Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij
JAARVERSLAG 2008
JA ARVERSLAG 2008
Het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beslaat de negentien gemeenten van het administratief arrondissement. Het is 161,78 km² groot en telde 1.071.565 inwoners (NIS) op 01.01.2009. Het Gewest bestaat uit de volgende gemeenten : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Anderlecht Ouderghem Sint-Agatha-Berchem Brussel Etterbeek Evere Vorst Ganshoren Elsene Jette
11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.
Koekelberg Sint-Jans-Molenbeek Sint-Gillis Sint-Joost-ten-Node Schaarbeek Ukkel Watermaal-Bosvoorde Sint-Lambrechts-Woluwe Sint-Pieters-Woluwe
Verantwoordelijke uitgever : Yves Lemmens, wnd. Directeur-generaal Jourdanstraat 45/55 - 1060 Brussel - Tel. : 02 533 19 11 • Fax : 02 533 19 00 • e-mail :
[email protected] Drukkerij : édition & imprimerie - Brussel • D/2009/5637/96
2
JA ARVERSLAG 2008
BRUSSELSE GEWESTELIJKE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ
JAARVERSLAG 2008 Burgerlijke vennootschap welke de vorm aangenomen heeft van een naamloze vennootschap tot nut van het algemeen, ingeschreven in het register der burgerlijke vennootschappen welke de vorm van een handelsvennootschap hebben aangenomen, ter Griffie van de Rechtbank van Koophandel van Brussel onder het nummer 596.
MAATSCHAPPELIJKE ZETEL Jourdanstraat 45-55 1060 BRUSSEL Tel. : 02 533 19 11 Fax : 02 533 19 00 e-mail :
[email protected] http ://www.bghm.irisnet.be
BEHEERSVERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR BETREFFENDE DE VERRICHTINGEN VAN HET DIENSTJAAR 2008
3
JA ARVERSLAG 2008
Gewestelijk Huisvestingsplan : Elsene-Ernotte – Stedenbouwkundige en milieuvergunning 14 en 23 juli 2008 – 234 nieuwe sociale woningen en 82 woningen voor middeninkomens.
4
JA ARVERSLAG 2008
Inhoud Voorwoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7
1. Algemene informatie over het dienstjaar 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
• De openbare vastgoedmaatschappijen (OVM’s) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
• De beheersovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest : evolutie in 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11
• De meervoudige inschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 • Bouwkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 • Patrimonium van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 • Huurreglementering en huurprijsberekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 • De sociale begeleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 • Studiedienst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 • Public relations, informatie, documentatie en bibliotheek. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 • Cel « 101e % ». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 • Cel « projectbegeleiding » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 • Human resources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 • De sociaal afgevaardigden: toezicht en nauw contact . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
2. Beheersverslag over het dienstjaar 2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 • Verkoop van sociale woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 • Het Gewestelijk Huisvestingsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 • Bouw van nieuwe woningen middels begrotingskredieten sinds 1990 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 • Bouw-, rehabilitatie- en renovatieactiviteiten en vastleggingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 • Vereffening van de begrotingskredieten – Leningsactiviteiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 • Financiering van de investeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 • Solidariteitstoelage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 • Door de openbare vastgoedmaatschappijen verschuldigde annuïteiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
5
JA ARVERSLAG 2008
Raad van Bestuur Voorzitter
de heer
Stefan CORNELIS (N) Gatti de Gamondstraat 251 bus 2 1180 Brussel
Ondervoorzitter, Afgevaardigd bestuurder
de heer
Michel GODARD (F) Chaussée de Boitsfort, 152 1170 Bruxelles
Bestuurders
de heer
Jean-Pierre CORNELISSEN (F) Square Félix Vande Sande, 4 1081 Bruxelles
de heer
Joseph CORTEN (F) ( t/m 19 novembre 2008 ) Avenue de l’Andalousie, 13 bte 22 1140 Bruxelles
de heer
Frédéric DEGIVES (F) Rue Aloïs Verstraeten, 18 bte 10 1090 Jette
de heer
Olivier DEGRYSE (F) Chaussée de Boondael, 359 1050 Bruxelles
de heer
Damien DE KEYSER (F) Avenue Grand Champ, 158 1150 Bruxelles
de heer
mevrouw
Joëlle BURGERS (F) Impasse des Combattants, 26 1081 Bruxelles
mevrouw
Cécilia DE WULF-ROUX (N) Verhulststraat 51 1180 Brussel
mevrouw
Monica GLINEUR (F) Rue Renier Chalon, 44 1050 Bruxelles
mevrouw
Eliane LEPOIVRE-DAELS (F) ( vanaf 19 november 2008 ) Rue du Bon Pasteur, 27 bte 7A 1140 Bruxelles
mevrouw
Valérie LIBERT (N) Vandenbroeckstraat 69 1050 Brussel
de heer
Norbert DE COOMAN (N) Houtzagerijstraat 11 9340 Lede
de heer
Marc FOCCROULLE (F) ( vanaf 8 mei 2008 ) Avenue Reine Astrid, 47 4260 Braives
de heer
Eric MERCENIER (F) ( t/m 8 mei 2008 ) Avenue Brugmann, 406 1180 Bruxelles
Revisor
de heer
Patrick WALTNIEL Waterloosesteenweg 757 1180 Brussel
Walter VERMANDER (N) ( vanaf 19 november 2008 ) Jacques Rayéstraat 44 1030 Brussel
wnd. Directeurgeneraal
de heer
Yves LEMMENS (F)
Dimitri YERNAULT (F) Rue de l’Intendant, 113 1080 Bruxelles
wnd. Adjunctde heer directeur-generaal
Roger SANNEN (N)
José GARCIA (F) Bd du Prince de Liège, 90 1070 Bruxelles
de heer
Jordi LESAFFER (N) ( t/m 24 juni 2008 ) Poststraat 124/1 1030 Brussel
de heer
Voogdijminister Staatssecretaris mevrouw Françoise DUPUIS belast met Huisvesting Regentlaan 21-23 en Stedenbouw 1000 Brussel
6
Regeringscommissarissen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Bob DELAFAILLE (N) Van Perckstraat 48 1140 Brussel
de heer
de heer
Bestuursters
Tijdens het dienstjaar 2008 kwam de Raad van Bestuur van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij 16 maal in vergadering bijeen en onderzocht daarbij circa 450 dossiers die door de Administratie werden voorgesteld.
JA ARVERSLAG 2008
Voorwoord Sinds het ontstaan ervan 20 jaar geleden zet ons jong Gewest zich er voor in om zijn inwoners steeds beter te huisvesten. Van bij het begin wou Brussel als Stadsgewest zo veel mogelijk inwoners, ongeacht hun sociale, culturele of economische oorsprong, verwelkomen. Aan het einde van de jaren 1980 zat de sociale huisvestingssector in nauwe schoentjes : gebrekkig onderhoud van de gebouwen, tekort aan nieuwe woningen, gebrek aan transparantie bij de toewijzing van de woningen, schuldenlast van het ALESH die loodzwaar doorwoog op de financiële middelen voor huisvesting … Gezien deze vaststellingen en een vrijwel onophoudelijke woningcrisis, zorgde de sector voor een totale ommekeer die vandaag meer dan ooit voelbaar is. In de reeks historische doorbraken onthouden wij in de eerste plaats de in september 1993 goedgekeurde Brusselse Huisvestingscode waarin de basis is vervat voor een hervorming van de sector : nieuwe relaties tussen de drie sleutelactoren van de sociale huisvesting, zegge de OVM’s, de BGHM en de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, met name via de nieuwe beheercontracten en de nieuwe regels voor de toewijzing van de woningen. De hoeksteen van deze nieuwe regels was de oprichting van een dienst van sociaal afgevaardigden die werden belast met het toezicht op de toewijzingen van de woningen om zodoende de objectiviteit ervan te waarborgen. Verder zorgde de Huisvestingscode uit 1993 voor een dynamisch investeringsbeleid waarbij prioritaire begrotingsmiddelen werden voorbehouden voor de renovatie van het bestaande woningenbestand en voor de bouw van nieuwbouwwoningen. In juli 2003 werd de Huisvestingscode, aangevuld door de ordonnantie van 1 april 2004, gepubliceerd. Het betreft een referentietekst die in de plaats treedt van de uiteenlopende wetteksten die in het verleden verschenen en die voor een coördinatie ervan zorgt. Voor de sociale huisvesting houdt deze nieuwe Huisvestingscode heel wat doorbraken in. Wat de sociale dynamiek betreft, onthouden wij hiervan vooral de invoering van nieuwe, burgergerichte participatievormen via de Adviesraden van de Huurders. Tijdens de vorige regeerperiode deed het Gewest massale investeringsinspanningen die jaar na jaar zorgden voor de uitbouw van zijn renovatiebeleid en de activering van het Gewestelijk Huisvestingsplan. De BGHM zet zich ervoor in dat iedereen, overeenkomstig artikel 23 van de Grondwet, kan rekenen op een behoorlijke woning. Binnen de huidige economische crisis die onverbiddelijk inhakt op de zwaksten van haar doelgroep, voelt de Instelling zich des te meer verantwoordelijk en ziet zij erop toe dat elke euro zo verstandig mogelijk wordt aangewend. Onze activiteiten van 2008 blijken uit enkele opmerkelijke cijfers. De voor de sociale begeleiding bestemde financiële middelen die rechtstreeks of onrechtstreeks afkomstig zijn van de Gewestregering bedroegen meer dan 4 miljoen euro. Globaal houden niet minder dan 150 mensen zich met de sociale opdrachten bij de OVM’s bezig. Wij denken onder andere aan de personen die afkomstig zijn van de Dienst voor de Maatschappelijke Begeleiding van Sociale Huurders (DMBSH), van de OVM’s zelf, van de BGHM of van de Projecten voor Sociale Cohesie. Het team van de Projectbegeleidingscel kwam in 2008 bij 26 maatschappijen tussenbeide om mee te helpen aan de vooruitgang van zo’n 163 investeringsontwerpen.
7
JA ARVERSLAG 2008
In het kader van de opdracht van onze sociaal afgevaardigden werden meer dan 7.000 nieuwe inschrijvingen van kandidaathuurders (op een totaal van 33.000) dankzij de gewestelijke gegevensbank (GGB) gecontroleerd. Zodoende werd er voor gezorgd dat de procedures bij de 33 Openbare Vastgoedmaatschappijen werden nageleefd. In 2008 heeft de BGHM 25 projecten van het Gewestelijk Huisvestingsplan in de steigers gezet. Het ging daarbij om meer dan 2.500 nieuwe woningen. In dat jaar werd ook meer dan 44 miljoen euro besteed aan zware renovatiewerken aan meer dan 5.550 woningen. Als wij hier nog de andere werken ten belope van 12 miljoen euro aan om en bij de 3.130 woningen bijtellen, loopt de teller op tot zo’n 8.680 woningen waarin globaal 55 miljoen euro werd geïnvesteerd. Tot slot gaat onze dank uit naar iedereen die met de nodige motivering en inzet ons ook dit jaar weer in staat heeft gesteld om onze strijd tegen de onaanvaardbare woningcrisis onverminderd voort te zetten. Roger Sannen, wnd. Adjunct-directeur-generaal.
Gewestelijk Huisvestingsplan: Jette-Stiénon – 80 nieuwe sociale woningen.
8
Yves Lemmens, wnd. Directeur-generaal.
JA ARVERSLAG 2008
1. ALGEMENE INFORMATIE OVER HET DIENSTJAAR 2008
De openbare vastgoedmaatschappijen (OVM’s) Op 31 december 2008 waren 33 maatschappijen werkzaam in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Onder die 33 OVM’s bevinden zich 5 naamloze vennootschappen en 28 coöperatieve vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid (waarvan 11 huurderscoöperaties1).
Op 31 december 2008 waren de kapitalen waarop was ingeschreven bij de openbare vastgoedmaatschappijen als volgt onderverdeeld :
Gewest :
1.128.943,56 euro
Gemeenten :
2.957.092,68 euro
OCMW’s :
401.536,52 euro
Huurders :
4.731.115,08 euro
Andere inschrijvers :
258.577,26 euro
Afhoudingen op reserves :
17.379,16 euro
TOTAAL :
9.949.644,26 euro
In de tabel op de volgende bladzijde vindt u per maatschappij een meer gedetailleerde verdeling van het maatschappelijk kapitaal. Het totale aangegeven bedrag houdt rekening met de opmerkingen (3), (4) en (5) die in deze tabel voorkomen. Op administratief vlak deed er zich in de loop van 2008 geen enkel opmerkelijk feit voor.
Een huurderscoöperatie is een vennootschap waarvan je lid moet zijn alvorens je huurder kan worden. De vennootschap mag voornoemde financiële bijdrage in geen geval vragen alvorens een woning werd toegekend. Dat impliceert een financiële inspanning vanwege de huurder die dan wel actiever mag deelnemen aan het beheer van de OVM. Alle coöperatieleden hebben stemrecht tijdens de algemene vergadering en wijzen er de bestuurders aan. De huurders zijn dan ook sterk vertegenwoordigd in de instanties van de coöperatieve huurdersvennootschappen.
1
9
VERDELING VAN HET MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL VAN DE OVM'S VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST OP 31.12.2008 (1) Nr. Benaming Gewest Gemeenten OCMW Huurders Andere inschrijvers Totalen 2020 De Anderlechtse Haard 15.500,00 89.300,00 1.150,00 0,00 125,00 106.075,00 2040 HLS van Oudergem 4.426,80 20.050,80 3.906,00 0,00 2.616,40 31.000,00 2050 La Cité Moderne 19.831,48 0,00 0,00 1.131.224,28 4.278,00 1.155.333,76 2060 Floréal 19.249,76 0,00 0,00 359.215,60 6.584,40 385.049,76 2070 Le Logis 103.966,54 0,00 0,00 378.935,04 49.549,35 532.450,93 2100 Sorelo 5.903,03 8.383,30 25.273,91 0,00 6.631,62 46.191,86 2140 Brusselse Haard 49.578,71 542.043,99 157.647,90 0,00 1.846,78 751.117,38 2160 Lakense Haard 24.169,62 197.571,14 120.476,25 0,00 223,74 342.440,75 2170 Assam 2.416,95 2.578,09 0,00 0,00 14.179,52 19.174,56 2190 Les Foyers Collectifs 28.755,65 0,00 0,00 320.526,08 371,84 349.653,57 2210 GEBRUWO 1.983,15 82.548,54 10.163,63 0,00 24.045,68 118.741,00 2224 Cobralo 42.885,58 0,00 0,00 270.031,76 297,44 313.214,78 2225 Germinal 164.000,00 0,00 0,00 1.123.853,11 31.234,66 1.319.087,77 2227 Messidor 58.998,66 0,00 0,00 372.593,70 48.637,98 480.230,34 2229 Brussels Thuis 31.705,58 31.705,58 0,00 183.688,98 247,90 247.348,04 2270 Le Foyer Etterbeekois 8.924,17 32.374,89 2.478,94 0,00 842,84 62.000,00 2300 Ieder zijn Huis 1.041,60 40.721,60 230,64 0,00 411,68 42.405,52 2310 Le Foyer Forestois 14.253,88 60.114,18 2.447,95 0,00 1.270,45 78.086,46 2320 Le Home 70.555,46 0,00 0,00 200.793,60 9.370,00 280.719,06 2330 De Villa's van Ganshoren 1.289,05 14.724,88 2.478,93 0,00 478,43 18.971,29 2400 Le Foyer Ixellois 5.617,27 92.942,72 9.757,09 0,00 2.954,89 111.271,97 2410 De Jetse Haard 2.478,94 34.618,33 15.369,40 0,00 11.254,57 63.721,24 2430 Le Foyer Koekelbergeois 3.223,00 59.185,00 1.239,00 0,00 1.636,00 65.283,00 2500 Le Logt. Molenbeekois 9.994,40 136.003,19 3.930,80 0,00 2.219,61 152.148,00 2560 Le Foyer Saint-Gillois 10.337,16 133.366,72 4.338,14 0,00 3.966,30 152.008,31 2570 GW van St-Joost-ten-Node 1.660,88 158.358,52 1.884,04 0,00 99,16 162.002,60 2580 De Schaarbeekse Haard 21.070,95 144.274,03 5.205,76 0,00 1.605,12 172.155,86 2620 U.M.H. 5.119,00 11.316,34 3.879,54 0,00 5.875,07 26.189,95 2650 Ville et Forêt 250.866,98 1.001.404,17 7.684,85 0,00 4.394,00 1.264.350,00 2690 Kapelleveld 108.329,47 4.957,88 0,00 285.952,93 0,00 399.240,28 2700 De Moderne Woning 6.197,34 20.736,29 0,00 0,00 3.966,33 30.986,69 2705 De Verenigde Huurders 28.050,00 0,00 0,00 104.300,00 0,00 132.350,00 2710 Sam. Mij. Bouw. Soc. Won. 6.562,50 37.812,50 21.993,75 0,00 17.362,50 83.731,25 TOTALEN 1.128.943,56 2.957.092,68 401.536,52 4.731.115,08 258.577,26 9.494.730,98 (1) De gegevens in bovenstaande tabel werden ingevolge een aanvraag van de BGHM d.d. 12 januari 2009 door de OVM's aan de Instelling doorgegeven. (2) Bedragen onder voorbehoud. De OVM is bezig met de controle ervan. (3) Het totale bedrag van het kapiataal is de som van de bedragen die worden vermeld in de 4 kolommen (Gewest, Gemeente, OCMW, Andere intekenaars) waaraan nog 17.379,16 euro moet worden toegevoegd. Dat bedrag stemt overeen met een verhoging van het kapitaal middels afhouding op reserves. Het totale bedrag voor de sector (9.494.730,98 euro) houdt met deze opmerking rekening. (4) Het bedrag van 152.008,31 euro (totaal bedrag van het kapitaal) is opgenomen in de jaarrekening van de OVM; er is een verschil van 0,01 € in vergelijking met de som van de in de 4 kolommen vermelde bedragen. (Gewest, Gemeente, OCMW, Andere intekenaars). Dat verschil is het gevolg van de invoering van de euro (afrondingen). (5) Het totale bedrag van het kapitaal is de som van de bedragen die worden vermeld in de 4 kolommen (Gewest, Gemeente, OCMW, Andere intekenaars) waaraan 86,73 euro moet worden toegevoegd. Dat bedrag komt overeen met het kapitaal dat thans bij de OVM werd neergelegd (7 aandelen). Het totale bedrag voor de sector (9.494.730,98 euro) houdt met deze opmerking rekening.
JA ARVERSLAG 2008
10
JA ARVERSLAG 2008
De beheersovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest : evolutie in 2008 Inleiding
(beheersovereenkomst van het zogenaamde « tweede niveau »).
De Brusselse Huisvestingscode bepaalt de bepalingen inzake de beheersovereenkomsten van de BGHM. Er zijn twee types overeenkomsten bepaald, een eerste tussen de BGHM en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en een tweede die tussen de BGHM en de OVM’s kan worden gesloten.
De BGHM en de OVM’s zijn niet verplicht om een beheersovereenkomst te sluiten.
• De Overeenkomst van niveau 1 in de Brusselse Huisvestingscode De artikelen 33 t/m 36 van de Brusselse Huisvestingscode hebben betrekking op de beheersovereenkomst tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de BGHM (beheersovereenkomst van het zogenaamde « eerste niveau »). Deze bepalingen leggen met name de looptijd van de beheersovereenkomst vast, alsook hetgeen in die beheersovereenkomst aan bod dient te komen. • De Overeenkomst van niveau 2 in de Brusselse Huisvestingscode Om de streefdoelen van de beheersovereenkomst tussen het Gewest en de BGHM om te zetten, kan de gewestelijke Instelling een beheersovereenkomst sluiten met de openbare huisvestingsmaatschappijen (OVM’s). Dat gebeurt krachtens artikel 37 van de beheersovereenkomst waarin de looptijd van de beheersovereenkomst en de aangelegenheden die erin worden behandeld, worden bepaald
De OVM’s worden verzocht om aan te sluiten bij de ter ondertekening voorgelegde overeenkomst. • Het reglement in de Brusselse Huisvestingscode Voor de openbare vastgoedmaatschappijen die geen beheersovereenkomst met de BGHM sluiten, werkt de gewestelijke Instelling een reglement uit. De aangelegenheden die in dat reglement worden geregeld, worden bepaald in artikel 38 van de Brusselse Huisvestingscode. In oktober 2002 kozen 31 van de 33 openbare vastgoedmaatschappij voor het stelsel van de beheersovereenkomsten BGHM/ OVM. De maatschappijen « Sociale Woningen van Sint-PietersWoluwe » en « Le Home » van Ganshoren ondertekenden geen beheersovereenkomst en waren bijgevolg onderworpen aan het reglement.
1. In 2008 ondertekend aanhangsel Het in 2007 ondertekende aanhangsel verlengde de integrale toepassing van de beheersovereenkomst tot en met 30 juni 2008. Deze verlenging hoorde thuis in het procédé voor de uitwerking van een nieuwe beheersovereenkomst
en stelde de partijen in staat de ondertekening ervan voor te bereiden. Naderhand is evenwel gebleken dat de oorspronkelijk voorziene termijnen niet nageleefd konden worden. Er werd dus een nieuw aanhangsel ondertekend, dat een verlenging bepaalt van de totale toepassing van de beheersovereenkomst niveau 2 tot er een nieuwe beheersovereenkomst wordt ondertekend. Dat aanhangsel geldt voor een periode die strekt tot de datum waarop de nieuwe beheersovereenkomst in werking treedt.
2. Uitwerking van de beheersovereenkomst niveau 1 (tussen de BGHM en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) Tijdens zijn vergadering van 2 oktober 2007 heeft de BGHM PricewaterhouseCoopers (PwC) aangeduid als consultant voor de assistentie bij de evaluatie van het systeem voor de beheersovereenkomst tweede niveau en bij de uitwerking van de nieuwe beheersovereenkomsten. De opdracht van de consultant betreffende de uitwerking van de nieuwe beheersovereenkomsten heeft betrekking op een methodologische hulp en omkadering. De uitwerking van de beheerovereenkomsten niveau 1 begon begin maart 2008 met een fase waarin de opdrachten van de BGHM worden gedefinieerd en geactualiseerd.
11
JA ARVERSLAG 2008
De verschillende opdrachten werden vervolgens gerangschikt volgens de zeven taken van de BGHM : • Waarneming en programmering van de sector • Financiering • Advies en assistentie • Regulering en controle • Sociale actie • Huisvestingsplan • Intern beheer Deze nomenclatuur per taak werd als structuur voor de beheersovereenkomst niveau 1 gebruikt.
3. Uitwerking van de beheersovereenkomst niveau 2 (tussen de OVM’s en de BGHM) De eerste vergadering met de OVM’s vond op 10 april 2008 plaats. Het was de bedoeling niet alleen de opdrachten van de OVM’s te definiëren, maar ook de belangrijke punten van de evaluaties van de beheersovereenkomsten op een rijtje te zetten. Ook de opdrachten van de OVM’s werden gerangschikt volgens hun zes taken : • Programmering van het onderhoud en de investeringen + diagnose
Het is op die basis dat de BGHM de beheersovereenkomst niveau 1 heeft opgesteld.
