zdroje energie. Jedná se o alternativní zdroje energie, které neprodukují ţádný jaderný odpad a vyhořelé palivo. Jde o zcela bezodpadovou technologii, která má ekologicky čistý provoz a sniţuje ekologickou zátěţ v důsledku sníţení spotřeby vůči klasickému elektrickému vytápění. Výhodou těchto technologií je sníţení nákladů na provoz objektu, dlouhá ţivotnost, nenáročná obsluha a moţnost instalace i v husté městské zástavbě. Pro některé majitele nemovitostí, popřípadě investory jsou mimo ekonomických výhod důleţité i uvedené ekologické faktory. Jelikoţ se jedná o čistý zdroj energie, jeho vyuţívání přímo sniţuje spotřebu energie z neobnovitelných zdrojů zatěţujících ţivotní prostředí. Dle mého názoru bude instalovaný solární systém téměř vţdy kladně ovlivňovat hodnotu majetku. Je však nutné kaţdý jednotlivý projekt posoudit individuálně s přihlédnutím k pořizovací ceně, fázi ţivotnosti ve které se právě nachází, nákladům potřebných k odstranění následků opotřebení popřípadě jiných nedostatků a správně určit skutečnou úsporu nákladů na provoz nemovitosti. To vše následně zhodnotit v koeficientu kterým se při pouţití porovnávací metody upravují ceny oceňované nemovitostí. Při oceňování podle cenového předpisu zohledníme existenci těchto opatření v koeficientu K4 – vybavení stavby. Vliv tepelného čerpadla na cenu nemovitostí Tepelných čerpadel je na našem trhu jak jiţ bylo zmíněno mnoho typů, rozlišujeme je především podle zdrojů, které vyuţívají k přeměně energie. Při vyhodnocování vlivu instalovaného tepelného čerpadla na nemovitost je třeba k jejich posouzení přistupovat individuálně. V některých případech především při vyuţití plošných kolektorů v místech kde investor uvaţuje se zástavbou mohou i hodnotu nemovitosti sniţovat. Je třeba vzít do úvahy nejen investice na pořízení a návratnost, ale i poruchovost daného 1

Zdroj: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., leden 2006. 76 s. Skripta. ISBN 80-7265-085-8.

41

typu, hlučnost, náklady spojené s údrţbou a opotřebením a poměřit je s ekonomickými přínosy plynoucími z faktu, ţe tepelná čerpadla jsou schopna dodat nemovitosti několikanásobně více energie v podobě tepla neţ sami spotřebují v podobě elektrické energie. Při oceňování cenou porovnávací všechny tyto okolnosti zohledníme v korekčním činiteli. U ceny administrativní pouţijeme k zohlednění tepelného čerpadla v objektu koeficient K4 – vybavení stavby. Pomocí těchto korekčních činitelů a koeficientů nám následně hodnota stavby poroste nebo naopak bude klesat. Vliv rekuperačních jednotek na cenu nemovitostí: Pouţití rekuperačních jednotek sníţí tepelné ztráty větrání o 50 – 70% coţ představuje výrazné úspory nákladů na vytápění. Vyuţívání těchto systémů má samozřejmě i ekologické přínosy jak jiţ bylo popsáno. Mimo tyto výhody vyuţití rekuperačních jednotek příznivě ovlivňuje vnitřní klima objektu i komfort bydlení přísunem čerstvého vzduchu. Má také pozitivní vliv na dlouhou ţivotnost objektu jelikoţ pravidelné a dostatečné větrání předchází vzniku plísní a vlhkosti v konstrukcích stavby. Při oceňování nemovitostí, zejména pak u obytných domů osazených tímto systémem nuceného větrání je třeba věnovat pozornost těmto kvalitativním prvkům – tichý provoz, kvalita vzduchu, bezobsluţnost, malé nároky na údrţbu, nízká spotřeba elektrické energie, malé nároky na prostor a celková úspora spotřeby energie. U velkých objektů typu výrobních hal jsou tyto priority nastaveny pochopitelně poněkud odlišně. Zde budou ekonomické faktory převyšovat komfortnost zařízení. Při oceňování cenou obvyklou všechny tyto prvky zohledníme volbou správného korekčního činitele jehoţ výše

zohlední

všechny

výše

jmenované

skutečnosti.

Při

oceňování

cenou

administrativní je zohledníme stejně jako u solárních systémů i tepelných čerpadel v koeficientu K4 – vybavení stavby. Instalace těchto systémů má téměř vţdy pozitivní vliv na hodnotu nemovitosti.

3.4 Vliv zateplení objektu na cenu nemovitosti Investice do zateplení obálky budovy a výměna výplní otvorů je vţdy trhem vnímána jako pozitivní. Záleţí na kvalitě projektu, do jakých konečných hodnot je objekt zateplen a na provedení realizace, jak se na celkové ceně nemovitosti projeví. V případě dodrţení všech technologických zásad výrazně ovlivní spotřebu energie na vytápění

42

objektu a tím navýší hodnotu objektu. Při trţním ocenění si pro tyto úpravy zvolíme koeficient, ve kterém je zhodnotíme.

43

4. Soubor obytných domů v Koberovech Tato kapitola bakalářské práce předkládá realizovaný soubor 12-ti pasivních domů v Koberovech. Tyto objekty následně v části praktické názorně ocení trţní cenou. Zde doloţí jaký skutečný vliv má energetická úspornost budov na trhu nemovitostí v praxi. Dalším důvodem proč se právě o tomto souboru obytných domů zmínit je skutečnost, ţe pasivní domy jsou často vnímány jako budovy budoucnosti strohého tvaru, plochou střechou a velkými prosklenými plochami. Dnešní moderní technologie však umoţňují pro pasivní domy některá netypická řešení jako jsou sedlová střecha, výstupy z podélných fasád a omezený počet prosklených ploch. Tyto technologie následně umoţňují výstavbu pasivních domů i v místech, kde by je před pár lety ještě nikdo nehledal jako jsou například chráněné krajinné oblasti. Tato ukázková výstavba, mimochodem první takto konstruovaný soubor obytných domů v české republice, se nachází v CHKO Český ráji v intravilánu obce Koberovy. Je situována na pozemcích svaţujících se k jihu. Jednotlivé hřebeny střech jsou v ose západ-východ a jejich hlavní průčelí se natáčí od jihu aţ k jihozápadu čímţ se minimalizuje vzájemné zastínění. Tato orientace budov poskytuje také nerušený výhled do zahrad. Obr.č.19: Začlenění objektů do stávající různorodé zástavby obce

Zdroj: http://www.atrea.cz/?page=cz,predstaveni-divize-energeticky-pasivni-domyepd&rw=1, 5.3.2010

44

Obr.č.20: Umístění staveb

Zdroj: http://www.earch.cz/clanek/619-soubor-pasivnich-domu-koberovy.aspx, 5.3.2010 V následující části je tato výstavba představena po stránce stavebně architektonického a energetického řešení, a zaměřuje se i na technická zařízení, která umoţňují dosáhnout pasivních standardů. Z pohledu stavebně architektonického řešení se jedná o objekty s jednoduchou tvarovou kompozicí, sedlovou střechou s přesahy a obvodovými stěnami obloţenými dřevěnými obklady ze sibiřského modřínu, v kombinaci s tenkovrstvými omítkami. Uţitná plocha objektu je 9,60 x 9,60m, tedy 92,16m2. Obestavěný prostor je 513m3. Stavebně energetické řešení vychází z úsporného systému dřevoskeletové konstrukce. Přízemní část vytváří soustavu sloupků uloţených na základovém prahu, v záhlaví spojených soustavou podélných lepených průvlaků a ztuţidel. Podkroví a střešní část tvoří velkorozponové vazníky. Je zde vyuţit bezvaznicový systém, který umoţňuje ponechat podkroví bez jakýchkoliv podpor. To umoţňuje variabilní řešení vnitřního prostoru. Obvodové stěny se skládají ze dvou samostatných nenosných plášťů s výplní desek z minerální vlny. Jejich celková tloušťka je 40mm. Venkovní plášť je následně variabilně řešen dřevěným obkladem na latě a tenkovrstvou omítkou na fasádní izolaci. Vnitřní plášť je konstruován ze sádrovláknitých desek na laťovém roštu. Střešní plášť je zateplen s pouţitím desek z minerální vlny, okna mají dřevěné rámy a trojitá zasklení. Podlahy jsou izolovány 200mm EPS.

45

Obr.č.21: Dřevoskeletová konstrukce s vazníky hambálkové soustavy

Zdroj: http://www.earch.cz/clanek/619-soubor-pasivnich-domu-koberovy.aspx, 5.3.2010 Z pohledu technického zařízení je zde vyuţit systém teplovzdušného vytápění. Větrání a chlazení budovy zajišťuje dvouzónový systém rekuperační jednotky s napojením na zemní výměník tepla a s rozvodem ohřátého vzduchu nad krbovými kamny do celého objektu systémem potrubních rozvodů a podlahových kanálků. K ohřevu teplé uţitkové vody je vyuţit integrovaný zásobník tepla, do kterého je zapojen solární okruh (solární termické panely 6m2 na sedlové střeše) i okruh z výměníku krbových kamen. Ze zásobníku je dodávána teplá voda i do myčky na nádobí a pračky, coţ vytváří výraznou úsporu elektrické energie. Obr.č.22: Potrubí rozvody ve stropní konstrukci

Zdroj: http://www.earch.cz/clanek/619-soubor-pasivnich-domu-koberovy.aspx, 5.3.2010

46

Kombinace všech těchto řešení vede aţ k začlenění těchto objektů mezi pasivní domy, které jejich majitelům přináší čisté, zdravé a dobře větrané prostředí za mnohem niţších provozních nákladů neţ běţná novostavba. Obr.č.23: Interiér domu

Zdroj: http://www.earch.cz/clanek/619-soubor-pasivnich-domu-koberovy.aspx, 5.3.2010 Obr.č.24: Dokončený objekt

Zdroj: http://www.earch.cz/clanek/619-soubor-pasivnich-domu-koberovy.aspx, 5.3.2010

47

Závěr Cílem teoretické části této práce bylo představit energeticky úsporné domy. Nejprve představuje pasivní domy od jejich počátků přes historický vývoj aţ k dnešním moderním trendům. Zaměřuje se na motivace, které vedou investory k výstavbě v nízkoenergetickém standardu. Zde převládá ekonomické hledisko nad ekologickým, kterými jsou úspory fosilních paliv nebo elektřiny na vytápění. Dále, demonstruje na konkrétním příkladu jak při vhodném návrhu úprav vedoucím k úsporám energie se jejich realizace poměrně rychle vrátí v podobě ušetřených finančních prostředků na vytápění. Mezi tyto úspory patří zejména dostatečné zateplení obálky budovy, výměna výplní stavebních otvorů, vyuţití vhodné technologie v podobě buď tepelných čerpadel nebo solárních systémů doplněné o nucené větrání s rekuperací. V popisované nemovitosti je díky těmto úsporám dosaţeno úspor ve výši 74% původních nákladů na vytápění. Z původních bezmála 26 000 Kč jsme se klesli náklady aţ pod hranici 7 000 Kč. To vše při investici okolo 500 000 Kč. Z této částky však podstatnou část (více neţ polovinu) pokryje dotace získaná z Programu zelená úsporám. Dobu návratnosti takto provedené investice je na úrovni 11 let. Tato investice má pozitivní vliv na hodnotu dané nemovitosti, jednak z pohledu realizované investice, tak i z pohledu úspor plateb za energie. Investice do bydlení je dlouhodobou záleţitostí a většina kupujících si dnes jiţ uvědomuje důleţitost spotřeby energie při výběru nemovitosti. Tomuto trendu napomáhá i nově zavedená povinnost, týkající se novostaveb a rozsáhlejších úprav stávajících budov, kterou je průkaz energetické náročnosti budov. Ten je dobrým ukazatelem o budoucích nákladech, jak pro kupující, tak pro odhadce cen nemovitostí. Dosud bylo pro odhadce/znalce velmi obtíţné samotné rozpoznání nízkoenergetické stavby a následné zohlednění tohoto vlivu v odhadu nebo znaleckém posudku. V budoucnu se dá očekávat vzrůstající zájem o stavby vybudované v nízkoenergetickém standardu. V závěru této teoretické části práce představuje soubor nízkoenergetických staveb v Koberovech, které v navazující praktické části trţně oceňuje.

