JAARVERSLAG 2012 Hasseltse Huisvestingsmaatschappij Gouverneur Roppesingel 53 – 3500 Hasselt
JAARVERSLAG RAAD VAN BESTUUR OVER HET BOEKJAAR 2012
Geachte aandeelhouders, De Raad van Bestuur van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij C.V.B.A. met sociaal oogmerk heeft de eer U hierbij, overeenkomstig artikel 12 van de statuten, verslag uit te brengen over de werking van de vennootschap gedurende het Boekjaar 2012. Hasselt, 28 mei 2013
INHOUDSTAFEL DE AANDEELHOUDERS .............................................................................................................................5 SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR ....................................................................................................5 PERSONEEL ...............................................................................................................................................6 BEDRIJFSREVISOR .....................................................................................................................................6 1. PATRIMONIUM ................................................................................................................................. 7 1.1.
GRONDEN ................................................................................................................................ 7
1.2.
BESTAAND PATRIMONIUM ..................................................................................................... 7
1.2.1.
Gebouwde realisaties ...................................................................................................... 7
1.2.2.
Verhuurde woongelegenheden....................................................................................... 9
1.2.3.
Woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel ...................................................... 10
1.2.4.
Woningen verhuurd in het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt 10
1.3.
2.
BOUWACTIVITEITEN .............................................................................................................. 12
1.3.1.
Bouwprojecten .............................................................................................................. 12
1.3.2.
Renovatieprojecten ....................................................................................................... 14
1.3.3.
Projecten in ontwerpfase / aanbestedingsfase in 2012 ................................................ 15
1.3.4.
Renovatieprojecten in ontwerpfase / aanbestedingsfase in 2012 ............................... 21
1.3.5.
Projecten in aankoopfase .............................................................................................. 22
1.3.6.
Projecten in ontwikkeling .............................................................................................. 23
1.3.7.
Renovatieprojecten in ontwikkeling.............................................................................. 24
VERHURING ................................................................................................................................... 25 2.1.
KANDIDAAT-HUURDERS ........................................................................................................ 25
2.1.1.
Aantal kandidaat-huurders op 31.12.2012 ................................................................... 25
2.1.2.
Gemeente van herkomst ............................................................................................... 26
2.1.3.
Aantal schrappingen in 2012 ......................................................................................... 26
2.2.
HUURDERS ............................................................................................................................. 27
2.2.1.
Aantal nieuwe huurders gedurende 2012..................................................................... 27
2.2.2.
Aantal opzeggingen in 2012 .......................................................................................... 28
2.2.3.
Aantal huurders volgens gezinsgrootte ......................................................................... 29
2.2.4.
Aantal huurders volgens gezinstype.............................................................................. 29
2.2.5.
Aantal huurders volgens personen ten laste................................................................. 30
2.2.6.
Aantal hoofdhuurders volgens leeftijd per geslacht ..................................................... 30
2.2.7.
Indeling volgens nationaliteit van de hoofdhuurder ..................................................... 31
2.3.
3.
4.
HUURPRIJS ............................................................................................................................. 32
2.3.1.
Inkomens van de huurders ............................................................................................ 32
2.3.2.
Reëel betaalde huurprijzen ........................................................................................... 33
2.3.3.
Overzicht gemiddelde reële huurprijs ........................................................................... 34
2.3.4.
Statistische inlichtingen over de huurinningen ............................................................. 34
2.3.5.
Bedrag van huurachterstal per huurder ........................................................................ 35
ONDERHOUD & HERSTELLINGEN .................................................................................................. 36 3.1.
EVOLUTIE MELDINGEN TECHNISCHE DIENST ........................................................................ 36
3.2.
GEMIDDELDE RESPONSTIJD................................................................................................... 39
3.2.1.
Eigen techniekers .......................................................................................................... 39
3.2.2.
Cofely Services ............................................................................................................... 39
3.2.3.
Aannemers / derden / leveranciers............................................................................... 41
3.3.
MUTATIEONDERHOUD .......................................................................................................... 41
3.4.
TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKEN .............................................................................. 43
3.4.1.
Groenonderhoud ........................................................................................................... 43
3.4.2.
Onderhoudsprogramma ................................................................................................ 43
3.4.3.
Periodieke controles in eigen regie ............................................................................... 43
3.4.4.
Periodieke controles door externe firma’s.................................................................... 43
KLACHTENBEHANDELING 2012 ..................................................................................................... 44 4.1.
CIJFERGEGEVENS ................................................................................................................... 44
4.2.
KLACHTENBEELD 2012........................................................................................................... 45
4.3.
CONCRETE REALISATIES & VOORSTELLEN ............................................................................. 48
5.
SOCIAAL OOGMERK ....................................................................................................................... 49
6.
BALANS EN RESULTATENREKENING 31.12.2012 ........................................................................... 50
7.
VERSLAG RAAD VAN BESTUUR ...................................................................................................... 53
8.
JAARREKENING .............................................................................................................................. 54
9.
VERSLAG COMMISARIS-REVISOR .................................................................................................. 83
