Vliv dopravní dostupnosti na tr ní hodnotu reziden ních nemovitostí v ostravské aglomeraci

Bankovní institut vysoká škola Praha

„Vliv dopravní dostupnosti na tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci“ Bakalářská práce

Mgr. Marek Brosch

Duben, 2011

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

„Vliv dopravní dostupnosti na tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci“ Bakalářská práce

Autor:

Mgr. Marek Brosch Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Karviná

Ing. Pavel Sýkora

Duben, 2011

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Vliv dopravní dostupnosti na tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci, zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Ostravě dne 10.4.2011

…………………………………

Anotace Příjmení a jméno:

Brosch Marek, Mgr.

Název:

Vliv dopravní dostupnosti na tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci

Vedoucí práce:

Ing. Pavel Sýkora

Katedra:

Oceňování majetku

Ak. rok:

2010/2011

Počet stran:

90

Počet příloh:

10 (12 stran )

Počet titulů použité literatury: 5 Počet pramenů: 6 Bakalářská práce na téma „Vliv dopravní dostupnosti na tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci „ popisuje vliv jednoho z hodnototvorných faktorů – dopravní dostupnosti - při stanovení tržní hodnoty nemovitostí. Cílem práce je určit, jakým způsobem ovlivňuje

faktor dopravní dostupnosti v jednotlivých metodách oceňování

výslednou stanovenou tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí a to konkrétně v ostravské aglomeraci. Klíčová slova : Tržní hodnota nemovitosti Hodnototvorné faktory Dopravní dostupnost Vliv dopravní dostupnosti Annotation : Bachelor’s thesis “ The Influence accessibility on the value of property in the Ostrava agglomeration “ describes the effect of a value – creating factors – accessibility – in determining the market value of real estate. The aim is to determine how the factor affects the accessibility in different valuation methods, the resulting market value of residential real estate specifically in the Ostrava agglomeration. Key words :

Market value of property Value – creating factors Transport accessibility Influence of accessibility

OBSAH : ÚVOD

1.

1.1.

1

VLIV DOPRAVN Í DOSTUPNOSTI NA TRŽNÍ HODNOTU REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ V OSTRAVSK É AGLOMERACI

2

TRŽNÍ HODNOTA NEMOVITOSTÍ

2

1.1.1. Cena a hodnota

2

1.1.2. Tržní hodnota nemovitostí

2

1.2.

HODNOTOTVORNÉ FAKTORY PŘI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

7

1.2.1. Charakteristika a členění hodnototvorných faktorů

7

1.3.

DOPRAVNÍ DOSTUPNOST

9

1.4.

SEGMENT TRHU REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ

11

1.4.1. Definice a členění segmentů trhu

11

1.4.2. Ostravská aglomerace a její rozdělení

12

1.4.3. Vliv dopravní dostupnosti na jednotlivé segmenty rezidenčních nemovitostí ostravské aglomerace

14

1.5.

ANALÝZA VLIVU DOPRAVNÍ DOSTUPNOS TI

19

2.

PRAKTICKÁ ČÁST

20

2.1.

OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU

20

2.2.

OCENĚNÍ POLYFUNKČNÍHO OBJEKTU VČETNĚ BYDLENÍ

34

3.

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU OKRESU OSTRAVA-MĚSTO

61

ZÁVĚR

76

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY A ZDROJŮ

77

PŘÍLOHY

78

ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE

ÚVOD Pro svou bakalářskou práci jsem si zvolil téma „Vliv dopravní dostupnosti na tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci „. Toto téma jsem si vybral z praktického důvodu, neboť dopravní dostupnost je jedním z nejdůležitějších hodnototvorných faktorů, na nichž je tržní hodnota nemovitostí závislá a její znalost je dle mého názoru jistou výhodou v budoucí praxi. Cílem práce je zjistit, zda-li a v jaké míře má dopravní dostupnost vliv na tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí a to konkrétně v ostravské aglomeraci. Práce je celkem rozdělena do tří částí. První část je zaměřena na definici tržní hodnoty nemovitostí, způsoby jejího stanovení, definici hodnototvorných faktorů a jeich členění. Druhá část je zaměřena na samotný hodnototvorný faktor dopravní dostupnosti a jeho roli v jednotlivých

segmentech trhu

rezidenčních

V poslední, třetí části, se pokouším

nemovitostí

ostravské

aglomerace.

jednoduše analyzovat vliv dopravní dostupnosti

v rámci jednotlivých metod oceňování resp. metod stanovení tržní hodnoty nemovitostí.

1

1. VLIV DOPRAVNÍ DOSTUPNOSTI NA TRŽNÍ HODNOTU REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ V OSTRAVSKÉ AGLOMERACI

1.1.

TRŽNÍ HODNOTA NEMOVITOSTÍ

1.1.1. Cena a hodnota Pro ujasnění terminologie je nezbytné vysvětlit základní pojmy, především rozdíl mezi pojmy cena a hodnota. Jejich definice je převzata z mezinárodních standardů pro oceňování. Cena je pojem používaný pro částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží nebo službu. Je historickým faktem, ať už je zveřejněna nebo uchovávána v soukromí. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem. Podle zákona č. 526/1990 Sb. Je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Hodnota je ekonomický pojem, týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíž hovořit o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. 1 1.1.2. Tržní hodnota nemovitostí Výsledek tržního oceňování je závislý na účelu ocenění a v souladu s ním by měl být volen i jeho název. Jde tedy převážně o tržní hodnotu nemovitostí, která je většinou definována jako hodnota, jíž je s největší pracděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím 1

http.//www.znalci-komora.org/clanky/cenaobv.html

2

kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení. O individuální zájmy může jít zejména v případě rodinných či jiných osobních vztahů mezi účastníky nebo jde-li o nemovitosti, jež jsou předmětem zvláštní obliby, vyplývající z osobního vztahu k majetku či lokalitě. Jinými zájmy se rozumějí nejrůznější mimořádné okolnosti, vyvolávající stav tísně nebo nátlaku, případně nepředvídatelné vnější vlivy v důsledku přírodních sil a katastrof. 2 Podle práva EU vyjadřuje tržní hodnota cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji. Podle mezinárodních profesních organizací odhadců majektu IVSC a TEGoVA je tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, je obvyklá cena taková, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale co do její výše se nepromítají vlivy momořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Česká terminologie je v tomto směru značně neustálená, avšak tato situace by v praxi neměla přinášet nepřekonatelné problémy. Nejlepším řešením je postupovat v souladu se zadáním úkolu a výsledný produkt popsat včetně podmínek jeho použití, možných rizik a výhrad. 3 1.1.3. Přístupy ke stanovení tržní hodnoty nemovitostí Proces zjišťování tržní hodnoty nemovitostí se v průběhu historického vývoje ustálil na třech základních přístupech a to : · na bázi vynaložených nákladů ( the cost approach ) neboli nákladová metoda, 2 3

Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, 1996, str. 30 http://www.dashofer.cz/download/pdf/ncm_ukazka02.pdf?wa=WWW09IX

3

· na bázi očekávaných výnosů ( the income approach ) neboli výnosová metoda, · na bázi porovnání ( the sale comparison approach ) neboli porovnávací metoda. Přitom je vhodné upozornit, že výraz „ přístup „ je zde zcela na místě, neboť by měl zdůraznit, že nejde o žádnou mechanicky aplikovatelnou metodu nebo recept, ale o proces hledání a postupného přibližování se k optimálnímu výsledku na základě zjištěných skutečností, dat a údajů z tržní analýzy. Přístup na bázi vynaložených nákladů ( nákladová metoda ) je založen na převážně technickém pohledu na nemovitosti, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota, někdy též označovaná jako substanční nebo technická hodnota. Zjednodušeně řečeno její výše by měla odpovědět na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákladů na nákup pozemku. U nákladového přístupu jde o substituci nákladů a jejich porovnání se stavbou obdobnou, dále o kontribuci jednotlivých dílčích nákladů za jednotlivé komponenty, ve vztahu nákladů přímých a nepřímých, ve vztahu stavebních nákladů a podnikatelského zisku, konformitu lze vysledovat v souvislosti s používanými postupy a způsoby racionalizace výstavby.Nabídka a poptávka odráží situaci na trhu stavebních prací, který s trhem nemovitostí není totožný, avšak má na něj vliv ve vztahu k rychlosti a schopnosti vyhovět požadovaným počtům, sortimentu, standardům či dokonce módním trendům. Konkurence se projevuje ve zvýšených aktivitách stavebních firem, ve snaze o snižování nákladů, používání nových progresivních materiálů a technologických postupů a to nejen při výstavbě, ale i v souvislodti s rekonstrukcemi. Princip rovnováhy se uplatňuje v případech, kdy se testují poměry mezi podílem stavebních nákladů a podílem nákladů na pozemek ve vztahu k celkové hodnotě nemovitosti. Změna, vývoj a očekávání se promítá jednak do trendů

vývoje

trhu,

jednak

se

odráží

v snížení

hodnoty

v rámci

stárnutí

a zastarávání. Přístup na bázi výnosů ( výnosová metoda ) je založen na převážně ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a jeho výsledkem je výnosová hodnota, rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu existence tohoto efektu. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace. U výnosového přístupu se mimo substituci vychází z principů

4

očekávání, v tomto případě očekávání budoucích výnosů či jiných výhod, ale i rizik s nimi spojených. Očekávání je zde spojováno se změnami, které se váží na vývoj trhu v příslušném segmentu, ale i se změnami v souvislosti s nejlepším a nejvyšším využitím. Porovnávání výnosů a rizik s jinými možnými investicemi probíhá přes náklady alternativních příležitostí, výsledky se promítají hlavně do výše kapitalizačních měr. Kontribuční principy se uplatňují při zkoumání vztahů mezi jednotlivými hlavními zdroji výnosů, rovnováhu lze vysledovat mezi stabilizovanými příjmy a výdaji, lze pracovat i s konformním chováním výnosů a výnosových měr v rámci příbuzných typů nemovitostí v určitém prostředí. Nabídka a poptávka se odráží ve výši nájmů, jejich stabilitě a trendech, konkurence nabídky souvidí se schopností rychle se přizpůsobit a reagovat na měnící se standard. Přebytek v souvislosti s nespotřebovaným výnosem váže na možnost jeho využití v obnovovacích nákladech a souvisí s návratností. Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. U porovnávacího přístupu jde o přímou reflexi trhu a substituci na základě porovnání skutečně obchodovaných případů. Vychází přímo z trhu, reaguje na jeho vývoj a změny, na stav nabídky a poptávky a na schopnost konkurence. Zohlednění shod a odlišností se děje na základě kontribuce , rovnováhy a vážení, principů konformity lze využít zejména v souvislosti s polohou v rámci definované lokality, očekávání váže na předpokládané trendy, vývoj trhu a možnosti využití. Při hledání tržní hodnoty je třeba za klíčový považovat přístup na bázi porovnání. Substituce na základě obchodovaných cen je nejobjektivnějším a nejspolehlivějším nástrojem, proto je tento přístup v normálním tržním prostředí nejpřirozenější a nejvíce frekventovaný. Při správné aplikaci je skutečnou reflexí stavu trhu a jeho logika je jasná a průhledná, zatímco výnosový i nákladový přístup skrývají více rizik, jejich techniky jsou přece jen komplikovanější, působí zprostředkovaně a hrozí u nich větší nebezpečí, že jejich vazba na reálný trh nebude ve všech směrech respektována a že více či méně mohou reprezentovat spíše extrémy. Porovnávací hodnotu lze využít s výhodou všude, kde existují podmínky pro porovnání. Předpokladem je podobnost, srovnatelnost, obdobný užitek 5

a časová aktuálnost dat srovnávaných nemovitostí. Tím, že v porovnávací hodnotě je zastoupena složka nákladů i složka užitku, lze ji hlavně v případech působení konformních vlivů ( řadová výstavba, opakované typy, sídliště apod. )s vysokou pravděpodobností použít jako rozhodujícího kritéria. Výnosová hodnota je důležitým pohledem především u nemovitostí komerčního typu, jako jsou např. obchodní, provozní, administrativní, ubytovací, činžovní, skladovací a obdobné nemovitosti. Její význam je akcentován všude tam, kde je možno očekávat především výnos z pronájmu. Nemusí jít však pouze o výnos finanční, výnosem lze rozumět i nejrůznější přínosy spojené s vlastnictvím nemovitosti, např. úspory na nájemném, dále přínosy v souvislosti s nejrůznějšími výhodami ( např. doprava,parkování, podnikání, reklama ), obtížně vyčíslitelným uspokojením ( relaxace, zdravé životní prostředí ) i dalšími možnostmi. Výnosový přístup můžeme uplatnit i u rodinných domů a reklreačních objektů, zejména jsou-li podmínky k jejich pronájmu nebo lze-li aspoň přibližně zkalkulovat očekávané výhody, tedy např. ocenit míru spokojenosti. Přístup na bázi nákladů může mít důležitou váhu hlavně u novějších staveb, zejména jestliže lze oprávněně předpokládat hodpodárnost investic a jejich vyváženost s hospodářským užitkem a kde je navíc větší prabděpodobnost, že věcná hodnota nebude zkreslena v souvislosti s opotřebením. Nezastupitelné místo má věcná hodnota u těch typů nemovitostí, jejichž hlavním účelem není přímý ekonomický efekt a kde podmínky pro porovnání chybí. Mohou to být některé veřejně prospěšné stavby nekomerčního charakteru, např. kostely, veřejné školy, nemocnice, komunikace apod. Zvláštní disciplínou v rámci stanovení tržní hodnoty nemovitosti je odhad hodnoty pozemků. Důvodem tohoto zařazení je jednak to, že v některých případech jde o pozemky nezastavěné, které samy o sobě tvoří podstatu hodnoty nemovitostí, nebo je jejich hodnota potřebná jako dílčí vstup v rámci přístupu hlavního. Tady je možné vycházet ze dvou základních přístupů, z porovnání a z výnosů. Tím, že pozemky nemohou vzniknout výrobní činností, nelze u nich hovořit o věcné hodnotě, jedině že by náklady byly chápány jeko náklady na jejich nákup. Koncepce působení na hodnotu prostřednictvím nákladů je zde většinou nahrazována poněkud teoretickými úvahami na základě kontribučních principů vysledovaných z poměrových vztahů mezi hodnotou pozenmků a jejich 6

zhodnocením stavbami, ať skutečně realizovanými nebo takovými, které v souvislosti s nejlepším a nejvyšším využitím pozemku by realizovat bylo možné.4

1.2.

