Visitatierapport Merelbeekse sociale woningen, Merelbeke

Visitatierapport Merelbeekse sociale woningen, Merelbeke

Visitatiegesprekken op 17 en 18 juni 2015 Definitief visitatierapport van 27september 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SSHMEN

Prestatiebeoordeling SHM MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN Datum definitief visitatierapport:27 september 2015 Datum visitatiegesprekken: 17 en 18 juni 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 14 september 2015 Erkenningsnummer SHM: 4230 Contactgegevens SHM: Gaversesteenweg 510 9820 Merelbeke Tel: +32 9 362 22 26 Fax: +32 9 362 22 07 Email: [email protected]

Directeur: Guido Lenaert Voorzitter: Guido Mortier

Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Merelbeke, Gent, Oosterzele Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Jean Van den Bilcke, commissielid Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Merelbeekse Sociale Woningen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE W ONINGEN

PAGINA 2 VAN 48

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 7

4. PRESTATIES VAN SHM MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN ................................................................. 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 14 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 19 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 23 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 39

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 42 5.1 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 42 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 42 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 43

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 44 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 45


PAGINA 3 VAN 48

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Merelbeekse Sociale Woningen.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD).

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 48

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale maatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale maatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 48

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.1

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID

Voor verbetering vatbaar

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Uitstekend

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Uitstekend

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed


PAGINA 6 VAN 48

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De SHM Merelbeekse Sociale Woningen (verder: MSW) werd opgericht door Jean Verhaegen op 25 juli 1921 onder de naam Merelbeeksche Goedkope Woningen. Het is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk. De aandeelhouders zijn de gemeentes Merelbeke en Oosterzele, de stad Gent, het OCMW Merelbeke, de provincie OostVlaanderen en het Vlaams Gewest. Privé-aandeelhouder is Baron Verhaegen, kleinzoon van de oprichter. De gemeenten Merelbeke en Oosterzele evenals de stad Gent vormen het actieterrein van de SHM. De sociale huisvestingsmaatschappij bouwt en verhuurt gedurende 94 jaar sociale woningen. Zo werden sinds haar ontstaan 699 sociale huurwoningen gerealiseerd (tot en met 2013), waarvan er 171 werden verkocht. Het huurpatrimonium van MSW bestond eind 2013 in totaal uit 528 woningen en 130 garages. Het betreft hoofdzakelijk eengezinswoningen (152 eengezinswoningen en 82 appartementen in Merelbeke; in Oosterzele 71 eengezinswoningen en 10 appartementen; in Gent 164 eengezinswoningen en 42 appartementen). In totaal verhuurt ze dus 387 eengezinswoningen (73%) en 134 appartementen (27%). Het betreft l (316) kleinere woningen type 0, 1 of 2 slaapkamers (60%), 113 (21%) middelgrote woningen type 3 slaapkamers en 82 (19%) grotere woningen type 4 of meer slaapkamers. Wat betreft sociale huurwoningen liggen die percentages voor heel Vlaanderen respectievelijk op 56%, 37% en 7%. In vergelijking met andere SHM’s heeft MSW een hoog aandeel grotere woningen en aanzienlijk minder middelgrote woningen. MSW bezit geen enkele woning meer uit het interbellum; 38% van de woningen dateert uit de jaren 1950-1979 (200 woningen), 28 % uit de periode 1980 – 1999 (145 woningen) en 34% van na het jaar 2000 (178 woningen). Voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen zijn die percentages respectievelijk 6%, 34%, 35% en 25%. In vergelijking heeft MSW dus meer recente woningen dan in andere SHM’s. Ze heeft ook geen enkele woning ouder dan 65 jaar. MSW participeert in het lokaal woonoverleg in Gent, Merelbeke en Oosterzele. MSW heeft overeenkomsten met CAW Oost-Vlaanderen. Zij werkt nauw samen met het OCMW Gent om meer woongelegenheden toe te wijzen aan doelgroepen als daklozen, bijzondere jeugdzorg en expsychiatrische patiënten. De directeur maakt deel uit van de Gecoro’s van Merelbeke en Oosterzele en is lid van de Woonraad Gent. MSW is een kleine organisatie, met 4 VTE personeelsleden. Naast de directeur bestaat het personeel op het moment van de visitatie uit 3 VTE die respectievelijk verantwoordelijk zijn voor het secretariaat en de verhuurdienst, de boekhouding, de technische dienst en conciërge/klusdienst. De directeur is coördinator van de Artevelde-directeurs, waarin alle Gentse maatschappijen vertegenwoordigd zijn.

3.2 Beschrijving omgeving Volkshaard Gent, WoninGent CVBA-SO, Gentse Haard en ABC zijn de andere sociale huisvestingsmaatschappijen die huuractiviteiten ontplooien die actief zijn in het actieterrein van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE W ONINGEN

PAGINA 7 VAN 48

MSW. Ook Vitare, een SHM die zowel huur- als koopactiviteiten ontwikkelt, is actief in het actieterrein. Ze ontwikkelde tot hiertoe nog geen projecten. . Er is ook een sociale koopmaatschappij actief: Het Volk Gent. Er zijn daarnaast diverse sociale verhuurkantoren: SVK Woonfonds Gent VZW (in vereffening), SVK OCMW Gent, SVK Schelde-Leie en SVK OCMW Destelbergen. Sociale huisvestingsmaatschappijen worden als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaams Woonbeleid geacht om in overleg met de gemeenten een grote inspanning te leveren om het BSO te realiseren. Het BSO sociale huurwoningen is in het actieterrein aanzienlijk en de voortgangstoets van eind 2013 geeft aan dat er nog veel werk aan de winkel is, behalve voor Gent. Op basis van de nulmeting van 31 december 2007 is een BSO voor sociale huurwoningen per gemeente bepaald. Voor het gehele actieterrein komt het BSO huur uit op 289 woningen. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31 december 2013 - 2.397 woningen moeten er in Gent tegen 2025 geen bijkomende sociale huurwoningen worden gerealiseerd. In de andere gemeentes is dat:

Merelbeke: BSO huur: 184

- voortgang : 87 of nog 97 te realiseren

Oosterzele: BSO huur: 105

- voortgang: 3 of nog 102 te realiseren

Voor sociale kavels is er een BSO opgelegd van 8 kavels. Eind 2013 was er geen voortgang. Er blijven dus nog kavels te realiseren: 3 in Gent, 5 in Merelbeke en geen enkele in Oosterzele. Het BSO sociale koopwoningen ligt voor het gehele actieterrein op 1.066 woningen. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31 december 2013 – 41 woningen - moeten er tegen 2020 nog 1.055 bijkomende sociale koopwoningen worden gebouwd: 920 in Gent, 72 in Merelbeke en 33 in Oosterzele. In het actieterrein van de maatschappij zijn er 131.699 huishoudens (2011). Er wordt een groei voorzien van ca. 7% tegen 2020 (139.318 huishoudens). Vlaanderen verwacht 9% meer huishoudens in 2030. In 2011 is het gemiddeld netto belastbaar inkomen in het actieterrein 18.458 euro. In Vlaanderen is dat 17.146 euro. In Gent is het gemiddeld netto belastbaar inkomen 16.462 (4% onder het Vlaams gemiddelde), terwijl de inwoners van Merelbeke en Oosterzele gemiddeld een hoger netto belastbaar inkomen hebben (respectievelijk 19.740 euro en 19.172 euro). In 2013 is het percentage werklozen 7,2% of iets lager dan het Vlaamse gemiddelde. In Gent stijgt het percentage werklozen tot 12,35%, terwijl Merelbeke (4,97%) en Oosterzele (4,21%) onder dit Vlaams gemiddelde zitten. Het aandeel van 0,57% leefloners ligt iets hoger dan in Vlaanderen (0,51%). Het aandeel leefloners bedraagt in Gent 1,42%, terwijl in Merelbeke (0,21%) en Oosterzele (0,07%) dit onder het Vlaams gemiddelde ligt. Van de 144.639 woongelegenheden in het actieterrein zijn er 59.511 gebouwd in open verband (41%). Dit ligt veel hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen (31%). De overige woongelegenheden zijn halfopen of gesloten bebouwing (respectievelijk 16.586 en 18.870). Er zijn ongeveer 34% appartementen (49.672); dit is beduidend meer dan in Vlaanderen (24%). Dit is het gevolg van enerzijds verstedelijkte kernen (Gent) en meer landelijk actieterrein (Merelbeke en Oosterzele). In het actieterrein bedraagt in 2011 de mediaanverkoopprijs voor een woonhuis 210.000 euro (Vlaanderen: 202.000 euro). Die verkoopprijs steeg in Vlaanderen op 5 jaar tijd met 11 % en in het actieterrein met 26%. Er zijn geen grote onderlinge verschillen tussen de gemeenten en de stad VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE W ONINGEN

PAGINA 8 VAN 48

Gent. De mediaanverkoopprijs voor een appartement is beduidend hoger dan in Vlaanderen (221.000 tegenover 178.000 euro in Vlaanderen). Ook hier steeg de verkoopprijs aanzienlijk sneller (34%) dan in Vlaanderen (11%). De stijging is te wijten aan Merelbeke, waar de prijs van een appartement toenam met 62%; in Gent daar en tegen steeg de prijs met 24%. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond bedraagt 260 euro /m² wat de Vlaamse mediaan van 205 euro/m² sterk overstijgt. In Merelbeke ligt de prijs op de mediaan, in Oosterzele op 241 euro/m² en in Gent op 300 euro/m². De kenmerken van de huurderspopulatie van MSW beantwoorden op 31 december 2013 in grote mate aan de mediaan van alle SHM’s. Bij MSW is 32% van de gezinshoofden ouder dan 65 jaar. Er zijn 12 % niet Belgische huurders; 42 % van de huurders is alleenstaand.. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurder van MSW ligt in 2013 op 13.867 euro Bij MSW bedroeg in 2013 de mediaan maandelijkse huurprijs voor een appartement 227 euro. Voor een eengezinswoning bedroeg die huurprijs 275 euro. Opvallend is dat de mediaan huurprijzen sinds 2009 voor appartementen en eengezinswoningen sterk gestegen zijn: eengezinswoningen van 241 euro naar 275 euro; appartementen van 184 euro naar 227 euro. Een verklaring voor deze stijgingen moet niet gezocht worden in prestaties van de SHM maar in de geleidelijke gelijkschakeling van de sociale huurprijsberekening in heel Vlaanderen in die periode, waarbij de marktwaarde, het inkomen en de gezinssamenstelling de belangrijkste elementen vormen voor de huurprijsberekening.


PAGINA 9 VAN 48

4.

PRESTATIES VAN SHM MERELBEEKSE SOCIALE WONINGEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed MSW kende in de periode 2009-2013 een lage productie, hoofdzakelijk te wijten aan lang aanslepende vergunningsprocedures in Merelbeke en een beperkte vraag naar sociale woningen in Oosterzele. Omwille van de nieuwe gemeentelijke legislatuur is er vanaf 2013 in die gemeenten een positieve dynamiek ontstaan om nieuwe sociale woningen te realiseren, wat blijkt uit de reeds gerealiseerde, in uitvoering zijnde of geprogrammeerde projecten. De visitatiecommissie vindt dat de SHM op deze doelstelling goede prestaties levert. -

-

-

-

-

In de periode 2009-2013 realiseerde MSW slechts 20 woningen of 0,73% van haar totaal woningpatrimonium (81% van de SHM's deed beter). In Merelbeke sloopte de gemeente in 2009 vier krotwoningen en MSW realiseerde er in de Chrysantenstraat 4 nieuwe woningen. Langsheen de Hundelgemsesteenweg bouwde MSW 10 appartementen met 1 slaapkamer. In Oosterzele bouwde de SHM in 2013 zes woningen in Rooberg . In 2009 kocht MSW in de Edelarendries in Merelbeke (Bottelare) een serviceflatgebouw met 45 appartementen en studio's. De SHM kon zo 45 ‘goede woningen’ aankopen via de openbare verkoopprocedure. Ze werden niet opgenomen in de PDB (prestatiedatabank) omdat bij navraag van de visitatiecommissie bij de VMSW bleek dat MSW de notariële akte niet heeft doorgestuurd, noodzakelijk voor opname van het project in de prestatiedatabank. De visitatiecommissie raadt MSW dan ook aan deze gegevens aan de VMSW te bezorgen zodat die realisaties kunnen worden opgenomen in de PDB. Vanuit diverse bronnen kreeg de visitatiecommissie de bevestiging dat de gemeente Merelbeke in de periode 2009-2012 erg terughoudend bleek bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning voor nieuwe sociale huurwoningen. Met ingang van de nieuwe gemeentelijke legislatuur is er een forse kentering merkbaar inzake de samenwerking met MSW. Zo zijn er in 2014 in Merelbeke 16 appartementen in het project Muitevijver gebouwd door nv Durabrik in een CBO-procedure. In Oosterzele werden 7 ‘goede woningen’ (3 appartementen met 1 slaapkamer en 4 met 2 slaapkamers) aangekocht in het kader van de sociale last (zie lijst met veel gebruikte begrippen en afkortingen achteraan in dit rapport)en werden 21 appartementen gebouwd in het project Pelgrim in Scheldewindeke. In 2015 zijn in Gent (Lauwerstraat Sint-Denijs-Westrem) 12 appartementen opgeleverd. Het betreft 3 gebouwen met telkens 4 appartementen. In Merelbeke werden in de Burgemeester Maenhoutstraat en in de Schepperstede telkens 5 appartementen opgeleverd. Uit de historiek van de aanmeldingen bleken 2 dossiers in Merelbeke te zijn stopgezet. De 15 voorziene woningen in de De Ghellincklaan vervielen wegens het wegvallen van de sociale last en de 7 woningen langsheen de Hundelgemsesteenweg werden overgenomen door de KLE Het Volk voor het bouwen van sociale koopwoningen. MSW heeft 135 nieuw te bouwen woningen aangemeld wat vergelijkbaar is met 26% van haar huidig patrimonium (enkel 7% van de SHM's doet beter). Ze heeft 86 woningen op een uitvoeringsprogramma staan, wat overeenkomt met 16% van haar patrimonium (enkel 6% van de SHM’s scoort relatief hoger).


PAGINA 10 VAN 48

-

-

-

In Merelbeke kocht MSW grond aan in de Bergbosstraat voor het realiseren van 18 appartementen en in de Gontrode Heirweg is er een voorontwerp opgemaakt voor het bouwen van 10 woningen. In Varendries startten de werken voor de bouw van 13 woningen en in Kottem bouwt de SHM momenteel 5 appartementen. In Oosterzele is het aanbestedingsdossier door de VMSW goedgekeurd voor het realiseren van 4 appartementen in de Rooigemstraat (Balegem). In de Bavegemstraat zijn 4 appartementen in aanbesteding en in Streekt te Scheldewindeke is dat het geval voor 4 appartementen. Op korte termijn zal het patrimonium zo toenemen met 23 woningen en 23 appartementen in Merelbeke en met 12 appartementen in Oosterzele. Op langere termijn zijn er nog enkele projecten in de opstartfase. In Merelbeke kocht de SHM het oud-rijkswachtgebouw aan in de Leopold III-laan (waarop MSW 10 nieuwe sociale huurwoningen zal realiseren); de SHM voert gesprekken om in Sint-Denijs-Westrem 56 en in Drongen 50 woningen te bouwen; er is archeologisch onderzoek bezig op gronden in ‘Groot Bewijk’ te Scheldewindeke (Oosterzele) die in onverdeeldheid zullen gekocht worden met KLE Het Volk en ook in Lemberge (Merelbeke) plant de SHM de bouw van 30 woningen. De visitatiecommissie raadt MSW aan die zo snel mogelijk aan te melden om tijdig op de nodige financiering te kunnen rekenen. MSW is actief in het lokaal woonoverleg in de drie gemeenten van haar actieterrein en de directeur zoekt gericht naar samenwerking met andere SHM's in Oost-Vlaanderen (zie OD 5.7). De SHM werkt actief mee aan het realiseren van het BSO in de gemeenten Merelbeke en Oosterzele (Gent kreeg geen BSO-huur opgelegd). Merelbeke kreeg een BSO-huur van 162 woningen opgelegd en Oosterzele 105. Bij de laatste voortgangtoets op 31 december 2013 waren er in Merelbeke 87 extra huurwoningen gerealiseerd. Er moeten er nog 97 bijkomen (waarvan er al 44 in uitvoering zijn). In Oosterzele zijn er 81 gerealiseerd en moeten er nog 102 bijkomen (daar zijn er 25 gepland).