• Vernieuwing en uitbreiding van het patrimonium
Op 15 juli 2008 heeft de BGHM een ontwerp van tekst voorgelegd aan haar Raad van Bestuur, die zijn akkoord heeft gegeven. Het ontwerp werd ter herlezing aan PwC toegestuurd. Tegelijkertijd werden onderhandelingen met het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aangevat. De definitieve tekst werd op 23 december 2008 door de Raad van Bestuur van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij goedgekeurd.
• Huurbeheer
• Onderhoud van het patrimonium • Sociaal beheer • Organisatie- en financieel beheer.
Op 17 juli 2008 had de BGHM een ontmoeting met de OVM’s om met hen te overlopen wat zij voor de belangrijke punten van de beheersovereenkomsten verwachten, met name de strategische plannen, de afgeslankte voogdij, het technisch kadaster, de beheersindicatoren, de leegstaande woningen, de financiering van de investeringen en de stimulansen. Medio september 2008 stuurden de VSH en Fesocolab een nota aan de BGHM, waarover beide Federaties akkoord gingen en waarin hun verwachtingen over de « belangrijke punten » werden uiteengezet. De BGHM begon met de redactie van de beheersovereenkomsten niveau 2 op basis van de structuur per taak en van de « belangrijke punten ». De beheersovereenkomst niveau 2 werd op 16 januari 2009 aan de OVM’s toegestuurd. Sindsdien voeren de BGHM en de OVM’s onderhandelingen over de overeenkomst.
De beheersovereenkomst niveau 1 moet nog door de Regering worden goedgekeurd.
Project voor Sociale Cohesie (BGHM-SORELO-IVZW) Radijs-Marollen : het voltooide fresco – jonge frisheid doorheen de gang (Foto: PSC Radijs-Marollen).
12
JA ARVERSLAG 2008
De meervoudige inschrijving Sinds 2002 kunnen kandidaten voor een sociale woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zich middels één schriftelijk dossier inschrijven bij de 33 Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM’s). De maatschappij die het dossier beheert, noemen we de “referentiemaatschappij”. Zij geeft de informatie door aan de andere maatschappijen waar de kandidaat zich wil inschrijven. Dat gebeurt met een informaticasysteem: de Gewestelijke Gegevensbank (GGB). Aan de hand van de info in de Gewestelijke Gegevens Bank krijgen we een duidelijk inzicht in de vraag van de kandidaten. We stellen vast dat het totaal aantal inschrijvingen op de wachtlijst blijft stijgen.
1. Het totaal aantal inschrijvingen blijft stijgen A. De inschrijvingen en het totaal aantal kandidaten Het totaal aantal kandidaten per jaar op 31 december : Jaar
Aantal inschrijvingen
2003
24.792
2004
30.219
2005
29.415
2006
30.826
2007
32.358
2008
33.006
Uit deze cijfers blijkt duidelijk dat het aantal kandidaten voor een sociale woning toeneemt. De huisvestingscrisis is hier niet vreemd aan. Deze cijfers zijn vastgelegd op datum van 31 december en houden geen rekening met de schrappingen tijdens het jaar. (redenen van schrapping, zie punt B.) Als we rekening houden met de dossiers die in de loop van het jaar 2008 geschrapt zijn, zien de cijfers er als volgt uit : Tabel 2 : Het totaal aantal actieve kandidaten per jaar op 1 januari. Jaar
Aantal kandidaten
2003
-
2004
21.906
2005
21.327
2006
23.343
2007
25.029
2008
26.050
2009
30.207
Uit deze cijfers blijkt dat het totaal aantal kandidaten in de Gewestelijke Gegevens Bank blijft stijgen. Het aantal nieuwe inschrijvingen stijgt en het aantal kandidaten dat op de wachtlijst staat, vermindert niet.
Opmerkingen : In 2008 is er geen systematische vernieuwing gebeurd van de dossiers. Elke kandidaat heeft wel de kans gekregen om zijn keuzes uit te breiden. Aangezien de overschakeling naar de Gewestelijke Gegevensbank online reeds in 2008 werd voorbereid, is samen met de maatschappijen overeengekomen om geen hernieuwing van de dossiers te doen. De overschakeling is bezig. Omwille van die reden worden er ook voor 2009 bijzondere maatregelen genomen. De Openbare Vastgoedmaatschappijen hebben de keuze of ze een lichte of een volledige hernieuwing uitvoeren. Dit zal alleszins de cijfers beïnvloeden.
B. De schrappingen Tabel 3 : Redenen van schrapping : Redenen van schrapping
Aantal schrappingen 2004 2005 2006 2007 2008
Kandidatuur niet bevestigd met de 4.796 3.438 3.049 3.535 233 hernieuwingprocedure1 Weigering van of geen antwoord op 230 209 128 204 187 voorstel van een toewijzing Toewijzing van een woning 1.770 1.413 1.496 1.581 1.391 Weigering van of geen antwoord op 708 354 461 433 459 definitieve toewijzing Eigenaar 14 16 18 19 15 Adreswijziging niet gemeld 1.012 330 362 301 236 Verzaking 226 165 167 155 121 Overschrijding van het toelatingsinkomen 116 104 88 57 55 Inbreuk op voorwaarde inzake wettig 53 27 15 10 7 verblijf Verwerping door de referentiemaatschappij 16 15 14 95 Totaal 8.925 6.072 5.799 6.309 2.799
13
JA ARVERSLAG 2008
Beschouwingen : Het aantal schrappingen was het grootst in 2004. Op dat moment was het al twee jaar geleden dat de kandidaten hun dossier hadden hernieuwd. In 2005 daalde het aantal schrappingen en deze tendens zette zich door in 2006. In 2007 hebben we weer het grootst aantal schrappingen omdat de kandidaten hun dossier niet hernieuwen. In 2008 is er geen hernieuwing doorgevoerd. Dit is meteen te merken in de cijfers. In 2009 mag de maatschappij zelf kiezen of ze een grondige hernieuwing doet of een lichte. In 2010 zullen alle maatschappijen een grondige hernieuwing doen. Al de nieuwe gegevens zullen dan aanwezig zijn in de vernieuwde dossiers.
C. De inschrijvingen per OVM De vijf OVM’s die belast zijn met de meeste referentiedossiers zijn Le Logement Molenbeekois, De Anderlechtse Haard, De Schaarbeekse Haard, de Brusselse Haard en de Lakense Haard. Samen beheren deze OVM’s 38,93 % van de referentiedossiers. Deze maatschappijen vertegenwoordigen 38,3% van het totale patrimonium. Een bepaalde OVM beheert tussen 10 en 11 % van de referentiedossiers, een andere tussen de 8 en 9 %, drie OVM’s tussen 6 en 7 %, nog een andere OVM tussen 5 en 6 %, twee OVM’s 4 en 5 %, drie OVM’s tussen 3 en 4 %, zeven OVM’s tussen 2 en 3 %, tien OVM’s tussen 1 en 2 % en vijf OVM’s minder dan 1 %. De vijf OVM’s die het vaakst als dochtermaatschappij worden gekozen : Sorelo, Gebruwo, Assam, Brussels Thuis en Messidor. Deze vijf OVM’s behandelen samen 22,90 % van de tweedelijnsdossiers.
14
Een bepaalde OVM behandelde tussen 6 en 7 % van de tweedelijnsdossiers, twee OVM’s tussen 4 en 5 %, tien OVM’s tussen 3 en 4 %, zeventien OVM’s tussen 2 en 3 % en drie OVM’s tussen 1 en 2 %
2. Bespreking van de profielen van de kandidaten, hun motivatie en het gevraagde woontype A. De inschrijvingen in het jaar 2008 Tabel 4 : Overzicht van het aantal nieuwe inschrijvingen per jaar : Jaar
Aantal inschrijvingen
2002
7.499
2003
9.002
2004
8.761
2005
8.206
2006
7.548
2007
7.399
2008
7.064
B. Het profiel van de kandidaten ingeschreven in 2008 In het jaar 2008 hebben we 7.046 nieuwe dossiers bezorgd aan de GGB. 3.961 kandidaten komen in aanmerking voor een éénkamerwoning, 1.953 voor een twee-kamerwoning en 767 voor een drie-kamerwoning. De overige 401 kandidaten hebben nood aan een grotere woning. In 2008 zijn er 7.046 nieuwe referentiedossiers ingeschreven. Deze kandidaten hebben zich gemiddeld in 12 verschillende OVM’s ingeschreven.
Het gemiddeld aantal aangevraagde OVM’s per dossier per jaar : 2003 : 9,39 2004 : 9,29 2005 : 9,96 2006 : 10,6 2007 : 11,16 2008 : 11,43
Inkomen : 6.064 kandidaten, of 86 % hebben een inkomen dat lager is dan het referentie-inkomen. 1575 kandidaten of 22 % heeft een inkomen uit werk (loon of zelfstandigen) 71,4 % heeft een vervangingsinkomen (pensioen, werkloosheid, mutualiteit, handicap of leefloon).
Woonplaats : 95% van de kandidaten woont in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
C. Het profiel van de kandidaten voor de hele gegevensbank Het aantal inschrijvingen, zowel eerste1 als tweedelijn2, bereikte een totaal van 410.519 dossiers. Wanneer we dezelfde onderdelen, nl. inkomen en woonplaats bekijken voor de hele gegevensbank, dan komen we tot de volgende cijfers :
1 De referentiemaatschappij is de maatschappij waarbij de kandidaat-huurder zich inschrijft en die zijn gesprekspartner zal zijn tot wanneer hij een woning toegewezen krijgt. Bij deze maatschappij stelt de aanvrager zijn dossier samen en zal hij geregeld zijn aanvraag bevestigen. De maatschappij zal de informatie die nodig is voor het beheer van het dossier doorsturen naar alle maatschappijen waarbij het gezin zich eveneens wenst in te schrijven. 2 De maatschappij van de tweede graad is de OVM die de informatie van de referentiemaatschappij ontvangt en de kandidatuur van de aanvrager beheert op basis van de ontvangen informatie.
JA ARVERSLAG 2008
Inkomen : Aard
Tabel 5 : Aantal kamers Aantal in 2003
Aantal in 2005
%
Aantal in 2008
%
Aantal kamers
%
Geen
1.652
6,5
1.175
4
1.460
4,4
Loontrekker
5.915
23,6
7.020
23,9
7.868
23,9
Zelfstandige
53
0,2
99
0,3
145
0,4
Rustpensioen
1.966
7,8
2.346
8
2.435
7,4
Werkloosheidsuitkering
6.380
25,3
8.575
29,2
9.436
28,6
Ziekenfonds
1.675
6,7
1.982
6,7
2.173
6,6
Handicap
403
1,7
639
2,2
717
2,2
Leefloon
6.820
27
7.333
24,9
8.562
25,9
Andere
318
1,2
245
0,8
210
0,6
Totaal
25.182
1
29.414
1
33.006
1
We stellen vast dat in 2008, 85% of 28.241 kandidaten een inkomen heeft dat lager ligt dan het referentieinkomen. Minder dan 25% van de kandidaten heeft een inkomen uit werk. (dit is het zelfde aandeel als in 2005 en 2003.) 70.7% heeft een vervangingsinkomen namelijk pensioen, werkloosheid, ziekenfonds, handicap of leefloon.
Woonplaats : 94% van de kandidaten woont in het Brussels hoofdstedelijk Gewest.
D. De motivaties van de kandidaten om een sociale woning aan te vragen. Bij indienen van een aanvraagformulier zijn de kandidaten vrij om de motivatie voor hun aanvraag in te vullen. Voor de verwerking van deze redenen, werken we met een gewogen gemiddelde, waarbij de eerste keuze drie maal doorweegt, de tweede keuze, twee maal en de derde keuze, een maal. Uit de verkregen gemiddelde cijfers bleek de financiële situatie de belangrijkste reden om een kandidatuur in te dienen. De staat van de woning was de tweede belangrijkste reden.
E. Verdeling van de aanvraag volgens het woningtype 75,3 % van de aanvragers komen in aanmerking voor een één- of twee-kamerwoning. 24,7 % komt in aanmerking voor een woning met drie kamers of meer. Deze verdeling bevestigt dezelfde verdeling als vorig jaar.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 onbekend Totaal
Aangepaste Woning 14.977 9.890 4.932 2.062 761 215 58 8 1 1 101 33.006
3. De vereenvoudiging van de administratie Op dit vlak zijn er allerlei evoluties gaande. Besprekingen met de kruispuntbank hebben duidelijk gemaakt dat de gegevens waar de OVM’s nood aan hebben, niet zo maar ter beschikking zijn. De gegevens die wel ter beschikking zijn, vragen dan weer een ernstige aanpassing van de huidige wetgeving. Daarnaast moeten er nieuwe informaticatoepassingen komen om de gegevens van de kruispuntbank naar de BGHM en van de BGHM naar de OVM’s te kunnen overbrengen. Dit dossier wordt opgevolgd, maar heeft tot nog toe geen concrete resultaten opgebracht.
15
JA ARVERSLAG 2008
Bouwkosten Lonen en sociale lasten In juni 2007 werd een wijziging11 aangebracht aan de in de bouwindustrie toepasselijke schalen van de lonen en de sociale lasten. Hiervoor werd het « gemiddelde loon » berekend op basis van het gemiddelde van de lonen van de « ongeschoolde arbeiders », « geoefende arbeiders », « geschoolde arbeiders van de 1e graad » en « geschoolde arbeiders van de 2e graad ». Sindsdien wordt het gemiddelde salaris opgemaakt op basis van 6 verschillende categorieën die de volgende benaming kregen : categorieën I, I A, II, II A, III en IV. Dat betekent dus dat er twee afzonderlijke « gemiddelde lonen » worden opgesteld die, samen met de sociale lasten, de loonkost per arbeidsuur opleveren. Vandaar dat er voortaan een onderscheid wordt gemaakt tussen de offertes die vóór 11 juni 2007 werden ingediend/geopend en deze die vanaf 11 juni 2007 werden ingediend/ geopend. Afhankelijk van het geval wordt de ene of de andere « S-waarde » toegepast. Voor de offertes van vóór 11 juni 2007 onderging het gemiddelde uurloon in 2008 drie stijgingen van respectievelijk 0,846%, 1,359 % en 0,910 % ingevolge de koppeling van de lonen aan het indexcijfer van de consumptieprijzen.
1 Zie omzendbrief nr. 544.707 van de FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie.
16
Wat de offertes van 11 juni 2007 of daarna betreft, onderging het gemiddelde uurloon eveneens drie stijgingen van 0,848 %, 1,358 % en 0,909 %. Er dient te worden aangestipt dat, in tegenstelling tot de voorgaande jaren, de salarissen in oktober 2008 geen enkele wijziging ondergingen. Op basis van de oude barema’s stegen de lonen van december 2008 met 3,1464% ten opzichte van de lonen van december 2007. De invoering van het nieuwe “gemiddelde loon” heeft de stijging daarentegen beperkt tot 3,1471%. Het procentueel aandeel van de werkgeversbijdragen in de totale loonkosten onderging tussen 1 januari en 31 december 2008 4 wijzigingen van respectievelijk + 0,0718 %, + 0,0538 %, - 0,0986 % en - 0,0718 %. De sociale lasten die gekoppeld zijn aan het nieuwe “gemiddelde loon” verschillen nauwelijks en belopen + 0,0449%, 0,0538 %, - 0,0987 % en - 0,0718 %. Wat de totale loonkosten per arbeidsuur betreft, aangegeven door de S-waarde, werd op het einde van 2008 een stijging genoteerd van 3,123% tegenover het peil van eind 2007 voor de offertes van vóór 11 juni 2007. Voor de andere offertes beloopt deze stijging 3,109 %. Op jaarbasis ondergaat de « S-waarde » een stijging van 4,23 % ten opzichte van het gemiddelde van 2007. In het tweede geval blijft deze beperkt tot 3,75 %.
Materialen Het jaargemiddelde van het indexcijfer I, dat de evolutie van de prijs van de bouwmaterialen weergeeft, onderging in 2008 een stijging van 5,20 % ten opzichte van het gemiddelde indexcijfer van 2007, tegenover een stijging van 12,78 % tussen 2006 en 2007.
Indexcijfer van de prijzen van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Overeenkomstig artikel 13 van het bijzonder bestek BGHM/B97T berekent de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij prijsherzieningsindexcijfers door op de belangrijkste waarden van de evolutie van de bouwkosten van een sociale woning, de volgende wegingen toe te passen : Waarde « S » : loonkost =
40 %
Index « I » : bouwmaterialen =
35 %
Algemene kosten, winstgevend gedeelte van de onderneming =
25 %
TOTAAL : BGHM-index
100 %
Volgens deze berekening onderging de kostprijs van de ruwbouwwerken en de algemene aanneming op jaarbasis in 2008 een stijging van 5,62 % ten opzichte van 2007.
JA ARVERSLAG 2008
Prijsherzieningstabellen
Goedgekeurde prijsherzieningen
Dankzij de kostbare hulp van onze Nederlandstalige collega’s van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) publiceert de BGHM voortaan « herzieningstabellen » online, waarin de laatste vigerende wijzigingen zijn ingevoegd.
De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij heeft in 2008 prijsherzieningen goedgekeurd voor een bedrag van 2.873.287,29 euro, zegge 805.623,69 euro meer dan in 2007. Dat is een stijging van 38,96 %.
Deze kunnen op de Internetsite2 van onze Instelling worden geraadpleegd : www.bghm.irisnet.be. U klikt op « Prijsherziening » van de rubriek « Documentatie ».
Het aantal bouwwerken waarvoor de bovengenoemde prijsherzieningen werden goedgekeurd, steeg met 24 % in vergelijking met vorig jaar, zegge van 86 naar 107.
De OVM’s die een papieren document wensen te behouden, kunnen een print-out bekomen via voornoemde site of kunnen maandelijks door onze diensten uitgeprinte tabellen bekomen.
Het gemiddelde bedrag van de goedgekeurde prijsherzieningen per bouwwerk beloopt in 2008 dus 26.853,15 euro, ten opzichte van 24.042,60 euro in 2007.
Hierbij dient echter aangestipt dat er geen rekening werd gehouden met de prijsherzieningen inzake de bouwwerken die deel uitmaken van de onderhoudsplannen van de openbare vastgoedmaatschappijen Bovendien moet worden aangestipt dat 17 bouwwerken, waarvoor een eindafrekening in 2008 werd opgesteld, geen aanleiding hebben gegeven tot de betaling van een prijsherziening.
2 De internetsite van de BGHM zal in de loop van het dienstjaar 2009 volledig worden herwerkt.
Gewestelijk Huisvestingsplan : Mettewie-Scheutbosch – Schets. Zie BGHM-Info nr. 53, speciale uitgave, juni 2008, pagina 17.
17
JA ARVERSLAG 2008
Patrimonium van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij 1. Militaire domeinen 1.1 Herurbanisatie van de site van de vroegere Rolinkazerne, Louis Schmidtlaan te Etterbeek Ter herinnering weze vermeld dat de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij, in het kader van een gedelegeerde opdracht van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, overging tot de bouw van 120 sociale woningen (+ 15% van het te bouwen aantal) die op 28 maart 1997 als volgt werden overgedragen : • 80 appartementen aan “Le Foyer Etterbeekois”; • 40 appartementen aan SORELO. In 2008 stond de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij onverminderd in voor de algemene coördinatie van de ontwikkeling van de site door het voorzitterschap waar te nemen van het Begeleidingscomité dat tot doel heeft de diverse betrokken instanties te informeren over de afwikkeling van de Rolinoperatie in haar geheel (benevens de sociale woningen zal het complex een aantal woningen tegen vastgestelde prijs, woningen tegen marktprijs, handelszaken en kantoren omvatten) en de beslissingen te nemen die nodig waren voor de correcte naleving van de driepartijenovereenkomst tussen de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij, de gemeente Etterbeek en de privéoperator, die aan de basis ligt van het partnership dat werd opgezet.
18
Eind 2008 zag de verdeling tussen de reeds opgetrokken appartementen tegen marktprijs en tegen vastgestelde prijs er als volgt uit : • 254 appartementen tegen vastgestelde prijs : 28.584 m² • 2 winkels, 9 huizen en 112 appartementen tegen marktprijs : 14.982 m² • 8 onverkochte appartementen : 1.197 m² 44.763 m² Er moeten nog 62 appartementen opgetrokken worden.
1.2 Herurbanisatie van de vroegere Prins Boudewijnkazerne, Daillyplein te Schaarbeek In gedelegeerde opdracht van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering zette de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij, eigenares van het complex en de terreinen, de geplande herurbanisatieoperaties voort in 2008 :
De achteraan gelegen “Dailly”-verkaveling Onder leiding van de BGHM ruimde het achteraan gelegen gedeelte van de kazerne plaats voor een nieuwe verkaveling van appartementsgebouwen die door een gloednieuw openbaar park worden afgescheiden van het militair gebouw aan het Daillyplein.
Van de dertig percelen waaruit de verkaveling bestaat, werden er zesentwintig verkocht aan privéoperatoren die er thans woningen tegen marktprijzen optrekken. De vier overige percelen, die verspreid liggen over de verkaveling, waren reeds in het bezit van de BGHM, die er sociale woningen zal optrekken. De bebouwbare oppervlakten van deze vier percelen belopen ± 6.000 m², zegge 15% van de nieuwbouw die op de verkaveling is gepland. Op voorstel van de Voogdijminister heeft de Raad van Bestuur van de BGHM in februari 2002 beslist om twee van deze percelen te verkopen aan het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het Fonds zal de woningen die er zullen worden opgetrokken, verhuren tegen de toegangsvoorwaarden die gelden in de sociale huisvestingssector. De percelen 8 en 21 zijn het bezit van het Woningfonds en de BGHM behoudt de percelen 12 en 25. Op 1 februari 2002 hebben de BGHM en het Woningfonds een procedure opgestart voor de beperkte offerteaanvraag met het oog op de toewijzing van de dienstenopdrachten inzake architectuur voor de vier gebouwen die op de vier betreffende percelen moeten worden opgetrokken. De leidraad voor deze operatie was de verwezenlijking van woningen waarin het aangenaam leven is en die bijdragen tot de sociale mix.
