d r i e m a a n d e l i j k s t i j d s c h r i f t va n v v h ja argang 2 4 - nr . 3 - JULi - AUGUSTUS - SEPTEMBER 2012
VVH
VVH
Anti-kraakmaatregelen voor sociale woningen Kolonie-Merksplas: sociale woningen in erfpacht Vijf vragen over regenwater recuperatiepompen
Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Inhoud
Voorwoord
2 Voorwoord 3 Werking vereniging 4 Dossier – Anti-kraakmaatregelen voor sociale woningen
13 Reportage – Kolonie-Merksplas: sociale woningen in erfpacht
16 Actueel – Nieuwe financiering is een feit
18 VLEM – Sociale koopwoningen in een
voormalig klooster of fabrieksgebouw
21 MAO – Van statistieken en hoe er een web mee te weven 22 Vijf vragen over regenwater recuperatiepompen 24 Even voorstellen – Gerard van Bortel 28 Tips – Hoe je website promoten
Colofon Fundamenten is het driemaandelijkse tijdschrift van VVH, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Kernredactie: Eddie De Vlieger, Björn Mallants, Els Matthysen, Erik Thora, Jeanique Van den Heede, Sven Van Elst, Patrick Vercruysse, Elke Verstrepen Eindredactie en beeldselectie: Els Matthysen Fotografie: Els Matthysen (p.1-5, p.7-15, p.17‑19, p.22-27), p.9 foto 1 in balk: www. cameloteurope.com, p.9 foto 3 in balk: WoninGent, p.18 Woonmaatschappij IJzer & Zee Lay-out en druk: Drukkerij Grafa, Wommelgem Contactgegevens: VVH - Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen Evert Larockstraat 6 · 2020 Antwerpen Tel: 03 281 15 81 · Fax 03 230 60 56 E-mail:
[email protected] Fundamenten in pdf: www.vvh.be
Beste lezer, De kogel is door de kerk. Op 20 juli keurde de Vlaamse Regering principieel het nieuwe "financieringsbesluit" voor de sociale huisvesting goed. In onze rubriek Actueel gaan we hier dieper op in. Vermeldenswaard is alvast dat het een regelgevend kader is geworden voor de hele sector (huur, kavels en koop) en dat het geldt voor alle sociale woon actoren. Meer dan enkel een oplossing bieden voor de structurele tekorten (NFS2) van sociale huurprojecten gerealiseerd door SHM’s – andere actoren krijgen heden nog een tegemoetkoming via SBR – tracht het besluit de lijnen uit te zetten voor de financiering van de hele sector, ongeacht welke initiatiefnemer de projecten uitvoert. De wildgroei aan regelgeving voor de diverse soorten projecten – verspreid over vele besluiten en decreten – wordt hiermee weggewerkt. Bovendien voorziet de nieuwe regelgeving in een hogere tegemoetkoming voor sociale huurprojecten, waarmee een antwoord wordt geboden op onze noodkreet. Deze nieuwe regelgeving zou reeds van toepassing zijn op het UP 2012 – onder voorbehoud van definitieve goedkeuring natuurlijk. Naast de financiering werd op de laatste bijeenkomst van de Vlaamse Regering ook een voorontwerp van decreet goedgekeurd dat "diverse decreten wonen" wijzigt. Dit decreet past het decretale kader aan – nodig voor de implementatie van het financieringsbesluit – maar creëert ook de basis voor aanpassingen op andere domeinen van het (sociaal) woonbeleid. We denken dan vooral aan de "grondige" evaluatie van het Kaderbesluit Sociale Huur die er aan komt. Van belang is dat alvast een decretale wijziging aan de "categorieën" van sociale huurders wordt voorgesteld. Het aantal categorieën wordt gereduceerd tot drie en er wordt getracht om enerzijds voor partners en anderzijds voor kinderen een gelijkere behandeling uit te werken. Veel van de aanpassingen zullen dit najaar vertaald moeten worden in de diverse besluiten die onze sector regelen. Sowieso houden we jullie van alle evoluties op wetgevend vlak op de hoogte. Ook dit najaar zal de Visitatieraad zijn werkzaamheden aanvatten. Verder in dit nummer gaan we hier dieper op in en stellen we u de voorzitter van de raad, Gerard van Bortel, voor. VVH is de afgelopen maanden zeer nauw betrokken geweest bij de opstart van de Visitatieraad. We zijn ervan overtuigd dat vanuit een positieve houding de prestatie beoordeling een uitgelezen kans is om onze werking te verfijnen en te verdiepen. Fons Kockx, voorzitter VVH
Verantwoordelijke uitgever: Björn Mallants, directeur VVH 2 2
Coverfoto: Wooncomplex Lolanden, Leuven.
Werking vereniging
Heel wat SHM’s hebben al ervaring met tevredenheidsonderzoek bij hun huurders. Omdat het Steunpunt Wonen deze knowhow in de nieuwe tool wil integreren, bracht VVH deze expertise alvast in kaart. Uit een internetenquête die in april 2012 door 35 SHM’s werd ingevuld, bleek dat twee derden van de sociale huisvestingsmaatschappijen regelmatig peilt naar de tevredenheid van de huurders. De meeste SHM’s voeren een tevredenheidsmeting uit bij nieuwe inhuringen en na renovatiewerken. Ook op het einde van de huurovereenkomst wordt er gepeild naar de tevredenheid van de "ex-huurders". Bewonersbevraging SHM De Mandelbeek.
Ontwikkeling tevredenheidsmeting Sociale huisvestingsmaatschappijen willen op de eerste plaats dat hun huurders tevreden huurders zijn. Om te weten of dat inderdaad zo is en waar er eventueel nog zaken verbeterd kunnen worden, is het van belang om hen hierover regelmatig te bevragen. In opdracht van de minster van Wonen, Freya Van den Bossche, ontwikkelt het Steunpunt Wonen in een samenwerking tussen het HIVA van de KULeuven en het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft een bevragingsinstrument waarmee SHM’s op een eenvoudige en flexibele manier de tevredenheid van hun sociale huurders kunnen meten.
Zowel in West-Vlaanderen als in Oost-Vlaanderen wordt er door heel wat SHM’s samengewerkt met Samenlevingsopbouw om de tevredenheid van de huurders te meten. De resultaten van de enquête werden overgemaakt aan de onderzoekers die hiermee verder aan de slag gaan. VVH maakt deel uit van de Begeleidingsgroep data en analyses van het Steunpunt en zal zo de voortgang van het onderzoek mee kunnen volgen. Wordt dus zeker nog vervolgd. Sven Van Elst Stafmedewerker VVH
3
Dossier
Anti-kraakmaatregelen voor sociale woningen Leegstand. Alle sociale huisvestingsmaatschappijen worden er mee geconfronteerd: frictieleegstand*, ontruiming voor renovatie, aankoop van een leegstaand pand. De complexiteit van planningsprocedures en vergunningsmodaliteiten, snel wijzigende bouwnormen en steeds stringentere stedenbouwkundige verordeningen korten de leegstand niet bepaald in. Hoe stedelijker de ligging, hoe groter het pand en hoe langer het pand leegstaat, hoe groter het risico op krakers. Daarom heb je er als SHM alle belang bij om je eigendom zo goed mogelijk te beschermen tegen ongewenste indringers. Fundamenten ging praten met Anne Schiettekatte, afdelingshoofd sociale zaken & leefbaarheid en Peter Vermaercke, afdelingshoofd technische dienst van Woningent en Erik Thora, directeur van het Leuvense Dijledal. * Frictieleegstand: leegstand die ontstaat tussen oude en nieuw verhuringen.
Je blijft als eigenaar burgerrechtelijk aansprakelijk zolang je niks tegen de indringers onderneemt.
Wie kraakt? Waarom? Er bestaan twee soorten krakers. Er zijn de daklozen en vluchtelingen die een woning kraken uit noodzaak en mensen die zich onwettig een woning toe-eigenen om te protesteren tegen leegstand of tegen de heersende politiek. WoninGent heeft meestal te maken met krakers uit noodzaak. In het Leuvense, bij SHM Dijledal, zijn het hoofdzakelijk protestkrakers. ‘Op een jaar tijd heeft WoninGent 37 krakers bij vonnis uitgezet uit 37 panden’, vertelt Anne Schiettekatte. ‘Als je daar de krakers bijtelt die we zelf hebben doen opkrassen, dan zijn dat er nog een paar per maand meer.’ ‘Een georganiseerde kraker’, aldus Erik Thora, ‘tref je eerder in een leegstaand blok aan of in een oude fabriek waar je achteraf appartementen in wil maken. In Leuven leven in panden waar gekraakt wordt uit nood krakers waar je meestal niets van hoort. Als het koud wordt, komen daar daklozen slapen en voor het licht wordt, zijn zij terug weg.’
Gevolgen voor de BUURT Sommige krakers veroorzaken enorm veel overlast: stank, lawaaihinder, onaangepast gedrag, afval, zelfs het bedreigen van buurtbewoners met een stijgende criminaliteit als gevolg. ‘Het is belangrijk dat de buurtbewoners zien dat WoninGent kraken niet tolereert en dat wij er hard tegenin gaan’, zegt Schiettekatte. ‘Als een deurwaarder niemand aantreft, kan je werken met een eenzijdig verzoekschrift en dan is het vaak op veertien dagen rond. Het wordt moeilijker als je met
een gewone procedure voor uithuiszetting zit. Dat is een procedure voor het Vredegerecht, als de daders bekend zijn, die tot drie maanden en langer kan aanslepen.’ (zie p. 6 procedure).
Gevolgen voor de SHM Burgerlijke aansprakelijkheid Het leegstaande pand is onbewoonbaar en vaak onveilig. Er zijn geen nutsvoorzieningen meer, maar je blijft als eigenaar wel burgerrechtelijk aansprakelijk zolang je niks tegen de indringers onderneemt. ‘Zeker als er nog huurders in het pand verblijven’, vertelt Thora, ‘wordt de situatie nog meer zorgwekkend: je moet hen veilig wonen garanderen, maar ondertussen heb je weet van krakers, onbekenden die zich wederrechtelijk toegang tot het gebouw hebben verschaft. Als je je als SHM niet verzet, dan gaat de rechtbank ervan uit dat je die illegale bewoning gedoogt. Als je gedoogt, dan ben je aansprakelijk voor alles wat niet conform de veiligheid is. Woningen staan leeg, omdat ze niet in orde zijn. Zo zit je dus met een probleem.’ ‘Vanop het Conscienceplein (zie p. 10) kregen we van één van de buren van een leegstaand pand een pamflet toegestuurd waarin werd aangekondigd dat ze daar een festival gingen houden met verschillende groepen en optredens met de vraag wat we daartegen gingen doen. Dan moet je natuurlijk optreden want de dag dat er iets voorvalt, ben jij aansprakelijk.’