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Historisch was MSW een zuivere huurmaatschappij. Ze heeft met de KLE Het Volk en de betrokken gemeenten afspraken gemaakt dat Het Volk instaat voor het realiseren van koopwoningen in het actieterrein. Deze operationele doelstelling wordt bijgevolg niet geëvalueerd. OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Historisch was MSW een zuivere huurmaatschappij. Ze heeft in samenspraak met de gemeenten een ‘herenakkoord’ afgesloten met de KLE Het Volk voor het realiseren van sociale kavels in het actieterrein. Deze operationele doelstelling wordt voor MSW dan ook niet beoordeeld. De visitatiecommissie raadt wel aan om in het lokaal woonoverleg na te gaan of deze overeenkomst het bereiken van het BSO voor 3 sociale kavels in Gent en 5 in Merelbeke niet in de weg staat. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed MSW heeft weinig historische grondreserves, maar heeft een duidelijke strategie om haar sociale woonprojecten te realiseren. Ze doet dit in samenwerking met de KLE Het Volk (voor koopwoningen en sociale kavels) en door zoveel mogelijk gronden of panden aan te kopen. -

Volgens de PDB beschikt MSW over 29.000 m² grondreserve en hebben 76% van de SHM's een grotere voorraad. Uit de gegevens die MSW bezorgde aan de visitatiecommissie, blijkt dat


PAGINA 11 VAN 48

-

-

-

-

na aftrek van alle weginfrastructuur er nog slechts 8.711 m² grondreserve overblijft (vooral 2505 m² in ‘Groot Bewijk’ te Oosterzele en 4320 m’ in ‘De Venen’ in Sint-Denijs-Westrem). MSW is voortdurend in onderhandeling met de gemeenten om een lokaal draagvlak te vinden voor nieuwe sociale huurwoningen. Ze gebruikt daarvoor alle beschikbare middelen (voorkooprecht, CBO, sociale last in het GPD, opmaak van gemeentelijke RUP's in uitvoering van gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen, onteigeningsprocedures, aankoop goede woningen (zie ook OD 1.1). Het voorkooprecht werd laatst toegepast bij het project Rooigem 10 in Oosterzele. Elk voorstel wordt telkens onderzocht in het directiecomité in functie van locatie, oppervlakte en prijs en er wordt bij positieve evaluatie telkens op ingegaan. De SHM stelt wel vast dat het aantal voorstellen de jongste maanden sterk is verminderd. Het grootste struikelblok om gronden aan te kopen zijn de hoge grondprijzen. Alle investeringen hiervoor dienen te gebeuren met een marktconforme lening op 5 of 10 jaar. Voor de financiering van het project dient men binnen de 5 jaar tot uitvoering over te gaan, wat door de lange doorlooptijd van een project niet evident is. Daarom werkt de MSW met ‘beloftes van aankoop’, gericht aan private partners (recent met nv Durabrik in de Volckaertdreef in Merelbeke). De visitatiecommissie waardeert deze creatieve aanpak. Uit de verslagen van het lokaal woonoverleg en uit gesprekken met de gemeenten blijkt dat er vanaf 2013 zowel in Merelbeke als in Oosterzele meer draagvlak is gekomen om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Beide gemeenten maken RUP's op om dit mogelijk te maken en leggen de private ontwikkelaars een gemeentelijke sociale last van 20% op (met de vergunningsbevoegdheid voor de weginfrastructuur en bouwvergunning als stok achter de deur).

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed MSW hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van de bijzondere doelgroepen en werkt hiervoor samen met elke relevante woonactor. -

-

-

MSW streeft er naar om binnen elke (deel)gemeente een mengvorm van type-woningen te realiseren opdat elke doelgroep er in de vertrouwde omgeving een sociale woning kan huren. Daarbij realiseert de SHM telkens aangepaste woningen op de gelijkvloerse verdieping. De SHM houdt bij het plannen van nieuwe projecten ook rekening met de wachtlijsten, zowel voor de locatie als voor de woontypologieën. Uit de wachtlijsten blijkt dat het aantal kandidaat-huurders is opgelopen van 601 begin 2012 tot 794 begin 2015. Meer dan de helft ervan zijn alleenstaanden. De gemiddelde wachttijden variëren van 2 jaar voor een woning in Oosterzele en tot 6 à 7 jaar voor een woning in Merelbeke en Gent (Drongen en Sint-DenijsWestrem). MSW heeft in 2014 5 versnelde toewijzingen voor daklozen gedaan in Merelbeke en Oosterzele en 2 in Gent (zie OD 4.4). Buiten het sociaal huurstelsel worden 5 woningen door het OCMW aangewend als noodwoningen (3 in de tuinwijk Jan Verhaegen in Merelbeke en 2 in de Korenbloemstraat in Oosterzele). Er is zo goed als geen structurele leegstand (enkel 5 panden in Merelbeke en 2 in Sint-DenijsWestrem zijn niet beschikbaar in afwachting van de openbare verkoop). Inzake de bezettingsgraad blijken 31 woningen overbezet (waarbij 1 slaapkamer ontbreekt) en 209 woningen onderbezet (waarvan 131 woningen één slaapkamer en 49 woningen twee slaapkamers op overschot hebben). Het betreft telkens cijfers getoetst aan het intern huurreglement (en niet aan de Vlaamse Wooncode want dan gaat het om enkele geïsoleerde gevallen). MSW wenst geen apart toewijzingsreglement voor Merelbeke en Oosterzele (in Gent bestaat dit wel). Ze meent dat er meer nadelen dan voordelen aan verbonden zijn,


PAGINA 12 VAN 48

-

-

omdat zij vreest dat, als er woningen voor specifieke doelgroepen worden voorbehouden, zij met een tekort aan interesse zou kunnen geconfronteerd worden en dus met leegstand. Ze wijst er op dat in het intern huurreglement opgenomen is dat bij het beoordelen van de rationele bezetting rekening wordt gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning verblijven. In Merelbeke hebben koppels een toewijzing gekregen voor woontypes met 2 slaapkamers evenals in het project aan de Geraardsbergsesteenweg in Oosterzele (maar dat had daar vooral te maken met een gebrek aan interesse van koppels met 1 kind). MSW werkt nauw samen met de welzijnsactoren en er werden zo toewijzingen gedaan aan kandidaten vanuit het CAW en de vzw ‘De Heide’ (instelling voor motorisch gehandicapten) voor Steenberghe (Merelbeke) en van ‘De Beweging’ (organisatie voor Beschermd Wonen) voor het project ‘De Pelgrim’ in Scheldewindeke (Oosterzele) (zie OD 2.3). In 2009 werd het serviceflatgebouw ‘Steenberghe (Edelarendries)’ in Bottelare Merelbeke gekocht om oudere alleenstaanden een betaalbare oplossing te bieden om zelfstandig te blijven wonen. Gelet op de grote verschillen in vraag en aanbod in de gemeenten Merelbeke en Oosterzele doet de visitatiecommissie de suggestie dat de MSW samen met de gemeenten in het lokaal woonoverleg zou onderzoeken hoe meer kandidaten uit Merelbeke en Gent zich zouden kunnen inschrijven voor Oosterzele.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed MSW kende in de periode 2009-2013 een beperkte productie, hoofdzakelijk te wijten aan lang aanslepende vergunningsprocedures in Merelbeke en een beperkte vraag naar sociale huurwoningen in Oosterzele. In 2014 en begin 2015 werden er wel al 54 appartementen in Merelbeke en 12 appartementen in Sint-Denijs-Westrem (Gent) opgeleverd. MSW heeft nog weinig grondreserves, maar ze benut alle mogelijkheden om nieuwe panden of gronden te verwerven. De SHM streeft ernaar om in elke (deel)gemeente over een gepast aanbod te kunnen beschikken. Ze vertrekt daarbij telkens vanuit jaarlijks groeiende wachtlijsten (vooral in Merelbeke en Gent). Ze heeft 7 versnelde toewijzingen gedaan aan daklozen en verhuurt 5 woningen buiten het sociaal huurstelsel als noodwoningen aan het OCMW. De visitatiecommissie suggereert om te onderzoeken in het lokaal woonoverleg welke initiatieven de SHM kan nemen samen met de stakeholders, om kandidaat-huurders woonachtig in Merelbeke en Gent te overhalen om zich ook in te schrijven op de wachtlijsten van de gemeente Oosterzele.


PAGINA 13 VAN 48

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed MSW heeft nog heel wat woningen die niet voldoen aan de ERP2020-doelstellingen, vooral inzake dakisolatie en energiezuinige verwarming. Ze heeft een uitstekende doorlichting gemaakt van haar volledig woonpatrimonium en heeft op die manier ook 127 oudere woningen geïdentificeerd die in aanmerking komen voor verkoop. Ze heeft een gedetailleerde onderhoudsen renovatieplanning die gekoppeld is aan de financiële planning. Op basis hiervan beoordeelt de visitatiecommissie deze prestatie als goed. -

-

-

Volgens de recentste patrimoniumenquête heeft 51% van de sociale huurwoningen de drie vooropgestelde ERP2020-doelstellingen eind 2013 gehaald (65% van de SHM's doet beter). Meer in detail bekeken, heeft 83% van het patrimonium dubbele beglazing (66% van de SHM's staat verder), 69% heeft de vereiste dakisolatie (66% doet beter) en 64% van de woningen heeft een energiezuinige verwarming (hiermee scoort MSW slecht, 87% van de SHM’s doen beter). MSW heeft in de oudere wijken al heel wat woningen verkocht zodat een globale aanpak niet vanzelfsprekend is. Voor vele van die woningen moet niet alleen gewerkt worden om de ERP2020-doelstellingen te halen, maar zijn ook elektriciteit, sanitair, keukeninstallatie, badkamer, vloerbekleding en riolering aan vervanging toe. MSW heeft van elke woning een precieze kwaliteitsinventaris opgemaakt. Daaruit blijkt dat 127 woningen die dateren van voor 1980 in aanmerking komen om verkocht te worden aan de zittende huurder of openbaar als de woningen vrijkomen. De investeringskosten voor deze renovaties zouden immers te hoog oplopen en daarom besliste de raad van bestuur ze op termijn te verkopen. Bedoeling van de SHM is jaarlijks 4 tot 6 van dergelijke woningen te verkopen en zo voldoende financiële middelen te verkrijgen om onderhoudswerken en sommige investeringen met eigen middelen (zie ook OD 5.1) te financieren. Die 127 woningen betreffen 103 woningen in Merelbeke en 24 woningen in Gent Sint-Denijs-Westrem. Voor zowat de helft van de woningen heeft een privaat studiebureau een EPC opgemaakt. In de toekomst zal dit gebeuren door een recent aangeworven technisch personeelslid dat nu de vereiste opleiding tot energiedeskundige volgt. Uit steekproeven van MSW zelf en uit gesprekken die de visitatiecommissie had met huurders blijken de resultaten uit heel wat EPC's genuanceerd bekeken te moeten worden (wat trouwens recent in algemene zin in een persbericht en door de bevoegde minister bevestigd werd).De visitatiecommissie vindt daarom het document waarin het volledig patrimonium in kaart werd gebracht volgens haar technische en bouwfysische kenmerken belangrijker en begrijpt de beslissing van de raad van bestuur om 127 woningen met mondjesmaat te verkopen, gezien de vele kosten om deze woningen aan de huidige normen aan te passen. Uit de gesprekken met bewoners van dergelijke woningen bleek echter dat er heel wat onduidelijkheid bestaat over de toekomst van hun huurwoning. De SHM is van plan om pas in 2018-2019 te beslissen of er in afwachting van een verkoop op langere termijn, nog investeringen zullen gebeuren in functie van de ERP2020-doelstellingen. De visitatiecommissie raadt MSW aan om op korte termijn klare wijn te schenken over de verdere concrete plannen met de woningen tegenover deze huurders en er ook voor te zorgen dat de woningen geen gebreken bevatten die de woning ongeschikt of onbewoonbaar zouden maken.


PAGINA 14 VAN 48

-

-

-

MSW heeft voor de periode 2014-2020 een onderhoudsen herstellingsplan voor daken en goten, schrijnwerk, sanitair, elektriciteit en rioleringswerken voor een bedrag van 2.730.000 euro via FS3-leningen. Er is ook een renovatieplan met eigen middelen voor een totaalbedrag van 2.590.000 euro. (zie OD 5.4). Omdat de raad van bestuur beslist heeft zoveel als mogelijk structurele leegstand te vermijden, heeft MSW alle renovaties uitgevoerd met eigen middelen terwijl de bewoners telkens in hun woning konden blijven tijdens de werken. Er is in de prestatiedatabank voor de periode 2010-2013 niets opgenomen in zake renovaties, omdat het over onderhoud gaat en niet over investeringen. (zie OD 5.1, OD 5.2) Op korte termijn zal MSW renovatiewerken uitvoeren aan recentere gebouwen (van na 1980). In Oosterzele zullen in de 52 woningen in de Korenbloemstraat te Scheldewindeke dakisolatieen gevelisolatiewerken worden uitgevoerd en van nieuwe centrale verwarming worden voorzien. In Gent komt er nieuw buitenschrijnwerk en centrale verwarming in de 43 woningen in het Hof van Eden in Drongen en in Sint-Denijs-Westrem komt er nieuwe centrale verwarming in de 12 woningen van de Gladiolenlaan en in de 202 woningen in de Amaryllislaan, allemaal in functie van het voldoen aan de ERP2020-normen. MSW heeft geen onderhoudscontracten met firma's voor het onderhoud van de centrale verwarming en de boilers. Ze legt dit op aan de individuele huurders om zo de huurlasten te beperken. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om een globale overheidsopdracht uit te schrijven om te kijken of er een betere prijs kan bedongen worden voor het onderhoud van de centrale verwarming en de boiler. De SHM heeft enkel een klusjesman in dienst die naast zijn taak als conciërge in Steenberghe (Merelbeke) deeltijds kleine herstellingen uitvoert. Voor de grotere herstellingen doet MSW een beroep op de firma NV Gaby. (zie OD 3.2) Uit de statistieken blijkt dat alle interventies gebeuren binnen de 24 uur voor problemen inzake centrale verwarming, afzuiging, verstoppingen, regenwaterpompen en het dak en binnen de 48 uur voor sanitaire problemen. Uit gesprekken met huurders blijken de meningen verdeeld over de prestaties van de firma. De visitatiecommissie raadt MSW aan om minimaal om de drie jaar een vergelijkende prijsvraag te organiseren zowel voor de klusjes als voor het onderhoud van de centrale verwarming en boilers, en ook de tevredenheid van de bewoners over het geleverde werk van de firma te bevragen. (zie OD 6.3) Recent in juli 2014 voerde de SHM zo’n eerste bevraging uit. Hieruit bleek dat de huurders tevreden zijn over het geleverde werk.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed MSW heeft in 2013 een programma van vereisten voor ontwerpers opgesteld, waarin ook haar milieuvriendelijkheidsstreven is vervat. Ze benut ook verschillende alle subsidiekanalen om haar visie en strategie betaalbaar te houden. Er is nog een groeimarge in het sensibiliseren van de huurders voor een energiezuinig gebruik van de woning. Des al niettemin vindt de visitatiecommissie dat MSW op dit onderdeel goede prestaties levert. -