48

B. Praktická část V praktické části zjišťuji trţní hodnotu souboru 12-ti pasivních domů v obci Koberovy a trţní hodnotu bytu 2+1 v obci Tanvald. Trţní hodnota (cena obvyklá) je určena metodou porovnávací, vţdy se třemi dalšími obdobnými nemovitostmi, metodou příjmovou a nákladovou. Trţní hodnota vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen, trţní cena je výsledkem dohody v daném čase mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím za konkrétní nemovitost. „Definice z českého zákona o oceňování majetku: obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“2

2

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vyd. Praha: Bankovní institut, a.s., leden 2006. 76s. ISBN: 80-7265-085-8.

49

1. Odhad trţní hodnoty souboru 12-ti pasivních domů3 Objednatel: Ing. Čeněk Pospíchal Koberovy 181 468 22 Koberovy Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Soubor pasivních rodinných domů Koberovy č.p. 181, 182, 183, 184, 185, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193 468 22 Koberovy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 30. DUBEN 2010

3

ORT, Petr.Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., prosinec 2008. 143 s. Skripta. ISBN 978-80-7265-128-3, vlastní úpravy.

50

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Místní mapa Fotodokumentace současného stavu

51

Ing. Čeněk Pospíchal Koberovy 181 468 22 Koberovy Česká republika 30. dubna 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mně jako

Soubor pasivních rodinných domů Uvedených v listech vlastnictví č. 935, 941, 930, 932, 956, 939, 929, 938, 931, 933, 954, 936, pro katastrální území Koberovy 667285 Nacházejícího se na adrese

Koberovy č.p. 181, 182, 183, 184, 185, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193 468 22 Koberovy V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 30. dubnu 2010. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Jablonci nad Nisou, na listech vlastnictví č. 935, 941, 930, 932, 956, 939, 929, 938, 931, 933, 954, 936, pro katastrální území Koberovy. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.4.2010 2010 je přílohou této zprávy. Trţní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

52

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceněný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

53

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s objektem, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry bytu byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavku zadavatele bylo zpracováno aktuální trţní ocenění, jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 30.4.2010.

54

Popisné informace Oceňovaný majetek – soubor 12-ti nízkoenergetických rodinných domů se nachází v obci Koberovy, v blízkosti města Ţelezný Brod. Obec Koberovy má 1 035 obyvatel, nachází se zde základní škola a zastávka autobusu spojující obec s okolními městy se nachází v docházkové vzdálenosti na hlavní silnici. Oceňované rodinné domy jsou v intravilánu obce Koberovy. Jedná se o identické domy. Stáří objektů je 3 roky. Projekt byl realizován firmou Atrea, s.r.o. jako vůbec první hromadně realizovaná experimentální výstavba v ČR na bázi úsporné dřevoskeletové konstrukce a průkazem dodrţení parametrů energeticky pasivních objektů v CHKO. Ke kaţdému domu náleţí pozemek o rozloze 627 aţ 1 182 m2. Kaţdý pozemek tvoří s oceňovaným funkční celek. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. přípojka vody z vodovodního řadu 2. přípojka kanalizace vedená z domu do uličního řadu 3. přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu 4. obrubníky z prostého betonu 5. zpevněné plochy ze zámkové dlaţby

Rodinný dům Architektonické, konstrukční a dispoziční řešení Z pohledu stavebně architektonického řešení se jedná o objekty s jednoduchou tvarovou kompozicí, sedlovou střechou s přesahy a obvodovými stěnami obloţenými dřevěnými obklady ze sibiřského modřínu, v kombinaci s tenkovrstvými omítkami. Uţitná plocha objektu je 9,60 x 9,60m, tedy 92,16m2. Obestavěný prostor je 513m3. Stavebně energetické řešení vychází z úsporného systému dřevoskeletové konstrukce. Přízemní část vytváří soustavu sloupků uloţených na základovém prahu, v záhlaví 55

spojených soustavou podélných lepených průvlaků a ztuţidel. Podkroví a střešní část tvoří velkorozponové vazníky. Je zde vyuţit bezvaznicový systém, který umoţňuje ponechat podkroví bez jakýchkoliv podpor. To umoţňuje variabilní řešení vnitřního prostoru. Obvodové stěny se skládají ze dvou samostatných nenosných plášťů s výplní desek z minerální vlny. Jejich celková tloušťka je 40mm. Venkovní plášť je následně variabilně řešen dřevěným obkladem na latě a tenkovrstvou omítkou na fasádní izolaci. Vnitřní plášť je konstruován ze sádrovláknitých desek na laťovém roštu. Střešní plášť je zateplen s pouţitím desek z minerální vlny, okna mají dřevěné rámy a trojitá zasklení. Podlahy jsou izolovány 200mm EPS. Z pohledu technického zařízení je zde vyuţit systém teplovzdušného vytápění. Větrání a chlazení budovy zajišťuje dvouzónový systém rekuperační jednotky s napojením na zemní výměník tepla a s rozvodem ohřátého vzduchu nad krbovými kamny do celého objektu systémem potrubních rozvodů a podlahových kanálků. K ohřevu teplé uţitkové vody je vyuţit integrovaný zásobník tepla, do kterého je zapojen solární okruh (solární termické panely 6m2 na sedlové střeše) i okruh z výměníku krbových kamen. Ze zásobníku je dodávána teplá voda i do myčky na nádobí a pračky, coţ vytváří výraznou úsporu elektrické energie. Kombinace všech těchto řešení vede aţ k začlenění těchto objektů mezi pasivní domy, které jejich majitelům přináší čisté, zdravé a dobře větrané prostředí za mnohem niţších provozních nákladů neţ běţná novostavba.

56

Ocenění nemovistosti č. 001/2010

Odhad trţní souboru pasivních domů Odhad je proveden za účelem zajištění úvěru

Nemovitost: soubor 12-ti pasivních rodinných domů Adresa nemovitosti: 468 22 Koberovy Katastrální údaje: Koberovy 667285

Objednavatel: Zhotovitel: Počet stran odhadu: Počet vyhotovení: Obvyklá cena: Datum vyhotovení:

Ing. Čeněk Pospíchal Miloš Müller 54 3 Kč 30.4.2010

57

Ocenění Pro stanovení trţní hodnoty majetku jsem pouţil mezinárodně uznávanou porovnávací příjmovou a nákladovou metodu. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinných domů jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelné lokalitě. Jako porovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Protoţe se jednalo o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemků souvisejících s rodinnými domy indikovaná porovnávací metodou je: 456 Kč/m2 celková hodnota všech 12-ti pozemků přiléhajících k oceňovaným nemovitostem indikovaná porovnávací metodou je: 5 335 200 Kč Výpočty pouţité pro stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

58

Tabulka srovnání pozemků:4

PO ZEM EK O ceňovaný pozem ek P orovnávaný pozem ek P orovnávaný pozem ek P orovnávaný pozem ek A . Id en tifik ačn í ú d aje P ořadové číslo pozem ku

1

2

3

N ázev pozem ku

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

P arcelní číslo

3118/1

N /A

N /A

N /A

K atastrální územ í

K oberovy

K oberovy

K oberovy

K oberovy

O bec

K oberovy

K oberovy

K oberovy

K oberovy

O kres

Jablonec nad N isou

Jablonec nad N isou

Jablonec nad N isou

Jablonec nad N isou

A dresa pozem ku

B . Z ák lad n í ú d aj p ro p orovn án í – cen a za 1 m 2 v tisících K č P rodejní cena celkem

X

R ozloha pozem ku v m 2 C ena za 1 m 2

X

D atum transakce K o rekce U p ravená ho d no ta

C . P rávn í ú d aje D ruh transakce

560 000

388

1020

1353

512,8865979 23.4.2010

549,0196078 23.4.2010

517,3688101 23.4.2010

1 5 1 2 ,8 8 6 5 9 7 9

1 5 4 9 ,0 1 9 6 0 7 8

1 5 1 7 ,3 6 8 8 1 0 1

N abídka

K o rekce U p ravená ho d no ta

V lastnická práva

199 000 627

N abídka 0 ,9 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

A bsolutní vlastnictví A bsolutní vlastnictví

K o rekce U p ravená ho d no ta K o rekce U p ravená ho d no ta

V yuţití podle územ ního

A bsolutní vlastnictví

R odinný dům

0 ,8 5 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

A bsolutní vlastnictví

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

B ez věcných břem en

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

R odinný dům

N abídka 0 ,8 5 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

E x istence věcných břem en B ez věcných břem en B ez věcných břem en

700 000

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

B ez věcných břem en

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

R odinný dům

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

R odinný dům

plánu K o rekce U p ravená ho d no ta

Ú zem ní rozhodnutí

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

A no

A no


Jiná právní om ezení a

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

A no 1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

N ejsou

N ejsou

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

A no 1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

N ejsou

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

N ejsou

závazky K o rekce

U pravená hodnota

4

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy.