Kosten De gemiddelde kostprijs voor een uithuiszetting van krakers kan al vlug oplopen tot zo’n 1.000 euro per pand. Ook het kraakvrij afsluiten gebeurt op kosten van de SHM. Per pand kost dat tot 500 euro. (zie preventie p. 7). ‘De kosten van de procedure en de uithuiszetting proberen wij altijd te verhalen op de krakers’, zegt Schiettekatte, ‘maar omdat die bijna altijd onvermogend zijn, komt hier zelden iets van terecht. Een kei kan je moeilijk stropen.’ Als de SHM de meters van water, gas en elektriciteit administratief heeft laten afsluiten, zijn de kosten van het illegaal aftappen ten laste van de netbeheerder. ‘Wij mogen – van zodra de krakers zich bekend gemaakt hebben – de woning niet meer betreden’, aldus Schiettekatte. Overlast door krakers: afval, stank, lawaaihinder of onaangepast gedrag.
5
Ken je de kraker: Vredegerecht. Ken je de kraker niet: eenzijdig verzoekschrift tegen onbekenden.
‘Dat is ook een van de argumenten die wij aanhalen als een dossier naar de rechtbank gaat. Er worden installaties terug in gang gezet die voor ons helemaal niet veilig zijn en waar onze verantwoordelijkheid in het gedrang komt.’ ‘Naast de procedurekosten’, weet Thora, ‘heb je nog extra kosten bij de ontruiming, omdat eerst ontsmet moet worden en daarna opnieuw beveiligd.’ ‘Als een deurwaarder erin slaagt bij zijn vaststellend bezoek de identiteitskaarten van de krakers op te vragen, dan kan je tegen die krakers procederen, maar je moet in ieder geval via gerechtelijke weg aan je geld zien te geraken.’
Aanpak ontruimen PROCEDURE Een gekraakt pand ontruimen loopt niet van een leien dakje. Er komt heel wat bij kijken. FASE 1 - In gesprek gaan ‘We proberen altijd eerst met krakers in gesprek te gaan om hen te overtuigen het pand te verlaten’, zegt Schiettekatte. ‘Ik heb ook altijd een lijst van opvangcentra bij waarnaar ik daklozen probeer door te verwijzen. We benadrukken ook dat het pand onveilig is. Sommigen hebben daar oren naar, maar als praten niet lukt, dan maken we het dossier over aan onze raadsman. Hij stuurt onmiddellijk een gerechtsdeurwaarder ter plaatse voor de nodige vaststellingen.’ ‘Kraken is in België niet strafbaar’, verklaart Thora, ‘inbreken wel. De politie kan krakers enkel op heterdaad op inbraak betrappen, maar omdat je pas met de neus op de feiten gedrukt wordt als het kwaad 6
al geschied is, is iedere kans om je daarop te beroepen verkeken. Omdat de loutere melding aan de politie geen verder gevolg kent, rest je enkel nog de rechtsgang.’
FASE 2 - Gerechtelijke stappen: argumentatie voor verzoekschrift tot uithuiszetting Er zijn maar twee procedures mogelijk om een gekraakte woning terug "krakersvrij" te krijgen. Ken je de kraker, dan kan je die voor het Vredegerecht dagen. Ken je de kraker niet, dan dien je een eenzijdig verzoekschrift tegen onbekenden bij de Voorzitter van de rechtbank van Eerste Aanleg in. In dit laatste geval krijg je zeer snel een beschikking tot uithuiszetting. ‘Kan de gerechtsdeurwaarder de krakers wél identificeren’, vertelt Schiettekatte, ‘dan kan de procedure tot drie maanden en zelfs langer duren. Ondertussen proberen wij zo vlug als mogelijk – indien dat nog niet gebeurd zou zijn – de nutsvoorzieningen te laten afsluiten.’ Het loutere gegeven van de kraak volstaat niet om de krakers uit de woning te krijgen. Thora: ‘Je moet motiveren waarom een ontruiming nodig is: veiligheid, sanitaire omstandigheden, hinder bij dringende renovatiewerken, aanwezigheid van een onbekend aantal "indringers" tussen de reguliere bewoners, druggebruik, vernielingen, lawaaihinder en onveiligheidsgevoelens voor de buurt. Een creatieve raadsman kan hierbij van groot nut zijn.’ ‘Vrederechters in Gent, gaan meestal snel in op het verzoek tot uithuiszetting zoals geargumenteerd door onze raadsman’, zegt
Schiettekatte. ‘Als het in de winter koud is en het pand is nog in een redelijke staat dan zullen vrederechters zich vaak soepeler opstellen, zeker als er kinderen bij betrokken zijn. Ze geven de krakers dan bijvoorbeeld een maand de tijd om een andere oplossing te zoeken.’ Tip: Ga na bij de nutsmaatschappijen of er iemand op jouw adres een aansluiting heeft gerealiseerd. Zo kan je al wel eens een kraker op het spoor komen.
FASE 3 - Effectieve uithuiszetting Thora: ‘Kan je de vrederechter overtuigen, dan beschik je over een vonnis of een beschikking die de ontruiming machtigt.’ ‘Het vonnis wordt betekend aan de krakers’, aldus Schiettekatte. ‘Hun advocaat krijgt daar een afschrift van en dan wordt een uithuiszetting georganiseerd. Wij gaan altijd kijken een dag voor de afgesproken datum van uithuiszetting. Zijn de krakers er niet meer, dan blazen we alles af. Zo besparen we al vlug 500 euro voor de gerechtsdeurwaarder die dan niet moet komen uitzetten. Zitten de krakers er nog wel, dan moeten we effectief tot uitzetten overgaan: de gerechtsdeurwaarder zet de krakers fysiek op straat, met hun hebben en houden. Dat is soms schrijnend. Dat raakt je als mens, maar je wordt natuurlijk wel kwaad als je hetzelfde gezin al voor de vijfde keer moet uit huis zetten. Ook dat gebeurt.’
Woning leegmaken en ontsmetten.
FASE 4 - Ontsmetting ‘Heb je de laatste horde genomen en is het pand ontruimd’, zegt Thora, ‘dan moet de woning opgeruimd en ontsmet worden. Maak je geen illusies: ook na het vrijwillig vertrek van de krakers vind je meestal een puinhoop, dialoog of geen dialoog. Het opruimen van alle afval en alles wat ze binnengebracht hebben, kost handenvol geld. Ofwel ontsmetten we via een externe firma, ofwel laten we dat aan de aannemer over die daar zal verbouwen, maar dat brengt allemaal extra kosten mee.’
Kraakvrij afsluiten met golfplaten.
Schiettekatte: ‘Gewone houten platen die je langs de buitenkant aan ramen en deuren vastschroeft, zijn enkel tegen een lichte vorm van kraak bestand: met een boormachine of een koevoet ben je zo binnen.’ ‘Een andere manier zijn golfplaten met speciale schroeven. Dat is al iets moeilijker. Maar bij beide toepassingen, kan je de woonst pas afsluiten als ze volledig ontruimd is, als de nutsvoorzieningen afgesloten zijn en als je weet dat het gebouw er blijft staan totdat het pand gesloopt wordt of tot er een aannemer begint met de renovatiewerken.’
FASE 5 - Terug kraakvrij afsluiten Om een pand te beschermen tegen krakers moet je ramen en deuren extra afschermen tegen inbraak.
Stalen deuren: via twee speciale sloten kan je als SHM nadien nog in de woning.
Houten platen: enkel bestand tegen een lichte vorm van kraken.
‘Soms moet je in de woning kunnen’, aldus Vermaercke, ‘en in afwachting daarvan kan je die niet zomaar inpakken met dergelijk gevelmateriaal. Daarom werken we vaak met
Gehuurde stalen platen.
metalen platen, zeker voor grote projecten met een langere leegstand. Die zijn niet alleen beter tegen inbraak bestand, je kan het pand volledig afsluiten en later, als het nodig is, via twee speciale sloten de metalen deuren toch nog openen. Dit systeem huren we voor zo’n 400 euro per wooneenheid, voor een gemiddelde huurperiode. Een dure oplossing, maar wel een hogere graad van veiligheid. Om de prijs een beetje te drukken, kan de leverancier, indien het pand toch gesloopt zal worden, de oude metalen recupereren (CV, loden afvoerleidingen). Voor ons is het een "win-win" situatie: WoninGent betaalt minder voor de huur van de stalen platen en de installaties zijn onklaar gemaakt. Dat bespaart ons een hoop werkuren en voor de krakers is het minder interessant om zo’n pand in gebruik te nemen. Uiteraard kan je dat pas doen als er niemand meer in het gebouw woont. Maar, volledig zeker ben je nooit. Je kan krakers alleen proberen af te schrikken. De enige sluitende manier blijft nog om het pand dicht te metselen.’ ‘In de mate van het mogelijke moet je ervoor zorgen dat er niemand binnen kan’, zegt Thora. ‘Ik geloof niet dat je een gebouw op een manier kan afsluiten dat niemand nog binnenkan. Een huis kan je volledig dichtmetselen, maar als je in een groot blok moet beginnen metselen, dan kost dat een fortuin.’ Vermaercke: ‘Het is het eenvoudigst als het gebouw volledig leeg is. Dan kan je centraal afsluiten. Zolang er nog huurders wonen en de plannen nog niet goedgekeurd zijn, kunnen we die zittende huurders niet bij voorrang laten verhuizen naar een ander complex.’ 7
Via een duidelijke communicatie met de pers kan je je plannen kenbaar maken aan een groot publiek.
Grenzen sociale rol van een SHM
Kraken strafbaar maken?
‘We stellen regelmatig vast dat sommige mensen die kraken uit noodzaak bij een uithuiszetting telkens weer in de kou komen te staan’, zegt Schiettekatte. ‘Het zijn vaak dezelfde gezinnen die we soms drie keer uit een gekraakt pand moeten zetten. Het is een feit dat er weinig opvangcentra zijn waar grote gezinnen terecht kunnen. Bovendien kunnen ze daar meestal maar een beperkte tijd verblijven. Dat is federale materie waar een stadsbestuur en een OCMW aan gebonden zijn. Ook wij kunnen als SHM niets doen. We zijn er niet alleen niet op voorzien, bovendien zou het ook geen goed signaal zijn naar onze kandidaat-huurders om krakers van een leegstaand pand een contract (van korte duur) te geven. Dan zet je de deur open voor een toevloed.’
‘Tot op heden kunnen we met de wettelijke voorschriften onze plan trekken’, vindt Thora. ‘Mocht kraken strafbaar zijn, dan zou dat zeker ontmoedigend werken. Als je dan iemand oppakt, dan heeft die strafrechtelijke feiten begaan.’ ‘Als afschrikmiddel zal dat wel effect hebben’, zegt Schiettekatte, ‘maar ik weet niet of het kraken ook zou afnemen. Door goed gemotiveerde tussenkomsten van onze raadsmannen, hebben we altijd een vonnis tot uithuiszetting gekregen zodat de geplande werken niet in het gedrang kwamen.’ ‘Wat mij het meest enerveert’, vervolgt Vermaercke, ‘zijn de duur en de kostprijs van de procedures. En ook dat je als eigenaar moet opdraaien voor de kosten van de gerechtsdeurwaarder. Je stelt vast dat je eigenlijk machteloos bent.’
wordt van een opgevoerd mediaspektakel door met de deurwaarder en de politie goede afspraken te maken zodat de krakers ofwel vrijwillig vertrekken, ofwel dat de uithuiszetting gebeurt op een tijdstip dat niemand het verwacht.’
