Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk

Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk

Visitatiegesprekken op 15 en 16 mei 2013 Visitatierapport van 2 november 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij Datum voorlopig visitatierapport: 2 november 2013 (versie 1.01) Datum visitatiegesprekken: 15 en 16 mei 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 22 augustus 2013 Erkenningsnummer SHM: 9920 Contactgegevens SHM: Damkaai 5 bus 1, 8500 Kortrijk Tel.: 056/23 01 20 e-mail: [email protected] www.zwh.be Directeur: Dries Cuvelier Voorzitter: Marc Olivier Werkgebied: Koopactiviteiten Anzegem Deerlijk Kortrijk Lendelede Spiere-Helkijn Wevelgem

Avelgem Harelbeke Kuurne Menen Waregem Zwevegem

Huuractiviteiten Kortrijk

Lendelede

Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Peter Putteman, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ZUID-W EST-VLAAMSE SHM

PAGINA 2 VAN 50

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 8 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 8 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM ZUID-WEST-VLAAMSE SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ ........................ 13 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 13 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 20 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 25 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 28 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 31 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 40

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 43 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 43 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 44 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 44 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 45

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 46 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 47


PAGINA 3 VAN 50

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatie-beoordeling van de Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij (verder Zuid-West-Vlaamse SHM genoemd).

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;


PAGINA 4 VAN 50

- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. 1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10.

Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 50

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling voor huuractiviteiten

Beoordeling voor koopactiviteiten Goed

PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1

Goed

Goed

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Uitstekend

n.v.t.

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

Goed

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

Goed

Voor verbetering vatbaar PV 2

OD 2.1 OD 2.2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig is milieuvriendelijk in functie van de De SHM betaalbaarheid

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

OD 3.1 OD 3.2

Voor Verbetering Vatbaar


Goed

n.v.t.


Goed


Voor Verbetering Vatbaar Goed

Goed

Goed

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

Goed

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

n.v.t.

Voor verbetering vatbaar PV 4

SOCIAAL BELEID

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

OD 4.2


Voor Verbetering Vatbaar.

Goed

n.v.t.

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan



OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen huurprojecten en bij wijkbeheer


n.v.t.

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

n.v.t.

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

bij

sociale

Goed Goed

Goed Goed

Goed


Goed

PAGINA 6 VAN 50

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

OD 5.5 OD 5.6 OD 5.7

Beoordeling voor huuractiviteiten

Beoordeling voor koopactiviteiten

Goed

n.v.t. Uitstekend

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed Goed

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed Voor verbetering vatbaar

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties organisaties snel en duidelijk

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

en



Goed

Goed

andere

Goed Voor Verbetering Vatbaar



PAGINA 7 VAN 50

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De huidige Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij werd opgericht op 21 december 1936 onder de naam Eigen Erf en Huis. Zij was een van de eerste erkende maatschappijen van de Nationale Maatschappij voor de Kleine Landeigendom en de eerste in West-Vlaanderen. De opdracht was vnl. het aankopen van gronden en het oprichten, verkopen en verhuren van “kleine landeigendommen”. Tot 1996 was de SHM enkel actief in de koopsector en was het dus een zuivere sociale koopmaatschappij. In 1996 kwam daar verandering in door de overnames van de Heulse Heerd uit Heule en de cvba Leieland uit Bissegem. Deze maatschappijen waren zuivere sociale huurmaatschappijen en beheerden samen een patrimonium van ongeveer 400 huurwoningen. De maatschappij werd op die manier een gemengde SHM, die zowel sociale huurals koopwoningen realiseert en ook sociale leningen van de VMSW bemiddelt. De naam van de SHM veranderde in 1997 naar de Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij (hierna de Zuid-West-Vlaamse SHM genoemd). Voor de koopactiviteiten is de Zuid-West-Vlaamse SHM actief in 12 gemeenten in Zuid-WestVlaanderen terwijl ze in de huursector slechts actief is in Kortrijk, en historisch gezien vnl. in de deelgemeenten Heule en Bissegem, en in Lendelede. Op 31/12/2012 had de SHM slechts 2 huurwoningen in eigendom in deze laatste gemeente. Het totale huurpatrimonium bedroeg 457 woongelegenheden op 31/12/2012. Tabel: Overzicht huurpatrimonium op 31/12/2012. Appartement

Ééngezinswoning

1 slpk

2 slpk

3 slpk

1 slpk

2 slpk

3 slpk

4 slpk

5 of meer slpk

-

-

-

37

32

88

10

0

10 10 47

42 0 79

42 0 74

119 10 217

29 0 39 Won:

Gemeente

Lendelede / Bissegem Heule Kortrijk Totaal: Totaal: 457

15 15

16 6 22 App:

1 0 1 410

In haar geschiedenis heeft de SHM ongeveer 3.500 koopwoningen gerealiseerd en bemiddeld in ongeveer 1.450 sociale leningen. Op 31/12/2012 stonden 9 woningen leeg:  1 woning: tijdelijk door huurwissel  2 woningen: door overlijden huurder/aanstelling curator  2 woningen: wegens verkoop omwille van te hoge renovatiekosten  4 woningen: door renovatie. Twee woningen worden verhuurd buiten het sociaal huurstelsel aan het OCMW van Kortrijk.


PAGINA 8 VAN 50

Op 31/12/2012 waren 767 kandidaat-huurders ingeschreven op de wachtlijsten. Het aantal nieuwe aanvragen voor 2012 bedroeg 237 gewone aanvragen en 7 mutatieaanvragen. De laatste actualisatie van de kandidatenlijsten gebeurde op 28/09/2011 en in het najaar wordt een nieuwe actualisatie gepland. Tot en met 1984 telde de Zuid-West-Vlaamse SHM slechts één personeelslid. In 1985 kwam daar verandering in door de aanwerving van een eerste administratieve medewerker. Met de uitbreiding van de activiteiten groeide ook het personeelsbestand aan tot 9 medewerkers op 31/12/2012. De maatschappelijke zetel bevindt zich sinds 1985 aan de Damkaai te Kortrijk. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de 12 gemeenten van het werkgebied. In dit gebied zijn een tiental andere SHM’s eveneens actief maar dan voornamelijk met huuractiviteiten:          

Mijn Huis uit Harelbeke Goedkope Woning uit Kortrijk Eigen Gift - Eigen Hulp uit Kuurne Eigen Haard is Goud Waard uit Menen Ons Dorp uit Menen Helpt Elkander uit Waregem De Leie uit Wervik De Vlashaard uit Wevelgem Eigen Haard uit Zwevegem Vitare uit Deinze.

Voor meer gedetailleerde informatie kan ook verwezen worden naar het jaarverslag van de ZuidWest-Vlaamse SHM, terug te vinden op www.zwh.be.

3.2 Beschrijving omgeving De totale bevolking van het werkgebied van de Zuid-West-Vlaamse SHM bedroeg in 2012 283.176 inwoners. Daarvan waren er 55.621 inwoners of 19,64% ouder dan 65 jaar. Kortrijk telde 75.219 inwoners waarvan er 15.767 inwoners of 20,96% ouder was dan 65 jaar. Omdat de nood aan woongelegenheden nauwer samenhangt met het aantal gezinnen dan met het aantal inwoners, zijn de prognoses op het vlak van de evolutie van het aantal huishoudens erg belangrijk. Het werkgebied van Zuid-West-Vlaamse SHM telde op 1 januari 2009 ongeveer 116.000 huishoudens. Tegen 2020 wordt een groei verwacht van circa 5,5% naar 123.000 huishoudens. De groei zet zich daarna door tot ongeveer 125.000 huishoudens in 2030; ten opzichte van 2009 wordt dus een groei verwacht van 7,5% op 20 jaar tijd. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het werkgebied kwam in 2010 neer op een bedrag van 15.563 euro, in Kortrijk lag dit op 16.114 euro. Voor Vlaanderen was dit 16.824 euro. De werkloosheidsgraad bedroeg in 2012 5,31% voor het gehele werkgebied met 7,69% in Kortrijk (5,53% voor Vlaanderen). Met uitzondering van Spiere-Helkijn (8,41%) en Menen (7,73%) lag de werkloosheidsgraad in de andere gemeenten van het werkgebied onder 5,31%. In 2012 was het aandeel begunstigden van het leefloon voor het hele werkgebied 0,25% van de bevolking (0,22% in Vlaanderen), met in Kortrijk 0,71%.


PAGINA 9 VAN 50

Met 2.676 bedroeg het aandeel sociale huurwoningen in Kortrijk bij de nulmeting eind 2007 7,71%. In het Decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 is het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen in Kortrijk bepaald op 209 woningen. Daarvan waren er tot eind 2011 al 208 gebouwd. In Kortrijk is er een lokaal toewijzingsreglement van toepassing (goedgekeurd op 16/11/2012). Het bevat een voorrang voor de volgende doelgroepen: senioren, senioren met een zorgbehoefte, personen binnen een activeringsprogramma, kwetsbaren en kwetsbare medioren en senioren. Tevens werd de lokale binding verder uitgewerkt. Er wordt voorrang gegeven aan de kandidaathuurder die in de periode van 10 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner is of geweest is van (Groot-)Kortrijk. Voor het koopactiviteiten gelden de volgende kerncijfers: Gemeente

ANZEGEM AVELGEM DEERLIJK HARELBEKE KORTRIJK KUURNE LENDELEDE MENEN SPIEREHELKIJN WAREGEM WEVELGEM ZWEVEGEM

Gemid. Mediaan Mediaan Mediaan netto verkoopprijs Verkoopprijs Verkoopprijs belastbaar Woonhuis Appartement Bouwgrond / Inkomen 2012 2012 m² Jaar 2010 2012 €16.213 €173.525 €165.000 €122 €15.169 €162.500 €100.000 €153 €15.708 €179.000 €146.382 €185 €15.826 €159.000 €170.800 €134 €16.114 €166.000 €160.000 €205 €15.416 €180.000 €160.000 €160 geen info €15.632 €176.250 €149 €14.313 €127.000 €140.000 €151 geen info geen info €14.128 €151.000 €16.224 €15.844 €16.166

€175.975 €155.000 €169.000

€200.000 €195.000 €191.000

€150 €130 €164

Totaal woongelegenheden 2012

Totaal Bevolking 2012

5.914 4.150 4.684 11.640 34.673 5.492 2.379 14524 877

14.471 9.641 11.414 26.957 75.219 12.961 5.684 32.683 2.110

15.521 12.904 10.028

36.751 31.076 24.209

De omgevingsindicatoren in het werkgebied waarin de SHM sociale koopwoningen realiseert geven een erg divers beeld. Enkel het gemiddeld inkomen per hoofd van de bevolking toont relatief weinig variatie (tussen ca 14.000 en ca 16.000 euro). De mediaan verkoopprijzen van woningen en appartementen liggen zoals elders in Vlaanderen in verstedelijkt gebied (Kortrijk en de rand, Waregem, Zwevegem) hoger dan daarrond en de mediaan verkoopprijs van bouwgrond vertoont een diffuus patroon, waarvoor nadere studie nodig is. Opvallend is wel dat de mediaanprijzen van woningen en appartementen bijna allemaal lager liggen dan de mediaan op het niveau van het Vlaams gewest. Enkel in Kuurne ligt de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis pal op de mediaan van het Vlaams Gewest (180.000 euro). Voor appartementen ligt die mediaan in Vlaanderen op 173.525 euro, en hier valt op dat de mediaan verkoopprijs van appartementen in Waregem, Wevelgem en Zwevegem beduidend hoger ligt. De mediaan verkoopprijs van bouwgrond ligt enkel in Kortrijk en Deerlijk iets hoger dan de mediaan op Vlaams Gewestniveau (178 euro/m²). In alle andere gemeenten ligt die prijs 10 tot 35% lager.


PAGINA 10 VAN 50

Tabel: Evolutie van de verkoopprijzen in het werkgebied. Gemeente

ANZEGEM AVELGEM DEERLIJK HARELBEKE KORTRIJK KUURNE LENDELEDE MENEN SPIEREHELKIJN WAREGEM WEVELGEM ZWEVEGEM

Mediaan Mediaan Mediaan Mediaan Mediaan Mediaan verkoopprijs verkoopprijs Verkoopprijs Verkoopprijs Verkoopprijs Verkoopprijs Woonhuis Woonhuis Appartement Appartement Bouwgrond / Bouwgrond / 2012 (% tov. N-5) 2012 (% tov. N-5) m² m² 2012 (% tov. N-5) €173.525 25,29 €165.000 -8,2 €122 -19,72 €162.500 35,42 €100.000 -8,35 €153 61,94 €179.000 32,59 €146.382 -10,13 €185 19,2 €159.000 27,2 €170.800 36,64 €134 4,04 €166.000 36,07 €160.000 24,51 €205 35,81 €180.000 31,39 €160.000 18,47 €160 -7,11 geen info geen info €176.250 47,19 €149 2,39 €127.000 33,68 €140.000 10,86 €151 18,69 geen info geen info geen info geen info €151.000 52,28 €175.975 €155.000 €169.000

27,29 23,02 24,26

€200.000 €195.000 €191.000

€150 €130 €164

20,27 63,57 29,76

-1,04 -21,48 28,55

Ook de evolutie van de mediaan verkoopsprijzen van grond, appartementen en woningen in de periode 2007 t.e.m. 2012 laat een even divers beeld zien. De mediaan verkoopprijs van woningen steeg in het algemeen en dit met ongeveer 23% in Wevelgem tot 52% Spiere-Helkijn. De mediaan verkoopprijs van appartementen daalde in de Anzegem, Avelgem en Deerlijk met telkens tussen de 8% en de 10%. In de andere gemeenten van het werkgebied was daarentegen een sterke stijging waar te nemen met als uitschieter Wevelgem waar een stijging van 63,57% werd vastgesteld. De mediaan verkoopprijs van bouwgrond daalde in een viertal gemeenten m.n. in Anzegem, Kuurne, Waregem en Lendelede. De sterkste stijging werd waargenomen in Avelgem (+61,94%), maar de prijs per m² blijft onder de mediaanwaarde van het Vlaams Gewest: 153 euro/ m² t.o.v. 178 euro/m². Voor het BSO sociale koop en sociale kavels van het werkgebied van de Zuid-West-Vlaamse SHM is het volgende van toepassing: Gemeente

ANZEGEM AVELGEM DEERLIJK HARELBEKE KORTRIJK KUURNE LENDELEDE MENEN SPIERE-HELKIJN WAREGEM WEVELGEM ZWEVEGEM

BSO sociale kavels

Voortgang sociale kavels (2011)

2 0 2 4 0 5 3 5 0 5 5 0

BSO sociale koop

0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 0 0

Voortgang sociale koop (2011)

41 37 34 85 50 96 15 106 0 112 95 107

5 0 1 0 31 10 22 0 11 13 7 0

Het bijzonder sociaal objectief voor koopwoningen voor het hele werkgebied ligt op 778 woningen. Daarvan werden eind 2011 al 100 woningen gepland of gerealiseerd. Op gemeenteniveau is in geen enkele gemeente, m.u.v. Spiere-Helkijn het BSO al bereikt. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ZUID-W EST-VLAAMSE SHM

PAGINA 11 VAN 50

achterstand is het grootst in Menen, Waregem, Zwevegem, Wevelgem en Kuurne. Het BSO voor sociale kavels bedraagt 31 kavels tegen 2020. Daarvan werden er eind 2011 al 2 gerealiseerd en de gemeenten geven aan dat de realisatie van de resterende kavels door private partners of andere SHM’s zal gebeuren.