-

MSW stelt in haar beleidsvisie (die pas in 2015, naar aanleiding van de visitatie, werd opgesteld) dat ze sterk inzet op inbreidingsgerichte projecten die weliswaar duurder zijn, maar die "naar aanvaardbaarheid door de omgeving en leefbaarheid volledig integreerbaar zijn in het bestaande woonweefsel". Hiermee wordt onnodige inname van de schaarsere ruimte voorkomen. Ze heeft de jongste jaren sterk ingezet op grondverwerving van heel wat kleine percelen waar ze telkens een 5-tal woningen op kon realiseren (zie ook OD 1.4). De SHM geeft sinds 2014 aan de ontwerpers een brochure ‘voorschriften aan architecten’ mee. Daarin staan de strikte richtlijnen vermeld van de VMSW, maar wordt ruime aandacht


PAGINA 15 VAN 48

-

-

-

besteed aan bijkomende milieu-eisen. Bedoeling is die visienota geregeld te evalueren en stelselmatig aan te passen aan de ervaringen. De vereisten zijn onder meer:  Opvang en gebruik van regenwater voor het spoelen van de toiletten op het gelijkvloers in alle nieuwe projecten. Als compensatie krijgen de appartementen op de bovenste verdieping een zonneboiler.  De verlichting in de algemene delen wordt bediend met aanwezigheidssensoren en tijdschakelingen zodat de verlichting niet nutteloos blijft branden.  De verlichting van de toiletten en badkamers wordt uitgevoerd met spaarlampen (al denkt de visitatiecommissie dat die nog efficiënter zouden zijn in de leefruimtes waar er meer verbruik is).  Er wordt geopteerd voor groendaken in nieuwe projecten (in Sint-Denijs-Westrem Gent werden in 2015 twee gebouwen met 4 appartementen opgeleverd met een (beperkt) groendak van 30 m² en in Oosterzele gebeurde dit voor het appartementsgebouw ‘De Pelgrim’ dat in 21 appartementen voorziet). (zie OD 3.2)  Het testen om de luchtdichtheid (in maart 2015 gebeurde dit in een gebouw dat voorziet in 12 appartementen in de Lauwstraat in Sint-Denijs-Westrem (Gent)). Deze testen zijn belangrijk omdat onvoldoende luchtdichtheid leidt tot inwendige condensatie en vochtschade, verstoring van de ventilatie met energieverliezen en een ongezond binnenklimaat tot gevolg, verminderde akoestische isolatie en comfort, verminderde brandveiligheid en een hoger e-peil.  Na elke werf of na elke bouwfase vraagt de SHM de mogelijke subsidies aan bij Eandis en bij de VMSW (REG-subsidies). Ook wordt onderzocht hoe een beroep kan gedaan worden op EFRO-subsidies, op een subsidie van 32.000 euro bij de stad Gent voor renovatie en tegemoetkomingen op basis van het recent opgerichte Klimaatfonds.  Een criterium voor het toekennen van een gunningsopdracht aan een ontwerper is het analyseren van energiebesparende maatregelen tegenover mogelijke subsidies en terugverdientijden. Voor de aanleg van opritten en paden wordt gekozen voor waterdoorlatende materialen. Er wordt gebruik gemaakt van graskeien, grasbetontegels, schelpen of grind als bestrating. Het regenwater kan zo direct in de bodem infiltreren, het grondwater aanvullen en de riolering ontlasten. De visitatiecommissie vindt dit goede initiatieven. MSW onderzoekt de mogelijkheden om BEN (Bijna Energie Neutrale)-woningen te bouwen in zoverre dit financieel verdedigbaar is. Het initiatief daartoe werd pas recent genomen. De visitatiecommissie dringt aan om dit in de toekomst te concretiseren. Via nieuwsbrieven verstrekt MSW aan de huurders tips in zake energiezuinigheid. Ze riep ook op om deel te nemen aan de vierde groepsaankoop voor ‘100% groene stroom en aardgas’ van de provincie Oost-Vlaanderen, begin 2015 (zie OD 6.1). Op initiatief van het OCMW gebeurden enkele energiescans wat door de betrokken huurders positief ervaren werd (er werden onder meer spaarlampen en douche-spaarkoppen geplaatst wat resulteerde in een lagere energiefactuur).De visitatiecommissie raadt MSW aan om systematischer energiescans te laten uitvoeren en een gerichter beleid in zake het stimuleren van energiezuinigheid te voeren (zie OD 3.2 en 4.4). Immers zuinig omgaan met energie komt de huurder en het milieu ten goede. Ze beveelt MSW aan concrete en meetbare doelstellingen voor heel haar patrimonium en voor de bewoners op te stellen. Zo kan gemeten worden of de genomen maatregelen daadwerkelijk leiden tot de gestelde doelen of moeten bijgestuurd worden.


PAGINA 16 VAN 48

OD 2.3. De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed MSW heeft een duidelijke strategie heeft inzake toegankelijkheid van haar woningpatrimonium en heeft diverse aangepaste en aanpasbare woningen gekocht of gebouwd. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze prestatie als goed. -

In haar beleidsvisie stelt MSW dat bij nieuwbouw en bij renovatie de gebouwen rolstoeltoegankelijk moeten zijn volgens de GOLLD-normen (Gentse Ontwerpen voor Levensloopbestendig Design, opgemaakt door het OCMW Gent en de vzw Enter). Het is een gedetailleerd document dat maximaal inzet op het realiseren van aanpasbare woningen (zodat wie zich met een looprek of rolstoel moet bewegen toch levenslang thuis kan blijven wonen). Aanpasbare woningen, meegroeiwoningen en levensloopbestendige woningen zijn verschillende benamingen voor eenzelfde gegeven. Bedoeling is van bij de conceptfase te voorzien in eenvoudige en goedkope aanpassingen die voldoen aan de behoeften van de bewoner gedurende zijn hele levensloop en ongeacht zijn beperkingen. Het document geeft 25 concrete richtlijnen voor ontwerpers met betrekking tot het gebouw, de toegang, deuren, toilet in of naast de badkamer, douche, slaapkamer, keuken, gangbreedte, ramen en de afwerking. De visitatiecommissie vindt dit een lovenswaardige aanpak. Wel dient opgemerkt dat een overeenkomst hierover tussen de stad Gent en de Gentse SHM's pas in september 2015 zou ondertekend worden. - MSW heeft 7 aangepaste woningen (in Merelbeke 2 in de Herman Teirlinckstraat en 1 in de Chrysantenstraat; 1 in de Bosstraat te Schelderode; in Gent 1 in ‘Hof van Eden’ te Drongen en in Oosterzele 2 in de Boterbloemstraat te Scheldewindeke). - MSW heeft in Merelbeke 45 voormalige serviceflats in openbare verkoop aangekocht. Die flats zijn aangepast voor personen met een fysieke beperking. De gelijkvloerse verdieping wordt voorbehouden voor rolstoelgebruikers. Er is een gemeenschapszaal en 3 studio's werden omgebouwd tot 2 appartementen met 2 slaapkamers voor koppels. In Scheldewindeke werd een project overgenomen van de intercommunale Solva die er erkende assistentiewoningen had gebouwd. In dit project bekijkt MSW ook of er nog aanleunflats gebouwd zullen worden in het kader van de nieuwbouw van een woonzorgcentrum. - De SHM neemt de vereiste maatregelen volgens de C2008 – normen bij nieuwbouwprojecten: de toegang tot de gelijkvloerse appartementen verloopt drempelloos (alle woonfuncties op één niveau) met ruime doorgangen en rolstoeltoegankelijk toilet. In de badkamers wordt systematisch geopteerd voor inloopdouches en ook de individuele of gemeenschappelijke toegang van het gebouw is drempelloos. - Bewoners die bij een mogelijke fysieke beperking zelf een aantal ingrepen willen uitvoeren met subsidies van het VAPH krijgen hiervoor de toestemming of kunnen muteren naar een aangepaste woning. Bij de kandidaat-huurders staan er enkel 2 rolstoelgebruikers op de wachtlijst. Volgens de SHM heeft zij dus voldoende aangepaste woningen om aan de vraag te voldoen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om op basis van het document met de GOLLD-normen verder werk te maken van een efficiënt beleid inzake rolstoeltoegankelijke, aangepaste en aanpasbare woningen.


PAGINA 17 VAN 48

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed De SHM heeft een gedetailleerde onderhoudsen renovatieplanning die gekoppeld is aan de financiële planning en die moet uitmonden in het behalen van de ERP2020-doelstellingen. Een derde van haar huidig patrimonium beschikt niet over zuinige energieverwarming. Ze heeft wel een volledige technische en bouwfysische inventaris van alle woningen. Daaruit is een lijst samengesteld van 127 oudere woningen die in aanmerking komen om te worden verkocht aan de zittende huurder of openbaar om zo over de nodige financiële middelen te kunnen beschikken voor de noodzakelijke renovatiewerken. Ze heeft een programma van vereisten voor de ontwerpers, waarin zij veel aandacht besteedt aan duurzaamheid en milieuvriendelijkheid. Alles staat nog in een opstartfase en moet nog geconcretiseerd worden. Ook kan de SHM meer inzetten op het sensibiliseren van de huurders in het nastreven van een zuinig energiegebruik. Energiescans kunnen daarbij nuttig zijn. MSW heeft een duidelijke strategie inzake de toegankelijkheid van haar woningpatrimonium en ze heeft tientallen serviceflats aangekocht


PAGINA 18 VAN 48

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID . SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouwen renovatieprojecten. Toch is informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of de SHM prijsbewust bouwt, zonder even wel objectieve vergelijkingen te kunnen maken met de rest van de sector. In 2013 werden 3,84% méérwerken ten opzichte van het bestelbedrag voor nieuwbouwprojecten genoteerd. Uit de meest recente afrekeningen blijkt het aantal méérwerken op uitvoering beperkt zijn. De SHM heeft richtlijnen uitgeschreven voor de architecten maar qua kostenbeheersing is het aantal richtlijnen eerder beperkt. Vooral in de ontwerpfase kan dit bijdragen tot meer prijsbewust bouwen. MSW heeft haar renovatiestrategie en financiering recentelijk bijgestuurd wat moet leiden tot meer prijsbewust renoveren. De resultaten daarvan zijn nu nog niet zichtbaar. -

-

-

MSW heeft zeer kleine grondreserves en is dus verplicht om nieuwe gronden te verwerven voor haar projecten (OD 1.1). De SHM focust bij de verwerving van gronden op de kostprijs; het grondaandeel per woongelegenheid in het project en de kostprijs per m² moeten realistisch zijn om de verwervingskost van de gronden te kunnen verantwoorden. Bij de verwerving van gronden hanteert de SHM intern een aantal richtlijnen als onderhandelingsbasis, onder andere gebaseerd op de schattingsprijs en op de maximale grond-aandeelprijs volgens de subsidiabele prijsplafonds. De woonactoren en beleidsverantwoordelijken bevestigden tijdens de visitatiegesprekken dat dit een voortdurende bekommernis is van de SHM. In zake de woningdichtheid (het aantal woningen per ha) is er een spanningsveld tussen MSW en de stedenbouwkundige diensten. MSW kan rendabel bouwen bij 30 woningen per ha terwijl de gemeente Merelbeke maximaal naar 20 woningen per ha wenst te werken, wat volgens hen normaal is in hun eerder landelijke context. MSW werkt aan de betaalbaarheid door naar compromissen te zoeken en een mix van huur en koopwoningen te ontwikkelen. MSW heeft in 2009 een serviceflatcomplex kunnen aankopen via openbare aanbesteding tegen een zeer gunstige prijs (zie OD 1.1 en OD 4.4.). In de periode 2009 tot 2013 werden slechts 20 woningen gerealiseerd (zie OD 1.1). Na 2013 wordt de bouwactiviteit dynamischer. In 2014 en 2015 werden meerdere projecten opgeleverd. De SHM legt ons de afrekeningen van de VMSW voor, waaruit de visitatiecommissie kon afleiden er geen overschrijdingen zijn van de subsidiabele prijsplafonds. De SHM bouwt volgens de subsidiabele prijsplafonds maar volgens de visitatiecommissie heeft de SHM nog ruimte om het bouwproces zelf vanaf de ontwerpfase kostprijsbewust te laten verlopen en dus efficiënter. De architecten maken meestal ontwerpramingen op 99% van de norm. Op basis van het gekozen ontwerp maakt de architect vervolgens een bestek op, dat in de praktijk de norm tot 10% durft te overschrijden. Pas op dat moment wordt het bestek herzien door MSW: goedkopere stenen worden voorzien, toepassingen om het E-peil te halen worden herzien, enz. Hoewel de SHM uitgebreide richtlijnen voor de architecten heeft, richten deze zich vooral op energiezuinig bouwen (OD 2.2) en praktische inrichting. De ontwerprichtlijnen houden minder rekening met kostprijsbewuste oplossingen. Momenteel lijkt het zelfs eerder omgekeerd. Er worden liften voorzien en ondergrondse parkings die


PAGINA 19 VAN 48

-

-

leiden tot een hogere bouwkost en hogere huurlasten. Deze keuzes worden verantwoord omdat MSW rekening houdt met een ouder wordende bevolking. De visitatiecommissie beveelt aan deze ontwerprichtlijnen ook aan te vullen met elementen die de kostprijs onder controle houden en verwijst hiervoor naar de goede praktijken bij andere SHM’s. De visitatiecommissie suggereert tevens om de architecten de opdracht te geven onder de norm te blijven bij de ontwerpraming én ook onder de norm te blijven bij het opmaken van het bestek. Ondertussen is het 5 jaar geleden dat de groep van vaste architecten geselecteerd werd. De visitatiecommissie suggereert om op meer frequente basis een oproep te organiseren om nieuwe architecten te rekruteren waardoor ook ideeën ingang kunnen vinden die zowel rekening houden met de verouderende doelgroep, de ontwikkelingen in duurzaamheid als het kostprijsbewust bouwen. Eenmaal het bestek aangepast is en dus wel voldoet aan de subsidiabele prijsplafonds, volgt de aanbesteding. MSW legt prijsvergelijkingen voor aan de visitatiecommissie waaruit blijkt dat er steeds voor de goedkoopste aannemer gekozen wordt. Eenmaal de opdracht gegund is, worden de werven goed opgevolgd. De SHM legt prijsafrekeningen voor aan de visitatiecommissie waaruit blijkt dat in de projecten gerealiseerd in 2014 en 2015 de kostprijzen worden aangehouden. Wat de renovaties betreft ziet de situatie er anders uit. MSW heeft er tot 2013 voor geopteerd om elke woning na het vertrek van de huurder apart te renoveren en met eigen middelen te financieren (OD 2.1). Dit heeft geleid tot zeer hoge renovatiekosten. Het effect op de financiële leefbaarheid van de SHM is zichtbaar (OD 5.1). In 2013 heeft de SHM een overzicht gemaakt van de renovatiekosten die ze met eigen middelen wil financieren. Het totale kostenplaatje wordt geraamd op 1 miljoen euro. Omdat dit niet binnen één jaar realiseerbaar is, spreidt de SHM deze totale kost over 3 jaar en legt daarvoor provisies aan. Ondertussen is er gezocht naar optimalisatie door toch deelrenovaties over meerdere wooneenheden als één bestek te definiëren en dus betere kostprijzen te bedingen, zonder dat de huurders hoeven te verhuizen.