Samenwerking binnen de wijk
Hoe omgaan met de pers Soms proberen krakers de pers voor hun kar te spannen. ‘Waar je anarchisten buitensmijt, krijg je applaus’, weet Thora, ‘dus daar is media-aandacht minder een probleem.’ ‘Voor asielzoekers is dat uiteraard anders. Hoe sterk je ook met hen meeleeft, als SHM kan je enkel benadrukken dat dagopvang van daklozen de taak is van het OCMW en niet van de bouwmaatschappijen.’ ‘Wij zijn daar niet op voorzien. Bovendien is een gebouw dat je wil renoveren of afbreken niet meer in orde. Er is geen verwarming, geen stromend water, geen elektriciteit.’ ‘Zorg dat je als SHM niet het slachtoffer 8
‘Een goede samenwerking met alle diensten van eenzelfde wijk is cruciaal in deze problematiek’, benadrukt Schiettekatte. ‘Ik probeer altijd via de mensen van het OCMW, het CAW en de politie iets te regelen. Maar dat kan alleen als je een goede samenwerking hebt.’
Kunstenaarsatelier.
Welke instrumenten helpen kraken voorkomen? Stockageruimten en kunstenaarsateliers Panden die nog in een vrij goede staat zijn, maar tijdelijk leegstaan, geeft WoninGent wel eens in gebruik aan een vereniging. Via een gebruikersovereenkomst gebruiken deze vzw’s, voor een lage huurprijs, dergelijke panden dan als opslag of als atelier. Bewoning is niet toegelaten. ‘Een voorbeeld is "De dekenij van de Bloemekenswijk", vertelt Schiettekatte. ‘Zij slaan in een leegstaand appartement giften op van kinderkledij, speelgoed en schoenen. Vrijwilligers maken pakketten die ze dan van daaruit ronddelen.’ ‘Een tijdje geleden hadden we in Rabottoren 1 ook een fotograaf die daar zijn fotostudio had’, vervolgt Vermaercke. ‘Tijdens de fototentoonstelling werden een aantal appartementen regelmatig bezocht. Extra sociale controle, dat helpt.’ ‘We gaan niet actief op zoek naar verenigingen’, voegt Schiettekatte toe. ‘De vragen komen vanuit de buurt, via onze wijkmonitoren of via de wijkgebonden welzijnsoverlegmomenten.’ ‘Het is wel jammer dat deze verhuringen onder de regel verhuring buiten stelsel vallen’, zegt Vermaercke. ‘Mochten dergelijke anti-kraakinitiatieven uit de 1 %-regel gehaald worden – SHM’s mogen maximum 1 % van hun patrimonium buiten stelsel verhuren dan zouden SHM’s meer mogelijkheden hebben.’
Rabottoren Gent: tentoonstellingsruimte en trainingslocatie voor hulpdiensten.
Loskoppelen van slopen en renovatie ‘Vroeger mochten wij enkel slopen van zodra een nieuwbouwproject was goedgekeurd’, vertelt Vermaercke. ‘Nu mag dat afzonderlijk waardoor je niet moet wachten op je bouwvergunning om te slopen. Het nadeel is wel dat je twee keer moet aanbesteden: een aannemer voor het slopen en een aannemer voor de nieuwbouw. Maar voor grote projecten waarbij je anders nog twee jaar moet beveiligen, omdat de kans op kraken groot is, is deze werkwijze zeker het overwegen waard.’ Trainingslocatie voor hulpdiensten Schiettekatte: ‘In september werd Rabottoren 1 gebruikt door allerlei hulpdiensten. Civiele bescherming, brandweer en lokale politie hebben nog nooit zo’n unieke trainingslocatie gehad. Er liep altijd wel ergens politie rond. Een perfect afschrikmiddel voor potentiële krakers.’
Wie contacteren? ‘Als er één van onze panden gekraakt is, dan komen we dat zeer snel te weten via buurtbewoners, wijkpolitie, dienstencentra of OCMW-medewerkers’, zegt Schiettekatte. ‘Zij weten wie ze bij WoninGent moeten contacteren. Ook onze eigen mensen, de wijkmonitoren van onze sociale dienst, houden de risicopanden mee in het oog. Zit er bijvoorbeeld een klein onopvallend papiertje tussen de voordeur – dat doen potentiële krakers om te testen of een deur nog in gebruik is – dan halen ze dat papiertje weg. Het zijn kleinigheden, maar alle beetjes helpen.’ Sluikstorten aanpakken en vermijden Via een groot onderhoud van de tuinen pakt WoninGent het sluikstorten aan. Vermaercke: ‘Dit doen we om de buurtbewoners een beetje tegemoet te komen. Door het groen weg te halen, maak je het voor sluikstorters minder interessant om afval te dumpen.’
Bij de aanpak van kraakdossiers is het cruciaal dat je zowel de sociale als de technische expertise samen kan brengen.
‘We doen dit onderhoud niet om het pand een bewoond uiterlijk te geven. Dat hebben krakers snel door.’
9
Dichttimmeren.
Preventie door tijdelijke bewoning.
Houd de leegstand zo kort mogelijk Uit het voorontwerp van de renovatie van een wooncomplex in Lolanden, Leuven, bleek dat het goedkoper was om het pand te slopen en te kiezen voor nieuwbouw. Het project liep vertraging op: de hele inrichting van de wijk moest opnieuw bekeken worden, er moest een nieuwe stedenbouwkundige studie uitgevoerd worden enz. Erik Thora, directeur van Dijledal licht toe: ‘Toen we van de VMSW hoorden dat we niet konden renoveren, hadden we al een derde van de appartementen ontruimd. Omdat leegstaande appartementen sowieso mensen aantrekken die daar niets te zoeken hebben, beslisten we om het pand volledig te ontruimen. Ook de veiligheidsrisico’s waren moeilijk op voorhand in te schatten.’
Houd de leegstand zo kort mogelijk. Dat is de beste preventie die er is.
10
Preventie via veiligheidsfirma’s.
Alles dichttimmeren ‘Het eerste jaar konden we niet alles afsluiten’, vertelt Thora. ‘Er woonden nog vier gezinnen voor wie we moeilijk een andere woning konden vinden. Zolang zij er woonden, konden we moeilijk alles afsluiten.’ ‘In de drie jaar dat het blok nu leegstaat, werd er regelmatig ingebroken om allerhande kattenkwaad uit te halen: op het dak klimmen, ruiten ingooien, zaken in brand steken. Toen we aan het herhuisvesten waren, zijn er ook asielzoekers in gekomen. Omdat er toen nog een aantal gezinnen woonden, was de rechtbank snel overtuigd om de bezetting ongedaan te maken.’ ‘Ook nadat het pand volledig dichtgetimmerd was, is er nog af en toe ingebroken.’ ‘Enkel hardwarebeveiliging biedt helaas weinig kans op slagen’, vindt Thora. ‘Er is altijd wel ergens een deur of een raam dat niet tegen braak bestand is. Een dichtgetimmerde woning kan afschrikken, maar het kan ook net
Conscienceplein, Leuven.
Deze voormalige school gebruiken krakers als repetitielokaal. Ondanks het vonnis tot uithuiszetting is het vonnis nooit uitgevoerd. Thora: ‘Niet zelden treft de deurwaarder niemand in het pand aan, ook niet na herhaaldelijk bezoek. Daarbij conflicteren de werkuren van deurwaarders ‘toevallig’ nogal eens met de nachtelijke activiteiten van krakers.'
een uitdaging geven om toch binnen te geraken. Hierbij speelt de duurtijd van de leegstand een belangrijke rol. Dit jaar kunnen we slopen en starten we met de werken in Lolanden.’
Preventie door tijdelijke bewoning Via een dossier alternatieve financiering heeft Dijledal ooit samengewerkt met een firma voor tijdelijke bewoning. Thora licht toe: ‘Gedeeltelijke tijdelijke bewoning, dat is de beste preventie tegen kraken. Het is geen goedkope oplossing, maar in dit project was het een goede oplossing. Omdat, zolang niet alle appartementen ontruimd waren, Dijledal aansprakelijk bleef voor alle schade die krakers in de leeggemaakte appartementen aanbrachten, zouden de schadeclaims van de nieuwe eigenaar hoog oplopen. Tijdelijke bewoning werd daardoor een goedkopere oplossing.’ ‘Wil je met zo’n firma werken’, vervolgt Thora, ‘dan moet je pand wel nog bewoonbaar zijn. Daarom ben ik er geen voorstander van om leegstand tijdelijk ter beschikking te stellen voor noodopvang. Het zijn vaak minderwaardige woningen en je blijft als SHM aansprakelijk. Je loopt ook het risico dat je de tijdelijke bewoners er daarna niet meer uitkrijgt.’
Preventie via veiligheidsfirma’s ‘Een alternatief voor tijdelijke bewoning is het inschakelen van een veiligheidsfirma die regelmatig rondes loopt in het gebouw’, aldus Thora. ‘Dat is ook relatief betaalbaar.’
Samen met de stad Antwerpen en CAW Metropool doet SHM De Ideale Woning aan maatschappelijk verantwoord leegstandsbeheer.
Tijdelijke bewoning met ex-daklozen
op zoek waren naar een woning.’
Met het oog op afbraak en nieuwbouw in 2014 ontruimt SHM De Ideale Woning een complex van 66 sociale huurappartementen in Berchem. Om het kraken tegen te gaan, biedt deze SHM een aantal leegstaande appartementen aan voor tijdelijke bewoning door ex-daklozen. Gert Eyckmans, directeur De Ideale Woning licht toe: ‘In afwachting van de start van de werken willen we verloedering of kraak tegengaan. Daarom zijn wij op zoek gegaan naar een manier om een aantal appartementen tijdelijk bewoond te houden. Zo zijn wij met de Stad Antwerpen in contact gekomen die een aantal mensen hadden die
Solidair woonproject de Regenboog ‘Leegstaande gebouwen kunnen voor problemen zorgen’, zegt Tom Meeuws, directeur Samen Leven Stad Antwerpen. ‘Het feit dat er mensen wonen, is meestal voldoende om krakers af te schrikken. In dit proefproject huren wij tijdelijk, tot aan de start van de werkzaamheden, zes appartementen van De Ideale Woning. Als stad sluiten wij een bezettingscontract af met die tijdelijke bewoners. De ex-daklozen worden vooraf gescreend door het team woonbegeleiding van CAW Metropool. Dankzij de woonbegeleiding zijn er in dit project voldoende leefbaarheidsgaranties ingebouwd voor de buurt en de omwonenden.’ ‘Als je met dit woonproject kan voorkomen dat in de bouwprocedure dingen gebeuren die niemand wil, dan is dat fantastisch want dan sla je twee vliegen in één klap: het kraken wordt voorkomen en je creëert bijkomend onderdak.’
