Vlivy územního plánu na cenu pozemku

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Vlivy územního plánu na cenu pozemku Bakalářská práce

Autor:

Radek Horváth Oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof.Ing.Josef Michálek,CSc

Praha

Červen 2011

1

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze 20. června 2011

2

Poděkování Tímto

bych

chtěl

poděkovat

vedoucímu

Michálkovi,CSc., za pomoc při psaní této práce.

3

práce

panu

prof.Ing.Josefovi

Anotace Tato práce je rozdělena do tří částí. První část se zabývá vlivy-respektive změnou územního plánu na cenu pozemku. Druhá část obsahuje dvě tržní oceněni a ve třetí části je vypracována analýza trhu s nemovitostmi v regionu Středočeského kraje, okres Benešov. Klíčová slova: Územní plán Územní plánování Pozemky a jejich druhy Vliv územního plánu na okolí Vliv začlenění pozemku do územního plánu na cenu

Annotation This work is divided into three parts. The first part deals with the effects, or by changing the zoning plan for the price of land. The second part contains two market valuation and the third part is an analysis of the property market in the region of Central Bohemia, district Benešov. Keywords: Development Plan Urban planning Land and their types Influence of land-use plan for the area Effect of incorporation of land into land-use plan for the price

4

OBSAH ÚVOD .................................................................................................................................... 6 A TEORETICKÁ ČÁST ..................................................................................................... 7 1 ZÁKLADNÍ POJMY A LEGISLATIVNÍ NORMY .............................................. 7 1.1 ZÁKLADNÍ POJMY ................................................................................................... 7 1.2

ZÁKLADNÍ LEGISLATIVNÍ ZÁKONY A SOUVISEJÍCÍ PRÁVNÍ PŘEDPISY.............................................................................................................. 8

2

ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ ............................................................................................ 9 2.1 ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 9 2.2 ÚKOLY A CÍLE ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ................................................................. 11 2.3 ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ PODKLADY .......................................................................... 13 2.4 ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACE ................................................................... 13 2.5 ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ .......................................................................................... 15 2.6 ÚČASTNÍCI ŘÍZENÍ ................................................................................................ 16 2.7 ORGÁNY A DOTČENÉ ORGÁNY .............................................................................. 17 2.8 VLIV ÚZEMNÍHO PLÁNU NA OKOLÍ A OBČANY ...................................................... 19 2.8.1 Práva a povinnosti občanů v územním plánování ........................................ 21 2.9 LIDSKÝ FAKTOR KONTRA ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ ..................................................... 22 3 CENA POZEMKŮ ................................................................................................... 23 3.1 DRUHY POZEMKŮ ................................................................................................. 23 3.2 VLIV ZMĚNY ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ NA CENU POZEMKU ..................................... 26 3.2.1 Tržní hodnota pozemků................................................................................ 26 3.2.2 Obecné vlivy působící na tržní hodnotu pozemků ....................................... 27 3.2.3 Změna územního plánování a cena pozemku .............................................. 28 B PRAKTICKÁ ČÁST ...................................................................................................... 29 B.1 POZEMEK................................................................................................................ 29 B.2 RODINNÝ DŮM ...................................................................................................... 41 C ANALÝZA TRHU ......................................................................................................... 60 ZÁVĚR ............................................................................................................................... 69 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY .............................................................................. 70 SEZNAM PŘÍLOH............................................................................................................ 72

5

Úvod Když se řekne „územní plán“, většina z nás si představí mapu místa nebo vesnici, která je poseta barevnými políčky. Část ani nebude přesně vědět, co si pod tímto pojem představit. Jaká jsou práva a povinnosti a proč je vlastně územní plánování důležité. Do této kategorie bych před lety začlenil i sebe, když jsem chtěl koupit pozemek od přítele a poté ho chtěl začlenit do územního plánu.Vůbec jsem neměl představu, co všechno to obnáší a jak složitý proces to je. Pro mnoho lidí jde jen o zvláštní úřední lejstro, které neškodí a visí na zdi v kanceláři starosty. Proto bych rád přiblížil, jak zdánlivě nevinná mapa s vyznačením, kde a co je možné postavit, může mít vliv nejen na cenu pozemku. Dokáže změnit osudy spousty lidí. Buď takové jedno úřední rozhodnutí udělá z majetku téměř bezcennou věc a nebo naopak. Z téměř bezcenného majetku se může stát výnosná investice. Územní plánování se skládá z mnoha vyhlášek a pevně daných pravidel, podle kterých postupuje. Nelze však opomenout na ještě jeden zásadní hodnotový faktor, a tím je faktor lidský. Působí všude a nesmí tedy chybět ani v řízení o územním plánování. Jde o faktor, který ne vždy jedná s těmi nejlepšími úmysly. V některých případech se nejedná pouze o etické přestupky a omyly, které nás mohou poškodit, ale i o stále častější trestné činy – zneužití pravomoci veřejného činitele. Na začátku této práce se budu zabývat objasněním základních pojmů a vymezením základních legislativním norem, které se v rámci územního řízení nejčastěji užívají. Dále nastíním, co vlastně obnáší pojmy jako jsou územní plán, územní plánování a další vlivy a faktory, které mají v rámci řízení nezapomenutelný vliv. Za metodiku bude zvolen výklad teoretických poznatků. Poté budou aplikovány konkrétní modelové případy (pozemek a rodinný dům) včetně jejich praktického ocenění. Na závěr provedu analýzu trhu. Cílem práce je lépe pochopit a porozumět poměrně složitému tématu, jakým je územní plánování. Podat ucelený pohled na problematiku v jeho širších souvislostech.

Dalším cílem bude prokázat, že územní plánování a územní plán má skutečně tak zásadní vliv při oceňování na cenu pozemků a následně na cenu nemovitostí, které na pozemku stojí.

6

A Teoretická část 1 Základní pojmy a legislativní normy 1.1 Základní pojmy Základní pojmy jsou uvedeny v ustanovení § 2 zákona č. 183/2006, Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zde jsou uvedeny některé vybrané z odstavce 1 : „a) změnou v území změna jeho využití nebo prostorového uspořádání, včetně umisťování staveb a jejich změn, f) nezastavěným územím pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy, g) plochou část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo požadovaný způsob jejího využití a její význam, h) plochou nadmístního, popřípadě republikového významu plocha, která svým významem, rozsahem nebo využitím ovlivní území více obcí nebo více městských částí na území hlavního města Prahy, popřípadě území více krajů, i) koridorem plocha vymezená pro umístění vedení dopravní a technické infrastruktury nebo opatření nestavební povahy, j) zastavitelnou plochou plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje, k) veřejnou infrastrukturou pozemky, stavby, zařízení, a to 1. dopravní infrastruktura, například stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení; 2. technická infrastruktura, kterou jsou vedení a stavby a s nimi provozně související zařízení technického vybavení, například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny

7

odpadních vod, stavby a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační zařízení veřejné komunikační sítě, produktovody; 3. občanské vybavení, kterým jsou stavby, zařízení a pozemky sloužící například pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva; 4. veřejné prostranství zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu, l) veřejně prospěšnou stavbou stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci, m) veřejně prospěšným opatřením opatření nestavební povahy sloužící ke snižování ohrožení území a k rozvoji anebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci, n) územně plánovací dokumentací 1. zásady územního rozvoje; 2. územní plán; 3. regulační plán.“

1.2 Základní legislativní zákony a související právní předpisy Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu

(stavební

zákon)

ve

znění

zákona

č.

68/2007

Sb.,

zákona

č.

191/2008

Sb.,

zákona

č.

223/2009

Sb.,

zákona

č.

345/2009

Sb.,

zákona

č.

379/2009

Sb.,

zákona

č.

227/2009

Sb.,

zákona

č.

424/2010

Sb.

a zákona č. 281/2009 Sb., který nabyl účinnosti dnem 1. ledna 2007

8

Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě (zákon o vyvlastění) Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, Zákon č. 344/1992, Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Vyhláška č. 498/2006 Sb., o autorizovaných inspektorech Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území Vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření Vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů

2 Územní plánování 2.1 Územní plán Územní plán je základním právním dokumentem, který nabízí a stanoví možnosti rozvoje území a podmínky, za kterých se může uskutečnit. Podle zákona č. 183/2006, Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) patří mezi územně plánovací dokumentaci. Územní plán vytváří obecné podmínky pro rozvoj území. Nenařizuje „povinnou přeměnu území“, jak je poslání územního plánu v mnoha případech mylně chápáno, ale územní plán je nabídkou možností rozvoje území! Klíčovým regulativem platného územního plánu je pojem funkční využití území. To určuje, jaké typy staveb a jaké činnosti lze v území realizovat, a jak lze území využívat.