JA ARVERSLAG 2008
De stedenbouwkundige voorschriften die kleinschalige woningen bepalen (max. 1.250 tot 2.000 m² bebouwbare bovengrondse oppervlakte) en het feit dat de voor sociale huisvesting bestemde percelen verspreid liggen in de verkaveling, sluiten goed bij deze opzet aan. Inzake het architecturale concept koos de Raad van Bestuur voor een meerderheid aan appartementen met 3 en 4 slaapkamers waaraan het thans ontbreekt. In juni 2002 werden de bureaus AC & T – Mario GARZANITI uit LUIK voor perceel 12 (12 woningen) en het bureau Pierre BLONDEL uit BRUSSEL voor perceel 25 (9 woningen) geselecteerd na een architectuurwedstrijd. Na een openbare aanbesteding besliste de BGHM op 22 maart 2004 om de opdracht voor de bouw van een complex met 9 sociale woningen en een polyvalente ruimte op perceel 25 toe te vertrouwen aan de firma EVERAERT-COOREMAN. De 9 appartementen zijn als volgt verdeeld : – 1 appartement met1 slaapkamer; – 3 appartementen met 2 slaapkamers; – 3 appartementen met 3 slaapkamers; – 2 appartementen met 4 slaapkamers. De bouwwerken gingen in mei 2004 van start en werden in juni 2006 voltooid. Het gebouw werd overgedragen aan de Schaarbeekse Haard. Ingevolge de resultaten van een aan Bureau 3E toevertrouwde haalbaarheidsstudie, heeft de BGHM beslist om het gebouw dat zal worden opgetrokken op perceel 12, uit te rusten met 20 m² zonnepanelen.
Deze zonnepanelen zullen als aanvulling op een condensatiestookketel mee helpen instaan voor het sanitair warm water. Het aldus aangevulde bestek werd eind 2005 voltooid. Dat gebouw zal een polyvalente ruimte omvatten, alsook 12 appartementen die als volgt zijn verdeeld :
bestelling ten belope van 2.058.533 euro, excl. 6% BTW voor de bouw van het complex bij de firma M & M SITTY en een bestelling ten belope van 24.645 euro, excl. 6 % BTW voor de realisatie van het gedeelte zonneverwarming van het sanitair warm water bij de firma VANDEN BRANDE TECHNIEKEN.
– 1 polyvalente ruimte;
De looptijd van de bouwwerken werd bepaald op 600 kalenderdagen. De bouwwerken gingen op 19 februari 2007 van start.
– 2 duplexappartementen met 4 slaapkamers;
Het einde van de bouwwerken is gepland voor april 2009.
– 1 appartement met 1 slaapkamer.
Het militaire gebouw dat behouden blijft aan het Daillyplein
Benedenverdieping en eerste verdieping :
Tweede en derde verdieping : – 2 duplexappartementen met 4 slaapkamers; – 1 duplexappartement met 3 slaapkamers; – 1 appartement met 1 slaapkamer. Vierde en vijfde verdieping : – 2 duplexappartementen met 3 slaapkamers; – 2 duplexappartementen met 2 slaapkamers. De bovengrondse brutooppervlakte van de woningen en de gemeenschappelijke delen beloopt 1.737 m². De bruto-oppervlakte van de kelders, parkings, ondergrondse gemeenschappelijke delen en terrassen bedraagt 935 m². Voor de bouw van dat complex vond een eerste opening der inschrijvingen plaats op 27 februari 2006, maar aangezien de goedkoopste aannemer een offerte had ingediend die 30% goedkoper was dan de raming van de ontwerpers, werd beslist een nieuwe aanbesteding uit te schrijven. Na die nieuwe aanbesteding plaatste de BGHM op 20 december 2006 een
Nadat de BGHM in de loop van november 2002 via de pers een oproep tot kandidaten had gericht voor de inhuurneming of de aankoop van dit gebouw, beslisten de leden van de Raad van Bestuur van onze Instelling op 22 april 2003 in gedelegeerde opdracht van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering om de NV MEMCO aan te duiden as laureaat van deze oproep tot kandidaten. Het gebouw werd toegewezen voor de verkoopprijs van 2.050.000 euro, exclusief kosten. De koper moest met betrekking tot het gebouw een programma naleven waarbij 80% van de bovengrondse bruto oppervlakte wordt voorbehouden voor woningen en 20% van de bovengrondse bruto oppervlakte voor andere functies dan woningen of kantoren. Deze percentages werden berekend zonder de gemeenschappelijke delen (ruimten voor het bewonersverkeer in het gebouw). De verkoopakte werd op 18 juli 2003 verleden. De einddatum voor de werken met het oog op de herbestemming van het gebouw aan het Daillyplein (exclusief
19
JA ARVERSLAG 2008
de nieuwe vleugel aan de Charbolaan) werd vastgelegd op 7 april 2008. Het gebouw werd op die datum ingewijd. De voor winkels voorbehouden lokalen worden door de projectontwikkelaar « casco » verkocht, terwijl de 89 appartementen kunnen bogen op een hoogwaardige afwerking en uitrusting.
2. Grond in de Witte-Vrouwenlaan te Sint-PietersWoluwe De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij is eigenares van een groot stuk bouwgrond van bijna 10 ha, gelegen aan de rand van het Zoniënwoud op het grondgebied van de gemeente Sint-Pieters-Woluwe, in de Witte-Vrouwenlaan. Tijdens hun vergadering van 24 april 2007 beslisten de leden van de Raad van Bestuur van de BGHM om niet over te gaan tot de verkoop van dit terrein dat een laatste grondreserve vormt voor de bouw van sociale woningen en woningen voor middeninkomens in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
bebouwing op de site verenigbaar te maken met een harmonieuze integratie van het project in de wijk en in de omgeving. Het aantal woningen dat vastgelegd werd op grond van de parameters die doorgaans gehanteerd worden voor een dergelijke oppervlakte, kan herzien worden in het licht van dit verenigbaarheidsbeginsel ». De BGHM werkte een ontwerp van Bijzonder Bestek uit voor de opstelling van de stedenbouwkundige plannen met betrekking tot het terrein. De opdracht met betrekking tot een stedenbouwkundige en programmatische studie werd 13 juni 2007 aangekondigd en er werd een beroep gedaan op de onderhandelingsprocedure met Europese bekendmaking. Van de 22 kandidaten werden drie bureaus door een Comité van experts op 24 september 2007 voorgeselecteerd.
Om onder deze drie kandidaat-bureaus een laureaat aan te duiden, werd hen gevraagd de eerste fase van bovengenoemde programmatische en stedenbouwkundige studie uit te voeren. De drie bureaus moesten in het kader van deze eerste fase drie verschillende scenario’s voor de ontwikkeling van de site uitwerken. De derwijze bepaalde offertes werden op 25 januari 2008 bij de BGHM ingediend. Tijdens hun vergadering van 24 juni 2008 beslisten de leden van de Raad van Bestuur van de BGHM om de dienstenopdracht inzake voornoemde stedenbouwkundige en programmatische studie toe te vertrouwen aan het Antwerpse Bureau HUB bvba, geassocieerd met de Brusselse Bureaus IDEA et TRITEL. Eind 2008 was de uitvoering van deze studie aan de gang.
Tijdens haar vergadering van 26 april 2007 stemde de Brussels Hoofdstedelijke Regering ermee in dit terrein te bestemmen voor het Gewestelijk Huisvestingsplan en om de BGHM als opdrachtgever voor het te verwezenlijken project aan te duiden. De tekst van deze beslissing luidde als volgt : « De Brusselse Hoofdstedelijke Regering beoogt het aantal geproduceerde middelgrote woningen verhoudingsgewijs hoger te laten liggen dan het percentage dat vervat is in het gewestelijk huisvestingsplan; De Brusselse Hoofdstedelijke Regering beoogt tevens de dichtheid van de
20
De Schaarbeekse Haard: Verkaveling Dailly-Scutenaire.
JA ARVERSLAG 2008
Huurreglementering en huurprijsberekening 1. Algemeen wettelijk kader De ordonnantie van 1 april 2004 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 29 april 2004 – Ed. 2) tot aanvulling van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode (Belgisch Staatsblad van 9 september 2003), legt thans het algemene kader vast van de sector van de sociale huisvesting in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De verhuring van de woningen die beheerd worden door de openbare vastgoedmaatschappijen wordt geregeld door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996 (Belgisch Staatsblad van 14 november 1996). Dit besluit van 26 september 1996 werd gewijzigd door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 13 maart 1997 (Belgisch Staatsblad van 22 april 1997), door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 9 december 1999 (Belgisch Staatsblad van 7 januari 2000), door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 20 september 2001 (Belgisch Staatsblad van 20 oktober 2001), door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 19 februari 2004 (Belgisch Staatsblad van 24 maart 2004) en door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 maart 2008 (Belgisch Staatsblad van 26 mei 2008). Bovendien werd artikel 22 bis van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996, ingevoegd door het voornoemde besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 13 maart 1997, inzake de huurtoeslag voor bovenmatige woning door de Brusselse
Hoofdstedelijke Regering gewijzigd door haar besluit van 13 december 2001 (niet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad).
2. Huurprijs en huurlasten
het aantal slaapkamers waarop het huurdersgezin recht heeft op basis van de gezinssamenstelling (cfr. artikel 3 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996).
Voornoemd besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996 bepaalt de wijze waarop de door de huurder te betalen huurprijs wordt berekend.
De toepassingsmodaliteiten van deze toeslag voor bovenmatige woning zijn bepaald in artikel 22 bis van het besluit van 26 september 1996, ingevoegd door het besluit van 13 maart 1997, alsook door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 13 december 2001 (niet in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd).
Dit besluit bepaalt met name dat de huurprijs wordt bepaald door twee parameters :
Maandelijkse solidariteitsbijdrage
• de inkomsten van het gezin van de huurder en
De maandelijkse solidariteitsbijdrage is voor de openbare vastgoedmaatschappijen een andere mogelijke inkomensbron. De huurders wier gezinsinkomen het toelatingsinkomen overstijgt (zie onderstaande tabel) moeten deze bijdrage betalen.
Huurprijs
• de waarde van de woning. De huurprijs wordt jaarlijks herzien op basis van de in voornoemd besluit vastgestelde modaliteiten. Dit besluit bepaalt tevens dat de OVM’s huurprijsverminderingen toekennen voor kinderen ten laste en/of personen met een handicap die tot het gezin behoren. De maatschappijen kunnen een aanvraag tot terugbetaling indienen bij het Brussels Hoofdstedelijk Gewest volgens de in artikel 18 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996 bepaalde modaliteiten.
Toeslag voor bovenmatige woning De huurder is een huurtoeslag verschuldigd indien hij een bovenmatige woning betrekt. We spreken van een bovenmatige woning als deze over ten minste twee slaapkamers meer beschikt dan
Deze bijdrage moet worden opgeteld bij de door de huurder betaalde huurprijs. De toepassing van de bepalingen betreffende de solidariteitsbijdrage wordt omkaderd door artikel 159 van de Brusselse Huisvestingscode en door het besluit van 26 september 1996. De jaarlijkse verhoging van de solidariteitsbijdrage wordt beperkt door besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. Deze verhoging werd voor 2008 opnieuw uitgesteld door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 13 december 2007 (geen publicatie in het Belgisch Staatsblad). Dit besluit bepaalt dat de verhoging van het percentage van het te betalen deel van de berekende maandelijkse
21
JA ARVERSLAG 2008
solidariteitsbijdrage is uitgesteld. Dit betekent concreet dat, op basis van de huidige wetgeving, de huurder die een maandelijkse solidariteitsbijdrage verschuldigd is, een bedrag zal betalen dat overeenkomt met 40% van de berekende maandelijkse solidariteitsbijdrage.
Huurlasten Los van de huurprijs moet de huurder tevens huurlasten betalen. De lasten hebben betrekking op gemeenschappelijke uitgaven zoals voor het onderhoud, de verwarming, de schoonmaak, enz… Deze lasten en de verdeelwijze ervan worden bepaald in de artikelen 28 en 29 van voornoemd besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996.
3. Basisgegevens betreffende de verhuring 1° Toelatingsinkomen Het inkomen van de kandidaat-huurder mag niet hoger zijn dan de bedragen die hieronder vermeld staan, zo niet zal hem het voorrecht een sociale woning toegewezen te krijgen, worden geweigerd. Vanaf 1 januari 2008 golden de onderstaande maximumbedragen voor de toelating van huurders (deze bedragen dienen verhoogd te worden met 1.779,05 euro per kind ten laste en 3.558,11 euro per volwassen gehandicapte persoon) : - voor een alleenstaande : 18.680,04 euro - voor het gezin met meer dan één persoon, dat slechts over één inkomen beschikt : 20.755,61 euro
22
- voor het gezin dat over minstens twee inkomens beschikt : 23.720,72 euro. De bedragen in onderstaande overzichtstabel moeten in voorkomend geval worden vermeerderd met 3.558,11 euro per volwassen gehandicapte persoon die deel uitmaakt van het gezin.
2° Referentie-inkomen Voor 2008 bedraagt het referentieinkomen 16.181,40 euro. Dit bedrag vormt de noemer van de breuk waarmee de inkomenscoëfficiënt berekend kan worden, waarbij de teller overeenstemt met het gezinsinkomen. Om de reële huurprijs te berekenen, wordt de basishuurprijs van een woning vermenigvuldigd met deze inkomenscoëfficiënt. Deze reële huur kan het voorwerp uitmaken van verminderingen of beperkingen.
3° Inkomen van de huurders Op 31 december 2007 beliep de gemiddelde inkomenscoëfficiënt 0,85; dit cijfer geeft de verhouding weer tussen de gemiddelde inkomsten van de huurdersgezinnen en het referentieinkomen.
Aantal kinderen ten laste 0 1 2 3 4 5 6
Vermeerdering voor kind(eren) ten laste / 1.779,05 3.558,10 5.337,15 7.116,20 8.895,25 10.674,30
4° Gemiddelde maandelijkse basishuurprijs Op 31 december 2007 bedroeg de gemiddelde maandelijkse basishuurprijs 271,10 euro, tegenover 259,68 euro op 31 december 2006.
5° Gemiddelde maandelijkse reële huurprijs Op 31 december 2007 bedroeg de gemiddelde maandelijkse reële huurprijs 231,47 euro tegenover 223,84 euro op 31 december 2006.
6° Huurachterstallen Op 31 december 2007 bedroegen de achterstallige huren en huurlasten (exclusief minderwaarden op schuldvorderingen) 13.967.656,90 euro, zegge 9,52% van de totale omzet (ontvangen huren en inning der lasten en bijdragen voor sociale woningen en andere). Dat percentage beliep 9,48 % op 31 december 2006.
Maximum toelatingsinkomen (in euro) Gezin met Gezin met 1 Alleenstaande 2 inkomens en inkomen meer 18.680,04 20.755,61 23.720,72 / 22.534,66 25.499,77 / 24.313,71 27.278,82 / 26.092,76 29.057,87 / 27.871,81 30.836,92 / 29.650,86 32.615,97 / 31.429,91 34.395,02
Een gehandicapt kind = 2 kinderen ten laste = 2 x 1.779,05 euro = 3.558,10 euro Een gehandicapte meerderjarige = 3.558,11 euro
JA ARVERSLAG 2008
De sociale begeleiding I. De sociale begeleiding in de sociale huisvestingssector van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest De afgelopen jaren werd het accent gelegd op de schakel tussen het maatschappelijk werk en de activiteiten van de sociale verhuurders. Hierdoor kwam de uitbouw van de sociale pijler bij de Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM’s) en de BGHM in een stroomversnelling terecht. Onder ministeriële impuls werden nieuwe behoeften inzake sociale begeleiding erkend. Die behoeften vloeiden met name voort uit de toepassing van het wettelijk kader dat de deuren van de Brusselse sociale huisvesting wagenwijd openzet voor een publiek dat op menselijk vlak kwetsbaarder en kansarmer is dan ooit voorheen. Als wij alle aspecten samen beschouwen, merken wij dat het streefdoel van het maatschappelijk werk in de Brusselse sociale huisvesting erop gericht is de levenskwaliteit van de huurders te verbeteren, de toegang tot een behoorlijke woning, waarvan de huurprijs berekend is op basis van het inkomen, mogelijk te maken, het recht op huisvesting te bestendigen (art. 23 van de Grondwet) en de kwaliteit van de relaties tussen de huurders onderling en tussen de huurders en de OVM te verbeteren, via het individueel, collectief of gemeenschappelijk maatschappelijk werk.
Het personeel van een openbare vastgoedmaatschappij zet zich in voor dat recht op een behoorlijke en betaalbare woning. Op de professionals van het maatschappelijk werk wordt inzonderheid een beroep gedaan om de situaties, inclusief crisissen of noodsituaties, grondiger aan te pakken.
De sociale praktijk in de sector is gebaseerd op drie pijlers : 1. Het individueel maatschappelijk werk dat bij de openbare vastgoedmaatschappijen wordt verricht via de sociale dienst. Deze dienst bestaat uit door de OVM’s (soms reeds jaren geleden) aangeworven sociaal assistenten en maatschappelijk werkers die gedetacheerd werden door de in 2001 opgerichte vzw, de Dienst voor Maatschappelijke Begeleiding van Sociale Huurders (DMBSH). De OVM’s stellen, soms gedecentraliseerde, permanenties, psychosociale gesprekken, huisbezoeken en onderzoeken inzake sociale rechten voor. Soms wordt er ook gewerkt aan een collectieve aanpak. 2. Het gemeenschappelijk maatschappelijk werk is recenter en behoort meer tot de praktijk van de 19 Projecten voor Sociale Cohesie (PSC’s) die werkzaam zijn in de sociale woningwijken bij 15 OVM’s. De projecten werden opgestart dankzij een ministerieel initiatief van eind 1999. Het specifieke kenmerk ervan is dat er een samenwerkingsverband tot stand komt tussen een Openbare Vastgoedmaatschappij
en een vzw voor maatschappelijke integratie. Een Overeenkomst van 3 jaar verbindt de partners in het kader van deze specifieke opdrachten. Er wordt gezorgd voor ontmoetingen tussen huurders onderling en tussen huurders en hun OVM, bijvoorbeeld op basis van permanenties/koffiebabbels en er vinden ook regelmatige of specifieke activiteiten plaats waarop iedereen, ongeacht generatie of culturele oorsprong, van harte welkom is. 3. Het beheercontract tussen de BGHM en vrijwel alle Openbare Vastgoedmaatschappijen omvat een sociaal hoofdstuk. Dat betekent dat de maatschappijen inzake sociale opdrachten rekening moeten houden met een stand van zaken en een sociaal actieplan. Het maatschappelijk werk vereist samenwerkingsverbanden en netwerking ter ondersteuning van de oplossingen die worden uitgewerkt voor alle problemen waarmee de huurders en hun omgeving en de kandidaat-huurders komen aanzetten. Desgevallend moeten de betrokkenen, naargelang de situaties, ook doorverwezen worden naar gespecialiseerde diensten.
23
JA ARVERSLAG 2008
Het wettelijk kader De sociale begeleiding in de Brusselse sociale huisvestingssector maakt deel uit van twee aanvullende basisteksten : een ordonnantie en een beheercontract. Het beheercontract bestaat uit twee delen, met name een overeenkomst tussen de Brusselse Hoofdstedelijke Regering en de BGHM en een overeenkomst tussen de BGHM en de OVM’s. In de loop van 2009 wordt over nieuwe beheersovereenkomsten onderhandeld. Enkele uittreksels : • De ordonnantie van 9 september 1993 bepaalde de opdrachten van de BGHM inzake sociale begeleiding; deze ordonnantie werd opgeschort en vervangen door de ordonnantie van 17 juli 2003 (BS 09.09.2003), aangevuld door de ordonnantie van 1 april 2004 (BS 29.04.2004 - Ed. 2). Artikel 31 – In het raam van haar toezichthoudende opdracht is de BGHM belast met de volgende taken : 11° binnen de OVM’s de uitbouw van sociale relaties tussen de huurders en de maatschappij bevorderen. Daartoe bevordert zij onder meer de organisatie van een sociale dienst voor steun, aanmoediging en advies aan de huurders. In die context stelt zij de algemene regels op om de huurders te informeren en om de persoonlijke en collectieve verantwoordelijkheid van de huurders te bevorderen, inzonderheid de participatie, de sociale begeleiding, het betamelijke gebruik van de woning en de preventie van brand en koolstofmonoxidevergiftiging en de terbeschikkingstelling van de nodige infrastructuur. • Beheercontract Brusselse Hoofdstedelijke Regering – BGHM (2002-2009) Artikel 6 – Sociale begeleiding. De taak van de BGHM bestaat uit : - Het Gewest helpen bij het definiëren van de doelstellingen op het gebied van sociale begeleiding; - Bijdragen tot de toepassing ervan; - Professionaliseren van de door de OVM’s opgerichte diensten om de levenskwaliteit van hun huurders te verbeteren en rekening te houden met hun sociale problemen; - De huurders en kandidaat-huurders informeren omtrent hun rechten en plichten. De professionalisering van het maatschappelijk werk als functie bij de OVM en de te optimaliseren werkomstandigheden waren de centrale bekommernissen. • Er dient te worden gewezen op de inhoud van artikel 8, uittreksel uit het Beheercontract BGHM-OVM (2002-2009), met name : De opdracht van de OVM’s bestaat erin : - Een optimaal onthaal van de huurders en kandidaat-huurders na te streven; - De levenskwaliteit van de huurders te verbeteren; - Erop toe te zien dat er, rechtstreeks of onrechtstreeks, nuttige en concrete antwoorden worden gevonden voor de sociale problemen waarmee de huurders en kandidaat-huurders kunnen worden geconfronteerd; - Alle personen die rechtstreeks of onrechtstreeks belast zijn met sociaal werk, optimale arbeidsomstandigheden te bieden; - Plaatselijke partnerships tot stand te brengen; - Een adequaat gebruik van de woning aan te moedigen. Daarenboven dient er binnen de evolutie van de afgelopen jaren in de sector te worden gewezen op de oprichting van de Adviesraden van de Huurders.
24
De middelen De human resources die op het terrein ter beschikking worden gesteld (door de OVM’s of door de Brusselse Hoofdstedelijke Regering via de DMBSH of de BGHM) worden begroot op ongeveer 150 personen. Hierbij moeten nog personen met een statuut van Stadswacht of van GECO (167,50 banen) (Gesubsidieerde Contractant) worden gerekend. Ook zij zijn betrokken bij de maatschappelijke opdrachten van sommige OVM’s. De sociaal assistenten (26 personen) die door 17 openbare vastgoedmaatschappijen werden aangeworven, de maatschappelijk werkers (42 personen) die in 30 OVM’s werden gedetacheerd door de Dienst voor de Maatschappelijke Begeleiding van Sociale Huurders (alsook het personeel van de vzw, zegge 6 personen waarbij nog de schuldbemiddelingsdienst, zegge 7 personen moeten toegevoegd) vormen samen de sociale diensten (individueel maatschappelijk werk). Wat de 19 Projecten voor Sociale Cohesie betreft, gaat het om coördinatiejobs en teams van maatschappelijk werkers (zegge een vijftigtal personen), alsook het personeel van de BFHV (Brusselse Federatie van Huurdersverenigingen) in het kader van de Overeenkomst die tussen de BGHM en de BFHV werd gesloten. Tot slot moet er ook nog het personeel van de BGHM worden bijgeteld (twee maatschappelijk assistenten waarbij de personen moeten worden gerekend, die zich bezighouden met het thema van de sociale begeleiding). De financiële middelen die in 2008 ter beschikking werden gesteld door en rechtstreeks of onrechtstreeks afkomstig waren van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering kunnen als volgt worden samengevat :
JA ARVERSLAG 2008
– 1.681.000 euro ter financiering van de 19 PSC’s (salarissen en kosten die verband houden met de activiteiten); – 2.580.000 euro ter financiering van de vzw DMBSH (salarissen en werkingskosten); – 44.625 euro ter financiering van het samenwerkingsverband tussen de BGHM en de BFHV (salaris voor de organisatie van vergaderingen inzake methodologische omkadering); – zegge een totaal van 4.305.625 euro. De uitgaven van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, opgesplitst in Solidariteitstoelage en Sociale verminderingen, belopen 22.676.365,54 euro. Bovendien wordt een som van 1.956.874 euro onrechtstreeks gestort voor de financiering van de vzw’s die zich inzetten voor de integratie via huisvesting (een dertigtal). Zegge een totaal van 28.938.864,54 euro voor het jaar 2008. Er dient te worden aangestipt dat de rechtstreeks door de OVM’s betaalde lonen van de 25 sociaal assistenten en de door Actiris gefinancierde lonen van de Stadswachten en de GECO’s hieraan nog moeten worden toegevoegd.