Johan, ex-dakloze enthousiast. ‘Als ex-kraker en "ervaringsdeskundige" hebben wij een neus voor krakers. Ik ga elke dag mijn ronde doen. Wij gaan de tuin ook onderhouden en wat zonnebloemen zetten om op te fleuren.’
(Buurt)bewoners tijdig informeren ‘Om te voorkomen dat buurtbewoners zich vooraf onnodig zorgen zouden maken, organiseerde De Ideale Woning samen met de Stad Antwerpen een infovergadering voor de zittende huurders en de omwonenden’, vertelt Eyckmans. ‘Die avond konden ze ook kennismaken met de nieuwe bewoners.’
Bewoner Johan: ‘Als ex-kraker en "ervaringsdeskundige" hebben wij een neus voor krakers.
Solidaire woonplicht
Gert Eyckmans: ‘Met dit proefproject hebben we de kans om te kijken hoe tijdelijke bewoning onze leegstaande appartementen kan beschermen tegen krakers.’
Meeuws: ‘Als wederdienst voor de tijdelijke terbeschikkingstelling van leegstaande woningen doen de tijdelijke bewoners aan maatschappelijk verantwoord leegstandsbeheer. Het gaat om mensen die door de Stad Antwerpen tijdelijk werden opgevangen in een transitwoning, maar intussen meer stabiliteit in hun leven gevonden hebben.’ ‘Geloof mij, hier zal niet meer gekraakt worden’, zegt 11
Vermijd leegstand.
Professionele gevelschildering verzacht de troosteloze aanblik.(*)
Als je één goede raad zou mogen geven Vermijd leegstand. Doe al het mogelijke om kraken te voorkomen, maar besef dat als krakers echt binnen willen geraken, je ze niet kan tegenhouden. Alle inspanningen die je op voorhand doet, geven altijd een beter resultaat dan de moeite die je achteraf moet doen om ze eruit te krijgen. Vergeet niet dat het niet volstaat om naar de rechtbank te gaan en te zeggen: "Ik heb krakers, ik wil ze eruit". Geef argumenten waar een rechtbank oren naar heeft: de timing van de werken en de veiligheid van de nog zittende huurders, want je blijft als eigenaar verantwoordelijk, ook bij een eenzijdig verzoekschrift.’ (Erik Thora, directeur Dijledal in Leuven)
Probeer eerst met de krakers te praten en daarna pas te handelen. Als je je menselijk opstelt, bereik je dikwijls veel meer. Het is uiteraard dansen op een slappe koord, maar als je zelf de stap zet om de conversatie aan te gaan, heb je soms al half gewonnen. Hierbij benadruk ik het aspect van onveiligheid en het ontploffingsgevaar. Dat heeft wel eens effect.’ (Anne Schiettekatte, afdelingshoofd sociale zaken & leefbaarheid van WoninGent)
Door met krakers in dialoog te gaan en te zeggen dat je de nodige stappen gaat ondernemen, krijgen ze ook het gevoel dat het wordt opgevolgd. Dat lukt natuurlijk alleen als ze de Nederlandse taal machtig zijn. We hebben ook al mensen gehad die beweren dat ze een huurcontract hebben, zelfs dat ze de woning gekocht hebben. Tot op vandaag weet ik niet wat ik ervan moet denken. Je hoort verhalen van georganiseerde verhuurders dat bepaalde figuren kraakpanden gaan bekijken en daar zelf het slot veranderen en deze woning dan verhuren. Kortom, sla je zelf de stap van het praten over, dan ben je als mens niet goed bezig. Je kan veel tijd, maar ook veel centen besparen als je ze met praten kunt bewegen om voort te gaan.’ (Peter Vermaercke, afdelingshoofd technische dienst van WoninGent) (*) Samenwerking SHM ABC, Samenlevingsopbouw en Spray Paint Artists Gevelschildering.
12
Tijdelijke bewoning.
We hadden ooit een gekraakt pand waarbij de kraker het leegstaande pand had uitgerust als garagewerkplaats. Na een vriendelijke aanmaning gaf de man zijn "kraakpand en bijverdienste" op ... om zijn dossier als kandidaat-huurder bij ons niet in het gedrang te brengen. Deze kraker is ondertussen een "brave" huurder van ons geworden.’ (Erik Mannaerts, directeur Kantonnale Bouwmaatschappij voor Huisvesting Beringen)
We hebben goede contacten met verschillende federale politiediensten. De hondenbrigade en het Speciale Interventie Eskadron (SIE) zoeken altijd leegstaande gebouwen om in te oefenen. Wanneer om twee uur ’s morgens een peloton tot de tanden gewapende, in het zwart geklede mannen met enterhaken de derde verdieping van een leegstaand gebouw langs de ramen binnenvalt, dan zie je daar de komende weken geen krakers of wietplantages meer.’ (Roel Moens, directeur Elk Zijn Huis in Tervuren)
Door te vermijden dat vrijkomende entiteiten niet echt vrij zijn, proberen we preventief te werken. Deze leegstaande panden geven we in gebruik als oefenplaats voor de lokale brandweer of als tijdelijke transitwoning voor huurders, omdat hun woning moet gerenoveerd worden en ze later willen terugkeren.’ (Anja Schoeters, directeur Gezellige Woningen in Bornem)
We hebben ooit eens geprobeerd om het kraken preventief aan te pakken via een anti-kraakbedrijf. Maar de beslissing die genomen werd door onze raad van bestuur, werd daarna door Inspectie RWO vernietigd, omdat een SHM volgens de Vlaamse Wooncode daartoe niet gemachtigd is. Jammer.’ (Luc De Smedt, directeur Brugse Maatschappij voor Huisvesting)
Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH
Reportage
Kolonie-Merksplas: sociale woningen in erfpacht Merksplas-Kolonie was tot 1993 een echt justitiedorp met een eigen school, een kapel en een boerderij. Als stuk van zijn loon kreeg elke cipier van de gevangenis voor landlopers - al naargelang zijn rang - een grote of een kleine woning toegewezen. Toen in 1993 de "wet op de landloperij" afgeschaft werd, viel het onderhoud van de cipierswoningen door de landlopers weg, waardoor de woningen in verval raakten. In 2002 kocht SHM de noorderkempen van de Regie der gebouwen de 61 voormalige cipierswoningen en het schooltje. De restauratie en renovatie gebeurden onder de strikte regels van een beschermd landschap. De woningen werden via een erfpachtregeling op de markt gebracht.
13
‘Colonie’ Merksplas 1943.
Merksplas-Kolonie 2012. Geen ramen vervangen zonder toelating ‘erfgoed’.
Waarom heeft SHM De Noorderkempen deze cipierswoningen gekocht?
en deuren mogen niet wijzigen, het materiaal wel. Indien erfgoed het goedkeurt, kan de bewoner een raam vervangen door een PVC, aluminium of houten raam. In een beschermd Eddy Gers, voorzitter van De Noorderkempen: monument kan dat niet.’ ‘Alle cipierswoningen ‘Als we ze privé hadden verkocht, dan hadden zijn beschermd landschap, maar de school, de toenmalige bewoners niet kunnen blijven waar sinds dit jaar onze kantoren zijn onderwonen. De cipiers of gewezen cipiers waren gebracht, is een beschermd monument met vaak alleenverdieners met een heel laag inkoeen andere renovatieregelgeving’, vertelt men. Voor zo’n grote groep kandidaat-huurJan Van Hoeymissen, directeur van De Noorders hadden wij geen sociale woning kunderkempen. ‘Zo mochten we in de voormalige nen aanbieden in zo’n kleine gemeente. Ook school bijvoorbeeld het schrijnwerk en het vanuit een maatschappelijke opdracht om het enkel glas niet verpatrimonium niet vangen. Wat vroete laten vervallen, ger in de school hebben wij deze Dit project is een gang was, woningen gekocht. moest ook visueel op twee punten atypisch: In samenwereen gang blijven. king met Stichting het erfpachtsysteem, Daarom zijn de Kempisch Landspreekkamers in maar ook schap wilden we glas gemaakt. Een het beschermd landschap. ervoor zorgen dat muur bijzetten kan de landschappewel, zolang je in de lijke bescherming geest van het oorvergrendeld werd.’ spronkelijke gebouw blijft, en dat is niet altijd even eenvoudig.’
Is Merksplas-Kolonie een beschermd monument of een beschermd landschap? An Denis, medewerker van De Noorderkempen verduidelijkt: ‘De cipierswoningen op zich zijn niet beschermd, maar ze liggen in een beschermd landschap. Cruciaal daarbij is het uitzicht van de woning. Enkel de buitenzijde is beschermd. De openingen van ramen 14
Als een bewoner iets aan de buitengevel wil wijzigen, moet hij dan toestemming vragen aan erfgoed? ‘Bijvoorbeeld buitenschrijnwerken veranderen kan enkel via een gemotiveerde aanvraag met detailtekeningen, materiaalomschrijving en kleurspecificatie’, verduidelijkt Denis. ‘Erfgoed
vraagt daarbij ook ons advies en dat van de gemeente. De woningen die vorig jaar in erfpacht gegeven zijn, hebben het in dat opzicht gemakkelijker dan de eerste. Wie later renoveert, kan zich baseren op de precedenten op de rest van de site.’
Waarom hebben jullie gekozen voor erfpacht? ‘Als huurmaatschappij zaten wij plots met 61 woningen van 100 jaar oud die dringend moesten gerenoveerd worden’, vertelt Gers. ‘Deze woningen "verkopen" via de erfpachtformule, was een "win-win" voor zowel de SHM als de erfpachtnemer. Die kon voor relatief weinig geld een grotere woning verwerven met veel omliggende grond in een uniek landschap in Vlaanderen. Dankzij een erfpacht van 99 jaar hebben bewoners het recht om hun woning te beheren als hun eigen goed, maar de eigendomstitel blijft bij de SHM. In ruil voor het woonrecht van 99 jaar, is de erfpachtnemer verplicht om binnen een periode van 10 jaar na de ondertekening van de akte de woning te renoveren. Bij het ondertekenen wordt een lijst meegegeven van verplichte en gewenste werken.’ ‘Dankzij de erfpachtformule kunnen we rond het beschermd landschap een globaal beleid voeren’, zegt Van Hoeymissen. ‘We wilden ook een stok achter de deur hebben voor het beheer en de controle van het geheel.’
"Sociale woningen in erfpacht" maakt niet echt de splitsing tussen grond en woning maar het komt er wel voor een stuk op neer.
