JAARVERSLAG 2013 Hasseltse Huisvestingsmaatschappij Gouverneur Roppesingel 53 – 3500 Hasselt
JAARVERSLAG RAAD VAN BESTUUR OVER HET BOEKJAAR 2013
Geachte aandeelhouders, De Raad van Bestuur van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij C.V.B.A. met sociaal oogmerk heeft de eer U hierbij, overeenkomstig artikel 12 van de statuten, verslag uit te brengen over de werking van de vennootschap gedurende het Boekjaar 2013. Hasselt, 27 mei 2014
INHOUDSTAFEL DE AANDEELHOUDERS .............................................................................................................................6 SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR ....................................................................................................6 PERSONEEL ...............................................................................................................................................7 BEDRIJFSREVISOR .....................................................................................................................................7
1.
PATRIMONIUM ................................................................................................................................ 8 1.1.
GRONDEN ................................................................................................................................ 8
1.2.
BESTAAND PATRIMONIUM ..................................................................................................... 8
1.2.1.
Gebouwde realisaties ...................................................................................................... 8
1.2.2.
Verhuurde woongelegenheden..................................................................................... 10
1.2.3.
Woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel ...................................................... 11
1.2.4.
Woningen verhuurd in het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt 12
1.3.
2.
BOUWACTIVITEITEN .............................................................................................................. 14
1.3.1.
Bouwprojecten .............................................................................................................. 14
1.3.2.
Renovatieprojecten ....................................................................................................... 15
1.3.3.
Projecten in ontwerpfase / aanbestedingsfase in 2013 ................................................ 17
1.3.4.
Renovatieprojecten in ontwerpfase / aanbestedingsfase in 2013 ............................... 22
1.3.5.
Projecten in aankoopfase .............................................................................................. 23
1.3.6.
Projecten in ontwikkeling .............................................................................................. 23
1.3.7.
Renovatieprojecten in ontwikkeling.............................................................................. 26
VERHURING ................................................................................................................................... 27 2.1.
KANDIDAAT-HUURDERS ........................................................................................................ 27
2.1.1.
Aantal kandidaat-huurders op 31.12.2013 ................................................................... 27
2.1.2.
Gemeente van herkomst ............................................................................................... 28
2.1.3.
Gezinssamenstelling kandidaat-huurders ..................................................................... 28
2.1.4.
Woonkeuze kandidaat-huurders ................................................................................... 29
2.1.5.
Actualisatie van de wachtlijst ........................................................................................ 29
2.1.6.
Aantal schrappingen in 2013 ......................................................................................... 31
2.2.
HUURDERS ............................................................................................................................. 32
2.2.1.
Aantal nieuwe huurders gedurende 2013..................................................................... 32
2.2.2.
Aantal huurders volgens gezinstype.............................................................................. 33
2.2.3.
Aantal hoofdhuurders volgens leeftijd per geslacht ..................................................... 34
2.3.
2.3.1.
Inkomens van de huurders ............................................................................................ 35
2.3.2.
Reëel betaalde huurprijzen ........................................................................................... 36
2.3.3.
Overzicht gemiddelde reële huurprijs ........................................................................... 37
2.3.4.
Statistische inlichtingen over de huurinningen ............................................................. 38
2.3.5.
Bedrag van achterstand per huurder ............................................................................ 38
2.3.6.
Vaste lasten ................................................................................................................... 39
2.4.
3.
HUURPRIJS ............................................................................................................................. 35
Vertrokken huurders ............................................................................................................. 41
2.4.1.
Aantal opzeggingen in 2013 .......................................................................................... 41
2.4.2.
Bedrag van achterstand per vertrokken huurder.......................................................... 43
2.4.3.
Oninvorderbare debiteuren op 31.12.2013 .................................................................. 43
2.4.4.
Resultaat bevraging vertrokken huurders ..................................................................... 45
HUURBEGELEIDING ....................................................................................................................... 48 3.1.
Opstart sociale dienst ............................................................................................................ 48
3.2.
Bewonersdossiers.................................................................................................................. 49
3.2.1.
Aantal nieuwe meldingen van oktober 2013 t.e.m. maart 2014 .................................. 49
3.2.2.
Classificatie bij aanmelding ........................................................................................... 50
3.2.3.
Werkwijze ...................................................................................................................... 51
3.2.4.
Samenwerkingsverbanden ............................................................................................ 52
3.3.
Bewonersparticipatie ............................................................................................................ 53
3.3.1. 3.4.
4.
Participatieprojecten i.s.m. RIMO ................................................................................. 53
Interne en externe samenwerking ........................................................................................ 53
3.4.1.
Intern ............................................................................................................................. 53
3.4.2.
Extern ............................................................................................................................ 54
ONDERHOUD & HERSTELLINGEN .................................................................................................. 55 4.1.
EVOLUTIE MELDINGEN TECHNISCHE DIENST ........................................................................ 55
4.1.1.
Meldingen eigen techniekers ........................................................................................ 55
4.1.2.
Meldingen Cofely Services............................................................................................. 57
4.2.
GEMIDDELDE RESPONSTIJD................................................................................................... 57
4.2.1.
Eigen techniekers .......................................................................................................... 57
4.2.2.
Cofely Services ............................................................................................................... 58
4.2.3.
Aannemers / derden / leveranciers............................................................................... 59
4.3.
MUTATIEONDERHOUD .......................................................................................................... 60
4.4.
TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKEN .............................................................................. 61
4.4.1.
Groenonderhoud ........................................................................................................... 61
4.4.2.
Onderhoudsprogramma ................................................................................................ 61
4.4.3.
Periodieke controles in eigen regie ............................................................................... 62
4.4.4.
Periodieke controles door externe firma’s.................................................................... 62
4.5.
Energieprestatiecertificaten .................................................................................................. 62
4.5.1.
EPC ................................................................................................................................. 62
4.5.2.
EPB-attest ...................................................................................................................... 62
4.5.3.
Weergave ...................................................................................................................... 63
4.6. 5.
ONDERHOUDSPLANING TECHNISCHE DIENST ...................................................................... 64
KLACHTENBEHANDELING 2013 ..................................................................................................... 67 5.1.
CIJFERGEGEVENS ................................................................................................................... 67
5.2.
KLACHTENBEELD 2013........................................................................................................... 68
5.3.
CONCRETE REALISATIES & VOORSTELLEN ............................................................................. 73
6.
SOCIAAL OOGMERK ....................................................................................................................... 74
7.
BALANS EN RESULTATENREKENING 31.12.2013 ........................................................................... 76
8.
VERSLAG RAAD VAN BESTUUR ...................................................................................................... 79
9.
JAARREKENING .............................................................................................................................. 80
10.
VERSLAG COMMISARIS-REVISOR ............................................................................................ 108
11.
FINANCIELE PLANNING ............................................................................................................ 110
12.
VISITATIE .................................................................................................................................. 114
12.1.
Wet- en regelgevend kader ............................................................................................. 114
12.1.1.
Erkenningsbesluit ........................................................................................................ 114
12.1.2.
Draaiboek prestatiebeoordeling SHM’s ...................................................................... 114
12.1.3.
Procedureverloop van een visitatie............................................................................. 115
12.2.
Visitatieverloop bij Hasseltse Huisvestingsmaatschappij ................................................ 116
12.2.1.
Visitatiedagen .............................................................................................................. 116
12.2.2.
Voorlopig visitatierapport: .......................................................................................... 117
12.2.3.
Toelichting Raad van bestuur ...................................................................................... 117
12.2.4.
Reactie Hasseltse Huisvestingsmaatschappij op het voorlopig visitatierapport......... 117
12.2.5.
Definitief visitatierapport ............................................................................................ 117
12.2.6.
Reactie op definitief visitatierapport .......................................................................... 119
12.2.7.
Reactie / opgelegde maatregelen door minister ........................................................ 120
Algemene gegevens van de vennootschap De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is een burgerlijke vennootschap die de vorm van coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk heeft aangenomen en ingeschreven is in het rechtspersonenregister te Hasselt onder het ondernemingsnummer 0401 304 539. Bouwmaatschappij tot nut van het algemeen, onderworpen aan de huisvestingscode. (K.B. 10.12.1970 wet 02.07.1971) Erkend door de V.H.M. onder nr. 7050. Stichting: op 25.11.1921 verschenen in het Belgisch Staatsblad van 11.12.1921 – akte nr. 11983 Wijzigingen: Belgisch Staatsblad van 16.03.1922 – akte nr. 2358 Belgisch Staatsblad van 19.03.1924 – akte nr. 2685 Belgisch Staatsblad van 07.03.1951 – akte nr.3105 Belgisch Staatsblad van 27 & 28.05.1960 – akte nr. 14024 Belgisch Staatsblad van 16.12.1964 – akte nr. 35175 Belgisch Staatsblad van 11.02.1981 – akte nr. 396-19 Belgisch Staatsblad van 09.07.1986 – akte nr. 860709-522 Belgisch Staatsblad van 25.06.1991 – akte nr. 471 Belgisch Staatsblad van 19.10.1993 – akte nr. 19931019-253 Belgisch Staatsblad van 02.01.2004 – akte nr. 04000688 Belgisch Staatsblad van 12.07.2012 – akte nr. 0122832
5
AANDEELHOUDERS Provincie Limburg
Universiteitslaan 1
3500 Hasselt
2.400 aandelen
Stad Hasselt
Groenplein 1
3500 Hasselt
2.400 aandelen
Gemeente Diepenbeek
Dorpsstraat 14
3590 Diepenbeek
2.300 aandelen
Gemeente Wellen Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap Financieel Management Philippe Vreven
Dorpsstraat 25
3830 Wellen
2.200 aandelen
K. Albert II laan 19/6
1210 Brussel
2.000 aandelen
A. Rodenbachstraat 20
3500 Hasselt
200 aandelen
Christophe Molderez
Keulse Karstraat 32
2440 Geel
105 aandelen
Mgr. Broeckxplein 6
3500 Hasselt
90 aandelen
Steve Stevaert
Dr. Willemsstraat 28
3500 Hasselt
90 aandelen
Jozef Verjans
Kastanjelaan 32
3590 Diepenbeek
40 aandelen
Paul Herbots
Zonneweelde 17/7
3600 Genk
35 aandelen
Jean-Pierre Smets
Zandstraat 209
3550 Zolder
20 aandelen
Romain Onkelinx
St-Truidersteenweg 283/1
3500 Hasselt
20 aandelen
Frans Cesar
Gravenlaan 4
3550 Heusden-Zolder
10 aandelen
Christiane Collen
Roode Roosstraat 11/2.04
3500 Hasselt
10 aandelen
Gisele Smets
Kiewitstraat 235
3500 Hasselt
10 aandelen
Paul Nickmans
Sterrebos 4
3500 Hasselt
10 aandelen
Mia Marchal
Voorstraat 64
3500 Hasselt
10 aandelen
Theo Hesemans
Fr. Vanhamstraat 51
3920 Lommel
5 aandelen
Marc Weeghmans
Langstraat 23
3830 Wellen
5 aandelen
Maatschappelijk & Ontwikkelingswerken
Totaal aantal aandelen
11.960 aandelen
SAMENSTELLING RAAD VAN BESTUUR OP 31.12.2013 Voorzitter Jozef Verjans
Kastanjelaan 32
3590 Diepenbeek
St-Truidersteenweg 283/1
3500 Hasselt
Pieter Cuppens
Hoogveld 55
3511 Kuringen
Paul Herbots
Zonneweelde 17/7
3600 Genk
Pierre Leuraers
Kukkelbosstraat 15
3590 Diepenbeek
Herman Pipeleers
Veelstraat 11
3830 Wellen
Brigitte Smets
Danielsstraat 28
3500 Hasselt
Jean-Pierre Smets
Zandstraat 209
3550 Zolder
Frank Vandenhoudt
Kappelekensbampdstraat 37
3500 Hasselt
Ondervoorzitter Romain Onkelinx Bestuurders
6
PERSONEEL DIRECTEUR Dominique Vrancken BOEKHOUDING Cindy Gulix ADMINISTRATIE & VERHURING Ria Keupers
Diensthoofd
Leen Alloing Diane Clauwers Donja Mebis SOCIALE DIENST Christel Croux TECHNISCHE DIENST Nico Simons
Diensthoofd
Roeland Willems Kurt Thys Techniekers Michel Salmon Eric Polders Dirk Hermans Kevin Creemers Poetsvrouw Meriam Dino
BEDRIJFSREVISOR G. Duchateau & Co BVBA vertegenwoordigd door Duchateau Geert Anne Frankplein 13 3500 Hasselt
7
1. PATRIMONIUM 1.1. GRONDEN De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is momenteel nog in het bezit van een aantal bouwgronden. Deze grondreserves zullen in de komende jaren aangesneden worden. Het betreft volgende projectgronden: Oppervlakte perceel (m²) 520 65 843 3.085 636 65.170 27.787 1.433 2.082 101.621
Project “Astrid”, Koningin Astridlaan te Hasselt “Melkvoet”, Melkvoetstraat te Hasselt “Hassaporta”, Kempische Steenweg te Hasselt “Valeriaan”, Valeriaanstraat te Hasselt “Nolens Fase II”, L. Nolensstraat te Hasselt “Grasstraat”, Grasstraat te Hasselt “De Magneet”, wijk Ter Hilst te Hasselt “Het Spoor”, Spoorstraat te Diepenbeek “Het Station”, Stationsstraat te Diepenbeek Totale oppervlakte:
Jaar verwerving 2005 2005 2011 2012 2004 1978 1985 2012 2012 ---
1.2. BESTAAND PATRIMONIUM 1.2.1. Gebouwde realisaties GEMEENTE
Bouwjaar
VERHUURDE VERKOCHTE WOONGELEGENHEDEN WOONGELEGENHEDEN TOTAAL
1. HASSELT Centrum Oude Kuringerbaan/ Kuringersteenweg
1921/1923
-
35
35
Tuinwijk
1924/1926
-
84
84
Cellebroedersstraat Witte Nonnen/ Bonnefanten
1994
3
-
3
1996
15
2
17
Dr. Nolens
2004
9
-
9
Luikerpoort
2008
15
-
15
De Wilg
2000
14
-
14
De Rederijker
2001
12
-
12
De Hoving
2005
30
-
30
Sampermans
2005
8
-
8
De Roos
2007
28
-
28
De Bamps
2007
10
-
10
De Caster
2008
27
-
27
8
De Kaai
2010
14
-
14
Herckenrode
2011
34
-
34
Heilig Hart
2011
19
-
19
Ekkelgarden
2011
14
-
14
De Hummeltjes
2011
43
-
43
Kiewit- en Zegestraat Zege-, Kiewit-, en Bevrijdingsstraat Banneux-, Bevrijdings-, Kiewitstraat en A. Dumonstraat Banneux-, A. Jeurissenen A. Dumonstraat Banneux- en L. Lavkistraat
1937/1938
-
4
4
1947/1949
15
24
39
1950/1952
1
54
55
1658/1961
-
113
113
27
27
Nieuwveld I
1965/1968
96
-
96
Nieuwveld II
1970/1972
124
-
124
Nieuwveld III
1975/1976
1
47
48
Hoekvijvers
1979/1981
36
-
36
Elsraeken
1985/1986
34
-
34
2003
6
-
6
Ter Hilst (woonerf)
1977/1980
256
29
285
Ter Hilst Overmerelaan
1977/1980
36
-
36
De Magneet Lot 4
1990
30
-
30
De Magneet Lot 5
1991
39
-
39
De Magneet Fase 3
1999
16
-
16
Crutzenwijk Haarbemden-, Korte Breestraat
1995
60
-
60
1928/1930
-
62
62
De Passerel
1997
11
-
11
Massin
2001
12
-
12
Acacia
2002
6
-
6
Speelplein
2002
2
-
2
De Spoorweg
2005
22
-
22
De Bloem
2003
9
-
9
Kasteel Byvoet
2007
21
-
21
Gaarveld
2012
3
-
3
De Tesch
2012
46
-
46
De Notelaar
2013
Banneuxwijk
De Paalsteen
1965/1967
-
Ter Hilst
Runkst Boomkens-, Spaarzaamheiden Vooruitzichtstraat
Totaal Hasselt
38
-
38
1215
481
1696
9
2. DIEPENBEEK Kaaistraat
1970/1972
11
-
11
Lutselus De Visserij/ Lutselusplein
1972/1974
51
-
51
1999
48
-
48
Dr. Grouwels
2002
12
-
12
De Markt
2004
6
-
6
De Kapel
2004
6
-
6
Culthuurhuis
2005
6
-
6
Het Paanhuis
2005
4
-
4
Het Dorp
2005
5
-
5
Binnenveld
2007
23
-
23
172
-
172
Totaal Diepenbeek 3. WELLEN
0
Zonneveld
1998
6
-
6
Oud Gemeentehuis
2002
10
-
10
Geladé-Rozemarijn
2004
17
-
17
Krayenrijt
2005
9
-
9
Hoeve Devries
2006
12
-
12
Paenhuys
2013
11
-
11
65
-
65
Totaal Wellen
1.2.2. Verhuurde woongelegenheden GEMEENTE
WONINGEN APPARTEMENTEN 1 SLPK 2 SLPK 3 SLPK 4 SLPK STUDIO 1 SLPK 2 SLPK 3 SLPK TOTAAL Hasselt 9 15 343 53 6 355 359 75 1215 Diepenbeek 5 6 40 38 83 172 Wellen 4 6 13 42 65 TOTAAL 18 27 383 53 6 406 484 75 1452
400
359
355
343
350 300 250 200 150 83
100 50
40 9 5 4
15 6 6
woning 1 slpk
woning 2 slpk
53
38 6
75 42
13
0 woning 3 slpk
Hasselt
10
woning 4 slpk
studio
Diepenbeek
app 1 slpk
Wellen
app 2 slpk
app 3 slpk
Evolutie patrimonium 2009-2013
1000 800 600 400 200 0 woningen
2009 485
2010 485
2011 485
2012 485
2013 481
appartementen
752
766
876
923
971
Het aantal woningen is gedaald met 4 woningen, het betreft de laatste 4 woningen gelegen te Hasselt, Stadsomvaart die in het stelsel van huurcompensatie (eigendom Jessa Ziekenhuis) verhuurd werden en die in 2013 terug overgedragen werden aan het Jessa Ziekenhuis. In 2013 was er een stijging van 48 appartementen. Door de aankoop van het bestaande appartementsgebouw “Paenhuys” in Wellen beschikt de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij over 11 bijkomende appartementen in Wellen. In Hasselt is er een stijging van 38 appartementen, dit door de inhuurname van het nieuwe project “De Notelaar” in Runkst. 1 appartement op Stadsomvaart 105 te Hasselt werd in 2013 terug overgedragen aan het Jessa Ziekenhuis.