II. 2008 Er werd gewerkt op basis van een aantal hoofdthema’s zoals de voortzetting van de omkadering van het maatschappelijk werk in ruggespraak met de OVM’s, via de maandelijkse vergaderingen van de sociaal assistenten, de coördinatie en het beheer van de 19 Projecten voor Sociale Cohesie, de beheercontracten Regering - BGHM en BGHM – OVM’s
(Sociaal Actieplan) en van de productie van interne en externe documenten. Via het thema van de energiebesparing werd er dieper ingegaan op de link tussen de gebouwen en de maatschappelijke thema’s. In dat verband werd er een document opgesteld dat (in 2009) als instrument kan dienen voor de OVM’s die hun huurders voor het thema wensen te sensibiliseren. Op 31 december 2008 liep de overeenkomst af voor de 19 Projecten voor Sociale Cohesie en een nieuwe overeenkomst voor de periode 20092010-2011 lag klaar om tussen lokale partners (VZW en OVM, soms de gemeente) en het Gewest (de BGHM) te worden ondertekend. Deze overeenkomst had onder andere betrekking op de verwezenlijking van een plaatselijke doorlichting (die tegen juni 2009 aan de BGHM moet worden bezorgd) op basis van een met de PSC’s opnieuw doorgenomen stramien. In de loop van het eerste semester 2008 werd het stelsel onderworpen aan een externe evaluatie die in 2007 werd voorbereid met de vertegenwoordigers van de 19 PSC’s (bestek, criteria, selectie van de consultant door de Raad van Bestuur van de BGHM,…). In het zog van het beheercontract BGHM-OVM rees het besef dat een database met betrouwbare gegevens noodzakelijk was. Dankzij interne samenwerkingsverbanden kon bij de BGHM een « groep statistieken » worden opgericht, die aan de uitwerking van een document heeft gewerkt. Het is de bedoeling dat dit jaarlijks aan de OVM’s wordt bezorgd om cijfergegevens in te zamelen.
Hiermee moet de sector in de toekomst beter geanalyseerd en gevaloriseerd kunnen worden en moet er beter op de feiten kunnen worden ingespeeld. Hierbij wordt ook plaats gemaakt voor gegevens inzake sociale begeleiding om zodoende de problemen die zich op dat vlak in de sector voortdoen, te kwantificeren en de evolutie ervan te analyseren. Voorheen was de « Groep ratio’s » op initiatief van de BGHM tot stand gekomen. Deze groep bestaat uit door de OVM’s aangeworven sociaal assistenten en door de DMBSH bij de OVM’s gedetacheerde maatschappelijk werkers. Deze groep werd opgericht om indicatoren inzake sociale begeleiding uit te werken, die aangepast waren aan het maatschappelijk werk. Er werden probleemcases geïdentificeerd en er werd een methode op punt gesteld om deze gegevens in te voeren en tot een proportionele representatie te komen waarmee er inzicht kan worden verkregen in en een analyse kan worden gemaakt van de evoluties in de sector. Deze gegevens kunnen interessant zijn voor de Gewestregering met het oog op de opties die moeten worden genomen, rekening houdend met hetgeen op het terrein gebeurt. Andere initiatieven gaan in dezelfde richting (PSC-stelsel, GILS,…). Samengevat onthouden wij twee onderwerpen die, rekening houdend met het dagelijks beheer, in 2008 tot de centrale bekommernissen behoorden : de nieuwe Overeenkomst Projecten voor Sociale Cohesie 20092011 en de inzameling van statistische gegevens en de middelen om hiertoe te komen, in overeenstemming met de professionals op het terrein.
25
JA ARVERSLAG 2008
Studiedienst De algemene filosofie van de studiedienst is toegespitst op een diepgaande kennis van de modaliteiten en het actieterrein van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij in het bijzonder en van de ontwikkelingen in de Brusselse sociale huisvestingssector en van huisvestingsaangelegenheden in het algemeen. Met name dat tweede deel kwam sinds 2004 ruimschoots aan bod middels de beslissing van het Gewest om de BGHM te belasten met het beheer van de werkzaamheden van het Gewestelijk Observatiecentrum voor de huisvesting dat wordt bekrachtigd in artikel 120 van de ordonnantie van 1 april 2004 houdende de Brusselse Huisvestingscode. In 2008 verleende de dienst, in het kader van de structurele taken, zijn medewerking aan : - het driemaandelijks magazine van de BGHM, BGHM-Info, en met name de bepaling en de redactie van driemaandelijkse dossiers met de dienst “Documentatie en informatie”, alsook de redactie van de rubriek “Publicaties”; - de voortzetting van een werken denkgroep bij de BGHM over de gerealiseerde en te verwezenlijken statistieken over de sociale huisvestingssector; de werkzaamheden van deze groep zouden niet zonder gevolgen mogen blijven voor de nieuwe generatie beheersovereenkomsten die in 2009 zal worden ingevoerd;
- de opvolging van verschillende Europese initiatieven met huisvesting als thema : informele ontmoeting van de Europese ministers voor Huisvesting en deelname aan de groep « Dienst van algemeen economisch belang » (DAEB) opgericht door de « FOD Economie » en opstelling van het eerste rapport van de BGHM ter zake; - diverse opleidingsrondes voor het personeel, met name in het kader van de uitbouw van een gewestelijke sociale werking in de Brusselse sociale huisvestingssector; - de begeleiding van diverse studiewerkzaamheden van consultantbureaus en universitaire diensten die betrekking hebben op huisvesting; – de begeleiding van uiteenlopende eindwerken van studenten, die betrekking hadden op dezelfde materie; – verschillende colloquia die waren toegespitst op de sociale huisvesting of op het woonbeleid in het algemeen. Er werd een structurele samenwerking in het leven geroepen met de Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie die hoofdzakelijk betrekking heeft op de huisvesting van kansarme bevolkingsgroepen (Observatorium voor gezondheid en welzijn en Armoederapport).
Verwant hieraan is het feit dat de studiedienst betrokken is bij de begeleidingscomités van de werkzaamheden die worden gevoerd en gesteund in het kader van het gewestelijk onderzoeksprogramma « Brussels Research » dat betrekking heeft op de stedelijke ontwikkeling. De dienst is ook betrokken bij de werkzaamheden van het opvolgingscomité van de « Atlas van de Wijken », dat op initiatief van de Minister-Voorzitter van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op 14 september 2005 door de Brusselse Hoofdstedelijke Regering werd opgericht en zijn werkzaamheden in de loop van 2008 heeft voortgezet. Verschillende, zowel specifieke als structurele samenwerkingsverbanden (binnen de sector en daarbuiten) werden opgericht met verschillende gewestelijke of gemeentelijke diensten die zich bezighouden met het woonbeleid en, ruimer, met de sociale cohesie en huisvesting. In 2008 vond een nieuwe enquête plaats over de Brusselse huurwoningenmarkt, die betrekking had op een staal van 3.000 woningen. Deze enquête werd gepubliceerd : « Observatiecentrum van de huurprijzen 2008 »1. Ter herinnering weze aangestipt dat hoofdstuk 8, artikel 120 van de ordonnantie van 1 april 2004 hieromtrent het volgende bepaalt :
1 De publicatie van deze enquête is beschikbaar bij de bibliotheek van de BGHM : tel. : 02/533.19.83 – e-mail :
[email protected]
26
JA ARVERSLAG 2008
« § 1. Er wordt een Observatiecentrum voor de Huisvesting opgericht dat binnen de door de Regering gestelde voorwaarden de volgende opdracht vervult : 1° statistische gegevens over het wonen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest verzamelen en verwerken; 2° op eigen initiatief of op verzoek van de Regering of van de Minister bevoegd voor Huisvesting studies uitvoeren met betrekking tot het wonen;
3° denkoefeningen opzetten over de toekomst van het wonen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; 4° gegevens verzamelen en verwerken op grond waarvan de evolutie van de wetgeving, de verwezenlijkingen van de operatoren en de openbare maatregelen inzake het wonen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest onderzocht kunnen worden;
§ 2. Het Observatiecentrum voor de Huisvesting legt de Brusselse Hoofdstedelijke Raad jaarlijks een verslag voor. § 3. De Regering schrijft jaarlijks in haar begroting het bedrag in dat noodzakelijk is voor de werking van het Observatiecentrum voor de Huisvesting. Zij stelt de regels voor de toewijzing ervan vast. »
5° alle andere taken die het Observatiecentrum door de Regering worden toevertrouwd.
Gewestelijk Huisvestingsplan: Neder-over-Heembeek – 58 nieuwe sociale woningen.
27
JA ARVERSLAG 2008
Public relations, informatie, documentatie en bibliotheek I. Terugblik
Opleidingen
Vanaf september 1994 werden de opdrachten inzake voorlichting en public relations gecentraliseerd in een dienst van de BGHM. De dienst trad vanaf 3 januari 1995 formeel in werking.
De logistiek voor de opleidingsrondes gaat van het programma van de studiedagen, via het zoeken naar de deskundige die de opleiding kan verstrekken en naar een geschikte zaal, tot het versturen van de uitnodigingen voor de opleiding.
II. Opdrachten De dienst “documentatie en informatie” is gestructureerd rond 5 kernactiviteiten : public relations en externe betrekkingen, de organisatie en de logistieke steun van seminaries, de logistieke steun van opleidingsprogramma’s, de informatie en de verwezenlijking van redactionele projecten en tot slot de bibliotheek.
Public relations en externe betrekkingen Organisatie van persconferenties en studiedagen.
Seminaries De organisatie van dergelijke evenementen komt neer op een volledige logistieke steun, gaande van de uitwerking van bestekken, via de controle op de naleving van de criteria door de leveranciers tot het eigenlijke verloop van het seminarie.
Informatie en verwezenlijking van redactionele projecten De dienst is belast met het maken en verspreiden van geactualiseerde informatie die in de eerste plaats bestemd is voor de professionals van de sector en de huurders. Afhankelijk van het doelpubliek, kan de informatie zowel vulgariserend als zeer gespecialiseerd zijn.
De bibliotheek De bibliotheek is toegankelijk voor het grote publiek en telt meer dan 101.000 boeken en 84 titels van tijdschriften. Daarnaast beschikt de bibliotheek ook over een verzameling foto’s, dia’s, films, video’s en geluidsmateriaal. Het publiek kan er ook op het internet. Geïnteresseerden (vorsers, studenten, maatschappelijk werkers, kandidaat-huurders enz…) kunnen er allerlei documenten zoals thesissen over sociale huisvesting, informatiebrochures, maar ook studies en oude en nieuwe werken raadplegen.
III. Activiteiten in 2008 A. Informatiedienst a.1 Publicatie van “BGHM-Info” : nummers 53, 54 en 55-56 De redactiesecretaresse van dit magazine maakt deel uit van de documentatie- en informatiedienst; zij is belast met de coördinatie van de inhoud ervan. Een attaché van de dienst documentatie en informatie zorgt voor het concept van het magazine en staat in voor de logistiek ervan (gaande van de offerteaanvraag tot de verspreiding).
a.2 Jaarverslag en jaarrekening 2007 van de BGHM In 2008 publiceerde de documentatieen informatiedienst het jaarverslag en de jaarrekening over het dienstjaar 2007 van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij. De specifieke taak waarmee de dienst hiervoor belast is, heeft betrekking op het opstellen van een technisch bestek, het uitwerken van een offerteaanvraag, het ontwerpen van de maquette, het opvolgen en nazien van de drukproeven en het verspreiden van de publicatie.
a.3 Brochure « De Brusselse sociale huisvesting 19892005 », herdruk 2008 Het in 2007 uitgegeven document werd bij de informatie- en documentatiedienst regelmatig herdrukt in 2008 als gevolg van een grote vraag vanwege het publiek.
28
JA ARVERSLAG 2008
a.4 Brochure « Adressenlijst om het zoeken naar een woning en de desbetreffende diensten in het Brussels Gewest te vergemakkelijken », 2007 Dit geüpdate document omvat alle gegevens over de OVM’s, waarnaar het meest wordt gevraagd. Deze brochure werd volledig gemaakt door de dienst documentatie en informatie (ontwerp, infografie, druk, bindwerk en verspreiding) en werd als gevolg van een grote vraag vanwege het publiek regelmatig herdrukt.
a.5 Jaarverslag van de Adviesraad voor Huisvesting 2006-2007 De dienst stond in voor de lay-out en de druk van het jaarverslag van de Adviesraad voor Huisvesting. In dat rapport wordt ingegaan op de problematiek van de huisvesting in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het verslag voor het dienstjaar 2008-2009 wordt verwacht in de loop van 2009.
a.6 CD-Rom « Statistieken inzake de sociale huisvesting in Brussel – jaar 2007 » De dienst documentatie en informatie realiseert op verzoek een Cd-rom waarop statistieken over de Brusselse sociale huisvesting terug te vinden zijn.
a.7 Overdracht van informatie, publicatie van artikels De documentatie- en informatiedienst verstrekte inlichtingen over de sociale huisvesting aan talrijke organisaties (Statbel, huisvestingsmaatschappen, studenten, Europese Unie, …).
a.8 Onthaal van delegaties De dienst documentatie en informatie staat in voor de organisatie van de bezoeken van buitenlandse delegaties en zorgt er bovendien voor dat de bezoekers grondig geïnformeerd worden over de Brusselse sociale
huisvesting (zowel theoretische als praktische aspecten komen aan bod en er wordt tevens een bezoek ter plaatse georganiseerd).
B. Opleidingsdienst en seminaries De dienst houdt zich bezig met de logistiek van de seminaries en opleidingen die bij de BGHM georganiseerd worden.
C. Public relations c.1 Inwijdingen : organisatie en toespraken De documentatie- en informatiedienst organiseerde en/of werkte mee aan talrijke evenementen en/of inwijdingen van bouwwerken (toespraken, fotoreportages), alsook aan de eerstesteenleggingen en inwijdingen in het kader van het « Gewestelijk Huisvestingsplan ».
D. Bibliotheek Steeds meer mensen vinden de weg naar onze bibliotheek. De bezoekers bestaan uit toekomstige kandidaathuurders, studenten, vorsers en uit BGHM-personeel. De lezers kunnen 101.000 werken en een aanzienlijk aantal tijdschriften raadplegen. Het bibliotheekpersoneel verstuurt brochures en verstrekt rechtstreeks inlichtingen via telefoon, fax, post en e-mail.
d.1 Raadpleging van het oude archief Het oude fotoarchief, dat wordt bewaard in de lokalen van “De Gieterij”, wordt vaak geraadpleegd, met name door het Waals Gewest en de openbare vastgoedmaatschappijen. De bibliotheekdienst vindt het echter jammer dat het fotomateriaal niet
makkelijk kan worden geraadpleegd aan de hand van een aangepast softwareprogramma. De moderne technologie is hier nog steeds niet doorgedrongen en het gehele archief is geïnventariseerd in een catalogus op papier, die weinig uitleg verschaft. De oude foto’s werden echter wel van etiketten voorzien. Er werden ongeveer 10.000 documenten geregistreerd.
d.2 Recente foto’s De bibliotheek heeft een gegevensbank aangelegd waarin deze foto’s zijn opgeslagen. Het bestand wordt gebruikt voor de publicaties van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij, maar ook studenten doen er in het kader van taken en opdrachten hun voordeel bij.
d.3 Persoverzicht De bibliotheek staat dagelijks in voor het persoverzicht en zorgt voor de analyse en de thematische en chronologische klassering ervan. Tezelfdertijd worden een specifieke thesaurus en een gegevensbank aangelegd.
d.4 Juridische documenten (Brussels Parlement, Senaat, Kamer van Volksvertegenwoordigers...) De bibliotheek staat in voor de klassering ervan. De dienst heeft afgezien van de documenten van de Vlaamse en Franse Gemeenschapscommissies en ook de publicaties van de Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie worden niet meer bijgehouden.
d.5 Aan de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij gerichte parlementaire vragen De bibliotheek legt een volledig dossier aan over de uitwerking van het antwoord op iedere parlementaire vraag.
29
JA ARVERSLAG 2008
d.6 Coderen van oude en nieuwe boeken, uitrusting (etiketten), klassering d.7 Voltooiing van het klassement van de boeken en de thesaurus d.8 Elektronische archivering van alle documenten van de Raad van Bestuur, van het persoverzicht, van de sectorale wetgeving, van de dienstnota’s en de aan de OVM’s gerichte omzendbrieven Dit instrument werd specifiek ontwikkeld met het oog op de behoeften van de BGHM. Dankzij deze gegevensbank wordt het opzoeken van documenten niet alleen vergemakkelijkt, maar wordt tevens een halt toegeroepen aan de milieubelastende productie van papieren documenten.
d.10 Personeel van de bibliotheek In 2008 bestond het bibliotheekpersoneel uit de bibliothecaresse die gedurende de eerste drie maanden van het jaar werd geassisteerd door een bijkomende beambte van de Franse taalrol.
d.11 Geluids- en opnamematerieel De BGHM kocht in 1998 en 2000 kwaliteitsvolle geluidsapparatuur aan om een goede geluidskwaliteit te kunnen verzekeren tijdens de voor de openbare vastgoedmaatschappijen ingerichte opleidingsrondes die in haar lokalen plaatsvinden, alsook tijdens de door de Instelling buitenshuis georganiseerde vergaderingen, seminaries, persconferenties, enz...
Sindsdien staat de bibliotheek in voor het uitlenen van een gedeelte van dit materieel. Het overige gedeelte valt onder de verantwoordelijkheid van een persoon die met het materieel kan omspringen. De bibliotheek blijft tevens belast met de inrichting van de ontvangstzaal voor vergaderingen en recepties en stelt ook telkens de aangepaste informatiemappen ter beschikking.
E. Foto’s Een personeelslid van de documentatie- en informatiedienst helpt bij de realisatie van de fotoreportages.
d.9 Levende archieven van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Sommige diensten gingen in op het voorstel om hun documentatiemateriaal te laten archiveren. Wij denken in het bijzonder aan de dienst van de sociaal afgevaardigden en de juridische dienst, alsook aan de personeelsleden van de documentatie- en informatiedienst zelf. Tegelijkertijd werd gezorgd voor een register voor de toegang tot de archieven en werden specifieke voorwaarden voor de uitlening van ieder afzonderlijk archief vastgesteld. De bibliotheek van de BGHM : toegankelijk voor het publiek.
30
JA ARVERSLAG 2008
Cel « 101e % » Het jaar 2008 was een scharnierjaar voor het project 101e %. De meeste voorheen aangelegde kunstwerken werden immers geconcretiseerd en verwezenlijkt en tegelijkertijd rijst de vraag over de toekomst van het project. Bepaalde projecten werden verscheidene jaren geleden opgestart en pas in 2008 geconcretiseerd. Dat betekent een onredelijke verwatering van het procédé voor de uitwerking van de kunstwerken, die meestal ingevoegd worden in renovatieprojecten of een plaats krijgen in een ruimer, door de OVM ontwikkeld programma. Hoe kan je niet alleen de kunstenaars, maar ook de OVM in deze bijzondere context gemotiveerd houden ? Dat is de vraag. Vandaar dat de communicatie omtrent de verwezenlijkingen een centraal element is dat de betrokken partijen kan stimuleren.
De communicatie De meeste publicaties verschenen in de loop van het jaar. Het gaat om een brochure, « De sociale sector en de hedendaagse kunst ontmoeten elkaar » waarin het concept van het 101e % wordt verduidelijkt en dat twee fictieteksten van de hand van Alain Berenboom en Geert Van Istendael omvat. Per project werden bovendien portfolio’s gerealiseerd. Tot hiertoe waren er 7. Tot slot werden er nog folders, een soort van kaarten waarop alle plaatsen en kunstwerken prijken, overal rondgedeeld.
Informatiebordjes in email werden voor elke plek aangemaakt. Eind 2008 werd ook de Website van het project <www.101e.irisnet.be> opgestart.
De 101e %-projecten Projet 105 van Domitienne CUVELIER en Lucile SOUFFLET in Peterbos te Anderlecht
De proefprojecten
Het « projet 105 » werd officieel ingewijd op 18 juni 2008.
Fries met bloemen van Marin KASIMIR
Het is een project met een grote esthetische kwaliteit, waar de bewoners van het gebouw volledig achter staan. De workshops die door de kunstenaars werden georganiseerd met een mozaïekkunstenaar en de bewoners, de artistieke aanpak en het daaruit voortvloeiende optimisme hebben de renovatie van de rest van het gebouw vleugels gegeven.
Het kunstwerk van Marin Kasimir werd in mei 2007 ingewijd. De cultuurdienst van de gemeente Schaarbeek heeft een tentoonstelling (november 2007) rond het werk van Marin georganiseerd en Fries met Bloemen is er één van de centrale elementen van. Rubis, (Je peux là contre ?) van Arnaud THÉVAL Ondanks onze hoop kon het project « Rubis » niet in 2008 worden voltooid. Hoewel het hier gaat om het eerste project dat door het 101e % werd opgestart, werd de verwezenlijking van het kunstwerk vertraagd door de vele betrokken partijen (het gaat om een samenwerkingsovereenkomst tussen de Federale en de Gewestelijke overheid). Bij de redactie van deze tekst werden de installatiewerken van het kunstwerk van Arnaud Théval eindelijk aangevat. In het najaar van 2008 vonden ontmoetingen plaats tussen de kunstenaars en de bewoners en de kunstenaar zal voor de bewoners een flip book maken, naar het voorbeeld van de magneten te Sint-Joost.