9

Kromě nabídky na využití území má územní plán i další důležitou roli a to stabilizaci území. Dá se to chápat i tak, že územní plán chrání majitele stávajících objektů před novými stavebními aktivitami, které by byly v území cizorodé a jejich realizací by například mohlo dojít ke snížení ceny stávajících domů a pozemků. Díky územnímu plánu nemohou být do území vnášeny nevhodné prvky a funkce, které tam nepatří a území škodí. Kdy je tedy vhodné se zajímat o územní plán? Jakmile se člověk zajímá, jak je možné konkrétní pozemek využívat, co je na pozemku povoleno nebo naopak jaká činnost povolena není. Nejčastěji při: - záměru koupit dům, stavební parcelu nebo jakýkoliv jiný pozemek - hledání vhodného místa pro podnikání - koupi nebo výměně bytu - zájmu o ochranu přírody - zájmu o sportovní vyžití, případně další aktivity v území - hledání odpovědí na některé otázky dopravního řešení v území nebo možností veřejné hromadné dopravy - ověření, kde jsou vyhlášeny veřejně prospěšné stavby. Územní plán vzniká jako výsledek veřejné dohody o území. Jeho obsah byl při procesu pořízení několikrát veřejně projednán. Každý má ze zákona právo se v procesu pořízení územního plánu k jeho obsahu vyjádřit. Konečným výsledkem je potom vzájemný kompromis mezi zájmy obce, vlastníků nemovitostí, obyvatel a širší veřejnosti

při dodržení zákonem chráněných podmínek,

jejichž dodržování

garantuje výkon státní správy. Z toho vyplývá, že územní plán je také předmětem střetu různých názorů a skupin, jejich zastánců, ať již se to týká pohledu na způsob a míru rozvoje obce, na způsob rozvoje hromadné nebo individuální dopravy, způsob ochrany prostředí (obytného, podnikatelského, životního…), pohledu na rozsah ploch a míru rozvoje bydlení, sportu, rekreace, zeleně, výroby, atd. V územním plánu je každý pozemek zařazen do některé z funkčních ploch využití území. To znamená, že je pro něj stanoveno funkční využití území, ve kterém je závazně řečeno, jaké činnosti jsou v území možné, zda se jedná o území zastavitelné nebo nezastavitelné a jaké podmínky musí být při výstavbě dodrženy. Investorům je tak při koupi pozemku dána jistota, že pro pozemek, u kterého jsou územním plánem jasně stanovena

10

pravidla jeho využívání, nenastane situace, kdy by bylo následně při územním řízení zjištěno, že plánovaný záměr na něm nelze uskutečnit. V případě zjištění, že přípustné funkční využití není pro záměry uspokojivé, může se díky územnímu plánu alespoň včas dozvědět, kolik peněz by příp. investor ušetřil tím, že se vyhne nevhodné investici. Sebehezčí parcela, kde by se nádherně vyjímala stavba dle představ ztrácí své kouzlo, pokud se nachází v nezastavitelném území. Když takovou parcelu, například pro stavbu rodinného domu, člověk koupí v nezastavitelném území, jakým může být územní systém ekologické stability nebo v jiné ploše zeleně, má potom dvě možnosti jak naplnit svá nově nabytá vlastnická práva: platit daň z nemovitosti a pozemek řádně udržovat. Nerozvážná koupě pozemku často byla, je a bohužel asi i nadále bude předmětem velkých osobních a rodinných tragédií. Proto je tolik důležité zabývat se obsahem územního plánu i v těch případech, kdy koupě nebo pronájem nemovitosti či pozemku se uskutečňuje přes realitní kancelář. Jak jednou za nemovitost člověk zaplatí, je velmi obtížné získat zpět svoje peníze. Územní plán je veřejný dokument a od okamžiku jeho schválení je možné do něj nahlížet. S obsahem územního plánu se může tedy seznámit každý, a to osobně na příslušném odboru územního plánu stavebního úřadu, a to se všemi jeho výkresy. Zde je rovněž možné požádat o vysvětlení závazné či směrné části územního plánu, vztahující se na konkrétní pozemek v dané lokalitě. Nebo na internetové adrese příslušného stavebního úřadu. 1

2.2 Úkoly a cíle územního plánování Podle stavebního zákona2 ustanovení § 18 odstavce 1 uvádí: „Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství

obyvatel území a který

uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.“ ______________________ 1

Územní plán sídelního útvaru hl. m.Prahy. [online]. 2011 [cit. 2011-6-28]. Dostupné z www:

<praha10.cz/uzemi-prahy-10/rozvoj-prahy-10/uzemni-plan/vice-o-up.aspx>. 2

zákona č. 183/2006, Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

11

Podle totožného zákona ustanovení § 19 odstavce 1 stanoví: „ Úkolem územního plánování je zejména a) zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty, b) stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území, c) prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, životní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné využívání, d) stanovovat urbanistické, architektonické a estetické požadavky na využívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb, e) stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území, f) stanovovat pořadí provádění změn v území (etapizaci), g) vytvářet v území podmínky pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem, h) vytvářet v území podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn, i) stanovovat podmínky pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení, j) prověřovat a vytvářet v území podmínky pro hospodárné vynakládání prostředků z veřejných rozpočtů na změny v území, k) vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany, l) určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území, m) vytvářet podmínky pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak, n) regulovat rozsah ploch pro využívání přírodních zdrojů, o)

uplatňovat poznatky zejména z oborů architektury, urbanismu, územního

plánování a ekologie a památkové péče.“

12

Mimo uvedené podmínky patří mezi úkoly územního plánování také vyhodnocení vlivů politiky územního rozvoje, zásad územního rozvoje nebo územního

plánu. Vše s ohledem na příznivé životní prostředí, pro hospodářský

rozvoj a pro soudržnost obyvatel území.

2.3 Územně plánovací podklady Podle ustanovení § 25 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona: „Územně plánovací podklady tvoří územně analytické podklady, které zjišťují a vyhodnocují stav a vývoj území a územní studie, které ověřují možnosti a podmínky změn v území; slouží jako podklad k pořizování politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace, jejich změně a pro rozhodování v území.“ Slouží jako podklady pro zpracování územně plánovací dokumentace nebo pro vydání územního rozhodnutí. Jedná se o územně analytické podklady a územní studie. Patří sem: - urbanistická studie (technické, urbanistické podmínky využití území) - územní generel (podrobné otázky územního rozvoje jednotlivých složek osídlení a krajiny) - územní prognóza (možnosti dlouhodobého rozvoje území z hlediska územně technických podmínek, stavu životního prostředí území, demografických a sociologických podkladů a ekonomických předpokladů rozvoje území) - územně technické podklady (charakteristika stavu a podmínek území)

2.4 Územně plánovací dokumentace Podle stavebního zákona se za územně plánovací dokumentaci rozumí zásady územního rozvoje, územní plán a regulační plán. Jedná se o již ucelený přehled informací o území s jeho komplexním využitím. Z této dokumentace již vyplývají regulativy a závazná ustanovení (např. k čemu lze nebo nelze pozemek užívat). Územní plán je přitom nejdůležitějším nástrojem územního plánování. Je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území, zejména pro vydání územního rozhodnutí. Přitom stavební

13

zákon přímo neukládá obci za povinnost pořizovat územní plán. Postačí vymezení zastavěného území včetně vymezení nezastavitelných pozemků. Chrání tak před neodůvodněnou přeměnou na území zastavěné, k hospodárnému využívání zastavěného území a k ochraně nezastavitelných pozemků uvnitř zastavěného území. Zásady územního rozvoje řeší území kraje, územní plán řeší území obce a regulační plán uspořádání jedné nebo více ploch v členění na pozemky. Podle § 43 odstavce 1 stavebního zákona: „Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (dále jen "urbanistická koncepce”), uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území (dále jen "plocha přestavby”), pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů.“ Podle ustanovení § 61 odstavce 1 stavebního zákona: „ Regulační plán vždy stanoví podmínky pro vymezení a využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření.“ Podle odstavce 2 totožného zákona: „Regulační plán nahrazuje v řešené ploše ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí a je závazný pro rozhodování v území. Regulační plán vydaný krajem je dále závazný pro územní plány a regulační plány vydávané obcemi. Regulační plán nenahrazuje územní rozhodnutí v nezastavěném území.“ Regulační plán nejčastěji vydává obec, může však i krajský úřad. Pokud záměr

žadatele vyžaduje vybudování

nové

nebo úpravu stávají veřejné

infrastruktury, regulační plán se může uzavřít na základě plánovací smlouvy, která zakládá spoluúčast žadatele na realizaci veřejné infrastruktury. Další možností podle stavebního zákona je, že žadatel uzavře smlouvy s vlastníky pozemků a staveb, které jsou dotčeny navrhovaným záměrem. Zde však musí být souhlas s navrhovaným záměrem a s rozdělením nákladů a prospěchů spojených s realizací záměru.

14

2.5 Územní rozhodnutí Podle §77 odstavce 1 stavebního zákona: „Územním rozhodnutím je rozhodnutí o a) umístění stavby nebo zařízení (dále jen "rozhodnutí o umístění stavby”), b) změně využití území, c) změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území, d) dělení nebo scelování pozemků, e) ochranném pásmu.“ O vydání územního rozhodnutí rozhoduje stavební úřad v rámci územního řízení. Navazuje na územně plánovací dokumentaci. Vydání rozhodnutí může být pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. Kromě umístění stavby vyžadují územní rozhodnutí i nástavby a přístavby nebo pokud užívání stavby podstatně změní nároky stavby na okolí. Platnost územního rozhodnutí je většinou 2 roky. Návrh na vydání územního rozhodnutí podává na stavebním úřadu navrhovatel (stavebník) s předepsanou dokumentací. Ještě před podáním návrhu navrhovatel ověří, jestli je jeho záměr např. stavět rodinný dům na daném pozemku v souladu se schváleným platným územním plánem, resp. platnými územně plánovacími podklady (např. urbanistické studie, koncept územního plánu). Teprve poté si zajistí zpracování dokumentace u projektanta. K prokázání vlastnictví k pozemku dokládá

výpis z katastru nemovitostí. Dále si obstará stanoviska

dotčených orgánů státní správy (vyjádření, stanoviska souhlasu, popř. jiné opatření dotčených orgánů státní správy). A teprve poté si navrhovatel podá návrh na vydání územního rozhodnutí. Územní rozhodnutí není potřeba, pokud byl pro území vydán regulační plán, který toto rozhodnutí nahrazuje. Stavební zákon dále vyjmenovává, kdy dále není potřeba územního rozhodnutí. Jsou-li podmínky jednoznačné, zejména pokud je schválen územní plán nebo regulační plán, může stavební úřad spojit stavební a

15

územní řízení do společného rozhodnutí. Přitom jeden výrok obsahuje územní rozhodnutí a druhý výrok stavební povolení. Další možností stavebního úřadu je zjednodušené řízení dané ustanovením § 95 stavebního zákona. Některá rozhodnutí lze nahradit územním souhlasem nebo veřejnoprávní smlouvou.