1.2.3. Woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel Volgende woongelegenheden worden verhuurd buiten het sociale stelsel:
2 appartementen worden verhuurd aan OCMW Hasselt: - Gaarveldstraat 78/1.01 Hasselt - Bonnefantenstraat 22/2 Hasselt 1 appartement wordt verhuurd aan Kind & Gezin (vzw Thuishulp) - Merellaan 11 Hasselt 1 appartement wordt verhuurd aan Liberale Mutualiteit - Bloemenstraat 18/2 Wellen 1 appartement van het aangekochte pand Paenhuys wordt particulier verder verhuurd, einde verhuring voorzien in 2014 - Bloemenstraat 18/7 Wellen
11
1.2.4. Woningen verhuurd in het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt Doelgroep: personen die ten gevolge van een handicap beschikken over een zorgtoewijzing (VAPH) die toegang geeft tot begeleid wonen, beschermd wonen of inclusieve ondersteuning en die begeleid worden door een erkende dienst begeleid wonen, beschermd wonen of inclusieve ondersteuning In het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt worden -
4 mindervalidenwoningen “Ter Hilst” – P. Corbeelsstraat Hasselt 14 appartementen “De Tesch” – G. Verdilaan Hasselt 2 appartementen “De Notelaar” – Notelarenstraat Hasselt
met voorrang toegewezen aan bovenvernoemde doelgroep. Sinds het toewijzingsreglement van kracht is, is er nog geen huurdersverloop geweest in de 4 mindervalidenwoningen “Ter Hilst”. Momenteel zijn de 14 appartementen van De Tesch bewoond in het kader van deze doelgroep.
2 appartementen zijn verhuurd aan huurders die begeleid worden door Het Roer
Dienstencentrum Ter Engelen is een Limburgse organisatie die is onderverdeeld in 4 units. Elke unit werkt voor een specifiek publiek én in een eigen regio. Zo bieden zij de juiste zorg voor personen met een verstandelijke beperking. Unit Het Roer biedt zorg en begeleiding aan volwassenen en kinderen met een verstandelijke handicap in Hasselt.
2 appartementen zijn verhuurd aan huurders die begeleid worden door Tevona
Tevona is een organisatie die opvang en begeleiding biedt aan volwassen personen met een verstandelijke beperking in de provincie Limburg. Bij de dienst Begeleid Wonen biedt een individuele begeleider aan huis begeleiding, zowel op psychosociaal vlak als bij de dagelijkse activiteiten.
10 appartementen zijn verhuurd aan huurders die begeleid worden door Open Thuis
Open Thuis is een dienst voor Begeleid Wonen. De dienst begeleid wonen is er voor volwassenen met een verstandelijke en/of motorische en/of sensoriële handicap, die zelfstandig kunnen wonen maar hierbij ondersteuning nodig hebben om zich in het sociale leven te kunnen inschakelen. Momenteel zijn de 2 appartementen van De Notelaar bewoond in het kader van deze doelgroep.
1 appartement is verhuurd aan een huurder die begeleid wordt door Open Thuis
1 appartement is verhuurd aan een huurder die begeleid wordt door ADO Icarus
ADO Icarus biedt kwaliteitsvolle ondersteuning aan mensen met een handicap die geïntegreerd en zelfstandig willen wonen en leven.
12
Doelgroep: Ouderen: personen vanaf 65 jaar (bij een koppel volstaat dat één van beide partners 65 jaar of ouder is) In het kader van het Toewijzingsreglement van de Stad Hasselt worden
4 appartementen “De Magneet-lot 4” J. Van Gansenstraat 1, Brigandsstraat 2-3 Hasselt 6 appartementen “De Magneet-lot 5” J. Van Gansenstraat 2, Brigandsstraat 4-5-6 Hasselt 2 appartementen “De Luikerpoort” Luikersteenweg Hasselt 12 appartementen “De Rederijker” Rederijkerstraat 16 te Hasselt 5 woningen en 5 appartementen “De Spoorweg” Runkstersteenweg Hasselt 3 appartementen “De Passerel” Runkstersteenweg 17-21 Hasselt 28 appartementen “De Roos” Rozenstraat 17 Hasselt 10 appartementen “De Bamps” Bampslaan 18 Hasselt 7 appartementen “Kasteel Byvoet” Runkstersteenweg /Mgr. Kerkhofsstraat Hasselt 2 appartementen “Sampermans” Kuringersteenweg 38 Hasselt 4 appartementen “De Bloem” Bloemenstraat 48 Hasselt 4 appartementen “De Wilg” Wilgenstraat 21-28 Hasselt 9 appartementen “De Hoving” Hovenstraat 33-34-35-44-46-48 Hasselt 23 appartementen “De Caster” Casterstraat 18-32 Hasselt 14 appartementen “De Kaai” Havenstraat 30 Hasselt 5 appartementen “Heilig Hart” Goudsbloemstraat 1/Panoramastraat 12 Hasselt 24 appartementen “Herckenrode” Herkenrodesingel 5 Hasselt 14 appartementen “Ekkelgarden” Nellepetingstraat 8 Hasselt 43 appartementen “De Hummeltjes” Stadsomvaart 74-76 Hasselt 18 appartementen “De Tesch” Kerkhofstraat, G. Verdilaan Hasselt 36 appartementen “De Notelaar”, Notelarenstraat 95 – 97 Hasselt
met voorrang toegewezen aan bovenvermelde doelgroep.
13
1.3. BOUWACTIVITEITEN 1.3.1. Bouwprojecten In uitvoering in 2013 Project “Uitbreiding burelen HHM”
Uitbreiding maatschappelijke zetel Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt Adres: Gouverneur Roppesingel 53, Hasselt Architect: pi ARCHITECTen, Genk Aanbesteding: 27/11/2012 Bestelbedrag: 743.747,49 € excl. BTW Aannemer: Algemene Bouwwerken Schoofs Nv, Hoepertingen Aanvang der werken: 04/02/2013
Voorlopig opgeleverd in 2013 Project “De Notelaar” – 30/01/2013
14
Aantal: Adres: Architect: Aanbesteding: Bestelbedrag: Aannemer: Aanvang der werken: Verhuurd sinds:
38 woongelegenheden Notelarenstraat 95 en 97 te Hasselt Architectenbureau Gielen, Hasselt 15/04/2010 3.453.861,97 € excl. BTW Nv Bouwwerken W. Knippenberg, Maaseik 01/03/2011 01/05/2013
Definitief opgeleverd in 2013 Project “De Tesch” – 05/03/2013
Aantal: Adres: Architect: Aanbesteding: Bestelbedrag: Aannemer: Aanvang der werken: Verhuurd sinds:
46 woongelegenheden Kerkhofstraat 80, G. Verdilaan 1, 3, 5, 7 en 9 te Hasselt OSAR Architects, Hasselt 16/06/2009 4.376.000,11 € excl. BTW Bouwbedrijf Nys-Driessen, Dessel 01/12/2009 01/04/2012
1.3.2. Renovatieprojecten In uitvoering in 2013 Project “Renovatie appartementen Banneux”
Aantal: 96 appartementen Adres: Banneuxstraat en Kiewitstraat te Hasselt Ontwerper: Architectenbureau Vantilt Houben, Wellen Aanbesteding: 21/02/2012 Bestelbedrag: 3.332.600,08 € excl. BTW Aannemer: Vandereyt Bouw & Renovatie, Hasselt Aanvang der werken: 07/08/2012 Omschrijving: o Vervanging dakisolatie en dakbekleding. o Vervanging van gevelafvoerbuizen regenwater. o Gevelrenovatie.
15
Project “Renovatie buitenschrijnwerk Hoekvijvers”
Aantal: 29 woningen Adres: Eksterlaan en Leeuweriklaan te Hasselt Ontwerper: Quirynen Jacobs Architecten, Genk Aanbesteding: 27/11/2012 Bestelbedrag: 363.549,07 € excl. BTW Aannemer: Cartoflex Windows Bvba Aanvang der werken: 06/08/2013 Omschrijving: o Vervanging van het buitenschrijnwerk (ramen, deuren en garagepoorten).
Voorlopig opgeleverd in 2013 Project “Renovatie cv Elsraeken” – 08/03/2013
16
Aantal: 34 woningen Adres: Meeuwenlaan en Leeuweriklaan te Hasselt Ontwerper: TDE, Hasselt Aanbesteding: 21/02/2012 Bestelbedrag: 639.006,20 € excl. BTW Aannemer: CV Jaspers, Houthalen Aanvang der werken: 07/08/2012 Omschrijving: o Vervanging van de huidige verwarmingsinstallatie en de installatie warmwaterproductie door een centrale verwarmingsinstallatie per woning. o Aanpassing ventilatievoorzieningen. o Aanpassingen elektrische installatie.
Definitief opgeleverd in 2013 Project “Renovatie buitenschrijnwerk Lutselus te Diepenbeek” – 15/04/2013
Aantal: 40 woongelegenheden Adres: Guido Gezellelaan, Van Eycklaan en Schoolstraat te Diepenbeek Architect: Architectenbureel Vandebriel J.Louis, Diepenbeek Aanbesteding: 17/05/2011 Bestelbedrag: 392.540,91 € excl. BTW Aannemer: Arcon, Hechtel Aanvang der werken: 21/11/2011 Omschrijving: o Vervanging van het buitenschrijnwerk (ramen, deuren en garagepoorten). o Vervanging bekleding van de houten tuinbergingen.
1.3.3. Projecten in ontwerpfase / aanbestedingsfase in 2013 Project “Astrid” te Hasselt
Aantal: Adres: Architect: Fase:
6 woongelegenheden Koningin Astridlaan 53 en 55, Hasselt DBV-Architecten, Hasselt Opening inschrijvingen op 12/11/2013
17
Project “Nolens – Fase 2” te Hasselt
Aantal: Adres: Architect: Fase:
5-tal woongelegenheden Lucien Nolensstraat 10, Hasselt Quirynen Jacobs Architecten, Genk (haalbaarheidsstudie) Haalbaarheidsstudie opgemaakt – aanstelling architect
Project “Aanpassing inkomgeheel burelen HHM” te Hasselt
18
Aanpassing inkompartij van de zetel van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt Adres: Gouverneur Roppesingel 53, Hasselt Architect: pi ARCHITECTen, Genk Fase: Opening inschrijvingen in december 2013
Project “Valeriaan” te Hasselt
Aantal: Adres: Fase:
26 woongelegenheden Valeriaanstraat, Hasselt Aanstelling architect
19
Project “Hassaporta” te Hasselt
20
Aantal: Adres: Fase:
± 37 appartementen Kempische Steenweg, Hasselt Aanstelling architect
Project “Het Spoor” te Diepenbeek
Aantal: Adres: Architect: Fase:
17 woongelegenheden Spoorstraat, Diepenbeek Architectenbureel Vandebriel J.Louis, Diepenbeek Bestelling der werken op 13/12/2013
Project “Het Station” te Diepenbeek
Aantal: Adres: Architect: Fase:
21 woongelegenheden Stationsstraat, Diepenbeek Architectenbureel Vandebriel J.Louis, Diepenbeek Dossier opnieuw herontworpen i.f.v. maximale financiering Aangepast dossier ter nazicht verstuurd naar de VMSW
21
Project “Binnenveld fase III” te Diepenbeek
Aantal: Adres: Architect: Fase:
26 woongelegenheden Diepenbeek Santermans+Cielen Architecten (haalbaarheidsstudie) Aankoop grond in uitvoering Haalbaarheidsstudie opgemaakt – overgaan tot aanstelling architect
1.3.4. Renovatieprojecten in ontwerpfase / aanbestedingsfase in 2013 Project “Elektrische installaties Banneux”, Hasselt
Renovatie van de elektrische installatie van de gemeenschappelijke delen van de 96 appartementen in de Banneuxwijk, Banneuxstraat en Kiewitstraat te Hasselt. Project verstuurd naar de VMSW voor machtiging tot gunning.
Project “Vervanging buitenschrijnwerk Ter Hilst – fase I” te Hasselt
22
Aantal: Adres:
Ontwerper: Omschrijving: o Vervanging buitenramen o Vervanging buitendeuren
98-tal woningen in de wijk Ter Hilst te Hasselt A. Meulemansstraat, C. de Rouxstraat, E. Rollierstraat, J. Stolmanstraat, P. Corbeelsstraat, W. Huveneersstraat en Overmerelaan te Hasselt Dossier aanstelling ontwerper in opmaak in december 2013
1.3.5. Projecten in aankoopfase Project “Paenhuys” te Wellen
Aankoop “goede woning” Aantal: 11 appartementen. Adres: Bloemenstraat 18, Wellen Aankoopbedrag: 1.475.000,00 €
1.3.6. Projecten in ontwikkeling HASSELT Project “Melkvoet”, Hasselt
Melkvoetstraat te Hasselt. Perceel achteraan grenzend aan project in uitvoering “Astrid”.
Project “Grasstraat”, Hasselt
Woonuitbreidingsgebied Grasstraat Hasselt.
Project “Van Maerlantlaan”, Hasselt
Totaalrenovatie appartementsgebouw (3 appartementen), Vanmaerlantlaan te Hasselt.
Project “Ekkelgarden II”, Hasselt
Volgende fase voor sociale woningbouw – in uitvoering door de projectontwikkelaar.
23
Project “Alverberg”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden binnen het project “Wonen aan een parkomgeving”, Alverberg te Hasselt.
Project “Jeugdherberg”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden achterzijde station te Hasselt.
Project “Kapelveld”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden Kapelveldstraat te Godsheide, Hasselt.
Project “Groenstaete”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden Luikersteenweg te Hasselt.
Project “VTI Groenplein”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden (assistentiewoningen) aan het VTI-Groenplein te Hasselt.
Project “BPA Havenkwartier”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden aan de kanaalkom te Hasselt.
Project “Ekkelgarden Fase III”, Hasselt
Volgende fase voor sociale woningbouw – mogelijk aankoop grond door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij.
Project “Zuidzicht”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden aan het kanaal te Hasselt.
Project “Veldstraat - Tommelen”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden aan de Veldstraat te Hasselt.
Project “Schrijnbroekstraat”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden aan de Schrijnbroekstraat te Hasselt.
Project “Slangbeekweg”, Hasselt
24
Sociale huurwoongelegenheden in de Slangbeekweg te Hasselt.
Project “Canadastraat”, Hasselt
Sociale huurwoongelegenheden in de Canadastraat te Hasselt.
DIEPENBEEK Project “Servaessite”, Diepenbeek
Sociale huurwoongelegenheden gebied Paanhuisstraat / Varkensmarkt te Diepenbeek. Mogelijke aankoop via projectontwikkelaar DMI Vastgoed.
Project “Wijkstraat / Kogelstraat”, Diepenbeek
Sociale huurwoongelegenheden aan de Wijkstraat / Kogelstraat te Diepenbeek. Grond wordt momenteel aangeboden door Ivo Vercammen Woonprojecten.
Project “Eco Woonproject”, Diepenbeek
Sociale huurwoongelegenheden in de Steenakkerstraat te Diepenbeek, met de nadruk op ecologisch doorgedreven aspecten in deze specifieke woningen.
Project “WUG Steenakkerstraat”:
Sociale huurwoongelegenheden in de Steenakkerstraat te Diepenbeek.
WELLEN Project “Verkaveling Merellaan”, Wellen
6 sociale huurwoongelegenheden aan de Merellaan te Wellen.
Project “Kerk Vrolingen”, Wellen
4 sociale huurwoongelegenheden aan de Kortessemstraat te Wellen.
Project “Museum”, Wellen
Voorzien van 4 sociale woongelegenheden in de voormalige pastorij en museum, Ulbeekstraat te Wellen.
Project “OCMW”, Wellen
Voorzien van 3 sociale woongelegenheden in de lokalen van het huidige kinderdagverblijf van het OCMW, Dorpsstraat / Dorpsplein te Wellen.
25
1.3.7. Renovatieprojecten in ontwikkeling HASSELT Project “Dakisolatiewerken Banneux”, Hasselt
Vervanging van dakisolatie in 15 woningen te Kiewitstraat, Zegestraat en Bevrijdingsstraat te Hasselt.
Project “Renovatie buitenschrijnwerk Ter Hilst”, Hasselt
Vervanging van het buitenschrijnwerk in de wijk Ter Hilst te Hasselt, uit te voeren in 3 fases. Voor fase I werd de ontwerper aangesteld.