HODNOTOTVORNÉ FAKTORY PŘI STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

1.2.1. Charakteristika a členění hodnototvorných faktorů Tržní hodnotu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů. Na trhu nemovitostí vznikají i specifické segmenty, které se sami od sebe liší vnitřní charakteristikou. Trochu jiné vlivy působí na trh rodinných domů a trochu jiné vlivy působí na trh skladových prostor, pozemků atd. Základní vlivy lze shrnout a rozčlenit na vnější a vnitřní faktory. Vnějšími faktory jsou: 1. Politicko-správní vlivy – hospodářská politika státu, územní plánování, stavební řád,bezpečnost a ochrana, životní prostředí, veřejné zájmy. Patří sem i jistota ve vymahatelnost práva, rychlost správního řízení atd. 2. Ekonomické vlivy – zaměstnanost, příjmy, kupní síla, životní úroveň,možnosti financování,hospodářský rozvoj, úroveň stavebních technologií resp. situace ve stavebnictví, vývoj inflace, úroková míra. 3. Sociálně demografické vlivy – populační vývoj,velikost rodin, vzdělanost, standard bydlení, sociální politika státu, životní styl. 4. Fyzikální vlivy – jsou to všechny ostatní položky. Způsob využití, rozloha, zastavěná plocha, stáří staveb, architektura,vybavení,využitelnost,stav údržby, míra zainvestovanosti, morální a technická zastaralost, Vnitřními faktory jsou: 1. Očekávání- vychází z myšlenky, že cena je formována budoucími výnosy a výhodami a uspokojením majetek vlastnit a využívat ho ve svůj prospěch. Vždy je zaměřeno na budoucnost. Pro spekulativní investory je toto zvášť důležité. Majetek musí mít užitnou hodnotu i v budoucnu. V případě očekávání roste cena. Příkladem může být vstup do Evropské unie. Bylo vysoké očekávání, že po vstupu do Evropské unie vyletí ceny nemovitostí prudce nahoru. Ve skutečnosti to však byla jen nafouknutá bublina, která, jak se později ukázalo, rychle splaskla. 4

Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, 1996, str. 58-63

7

2. Nabídka a poptávka – nabídka je reprezentována počtem a typem nemovitostí určených k prodeji v daném segmentu trhu a v daném časovém období. 3. Konkurence – mezi nabízejícími a poptávajícími vzniká soutěž o nejvýhodnější nákup a prodej. Nabídka většinou inklinuje ke zdůraznění vynaložených nákladů, poptávková strana zdůrazňuje výnos. Konkurence poptávky tlačí ceny nahoru. Konkurence nabídky tlačí ceny směrem dolů. 4. Optimální využití majetku – používá se u nezastavěných pozemků. Je tam mnoho možností jak jej využít. Mnohdy je spekulanti jen drží a vyčkávají, kdy mohou výhodně prodat. Výše uvedené faktory lze dále specifikovat podle jednotlivých segmentů trhu s nemovitým majetkem. V případě pozemků jsou to tyto následující vlivy: 1. Poloha v obci, velikost a význam obce, územní plán obce. 2. Intenzita využití pozemku. Jak je pozemek využit a co se na pozemku nachází (rekreační stavby, zemědělská stavba, obchodní dům, parkoviště). 3. Doprava resp. dopravní dostupnost – tozn. jaké jsou možnosti dopravy, jízdní časy, intenzita dopravy, docházka na zastávku. 4. Obytný sektor - zkoumá pozemek z hlediska možnosti bydlení, popřípadě ubytování ve stavbě na něm umístěné. 5. Řemesla, průmysl , obchod - zkoumá se pozemek z hlediska jeho průmyslového nebo obchodního využití. 6. Ostatní faktory: využití v budoucnu, rohové parcely pro obchodní účely, pozemky se stavební uzávěrou, hygienická uzávěra atd. 7. Negativní faktory - hluk, průmyslová zařízení, zastínění. V případě staveb to jsou: 1. Trh nemovitostí – poptávka ve srovnání s nabídkou 2. Orientace ke světovým stranám 3. Konfigurace terénu 4. Vzdálenost od centra obce (samota, centrum) 5. Převládající zástavba – výroba, sousedství dálnic, silnic atd. 6. Inženýrské sítě 7. Dopravní dostupnost 8. Obchod a služby 9. Dostupnost zdravotních služeb 10. Úřady 11. Obyvatelstvo (konfliktní skupiny, vyšší vrstvy) 12. Vzhled domu

8

13. Typ stavby (rohový dům, řadový dům).5

1.3.

DOPRAVNÍ DOSTUPNOST

Ve vazbě na zvolené téma bakalářské práce se budu nyní podrobně věnovat charakteristice hodnototvorného faktoru dopravní dostupnosti a to včetně možnosti parkování. Jde o faktor, který reaguje na rozdílnosti polohy v přiměřené · délce a kvalitě příjezdu osobním automobilem a možnosti parkování nebo odstavení přiměřeného počtu vozidel · délce a kvalitě příjezdu transportními a provozními vozidly v souvislosti se stěhováním, zásobováním, stavební údržbou, průjezdností požárních vozidel apod. · možnosti napojení na železniční vlečku ( v případě některých průmyslových a skladových nemovitostí ) · blízkosti funkčního letiště u některých typů staveb ( např. některé hotely ). Délkou příjezdu či přístupu se předpokládá vzdálenost nemovitostí od hlavních komunikací, křižovatek, stanic a dopravních uzlů. Kvalitou pak šířka, trasování, charakter, stav , údržba a povrch vozovek a cest včetně zimního období. Při hodnocení dopravní dostupnosti musí být přihlédnuto k účelu využití nemovitostí, případně k jejich vyhodnocenému nejlepšímu a nejvyššímu užití. Jiné nároky na dopravní dostupnost bude nutno zvolit, je-li předmětem ocenění čerpací stanice pohonných hmot. Vzorky musí být vybrány ze stejného segmentu, aby se od oceňovaných nemovitostí zásadním způsobem v požadavcích na dopravní dostupnost nelišily, jinak to může být srovnání problematické. U některých typů nemovitostí je výhodou, jestliže se možnosti dopravní dostupnosti doplňují a kumulují, takže výhodnost např. polohy komerčních nemovitostí ve městech se stupňuje směrem ke křižovatkám metra, tramvají a hlavních silničních tepen, u rezidenční zástavby

naopak

zase

směrem

ke

klidnému

zdravému

životnímu

s bezproblémovou dosažitelností nákupů, škol, sportovního využití apod. 5

http://seminarky.cz/Ocenovani-majetku-prednasky-a-cviceni-17895

9

prostředí

Co se týče možnosti parkování, jedná se v současné době o fenomén související s rozvojem motorismu, nabývá stále většího významu a může zásadním způsobem ovlivnit cenu nemovitostí. V běžné zástavbě rodinných domů stačí obvykle jedno parkovací místo pro osobní automobil vztaženo k jedné standardní bytové jednotce. U novostaveb bývá dvojgaráž už běžným standardem. Navíc u novostaveb, ať už se jedná o individuální výstavbu nebo hromadnou výstavbu, realizovanou developery, už řešení nebo zajištění parkovacích kapacit bývá podmíněno v rámci stavebního řízení. Problematickou tak zůstává možnost parkování v zahustěné bytové zástavbě sídlištního typu, u starších nemovitostí a zejména v historických centrech měst. V posledně jmenovaném případě je jediným řešením výstavba podzemních garáží. 6 V rámci ocenění při porovnávání dopravní dostupnosti a možnosti parkování bychom se měli zaměřit tedy nejen na současnou situaci, ale i budoucí řešení v daném místě. Je velmi těžké vyjádřit rozdíly v dopravní dostupnosti a možnostech parkování, cenovou úpravu můžeme většinou buď pouze odborně odhadnout nebo použít prvky kvalitativní analýzy ( např. v případě porovnávání parkovacích možností můžeme pracovat s rozdílem výše nákladů na vybudování srovnatelných parkovacích kapacit. Příkladem zde může být situace, kdy předmětem ocenění je byt v novostavbě v centru města Ostravy bez možnosti parkování. Jako vzorek porovnání je vybrán srovnatelný byt v sousední novostavbě, jehož prodej byl realizován za 1,7 mil. Kč včetně garážového stání v suterénu domu. Využiji v tomto případě znalost místního trhu, kdy vím, že developeři si v centru města Ostravy účtují za garážová stání 200 tis. Kč/ks jako přirážku k ceně bytu a řešením je tedy srážka 200 tis. Kč z ceny vzorku porovnání.

6

Zazvonil Z. Porovnávací hodnota nemovitostí, EKOPRESS, 2006, str. 179-180

10

1.4.

SEGMENT TRHU REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ

1.4.1.

Definice a členění segmentů trhu

V této části práce se budu podrobně zabývat vlivem dopravní dostupnosti na jednotlivé segmenty trhu rezidenčních nemovitostí a to konkrétně pro oblast ostravské aglomerace. Skupiny nemovitostí, které jsou si podobné nejen po stránce užitných vlastností, ale i co do postavení na trhu, stavu nabídky a poptávky, konkurenceschopnosti a u kterých můžeme předpokládat, že budou předmětem zájmu stejných skupin, nazýváme segmenty trhu. Na našem trhu rozlišujeme tyto následující tržní segmenty : Rezidenční nemovitosti · pozemky pro rezidenční výstavbu · rodinné domy · nájemní domy · byty · rekreační objekty Nerezidenční ( komerční ) nemovitosti · pozemky pro komerční zástavbu · kancelářské prostory · obchodní prostory · prostory pro jiný typ služeb · výrobní a živnostenské objekty.

11

Výše uvedené členění vychází z rozdělení realitních kanceláří, dle tématu práce se budu zabývat pouze segmenty trhu rezidenčních nemovitostí. 1.4.2. Ostravská aglomerace Pro navazující popis vlivu hodnototvorného faktoru dopravní dostupnosti na jednotlivé segmenty rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci je třeba definovat a charakterizovat pojem “ ostravská aglomerace “. Město Ostrava o rozloze 214 km² tvoří celkem 23 městských obvodů, ve kterých žije více než 310 tisíc obyvatel. Ostrava má výhodnou strategickou polohu – nachází se 360 km východně od hlavního města Prahy, 310 km severně od Vídně, blízko státní hranice s Polskem, která probíhá cca 10 km severně od městského centra, hranice se Slovenskem je ve vzdálenosti 50 km východním směrem. Hustota zalidnění je 1 457 obyvatel na km². Ostrava, sídlo krajského úřadu Moravskoslezského kraje i okresu Ostrava-město, je tak třetím největším městem Česka a dominuje ostravské aglomeraci, tedy seskupení vzájemně blízkých sídel resp. obcí s rozšířenou působností tj. Bohumín, Havířov, Karviná a Orlová a čítá téměř 600 tisíc obyvatel, po pražské aglomeraci je tato druhou největší v republice. Širší metropolitní oblast Ostravy pak v roce 2009 čítala (podle Eurostatu ) dokonce 1,1 milionu obyvatel.

Tabulka č. 1: Poloha města Ostravy

Geografická poloha:

49˚ 50΄ severní šířky 18˚ 17΄ východní délky

Nadmořská výška :

208-334 m

Pramen: http://cs.wikipedia.org/wiki/Ostrava

12

V rámci své práce jsem zvolil rozšířené rozdělení ostravské aglomerace, kdy společným kritériem resp. znakem pro zařazení do ostravské aglomerace byla dojezdová vzdálenost z centra ostravské aglomerace – města Ostravy – v čase do 30 až 35 minut. Za předpokladu splnění tohoto kritéria jsem dále vyhledal v této výše uvedené vzdálenosti sídla tj. města či obce s rozšířenou působností s počtem obyvatel více než 6 000. Jako správní centrum jednotlivých částí ostravské aglomerace jsem zvolil sídla největší co do počtu obyvatel, s výjimkou jižní části ostravské aglomerace se jedná o okresní města dle administrativně – správního rozdělení Moravskoslezského kraje. Dle výše uvedeného jsem ostravskou aglomeraci rozdělil na tyto části :

· karvinská část · opavská část · bílovecká část · frýdecko – místecká část

Rozdělení ostravské aglomerace zobrazuje Příloha č.1. Karvinskou část, rozkládající se na severovýchodě od centra ostravské aglomerace, zastupuje okresní město Karviná,dále města Havířov, Orlová, Petřvald , Rychvald a Bohumín, opavskou část, rozkládající se v západní části ostravské aglomerace reprezentují okresní město Opava, města Hlučín a Kravaře, bíloveckou část, rozkládající se v jižní části ostravské aglomerace, zastupují v tomto rozdělení ostravské aglomerace města Bílovec, Studénka, Fulnek a Příbor, frýdecko – místecká část je zastoupena okresním městem Frýdek – Místek, dále městem Vratimov a Frýdlantem nad Ostravicí. Tato výše uvedená města jednotlivých částí ostravské aglomerace budou dále posuzována z hlediska vlivu dopravní dostupnosti a dalších významných hodnotvorných faktorů na stanovení tržní hodnoty v jednotlivých segmentech trhu rezidenčních nemovitostí v takto rozdělené ostravské aglomeraci. Pro lepší představu o velikosti výše uvedených sídel resp. měst a představu o vývoji počtu obyvatel v těchto městech je k dispozici následující tabulka :

13

Tabulka č. 2 : Bilance počtu obyvatel ve vybraných městech ostravské aglomerace

Město

Okres

Stav 1. 1. 2010

Živě narození

Přírůstek (úbytek) Zemřelí

Přistěhovalí

Vystěhovalí

přirozený

stěhováním

Stav

celkový

31. 12. 2010

Bílovec

NJ

7 543

73

77

122

126

-4

-4

-8

7 535

Bohumín

KI

22 818

254

281

299

459

-27

-160

-187

22 631

Frýdek-Místek

FM

58 582

679

587

1 000

1 474

92

-474

-382

58 200

Frýdlant nad Ostravicí

FM

9 681

93

117

229

188

-24

41

17

9 698

Fulnek

NJ

5 948

57

57

87

115

-

-28

-28

5 920

Havířov

KI

82 896

796

830

1 225

2 065

-34

-840

-874

82 022

Hlučín

OP

14 236

126

167

318

255

-41

63

22

14 258

Karviná

KI

61 948

600

721

684

1 832

-121

-1 148

-1 269

60 679

Kravaře

OP

6 821

83

70

104

137

13

-33

-20

6 801

Opava

OP

58 440

577

653

995

1 085

-76

-90

-166

58 274

Orlová

KI

32 430

329

345

536

883

-16

-347

-363

32 067

Petřvald

KI

7 048

83

110

293

205

-27

88

61

7 109

Příbor

NJ

8 747

90

83

134

172

7

-38

-31

8 716

Rychvald

KI

7 008

92

85

252

148

7

104

111

7 119

Studénka

NJ

10 129

126

105

130

176

21

-46

-25

10 104

Vratimov

OV

6 850

73

97

198

122

-24

76

52

6 902

Pramen: http://www.czso.cz/xt/redakce.nsf/i/bilance_poctu_obyvatel_ve_mestech_moravskoslezske ho_kraje_v_roce_2010

1.4.3. Vliv dopravní dostupnosti na jednotlivé segmenty trhu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci Dle již výše uvedeného rozdělení segmentů trhu rezidenčních nemovitostí bude zkoumán vliv hodnototvorného faktoru dopravní dostupnosti včetně ostatních faktorů na pozemky, určené k rezidenční výstavbě, byty, rodinné domy, nájemní byty a to na jejich tržní hodnotu. Nájemní domy a rekreační objekty nebudou posuzovány. Každý jednotlivý segment trhu rezidenčních nemovitostí je posuzován na základě porovnání významných, rozlišovacích hodnototvorných faktorů pro jednotlivé části ostravské aglomerace ve vztahu k jednotlivým segmentům trhu rezidenčních nemovitostí centrální části ostravské aglomerace tedy okresu Ostrava – město ( představme si jako oceňovaný vorek v rámci porovnávací metody ). Pro segment pozemků a rekreačních objektů jsem stanovil 4 faktory, pro ostatní segmenty 5 faktorů. 14

Hodnototvorné faktory jsou v následujících tabulkách porovnávání vyjádřeny stupnicí hodnocení : nejhorší – horší – průměrný – lepší – nejlepší. Tabulka č. 3 : Pozemky pro rezidenční výstavbu

Hodnototvorné faktory

Ostravská aglomerace

Karvinská část

Opavská část

Bílovecká část

F-M část

lepší

horší

nejlepší

nejlepší

průměrný

lepší

průměrný

nejlepší

horší

průměrný

lepší

lepší

horší

lepší

nejlepší

lepší

Dopravní dostupnost Poloha vůči správnímu centru části Vzdálenost od průmyslových zařízení Očekávání budoucnosti ( budoucí zástavba okolí)

Komentář : z tabulky vyplývá, že nejlepšího hodnocení dosáhla frýdecko – místecká část ostravské aglomerace. Ve Frýdku – Místku a ve Frýdlantě nad Ostravicí se průměrná cena pozemku pro rezidenční výstavbu a ploše 1.000 m2 dle aktuálních dat realitního trhu pohybuje ve výši 960,- Kč / m2, což koresponduje s hodnocením v tabulce. Naopak nejhoršího hodnocení dosáhla karvinská část, kde se průměrná cena pozemku pohybuje ve výši 560,- Kč/m2, také v tomto případě jde o fakt, korespondující plně s tabulkou. U opavské části by se dalo na základě hodnocení v tabulce očekávat, že cena pozemků bude nízká , ale není tomu tak. I přes špatnou dopravní dostupnost a průměrnou vzdálenost od průmyslových zařízení či podniků je zde průměrná cena pozemku ve výši 900,- Kč / m2. 15

Důvodem nesouladu může být to, že Opavsko historicky nebylo a není až tak ekonomicky závislé na samotném centru ostravské aglomerace – Ostravě – a vývoj cen je zde specifický. Na základě

hodnocení bílovecké části v tabulce lze odvodit vysokou

průměrnou cenu pozemku v této části, ale situace je i přes pozitivní hodnocení opačná. Průměrná cena pozemku se zde pohybuje okolo 600,- Kč / m2. I přes to, že v této části ostravské aglomerace, jako jediné ze všech posuzovaných,

se nachází dálnice D47

a v praxi by se dalo očekávat , že tento fakt bude mít velmi velký vliv na cenu pozemků v této části, není tomu prozatím tak. Z tohoto pohledu se dle mého názoru jedná o nejperspektivnější část ostravské aglomerace do budoucna. Tabulka č. 4 : Byty

Hodnototvorné faktory

Ostravská aglomerace

Karvinská část

Opavská část

Bílovecká část

F-M část

Dopravní dostupnost

lepší

horší

nejlepší

nejlepší

Převládající zástavba v okolí

horší

lepší

průměrný

lepší

Infrastruktura

lepší

lepší

průměrný

lepší

nejhorší

lepší

lepší

lepší

průměrný

lepší

nejlepší

lepší

Kvalita životního prostředí Očekávání budoucnosti (budoucí zástavba okolí )

