Visitatierapport Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle

Visitatierapport Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle

Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2012 Definitief visitatierapport van 4 maart 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Sociale Bouwmaatschappij Schelle Datum rapport: 4 maart 2013 Datum visitatiegesprekken: 3 en 4 december 2012 Datum presentatie aan de raad van bestuur: 22 januari 2013 Erkenningsnummer SHM: 1260 Contactgegevens SHM: Jef Van Hoofstraat 19bis, 2627 Schelle 03 / 887 70 79 [email protected] Directeur: Lutgarde Verlinden Voorzitter: Aline Ams Werkgebied: gemeente Schelle

Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Luc Joos, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Sociale Bouwmaatschappij Schelle geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE BOUWMAATSCHAPPIJ SCHELLE

PAGINA 2 VAN 29

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM ....................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ................................................................................................................................ 7

4. PRESTATIES VAN SHM SOCIALE BOUWMAATSCHAPPIJ SCHELLE ............................................................ 9 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN .......................................................................... 9 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ................................................. 11 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID...................................................................................................... 14 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ......................................................................................................... 15 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID .................................................. 17 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ............................................................................................ 21

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 23 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................... 23 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN.................................................. 24 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................... 24 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ SHM .......................................................................................................................... 24

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 25 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 26


PAGINA 3 VAN 29

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatie-beoordeling van de SHM Sociale Bouwmaatschappij Schelle. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure boor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de Procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestings-maatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 29

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand komen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister zullen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring herbevestigen. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].


PAGINA 5 VAN 29

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid


OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

n.v.t.

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners


PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering


PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1



PAGINA 6 VAN 29

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM -

-

-

-

-

De Sociale Bouwmaatschappij Schelle (SBS) werd op 17 februari 1923 opgericht onder de naam ‘Plaatselijke Maatschappij tot het Bouwen van Goedkope Woningen te Schelle’. De voorbije negentig jaar heeft de maatschappij circa 670 wooneenheden gerealiseerd, waarvan er over de jaren 235 verkocht zijn. Van de eerste 24 eengezinswoningen uit 1924 wordt er nog 1 verhuurd. De grootste expansie heeft de maatschappij gekend vanaf 1954 tot 1978 waarin meer dan 500 wooneenheden werden gerealiseerd. Na de bouw-arme jaren ’80‘89 zijn in de jaren ’90 opnieuw 76 wooneenheden opgetrokken, onder meer op een gedeelte van de 11 hectare grond die de maatschappij in 1977 kon verwerven en waarvan nu nog steeds een vijftal hectare als grondreserve beschikbaar blijft. Met uitzondering van de ene woning uit 1924, zijn alle andere 434 wooneenheden (WE) die de maatschappij momenteel verhuurt, gebouwd na 1954. Het gaat om 34 WE tot 1959; 92 WE tussen 1967 en 1969 en 209 WE tussen 1970 en 1978. In de jaren ’90 zijn nog 76 WE gerealiseerd en ten slotte nog 23 tussen 2000 en 2009. In vergelijking met de totaliteit van de sociale huurwoningen in Vlaanderen, gaat het om een vrij oud patrimonium. 60% van alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is gebouwd na 1980, daar waar 77% van de WE van de SBS dateert van voor 1980. Eind 2011 telt het patrimonium van de maatschappij dus 435 WE, waarvan 310 eengezinswoningen (14 x 2 slaapkamers, 160 x 3 slaapkamers en 136 x 4 slaapkamers) en 125 appartementen (12 studio’s, 39 x 1 slaapkamer, 67 x 2 slaapkamers en 7 met 3 slaapkamers). De overgrote meerderheid van de eengezinswoningen telt 2 bouwlagen in gesloten bebouwing. De appartementen zijn in relatief kleine aantallen gerealiseerd in complexen van 3 bouwlagen, geplaatst tussen de eengezinswoningen. Op 31 december 2011 zijn 413 woningen verhuurd binnen het sociale huurstelsel en 4 buiten het huurstelsel (zie ook OD 1.5); 18 woongelegenheden zijn niet verhuurd waarvan 12 in afwachting van renovatie en 4 die zullen worden gesloopt en door 6 nieuwe woningen vervangen (jaarverslag 2011). Het werkgebied is beperkt tot en valt samen met het grondgebied van de gemeente Schelle. De sociale huurwoningen bevinden zich grosso modo in drie buurten: Stuivenberg, Maaienhoek en Tuinlei, op loopafstand van de dorpskern.

3.2 Beschrijving omgeving -

-

In 2009 zijn er 3.281 huishoudens in de gemeente Schelle. Er wordt een aangroei verwacht naar 3.665 in 2020 (of + 12%), en naar 3.886 in 2030 (of + 18%). De 3.281 huishoudens tellen samen 8.072 gezinsleden, wat staat voor een gemiddelde gezinsgrootte van 2,46. Voor 2020 en 2030 wordt respectievelijk een gemiddelde gezinsgrootte verwacht van 2,36 in 2020 en 2,30 in 2030. Bij vergelijking met voorgaande cijfers is het opvallend dat voor de sociale huurwoningen van SBS met 852 gezinsleden voor 415 huishoudens de gemiddelde gezinsgrootte 2,05 personen is. Tegelijkertijd blijkt dat 144 gezinshoofden ouder zijn dan 65 jaar, wat staat voor een aandeel van 35% van de huurderhuishoudens bij SBS. Dit is het dubbele van het aandeel van 17% in de gemeentelijke bevolking. Deze 144 gezinshoofden vertegenwoordigen dan weer meer dan 10% van alle 65-plus inwoners, waarbij hun eventuele partners 65+ dus niet zijn bijgeteld.


PAGINA 7 VAN 29

-

-

-

-

-

Met 29 (14 EU en 15 niet-EU) huurdershuishoudens met niet-Belgische gezinshoofden vertegenwoordigen ze maar 7% van alle 415 huurdershuishoudens. In vergelijking telt 64% van de andere maatschappijen een hoger aandeel huurdershuishoudens met niet-Belgische gezinshoofden. Het aantal alleenstaande huurders in 2011 is 157 of 38% van het totaal aantal huurders. In vergelijking telt 81% van de andere maatschappijen meer alleenstaanden onder de huurders. In de gemeente Schelle zijn er weinig werklozen (4,41%) en leefloners (0,11%). Voor beide groepen is er maar 1 andere gemeente in de Rupelstreek die hier een kleiner aantal telt. Omdat het werkgebied samenvalt met het grondgebied van de gemeente Schelle en omdat het Lokaal Sociaal Beleidsplan 2008-2014 van Schelle in een breder samenwerkingsverband is opgemaakt, met name als deel van het regionaal Sociaal Beleidsplan Rupelstreek, wordt de gemeentelijke situatie in de context van de zes gemeenten van de Rupelstreek geplaatst, waardoor de gegevens meer betekenis krijgen. Naast Schelle gaat het om de gemeenten Aartselaar, Boom, Hemiksem, Niel en Rumst. Bij de nulmeting op 31 december 2007 is, in het kader van de vaststelling van het Bindend Sociaal Objectief (BSO), uitgegaan van 3.236 huishoudens in Schelle en 437 sociale huurwoningen of een aandeel van 13,50%. Er is dus geen BSO voor sociale huurwoningen geformuleerd voor de gemeente Schelle. Ook in de gemeente Boom is op deze basis geen BSO voor sociale huurwoningen bepaald. Dat is wel het geval voor de vier andere gemeenten in de Rupelstreek. Het gaat in deze regio samen over 374 bijkomende nieuwe sociale huurwoningen in Aartselaar, Hemiksem, Niel, en Rumst. In de Rupelstreek zijn naast SBS, nog De Ideale Woning en Goed Wonen actief voor de sociale huurwoningen en Arro Antwerpen voor sociale koopwoningen en kavels. Het BSO voor sociale koopwoningen is voor Schelle 32 woningen, en het BSO voor sociale kavels is 1 kavel. Voor beide objectieven was er tot dusver geen voortgang. De gemeente Schelle heeft geen formele contacten met SVK’s en er zijn in de gemeente geen SVK-woningen. Wel zijn de SVK’s Optrek en Woonweb actief in andere gemeenten van de Rupelstreek. Bijna de helft van de bebouwing in de gemeente is ‘aaneengesloten’. Wat wijst op een behoorlijke graad van verdichting, zeker als ook nog eens ongeveer 1/6 de bestaat uit appartementsgebouwen. De halfopen en open bebouwing neemt dan iets minder dan 1/3de van de totaliteit. De gemeente Schelle heeft een dichtbebouwde dorpskern, direct aansluitend bij die van Hemiksem, maar ook nog aanzienlijke open ruimtegebieden daar rond. De beperkte open en halfopen bebouwing bevestigen dit patroon. Als mediaanverkoopprijs van een woonhuis geldt in 2011 € 199.000; voor een appartement is dat € 171.000. de mediaanprijs voor woonhuizen is in vergelijking met vijf jaar geleden met ruim 1/3de gestegen; die van appartementen met 1/4de. De mediaanverkoopprijs van bouwgrond bedraagt € 329 m² en is met 2/3de gestegen in vergelijking met 5 jaar geleden. Vergeleken met de buurgemeenten in de Rupelstreek liggen deze mediaanprijzen voor woonhuizen en bouwgrond aan de hoge kant, en bij de middenmoot voor appartementen.