Project “Dakisolatiewerken Elsraeken”, Hasselt
Plaatsen van dakisolatie in 34 woningen in de Meeuwenlaan en Leeuweriklaan, Hasselt.
Project “Buitenschrijnwerk Paalsteenstraat”, Hasselt
Vervanging van het buitenschrijnwerk van 6 appartementen te Paalsteenstraat, Hasselt.
Project “Buitenschrijnwerk Cellebroedersstraat”, Hasselt
Vervanging van het buitenschrijnwerk van 3 appartementen te Cellebroedersstraat, Hasselt.
DIEPENBEEK Project “Dakisolatiewerken en buitenschrijnwerk Kaaistraat”, Diepenbeek
Renovatie van daken en buitenschrijnwerk in 11 woningen, Kaaistraat te Diepenbeek.
Project “Dakrenovatie Lutselus”, Diepenbeek
26
Renovatie en isolatie van daken in 40 woningen te G. Gezellelaan, Schoolstraat en Van Eycklaan, Diepenbeek.
2. VERHURING 2.1. KANDIDAAT-HUURDERS 2.1.1. Aantal kandidaat-huurders op 31.12.2013 Op 31.12.2013 stonden 1.197 kandidaat-huurders ingeschreven op de wachtlijst, waarvan 442 nieuwe inschrijvingen gedurende het dienstjaar 2013. Evolutie van het aantal kandidaat-huurders
1214
1400 1200
1188
1045
1197
1002
1000 800 600 400 200 0 2009
2010
2011
2012
2013
Het aantal geldige kandidaat-huurders is licht gedaald in het jaar 2009 en 2011. Deze daling is het gevolg van de actualisatie van de wachtlijst die steeds plaatsvindt in de onpare jaren. Deze daling is niet merkbaar in het onpare jaar 2013, waarin ook een actualisatie heeft plaatsgevonden. Hier is zelfs sprake van een lichte stijging t.o.v. de 2 voorbije jaren. Oorzaak hiervan is enerzijds het lager aantal geschrapte dossiers n.a.v. de actualisatie 2013 en anderzijds het toenemend aantal inschrijvingen per dienstjaar. Het toenemend aantal inschrijving per dienstjaar is duidelijk merkbaar in onderstaande grafiek. Overzicht inschrijvingen per dienstjaar
2013 2012 2011 2010 2009 0 aantal inschrijvingen
100 2009 333
200 2010 331
300 2011 354
400 2012 408
500 2013 442
27
2.1.2. Gemeente van herkomst 855 (71,43%) kandidaat-huurders wonen in Hasselt. Uit de gemeente Diepenbeek zijn 124 (10,36%) personen ingeschreven als kandidaat-huurder en uit de gemeente Wellen 23 personen (1,92%). 195 kandidaat-huurders (16,29%) wonen buiten het werkgebied.
16,29%
1,92%
Hasselt
10,36%
Diepenbeek 71,43%
Wellen Andere
2.1.3. Gezinssamenstelling kandidaat-huurders
0,25% 7,53% 0,50%
11,62%
16,05%
54,18% 9,53%
0,33%
28
Alleenstaande
Alleenstaande + bijwoner
Koppel
Alleenstaande/koppel met 1 kind
Alleenstaande/koppel met 1 kind + bijwoner
Alleenstaande/koppel met 2 kinderen
Alleenstaande/koppel met 2 kinderen + bijwoner
Alleenstaande/koppel met 3 kinderen of meer
2.1.4. Woonkeuze kandidaat-huurders Een kandidaat-huurder die voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden en zich inschrijft op de wachtlijst van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij kan, rekening houdend met de rationele bezetting voor zijn gezinstoestand, de keuze maken om in Hasselt en/of Diepenbeek en/of Wellen in te schrijven. Hierbij een overzicht van de (rationele) woonkeuzes van de ingeschreven kandidaat-huurders per woningtype/keuze gemeente.
700
628
600 500 400 273
300 200 100
237
212
170 89 16
106 52
88
0 Studio
1 slaapkamer
Hasselt
2 slaapkamers
Diepenbeek
3 slaapkamers
4 slaapkamers
Wellen
2.1.5. Actualisatie van de wachtlijst Conform het MB van 30.07.2008 i.v.m. inhoud, het bijhouden en actualiseren van het inschrijvingsregister werd op 17/04/2013 de eerste actualisatiebrief verzonden naar 1.242 kandidaat huurders. Werkwijze van actualisatie van de wachtlijst: - bij de brief wordt het standaardantwoordformulier samen met een woonkeuzeformulier en de huidige gezinssamenstelling aan de kandidaat-huurder bezorgd; - het ingevulde antwoordformulier én het woonkeuzeformulier samen met de gevraagde documenten moeten uiterlijk de laatste dag van de maand die volgt op de postdatum van de brief aan de maatschappij worden teruggestuurd; - wanneer de brief onbestelbaar terugkeert, wordt nagegaan of de brief verstuurd werd naar het laatst gekende adres in het rijksregister; - de maatschappij schrijft de kandidaat-huurder enkel opnieuw aan als de brief niet verstuurd werd naar het laatst gekende adres (brief onbestelbaar terug bij verzending naar laatst gekende adres in KSZ, de kandidaat-huurder wordt geschrapt); - aan de kandidaat-huurder, die niet geantwoord heeft uiterlijk de laatste dag van de maand die volgt op de postdatum van de brief, wordt een herinneringsbrief gestuurd; - bij het niet antwoorden op de herinneringsbrief binnen de 15 kalenderdagen, wordt de kandidatuur geschrapt;
29
De actualisatie van het register van de kandidaat-huurders werd afgesloten op 31/12/2013. Eerste brief Op 17/04/2013 werden 1.242 kandidaat-huurders aangeschreven voor de actualisatie van de wachtlijst van kandidaat-huurders. Aan 2 kandidaat-huurders werd de eerste brief opnieuw verzonden omwille van adreswijziging. Schrappingen na 1ste brief -
6 kandidaat-huurders werden geschrapt aangezien de 1ste brief onbestelbaar teruggekeerd was en de brief werd verstuurd naar het laatst gekende adres in KSZ; 21 kandidaat-huurders werden geschrapt op eigen verzoek; 3 kandidaat-huurders waren overleden en werden van de lijst geschrapt.
Aan 87 kandidaat-huurders werden bijkomende formulieren opgevraagd zoals inkomsten, ondertekening antwoordformulier, formulieren bijkomende partner,… Van de 1.242 aangeschreven kandidaat-huurders hebben 782 kandidaat-huurders geantwoord op de eerste brief. Herinneringsbrief Aan 277 kandidaat-huurders werd op 18/06/2013 een herinneringsbrief geschreven omdat zij niet antwoordden op de 1ste brief. Omwille van adreswijziging werd aan 1 kandidaat-huurder de herinneringsbrief opnieuw verzonden. Aan 7 kandidaat-huurders werden bijkomende formulieren opgevraagd zoals inkomsten, ondertekening antwoordformulier, formulieren bijkomende partner,… Er waren 79 reacties op het versturen van de 2de actualisatiebrief. Schrappingen na 2de brief -
1 kandidaat-huurder werd geschrapt aangezien de 2de brief onbestelbaar teruggekeerd was en de brief verstuurd werd naar het laatst gekende adres in KSZ; 18 kandidaat-huurders werden geschrapt op eigen verzoek; 198 schrappingen wegens geen reactie op de herinneringsbrief.
Algemeen -
30
7 kandidaat-huurders werden geschrapt, aangezien ze niet meer voldeden aan de inschrijvingsvoorwaarden.
Resultaat 1.242 kandidaat-huurders (ingeschreven kandidaat-huurders t.e.m. 20/03/2013) werden aangeschreven in het kader van de actualisatie. Er werden 254 kandidaten geschrapt van de wachtlijst: -
39 op eigen verzoek van de kandidaat-huurder; 7 omdat de kandidaat-huurder niet meer voldeed aan de inschrijvingsvoorwaarden; 7 omdat de brief onbesteld is teruggekeerd, na verzending naar het laatst gekende adres in KSZ; 198 omdat de kandidaat niet reageerde op ons 2de schrijven; 3 omwille van overlijden.
Op 31/12/2013 stonden er na de actualisatie 1.197 kandidaten op de wachtlijst kandidaathuurders.
2.1.6. Aantal schrappingen in 2013 In 2013 werden 320 kandidaat-huurders geschrapt van de wachtlijst: -
schrapping op eigen verzoek art. 12 §1, 5°: ....................................................................... 10 schrapping bij 2 x weigeren, 2 x niet reageren art. 12 §1, 6°: ............................................ 40 schrapping onrechtmatige inschrijving art. 12 §1, 4°: .......................................................... 3 schrapping kandidaat-huurder voldoet niet aan toelatingsvoorwaarden art. 12 §1, 3°: ... 12 schrapping bij overlijden: ..................................................................................................... 4
in het kader van de actualisatie van de wachtlijst: -
schrapping brief onbestelbaar teruggekeerd: art. 12, 5de lid: .............................................. 7 schrapping op eigen verzoek art. 12 §1,5°: ......................................................................... 39 schrapping geen reactie op herinneringsbrief actualisatie ............................................... 198 schrapping inkomen te hoog art. 12, §1, 2° .......................................................................... 7
31
2.2. HUURDERS 2.2.1. Aantal nieuwe huurders gedurende 2013 Op 31.12.2013 noteerden we 121 nieuwe huurders, waarvan 16 huurders verhuisden binnen ons patrimonium (gewone verhuis of gewettigde mutatie). Overzicht nieuwe verhuringen 2009-2013 178 180 160
136 121
140 120
87
100 80
50
60 40 20 0 2009
2010
2011
2012
2013
Overzicht verhuis zittende huurders binnen ons patrimonium 2009-2013
25
21
22
19 20
16
15 10
8
5 0 2009
32
2010
2011
2012
2013
2.2.2. Aantal huurders volgens gezinstype Type gezin Alleenstaande Koppel Alleenstaande/koppel + bijwoner Alleenstaande/koppel met 1 kind Alleenstaande/koppel met 1 kind + bijwoner(s) Alleenstaande/koppel met 2 kinderen Alleenstaande/koppel met 2 kinderen + bijwoner(s) Alleenstaande/koppel met 3 of meer kinderen Alleenstaande/koppel met 3 of meer kinderen + bijwoner(s) Totaal
Aantal 743 177 9 249 5 141 4 91 1 1420
0,07%
0,28%
6,41% 0,35%
9,93%
17,54%
52,32%
12,46% 0,63%
Alleenstaande
Koppel
Alleenstaande/koppel + bijwoner
Alleenstaande/koppel met 1 kind
Alleenstaande/koppel met 1 kind + bijwoner(s)
Alleenstaande/koppel met 2 kinderen
Alleenstaande/koppel met 2 kinderen + bijwoner(s)
Alleenstaande/koppel met 3 of meer kinderen
Alleenstaande/koppel met 3 of meer kinderen + bijwoner(s)
33
2.2.3. Aantal hoofdhuurders volgens leeftijd per geslacht Leeftijd/Geslacht jonger dan 25 26 - 30 31 - 35 36 - 40 41 - 45 46 - 50 51 - 55 56 - 60 61 - 65 66 - 70 71 - 75 ouder dan 76 jaar Totaal
Man 5 31 39 46 66 61 89 75 63 71 45 68 659
Vrouw Totaal 11 16 22 53 30 69 33 79 57 123 69 130 74 163 88 163 88 151 88 159 70 115 131 199 761 1420
ouder dan 76 jaar 71 - 75
45
66 - 70
51 - 55 61 57
41 - 45 33
36 - 40
30
31 - 35 22
26 - 30 jonger dan 25
5
0
11
16
20
46 39
151
88 75 74
46 - 50
159
88
63
56 - 60
163
88
163 89
130
69
123 66
79
69 53
31
40
60 Totaal
34
115
71
61 - 65
199
131
68 70
80 Vrouw
100
120
Man
140
160
180
200
2.3. HUURPRIJS 2.3.1. Inkomens van de huurders Onderverdeling van het aantal huurders volgens het inkomen Inkomen 9.000 - 9.999 10.000 - 10.999 11.000 - 11.999 12.000 - 12.999 13.000 - 13.999 14.000 - 14.999 15.000 - 15.999 16.000 - 16.999 17.000 - 17.999 18.000 - 18.999 19.000 - 19.999 20.000 - 20.999 21.000 - 21.999 22.000 - 22.999 23.000 - 23.999 24.000 - 24.999 25.000 - 25.999 26.000 - 26.999 27.000 - 27.999 28.000 of meer Totaal
Aantal huurders 95 44 44 295 182 107 108 84 58 58 39 24 34 31 29 25 26 24 16 97 1420
295
300 250
182
200 150 100 50
107 108
95
97
84 44 44
58 58 39
24
34 31 29 25 26 24 16
0
35
2.3.2. Reëel betaalde huurprijzen Onderverdeling van het aantal huurders volgens reëel betaalde huurprijzen Aantal huurders
Huurprijzen 0 - 150 151 - 175 176 - 200 201 - 225 226 - 250 251 - 275 276 - 300 301 - 325 326 - 350 351 - 375 376 - 400 401 - 425 426 - 450 451 - 475 476 of meer Totaal
5 42 112 188 417 137 107 69 52 51 42 39 27 32 100 1420
417
450 400 350 300 250
188
200 112
150 100 50 0
36
42 5
137 107
100 69
52
51
42
39
27
32
2.3.3. Overzicht gemiddelde reële huurprijs De gemiddelde reële huurprijs bedraagt € 264,50 op 31.12.2013.
300,00 250,00
239,79
246,93
256,48
276,39
263,64
275,18
264,74
262,37
264,50
200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Hierbij een overzicht van de gemiddelde reële huurprijs per gemeente van het werkgebied:
300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 Hasselt
2005 236,33
2006 243,72
2007 255,14
2008 270,61
2009 286,54
2010 287,79
2011 282,04
2012 292,48
2013 292,36
Diepenbeek
231,20
236,45
245,51
255,52
268,07
269,12
265,86
281,42
283,30
Wellen
251,84
260,60
268,80
264,79
274,56
268,63
246,31
213,20
217,85
37
2.3.4. Statistische inlichtingen over de huurinningen Jaar 2009 2010 2011 2012 2013
Huuromzet Bedrag achterstand Percentage 4.587.883,39 105.859,89 2,31% 4.590.172,57 79.645,34 1,74% 4.665.528,28 104.016,68 2,23% 5.241.727,66 43.963,12 0,84% 5.356.733,23 50.460,08 0,94%
Achterstand op 31.12 Huurders Vertrokken huurders Totaal achterstand
2009 2010 2011 2012 2013 104.140,27 74.895,62 100.096,27 40.505,74 35.067,23 1.719,62 4.749,72 3.920,41 3.457,38 15.392,85 105.859,89 79.645,34 104.016,68 43.963,12 50.460,08
2.3.5. Bedrag van achterstand per huurder Achterstand volgens bedrag 0 - 200 201 - 400 401 - 600 601 - 800 801 - 1.000 1.001 - 1.200 1.201 of meer Aantal huurders met achterstand
4,62%
Aantal huurders 20 15 11 9 3 0 7 65
0 - 200
10,77% 30,77%
13,85%
201 - 400 401 - 600 601 - 800
16,92% 23,08%
801 - 1.000 1.001 - 1.200 1.201 of meer
38
2.3.6. Vaste lasten Artikel 1 §1 van bijlage III van het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt dat de kosten en lasten die verbonden zijn aan het gebruik, het genot en de bewoning van de woning ten laste vallen van de huurder. Het betreft volgende kosten die door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij doorgerekend worden aan de huurders: -
-
De kosten verbonden aan het verbruik van water, gas, elektriciteit, … in de gemeenschappelijke delen en het gebruik van de liften; De kosten verbonden aan het normaal onderhoud en het schoonmaken van de gemene delen en de groenruimten; De kosten verbonden aan het reinigen en ontstoppen van septische putten, controleputten, afvoerleidingen en rioleringen; De kosten verbonden aan het normaal onderhoud en de controle van liften, c.v.-installaties, regenwaterinstallaties, warmwatertoestellen, branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen, …; De premiekost van de clausule afstand van verhaal op de huurder en het verhaal van derden ten voordele van de huurders in de omnium brandverzekering afgesloten door de verhuurder.
De huurders betalen de vermelde kosten en lasten aan de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij met afbetalingen: de effectieve uitgaven van het jaar X worden aan de huurder doorgerekend in het jaar X+1. In het verleden werden de uitgaven voor de maanden november en december bij de bepaling van de huurlasten geschat, hetgeen volgens de huidige wetgeving niet meer correct is. Voor de bepaling van de huurlasten voor het jaar 2013 werd er in een overgangsregeling voorzien en werden de effectieve uitgaven van een verkorte periode van 10 maanden (1/1/2012-31/10/2012) genomen. Vanaf het boekjaar 2014 werden de effectieve uitgaven van een volledig jaar (1/11/201231/10/2013) genomen, zodat aan de huidige wetgeving voldaan wordt. Volgende tabel geeft een overzicht van de totalen aan huurlasten (kosten betaald door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij) die bij de huurders teruggevorderd werden:
39
40
Uit bovenstaande tabel blijkt duidelijk dat er in 2014 in totaal meer kosten teruggevorderd zullen worden dan in 2013. De voornaamste redenen hiervoor zijn divers: -
-
-
De huurlasten gevorderd in 2013 betreffen de uitgaven over een verkorte (overgangs)periode van slechts 10 maanden (1/1/2012-31/10/2012); de huurlasten van 2014 daarentegen betreffen de effectieve uitgaven van een volledig jaar (1/11/2012-31/10/2013); In 2012 (huurlasten 2013) werd het onderhoud van de c.v.-installaties uitgevoerd door de firma Dalkia. Na hun opzeg werd een nieuw onderhoudscontract vanaf begin 2013 aanbesteed aan de firma Cofely Services, wiens prijzen hoger liggen dat hun voorgangers; In 2013 waren er 2 bijkomende projecten (De Notelaar Hasselt, Paenhuys Wellen) waarvoor er pas vanaf 2014 huurlasten doorgerekend worden; Door indexatie lagen de kosten in 2013 over het algemeen hoger dan de kosten in 2012.