Algemene gegevens van de vennootschap De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is een burgerlijke vennootschap die de vorm van coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk heeft aangenomen en ingeschreven is in het rechtspersonenregister te Hasselt onder het ondernemingsnummer 0401 304 539. Bouwmaatschappij tot nut van het algemeen, onderworpen aan de huisvestingscode. (K.B. 10.12.1970 wet 02.07.1971) Erkend door de V.H.M. onder nr. 7050. Stichting: op 25.11.1921 verschenen in het Belgisch Staatsblad van 11.12.1921 – akte nr. 11983 Wijzigingen: Belgisch Staatsblad van 16.03.1922 – akte nr. 2358 Belgisch Staatsblad van 19.03.1924 – akte nr. 2685 Belgisch Staatsblad van 07.03.1951 – akte nr.3105 Belgisch Staatsblad van 27 & 28.05.1960 – akte nr. 14024 Belgisch Staatsblad van 16.12.1964 – akte nr. 35175 Belgisch Staatsblad van 11.02.1981 – akte nr. 396-19 Belgisch Staatsblad van 09.07.1986 – akte nr. 860709-522 Belgisch Staatsblad van 25.06.1991 – akte nr. 471 Belgisch Staatsblad van 19.10.1993 – akte nr. 19931019-253 Belgisch Staatsblad van 02.01.2004 – akte nr. 04000688 Belgisch Staatsblad van 12.07.2012 – akte nr. 0122832
4
AANDEELHOUDERS Provincie Limburg
Universiteitslaan 1
3500 Hasselt
2.400 aandelen
Stad Hasselt
Groenplein 1
3500 Hasselt
2.400 aandelen
Gemeente Diepenbeek
Dorpsstraat 14
3590 Diepenbeek
2.300 aandelen
Gemeente Wellen
Dorpsstraat 25
3830 Wellen
2.200 aandelen
Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap Financieel Management
K. Albert II laan 19/6
1210 Brussel
2.000
Vreven Philippe
A. Rodenbachstraat 20
3500 Hasselt
200 aandelen
Molderez Christophe
Keulse Karstraat 32
2440 Geel
105 aandelen
Maatschappelijk & Ontwikkelingswerken
Mgr. Broeckxplein 6
3500 Hasselt
90
Stevaert Steve
Dr. Willemsstraat 28
3500 Hasselt
90 aandelen
Verjans Jozef
Kastanjelaan 32
3590 Diepenbeek
40 aandelen
Herbots Paul
Zonneweelde 17/7
3600 Genk
35 aandelen
Meyers Paul
Grensstraat 29
1970 Wezembeek-Oppem
22 aandelen
Smets Jean-Pierre
Zandstraat 209
3550 Zolder
20 aandelen
Onkelinx Romain
St-Truidersteenweg 283/1
3500 Hasselt
20 aandelen
Cesar Frans
Gravenlaan 4
3550 Heusden-Zolder
10 aandelen
Collen Christiane
Roode Roosstraat 11/2.04
3500 Hasselt
10 aandelen
Smets Gisele
Kiewitstraat 235
3500 Hasselt
10 aandelen
Nickmans Paul
Sterrebos 4
3500 Hasselt
10 aandelen
Marchal Mia
Voorstraat 64
3500 Hasselt
10 aandelen
Hesemans Theo
Fr. Vanhamstraat 51
3920 Lommel
5 aandelen
Weeghmans Marc
Langstraat 23
3830 Wellen
5 aandelen
Totaal aantal aandelen
aandelen
aandelen
11.982 aandelen
SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR OP 31.12.2012 Voorzitter Verjans Jozef
Kastanjelaan 32
3590 Diepenbeek
St-Truidersteenweg 283/1
3500 Hasselt
Herbots Paul
Zonneweelde 17/7
3600 Genk
Keunen Frank
Poststraat 31/12
3590 Diepenbeek
Leuraers Pierre
Kukkelbosstraat 15
3590 Diepenbeek
Marchal Mia
Voorstraat 64
3500 Hasselt
Poncelet Lotte
Hoogveld 55
3500 Hasselt
Smets Jean-Pierre
Zandstraat 209
3550 Zolder
Weeghmans Marc
Langstraat 23
3830 Wellen
Ondervoorzitter Onkelinx Romain Bestuurders
5
PERSONEEL DIRECTEUR Vrancken Dominique BOEKHOUDING Gulix Cindy ADMINISTRATIE & VERHURING Keupers Ria
Diensthoofd
Alloing Leen Clauwers Diane Mebis Donja - in dienst vanaf 16.02.2013 TECHNISCHE DIENST Simons Nico
Diensthoofd
Willems Roeland Thys Kurt - in dienst vanaf 01.03.2013 Techniekers Salmon Michel Polders Eric Hermans Dirk Cremers Kevin Poetsvrouw Dino Meriam
BEDRIJFSREVISOR G. Duchateau & Co BVBA vertegenwoordigd door Duchateau Geert Anne Frankplein 13 3500 Hasselt
6
1. PATRIMONIUM 1.1. GRONDEN De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is momenteel nog in het bezit van een aantal bouwgronden. Deze grondreserves zullen in de komende jaren aangesneden worden. Het betreft volgende projectgronden: Oppervlakte perceel (m²) 4.076 520 65 843 3.085 636 65.170 27.787 1.433 2.082 105.697
Project “De Notelaar”, Notelarenstraat te Hasselt “Astrid”, Koningin Astridlaan te Hasselt “Melkvoet”, Melkvoetstraat te Hasselt “Hassaporta”, Kempische Steenweg te Hasselt “Valeriaan”, Valeriaanstraat te Hasselt “Nolens Fase II”, L. Nolensstraat te Hasselt “Grasstraat”, Grasstraat te Hasselt “De Magneet”, wijk Ter Hilst te Hasselt “Het Spoor”, Spoorstraat te Diepenbeek “Het Station”, Stationsstraat te Diepenbeek Totale oppervlakte:
Jaar verwerving 2001 2005 2005 2011 2012 2004 1978 1985 2012 2012 ---
1.2. BESTAAND PATRIMONIUM 1.2.1. Gebouwde realisaties GEMEENTE
Bouwjaar
VERHUURDE VERKOCHTE WOONGELEGENHEDEN WOONGELEGENHEDEN TOTAAL
1. HASSELT Centrum Oude Kuringerbaan/ Kuringersteenweg
1921/1923
-
35
35
Tuinwijk
1924/1926
-
84
84
Cellebroedersstraat Witte Nonnen/ Bonnefanten
1994
3
-
3
1996
15
2
17
Dr. Nolens
2004
9
-
9
Luikerpoort
2008
15
-
15
De Wilg
2000
14
-
14
De Rederijker
2001
12
-
12
De Hoving
2005
30
-
30
Sampermans
2005
8
-
8
De Roos
2007
28
-
28
De Bamps
2007
10
-
10
7
De Caster
2008
27
-
27
De Kaai
2010
14
-
14
Herckenrode
2011
34
-
34
Heilig Hart
2011
19
-
19
Ekkelgarden
2011
14
-
14
De Hummeltjes
2011
43
-
43
Kiewit- en Zegestraat Zege-, Kiewit-, en Bevrijdingsstraat Banneux-, Bevrijdings-, Kiewitstraat en A. Dumonstraat Banneux-, A. Jeurissenen A. Dumonstraat Banneux- en L. Lavkistraat
1937/1938
-
4
4
1947/1949
15
24
39
1950/1952
1
54
55
1658/1961
-
113
113
27
27
Nieuwveld I
1965/1968
96
-
96
Nieuwveld II
1970/1972
124
-
124
Nieuwveld III
1975/1976
1
47
48
Hoekvijvers
1979/1981
36
-
36
Elsraeken
1985/1986
34
-
34
2003
6
-
6
Ter Hilst (woonerf)
1977/1980
256
29
285
Ter Hilst Overmerelaan
Banneuxwijk
De Paalsteen
1965/1967
-
Ter Hilst 1977/1980
36
-
36
De Magneet Lot 4
1990
30
-
30
De Magneet Lot 5
1991
39
-
39
De Magneet Fase 3
1999
16
-
16
Crutzenwijk Haarbemden-, Korte Breestraat
1995
60
-
60
1928/1930
-
62
62
De Passerel
1997
11
-
11
Massin
2001
12
-
12
Acacia
2002
6
-
6
Speelplein
2002
2
-
2
De Spoorweg
2005
22
-
22
De Bloem
2003
9
-
9
Kasteel Byvoet
2007
21
-
21
Gaarveld
2012
3
-
3
De Tesch
2012
Runkst Boomkens-, Spaarzaamheiden Vooruitzichtstraat
Totaal Hasselt
8
46
-
46
1177
481
1658
2. DIEPENBEEK Kaaistraat
1970/1972
11
-
11
Lutselus De Visserij/ Lutselusplein
1972/1974
51
-
51
1999
48
-
48
Dr. Grouwels
2002
12
-
12
De Markt
2004
6
-
6
De Kapel
2004
6
-
6
Culthuurhuis
2005
6
-
6
Het Paanhuis
2005
4
-
4
Het Dorp
2005
5
-
5
Binnenveld
2007
23
-
23
172
-
172
Totaal Diepenbeek 3. WELLEN
0
Zonneveld
1998
6
-
6
Oud Gemeentehuis
2002
10
-
10
Geladé-Rozemarijn
2004
17
-
17
Krayenrijt
2005
9
-
9
Hoeve Devries
2006
12
-
12
54
-
54
Totaal Wellen
1.2.2. Verhuurde woongelegenheden GEMEENTE
WONINGEN 1 SLPK
APPARTEMENTEN
2 SLPK
3 SLPK
Hasselt
9
17
345
Diepenbeek
5
6
40
Wellen
4
6
TOTAAL
18
29
400
4 SLPK STUDIO 53
385
53
1 SLPK 6
6
2 SLPK
3 SLPK 75
TOTAAL
326
351
38
83
172
12
32
54
376
466
75
1182
1408
351
345
326
350 300 250 200 150
83
100 50
9 5 4
17 6 6
woning 1 slpk
woning 2 slpk
40
53
38 12
6
75 32
0 woning 3 slpk
Hasselt
woning 4 slpk
studio
Diepenbeek
app 1 slpk app 2 slpk app 3 slpk
Wellen
9
Evolutie patrimonium 2009-2012
1000 800 600 400 200 0 woningen
2009 485
2010 485
2011 485
2012 485
appartementen
752
766
876
923
1.2.3. Woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel Volgende woongelegenheden worden verhuurd buiten het sociale stelsel:
2 appartementen worden verhuurd aan OCMW Hasselt: - Gaarveldstraat 78/1.01 Hasselt - Bonnefantenstraat 22/2 Hasselt 1 appartement wordt verhuurd aan Kind & Gezin (vzw Thuishulp) - Merellaan 11 Hasselt
1.2.4. Woningen verhuurd in het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt Doelgroep: personen die ten gevolge van een handicap beschikken over een zorgtoewijzing (VAPH) die toegang geeft tot begeleid wonen, beschermd wonen of inclusieve ondersteuning en die begeleid worden door een erkende dienst begeleid wonen, beschermd wonen of inclusieve ondersteuning In het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt worden -
4 mindervalidenwoningen “Ter Hilst” – P. Corbeelsstraat Hasselt 14 appartementen “De Tesch” – G. Verdilaan Hasselt
met voorrang toegewezen aan bovenvernoemde doelgroep. Sinds het toewijzingsreglement van kracht is, is er nog geen huurdersverloop geweest in de 4 mindervalidenwoningen “Ter Hilst”.
10
Momenteel zijn de 14 appartementen van De Tesch bewoond in het kader van deze doelgroep.