2.6 Účastníci řízení Podle ustanovení § 85 odstavce 1 stavebního zákona: „Účastníky územního řízení jsou a) žadatel, b) obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn.“ Podle ustanovení § 85 odstavce 2 totožného zákona: „Účastníky územního řízení dále jsou a) vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn, není-li sám žadatelem, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě, nejde-li o případ uvedený v písmenu d), b) osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno, c) osoby, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis, d) společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu v případě, že společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu nemá právní subjektivitu, vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu“ V praxi se jedná o navrhovatele (stavebníka), dotčené osoby (osoby, jejichž vlastnická

nebo

jiná

práva

k

pozemkům

nebo

stavbám

na

nich

včetně sousedních pozemků a staveb na nich, mohou být rozhodnutím přímo dotčena), obec a ten, komu zvláštní zákon toto postavení přiznává (např. zákon č.114/1992 Sb., o ochraně krajiny a přírody)

16

Námitky účastníků řízení a připomínky veřejnosti musí být uplatněny nejpozději při veřejném ústním jednání, jinak se k nim nepřihlíží, o čemž řízení musí být účastníci řízení upozorněni. Veřejnost přitom může zastupovat společný zmocněnec, který ale není účastníkem řízení podle stavebního zákona.

2.7 Orgány a dotčené orgány Soustavu orgánů územního plánování upravuje mimo jiné stavební zákon. Podle tohoto zákona působnost vykonávají orgány obcí a krajů, Ministerstvo pro místní rozvoj a ve zvláštních případech Ministerstvo obrany (na území vojenských újezdů). Krajský úřad, úřad územního plánování, obecní úřad pověřený pro výkon činnosti pořizovatele a stavební úřad poskytují v rámci své působnosti předběžné územně plánovací informace, např. o podmínkách využívání území a změn jeho využití, zejména na základě územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace. Při pořizování územně plánovací dokumentace nařizuje pořizovatel veřejné projednání. Mezi nástroje územního plánování dle stavebního zákona patří územně plánovací podklady jakými jsou územně analytické podklady a územní studie, které ověřují

možnosti

a

podmínky

změn

v území. Ty pořizovatel

průběžně aktualizuje na základě nových údajů o území a průzkumu. Za každé 2 roky navíc pořídí jejich úplnou aktualizaci. Ministerstvo pro místní rozvoj vykonává funkci ústředního správního úřadu ve věcech územního plánování včetně územního rozhodování podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) a podle dalších právních předpisů. Vykonává metodické činnosti, usměrňuje a sjednocuje výkon státní správy a praxi orgánů územního plánování a stavebních úřadů na úseku územního plánování, urbanismu, vyvlastnění a územního rozhodování. Ministerstvo mimo jiné na úseku územního plánování a stavebního řádu také pořizuje politiku územního rozvoje, vede evidenci územně plánovací činnosti nebo zajišťuje činnost Poradního sboru pro aplikaci stavebního práva. Dále posuzuje návrhy Zásad územního rozvoje pořizovaných kraji a vykonává státní dozor ve věcech územního

17

plánování. 3 Ve fázi přípravy územně plánovací dokumentace mají dotčené orgány oprávnění vydat stanovisko, pokud mohou být dotčeny jejich zájmy. Jedná se např. o tyto dotčené orgány státní správy: - krajská hygienická stanice - Hasičský záchranný sbor - Policie ČR - krajský úřad - správa chráněné krajinné oblasti - odbor životního prostředí městského úřadu - silniční správní úřad městského úřadu - národní památkový ústav - Středočeská energetika a.s. - vodovody a kanalizace - RWE - Český Telecom a.s., a další

________________________ 3

Územní plánování a stavební řád [online]. 2011 [cit. 2011-6-28]. Dostupné z www: <

mmr.cz/Uzemni-planovani-a-stavebni-rad >.

18

2.8 Vliv územního plánu na okolí a občany Územní plánování na jakékoliv úrovni, by mělo být základním nástrojem pro ochranu přírody, hospodářský rozvoj a kvalitní prostředí pro bydlení, zdravotní a sociální potřeby obyvatel. K naplnění těchto požadavků pomáhá kvalitní vyhodnocení územně plánovací dokumentace a jejích změn z hlediska vlivů na všechny tyto složky. A právě toto se často potýká s mnoha nedostatky. Samotný veřejný ochránce práv poukázal na nedůsledné postupy správních úřadů v rámci hodnocení vlivů na životní prostředí a při začleňování nových investičních záměrů do území. Navíc se ochránce ve své praxi setkával s tím, že záměr neprošel všemi zákonem předvídanými procesy (SEA, EIA), a po upozornění na zákonné nedostatky byly teprve následně tyto procesy nějakou formou "suplovány", přičemž se zde objevuje výrazná snaha přizpůsobit posouzení již předem zvolenému řešení.4 Stavební zákon se skoro vůbec nezabývá posuzováním vlivů na životní prostředí jako jeho předchozí podoba. Jen minimálně odkazuje na zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí. Stavební zákon hodnotí již celkové dopady na udržitelný rozvoj. Tedy vyvážený vztah podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území. Zabývá se nejen otázkou stávající generace, ale i generací budoucí. Stavební zákon musí samozřejmě řešit také otázku hodnocení vlivů na soustavu lokalit Natura 2000. Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, který obecně upravuje toto hodnocení odkazuje v případě územně plánovací dokumentace na stavební zákon (§ 45i odst. 2). Po vypracování hodnocení a dopadů na soustavu lokalit Natura 2000, vydá ministerstvo životního prostředí stanovisko k vyhodnocení vlivů na životní prostředí s ohledem na vliv na území evropsky významných lokalit nebo ptačích oblastí. Zásada spočívá v hledání alternativního řešení s žádným nebo menším negativním vlivem na tato území. Výjimkou je pouze naléhavý důvod převažující veřejný zájem. Dalším předpokladem je, že budou současně přijata kompenzační opatření k zajištění ochrany a celistvosti těchto významných lokalit. V případě, že by _________________________ 4

Veřejný ochránce práv [online]. 9. dubna 2008 [cit. 2011-06-28]. Souhrnná zpráva o činnosti

veřejného ochránce práv za rok 2007. Dostupné z WWW: .

19

se plán týkal dokonce lokality s prioritními typy stanovišť nebo s prioritními druhy, může být nástroj územního plánování schválen jen z důvodů veřejného zdraví, veřejné bezpečnosti nebo příznivých důsledků nesporného významu pro životní prostředí (popř. další, pokud by to umožnila Evropská komise). 5 Stavební zákon podstatně omezil možnost občanů, obcí a nevládních organizací zapojit se do posuzování vlivů na životní prostředí, resp. celkových vlivů na udržitelný rozvoj území. Na rozdíl od předchozí právní úpravy, kdy podle zákona o posuzování vlivů mohl každý zasílat svá písemná vyjádření k oznámení i návrhu koncepce, se nyní mohou občané vyjádřit až k hotovému návrhu politiky a zásad.6 Stavební zákon dokonce explicitně neříká, že by se mělo vyhodnocení vlivů zásad na udržitelný rozvoj území zveřejnit a naopak u možnosti podávat připomínky a námitky zdůrazňuje, že se jedná o námitky proti návrhu zásad (a nikoli vyhodnocení). Stavební zákon dokonce zdůrazňuje odlišnost návrhu a vyhodnocení tím, že upravuje zvláštní jednání dotčených orgánů o návrhu a vyhodnocení (které musejí být také projednány s odlišnými orgány, což ovšem na druhou stranu odpovídá odbornému charakteru vyhodnocení a různým veřejným zájmům, které mají příslušné úřady chránit). Vzhledem k tomu, že vyhodnocení je zásadním podkladem a stává se součástí odůvodnění zásad, které je předkládáno zastupitelstvu při schvalování zásad (a navíc u nadřízeného nástroje územního plánování k podobným pochybnostem nedochází), nemělo by být sporu o tom, že musí být také vyhodnocení zveřejněno před veřejným projednáním a že má každý právo k němu podávat připomínky, resp. oprávněné osoby také námitky, ačkoli to stavební zákon výslovně nezmiňuje. Přesto, že účast veřejnosti při vyhodnocování územně plánovací dokumentace není samozřejmostí, jsou některé úřady vstřícnější a umožňují občanům zapojit se alespoň do dílčích otázek hodnocení vlivů. Význam kvalitně ___________________________________________

5

ZAHUMENSKÁ, Vendula. Právní rádce [online]. 20. 10. 2010 [cit. 2011-06-28]. Posuzování vlivů

při územním plánování - problémy praxe. Dostupné z http: <pravniradce.ihned.cz/c1-47244270posuzovani-vlivu-pri-uzemnim-planovani-problemy-praxe>. 6

Politika územního rozvoje (PUR) 2008 [online]. 25. 4. 2008 [cit. 2011-06-28]. Ministerstvo: účast

veřejnosti nežádoucí. Dostupné z WWW: .