Erfpacht valt onder de regelgeving van sociale koopwoningen. Wat is afwijkend? ‘De toewijzing en de voorwaarden vallen onder de wetgeving voor sociale koopwoningen’, vertelt Denis. ‘Zoals bij sociale koopwoningen, heeft de erfpachtnemer een bewoningsplicht van 20 jaar. Daarna kan hij zijn recht van resterende periode verder verkopen en daar heeft De Noorderkempen dan het voorkooprecht op. Bij het ondertekenen van de erfpachtakte betaalt de erfpachtnemer een instappremie, afhankelijk van de grootte en de staat van de woning. Daarbovenop betaalt hij voor het beheer van de erfpachtwoning jaarlijks een "canon" van ongeveer e 400. De SHM behoudt de naakte eigendom van de grond en de woning. Het gebruiksrecht van de sociale koper loopt 99 jaar. Je kan het vergelijken met een verhuring op lange termijn. Het aantrekkelijke van erfpacht ligt ook in de lage registratiekost van 2 %.’
Kunnen erfpachtnemers lenen bij de VMSW? Erfpachtnemers kunnen enkel op de privémarkt gaan lenen. Doordat ze de woning niet in eigendom hebben, krijgen erfpachtnemers moeilijk via de bank een rechtstreekse lening. Gers: ‘Doordat wij als SHM met een kredietvennootschap een erfpachtakte hebben vastgelegd, kunnen de sociale kopers lenen voor het instapbedrag en de eventuele renovatiewerken.’
Sociale woningen in beschermde monumenten? ‘Voor mij is de limiet een beschermd landschap’, vertelt Gers. ‘Een beschermd monument via erfpacht ombouwen naar sociale huurwoningen, kost teveel tijd en energie. Onroerend erfgoed afstemmen op sociale huisvesting is geen sinecure. Beschermd landschap kan nog net, zoals in Merksplas-Kolonie, waar het allemaal individuele woningen zijn met quasi geen renovatieplicht waardoor de mensen op hun eigen tempo kunnen renoveren.’
Kan het erfpachtsysteem een alternatief bieden aan andere sociale huisvestingsprojecten? ‘Erfpacht is zeker niet de kip met de gouden eieren’, vindt Gers, ‘maar als sector is het belangrijk om te zoeken naar alternatieven. Pacht is één van de alternatieven, zeker voor oudere te renoveren woningen in een buitengebied zoals in Merksplas-Kolonie met een publiek van zelfbouwers.’ ‘Ik geloof ook heel sterk in erfpacht voor regio’s waar de grondprijs een probleem is. Bij erfpacht betaalt de sociale koper een lagere instapkost.’ Denis: ‘Mensen die inschrijven zijn gebonden aan inkomensvoorwaarden. Ook de financiering van hun woning is beperkt. Op de duur vind je geen sociale kopers meer, omdat het te duur wordt.’ ‘In Merksplas was de instapkost voor de erfpachtnemer gelijk aan onze kostprijs voor de aankoop van de woning met de grond’, zegt Gers. ‘Stel dat je in een andere gemeente een grond kan verwerven die
nog moet ontwikkeld worden en dat je daar sociale koopwoningen bouwt die je casco oplevert met een instapkost van vb. 140.000 euro met een jaarlijkse canon voor het gebruik van die grond, dan kan je de instapkost serieus laten zakken.’ ‘Een bijkomend voordeel’, vervolgt Gers, ‘is dat je als sociale huisvestingssector impact blijft hebben op de woningen die je ooit gebouwd of verworven hebt. Bij een erfpacht kan je op een bepaald moment ook veel gemakkelijker een controle uitvoeren, want het blijft jouw eigendom. Je hebt iets meer drukkingsmiddelen.’ ‘De nadelen voor de SHM zijn dat je de investering van de grond niet onmiddellijk terug verdient.’ Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH
vlnr: An Denis-medewerker, Jan Van Hoeymissendirecteur en Eddy Gers-voorzitter De Noorderkempen.
15
Actueel Even
Nieuwe financiering is een feit
voorstellen Mag ik me even voorstellen? Net voor de politieke zomervakantie – het zomerreces – worden traditioneel nog meerdere dossiers afgerond op de laatste bijeenkomst van de Vlaamse Regering. Ook dit jaar viel onze sector "in de prijzen" met de principiële goedkeuring van enerzijds het nieuwe financieringsbesluit en anderzijds het "voorontwerp van decreet betreffende diverse decreten wonen". Meer dan een jaar na onze noodkreet over een nakend financieel debacle is het nieuwe financieringsbesluit (FS3) "geland" zoals dat politiek heet. Het is een ambitieus werkstuk geworden dat niet enkel een nieuwe financiering aanreikt voor sociale huurprojecten, maar alle uitvoeringsbepalingen over de financiering van sociale woonprojecten (huur, kavels en koop) door alle actoren bundelt. In deze "Actueel" willen we vooral even stilstaan bij de nieuwe financiering van sociale huurwoningen. Het was immers naar aanleiding van structurele ontoereikende financiering in het huidige NFS2-systeem, dat de sector aan de alarmbel trok. De nieuwe financiering voorziet in een grotere tegemoetkoming vanuit de overheid voor sociale huurprojecten en zal het tekort over 33 jaar verminderen (de afbetalingsperiode van onze leningen). Concreet wordt bovenop de renteloze lening nog een korting van 1 % op het uitstaande kapitaal voorzien. Een negatieve rente met andere woorden. Om de inkomsten en uitgaven meer gelijklopend te 16
maken, wordt bovendien gewerkt met progressieve annuïteiten, waardoor het verwachte jaarlijkse tekort gelijk blijft – en niet zoals nu zeer groot is in de eerste jaren om dan gradueel te verminderen. De tussenkomst vanuit de overheid stijgt van 52 % in NFS2 naar 63,5 % in FS3. De Vlaamse Regering heeft met dit besluit erkend dat de NFS2-financiering op lange termijn niet toereikend was, net zoals wij vorig jaar als vereniging hebben gesteld. Door de stijging van de tegemoetkoming door de overheid met 11,5 % zullen de tekorten op projectniveau sterk afnemen, hoewel ze nog steeds niet verdwijnen. Aan de andere kant valt na de afbetaling van de initiële lening een zeker "terugverdieneffect" te verwachten, zelfs indien we uitgaan van een significante renovatiekost. Veel investeringen zijn immers enkel nodig bij de eerste realisatie – aankoop grond, infastructuur,… – en uiteraard moet een woning na 33 jaar niet integraal opnieuw gebouwd worden, zeker niet met de strenge kwaliteitseisen die we hanteren in onze sector. Een van de gevolgen van de huidige gebrekkige financiering is de druk op de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC). Het is evident dat een verminderde leningslast (door de negatieve rente) zich ook vertaalt in minder nood aan een GSC. De huidige financiering evolueerde in de richting van een basisfinanciering met de GSC als structureel sluitstuk, terwijl deze correctie natuurlijk bedoeld was om exceptioneel lage huurinkomsten te compenseren. De GSC kan nu terug die functie innemen.
Let wel, de druk op de GSC was het gevolg van de ontoereikende basisfinanciering in NFS2. De nieuwe financiering is dan ook een meer realistische vertaling van de Vlaamse Wooncode die in artikel 38 stelt dat: "De Vlaamse Regering kan subsidie verlenen om initiatiefnemers van sociale woonprojecten in staat te stellen sociale huurwoningen […] beschikbaar te stellen van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden." De financiering dient met andere woorden om te zorgen dat de sector zijn taak, namelijk het ter beschikking stellen van woningen, kan vervullen. Het bouwen van nieuwe woningen – of renovatie van bestaande woningen – kan niet louter door de eigen inkomsten van de maatschappijen worden gefinancierd. Vandaar de nood aan tussenkomst op projectniveau door de overheid. FS3 zorgt voor een realistische in-
Grotere tegemoetkomingen voor sociale huurprojecten.
Met deze nieuwe financiering lijkt de sector minstens de komende jaren te kunnen "overleven".
vulling van dit artikel uit de bijbel van het Vlaamse woonbeleid, iets waar NFS2 niet in slaagde. De GSC is in deze enkel een correctiemechanisme voor maatschappijen die zelfs met de nieuwe financiering omwille van zeer lage huurinkomsten niet kostendekkend kunnen werken. Met deze nieuwe financiering – die natuurlijk veel meer in detail is uitgewerkt dan hier wordt geschetst – lijkt de sector minstens de komende jaren te kunnen "overleven". Maar het blijft belangrijk dat de evoluties op lange termijn van nabij worden opgevolgd. De toekomst laat zich niet voorspellen. We kunnen enkel vaststellen dat voor nieuwe huurwoningen die we in 2012 realiseren een meer realistische financiering is uitgewerkt – onder meer in constructieve dialoog met VVH. Of en hoe dit systeem nog haalbaar is in 2017, 2020 of 2030 is koffiedik kijken. Uiteindelijk is in 2011 reeds gebleken dat het financieringssysteem uit 2007 een "upgrade" nodig had. VVH blijft er op toekijken dat een realistische financiering onze sector in staat stelt om haar kerntaak te vervullen: betaalbare en kwalitatieve woningen aanbieden. Daarnaast blijven een aantal andere aspecten van de financiering, en we denken dan vooral aan de tekorten inzake renovatie, onopgelost. Ook daar zullen we naar goede gewoonte de druk op de ketel houden. Björn Mallants, directeur VVH
Kies voor energiezuinig wonen met een gezond en comfortabel binnenklimaat.
tot
-27 E-punten!
www.renson.be
E VO I I
17
VLEM
Sociale koopwoningen in een voormalig klooster of fabrieksgebouw
Van voormalige meubelfabriek tot 21 koopwoningen, 4 koop appartementen en 4 huurwoningen In 1989 kocht de toenmalige koopmaatschappij Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Veurne–Diksmuide de vroegere meubelfabriek Vandermeeren in het centrum van Alveringem. De fabriek was gelegen binnen het Herwaarderingsgebied Dorpskom dat op 13 juli 1988 erkend werd bij besluit van de Vlaamse Executieve. Alle gebouwen, met uitzondering van het kantoorgebouw, werden gesloopt. Op de vrijgekomen gronden, zo’n 1,33 ha, bouwde de koopmaatschappij 21 koopwoningen en 4 huurwoningen. Het kantoorgebouw werd aanvankelijk verbouwd tot twee winkelruimten (enkel water- en winddicht afgewerkt) en twee appartementen. Omdat het pand gelegen is in de hoofdstraat van het dorp besliste de SHM in overleg met de gemeente om winkelruimten te voorzien op de gelijkvloerse verdieping met een woongelegenheid voor de
Bij de aankoop van bestaande gebouwen passen koopmaatschappijen meestal het systeem van sloop en vervangende nieuwbouw toe. Soms kan dit niet omwille van de stedenbouwkundige waarde van het gebouw. Wanneer zo’n gebouw of een gedeelte ervan nog in een degelijke staat is, kan een renovatie overwogen worden. Woonmaatschappij IJzer & Zee realiseerde twee herbestemmingsprojecten die zowel vervangende nieuwbouw als renovatie combineren: een voormalige meubelfabriek (Alveringem) en een voormalig klooster (Diksmuide). uitbater boven de winkel. Alveringem is een klein dorp, met minimumvoorzieningen zoals een bakker en een apotheker, maar blijkbaar niet groot genoeg om bijkomende voorzieningen als een kledingzaak of een juwelier aan te trekken. Daarom besliste de SHM om de twee appartementen apart te verkopen aan twee jonge gezinnen. Vijf jaar later verbouwde ze de onverkochte winkelruimten tot appartementen met twee slaapkamers. Patrick Vercruysse, directeur van IJzer & Zee: ‘Ook al is de gemeente overtuigd van de mogelijke ver-
Sociale koopwoningen VOOR en NA de sloop van het voormalige fabrieksgebouw.