2 appartementen zijn verhuurd aan huurders die begeleid worden door Het Roer
Dienstencentrum Ter Engelen is een Limburgse organisatie die is onderverdeeld in 4 units. Elke unit werkt voor een specifiek publiek én in een eigen regio. Zo bieden zij de juiste zorg voor personen met een verstandelijke beperking. Unit Het Roer biedt zorg en begeleiding aan volwassenen en kinderen met een verstandelijke handicap in Hasselt.
2 appartementen zijn verhuurd aan huurders die begeleid worden door Tevona
Tevona is een organisatie die opvang en begeleiding biedt aan volwassen personen met een verstandelijke beperking in de provincie Limburg. Bij de dienst Begeleid Wonen biedt een individuele begeleider aan huis begeleiding, zowel op psychosociaal vlak als bij de dagelijkse activiteiten.
10 appartementen zijn verhuurd aan huurders die begeleid worden door Open Thuis
Open Thuis is een dienst voor Begeleid Wonen. De dienst begeleid wonen is er voor volwassenen met een verstandelijke en/of motorische en/of sensoriële handicap, die zelfstandig kunnen wonen maar hierbij ondersteuning nodig hebben om zich in het sociale leven te kunnen inschakelen. Doelgroep: Ouderen: personen vanaf 65 jaar (bij een koppel volstaat dat één van beide partners 65 jaar of ouder is) In het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt worden
4 appartementen “De Magneet-lot 4” J. Van Gansenstraat 1, Brigandsstraat 2-3 Hasselt 6 appartementen “De Magneet-lot 5” J. Van Gansenstraat 2, Brigandsstraat 4-5-6 Hasselt 2 appartementen “De Luikerpoort” Luikersteenweg Hasselt 12 appartementen “De Rederijker” Rederijkerstraat 16 te Hasselt 5 woningen en 5 appartementen “De Spoorweg” Runkstersteenweg Hasselt 3 appartementen “De Passerel” Runkstersteenweg 17-21 Hasselt 28 appartementen “De Roos” Rozenstraat 17 Hasselt 10 appartementen “De Bamps” Bampslaan 18 Hasselt 7 appartementen “Kasteel Byvoet” Runkstersteenweg /Mgr. Kerkhofsstraat Hasselt 2 appartementen “Sampermans” Kuringersteenweg 38 Hasselt 4 appartementen “De Bloem” Bloemenstraat 48 Hasselt 4 appartementen “De Wilg” Wilgenstraat 21-28 Hasselt 9 appartementen “De Hoving” Hovenstraat 33-34-35-44-46-48 Hasselt 23 appartementen “De Caster” Casterstraat 18-32 Hasselt 14 appartementen “De Kaai” Havenstraat 30 Hasselt 5 appartementen “Heilig Hart” Goudsbloemstraat 1/Panoramastraat 12 Hasselt 24 appartementen “Herckenrode” Herkenrodesingel 5 Hasselt 14 appartementen “Ekkelgarden” Nellepetingstraat 8 Hasselt 43 appartementen “De Hummeltjes” Stadsomvaart 74-76 Hasselt 18 appartementen “De Tesch” Kerkhofstraat, G. Verdilaan Hasselt
met voorrang toegewezen aan bovenvermelde doelgroep.
11
1.3. BOUWACTIVITEITEN 1.3.1. Bouwprojecten In uitvoering in 2012 Project “De Notelaar”
Aantal: Adres: Architect: Aanbesteding: Bestelbedrag: Aannemer: Aanvang der werken:
38 woongelegenheden Notelarenstraat 95 en 97 te Hasselt Architectenbureau Gielen, Hasselt 15/04/2010 3.453.861,97 € excl. BTW Nv Bouwwerken W. Knippenberg, Maaseik 01/03/2011
Voorlopig opgeleverd in 2012 Project “De Tesch” – 19/01/2012
12
Aantal: Adres: Architect: Aanbesteding: Bestelbedrag: Aannemer: Aanvang der werken: Verhuurd sinds:
46 woongelegenheden Kerkhofstraat 80, G. Verdilaan 1, 3, 5, 7 en 9 te Hasselt OSAR Architects, Hasselt 16/06/2009 4.376.000,11 € excl. BTW Bouwbedrijf Nys-Driessen, Dessel 01/12/2009 01/04/2012
Definitief opgeleverd in 2012 Project “Heilig Hart” – 14/12/2012
Aantal: Adres: Architect: Aanbesteding: Bestelbedrag: Aannemer: Aanvang der werken: Verhuurd sinds:
19 woongelegenheden Goudsbloemstraat 1 en Panoramastraat 12 te Hasselt ArchitectsLab, Hasselt 18/08/2009 1.793.571,96 € excl. BTW Bouwbedrijf Janssen Nv, Mopertingen-Bilzen 04/01/2010 01/09/2011
Project “De Hummeltjes” – 19/12/2012
Aantal: Adres: Architect: Aanbesteding: Bestelbedrag: Aannemer: Aanvang der werken: Verhuurd sinds:
43 woongelegenheden Stadsomvaart 74, 76A en 76B te Hasselt DBV-Architecten, Hasselt 04/05/2009 3.805.246,90 € excl. BTW Nv Bouwwerken W. Knippenberg, Maaseik 16/11/2009 01/12/2011
13
1.3.2. Renovatieprojecten In uitvoering in 2012 Project “Renovatie cv Elsraeken”
Aantal: 34 woningen Adres: Meeuwenlaan en Leeuweriklaan te Hasselt Ontwerper: TDE, Hasselt Aanbesteding: 21/02/2012 Bestelbedrag: 639.006,20 € excl. BTW Aannemer: CV Jaspers, Houthalen Aanvang der werken: 07/08/2012 Omschrijving: o Vervanging van de huidige verwarmingsinstallatie en de installatie warmwaterproductie door een centrale verwarmingsinstallatie per woning. o Aanpassing ventilatievoorzieningen. o Aanpassingen elektrische installatie.
Project “Renovatie appartementen Banneux”
14
Aantal: 96 appartementen Adres: Banneuxstraat en Kiewitstraat te Hasselt Ontwerper: Architectenbureau Vantilt Houben, Wellen Aanbesteding: 21/02/2012 Bestelbedrag: 3.332.600,08 € excl. BTW Aannemer: Vandereyt Bouw & Renovatie, Hasselt Aanvang der werken: 07/08/2012 Omschrijving: o Vervanging dakisolatie en dakbekleding. o Vervanging van gevelafvoerbuizen regenwater. o Gevelrenovatie.
Voorlopig opgeleverd in 2012 Project “Renovatie buitenschrijnwerk Lutselus te Diepenbeek” – 02/04/2012
Aantal: 40 woongelegenheden Adres: Guido Gezellelaan, Van Eycklaan en Schoolstraat te Diepenbeek Architect: Architectenbureel Vandebriel J.Louis, Diepenbeek Aanbesteding: 17/05/2011 Bestelbedrag: 392.540,91 € excl. BTW Aannemer: Arcon, Hechtel Aanvang der werken: 21/11/2011 Omschrijving: o Vervanging van het buitenschrijnwerk (ramen, deuren en garagepoorten). o Vervanging bekleding van de houten tuinbergingen.