PAGINA 12 VAN 50

4.

PRESTATIES VAN SHM HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ

ZUID-WEST-VLAAMSE

SOCIALE

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling huuractiviteiten: uitstekend Omdat de SHM wat betreft het groeiritme in verhouding tot haar patrimonium in de periode 2007-2011 zich bijna bij de 25% meest actieve SHM’s van de sector bevond maar vooral omdat ze zich wat de geplande uitbreiding betreft zelfs in het koppeloton van de 25% meest productieve maatschappijen in Vlaanderen situeert, is de visitatiecommissie van mening dat de SHM uitstekend scoort voor deze doelstelling. -

Voor een goed begrip van dit rapport is het belangrijk te onthouden dat het werkgebied van de SHM voor sociale huurwoningen beperkt is tot de stad Kortrijk en de gemeente Lendelede (waar de SHM slechts 2 huurwoningen in patrimonium heeft).

-

Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2007-2011 aan met gemiddeld ongeveer 1,7% per jaar. Daarmee behoort ze bijna tot de 25% meest productieve SHM’s in Vlaanderen. In nominale cijfers nam het patrimonium in de periode 2007-2011 jaarlijks toe met bijna 8 woningen.

-

De geplande uitbreiding van het patrimonium van de Zuid-West-Vlaamse SHM in het huidige werkgebied voor sociale huurwoningen - de stad Kortrijk en de gemeente Lendelede - is indrukwekkend te noemen: het patrimonium zal de volgende jaren met ongeveer 35% toenemen. Van deze uitbreiding staat ongeveer 15% al op een concreet uitvoeringsprogramma en bevindt zich ongeveer 20% in de fase van de aanmelding (zie begrippenlijst achteraan waarin uitvoeringsprogramma en aanmelding uitvoerig worden toegelicht). Ze situeert zich daarmee in het koppeloton van de 25% meest productieve SHM’s in Vlaanderen. Deze uitbreiding situeert zich vnl. in het kerngebied van de stad Kortrijk en niet meer zozeer in de deelgemeenten Heule en Bissegem, het historische actieterrein van de SHM.

-

De stad Kortrijk kreeg een BSO van 209 sociale huurwoningen opgelegd, waarvan er op het moment van de voortgangstoets (31/12/2011) al 208 gerealiseerd waren. De stad ziet de invulling van het BSO sociale huur (9% sociale huurwoningen) duidelijk niet als een eindpunt: ze zal een sociaal woonbeleidsconvenant voorleggen aan de Vlaamse overheid om, bovenop de huidige 9%, nog bijkomende sociale huurwoningen (tot 11%) te kunnen realiseren, mits daarvoor de nodige subsidies worden voorzien. Zonder een door de Vlaamse overheid goedgekeurde woonbeleidsconvenant krijgen de SHM’s geen subsidiëring van de Vlaamse overheid voor de realisatie van sociale huurwoningen bovenop de (minimum)grens van het BSO sociale huur. De stad Kortrijk verwacht dat de Zuid-West-Vlaamse SHM mee zal instaan voor de realisatie van het woonbeleidsconvenant.


PAGINA 13 VAN 50

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed scoort voor deze doelstelling omdat ze beter dan gemiddeld presteerde inzake de realisatie van sociale koopwoningen, omdat ze een realistisch plan heeft om het BSO sociale koopwoningen in te vullen in haar werkgebied en omdat de Zuid-West-Vlaamse SHM relatief gezien veel en voldoende diverse bijzondere sociale leningen bemiddelt. -

Voor een goed begrip van dit rapport is het belangrijk te onthouden dat het werkgebied van de SHM voor sociale koopwoningen zich uitstrekt over 12 steden en gemeenten in Zuid-WestVlaanderen. In deze steden en gemeenten is de Zuid-West-Vlaamse SHM in principe de enige SHM die sociale koopwoningen bouwt als gevolg van een afspraak met de andere SHM’s uit de regio, die zich dus concentreren op de sociale huursector. Voor de realisatie van de BSO koop speelt de Zuid-West-Vlaamse SHM een cruciale rol. Via de sociale last van het decreet Grond- en Pandenbeleid (zie begrippenlijst achteraan) zullen (privé-)promotoren en andere bouwheren ook sociale koopeenheden realiseren maar hun inbreng zal al bij al waarschijnlijk beperkt zijn.

-

De Zuid-West-Vlaamse SHM realiseerde jaarlijks gemiddeld 20 sociale koopwoningen in de periode 2007-2011. Hiermee bevindt ze zich tussen de 50% en 75% meest productieve SHM’s uit de sector.

-

Volgens de prestatiedatabank is de geplande productie op korte termijn op het eerste gezicht niet zo omvangrijk te noemen: in 2011 waren er slechts 14 bijkomende sociale koopwoningen gepland. Slechts 10 koopwoningen stonden op het uitvoeringsprogramma 2011. De SHM heeft wel een plan opgesteld waaruit de intentie blijkt om de 778 sociale koopwoningen, die het BSO sociale koopwoningen oplegt, te realiseren. Op het ogenblik van de voortgangstoets, met name op 31/12/2011, had de SHM al 100 sociale koopwoningen gerealiseerd (ongeveer 13% van het totaal). In november 2012 was dit aantal toegenomen tot 118. Van de 660 (788 – 118) nog te realiseren sociale koopwoningen bevinden er zich 304 in de uitvoerings- of programmatiefase of staan ze op een reservelijst voor programmatie. De SHM linkt er 213 aan potentiële projecten. Voor 143 van de 660 te realiseren sociale koopwoningen (ongeveer 22%) heeft de SHM nog geen plannen. Daarbij springt vooral de gemeente Kuurne in het oog, in deze gemeente zijn er voor 47 van de 96 (of dus bijna 50%) te realiseren sociale koopwoningen nog geen plannen. De opvolging van en de planning voor de invulling van het BSO wordt jaarlijks besproken op de raad van bestuur. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM het plan dus gebruikt als een beleidsinstrument en dat de SHM er zal toe bijdragen om het BSO sociale koop te realiseren. Toch blijkt uit bovenstaande informatie dat de bouw van 660 sociale koopwoningen tegen 2023 erg ambitieus is. Met de realisatie van gemiddeld 20 sociale koopwoningen in de periode 2007-2011 behoorde de SHM reeds bij de productieve SHM’s uit de sector, maar de realisatie van 660 bijkomende woningen betekent een verdrievoudiging van de bouwactiviteit. Daarbij komt nog dat de SHM in een aantal gemeenten meer sociale koopwoningen zal realiseren dan het BSO koop oplegt, dus niet alle te realiseren koopwoningen dragen bij tot het behalen van het BSO koop. In de stad Kortrijk gaat dit bijvoorbeeld over 117 sociale koopwoningen, die niet zijn opgenomen in de 660 boven vermelde woningen en die de SHM ook nog wil bouwen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM nog niet alle kritische succesfactoren klaar en duidelijk in kaart heeft gebracht waaruit ondubbelzinnig blijkt dat ze het bouwvolume sterk kan opdrijven en dus de BSO koop in haar werkgebied zal realiseren. De SHM heeft een aantal belangrijke


PAGINA 14 VAN 50

deelaspecten reeds onder controle. Ze heeft een strategie m.b.t. het verwerven van de nodige gronden en panden (zie OD 1.4) en ze werkt met een geïntegreerde financiële planning (zie OD 5.4) om de financiële leefbaarheid op te volgen. Het aantal aangemelde projecten is evenwel nog beperkt zodat er nog onzekerheid is over het feit of er financiering zal gevonden worden, indien de SHM dit bouwvolume niet kan financieren met eigen middelen. Verder is er nog geen duidelijkheid over het feit of de SHM over de nodige personeelscapaciteit beschikt. De visitatiecommissie dringt er daarom op aan dat de raad van bestuur permanent evalueert of deze planning haalbaar is met de bestaande personeels- en andere middelen en om in overweging te nemen of bij de realisatie van het BSO koop andere woonactoren dienen ingeschakeld te worden als partner, dit natuurlijk zonder afbreuk te doen aan de rol van de gemeente als regisseur van het lokaal woonbeleid. -

In de periode 2007-2011 verstrekte de Zuid-West-Vlaamse SHM in totaal 443 bijzondere sociale leningen. Hiermee bevindt ze zich bij de 25% meest productieve SHM’s van de sector. Opgedeeld naar het type lening valt op dat de SHM zich bij de 10% meest productieve SHM’s van de sector bevindt voor leningen voor aankoop- en renovatieverrichtingen (352) en zich tussen de 50% en 75% meest productieve SHM’s situeert wat betreft bijzondere sociale leningen voor sociale koopwoningen (90). Dit laatste aantal heeft uiteraard ook te maken met de vele realisaties van sociale koopwoningen, die alle recht geven op een bijzondere lening. Daarentegen werd in vijf jaar tijd slechts 1 bijzondere sociale lening toegekend voor een private aankoop door een particulier.

-

Aansluitend bij het aantal toegekende bijzondere sociale leningen, geeft het gemiddelde leenvolume per jaar een indicatie van de productiviteit van een sociale huisvestingsmaatschappij die sociale leningen en koopwoningen aanbiedt. Het gemiddelde jaarlijkse leenvolume van de Zuid-West-Vlaamse SHM bedroeg 11 miljoen euro in de periode 2007-2011. De SHM situeert zich hiermee bij de 25% meest productieve uit de sector. In 2007 bedroeg dit leenvolume ongeveer 6,3 miljoen euro. In 2011 was het reeds verdubbeld ten opzichte van 2007. De groei van het leenvolume op zich zegt niet alles omdat het gemiddelde bedrag per lening toenam. De toename van het aantal leningen voor aankoop- en renovatieverrichtingen is echter frappant: van 53 in 2007 naar 79 in 2011.

-

Kopers van een sociale koopwoning moeten die woning in principe 20 jaar persoonlijk bewonen. Wanneer die woning toch eerder verkocht wordt, bijvoorbeeld omdat de woning door gezinsuitbreiding te klein is geworden, dan opteert de SHM in principe altijd voor wederinkoop van de woning, zodat geen sociaal woonpatriumonium verloren gaat. Bij de uitoefening van het recht van wederinkoop koopt de SHM de woning terug aan dezelfde prijs als bij de oorspronkelijke verkoop, vermeerderd met de gemaakte kosten van de koop en de eventuele kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden. Enkel indien de overnameprijs te hoog is, omdat de kopers de woning dermate hebben opgewaardeerd, door bijvoorbeeld een heel dure vloer of keuken te laten plaatsen, zal de SHM niet wederinkopen maar een schadevergoeding (“de niet-afgeschreven overheidsinvestering”) eisen.

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing De SHM is geen voorstander van het aanbieden van sociale kavels. De gemeenten in het werkgebied hebben de SHM ook niet verzocht om op dit terrein actie te ondernemen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als niet van toepassing.


PAGINA 15 VAN 50

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling omdat ze een actieve verwervingsstrategie hanteert, waarbij ze op zoek gaat naar verwervingsopportuniteiten via samenwerking met andere SHM’s, lokale besturen en projectontwikkelaars. -

De grondvoorraad van de Zuid-West-Vlaamse SHM bedraagt ongeveer 13,7 ha. Het grootste deel van deze grondreserve bestaat uit grond die ze in volle eigendom heeft. De SHM kan ook over grond beschikken via een erfpachtconstructie, met name voor het huurproject ‘Heerlyckheid Hoog Mosscher’ (site De Pottelberg in Kortrijk -zie OD 1.5).

-

De SHM werkt nauw samen met andere SHM’s in het werkgebied voor de realisatie van sociale woonprojecten. De Zuid-West-Vlaamse SHM probeert, samen met de partnermaatschappijen zoveel mogelijk gemengde projecten te realiseren met een verhouding van een derde sociale koop- en twee derde sociale huurwoningen omdat ze dan geniet van een optimale financiering van de Vlaamse overheid voor de infrastructuurwerken. Daarbij koopt ze de grond alleen of samen aan met een andere SHM of ruilt ze grond met een andere SHM. Ook de ruil vindt vooral plaats met het oog op de realisatie van gemengde projecten. Hierna volgen enkele voorbeelden ter illustratie: o in Gullegem, Plaatsweg, bouwt de SHM op gronden die ze kocht van SHM De Vlashaard uit Wevelgem, 15 sociale koopappartementen en 19 sociale koopwoningen. SHM De Vlashaard bouwt er 1 sociale huurwoning en 16 sociale huurappartementen; o in Waregem, Castorwegel-Dompelpark, werden gronden geruild met SHM Helpt Elkander uit Waregem voor de realisatie van een gemengd project, waarbij de ZuidWest-Vlaamse SHM 55 koopwoningen bouwt in verschillende fases; o in Kuurne, Pouckeweg, kocht de SHM samen met de SHM Eigen Gift - Eigen Hulp uit Kuurne gronden voor de realisatie van een gemengd project: de Zuid-West-Vlaamse SHM bouwt er 5 koopwoningen en de SHM Eigen Gift - Eigen Hulp 4 huurwoningen; o in Lauwe, Schonekeer, en Rekkem, Kasteeldreef, werden gronden geruild met SHM Eigen Haard is Goud Waard uit Lauwe voor de realisatie van een gemengd project: in Lauwe bouwt de Zuid-West-Vlaamse SHM 15 sociale koopwoningen en in Rekkem bouwt ze er 14.

-

De SHM breidt haar grondvoorraad eveneens uit via verwervingen van gemeenten: o in de stationsomgeving van Avelgem kocht ze gronden aan van de gemeente Avelgem voor de realisatie van een sociaal koopproject; o ook in de stationsomgeving van Wevelgem kocht de SHM samen met de SHM De Vlashaard gronden van de gemeente Wevelgem om er een gemengd project te realiseren; o in Heule, een deelgemeente van Kortrijk, werden gronden geruild en aangekocht van de stad Kortrijk om er sociale koopwoningen te bouwen. Ook met OCMW’s en Kerkfabrieken heeft de SHM contacten met het oog op grondverwerving.


PAGINA 16 VAN 50

-

De SHM heeft eveneens goede contacten met projectontwikkelaars zoals Matexi, Koramic Real Estate, Huyzentruyt... Ze ruilde gronden met Matexi voor de bouw van 5 sociale huurwoningen en 28 sociale huurappartementen in Heule, Bozestraat-Molenstraat. De SHM heeft ook contacten met notarissen. Soms gaat ze in op opportuniteiten die notarissen signaleren.

