Vliv územního plánu na cenu majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv územního plánu na cenu majetku

Bakalářská práce Studijní obor oceňování majetku

Autor:

Zuzana Kolářová

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort PhD.

Praha

Duben 2009

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze dne 15. dubna

Zuzana Kolářová

Poděkování:

Chtěla bych poděkovat vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi Ph.D. za pomoc při psaní této práce.

Anotace práce:

Tato práce je dělena na tři části a to na část teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část se zabývá vysvětlením pojmů územní plánování a metody oceňování. V části praktické jsou uvedeny dvě tržní ocenění. A v třetí části je analýza trhu na Táborsku.

Annotation:

This work is separated into free parts. Theoretical, practical and analytical part. Theoretical part is about description and explanation of terms of landscape planning and methods of evaluation of property. There are two market evaluation of property in the practical part. In the third part there is an analysis of market in vicinity of Tabor.

Obsah: VLIV ÚZEMNÍHO PLÁNU NA CENU MAJETKU 1 Územní plán ...................................................................................................................... 7 1.1 Co je to územní plán a územní plánování .................................................................. 7 1.2 Cíle územního plánu .................................................................................................. 7 1.3 Úkoly územního plánu ............................................................................................... 8 1.4 Nástroje územního plánování .................................................................................... 8 1.5 Územně plánovací dokumentace ............................................................................... 9 1.6 Pořízení územního plánu.......................................................................................... 10 1.7 Realizace územního plánování ................................................................................ 10 1.8 Regulační plán ......................................................................................................... 11 1.9 Územní rozhodnutí................................................................................................... 11 2 Územní plán města Tábora ............................................................................................ 12 2.1 Stavební a urbanistické změny Tábora v historii ..................................................... 12 2.2 Platný územní plán ................................................................................................... 15 2.3 Charakteristika jihočeského kraje ............................................................................ 16 3 Metody oceňování .......................................................................................................... 17 3.1 Porovnávací metoda ................................................................................................. 17 3.2 Příjmová metoda ...................................................................................................... 18 3.3 Nákladová metoda ................................................................................................... 19 4 Tržní ocenění byt č. p. 2093........................................................................................... 21 4.1 Popisné informace .................................................................................................... 23 4.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .................................................................. 25 4.3 Ocenění .................................................................................................................... 26 4.4 Závěr ........................................................................................................................ 29 4.5 Vliv územního plánu na cílovou cenu majetku........................................................ 31 4.6 Přílohy ...................................................................................................................... 31 5 Tržní ocenění - výrobní hala společnosti Ma-dona s.r.o. ............................................... 36 5.1 Popisné informace .................................................................................................... 38 5.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .................................................................. 40 5.3 Ocenění .................................................................................................................... 41 5.4 Závěr ........................................................................................................................ 50 5.5 Vliv územního plánu na cílovou cenu majetku........................................................ 52 5.6 Přílohy ...................................................................................................................... 52 6 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Tábor ................................................................ 58 6.1 Pozemky ................................................................................................................... 59 6.2 Byty .......................................................................................................................... 63 6.3 Rodinné domy .......................................................................................................... 68 6.4 Rekreační objekty .................................................................................................... 72 6.5 Objekty pro komerční využití .................................................................................. 73 6.6 Výrobní objekty ....................................................................................................... 75 6.7 Nájmy bytů............................................................................................................... 76 6.8 Shrnutí ...................................................................................................................... 80 7 Seznam použité literatury .............................................................................................. 82

5

Úvod: Téma vliv územního plánu na cenu majetku jsem si vybrala proto, že jsem v minulosti měla možnost podílet se na tvorbě územních plánů několika měst. Je to obor, který shromažďuje širokou škálu informací a prolíná se s dalšími obory, jako je například oceňování. Využití územního plánu je také specifické pro danou oblast. Zvolila jsem si město Tábor a to proto, že v tomto regionu žiji a dobře ho znám. Cílem mojí práce je zohlednit vzájemné působení metod oceňování a územního plánu. Práce je rozdělena na část teoretickou, praktickou a analytickou.

6

Vliv územního plánu na cenu majetku 1 Územní plán 1.1 Co je to územní plán a územní plánování Územní plán je druh územně plánovací dokumentace, která se zabývá prostorovým a funkčním uspořádáním území v krajině a jeho využití. Stanovuje využití všech ploch na celém území obce. Úkolem územního plánu je umožnit výstavbu a zachovat trvale udržitelný rozvoj, který je v souladu s životním prostředím, hospodářstvím a společností žijících lidí obývajících určité prostředí. Snaha územního plánu by měla spočívat v naplnění potřeb současné, ale i budoucí generace. V České republice se územní plán vyhotovuje na základě stavebního zákona 183/2006 Sb.

Územní plánování je nástroj státní správy k rozvoji určitého území. Jedná se o plánovitý rozvoj města nebo obce, který předurčuje plochy vhodné k osídlení, výrobě, dopravě atd.

1.2 Cíle územního plánu Jedním z cílů územního plánování je zachovat udržitelný rozvoj prostředí a vytvářet předpoklady pro výstavbu. Dále zajišťuje funkční a účelové využití a správné prostorové uspořádání území. Stanoví zásady organizace a plánuje výstavbu a jiné činnosti ovlivňující rozvoj území. Dalším z cílů je dosáhnout ideální kooperace veřejných i soukromých zájmů území. Územní plánování vytváří předpoklady k zachování příznivého životní prostředí a rozvíjí kulturní, přírodní a civilizační hodnoty území. Při hledání vhodného řešení funkčního využití území bere v úvahu přírodní podmínky, vhodnost či nevhodnost dané lokality pro konkrétní využití, sociální a ekonomické podmínky, pro stupeň rozvoje a prosperitu území a plánovací podmínky pro veřejný zájem. Specifikuje využití zastavěného území a chrání nezastavěné území a nezastavitelné pozemky. Na nezastavěném území je možné realizovat taková technická opatření a stavby, která zlepší podmínky využití daného území. Dále jsou to stavby a zařízení pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, ochranu přírody, dopravní a technickou infrastrukturu

7

a opatření pro snižování ekologických a přírodních katastrof. V nezastavitelných územích lze umístit technickou infrastrukturu, která neomezuje dosavadní užívání.

1.3 Úkoly územního plánu Mezi úkoly územního plánování patří zjistit a posoudit stav území a jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty. Určit rozvoj území, posoudit potřebu eventuálních změn s ohledem na vývoj, přínos, rizika, vliv na veřejnou infrastrukturu a její hospodárné využití. Dále stanovit požadavky urbanistické, architektonické a estetické. Určit podmínky, posloupnost a provedení změn, hlavně u umístění a uspořádání staveb. Specifikovat podmínky pro odstraňování náhlých hospodářských změn, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro obnovu a rozvoj kvalitního bydlení. Vytvářet podmínky pro zajištění civilní ochrany a pro hospodárná nakládání s finančními prostředky z veřejných rozpočtů. Stanovovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území. Navrhnout kompenzační opatření a podmínky pro ochranu území. Dalším úkolem územního plánování je vyhodnotit vliv politiky územního rozvoje na vyvážený vztah územních podmínek pro příznivé životní prostředí a hospodářský rozvoj.

1.4 Nástroje územního plánování Nástroje územního plánování tvoří územně plánovací podklady, které analyzují stav a vývoj území a územní studie. Ty slouží jako podklady k pořízení politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace a pro rozhodování v území. Územně analytické podklady vypovídají o stavu a vývoji území, omezení změn v důsledku ochrany veřejných zájmů vyplívajících z právních předpisů. Územní studie posuzuje možná řešení daných problémů. Řeší případné úpravy nebo rozvoj některých funkčních systémů v území, jako je veřejná infrastruktura, územní systém ekologické stability, které by mohly významně ovlivnit využití území.

Územně plánovací podklady zahrnují územně technické podklady, což jsou zpravidla digitální data charakterizující podmínky území, obsahují informace o životním prostředí, dopravě, ochraně přírody a krajiny a památkové péči. Tyto informace lze využít jako vstupní data pro zpracování dalších územně plánovacích podkladů, ale slouží i pro oceňování pozemků a regeneraci měst a vesnic. Další součástí územně plánovacích 8

podkladů je územní generel, ten podrobně řeší různé stránky rozvoje v regionu, jako je například bydlení, průmysl, zemědělství, doprava, technické sítě, občanská vybavenost, zeleně a rekreace. Do územně plánovacích podkladů spadá i územní prognóza, ta prověřuje možnosti rozvoje v dlouhodobém časovém horizontu. Poslední součástí územně plánovacích podkladů je urbanistická studie, která se zabývá zejména technickými, urbanistickými a architektonickými podmínkami v daném území.

1.5 Územně plánovací dokumentace Na tvorbě územně plánovací dokumentace se podílí orgán veřejné správy jako pořizovatel, projektant k tomuto oprávněný jako zpracovatel a s ním v týmu mohou být např. geografové, dopravní inženýři, energetici, ekologové, krajináři a další. Účastníky územně plánovací dokumentace by měla být i veřejnost a to např. občané, spolky nebo sdružení, kteří mohou zasáhnout do řízení novými návrhy nebo námitkami. Pro podporu podnikatelského subjektu může být účastníkem i tržní ekonomický subjekt.

Proces územně plánovací dokumentace při dodržení všech zákonných lhůt může trvat 16 až 24 měsíců, ale tato lhůta může být ve složitějších případech podstatně delší. Příprava, projednání a schvalování územního plánu se sestávají z následujících etap. 1.etapa Přípravné práce zahrnují shromáždění potřebných podkladů o zájmovém území, k nim patří mapové podklady, dostupné územně plánovací podklady, strategické a programové dokumenty, data ze sčítání, demografické statistiky, známé záměry investorů a údaje o vlastnictví pozemků. Vnější vstupy a přístupy upřesňují řadu omezení jako je např. ochrana ekologické stability, kulturního dědictví, přírodních zdrojů, funkce technických sítí a další. 2.etapa Analytickou fází územního plánování jsou průzkumy a rozbory. Zpracovatel shromažďuje a analyzuje nejrůznější data, která získává sekundární analýzou. To znamená konkrétní prací jako je např. sčítání lidu nebo různá statistická šetření. Další informace lze získat specifickým šetřením zahrnující různé ankety. V zájmovém území shromažďujeme informace o přírodním prostředí, přírodních zdrojích, obyvatelstvu a bydlení, občanské vybavenosti, vlastnictví nemovitosti, subjektivních názorech veřejnosti a data z geografických informačních systémů. 9

Zadání vyjadřuje určené cíle, které jsou specifikovány dalšími požadavky pro zpracování. Vypracovává jej pořizovatel nebo tím někoho pověří. Zadání obsahuje důvody pořízení územně plánovací dokumentace, vymezení řešeného území, určí požadavky vyplívající z programu rozvoje obce. 3.etapa Koncept je zpracováván obvykle v několika variantách s různými výhodami a nevýhodami jednotlivých koncepcí. Není nutné zpracovávat koncept v případě, že pro zpracování předcházela urbanistická studie shodného území. 4.etapa Návrh je druhou etapou koncepční části, ale už se nevypracovává ve variantách. Návrh postupuje k projednání, ale pokud by jeden z účastníků nesouhlasil, pak ho nelze schválit. 5.etapa Schválení územního plánu má v kompetenci obecní zastupitelstvo nebo ministerstvo pro místní rozvoj. Řešení územně plánovacích dokumentů má obecně závaznou část, platnou pro všechny subjekty v území a směrnou část, která může být změněna rozhodnutím pořizovatele.

1.6 Pořízení územního plánu O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce a to buď z vlastního podnětu, nebo na návrh orgánu veřejné správy, na návrh občana obce nebo na návrh fyzické nebo právnické osoby, která má vlastnická nebo jiná práva k pozemku nebo stavbě na území dané obce.

Návrh na pořízení územního plánu je podáván u obce pro níž se zřizuje. Obsahuje identifikační údaje navrhovatele, včetně vlastnických a jiných práv. Údaje o současném využití ploch a návrhu změn využití. Důvody pro pořízení územního plánu a návrh jeho úhrady.

1.7 Realizace územního plánování Ve fázi realizace územního plánování jako je např. nová výstavba nebo přestavba stávajících objektů působí řada subjektů. Jedná se o vlastníky nemovitostí, jejichž zájem je co nejvíce zhodnotit svůj majetek. Toho můžou docílit vlastními investicemi, ale i tím, 10

že se připojí na veřejné sítě. Developeři provádějí výstavbu a mohou podnikat s penězi od investorů, nebo které si vypůjčili v bance. Investoři do územního rozvoje vkládají finance, ale většinou se procesu přímo neúčastní.