18
koop aan zelfstandigen, overweeg een marktonderzoek of overleg met middenstandsverenigingen. Door de winkelruimte onafgewerkt te verkopen, laat je alle opties open om gelijk welke handelszaak in onder te brengen.’ Uiteindelijk kon één appartement verkocht worden. Het tweede appartement nam de SHM, na de fusie, op in haar huurpatrimonium. Hiermee kwam een einde aan een realisatieproces van bijna 20 jaar. ‘Het was zeker niet aangewezen om de 21 koopwoningen in één fase te realiseren’, vertelt Vercruysse.
Kantoorgebouw VOOR en NA renovatie.
De materniteit, later als polikliniek gebruikt, wordt gesloopt en vervangen door 13 appartementen voor senioren.
‘De wachtlijst bedroeg nooit meer dan 10 à 12 kandidaat-kopers. Daarom bouwden we de koopwoningen steeds in kleine reeksen.’
Van voormalig klooster en materniteit tot seniorenappartementen In 2009 kocht Woonmaatschappij IJzer & Zee op de Vismarkt, in het centrum van Diksmuide, een voormalig klooster en materniteit om er sociale woningen te bouwen. Van 1479 tot 2008 verbleven de Zwartzusters uit Brugge in Diksmuide. De zusters vestigden zich daar initieel op verzoek van de stedelijke overheid om de pestlijders te verzorgen. In 1822 verhuisden ze naar de Appelmarkt, de huidige Vismarkt, waar er naast het klooster twintig jaar later ook een kapel werd gebouwd en
Kapel wordt verbouwd tot kantoren.
een kraamkliniek die in 1975 werd omgevormd tot polikliniek. In 2008 verlieten de laatste drie Zwartzusters Diksmuide. Vercruysse: ‘De aankoop gebeurde om twee redenen. De Zwartzusters gaven er de voorkeur aan het complex te verkopen aan een organisatie met een sociaal doel. Bovendien was het project ook niet interessant voor de private sector: geen subsidies en extra te voorziene parkeerplaatsen. Na uitgebreid overleg met Onroerend Erfgoed kregen de plannen (1178 m²) een definitieve vorm. De materniteit, die later als polikliniek gebruikt werd, wordt gesloopt en vervangen door 13 appartementen voor senioren. Het kloostergebouw had op de gelijkvloerse en de eerste verdieping ruime lokalen. Op de dakverdieping bevonden zich de vroegere slaapkamers van de zusters. Het resultaat van de verbouwing: zes koopappartementen met ondergrondse standplaatsen of garages.’ De stedenbouwkundige verordening beschrijft de noodzaak om parkeerplaatsen te voorzien op de gronden van het project. ‘Door de beperkte ruimte dienen we de parkeerplaatsen ondergronds te voorzien, een grote meerkost waarmee je uiteraard rekening moet houden bij de evaluatie van de aankoop’, aldus Vercruysse. De voormalige kapel wordt gerenoveerd tot kantoorruimte voor Woonmaatschappij IJzer & Zee, regio Diksmuide. Het dossier "Voorontwerp" werd ter goedkeuring overgemaakt aan de VMSW. Vervolgens zal de stedenbouwkundige vergunning aangevraagd worden. De start van de werken is voorzien in het najaar van 2013.
Aandachtspunten bij de aankoop van herbestemmingspanden Vercruysse: ‘Een interessant pand is een gebouw waarbij de ruwbouw in grote mate gerealiseerd is of dat in een degelijke staat is die verbouwing toelaat. Bij de voormalige meubelfabriek ging het om een betonskeletbouw, wat toeliet om de indeling te wijzigen. Uiteraard mag de aankoopprijs niet te hoog zijn, omdat de verbouwingskosten nog moeten bijgevoegd worden. Interessant zijn ook die projecten waar een subsidie aan vast hangt zoals bijvoorbeeld in Alveringem in het kader van dorpsherwaardering.’
Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH
VLEM
Vlaamse Erkende Maatschappijen
19
ATIEWAA OL
K
ND
ST
RE
*
EPB
O
*
E RD
HOGE I S
Bijt u zich stuk op de nieuwe energienormering?
ENBESP
A
zendow#neo
innovation
ecology
Ramen & Deuren
design
www.deceuninck.be
Building a sustainable home
undamentenAD_90x92,5_NL_0212.indd 1
GEVEL RENOVEREN & METEEN ISOLEREN!
E-BRICK & E-BOARD, DE SLIMME 2-IN-1 OPLOSSING.
20/02/12 14:20
Economisch BRICKS & BRICK SOLUTIONS
Efficiënt
Esthetisch Energiebesparend
Esthetisch, Ecologisch, Efficiënt, … Deze combinatie van isolatiepanelen en baksteen van Vandersanden biedt niks dan voordelen. • Isoleren en afwerken in één handeling • Geen nieuwe funderingen nodig • Een geld- en tijdbesparende oplossing • Isolatiedikte in functie van de gewenste isolatiewaarde 20 • 2 varianten: ideaal voor elke behoefte en elk budget!
Meer weten? www.e-brick.be www.e-board.be +32 89 51 01 40 Wij komen u graag persoonlijk informeren.
Kijk nu al via onze websites hoe uw eigen project er zal uitzien. Handig, zo’n Exterior Makeover!
Mao
Van statistieken en hoe er een web mee te weven Meldpunt Ambtelijke Onzin
Op de lijst van jaarlijks te doorsnuisteren stukken staat bij een aantal mensen het ‘Jaarrapport van de afdeling Toezicht het agentschap inspectie RWO’. Ook nu weer is jaargang 2011 een vermakelijke mengeling van statistieken, interpretaties, (eenzijdige) duiding en woordgebruik die in schril contrast staat met de ervaringen te velde. Dat van een jaarrapport gebruik wordt gemaakt om de eigen loftrompet te steken, dat is aannemelijk, aangezien anderen deze taak niet licht zullen opnemen. Dat heeft men goed onthouden van de vroegere jaarvergaderingen van de VHM/VMSW die strak geregisseerde staaltjes van zelfbewieroking waren. Men vergeve het dus de auteurs dat ze zichzelf in de bloemetjes zetten: er zijn precedenten in de sector. Het rapport is ook een leerrijk geschrift over de invalshoek waarmee Toezicht de werkelijkheid benadert. Hun meest absurde invalshoek is algemeen gekend ("wat niet expliciet is toegelaten, is verboden" – een denkwijze die enkel aan geesten ontsproten kan zijn die uit Kafka’s universum ontsnapt zijn, of uit de dystopische gruwel van Terry Gilliams
Brazil*), maar er vallen nog regelmatig pareltjes te ontdekken in hun jaarrapporten. Wat zou u ervan vinden, mocht de helft van uw toewijzingen definitief vernietigd worden? Mij zou de bodem van onder mijn voeten wegzakken. Maar eigenlijk mag men zo niet redeneren: men moet doen zoals die van Toezicht en zich verweren met de melding: de helft van mijn toewijzingen is niet vernietigd! Op die manier kan men een afschuwelijke prestatie klaarblijkelijk toch nog als een verdienste voorstellen. Zo doen ze dat toch bij Toezicht, waarbij ze over hun vernietigingen van beslissingen inzake directeurslonen vermelden, en we citeren letterlijk: "Er werd 6 maal beroep aangetekend tegen de vernietiging van de beslissing bij de bevoegde minister en in de helft van deze dossiers werd het beroep niet ingewilligd." Dat de haat-en-nijdbrigade erop gebeten is inzake directeurslonen liever een keer teveel te schorsen/vernietigen dan een keer te weinig, dat wil ik best geloven. Maar dat ze dan verder niet te hoog van de toren blazen over hun ‘objectiviteit’…
Roerend is ook de oproep van de leidend ambtenaar om zich niet te laten demotiveren door Toezicht, aangezien we allemaal aan hetzelfde zeel trekken. Dat staat dan in schril contrast met de uitspraken van de bijna even leidende ambtenaar die enkele jaren geleden tijdens een infovergadering in de vergaderzaal van de VMSW de aanwezige verbouwereerde directeurs spottend toeriep: "Jullie wilden toch een grotere autonomie, awel, jullie hebben ze gekregen. En als de beslissingen van Toezicht u niet zinnen, loop dan maar naar de Raad van State. Dan krijgen jullie binnen een jaar of tien wel antwoord!" Nee, mijnheer de leidend ambtenaar, we laten ons niet ontmoedigen door Toezicht. Uw paracommando-peloton is maar een deel van de grote heirschaar aan Vlaamse ambtenaren die inderdaad allemaal aan hetzelfde zeel trekken: het iedereen te velde zo moeilijk mogelijk maken. In die zin is Toezicht maar één van de vele nagels aan ons aller doodskist, weze het een roestige.
(*) Auteur dezes valt in herhaling zoals de aandachtige lezer kan opmerken, maar aan dat vergrijp bezondigt Toezicht zich evenzeer.
21
5 vragen Evenover
regenwaterrecuperatiepompen
voorstellen
1. Waarvoor wordt gerecupereerd regenwater gebruikt?
2. Wat zijn de voordelen van regenwaterrecuperatie?
Het regenwater, dat wordt opgevangen op de daken, wordt naar een regenwaterput geleid. Een regenwaterrecuperatiepomp zorgt voor het verpompen naar specifieke aftakpunten. Het opgevangen en gefilterde regenwater kan gebruikt worden voor het spoelen van toiletten, het wassen van kleren in een wasmachine, de schoonmaak van de woning of de auto, het sproeien van de tuin. Als drinkwater, voor persoonlijke hygiëne of de vaatwas wordt het gebruik van regenwater afgeraden. Water van terrassen en groendaken wordt niet gebruikt voor recuperatie.
Het verminderde drinkwaterverbruik zorgt voor een lagere waterfactuur. Betaalbaarheid is een belangrijk gegeven voor sociale huurders en sociale kopers. De Vlaamse Overheid en ook de VMSW hebben regenwaterrecuperatie sterk gepromoot. Wie een woning bouwt is verplicht* om een regenwaterput te installeren. Bovendien is regenwater kalkarm en lang niet zo schadelijk voor huishoudtoestellen, zeker niet voor een wasmachine. Regenwaterherbruik is ook milieuvriendelijker. Enkel de overloop van de regenput stroomt door naar de straatrioleringen die bij felle regenbuien dikwijls overbelast zijn. (Het gedeelte van de put dat leeg was, wordt eerst gevuld vooraleer over te stromen).
geur afgeven. Herbruikt regenwater kan een kleurtje afgeven door de organische restanten in de put of bladerenfilter. Een ander nadeel is lawaaihinder: de pomp, meestal geplaatst in de berging of de inpandige garage, is duidelijk hoorbaar. De trillingen zijn dikwijls voelbaar ondanks speciale flexibele koppelingen en omkastingen met geluidsdempende mate rialen.