Komentář : pro hodnocení byly posuzovány starší byty pouze v osobním vlastnictví o velikosti 1+1 , 2+1 a 3+1 o standardních průměrných velikostech podlahové plochy 40, 65 16

a 75 m2. Výsledky hodnocení v tabulce korespondují s aktuálními průměrnými cenami bytů na trhu ve frýdecko – místecké a opavské části, přičemž v opavské části jsou ceny bytů vyšší ( byt 3+1 v průměru za cca 1,8 mil. Kč ) než v samotné centrální části ostravské aglomerace. Byty 3+1 ve Frýdku – Místku jsou cenově totožné s byty stejné velikosti v centrální části ostravské aglomerace ( byt 3+1 za 1,4 mil. Kč ). Mezi těmito dvěma nejlépe hodnocenými částmi ostravské aglomerace a zbývajícími je veliký rozdíl vyjma segmentu bytů o velikosti 1+1. Rozdíly v ceně se pohybují v rozmezí cca 150 tis. Kč. Nejlépe je na tom část frýdecko –místecká s průmernou cenou 670 tis. Kč oproti ceně v karvinské části s cenou 500 tis. Kč. Průměrná aktuální cena bytů o velikosti 1+1 a 2+1 v bílovecké části nebyla z důvodu nedostatečné nabídky na relitních serverech zpracována. Závěry pro tento segment platí stejně jako u předchozího segmentu pozemků. Kromě toho je třeba si povšimnout, že i přes negativní hodnocení a očekávaný negativní vliv na cenu bytů o velikosti 1+1 v karvinské části, je cena těchto bytů relativně vysoká v porovnání s nejatraktivnějšími částmi ostravské aglomerace. Tabulka č. 5 : Rodinné domy

Hodnototvorné faktory

Ostravská aglomerace

Karvinská část

Opavská část

Bílovecká část

F-M část

Dopravní dostupnost

lepší

horší

nejlepší

nejlepší

Převládající zástavba v okolí

horší

lepší

průměrný

lepší

Infrastruktura

lepší

lepší

průměrný

lepší

nejhorší

lepší

lepší

lepší

Kvalita životního prostředí

17

Očekávání budoucnosti (budoucí zástavba okolí )

průměrný

lepší

nejlepší

lepší

Komentář : Hodnocení je identické jako u předchozího segmentu bytů. Tabulka koresponduje se zjištěnými aktuálními cenami na realitním trhu, cenově nejvyyší a srovnatelné s cenami v centrální části ostravské aglomerace jsou rodinné domy na opavsku a frýdecko – místecku. Tabulka č. 6 : Nájemní byty ( tržní nájemné )

Hodnototvorné faktory

Ostravská aglomerace

Karvinská část

Opavská část

Bílovecká část

F-M část

Dopravní dostupnost

lepší

horší

nejlepší

nejlepší

Převládající zástavba v okolí

horší

průměrný

průměrný

průměrný

Infrastruktura

lepší

lepší

průměrný

lepší

nejhorší

průměrný

lepší

Průměrný

průměrný

průměrný

nejlepší

Průměrný

Kvalita životního prostředí Očekávání budoucnosti (budoucí zástavba okolí )

18

Komentář : bílovecká část nebyla na základě jejího hodnocení v tabulce posuzována. Výsledek hodnocení v tabulce znamená nejlepší hodnocení pro frýdecko – místeckou část ostravské aglomerace, což koresponduje s nejvyšším průměrným tržním nájemným ve výši 105,5 Kč/m2 a to je dokonce ještě vyšší než v samotném centru ostravské aglomerace. I přes negativní hodnocení následuje část karvinská s průměrnou aktuální cenou ve výši 100,- Kč/m2. Porovnání s aktuální cenou na trhu vychází u opavské části, kde se průměrná cena tržního nájemného pohybuje ve výši 83,- Kč/m2.Ve městech Karviná a Frýdek – Místek je tržní nájemné stále vyšší než v bytech, patřících společnosti RPG, kde se nájemné pohybuje v průměru ve výši 80,- Kč/m2. Ještě níže se pohybuje nájemné v městských bytech, kde je průměrná cena 50,- Kč/m2, tato cena platí pro města Ostrava, Frýdek – Místek a Karviná.

1.5.

ANALÝZA VLIVU DOPRAVNÍ DOSTUPNOSTI

Při analýze vlivu hodnototvorného faktoru – dopravní dostupnosti – na tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci je třeba zdůraznit, že tento faktor má konkrétně v ostravské aglomeraci, aglomeraci s kvalitní sití čtyřproudových silnic a dostavěné dálnice D 47, velký význam při tvorbě cen jednotlivých segmentů trhu rezidenčních nemovitostí. Pokud bychom hodnotili jednotlivé sagmenty trhu rezidenčních nemovitostí pouze tímto jedním faktorem, tak bychom dospěli k závěru, že všechny části ostravské aglomerace mají výbornou dopravní dostupnost a tudíž by měly mít vysokou cenu na obdobné úrovni jako centrální část aglomerace.V kombinaci s dalšími hodnotícími faktory tomu není tak. Příkladem tohoto se zde jeví bílovecká část ostravské aglomerace, kde je dopravní dostupnost díky dálnici vynikající, ale vlivem dalších hodnototvorných faktorů jsou ceny jednotlivých segmentů trhu na nízké úrovni oproti jiným porovnávaným částem ostravské aglomerace. Stejně tak například karvinská část, kde i přes výbornou dopravní dostupnost ovlivňuje cenu špatné životní prostředí. Závěrem je třeba říci, že faktor dopravní dostupnosti jakožto součást dalších rozlišovacích hodnototvorných faktorů nelze od těchto oddělit, nelze jej měřit, ale má, pokud je součástí správně zvolených faktorů, vliv na tvorbu ceny nemovitostí. Z pohledu jednotlivých metod oceňování nemovitostí se faktor dopravní dostupnosti projevuje v porovnávací metodě v cenách, ve výnosové metodě ovlivňuje výši obvyklého nájemného. 19

2. PRAKTICKÁ ČÁST 2.1.

OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU

Nemovitost: : řadový RD s garáží na pozemku p.č. 1157/2 vč. pozemku a pozemek p.č. 1158/3 v kú: Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava - město

Objednatel ocenění:

Mgr. Marek Brosch Keltičkova 2013/27a, 710 00 Ostrava, Slezská Ostrava

Datum vypracování:

24.4.2011

Datum místního šetření:

22.4.2011

Počet vyhotovení:

2

Počet stran příloh:

4

Ocenění obsahuje 15 stran textu včetně příloh.

20

Závěr Typ nemovitosti: rodinné domy Typ stavby: jednobytový RD Katastrální území: Slezská Ostrava Číslo katastrálního území: 71482 , ČísloLV: 4317 Obec, část obce: Ostrava, Slezská Ostrava Ulice:Keltičkova , Číslo popisné/ev: 2013 Okres: Ostrava – město Číslo orient.: 27a Stávající stav 1 Věcná hodnota nemovitosti . včetně pozemku

4 583 000 Kč

2 Reprodukční hodnota . cena hlavní stavby bez odpočtu opotřebení

4 318 000 Kč

Opotřebení hlavní stavby

0%

3 . Výnosová hodnota nemovitosti

2 707 000 Kč

4 . Srovnávací hodnota nemovitosti

4 500 000 Kč

5 Odhad obvyklé ceny pozemku(ů) .

265 200Kč

Průměrná cena za m2pozemku

1 200 Kč

6 Omezení vlastnických práv . (zahrnuto v ceně obvyklé)

ne

7 . Rozestavěnost (%)

100%

Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji cenu obvyklou nemovitostí :

21

4 500 000 Kč

Informace o nemovitosti – rodinný dům

počet podlaží PP/NP/ podkroví počet bytových jednotek

0/ 2/0 1

zastavěná plocha

92 m2

obestavěný prostor

583 m3

podl. plocha .nebyt. prostor

……m2

opotřebení

0%

další životnost [roky]

100

převažující užívání

bydlení

nemovitost je běžně užívána

ano

poloha vzhledem k užívání

dobrá

rozestavěnost

100 %

pozemek -výměra čísla parcel

221 m2 1157/2 a 1158/3

vodovod

Ano

kanalizace

Ano

elektro

Ano

plyn

Ano

telefon Omezení vlast. práv Omezení zahrnuto v ceně obvyklé

Ne zástavní právo ve prospěch UCBCZ a.s. Ne

22

1. Nález

Přehled podkladů: -

snímek z katastrální mapy, map. list 7-0/32 pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava město, vyhotovený dálkovým přístupem dne 22.4.2011 v měřítku 1:1000 originál LV č. 4317 pro k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-město, vyhotovený dálkovým přístupem dne 22.4.2011 vyčíslení nákladů na vybavení řadového RD dle záměru objednatele ocenění fotodokumentace a místní šetření ze dne 10.4.2011 Teorie ocenění nemovitostí - Doc. Ing. A. Bradáč, DrSc. VUT Brno ÚSI. Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I: Oceňování na tržních principech – Ing. Petr Ort, Ph.D., BIVŠ Praha .

Přehled oceňovaných staveb a pozemků: Řadový RD s garáží po dokončení a po kolaudaci ze dne 9.2.2007 zapsaný na LV č. 4317 situovaný na pozemku p.č. 1157/2 v k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava- město Pozemky : p.č. 1157/2 – zastavěná plocha a nádvoří …. o výměře 92 m2 p.č. 1158/3 – zahrada…………………… …o výměře 129 m2 zapsané na LV č. 4317 v k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava- město

Přehled vlastníků: Pozemků p.č. 1157/2 a 1158/3 zapsané na LV č. 4317 Mgr. Marek Brosch Iveta Baranová Stavby - RD na pozemku p.č. 1157/2 zapsané na LV č. 4317 Mgr. Marek Brosch Iveta Baranová Druh stavby : Jedná se o řadový RD po dokončení a kolaudaci dne 9.2.2007. Způsob využívání : k bydlení

23

Předmět ocenění Předmětem tohoto ocenění je posouzení řadového RD s garáží po dokončení a po kolaudaci se zohledněním navýšení nákladové ceny v souvislosti nadstandardnějšího vybavení řadového RD (nadstandardnější vybavení koupelny, kuchyně, podlah a krbu) oproti původně realizovanému řadovému RD. Ke dni ocenění se jedná o řadový RD s garáží na pozemku 1157/2, který je dokončený a kolaudovaný dne 9.2.2007. Řadový RD je nepodsklepený, o dvou nadzemních podlažích, zastřešený sedlovou střechou, s nízkým spádem. V objektu je situován byt 4+1 o celkové užitné ploše 142,10 m2. V rámci dokončovacích prací v souvislosti s vybavením řadového RD je záměrem objednatele ocenění tyto úpravy provést nadstandardněji tj. s vyšším standardem vybavení kuchyně vč. vestavěných spotřebičů, s vyšším vybavením zařizovacími předměty v koupelně a WC, s vyšším standardem podlahových krytin a realizaci krbu a jiných druhů dveří vč. zárubní, oproti původnímu záměru realizace stavby. Vyčíslení nákladů na vybavení řadového RD dle záměru objednatele ocenění : kuchyně vč. zabudovaných spotřebičů

210 400 Kč

krb + komín

125 000 Kč

koupelna

160 000 Kč

podlahy

150 000 Kč

dveře a zárubně

240 000 Kč

celkem

885 400 Kč

Pozemky: p.č. 1157/2 – zastavěná plocha a nádvoří …. o výměře 92 m2 p.č. 1158/3 – zahrada…………………… …o výměře 129 m2 zapsané na LV č. 4317 v k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava- město Pozemky tvoří jeden funkční celek s řadovým RD, obdélníkového půdorysu, ohraničené vl. stavbou a sousedními parcelami a sestávají ze zastavěné plochy pod objektem RD, zahrady a zpevněné plochy před domem. Přístup k řadovému RD je přímo ze zpevněné městské komunikace ul. Keltičkovy.

24

2. Ocenění - výpočty pro stanovení ceny obvyklé 2.1.Věcná hodnota nemovitosti 2.2.Výnosová hodnota nemovitosti 2.3. Srovnávací hodnota nemovitosti

2.1.Věcná hodnota nemovitosti

Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby snížená o přiměřené opotřebení. Pro zjištění věcné hodnoty stavby je pro daný účel využit výpočet ceny nákladovým způsobem dle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti.

Věcná hodnota nemovitosti RD Obestavěný prostor budovy RD

m3

583

Rozsah rozestavěnosti

%

100

Rodinný Stáří objektu dům dle původního Opotřebení záměru 3 realizace Cena za 1 m obestavěného prostoru

roky

0

%

0,00

Kč

6 250

Reprodukční cena

Kč

3 643 750

Nákladová cena rodinného domu

Kč

3 643 750

vyčíslené náklady na vybavení dle původního rozpočtu stavby

Kč

211 171

Kč

885 400

Kč

674 229

Rodinný vyčíslené náklady na vybavení dle záměru klienta banky dům dle záměru rozdíl nákladů proti původnímu záměru stavby činí objednatele ocenění Nákladová cena rodinného domu s vybavením provedeným dle klienta banky 25

Kč 4 317 979

Kč/m2

1 200

Výměra pozemku

m2

221

Cena stavebního pozemku

Kč

265 200

Cena pozemku dle porovnání pozemky

Nákladová cena stavby RD celkem

4 317 979

Nákladová cena stavby RD včetně pozemku

Kč

4 583 179

Nákladová cena objektů včetně pozemku po zaokrouhl.

Kč

4 583 000

2.2.Výnosová hodnota nemovitosti Výnosová hodnota nemovitosti je provedena na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byly použita metoda přímé kapitalizace.

Výše potencionálního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je :

2 707 000,- Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace uvádím v následujících tabulkách: 26

lokalita

garáž v obci

č.

Novostavba

Tab. 1 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1

Užitná plocha v m2

(1)

Slezs ká Ostrava

(2)

(tech. stav, stáří, vybavení)

Nabídka real. kancel.

Ŕadový RD s garáží k pronájmu ve Slezské Ostravě. Kolaudace v r. 2007.

Ostrava, Oceň. objekt

Jiné

ano

ano

ano

142

Jednobytový 4+1, meší zahrada. Nadstandardní vybavení. Vyhledávaná ,atraktivní , rezidenční lokalita.

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

1

Ostrava, Michálkovice

ano

ano

ne

150

Jedná se o dlouhodobý pronájem RD o zastavěné ploše 305 m2 a zahrady o ploše 1352 m2. Dům je po částečné rekonstrukci zateplení domu ze dvou stran, izolace střechy, snížené stropy a HVB Real příčky (sádrokarton), nové omítky, nová plastová okna, nové Estate, s.r.o. radiátory, nové podlahy, elektrika v mědi, voda v plastu - ve velmi dobrém a udržovaném stavu.

2

Ostrava, Slezská Ostrava

ano

ano

ano

155

Pronájem řadového domu- novostavba s prostornou zahradou a Reality výbornou občanskou vybaveností.Nadstandartní vybavení,3 min Agency, od centra města. s.r.o.

Ostrava, 3

Slezská Ostrava

ano

ano

ano

80

Nabízíme pronájem RD 4+1 ve Slezské Ostravě o výměře 100 m2. Objekt se nachází ve velmi klidné lokalitě, 2x elektricky ovládané vrata, 6 parkovacích míst, kuchyňská linka vč. spotřebičů, plastová okna.

ano

ano

ano

180

RD po kompletní rekonstrukci, pro manažerské bydlení. Velmi ORSA, dobrý dosah a dojezd (auto, MHD). Samostatná dvojgaráž, s.r.o. zahradní domek s posezením a okrasnou zahradou.

ano

ano

ano

200

Pronájem rodinného domu po kompletní rekonstrukci. Nová Ostravská moderní kuchyňská linka včetně všech vestavných spotřebičů, vše aukční síň, nepoužité. 2 x koupelna WC. Dům je vybaven nábytkem. s.r.o.

Ostrava, 4

5

Slezská Ostrava

Ostrava, Heřmanice

27

M&M reality Holding, a.s.

Tab. 1 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 č.