Dikkebuiktuin van Gilles CLÉMENT in de Modelwijk te Laken De tuin heeft een doorslaggevende plaats veroverd in het leven van de Wijk. De plek zet zijn natuurlijke groei voort en brengt schoonheid en poëzie te midden van dit grote stedelijke geheel. Tijdens de tentoonstelling over 50 jaar Modelwijk hebben de ontwerpers de tuin bijzonder fraai in het zonnetje gezet en te dezer gelegenheid vond de inwijding ervan op 3 oktober 2008 plaats. Je moet niet spotten met geluk van Johan MUYLE in Merlo te Ukkel Deze installatie leidt nog steeds onder een vochtigheidsprobleem waarmee de buitenmuren aan de straatkant kampen. Er werden verschillende oplossingen overwogen, maar geen enkele zorgde voor een doeltreffend resultaat. Uiteindelijk werd beslist om een beroep te doen op een landschapsarchitect die ervoor zal
31
JA ARVERSLAG 2008
zorgen dat de grootste problemen worden verstopt achter plantengroei. De bewoners werden altijd bij alle initiatieven betrokken en dat maakt dit project ook zo interessant. 6 Ciels van Michel LORAND te Essegem I en II te Jette Dit kunstwerk dat op 27 mei 2008 werd ingewijd, opent in de liften een venster op de lucht en doet de bewoners en de bezoekers van de betrokken gebouwen dromen van andere oorden.
Vestibule, het bedenken van een gemeenschappelijke plek van Arnaud THÉVAL in te SintFranciscuswijk te Sint-Joost-ten-Node In het kader van de renovatie van de Sint-Franciscuswijk zorgde de kwaliteit van het kunstwerk van Arnaud Théval ervoor dat de betrokken partijen met elkaar communiceren en samen op zoek gaan naar oplossingen. De magneetjes werden in november 2008 aan de bewoners gezamenlijk en persoonlijk bezorgd. Het kunstwerk heeft de aanwezige energie in goede banen geleid.
Nieuwe projecten In het kader van het vierjarenprogramma 2006-2009 werd aan de 33 OVM’s een brief gericht. Er werden veertien formulieren ingevuld. Vijf OVM’s, van de zeven waar een project werd gerealiseerd, hebben opnieuw hun kandidatuur ingediend. Twee OVM’s waar een project niet was geselecteerd voor het vorige vierjarenprogramma hebben ook hun kandidatuur ingediend.
Conclusies Het 101e % is een boeiend project dat in de praktijk wordt gebracht om alle betrokken partijen te mobiliseren en kunst in het hart van onze wijken te brengen.
Het bedenken van een gemeenschappelijke plek van Arnaud THÉVAL
32
JA ARVERSLAG 2008
Cel « Projectbegeleiding » Wat vooraf ging Begin 2006 realiseerde de BGHM dat het niet makkelijk is om investeringsprojecten tot een goed einde te brengen en besliste aldus om een “cel voor de begeleiding van de OVM’s” op te richten. Het streefdoel is duidelijk : de projecten sneller realiseren en de kwaliteit van de in de gewestelijke investeringsplannen geprogrammeerde projecten verbeteren. Er moest dus een team worden samengesteld dat de opdrachtgevers moet helpen om de vele projecten sneller te realiseren en de kwaliteit ervan te optimaliseren. In januari 2007 is het Projectbegeleidingsteam operationeel : de ploeg staat onder leiding van een eerste attaché-architect en bestaat verder uit vier architecten en een industrieel ingenieur elektriciteit. De ingenieur van het team genoot tevens een opleiding als energieadviseur en stelt zich in dat verband ten dienste stelt van de OVM’s. In 2008 was het team actief bij 26 maatschappijen : De Verenigde Huurders, De Schaarbeekse Haard, De Moderne Woning, le Foyer Etterbeekois, de Ukkelse Maatschappij voor de Huisvesting, Kapelleveld, ASSAM, SORELO, Anderlechtse Haard, Germinal, la Cité Moderne, Ieder Zijn Huis, Gebruwo, le Foyer Forestois, Brussels Thuis, Ville et Forêt, de Jetse Haard en Floréal, HLS van Oudergem, Le Logis, Le Foyer Saint-Gillois, Le Foyer Ixellois, Le Home, Brusselse Haard, GW van Sint-Joost-ten-Node, De Villa’s van Ganshoren.
Aard van de activiteiten • Optreden als « vereenvoudigende » interface : de cel werkt voor de BGHM, maar staat dicht bij de OVM’s om bijzondere technische, administratieve, juridische en/ of financiële problemen op te lossen. De cel wil voor concrete steun zorgen om de dossiers vooruit te helpen of vlot te krijgen. Hiertoe zet de cel zich in voor dynamischer contacten tussen de OVM’s en de BGHM met het oog op meer materieoverschrijdende initiatieven.
technische dienst van de OVM’s en van de ontwerpers. In de startkit worden de laatste versies van alle bestaande documenten netjes gerangschikt. • Bijstand en adviezen met betrekking tot de « Energieproblematiek » verstrekken, met name in de volgende domeinen : – superisolatie; – gecontroleerde ventilatie; – hernieuwbare energie (zon, warmtepomp, hout, …); – duurzaam bouwen; – de jacht op energieverspilling;
• Opleidingen « op maat » bezorgen en/of organiseren voor de OVM’s of voor de ontwerpers, met name wat de volgende gebieden betreft :
– het gebruik van energiezuinige toestellen;
– procedures met betrekking tot het toezicht van de BGHM;
– de financiering (premies, fiscale voordelen, subsidies, …);
– procedures van de overheidsopdrachten;
– de EPB (« Energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen »).
– uitwerking van projecten en technische dossiers; – procedure Leefmilieu Brussel -BIM; Deze opleidingen zijn vooral bedoeld voor recent door de OVM’s geworven personeel of als er sprake is van reglementaire wijzigingen. • Meewerken aan de terbeschikkingstelling van de geüpdate versies van referentiedocumenten of « facilitatoren », “Vademecums” van het type TW 79 of memo’s. In 2008 ging de cel Projectbegeleiding onverminderd voort met de uitwerking en de actualisering van een “startkit” ten behoeve van de personeelsleden van de
– de keuze voor ecologische materialen;
• Optreden als een gesprekspartner die de OVM’s vertegenwoordigt bij diverse overheidsinstellingen, met name bij de BROH1, de KCML2 en het BIM3 om als gewestelijke overheid het verloop van de projecten te kunnen vergemakkelijken. Hiertoe is de cel Projectbegeleiding in 2008 overgegaan tot een nauwere samenwerking met Leefmilieu Brussel-BIM.
1 BROH : Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting binnen het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 2 KCML : Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 3 BIM : Brussels Instituut voor Milieubeheer.
33
JA ARVERSLAG 2008
• Bijstand bij de aanwerving : Ingevolge het onderzoek van het strategisch plan van de OVM’s en na de eerste bezoeken aan de maatschappijen, stelden wij nogal vaak vast dat de technische diensten van de OVM’s gebukt gingen onder een personeelstekort. De PB-cel stelde een aantal maatschappijen voor hen te helpen bij het zoeken naar geschikte arbeidskrachten, aangezien zij hadden gewezen op de moeilijkheid om voldoende geschoold personeel te vinden, dat bovendien bereid was om binnen beperkte begrotingsenveloppen te werken. In dat kader hebben sommige OVM’s vier architecten aangeworven, wier personalia de PB-cel had doorgestuurd. Die activiteitenwaaier moet uitmonden in een dienst “à la carte” in functie van de specifieke kenmerken van alle OVM’s en van het aantal en de omvang van de door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gefinancierde projecten.
Enkele cijfers In 2008 is het PB-team opgetreden bij 26 maatschappijen om mee te werken aan de vooruitgang van 163 gewestelijke investeringsprojecten waarvan het geheel een investeringsbedrag vertegenwoordigt dat op +/- 138,3 miljoen euro wordt geraamd. De dienst legde tevens 24 bezoeken af als « energieadviseur ».
Voor alle energiekwesties moet ons informatieaanbod in stand worden gehouden, want de inwerkingtreding van de ordonnantie « EPB » noopt ons ertoe met deze bekommernis rekening te houden bij de uitwerking van de toekomstige nieuwe investeringen.
De dienst stond ook in voor de organisatie van 10 (individuele of groepsgewijze) informatievergaderingen die gericht waren op de « nieuwkomers » in de sector of op iedereen die aanvullende bekwaamheden wou verwerven. Het ging om 123 personen. De ordonnantie betreffende de energieprestatie van gebouwen trad in juli 2008 in werking en dat was voor ons een goede reden om een seminarie van twee halve dagen hieraan te wijden ten behoeve van alle OVM’s.
De klimaatregelaar past het verwarmingsvermogen aan naargelang de buitentemperatuur (Foto : Jonathan Fronhoffs)
34
JA ARVERSLAG 2008
Human Resources Wat het eigenlijke personeelsbeheer betreft, dient te worden gewezen op de stabiliteit van het statutaire personeelsledenbestand dat in 2008 lichtjes steeg. Ingevolge het slagen in een door SELOR georganiseerd examen konden 3 contractuele beambten statutair worden benoemd en daarmee telde de BGHM op 31 december 2008 39 statutaire beambten. Op 31 december 2008 bestond het personeelsbestand tevens uit twee experts die belast zijn met zeer specifieke taken en uit 14 contractuele beambten die de functie van sociaal afgevaardigde of van expert uitoefenden, in uitvoering van de bepalingen van de ordonnantie van 9 september 1993 houdende wijziging van de Huisvestingscode voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en betreffende de sector van de sociale huisvesting, thans opgeheven,
en waarvan de bepalingen werden ingevoegd in de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode en aangevuld door de ordonnantie van 1 april 2004 (Belgisch Staatsblad van 29 april 2004). De BGHM kon eens te meer rekenen op de inbreng van aanvullend contractueel personeel dat reeds in dienst was met de toestemming van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering (deze toestemming werd met ingang van dit jaar door de Raad van Bestuur van de Instelling verlengd) en van de opdrachthouder die afkomstig is van de federale overheid en die werd geselecteerd omwille van zijn bijzondere bekwaamheid. Zodoende beschikte de Instelling op 31 december 2008 over 105 personeelsleden, waarvan 49 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest woont.
Tot slot hebben 15 (statutaire of contractuele) beambten van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij in de loop van 2008 een aanvraag ingediend in het kader van de specifieke werkherverdelingsmaatregelen met gedeeltelijke compensatie van het inkomensverlies en vervangingswerving. Iedereen nam in ruime mate deel aan de functionele dynamiek van het gehele personeel, dat blijk heeft gegeven van inzet, werklust, vindingrijkheid en aanpassingsvermogen, waardoor de essentiële doelstellingen die de Brusselse wetgevende overheid aan de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij heeft toevertrouwd, ook in 2008 konden worden gehaald.
De Lakense Haard: uitvoering van het vierjarenprogramma 2006-2009 – Modelwijk – Renovatie van de blokken 9 en 10.
35
JA ARVERSLAG 2008
De sociaal afgevaardigden : toezicht en direct contact 1. Wettelijke Basis De artikelen 50 tot en met 51 van de Ordonnantie van de Brusselse Huisvestingscode van april 20041 beschrijven duidelijke de functie van sociaal afgevaardigden. De opdrachten bepaald in de Ordonnantie van 19932 werden behouden.
2. De opdrachten en de evolutie van de dienst De sociaal afgevaardigden voeren de taken uit zoals beschreven in de wetgeving. Dossiers controleren van de kandidaten en de toewijzingen controleren zijn belangrijke taken. Deze systematische controles zijn onderwerp van het regelmatig overleg binnen de dienst om een gemeenschappelijke werkwijze te bekomen. De resultaten kunnen uitmonden in adviezen of voorstellen.
De meervoudige toewijzingen Verschillende maatschappijen wijzen toe met hetzelfde aantal voorkeursrechten. Daardoor krijgen kandidaten verschillende toewijzingen op eenzelfde moment. Zij kiezen dan uit de toewijzing die hun het meest bevalt. Ondertussen hebben de andere maatschappijen tijd verloren en moeten zij hun procedure opnieuw starten. 1 Gepubliceerd in het B.S. van 29 april 2004. 2 Ordonnantie van 9 september 1993 houdende wijziging van de Huisvestingscode voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en betreffende de sector van de sociale huisvesting (B.S. van 31.12.1993).
36
In de wetgeving is in geen enkel artikel voorzien waarin wordt gestipuleerd dat de maatschappij de toewijzing mag overslaan omdat er een toewijzing loopt. Deze verschillende toewijzingen veroorzaken echter veel misverstanden tussen kandidaten en maatschappijen. Samen met de sector hebben de sociaal afgevaardigden een omzendbrief uitgewerkt om verschillende toewijzingen te vermijden. Dit is het systeem van de bevriezing van het dossier. Als de maatschappij ziet dat de kandidaat in een toewijzingsprocedure zit, mag deze worden overgeslagen. Dit is onder andere een voorbereiding voor de Gewestelijke Gegevensbank (G.G.B.) online waarmee maatschappijen onmiddellijk kennis zullen kunnen nemen van elkaars toewijzingen. Nu ziet de maatschappij een toewijzing wanneer de sociaal afgevaardigde de enveloppe met wijzigingen naar de GGB toestuurt. In 2008 is de consultatie van de GGB online geïnstalleerd bij de sociaal afgevaardigden en bij de OVM’s. De wijzigingen of toewijzingen van de OVM’s die reeds overgeschakeld zijn op het nieuwe systeem worden meteen zichtbaar. De bevriezing van een dossier zal vlotter werken als iedere OVM in het online-systeem werkt . Door deze fase nu al toe te passen, zijn een heel aantal correcties reeds ingevoerd. De sociaal afgevaardigden spelen daarbij een belangrijke rol. Zij streven ernaar dat het controlesysteem efficiënt en transparant is.
De wachttijden Een sociale woning is een oplossing op lange termijn, want de wachtlijsten zijn lang. Daardoor kunnen de OVM’s niet beantwoorden aan alle dringende noden van mensen. De kandidaten moeten hun dossier administratief goed opvolgen en geduldig zijn. In het jaar 2008 stonden er 32.000 mensen op de wachtlijst. Er werden 1.511 woningen toegewezen aan kandidaten op de wachtlijst. Door de lange wachttijden krijgen kandidaten het idee dat een “lange arm” nodig is om aan een woning te krijgen. De OVM’s hebben echter het akkoord nodig van de sociaal afgevaardigde om iemand in dringende en uitzonderlijke omstandigheden te laten voorgaan. Deze dringende en uitzonderlijke redenen evolueren steeds. De dringende en uitzonderlijke redenen van 10 jaar geleden zijn nu niet meer uitzonderlijk. De sociaal afgevaardigden maken bij elke aanvraag de vergelijking met de dossiers op de wachtlijst om het uitzonderlijk karakter van het dossier te bestuderen.
Vorming Het is voor de sociaal afgevaardigden belangrijk dat de mensen, instellingen en organisaties weten hoe het toewijzingssysteem werkt, wanneer uitzonderingen worden toegestaan en onder welke voorwaarden. Voor huurders is het belangrijk om te weten hoe de klachtenprocedure werkt, hoe de mutatieregels en de huurberekening precies werken.
JA ARVERSLAG 2008
De sociale huisvestingssector heeft een aantal duidelijke regels. In een democratie is het belangrijk dat deze regels gekend zijn door alle partners en gebruikers. In de vorming leggen de sociaal afgevaardigden de regels uit die voorzien zijn in de wetgeving en de manier waarop de controle gebeurt. Op vraag geven de sociaal afgevaardigden vorming rond de wetgeving, de meervoudige inschrijving, enz... De vorming wordt zowel binnen als buiten de sector op verzoek gegeven.
3. De verslagen van de sociaal afgevaardigden De wetgeving bepaalt dat de sociaal afgevaardigde om de zes maanden een verslag opmaakt van zijn activiteiten en van deze van de OVM waarbij hij/ zij is aangesteld. Dit document wordt bezorgd aan de Minister, de Raad van Bestuur van de BGHM en de OVM. De verslagen zijn en blijven een belangrijk werkinstrument van de sociaal afgevaardigde. Enerzijds vormen ze een hefboom voor de plaatselijke OVM en anderzijds bieden ze de sociaal afgevaardigden de mogelijkheid om knelpunten die zich voordoen in de maatschappijen te signaleren.
De dalende trend blijft zich doorzetten voor de afwijkingen. De OVM’s wijzen steeds minder toe via een afwijking.
De sociaal afgevaardigden zijn aanwezig op het terrein en daardoor zien zij wat er fout loopt. Gewoonlijk vereist dit probleem een multidisciplinaire aanpak. Voor twee OVM’s heeft de Raad van Bestuur aan de administratie gevraagd om een werkgroep op te richten om de werking van de OVM te onderzoeken naar aanleiding van specifieke problemen. De betrokken sociaal afgevaardigde had de leiding over deze interne werkgroep. Eén rapport is reeds voorgelegd aan de Raad van Bestuur van de BGHM. Het rapport van de andere OVM wordt verwacht in de loop van het volgend jaar.
In 2008 is er een daling bij de mutaties ten aanzien van het vorig jaar. Bij de tranfers is er een daling in absolute cijfers ten aanzien van vorig jaar. In vergelijking met 2001 is het aandeel mutaties en transfers groter. Het totaal aantal toewijzing en is gedaald en is het laagste sinds de laatste 8 jaar.
4. De evolutie van de toewijzingen in cijfers Tabel 1 : De toewijzingen 2001-2008 Totaal
Register
Afwijking (art. 11)
Art. 12/13
Art. 14 Mutatie Transfer
2001
2893
1667
407
13
56
496
254
%
100
56
19
1
2
16
7
2002
2414
1394
365
44
38
419
154
%
100
56
18
1
1
16
7
2003
2624
1399
300
53
89
539
244
%
100
50
13
2
5
20
11
2004
2667
1269
316
86
115
547
334
%
100
48
13
4
4
20
11
2005
2414
1104
314
39
120
527
310
%
100
45
13
2
5
22
13
2006
2532
1179
322
26
72
638
295
%
100
46
13
1
3
25
12
2007
2494
1322
279
13
52
590
220
%
100
53
11
1
2
24
9
2008
2203
1203
203
74
57
489
203
%
100
55
9
3
2
22
9
37
JA ARVERSLAG 2008
5. De kluchten
Besluiten en vooruitzichten
Tabel 2 : Aantal klachten 2000-2008 Jaarrapport
Totaal
Sociale indicator
Huurberekening
Technische Klacht
2000
69
18
27
24
2001
54
17
14
23
2002
68
34
18
16
2003
129
73
31
25
2004
185
120
33
32
2005
206
136
31
39
2006
221
135
24
58
2007
128
94
14
20
2008
413
100
291
22
In 2008 is er een opmerkelijke stijging van het aantal klachten. Voor het eerst is het aantal klachten over de huurberrekening groter dan de klachten over huurbewegingen. In één maatschappij hebben veel huurders de berekeningswijze van de lasten aangekaart. Deze klachten werden ook door de Raad van Bestuur van de BGHM in beroep behandeld.
6. De uithuiszettingen In het jaar 2008 werden 154 adviezen betreffende een uithuiszetting gevraagd aan de sociaal afgevaardigden. Er werden 26 fysieke uithuiszettingen3 uitgevoerd in 15 maatschappijen. Het moratorium4 voor de winterperiode werd door elke OVM gerespecteerd. Uitzonderingen worden zelden aangevraagd. In 2008 is er door 1 maatschappij een uithuiszetting gevraagd in de winterperiode volgens de specifieke procedure. Het aantal gevraagde adviezen ligt beduidend hoger dan de reële uithuiszettingen. De adviezen zijn een stap om de druk te verhogen op de huurder om de achterstallen te regelen. De adviezen zijn nog niet de laatste stap. 3 Fysieke uithuiszetting wil zeggen dat de mensen nog aanwezig waren in de woning op het ogenblik van de uithuiszetting. 4 Moratorium : tijdens de winterperiode kan een uithuiszetting slechts op basis van een rapport aan de Raad van Bestuur van de BGHM en het akkoord van de sociaal afgevaardigde. De winterperiode loopt van 1/12 tot 28/2.
38
De sociaal afgevaardigden blijven de dossiers van de kandidaten en de toewijzingen intensief controleren. De bevriezing van het dossier bij een toewijzing is in 2008 grondig bijgestuurd. Dit wordt opgevolgd door de sociaal afgevaardigden. Eind 2007 werd de huurberekening gecontroleerd in een paar maatschappijen. In 2008 werden bijna alle maatschappijen gecontroleerd. Na een controle werden opmerkingen aan de betrokken OVM bezorgd. Een algemeen rapport met de conclusies zal in 2009 aan de Raad van Bestuur van de BGHM worden toegestuurd. De sociaal afgevaardigden blijven vorming geven als organisaties of mensen van de sector hierom vragen. Mensen moeten goed weten hoe de regels voor een toewijzing werken en waarom de wachttijden zo lang zijn. De Gewestelijke Gegevens Bank online werkt bij 2 OVM’s. De invoering in de hele sector wordt gepland voor 2009 en zal de nodige aandacht vragen van de sociaal afgevaardigden. In 2008 is de nieuwe wetgeving voor de huurwaarborgen in voege voor de sociale huisvesting. Bij de toepassing rijzen er problemen op het terrein. De sociaal afgevaardigden bereiden samen met de sector een omzendbrief voor. Deze omzendbrief zal werkwijzen mogelijk maken als de wetgeving niet toegepast kan worden.
JA ARVERSLAG 2008
2. BEHEERSVERSLAG OVER HET DIENSTJAAR 2008
Verkoop van sociale woningen De openbare vastgoedmaatschappijen hebben in 2008 geen enkele woning verkocht. De beginselen met betrekking tot de vervreemding van onroerende goederen van de OVM’s worden thans geregeld door artikel 64 van de Brusselse Huisvestingscode (ordonnantie van 1 april 2004, Belgisch Staatsblad van 29 april 2004 – Ed. 2, tot aanvulling van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, Belgisch Staatsblad van 9 september 2003).
Gewestelijk Huisvestingsplan: Sint-Agatha-Berchem – Kweepereboom – 30 nieuwe sociale woningen. Aanvang van de werken op 14 januari 2008.
39
JA ARVERSLAG 2008
Het Gewestelijk Huisvestingsplan A. Evolutie van de proefprojecten Ter herinnering weze aangestipt dat in 2005 zes opdrachten werden aangekondigd voor de bouw van om en bij de 682 woningen te Ukkel, Elsene, Neder-Over-Heembeek, Molenbeek en Jette. In de loop van 2006 en 2007 zagen verscheidene van deze projecten het levenslicht, terwijl andere met enkele hindernissen moesten afrekenen : 1. MOLENBEEK, 58 sociale woningen : Tijdelijke Vereniging Louis De Waele – Guillissen & Roba – SEFMEP De stedenbouwkundige vergunning werd op 21 maart 2007 afgeleverd en de werken startten op 6 augustus 2007. Duur van de werken : 549 werkdagen. 2. ELSENE, 234 sociale woningen en 82 woningen voor middeninkomens : Tijdelijke Vereniging Jacques Delens – CEIDe Meyer – BEAI – Architectes Associés - SECO Verscheidene beroepen werden bij de Raad van State ingediend. Uiteindelijk werden deze ingetrokken, waardoor de opdracht eindelijk op 6 september 2007 kon worden toegewezen. De aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning werd op 20 december 2007 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd op 23 juli 2008 afgeleverd, de milieuvergunning op 14 juli 2008.