-

De SHM duidt op een probleem in het kader van de sociale last. Wanneer aan een SHM een klein perceel wordt aangeboden waarop dus slechts een beperkt bouwproject kan gerealiseerd worden (bijvoorbeeld van 2 woningen), zorgt het beleid van de Vlaamse overheid voor een pervers effect: als de verkoper niet akkoord gaat met het bod van een SHM voor de aankoop van de grond, is de VMSW verplicht het perceel over te nemen aan schattingsprijs. Voor drie aanbiedingen in het kader van de sociale last heeft de VMSW de grond aangekocht wegens te duur voor de SHM’s. De vraag kan gesteld worden of dit een efficiënt beleid is vanwege de Vlaamse overheid. De VMSW dreigt immers met tal van dergelijke kleine percelen te eindigen waarop het realiseren van kostefficiënte projecten erg moeilijk wordt. De visitatiecommissie wijst er in dit kader op dat de VMSW op de hoogte is van deze problematiek en volop werkt aan een oplossing voor deze uitdaging.

-

De SHM probeert alle goed gelegen gronden in het arrondissement Kortrijk op te kopen. Ze hanteert hiervoor een vast kader waarin ze een onderscheid maakt tussen uitgeruste grond en gronden die gelegen zijn in uitbreidingsgebied. Wat dat laatste betreft, verifieert de SHM of de grond bebouwbaar is vooraleer tot koop over te gaan.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie vindt dat de Zuid-West-Vlaamse SHM goed presteert voor deze doelstelling omdat ze een bewuste strategie heeft om haar aanbod van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen af te stemmen op verschillende doelgroepen. De SHM analyseert de wachtlijsten voor sociale huurwoningen jaarlijks en houdt rekening met de behoeften die blijken uit de wachtlijsten bij het plannen van haar projecten. Daarnaast heeft ze een aantal sociale huurwoningen die aangepast zijn aan bijzondere noden. De SHM is ook bezig met de ontwikkeling van woonzorgprojecten samen met welzijnsactoren. -

De SHM analyseert jaarlijks de wachtlijsten met kandidaat-huurders en houdt bij nieuwe projecten rekening met de uit de wachtlijsten gedetecteerde behoeften. De SHM gebruikt de wachtlijsten dus als beleidsinstrument. Ze bouwt in functie van de woonbehoeften en in functie van de besprekingen in het woonoverleg met de stad Kortrijk vooral tweeslaapkamerwoningen. Hiermee speelt de SHM in op de toename van het aantal eenoudergezinnen. De SHM bouwt bijna nooit éénslaapkamer woningen of studio’s. Uitzondering zijn de in oprichting zijnde aangepaste wooneenheden in het project Pottelberg waar er 42 studio’s en 20 éénslaapkamer appartementen worden voorzien. De SHM sluit ook niet uit dat in grote projecten zoals de Bozestaat en de Zuidstraat in Kortrijk enkele éénslaapkamer appartementen worden gerealiseerd voor minder mobiele of andersvalide mensen. Alleenstaanden kunnen zich ook inschrijven voor een woongelegenheid met 2 slaapkamers. In het Intern Huurreglement staat wel dat de rationele bezetting bij de toewijzing primeert. Bovendien is in het Intern Huurreglement opgenomen dat de SHM bij de toewijzing rekening houdt met het al dan niet beschikken over een attest van verminderde mobiliteit als de woongelegenheid beschikt over een gelijkvloerse slaapkamer en/of badkamer. De SHM bouwt ook woningen met meer dan twee slaapkamers. In de Zuidstraat in


PAGINA 17 VAN 50

Kortrijk wijzigde ze haar aanvankelijk voorziene mix in het project en bouwde ze een aantal grotere sociale huurwoningen met 4 tot 5 slaapkamers. -

De SHM heeft 16 woningen in de Mellestraat in Heule gebouwd, die aangepast zijn voor ouderen. Ouderen wonen vaak in een te grote woning. De SHM stelt vast dat het niet gemakkelijk is ouderen te overtuigen naar een kleinere, meer aangepaste woning te verhuizen. Toch hoopt ze met het specifiek aanbod ouderen tot verhuizen te kunnen bewegen. Daarnaast start de SHM in 2013 met het project Heule, Bozestraat, de bouw van 28 huurappartementen waarvan er 4 appartementen aangepast zijn voor personen met een beperking. In de Zuidstraat in Kortrijk, waarvan het voorontwerp zo goed als klaar is, zijn er eveneens 6 huurappartementen voorzien die aangepast zijn voor personen met een beperking.

-

De Zuid-West-Vlaamse SHM verhuurt 2 woningen buiten het sociaal huurstelsel aan het OCMW Kortrijk. De visitatiecommissie vindt dit geen hoog aantal maar stelt vast dat de verhuring buiten het sociaal huurstelsel beperkt is tot maximum 1% van het patrimonium en dus niet substantieel kan zijn in absolute aantallen (m.n. dus hoogstens 4 of 5 huurwoningen).

-

De Zuid-West-Vlaamse SHM plant samen met vzw Familiehulp en het Woon- en Zorgcentrum (WZC) De Pottelberg een woonzorgproject voor senioren. Concreet worden er met dit project ‘Heerlyckheid Hoog Mosscher’ 62 aanleunflats gebouwd waarbij WZC De Pottelberg de grond ter beschikking stelt van de SHM. In een centraal hoofdgebouw kan zorg op maat worden verstrekt. Het WZC De Pottelberg staat in voor de zorg ’s nachts en Familiehulp voor de basiszorg overdag.

-

De visitatiecommissie vindt de afstemming van het aanbod van sociale koopwoningen op de noden goed. De afstemming komt tot uiting in de categorieën eengezinswoningen en appartementen, in het type bebouwing (rijwoningen en driegevels) en in de ligging (centra of buitengebieden). Ze bouwt zowel appartementen als eengezinswoningen. De keuze hangt af van de vraag, die wordt afgetoetst in het lokaal woonoverleg. Ze bouwt niet alleen in de buitengebieden maar ook in de centra. De SHM stelt vast dat kandidaat-kopers minder afhaken omwille van de kostprijs dan omwille van de ligging. De SHM is van mening dat jonge gezinnen niet snel overgaan tot de aankoop van een sociaal koopappartement (dicht bij de kernen) omdat ze in functie van gezinsuitbreiding later liever een eengezinswoning willen kopen in het buitengebied. De verplichting om de aangekochte koopwoning 20 jaar persoonlijk te bewonen zorgt er in veel gevallen voor dat de vraag naar koopappartementen erg beperkt is. Voor ouderen zou dit probleem zich niet stellen. Deze willen het liefst in de kernen wonen. Daarom bestaat de doelgroep voor de koopappartementen in of dichtbij de kernen vooral uit ouderen. Een aantal actoren pleiten ervoor dat de SHM nog kleinere woningen zou bouwen voor verkoop aan alleenstaanden of eenoudergezinnen. De SHM bouwt echter geen koopwoningen met minder dan 2 slaapkamers omdat ze uit ervaring weet dat dit type woning heel moeilijk te verkopen is. Bij een gezinsuitbreiding wenst de koper dan toch de woning te verkopen maar de verplichting om de woning gedurende 20 jaar persoonlijk te bewonen, beperkt deze mobiliteit. Vandaar dat deze kleinere koopwoningen niet zo gegeerd zijn.


PAGINA 18 VAN 50

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel algemeen: goed Totaaloordeel huuractiviteiten: goed Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De SHM scoort goed voor haar prestaties m.b.t. de beschikbaarheid van sociale huurwoningen omdat ze zich inzake de productie in de periode 2007-2011 bijna bij de 25% meest actieve van de sector bevond en omdat ze zich voor de geplande uitbreiding zelfs bij de 25% meest productieve maatschappijen in Vlaanderen situeert. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM ook goed scoort voor haar prestaties m.b.t. het aanbieden van sociale koopwoningen en bijzondere sociale leningen omdat ze beter dan gemiddeld presteerde inzake de realisatie van sociale koopwoningen, omdat ze een plan heeft om het BSO sociale koopwoningen in te vullen en omdat het totaal aantal verstrekte bijzondere sociale leningen zich bij de 25% hoogste van alle SHM’s bevindt. De visitatiecommissie dringt er toch op aan dat de raad van bestuur permanent evalueert of deze planning haalbaar is met de bestaande personeels- en andere middelen en om in overweging te nemen of bij de realisatie van het BSO koop andere woonactoren dienen ingeschakeld te worden als partner. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM nog niet alle kritische succesfactoren klaar en duidelijk in kaart heeft gebracht waaruit ondubbelzinnig blijkt dat ze het bouwvolume sterk kan opdrijven en dus de BSO koop in haar werkgebied zal realiseren. De SHM hanteert een goede verwervingsstrategie, waarbij ze op zoek gaat naar verwervingskansen via onder meer samenwerking met andere SHM’s, lokale besturen, notarissen en projectontwikkelaars. De visitatiecommissie vindt dat de Zuid-West-Vlaamse SHM haar aanbod van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen afstemt op de noden van verschillende doelgroepen. Daarnaast heeft ze een aantal sociale huurwoningen die aangepast zijn aan bijzondere noden. De SHM is ook bezig met de ontwikkeling van woonzorgprojecten samen met welzijnsactoren.


PAGINA 19 VAN 50

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling huuractiviteiten: goed De SHM krijgt een beoordeling goed van de visitatiecommissie op het vlak van de renovatie en verbetering van haar patrimonium omdat ze een goed uitgewerkte langetermijnvisie en -strategie heeft ontwikkeld voor het onderhoud en de renovatie van het patrimonium gekoppeld aan een financiële meerjarenplanning, en deze strategie ook uitvoert. -

Het beleidsplan 2013-2018 van de Zuid-West-Vlaamse SHM stelt dat de SHM voor een enorme uitdaging staat om de kwaliteit van het patrimonium op peil te houden en te verbeteren waar nodig (streefdoel 2020). Ze zet daarbij in op drie pijlers: vervangingsbouw, de grondige renovatie van verouderde woningen en de partiële renovatie in het kader van de ERP-2020 normen. Ze geeft tegelijk aan dat het belangrijk zal zijn om dit renovatieprogramma nog te verfijnen waarbij aanpasbaar bouwen en energiebesparende maatregelen belangrijke aandachtspunten zijn. Deze visie werd op het directiecomité besproken en op de zitting van de raad van bestuur van maart 2013 goedgekeurd.

-

Tevens wil de SHM het onderhoud van het bestaande patrimonium (457 huurwoningen op 31/12/2012) planmatiger aanpakken en de kosten ervan beter beheersen. Ze voert daarvoor de volgende actiepunten uit: inventarisatie van het patrimonium, het opstellen van een onderhoudsprogramma en het afsluiten van raamovereenkomsten voor het onderhoud van CV-installaties, keukenelementen, dakwerken, enz… De inventarisatie van het patrimonium is voor drie vierden afgerond. Verder heeft de SHM reeds raamovereenkomsten afgesloten voor het onderhoud van de CV-installaties, het vernieuwen van de elektrische installatie, het plaatsen van zachte vloerbekleding en het vernieuwen van keukens. Het onderhoudsprogramma dient evenwel verder uitgewerkt te worden.

-

De eigenlijke renovatie- en onderhoudsplanning is geïntegreerd in de financiële planning. De planning geeft aan welke renovatieprojecten nog dienen uitgevoerd te worden evenals de kostprijs ervan. Uit het gesprek met de raad van bestuur blijkt dat de SHM deze planningen gebruikt als instrument bij het nemen van beslissingen omtrent onderhoud, renovatie en vervangingsbouw. Dit komt ook naar voren in het beleidsplan 2013-2018.

-

In de planning wordt rekening gehouden met de noodzaak om de ERP2020-norm tijdig te halen. De SHM geeft aan dat ze de ERP2020-normen zal halen onder gelijkblijvende voorwaarden (concreet wordt bedoeld dat er voldoende middelen voor renovatie moeten worden voorzien op de uitvoeringsprogramma’s van de Vlaamse overheid). Volgens de meest recente patrimoniumenquête van 31/12/2011 voldoet 61% van het patrimonium aan alle ERP2020-normen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Daarmee scoort de SHM bij de 50% beste SHM’s. Op het vlak van dakisolatie scoort de SHM bijna 100%, bij de meest recente isolatiewerken werd reeds 18 cm isolatie voorzien en dit in meer dan 100 woningen. In het kader van de ERP2020-normen wil de SHM vooral inzetten op het plaatsen van dubbele beglazing en energiezuinige verwarmingsinstallaties, waarbij nog ongeveer 20% van het patrimonium aangepast moet worden. Deze prioriteit kan de visitatiecommissie ook afleiden uit de onderhouds- en renovatieplanning. De SHM heeft ook in 2011 en 2012 verder gewerkt aan het behalen van de ERP 2020-normen. In 2011 heeft de


PAGINA 20 VAN 50

Zuid-West-Vlaamse SHM de laatste 11 woningen voorzien van dakisolatie. Daarnaast heeft ze in 13 woningen condenserende verwarmingsketels laten plaatsen en in 19 woningen werd de enkele beglazing vervangen door dubbele beglazing met hoogrendementsbeglazing. -

De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM in haar financiële meerjarenplanning een jaarlijks budget blijft voorzien voor renovatie met eigen middelen. Die worden vooral ingezet voor dringende renovaties wanneer een huurder de woning verlaat. Toch zet de SHM, om efficiëntieredenen, vooral in op blokrenovaties en worden dergelijke ad hoc renovaties de uitzondering.

-

Wanneer berekend wordt dat de renovatie teveel zou kosten, wordt overwogen of de eventuele verkoop van de woning geen betere optie is (zie OD 5.1. voor een uitvoerige toelichting).

-

Ten slotte bleek tijdens de gesprekken met de welzijnsactoren en de bewoners dat zij de kwaliteit van het huurpatrimonium over het algemeen als goed beoordelen.