59

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

D . T ech n ick é p aram etry Lokalita

D obrá

P orovnatelná


T var pozem ku

P ravidelný

P ravidelný


S vaţitost

R ovinný

P ravidelný

R ovinný

P ravidelný

M írně svaţitý

K om pletní

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

K om pletní

P orovnatelná

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1


D ostupnost inţenýrských

P orovnatelná

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

M írně svaţitý

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

K om pletní

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

K om pletní

sítí K o rekce U p ravená ho d no ta

K ontam inace půdy

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

N ezjištěna

N ezjištěna


D opravní obsluţnost

N ezjištěna 1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

A utobus

A utobus

N ezjištěna

V ýborné

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

A utobus

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

V ýborné

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

A utobus


D opravní dostupnost a

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

V ýborné

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

V ýborné

parkování K o rekce U p ravená ho d no ta

N utnost dem olice

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

Ne

Ne

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

Ne

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

Ne

stávajících objektů K o rekce U p ravená ho d no ta

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

Jiná technická korekce

N eaplikováno


1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

N eaplikováno

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

N eaplikováno

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

E . O statn í p aram etry V elikost pozem ku

X

P orovnatelná


M oţná zastavitelnost

P orovnatelná

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

30% plochy

30% plochy


P orovnatelná

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

30% plochy

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

30% plochy

1 4 6 1 ,5 9 7 9 3 8 1

1 4 6 6 ,6 6 6 6 6 6 7

1 4 3 9 ,7 6 3 4 8 8 5

461,5979381

466,6666667

439,7634885

V ýsled n á p orovn ávací h od n ota P orovnávací hodnota 1 m 2 R ozloha pozem ku C elková porovnávací

456,0093645 627

388

1020

1353

285917,8715

179100

476000

595000

hodnota

60

Tabulka oceňovaných parcel:5 Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo

Číslo parcely Výměra v m2 Jednotková hodnota

Trţní

Zaokrouhleno

hodnota

v Kč/m2 1

3118/1

627

456

285 912

2

3080/2

843

456

384 408

3

3080/1

965

456

440 040

4

3080/4

859

456

391 704

5

3084

1182

456

538 992

6

3118/11

1033

456

471 048

7

3119

1058

456

482 448

8

3080/3

1092

456

497 952

9

3080/5

878

456

400 368

10

3118/9

1116

456

508 896

11

3118/3

931

456

442 536

12

3118/10

1116

456

508 896

Celkem

5

11 700

5 335 200

Zdroj a úpravy vlastní.

61

5 335 200

Internetové nabídky – porovnávaný pozemek č. I6 Stavební pozemek s č.p. v Českém ráji - obci Koberovy Pozemek s platným č.p. se nachází v širším centru obce Koberovy v Českém ráji. Samotná parcela je údolní, kdy část hranic pozemku tvoří Zbytský potok, obecní cesta, či hranice se sousedními staveními. Platnost č.p. ke stav. parcele umoţňuje prakticky okamţitou moţnost zahájení stavby rodinného domu. Parcela je kompletně zasíťovaná: 220/380V, kanalizace, studna, VVŘ, plyn moţno připojit. Plocha pozemku: 388 m² Voda: VVŘ + vlastní studna Plyn: moţno připojit Elektroinstalace: 220/380V na pozemku Kanalizace: ano Telefon: tel. přípojka – ano Prodej: 199 000 Kč

Internetové nabídky – porovnávaný pozemek č. II7 Pozemek na stavbu Koberovy u Ţelezného Brodu Pozemek je na konci obce Koberovy s panoramatickým výhledem na Kozákov , rozloha 1020 m², zahrnut v ÚP na výstavbu RD, v dosahu všech ing. sítí( el.energie 20m, voda obecní 50m, plyn 20m, kanalizace splašková 50m ) , v místě kompletní občanská vybavenost ( Škola, Školka, lékař, obchody , restaurace a pošta), 300m od lyţařského vleku, vhodné na rekreaci nebo na trvalé bydlení. Plocha pozemku: 1.020 m² Účel pozemku: bydlení Terén pozemku: mírný kopec s výhledem na Kozákov Voda: obecní vodovod cca 50m Plyn: plyn cca 20m Elektroinstalace: el. energie cca 20m Kanalizace: kanalizace cca 50m Prodej: 560 00 Kč

6 7

Zdroj: http://www.reality.cz/cgi/detail?ord=S82-001166, 23.4.2010, vlastní úpravy. Zdroj: http://www.reality.cz/cgi/detail?ord=T44-090619, 23.4.2010, vlastní úpravy.

62

Internetové nabídky – porovnávaný pozemek č. III8 Pozemek 1 353 m², Koberovy, Český ráj Pozemek situovaný na jih o rozloze 1 353 m² obec Koberovy v Českém ráji, který je zahrnut v ÚP na výstavbu RD. IS - kanalizace, plyn, elektrika na hranici pozemku, voda 20 m od pozemku. V obci je kompletní občanská vybavenost (školka, škola, lékař, obchody, pošta, restaurace). Prodej: 700 000 Kč

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jsem vzal do úvahy nízkoenergetické rodinné domy, které jsou nabízeny v Libereckém kraji k prodeji. Protoţe se jedná o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou uţitnou plochu. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţovány za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem jsem dále vzal v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti indikovaná porovnávací metodou je 2 216 000 Kč celková hodnota všech 12-ti rodinných domů indikovaná porovnávací metodou je: 26 592 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. 8

Zdroj: http://www.reality.cz/cgi/detail?ord=T44-090619, 23.4.2010, vlastní úpravy.

63

Tabulka srovnání nemovitostí:9

N E M O V IT O S T O ceňo vaná

P o ro vnávaná

P o ro vnávaná

nemo vito st

nemo vito st

nemo vito st

Ro d inný d ům

Ro d inný d ům, D o ub í Ro d inný d ům,

P o ro vnávaná nemo vito st

A . Ide ntifik a ční úda je P o řad o vé číslo nemo vito sti N ázev nemo vito sti

1

2

č.p .1 8 1

3 Ro d inný d ům, H anycho v

S trak o nick á

P arcelní číslo

747

A d resa nemo vito sti K atastrální území

K o b ero vy

Lib erec

Lib erec

Lib erec

O b ec

K o b ero vy

Lib erec

Lib erec

Lib erec

O k res

Jab lo nec n. N .

Lib erec

Lib erec

Lib erec

B . Ú da je o po ze mk u – pře no s z Ta bulk y I P lo cha p o zemk u

627

850

246

445

H o d no ta za 1 m2 p o zemk u

456

1800

1800

1800

285912

1530000

442800

801000

H o d no ta p o zemk u celk em

C . Zá k la dní úda j pro po ro v ná ní – m2 ce lk o v é uţitné plo chy po dla ţí P o čet sro vnávacích jed no tek

116

P ro d ejní cena celk em

115

120

120

4 460 000

3 594 800

4 200 000

2930000

3152000

3399000

2 5 4 7 8 ,2 6 0 8 7

2 6 2 6 6 ,6 6 6 6 7

28325

2 4 .4 .2 0 1 0

2 4 .4 .2 0 1 0

2 4 .4 .2 0 1 0

1

1

1

25478,26087

26266,66667

28325

X

P ro d ejní cena b ez ceny p o zemk u C ena za 1 p o ro vnávací jed no tk u

X

D atum transak ce K o re kc e U p ra v e n á h o d n o ta

D . Prá v ní úda je D ruh transak ce

N ab íd k a

N ab íd k a

K o re kc e U p ra v e n á h o d n o ta

V lastnick á p ráva

1

1

25478,26087

26266,66667

28325

A b so lutní vlastnictví A b so lutní

A b so lutní


Existence věcných b řemen

Ne

1

1

25478,26087

26266,66667

28325

Ne

K o re kc e

V yuţití p o d le územního p lánu

1

1

1

26266,66667

28325

Ro d inný d ům č.p .3 8 Ro d inný d ům č.p .3 8 Ro d inný d ům

U p ra v e n á h o d n o ta

A no

1

1

25478,26087

26266,66667

28325

A no


Ne

A no

9

A no

1

1

1

25478,26087

26266,66667

28325

Ne

Ne


Ro d inný d ům

1

K o re kc e

Jiná p rávní o mezení a závazk y

Ne

25478,26087

K o re kc e

K o laud ační ro zho d nutí

A b so lutní

1

Ne


N ab íd k a

1

Ne

1

1

1

25478,26087

26266,66667

28325

Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

64

E. Te chnick é pa ra me try Lo k alita

D o b rá

Lep ší

Lep ší


Technick ý stav o b jek tu

N o vo stavb a


D o b rá

Ro d inný d ům

1

1

1

21013,33333

22660

D o b rá 1

1

1

21013,33333

22660

Ro d inný d ům

K o re kc e

D alší mo ţný ro zvo j nemo vito sti

Ne

1

1

20382,6087

21013,33333

22660

Ne

Ne


auto b us

1

1

20382,6087

21013,33333

22660

auto b us, vlak , tram


p o zemk u

0,96

19567,30435

20172,8

21753,6

P ark o vání na

p o zemk u

p o zemk u

Jiná technick á k o rek ce

1

1

1

20172,8

21753,6

V yso k á

D řevo stavb a

V yso k á

V yso k á

1

1

1

19567,30435

20172,8

21753,6

D řevo stavb a


P ark o vání na p o zemk u

19567,30435



0,96

P ark o vání na


V yso k á


0,96

K o re kc e

A trak tivita o b jek tu

Ne

1

K o re kc e

D o p ravní d o stup no st a p ark o vání P ark o vání na

Ro d inný d ům

1

K o re kc e

D o p ravní o b sluţno st

D o b rá

20382,6087

Ro d inný d ům


22660

N o vo stavb a

20382,6087

D o b rá


0,8

21013,33333

N o vo stavb a

K o re kc e

F unk ční vyuţitelno st b ud o vy

0,8

20382,6087

N o vo stavb a

K o re kc e

Technick á vyb aveno st b ud o vy

Lep ší

0,8

Zd ěné

Zd ěné

1

0,9

0,9

19567,30435

18155,52

19578,24

F. O s ta tní pa ra me try K o rek ce p ro velik o st nemo vito sti P o ro vnatelná

P o ro vnatelná


P o ro vnatelná

P o ro vnatelná

1

1

1

19567,30435

18155,52

19578,24

Jiná k o rek ce K o re kc e U p ra v e n á h o d n o ta

1

1

1

19567,30435

18155,52

19578,24

V ý s le dná po ro v ná v a cí ho dno ta P o ro vnávací ho d no ta 1 jed no tk y

1 9 1 0 0 ,3 5 4 7 8

1 9 5 6 7 ,3 0 4 3 5

1 8 1 5 5 ,5 2

1 9 5 7 8 ,2 4

P o ro vnávací ho d no ta celk em

2 2 1 5 6 4 1 ,1 5 5

2250240

2 1 7 8 6 6 2 ,4

2 3 4 9 3 8 8 ,8

285912

1530000

442800

801000

2 5 0 1 5 5 3 ,1 5 5

3780240

2 6 2 1 4 6 2 ,4

3 1 5 0 3 8 8 ,8

(b ez p o z.) H o d no ta p o zemk u C elk o vá p o ro vnávací ho d no ta

65

Internetové nabídky – porovnávaný rodinný dům č. I10

Prodej, dům nízkoenergetické, 115 m² Cena: 4 460 000 Kč Adresa: Hybešova, Liberec, Liberec XXIII-Doubí Datum vloţení: 04.04.2010 ID: 2156701276 Budova: Dřevěná Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Podlaţí počet: 1 2 Plocha zastavěná: 150 m 2 Plocha uţitná: 115 m 2 Plocha podlahová: 115 m 2 Plocha pozemku: 850 m Rozměry - šířka: 11 m Rozměry - délka: 14 m Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Elektřina: 230V Doprava: MHD Komunikace: Asfaltová Zařízený: Ne

Popis: Přízemní rodinný dům LATTE Hanychov, 4+kk (115m2) ve tvaru L na klíč s pozemkem 850 m2 v Hanychově v Liberci. Pozemek hezký slunný s jihozápadní orientací - místo klidné, v blízkosti zastávka MHD, rychlé napojení na dálnici. Dům patří do kategorie Zdravého bydlení firmy Domesticum, vhodné pro rodiny s dětmi. Obývací pokoj s kuchyní 40m2, loţnice 14m2 se šatnou 6,2m2, pokoj 15m2, pokoj 12m2, koupelna 9m2, zádveří se šatnou 7m2, samostatné wc a chodba 8m2. Nízké náklady na vytápění, ročně 8-12 tis.