De visitatiecommissie suggereert dat de ontwerprichtlijnen voor architecten meer thema’s moeten bevatten die de architecten aanzetten tot kostprijsbewust ontwerpen. Het zou bovendien nuttig zijn om in de huidige groep van architecten vernieuwing te brengen, zodat bestaande architecten meer aangespoord worden om te blijven zoeken naar vernieuwende en kostprijsbesparende ontwerpen en dat ook nieuwe ideeën binnen kunnen komen van nieuwe architecten. De SHM heeft recentelijk haar renovatiestrategie aangepast in het kader van de betaalbaarheid. De visitatiecommissie is van oordeel dat er sprake is van een positieve kentering maar de resultaten daarvan zijn nog niet zichtbaar.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2013 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast bij MSW 103 euro per woning. Slechts 18% van de SHM’s in Vlaanderen rekenen lagere gemiddelde huurlasten aan. De visitatiecommissie is van oordeel dat MSW inspanningen levert om de huurlasten onder controle te houden. Het is ook een bewuste strategie van de SHM om de huurders aan te moedigen om zelf inspanningen te leveren voor het onderhoud, waardoor ze hun kosten laag kunnen houden. Om deze redenen geeft de visitatiecommissie een goede beoordeling. -

De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar


PAGINA 20 VAN 48

-

-

-

-

een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij MSW bedraagt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor een appartement ongeveer 227 euro. 33% van de SHM’s kent een hogere mediaan huurprijs. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs ongeveer 275 euro en ongeveer 56% van de SHM’s kent lagere mediaan huurprijzen. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van MSW bedroeg 13.867 euro in 2013; bij 48% van de SHM’s is dit lager. De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij MSW bedroeg ongeveer 103 euro per jaar in 2013. Ongeveer 80% van de SHM’s rekent hogere huurlasten aan. De huurlasten per woning stegen van 138 euro per jaar in 2009 tot 155 euro in 2010. Het jaar nadien, 2011, zijn ze gehalveerd tot 71 euro per jaar. Volgens de SHM is dit te wijten aan het feit dat in 2010 de elektriciteitskosten vervat waren in de huurlasten. Nadien stijgen de huurlasten terug tot 103 euro per jaar in 2013. De lage gemiddelde huurlasten houden ook verband met het lage aandeel appartementen, namelijk 22% (aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals de traphal, lift, groen e.d.). 80% van de SHM’s heeft een hoger aandeel appartementen. De totale huurlast bij MSW bedroeg 53.311 euro in 2013. Deze kosten betreffen vooral het onderhoud en verbruik van elektriciteit van de gemeenschappelijke delen. Aangezien de MSW in het verleden bijna geen liften in de appartementsblokken heeft voorzien, zijn de kosten daarvoor zeer laag. De SHM overhandigt details over de afrekeningen van de algemene delen per appartementsblok. De huurlasten voor de algemene delen variëren sterk tussen de appartementsblokken. Dit is het gevolg van de mate waarin huurders zelf inspanningen leveren in zake het onderhoud van de algemene delen. MSW moedigt de huurders aan om deze inspanningen te leveren. Indien alle onderhoudskosten verdeeld worden over de appartementen, situeren de gemiddelde huurlasten zich rond de 400 euro per jaar. Vergeleken met de andere SHM’s, bevindt MSW zich hierbij ruim boven de mediaan. De SHM levert inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen (OD 2.2):  het elektriciteitsverbruik wordt verlaagd door spaarlampen en intervalschakelaars te gebruiken in de gemeenschappelijke delen;  de SHM heeft een eigen conciërge die kleine taken uitvoert zoals afval ruimen en kleine klussen uitvoeren; bij het aankopen van het pand met serviceflats, nu Steenberghe genaamd, was deze conciërge in dienst; intussen is het bewonerspubliek in Steenberghe veranderd en heeft de conciërge hier geen voltijdse opdracht meer (zie OD 4.4.); momenteel werkt hij voor meerdere wijken; hij houdt zijn prestatiestaten bij en de kosten worden dus per prestatie doorgerekend;  de SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand verhaal t.o.v. huurder’ is opgenomen; dit houdt in dat de huurder geen brandverzekering meer moet afsluiten voor het gebouw dat hij huurt (zoals wettelijk is vereist); vanuit het standpunt van de huurder is dit kostenbesparend; hij dient immers geen individuele verzekering meer af te sluiten maar kan genieten van een voordelig ‘groepstarief’; dit is een praktijk die in de meeste SHM’s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering;  het periodieke onderhoud van de CV-ketels wordt aan de huurders overgelaten; ze worden wel verplicht om een attest voor te leggen aan de SHM; jaarlijks voor de mazoutketels en tweejaarlijks voor gasketels (OD 2.2);  de SHM biedt de huurders van appartementen ook de mogelijkheid om zelf in te staan voor het groenonderhoud, zodat ze minder huurlasten moeten betalen; waar het niet goed loopt neemt de SHM wel het groenonderhoud ter harte via een bedrijf in de sociale economie; dit gebeurt in 2 appartementsgebouwen;


PAGINA 21 VAN 48



-

-

-

inzake het onderhoud van de gemeenschappelijke delen sensibiliseert MSW de huurders om hierover zelf afspraken te maken; indien dat niet lukt, staat de SHM zelf in voor het onderhoud; De SHM maakt duidelijk dat zij 6 appartementsblokken verhuurt waar huurders volledig zelf instaan voor het onderhoud;  MSW staat ook open voor verbetervoorstellen van de huurders; om het verbruik van de motoren voor de verluchting te beperken werden op voorstel van huurders timers geïnstalleerd. MSW levert inspanningen om de huurders te ondersteunen bij het energiezuinig omgaan met de woning. De SHM maakt gebruik van de energiescans die door de gemeente Merelbeke en de stad Gent worden aangeboden. Momenteel wordt het uitvoeren van deze energiescans niet gestructureerd aangepakt. Bij OD 2.2 wordt hiervoor een aanbeveling geformuleerd. MSW participeert ook in de groepsaankopen voor elektriciteit en aardgas, waardoor de nutskosten die door de huurders zelf betaald worden zo goedkoop mogelijk worden gehouden. Samen met de Artevelde-directeurs zet MSW in op de opdrachtencentrale. De opdrachtencentrale heeft als doel schaalvoordelen te realiseren door volume-aankopen. Eén van de SHM’s maakt het bestek op en de anderen kunnen meedoen. Recent werd een groepsaankoop gestart rond verzekeringen, de procedures zijn nog lopende. In dezelfde context is ABC de initiatiefnemer voor het opmaken van een bestek rond het reinigen van beerputten. (zie OD 5.7)

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM inspanningen levert op het vlak van kostprijsbewust bouwen en verbouwen, maar beveelt aan om vanaf de ontwerpfase het prijsbewust bouwen te stimuleren via betere en meer gedetailleerde ontwerprichtlijnen inzake kostprijzen voor de architecten. MSW kan haar architecten ook opleggen om zowel de ontwerpraming als de bestekken onder de norm te houden en de bouwkost tot 95% van de norm te beperken, zodat er nog marge bestaat voor het opvangen van onvoorziene meerwerken met gesubsidieerde leningen. De gekozen strategie waarbij woning per woning grondig gerenoveerd werd vanaf het moment dat ze leeg komt te staan, is niet kostprijsbewust. De recente aanpak waarbij toch gezocht wordt naar mogelijkheden voor renovaties voor meerdere woningen tegelijkertijd, is een stap in de goede richting (OD 2.1) De SHM onderneemt inspanningen om de huurlasten te beheersen. Ze stelt voor aan de huurders van appartementsblokken om zelf het onderhoud van gemeenschappelijke delen en groenonderhoud te regelen en uit te voeren. In meerdere appartementsblokken slagen de huurders erin om op die manier hun huurlasten te verlagen. Ook voor het onderhoud van de centrale verwarmingsketels en de resterende gasconvectoren rekent de SHM op de huurder zelf. De SHM kan echter niet aannemelijk maken dat dit tot de goedkoopste kostprijs leidt voor de huurder en de visitatiecommissie beveelt aan om de aanpak op dit vlak te herbekijken.


PAGINA 22 VAN 48

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: uitstekend MSW hanteert een uitgeschreven procedure voor huurdersachterstal en volgt de huurbetalingen op. Door het aanbieden van afbetalingsmogelijkheden en begeleiding vermijdt de SHM uithuiszettingen van huurders. De SHM werkt samen met de OCMW’s voor de opvolging van huurdersachterstallen en met het CAW voor huurders die een onaangepaste wooncultuur hebben of overlast veroorzaken. De SHM houdt cijfermateriaal bij met betrekking tot de woonzekerheid van haar huurders. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van MSW voor woonzekerheid als uitstekend. -

MSW houdt cijfermateriaal bij en meet ook de woonzekerheid van haar huurders. Zij registreert de redenen van vertrek van huurders. In 2012 waren er 38 opzeggingen (gegeven door SHM of huurder) waarvan 7 om reden van mutatie (SHM), 18 huurders vertrokken vrijwillig en 5 gedwongen (SHM); er waren ook 8 overlijdens (SHM). In 2013 waren er 36 opzeggingen, waarvan 4 mutaties, 26 huurders vertrokken vrijwillig en 3 gedwongen; er waren 3 overlijdens. In 2014 waren er 34 opzeggingen, waarvan 5 om reden van mutatie, 16 vrijwillige vertrekken en 3 gedwongen (2 wegens overlast); er waren 7 overlijdens. Op basis van deze cijfers, zijn het aantal opzeggingen stabiel, even als de reden ervan.

-

De huurdersachterstal schommelt tussen de 0,52 % van de huurinkomsten (2010) en 0,60% in 2013. Volgens de SHM vereist het opvolgen van huurdersachterstal dagelijkse aandacht, waarbij contact en communicatie met de huurder centraal staan. Omdat klassieke briefwisseling bij de huurder dikwijls ongeopend blijft, levert het gebruik van moderne communicatiemiddelen, zoals een sms of een e-mail, meer reactie op. MSW zal zoveel mogelijk via domiciliëring of rechtstreekse afhouding van de sociale uitkeringen, de huur proberen te innen, na akkoord met de huurders en de instellingen (mutualiteiten, syndicaten en OCMW’s). Inzake het verzekeren van woonzekerheid van huurders, kiest MSW in Gent expliciet voor een samenwerking met het OCMW Gent. Dit samenwerkingsprotocol geldt voor alle sociale huisvestingsmaatschappijen die woningen verhuren in Gent. De SHM verbindt er zich toe om voor de 10de kalenderdag van elke maand een lijst naar het OCMW Gent te sturen met de namen van de huurders die minimum 1 maand huurdersachterstal hebben. Het OCMW verbindt er zich toe in het kader van zijn bemiddelingstaak alle mogelijkheden te gebruiken of aan te wenden om de opgelopen huurdersachterstal uiterlijk binnen de 6 maanden aan te zuiveren. MSW gaat slechts na 2 maanden over tot gerechtelijke stappen (eerst via een verzoeningsprocedure) als er geen uitgeschreven afbetalingsplan is of als ze geen belofte van betaling heeft ontvangen van het OCWM Gent. Dit is een expliciete keuze van de SHM, waarmee ze de huurder zoveel mogelijk kansen wil bieden om zijn achterstallige rekeningen zo veel als mogelijk te vereffenen. Voor alle andere gemeenten binnen haar actieterrein heeft MSW een soortgelijke procedure uitgewerkt, waarbij in plaats van het OCMW de eigen sociale dienst zowel schriftelijk als mondeling de huurder zal benaderen in geval van huurdersachterstal. Na 2 maanden huurdersachterstal komt er een bemiddelingsgesprek via een huisbezoek of een afspraak op de SHM, met als doel een realistisch afbetalingsplan op te stellen. De OCMW’s van Merelbeke en Oosterzele worden pas dan verwittigd. Deze OCMW’s vragen dat de SHM hen vroeger op de hoogte stelt en op systematische wijze. Zij stellen dat als zij dit aankaarten met de MSW, dit voor een tijdje op systematische wijze gebeurt, om

-


PAGINA 23 VAN 48

-

nadien terug te verwateren. Indien het afgesproken afbetalingsplan niet opgevolgd wordt, volgt er een ingebrekestelling. De SHM start dan een gerechtelijke procedure op. De SHM heeft ook een overlastprocedure in het kader van de samenwerkingsovereenkomst met het CAW Artevelde rond preventie van uithuiszetting van sociale huurders in het appartementencomplex Steenberghe in Bottelare. Deze procedure heeft als doel om naast het verminderen van overlast, ook te voorkomen dat huurders met probleemgedrag uit het huis worden gezet door de SHM. Het CAW zal ook voorzien in crisisopvang voor bewoners (exdaklozen) die door het CAW zelf zijn doorgestuurd naar de sociale huisvestingsmaatschappij. De huurder die overlast veroorzaakt, krijgt immers door de extra begeleiding waarin het CAW voorziet, ook bijkomende kansen om zelf aan de probleemsituatie te verhelpen. Er zal verder ingegaan worden op deze procedure bij problematische wooncultuur onder OD 4.2. Ex-daklozen hebben een begeleiding die voorziet in een multidisciplinaire aanpak gaande van psychiatrische begeleiding over het herstellen van het sociaal netwerk tot het verwerven van de juiste woonattitudes.

De visitatiecommissie waardeert de inzet van MSW om de woonzekerheid te garanderen van haar huurders, door voor huurders met betalingsmoeilijkheden en problematisch woongedrag verschillende samenwerkingsverbanden uit te bouwen met de OCMW’s en het CAW. Dit wordt bevestigd door de woon- en welzijnsactoren uit het actieterrein. De SHM registreert ook de redenen van vertrek van de huurders. De visitatiecommissie vindt deze prestaties uitstekend.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: uitstekend MSW beschouwt het als haar opdracht om te waken over de woonrust en het woongenot van alle personen die een woongelegenheid huren bij de maatschappij. Zij maakt huisreglementen op en vraagt haar bewoners om de gemaakte afspraken na te leven. Er zijn zelden leefbaarheidsproblemen, behalve in bepaalde ‘complexen’. Bij het veroorzaken van overlast treedt MSW op een snelle, duidelijke en consequente wijze op zonder het sociaal aspect uit het oog te verliezen. Ze beschouwt uithuiszetting als oplossing in gevolge overlastklachten als een laatste, te vermijden optie. Daarom heeft ze een overlastprocedure uitgeschreven en werkt ze specifiek voor het complex ‘Steenberghe’ samen met het CAW Artevelde. Als de procedure niet het beoogde resultaat oplevert, dan start de SHM alsnog een gerechtelijke procedure. De visitatiecommissie vindt dat de SHM zich ruim inzet om leefbaarheidsproblemen aan te pakken. Daarom beoordeelt ze de prestaties van MSW als uitstekend. -

De weinige problemen die zich stellen, zijn volgens de SHM het gevolg van het gedrag van 1 persoon of een verschillende levensstijl tussen twee naaste buren. Het OCMW van Merelbeke bevestigt dit. De SHM treedt kordaat op, al dan niet in samenspraak met de wijkagent. MSW vindt het haar opdracht om alle bewoners woonrust te garanderen in haar woongelegenheden. Ze heeft daarvoor huisreglementen opgemaakt. Bij aangifte van overlast, nodigt de directeur de huurder uit voor een gesprek op kantoor en brengt de huurder op de hoogte van de klachten. De directeur duidt de betrokken huurder op de bepalingen van het huurcontract, het reglement van inwendige orde en de eventuele sancties, zoals bijvoorbeeld het voorstel tot verhuis binnen de wijk. De directeur vraagt aan de huurder om het probleem op te lossen. Indien de feiten aanhouden, wordt de wijkinspecteur ingeschakeld die de feiten zal vaststellen in een PV. Als er herhaaldelijke klachten zijn over overlast en er is bewijslast of er zijn meerdere getuigen, dan zal MSW een brief sturen naar de probleemhuurder. Het CAW