20

zpracovaného vyhodnocení možných vlivů na životní prostředí, resp. celkově na udržitelný rozvoj území, se projeví zejména v podobě a funkčnosti přijaté územně plánovací dokumentace a samozřejmě v navazujících procesech - ať už jde o podrobnější hodnocení vlivů záměru (EIA) nebo umisťování staveb. V této souvislosti je vhodné zmínit, že by celý proces neměl být pouze formální, ale naopak by měl směřovat ke spolupráci mezi zadavatelem (resp. zpracovatelem územně plánovací dokumentace - kraji i obcemi) a zpracovatelem vyhodnocení, kterým bývá v podmínkách našeho územního plánování zpravidla externí společnost. Pouze takové vyhodnocení totiž může naplnit svůj smysl, tedy skutečně přispět ke zlepšení životního prostředí a ekonomické a sociální situace daného území. K tomuto argumentu se nepochybně přidává finanční hledisko - sumy za vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj, které jsou placeny z veřejných rozpočtů se pohybují řádově ve stovkách tisíc korun. K naplnění tohoto účelu však může dojít až tehdy, když budou úřady jako objednatelé a současně subjekty odpovědné za územní plánování respektovat odborná doporučení, mezi než patří např. vhodné vymezení požadavků na vyhodnocení vlivů, kontrola kvality procesu vyhodnocení a adekvátní spolupráce a samozřejmě následná kontrola kvality vyhodnocení.5

2.8.1 Práva a povinnosti občanů v územním plánování Mezi občanská práva patří: -

dát podnět k pořízení územního plánu nebo regulačního plánu, případně změny (občan nebo vlastník pozemku, stavby)

-

aktivně se účastnit průběhu pořizování územně plánovací dokumentace, tj. dávat písemné připomínky k řešení v průběhu vystavení zadání, konceptu, jeli zpracován a návrhu, nejpozději při veřejném jednání

-

být zastupován zmocněným zástupcem veřejnosti (při pořizování územně plánovací dokumentace dle ustanovení § 23 stavebního zákona

-

uplatňovat námitky při pořizování územně plánovací dokumentace (písemně, nejpozději při veřejném jednání, a to vlastník pozemku nebo stavby dotčené návrhem veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšného opatření, návrhem zastavitelné plochy nebo zástupce veřejnosti)

21

-

nahlížet do platné územně plánovací dokumentace u krajského úřadu, úřadu územního plánování, stavebního úřadu a obecního úřadu, příp. na internetových stránkách uvedených úřadů

-

účastnit se územního řízení vedené stavebním úřadem (informace jsou na úřední desce)

Mezi občanské povinnosti patří: -

respektovat principy územního plánování dle právních předpisů

-

respektovat záměry územního plánování schválenou a vydanou územně plánovací dokumentací

-

v návaznosti s platnou územně plánovací dokumentací umisťovat stavby a zařízení, příp. jejich změny, měnit vliv staveb a zařízení na využití území, měnit využití území

-

strpět omezení nebo zákaz stavební činnosti )územní opatření o stavební uzávěře)

-

respektovat předkupní právo obce (krajů nebo státu) u pozemků určených pro veřejně prospěšnou stavbu, veřejně prospěšné opatření nebo veřejné prostranství

-

respektovat podmínky pro odstraňování dopadů živelní pohromy neb havárie (územní opatření o asanaci území)

-

respektovat podmínky pro odstranění nebo zabezpečení staveb z důvodu ohrožení života nebo zdraví osob nebo hrozby značných majetkových škod (územní opatření o sanaci území)

-

dbát na ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, ochranu životního prostředí a majetku a být šetrný k sousedství

2.9 Lidský faktor kontra územní plánování Stanovisko stavebního úřadu může mít vliv na změnu územního plánu, a tím i na výrazné navýšení ceny pozemků. To jsou fakta, která lze velmi snadno a bohužel se i často v praxi děje, zneužít v rámci pravomoci veřejného činitele. Nejeden článek pak v podtitulu zní: „Úřednice prodala nezákonně za miliony své pozemky“ apod.

22

Hodnota pozemků roste a klesá úměrně s tím, jaké funkční a jiné využití jim přisuzuje schválená územně plánovací dokumentace. Změna územního plánu přitom nemusí být vždy ke spokojenosti vlastníka pozemků, ale přesně naopak. Byť má každý, kdo se cítí být poškozený, schválenou změnou územního plánu oprávnění domáhat se odškodnění a jeho zrušení. V praxi se může snadno stát, že územním plánem a jeho změnou dojde k zásahu do vlastnického práva např. jeho omezením, pokud jsou dané nemovitosti nezbytným předpokladem např. pro provozování stávající podnikatelské činnosti. Může proto dojít díky změně územního plánu dokonce i k omezení práva svobodně podnikat. Naštěstí je doba již natolik na výši, že existují poradny i na internetu, kde odborníci poradí, jak postupovat a co nejvíce se vyvarovat příp. chybám nebo jak se účinně bránit. Bohužel, ani s největší opatrností mnohdy nelze zabránit jiným nezákonnostem ze strany úředníků. Od jejich neznalosti až po úplatkářství. Machinace s pozemky na základě územního plánu se tedy dějí pořád a zřejmě jen tak neskončí.

3 Cena pozemků 3.1 Druhy pozemků Zákon č. 344/1992, Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) ustanovení § 2 odstavec 3 stanoví: „Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen "zemědělské pozemky"), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.“ Přitom se v katastru nemovitostí evidují pouze pozemky v podobě parcel. Za pozemek se považuje : „ Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí (zemského povrchu pozemků) hranicemi.”7 Pro účely územního plánu jsou nejčastěji zobrazovanými druhy pozemků les a vodní toky a plochy. Kromě toho bývá někdy zobrazována i „nekatastrální ________________________ 7

Realitní revoluce. [online]. 2011 [cit. 2011-6-28]. Slovník pojmů. Dostupné z www: <

realitnirevoluce.cz/poradna/slovnik>.

23

kategorie“ - doprovodná a rozptýlená zeleň. Lesy a vodní plochy jsou znázorňovány v celém řešeném území vzhledem k jejich zásadnímu významu pro celý územní plán. Vodní plochy a toky jsou výrazným orientačním prvkem. Vyznačení rozptýlené a doprovodné zeleně má z hlediska územního plánu pouze směrný význam a slouží především k zakreslení záměrů tohoto charakteru v krajině. Z definice ploch s rozdílným způsobem využití ve vyhlášce č. 501/2006 Sb.8, vyplývá, že žádnou z těchto kategorií ploch však nelze pokládat za vymezení druhu pozemku dle katastru nemovitostí. Předmětná vyhláška stanoví obecné požadavky na vymezování ploch k vytvoření bezpečně přístupného veřejného prostranství v zastavěném území a v zastavitelných plochách, chrání stávající cesty umožňující bezpečný průchod krajinou a vytváří nové cesty, je-li to nezbytné (dáno ustanovením § 3 vyhlášky). Z hlediska územního plánování a s ohledem na rozdílné nároky na prostředí se území člení územním plánem na plochy, které se s přihlédnutím k účelu a podrobnosti popisu a zobrazování v územním plánu vymezují zpravidla o rozloze větší než 2 000 m2 . Koncepce uspořádání krajiny se promítá zejména do vymezení ploch s rozdílným způsobem využití (lesní, zemědělské, přírodní, smíšené…). Tyto plochy (většinou tvořené skupinou pozemků) jsou definovány předmětnou prováděcí vyhláškou stavebního zákona a jsou základní skladebnou jednotkou územních plánů. V žádném případě je ale nelze ztotožnit s druhy pozemků evidovanými v katastru nemovitostí. Např. plochy lesní dle § 15 vyhlášky č.501/2006 Sb. nelze chápat jako vyznačení lesů dle katastru nemovitostí v řešeném území, protože lesy jsou přirozeně zahrnuty i do ploch jiných – např. do přírodních ploch. Obdobně plochy vodní a vodohospodářské nelze ztotožnit jednoznačně s pozemky s druhem vodní plocha. Druhy pozemků dle katastru nemovitostí mají pro projektanta velký význam v analytické fázi územního plánu. Slouží pro vyhodnocování záborů zemědělské půdy a mohou mít i charakter limitu. Jsou tedy významným podkladem, na který musí zpracovatel při vymezování ploch s rozdílným způsobem využití brát ohled. Nejsou však určující pro koncepci uspořádání krajiny. Zcela zásadní pro naplnění cílů územního plánu v krajině je stanovení vhodných podmínek pro využití ploch s rozdílným způsobem využití. _________________________ 8

vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území

24

Pomocí těchto podmínek se reguluje vstup lidských aktivit do krajiny (zejména stavebních), chrání se její hodnoty a současně se umožňuje ve vhodné míře její využívání pro produkční funkce jako je zemědělství, lesnictví, těžba, či rekreace. 9 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) stanoví v ustanovení § 2 základní pojmy, mezi kterými jsou mimo jiné definovány pozemky takto: V písmenu „b) stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, c) zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, d) zastavěným územím území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (dále jen "intravilán”), e) nezastavitelným pozemkem pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to 1. pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání; 2. v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, s tím, že do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší než 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků; 3. v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha“ Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v ustanovení § 9 odstavci 1 členíme pozemky na: „a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li ___________________________ 9

MINIS. Minimální standard pro digitální zpracování územních plánů v GIS v prostředí zákona č.

183/2006 Sb., verze 2.2. duben 2010. [online]. 2011 [cit. 2011-6-28]. Dostupné z www: < map.cz/uap/kr_sc/metodicky/htm/_up/soubory/MINIS.pdf>.

25

zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.“

3.2 Vliv změny územního plánování na cenu pozemku 3.2.1 Trţní hodnota pozemků Změny ve společnosti udávají i tržní hodnotu pozemků. Ceny se tvoří volně na základě nabídky a poptávky trhu. Cena je spjata s ekonomickou situací v obci, regionu. Často se však zaměňují pojmy cena a hodnota. Za cenu se považuje požadovaná, nabízená částka za zboží nebo službu, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota je ekonomicky vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit mezi kupujícím a prodávajícím. Jde tedy o určitý odhad. Vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto důležité vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.