10

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/nizkoenergeticke/liberec-liberec-xxiii-doubihybesova/2156701276, 24.4.2010, vlastní úpravy.

66

Internetové nabídky – porovnávaný rodinný dům č. II11

Prodej, dům nízkoenergetické, 120 m² Cena: 3 594 800 Kč Adresa: Strakonická, Liberec, Liberec (nečleněné město) Datum vloţení: 03.04.2010 ID: 4049380956 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 2 Plocha zastavěná: 66 m 2 Plocha uţitná: 120 m 2 Plocha podlahová: 120 m 2 Plocha pozemku: 246 m Voda: Dálkový vodovod Topení: Jiné Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová Schody: Dřevěnné Zařízený: Ne

Popis: Prodáme novostavbu RD s pozemkem 246m2 v Liberci s revolučním způsobem vytápění-vytápěcí a větrací jednotka s rekuperací tepla, dohřevem přiváděného vzduchu a předchlazením v létě, ohřev vody solárními kolektory, měsíční náklady na vytápění a ohřev vody 270,-Kč/měsíc. Dům je situován jako 4+kk, šatna,tech. místnost, 2xWC, koupelna s vanou a sprchovým koutem, bidet.Moderní bezstarostné bydlení v krásném prostředí. Více info v RK.

11

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/nizkoenergeticke/liberec-liberec--neclenene-mesto-strakonicka/4049380956, 24.4.2010, vlastní úpravy.

67

Internetové nabídky – porovnávaný rodinný dům č. III12

Prodej, dům nízkoenergetické, 120 m² Cena: 4 200 000 Kč Adresa: Liberec Datum vloţení: 29.03.2010 ID: 1213183580 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Typ domu: Patrový 2 Plocha zastavěná: 0 m 2 Plocha uţitná: 120 m 2 Plocha podlahová: 0 m 2 Plocha pozemku: 445 m Zařízený: Ne

Popis: nízké měsíční náklady na teplo a teplou vodu 1.660,- Kč, výhled na Ještěd a město, 300 m MHD, příz.: obýv.pokoj, kuchyň, tech.místnost, patro: 3 pokoje, pracovna, terasa, plov.podlahy, dlaţba, dřevěné schodiště, zdivo POROTHERM, zámk.dlaţba ke vchodu a park.stání,oploc.poz.445 m2 včet.zast.pl., koupelna s vanou a sprch.koutem, 2x spl.WC, obecní voda, kanalizace, plyn.kondenz.kotel + solární kolektory, el.220/380 V, ohledně prohlídky volejte tel.: 602 274 095, 603 277 527

12

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/nizkoenergeticke/liberec--/1213183580, 24.4.2010, vlastní úpravy.

68

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota 12-ti nemovitostí jako celku indikovaná porovnávací metodou je 31 927 000 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Oceňovaná nemovitost je zanesena v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá platné územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto zjištěných skutečností je její vyuţití právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve faktickém stavu, který umoţňuje jeho okamţité vyuţívání k účelům, ke kterým jsou prostory stanoveny. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tímto splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekty slouţí k vlastnímu bydlení majitelů objektů a jejich rodin a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektů za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností je moţné vyuţívat rodinné domy tak, aby byly v souladu s podmínkami nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Tabulka příjmové metody: Příjmová metoda – přímá kapitalizace Hrubý příjem – 12 000 Kč/p.m. * 12

144 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15% Efektivní hrubý příjem

21 600Kč 122 400 Kč

Náklady na údrţbu

15 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, daň z nemovitosti) Rezervy na renovace

2 500 Kč 18 000 Kč

69

Čistý provozní příjem před zdaněním

86 900 Kč

Kapitalizační míra

6%

Indikovaná hodnota

1 448 333 Kč

Zaokrouhleno

1 448 000 Kč

Indikovaná hodnota 12-ti RD

17 376 000 Kč

Výši potencionálního provozního příjmu jsem stanovil na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě skutečného čerpání. Provozní náklady jsem stanovil procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota majetku indikovaná příjmovou metodou je 17 376 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody trţního ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitosti a jeho stavebně technický stav.

70

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 34 673 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce. Tabulka nákladové metody: Nákladová metoda Název

Soubor 12-ti pasivních domů Koberovy

Konstrukce

Dřevoskeletová

Skutečné stáří

3 roky

Technická ţivotnost

50 let 513 m3

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady

5 070 Kč

Reprodukční náklady celkem (soubor 12-ti

31 210 920 Kč

domů) Fyzické opotřebení

– 6%

29 338 265 Kč

Pozemek

5 335 200 Kč

Indikovaná hodnota

34 673 465 Kč

Zaokrouhleno

34 673 000 Kč

71

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení jsem zpracoval ke skutečnostem platným k 30. dubnu 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví jsem definoval v průvodním dopise v úvodu této zprávy. Trţní hodnotu majetku jsem stanovil následujícími metodami ocenění: Aktuální trţní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

31 927 000

90

28 734 300

Příjmová metoda

17 376 000

5

868 800

Nákladová metoda

34 673 000

5

1733650

Výsledná

trţní

31 336 750

hodnota Zaokrouhleno

31 337 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z těchto důvodů se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90% při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobné majetky se běţně nepronajímají a převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem jí přisoudil váhu 5%. U takovýchto objektů nejsou investoři obvykle ochotní akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí přisuzuji váhu 5%.

72

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut na volném trhu je ke dni 30.dubnu 2010 reprezentována částkou: 31 337 000 Kč (slovy: Třicetjednamilionůtřistatřicetsedmtisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Komunikace přiléhající k objektům nejsou součástí oceňovaného majetku, jsou majetkem obce. Závěry uvedené v této zprávě mohou být pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

73

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

74

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

75

Osvědčení

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuje, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Desné, dne 30. dubna 2010

_________________________________ Miloš Müller

76

Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí

„Informace o budově č.p.: 181 č.p.:

181

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

935

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

rodinný dům

Katastrální území: Koberovy 667285 Na parcele:

st. 747

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

SJM Pospíchal Čeněk Ing. a Pospíchalová Jitka Mgr. Ing. Čeněk Pospíchal

Koberovy 181, Koberovy, 468 22

Mgr. Jitka Pospíchalová


Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

Informace o přilehlé parcele Parcelní číslo:

3118/1

Výměra [m2]:

627

Katastrální území: Koberovy 667285 Číslo LV:

880

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

77

Podíl

Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

trvalý travní porost


Adresa

SJM Brunclík Roman a Brunclíková Věra Roman Brunclík


Věra Brunclíková


Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ Výměra 74712 627



Informace o budově č.p.: 182

78

Podíl

č.p.:

182

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

941

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 748


Adresa

SJM Zikán Zdeněk Ing. a Zikánová Helena Ing. Zdeněk Zikán

Lhotka 174, Česká Třebová, Lhotka, 560 02

Helena Zikánová





Informace o přilehlé parcele Parcelní číslo: 2

Výměra [m ]:

3080/2 843


941

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:


Vlastník, jiný oprávněný 79

Podíl

Vlastnické právo Jméno

Adresa

SJM Zikán Zdeněk Ing. a Zikánová Helena Ing. Zdeněk Zikán


Helena Zikánová






Informace o budově č.p.: 183 č.p.:

183

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

930

80

Podíl

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 749


Adresa

Podíl

Mgr. Zdeněk Thorovský Palackého 2136/14, Jablonec nad Nisou, 466 01


Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení



3080/1

Výměra [m2]:

965


930

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:


Druh pozemku:



Adresa

Mgr. Zdeněk Thorovský Palackého 2136/14, Jablonec nad Nisou, 466 01

Způsob ochrany nemovitosti 81

Podíl

Název zemědělský půdní fond




82


184

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

932

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 750


Adresa

SJM Tulka Pavel a Tulková Taťána Pavel Tulka

Bavlnářská 566, Semily, Podmoklice, 513 01

Taťána Tulková






Výměra [m ]:

3080/4 859


932

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:


83

Podíl

Druh pozemku:



Adresa

SJM Tulka Pavel a Tulková Taťána Pavel Tulka

Bavlnářská 566, Semily, Podmoklice, 513 01

Taťána Tulková






84

Podíl


185

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

956

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 751


Adresa

SJM Kott Tomáš a Kottová Lenka Tomáš Kott

Vlaštovčí 4275/11, Jablonec nad Nisou, 466 01

Lenka Kottová



Omezení vlastnického práva Název Předkupní právo Zástavní právo smluvní



3084

Výměra [m2]:

1182


956

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

85

Podíl

Určení výměry:


Druh pozemku:



Adresa

SJM Kott Tomáš a Kottová Lenka Tomáš Kott


Lenka Kottová




Omezení vlastnického práva Název Předkupní právo Zástavní právo smluvní


86

Podíl


187

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

939

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 753


Adresa

Podíl

Mgr. Pavel Morávek Koberovy 187, Koberovy, 468 22





3118/11

Výměra [m2]:

1033


939

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:


Druh pozemku:


Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo 87

Jméno

Adresa

Podíl

Mgr. Pavel Morávek Koberovy 187, Koberovy, 468 22





88

Informace o budově č.p: 188 č.p.:

188

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

929

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 754


Adresa

Podíl

ATREA s.r.o. V Aleji 1482/20, Jablonec nad Nisou, 466 01





3119

Výměra [m2]:

1058


902

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:


Druh pozemku:



Jméno

Adresa

Podíl

Ing. Daniel Morávek Bedřichov 1674, Bedřichov, 468 12





90


189

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

938

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 755


Adresa

SJM Drbal Lukáš a Drbalová Eva Lukáš Drbal

Na Šubě 673/14, Praha, Dolní Chabry, 184 00

Eva Drbalová






Výměra [m ]:

3080/3 1092


938

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:


91

Podíl

Druh pozemku:



Adresa

SJM Drbal Lukáš a Drbalová Eva Lukáš Drbal

Na Šubě 673/14, Praha, Dolní Chabry, 184 00

Eva Drbalová






92

Podíl


190

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

931

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 756


Adresa

Podíl

Ivana Sammoudi Koberovy 190, Koberovy, 468 22





3080/5

Výměra [m2]:

878


931

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:


Druh pozemku:



Jméno

Adresa

Podíl

Ivana Sammoudi Koberovy 190, Koberovy, 468 22





94


191

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

933

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 757


Adresa

SJM Slejška Jiří a Slejšková Vlasta Jiří Slejška


Vlasta Slejšková






Výměra [m ]:

3118/9 1116


933

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:


Druh pozemku:


95

Podíl


Adresa

SJM Slejška Jiří a Slejšková Vlasta Jiří Slejška


Vlasta Slejšková






96

Podíl


192

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

954

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 758


Adresa

SJM Vorel Josef MUDr. a Vorlová Blanka Mgr. MUDr. Josef Vorel

Pohořelec 110/26, Praha, Hradčany, 118 00

Mgr. Blanka Vorlová






Výměra [m ]:

3118/3 931


954

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:


Druh pozemku:


Vlastník, jiný oprávněný 97

Podíl

Vlastnické právo Jméno

Adresa

SJM Vorel Josef MUDr. a Vorlová Blanka Mgr. MUDr. Josef Vorel


Mgr. Blanka Vorlová






98

Podíl


193

Část obce:

Koberovy

Číslo LV:

936

Typ budovy:


Způsob vyuţití:

rodinný dům


st. 759


Adresa

SJM Kučera Michal Ing. a Kučerová Milena Ing. Michal Kučera


Milena Kučerová






Výměra [m ]:

3118/10 1116


936

Typ parcely:


Mapový list:

GUST2880,V.S.XI-08-01

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

99

Podíl

Druh pozemku:



Adresa

Podíl

SJM Kučera Michal Ing. a Kučerová Milena Ing. Michal Kučera


Milena Kučerová





Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou Platnost k 20.04.2010 10:57:49“13

13

Zdroj:http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberParcelu.aspx,http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx

?typ=Budova, 20.4.2010, vlastní úpravy.