Cena Koef. požadovaná redukce za měsíc za na m2 pramen zaokrouhlen ceny o

Cena po redukci

K1

K2

K3

na pramen poloha velik druh ost ceny =(8)*(9)

K4

K5

stav a Přístup k vybavení objektu

K6

úvaha znalce

KC

(K1K6)

Cena oceňovaného objektu

odvozená ze srovnávacího =(10)/(17) Kč

(1)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

(18)

1

167

1

167

0,9

1

1

0,98

1

1

0,882

189

2

97

1

97

1

1

1

1

1

1

1

97

3

375

1

375

1

0,9

1

0,96

1

1

0,864

324

4

122

1

122

1

1,02

1

1

1

1

1,02

120

5

100

1

100

0,9

1,03

1

1

1

1

0,927

108

celkem průměr

Kč

168

Minimum

Kč

97

Maximum

Kč

324

K1 koeficient úpravy polohy objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného: lepší > 1, horší < 1) K2 koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného: větší > 1, menší < 1) K3 koeficient úpravy zda jde o montovanou či zděnou stavbu: zděná =1, montovaná < 1 K4 koeficient úpravy na celkový stav, (lepší > 1, horší < 1) a na vybavení (standard, nadstandard) K5 koeficient úpravy přístupu k objektu K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce ( lepší, horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (9): skutečná cena: Kr=1,00 u inzerce nabízené Kr=0,9 KC koeficient celkový KC = K1*K2*K3*K4*K5*K6

Obvyklá cena nájemného činí 168 Kč na m2 za měsíc, v případě reprezentativního vzorku s plochou 140 m2 činí měsíční nájemné 23 520 Kč.

28

VÝNOSOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE

Příjem z pronájmu - tržní nájemné

282 240 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

15%

Efektivní hrubý příjem

42 336 Kč

239 904 Kč

Náklady na údržbu

30 000 Kč

Pojistné

6 000 Kč

Daň z nemovitosti

500 Kč

Pronájem cizích pozemků

0 Kč

Marketing

0 Kč

Ostatní provozní náklady

1 000 Kč

Provozní náklady celkem

Provozní příjem

202 404 Kč

Rezervy na renovace

40 000 Kč

Čistý provozní příjem

162 404 Kč

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

2 706 733 Kč

Zaokrouhleno

2 707 000 Kč

29

2.3. Srovnávací hodnota nemovitosti

Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. S rodinnými domky obdobného charakteru, tj. řadovými domy, srovnatelné zastavěné plochy, srovnatelného vybavení a přibližně srovnatelného konstrukčního a dispozičního charakteru, se v dané oblasti obchoduje, nabídka nově realizovaných řadových domů na prodej je podstatně menší než domů samostatně stojícíh. Pro srovnání jsou uvedeny také řadové RD v jiných lokalitách než je okres Ostrava, ale spadající do stejné oblasti např. Ostravské aglomerace. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity RD nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě v 1. čtvrtletí r. 2011 a ve 4. čtvrtletí r. 2010. Jedná se o objekty shodného účelu užití, přibližně srovnatelného stáří, srovnatelné stavebnětechnické konstrukce. Fakt, že jsou známy pouze nabídkové ceny je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách. Tab. 1 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1

č.

lokalita

účel užití

gará ž

pozeme k vm

2

Oceň. objek t

Slezská Ostrava

RD 4+1

ano

219 m2

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

Ostrava – Polanka nad Odrou

5+1

dvoj garáž

1127

zast. plocha

Jiné

Nabídka

(tech. stav, stáří, vybavení)

real. kancel.

zastav. pl. RD v řadové zástavbě vnitřní, zděné konstrukce, obdélníkového 87,33 m2 půdorysu s mírným členěním o garáž v 1.NP, nepodsklepený, o dvou nadzemních podlažích zastřešený nízkou sedlovou obes. střechou. V objektu RD je situován byt 4+1 s technickým a prostor sociálním zázemím. Součástí RD je garáž v 1.NP.Vybavení je 582,50 m3 nadsatndardní. Napojení je na veškeré inženýrské sítě. (6)

158

Novostavba RD těsně před dokončním v řadové zástavbě, zděné konstruk., nepodsklepený, s jedním nadzemí. podlažím a obytným podkrovím zastřešený dřevěným krovem sedlovým složitým, v objektu byt 5+1 s přísl. 2*(WC, koupelna), objekt není zcela vybaven. Napojení na obecní vodovod, elektro, kanalizace svedena do žumpy. Součásti je drobná stavba a upravená zahrada.

(7)

.Victoria Corporation cena v Kč: 3 380

30

000

2

3

Ostrava – Svinov

Ostrava – Jižní svahy

4+1

garáž

300

100

Gará ž pro 5+1

400

110

2 vozy

4

Frýdek Místek

5+1

garáž

571

187

Novostavba řadového RD, zděné konstruk., podsklepený, s jedním nadzemí. podlažím a obytným podkrovím zastřešený dřevěným krovem sedlovým složitým, v objektu je byt 4+1 s přísl. 2*(WC, koupelna), s vyšším standardem vybavení koupelen, kuchaně, dále pak sauna s posilovnou v suterénu n. Napojení na obecní vodovod, elektro, kanalizace svedena do řádu, plyn.

Řadový RD, zděné konstruk., podsklepený, o dvou nadzemních zastřešený plochou střechou, v objektu je byt 5+1 s přísl. (2*WC a koupelna), se standardním vybavením. V suterénu garáž, s dílnou, prádelna, sklad, v 1.NP zádveří, hala, WC, schodiště do suterénu a do 2NP,kuchyň a obývák s terasou, ve 2.NP: čtvercová hala, koupelna a WC, 3.pokoje+pracovna Stáří je cca 40 let. Napojení na obecní vodovod, elektro, kanalizace svedena do řádu, plyn.

Řadový RD, zděné konstruk., podsklepený, o dvou nadzemních podlažích, zastřešený plochou střechou m , v objektu je byt 5+1 s přísl. 2*(WC, koupelna), se standardním vybavením. Stáří je 20 let. Napojení na obecní vodovod, elektro, kanalizace svedena do řádu, plyn.

.Victoria Corporation cena v Kč: 4 900 000

PRO REALITY cena v Kč: 3 100 000

ART REALITY cena v Kč: 3 350 000

Ostrava – V Troskách 5

okr. Ostrava

5+2

ano

539

139

Řadový RD zděné konstruk., nedsklepený, o dvou nadzemních podlažích, zastřešený plochou střechou, v objektu je byt 5+1 s přísl. 2*(WC, koupelna), s vyšším standardem vybavením. Napojení na obecní vodovod, elektro, kanalizace svedena do řádu, plyn. V přízemí se nachází 1+1+koupelna s WC, v 1. patře je 4+1, koupelna s WC a bidetem. Koupelna v přízemí je s rohovou vanou, v 1.p. je s masážním sprchových koutem. V Laris RKcena v Kč: kuchyni je dřevěná kuchyňská linka + jídelní kout. 3 360 000 Podlahy: dlažba, parkety, beton. U domu jsou také udírna, okrasná zahrada, ovocné stromy, pergola. Garáž je v ulici.

Pro podrobnější a objektivnější srovnání oceňované nemovitosti jsou v následující tabulce č.2 ceny jednotlivých porovnávacích nemovitostí upraveny: 1. koeficientem redukce na zdroj ceny a to zda se jedná a) o skutečně realizovanou cenu porovnávané nemovitosti tj. koeficient redukce = 1 b) o cenu nabídkovou nabízenou na trhu s nemovitostmi tj. koeficient redukce > 1 (např. 0,95) 31

2. koeficienty K1 až K6, K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC

koeficient úpravy polohy objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného: koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného: koeficient úpravy zda se jedná o novostavbu či dům starší novostavba =1 starší < 1 koeficient úpravy na celkový stav, (lepší > 1, horší < 1) a na vybavení (standard, koeficient úpravy na výměru pozemku koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce ( lepší, horší) koeficient celkový KC = K1*K2*K3*K4*K5*K6

Tab. 1 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2

č.

Cena požadovaná

Koef. redukce

Cena po redukci

resp. zaplacena

na pramen ceny

(8)

(9)

(1)

K1

K2

K3

K4

K5

K6

na pramen ceny =(8)*(9)

polo ha

velikost

staří

stav a vybavení

pozemek výměra

úvaha znalce

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

KC

(K1K6)

odvozená ze srovnávacího =(10)/(17) Kč

(16)

(17)

(18)

1

3 380 000

0,95

3 211 000

1

1,03

1

0,65

1,04

1

0,70

2

4 900 000

0,95

4 655 000

1

1,01

1

1

1

1

1,01

3

3 100 000

0,95

2 945 000

1

1,01

0,86

0,78

1,01

1

0,68

4

3 350 000

0,95

3 182 0,9 500 5

1,02

0,9

0,78

1,01

1

0,69

5

3 360 000

0,95

3 192 000

1,01

0,88

0,78

1,01

1

0,70

1

Cena oceňovaného objektu

4 611 650

4 608 911

4 303 774

4 632 188

4 558 719

celkem průměr

Kč

4 543 049

Minimum

Kč

4 303 774

Maximum

Kč

4 608 911

průměr

Kč

4 497 278

Na základě výše provedeného porovnání oceňované nemovitosti po dokončení s nemovitostmi porovnávacími stanovuji srovnatelnou hodnotu oceň. nemovitosti ve výši: Kč 4 500 000,32

3. Stanovení ceny obvyklé

Obvyklou cenu řadového RD s garáží ve stavu po dokončení a kolaudaci stanovuji zejména na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi na realitním trhu a s přihlédnutím k vybavení řadového domu a především jeho situování do lokality vyhledávané pro bydlení pro velmi dobrou dostupnost do centra města a velmi dobrou návaznost na občanskou vybavenost. 4. Rekapitulace Současný stav RD po dokončení a kolaudaci

Věcná hodnota / nákladová

4 583 000,-Kč

Výnosová hodnota

2 707 000,-Kč

Porovnávací hodnota

4 500 000,-Kč

Obvyklá cena

4 500 000,-Kč 265 200,-Kč

- z toho hodnota pozemku 5. přílohy -

Příloha č. 2 : List vlastnictví Příloha č. 3 : Kopie katastrální mapy Příloha č. 4 : Vizualizace rodinného domu

………………………………

V Ostravě dne 24.4.2011

Mgr. Marek Brosch

33

2.2.

OCENĚNÍ POLYFUNKČNÍHO OBJEKTU VČETNĚ BYDLENÍ

NEMOVITOST:

Budova č.p. 709 na pozemku p.č. st. 673 včetně pozemku

Adresa nemovitosti:

Moravskoslezský kraj, obec Ostrava, okr. Ostrava -město, Korunní č.p. 709, 709 00 Ostrava 9

Katastrální údaje:

Okres: 3807 Ostrava - město, obec: 554821 Ostrava, k.ú. Mariánské Hory kod: 713830, list vlastnictví: 627 budova č.p. 709 zapsána jako objekt bydlení na pozemku p.č. st. 673, pozemek p.č. st. 673 - zastavěná plocha a nádvoří

34

Objednatel ocenění:

Vašek Luděk Korunní 709/10, Mariánské Hory, 709 00 Ostrava 9

Účel ocenění :

koupě

Zhotovitel ocenění :

Mgr. Marek Brosch Keltičkova 2013/27a , 710 00 Ostrava

Datum vypracování:

25.4.2011

Datum místního šetření:

22.4.2011

Počet vyhotovení:

2

Počet stran příloh:

6

Ocenění obsahuje 15 stran textu včetně příloh.

Informace o nemovitosti – polyfunkční objekt včetně bydlení

počet podlaží PP/NP/ podkroví počet bytových jednotek

1/ 5/4 2

zastavěná plocha

376 m2

obestavěný prostor

1704 m3

podl. plocha .nebyt. prostor

248 m2

opotřebení

0%

35

další životnost [roky]

převažující užívání

100 bydlení, pronájem, podnikání

nemovitost je běžně užívána

ano

poloha vzhledem k užívání

dobrá

staveb. tech. stav stavby

udržovaná

výměra pozemku

252 m2

čísla parcel

st.673

vodovod

Ano

kanalizace

Ano

elektro

Ano

plyn

Ano

telefon zpevněný příjezd omezení vlast. práv omezení zahrnuto v ceně obvyklé

Ne Ano zástavní právo ve prospěch GE Money Bank a.s. Ne

36

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI

Současný stav

Budoucí stav

Porovnávací hodnota

4 500 000,-Kč

5 500 000,-Kč

Výnosová hodnota

4 300 000,-Kč

5 200 000,-Kč

Věcná hodnota / nákladová

4 700 000,-Kč

5 700 000,-Kč

Cena podle cen. předpisu

nepožadována

nepožadována

Obvyklá cena

4 500 000,-Kč

5 500 000,-Kč

201 600,-Kč

201 600,-Kč

- z toho hodnota pozemku

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklou cenu odhaduji na základě zjištěných skutečností, zjištěných cen metodou porovnávací, ceny věcné hodnoty a výnosové hodnoty. Ve stavu současném se jedná o objekt bydlení s bytovými a nebytovými prostory (administrativně-prodejními), kde v 1. NP se nachází nebytové prostory prodejní se samostatným vstupem, ve 2. NP až 4.NP byty 2+1 s příslušenstvím po modernizaci odpovídající současnému trendu bydlení a vybavení a v suterénu sklepní prostory a technické zázemí domu (plynová kotelna). Součásti je oplocený pozemek o celkové výměře 252 m2, kdy část tvoří zahrada. Nebytové prostory jsou ke dni ocenění nepronajaté. Ve stavu budoucím se bude jednat o rekonstruovaný objekt po modernizaci a zřízení kancelářských prostor namísto nevyužívaných nebytových prostor v 1.NP, kde budou situovány nově zřízené kanceláře s recepcí a zázemím a archívem v 1.PP, a kde ve 4. NP budou stavebně upravené bytové prostory na kanceláře se zázemím s vyšším vybavením pro vlastní užívání klientem a ve 2. a 3.NP byty užívané pro bydleních po modernizaci odpovídající současnému trendu bydlení. Výměra bytových ploch činí 131 m2 a nebytových ploch 117 m2. Oceňovaná nemovitost se nachází v centrální části městského obvodu Mariánské Hory a Hulváky, v řadové uliční městské zástavbě obdobných objektů, v části, která patří k vyhledávaným lokalitám pro drobné podnikání (obchody a služby) spojené s bydlením.

37

Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků

budova č.p. 709 zapsána jako objekt bydlení na pozemku p.č. st. 673 Pozemek p.č. st. 673 - zastavěná plocha a nádvoří …o výměře 252 m2 zapsané na LV č. 627 v kú. Mariánské Hory, obec Ostrava, okr. Ostrava – město

Přehled všech vlastníků Přehled podkladů

D3Soft s.r.o., 28.října 1142/168, Mariánské Hory , 709 00 Ostrava 9 -

výpis z katastru nemovitostí LV č. 627 k.ú. Mariánské Hory, obec Ostrava, okr. Ostrava - město kopie katastrální mapy mapový list Ostrava 8-1/11 pro předmětné k.ú.Mariánské Hory vyhotovený dálkovým přístupem schématické půdorysy jednotlivých podlaží budovy č.p. 709 záměr objednatele ocenění o provedených stavebních úpravách cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy

fotodokumentace pořízená zhotovitelem ocenění dne 22.4.2011 a údaje sdělené účastníkemp. Vaškem.

Charakteristika obce Oceňované nemovitosti se nachází v městském obvodu Ostrava – Mariánské Hory a Hulváky v jedné z centrálních částí města, na ul.Korunní, nedaleko důležitého komunikačního tahu ul. 28. října. Statutární město Ostrava je krajským městem Moravskoslezského kraje a má 315 442 000 obyvatel. Městský obvod Mariánské Hory a Hulváky má cca 12 998 obyvatel. Ulice 1. máje je důležitým komunikačním tahem propojující městský obvod Mariánské Hory a Hulváky s městským obvodem Vítkovice. Jedná se o městskou část s velmi dobrou dopravní dostupností, jak hromadnou dopravou, tak i dopravou individuální. Centrum města Ostravy je vzdáleno cca 2,5 km, správní centrum městského obvodu se nachází cca 1000 m od oceňované nemovitosti. Poloha nemovitosti

Oceňovaná nemovitost se nachází v řadové uliční městské zástavbě obdobných objektů, v centrálních částí městského obvodu Mariánské Hory a Hulváky, na ulici Korunní. Jedná se o atraktivní zónu, s uliční 38

městskou řadovou zástavbou domů s nebytovýmii prostory v 1. a byty ve vyšších patrech, s charakteristickou zástavbou poč. 20.st. Pozemek tvoří zastavěnou plochu pod objektem a nádvoří, je ohraničený sousedními budovami a v zadní dvorní časti plotem. Oceňované nemovitosti jsou přímo přístupné ze zpevněné městské komunikace ul. Korunní. Nemovitost pronajata

Ke dni ocenění jsou v budově 3 byty po opravách jen z části užívané vlastníkem nemovitostí.