1.8 Regulační plán Regulační plán řeší zachování životního prostředí, ochranu území, je stanoven pro vhodné využití pozemků, uspořádání staveb a veřejné infrastruktury. Regulační plán, který vydává kraj, je závazný pro územní i regulační plány vydávané obcemi. V prováděcím právním předpise je zadán obsah a náležitosti regulačního plánu.

Pořízení regulačního plánu může být z podnětu nebo na žádost podle správního řádu. O pořízení může rozhodnout zastupitelstvo kraje, zastupitelstvo obce nebo Ministerstvo obrany. Za určitých podmínek lze regulační plán vydat i na žádost fyzické nebo právnické osoby. Pokud se jedná o pořízení regulačního plánu z podnětu, pak obsahuje základní údaje, identifikaci pozemků, údaje o využití plochy, účel a důvod pořízení plánu, návrh území, pro která územní rozhodnutí nahradí regulační plán a návrh zadání. V případě, že pořízení regulačního plánu je na žádost, pak obsahuje stejné údaje jako v případě pořízení z podnětu, ale žadatel připojuje stanoviska dotčených orgánů, včetně stanoviska posuzující vliv na životní prostředí, dále je to posouzení vlivu na evropskou významnou lokalitu, návrh plánu, porovnání návrhu se zadáním, posouzení nároků na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu a vlastnická práva.

Doba platnosti regulačního plánu na žádost je 3 roky ode dne nabytí v účinnost a to v případě pokud není lhůta delší.

1.9 Územní rozhodnutí Územní rozhodnutí rozhoduje o umisťování staveb a zařízení, změně a vlivu stavby, změně ve využití území, ochraně důležitých zájmů a dělení nebo scelování pozemků. Územní rozhodnutí je vydáváno pro stejné území, pro které je vydáván regulační plán.

11

2 Územní plán města Tábora 2.1 Stavební a urbanistické změny Tábora v historii1 Období 1420 – 1849

Z archeologických výzkumů dnešní doby je zřejmé, že k znovu osídlení Tábora došlo v roce 1420. Historická zóna města, která je doplněna řekou Lužnicí a údolím Tismenického potoka, prošla v tomto období řadou požárů, ale i vybudováním vodní nádrže Jordán v roce 1492. V 15. století bylo s novou výstavbou zbudováno i opevnění, které bylo ale v 17. století z velké části zdevastováno.

Obr.1Katastrální mapa historického jádra z roku 1830 s vyznačenou hranicí historického jádra

1

Údaje dostupné z http://www.promeny.tabor.cz

12

Období 1850 – 1910

V tomto období došlo k vypracování nového regulačního plánu a byl změněn vstup do centra. Důležitými prvky této doby bylo zlepšení hygienických a sociálních podmínek města, elektrifikace, lepší úroveň zásobování vodou, zbudování odvodu splašků a současně příchodu prvního telefonu. Docházelo k přístavbám, přestavbám, ale i k výstavbě nových domů již z nesnadno hořlavých materiálů.

Období 1911 – 1949

Pod vlivem obou světových válek a znárodňování v tomto období nedocházelo téměř k žádné výstavbě. Pozornost byla upoutána především na ochranu a zachování historického centra. To bylo později oceněno Státním ústavem památkové péče a ochranou přírody v roce 1961 bylo historické jádro prohlášeno za městskou památkovou rezervaci a v roce 1962 ještě jako národní kulturní památka.

Obr.2-Vývoj osídlení města

13

Období 1950 – 1968

V tomto čase pokračovala péče o historické centrum města, rekonstruovaly se domy s cílem zachovat obytné objekty a zvýšit jejich standard. Toto bylo zpracováno v roce 1966 v podrobném územním plánu asanace tzv. asanační plán, který měl za úkol přebudovat technickou infrastrukturu.

Období 1968 – 1989

V tomto období se prováděla kompletní regenerace města, prováděli se různé stavební práce od záchrany poškozených domů, až k zajištění podzemí a to vše podle pravidel zaznamenaných v koncepcích. Všechny stavební práce zajišťoval samostatný podnik s názvem Táborprojekt se zaměřením na inženýrské služby. Později tato organizace byla přejmenována na Inženýrskou organizaci města Tábora, která byla v roce 1990 zrušena. Po roce 1969 bylo rozhodnuto, že regenerační práce budou rozděleny na části zahrnující sanaci podzemí, opravu hradebních a opěrných zdí, rekonstrukci inženýrských sítí, demolice a rekonstrukce domů, restaurátorské práce, krajinné a sadové úpravy a propagační činnost. Mimo jiné byly rekonstruovány byty, obnovovala se občanská vybavenost a rekonstruovala se technická infrastruktura. Došlo k podrobnému zmapování všech objektů, které obsahovalo seznamy objektů, stavebně historické a geologické průzkumy, stavebně technické a statické posudky, studie a fotodokumentaci. Možnost podnikání si vynutila rekonstrukce mnoha objektů s novými prostory.

Období 1990 – současnost V roce 1990 – 1991 se lidé v rámci modernizace přikláněli k modernější a ekologičtější formě topení, nejrozšířenější bylo vytápění elektrickými přímotopy. V této souvislosti se postupně podařila i plynofikace historického jádra města. Vlastníci, kterým se vrátily objekty po restituci, rekonstruovali a restaurovali navrácený majetek, který v mnoha případech využili pro podnikatelskou činnost. Byly realizovány sadové úpravy, rekonstrukce komunikací a veřejného prostranství a také bylo nainstalováno nové veřejné osvětlení. Rok 1992 přinesl další vlnu rekonstrukcí a modernizací. Hojně vznikala podnikatelská činnost a provádělo se velké množství průzkumů pro projektové přípravy, došlo i k různým archeologickým nálezům během rekonstrukcí. 14

V letech 1993 – 1994 pokračovaly další významné archeologické nálezy a některé objekty musely být i zakonzervovány. Od roku 1995 do současnosti probíhá plánovitá investorská činnost městského úřadu. Realizují se rekonstrukce, modernizace a nové inženýrské sítě. 2.2 Platný územní plán2 Územní plán města Tábora byl schválen 9. 5. 1994. Změna č.1 byla schválena 17.3.1997, změna č.2 byla schválena 12.11.2001, změna č.3 byla schválena 13.1.2003, změna č.4 byla schválena 15.9.2003 a změna č.5 byla schválena 12.9.2005. V současné době se pracuje na novém územním plánu, který by měl být schválen v druhé polovině tohoto roku. Územní plán zahrnuje území města Tábor, Sezimovo Ústí a Planá nad Lužnicí.

Základními cíli stávajícího územního plánu je vyřešení problémových částí území, nastavení podmínek rozvoje a ochrany kulturních, přírodních a urbanistických hodnot. Podpora trvale udržitelného rozvoje, zlepšení funkčnosti města, dopravy a výstavba a obnova sídel. Územní plán musí respektovat stávající a navržené nadřazené liniové sítě, stávající a navržené trasy silniční dopravy, nadregionální a regionální ÚSES (územní systém ekologické stability), stanovená záplavová území, vyhlášená ochranná pásma letišť, vodních zdrojů a další.

V řešeném území obce Tábor je 10 katastrálních území o celkové ploše 6.221,48 ha. Počet obyvatel v městě Tábor je v současnosti přibližně 36 380 obyvatel, ženy tvoří přibližně 18 996 a muži 22 915. Původně okresní město je pro velké okolí střediskem občanské vybavenosti i možnosti pracovních příležitostí. Občanská vybavenost je v obci v širokém rozsahu, zahrnuje administrativu, bankovnictví, vysoké, vyšší, střední i základní školy, kulturu v podobě divadla, kina, muzea, zdravotnictví zastupuje nemocnice, poliklinika,

2

Údaje dostupné z http://www.tabor.cz

15

pečovatelská služba, záchranná služby, lékárny, dále je to policie, městská policie, hasičská záchranná služba, technické služby a další. Město Tábor je v nadmořské výšce 400 - 490 m.n.m, okolí města lemuje zemědělskovýrobní a rekreační krajina. Terén v městě a okolí je poměrně členitý, tvoří ho mimo jiné údolí Tismenického potoka, údolí řeky Lužnice a vodní nádrž Jordán. Tábor je zásoben pitnou vodou z Vodárenské soustavy Jižní Čechy s podporou úpravny vody „Rytíř“ s odběrem vody z nádrže Jordán a v městě je několik čistíren odpadních vod. Město i okolí je plynofikováno, má centrální zdroj tepla. Je zde dobrý dopravní systém, městem prochází trasa České dráhy a plánuje se další úsek dálnice D3, dnes silnice I/19. Dále je v obci veřejná hromadná doprava a územím vede turistická i cykloturistická trasa. V dlouhodobém výhledu je cílem zajistit ekonomickou stabilitu a prosperitu území, zlepšit podmínky pro kvalitní bydlení, zvýšit úroveň a bezpečnost dopravy, řešit problémy dopravně-technického charakteru a vlivu na životní prostředí a zlepšit systém technické infrastruktury. 2.3 Charakteristika jihočeského kraje3 Rozloha celého jihočeského kraje je 10 056 km², zahrnuje města České Budějovice, Tábor, Jindřichův Hradec, Písek, Strakonice, Český Krumlov, Prachatice, ale status města má celkem 52 obcí. V jižních Čechách jsou zemědělské, lesnické, rybníkářské a průmyslové oblasti. Tento kraj má velmi významnou přírodní i kulturně historickou hodnotu a je to atraktivní lokalita pro cestovní ruch. I přes to, že tato oblast není bohatá na nerostné suroviny, těží se zde štěrkopísky, stavební kámen, cihlářská hlína, jíly, vápenec a grafit. Výraznější význam mají lesy, které pokrývají až třetinu plochy.

3

Údaje dostupné z http://www.kraj-jihocesky.cz

16

3 Metody oceňování Pro práci odhadce jsou důležité základní přístupy k práci. Můžeme tyto přístupy rozdělit do čtyř kategorií. Jedná se o pozorování, to znamená, že hodnotíme to, co vidíme v daném stavu. Pro hodnocení je vhodné zvolit si nějakou porovnávací jednotku, jako je např. metr čtvereční celkové zastavěné plochy, nebo počet míst v restauraci. Pro docílení správnosti je potřeba zvolit i ekonomické jednotky. Dalším krokem v práci odhadce je indukce a dedukce. Indukce postupuje od jednotlivého případu k obecnému a u dedukce je postup opačný, přistupuje se od obecného případu k jednotlivému. Další součástí oceňování je analogie nebo-li modelování, v tomto způsobu pohledu modelujeme předpokládané chování třeba u ekonomických subjektů. Posledním přístupem je analýza a syntéza. Analýza je proces od jevů k principům, ale syntéza je přesný opak a to přístup od principů k jevům. Tyto dva procesy se vzájemně prolínají a odehrávají se v různých dimenzích, jako je např. klasifikační, funkcionální, strukturální apod. Všechny tyto informace je potřeba shromažďovat a analyzovat pomocí informačních systémů. U shromažďovaných informací je důležitá kvalita a množství. Pro oceňování jsou důležité informační databáze, jako je například databáze realizovaných cen pozemků, neboli cenová mapa, databáze realizovaných cen staveb, databáze obvyklých nájmů, databáze nákladů na provoz a údržbu nemovitosti a databáze realizovaných nákladů na pořízení stavby. Informace v těchto databázích musejí být pravdivé a úplné.