100

Příloha č. 2 – Snímek katastrální mapy14

14

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=CR&id=0, 26.4.2010, vlastní úpravy.

101

Příloha č. 3 – Místní mapa15

15

Zdroj:http://www.mapy.cz/#mm=ZTtTcP@x=134966016@y=137885952@z=12, 20.4.2010.

102

Příloha č. 4 – Fotodokumentace současného stavu

103

2.

Odhad trţní hodnoty bytu 2+1 v obci Tanvald16

Objednatel: Edgar Čermák Sportovní 554 468 41 Tanvald Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Byt č. 554/59 V bytovém domě č.p. 554 Sportovní 554 468 41 Tanvald

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 30. DUBEN 2010 16

ORT, Petr.Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., prosinec 2008. 143 s. Skripta. ISBN 978-80-7265-128-3, vlastní úpravy.

104

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Místní mapa Fotodokumentace současného stavu

105

Edgar Čermák Sportovní 554 468 41 Tanvald 30. dubna 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mně jako Byt č. 554/59 Uvedený v listu vlastnictví č. 2301, pro katastrální území Tanvald Nacházejícího se na adrese Sportovní 554, 468 41 Tanvald, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 30. dubnu 2010. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Jablonci nad Nisou, na listu vlastnictví č. 2301, pro katastrální území Tanvald. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.04.2010 je přílohou této zprávy. Trţní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se , ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 106

Oceněný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – Edgara Čermáka jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajícího bytu. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze bytová jednotka. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s bytem, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry bytu byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavku zadavatele bylo zpracováno aktuální trţní ocenění, jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 30.4.2010

107

Popisné informace Oceňovaný nemovitý majetek - bytová jednotka číslo 554/59 v dvanáctipatrovém panelovém domě v ulici Sportovní na sídlišti Výšina v obci Tanvald. Obec Tanvald má 6792 obyvatel, dobrou dopravní dostupnost a občanskou vybavenost. Zastávky MHD jsou v docházkové vzdálenosti, v místě je obchod, mateřská škola, čtyři základní školy, obchodní akademie a gymnázium, plavecký bazén, kvalitní zázemí sportovního areálu s fotbalovým hřištěm, tenisovými kurty a sportovní hala. Oceňovaný byt je v zástavbě panelových domů. Dům je v celkově dobrém technickém stavu, střešní plášť 4 roky po rekonstrukci, objekt před 2 lety zateplen a opatřen novou fasádou. Uvnitř objektu nové malby, jeden osobní a jeden nákladní výtah. Bytová jednotka je o částečné rekonstrukci v dobrém technickém stavu, zděné jádro, štukové omítky, rozvody elektroinstalace a vody, podlahy plovoucí laminátové, dlaţba a koberce. Okna dřevěná ve špatném stavu, výrazná netěsnost, doporučená výměna. zadavatel: Edgar Čermák, Sportovní 554, 468 41 Tanvald nemovitost: Byt 2+1, Sportovní 554, 468 41 Tanvald katastrální území: Tanvald 765023 číslo listu vlastnictví: 2301 počet nadzemních podlaţí: 13 typ jednotky: byt velikost bytové jednotky: 57m2 podíl jednotky na společných prostorech domu: 573/38100 věcná břemena, jiné právní vady, rizika: nezjištěny účel ocenění: úvěrové řízení datum místního šetření: 20.04.2010 datum zpracování: 30.04.2010

108

Ocenění nemovistosti č. 002/2010

Odhad trţní hodnoty bytu Odhad je proveden za účelem zajištění americké hypotéky

Nemovitost: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Vlastník:

byt Sportovní 554, 468 41 Tanvald Tanvald 765023 Edgar Čermák

Objednavatel: Zhotovitel: Počet stran odhadu: Počet vyhotovení: Obvyklá cena: Datum vyhotovení:

Edgar Čermák Miloš Müller 23 3 600 000 Kč 30.4.2010

109

Ocenění Pro stanovení trţní hodnoty majetku jsem pouţil mezinárodně uznávanou porovnávací a příjmovou metodu. Nákladová metoda nebyla pouţita z důvodů podrobněji specifikovaných dále. Porovnávací metoda Trţní hodnota pozemku není zpracována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které jsou v současné době nabízeny k prodeji, Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné lokalitě. Protoţe se jednalo pouze o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden metr čtvereční čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto typu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem jsem dále vzal v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je 602 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

110

Tabulka srovnání nemovitostí: Oceňovaný byt A. Identifikační údaje Pořadové číslo Adresa Sportovní 554 Katastrální území Tanvald 765023 Obec Tanvald Okres Jablonec nad Nisou B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Porovnávací údaje Prodejní cena Korekce Upravená hodnota Počet m2 57 Cena za m2 Datum transakce 01/2010 Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence věcných nezjištěna břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Bytová územního plánu vícepodlaţní Korekce Upravená hodnota Stavební povolení ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení nezjištěno a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita dobrá

Porovnávaný byt I

Porovnávaný byt II

Porovnávaný byt III

1 U Lesíka Tanvald 765023 Tanvald Jablonec nad Nisou

2 Okruţní Tanvald 765023 Tanvald Jablonec nad Nisou

3 Sportovní Tanvald 765023 Tanvald Jablonec nad Nisou

790 000 0,85 671 500 57 11 781 01/2010 1,00 11 781

735 000 0,85 624 750 56 11 156 01/2010 1,00 11 156

850 000 0,85 722 500 57 12 675 01/2010 1,00 12 675

Prodej 1,00 11 781 Absolutní vlastnictví 1,00 11 781 nezjištěna



1,00 11 781 Bytová vícepodlaţní 1,00 11 781 ano 1,00 11 781 nezjištěno



1,00 11 781

1,00 11 156

1,00 12 675

dobrá

dobrá

dobrá

111

Korekce Upravená hodnota Podlaţí 13/13 Korekce Upravená hodnota Lodţie ano Korekce Upravená hodnota Sklep ano Korekce Upravená hodnota Technický stav dobrý Korekce Upravená hodnota Technické vybavení dobré Korekce Upravená hodnota Konstrukce panel Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost velmi dobrá Korekce Upravená hodnota Parkování u domu ano Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj omezen Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost MHD Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická není korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Poloha Sídliště s panel. domy Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

1,00 11 781 1/8 1,1 12 959 ne 1,15 14 903 ano 1,00 14 903 velmi dobrý 0,85 12 668 dobré 1,00 12 668 panel 1,00 12 668 velmi dobrá 1,00 12 668 ano 1,00 12 668 omezen 1,00 12 668 MHD 1,00 12 668 dobrá 1,00 12 668 není

1,00 11 156 2/4 0,8 8 925 ano(tep.izol.) 0,95 8 479 ano 1,00 8 479 velmi dobrý 0,9 7 631 dobré 1,00 7 631 panel 1,00 7 631 velmi dobrá 1,00 7 631 ano 1,00 7 631 omezen 1,00 7 631 MHD 1,00 7 631 dobrá 1,00 7 631 není

1,00 12 675 10/13 0,9 11 408 ano 1,00 11 408 ano 1,00 11 408 dobrý 1,00 11 408 dobré 1,00 11 408 panel 1,00 11 408 velmi dobrá 1,00 11 408 ano 1,00 11 408 omezen 1,00 11 408 MHD 1,00 11 408 dobrá 1,00 11 408 není

1,00 12 668

1,00 7 631

1,00 11 408

shodná 1,00 12 668 Sídliště s panel. domy 1,00 12 668



112

Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

10 569 602 433 602 000

Zdroj: ORT, Petr.Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., prosinec 2008. 143 s. Skripta. ISBN 978-80-7265-1283,vlastní úpravy

113

Internetové nabídky – porovnávaný byt č. I17 Byt 2+1 v OV v Tanvaldu Lokalita: U Lesíka, Tanvald, 468 41 Cena: 790 000 Kč za nemovitost Číslo zakázky: 2670 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 18.12.2009 | Datum vloţení inzerátu: 18.12.2009 Popis: Nabízíme Vám k prodeji byt 2+1 v OV v Tanvaldu. Nachází se v 1.NP panelového domu v ulici U Lesíka. Byt prošel rekonstrukcí - je zde nová koupelna, plastová okna a vestavěná skříň. Ve stěně, která odděluje obývací pokoj a chodbu, jsou nechané otvory pro lepší přívod světla. Okolí domu tvoří dětské hřiště a za ním pak les. Od domu je krásný výhled na okolní kopce. Občanská vybavenost je zde velmi dobrá. Hned u domu je samoobsluha a v centru pak naleznete školy, úřady, ţelezniční stanici, autobusové nádraţí, banky, poštu i kino. Jedná se o lokalitu, která tvoří vstupní bránu do Jizerských hor i Krkonoš. Je zde pravidelné spojení s Jabloncem nad Nisou a Libercem. Městem také prochází mezinárodní silnice, kde jezdí linky Praha Harrachov. Byt lze vyuţít jak k bydlení, tak na rekreaci.

Dispozice: Podlaţí: Počet podlaţí v objektu: Vlastnictví: Podlahová plocha: Typ budovy: Stav budovy:

17

2+1 1 8 osobní 57m2 panelová velmi dobrý

http://www.sreality.cz/byty/prodej/2+1-tanvald-1977, 17.1.2010, vlastní úpravy.