PAGINA 8 VAN 29

4.

PRESTATIES VAN SHM SOCIALE BOUWMAATSCHAPPIJ SCHELLE

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed -

-

-

-

-

Niettegenstaande de maatschappij op dit ogenblik weinig nieuwe woningen realiseert, vindt de visitatiecommissie dat de SHM goede prestaties levert. De gemeente Schelle bezit veel meer sociale huurwoningen dan de 9% die het decreet gronden pandenbeleid als minimale vereiste voorschrijft, zodat geen BSO voor sociale huurwoningen is opgelegd. Bij de 0-meting op 31 december 2007 telde Schelle 437 sociale huurwoningen – uitsluitend van SBS – wat neerkomt op 13,50% van het totale patrimonium van de gemeente. Op 31 december 2009 bezit de SHM in de gemeente Schelle nog 13% of 435 wooneenheden van het totale patrimonium van 3.345 wooneenheden. Ook de te verwachten toename van het aantal huishoudens met ongeveer 11% tot 3.665 in 2020 en met ongeveer 16% tot 3.886 in 2030 zal met een behoud van het huidige aantal sociale huurwoningen en binnen de huidige randvoorwaarden uit het decreet, het aantal sociale huurwoningen nog boven de 9% houden. Immers 435 sociale huurwoningen geeft een aandeel van bijna 12% op 3.665 en iets meer dan 11% op 3.886. Tussen 2007 en 2011 heeft SBS nauwelijks 15 woningen gerealiseerd of dus een gemiddelde van 3 nieuwe sociale huurwoningen per jaar, zijnde ongeveer 0,7% van haar totale patrimonium. Volgens de SHM vindt het gemeentebestuur in die omstandigheden de realisatie van nieuwe bijkomende sociale huurwoningen niet langer nodig; de 9% wordt blijkbaar als een norm beschouwd waarmee automatisch aan de behoefte aan sociale huurwoningen zou voldaan zijn. Deze stelling wordt tegengesproken door de 148 kandidaten op de wachtlijst en de 17 toewijzingen in het jaar 2011. De gemiddelde wachttijd is 1.063 dagen. Aan de andere kant meldt de SHM dat er geenszins gedacht wordt aan een terugname op het aantal sociale huurwoningen. Toch zou de visitatiecommissie liever zien dat eerder op het behoud van het proportioneel aandeel sociale huurwoningen wordt gefocust dan op het behoud van het effectieve aantal uit de 0-meting op 31 december 2007. Er mag immers een stijging van het aantal huishoudens verwacht worden van 11% tot 3.665 in 2020 en van 16% tot 3.886 in 2030. In 2020 zou dan bijvoorbeeld een proportioneel aandeel van 13,50% staan voor 495 sociale huurwoningen of 60 meer dan in 2011; in 2030 komt een aandeel van 13,50% op 525 sociale huurwoningen of 90 meer dan in 2011. Gezien de staat van de oudste wooneenheden, zou er, bij beslissingen tot vervangingsbouw, een beperkte stijging kunnen zijn van het aantal wooneenheden met enkele eenheden. Dit wordt bevestigd met de 6 nog niet gerealiseerde sociale huurwoningen die op het UP 2013 staan; het project in de Pieter De Coninckstraat zal resulteren in een toename met 2 wooneenheden bij vervangingsbouw van 4 bestaande. Daarnaast zijn er de projecten Felix Timmermanslaan voor grondige renovatie, E. Tinelplaats voor CV-installaties bij 8 appartementen, en dubbele beglazing bij 62 wooneenheden. De maatschappij kiest dus voor een opwaardering van haar patrimonium door renovatie en door gerichte en beperkte vervangingsbouw. De keuze voor een kwalitatieve verbetering van het patrimonium bij een beperkte groei wordt in gesprekken met ambtenaren en beleidsverantwoordelijken bevestigd. De visitatiecommissie erkent de verdienste van SBS uit


PAGINA 9 VAN 29

het verleden en is zich ervan bewust dat het, zeker bij SBS als ‘gemeentelijke’ SHM, niet eenvoudig is een groeipad uit te zetten dat in tegenspraak zou kunnen zijn met de opties van het gemeentebestuur. Temeer daar het aan het lokale bestuur is, en niet aan de SHM, om een sociaal woonbeleidsconvenant met de Vlaamse overheid af te sluiten voor de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen. De visitatiecommissie koestert echter de hoop dat de SHM bij de opmaak van de meerjarenplanning (zie OD 2.1) rekening houdt met een minimale toename aan sociale huurwoningen op lange termijn tot 2020 en op zeer lange termijn tegen 2030 zodat gelijke tred wordt gehouden met de toename van het aantal huishoudens. Dit is een richtinggevend strategisch uitgangspunt om het proportioneel aandeel sociale huurwoningen in het totale aantal woningen in de gemeente Schelle op hetzelfde peil te houden als in 2007 bij de 0-meting is vastgesteld. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed -

-

-

-

De maatschappij beschikt al lang over een grondreserve in woonuitbreidingsgebied van ongeveer 5 hectare. De keuze van de gemeente Schelle om geen – of bijna geen - nieuwe bijkomende sociale huurwoningen meer te realiseren, opent de mogelijkheid om een deel van de grondreserve in te zetten voor realisatie van een sociaal woonproject voor 32 koopwoningen, conform het BSO voor sociale koopwoningen. De maatschappij wil met de gemeente en met de sociale koopmaatschappij ARRO Antwerpen het project Tuinlei IVde Fase realiseren, waarbij SBS de gronden voor verkoop ter beschikking stelt en ARRO de woningen realiseert. De maatschappij wil de opbrengsten van de verkoop van de grond inzetten voor renovatie van het bestaande patrimonium. Het resterende deel van de grondreserve is voorbestemd voor ontwikkeling op langere termijn, indien dat nodig zou zijn. De gemeentelijke beleidsverantwoordelijken bevestigen dat men – voorlopig – opteert om het landelijke karakter van de gemeente te vrijwaren. In het gesprek met de afvaardiging van de raad van bestuur werd duidelijk dat de maatschappij bereid is occasioneel gebruik te maken van het recht van voorkoop om gericht panden aan te kopen om sociale huurwoningen te realiseren.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed -

-

De prestaties van de SHM voor deze OD, samen goed voor 33 woongelegenheden of ongeveer 8% van het patrimonium dat wordt ingezet voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen, worden door de visitatiecommissie als ‘goed’ beoordeeld. De maatschappij stelt in totaal 29 woongelegenheden, gebouwd of verbouwd voor bewoners met een beperking (9 eenheden) en bejaarden (20 eenheden) ter beschikking. Het jaarverslag 2011 maakt melding van 5 bewoners met een beperking en 18 bejaarde bewoners. De SHM heeft meer aangepaste woningen dan er huurders uit beide doelgroepen zijn om er gebruik van te maken. Het aantal aangepaste woningen volstaat voor de huidige lokale behoeften, zoals ook bij de visitatiegesprekken werd verduidelijkt. ‘Buiten sociaal huurstelsel’ krijgt het OCMW van de SHM de beschikking over 2 woongelegenheden voor de opvang van personen in noodsituaties, en huurt ook Pegode vzw 2 woongelegenheden. (Pegode staat voor


PAGINA 10 VAN 29

-

-

-

PErsoonsGerichte Ondersteuning Driehuizen – de Ekker. Het is een netwerkorganisatie van duurzaam verbonden projecten die ondersteuning op maat bieden aan personen met een beperking.) Verder blijkt dat er in de gemeente Schelle en de bredere regio weinig welzijnsorganisaties een beroep doen op de SHM om zeer specifieke doelgroepgerichte projecten tot stand te brengen. De maatschappij is hiertoe evenwel bereid, wat blijkt uit de verhuringen aan Pegode vzw. Mogelijk leidt het opstartend lokaal woonoverleg, en een actualisatie van het lokaal sociaal beleidsplan tot kleinschalige projecten voor bijzondere doelgroepen. Over het geheel van appartementen en eengezinswoningen samen zijn er ongeveer voor 1/3de kleinere wooneenheden (studio’s, 1-slaapkamer en 2-slaapkamers), 1/3de wooneenheden met 3 slaapkamers en 1/3de eengezinswoningen met 4 slaapkamers (zie ook 3.1). De maatschappij beschikt niet over een echte wachtlijstanalyse – het overzicht kandidaathuurders op 30/09/2012 kan enkel als een aanzet tot analyse worden beschouwd -, maar stelt wel de nood vast aan grotere woningen voor nieuw samengestelde gezinnen. De welzijnsactoren wijzen op de groeiende onbetaalbaarheid van woningen voor maatschappelijk kwetsbare jongeren. De visitatiecommissie suggereert daarom op zoek te gaan naar de specifieke woonbehoeften van de kandidaat-huurders door een analyse van de wachtlijst te maken, parallel daarmee de evolutie in de woningbezetting (onder- en overbezetting) te onderzoeken, en over de resultaten in overleg te treden met de verschillende welzijns- en woonactoren. De conclusies van analyse, onderzoek en overleg kunnen meer verfijnde gegevens opleveren die te gebruiken zijn bij de opmaak van een programma voor zowel renovatie als nieuwbouw of vervangingsbouw.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed Het aandeel van de Sociale Bouwmaatschappij Schelle in het totale woningbestand in de gemeenten bedroeg 13,50% bij de 0-meting eind 2007 en ligt dus zelfs de helft boven de vereiste 9% die de gemeente vrijstelt van een BSO voor sociale huurwoningen. Schelle wil het aantal sociale huurwoningen behouden en momenteel heeft SBS enkel projecten voor nieuwe sociale huurwoningen in combinatie met renovaties en vervangingsbouw. Een deel van de grondreserve wordt ingebracht voor de realisatie van sociale koopwoningen. De maatschappij staat ook open voor kleinschalige doelgroepgerichte projecten. Omdat SBS in de voorbije decennia al zoveel, en volgens de gemeente voldoende, sociale huurwoningen gebouwd heeft gaat ze haar patrimonium heroriënteren op de actuele noden en heeft ze behoefte aan meer kennis uit analyse en onderzoek om gefundeerde beslissingen te nemen bij de uitvoering van de voorgenomen vervangingsbouw en renovatie van haar woningen.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

Ofschoon deze operationele doelstelling ruimer is dan enkel het uitvoeren van het Energie Renovatie Programma tegen het jaar 2020 (ERP2020), beperkt de SHM haar


PAGINA 11 VAN 29

-

-

-

-

-

-

kwaliteitsbewaking hoofdzakelijk hiertoe. Daarom en omdat ook voor het ERP2020 een degelijke procesmatige aanpak ontbreekt, beoordeelt de visitatiecommissie deze OD ‘voor verbetering vatbaar’. De maatschappij heeft aanzienlijke inspanningen geleverd voor wat de dubbele beglazing en de energiezuinige verwarmingsinstallaties betreft. Het zwakste aspect is de dakisolatie die bij nog 244 (56%) van de 435 woningen moet worden aangebracht. Dit laatste is wellicht ook de voornaamste reden waarom uiteindelijk maar goed een derde van het patrimonium op dit ogenblik voor alle drie de aspecten in orde is met de ERP2020 vereisten. In 277 van de 435 wooneenheden moet nog minstens op één, en soms op alle drie de aspecten ingegrepen worden. Deze observatie wordt bevestigd door uitspraken van de raad van bestuur, maar vooral van de huurders. Sommigen hebben in verhouding tot de maandelijkse huursom, hoge rekeningen voor het verbruik van elektriciteit en gas. Het voldoen aan de ERP2020 normen, zal ertoe leiden dat bewoners, naast een bescheiden huishuur ook een lagere energiekost zullen hebben. In het jaarverslag 2011 wordt melding gemaakt van projecten voor 33 ingrepen aan CVinstallaties – dan blijven er nog een 30-tal woningen over met onvoldoende energiezuinige verwarmingsinstallaties op het totale patrimonium – terwijl 12 appartementen dubbele beglazing krijgen – dan blijven er nog ca. 55 te gaan, waarvoor een budget wordt geraamd van ongeveer € 500.000. Dakisolatie wordt aangebracht bij de gebouwen met 15 appartementen. Er is een eerste ruwe raming van € 2.645.000 gemaakt voor het isoleren van de daken (en vervanging van een aantal pannendaken) bij de nog meer dan 200 overblijvende woningen. Uit de gesprekken blijkt dat deze ruwe raming gebaseerd is op voorgaande projecten en niet op een actuele deskundige raming. Voorlopig blijft het bij een inschatting van de kostprijs, een eerste eenvoudige inventarisatie en een stuksgewijze uitvoering zonder degelijke meerjarenplanning. Verder voert de SHM met eigen middelen en personeel gerichte herstellingen en lichtere renovaties uit voor ze woningen of appartementen opnieuw verhuurt. Alleen als woningen grotere gebreken vertonen wordt een grondige renovatie of vervangbouw gepland. Zelden wordt deze gelegenheid aangegrepen om ook aanpalende slechte woningen te ontruimen voor een meer omvattende renovatie. Niet overgaan tot gedwongen mutaties en wachten tot deze aanpalende woningen spontaan beschikbaar komen voor renovatie heeft soms langdurige leegstand tot gevolg. Daarom stelt de visitatiecommissie voor om zowel bij onderhoud van woningen als bij het plannen van renovaties en desgevallend nieuw- of vervangingsbouw systematisch na te gaan of voor een meer structurele aanpak – gevat in een uitvoeringsprogramma - dan wel voor een gerichte enkelvoudige ingreep – op zichzelf staande interventie - moet gekozen worden. Deze keuze kan enkel op een verantwoorde manier worden gemaakt binnen de context van een gedegen meerjarenplanning. De visitatiecommissie gaat ervan uit dat bij de opmaak daarvan ook een onderzoek inbegrepen is naar de kostenefficiëntie van onderhouds- en renovatiewerken in eigen beheer dan wel van een uitbesteding via externe contracten. In de gesprekken met de bestuursleden blijkt een grote bekommernis om de kwaliteitsverbetering van haar patrimonium en wordt langdurige leegstand als een tekortkoming van de SHM aangevoeld. De visitatiecommissie beschouwt een opwaardering van het patrimonium door gerichte en beperkte nieuwbouw en vervangingsbouw in combinatie met een onderhouds- en renovatie programma als een terechte keuze van de SHM. Deze keuze vereist echter een lange termijnvisie en meerjarenplanning om op een planmatige manier verbetering en behoud van het patrimonium te kunnen verzekeren. Een gedegen meerjarenplanning is ook noodzakelijk om de vraag naar middelen voor kwaliteitsverbetering mee te verantwoorden.