PAGINA 24 VAN 48

-

-

zal ingeschakeld worden om samen met de betrokken huurder een einde te maken aan het probleemgedrag. De meest voorkomende klachten gaan over vervuiling, vernieling, lawaaioverlast, overlast door dieren, agressie en intimiderend gedrag. Er is sinds 2013 slechts 1 dossier opgestart dat betrekking heeft op een huurder die lijdt aan verzamelwoede. MSW heeft sinds 2009 een samenwerkingsovereenkomst met het CAW Artevelde opgestart voor de sociale begeleiding en de ondersteuning van de huisvesting van de bewoners in het appartementsgebouw ‘Steenberghe’, dat 43 appartementen omvat. Er is een gemeenschappelijke tuin, ontmoetingsruimte en wassalon. In dit gebouw krijgen 5 oudere thuislozen ondersteuning die het opvangcentrum van het CAW verlaten; anderzijds begeleidt het CAW ook zittende huurders met een problematische wooncultuur. Ook het Mobiel Team (het snelle interventie-team voor psychiatrische patiënten) biedt begeleiding rond deze groep (2 dossiers bij psychiatrische patiënten). Ten slotte zijn ook motorisch gehandicapten gehuisvest in dit gebouw en worden deze personen begeleid door de vzw ‘De Heide’. Dit is een uitstekend voorbeeld hoe de zorgfunctie van een gebouw verandert in functie van de verandering van de huurders die er wonen en hoe leefbaarheid kan gestimuleerd worden tussen onderlinge zeer diverse bewonersgroepen. Door de aankoop van het gebouw ‘Steenberghe’ heeft de SHM zijn aanbod aan woningen uitgebreid naar nieuwe kwetsbare groepen. Door samenwerkingsverbanden op te zetten, slaagt de SHM erin om kwetsbare groepen zelfstandig te laten wonen. De visitatiecommissie waardeert deze flexibiliteit van de SHM die inspeelt op noden van kansarme en kwetsbare groepen en benoemt dit tot een goede praktijk. De directeur vertelt dat dit project met vallen en opstaan tot een mooi voorbeeld van samenwerking met partners uit de welzijnssector is uitgegroeid. Er komen regelmatig nieuwe huurders rechtstreeks vanuit een probleemsituatie in het appartementsgebouw ‘Steenberghe’ wonen. De SHM streeft een blijvende begeleiding in de beginperiode van de verhuis na om tijdig aanpassingsproblemen bij te kunnen sturen. In dit gebouw stelde MSW ook een conciërge aan, die ‘de ogen en oren’ van de maatschappij zijn. De conciërge staat in voor de algemene opvolging zoals onder andere het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en het opruimen van zwerfvuil, dit samen met vrijwilligersbewoners. De aanwezigheid van een conciërge werkt drempelverlagend m.b.t. klachten of meldingen, omdat de oudere huurders hem kennen. Ook draagt zijn aanwezigheid bij tot een verhoogd veiligheidsgevoel bij de bewoners. Er zijn afspraken gemaakt over het sorteren van het huisvuil en het opbergen van afval. Omwille van het verjongen van de bewoners van het appartementsgebouw ‘Steenberghe’, is zijn aanwezigheid er minder vereist en werkt de conciërge nu ook deeltijds als klusjesman voor de SHM. MSW opteert bij nieuwe realisaties voor kleinschalige projecten met een aanbod van verschillende woningtypes. (zie OD 1.1) Al deze projecten zijn ook centraal ingebed in dorpskernen, en daardoor goed bereikbaar met het openbaar vervoer.

O.D. 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar. Los van het ter beschikking stellen van lokalen, onderneemt MSW tot nu toe weinig acties waarbij zij bewonersgroepen betrekt bij haar werking. De SHM heeft ook geen uitgeschreven visie over deze doelstelling. Uit de reactie van de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak, bleek daarvoor bij hen alvast wel draagvlak te bestaan. -

Samen met alle Gentse sociale huisvestingsmaatschappijen neemt MSW deel aan een proefproject rond bewonersparticipatie in de wijk Nieuw Gent. De SHM’s WoninGent en Volkshaard, Gensh! (de vereniging van Gentse Sociale Huurders) en Samenlevingsopbouw Gent beslisten om rond bewonersparticipatie te gaan samenwerken in 2012. Er is een


PAGINA 25 VAN 48

-

-

draagvlak om activiteiten te organiseren rond ‘herstellingen en onderhoud’. Daarom zullen er repair-cafés opgezet worden, waarbij mensen zelf leren om eenvoudige klusjes op te knappen. MSW ondersteunt dit project en hoopt dat dit een concreet antwoord kan vormen op de vragen van de huurders. Het is een stappenverhaal van langere adem, zegt de directeur. De visitatiecommissie raadt de MSW aan om een visie uit te werken voor het ganse actieterrein. MSW organiseert informatievergaderingen bij renovatieprojecten waarbij de huurders ingelicht worden over de duur der werken en de aard ervan en welke hinder zij veroorzaken. MSW biedt de huurders de gelegenheid om deel te nemen aan de dag van de sociale huurder in Gent, georganiseerd door de Stad sent. Hiertoe worden zij uitgenodigd door de SHM. Het thema in 2013 betrof ‘leegstand van de sociale woningen’. MSW ondersteunt ook feestelijke activiteiten die de bewoners ondernemen (bijvoorbeeld de rommelmarkt in Sint DenijsWestrem). Een huurder van MSW zetelt ook in de raad van bestuur . De SHM stelt dat zij reeds polste bij de huurders om zich te verenigen. Zij stelt dat huurders verspreid wonen en dikwijls in kleinere groepen woningen, waardoor echte wijkwerking niet aan de orde is. Bewoners nemen ook zelf geen initiatieven om bepaalde problematieken in groep aan te pakken. MSW organiseerde recent informatie-avonden rond geplande renovatiewerken, maar zegt dat bewoners enkel in hun eigen persoonlijk probleem geïnteresseerd zijn. De visitatiecommissie raadt de maatschappij aan om door te zetten want, bewoners betrekken is een weg van lange adem en kan beginnen met kleine stappen: het opzetten van wijkvergaderingen rond energiebeheer (zie OD 6.1), het verstrekken van toelichting in zake het berekenen van huurlasten of het bespreken van de resultaten van tevredenheidsmetingen (zie OD 6.3). Echter bewonersparticipatie houdt meer in dan informeren; de visitatiecommissie stelt voor om bewoners in eerste instantie oplossingsgericht te laten meedenken over thema’s waarvan zij op korte termijn ook resultaten zien. Dat zal hen aanmoedigen en het draagvlak voor betrokkenheid bij zaken die veel meer tijd vergen sterk vergroten. De SHM kan zich in deze taak eventueel laten bijstaan door partners met expertise in het betrekken van bewoners bij wijkwerking of samenwerken met de gemeente Merelbeke rond zijn wijkwerking. De visitatiecommissie vindt dat de SHM op de goede weg is, door actief mee te werken aan het proefproject rond bewonersparticipatie in Gent en raadt de SHM aan om dit verder uit te werken en in te voeren, niet alleen in Gent maar in alle wijken waar de SHM woningen heeft. Ze raadt MSW ook aan om een visie hieromtrent uit te werken.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de kandidaat-huurders en de huurders als goed. De SHM heeft veel aandacht voor de invulling van de basisbegeleidingstaken zowel bij de ‘intake’, tijdens de huurperiode als bij de beëindiging ervan. -

MSW vervult haar basisbegeleidingstaken goed. Zo werkt zij samen met de OCMW’s bij de tweejaarlijkse actualisatie van de kandidaat-huurders (zie bijlage Glossarium). Dit vinden de OCMW’s positief. Ook het inschrijven van nieuwe kandidaten gebeurt nauwgezet. Daarvoor kan de woningzoekende een afspraak maken op de maatschappij zelf. Het is echter niet mogelijk om zich bij andere woonactoren (gemeente, SVK) in te schrijven als kandidaathuurder (zie OD 5.7). MSW vraagt zo veel mogelijk informatie op via de Kruispuntbank voor Sociale Zekerheid (adreshistoriek, samenstelling van het gezin, andere gegevens vervat in het bevolkingsregister ). De OCMW’s met wie de visitatiecommissie sprak waren positief over de


PAGINA 26 VAN 48

-

-

-

-

-

inschrijvingsprocedure omdat zij kunnen samenwerken en de inspanningen die de SHM levert bij het begeleiden van de kandidaat-huurders. De SHM beoogt om van een kandidaat-huurder een goede huurder te maken en dit zo te houden. Wanneer de SHM opmerkt of geïnformeerd wordt dat er problemen zijn, bijvoorbeeld in zake het onderhoud van de woning, huurdersachterstal en samenlevingsproblemen, beslist zij om zelf op huisbezoek te gaan (verhuurdienst of technische dienst).; Indien er op basis van dit huisbezoek blijkt dat er zich een reëel probleem stelt wordt er extra huurondersteuning worden gezocht via een partner (OCMW, CAW). De SHM zal andere organisaties raadplegen en vragen tussen te komen (zie OD 4.1 OCMW bij huurdersachterstal, zie OD 4.2 het CAW Gent bij overlast). Voor de specifieke woonprojecten ‘Steenberghe’ en ‘Molenhoeve’ (Merelbeke) heeft MSW meegewerkt aan de oprichting van een zorgkantoor, dat aangestuurd wordt door het OCMW van Merelbeke. Het zorgkantoor is het enige aanspreekpunt voor de bewoners met vragen rond zorg in de ruime zin van het woord (medische, psychosociale en paramedische zorgen), wat meteen het grootste voordeel van het project duidelijk maakt; de zorgverstrekkers (VZW’s die instaan voor begeleiding van kwetsbare groepen) en de MSW coördineren de taken. Voor ‘Molenhoeve’ gaat het over jongvolwassenen die begeleid zelfstandig wonen (zie OD 1.5 en 2.3). Voor ‘Steenberghe’ gaat het over daklozen en/of kwetsbare senioren. (zie OD 4.2). MSW verspreidde recent de brochure ZieZo! (uitgegeven door het provinciebestuur van OostVlaanderen) met tips voor onderhoud en herstellingen voor de huurders en duidelijke afspraken welke kosten ten laste van huurder en verhuurder vallen. Huurders vinden dit goed en beamen dat dit beantwoordt aan een vraag die leeft bij de huurders: weten welke herstellingen ten laste van de maatschappij zijn en welke ten laste van de huurder. Volgens de sociale actoren zal dit bijdragen tot meer transparantie naar de huurders toe. Zij vinden dit een positieve evolutie. De huurders vragen wel dat er een noodnummer zou bestaan waar zij terecht kunnen voor dringende herstellingen buiten de kantooruren en in het weekend (zie OD 2.1). De maatschappij geeft ook in haar jaarlijkse nieuwsbrief (zie OD 6.1) concrete tips in zake het voorkomen van bevroren waterleidingen evenals energiebesparende tips. In het kader van geplande renovaties, organiseert MSW voor de betrokken en aanpalende bewoners informatievergaderingen over welk soort werken er zullen uitgevoerd worden, de duur ervan en welke hinder dit meebrengt. (zie OD 4.3). De medewerker van de huuradministratie overlegt driemaandelijks met de andere sociale huisvestingsmaatschappijen in Gent en met het OCMW-Gent. Op dit overleg worden ervaringen besproken en wordt er een gemeenschappelijke strategie ontwikkeld voor de problemen die alle SHM’s ervaren. De samenwerking kan op die manier permanent worden bijgeschaafd. Zo heeft het OCMW van Gent met de maatschappij een afspraak inzake de huurwaarborg van haar klanten. De leefloners krijgen een schriftelijke waarborg van het OCMW zonder dat de huurder de waarborg dient te storten. Met de andere OCMW’s overlegt de SHM één keer per jaar over de dossieropvolging. In ‘Steenberghe’ is een afvalcontainer geplaatst. MSW legt ook, via het verspreiden van een folder, klaar en duidelijk uit hoe de huurder afval dient te sorteren. Dit zal er toe bijdragen dat er minder afval rondslingert in de omgeving en bij de containers MSW zal vanaf september 2015 ook het protocolakkoord tekenen met de stad Gent en het OCMW Gent inzake het nastreven van aanpasbare woningen (GOLDD norm- zie OD 2.3 ). Er zijn sleutelkluisjes voorzien, waarmee de zorgdiensten steeds toegang hebben tot de seniorenwoningen.


PAGINA 27 VAN 48

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar MSW is bekommerd om het welzijn van de huurder: zij besteedt aandacht aan de leefbaarheid en werkt hierrond samen met andere organisaties. Zij beschikt over een degelijke procedure huurdersachterstal, die de huurder met betalingsproblemen voldoende kansen biedt om op elk moment een betalingsplan af te sluiten. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier uitstekend presteert. Zij biedt huurdersondersteuning met specifieke aandacht voor zeer kwetsbare groepen (daklozen, jongeren, kwetsbare senioren). De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om te werken aan de uitbouw van bewonersparticipatie in al haar wijken, eventueel vertrekkend vanuit een onderwerp dat leeft bij de huurders, zoals herstellingen en onderhoud of de energiefactuur.


PAGINA 28 VAN 48

4.5

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2009 tot en met 2013 oordeelt de visitatiecommissie dat de financiële leefbaarheid van MSV voor verbetering vatbaar is. -

-

-

In vergelijking met alle SHM’s gaat de financiële leefbaarheid van MSW achteruit. In 2009 waren er nog 17 SHM’s met slechtere financiële leefbaarheid. Op basis van de financiële ratio’s blijkt dat in 2013 slechts 7 SHM’s een slechtere financiële leefbaarheid vertonen. MSW presteert op navolgende financiële ratio’s zwakker dan de norm:  de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin was in de periode 2009 tot en met 2013 steeds lager dan de norm; in 2013 was de ratio 0,24 terwijl de norm minimaal 1 is; die ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen; wanneer de ratio lager dan 1 is, stelt er zich op dit vlak een probleem;  de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering heeft in de afgelopen 5 jaar nooit aan de norm voldaan; een netto vrije cashflow marge die minder dan 100% bedraagt betekent dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven; om de financiële positie van de SHM echt te kunnen versterken, mag de ratio niet hoger liggen dan 85%; hoe lager dit kengetal, hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt; in de periode van 2009 tot en met 2013 schommelde de netto vrije cashflow tussen 97% en 104%;  de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering voldeed in 2013 met -0,69% niet aan de norm, net zoals alle voorgaande jaren (norm is hoger dan 0%); in de periode 2009 tot en met 2011 evolueerde de netto winstmarge van -18,29% naar -9,49%; in 2012 lag de winstmarge terug veel lager, tot -22,69%, maar ze steeg in 2013 tot -0,69%;  de solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een sociale huisvestingsmaatschappij te toetsen; de solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen; een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen; omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet; ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio steeg van 9% in 2009 tot 12,27% in 2012, en vervolgens terug daalde tot 10,99% in 2013. Deze toename wordt gerealiseerd dankzij uitzonderlijke inkomsten naar aanleiding van de verkoop van enkele oude woningen. De zwakke financiële resultaten zijn het gevolg van het zelf ten laste te nemen van de hoge renovatiekosten in de voorbije jaren. De raad van bestuur wil ‘te allen prijze’ leegstand vermijden. Daarom worden woningen die leeg komen te staan stuk voor stuk gerenoveerd, wat leidt tot hoge renovatiekosten die MSW met eigen middelen financiert (zie OD 2.1 en OD 3.1). Sinds 2013 is de MSW, omwille van de financiële situatie, selectief geworden in zake de woningen die ze effectief wil renoveren. Woningen van voor 1980 die nog niet gerenoveerd werden, en waarbij de renovatiekost te hoog ligt om aan de ERP-normen te kunnen voldoen, zijn opgelijst om te worden verkocht van zodra ze vrijkomen (OD 2.1). Jaarlijks worden daardoor een 5-tal woningen verkocht. In 2014 werden 6 woningen verkocht. Voor 2015 staan er 8 woningen op de lijst. Door de verkoop van de woningen worden uitzonderlijke inkomsten gerealiseerd. Dit leidt tot een positief resultaat na uitzonderlijke inkomsten voor


PAGINA 29 VAN 48

-

-

-

het boekjaar 2013 en 2014. Die inkomsten herinvesteert MSW in renovaties, aankoop van bestaande te renoveren gebouwen, en nieuwbouw. Omwille van het kleine patrimonium heeft MSW weinig mogelijkheden om verhuisbewegingen te organiseren. Omwille van de negatieve effecten van leegstand op de omgeving kiest de SHM om te renoveren zonder leegstand. De visitatiecommissie oordeelt dat het beperken van leegstand belangrijk is, maar het absoluut vermijden van leegstand geen doelstelling op zich kan zijn omdat de effecten op de financiële leefbaarheid nefast zijn. Uit de financiële planning opgemaakt door de VMSW blijkt dat de netto vrije cashflow marge en de liquiditeitspositie van de SHM positief evolueren, dankzij de verkoop van oude woningen. Zeer recent heeft MSW haar bedrijfsrevisor de opdracht gegeven om in het kader van de visitatie de financiële ratio’s uit het prestatiedraaiboek te analyseren voor de jaren 2013 tot en met 2015. o In deze analyse wordt rekening gehouden met de geplande verkoop van 8 woningen en de geplande aankoop van gronden te Merelbeke en Oosterzele. Daardoor stijgt de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin boven 1. o Bij het berekenen van de vrije cashflow worden de kosten geïndexeerd met 2% per jaar. De onderhoudskosten dalen licht, en er wordt één VTE technische dienst aangeworven. De periodieke financiële uitgaven en de kapitaalaflossingen stijgen (op basis van de bouwprojecten). Rekening houdend met voorgaande parameters, blijft de vrije cashflow marge in 2014 en 2015 stabiel op iets minder dan 100%. Dat beantwoordt niet aan de norm. o Ten slotte wordt ook de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening berekend. Omwille van de voorzieningen die ongeveer met 80% stijgen in 2014 en gelijk blijven in 2015, en een ongeveer gelijkblijvende omzet, daalt de netto winstmarge tot -17%. Zelfs met de hoge uitzonderlijke opbrengsten door het verkopen van de woningen, zal er toch nog een verlies gemaakt worden in 2015.