1.3.3. Projecten in ontwerpfase / aanbestedingsfase in 2012 Project “Astrid”
Aantal: Adres: Architect: Fase:
6 woongelegenheden Koningin Astridlaan 53 en 55, Hasselt DBV-Architecten, Hasselt Basisaanbestedingsdossier voor nazicht bij VMSW
15
Project “Melkvoet”
Aantal: Adres: Architect: Fase:
5 woongelegenheden Melkvoetstraat, Hasselt DBV-Architecten, Hasselt Bouwaanvraag in te dienen na goedkeuring project “Astrid”
Project “Nolens – Fase 2”
16
Aantal: Adres: Architect: Fase:
6-tal woongelegenheden Lucien Nolensstraat 10, Hasselt Quirynen Jacobs Architecten, Genk (haalbaarheidsstudie) Haalbaarheidsstudie opgemaakt – overgaan tot aanstelling architect
Project “Het Station”
Aantal: Adres: Architect: Fase:
19 à 21 woongelegenheden Stationsstraat, Diepenbeek Architectenbureel Vandebriel J.Louis, Diepenbeek Dossier opnieuw te herontwerpen i.f.v. maximale financiering
Project “Het Spoor”
Aantal: Adres: Architect: Fase:
17 woongelegenheden Spoorstraat, Diepenbeek Architectenbureel Vandebriel J.Louis, Diepenbeek aangepast aanbestedingsdossier voor nazicht bij VMSW
17
Project “Valeriaan”
18
Aantal: Adres: Fase:
26 woongelegenheden Valeriaanstraat, Hasselt Aanstelling architect
Project “Uitbreiding HHM”
Uitbreiding maatschappelijke zetel Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt Adres: Gouverneur Roppesingel 53, Hasselt Architect: pi ARCHITECTen, Genk (vroeger DLV) Fase: Aanbesteding lopende in 2012, uitvoering in 2013
19
Project “Hassaporta”
20
Aantal: Adres: Fase:
± 37 appartementen Kempische Steenweg, Hasselt Aanstelling architect
Project “Binnenveld fase II”
Aantal: Adres: Architect: Fase:
26 woongelegenheden Diepenbeek Santermans+Cielen Architecten (haalbaarheidsstudie) Haalbaarheidsstudie opgemaakt – overgaan tot aanstelling architect
1.3.4. Renovatieprojecten in ontwerpfase / aanbestedingsfase in 2012 Project “Buitenschrijnwerk Hoekvijvers”
Aantal: 29 woningen Adres: Eksterlaan en Leeuweriklaan, Hasselt Ontwerper: Quirynen Jacobs Architecten, Genk Omschrijving: o Vervanging buitenramen o Vervanging buitendeuren o Vervanging garagepoorten
21
1.3.5. Projecten in aankoopfase Project “P. Benoitstraat”, Hasselt
Aankoop van een bestaand appartementsgebouw met 45 appartementen gelegen P. Benoitstraat 20 en 22 te Hasselt.
Project “Paenhuys”, Wellen
22
Aanbod tot aankoop “goede woning” gelegen Bloemenstraat 18 te Wellen. 11 appartementen.
1.3.6. Projecten in ontwikkeling Project “Grasstraat”, Hasselt
Woonuitbreidingsgebied Grasstraat Hasselt.
Project “Ekkelgarden II”, Hasselt
Volgende fase voor sociale woningbouw – in uitvoering.
Project “Jeugdherberg”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden achterzijde station te Hasselt.
Project “Kapelveld”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden Kapelveldstraat te Godsheide, Hasselt.
Project “Groenstraete”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden Luikersteenweg te Hasselt.
Project “BPA Havenkwartier”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden kanaalkom te Hasselt.
Project “Servaessite”, Diepenbeek
Sociale huurwoongelegenheden gebied Paanhuisstraat / Varkensmarkt te Diepenbeek.
Project verkaveling “Nieuwe Borg”, Diepenbeek
Sociale huurwoongelegenheden Wijkstraat / Kogelstraat te Diepenbeek.
23
1.3.7. Renovatieprojecten in ontwikkeling Project “Van Maerlantlaan”, Hasselt
Totaalrenovatie appartementsgebouw (3 appartementen), Vanmaerlantlaan te Hasselt.
Project “Elektrische installaties Banneux”, Hasselt
Renovatie van de elektrische installatie van de gemeenschappelijke delen van de 96 appartementen in de Banneuxwijk, Banneuxstraat en Kiewitstraat te Hasselt.
Project “Dakisolatiewerken Banneux”, Hasselt
Vervanging van dakisolatie in 15 woningen te Kiewitstraat, Zegestraat en Bevrijdingsstraat te Hasselt.
Project “Renovatie buitenschrijnwerk Ter Hilst”, Hasselt
Vervanging van het buitenschrijnwerk in de wijk Ter Hilst te Hasselt, uit te voeren in 3 fases.
Project “Dakisolatiewerken Elsraeken”, Hasselt
Plaatsen van dakisolatie in 34 woningen in de Meeuwenlaan en Leeuweriklaan, Hasselt.
Project “Buitenschrijnwerk Paalsteenstraat”, Hasselt
Vervanging van het buitenschrijnwerk van 6 appartementen te Paalsteenstraat, Hasselt.
Project “Buitenschrijnwerk Cellebroedersstraat”, Hasselt
Vervanging van het buitenschrijnwerk van 3 appartementen te Cellebroedersstraat, Hasselt.
Project “Dakisolatiewerken en buitenschrijnwerk Kaaistraat”, Diepenbeek
Renovatie van daken en buitenschrijnwerk in 11 woningen, Kaaistraat te Diepenbeek.
Project “Dakrenovatie Lutselus”, Diepenbeek
24
Renovatie en isolatie van daken in 40 woningen te G. Gezellelaan, Schoolstraat en Van Eycklaan, Diepenbeek.
2. VERHURING 2.1. KANDIDAAT-HUURDERS 2.1.1. Aantal kandidaat-huurders op 31.12.2012 Op 31.12.2012 stonden 1.188 kandidaat-huurders ingeschreven op de wachtlijst, waarvan 408 nieuwe inschrijvingen gedurende het dienstjaar 2012. Evolutie van het aantal kandidaat-huurders
1214
1400
1188
1045
1002
1200 1000 800 600 400 200 0 2009
2010
2011
2012
Het aantal geldige kandidaat-huurders is licht gedaald in het jaar 2009 en 2011. Deze daling is het gevolg van de actualisatie van de wachtlijst die steeds plaatsvind in de onpare jaren. Overzicht inschrijvingen per dienstjaar
2012 2011 2010 2009 0 aantal inschrijvingen
100 2009 333
200 2010 331
300
400 2011 354
500 2012 408
25
2.1.2. Gemeente van herkomst 796 (67%) kandidaat-huurders wonen momenteel in Hasselt. Uit de gemeente Diepenbeek zijn 131 (11,03%) personen ingeschreven als kandidaat-huurder en uit de gemeente Wellen 30 personen (2,53%). Momenteel wonen 231 kandidaat-huurders (19,44%) buiten het werkgebied.
67,00% 19,44%
Hasselt Diepenbeek Wellen
11,03%
Buiten ons werkgebied
2,53%
2.1.3. Aantal schrappingen in 2012 In 2012 werden 54 kandidaat-huurders geschrapt van de wachtlijst: -
26
schrapping op eigen verzoek art. 12 §1, 5°: ......................................................................... 1 schrapping bij 2 x weigeren, 2 x niet reageren art. 12 §1, 6°: ............................................ 38 schrapping onrechtmatige inschrijving art. 12 §1, 4°: .......................................................... 3 schrapping kandidaat-huurder voldoet niet aan toelatingsvoorwaarden art. 12 §1, 3°: ... 10 schrapping brief onbestelbaar teruggekeerd: art. 12, 5de lid: .............................................. 1 schrapping bij overlijden: ..................................................................................................... 1
2.2. HUURDERS 2.2.1. Aantal nieuwe huurders gedurende 2012 Op 31.12.2012 noteerden we 136 nieuwe huurders, waarvan 22 huurders verhuisden binnen ons patrimonium (gewone verhuis of gewettigde mutatie). Overzicht nieuwe verhuringen 2009-2012 178 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
136 87 50
2009
2010
2011
2012
Overzicht verhuis zittende huurders binnen ons patrimonium 2009-2012
22
21
25 19 20 15 8 10 5 0 2009
2010
2011
2012
27
2.2.2. Aantal opzeggingen in 2012 76 huurders deden in 2012 een huuropzeg, waarvan - 11 huurders overleden zijn - 9 huurders verhuisden naar een bejaardentehuis/rusthuis - 22 huurders verhuisden binnen het patrimonium (gewone verhuis of gewettigde mutatie) - 34 huurders verhuisden naar een woning/appartement buiten ons patrimonium 12 huurders (wanbetaler) werden uitgedreven door de maatschappij via een gerechtelijke procedure.