Aangezien de SHM in het beleidsplan 2013-2018 zelf de noodzakelijke verbeterpunten heeft aangegeven, formuleert de visitatiecommissie geen bijkomende aanbevelingen voor deze OD. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: goed De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft voor de koopactiviteiten een duidelijke visie op de bijdrage die zij kan leveren tot een beter milieu en brengt deze visie ook in de praktijk. Wat betreft de huuractiviteiten heeft ze wel aandacht voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid, maar heeft de SHM slechts beperkte ambities bovenop de wettelijke normen op dit vlak. -

Bij het ontwerp van koopwoningen anticipeert de SHM op de strengere, toekomstige energieprestatienormen (E-peil en K-waarde). Ze gaat er immers terecht van uit dat de lat voor de energieprestatienormen van nieuwbouwwoningen alsmaar hoger zal gelegd worden. Ze houdt rekening met de soms lange doorlooptijd van nieuwe bouwprojecten en probeert er zo voor te zorgen dat de koopwoningen minstens voldoen aan de toekomstige waarden die zullen gelden op het moment van de verkoop van de woningen. De koper is er dus zeker van dat hij een woning aankoopt die voldoet aan de energienormen die gelden op het moment van de aankoop. Daarbij houdt de Zuid-West-Vlaamse SHM wel rekening met de betaalbaarheid van de maatregelen en dus met de uiteindelijke verkoopprijs van de woning. De SHM gaat er van uit dat een bepaalde maximale verkoopprijs niet overschreden mag worden, wil de aankoop nog betaalbaar zijn voor de beoogde doelgroep. Er gelden immers inkomensgrenzen voor de potentiële kopers zodat de maandelijkse aflossing van de hypothecaire lening uiteindelijk beperkt is (woonquote - zie OD 3.2). Men mag eveneens niet uit het oog verliezen dat de SHM concurrentie ondervindt van privépromotoren en dat een marktconforme verkoopprijs in ieder geval de bovengrens is aan de welke een SHM een woning kan verkopen. De SHM geeft daarbij wel aan dat de sociale koopwoningen kwalitatief beter zijn dan deze van de bouwpromotoren uit dezelfde prijscategorie maar dat dit voor de kopers niet altijd gemakkelijk te beoordelen is. Het spreekt voor zich dat hierin een belangrijke rol van informatieverstrekking weggelegd is voor de SHM.

-

De SHM neemt de nodige initiatieven op het vlak van milieuvriendelijkheid. Enkele voorbeelden:


PAGINA 21 VAN 50

o

o

o

bij recente aanbestedingen voor projecten van koopwoningen heeft de SHM de eis van de luchtdichtheid van de woning nog verhoogd t.o.v. de vereisten van de C2008. De SHM vraagt van de aannemer een resultaatsverbintenis die getoetst wordt door middel van een luchtdichtheidsmeting (de zogenaamde “blowertest”). Tevens werden in twee koopprojecten die dateren uit 2002 en 2005, zonneboilers geplaatst voor de opwarming van het sanitair water; de SHM hanteert natuurlijk geen open bebouwing meer bij de realisatie van koopwoningen aangezien de C2008 dit niet meer toelaat. Uit milieuoverwegingen (de ruimte beter benutten en een beter E-peil) en omwille van de gestegen kostprijs van bouwgrond bouwt de Zuid-West-Vlaamse SHM voornamelijk nog rijwoningen (70%) en in mindere mate driegevelwoningen (30%); om dezelfde redenen probeert de SHM alternatieven te zoeken voor de traditionele garage in de woning. Dit heeft natuurlijk ook te maken met de kostprijs, de woningen worden steeds duurder en kleiner. Iedere m² dient optimaal benut te worden en de (vaak minieme) inpandige garage wordt na verloop van tijd toch vaak ingenomen voor een berging, een bureau of een kamer. Daarnaast heeft de compactheid en luchtdichtheid van de woning een enorme invloed op het E-peil en is een nietverwarmde en niet-afgewerkte garage niet meer te verantwoorden volgens de SHM. Daarom zoekt de SHM bij het ontwerp van nieuwe projecten naar andere vormen van autobergingen, zoals carport systemen of groepsparkeren. Stedenbouwkundig wordt er immers meestal 1 tot 2 parkeermogelijkheden geëist op het eigen terrein.

-

De SHM toont interesse in de bouw van passiefwoningen maar meent dat dit momenteel nog niet verenigbaar is met haar sociale bekommernis om betaalbaar te bouwen. Ze blijft de ontwikkelingen op dit vlak echter opvolgen om voorbereid te zijn wanneer de kostprijs van passief bouwen zakt tot een betaalbaar niveau. In het kader van het gronden pandendecreet is de SHM wel ingegaan op een aantal aanbiedingen van kleinere percelen (2 kavels in Lauwe en Vichte) met het doel om hierop eventueel te experimenteren met lage energiewoningen. De Zuid-West-Vlaamse SHM kiest hier doelbewust voor een kleinschalige aanpak om te leren. Ze doet daarbij ook een beroep op externe experten op het vlak van luchtdicht bouwen en alternatieve energie.

-

Ten slotte informeert de SHM ook de kopers uitgebreid over de werking van de technische installatie van de recent aangekochte woning en kan de koper een beroep doen op de “dienst na verkoop” van de SHM mocht hij nog vragen hebben na de verkoop.

-

Uit het beleidsplan 2013-2018 blijkt dat de SHM aandacht wil besteden aan duurzaamheid bij de renovatie van het huurpatrimonium maar momenteel reiken de ambities nog niet verder dan de wettelijke normen of de normen bepaald door de VMSW. Er zijn tot nog toe slechts in beperkte mate initiatieven genomen om de bewoners te informeren en te begeleiden bij zo energiezuinig mogelijk wonen. De SHM heeft wel de uitvoering van de dakisolatiewerken gekoppeld aan een bezoek van de energiesnoeiers. Naast een screening en de nodige energietips werd op initiatief en kosten van de Zuid-West-Vlaamse SHM aan iedere bewoner een pakket bezorgd met daarin o.a. een spaarlamp, een spaardouchekop en reflecterende radiatorfolie. De huurders konden ook een meettoestel gebruiken om te zien welke toestellen ‘energievreters’ waren. Zo werden meer dan 35% van de bewoners tijdens de voorbije 3 jaren bezocht. Bij de ingebruikname (nieuwbouw of herverhuur) besteedt de SHM voldoende tijd aan het geven van uitleg over de technische installatie (centrale verwarming, het ventilatiesysteem en/of de klokthermostaat). Dit laat de bewoner toe energiebewuster om te gaan met de woning.


PAGINA 22 VAN 50

-

De visitatiecommissie raadt de SHM aan een visie en strategie uit te werken op het vlak van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid en dit te vertalen in concrete maatregelen zoals: o de opvang en gebruik van regenwater, o het gebruik van waterbesparende installaties en technieken en van (alternatieve) verwarmingsystemen; o de keuze van duurzame materialen die verantwoord zijn over de gehele levenscyclus; o …… De Vlaamse Maatstaf Duurzaam Bouwen kan een interessant referentiepunt vormen.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De maatschappij levert slechts beperkte prestaties inzake aanpasbaar bouwen. Een aantal woningen zijn wel woningen aangepast aan ouderen en/of specifieke doelgroepen (zie OD 1.5). -

In 2008 realiseerde de SHM voor het eerst aanpasbare huurwoningen (zoals geformuleerd in de C2008). Het gaat om de bouw van 3 huurwoningen te Deerlijk in de C. Vereeckelaan (Windhalmlaan) in opdracht van het OCMW van Deerlijk. In 2013 startte de SHM in de Bozestraat te Heule (Kortrijk) met de bouw van 6 aanpasbare appartementen. De SHM voorziet wel soms wel een polyvalente ruimte op een verdieping, die bijvoorbeeld als slaapkamer of als bureau kan ingericht worden, maar dit zijn nog geen aanpasbare woningen volgens de normen van de C2008. Dit geldt ook in het geval dat in de bouwaanvraag wordt opgenomen dat de woning in de toekomst kan uitgebreid worden. Dit verhoogt de flexibiliteit maar maakt er geen aanpasbare woning van.

-

Er werden nog geen aanpasbare koopwoningen gebouwd.

-

Bij renovaties van 1-slaapkamerwoningen (de ‘bejaardenwoningen’) worden steeds meer baden vervangen door inloopdouches en worden, indien mogelijk, de deuropeningen eveneens aangepast.

-

De SHM heeft in het huurpatrimonium wel een aantal woningen aangepast voor een specifieke doelgroep (zie OD 1.5).

De visitatiecommissie beveelt aan om in dit domein een structurele aanpak en strategie te ontwikkelen en om het concept aanpasbaarheid steeds te mee te nemen in toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten. Een aanpasbare woning kan immers meegroeien met de bewoners (bijvoorbeeld levenslang wonen) en is daarmee ook bruikbaar voor een wisselend doelpubliek (bijvoorbeeld voor personen met een beperking). PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De Zuid-West-Vlaamse SHM zet in op (gedeeltelijke) renovaties, het onderhoud en de herstelling van haar patrimonium en ze draagt zorg voor de kwaliteit van de woningen. Ze werkt met een planning, waarbij ze momenteel een tijdshorizon tot 2020 aanhoudt. Deze


PAGINA 23 VAN 50

planning is geïntegreerd in de financiële planning. De SHM is reeds vergevorderd met het behalen van de ERP-2020 normen en de nog uit te voeren werkzaamheden zijn reeds voorzien. De visitatiecommissie stelt vast dat milieuvriendelijk en duurzaam bouwen weliswaar als bezorgdheid erkend is binnen Zuid-West-Vlaamse SHM voor de huuractiviteiten (zie het beleidsplan 2013-2018). De SHM neemt evenwel slechts in beperkte mate initiatieven die de wettelijke vereisten overstijgen en zet nog niet ten volle in op de sensibilisering van de bewoners. In de koopactiviteiten daarentegen stelt ze wel duidelijke objectieven inzake milieuvriendelijkheid waarbij ze ook de betaalbaarheid voor de doelgroep voor ogen houdt. De SHM neemt in haar nieuwbouw- en renovatieproject nog niet systematisch het principe van aanpasbaar bouwen mee. Dit visitatiecommissie raadt aan om hieromtrent een strategie uit te werken en deze in de praktijk om te zetten. Een aanpasbare woning kan immers meegroeien met de bewoners (bijvoorbeeld levenslangs wonen) en is daarmee ook bruikbaar voor een wisselend doelpubliek (bijvoorbeeld voor personen met een beperking). De SHM kan daarbij een beroep doen op de expertise van collega SHM’s.


PAGINA 24 VAN 50

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig af te zetten t.o.v. de bouwkostnormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect ontbreekt om een goed oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. In afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt en verbouwt. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM kostenbesparend bouwt. Ze bouwt bewust zo dicht mogelijk om de bouwkosten (en de onderhoudskosten) te beperken. Ze benadrukt de kostenbeheersing niet alleen in het voorontwerp maar ook in de aanbestedings- en afwerkingsfase. Dit blijkt ook uit het gegeven dat er zich geen meerkosten voordoen (zie ook OD 5.2). Voor sociale koopwoningen probeert ze de verkoopprijs onder de 200.000 euro te houden. Voor renovatieprojecten voegt ze verschillende werven samen in één aanbesteding om de kosten te drukken. De visitatiecommissie is van mening dat de Zuid-West-Vlaamse SHM goed presteert voor deze doelstelling. -

De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft volgens de lokale actoren in het verleden zeer dicht gebouwd: de SHM realiseert gemiddeld 35 woningen per ha, wat beter is dan de gemiddelde densiteit in de regio (ongeveer 25 woningen per ha).

-

Om de bouwkosten te drukken en om de kosten voor het grondaandeel te beperken bouwt ze geen losstaande woningen meer – overigens niet meer toegelaten volgens de C2008 - maar rijwoningen, driegevelwoningen of duplexen. De SHM overweegt ook om geen garages meer te voorzien om de betaalbaarheid van de koopwoningen te garanderen (zie ook OD 2.2).

-

De SHM legt de aannemers steeds verfijndere lastenboeken voor waarbij rekening gehouden wordt met knelpunten uit het verleden. Zo bleken de geraamde kosten voor grondwerken (onder meer grondbemaling) nogal te fluctueren. De SHM vraagt aan het architecten- en ingenieursbureau daaraan nu extra aandacht te besteden. De SHM werkt in de bestekken zoveel mogelijk met forfaitaire hoeveelheden en niet met vermoedelijke hoeveelheden waardoor de problematiek van meerkosten tot een minimum beperkt wordt. Met deze aanpak vermijdt de SHM dat de aannemers bij de uitvoering de kosten van grotere hoeveelheden aanrekenen: de kosten worden beperkt tot de forfaitair bepaalde hoeveelheden in het bestek. Volgens de SHM brengt het werken met vermoedelijke hoeveelheden een groter risico op meerwerken met zich mee. De SHM houdt de meerkosten onder controle: bij het bouwen van zowel sociale huurals sociale koopwoningen zijn er geen meer- maar minkosten. Dit wordt meer in detail toegelicht in OD 5.2.

-

In haar zoektocht naar kostenbesparende maatregelen heeft de Zuid-West-Vlaamse SHM een visie ontwikkeld om de renovatie van huurwoningen bij voorkeur in groep aan te pakken. Door de schaalgrootte verkrijgt de SHM betere prijzen bij de aannemers. De renovatie van keukens gebeurt bijvoorbeeld in groep.

-

Gelet op de betaalbaarheid probeert de SHM de verkoopprijs voor koopwoningen te beperken tot maximaal 200.000 euro. De mediaan verkoopprijs van een sociale koopwoning bedroeg bijna 185.000 euro in 2011. Hiermee bevindt deze verkoopprijs zich bij de 25%


PAGINA 25 VAN 50

hoogste in de sector. In de periode 2007-2011 bedroeg de verkoopprijs van de goedkoopste sociale koopwoning van de Zuid-West-Vlaamse SHM ongeveer 117.000 euro (verkoop in 2008). De duurste kostte ongeveer 216.000 euro (verkoop in 2011). De SHM stelt wel dat de kostprijs meestal niet doorslaggevend is om een sociale koopwoning al dan niet te kopen, maar dat de ligging een belangrijkere rol speelt. Verder geraken sociale koopappartementen moeilijker verkocht aan jonge gezinnen omdat de woning bij een verkoop weder wordt ingekocht tegen de oorspronkelijke verkoopprijs (zie ook 1.2). Dit schrikt jonge gezinnen, die in functie van gezinsuitbreiding later willen verhuizen naar een eengezinswoning, af. -

De toegekende sociale leningen hebben in principe een looptijd van 20 jaar. Met het oog op de betaalbaarheid kan die looptijd verlengd worden tot maximum 30 jaar. Om dit te garanderen geldt de stelregel dat het bedrag van de maandelijkse aflossing niet meer mag bedragen dan een derde van het maandelijks inkomen. De visitatiecommissie stelt vast dat de gemiddelde woonquote (verhouding van woonuitgaven ten opzichte van het beschikbaar inkomen) van de nieuwe sociale ontleners in 2011 met 35% ongeveer, aan deze stelregel voldeed.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: goed De SHM doet inspanningen om de huurlasten te beperken. Ze sensibiliseert de huurders om zoveel mogelijk klussen (zoals het poetsen van gemeenschappelijke delen) zelf uit te voeren. De SHM bouwt bewust zo weinig mogelijk appartementen om gemeenschappelijke kosten voor de huurders te vermijden. Ze zet eerder in op duplexen met aparte ingangen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling. -

De visitatiecommissie wijst erop dat de kosten voor de huurder uit drie componenten bestaan: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM dus geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van de SHM bedroeg 9.018,20 euro in 2011 en situeert zich tussen de 25% en 50% laagste uit de sector. Voor de Zuid-West-Vlaamse SHM bevindt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor een appartement zich tussen de 50% en 75% hoogste in de sector. Voor een eengezinswoning bevindt die (mediaan) huurprijs zich bij de 25% laagste van alle SHM’s. Voor de eengezinswoningen (bijna 90% van het patrimonium van de Zuid-West-Vlaamse SHM) bedraagt de huurprijs, in vergelijking met de sector, zeker bij tot een goede betaalbaarheid van de huurwoning voor de huurder.