26

Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku, v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládané majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

3.2.2 Obecné vlivy působící na trţní hodnotu pozemků Na výši tržní hodnoty pozemků působí tyto obecné vlivy: 

druh pozemku



poloha pozemku vůči souvisle zastavěnému území obce



přístup k pozemku



negativní účinky na okolí



svažitost pozemku



úroveň výšky hladiny podzemní vody



únosnost základové spáry



omezení užívání pozemku



ochranné pásmo



chráněná krajinná oblast



stavba pod povrchem pozemku



záplavové území obce stanovené vodoprávním úřadem



pozemek ve výhodně položených částech obce



pozemek s inženýrskými sítěmi



stavební uzávěra



poloha pozemku vůči hlavnímu městu, krajským městům,lázeňským městům



BPEJ (bonitně půdně ekologická jednotka)

27



existence věcného břemene



existence územního plánu obce s vyznačením využití pozemku 10

3.2.3 Změna územního plánování a cena pozemku Pokud člověk zamýšlí stavbu domu nebo o stavbě přemýšlí, jeden z prvních kroků by mělo být ověření na příslušném obecním úřadě, že předmětné místo je začleněno do územního plánu a na předmětném pozemku se může stavět. A právě zařazení pozemku do územního plánu a zjištění, že je dotyčný pozemek zařazen k výstavbě rodinného domu, je zásadní informace pro další postup. Pokud by tomu tak nebylo a místo nebylo určeno pro výstavbu k bydlení, následovala by žádost o změnu územního plánu na obec. Její vyřízení je však během na dlouhou trať. V praxi není ojedinělý případ až v délce 5 let. Problém je v tom, že na změnu územního plánu není právní nárok, tj. nelze jej vymáhat právní cestou. Je pouze na rozhodnutí zastupitelstva příslušné obce, zda změnu územního plánu schválí či ne a jeho konečné rozhodnutí nelze napadnout soudně. Dlouhá doba změny územního plánu je dána jednak tím, že změnu územního plánu zastupitelstvo většinou zadává, až když se sejde více žádostí a za druhé, je dána složitostí celého procesu schvalování a projednávání. Je tedy určitě prozíravé vědět o svých nemovitostech tuto základní informaci z územního plánu. Jednak možná usnadní práci budoucím stavebníkům nebo

v

případě

prodeje

zvýší

několikanásobně

cenu

svého

pozemku.

V případě, že občan hodlá kupovat nějakou nemovitost, měl by mířit také na katastrální úřad nebo na obecní úřad se službou CZECH POINT, kde vyjedou aktuální výpis z katastru nemovitostí. Z něj lze vyčíst, zda předmětná nemovitost není zatížena věcným břemenem, zástavním právem nebo na ni není uvalen exekuční prodej.11

__________________________ 10

ALVA REAL. Dostupné z alvareal.cz/reality/cz/14-obecne-vlivy-pusobici-na-trzni-hodnotu-

pozemku.html#192-obecne-vlivy-pusobici-na-trzni-hodnotu-pozemku 11

I-Novojicinsko [online]. 2011 [cit. 2011-6-29]. Dostupné z www: < i-novojicinsko.cz/dokument-

2724 >.

28

B Praktická část12 B.1 Pozemek určený k výstavbě rodinného domu Objednatel: Bankovní Institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Pozemek Pozemek p.č. 1331/5 V katastrálním území Vranovská Lhota STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 25. Června 2011

_________________________ 12

Vzor – ZPRÁVA O HODNOCENÍ - Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I / Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. , Praha 2007

29

OBSAH OCENĚNÍ Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy List vlastnictví Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu

30

Bankovní Institut Vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 25. června 2011 Oznamuji Vám, že jsem provedl stanovení tržní hodnoty majetku označeného nám jako Pozemek č.p. 1331/5 V katastrálním území Vranovská Lhota, okres Benešov

Uvedeného na listu vlastnictví č. 453 v katastrálním území Vranovská Lhota, okres Benešov, Nacházejícího se na adrese Vranovská Lhota, ulice Komenského V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25.červnu 2011. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace k jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Vranovská Lhota, na listu vlastnictví č.453, pro katastrální území Vranovská Lhota, obec Vranovská Lhota. Výpisu katastru nemovitostí ze dne 29.6.2011 je přílohou této práce. Dále je součástí náhled do katastrální mapy s vyznačením hodnocených pozemků. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

31

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při vypracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a využitelnost pozemku - Nejlepší a nejlepší využití majetku - Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu - Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnot, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními, nebo jinými vlivy - Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění je pouze pozemek. Hodnota trvalého porostu je zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY A POZEMKŮ Oceňovaný pozemek-pozemek p.č. 1331/5 o celkové rozloze 1200 čtverečních metrů se nachází v klidné části Vranovská Lhota nádherným výhledem do kraje, , připraven k okamžitému zahájení výstavby RD. Obdélníková parcela je mírně svažitá, jižně orientovaná a nabízí krásný výhled do okolí. Elektřina na hranici, nutno vybudovat studnu a jímku. Pozemek je přístupný z obecní asfaltové komunikace. Vynikající dostupnost, 3 km od dálnice D1 (exit 29). Veškerá občanská vybavenost v Čerčanech a v Choceradech . Velikost pozemku nabízí dostatek soukromí. . ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Největší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost maximální ziskovost. Územní celek je zanesen v katastru nemovitostí, se záměrem jeho budoucího využití. Pozemek je bez jakéhokoliv hmotného zatížení a je připraven

32

k okamžité výstavbě. Pro splnění kritéria maximální ziskovosti je nutná výstavba nemovitosti vhodné k chovu koní, se kterou je počítáno i v územně plánovací dokumentaci. Dle tohoto zhodnocení jsem dospěl k závěru, že pozemek je v současné době využit ke svému nejlepšímu a nejvyššímu možnému využití. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jde o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny , které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro ocenění tohoto samotného, autonomně využitelného a nezastavěného pozemku byla použita metoda porovnávací. Ostatní jmenované metody nepřicházely v úvahu z důvodu nevhodnosti posouzení v tomto konkrétním případě. Použití nákladové metody je nevhodné u nezastavěných pozemků, protože pozemek není výtvorem lidské činnosti, ale je součástí krajinného reliéfu, bez počátečních nákladů na vybudování. Příjmová metoda nebude použita z důvodu nízké pravděpodobnosti využití pozemku v budoucnosti k pronájmu. POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POZEMKU Při analýze jsem použil pro porovnání pozemky nacházející se v lokalitě Kašperských Hor, jsou v nabídce prodeje. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Nabídkové ceny, jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovým a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro ustanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, vybavenost inženýrskými

33

sítěmi, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je 737 723,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následujících stranách.

34

POZEMEK VRANOVSKÁ LHOTA P.Č.1331/5 Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



Vranovská Lhota

1 Pyšely

2 Benešov

3 Čerčany

Komenského Vranovská Lhota Pyšely Benešov Vranovská Lhota Pyšely Benešov Benešov Benešov Benešov 2 B. Základní údaje k porovnávání – cena za 1 m v tisících Kč

Čerčany Čerčany Benešov

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

1331/5

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

x 1200 x

Datum transakce

25.6.2011.

2200000 1292

1702,786378

Korekce Upravená hodnota

2090000 1508 1385,941645

25.6.2011.

1000000 1237

808,4074373

25.6.2011. . 1 1702,786378

25.6.2011.

1 1385,941645

Nabídka 1 1702,786378

Nabídka 1 1385,941645

Absolutní vlastnictví 1 1702,786378

Absolutní vlastnictví 1 1385,941645

Bez věcných břemen 1 1702,786378

Bez věcných břemen 1 1385,941645

Stavební pozemek 1 1702,786378

Stavební pozemek

Ano 1 1702,786378

Ano 1 1385,941645

808,4074373

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 1702,786378

1 1385,941645

808,4074373

. 1

808,4074373

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Bez věcných břemen

Stavební pozemek

Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Ano

Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Nejsou

35

1 1385,941645

Nabídka 1

808,4074373 Absolutní vlastnictví 1

808,4074373 Bez věcných břemen 1

808,4074373 Stavební pozemek 1

808,4074373 Ano 1

1

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

stejná 1 1702,786378

Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota

Obdélníkový

Pravidelný 1 1702,786378

Svažitost Korekce Upravená hodnota

Svažitý

Částečná


Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota

Lepší 0,8 1108,753316

Lepší 0,8 646,7259499

Pravidelný 1108,753316

Oválný 1,1 711,3985449

Rovinný 0,8 1362,229102

Mírně svažitý 1 1108,753316

Mírně svažitý 1 711,3985449

Kompletní

Kompletní

Kompletní

0,8 1089,783282

0,8 887,0026525

0,8 569,1188359

1

Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

stejné 1 1089,783282

stejné 1 887,0026525

stejné 1 569,1188359

Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota

autobus

autobus 1 1089,783282

autobus,vlak 0,8 709,602122

autobus,vlak 0,8 455,2950687

Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

1 1089,783282

1 709,602122

1 455,2950687

Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Ne

Ne

Ne

Ne

1 1089,783282

1 709,602122

1 455,2950687

N/A 1 1089,783282

N/A 1 709,602122

N/A 1 455,2950687

Větší 0,9

Větší 0,8 567,6816976

Obdobný 1 455,2950687

40% plochy

40% plochy

1 980,8049536

1 567,6816976

1 455,2950687

980,8049536

567,6816976

455,2950687

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

x

980,8049536 Možná zastavitelnost

40% plochy


Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota v 614,7691972

40% plochy

36

1 m2 Rozloha pozemku

1200

1292

1508

1370

Celk. porovnávací hodnota

737723,0366

1267200

856064

623754,2441

Výpis oceňovaných parcel Poř. Číslo 1

Číslo parcely

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/m2

Tržní hodnota

zaokrouhleno

1331/5

1200

614,769

737 723

737 723 737 723

Celkem

37

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše specifikovaného majetku v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 25. Června.2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní metoda Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 737 723

Váha (%) 100

Váţený průměr (Kč) 737 723

N/A N/A

0 0

0 0 737 723 737 723

Oceňovaný majetek je typem nemovitosti běžně dostupný na trhu a z těchto důvodů se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považujeme indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 100%. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěl k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25.Června. 2011 reprezentována částkou:

737 723 KČ (slovy:sedmsettřicetsedmtttisícsedmsetdvacettřikorunčeských )

Neprováděl jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

38

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou náhledně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění

39

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době, ani v době blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny pro mne známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné

V Praze, dne 25. Června 2011

Radek Horváth

40

PŘÍLOHA:

41

42

43

Foto pozemek

44

B.2 Rodinný dům č.p.111 Objednatel: Bankovní Institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p.111 Na Bulánce 257 22 Čerčany