40
3. UKKEL, 103 sociale woningen; Moensberg : Tijdelijke Vereniging Thomas & Piron – CIT Blaton – Antex – SIXCO De stedenbouwkundige vergunning werd op 20 december 2006 afgeleverd; er werd bij de Raad van State een beroep ingediend tegen de door de afgevaardigde ambtenaar genomen beslissing om de stedenbouwkundige vergunning af te leveren. 4. NEDER-OVER-HEEMBEEK, 58 sociale woningen; Craetbosch : Tijdelijke Vereniging Houyoux – BEAI – Lassoie-Van Eyck & Associates – PS2 De stedenbouwkundige vergunning werd op 6 februari 2007 afgeleverd en de werken startten op 17 september 2007. De eerste 5 woningen werden op 3 juli 2008 opgeleverd. 5. JETTE/STIENON, 80 sociale woningen : Tijdelijke Vereniging Houyoux – BEAI – PS2 De stedenbouwkundige vergunning werd op 12 november 2007 afgeleverd. De werken vingen op 5 september 2008 aan. 6. JETTE/LAHAYE, 65 woningen voor middeninkomens : Tijdelijke Vereniging Thomas & Piron – CIT Blaton – Altiplan – SIXCO De stedenbouwkundige vergunning werd op 6 april 2007 afgeleverd en de werken startten op 27 augustus 2007.
B. Fase II Voor een tweede fase besliste de Brusselse Hoofdstedelijke Regering op 1 juni 2006 om vier nieuwe terrein ter beschikking te stellen van de BGHM voor de bouw van 352 sociale woningen en woningen voor middeninkomens : 1. Een terrein in de Kweeperenboomlaan te SintAgatha-Berchem, bezit van de OVM « SORELO », met een oppervlakte van +/- 5000 m², met als kadastrale referentie : afdeling I sectie A percelen 55/02g en 45/s2. Hier worden 30 sociale woningen gepland. De aankondiging van opdracht werd op 8 september 2006 bekendgemaakt en de opdracht werd op 26 januari 2007 toegewezen aan de Tijdelijke Vereniging Louis De Waele – Guillissen & Roba – Vekmo. De stedenbouwkundige vergunning werd op 26 oktober 2007 afgeleverd. De bouwwerken gingen op 14 januari 2008 van start. 2. Een terrein in de Stokkelsesteenweg, Konkelstraat te Sint-Lambrechts-Woluwe, bezit van de OVM « De Moderne Woning », met een oppervlakte van 13 a 45 ca, met als kadastrale referentie : afdeling I sectie B perceel 167f. Hier worden 100 woningen, waarvan 70 sociale en 30 voor middeninkomens, gepland.
JA ARVERSLAG 2008
De aankondiging van opdracht werd op 17 januari 2007 gepubliceerd. Na de beslissing van de Raad van Bestuur van de BGHM om de best gerangschikte inschrijver te selecteren, diende een concurrent een beroep in en trok het vervolgens in. De opdracht werd bijgevolg op 12 december 2007 toegewezen aan de Tijdelijke Vereniging Louis De Waele – Altiplan – A&CO. De stedenbouwkundige en milieuvergunning werden op 2 juli 2008 ingediend. 3. Twee terreinen te Sint-AgathaBerchem, het ene op de hoek van de Openveldstraat en de Dendermondestraat, het ander in de Beheerslaan, bezit van de OVM « De Moderne Woning », met een totale oppervlakte van 152 a 99 ca, met als kadastrale referenties : sectie B perceel 134 voor Dendermonde en sectie B parceeel 126a voor Beheer. Hier worden 80 sociale woningen gepland, waarvan 30 voor Dendermonde en 50 voor Beheer. De aankondiging van opdracht werd op 7 maart 2007 gepubliceerd en de opdracht werd op 17 juli 2007 toegewezen aan de Tijdelijke Vereniging Bouygues Belgium – Norpac – Archi+I - Advisers. De stedenbouwkundige vergunning werd op 21 december 2007 aangevraagd. Dendermonde : de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning werden respectievelijk op 6 juni 2008 en 8 april 2008 afgeleverd. Beheer : de stedenbouwkundige vergunning werd op 8 april 2008 afgeleverd. 4. Een terrein te Laken, Modelwijk, bezit van de OVM « Lakense Haard ». Hier worden 142 sociale woningen gepland.
Het gaat hier om een meer bijzonder geval. Het bouwproject is immers een aanvulling van de volledige renovatie van de bestaande gebouwen 9, 10, 11 en 12 (samen goed voor 236 woningen). De nieuwe gebouwen (142 woningen) liggen naast de bestaande gebouwen en compenseren de vermindering van het aantal woningen ingevolge de renovatiewerken. Ingevolge de aanstelling via een Europese offerteaanvraag van een multidisciplinair team dat ermee werd belast het oppervlakteplan van de Modelwijk te herzien en de renovatie van de wijk te bestuderen, keurde de Lakense Haard het nieuwe oppervlakteplan op 6 september 2006 goed. Het team bestaat uit de volgende architectenbureaus : Archi+I – A33 – Jan Maenhout/Van Den Bergh. Het globale opvolgingsprocédé « BGHM – OVM » bestaat uit een klassiek project (aanstelling van ontwerpers, gevolgd door de aanstelling van een aannemer) en stemt overeen met de in de beheersovereenkomst bepaalde stappen. Het voorontwerp werd op 22 mei 2007 door de Raad van Bestuur van de BGHM goedgekeurd. De stedenbouwkundige vergunning kon dus op 16 juni 2007 worden aangevraagd. Tegelijkertijd werd de Lakense Haard gemachtigd om het dossier “Aanbestedingsbasis” op te stellen. Machtiging tot aanbesteding op 29 april 2008. Opening van de inschrijvingen op 4 juli 2008. Op 30 september 2008 stemt de OVM erin toe dat de opdracht wordt toegewezen aan de firma EGTA ANTWERPEN, tijdelijk geassocieerd met de firma Flore Bouwbedrijf.
C. Fase III In het kader van een derde fase besliste de Brusselse Hoofdstedelijke Regering om de promotieopdracht te vervangen door een klassiek systeem van gescheiden opdrachten. Eerst worden de ontwerpers en daarna een aannemer aangeduid. In een nota aan de leden van de Brusselse Hoofdstedelijk Regering van 23 april 2007 werd erop gewezen « dat deze aanpak de architect nog meer responsabiliseert, hetgeen niet alleen voor meer kwaliteit zorgt, maar ook in sterkere mate rekening houdt met de gevolgen van het project voor de stedelijke en menselijke omgeving ervan. Deze aanpak kan ook zorgen voor minder dure oplossingen en instaan voor energieprestaties die zowel de huurders als een duurzame ecologische aanpak ten goede komen ». In 2007 en 2008 besliste de Regering om enkele nieuwe terreinen voor de bouw van sociale woningen en woningen voor middeninkomens aan de BGHM ter beschikking te stellen : 1. Een terrein in de Neerstallesteenweg, Olieslagerij te Vorst, bezit van de gemeente Vorst. Hier worden 85 woningen, waarvan 43 sociale en 42 voor middeninkomens, gepland. Goedkeuring door de Regering op 12 juli 2007. Ondertekening van de overeenkomst tussen vier partijen (Gewest – BGHM – Gemeente Vorst – Foyer Forestois) op 24 november 2008. 2. Een terrein in de Vliegpleinstraat te Evere, bezit van de gemeente Evere. Hier worden 90 woningen voor middeninkomens gepland. Goedkeuring door de Regering op 19 en 26 april 2007.
41
JA ARVERSLAG 2008
Bodemverontreiniging, de gemeente Evere gaat de staat van de bodem momenteel na. 3. Een terrein in de Itterbeeksesteenweg te Anderlecht, bezit van de Gewestelijke Grondregie. Hier worden 50 sociale woningen gepland. Goedkeuring door de Regering op 19 en 26 april 2007. Ondertekening van de overeenkomst tussen twee partijen (Gewest – BGHM) en notariële akte (opstalrecht van 50 jaar) op 16 mei 2008. Aankondiging van opdracht (Algemene offerteaanvraag) op 9 oktober 2008 bekendgemaakt.
6. Een terrein in de Witte Vrouwenlaan te Sint-Pieters- Woluwe, bezit van de BGHM. Goedkeuring door de Regering op 26 april 2007. Aankondiging van opdracht inzake een stedenbouwkundige en programmatische studie (onderhandelingsprocedure met Europese bekendmaking) gepubliceerd op 13 juni 2007.
9. Een terrein in de Gemeentestraat te Sint-Jost-ten-Node, bezit van de OVM « Goedkope woningen van Sint-Joost-ten-Node ». Hier worden 5 sociale woningen gepland. Goedkeuring door de Regering op 14 februari 2008. Ondertekening van de overeenkomst tussen drie partijen (Gewest – BGHM – GW van Sint-Joost) op 9 juli 2008. Aankondiging van opdracht (Algemene offerteaanvraag) op 22 oktober 2008 bekendgemaakt. Opening van de deelnemingsaanvragen op 16 juli 2008.
Drie studiebureaus op een totaal aantal van 22 werden op 24 september 2007 door een Adviescomité voorgeselecteerd.
10. Een terrein in de Strijdroslaan te Evere, bezit van de OVM « Brussels Thuis ». Hier worden ongeveer 45 sociale woningen gepland.
De offertes werden op 25 januari 2008 ingediend.
Goedkeuring door de Regering op 20 maart 2008.
Goedkeuring door de Regering op 19 en 26 april 2007.
De opdracht werd op 24 juni 2008 toegewezen aan de vereniging HUB – IDEA – TRITEL.
Ondertekening van de overeenkomst tussen drie partijen (Gewest – BGHM – Brussels Thuis) op 9 juli 2008.
Ondertekening van de overeenkomst tussen twee partijen (Gewest – BGHM) en notariële akte (opstalrecht van 50 jaar) op 16 mei 2008.
7. Een terrein in de Passerstraat te Anderlecht, bezit van de GOMB. Hier worden 57 woningen voor middeninkomens gepland.
Aankondiging van opdracht (Beperkte offerteaanvraag) op 3 juni 2008 bekendgemaakt.
Goedkeuring door de Regering op 20 maart 2008.
Opm. : Oorspronkelijk waren er 20 woningen gepland, maar het GBP wordt geschorst; vandaar dat een programma van 45 woningen kan worden vooropgesteld.
4. Een terrein in de Jacques Brellaan te Sint-Lambrechts- Woluwe, bezit van de Gewestelijke Grondregie. Hier worden 100 sociale woningen gepland.
Opening van de deelnemingsaanvragen op 16 juli 2008. Opening van de offertes op 10 december 2008. 5. Een terrein in de Van Overbekelaan te Ganshoren, bezit van de OVM « De Villa’s van Ganshoren ». Hier worden 120 woningen (sociale woningen en woningen voor middeninkomens) gepland. Goedkeuring door de Regering op 29 juni 2007.
42
Inschakeling van een studiebureau voor de analyse van de bestaande funderingspijlers en -platen in de bodem.
Gezamenlijke opdracht BGHM/GOMB. Uitwerking van een overeenkomst tussen het Gewest, de BGHM en de GOMB. 8. Een terrein in de François-Joseph Navezstraat te Schaarbeek, bezit van de Gewestelijke Grondregie. Hier worden 40 sociale woningen gepland. Goedkeuring door de Regering op 14 februari 2008. Bodemverontreiniging.
11.
Een terrein in de Philippe Thomaslaan – Gaucheretstraat te Schaarbeek, bezit van de OVM « De Schaarbeekse Haard ». Hier worden ongeveer 25 sociale woningen gepland.
Goedkeuring door de Regering op 19 juni 2008. Ondertekening van de overeenkomst tussen drie partijen (Gewest – BGHM – Schaarbeekse Haard) op 19 november 2008.
JA ARVERSLAG 2008
D. Aan de privé sector gerichte oproep tot indiening van projecten Tijdens zijn vergadering van 15 juli 2008 nam de Raad van Bestuur van de BGHM akte van de beslissing om de verwezenlijking van een deel van het Gewestelijk Huisvestingsplan via een aan de privésector gerichte oproep tot indiening van projecten toe te vertrouwen. In de nota aan de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 5 juni 2008 wordt het principe van de aan de privésector gerichte oproep tot indiening van projecten uiteengezet. Gezien de omvang van het Gewestelijk Huisvestingsplan, is het de bedoeling om voor de verwezenlijking van woningen (inzonderheid 500) op een aanvullend middel een beroep te doen. Zodoende blijft de overheid de opdrachtgever en worden er met
de medewerking van de privésector sociale woningen en woningen voor middeninkomens op openbare terreinen opgetrokken. Op 12 juni 2008 stemt de Brusselse Hoofdstedelijke Regering met name in met de principes die in de nota van 5 juni 2008 werden opgesomd en belast zij de Staatssecretaris voor Huisvesting met de uitwerking van een aankondiging van opdracht en vervolgens van een bijzonder bestek dat aansluit op de vastgestelde principes. In juli 2008 duidt de Regering de verschillende terreinen aan, waarop deze 500 woningen zullen worden opgetrokken. De verschillende terreinen hebben betrekking op vijf percelen : Perceel nr. 1 : Bourdon Perceel nr. 2 : Reyers Perceel nr. 3 : Heerlijkheid Perceel nr. 4 : Lennik Perceel nr. 5 : Aartshertogen De opdracht wordt uiteindelijk op 23 juli 2008 aangekondigd. Het gaat om een beperkte offerteaanvraag.
De deelnemingsaanvragen worden op 15 september 2008 ingediend. Volgens de selectiecriteria besliste de Brusselse Hoofdstedelijke Regering op voorstel van de Staatssecretaris voor Huisvesting om 10 kandidaten te selecteren. Deze beslissing werd op 9 oktober 2008 genomen. Op 9 oktober 2008 keurde de Regering tevens het bijzonder bestek en de bijlagen goed en bezorgde deze documenten vervolgens aan de geselecteerde inschrijvers.
E. Perspectieven De paar volgende projecten, « STILTE », « RAAF » en « NINOVE » worden onderzocht of er wordt onderhandeld over de aankoop van het terrein. Zodra de opdrachten door de Staatssecretaris voor Huisvesting zijn toegewezen, draagt het Gewest de rechten en plichten van de verschillende opdrachten aan de BGHM over, die als opdrachtgever zal optreden.
Gewestelijk Huisvestingsplan: Laken – Modelwijk – 142 nieuwe sociale woningen – Toewijzing van de opdracht door de Raad van Bestuur op 30.09.2008.
43
JA ARVERSLAG 2008
Nieuwbouw middels begrotingskredieten sinds 1990 In de tabel hiernaast vindt u een overzicht van de activiteiten van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij voor de periode 1990-2007 wat de bouw van nieuwe woningen betreft, exclusief het Gewestelijk Huisvestingsplan. Er werden 2.092 nieuwe woningen opgetrokken voor een bedrag van 213.297.866,22 euro
25.691.887,41 euro
1990
237 woningen
21.015.111,24 euro
1991
228 woningen
20.439.120,90 euro
1992
204 woningen
31.377.589,19 euro
1993
344 woningen
11.629.317,57 euro
1994
99 woningen
45.461.389,82 euro
1995
485 woningen ( * )
3.177.274,04 euro
1996
34 woningen
14.071.861,26 euro
1997
130 woningen
11.217.422,08 euro
1998
121 woningen
2.473.394,80 euro
1999
18 woningen
1.077.153,14 euro
2000
14 woningen ( ** )
1.166.976,37 euro
2001
10 woningen
7.313.509,02 euro
2002
59 woningen
—
2003
—
—
2004
—
9.251.030,48 euro
2005
65 woningen
5.815.441,90 euro
2006
34 woningen
2.119.387,00 euro
2007
10 woningen
213.297.866,22 euro (*) inclusief de operatie inzake de kazernes (**) sleutelklare aankoop
44
2.092 woningen
JA ARVERSLAG 2008
Bouw-, rehabilitatie- en renovatieactiviteiten en vastleggingen 1. Vierjarig investeringsprogramma 2002-2005 A. Opmaak van het vierjarig programma Het vierjarig investeringsprogramma werd door de Brusselse Hoofdstedelijke Regering op 10 oktober 2002 goedgekeurd.
B. Uitvoering van het vierjarig programma Vanaf 2003 werden de aanbestedingsresultaten goedgekeurd via de procedure die inherent is aan de aanbesteding van werkopdrachten. Tijdens het jaar 2008 stemde de Raad van Bestuur van de BGHM in met aanbestedingen van ontwerpen die voor een totaal bedrag van 32.276.484,72 euro waren ingeschreven in het vierjarenprogramma en betrekking hadden op 6.616 woningen.
1. Basis (75%) Anderlechtse Haard : • Renovatie van 40 huizen, Wijken Het Rad en Goede Lucht. • Herstelling van het beton van de terrassen en vervanging van de leuningen, Peterbospark 12-13-1415 (332 woningen).
• Vernieuwing van de elektriciteitsinstallaties van 14 gebouwen, Sympathiestraat 50 t/m 60 en Walcourtstraat 113 t/m 117 (112 woningen).
Floréal : • Renovatie van 5 huizen, Cannastraat 23, Gardeniastraat 2 en 3, Spiraeastraat 3, Aartshertogenlaan 75.
De Lakense Haard : • Vernieuwing van 7 liften, Wannecouterlaan 140 t/m 146, Desmaréstraat 11-13, Mellerystraat 38 (163 woningen). • Renovatie van de Modelwijk, blokken 9 en 10 (120 woningen).
Assam : • Vervanging van de gevelbekleding, het buitenschrijnwerk en de waterdichtheid van de daken, Peterbospark 2 (105 woningen).
Le Foyer Etterbeekois :
– 12 liften, De Roovere, St-Lazarus (402 woningen); – 14 liften, Vieujant 24-26, Machtens 1-3 (228 woningen); – 6 liften, Brunfaut, St-JanBaptistvoorplein, Kolom (124 woningen); – 3 liften, van Hemelrijk, St-Lazarus, Bonehill (236 woningen); – 4 liften, Brunfaut 35 en 65 (380 woningen) – 16 liften, 4 Winden, Kolom, Gent, Brunfaut, Paal (296 woningen); – 14 liften, J.B. Decock, Paal, Olifant, Delaunoy, Zeepziederij (401 woningen); – 14 liften Gandhi, Leopold II, Hoop, Koor (270 woningen); – 10 liften, Schippers, Gent, Brunfaut, St-Martinus (140 woningen).
• Beveiliging van de gevelbekledingen en de claustra’s, Nieuwelaan 173 t/m 189 (162 woningen).
• Renovatie van 10 woningen + renovatie van 2 woningen, Demessemaekerstraat 3 t/m 32, Begijnenstraat 154-156.
De Jetse Haard :
De Moderne Woning :
• Renovatie van de achtergevel en vervanging van het buitenschrijnwerk, Essegem 1, J. Lahayestraat 292-294-296 (209 woningen).
• Heraanleg van de aanplantingen, onmiddellijke omgeving en speelplein, Galaxiewijk (629 woningen).
Le Logement Molenbeekois : • conform maken van : – 12 liften, Machtens 2 t/m 24 (180 woningen);
45
JA ARVERSLAG 2008
De Verenigde Huurders : • Vernieuwing van het distributiesysteem voor warm water en sanitair warm water, de elektriciteitsinstallaties, de keukens en de badkamers, Broquevillelaan 11-17, Prekelindenlaan 1 (127 woningen).
2. Trekkingsrecht (15%) De Anderlechtse Haard : • Vernieuwing van 40 huizen, Wijken het Rad en Bon Air. • Vernieuwing van de elektriciteitsinstallaties van 14 gebouwen, Sympathiestraat 50-60, Walcourtstraat 113117, Volhardingslaan 13-17, Nationale- Maatschappijlaan 12, Waxweilerlaan 13 (112 woningen).
HLS van Oudergem : • Vernieuwing van 10 liften, Van Antwerpenstraat 1-2, Lambinlaan 1 t/m 5 (241 woningen).
Floréal : • Renovatie van 5 huizen, Cannastraat 23, Gardeniastraat 2 en 3, Spiraeastraat 3, Aartshertogenlaan 75.
Sorelo : • Vernieuwing van de waterdichtheidslaag van het dak, vervanging van het buitenschrijnwerk achtergevel, plaatsing van een gevelbekleding aan de zijgevels, Vorstsesteenweg 282 t/m 286 (44 woningen).
Brusselse Haard : • Vervanging van de wasemkappen in de keukens, Montserratstraat 36-40 (7 woningen).
46
• Vervanging van de waterafvoeren en de regenwaterafvoeren, Brigittinencomplex (12 woningen).
Cobralo :
Assam :
• Vervanging van het buitenschrijnwerk, Gazellestraat 1 t/m 35, Engelandstraat 483 t/m 493 (24 woningen).
• Inrichting van containerlokalen, Peterbospark 1-2-3-6-8-10-10A-11-11A (361 woningen). • Beveiliging en herinrichting van de inkomhall, Peterbospark 16 (116 woningen). • Vervanging van het buitenschrijnwerk, de gevelbekledingen en de waterdichtheidslaag van de daken, Peterbospark 2 (105 woningen).
De Lakense Haard :
• Vernieuwing van de daken van 8 huizen, Reebokjeslaan 1 t/m 8.
Germinal : • Vervanging van de centrale verwarmingscirculatoren, Brusselmansstraat 11, Permekelaan 27 en 81, Van Goghlaan 15 (62 woningen).
Ieder zijn Huis : • Plaatsing van ventilatieroosters, Galgelaan 18 t/m 22 (87 woningen).
• Renovatie van de Modelwijk + bouw Huisvestingsplan – verwijderen van asbest Blok 9, 10, 11 (180 woningen).
De Jetse Haard :
Les Foyers Collectifs :
Le Foyer Koekelbergeois :
• Wijziging van de helling van de dakramen, Moortebeekwijk – de Sévignéstraat 2-4-5-6-7-10, Agronoomstraat 174 t/m 186 (13 woningen).
• Vervanging van het buitenschrijnwerk, Schmitzstraat 11 (71 woningen).
• Centrale verwarmingsinstallatie Corneillestraat 18-11-25, Virgiliusstraat 11, Horatiusstraat 15, de Sévignéstraat 5, Agronoomstraat 126/1, 126/3, 126/4, 128/1, 128/3, 128/4, 134/1, 134/2, 134/3, 134/4 (16 woningen). • Centrale verwarmingsinstallatie, Agronoomstraat 130/1, 130/3, 136/3, 136/4, 142/1, 142/3, 178, Corneillestraat 39, Shakespearestraat 10, Horatiusstraat 5, Homerusstraat 18 (12 woningen).