Popis jednotlivých staveb Základní popis

Předmětem ocenění je budova č.p. 709 ve stavu současném budoucím po opravách a modernizaci.

a ve stavu

1. budova č.p. 709 ve stavu současném Jedná se o objekt v řadové uliční zástavbě, klasické zděné konstrukce, podsklepený, o čtyřech nadzemních podlažích, zastřešený dřevěným krovem sedlovým s nízkým spádem. Objekt je užíván cca od roku 1935 jako objekt bydlení (přesné doklady o stáří objektu se nedochovaly, stáří objektu je stanoveno odborným odhadem na základě použitých stavebnětechnických prvků, dispozičního a konstrukčního řešení a na základě stáří okolní zástavby). V posledních letech na objektu proběhla částečná rekonstrukce ( nová fasáda, výměna oken, opravy klempířských konstrukcí, rekonstrukce rozvodů vody, kanalizace, vytápění) a modernizace obytných prostor ( nové koupelny se zabudovanou vanou s keram. obkladem a dlažbou, nové podlahy, omítky, topná tělesa). V objektu se v 1. np. nachází nebytový prostory obchodního charakteru a vjezd do domu se vstupem do domu a půchodem do dvora, ve 2. až 4. NP se nachází vždy byt 2+1, kdy byty jsou přístupné z chodby se schodištěm. V suterénu jsou situovány sklepní místnosti – dílna se skladem a technické zázemí domu (plynová kotelna).

Popis konstrukcí Půdorys: obdélníkový Nosná konstrukce: zděná cihelná Základy: betonové pásy z prostého betonu

39

Izolace proti zemní vlhkosti: vodorovná a svislá Vnější povrchy: vápenocementová omítka Střecha: dřevěný krov sedlového tvaru s mírným spádem Střešní krytina: plechové šablony Oplechování: pozink. plech Napojení na přípojky: na vodovodní řád, elektro, plyn, kanalizace do řádu

Popis podlaží Vnitřní stěny: zděné tl. 450 mm Vnitřní úprava stěn: omítky vápenné štukové Stropní konstrukce: nad 1.PP nespalné, jinak polospalné Povrchová úprava stropů: omítky štukové Podlahy: obytné s laminátovou podlahou, v soc. zázemí keram. dlažba, Schodiště: betonové podezděné Okna: plastová s dvojsklem Dveře: rámové náplňové El. instalace: ano 220/380V Vytápění: ÚT radiátory z plynového kotle Rozvod vody: teplé a studené Ohřev teplé vody: v plynovém kotli a v elektr. ohřívači Vybavení – soc. zařízení: v 1.NP . - samostatné WC ve 2. až 4.NP- koupelna s WC

40

Zastavěná plocha a obestavěný prostor

zastav. pl. : 8,8*11,0+4*0,3= 1.PP

obestav. prost. :

(8,8*6+4*0,3)*(0,15+3)+8,8 *5*(1,15+2,6)= 335,10 m3

zastav. pl. : 8,8*11,0+4*0,3= 1.NP

obestav. prost. :

98,00 m2

(8,8*11+4*0,3)*4=

98,00 m2 392,00 m3

8,8*11,0+4*0,3+1,2*(3+0,3) zastav. pl. : = 101,96 m2 2.NP obestav. prost. :

(8,8*11,0+4*0,3)*3,2+1,2*( 3+0,3)*1= 317,56 m3

zastav. pl. : 8,8*11,0+4*0,3+1,2*2= 3.NP

obestav. prost. :

100,40 m2

(8,8*11,0+4*0,3)*3,2+1,2*2 *1= 316,00 m3 96,80 m2

4.NP vč. zastav. pl. : 8,8*11= zastřešen obestav. í prost. : 8,8*11*(2,8+1,5/2)=

343,64 m3

obestav. prostor celkem

1704,3 0 m3

41

Dispoziční uspořádání včetně výměr podlahových ploch jednotlivých prostor

podlaží

druh

podl . poch a v m2

1.PP

sklepní prostory – 5 menších sklad. místností (a tech. zázemí domu )

70,0

prodejní prostory se soc. zázemím 76,0

1.NP komunikační prostory - vjezd, chodba se schodištěm byt 2+1

78,0

2.NP komunikační prostory - chodba se schodištěm byt 2+1

77,0

3.NP komunikační prostory - chodba se schodištěm byt 2+1

75,0

4.NP komunikační prostory - chodba se schodištěm celkem

376

2. budova č.p. 709 ve stavu budoucím po opravách a modernizaci. Ve stavu budoucím je záměrem objednatele ocenění a zároveň budoucího vlastníka sanovat prostory 1.PP a provést stavební úpravy těchto prostor pro využití jako archív, dále v 1. NP stavebně upravit stávající nebytové prostory (které ke dni ocenění nejsou využívány) na kanceláře s recepcí. Obytné prostory ve 4. NP budou stavebně upraveny na kanceláře. Byty ve 2. a 3. NP zůstanou beze změn.

42

Opravy 1.PP, 1.NP a 4.NP budou spočívat ve výměně některých podlah, drobných dispozičních změnách, úprav sociálního zařízení, malbách, doplnění zabudovanými interiéry v celkové hodnotě cca 1,0 mil. Kč. Dispoziční uspořádání včetně výměr podlahových ploch jednotlivých prostor

podlaží

druh

podl. pocha v m2

1.PP

1.NP

2.NP

3.NP

4.NP

skladové prostory

40,00

technické zázemí domu a komun. prostory

30,00

Kanceláře s recepcí a zázemím

52,00

komunikační prostory - vjezd, chodba se schodištěm

24,00

byt 2+1

66,00

komunikační prostory - chodba se schodištěm

12,00

byt 2+1

65,00

komunikační prostory - chodba se schodištěm

12,00

kanceláře se soc. zázemím a kuchyňkou

65,00

komunikační prostory - chodba se schodištěm

10,00

celkem

Druh stavby účel využití

podl. pocha v m2 70,00

76,00

78,00

77,00

75,00

376,00

376

Jedná se o budovu realizovanou cca v r. 1930 jako objekt bydlení, kdy v 1. NP byl zřízen nebytový prostor. V posledních letech byla provedena částečná rekonstrukce objektu a modernizace bytů (nové koupelny se zabud. vanou a keram. obkladem a dlažbou, nové omítky, podlahy. Ve stavu budoucím je záměrem objednatele ocenění a zároveň budoucího 43

vlastníka stavebně upravit prostory 1.PP pro další využití jako archív, dále upravit neužívané nebytové prostory v 1.NP na kanceláře s recepcí a ve 4. NP zřídit kanceláře pro vlastní užíváni. Způsob užívání

Ve stavu současném se jedná se o objekt bydlení s nebytovým prostorem v 1.NP a s byty v dalších nadzemních podlažích, s tech. zázemím v suterénu, kdy nebytový prostor v 1. NP není užívaný a byty jsou užívány vlastníkem nemovitostí. Po prodeji budou všechny prostory volné. Ve stavu budoucím je záměrem objednatele a zároveň budoucího vlastníka stavebně upravit prostory 1.PP pro další využití jako archív, dále upravit neužívané nebytové prostory v 1.NP na kanceláře s recepcí a ve 4. NP zřídit kanceláře pro vlastní užíváni. Prostory v 2.NP a 3.NP budou užívány pro bydlení

Popis tech. stavu stavby

Objekt odpovídá stáří s dobrou údržbou, v dobrém technickém stavu po provedené částečné rekonstrukci objektu a modernizací bytových prostor.

Údaje o stáří a rekonstrukc ích

Objekt je užíván cca od roku 1935 jako objekt bydlení (přesné doklady o stáří objektu se nedochovaly, stáří objektu je stanoveno odborným odhadem na základě použitých stavebnětechnických prvků, dispozičního a konstrukčního řešení a na základě stáří okolní zástavby. V posledních letech na objektu proběhla částečná rekonstrukce ( nová fasáda, výměna oken, opravy klempířských konstrukcí, rekonstrukce rozvodů vodů, kanalizace, vytápění) a modernizace obytných prostor ( nové koupelny se zabud. vanou s keram. obkladem a dlažbou, nové podlahy, omítky, topná tělesa).

Pozemky Základní popis každého pozemku

Pozemek p.č. st. 673 - zastavěná plocha a nádvoří ……….o výměře 252 m2 zapsané na LV č. 627 v kú. Mariánské Hory, obec Ostrava, okr. Ostrava – město Pozemek tvoří zastavěnou plochu pod objektem a nádvoří se zahrádkou, ohraničený sousedními budovami a v zadní dvorní časti oplocením. Oceňovaná nemovitost je přímo přístupná ze zpevněné městské komunikace ul. Korunní, nádvoří pak průchodem z této ulice. Dle platné cenové mapy Města Ostravy se nachází oceňovaný pozemek v cenovém pásmu 800 Kč/m2.

44

2. Ocenění – výpočty pro stanovení ceny obvyklé 1. Porovnávací hodnota nemovitostí – porovnávací metoda 2. Výnosová hodnota nemovitostí – výnosovým způsobem 3. Věcná hodnota nemovitostí – nákladová cena 4. Obvyklá cena 1. Výpočet ceny - porovnávací metoda

Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. S objekty obdobného charakteru, srovnatelné zastavěné plochy, srovnatelného vybavení a přibližně srovnatelného konstrukčního a dispozičního charakteru, se v dané oblasti obchoduje. Objekt se nachází v centrální části městské části Mariánské Hory a Hulváky, v řadové uliční městské zástavbě obdobných objektů. Jedná se o atraktivní zónu, s uliční městskou řadovou zástavbou domů s obchodními prostory v 1.NP a byty ve vyšších patrech, s charakteristickou zástavbou poč. 20.st., v lokalitě, která v posledním desetiletí doznala značné obnovy a modernizace a která se svou celkovou přestavbou řadí k vyhledávaným lokalitám pro drobné podnikání (obchody a služby) spojené s bydlením (vznikají zde obchodní střediska, rekonstruují se staré objekty, restaurační zařízení a obnovuje se bytový fond). Jedná se o lokalitu s velmi dobrou dopravní dostupností a návazností na občanskou vybavenost. Ke dni ocenění nejsou nebytové prostory pronajaty. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity obdobné objekty s nebytovými a bytovými prostory a obdobného charakteru nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 4. čtvrtletí r. 2010 a v 1. čtvrtletí r. 2011. Jedná se o objekty přibližně shodného účelu užití, srovnatelného stáří, srovnatelné stavebnětechnické konstrukce.

45

Tab. č. 1 – Popis porovnávacích nemovitostí včetně zdroje a s přepočtem nabídkových cen srovnávacích nemovitostí na užitk. plochy Nabídka real. kancel.

č.

Lokalita

Účel užití

Zast. ploc ha v m2

Užitko vá plocha v m2

Pozeme k v m2

Jiné (tech. stav, stáří, vybavení)

nabídková popř. zaplacená v Kč Přepočet na výměru užit. ploch Kč/m2

Objekt Oc eň. Ostrava - bydlení s nebyt Ob Mariánsk ovými é Hory jek prostor t y

376

252

Objekt je klasické zděné konstrukce, podsklepený, 4 nadzemních podlažích, kde 4.NP je částečně podkrovní, zastřešené dřevěným krovem sedlovým. Jedná se o budovu realizovanou počátkem 20. století tj. cca v r. 1935 jako objekt bydlení, kdy v posledních letech byla provedena částečná rekonstrukce objektu a modernizace bytových prostor. Vybavení domu odpovídá standardu obdobných objektů po modernizaci bytových prostor, vytápění je ÚT z plynového kotle. Napojení domu je na veškeré inženýrské sítě 1) Ve stavu současném: v 1. np. jsou nebytový prostory obchodního charakteru, vstup do domu, ve 2. až 4. NP byt 2+1, v suterénu sklepní místnosti – dílna se skladem a technické zázemí domu (plynová kotelna). 2) Ve stavu budoucím: v 1. np. jsou nebytový prostory kanceláří s recepcí a zázemím, ve 4.NP kanceláře se záz. a s vyšším standardem, ve 2. a 3.NP byty .

(1)

1

(2)

Ostrava Přívoz

(3)

Admini strativn í objekt

(4)

267

(5)

620

(6)

300

Jedná se o objekt s administritivními plochami, v řadové uliční zástavbě, klasické zděné konstrukce, podsklepený, o třech nadzemním podlažích, s využívaným podkrovím, zastřešený dřevěným krovem sedlovým. Objekt je standardně vybaven, v 1. np prodejní plochy, jinak kanceláře se soc. zázemí a kuchyňkou, v podkroví jen kanceláře. Objekt je napojen na inženýrské sítě:na veřejný vodovod, elektro 220/380V, telefon, plyn, kanalizace, vytápění ÚT z plynového kotle.

(7) a (8)

Moravskoslezské reality. Nabíd. cena : 7 300 000 Kč Přepočet na už. plochy: 11 774,-Kč/m2

2

Ostrava Vítkovice

Činžov ní dům s admi nistrati vními prostor y

320

520

1218

Administrativní budova s historickou fasádou, v uliční řadové zástavbě, zděné konstrukce, podsklepený, o dvou nadzemním podlažích a využívaném podkroví, zastřešený sedlovou střechou, stáří cca 100 let, po rekonstrukci v r. 1995, vybavení standard, vytápění ÚT plynové, V 1.PP sklad, 1.NP až 3.NP kanceláře, napojení na vodov. řad, elektro, plyn, kanalizace do řadu, součásti parkovaní na vlast. pozemku (15 míst) a 4 garáže.

Nabíd. cena : 5 400 000 Kč Přepočet na už. plochy: 10 385 Kč/m2

46

3

Ostrava – Slezská Ostrava

Komerč ní objekt s nebyt. a bytovým i prostory

150

385

554

Jedná se o objekt s nebytovými a bytovými prostory, který je podsklepený, o dvou nadzemních podlažích a využívaném podkroví, zastřešený dřevěným krovem složitým. Stáří objektu je 30 let, rekonstrukce v r. 1997, původně administrativní objekt se změnou užívání na obytný dům po drobných opravách bez rekolaudace – chybí dokončit kuchyně. V objektu jsou tak před dokončením 2byt. jednotky s nebytovými prostory v 1.PP – garáže a další prostory.

Nabíd. cena : 4 300 000 Kč Přepočet na už. plochy: 11 169 Kč/m2

4

Ostrava Vítkovice

Komerč ní objekt

132

330

600

Jedná se o objekt s administritivními plochami, v řadové uliční zástavbě, klasické zděné konstrukce, podsklepený, o dvou nadzemním podlažích, s využívaným podkrovím, zastřešený dřevěným krovem sedlovým. Objekt je standardně vybaven – kanceláře se soc. zázemí a kuchyňkou v nadzem podlaží, v podkroví jen kanceláře. Objekt je napojen na inženýrské sítě:na veřejný vodovod, elektro 220/380V, telefon, plyn, kanalizace, vytápění ÚT z plynového kotle. možnost parkování na vla. pozemku

Victoria Corporation Nabíd. cena : 3 900 000Kč Přepočet na už. plochy: 11 819,-Kč/m2

Kancel. OstravaPřívoz 5 Ul. Hlávková

Komerč ní objekt

364 162

237 Ostatní 36

Samostatně stojící objekt, v uliční zástavbě, zděné konstrukce, podsklepený, o dvou nadzemním podlažích a využívaném podkroví, zastřešený sedlovou střechou, stáří cca 100 let, po celkové rekonstrukci v r. 1992, vybavení standard, vytápění ÚT plynové, V 1.PP archív a tech. zázemí, v 1.a 2.NP kanceláře, v podkroví zased. míst. napojení na vodov. řad, elektro, plyn, kanalizace do řadu, součásti parkovaní na vlast. pozemku.

nezap. suterén

6

Ostrava – Moravská Ostrava

Komerč ní objekt

267

470

7

Nabíd. cena : 4 500 000 Kč Přepočet na už. plochy: 11 250,-Kč/m2

267

Komerční objekt s kancelářemi a dvěma prodejnami, v uliční řadové zástavbě, zděné konstrukce, podsklepený, o třech nadzemních podlažích a nevyužívaném podkroví, zastřešený sedlovou střechou s valbami, stáří cca 70 let, po rekonstrukci v r. 1997-1999, vybavením nadstandardně zařízeno, vytápění ÚT plynové,

RK STING

V 1.PP sklad, 1.NP dvě prodejny a cech. Zázemí domu

Nabíd. cena 5 800 000,-

(kotelna), 2.NP a 3.NP 12 kancelář, dvě kuchyňky, recepce a soc. zázemí. Napojení na vodov. řad, elektro,

Přepočet na už. plochy:

plyn, kanalizace do řadu.