3.1 Porovnávací metoda Teorie porovnávací metody je založena na porovnávání v databázích s existujícím majetkem. Vytvořit ideální databázi pro porovnávací metodu je poměrně obtížné a pracné. Na kvalitu takové databáze může mít vliv např. hospodářská krize, válka, politické změny a další. Pro vytvoření fungující databáze je třeba vzít v úvahu úplnost a pravdivost informací o porovnávaném majetku. Protože není vždy možné porovnávat zcela shodné nemovitosti, zohledníme tuto skutečnost použitím korekčních činitelů. Úlohou těchto činitelů je zohlednit určité odlišnosti porovnávaného a oceňovaného majetku. Je velmi důležité dbát na vhodnost výběru porovnávaného majetku, vybírat majetek přibližně stejného stáří a velikosti. Při porovnávání postupujeme tak, aby se cena za 1m² podlahové plochy příliš nelišila od oceňované nemovitosti. Dále žádná z použitých korekcí nemá být

17

vyšší než 50 % a je vhodné vybrat nemovitosti k porovnání tak, aby některé byly lepší a některé horší než oceňovaná nemovitost. Při stanovování korekčních činitelů je nezbytné vycházet z podložených analýz a ceny by měly být zdůvodněny cenovou argumentací. Žádný z korekčních činitelů nesmí být stanoven pouze odhadem, ale musí být podložen výpočtem. Při stanovování tržní hodnoty pozemku uvádíme identifikační údaje, kde se nachází pořadové číslo porovnávaného pozemku, název pozemku, parcelní čísla, adresa pozemku, katastrální území, obec a okres. Dále uvádíme základní údaje pro porovnání, kde je cena pozemku, rozloha pozemku, cena za 1m² a datum transakce. Další skutečnosti zaznamenáváme v právních údajích, jako je např. druh transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, využití podle územního plánu, územní rozhodnutí a jiná právní omezení a závazky. Technické skutečnosti zohledňujeme v technických parametrech, kde uvádíme lokalitu, tvar a orientaci pozemku, svažitost, dostupnost a kapacitu inženýrských sítí, kontaminaci půdy, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost včetně parkování, nutnost demolice stávajících objektů a jinou technickou korekci. V části ostatní korekce zohledňujeme velikost pozemku a zastavitelnost. Pro stanovení tržní hodnoty majetku můžeme použít porovnávací jednotku čtvereční metr rozlohy. Ne vždy je to ale ideální parametr. Proto lze využít BA-building area – zastavěnou plochu, GFA-gross floor area – celkovou zastavěnou plochu, NFA-net floor area – čistou podlahovou plochu a NRA-net rentable area – čistou pronajímatelnou plochu. Při aplikaci korekčních činitelů zohledňujeme technický stav, technickou vybavenost, funkční využitelnost, další možný rozvoj nemovitosti, atraktivitu majetku a další možné odlišnosti zohledníme v jiných technických korekcích. Porovnávací metoda je základní metodou pro správné a objektivní stanovení tržní hodnoty nemovitosti.

3.2 Příjmová metoda Příjmová metoda je vhodná v případě, že zadavatel ocenění požaduje rychlé určení hodnoty majetku. Obecně příjmová metoda indikuje nižší hodnotu než metoda porovnávací. Používá se jako další cenová argumentace k podpoření správnosti porovnávací metody.

18

Teorie příjmové metody vychází z využitelnosti majetku v budoucnu a tedy možného zisku. Investor v podstatě kupuje budoucí tok příjmů, který je daný majetek za svou životnost schopen vyprodukovat. Tržní hodnota je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen vygenerovat. Vzhledem k tomu, že majitel nemovitosti by neměl pouze čerpat zdroje z majetku, ale i udržovat a zvyšovat jeho hodnotu je nutná kombinace více oceňovacích metod. Důvodem zjišťovaní hodnoty majetku touto metodou, může být rozhodování investora mezi nákupem nebo pronájmem nemovitosti. Dalším důvodem může být cílená koupě nemovitosti pro využití k pronájmu a nebo se může jednat o formu uložení kapitálu. Prvním krokem odhadu nemovitosti je výpočet analýzy nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Definice nejvyššího a nejlepšího využití říká že, využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, finančně možné, u komerčně využívaného majetku, který zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku. Druhým krokem oceňování pomocí příjmové metody je určit čistý provozní příjem. Ten se skládá z hrubého příjmu, od kterého odečteme možné ztráty vlivem neplacení nájemného a získáme efektivní hrubý příjem. Dále od efektivního hrubého příjmu odečteme rezervy na renovace, provozní náklady a výsledkem je čistý provozní příjem. Dalším krokem je vyjádření míry kapitalizace, což je míra zhodnocení kapitálu vloženého do podniku. Výpočet kapitalizační míry je založen na poměru skutečně realizovaných tržních cen a skutečných výnosů z nemovitostí. Při stanovování kapitalizační míry, lze postupovat tak, že celková kapitalizační míra je součet více dílčích faktorů. Do těchto faktorů zahrnujeme úrokovou míru bezrizikové investice, inflační míru, míru rizika a míru životnosti. Posledním krokem je zjištění tržní hodnoty a to tak, že dosadíme do vzorce hodnotu čistého provozního příjmu a vydělíme ji hodnotou kapitalizační míry. Existují různé varianty vzorců pro různé případy ocenění.

3.3 Nákladová metoda Tato metoda se uplatňuje především pro stanovení pojistné hodnoty, v některých případech pro stanovení náhrady škody u pojistné události a pro ocenění na tržních principech. Analýza tržní hodnoty nákladovou metodou je cenná např. proto, že majetek slouží jako zástava úvěru a musí být pojištěna, nebo pro zjištění materiálově technické podstaty 19

budovy, životnosti a opotřebení a z toho vyplívající investiční náklady a provozní náklady, nebo za účelem zjištění tržní hodnoty a nebo pro stanovení funkčních nedostatků. Teorie nákladové metody je postavena na porovnání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnáním technických a funkčních vlastností se stavbou oceňovanou. Pro výpočet tržní hodnoty nákladovou metodou je třeba uvést popis majetku, ten zahrnuje důkladnou identifikaci majetku, pozemků, hlavních staveb, vedlejších staveb a venkovních úprav. Dále je pro výpočet potřeba stanovit obestavěný prostor, stanovit typy objektů, kde můžeme specifikovat způsob využití a druh konstrukce. Další částí je výpočet reprodukční ceny, tu můžeme stanovit vlastní databází, použitím cenového předpisu, použitím ceníku stavebních prací, rozpočtováním, přepočtem pořizovací ceny na současnou hodnotu a porovnáním. V další části určíme životnost a ta může být technická, právní, ekonomická a morální. Pro docílení správné hodnoty je třeba vzít v úvahu i opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky.

20

4 Tržní ocenění byt č. p. 2093 Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Ing. Petr Ort Ph.D. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt č.p. 2093 V bytovém domě č.p. 2093 Husinecká 2093/32 390 02 Tábor

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 15.3.2009

21

Ocenění číslo 01/01/2009

15. 3. 2009

Bankovní institut vysoká škola a.s. Ing. Petr Ort Ph.D. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5

Oznamujeme Vám, že dne 15. 3. 2009 bylo ukončeno tržní ocenění:

Byt č.p. 2093 V bytovém domě č.p. 2093 Husinecká 2093/32 390 02 Tábor

Tato zpráva vypovídá o výsledcích našeho šetření a vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vypracována ve vztahu ke skutečnostem a technickému stavu a to ke dni 15. 3. 2009. Z dostupných informací vyplývá, že účel ocenění je pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a není známo, že by mělo ocenění jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Táboře na listech vlastnictví 11671 a 11672, pro katastrální území Tábor, obec Tábor a okres Tábor. Přílohou této zprávy je výpis z KN vydané Katastrálním úřadem v Táboře dne 12.11.2008.

Tržní hodnota je cena, za kterou by ochotný kupující a ochotný prodávající mohl uskutečnit prodej a to pokud obě strany jednají z vlastní vůle a mají dostatek informací k uskutečnění obchodu. Oceňovaný majetek není komerčně využíván a je v absolutním vlastnictví bez jakéhokoli omezení. Absolutní vlastnictví vyjadřuje standardy a pravidla oceňování bez omezení, ale podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. 22

Osobní majetek jsme osobně zkontrolovali a zohlednili následující parametry: Polohu, velikost a použitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost bytové jednotky. Nejvyšší a nejlepší využití. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a poptávka po bytových jednotkách v dané lokalitě. Náklady na pořízení majetku jakoby nového majetku snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty v důsledku technických, ekonomických, morálních nebo právních vlivů. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných v okolí i v celé lokalitě. Oceňovaný čistý příjem z pronájmu majetku.

Předmětem ocenění je bytová jednotka č.2093/2, se spoluvlastnickým podílem ve výši 810/6582 na společných částech budovy a se spoluvlastnickým podílem ve výši 810/6582 na pozemcích v domě č.p. 2093, LV 11671, na pozemku p.č. 3980.

4.1 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek byt č. 2093/2 je situován v atraktivní lokalitě zvané „Na Kopečku“ což je v širším centrum města Tábor jižně od centra směrem na České Budějovice. Bytový dům se nachází v Husinecké ulici, která je rovnoběžná s ulicí Soběslavskou to je hlavní dopravní tah Tábor – České Budějovice. Dům je obklopen zástavbou podobných bytových domů z 60.let a vzrostlou zelení, která tvoří příjemné prostředí. V okolí domu je dostatek míst pro parkování. V podstatě veškerá občanská vybavenost je v dochůdné vzdálenosti. Autobusová městská hromadná doprava má zástavku asi 3 minuty od domu. Ostatní občanská vybavenost jako jsou banky, obchody, pošta a další jsou asi 15 minut pěšky v centru města. Tato lokalita je oblíbená především vyšší kategorií obyvatel. Bytová jednotka 2093/2 s dispozicí 3+1 se nachází v 1.NP, bytového domu s podsklepením, k bytu náleží 2 sklepní kóje a poměrná část ostatních společných prostor.

Oceňovaný majetek Podle získaných informací je záměrem zadavatele tržního ocenění využívání bytové jednotky pouze k bydlení majitele bytu. Není tedy určen k podnikatelské činnosti. Svislé 23

nosné konstrukce domu jsou zděné a stropy jsou provedeny dřevěné tzv. rákosové. Dům má 1 PP a 4 NP, střechu tvoří valbový krov s pálenou taškovou krytinou. V domě jsou nová dřevěná okna s izolačním dvojsklem a je po kompletní rekonstrukci vodovodu, kanalizace a elektrického vedení. Vnější úprava obvodových stěn je ze stříkané brizolitové omítky a vnitřní povrchy jsou z vápenných omítek nebo obkladů, povrchy podlah jsou z PVC nebo z parket. Vodovody a kanalizace jsou napojeny na veřejnou síť. Rozvod tepla je zajištěn dálkovým ohřevem, v místnostech jsou otopná tělesa.

Historie Historie tohoto domu sahá do 60. let, kdy byl dům postaven. V tomto území byla původně zástavba jednopodlažních domů. Bytový dům s č.p. 2093 byl jeden z prvních, který nahradil původní zástavbu. Tyto domy byly určeny pro dělnickou vrstvu obyvatel, postupem času se obyvatelstvo v této části obměnilo a dnes je to zástavba spíše pro vyšší kategorii obyvatel a většina domů v této lokalitě je po kompletní rekonstrukci. Dům je celkově v dobrém technickém stavu.

Pozemek Předmětem ocenění je podíl ve výši 810/6582 na parcele číslo 3980 v rozloze 248 m² Poměrná část pozemku není oceněna samostatně, ale je součástí výpočtu tržní hodnoty. Předmětem ocenění tedy není žádný samostatný pozemek.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby ani venkovní úpravy.

Byt Oceňovaný byt se nachází v 1.NP na jihozápadní straně domu. Vstup do domu je z východu i ze západu. Přístup k bytům a společným prostorám umožňuje kamenné schodiště. Z toho je přístupný hlavní vchod do bytu. Za vstupními dveřmi se nachází chodba, která umožňuje vstup na balkón, přístup na WC, do koupelny, do pokoje a do kuchyně, z té lze vstoupit do dvou za sebou jdoucích pokojů. Svislé nosné i dělící konstrukce jsou provedeny z CP a vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné tzv. „rákosové“ stropy. Na první pohled není vidět známka nějakého statického poškození nebo napadení plísněmi a podobně.

24

Byt je vytápěn centrálně článkovitými radiátory ostatní zařizovací předměty jako elektrický sporák, kuchyňská linka, vana umyvadlo a toaleta jsou ve standardním provedení. To se týká i vnitřních povrchů stěn – štukované nebo z obkladů a povrchy podlah jsou z PVC nebo z parket.

Rekonstrukce V oceňovaném bytě nejsou nezbytné žádné rekonstrukce. Naopak byt je po rekonstrukci vodovodů, kanalizací, elektroinstalací a jsou zde vyměněna nová okna, všechny tyto rekonstrukce nejsou starší 2 let. Podrobnější technické informace vyplívají z následujícího ocenění.

Dispozice bytové jednotky 2093/2 Kuchyně

9,5 m²

Pokoj 1

16 m²

Pokoj 2

26 m²

Pokoj 3

14 m²

Chodba

10 m²

Spíž

1,5 m²

Koupelna

3 m²

WC

1 m²

Celkem

81 m²

4.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Lze specifikovat nejlepší a nejvyšší využití jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je fyzicky možné, finančně a technicky proveditelné zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je co možná nejvyšší hodnota majetku. Vzhledem k tomu, že pro docílení nejlepšího využití by bylo potřeby značných nákladů a také proto, že víme, že zadavatel neuvažuje s využitím bytové jednotky k pronájmu, ale k vlastnímu bydlení, nejsou splněna kritéria pro dosažní nejvyššího a nejlepšího využití majetku.