2.4. Vertrokken huurders 2.4.1. Aantal opzeggingen in 2013 77 huurders deden in 2013 een huuropzeg, waarvan - 12 huurders overleden zijn - 9 huurders verhuisden naar een bejaardentehuis/rusthuis - 18 huurders verhuisden binnen het patrimonium (gewone verhuis of gewettigde mutatie) - 38 huurders verhuisden naar een woning/appartement buiten ons patrimonium 6 huurders (wanbetaler) werden uitgedreven door de maatschappij via een gerechtelijke procedure.
41
Evolutie opzeggingen Reden opzeg Overlijden Rusthuis Interne verhuis Gewone verhuis Uitdrijving Totaal
2009 8 1 8 34 1 52
2010 10 4 19 40 3 76
2011 15 4 21 39 2 81
2012 11 9 22 34 12 88
2013 12 9 18 38 6 83
40 39 34
19
38 34
21 22 18
15 8
10
11 12
12 9 9
8
6
4 4
3 2 1
1 Overlijden
Rusthuis 2009
42
Interne verhuis 2010
2011
Gewone verhuis
2012
2013
Uitdrijving
2.4.2. Bedrag van achterstand per vertrokken huurder Achterstand volgens bedrag 0 - 200 201 - 400 401 - 600 601 - 800 801 - 1.000 1.001 - 1.200 1.201 of meer
Aantal vertrokken huurders 5 1 1 3 2 1 8
Aantal vertrokken huurders met achterstand
21
0 - 200
23,81% 38,10%
201 - 400 4,76% 4,76%
4,76%
14,29% 9,52%
401 - 600 601 - 800 801 - 1.000 1.001 - 1.200 1.201 of meer
2.4.3. Oninvorderbare debiteuren op 31.12.2013 Volgens artikel 9 van het debiteurenreglement van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij worden alle vertrokken huurders na 1 jaar effectief afgeboekt als oninvorderbaar wanneer in dat jaar geen afbetalingen meer gebeurden. Vanaf wanneer is een bedrag oninvorderbaar: -
bij overlijden van de huurder; bij uitdrijving d.m.v. vonnis van de rechtbank; bij een attest van oninbaarheid opgemaakt door de advocaat en/of deurwaarder; bij een vonnis van de rechtbank i.v.m. de kwijtschelding van de schuld (o.a. collectieve schuldbemiddeling).
43
Voor het bepalen van de oninvorderbaarheid wordt een lijst opgemaakt en voorgelegd aan de Raad van Bestuur van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Een document van een extern persoon (advocaat, deurwaarder, vonnis vrederechter) kan dienen als verantwoordingsstuk voor de definitieve afboeking van achterstallen. Het afboeken van oninvorderbare debiteuren gebeurt op het moment dat vast staat dat de schuld oninvorderbaar is. Huurders en vertrokken huurders die in schuldbemiddeling zijn, worden geboekt als oninvorderbaar voor het deel dat niet meer recupereerbaar is en dit aan de hand van een vonnis van de rechtbank. Op 31/12/2013 werd 16.100,56 euro als oninvorderbaar geboekt, waarvan: Reden oninvorderbaar Attest deurwaarder momenteel geen uitvoeringsmogelijkheden Overlijden huurder: verwerping nalatenschap Overlijden huurder: geen erfgenamen Afboeking onrechtmatige vordering Minnelijke schikking gerechtskosten Totaal
44
Bedrag € 4.849,24 € 2.254,81 € 4.357,99 € 4.377,00 € 261,52 € 16.100,56
2.4.4. Resultaat bevraging vertrokken huurders Beschrijving: Sinds medio 2012 zijn er acties ondernomen m.b.t. het verbeteren van de dienstverlening door middel van een enquête op te stellen door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. De technische dienst ontwikkelde een formulier om de vertrekkende huurders te bevragen omtrent deze verhuizen of opzeggingen van de huurcontracten. De bedoeling hiervan is om jaarlijks een totaalevaluatie te maken van alle vertrekkende huurders. Er werd sinds het begin van de enquête bij 120 huurders navraag gedaan hoelang zij de woning gehuurd hebben. Er werd gepolst naar tevredenheid van zowel de woning als van de buurt, en er werd gevraagd naar de reden van vertrek en de toekomstige woonst. De grafieken geven een globaal overzicht over de stand van zaken. Antwoorden bevraging in grafiekvorm: “Sinds wanneer huurt u deze woonst?”
7
11
38
Minder dan 5 jaar Tussen 5 en 10 jaar
24
Tussen 10 en 15 jaar 29
Tussen 15 en 20 jaar Meer dan 20 jaar
De grootste groep huurders (38) die de woning minder dan 5 jaar huurt en terug opzegt, zijn meestal huurders van jongere leeftijd.
45
“Over deze woning was u zeer tevreden / tevreden / ontevreden / zeer ontevreden / geen mening” 59
60 50 40 33
30 20 8
10
5
3
0 Zeer tevreden
Tevreden
Ontevreden
Zeer ontevreden
Geen mening
De redenen van ontevredenheid van de woning waren: 1. Woning niet goed geïsoleerd, te hoge stookkosten (2 huurders). 2. Woning verouderd/te klein (7 huurders). 3. Vocht in de woning (3 huurders). 4. Problemen met buren (1 huurder). “In deze wijk woonde u zeer graag / graag / niet zo graag / niet graag / geen mening” 45
44
40
36
35 30 25 20 15
10 7
10
7
5 0 Zeer graag
Graag
Niet zo graag
Niet graag
Geen mening
De redenen van ontevredenheid van de buurt waren: 1. Conflicten met buren. 2. Omgeving vuil. 3. Inbraak, drugs, onzeker gevoel. 4. Geluidsoverlast Deze ontevredenheid situeerde zich vooral in de wijk “Ter Hilst” te Hasselt en de appartementen gelegen “Lutselusplein” te Diepenbeek.
46
“Type nieuwe woonst huurwoning / huurappartement / eigen woning / eigen appartement / andere”
Huurwoning
4 8
26
Huurappartement
21
Eigen woning Eigen appartement
22 17 2
Naar rusthuis, instelling, ouders Andere Niet vermeld
Andere: 1. Gaat inwonen bij de dochter (1 huurder). 2. Niet gespecifieerd (2 huurders). 3. Omwille van gezondheidsredenen, verder niet vermeld (1 huurder). “Reden van verhuis” (huurders kunnen hier meerdere antwoorden formuleren) 25 21
21
20
17 15
15
13
12
10 10
7 5
5
3
3
2
3 1
0
De redenen van verhuis zijn uiteenlopend. 47
3. HUURBEGELEIDING 3.1. Opstart sociale dienst De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij wil aan zijn klanten een goede en klantgerichte dienstverlening realiseren, duidelijk communiceren en een service op maat bieden, waarbij de huurder centraal staat. De toegenomen maatschappelijke kwetsbaarheid van sociale huurders maakt dat het aanbieden van een betaalbare woonst steeds meer gekoppeld is aan andere maatschappelijke vraagstukken: - een brede waaier van niet-huisvestingsproblemen ligt vaak aan de basis van knelpunten in de sociale huisvesting; - sociale huisvesting wordt meer dan voorheen op haar ‘sociale rol’ bevraagd: ofwel neemt men zelf zorgtaken op, ofwel gaat men allianties aan met andere instellingen die zorgfuncties aanbieden; - wil de sector marginalisatie vermijden, dan moet men het eilanddenken verlaten en samenwerking aangaan met de lokale overheid, het welzijnswerk en de huurders. Om op deze nieuwe uitdagingen een gepast antwoord te bieden opteerde de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij in 2012 voor de oprichting van een sociale dienst. De organisatie koos voor een tweesporenbeleid met enerzijds de aanwerving van een sociaal werker en anderzijds de afsluiting van een samenwerkingsovereenkomst met Rimo Limburg vzw. In samenspraak met de directie, zullen zij samen vorm geven aan de verdere uitbouw van de sociale dienst. De realisatie ervan moet gezien worden als een groeiproces op lange termijn, waarbij de implementatie stap voor stap wordt gerealiseerd. De sociale dienst zal actief zijn op de volgende vier werkdomeinen: - individuele knelpunten van huurders (bewonersdossiers) - huurders, hun medebewoners en hun omgeving (participatietrajecten) - interne en externe samenwerking - onthaal van en communicatie met de huurder en kandidaat-huurder Deze eerste inkleuring van de dienst gebeurde op basis van: - de uitvoering van de basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting - het strategisch plan van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij - goede praktijken van bewonersparticipatie in de sociale huisvesting (Rimo Limburg) - het visitatierapport van 25 juni 2013 De samenwerkingsovereenkomst met Rimo werd aangevat in 2013. De sociaal werker kwam in dienst op 1/10/2013. Voor de periode 2013-2014 zullen beiden voornamelijk actief zijn binnen de eerste drie werkdomeinen.
48
Onderstaande rapportering geeft een overzicht van de realisaties van de sociaal werker en Rimo van het eerste half jaar, met name van 1 oktober 2013 tot en met 31 maart 2014.
3.2. Bewonersdossiers 3.2.1. Aantal nieuwe meldingen van oktober 2013 t.e.m. maart 2014 Tijdens de eerste zes maanden volgde de sociale dienst 133 bewonersdossiers op. De dienst maakt hierbij het onderscheid tussen: - individuele dossiers, waarbij slechts 1 bewoner betrokken is - bemiddelingsdossiers, waarbij 2 of meer bewoners betrokken zijn Er werden in deze periode nog geen controles van de huurdersproefperiode uitgevoerd. Dit is voorzien vanaf juni 2014. Bewonersdossiers Individuele dossiers Bemiddelingsdossiers Controles proefperiode Totaal
Aantal 115 18 0 133
Het aantal nieuw aangemelde bewonersdossiers werd maandelijks geregistreerd. Gemiddeld dienen zich een twintigtal nieuwe dossiers aan per maand. Het verhoogde aantal dossiers in de maand oktober 2013 is te wijten aan de overdracht van bestaande meldingen naar de sociale dienst.
Nieuwe meldingen Individuele dossiers Bemiddelingsdossiers Totaal
40
Okt '13 38 8 46
Nov '13 15 3 18
Dec '13 7 1 8
Jan '14 20 2 22
Feb '14 18 2 20
18
17
Mrt '14 17 2 19
38
35 30 25
20
20 15 10
15 8
7 3
5
2
1
2
2
0 Okt '13
Nov '13
Dec '13
Individuele dossiers
Jan '14
Feb '14
Mrt '14
Bemiddelingsdossiers
49
De nieuw aangemelde bewonersdossiers werden tevens per gemeente geregistreerd. In verhouding tot het aantal woongelegenheden ligt het aantal meldingen in Diepenbeek (12,8% van alle verhuringen in Diepenbeek) lichtjes hoger dan in Hasselt (8,6%) en Wellen (9,2%). Individuele dossiers 93 17 5 115
Hasselt Diepenbeek Wellen Totaal
100
Bemiddelingsdossiers 12 5 1 18
Totaal 105 22 6 133
93
90 80 70 60
Hasselt
50
Diepenbeek
40
Wellen
30 20
17 12 5
5
10
1
0 Individuele dossiers
Bemiddelingsdossiers
3.2.2. Classificatie bij aanmelding Om een goed zicht te krijgen op de aanmeldingsproblematiek werkte de sociale dienst een classificatiesysteem uit. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen onderstaande problematieken: Type melding Dossier (o.a. ontbrekende stukken, mutatie,…) Dienstverlening (o.a. klachten) Financiën Informatie Onderhoud Overlast Personen (o.a. onrechtmatige bijwoning) Technische defecten Zorg Totaal
50
Aantal 3 9 29 4 11 54 6 6 11 133
11
Zorg Technische defecten
6
Personen
6 54
Overlast 11
Onderhoud 4
Informatie
29
Financiën 9
Dienstverlening 3
Dossier 0
10
20
30
40
50
60
Allereerst valt het op dat heel wat dossiers zich aanmelden als overlast (54 dossiers). Dit gaat om lawaaioverlast, geuroverlast, onverdraagzaamheid tussen buren,… In de behandeling daarentegen stelt de sociale dienst vast dat achter deze overlastsignalen vaak grote zorgbehoeftes schuilen. Dit heeft vermoedelijk te maken met de meer recente ontwikkelingen in het huurdersprofiel, waarbij we vaststellen dat huurders niet over de nodige mogelijkheden en/of vaardigheden beschikken op vlak van wooncultuur en nabuurschap. Meer zorg door de sociale dienst of externe organisaties, zoals aangehaald in 3.1., en een langdurige begeleiding dringen zich dan ook in veel gevallen op. Dit impliceert dat de opvolgtermijn van bewonersdossiers verlengt en dossiers minder snel worden afgesloten. Ten tweede stellen we ook een hoog aantal financiële dossiers vast (29 dossiers). Dit heeft te maken met de nauwe samenwerking tussen de sociale dienst en de dienst verhuur, die betalingsachterstallen na de eerste herinneringsbrief voor een huisbezoek overmaakt aan de sociale dienst.
3.2.3. Werkwijze In de behandeling van de bewonersdossiers realiseerde de sociale dienst: -
Huisbezoeken .................................................................................................................... 110 Baliegesprekken ................................................................................................................. 22 LCO’s .................................................................................................................................... 3 Hulpverlenersgesprekken .................................................................................................... 2 Buurtonderzoeken ............................................................................................................... 3 Bemiddelingsgesprekken ..................................................................................................... 1 Aanwezigheid op zitting Vredegerecht ............................................................................... 1
51
Een aantal dossiers werd voor intensieve opvolging doorverwezen naar een interne/externe dienst: -
Klachtenbehandelaar HHM ................................................................................... 6 dossiers CAW – team bemoeizorg ................................ 2 dossiers, waarvan er 1 werd opgenomen Dienst burenbemiddeling Hazodi .......................................................................... 6 dossiers Rimo (traject bewonersparticipatie) ...................................................................... 2 dossiers
3.2.4. Samenwerkingsverbanden Gelet op de complexiteit van de aangemelde bewonersdossiers en het belang van allianties met andere instellingen (zie 3.1.), werkte de sociale dienst in tal van dossiers samen met onderstaande interne/externe partners: Technische dienst HHM Dienst verhuur HHM Klachtenbehandelaar HHM Dienst boekhouding HHM OCMW Hasselt OCMW Diepenbeek OCMW Wellen Stad Hasselt – Dienst Wijkmanagement Stad Hasselt – Technische Dienst Hazodi Dienst Burenbemiddeling Hazodi CAW Limburg Bewindvoerder van huurder Huisarts van huurder Reling Asster Sint-Vincentius Wit-Gele Kruis SVK Rimo Tevona Open Thuis Ter Linden CM
52
26 dossiers 44 dossiers 6 dossiers 3 dossiers 18 dossiers 11 dossiers 2 dossiers 4 dossiers 1 dossier 13 dossiers 6 dossiers 3 dossiers 4 dossiers 7 dossiers 3 dossiers 4 dossiers 1 dossier 2 dossiers 1 dossier 2 dossiers 1 dossier 1 dossier 1 dossier 1 dossier
3.3. Bewonersparticipatie 3.3.1. Participatieprojecten i.s.m. RIMO Op basis van hun voorgeschiedenis, hun uitrusting met een collectieve ruimte en/of recente meldingen/vragen werden er de voorbije maanden bewonersparticipatietrajecten opgestart in De Roos (Rozenstraat 17 te Hasselt) en De Rederijker (Rederijkersstraat 16 te Hasselt): De Roos - Individuele bewonersbevraging - Bewonersvergadering - Ontmoetingsmomenten voor bewoners
: december 2013 : 13 maart 2014 : maart – juni 2014
De Rederijker - Individuele bewonersbevraging - Bewonersvergadering - Opvolgmomenten
: februari 2014 : 22 april 2014 : mei 2014
Hiernaast zijn de nodige voorbereidingen reeds getroffen om participatietrajecten op te starten in de drie gebouwen op het Lutselusplein (Diepenbeek) en in De Notelaar (Notelarenstraat 95 en 97 te Hasselt). Er wordt nog uitgekeken naar een gepast participatietraject in Wellen. De uitvoering van deze projecten gebeurt door Rimo, met ondersteuning van de sociale dienst van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij.
3.4. Interne en externe samenwerking 3.4.1. Intern Om de interne samenwerking te optimaliseren startte de sociale dienst een sociale commissie op. Dit is een tweemaandelijkse vergadering waaraan zowel de directie, de technisch dienst, de dienst verhuur als de sociale dienst participeren. Op dit overleg worden niet alleen gemeenschappelijke thema’s besproken, maar worden ook afspraken vastgelegd rond de aanpak van individuele huurdersdossiers.