Komerč ní Ostravaobjekt Vítkovic 300 s nebyt. 420 e prostor ya (nezap velkým očten

Victoria Corporation

756

Objekt v řadové uliční zástavbě, klasické zděné konstrukce, podsklepený, s podkrovím nevyužívaným – půdní prostor, zastřešený dřevěným krovem sedlovým, stáří 100 let, po celkové rekonstrukci v r. 2004, vybavení standard, vytápění plynové, v 1.np tři nebytové prostor y (44, 44 a 37 m2 ploch) se samost. vstupem z ulice, v 2. nebyt. prostor se soc. zázemím 80 m2 a byt 4+1 o celkové výměře 200 m2 2+1. Byty nepronajaté. Objekt je napojen na inženýrské sítě:na

47

12 340,-Kč/m2

RK STING

bytem

suteré n)

veřejný vodovod, elektro 220/380V, telefon, plyn, kanalizace.

Nabíd. cena 6 800 000,Přepočet na už. plochy: 16 190,-Kč/m2

S objekty přibližně srovnatelnými ( které jsou uvedené v tabulce č. 1) s oceňovaným tj. srovnatelného konstrukčního řešení (zděné konstrukce) a užití (tj. s objekty s nebyt. prostory obchodně – administrativními a s byt. prostory) a situovaných v obdobné lokalitě s oceňovanou nemovitostí (tj.v městských centrech města Ostravy) se obchoduje v přepočtu na užitkové plochy v relaci od 9 000 do 16 000 Kč/m2. Jedná se vesměs o domy z počátku 20.století, které byly užívány v nižších podlažích jako menší obchody a krámky se zázemím a s bydlením ve vyšších podlažích, v pozdější době modernizovány a rekonstruovány na objekty komerčního rázu, a to pro velmi výhodné umístění. Výši ceny pak ovlivňují faktory jako je vybavení (zda se jedná o standardní či podstandardní vybavení), technický stav objektu (zda byla provedena modernizace či rekonstrukce prvků krátkodobé životnosti), dále zda se jedná o objekt s převahou nebytových prostor (kde je cena přepočtena na užitkové podlah. pl. výrazně vyšší než u objektu s převahou bytových prostor) a dále pak na situování v rámci návaznosti na občanskou vybavenost a na dopravní dostupnosti a návaznosti na hromadnou dopravu.

1. 1. Výpočet ceny porovnávací metodou ve stavu současném

Pro oceňovanou nemovitost tj. objekt s bytovými a nebytovými prostory, kde celková výměra užitných podlahových ploch činí 376 m2, z toho výměra bytových ploch činí 196 m2 a nebytových ploch 52 m2, ostatní 128 m2, kdy objekt je po částečné rekonstrukci a modernizaci bytových prostor a vzhledem k situování v centrální části města v lokalitě s obnovou a modernizací činžovních domů, jak pro bydlení, tak pro administrativněobchodní účely stanovuji srovnatelnou prodejní cenou za 1 m2 užitkové plochy objektů (přepočtené ve výše uvedené tabulce porovnání) ve výši 12 000,- Kč/m2. Oceňovaný objekt čítá po zaokrouhlení 376 m2 užitných podlahových ploch Cena stanovena z přepočtu na užitkové plochy činí 12 000,- Kč/m2. 376 * 12 000 Kč/m2 = 4 512 000,- Kč Cena objektu stanovena na základě přepočtu na užitkové plochy stanovená na základě výše uvedených skutečností po zaokrouhlení činí 4 500 000,-Kč.

Pro podrobnější a objektivnější porovnání oceňované nemovitosti je provedeno porovnání jako celku 48

Tab. 1 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena Koef. požadovan redukc á e

Cena po redukci

K1

resp. zaplacena

na prame n ceny

na pramen ceny =(8)*(9)

poloh a

(1 )

(8)

(9)

(10)

1

7 300 000

0,95

6 935 000

2

5 400 000

3

4 300 000

0,95

4 085 000

4

3 990 000

0,95

3 790 500

5

4 500 000

0,95

4 275 000

6

5 800 000

0,95

5 510 000

7

6 800 000

0,95

6 460 000

č.

0,95

5 130 000

KC

Cena oceňovanéh o objektu

(K1K6)

odvozená ze srovnávacíh o =(10)/(17) Kč

(16)

(17)

(18)

1

1,1

1,28

0,98

1,1

1

1,10

1,0 4

0,95

1,01

1

1,00

0,99

1,0 3

0,9

1,02

1

0,91

0,97

1,02

1

0,93

1

1

0,92

1

1,06

1

1,05

1

1,1

1,22

0,97

1,05

1

1,15

1,03

1

1,21

K2

K3

K4

K5

K6

veliko staří st

stav a vybave ní

pozeme k výměra

úvaha znalce

(11)

(12) (13)

(14)

(15)

0,97

1,09

1

1,1

0,97

1,07

0,9 8

1

1

0,97

5 420 793

4 678 612

4 093 679

4 174 550

4 646 022

4 500 531

5 354 716

celkem průměr

Kč

4 695 558

Minimum

Kč

4 093 679

Maximum

Kč

5 420 793

Průměr

Kč

4 496 490

Na základě provedeného porovnání s obdobnými objekty v dané lokalitě a lokalitě srovnatelné s oceňovanou a na základě přepočtu cen na užitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s dobrou dopravní dostupností, jsem toho názoru, že srovnatelnou cenu oceňované nemovitostí ve stavu současném lze stanovit po zaokrouhlení ve výši: Kč 4 500 000,49

1. 2. Výpočet ceny porovnávací metodou ve stavu budoucím

Pro oceňovanou nemovitost tj. objekt s bytovými a nebytovými prostory, kde celková výměra podlahových ploch činí 376 m2, (z toho výměra bytových ploch činí 131 m2 a nebytových ploch 117 m2, ostatní 128 m2, kdy objekt je po rekonstrukci a modernizaci bytových prostor a zřízení namísto nevyužívaných nebytových prostor v 1.NP kanceláří s recepcí a zázemím a kanceláří ve 4.NP a archívu v 1.PP, kdy dva byty ve vyšších podlažích zůstanou beze změny a s přihlédnutím k situování v centrální části města, v lokalitě s obnovou a modernizací činžovních domů, jak pro bydlení tak pro administrativně-obchodní účely stanovuji srovnatelnou prodejní cenou za 1 m2 užitkové plochy objektů (přepočtené ve výše uvedené tabulce porovnání) ve výši 14 600,- Kč/m2.

Oceňovaný objekt čítá po zaokrouhlení 346 m2 užitných podlahových ploch Cena stanovena z přepočtu na užitkové plochy činí 14 600,- Kč/m2. 376 * 14 500 Kč/m2 = 5 489 600,- Kč Cena objektu stanovena na základě přepočtu na užitkové plochy stanovená na základě výše uvedených skutečností po zaokrouhlení činí 5 500 000,-Kč. Tab. 1 – Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena požadovan á

Koef. redukc e

resp. zaplacena

(1)

č.

Cena po redukci

K1

K2

na prame n ceny

na pramen ceny =(8)*(9)

poloh a

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

1

7 300 000

0,95

6 935 000 0,97

2

5 400 000

0,95

5 130 000

3

4 300 000

0,95

4 085 000

4

3 990 000

0,95

3 790 500 0,97

KC

Cena oceňovanéh o objektu

(K1K6)

odvozená ze srovnávacíh o =(10)/(17) Kč

(16)

(17)

(18)

1

1,1

1,08

6 411 691

0,8

1,1

1

0,90

1,0 4

0,78

1,01

1

0,82

1,0

0,73

1,02

1

0,74

K3

K4

K5

K6

stav a vybave ní

pozeme k výměra

úvaha znalce

(13)

(14)

(15)

1,09

1

0,93

0,97

1,07

0,9 8

1

1 0,99

velikos staří t

50

5 731 300

4 985 891 5 146 705

3 5

4 500 000

0,95

4 275 000 0,97

1,02

1

0,76

1

1

0,75

5 685 264

6

5 800 000

0,95

5 510 000

1,06

1

0,88

1

1,1

1,03

5 369 952

7

6 800 000

0,95

6 460 000 0,97

1,05

1

0,98

1,03

1

1,03

6 283 595

1

celkem průměr

Kč

5 659 200

Minimum

Kč

4 985 891

Maximum

Kč

6 283 595

Průměr

Kč

5 464 544

K1 koeficient úpravy polohy objektu (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného: lepší > 1, horší < 1) K2 koeficient úpravy na velikost objektu (kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného: větší > 1, menší < 1) K3 koeficient úpravy zda jde o stejně starý dům =1 starší < 1, novější > 1 K4 koeficient úpravy na celkový stav, (lepší > 1, horší < 1) a na vybavení (standard, nadstandard) K5 koeficient úpravy na výměru pozemku K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce ( lepší, horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (9): skutečná cena: Kr=1,00 u inzerce nabízené Kr=0,95 KC koeficient celkový KC = K1*K2*K3*K4*K5*K6

Na základě provedeného porovnání s obdobnými objekty v dané lokalitě a lokalitě srovnatelné s oceňovanou a na základě přepočtu cen na užitkové plochy nabízených porovnávacích nemovitostí a s přihlédnutím k situování do lokality s dobrou dopravní dostupností, jsem toho názoru, že srovnatelnou cenu oceňované nemovitostí ve stavu budoucím lze stanovit po zaokrouhlení ve výši: Kč 5 500 000,-

51

2.

Výpočet ceny výnosovým způsobem

Výnosová hodnota nemovitosti je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu, (diskontovaných odúročených) na současnou hodnotu. 2. 1. Výpočet ceny výnosovým způsobem ve stavu současném Ve stavu současném se jedná o objekt s bytovými a nebytovými prostory, kdy v 1. np. se nachází nebytový prostory obchodního charakteru se samostatným vstupem a vjezd do domu se vstupem do domu a s průchodem do dvora, ve 2. až 4. NP se nachází vždy byt 2+1, kdy byty jsou přístupné z chodby se schodištěm. V suterénu jsou situovány sklepní místnosti – dílna se skladem a technické zázemí dom.

Přehled ploch k pronájmu

podlaží

druh

podl. pocha v m2 Neuvažuje se s pronájmem

1.PP

sklepní prostory

1.NP

prodejní prostory se soc. zázemím

52

2.NP

byt 2+1

66

3.NP

byt 2+1

65

4.NP

byt 2+1

65

celkem

248

Ke dni ocenění jsou nebytové prostory volné – nepronajaté. Bytové prostory jsou z části užívané vlastníkem nemovitostí.

Pro zjištění výnosové hodnoty je uvažováno z nájemným obvyklým pro dané bytové a nebytové prostory v dané lokalitě.

Výše pronájmu administrativně - obchodních prostor obdobného charakteru v dané lokalitě a jeho okolí, nebo v obdobné lokalitě (tj. v městské části Moravská Ostrava a Přívoz) činí od 2000 až 5000 Kč/m2/rok. Výše pronájmu je odvislá od vybavení pronajímaných prostor, 52

jestli se jedná o prostory v přízemí nebo ve vyšších podlažích, zda jsou objekty vybaveny zabezpečením či ostrahou, zda se jedná o samostatné provozní celky se samostatnými vstupy, zda je možnost parkování u objektu, dále na dopravní dostupnosti a na návaznosti na MHD. Jednotlivé byty jsou pronajímány v rozmezí od 1000 po 2000 Kč/m2/rok ( smluvní nájemné ) v závislosti na situování vzhledem k vybavenosti, vybavení bytů, výměrách podlahových ploch a dopravní návaznosti. Na základě průzkumu nabídky obdobných pronajímaných prostor a zvážení všech výše uvedených okolností a s přihlédnutím ke stavu oceňované nemovitostí, která je po rekonstrukci a modernizaci, situované do lokality, která se svou celkovou přestavbou stává vyhledávaným místem pro drobné podnikání spojené s bydlením, v místě s velmi dobrou dopravní dostupností, je uvažováno s nájemným pro nebytové prostory obchodního charakteru – prodejny se samostatným provozem a možností zásobování ve výši 2000 Kč/m2/rok a pro bytové prostory po modernizaci odpovídající současnému trendu bydlení a vybavení je uvažováno ve výši cca 1750 Kč/m2/rok.

Výpočet nájemné na základě nájemného obvyklého pro jednotlivé nebytové a bytové prostory (dle charakteru užití) v dané lokalitě vč. přehledu ploch k pronájmu

podlaží

druh

podl. pocha

1.NP

prodejní prostory se soc. zázemím

52

2.NP

byt 2+1

3.NP 4.NP

Pronájem pronájem Pronájem v Kč/rok v Kč/měsíc v Kč/m2/rok

104 000

8 667

2 000

66

114 000

9 500

1 727

byt 2+1

65

114 000

9 500

1 754

byt 2+1

65

114 000

9 500

1 754

248

446 000

37 167

1 798

celkem

Hrubé nájemné tak činí = 446 000,- Kč

53

Výpočet výnosové hodnoty Zadání Pozemek – výměra celkem Zastavěná plocha Podlahová plocha k pronájmu celkem Obestavěný prostor Reprodukční cena Stáří Doba dalšího trvání Předpokládaná životnost Opotřebení, Časová cena celkem Úroková míra pro amortizaci Příjmy ( za rok ) Dosažitelné roční nájemné - průměrné Dosažitelné hrubé nájemné za všechny objekty Odhady ztráty nájemného Další event. Nájemné – zpevněné plochy Hrubé nájemné ročně celkem Výdaje ( za rok ) Daň z nemovitosti Pojištění 2,3 promile z RC Oprava a údržba - objekt po celk. rekonstrukci a Správa nemovitosti 5h*100,-kč/h Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost Nájemné z pozemku Výdaje celkem Čisté roční nájemné Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty Úroková míra setinná Úročitel Vztah pro výpočet – věčná renta Výnosová hodnota Výnosová hodnota ( po zaokrouhlení )

VP ZP PP OP RC S T Z A C ia

m2 m2 m2 m3 Kč roků roků roků % Kč

252,00 98 248 1 704,30 8 180 640 70 30 100 45 4 499 352 0,03

Nj Nj* PP 0,1

Kč/ m2 /r Kč/r Kč/r Kč/r Kč/r

1 798 446 000 44 600

Kč Kč Kč Kč/r Kč/r Kč/r Kč/rok Kč/rok %/rok

3 500 8 000 15 000 20 000 95 000 0 141 500 259 900 6 0,06 1,06 Cv = N / i 4 331 667 4 332 000

Nh

0,001 * RC 0,002*RC (C* i)/((1+iA)T-1)

V N=Nh-V u i = u /100 q = 1+ i C ve NO

Výnosová hodnota ve stavu současném po zaokrouhlení činí: Kč 4 300 000,-

54

Kč Kč

401 400

2. 2. Výpočet ceny výnosovým způsobem ve stavu budoucím

Ve stavu budoucím se bude jednat o rekonstruovaný objekt po modernizaci a zřízení kancelářských prostor namísto nevyužívaných nebytových prostor v 1.NP, kde budou situovány nově zřízené kanceláře s recepcí a zázemím a archívem v 1.PP, a kde ve 4. NP budou přestavěné z bytových prostor kanceláře se zázemím s vyšším vybavením a v 2. a 3.NP pak byty po modernizaci odpovídající současnému trendu bydlení. Přehled ploch k pronájmu podlaží

druh

podl. pocha v m2

1.PP

skladové prostory - archív

40

1.NP

recepce s kanceláří

52

2.NP

byt 2+1

66

3.NP

byt 2+1

65

4.NP

kanceláře se soc. zázemím a kuchyňkou

65

celkem

288

Na základě průzkumu nabídky obdobných pronajímaných prostor a zvážení všech výše uvedených okolností a s přihlédnutím ke stavu oceňované nemovitostí, která bude po rekonstrukci a modernizaci, situované do lokality, která se svou celkovou přestavbou stává vyhledávaným místem pro drobné podnikání spojené s bydlením, v místě s velmi dobrou dopravní dostupností, je uvažováno s nájemným pro nebytové prostory administrativně – obchodního charakteru nově zřízené dle současných trendů ve výši 2500 a 2000 Kč/m2/rok a pro bytové prostory po modernizaci odpovídající současnému trendu bydlení a vybavení je uvažováno ve výši cca 1750 Kč/m2/rok. Výpočet nájemné na základě nájemného obvyklého pro jednotlivé nebytové a bytové prostory (dle charakteru užití) v dané lokalitě vč. přehledu ploch k pronájmu.