25

4.3 Ocenění Pro stanovení indikace tržní hodnoty majetku se obvykle užívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Je to metoda porovnávací, příjmová a výnosová. Porovnávací metoda bere v úvahu obdobné, porovnatelné ceny majetku v srovnatelném období. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované tržní hodnoty

Příjmová metoda analyzuje budoucí příjem z vlastnictví.

Nákladová metoda určuje náklady na pořízení majetku v současné době jakoby nového.

Pro ocenění majetku použijeme porovnávací metodu, protože neuvažujeme o ekonomickém využití majetku a ani metoda nákladová není pro naše účely vhodná.

AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA POROVNÁVACÍ METODOU oceňovaný majetek

porovnávaný majetek



A. Identifikační údaje pořadové číslo specifikace

byt 2093/2

1

2

3

Sezimova ulice

Petrohradská ul.

Trocnovská ul.

katastrální území

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

obec

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

okres

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

76

80

89

1 770 000

1 799 000

1 890 000

B. Údaje o pozemku pozemek není oceňován samostatně

C. Základní údaje pro porovnání počet jednotek

81

prodejní cena cena za jednotku

x

23289

22488

21236

datum transakce

03/2009

01/2009

12/2008

01/2009

1

1

1

23289

22488

21236

korekce upravená hodnota

26

D. Právní údaje druh transakce

prodej

korekce upravená hodnota vlastnická práva

absolutní

korekce upravená hodnota existence věcných břemen

nezjištěna

korekce upravená hodnota využití podle územního plánu

bytová vícepodl.

prodej

1

1

23289

22488

21236

absolutní

absolutní

absolutní

1

1

1

23289

22488

21236

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

23289

22488

21236

bytová vícepodl.

bytová vícepodl.

1

1

1

23289

22488

21236

ano

ano

ano

1

1

1

23289

22488

21236

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

upravená hodnota ano

korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky

prodej

1

bytová vícepodl.

korekce stavební povolení

prodej

nezjištěna


1

1

1

23289

22488

21236

velmi dobrá

průměrná

dobrá

E. Technické parametry lokalita

velmi dobrá

korekce upravená hodnota technický stav

dobrý

korekce upravená hodnota technické vybavení

dobré

korekce upravená hodnota funkční využitelnost

dobrá

korekce upravená hodnota další možný rozvoj

omezený

korekce upravená hodnota dopravní obslužnost

MHD

korekce upravená hodnota atraktivita objektu

velmi dobrá

korekce upravená hodnota jiná technická korekce

příslušenství bytu

korekce

27

1

1,2

1,1

23289

26985

23360

velmi dobrý

dobrý

dobrý

0,95

1

1

22125

26985

23360

lepší

dobré

dobré

0,8

1

1

17700

26985

23360

dobrá

dobrá

dobrá

1

1

1

17700

26985

23360

omezený

omezený

omezený

1

1

1

17700

26985

23360

MHD

MHD

MHD

1

1

1

17700

26985

23360

velmi dobrá

velmi dobrá

velmi dobrá

1

1

1

17700

26985

23360

lepší

stejné

stejné

0,85

1

1

upravená hodnota

15045

26985

23360

menší

stejný

větší

F. Ostatní parametry velikost korekce upravená hodnota jiná korekce

podíl pozemku


0,95

1

1,1

14293

26985

25696

stejný

stejný

stejný

1

1

1

14293

26985

25696

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

22324

Celková porovnávací hodnota

1808278

Zaokrouhleno

1 808 000

PŘÍJMOVÁ METODA Při oceňování příjmovou metodou oceňujeme majetek na základě potencionálního čistého příjmu. V našem případě, ale neuvažujeme o komerčním využití, takže tato metoda nebude aplikována.

NÁKLADOVÁ METODA Při použití nákladové metody postupujeme tak, že bereme v úvahu cena majetku jako bychom pořizovali majetek nový při současných cenách, při použití stejných materiálů a provedení. Musíme však vzít v úvahu technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky. V případě našeho ocenění, ale tato metoda není vhodná, proto jí neuvažujeme.

28

4.4 Závěr Toto ocenění vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu majetku a to se skutečnostmi platnými ke dni 1. 3. 2009.

Na základě výše uvedených metod, jsme určily následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA indikace (Kč) váha (%) 1 808 278 100 x 0 x 0

vážený průměr (Kč) 1 808 278 0 0 1 808 278 1 808 000

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

29

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 30

4.5 Vliv územního plánu na cílovou cenu majetku Dle výše uvedených skutečností se oceňovaný majetek nachází v atraktivní lokalitě v širším centru města Tábora. K nemovitosti je dobrý přístup, bez známého omezení. V okolí je dobrá dopravní dostupnost včetně parkování a vzhledem k tomu, že se jedná o širší centrum města je zde i dobrá dopravní obslužnost. V blízkém okolí je střední a základní škola, školka, zastávka MHD, obchod a další občanská vybavenost je v dochůdné vzdálenosti v centru města. Pro volný čas je zde cyklotrasa a údolí řeky Lužnice což je oblíbená lokalita turistů. Z pohledu územního plánování není žádný omezující faktor vůči oceňovanému pozemku. 4.6 Přílohy 1. Výpis z KN, LV č. 11671 vydaný KÚ v Táboře dne 12.11. 2008. 2. Výpis z KN, LV č. 11672 vydaný KÚ v Táboře dne 12.11. 2008. 3. Snímek katastrální mapy v měřítku 1 : 1000. 4. Fotodokumentace.

31

Příloha č.1

32

Příloha č.2

33

Příloha č.3

34

Příloha č.4

35

5 Tržní ocenění - výrobní hala společnosti Ma-dona s.r.o. Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Ing. Petr Ort Ph.D. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Výrobní hala společnosti Ma-dona s.r.o. Vožická 602 390 02 Tábor

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 6. 4. 2009 36

Ocenění číslo 02/01/2009 6. 4. 2009 Bankovní institut vysoká škola a.s. Ing. Petr Ort Ph.D. Nárožní 2006/9 158 00 Praha 5

Oznamujeme Vám, že dne 6. 4. 2009 bylo ukončeno tržní ocenění:

Výrobní hala společnosti Ma-dona s.r.o. Vožická 602 390 02 Tábor

Tato zpráva vypovídá o výsledcích našeho šetření a vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tak jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla vypracována ve vztahu ke skutečnostem a technickému stavu a to ke dni 6. 4. 2009. Z dostupných informací vyplývá, že účel ocenění je pro zajištění úvěru nemovitou zástavou a není známo, že by mělo ocenění jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Táboře na listu vlastnictví 5769, pro katastrální území Měšice u Tábora, obec Tábor a okres Tábor. Přílohou této zprávy je výpis z KN vydané Katastrálním úřadem v Táboře dne 1. 4. 2009.

Tržní hodnota je cena, za kterou by ochotný kupující a ochotný prodávající mohl uskutečnit prodej a to pokud obě strany jednají z vlastní vůle a mají dostatek informací k uskutečnění obchodu. Oceňovaný majetek není komerčně využíván a je v absolutním vlastnictví bez jakéhokoli omezení. Absolutní vlastnictví vyjadřuje standardy a pravidla oceňování bez omezení, ale podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

37

Osobní majetek jsme osobně zkontrolovali a zohlednili následující parametry: Polohu, velikost a použitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost bytové jednotky. Nejvyšší a nejlepší využití. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a poptávka po bytových jednotkách v dané lokalitě. Náklady na pořízení majetku jakoby nového majetku snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty v důsledku technických, ekonomických, morálních nebo právních vlivů. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných v okolí i v celé lokalitě. Oceňovaný čistý příjem z pronájmu majetku.

Předmětem ocenění je výrobní hala v průmyslové zóně „Vožická“ výrobní hala s č.p. 602 ve Vožické ulici. Dotčené pozemky č. k. 1244/7, 1244/8, 1245/7, 1245/9 k.ú. Měšice u Tábora.

5.1 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek výrobní hala společnosti Ma-dona s.r.o., Vožická 602 se nachází v průmyslové zóně „Vožická“ na severovýchodní hranici města Tábor. Tato lokalita se nachází v těsné blízkosti Vožické ulice, která spojuje Tábor a Mladou Vožicí. Soustřeďuje se zde zástavba průmyslových hal a je plánovaná další výstavba. V celé průmyslové zóně je dobrá dopravní obslužnost a parkovací místa a to i pro nákladní dopravu. V dochůdné vzdálenosti je zastávka MDH. Kvalita krajiny v okolí je spíše průměrná, je určena pro další zástavbu.

Oceňovaný majetek Majetek určený k ocenění je prostor pro podnikatelskou činnost společnosti Ma-dona s.r.o., která se zabývá zpracováním polyuretanových pěn. Na zpracování se podílí řezací pily různých funkcí a rozměrů, fréza, drtící stroj a další stroje, které jsou připevněny přímo k podlaze. Výrobní hala má obdélníkový půdorys a sedlovou střechu. Konstrukční systém haly je z ocelových rámů v modulu 6m. Hala je založena na železobetonových patkách 38

v nezámrzné hloubce. Obvodový plášť je ze sendvičových panelů a vnitřní dělící příčky jsou sádrokartonové. Střešní konstrukce je z ocelových sendvičových panelů a na hřebeni jsou světlíky s ventilací. Podlaha v hale je z drátkobetonu pro dosažení vyšší únosnosti. V ostatních částech budovy tvoří podlahové povrchy PVC nebo dlažba. Vnitřní povrchy stěn jsou opatřeny malbami nebo keramickými obklady. Prosvětlení zajišťují okna, prosvětlovací pásy a střešní světlíky, které slouží i k ventilaci. Okenní a dveřní otvory jsou z plastových rámů, okna mají výplně z izolačního dvojskla a dveře jsou hladké s ocelovými zárubněmi. Součástí haly jsou dvoje vrata s manipulační plochou a dvoje vrata s nakládacím můstkem. Vytápění je zajištěno horkovodním rozvodným systémem, v administrativní části je zajištěno otopnými tělesy. V hale je umístěno celkem 6 požárních hydrantů k zajištění požární bezpečnosti. Ohřev TUV zajišťuje nepřímo ohřívaný zásobník.

POZEMKY Stavba se nachází na pozemcích 1244/7, 1244/8, 1245/7, 1245/9 k.ú. Měšice u Tábora. Severní strana území průmyslové zóny, kde se stavba nachází je ohraničena silnicí Tábor – Mladá Vožice. Ostatní hranice nejsou příliš zřetelné, protože se původně jednalo o zemědělské pozemky, dnes jsou zatravněné s náletovými porosty. V celém zájmovém území je celkem 6 logistických hal různých tvarů. Posuzovaná stavba haly, má obdélníkový tvar o rozměrech cca 54,0 x 77,8 m. Je to poslední postavená hala v průmyslové zóně. Byla postavena v roce 2005.

Výměry pozemků 1244/7

4036 m² zastavěná plocha a nádvoří

1244/8


1245/7


1245/9

1 m²

zastavěná plocha a nádvoří

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby ani venkovní úpravy.

39

BUDOVY Stavba je přízemní nepodsklepená. Budova výrobní haly zahrnuje samotnou dvojlodní halu, skladovou část a administrativní část. Administrativní část je umístěna do dvoupodlažního vestavku, je přístupna chodbou za vstupními dveřmi a přístup umožňuje betonové dvojramenné schodiště. Z téže vstupní chodby je možné vstoupit přímo do výrobní haly, kde hned na pravé straně za vstupem je oddělená kancelář, kterou vymezují sádrokartonové příčky, tato kancelář nemá vlastní stropní konstrukci, ale je součástí haly. Hala má dvě za sebou jdoucí lodě a po pravé straně podél první lodi je skladový prostor, který je přímo přístupný nakládacími vraty. V administrativní části budovy jsou umístěny kanceláře, ale také šatny, sprchy, toalety a malá kuchyňka. Všechny zařizovací předměty jako je WC, sprchový kout, umyvadla, sporák a dřez jsou provedeny ve standardní kvalitě.

Historie Historie tohoto objektu není příliš dlouhá, protože stavba oceňované výrobní haly byla poslední v celé průmyslové zóně a byla postavena v roce 2005. Vzhledem k nízkému stáří není na objektu známka žádného opotřebení a je v dobrém technickém stavu.