De visitatiecommissie komt op basis van bovenstaande argumentatie tot de conclusie dat de financiële leefbaarheid van MSW kwetsbaar is. De liquiditeit wordt enkel op niveau gehouden door de verkoop van oude woningen. De tot op heden gevoerde en zelfs bijgestuurde renovatiestrategie ondermijnt de liquiditeit. De visitatiecommissie raadt de MSW aan om zich hier grondig over te beraden en een plan op te maken dat duidelijk maakt hoe de ratio’s op middellange termijn naar een evenwicht zullen evolueren.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie constateert dat de kostenbeheersing bij MSW ongunstig evolueert: in de visitatieperiode zette de SHM in op renovaties met eigen middelen omdat zij ‘ten alle prijze’ structurele leegstand wenste te vermijden in zake het oude patrimonium. In 2013 zijn er 3,84% meerkosten omwille van contractwijzigingen. De structurele leegstand is de laagste in de sector en de frictieleegstand is eveneens zeer beperkt. De visitatiecommissie oordeelt dat de prestaties in zake kostenbeheersing voor verbetering vatbaar zijn omdat de hoge werkingsen onderhoudskosten het gevolg zijn van het ‘ten allen prijze’ vermijden van leegstand. Recentelijk heeft de SHM hierover haar strategie gewijzigd, maar de effecten daarvan zijn nog niet zichtbaar. -

De totale werkingsen onderhoudskosten per woning stegen in de periode van 2009 tot en met 2013 van 1.296 euro tot 1.852 euro per jaar. Deze kosten vertonen een sterk stijgende trend tijdens periode waarover deze visitatie loopt. Slechts 12% van de SHM’s kent hogere


PAGINA 30 VAN 48

gemiddelde werkingsen onderhoudskosten, in 2009 was dit 30%. De gemiddelde werkingsen onderhoudskosten zijn bij MSW verhoudingsgewijs sneller gestegen. Tengevolge van de koerswijzigingen in 2013 en verder in 2014 zullen deze kosten dalen in de komende jaren. - De totale werkingsen onderhoudskost bedroeg 965.000 euro in 2013. De personeelskosten en de externe kosten voor onderhoudsen herstellingswerkzaamheden zijn de twee grootste uitgavenposten. o MSW is een kleine SHM, en het aantal personeelsleden omvat op het moment van de visitatie 3 bedienden en 1 conciërge. De aanwezigheid van die conciërge is het gevolg van het overnemen van een gebouw met serviceflats in 2009. Om de kosten te drukken, loste de conciërge allerlei klussen op voor de senioren die toen de serviceflats huurden. Aangezien de huurderspopulatie van betreffend gebouw intussen sterk gewijzigd is, werkt hij nu als conciërge voor verschillende appartementsgebouwen. Alle andere onderhoudsen herstellingsopdrachten worden uitbesteed. o MSW heeft 620.000 euro niet personele werkingsen onderhoudskosten in 2013, waarvan ongeveer 480.000 euro uitgegeven wordt aan onderhoudsen herstellingskosten. In 2012 bedroeg die kost ongeveer 550.000 euro, waarvan ongeveer 425.000 euro besteed werd aan onderhoudsen herstellingskosten. Dit hoge bedrag is een gevolg van de bewuste keuze van MSW om woningen meteen te renoveren als ze leeg komen te staan, in plaats van te kiezen voor een renovatiestrategie waarbij leegstand ontstaat (OD 2.1 en OD 5.1). Heel veel onderhoudsen herstellingsopdrachten worden uitgevoerd door één en dezelfde aannemer. Deze aannemer voert zowel de kleine onderhoudsen herstellingswerken bij de huurders uit, als de grote renovatiewerken aan de woningen. De SHM legt uit dat ze regelmatig andere aannemers uitnodigt om offertes te maken, maar dat de aannemer waar ze bijna altijd mee werken steeds de beste offertes indient. Bovendien is deze laatste het meest flexibel en reageert hij snel op de verschillende vragen van de huurders. Deze stelling wordt niet volledig ondersteund door de huurders met wie de visitatiecommissie gesproken heeft. (zie OD 2.1 en OD 6.3). - De visitatiecommissie oordeelt dat ‘leegstand ten allen prijze vermijden’ in deze context leidt tot hoge onderhoudsen herstellingskosten, met grote impact op de financiële leefbaarheid (OD 5.1). De visitatiecommissie beveelt aan om ook financiële simulaties te maken van de renovaties die resulteren in leegstand en te bekijken wat de finale kost daarvan is, rekening houdend met de gederfde huurinkomsten en de verhuisbewegingen. Ze beveelt aan om deze systematisch te vergelijken met andere mogelijkheden en dan pas een keuze te maken. - In de periode 2011 tot en met 2013 was er geen structurele leegstand bij MSW; op 31 december 2013 bedroeg die 0%, wat het laagste percentage is van alle SHM’s in Vlaanderen. Dit is volledig te verklaren door de renovatiestrategie van de SHM waarbij woning per woning gerenoveerd wordt, wanneer deze leeg komt te staan (zie OD 2.1). De frictieleegstand bedraagt 1,53% (8 woningen), waarmee de SHM zich op de mediaan bevindt. MSW probeert dit type leegstand zoveel mogelijk te vermijden door bij een huuropzegging meerdere kandidaat-huurders uit te nodigen. Indien het pand verder van het centrum gelegen is en wat moeilijker bereikbaar is, wordt een ruimere groep kandidaat-huurders uitgenodigd zodat er toch snel verhuurd kan worden. - MSW zoekt naar subsidiemogelijkheden om bepaalde renovatieprojecten te financieren. Zo werd het initiatief genomen om zich te beroepen op het EFRO-fonds bij een project in Drongen, helaas zonder succes. Momenteel onderzoekt de SHM of het mogelijk is om te participeren in ESCO, een nieuw energiefonds waarbij CV-ketels worden vernieuwd via leasing. Momenteel zit dit project nog in de studiefase. Vanuit de stad Gent wordt er een milieubudget vrijgemaakt, te verdelen over de verschillende Gentse SHM’s. Gezien de schaal van MSW zullen zij slechts een beperkt subsidiebedrag ontvangen (32.000 euro).


PAGINA 31 VAN 48

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed MSW scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. Ze hanteert daartoe een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen en persoonlijke contacten, waarbij ze uithuiszetting tracht te vermijden. De huurdersachterstal ligt zeer laag. MSW besteedt sinds kort meer aandacht aan domiciliefraude en sociale fraude. De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. - MSW hanteert een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen en persoonlijke contacten. De SHM probeert de huurders met huurachterstal te beschermen zodat ze niet in een uitzichtloze financiële situatie terechtkomen en zo met uithuiszetting bedreigd worden (OD 4.1). Bij huurders die meerdere malen een achterstand hadden in zake het betalen van huurgelden en huurlasten, speelt de SHM nog korter op de bal. Huurders met betalingsproblemen kunnen op elk moment met de SHM overleggen om tot een afbetalingsplan te komen. - De huurdersachterstal bij MSW bedroeg 0,62% van de in 2013 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten, zowel van de zittende huurders als van de vertrokken huurders). In de periode van 2009 tot 2013 schommelde dit percentage lichtjes, maar het maximum bedroeg 0,78%. Slechts 9% van de SHM’s kent lagere huurdersachterstallen in 2013. De huurachterstal bedroeg eind 2013 ruim 13.000 euro, waarvan ongeveer 6.500 euro geboekt is als dubieus. De dubieuze vorderingen in zake reeds vertrokken huurders betreft ongeveer 2.000 euro; ongeveer 4.500 euro heeft betrekking op de zittende huurders. In het jaarverslag worden geen details over achterstallige huurlasten vermeld. Uit de verslagen van de raad van bestuur uit 2014 en de beschikbare verslagen uit 2015 blijkt dat de huurdersachterstallen toenemen. - De SHM besteedt sinds 2014 meer aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. MSW treedt proactief op door bij het ondertekenen en het toelichten van het huurcontract te wijzen op de huurdersverplichtingen. Meldingen van mogelijke domicilie- en sociale fraude bereiken de SHM vooral via andere huurders. Bij dergelijke meldingen informeert de SHM steeds rechtstreeks bij de wijkagent of de overgemaakte informatie al dan niet klopt. Indien de melding klopt, nodigt de SHM de huurder uit om de situatie persoonlijk toe te lichten en wordt de huurder een regularisatiemogelijkheid aangeboden. Sinds 2014 heeft de SHM een vijftal meldingen ontvangen, waarvan één dossier behandeld wordt via een advocaat. De SHM ervaart dat er meer fraudemeldingen zijn dan vroeger, maar vindt dat ze weinig middelen heeft om de fraude objectief aan te tonen. Het in 2014 gepubliceerde draaiboek ‘aanpak domiciliefraude’, dat Inspectie RWO samen met de VMSW heeft opgemaakt, biedt alvast suggesties inzake een meer doeltreffende aanpak.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed MSW doet beroep op de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Dit instrument bevat informatie over bestaande en geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten, maar ook over de belangrijkste uitgaven (o.a. personeels-, werkingsen onderhoudskosten) en inkomsten (o.a. huurinkomsten). De resultaten worden eenmaal per jaar besproken op de raad van bestuur. Deze meerjarenplanning wordt tussentijds geactualiseerd. De visitatiecommissie oordeelt daarom dat de prestaties goed zijn.


PAGINA 32 VAN 48

-

-

-

-

De SHM doet beroep op de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen, en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijn financiering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen, en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van leningen toegestaan door de VMSW. De SHM actualiseert de financiële planning periodiek met de hulp van de VMSW, en bespreekt de resultaten op de raad van bestuur. Prioritaire onderhoudsen renovatiewerken worden door MSW met eigen middelen betaald als er geen financiering voorhanden is. MSW legt daarvoor een boekhoudkundige provisie aan gedurende de eerstvolgende 3 jaar, om zo de kosten van de onderhoudswerken te spreiden. In de planningstool worden de werken voor dat jaar en de eerstvolgende drie jaar opgenomen. MSW maakt ook een jaarlijkse begroting voor de grote kosten die eveneens wordt voorgelegd aan de raad van bestuur. De meest recente financiële planning dateert van december 2014. In mei 2015 maakte de revisor een financiële analyse voor de jaren 2013 tot en met 2015, waarbij rekening gehouden met hogere personeelskosten. De visitatiecommissie oordeelt dat deze actualisatie goed is, omdat deze toelaat sneller de evolutie van de ratio’s op te volgen. Het is duidelijk dat MSW alle financiële instrumenten goed gebruikt. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat vanaf eind 2014 de gedetailleerde onderhoudsen renovatieplanning helemaal geïntegreerd was in de financiële planning gebaseerd op de gedetailleerde renovatieplanning die in 2014 werd opgesteld.

De visitatiecommissie geeft een belangrijke suggestie mee om de financiële planningscyclus systematisch te blijven beheren en de cijfers in de financiële planningstool meerdere keren per jaar te actualiseren, afgestemd op de eigen gemaakte begroting, als basis om gerichte acties te ondernemen in het verbeteren van de financiële leefbaarheid van de SHM. (OD 5.1).

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat MSW goede prestaties levert in haar streven om te evolueren naar een echte woonmaatschappij, en baseert zich daarbij op de volgende argumenten: - MSW doet meer dan enkel huizen bouwen en verhuren, ze zet ook in op haar sociale opdracht. In de gemeenten van haar actieterrein heeft ze samenwerkingsverbanden met organisaties uit de welzijnssector opgezet waarmee ze tegemoet komt aan de noden van bijzondere doelgroepen. Om haar sociaal beleid af te stemmen op de noden, werkt MSW samen met O.C. ‘De Beweging’, een organisatie voor begeleiding van licht mentaal en fysiek gehandicapten; de ‘Heide’, dat in animatie voor senioren voorziet; en het CAW Oost-Vlaanderen inzake ‘bemoeizorg’. Aangezien MSW eveneens actief is in Drongen en Sint-Denijs-Westrem, deelgemeenten van Gent, participeert ze ook in de projecten opgezet door de stad Gent: het realiseren van versnelde toewijzing voor daklozen, bijzondere jeugdzorg en ex-psychiatrische patiënten, en participatie in het samenwerkingsprotocol met het OCWM Gent. De samenwerking met het OCMW Merelbeke en Oosterzele is eerder gericht op individuele dossiers (OD 1.5 en 4.1). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE W ONINGEN

PAGINA 33 VAN 48

- Gemeenten voeren de regie in zake het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten vooraleer ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. Uit de verslaggeving van het lokaal woonoverleg blijken volgende zaken aan bod te komen : BSO, het lokaal woonbeleidsplan, de projecten van SHM’s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid en lokale toewijzingsreglementen. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. MSW neemt een actieve rol op in het lokaal woonoverleg van de gemeenten van haar actieterrein (zie OD 6.2), door zelf bijvoorbeeld na te gaan of de gemeenten geen gronden ter beschikking hebben of door zich te profileren als partner bij de koopmaatschappij Het Volk om zo samen gemengde projecten te kunnen realiseren. - MSW is een huurmaatschappij, maar realiseert ook koopwoningen in samenwerking met Het Volk, de koopmaatschappij uit Gent die ook actief is in haar actieterrein. MSW heeft eveneens de haalbaarheid van het project Community Land Trust Gent (CLT) onderzocht, maar oordeelde dat de looptijd van de leningen (40 à 50 jaar) te lang is. In een periode van 40 à 50 jaar zijn de woningen terug aan renovatie toe, wat leidt tot een tweede lening op dezelfde woningen, nog voor de eerste is afbetaald. MSW oordeelt dat dit financieel een risico is. - De directeur van MSW is coördinator-directeur van het Artevelde-overleg, het maandelijks overleg van de directeurs van de Gentse SHM’s. Dit engagement biedt MSW toegang tot schaalvoordelen, professionalisering en kennisdeling, zaken die normaal enkel voor grote organisaties toegankelijk zijn. Enkele voorbeelden zijn: o de opdrachtencentrale waarbij één van de betrokken SHM’s een bestek opmaakt voor groepsaankopen en waar aan de anderen kunnen participeren, o de samenwerkingsprotocollen met OCMW en CAW die MSW ook ondertekend heeft; de participatie in een bevraging rond communicatie met de huurders bij de Gentse SHM’s; o een gezamenlijke opleiding rond omgaan met agressie; brandblustechnieken; o het inschakelen van Wablieft bij het herschrijven van brieven en teksten in klare taal aangepast aan de doelgroep; De directeur is ook bestuurder bij VVH en voorzitter van OVHM, de Vereniging van Oost-Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Hij stichtte een tiental jaar geleden de vereniging voor kleine vennootschappen in Oost-Vlaanderen, waarbij een tiental kleine SHM’s zich verenigen met het oog op kennisdeling en ervaringsuitwisseling. De visitatiecommissie waardeert dit engagement, omdat door kennisoverdracht en samenwerking tussen kleinere en grotere SHM’s duidelijk schaalvoordelen gerealiseerd kunnen worden, zoals groepsaankopen waardoor MSW aan lagere prijzen kan aankopen; dit geldt ook bij het organiseren van gezamenlijke opleidingen. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De SHM heeft alle procedures en processen uitgebreid gedocumenteerd. De SHM beschikt over een huishoudelijk reglement voor de diverse bestuursorganen waarin de deontologische code is geïntegreerd. Er zijn procedures voor het personeelsbeleid en functieomschrijvingen met competentieprofielen. Ten slotte stelde de raad van bestuur ook een strategische visie op. De visitatiecommissie vindt de prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling goed. -