Evolutie opzeggingen Reden opzeg Overlijden Rusthuis Interne verhuis Gewone verhuis Uitdrijving Totaal
2009 8 1 8 34 1 52
2010 10 4 19 40 3 76
2011 15 4 21 39 2 81
2012 11 9 22 34 12 88
40 39 34
15 8 10
22 19 21 11
9 1
Overlijden
4 4
12
8 1 3 2
Rusthuis
Interne verhuis
2009
28
34
2010
Gewone verhuis
2011
2012
Uitdrijving
2.2.3. Aantal huurders volgens gezinsgrootte Gezinnen bestaande uit:
Aantal
alleenstaanden
697
2 personen
372
3 personen
140
4 personen
93
5 personen
64
6 personen
15
7 personen
3
9 personen of meer
1
Totaal huurders
4,62%
1385
1,08% 0,22%
0,07%
6,71%
alleenstaanden 2 personen
10,11%
3 personen 50,32% 26,86%
4 personen 5 personen 6 personen 7 personen 9 personen of meer
2.2.4. Aantal huurders volgens gezinstype Type gezin
Aantal
Alleenstaande
697
Eenoudergezinnen
249
Koppel met kinderen
237
Koppel zonder kinderen
182
Volwassene + bijwoner(s) Totaal
20 1385
1,44%
Alleenstaande
13,14% 17,11% 17,98%
50,32%
Eenoudergezinnen Koppel met kinderen Koppel zonder kinderen
29
2.2.5. Aantal huurders volgens personen ten laste Gezinnen met aantal personen ten laste
Aantal
0 personen
859
1 persoon
310
2 personen
131
3 personen
66
4 personen
12
5 personen
5
6 personen
2
Totaal
9,46%
1385
0,87% 0,36%
4,77%
0,14%
0 personen 1 persoon 2 personen
22,38% 62,02%
3 personen 4 personen 5 personen 6 personen
2.2.6. Aantal hoofdhuurders volgens leeftijd per geslacht Leeftijd/Geslacht
Man
Vrouw
Totaal
1
3
4
20-29 jaar
28
30
58
30-39 jaar
86
55
141
40-49 jaar
123
120
243
50-59 jaar
158
165
323
60-69 jaar
124
166
290
ouder dan 70 jaar
121
205
326
Totaal
641
744
1385
jonger dan 20
ouder dan 70 jaar 60-69 jaar
290
166
124
50-59 jaar
323
165 158
40-49 jaar
243
120 123
30-39 jaar
55
20-29 jaar
30 28
141 86
58
4 3 1
jonger dan 20 0
50
100 Totaal
30
326
205
121
150
200
Vrouw
Man
250
300
350
2.2.7. Indeling volgens nationaliteit van de hoofdhuurder NATIONALITEIT AFGHANISTAN ALGERIJE BELGIE BURUNDI CAMEROEN CHINA DUITSLAND EGYPTE FRANKRIJK GRIEKENLAND GRT BRITTANNIE INDIA IRAN ISRAEL ITALIE JOEGOSLAVIE LIBERIA MAROKKO NEDERLAND NICARAGUA NIGER PAKISTAN POLEN ROEMENIE RUSLAND RWANDA SPANJE TOGO TURKIJE VIETNAM ZAIRE TOTAAL
AANTAL % 2 0,14% 5 0,36% 1194 86,21% 1 0,07% 5 0,36% 1 0,07% 2 0,14% 1 0,07% 1 0,07% 2 0,14% 1 0,07% 7 0,51% 1 0,07% 1 0,07% 8 0,58% 3 0,22% 1 0,07% 39 2,82% 8 0,58% 1 0,07% 2 0,14% 8 0,58% 6 0,43% 4 0,29% 44 3,18% 2 0,14% 12 0,87% 3 0,22% 18 1,30% 1 0,07% 1 0,07% 1385 100,00%
31
2.3. HUURPRIJS 2.3.1. Inkomens van de huurders Onderverdeling van het aantal huurders volgens het inkomen
Inkomen < 7.000 9.000-10.000 10.000-11.000 11.000-12.000 12.000-13.000 13.000-14.000 14.000-15.000 15.000-16.000 16.000-17.000 17.000-18.000 18.000-19.000 19.000-20.000 20.000-21.000 21.000-22.000 22.000-23.000 23.000-24.000 24.000-25.000 25.000-26.000 26.000-27.000 27.000 en meer Totaal
350
Aantal huurders 1 95 48 65 312 144 103 113 51 57 46 40 24 43 27 25 32 26 21 112 1385
312
300 250 200
144
150 100 50 0
32
103 113
95 48 1
65
112 51 57 46 40
24
43
27 25 32 26 21
2.3.2. Reëel betaalde huurprijzen Onderverdeling van het aantal huurders volgens reëel betaalde huurprijzen Aantal huurders
Huurprijzen 125-150 150-175 175-200 200-225 225-250 250-275 275-300 300-325 325-350 350-375 375-400 400-425 425-450 450-475 475 en meer Totaal
8 47 121 386 199 132 86 56 64 42 49 34 34 25 102 1385
386
400 350 300 250
199
200 121
150
86
100 50
132
47 8
102 56
64
42
49
34
34
25
0
33
2.3.3. Overzicht gemiddelde reële huurprijs De gemiddelde reële huurprijs bedraagt op 31.12.2012 € 231,20. De reële huurprijs is de voorbije jaren licht gedaald.
300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00
2005 Reële huur 251,84
2006 260,60
2007 268,80
2008 264,79
2009 274,56
2010 268,63
2011 246,31
2012 213,20
2.3.4. Statistische inlichtingen over de huurinningen Huurachterstal op 31.12 Huurders Vertrokken huurders Totaal huurachterstal
Jaar 2009 2010 2011 2012
34
Huuromzet 4.587.883,39 4.590.172,57 4.665.528,28 5.241.727,66
2009
2010
2011
2012
104.140,27 1.719,62 105.859,89
74.895,62 4.749,72 79.645,34
100.096,27 3.920,41 104.016,68
40.505,74 3.457,38 43.963,12
Bedrag achterstal 105.859,89 79.645,34 104.016,68 43.963,12
Percentage 2,31% 1,74% 2,23% 0,84%
2.3.5. Bedrag van huurachterstal per huurder Achterstal volgens bedrag
Aantal huurders
0-200 200-400 400-600 600-800 800-1.000 1.000-1.200 1.200 en meer Aantal huurders met achterstal
71 18 14 4 4 1 7 119
0,84% 3,36%
3,36%
5,88% 0-200 200-400
11,76%
400-600 15,13%
59,66%
600-800 800-1.000 1.000-1.200 1.200 en meer
35
3. ONDERHOUD & HERSTELLINGEN 3.1. EVOLUTIE MELDINGEN TECHNISCHE DIENST De technische dienst kreeg volgende meldingen te verwerken in afgelopen jaren: 3500 3005 3000
3089
2742 2434
2500 2073 2000 1500 1000 500 0 2008
2009
2010
2011
2012
De terugval van het aantal meldingen tussen het jaar 2010 en 2011 was voor het grootste deel te wijten aan het feit dat de onderhouds- en herstellingswerken aan sanitaire en cv-installaties niet meer in eigen regie uitgevoerd werden door de aanstelling van de firma Dalkia (zie overzichtstabel). Anderzijds is er terug een stijging van de onderhouds- en herstellingswerken aan sanitaire en cvinstallaties in het jaar 2012. Door de opzeg van het contract door Dalkia en de procedure tot aanstelling van een nieuwe firma, hebben onze eigen technici gedurende twee maanden (december 2012 en januari 2013) deze werken voor eigen rekening genomen. Door de veroudering van ons patrimonium blijven de woningen na uithuizing van een huurder vaak langer leegstaan om de nodige renovatiewerken uit te voeren. Deze werken worden over het algemeen in eigen regie uitgevoerd. Opsomming van de uit te voeren werken in een woonst na uithuizing worden gecatalogeerd onder “Herstellingen na uithuizing/plaatsstaten”.