55

podlaží

druh

podl. pocha

Pronájem pronájem Pronájem v Kč/rok v Kč/měsíc v Kč/m2 /rok

1.PP

skladové prostory - archív

40

20 000

1 667

500

1.NP

recepce s kanceláří

52

130 000

10 833

2 500

2.NP

byt 2+1

66

114 000

9 500

1 727

3.NP

byt 2+1

65

114 000

9 500

1 754

4.NP

kanceláře se soc. zázemím a kuchyňkou

65

130 000

10 833

2 000

288

508 000

42 333

1 764

celkem

Hrubé nájemné tak činí = 508 000,- Kč Výpočet výnosové hodnoty Zadání Pozemek – výměra celkem Zastavěná plocha Podlahová plocha k pronájmu celkem Obestavěný prostor Reprodukční cena Stáří Doba dalšího trvání Předpokládaná životnost Opotřebení analyticky Časová cena celkem Úroková míra pro amortizaci Příjmy ( za rok ) Dosažitelné roční nájemné - průměrné Dosažitelné hrubé nájemné za všechny objekty Odhady ztráty nájemného Další event. Nájemné – zpevněné plochy Hrubé nájemné ročně celkem Výdaje ( za rok ) Daň z nemovitosti Pojištění Oprava a údržba - objekt po rekonstrukci a Správa nemovitosti Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost Nájemné z pozemku Výdaje celkem Čisté roční nájemné Úroková míra pro výpočet výnosové hodnoty Úroková míra setinná Úročitel Vztah pro výpočet – věčná renta Výnosová hodnota 56

VP ZP PP OP RC S T Z A C ia

m2 m2 m2 m3 Kč roků roků roků % Kč

Nj Nj* PP 0,1

Kč/ m2 /r Kč/r Kč/r Kč/r Kč/r

1 764 508 000 50 800

Kč Kč Kč Kč/r Kč/r Kč/r Kč/rok Kč/rok %/rok

3 500 9 000 12 000 20 000 100 000 0 144 500 312 700 6 0,06 1,06 Cv = N / i 5 211 667

Nh

0,0010 * RC 0,0012*RC (C* i)/((1+iA)T-1)

V N=Nh-V u i = u /100 q = 1+ i C ve

Kč

252,00 98 288 1 704,30 9 203 220 70 30 100 40 5 521 932 0,03

457 200

Výnosová hodnota ( po zaokrouhlení )

NO

Kč

5 200 000

Výnosová hodnota ve stavu budoucím po zaokrouhlení činí: Kč 5 200 000,-

3. Výpočet věcné hodnoty

Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby snížená o přiměřené opotřebení. Pro zjištění věcné hodnoty stavby je pro daný účel využit výpočet ceny nákladovým způsobem dle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti a dalších úprav.

3.1.

Věcná hodnota nemovitostí ve stavu současném

Jedná se o objekt zděné konstrukce, který je obdélníkového půdorysu, podsklepený, o čtyřech nadzemních podlažíc, kdy 4.NP je částečně podkrovní, zastřešené dřevěným krovem sedlovým. Objekt je užíván cca od roku 1935. V posledních letech na objektu proběhla částečná rekonstrukce ( nová fasáda, výměna oken, opravy klempířských konstrukcí, rekonstrukce rozvodů vody, kanalizace, vytápění) a modernizace obytných prostor ( nové koupelny se zabudovanou vanou s keram. obkladem a dlažbou, nové podlahy, omítky, topná tělesa. V objektu se v 1. np. nachází nebytový prostory obchodního charakteru a průchod do dvora se vstupem do domu, ve 2. až 4. NP se nachází vždy byt 2+1, kdy byty jsou přístupné z chodby se schodištěm. V suterénu jsou situovány sklepní místnosti – dílna se skladem a technické zázemí domu (plynová kotelna).

m3

1 704

budova Rozsah rozestavěnosti

%

100

Stáří objektu

roky

70

Obestavěný prostor budovy

57

Opotřebení analytikou

%

45,00

Cena za 1 m3 obestavěného prostoru

Kč

4 800

Reprodukční cena

Kč

8 180 640

Nákladová cena rodinného domu

Kč

4 499 352

Kč/m2

800

m2

252

Kč

201 600

Cena pozemku stanovená dle cenové mapy pozemk Výměra pozemku y Cena stavebního pozemku Nákladová cena objektu celkem

3.2.

4 499 352

Nákladová cena objektu a pozemku

Kč

4 700 952

Nákladová cena objektu včetně pozemku po zaokrouhlení

Kč

4 700 952

Věcná hodnota nemovitostí ve stavu budoucím

Ve stavu budoucím dle záměru bude provedena sanace sklepních prostor a prostory jsou stavebně upraveny pro nové využití jako archív, nebytové prostory 1. NP jsou stavebně upraveny pro využití jako kanceláře s recepcí a zázemím a ve 4. NP pak zřízení kanceláří pro vlastní využití . Obytné prostory v dalších nadzemních podlažích zůstanou beze změn. Opravy 1.PP, 1.NP a 4.NP budou spočívat ve výměně některých podlah, drobných dispozičních změnách, úprav sociálního zařízení, malbách doplnění zabudovanými interiéry v celkové hodnotě cca 1,0 mil. Kč. Obestavěný prostor budovy

m3

1 704

Rozsah rozestavěnosti

%

100

Stáří objektu

roky

70

budova Opotřebení analytikou

%

40,00

Cena za 1 m3 obestavěného prostoru

Kč

5 400

Reprodukční cena

Kč

9 203 220

Nákladová cena rodinného domu

Kč

5 521 932

Kč/m2

800

m2

252

Kč

201 600

Cena pozemku stanovená dle cenové mapy pozemk Výměra pozemku y Cena stavebního pozemku 58

Nákladová cena objektu celkem

5 521 932

Nákladová cena objektu a pozemku

Kč

5 723 532

Nákladová cena objektu včetně pozemku po zaokrouhlení

Kč

5 724 000

4. Stanovení obvyklé ceny

Obvyklou cenu odhaduji na základě zjištěných skutečností, zjištěných cen metodou porovnávací, ceny věcné hodnoty a výnosové hodnoty. Ve stavu současném se jedná o objekt bydlení s bytovými a nebytovými prostory (administrativně-prodejními), kde v 1. NP se nachází nebytové prostory prodejní se samostatným vstupem, ve 2. NP až 4.NP byty 2+1 s příslušenstvím po modernizaci odpovídající současnému trendu bydlení a vybavení a v suterénu sklepní prostory a technické zázemí domu (plynová kotelna). Součásti je oplocený pozemek o celkové výměře 252 m2, kdy část tvoří zahrada. Nebytové prostory jsou ke dni ocenění nepronajaté. Ve stavu budoucím se bude jednat o rekonstruovaný objekt po modernizaci a zřízení kancelářských prostor namísto nevyužívaných nebytových prostor v 1.NP, kde budou situovány nově zřízené kanceláře s recepcí a zázemím a archívem v 1.PP, a kde ve 4. NP budou stavebně upravené bytové prostory na kanceláře se zázemím s vyšším vybavením pro vlastní užívání klientem a ve 2. a 3.NP byty užívané pro bydleních po modernizaci odpovídající současnému trendu bydlení. Výměra bytových ploch činí 131 m2 a nebytových ploch 117 m2. Součásti je oplocený pozemek o celkové výměře 252 m2, kdy část tvoří zahrada, s přímou návazností na měst. komunikaci ul. Korunní. Oceňovaná nemovitost se nachází v centrální části městského obvodu Mariánské Hory a Hulváky, v řadové uliční městské zástavbě obdobných objektů, v části, která 59

patří k vyhledávaným lokalitám pro drobné podnikání (obchody a služby) spojené s bydlením.

Rekapitulace Současný stav

Budoucí stav

Porovnávací hodnota

4 500 000,-Kč

5 500 000,-Kč

Výnosová hodnota

4 300 000,-Kč

5 200 000,-Kč

Věcná hodnota / nákladová

4 700 000,-Kč

5 724 000,-Kč

Cena podle cen. předpisu

nepožadována

nepožadována

Obvyklá cena

4 500 000,-Kč

5 500 000,-Kč

201 600,-Kč

201 600,-Kč

- z toho hodnota pozemku

Seznam příloh -

Příloha č. 5 : List vlastnictví Příloha č. 6 : Kopie katastrální mapy Příloha č. 7 : Situace umístění Příloha č. 8 : Fotodokumentace, část 1. Příloha č. 9 : Fotodokumentace – část 2. …………………………

V Ostravě dne 25.4.2011

Mgr. Marek Brosch

60

3. ANALÝZA RELITNÍHO TRHU OKRESU OSTRAVA – MĚSTO

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU

POPIS OKRESU Okres Ostrava – město se nachází na severní Moravě, v severovýchodní části České republiky. Okres je součástí rozsáhlé aglomerace, která je kromě krajského města Ostrava tvořena ještě dalšími většími městy ( Opava, Frýdek-Místek, Bohumín, Havířov, Orlová a Karviná). Region byl v minulosti oproti převážnému zbytku republiky ( s výjimkou severních Čech ) zatížen budováním a provozem těžkého průmyslu ( doly, hutě, ocelárny, válcovny ). Tento trend trval od poloviny 18.století do konce 80-tých let minulého století. V současné době

je region po úspěšné recesi těžkého průmyslu stabilizován,ve stále

větším zastoupení se zde uplatňuje lehký průmysl a obory související s informačními technologiemi. V rámci evropské unie daný region těsně sousedí s obdobnou aglomerací v Polsku ( katovický region ) a žilinskou aglomerací na Slovensku. Do těchto tří sousedícich regionů se v posledních 10 letech soustředila výroba automobilů včetně jejich subdodavatelů, což mělo pozitivní vliv na rozvoj regionu.

TRH S NEMOVITOSTMI Poválečný vývoj bytové výstavby v okrese Ostrava – město do konce 80-tých let minulého století byl dán potřebou „ pracujících „. V tomto období bylo vybudováno relativně značné množství bytů v panelové zástavbě. Po roce 1989 byly dokončeny tehdy rozestavěné projekty bytové výstavby a do roku 2003 zde nebyly zahájeny prakticky žádné nové projekty bytové výstavby. Mírné zlepšení nastalo v letech 2004-2005 a o nastartování nové 61

bytové výstavby se dá hovořit až od roku 2005. Od tohoto roku se počet realizovaných bytů včetně bytů vyššího standardu zvyšoval. I přes zvýšení počtu nově realizovaných bytů v těchto letech bylo toto číslo ve srovnání s ostatními regiony stále nižší. K zastavení růstu bytové výstavby došlo na sklonku roku 2008 s nástupem resp. dopadem světové hospodářské krize v České republice.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Ostrava – město lze z hlediska trhu rozdělit na tři části – na centrální část tozn. přímého až rozšířeného centra města, prezentovanou městskými obvody Moravská Ostrava a Slezská Ostrava, na jeho západní část, prezentovanou obvodem Ostrava – Poruba včetně přilehlých obvodů a na část jižní resp. Ostrava – Jih včetně přilehlých obvodů.

CENTRÁLNÍ ČÁST POZEMKY Proluky V centru města je řada proluk. Jedná se o proluky ve vlastnictví města Ostravy, ale také o proluky prodané městem developerům ještě před počátkem hopodářské krize v roce 2008. Možnost výstavby na těchto je determinována

současnými ekonomickými

možnostmi developerů. Větší proluka je na místě bývalého „ Německého domu „ na náměstí Dr.E. Beneše, menší proluky jsou k dispozici na Českobratrské a Sokolské ulici. Ve střednědobém horizontu se jeví vznik nových proluk v přímém centru jako nereálný. Naopak lze očekávat vznik nových proluk v rozšířeném centru města, kde je možná demolice starších, nefukčních průmyslových objektů a areálů. Tento segment trhu bude v budoucnu obchodován za velmi vysoké ceny.

62

Stavební pozemky V centrální části města je neustálý zájem o pozemky k bydlení, pouze však o individuální nikoliv hromadné. Jsou zde nejvyšší ceny pozemků, např. v obvodě navazujícím na přímé centrum města – v Slezské Ostravě, se průměrná cena pozemku pohybuje v rozmezí 800 – 2000 Kč za m2. Pozemky, určené k hromadnému bydlení, se nachází ve vlastnictví developerů a projekty na nich nebyly realizovány nebo byly pozastaveny z důvodu recese trhu nemovitostí, např. prodej pozemku na Seidlerově nábřeží na břehu řeky Ostravice, kde se nabídková cena pohybovala v rozmezí 15 až 18 tis. Kč za m2. V budoucnu lez předpokládat dokončení resp. realizace těchto projektů.

BUDOVY Byty Ceny bytů ve starší panelové zástavbě se pohybují v rozmezí cca 18 – 30 tis. Kč/m2, byty ve starších cihlových domech se pohybují v rozmezí 20- 32 tis. Kč/m2. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech :

Byt 1 + 1

550 000 – 800 000 Kč

Byt 2 + 1

600 000 – 1 100 000 Kč

Byt 3 + 1

800 000 – 1 400 000 Kč

Byt 4 + 1

1 400 000 Kč – 2 400 000 Kč

Nové byty jsou obchodovány v širokém rozmezí a to především díky poloze a standardu vybavení. V blízkosti centra města Ostravy se nové nadstandardní byty obchodují od cca 35 tis. Kč/m2. Nejčastěji vyhledávanou lokalitou jsou přímé centrum Ostravy – Moravská Ostrava, Komenského sady a Slezská Ostrava. 63

Rodinné domy Segment rodinných domů je prezentován obvodem rozšířeného centra – Slezskou Ostravou. U starších rodinných domů – volně stojících objektů - se realizované ceny pohybují kolem 3 400 000 Kč. V posledních 5 letech se v lokalitě Slezské Ostravy realizovala skupinová výstavba nových řadových domů s průměrnou cenou kolem 4 200 000 Kč. S koncem hospodářské recese a očekávaným, opětovným růstem ekonomiky lze očekávat větší poptávku po rodinných domech v této lokalitě.

Objekty pro individuální rekreaci Tento segment trhu v části centra resp. rozšířeného centra města Ostravy prakticky neexistuje. Nabídka prakticky není žádná. Výjimkou je nabídka zahradnických chatek na okraji obvodu Slezská Ostrava, které se obchodují v rozmezí 150 – 450 tis. Kč. V dalších letech můžeme očekávat úplnou absenci totoho segmentu trhu v této části okresu Ostrava – město.

Bytové domy Ve vazbě na velikost trhu jsou prodeje bytových domů spíše výjimečné – obchoduje se pouze pár nemovitostí za rok. Většinou se jedná o objekty v přímém centru města Ostravy před rekonstrukcí. Ceny těchto menších bytových domů před rekonstrukcí se obchodují v rozmezí 3,5 až 5 miliónů Kč, větší bytové domy před rekonstrukcí kolem 30 miliónů Kč. Z toho vyplývá, že trh v tomto segmentu stagnuje, dá se předpokládat cenový růst z důvodu vyšší poptávky, zejména u bytových domů po rekonstrukci.

64

Administrativní budovy Objevují se v nabídce velice zřídka, většinou jako části v rámci administrativních budov jako celku. Realizují se v případě starších administrativních budov prodeje o velikosti užitné plochy od 30 – 300 m2 za ceny v rozmezí 500 tis. až 3,5 miliónu Kč v závislosti na poloze v centrální části města. Ještě méně se vyskytují realizace prodejů nových administrativních budov resp. jejich částí v rámci dokončených developerských projektů, trh v tomto případě zcela stagnuje. V budoucnu se nedá očekávat zlepšení situace v tomto segmentu, tento segment se stane trhem pronájmu prostor v administrativních budovách.

Průmyslové objekty V nabídce najdeme výrobní

a skladové areály i menší průmyslové areály. V přímém

centru města se objevují v nabídce menší výrobní a skladové areály, které se obchodují v cenách do 5 mil. Kč. Relativně více se obchoduje v obvodě Slezské Ostravy, kde najdeme v nabídce malé výrobní a skladové areály, které se obchodují v cenách od 5 mil. do 12 mil. Kč. V budoucnu se dá očekávat růst poptávky po těchto menších areálech z důvodu přesunu sídel menších firem z oblasti velkých příměstských průmyslových zón v rámci úsporných firemních opatření.

NÁJMY Byty Nabídka bytů do pronájmu vysoce převažuje poptávku a to jak u starších tak i u nových bytů v nedávno dokončených developerských projektech. Byty se pronajímají v těchto rozmezích :

65

Byt 1 + 1

4 900 – 8 500 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

8 500 – 13 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

9 000 – 15 000 Kč / byt /p.m.

Byt 4 + 1

9 800 – 20 000 Kč / byt /p.m.

Prodejní prostory Zde je stejná situace jako u pronájmu bytů, kdy nabídka vysoce převažuje nad poptávkou. Důvodem kromě hospodářského útlumu je rovněž vysoká koncentrace obchodních center na okraji samotného města Ostravy, která vede k úpadku drobného, živnostenského podnikání, soustředěného právě v těchto prostorách.