Dispozice Administrativní část – kanceláře + příslušenství 2.NP

280 m²

Administrativní část – kanceláře + příslušenství 1. NP

170 m²

Chodba

110m²

Výrobní hala – 1.loď

1190 m²

Výrobní hala – 2.loď

2050 m²

Sklad

650 m²

Celkem

4450 m²

5.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Lze specifikovat nejlepší a nejvyšší využití jako takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je fyzicky možné, finančně a technicky proveditelné zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je co možná nejvyšší hodnota majetku. Hlavní podmínky nejlepšího a nejvyššího využití je dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální zisk. Majetek je zanesen v katastru 40

nemovitostí a je v souladu s územně plánovací dokumentací. Z těchto skutečností vyplývá, že využití nemovitosti je právně přípustné. Vzhledem k tomu, že se jedná o téměř novou stavbu, která je ve velmi dobrém technickém stavu, není nutná investice na rekonstrukci a majetek je dobře přístupný, splňuje tento majetek i podmínku finanční proveditelnosti. Ke splnění podmínky maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo využití majetku vlastníka pro vlastní potřebu. Protože nemovitost je využívána majitelem k podnikatelské činnosti, je splněna podmínka nejlepšího a nejvyššího využití.

5.3 Ocenění Pro stanovení indikace tržní hodnoty majetku se obvykle užívají tři mezinárodně uznávané oceňovací metody. Je to metoda porovnávací, příjmová a výnosová. Porovnávací metoda bere v úvahu obdobné, porovnatelné ceny majetku v srovnatelném období. Případné rozdíly zohledňují korekce indikované tržní hodnoty

Příjmová metoda analyzuje budoucí příjem z vlastnictví.

Nákladová metoda určuje náklady na pořízení majetku v současné době jakoby nového.

Pro ocenění majetku použijeme kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme použili všechny tři metody.

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY POZEMKU

Porovnávací metoda Při stanovení tržní hodnoty pozemků, jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním výrobní haly jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako porovnávací jednotku jsme použily cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků jsme vzali v úvahu faktory jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar, velikost pozemku, vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně 41

plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků a další. VÝPIS POZEMKŮ Katastrální území : Měšice u Tábora pořadové číslo

číslo parcely

výměra parcely

1 2 3 4

1244/7 1244/8 1245/7 1245/9

4036 58 105 1 4200

m²

celkem

jednotková cena Kč/m² 503 503 503 503

tržní hodnoty 2 030 108 29 174 52 815 503 2 112 600

AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA POROVNÁVACÍ METODOU - POZEMEK

oceňovaný pozemek

porovnávaný pozemek



A. Identifikační údaje pořadové číslo název pozemku parcelní číslo adresa pozemku katastrální území

Hala Ma-dona Tábor

1 Pozemek Chýnov

2 Pozemek Skalice n/L

3 Pozemek Tábor

viz tabulka

x

x

x

Skalice n/L

Tábor

Vožická 602 Měšice u Tábora Chýnov u Tábora

obec

Tábor

Chýnov

Skalice

Tábor

okres

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

B. Základní údaje pro porovnání prodejní cena celkem

x

2 500 000

2 332 550

3 088 800

rozloha pozemku v m²

4 200

5 000

4 241

5 148

x

500

550

600

02/2009

02/2009

01/2009

1

1

1

500

550

600

nabídka

nabídka

nabídka

korekce

0,9

0,9

0,9

upravená hodnota

450

495

540

absolutní

absolutní

absolutní

1

1

1

450

495

540

cena za 1m² datum transakce korekce upravená hodnota

C. Právní údaje druh transakce

vlastnická práva korekce upravená hodnota

absolutní

42

existence věcných břemen

nezjištěna

korekce upravená hodnota využití podle územního plánu

průmysl

korekce upravená hodnota územní rozhodnutí

ano

korekce

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

450

495

540

průmysl

průmysl

průmysl

1

1

1

450

495

540

ne

ne

ne

1,1

1,1

1,1

495

545

594

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

495

545

594

dobrá

průměrná

velmi dobrá

korekce

0,95

0,9

1

upravená hodnota

470

490

594

nepravidelný

nepravidelný

nepravidelný

1

1

1

470

490

594

upravená hodnota jiná právní omezení a závazky

nezjištěna


D. Technické parametry lokalita

tvar pozenku

velmi dobrá

nepravidelný

korekce upravená hodnota svažitost

mírná

rovinný

rovinný

korekce

0,9

1

1

upravená hodnota

423

490

594

kompletní

částečná

kompletní

1

0,9

1

423

441

594

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

dostupnost inž. sítí

rovinný

kompletní

korekce upravená hodnota kontaminace půdy

nezjištěna


průměrná

korekce upravená hodnota dopravní dostupnst a parkování

dobrá

korekce upravená hodnota nutnost demolice objektů

ne

korekce upravená hodnota jiná technická korekce korekce upravená hodnota

nezjištěna

423

441

594

průměrná

průměrná

průměrná

1

1

1

423

441

594

dobrá

dobrá

dobrá

1

1

1

423

441

594

ne

ne

ne

1

1

1

423

441

594

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

423

441

594

43

E. Ostatní parametry velikost pozemku

větší

stejná

větší

korekce

1,05

1

1,05

upravená hodnota

444

441

624

nezjišťena

nezjišťena

nezjišťena

1

1

1

444

441

624

možná zastavitelnost

4 200

nezjišťena



503


2 112 600

Zaokrouhleno

2 113 000

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku související s výrobní halou indikovaná porovnávací metodou je: 2 113 000 Kč je vypočítána následovně: 4200 * 503 = 2 113 000 Kč

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI JAKO CELKU

Porovnávací metoda Při stanovení tržní hodnoty majetku jako celku bereme v úvahu podobné výrobní objekty, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve srovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, tak jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro stanovení indikace obvyklé ceny jsme zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Tato jednotka je u tohoto druhu pozemku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty majetku tímto oceňovacím postupem jsme vzali v úvahu faktory ovlivňující cenu jako je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost poloha, dostupnost MHD, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další.

44

AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA POROVNÁVACÍ METODOU MAJETEK JAKO CELEK

oceňovaný majetek




A. Identifikační údaje pořadové číslo název nemovitosti parcelní číslo

Hala Ma-dona Tábor

1 Výrobní areál Milevsko

2 Zemědělský areál Kájov

4 Výrobní hala Trhové Sviny

viz tabulka

x

x

x

Vožická 602 Měšice u Tábora

Milevsko

Křenov u Kájova

Trhové Sviny

obec

Tábor

Milevsko

Kájov

Trhové Sviny

okres

Tábor

Písek

Č. Krumlov

Č. Budějovice

adresa nemovitosti katastrální území

B. Údaje o pozemku - viz tabulka I plocha pozemku

4200

5 000

4 241

5 148

hodnota za 1 m² hodnota pozemku celkem

503

500

550

600

2 112 600

2 500 000

2 332 550

3 088 800

C. Základní údaje pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy počet srovnávaných jednotek 4200 6450 6000 prodejní cena celkem prodejní cena bez ceny pozemku cena za 1 porovnávací jednotku

x

x

datum transakce korekce upravená hodnota

3150

29 500 000

19 900 000

20 000 000

27 000 000

17 567 450

16 911 200

4186

2928

5369

02/2009

01/2009

03/2009

1

1

1

4186

2928

5369

nabídka

nabídka

nabídka

0,9

0,9

0,9

D. Právní údaje druh transakce

prodej

korekce upravená hodnota vlastnická práva

absolutní

korekce upravená hodnota existence věcných břemen korekce

ne

3767

2635

4832

absolutní

absolutní

absolutní

1

1

1

3767

2635

4832

ne

ne

ne

1

1

1

45

upravená hodnota využití podle územního plánu

výrobní objekt

korekce upravená hodnota kolaudační rozhodnutí

ano

korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky

neuvažujeme


3767

2635

4832

výrobní objekt

výrobní objekt

výrobní objekt

1

1

1

3767

2635

4832

ano

ano

ano

1

1

1

3767

2635

4832

neuvažujeme

neuvažujeme

neuvažujeme

1

1

1

3767

2635

4832

srovnatelná

srovnatelná

lepší

1

1

0,95

3767

2635

4590

stejný

horší

stejný

1

1,1

1

3767

2899

4590

stejná

stejná

stejná

1

1

1

3767

2899

4590

stejná

horší

stejná

1

1,1

1

3767

3188

4590

dobrý

dobrý

dobrý

1

1

1

3767

3188

4590

horší

horší

stejná

E. Technické parametry lokalita

dobrá

korekce upravená hodnota technický stav ojektu

dobrý

korekce upravená hodnota technická vybavenost budovy

velmi dobrá

korekce upravená hodnota funkční využitelnost budovy

dobrá

korekce upravená hodnota další možný rozvoj nemovitosti

dobrý


dobrá

korekce upravená hodnota dopravní dostupnost a parkování

dobrá

korekce upravená hodnota atraktivita objektu

průměrná

korekce upravená hodnota jiná technická korekce korekce upravená hodnota

nezjištěno

1,1

1,1

1

4144

3507

4590

horší

horší

stejná

1,1

1,1

1

4559

3858

4590

průměrná

průměrná

průměrná

1

1

1

4559

3858

4590

nezjištěno

nezjištěno

nezjištěno

1

1

1

4559

3858

4590

46

F. Ostatní parametry korekce pro velikost nemovitosti

větší

větsí

menší

korekce

1,05

1,05

0,95

upravená hodnota

4787

4051

4361

nezjištěno

nezjištěno

nezjištěno

1

1

1

4787

4051

4361

jiná korekce

nezjištěno



4400


18 480 000

Zaokrouhleno

18 480 000

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 18 480 000 Kč je vypočítána následovně: 4200 * 4400 = 18 480 000 Kč

Příjmová metoda Tato metoda se používá v případě, že nemovitost je schopna vytvářet nějaký výnos. Při oceňování touto metodou je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům zahrnutých ve vlastnictví majetku. Tato metoda je všeobecně považovaná za spolehlivou metodu určující hodnoty majetku pořizovaný pro jeho schopnost produkovat příjem. Na počátku příjmové metody je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může vytvářet oceňovaný majetek. Dalším krokem je stanovit provozní náklady, které jsou odečteny od hrubého potencionálního příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezerv na renovace od provozního příjmu je stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena se potom stanovuje pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů a to je přímá kapitalizace nebo analýza diskontovaného cash flow. V tomto případě jsme využili metodu přímé kapitalizace. Potencionální provozní příjem byl stanoven na základě průměrného tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech jsme použili hodnoty studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům účtovány na základě jejich skutečného čerpání. 47

PŘEHLED NÁJEMNÉHO

popis

kanceláře

výroba

sklad

třžní nájemné

tržní nájemné celkem

m²

m²

m²

Kč/m²/rok

Kč/rok

700

420 000

420 000

800

2 592 000

2 592 000

kanceláře výrobní hala loď 1 a 2

600 3240

sklad

450

450

celkem

nájemné dle smluv

potencionální roční hrubý příjem

Kč/rok

Kč

202 500

202 500

3 246 000

3 214 500

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE příjem z pronájmu

3 214 500

ztráty vlivem neplacení nájemného - 20% efektivní hrubý příjem (příjem z pronájmu, snížený o ztráty vlivem neplacení nájemného) náklady na údržbu (zdroj smlouva)

642 900 2 571 600 190 000

pojistné (zdroj smlouva)

60 600

daň z nemovitosti

16 170

pronájem cizích pozemků

0

marketing (zdroj smlouvy)

86 600

ostatní provozní náklady (zdroj smlouva)

77 500

provozní náklady celkem

430 870

provozní příjem (efektivní hrubý příjem snížený o provozní náklady celkem) rezervy na renovace ( RC / životnost)

2 140 730 425 500

čistý provozní příjem

1 715 230

míra kapitalizace (dle vyhlášky)

10 %

indikovaná hodnota

17 152 300

zaokrouhleno

17 153 000

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná příjmovou metodou je: 17 153 000 Kč

48

Nákladová metoda Při použití nákladové metody uvažujeme tak, jako bychom pořizovali majetek nový včetně tržní hodnoty pozemku. Náklady na pořízení majetku odpovídají nákladům na vybudování stejného majetku při současných cenách, použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení aktuální tržní hodnoty majetku se z částky na pořízení majetku nového, odečítá částka zahrnující fyzické opotřebení majetku, funkční nebo ekonomické nedostatky, pokud existují a dají se změřit. Tyto tři složky jsou definovány jako:

Technické opotřebení, zahrnuje snížení hodnoty vyplívající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky, snižují hodnotu, obvykle se jedná o zdokonalení metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů a technologií, důsledkem toho bývá nadměrná konstrukce, nedostatečné využití majetku, nadbytečná kapacita, nepřiměřenost a nadměrné provozní náklady.