114

Jméno: Kieweg Tomáš Tel.: 800 100 437 GSM: 774 601 432

Internetové nabídky – porovnávaný byt č. II18 Pěkný byt 2+1 v OV v obci Tanvald Lokalita: Okruţní, Tanvald, 468 41 Cena: 735 000 Kč za nemovitost | (bez sluţeb RK) Číslo zakázky: Tur.679 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 16.12.2009 | Datum vloţení inzerátu: 25.11.2009 Popis: Byt se nachází v 1. patře menšího panelového domu na sídlišti Výšina. Dispozice - vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, pokoj se zateplenou lodţií, pokoj, koupelna, wc. K bytu náleţí sklep. EL. 230 V, voda a kanalizace - veřejná, vytápění a teplá voda - dálkový rozvod, plyn a kabelová televize. Vhodné na trvalé bydlení i rekreaci. Celková plocha bytu 56m2.

dispozice: podlaţí: vlastnictví: podlahová plocha: sklep: typ budovy: stav budovy: k nastěhování: rok rekonstrukce: topení: doprava: elektřina: voda: odpad: plyn:

18

2+1 2 osobní 56m2 ano panelová velmi dobrý 16.12.2009 2007 ústřední – dálkové autobus elektro – 230 V zdroj pro celý objekt kanalizace plynovod

Kontakt na firmu: TRIÁDA real. kanceláře Jiráskova 133 511 Turnov


115

Internetové nabídky – porovnávaný byt č. III19 Byt 2+1 s balkonem v OV v obci Tanvald Lokalita: Sportovní, Tanvald, Tanvald, 468 41 Cena: 850 000 Kč za nemovitost | (včetně právního servisu a sluţeb RK) Číslo zakázky: 067459:218613 | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 13.1.2010 | Datum vloţení inzerátu: 8.12.2009 Popis: Byt 2+1 v Tanvaldě v OV, 10.N.P., 55m2 + sklep 1,3m2. Dispozice-kuchyň 14m2, pokoj 15,5m2 a 12m2, předsíň 8m2, šatna 2,1m2, koupelna 2,6m2, WC 1m2. Rekonstrukce 2002-přestavba kuchyně, nová linka, přestavba koupelny, nový sprchový kout, umyvadlo, koupel.nábytek. Zařízení - obývací stěna, loţnice, sedací souprava, psací stůl. Zaveden internet, kabel.TV, telefon. Volný ihned. Platbu hypotékou zařídíme!

Dispozice: Podlaţí: Počet podlaţí v objektu: Vlastnictví: Podlahová plocha: Typ budovy: Stav budovy:

2+1 10 13 osobní 55m2 + 1,3m2 panelová velmi dobrý

Kontakt na firmu: M&M reality holding a.s. Skořepka 1058/8 110 Praha 1, Staré Město

19


116

Příjmová metoda Oceňovaná bytová jednotka je zanesena v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka č. 554/59 ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a její vyuţití odpovídá platné územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto zjištěných skutečností je její vyuţití právně přípustné. Oceňovaná bytová jednotka je ve faktickém stavu, který umoţňuje její okamţité vyuţívání k účelům, ke kterým jsou prostory stanoveny. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tímto splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem bytové jednotky za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Protoţe bytová jednotka není aktuálně pronajata, ani vyuţívána k vlastnímu bydlení, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností je moţné vyuţívat bytovou jednotku tak, aby byla v souladu s podmínkami nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Tabulka příjmové metody: Příjmová metoda – přímá kapitalizace Hrubý příjem – 4 000 Kč/p.m. * 12

48 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

7 200 Kč 40 800 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

8 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti

2 500 Kč

Čistý provozní příjem před zdaněním

30 300 Kč

Kapitalizační míra

6%

Trţní hodnota

505 000 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

505 000 Kč

Výši potencionálního provozního příjmu jsem stanovil na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu

117

s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě skutečného čerpání. Provozní náklady jsem stanovil procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota majetku indikovaná příjmovou metodou je 505 000 Kč Nákladová metoda Při ocenění tohoto bytu není tato metoda aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

118

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení jsem zpracoval ke skutečnostem platným ke dni 30.4.2010. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví jsem definoval v průvodním dopise v úvodu této zprávy. Trţní hodnotu majetku jsem stanovil následujícími metodami ocenění: Aktuální trţní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

602 000

90

541 800

Příjmová metoda

505 000

10

50 500

X

0

Nákladová metoda Výsledná

trţní

592 300

hodnota Zaokrouhleno

600 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z těchto důvodů se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90% při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem jí přisoudil váhu 10%.

119

Z důvodů, které je podrobně specifikoval v části Ocenění této zprávy nebyla metoda nákladová pouţita. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut na volném trhu je ke dni 30.dubnu 2010 reprezentována částkou: 600 000 Kč (slovy: Šestsettisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván Závěry uvedené v této zprávě mohou být pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

120

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

121

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

122

Osvědčení

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuje, ţe: 11. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 12. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 13. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 14. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Desné, dne 30. dubna 2010

_________________________________ Miloš Müller

123

Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí20

Informace o jednotce Číslo jednotky

554/59

V budově

č.p. 554

Číslo LV:

2301

Typ jednotky:

byt nebo nebytový prostor

Způsob vyuţití:

byt

Podíl jednotky na 573/38100 společných částech domu: Katastrální území:

Tanvald 765023


Adresa

Podíl

Edgar Čermák Sportovní 554, Tanvald, 468 41



Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou Platnost k 20.04.2010 10:57:49

20

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Jednotka, 20.4.2010, vlastní úpravy.

124

Příloha č. 2 – Snímek katastrální mapy21

21

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/Mapa.aspx?typ=CR&id=0, 26.4.2010, vlastní úpravy.

125

Příloha č. 3 – Místní mapa22

22

Zdroj: http://www.mapy.cz/#mm=ZTtTcP@x=135099392@y=138256256@z=13, 20.4.2010.

126

Příloha č. 4 – Fotodokumentace současného stavu23

23

Zdroj a úpravy vlastní.

127

C. Analytická část Analýza trhu v okrese Jablonec nad Nisou Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Jablonec nad Nisou je okresem příhraničním. Na severu hraničí s Polskou republikou a to v délce asi 18,1 km, na západě s Libercem a na jihu a východě sousedí s okresem Semily. Svou rozlohou 402 km2 patří mezi nejmenší okresy v republice, hustotou 223,9 obyvatel na km2 se však řadí mezi prvních deset v republice. Reformou státní správy byla k 1.1.2000 Česká republika rozdělena do 14 okresů. Okres Jablonec nad Nisou se tak spolu s okresy Liberec, Česká lípa a Semily stal součástí Libereckého kraje. K 1.1.2003 nabyla platnosti reforma státní správy, při které byly zrušeny okresní úřady a současně byly stanoveny územní obvody pověřených obcí II. stupně a správní obvody obcí s rozšířenou působností III. stupně. Touto reformou však nebyly zrušeny okresy jako územní jednotky. V okrese se nachází 34 obcí, z toho 8 měst. K 31.12.2009 ţilo ve všech obcích okresu celkem 90 390 obyvatel. Středisky osídlení jsou především město Jablonec nad Nisou (45 328 obyvatel), dále Tanvald (6 954 obyvatel) a Ţelezný brod (6 514 obyvatel). Ve městech k uvedenému datu ţilo 81% obyvatel. Území okresu Jablonec nad Nisou se vyznačuje velkou četností terénu. Nejniţší nadmořská výška dosahuje 254 m.n.m., nejvyšší 1 084 m.n.m. (Černá hora). Z celkové plochy okresu připadá 55,5% na lesní půdu, 32,1% zaujímá zemědělská půda. Celkem je v okresu Jablonec nad Nisou v registru ekonomických subjektů zapsáno více neţ 23 000 subjektů, z toho 24% z nich spadá do oblasti obchodu, oprav motorových vozidel a výrobků pro osobní potřebu. K nejvíce rozvinutým průmyslovým oborům patří sklářství, strojírenství, automobilový průmysl, zpracování kovů, textilní a oděvní průmysl, výroba stavebních materiálů, potravinářský průmysl, výroba a zpracování

128

plastů. K největším firmám v okrese patří PRECIOSA a.s., JABLONEX GROUP a.s., LUCAS VARITY s.r.o., SEBA T a.s. a AKT plastikářská technologie Čechy s.r.o. Dlouhodobě pozitivním rysem okresu byla nízká míra registrované nezaměstnanosti, která zde dosahovala nejniţší hodnoty v rámci okresů Libereckého kraje. V roce 2009 se však situace změnila. K 31.12.2009 dosahovala úroveň míry registrované nezaměstnanosti v tomto okrese 12,01% a jednalo se tak o druhou nejvyšší míru v rámci okresů Libereckého kraje. Ve srovnání 77 okresů celé ČR se pak okres Jablonec nad Nisou zařadil na 56. pozici. Ke konci roku bylo v evidencích úřadů práce jabloneckého okresu 5 379 uchazečů o zaměstnání. K 31.12.2009 na jedno volné pracovní místo připadalo 35,39 uchazečů. Domovní fond jabloneckého okresu se vyznačuje vysokým podílem starších a stavebně zanedbanějších domů a bytů. V roce 2009 byla na území jabloneckého okresu zahájena stavba na 400 bytech, rozestavěno bylo 1299 bytů a dokončeno bylo 223 bytů. Významnou součást domovního a bytového fondů tvoří objekty pro rekreaci, slouţící převáţně nebo výhradně pro „druhé bydlení“ a objekty poskytující přechodné ubytování a to především v oblastech Bedřichov, Josefův Důl, Albrechtice v Jizerských horách, Jiřetín pod Bukovou, Desná a Kořenov. Hlavní dopravní osu tvoří rychlostní silnice R10 Praha – Turnov a dále R35 (E442) do Liberce ve čtyřproudovém uspořádání a dále po silnici 65 do Jablonce nad Nisou. Tato trasa zajišťuje kvalitní spojení regionů s centrem státu. Vně okresu je však dopravní síť přetíţena nákladní kamionovou dopravou po E65 (10) směrem do sousedního Polska. Síť ţelezniční a silniční infrastruktury spojující jednotlivá města v jabloneckém okrese je na relativně dobré úrovni. Jablonecký okres je mimořádně přitaţlivý nejen pro domácí, ale i zahraniční návštěvníky svým bohatstvím přírodních krás, silnou kulturní tradicí a mnoţstvím stavebních a uměleckých památek. Na území se rozprostírají Jizerské hory, nabízející v zimním období vhodné terény pro klasické i sjezdové lyţování. V letním období jsou vyhledávaným místem pro horskou cykloturistiku. V Jizerských horách leţí významné přírodní lokality, mezi které patří především rašeliniště a potoky s četnými menšími vodopády. Ke koloritu Jablonecka patří rozhledny. Nejzajímavější jsou Černá Studnice, Bramberk, Královka, Štěpánka a Tanvaldský Špičák.