- De gemiddelde huurlast bedroeg ongeveer 21 euro per jaar in 2011. Slechts 6 SHM’s rekenen lagere huurlasten aan. Deze huurlasten zijn zeer laag te noemen, zelfs als men ermee rekening houdt dat de SHM een patrimonium heeft dat slechts voor 10% uit appartementen bestaat: aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …). De SHM bouwt bewust zo weinig mogelijk appartementen om gemeenschappelijke kosten voor de huurders te vermijden. Ze zet eerder in op duplexen met aparte ingangen. De welzijnsactoren bevestigen dat de huurlasten laag zijn en niet tot klachten leiden bij de huurders.


PAGINA 26 VAN 50

-

De SHM neemt diverse initiatieven om de huurlasten voor de huurders te drukken of onder controle te houden: o slechts 10% van het patrimonium van de SHM betreft appartementen (nominaal uitgedrukt gaat het over 47 appartementen in 2011). De visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM probeert de onderhoudskosten in de gemeenschappelijke delen van appartementen te beperken: de SHM raadt de huurders aan zelf te poetsen. Vele huurders blijken hier volgens de SHM op in te gaan; o de Zuid-West-Vlaamse SHM heeft geen eigen dienst om herstellingen uit te voeren. De SHM maakt gebruik van externe bedrijven, die geselecteerd worden na een aanbesteding, onder andere voor het onderhoud van de centrale verwarming. Het contract wordt jaarlijks herzien. De visitatiecommissie is van mening dat een SHM goede prijzen kan afdwingen door de concurrentie te laten spelen; o de SHM werkt niet met een verplicht systeem van een onderhoudsforfait voor huurders: de SHM rekent alleen effectieve kosten door die ten laste van de huurder zijn. De bewoners worden zo onmiddellijk gewezen op hun verantwoordelijkheid. In het geval van bijvoorbeeld een interne verstopping door de fout de van de huurder, zal ze de rekening van de aannemer naar de huurder laten sturen; o de SHM probeert zoveel mogelijk gebruik te maken van plaatselijke aannemers die geen personeel in dienst hebben omdat deze competitieve prijzen aanbieden en een goede service garanderen aan de huurders; o na de oplevering van elk nieuw project wordt de groenomgeving consequent overgedragen aan de stad of de gemeente, die vanaf dan instaat voor het groenonderhoud; o de SHM heeft geëxperimenteerd met de inzet van sociaal economiebedrijven voor de uitvoering van sommige werken maar de ervaringen waren niet positief: de werken waren niet altijd goed uitgevoerd en de kosten/baten-verhouding was ongunstig.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel algemeen: goed Totaaloordeel huuractiviteiten: goed Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM kostenbesparend bouwt. Ze bouwt bewust zo dicht mogelijk om de bouwkosten (en de onderhoudskosten) te beperken. Ze benadrukt de kostenbeheersing niet alleen in het voorontwerp maar ook in de aanbestedings- en afwerkingsfase. Dit blijkt ook uit het feit dat er zich geen meerkosten voordoen (zie ook OD 5.2). Voor sociale koopwoningen probeert ze de verkoopprijs onder de 200.000 euro te houden. Voor renovatieprojecten voegt ze verschillende werven samen in één aanbesteding om de kosten te drukken. De visitatiecommissie is van mening dat de Zuid-West-Vlaamse SHM goed presteert voor deze doelstelling. De SHM doet inspanningen om de huurlasten te beperken. Ze sensibiliseert de huurders om zoveel mogelijk klussen (zoals het poetsen van gemeenschappelijke delen) zelf uit te voeren. Ze ontwikkelt een preventief beleid met betrekking tot het verminderen van de huurlasten door zo weinig mogelijk appartementen te bouwen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed presteert voor deze doelstelling.


PAGINA 27 VAN 50

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling huuractiviteiten: goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van de Zuid-West-Vlaamse SHM voor de woonzekerheid van haar huurders als goed: de huurdersachterstallen zijn laag, er is een duidelijke procedure huurdersachterstallen die ruimte voor afbetalingen biedt en er wordt goed samengewerkt met het OCMW van Kortrijk rond huurders met (betaal)problemen. De Zuid-WestVlaamse SHM rapporteert in haar jaarverslag over de huurbeëindigingen: er zijn nauwelijks gedwongen uithuiszettingen en de maatschappij deed de laatste jaren zelf geen huuropzeggingen. -

De Zuid-West-Vlaamse SHM kent lage huurdersachterstallen, m.n. 0,79% en behoort daarmee bij de 10% best presterende SHM’s in Vlaanderen.

-

De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft een uitgewerkt stappenplan bij huurdersachterstallen. De maatschappij doet zelf nauwelijks huisbezoeken in geval van achterstallen, maar overlegt wel met het OCMW van Kortrijk. Er is een zeer vlotte en goede samenwerking op dossierniveau. Vanaf een huurdersachterstal van twee maand wordt het OCMW gecontacteerd. Het OCMW is positief over de welwillendheid van de maatschappij t.a.v. de huurder in moeilijkheden. Wanneer een huurder na twee aanmaningen niet betaalt of weigert in te gaan op een afbetalingsplan, wordt eerst een verzoeningsprocedure opgestart bij de vrederechter. Deze sociale aspecten zijn niet uitgeschreven in de procedure. De visitatiecommissie beveelt aan om dit wel te doen. Volgens de SHM zijn de lage achterstallen ook te danken aan de “lokale adviesraad”. Dit is een officieus adviesorgaan dat de SHM “geërfd” heeft bij de fusie met de SHM uit Heule en dat een uitdovend karakter heeft. De leden van dit orgaan staan dicht bij de huurders uit Heule en Bissegem en kunnen volgens de SHM een rol spelen bij het beperken van de huurdersachterstal. Volgens de visitatiecommissie kan dit effectief een positief effect hebben maar dit dient in volledige transparantie te gebeuren en met garanties voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de betrokken huurders.

-

-

De cijfers rond huurbeëindiging vinden we terug in het jaarverslag. Zowel in 2011 als in 2012 was er één gedwongen uithuiszetting op vraag van de maatschappij. De SHM deed de laatste jaren zelf geen huuropzeggingen. Door de goede samenwerking en de overlegmomenten beoordelen de sociale woonactoren de bereidheid van Zuid-West-Vlaamse SHM om zich in te zetten voor de woonzekerheid als goed. Ze dringen wel aan op structureel overleg met de maatschappij om nog meer kansengericht te kunnen werken.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt de omgang van de Zuid-West-Vlaamse SHM met leefbaarheidsproblemen ‘voor verbetering vatbaar ’. Veel leefbaarheidsproblemen lijken er niet te zijn, maar de maatschappij heeft ook nog geen visie rond leefbaarheid in de wijken ontwikkeld. -

De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft in haar beleidsplan 2013-2018 duidelijk aandacht voor haar sociaal beleid. Ze erkent dat het belang van het sociaal beleid is toegenomen, te meer door de overname van een 500-tal huurwoningen eind jaren 90.


PAGINA 28 VAN 50

-

De maatschappij heeft vanuit de raad van bestuur bij de planning van nieuwe projecten wel aandacht voor de diversiteit van het aanbod en heeft daarbij de leefbaarheid van de wijken voor ogen. Er is bij de maatschappij evenwel geen uitgeschreven visie of actieplan rond het voorkomen of aanpakken van leefbaarheidsproblemen.

-

Uit de gesprekken met de woon- en welzijnsactoren en de huurders bleek dat er zo goed als geen leefbaarheidsproblemen zijn. Wanneer zich zo’n probleem voordoet, neemt de “medewerker huur” het dossier op en wordt gezocht naar de meest aangewezen begeleiding of ondersteuning. De Zuid-West-Vlaamse SHM meldt dat een nieuwe medewerker (medio 2013) de leefbaarheid van de wijken proactief zal opvolgen. De visitatiecommissie formuleert daarom geen specifieke aanbeveling voor een werking rond leefbaarheid.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat de Zuid-West-Vlaamse SHM meer kan doen om bewonersgroepen bij het wijkbeheer te betrekken. Op dit moment zijn er eigenlijk geen bewonersvergaderingen of bewonersgroepen. De huurders werden betrokken bij de viering van het 75-jarig bestaan van de SHM (met een film en een receptie), maar dit bleef een eenmalig initiatief. In die zin is het aangewezen dat de SHM zich intensiever inzet om haar basisbegeleidingstaak inzake bewonersparticipatie waar te maken. De Zuid-West-Vlaamse SHM zet weinig in op het stimuleren van bewonerswerking en doet nauwelijks beroep op haar huurders om haar eigen werking te verbeteren. Ze legt twee verslagen van een bewonersraad van één gemengd project voor waarbij naar een oplossing wordt gezocht voor een lijst van technische zaken. Dit lijkt eerder een eenmalige organisatie die niet duidt op een structurele aanmoediging van bewonersbetrokkenheid. Het organiseren van “rondetafelgesprekken” verspreid in de wijken zou een eerste stap kunnen zijn om te horen wat er onder de bewoners leeft om zo tot een betere betrokkenheid van de bewoners bij hun woonomgeving en bij de werking van de maatschappij te komen. Tegelijk beveelt de visitatiecommissie aan om in het licht van de doelstellingen die aan SHM’s worden opgelegd, een duidelijke visie en strategie te ontwikkelen over de manier waarop ze haar bewoners in de toekomst zal betrekken. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling huuractiviteiten: goed De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de bewoners van Zuid-WestVlaamse SHM als goed. Ze hecht duidelijk belang aan klantgericht werken. Ze neemt die taak op in samenwerking met de woon- en welzijnsactoren in Kortrijk. De maatschappij heeft ook veel aandacht voor de technische ondersteuning zowel bij de intake, tijdens de huurperiode als bij de beëindiging ervan. Ze zet daarvoor een (technische) toezichter in. -

Door het bijhouden en analyseren van gedetailleerd cijfermateriaal over de samenstelling van de gezinnen en over de kandidaat-huurders (zie ook het jaarverslag) houdt de maatschappij de vinger aan de pols voor haar sociaal beleid.

-

De Zuid-West-Vlaamse SHM kent een intakeprocedure voor nieuwe huurders. Ook komt de technische dienst langs voor de plaatsbeschrijving en technische informatie van de woning bij inhuurname. De maatschappij heeft geen eigen dienst om herstellingen uit te voeren maar wel een personeelslid dat kleine herstellingen op zich kan nemen.


PAGINA 29 VAN 50

-

De “medewerker huur” verzorgt de individuele begeleiding van huurders in moeilijkheden, af en toe met een plaatsbezoek. Op het moment van de visitatie had deze medewerker ontslag genomen en zal ze in de nabije toekomst vervangen worden door een persoon “gepassioneerd voor de maatschappelijke advisering”. Bij de vacature op de website lezen we het belang dat de maatschappij hecht aan klanten oplossingsgericht werken.

-

Bij interventies stelt het betrokken personeelslid soms problemen vast, deze worden gemeld aan de sociale dienst. Deze dienst zal vervolgens een oplossing voor de bewoners proberen te zoeken. Indien blijkt dat de huurder een veel te grote en niet onderhouden woning bewoont, zal de SHM een mutatie naar een meer geschikte woning voorstellen of de huurder via een mondeling contact aansporen de woning te onderhouden. De visitatie vindt deze interactie tussen de sociale en de technische dienst positief.

-

De SHM pleegt geregeld overleg over concrete dossiers met sociale actoren zoals het OCMW van Kortrijk en het CAW.

-

Wanneer de bewoner de huur heeft opgezegd, brengt de toezichter binnen de 14 dagen een bezoek aan de vertrekkende huurder om deze tips te geven over de nog noodzakelijke herstellingen die de huurder zelf kan doen. Zo wil de Zuid-West-Vlaamse SHM een dure afrekening voor huurschade voorkomen. Die informatie wordt mondeling meegegeven tenzij blijkt dat er zeer veel schade is aan de woning.

-

De actualisatie van het inschrijvingsregister bij de maatschappij verloopt met aandacht voor moeilijke situaties. Zo konden bij de laatste actualisatie in 2011 een 60-tal kandidaat-huurders worden “opgevist” die strikt genomen een schrapping riskeerden. De medewerkers van de Zuid-West-Vlaamse SHM zijn zich bewust van het belang van een goed verloop van de actualisatieprocedure (o.m. voor de aanspraak op de huurpremie). Dit beoordeelt de visitatiecommissie als positief.

-

Zoals hierboven vermeld blijkt uit de gesprekken dat de sociale dimensie bij de Zuid-WestVlaamse SHM nog kan versterkt worden door structureel overleg met de welzijnsactoren. Collega SHM’s uit de regio zullen daarbij waarschijnlijk voorbeelden van samenwerkingsovereenkomsten, waarin o.a. een duidelijke taakafbakening tussen de betrokken actoren, kunnen aanleveren. Deze voorbeelden kunnen dan een vertrekbasis vormen om het overleg beter te structureren.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De Zuid-West-Vlaamse SHM zet zich in voor de woonzekerheid van haar huurders. De maatschappij zegt geen huurovereenkomsten op en er zijn nagenoeg geen gedwongen uithuiszettingen. De maatschappij heeft nog geen visie ontwikkeld rond leefbaarheid in haar wijken. De SHM kan nog inzetten op het betrekken van bewonersgroepen bij haar werking en bij de projecten. De huisvestingsondersteuning loopt goed. De visitatiecommissie vindt structureel overleg met de welzijnsactoren wel noodzakelijk om de sociale dimensie in de bewonersondersteuning verder uit te bouwen.


PAGINA 30 VAN 50

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de financiële gezondheid van de SHM globaal als goed op basis van de resultaten van de financiële planning die aangeven dat er in de nabije toekomst geen liquiditeitstekorten zullen zijn. De traditionele ratio’s geven bij een SHM met gemengde activiteiten echter niet altijd een volledig beeld van de financiële toestand en moeten met de nodige omzichtigheid benaderd worden. -

De Zuid-West-Vlaamse SHM voldoet voor volgende financiële ratio’s niet aan de norm: o de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin is lager dan de norm: 0,64 in 2011 terwijl de norm minimaal 1 is. Deze ratio bepaalt in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen; o de netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering (VCF), 1,37 in 2011, bevindt zich eveneens buiten de norm (de norm is lager dan 0,85%). Een netto vrije cash flow die minder dan 1 bedraagt wil wel zeggen dat er nog meer inkomsten zijn dan uitgaven. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. In de periode 2007-2011 voldeed de SHM slechts in 2010 aan de norm en dan nog enkel voor wat betreft de liquiditeitsratio (1,03).