Ekonomické nedostatky, ty reprezentují působení vnějších negativních vlivů, jako všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo nevyhovující využití majetku.

V dnešní době se zohledňuje fakt, že pořízení majetku by mohlo být řešeno jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky jsou tedy stanoveny jako porovnání nákladů na reprodukci a nákladů na nahrazení, neboli výstavbu objektů ze současných materiálů a dispoziční úrovni, se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v obdobném sektoru nemovitostí, místě a čase. Bereme v úvahu možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu a nákladů na výstavbu.

popis výrobní hala jako celek

BUDOVA fyzické RC opotřebení

stáří

GFA

GBV

rok

m²

m³

kč/m³

4

4200

25200

1 620

celkem

49

funkční opotřebení

morální opotřebení

věcná hodnota

%

%

%

1 000 Kč

0

0

4

39 191,04

REKAPITULACE HODNOT budovy

39 191 040

pozemky

2 113 000

vedlejší stavby a venkovní úpravy

neuvažujeme

celkem

41 304 040

celkem zaokrouhleno

41 304 000

5.4 Závěr Toto ocenění vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu majetku a to se skutečnostmi platnými ke dni 6.4. 2009. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou zodpovědnost. Z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že nemovitost je zatížena pohledávkou ve výši 10.206.400 Kč tato pohledávka se vztahuje k úvěru poskytnutého od Města Tábor, Žižkovo náměstí 3 – pro ocenění neuvažujeme. Dále je na nemovitost vázaná pohledávka ve výši 230.000.000 Kč a 77.900.000 Kč tyto pohledávky se vztahují k úvěru poskytnutého od Unicredit Bank Czech Republik a.s., Na Příkopě 858/20, Ptaha 1 – pro ocenění neuvažujeme, protože námi oceňovaná nemovitost spadá pod celou průmyslovou zónu a v případě prodeje námi oceňované nemovitosti by nebyla pohledávka zohledňována.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

50

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

51

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA indikace (Kč)

váha (%)

vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

18 480 000

60

11 088 000

Příjmová metoda

17 153 000

20

3 430 600

Nákladová metoda

41 304 000

20

8 260 800

Výsledná cena

22 779 400

Zaokrouhleno

22 780 000

5.5 Vliv územního plánu na cílovou cenu majetku Dle výše uvedených skutečností se oceňovaný majetek nachází v průmyslové zóně na předměstí Tábora. Do celé průmyslové zóny je volný přístup a to i k jednotlivým objektům. V celém okolí je dobrá dopravní dostupnost i parkování a to především pro nákladní dopravu. V dochůdné vzdálenosti je zastávka MHD, obchod a supermarket. Asi 10 minut pěšky se nachází centrum města, kde je veškerá občanská vybavenost. Tato průmyslová lokalita je poměrně známá, sídlí v tomto místě hodně podniků a oblíbenost této lokality dokládá fakt, že se na toto místo stěhuje stále více firem a plánuje se nová výstavba. Z pohledu územního plánování není žádný omezující faktor, jako třeba ochranné pásmo nebo jinak specifikované omezení.

5.6 Přílohy 1. Výpis z KN, LV č. 5769 -strana 1, vydaný KÚ v Táboře dne 1.4.2009. 2. Výpis z KN, LV č. 5769 –strana 2, vydaný KÚ v Táboře dne 1.4.2009. 3. Snímek katastrální mapy v měřítku 1 : 1000. 4. Fotodokumentace. 52

Příloha č.1

53

Příloha č.2

54

Příloha č.3

55

Příloha č.4

56

57

6 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Tábor

ANALÝZA TRHU

OKRES TÁBOR

JIHOČESKÝ KRAJ

DUBEN 2009 58

Charakteristika trhu Dříve okresní město Tábor je dnes součástí jihočeského kraje. V městě Táboře a jeho okolí je dobrá občanská vybavenost i široký trh s pracovními místy. V Táboře žije přibližně 37 tisíc obyvatel. Postupně se zvyšuje odliv obyvatelstva do okolí města, a proto se většina nové výstavby pro bydlení soustřeďuje do vesnic. Jinak je tomu s výstavbou pro komerční využití, ta je situována na hranicích města v průmyslových zónách.

Trh s nemovitostmi V současné době pod vlivem ekonomické krize je nejistá ekonomická situace a tato skutečnost má vliv i na trh nemovitostí. Ještě v loňském roce byl trh s nemovitostmi v plném proudu a to proto, že bylo všeobecné mínění o pevné a stabilní ekonomice a byla poměrně dobrá dostupnost hypotečních úvěrů. V současnosti se tato situace změnila. Banky zpřísnili kritéria poskytnutí úvěru a to nejen hypotečních, ale i pro firmy, které se zabývají výstavbou nových bytových domů apod. Z mého pohledu, je situace na trhu spíše v očekávání jaký bude další ekonomický vývoj a ceny nemovitostí částečně klesají.

6.1 Pozemky PROLUKY V centru města Tábor se tento typ pozemku už v podstatě nevyskytuje. Možná je pouze úprava stávajících objektů, ale to pod dohledem památkové péče. Lze docílit takového pozemku pouze demolicí nějakého stávajícího objektu. V minulosti při rekonstrukcích a demolicích původních objektů došlo k řadě archeologických nálezů a některé objekty musely být zakonzervovány.

59

STAVEBNÍ POZEMKY Na základě níže uvedených informací se prodej stavebních pozemků v Táboře a okolí pohybuje od 300 – 1500 Kč/ m2. Na tuto skutečnost má největší vliv vzdálenost od města a dostupnost inženýrských sítí.

Prodej stavební parcely v Táboře – 702 Kč/m2 Stavební parcela v Soběslavské ulici v Táboře. Rozloha pozemku je 1961 m². V blízkém okolí pozemku je zastávka MHD, obchody, škola, pošta, lékař.

Prodej stavební parcely v Táboře v Čelkovicích– 1590 Kč/ m2 Stavební parcela v Táboře v Čelkovicích. Rozloha pozemku je 1059 m2. Pozemek je rovinný s kompletními sítěmi. Krásný výhled.

Prodej stavebního pozemku v Táboře na Horkách – 1400 Kč/ m2 Pozemek se nachází v Táboře na Horkách. Rozloha je 1160 m2. Všechny sítě jsou dostupné na hranici pozemku.

Prodej stavebního pozemku Tábor Větrovy – 1500 Kč/ m2 Stavební parcela se nachází v Táboře na Větrovech. Rozloha pozemku je 1008 m2. Pozemek je rovinatý, v atraktivní lokalitě. Na hranici pozemku jsou k dispozici všechny sítě.

Prodej - pozemek stavební – Tábor v Plané nad Lužnicí – 990 Kč/ m2 Stavební pozemek se nachází v Táboře v Plané nad Lužnicí. Rozloha parcely je 2268 m2. Pozemek je rovinatý, má obdélníkový tvar. Na hranici pozemku jsou všechny sítě. 60

Prodej pozemku pro bydlení – Tábor Vlčeves – 300 Kč/ m2 Stavební parcela je v lokalitě Tábor Vlčeves. Celková výměra je 420 m2. K pozemku jsou k dispozici sítě vodovodu a elektřina. V dochůdné vzdálenosti je zastávka MHD.

Prodej stavební parcely v Jistebnici – Tábor – 531 Kč/ m2 Stavební pozemek se nachází v Jistebnici v okrese Tábor. Rozloha pozemku je 547 m2. Parcela se nachází v mírném svahu v zastavěné části a je určena k výstavbě rodinného domu. Na hranici pozemku jsou dostupné všechny sítě.

Prodej stavebního pozemku v Hlinici u Tábora – 300 Kč/ m2 Stavební parcela se nachází v Hlinici u Tábora. Rozloha stavebního pozemku je 18837 m2. Pozemek se nachází v klidné zóně, zatím bez zástavby.

Prodej stavební parcely v Ústrašicích u Tábora – 717 Kč/ m2 Pozemek se nachází v Ústrašicích u Tábora. Pozemek je určen pro výstavbu rodinných domů a má rozlohu 3000 m2. Parcela je na slunném místě. Na hranici pozemku jsou všechny sítě.

Stavební parcela k prodeji Dírná - Tábor – 300 Kč/ m2 Pozemek k prodeji se nachází v Dírné okres Tábor. Rozloha pozemku je 850 Kč/ m2. Pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu nebo chaty. Na hranici pozemku jsou k dispozici všechny sítě. Asi 100 metrů od pozemku je rybník.

61

POZEMKY PRO KOMERČNÍ VYUŽITÍ Na základě níže uvedených informací se prodej pozemků pro komerční využití v Táboře a okolí pohybuje od 120 - 1050 Kč/ m2. Na cenu má největší vliv velikost pozemku, lokalita a dostupnost inženýrských sítí.

Prodej stavebního pozemku v Čelkovicích v Táboře – 1050 Kč/ m2 Stavební parcela se nachází v lokalitě Čelkovice u Tábora v rozloze 18658 Kč/ m2. K pozemku je prozatím napojena kanalizace. V dochůdné vzdálenosti je zastávka MHD.

Prodej pozemku v lokalitě Košín u Tábora – 250 Kč/ m2 Pozemek se nachází v Košíně okres Tábor. Rozloha pozemku je 5749 m2. Pozemek je pro komerční využití. Je v mírném svahu a u hranice pozemku je k dispozici elektrická síť. Přístup k pozemku je z asfaltové komunikace.

Prodej pozemku v Sudoměřicích u Bechyně – 150 Kč/ m2 Pozemek je v Sudoměřicích u Bechyně okres Tábor. Celková rozloha pozemku je 22800 m2. Pozemek je obdélníkový a je přístupný z asfaltové komunikace. V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost. Prodej pozemku ke komerčnímu využití – Chotoviny u Tábora – 120 Kč/ m2 Pozemek se nachází v lokalitě Chotoviny u Tábora. Celková rozloha pozemku je 8195 m2. Pozemek je v blízkosti dálnice D3 a je přístupný z asfaltové komunikace. V blízkosti pozemků jsou všechny sítě.

62

6.2 Byty

BYTY 1+1 Na základě níže uvedených informací se prodej bytů 1+1 v Táboře a okolí pohybuje od 795 000 – 910 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav bytu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce s menšími byty obchoduje v panelových domech v Sezimově Ústí II a v Plané nad Lužnicí.

Prodej bytu 1+1 Sokolovské ulici v Táboře – 910 000 Kč Byt 1+1 v Táboře. Plocha bytu je 38 m². Nemovitost je ve 4.patře panelového domu. Je po rekonstrukci vodovodů a elektroinstalací. Byt je v osobním vlastnictví.

K prodeji byt 1+1 Sezimovo Ústí II, Tábor – 820 050 Kč Byt 1+1 v Průmyslové ulici v Sezimově Ústí II u Tábora. Podlahová plocha bytu je 39,25 m². Byt je v osobním vlastnictví. K nemovitosti náleží sklep a v dochůdné vzdálenosti je zastávka MHD a další občanská vybavenost. Prodej bytu 1+1 v Průmyslové ulici, Tábor – 795 000 Kč Byt 1+1v klidné části Sezimova Ústí II u Tábora. Podlahová plocha je 39,8 m². Byt je v původním udržovaném stavu. Nachází se ve 4. podlaží.

Prodej bytu 1+1 v ulici ČSLA, Tábor – 852 000 Kč Byt 1+1 v Plané nad Lužnicí u Tábora, je situován do klidné zóny. Podlahová plocha je 38 m². Byt je po celkové rekonstrukci a má nová plastová okna, je v osobním vlastnictví.

63

BYTY 2+1 Na základě níže uvedených informací se prodej bytů 2+1 v Táboře a okolí pohybuje od 1 150 000 – 1 360 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav bytu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s byty v panelových domech v Sídlišti nad Lužnicí a se zděnými byty v lokalitě Na Kopečku.