129

Regionální segmentace trhu s nemovitostmi Okres Jablonec nad Nisou lze z hlediska cenové hladiny rozdělit do tří částí. První část: okresní město Jablonec nad Nisou Druhá část: rekreační oblasti, kde cenu nemovitostí významně ovlivňuje cestovní ruch – Albrechtice v Jizerských horách, Bedřichov, Jiřetín pod Bukovou, Josefův Důl a Kořenov. V tomto segmentu většinou zcela chybí trh s byty a nahrazuje ho trh s apartmány pro individuální rekreaci. Do trhu s rodinnými domy často významně vstupuje trh s penziony a objekty poskytující přechodné ubytování. Třetí část: zbytek okresu Jablonec nad Nisou Tabulka č. 11: Analýza trhu TYP

JABLONEC NAD

REKREAČNÍ

NEMOVITOSTI

NISOU

OBLASTI

1+1

650 000 – 750 000

Chybí trh s byty

2+1

900 000 – 1 100 000

3+1

1 100 000 – 1 500 000

4+1

1 500 000 – 2 000 000

OSTATNÍ

Byty - prodej

Apartmá 1+1 – 3+kk 1 100 000 – 2 300 000

400 000 – 550 000 680 000 – 850 000 750 000 – 950 000 900 000 (malá nabídka)

Byty - nájem 1+1

5 000 – 6 000

6 000

4 000 – 5 000

2+1

5 500 – 7 000

8 000

5 000 – 6 000

3+1

7 000 – 10 000

9 000

5 000 – 7 000

4+1

7 000 – 10 000

X

6 000 – 7 000

Novostavby

4 500 000 – 7 000 000

13 000 000 (malá nab.)

2 800 000 – 4 500 000

Starší do 150 m2

2 500 000 – 3 500 000

X

1 100 000 – 2 500 000

Starší nad 150 m2

3 000 000 – 5 000 000

X

1 600 000 – 3 500 000

Domy

130

X

1 600 000 – 4 500 000

950 000 – 3 200 000

2 000 000 – 10 000 000

4 500 000 – 16 000 000

3 000 000 – 7 000 000

450 000 – 7 000 000

X

400 000 – 1 000 000

7 000 000 (malá nab.)

X

4 000 000 – 12 000 000

10 000

20 000 – 50 000

1 800 – 26 000

20 000 – 50 000

X

1 500 – 20 000

5 000 – 25 000

X

2 000 – 30 000

Stavební

700 – 1 600/m2

700 – 1 300/m2

220 – 600/m2

Ostatní

X

X

70 – 120/m2

Chaty, chalupy Komerční objekty prodej Restaurace, ubytování Kanceláře, obchodní prostory Sklady, výroba Komerční objekty nájem Restaurace, ubytování Kanceláře, obchodní prostory Sklady, výroba Pozemky

Ceny v Kč

Vyhodnocení analýzy Podklady pro tuto analýzu jsou čerpány z nabídkových cen realitních serverů sreality.cz, netrealit.cz, nemovitost.cz, reality.cz a bezrealitky.cz. Jelikoţ se jedná o ceny nabídkové, nikoli realizovaných prodejů, je třeba počítat s jistou korelací cen v rozpětí 4 – 8% dle typu nemovitosti. V posledních letech, přesněji od druhé poloviny roku 2008 a celý rok 2009, jsme svědky konce růstu cen nemovitostí, na který jsme si zvykli v letech 2000 aţ 2008 a nástup poklesu cen nemovitostí. Tomuto trendu úspěšně odolává pouze trh s pozemky. Příčinou tohoto vývoje je globální hospodářská krize. Dalo by se sice očekávat, ţe 131

v době hospodářské krize budou ceny nemovitostí stagnovat nebo dokonce růst, jelikoţ jsou obecně vnímány jako spolehlivý uchovatel hodnoty, spolu například se zlatem, na rozdíl například od akcií nebo cenných papírů. Tato hospodářská krize však toto pravidlo nepotvrzuje, naopak stlačila ceny nemovitostí hluboko pod úroveň cen z let 2000 – 2008. V současné době je ve sledovaném okrese Jablonec nad Nisou patrný pokles cen nemovitostí v řádech desítek procent oproti minulým rokům. Ani to ale nepomohlo realitní trh rozhýbat. V současnosti je patrný výrazný převis nabídky nad poptávkou. Jediným segmentem trhu, který na pokles cen nereaguje, je trh s pozemky. Zde je patrna spíše stagnace cen, místy i slabý nárůst. V budoucnu bude záleţet na vývoji mnoha faktorů, které tento trh ovlivňují. Jedním z nejdůleţitějších bude celkový vývoj české ekonomiky, fáze hospodářského cyklu, konec recese a přechod přes fázi sedla, kde se nyní zřejmě nacházíme, k opětovné expanzi. Svoji roli zde bude hrát míra nezaměstnanosti, úvěrová politika bank, demografický vývoj a v neposlední řadě také vývoj cen stavebních prací a materiálu. Byty – prodej Pro byty v samotném okresním městě platí cenová hladina od 650 000 Kč za byt 1+1 po 2 000 000 Kč za byt 4+1. Ceny jednotlivých bytů mají přímou vazbu na jejich velikost a nevyskytují se zde ţádné anomálie. Naproti tomu v ostatních částech okresu mimo rekreačních center je cena nejlevnějšího bytu od 400 000 Kč, byt 4+1 se obchoduje cca za 900 000 Kč, na tomto trhu je znát zvýšený zájem o byty velikosti 2+1, který tlačí ceny těchto bytů k ceně za byt velikosti 3+1, byty velikosti 4+1 a větší se obchodují jen málo a jejich cena je na úrovni bytů 3+1. Do tohoto trendu se promítá i skutečnost, ţe s větší plochou bytu se výrazně zvyšují i provozní náklady ve formě povinných plateb za byt a to především pak náklady na společné prostory a příspěvky do fondů oprav. V rekreačních oblastech platí neexistence trhu s byty, tento trh zde nahrazuje trh s apartmány, jehoţ cenová hladina začíná na 1 100 000 Kč za apartmán velikosti 1+1. V současné době se nejdraţší apartmány obchodují v Bedřichově – 3+1 za 2 400 000 Kč. Zásada „lokality“, tj. za lepší místo je ochoten kupující připlatit, platí především v rekreačních oblastech. V samotném centru města jsou ceny bytů takto ovlivněny

132

v oblasti okolo vodní nádrţe Mšeno. Ve zbytku okresu je primární okolností město, popřípadě obce. Část města, resp. obce vliv na cenu nemá. Byty – nájem V samotném okresním městě se nájmy bytů pohybují od 5 000 Kč do 10 000 Kč za měsíc, bez sluţeb a energií. Cena téměř vţdy kopíruje velikost bytu, vliv umístění ve městě není tak výrazný. V rekreačních oblastech je k pronájmu minimum bytů. Jejich cena se pohybuje od 7 000 Kč do 10 000 Kč za měsíc, bez sluţeb a energií. Tyto byty se často obsazují jen na část roku v období letní/zimní sezóny. Ve zbytku okresu je cena nejvíce ovlivněna dopravní obsluţností, zejména k samotnému okrasnímu městu, a velikostí, méně pak stavem objektu. Ceny se zde pohybují od 2 500 Kč do 7 000 Kč za měsíc, bez sluţeb a energií. Domy Pro novostavby v oblasti okresního města platí cenová hladina od 4 500 000 Kč do 7 000 000 Kč. Těchto domů je zde nedostatek a na jejich ceně je znát určitý vliv „synergického efektu“. Novostavby včetně pozemku jsou výrazně draţší neţ samotný pozemek, na kterém si investor nechá postavit RD na klíč dle vlastních představ. Starší domy v okresním městě se v závislosti na umístění, stáří a celkovém technickém stavu obchodují od 2 500 000 Kč do 5 000 000 Kč. V rekreačních oblastech je minimální nabídka novostaveb, jediný nabízený RD je nadstandardně vybavený objekt v Albrechticích v Jizerských horách s rozlehlým pozemkem, jeho prodejní cena je 13 000 000 Kč. Starší rodinné domy se zde neobchodují. Tento trh zastupuje trh s chatami a chalupami. Zde se ceny pohybují od 1 600 000 Kč do 4 500 000 Kč v závislosti nejen na velikosti, stáří a stavu, ale i na vzdálenosti od lyţařských center a přístupnosti k objektu, zejména v zimním období. Nejvýznamnější roli zde hraje lokalita, velikost pozemku a umístění stavby na pozemku.

133

V celém zbytku okresu vţdy cenu výrazně ovlivňuje lokalita poblíţ měst. Ve městech a v blízkosti rekreačních center jsou rodinné domy draţší neţ ve zbytku okresu. U novostaveb je největší nabídka v oblasti města Smrţovka, kde město uvolnilo velkou část svých parcel, tyto zasíťovalo a prodalo i nadále prodává pro výstavbu rodinných domů. O tuto oblast je zájem i díky dobré dostupnosti jak s okresním městem, tak s rekreačními oblastmi Bedřichov, Albrechtice v Jizerských horách a Josefův Důl. Starší domy se obchodují od 1 100 000 Kč aţ po 3 500 000 Kč. Vhodná lokalita pro individuální rekreaci je znát i na trhu s chatami a chalupami, kde se tyto obchodují od 950 000 Kč do 3 200 000 Kč, vţdy v závislosti na stavu, velikosti a umístění. Komerční objekty – prodej Celkově nabídka objektů k podnikání je v celém okrese malá, výjimku zde tvoří objekty poskytující ubytování a stravování v rekreačních oblastech. Zde je značný převis nabídky nad poptávkou. Jiné komerční objekty se zde neobchodují. V centru Jablonce nad Nisou je na prodej jediný objekt za cenu 9 900 000 Kč. Jedná se o nově zrekonstruovaný penzion nedaleko vodní nádrţe Mšeno se 14 pokoji, celkovou kapacitou 45 lůţek, parkovištěm pro 15 vozidel a vlastním pozemkem o rozloze 1 300 m2. Trh se sklady a výrobními prostory v okresním městě neexistuje. Je zde ale velká nabídka kanceláří a obchodních prostor. Zde se ceny pohybují od 450 000 Kč do 7 000 000 Kč, vţdy v závislosti na velikosti, umístění na hlavních komunikačních třídách a stavu celého objektu. Ve zbytku okresu je nabídka poměrně velká. Najdeme zde dostatek ubytovacích zařízení, kanceláří i výrobních prostor, vţdy ale bude záleţet na lokalitě, která bude vyhovovat investorovi pro jeho investiční záměr. Restaurace a objekty poskytující ubytování se obchodují od 3 000 000 Kč do 8 000 000 Kč, kanceláře a obchodní prostory pak od 400 000 Kč po 2 500 000 Kč a sklady a výrobní prostory od 2 000 000 Kč do 12 000 000 Kč. Komerční objekty – nájem V Jablonci nad Nisou je nabídka těchto objektů poskytující restaurační a ubytovací sluţby omezena na dva, v cenách 20 000 Kč a 31 000 Kč, bez energií. V obou případech se jedná o restauraci bez moţnosti ubytování. Kanceláří a obchodních prostor je zde 134