53
3.4.2. Extern Om de samenwerking met de primaire partners (OCMW Hasselt, OCMW Diepenbeek, OCMW Wellen, IGS Woonbeleid Midden-Limburg en Dienst Wijkmanagement Stad Hasselt) te lanceren, organiseerde de sociale dienst in de periode december 2013 – januari 2014 een kennismakingsronde met deze partners. Tijdens deze kennismakingsronde werden de wederzijdse verwachtingen uitgesproken en afspraken rond de toekomstige samenwerking vastgelegd. Het is de bedoeling om deze afstemming jaarlijks te herhalen. Hiernaast participeert de sociale dienst actief aan volgende werkgroepen: - Zorgcircuit Wonen Stad Hasselt - Werkgroep Domicilie Stad Hasselt en Gemeente Diepenbeek - Kerngroep Kansarmoede Stad Hasselt - Kwartaaloverleg SHM – TD Stad Hasselt – OCMW - Hazodi - Werkgroep Doelgroepenplan Stad Hasselt - LAC wonen (procedure huurachterstallen) OCMW Hasselt - Voorbereidend overleg uitbating OC De Magneet Ter Hilst - HOW - Limburgs overleg sociale diensten - Platform sociale diensten VMSW
54
4. ONDERHOUD & HERSTELLINGEN 4.1. EVOLUTIE MELDINGEN TECHNISCHE DIENST 4.1.1. Meldingen eigen techniekers De technische dienst kreeg volgende meldingen te verwerken in de afgelopen jaren:
3500 3000
3005
3089
2742 2434
2500
2339
2073
2000 1500 1000 500 0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Er is een grote terugval van het aantal meldingen te zien tussen het jaar 2010 en 2011. Dit was voor het grootste deel te wijten aan het feit dat de onderhouds- en herstellingswerken aan sanitaire en cv-installaties niet meer in eigen regie uitgevoerd werden, maar door de firma Dalkia. Anderzijds is er terug een lichte stijging van de onderhouds- en herstellingswerken aan sanitaire en cv-installaties in het jaar 2012. Door de opzeg van het contract door Dalkia en de procedure tot aanstelling van een nieuwe firma, hebben onze eigen technici gedurende de maand december 2012 deze werken voor eigen rekening genomen. Door de veroudering van ons patrimonium blijven de woningen na uithuizing van een huurder vaak langer leegstaan om de nodige renovatiewerken uit te voeren. Deze werken worden over het algemeen in eigen regie uitgevoerd. Opsomming van de uit te voeren werken in een woonst na uithuizing worden gecatalogeerd onder “Herstellingen na uithuizing/plaatsstaten”. Wanneer het aantal meldingen van 2012 en 2013 bekeken wordt, blijkt dat het aantal meldingen stagneert.
55
Overzichtstabel:
Binnenschrijnwerk Beplantingen Buitenschrijnwerk Buitenverhardingen Centrale verwarming Gasinstallaties Daken Elektriciteit Muren en plafonds Riolering Sanitair Verfwerken Vloeren Herstellingen na uithuizing / plaatsstaten
2010 211 35 295 25 796 5 142 327 234 234 248 4 29 504 3089
2011 175 75 273 37 31 4 159 258 165 107 212 0 23 554 2073
2012 242 71 282 43 178 1 77 311 203 142 277 0 33 574 2434
2013 250 62 288 25 89 2 98 374 190 112 294 0 39 516 2339
Dit resulteert in volgende grafiek:
800 700 600 500 400 300 200 100 0
56
2010 2011 2012 2013
4.1.2. Meldingen Cofely Services M.b.t. herstellingen betreffende centrale verwarming en productie van warm water kreeg de firma Cofely Services volgende oproepen binnen gedurende het hele jaar 2013:
Oproepen via callcenter (tijdens de normale kantooruren): Oproepen via wachtdienst (buiten de kantooruren, weekends en feestdagen): Totaal aantal oproepen:
2013 934 93 1.027
4.2. GEMIDDELDE RESPONSTIJD 4.2.1. Eigen techniekers Dringende interventies: De technische dienst schat de hoogdringendheid van de interventie in; de interventie zal indien nodig dezelfde dag ingepland worden. Indien de eigen technici het probleem niet kunnen oplossen, zal er een gespecialiseerde firma verwittigd worden om het probleem binnen de kortst mogelijke termijn op te lossen. Voorbeelden van dringende interventies: o Verstopte riolering. o Breuk in een waterleiding. o Complete stroompanne. o Onmogelijkheid tot het afsluiten van de woning. o … Normale interventies: Het werkgebied van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is ingedeeld in zones, en elke zone krijgt een werkdag toegekend. Er wordt na een melding met de huurder een afspraak gemaakt voor de uitvoering van de herstelling op de eerstvolgende werkdag dat onze technici werkzaam zijn in de zone waarin de huurder een woonst huurt. Indeling werkdagen / zones: o Maandag: Algemeen / oplossen problemen weekend. o Dinsdag: Banneuxwijk, Hasselt. o Woensdag: Diepenbeek en Wellen. o Donderdag: Ter Hilst, Hasselt. o Vrijdag: Centrum Hasselt, Runkst en Crutzenwijk te Hasselt. Voorbeelden van normale interventies: o Een sluiting van een raam werkt niet naar behoren. o Een beperkt lek aan de dakgoot. o Controles voor vervangingen van keukens. o …
57
4.2.2. Cofely Services Oproepen m.b.t. cv en warm water werden vroeger rechtstreeks aan de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij gericht. Tijdens de kantooruren werd de huurder onmiddellijk verder geholpen; na de werkuren, in weekends of op feestdagen diende men in te spreken op het antwoordapparaat. De eerstvolgende werkdag werd het antwoordapparaat afgeluisterd en kon de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij actie ondernemen. De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij verbeterde haar dienstverlening op dit gebied naar de huurders toe door de aanstelling van een externe firma die instaat voor het onderhoud en herstellingen van de cv- en sanitair warmwaterinstallaties. De firma Cofely Services is 24 uur op 24, 7 dagen op 7 bereikbaar. Deze firma Cofely Services staat sinds 02/01/2013 in voor het onderhoud en de herstellingen aan de cv- en sanitaire warmwaterinstallaties in de huurwoningen van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. 1. Maximale tijdspanne waarbinnen een technieker ter plaatse in de woongelegenheid zal interveniëren in geval van een panne of storing aan een installatie gedurende de zomerperiode (van begin april tot eind september): op normale werkdagen, tussen 7u00 en 18u00 .................................................. 0,5 u op normale werkdagen, tussen 18u00 en 22u00 ................................................ 1,0 u op normale werkdagen, tussen 22u00 en 7u00 .................................................. 4,0 u in de weekends .................................................................................................... 4,0 u 2. Maximale tijdspanne waarbinnen een technieker ter plaatse in de woongelegenheid zal interveniëren in geval van een panne of storing aan een installatie gedurende de winterperiode (van begin oktober tot eind maart): op normale werkdagen, tussen 7u00 en 18u00 .................................................. 1,0 u op normale werkdagen, tussen 18u00 en 22u00 ................................................ 2,0 u op normale werkdagen, tussen 22u00 en 7u00 .................................................. 4,0 u in de weekends .................................................................................................... 4,0 u 3. Maximale tijdspanne waarbinnen de volgende installatieonderdelen per woongelegenheid kunnen vervangen worden: staande gasketel of gaswandketel te vervangen door nieuwe gaswandketel (inclusief eventuele toebehoren zoals schouw, kraanwerk, circulator, expansievat, …) ... 8,0 u gasgeiser te vervangen door nieuwe gesloten gasgeiser (inclusief eventuele toebehoren zoals schouw, kraanwerk, expansievat, …) ..................................... 8,0 u elektrische boiler door nieuwe elektrische boiler (inclusief eventuele toebehoren zoals kraanwerk, expansievat, …) ........................................................................ 8,0 u indirect gestookte boiler, aangesloten op de gasketel, door nieuwe indirect gestookte boiler (inclusief eventuele toebehoren zoals kraanwerk, expansievat, …) ............................................................................................................................. 8,0 u
58
4. Maximale tijdspanne waarbinnen een technische ontoereikendheid opgelost wordt (onder een technische ontoereikendheid wordt het volgende begrepen: het al dan niet gedeeltelijk niet naar behoren functioneren van de installatie zonder dat deze laatste zich buiten werking bevindt). De tijdspanne geldt vanaf de oproep. ................................................................. 1,0 u 5. Maximale tijdspanne waarbinnen een technische onderbreking opgelost wordt (onder een technische onderbreking wordt het volgende begrepen: het al dan niet gedeeltelijk buiten werking zijn van de installatie). De tijdspanne geldt vanaf de oproep: ................................................................ 1,0 u
4.2.3. Aannemers / derden / leveranciers Volgens bestelbrief: Voor aannemers, derden en leveranciers wordt een bestelbrief opgemaakt. Hierin wordt een uiterste datum vermeld wanneer de werken beëindigd of de leveringen geplaatst moeten zijn. Deze datum wordt bepaald op basis van de planning van uit te voeren werken / te plaatsen leveringen in samenspraak met de aannemer / derde / leverancier. De werken dienen uitgevoerd te zijn binnen de vooropgestelde termijn.
59
4.3. MUTATIEONDERHOUD De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij wil kwaliteitsvolle en duurzame woongelegenheden blijven aanbieden en in stand houden. Hierdoor zijn investeringen in onderhouds- en renovatiewerken noodzakelijk. Onze woningen worden indien nodig bij elke verhuis in orde gebracht. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen die 30 jaar of ouder zijn, en de jongere woongelegenheden. De woningen ouder dan 30 jaar worden grondig gerenoveerd om de huurders de nodige hedendaagse behoefte inzake woon- en leefcomfort te bieden. Volgende appartementen werden in 2013 volledig gerenoveerd:
Banneuxstraat 102/3 te Hasselt Banneuxstraat 104/5 te Hasselt Consciencelaan 41 te Hasselt Kiewitstraat 108/2 te Hasselt Kiewitstraat 114/4 te Hasselt Overmerelaan 7/2 te Hasselt Overmerelaan 9/3 te Hasselt Willem Huveneersstraat 4/1 te Hasselt
Volgende woningen werden in 2013 volledig gerenoveerd:
60
Albrecht Meulemansstraat 20 te Hasselt Constant de Rouxstraat 22 te Hasselt Constant de Rouxstraat 33 te Hasselt Constant de Rouxstraat 36 te Hasselt Constant de Rouxstraat 46 te Hasselt Constant de Rouxstraat 51 te Hasselt Constant de Rouxstraat 52 te Hasselt Eksterlaan 5 te Hasselt Emmanuel Rollierstraat 24 te Hasselt Jan Stolmanstraat 24 te Hasselt Koolmeeslaan 5 te Hasselt Pieter Corbeelsstraat 21 te Hasselt Pieter Corbeelsstraat 28 te Hasselt Willem Huveneersstraat 31 te Hasselt Zwaluwlaan 26 te Hasselt Zwaluwlaan 33 te Hasselt
Overzicht volledig gerenoveerde woongelegenheden 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Appartementen
1
3
3
2
2
5
14
15
15
8
Woningen
0
0
0
0
1
5
16
16
15
16
TOTAAL:
1
3
3
2
3
10
30
31
30
24
2009
2010
2011
2012
2013
16 14 12 10 8 6 4 2 0 2004
2005
2006
2007
2008
Appartementen
Woningen
4.4. TERUGKERENDE ONDERHOUDSWERKEN 4.4.1. Groenonderhoud
Grasmaaien van de gemeenschappelijke gazons (volledig patrimonium). Snoeiwerk van het volledig patrimonium. Snoeiwerk rondom de burelen van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij.
4.4.2. Onderhoudsprogramma
Vervangen van bestaande platte garagedaken. Vervangen van CV- en sanitaire installaties. Vervangen van vinyl vloerbekledingen. Vervangen van oude en versleten keukens. Vervangen elektrische installaties. Schilderwerken gemeenschappelijke delen appartementen.
61
4.4.3. Periodieke controles in eigen regie
Controle riolering: afvoeren, controleputten, septische putten, terugslagkleppen. Controle kelders: pompen, algemeen onderhoud. Controle daken: dakgoten, dakpannen, lekken, scheuren platte daken, verstopping afvoeren. Controle buitenschrijnwerk: glas, sluitingen, poorten. Controle veiligheid: trappen, blussers, koepels, haspels, evacuatieplannen. Controle liften: onderhoud, werking. Controle bergingen: onderhoud, verlichting. Controle aanleg: parkeerbeugels, onderhoud algemeen, groenonderhoud rond gebouwen, inritten. Controle met oog op renovatie na opzeg (plaatsbeschrijvingen).
4.4.4. Periodieke controles door externe firma’s
Jaarlijkse wettelijke keuringen van brandbestrijdingsmiddelen. Periodieke controle en keuring van liften. Tweejaarlijks onderhoud en ontkalken van cv-installaties.
4.5. Energieprestatiecertificaten 4.5.1. EPC Vanaf 01/09/2009 moet elke verhuurder van een woning aan zijn huurder een energieprestatiecertificaat of EPC kunnen voorleggen. Door de Raad van Bestuur werd TDE Bvba uit Hasselt als erkende deskundige aangesteld om deze certificaten op te stellen voor de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Bij elke nieuwe verhuring wordt de huurwoongelegenheid bezocht en aan de hand van plannen, aanbestedingsdocumenten, waarneming, opmeting, e.d. berekent de deskundige de verwarmingsen isolatieaspecten, maar ook een aantal zeer uiteenlopende criteria zoals bezonning, schaduw, koeling, verluchting, …, en de hieraan verbonden energieverbruiken en levert hiervan een EPC af, dat gedurende 10 jaar geldig blijft.
4.5.2. EPB-attest Bij de nieuwbouwprojecten van de laatste jaren wordt er per werf door de EPB-verslaggever een energieprestatiecertificaat per wooneenheid afgeleverd bij oplevering. Het certificaat geeft ons een beeld van het globale energieverbruik van de huurwoonst.
62
4.5.3. Weergave Hieronder ziet u de manier waarop het globale energieverbruik in een EPC wordt weergegeven:
De balk geeft het warmteverlies weer in kWh/m². Hoe lager de waarde, hoe energiezuiniger de woonst werd bevonden, en hoe lager de energiekosten voor de huurder zullen zijn. Aan de hand van het bekomen cijfer wordt de globale energiebehoefte van de huurwoning weergegeven gedurende het ganse jaar, doorheen alle seizoenen, en rekening houdend met alle voornoemde aspecten. Overzicht opgemaakte EPC’s en EPB-attesten: Overzicht bouwjaar 1950-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2010 2011-2014 Totaal wooneenheden
Totaal
Aantal Aantal EPC’s wooneenheden 511 100 271 362 208
82 13 29 33 0
0 0 0 14 197
Gemiddelde waarde EPC/EPB attesten 397 321 202 191 145
1452
157
211
251
Wooneenheden Attesten 100%
Aantal EPB attesten
25%
Gemiddeld hebben de woningen van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij een gunstige energieverlieswaarde (gemiddeld 251). Gemiddelde waarde EPC/EPB attesten 400 300 200 100 0 1950-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2010 2011-2014
63
Duidelijk in voorgaand overzicht is ook dat de woningen, naarmate zij later gebouwd worden, steeds energiezuiniger worden.
4.6. ONDERHOUDSPLANING TECHNISCHE DIENST Er werd door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij een onderhoudsplanning opgemaakt voor de komende jaren, zodat ons patrimonium steeds in zo goed mogelijke staat verkeert. Momenteel zijn wij bezig met de opmaak van de onderhoudsplanning voor de komende jaren, en baseren we ons op de uitgevoerde onderhoudswerken gedurende de voorbije jaren. De onderhoudsplanning ziet er als volgt uit: ONDERHOUDSPLANNING HASSELT – 2014 Project
Bouwjaar
96 appartementen Banneuxwijk
1968
Omschrijving RENOVATIE Elektriciteit Binnenafwerkingen Sanitair en cv Bovenbouw Dakwerken Binnenafwerkingen
Nieuwveld II (121 won.)
1972 Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken Dakwerken Binnenafwerkingen
Ter Hilst (witte woningen)
1980
Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken
Binnenafwerkingen Ter Hilst (rode woningen)
1980 Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken Binnenafwerkingen
Ter Hilst (invalidenwoningen)
1980
Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken Dakwerken
Hoekvijvers (32 woningen)
1982 Binnenafwerkingen
64
Elsraeken (34 woningen)
1986
De Magneet lot 4 (30app.)
1990
De Magneet lot 5 (39app.)
1991
De Magneet lot 8 (16app.)
1999
De Paalsteen
1976
Cellebroeders (3 app.)
1994
Bonnefanten (6 won.) Witte Nonnenstraat (4 won.) Bonnefanten (2 won.) Bonnefanten (1 won. + 2 app.)) Witte Nonnenstraat (3 app) De Passerel (11 app.)