• Renovatie van 7 woningen, Delathouwerstraat 4-6, SintVincentius-a-Paulostraat 4.
• Vervanging van het buitenschrijnwerk, Schmitzstraat 5 (96 woningen).
Le Logement Molenbeekois : • Levering en plaatsing van gevelbekledingen, Dubrucqlaan 201-205-209, Musstraat 45-47, Petitstraat 36-42 (78 woningen). • Asbest verwijderen in de stookplaats, 4 Windenstraat 135147 (119 woningen). • Renovatie van 10 + 2 woningen in een complex van 30, Demessemaekerstraat 3 t/m 32, Begijnenstraat 154-156.
JA ARVERSLAG 2008
• Vervanging van het buitenschrijnwerk, Rotterdamstraat 11-13, Scheldestraat 81-87, Lakenveldstraat 75 t/m 89, Ribaucourtstraat 9, Decockstraat 48-52, 4 Windenstraat 137 t/m 145, Brunfautstraat 1-9, Gentsesteenweg 34 (434 woningen).
Le Foyer Saint-Gillois : • Beveiliging van de toegangen tot de gebouwen (216 woningen).
De Verenigde Huurders : • Vernieuwing van het distributiesysteem voor verwarmingswater en sanitair warm water, de elektriciteitsinstallaties, de keukens en de badkamers, Broquevillelaan 11-17, Prekelindenlaan 1 (127 woningen).
3. Aankoop – Renovatie (15%) De Schaarbeekse Haard : • Renovatie van een gebouw, Brandstraat 18-20 (3 woningen).
2. Vierjarig investeringsprogramma 2004-2007 bis A. Opmaak van het vierjarig programma Het programma is gestoeld op de kapitaalsverhoging van de BGHM. Hierdoor kwam een bedrag van 82 miljoen euro vrij, uitgesplitst in 30 miljoen euro voor nieuwbouw, 50 miljoen euro voor de aanpassing aan de normen van de nieuwe Huisvestingscode en 1 miljoen euro voor respectievelijk transitwoningen en het openbaar beheersrecht.
B. Uitvoering van het vierjarig programma Hieraan hechtte de BGHM haar goedkeuring op 14 december 2004. De activering van dit programma moest worden voorbereid om zodoende projecten vanaf 2004 goed te keuren. Tijdens het jaar 2008 stemde de Raad van Bestuur van de BGHM in met aanbestedingen van ontwerpen die voor een totaal bedrag van 15.232.000,56 euro waren ingeschreven op het vierjarenprogramma bis en betrekking hadden op 463 woningen.
Brusselse Haard : • Bouw van 8 woningen – voorafgaande graafwerken, Pluimstraat. • Renovatie van een appartementsgebouw, Hoogstraat 353 (8 woningen).
Lakense Haard : • Renovatie van 20 huizen, Wannecouterlaan 178-186, De Wandstraat 72-102.
Gebruwo : • Conform maken van de elektriciteitsinstallaties, Baeckstraat 60-66 (67 woningen).
HLS van Oudergem :
De Villa’s van Ganshoren :
• Conform maken van de ventilatieystemen in de natte lokalen, Rotiersstraat 5-7.
Sorelo :
• Renovatie van 3 huizen, Decockstraat 24-26-28 (ruwbouw, dak, verwarming en buitenschrijnwerk).
• Afbraak/heropbouw van een gebouw van 16 woningen, Palmboomstraat 54-56.
• Vervanging van het dak in dakpannen, Mertensstraat 8 (1 woning).
• Asbest verwijderen uit het gebouw, Palmboomstraat 54-56.
Le Foyer Ixellois :
Floréal : • Plaatsing van een gemengde installatie voor verwarmingswater en sanitair warm water, plaatsing van radiatoren, Petuniastraat 1 en 16, Pyretrumstraat 4 en 29, Valerianenstraat 1, Steenbreekstraat 2, Kerstrozenstraat 32, Silenenstraat 16, Salviastraat 11, Wautersstraat 8/2, 10/26, Lammerendries 12/2, Cannastraat 9-26-28-29, Nigellenstraat 6, Funkiastraat 10, Boterbloemenstraat 29.
• Vervanging van individuele stookketels door een centrale installatie voor warm water, Visvijverstraat 26-26A-26B (97 woningen).
Le Foyer Koekelbergeois : • Rehabilitatie van 52 woningen, Courtstraat 1-9, Jacquetstraat 14-16.
Le Logement Molenbeekois : • Renovatie van een woning, Liverpoolstraat 14/1 (ruwbouw, afwerking, buitenschrijnwerk). • Renovatie van 10 woningen in een complex van 30 + renovatie van 2 woningen, Demessemaekerstraat 3 t/m 32, Begijnenstraat 154-156.
47
JA ARVERSLAG 2008
Le Foyer Saint-Gillois : • Vernieuwing van de elektriciteitsinstallaties, Jordenssquare 1 t/m 6 (110 woningen).
De Verenigde Huurders : • Vernieuwing van het distributiesysteem voor warm water en sanitair warm water, de elektriciteitsinstallaties, de keukens en de badkamers, Broquevillelaan 11-17, Prekelindenlaan 1 (127 woningen).
3. Vierjarig investeringsprogramma 2006-2009 A. Opmaak van het vierjarig programma Dat programma werd op 11 mei 2006 door de Brusselse Hoofdstedelijke Regering goedgekeurd. De door de voogdijoverheid bepaalde criteria voor de vastleggingen van 2006 t/m 2009 werden nageleefd, zegge :
B. Uitvoering van het programma 2006-2009 Het programma wordt steeds gefinancierd in het kader van een dotatie aan de BGHM. Het bedrag over de vier jaren is verdeeld over 4 schijven van 50 miljoen euro. De naleving van de wetgeving inzake de overheidsopdrachten (zowel voor de studie van de rehabilitatie,renovatie- en bouwprojecten als voor de toepassing van de werken) en het bestaan van de stedenbouwkundige verordening verklaren waarom het zo lang duurt om dit programma en de andere investeringsplannen uit te voeren. De ontwerpen die door de Raad van Bestuur van de BGHM werden goedgekeurd en voorkomen op het vierjarenprogramma 2006-2009, belopen 38.717.241,48 euro (1.601 woningen). Tijdens 2008 heeft de Raad van Bestuur van de BGHM aanbestedingen van in dat programma opgenomen ontwerpen goedgekeurd voor een bedrag van 8.312.879,91 euro.
La Cité Moderne :
• verbetering van de energieprestaties van de gebouwen (vervangen van de stookketels, dubbele beglazing, isolatie van de daken, enz …);
• Vernieuwing van de stookplaatsen– perceel 1 : vervanging van de stookoliereservoirs, Hunderenveld A, B, D (318 woningen).
• herstelling van de leegstaande woningen van de sector.
Floréal :
Naast deze prioriteiten worden alle werken in aanmerking genomen, die erop gericht zijn de woningen te doen overeenstemmen met de normen van de Huisvestingscode.
• Vernieuwing van de installatie voor de productie van warm water en sanitair warm water, centrale verwarmingsinstallatie, hoogdringende vervanging van een stookketel, Wautersplein 1 t/m 15, Ancanthussenstraat 4, Scillastraat 1 (38 woningen).
Sorelo : • Renovatie van 4 woningen, Paalstraat 54.
48
• Vernieuwing van de waterdichtheid van het dak, vervanging van het buitenschrijnwerk achtergevel, plaatsing van een gevelbekleding aan de zijgevels, Vorstsesteenweg 282 t/m 286 (44 woningen).
De Lakense Haard : • Renovatie van de Modelwijk + bouw Huisvestingsplan, Modelwijk blokken 9 en 10 (120 woningen).
Brussels Thuis : • Conform maken van de brandbeveiliging, Strijdroslaan 1 t/m 7, Optimismelaan 2-4 (64 woningen).
De Jetse Haard : • Vervanging van het buitenschrijnwerk, St-Vincentius-aPaulostraat 43 t/m 47 (24 woningen). • Vervanging van het buitenschrijnwerk, Delathouwerstraat 4-6, Loossensstraat 38-40 (32 woningen).
Le Logement Molenbeekois : • Plaatsing van CO-melders, diverse woonwijken (826 woningen). • Vervanging van het buitenschrijnwerk, Rotterdamstraat 11-13, Scheldestraat 81-87, Lakenveldstraat 75 t/m 89, Ribaucourtstraat 9, Decockstraat 48-52, 4 Windenstraat 137 t/m 145, Brunfautstraat 1-9, Gentsesteenweg 34. • Renovatie van 10 woningen in een complex van 30 + renovatie van 2 woningen, Demessemaekerstraat 3 t/m 32, Begijnenstraat 154-156.
De Schaarbeekse Haard : • Vervanging van de individuele stookketels, Grammestraat 13-1721-25, Rolandstraat 1 t/m 11 (131 woningen).
JA ARVERSLAG 2008
De Verenigde Huurders : • Vernieuwing van het distributiesysteem voor warm water en sanitair warm water, de elektriciteitsinstallaties, de keukens en de badkamers, Broquevillelaan 11-17, Prekelindenlaan 1 (127 woningen).
4. Programma der langetermijnleningen BGHM Het programma wordt door de BGHM buiten de klassieke financieringen om gespijsd en maakte de verwezenlijking mogelijk van onontbeerlijke en dringende werken voor een bedrag van 4.819.782,22 euro.
5. Totaal der aanbestedingen en/of onderhandelingsprocedures voor 2008 Afhankelijk van het in de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ingeschreven financieringstype werden de aanbestedingen als volgt vastgelegd : Aanbestedingen goedgekeurd in 2008
Bedrag
Vierjarenprogramma 2002-2005 - vierjarenplan
21.725.360,95 euro
- trekkingsrecht
10.181.800,98 euro
- aankoop/renovatie Vierjarenprogramma bis 2004-2007 Vierjarenprogramma 2006-2009 TOTAAL nieuwbouw/renovaties/rehabilitaties
369.322,79 euro 15.232.000,56 euro 8.312.879,91 euro 55.821.365,19 euro
De Verenigde Huurders: uitvoering van het vierjarenprogramma 2006-2009. Vernieuwing van het distributienetwerk voor warm en sanitair warm water, de elektriciteitsinstallaties, de keukens en de badkamers, de Broquevillelaan en Prekelindenlaan.
49
JA ARVERSLAG 2008
Vereffening der begrotingskredieten Leningen 1. Betalingen met begrotingskredieten In het kader van de klassieke driejarenprogramma’s (558,93 miljoen euro) en de herurbanisatie van de militaire domeinen (25,77 miljoen euro) stortte het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1983 584,70 miljoen
CODE 2020 2040 2050 2060 2070 2100 2140 2160 2170 2190 2210 2224 2225 2227 2229 2270 2300 2310 2320 2330 2400 2410 2430 2500 2560 2570 2580 2620 2650 2690 2700 2705 2710
50
euro aan de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij voor de financiering van de sociale huisvesting. In 2008 financierde de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij de openbare vastgoedmaatschappijen ten belope van een bedrag van 33,32 miljoen euro, met het oog op de verwezenlijking van hun in de investeringsplannen vastgelegde doelstellingen.
De begrotingskredieten waarmee aannemers, architecten en anderen door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij tijdens de periode 2004 tot en met 2008 in het kader der investeringen werden uitbetaald, zijn in de onderstaande tabel per openbare vastgoedmaatschappij uitgesplitst.
EFFECTIEVE BETALINGEN OP BEGROTINGSKREDIETEN ( 2004 T/M 2008 ) INVESTERINGEN INVESTERINGEN INVESTERINGEN INVESTERINGEN INVESTERINGEN OVM 2004 2005 2006 2007 2008 De Anderlechtse Haard 294.094,73 € 850.798,66 € 1.251.334,21 € 1.429.015,69 € 2.425.966,21 € HLS van Oudergem 1.309.158,09 € 246.255,51 € 616.001,62 € 159.773,43 € 394.867,61 € La Cité Moderne – Berchem 118.515,23 € 188.933,50 € 177.658,04 € 309.252,80 € 138.618,48 € Floréal – Watermaal-Bosvoorde 22.007,86 € 347.409,86 € 350.823,62 € 118.022,83 € 2.132.438,42 € Le Logis – Watermaal-Bosvoorde 130.981,54 € 67.257,79 € 231.582,84 € 252.388,76 € 21.161,36 € Sorelo 277.407,81 € 920.621,73 € 1.936.333,05 € 3.289.670,50 € 915.372,95 € Brusselse Haard 1.209.934,93 € 3.051.484,99 € 2.436.445,85 € 3.521.993,73 € 3.546.690,93 € Lakense Haard 957.465,08 € 1.923.358,54 € 1.949.628,68 € 4.555.658,65 € 1.135.076,53 € Assam (Amélior. Log. Popul.) 90.603,91 € 406.396,06 € 866.939,89 € 1.189.127,92 € 1.593.718,33 € Les Foyers Collectifs 52.974,58 € 314.702,14 € 170.909,02 € 95.561,62 € 223.926,25 € Gebruwo 552.420,16 € 1.002.423,02 € 614.910,77 € 1.045.553,79 € 1.915.575,51 € Cobralo – Ukkel 0,00 € 116.981,47 € 101.083,93 € 837,79 € 0,00 € Germinal – Evere 95.619,04 € 613.073,46 € 1.018.679,38 € 255.641,16 € 361.837,24 € Messidor – Vorst 0,00 € 495.122,89 € 310.626,20 € 291.676,80 € 30.495,21 € Brussels Thuis – Evere 59.798,19 € 514.012,82 € 1.225.828,01 € 501.612,09 € 518.234,04 € Le Foyer Etterbeekois 232.527,50 € 1.024.550,38 € 1.337.796,65 € 1.061.271,57 € 289.644,05 € Ieder zijn Huis 55.999,90 € 465.520,43 € 586.330,91 € 408.554,81 € 643.010,05 € Le Foyer Forestois 249.585,97 € 502.578,92 € 2.796.132,32 € 3.772.760,67 € 687.500,11 € Le Home – Ganshoren 0,00 € 0,00 € 6.137,00 € 489.478,87 € 602.656,11 € De Villa’s van Ganshoren 369.001,68 € 2.963.475,53 € 908.009,33 € 354.978,51 € 534.949,74 € Le Foyer Ixellois 605.308,59 € 833.209,82 € 646.320,78 € 632.505,81 € 291.889,21 € De Jetse Haard 1.218.736,48 € 247.898,80 € 272.433,93 € 1.003.913,93 € 2.037.251,13 € De Koekelbergse Haard 588.074,44 € 1.169.290,79 € 1.508.132,32 € 594.584,64 € 905.849,43 € Le Logement Molenbeekois 267.439,16 € 1.520.106,22 € 2.991.835,85 € 2.318.783,30 € 1.238.205,85 € Le Foyer Saint-Gillois 87.916,15 € 265.086,23 € 874.996,49 € 602.818,11 € 1.971.462,80 € G.W. van Sint-Joost-ten-Node 6.280,20 € 926.638,71 € 158.270,08 € 156.454,00 € 1.080.621,57 € De Schaarbeekse Haard 1.356.419,99 € 1.819.670,91 € 9.489.116,25 € 7.017.637,52 € 5.964.486,02 € UMH 208.906,05 € 1.394.178,32 € 485.738,34 € 1.638.515,81 € 796.643,56 € Ville et Forêt – Watermaal-Bosvoorde 0,00 € 72.287,11 € 372.039,62 € 223.228,09 € 61.174,40 € Kapelleveld – St-Lambrechts-Woluwe 80.547,61 € 669.981,99 € 284.750,62 € 176.861,45 € 250.467,44 € De Moderne Woning–St-Lambrechts-Woluwe 102.592,36 € 129.158,68 € 71.359,21 € 2.950,19 € 231.151,97 € De Verenigde Huurders–St-Lambrechts-Woluwe 0,00 € 11.176,27 € 124.624,31 € 83.759,71 € 382.640,49 € Sam. Mij. Bouw Soc. Wn.- St-Pieters-Woluwe 94.400,90 € 18.067,86 € 500,94 € 0,00 € 0,00 € TOTAAL 10.694.718,13 € 25.091.709,41 € 36.173.310,06 € 37.554.844,55 € 33.323.583,00 €
JA ARVERSLAG 2008
2. Opsplitsing van de stortingen van het Gewest en de betalingen van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij in functie van de programma’s De onderstaande tabel, die werd afgesloten op 31 december 2008, geeft vanaf 1983 het totaal weer van de stortingen van het Gewest en de betalingen van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij op begrotingskredieten, in functie van de diverse investeringsprogramma’s. SOLDO'S OP BEGROTINGSKREDIETEN OP 31 DECEMBER 2008 (in miljoen euro) JAAR
VASTLEGGINGSPROGRAMMA
STORTINGEN GEWEST
BETALINGEN BOUWWERKEN
BESCHIKBAAR SALDO
Gewestelijke financiering 1983/2001 programma
457,33
404,73
411,45
-6,72
2002-2005 voorschotten oorspronkelijk+aanvullend
148,73
132,06
62,65
69,41
49,58
21,64
30,10
-8,46
2006-2009 voorschotten oorspronkelijk+aanvullend
100,00
0,00
1,11
-1,11
2006-2009 subsidies
100,00
0,00
2,59
-2,59
TOTALEN
855,64
558,43
507,90
50,53
2004-2007 voorschotten BGHM
55,46
0,00
7,38
-7,38
2004-2007 subsidies BGHM
25,08
0,00
7,32
-7,32
TOTALEN
80,54
0,00
14,70
-14,70
GHP voorschotten BGHM
297,00
0,00
0,35
-0,35
GHP subsidies BGHM
243,00
0,50
0,35
0,15
TOTALEN
540,00
0,50
0,70
-0,20
Leningen BGHM
36,92
0,00
12,24
-12,24
TOTALEN
36,92
0,00
12,24
-12,24
1.513,10
558,93
535,54
23,39
2002-2005 subsidies
Financiering Eigen middelen BGHM
Gewestelijk Huisvestingsplan
Aanvullende financieringen
ALGEMEEN TOTAAL
Beschikbaar saldo BGHM = Stortingen Gewest - Betalingen voor bouwwerken
51
JA ARVERSLAG 2008
Financiering der investeringen 1. Terugblik De financiering van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij werd tot 30 juni 2006 geregeld door zes besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering : • het besluit van 23 december 1993 houdende de regeling van de toekenning van investeringskredieten aan de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij met het oog op de financiering van de sociale huisvesting in het Brussels Gewest; • het besluit van 13 januari 1994, genomen ter uitvoering van de artikelen 19, 20 en 21 van de ordonnantie van 9 september 1993 houdende de wijziging van de Huisvestingscode en betreffende de sector van de sociale huisvesting; • het besluit van 24 februari 1994 betreffende de modaliteiten van betoelaging van bepaalde verwervings-, onteigenings- en slopingskosten van de openbare vastgoedmaatschappijen; • het besluit van 20 maart 1997 houdende de regeling van de toekenning van kredieten, bestemd voor de renovatie van de sociale huisvesting, aan de openbare vastgoedmaatschappijen; • het besluit van 29 oktober 1998 van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de financiering van de sociale huisvesting in het Brussels Gewest;
52
• het besluit van 10 oktober 2002 waarmee de Brusselse Hoofdstedelijke Regering voorzag in de financiering van het gewestelijk investeringsprogramma van 200 miljoen euro voor de periode 20022005. Dit programma werd gespijsd met : 1. terugbetaalbare voorschotten ten belope van 75% van het totaalbedrag; 2. subsidies ten belope van 25% van voornoemd bedrag.
2. Besluit van 30 juni 2006 Middels haar besluit van 30 juni 2006 betreffende de financiering van het meerjaarlijks investeringsplan van de sociale huisvesting 2006-2009 wenste de Brusselse Hoofdstedelijke Regering de financiering van de woningen voor kansarmen doeltreffender te stimuleren. Dit besluit had een dubbel streefdoel : • het meerjaarlijks investeringsplan 2006-2009 invoeren en de OVM’s in staat stellen de eerste projecten in 2006 aan te vangen; • te sterke stijgingen van huurprijzen vermijden en rekening houden met het terugbetalingsvermogen van de maatschappijen. Het meerjarenplan 2006-2009 heeft betrekking op 200 miljoen euro, te financieren met 4 jaarlijkse schijven van 50 miljoen euro.
De belangrijkste vernieuwing van het financieringsbesluit van 30 juni heeft te maken met de toekenning van kredieten ten belope van : • 50 % op 33 jaar terugvorderbare voorschotten, zonder interest; • 50 % subsidies voor alle maatschappijen. Het globale bedrag van het gewestelijk meerjaarlijks investeringsplan, voorschotten en subsidies inclusief, onder voorbehoud van de bedragen die op de begrotingen van 2008 en 2009 werden ingeschreven, zijn als volgt opgesplitst : 1. een schijf van 84 %, bestemd voor een meerjaarlijks investeringsprogramma houdende precieze renovatieprojecten; 2. een schijf van 1 %, dat enerzijds bestemd wordt voor de integratie van kunstwerken in de sociale woningen en anderzijds voor de realisatie van vooruitblikkende studies over de urbanisatie van sociale woonwijken; 3. een schijf van 15 %, bestemd voor de werken die werden geselecteerd door de OVM’s die met de BGHM een beheersovereenkomst hebben ondertekend, volgens het systeem van het trekkingsrecht. De bedragen die worden toegekend in het kader van het trekkingsrecht worden verdeeld volgens de modaliteiten die worden bepaald in artikel 16 van het beheercontract tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de BGHM.
JA ARVERSLAG 2008
3. Financiering van de investeringen van het vierjarenplan 2004 - 2007
II. De subsidies van het vierjarenplan 2004 – 2007
I. Terugblik
• aangezien al te sterke huurprijsstijgingen moesten worden vermeden;
Ingevolge de kapitaalsverhoging van de BGHM waartoe de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tijdens haar vergadering van 15 januari 2004 besloot, werden nieuwe financiële middelen vrijgemaakt om een nieuw investeringsplan ten belope van 80 miljoen euro te activeren op basis van de eigen middelen van de BGHM. Via omzendbrief van 5 maart 2004 werden de OVM’s verzocht ontwerpen in te dienen voor het conform maken van de woningen en voor nieuwbouwprojecten. Ter herinnering weze aangestipt dat die 80 miljoen euro met name thuishoort in de dynamiek van de nieuwe Huisvestingscode. Het bedrag werd als volgt opgesplitst : • aanpassing van het patrimonium : 50 miljoen euro • nieuwbouw : 30 miljoen euro
• Aangezien er nieuwe betalingsprocedures moesten worden toegepast voor de financiële middelen van de BGHM;
• aangezien rekening moest worden gehouden met de terugbetalingscapaciteit van de OVM’s; • rekening houdend met de financiële draagkracht van de BGHM; • rekening houdend met de lange onderhandelingen die plaatsvonden in het beperkt overlegcomité over de objectivering van de toekenning van de subsidies; • aangezien het principe van de ratio’s “annuïteiten/reële huurprijzen” door de hele sector was aanvaard; • aangezien het subsidiegedeelte moet worden uitgebouwd : besliste de Raad van Bestuur van de BGHM tijdens zijn vergadering van 27 april 2004,
2. de subsidieschijven voor de financiering van de werken tot modernisering van het patrimonium betreffende het vierjarenprogramma bis (50 miljoen euro) als volgt vast te leggen : – 24,50 % wanneer de OVM een verhouding heeft tussen 0,00 en 0,17; – 32,00 % wanneer de OVM een verhouding heeft tussen 0,18 en 0,27; – 41,00 % wanneer de OVM een verhouding heeft tussen 0,28 en 0,37; – 49,25 % wanneer de OVM een verhouding heeft tussen 0,38 en 0,47; – 57,50 % wanneer de OVM een verhouding heeft tussen 0,48 en 1. 3. in te stemmen met het toegangsrecht voor alle OVM’s tot de som van 50 miljoen euro ten belope van 20 %, en dit in verhouding tot het aantal woningen; 4. de schijf van de subsidie voor nieuwbouw (30 miljoen euro) op 10 % te bepalen.