K prodeji byt 2+1 ulice Budovatelů, Tábor – 1 190 000 Kč Byt je v osobním vlastnictví ve zděném domě v ulici Budovatelů v Táboře. Podlahová plocha je 63 m2. Byt se nachází ve 3. patře a součástí je lodžie a sklep. Dům je po celkové rekonstrukci a nachází se v klidné a atraktivní lokalitě. Prodej bytu 2+1 v Buzulucké ulici v Táboře – 1 250 000 Kč Byt v ulici Buzulucká v Táboře, se nachází v 4. patře panelového domu v Sídlišti nad Lužnicí. Podlahová plocha je 65 m2. Byt je v osobním vlastnictví, po rekonstrukci a má nová okna. Prodej bytu 2+1 v Náchodě, Tábor – 1 350 000 Kč Byt se nachází v Náchodě v Táboře. Podlahová plocha je 59 m2. Byt je v osobním vlastnictví, ve 3. patře panelového domu. Dům se nachází v klidném předměstí Tábora. Veškerá občanská vybavenost je v dochůdné vzdálenosti. Prodej bytu 2+1 na Kopečku v Táboře – 1 270 000 Kč Byt 2+1 je v Táboře v klidné, atraktivní lokalitě zvané Na Kopečku. Podlahová plocha je 57 m2. Byt je v dobrém technickém stavu. V okolí je dobře dostupná veškerá občanská vybavenost. Prodej bytu 2+1 v Sezimově Ústí I, Tábor – 1 150 000 Kč Byt v Sezimově Ústí I se nachází ve 4. patře panelového domu. Podlahová plocha je 63 m2. Je v osobním vlastnictví, po rekonstrukci a nachází se v klidné oblasti. 64

Prodej bytu 2+1 v ulici Angela Kančeva v Táboře – 1 360 000 Kč Byt 2+1 v Táboře je v osobním vlastnictví a v hezké lokalitě. Podlahová plocha je 67 m2. Dům je zděný po částečné rekonstrukci. V těsné blízkosti je zastávka MHD a další občanská vybavenost. Byt je v dobrém technickém stavu. Byt k prodeji v lokalitě Na Kopečku, Tábor – 1 270 000 Kč Byt 2+1 v atraktivní lokalitě Na Kopečku v Táboře. Podlahová plocha je 67 m2. Nachází se v 1. patře zděného domu, k bytu náleží sklep a balkón. Byt je udržovaný a v dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.

BYTY 3+1 Na základě níže uvedených informací se prodej bytů 3+1 v Táboře a okolí pohybuje od 1 320 000 – 1 860 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav bytu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s byty v panelových domech v Pražském sídlišti a v Sídlišti nad Lužnicí.

Prodej bytu 3+1 v Sokolovské ulici v Táboře – 1 550 000 Kč Byt 3+1 je v Táboře v Pražském sídlišti. Podlahová plocha je 65 m2. Byt se nachází v klidném prostředí a je po částečné rekonstrukci a má nová plastová okna. V místě je veškerá občanská vybavenost. Prodej bytu 3+1 v Trocnovské ulici v Táboře – 1 860 000 Kč Zděný byt 3+1 v atraktivní lokalitě v Táboře v Trocnovské ulici. Podlahová plocha je 78 m2. Byt je v osobním vlastnictví, po celkové rekonstrukci a k bytu náleží sklep a balkon. V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.

65

Byt 3+1 k prodeji v Sezimově Ústí II, Tábor – 1 415 000 Kč Byt 3+1 se nachází v ulici K Hájence v Sezimově Ústí II u Tábora. Podlahová plocha je 67 m2. Byt je ve 4. podlaží panelového domu, který se nachází v klidné lokalitě.

Prodej bytu 3+1 v Táboře v Havanské ulici – 1 320 000 Kč Byt se nachází v Táboře na Sídlišti nad Lužnicí ve 2. patře panelového domu. Podlahová plocha je 68 m2. Byt je udržovaný v dobrém technickém stavu. Byt je družstevní a v dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.

Prodej bytu 3+1 v Táboře v Minské ulici – 1 360 000 Kč Byt 3+1 se nachází v panelovém domě v Minské ulici v Táboře v Sídlišti nad Lužnicí. Podlahová plocha je 72 m2. Byt je udržovaný, vhodný k rekonstrukci. K bytu jsou k dispozici 2 sklepy.

Byt 3+1 k prodeji v Pražském sídliště, Tábor – 1 495 000 Kč Byt 3+1 se nachází v Sokolovské ulici v Táboře v 8. patře panelového domu. Podlahová plocha je 69 m2. Byt je v osobním vlastnictví, je po rekonstrukci a má nová plastová okna. Prodej bytu 3+1 Pražské sídliště, Tábor – 1 815 000 Kč Byt 3+1 v ulici Kpt. Jaroše v Táboře. Podlahová plocha je 85 m2. Dům je zděný, byt družstevní v dobrém technickém stavu. V okolí je veškerá občanská vybavenost.

66

BYTY 4+1

Na základě níže uvedených informací se prodej bytů 4+1 v Táboře a okolí pohybuje od 1 150 000 – 1 890 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav bytu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s byty v panelových domech v Sídlišti nad Lužnicí.

Prodej bytu 4+1 v Táboře na Kopečku – 1 800 000 Kč Byt 4+1 se nachází v Táboře v Husinecké ulici. Podlahová plocha bytu je 112 m2. Dům je zděný bez výtahu, ale po celkové rekonstrukci. Byt je v osobním vlastnictví ve 4. patře. Veškerá občanská vybavenost je v dochůdné vzdálenosti.

Prodej bytu v Havanské ulici v Táboře – 1 360 000 Kč Byt je situován v Sídlišti nad Lužnicí v Táboře. Podlahová plocha bytu je 83 m2. Byt je v 5.patře panelového domu. Je ve velmi dobrém technickém stavu. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Jedná se o družstevní byt. Prodej bytu 4+1 na Sídlišti nad Lužnicí, Tábor – 1 150 000 Kč Byt 4+1 se nachází v Sofijské ulici v Táboře, je v původním, ale udržovaném stavu. Podlahová plocha bytu je 74 m2. Byt je v 8. patře panelového domu a je družstevní.

Prodej bytu 4+1, ulice Havanská, Tábor – 1 672 000 Kč Byt se nachází v Táboře v Sídlišti nad Lužnicí. Podlahová plocha bytu je 83 m2. Byt je v 6. patře panelového domu, je družstevní, je v dobrém technickém stavu a má nová plastová okna. Byt je dvougenerační, má dvě koupelny. 67

Byt 4+1 Tábor – Sídliště nad Lužnicí – 1 460 000 Kč Byt se nachází v Táboře v Moskevské ulici. Podlahová plocha bytu je 80 m2. Je v 1. patře panelového domu. Byt je v dobrém technickém stavu a v osobním vlastnictví.

Prodej bytu 4+1 Oldřichov, Tábor – 1 890 000 Kč Byt se nachází v Oldřichově, okres Tábor. Podlahová plocha bytu je 77 m2. Je v 1. podlaží ve zděném domě, v dobrém technickém stavu po rekonstrukci. Součástí bytu je i garáž. Dále k bytu patří 2 sklepní kóje.

6.3 Rodinné domy DOMY DO ZASTAVĚNÉ PLOCHY 100 m2 Na základě níže uvedených informací se prodej domů do zastavěné plochy 100 m2 v Táboře a okolí pohybuje od 2 116 000 – 3 700 500 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav domu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s domy v blízkém okolí Tábora.

Prodej rodinného domu v Táboře – 3 700 500 Kč Dům je v Táboře, je po celkové rekonstrukci. Zastavěná plocha domu je 80 m2. Budova je zděná, přízemní s obytným podkrovím. Dům je blízko centra a v dochůdné vzdálenosti je MHD. Prodej rodinného domu v Táboře v Husově ulici– 2 700 000 Kč Dům se nachází v Husově ulici v Táboře. Zastavěná plocha domu je 65 m2. Dům je po rekonstrukci s novými dřevěnými okny a má tři patra.

68

Prodej rodinného domu v Čelkovicích v Táboře – 2 116 000 Kč Prodej rodinného domu v Táboře v Čelkovicích. Zastavěná plocha domu je 90 m2. Dům je přízemní, podsklepený bez podkroví a je vhodný k rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost je v dochůdné vzdálenosti.

Prodej rodinného domu v Pionýrské ulici v Plané nad Lužnicí – 3 200 000 Kč Dům je v Plané nad Lužnicí v Pionýrské ulici, je vhodný k rekonstrukci. Zastavěná plocha domu je 45 m2. Budova je zděná a nachází se v hezké zahradě. V dochůdné vzdálenosti je MHD.

Prodej rodinného domu v Sezimově Ústí II, Tábor – 2 200 000 Kč Řadový dům se nachází v Sezimově Ústí II u Tábora v klidné lokalitě. Zastavěná plocha domu je 80 m2. Dům je v dobrém udržovaném stavu vhodný k rekonstrukci. V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.

DOMY DO ZASTAVĚNÉ PLOCHY 200 m2 Na základě níže uvedených informací se prodej domů do zastavěné plochy 200 m2 v Táboře a okolí pohybuje od 2 500 000 – 4 500 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav domu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s domy v blízkém okolí Tábora.

Prodej rodinného domu u Tábora – 2 590 000 Kč Patrový rodinný dům se nachází asi 5 km od Tábora. Zastavěná plocha domu je 160 m2. Zděný dům je dvojpodlažní, podsklepený. Dům je po rekonstrukci a má nová okna. V dochůdné vzdálenosti je zastávka MHD a železnice. 69

Rodinný dům v centru Tábora – 2 840 000 Kč Rodinný dům je v Táboře v Hošťálkově ulici. Zastavěná plocha domu je 200 m2. Dům je v dobrém udržovaném stavu vhodný k rekonstrukci a má půdní vestavbu. V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.

Prodej rodinného domku v Táboře – Klokotech – 2 500 000 Kč Rodinný dům je situovaný v Táboře. Zastavěná plocha domu je 150 m2. Zděný dům má jednu bytovou jednotku a je v dobrém technickém stavu a nevyžaduje žádné technické úpravy.

Prodej rodinného domu v Táboře –3 370 000 Kč Rodinný dům se nachází v Táboře. Zastavěná plocha domu je 130 m2. Zděný dům je přízemní, podsklepený bez podkroví. Veškerá občanská vybavenost je v dochůdné vzdálenosti.

Prodej rodinného domu na Horkách u Tábora –4 500 000 Kč Rodinný dům je situován v Táboře na Horkách. Zastavěná plocha domu je 145 m2. Dům je v dobrém technickém stavu po rekonstrukci. V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.

Prodej rodinného domu v Táboře –4 200 000 Kč Rodinný dům je v Táboře. Zastavěná plocha domu je 180 m2. Budova je zděná, přízemní s obytným podkrovím a sklepem. Dům je zateplen a má nová okna. Stavba je blízko centra a v dochůdné vzdálenosti je MHD. 70

DOMY DO ZASTAVĚNÉ PLOCHY 500 m2 Na základě níže uvedených informací se prodej domů do zastavěné plochy 500 m2 v Táboře a okolí pohybuje od 3 650 000 – 5 178 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav domu, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s domy v blízkém okolí a v centru Tábora.

Rodinný dům se zahradou, Tábor – Horky – 3 400 000 Kč Rodinný dům se nachází v Táboře na Horkách. Zastavěná plocha domu je 261 m2. Jedná se o pravou část dvojdomku. Dům je po částečné rekonstrukci, blízko centra a v dochůdné vzdálenosti je MHD.

Rodinný dům v centru Tábora – 5 178 000 Kč Prodej rodinného domu v historické části Tábora ve Svatošově ulici. Zastavěná plocha domu je 222 m2. Dům je přízemní, podsklepený zatím bez využitého podkroví. Stavba je udržovaná, ale vhodná k rekonstrukci. Rodinný dům Tábor – 3 650 000 Kč Rodinný dům se nachází v klidné části kousek od centra města Tábor. Zastavěná plocha domu je 225 m2. Dům je po celkové rekonstrukci, má sklep a dvojgaráž. Veškerá občanská vybavenost je v dochůdné vzdálenosti.

DOMY NAD ZASTAVĚNOU PLOCHU 500 m2 Vzhledem k tomu, že v Táboře a okolí nejsou žádné nabídky prodeje domů do zastavěné plochy 500 m2 nemůžeme tuto kategorii zhodnotit.

71

6.4 Rekreační objekty REKREAČNÍ OBJEKTY Na základě níže uvedených informací se prodej rekreačních objektů v Táboře a okolí pohybuje od 1 060 710 – 1 990 000 Kč. Na cenu má největší vliv technický stav domu, možnost vytápění, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s objekty v Roudné u Tábora.

Prodej rekreačního objektu v Zárybničné Lhotě u Tábora – 1 990 000 Kč Prodej zděné chaty v Zárybničné Lhotě u Tábora. Zastavěná plocha domu je 80 m2. Stavba je v dobrém technickém stavu a k dispozici je kuchyň, WC, sprchový kout a vytápění přímotopy.

Prodej rekreační chaty v Roudné u Tábora – 1 300 000 Kč Zděná rekreační chata v Roudné u Tábora. Zastavěná plocha domu je 50 m2. Dům je po kompletní rekonstrukci. V domě je k dispozici WC, koupelna, kuchyň a vytápění je pomocí krbových kamen.