3. Zijn er ook nadelen?
Een aanzuigpomp in de berging zorgt voor het verpompen naar specifieke aftakpunten.
Regenwaterrecuperatiepompen zijn niet altijd even bedrijfszeker. Het leidingnet voor het drinkwater dat voldoet aan de strengste kwaliteitsnormen mag niet in contact komen met het regenwater en is dus volledig gescheiden. Indien de pomp om de één of andere reden niet functioneert, is er geen water voor het toilet of de wasmachine. Verder is het systeem onderhoudsintensief: de regenwaterput en de filters moeten regelmatig worden gereinigd, zoniet zal de pomp het snel begeven en gaat het water mogelijk op termijn een
Regenwater wordt eerst gefilterd. De waterfilter moet minimum halfjaarlijks gereinigd worden.
(*) Een regenwaterput is verplicht bij nieuwbouw en renovatie van gebouwen met een horizontale dakoppervlakte die groter is dan 75 m² en wanneer de dakoppervlakte van een gebouw uitgebreid wordt met meer dan 50 m². De provincie of gemeente kan strengere regels opleggen.
22
Aanzuigpomp in berging.
4. Wat zijn de ervaringen? Regenwaterrecuperatiepompen zijn een duurzame en kostenbesparende investering, maar zijn niet altijd even geliefd. SHM’s zijn rond 2005 op grote schaal met de installatie van individuele regenwaterpompen in nieuwbouwwoningen begonnen. De ervaringen hiermee zijn vaak niet zo goed. Het kwetsbare systeem, dat bij uitval veel ongemak bij de sociale kopers en sociale huurders veroorzaakt, zorgt voor ergernis en vele klachten. Het herstellen van een uitgevallen pomp is vaak een moeizaam proces. De installateur CV en sanitair moet zich wenden tot de fabrikantleverancier die zich na een plaatsbezoek vaak op zijn beurt weer tot de huurder/koper/verhuurder wendt om de put en de filters te laten schoonmaken. Problemen met over- of onderdruk van het toegevoerde water naar het bypasssysteem** komen ook vaak voor. De huurders en kopers zitten bij uitval met een acuut probleem (geen toiletwater) dat pas na enkele dagen, soms zelfs weken opgelost geraakt. Tenslotte is het onderhoud van de regenwaterputten en de filters ten laste van de bewoners. Doordat het onderhoud vaak vergeten of onvoldoende uitgevoerd wordt, is het vaak een element van discussie.
Dompelpomp in regenwaterput.
5. Is er een tussenoplossing mogelijk? Vele SHM’s zijn de laatste jaren terug overgeschakeld naar een "minimale" toepassing met een dompelpomp in de waterput die enkel dient om de tuin te besproeien of de auto te wassen. Soms kiest men zelfs voor een klassieke handpomp waarmee zoals vroeger in
Klassieke handpomp.
elke woning water werd gebracht. Zo gaat er natuurlijk wel een kans verloren voor duurzaam watergebruik, maar de negatieve perceptie van de kwaliteit van onze woningen is een halt toegeroepen. Dit artikel kwam tot stand i.s.m. Geert Schoofs, technisch directeur De Ark
Geïntegreerde KSZ stromen Flexibel kandidatenbeheer Centraal pandenbeheer Afrekening gemeenschappelijke kosten Integratie facturatiemodule
Efficiënte huuradministratie (**) Bepaalde pompen hebben een systeem om, als de waterput leeg is, toch water te leveren: er gaat bij vraag een klep open en drinkwater wordt dan via een trechter (zonder contact tussen beide circuits) naar de pomp geleid. Soms wordt de put automatisch deels bijgevuld met leidingwater.
Cipalstraat 1 | 2440 Geel | t. 014 576 211 | f. 014 583 500
[email protected] | www.cipal.be |
23
Even
Gerard van Bortel
voorstellen
Sinds april 2012 is de Nederlandse onderzoeker Gerard van Bortel actief als voorzitter van de Visitatieraad voor sociale huisvestingsmaatschappijen. Gerard is onder meer verbonden aan het Onderzoeksinstituut OTB, een onderzoeks- en adviescel van de Technische Universiteit van Delft, gespecialiseerd in woon- en bouwthema’s. Hij verzorgde diverse publicaties over volkshuisvesting en de woningmarkt en lag mee aan de basis van het nieuwe systeem van prestatiebeoordeling voor de Vlaamse SHM’s dat in november van start gaat. Als voorzitter en aanspreekpunt van de Visitatieraad zal hij ook de methodiek van de prestatiebeoordeling verder verfijnen. Fundamenten ontmoet Gerard in het Centraal Station van Antwerpen. Een vriendelijke, vastberaden, open en aimabele man, met een hart voor sociaal wonen.
de grens over. Dan kwamen de kinderkopjes en was het even oppassen dat je je fiets niet "in de kreukels" reed. Die uitstapjes vond ik al-
tijd wel heel bijzonder, die authenticiteit, maar ook soms die rauwheid.’
Hoe ben je als Nederlander in België terechtgekomen? ‘Mijn vrouw is predikant en ze kreeg een baan aangeboden in Brussel. In 2004 verhuisden we naar België, naar Tervuren, naast de volkstuintjes. In 2009 keerden we met pijn in het hart terug naar Nederland, net boven Amsterdam, waar we nu nog wonen.’ ‘Ik vind het geweldig om die band met Vlaanderen terug op te nemen. Ik hou wel van het Vlaamse Bourgondische leven, het lekkere eten, niet de broodjes kaas en karnemelk tijdens de lunch.’ ‘Ook als kind kwam ik vaak in België. We woonden in Breda en voor lange fietstochten kwamen we naar Vlaanderen. Het had iets exotisch. Je stak Tijdens de visitatie gaan we kijken wat het verhaal is achter de cijfers.
24
Officiële voorstelling visitatoren, Brussel 22 juni 2012.
Je studeerde bouwkunde met een specialisatie in volkshuisvesting, vanwaar je interesse? ‘Ik vind woningen interessanter dan kantoren of fabrieken. Waar en hoe iemand woont, is zo’n essentieel onderdeel in het leven van mensen.’ ‘Ik ben zelf ook opgegroeid in een woning van een woningcorporatie die mijn ouders later gekocht hebben. Ik heb daar goede herinneringen aan. Ik was een echt "straatschoffie", speelde vaak op straat, een beetje stoer doen zoals op daken van garages klimmen, belletje trek,… Je grenzen verkennen, je grenzen verleggen, dat hoort toch bij het volwassen worden.’ ‘Na mijn studies ben ik gaan werken voor een woningcorporatie in Zwolle, daarna in Groningen. In de avonduren studeerde ik Bedrijfskunde en specialiseerde ik me daarna in strategieontwikkeling. Toen ik ging werken voor de TU Delft verschoof mijn onderzoeksveld van de interne werking naar hoe SHM’s worden gereguleerd (stakeholders, bewonersparticipatie, invloed van gemeenten, invloed van overheid).’
Een mooie mix van ervaringen die in je functie als voorzitter van de Visitatieraad goed van pas zullen komen. Zijn er nog andere redenen waarom jij als voorzitter gekozen bent? ‘Wat ook kan meegespeeld hebben, is dat ik geen politieke kleur heb. Ik vind onafhankelijkheid heel belangrijk terwijl ik wel weet dat de Vlaamse sociale huisvesting doordrenkt is
met politieke belangen. Daar moeten wij als Visitatieraad mee weten om te gaan. Ik weet dat er bij het bestuur van sociale huisvestingsmaatschappijen politieke mandatarissen zijn, politieke benoemingen. Daar heb ik alle begrip voor. Maar als lid van een raad van bestuur ben je in eerste instantie verantwoordelijk voor de goede werking van die SHM en daarom moet je je verantwoordelijkheden kunnen scheiden. Ik zal de bestuurders er bij de visitaties op aanspreken, mochten die rollen door elkaar heen lopen.’
De rode draad doorheen een visitatie is gelijkwaardigheid en respect voor de werking van SHM’s. Hoe zie je dat? ‘Ik vind dat de Visitatieraad een kritische vriend moet zijn van de SHM’s. Een "vriend" omdat wij sociaal wonen een warm hart toedragen. We zien de betrokkenheid van mensen bij SHM’s, hun inspanningen, de mooie resultaten. We benoemen ze ook en zoeken samen naar wat hen belemmert in hun presteren. We zijn ook een "kritische" vriend. We onderzoeken de barrières om te presteren, zowel belemmeringen binnen de SHM’s als de obstakels daarbuiten. Een kritische vriend is geen vanzelfsprekende combinatie. Het werkt alleen als SHM’s zich open opstellen, vertrouwen hebben, maar ook als zij in ons willen investeren. Wij houden maatschappijen een spiegel voor, maar we accepteren ook dat maatschappijen "ons" een spiegel voorhouden. Als voorzitter van de Visitatieraad wil ik een luisterend oor zijn en kijken hoe de vi-
sitatiemethodiek kan verbeterd worden indien nodig.’ ‘Ik merk ook een zekere bezorgdheid bij een aantal SHM’s rond de openbaarheid van de rapporten. Ik kan niet beïnvloeden wat politici en media doen met die rapporten, maar als voorzitter van de Visitatieraad zal ik proberen zoveel mogelijk boven water te houden waar het visitatiesysteem voor staat: dat de rapporten ook bedoeld zijn om te leren en te verbeteren. SHM’s bijstaan bij dat leren en verbeteren is het belangrijkste doel van ons werk.’
Hoe ga je dat praktisch aanpakken? ‘Ik wil veel aandacht besteden aan de best practices en bijeenkomsten organiseren waar we die goede voorbeelden tonen zodat andere maatschappijen ervan kunnen leren. Als voorzitter zal ik ook de toon van de visitatierapporten bewaken door het verhaal achter de cijfers positief te brengen, maar zonder de scherpte van de verbeterpunten eraf te halen. Het zal balanceren worden tussen het kritisch zijn en het vriend zijn. Dat is de uitdaging.’
Wat is jouw grootste uitdaging als voorzitter van de Visitatieraad? ‘Ik wil ervoor zorgen dat sociale huisvestingsmaatschappijen een visitatie als een nuttig instrument beschouwen en niet als iets dat bedacht is in Brussel.’ ‘Eigenlijk is mijn doelstelling (bladert door Fundamenten tot bij de rubriek van MAO en lacht) om "hier" uit te blijven. MAO gaat over de ambtelijke onzin. Ik vind visiteren geen ambtelijke onzin. Ik zou diep ongelukkig worden, mochten wij in 25
de "onzin uit Brussel" komen, ook een beetje gevoed door de Nederlandse ervaring waar veel woningcorporaties het niet als positief ervaren omdat de focus iets te veel ligt op verantwoorden. In Vlaanderen zijn visitaties gebaseerd op "leren en verbeteren". Doordat de rapporten ook openbaar zijn, zit er een verantwoordingselement in vervat, een smaakversterker om te leren. Net zoals op school, leer je beter als je af en toe bij de juf of meester moet komen en moet laten zien wat je hebt gedaan. Om te verbeteren heb je verantwoording als smaakversterker nodig, anders moet het helemaal uit jezelf komen.’