36
Overzichtstabel: 2010 211 35 295 25 796 5 142 327 234 234 248 4 29 504 3089
Binnenschrijnwerk Beplantingen Buitenschrijnwerk Buitenverhardingen Centrale verwarming Gasinstallaties Daken Elektriciteit Muren en plafonds Riolering Sanitair Verfwerken Vloeren Herstellingen na uithuizing / plaatsstaten
2011 175 75 273 37 31 4 159 258 165 107 212 0 23 554 2073
2012 242 71 282 43 178 1 77 311 203 142 277 0 33 574 2434
Dit resulteert in volgende grafieken:
2010
2011
Herstellingen na uithuizing / plaatsstaten
Vloeren
Verfwerken
Sanitair
Riolering
Muren en plafonds
Elektriciteit
Daken
Gasinstallaties
Centrale verwarming
Buitenverhardingen
Buitenschrijnwerk
Beplantingen
Binnenschrijwerk
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
2012
37
Meldingen 2010 Binnenschrijwerk
6,83% 1,13%
0,94%
Beplantingen Buitenschrijnwerk
16,32%
0,13%
0,81%
9,55%
Buitenverhardingen Centrale verwarming
8,03%
Gasinstallaties
7,58%
Daken
25,77%
Elektriciteit
7,58%
Muren en plafonds
10,59%
Riolering Sanitair Verfwerken
4,60% 0,16%
Vloeren Plaatsstaten
Meldingen 2011 Binnenschrijwerk Beplantingen
3,62%
Buitenschrijnwerk
8,44%
26,72%
Buitenverhardingen
13,17%
Centrale verwarming
1,78% 1,11%
10,23%
Daken
7,67% 7,96%
Gasinstallaties
12,45%
1,50%
Elektriciteit
0,19%
Muren en plafonds Riolering Sanitair Verfwerken
5,16%
Vloeren Plaatsstaten
Meldingen 2012 Binnenschrijwerk Beplantingen
2,92% 23,58%
1,36%
Buitenschrijnwerk
9,94%
Buitenverhardingen
11,59%
Centrale verwarming
7,31%
11,38%
1,77%
Gasinstallaties Daken Elektriciteit
5,83% 8,34%
12,78%
Muren en plafonds
0,04% 3,16%
Riolering Sanitair Verfwerken Vloeren Plaatsstaten
38
3.2. GEMIDDELDE RESPONSTIJD 3.2.1. Eigen techniekers Dringende interventies: De technische dienst schat de hoogdringendheid van de interventie in; de interventie zal indien nodig dezelfde dag ingepland worden. Indien de eigen technici het probleem niet kunnen oplossen, zal er een gespecialiseerde firma verwittigd worden om het probleem binnen de kortst mogelijke termijn op te lossen. Voorbeelden van dringende interventies: o Verstopte riolering. o Breuk in een waterleiding. o Complete stroompanne. o Onmogelijkheid tot het afsluiten van de woning. o … Normale interventies: Het werkgebied van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is ingedeeld in zones, en elke zone krijgt een werkdag toegekend. Er wordt na een melding met de huurder een afspraak gemaakt voor de uitvoering van de herstelling op de eerstvolgende werkdag dat onze technici werkzaam zijn in de zone waarin de huurder een woonst huurt. Indeling werkdagen / zones: o Maandag: Algemeen / oplossen problemen weekend. o Dinsdag: Banneuxwijk, Hasselt. o Woensdag: Diepenbeek en Wellen. o Donderdag: Ter Hilst, Hasselt. o Vrijdag: Centrum Hasselt, Runkst en Crutzenwijk te Hasselt. Voorbeelden van normale interventies: o Een sluiting van een raam werkt niet naar behoren. o Een beperkt lek aan de dakgoot. o Controles voor vervangingen van keukens. o …
3.2.2. Cofely Services Oproepen m.b.t. cv en warm water werden vroeger rechtstreeks aan de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij gericht. Tijdens de kantooruren werd de huurder onmiddellijk verder geholpen; na de werkuren, in weekends of op feestdagen diende men in te spreken op het antwoordapparaat. De eerstvolgende werkdag werd het antwoordapparaat afgeluisterd en kon de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij actie ondernemen. De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij verbeterde haar dienstverlening op dit gebied naar de huurders toe door de aanstelling van een externe firma die instaat voor het onderhoud en herstellingen van de cv- en sanitair warmwaterinstallaties. De firma (vroeger Dalkia, nu Cofely Services) is 24 uur op 24 uur, 7 dagen op 7 bereikbaar.
39
Deze firma Cofely Services staat sinds 01/02/2013 in voor het onderhoud en de herstellingen aan de cv- en sanitaire warmwaterinstallaties in de huurwoningen van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. 1. Maximale tijdspanne waarbinnen een technieker ter plaatse in de woongelegenheid zal interveniëren in geval van een panne of storing aan een installatie gedurende de zomerperiode (van begin april tot eind september): op normale werkdagen, tussen 7u00 en 18u00 .................................................. 0,5 u op normale werkdagen, tussen 18u00 en 22u00 ................................................ 1,0 u op normale werkdagen, tussen 22u00 en 7u00 .................................................. 4,0 u in de weekends .................................................................................................... 4,0 u 2. Maximale tijdspanne waarbinnen een technieker ter plaatse in de woongelegenheid zal interveniëren in geval van een panne of storing aan een installatie gedurende de winterperiode (van begin oktober tot eind maart): op normale werkdagen, tussen 7u00 en 18u00 .................................................. 1,0 u op normale werkdagen, tussen 18u00 en 22u00 ................................................ 2,0 u op normale werkdagen, tussen 22u00 en 7u00 .................................................. 4,0 u in de weekends .................................................................................................... 4,0 u 3. Maximale tijdspanne waarbinnen de volgende installatieonderdelen per woongelegenheid kunnen vervangen worden: staande gasketel of gaswandketel te vervangen door nieuwe gaswandketel (inclusief eventuele toebehoren zoals schouw, kraanwerk, circulator, expansievat, …) ... 8,0 u gasgeiser te vervangen door nieuwe gesloten gasgeiser (inclusief eventuele toebehoren zoals schouw, kraanwerk, expansievat, …) ..................................... 8,0 u elektrische boiler door nieuwe elektrische boiler (inclusief eventuele toebehoren zoals kraanwerk, expansievat, …) ........................................................................ 8,0 u indirect gestookte boiler, aangesloten op de gasketel, door nieuwe indirect gestookte boiler (inclusief eventuele toebehoren zoals kraanwerk, expansievat, …) ............................................................................................................................. 8,0 u 4. Maximale tijdspanne waarbinnen een technische ontoereikendheid opgelost wordt (onder een technische ontoereikendheid wordt het volgende begrepen: het al dan niet gedeeltelijk niet naar behoren functioneren van de installatie zonder dat deze laatste zich buiten werking bevindt). De tijdspanne geldt vanaf de oproep. ................................................................. 1,0 u 5. Maximale tijdspanne waarbinnen een technische onderbreking opgelost wordt (onder een technische onderbreking wordt het volgende begrepen: het al dan niet gedeeltelijk buiten werking zijn van de installatie). De tijdspanne geldt vanaf de oproep: ................................................................ 1,0 u
40
3.2.3. Aannemers / derden / leveranciers Volgens bestelbrief: Voor aannemers, derden en leveranciers wordt een bestelbrief opgemaakt, en hierin wordt een uiterste datum vermeld wanneer de werken beëindigd of de leveringen geplaatst moeten zijn. Deze datum wordt bepaald op basis van de planning van uit te voeren werken / te plaatsen leveringen in samenspraak met de aannemer / derde / leverancier. De werken dienen uitgevoerd te zijn binnen de vooropgestelde termijn.
3.3. MUTATIEONDERHOUD De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij wil kwaliteitsvolle en duurzame woongelegenheden blijven aanbieden en in stand houden. Hierdoor zijn investeringen in onderhouds- en renovatiewerken noodzakelijk. Onze woningen worden indien nodig bij elke verhuis in orde gebracht. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen die 30 jaar of ouder zijn, en de jongere woongelegenheden. De woningen ouder dan 30 jaar worden grondig gerenoveerd om de huurders de nodige hedendaagse behoefte inzake woon- en leefcomfort te bieden. Volgende appartementen werden in 2012 volledig gerenoveerd:
Banneuxstraat 67/1 Banneuxstraat 67/2 Banneuxstraat 71/3 Banneuxstraat 98/2 Banneuxstraat 100/3 Banneuxstraat 102/3 Banneuxstraat 104/2 Banneuxstraat 104/5 Banneuxstraat 108/6 Kiewitstraat 108/2 Kiewitstraat 112/3 Overmerelaan 1/6 Overmerelaan 9/5 Overmerelaan 9/6 Overmerelaan 11/2
Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt
41
Volgende woningen werden in 2012 volledig gerenoveerd:
A. Meulemansstraat 24 C. de Rouxstraat 1 C. de Rouxstraat 21 C. de Rouxstraat 52 E. Rollierstraat 7 E. Rollierstraat 12 G. Gezellelaan 9 J. Stolmansstraat 8 J. Stolmansstraat 30 Koolmeeslaan 5 Leeuweriklaan 96 P. Corbeelstraat 21 Schoolstraat 7 W. Huveneersstraat 31 Zwaluwlaan 21
Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Diepenbeek Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Hasselt Diepenbeek Hasselt Hasselt
Overzicht volledig gerenoveerde woongelegenheden
Appartementen: Woningen: TOTAAL:
2004 1 0 1
2005 3 0 3
2006 3 0 3
2007 2 0 2
2008 2 1 3
2009 5 5 10
2010 14 16 30
2011 15 16 31
2012 15 15 30
18 16 14 12 10
appartementen
8
woningen
6 4 2 0 2004
42
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
3.4. TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKEN 3.4.1. Groenonderhoud
Grasmaaien van de gemeenschappelijke gazons (volledig patrimonium). Snoeiwerk (in eigen regie) volledig patrimonium. Snoeiwerk rondom de burelen van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij.