široká nabídka která kopíruje nabídku komerčních objektů k prodeji. Zde je cenová hladina od 2 000 Kč bez energií za 11m2 do 50 000 Kč bez energií za 200m2 celé patro v objektu na pěší zóně. V oblasti skladů a výrobních prostor jsou ceny od 5 000 Kč do 25 000 Kč za měsíc bez energií. V rekreačních střediscích, stejně jako u prodeje, existuje pouze trh s restauracemi a objekty poskytující ubytování. Zde v závislosti především na lokalitě, velikosti a stavu jsou v nabídce objekty od 4 500 Kč do 25 000 Kč měsíčně, bez energií. Ve zbytku okresu nalezneme jek restaurace, hotely a penziony, tak kanceláře, obchodní a výrobní prostory i sklady v dostatečné míře. Je spíše věcí investora, zda jeho záměru vyhovuje daná lokalita. Restaurační zařízení a zařízení poskytující ubytování lze pronajmout v ceně od 15 000 Kč do 26 000 Kč za měsíc, bez energií, kanceláře a obchodní prostory pak v cenovém rozpětí od 1 500 Kč po 20 000 Kč za měsíc, bez energií a výrobně skladové prostory od 4 000 Kč do 30 000 Kč za měsíc, bez energií. Výjimečně v případě celého rozlehlého výrobního objektu je cenová hladina od 60 000 Kč do 100 000 Kč za měsíc, bez energií. Pozemky Na trhu s pozemky je velmi znát jejich omezené mnoţství. Proti finančním výkyvům a hospodářským krizím je tento trh jako jediný zcela rezistentní. Ceny stavebních pozemků se pohybují v okresním městě od 700 Kč do 1 600 Kč/m2, nestavební pozemky se zde nevyskytují. V rekreačních centrech je stav obdobný jako u okresního města, jen cenová hladina se pohybuje v rozmezí 800 Kč – 1 400 Kč/m2. V zbytku okresu se ceny pozemků pohybují, u stavebních od 220 Kč do 600 Kč/m2, u nestavebních od 70 Kč do 150 Kč/m2. U všech pozemků platí, ţe vliv na cenu má lokalita,

umístění

vzhledem

k světovým

stranám,

svaţitost

terénu,

přístup

z komunikace, existence inţenýrských sítí a rozloha (zde platí, ţe čím větší je rozloha pozemku, tím větší je jeho celková cena, ale cena za m2 je niţší neţ u okolního pozemku s menší rozlohou).

135

Celkový závěr Cílem této práce bylo nalézt odpovědi na otázky proč se zabývat energeticky opatřeními a jak se realizace těchto opatření projeví v trţní hodnotě nemovitosti. Odpověď na první otázku je jednoznačná. Kaţdoročně si většina populace stěţuje na růst cen energií. Při malém zamyšlení je však zřejmé, ţe ceny energií z fosilních paliv porostou stále a nehraje zde roli ani vstup České republiky do Evropské unie nebo regulace a valorizace cen, nýbrţ stále problematičtější těţba fosilních paliv, jejich omezené mnoţství a politické machinace. Sniţování energetické náročnosti budov patří nejen do oblasti státní energetické koncepce, ale mělo by být snahou kaţdého investora a stavebníka, který myslí na optimalizaci svých budoucích nákladů. Státní aparát zde můţe pomoci nejen volbou vhodných dotačních programů, ale například i daňovým zvýhodněním kaţdého investora, který dokáţe sníţit energetickou spotřebu svých objektů. Další moţností je vytvoření tlaku na nové produkty komerčních bank, zaměřených právě na sniţování energetické náročnosti objektů. Vhodné by rovněţ bylo vytvoření informační podpory, větší osvěty daného tématu a větší zapojení médií. Tato bakalářská práce je určena především pracovníkům v oboru oceňování majetku. Praktické informace z ní však mohou čerpat i úvěroví pracovníci bank, realitní makléři i pracovníci facility managementu. Práce je zdrojem informací důleţitých při stanovení trţní hodnoty nemovitostí vybudovaných v nízkoenergetickém standardu. Má-li odhadce správně indikovat trţní hodnotu, je nezbytná nejen detailní znalost trhu a vztahu mezi nabídkou a poptávkou, ale i porozumění odhadce podstatě a funkčnosti oceňovaného majetku. Na konkrétním případě zde bakalářská práce dokazuje výhodnost této moderní výstavby, stejně jako vhodnost přestavby stávajících objektů do nízkoenergetického standardu. Dokazuje, ţe při vyuţití státní dotace se jedná o poměrně rychle návratnou investici, která má pozitivní vliv na trţní hodnotu nemovitosti ihned po její realizaci. V praktické části se zabývá trţním odhadem souboru pasivních domů v Koberovech. Zde lze konstatovat, ţe při hledání správné hodnoty majetku je metoda porovnávací metodou základní a rozhodnou. Při aplikaci této metody jsem naráţel především na

136

nedostatek realizovaných, ale i nabízených nízkoenergetických objektů. Nabídka těchto nemovitostí je velice omezená. Jako nejvhodnější řešení jsem zde zvolil pouţití jiné lokality a tuto skutečnost jsem neopomenul dostatečně zohlednit v koeficientu „lokalita“. Po zpracování odhadu jsem dospěl k názoru, ţe nejdůleţitějším faktorem pro stanovení hodnoty nemovitosti zde není budoucí energetická úspora, ale jiţ zmíněná lokalita. To, ţe se jedná o pasivní dům, trh prozatím není ochoten dostatečně zohlednit. Ze závěrečné analýzy vyplývá, ţe trh v jabloneckém okrese je vyrovnaný a nedochází zde k ţádným výrazným anomáliím. Stejně jako ostatní okresy reaguje na dopady hospodářské krize stagnací cen nemovitostí, v některých segmentech i poklesem. Výjimku tvoří trh s pozemky, zejména stavebními, kde jejich cena neustále mírně stoupá. V posledních letech je patrný výrazný převis nabídky objektů poskytujících přechodné ubytování a důsledkem toho i sniţování nabídkových cen. O tyto nemovitosti i přesto není velký zájem. Kupující dávají přednost spíše koupi chat a chalup před riskantní investicí do nejisté budoucnosti v odvětví cestovního ruchu. V segmentu bytů převládají momentálně pronájmy. Trh s nízkoenergetickými domy v tomto okrese téměř neexistuje.

137

Seznam pouţité literatury HUDEC, Mojmír. Pasivní rodinný dům – proč a jak stavět. 1. vyd. Praha: Grada, 2008. 108 s. ISBN 978-80-247-2555-0 MURTINGER, Karel; TRUXA, Jan. Solární energie pro váš dům, 2. vyd. Brno: Era, 2006. 92 s. ISBN 80-7366-076-8 NAGY, Eugen. Nízkoenergetický a energeticky pasivní dům. Bratislava: Jaga, 2009. 207 s. ISBN 978-80-8076-077-9 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., únor 2007. 100 s. Skripta. ISBN 978-80-7265-101 ORT, Petr.Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., prosinec 2008. 143 s. Skripta. ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., leden 2006. 76 s. Skripta. ISBN 80-7265085-8 SRDEČNÝ, Karel; TRUXA, Jan. Tepelná čerpadla. 1. vyd. Brno: Era, 2005. 68 s. ISBN 80-7366-031-8 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) Dostupný z www: http://portal.mpsv.cz/sz/local/jn_info/grafy/aktualni_mapy http://www.czso.cz/xl/redakce.nsf/i/100317_nezamJN http://www.czso.cz/ http://www.czso.cz/xl/redakce.nsf/i/0122d3c07594ebf3c12575be001fed45/$FILE/soorp _jablonec_nad_nisou.gif http://www.energiebydleni.cz/ke-stazeni/6-dvoupodlazni-rd-s-obytnym-podkrovim.pdf http://www.atrea.cz/cz/ke-stazeni-energeticky-pasivni-domy http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/sc_2220.xml http://www.energetika.cz/index.php?id=71 http://www.energetika.cz/index.php?id=71&cl=444 http://ekowatt.cz/cz/sluzby/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-a-energeticky-stitekobalky-budovy http://ekowatt.cz/cz/informace/uspory-energie/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy http://energie.tzb-info.cz/t.py?t=2&i=1948&h=13&pl=49 http://www.sfzp.cz/soubor-ke-stazeni/12/3834-prilohy_ii_2009_schvalene_150109.pdf http://www.zelenausporam.cz/sekce/489/#R-B 138

Seznam pouţitých obrázků, grafů a tabulek Obrázky: Obr.č. 1: Průkaz energetické náročnosti budovy Obr.č.2: Základní údaje pro využívání sluneční energie Obr.č.3: Možnosti krytí potřeby tepla solárním systémem různé velikosti Obr.č.4: Průměrné roční sumy záření v MJ/m2 Obr.č.5: Princip tepelného čerpadla Obr.č.6: Tepelné čerpadlo s výměníkem vně budovy Obr.č.7: Tepelné čerpadlo kapalina/voda s ochlazováním v hlubinném vrtu Obr.č.8: Tepelné čerpadlo s čerpáním ze sací studny a vypouštěním do vsakovací studny Obr.č.9: Tepelné čerpadlo s povrchovým zdrojem vody Obr.č.10: Tepelné čerpadlo s půdním kolektorem Obr.č.11: Rodinný dům s rozvody v podstřešním prostoru a větrací jednotkou ve sklepě Obr.č.12: Rodinný dům s nástěnnými rozvody a větrací jednotkou v přízemí Obr.č.13: Rodinný dům s rozvody v podstřešním prostoru a větrací jednotka v přízemí Obr.č.14: Rodinný dům s nástěnnými rozvody a větrací jednotkou v podstřešním prostoru Obr.č.15: Rodinný dům s rozvody v podstřešním prostoru a větrací jednotkou v podstřešním prostoru Obr. č. 16: Pohled na rodinný dům Obr.č. 17: Schéma objektu, půdorys 1.NP Obr.č. 18: Schéma objektu, půdorys 2.NP Obr.č.19: Začlenění objektů do stávající různorodé zástavby obce Obr.č.20: Umístění staveb Obr.č.21: Dřevoskeletová konstrukce s vazníky hambálkové soustavy Obr.č.22: Potrubí rozvody ve stropní konstrukci

139

Obr.č.23: Interiér domu Obr.č.24: Dokončený objekt Grafy: Graf č.1: Měrná potřeba tepla na vytápění Graf č.2: Náklady na vytápění v Kč za rok Graf č.3: Návratnost nákladů po zateplení objektu na požadovanou úroveň Graf č.4: Návratnost nákladů po zateplení objektu s Programem zelená úsporám Tabulky: Tabulka č. 1: Klasifikační třídy Tabulka č.2: Srovnání podílů spotřeby tepla rodinného domu s rekuperační jednotkou a bez ní Tabulka č. 3: Skladba konstrukcí – obvodová stěna Tabulka č. 4: Skladba konstrukcí – střešní konstrukce Tabulka č. 5: Skladba konstrukcí – stropní konstrukce Tabulka č. 6: Skladba konstrukcí – podlaha na terénu Tabulka č. 7: Skladba konstrukcí – výplně otvorů Tabulka č. 8: Součinitel prostupu tepla – U (W/(m.K)) Tabulka č. 9: Měrná spotřeba tepla na vytápění EA(kWh/(m2.a)) Tabulka č. 10: Náklady, úspory, návratnost a výše dotace Tabulka č. 11: Analýza trhu

140

Vliv energetických opatření na cenu nemovitostí

Recommend Documents