PAGINA 12 VAN 29

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

Uit de gesprekken blijkt dat er, ondanks een positieve instelling ten aanzien van milieuvriendelijkheid, nog geen uitgesproken visie ontwikkeld is op het toepassen van milieuvriendelijke ingrepen. Het installeren van zonneboilers en het huurders leren zuinig om te gaan met energie (energiesnoeiers) zijn hiervan de eerste hoopvolle voorbeelden. Maar daarnaast is ook de toepassing van andere milieuvriendelijke technieken aan te raden. Voorbeelden zijn het gebruik van duurzame materialen en het hergebruik van bestaande constructies. Daarenboven is er nog een heel scala aan mogelijkheden bij de architecturale en stedenbouwkundige aanpak van het patrimonium gericht op milieuvriendelijke kwaliteitsverbetering van de woning en de woonomgeving. Voorbeelden daarvan zijn flexibele inrichtbaarheid van ruimtes, inbreidingsgericht bouwen, zo beperkt mogelijk aansnijden van open ruimte buiten kernen, het maximaal inspelen op de eigenschappen van een locatie, het verstrekken van informatie aan bewoners en het meewerken aan gemeentelijke initiatieven.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

-

-

Aanpasbaar bouwen, met andere woorden, het principe om de nodige voorzorgen te nemen zodat in de toekomst de woningen op eenvoudige wijze kunnen worden aangepast aan de noden van de nieuwe bewoners (ouderen, mensen met een beperking) of aan de evoluerende noden van de huidige bewoners, wordt tot nu toe niet door de SHM in haar projecten voorzien. Uit de gesprekken met de SHM blijkt dat de maatschappij wel bereid is om in de mate van het mogelijke tegemoet te komen aan vragen van de huurder om de woning aan te passen aan individuele noden. Aan de andere kant houdt de SHM in de ontwerpfase van een renovatieof nieuwbouwproject nog onvoldoende rekening met het feit dat woningen door een erg divers huurderspubliek kunnen worden bewoond, wat de kostprijs en de organisatie van latere aanpassingen sterk verhoogt. Opnieuw dient zich hier een kans aan om bij zware renovatie van kleine aantallen woningen de woonkwaliteit te verhogen, op voorwaarde dat ze vervat is in een uitgekiende meerjarenplanning. Daartoe is naast de planning tevens een visie over en strategie voor aanpasbaar bouwen nodig op maat van de SHM.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De maatschappij staat voor de uitdaging om haar patrimonium kwalitatief te verbeteren. De uitvoering van het ERP2020 verloopt traag. Daarnaast voert de SHM ‘ad hoc’ lichte renovaties uit wanneer huurders verhuizen. Er is dringend nood aan een globale meerjarenplanning voor de geïntegreerde renovatie en voor de uitvoering van het ERP2020. Bij het ontwikkelen van dat plan liggen kansen voor de maatschappij om ook meer in te zetten op milieuvriendelijk en aanpasbaar bouwen.


PAGINA 13 VAN 29

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: niet van toepassing -

-

De beoordeling van de prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling wordt ondersteund met twee prestatieindicatoren, met name, de kostprijs nieuwbouw huurwoningen tegenover de norm uitgedrukt in procent, en de kostprijs renovatie huurwoningen tegenover de norm uitgedrukt in procent, waaraan ook de vereisten zijn gekoppeld. Omdat enerzijds deze prestatieindicatoren niet beschikbaar zijn en omdat anderzijds de nieuwbouw- en renovatieactiviteiten van de SHM over de periode 2007-2011 dusdanig bescheiden zijn, en er bijgevolg noch indicatoren, noch prestaties zijn, acht de visitatiecommissie een beoordeling van de prestaties niet mogelijk en ziet ze zich genoodzaakt deze operationele doelstelling als ‘niet van toepassing’ te beschouwen. De meest recente nieuwbouw dateert van 2008 en 2007 met een totale investering van € 1.265.000 voor de realisatie van 15 wooneenheden. Voor de renovatie zijn in 2008, 2010 en 2011 samen € 843.000 geïnvesteerd. Bij een vijftal vergelijkbare collega SHM’s liggen die aanbestedingsbedragen over de periode 2007-2011 aanzienlijk hoger. Voor nieuwbouw variëren de bedragen van € 3,5 tot € 12,5 mio; voor renovatie van € 1,1 tot 6,0 mio. Het gaat bij SBS dus om relatief kleine bedragen waarop geen behoorlijk gemotiveerde beoordeling kan worden gegeven.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed -

-

-

-

De visitatiecommissie vindt dat de SHM naar verwachting bijdraagt aan de betaalbaarheid van haar woningen door prijsbewust te verhuren en beoordeelt de prestaties van de SHM als ‘goed’. De gegevens over het jaar 2011 geven aan dat de gemiddelde huurlasten per wooneenheid – exclusief kosten voor water, gas en elektriciteit – zeer laag liggen in de woningen en appartementen van de SHM. Met nauwelijks meer dan € 55 huurlasten behoort ze tot de 10% best presterende maatschappijen. In gesprekken met de maatschappij en uit voorgelegde afrekeningen bleek dat de huurlasten in de eengezinswoningen zelfs beperkt bleven tot zowat € 6 per maand voor een keuring van de verwarmingstoestellen, afstand van verhaal voor de verzekering van de woning en het ruimen van de aalput. Voor de appartementen lag die prijs rond de € 60 per maand omdat de kostprijs voor het poetsen en het water- en elektriciteitsverbruik in de gemeenschappelijke delen erbij komen. De SHM onderkent het belang van het voldoen aan de ERP2020 normen. Het zal ertoe leiden dat bewoners, naast een bescheiden huishuur ook een lagere energiekost zullen hebben (zie OD 2.1).

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed


PAGINA 14 VAN 29

De maatschappij heeft een zeer lage huurlast, maar kan vooral bij renovatieprojecten nog efficiëntiewinst boeken door een meer structurele aanpak (zie OD 2.1) en de betaalbaarheid voor haar huurders vergroten door haar patrimonium energiezuiniger te maken.

4.4

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed -

-

-

-

SBS beschikt over een goed werkende procedure huurdersachterstal en efficiënte afbetalingsregelingen met zeer weinig uithuiszettingen tot gevolg. Daarnaast zijn ook problemen met gebrek aan onderhoud van de woningen of overlast eerder beperkt. Komen die wel voor, dan worden ze efficiënt aangepakt. De SHM beschikt over een procedure huurdersachterstal die door de medewerkers van de sociale dienst goed gekend is en gevolgd wordt. Op 30 november 2012 waren er 46 zittende huurders met (soms zeer beperkte) huurdersachterstal. 15 ervan hebben een afbetalingsregeling die door de SHM zelf is opgemaakt en opgevolgd wordt. De maatschappij voorziet ook de mogelijkheid van loonoverdracht om huurdersachterstal in te dijken. De afstand tussen SHM en huurders is zeer beperkt. Daarom brengen de directeur en de medewerkers van de maatschappij ook tijdens de procedure een huisbezoek met het oog op het tegengaan van oplopenede huurdersachterstallen. Daardoor voorkomen ze ook uithuiszettingen. In uitzonderlijke gevallen wordt een vonnis van uithuiszetting zelfs niet uitgevoerd als blijkt dat alsnog een oplossing kan gevonden worden. Uithuiszettingen zijn een zeldzaamheid bij de SHM. In 2011 was er één uithuiszetting en in 2010 geen enkele. In de gesprekken is gebleken dat gebrekkig woningonderhoud door huurders nauwelijks voorkomt. Wordt dit vastgesteld (bijvoorbeeld bij een herstelling of via een signaal vanuit de buurt) dan stuurt de maatschappij een brief en gaat de directrice zo nodig persoonlijk op huisbezoek. Een inschakeling van het OCMW (of andere diensten) gebeurt eerder sporadisch. Het aantal overlastproblemen bij SBS is zeer beperkt. Een preventieve aanpak van overlastproblemen in samenwerking met andere actoren, is voor de maatschappij dan ook geen prioriteit. De personeelsbezetting is daar ook niet op berekend en men vertrouwt erop dat men de huurders voldoende kent of dat de signalen hen voldoende snel bereiken om daarop te kunnen anticiperen.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed -

-

Leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van de SHM zijn er niet of bijna niet. De maatschappij heeft op dit vlak dan ook nog geen nood gehad aan een uitgesproken visie en duidelijke strategie in de aanpak en het voorkomen ervan. Volgens de SHM en de actoren ligt de oorzaak van het ontbreken van leefbaarheidsproblemen aan het ontwerp en de vormgeving van de wijken, het feit dat er nauwelijks verkrotting en leegstand is en aan het profiel van haar huurders. Hoewel de impact van de maatschappij op deze prestatie momenteel erg beperkt is, zijn er geen concrete aanwijzingen dat de prestaties van de SHM hier sterk kunnen verbeteren door een gewijzigde aanpak. Vandaar dat de visitatiecommissie vindt dat de SHM hier goede prestaties levert. De zeldzame gevallen van overlast hebben te maken met vandalisme en druggebruik. De werkgroep met vertegenwoordigers van gemeente, politie en de SHM die desgevallend een oplossing voor problemen moet vinden komt 1 tot 2 keer per jaar samen.


PAGINA 15 VAN 29

-

In de gesprekken met de visitatiecommissie vroegen de huurders meer aandacht voor speelvoorzieningen voor kleine kinderen in de wijken. Nochtans is de maatschappij van oordeel dat er in alle wijken dichtbij speelvoorzieningen aanwezig zijn. Anderzijds werden bij een recente renovatie van woningen in de Pieter De Coninckstraat wel de voortuinen mee opgeknapt, maar de straat en het openbaar domein niet. De visitatiecommissie suggereert de maatschappij om in overleg met de huurders en het gemeentebestuur na te denken over verbeteringen aan de fysieke en sociale omgeving die de leefbaarheid kunnen verhogen. De visitatiecommissie ondersteunt de suggestie van de stedenbouwkundig ambtenaar om via ontwerpend onderzoek renovatieoperaties in de sociale woonwijken aan te grijpen om ook de omgevingskwaliteit op te waarderen.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

-

-

De visitatiecommissie vindt dit aspect van de werking ‘voor verbetering vatbaar’, omdat de maatschappij helemaal niet inzet op bewonersbetrokkenheid. De visitatiecommissie suggereert de maatschappij om daartoe een stimulerend beleid te voeren, de opportuniteiten die zich op het terrein aandienen - zoals de interesse van huurders voor meer overleg en het begin van bewonersorganisatie dat in wijken aanwezig is - aan te grijpen en er zich op te organiseren. Behalve wanneer dit in het kader van bijvoorbeeld een wettelijke procedure een vereiste is, betrekt de Sociale Bouwmaatschappij Schelle vandaag uit eigen beweging geen bewoners(groepen) in haar werking of beleid. De basisbegeleidingstaken die betrekking hebben op het organiseren van huurdersvergaderingen of het ondersteunen van huurdersinitiatieven worden dan ook maar minimaal ingevuld. De maatschappij wijst op het laagdrempelige karakter van het kantoor en de nabijheid van de maatschappij (mede doordat het werkingsgebied beperkt is tot één gemeente) en twijfelt aan de noodzaak van veel bewonersvergaderingen of –werking. Daar staat tegenover dat de groep huurders waarmee de visitatiecommissie gesproken heeft graag meer van dit soort gesprekken wil, ook met de SHM. De maatschappij verwijst naar de aanwezigheid van twee informele ‘wijkverantwoordelijken’, huurders die zich opwerpen als spreekbuis voor de wijk. Van een formeel overleg of initiatief van de maatschappij om deze opportuniteit aan te grijpen om bewonersbetrokkenheid te verhogen is evenwel geen sprake. Uit het gesprek met de huurders bleek nochtans dat rond een van deze ‘wijkverantwoordelijken’ in de wijk Stuivenberg een ruimere bewonerswerking actief is die zich wil inzetten voor meer sociale cohesie en bewonersparticipatie naar zowel gemeente als huisvestingsmaatschappij. Deze groep heeft trouwens al een aantal voorstellen tot verbetering van de fysieke woonomgeving gedaan aan het gemeentebestuur. Vanuit deze groep is er alvast de vraag naar een ontmoetingslokaal voor hun wijkwerking. Dit soort groepen en andere bewonersinitiatieven kunnen voor de maatschappij een kapstok zijn om een beginnende bewonerswerking aan op te hangen. De visitatiecommissie suggereert de SHM om bewoners niet enkel individueel aan te spreken maar hen samen te brengen en te betrekken naar aanleiding van geplande renovaties, aanpassingen van woningen (bijvoorbeeld aan de behoeften van ouderen), ingrepen op het openbaar domein, om op die manier de gedragenheid van de besluitvorming te verhogen en sociale cohesie te versterken. Ze kan er ook waardevolle signalen uit oppikken die haar werking en dienstverlening kunnen verbeteren.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE BOUWMAATSCHAPPIJ SCHELLE

PAGINA 16 VAN 29

-

-

Door de laagdrempeligheid bij de Sociale Bouwmaatschappij Schelle wordt er snel gereageerd eens betalingsproblemen zich effectief voordoen. Dat bevestigen ook de huurders. Gesprekken met actoren geven niettemin aan dat het risico op betalingsproblemen wellicht groter is dan de maatschappij vermoedt; het OCMW wijst er ook op dat een 50-tal gezinnen, die in een sociale woning van SBS wonen, in budgetbeheer of schuldbemiddeling zijn en dus ook een groter risico lopen op problemen met betaling van de huur en/of huurlast. Uit het gesprek met de huurders kwam naar voor dat voor sommigen onder hen met een laag inkomen daarenboven de elektriciteits-, gas- en waterfactuur soms opvallend hoog kan oplopen waardoor die gezinnen in financiële moeilijkheden kunnen komen. Wij verwijzen hiervoor ook naar onze beoordeling van de gebrekkige energiezuinigheid van het patrimonium, wat de kosten voor de bewoners verhoogt en de betaalbaarheid daarmee moeilijker maakt. De visitatiecommissie suggereert de SHM om in een meer structureel overleg te gaan met het OCMW en eventuele andere actoren om vroegtijdig te kunnen optreden en bij huurders in moeilijkheden effectieve betalingsproblemen te kunnen voorkomen of om elkaar te informeren over andere begeleidingsnoden. Daarnaast is het aangewezen om de eigen aanpak van deze problemen wat meer te structureren en in te bedden in de organisatie.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Het sociaal beleid van de Sociale Bouwmaatschappij Schelle is zeer beperkt uitgebouwd. Om de woonzekerheid en de huurdersondersteuning te verzekeren vertrouwt de maatschappij op de goede band met haar huurders. De visitatiecommissie stelt voor om – in functie van een verbetering van de huurdersbegeleiding en in uitbreiding daarvan van het hele sociaal beleid van de maatschappij - een structureel overleg op te zetten met het OCMW en andere relevante actoren. Ook met betrekking tot bewonersbetrokkenheid en een verbetering van de sociale en fysieke leefbaarheid heeft de maatschappij nog heel wat stappen te zetten. De visitatiecommissie dringt aan op een stimulerend beleid voor beide beleidsaspecten en suggereert de maatschappij meer in te zetten op bewonersinformatie en –inspraak en zich daarop ook te organiseren.