1984 1986 1986 1991 1994 1997
Dakwerken Binnenafwerkingen Omgevingswerken Schilderwerken Omgevingswerken Schilderwerken Omgevingswerken Schilderwerken Bovenbouw Schilderwerken Binnenafwrkingen Elektriciteit Dakwerken Binnenafwerkingen Schilderwerken Dakwerken Dakwerken Dakwerken Bovenbouw Schilderwerken Schilderwerken
Detail Renovatieproject Renovatieproject Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Gevels Waterdichtingen schoorstenen - loodwerk Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van houten trappen Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Vernieuwen elektrische installaties Vernieuwen buitenverhardingen Waterdichtingen schoorstenen - loodwerk Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van trapbekledingen in linoleum Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Vernieuwen elektrische installaties Vernieuwen buitenverhardingen Waterdichtingen schoorstenen - loodwerk Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van trapbekledingen in linoleum Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Vernieuwen elektrische installaties Vernieuwen buitenverhardingen Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Vernieuwen elektrische installaties Vernieuwen buitenverhardingen Plat dak Zinkwerk: afvoer en goten Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van houten trappen Vervangen van keukenmeubilair Zinkwerk: afvoer en goten Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Brievenbussen Algemene gedeeltes binnen Vervangen van brievenbussen Algemene gedeeltes binnen Vervangen van brievenbussen Algemene gedeeltes binnen Gevelrenovatie Gevels Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen elektrische installaties Waterdichtingen schoorstenen - loodwerk Vervangen van vloerbekledingen in linoleum Algemene gedeeltes binnen Plat dak Plat dak Plat dak Gevelrenovatie Algemene gedeeltes binnen Algemene gedeeltes binnen
Opmerking Renovatie gevel, dak, buitenschrijnwerk gebouwen Renovatie elektrische installatie gemeensch. delen 15 nog uit te voeren Vervangen volledig sanitair Vervangen volledig cv-installatie Baksteen won.: betonbalken in gevel herstellen Baksteen won.: Vinyl-tegels te vervangen op gelijkvloers en verdiep Houten trappen te vervangen Keukens te vervangen Vevangen volledige san. installatie Vervangen volledige cv installatie Elektrische installatie vernieuwen + keuring Waterdichtingen rond schoorstenen vernieuwen Plaatsen van vloerbekledingen bij plaatstaten Vervangen van trapbekledingen Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen cv-installaties Vernieuwen elec-installaties Vervangen van buitenverhardingen (inritten/paden) Waterdichtingen rond schoorstenen vernieuwen Vervangen van vinyl-tegels Vervangen van trapbekledingen Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen cv-installaties Vernieuwen cv-installaties Vervangen van buitenverhardingen (inritten/paden) Vervangen van vinyl-tegels Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen cv-installaties Vernieuwen cv-installaties Vervangen van buitenverhardingen (inritten/paden) Plat dak garage te vervangen Vinyl-vloer op verdieping en gelijkvloers Houten trappen te vervangen
Vinyl-vloer op verdieping Verven algemene traphallen Vervangen van brievenbussen Verven algemene traphallen Vervangen van brievenbussen Verven algemene traphallen Vernieuwen terras in zichtbeton Verven van terrasleuningen Vervangen van keukens Vernieuwen elektrische installatie Vernieuwen loodwerk en waterdichting schoorsteen Vervangen van vloerbekledingen op verdiepingen Schilderwerk traphal Plat dak op achterbouw Plat dak op achterbouw Plat dak op achterbouw Crepieherstelling gevel Algemene traphal (enkel plafonds en leuningen) Schilderwerken traphallen (2 traphallen)
ONDERHOUDSPLANNING HASSELT – 2015 Project 15 woningen Banneuxwijk
Bouwjaar 1955
96 appartementen Banneuxwijk
1968
Omschrijving Dakwerken Binnenafwerkingen Sanitair en cv Bovenbouw Dakwerken Binnenafwerkingen
Nieuwveld II (121 won.)
1972 Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken Dakwerken Gevelsluitingen Binnenafwerkingen
Ter Hilst (witte woningen)
1980 Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken Dakwerken Gevelsluitingen Binnenafwerkingen
Ter Hilst (rode woningen)
1980 Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken Dakwerken Gevelsluitingen Binnenafwerkingen
Ter Hilst (invalidenwoningen)
1980
Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken Dakwerken
Hoekvijvers (32 woningen)
1982 Binnenafwerkingen
Cellebroeders (3 app.)
1994
Dakwerken Dakwerken Binnenafwerkingen Gevelsluitingen Binnenafwrkingen Elektriciteit Dakwerken
Bonnefanten (1won) GERENOVEERD
1994
Binnenafwerkingen
De Rederijker Massin (12 app.) De Wilg (14 app.)
2001 2001 2000
Schilderwerken Schilderwerken Schilderwerken
Elsraeken (34 woningen)
1986
De Paalsteen
1976
Detail Dakisolatiewerken Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Gevels Waterdichtingen schoorstenen - loodwerk Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van houten trappen Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Vernieuwen elektrische installaties Vernieuwen buitenverhardingen Waterdichtingen schoorstenen - loodwerk Plat dak Vervangen buitenschrijnwerk Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van trapbekledingen in linoleum Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Vernieuwen elektrische installaties Brievenbussen Vernieuwen buitenverhardingen Plat dak Waterdichtingen schoorstenen - loodwerk Vervangen buitenschrijnwerk Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van trapbekledingen in linoleum Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Vernieuwen elektrische installaties Brievenbussen Vernieuwen buitenverhardingen Plat dak Vervangen buitenschrijnwerk Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen CV-installaties Vernieuwen elektrische installaties Brievenbussen Vernieuwen buitenverhardingen Plat dak Zinkwerk: afvoer en goten Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen van houten trappen Vervangen van keukenmeubilair Dakisolatiewerken Zinkwerk: afvoer en goten Vervangen van vloerbekledingen in vinyl Vervangen buitenschrijnwerk Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen elektrische installaties Dakisolatiewerken Vervangen van vloerbekledingen in linoleum Vervangen van keukenmeubilair Algemene gedeeltes binnen Algemene gedeeltes binnen Algemene gedeeltes binnen
Opmerking Dakisolatiewerken met oog op ERP 2020 Vervangen volledig sanitair Vervangen volledig cv-installatie Baksteen won.: betonbalken in gevel herstellen Baksteen won.: Vinyl-tegels te vervangen op gelijkvloers en verdiep Houten trappen te vervangen Keukens te vervangen Vevangen volledige san. installatie Vervangen volledige cv installatie Elektrische installatie vernieuwen + keuring Waterdichtingen rond schoorstenen vernieuwen Plat dak garages te vervangen Vervangen buitenschrijnwerk met oog op ERP 2020 Plaatsen van vloerbekledingen bij plaatstaten Vervangen van trapbekledingen Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen cv-installaties Vernieuwen elec-installaties Vervangen oude brievenbussen Vervangen van buitenverhardingen (inritten/paden) Plat dak garages te vervangen Waterdichtingen rond schoorstenen vernieuwen Vervangen buitenschrijnwerk met oog op ERP 2020 Vervangen van vinyl-tegels Vervangen van trapbekledingen Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen cv-installaties Vernieuwen cv-installaties Vervangen oude brievenbussen Vervangen van buitenverhardingen (inritten/paden) Plat dak garages te vervangen Vervangen buitenschrijnwerk met oog op ERP 2020 Vervangen van vinyl-tegels Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen cv-installaties Vernieuwen cv-installaties Vervangen oude brievenbussen Vervangen van buitenverhardingen (inritten/paden) Plat dak garage te vervangen Vinyl-vloer op verdieping en gelijkvloers Houten trappen te vervangen Dakisolatiewerken met oog op ERP 2020 Vinyl-vloer op verdieping Vervangen buitenschrijnwerk met oog op ERP 2020 Vervangen van keukens Vernieuwen elektrische installatie Isolatie dak met oog op ERP 2020 Vervangen linoleum op verdieping Vervangen keukenmeubilair Schilderwerken traphallen (2 traphallen) Schilderwerken traphallen (2 traphallen)
ONDERHOUDSPLANNING DIEPENBEEK – 2014 Project
Bouwjaar
Kaaistraat te Diepenbeek (11 woningen)
1972
Lutselus te Diepenbeek (40 woningen)
1974
Dr. Grouwel (12 app.)
2002
Omschrijving Binnenafwerkingen Schilderwerken Omgevingswerken Binnenafwerkingen Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken Schilderwerken
Detail Vervangen van vloerbekledingen in linoleum Gevels Vernieuwen buitenverhardingen Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen van cv-installaties Vernieuwen elektrische installaties Vernieuwen buitenverhardingen Algemene gedeeltes binnen
Opmerking Op bovenverdieping Schilderen van achtergevels + garages Buitenverhardingen naar voordeur Vervangen keukens woningen Vervangen sanitaire installaties woningen Vervangen CV-installatie woningen Vernieuwen electrische installaties woningen Vervangen inritten en paden naar voordeur Verven algemene traphallen
65
ONDERHOUDSPLANNING DIEPENBEEK – 2015 Project
Bouwjaar
Kaaistraat te Diepenbeek (11 woningen)
1972
Omschrijving Dakwerken Gevelsluitingen Binnenafwerkingen Schilderwerken Omgevingswerken Dakwerken Binnenafwerkingen
Lutselus te Diepenbeek (40 woningen)
De Visserij (48 app.)
1974
1999
Sanitair en cv Elektriciteit Omgevingswerken Schilderwerken Keukens
Detail Dakisolatiewerken Vervangen buitenschrijnwerk Vervangen van vloerbekledingen in linoleum Brievenbussen Gevels Vernieuwen buitenverhardingen Vervanging daken Vervangen van keukenmeubilair Vernieuwen sanitaire installaties Vernieuwen van cv-installaties Vernieuwen elektrische installaties Vernieuwen buitenverhardingen Algemene gedeeltes binnen
Opmerking Dakisolatiewerken met oog op ERP 2020 Vervangen buitenschrijnwerk met oog op ERP 2020 Op bovenverdieping Verven van brievenbussen Schilderen van achtergevels + garages Buitenverhardingen naar voordeur Vervanging daken met oog op ERP 2020 Vervangen keukens woningen Vervangen sanitaire installaties woningen Vervangen CV-installatie woningen Vernieuwen electrische installaties woningen Vervangen inritten en paden naar voordeur Verven algemene traphallen
ONDERHOUDSPLANNING WELLEN – 2014 Project Oud Gemeentehuis (10app.)
Bouwjaar 2002
Omschrijving Schilderwerken
Detail Algemene gedeeltes binnen
Opmerking Schilderwerken gem. gedeeltes
Al deze werken die we willen laten uitvoeren zullen getoetst worden aan: Mogelijke financiering via externe kanalen (subsidies, FS3-financiering via de VMSW, …). Of zij passen binnen de financiële planning van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Of de organisatie tot uitvoering haalbaar is binnen de planning van de technische dienst.
66
5. KLACHTENBEHANDELING 2013 5.1. CIJFERGEGEVENS Aantal Totaal aantal klachten:
15
Aantal ontvankelijke klachten:
15
Aantal klachten volgens mate van gegrondheid
Aantal klachten volgens mate van oplossing
Gegrond/deels gegrond
10
Ongegrond
5
Opgelost/deels opgelost
7
Onopgelost:
3
Geschonden ombudsnormen bij gegronde klachten Aantal Niet-correcte beslissing: Te lange behandeltermijn: Ontoereikende informatieverstrekking:
6 8 3
Onvoldoende bereikbaarheid: Onheuse bejegening: Andere:
67
5.2. KLACHTENBEELD 2013 Klacht 1 : opsomming van klachten in appartementsgebouw: Deels gegrond -
-
-
-
Klacht niet naleven rookverbod in de gemeenschappelijke delen – ongegrond Hasseltse Huisvestingsmaatschappij heeft alle inspanningen (aangepast huishoudelijk reglement, stickers “verboden te roken”, ..) geleverd om de bewoners en bezoekers duidelijk te maken dat er niet gerookt mag worden in de gemeenschappelijke delen Klacht omtrent vandalenstreken in de kelder – ongegrond. De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij wou dit probleem oplossen door het opstarten van burenbemiddeling van Politiezone Hazodi. De burenbemiddeling werd opgestart, maar door klager geannuleerd. Klacht omtrent de niet-aanwezig zijnde verluchting in specifiek appartement – ongegrond Op de voorziene dag van plaatsing was betrokken huurder niet aanwezig. Betrokkene heeft nagelaten te reageren op het bericht dat onze technieker naliet, om een nieuwe afspraak te maken. Na ontvangst van de klacht werd de verluchting onmiddellijk geplaatst. Klacht omtrent het niet herstellen van een vochtige muur in één van de appartementen – gegrond Er werd opdracht gegeven aan externe dakwerker om nazicht (en indien nodig herstelling uit te voeren) van het dak. Naar aanleiding van de klacht werd vastgesteld dat de dakwerker deze werken nog niet had uitgevoerd.
Klacht 2 : herstelling aan dak werd niet uitgevoerd. – Gegrond Op 24/04/2012 meldde de huurder een lek aan de dakgoot. Na nazicht van de technische dienst op 08/05/2012 blijkt dat de uitzetvoeg van zink gescheurd was, ook het werkingsstuk was gescheurd. Op 29/10/2012 werd opdracht gegeven aan een externe dakwerker om de dakgoot te herstellen. Op 31/03/2013, de dag van ontvangst van de klacht, was de dakgoot nog steeds niet hersteld. Klacht 3 : klacht met betrekking tot niet werkende of niet aanwezig zijnde telefoonaansluiting in het appartement – Gegrond. De huurder deed reeds op 07/11/2011 melding van het feit dat hij geen telefoon- en internetaansluiting kon krijgen. Het probleem was reeds geruime tijd gekend, echter op 13/02/2013 had de huurder nog steeds geen mogelijkheid tot telefoonaansluiting.
68
Klacht 4 : klacht over de naleving van de wetgeving door de Hasseltse Huisvestings-maatschappij m.b.t. de huurprijsbepaling en de achterstallige huur. – Ongegrond De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij beschikte niet over de nodige documenten voor de aanvraag tot aanpassing van de huurprijs. Na onderzoek van de klacht bleek ook duidelijk dat deze documenten niet aan de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij verstuurd werden. Klacht 5 : klacht betreffende de aanrekening van vermeende huurachterstal – Ongegrond De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij ontving geen aanvraag tot huurprijsaanpassing. In het verleden had de huurder reeds recht gehad op een huurprijsaanpassing. De huurder kende dus ook de procedure omtrent de bevestiging van een aanvraag tot huurprijsaanpassing. Pas op 22/03/2013 ontvingen wij de aanvraag tot huurprijsaanpassing. Uit de geleverde documenten bleek dat het huidige gezinsinkomen geen 20% lager ligt dan het gezinsinkomen van het referentiejaar. Bijgevolg heeft de huurder geen recht op een huurprijsaanpassing. Klacht 6 : klacht betreffende de lange behandelingstermijn n.a.v. herstellingsaanvragen en de communicatie hieromtrent - Ongegrond Pas 2 jaar na inhuizing werd er een eerste melding gemaakt van de jachtbak die niet meer naar behoren functioneerde. Er werd toen reeds aan de huurder gemeld dat dit een herstelling is die ten laste is van de huurder. De melding van de losgekomen plinten werd voor de eerste maal gemeld in de klachtenbrief. Een technieker is onmiddellijk ter plekke geweest voor nazicht. Tijdens dit nazicht is duidelijk gebleken dat er een probleem is. Dit werd dan ook hersteld door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Klacht 7 : klacht betreffende de lange behandelingstermijn n.a.v. een herstellingsaanvraag – Gegrond. Reeds op 28/08/2011 werd er door de huurder een melding gemaakt van de hoekpan van het dak die afgewaaid was. Tijdens een huisbezoek op 05/04/2013 meldde de huurder dat de hoekpan nog steeds niet hersteld was. Klacht 8 : Opsomming van klachten in appartementsgebouw: Deels gegrond -
klacht niet beantwoorden brief van 15/04/2013 – gegrond De technische dienst antwoordde niet op de brief van de huurder.
-
klacht slechte werking inkomdeur appartementsgebouw – ongegrond Op vraag van de huurders is de deurpomp in het verleden zachter afgesteld om geluidsoverlast bij het dichtslaan van de deur te vermijden. Naar aanleiding van de klachtenbrief werd de deurpomp opnieuw strakker afgesteld. Het is technisch niet mogelijk de bestaande deur van draairichting te veranderen
69
70
-
klacht betreffende het onderhoud van de gemeenschappelijke delen – deels gegrond De hogere kost van het onderhoud van de gemeenschappelijke delen is te wijten aan het feit dat er 2 keer/jaar de ramen gepoetst worden. Dit op vraag van de huurders in februari 2012. Bij onderzoek van de klacht is echter gebleken dat de poets van de kelder (2 keer/jaar) niet in verhouding staat tot de ruimte van de kelder. Dit werd aangekaart bij de onderhoudsfirma die hiervoor een creditnota opmaakte. Deze creditnota werd verrekend aan de huurders.
-
klacht betreffende de lange behandeltermijn van de herstelling van de dubbele terrasdeur op de 3de verdieping – gegrond De eerste melding van het schuifraam dat klemt dateert van 26/09/2012. Op datum van de klacht (9 maanden na het doorgeven van het technisch probleem) is het raam nog niet hersteld.
-
klacht betreffende de lange behandeltermijn van de herstelling van gevolgschade waterlek op 1ste verdiep – gegrond Het waterlek werd hersteld op 22/02/2013. Op datum van de klacht (3 maanden later) was het plafond nog steeds niet hersteld.
-
klacht betreffende de toestand van de inkom (buiten) van het appartementsgebouw – ongegrond In de klachtenbrief werd voor de eerste maal melding gemaakt van het feit dat het koertje van het appartement op de benedenverdieping er slordig bijligt. De huurder werd onmiddellijk aangemaand het terras proper te maken en te onderhouden
-
verplicht sneeuwruimen op voetpad openbare weg – ongegrond In het reglement van Stad Hasselt is opgenomen dat bewoners van de gelijkvloerse appartementen verantwoordelijk zijn om de stoepen aangrenzend aan hun woning sneeuwen ijsvrij te maken. De bewoners zijn hier reeds op 4 februari 2012 schriftelijk van op de hoogte gesteld. Deze melding werd ook bijkomend opgenomen in het reglement van het gebouw.