Er zijn zes beoordelingsvelden:
1. de beschikbaarheid van woningen, 2. de kwaliteit van de woningen, 3. de betaalbaarheid, 4. het sociaal beleid, 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid en 6. de klantvriendelijkheid. Waar verwacht je
de meeste verbeterpunten?
‘De beschikbaarheid van woningen is vanwege het Grond- en pandendecreet natuurlijk de grootste uitdaging voor Vlaanderen. Tegelijkertijd is het uitbreiden van het sociale patrimonium ook de lastigste, omdat je erg afhankelijk bent van andere partijen en van financiële middelen. Daardoor is het extra belangrijk dat de SHM’s alle middelen zo optimaal mogelijk inzetten. We bekijken ook of er lokale hindernissen zijn die kunnen opgelost worden door beleidsmatig bepaalde regels af te schaffen of in te voeren.
Wat de klantvriendelijkheid betreft, zie ik potentieel door je huurders als een echte "klant" te beschouwen, ook al weet je dat het geen vrije keuze is. Door goed naar ze te luisteren, ze goed te informeren, hen vriendelijk en respectvol te behandelen en hen meer te betrekken bij je keuzeopties zodat deze zo nauw mogelijk aansluiten bij hun wensen. Klanttevredenheidsmetingen versterken de bewonersparticipatie, want je hebt materiaal om in dialoog te gaan. Waar ik ook heel nieuwsgierig naar ben in verband met de interne werking is of een SHM zichzelf doelen stelt. Dat kunnen allerlei doelen zijn: efficiëntie, aantal woningen, verbetering van de eigen werking,… Zijn de doelen duidelijk, worden ze bewaakt en bijgestuurd? In Nederland vinden woningcorporaties het heel moeilijk om zichzelf SMART(*) doelen te stellen. Ik weet dat het niet eenvoudig is en ik besef dat je daar ook met enige mildheid mee moet omgaan, maar je moet er wel naar streven.’
Hoe ziet een doorsnee weekschema eruit? ‘Als voorzitter werk ik gemiddeld anderhalve dag per week voor de Visitatieraad. Verder doe ik wetenschappelijke onderzoeken voor de TU Delft. Voor hen schrijf ik ook artikels over ondermeer bewonersparticipatie waarbij we ontwikkelingen in Denemarken, Engeland, Nederland en Vlaanderen in kaart brengen en vergelijken. Ik ben ook al vijf jaar werkzaam als visitator in Nederland. In Vlaanderen heb ik vijf
(*) SMART doelen (Specifiek – Meetbaar – Acceptabel – Realistisch – Tijdgebonden)
26
proefvisitaties gedaan. Ik wil dit graag blijven doen, zo’n vier per jaar, om voeling te houden, maar ook om de werking van de Visitatieraad te kunnen opvolgen. Hierbij vind ik het persoonlijk contact met de SHM, met VVH en VIVAS heel belangrijk.’
Heb je naast je drukke werkschema nog tijd voor een hobby? ‘Eigenlijk niet. Sociaal wonen is mijn hobby. Maar ik probeer wel zoveel mogelijk te lezen om mijn zinnen te verzetten. Verder ga ik drie keer per week hardlopen. Even niet met je grijze celletjes maar gewoon met je "lijf" bezig zijn. Ik vind het leuk om wedstrijden te lopen, als een soort stok achter de deur. Zo liep ik laatst de marathon van New York. Omdat ik te weinig had getraind, was dat afzien, maar ik heb hem uitgelopen. In een nette tijd, maar daarmee is alles wel gezegd. Eigenlijk is een marathon lopen zot. Het is gewoon veel te lang voor mensen, maar een halve marathon is goed te doen.’
Ik las op een tweed van jou dat je in Nederland de Volkshuisvestersloop meeloopt. ‘Die is eigenlijk bedoeld voor woningcorporaties en niet voor mensen die bij de universiteit met volkshuisvesting bezig zijn, maar dit jaar konden we toch meedoen. Misschien is het wel leuk als Vlaamse SHM’s zouden kunnen meerennen of een team samenstellen, dat lijkt me erg leuk. En dan ren ik mee natuurlijk.’
De ultradunne spouwisolatie, door de natuur geïnspireerd. ultradun
tand- en groefverbinding voor een perfecte aansluiting
vochtbestendig
ruwe zijde beschermt tegen aantasting
stevig en vormvast
levenslang
Leden Visitatieraad: Eerste rij vlnr: Gerard van Bortel, Lode Conings, Tina Martens, Luc Joos, Swa Silkens. Achterste rij vlnr: Peter Wittocx, Annemarie Hanselaer, Steven Cloudt, Peter Putteman, Steven D’haene en Wouter Coucke. Visitator Peter Bulckaert was verhinderd. Een concrete prestatiebeoordeling gebeurt door een visitatiecommissie van drie visitatoren. Elke SHM krijgt om de vier jaar bezoek van zo’n visitatiecommissie. SHM’s met een verbeterplan kunnen sneller opnieuw gevisiteerd worden. Minister Van Den Bossche rekent op gemiddeld 26 reguliere visitaties en een zestal bijkomende visitaties per jaar.
Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH
glanzende reflecterende zijde
De natuur is voor onze product innovators een onuitputtelijke bron van inspiratie. Zo ontwikkelden ze Eurowall, een perfect isolerende, duurzame en ultradunne spouwisolatie. Met zijn nieuwe, extra efficiënte tand-en groefverbinding, ingenieuze bekleding en uitstekende isolatiewaarde draagt Eurowall bij tot een energiezuinige woning, die ook beantwoordt aan toekomstige regelgevingen. Eurowall is dan ook meer dan ‘zomaar’ spouwisolatie: het is een investering in de toekomst met hoog rendement, zowel vanuit financieel als ecologisch oogpunt. Beter energiebehoud betekent namelijk minder kosten en een aanzienlijke daling van de CO2-emissie. Meer weten over Eurowall of andere producten van Recticel Insulation? Surf naar www.eurowall.be
Meer info: www.visitatieraad.be www.vlaanderen.visitatieraad.be http://blog.visitatieraad.be http://twitter.com/#!/visitatieraad www.facebook.com/Visitatieraad
27
Tips
Hoe je website promoten Zorg voor een rechtstreekse link naar jouw SHM-website.
Persoonlijke contacten met de medewerkers van de sociale huisvestingsmaatschappijen zijn de belangrijkste informatiebron voor huurders en kandidaat-huurders. Daarnaast maken zij meer en meer gebruik van het internet om zelf informatie op te zoeken. Een website is een lean forward medium: mensen moeten zelf de stap zetten om naar de site te gaan. Mensen "triggeren" om jouw website te bezoeken, doe je in de eerste plaats door ervoor te zorgen dat ze de website kennen.
om ze te downloaden via de website en per mail terug te sturen: een "win-win" voor beiden.
1. Gebruik jouw bestaande communicatiekanalen
Je kan je website zelf bij Google aanmelden via:
Wanneer je online gaat met een nieuwe website, is het interessant om dit per e-mail te laten weten aan jouw persoonlijke netwerk en dat van jouw medewerkers. Vermeld in een korte e-mail op welk adres (URL) de nieuwe website te vinden is en welke info er op de site staat. Vermeld het online gaan ook in de SHM-Nieuwsbrief en stuur een persbericht naar de lokale pers of communiceer via sociale media. Maar ook een eenvoudige flyer die je meegeeft aan een bezoeker, kan wonderen doen. Vergeet zeker niet om de nieuwe website ook in het jaarverslag te vermelden.
2. Zet de URL van jouw website op externe communicatiedragers Vermeld de URL op gadgets, op de voertuigen van de technische dienst, op briefpapier of op persberichten. In de elektronische handtekening (e-mail) kan je de website bekend maken door tijdelijk een zinnetje toe te voegen: ‘Bezoek ook onze nieuwe website www.xxx.be.’
3. Zorg voor externe links naar je SHM-website Naast een vermelding op de website van jouw bestaande externe contacten zoals de VMSW, 28
OCMW’s, CAW’s, gemeentebesturen, Samenlevingsopbouw,… is het interessant om ook te onderzoeken op welke andere sites een link naar jouw SHM-site relevant zou kunnen zijn. Je kan hiervoor inspiratie opdoen bij bestaande websites van SHM’s. Of stel jezelf in de plaats van een sociale huurder. Welke zoektermen zijn relevant in de zoektocht naar een sociale woning: naam gemeente, naam SHM, sociale woning,…. Probeer ook op deze websites een link naar jouw SHM-site te verkrijgen. Vragen om te linken, doe je best via een e-mailtje of een telefoontje naar de webmaster of de informatieambtenaar (steden en gemeenten). Vermeld de inhoud van de site, maar ook waarom deze nuttig zou kunnen zijn (samenwerkingsverbanden). Bezorg hen het SHM- logo (in jpg-formaat) en het URL-adres van de website.
4. Stuur rechtstreekse links naar jouw webpagina’s In plaats van documenten naar iemand te mailen, kan je beter de rechtstreekse link doorsturen naar de SHM-webpagina waar dat document terug te vinden is. Zo komen de mensen op jouw website terecht. Een twitterbericht met links naar de webpagina werkt ook altijd. Als mensen bellen om formulieren op te halen, wijs hen dan op de mogelijkheid
5. Maak je site vindbaar op Google www.google.com/webmasters/tools/submit-url.
Hoe meer "traffic" of bezoekers op jouw website, hoe hoger de rangschikking in Google of een andere zoekmachine. Zorgen dat je in Google goed scoort, kan via SEO. Een Search Engine Optimization of een zoekmachine-optimalisatie geeft de website een betere positie in de organische resultaten van de zoekmachines. Zoekrobots zoeken op trefwoorden. Hou daar rekening mee bij het schrijven van teksten voor de website. Regelmatig dezelfde termen gebruiken, verhoogt je scoorkans. Zorg voor een overzichtelijke, actuele website en vermeld regelmatig nieuwtjes. Een website die niet verandert wordt na een tijdje niet meer geraadpleegd. Via Google Analytics krijg je inzicht in hoe bezoekers je site gebruiken, hoe ze op de site terechtkomen en hoe je ervoor kunt zorgen dat ze terugkomen. www.google.com/intl/nl/analytics
Sophie Colson, directiesecretaresse & communicatie, Nieuw Dak Genk
Jan Hendrickx, communicatieverantwoordelijke Woonhaven Antwerpen
Andy Dilles, directeur Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting Willebroek