3.4.2. Onderhoudsprogramma
Vervangen van bestaande platte garagedaken. Vervangen van garage-inritten. Vervangen van CV- en sanitaire installaties. Vervangen van vinyl vloerbekledingen. Vervangen van aangetaste houten trappen. Vervangen van oude en versleten keukens. Plaatsen van schouwbekledingen rond bestaande schouwen. Vervangen elektrische installaties. Vervangen versleten buitenschrijnwerk. Vervangen van inritten en paden naar de voordeur. Vervangen zinken dakgoten en regenwaterafvoeren. Schilderwerken buitenschrijnwerk. Schilderwerken gevels geschilderde woningen. Schilderwerken gemeenschappelijke delen appartementen. Schilderen of vervangen van brievenbussen indien nodig.
3.4.3. Periodieke controles in eigen regie
Controle riolering: afvoeren, controleputten, septische putten, terugslagkleppen. Controle kelders: pompen, algemeen onderhoud. Controle daken: dakgoten, dakpannen, lekken, scheuren platte daken, verstopping afvoeren. Controle buitenschrijnwerk: glas, sluitingen, poorten. Controle veiligheid: trappen, blussers, koepels, haspels, evacuatieplannen. Controle liften: onderhoud, werking. Controle bergingen: onderhoud, verlichting. Controle aanleg: parkeerbeugels, onderhoud algemeen, groenonderhoud rond gebouwen, inritten. Controle met oog op renovatie na opzeg (plaatsbeschrijvingen).
3.4.4. Periodieke controles door externe firma’s
Jaarlijkse wettelijke keuringen van brandbestrijdingsmiddelen. Periodieke controle en keuring van liften. Jaarlijks onderhoud en ontkalken van cv-installaties.
43
4. KLACHTENBEHANDELING 2012 4.1. CIJFERGEGEVENS Aantal Totaal aantal klachten:
11
Aantal ontvankelijke klachten:
0
Aantal klachten volgens mate van Gegrond/deels gegrond gegrondheid ongegrond
10
Aantal klachten volgens mate van Opgelost/deels opgelost oplossing Onopgelost:
8
Geschonden ombudsnormen bij gegronde klachten Aantal
44
Niet-correcte beslissing:
4
Te lange behandeltermijn:
5
Ontoereikende informatieverstrekking:
1
Onvoldoende bereikbaarheid:
0
Onheuse bejegening:
0
Andere:
0
1
2
4.2. KLACHTENBEELD 2012 Klacht 1: Het niet uitvoeren van gevraagde herstellingen aan de huurwoning van de huurder door de technische dienst - Ongegrond Het onderhouden en openhouden van riolering en afvoerbuizen in de woning die men huurt, is ten laste van de huurder. De werken aan het plat dak van de garage, kon door de door ons aangestelde dakwerker niet uitgevoerd worden aangezien er satellietschotels op het dak gemonteerd zijn. De huurder werd reeds aangemaand om de satellietschotels te verwijderen, doch zij gaven hier geen gevolg aan. Klacht 2: Renovatiewerken in de woning verhuurd vanaf 01/03/2012 waren niet volledig afgewerkt tegen 29/02/2012, waardoor de huurder de sleutels pas ontvangen heeft op 02/03/2012 – Gegrond De woning was niet instapklaar op de vooropgestelde datum van ondertekening van het contract en opmaak van de plaatsbeschrijving op 29/02/2012. Klacht 3: Herstelling van de douche werd niet naar behoren uitgevoerd, hierdoor heeft de huurder een vochtprobleem in het appartement – Gegrond Het probleem van de douchebak was al sinds 2010 gekend. Op 06/12/2010 werd de douchebak niet correct hersteld. Op 14/03/2012 werd de douchebak op een conforme manier hersteld. Het vochtprobleem in de muur tussen de gang en de living is afkomstig van het lek aan de douche en zal normaal gezien ook verminderen van zodra de douche volledig hersteld is. Klacht 4: Lange behandelingstermijn van technische klachten door de technische dienst en de hieropvolgende vraag tot het verkrijgen van een huurcompensatie – Deels gegrond Reeds op 22/03/2011 werd door de technische dienst vastgesteld dat het draaikipsysteem van het raam in de slaapkamer niet meer werkt. Het raam werd toen volledig dicht gemaakt, hierdoor kunnen de huurders de slaapkamer niet meer verluchten. Het raam wordt op 24/05/2012 tijdelijk hersteld. In september 2012 werd het volledige buitenschrijnwerk van deze woning vervangen. Het waterlek in de keuken werd eerst verkeerd beoordeeld. De technieker ging er van uit dat het lek ontstaan is door bevriezing, daar het na nader onderzoek bleek om verroesting van de leiding te gaan. Hetgeen wel degelijk ten laste is van de verhuurder. De herstelling van het waterlek werd uitgevoerd op 20/03/2012. Er is echter geen sprake van onbewoonbaarheid van de woning aangezien de centrale verwarming ook werkt indien de waterleiding wordt afgesloten.
45
Klacht 5: Behandeling en wijze van opmaak plaatsbeschrijving van de intredende huurder – Gegrond De medewerker van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij nam niet voldoende tijd om de plaatsstaat op te maken volgens de intredende huurder. De medewerker die de plaatsstaat heeft opgemaakt had de opleiding betreffende de opmaak van een plaatsstaat nog niet voltooid. De huurder diende zelf opmerkingen te noteren op de plaatsstaat die standaard genoteerd zouden moeten worden door de medewerker van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Er werd een nieuwe plaatsstaat opgemaakt volledig op kosten van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Klacht 6: Het niet tijdig indienen van documenten (ten gevolge van sluiting bureel) met betrekking tot een tussentijdse huuraanpassing, waardoor de huuraanpassing een maand later zal doorgevoerd worden – Gegrond De huuraanpassing werd pas doorgevoerd vanaf 1 juni 2012, aangezien de documenten ontvangen werden op 02/05/2012. Volgens het Kaderbesluit Sociale Huur wordt de reële huurprijs uiterlijk de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de huurder de nodige stavingstukken ter kennis van de verhuurder heeft gebracht aangepast. Na nazicht van het dossier bleek dat de documenten op 30/04/2012 (poststempel) verstuurd werden aan de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. De huurprijsaanpassing werd dan ook doorgevoerd vanaf 01/05/2012. Klacht 7: Blijvende technische mankementen aan de algemene buitenverlichting van de gemeenschappelijke delen van een appartementsblok – Deels gegrond De oorspronkelijke timer van de buitenverlichting werd ingesteld dagelijks van 22 u tot ca. 9 uur s’morgens. Om welke reden dan ook was deze regelmatig ontregeld. De timer staat opgesteld in een aanpalend gebouw (koopappartementen) waartoe de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij geen toegang heeft. Er werd een nieuwe timer geplaatst omdat de vorige niet juist kon afgesteld worden. Toch werkte de buitenverlichting nog steeds niet correct. Er werd reeds een schemerschakelaar met bewegingsdetector geplaatst, die enkel s’nachts aanspringt als er iemand voorbij komt. Klacht 8: Lange behandelings- en herstellingstermijn van diverse defecten (technische aard) aan de gehuurde woning – Gegrond Op 09/05/2012 richtte de huurder een aangetekend schrijven aan de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij dewelke niet beantwoord werd. Op 25/06/2012 nam de huurder telefonisch contact op met de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij met de vraag wanneer de geplande werken worden uitgevoerd. Op 22/08/2012 heeft nog geen enkele aangestelde firma contact opgenomen met de huurder voor de uitvoering van de geplande werken.