MSW stelde een beleidsnota op, genaamd ‘strategisch plan’, waarin ze de door haar voorheen gevolgde renovatiestrategie bijstuurt in het kader van het verbeteren van de financiële leefbaarheid van de SHM (OD 5.1 en 5.2) en met het oog op het behalen van de ERP-norm. De klemtoon op het minimaal houden van leegstand en huurdersachterstal blijven aanwezig. Dit


PAGINA 34 VAN 48

-

-

-

-

-

strategisch plan is richtinggevend voor de toekomstige aanpak bij MSW, maar bevat geen doelstellingen of streefcijfers die de SHM vooropstelt. MSW heeft een deontologische code voor personeelsleden die onder meer verwijst naar een aantal basisprincipes zoals loyaliteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit, spreekrecht en spreekplicht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van bestuur, het directiecomité en de directeur zijn uitgebreid vastgelegd in het huishoudelijk reglement. Dit huishoudelijk reglement bevat ook een aantal deontologische aspecten zoals het zuinigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. Zo dient elke uitgave bekrachtigd te worden door de raad van bestuur en wordt de vraag gesteld of ze wel nodig is. De leden van de raad van bestuur waarmee de visitatiecommissie sprak, meldden ook dat huurders bij klachten systematisch door verwezen worden naar de directie. Het MSW-directiecomité omvat de voorzitter, de ondervoorzitter en de directeur. Zij vergaderen maandelijks en bespreken gedetailleerd diverse onderwerpen zoals de uitgaven, de huurdersachterstallen, de leefbaarheidsproblemen, de wijzigingen in zake de reglementering, de geplande projecten, de werking van de onderhoudsdienst, en de grote onderhoudswerken. Hiervan wordt telkens een gedetailleerd verslag opgemaakt. Dezelfde thema’s worden nadien besproken op de raad van bestuur. De verslaggeving is zeer gelijklopend. De visitatiecommissie stelt vast dat de raad van bestuur goed geïnformeerd wordt. MSW heeft haar procedures en werkafspraken uitgebreid gedocumenteerd via een template waarin niet alleen de procedure wordt beschreven, maar ook hoe de verantwoordelijkheden liggen tussen enerzijds medewerker(s) en directeur en anderzijds directiecomité en raad van bestuur. Dit is het resultaat van een samenwerking met meerdere SHM’s. Sommige procedures zijn recent, zoals de selectieprocedure bij nieuwe aanwervingen, andere procedures zijn ouder (tot 2009) en niet meer volledig in overeenstemming met de feitelijke gang van zaken. MSW heeft ook een klachtenprocedure uitgeschreven die gekend is bij de huurders. Hierop gaat de visitatiecommissie gedetailleerd in bij OD 5.7 en OD 6.1. Het ‘vier-ogenprincipe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt in de procedures niet gewaarborgd, maar uit de gesprekken die de visitatiecommissie had, lijkt dit wel zo te verlopen. Dit geldt onder meer voor ‘de aankoop- en bestelprocedure’. Gezien MSW een kleine vennootschap is, zijn vaak dezelfde personen verantwoordelijk. De procedures voor directie en raad van bestuur zijn grondig gedocumenteerd. In het huishoudelijk reglement worden de delegaties van de raad van bestuur aan het directiecomité beschreven en de delegaties van het directiecomité aan de directeur. In de delegatie aan de directeur wordt vermeld dat hij autonoom bestellingen kan plaatsen en facturen kan goedkeuren tot een bedrag van 8.500 euro. Dit is niet conform het vier-ogenprincipe. In de praktijk blijkt even wel dat de voorzitter alle facturen grondig verifieert en ondertekent. Zeer recent, in april 2015, heeft de vereniging van kleine vennootschappen in OostVlaanderen, onder leiding van een extern consultant, alle risicoprocessen in kaart gebracht. MSW heeft hierover een gedetailleerd rapport. Per risico werd de aard en de belangrijkheid in kaart gebracht. Tevens werden er ook verbeterpunten geformuleerd. Daaruit bleek dat de functiescheiding bij betalingen evenmin gegarandeerd is, omdat de boekhoudster die de betalingen invoerde tevens gemachtigd was om tot betaling over te gaan. Ondertussen is dit rechtgezet en zijn enkel de voorzitter en de directeur gemachtigd om te betalen. De visitatiecommissie beveelt aan om de kritische procedures grondig te herwerken zodat de toepassing van het vier-ogenprincipe en de functiescheiding daadwerkelijk en systematisch gegarandeerd worden, vooral ook in het kader van de personeels- en functiewissels die op korte tijd zullen plaatsvinden.


PAGINA 35 VAN 48

-

De visitatiecommissie merkt op dat een aantal geldende procedures specifiek betrekking hebben op het personeelsbeleid, zoals de aanwervings-, selectie- en evaluatieprocedure van het personeel. De visitatiecommissie kan uit de verslagen van de raad van bestuur, voor wat betreft de aanwervingen, afleiden dat deze procedures gevolgd worden. Hoewel MSW een kleine organisatie is, wordt een jaarlijks een formeel evaluatiegesprek gevoerd met de bedienden. Op basis van deze gesprekken is een herziening van het takenpakket doorgevoerd aangezien er een maatschappelijk assistent wordt aangeworven voor de sociale dienst. De functie van boekhoudster – die tijdelijk door een externe leverancier opgenomen wordt - zal daardoor terug intern ingevuld worden. De visitatiecommissie oordeelt dat verschuivingen in taken en functies bijdragen tot een verhoogde motivatie bij het personeel en dat dit de polyvalentie ten goede komt.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De bereidheid tot verbetering van haar interne werking blijkt uit de initiatieven die MSW ontwikkelt. De SHM zet in op intensief ICT-gebruik met voldoende aandacht voor een structurele, geautomatiseerde rapportering. Zij werkt intensief samen met andere SHM’s (via 2 aparte overlegstructuren) en denkt ook na over de toekomst. Daarnaast beschikt zij over een laagdrempelige klachtenbehandelingsprocedure. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze operationele doelstelling als goed. - MSW heeft een strategische visienota uitgeschreven. Deze visienota is niet vertaald naar doelstellingen, wat de visitatiecommissie wel adviseert te doen zodat er ook duidelijkheid bestaat over de mate waarin de visie al dan niet wordt bereikt, maar geeft een duidelijke richting aan waar de SHM naar wenst te evolueren. Omwille van de financiële leefbaarheid heeft de SHM haar strategie bijgestuurd (OD 5.1 en OD 5.5). In het beleidsplan zelf worden geen actiepunten geformuleerd, maar bij de opmaak van het financieel plan wordt wel rekening gehouden met de koerswijzigingen vanuit het beleidsplan. - Naar aanleiding van de beleidsintentie van de Vlaamse Overheid om SHM’s met minder dan 1.000 woningen te laten fusioneren, is MSW met enkele andere SHM’s de juridische mogelijkheden van een holdingstructuur aan het onderzoeken. In deze aanpak zouden ook SHM’s met meer dan 1.000 woningen kunnen worden betrokken. Het idee is dat deze holding de gemeenschappelijke ondersteunende activiteiten kan realiseren, zoals ICT, HR, opleidingen, boekhouding en mandaten in GECORO maar dat elke SHM onafhankelijk zijn kernactiviteiten kan blijven realiseren. De visitatiecommissie oordeelt dat een dergelijke aanpak tot een vergroting van schaalvoordelen kan leiden voor ondersteunende processen in elke betrokken SHM, maar dit niet leidt tot schaalvergroting van de organisatie. - Een tiental jaar geleden nam de directeur van MSW het initiatief om een vereniging voor kleine maatschappijen in Oost-Vlaanderen op te richten. De SHM’s die er deel van uitmaken zijn DEWACO Werkerswelzijn te Aalst, Deinse Sociale Bouwmaatschappij, Eigen Dak te Wetteren, Gewestelijke Maatschappij voor Woningbouw te Zele, Sociale Huisvestingsmaatschappij te Oudenaarde, Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen te Sint-Gillis, Denderstreek, Ninove-Welzijnen de Maatschappij voor Sociale Woningbouw te Merelbeke. Het doel van deze vereniging is het samenbrengen en het delen van kennis. Daardoor hebben deze SHM’s ondanks hun kleinschaligheid zich toch verder geprofessionaliseerd. In 2014 heeft deze groep een risicoanalyse gemaakt met een externe adviseur. Op basis daarvan werden bij elke SHM knelpunten geïdentificeerd met actiepunten voor verbetering (zie OD 5.6). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE W ONINGEN

PAGINA 36 VAN 48

- Op het vlak van wonen en welzijn participeert MSW in de initiatieven die door de stad Gent en de Gentse SHM’s worden genomen. De SHM werkt op een flexibele manier samen met diverse organisaties actief in de begeleiding van specifieke doelgroepen (OD 5.5). - MSW volgt de vastgoedmarkt van nabij op en is bij de grotere ontwikkelaars bekend. Getuige hiervan is het aanbod van gronden door Bostoen en een project dat gerealiseerd zal worden met Matexi. - MSW is een kleine maatschappij met een directeur, 3 bedienden en één conciërge. Dit verhindert niet dat er ruimte is voor opleiding en ontwikkeling van de medewerkers. Regelmatig participeert men in de opleidingen aangeboden door de VMSW, en in de opleidingsinitiatieven die samen met de Gentse SHM’s genomen worden (OD 5.5). - De maatschappij gebruikt op een actieve manier informatietechnologie om haar werking te ondersteunen. Zes SHM’s onderzoeken momenteel samen de mogelijkheden om de gegevens van de sociale dienst via ICT te verwerken. Deze SHM’s financieren samen de ontwerpfase en nadien kunnen andere SHM’s instappen bij de implementatie. MSW werkt eveneens via 3P, software voor het beheer van het patrimonium en de planning van de technische dienst. 3P is initieel ontwikkeld om, volgens de wetgeving op overheidsopdrachten, bestekken te maken en op te volgen. Sinds 2012 voert MSW haar overheidsopdrachten steeds via 3P uit. Via het systeem kunnen rapporten getrokken worden om de voortgang van de bestekken op te volgen. Ondanks het beperkte aantal personeelsleden, heeft de MSW, mede door in te zetten op automatisatie en een doorgedreven opleiding van haar personeel, zijn beheer op diverse domeinen verbeterd (sociale dienst, overheidsopdrachten, rapportering). De visitatiecommissie vindt dit goede initiatieven. - MSW heeft een uitgeschreven klachtenprocedure. De visitatiecommissie vindt het een nadeel dat de directeur het eerste aanspreekpunt is bij klachten en suggereert hiervoor een andere persoon in de organisatie aan te duiden, dit omwille van diens hiërarchische positie in de SHM die drempelverhogend werkt voor de huurders. In dit geval moet de procedure herzien worden om de doorstroming tot raad van bestuur blijvend te garanderen. De visitatiecommissie vindt dat de prestaties van MSW goed zijn, vooral omwille van de ondernemingszin van de directeur, die alle opportuniteiten aangrijpt om MSW naar een hoger beheersniveau te tillen, onder andere door zijn deelname aan het overleg van de Arteveldedirecteurs maar eveneens door deel te nemen aan het overleg tussen 10 kleinere Oost-Vlaamse huisvestingsmaatschappijen en voluit in te zetten op informatisering. MSW toont hiermee aan dat ze bereid is tot verbetering en verandering. Daartoe onderzoekt zij alle mogelijke pistes.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De financiële leefbaarheid van de SHM is kwetsbaar. Ten gevolge van de vroeger gevolgde strategie heeft de SHM enorm hoge werkingsen onderhoudskosten, maar zo goed als geen leegstand. Deze situatie is niet houdbaar en via haar beleidsplan kondigt de MSW een wijziging in strategie aan. Deze koerswijziging is vertaald in het financieel plan, maar de lange termijn financiële resultaten zijn nog onvoldoende overtuigend om de financiële kwetsbaarheid weg te werken. De visitatiecommissie beveelt aan om een accurater financieel plan op te maken dat wel aantoont hoe de ratio’s op lange termijn fundamenteel zullen verbeteren. MSW maakt gebruik van een de financiële planningstool van de VMSW. Hierin wordt informatie over bestaande en geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten, maar ook over belangrijkste uitgaven (o.a. personeels-, werkingsen onderhoudskosten) en inkomsten (o.a. huurinkomsten) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MERELBEEKSE SOCIALE W ONINGEN

PAGINA 37 VAN 48

opgenomen. De actualisatie en accuraatheid van de kosten zijn voor verbetering vatbaar om dit als een volwaardig beleidsinstrument aan te wenden. De SHM heeft zeer lage huurdersachterstallen en onderneemt actie in geval van domicilie- en sociale fraude. De SHM beschikt ook over een uitgebreid systeem van interne controle, dat zij onderwerpt aan een externe evaluatie. Actualisatie van enkele kritische procedures is nodig. De SHM neemt initiatieven om te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Daarin staan samenwerkingverbanden met OCMW’s en CAW centraal, gekoppeld aan samenwerking met andere organisatie in sociale dienstverlening ten dienste van hun huurders en kandidaat huurders. De visitatiecommissie stelt vast dat MSW bereidheid toont om te veranderen en om haar prestaties te verbeteren. Dit blijkt onder meer uit initiatieven tot zelfevaluatie, het intensief gebruiken van ICT en het werken aan de verbetering van de ICT , het inzetten op een personeelsontwikkeling en –vorming. De directeur is sterk geëngageerd in meerdere overleg- en beleidsorganisaties en staat open voor het permanent verbeteren en het optimaliseren van de werking van diens organisatie


PAGINA 38 VAN 48

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat MSW haar huurders en kandidaat-huurders duidelijk en goed informeert en daarvoor diverse toegankelijke communicatiekanalen inzet (website, nieuwsbrieven, collectieve en individuele begeleiding van huurders, toegankelijke en bereikbare medewerkers, …). -