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed -

-

-

De prestaties van de SHM over de vier indicatoren bij deze OD leiden de visitatiecommissie tot een beoordeling ‘goed’. De Sociale Bouwmaatschappij Schelle staat voor deze prestatieindicatoren bij de ‘kopgroep’ van de maatschappijen in Vlaanderen. De gecorrigeerde liquiditeitsratio (LR) in enge zin bedraagt 3,17 in 2011 en ligt in continue stijgende lijn sinds 2007. De beschikbare liquide middelen en de vlot in geld omzetbare activa zijn dus ruim voldoende om de uitstaande verplichtingen op balansdatum te dekken. (norm: LR >=1 is ‘goed’). De netto vrije cash flowmarge (VCF) bedraagt 81% voor 2011. De VCF schommelt de voorbije vijf jaar nogal tussen 97 en 81%. De periodieke inkomsten zijn derhalve voldoende om de periodieke kosten te dekken.


PAGINA 17 VAN 29

-

-

De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsvoering bedraagt 11%, waarmee de SHM tot de 25% SHM’s met de hoogste netto winstmarge behoort. Van de 5 afgelopen jaren bleek deze ratio enkel in 2009 negatief te zijn (-0,5%). De solvabiliteitsratio bedraagt 15%. Dat is zelfs licht stijgend ten opzichte van 2010 en 2009 met respectievelijk 13% en 11% als solvabiliteitsratio. In de visitatiegesprekken geeft de SHM aan dat deze goede financiële situatie in hoofdzaak te danken is aan het sterk beperkte investeringsvolume in deze periode. Zowel volgens de berekeningen in het VMSW model van de financiële meerjarenplanning als uit de gesprekken is het eveneens duidelijk dat er een investeringsruimte is vanuit de eigen middelen.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

-

-

-

De SHM scoort erg hoog op het vlak van werkings- en onderhoudskosten en personeelsuitgaven. De visitatiecommissie is van oordeel dat deze kosten verder moeten worden geanalyseerd en opgevolgd en beoordeelt deze OD dan ook als ‘voor verbetering vatbaar’. De werkings- en onderhoudskosten (W&O-kosten) per woning bedragen in 2011 € 1.600, bestaande uit de helft personeels- en de andere helft niet-personeelskosten. De SHM is daarmee bij de maatschappijen met de hoogste W&O-kosten per woning (meer dan 75% van de SHM’s heeft lagere kosten). Ook in de voorgaande jaren was dit steeds het geval. Bij de beheersing van de W&O-kosten is ook aandacht voor structurele leegstand een voornaam punt. De huurinkomsten kunnen aanzienlijk hoger liggen naarmate de leegstand kan worden beperkt. De SHM stelt in 2011 4.5 voltijds-equivalent (VTE) bedienden en 4.6 VTE arbeiders tewerk. Wanneer dit personeelsbestand wordt afgezet tegenover het patrimonium (20,9 VTE per 1.000 woningen) is er geen enkele andere SHM die meer personeel te werk stelt. Op 22 januari 2013 deelt de SHM mee dat het personeelsbestand gekrompen is tot 9 personeelsleden aan 8 VTE. Dat betekent een daling van de prestatieindicator van 20,9 naar 18,4. De visitatiecommissie stelt deze verbetering vast, maar merkt ook op dat daarmee nog geen aansluiting is gevonden bij een 12-tal vergelijkbare collega SHM’s waar de indicator nog altijd lager ligt. Sinds de verspreiding in het voorjaar van 2012 van het “Ziezo! Handig boekje voor huurders” waarin duidelijk wordt aangegeven welk onderhoud en welke herstellingen ten laste zijn van de huurder of van de verhuurder, rekent de maatschappij systematisch de kosten die voor de huurder zijn ook door. Voorheen voerde de maatschappij op eigen kosten ook herstellingen uit die eigenlijk ten laste van de huurder waren. De effecten van de beslissing zijn nog niet zichtbaar.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed -

Na analyse van de huurdersachterstal, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze OD als ‘goed’. De huurdersachterstal wordt vastgesteld op 31 december van elk jaar en geeft de verhouding weer tussen de openstaande rekeningen van huurders ten opzichte van alle aan huurders gefactureerde bedragen. De huurderachterstal bij SBS is in 2011 ernstig gestegen ten opzichte van de voorgaande jaren, zowel nominaal als procentueel: te weten van ongeveer € 10.360 (1,0%) in 2009 en € 10.060 in 2010 (0,7%) naar € 19.900 (10,7%) in 2011. De SHM gaf de visitatiecommissie daarvoor de volgende verklaring. Uit de analyses die de visitatiecommissie samen met de SHM maakte, blijkt dat In 2011 werden – in tegenstelling tot de jaren 2010 en


PAGINA 18 VAN 29

-

-

2009 - de afrekeningen voor de huurderlasten in december opgemaakt en dus als te vorderen bedragen ingeboekt in 2011. Door de laattijdige kennisgeving aan de huurders, konden de betalingen hiervan echter pas in januari 2012 gebeuren. Dat geeft een scheefgetrokken beeld bij vergelijking van de eindcijfers per 31 december 2011. De huurderslasten per 31 december 2011 moeten dus, om ze te kunnen vergelijken met voorgaande jaren, op een andere manier worden bekeken. Immers, bij een correctie van deze afrekeningskosten, zou de huurdersachterstal op 31/12/2011, volgens de gegevens van de SHM, maar ongeveer € 13.890 bedragen. Wat nog een beperkte stijging betekent ten opzichte van de voorgaande jaren. De visitatiecommissie dringt er derhalve op aan dat de afrekening en de betaling omwille van de transparantie in hetzelfde boekjaar zouden gebeuren, wat een berekening en vergelijking over verschillende jaren mogelijk maakt. Ze vraagt ook om voldoende alert te blijven voor de toenemende huurdersachterstal in de afgelopen jaren. De SHM is alert bij het signaleren en waar mogelijk voorkomen en bestrijden van sociale en domiciliefraude. Dat gebeurt langs diverse signalen: huurders, vaststellingen wanneer SHMpersoneel de woning betreedt, betalingen die gebeuren vanuit andere rekeningen. Er is een goede samenwerking met de wijkagent die zo nodig verdere vaststellingen doet.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

-

-

-

De SHM werkt enkel met een jaarlijkse begroting. Het ontbreekt haar aan een lange termijn planning waarin ambities geformuleerd worden die uitmonden in een operationele financiële termijnplanning. Deze OD is voor de visitatiecommissie ‘voor verbetering vatbaar’. De SHM werkt met een jaarlijkse begroting die per kwartaal op de raad van bestuur wordt neergelegd. De meerjarenplanning van de VMSW is aanwezig, maar ze wordt niet echt als sturingsinstrument gebruikt. De commissie stelt vast dat de maatschappij geen langetermijnplanning heeft voor haar komende investeringen, noch voor de renovatie of voor vervangbouw. Ze beschikt enkel over afschrijvingsoverzichten voor de komende jaren van de gedane investeringen. De zogenaamde meerjarenplanning is dan ook geen dynamisch instrument waarin alle onderhouds- en renovatiewerkzaamheden voor de komende jaren gevat worden. Uit de besprekingen blijkt dat de maatschappij vooral wil inzetten op renovatie en energetische ingrepen, maar dat dit niet planmatig gebeurt en eerder ‘ad hoc’, met name al naargelang woningen vrijkomen of wanneer de nood hoog is. De SHM beschikt over een dossier per woning met alle technische gegevens. Deze dossiers zijn evenwel niet digitaal in een globaal overzicht gebracht. Voor realisatie van de ERP 2020-doelen is het aangewezen om een consistente renovatieplanning over meerdere jaren op te stellen. Deze planning wordt gebaseerd op een duidelijk overzicht van de bestaande situatie en heldere renovatiedoelstellingen die deel uitmaken van een globale investeringsstrategie. Daarmee kunnen realistische offertes opgevraagd worden bij deskundige partijen voor de uitvoering van het programma. Pas bij integratie in de financiële meerjarenplanning kan deze renovatieplanning actief gebruikt worden bij het nemen van elke investeringsbeslissing.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed -

De kernactiviteit van de Sociale Bouwmaatschappij Schelle is het verhuren van sociale woningen. In haar werkgebied, de gemeente Schelle, werkt de SHM samen met de sociale koopmaatschappij Arro Antwerpen. Ze heeft goede contacten met het gemeentebestuur, met de gemeentelijke diensten en met het OCMW. De maatschappij participeert in het intergemeentelijk samenwerkingsverband regio Zuid en het Lokaal Woonoverleg. De SHM is


PAGINA 19 VAN 29

-

-

-

betrokken bij het Regionaal Sociaal Beleidsplan Rupelstreek. Daarom geeft de visitatiecommissie de beoordeling ‘goed’. De gemeente Schelle heeft geen BSO voor sociale huurwoningen, maar enkel voor sociale koopwoningen en sociale kavels. Voor koopwoningen gaat het om 32 woningen en voor kavels om 1 kavel. In de gemeente Schelle staat de Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Arro Antwerpen in voor de realisatie van dit objectief. De Sociale Bouwmaatschappij Schelle is bereid om een deel van haar gronden hiervoor in te brengen. De samenwerkingsverbanden buiten het werkgebied zijn vrij bescheiden. Er is een start gemaakt met een intergemeentelijk samenwerkingsverband lokaal woonbeleid regio Zuid waaraan 14 gemeenten deelnemen, waaronder naast Schelle ook de 5 andere gemeenten van de Rupelstreek. Bij de visitatiegesprekken blijkt dat er contacten geweest zijn met de gemeente Hemiksem over verruiming van het werkgebied van de SHM door de gemeente op te nemen als partner/aandeelhouder. Dit bleef zonder gevolg omdat geen overeenstemming gevonden werd over de inbreng van gronden. De maatschappij onderhoudt ook contacten met de andere sociale huisvestingsmaatschappijen in de ruimere regio Rupel/Mechelen/Klein Brabant. Deze contacten situeren zich op directeursniveau en zijn bedoeld als ervaringsuitwisseling en update van kennis over ontwikkelingen in de regio. Een CAW, een SVK of het Vlaams Woningfonds zijn niet actief in de gemeente Schelle. Samenwerking is er met het OCMW, de SHM heeft het gezamenlijk project ‘Tuinlei’ met de sociale koopmaatschappij ARRO en er bestaat al geruime tijd een nauwe samenwerking met Pegode vzw. Ten slotte neemt de maatschappij deel aan het recent gestarte lokaal woonoverleg. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM wel samenwerkt met de andere woonactoren, maar ook dat de maatschappij enkel op het grondgebied van de gemeente Schelle actief is, en in die zin deel is van de ruime gemeentelijke organisatie. De visitatiecommissie meent dat de SHM onverwijld een visie nodig heeft over de wijze waarop ze denkt om te gaan met nieuwe uitdagingen, zoals het uitgroeien tot een ‘echte woonmaatschappij’. De visitatiecommissie is er zich terdege van bewust dat de Sociale Bouwmaatschappij Schelle weliswaar een kleine maatschappij is in Vlaanderen, maar toch een organisatie met een belangrijke maatschappelijke impact in de lokale context.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

De maatschappij beschikt over een beperkt uitgeschreven set van noodzakelijke procedures. De visitatiecommissie adviseert enkele bijkomende procedures op te nemen in het procedurehandboek. Rond technisch beheer, de procedure tot bestelling van en controle op de herstellingen of kleine onderhoudswerkzaamheden die door derden worden uitgevoerd; rond de aanstelling van derden voor onderhoudswerken en de procedure rond het voorraaden materiaalbeheer. Ook een procedure voor klachtenbehandeling wordt best in het handboek opgenomen. De visitatiecommissie wijst erop dat bijvoorbeeld ook de raad van bestuur controleplicht heeft op de uitoefening van de interne controle en dat de raad dit best als een vast onderwerp in haar besprekingen opneemt.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

De SHM tracht haar patrimonium goed te beheren. Nochtans heeft de SHM geen uitgeschreven visie op de ontwikkelingen voor de komende jaren met daaraan gekoppeld strategische lijnen en operationele doelstellingen, en de integratie daarvan in een financiële meerjarenplanning. Door het formuleren daarvan zet een organisatie zichzelf in verandering op weg naar verbetering.


PAGINA 20 VAN 29

-

-

De visitatiecommissie stelt vast dat met de medewerkers wel jaarlijks functioneringsgesprekken worden gevoerd, maar dat vooralsnog formele functieomschrijvingen ontbreken. Nochtans is er 15 jaar geleden een doorlichting geweest door PriceWaterhouseCoopers waarin onder andere het opmaken van functiebeschrijvingen als een aanbeveling opgenomen werd. Zeker de functieomschrijvingen die toen gemaakt zijn, kunnen ook nu nog als opstap dienen om aan de formulering van visie en strategie te beginnen. De visitatiecommissie beveelt aan om zo snel mogelijk duidelijke functieomschrijvingen uit te werken, aangepaste functioneringsgesprekken te houden en er een procedure over vast te leggen, met inbegrip van het evaluatiegesprek.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Financieel is de Sociale Bouwmaatschappij Schelle gezond, er zijn mensen en middelen aanwezig om met een eigen investeringsprogramma al dan niet in combinatie met andere financiële mogelijkheden, te komen tot een dynamische meerjarenplanning gericht op het verhogen van de kwaliteit van de woningen. Het aanwenden van eigen middelen is zeker een mogelijke optie bij toekomstige realisaties. Daarvoor is het volgens de visitatiecommissie nodig dat de SHM haar ambities op middellange en lange termijn expliciet formuleert en daarbij goed in kaart brengt hoe ze de intern beschikbare kennis over het patrimonium beter kan ontsluiten en de werking van de organisatie kan verbeteren.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed -

-

-

-

De visitatiecommissie beoordeelt deze doelstelling als ‘goed’ omwille van de directe bereikbaarheid en grote toegankelijkheid van de SHM. Ook zijn nieuwe huurders tevreden over de kwaliteit van de informatie die ze krijgen wanneer ze hun woning betrekken. De SHM gaat prat op een zeer laagdrempelige dienstverlening, met rechtstreekse contacten, zowel tijdens de openingsuren op alle werkdagen in de voormiddag, als de avondopening op dinsdagen, alles samen 16 uur per week. Er kan ook altijd een afspraak worden gemaakt. Meestal kunnen de bezoekers geholpen worden aan de balie in de wachtzaal. Voor meer discrete gesprekken is er een aanpalend kantoor. Daarmee is wel visueel contact met de wachtruimte, maar buitenstaanders kunnen het gesprek niet volgen. De kantoren van de maatschappij zijn gelegen in de sociale woonwijk Maaienhoek. Ze zijn vlot bereikbaar, ook voor de bewoners van de beide andere wijken. Uit het gesprek met de huurders bleek grote waardering voor de technische dienstverlening van de SHM. Bij vragen van huurders om tussenkomst bij plotse problemen reageren de technische medewerkers onmiddellijk, ofwel met een eigen interventie, ofwel via coördinatie met een gespecialiseerd bedrijf. De maatschappij heeft dus een hechte band met haar huurders. Zij koestert deze nabijheid. Desalniettemin is het veelal aan de huurder om het initiatief te nemen. De SHM heeft voor de algemene communicatie met haar huurders geen eigen instrument zoals een nieuwsbrief of een website. Ook over investeringen die op til zijn, over bouw- of renovatieprojecten of andere plannen kan duidelijk meer en beter worden gecommuniceerd, bijvoorbeeld door de organisatie van bewonersvergaderingen. Ook de communicatie naar een ruimer publiek kan