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 25.Června 2011

45

OBSAH OCENĚNÍ Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy List vlastnictví Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu Územní rozhodnutí

46

Bankovní Institut Vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 25.června 2011 Oznamuji Vám, že jsem provedl stanovení tržní hodnoty majetku označeného nám jako Rodinný dům č.p.111. V katastrálním území Čerčany okres Benešov u Prahy

Uvedeného na listu vlastnictví č.969. pro katastrálním území Čerčany Obec Čerčany,okres Benešov Nacházejícího se na adrese Na Bulánce 111,257 22 Čerčany,Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25.června 2011. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace k jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Čerčany, na listu vlastnictví č. 969, pro katastrální území Čerčany, obec Čerčany. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 29.6.2011. je přílohou této práce. Dále je součástí náhled do katastrální mapy s vyznačením hodnocených pozemků. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

47

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění ( 26.6.2011.) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu.Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při vypracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a využitelnost pozemku - Nejlepší a nejlepší využití majetku - Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu - Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnot, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními, nebo jinými vlivy - Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy,stavby a pozemky. Hodnota trvalého porostu je zanedbatelná. Výměry stavby a pozemku byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek-Rodinný dům z roku 1924 se nachází v obci Čerčany u Benešova,číslo popisné 111,včetně příslušenství na st.211 o výměře 231m. V klidné lokalitě s krásným výhledem na okolí s kompletni občanskou vybavenosti. Vobci se nachází obecní úřad, zdravotní středisko, lékárna, základní škola, mateřská škola, základní umělecká škola, kulturní dům, knihovna s informačním centrem, kino, tělocvična, fotbalové hřiště, veřejná koupadla a tenisové kurty. Čerčany jsou pro svou snadnou dostupnost z Prahy a pro svou polohu u řeky Sázavy atraktivní a vyhledávanou oblastí pro chataře, vodáky a cykloturisty. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činnosti v rodinném domě vlastni bydleni. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebráni jeho komerčnímu využiti k pronajmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

48

Historie Rodinný dům byl postaven roku 1924. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky,které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Čerčany v lokalitě rodinných domků nazvané Na Bulánce.Pozemek p.č. 211 o rozloze 231 je z převážné části zastavěn budovou č.p.111.Pozemek p.č.925/2 o výměře 444 m2 je nezastavěný a slouží jako zahrada u rodinného domu. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě (elektro,voda,plyn,kanalizace,telefon) Vzhledem k tomu že oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednoduché,budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 675m2.

Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: Přípojka vody DN 25 mm Přípojka vody DN 25 mm ze studny Přípojka elektřiny Pilíř zděný z vápenopískových nebo šamotových cihel Přípojka kanalizace DN 150 mm Trvale porosty: Zahrada je pokryta travnatým porostem a jedním ořechem. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o objekt z roku 1924,který se nachází v obci Čerčany u Benešova,číslo popisné 111,včetně příslušenství na st.211 o výměře 231m. Dům je postavený ve svahu a 1.n.p. je postaveno ve svahu s přístupem ze spodní části a přístup do 2.n.p. je pouze z horní části,odtud se prochází po schodišti do podkroví.Dům je postaven ze škvárobetonu a z cihel,fasáda je 2/3 opadnutá,bez venkovního zateplení.Napojení na vodu je z místního zdroje a další napojení je na studnu.Další elektřina je nově provedena a napojení na kanalizaci je funkční.Vytápění pouze kamny.

49

Okna jsou dřevěná zdvojená, podlahy jsou dřevěné-prkenné a dveře a zárubně jsou též dřevěné.Schodiště do podkroví je dřevěné,dvouramenné s jednou mezipodestou.Stropy jsou trámové-rákosové.Obvodové zdivo je o síle 55 cm,svislé nosné konstrukce jsou o síle 15cm a jsou z betonu. Vzhledem k tomu že je terén svažitý a veškerá dešťová voda stéká přímo na barák,tím vzniká vlhkost a mohla by se narušit statika budovy je zprvu nutné upravit terén,odizolovat a udělat drenáže a posléze celková rekonstrukce.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Největší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost maximální ziskovost. Pozemky jsou zaneseny v katastru nemovitostí se záměrem jeho budoucího využití. Majitel se rozhodl prodat část pozemků, které jsou dle územního rozhodnutí vhodné k výstavbě bytového domu Pozemek je bez jakéhokoliv hmotného zatížení a je připraven k okamžité výstavbě. Pro splnění kritéria maximální ziskovosti je nutná výstavba bytového domu. Dle tohoto zhodnocení jsem dospěl k závěru, že pozemek je v současné době využit ke svému nejlepšímu a nejvyššímu možnému využití.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jde o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny , které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro ocenění tohoto Rodinného baráku byla použita metoda porovnávací .Příjmová metoda nebude použita z důvodu nízké pravděpodobnosti využití nemovitosti k budoucnosti k pronájmu.

50

POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POZEMKU Při analýze jsem použil pro porovnání pozemky nacházející se v lokalitě Benešovska, které jsou v nabídce prodeje. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.Nabídkové ceny, jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro ustanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, vybavenost inženýrskými sítěmi, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je

441 450 Kč (Slovy:čtyřistačtyřicetjednatisícčtyřistapadesát) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následujících stranách.

51

Pozemek-Čerčany Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

1 Stavební parcela N/A

Stavební parcela

Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

3 Stavební parcela N/A

211,925/2 Na Bulánce Čerčany Čerčany Pyšely Čerčany Čerčany Pyšely Benešov Benešov Benešov B. Základní údaje k porovnávání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem x 1 400 000 1 900 000 Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

675

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

3 Stavební parcela N/A Benešov Benešov Benešov 1 790 000

1251

2048

1170

1119,104716

927,734375

1529,91453

25.6.2011. 1

25.6.2011. 1

25.6.2011. 1

1119,104716

927,734375

1529,91453

Nabídka 0,9 1007,194245

Nabídka 0,9 876,7089844

Nabídka 0,9 1376,923077

Žádné

Žádné

Žádné

0,9 906,4748201

0,9 789,0380859

0,9 1239,230769

stejné

stejné

stejné

1 906,4748201

1 789,0380859

1 1239,230769

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinné domy

1 906,4748201

1 789,0380859

1 1239,230769

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Zástavní-Banka

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

Bez věcných břemen

Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota

Ano

Ano 1 906,4748201

Ano 1 789,0380859

Ano 1 1239,230769

Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 906,4748201

1 789,0380859

1 1239,230769

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

52


1 906,4748201

1 789,0380859

1 1239,230769

Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota

Nepravidelný

Nepravidelný 1 906,4748201



Svažitost Korekce Upravená hodnota

Svažitý mírně

Rovinný 0,9 815,8273381

Svažitý mírně 1 789,0380859

Rovinný 0,9 1115,307692

Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota

Kompletní

stejné

stejné

stejné

1 815,8273381

1 789,0380859

1 1115,307692

Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

stejné 1 815,8273381

stejné 1 789,0380859

stejné 1 1115,307692

Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota

Autobus, vlak

Autobus,vlak 1 815,8273381

Autobus 1,1 867,9418945

Autobus,vlak 1 1115,307692

Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Výborné

stejné

stejné

stejné

1 815,8273381

1 867,9418945

1 1115,307692

Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

Ne

Ne

Ne

Ne

1 815,8273381

1 867,9418945

1 1115,307692

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Nejsou

stejné 1 815,8273381

stejné 1 867,9418945

stejné 1 1115,307692

Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

x

Větší 0,9 734,2446043

větší 0,9 781,1477051

větší 0,9 1003,776923

Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

40%

40% 1 734,2446043

40% 1 781,1477051

40% 1 1003,776923

734,2446043

781,1477051

1003,776923

E. Ostatní parametry

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota v 1 m2 Rozloha pozemku Celk. porovnávací hodnota

653

675 441445

53

Výpis oceňovaných parcel Poř. Číslo

Číslo parcely

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/m2

Tržní hodnota

1

211

231

654

151 074

2

925/2

444

654

290 376

3

441 450

zaokrouhleno

441 450

4

441 450

Celkem

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše specifikovaného majetku v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 25.6.2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní metoda Zaokrouhleno

Váha (%) 100

Váţený průměr (Kč) 441 450

0 0

0 0 441 450 441 450

54

Stanoveni obvykle ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanoveni obvykle ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Benešov nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvykly rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakci se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvykle ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanoveni obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technicky stav majetku,vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkováni, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je

1437053 KČ

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

55

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název Rodinný nemovitosti

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost 1

2

Rodinný

3

Rodinný

Parcelní číslo Adresa Na bulánce nemovitosti Katastrální Čerčany Čerčany Benešov území Obec Čerčany Čerčany Benešov Okres Benešov Čerčany Benešov B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

4

Rodinný

Rodinný

Pyšely

Vranov

Pyšely Benešov

Vranov Benešov

Plocha 675 500 1000 800 1050 pozemku Hodnota za 654 654 654 654 654 1 m2 pozemku Hodnota 441450 327000 654000 523200 686700 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet 130 90 120 100 140 srovnávacích jednotek Prodejní X 1 700 000 1 450 000 1 400 000 1 300 000 cena celkem Prodejní 1625000 1300000 1280000 1142500 cena bez ceny pozemku Cena za 1 X 11607,14286 10833,33333 7529,411765 7140,625 porovnávací jednotku Datum 6.3.2005 10.2.2005 6.1.2005 2.10.2004 transakce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1,03

11607,14286

10833,33333

7529,411765

7354,84375

56

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka


Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Nabídka

Existence věcných břemen

Ne

0,8

1

1

9285,714286

8666,666667

7529,411765

7354,84375

Absolutní

Využití podle územního plánu

Rodinný dům č.p.38

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Jiná právní omezení a závazky