-

-

-

-

MSW is elke werkdag open van 9u tot 11u30. Telefonisch is de SHM bereikbaar tijdens de kantooruren (8u-16u met een middagpauze van 30 minuten). De SHM is vlot bereikbaar via het openbaar vervoer; elke medewerker kan huurders en kandidaat huurders in een individueel kantoor ontvangen. Het kantoor is ook toegankelijk voor rolstoelgebruikers. Uit een eigen tevredenheidsonderzoek in de wijken ‘Pelgrim’ (Oosterzele) en ‘Muitevijver’ (Merelbeke) blijkt dat 80% van de huurders vinden dat zij correct en vriendelijk te woord worden gestaan via mail of telefoon (zie OD 6.3). Soortgelijke resultaten blijken uit andere bevragingen in ‘Groot-Bewijk’, ‘Edelarendries’ en ‘Bottelare’ (Merelbeke). MSW heeft een eenvoudig gestructureerde website, gericht op het informeren van haar (kandidaat-)huurders. De lezer vindt er de voorstelling van de SHM en de missie van de maatschappij. De website is gericht op het informeren van haar huurders en kandidaathuurders. De kandidaat-huurder vindt er een elektronisch inschrijvingsformulier, met de voorwaarden en de wijze van toewijzing. Huurders vinden er uitleg over de huurprijsherziening. De visitatiecommissie raadt ook aan om de brochure ZieZo! op te laden daar zij veel onderhoudstips en een overzicht van de onderhoudsen herstelplichten voor huurder en verhuurder bevat. Er is ook een beperkt overzicht van nieuwbouwprojecten. Weinig huurders kenden echter de website of zijn er in geïnteresseerd. Ze verkiezen langs te komen op de SHM of te telefoneren, zoals blijkt uit de tevredenheidsenquêtes (zie OD 6.3). MSW vindt het belangrijk om op een duidelijke en open manier te communiceren met haar huurders; zij werkt met studenten van de Gentse Arteveldeschool aan een project dat gefinancierd wordt door de provincie Oost-Vlaanderen: ‘verstaanbare communicatie voor sociale huurders in Gent’. Hieruit blijkt dat 32% van de huurders graag meer informatie verkrijgt over renovaties, onderhoud en zuinig energieverbruik. MSW stuurt aan alle huurders nieuwsbrieven, waarbij er tips worden gegeven om problemen te voorkomen bij vorst en met uitleg rond lopende projecten. Huurders waarderen deze informatie. Zo werden de huurders verwittigd van de vierde groepsaankoop energie van de provincie OostVlaanderen. Ook bij elke nieuwe oplevering van sociale woningen worden de huurders uitgenodigd. De SHM werkte ook aan de uitbouw van een eigen huisstijl, met een eigen logo, wat de herkenbaarheid in de hand werkt. De SHM vindt een goede leesbaarheid primordiaal. De personeelsleden volgden een opleiding klare taal bij ‘Wablieft’. De SHM paste op die basis zijn website aan. De visitatiecommissie vindt de website toegankelijk en leesbaar. MSW besteedt aandacht aan de ontvangst en het juist informeren van de kandidaat-huurder. Zij schreef hiervoor een procedure uit evenals voor de toewijzing van een woning (zie OD 5.6). Bij actualisatie (meer uitleg hierover achteraan in de woordenlijst) van de wachtlijsten van de kandidaat-huurders, is er eind 2014 in samenwerking met het OCMW, de stad Gent en de andere SHM’s van de Artevelde-groep, besloten om een sensibiliseringsactie op te zetten waarbij kandidaat-huurders worden aangezet om de nodige aandacht te besteden aan de actualisatie van hun kandidatuur. Er werd ingezet op een rechtstreekse communicatie met de burger (via het stadmagazine Gent, De Streekkrant en affiches in alle woonwinkels) en met de professionelen (dienst Wonen Gent en de OCMW’s).


PAGINA 39 VAN 48

-

-

-

De SHM nodigde ‘Gensh’ uit om rond het thema ‘onderhoud en herstellingen’ in 2014 en 2015 te werken. Beoogd werd om samen een proces op te starten in de wijken en de dialoog rond herstellingen en onderhoud aan te gaan met de sociale huurders. De dialoog in de wijken gaat uit van het principe dat de huurders zelf voorstellen rond herstellingen formuleren. (zie OD 4.3) De huurders krijgen bij het ondertekenen van de huurovereenkomst ook een informatiemap van de SHM die voorziet in tips over onderhoud en herstellingen binnen en buiten de woning, met pictogrammen. (zie OD 4.4) Conform het klachtendecreet is er een uitgeschreven klachtenprocedure. Op de website is er echter geen verwijzing naar deze klachtenprocedure. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om deze naam te vermelden. De huurders met wie de visitatiecommissie sprak, kenden wel de procedure. Er waren in 2013 3 ontvankelijke klachten waaronder het klachtendecreet ressorteren. De klachten worden behandeld door de directeur die tevens als klachtenbehandelaar optreedt. De klachten hebben betrekking op technische gebreken, een iets langere herstelperiode (door het bouwverlof) en de weigering van een woningaanbod. De klachten worden besproken in de raad van bestuur en vermeld in het jaarverslag.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van MSW met de beleidsinstanties en andere organisaties als goed, onder andere omdat de SHM actief deelneemt aan het woonoverleg en de SHM informatie deelt en overlegt met andere huisvestingsmaatschappijen uit de regio. -

-

-

-

De SHM neemt deel aan elk lokaal woonoverleg (zie OD 5.7). Meestal is de directeur op het woonoverleg aanwezig. Hij stelt er de projecten en studies voor. Ook het toewijzingsreglement (Gent) en de ontwikkelingsmogelijkheden van de woonuitbreidingsgebieden worden er besproken. Daarnaast licht de directeur ook de evolutie van de projecten toe. Zijn aanwezigheid op het woonoverleg wordt als zeer positief ervaren. De rapporten van Inspectie RWO worden besproken op de raad van bestuur; er worden ook actiepunten opgesteld en de reglementen worden aangepast conform de opmerkingen. De directeur is voorzitter van het overlegplatform Artevelde-directeurs, waaraan negen sociale huisvestingsmaatschappijen, sinds begin jaren 90, participeren (zie OD 5.7). De samenwerking leidt tot een eenvormige dienstverlening aan de Gentse sociale huurders en tot een betere en gestructureerde informatieverstrekking aan de woon- en de sociale actoren. Zo zijn er de overeenkomsten met de OCMW’s in zake opvolging van de daklozen en de huurdersachterstand. (OD 5.7) De directeurs blijven via dit overleg tevens op de hoogte van de laatste technische evoluties. Zij richten ook thematische werkgroepen op, rond specifieke domeinen als sociale dienst, informatica en financiën. Er is een niet geformaliseerde samenwerking met alle 8 OCMW’s van het werkgebied en regelmatig overleg over individuele sociale dossiers (bv bij verhuis naar een andere wijk in een andere gemeente). De directeur is ook lid van de Gecoro’s in Gent en Merelbeke en de welzijnsraad van Merelbeke. De betrokken instanties krijgen zo directe informatie over de intenties van MSW. Anderzijds worden de diverse voorontwerpen en projecten toegelicht op de Gecoro’s, wat bijdraagt tot een kortere doorloopperiode gezien de projecten doorgesproken en eventueel problemen op voorhand zijn gesignaleerd. Rekeningen en jaarrapporten worden overgemaakt aan de gemeenten van het actieterrein zodat de stakeholders over deze informatie beschikken.


PAGINA 40 VAN 48

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als goed omdat MSW al sinds 2010 tevredenheidsenquêtes over verschillende aspecten van haar werking organiseert en er ook verbeteracties aan koppelt. -

-

MSW organiseert tevredenheidsenquêtes waarbij gepeild wordt naar de woonsituatie, woonomgeving, leefbaarheid en dienstverlening. Ze voerde in 2013 en 2014 diverse schriftelijke en anonieme tevredenheidsenquête uit bij 21 huurders te Oosterzele (Pelgim) en bij 16 huurders in Merelbeke (Muitevijver). Hieruit blijkt dat alle huurders tevreden of zeer tevreden zijn over de leefbaarheid in de buurt, want er is voldoende privacy en de buurt is netjes en veilig. Ook over de kwaliteit van de woning zijn ze zeer tevreden. Recent peilde de SHM ook op basis van hetzelfde tevredenheidsdocument naar de tevredenheid over de dienstverlening van MSW in de wijken ‘Groot Bewijk’ en ‘Edelarendries’ (Merelbeke) en ‘Bottelare’ (Merelbeke); van de in totaal 80 ondervraagde huurders, was het merendeel zeer tevreden of tevreden. Ten slotte voerde de SHM ook een tevredenheidsonderzoek uit in zake de herstellingen in 2014; het overzicht van de vragen en antwoorden is bijgehouden per maand. Alle scores zijn goed; heel uitzonderlijk is er af en toe een mindere score als het gaat over het tijdstip van afspraak. De deskundigheid en het net uitvoeren van de werken werd geapprecieerd; de huurder had steeds ook het gevoel vriendelijk te woord te zijn gestaan. De huurders met wie de visitatiecommissie sprak, gaven aan dat de aangeduide onderhoudsen herstelfirma niet altijd een correcte afspraak maakt of op de het afgesproken tijdstip komt opdagen. De SHM bevroeg een hele waaier van diensten en trok er ook een aantal conclusies uit. Zo werden te luidruchtige waterpompen op een andere wijze geïnstalleerd (in de waterput) om tegemoet te komen aan de klachten in zake geluidsoverlast. (zie OD 2.1)

De visitatiecommissie waardeert dat MSW werk maakt van tevredenheidsenquêtes en beveelt aan om formeel te bepalen op welke vaste tijdstippen en over welke aangelegenheden de tevredenheidsmetingen plaats vinden. De SHM kan hierover jaarlijks rapporteren in het jaarverslag en aan de raad van bestuur waarbij de grote lijnen en de ‘lessen’ die getrokken zijn uit de resultaten. Ook een feedback naar de bevraagden en de medewerkers is aan te bevelen, zodat samen naar verbeteracties kan gezocht worden; zo is de SHM zeker dat deze veranderingen en verbeteracties samen gedragen worden door alle actoren. Tevredenheidsmetingen geven aan wat er leeft bij de huurders. Een vorm van permanente kwaliteitsmeting rond de verschillende aspecten van de werking en de dienstverlening zullen, zoals dat heden al het geval is, de SHM aanzetten om haar dienstverlening verder te verbeteren.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed MSW communiceert goed met de huurders en kandidaat-huurders. Ook de stakeholders en organisaties krijgen voldoende correcte informatie over de activiteiten van de SHM. MSW heeft ook de eerste stappen inzake het organiseren van diverse tevredenheidsenquêtes. De visitatiecommissie raadt aan om deze bevragingen periodiek en dus systematisch te organiseren.


PAGINA 41 VAN 48

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: -

-

-

-

-

-

-

Schenk klare wijn over de verdere concrete plannen met de woningen die de SHM niet wenst te renoveren, naar de huurders toe den er ook voor te zorgen dat de woningen geen gebreken bevatten die de woning ongeschikt of onbewoonbaar zouden maken. (OD 2.1) Voer systematisch energiescans uit en stimuleer ook de energiezuinigheid bij de huurder (zie OD 2.2 en OD 4.4). Stel concrete en meetbare doelstellingen op voor heel haar patrimonium en voor de bewoners. Zo kan gemeten worden of de genomen maatregelen daadwerkelijk leiden tot de gestelde doelen of moeten bijgestuurd worden. Zet in op het bouwen van meer aanpasbare woningen, om rolstoeltoegankelijke, aangepaste en aanpasbare woningen te kunnen realiseren, zodat de SHM beschikt over een aanbod in het kader van de vergrijzende doelgroepen. Voer uw voornemen uit, onder andere door de GOLDD-normen (samen met Stad Gent maar ook in andere gemeentes van uw actieterrein) te implementeren. (OD 2.3)Schrijf een globale overheidsopdracht uit voor het onderhoud van de centrale verwarming en de boiler. Herzie op regelmatige wijze ook uw vaste groep van architecten op basis van het kostenprijsbewust bouwen en renoveren. (OD 3.1) Werk een visie uit rond bewonersparticipatie en bouw deze uit voor alle wijken van het actieterrein; creëer draagvlak bij uw huurders door samen met hen oplossingen te zoeken voor problemen die hen aanbelangen, en bouw van daaruit initiateven uit. (OD 4.3) Maak verschillende financiële simulaties alvorens tot renovatie over te gaan: bekijk de finale kost van elke simulatie, met inbegrip van de gederfde inkomsten en verhuisbewegingen bij eventuele leegstand. Ga terade bij andere SHM’s die creatieve oplossingen uitdokterden waarbij de huurders in hun woningen konden blijven wonen, ondanks grondige renovaties. (OD 5.2) Zoek verder naar alternatieven om de financiële resultaten te verbeteren en maak een plan op zodat de financiële ratio’s op middellange termijn naar een evenwicht evolueren (OD 5.1). Actualiseer de financiële planning zodat de accuraatheid van de kosten (personeels-, werkingsen onderhoudskosten) up to date is. Zo kan de financiële planning tot een volwaardig beleidsinstrument evolueren. (OD 5.4). Herbekijk de kritische procedures grondig volgens de aanbevelingen uit het analyserapport zodat de toepassing van het vier-ogenprincipe en de functiescheiding gegarandeerd worden, dit onder andere in het kader van de personeels- en functiewissels.(OD 5.6)

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie heeft er voldoende vertrouwen in dat MSW in staat is de aanbevelingen zelfstandig uit te voeren waardoor er zich geen bijkomende maatregelen opdringen.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid


PAGINA 42 VAN 48

Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. 1. MSW kocht een gebouw dat werd uitgebaat als serviceflat (residentie ‘Steenberghe’). In dit gebouw leefden aanvankelijk oudere personen. Sinds 2009 heeft MSW een samenwerkingsovereenkomst met CAW Artevelde voor de sociale begeleiding en ondersteuning van de huisvesting van de bewoners van het appartementsgebouw, dat 43 wooneenheden omvat. Andere (kwetsbare) bewoners vervoegden de oudere personen: 5 oudere thuislozen, 2 ex-psychiatrische patiënten, mensen met een problematische wooncultuur en 5 motorisch gehandicapten. De SHM zocht gericht naar oplossingen samen met diverse welzijnsorganisaties voor de begeleiding van deze doelgroepen: het CAW, het Mobiel Team (het snelle interventieteam voor psychiatrische patiënten) en vzw ‘De Heide’. Dit is een uitstekend voorbeeld hoe het zorgaanbod zich dient af te stemmen op de bewonerspopulatie (zie OD 4.4). 2. MSW zoekt naar schaalvoordelen door nauw samen te werken met de Gentse SHM’s (Artevelde- groep), en door zelf ook een groep van 10 kleine Oost-Vlaamse SHM’s aan te sturen. Deze schaalvoordelen bestaan uit de organisatie van gemeenschappelijke opleidingen, de opmaak van gezamenlijke documenten voor huurders, gemeenschappelijke analyses, studies en opzet rond bewonersparticipatie en eenzelfde sociale begeleiding van huurders inzake huurdersachterstallen en ondersteuning (kluisjes, daklozenbegeleiding). (zie OD 5.7)


PAGINA 43 VAN 48

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Guido Mortier, voorzitter - Guido Lenaerts, directeur - Jean Benoit Verhaegen, ondervoorzitter Medewerkers SHM - Tina Bovijn, administratief medewerkster Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Dirk De Ganck, stedebouwkundig ambtenaar Oosterzele - Evelyne Sielens, woonbeleid Merelbeke - Ann Baudewijn, Stad Gent, dienst wonen Sociale actoren: - Huguette Roosendans, coördinator Sociaal Huis Merelbeke Lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) geen Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 12 aanwezige sociale huurders - De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.


PAGINA 44 VAN 48

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale maatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet

meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende KredietSHMen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende KredietSHM toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en


PAGINA 45 VAN 48

kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen.

Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2


PAGINA 46 VAN 48

maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)

Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 47 VAN 48

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SSHMEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Merelbeekse Sociale Woningen, Merelbeke

datum reactie SHM: 26 oktober 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van Merelbeekse Sociale Woningen, Merelbeke

datum beslissing minister: 11 december 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport Merelbeekse sociale woningen, Merelbeke

Recommend Documents