PAGINA 21 VAN 29

beter: er is geen website, er zijn geen folders over de maatschappij die elders, op het gemeentehuis of bij andere organisaties, beschikbaar zijn. Informatie over de SHM – adres en openingsuren van de kantoren - is beschikbaar op de website van de gemeente Schelle. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed -

De communicatie met de VMSW en met Wonen Vlaanderen, met welzijnsorganisaties en het OCMW, met de koopmaatschappij in de gemeenten en met collega SHM’s in de bredere regio verloopt naar ieders tevredenheid. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM als ‘goed’. Uiteraard is het aantal belanghebbende organisaties van het woon- en welzijnsbeleid hier de facto beperkt, gezien het werkgebied van de SHM samenvalt met het gemeentelijke grondgebied.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

Tot dusver wordt de klantentevredenheid niet gemeten. Bij de gesprekken met de huurders stelde de commissie wel een grote tevredenheid vast over de werking van de maatschappij. In afwachting van het instrument dat de Vlaamse overheid ontwikkelt, raadt de visitatiecommissie de SHM aan om alle opportuniteiten aan te grijpen om feedback te krijgen over haar patrimonium, werking en dienstverlening met bewoners en stakeholders. Dit hoeft geen ingewikkeld instrument te zijn. Een telefonisch tevredenheidsonderzoek naar aanleiding van een herstelling kan een eenvoudig begin vormen.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De SHM communiceert met haar huurders hoofdzakelijk via rechtstreekse individuele contacten, in gesprekken, briefwisseling, email en telefoon. Burgers vinden moeilijk informatie over de SHM via andere kanalen dan het kantoor van de maatschappij. Beleidsinstanties en andere organisaties worden correct geïnformeerd. Tevredenheid van stakeholders wordt niet gemeten, terwijl dit een belangrijke inspiratiebron kan vormen voor de verbetering van de prestaties inzake werking en dienstverlening.


PAGINA 22 VAN 29

5.

AANBEVELINGEN

5.1

Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

De keuze van de maatschappij voor een opwaardering van haar patrimonium door gerichte en beperkte vervangbouw in combinatie met een onderhouds- en renovatieprogramma vereisteen instrument opdat op planmatige manier de verbetering, het behoud en de groei van het patrimonium kan verzekerd worden. Om deze terechte bekommernis te kunnen omzetten in concrete projecten adviseert de visitatiecommissie om een transparante en doelgerichte meerjarenplanning op te maken. Daar worden volgende aanbevelingen aan gekoppeld: a) ga op zoek naar de noodzakelijke deskundigheid – intern of extern, zoals bij de VMSW - om de gefaseerde opbouw van de meerjarenplanning vorm te kunnen geven; b) onderzoek voorafgaand hoe onderhouds- en renovatiewerken het meest kostenefficiënt kunnen gebeuren, in eigen beheer dan wel via een uitbesteding via externe contracten. Een dergelijk onderzoek zal ook inzicht geven in het functioneren van de werkorganisatie; c) voer regelmatig een wachtlijstanalyse en een onderzoek naar de woningbezetting uit en overleg vervolgens de resultaten en de conclusies met de woonactoren; d) bouw bij de projectaanpak de milieuvriendelijkheid en de aanpasbaarheid structureel in het beslissingstraject in.

2.

Zet actief in op bewonersinformatie en –inspraak met het oog op een grotere betrokkenheid van bewoners bij ingrepen in het woningpatrimonium en bij het verbeteren van de leefbaarheid.

3.

Zet een structureel overleg op met het OCMW en andere actoren om de huurdersbegeleiding te verbeteren, in eerste instantie met het oog op het voorkomen van betalingsproblemen. In uitbreiding kan dit overleg ook bijdragen tot een versterking van het gehele sociale beleid van de maatschappij.

4.

Zet procedures op punt en gebruik ze voor de beheersing van risico’s. En zorg er voor dat klachtenbehandeling prioritair en gestructureerd wordt ingebed in de continue verbetering van de werking van de maatschappij.

5.

Verbeter zowel de communicatie naar huurders en kandidaat-huurders, als naar een breder publiek. Dit kan via het ontwikkelen van een gebruiksvriendelijke website – bij voorkeur samen met bewoners als bevoorrechte gebruikers – als via het aanwenden van helder geschreven informatiedragers. De visitatiecommissie stelt ten slotte ook voor dat de SHM een toekomstvisie met een daaraan aangepaste strategie ontwikkelt over de manier waarop zij alleen of met partners de


PAGINA 23 VAN 29

vele en complexe uitdagingen van het sociaal wonen in Vlaanderen vorm kan geven. Het opdrachtpakket, de verwachtingen van de burger en die van andere actoren zijn in de laatste jaren gewijzigd en de visitatiecommissie uit de zorg dat de maatschappij momenteel onvoldoende voorbereid en uitgerust is om met deze gewijzigde situatie om te gaan. De SHM moet volgens de visitatiecommissie haar traditionele werkmethoden en werkgebieden in vraag durven stellen. Bredere samenwerkingsvormen, die schaalvoordelen opleveren in combinatie met de voordelen van een kleinschalige organisatie kunnen volgens de visitatiecommissie een antwoord bieden op de complexe uitdagingen van een SHM van de 21ste eeuw.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De Sociale Bouwmaatschappij Schelle realiseert op het merendeel van de operationele doelstellingen goede prestaties en is zich bewust van de noodzaak tot verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie vertrouwt erop dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig oppakt en aan de uitvoering ervan werkt voor over vier jaar de volgende reguliere visitatie plaatsvindt.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij SHM Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goed praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 24 VAN 29

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden van de raad van bestuur) - Lutgarde Verlinden, directeur - Aline Ams, voorzitter – gemeente Schelle - Marcel Mees, bestuurder – privé - Gilbert Van der Aa, bestuurder – gemeente Schelle - Gilbert Van de Vreken, bestuurder – gemeente Schelle Medewerkers SHM - Paul De Jong - boekhouding - Johny Herremans - meestergast - Greet Verreycken – onthaal, klachtenbehandeling, administratie - Ingrid Verbruggen – huuradministratie, huurachterstal, kandidaat-huurders Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Betty Van Cauteren, waarnemend gemeentesecretaris Schelle - Hilde Van Soom, huisvestingsambtenaar Schelle - Thomas Verreth, stedenbouwkundig ambtenaar Schelle - Philippe Serrien, inspecteur politie – wijk Schelle centrum - Katrijn Peeters – coördinator Igean - Lokaal Woonoverleg regio zuid Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Dirk Pauwels, OCMW-secretaris Schelle - Liesbeth Fret, sociaal-assistent OCMW-Schelle - Bies Henderickx, directeur De Ekker/Pegode vzw Niel Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 7 sociale huurders: de namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) - Rob Mennes, burgemeester Schelle - Axel Boen, schepen en OCMW-voorzitter Schelle - Geert Rottiers, schepen Schelle - ruimtelijke ordening


PAGINA 25 VAN 29

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor

elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse


PAGINA 26 VAN 29

overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatieof bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd.

NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide


PAGINA 27 VAN 29

reglementering van toepassing. (meer info op www.wonenvlaanderen.be ). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor

verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 28 VAN 29

KONING

ALBERT II-LAAN 19 BUS 40

1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle

Datum reactie SHM: 4 maart 2013


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle

Datum beslissing minister: 30 mei 2013


Visitatierapport Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle

Recommend Documents