-

De nettowinstmarge uit de gewone bedrijfsvoering, 3% in 2011, voldoet wel aan de norm (norm is hoger dan 0%) evenals de solvabiliteitsratio, 15% in 2011, terwijl een 10% als minimaal wordt geacht. De solvabiliteit tracht het risico te meten dat een SHM haar financiële verplichtingen t.a.v. schuldeisers niet kan nakomen.

-

Bij gemengde SHM’s geven de traditionele ratio’s evenwel niet altijd een volledig beeld van de financiële toestand en dit geldt zeker voor een SHM, zoals de Zuid-West-Vlaamse SHM, waar de koopactiviteiten nog altijd financieel belangrijker zijn dan de huuractiviteiten. In het geval van de Zuid-West-Vlaamse SHM dekken de periodieke inkomsten, vnl. de huren, niet volledig de periodieke uitgaven, vnl. de personeelsuitgaven die zowel verband houden met de huurals met de koopactiviteiten en de andere werkingskosten (aflossingen van leningen en onderhoudskosten). De inkomsten van de verkoop van koopwoningen worden immers niet als “periodieke” inkomsten beschouwd en zijn dus niet in de berekening van de VCF opgenomen terwijl de personeelskosten verbonden aan de verkoopsactiviteiten wel meegeteld worden. Bij een gemengde maatschappij is de kans dus heel groot dat de VCF hoger zal zijn dan 1 en dus niet aan de norm zal voldoen. Dit “tekort” wordt in principe opgevangen door de winsten uit de verkopen van koopwoningen. En dit laatste weerspiegelt zich ook in de positieve nettowinstmarge van de Zuid-West-Vlaamse SHM. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was de voorbije jaren consistent hoger dan 0%. De financiële planning brengt in feite al deze aspecten wel globaal samen en geeft een goede indicatie over de verwachte financiële toestand van de SHM.

-

Zowel uit de eigen financiële planning van de SHM als uit deze opgemaakt door de VMSW blijkt dat de liquiditeitspositie van de Zuid-West-Vlaamse SHM positief blijft evolueren en dat er in de nabije toekomst geen liquiditeitsproblemen te verwachten zijn. De gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin is evenwel lager dan de norm in de periode van 2007-2011. Deze schijnbaar contradictie valt te verklaren door het feit dat de Zuid-West-Vlaamse SHM relatief veel bouwactiviteiten in de koopsector met eigen middelen financiert. In de jaren met veel investeringen zal dit een negatieve impact hebben op de liquiditeitspositie van de SHM.


PAGINA 31 VAN 50

Wanneer de koopwoningen verkocht worden, zal dit natuurlijk de liquiditeit sterk verbeteren. Bovendien meet de ratio de toestand op één moment, m.n. op 31/12 van een bepaald jaar. Dit is relevant omdat de SHM in de loop van het jaar koopwoningen kan verkopen en dus haar liquiditeit kan verbeteren maar kort daarna kan de SHM een belangrijke werf opstarten die veel investeringen vraagt, waardoor op 31/12 de liquiditeitspositie er minder goed kan voorstaan. Kortom, de liquiditeitspositie van een SHM met koopactiviteiten zal meer fluctueren dan een SHM met huuractiviteiten waar de inkomsten en de uitgaven meer gelijk gespreid zijn over de tijd. Een SHM met koopactiviteiten zou deze fluctuaties kunnen uitvlakken door alle investeringen te financieren met vreemd kapitaal, i.c. de leningen van de VMSW, maar daar staat een financieringskost tegenover die de winst op de verkoop drukt. De positieve evolutie van de liquiditeitspositie van de Zuid-West-Vlaamse SHM is evenwel gebonden aan één voorwaarde, m.n. dat de SHM het hoge volume aan verkopen van koopwoningen kan blijven volhouden in de volgende jaren en dus de noodzakelijke winsten daarop kan realiseren. Daarbij is de SHM natuurlijk afhankelijk van de mate dat ze nodige percelen en gronden kan blijven verwerven aan een redelijke prijs om nieuwe koopprojecten te realiseren (zie O.D. 1.4). In het beleidsplan 2013-2018 onderkent de SHM zelf ook deze problematiek door te stellen dat de aankopen die nu gebeuren, o.a. in het kader van het Grond- en Pandendecreet, veel duurder uitvallen dan de aankopen van al dan niet strategische gronden die in het verleden plaatsvonden. De meerwaarden gerealiseerd op deze nieuwe aankopen zullen, bij de realisatie van de koopprojecten, dus waarschijnlijk beduidend lager liggen dan het geval was op die “historische” gronden. -

De SHM verkoopt onverhuurbare woningen om haar financiële toestand positief te beïnvloeden (naast het verkopen in het kader van het kooprecht van de zittende huurder). Oorspronkelijk werd de beslissing of een woning al of niet werd verkocht ad hoc genomen op het moment dat een lopend huurcontract werd opgezegd. Enkele jaren terug werd besloten om meer gestructureerd te werk te gaan en werd een lijst opgesteld van verkoopbare huurwoningen. Bij het opstellen van het beleidsplan 2013-2018 werd deze lijst daarin geïntegreerd en dus gekaderd in de algemene beleidsopties van de SHM, goedgekeurd door de raad van bestuur. De visitatiecommissie kan deze doordachte werkwijze waarderen. De verkoopsopbrengsten dienen in ieder geval geherinvesteerd te worden in nieuw huurpatrimonium. De SHM verwacht in 2013 een drietal huurwoningen te kunnen verkopen. Dit werd eveneens opgenomen in de financiële planning. Rekening houdend met de bouwactiviteiten van de SHM (zie O.D. 1.1) zal dit nauwelijks een negatieve invloed hebben op de reële uitbreiding van het huurpatrimonium.

De visitatiecommissie komt op basis van bovenvermelde argumentatie tot de conclusie dat de Zuid-West-Vlaamse SHM financieel leefbaar is. Evenwel is het duidelijk dat het bewaken van de financiële gezondheid een voortdurend aandachtspunt zal blijven. Aangezien uit de beleidsplan 2013-2018 blijkt dat de SHM zich daarvan terdege bewust is en ook alle afhankelijkheden heeft doorgrond en dat ze gebruik maakt van een financiële planning als een beleidsinstrument (zie O.D. 5.3) formuleert de visitatiecommissie geen bijkomende aanbevelingen. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Een knelpunt bij het beoordelen van een goed kostenbeheer van een gemengde SHM is dat in de boekhouding van dergelijk type SHM geen consistente opdeling wordt gemaakt tussen de kosten verbonden aan de koopactiviteiten, de huuractiviteiten en de leningsactiviteiten. Dit oplossen zou kunnen via een uitgebreide analytische boekhouding, wat op zichzelf de kosten zou opdrijven. Een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ZUID-W EST-VLAAMSE SHM

PAGINA 32 VAN 50

alternatieve, minder dure methode van berekening was in voorbereiding maar nog niet beschikbaar op het moment van de visitatie. Ook de prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens op dit vlak. De visitatiecommissie is wel van oordeel dat binnen de SHM een cultuur van kostenbeheersing aanwezig is en geeft dus een beoordeling goed. Bovendien is zowel de structurele als de frictieleegstand onder controle. -

Noch de boekhouding noch de prestatiedatabank, die gedeeltelijk gebaseerd is op de boekhouding, laten momenteel toe om een opdeling te maken tussen de kosten verbonden aan de diverse activiteiten. Dit vormt een knelpunt omdat de prestatiebeoordeling op het vlak van kostenbeheersing gedeeltelijk steunt op een vergelijking van de SHM’s per activiteit. De SHM heeft zelf gedurende een proefperiode van 10 werkdagen een tijdsmeting uitgevoerd per activiteit en kwam tot de conclusie dat ongeveer 50% van de tijd wordt besteed aan de huuractiviteiten, 35% aan de koopactiviteiten en ten slotte 15% aan de kredietactiviteiten. Deze tijdsindeling geeft alleen aan in welke mate de personeelskosten kunnen verdeeld worden over de activiteiten maar nog niet hoe de andere werkingskosten moeten toegewezen worden. Indien men de bovenvermelde percentages evenwel puur als indicatie toepast op het aantal VTE’s dan blijkt dat de SHM ongeveer op het gemiddelde van de sector scoort wat betreft ingezette personeelsleden voor de huuractiviteiten en erg goed scoort wat betreft ingezette personeelsleden voor de koopactiviteiten (bij de 25% best presterende SHM’s).

-

De SHM geeft ook aan dat een aantal personeelsleden (vnl. de technische dienst, die projecten voorbereidt en opvolgt) heel flexibel op zowel de huurals de koopactiviteiten worden ingezet en dit naargelang de nood zich voordoet. De Zuid-West-Vlaamse SHM kan door haar gemengd karakter dus synergie creëren en de efficiëntie verhogen.

-

De visitatiecommissie heeft een cultuur van kostenbewustzijn kunnen vaststellen bij de SHM. Voorbeelden hiervan zijn: o de post wordt zoveel mogelijk gelijktijdig verstuurd om van lagere tarieven te kunnen genieten; o documenten worden zoveel mogelijk gemaild i.p.v. verstuurd per post; o inschrijvingsformulieren, brochures, ed.. zijn opvraagbaar via de website en indien nodig ad hoc afdrukbaar; o het postinterventie dossier bij de verkoop van een koopwoning wordt niet meer op papier bezorgd maar enkel op CD-ROM; o bij een recente aankoop van PC’s en computerschermen werd specifiek gekozen voor de meest energiezuinige modellen; o de kantoren beschikken over 2 “alles-uit” knoppen zodat alle verlichting met één druk kan worden uitgeschakeld. Spaarlampen worden stelselmatig vervangen door ledverlichting; o bij een vernieuwing in 2013 van de brandverzekering voor de huurwoningen werd een maximaal beroep gedaan op de markt en werd een besparing van 12.000 euro op jaarbasis gerealiseerd; o de SHM sluit aan bij groepsaankopen om zo betere prijzen te krijgen.

-

De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft ook oog voor een rationeler en efficiënter beheer van het patrimonium. Na een fusie met de SHM uit Bissegem kwamen er 8 woningen uit Lendelede mee over in het patrimonium. Dit was ongeveer 6% van het sociale huurpatrimonium in Lendelede. De SHM heeft nooit de ambitie gehad het werkgebied uit te breiden tot die gemeente. De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft besprekingen gevoerd met de SHM Mijn Huis uit Harelbeke en het OCMW om het patrimonium over te dragen maar deze waren niet


PAGINA 33 VAN 50

geïnteresseerd wegens de staat van de woningen en de verspreide ligging. De SHM verkoopt deze woningen nu aan de zittende huurders of via openbare verkoop. Nog twee woningen blijven in eigendom van de SHM. -

Ook de contractwijzingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij renovatie- en nieuwbouwprojecten (huur en koop) werden de voorbije jaren onder controle gehouden. In 2011 lagen de bouwkosten bij de nieuwbouwprojecten (huur en koop) zelfs lager dan het aanbestedingsbedrag (minwerken). De SHM geeft aan dat dit te danken is aan een strikte projectopvolging en aan het feit dat de SHM systematisch haar lastenboeken verfijnt op basis van de opgedane ervaringen. Gelet op het hoge bouwvolume van de SHM is dit een praktijk die duidelijk loont (zie ook OD 3.1 en OD 5.7).

-

Zowel de structurele- als de frictieleegstand evolueren de voorbije jaren in gunstige zin. De structurele leegstand bedroeg in 2011 ongeveer 1%, de frictieleegstand lag met bijna 2% wat hoger. De SHM situeert zich daarbij bij de 75% best presterende SHM’s. Bij de opzegging van een huurcontract probeert de SHM de frictieleegstand te beperken tot 1 à 2 maanden door de diverse procedures zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Ze geeft evenwel toe dit streefdoel nog niet altijd te halen. Omdat ook frictieleegstand een maatschappelijke kost heeft (onbeschikbaarheid van woningen en imago) en de huurderving groot kan zijn, suggereert de visitatiecommissie om het streefdoel m.b.t. de frictieleegstand formeel te laten vastleggen door de raad van bestuur en de procedures zodanig aan te passen dat dit streefdoel gehaald wordt.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling huuractiviteiten: goed De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude. In procent van alle inkomsten van huurders behoort de huurdersachterstal bij de 10% laagste van alle SHM’s en dit in de voorbije 5 jaren (laatste jaar 2011 met 0,79%). Tevens is er een zeer vlotte en goede samenwerking op dossierniveau met het OCMW van Kortrijk. -

De SHM beschikt over een goed uitgewerkte en schematisch voorgestelde procedure huurdersachterstallen - de procedure “Opvolging huurachterstal” - en past deze goed en consequent toe. Deze procedure bevat de nodige ruimte om een afbetalingsplan voor te stellen en het OCMW van Kortrijk geeft aan dat er op dossierniveau een vlotte en goede samenwerking is (zie ook OD 4.1).

-

Op de zittingen van de raad van bestuur wordt telkens gerapporteerd over de evolutie van de huurdersachterstal. Dit kan door de raad als een sturingsinstrument gebruikt worden. De SHM is in het algemeen vrij sterk in het analyseren van de data m.b.t. de huurdersachterstallen. Het jaarverslag van de SHM, raadpleegbaar via de website www.zwh.be, bevat hieromtrent uitgebreide informatie.

-

De SHM zet in op bestrijding van sociale fraude en domiciliefraude. Meldingen van domiciliefraude bereiken de SHM langs diverse kanalen (bv. sociale controle van buren, de wijkpolitie, …). In alle gevallen wordt een buurtonderzoek van de wijkagent gevraagd. De betrokken huurder wordt ook aangeschreven door de SHM. Indien er vaststellingen kunnen gebeuren wordt de huur opnieuw berekend met terugwerkende kracht op basis van de aangeleverde gezinssituatie. Indien nodig zal de SHM ook een dossier opmaken en vervolgens


PAGINA 34 VAN 50

overmaken aan de Inspectie RWO voor verder onderzoek. Tot op het moment van de visitatie werd slechts een dergelijk dossier bezorgd aan de Inspectie RWO. -

Tijdens de toelichting van het huurcontract bij een nieuwe verhuring wordt gewezen op de plicht om de bijwoning aan te geven. De SHM doet ook een beroep op de gegevens van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid (KSZ) en heeft tevens een afspraak met de stad Kortrijk, die gevallen van bijwoning meldt aan de SHM.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: uitstekend De SHM stelt twee alternatieve en elkaar aanvullende financiële plannen op met een tijdshorizon van minimaal 10 jaar. Ze bevatten niet alleen informatie over de koop- en huurprojecten maar ook over de personeelskosten en andere werkingskosten. Deze plannen worden jaarlijks geactualiseerd, besproken op de raad van bestuur en hebben gediend als basis voor het beleidsplan 2013-2018. Omdat de SHM beide plannen als een beleidsinstrument gebruikt en ook de concepten achter de financiële planning wil te doorgronden, is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM uitstekend presteert voor deze operationele doelstelling. -

De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen.