-
buitenverlichting aan brievenbussen – ongegrond de lichten in de onderdoorgang aan de kant van de bouw van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij branden en werken. De syndicus van het aanpalend gebouw werd door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij aangemaand de niet werkende lichten op nr. 32 tijdig te vervangen om het veiligheidsgevoel te verhogen.
-
steenslag aan autostandplaatsen – deels gegrond de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is geen eigenaar van de aanpalende muur die grenst aan de parkeerplaatsen. Het probleem werd reeds eerder gemeld door de huurders. Na nazicht blijken er wel degelijk schilfers los te komen van de aangrenzende muur
-
onderhoud groenzones – gegrond bij nazicht van het groenonderhoud is gebleken dat het hoognodig was de beplanting te snoeien.
Klacht 9 : klacht betreffende de schoonmaakwijze door de externe kuisfirma en de controlemethodiek van de uitvoering van de schoonmaak van de gemeenschappelijke trappenhal van het appartementsgebouw – Gegrond De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij ontving meerdere klachten omtrent het niet naar behoren poetsen van de trappenhallen door de desbetreffende poetsfirma. Bij nazicht door een verantwoordelijke van de technische dienst is vastgesteld dat het poetsen van de gemeenschappelijke trappenhallen in verscheidene blokken niet naar behoren werd uitgevoerd. Klacht 10 : klacht betreffende lange behandelingstermijn n.a.v. geformuleerde technische opmerkingen m.b.t. het gehuurde appartement. – Gegrond Reeds bij inhuizing meldde de huurder dat de parlefoon niet werkte. De huurder maakte hier op 06/05/2013, 22/05/2013 en 19/06/2013 melding van aan de technische dienst. Een technieker van de technische dienst is op 07/05/2013, 24/05/2013 en 21/06/2013 langs geweest om te trachten de parlofoon terug in dienst te stellen. Op datum van de klacht werkte de parlefoon nog steeds niet. Klacht 11 :klacht betreffende de behandeling van de geformuleerde technische opmerkingen (vochten schimmelplekken op muren/plafond en de waterlekkage via het dak) – Deels gegrond -
klacht betreffende herstellen schade aan verfwerken en behang na lek aan dak – deels gegrond Het dak werd hersteld op 30/10/2012. De huurder werd reeds verscheidene malen mondeling aangeraden de schade aan de inboedel en zelf aangebrachte verfraaiingen aan te geven aan zijn brandpolis. De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij mag deze schade aan de inboedel en zelf aangebrachte verfraaiingen niet zelf herstellen. De huurder heeft zelf keuze om een vakman hiervoor aan te stellen. De Hasseltse Huisvestingsmaatschappij heeft u echter niet schriftelijk op de hoogte gesteld, alsook geen melding gemaakt van het feit dat indien de huurder niet over een brandpolis beschikt hij de schade rechtstreeks kan verhalen op de verzekering van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij.
-
Vochtprobleem in slaapkamers en living – ongegrond Na een eerdere melding van vochtprobleem werden er dataloggers geplaatst in het appartement. Hieruit bleek duidelijk dat op de grafieken van de dataloggers het vochtprobleem zich stelde door de combinatie van te weinig verwarmen ten opzichte van gebrek aan verluchting er condensatie ontstaat in de woning. Samen met deze uitkomst werd ook een brochure overhandigd aan de huurder hoe hij het appartement het best ventileert. Naar aanleiding van de klacht werden deze bevindingen nogmaals bevestigd door expertiseverslag.
-
vochtprobleem in de badkamer – gegrond Er werd in verleden reeds een doorvoerrooster aangebracht in de badkamerdeur. Bij controle is echter gebleken dat er geen afvoerventilatie aanwezig was in de badkamer
71
-
vochtprobleem in berging – deels gegrond Op 24/01/2013 werd de berging zuiver gemaakt door de technische dienst, alsook het verluchtingsrooster opengemaakt (het is zeer belangrijk dat bestaand verluchtingsroosters niet dichtgeplakt worden). Het probleem van de mindere isolatie van de bergingen in dit gebouw zijn gekend. Door de recent uitgevoerde gevel- en dakisolatie heeft de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij het probleem van de isolatie van de berging aangepakt en opgelost.
Klacht 12 : lange behandelingstermijn van de geformuleerde technische opmerking (vocht op onderzijde muren) – Gegrond Op 27/12/2012 richtte de huurder een schrijven aan de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij waarin deze aanhaalde nog steeds last te hebben van vocht in het appartement. Er werd door de technische dienst niet gereageerd op dit schrijven. Klacht 13 : klacht betreffende niet correcte handelswijze m.b.t. het verwijderen en/of snoeien van de bomen die zich in de tuin van de huurwoning bevinden – Ongegrond De huurder huurt de woning sinds 01/04/1994. De berkenbomen maakten reeds van bij aanvang van het huurcontract deel uit van de tuin. Het reglement van inwendige orde stelt duidelijk dat het periodiek snoeien van bomen en hagen ten laste is van de huurder. Bij nazicht van de huidige toestand blijkt dat de huurder sinds de aanvang van de huurovereenkomst de bomen niet onderhouden heeft, met name niet gesnoeid heeft. Klacht 14 : niet klantvriendelijke handelswijze bij inboedelschade na schade aan eigendom van HHM ongegrond Een begeleidingsinstantie die de huurder vertegenwoordigde klaagde over het feit dat onze handelswijze met betrekking tot schade aan inboedel die de huurder opliep niet klantvriendelijk is. De klager opperde dat als eigenaar van het pand en bij schade aan inboedel die duidelijk afkomstig is van schade aan het pand (lek aan dak) de eigenaar verantwoordelijk is voor de aangifte van de schade van de huurder. De huurder heeft er echter alle belang bij zijn eigen schade aan zijn eigen verzekeraar aan te geven, aangezien deze de schade vergoed in nieuwwaarde (min vrijstelling, indien de schade kan verhaald worden bij eigenaar, krijgt de huurder uiteindelijk zijn vrijstelling betaald).
72
Klacht 15 : klacht met betrekking tot het niet reageren op de herstellingsaanvraag, met name vochtprobleem in keuken en slaapkamer – Gegrond Reeds op 09/03/2012 maakte de huurder melding van het feit dat hij last had van vocht in appartement. Op 23/03/2013 heeft de technische dienst vastgesteld dat het zinkwerk van de dakgoot diende hersteld te worden. Op 05/10/2012 maakte de huurder opnieuw melding van het feit dat er vocht en schimmel was in keuken en slaapkamer. De dakwerker die werd aangesteld door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij ging niet over tot herstelling van de dakgoot.
5.3. CONCRETE REALISATIES & VOORSTELLEN Geplande verbeteringen In de operationele doelstellingen van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij is opgenomen om in de toekomst verbetering aan te brengen in de methodiek/procedures van alle diensten. Dit aan de hand van de opmaak van een procedurehandboek, dat in de loop van 2014 zal opgemaakt worden. In 2014 zal ook een reorganisatie plaatsvinden van de technische dienst, dit om de werkplanning en opvolgmethodiek beter in de hand te hebben.
73
6. SOCIAAL OOGMERK Overeenkomstig artikel 661, 6° van het Wetboek van Vennootschappen en overeenkomstig artikel 8 van de statuten van onze maatschappij dient de Raad van Bestuur ieder jaar een bijzonder verslag uit te brengen over de wijze waarop zij toezicht heeft uitgeoefend op het sociaal oogmerk van de maatschappij. Dit verslag toont aan dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het sociale oogmerk van de vennootschap te bevorderen. Artikel 4 van onze statuten bepaalt: De vennootschap heeft als doel: 1. De woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden te verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur; 2. Bij te dragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen; 3. Gronden en panden te verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten en de terbeschikkingstelling van percelen in sociale verkavelingen; 4. De vennootschap kan een bescheiden woonaanbod verwerven, verwezenlijken en vervreemden, en niet-residentiële ruimten verwerven, realiseren, verhuren en verkopen onder de voorwaarden, vastgesteld in artikel 41,§2 en §3 van de Vlaamse Wooncode en eventueel nader geregeld door de Vlaamse Regering. Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap. De leden van de Raad van Bestuur bevestigen dat er regelmatig toezicht werd uitgeoefend op de goede uitvoering van het doel van de maatschappij overeenkomstig artikel 4 van de statuten. De leden van de Raad van Bestuur benadrukken dat het voornaamste oogmerk niet bestaat in het verlenen van een rechtstreeks of onrechtstreeks vermogensdeel aan de vennoten. Voor wat betreft het boekjaar 2013 worden er geen dividenden uitgekeerd. De leden van de Raad van Bestuur hebben hierbij vastgesteld dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen er steeds op gericht waren om de verwezenlijking van het sociale oogmerk van de vennootschap te bevorderen. De belangrijkste investeringen tijdens het boekjaar 2013 betreffen de verwerving van gronden en panden voor de realisatie van sociale woonprojecten, de renovatie van het bestaand patrimonium en de opbouw van nieuwe sociale woningen.
74
Tijdens het boekjaar 2013 werd een bedrag van 1.014.475,47 Euro besteed aan diensten en diverse goederen, voornamelijk voor de instandhouding van het bestaand patrimonium. De bezoldigingen bedroegen 772.239,33 Euro.
75
7. BALANS EN RESULTATENREKENING 31.12.2013
76
77
78
8. VERSLAG RAAD VAN BESTUUR De balans van de grootboekrekeningen voor het boekjaar 2013 sluit af met een winst van 213.051,38 EURO, zegge TWEEHONDERD DERTIEN DUIZEND EENENVIJFTIG EURO EN ACHTENDERTIG EUROCENT. Overeenkomstig de wet van 17.05.1975 van het K.B. van 08.10.1976 wordt het voorstel tot balans met resultatenrekening en toelichting opgesteld en door de Raad van Bestuur aan de Algemene Vergadering ter goedkeuring voorgelegd. Op de vergadering van de Raad van Bestuur van 23/04/2014 werd besloten de gerealiseerde winst over te dragen naar de bijzondere reserves. WETTELIJKE VERPLICHTING VOLGENS ARTIKEL 96 2° TOT EN MET 5°. 1.Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het boekjaar (art. 96, 2° W.Venn.) Sinds het afsluiten van het boekjaar eindigend op 31/12/2013 hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan, die op de resultaten en de financiële positie van de onderneming een belangrijke invloed hebben. 2. Inlichtingen over de omstandigheden die de ontwikkeling van de vennootschap kunnen beïnvloeden (art. 96, 3° W.Venn.) Er zijn geen ontwikkelingen die het leven van de vennootschap aanzienlijk kunnen beïnvloeden. 3. Onderzoek en ontwikkeling (art. 96, 4° W.Venn.) Gezien de eigen aard en de werkzaamheden van de vennootschap worden er geen werkzaamheden doorgevoerd op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. 4. Bijkantoren (art. 96,5° W.Venn.) De vennootschap heeft geen bijkantoren die vallen onder art.96,5°.
79
9. JAARREKENING
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
10.
108
VERSLAG COMMISARIS-REVISOR
109
11.
FINANCIELE PLANNING
Sinds enkele jaren doet de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij beroep op de externe firma Finpower voor het opstellen van een financiële meerjarenplanning, die jaarlijks ge-update wordt. Op basis van de meest recente financiële gegevens van de maatschappij (jaarrekening 31.12.2013), de lopende verplichtingen (uitstaande leningen bij VMSW) en de geplande investeringen voor de toekomst, werd een boordtabel in Excel opgemaakt met als doel het geven van een overzichtelijke prognose van de te verwachten financiële toestand van de maatschappij op lange termijn (min. 20 jaar). Voor de jaren waarvoor er nog geen nieuwbouw-/renovatieprojecten gepland staan, werd er een schatting gemaakt van het aantal woning dat financieel haalbaar is voor de maatschappij. Voor de opmaak van de financiële planning wordt er een opsplitsing gemaakt in: - financiële toestand op basis van het bestaande patrimonium - financiële impact geplande nieuwbouwprojecten - financiële impact geplande renovatieprojecten - financiële impact bijkomend geschat (onbekend) patrimonium
Financiële toestand op basis van het bestaande patrimonium Bestaand patrimonium Verkochte woningen Cumul gem. huur per woning per maand excl vergoedingen groei
I Huurink soc won (excl verg) III Diverse inkomsten II Subsidies mbt soc won
IV OV en brandvz V Onderhoud (niet af te schr) VI Uitgaven e/w/g/s I Vergoedingen aan huurders
2013 1459 0 1459
2014 1452 0 1452
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
0 1452
287
295 2,6%
298 1,0%
301 1,0%
304 1,0%
310 2,0%
316 2,0%
322 2,0%
329 2,0%
335 2,0%
342 2,0%
349 2,0%
356 2,0%
363 2,0%
370 2,0%
377 2,0%
385 2,0%
393 2,0%
401 2,0%
5.028
5.134
5.185
5.237
5.289
5.395
5.503
5.613
5.725
5.840
5.956
6.076
6.197
6.321
6.447
6.576
6.708
6.842
6.979
75 253
0 81
0 253
0 127
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
-445 -841 -86 309
-447 -700 -86 348
-454 -741 -88 352
-458 -748 -89 355
-463 -755 -89 359
-472 -771 -91 366
-482 -786 -93 373
-491 -802 -95 381
-501 -818 -97 389
-511 -834 -99 396
-521 -851 -101 404
-532 -868 -103 412
-543 -885 -105 421
-553 -903 -107 429
-564 -921 -109 438
-576 -939 -111 447
-587 -958 -113 456
-599 -977 -116 465
-611 -997 -118 474
per woning
-729
-610
-641
-647
-654
-667
-680
-694
-708
-722
-736
-751
-766
-781
-797
-812
-829
-845
-862
VII Administratieve werking
-823
-962
-924
-948
-958
-977
-997
-1.017
-1.037
-1.058
-1.079
-1.100
-1.122
-1.145
-1.168
-1.191
-1.215
-1.239
-1.264
per woning
-564
-662
-637
-653
-660
-673
-686
-700
-714
-728
-743
-758
-773
-788
-804
-820
-837
-853
-870
VIII Inkomsten uit ontvangen Intresten 0 X Uitgaven met betrekking tot betaalde intresten -1.392
0 -1.278
0 -1.251
0 -1.203
0 -1.194
0 -1.164
0 -1.132
0 -1.087
0 -1.023
0 -988
0 -912
0 -867
0 -829
0 -790
0 -749
0 -708
0 -666
0 -623
0 -578
CASH FLOW 2.078 2.088 X Uitgaven met betrekking tot terugbetaling-1.671 kapitaal -1.709
2.332 -1.702
2.272 -1.831
2.187 -1.902
2.286 -1.941
2.386 -1.981
2.502 -2.022
2.638 -2.065
2.747 -2.149
2.897 -2.154
3.018 -2.200
3.134 -2.249
3.253 -2.298
3.374 -2.332
3.498 -2.366
3.624 -2.419
3.753 -2.474
3.885 -2.530
631
441
285
345
405
480
573
598
743
818
886
955
1.042
1.132
1.205
1.279
1.355
∆ NETTO KASPOSITIE
110
407
379
Financiële impact geplande nieuwbouwprojecten 2013
2014 7 7
2015 23 30
596
263
138
256
313
319
326
332
339
346
353
360
367
374
382
389
397
405
50
95
232
745
913
931
950
969
988
1.008
1.028
1.049
1.070
1.091
1.113
1.135
1.158
1.181
4. Uitgaven met betrekking tot onr. Voorheffing en brandvz-3 5. Uitgaven met betrekking tot onderhoud gebouwen -6 6. Uitgaven met betrekking tot water, gas, electr., stookolie Vergoedingen betreffende onderhoud
-5 -14
-15 -14
-51 -29
-63 -88
-64 -132
-65 -134
-66 -137
-68 -140
-69 -142
-71 -145
-72 -148
-73 -151
-75 -154
-76 -157
-78 -160
-79 -164
-81 -167
-626
-207
-329
-618
-804
-820
-837
-853
-870
-888
-906
-924
-942
-961
-980
-1.000
-1.020
Aantal woningen Cumul gem. huur per woning per maand excl vergoedingen
Verhuurinkomsten excl vergoedingen betr onderhoud
2016 110 140
2017 103 243
2018 0 243
2019 0 243
2020 0 243
2021 0 243
2022 0 243
2023 0 243
2024 0 243
2025 0 243
2026 0 243
2027 0 243
2028 0 243
2029 0 243
2030 0 243
2031 0 243
Diverse inkomsten 2. Inkomsten huurders subsidies 9. Inkomsten uit rente subsidie Domus Flandria
per woning
-1.226
7. Overige operationele uitgaven (algemene werking) per woning
8. Inkomsten uit ontvangen Intresten 10 a. Uitgaven met betrekking tot betaalde intresten
0
0
-8
-14
-14
-14
-13
-13
-13
-13
-12
-12
-12
-11
-11
-11
-10
-10
CASH FLOW 41 10 b. Uitgaven met betrekking tot terugbetaling kapitaal -41
76 -115
195 -372
651 -661
749 -677
722 -694
737 -710
752 -723
768 -736
784 -753
800 -769
817 -786
834 -803
851 -820
868 -836
886 -849
905 -862
923 -879
-39
-177
-9
72
28
27
29
32
31
31
31
31
31
33
37
43
45
∆ NETTO KASPOSITIE
0
Financiële impact geplande renovatieprojecten 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4. Uitgaven met betrekking tot onr. Voorheffing en brandvz0 5. Uitgaven met betrekking tot onderhoud gebouwen 0 6. Uitgaven met betrekking tot water, gas, electr., stookolie Vergoedingen betreffende onderhoud
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
Aantal woningen Cumul gem. huur per woning per maand excl vergoedingen
Verhuurinkomsten excl vergoedingen betr onderhoud Diverse inkomsten 2. Inkomsten huurders subsidies 9. Inkomsten uit rente subsidie Domus Flandria
per woning
7. Overige operationele uitgaven (algemene werking) per woning
8. Inkomsten uit ontvangen Intresten 10 a. Uitgaven met betrekking tot betaalde intresten
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
CASH FLOW 0 10 b. Uitgaven met betrekking tot terugbetaling kapitaal -13
0 -79
0 -86
0 -113
0 -144
0 -179
0 -218
0 -224
0 -260
0 -298
0 -338
0 -381
0 -426
0 -473
0 -522
0 -573
0 -626
0 -640
∆ NETTO KASPOSITIE
-79
-86
-113
-144
-179
-218
-224
-260
-298
-338
-381
-426
-473
-522
-573
-626
-640
2024 35 225
2025 35 260
2026 35 295
2027 35 330
2028 35 365
2029 0 365
2030 0 365
2031 0 365
-13
Financiële impact bijkomend geschat (onbekend) patrimonium 2013
2014 0
2015 0 0
0
0
0
4. Uitgaven met betrekking tot onr. Voorheffing en brandvz0 5. Uitgaven met betrekking tot onderhoud gebouwen 0 6. Uitgaven met betrekking tot water, gas, electr., stookolie Vergoedingen betreffende onderhoud
0 0
0 0
Aantal woningen Cumul gem. huur per woning per maand excl vergoedingen
2016 0 0
2017 10 10
2018 15 25
156
223
244
263
289
306
319
331
341
351
360
370
396
404
412
19
67
146
268
416
569
728
893
1.064
1.242
1.427
1.619
1.734
1.769
1.804
-1 0
-5 0
-10 0
-19 -6
-29 -14
-39 -29
-51 -50
-62 -72
-74 -94
-86 -118
-99 -143
-112 -168
-120 -195
-123 -222
-125 -251
#DEEL/0!