Ne

1

9285,714286

8666,666667

7529,411765

7354,84375

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

7529,411765

7354,84375

Rodinný dům č.p.38

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

7529,411765

7354,84375

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

7529,411765

7354,84375

Ne


Absolutní 1


Absolutní 1


Absolutní 1


Prodej

0,8


Prodej

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

7529,411765

7354,84375

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Horší

Dobrá

1

1

1,1

1

9285,714286

8666,666667

8282,352941

7354,84375

Dům po Dům po Dům po Nutné rekonstrukci rekonstrukci rekonstrukci opravy v rozsahu cca 200 000

Nutné opravy v rozsahu cca 300 000

1

1

1,14

1,25

9285,714286

8666,666667

9441,882353

9193,554688

57

Technická vybavenost budovy

Dobrá

Dobrá


Funkční Rodinný využitelnost dům budovy

Další možný Možnost rozvoj podkroví nemovitosti

Dopravní obslužnost

autobus, vlak

1

1

9285,714286

8666,666667

9441,882353

9193,554688

Rodinný dům

Dopravní Parkování dostupnost a na dvoře parkování

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

9285,714286

8666,666667

9441,882353

9193,554688

Možnost podkroví

Možnost podkroví

Možnost podkroví

Možnost podkroví

1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

9441,882353

9193,554688

autobus, vlak

autobus, vlak

autobus

autobus

1

1

1,05

1,05

9285,714286

8666,666667

9913,976471

9653,232422

Parkování na Parkování na Parkování na Parkování na dvoře dvoře dvoře dvoře


Rodinný dům 1


Dobrá

1


Dobrá

1


Dobrá

1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

9913,976471

9653,232422

1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

9913,976471

9653,232422

Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota

Jiná technická korekce

zděné


zděné

zděné

zděné

zděné

1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

9913,976471

9653,232422

1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

9913,976471

9653,232422

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Jiná korekce

58


1

1

1

1

9285,714286

8666,666667

9913,976471

9653,232422

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

7658,487 9285,714286 8666,666667 9913,976471 9653,232422 995603

1300000

1040000

441445

75000

150000

1437053

1375000

1190000

Indikace (Kč) Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní metoda Zaokrouhleno

1685376 1544517,188

120000

157500

1805376 1702017,188

Váha (%) 100

Váţený průměr (Kč)

0 0

0 0 1621903

Oceňovaný majetek je typem nemovitosti běžně dostupný na trhu a z těchto důvodů se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považujeme indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 100%. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu není vhodné užití příjmové metody. To samé platí pro metodu nákladovou, která nebyla aplikována. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěl k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 17.dubna 2010 reprezentována částkou: )

59

Neprováděl jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou náhledně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

60

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění

61

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době, ani v době blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny pro mne známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné

V Praze, dne 25. Června 2011

Radek Horváth

62

PŘÍLOHA

63

64

65

Foto Barák

66

C. Analýza trhu

Analýza trhu

Okres Benešov Středočeský kraj

Radek Horváth

1

Vzor dle - Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I / Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. , Praha 2007

67

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU. http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Benešov Okres Benešov (Benešovsko) je druhým nejrozlehlejším okresem ve Středočeském kraji.Rozkládá se v jeho jihovýchodní části. Okresní město je Benešov.. Rozloha okresu je v současné době asi 1500 km².S počtem obyvatel cca 95 tis. se okres v rámci kraje řadí mezi průměrně lidnaté. Hustota zalidnění je však po okrese Rakovník druhá nejnižší ve středních Čechách (62 obyvatel na 1 km²). Okres je tvořen územím 114 obcí, z toho 9 měst a 9 městysů. Největšími městy jsou Benešov,Vlašim,Bystřice,Týnec nad Sázavou,Votice,Sázava, Neveklov. Struktura povrchu Krajina Benešovska by se pro svůj charakter dala označit jako „typicky česká 62,23 % zemědělských pozemků, kterou z 76,99 % tvoří orná půda (47,91 % rozlohy okresu) 37,77 % ostatní pozemky, z toho 72,75 % lesy (27,48 % rozlohy okresu). Nápadnou dominantou krajiny je pověstmi opředená hora Blaník (632 m) nad obcí Louňovice pod Blaníkem. nejvyšší bod K Benešovsku také částečně patří členité údolí Vltavy,konkrétně část východních břehů vodní nádrže Slapy.Přibližně do poloviny 20. stol. mělo Benešovsko ryze zemědělský charakter. S nástupem socialismu došlo však i na Benešovsku k částečné industrializaci. V současnosti patří mezi nejvýznamnější průmyslová odvětví okresu potravinářství (Mars Poříčí nad Sázavou) strojírenství a stavebnictví. Zastoupeno je také sklářství (sklárny v Sázavě), elektronika (Benešov) a hutnictví (výroba hliníkových a ocelových odlitků v Týnci nad Sázavou). Mezi nejvýznamnější strojírenské podniky okresu patří zbrojovka Sellier&Bellot ve Vlašimi, Hydraulika v Benešově a Jawa v Týnci nad Sázavou.Z potravinářských zaměstnavatelů jmenujme mlékárnu Danone a pivovar Ferdinand v Benešově.

http://cs.wikipedia.org/wiki/Bene%C5%A1ov

68

Benešovem prochází silnice I/3, část mezinárodní silnice E55. Železniční stanice Benešov u Prahy leží na tratích 220, 221, 222 a prochází jí čtvrtý železniční koridor z Německa do Rakouska.V Benešově je taktéž zavedena městská autobusová doprava. Tu zde zajišťuje ČSAD Benešov na dvou linkách. Stávající systém MHD je však nevyhovující, neboť je vypravováno pouze několik spojů denně, provoz je zajišťován pouze v pracovní dny, není obslouženo centrum a některé okrajové části Benešova a v zastávce Autobusové nádraží není zajištěn přestup na vlaky a autobusy od Prahy a Českých Budějovic TRH S NEMOVITOSTMI- všeobecně http://www.century21.cz/aktuality Realitní trh se probudil z letargie. Objemy obchodů v prvních dvou měsících letošního roku oproti stejnému období loni vzrostly zhruba o třicet procent, ceny nemovitostí se dále nepropadají. Jak uvedl Lubomír Milek pro Investiční web, ceny nemovitostí by měly v následujících měsících spíše stagnovat. Týká se to však zejména starších bytů. Ceny nových bytů se s velkou pravděpodobností zvýší, a to kvůli vládou plánovanému zvýšení DPH. Proto Lubomír Milek doporučuje všem, kdo o koupi bytu v současné době uvažuje, aby s jeho pořízením dlouho neváhal. „Především pro rodiny s dětmi jsou v současné době nové byty vhodnou investicí,“ uvedl Lubomír Milek pro Investičníweb.cz. Investorům, zvažujícím koupi bytu pro dlouhodobou investici pak finanční ředitel CENTURY 21 doporučil nákup menších bytů 2+kk či 2+1, které jsou nejžádanější u zájemců o pronájem. http://www.rondocb.cz/trh-s-realitami-se-diky-hypotekam-odrazi-ode-dna-6.html Úrokové hypoteční sazby padají a překonávají magické hranice, o kterých by se lidem před pár měsíci vůbec nezdálo. Zvyšující se počet poskytnutých hypoték je signálem, že na trhu s realitami dochází k postupnému obratu.

Zdroj: Novinky.cz

69

Podle odborníků je důkazem opětovného postupného růstu zájmu více než 25% meziroční nárůst poskytnutých hypoték v měsíci září. Během zimního období se sice obecně snižuje poptávka po stavebních pracích a nákupy nových nemovitostí se až na výjimky nerealizují, ale zlepšující se atmosféra může přispět k obnovení důvěry. Mnozí z potenciálních kupců poznali, že si svá místa udrží i v době krize nebo si během krátkého času naleznou nová. Je to tím, že se zájemci o bydlení v nových projektech zpravidla rekrutují z řad vzdělaných třicátníků, kteří se řadí mezi střední management nebo specialisty. Efekt sněhové koule. Samotný vývoj cen nového bydlení bude ještě zajímavý. Lze očekávat, že subjekty, které nedávno své projekty dokončily nebo je právě dokončují, budou chtít využít všechny způsoby, jak byty zatraktivnit a prodat je. Nicméně projekt, který zeje prázdnotou, podle něj sám ztrácí na hodnotě. Potenciální klienty již odradí právě to, že o projekt není zájem, a projeví se efekt sněhové koule, kdy i oni přestanou mít zájem, přestože to může být kvalitní bydlení. Podle odborníků se zájemci déle rozhodují, chtějí vidět, jak stavba roste, bedlivě sledují stav rezervací nebo prodejů. Jednat začínají a skutečné rozhodování nastává až ve fázi, kdy cítí, že by jim jejich preferované objekty mohl koupit někdo jiný. Reality Mix Cenová statistika potvrzuje předpověď o klesajícím trendu cen nemovitostí v ČR což koresponduje i se zprávou České národní banky: Od svého vrcholu ve třetím čtvrtletí roku 2008 se cena bytů snížila o 21 procent, rodinných domů o dvě procenta. „Rizika pohybu cen nemovitostí jsou stále vychýlena spíše směrem dolů,“ upozornila centrální banka. Loni podle ČNB nemovitosti zlevňovaly hlavně kvůli pomalému růstu mezd a vysoké nezaměstnanosti. Pohyb směrem dolů může nastat i letos kvůli nuceným výprodejům realit, které mají banky v zástavě, soudí ČNB. Na cenu bytů tlačí také fakt, že kvůli deregulaci klesají tržní ceny pronájmů. To snižuje výnos z vlastnictví nemovitosti. Prohlédněte si podrobný vývoj cen bytů za posledních 12 měsíců pro všechna krajská města a jednotlivé pražské části:

70

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Benešov je z hlediska realitního trhu

především zajímavý v samotném

okresním městě Benešov a okolních měst jako jsou Votice, Bystřice, Vlašim a Týnec nad Sázavou, které jsou zhruba ve stejném cenovém rozptylu a dále na rekreační oblasti jako je okolí Neveklova a Posázaví,které patří díky své poloze i přírodním krásám mezi nejoblíbenější příměstská rekreační zázemí Pražanů. Mnoho obyvatel hlavního města má na území okresu (zejm. v Posázaví) chaty a chalupy.