-

De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft een eigen model van financiële planning opgemaakt. Het concept hiervan vertrekt van dezelfde basisgegevens als het VMSW-plan. Daarbij gebruikt ze vrij voorzichtige veronderstellingen, bijvoorbeeld dat zowel de huurinkomsten als de kosten stijgen met 2%. Zoals reeds toegelicht, is de eigenlijke renovatie- en onderhoudsplanning geïntegreerd in de financiële planning (zie OD 2.1). Het bedrag voorzien voor onderhoud wordt als een globaal jaarbudget beschouwd, waarbij onderhoud kan uitgevoerd worden binnen deze budgettaire ruimte. Daarnaast zijn natuurlijk ook de koopactiviteiten opgenomen in de financiële planning evenals de verkopen van de huurwoningen en de vergoeding voor de bemiddelde sociale leningen. Het is vooral in de uitgebreide aandacht voor de koopactiviteiten dat de financiële planning van de SHM verschilt van deze van de VMSW. De SHM probeert daarbij een zo correct mogelijke prognose te maken van de uitgaven en inkomsten verbonden aan deze activiteiten over een termijn van 6 jaren. Alhoewel de planning een veel langere tijdsperiode behelst, beschouwt de SHM slechts de eerste 6 jaren als voldoende betrouwbaar. Dit is een standpunt dat de visitatiecommissie kan bijtreden omdat in de koopsector een planning maken over een termijn van 6 jaren altijd een heikel punt zal blijven onder andere gelet op de doorlooptijd van de (talrijke) bouwdossiers en van de benodigde vergunningen. Bij een gemengde SHM is dergelijke planning nog complexer waardoor de kans op onnauwkeurigheden, ed. toeneemt en de betrouwbaarheid over langere termijn daaronder lijdt.

-

De financiële planning wordt door de SHM als een echt beleidsinstrument gebruikt. De raad van bestuur heeft in 2012 4 maal overlegd over de financiële planning en uit de verslaggeving


PAGINA 35 VAN 50

blijkt duidelijk dat de raadsleden de mechanismen achter de berekeningen willen doorgronden. Zo diende de VMSW op een zitting uitgebreid toe te lichten wat de invloed van de GSC-uitbetalingen op de liquiditeitspositie van de SHM zou kunnen zijn. Ten slotte hebben de financiële planningen gediend als basis voor het beleidsplan 2013-2018 van de SHM, vooral om de budgettaire ruimte te bepalen voor toekomstige nieuwbouwprojecten en renovatiedossiers. De Zuid-West-Vlaamse SHM maakt in dit beleidsplan tevens op een overzichtelijke manier een korte analyse van de financiële toestand van de SHM en de mogelijke bedreigingen en verwachtingen op dat vlak (bv. de nieuwe FS3-financiering). Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat de SHM de vergoeding uit de bemiddeling voor de VMSW van de leningsdossiers als een belangrijke inkomstenbron beschouwt, die noodzakelijk is om de financiële gezondheid van de SHM te garanderen. De visitatiecommissie apprecieert sterk de wijze waarop de Zuid-West-Vlaamse SHM omgaat met de financiële planning en dit vertaalt in een beleidsplan waarbij omgevingsfactoren worden toegelicht, bedreigingen en alternatieven worden voorgesteld en basisdoelstellingen worden vooropgesteld. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De Zuid-West-Vlaamse SHM is een gemengde maatschappij die zowel huur-, koop- als kredietactiviteiten aanbiedt. Er is afstemming met de andere SHM’s en met de lokale besturen en er is een bredere samenwerking met welzijnsdiensten opgezet. De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM goed scoort op deze operationele doelstelling. -

De Zuid-West-Vlaamse SHM biedt zowel huurals koopwoningen aan. Ze bemiddelt ook voor de sociale leningen van de VMSW. Bij elke nieuwe “klant” onderzoekt de SHM eerst welk “product” het best voldoet aan zijn noden. De SHM begeleidt de klant dus naar de beste oplossing voor hem of haar. De visitatiecommissie beschouwt dit als een goede praktijk. Om een echte woonmaatschappij te zijn is het niet enkel belangrijk dat men huur en koop aanbiedt maar ook dat men de klant helpt om de juiste keuze te maken. De welzijnsactoren bevestigden deze geïntegreerde aanpak en drukten hun appreciatie hiervoor uit.

-

De SHM werkt nog niet samen met de SVK De Poort maar tijdens de gesprekken is gebleken dat beide partijen hiervoor open staan. De visitatiecommissie raadt aan van deze openheid gebruik te maken en op korte termijn een samenwerkingsverband op te zetten zodat de SHM bijna het volledige scala van sociale huisvesting aan de burger kan aanbieden.

-

De directeur neemt deel aan het lokaal woonoverleg en dit in 12 gemeenten. De SHM werkt nauw samen met andere SHM’s bij de realisatie van gemengde projecten. In de praktijk dienen bijna 12 gemeenten en tal van SHM’s uit de regio beroep te doen op de Zuid-WestVlaamse SHM voor de realisatie van koopwoningen en gemengde projecten. (zie OD 1.2). Tal van gemengde projecten getuigen van een vlotte samenwerking op dit vlak (zie OD 1.1). Daarnaast blijkt er voor de huuractiviteiten een vlotte coöperatie te zijn met de welzijnsactoren, zeker op het niveau van het dossier. De welzijnsactoren zijn vragende partij om dit te formaliseren in een samenwerkingsovereenkomst.

-

De SHM was in het verleden een maatschappij die enkel koopwoningen aanbod. In 1996 is de Zuid-West-Vlaamse SHM gefuseerd met de sociale huurmaatschappijen uit Heule en uit Bissegem. De SHM heeft deze fusies duidelijk als een opportuniteit opgenomen en heeft beide activiteiten geïntegreerd en synergie en dus efficiëntiewinsten gerealiseerd.


PAGINA 36 VAN 50

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. De SHM kan aantonen dat zij haar beleids- en bedrijfsprocessen beheerst. Kritische processen zijn beschreven in door de raad van bestuur vastgestelde procedures waarin taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd en wordt aangegeven hoe, door wie en tijdens welk onderdeel van het proces controles worden uitgevoerd. De procedures zijn gekend door de medewerkers van de SHM en worden door hen toegepast. Over de beheersing van beleids- en bedrijfsprocessen en de toepassing van procedures wordt regelmatig gerapporteerd aan de raad van bestuur (bijvoorbeeld rond de verwerving van gronden, de uitvoering van projecten). -

Kritische procedures zijn beschreven in het document “Handleiding procedures interne controle en organisatie”. De procedures leggen de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden vast en geven aan hoe, door wie en tijdens welk onderdeel van de procedure controles worden uitgevoerd. Sommige procedures zijn eerder summier uitgeschreven, andere zijn erg uitgebreid. Diverse procedures zijn beschikbaar zoals de “procedure loonadministratie”, “de interne controle op de kas”, “de procedure cheques”, “de procedure inkomende facturen en betalingen”, “de procedure opvolging huurderachterstal”, “de beveiliging van gegevens en activa” enz.… Er is ook een klachtenprocedure. De deontologische code voor bestuurders werd goedgekeurd door de raad van bestuur op de zitting van november 2012. Daarnaast werd ook een deontologische code voor het personeel uitgewerkt, die vier basiswaarden aanbrengt: loyauteit, correctheid, klantvriendelijkheid en objectiviteit (eveneens goedgekeurd in november 2012).

-

De visitatiecommissie heeft samen met de directie en de betrokken medewerkers een 3-tal procedures overlopen om na te gaan of de SHM de principes van functiescheiding (“vierogen”-principe) respecteert en om te verifiëren, in de mate van het mogelijke, of de procedures ook worden toegepast. Voor de betalingsprocedure, de huurprijsherziening en het nazicht van de inkomende factoren is dit duidelijk het geval.

-

Over sommige kritische activiteiten wordt periodiek en uitgebreid gerapporteerd aan de raad van bestuur, bijvoorbeeld over het proces omtrent de aankoop van gronden en panden. De verslaggeving over de besprekingen in de raad van bestuur is uitgebreid en overzichtelijk. Deze kan door de raadsleden gemakkelijk gebruikt worden voor rapportering aan de gemeenten-aandeelhouders.

-

Om de continuïteit van de werking te garanderen wordt er gewerkt aan een gedetailleerd procedurehandboek voor de huursector.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De visitatiecommissie meent dat de SHM bereid is tot verandering en verbetering. Zo heeft de SHM een beleidsplan 2013-2018 uitgewerkt dat gebaseerd is op strategische en operationele doelstellingen uit het draaiboek prestatiebeoordeling en werkt ze nu aan de implementatie van dit plan. -

De SHM heeft op een beleidsplan 2013-2018 uitgewerkt gebaseerd op de strategische doelstellingen van het prestatiedraaiboek. In dit plan legt de SHM de beleidsopties voor de


PAGINA 37 VAN 50

volgende periode van 5 jaar vast waarbij vertrokken wordt van de ervaringen van de vorige beleidsperiode en van een omgevingsanalyse, in concreto het gewijzigd landschap van de sociale huisvesting in Vlaanderen. Het beleidsplan geeft dus duidelijk een aantal prioriteiten aan zoals investeren in een kwaliteitsvolle, duurzame en veilige sociale huisvesting, het opnemen van extra zorgtaken, enz. De SHM blijkt dus bereid tot verandering en verbetering. -

Het beleidsplan 2013-2018 vertoont evenwel nog een aantal hiaten. Het bevat nog niet alle aspecten noodzakelijk om van een volledig ondernemingsplan te kunnen spreken zoals de visie en missie van de SHM, de strategische doelstellingen die vertaald worden naar operationele doelstellingen en ten slotte ook een actieplan en de nodige acties. Volgens de visitatiecommissie dient de SHM nog te investeren in visievorming (bv. rond milieuvriendelijkheid in de huursector en het opnemen van een aantal basisbegeleidingstaken) en dient ze het beleidsplan 2013-2018 te vertalen in een concreet actieprogramma met meetbare doelstellingen. Daarbij raadt de visitatiecommissie aan om het actieplan te voorzien van een haalbare en realistische timing. Het voordeel van dergelijke actieplan ligt in het feit dat de SHM daardoor een beter zicht krijgt op de in te zetten middelen (bijvoorbeeld op personeelsvlak) die nodig zijn om de doelstellingen te bereiken.

-

De organisatie van de SHM vertoont een vlakke structuur. Volgens de medewerkers functioneren ze als een echt team met een nauw teamoverleg. De SHM investeert ook in de opleiding van de medewerkers. In 2011 en 2012 besteedden de personeelsleden op jaarbasis ongeveer 120 uur aan opleiding. Dit komt grosso modo neer op 2 tot 2,5 opleidingsdagen per jaar per personeelslid. De SHM is recent gestart met het personeelsevaluaties. Op het niveau van de individuele medewerker bieden personeelsevaluaties en het vormingsbeleid de basis voor groei en ontwikkeling van medewerkers. De organisatie kan zo de doelstellingen scherp stellen met aanduiding van de rol en de verantwoordelijkheden van iedere medewerker bij het behalen van deze doelstellingen.

-

De SHM leert ook uit vroegere ervaringen. Een mooi voorbeeld vormt de samenstelling van het aanbestedingsdossier, dat gelet op de veel lopende projecten een belangrijk facet is van de werking van de SHM. De directie volgt rigoureus de samenstelling van het aanbestedingsdossier op. Dit dient compleet te zijn om te voorkomen dat een leemte in het bestek leidt tot een meerwerk (waarbij een aannemer een zekere vrijheid heeft bij de bepaling van de prijs van de in te vullen leemte). Door de vele projecten die de SHM afwerkt, heeft ze een expertise opgebouwd en dat vertaalt zich in tal van aandachtspunten. Uit ieder dossier wordt er geleerd. Het voortraject van een dossier vindt de SHM even belangrijk als de uitvoering van het eigenlijke bouwproject.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel algemeen: goed Totaaloordeel huuractiviteiten: goed Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De SHM is financieel gezond maar is daarbij sterk afhankelijk van de realisatie van winsten op de verkoopsactiviteit. Daarom is het noodzakelijk dat ze de nodige percelen en gronden kan blijven verwerven aan een redelijke prijs om nieuwe koopprojecten te realiseren. De SHM maakt gebruik van een geïntegreerde financiële planning waarin ook de investerings- en renovatieprojecten zijn opgenomen evenals de kosten voor het onderhoud van het


PAGINA 38 VAN 50

huurpatrimonium. Ze gebruikt deze planning als een echt beleidsinstrument en het vormde een belangrijke insteek voor haar beleidsplan 2013-2018. Ze beschikt ook over een goed systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de maatschappij en bestrijdt huurdersachterstallen op een effectieve wijze. De Zuid-West-Vlaamse kan beschouwd worden als een echte woonmaatschappij omdat ze huur- en koopwoningen aanbiedt en bemiddelt voor de leningen van de VMSW. De visitatiecommissie beschouwt het als een goede praktijk dat bij elke nieuwe “klant” de SHM onderzoekt welk “product” het best voldoet aan zijn noden. De SHM begeleidt de klant dus naar de beste oplossing voor hem of haar. De visitatiecommissie stelde vast dat de Zuid-West-Vlaamse SHM bereidheid toont om te veranderen en om haar prestaties te verbeteren. In dit kader heeft de Zuid-West-Vlaamse SHM een beleidsplan 2013-2018 opgesteld dat de doelstellingen van een SHM, zoals omschreven in het draaiboek prestatiebeoordeling, overneemt. Ze werkt momenteel verder aan de implementatie van dit plan.


PAGINA 39 VAN 50

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie is van mening dat de Zuid-West-Vlaamse SHM de burgers duidelijk en goed informeert: de website en documenten zijn over het algemeen zeer informatief en het klantenonthaal is vlot en vriendelijk, waardoor ook de huurders in het algemeen tevreden zijn over de communicatie met en de informatie door de maatschappij. Jaarlijks publiceert de maatschappij in het begin van het jaar in de streekkrant een overzicht van de lopende koopprojecten waarvan de verkoop in dat jaar zal starten. Op de website, waarnaar wordt verwezen in de publicatie, is er een volledig overzicht en stand van zaken van alle lopende projecten. -

De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft een klantvriendelijke website, gericht op het informeren van haar doelgroepen: kopers, ontleners en huurders. Het laatste jaarverslag is opgenomen op de site. Vroeger had de Zuid-West-Vlaamse SHM een infokrantje “Courant”. Wegens gebrek aan interesse bestaat het niet meer. De SHM brengt ook regelmatig persberichten uit om de burgers te informeren over de activiteiten. Jaarlijks wordt in de streekkrant een overzicht van de recente koopprojecten opgenomen. Sommige gemeenten, zoals de gemeente Kuurne, nemen de projecten ook op in het informatieblad van de gemeente.