Prodej rekreační chaty v Roudné u Tábora – 1 300 000 Kč Dřevěná zateplená chata v rekreační oblasti Roudná u Tábora. Zastavěná plocha domu je 46 m2. Chata je zateplena a zařízena. Obytné je přízemní i půdní prostor.

Prodej rekreační chaty v Roudné u Tábora – 1 060 710 Kč Zděná rekreační chata se nachází v oblíbené lokalitě Roudná u Tábora. Zastavěná plocha domu je 48 m2. V chatě je k dispozici WC, koupelna a kuchyň.

72

6.5 Objekty pro komerční využití OBJEKTY PRO KOMERČNÍ VYUŽITÍ Na základě níže uvedených informací se pronájem objektů pro komerční využití v Táboře a okolí pohybuje od 3 100 – 24 000 Kč/měsíc, pokud vezmeme v úvahu měrnou jednotku Kč/ m²/měsíc pak je toto rozmezí od 56 - 142 Kč/ m²/měsíc. Na cenu nemovitosti má největší vliv účel využití, lokalita, velikost a technický stav. V současnosti je největší nabídka pronájmů v centru Tábora.

Pronájem kanceláří v Táboře – 3 392 Kč/měsíc;

56 Kč/ m²/měsíc

Kanceláře v Táboře v Pražské ulici. Podlahová plocha je 61 m². Kancelářské prostory jsou v historickém centru města. K dispozici jsou 2 kanceláře a sociální zařízení.

Pronájem kanceláře v Táboře – 6 950 Kč/měsíc;

100 Kč/ m²/měsíc

Administrativní prostory se nachází v centru města. Podlahová plocha je 69 m². K dispozici je 1 kancelář a sociální zařízení. Přístup po schodech nebo výtahem.

Pronájem kanceláří v Táboře – 9 000Kč/měsíc;


Pronájem kancelářských prostor v Táboře v centru města v ulici 9. května. Podlahová plocha je 63 m². K dispozici jsou 3 kanceláře, sociální zařízení a kuchyň.

Pronájem kanceláří v Táboře – 6 000/měsíc;


Pronájem kanceláře v centru Tábora v Palackého ulici. Podlahová plocha je 45 m². K dispozici jsou 2 kanceláře. Preferovaný pronájem je obou společně.

73

Pronájem kanceláří, Tábor – 3 100/měsíc;


Pronájem kanceláří v Plané nad Lužnicí u Tábora. Podlahová plocha je 22 m². K dispozici je celkem 9 kanceláří. Lze je pronajmout jednotlivě.

Pronájem kanceláří Tábor – 18 330/měsíc;

79 Kč/ m²/měsíc

Pronájem prostor pro administrativní účely v Táboře u Kotnova. Podlahová plocha je 233 m². K dispozici jsou celkem 3 prostory, 1.PP, 1.NP, 2.NP.



Pronájem kanceláří v Čečkově ulici v 2.NP budovy situované blízko centra města. Kanceláře je možné pronajmout jednotlivě, ale je preferováno pronajmutí celku. Podlahová plocha je 240 m².



Pronájem kanceláří v centru Tábora. Administrativní budova je v dobrém technickém stavu. Podlahová plocha je 62 m². V budově je víc kanceláří, lze je pronajmout jednotlivě i jako celek.

74

6.6 Výrobní objekty VÝROBNÍ OBJEKTY Na základě níže uvedených informací se prodej výrobních objektů v Táboře a okolí pohybuje od 6 990 000 – 20 900 000 Kč. Na cenu má největší vliv účel využití stavby, technický stav, lokalita a velikost. V současnosti se nejvíce obchoduje s objekty v širším okolí Tábora.

Prodej výrobních prostor v Soběslavi u Tábora – 7 500 000 Kč Výrobní prostory se nachází v Soběslavi u Tábora. Zastavěná plocha 400 m². Objekt je vhodný k výrobě i ke skladování. Budova se nachází v průmyslovém areálu.

Výrobní/skladovací areál k prodeji – 20 900 000 Kč Prostory výrobní haly jsou v Plané nad Lužnicí blízko u Tábora. Celková podlahová plocha je 1211 m². Stavby jsou vhodné jako dílny, skladovací nebo administrativní prostory.

Prodej průmyslového objektu v Táboře– 2 750 000 Kč Výrobní objekt k prodeji se nachází v průmyslové zóně města Tábor. Zastavěná plocha je 328 m². Objekt je nepodsklepený s dvěma vstupy, rampou a schodištěm.

Skladové a výrobní prostory k prodeji, Tábor– 6 990 000 Kč Výrobní objekt se nachází v Želči, okres Tábor. Zastavěná plocha je 378 m². Jedná se o původní truhlárnu se skladovacími a výrobními prostory.

75

6.7 Nájmy bytů BYTY 1+1 Na základě níže uvedených informací se pronájem bytů 1+1 v Táboře a okolí pohybuje od 5 000 – 6 200 Kč/měsíc, pokud vezmeme v úvahu měrnou jednotku Kč/ m²/měsíc pak je toto rozmezí od 100 - 200 Kč/ m²/měsíc. Na cenu nemovitosti má největší vliv lokalita, velikost a technický stav. V současnosti je největší nabídka pronájmů v Sezimově Ústí II.

Pronájem bytu 1+1 v Táboře – 5 900 Kč/měsíc;


Byt 1+1 se nachází v Děkanské ulic v Táboře. Podlahová plocha bytu je 35 m². Prostory jsou částečně zařízené a byt je v dobrém technickém stavu. Byt se nachází v historickém centru Tábora.



Byt 1+1 v Sezimově Ustí II v Lipové ulici u Tábora. Podlahová plocha bytu je 31 m². Byt je po částečné rekonstrukci a má nová plastová okna. V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.

Pronájem bytu 1+1 v Sezimově Ústí - 6 000 Kč/měsíc;


Byt 1+1 je v ulici Jana z Ústí v Sezimově Ústí u Tábora. Podlahová plocha bytu je 40 m². Celý dům je po kompletní rekonstrukci. V bytě jsou nová okna, kuchyňská linka a spotřebiče. K bytu patří i balkon.

76

Pronájem bytu 1+1 u Tábora – 5 200 Kč/měsíc;


Pronájem bytu 1+1 v Plané nad Lužnicí u Tábora. Podlahová plocha bytu je 39 m². V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost. Byt je v dobrém technickém stavu.



Pronájem bytu 1+1 v Táboře v Údolní ulici. Podlahová plocha bytu je 50 m². Byt se nachází v 1. patře. Je v dobrém technickém stavu, situovaný kousek od centra města.

BYTY 2+1 Na základě níže uvedených informací se pronájem bytů 2+1 v Táboře a okolí pohybuje od 6 000 – 8 000 Kč/měsíc, pokud vezmeme v úvahu měrnou jednotku Kč/ m²/měsíc pak je toto rozmezí od 65 - 125 Kč/ m²/měsíc. Na cenu nemovitosti má největší vliv lokalita, velikost a technický stav. V současnosti je největší nabídka pronájmů v Sezimově Ústí II a v Táboře.


94 Kč/ m²/měsíc

Pronájem bytu 2+1 v Sezimově Ústí I v Dukelské ulici u Tábora. Podlahová plocha bytu je 64 m². V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost. Byt je v dobrém technickém stavu v přízemí panelového domu. Pronájem bytu 2+1 u Tábora – 8 000 Kč/měsíc;

65 Kč/ m²/měsíc

Pronájem podkrovního bytu 2+1 v centru Tábora v Převrátliské ulici. Podlahová plocha bytu je 122 m². Byt je po celkové rekonstrukci. Nachází se v lokalitě historického jádra města.

77


94 Kč/ m²/měsíc

Pronájem bytu 2+1 s balkónem v Sokolovské ulici v Táboře. Podlahová plocha bytu je 85 m². Byt se nachází v 7. patře panelového domu. Byt je ve standardním provedení v dobrém technickém stavu. Pronájem bytu 2+1 u Tábora – 8 000 Kč/měsíc;


Pronájem bytu 2+1 v Táboře v Herlošově ulici. Podlahová plocha bytu je 64 m². Byt je po celkové rekonstrukci. V dochůdné vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.

BYTY 3+1 A VĚTŠÍ Na základě níže uvedených informací se pronájem bytů 3+1 a větších v Táboře a okolí pohybuje od 8 500– 13 000 Kč/měsíc, pokud vezmeme v úvahu měrnou jednotku Kč/ m²/měsíc pak je toto rozmezí od 92 - 140 Kč/ m²/měsíc. Na cenu nemovitosti má největší vliv lokalita, velikost a technický stav. V současnosti je největší nabídka pronájmů v Sezimově Ústí II a v Táboře.



Byt 3+1 se nachází v Děkanské ulici v Táboře. Podlahová plocha bytu je 100 m². Dům je situován v historickém jádru města. Byt je v dobrém technickém stavu, má kuchyňskou linku, elektrospotřebiče, ale jinak je bez vybavení.



Byt se nachází v klidné části města Tábora v ulici Budovatelů. Podlahová plocha bytu je 78 m². Byt je zařízen a je v dobrém technickém stavu. K bytu náleží sklep a komora.

78


92 Kč/ m²/měsíc

Pronájem bytu 3+1 je v Táboře v Klokotské ulici v historickém centru města. Podlahová plocha bytu je 98 m². Byt má dvě patra a komoru, je částečně zařízený a vytápěn je přímotopy.

Pronájem bytu 3+1 v Táboře –8 700 Kč/měsíc;

92 Kč/ m²/měsíc

Pronájem zděného bytu 3+1v ulici Mládeže v Táboře. Podlahová plocha bytu je 95 m². Dům se nachází na Blanickém předměstí a k bytu náleží i balkón. V dochůdné vzdálenost je veškerá občanská vybavenost.

Pronájem bytu 3+1 v Táboře –9 000 Kč/měsíc;


Pronájem bytu 3+1 s balkonem se nachází v Sídlišti nad Lužnicí v Táboře. Podlahová plocha bytu je 65 m². Byt je v dobrém technickém stavu v 8. podlaží a je částečně zařízený.

79

6.8 Shrnutí Pozemky proluky stavební pozemky pozemky pro komerční využití

nelze posoudit 300 - 1 500 Kč/ m² 120 - 1050 Kč/ m²

Byty 1+1 2+1 3+1 4+1

795 000 - 910 000 Kč 1 150 000 - 1 360 000 Kč 1 320 000 - 1 860 000 Kč 1 150 000 - 1 890 000 Kč

Rodinné domy do 100 m² do 200 m² do 500 m² nad 500 m²

2 116 000 - 3 700 500 Kč 2 500 000 - 4 500 000 Kč 3 650 000 - 5 178 000 Kč nelze posoudit

Rekreační objekty Rekreační objekty

1 060 710 - 1 990 000 Kč

Objekty pro komerční využití Objekty pro komerční využití

3 100 - 24 000 Kč/měsíc 56 - 142 Kč/ m²/měsíc

Výrobní objekty Výrobní objekty

6 990 000 - 20 900 000 Kč

Nájmy bytů 1+1 2+1 3+1 a větší

5 000 - 6 200 Kč/měsíc 100 - 200 Kč/ m²/měsíc 6 000 - 8 000 Kč/měsíc 65 - 125 Kč/ m²/měsíc 8 500 - 13 000 Kč/měsíc 92 - 140 Kč/ m²/měsíc

V současnosti je trh s nemovitostmi v očekávání a došlo k částečnému poklesu cen prodejů, ať už se jedná o prodej domů nebo bytů. Zájemci o koupi nemovitostí v tuto chvíli vyčkávají a pokud to není nezbytné pak mohou upřednostňovat pronájmy.

80

Závěr Tato práce vyjadřuje můj názor na zvolené téma práce, vliv územního plánu na cenu majetku. Obsahuje část teoretickou, která se zabývá územním plánem všeobecně, územním plánem Tábora a teorií oceňování. Další část je praktická, ta zahrnuje dvě tržní ocenění a to ocenění bytu a ocenění výrobní haly. Poslední součástí mojí práce je analýza trhu, která prezentuje trh v konkrétním prostředí.

81

7 Seznam použité literatury 1. MAIER Karel Územní plánování 2000 Praha: České vysoké učení technické, ISBN 80-01-02240-4

2. ORT Petr Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, oceňování na tržních principech 2007 Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-128-3

3. ORT Petr Moderní metody oceňování na tržních principech Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-113-9

82

83

84

Vliv územního plánu na cenu majetku

Recommend Documents