-130
-186
-203
-284
-358
-440
-528
-594
-648
-693
-733
-769
-863
-945
-1.030
#DEEL/0!
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
#DEEL/0!
Verhuurinkomsten excl vergoedingen betr onderhoud
2019 25 50
2020 35 85
2021 35 120
2022 35 155
2023 35 190
Diverse inkomsten 2. Inkomsten huurders subsidies 9. Inkomsten uit rente subsidie Domus Flandria
per woning
#DEEL/0!
#DEEL/0!
7. Overige operationele uitgaven (algemene werking) per woning
8. Inkomsten uit ontvangen Intresten 10 a. Uitgaven met betrekking tot betaalde intresten
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
CASH FLOW 10 b. Uitgaven met betrekking tot terugbetaling kapitaal
0 0
0 0
0 0
17 -32
62 -81
136 -166
244 -289
373 -418
500 -552
627 -693
759 -840
896 -993
1.038 -1.153
1.185 -1.319
1.338 -1.492
1.419 -1.528
1.424 -1.563
1.428 -1.599
∆ NETTO KASPOSITIE
0
0
0
-14
-19
-30
-45
-45
-52
-66
-81
-97
-115
-134
-154
-109
-139
-170
111
Deze 4 financiële tabellen werden uiteindelijk samengevoegd tot één grote, gezamenlijke financiële planning: TOTAAL 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
1459
1459
1482
1592
1705
1720
1745
1780
1815
1850
1885
1920
1955
1990
2025
2060
2060
2060
2060
287
296
297
286
296
309
314
320
326
333
340
347
354
362
369
377
387
395
403
Verhuurinkomsten excl vergoedingen betr onderhoud 5.028 5.184
5.280
5.469
6.053
6.375
6.580
6.831
7.110
7.397
7.692
7.997
8.310
8.633
8.966
9.308
9.577
9.769
9.964
0 81 0
0 253 0
0 127 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
4. Uitgaven met betrekking tot onr. Voorheffing -445 en brandvz -451 5. Uitgaven met betrekking tot onderhoud gebouwen -841 -706 6. Uitgaven met betrekking tot water, gas, electr., -86 stookolie -86 Vergoedingen betreffende onderhoud 309 348
-459 -755 -88 352
-473 -762 -89 355
-515 -785 -89 359
-540 -858 -91 366
-556 -918 -93 373
-575 -941 -95 381
-597 -969 -97 389
-619 -1.002 -99 396
-641 -1.043 -101 404
-664 -1.085 -103 412
-688 -1.128 -105 421
-713 -1.172 -107 429
-738 -1.218 -109 438
-765 -1.265 -111 447
-786 -1.313 -113 456
-801 -1.363 -116 465
-817 -1.414 -118 474
Aantal woningen Cumul gem. huur per woning per maand excl vergoedingen
Diverse inkomsten 75 2. Inkomsten huurders subsidies 253 9. Inkomsten uit rente subsidie Domus Flandria 0
per woning
-613
-641
-609
-604
-653
-684
-691
-702
-715
-732
-750
-767
-785
-804
-822
-853
-881
-910
7. Overige operationele uitgaven (algemene werking) -823
-729
-962
-924
-948
-958
-977
-997
-1.017
-1.037
-1.058
-1.079
-1.100
-1.122
-1.145
-1.168
-1.191
-1.215
-1.239
-1.264
per woning
-659
-624
-596
-562
-568
-571
-571
-571
-572
-572
-573
-574
-575
-577
-578
-590
-602
-614
8. Inkomsten uit ontvangen Intresten 0 0 10 a. Uitgaven met betrekking tot betaalde intresten -1.392 -1.278
0 -1.251
0 -1.211
0 -1.209
0 -1.178
0 -1.146
0 -1.100
0 -1.036
0 -1.001
0 -925
0 -879
0 -841
0 -801
0 -761
0 -719
0 -677
0 -633
0 -588
CASH FLOW excl. Verkopen 2.078 2.129 10 b. Uitgaven met betrekking tot terugbetaling -1.671 kapitaal -1.763
2.408 -1.895
2.467 -2.289
2.856 -2.707
3.097 -2.843
3.245 -3.020
3.484 -3.239
3.763 -3.429
4.015 -3.697
4.308 -3.897
4.578 -4.148
4.847 -4.409
5.124 -4.680
5.410 -4.944
5.704 -5.216
5.929 -5.369
6.082 -5.525
6.237 -5.648
366
513
179
149
254
225
244
334
319
410
430
438
445
466
489
561
557
589
-108
0
-64
-79
-50
-64
-115
-159
-173
-177
-182
-186
-191
-196
-200
-205
-127
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
NETTO KASPOSITIE
-564
407
Eigen investeringen Investeringen eigen middelen Verkopen nieuwe inschatting TOTALE KASPOSITIE
0 258
513
114
70
204
161
129
174
146
233
248
252
253
270
288
356
430
Een grafische voorstelling van onze financiële planning voor 2014 en de volgende jaren ziet er als volgt uit:
112
0 589
Tenslotte wordt ons tevens de mogelijkheid geboden om bijkomende nieuwbouw- of renovatieprojecten, of bijkomende exceptionele uitgaven in de financiële planning in te passen om na te gaan welke impact deze zullen hebben op de toekomstige financiële situatie van de maatschappij. De Raad van Bestuur maakt dan ook geregeld gebruik van dit werkinstrument om gefundeerde beslissingen te nemen.
113
12.
VISITATIE
12.1. Wet- en regelgevend kader 12.1.1.
Erkenningsbesluit
Het Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen, het zogenaamde “Erkenningsbesluit” werd op 29 december 2010 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Dit besluit bepaalt o.a. dat er een systeem van prestatiebeoordeling van de sociale huisvestingsmaatschappij wordt ingesteld. Het systeem van prestatiebeoordeling heeft tot doel : 1° de sociale huisvestingsmaatschappijen in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; 2° de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling. 3° transparante en eenduidige informatie over de werking van SHM's te verschaffen; 4° de minister toe te laten de prestaties van de SHM's te meten en te volgen; De sociale huisvestingsmaatschappijen worden beoordeeld, visitatiecommissie, op de hiernavolgende prestatievelden: 1° de beschikbaarheid van woningen; 2° de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving; 3° de betaalbaarheid; 4° het sociaal beleid; 5° de interne werking en de financiële leefbaarheid; 6° de klantvriendelijkheid.
12.1.2.
d.m.v.
visitaties
door
een
Draaiboek prestatiebeoordeling SHM’s
Art. 27 van het erkenningsbesluit bepaalt dat de visitaties door de visitatiecommissie verlopen op basis van richtlijnen in het draaiboek voor de prestatiebeoordeling. Dit draaiboek werd in vorm gegoten in het Ministerieel besluit van 05 juli 2012 houdende de vaststelling van het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van sociale huisvestingsmaatschappijen. Het besluit omvat een meer gedetailleerde beschrijving van de werkwijze die de visitatiecommissie volgt om de prestaties van de sociale huisvestingsmaatschappijen te beoordelen.
114
Een groot onderdeel van het draaiboek in dit besluit vormt de beschrijving van de indicatoren opgesplitst in strategische en operationele doelstellingen, waarvan de visitatiecommissie bij haar beoordeling zal gebruik maken.
12.1.3.
Procedureverloop van een visitatie
- Voor de prestatiebeoordeling van SHM’s wordt een Visitatieraad opgericht, die in principe bestaat uit twaalf visitatoren. - Een visitatie van een SHM zal gebeuren door een visitatiecommissie, die bestaat uit drie leden van de Visitatieraad. Elke visitatiecommissie heeft een voorzitter, die het aanspreekpunt vormt voor de SHM en die verantwoordelijk is voor de administratieve organisatie van de visitatie. - De leden van de visitatiecommissie spreken minstens 3 maanden voor elk visitatiebezoek met een SHM een geschikte datum of geschikte data af waarop een visitatiebezoek kan doorgaan en de actoren kunnen worden gehoord. - Minstens 2 maanden voor de eerste dag van het visitatiebezoek verzendt de voorzitter van de visitatiecommissie een gestandaardiseerde output van de prestatiedatabank naar de SHM met de vraag om de gegevens te verifiëren en zo nodig aanpassingen te doen. - Terzelfdertijd vraagt de voorzitter van de visitatiecommissie aan de SHM de overige gegevens en stukken die relevant zijn voor de prestatiebeoordeling (en nog niet in de prestatiedatabank zijn opgenomen) te bezorgen. - Uiterlijk één maand na het versturen van de gestandaardiseerde output uit de prestatiedatabank rapporteert de SHM aan de voorzitter van de visitatiecommissie over de volledigheid en juistheid van de lijst van lokale woonactoren en vertegenwoordigers van bewonersgroeperingen. - Deze groep van lokale woonactoren en vertegenwoordigers van bewonersgroepen worden uitgenodigd door de voorzitter van de visitatiecommissie om deel te nemen aan een gesprek met de visitatiecommissie tijdens de visitatie van de SHM. - Minstens één maand voor de eerste dag van elk visitatiebezoek moet de betrokken SHM alle gevraagde gegevens en stukken hebben bezorgd aan de voorzitter van de visitatiecommissie. - 10 werkdagen voor de eerste dag van elk visitatiebezoek bezorgt de voorzitter van de visitatiecommissie aan de SHM: • de meest recente output uit de prestatiedatabank voor de betrokken SHM, die zal worden gebruikt als vertrekpunt bij de gesprekken tussen visitatiecommissie en SHM; • het programma van de visitatie, met ook de lijst van personeelsleden van de SHM in kwestie die zeker tijdens de visitatie zullen worden gehoord. - De visitatie zelf gebeurt bij voorkeur op 1 of meerdere aaneensluitende werkdagen. - Uiterlijk 10 werkdagen na de laatste dag van elk visitatiebezoek bezorgt de voorzitter van de visitatiecommissie een voorlopige visitatierapport aan de SHM.
115
-Eventuele onnauwkeurigheden in het voorlopige visitatierapport worden door de directeur van de SHM zo snel mogelijk gemeld aan de voorzitter van de visitatiecommissie. - Uiterlijk zes weken na de terbeschikkingstelling van het voorlopig visitatierapport of op de eerste vergadering van de raad van bestuur van de SHM na deze terbeschikkingstelling geeft de visitatiecommissie een mondelinge toelichting bij het voorlopige visitatierapport aan de raad van bestuur van de betrokken SHM. - Uiterlijk 1 maand na de mondelinge toelichting bezorgt de SHM haar opmerkingen over het voorlopige visitatierapport aan de voorzitter van de visitatiecommissie. - Uiterlijk 10 werkdagen na ontvangst van de opmerkingen van de SHM wordt het definitief visitatierapport aan de minister en aan de betrokken SHM bezorgd. - Uiterlijk 1 maand nadat het definitief visitatierapport ter beschikking werd gesteld, kan de SHM een reactie op het definitief visitatierapport aan de voorzitter van de visitatiecommissie en de minister bezorgen, waarin ze aangeeft welke initiatieven ze zal nemen om haar prestaties te verbeteren. - De minister beslist in principe binnen de twee maanden nadat het definitief visitatierapport ter beschikking werd gesteld, welke maatregelen aan de prestatiebeoordeling worden verbonden en bezorgt deze beslissing aan de Visitatieraad en aan de SHM in kwestie. - Het agentschap Wonen-Vlaanderen maakt binnen de vijf werkdagen de beslissing van de minister over de prestatiebeoordeling, het definitieve visitatierapport van de prestatiebeoordeling en de eventuele reactie van de SHM in kwestie publiek bekend, op de door de minister te bepalen wijze.
12.2. Visitatieverloop bij Hasseltse Huisvestingsmaatschappij 12.2.1.
Visitatiedagen
Op 18 en 19 maart 2013 heeft de visitatie plaatsgevonden bij de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Tijdens deze visitatie werden de prestaties en werking van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij beoordeeld over de periode lopende van 2007 tot 2013. De Hasseltse huisvestingsmaatschappij werd gevisiteerd op volgende hoofdprestatievelden: 1. Beschikbaarheid van woningen. 2. Kwaliteit van de woningen en woonomgeving. 3. Betaalbaarheid. 4. Sociaal beleid. 5. Interne werking en financiële leefbaarheid. 6. Klantvriendelijkheid. De prestatievelden werden nog verder opgedeeld in strategische en operationele doelstellingen waarvan elke doelstelling op zich verder onderzocht werd.
116
Op 18 maart zijn er gesprekken geweest tussen de visitatiecommissie en: 1. Afvaardiging raad van bestuur. 2. Directeur. 3. Financiële en technische medewerkers 4. Dienst verhuring Op 19 maart zijn er gesprekken geweest tussen de visitatiecommissie en: 1. Directeur. 2. Financiële en technische medewerkers 3. Dienst verhuring 4. Woonactoren / welzijnsactoren (OCMW’s , CAW, gemeentelijke diensten R.O., Rimo,…) 5. Afvaardiging huurders 6. Lokale beleidsverantwoordelijken (Gemeentebesturen,…).
12.2.2.
Voorlopig visitatierapport:
Het voorlopig visitatierapport werd door de visitatiecommissie bezorgd aan de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij op 21/04/2013.
12.2.3.
Toelichting Raad van bestuur
Op 08/05/2013 werd het voorlopig visitatierapport door de visitatiecommissie toegelicht aan de leden van de Raad van bestuur.
12.2.4.
Reactie Hasseltse Huisvestingsmaatschappij op het voorlopig visitatierapport
Op 07/06/2014 werden de door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij vastgestelde onnauwkeurigheden in het voorlopig visitatierapport doorgegeven aan de visitatiecommissie.
12.2.5.
Definitief visitatierapport
Het definitief visitatierapport werd op 25/06/2013 ontvangen door de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Volgende tabel geeft per prestatieveld en per operationele doelstelling een samenvatting van de beoordeling:
117
Het volledige definitieve visitatierapport omvattende 44 pagina’s is te raadplegen op de website van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij (http://www.hasseltsehuisvestingsmaatschappij.be/downloads/visitatierapport_hhm) en de website van Wonen-Vlaanderen (https://www.wonenvlaanderen.be/ondersteuning_voor_professionelen/visitatieraad_voor_soci ale_huisvestingsmaatschappijen).
118
12.2.6.
Reactie op definitief visitatierapport
Tegelijkertijd met de indiening op 07/06/2013 van de vastgestelde onnauwkeurigheden in het voorlopig visitatierapport werden de initiatieven en acties ter verbetering van de werking van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij doorgegeven aan de visitatiecommissie. Het strategisch plan 2012-2016 van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, waarnaar eveneens verwezen wordt in het overzicht van de reacties, opmerkingen en de te nemen acties, en wat hieraan een aanvulling is werd als bijlage toegevoegd. De geformuleerde reactie op het definitief visitatierapport en het overzicht van de initiatieven ter verbetering van de werking, evenals het strategisch plan 2012-2016 is te raadplegen op de website van de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij (http://www.hasseltsehuisvestingsmaatschappij.be/downloads/visitatierapport_hhm) en de website van Wonen-Vlaanderen (https://www.wonenvlaanderen.be/ondersteuning_voor_professionelen/visitatieraad_voor_soci ale_huisvestingsmaatschappijen).
119
12.2.7.
Reactie / opgelegde maatregelen door minister
Op 05/11/2013 ontving de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij de beslissing van de minister welke maatregelen aan de prestatiebeoordeling worden verbonden.
120
121
Hasseltse Huisvestingsmaatschappij - Gouverneur Roppesingel 53 – 3500 Hasselt T 011/28 83 10 – Fax 011/28 83 19 –
[email protected] www.hasseltsehuisvestingsmaatschappij.be