-

Het klantenonthaal bij De Zuid-West-Vlaamse SHM verloopt vlot en klantvriendelijk volgens de welzijnsactoren en de huurders. Contact kan via telefoon, loket en verloopt steeds meer via mail. Er is één onthaalloket in Kortrijk en de ontvangst kan in alle discretie doorgaan aangezien zowel de “medewerker verkoop” als de “medewerker huur” over een eigen bureau beschikken. Er zijn ruime openingsuren en de lokalen zijn vlot toegankelijk. Buiten de kantooruren en tijdens het weekend is een antwoordapparaat geactiveerd. Tijdens de weekends in de winterperiode fungeert dit ook als een permanentie. De medewerkers verifiëren regelmatig de ingesproken boodschappen en verwittigen voor dringende ingrepen dan de onderhoudsdiensten. De kantoren van de SHM zijn vlot bereikbaar met het openbaar vervoer en zijn gelegen naast een grote, publieke parking.

-

De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft een mooi informatiepakket rond sociale leningen met een omschrijving van de voorwaarden, een overzicht van de noodzakelijke documenten en een toelichting bij het procedureverloop. Deze informatiemap wordt regelmatig geactualiseerd. Aan het loket is de brochure over de Vlaamse Woonlening beschikbaar op een display. De SHM maakt geen actieve publiciteit voor haar leningsactiviteiten. De mond aan mond-reclame en de contacten met de notarissen volstaan om het toegekende quotum aan sociale leningen in te vullen.

-

Voor de huurders zijn er echter geen infobrochures voorhanden. De visitatiecommissie wijst op goede voorbeelden van themagerichte folders en brochures in de sector, die goedkoop gereproduceerd kunnen worden.

-

De Zuid-West-Vlaamse SHM nodigt de kandidaat-kopers uit op de zogenaamde kijkdagen bij nieuwe projecten die “verkoopsklaar” zijn. Bij nieuwe projecten – ook bij huur – zijn er soms informatiesessies. De SHM zorgt ervoor dat een kandidaat-koper de sneltest doet om na te gaan of hij in aanmerking komt voor de verzekering gewaarborgd wonen. Deze gratis verzekering zorgt voor een tegemoetkoming in de aflossing van de hypothecaire lening in het


PAGINA 40 VAN 50

geval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Dit speelt eveneens een rol bij de betaalbaarheid van sociale huisvesting (zie OD 3.1). -

Informatie over de klachtenprocedure vinden we terug in het jaarverslag, maar niet op de website en dat vindt de visitatiecommissie een aandachtspunt. Uit het bewonersgesprek bleek ook dat de bewoners de interne klachtenbehandelaar en de procedure niet kennen. Volgens de visitatiecommissie kan dit beter: de klachtenbehandelaar zou ook op de website vermeld moeten worden.

-

In de stad Kortrijk zijn er 8 maatschappijen actief op het vlak van sociale huur. De veelheid aan administratieve procedures bij inschrijving en bij actualisatie worden als weinig klantvriendelijk ervaren. Momenteel kent de regelgeving geen echt gemeenschappelijk inschrijvingsregister voor verschillende maatschappijen. De visitatiecommissie beveelt het Vlaams Woonbeleid aan om dit wel mogelijk te maken.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De Zuid-West-Vlaamse Huisvestingsmaatschappij vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. De welzijnsactoren en de beleidsinstanties beschouwen de communicatie van de Zuid-West-Vlaamse Huisvestingsmaatschappij als positief. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit vlak als goed. - De Zuid-West-Vlaamse SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van alle 12 gemeenten in het werkgebied. De directeur en de voorzitter zijn doorgaans zelf aanwezig op dit overleg. De intercommunale Leiedal neemt actief de regie van het woonbeleid in de regio op. - De beleidsinstanties zijn tevreden over de communicatie met en van de Zuid-West-Vlaamse SHM. - In de raad van bestuur zijn er vertegenwoordigers van de gemeenten en OCMW’s uit het werkgebied met als doel daar een wederzijdse uitwisseling van informatie tot stand te brengen. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat de Zuid-West-Vlaamse SHM de tevredenheid van haar huurders en haar kopers niet op een systematische of structurele manier meet. In 2012 was er een beperkte enquête bij huurders m.b.t. enkele technische aspecten van de woning n.a.v. het uitvoeren van werken, maar bijvoorbeeld niet rond de dienstverlening van de SHM zelf. De VMSW meet door middel van de enquête de tevredenheid van klanten met betrekking tot de leningsaanvragen. - Structureel tevredenheidsonderzoek bij de huurders kan een bijdrage leveren om de klantgerichtheid van de Zuid-West-Vlaamse SHM te verbeteren. Dit onderzoek kan de vorm aannemen van een grootschalige enquête, maar ook het geregeld voeren van een constructieve dialoog met huurders en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over de


PAGINA 41 VAN 50

dienstverlening van de maatschappij kunnen de tevredenheid of verbeterpunten in kaart brengen. - De VMSW meet de tevredenheid van klanten met betrekking tot de leningsaanvragen bij de SHM. In de tevredenheidsenquête van 2011 blijft de SHM met een 4,15 boven de vereiste score 4,00 (80%). Er is zeer weinig verschil in de scores van alle SHM’s. - De tevredenheid van de kopers wordt nog niet gemeten. De Zuid-West-Vlaamse SHM heeft voor de laatste nieuwbouwprojecten bewonersbijeenkomsten georganiseerd ter evaluatie van de ingebruikname. Er zijn geen verslagen van deze vergaderingen. Er zijn geen gerechtelijke procedures met kopers lopende op het moment van de visitatie. De visitatiecommissievoorzitter had 10 kopers uitgenodigd voor een gesprek, maar geen van hen is komen opdagen. Eén koper liet uitdrukkelijk zijn tevredenheid per mail weten. - De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om een bevraging van de ervaringen van een aantal kopers te organiseren en daaruit nuttige lessen uit te trekken voor de toekomstige projecten. PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Totaaloordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De Zuid-West-Vlaamse Huisvestingsmaatschappij informeert burgers en beleidsinstanties goed, maar meet op geen enkele wijze de tevredenheid van haar huurders en kopers. Er bestaat alleen de klantentevredenheidsmeting van de VMSW voor leningen, voor de andere activiteiten (huur en koop) bestaat dit niet.


PAGINA 42 VAN 50

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Evalueer permanent of de planning voor het behalen van de BSO koop in de gemeenten van het werkgebeid haalbaar is met de bestaande personeels- en andere middelen en neem eventueel in overweging of bij de realisatie van het BSO koop andere woonactoren dienen ingeschakeld te worden als partner , dit zonder afbreuk te doen aan de rol van de gemeente als regisseur van het lokaal woonbeleid. Voor de realisatie van de BSO koop in haar werkgebied speelt de Zuid-West-Vlaamse SHM immers een cruciale rol (zie OD 1.2). 2. Werk, conform het beleidsplan 2013-2018, een visie en strategie uit op het vlak van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid en vertaal dat in concrete maatregelen. Expliciteer bijvoorbeeld het gebruik van duurzame materialen en integreer dit in prijsvragen en bestekken. Werk een visietekst rond ecologisch bouwen verder uit. Aandacht voor omgaan met regenwater, regenwaterinstallaties, (alternatieve) verwarmingsystemen, energiebesparende ingrepen.. is daarbij zeker aangewezen. Ook de Vlaamse Maatstaf Duurzaam Bouwen kan een interessant referentiepunt vormen (zie OD 2.2 en OD 3.1). Werk rond de sensibilisering van de bewoners omtrent het energiezuinigheid; 3. Neem het concept van aanpasbaar bouwen steeds mee in toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten. Werk hieromtrent een strategie uit gebaseerd op het beleidsplan 2013-2018 en neem hierin concrete doelstellingen op die door de raad van bestuur kunnen afgetoetst worden (zie OD 2.3). zetten. Een aanpasbare woning kan immers meegroeien met de bewoners (bijvoorbeeld levenslang wonen) en is daarmee ook bruikbaar voor een wisselend doelpubliek (bijvoorbeeld voor personen met een beperking). De SHM kan daarbij een beroep doen op de expertise van collega SHM’s; 4. Betrek de bewoners bij de eigen werking en het wijkbeheer. Ontwikkel hieromtrent een visie en zet een aantal ambities voorop. Een nieuwe betrokkenheid kan tot stand komen door rondetafelgesprekken met bewoners te starten en zo een goede voeling te krijgen met wat er leeft binnen de bewonersgroep (zie OD 4.3); 5. Zet in op de samenwerking met de SVK De Poort om zo nog een bijkomende stap te zetten richting een echte woonmaatschappij (zie OD 5.5); 6. Formaliseer de goede samenwerking met de welzijnsactoren in formele samenwerkingsovereenkomsten zodat de afspraken en de taakafbakening duidelijk zijn en dus ook de continuïteit kan gegarandeerd worden bij personeels- of beleidswissels (zie OD 5.5); 7. De SHM heeft een beleidsplan 2013-2018 uitgewerkt gebaseerd op de strategische doelstellingen van het prestatiedraaiboek. In dit plan legt de SHM de beleidsopties voor de volgende periode van 5 jaar vast waarbij vertrokken wordt van de ervaringen van de vorige beleidsperiode en van een omgevingsanalyse, in concreto het gewijzigd landschap VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ZUID-W EST-VLAAMSE SHM

PAGINA 43 VAN 50

van de sociale huisvesting in Vlaanderen. Het beleidsplan geeft dus duidelijk een aantal prioriteiten aan zoals investeren in een kwaliteitsvolle, duurzame en veilige sociale huisvesting, het opnemen van extra zorgtaken, enz. Het bevat evenwel een aantal hiaten. Vertaal het beleidsplan 2013-2018 in een concreet actieprogramma met meetbare doelstellingen. Rapporteer periodiek over de uitvoering aan de raad van bestuur zodat deze kan bijsturen waar nodig (zie OD 5.7); 8. Werk verder aan de implementatie van het personeelsevaluatiesysteem. Functioneringsen evaluatiegesprekken vormen een motor om individuele inzet en verwachtingen van werknemer en de SHM nog beter op elkaar af te stemmen, wat kan leiden tot een versterking van de competenties van de medewerkers en tot meer doelgerichte inzet (zie OD 5.7); 9. Voer een algemene tevredenheidsmeting uit bij de huurders en de kopers, vooral met betrekking tot de dienstverlening. Zet dit in als instrumenten om de eigen werking te optimaliseren (OD. 6.3).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: -

De SHM heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft voldoende vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken. Voor het opstellen van het plan van aanpak dient ze te vertrekken van het strategisch plan dat de SHM al heeft ontwikkeld. De mate waarin de voormelde aanbevelingen verwerkt en naar prioriteit opgenomen worden in dit plan, en de mate waarin verbetering is gerealiseerd zal de toetssteen zijn bij de volgende visitatie.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: -

-

Op het grondgebied Kortrijk zijn niet minder dan 8 sociale huisvestingsmaatschappijen actief voor sociale verhuring. Dit betekent dat kandidaat-huurders zowel bij inschrijving, maar zeker ook bij actualisatie telkens opnieuw formulieren moeten verwerken en invullen. Dit is allerminst klantvriendelijk. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen volgens de regelgeving een gezamenlijk register hebben, maar in de praktijk bestaat dit nog niet. Men botst op tal van problemen ivm gegevensuitwisseling, databeheer en privacy. De visitatiecommissie beveelt het Vlaams Woonbeleid aan om de praktische uitwerking van zo’n gezamenlijk inschrijvingsregister te ondersteunen zodat een concrete realisatie ervan mogelijk is. Volgens de Zuid-West-Vlaamse SHM beïnvloedt het recht van wederinkoop in sommige gevallen negatief de woonmobiliteit, m.n. door het ontbreken van een indexering van de oorspronkelijke aankoopprijs, wat er voor zorgt dat jonge gezinnen minder geneigd zijn om sociale koopappartementen aan te kopen. Bij de uitoefening van het recht van wederinkoop koopt de SHM de woongelegenheid immers terug aan dezelfde prijs als bij de


PAGINA 44 VAN 50

oorspronkelijke verkoop, vermeerderd met de gemaakte kosten van de koop en de eventuele kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden. Wanneer bij een gezinsuitbreiding evenwel een grotere woongelegenheid meer aangewezen zou zijn, ontvangt de koper bij de verkoop van zijn sociaal koopappartement in sommige gevallen een relatief lage verkoopprijs, wat hem onvoldoende startkapitaal verschaft om die grotere woongelegenheid aan te kopen. De visitatiecommissie beveelt aan om te onderzoeken of dit fenomeen werkelijk een rol speelt en om na te gaan of een oplossing wenselijk, nodig en/of mogelijk is.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. -

De Zuid-West-Vlaamse SHM biedt zowel huurals koopwoningen aan, ze bemiddelt ook voor de sociale leningen van de VMSW. Bij elke nieuwe “klant” onderzoekt de SHM eerst welk “product” het best voldoet aan zijn noden. De SHM begeleidt de klant dus naar de beste oplossing voor hem of haar. De visitatiecommissie beschouwt dit als een beste praktijk. Om een echte woonmaatschappij te zijn is het niet enkel belangrijk dat men huur en koop aanbiedt maar ook dat men de klant helpt om de juiste keuze te maken. De welzijnsactoren bevestigden deze geïntegreerde aanpak en drukten hun appreciatie hiervoor eveneens uit (zie OD 5.5).


PAGINA 45 VAN 50

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Marc OLIVIER Voorzitter - Dries CUVELIER Directeur - Jacques LAVERGE Lid directiecomité - Lieven LYBEER Lid directiecomité Medewerkers SHM - Carine DE LEERSNYDER - Nathalie DUPONT - Marjorie PLANCKAERT - Marleen SCHOUPPE - Ben VANHEUVERBEKE - Sören INGELS - Renaat TACK

Medewerkster Boekhouding Administratief bediende (verhuring) Administratief bediende (verkoop) Administratief bediende (receptie en onthaal) Technisch bediende (projectcoördinator) Technisch bediende (projectcoördinator) Technisch medewerker (huur)

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Johan BAL Hoofdmedewerker Ruimtelijke Ordening Stad Waregem - Ann VAN DAMME Team Welzijn-Integratie Stad Kortrijk - Isabel TERMERIE Woonbeleidscoördinator Gemeente Kortrijk Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Geert MATTON Teamverantwoordelijke De Poort vzw - Geert De Bolle Team Wonen OCMW Kortrijk - Annemie VANHOOREN Teamcoördinator CAW Stimulans Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 11 aanwezige huurders. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Filip KETS Schepen van Wonen Stad Harelbeke - Wout MADDENS Schepen van Bouwen & Wonen Stad Kortrijk


PAGINA 46 VAN 50

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de

kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be


PAGINA 47 VAN 50

BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie.

Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten


PAGINA 48 VAN 50

in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last

opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 49 VAN 50

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk

Datum reactie SHM: 28 november 2013


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk

Datum beslissing minister: 19 december 2013


Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk

Recommend Documents