1. de ratio te behouden, die de verhouding uitdrukt tussen de annuïteitslast en de huuropbrengsten, inclusief de bedragen die worden geïnd via de solidariteitstoelage en de maandelijkse solidariteitsbijdragen, bepaald door het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 10 oktober 2002;
De nieuwe vierjarenplannen en de financiering ervan komen tegemoet aan de behoefte om het patrimonium van onze sector aan te passen aan de kwaliteitsnormen die van een overheidsdienst mogen worden verwacht. Bovendien zijn de aan de OVM’s toegekende subsidies een rechtstreeks antwoord op de financiële moeilijkheden waarmee de sector, en de huurders in het bijzonder, kampen.
53
54
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 TOTAAL
Jaren
12 65 34 10 15 2.119
1.258.000,00 9.251.030,48 5.815.441,90 2.119.387,00 3.861.228,19 221.655.002,69
7.547.661,99 5.083.487,14 4.149.316,19 2.761.266,44 12.179.974,54 3.487.496,50 8.530.513,11 1.074.756,73 8.009.172,68 2.780.689,17 9.317.535,74 12.803.169,07 1.898.311,67 1.428.447,31 0,00 5.950.967,00 10.209.788,10 12.842.423,47 3.192.850,39 113.247.827,25
SPREIDING VAN DE VASTGELEGDE INVESTERINGEN IN 2008 (IN %)
237 228 204 344 99 485 34 130 121 18 14 10 59
25.847.182,62 21.201.648,76 21.096.277,21 31.429.533,22 11.793.291,60 45.461.389,82 3.624.670,04 14.071.861,26 12.793.027,28 2.473.394,80 1.077.153,14 1.166.976,37 7.313.509,01
Zware renovaties 34,01%
Lichte renovaties 7,68%
268 2.567.918,76 79 5.900.913,69 141 7.191.274,32 107 3.658.116,73 249 6.559.128,85 48 2.525.748,11 119 2.484.528,37 22 2.040.096,06 199 7.367.757,46 38 6.264.763,62 120 16.726.678,20 150 357.135,57 44 3.259.620,23 41 1.841.109,49 0 29.475.284,24 48 26.238.917,51 96 13.261.326,58 94 13.478.492,05 52 44.142.174,90 1.915 195.340.984,72 2.909.282,17 5.053.833,85 2.829.383,07 3.407.053,26 9.724.635,86 4.885.598,01 3.048.284,58 1.495.144,01 1.621.531,78 2.454.889,22 1.348.932,24 4.625.111,71 44.123.230,20
719.550,45
Verwerv./Bouw./ Afbraak 38,59% Rehabilitaties 19,72%
1.290 732 1.638 1.278 1.131 279 1.174 387 1.355 824 1.410 146 345 573 2.382 4.510 3.040 4.148 5.552 32.194 1.011 1.278 852 820 2.062 837 934 902 414 123 128 3.061 12.422
VASTGELEGDE INVESTERINGEN OP BEGROTINGSKREDIETEN VOOR DE DIENSTJAREN 1990-2008 Verwer./Bouw/Afbraak Rehabilitaties Zware renovaties Liften/lichte renovaties Geïnvesteerde Geïnvesteerde Aantal Aantal Geïnvesteerde Aantal Geïnvesteerde Aantal bedragen woningen woningen bedragen woningen bedragen woningen bedragen 36.682.313,81 32.186.049,59 32.436.867,72 37.848.916,38 30.532.395,00 51.474.634,42 14.639.711,53 20.095.996,22 33.223.791,26 14.348.230,66 30.528.420,35 24.051.916,86 17.357.038,91 6.317.841,38 32.228.428,25 43.062.446,77 31.741.445,80 29.789.234,76 55.821.365,19 574.367.044,86
Geïnvesteerde bedragen
TOTAAL
1.795 1.039 1.983 1.729 1.479 812 1.327 1.550 2.953 1.732 2.364 2.368 1.285 1.548 3.296 5.037 3.293 4.380 8.680 48.650
Aantal woningen
JA ARVERSLAG 2008
JA ARVERSLAG 2008
Solidariteitstoelage Met het oog op een financieel herstel van de sociale huisvestingssector en ter ondersteuning van de sociale opdracht ervan, werd in 2008 bij wijze van solidariteitstoelage (ingevoerd sinds 1990) 14.012.365,54 euro verdeeld onder de openbare vastgoedmaatschappijen.
de middelen te bewerkstelligen, naar rata van het maatschappelijk tekort waarmee 25 maatschappijen op 33 momenteel geconfronteerd worden in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Deze bedoeling, die duidelijk tot uiting komt in het beheercontract dat ondertekend werd tussen het Gewest en de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij, werd nogmaals geconcretiseerd door de inwerkingtreding van een besluit van de Regering d.d. 17 juli 2008, dat aan de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij een subsidie toekent, bestemd voor de maatschappijen met een “structureel maatschappelijk tekort”, waarvan het bedrag middels een aanpassing van de gewestbegroting 2008 op
Openbare vastgoedmaatschappijen kunnen in het huidig huurstelsel, dat specifiek is voor de sociale huisvestingssector, moeilijk voorkomen dat hun financieel evenwicht in het gedrang komt, als ze een relatief belangrijk aantal huurders met een laag inkomen opvangen. Het Gewest heeft heel terecht beslist om deze tendens, die structureel inherent is aan het huidig stelsel, om te buigen door een nieuwe verdeling van BESTEMMING
14.013.000 euro werd gebracht. Krachtens artikel 4 van het voormeld besluit dienen de door de begunstigde vennootschappen ontvangen bedragen aan welbepaalde uitgaven te worden besteed, die verband houden met de terugbetaling van de leningen, de sociale begeleiding en het beheer van het patrimonium.
2002
2003
2003
Via de solidariteitstoelage 2008 heeft het Gewest zijn financiële inspanning ten voordele van de OVM’s voortgezet door voor het elfde opeenvolgende jaar 75% van de maatschappelijke tekorten van de maatschappijen te financieren. Met betrekking tot de zes vorige dienstjaren, stellen wij vast dat de openbare vastgoedmaatschappijen hun solidariteitstoelagen als volgt aanwenden (in percent) :
2004
2005
2006
2007
Terugbetaling annuïteit
66
64
64
65
69
55
85,69
Patrimoniumbeheer
28
26
26
27
26
37
8,11
Sociale begeleiding
6
10
10
8
5
8
6,19
100
100
100
100
100
100
100
TOTAAL
Gerenoveerde woningen, Werfstraat en Werfkaai – binnenkoer ( Foto : Brusselse Haard ).
55
56
SOLIDARITEITSTOELAGE 2008
Jaarlijkse netto Maandelijkse Reële jaarlijkse Maandelijkse Maatschappelijk Maatschappelijk SolidariteitsSolidariteitsSolidariteitsbasishuurprijzen gemiddelde huurprijsgemiddelde tekort boni toelage toelage toelage der bezette basishuurprijs inkomsten reële huurprijs 2007 2007 2008 2007 2006 woningen 2007 2007 2007 2007 9.357.894,72 229,29 8.620.143,28 211,22 737.751,44 0,00 553.313,58 485.882,22 414.446,97 2.596.420,16 282,47 2.423.586,24 263,66 172.833,92 0,00 129.625,44 123.560,52 131.031,99 1.749.634,61 237,85 1.682.823,48 228,77 66.811,13 0,00 50.108,35 55.293,14 43.412,90 1.665.201,90 242,18 1.846.120,51 268,49 0,00 180.918,61 0,00 0,00 0,00 2.232.945,16 181,54 2.737.527,44 222,56 0,00 504.582,28 0,00 0,00 0,00 3.624.525,17 292,96 2.790.529,56 225,55 833.995,61 0,00 625.496,71 559.739,22 541.348,60 8.303.211,09 285,22 6.126.900,90 210,46 2.176.310,19 0,00 1.632.232,64 1.528.647,23 1.452.847,52 9.245.746,89 269,59 7.604.332,90 221,73 1.641.413,99 0,00 1.231.060,49 1.098.408,46 986.656,57 4.028.062,78 299,44 3.187.416,20 236,95 840.646,58 0,00 630.484,94 585.746,21 570.161,65 1.280.560,55 244,20 1.448.698,90 276,26 0,00 168.138,35 0,00 0,00 0,00 4.833.678,16 313,47 3.637.789,68 235,91 1.195.888,48 0,00 896.916,36 798.931,37 743.136,98 1.637.916,00 247,72 1.841.189,97 278,46 0,00 203.273,97 0,00 0,00 0,00 2.980.410,08 322,56 2.579.349,96 279,15 401.060,12 0,00 300.795,09 251.384,54 255.310,17 994.749,33 247,45 1.089.105,78 270,92 0,00 94.356,45 0,00 0,00 0,00 2.203.721,52 383,39 1.800.300,43 313,20 403.421,09 0,00 302.565,82 286.563,80 101.992,62 2.873.726,87 272,75 2.390.651,35 226,90 483.075,52 0,00 362.306,64 290.904,23 241.204,49 3.105.749,13 270,16 2.833.593,22 246,49 272.155,91 0,00 204.116,93 142.127,16 105.457,30 3.272.014,97 346,46 2.445.952,82 259,00 826.062,15 0,00 619.546,61 609.859,22 575.718,95 877.860,00 266,02 937.710,89 284,15 0,00 59.850,89 0,00 0,00 0,00 4.419.849,15 301,90 3.595.750,39 245,61 824.098,76 0,00 618.074,07 564.450,35 455.131,84 3.898.195,52 300,23 2.797.766,96 215,48 1.100.428,56 0,00 825.321,42 775.414,42 701.950,04 3.328.354,86 251,92 2.977.749,73 225,38 350.605,13 0,00 262.953,85 237.160,41 204.455,76 1.644.097,26 279,04 1.225.092,07 207,92 419.005,19 0,00 314.253,89 269.512,52 244.449,12 8.671.984,67 229,93 7.259.324,39 192,47 1.412.660,28 0,00 1.059.495,21 995.701,29 992.952,61 3.378.837,06 284,13 2.670.463,75 224,56 708.373,31 0,00 531.279,98 510.116,15 488.827,63 2.956.847,02 348,52 2.078.435,30 244,98 878.411,72 0,00 658.808,79 641.153,55 639.775,70 7.003.384,64 286,79 5.487.188,73 224,70 1.516.195,91 0,00 1.137.146,93 1.012.783,50 920.206,05 2.568.987,60 231,69 2.566.562,64 231,47 2.424,96 0,00 1.818,72 0,00 0,00 1.440.931,00 285,90 1.195.849,09 237,27 245.081,91 0,00 183.811,43 181.765,42 178.925,65 2.141.855,33 246,87 2.454.000,69 282,85 0,00 312.145,36 0,00 0,00 0,00 7.386.493,78 347,76 6.346.874,61 298,82 1.039.619,17 0,00 779.714,38 798.446,90 732.068,85 764.958,69 232,65 789.084,08 239,99 0,00 24.125,39 0,00 0,00 0,00 2.033.812,32 255,63 1.898.989,30 238,69 134.823,02 0,00 101.117,27 86.759,93 113.304,23 118.502.617,99 276,29 101.366.855,24 244,55 18.683.154,05 1.547.391,30 14.012.365,54 12.890.311,73 11.834.774,15
N.B. : De solidariteitstoelage 2008 beloopt 75 % van het globaal maatschappelijk tekort van het voorgaande jaar (2007). Voor de jaren 1998 t/m 2007 beliep de solidariteitstoelage eveneens 75%. Voor 1997, 1996, 1995, 1994, 1993 en 1992 was dat respectievelijk 66%, 65%, 63%, 66%, 64% en 60% van het globaal maatschappelijke tekort van het desbetreffende voorgaande jaar.
Aantal bezette CODE O.V.M. woningen op 31/12/06 2020 DE ANDERLECHTSE HAARD 3.401. 2040 HLS VAN OUDERGEM 766. 2050 LA CITÉ MODERNE 613. 2060 FLORÉAL 573. 2070 LE LOGIS 1.025. 2100 SORELO 1.031. 2140 BRUSSELSE HAARD 2.426. 2160 LAKENSE HAARD 2.858. 2170 ASSAM 1.121. 2190 LES FOYERS COLLECTIFS 437. 2210 GEBRUWO 1.285. 2224 COBRALO 551. 2225 GERMINAL 770. 2227 MESSIDOR 335. 2229 BRUSSELS THUIS 479. 2270 LE FOYER ETTERBEEKOIS 878. 2300 IEDER ZIJN HUIS 958. 2310 LE FOYER FORESTOIS 787. 2320 LE HOME 275. 2330 DE VILLA'S VAN GANSHOREN 1.220. 2400 LE FOYER IXELLOIS 1.082. 2410 DE JETSE HAARD 1.101. 2430 LE FOYER KOEKELBERGEOIS 491. 2500 LE LOGT. MOLENBEEKOIS 3.143. 2560 LE FOYER SAINT-GILLOIS 991. 2570 GW VAN ST-JOOST-TEN-NODE 707. 2580 DE SCHAARBEEKSE HAARD 2.035. 2620 U.M.H. 924. 2650 VILLE ET FORÊT 420. 2690 KAPELLEVELD 723. 1.770. 2700 DE MODERNE WONING 2705 DE VERENIGDE HUURDERS 274. 2710 SAM. MIJ. BOUW. SOC. WON. 663. 36.113.
JA ARVERSLAG 2008
JA ARVERSLAG 2008
Door de OVM’s verschuldigde annuïteiten Ter informatie weze aangestipt dat voor de middels begrotingskredieten aan de openbare vastgoedmaatschappijen toegekende leningen tot 31 december 1993 de volgende voorwaarden golden : • interest : 2,5% • kostenlast : 0,15% • duur : 66 jaar • annuïteit : 3,26% De Regering wenste de looptijd der leningen af te stemmen op de werkelijke levensduur van de te financieren investeringen en besliste daarom om vanaf 1 januari 1994 deze looptijd van 66 jaar te verminderen tot :
Aangezien een verhoging van de reële huurprijzen die aan de gezinnen worden gevraagd om te kunnen instaan voor de terugbetalingen over een periode van 20 of 33 jaar uitgesloten was, besliste de Regering om de vigerende interestvoet van 2,5% terug te brengen tot 0%. Tot slot werden de nieuwe leningen, overeenkomstig het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 10 oktober 2002, toegekend zonder interest en uitsluitend voor een periode van 33 jaar. Er werd tevens in een deel subsidies voorzien.
Er dient evenwel te worden aangestipt dat het in de nieuwe financieringsbesluiten bepaalde subsidiesysteem in 2007 en 2008 nog geen gevolgen heeft gehad voor de annuïteitsstructuur, gelet op de toename van de toegekende leningen. De hierna volgende tabel vermeldt de door de openbare vastgoedmaatschappijen verschuldigde annuïteiten van 2003 tot en met 2009. Er dient te worden aangestipt dat deze annuïteiten betrekking hebben op alle lopende leningen, zonder onderscheid tussen de diverse financieringswijzen.
• 33 jaar : voor de werken inzake nieuwbouw, renovatie, rehabilitatie of afwerking, alsook voor de verwerving van gronden en gebouwen; • 20 jaar : voor alle werken waarvan de aanbestedingsprijs, exclusief BTW, lager ligt dan 12.394,68 euro per woning, alsook voor de werken die betrekking hebben op gebouwen van commerciële of ambachtelijke aard. Onder werkelijke levensduur verstaat men dus niet langer de waarschijnlijke levensduur van de ruwbouw (die meer dan 66 jaar kan bedragen), maar de tijd die verloopt tussen de opbouw en het tijdstip waarop een zware renovatie zich opdringt omwille van : 1) de geleidelijke fysieke beschadiging van het goed; 2) de technologische veroudering (isolatie,...); 3) de evolutie van de minimumeisen inzake comfort en veiligheid. Uitvoering van het programma 2006-2009: Le Logement Molenbeekois, Brunfautstraat, vervanging van het buitenschrijnwerk.
57
58
2020 2040 2050 2060 2070 2100 2140 2160 2170 2190 2210 2224 2225 2227 2229 2270 2300 2310 2320 2330 2400 2410 2430 2500 2560 2570 2580 2620 2650 2690 2700 2705 2710
CODE
ANDERLECHTSE HAARD H.L.S. OUDERGEM LA CITE MODERNE FLOREAL LE LOGIS SORELO BRUSSELSE HAARD LAKENSE HAARD ASSAM LES FOYERS COLLECTIFS GEBRUWO COBRALO GERMINAL MESSIDOR BRUSSELS THUIS LE FOYER ETTERBEEKOIS IEDER ZIJN HUIS LE FOYER FORESTOIS LE HOME GANSHOREN DE VILLA'S VAN GANSHOREN LE FOYER IXELLOIS DE JETSE HAARD LE FOYER KOEKELBERGEOIS LE LOGEMENT MOLENBEEKOIS LE FOYER SAINT-GILLOIS G.W. VAN SINT-JOOST-TEN-NODE DE SCHAARBEEKSE HAARD U.M.H. VILLE ET FORET KAPELLEVELD DE MODERNE WONING DE VERENIGDE HUURDERS SAM. MIJ. BOUW. SOC. WON. ST-P-WL
O.V.M.
DOOR DE OVM’S VERSCHULDIGDE ANNUÏTEITEN VAN 2003 T/M 2009 VERSCHULDIGDE VERSCHULDIGDE VERSCHULDIGDE VERSCHULDIGDE VERSCHULDIGDE VERSCHULDIGDE VERSCHULDIGDE ANNUÏTEIT ANNUÏTEIT ANNUÏTEIT ANNUÏTEIT ANNUÏTEIT ANNUÏTEIT ANNUÏTEIT OP 31/12/2003 OP 31/12/2004 OP 31/12/2005 OP 31/12/2006 OP 31/12/2007 OP 31/12/2008 OP 31/12/2009 2.734.112,84 2.745.872,42 2.764.320,88 2.779.466,76 2.795.633,24 2.826.161,18 2.860.458,82 672.792,57 712.558,83 865.734,51 911.957,04 911.957,04 917.033,04 921.833,89 504.984,05 501.724,76 502.520,08 506.288,86 510.098,08 513.058,44 521.088,25 185.236,98 185.260,36 185.751,21 186.379,82 194.440,02 202.175,80 203.284,79 375.808,12 419.613,21 418.301,69 421.386,04 420.994,83 424.165,84 431.185,31 1.503.393,18 1.506.060,37 1.528.198,50 1.539.540,04 1.543.905,46 1.584.074,92 1.675.633,30 2.491.745,38 2.643.272,81 2.838.800,26 2.883.363,46 2.960.477,03 3.028.175,59 3.132.366,29 2.318.831,61 2.459.900,50 2.544.163,08 2.581.470,50 2.613.143,38 2.630.153,17 2.743.710,40 1.528.509,24 1.532.105,07 1.550.364,92 1.554.881,96 1.556.336,18 1.575.886,82 1.606.037,04 200.273,21 219.821,55 223.018,00 224.702,62 231.906,21 236.904,12 238.502,62 1.579.347,02 1.585.999,40 1.604.128,11 1.621.695,08 1.635.448,33 1.647.925,17 1.671.462,47 410.755,93 410.755,93 410.755,93 410.755,93 413.312,43 415.798,98 415.825,62 1.054.363,40 1.071.437,31 1.086.838,55 1.091.331,83 1.110.352,38 1.139.088,67 1.141.705,59 333.108,97 333.108,97 333.108,97 333.108,97 346.426,63 354.945,18 363.009,54 528.919,38 590.633,28 629.499,36 632.498,11 638.651,76 662.374,22 701.613,27 656.781,06 665.664,00 702.798,31 710.760,02 727.062,96 762.903,20 798.544,34 713.395,22 727.034,77 728.784,31 730.565,11 740.824,59 754.811,15 763.182,86 1.082.130,22 1.111.432,28 1.151.274,94 1.162.806,83 1.169.771,35 1.254.263,37 1.373.253,42 86.036,26 86.036,26 86.036,26 86.036,26 86.036,26 86.036,26 86.036,26 1.230.911,59 1.246.203,31 1.255.144,85 1.265.283,61 1.318.713,52 1.347.363,54 1.349.125,13 1.187.546,20 1.173.428,71 1.192.561,47 1.213.223,98 1.233.149,34 1.236.675,05 1.250.191,56 997.177,26 999.917,17 1.012.453,51 1.051.659,25 1.051.675,24 1.058.352,33 1.087.669,60 419.077,45 420.057,15 439.911,72 458.869,70 476.802,60 514.175,98 528.488,47 2.525.933,73 2.592.708,54 2.646.539,46 2.656.643,67 2.691.431,08 2.776.774,50 2.839.302,40 1.373.126,06 1.418.320,69 1.447.222,67 1.451.571,13 1.454.005,86 1.467.081,05 1.467.863,19 1.143.778,29 1.174.107,42 1.188.080,33 1.188.403,76 1.217.087,93 1.221.118,11 1.221.160,57 1.732.620,15 1.797.723,46 1.875.948,89 1.927.376,36 1.939.161,22 2.122.954,28 2.333.382,35 626.635,57 626.786,46 628.363,86 635.007,07 672.664,63 676.313,57 722.247,94 487.820,75 491.890,31 510.776,93 510.776,83 511.609,70 523.291,14 528.831,78 315.514,57 316.486,14 310.781,62 299.057,11 319.839,15 327.266,36 330.937,63 2.259.658,11 2.270.163,40 2.280.850,19 2.284.151,03 2.284.166,17 2.285.756,30 2.285.756,30 195.129,33 195.129,33 195.129,33 195.129,33 195.129,33 195.129,33 195.129,33 522.503,00 551.452,01 558.415,64 561.091,26 561.091,26 561.091,26 561.091,26 33.977.956,70 34.782.666,18 35.696.578,34 36.067.239,33 36.533.305,19 37.329.277,92 38.349.911,59
JA ARVERSLAG 2008