46
De onderaannemers kwamen hun beloftes niet na en de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij liet na de termijn van de onderaannemers te controleren op de uitvoering van de geplande werken. Klacht 9: Klacht met betrekking van het niet of niet correct uitvoeren van de oplossing zoals vermeld in het eerdere schrijven van de klachtenbehandelaar aan de klager (zie klacht 7) – Deels gegrond Als oplossing van de eerdere klacht werd voorgesteld een schemerschakelaar met bewegingsdetector te plaatsen. Een combinatie van beiden was hier echter niet mogelijk, dus werd er een schemerschakelaar geïnstalleerd, die ook daadwerkelijk functioneert. De huurder was echter in de veronderstelling dat er ook een bewegingsdetector kwam en dacht hierdoor dat de voorgestelde oplossing nog steeds op zich liet wachten. De communicatie naar de huurder toe van de oplossing voor de buitenverlichting kon beter gecommuniceerd worden door de technische dienst. Klacht 10: Het uitblijven/lange uitvoeringstermijn van de nodige acties door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij met betrekking tot het bijplaatsen van een verwarmingselement in een verhuurd appartement – Deels gegrond Reeds op 08/12/2011 was er een melding dat het huidig verwarmingselement niet voldoet om het appartement bij koude optimaal te verwarmen. Op 30/01/2012 werd aan de huurder gemeld dat er een offerte werd opgevraagd voor het plaatsen van een ander/extra verwarmingselement. Op dinsdag 18/12/2012, dag van de ontvangst van de klacht, is er nog steeds geen oplossing voor het verwarmingsprobleem in het appartement. De aangevraagde offertes kwamen niet binnen op de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, dit werd niet voldoende opgevolgd. Bij navraag aan het studiebureel Heedfeld blijkt dat de huidige radiator zou moeten voldoen voor het verwarmen van het appartement, mits correct gebruik van het volledige verwarmingssysteem. De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij heeft echter beslist, omdat de huurder blijft aandringen op een extra verwarmingselement, om een extra radiator (type 600x900x22) bij te plaatsen, en dit op 18/01/2013. Klacht 11: Parkeerprobleem - het uitblijven/lange uitvoeringstermijn van de nodige acties door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij met betrekking tot het oplossen van het parkeerprobleem van de huurder – Gegrond Er werd reeds van bij de aanvang van de bewoning (december 2011) melding gemaakt van het parkeerprobleem, en dit nadien nog meerdere malen. Er werd door de technische dienst steeds gemeld dat de parkeerplaats zou verplaatst worden, zodoende de huurder optimaal gebruik kan maken van de gehuurde parkeerplaats. Tot op heden is de parkeerplaats nog steeds niet aangepast.
47
4.3. CONCRETE REALISATIES & VOORSTELLEN TECHNISCHE DIENST Intredende plaatsstaat -
Aanpassing bij intredende plaatsstaat: herstellingen die nog moeten worden uitgevoerd zullen in nieuwe rubriek opgenomen worden. “Vastgestelde problemen die kortelings zullen hersteld worden”, waarbij nadien ook de datum van herstelling kan genoteerd worden.
-
Foto’s genomen bij intrede plaatsstaat om bij uittrede naast plaatsstaat intrede duidelijk zicht te hebben op toestand woongelegenheid bij inhuizing. Werkwijze wordt niet consequent gevolgd, maar zal in toekomst standaard zijn zowel bij intredende als uittredende plaatsstaat.
-
Na verbouwing zal er in toekomst consequent een rondgang plaatsvinden door HHM om kleine gebreken op te sporen en nog te herstellen voor intredende plaatsstaat plaatsvindt.
-
De woongelegenheid zal na verbouwing ook in bezemschone toestand overgedragen worden aan nieuwe huurder. Is nu reeds het geval bij nieuwbouwprojecten en zal in toekomst ook zo toegepast worden bij verbouwde woongelegenheden.
Opvolging werken/herstellingen technische dienst -
In de operationele doelstellingen van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is opgenomen om in de toekomst verbetering aan te brengen in de methodiek/procedures van alle diensten. Dit aan de hand van de opmaak van een procedurehandboek.
-
De deontologische code personeelsleden Hasseltse Huisvestingsmaatschappij werd het voorbije jaar 2012 opgesteld. Hier is onder andere in opgenomen dat men tijdig moet reageren, dat iedereen goed zorgt voor de toegewezen taken en dat de verantwoordelijkheid ten volle wordt gedragen en niet afgewenteld wordt op anderen. Dit om de algemene werking van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij te optimaliseren.
ADMINISTRATIE Behandeling binnenkomende post Op het einde/begin van iedere maand zal er extra aandacht besteed worden aan de poststempel van inkomende post om zo vergissingen te vermijden omtrent het tijdig binnenbrengen van documenten.
48
5. SOCIAAL OOGMERK Overeenkomstig artikel 661, 6° van het Wetboek van Vennootschappen en overeenkomstig artikel 8 van de statuten van onze maatschappij dient de Raad van Bestuur ieder jaar een bijzonder verslag uit te brengen over de wijze waarop zij toezicht heeft uitgeoefend op het sociaal oogmerk van de maatschappij. Dit verslag toont aan dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het sociale oogmerk van de vennootschap te bevorderen. Artikel 4 van onze statuten bepaalt: De vennootschap heeft als doel: 1. De woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden te verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur; 2. Bij te dragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen; 3. Gronden en panden te verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten en de terbeschikkingstelling van percelen in sociale verkavelingen; 4. De vennootschap kan een bescheiden woonaanbod verwerven, verwezenlijken en vervreemden, en niet-residentiële ruimten verwerven, realiseren, verhuren en verkopen onder de voorwaarden, vastgesteld in artikel 41,§2 en §3 van de Vlaamse Wooncode en eventueel nader geregeld door de Vlaamse Regering. Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap. De leden van de Raad van Bestuur bevestigen dat er regelmatig toezicht werd uitgeoefend op de goede uitvoering van het doel van de maatschappij overeenkomstig artikel 4 van de statuten. De leden van de Raad van Bestuur benadrukken dat het voornaamste oogmerk niet bestaat in het verlenen van een rechtstreeks of onrechtstreeks vermogensdeel aan de vennoten. Voor wat betreft het boekjaar 2012 worden er geen dividenden uitgekeerd. De leden van de Raad van Bestuur hebben hierbij vastgesteld dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen er steeds op gericht waren om de verwezenlijking van het sociale oogmerk van de vennootschap te bevorderen. De belangrijkste investeringen tijdens het boekjaar 2012 betreffen de verwerving van gronden en panden voor de realisatie van sociale woonprojecten, de renovatie van het bestaand patrimonium en de opbouw van nieuwe sociale woningen. Tijdens het boekjaar 2012 werd een bedrag van 889.620,93 Euro besteed aan diensten en diverse goederen, voornamelijk ter instandhouding van het bestaand patrimonium. De bezoldigingen bedroegen 722.426,40 Euro.
49
6. BALANS EN RESULTATENREKENING 31.12.2012
50
51
52
7. VERSLAG RAAD VAN BESTUUR De balans van de grootboekrekeningen voor het boekjaar 2012 sluit af met een winst van 765.173,95 EURO, zegge ZEVENHONDERDVIJFENZESTIGDUIZEND HONDERDDRIEËNZEVENTIG EURO EN VIJFENNEGENTIG EUROCENT. Overeenkomstig de wet van 17.05.1975 van het K.B. van 08.10.1976 wordt het voorstel tot balans met resultatenrekening en toelichting opgesteld en door de Raad van Bestuur aan de Algemene Vergadering ter goedkeuring voorgelegd. Op de vergadering van de Raad van Bestuur van 24/04/2013 werd besloten de gerealiseerde winst over te dragen naar de bijzondere reserves. WETTELIJKE VERPLICHTING VOLGENS ARTIKEL 96 2° TOT EN MET 5°. 1. Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het boekjaar (art. 96, 2° W.Venn.) Sinds het afsluiten van het boekjaar eindigend op 31/12/2012 hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan, die op de resultaten en de financiële positie van de onderneming een belangrijke invloed hebben. 2. Inlichtingen over de omstandigheden die de ontwikkeling van de vennootschap kunnen beïnvloeden (art. 96, 3° W.Venn.) Er zijn geen ontwikkelingen die het leven van de vennootschap aanzienlijk kunnen beïnvloeden. 3. Onderzoek en ontwikkeling (art. 96, 4° W.Venn.) Gezien de eigen aard en de werkzaamheden van de vennootschap worden er geen werkzaamheden doorgevoerd op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. 4. Bijkantoren (art. 96,5° W.Venn.) De vennootschap heeft geen bijkantoren die vallen onder art.96,5°.
53
8. JAARREKENING
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
9. VERSLAG COMMISARIS-REVISOR
83
84
Hasseltse Huisvestingsmaatschappij - Gouverneur Roppesingel 53 – 3500 Hasselt T 011/28 83 10 – Fax 011/28 83 19 –
[email protected] www.hasseltsehuisvestingsmaatschappij.be