Přímé centrum města

3 000 – 7 500 Kč / m2 / p.a.

Širší centrum města

1 900 – 5 000 Kč / m2 / p.a.

Kanceláře V posledních přibližně 2 letech je v přímém centru města zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší než poptávka. Firmy dávají přednost kancelářím v nových administrativních budovách, dokončených v rozmezí let 2009 – 2010. V centru města tak zůstávají pouze finanční ústavy, advokátní kanceláře, lékařské ordinace, které nadále využívají „ dobrou adresu „ v přímém centru města.

1 500 – 3 000 Kč / m2 / p.a.

Centrum města

66

Průmyslové objekty Ve vazbě na výše uvedený hodpodářský útlum průmyslu je ve městě nabídka pronájmu průmyslových objektů vysoká. Bývalé průmyslové objekty jsou mnohdy využívány jako sklady.

Výrobní a provozní prostory

400 – 700 Kč / m2 / p.a.

Sklady

550 – 1 500 Kč / m2 /p.a.

Poznámka : Výše uvedené údaje a směry vývoje jsou platné i pro dvě zbývající části okresu Ostrava město. V obou zbývajících částech došlo rovněž k poklesu průmyslové výroby.

ZÁPADNÍ ČÁST Druhou částí okresu Ostrava – město je dle mého rozdělení jeho západní část, prezentovaná městským obvodem Ostrava – Poruba a jeho přilehlých obvodů. Jedná se o část okresu, kde je dominujícím segmentem trhu bydlení ( samotný obvod Ostrava – Poruba je sídlištního chrakteru s počtem obyvatel kolem 100 tis. ), dále budovy občanské vybavenosti včetně budov Vysoké školy báňské, menších skladových areálů. Západní část okresu je významným dopravním uzlem regionu Ostravska, Ostravu - Porubu resp. její východní část Ostravu – Svinov protíná dálnice D47, ve Svinově je významné železniční nádraží, Ostravu – Porubu protíná čtyřproudová silnice ve směru na Opavsko a Jeseníky. I díky vynikající dopravní dostupnosti

zde došlo v posledních letech k nové výstavbě

hromadného a individuálního bydlení.

67

POZEMKY Zde převyšuje poptávka nad nabídkou. O pozemky k individuálnímu bydlení je permanentní zájem v okrajových obvodech této části – jedná se o obvody Krásné Pole, Stará a Nová Plesná, Martinov. U pozemků pro občanskou vybavenost se zájem soustřeďuje do okrajové části Ostravy – Poruby, v těsné blízkosti výpadových komunikací. Příkladem je realizace výstavby nového obchodního centra GLOBUS na pozemku u výpadové komunikace směrem na Opavu. Průměrná cena pozemku se zde pohybuje v rozmezí 800 – 1500 Kč za m2.

BUDOVY Byty Ceny bytů ve starší panelové zástavbě, která v této části převládá, se pohybují v rozmezí cca 14 – 20 tis. Kč/ m2. Starší byty se obchodují v tomto cenovém rozmezí :

Byt 1 + 1

570 000 - 850 000 Kč

Byt 2 + 1

700 000 – 1 200 000 Kč

Byt 3 + 1

950 000 – 1 500 000 Kč

Byt 4 + 1

1 400 000 Kč – 2 000 000 Kč

Nové nadstandardní byty se obchodují od cca 30 tis. Kč / m2. Nejvyhledávanější lokalitou je Krásné Pole, Nová a Stará Plesná. Rodinné domy V samotné části obvodu Ostrava – Poruba prakticky neexistují, jsou dominantou okrajových částí západního celku okresu. V posledních 3 letech se realizovala skupinová 68

výstavba řadových rodinných domů v lokalitách Pískové doly, Ostrava Třebovice, Nová Plesná a Ostrava Vřesina s obchodovatelnou cenou v rozmezí 4 – 4,5 mil. Kč. V současné době poptávka po bydlení v těchto projektech z důvodu hospodářského útlumu stagnuje, projekty se doprodávají se sníženou cenou ve slevě až o cca 300 tis. Kč.

Objekty pro individuální rekreaci Tento segment je zastoupen hlavně na okrajích této části okresu. Jedná se především o lokalitu Ostrava Vřesina a Krásné Pole s nabídkovými cenami za zahradnické chatky v cenovém rozmezí od 100 – 300 tis. Kč. Prognóza úplného vymizení tohoto segmentu na realitním trhu platí v tomto případě stejně jako v centrální části.

Bytové domy Vzhledem k převažující míře bytů ve vlastnictví společnosti RPG a družstevního bydlení v největším obvodě Ostrava – Poruba a individuálního bydlení v rodinných domech okrajových částí, tento segment trhu prakticky neexistuje.

Administrativní budovy V tomto případě je identická situace jako v centrální části okresu, kdy prodeje jsou pouze občasné, velikostí se jedná spíše o menší administrativní budovy v cenách do 4 mil. Kč. V budoucnu lze očekávat konec obchodování a přesun do segmentu pronájmu těchto budov ve vlastnictví developerů.

Průmyslové objekty V současné době jsou všechny výrobní či skladové areály, např. areál Nad Porubkou, zobchodovány, V nabídce najdeme menší a střední areály, které se v případě skladových objektů pohybují v cenách od 1,5 do cca 4 mil. Kč. U výrobních areálů se cena pohybuje v rozmezí od 5 do 11 mil. Kč. Vzhledem k charakteru západní části okresu s dominujícím 69

rezidenčním bydlením a vysokému opotřebení průmyslových objektů v této části se dá v budoucnu předpokládat částečná demolice a následující přestavba těchto areálů na účel bydlení např. ve formě loftových bytů.

NÁJMY Byty Nabídka bytů do pronájmu vysoce převažuje poptávku a to jak u starších tak i u nových bytů v nedávno dokončených developerských projektech. Byty se pronajímají v těchto rozmezích :

Byt 1 + 1

5 000 – 7 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

7 000 – 9 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

7 700 – 12 000 Kč / byt /p.m.

Prodejní prostory Zde je obdobná situace jako u pronájmu bytů, kdy nabídka vysoce převažuje nad poptávkou. Důvodem kromě hospodářského útlumu je rovněž vysoká koncentrace obchodních center a marketů na okrajích i uvnitř samotného obvodu Ostrava Poruba (INTERSPAR, GLOBUS, TESCO, KAUFLAND ), která vede k úpadku drobného, živnostenského podnikání, soustředěného právě v těchto prostorách.

1 300 – 3 000 Kč / m2 / p.a.

Cena za pronájem

70

Kanceláře Pokračuje trend poklesu poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší než poptávka. Historicky se zde tento segment nevyskytoval ve větší míře. V tomto případě je to dáno dominující převahou segmentu bydlení v této části okresu.

1 000 – 2 000 Kč / m2 / p.a.

Cena za pronájem

ČÁST OSTRAVA – JIH Jedná se o nejmladší část okresu Ostrava – město, prezentovanou obvody sídlištní výstavby – Výškovice, Zábřeh, Dubina, Hrabůvka a přilehlými obvody s převažujícím segmentem bydlení v rodinných domech – Stará Bělá, Nová Bělá, Hrabová, Proskovice, Polanka n. Odrou. Tato část okresu Ostrava – město je nejvíce zastoupena sídlištní panelovou zástavbou z konce 70. až 80. let 20. Století. Vzhledem k tomuto faktu je zde nejméně rozvinutá developerská výstavba a v tomto směru má Ostrava – Jih značné rezervy.

POZEMKY Tento segment se týká pouze okrajových části Ostrava – Jih s převažujícím individuálním bydlení v rodinných domech. Poptávka zde také jako v pedchozích částech okresu převyšuje nabídku. Zájem je zejména o lokality kolem výpadových komunikací směrem na město Příbor tj. Stará Bělá, Nová Bělá a Proskovice. Pozemky se zde obchodují v cenách od 700 až 1 200 Kč / m2. Trh s pozemky určenými k výstavbě průmyslových objektů či areálů zde již prakticky neexistuje. Pozemky vhodné k tomuto účelu byly městem Ostrava prodány v rámci investičních pobídek před cca 8 lety významným nadnárodním společnostem k jejich podnikání v regionu za symbolickou cenu. 71

BUDOVY Byty Ceny bytů v panelové zástavbě, která v této části zcela dominuje , se pohybují v rozmezí cca 11 – 20 tis. Kč/ m2. Starší byty se obchodují v tomto cenovém rozmezí : Byt 1 + 1

450 000 - 650 000 Kč

Byt 2 + 1

700 000 – 900 000 Kč

Byt 3 + 1

800 000 – 1 350 000 Kč

Rodinné domy Tento segment je prezentován přilehlými, krajními obvody této části. Nabídka převyšuje poptávku. Rodinné domy se obchodují v cenách od 3,5 mil. Kč až do 11 mil. Kč v případě nadstandardních rodinných domů. I v této části okresu došlo v posledních 4 letech k realizaci developerských projektů výstavby rodinných domů, konkrétně se jednalo o projekt výstavby řadových domů v Proskovicích, kde se tyto obchodovaly za cenu v rozmezí 4 – 4,5 mil. Kč. a projekt výstavby samostatně stojících rodinných domů, realizovaný v Hrabové developerskou společností RD Styl, kde se obchodovalo v cenovém rozmezí 3 – 3,5 mil. Kč. Segment prodeje již starších či nových, developerem realizovaných rodinných domů stagnuje, potencionální zájemci o koupi dávají přednost výstavbě svépomocí na již vlastněném pozemku. Cenová nabídka v tomto segmentu je nadhodnocená.

Objekty pro individuální rekreaci Zde je zcela identická situace jako v případě obou předešlých částí okresu. 72

Bytové domy Na rozdíl od západní části trh tohoto segmentu v poslední části okresu existuje. Nabídka mírně převyšuje poptávku. V nabídce jsou k prodeji nabízeny domy resp. budovy cihlové před anebo po rekonstrukci. Obchoduje se v cenách od 5 do 17 mil. Kč v závislosti na velikosti domů. Jedná se především o lokality Hrabůvka a Zábřeh. V budoucnu se dá očekávat, i díky konci deregulace nájemného, že se tento segment udrží na trhu.

Administrativní budovy Segment tvoří kanceláře v rodinných domech o velikosti užitné plochy do 350 m2, které se obchodují v cenách od 2,5 do cca 3,5 mil. Kč. Nové administrativní budovy zde prakticky neexistují a ani v budoucnu se nedá vzhledem k charakteru této části okresu očekávat růst tohoto segmentu.

Průmyslové objekty Skutečnost, že trh s pozemky pro průmyslové objekty či areály zde již neexistuje, se odráží v absenci segmentu průmyslových objektů a areálů.

NÁJMY Byty Nabídka bytů do pronájmu vysoce převažuje poptávku. Byty se pronajímají v těchto rozmezích :

Byt 1 + 1

5 000 – 7 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

6 500 – 8 700 Kč / byt / p.m. 73

Byt 3 + 1

7 500 – 10 000 Kč / byt /p.m.

Prodejní prostory Zde je obdobná situace jako u pronájmu bytů, kdy nabídka vysoce převažuje nad poptávkou. Důvodem kromě hospodářského útlumu je rovněž vysoká koncentrace obchodních center a marketů na okrajích i uvnitř samotnéh části Ostrava- Jih (IKEA, KAUFLAND, HYPERNOVA, OBI, BAUMAX aj. ), která vede k úpadku drobného, živnostenského podnikání, soustředěného právě v těchto prostorách.

900 – 3 500 Kč / m2 / p.a.

Cena za pronájem

Kanceláře Pokračuje trend poklesu poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší než poptávka. Historicky se zde tento segment nevyskytoval ve větší míře. V tomto případě je to dáno dominující převahou segmentu bydlení nad komerčním využítím nemovitostí v této části okresu.

1 300 – 3 000 Kč / m2 / p.a.

Cena za pronájem

74

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED

Jakým směrem se bude vyvíjet trh v okrese v nejbližším i střednědobém horizontu nelze jednoznačně určit. Většina segmentů trhu stagnuje, jediným segmentem s růstovým vývojem je jednoznačně segment pozemků, pozemků pro výstavbu rodinných domů. Nová výstavba bytů developery je pozastavena, probíhá doprodej bytů v projektech, dokončených už během hospodářského útlumu. Během tohoto roku lze očekávat mírné oživení díky nízkým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů a blížícimu se zvýšení DPH, které povede ke zdražení stavebních prací. I přes momentální nepříznivé dopady hospodářské krize ve světě resp. České republice je situace v regionu ostravské aglomerace stabilizována. Podstatnou výhodou ostravského okresu pro jeho další rozvoj je jeho hustá silniční síť včetně dostavěné dálnice a z toho plynoucí dobrá a rychlá dostupnost jednotlivých lokalit. Tento fakt, umožnňující dobrou dopravní dostupnost i odlehlejších míst okresu, bude mít podle mne pozitivní dopad na budoucí výstavbu nových bytových projektů. Pozitivním faktorem je i velikost okresu co do počtu obyvatel, v důsledku příchodu nových investorů

a následné stabilizace

zaměstnanosti obyvatel okresu došlo ještě před nástupem světové hospodářské krize k zastavení poklesu počtu jeho obyvatel.

Příloha č. 10: Mapa okresu Ostrava - město

75

ZÁVĚR V této práci jsem se zabýval vlivem dopravní dostupnosti na tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci. V první části práce jsem se zaměřil na teorii definice tržní hodnoty nemovitostí, způsoby jejího stanovení, definici hodnototvorných faktorů a jejich členění podle jednotlivých segmentů trhu rezidenčních nemovitostí. Ve druhé části práce jsem snažil co nejpodrobněji popsat hodnototvorný faktor dopravní dostupnosti a jeho použití v jednotlivých metodách oceňování. Poslední závěrečná část byla zaměřena na stanovení vlivu faktoru dopravní dostupnosti včetně dalších významných, rozlišovacích faktorů v jednotlivých segmentech rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci porovnávací metodou ve formě tabulek a aktuálních cen jednotlivých rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci. Faktor dopravní dostupnosti má vliv na tvorbu ceny v této práci zkoumaných segmentů trhu rezidenčních nemovitostí v ostravské aglomeraci. Práce ale na modelovém příkladu tabulek ukázala, že faktor dopravní dostupnosti nelze odtrhnout od ostatních faktorů. Pokud bychom totiž chtěli posuzovat cenu rezidenčních nemovitostí pouze tímto jedním faktorem, pak bychom dospěli k zjištění, že zrovna ve zkoumané ostravské aglomeraci, kde je ve všech jejích částech výborná dopravní dostupnost, je jeho vliv na cenu nemovitostí minimální a že cena nemovitostí jednotlivých segmentů rezidenčního trhu je utvářena vlivem jiných, významnějších hodnototvorných faktorů. Při psaní této práce jsem vycházel především z odborné literatury, zabývající se oceňováním nemovitostí, autora Ing. Zbyňka Zazvonila.

76

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY A ZDROJŮ Monografie · ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha : CEDUK, 1996,173 s. ISBN 80-902109-0-2. · ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitosti,Praha : EKOPRESS,s.r.o., 2006, 314 s.ISBN 80-86929-14-0. · BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí,VIII. přepracované a doplněné vydání. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. 745 s. ISBN 978-80-7204-630-0 · ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : [ s.n. ], 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101 · SÝKORA, P. Použití porovnávací metody oceňování nemovitostí pro posouzení nabídek prodeje bytových jednotek. Ostrava : Znalecká kancelář Ivančic & partneři s.r.o., 2005.

Elektronické zdroje · www.gisova.ostrava.cz · www.znalci-komora.cz · www.dashofer.cz · www.luciemarakova.com · www.seminarky.cz · www.wikiepedia.cz

77

PŘÍLOHY Seznam příloh Příloha č. 1 Mapa ostravské aglomerace Příloha č. 2 List vlastnictví rodinného domu Příloha č. 3 Kopie katastrální mapy k rodinného domu Příloha č. 4 Vizualizace rodinného domu Příloha č. 5 List vlastnictví polyfunkčního objektu včetně bydlení Příloha č. 6 Kopie katastrální mapy k polyfunkčnímu objketu včetně bydlení Příloha č. 7 Situace umístění polyfunkčního objektu včetně bydlení Příloha č. 8 Fotodokumentace – 1. část Příloha č. 9 Fotodokumentace – 2. Část Příloha č. 10 Mapa okresu Ostrava - město

78

Příloha č. 1

79

Příloha č. 2

80

81

Příloha č. 3

82

Příloha č. 4

83

Příloha č.5

84

85

Příloha č. 6

86

Příloha č. 7

87

Příloha č. 8

88

Příloha č. 9

89

Příloha č. 10

90