MĚSTO BENEŠOV http://www.benesov-city.cz/ Pozemky V současné době Benešov využívá ke svému rozhodování "starý" územní plán z první poloviny 90. let minulého století. Mezi lety 2003 až 2004 začalo město zpracovávat územní plán (ÚP) nový. Do listopadu 2008 byly projednány a schváleny první dvě etapy pořizování ÚP - zadání a koncept. V roce 2007 zastupitelstvo města schválilo závazné pokyny pro zpracování návrhu ÚP a nyní oslovený architekt pracuje na realizaci návrhu. Vlastníci zemků se na nákladech podíleli pouze paušální částkou za přípojky k inženýrským sítím a ve výsledku se tak pozemky jejich majitelům značně zhodnotily.

Proluky V Benešověse a okolí se zastavují i proluky a to především dvě oblasti Červené Vršky a lokality Sokola Tůmy - Za kasárnami .Takovýto rozvoj nové zástavby považuji za dostačující a zároveň přiměřený. Ve zmiňovaných lokalitách je postaveno asi 80 a domů.V centru jsou proluky zřídka a pokud vzniknout demolicí stávajícího objektu jako např. ted na rohu ulice Tyršova a Husova se cena pohybuje až kolem 8000 tis.za 1m2.

71

Stavební pozemky V Benešově a okolí se pozemky nachází na okraji města. Určitá omezení se v dnešní době vyskytují pouze v souvislosti s možnostmi získání hypotečních úvěrů v období ekonomické

recese,takže se obchoduje s menšími soukromými parcelami

v okrajových částech měst. Vlastníci pozemků na nákladech podíleli pouze paušální částkou za přípojky k inženýrským sítím a ve výsledku se tak pozemky jejich majitelům značně zhodnotily.Cena pozemků se pohybuje v rozmezí 8801800,průměrně 1500 Kč/m2. BUDOVY Byty Staré byty postavené 80 a 90 letech se privatizují,zároveň se využívají státní dotace na zateplení a rekonstrukce,takže dostávají nový kabát a mají lepší funkční i estetické vlastnosti,takže je o ně velký zájem a k blížící se mu zdražování nových bytu vlivem zvyšování DPH lze předpokládat že o ně výhledově stoupne zájem. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech –Benešov a větší okolní města

Byt 1+1

900 000 – 1 300 000 Kč

Byt 2+1

1 400 000 – 2 000 000 Kč

Byt 3+1

1 500 000 - 2 300 000 Kč

Byt 4+1

1 900 000– 2 900 000 Kč

Nové byty se obchodují v těchto cenových intervalech-Benešov a větší okolní města Byt 1+1

1 300 000 – 1 600 000 Kč

Byt 2+1

1 900 000 – 2 600 000 Kč

Byt 3+1

2 000 000 – 2 900 000 Kč

Byt 4+1

3 200 000 – 4 500 000 Kč

72

Nová bytová výstavba je např. ,Pod Lihovarem” Benešov u Prahy.Projekt výstavby 132 bytových jednotek v Benešově v lokalitě "Pod lihovarem" je společnou akcí Města

Benešov

a

stavební

firmy

Sládek

Group.

Díky ručitelskému prohlášení města Benešov získalo bytové družstvo Černoleská velmi výhodný úvěr, který za stejných podmínek poskytne jednotlivým zájemcům o bydlení. Úroková sazba je stanovena jako pohyblivá ve výši 6M PRIBOR + 0,5. V době podpisu úvěrové smlouvy se tedy úroková sazba pohybovala okolo 3 % p.a. , což je téměř poloviční sazba ve srovnání s hypotečními úvěry.V současné době je stavba úspěšně dokončena a zkolaudována.

Rodinné domy Nabídka starších rodinných se pohybuje okolo 3-5,5 mil. Větší nabídka se spíše opírá o nové někdy i developerské projekty v nezastavěných částech města. Ceny se pohybují kolem 4 500 000 Kč u řadových staveb a 5, 5- 6 000 000 Kč za samostatně stojící starší rodinný dům.

Objekty pro individuální rekreaci Zde největší zastoupení má okolí Neveklova a Posázaví Poptávka

v současné době minimální a nabídka jí převyšuje. Lze předpokládat

ustupující zájem mladší generace.I finanční krize se na tom podepsala podle realitní společnosti sting ceny rekreačních objektů klesly o 20% a co se týče do objemu až 30 % pokles prodeje. Ceny menších chatek se pohybují od 600 do 900 tisíc Kč. U rekreačních objektů se ceny pohybují od 900 000 do 1 500 000 Kč.

Průmyslové objekty V Nabídce se objevují i výrobní a skladové haly s kancelářemi.,aleI nové objekty vybudované pouze k účelu administrace. Dostatek je v nabídce menších prostorů ve stávajících objektech k pronájmu.

73

NÁJMY Byty Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech . Byt 1+1

6 000 – 8 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

8 000 – 9 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

10 500 – 13 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1

zřídka

Prodejní prostory O prodejné prostory je ve městě veliký zájem. Pro nájemce jsou zajímavé lokality v centru města. Prodejní prostory se pronajímají v přibližných cenách Centrum města

120 – 210 Kč / m2 / p.m.

Okolí

100 – 170 Kč / m2 / p.m.

Kanceláře Prostorů k pronájmu je velké množství k poměru posuzované lokality. Dalo by se říci, že nabídka převyšuje poptávku. V době rozšiřování internetového obchodování lze předpokládat další útlum zájmu o tyto prostory. Zájem projevují nejvíce renomované firmy (např.: realitní kanceláře), advokáti, lékaři a jiná odvětví závisící na udržení své stávající úrovně. Kanceláře se pronajímají v přibližných cenách-Benešov Centrum města

80 – 200 Kč / m2 / p.m.

Okolí

40 – 100 Kč / m2 / p.m.

74

Průmyslové objekty Výše popisovaný útlum v průmyslové výrobě kladně ovlivnil dostupnost objektů tohoto typu. Zánik mnoha společností umožnil uvolněním objektů jak výrobní, tak i skladové prostory. Průmyslové objekty se pronajímají Výrobní prostory

70 – 140 Kč / m2 / p.m.

Skladové prostory

60 – 80 Kč / m2 / p.m.

75

Závěr Teoretická část nahlédla do problematiky územního plánování včetně jejich zásadních částí a vlivů, které na něj působí. Snahou práce bylo podat ucelený pohled na problematiku. Proto je nezbytnou částí i praktická a analytická část práce, jelikož cílem je komplexnost z více pohledů, které zasahují do tak náročného nástroje, jakým je územní plánování. Dalším cílem bylo prokázat, že územní plánování a územní plán má skutečně neopomenutelný vliv na cenu pozemků a následně pak na cenu nemovitostí, které na pozemku stojí. Praktická část byla pro mě užitečným přínosem, jelikož jsem si mohl přímo na skutečném konkrétním modelu zkusit aplikaci získaných teoretických znalostí a dovedností. Určitě jsem si rozšířil poznatky v oboru a více poznal trh s nemovitostmi, respektive s pozemky. Shrnutím všech předcházejících poznatků vyplývá, že cíl, který jsem si v úvodu zadal se potvrdil.

76

Seznam pouţité literatury Zákony a vyhlášky: Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu

(stavební

zákon)

ve

znění

zákona

č.

68/2007

Sb.,

Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě (zákon o vyvlastění) Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, Zákon č. 344/1992, Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Vyhláška č. 498/2006 Sb., o autorizovaných inspektorech Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území Vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření Vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů

Internetové a jiné zdroje: ALVA REAL. Dostupné z alvareal.cz/reality/cz/14-obecne-vlivy-pusobici-na-trznihodnotu-pozemku.html#192-obecne-vlivy-pusobici-na-trzni-hodnotu-pozemku I-Novojicinsko

[online].

2011

[cit.

2011-6-29].

novojicinsko.cz/dokument-2724 >.

77

Dostupné

z www:

<

i-

MINIS. Minimální standard pro digitální zpracování územních plánů v GIS v prostředí zákona č. 183/2006 Sb., verze 2.2. duben 2010. [online]. 2011 [cit. 20116-28].

Dostupné

z www:

<

map.cz/uap/kr_sc/metodicky/htm/_up/soubory/MINIS.pdf>. Politika územního rozvoje (PUR) 2008 [online]. 25. 4. 2008 [cit. 2011-06-28]. Ministerstvo:

účast

veřejnosti

nežádoucí.

Dostupné

z

WWW:

. Realitní revoluce. [online]. 2011 [cit. 2011-6-28]. Slovník pojmů. Dostupné z www: < realitnirevoluce.cz/poradna/slovnik>. Územní plán sídelního útvaru hl. m.Prahy. [online]. 2011 [cit. 2011-6-28]. Dostupné z www: <praha10.cz/uzemi-prahy-10/rozvoj-prahy-10/uzemni-plan/vice-o-up.aspx>. Územní plánování a stavební řád [online]. 2011 [cit. 2011-6-28]. Dostupné z www: < mmr.cz/Uzemni-planovani-a-stavebni-rad >. Veřejný ochránce práv [online]. 9. dubna 2008 [cit. 2011-06-28]. Souhrnná zpráva o činnosti

veřejného

ochránce

práv

za

rok

2007.

Dostupné

z

WWW:

. Vzor – ZPRÁVA O HODNOCENÍ - Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I / Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. , Praha 2007

ZAHUMENSKÁ, Vendula. Právní rádce [online]. 20. 10. 2010 [cit. 2011-06-28]. Posuzování vlivů při územním plánování - problémy praxe. Dostupné z http: <pravniradce.ihned.cz/c1-47244270-posuzovani-vlivu-pri-uzemnim-planovaniproblemy-praxe>.

78

79

80

81

82

Vlivy územního plánu na cenu pozemku

Recommend Documents